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招商蛇口 房地产业 2018-01-24 24.64 -- -- 25.90 5.11% -- 25.90 5.11% -- 详细
公司简介。公司15年底吸收合并招商地产上市后,聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的优势,业务分为园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大板块。上市以来经营业绩实现跨越增长,公司当前总资产达3317亿,业务覆盖50个城市,土储超3000万平方米。 上市以来业绩增长理想超额兑现承若。公司整合上市以来,业绩及销售均录得理想的增长。17年实现签约销售面积同比增加20.98%;签约销售额同比增加52.54%。公司销售增长理想,领跑行业。预测17年结算营收将达755亿;归母净利润达122亿,超额兑现上市时的业绩增长规划。 三大业务协同发展增强公司竞争实力。公司社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务板块协同一致、互为促进,发挥不同阶段的经济效应。公司未来几年社区开发与运营业务占总营收比例仍持续维持高占比,但园区开发与运营、邮轮运营的比例则会持续明显的提升,贡献公司业绩,助力公司持续快速发展。 跟投及股权激励提升公司活力及效率。17年公司董事会通过《项目跟投管理制度》,当前正式实施项目跟投。结合前期实施的员工持股计划和股权激励计划,公司已形成了全面、立体的激励机制,激发团队活力和创造力。公司股权激励行权价格仅比当前股价折价约18%;员工持股计划成本与公司当前股价相当。公司股价具备持续向上动力。 总结与投资建议。公司15年底吸收合并招商地产上市后,聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势,形成三大业务板块互相协同发展格局。同时背靠大股东优质资源禀赋,在资源获取及资金成本上竞争优势凸显。公司在前海蛇口自贸区的土地及物业价值量大,价值重估将会提升公司价值。当前通过股权激励、员工持股及跟投等措施,提升活力及效率;公司持续快速发展值得期待。预测公司17年--18年EPS分别为1.55元和1.85元,对应当前股价估值分别为15.5倍和13倍,估值偏低,维持公司“推荐”投资评级。
招商蛇口 房地产业 2018-01-19 24.51 28.00 11.82% 26.30 7.30% -- 26.30 7.30% -- 详细
1、17年净利润122亿、同比+28%,略超市场预期、大超15年时承诺 17年公司实现营业收入755.4亿元,同比+18.8%;营业利润207.4亿元,同比+26.9%;归母净利润122.2亿,同比+27.5%,超市场一致性预期115亿元以及15年吸收合并时承诺净利润的102亿元;对应营业利润率和净利率分别为27.5%和16.2%,分别提升1.8pct和1.1pct;其中4季度单季结转490.5亿元,同比+82.8%,占比全年结算64.9%,4季度结转规模大增主要系双玺项目贡献较多(该项目毛利率超70%,净利率超30%),另外武汉1872、江湾国际、招商花园城等核心城市高毛利项目进入结转,由此毛利率提升推动业绩快增,而公销售持续快增也将确保业绩持续释放。 2、17年销售额1,128亿、同比+53%,销售快于结转推动预收账款快增 17年公司累计实现签约金额1,127.8亿元,同比+52.5%,超额完成全年销售计划112.7%,累计实现签约面积570.0万方,同比+21.0%,优于同期高频跟踪41城市同比-14.1%的水平;累计销售均价19,785元/平米,同比+26.0%。公司在16、17年拿地积极扩张,拿地金额/销售金额分别为114%和80%,丰富可售资源将保证公司18年持续的销售高增长表现。同时公司成立地产基金,促进商办物业销售,进一步加快资产周转率,推动18年结转规模。另外鉴于17年销售额同比+53%,增速远高于同期营收额同比+19%,将进一步推高预收账款,18年的业绩高增长得到充分保障。 3、17年继续加仓拿地、新增货值同比+133%,非市场化拿地持续兑现 17年公司共新增建面968.4万方,同比+31.7%;总地价896.6亿元,同比+1.7%;剔除16年大空港项目,新增建面同比+66.7%,总地价同比+56.8%,拿地金额/销售金额达80%,拿地扩张势态明显;平均楼面地价9,260元/平米,同比-25.3%,成本持续优化;估算拿地对应新增货值1,916亿元,剔除16年大空港项目后同比增长133%,并相当于17年销售1.7倍,18年公司可售资源充足将确保公司销售持续高增。非市场化拿地方面,17年先后通过国企资源承接模式获取武钢、昆钢项目,产业新城模式获取湖北蕲春项目、以及和深圳光明新区管委会签署战略合作协议。18年1月公司收购国企东风房地产80%股权,这是国企资源承接模式的进一步延伸。 4、投资建议:业绩略超预期、销售拿地高增、资源释放正当其时,上调业绩并重申“强烈推荐” 公司自15年重组上市以来,积极转型快周转模式,16-17年持续获得销售高增长。同时,在目前核心城市资源稀缺的大背景下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势。对于前者,前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1027亿元,相较于目前净资产500多亿和市值1700多亿贡献巨大;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。鉴于公司销售获高增,我们将公司17-19年每股收益预期分别上调至1.55、2.01和2.44元(原预测为1.47元、1.84元和2.23元),18PE为10.8倍,维持目标价28.00元,重申“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。
招商蛇口 房地产业 2018-01-18 24.30 31.20 24.60% 26.30 8.23% -- 26.30 8.23% -- 详细
事件 公司公布2017年业绩快报,全年实现营业收入755亿元,同比增长19%;归母净利润122亿元,同比增长27%;加权平均净资产收益率20.3%,较16年上升1.3个百分点。 核心观点 销售金额首破千亿,高毛利项目集中结算助力全年业绩超预期。公司2017年实现归母净利润122亿元,同比增长27%,远超103亿元的承诺业绩,略超市场预期。业绩高增的主要原因是由于深圳双玺等高毛利项目在四季度进行集中结算,带来了业绩的集中释放。公司2017年销售金额1128亿元,同比增长53%,首次突破千亿。公司销售规模的增速快于结算收入的增速,未来可结算的资源将持续增加,进而保证公司2018-19年的业绩增速。 全年持续加仓拿地,积极拓展多元揽储渠道。公司继2016年开始加仓拿地后,2017年也维持较大的拿地力度,全年共计新增土地储备839万方(其中权益建面533万方),拿低强度达到78%。根据我们的测算,公司目前权益土地储备接近2400万方。此外,公司17年与昆钢、宝钢、武钢等国企进行合作,利用自身央企平台优势探索多元化的揽储渠道。 前海项目土地整备接近完成,18年起将逐步开始销售。公司前海地块项目正在加速推进,其中一期约26万方将于今年开始销售,后续部分也将在未来几年中陆续入市。前海项目整体毛利水平较高,将为公司未来几年的业绩增长提供有力的支撑。 财务预测与投资建议 维持买入评级,上调目标价至31.20元(原目标价26.82元)。公司2017-2019年每股收益分别上调至1.56/1.95/2.43元(原为1.49/1.73/2.07元)。可比公司2018年PE 为12X,公司在粤港澳大湾区资源储备丰富,是粤港澳大湾区城市圈规划推进的直接受益者,给予公司相较可比公司30%的溢价,对应2018年16X 的PE,对应目标价31.20元。 风险提示 房地产销售不达预期。前海蛇口片区业务发展不达预期。
招商蛇口 房地产业 2018-01-18 24.30 30.20 20.61% 26.30 8.23% -- 26.30 8.23% -- 详细
维持增持评级,维持2017/18年EPS1.51元、1.82元的预判,由于行业估值中枢的上移,上调目标价至30.20元。公司在深圳蛇口、前海、青岛高新园等片区拥有大量土地资源,存量资源丰富;大股东的雄厚背景和园区业务的深度拓展帮助公司获取项目,增量资源可期,园区龙头呼之欲出,有望迎来业绩和估值的双重提升。 业绩持续靓丽,销售大幅提升。公司发布2017年度业绩快报,预计实现营业总收入755亿,同增18.82%;净利润122亿,同增28.10%,超过2017年的业绩承诺103亿元,房地产业务结转毛利率上升,盈利能力持续增强。 园区龙头呼之欲出,规模进入扩张期,依托大股东强大背景,增量优势明显。公司三大业务板块增势迅猛,有望在在2018年全面开花。同时大股东招商局集团旗下拥有港口、银行、证券等一大批优秀企业,横跨实业和金融两大领域,不仅帮助公司多渠道、低成本地获取项目和资金来源,而且本身也是公司招商引资方面重要的产业资源,为公司的园区拓展、招商引资等方面带来巨大的商业机会。 资金来源丰富,安全边际较高。公司同时拥有员工持股计划和股权激励,经营动力较强,股权激励行权条件包括须有至少十个交易日的交易价格达到22.84元或以上。而且公司通过中票、公司债等多渠道融资,整体资金成本较低,有力支撑公司多项业务的快速发展。 风险提示:存量资源开发进度低于预期
招商蛇口 房地产业 2018-01-18 24.30 -- -- 26.30 8.23% -- 26.30 8.23% -- 详细
归母净利润同增27.48%,EPS1.55元超预期 公司2017年实现营业收入755.38亿元,同比增长18.82%;归母净利润122.15亿元,同比增长27.48%,较2015年整体上市时承诺的103亿元扣非净利润高出18.6%;EPS为1.55元超预期,主要系毛利率上升所致。 销售增长显著,位居行业前列 2017年1-12月,公司实现销售面积570.01万平米,同比增长20.98%;实现销售额1127.79亿元,同比增长52.54%。销售均价19785元/平米,同比增长26.08%。参考克而瑞榜单,公司2017年度销售额排名第14位,位居行业前列。 扩张积极,新增项目主要位于长三角区域 2017年1-12月,公司累计新增项目约55个,新增计容建面约832万平米;拿地面积/销售面积约为1.46,扩张积极。新增项目按城市层级主要分布在二线及三四线,按区域主要分布在长三角、珠三角、中西部等。 锐意进取,创新发展 2017年是公司制定“5年内进入世界500强、成为中国领先的城市及园区综合开发与运营服务商”战略目标的关键一年,在此目标下,公司2017年内外兼修、创新发展,在资源协同、跟投激励、租赁发展等方面硕果累累--①集团内协同发展,国有企业资源整合:2017年5月,公司启动自中外运长航并入集团以来地产资源协同合作的首个项目--南通市港闸区住宅项目;2017年4月和5月,公司与武钢集团、昆钢集团分别签署战略合作协议,合作开发土地资源,共创价值。 ②跟投激励:2017年6月,董事会同意建立项目跟投管理制度,单一项目跟投总金额上限不超过该项目资金峰值的5%,强化了对核心员工的激励。 ③租赁发展:2017年12月,以招商蛇口为发行人、总额不超过60亿元的全国首单储架式长租公寓CMBS成功获批,本次专项计划是公司推进住房租赁市场建设的重大创新尝试,也是呼应国家“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”的重要探索。目前,公司已在深圳、北京、天津、重庆等地发展多个租赁项目,建筑总规模约60万平米,约1.6万间,计划以三年的时间实现品牌全国布局。 资源禀赋优异,兼具粤港澳大湾区及前海自贸区概念,维持“买入”评级 公司资源禀赋优异,兼具粤港澳大湾区及前海自贸区概念,未来有能力保持持续有质量的增长,预计2017/2018年EPS为1.55/1.9元,对应PE为15.4/12.6X,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
招商蛇口 房地产业 2018-01-17 22.30 -- -- 26.30 17.94% -- 26.30 17.94% -- 详细
公司预计2017年度实现营业总收入755.37亿,同比增长18.82%;实现营业利润207.4亿,同比增长26.94%;归属上市公司股东净利润122.1亿,同比增长27.48%。基本每股收益1.55元。其中房地产业务结转量较上年同期增长导致营业收入同比增长18.82%;房地产业务结转毛利率较上年同期上升,导致营业利润、利润总额增长幅度高于营业收入增长幅度。17年年末,公司总资产为3317.02亿元,与年初相比增加32.29%,主要为公司投资规模扩大。 同时,公司17年1—12月累计实现签约销售面积570.01万平米,同比增加20.98%;实现签约销售金额1127.79亿,同比增加52.54%。公司销售增长理想,领跑行业;同时全年结算业绩小幅超预期,超额完成业绩计划,令人满意。 招商蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业,是招商局集团在国内重要的核心资产整合及业务协同平台。15年底公司吸收合并招商地产上市后,聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势。园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块协同发展,形成招商蛇口特有的发展路径和竞争优势。看好公司作为龙头房企的发展前景,其背靠招商局集团巨大的资源优势,在行业竞争过程中持续提升市场份额,持续较快发展壮大值得期待。 预测公司17年——18年EPS分别为1.55元和1.8元,对应当前股价PE分别为14倍和12倍,维持公司“推荐”投资评级。
招商蛇口 房地产业 2018-01-17 22.30 -- -- 26.30 17.94% -- 26.30 17.94% -- 详细
招商蛇口(001979.CH/人民币21.75, 买入)发布2017年业绩快报:2017年公司实现营业收入755亿元,同比增长18.8%;实现归母净利润122亿元,同比增长27.5%,每股收益1.55元/股。受益行业景气和集中度提升,叠加自身快周转战略的推进,公司2016-2017年连续两年业绩释放高于整体上市时的业绩承诺,也不断超出市场预期。另一方面,公司限售股将于明年初开始解禁,目前较首发上市价格仍有一定折价,叠加公司充足优质的储备和前期销售规模的加速扩张,预计未来结算业绩仍将保持高增长;公司估值切换效应明显,对应2018年市盈率仅11倍,我们重申买入评级。 事件 招商蛇口发布2017年业绩快报:2017年公司实现营业收入755亿元,同比增长18.8%;实现归母净利润122亿元,同比增长27.5%,每股收益1.55元/股。 点评 净利结算超越承诺目标,打消三季报业绩担忧。2017年,公司房地产业务结转量较上年同期增长导致营业收入同比增长18.82%;房地产业务结转毛利率较上年同期上升,导致利润增长幅度高于收入增长幅度,公司实现归母净利润122.1亿元,同比增长27.48%;较整体上市时全年扣非净利润承诺的103亿元高出18.5%,也打消了三季报由于结转结构问题带来的业绩担忧。 销售规模突破千亿目标,可售资源优质充足。2017年,公司实现签约销售额1,128 亿元,同比增长52.5%,超额完成全年千亿销售目标;签约销售面积570万平米,同比增加21%,销售均价19,785元/平米,同比上涨26%。根据克而瑞统计排名,招商蛇口全年销售规模排名14位,积极向第一集团迈进。公司目前在手资源充足,我们预计今年可售货值2,000-2,500亿元,项目储备优质且负债率较低,在高周转模式的推进下,有望保持销售持续高增长的态势。 业绩释放持续超预期,估值切换重申买入评级。受益行业景气和集中度提升,叠加自身快周转战略的推进,公司2016-2017年连续两年业绩释放高于整体上市时的业绩承诺,也不断超出市场预期。另一方面,公司限售股将于明年初开始解禁,目前较首发上市价格仍有一定折价,叠加公司充足优质的储备和前期销售规模的加速扩张,预计未来结算业绩仍将保持高增长;公司估值切换效应明显,对应2018年市盈率仅11倍,我们重申买入评级。
招商蛇口 房地产业 2018-01-17 22.30 -- -- 26.30 17.94% -- 26.30 17.94% -- 详细
事项:招商公布2017年业绩快报,预计2017年营收同比增长18.8%,利润总额同比增长26%,净利润同比增长27.5%,对应每股EPS1.55元,略超市场预期。 平安观点: 毛利率回升叠加结算增长带动业绩高增长:2017年公司实现营收755.4亿,同比增长18.8%;归母净利润122.1亿,同比增长27.5%,大幅超额完成扣非103亿的业绩承诺。受深圳双玺等高毛利率项目年末集中结算影响,四季度单季实现营收268.4亿、净利润85亿,同比分别增长82.8%和114%。受结算项目结构和区域变化,归母净利润占营收比例较2016年提升1.1个百分点至16.2%;利润总额占营收比重较2016年提升1.6个百分点至27.5%,导致净利润增速远高于营收增速。 销售表现靓丽,均价大幅提升:公司2017年实现销售额1127.8亿,同比增长52.5%;销售面积570万平,同比增长21.0%;受产品结构影响,销售均价19785元/平米,同比增长26.0%。公司积极试水中高端租赁市场,已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线,未来公司将以“中国中长租公寓领导品牌”为发展目标,以三年的时间实现品牌全国布局。 拿地进取,渠道多源,实施跟投提升激励。公司投资聚焦一二线核心城市,2017年全年新增建面808.6万平米,同比增长15.2%,为同期销售面积的142%,拿地延续积极。平均楼面地价10811元/平米,同比下降16.1%。相比竞争对手,公司拥有深圳前海片区、蛇口片区等核心资源禀赋,且均位于前海蛇口自贸区内,该区域深港合作、“一带一路”、自贸试验区三大国家战略于一身,具有独特的政策优势和改革开放战略优势。同时公司背靠招商局集团,集团内资源的协同(中外运南通项目)和产业新城的拓展(与武钢、昆钢合作)也正成为获取优质储备的重要途径。继员工持股和股权激励后,公司进一步推出跟投制度,已形成了全面、立体的激励机制,利于控制项目投资风险、进一步提高资产收益。 投资建议:考虑到公司毛利率回升及结算进度超预期,小幅上调公司2018-2019年EPS,预计2018-2019年EPS分别为1.95(+0.19)元和2.40(+0.26)元,当前股价对应PE分别为11.2倍和9.1倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区政策春风,维持“强烈推荐”评级。
招商蛇口 房地产业 2018-01-17 22.30 -- -- 26.30 17.94% -- 26.30 17.94% -- 详细
【评论】 营收、利润同向高增长,销售成绩单亮眼。公司2017年营收755.4亿,同比增长18.82%;利润总额207.6亿,同比增长25.95%;归母净利润122.1亿,同比增长27.48%。得益于房地产业务结转毛利率提升,利润总额增幅大于营业收入增幅。此外,公司2017年12月销售面积、销售金额同比增长均超过23%。全年累计实现签约销售面积570.01万平方米,同比增加20.98%;签约销售金额1127.79亿元,同比增加52.54%,超额完成千亿目标。销售均价19,785.4元/平方米,较16年的15,697.2元/平方米增加了26.04%。 加快获取优质土地,为业绩持续增长提供保障。公司12月在上海、沈阳、大连等地新增12个项目,土地面积89.8万平方米,环比增加929%,建筑面积184.3万方,环比增加1328%,拿地总价108.7亿元,规模较前几个月明显加大,17年共取得56个项目。公司拥有大量优质土地资源,深圳蛇口、前海的土地均位于前海蛇口自贸区内,享受独有的政策优势和战略优势。目前公司已布局全国39个城市及香港、新西兰等海外地区,综合发展社区、园区、邮轮产业等业务。 聚焦中高端租赁市场,长租公寓资产证券化获批。公司多个公寓项目在深圳、北京、天津、武汉、重庆等城市推进,形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大产品线。现有房源约1.6万间,公司计划中短期实现全国布局,增至10万间,长期将扩张到100万间。2017年12月,“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”收到深交所出具的无异议函。该专项计划是全国首单储架式长租公寓抵押贷款证券化产品,发行总额不超过60亿元,可有效拓宽公司融资渠道,助力公司在住房租赁市场发展。 基于以上判断,我们预计2017、2018、2019年招商蛇口的每股收益分别为1.55、1.76、2.04,对应的市盈率分别为14.07、12.34、10.64倍,首次覆盖公司,给予“增持”评级。 【风险提示】 房地产市场不确定性
招商蛇口 房地产业 2018-01-15 21.64 28.00 11.82% 26.30 21.53% -- 26.30 21.53% -- 详细
1、12月销售102亿、同比+23%,全年销售1,128亿、同比+53% 12月公司实现签约金额101.8亿元,环比-26.7%、同比+23.2%,涨幅较11月缩窄15.4pct,超全年月均销售94.0亿元8.3%,但同比增速低于月初克尔瑞公布的前10大房企平均同比增长92.5%;公司实现签约面积64.8万方,环比+34.3%、同比+23.4%,表现优于我们高频跟踪的41城成交面积同比-16.0%;公司销售均价15,718元/平米,环比-45.4%,主要源于销售项目结构的变化。 17年公司累计实现签约金额1,127.8亿元,同比+52.5%,超额完成全年销售计划112.7%,累计实现签约面积570.0万方,同比+21.0%,优于同期高频跟踪41城市同比-14.1%的水平;累计销售均价19,785元/平米,同比+26.0%。公司在16-17年中持续积极拿地,赋予公司18年丰富可售资源,保证18年持续的销售高增长表现。 2、12月拿地力度加强,全年积极扩张,非市场化拿地再下一城 12月公司在土地市场新获取上海、南京、武汉、郑州、常州、嘉兴等11城共12个项目,其中8个项目为合作项目,布局城市以一二线重点城市及城市圈周边三线城市为主,新增建面184.2万方,环比+1,328.0%,同比+111.3%,其中新增权益建面112.5万方,环比+938.6%,同比+94.4%,权益占比61%,略高于全年平均水平1.4pct;拿地金额108.7亿,环比+731.0%,同比+29.0%,拿地金额/面积占比销售金额/面积106.8%和284.5%,全年拿地/销售金额占比有7个月大于100%。 17年公司共在土地市场新获69地块,共新增规划面积968.4万方,同比+31.7%;总地价896.6亿元,同比+1.7%;剔除16年大空港项目,新增规划面积同比+66.7%,总地价同比+56.8%,全年拿地扩张势态明显;平均楼面地价9,260元/平米,同比-25.3%,拿地成本持续优化;拿地金额占比销售金额80%,较16年114%下降34pct,仍处于较高水平。非市场化拿地方面,18年1月公司收购国企东风房地产80%股权,对应可售资源72万方、投资性房地产10万方,这是国企资源承接模式的进一步延伸。 3、投资建议:销售持续高增,拿地积极扩张、非市场化拿地优势尽显,重申“强烈推荐”评级 公司自15年重组上市以来,积极转型快周转模式,16-17年持续获得销售高增长。同时,在目前核心城市资源稀缺的大背景下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势。对于前者,前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1027亿元,相较于目前净资产500多亿和市值1700多亿贡献巨大;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。鉴于公司销售持续获得高增长,我们将公司17-19年每股收益预期上调至1.47/1.84/2.23元(原预测为1.47/1.78/2.1元),对应17-19年PE为15/12/9.9倍),上调目标价至28.00元,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。
招商蛇口 房地产业 2017-12-14 18.53 -- -- 22.80 23.04%
26.30 41.93% -- 详细
2017年1-11月,公司累计实现签约销售面积505.25万平方米,同比增加20.68%;签约销售金额1026亿元,同比增加56.23%,已完成全年千亿销售目标。 提前完成千亿目标,优质土储支撑未来增长。公司的销售金额保持56%的高速增长,晋升“千亿俱乐部”。公司项目布局39个城市,以一二线城市为主,项目去化有保证。项目销售均价达2.03万/平,毛利率位于高位。三季度以来,公司陆续在苏州、天津、上海、常熟、东莞等地新增土储,以支持销售的高速增长。 多元拓展融资渠道,储备资金支撑发展。公司发行公司债共计24亿元,票面利率分别为5.2%(三年期)、5.4%(五年期),年底房地产行业资金面趋紧的形势下仍处于低位。公司设立地产基金,地产基金收购上市公司持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产相关股权,交易总对价约计50亿元人民币。为公司在地产金融和轻资产业务的首创和试点,促进商业办公楼的去化,提升公司的资产运营能力和地产金融能力。 长租公寓有望迎来进一步发展。公司近期拟发行“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”,发行总额不超过60亿元,首期发行规模不超过人民币20亿元,优化债务结构,为公司长租公寓实现规模化发展提供资金支持。公司目前长租公寓总房源约1.6万间,建筑规模合计约60万方,未来会通过收购兼并、参与城中村改造等方式积极获取房源,长租公寓板块有望迎来长足发展。 维持“买入”评级。预计2017、2018和2019年EPS分别为1.32元、1.59元和1.77元。当前股价对应2017、2018和2019年PE分别为15.34倍、12.75倍和11.48倍。
招商蛇口 房地产业 2017-12-06 19.23 -- -- 20.65 7.38%
26.30 36.77% -- 详细
事件 12月1日,招商蛇口发布公告,“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”收到深交所出具的符合挂牌条件的无异议函,发行总额不超过60亿元,首期发行规模不超过人民币20亿元,期限为18年,其中优先级产品规模19.90亿,劣后级0.1亿元。 点评 全国首单储架式长租公寓CMBS获批。储架融资规模为60亿元,是目前为止长租公寓类资产证券化的最高额度。第一期发行规模不超过人民币20亿元,期限为18年,其中优先级19.90亿,劣后级0.1亿元。CMBS是以商业物业作为抵押的按揭支持证券,它以商业地产未来产生的租金等收入作为偿债来源,以债券的形式向投资者发行。CMBS与REITS的主要区别在于:CMBS是债权属性,而标准类REITs是权益类属性;CMBS不持有物业,无法实现出表,原始权益人偿还贷款后保留所有权,而标准REITS持有物业,可以实现出表,原始权益人可出让物业的所有权。CMBS的优点在于保留了对资产的所有权,享有未来地产的价值升值空间。 央企发挥示范带头效应,推进住房租赁市场建设。此单CMBS是招商蛇口呼应国家“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”的重要探索。募集资金将用于未来长租公寓的发展与运营,为长租公寓实现规模化发展提供资金支持,也将进一步促进公司长租公寓管理能力的提升。目前招商蛇口已在深圳、北京、天津、重庆等发展多个长租公寓项目,建筑规模总计约60万平米,约1.6万间。未来将围绕一线及重点二线城市进行重点布局。 受益行业集中度提升,核心价值凸显。1)销售持续增长,受限购政策影响不大。1-10月,公司累计实现销售面积457.03万平方米,同比增加29.66%;累计实现签约销售金额887.22亿元,同比增加59.40%。2)加速在核心城市拿地,进一步夯实行业地位。今年前三季度,公司新增总建面533万方,主要布局在核心一二线城市,平均楼面地价在1.1万元左右。3)土地储备优质,集团资源丰厚。公司在粤港澳大湾区,尤其是前海蛇口自贸区的土地储备价值极为丰厚。 未来随着太子湾170万方和前海地区508万方土地的开发,公司的核心价值将得到更大的体现。同时,集团资源在获取核心城市项目方面也有一定的优势,今年不仅启动了自中外运长航并入集团以来的首个地产合作项目--南通市港闸区住宅项目;而且与武钢、昆钢签署战略合作协议,合作开发存量土地资源。 投资建议:招商蛇口价值低估,当前股价较RNAV折价45%,估值具有较好安全边际。公司中长期动力强劲,面临ipo解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。我们估算公司2017年EPS为1.52元,2018年2.09元,对应的估值分别为12.8倍和9.3倍。维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,美国特朗普减税带来资本流动影响,核心城市房地产调控超预期严格,房屋租赁市场政策支持力度不及预期。
招商蛇口 房地产业 2017-12-01 20.20 27.80 11.02% 20.24 0.20%
26.30 30.20% -- 详细
事件:公司公告设立地产基金,并将持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产出售给该地产基金。 盘活存量资产,打通融资渠道。公司公告与太盟投资集团(以下简称“PAG”)按1:4 的出资比例在开曼群岛联合设立SUPER ALLIANCE REAL ESTATEPARTNERS L.P.(以下简称“地产基金”)。其中公司全资子公司利邦控股有限公司持有地产基金20%的权益,PAG 的子公司PREP VENICE LIMITED(以下简称“PREP”)持有地产基金80%的权益。同时,地产基金收购上市公司持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产相关股权,交易总对价约计50 亿元人民币。 模式成熟后有望不断复制,加速企业发展。此次地产基金的设立是招商蛇口在地产金融和轻资产业务的首创和试点,未来,招商蛇口将复制该模式,并综合运用地产私募基金、REITs 等全生命周期的资本通道,促进商业办公楼的去化,实现资源的有效循环,以产融创新助力招商蛇口战略落地、智慧发展。 投资建议:维持“买入”评级。公司园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块协同发展, “产、网、融、城”一体化运作,推动公司业绩持续向好。公司目标2017 年房地产签约销售1000 亿元,2021 年进入世界500 强,经营即将步入新台阶。我们预计公司 2017、2018 年 EPS 分别是 1.39 和 1.67 元。按照公司 2017 年 11 月 28 日收盘价19.41 元计算,对应2017 和 2018 年 PE 为13.96 倍和 11.62 倍。考虑公司深圳前海片区大量土地储备存在变更潜力,给予公司 2017 年 20 倍 PE,给予“买入”评级,对应 27.8元目标价。 风险提示:前海土地推进不及预期,基本面下行风险。
招商蛇口 房地产业 2017-11-17 18.59 -- -- 20.35 9.47%
26.30 41.47% -- 详细
今年前三季度归母净利润同比有所下滑,主要因素是项目结算不均衡。全年来看,业绩及毛利率情况会回到较高的水平。前三季度实现签约销售780亿元,今年千亿销售目标有信心完成。截止到9月底,总可售货值将近700亿元,四季度预计新推500亿左右。公司拿地较多,且大多数在核心一二线城市。每年的拿地标准定在销售目标的一半左右,高于同行业。 土地储备优质,主要布局核心一二线城市。招商蛇口目前在全国布局41个城市,项目储备规模在3400万方左右。粤港澳大湾区占比45% 左右,深圳拥有储备1100万方,不包括十几个旧改项目。其中,前海508万方,太子湾170万方,大通港深圳国际会展中心154万方,蛇口的持有型物业200万平方米左右。 与昆钢武钢合作情况:昆钢和武钢旗下的土地储备规模非常大,但每个项目情况不一样。今年着重把地产项目收购过来,已经逐步在做工作。作为收购方来说,更加看重他们原有的厂房资源。武钢下面是没有房地产项目的,有一些是已经纳入城市更新的范围,先帮他们进行土地重新规划入市再通过成立的房地产投资平台去获取。 投资建议:招商蛇口价值严重低估,当前股价较RNAV大幅折价,估值具有较好安全边际。公司中长期动力强劲,面临ipo解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。我们上调公司2017年EPS为1.52元,2018年2.09元,对应的估值分别为12.3倍和8.9倍。维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。
招商蛇口 房地产业 2017-11-13 18.65 -- -- 20.35 9.12%
26.30 41.02% -- 详细
公司10月份实现销售面积47.02万平方米,同比减少18.59%;实现签约销售金额107.1亿元,同比增长25.67%。1-10月,公司累计实现销售面积457.03万平方米,同比增加29.66%;累计实现签约销售金额887.22亿元,同比增加59.40%。 销售金额持续增长。公司10月份实现销售面积47.02万平方米,同比减少18.59%;实现签约销售金额107.1亿元,同比增长25.67%。1-10月,公司累计实现销售面积457.03万平方米,同比增加29.66%;累计实现签约销售金额887.22亿元,同比增加59.40%。目前已完成全年销售目标的88.7%;截止9月底,公司总可售货值将近700亿元,四季度预计新推500亿左右。年内将大概率完成千亿销售目标,为后续业绩成长打下坚实基础。 布局核心一二线,获取土地资源禀赋优势凸显。公司土储资源丰厚,是粤港澳大湾区核心受益标的。整个土地储备规模在3400万方左右,粤港澳大湾区占比45%左右。公司是在一二线城市拥有最多优质低价土地储备的龙头公司之一。内在价值丰厚,未来销售和业绩成长空间广阔。从中长期来讲,公司未来面临ipo解禁价格倒挂,股权激励行权条件要求有至少十个交易日股价在23.34元之上等因素,结合招商蛇口内在强大实力,中长期看好蛇口的投资价值。 投资建议:招商蛇口价值严重低估,当前股价较RNAV大幅折价,估值具有较好安全边际。公司中长期动力强劲,面临ipo解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。我们上调公司2017年EPS为1.52元,2018年2.09元,对应的估值分别为12.3倍和8.9倍。维持“买入”评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名