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招商蛇口 房地产业 2017-11-17 18.59 -- -- 19.28 3.71% -- 19.28 3.71% -- 详细
今年前三季度归母净利润同比有所下滑,主要因素是项目结算不均衡。全年来看,业绩及毛利率情况会回到较高的水平。前三季度实现签约销售780亿元,今年千亿销售目标有信心完成。截止到9月底,总可售货值将近700亿元,四季度预计新推500亿左右。公司拿地较多,且大多数在核心一二线城市。每年的拿地标准定在销售目标的一半左右,高于同行业。 土地储备优质,主要布局核心一二线城市。招商蛇口目前在全国布局41个城市,项目储备规模在3400万方左右。粤港澳大湾区占比45% 左右,深圳拥有储备1100万方,不包括十几个旧改项目。其中,前海508万方,太子湾170万方,大通港深圳国际会展中心154万方,蛇口的持有型物业200万平方米左右。 与昆钢武钢合作情况:昆钢和武钢旗下的土地储备规模非常大,但每个项目情况不一样。今年着重把地产项目收购过来,已经逐步在做工作。作为收购方来说,更加看重他们原有的厂房资源。武钢下面是没有房地产项目的,有一些是已经纳入城市更新的范围,先帮他们进行土地重新规划入市再通过成立的房地产投资平台去获取。 投资建议:招商蛇口价值严重低估,当前股价较RNAV大幅折价,估值具有较好安全边际。公司中长期动力强劲,面临ipo解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。我们上调公司2017年EPS为1.52元,2018年2.09元,对应的估值分别为12.3倍和8.9倍。维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。
招商蛇口 房地产业 2017-11-13 18.65 -- -- 19.28 3.38% -- 19.28 3.38% -- 详细
公司10月份实现销售面积47.02万平方米,同比减少18.59%;实现签约销售金额107.1亿元,同比增长25.67%。1-10月,公司累计实现销售面积457.03万平方米,同比增加29.66%;累计实现签约销售金额887.22亿元,同比增加59.40%。 销售金额持续增长。公司10月份实现销售面积47.02万平方米,同比减少18.59%;实现签约销售金额107.1亿元,同比增长25.67%。1-10月,公司累计实现销售面积457.03万平方米,同比增加29.66%;累计实现签约销售金额887.22亿元,同比增加59.40%。目前已完成全年销售目标的88.7%;截止9月底,公司总可售货值将近700亿元,四季度预计新推500亿左右。年内将大概率完成千亿销售目标,为后续业绩成长打下坚实基础。 布局核心一二线,获取土地资源禀赋优势凸显。公司土储资源丰厚,是粤港澳大湾区核心受益标的。整个土地储备规模在3400万方左右,粤港澳大湾区占比45%左右。公司是在一二线城市拥有最多优质低价土地储备的龙头公司之一。内在价值丰厚,未来销售和业绩成长空间广阔。从中长期来讲,公司未来面临ipo解禁价格倒挂,股权激励行权条件要求有至少十个交易日股价在23.34元之上等因素,结合招商蛇口内在强大实力,中长期看好蛇口的投资价值。 投资建议:招商蛇口价值严重低估,当前股价较RNAV大幅折价,估值具有较好安全边际。公司中长期动力强劲,面临ipo解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。我们上调公司2017年EPS为1.52元,2018年2.09元,对应的估值分别为12.3倍和8.9倍。维持“买入”评级。
招商蛇口 房地产业 2017-11-09 18.22 26.25 37.36% 19.28 5.82% -- 19.28 5.82% -- 详细
招商蛇口发布17年三季报,实现营收264.9亿元,同比下降27.9%;归属母公司净利37.2亿元,同比降33.7%;EPS0.47元。 结算低谷期业绩下滑,全年增长无虞:公司前三季度业绩下降33.7%,主要受结转节奏影响。对于全年业绩我们依然维持年初判断,公司完成103亿扣非利润目标无虞。首先,公司今年结算节奏不均衡,结算重心集中在四季度;其次,第四季度一二线区域将进入结算,以深圳双玺为代表的高毛利项目贡献业绩,预计全年毛利率将恢复至去年水平;最后,公司确立2020年将进入世界500强的总基调,自上而下都有强烈的成长诉求。 销售千亿指日可待,土地扩张态度积极:前三季度公司实现签约销售额780亿,同比增长65.49%,预计前十月签约销售额接近900亿。四季度可达到预售条件的货值总量约1200亿,充沛的货值支撑下,千亿销售近在咫尺,全年目标完成率达120%可期。 扩张层面,公司拿地意愿积极。前9月拿地额达694亿,占同期销售额比重达89%,除通过招拍挂市场获取资源外,公司着力推进招商局集团内外的资源整合。这一战略已助力公司从昆钢获取昆明两幅地块,均按照账面价值实现股权转让,成本优势明显。 大股东平台协同效应待发酵:按照公司预计,明年前海自贸区一期项目将实现入市。一旦土地整备协议以及税务筹划等细节问题落定,将迅速为公司贡献业绩。在创新业务层面已经有多点布局,其中,在长租公寓领域,招商蛇口旗下产园发展开发运营的三大产品线。招商局平台下,无论是邮轮港口的提前设点还是体系完备的招商系金融管理板块,都能够拓宽公司未来发展空间。 内控效率提升,抓住融资窗口期:销售管理费用率进一步下降。 净负债率依然在50%的合理水平。同时,即便在宽松政策有所收敛的今年,公司上半年依然发出了50亿中票,票面利率为4.6-4.7%,三季度公司债发行有所松动,公司也抓住了这一机遇,获150亿公司债的额度,这充分说明公司融资优势显著。 投资评级与盈利预测:我们预计公司17-18年EPS 分别为1.55、1.95元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期等。
招商蛇口 房地产业 2017-11-08 18.12 -- -- 19.28 6.40% -- 19.28 6.40% -- 详细
关注四季度结算进度,投资收益增厚业绩 17年前三季度,公司实现主营业务收入256亿元,同比下降28%,归母净利润37.18亿元,同比回落33.7%,每股收益0.47元。营业务收入规模下降主要是受地产业务项目结算时间在年内分布不均影响,利润降的下降主要与毛利率水平下滑及当期费用规模增加有关。前三季度公司实现投资收益28.89亿元,全年业绩目标兑现关注四季度高毛利项目的结算进度。 销售增速维持高位,操盘周转能力有所提升 销售方面,2017年前三季度公司累计实现签约销售面积410.01万平方米,同比增加39.12%;签约销售金额780.12亿元,同比增加65.49%,已完成全年1000亿目标的78.01%,17年以来各月增速均保持30%以上。 土地拓展节奏加快,昆钢合作项目落地 17年前三季度公司在热点城市获得38宗项目,土地购置建筑面积545.05万方,总地价655.85亿元,占前三季度销售规模的84%,维持了较高的拿地力度。合作项目占比达到43.18%,大体量的项目获取为公司未来发展奠定了坚实的基础。公司四季度与昆钢合作项目在10月份落地,未来仍有7个项目有待开发,昆明未来将会成为公司销售提供新的增长点。 预计17、18EPS分别为1.40、1.61元/股,维持“买入”评级。 17年前三季度业绩稳定,销售表现突出,公司通过招拍挂、股权收购及合作等多种方式,展示出了极强的大体量资源获取能力。根据最新股价计算,17、18年PE水平为13.07x、11.36x。 风险提示 房地产市场进入调控期,单城市储备占比过高,流动性折价大。
招商蛇口 房地产业 2017-11-07 18.28 24.00 25.59% 19.28 5.47% -- 19.28 5.47% -- 详细
事件:公司2017年前三季度实现营业收入264.86亿元,同比下滑27.89%;归属于上市公司股东的净利润37.18亿元,比去年同期减少33.73%;每股收益0.47元,同比低33.80%。结算进度和结构拖累短期业绩,全年大概率完成业绩承诺:受公司房地产项目结转时间在年度内分布不均衡以及结转项目产品类型不同的影响,报告期公司营业收入及归属于上市公司股东的净利润同比均有所下降,毛利率从去年同期的35.8%下降到26.6%,净利率从去年同期的19.4%下降到17.4%。公司目前账面预收账款810亿元,可结算资源充足,随着第四季度结转量的提升,我们认为全年完成业绩承诺是大概率事件。销售量价齐升,拿地节奏稳健:前三季度公司累计实现签约销售面积410.01万平方米,同比增加39.1%;签约销售金额780.12亿元,同比增加65.5%;销售均价19027元/平米,同比增长19.0%,销售呈现量价齐升态势。前三季度公司共新增37个项目,土地总价632亿元,其中权益地价413亿元,占销售额的52.9%,拿地节奏较为稳健。坐拥前海核心土地资源,产权问题解决,明年有望进入实质开发阶段:公司与前海管理局合作开发前海核心片区2.9平方公里土地资源,该片区有望成为粤港澳湾区对外开放的门户枢纽。2016年9月,双方正式合资成立“深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司”,其中招商局集团通过招商蛇口持有82.5%股份的招商前海投资控股有限公司出资50%。2017年8月,公司从南方中集手中收回太子湾片区三宗土地的使用权。公司前海蛇口区域土地资源的历史遗留问题陆续解决,明年有望进入实质开发阶段。 产业园区开发经验丰富,有望深度参与雄安新区建设:4月11日招商局集团董事长李建红亲自率队赴雄安新区考察调研,并专程拜会许勤。10月30日公司公告拟与招商局集团及其他非关联方组成联合体,参与投标雄安市民服务中心项目。我们认为,凭借丰富的产业园区开发经验,公司有望深度参与到雄安新区的建设进程中,蛇口模式有望加速异地复制。 投资建议:我们认为公司在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,有望受益于粤港澳大湾区城市群发展规划;同时凭借其深厚的产业园区开发经验有望深度参与到雄安新区的建设中来。公司未来业绩有望实现稳健增长,我们预计公司2017-2019年净利润约为105.71亿、134.53亿、183.52亿,对应EPS为1.34、1.70和2.32元,对应PE为13.6X、10.7X和7.8X,首次覆盖,给予“买入”评级,六个月目标价24.00元。
招商蛇口 房地产业 2017-11-06 18.28 27.80 45.47% 19.28 5.47% -- 19.28 5.47% -- 详细
项目结转分布不均,营收利润同比下滑。报告期,公司实现营业总收入264.86亿元,较上年同期减少27.89%;实现归属于上市公司股东的净利润为37.18亿元,较上年同期减少33.73%;实现稀释后每股收益0.47元,较上年同期减少33.80%。受房地产项目结转时间在年度内分布不均衡以及结转项目产品类型不同的影响,报告期公司营业收入及归属于上市公司股东的净利润同比有所下降。 利润率下滑,负债率小幅上行。截至报告期末,公司的毛利率为26.59%,较上年同期减少9.19个百分点;净利率为17.37%,较上年同期减少2.04个百分点。 公司资产负债率为74.01%,较上年同期增加2.09个百分点;剔除预收账款的资产负债率为47.11%,较上年同期增加0.80个百分点。 背靠招商局集团,有望切入雄安新区建设。雄安建投作为招标人针对雄安市民服务中心项目选择投资人进行国内公开招标,标的项目采用投资、施工、运营和基金管理一体化方式,中标人负责项目的投资、建设、运营和基金管理。公司拟与招商局集团及其他非关联方组成联合体参与标的项目的公开招标,其中公司与招商局集团在联合体中出资比例分别为59.75%、10.00%。 投资建议:维持“买入”评级。公司园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块协同发展,“产、网、融、城”一体化运作,推动公司业绩持续向好。公司目标2017年房地产签约销售1000亿元,2021年进入世界500强,经营即将步入新台阶。我们预计公司2017、2018年EPS分别是1.39和1.67元。按照公司2017年10月30日收盘价18.35元计算,对应2017和2018年PE为13.20倍和10.99倍。考虑公司深圳前海片区大量土地储备存在变更潜力,给予公司2017年20倍PE,给予“买入”评级,对应27.8元目标价。
招商蛇口 房地产业 2017-11-03 18.28 25.00 30.82% 19.28 5.47% -- 19.28 5.47% -- 详细
主要观点 1、3Q17结算少导致业绩略降,17Q4双玺集中结算将贡献约45亿利润 前三季度营收296.9亿元,同比下降27.9%;归母净利润37.2亿,同比下降33.7%,完成2015年吸收合并时承诺净利润102.1亿元的36.4%;毛利率和净利率26.6%和14.0%,分别同比下降9.2pct和1.2pct,毛利率下降主要源于结算结构影响,目前预收账款中双玺项目已竣工未结算金额达165亿元,预计该项目毛利率超70%,净利率超30%,预计大部分都能在四季度结算,预计推升毛利率超去年全年的35%,同时预计或将贡献45亿元净利润,保证全年业绩增长。三项费用率7.0%,下降0.6pct;投资收益28.9亿元,同比增长63.5%,源于子公司长诚、高立股权转让。 2、3Q17销售780亿元、同增65%,拿地金额占比销售81%、积极扩张 前三季度签约销售额780亿元,同比增长65%,完成全年销售计划78%;销售回款560亿元,同比增长20%,销售回款占比销售额为72%;签约销售面积410万方,同比上升39%;对应销售均价19,027元/平米,同比增长21%;报告期末预收账款810.4亿,同比增长30.8%。前三季度公司持续布局一二线城市地,拿地金额632亿,同比下降13.9%;对应新增建面533万方,同比下降4.9%;拿地金额占比销售81%,尤其3季度以来,拿地金额占比销售115%,持平于16年114%,拿地扩展势态明显。 3、公司非市场化拿地能力持续兑现,拿地优势加持销售市占率提升 公司非市场化拿地能力逐步兑现,凭借产业新城模式、集团内部资源整合、地方国企资源承接、邮轮母港再开发、存量土地转性等多种模式,继16年获取台湖项目后,17年先后通过国企资源承接模式获取武钢、昆钢项目,产业新城模式获取湖北蕲春项目、以及和深圳光明新区管委会签署战略合作协议。同时公司还启动了中外运长航并入集团后首个资源协同合作项目,南通港闸区住宅项目。从三季度拿地来看,公司斩获的宝山工业区、蕲春及青岛蓝湾网谷地块,皆是上述模式的进一步延伸。 4、行业资金趋近背景下融资优势渐显,多维激励体系助公司高速成长 在市场集中度提升、行业融资趋难背景下,公司融资优势渐显。上半年顺利获授50亿中票额度、150亿元公司债发行权,8月30亿中票超额认购,利率仅4.7%,上半年整体资金成本仅4.6%;报告期末,公司的资产负债率和净负债率分别为74.0%和52.1%,均低于行业平均水平。另外,报告期内公司正式实施项目跟投管理制度,叠加之前的员工持股计划和股权激励计划,正式构建出三位一体激励体系,将助力公司更高速成长。 5、投资建议:业绩暂降、销售大增,供给端调控下资源优势凸显,维持强烈推荐评级 招商蛇口具备存量优质资源重估+增量优质资源获取强大优势。对于前者:前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1027亿元,相较于目前净资产500多亿和市值1500多亿,贡献巨大;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显,尤其在房地产行业在面临供给调控下,公司的资源获取优势更加凸显,此外,公司后续大概率将参与到雄安建设,为后续公司业务打开想象空间。我们维持公司17-18年每股收益预期1.47、1.78元,维持目标价25.00元,维持强烈推荐评级。 6、风险提示:销售低于预期;前海项目进度低于预期。
招商蛇口 房地产业 2017-11-03 18.28 -- -- 19.28 5.47% -- 19.28 5.47% -- 详细
结算进度及结构拖累业绩,全年完成业绩承诺概率较大。受地产项目结转时间分布不均衡以及结转项目结构影响,公司前三季度营收同比下降27.9%,净利润同比下降33.7%;整体毛利率及净利率同比分别下降9.2个和2.0个百分点至26.6%和17.4%。考虑公司毛利率较高的双玺项目集中在四季度结算,全年毛利率有望回升至30%以上水平,我们对公司超额完成扣非净利润不低于103亿的业绩承诺仍充满信心。 销售靓丽,积极试水长租公寓。报告期内公司实现销售面积410.0万平米,同比增长39.1%;销售额780.1亿元,同比增长65.5%,增速远超行业,完成全年千亿目标的78%。受产品结构影响,销售均价较2016年全年上升21.2%至1.9万/平米。公司四季度可售充足,预计新推货值500亿,全年有望超额千亿销售。公司积极试水中高端租赁市场,已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线,未来公司将以“中国中长租公寓领导品牌”为发展目标,以三年时间实现品牌全国布局。 拿地渠道多样,实施跟投提升激励。公司投资聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇土地储备。期内公司累计新增建面535万平米,同比增长3.1%;平均楼面地价11820元/平,较2016年全年下降8.3%。相比竞争对手频频高价抢地,公司拥有深圳前海片区、蛇口片区等核心资源禀赋,且均位于前海蛇口自贸区内,该区域深港合作、“一带一路”、自贸试验区三大国家战略于一身,具有独特的政策优势和改革开放战略优势。同时公司背靠招商局集团,集团内资源的协同(中外运南通项目)和产业新城的拓展(与武钢、昆钢合作)也正成为公司获取优质储备的重要途径。同时继员工持股和股权激励后,期内公司推出跟投制度,已形成了全面、立体的激励机制,利于控制项目投资风险、进一步提高资产收益。 财务状况稳健,预收账款大幅增长。期末公司在手现金445.5亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的169.6%,短期偿债压力较小。期末净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为53.7%%和47.1%,较期初分别上升34.5个百分点和下降0.9个百分点。得益于销售高增长,期末预收账款较期初大幅增长286亿元至810.4亿元,奠定全年业绩结算基础。 投资建议:预计公司2017-2018年EPS分别为1.48元和1.76元,对应PE为12.4倍和10.4倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区政策春风。股权激励及员工持股绑定利益,上下一心跨步迈向千亿销售。测算公司NAV25.2元,目前股价折价27%,且低于员工持股价24%,安全边际突出,维持“强烈推荐”评级。
招商蛇口 房地产业 2017-11-02 18.28 22.00 15.12% 19.28 5.47% -- 19.28 5.47% -- 详细
事件:公司发布三季报,2017年前三季度实现营业收入264.86亿(-27.89%),实现归属于上市公司股东净利润37.18亿(-33.73%)。 受地产结算量和结构的影响,上半年业绩小幅下滑:2017年前三季度公司营业收入和归母净利润同比出现下降,主因房地产项目结转时间在年度内分布不均衡,以及结转项目产品类型不同。随着第四季度结转量的提升,预计全年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润可实现公司上市盈利预测数,即不低于103亿元。此外,公司邮轮运营和园区开发板块毛利率有所下降,主要因为未通过处置零星物业来换取短期业绩,这恰好反映了公司对于园区板块利润释放的节奏充满信心。2017年是招商蛇口整合招商地产业绩承诺的最后一年,我们认为完成承诺目标并无悬念。 销售弹性显现,显著强于行业表现:2017年1-9月,公司累计实现签约销售面积410.01万平方米,同比增加39.12%;签约销售金额780.12亿元,同比增加65.49%,销售大幅增长,显著强于部分龙头房企。在市场分化、调控升级和信贷偏紧的背景下,公司作为央企和品牌房企的优势开始凸显,销售在铺排货值后能如期放量,我们预计明年还可能通过资源的并购整合实现销售额的跨越式增长,后期业绩增速有望显著超预期。 土地储备丰富,拿地覆盖全国:公司截止到三季度末,累计拿地574.45万方,前三季度共拿地257.73万方,计容建面550.30万方,总地价631.71亿元,楼面均价11481元/平方米,拥有优质低价土地,土地储备资源丰富。公司核心布局一二线城市,逐步进军强三线城市及沿海城市。公司也是粤港澳大湾区的核心受益标的,未来随着轨道交通建设的完成,粤港澳大湾区将实现互联互通,为未来的珠港合作提供了新的机遇和挑战,也为公司的发展提供更多可能。 盈利预测与投资建议。预计2017-2019年EPS分别为1.49元、1.73元和2.04元,未来三年归母净利润将保持18%的复合增长率,给予公司2017年15倍估值,对应目标价22元,维持“增持”评级。 风险提示:园区开发运营进度或低于预期、跨越式发展或推迟至后年。
招商蛇口 房地产业 2017-11-02 18.28 -- -- 19.28 5.47% -- 19.28 5.47% -- 详细
收结算节奏影响前三季业绩下降。公司前三季度实现营业收入264.85亿,同比下降27.89%;归属净利润37.18亿元,同比下降33.73%;基本每股收益0.47元。其中第三季度公司实现营业收入70.89亿,同比下降54.21%;归属净利润2.51亿元,同比下降85.87%。受房地产项目结转时间在年度内分布不均衡以及结转项目产品类型不同的影响,报告期公司营业收入及归属于上市公司股东的净利润同比有所下降。随着第四季度结转量的提升,预计全年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润可实现公司上市盈利预测数,即不低于103亿元。 前三季累计销售额增长超六成五大幅领跑行业。三季度公司房地产业务实现销售面积57.41万平方米,同比增加41.72%;销售金额人民币94.53亿元,同比增长51.73%。1-9月,公司累计实现销售面积410.01万平方米,同比增长39.12%;销售金额780.12亿元,同比增长65.49%。公司整体销售增长继续领跑行业,令人满意。期末公司账上预收账款达810.4亿,全年业绩保障度极高。拿地集中于核心城市土地储备相对充裕。16年公司聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇的土地储备。17年前三季度继续在北上广及南京等重点城市获取土地25宗,整体达337万平。布局集中在一二线等区域情况理想的城市,将保障公司后续持续开发实现理想盈利。 前海开发加速推进公司主导开发地位凸显。16年6月招商局与前海管理局签署协议,双方拟以50:50的股权比例成立合资公司,开发建设与运营管理招商局集团原前海湾物流园区2.9平方公里土地,由招商局集团实现财务并表。协议明确了上市公司在前海蛇口自贸区开发建设中的主导地位,将有力推动上市公司在前海房地产等相关业务的快速发展。同时,蛇口自贸区、粤港澳大湾区的发展建设加速推进,公司将深度受益区域提升带来的红利释放,价值提升值得期待。 总结与投资建议。公司17年前三季销售保持较快增长,令人满意,全年结算业绩有保障。重组整合实现了招商局集团自贸区及城市建设板块的整体上市,公司业务更多元,集团与公司内部资源协调发展,竞争优势更为突出。公司蛇口片区土地储备丰富价值量高。蛇口自贸区及粤港澳大湾区提速建设,公司价值提升值得期待。预计公司17年--18年EPS分别为1.37元和1.55元,维持“推荐”投资评级。
招商蛇口 房地产业 2017-11-02 18.28 -- -- 19.28 5.47% -- 19.28 5.47% -- 详细
事件: 10月30日,公司发布三季报,2017年前三季度实现营业收入264.86亿元,同比降低27.89%;实现归母净利润37.2亿元,同比降低33.%,每股EPS为0.47元;其中,第三季度实现营业收入70.9亿元,同比下降54.21%;实现归母净利润2.52亿元,同比降低85.87%,每股EPS为0.03元。 点评: 短期业绩下降不改公司今明两年业绩增长趋势。公司前三季度实现营业收入264.86亿元,同比降低27.89%;实现归母净利润37.2亿元,同比降低33.%。业绩同比有所下降主要原因是受项目结转时间年内分布不均,以及结转项目产品类型的影响,业绩短期下降不改变公司今年明年业绩高增长趋势。公司三季报指出,预计全年扣非净利润将不低于103亿元,同比增长将在15%以上。 前三季度销售大幅增长。公司前三季度销售业绩靓丽,将进一步夯实公司的龙头地位。1-9月,公司累计实现销售面积410.01万平方米,同比增加39.12%;累计实现签约销售金额780.12亿元,同比大幅增加65.49%,年内将大概率实现千亿销售目标。 布局核心一二线,土储内在价值极为丰厚。截止目前,公司土地储备超过3100万平方米(包含前海地区,但不包含蛇口地区未确定建筑指标的工业用地)。公司是粤港澳大湾区核心受益标的,在大湾区土储占总土储的45%。公司持续重点布局核心一二线城市,2017年拿地金额中,一二线城市占比超过70%,拿地金额占销售金额的比重为81%。除招拍挂外,公司着力推进与招商局集团内外的资源整合,获取土地资源的禀赋优势明显。从中长期来讲,公司未来面临ipo解禁价格倒挂,股权激励行权条件要求有至少十个交易日股价在23.34元之上等因素,结合招商蛇口内在强大实力,中长期看好蛇口的投资价值。 聚焦中高端公寓,响应国家政策,发挥央企示范效应。公司聚焦国内中高端租赁市场,布局深圳约50万平方米、1.3万套长租公寓产品,已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线。公司在北京、天津、武汉、重庆等城市自有物业改造成公寓的多个项目正在同时推进,得益于公司获取土地项目的时间较早,能保证长租公寓项目的盈利能力。我们认为在国家大力发展租赁市场的背景下,在增加多渠道供应方面,招商蛇口必然发挥央企示范效应。 财务结构稳健,融资优势突出。截止目前,公司资产负债率为74.01%,较年初提高了5个百分点,剔除预收账款后的资产负债率为64.45%,较年初提高了3.71个百分点,整体资本结构稳健。今年以来,公司发行了2期中期票据,募集资金共计50亿元,债券融资的综合票面利率仅为4.68%,上半年整体融资成本为4.6%,融资优势突出。 投资建议:招商蛇口价值严重低估,我们测算公司每股RNAV25.5元,当前股价较RNAV大幅折价,估值具有较好安全边际。公司中长期动力强劲,面临ipo解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。预计公司2017-2018年EPS分别为1.42和1.78元,对应PE分别为12.9、10.3倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。
招商蛇口 房地产业 2017-10-12 18.28 -- -- 19.28 5.47% -- 19.28 5.47% -- 详细
事件: 公司9月份实现销售面积57.41万平方米,同比增加41.72%;实现签约销售金额94.53亿元,同比增长51.73%。1-9月,公司累计实现销售面积410.01万平方米,同比增加39.12%;累计实现签约销售金额780.12亿元,同比增加65.49%。 销售大幅增长,表现亮眼。公司9月份实现销售面积57.41万平方米,同比增加41.72%;实现签约销售金额94.53亿元,同比增长51.73%。1-9月,公司累计实现销售面积410.01万平方米,同比增加39.12%;累计实现签约销售金额780.12亿元,同比增加65.49%。目前已完成全年销售目标的78%,年内将大概率完成千亿销售目标,为后继业绩成长打下坚实基础。 布局核心一二线,获取土地资源禀赋优势凸显。公司土储资源丰厚,是粤港澳大湾区核心受益标的。公司是在一二线城市拥有最多优质低价土地储备的龙头公司之一。内在价值丰厚,未来销售和业绩成长空间广阔。当前价值被明显低估,我们认为与公司今年中期业绩和近期地产调控政策有较大关系。但是从中长期来讲,公司未来面临ipo 解禁价格倒挂,股权激励行权条件要求有至少十个交易日股价在23.34元之上等因素,结合招商蛇口内在强大实力,中长期看好蛇口的投资价值。 投资建议:招商蛇口价值严重低估,我们测算公司每股RNAV 25.5元,当前股价较RNAV 大幅折价,估值具有较好安全边际。公司中长期动力强劲,面临ipo 解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。预计公司2017-2018年EPS 分别为1.42和1.50元,对应PE 分别为13.1、12.4倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。
招商蛇口 房地产业 2017-09-06 18.58 -- -- 20.72 11.52%
20.72 11.52% -- 详细
公司2017年上半年业绩低于预期,归母净利润负增长。公司2017H1实现营业收入194亿元,同比增长-8.7%;归母净利润为34.7亿元,同比增长-9.5%;扣非后归母净利润33.6亿元,同比增长-6.0%。少数股东损益占比升至15.9%,同比增加2.8pct;归母净利率为17.9%,同比基本持平;摊薄ROE为6.2%,同比减少1.7pct。公司销售毛利率降至25.8%,同比下降8.1pct,主要系上期出售于蛇口持有多年的零售物业令园区业务毛利率基数较高,以及邮轮业务航线增多前期投入成本较高所致,预计全年毛利率将恢复正常,略高于行业平均水平。归母净利率未下滑主要系本期转让长诚、高立股权确认投资收益24.65亿增厚业绩所致。 公司2017H1销售额达到537亿元,同比增速74%,全年目标1000亿元。2017H1公司实现签约销售面积288万平米,同比增速48%,销售均价1.86万元/平米。2017年下半年预计推出可售货值1300亿,距离完成全年千亿销售目标尚存有463亿的距离。从可结算资源看,目前公司拥有预收账款682亿,较年初增加157亿,全年结算收入增长基本有保障。 资产负债率与融资成本均低于行业平均水平。2017H1公司资产负债率为72.3%,剔除预收账款后的资产负债率为63.3%,低于行业平均水平。2017H1公司顺利获授50亿元中期票据额度、150亿元公司债发行权,上半年综合资金成本4.6%,较2017H1上升0.1个pc,在全行业融资难度提升的情况下依然保持较低的资金成本与较高的融资额度。 招拍挂+整合集团内外资源,双管齐下获取优质土地储备。公司于2017H1在北京、上海、广州、南京等一二线城市通过公开市场招拍挂获取16宗土地,总地价353亿元,土地购置面积227万平米,平均楼面价1.56万元/平米。此外,公司启动自中外运长航并入集团以来首个地产合作项目——南通市港闸区住宅项目,并积极参与国企资源整合,与武钢、昆钢分别签署战略合作协议,共同对社区与园区进行开发运营,园区方面公司将对旧厂房进行升级改造,引入相关产业,提升土地价值。 产园业务全面铺开,龙头企业强强联手。公司与多地政府合作,积极发挥城市运营商的功能,公司拟于湖北蕲春、北京通州台湖镇、深圳光明新区等地开展产业园区业务,目前在全国共有十余个产业新城项目正在跟进中。同时公司与各行业的龙头企业牵手,布局高科技、健康养老、文化教育等产业。公司与华为的联合创新中心落地蛇口网谷,以助力园区沉淀技术成果;与力宝集团成立招商力宝医疗合资平台,参与“一带一路”领域的医疗合作发展。 聚焦中高端租赁市场,响应国家发展租赁市场号召。公司目前在深圳拥有约50万平米、1.3万套长租公寓产品,已形成“壹栈/壹间/壹棠”三大核心产品线。北京、天津、武汉、重庆等城市的多个自有物业改造成公寓的项目正在推进,公司计划以三年的时间实现全国布局,总规模达到300万方。 维持盈利预测,维持增持评级。考虑到公司上半年销售业绩增速亮眼,土地资源获取提速,同时产园业务与租赁业务具有较好的发展前景,同时公司推出了项目跟投机制,有利于提高公司经营效率,因此维持盈利预测,给与增持评级。我们预计公司2017-19年归母净利润分别为112.2/133.4/162.7亿元,同比增速分别为17.1%/18.9%/22.0%,EPS分别为1.42/1.69/2.06元。
招商蛇口 房地产业 2017-08-29 19.18 23.59 23.44% 20.72 8.03%
20.72 8.03% -- 详细
投资要点: 维持增持评级,维持目标价23.59元,维持2017/18年EPS为1.51元、1.82元的判断。公司主业三大板块起头并进,同时进入规模快速扩张时期,公司核心板块园区业务在项目拓展、资源聚焦、产业集群上也取得重大突破,依托于大股东的背景,园区龙头呼之欲出,盈利点丰富,具备较高的安全边际。 经营业绩微降,略低于预期。2017年上半年公司实现营业收入193.96亿元,同减8.72%;实现净利润34.66亿元,同减9.49%,业绩微降,预计全年营业收入将有所增长。毛利率和净利率分别为25.8%和17.9%,同比下降8.1和0.2个百分点。预收款682亿元,锁定性强。 三大板块齐头并进,进入快速扩张期。 (1)公司社区开发板块实现大幅增长而随着公司蛇口、前海等优质资源的逐渐开发,公司社区开发板块有望迎来量价齐升; (2)园区业务也全面铺开,招商引资逐渐发力,在健康、养老、文化、教育等行业都强势布局,产城融合硕果累累; (3)邮轮板块立足太子湾母港,通过船港联动打造邮轮全产业链。 依托招商系强大背景,资源优势凸显,安全边际较高。 (1)招商局集团旗下拥有大批优秀企业,横跨事业和金融两大领域,给公司的园区拓展、招商引资等方面带来巨大的商业机会。 (2)公司股权激励计划行权价19.51元,且生效条件与上市价格挂钩,而员工持股计划认购价格为23.6元/股,公司的经营动力较强,且具备较高的安全边际。 风险提示:产业新城建设开发进度存在不确定性。
招商蛇口 房地产业 2017-08-25 18.94 27.80 45.47% 20.72 9.40%
20.72 9.40% -- 详细
项目结转分布不均,1H营收利润小幅下降。报告期内,公司实现营业总收入193.96亿元,较上年同期减少8.72%;实现归属于上市公司股东的净利润为34.66亿元,较上年同期减少9.49%。其中,社区开发与运营实现营业收入167.1亿元,同比减少1.6%,主要系房地产项目结转时间在年度内分布不均衡以及结转项目产品类型不同的因素影响所致。随着下半年结转量的提升,预计全年营业收入将同比有所增长。 负债率有所上升,净利率保持平稳。截至报告期末,公司的毛利率为25.77%,较上年同期减少8.08个百分点;净利率为21.26%,较上年同期增加0.51个百分点。公司剔除预售账款的资产负债率为63.26%,较上年同期增加2.76个百分点;净负债率为46.27%,较上年同期增加17.93个百分点。 社区开发运营能力稳步提升,内外资源整合带来良机。报告期,公司实现签约销售537亿元,同比增加74%,签约销售面积288万平,同比增加48%。上半年,公司获得16宗优质项目,扩充项目资源227万平米,总地价353亿元。此外,公司启动集团内外资源整合,将中外运长航并入,与武钢集团、昆钢集团分别签署战略合作协议,开发存量土地资源。 园区业务全面铺开,资源配套紧跟其上。公司与湖北省黄冈市蕲春县政府签署协议建设大健康产业园区;正式成立通州台湖合资公司,未来统筹开发建设台湖镇产业新城项目;与深圳市光明新区政府签署战略合作框架协议,拟投资建设招商局集团智慧城项目。此外,公司在全国各地尚有十余个重点产业新城项目正在跟进。 投资建议:维持“买入”评级。我们预计公司2017、2018年EPS分别是1.39和1.67元。按照公司2017年8月21日收盘价19.44元计算,对应2017和2018年PE为13.99倍和11.64倍。考虑公司深圳前海片区大量土地储备存在变更潜力,给予公司2017年20倍PE,给予“买入”评级,对应27.8元目标价。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名