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招商蛇口 房地产业 2019-04-12 23.39 31.50 43.97% 23.41 0.09% -- 23.41 0.09% -- 详细
事件:4 月09 日晚,公司公告,公司19 年3 月实现签约销售面积93.37 万平方米,同比增加49.44%(前值+46.90%);签约销售金额178.05 亿元,同比增加44.65%(前值+14.63%)。1-3 月,公司累计实现签约销售面积188.92 万平方米,同比增加26.92%(前值+10.63%);签约销售金额378.95 亿元,同比增加21.04%(前值+5.74%)。 3 月小阳春增速持续提升:公司3 月实现签约销售面积93.37 万平方米,同比增加49.44%(前值+46.90%),较2 月销售面积增速提升2.54pct;签约销售金额178.05 亿元,同比增加44.65%(前值+14.63%),相对2 月销售额增速提升30.02pct。3 月销售均价19069.29 元/平米,较2 月销售均价收缩2413.24 元/平米,收缩幅度为11.23%;3 月销售均价相对去年同期收缩3.20%,单月销售金额的快速增长源于销售面积同比的大幅增长。1-3 月公司实现签约销售面积188.92 万平方米,同比增加26.92%,较2 月增速提升16.29pct;实现签约销售金额378.95 亿元,同比增加21.04%,较2 月增速提升15.30pct;累计销售均价20058.76元/平米,同比下降4.63%,较2 月累计增速收缩0.22pct。 拿地仍然谨慎,但3 月拿地力度高于1-2 月拿地力度:3 月公司新增土地项目4 个,相比2 月新增项目增加3 个,主要为合肥(+1)、北京(+1)、重庆(+2)。按照权益总价/拿地总价计算3 月新增项目的权益比例为26.80%(前值51.00%)。3 月新增项目可增厚37.89万方土储资源(前值9.05 万方),其中计容面积67.91 万方,权益计容面积28.90 万方;按照累计销售均价计算,新增货值为136.23 亿元(土地面积口径)。3 月权益拿地额25.04亿元,平均楼面价13760.9 元/平米(较2 月楼面价提升10899.79 元/平米);权益拿地额/销售额比例为14.07%(1 月权益拿地额/销售额比例0.27%、2 月权益拿地额/销售额比例4.77%),1-3 月累计权益拿地额/累计销售为7.74%,单月及一季度权益拿地力度均低于18年1-12 月拿地力度中位数为29.79%,整体上,一季度公司拿地仍相对谨慎,3 月拿地力度较1-2 月有所提升。平均楼面价相对3 月销售均价占比为72.16%(1 月楼面价/1 月销售均价为4.50%、2 月楼面价/2 月销售均价占比为13.32%),乍看比例提升较大,但分城市而言,以城市楼面价/城市均价计算,合肥52.44%、北京朝阳区58.32%、重庆分别为39.24%、45.03%,新增项目按静态均价计算,有一定的安全边际。 投资建议:公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务,协同发展;在资源获取上,公司内涵+外延双管齐下,优势显著;我们预计公司19-21 年公司EPS 为2.24 元、2.47 元、2.78 元,对应PE 分别为10.7X、9.7X、8.6X,维持“买入-A”评级,6 个月目标价31.05 元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期。
袁豪 10
招商蛇口 房地产业 2019-04-12 23.39 30.00 37.11% 23.41 0.09% -- 23.41 0.09% -- 详细
事件: 4月9日,招商蛇口公布公司3月销售数据,3月公司实现签约金额178.1亿元,同比+44.7%;实现签约面积93.4万平方米,同比+49.4%;3月公司新增建面67.9万平方米,同比+107.7%;总地价93.5亿元,同比+96.8%。 点评: 3月销售178亿、同比+45%,传统旺季及低基数或将推动销售继续向好 3月公司实现签约金额178.1亿元,环比+114.4%、同比+44.7%,优于克尔瑞主流50房企月平均同比+21.3%;实现签约面积93.4万方,环比+141.6%、同比+49.4%,高于我们高频跟踪的45城3月成交面积同比+27.4%;销售均价19,069元/平米,环比-11.2%,较18年-7.5%。1-3月公司累计实现签约金额379.0亿元,同比+21.0%,较上月+15.3pct;实现签约面积188.9万平方米,同比+26.9%,较上月+16.3pct。1-3月累计销售均价20,059元/平米,较18年-2.7pct;得益于公司优异一二线布局(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),受3月一二线市场持续回暖推动,公司销售表现靓丽。考虑到4-5月属传统销售旺季以及基数逐渐走低,预计公司销售仍将保持较优异表现。 3月拿地94亿,同比+97%,权益占比37%,拿地回升但权益有所下降 3月公司在土地市场新获取北京、合肥、重庆3城共4个项目,合计新增建面67.9万方,同比+107.7%,对应地价93.5亿,同比+96.8%;拿地面积权益占比37.2%,较上月-13.8pct;楼面价13,761元/平米,环比+145.3%,同比-5.2%;拿地额占比销售额52.5%,较上月+34.1pct。1-3月公司共新获6地块,共新增规划面积100.8万方,同比-72.9%;总地价109.2亿元,同比-62.9%;拿地面积权益占比42.2%,较18年-13.0pct;拿地额占比销售额28.8%,较18年下降26.3pct;平均楼面地价10,834元/平米,较18年楼面均价+49.6%,主要源于在重点一二线城市拿地力度加大。公司3月拿地在连续5个月谨慎后有所回升,但权益占比继续下降。 投资建议:销售高增,拿地回升,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值料将进一步大幅提升。我们维持公司2019-21年每股收益预测为2.41、2.97和3.64元,目前现价对应19-20年PE为9.9倍、并公司每股NAV35.20元较现价折价达32%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度的进一步提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性和行业整体估值区间上行等因素,我们上调目标价30.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期。
招商蛇口 房地产业 2019-04-02 23.20 27.05 23.63% 24.57 5.91% -- 24.57 5.91% -- 详细
预计2019年竣工提速,结算增长存期待 2018年公司实现营业收入883亿元,同比+16.3%;实现归母净利润152亿元,同比+20.4%;拟每10股派息7.8元(含税),现金分红额占归母净利润比例保持在40%。2018年公司地产结算面积、金额同比分别-4%、+17%,营收增长主要系均价提升。高毛利深圳项目入账,综合毛利率同比+1.7pc至39.5%,叠加投资收益+125%至65.5亿元,归母净利润率同比+1.07pc至17.3%。2019年公司计划竣工1000万方,较2018年计划竣工面积+69%。考虑到公司2017-2018年销售金额分别同比+53%、+51%,竣工提速下,2019-2020年结算增长存期待。 优质土储支撑销售平稳增长 2018年末,公司在建/拟建项目面积4218万方,其中一线占比17%,二线占比51%,粤港澳及长三角三四线占比13%,短期内受益于高能级城市底部复苏,中长期匹配国家战略级区域规划,资源增值潜力较高。 融资成本低位稳定,杠杆处健康区间 2018年公司平均资金成本4.85%,保持低位稳定;货币资金/(短期借款+一年内到期非流动负债)约1.76,短期偿债能力较强;得益于现金流改善及净资产扩张,净负债率(永续债视为负债)同比回落11pc至55%。 目标价27.05元,维持“买入”评级 公司销售受益于行业结构切换,竣工加速有望推动业绩释放。我们小幅上调公司2019-2020年预测净利润至192、217亿元(原为188、211亿元),引入2021年预测净利润为253亿元。扣减3.2亿元永续债利息后(假设与2018年一致),对应2019-2021年预测EPS为2.39、2.70、3.15元,当前股价对应2019-2021年预测PE为9.3、8.2、7.1倍。公司资源属性凸出,财务保持稳健,中长期有质量成长具备支撑,近期大额回购彰显发展信心,我们维持2019年10倍PE估值,对应目标价上调至27.05元,维持“买入”评级。 风险提示房地产持续调控,导致公司销售回款及毛利水平不及预期;公司项目竣工交付进度不及预期;港城联动模式异地复制不及预期。
招商蛇口 房地产业 2019-03-29 22.22 -- -- 24.57 10.58% -- 24.57 10.58% -- 详细
业绩稳步增长,盈利能力进一步提升。2018 年招商蛇口实现营业收入总额882.78 亿元,同比增长16.25%,实现归属于上市公司股东的净利润152.40 亿元,同比增长20.42%,基本每股收益为1.89 元,同比增长。2018年公司毛利率39.5%,较2017年提升1.83个百分点;销售净利率22.0%,较2017年提升2.15个百分点。盈利能力进一步提升。 拿地集中一二线城市,在核心一二线城市拥有大量优质土地资源。截止年底,公司土地储备面积为4217.7万方(按总计容建筑面积-累计竣工面积计算),其中一线城市占比17.4%,二线城市占比53.6%,三四线城市占比28.6%,核心一二线城市拥有大量优质土地资源。2018年拿地集中一二线,全年拿地金额为936.2亿元,拿地金额占销售金额的比重为55%,按拿地金额计算,一线城市占比11.0%,二线城市占比61.9%,三四线城市占比27.0%。 湾区资源丰厚。截止2018年末,公司在蛇口、太子湾、前海三大片区的土地资源面积分别为219.77万方、53.28万方、237.68万方。2018年,前海土地整备获得突破性进展,丰厚资源红利将逐步释放。 融资成本较低,融资能力强大。2018年,公司净负债率45.0%,较2017年有所下降。在2018年融资环境较为紧张的情况下,公司综合融资成本,仅较2017年提升5 bp,充分显示了强大的融资能力。 销售大幅增长,一二线城市销售占比高。2018年公司实现签约销售面积万平方米,同比增加45.15%;实现签约销售金额1705.84亿元,同比增加51.26%。按销售面积计算,一线城市占比8.6%,二线城市占比,三四线城市占比29.9%。 投资建议:一二线核心资源丰厚,业绩稳步增长,并购整合拿地能力强。中长期看好公司投资价值。我们调整2019-2020年公司EPS为2.42元、6元,以2019年3月19日收盘价计算,对应PE分别为9.1倍、7.4倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格。
招商蛇口 房地产业 2019-03-22 22.65 29.39 34.32% 24.57 8.48%
24.57 8.48% -- 详细
凭借资源和资金的优势以及组织架构变革,公司进入新的扩张期,存量资源加速释放,增量资源量质齐升,推动业绩稳步增长。 投资要点: 维持增持评级,给予2019/20/21年EPS分别为2.25元(+1%)、2.59元(-2%)、3.03元的判断,维持目标价29.39元,对应2019年PE为13倍。凭借资源和资金的优势以及组织架构变革,公司进入新的扩张期,存量资源加速释放,增量资源量质齐升,推动业绩稳步增长。 业绩符合预期,稳健增长,维持高分红率。公司2018年净利润152.4亿元,同增20.4%,符合预期。公司2018年度分红率为40%,每股分红0.78元,股息率达到3.5%。 粤港澳风正起,湾区建设如火如荼。公司已在粤港澳大湾区的9个城市布局,且大部分资源集中在湾区核心城市深圳,而公司在深圳区域的结算毛利率高达52.6%,远超其他区域,公司享受的独有的政策和战略区位优势将日益凸显。在2018年12月底,签署《土地整备协议》和《合资合作协议》后,公司在前海区域的权益进一步明确,待与政府成立合资公司补齐相应的出资额之后,前海片区的开发已无实质性障碍,将进入实际落地阶段,加速业绩释放。 模式造就多元业态,资源获取量质齐升。公司“港区城”的联动发展模式,协助公司获取新的优质资源,公司的大股东招商局集团也能够为公司提供资金和资源的支持,公司在2018年通过并购获取了大量优质的资源。2018年新获取土地储备面积1357万方,高于公司销售面积,未结储备估计超过4000万方,推动公司业绩的稳步释放。 风险提示:园区项目开发进度低于预期
招商蛇口 房地产业 2019-03-22 22.65 27.00 23.40% 24.57 8.48%
24.57 8.48% -- 详细
事件:3月18日,公司公告,2018年1-12月公司实现营业收入882.78亿元,同比增长16.99%(调整后增速+16.25%);实现归属于上市公司股东的净利润152.40亿元,同比增长24.71%(调整后增速+20.42%),实现基本每股收益1.89元,同比增长21.94%(调整后增速+18.13%)。 结转单价提升促营收增长:报告期内公司实现营业收入882.78亿元,同比增长16.99%(调整后增速+16.25%),期内营业收入的增长源于销售结转金额的增加;报告期内,公司实现并表结转面积419.47万方(17年并表结转面积435.71万方),结转面积同比减少3.73%;结转金额的提升主要源于结转单价的增加。报告期内公司实现归属于上市公司股东的净利润152.40亿元,同比增长24.71%;实现投资净收益65.48亿元,同比增长125.00%,投资收益占净利润比率约42.96(17年同期比重23.81%),投资收益的增长主要源于一季度时整体转让资产收益及报告期内联合营公司投资收益的同比增长。19年公司计划新开工面积1100万方(18年新开工1081.82万方,YOY+1.68%),计划竣工面积1000万方(18年竣工498.74万方,YOY+100.51%),签约销售金额目标2000亿元(全年推货量3500亿元,销售目标增速预计YOY+17.24%,18年销售项目并表口径权益60%)。 净利率水平提升推动盈利能力持续改善:报告期内公司销售毛利率39.49%,较17年末提升1.83pct;毛利率的提升主要源于期内高毛利项目的结转。同时受益于毛利率的提升,报告期内销售净利率较17年末提升2.15pct至22.04%;报告期内虽然周转率较17年有些微下降,但源于权益乘数的提升及净利率的提升,公司期内ROE较17年末提升1.54pct至21.13%。报告期内销售、管理、财务三大费率分别为1.76%、1.73%、2.77%,较上年同期分别下降0.18pct、提升0.03pct、提升1.67pct;三费比率中财务费率提升较为明显,主要源于报告期内公司融资规模扩大,借款费用化利息支出增加。我们认为,伴随公司规模扩张至一定程度,三费比率的水平或将逐步稳步并有所下降。 杠杆水平有所提升仍可控:报告期末公司在手资金673.75亿元,较17年末增长48.80%;预收款余额604.63亿元,较17年末增长9.81%;预收款/上年营业收入比例为68.49%,较17年末收窄4.48pct,公司在手资金充沛但业绩锁定率相对于同规模房企而言偏低。报告期内公司加杠杆扩规模,资产负债率较17年末提升2.17pct至74.28%,剔除预收款后的资产负债率为59.99%,较17年末提升4.44pct,虽然扩规模势头不减,但整体的杠杆水平仍控制在合理的水平,且综合融资成本在行业中具备显著优势;这一核心优势也助力为公司持续获取资源储备、有质量的扩张提供了资金保障。 投资建议:公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务,协同发展;在资源获取上,公司内涵+外延双管齐下,优势显著;我们预计公司19-21年公司EPS为2.24元、2.47元、2.78元,对应PE分别为9.9X、9.0X、8.0X,维持“买入-A”评级,6个月目标价27.0元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期
招商蛇口 房地产业 2019-03-22 22.65 26.84 22.67% 24.57 8.48%
24.57 8.48% -- 详细
公司披露2018年年度报告,公司实现营业收入882.78亿元,同比增长16.25%;实现归母净利润152.4亿元,同比增长20.42%。公司毛利率39.49%,净利率为22.04%,盈利能力位于行业高位。公司加权平均净资产收益率22.22%,较上一年提高2.07pct。公司实现签约销售面积827.35万平方米,同比增加45.15%,签约销售额1705.84亿元,同比增加51.26%,销售保持高速增长。公司取得投资收益约65.5亿元,主要为整体转让资产及联合营企业的投资收益。 多种方式结合助力公司获取优质土储,大湾区土储丰厚。全年公司新增项目80个,新增土储建面1357万平方米,为同期销售面积的1.64倍,其中权益面积738万平方米。除了常规的招拍挂拿地外,公司通过并购重组等方式,获取优质土储。公司发挥“产城联动、港城联动”的优势,在全国有十余个项目产城项目在跟进。公司完成了对招商漳州的股权收购,未来有望持续享受海西板块的发展红利。同时,前海的土地整备取得突破,与政府签署相关协议,加速了公司在前海土储的开发,有望持续受益于粤港澳湾区发展。公司深圳区域的结转毛利率达52.59%,利润水平非常可观。 净负债率下降,融资成本位于行业低位。公司2018年经营活动产生的现金流量净额为104.8亿元,转正。公司净负债率为45.01%,较2017年下降13个百分点,经营稳健,杠杆水平位于行业低位。公司积极拓展各类新融资渠道,发行国内首单储架式长租公寓CMBS产品。公司综合资金成本仅为4.85%,处于行业绝对低位。公司分红比例达40.06%,连续三年保持在40%以上的分红水平,股息收益可观。 维持“买入”评级。预计2019、2020和2021年EPS分别为2.44元、2.92元和3.74元。当前股价对应2019、2020和2021年PE分别为9.1倍、7.6倍和6倍。 风险提示:行业政策调控持续收紧;货币政策超预期收紧。
招商蛇口 房地产业 2019-03-22 22.65 -- -- 24.57 8.48%
24.57 8.48% -- 详细
支撑评级的要点 业绩延续稳健增长,预收账款叠加高竣工高增保障业绩。2018年公司实现营业收入882.8亿元,同比增长16.3%;实现归母净利润152.4亿元,同比增长20.4%。净利润增速高于营收增速主要由于:1)深圳及华东区域高毛利项目结算占比较高,结算毛利率与净利率分别为38.5%及22.0%,分别较上年同比提高1.7及0.7个百分点;2)整体转让资产收益及联合营公司投资收益同比增加125%达65.5亿元。2018年末,预收账款增长36.8%达753.5亿元,覆盖18年营收85%;以及公司19年竣工目标1,000万方较去年翻番,为业绩稳增提供坚实保障。 销售金额增长超五成,可售货值优质充足。2018年公司实现销售金额1,705.8亿元,同比增长51.3%,完成全年销售目标1,500亿的113.7%;销售面积827.4万方,同比增长45.2%;销售均价20,618元/平米,较17年提升4.2%。2019年公司销售目标2,000亿元,稳健增长17.3%。公司2018年通过招拍挂、收并购、产城联动及港城联动等多渠道,新增土储总建面1,357万方,同比增长32.6%。考虑到公司2018年新开工面积同比增长20.1%至1801.8万方,充足19年可售货值,2018年末可售货值约3,500亿元,并多布局于核心一二线城市,全年销售预计将维持高增。 多元化融资优势凸显,财务稳健杠杆健康。2018年公司借助多元化融资渠道,综合资金成本为4.85%,在业内继续保持较大的融资优势。报告期末公司资产负债率74.3%,净负债率45.0%,杠杆水平可控,净负债率显著下降13.4个百分点,主要源于净资产增厚及货币资金增加。经营性现金净流量回正至104.8亿元,报告期末现金678.3亿,覆盖短债1.8倍。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑,调控政策边际放松不及预期。 估值 我们调整公司2019-2021年EPS预测分别至2.61/3.24/3.92元,对应19年PE8.4倍,维持买入评级。
招商蛇口 房地产业 2019-03-22 22.65 -- -- 24.57 8.48%
24.57 8.48% -- 详细
公司2018年实现营业收入882.8亿,同比增幅16.3%,归母净利润152.4亿,同比增幅20.4%,符合预期。归母净利润率17.3%(+0.6pct),加权ROE22.2%(+2.1pct)。公司收购同一控制下招商局漳州开发区公司78%股权,导致2017年可比数据追溯调整。公司2018年非经常性损益为6.4亿,同比降低19个百分点,主要由处置非流动资产获益7.3亿元贡献。营收结构上,公司在稳固深圳区域优势的同时发力全国化的平衡布局,深圳和华南区域占比分别为22%、12%,华东区域31%、华中区域20%、华北区域14%。利润构成上,公司通过整体转让资产收益实现投资收益65.5亿,我们认为这是可持续的经营收入,通过引入成熟的合作方,能有效帮助公司加快土储开发,同时提升物业价值。 公司ROE改善幅度较大,主要得益于公司提高杠杆水平、盈利水平持续改善。2018年公司资产负债率为74.3%,同比提高2.2个pct;毛利率为39.5%,同比提高1.7个pct,其中深圳区域最高为52.6%,其次为华南29.9%,华北最末为13.8%。周转率方面,由于营收增速低于总资产增速,仍有较大提升空间,看好公司ROE保持高位、持续优化结构。同时公司2018年预收账款604.6亿元(+10%),为营业收入的68%,低于同行业水平,这是公司作为资源型房企的特征,同时具有改善空间——加速盘活土储、提升运营效率。 公司全年实现销售额1706亿元,同比增速51%,销售面积827万方,同比增幅45%。公司在近60个城市地区拥有在售项目214个。2019年公司新增项目80个,新增土储建面1357万方(为销售面积的1.64倍),总金额919亿(据申万统计,占销售金额比重54%),拿地金额权益比例61%,楼面均价6770元/平米。 2019年公司进入竣工结算高峰,新开工同比持平,销售额预计增速17%。2019年公司计划新开工1100万方(同比基本持平),竣工面积1000万方(+100%),签约销售额2000亿(+17%)。公司2018年合并范围内结算面积为419万方。 公司2018年末土地储备5300万方,长三角占比29%,粤港澳大湾区28%。其中,深圳、重庆、南京、武汉、广州、昆明、苏州土储规模较大,可结算面积在150万方以上。 融资成本保持低位,分红比例稳定在40%以上。公司2018年综合融资成本4.85%,同比增加5bp,显著低于行业水平。2018年分红61亿元,为归母净利润的40%,按3月18日收盘价计算对应股息率为3.47%。 维持增持评级,下调盈利预测。公司ROE稳步提升,以一二线城市为主要布局区域,同时在大湾区土储占比较高,在全国销售下行的背景下,看好2019年一二线城市与大湾区的结构性成长机会。因此给与增持评级。预计公司2019-21年归母净利润分别为188/225/260亿元,同比增速分别为24%/20%/15%。(原预计2019-20年归母净利润分别为200/252亿,同比增速分别为26%/26%)
招商蛇口 房地产业 2019-03-22 22.65 -- -- 24.57 8.48%
24.57 8.48% -- 详细
一、事件概述 招商蛇口发布2018年报,公司2018年全年实现营业收入882.78亿元,同比增长16.25%,归属于上市公司股东净利润152.40亿元,同比增长20.42%。 二、分析与判断 业绩稳步增长,盈利水平持续提升 公司2018年全年实现营业收入882.78亿元,同比增长16.25%,归属于上市公司股东净利润152.40亿元,同比增长20.42%。报告期内,公司的销售毛利率及净利润率分别为39.49%和22.04%,较17年同期上升1.7和1.71个百分点,盈利能力持续提升,在行业中保持领先的地位。 销售超额完成,拿地保持稳健 公司2018年的销售金额为1705.8亿元,同比增长51.3%,超额完成全年1500亿元的销售计划,排名跃居行业第12。全年公司拿地总价约为940亿元,同比增长4.9%,拿地金额与销售金额之比为55%,较17年下降22个百分点,投资态度较为谨慎。 财务指标优化,融资成本可控 截止2018年底,公司的净负债率为45.01%,较17年底下降13.4个百分点,负债指标持续优化;现金短期债务比为1.76,优于17年的1.49,短期偿债能力较强。在融资环境较为紧张的情况下,报告期内,公司的综合融资成本为4.85%,仅小幅高于17年的4.8%,展现出公司强大的融资能力。 三、投资建议 公司业绩稳定增长,销售数据靓丽,拿地节奏把控良好,财务持续优化,融资成本可控,预计公司19-21年EPS为2.40/3.01/3.71元,对应PE为9.3/7.4/6.0倍,近三年最高、最低、中位数PE分别为37.0/8.0/15.3倍,给予公司“推荐”评级。 四、风险提示:房地产政策调控收紧,销售不及预期。
招商蛇口 房地产业 2019-03-22 22.65 -- -- 24.57 8.48%
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归母净利增长20%,EPS1.93元,符合预期 2018年公司实现营业收入883亿元,同比增长16%;归母净利润152亿元,同比增长20%;EPS为1.93元(未扣永续债利息),符合预期,扣除永续债利息3.2亿元后的EPS为1.89元。公司拟每10股派发现金红利7.80元(含税)。 销售显著增长,粤港澳大湾区资源充裕 2018年公司实现销售面积约827万平方米,同比增长45%;销售金额约1706亿元,同比增长51%,销售显著增长。2018年公司新增项目80个,扩充项目资源1357万平方米,2018年拿地销售比为1.6,拿地较积极,新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市。公司目前已在粤港澳大湾区的9个城市布局,其中大部分资源集中在深圳,近千万平方米的优质资源正在有序地规划、开发及建设。 融资成本低,财务稳健 公司融资渠道多样,新增200亿中期票据、超短融注册额度,发行公司债券、超短期融资券、永续中票等直接融资130亿元,;完成国内首单储架式长租公寓CMBS产品的首期20亿元发行,综合资金成本仅为4.85%,保持行业领先。截止2018年末,公司净负债率为45%,同比下降13.4个百分点;剔除预收账款后的资产负债率为70%;短期偿债能力保障倍数--货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.5倍,短期偿债能力较好。公司2018年末预收款约605亿元,可锁定2019年wind一致预期营收的49%。 创新型业态布局全国,多点开花 公司积极布局新业态,大公寓、大健康、大文创多点开花,转型成效初步显现:①长租公寓快速发展,全面覆盖13个国内一线、核心二线城市;②大健康脱孵入实,从“养老、医院、康养小镇”三方面积极推进医养业务;③大文创精彩绽放,已在全国6个城市布局8个意库项目;④蛇口邮轮母港荣获“最佳邮轮港口服务”、“最具设计创意”两项大奖,全年靠泊邮轮89泊次,同比增加46%,邮轮客流超36万人次,同比增加93%;⑤港城联动,布局沿海城市邮轮母港及综合配套,积极拓展十余个沿海城市与长江沿岸母港项目,纵横全国。 三大板块协同发展,维持“买入”评级 公司社区、园区、邮轮三大板块协同发展,以“前港-中区-后城”的综合发展模式持续锻造能力,经营业绩再攀高峰。预计2019、2020年EPS为2.35、2.83元,对应PE为9.3、7.7X,维持“买入”评级。 风险:若行再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
招商蛇口 房地产业 2019-03-21 21.92 43.61 99.31% 24.57 12.09%
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事件: 公司披露2018年年度报告,公司实现营业收入882.78亿元,同比增长16.25%;实现归母净利润152.4亿元,同比增长20.42%。公司毛利率39.49%,净利率为22.04%,盈利能力位于行业高位。公司加权平均净资产收益率22.22%,较上一年提高2.07pct。公司实现签约销售面积827.35万平方米,同比增加45.15%,签约销售额1705.84亿元,同比增加51.26%,销售保持高速增长。公司取得投资收益约65.5亿元,主要为整体转让资产及联合营企业的投资收益。 多种方式结合助力公司获取优质土储,大湾区土储丰厚。全年公司新增项目80个,新增土储建面1357万平方米,为同期销售面积的1.64倍,其中权益面积738万平方米。除了常规的招拍挂拿地外,公司通过并购重组等方式,获取优质土储。公司发挥“产城联动、港城联动”的优势,在全国有十余个项目产城项目在跟进。公司完成了对招商漳州的股权收购,未来有望持续享受海西板块的发展红利。同时,前海的土地整备取得突破,与政府签署相关协议,加速了公司在前海土储的开发,有望持续受益于粤港澳湾区发展。公司深圳区域的结转毛利率达52.59%,利润水平非常可观。 净负债率下降,融资成本位于行业低位。公司2018年经营活动产生的现金流量净额为104.8亿元,转正。公司净负债率为45.01%,较2017年下降13个百分点,经营稳健,杠杆水平位于行业低位。公司积极拓展各类新融资渠道,发行国内首单储架式长租公寓CMBS产品。公司综合资金成本仅为4.85%,处于行业绝对低位。公司分红比例达40.06%,连续三年保持在40%以上的分红水平,股息收益可观。 维持“买入”评级。预计2019、2020和2021年EPS分别为2.44元、2.92元和3.74元。当前股价对应2019、2020和2021年PE分别为9.1倍、7.6倍和6倍。 风险提示:行业政策调控持续收紧;货币政策超预期收紧。
招商蛇口 房地产业 2019-03-21 21.92 30.00 37.11% 24.57 12.09%
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公司归母净利润稳定增长,利润率持续提升。2018年公司实现营业收入882.8亿元,同比增长17.0%,实现归属于母公司净利润152.4亿元,同比增长24.7%。公司盈利能力持续提升。2018年,营收占比89.1%的社区开发与运营业务毛利率为29.9%,较上年同期提高0.7个百分点,营收占比10.2%的园区开发与运营业务毛利率为31.1%,较上年同期提高2.3个百分点。 销售高速增长,审慎拿地降杠杆。2018年公司销售金额1705.8亿元,同比增长51%,销售面积827.4万平,同比增长45.1%,销售均价20618元/平,同比增长4.2%。2018年公司新增土储总建面为1357万平方米,根据我们的统计,2018年全年拿地金额为934亿元,新增土储平均楼面价为6883元/平方米。投资强度为55%,较去年同期下降了23个百分点。 公司杠杆率显著下降,通过多元融资渠道维持低成本优势。2018年底公司净负债率为45.0%,较去年同期下降13.4个百分点。短期负债覆盖比率为1.8,较去年同期提升了0.3,体现出公司债务保障能力正优化。2018年行业融资环境整体趋紧,公司加大了公开市场操作力度,年内新增200亿中票、超短融注册额度,发行公司债、超短融、永续中票等直接融资共130亿,发行长租公寓资产支持证券20亿。截至2018年底公司的综合融资成本为4.85%,较2017年底小幅上升0.05个百分点,保持行业领先优势。 财务预测与投资建议 维持买入评级,上调目标价至30.00元(原目标价为20.70元)。我们预测2019-2021年公司EPS为2.50/3.06/3.66元。可比公司2019年PE估值为12X,我们给予公司2019年PE倍数12X,对应目标价30.00元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。
袁豪 10
招商蛇口 房地产业 2019-03-21 21.92 28.00 27.97% 24.57 12.09%
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18年业绩152亿,同比+20%,源于毛利率提升、股权转让及投资收益高增 18年公司实现营业收入882.8亿元,同比+16.3%;归母净利润152.4亿元,同比+20.4%,贴近业绩预告上限155亿元;对应毛利率和净利率分别为39.5%和17.3%,分别提升1.8pct和1.1pct;三项费用率6.3%,较上年上升1.5pct,主要源于汇兑损失5.4亿元,同比+220.5%,致财务费用明显提升;公司存货跌价损失9.9亿元,较上年多增10.3亿元;少数股东权益21.7%,同比+3.1pct;公司业绩增速快于营收增速主要源于:1)高毛利率项目如双玺集中结转推动毛利率提升;2)京沪三项资产及招商供电等股权转让收益42.4亿元,同比+75.2%;3)联/合营企业投资性收益17.0亿元,同比+622.1%。公司每股分红0.78元,分红率连续4年维持在40%,考虑到19年公司结转面积高增、存货减值转回/转销,销售持续稳增,将推动公司业绩持续释放。 18年销售1,706亿、同比+51%,销售、竣工、预收大增确保19年结转稳增 18年公司实现签约金额1,705.8亿元,同比+51.3%,超额完成全年销售计划113.7%;实现签约面积827.4万方,同比+45.1%;累计销售均价20,618元/平米,同比+4.2%;19年公司计划完成销售额2,000亿,对应同比+17.2%,考虑到公司当前可推货值充裕,19年计划新开工1,100万方,同比+1.7%,并且近三年实际新开工均超年初计划,以及公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主,预计19年销售计划顺利完成压力不大。18年公司结转面积496.7万方,同比+14.0%;19年计划竣工面积1,000万方,同比+100.5%;18年末公司预收账款达753.5亿,同比+36.7%;鉴于公司计划竣工同比大增、预收账款创历史新高、销售增速快于营收增速,19年结转规模将得到充分保障。 18拿地面积同比+33%、非市场化拿地加速兑现,财务健康、融资优势突出 18年公司新增建面1,357万方,同比+32.6%,其中权益建面738万方,同比+24.2%,权益占比54.4%,较上年下降3.7pct。按当前销售均价估算,拿地对应新增货值2,798亿,同比+38.2%,拿地继续保持高增态势,但18Q4以来拿地节奏有所放缓。此外,18年公司先后收购东风地产股权、农发集团项目,集团内整合漳州,前海土地整备方案落地,非市场化拿地能力加速兑现。财务方面,公司平均融资成本4.85%,较17年略升0.05pct;有息负债1,164亿,同比+17.0%;长短债比2.0,现金短债比1.8,债务结构较为健康。资产负债率和净负债率分别为74.3%、45.0%,分别+2.2pct、-13.4pct,净负债率下降较多源于净资产增厚及货币资金高增;经营性现金流105亿,连续两年为负后再次转正。 投资建议:销售靓丽、业绩稳增,大湾区核心标的,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步大幅提升。我们预计公司2019-21年每股收益预测至2.41、2.97和3.64元,目前现价对应19-20年PE为9.2倍、7.5倍,我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升,以及公司强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,并且公司每股NAV35.20元,折价高达36.8%,我们维持目标价28.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期
招商蛇口 房地产业 2019-03-21 21.92 26.25 19.97% 24.57 12.09%
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公司2018年实现营业收入882.8亿元,同比增长16.25%;实现归母净利润152.4亿元,同比增长20.42%;EPS1.93元。 结转平稳,利润率稳中有升。公司归母净利润增速高于营业收入的主要原因在于:1、社区开发和园区开发运营毛利率分别较上年提升1.7pct和2.3pct;2、转让京沪三项资产产生了约35亿的投资收益,最终使得归母净利润率提升约1pct至17.26%。 充沛货值叠加积极去化,全年冲刺两千亿大关。2018年实现签约销售金额1705.8亿元,同比增长51.3%,得益于公司充沛的货值以及积极的去化策略。公司2019年开局良好,且项目主要集中布局在一二线,我们认为,根据公司往年逐步发力的推货节奏叠加在核心城市充沛的可售货值,今年销售有望突破两千亿大关。 扩储依旧积极,禀赋优势充分释放的一年。2018年新增权益建面738万平,拿地金额占销售金额比约54%,整体而言依旧积极。能级来看,公司仍专注一二线,拿地金额占比约72%。我们认为,公司资源获取与开发运营经验相辅相成,招拍挂、兼并收购、产城联动和港城联动多管齐下正形成自身独特的竞争优势。 负债水平改善,融资成本维持低位。2018年末净负债率45.01%,较年初下降13.7pct,短债压力则较年初下降0.1至0.67。去年整体融资环境较紧,公司在满足自身成长需求下,负债水平和融资成本依旧控制在较低水平,综合融资成本4.85%,大平台国企在融资端的优势再度彰显。 组织管理架构大变革,分红彰显诚意。报告期内公司以“重构总部、做实战区、做专兵种”为核心目标实施组织架构变革,再次反映公司在管理市场化上的积极态度。分红层面,拟每10股派息7.8元,已连续三年高于40%以上,彰显公司诚意。 投资评级与盈利预测:我们预计公司19-20年EPS分别为2.49、3.2元,维持“买入”评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名