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招商蛇口 房地产业 2018-10-16 16.89 28.00 71.67% 16.82 -0.41% -- 16.82 -0.41% -- 详细
事件: 10月13日晚,招商蛇口发布2018年3季度业绩预告,公司预计今年前三季度盈利80亿元至82亿元,同比增长107%-112%。报告期内,社区开发业务结转毛利同比增加约53亿元。此外,基于公司报告期内收购了招商局漳州开发区有限公司,合并追溯将上年同期归母净利润由37.18亿元调整为38.59亿元。18年前三季度公司预计基本每股收益0.98-1.01元,同比增长100%-106%。 点评: 3Q18业绩预期80-82亿、同增107%-112%,Q3业绩预期9-11亿、同增251-330% 18年前三季度公司预计实现业绩80亿元至82亿元,同比增长107%-112%(招商漳州追溯调整后),已完成18年市场一致性预期153亿元的52%-54%,其中Q1-Q3分别结转57.8亿元、13.4亿元、8.8-10.8亿元,分别同比+172%、+0%、+251%-+330%,其中Q3单季业绩继续保持高增势态。分结构看,公司前三季度社区开发业务结转毛利同比增加约53亿元,其中Q1-3分别同比增加23亿元、9亿元、21亿元,主要源于双玺项目集中进入结转,估算该项目毛利率超70%、净利率超30%。18年前三季度公司预计基本每股收益0.98-1.01元,同比增长100%-106%。我们维持公司全年业绩同比增长30%的预判。 3Q18销售1,163亿,同比+49%,优异布局&推盘加大确保全年销售高增 18年前三季度公司实现签约销售金额1,162.6亿元,同比增长49.0%;实现签约面积556.4万方,同比+35.7%,销售额已完成全年1,500亿元销售计划77.5%;销售均价20,893元/平米,较17年提升5.6%;公司三季度末销售规模继续高增,克尔瑞行业销售额排名12,较18H1再升1名,向目标前十稳步前行。基于公司16年-18前三季度连续加仓拿地,在手可售资源丰富,并且公司项目布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主,同时考虑到公司多举措提升周转、4季度推盘料将继续处于较高水平,预计全年销售或将大概率超额完成。 3Q18新增土储1,013万方,同比+90%,3Q拿地积极、但9月渐转谨慎 18年前三季度公司新增规划面积1,013.1万平米,同比+89.9%;总地价816.1亿元,同比+29.1%,拿地金额占比销售金额达70%,在16-17年分别为114%、80%基础上,继续高速扩张;平均楼面地价8,056元/平米,较17年楼面均价下降13.0%,拿地成本持续优化;非市场化拿地方面,继农发集团项目、东风地产股权收购后,再获招商漳州土储778万方。总体而言,公司前3季度中拿地积极,但9月拿地额降至仅11.1亿元,拿地额占比销售额9%,较8月下降46pct,创年内新低,拿地态度转向有所谨慎。 投资建议:业绩强劲,销售靓丽,维持“强推”评级 近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,18年前三季度拿地规模继续高增,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持预计公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18PE为8.4倍,维持目标价28.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
招商蛇口 房地产业 2018-10-15 16.00 25.30 55.12% 17.11 6.94% -- 17.11 6.94% -- 详细
事件:10月09日公司公告,公司9月实现签约销售面积72.43万平方米,同比增加26.16%;签约销售金额128.92亿元,同比增加36.38%。1-9月,公司累计实现签约销售面积556.42万平方米,同比增加35.71%;签约销售金额1162.56亿元,同比增加49.02%。 金九增速放缓,当月销售均价较8月收缩11.67%:公司9月实现签约销售面积72.43万平方米,同比增加26.16%,较8月销售面积增速收缩74.17pct;实现签约销售金额128.92亿元,同比增加36.38%,相对8月销售额增速收窄46.78pct。9月销售均价17799.25元/平米,较8月销售均价收缩2352.65元/平米,幅度达-11.67%;9月销售均价相对去年同期提升8.10%。传统“金九”表现趋弱。1-9月公司实现签约销售面积556.42万平米,同比增长35.71%,较8月增速收缩1.55pct;实现签约销售金额1162.55亿元,同比增长49.02%,较8月增速收缩1.74pct;累计销售均价20893.39元/平米,同比增长9.81%,较8月增速收缩0.03pct。1-9月累计销售金额/18年计划销售额(1500亿)为77.50%(前值68.91%),较17年同期完成计划度78.01%略低近0.51pct。公司自5月开始集中加大推盘节奏,这一措施使得公司在8月的淡季中增速领跑,但市场行情逐步转冷下,金九增速有所放缓。未来在政策允许范围内,公司仍将持续加大、加快推盘力度,全年预期销售目标或能如期实现。 补货均价/销售均价29.83%,累计拿地力度持续下降:9月公司新增土地项目2个,较8月新增项目减少4个,所占权益分别为26%、33%。按照权益总价/拿地总价计算9月新增项目的权益比例为29.71%(前值68.86%)。9月新增项目可增厚10.44万方土储资源,其中计容面积20.89万方,权益计容面积6.14万方;按照累计销售均价计算,新增货值为43.64亿元。9月权益拿地额3.29亿元,平均楼面价5309.3元/平米(较8月楼面价收缩4822.81元/平米,幅度-47.60%);权益拿地额/销售额比例为2.56%(8月权益拿地额/销售额比例37.26%、7月权益拿地额/销售额比例40.98%),1-9月拿地力度中位数为37.26%,9月拿地力度为18年至今最低。如果按照累计权益拿地额/累计销售额,则9月份累计拿地力度为43.05%,且这一数据自5月(61.20%)开始逐步下降。平均楼面价相对9月销售均价占比为29.83%(8月楼面价/8月销售均价为50.28%、7月楼面价/7月销售均价占比为41.02%);从拿地成本上看,即使在扩规模下,公司对成本的管控仍具备优势。 投资建议:公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务,协同发展;在资源获取上,公司内涵+外延双管齐下,优势显著;我们预计公司18-20年公司EPS为1.99元、2.23元、2.50元,对应PE分别为8.8X、7.8X、7.0X,维持“买入-A”评级,6个月目标价25.3元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期
招商蛇口 房地产业 2018-10-15 16.00 -- -- 17.11 6.94% -- 17.11 6.94% -- 详细
事件:公司10月 9日公布 9月营运数据。 单月销售同环比增速均回落,销售均价环比回落。从单月销售情况来看,9 月单月销售金额128.9 亿元,同比增速自6 月以来持续回落,为36.4%,环比连续三个月负增长,为-2.8%,主因6 月单月销售数据过高所致。9 月实现销售面积72.4 万平方米,同比增长26.2%,增速较前值大幅收窄74.2 个百分点,环比仍然实现正增长,为10.0%。9 月销售单价为17800.6 元/平米,环比下降11.7%,同比增长8.1%。今年前9 个月中,仅6 月份销售数据突破200 亿元, 其余月份均在70-150 亿元区间,近三个月同比增速有所放缓或受所推项目所在城市限价限贷政策的影响,随着后三个月推盘量的增加,同比增速或有望得到修复。 累计销售同比高增长,全年销售目标实现较乐观。从累计销售数据来看,今年1-9 月累计实现销售金额1162.6 亿元,同比增长49.0%,已经完成计划销售额1500 亿元的77.5%。1-9 月公司累计实现销售面积556.4 万平方米,同比增加35.7%。累计销售均价为20893.6 元/平米,同比增长9.8%,增速和前值持平。我们看好公司未来三个月的销售表现,完成全年销售目标较为乐观。 单月新增2 个项目,拿地跟随市场更加谨慎。9 月公司新增2 个项目,分别是句容市项目和嘉兴市项目,均为权益占比较低的合作开发项目。9 月单月新增计容建筑面积20.9 万方,权益地价3.29 亿元,权益比29.7%。9 月新增土地楼面价5309.3 元/平米,环比下降47.6%。单月新增项目数量少价格低,凸显公司谨慎安全的拿地态度。前9 月累计新增土地楼面价8121.7 元/平米,占9 月累计销售单价21356.4 元/平米的38.9%,拿地单价仍然较低,土地成本可控。总的来看,前9 月公司新增项目58 个,去年同期仅37 个;权益拿地金额502.0 亿元, 同比增加21.5%;新增计容建筑面积1001.8 万方,同比增加81.1%,拿地力度远超去年同期。 盈利预测与评级。预计2018-2020 年EPS 分别为1.81 元、2.31 元和2.80 元, 当前股价对应PE 分别为10 倍、8 倍、6 倍,考虑公司优质资源及超高增速, 继续维持“买入”评级。 风险提示:销售增长或低于预期,三四线房价上涨持续性或不强等。
招商蛇口 房地产业 2018-10-15 16.00 -- -- 17.11 6.94% -- 17.11 6.94% -- 详细
事件招商蛇口公告2018年9月销售简报:2018年9月,公司实现签约销售面积72.43万平方米,同比增长26.16%;签约销售金额128.92亿元,同比增长36.38%。2018年1-9月,公司累计实现签约销售面积556.42万平方米,同比增长35.71%;签约销售金额1162.56亿元,同比增长49.02%。 点评9月单月销售规模同比增长36.38%。9月公司签约销售金额128.92亿元,同比增长36.38%;销售面积72.43万平方米,同比增长26.16%; 单月销售均价17799元/平米,同比增长8.1%。从累计数据看,公司1-9月累计签约销售金额和销售面积同比分别增长49.02%、35.71%;累计销售均价20893元/平米,同比增长10%。公司目前已完成全年1500亿元销售计划的77.50%,预计公司将大概率完成全年销售目标。 投资保持稳健,单月拿地销售比仅9%。9月公司在嘉兴、句容共获取2幅地块,拿地建筑面积达20.89万平米,同比下降85%;拿地总成本11.09亿元,同比下降90%,占当月销售金额的9%,较前值下降45个百分点;单月楼面均价仅5309元/平米,同比下降31%,拿地成本得到有效控制。从累计数据看,公司1-9月以来累计获取土地建筑面积1036万平米,同比增长96%;拿地总成本814亿元,拿地成本占同期销售规模的70%。 投资建议:招商蛇口作为招商局集团旗下房地产板块的旗舰公司,定位于领先的城市及园区综合开发和运营服务商,是集团重要的核心资产整合及业务协同平台。公司在粤港澳大湾区资源储备充足,未来将充分受益于湾区发展红利。预计公司2018-2020年EPS 分别为1.94、2.41、2.87元,对应PE 分别为8.98、7.23、6.07倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
招商蛇口 房地产业 2018-10-11 17.48 28.00 71.67% 17.30 -1.03% -- 17.30 -1.03% -- 详细
10月9日晚,招商蛇口公布公司9月销售数据,9月公司实现签约金额128.9亿元,同比+36.4%;实现签约面积72.4万平方米,同比+26.2%;9月公司新增建面20.9万平方米,同比-85.2%;总地价11.1亿元,同比-89.8%,其中新增权益建面6.1万平方米,同比-94.7%,权益地价3.3亿元,同比-96.3%。 9月销售129亿、同比+36%,优异布局确保市场走淡下销售保持优秀表现9月公司实现签约金额128.9亿元,环比-2.8%、同比+36.4%,较8月-46.8pct,略高于克尔瑞主流50房企9月平均同比+34.9%;公司实现签约面积72.4万方环比+10.0%、同比+26.2%,较8月-74.2pct,仍领先于我们高频跟踪的46城月成交面积同比+1.9%;销售均价17,799元/平米,环比-11.7%,较17年-10.0%1-9月公司累计实现签约金额1,162.6亿元,同比+49.0%,较上月-1.7pct,完成全年1,500亿元销售计划的77.5%;实现签约面积556.4万平方米,同比+35.7%,较上月-1.6pct。1-9月累计销售均价20,893元/平米,较17年提升5.6%;下半年以来市场有所走弱,但公司销售仍保持较好水平,鉴于公司项目布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主,在当前三四线市场弱于一二线背景下,公司4季度销售仍望保持优秀表现,同时考虑到公司多举措提升周转、下半年推盘量较大,预计全年销售或将大概率超额完成,并进一步加速向行业前十冲刺9月拿地额同比-90%,同期拿地额/销售额仅9%,拿地态度转向有所谨慎9月公司在土地市场新获取句容、嘉兴2城共2个项目,新增建面20.9万平米环比-70.5%,同比-85.2%,其中新增权益建面6.1万平米,环比-82.1%,同比94.7%,权益占比29.4%,低于17年平均水平30.2pct;总地价11.1亿元,环比-84.6%,同比-89.8%,平均楼面价5,309元/平米,环比-47.6%,同比-30.6%,主要源于9月布局的句容、嘉兴均属三四线城市,城市能级明显降低。9月公司拿地额占比销售额9%,较8月下降46pct,创年内新低,拿地态度转向有所谨慎。1-9月公司共新获58地块,共新增规划面积1,013.1万平米,同比+89.9%; 总地价816.1亿元,同比+29.1%;拿地额占比销售额达70%,较17年下降10pct,仍属加仓拿地。平均楼面地价8,056元/平米,较17年楼面均价-13.0%,拿地扩展同时兼顾成本控制。非市场化拿地方面,18年以来先后收购东风地产股权、农发集团项目,集团内整合漳州,非市场化拿地能力加速兑现。 投资建议:销弱市下销售依旧优秀,拿地态度则有所谨慎,维持“强推”近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,18年1-9月拿地规模继续高增,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持公司18-20年每股收益预测2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18PE 为8.6倍,维持目标价28.00元,维持“强推” 评级 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
招商蛇口 房地产业 2018-09-19 17.34 -- -- 20.01 15.40% -- 20.01 15.40% -- 详细
2018年8月,公司实现签约销售面积 65.83万方,同比增加100.35%;签约销售金额132.66 亿元,同比增加83.16%。2018 年1-8 月,公司累计实现签约销售面积 483.99 万方,同比增加37.26%;签约销售金额1,033.63 亿元,同比增加 50.77%。2018 年上半年,招商蛇口实现营业收入209.9 亿元, 同比增长 6.6%;实现归属于上市公司股东的净利润 71.2 亿元,同比增长97.5%。考虑到公司可售货值充足,结转力度加大,融资优势显著以及多元化布局推进,我们维持公司2018-20 年EPS 预测分别为1.96/2.56/3.33 元, 对应18 年PE8.6 倍,重申买入评级。 支撑评级的要点 销售目标完成近七成,非市场化拿地成本优势显著。2018 年前8 月公司实现销售金额1,033.6 亿,同比增长50.8%,完成全年销售目标1,500 亿的69%,小幅提前时间进度;销售面积484.0 万方,同比增长37.3%;销售均价21,355 元/平米,较17 年提升7.9%。公司于2018H1 新增土储总建面751.3 万方,同比增长231.0%,总地价603.6 亿元,同比增长71.0%,维持高速扩张态势。公司于上半年以不到1500 元/平米的低均价获取招商漳州778 万方土储,并自2017 年起先后与昆钢、武钢、东风房地产、浙江农发集团等合作,凸显资源整合及非市场化拿地能力。考虑到公司2018 年可售货值约3,000 亿元,下半年推盘加速,预计公司全年销售将维持高增。 高毛利项目集中结转,业绩及利润率大幅提升。2018H1 公司实现营业收入209.9 亿元,同比增长6.6%;实现归母净利润71.2 亿元,同比增长97.5%。结算毛利率与净利率分别为42.7%及33.9%,分别较上年同比提高17 及16 个百分点。业绩增速高于营收增速主要源于1)深圳双玺项目集中结转,占总结转比例22.1%,推升平均毛利率;2)资产转让及合联营项目收益释放,推升投资性收益同比增长78.4%;3)少数股东权益占比下降5.2 个百分点。 多元化融资优势显著,现金充足财务稳健。2018H1,公司借助多元化融资渠道, 于4 月、6 月先后发行 70 亿公司债,利率区间4.83%-5.25%, 270 天、180 天超短融发行合计 40 亿,利率分别为 3.74%、3.55%。截止 6 月底,综合资金成本为 4.87%,在行业内继续保持较大的融资优势。2018H1 公司资产负债率及净负债率分别为77.1%及72.8%,并由于融资及销售回款增加,现金及现金等价物净增加额186.9 亿元,同比增长927.0%。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑,利率大幅上行;政策调控力度超预期。 估值 我们维持公司2018-20 年EPS 预测分别为1.96/2.56/3.33 元,对应18 年PE8.6 倍,重申买入评级。
招商蛇口 房地产业 2018-09-13 16.90 28.00 71.67% 20.01 18.40% -- 20.01 18.40% -- 详细
事件: 9月10日晚,招商蛇口公布公司8月销售数据,8月公司实现签约金额132.7亿元,同比+83.2%;实现签约面积65.8万平方米,同比+100.4%;8月公司新增建面70.8万平方米,同比+8.4%;总地价71.8亿元,同比-15.6%,其中新增权益建面34.2万平方米,同比+33.7%,权益地价39.0亿元,同比+34.4%。 点评: 8月销售133亿、同比+83%,累计销售排名连续2月提升,向行业前十冲刺8月公司实现签约金额132.7亿元,环比-11.6%、同比+83.2%,较7月-13.7pct,优于克尔瑞主流50房企8月平均同比+43.3%;公司实现签约面积65.8万方,环比+10.1%、同比+100.4%,较7月+9.6pct,并大幅领先于我们高频跟踪的49城8月成交面积同比+4.7%;销售均价20,152元/平米,环比-19.7%,较17年提升1.9pct。1-8月公司累计实现签约金额1,033.6亿元,同比+50.8%,较上月+3.8pct,完成全年1,500亿元销售计划的68.9%;实现签约面积484.0万平方米,同比+37.3%,较上月+6.5pct。1-8月累计销售均价21,356元/平米,较17年提升7.9%;公司1-8月行业累计销售金额克尔瑞排名再进1位至11名,排名连续两个月提升,并与行业前十的差距进一步缩小。考虑到公司多举措提升周转、项目主要分布于供需关系较紧张的一二线城市、以及下半年为推盘高峰,预计全年销售或将大概率超额完成,并进一步加速向行业前十冲刺。 1-8月拿地面积同增153%,拿地/销售金额比78%,聚焦一二线兼顾成本可控8月公司在土地市场新获取杭州、南京、昆山、常熟、西安5城共6个项目,新增建面70.8万平米,环比-42.7%,同比+8.4%,其中新增权益建面34.2万平米,环比-12.1%,同比+33.7%,权益占比48.3%,低于17年平均水平11.3pct;总地价71.8亿元,环比-43.6%,同比-15.6%,平均楼面价10,132元/平米,环比-1.5%,同比-22.1%,公司在聚焦二线城市布局时兼顾拿地成本有效控制。8月公司拿地额占比销售额54%,较7月下降31pct。1-8月公司共新获56地块,共新增规划面积992.2万平米,同比+153.2%;总地价805.1亿元,同比+53.7%;拿地额占比销售额达78%,较17年80%高位略降2pct,拿地高速扩张势态不变。平均楼面地价8,114元/平米,较17年楼面均价-12.4%,拿地扩展同时兼顾成本控制。非市场化拿地方面,18年以来先后收购东风地产股权、农发集团项目,集团内整合漳州,非市场化拿地能力加速兑现。 投资建议:销售靓丽、拿地高增,行业排名再获提升,重申“强推”评级近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,18年1-8月拿地规模持续高增,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18PE为8.5倍,维持目标价28.00元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
招商蛇口 房地产业 2018-09-12 17.14 25.30 55.12% 20.01 16.74% -- 20.01 16.74% -- 详细
事件:9月10日公司公告,公司8月实现签约销售面积65.83万平方米,同比增加100.35%; 签约销售金额132.66亿元,同比增加83.16%。1-8月,公司累计实现签约销售面积483.99万平方米,同比增加37.26%;签约销售金额1033.63亿元,同比增加50.77%。 淡季销售增速领跑,全年销售目标或可期:公司8月实现签约销售面积65.83万平方米,同比增加100.35%,较7月销售面积增速提升9.52pct;实现签约销售金额132.66亿元,同比增加83.16%,相对7月销售额增速收窄13.68pct。8月销售额增速低于销售面积增速主要源于期内销售均价有所降低,8月销售均价20151.91元/平米,较7月销售均价收缩4933.38元/平米,幅度达-19.67%;8月销售均价相对去年同期下降8.57%。1-8月公司实现签约销售面积483.99万平米,同比增长37.26%,较7月增速提升6.48pct;实现签约销售金额1033.63亿元,同比增长50.77%,较7月增速提升3.83pct;累计销售均价21356.43元/平米,同比增长9.84%,较7月增速收缩2.52pct。1-8月累计销售金额/18年计划销售额(1500亿)为68.91%(前值60.06%),较17年同期完成计划度68.56%略高近0.35pct。 公司自5月开始集中加大推盘节奏,6-8月加大推盘的效果有较好的体现,在淡季,部分主流房企销售增速有所收窄下,公司销售增速领跑,未来在政策允许范围内,公司仍将持续加大、加快推盘力度,全年预期销售目标或能如期实现。 补货均价/销售均价50.28%,累计拿地力度下降:8月公司新增土地项目6个,其中2个项目为100%权益项目,剩余5个项目公司所占权益在13.82%--50%之间,项目获取以合作/收购为主,;8月新增土地项目80%位于长三角区域,剩余20%为中西部区域,基本属于核心城市溢出效应较强的区域或者单核城市,区域布局优势强。按照权益总价/拿地总价计算8月新增项目的权益比例为68.86%(前值48.32%)。8月新增项目可增厚39.50万方土储资源,其中计容面积70.85万方,权益计容面积43.41万方;权益拿地额49.43亿元,平均楼面价10132.13元/平米;权益拿地额/销售额比例为37.26%(7月权益拿地额/销售额比例40.98%、6月权益拿地额/销售额比例29.57%),从1-8月拿地力度中位数为37.92%,如果按照累计权益拿地额/累计销售额,则8月份累计拿地力度为48.10%,且这一数据自5月(61.20%)开始逐步下降。平均楼面价相对8月销售均价占比为50.28%(7月楼面价/7月销售均价为41.02%、6月楼面价/6月销售均价占比为29.92%);从拿地成本上看,即使在扩规模下,公司对成本的管控仍具备优势。 投资建议:公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务,协同发展;在资源获取上,公司内涵+外延双管齐下,优势显著;我们预计公司18-20年公司EPS 为1.92元、2.28元、2.62元,对应PE 分别为8.9X、7.5X、6.5X,维持“买入-A”评级,6个月目标价25.3元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期
招商蛇口 房地产业 2018-09-12 17.14 -- -- 20.01 16.74% -- 20.01 16.74% -- 详细
事件 招商蛇口公告2018 年8月销售简报:2018 年8月,公司实现签约销售面积65.83万平方米,同比增长100.35%;签约销售金额132.66亿元,同比增长83.16%。2018年1-8月,公司累计实现签约销售面积483.99万平方米,同比增长37.26%;签约销售金额1033.63亿元,同比增长50.77%。 点评 8月单月销售规模同比高增83.16%。8月公司签约销售金额132.66亿元,同比增长83.16%;销售面积65.83万平方米,同比增长100.35%;单月销售均价达20152元/平米,同比下降8.6%,主要系公司推盘结构有所变化所致。从累计数据看,公司1-8月累计签约销售金额和销售面积同比分别增长50.77%、37.26%;累计销售均价21356元/平米,同比增长10%。公司目前已完成全年1500亿元销售计划的68.91%。 投资保持稳健,单月拿地销售比达54%。8月公司在杭州、西安、昆山、南京、常熟5个二线城市共获取6地块,拿地建筑面积达71万平米,同比增长14%;拿地总成本72亿元,同比下降16%,占当月销售金额的54%,较前值下降31个百分点;虽然新增项目全部布局在核心二线城市,但单月楼面均价仅10132元/平米,同比下降26%,拿地成本得到有效控制。从累计数据看,公司1-8月以来累计获取土地建筑面积1015万平米,同比增长163%;拿地总成本803亿元,拿地成本占同期销售规模的77.7%。 投资建议:招商蛇口作为招商局集团旗下房地产板块的旗舰公司,定位:于领先的城市及园区综合开发和运营服务商,是集团重要的核心资产整合及业务协同平台。公司在粤港澳大湾区资源储备充足,未来将充分受益于湾区发展红利。预计公司2018-2020年EPS分别为1.94、2.41、2.87元,对应PE分别为8.8、7.1、6.0倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
徐超 6
招商蛇口 房地产业 2018-09-05 17.70 30.15 84.86% 20.01 13.05%
20.01 13.05% -- 详细
事件:公司发布半年度报告。上半年,公司实现营业收入209.88亿元,同比增长6.60%;实现归母净利润71.17亿元,同比增长97.54%。公司实现签约金额750.96亿元,同比增长39.86%,基本每股收益为0.88元,较上年同期增91.30%。 业绩增长超预期,高毛利项目结转叠加处置资产 公司上半年实现归母净利润71.17亿元,同比增长97.54%(业绩预告为89%-94%),业绩增长超预期。经营业绩同比大幅增长主要有两个原因:(1)双玺等高毛利项目进入结算周期,带动公司结转毛利同比增加约32亿元;(2)联合营公司权益法投资收益同比增加约9亿元。主要是由于报告期内京沪三项资产整体转让收益增加。17年11月,公司向SuperAllianceRealEstatePartnersL.P.(公司持有其20%权益)转让上海招商局大厦、上海招商局广场以及北京招商局大厦三项资产相关的股权及债权,今年一季度完成交割。总交易对价50.15亿元,而其账面值仅10.3亿元,可贡献处置资产收益39.8亿元,扣除企业所得税后对利润的贡献可达29.8亿元,实现投资收益33.1亿元。上述两事项主要发生在一季度,因此公司一季度归母净利润就已达到57.8亿元,二季度净利润增长相对平稳。 可售货值充足,大概率完成年度销售目标 公司18年可售货值近2700亿(其中去年滚存的接近600亿,今年新推2100亿),全年销售目标1500亿,对应增速33%。要完成销售目标仅需去化率达到55.6%,公司上半年已实签约销售金额750.96亿元,同比增长近40%,已完成全年销售目标的50%。我们认为公司完成销售目标是大概率事件。 一二线拿地扩张势头不减,多元化拿地整合集团内部资源 公司扩张势头明显,18年上半年,公司保持较快的拿地节奏,总计新增土地面积339.5万平米,总地价603.5亿元。拿地金额占销售金额的比例接近80%。 公司充分发挥自身多元化拿地优势,加大了兼并收购力度,特别是同地方国企和央企的合作。落地昆钢,天津汤臣,南通中外运等项目。本期公司收购了招商局漳州开发区有限公司78%的股权,成为第一大股东。招商漳州土储巨大,拥有土地面积总计777.5万平方米,其中住宅用地约85.7万平方米,商业用地约95.6万平方米,港航物流用地约249.9万平万米,可复制招商蛇口“前港-中区-后城”经典模式。 央企+龙头,融资成本优势明显 2018年招商蛇口共新发公司债70亿元,18H新增债券的融资成本5.03%,虽然较2017年提高了0.23个百分点,但在行业内仍保持较大的资金成本优势。 投资建议:我们认为公司储备货值充足,拿地扩张积极,销售有望维持高速增长。同时在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,有望受益于粤港澳大湾区城市群发展规划。股价诉求较强。公司第一期员工持股成本价为23.60元,高出当前股价37.6%。公司RNAV18.18(未包含前海区域尚未办证的土地),当前股价折价5.7%。若考虑未办理土地证的325万平米土地,即使保守估计按每平米增值2万元来估算,也将增厚RNAV至26.36元/股,则当前股价折价34.9%。我们预计公司2018-2020年净利润约为158.7、193.6亿,239.5亿,对应EPS为2.01、2.45和3.03元,对应PE为8.45X、6.93X和5.60X,给予“买入”评级,六个月目标价30.15元。 风险提示:销售情况不及预期,重点布局区域调控加码。
招商蛇口 房地产业 2018-08-28 16.64 -- -- 20.01 20.25%
20.01 20.25% -- 详细
公司2018H1实现营业收入209.9亿,同比增幅6.6%,归母净利润71.2亿,同比增幅97.5%(预期90%)。盈利数据亮眼,归母净利润率33.9%(+16pct),加权ROE10.1%(+4.1pct)。公司业绩增速较高主要系京沪三项资产整体转让确认投资收益33亿,同时毛利率大幅提高17个pct至42.7%,这与结算项目在深圳蛇口的量占比比较高相关(如双玺在上半年结算)。 公司2018H1保持高销售增速,拿地力度略减仍高于行业均值。2018年1-7月公司实现销售额901亿元,同比增幅47%(万科12%,保利47%),销售面积418万方(+31%),销售均价2.15万/平米。公司1-7月完成销售计划1500亿的60%,全年有望超额完成销售目标。公司新增土储875万方(为销售面积的2.1倍),总金额731亿(占销售金额比重81%),拿地金额权益比例62%,楼面均价8352元/平米,拿地结构有所调整,一线面积占比约4%(-14pct),二线55%(-24pct),三四线约41%(多位于城市圈内)。 负债率与融资成本均处于舒适区间,加杠杆扩张游刃有余。公司2018H1资产负债率为77.1%(+5.0pct),净负债率72.8%(+6.4pct),有息负债率31.9%(+1.3%)。公司有息负债规模约1300亿,短期偿债金额354亿,在手货币资金621亿,偿债压力较小且债务结构较为健康。公司于2018H1发行70亿公司债,票面利率4.83%~5.25%;超短融40亿,票面利率分别为3.74%、3.55%;成立地产投资基金,项目层面加大股权融资;发行长租公寓CMBS产品,获批储架额度60亿,首期发行20亿(预期收益率5.7%);注册长租公寓ABN产品200亿,首期发行40亿。截止6月底,公司的综合资金成本为4.87%,2017年为4.80%,融资成本在行业内极具优势。 公司2018H1财务费用率为4.3%(+3.3pct),同比增速338%,主要是有息负债规模快速上升至1300亿(+73%),利息资本化率由59%下降至54%,以及受人民币贬值影响发生汇兑损失2.5亿(据申万固收团队判断,未来人民币汇率有望企稳,跌破7的可能性较低)。 维持盈利预测,维持增持评级。预计公司2018-20年归母净利润分别为158.3/199.7/251.6亿元,同比增速分别为29.9%/26.2%/26.0%,EPS分别为2.00/2.53/3.18元。
招商蛇口 房地产业 2018-08-27 16.97 26.74 63.95% 19.40 14.32%
20.01 17.91% -- 详细
公司披露2018年 半年度报告,公司实现营业收入总额 209.88 亿元, 同比增长 6.60%,实现归属于上市公司股东的净利润 71.17 亿元, 同比增长 97.54%。公司毛利率43%,净利率38%,归母净利率34%, 均位于行业高位。主要系深圳区域的高利润产品进入结转期,导致报告期房地产业务结转单价同比上升,结转面积同比减少。 销售金额稳健增长,多种方式结合积极获取土储。公司销售业绩稳步增长,实现签约销售金额 750.96 亿元,同比增长 39.86%。公司新增项目40 个,扩充项目资源751.33 万方,总地价603.58 亿元。公司通过收购东风房地产80%的股权以及浙江润和房产集团有限公司 100% 股权及相关债权的方式,多种方式结合获取优质土储。 完成招商漳州收购,锁定海西板块发展红利。截止17 年底,招商漳州及其控股子公司拥有产权的、正在进行一级开发或已经完成一级开发尚待实现收益的土地面积为 11,662 亩(其中双鱼岛3376 亩),在以双鱼岛为代表的主要项目进入业绩释放期后,将为 公司带来可观的利润。公司的产城模式得到地方政府的高度认可,报告期内重点跟进了 10 余个产业新城项目。 融资优势明显,长租公寓、邮轮业务快速推进。上半年,公司新增13 个长租公寓项目,共计5134 间,合计全国布局近2 万间。深圳蛇口邮轮母港实现邮轮靠泊次50 次,同比上升85%;邮轮客流量18.4 万人次,同比上升207%。公司灵活运用多种融资方式,通过发行公司债、长租公寓CMBS 产品、长租公寓ABN 等方式补充资金,公司综合资金成本为 4.87%,公司净负债率73%,在行业内位于低位。 维持公司“买入”评级。预计 2018、2019 和2020 年 EPS 分别为1.96 元、2.32 元和2.58 元。当前股价对应 2018、2019 和 2020 年PE 分别为8.7 倍、7.3 倍和6.6 倍。 风险提示:房地产行业受调控因素下行;货币政策持续收紧。
招商蛇口 房地产业 2018-08-27 16.97 20.00 22.62% 19.40 14.32%
20.01 17.91% -- 详细
事件:公司发布半年报,2018年上半年实现营业收入209.9亿元,同比增长6.6%;实现归属于上市公司股东净利润71.2亿元,同比增长97.5%。 毛利率大幅提升,投资收益增厚公司业绩。上半年公司业绩大幅增长主要由于:(1)结算项目单价提高,公司毛利率较去年同期提升16.9个百分点至42.7%;(2)合营项目带来投资收益49.7亿元,较上年同期大幅增长78.4%。总体而言,上半年公司净利率为38.0%,同比升高了16.7个百分点,考虑到公司上半年销售单价依旧维持在高位,前7月累计销售单价为21,556元每平方米(+15.7%),后期毛利率也有较好支撑,财务费率和投资收益表现需要关注。 销售增速超预期,拿地显现积极态势。截至7月末,公司累计实现签约销售额901.0亿元(+46.9%),签约销售面积418.2万平米(30.8%),增速表现超出预期。拿地方面,上半年公司新增土地储备计容建面751 万平方米(+231%),总地价603.4 亿元(+71.0%),其中权益建面489.3万方,并通过收并购增加了约11,662 亩园区土储资源。考虑到公司2018年可推盘货值预计达3000亿,保守按60%去化率估算2018年销售额有望突破1800亿。 园区资源优质,邮轮产业经营效率改善明显。公司聚焦社区开发与运营、园区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块,拥有“前港-中区-后城”独特的发展经营模式。园区板块在今年上半实现收入30.5亿,同比增长24.6%,表现出稳健增长的态势。邮轮产业毛利率在今年上半年达到50.1%,相比去年同期改善显著,说明经营效率提升明显。上半年公司在蛇口的邮轮母港实现邮轮靠泊次50次(+85%),邮轮客流量18.4万人次(+207%)。 资金成本优势明显,发展租赁拓宽融资。报告期内,公司顺利发行合计约110亿元中短期债券,截至6月末公司平均融资成本仅为4.87%。公司积极布局长租公寓,上半年新增13 个长租公寓项目(24.1 万平方米/5,134 间),合计已布局近2 万间。公司积极通过租赁资产拓宽融资渠道,首发的20 亿元“招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”,为国内首单储架式长租公寓CMBS 产品,后期又与建行注册首单银行间长租公寓ABN,规模达200亿。 盈利预测与投资建议。预计2018-2020 年EPS 分别为2.00 元、2.48 元和2.92 元,当前股价对应PE 分别为9 倍、7 倍、6 倍。考虑公司优质资源及超高增速给予公司2018 年10 倍估值,对应目标价20 元,维持“买入”评级。 风险提示:销售增长或低于预期、园区地产协同效应持续性或不强等。
招商蛇口 房地产业 2018-08-24 17.10 29.39 80.20% 19.40 13.45%
20.01 17.02% -- 详细
公司是行业最优质的资源型标的,不论在存量还是增量资源方面,都拥有无可比拟的竞争优势,全方位多层次的激励机制也将加速公司的规模扩张和业绩释放。 投资要点:维持增持评级 ,维持目标价29.39元,维持2018/19年的EPS至1.91元、2.22元的预测,目标价对应2018年15倍PE。依托于大股东强大的背景和产业新城的模式,公司继续保持着资金和资源的强大优势,逆势扩张,实现高质量高速度的增长。 2018年上半年业绩靓丽,归母净利润大幅增加,主要是由于公司结转项目的毛利大幅提升和投资收益大幅增加。公司2018年上半年的毛利率和净利率分别为42.7%和33.9%,分别上升17.0和16.0个百分点,大幅提升;同时投资收益达到49.70亿元,同比大增78.41%。 去杠杆下仍保持高速扩张,拿地优势明显。公司2018年上半年实现签约销售面积和金额大幅增长,签约均价也保持平稳上升。在销售增加的同时,拿地更为积极,新进入湛江、慈溪、徐州、舟山等城市; 投资强度高达0.80,逆市拿地成效显著,土地储备大幅增加。 依托于产城联动模式和大股东雄厚背景的资源获取优势凸显,较低的资金成本帮助公司继续逆势扩张。 (1)公司新进入的湛江项目的获取是公司“港城联动”模式的成果,在布局全方位港口生态圈的同时补充了优质的土地资源。 (2)公司依托于大股东实现横向扩张,并获取优质的项目资源,如收购东风汽车下属东风房地产80%的股权和招商漳州78%的股权。 (3)资金优势进一步体现,综合成本仅为4.87%,极具竞争力,同时也是逆势扩张的保证。 风险提示:前海片区开发进度不及预期。
招商蛇口 房地产业 2018-08-24 17.10 26.25 60.94% 19.40 13.45%
20.01 17.02% -- 详细
招商蛇口发布18年中报,实现营收209.9亿元,同比增长6.6%,实现归母净利71.17亿元,同比增长97.5%,EPS0.88元。 结算毛利大幅提升+存量变现,业绩超预期高速增长:中报业绩大幅增长,高速增长主要有两方面因素:1. 毛利率大幅提升,结算资源量价齐升;2. 投资收益项大幅增长。整体而言,公司自上而下都有强烈的成长诉求,将推动公司延续高成长。 时间过半任务过半,下半年充沛货值有望超额完成目标:2018年上半年公司实现销售额750.96亿,同比增长39.96%,销售面积358.36万平方米,同比增加24.26%,完成全年销售目标50%,下半年货值更为充沛,1500亿目标具备超额完成的空间。 扩储态度依旧积极,多元化拿地驾轻就熟:今年以来公司依然保持快速扩张的步伐,同时公司在多元化拿地层面多有斩获,二季度完成对招商漳州项目的收购,一举扩储760万方,再次通过集团内外资源整合扩充海西战略布局,实现“前港-中区-后城”的蛇口模式再度复制。下半年前海项目的推进进展有望提速。 新业态多点开花,产城联动逐步展开:大公寓方面,上半年新增13个长租公寓项目,合计布局长租公寓近2万间,管理规模总计约90万方。产城联动方面,公司重点跟进10余个产业新城项目,快速拓展三大经济圈的布局,这也构筑了公司一大差异化优势。 多渠道融资,成本维持低位:公司基于成长诉求提升负债水平的同时,融资成本却依旧控制在低位。上半年综合融资成本为4.87%,仅比去年高0.07个百分点,再度彰显大平台国企在融资端的优势。融资方式上也有诸多创新。公司在长租公寓的布局以及对多元融资的积极探索进一步扩大了公司在融资层面的优势。 投资评级与盈利预测:我们预计公司18-19年EPS分别为2.15、2.77元,维持“买入”评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名