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招商蛇口 房地产业 2018-07-18 17.68 28.00 61.10% 17.62 -0.34% -- 17.62 -0.34% -- 详细
事件: 7月13日晚,招商蛇口发布2018年半年度业绩预告,公司预计今年上半年盈利68亿元至70亿元,同比增长89%-94%。报告期内,社区开发业务结转毛利同比增加约32亿元,联合营公司权益法投资收益同比增加约9亿元。此外,基于公司报告期内收购了招商局漳州开发区有限公司,合并追溯将上年同期归母净利润由34.66亿元调整为36.03亿元。18年上半年公司基本每股收益0.86-0.89元,同比增长43%-48%。 点评: 18H1业绩68-70亿、同增89%-94%,18年业绩完成30%增长难度不大 18年H1公司预计实现业绩68亿元至70亿元,同比增长89%-94%(招商漳州追溯调整后),已完成18年市场一致性预期153亿元的44%-46%,其中Q1、Q2分别结转57.8亿元、10.2-12.2亿元,分别同比增长172%、同比下降24%-9%,上半年结转主要由一季度贡献。分结构看,公司上半年社区开发业务结转毛利同比增加约32亿元,其中Q1、Q2分别同比增加23亿元、9亿元,主要源于双玺项目集中进入结转,预计该项目毛利率超70%,净利率超30%,目前已基本售罄,18年集中结转或将推动全年业绩增长;联合营公司投资收益同比增加约9亿元。18年H1公司基本每股收益0.86-0.89元,同比增长43%-48%。考虑到公司上半年历史结算规模相对较小,15-17年分别占比37%、40%、28%,预计18年业绩完成30%业绩增长难度不大。 18H1销售额751亿,同比+40%,充裕可售&推盘加大确保全年销售高增 18年H1公司实现签约销售金额751.0亿元,同比增长39.9%;实现签约面积358.4万方,同比+24.3%,销售额已完成全年1,500亿元销售计划50.1%;销售均价20,956元/平米,较17年提升5.9%;公司上半年销售规模再上新台阶,克尔瑞行业销售额排名13,较17年提升1名,向目标前十稳步前行。基于公司16-18年上半年连续两年半加仓拿地,在手可售资源丰富,18年全年可推货值超3,000亿元,同时考虑到公司上半年已完成销售计划过半,并且下半年即将迎来推盘高峰,预计公司全年销售目标或将大概率超额完成。 18H1新增建面798万方,同比+251%,资金趋紧下低成本融资优势明显 18年H1公司新增规划面积797.7万平米,同比+251.4%;总地价606.1亿元,同比+71.6%,拿地金额占比销售金额达81%,在16-17年分别为114%、80%基础上,继续高速扩张;平均楼面地价7,597元/平米,较17年楼面均价下降18.0%,拿地成本持续优化。非市场化拿地方面,继农发集团项目、东风地产股权收购后,再获招商漳州土储778万方。同时公司融资渠道打开,顺利完成50亿中票发行,获批150亿公司债额度,60亿长租公寓CMBS和200亿ABN额度,落地京沪地产基金50亿。在资金趋紧背景下,4月、6月先后发行70亿公司债,利率区间仅4.83%-5.25%,融资成本继续处于行业较低水平。 投资建议:业绩亮眼,销售高增,拿地扩张,重申“强推”评级 近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,18年上半年拿地规模再创历史新高,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18PE为9.0倍,维持目标价28.00元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场下行,销售弱于预期。
招商蛇口 房地产业 2018-07-11 17.83 28.00 61.10% 18.51 3.81% -- 18.51 3.81% -- 详细
事件: 7月9日晚,招商蛇口公布公司6月销售数据,6月公司实现签约金额231.8亿元,同比+122.2%;实现签约面积99.7万平方米,同比+93.5%;6月公司新增建面166.0万平方米,同比+251.2%;总地价117.9亿元,同比+188.9%,其中新增权益建面108.7万平方米,同比+150.8%,权益地价69.7亿元,同比+111.6%。 点评: 6月销售232亿、同比+122%,月销售创历史新高,行业排名再进1位 6月公司实现签约金额231.8亿元,环比+127.0%、同比+122.2%,较5月上升107.7pct,优于克尔瑞Top50房企6月平均同比+50.4%;公司实现签约面积99.7万方,环比+105.6%、同比+93.5%,较5月上升92.5pct,大幅领先于我们高频跟踪的49城6月成交面积同比-7.5%;销售均价23,256元/平米,环比+10.4%,较17年提升17.5pct。1-6月公司累计实现签约金额751.0亿元,同比+39.9%,较上月+19.9pct,完成全年1,500亿元销售计划的50.1%;实现签约面积358.4万平方米,同比+24.3%,较上月+15.1pct。1-6月累计销售均价20,956元/平米,较17年提升5.9%;6月公司单月销售首破200亿元,并创历史新高,上半年累计销售金额克尔瑞排名13,较17年提升1名。基于公司上半年已完成全年计划50%,考虑到下半年为公司推盘高峰,预计公司全年销售目标或将大概率超额完成。 6月拿地118亿,同比+119%,上半年拿地606亿、同比+72%,继续高增 6月公司在土地市场新获取杭州、无锡、嘉兴、太仓、大连、宜昌、成都7城共9个项目,新增建面166.0万平米,环比+39.5%,同比+251.2%,其中新增权益建面108.7万平米,环比+41.8%,同比+150.8%,权益占比65.5%,高于17年平均水平5.9pct;总地价117.9亿元,环比-15.7%,同比+118.9%,平均楼面价7,104元/平米,环比-39.5%,6月楼面价环比下降主要源于公司在三四线城市太仓、宜昌新增建面较多。6月公司拿地额占比销售额51%,较5月下降86pct。1-6月公司共新获42地块,共新增规划面积797.7万平米,同比+251.4%;总地价606.1亿元,同比+71.6%;拿地额占比销售额达81%,较17年80%高位再提升1pct,拿地呈高速扩张势态。平均楼面地价7,597元/平米,较17年楼面均价-18%,拿地扩展同时兼顾成本控制。非市场化拿地方面,18年以来先后收购东风地产股权、农发集团项目,集团内整合漳州,非市场化拿地能力加速兑现。 投资建议:销售靓丽、拿地积极,行业排名获提升,重申“强推”评级 近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,18年上半年拿地规模再创历史新高,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持预测公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18PE为8.8倍,维持目标价28.00元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
招商蛇口 房地产业 2018-07-11 17.83 25.30 45.57% 18.51 3.81% -- 18.51 3.81% -- 详细
事件:7月9日公司公告,公司6月实现签约销售面积99.67万平方米,同比增加93.53%;签约销售金额231.79亿元,同比增加122.17%。1-6月,公司累计实现签约销售面积358.36万平方米,同比增加24.26%;签约销售金额750.96亿元,同比增加39.86%。 6月销售量价齐增,上半年完成全年计划50.07%:公司6月实现签约销售面积99.67万平方米,同比增加93.53%,较5月销售面积增速提升92.39pct;实现签约销售金额231.79 亿元,同比增加122.17%,相对5月销售额增速提升107.69pct。6月销售额增速大于销售面积增速主要源于期内销售均价有较大的提升,6月销售均价23255.74元/平米,较5月销售均价扩大2189.3元/平米,幅度达10.39%;6月销售均价相对去年同期增长14.80%。1-6月公司实现签约销售面积358.36万平米,同比增长24.26%,较5月增速提升15.06pct;实现签约销售金额750.96亿元,同比增长39.86%,较5月增速提升19.85pct;累计销售均价20955.46元/平米,同比增长12.55%,较5月增速提升2.66pct。1-6月累计销售金额/18年计划销售额(1500亿)为50.06%(前值34.61%),较17年同期完成计划度53.70%略低近3.7pct。公司自5月开始集中加大推盘节奏,6月数据体现加大推盘的效果,下半年,在政策允许范围内,公司仍将持续加大、加快推盘力度,全年预期销售目标或能如期实现。 补货均价/销售均价29.92%,成本管控优势显著:6月公司新增土地项目9个,其中2个项目为100%权益项目,剩余7个项目公司所占权益在11.35%--50%之间,项目获取以合作/收购为主;按照权益总价/拿地总价计算6月新增项目的权益比例为59.32%(前值71.37%)。6月新增项目可增厚72.76万方土储资源,其中计容面积166.03万方,权益计容面积108.72万方;权益拿地额68.54亿元,平均楼面价11629.41元/平米;权益拿地额/销售额比例为29.57%(5月权益拿地额/销售额比例96.73%、4月权益拿地额/销售额比例30.02%),平均楼面价相对6月销售均价占比为29.92%(5月楼面价/5月销售均价为55.20%、4月楼面价/4月销售均价占比为64.52%)。公司上半年拿地力度中位数34.3%(以权益拿地额/销售额计算),从拿地成本上看,即使在扩规模下,公司对成本的管控仍具备优势。从新增项目的分布上看,6月新增项目基本处于核心城市溢出效应较强的区域(如无锡、嘉兴等)或强二线城市(如杭州、成都),区域布局优势强。 投资建议:公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务,协同发展;在资源获取上,公司内涵+外延双管齐下,优势显著;我们预计公司18-20年公司EPS为1.92元、2.28元、2.62元,对应PE分别为X、7.8X、6.8X,维持“买入-A”评级,6个月目标价25.3元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策调控过度、公司经营不达预期
招商蛇口 房地产业 2018-07-03 19.00 -- -- 18.51 -2.58% -- 18.51 -2.58% -- --
招商蛇口 房地产业 2018-06-18 22.16 -- -- 22.99 3.75%
22.99 3.75% -- --
招商蛇口 房地产业 2018-06-13 22.31 29.39 69.10% 23.08 3.45%
23.08 3.45% -- 详细
维持增持评级,维持目标价29.39元,维持2018/19年的EPS至1.91元、2.22元的预测,目标价对应2018年15倍PE。公司是行业最优质的资源型标的,估算公司每股RNAV约为36.29元,折价38.6%。 招商蛇口不论在存量还是增量资源方面,都拥有无可比拟的竞争优势,同时粤港澳大湾区的崛起也将加速公司资源重估价值,全方位多层次的激励机制也将加速公司的规模扩张和业绩释放。资金和资源是决定行业竞争格局的重要因素,具备这两方面优势的公司能从激烈的竞争中脱颖而出。公司现有储备超3000万方,而且都集中布局在重点一二线城市,储备优质;依托于产业新城模式,公司园区运营拓展到6城10项目,与社区开发一起形成良好的协同作用;根据股权激励的生效条件,预计2018年公司扣非净利润需要达到155亿元,对应增速约为31%。 公司的优势具体体现在三个层面:(1)大股东招商集团带来强大的资源优势。公司内外部资源整合提速,为公司带来充足优质的增量资源;(2)产业新城带来商业模式的优势。前海片区更是公司资源禀赋的核心所在,粤港澳大湾区的提速将放大这一优势。(3)激励模式所带来经营效率优势。公司通过股权激励、员工持股计划、项目跟头制度等建立起了全面完整的激励体系,公司经营效率进一步提高。 预期催化剂:集团资源持续注入,前海片区开发进度加速 l 风险提示:前海片区开发进度不及预期
招商蛇口 房地产业 2018-06-13 22.31 29.30 68.58% 23.08 3.45%
23.08 3.45% -- 详细
事件:6月9日公司公告,公司5月实现签约销售面积48.48万平方米,同比增加1.04%;签约销售金额102.13亿元,同比增加14.48%。1-5月,公司累计实现签约销售面积258.69万平方米,同比增加9.20%;签约销售金额519.17亿元,同比增加20.01%。 5月销售微增,下半年推盘力度或加大:公司5月实现签约销售面积48.48万平米,同比微增1.04%,该增速较4月销售面积增速收窄17.78pct;实现签约销售金额102.13亿元,同比增加14.48%,该增速相对4月销售额增速收窄18.29pct。5月销售额增速大于销售面积增速主要源于期内销售均价有较大的提升,5月销售均价21066.42元/平米,为18年1-5月中仅次于2月均价的月份;5月销售均价相对去年同期增长13.30%,较上月销售均价提升1.56pct。1-5月公司实现签约销售面积258.69万平米,同比增长9.20%,较4月增速收窄2.07pct;实现签约销售金额519.17亿元,同比增长20.01%,较4月增速收窄1.43pct;累计销售均价20069.19元/平米,同比增长9.90%,较4月增速提升0.76pct。1-5月累计销售金额/18年计划销售额(1500亿)为34.61%,较4月占比提升6.81pct。 拿地额/销售额96.73%,扩规模决心下成本管控显优势:5月公司新增土地项目10个,其中4个项目为100%权益项目,剩余6个项目公司所占权益在17%--50%之间,项目获取以合作/收购为主。5月新增项目可增厚63.78万方土储资源,其中权益计容面积76.70万方;权益拿地额98.78亿元,平均楼面价11629.41元/平米;权益拿地额/销售额比例为96.73%(4月权益拿地额/销售额比例30.02%),平均楼面价相对5月销售均价占比为55.20%(4月楼面价/4月销售均价占比为64.52%)。公司拿地力度持续加大,彰显公司加快规模扩张的决心,而从拿地成本上看,即使在扩规模下,公司对成本的管控仍具备优势。从新增项目的分布上看,除却新郑市(隶属郑州市),其余项目均位于核心二线城市或需求力量有保障的强区域城市,区域布局优势强。 投资建议:公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务,协同发展;在资源获取上,公司内涵+外延双管齐下,优势显著;我们预计公司18-20年公司EPS为1.35元、1.73元、2.36元,对应PE分别为16.8X、13X、9.6X,维持“买入-A”评级,6个月目标价29.3元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策调控过度、公司经营不达预期
招商蛇口 房地产业 2018-06-13 22.31 28.00 61.10% 23.08 3.45%
23.08 3.45% -- 详细
5月销售102亿、同比+15%,1-5月销售519亿,同比+20%,完成计划35%5月公司实现签约金额102.1亿元,环比-1.8%、同比+14.5%,较4月下降18.3pct,低于月初克而瑞公布的108.0亿元5.4%,同时低于克尔瑞前10大房企5月平均同比+43.6%;公司实现签约面积48.5万方,环比-21.0%、同比+1.0%,较4月下降17.8pct,但领先于我们高频跟踪的49城5月成交面积同比-5.5%;销售均价21,066元/平米,环比+24.3%,较17年提升6.5pct。1-5月公司累计实现签约金额519.2亿元,同比+20.0%,较上月-1.4pct,完成全年1,500亿元销售计划的35%;实现签约面积258.7万平方米,同比+9.2%,较上月-2.1pct。1-5月累计销售均价20,069元/平米,较17年提升1.4%;考虑到公司下半年推盘力度加大以及6-8月基数持续走低,预计后续公司销售同比增速将持续上行。同时基于公司16年以来持续积极拿地,并且小盘项目占比提升较大,将推动公司周转加快可售充裕,预计完成18年1,500亿元计划难度不大。 5月拿地额占比销售额137%,1-5月拿地488亿、同比+56%,拿地高位高增5月公司在土地市场新获取武汉、郑州、杭州、天津、沈阳、嘉兴、绍兴、南通8城共10个项目,新增建面119.0万平米,环比-15.1%,同比+97.3%,其中新增权益建面76.7万平米,环比-11.5%,同比+65.6%,权益占比64.4%,高于17年平均水平4.8pct;总地价139.9亿元,环比+159.8%,同比+42.8%,平均楼面价11,751元/平米,环比+206.1%,6月楼面价环比上升主要系公司拿地重心重回二线城市,其中杭州超20万方项目楼板价高达25,800元/平米。5月公司拿地额占比销售额137%,较4月提升85pct。1-5月公司共新获33地块,共新增规划面积631.7万平米,同比+251.5%;总地价488.1亿元,同比+56.3%;拿地额占比销售额达94%,较17年80%高位再提升14pct,拿地呈高速扩张势态。平均楼面地价7,727元/平米,较17年楼面均价-16.6%,拿地扩展同时兼顾成本控制。非市场化拿地方面,公司18年以来先后收购东风地产股权、农发集团项目,集团内资产整合漳州土储,非市场化拿地能力加速兑现。 投资建议:拿地积极、销售稳增,非市场化拿地加速,重申“强推”评级近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,尤其开年以来公司拿地规模创历史新高,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元的预测,目前现价对应18PE为11.1倍,维持目标价28.00元,重申“强推”评级。 风险提示。房地产市场下行风险。
招商蛇口 房地产业 2018-05-18 22.62 -- -- 23.29 2.96%
23.29 2.96% -- 详细
销售规模增幅扩大,已完成全年目标的28%。 18年4月,公司实现销售面积61.4万方,同比上升18.8%,较上月扩大14.7个百分点,销售金额104.0亿元,同比上升32.8%,较上月扩大21.5个百分点。1-4月累计销售面积210.2万方,同比上升11.3%,累计销售金额417.0亿元,同比上升21.4%。公司销售规模实现稳定增长,且增速较一季度有所扩大,表现优于龙头房企平均水平。 拿地力度处于高位,且获取成本较低。 拿地方面,18年4月份公司新增项目5个,合计获取土地规模46.9万方,规划建面143.8万方,权益建筑面积为88.5万方,单月获取土地金额53.8亿元,权益地价为30.5亿元,单月获取土地成本为3742元/平米。 新进徐州,项目体量大,成本低,规划进展较快。 4月公司新进入江苏徐州,获取金融集聚区一期项目,单项目计容建面104.0万方,总地价20.3亿元,权益65%。值得一提的是,公司控股股东招商局集团是徐州金融集聚区投资建设和管理运营主体,而本次项目基本属于定向出让。需要指出的是,该项目对商业自持比例提出了具体要求,扣除自持及配建部分,按照可售面积计算,平均楼面价约2228元/平。 预计公司18、19年EPS为1.80、2.11元,维持“买入”评级。 公司自17年下半年以来土地投资力度有所加大,18年以来继续保持积极的资源获取态度。目前公司在手可售资源充分,进入二季度,随着公司推货力度的加大,公司销售规模或将继续增长。预计18、19EPS分别为1.80、2.11元/股,维持“买入”评级。
招商蛇口 房地产业 2018-05-15 22.89 29.30 68.58% 23.29 1.75%
23.29 1.75% -- 详细
4月销售+18.82%,预计后续推盘力度或加大叠加低基数,销售增速或有提升:1)公司4月实现签约销售面积61.36万平米,同比增加18.82%,该增速相对去年同期增速收窄16.47pct,相对3月同比增速提高14.72pct;实现签约销售金额103.96亿元,同比增加32.77%,该增速相对去年同期增速仅收窄5.84pct,远小于销售面积增速的收窄幅度,主要源于期内销售均价有较大的提升,4月销售均价16942.63元/平米,相对去年同期增长11.74%。2)1-4月公司实现签约销售面积210.21万平米,同比增长11.27%,较3月增速提高2.84pct;实现签约销售金额417.04亿元,同比增长21.44%,较3月增速提高3.35pct;累计销售均价19839.21元/平米,同比增长9.14%。1-4月累计销售金额/18年计划销售额(1500亿)仅27.80%,低于17年同期累计销售金额/17年计划销售额(1000亿)的34.34%,后期推盘力度或加大;结合17年3月基数开始走低,我们预计公司在未来几个月的销售增速或持续表现良好。 土储获取渠道不拘一格,成本可控,资源优势显著:1)4月公司新增土地项目5个,这5个项目均位于核心二线城市及其周边强势地区;5个项目中,杭州项目为公司100%权益项目,其余项目权益在49%-65%之间,项目获取以合作/收购(昆山项目为收购项目)为主。不计入昆山项目裕元花园酒店(计容建筑面积3.08万方)、4层办公楼(计容0.56万方)及157个停车位在内的物业及物业所在土地的国有建设土地使用权,4月新增项目可增厚46.91万方土储资源,其中权益计容面积87.94万方;权益拿地额31.20亿元,权益平均楼面价3548.57元/平米;其中徐州、杭州、广州、中山、昆山等项目楼面价分别1949.49/11033.80/14997.25/6000/3328.31元/平米,相比对应区域均价可估算幅度分别为+467.79%/201.17%/100.13%/105.05%/349.24%(备注:数据为搜房网四月各地二手房均价)。2)公司在资源获取上不拘一格,5月7日公告收购招商漳州78%股权,并获得海西板块(漳州地区)优质土储近777.47万方,漳州开发区与厦门岛、鼓浪屿隔海相望,但两边房价有明显价差;随着厦漳同城化的进一步推进,未来该区域有望分享厦漳同城的政策区位优势,区域项目价值有望进一步提升。 投资建议:公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务;并于资源获取上具显著优势;收购招商漳州78%股权有望增厚公公司效益。我们预计公司18-20年公司EPS为1.35元、1.73元、2.36元,对应PE分别为16.8X、13X、9.6X,维持“买入-A”评级,6个月目标价29.3元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策调控过度、公司经营不达预期。
招商蛇口 房地产业 2018-05-15 22.89 28.00 61.10% 23.29 1.75%
23.29 1.75% -- 详细
5月9日晚,招商蛇口公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额104.0亿元,同比+32.8%;实现签约面积61.2万平方米,同比+18.8%;4月公司新增建面140.2万平方米,同比+4424.9%;总地价53.8亿元,同比+1744.7%,其中新增权益建面86.7万平方米,同比+2697.1%,权益地价30.5亿元,同比+946.7%。 4月销售104亿、同比+33%,1-4月销售417亿,同比+21%,持续快增。 4月公司实现签约金额104.0亿元,环比-15.5%、同比+32.8%,较3月提升21.5pct,持平于月初克而瑞公布的销售同比,同时高于克尔瑞前10大房企4月平均同比+25.8%;公司实现签约面积61.2万方,环比-1.8%、同比+18.8%,较3月提升14.7pct,并大幅领先于我们高频跟踪的49城4月成交面积同比-20.8%;销售均价16,943元/平米,环比-14.0%,销售均价连续两个月下滑。1-4月公司累计实现签约金额417.0亿元,同比+21.4%,较上月+3.3pct,完成全年1,500亿元销售计划的28%;实现签约面积210.2万平方米,同比+11.3%,较上月+2.8pct。1-4月累计销售均价19,839元/平米,较17年提升0.3%;考虑到公司年中开始推盘力度逐渐加大以及2-3季度基数相对较低,预计后续公司销售同比增速将持续高增。同时基于公司16年以来持续积极拿地,并且小盘项目占比提升较大,将推动公司周转加快可售充裕,预计18年完成1,500亿元计划不难。 1-4月拿地348亿、同比+62%,收购漳州方案落定、非市场化拿地加速兑现。 4月公司在土地市场新获取杭州、广州、昆山、中山、徐州5城共5个项目,新增建面140.2万平米,环比+328.8%,同比+4,424.9%,其中新增权益建面86.7万平米,环比+165.1%,同比+2,697.1%,权益占比61.8%,高于17年平均水平2.2pct;总地价53.8亿元,环比+13.4%,同比+1744.7%,平均楼面价3,840元/平米,环比-73.6%,4月楼面价环比大幅下滑主要系公司拿地向三线城市下沉所致,其中徐州百万方级项目楼面均价不足2,000元/平米。4月公司拿地额占比销售额52%,较3月提升13pct。1-4月公司共新获23地块,共新增规划面积512.7万平米,同比+329.3%;总地价348.2亿元,同比+62.4%;拿地额占比销售额达84%,较17年80%高位再提升4.0pct,拿地呈高速扩张势态。平均楼面地价6,793元/平米,较17年楼面均价-26.6%,拿地扩展同时兼顾成本控制。非市场化拿地方面,公司整合漳州优质土储落地,新增建面超700万平米,保守估计权益增值超132-174亿元,非市场化拿地能力加速兑现。 投资建议:销售靓丽、拿地高增,非市场化拿地加速兑现,重申“强烈推荐”。 近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,尤其开年以来公司拿地规模创历史新高,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持公司18-20年每股收益预期为2.02/2.54/3.11元,目前现价对应18PE为11.2倍,维持目标价28.00元,重申“强烈推荐”评级。
招商蛇口 房地产业 2018-05-15 22.89 27.30 57.08% 23.29 1.75%
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公司公告4月销售及拿地情况。4月实现销售金额、销售面积分别为104.0亿元、61.4万方,同比分别增长32.8%、18.8%。公司1-4月累计实现销售金额、销售面积分别为417.0亿元、210.2万方,同比分别增长21.4%、11.3%。 核心观点淡季不淡,单月销售金额维持百亿以上规模。公司在4月这样传统的房地产销售淡季仍交出了非常不错的销售业绩,单月销售金额104亿元,同比增长33%,今年以来除了2月受到春节影响外,其余单月销售金额均维持在百亿以上规模。公司2018年1-4月累计销售金额达417亿元,同比增长21%,增速远高于行业平均水平。随着5、6月份销售旺季到来,公司推货量也将随之增加,预计上半年将有望维持20%以上的销售增速。 维持公开市场拿地强度,央企股东背景拿地优势尽显。公司4月拿地金额为53.8亿元,环比增长13%,同比增长1744%,投资销售强度为52%,在公开市场维持了较高拿地强度。公司2018年1-4月累计土地投资金额为348亿元,同比增长62%。此外,公司在5月7日公告了收购招商漳州78%股权的具体方案,充分彰显了其作为央企平台在土地资源整合方面的巨大优势。招商漳州目前土地储备总建面约760万方,预计将从明年起开始为公司贡献业绩。 财务预测与投资建议维持买入评级,目标价为27.30元。我们预测公司2018-2020年每股收益分别为1.95/2.43/3.02元。可比公司2018年PE 为11X,考虑公司在粤港澳大湾区资源储备丰富,是粤港澳大湾区城市圈规划推进的直接受益标的,给予公司相较可比公司30%的溢价,对应2018年14X 的PE,对应目标价27.30元。 风险提示房地产销售不达预期。 前海蛇口片区业务发展不达预期。
招商蛇口 房地产业 2018-05-14 23.20 30.00 72.61% 23.29 0.39%
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事件:公司公告以现金购买控股股东招商局集团及其全资下属公司招商局集团(香港)持有的招商局漳州开发区有限公司78%股权。l招商蛇口收购招商漳州78%股权。招商蛇口拟以现金收购招商局集团持有的招商局漳州开发区有限公司48%股权以及招商香港持有的招商漳州30%股权,合计收购招商漳州78%股权,交易对价约为人民币85.53亿元。交易完成后,招商蛇口将持有招商漳州78%的股权,成为招商漳州控股股东。 新增优质土储,深化海西战略布局。招商漳州自1992年成立至今,经过25年的开发,储备了较为丰富的土地资源。截至2017年底,招商漳州土地储备高达约777万平方米(非双鱼岛土地552万平方米和双鱼岛土地225万平方米),已规划住宅用地约85.67万平方米、商业用地约95.60万平方米、工业用地约111.47万平方米、港航物流用地约249.93万平方米和市政配套用地约234.80万平方米。我们假设容积率为住宅2.0,商业1.5,工业0.8,按照收购价85.53亿元测算,公司此次收购楼面均价约为1235元/平方米。若只考虑住宅用地和商业用地产生价值,则楼面价约为3480元/平方米左右。而3月底位于新规划的龙海经济开发区核心区域--南太武滨海新城的住宅地块土拍最高楼面价达9014元/平方米,土地收购成本优势明显。此次公司落子漳州开发区,与公司原有的厦门、漳州业务形成联动,深入布局海西板块。 蛇口模式再下一城。此次交易完成后,招商蛇口将加快招商引资,加速招商漳州工业、港航物流规划用地的去化速度,推动漳州开发区产业布局进一步合理优化,促进漳州开发区整体转型升级。招商蛇口与招商漳州的联动有望进一步增强公司园区开发运营能力,是招商蛇口深入践行“前港-中区-后城”的开发模式与“产、网、融、城一体化”的发展路径的又一次尝试。 投资建议:维持“买入”评级。在政府掌握绝对资源的房地产行业,在行业总量趋向见顶的背景下,我们认为公司B2G模式具备使得其长期持续发展的能力,理应享受溢价。我们预计公司2018、2019年公司营业收入分别在1044.63亿元、1299.08亿元,归母净利润分别为158.44亿元和200.67亿元,EPS分别为2.00、2.54元。按照公司2018年5月9日收盘价22.56元计算,对应2018和2019年PE为11.25倍和8.89倍。我们给予公司2018年15XPE,目标价为30元,较每股RNAV(32.03元)有小幅折价,维持“买入”评级。 风险提示:1)前海土地整备推进不及预期;2)行业面临调控风险和下行风险。
招商蛇口 房地产业 2018-05-14 23.20 28.00 61.10% 23.29 0.39%
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1、拟现金收购招商漳州,集团内资源整合再突破,非市场化拿地加速兑现 公司将以85.53亿元现金收购公司控股股东招商局集团及其全资子公司招商局集团(香港)合计持有的招商漳州78%股权,收购完成后公司将成为招商漳州控股股东,股权占比78%,此外招商漳州另外4个股东分别为福建交运集团、漳州市政府、龙海市政府和福建航港管理局,分别股权占比10%、5%、5%和2%,本次收购是前海项目政企合作的园区开发模式的又一成功复制。17年以来,公司通过国企资源承接模式与武钢、昆钢、东风房地产、浙江农发集团签订合作协议,通过产业新城模式获取蕲春项目,以及公司新斩获的宝山工业区、蕲春地块、青岛蓝湾网谷地块,以及本次集团资源整合方式获取的招商漳州项目等,公司非市场化模式正在加速兑现。 2、新增漳州土储778万方,与厦门隔海相望,夏漳隧道将再推升项目价值 通过本次收购,公司将获取漳州项目土储占地778万方,我们估算总体容积率约为0.9倍,因而估算对应总建筑面积为723万方,其中住宅171万方、商业172万方、工业用地89万方、港航物流150万方、市政配套141万方,大幅增加公司海西优质土储。漳州项目与厦门本岛隔海相望,直线距离仅3.4公里,两边房价分别为1.8万元/平米VS7万元/平米,拥有较大的价差以及优越的地理位置,并且未来夏漳隧道的落地也将进一步推升该项目的价值。此外,考虑到漳州开发区辖区达56.17平方公里,并且招商漳州在开发区内已形成了包括土地一级开发、园区开发建设及运营等较为完善的产业园区开发运营体系,未来开发区优质资源还有进一步注入可能。 3、估算漳州项目权益增值超132-174亿元,相当于公司目前市值的7-10% 漳州项目未来的收益主要来自于三部分:1)住宅和商业一级土地开发收益91亿元,公司将与政府在住宅和商业用地的土地出让收益中进行分成,按照漳州项目交易估值109.7亿元,分摊在住宅和商业上的单位成本为3,193元/方,对比周边土地成交均价为住宅1.1万元/方和商业0.9万元/方,按照8年的开发周期,地价年涨幅假设为10%,8年合计权益净利润为120.6亿元,折现后为90.6亿元;2)住宅和商业二级项目开发收益42-83亿元,虽然二级开发利益也较为丰厚,考虑到二级拿地需要招拍挂以及缓解资金压力,公司可能并一定会100%参与,因而我们假设公司二级开发比例为50%和100%两种情况,同时目前周边项目房价为1.8万元/方,按照9年的开发周期,房价年涨幅假设为10%,9年合计权益净利润为58.7-117.5亿元,折现后为41.7-83.4亿元;3)工业用地的招商引资所带来的落地返还收益若干。因而,我们估算漳州项目权益增值超132-174亿元,相当于目前市值1,782亿元的7-10%。 4、投资建议:整合漳州优质土储,增值相当市值近10%,重申“强烈推荐” 近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,尤其开年以来公司拿地规模创历史新高,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持公司18-20年每股收益预期为2.02、2.54和3.11元,对应18PE为11.2倍,维持目标价28.00元,重申“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。
招商蛇口 房地产业 2018-05-14 23.20 -- -- 23.29 0.39%
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招商蛇口(001979.CH/人民币22.56,买入)以85.53亿收购招商漳州78%股权元,成为其控股股东,并获取土地面积11,662亩,包含双鱼岛3,376亩。彰显其非市场化拿地能力,成本优势明显,住宅用地平均楼面价不到8,000元/平米,再度复制“前港-中区-后城”的协同开发模式,分享漳厦同城政策红利。考虑到公司可售货值充足优质且周转较快,18年销售及业绩有望超预期。我们维持近期报告《资源优质推动增长,产城联动生态融合》观点,预计公司2018-20年EPS分别为1.96/2.56/3.33元,重申买入评级。 事件。 1.5月8日,招商蛇口发布公告称,将以自有及自筹资金85.53亿元收购招商漳州78%股权,其中招商局集团和招商香港分别持有48%、持有30%股权;交易完成后,招商蛇口成为招商漳州控股股东,并获得一级土地开发面积11,662亩,其中包含双鱼岛3,376亩,第一例获国务院批准经营性人工岛项目。2.5月10日,公司发布4月经营数据:2018年4月,公司实现签约销售面积61.36万平方米,同比增加18.82%;签约销售金额103.96亿元,同比增加32.77%。2018年1-4月,公司累计实现签约销售面积210.21万平方米,同比增加11.27%;签约销售金额417.04亿元,同比增加21.44%。 点评。 1、彰显非市场化拿地能力,成本优势助力利润提升。本次交易扩充土地面积约777.5万方,包含第一例获批的经营性人工岛屿-双鱼岛225万方,按照85.53亿元交易对价计算,平均拿地成本不到1,500元/平米。总土储中,住宅用地150万方,其中双鱼岛120万方,不考虑商业及工业用地的情况下,住宅用地楼面价不到8,000元/平米,与周边地价(角美12,000元/平米)相比有较大成本优势。2017年以来,公司依靠龙头国企优势,先后与昆钢、武钢、东风房地产、浙江农发集团等合作,凸显资源整合及非市场化拿地能力。 2、“前港-中区-后城”模式复制,分享漳厦同城政策红利。漳州开发区内的港口工业区为深水港,靠近国际主航道,以仓储物流为主,兼有部分环境友好型、科技含量高的临港工业,能够充分发挥辐射带动作用。公司在此布局将进一步促进社区与园区开发运营的协同效应,深入践行“前港-中区-后城”的开发模式,提前锁定海西板块进一步发展红利。漳州开发区与厦门岛隔海相望,厦漳跨海大桥与厦漳铁路环线(在建)联通双城,随着交通及基础设施的完善,预计与厦门房价差异将逐渐收窄,分享厦门经济辐射及漳厦同城发展战略所带来的红利。 3、销售持续高增锁定成长,业绩有望再超预期。公司18年一季度盈利55-57亿元,同比增长159%-169%;1-4月销售金额417亿元,同比增长21.4%;销售面积210.2万方,同比增长11.3%。考虑到公司18年可售货值充足达2,500-3,000亿元,项目储备优质且负债率较低,在高周转模式的推动下,销售有望再创新高。我们维持近期报告《资源优质推动增长,产城联动生态融合》观点,预计公司2018-20年EPS分别为1.96/2.56/3.33元,重申买入评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名