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招商蛇口 房地产业 2017-09-06 18.58 -- -- 20.72 11.52% -- 20.72 11.52% -- 详细
公司2017年上半年业绩低于预期,归母净利润负增长。公司2017H1实现营业收入194亿元,同比增长-8.7%;归母净利润为34.7亿元,同比增长-9.5%;扣非后归母净利润33.6亿元,同比增长-6.0%。少数股东损益占比升至15.9%,同比增加2.8pct;归母净利率为17.9%,同比基本持平;摊薄ROE为6.2%,同比减少1.7pct。公司销售毛利率降至25.8%,同比下降8.1pct,主要系上期出售于蛇口持有多年的零售物业令园区业务毛利率基数较高,以及邮轮业务航线增多前期投入成本较高所致,预计全年毛利率将恢复正常,略高于行业平均水平。归母净利率未下滑主要系本期转让长诚、高立股权确认投资收益24.65亿增厚业绩所致。 公司2017H1销售额达到537亿元,同比增速74%,全年目标1000亿元。2017H1公司实现签约销售面积288万平米,同比增速48%,销售均价1.86万元/平米。2017年下半年预计推出可售货值1300亿,距离完成全年千亿销售目标尚存有463亿的距离。从可结算资源看,目前公司拥有预收账款682亿,较年初增加157亿,全年结算收入增长基本有保障。 资产负债率与融资成本均低于行业平均水平。2017H1公司资产负债率为72.3%,剔除预收账款后的资产负债率为63.3%,低于行业平均水平。2017H1公司顺利获授50亿元中期票据额度、150亿元公司债发行权,上半年综合资金成本4.6%,较2017H1上升0.1个pc,在全行业融资难度提升的情况下依然保持较低的资金成本与较高的融资额度。 招拍挂+整合集团内外资源,双管齐下获取优质土地储备。公司于2017H1在北京、上海、广州、南京等一二线城市通过公开市场招拍挂获取16宗土地,总地价353亿元,土地购置面积227万平米,平均楼面价1.56万元/平米。此外,公司启动自中外运长航并入集团以来首个地产合作项目——南通市港闸区住宅项目,并积极参与国企资源整合,与武钢、昆钢分别签署战略合作协议,共同对社区与园区进行开发运营,园区方面公司将对旧厂房进行升级改造,引入相关产业,提升土地价值。 产园业务全面铺开,龙头企业强强联手。公司与多地政府合作,积极发挥城市运营商的功能,公司拟于湖北蕲春、北京通州台湖镇、深圳光明新区等地开展产业园区业务,目前在全国共有十余个产业新城项目正在跟进中。同时公司与各行业的龙头企业牵手,布局高科技、健康养老、文化教育等产业。公司与华为的联合创新中心落地蛇口网谷,以助力园区沉淀技术成果;与力宝集团成立招商力宝医疗合资平台,参与“一带一路”领域的医疗合作发展。 聚焦中高端租赁市场,响应国家发展租赁市场号召。公司目前在深圳拥有约50万平米、1.3万套长租公寓产品,已形成“壹栈/壹间/壹棠”三大核心产品线。北京、天津、武汉、重庆等城市的多个自有物业改造成公寓的项目正在推进,公司计划以三年的时间实现全国布局,总规模达到300万方。 维持盈利预测,维持增持评级。考虑到公司上半年销售业绩增速亮眼,土地资源获取提速,同时产园业务与租赁业务具有较好的发展前景,同时公司推出了项目跟投机制,有利于提高公司经营效率,因此维持盈利预测,给与增持评级。我们预计公司2017-19年归母净利润分别为112.2/133.4/162.7亿元,同比增速分别为17.1%/18.9%/22.0%,EPS分别为1.42/1.69/2.06元。
招商蛇口 房地产业 2017-08-29 19.18 23.59 26.01% 20.72 8.03% -- 20.72 8.03% -- 详细
投资要点: 维持增持评级,维持目标价23.59元,维持2017/18年EPS为1.51元、1.82元的判断。公司主业三大板块起头并进,同时进入规模快速扩张时期,公司核心板块园区业务在项目拓展、资源聚焦、产业集群上也取得重大突破,依托于大股东的背景,园区龙头呼之欲出,盈利点丰富,具备较高的安全边际。 经营业绩微降,略低于预期。2017年上半年公司实现营业收入193.96亿元,同减8.72%;实现净利润34.66亿元,同减9.49%,业绩微降,预计全年营业收入将有所增长。毛利率和净利率分别为25.8%和17.9%,同比下降8.1和0.2个百分点。预收款682亿元,锁定性强。 三大板块齐头并进,进入快速扩张期。 (1)公司社区开发板块实现大幅增长而随着公司蛇口、前海等优质资源的逐渐开发,公司社区开发板块有望迎来量价齐升; (2)园区业务也全面铺开,招商引资逐渐发力,在健康、养老、文化、教育等行业都强势布局,产城融合硕果累累; (3)邮轮板块立足太子湾母港,通过船港联动打造邮轮全产业链。 依托招商系强大背景,资源优势凸显,安全边际较高。 (1)招商局集团旗下拥有大批优秀企业,横跨事业和金融两大领域,给公司的园区拓展、招商引资等方面带来巨大的商业机会。 (2)公司股权激励计划行权价19.51元,且生效条件与上市价格挂钩,而员工持股计划认购价格为23.6元/股,公司的经营动力较强,且具备较高的安全边际。 风险提示:产业新城建设开发进度存在不确定性。
招商蛇口 房地产业 2017-08-25 18.94 27.80 48.50% 20.72 9.40%
20.72 9.40% -- 详细
项目结转分布不均,1H营收利润小幅下降。报告期内,公司实现营业总收入193.96亿元,较上年同期减少8.72%;实现归属于上市公司股东的净利润为34.66亿元,较上年同期减少9.49%。其中,社区开发与运营实现营业收入167.1亿元,同比减少1.6%,主要系房地产项目结转时间在年度内分布不均衡以及结转项目产品类型不同的因素影响所致。随着下半年结转量的提升,预计全年营业收入将同比有所增长。 负债率有所上升,净利率保持平稳。截至报告期末,公司的毛利率为25.77%,较上年同期减少8.08个百分点;净利率为21.26%,较上年同期增加0.51个百分点。公司剔除预售账款的资产负债率为63.26%,较上年同期增加2.76个百分点;净负债率为46.27%,较上年同期增加17.93个百分点。 社区开发运营能力稳步提升,内外资源整合带来良机。报告期,公司实现签约销售537亿元,同比增加74%,签约销售面积288万平,同比增加48%。上半年,公司获得16宗优质项目,扩充项目资源227万平米,总地价353亿元。此外,公司启动集团内外资源整合,将中外运长航并入,与武钢集团、昆钢集团分别签署战略合作协议,开发存量土地资源。 园区业务全面铺开,资源配套紧跟其上。公司与湖北省黄冈市蕲春县政府签署协议建设大健康产业园区;正式成立通州台湖合资公司,未来统筹开发建设台湖镇产业新城项目;与深圳市光明新区政府签署战略合作框架协议,拟投资建设招商局集团智慧城项目。此外,公司在全国各地尚有十余个重点产业新城项目正在跟进。 投资建议:维持“买入”评级。我们预计公司2017、2018年EPS分别是1.39和1.67元。按照公司2017年8月21日收盘价19.44元计算,对应2017和2018年PE为13.99倍和11.64倍。考虑公司深圳前海片区大量土地储备存在变更潜力,给予公司2017年20倍PE,给予“买入”评级,对应27.8元目标价。
招商蛇口 房地产业 2017-08-25 18.94 -- -- 20.72 9.40%
20.72 9.40% -- 详细
招商蛇口(001979.CH/人民币19.44, 买入)发布2017年中期业绩报告:2017年上半年公司实现营业收入194亿元,同比下降8.72%;实现归母净利润34.7亿元,同比下降9.49%,每股收益0.44元/股,受到结算进度及基数影响,公司中报业绩略低于预期,但基于公司上半年销售大幅增长带来的可结算资源,我们认为完成全年百亿利润承诺仍是大概率事件。考虑到公司在前海蛇口区域优质储备升的值空间,以及公司近年积极推行快周转的开发策略,上半年销售增速达74%,公司目前市盈率约14倍,且较上市发行价仍有至少17%的空间,重申买入评级。
招商蛇口 房地产业 2017-08-25 18.94 -- -- 20.72 9.40%
20.72 9.40% -- --
招商蛇口 房地产业 2017-08-25 18.94 -- -- 20.72 9.40%
20.72 9.40% -- 详细
现房销售基数影响业绩表现。 上半年,公司实现主营业务收入194 亿元,同比下降8.7%,16 年同期公司出售了一批在蛇口区域内的持有型物业,增厚了园区业务的主营业务收入规模以及毛利率,17 年园区业务并未做相应的安排。毛利率方面,上半年公司整体综合毛利率为25.8%,与去年同期相比下降8.1 个百分点,其中房地产结算毛利率水平基本维持稳定,小幅下降1 个百分点,整体毛利率的下降主要由于园区业务及邮轮业务的影响。 销售量价齐升,增速水平维持高位。 2017 年上半年公司签约销售金额536.95 亿元,同比增加74.07%,完成全年1000 亿目标的53.7%。销售均价18618 元/平米,与16 年相比上升19.2%。公司上下半年推货节奏均衡,下半年计划新推货值900 亿,主要集中在一二线城市,确保全年的销售规模增长。 土地拓展节奏稳定,杠杆水平小幅下降。 上半年公司扩充项目资源227 万平米,总地价353 亿元,占销售规模总规模的66%,战略性的进入了合肥、嘉兴和济南,继续坚持核心二线以及城市圈强三线城市的城市拓展节奏。净负债率水平与16 年底有所上升。 预计17、18EPS 分别为1.40、1.61 元/股,维持“买入”评级。 17 年上半年公司业绩稳定,销售表现优异,在前海项目稳定推进的同时,公司在展示出了极强的大体量资源获取能力,对于优质资源锁定能力的逐步加强,未来的业绩以及销售规模增长将更具弹性。 风险提示。 房地产市场进入调控期,深圳市场储备占比过高,流动性折价大。
招商蛇口 房地产业 2017-08-24 19.17 22.00 17.52% 20.72 8.09%
20.72 8.09% -- 详细
事件:公司发布半年报,2017H1 实现营业收入194.0亿(-8.7%),实现归属于上市公司股东净利润34.7 亿(-9.5%)。 受地产结算量和结构的影响,上半年业绩小幅下滑:2017 年上半年公司营业收入和归母净利润同比出现小幅的下降,主因年度内房地产项目结转问题分布不均衡,随着下半年结转量的提升,全年营业收入或有所增长。此外,公司园区开发和运营板块并未通过处置零星物业来换取短期业绩,使得该板块毛利率有所下行,这恰好反映了公司对于园区板块利润释放的节奏充满信心。2017 年是招商蛇口整合招商地产业绩承诺的最后一年,我们认为完成承诺目标并无悬念。 销售弹性显现,显著强于行业表现:2017 年上半年,公司实现签约销售额537亿元,同比增长74%,明显超过行业增速,销售单价18,842 元每平米,同比增长14.9%,也显著强于部分龙头房企。在市场分化、调控升级和信贷偏紧的背景下,公司作为央企和品牌房企的优势开始凸显,销售在铺排货值后能如期放量,我们预计明年还可能通过资源的并购整合实现销售额的跨越式增长,后期业绩增速有望显著超预期。 前海蛇口自贸区扩容,园区开发运营提速:7 月13 日,深圳前海蛇口片区综合规划草案出台,前海蛇口自贸区范围从28.2 平方公里增加至37.9 平方公里。 公司在蛇口自贸区的土地资源包含在此次规划内,该草案继续强化了公司在蛇口自贸区土地资源的内在价值。截至2016 年末,公司前海蛇口自贸片区累计注册企业12.5 万家,注册企业实现增加值1410 亿元,未来随着粤港澳大湾区的战略推进,公司的园区开发运营有望提速并持续收益。 盈利预测与投资建议。预计2017-2019 年EPS 分别为1.49 元、1.73 元和2.04元,未来三年归母净利润将保持18%的复合增长率,给予公司2017 年15 倍估值,对应目标价22 元,首次覆盖给予“增持”评级。 风险提示:园区开发运营进度或低于预期、跨越式发展或推迟至后年。
招商蛇口 房地产业 2017-08-24 19.17 -- -- 20.72 8.09%
20.72 8.09% -- 详细
短期业绩略有下滑,不改全年增长势头。公司中报业绩比去年同期略有下滑,主要是受房地产项目结转时间在年度内分布不均衡以及结转项目产品类型不同的因素影响。下半年将有一批毛利较高的大项目结算,预计全年完成103 亿扣非净利润的业绩承诺无忧。上半年公司实现签约销售537 亿元,同比增加74%,签约销售面积288 万平,同比增加48%。报告期末预收售楼款余额676.58亿,较去年同期增长29.42%,业绩保障性强。公司毛利率为25.76%,较去年同期下降8.09 个百分点,主要原因是园区开发与邮轮产业的毛利率大幅下滑。园区开发毛利率下滑主要是由于去年同期出售了部分在深圳蛇口持有多年的零散物业导致毛利率基数较高。邮轮产业毛利率大幅下滑至负值区间是因为邮轮业务尚处于拓展期,营业成本增加较快。 各大业务板块有序推进,公司仍处于高速发展期。除了传统的社区、园区、邮轮三大业务板块外,公司积极拓展其他业务。报告期内,公司与黄冈、通州、深圳政府签订合作协议,开发产业园区,同时还有十余个项目正在跟进,上半年毛利率结算项目所处区域是低区域,所以上半年毛利率水平较低,预计年底毛利率会有所回升;长租公寓方面已在深圳布局约50 万平米、1.3 万套产品,计划以三年的时间实现品牌全国布局。 融资成本可控,继续增加一二线土储。报告期内获授50 亿元中期票据额度、150 亿元公司债发行权。上半年整体资金成本4.6%,继续在行业内保持较大的资金成本优势。公司上半年在北京、上海、广州、南京等重要城市获得16 宗优质项目,扩充项目资源227 万平米,总地价353 亿元。 盈利预测与投资评级。我们预计公司2017-2019 年营业收入同比增长率分别为26%/20%/22%,归母净利润同比增长率分别为23%/15%/14%,EPS 分别为1.49/1.71/1.95 元,对应当前股价PE 为12. 8X/11.3X/9.8X,公司RNAV 每股25 元,考虑到行业整体不景气,给予3%-8%的折价,预测公司6-12 个月合理价格区间为21.7-24. 2 元。公司一二线资源丰富,获取土地能力强,看好公司后续发展,给予“推荐”评级。 主要风险提示:邮轮业务及园区开发业务发展不及预期。
招商蛇口 房地产业 2017-08-24 19.17 -- -- 20.72 8.09%
20.72 8.09% -- 详细
结算下滑拖累业绩表现,预收款充足。受地产项目结转时间分布不均衡以及结转项目结构影响,公司上半年营收同比下降8.7%,净利润同比下降9.5%。考虑公司主要项目集中在下半年结算,我们对公司全年业绩增长仍充满信心。分业务来看,期内社区开发及运营由于结算规模下降,营收同比下降1.6%;园区开发及运营由于2016年同期出售部分深圳蛇口物业导致的高基数,营收同比下降40.2%,剔除该影响后营收基本持平;受2016年11月深圳太子湾邮轮母港开港影响,邮轮营收同比增长37.2%,但由于业务处于拓展期,运营成本上升导致毛利率为-5.8%。受园区和邮轮业务毛利率下滑影响,整体毛利率同比降8.1个百分点至25.8%;期间费用率5.7%,仍处于低位;预收账款由于销售大增较期初上升30%至682亿。 销售增速远超行业,试水中高端租赁市场。报告期内公司实现销售面积288.4万平米,同比增长47.8%;销售额537亿元,同比增长74.1%,增速远超行业,完成全年千亿目标的54%。受产品结构影响,销售均价较2016年全年上升18.6%至1.86万/平米。公司下半年可售充足,预计新推货值900亿,全年超额完成千亿销售为大概率亊件。公司积极试水中高端租赁市场,目前在深圳拥有1.3万套长租公寓产品,已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线,未来公司将以“中国中长租公寓领导品牌”为发展目标,以三年的时间实现品牌全国布局。 拿地渠道多样,实施跟投提升激励。公司投资聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇土地储备。期内公司斩获了16宗土地,计容建筑面积227万平米,同比基本持平;平均楼面地价15551元/平,较2016年全年上升20.6%。相比竞争对手频频高价抢地,公司拥有深圳前海片区、蛇口片区等核心资源禀赋,且均位于前海蛇口自贸区内,该区域深港合作、“一带一路”、自贸试验区三大国家战略于一身,具有独特的政策优势和改革开放战略优势。同时公司背靠招商局集团,集团内资源的协同(中外运南通项目)和产业新城的拓展(与武钢、昆钢合作)也正成为公司获取优质储备的重要途径。同时继员工持股和股权激励后,期内公司推出跟投制度,已形成了全面、立体的激励机制,利于控制项目投资风险、进一步提高资产收益。 园区开发加快异地复制,邮轮业务稳步发展。公司深耕园区开发与运营,聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务,积累了丰富的城市开发与运营经验。在立足蛇口样板园区的升级改造上,积极将蛇口模式对外复制,报告期内公司相继与湖北省黄冈市蕲春县政府、深圳光明新区政府签署战略合作协议,同时正式成立北京通州合资公司,未来统筹开发建设台湖镇产业新城项目。报告期内,深圳太子湾邮轮母港相继接待处女星号、银影号、海洋航行者号、大西洋号、云顶梦号等多艘国际邮轮靠泊,累计邮轮旅客5.96万人次。未来公司将在全国邮轮港口进行网络化布局及商业模式复制,实现“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理,构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈。 财务状况稳健,融资成本维持低位。期末公司在手现金441亿,为一年到期负债的161%。由于土地投资大幅增加,净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为40.8%和47.8%,较期初分别上升21.6个百分点和持平。报告期内公司获授50亿中票额度,150亿公司债发行权,上半年公司综合资金成本约为4.6%,较2016年上升0.1个百分点。公司整体财务状况稳健,融资成本及负债率仍处于低位。 投资建议:预计公司2017-2018年EPS分别为1.48元和1.76元,对应PE为13.2倍和11.0倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区政策春风。股权激励及员工持股绑定利益,上下一心跨步迈向千亿销售。测算公司NAV24.2元,目前股价折价20%,且低于员工持股价18%,安全边际突出,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩低于预期风险;基本面大幅恶化风险。
招商蛇口 房地产业 2017-08-23 19.16 26.82 43.27% 20.72 8.14%
20.72 8.14% -- 详细
中期结算少,公司营收利润略有下滑。上半年公司实现营业收入194.0亿元,同比下滑8.7%,实现归母净利润34.7亿元,同比下滑9.5%。营收归母净利润略有下滑主要原因在于公司上半年新竣工项目较少,中期结算少。公司去年和今年销售都较好,截至6月底预收账款达682亿元。预计全年营收和利润将维持增长。上半年公司毛利率为25.8%,较去年同期下滑8.1个百分点。原因主要在于去年同期公司在园区业务板块出售了深圳部分零售物业,毛利率较高,剔除这部分影响,毛利率基本持平。考虑到公司在下半年和明年将有双玺等高毛利率项目进入结算,预计之后毛利率会有所恢复。 销售高增长,积极拿地扩规模,全年千亿销售目标完成概率大。1-7月,公司累计销售面积达319.7万方,销售金额达613.2亿元,同比增长分别为43.3%、68.9%。通过招拍挂累计拿地地价款达到433.9亿元,投资强度达到70.8%。除了招拍挂外,公司拓展其他扩张方式,上半年启动中外运长航南通项目,与武钢、昆钢签署合作协议。截至7月底,公司未开发及未销售储备面积约达3500万方。从资金层面看,截至6月底,公司账面货币资金达441.2亿元,资产负债率和净负债率分别为72.3%和40.3%,处于行业较低水平,另外公司尚有150亿公司债额度,为规模持续扩张提供资金保障。 邮轮业务进展顺利。太子湾邮轮母港累计接待邮轮旅客达到5.96万人次,实现“双船同泊”。上半年邮轮板块毛利率为-5.8%,主要因为业务处于拓展期。 维持买入评级,目标价26.82元。我们维持对公司2017-2019年每股收益分别为1.49/1.73/2.07元的预测。可比公司2017年PE 为14X,公司在粤港澳大湾区资源储备丰富,是粤港澳大湾区城市圈规划推进的直接受益者,给予公司相较可比公司30%的溢价,对应2017年18X 的PE,对应目标价26.82元。
招商蛇口 房地产业 2017-08-23 19.16 26.25 40.22% 20.43 6.63%
20.72 8.14% -- 详细
结算平平延缓业绩释放,全年增长无虞:公司中期业绩略降9.49%,原因在于16 年同期深圳蛇口区域有持有多年的高毛利零散物业出售,在基数效应下园区运营业务盈利降低。对于全年业绩我们依然维持年初判断,公司完成103 亿扣非利润目标无虞。 公司确立2020 年将进入世界500 强的总基调,自上而下都有强烈的成长诉求,因此我们认为无论是在手资源还是执行力,都将推动公司延续高成长。 销售千亿指日可待,土地扩张态度积极:招商蛇口前7 月销售额达613 亿,同比增长68.93%,全年千亿目标已经完成61%。公司全年可售货值在2200 亿左右,而目前滚存仍有400 亿,下半年新增货值约900 亿,全年千亿志在必得。扩张层面,公司前7月拿地额达446 亿,占同期销售额比重达73%,权益拿地额亦达266 亿,虽然销售额占比低于去年的122%,但依旧能够体现公司积极的拿地态度。除通过招拍挂市场获取资源外,公司着力推进招商局集团内外的资源整合。目前未开工以及未售口径的土地储备共计3100 万方,较年初增长35%,积极扩储为加速全国纵深发展,也是为公司5 年内冲刺世界500 强打下基础。 大股东平台协同效应待发酵 :前海自贸区项目依然在推进中。7月,深圳市规土委已公示前海蛇口片区综合规划草案,今年招商前海湾将集中力量开展第一阶段“1+3”先导项目,一旦前海项目的土地整备协议以及税务筹划等细节问题落定,将迅速为公司贡献业绩。我们看好大股东招商局所建立的平台优势给公司业务带来的协同效应。公司17 年的一大目标是扩规模,将在并购、合作、产城一体以及自贸区建设四个方向着手。 投资评级与盈利预测:我们预计公司17-18 年EPS 分别为1.55、1.95 元。
招商蛇口 房地产业 2017-08-23 19.16 -- -- 20.43 6.63%
20.72 8.14% -- 详细
一、事件概述。 公司公布2017半年报,公司上半年实现营业收入193.96亿,同比下降8.72%;实现归属上市公司股东净利润34.66亿,同比下降9.49%;扣非后净利润约为33.62亿,同比下降5.95%;基本EPS0.44元,同比下降8.33%。 二、分析与判断。 营收下滑主要受结算节奏影响,全年完成业绩承诺是大概率事件。 公司上半年营业收入同比下降8.72%,主要受公司房地产项目结转时间分布不均衡以及结转项目产品类型不同的因素影响,结算规模和毛利率均有所下降。根据招商局集团与公司签订的《盈利预测补偿协议》,若公司17年全年扣非净利润达不到103亿的业绩目标,招商局集团将以现金方式进行差额补足。公司目前账面预收账款682亿元,可结算资源充足,我们认为全年完成业绩承诺是大概率事件。 产业园区开发经验丰富,异地复制节奏加快。 公司深耕园区开发与运营近40年,1979年起对我国第一个外向型经济开发区——蛇口工业区进行开发建设,积累了丰富的城市开发与运营经验。公司立足蛇口样板园区,在广州、重庆、青岛、镇江等多个城市开展主题特色产业园区的开发和运营,报告期内,公司的“蛇口模式”在湖北蕲春、北京通州台湖和深圳光明新区加速落地,其他十余个重点产业新城项目也在跟进。 4月1日,中共中央、国务院决定设立雄安新区。同时前深圳市委书记许勤调任河北省代省长。4月11日招商局集团董事长李建红亲自率队赴雄安新区考察调研,并专程拜会许勤。我们认为,凭借丰富的产业园区开发经验,招商蛇口有望深度参与到雄安新区的建设进程中,蛇口模式有望加速异地复制。 销售同比大幅增长,多元化拿地积极扩张。 报告期内,公司实现签约销售额537亿元,同比增长74%,签约销售面积288万平米,同比增加48%。上半年公司在北京、上海、广州、南京等重要城市获得16宗优质项目,扩充项目资源227万平米,总地价353亿元,占同期销售额的66%。除通过招拍挂市场获取资源外,公司积极通过多元化拿地方式实现扩张。公司着力推进同大股东招商局集团内外的资源整合,今年启动同集团下属中外运长航合作的首个项目——南通市港闸区住宅项目;此外,公司与武钢集团、昆钢集团分别签署战略合作协议,通过成立合资公司的方式共同改造、开发其所在城市的土地资源,以提升土地价值。 积极布局长租公寓,立足深圳向京津汉渝拓展。 公司积极布局长租公寓市场,在深圳布局约50万平米、1.3万套长租公寓产品,已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线,在北京、天津、武汉、重庆等城市以自有物业改造成公寓的多个项目也正在同时推进,计划以三年的时间实现品牌全国布局,力争成为“中国中长租公寓领导品牌”。 三、盈利预测与投资建议。 投资建议:我们认为公司在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,有望受益于粤港澳大湾区城市群发展规划;同时凭借其深厚的产业园区开发经验有望深度参与到雄安新区的建设中来。 我们预计公司2017、2018年EPS分别为1.12和1.52元/股,对应当前股价PE分别为18.71和13.78倍,给予“强烈推荐”评级。
招商蛇口 房地产业 2017-08-15 18.84 25.60 36.75% 19.69 4.51%
20.72 9.98% -- 详细
事件:公司公布6月销售简报,7月公司实现签约销售面积31.34万方,同比增加11.53%;销售金额76.21亿,同比增加39.83%。 传统7月淡季,不用过分在意环比下滑:1)严调控背景下同比增40%:7月公司实现销售面积31.34万方,同比+11.53%,环比-39.1%(上年分别为+44.6%和-33.9%);签约金额76.21亿,同比+39.83%,环比-27.0%(上年分别为+45.6%和-10.7%),7月销售均价达到24,317元/平方米,同比20.0%(上月+41.1%)。2)量增收窄,价增扩大:1-7月累计签约面积319.7万方,同比+43.26%(上月为+47.83%);签约金额613.16亿元,同比+68.93%(上月为+74.07%)。1-7月累计销售均价19,177元/平方米,同比17.9%(上月+17.7%)。 7月新增多个小股操盘项目,今年以来未在深圳直接拿地:公司7月单月权益拿地37.1万方,力度比上两月略有减少。1-7月公司拿地权益地价款258.7亿,同比+49%,权益拿地建面225.7,同比+63%,分别占今年累计销售的71%和42%。另外;1-7月拿地均价11462元/平方米,同比下降9%,其中7月新增7个项目,其中三个项目是小股操的项目,比以往明显增多,公司1-7月金额权益比例为59.0%(上年为73.7%)。 前海《综合规划》出台,静待规划细则:7月13日,深圳市发布了《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》(草案),规划范围包括深圳前海原国务院批复的28.2平方公里加上前海蛇口自贸片区及周边地区,规划范围共计37.9平方公里。 1)本次出台的是前海蛇口片区整体规划,片区分为“一港两带七板块”,公司土地均含在内。“七板块”包括桂湾、前湾、妈湾、邮轮母港、蛇口、赤湾和大小南山板块。 公司在蛇口、太子湾和前海拥有土地所有权510万方及物业201万方,按照此前前海规划平均1.88容积率计算,潜在资源达1000万方,均包含本次规划范围内。 2)前海蛇口自贸区定位为粤港澳深度合作示范区和城市新中心、一带一路支点。按照规划,规划区总建筑规模4725万㎡,其中产业建筑2500-2600万㎡,居住建筑1500-1600万㎡。规划就业人口规模约88万人,居住人口60万人。 投资逻辑:我们是最早提出“三年黄金买点”论,精准提示底部,一直认为招商蛇口土地质地在龙头中禀赋最优。本次是《综合规划》习主席“七一”赴港考察后首次出台的前海整体规划草案。根据公司公告,公司此前政企合作方案已经敲定,下一步将与政府商定土地变性和详细规划的细则,资源释放可以期待。公司目前RNAV估值2200亿,折价仍明显;公司承诺业绩高增长且超预期,我们预计公司17-19年EPS为1.35、1.73和2.36元,给予“买入-A”评级,6个月目标价25.6元。 风险提示:区域建设低于预期、前海蛇口开发进度低于预期。
招商蛇口 房地产业 2017-08-14 19.08 26.82 43.27% 19.65 2.99%
20.72 8.60% -- 详细
销售延续高增长态势,增速略有放缓。7月公司签约销售金额76.2亿元,同比增长39.8%,销售面积31.3万方,同比增长11.5%。公司销售增速较之前略有回落(上月销售金额增速为71%),但依旧处于较高水平。1-7月,公司销售均价达到1.9万元/平米。 拿地积极,创今年单月新高。7月公司新增8个项目,其中一个为代建项目。 扣除代建项目,新增建筑面积99.5万方,地价款达到80.8亿元,创今年单月新高。1-7月公司累计拿地地价款达到433.9亿元,投资强度达到70.8%,延续积极扩张规模态势。 中国玺、昆仑域两高价项目获预售证,预计公司销售延续高增长态势。公司位于北京高价项目中国玺、昆仑域在8月5日以均价9.5万元/平米获预售证,价格较为合理,合计获批预售面积6.15万方。两项目获批预售证一方面为公司补充了货值,利于延续销售高增长态势。另一方面,公司项目集中在一二线城市,均价在开发商中处于较高水平,公司项目尤其是高价项目受调控影响较大,中国玺、昆仑域以及位于深圳的双玺花园项目是受影响最大的三个项目,中国玺、昆仑域以较为合理价格获批预售证对公司整体销售预期有利好。 维持买入评级,目标价26.82元。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为1.49/1.73/2.07元。可比公司2017年PE为14.1X,公司在粤港澳大湾区资源储备丰富,是粤港澳大湾区城市圈规划推进的直接受益者,给予公司相较可比公司30%的溢价,对应2017年18X的PE,对应目标价26.82元。
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1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名