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招商蛇口 房地产业 2019-06-14 21.48 26.25 26.81% 21.70 1.02% -- 21.70 1.02% -- 详细
事件 6月 10日招商蛇口发布 2019年 5月份销售及新增土地储备情况,2019年 5月,公司实现签约销售面积 86.64万平方米,同比增加78.71%;实现签约销售金额 170.56亿元,同比增加 67.00%。2019年 1-5月,公司累计实现签约销售面积 366.98万平方米,同比增加 41.86%;累计实现签约销售金额 728.83亿元,同比增加 40.38%。 简评 销售量价双双提升,继续保持增长势头:公司 5月实现了销售端的量价齐涨,其中单月销售面积为 86.64万方,同比增长 78.71%,增幅较上月扩大 29.72%,单月销售金额为 170.56亿元,同比增长 67.00%,增幅较上月减小 5.49%,单月销售均价为 19686.06元/平方米,环比增加 0.4%。整体来看本月表现增长势头延续。 2019年 1-5月,公司累计实现签约销售面积 366.98万平方米,同比增加 41.86%;累计实现签约销售金额 728.83亿元,同比增加40.38%.根据我们的持续跟踪,目前公司的项目布局主要集中在当前市场表现相对于三四线较好的一二线,区位优势明显,销售支撑强劲。 投资略有放缓,扩张趋势仍在,继续布局核心区域:本月公司拿地 8幅,较 4月份拿地 10幅略有减少。本月项目计容建面 82.33万方,较 4月份拿地面积 132.91万方(不含香港项目)减少 50.58万方,项目布局包括佛山、杭州、郑州、长沙、青岛、柳州和苏州共计 7个重点城市。公司储地布局继续延续核心城市布局思路,延续 4月积极拿地思路,并且权益占比有所提升,从 4月份 37%提升至 56%。 2019年 1-5月,公司累计拿地计容面积 316.06万平方米,累计拿地金额为 219.63亿元,整体权益比例 43.19%,累计拿地金额/累计销售金额为 30.13%。 中航善达股份协议转让价格调整:根据《股份转让协议》约定及中航善达相关利润分配情况,中航善达 2018年度利润分配方案实施后,公司购买中航善达 22.35%股份的协议转让价格由 8.95元/股调整为 8.65元/股,中航善达发行股份购买招商物业的发行价格由 7.9元/股调整为 7.6元/股。 招商物业是招商局集团旗下唯一一家从事物业管理与服务的企业,隶属于招商蛇口,业务涵盖住宅、商业、政府公建类的物业管理多种业态,项目遍布全国 40多个城市,在管物业逾 500个,服务面积超 7500万平米。 根据交易预案披露,公司 2018年营业收入达 29.2%元,同比增长 20.3%,归母净利润 1.45亿元,同比增长 114.9%。 一旦交易完成,两者合并后管理面积将突破 1.2亿平,位居行业前列,2018年物业管理板块归母净利润简单相加为 3.09亿人民币,行业巨无霸正在形成,未来有望成为 A 股物业服务稀缺标的。 投资评级与盈利预测:在行业同质化越来越严重的当下,公司禀赋优势尤为突出。公司作为在粤港澳区域最具资源优势的企业,有望优先受益于粤港澳大湾区战略的推进,在未来发展过程中将继续分享制度与资源的红利。 公司成长诉求强烈,持续的激励机制都彰显了公司上下全方面的信心。我们认为公司从禀赋优势到发展模式,都具备长期看点,在管理市场化的程度上亦是首屈一指,我们预计公司 19-20年 EPS 分别为 2.49、3.20元,维持“买入”评级。
招商蛇口 房地产业 2019-06-12 21.30 30.00 44.93% 21.86 2.63% -- 21.86 2.63% -- 详细
5月销售171亿、同比+67%,低基数及一二线强韧性下销售继续靓丽 5月公司实现签约金额170.6亿元,环比-4.9%、同比+67.0%,大幅优于克而瑞主流50房企月平均同比+17.0%;实现签约面积86.6万方,环比-5.2%、同比+78.7%,大幅高于我们高频跟踪的45城5月成交面积同比+7.6%;销售均价19,686元/平米,环比+0.4%,较18年-4.5%。1-5月公司累计实现签约金额728.8亿元,同比+40.4%,较上月+6.5pct;实现签约面积367.0万方,同比+41.9%,较上月+8.5pct。1-5月累计销售均价19,860元/平米,较18年-3.7pct;5月低基数效应延续下公司销售继续靓丽,基于公司优异布局(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),在一二线市场韧性较强背景下,预计全年销售将延续较好表现。 5月拿地63亿,同比-55%,拿地/销售额比37%,拿地节奏略有放缓 5月公司在土地市场新获取杭州、郑州、长沙、苏州、佛山、青岛、柳州7城共8个项目,合计新增建面82.3万方,同比-30.8%,对应地价63.1亿,同比-54.9%;拿地面积权益占比71.9%,较上月+28.5pct;楼面价7,670元/平米,环比-36.1%,同比-34.7%,主要源于杭州工业地块和郑州住宅项目楼面价较低;拿地额占比销售额37.0%,较上月-57.9pct,拿地节奏保持稳健。1-5月公司共新获24地块,共新增规划面积324.9万方,同比-48.6%;总地价342.5亿元,同比-29.8%;拿地面积权益占比50.3%,较18年-5.0pct;拿地额占比销售额47.0%,较18年下降8.2pct;平均楼面地价10,541元/平米,较18年楼面均价+45.5%,主要源于公司在重点一二线城市拿地力度加大。公司5月拿地继续趋稳,并且权益占比连续两个月快速提升。 投资建议:销售持续靓丽,拿地略有放缓,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值料将进一步大幅提升。我们维持公司2019-21年每股收益预测为2.41、2.97和3.64元,目前现价对应19-20年PE为8.8、7.1倍、并公司每股NAV35.20元较现价折价达40%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度的进一步提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,我们维持目标价30.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
招商蛇口 房地产业 2019-05-14 20.76 30.00 44.93% 22.35 7.66%
22.35 7.66% -- 详细
事件: 5月9日,招商蛇口公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额179.3亿元,同比+72.5%;实现签约面积91.4万平方米,同比+49.0%;4月公司新增建面141.8万平方米,同比+1.1%;总地价170.1亿元,同比+216.1%。 点评: 4月销售179亿、同比+73%,一二线回暖及低基数下销售表现亮眼 4月公司实现签约金额179.3亿元,环比+0.7%、同比+72.5%,大幅优于克而瑞主流50房企月平均同比+23.9%;实现签约面积91.4万方,环比-2.1%、同比+49.0%,高于我们高频跟踪的45城4月成交面积同比+34.2%;销售均价19,615元/平米,环比+2.9%,较18年-4.9%。1-4月公司累计实现签约金额558.3亿元,同比+33.9%,较上月+12.8pct;实现签约面积280.3万方,同比+33.4%,较上月+6.4pct。1-4月累计销售均价19,914元/平米,较18年-3.4pct;基于公司优异一二线布局(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),以及受一二线市场持续回暖和低基数影响,预计公司销售将继续保持高增。 4月拿地170亿,同比+216%,权益占比43%,拿地转积极并权益占比提升 4月公司在土地市场新获取香港、深圳、苏州、东莞、昆明、肇庆、常熟7城共10个项目,合计新增建面141.8万方,同比+1.1%,对应地价170.1亿,同比+216.1%;拿地面积权益占比43.4%,较上月+6.2pct;楼面价11,200元/平米,环比-12.8%,同比+212.5%,主要源于香港和苏州住宅项目楼面价较高;拿地额占比销售额94.9%,较上月+42.4pct,拿地明显转向积极。1-4月公司共新获16地块,共新增规划面积242.6万方,同比-52.7%;总地价279.4亿元,同比-19.8%;拿地面积权益占比42.9%,较18年-12.3pct;拿地额占比销售额50.0%,较18年下降5.1pct;平均楼面地价11,515元/平米,较18年楼面均价+59.0%,主要源于公司在重点一二线城市拿地力度加大。公司4月拿地明显转积极,并且权益占比也同步有所提升。 投资建议:销售亮眼,拿地积极,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值料将进一步大幅提升。我们维持公司2019-21年每股收益预测为2.41、2.97和3.64元,目前现价对应19-20年PE为8.5、6.9倍、并公司每股NAV35.20元较现价折价达42%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度的进一步提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,我们维持目标价30.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金放松不及预期
招商蛇口 房地产业 2019-05-14 20.76 26.25 26.81% 22.35 7.66%
22.35 7.66% -- 详细
事件 公司发布4月销售及近期购得土地使用权情况简报。4月,公司实现签约销售面积91.42万平,同比增加48.99%;实现签约销售金额179.32亿元,同比增加72.49%。近期新增10个项目。 简评 “银四”销售延续高增。单月销售情况来看,公司4月实现签约销售金额179.32亿元,同比增加72.49%,较上月涨幅扩大28pct,延续高增;实现签约销售面积91.42万平,同比增加48.99%,增幅同比持平;4月销售均价19615元/平,环比提升2.9%。累计销售情况来看,公司1-4月实现签约销售金额558.3亿元,同比增长34%,涨幅较上月扩大13pct;实现签约销售面积280.3万平,同比增长33%,涨幅较上月扩大16pct;累计销售均价19914元/平,较2018年下降3.4%。4月重点城市市场成交热度延续,公司销售业绩充分受益。据克尔瑞公布的全口径销售榜单,1-4月公司销售增长33%,较top4-20房企整体24%的增速高出9pct,销售表现处于平均水平之上。4月拿地力度加大。4月在东莞、深圳、苏州、昆明、香港、常熟、肇庆7城共获取项目达10个,相较1-3月获取6个项目明显增多。4月新增计容建面141.8万方,总地价144.2亿元(未包括香港项目),平均楼面价10848元/平,权益比例44%。1-4月公司新增计容建面242.6万平,总地价253.4亿元(未包括香港项目),平均楼面价10842元/平,权益比例45%,以合作拿地方式为主,拿地金额占销售金额比重45%,拿地力度维持。 招商物业重组中航善达上市,央企物管龙头形成。中航善达4月发布公告,大股东中航国际控股转让22.35%股份给招商蛇口,转让价8.95元/股,转让完成后招商蛇口将成为公司第一大股东。此外,公司拟向招商蛇口、深圳招商地产发行股份购买其共计持有招商物业100%的股权。购买资产股份发行价格为7.90元/股,此次交易标的预估值和交易作价尚未确定。中航善达为中航工业集团旗下上市公司,2016年为响应国资委“瘦身健体、提质增效”要求,开始逐渐剥离地产开发业务,聚焦物业管理。截止2018年底,公司物业管理面积5300万平方米,以公建类项目为主。2018年整体营收66.56亿元,同比增长12.94%,归母净利润8.57亿元,同比大幅增加458.85%,系转让地产项目取得投资收益所致。公司物业服务营收37.18亿,同比增长29.68%,净利润1.64亿,同比增长36.7%,物业管理服务业务占比不断提升。 招商物业是招商局集团旗下唯一一家从事物业管理与服务的企业,隶属于招商蛇口,业务涵盖住宅、商业、政府公建类的物业管理多种业态,项目遍布全国40多个城市,在管物业逾500个,服务面积超7500万平米。根据交易预案披露,公司2018年营业收入达29.2%元,同比增长20.3%,归母净利润1.45亿元,同比增长114.9%。一旦交易完成,两者合并后管理面积将突破1.2亿平,位居行业前列,2018年物业管理板块归母净利润简单相加为3.09亿人民币,行业巨无霸正在形成,未来有望成为A股物业服务稀缺标的。 投资评级与盈利预测:我们预计公司19-20年EPS分别为2.49、3.2元,维持“买入”评级。
招商蛇口 房地产业 2019-05-14 20.76 -- -- 22.35 7.66%
22.35 7.66% -- 详细
一、事件概述 招商蛇口公布2019年4月经营简报,公司4月实现销售金额179.3亿元,同比增长72.5%;销售面积91.4万平方米,同比增长49.0%。公司2019年1-4月累计销售金额558.3亿元,同比增长33.9%;累计销售面积280.3万平方米,同比增长33.4%。 二、分析与判断 销售大幅增长,均价有所提升 公司4月单月实现销售金额179.3亿元,同比增长72.5%,环比上升0.71%;销售面积91.4万平方米,同比增长49.0%,环比下降2.09%;销售均价19615元/平方米,环比上升2.86%。公司销售增速远超行业平均,已完成全年销售目标的27.91%,彰显强大的销售能力,我们预计公司大概率完成全年销售计划。 积极拿地,聚焦一二线 4月公司共获取10个项目,新增计容建面141.79万平方米,同比增长1.14%,较上月的37.9万平方米增长108.8%;拿地总价逾124.4亿元,同比增长逾142.6%,占单月销售金额的69%,拿地意愿显著增强。布局方面,4月公司在深圳、苏州和昆明的投资占当月拿地金额的82%,延续贯彻聚焦一二线核心城市的战略。 财务稳健,成本可控 截止2019年一季度,公司剔除预收款项后的资产负债率为54.39%,较2018年底下降2.08个百分点;净负债率为56.68%,同比下降9.64个百分点,财务健康。4月公司成功发行35亿元超短期融资券,票面利率仅为2.8%(90天),显著低于行业平均水平。 三、投资建议 招商蛇口业绩稳定增长,销售大幅增长,拿地节奏把控良好,融资成本保持低位。预计公司19-21年EPS为2.4/3.0/3.7元,对应PE为8.5/6.8/5.5倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为25.2/8.0/14.9倍,给予公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产行业政策调控收紧,销售不及预期。
招商蛇口 房地产业 2019-05-06 21.40 -- -- 22.35 4.44%
22.35 4.44% -- 详细
事件:公司披露2019年一季报,公司实现营业收入43.50亿元,同减53.71%,实现归母净利润26.26亿元,同比减少55.03%。 公司营收、业绩大幅下滑,主要受去年同期高基数影响。去年同期公司结转深圳双玺花园项目,仅该项目贡献毛利26亿,公司转让北上三处资产、子公司增资扩股转让51%的股权分别产生净收益27.2、22.5亿元。19年Q1 公司综合毛利率、净利率分别下滑15.8、2.3个PCT到33.7%、61.3%,环比分别-5.8、+2.6个PCT,毛利率主要受公司结转项目较少,发生明显变动,而净利率则受益于合作项目带来的投资收益丰厚。19年受公司工程节点铺排影响,竣工及结转面积年内分布不均,大多集中在下半年,全年有望实现竣工面积1000万方。 公司销售额增速21%,年内实现2000亿为大概率事件。2019年Q1公司实现销售金额379.0亿元,同比增速21%,实现销售面积188.9万方,同比增速26.9%,Q1累计新增建面94万方,同比下降81%,但公司在手土储十分充裕,根据18年报公司未结土储高达4217.68万方,一二线土储面积总计占比72%,预计2019年公司可售货值3500亿,年内实现目标销售额2000亿是大概率事件。土地溢价高涨,公司拿地谨慎。2019年Q1公司新增项目13个,对应建面94万方,同比下降81%,环比2月明显改善,其中新增权益建面为44万方。公司拿地大幅减少主要受去年高基数影响,叠加一季度土地市场溢价率较高,但新增拿地依然以一二线城市为主。此外,公司在粤港澳大湾区的9个城市土储丰富,其中大部分资源集中在深圳,包括了蛇口自贸区、太子湾片区、前海妈湾等,累计近千万平米的优质资源。随粤港澳大湾区的开发推进,这部分货值有望面临重估。 公司财务表现良好,偿债能力较强。Q1公司资产负债率为74%,环比下降0.4个百分点,扣预负债率58%,环比下滑1.6个百分点,净负债率56.7%,处于行业较低水平。公司在手现金充沛,一季度在手货币资金623.6亿元,对短期负债覆盖倍数达到1.48倍,处于行业较高水平,偿债压力不大。 公司对员工激励机制丰富,股权回购彰显信心。公司积极开展多种形式激励机制,提升公司经营管理效率。公司于2017年开始对董事、监事、高管等实施项目跟投计划,实现收益共享、风险共担,充分激励项目团队积极性。1月公司公告以不超过23.12元/股价格大手笔回购,彰显公司信心。1月17日公司公告拟以不超过23.12元/股价格回购约1.7亿股(约占公司总股本的2.19%),而1月17日收盘公司股价仅为18.12元/股,溢价率达到27.6%,其中所回购股份50%用于股权激励或员工持股计划,50%用于发行上市公司可转债,充分彰显了公司对自身业绩、股价的信心。截至4月30日公司已回购9744万股,占公司总股本的1.23%。 投资建议:公司储备货值充足,拿地扩张积极,销售有望维持高速增长。在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,随粤港澳大湾区建设推进,公司在手货值有望重估。预计公司2019年可售货值3500亿且主要分布于一二线城市,受益于高能级区域销售回暖,公司有望实现2019年销售目标2000亿。公司加快推进回购进程,充分彰显公司对当前价值的认可和对未来发展的信心。回购股票用于股权激励或员工持股计划,有利于改善公司激励机制,加强公司发展的内生动力。基于以上观点我们预计公司2019-2020年净利润约分别为195.3亿、240.3亿,对应EPS 2.47、3.04元,对应PE为8.91X、7.24X,维持“买入”评级。 风险提示:股票回购不及预期,房地产政策变化不及预计。
招商蛇口 房地产业 2019-05-02 21.40 -- -- 22.35 4.44%
22.35 4.44% -- 详细
高基数致净利下滑,全年业绩增长无虞。公司一季度实现营收43.5亿,同比下降53.7%,归母净利润26.3亿元,同比下降55.0%。利润下滑主要因:1)2018年Q1由于结算高毛利率的深圳双玺花园、转让上海和北京三项资产带来的较高业绩基数;2)受公司工程节点铺排影响,竣工及结转面积年度内分布不均衡,期内结算面积较少。期内子公司乐艺置业、商启置业增资扩股转让51%股权扣税后产生净收益22.5亿,为利润主要来源。由于期内销售远大于结算,期末预收款较上年增长13.5%至686.1亿,叠加2019年100.9%的计划竣工增速,全年业绩仍有望保持较高增速。 销售延续高增,全年可售充足。公司一季度实现签约销售面积188.9万平,同比增加26.9%;签约销售金额379亿元,同比增加21%;销售均价20059元/平米,较2018年全年均价下降2.7%。公司2019年目标2000亿,同比增长17.2%,考虑公司可售货值达3500亿,且主要位于核心一二线,全年完成销售目标概率较大。 拿地节奏平稳,持续聚焦核心城市。公司贯彻投资聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇的土地储备,一季度在合肥、北京、重庆等地新增建面100.8万平、总地价109.2亿元,分别为同期销售面积、销售金额的53.4%、28.8%,较2018年全年下降110.7个、25.4个百分点。平均地价10833元/平,为同期销售均价54%,成本依旧可控。 财务状况稳健,回购彰显信心。期末公司在手现金623.6亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的148%,短期偿债压力较小。期末净负债率、剔除预收账款的资产负债率为56.7%、54.4%,较期初分别上升11.7个和下降5.6个百分点。期内耗资22.2亿回购9744.4万股,占总股本的1.23%,回购均价21.75元,均彰显对中长期发展信心。 投资建议:维持原有盈利预测,预计2019-2020年EPS分别为2.41元和2.93元,当前股价对应PE分别为9.1倍和7.4倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来资产减值风险;2)目前一二线楼市已自然复苏,可能存在因一二线复苏导致政策端放松不及预期风险;3)产业新城建设开发进度存在不确定性风险。
招商蛇口 房地产业 2019-04-12 23.39 31.50 52.17% 23.41 0.09%
23.41 0.09% -- 详细
事件:4 月09 日晚,公司公告,公司19 年3 月实现签约销售面积93.37 万平方米,同比增加49.44%(前值+46.90%);签约销售金额178.05 亿元,同比增加44.65%(前值+14.63%)。1-3 月,公司累计实现签约销售面积188.92 万平方米,同比增加26.92%(前值+10.63%);签约销售金额378.95 亿元,同比增加21.04%(前值+5.74%)。 3 月小阳春增速持续提升:公司3 月实现签约销售面积93.37 万平方米,同比增加49.44%(前值+46.90%),较2 月销售面积增速提升2.54pct;签约销售金额178.05 亿元,同比增加44.65%(前值+14.63%),相对2 月销售额增速提升30.02pct。3 月销售均价19069.29 元/平米,较2 月销售均价收缩2413.24 元/平米,收缩幅度为11.23%;3 月销售均价相对去年同期收缩3.20%,单月销售金额的快速增长源于销售面积同比的大幅增长。1-3 月公司实现签约销售面积188.92 万平方米,同比增加26.92%,较2 月增速提升16.29pct;实现签约销售金额378.95 亿元,同比增加21.04%,较2 月增速提升15.30pct;累计销售均价20058.76元/平米,同比下降4.63%,较2 月累计增速收缩0.22pct。 拿地仍然谨慎,但3 月拿地力度高于1-2 月拿地力度:3 月公司新增土地项目4 个,相比2 月新增项目增加3 个,主要为合肥(+1)、北京(+1)、重庆(+2)。按照权益总价/拿地总价计算3 月新增项目的权益比例为26.80%(前值51.00%)。3 月新增项目可增厚37.89万方土储资源(前值9.05 万方),其中计容面积67.91 万方,权益计容面积28.90 万方;按照累计销售均价计算,新增货值为136.23 亿元(土地面积口径)。3 月权益拿地额25.04亿元,平均楼面价13760.9 元/平米(较2 月楼面价提升10899.79 元/平米);权益拿地额/销售额比例为14.07%(1 月权益拿地额/销售额比例0.27%、2 月权益拿地额/销售额比例4.77%),1-3 月累计权益拿地额/累计销售为7.74%,单月及一季度权益拿地力度均低于18年1-12 月拿地力度中位数为29.79%,整体上,一季度公司拿地仍相对谨慎,3 月拿地力度较1-2 月有所提升。平均楼面价相对3 月销售均价占比为72.16%(1 月楼面价/1 月销售均价为4.50%、2 月楼面价/2 月销售均价占比为13.32%),乍看比例提升较大,但分城市而言,以城市楼面价/城市均价计算,合肥52.44%、北京朝阳区58.32%、重庆分别为39.24%、45.03%,新增项目按静态均价计算,有一定的安全边际。 投资建议:公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务,协同发展;在资源获取上,公司内涵+外延双管齐下,优势显著;我们预计公司19-21 年公司EPS 为2.24 元、2.47 元、2.78 元,对应PE 分别为10.7X、9.7X、8.6X,维持“买入-A”评级,6 个月目标价31.05 元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期。
招商蛇口 房地产业 2019-04-12 23.39 30.00 44.93% 23.41 0.09%
23.41 0.09% -- 详细
事件: 4月9日,招商蛇口公布公司3月销售数据,3月公司实现签约金额178.1亿元,同比+44.7%;实现签约面积93.4万平方米,同比+49.4%;3月公司新增建面67.9万平方米,同比+107.7%;总地价93.5亿元,同比+96.8%。 点评: 3月销售178亿、同比+45%,传统旺季及低基数或将推动销售继续向好 3月公司实现签约金额178.1亿元,环比+114.4%、同比+44.7%,优于克尔瑞主流50房企月平均同比+21.3%;实现签约面积93.4万方,环比+141.6%、同比+49.4%,高于我们高频跟踪的45城3月成交面积同比+27.4%;销售均价19,069元/平米,环比-11.2%,较18年-7.5%。1-3月公司累计实现签约金额379.0亿元,同比+21.0%,较上月+15.3pct;实现签约面积188.9万平方米,同比+26.9%,较上月+16.3pct。1-3月累计销售均价20,059元/平米,较18年-2.7pct;得益于公司优异一二线布局(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),受3月一二线市场持续回暖推动,公司销售表现靓丽。考虑到4-5月属传统销售旺季以及基数逐渐走低,预计公司销售仍将保持较优异表现。 3月拿地94亿,同比+97%,权益占比37%,拿地回升但权益有所下降 3月公司在土地市场新获取北京、合肥、重庆3城共4个项目,合计新增建面67.9万方,同比+107.7%,对应地价93.5亿,同比+96.8%;拿地面积权益占比37.2%,较上月-13.8pct;楼面价13,761元/平米,环比+145.3%,同比-5.2%;拿地额占比销售额52.5%,较上月+34.1pct。1-3月公司共新获6地块,共新增规划面积100.8万方,同比-72.9%;总地价109.2亿元,同比-62.9%;拿地面积权益占比42.2%,较18年-13.0pct;拿地额占比销售额28.8%,较18年下降26.3pct;平均楼面地价10,834元/平米,较18年楼面均价+49.6%,主要源于在重点一二线城市拿地力度加大。公司3月拿地在连续5个月谨慎后有所回升,但权益占比继续下降。 投资建议:销售高增,拿地回升,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值料将进一步大幅提升。我们维持公司2019-21年每股收益预测为2.41、2.97和3.64元,目前现价对应19-20年PE为9.9倍、并公司每股NAV35.20元较现价折价达32%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度的进一步提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性和行业整体估值区间上行等因素,我们上调目标价30.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期。
招商蛇口 房地产业 2019-04-02 23.20 27.05 30.68% 24.57 5.91%
24.57 5.91% -- 详细
预计2019年竣工提速,结算增长存期待 2018年公司实现营业收入883亿元,同比+16.3%;实现归母净利润152亿元,同比+20.4%;拟每10股派息7.8元(含税),现金分红额占归母净利润比例保持在40%。2018年公司地产结算面积、金额同比分别-4%、+17%,营收增长主要系均价提升。高毛利深圳项目入账,综合毛利率同比+1.7pc至39.5%,叠加投资收益+125%至65.5亿元,归母净利润率同比+1.07pc至17.3%。2019年公司计划竣工1000万方,较2018年计划竣工面积+69%。考虑到公司2017-2018年销售金额分别同比+53%、+51%,竣工提速下,2019-2020年结算增长存期待。 优质土储支撑销售平稳增长 2018年末,公司在建/拟建项目面积4218万方,其中一线占比17%,二线占比51%,粤港澳及长三角三四线占比13%,短期内受益于高能级城市底部复苏,中长期匹配国家战略级区域规划,资源增值潜力较高。 融资成本低位稳定,杠杆处健康区间 2018年公司平均资金成本4.85%,保持低位稳定;货币资金/(短期借款+一年内到期非流动负债)约1.76,短期偿债能力较强;得益于现金流改善及净资产扩张,净负债率(永续债视为负债)同比回落11pc至55%。 目标价27.05元,维持“买入”评级 公司销售受益于行业结构切换,竣工加速有望推动业绩释放。我们小幅上调公司2019-2020年预测净利润至192、217亿元(原为188、211亿元),引入2021年预测净利润为253亿元。扣减3.2亿元永续债利息后(假设与2018年一致),对应2019-2021年预测EPS为2.39、2.70、3.15元,当前股价对应2019-2021年预测PE为9.3、8.2、7.1倍。公司资源属性凸出,财务保持稳健,中长期有质量成长具备支撑,近期大额回购彰显发展信心,我们维持2019年10倍PE估值,对应目标价上调至27.05元,维持“买入”评级。 风险提示房地产持续调控,导致公司销售回款及毛利水平不及预期;公司项目竣工交付进度不及预期;港城联动模式异地复制不及预期。
招商蛇口 房地产业 2019-03-29 22.22 -- -- 24.57 10.58%
24.57 10.58% -- 详细
业绩稳步增长,盈利能力进一步提升。2018 年招商蛇口实现营业收入总额882.78 亿元,同比增长16.25%,实现归属于上市公司股东的净利润152.40 亿元,同比增长20.42%,基本每股收益为1.89 元,同比增长。2018年公司毛利率39.5%,较2017年提升1.83个百分点;销售净利率22.0%,较2017年提升2.15个百分点。盈利能力进一步提升。 拿地集中一二线城市,在核心一二线城市拥有大量优质土地资源。截止年底,公司土地储备面积为4217.7万方(按总计容建筑面积-累计竣工面积计算),其中一线城市占比17.4%,二线城市占比53.6%,三四线城市占比28.6%,核心一二线城市拥有大量优质土地资源。2018年拿地集中一二线,全年拿地金额为936.2亿元,拿地金额占销售金额的比重为55%,按拿地金额计算,一线城市占比11.0%,二线城市占比61.9%,三四线城市占比27.0%。 湾区资源丰厚。截止2018年末,公司在蛇口、太子湾、前海三大片区的土地资源面积分别为219.77万方、53.28万方、237.68万方。2018年,前海土地整备获得突破性进展,丰厚资源红利将逐步释放。 融资成本较低,融资能力强大。2018年,公司净负债率45.0%,较2017年有所下降。在2018年融资环境较为紧张的情况下,公司综合融资成本,仅较2017年提升5 bp,充分显示了强大的融资能力。 销售大幅增长,一二线城市销售占比高。2018年公司实现签约销售面积万平方米,同比增加45.15%;实现签约销售金额1705.84亿元,同比增加51.26%。按销售面积计算,一线城市占比8.6%,二线城市占比,三四线城市占比29.9%。 投资建议:一二线核心资源丰厚,业绩稳步增长,并购整合拿地能力强。中长期看好公司投资价值。我们调整2019-2020年公司EPS为2.42元、6元,以2019年3月19日收盘价计算,对应PE分别为9.1倍、7.4倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格。
招商蛇口 房地产业 2019-03-22 22.65 29.39 41.98% 24.57 8.48%
24.57 8.48% -- 详细
凭借资源和资金的优势以及组织架构变革,公司进入新的扩张期,存量资源加速释放,增量资源量质齐升,推动业绩稳步增长。 投资要点: 维持增持评级,给予2019/20/21年EPS分别为2.25元(+1%)、2.59元(-2%)、3.03元的判断,维持目标价29.39元,对应2019年PE为13倍。凭借资源和资金的优势以及组织架构变革,公司进入新的扩张期,存量资源加速释放,增量资源量质齐升,推动业绩稳步增长。 业绩符合预期,稳健增长,维持高分红率。公司2018年净利润152.4亿元,同增20.4%,符合预期。公司2018年度分红率为40%,每股分红0.78元,股息率达到3.5%。 粤港澳风正起,湾区建设如火如荼。公司已在粤港澳大湾区的9个城市布局,且大部分资源集中在湾区核心城市深圳,而公司在深圳区域的结算毛利率高达52.6%,远超其他区域,公司享受的独有的政策和战略区位优势将日益凸显。在2018年12月底,签署《土地整备协议》和《合资合作协议》后,公司在前海区域的权益进一步明确,待与政府成立合资公司补齐相应的出资额之后,前海片区的开发已无实质性障碍,将进入实际落地阶段,加速业绩释放。 模式造就多元业态,资源获取量质齐升。公司“港区城”的联动发展模式,协助公司获取新的优质资源,公司的大股东招商局集团也能够为公司提供资金和资源的支持,公司在2018年通过并购获取了大量优质的资源。2018年新获取土地储备面积1357万方,高于公司销售面积,未结储备估计超过4000万方,推动公司业绩的稳步释放。 风险提示:园区项目开发进度低于预期
招商蛇口 房地产业 2019-03-22 22.65 27.00 30.43% 24.57 8.48%
24.57 8.48% -- 详细
事件:3月18日,公司公告,2018年1-12月公司实现营业收入882.78亿元,同比增长16.99%(调整后增速+16.25%);实现归属于上市公司股东的净利润152.40亿元,同比增长24.71%(调整后增速+20.42%),实现基本每股收益1.89元,同比增长21.94%(调整后增速+18.13%)。 结转单价提升促营收增长:报告期内公司实现营业收入882.78亿元,同比增长16.99%(调整后增速+16.25%),期内营业收入的增长源于销售结转金额的增加;报告期内,公司实现并表结转面积419.47万方(17年并表结转面积435.71万方),结转面积同比减少3.73%;结转金额的提升主要源于结转单价的增加。报告期内公司实现归属于上市公司股东的净利润152.40亿元,同比增长24.71%;实现投资净收益65.48亿元,同比增长125.00%,投资收益占净利润比率约42.96(17年同期比重23.81%),投资收益的增长主要源于一季度时整体转让资产收益及报告期内联合营公司投资收益的同比增长。19年公司计划新开工面积1100万方(18年新开工1081.82万方,YOY+1.68%),计划竣工面积1000万方(18年竣工498.74万方,YOY+100.51%),签约销售金额目标2000亿元(全年推货量3500亿元,销售目标增速预计YOY+17.24%,18年销售项目并表口径权益60%)。 净利率水平提升推动盈利能力持续改善:报告期内公司销售毛利率39.49%,较17年末提升1.83pct;毛利率的提升主要源于期内高毛利项目的结转。同时受益于毛利率的提升,报告期内销售净利率较17年末提升2.15pct至22.04%;报告期内虽然周转率较17年有些微下降,但源于权益乘数的提升及净利率的提升,公司期内ROE较17年末提升1.54pct至21.13%。报告期内销售、管理、财务三大费率分别为1.76%、1.73%、2.77%,较上年同期分别下降0.18pct、提升0.03pct、提升1.67pct;三费比率中财务费率提升较为明显,主要源于报告期内公司融资规模扩大,借款费用化利息支出增加。我们认为,伴随公司规模扩张至一定程度,三费比率的水平或将逐步稳步并有所下降。 杠杆水平有所提升仍可控:报告期末公司在手资金673.75亿元,较17年末增长48.80%;预收款余额604.63亿元,较17年末增长9.81%;预收款/上年营业收入比例为68.49%,较17年末收窄4.48pct,公司在手资金充沛但业绩锁定率相对于同规模房企而言偏低。报告期内公司加杠杆扩规模,资产负债率较17年末提升2.17pct至74.28%,剔除预收款后的资产负债率为59.99%,较17年末提升4.44pct,虽然扩规模势头不减,但整体的杠杆水平仍控制在合理的水平,且综合融资成本在行业中具备显著优势;这一核心优势也助力为公司持续获取资源储备、有质量的扩张提供了资金保障。 投资建议:公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务,协同发展;在资源获取上,公司内涵+外延双管齐下,优势显著;我们预计公司19-21年公司EPS为2.24元、2.47元、2.78元,对应PE分别为9.9X、9.0X、8.0X,维持“买入-A”评级,6个月目标价27.0元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期
招商蛇口 房地产业 2019-03-22 22.65 26.84 29.66% 24.57 8.48%
24.57 8.48% -- 详细
公司披露2018年年度报告,公司实现营业收入882.78亿元,同比增长16.25%;实现归母净利润152.4亿元,同比增长20.42%。公司毛利率39.49%,净利率为22.04%,盈利能力位于行业高位。公司加权平均净资产收益率22.22%,较上一年提高2.07pct。公司实现签约销售面积827.35万平方米,同比增加45.15%,签约销售额1705.84亿元,同比增加51.26%,销售保持高速增长。公司取得投资收益约65.5亿元,主要为整体转让资产及联合营企业的投资收益。 多种方式结合助力公司获取优质土储,大湾区土储丰厚。全年公司新增项目80个,新增土储建面1357万平方米,为同期销售面积的1.64倍,其中权益面积738万平方米。除了常规的招拍挂拿地外,公司通过并购重组等方式,获取优质土储。公司发挥“产城联动、港城联动”的优势,在全国有十余个项目产城项目在跟进。公司完成了对招商漳州的股权收购,未来有望持续享受海西板块的发展红利。同时,前海的土地整备取得突破,与政府签署相关协议,加速了公司在前海土储的开发,有望持续受益于粤港澳湾区发展。公司深圳区域的结转毛利率达52.59%,利润水平非常可观。 净负债率下降,融资成本位于行业低位。公司2018年经营活动产生的现金流量净额为104.8亿元,转正。公司净负债率为45.01%,较2017年下降13个百分点,经营稳健,杠杆水平位于行业低位。公司积极拓展各类新融资渠道,发行国内首单储架式长租公寓CMBS产品。公司综合资金成本仅为4.85%,处于行业绝对低位。公司分红比例达40.06%,连续三年保持在40%以上的分红水平,股息收益可观。 维持“买入”评级。预计2019、2020和2021年EPS分别为2.44元、2.92元和3.74元。当前股价对应2019、2020和2021年PE分别为9.1倍、7.6倍和6倍。 风险提示:行业政策调控持续收紧;货币政策超预期收紧。
招商蛇口 房地产业 2019-03-22 22.65 -- -- 24.57 8.48%
24.57 8.48% -- 详细
公司2018年实现营业收入882.8亿,同比增幅16.3%,归母净利润152.4亿,同比增幅20.4%,符合预期。归母净利润率17.3%(+0.6pct),加权ROE22.2%(+2.1pct)。公司收购同一控制下招商局漳州开发区公司78%股权,导致2017年可比数据追溯调整。公司2018年非经常性损益为6.4亿,同比降低19个百分点,主要由处置非流动资产获益7.3亿元贡献。营收结构上,公司在稳固深圳区域优势的同时发力全国化的平衡布局,深圳和华南区域占比分别为22%、12%,华东区域31%、华中区域20%、华北区域14%。利润构成上,公司通过整体转让资产收益实现投资收益65.5亿,我们认为这是可持续的经营收入,通过引入成熟的合作方,能有效帮助公司加快土储开发,同时提升物业价值。 公司ROE改善幅度较大,主要得益于公司提高杠杆水平、盈利水平持续改善。2018年公司资产负债率为74.3%,同比提高2.2个pct;毛利率为39.5%,同比提高1.7个pct,其中深圳区域最高为52.6%,其次为华南29.9%,华北最末为13.8%。周转率方面,由于营收增速低于总资产增速,仍有较大提升空间,看好公司ROE保持高位、持续优化结构。同时公司2018年预收账款604.6亿元(+10%),为营业收入的68%,低于同行业水平,这是公司作为资源型房企的特征,同时具有改善空间——加速盘活土储、提升运营效率。 公司全年实现销售额1706亿元,同比增速51%,销售面积827万方,同比增幅45%。公司在近60个城市地区拥有在售项目214个。2019年公司新增项目80个,新增土储建面1357万方(为销售面积的1.64倍),总金额919亿(据申万统计,占销售金额比重54%),拿地金额权益比例61%,楼面均价6770元/平米。 2019年公司进入竣工结算高峰,新开工同比持平,销售额预计增速17%。2019年公司计划新开工1100万方(同比基本持平),竣工面积1000万方(+100%),签约销售额2000亿(+17%)。公司2018年合并范围内结算面积为419万方。 公司2018年末土地储备5300万方,长三角占比29%,粤港澳大湾区28%。其中,深圳、重庆、南京、武汉、广州、昆明、苏州土储规模较大,可结算面积在150万方以上。 融资成本保持低位,分红比例稳定在40%以上。公司2018年综合融资成本4.85%,同比增加5bp,显著低于行业水平。2018年分红61亿元,为归母净利润的40%,按3月18日收盘价计算对应股息率为3.47%。 维持增持评级,下调盈利预测。公司ROE稳步提升,以一二线城市为主要布局区域,同时在大湾区土储占比较高,在全国销售下行的背景下,看好2019年一二线城市与大湾区的结构性成长机会。因此给与增持评级。预计公司2019-21年归母净利润分别为188/225/260亿元,同比增速分别为24%/20%/15%。(原预计2019-20年归母净利润分别为200/252亿,同比增速分别为26%/26%)
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名