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招商蛇口 房地产业 2017-07-27 19.50 -- -- 19.87 1.90% -- 19.87 1.90% -- --
招商蛇口 房地产业 2017-07-21 20.09 -- -- 20.77 3.38% -- 20.77 3.38% -- 详细
事件:2017年7月13日,深圳市规划和国土资源委员会(市海洋局)出台了《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》的公示通告。 构建“两带一港七板块”的总体结构,前海蛇口片区资源加速开发。本次前海蛇口片区综合规划的定位为:依托港澳、服务内地、面向世界的粤港澳深度合作示范区和城市新中心、一带一路战略支点,形成“两带一港七板块”的总体结构,重点发展金融服务、商务服务、信息服务、科技服务、国际商贸与现代物流、文化创意与旅游服务等战略性新兴服务业,从而将把前海蛇口打造成全球开放之城、国际创新之城与绿色人文之城。本次规划意义重大,构建了前海蛇口未来十几年发展的蓝图,将快速提升片区的开发节奏,加快城市建设的步伐。 本次规划覆盖面积37.9平方公里,期限为2017-2030年。从规划的地理范围来看,共分为四个片区,分别为前海片区(包括桂湾、前湾与妈湾)、大小南山片区、蛇口片区、蛇口南及赤湾片区(包括邮母港、赤湾和枢纽港)。规划区总建筑面积为4710万平方米(不包括地下建筑规模与枢纽港组团建筑规模,包含公共服务设施建筑规模)。各片区具体面积划分见附表。规划就业人口规模约89万人,居住人口规模约62万人。从规划的期限来看,分为三个阶段,近期(2017-2020年)、中期(2021-2023年)及远期(2024-2030年)。 规划区采用开发单元导控和通则开发导控两种控制方式。其中前海片区与邮轮母港组团为功能混合的单元开发模式,鼓励集中成片开发,促进产业集聚。开发单元用地类型已作出较为详细的规划,具体到办公、商业、公寓、居住、产业、港口以及公共设施的用地规模,“弹性用途”占地比例控制在10%左右。其中,邮轮母港的综合发展用地具体发展规划尚未确定。通则开发控制区主要为蛇口片区、大小南山区和蛇口南及赤湾片区。用地性质分类主要按传统的规划标准分为居住用地、游乐设施用地、公共服务用地、普通工业用地等,所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导,不对现有的合法建筑产生影响。 前海土地资源价值进一步提升,利好公司未来业绩增速。招商局集团在前海区域拥有3.9平方公里的土地,其中权属于招商蛇口的土地为2.42平方公里。2016年10月公司实际控制人招商局集团与政府签订的前海土地整备框架协议中范围内的土地面积为2.9平方公里,全部由招商蛇口主导开发,直接归属于公司的股权比例大约为41.25%。其中,1.85平方公里的土地权属于招商蛇口,其余1.05平方公里土地属于招商局港口与招商局物流。关于前海片区规划,土地整备协议中前海土地建筑面积共计508万方,其中住宅用地占比小于10%,其余90%大部分为商业用地,公司计划于2017年底完成土地整备方案的确定与实施。此外,公司定位城市运营商的角色将与深圳的规划发展共同成长,加速前行。 公司2017H1销售业绩增速达74%,大概率完成全年千亿销售额目标。公司上半年实现销售金额537亿元,同比增速74.1%;销售面积288.4万方,同比增速41.1%。2017年全年预计推出可售货值2000亿,Q3/Q4将由大批项目入市,预计大概率超额完成全年千亿销售目标,其中兼并收购项目将贡献大约10%的销售额。此外2017年公司开工面积将超过700万方,为公司未来销售规模进一步扩张打下扎实的基础。 上调盈利预测,维持增持评级。考虑到公司上半年销售业绩增速亮眼,可持续性较强,同时公司推出了项目跟投机制,有利于提高公司经营效率,叠加此次前海蛇口片区规划的出台将加快片区的开发建设节奏,加速公司资源变现的步伐,因此上调盈利预测,给与增持评级。我们预计公司2017-19年归母净利润分别为112.2/133.4/162.7亿元,同比增速分别为17.1%/18.9%/22.0%,EPS分别为1.42/1.69/2.06元(原预计归母净利润为110.0/124.6/140.8亿元,同比增速15%/13%/13%,对应EPS为1.39/1.58/1.78元)。
招商蛇口 房地产业 2017-07-18 20.72 27.80 41.12% 20.85 0.63% -- 20.85 0.63% -- 详细
事件:深圳规土委公示了中国广东自由贸易试验区深圳前海蛇口片区的综合规划的草案。 公司蛇口范围所有土地均纳入规划。7月13日,由深圳规土委牵头开展的《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》编制工作已经基本完成,规土委官网上正式对外公示了综合规划的草案。根据草案,规划区域增加至37.9万平方公里,除原前海自贸区外,增加前海蛇口之间的片区(9.7平方公里)。此外,草案还对规划片区内所有地块进行详细划分,土地基本属性确定。公司在蛇口、太子湾、前海片区的所有土地均纳入新规划下。规划面积增大以及新规划细则初步厘定将为公司土地二次开发、功能升级奠定基础。 央企整合大幕开启,公司先天优势明显。3月15日,公司与武钢、青山国资签订协议,合作开发具备开发条件的武钢集团存量土地。4月26日,公司与昆钢铁签订协议,合作开发昆钢、昆钢所属企业拥有的及拟收购的有关房地产开发项目和存量不动产。5月9日,公司全资子公司与上海长航实业签订协议,拟收购其持有的南通长轮房屋开发公司改制完成后的标的公司的100%股权。我们认为,在央企资源整合大背景下以及招商局集团的支持下,公司具备先天优势,拥有良好资源的储备能力,有助于提升公司盈利能力。 17年目标销售1000亿,五年内力争世界500强。2017年年初,公司全年目标签约销售金额1000亿元,力争五年内(到2021年)成为世界500强企业。2017年1-6月,公司累计实现签约销售面积288.40万平米,同比增加47.83%;签约销售金额536.95亿元,同比增加74.07%,已经完成全年目标销售金额的54%。我们认为,公司全年销售目标完成属大概率事件。按照2016年财富全球500强企业门槛来看,公司未来5年的平均复合增速需要达到20%左右。 投资建议:维持“买入”评级!公司目标2017年房地产签约销售1000亿元,2021年进入世界500强,经营即将步入新台阶。我们预计公司2017、2018年EPS分别是1.39和1.67元。按照公司2017年7月14日收盘价20.70元计算,对应2017和2018年PE为14.89倍和12.40倍。考虑公司深圳前海片区大量土地储备存在变更潜力,给予公司2017年20倍PE,给予“买入”评级,对应27.8元目标价。风险提示:前海土地推进不及预期,基本面下行风险。
招商蛇口 房地产业 2017-07-18 20.72 -- -- 20.85 0.63% -- 20.85 0.63% -- 详细
事件: 7月13日,深圳市规划和国土资源委员会公示了《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》(草案)。 点评: 前海蛇口自贸区规划草案出台,公司资源和能力将加速变现。深圳市推出前海蛇口片区综合规划草案,标志着自贸区开发开始提速。此次规划范围包含四大片区:前海、大小南山、蛇口、蛇口南及赤湾片区,包括了海蛇口片区28.2平方公里以及前海蛇口之间的片区,共计37.9平方公里。规划期限分三个时段:近期2017-2020年,中期2021-2023年,远期2024-2030年。规划定位为:依托港澳、服务内地、面向世界的粤港澳深度合作示范区和城市新中心、一带一路战略支点,形成“两带一港七版块”的总体布局。规划目标为:要素自由流通的全球开放之城、深港共建的国际创新之城、滨海宜人的绿色人文之城。我们认为此次规划意义重大,它绘制了前海蛇口片区未来十几年的宏伟蓝图,前海蛇口片区乃至整个大湾区的建设都将提速。对于招商蛇口而言,意义更不言而喻,此次规划将加速公司资源和能力的变现: 第一,资源的加速变现:公司丰富的土地资源将加快开发。截止2016年底,公司在前海片区、蛇口片区、太子湾片区的土地储备占地面积共计510.73万平方米。其中已取得权属证书的占比为63%;已经开发建设的土地占比为40%。公司在蛇口自贸区的土地资源包含在此次规划内,增值空间巨大,规划出台明确了开发思路,存量价值将逐步兑现。 第二、能力的加速变现:公司“蛇口模式”将在自贸区建设中大放异彩。 公司的蛇口模式精髓在于“政企合作、长期开发、持续运营”,并通过这一模式形成了一个包含着城市运营、产业服务、园区租售、产业投资和一级开发、基础设施等内容的超级平台。此次规划确立了五项规划策略,包括建设两湾一山生态格局、建设国际化风情海湾、构建优质服务体系、构建高效便捷交通和创建绿色智慧城市等。公司将凭借其“蛇口模式”实现这五大战略,形成能力和模式的变现。 上半年销售大幅增长,市占率加快提升。上半年,公司累计实现销售面积288.4万平方米,同比增加41.83%;累计实现销售金额536.95亿元,同比大幅增长74.07%,上半年已完成全年销售目标的53.6%,公司年内将大概率完成千亿销售目标。行业集中度进一步提升,公司凭借丰厚的资源禀赋优势和优异的综合开发能力,将不断夯实龙头地位。 投资建议:前海蛇口自贸区规划草案出台,公司资源和能力将加速变现。 招商蛇口在核心一二线城市,特别是前海蛇口自贸区内土地储备丰厚,未来成长空间广阔。我们测算公司每股RNAV25.5元,当前股价较RNAV大幅折价,估值具有较好安全边际。预计公司2017-2018年EPS分别为1.42和1.50元,对应PE分别为14.4、13.6倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。
招商蛇口 房地产业 2017-07-17 20.66 26.82 36.14% 20.85 0.92% -- 20.85 0.92% -- 详细
前海蛇口片区综合规划优化蛇口板块规划,有利于公司蛇口片区价值提升。 公司在前海蛇口自贸区内拥有丰富土地资源,共计土地面积510.73万平米,其中有304.47万平米尚未开发建设。本次规划对蛇口板块有明显优化,规划中蛇口板块功能以居住、新型产业、商业和公共管理及服务设施用地为主,公司在蛇口片区共有土地219.8万平米,其中30.4万平米尚未开发,已开发的183.9万平米土地中有104.9万方土地上有大量可改造提升的工业类厂房,剩余79.1万方为包含了堆场等建筑的其他用地,根据规划未来价值提升空间大。 规划进入公示阶段,利于推动公司前海片区土地整备推进。公司在前海片区有2.4平方公里土地。去年大股东招商局集团与前海管委会达成合作开发招商局集团持有的2.9平方公里土地(其中包含公司持有的1.8平方公里土地),规划出台利于加快此项合作中的土地整备推进。 公司是不可多得的资源+周转型蓝筹地产公司。公司除了在深圳本地拥有大量储备外,2017年以来规模扩张迅速,有望完成全年千亿销售目标。上半年公司销售金额已达到537亿元,同比增长74.1%。 维持买入评级,维持目标价26.82元。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为1.49/1.73/2.07元。可比公司2017年PE为14.1X,公司在粤港澳大湾区资源储备丰富,是粤港澳大湾区城市群规划推进的直接受益者,给予公司相较可比公司30%的溢价,对应2017年18X的PE,对应目标价26.82元。
招商蛇口 房地产业 2017-07-13 20.32 26.19 32.94% 20.85 2.61% -- 20.85 2.61% -- 详细
核心观点 销售增速进一步提升,全年千亿销售目标达成是大概率事件。6月公司销售金额达到104.3亿元,同比增长71.0%,较5月份增加了9.9个百分点。1-6月公司累计销售金额已达到537亿元,同比增长74.1%。公司今年销售目标为1000亿元,目前完成率达到53.7%。根据公司目前销售的增长态势,全年销售目标的完成是大概率事件。6月公司销售面积达51.5万方,销售均价达到20158元/平米,处于行业较高水平。 拿地积极,集中在一二线城市。上半年公司拿地地价款已达到353.3亿元,以拿地金额/销售金额作为投资强度指标测算,公司上半年投资强度已达到65.8%,反映公司积极扩张规模的态势。上半年公司拿地区域依旧集中在一二线城市,延续公司深耕一二线城市的战略。 与深圳光明新区管委会签订战略协议,产城融合助力公司规模进一步扩张。公司公告与光明新区管委会签订战略合作框架协议,计划在光明新区投资建设招商局集团智慧城项目。公司此前在光明新区已有产业园项目,框架协议的签订一定程度依托于公司在产业园区建设运营管理上的优势,去年公司曾与北京通州区政府签订建设台湖镇的框架协议。我们认为产城融合模式有利于公司项目资源获取,助力公司规模扩张。 财务预测与投资建议 维持买入评级,上调目标价至26.82元(原目标价23.84元)。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为1.49/1.73/2.07元。可比公司2017年PE为14.1X,公司在粤港澳大湾区资源储备丰富,是粤港澳大湾区城市圈规划推进的直接受益者,给予公司相较可比公司30%的溢价,对应2017年18X的PE,对应目标价26.82元。 风险提示 房地产销售不达预期。 前海蛇口片区业务发展不达预期。
招商蛇口 房地产业 2017-07-13 20.32 25.00 26.90% 20.85 2.61% -- 20.85 2.61% -- 详细
事件:公司公布6月销售简报,6月公司实现签约销售面积51.5万方,同比增加21.14%;销售金额104.33亿,同比增加70.97%。 看好超额完成千亿销售目标。1)单月销售均价大增,再次突破两万:6月公司实现销售面积51.5万方,同比+21.14%,环比+7.3%(上月分别为+33.9%和-7.1%);签约金额104.33亿,同比+70.97%,环比+16.9%(上月分别为+61.1%和+13.9%),6月销售均价达到20,258元/平方米,同比+41.1%。2)累计完成年度目标54%,排名略有上升:1-6月累计签约面积288.40万方,同比+47.83%(上月为56.2%);签约金额536.95亿元,克而瑞排名上升至14位,同比+74.07%(上月为77.4%)。1-6月累计销售均价18,618元/平方米,同比+17.7%。 土地投资不温不火,政企合作再下一城。1)投资不温不火,增加三线布局。公司6月单月拿地43万方,与上月相当。1-6月拿地权益地价款229.45亿,同比+42%,但只占销售的43%。公司年初至今基本聚焦核心二线城市(合肥、重庆、杭州等),一线城市中仅在北京和上海有两个合作拿地项目。另外公司今年增加了一些在环核心的强三线城市的布局(珠海、嘉兴和佛山)。2)上半年未在深圳拿地,下半年有望加大投资力度。 公司年初预计2017新增货值1490亿,其中深圳占比为24%,但上半年未在深圳直接拿地,下半年有望加大投资力度。3)政企合作再下一城。公司7月5日公告,已经与深圳市光明新区管委会签署了战略合作的框架协议,计划在当地投资建设招商局集团智慧城项目。公司将参与慧城项目及周边片区开发建设和规划,包括空地的开发与建设、茶林村与凤凰村旧村落片区、旧工业区的城市更新与改造等。 并购又有斩获,集团储备资源不可估量。公司有大量从国资体系中获取超大型项目资源的机会,据公司公告其中包括2017年获取的武钢、昆钢、中外运长航旗下的资源,估算获取体量惊人。集团层面储备项目包括厦门漳州工业区(56平方公里)、太子湾离岸岛(2.6平方公里)人工填海等。7月份,公司公告披露以合计23.6亿元的总代价收购上海汤臣持有的天津汤臣100%的股权,获取了天津和平区汤臣津湾一品项目,并购又有斩获。 投资逻辑:公司具有非市场获取资源的独特优势,集团储备的资源的不可估量。同时,公司也是央企体制中激励力度最大的上市公司之一,兼具激励市场化的优势。公司5月份继实施员工持股计划、股权激励计划后,推出项目跟投机制,员工上下对做强业绩的诉求将更强烈。我们预计公司2017-2019年EPS为1.35、1.73和2.36,给予“买入-A”评级,6个月目标价25.6元。 风险提示:区域建设低于预期、前海蛇口开发进度低于预期。
招商蛇口 房地产业 2017-07-13 20.32 -- -- 20.85 2.61% -- 20.85 2.61% -- 详细
投资要点: 事件:公司6月份实现销售面积51.5万平方米,同比增加21.14%;实现签约销售金额104.33亿元,同比增长70.97%。上半年,公司累计实现销售面积288.4万平方米,同比增加41.83%;累计实现签约销售金额536.95亿元,同比增加74.07%。 点评: 上半年销售大幅增长,表现亮眼。公司6月份实现销售面积51.5万平方米,同比增加21.14%;实现销售金额104.33亿元,同比大幅增长70.97%。上半年,公司累计实现销售面积288.4万平方米,同比增加41.83%;累计实现销售金额536.95亿元,同比大幅增长74.07%。上半年已完成全年销售目标的53.6%,公司年内将大概率完成千亿销售目标。伴随销售收入的快速增长,招商蛇口的市占率由2016年底的0.6%提高到2017年5月的1%。 拿地积极,大湾区土储资源价值丰厚。公司土储资源丰厚,在前海、蛇口、太子湾三大片区的土地储备占地面积为510万方,是粤港澳大湾区核心收益标的。上半年公司在大湾区新增5个地块,占地面积合计30.9万平方米,占总新增土储面积的29.7%。公司总体布局仍聚焦核心一二线城市,主要为北京、广州、上海、杭州、合肥、重庆等地。拿地积极,上半年累计拿地金额与销售金额的比例为65.8%。优质的土地资源,为公司未来的发展奠定基础。 推出跟投制度,激励制度重大突破。公司建立跟投制度,是央企地产在激励机制上取得的重大突破。推出后将对一线员工形成有效激励,解决人才流失和激励问题,同时员工和企业利益形成一致,有助于提升管理和运营效率。预计在跟投制度激励下,公司将加快规模扩张速度。 投资建议:招商蛇口在核心一二线城市,特别是前海蛇口自贸区内土地储备丰厚,未来成长空间广阔。我们测算公司每股RNAV 25.5元,当前股价较RNAV大幅折价,估值具有较好安全边际。预计公司2017-2018年EPS分别为1.42和1.50元,对应PE分别为14.5、13.7倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。
招商蛇口 房地产业 2017-06-12 20.54 -- -- 22.29 5.94%
21.76 5.94% -- 详细
园区开发经验充足、土储优质,板块未来增长潜力巨大。招商蛇口作为我国园区建设的先驱,积累了较多的综合开发及运营的专业技能及经验。公司是“粤港澳大湾区”核心受益标的,园区土储资源极为丰厚,在前海、蛇口、太子湾三大片区的土地储备占地面积为510万方。优质的土储加上蛇口成功模式的加速复制,将使园区业务板块对营业收入的贡献提高。 社区业务剑指千亿,精准布局加速拿地。2016年公司销售业绩大幅增长,17年一季度延续了增长趋势,2017年公司销售目标剑指千亿。公司布局重点聚焦一二线城市,16年新增土储均位于一二线城市,其中一线占比52%,二线为48%。公司不仅布局精准,拿地速度也进一步提高。全年拿地金额与全年签约销售额的比重高达113.9%。丰富优质的土地资源,将为公司未来发展蓄力。 央企强强联手,加强资源禀赋优势。一方面公司依托强大的股东背景优势,全年综合融资成本较上年下降了0.39个百分点,继续在行业内保持较大的资金成本优势,资本结构不断优化。另一方面,公司与昆钢、武钢合作,通过增资扩股或注册平台公司的方式,合作开发因去产能闲置的土地资源,从而增加公司在热点城市的土地资源。 投资建议:招商蛇口在核心一二线城市,特别是前海蛇口自贸区内土地储备丰厚,未来成长空间广阔。我们测算公司每股RNAV25.5元,预计公司2017-2018年EPS分别为1.42和1.50元,对应PE分别为14.8、14.0倍,维持“买入”评级。
招商蛇口 房地产业 2017-06-05 19.56 25.00 26.90% 22.29 11.28%
21.76 11.25% -- 详细
事件:公司5月31日晚公告,公司董事会同意建立项目跟投管理制度。 1)范围为由城市公司操盘开发的,通过市场化的方式获取土地的销售型项目;2)分为强制跟投和自愿跟投。跟投人员按照岗位职责及其对跟投项目负责任的关联程度与重要程度,对项目负有主要责任的核心管理人员须强制跟投,同时允许区域总部、城市公司、项目部的其他正式员工自愿跟投;3)跟投人员通过信托计划或资管计划等合规的投资结构实施跟投;4)单一项目跟投总金额上限不超过该项目资金峰值的5%。 央企机制突破,跟投制度深化空间较大。根据本次公司建立项目跟投管理制度方案,本次计划单一项目跟投总金额上限不超过该项目资金峰值的5%。1)跟投比例有逐步深化空间:参照万科的跟投制度,万科首次(2014年3月)推出跟投计划时,初始跟投投资总额不超过项目资金峰值的5%(追加不超过8%,实际跟投总额不超过13%),今年1月万科第二次修订方案,将初次跟投总额调整为“不超过项目资金峰值的10%”。2)跟投制度对公司规模扩张效果明显:碧桂园2014年推出“同心共享”跟投机制,所有新获取的项目均采取跟投机制,项目经过内部审批定案后共同组成项目公司,集团投资85%以上,员工跟投不超过15%的项目股权。其后,碧桂园市场份额大幅增长,市场排名快速跃升(2017年1-5月排名第1)。公司作为央企项目跟投“先行者”,对全员上下的激励作用值得期待,未来继续深化的空间。 销售高歌猛进,下半年有望继续充分利用独特背景,加大项目投资。据克而瑞披露,1-5月公司销售额实现428.1亿(同比+75.5%),全国排名13位(比1-4月提升2位),其中5月单月销售84.7亿(环比增长8.2%,同比增长52.9%)。1-4月公司拿地金额214.4亿(上年同期为129.2万方),新增规划建面119.4万方(上年同期为117万方)。按照公司经营计划,2017年预计新增货值1490亿,全年拿地目标500亿,在深圳占比达24%。上半年公司在深圳未有斩获,下半年预计将会继续推进,不排除通过多种方式,充分利用央企背景获取项目(类似会展中心项目)。另外跟其他国资相比,招商蛇口有很多并购带来的机会,能够从国资体系中获得相当多的资源。据公司公告披露,目前公司已经与武钢、昆钢、中外运长航有相关土地资源的合作。 投资建议:公司具有非市场获取资源的独特优势,同时也是央企体制中激励力度最大的上市公司之一,具有激励市场化的优势。公司上市时已经实施员工持股计划(成本23.6 元/股,占总股本0.36%,认购金额6.69亿),2016年11月,公司底推出了股权激励计划(占总股本0.98%),通过以混合所有制形式实现产权多元化。本次若实施项目跟投机制后,员工上下对做强业绩的诉求将更强烈。我们预计公司2017-2019年EPS为1.35、1.73和2.36,6个月内给予目标价25.6元,维持“买入-A”评级。 风险提示:区域建设低于预期、前海蛇口开发进度低于预期。
招商蛇口 房地产业 2017-06-05 19.56 -- -- 22.29 11.28%
21.76 11.25% -- 详细
投资要点 事件:招商蛇口董事会同意建立项目跟投管理制度。对项目负有主要责任的核心管理人员须强制跟投,除强制跟投人员外,允许区域总部、城市公司、项目部的其他正式员工自愿跟投,单一项目跟投总金额上限不超过该项目资金峰值的5%。 点评: 央企激励机制取得重大突破。招商蛇口推出项目跟投制度,项目范围为城市公司操盘开发的,通过市场化的方式获取土地的销售型项目;跟投人员通过信托计划或资管计划等合规的投资结构实施跟投。此前实施跟投的龙头房企均为民企,但本次招商蛇口建立跟投制度,意味着地产央企在激励机制上取得了重大突破。 对一线员工形成有效激励,加快规模扩张速度。招商蛇口跟投人员按照岗位职责及其对跟投项目负责任的关联程度与重要程度,分为强制跟投和自愿跟投,对项目负有主要责任的核心管理人员须强制跟投,区域总部、城市公司、项目部的其他正式员工自愿跟投。本次跟投制度覆盖的员工均为项目一线员工。按照此前比照房企的经验看,推出跟投制度后将对一线员工形成有效激励,解决人才流失和激励问题;同时员工和企业利益形成一致,有助于提升管理和运营效率。2017年1-4月,招商蛇口累计实现签约销售面积188.92万平方米,同比增长63.10%;签约销售金额343.41亿元,同比增长82.17%。我们预计未来在跟投制度激励下,公司将加快规模扩张速度。 投资建议:招商蛇口在核心一二线城市,特别是前海蛇口自贸区内土地储备丰厚,未来成长空间广阔。我们测算公司每股RNAV 25.5元,当前股价较RNAV大幅折价,估值具有较好安全边际。预计公司2017-2018年EPS分别为1.42和1.50元,对应PE分别为14.1、13.4倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。
招商蛇口 房地产业 2017-05-12 17.66 23.14 17.46% 21.47 18.68%
21.76 23.22% -- 详细
公司4月销售情况:公司2017年4月实现签约面积51.6万平方米,实现签约金额78.3亿元,YOY分别为+35.3%和+38.6%,MOM分别为-14%和-29.2%,销售均价15163元/平米,MOM-17.7%,YOY+2.45%,公司4月销售情况符合预期。累计来看,公司1-4月共实现销售面积189万平米,销售金额343.4亿元,分别同比增长63.1%和82.3%。公司1-4月房屋销售均价为18178元/平,YOY+11.7%。 单月销售增速回落,仍显著好于行业平均水准:公司4月单月销售面积和金额快速回落主要由于一季度推盘量快速释放,4月推盘量相对有所下降,同时去年4月的基期有所抬高。公司目前四个月累计销售增速依然保持较高水平,且明显好于行业平均水平(4月30大中城市销售面积YOY-48.3%,1-4月累计YOY-36.2%)。受热点城市日益趋严的限购和收紧的房贷政策影响,我们预计公司未来的销售增速将继续趋缓,全年销售仍将保持稳定增长。 4月土地资源获取谨慎,园区业务外延拓展:公司4月新增1个项目,位于杭州市,占地面积2.1万平方,建筑面积3.1万平方(公司权益100%),地价款2.92亿元,公司拿地节奏继续放缓。公司4月27日发布公告,与湖北蕲春县人民政府签订建设大健康产业园区合作协议,合作区域占地14.7平方公里,此次合作为公司园区业务走出深圳布局全国更进一步,我们看好公司未来园区业务的发展。 盈利预测与投资建议:公司立足深圳前海自贸区,拥有大量优质土地资源,受益于粤港澳大湾区的规划发展;同时兼具参与雄安新区的开发建设的预期。我们预计公司2017、2018年净利润将达到111亿元和128亿元,YOY分别+15.8%和+15.3%,EPS1.4元和1.62元,按目前A股价格计算,对应PE为12.8倍和11倍,PB2.3倍。公司目前估值合理,业绩增长空间广阔,维持“买入”的投资建议。
招商蛇口 房地产业 2017-04-27 18.71 23.28 18.17% 20.30 5.95%
21.76 16.30%
详细
事件 公司公告与昆钢签订合作协议,双方成立合资公司合作开发昆钢及其所属企业拥有和拟收购的房地产开发项目和存量不动产,公司持股65%,昆钢持股35%。 核心观点 公司与昆钢签订合作协议,通过合作模式扩张规模。本次公司与昆钢合作开发昆钢拥有和拟收购的项目及存量不动产,合作范围包括昆钢目前已有的项目、拟获取或收购的项目以及土地性质或用途尚待变更的项目,包括雨花国际等九个项目。目前公开市场招拍挂拿地地价溢价率较高,公司通过与国企合作方式可以以相较公开市场更低的价格获取项目,利于公司扩张规模。 公司与非地产国企合作开发房地产项目早有先例,合作扩张模式有望持续。2017年3月公司与武钢集团、青山区政府签署协议通过成立平台公司合作开发武钢集团存量用地,公司持有平台公司50%股权。目前,由于城市更新, 产业升级变更等因素,很多非地产行业的国企都有存量用地尚需开发的要求,公司作为央企地产公司,在此类合作上有优势,通过与持有项目或土地的国企合作开发,扩张规模的模式有望持续。 财务预测与投资建议 维持买入评级,上调目标价至23.84元(原目标价20.86)。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为1.49/1.73/2.07元。可比公司2017年PE 为14.1X,公司在粤港澳大湾区资源储备丰富,是粤港澳大湾区城市圈规划推进的直接受益者,给予公司相较可比公司10%的溢价,对应2017年16X 的PE,对应目标价23.84元。 风险提示 房地产销售不达预期。 前海蛇口片区推进不达预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名