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招商蛇口 房地产业 2019-02-15 19.84 28.00 45.76% 19.85 0.05% -- 19.85 0.05% -- 详细
事件: 2月12日晚,招商蛇口公布公司1月销售数据,1月公司实现签约金额117.9亿元,同比+0.3%;实现签约面积56.9万平方米,同比-5.3%;1月公司新增建面5.8万平方米,同比-90.5%;总地价0.5亿元,同比-99.1%。 点评: 1月销售118亿、同比+0.3%,市场偏弱环境下克而瑞行业排名再获提升 1月公司实现签约金额117.9亿元,环比-45.9%、同比+0.3%,较上月-113.6pct,略高于克尔瑞主流50房企月平均同比-10.0%;实现签约面积56.9万方,环比-50.8%、同比-5.3%,较上月-84.0pct,略低于我们高频跟踪的46城1月成交面积同比-2.4%;销售均价20,715元/平米,环比+10.1%,较18年+0.5%。公司销售在去年同期同比高基数以及1月市场整体走弱背景下同比持平,销售额克而瑞行业排名较18年12名再进一位至11名。考虑到公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),在当前三四线市场弱于一二线背景下,19年销售预计将继续保持稳增势态,并更具弹性。 1月拿地5.8万方,同比-91%,拿地额/销售额1%,拿地进一步趋于谨慎 1月公司仅在武汉东湖高新区新添1幅工业类用地,新增建面5.8万方,同比-90.5%,对应地价仅5,369万元亿元,同比-99.1%,其中权益占比60.0%。由于该地块系工业类用地,平均楼面价仅933元/平米,环比-98.9%,同比-99.1%。1月公司拿地额占比销售额0.5%,较上月下降22.5pct,创16年7月以来新低,公司拿地保持了18年9月以来的谨慎态度,并进一步趋紧。非市场化拿地方面,18年公司先后收购东风地产股权、农发集团项目,集团内整合漳州,前海土地整备方案落地,非市场化拿地能力加速兑现。 投资建议:销售持平、排名提升,拿地更趋谨慎,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区的资源储备含金量极高;公司具备“市场化+非市场化”强大拿地优势,拥有存量资源转性、集团内部资源整合、产业新城模式、国企央企收并购、邮轮母港再开发等独特拿地模式,非市场化拿地优势明显。此外,预计粤港澳大湾区规划出台在即,公司作为大湾区核心标的,资产价值料将再获提升。我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升,以及公司强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,我们维持预计公司18-20年每股收益1.94、2.42和2.97元,目前现价对应18-19PE为10.0倍、8.0倍,维持目标价28.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
招商蛇口 房地产业 2019-02-04 18.82 -- -- 20.09 6.75% -- 20.09 6.75% -- 详细
一、事件概述 招商蛇口发布业绩预增公告,公司预计2018年实现归属上市公司净利润145亿元-155亿元,同比增长15%-22%。 二、分析与判断 核心业务协同发力,助力业绩稳定增长 公司预计2018年实现归属上市公司净利润145亿元-155亿元,同比增长15%-22%;经营业绩同比增长主要系社区开发业务毛利同比增加约33亿元,园区开发业务毛利同比增加约10亿元,公司各项业均处于良好的上升趋势,助力业绩再创新高。 销售大幅增长,拿地趋于稳健 公司2018年的销售金额为1705.8亿元,同比增长51.3%,实现销售面积827.4万平方米,同比增长45.2%;超额完成全年1500亿元的销售计划,排名跃居行业第12。全年拿地总价约为940亿元,同比增长4.9%,拿地额与销售额比为55%,较17年下降22个百分点,投资态度趋于谨慎。 回购股份,提振持股信心 公司拟斥资20-40亿元回购社会公众股份,回购上限为23.12元/股,较当前收盘价18.68元/股溢价约23.8%。本次回购将提升股东回报,增强投资者信心,也是公司对自身未来发展前景及价值的认可。 三、投资建议 招商蛇口业绩稳定增长,销售大幅增长,拿地节奏把控良好,融资成本保持低位。预计公司18-20年EPS为1.93、2.40、2.96元,对应PE为9.2/7.4/6.0倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为45.5/15.7/8.2倍,给予公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产行业政策调控收紧,销售不及预期。
招商蛇口 房地产业 2019-02-01 19.10 -- -- 20.09 5.18% -- 20.09 5.18% -- 详细
业绩靓丽,预收充足:公司预计2018年实现归母净利润145-155亿元,追溯调整前同比增长19-27%,追溯调整后同比增长15-22%。业绩增长主要因社区开发业务毛利同比增加约33亿元,园区开发业务毛利同比增加约10亿元。公司2018Q3末预收款达842.7亿,较2017年末增长53%,充足预收为业绩持续增长奠定基础。 销售增速可观,拿地节奏稳健:公司2018年实现销售面积827.4万平,同比增长45.1%;销售额1705.8亿元,同比增长51.3%,超额完成全年1500亿目标,市占率同比提升0.3个百分点至1.1%。平均销售均价20618元/平,同比增长4.2%。2018年新增建面1285.7万平,同比增长25.7%,总地价924.5亿元,同比增长5.8%;拿地销售面积比下降24.1个百分点至155.4%;平均地价7191元/平,仅为同期售均的34.9%,项目盈利相对可观。同时近期前海土地整备协议落地,后续区域开发及价值变现进度有望持续加快。 融资成本延续低位,回购彰显信心:近期新发中票、超短融利率仅为4.8%、2.98%,融资成本持续下行。公司2019年1月公告拟以不低于20亿元、不超过40亿元回购股份,其中50%用于股权激励或员工持股计划,彰显未来发展信心。 投资建议:考虑2019年楼市下行带来的潜在结算收入下行及项目减值可能,小幅下调公司2018-2020年EPS预测至1.94(-0.06)元、2.45(-0.12)元和3.05(-0.17)元,当前股价对应PE分别为9.7倍、7.6倍和6.1倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)产业新城建设开发进度存在不确定性风险。
招商蛇口 房地产业 2019-01-29 18.71 29.39 52.99% 20.09 7.38% -- 20.09 7.38% -- 详细
维持增持评级,维持目标价29.39元。维持2018/19/20年的EPS至1.91元、2.22元、2.64元的预测。公司是大湾区核心标的,依托于大股东强大的背景和产业新城的模式,公司继续保持着资金和资源的强大优势,实现高质量高速度的增长。 业绩稳健增长,符合预期。公司2018年预计实现净利润145亿元-155亿元,同比增速为15%-22%,对应EPS为1.79元-1.91元,现价对应2018年PE为9.8x-10.4x。 销售规模快速扩张,拿地积极。公司2018年实现销售金额1706亿元,同增51.26%;销售面积827万方,同增45.15%;销售均价2.06万元/平,同增4.2%。2018年土地储备也实现较大扩张,公司2018拿地面积1279万方,权益地价为558亿元,保持着较高的拿地态势,而且所获取土地主要位于核心一二线城市,新增资源质量较高。 多项变革加速业务拓展。(1)2018年12月中,公司与子公司招商局置地重新签订协议,打破了公司原有的地域束缚,能够让招商蛇口更好的在全国范围内开展房地产开发业务,形成更加全面和完善的业务布局;(2)12月底,签署《前海区域整备协议》,公司在前海区域的权益进一步明确,前海区域丰富的储备价值有望加速释放,对公司业绩形成强大的支撑;(3)同时,公司不低于20亿元回购计划也彰显对未来发展前景的信心。 风险提示:前海片区开发进度不及预期
招商蛇口 房地产业 2019-01-29 18.71 28.00 45.76% 20.09 7.38% -- 20.09 7.38% -- 详细
预计18年业绩145-155亿、同增19%-27%,预收充裕&销售高增确保业绩稳增 18年公司预计实现业绩145亿元至155亿元,同比增长19%-27%(招商漳州追溯调整后,同比增长15%-22%),其中4季度单季实现业绩62.2-72.2亿元,同比下降26.8%-15.0%,占比全年业绩42.9%-46.6%,较上年有所降低。公司全年业绩增长主要源于结转规模提升,其中开发业务毛利约298.4亿元,同比增长12.4%,园区开发业务毛利约28.5亿元,同比增长53.9%。18年公司基本每股收益1.79-1.92元,同比增长15%-24%,追溯调整后同比增长12%-20%。考虑到公司三季度末预收账款842.7亿,可覆盖17年营收112%,以及4季度年销售高增推动预收账款进一步走高,未来业绩稳定释放可充分保障。 18年销售1,706亿、同增51%,一二线&大湾区布局料将确保19年销售稳增 18年公司累计实现签约销售金额1,705.8亿元,同比增长51.3%,完成全年1,500亿元销售计划114%;实现签约面积827.4万方,同比+45.2%;销售均价20,618元/平米,较17年提升4.2%;公司18年销售靓丽收官,全年销售增速远高于克尔瑞主流50房企35%的平均水平,行业排名较17年再升2名至12名,考虑到公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),在当前三四线市场弱于一二线背景下,19年销售预计将继续保持稳增势态,并更具弹性。 18年拿地1,299万方,同增34%,拿地/销售额55%,非市场化拿地加速兑现 18年公司共新获76地块,对应新增规划面积1,298.8万平米,同比+34.1%,权益占比55.2%;总地价940.7亿元,同比+4.9%,拿地金额占比销售金额达55%,在16-17年分别为114%、80%基础上,仍属加仓拿地,但下半年有所谨慎。平均楼面地价7,243元/平米,较17年楼面均价下降21.8%,拿地成本有效控制,有利于后续利润率改善;非市场化拿地方面,18年公司先后收购东风地产股权、农发集团项目,集团内整合漳州,前海土地整备方案落地,非市场化拿地能力加速兑现。 投资建议:业绩稳增、销售靓丽,资源整合加速,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区的资源储备含金量极高;公司具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,预计粤港澳大湾区规划出台在即,公司作为大湾区核心标的,资产价值有望再获提升。考虑到18年公司结转略低于预期,我们下调公司2018-20年每股收益预测至1.94、2.42和2.97元(原预测值2.02、2.54、3.11元),目前现价对应18-19年PE为9.7倍、7.7倍,不过我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升,以及公司强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,并且公司每股NAV35.51元,折价高达48%,我们维持目标价28.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
招商蛇口 房地产业 2019-01-29 18.71 28.00 45.76% 20.09 7.38% -- 20.09 7.38% -- 详细
公司概要:背靠招商局集团,打造城市及园区综合开发和运营服务商 招商蛇口背靠央企招商局集团,前身为蛇口建设部房地产科,99年注入集团上市平台招商港务,04年更名招商地产,07年开启全国化布局进程,14年进入城市突破30城,克尔瑞行业销售规模排名列位第14名,15年招商蛇口反向吸收合并招商地产,大量优质资源注入上市主体,公司地位提升至集团一级单位。重组后公司管理提升、激励加强、拿地扩张、周转加快,推动销售进入高增轨道,16-18年销售额CAGR达52%,高于08-16年销售额CAGR36%,18年行业排名提升至第12名;重组后业绩也获得快速增长,15-17年归母净利润CAGR达56%;同时公司计划重归龙头序列,昔日龙头再上征途。 蝶变之际:重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合 15年重组后,公司多维度积极变革:1)管理改革增效:组织精简自上而下从管理层展开,从15年14人缩减至18年9人,人员提拔以贡献率为导向;大幅削减繁冗总部职能部门,放权区域公司,优化资源配置,推进市场化激励机制;2)加快周转速度:a、市场化拿地规模提升,叠加中小型项目占比扩大;b、成立地产基金、打造控股子公司(招商局置地0978.HK)资产管理平台,加快交易速度促进商办去化;c、构建员工持股、股权激励、项目跟投等多维激励体系,考核挂钩周转指标,激发员工内生性动能;3)加速资源整合:从北京台湖、武钢协议到昆钢、东风地产、农发集团项目收购、招商局漳州资源注入以及前海土地整备加速等,整合频率加快、合作力度加大。 土地&拿地:坐拥核心土储、重仓湾区,并具备强大非市场化拿地优势 存量土储方面,公司土储丰富、布局优异,18Q3末未结算面积约5,043万方,对应未结转货值约9,985亿;区域结构上,一二线占比84%,其中深圳核心三大片区(前海、太子湾、蛇口)、粤港澳大湾区、三大城市圈分别占比18%、31%、72%,资源储备含金量极高;项目结构上,中小项目占比提升,17、18年占比分别为83%、82%,远高于以往48%水平。增量拿地方面,1)市场化拿地节奏加快,16-18年拿地额占销售额比值分别达114%、80%、55%,高于以往40-50%的水平;2)非市场化拿地能力凸显,包括存量资源转性、集团内部资源整合、产业新城模式、国企央企收并购、邮轮母港再开发等模式,我们估算后续非市场化拿地可转化体量超1,650万方,未来资源储备空间广阔。 财务分析:强大融资能力、叠加土储优势,有望受益于行业集中度三重跳增 鉴于央企大股东及行业龙头身份,公司连续多年获中诚信AAA评级,拥有包括公司债、中票、CMBS、ABN等多种融资手段,且成本低廉,17年末、18H末平均资金成本分别仅4.80%、4.87%,属行业较低水平,18年公司债、270天超短融成本也分别仅4.8-5.3%、3.6%,公司融资优势十分突出;同时,17年末资产负债率、净负债率远低于行业平均水平(72%vs78%、58%vs93%),现金短债比达1.5倍,长期负债/有息负债比达70%,公司财务健康、并具备较大加杠杆空间。因而,考虑到公司强大的融资能力和土储及拿地优势,我们认为公司有望大幅受益于行业“融资、拿地、销售”集中度的三重跳增。 投资建议:聚萃招商百年积淀,力铸蛇口卓越之道,重申“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区的资源储备含金量极高;公司具备“市场化+非市场化”强大拿地优势,拥有存量资源转性、集团内部资源整合、产业新城模式、国企央企收并购、邮轮母港再开发等独特拿地模式,非市场化拿地优势明显。此外,预计粤港澳大湾区规划出台在即,公司作为大湾区核心标的,资产价值料将再获提升。我们维持公司18-20年每股收益预测为2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18-19年PE为9.1倍、7.2倍,较每股NAV35.51元折价高达48%,维持目标价28.00元,重申“强推”评级。 风险提示:公司销售低于预期;前海项目进度低于预期。
招商蛇口 房地产业 2019-01-29 18.71 26.25 36.65% 20.09 7.38% -- 20.09 7.38% -- 详细
结算保持平稳,业绩增长符合预期。公司2018年预计实现归母净利润145-155亿元,若不考虑业绩追溯调整,公司业绩同比增长19%-27%,追溯调整后业绩同比增长15%-22%。报告期内公司结算保持平稳,业绩实现增长主要由社区开发业务毛利以及园区开发业务毛利分别同比增加约33亿元和约10亿元贡献。我们认为,过去两年公司销售的高增长将继续为今年业绩打下基础。 百尺竿头更进一步,销售超额完成全年目标。销售方面,公司2018年实现签约销售金额1705.8亿元,同比增长51.3%,完成全年1500亿目标的114%;实现签约销售面积827.4万平,同比增长45.2%,继续维持高增长;签约销售均价20618元/平,较上年继续提升833元/平。拿地方面,2018年公司通过招拍挂新增76宗地块,拿地总金额970.9亿元,同比增长11%,即排除前海项目等非市场化扩张的体量,公开市场拿地额即占销售金额57%,彰显积极的拿地意愿;拿地权益金额576亿元,权益占比59%,较上年继续下降1个百分点。我们认为,公司可售货值充沛,今年销售规模有望继续突破两千亿大关。 禀赋优势充分释放的一年,前海片区开发迎新进展。2018年5月,公司85.5亿元收购招商漳州78%股权,此举将扩充土储总建面约760万方,其中住宅约150万方,商业用地约100-200万方,且未来还具延展性。12月,前海土地整备迎来新进展,公司和前海管理局将合资开发前海片区,按照双方出资的土地价值和各50%的协议,测算公司除所得税外,尚须补足约146亿元现金对价,预计今年6月前可完成确权。此外,26万方前海写字楼项目将于今年入市,预计均价7万元/平以上,禀赋释放为全年业绩提供坚实保障。 投资评级与盈利预测:我们认为公司从禀赋优势到发展模式,都具备长期看点,在管理市场化的程度上亦是首屈一指,我们预计公司18-19年EPS分别为1.93、2.50元,维持“买入”评级。
招商蛇口 房地产业 2019-01-21 18.23 26.25 36.65% 20.09 10.20% -- 20.09 10.20% -- 详细
回购方案彰显公司诚意 据我们统计,自去年10月全国人大常委会针对股份回购政策进行修改以来,A股房地产行业共计11家上市房企发布股份回购预案,回购金额上限在2-40亿元,回购股份数占公司总股本数上限在0.5-7.55%。公司此次回购金额居于同行最高水平,回购比例处于居中水平,充分彰显公司诚意。 回购金额提振市场信心 按照公告收盘日流通盘435亿元计算,公司回购金额20-40亿占比在4.7%-9.5%;公司回购期限为6个月,假设按照前6个月总成交额470亿计算,回购金额占回购期间总成交额的比例约4.3%-8.5%。我们认为无论是回购行为本身,还是较大的回购金额,均有助于提振公司股价。 回购用途助力提升长期价值 一方面,回购股份的50%用于股权激励或员工持股计划,将有效绑定管理层、员工与公司的利益,提升公司价值;另一方面,其余50%用于转换可转债则有助于改善负债比率,保障公司财务安全性。
招商蛇口 房地产业 2019-01-21 18.23 -- -- 20.09 10.20% -- 20.09 10.20% -- 详细
2019年1月16日晚,招商蛇口发布公告,拟以集中竞价交易的方式回购公司部分社会公众股份:1)回购规模:回购金额20~40亿元,回购价格不超过23.12元/股,对应回购股份数量0.87~1.73亿股,占公司目前总股本1.09%~2.19%;2)资金来源:本次回购股份的资金中,公司自有资金比例不低于20%,其余资金来源于银行贷款等渠道;3)回购用途:本次回购股份的50%用于股权激励或员工持股计划,回购股份的50%用于转换上市公司发行的可转换为股票的公司债券,若公司未能在回购股份完成之后36个月内实施上述用途,回购的股份将依法予以注销;4)实施期限:自公司股东大会审议通过回购股份方案之日起6个月内。 为实施此次股份回购,公司同步修改了《公司章程》,主要添加了两处:1)第二十五条“公司在下列情况下,可以依照法律、行政法规、部门规章和本章程的规定,收购本公司的股份:…… (三)将股份用于员工持股计划或者股权激励;…… (五)将股份用于转换上市公司发行的可转换为股票的公司债券; (六)上市公司为维护公司价值及股东权益所必需。”;2)第二十六条“公司因本章程第二十五条……第(三)项、第(五)项、第(六)项的原因收购公司股份的,应当经股东大会决议。……属于第(三)项、第(五)项、第(六)项情形的,公司合计持有的公司股份数不得超过公司已发行股份总额的百分之十,并应当在三年内转让或者注销。……”。 公司回购股份的目的主要有二,其一是提升股东回报水平,其二在于发行公司可交债,在扩大融资规模的同时,有望降低资产负债率。在可交债的操作方面,公司控股股东也有类似打算。控股股东招商局集团拟以其直接持有公司的部分股票为标的向合格投资者非公开发行可交换公司债券,拟发行期限为不超过5年,拟募集资金规模不超过人民币150亿元。 目前已获得国务院国有资产监督管理委员会批准,尚需获得深圳证券交易所的同意。”公司基本面持续向好,销售拿地力度均处于高位。2018年,公司累计实现签约销售面积827万平方米,同比增加45.15%;累计实现签约销售金额1705亿元,同比增加51.26%。 根据公司公告披露计算,拿地金额共915亿,占销售金额的53.7%。 维持盈利预测,维持增持评级。此次股份回购规模较大,将有力提高股东回报水平,此外公司基本面持续上行,前海土地整备有序推进,销售、拿地规模高增,预计将进一步加快其资源变现与周转,保持业绩维持较高增速。预计公司2018-20年归母净利润分别为158.3/199.7/251.6亿元, 同比增速分别为29.9%/26.2%/26.0% , EPS 分别为2.00/2.53/3.18元。
招商蛇口 房地产业 2019-01-18 18.30 28.00 45.76% 20.09 9.78% -- 20.09 9.78% -- 详细
事件: 1月16日晚,招商蛇口发布股票回购方案,拟以集中竞价方式,在6个月内,使用回购资金20-40亿,其中自有资金占比不低于20%,回购价不超过23.12元/股,按回购资金和价格上限测算,预计回购股份1.73亿股,约占总股本的2.19%;本次回购股份的50%拟用于股权激励或员工持股计划,50%拟用于转换上市公司发行的可转换为股票的公司债券。 点评: 重磅回购方案出台,回购金额/价格上限40亿、23元,认可价值、彰显信心公司拟以集中竞价方式,在股东大会审议通过后的6个月内,拟不超过23.12元/股的价格,回购资金20-40亿,其中自有资金占比不低于20%,按回购资金和价格上限测算,预计可回购股份1.73亿股,占总股本的2.19%;本次回购价上限23.12元/股,高于当前市场价17.71元/股30.5%,高于员工股权激励行权价19.51元/股18.5%,基本持平于员工持股和定增价23.6元/股;本次回购股份1.73亿股,占比1月解除限售5.02亿股34.5%,根据减持新规,占比19年实际可解除限售2.51亿股68.9%,充分彰显了公司对当前价值的认可和对未来发展的信心。同时考虑到公司拟将本次回购股份的50%用于股权激励或员工持股计划,预示公司在股票激励、股权激励、跟投激励多维激励架构的深化,激励力度和范围将进一步加大。若最终回购股份注销,每股收益则将得到进一步提升。 18年销售1706亿、同增51%,拿地1299万方,同增34%,销售靓丽拿地稳增公司18年实现销售金额1,705.8亿元,同比+51.3%,完成全年1,500亿元销售计划114%,克尔瑞销售额行业排名12位,较17年再升2名;实现销售面积827.4万方,同比+45.2%;销售均价20,618元/平米,同比+4.2%。考虑到公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主(未结转土储中一二线城市占比达84%),在当前三四线市场弱于一二线背景下,19年销售预计将继续保持稳增势态,并更具弹性。拿地端18年公司新增规划面积1,298.8万方,同比+34.1%,权益占比55.2%;对应地价940.7亿元,同比+4.9%;拿地额占比销售额达55%,全年来看仍属加仓拿地,但下半年有所谨慎。平均楼面价7,243元/平米,同比-21.8%,拿地成本有效控制,有利于后续利润率改善。 投资建议:重磅回购方法出台,认可价值、彰显信心,维持“强推”评级近年来公司推进“快周转+资源型”并重策略。一方面,公司16-18年积极拿地扩张,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值; 对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。18年末公司前海土地整备方案落地,前海项目优质资产价值兑现更进一步。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持预计公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18PE 为8.8倍,维持目标价28.00元,维持“强推” 评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
招商蛇口 房地产业 2019-01-18 18.30 -- -- 20.09 9.78% -- 20.09 9.78% -- 详细
拟斥资20-40亿元回购,彰显信心 招商蛇口拟不低于20亿元、不超过40亿元以集中竞价交易的方式回购部分社会公众股份,本次回购股份的资金中,公司自有资金的比例不低于20%,其余资金来源于银行贷款等其他合法资金。若全额回购且按回购总金额上限和回购股份价格上限测算,预计回购股价为23.12元/股,较当前收盘价17.71元/股溢价约30.6%,回购股份数量为1.73亿股,约占公司总股本的2.19%。本次回购将提升股东回报,增强投资者信心,也展现出公司对自身未来发展前景的信心以及对自身价值的认可。 提高员工积极性,有效拓展融资渠道 本次回购股份的50%将用于股权激励或员工持股计划,将有效提高员工的积极性,且有助于维持企业的长远战略和稳定发展;另外50%则将用于转换上市公司发行的可转换为股票的公司债券,为公司开拓融资渠道打下良好的基础。 销售快速增长,未来业绩可期 公司2018年1-12月销售金额为1705.8亿元,同比增长51.3%,完成全年销售计划的113.7%。预计公司2019年销售将继续保持稳定增长,未来业绩可期。 投资建议 招商蛇口业绩快速增长,盈利质量提升显著,拿地节奏把控良好,融资成本保持低位。预计公司18-20年EPS为2.12、2.48、3.04元,对应PE为8.4/7.1/5.8倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为45.5/15.7/8.2倍,给予公司“推荐”评级。 风险提示: 房地产行业政策调控收紧,销售不及预期。
招商蛇口 房地产业 2019-01-15 17.51 -- -- 20.09 14.73% -- 20.09 14.73% -- 详细
一、事件概述 招商蛇口公布2018年12月经营简报称,公司12月实现销售金额217.7亿元,同比增长113.9%;销售面积约115.8万平方米,同比增长78.7%。2018年1-12月公司累计销售金额约1705.8亿元,同比增长51.3%;累计销售面积约827.4万平方米,同比增长45.2%。 二、分析与判断销售同比大幅增长,环比显著提升 公司12月单月实现销售金额217.7亿元,同比增长113.9%,环比上升36.8%;销售面积115.8万平方米,同比增长78.3%,环比上升40.4%;销售均价为18800元/平方米,环比下降2.5%。在下半年销售趋弱和高基数的背景下,公司岁末加大推盘力度,12月单月销售金额大幅增长,销售能力凸显。在未来一二线城市销售价格较为平稳的情况下,预计公司2019年销售将继续保持稳定增长。 拿地金额下降,投资态度较为谨慎 12月公司在杭州、南京、武汉等地新获取7个房地产项目,拿地总价为43.25亿元,同比下降60.2%,较11月45.89亿元的拿地总价,环比下降5.8%,公司拿地意愿显著减弱,主动控制拿地节奏,投资以谨慎为主,确保各项财务指标的健康。 超额完成销售计划,未来可期 公司2018年销售金额1705.8亿元,达到年初1500亿元计划的113.7%,超额完成全年目标。公司通过强化自身定位和计划质量,实现了规模的快速扩张,完成了既定的目标,未来值得期待。 三、投资建议 招商蛇口业绩快速增长,盈利质量提升显著,拿地节奏把控良好,融资成本保持低位。预计公司18-20年EPS为2.12、2.48、3.04元,对应PE为8.0/6.8/5.6倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为45.5/15.7/8.2倍,给予公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产行业政策调控加剧,销售不及预期。
招商蛇口 房地产业 2019-01-14 17.56 -- -- 20.09 14.41%
20.09 14.41% -- 详细
事件:2018年全年,公司累计实现签约销售面积827.35万平方米,同比增加;累计实现签约销售金额1705.84亿元,同比增加51.26%。2018年12月,公司实现签约销售面积115.75万平方米,同比增加78.73%;实现签约销售金额217.71亿元,同比增加113.88%。 点评: 2018年公司销售高增长,基本符合预期。2018年全年公司实现销售面积827.35万平方米,同比增加45.15%;实现销售金额1705.84亿元,同比增加51.26%。全年销售高增长,基本符合此前预期。12月单月,公司实现签约销售面积115.75万平方米,同比增加78.73%;实现签约销售金额217.71亿元,同比增加113.88%。 全年拿地力度较高,单月拿地力度有所下滑,拿地集中一二线城市。2018年全年,公司拿地建筑面积1387万方,占销售面积的比重为167.7%。拿地总金额936.2亿元,占销售金额的比重为54.9%,2017年为80%。拿地力度与2017年相比有所降低,但仍然较高。从单月数据来看,公司拿地力度自8月份开始,有所减弱。从拿地布局来看,全年拿地按建筑面积看,排名前五的城市为:南京(9.1%)、福州(7.6%)、徐州(7.5%)、武汉(6.7%)、宜昌(6.3%)。按拿地总金额,杭州(12.8%)、天津(12.4%)、南京(12.3%)、宁波(4.7%)、广州(4.1%);其中,一线城市占比11%,二线城市占比63.6%;三四线城市占比25.4%。公司拿地集中一二线城市。 前海土地整备获得突破性进展,资源红利逐步释放。当前,土地整备方案明确,主要实施步骤为:1)前海管理局收储,变更土地性质。经营性用地面积94.4万方,非经营性用地面积196.73万方。2)前海管理局与招商驰迪置换土地。土地补偿价值为432.1亿元,土地增值收益60%归属于前海管理局。置换给招商驰迪的土地用地面积约为42.53万方(经营性用地),总建筑面积约为212.9万方。3)前海管理局与招商局集团合资开发92万方经营性用地。前海管理局以土地面积为50.14万方,建面为284.86万方的土地增资至合资公司;招商前海实业则以招商驰迪100%股权增资至合资公司;不足合资公司50%股权的部分,以现金补足对价方式实现。公司融资成本较低,融资渠道丰富,优势明显。全年主要融资情况如下:(1)共发行公司债券70亿元,票面利率在5%左右;(2)发行两期超短期融资券,票面利率分别为3.74%、3.55%;(3)进行资产证券化,成立储架额度60 亿元,首期发行20 亿元“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”。(4) 发行两期中期票据,品种一发行金额13亿元,期限3+N年,票面利率4.8%;品种二金额7亿元,期限5+N年,票面利率5.27%。融资渠道多元,各类渠道融资成本依然保持较低成本。 投资建议:招商蛇口销售大幅增长,投资保持积极,土地储备优质,受益大湾区建设。公司中长期动力强劲,面临IPO解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。我们预计2018-2019年公司EPS为2.15元、2.78元,以2019年1月10日收盘价计算,对应PE分别为8.1倍、6.3倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。
招商蛇口 房地产业 2019-01-14 17.56 -- -- 20.09 14.41%
20.09 14.41% -- 详细
事件:公司发布2018年12月销售及近期购得土地使用权情况。 单月销售同比环比高增长,单月销售额突破200亿元。2018年12月,公司实现销售金额217.7亿元,同比增速创下半年新高,为113.9%,环比达36.9%;2018年12月实现销售面积115.7万平方米,同比增长78.7%,环比增长40.3%,销售单价为18808.6元/平米,略低于全年平均水平21008.7元/平米。就单月数据来看,2018年下半年随着公司推盘量增加,下半年单月销售整体好于上半年,12月单月创下半年新高,单月销售突破200亿元。 2018年销售额突破1700亿元,全年拿地力度不减上年。从累计销售数据来看,2018全年实现销售金额1705.8亿元,同比大幅增长51.3%,实现销售面积827.4万平方米,同比大幅增长45.1%。单月拿地方面,12月单月通过招拍挂方式新增7个项目,对应计容建筑面积115.72万方,权益地价43.52亿元,权益比52.3%。总的来看,2018年全年公司通过招拍挂方式新增项目76个,权益拿地金额576.0亿元,新增计容建面1248.9万方,同比增长22%,拿地力度不减上年,2018年拿地面积比销售面积的值为1.5,未来可售货值充沛。2018年新增土地楼面价8696.8元/平米,占累计销售单价20618.1元/平米的42.2%,拿地单价较低,土地成本可控,央企资源优势凸显。 前海土地整备协议落地,潜在优质土储静待开发。2018年12月24日,深圳规土委、前海管理局、招商蛇口及其他相关方签署《土地整备协议》,明确了前海土地整备的实施方式、评估价值和土地使用权置换方案等。评估方案将原规划130亿元的土储,重新评估值925亿元由招商局集团享有40%的权益,并由公司全部并表操盘运营。重新规划后土储为商业和住宅的经营性用地为主,前海板块今后将成为公司于深圳重要的核心资产。同时,公司在漳州、烟台、上海、揭阳等区域的产城联动、港城联动项目均处积极开发阶段,我们看好公司未来核心资源的持续变现。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为1.81元、2.31元和2.80元,当前股价对应PE分别为10倍、8倍、6倍,考虑公司优质资源及超高增速,继续维持“买入”评级。 风险提示:销售增长或低于预期、园区地产协同效应持续性或不强等。
招商蛇口 房地产业 2019-01-11 17.45 28.00 45.76% 20.09 15.13%
20.09 15.13% -- 详细
事件: 1月9日晚,招商蛇口公布公司12月销售数据,12月公司实现签约金额217.7亿元,同比+113.9%;实现签约面积115.8万平方米,同比+78.7%;12月公司新增建面154.1万平方米,同比-16.4%;总地价49.9亿元,同比-54.1%,其中新增权益建面109.8万平方米,同比-2.4%,权益地价28.3亿元,同比-55.9%。 点评: 12月销售218亿、同比+37%,18年销售1706亿,同比+51%,超计划114%12月公司实现签约金额217.7亿元,环比+36.9%、同比+113.9%,较11月+99.3pct,高于克尔瑞主流50房企月平均同比+31.7%;实现签约面积115.8万方,环比+40.3%、同比+78.7%,较11月+7.6pct,优于我们高频跟踪的46城12月成交面积同比+8.2%;销售均价18,809元/平米,环比-2.4%,较17年-4.9%。 18年公司累计实现签约金额1,705.8亿元,同比+51.3%,较上月+6.2pct,完成全年1,500亿元销售计划114%;实现签约面积827.4万平方米,同比+45.2%,较上月+4.3pct。18年累计销售均价20,618元/平米,较17年提升4.2%;公司18年销售靓丽收官,全年销售增速远高于克尔瑞主流50房企35%的平均水平。 考虑到公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主,在当前三四线市场弱于一二线背景下,19年销售预计将继续保持稳增势态。 18年拿地1,299万方,同比+34%,拿地额/销售额55%,拿地逐步趋于谨慎12月公司新获取杭州、南京、武汉、成都、十堰5城共7个项目,布局仍以重点二线城市为主,共新增建面154.1万方,同比-16.4%,其中新增权益建面109.8万平米,同比-2.4%,权益占比71.3%,高于17年平均水平11.6pct;对应地价28.3亿元,同比-55.9%,平均楼面价3,238元/平米,环比-36.1%,同比-45.1%,主要源于南京、武汉商办项目以及十堰项目体量较大、地价较低。 12月公司拿地额占比销售额23%,较11月-24pct,拿地态度仍较谨慎。2018年公司共新获76地块,共新增规划面积1,298.8万方,同比+34.1%,权益占比55.2%,较17年-4.4pct;总地价940.7亿元,同比+4.9%;拿地额占比销售额达55%,较17年下降24pct,全年来看仍属加仓拿地,但下半年有所谨慎。 平均楼面地价7,243元/平米,较17年楼面均价-21.8%,拿地成本有效控制。 非市场化拿地方面,18年公司先后收购东风地产股权、农发集团项目,集团内整合漳州,前海土地整备方案落地,非市场化拿地能力加速兑现。 投资建议:全年销售高速增长,前海项目积极推进,维持“强推”评级近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司16-18年积极拿地扩张,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。12月公司前海土地整备方案落地,土地补偿价值、使用权置换以及后续合作进一步确定,土地整备进展加速。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持预计公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18PE 为8.8倍,维持目标价28.00元,维持“强推” 评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名