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袁豪 3
招商蛇口 房地产业 2018-04-17 22.36 28.00 29.39% 22.23 -0.58% -- 22.23 -0.58% -- 详细
事项: 4月12日晚,公司发布2017年1季度业绩预告,公司预计今年1季度盈利55亿元至57亿元,同比增长159%-169%。报告期内,社区开发业务结转毛利同比增加约23亿元,资产整体转让收益同比增加约8亿元。主要观点 1、18Q1业绩55-57亿、同增159%-169%,18年业绩或超同增30%判断18年1季度公司预计实现业绩55亿元至57亿元,同比增长159%-169%,已完成18年市场一致性预期153亿元的36%-37%,对比公司1季度历史结转规模相对较小(16Q1、17Q1分别占比7.1%、9.2%),并且也已经较17年上半年业绩35亿元和前三季度的37亿元分别增长57%和49%。分结构来看,公司1季度社区开发业务结转毛利同比增加约23亿元,主要由于高毛利率的双玺项目集中进入结转所致,预计该项目毛利率超70%,净利率超30%,并且17年年末已销售74.3%,18年集中结转将推动全年业绩增长;公司资产整体转让收益同比增加约8亿元,主要源于北京、上海写字楼转让给基金所致,公司商办物业去化节奏加快,资金周转速度持续提升,周转率进一步上行。从1季度的结算情况来看,公司18年业绩表现可能超我们前期预计同比增长30%的判断。 2、18Q1销售额313亿、同比+18%,丰富可售资源保障全年销售高增18年1季度公司实现签约金额313.1亿元,同比+18.1%;实现签约面积148.9万平方米,同比+8.4%,销售额已完成全年1,500亿元销售计划21%; 销售均价21,033元/平米,较17年提升6.3%;公司在1季度传统销售淡季仍实现稳定增长,考虑到公司2季度将加大推盘力度,预计后续公司销售增速将进一步扩大。同时基于公司16年、17年连续两年加仓拿地,在手可售资源丰富,18年全年可推货值超3,000亿,保守按50%去化计算,预计18年实现1,500亿元销售目标难度不大。 3、18Q1拿地/销售比94%,非市场化拿地推进、低成本融资优势明显18年1季度公司新增规划面积372.5万平米,同比+220.2%;总地价294.4亿元,同比+39.2%,拿地金额占比销售金额达94%,在16-17年分别为114%、80%基础上,继续呈高速扩张势态;平均楼面地价7,904元/平米,较17年楼面均价下降14.6%,拿地成本持续优化。非市场化拿地加速推进,公司1季度国企资源收购模式再获农发集团旗下4个在建项目(计容建面48.2万平米)和9个竣工项目(评估货值4.28亿),收购国企东风房地产80%股权,集团内资源整合模式拟收购招商漳州土储800万方。伴随拿地扩张,公司融资渠道打开,顺利完成50亿中票发行,获批150亿公司债额度,60亿长租公寓CMBS 和200亿ABN 额度,落地京沪地产基金50亿,目前公司平均融资成本仅4.8%,同比+0.3pct,持续处于行业较低水平。 4、投资建议:Q1业绩超预期大增,大湾区核心标的,重申强烈推荐评级公司15年重组上市以来,积极转型快周转模式,16-17年持续获得销售高增。同时在目前核心城市资源稀缺的大背景下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势。对于前者,前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1027亿元,相较于目前净资产684亿元和市值近1,800亿元贡献巨大;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外公司充分受益于大湾区发展规划,作为大湾区核心标的公司资产价值提升空间巨大。我们维持公司18-20年每股收益预期为2.02、2.54和3.11元,对应18PE 为11.1倍,维持目标价28.00元,重申“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。
招商蛇口 房地产业 2018-04-17 22.36 -- -- 22.23 -0.58% -- 22.23 -0.58% -- 详细
事项:公司公布2018年一季度业绩预告,预计一季度归母净利润55~57亿,同比增长159%~169%,对应EPS为0.70~0.72元。 平安观点: 结算增长叠加资产整体转让带动业绩高增。公司一季度归母净利润大幅增长主要因:1)双玺等高毛利率项目结算带动社区开发业务结转毛利同比增加约23亿元;2)资产整体转让收益同比增加约8亿元。考虑2017年末预收账款同比增长4.9%至550.6亿,为2017年实际营收的82.6%,加上2018年30.8%的竣工高增长计划,奠定2018年业绩高增长基础。 销售平稳增长,全年可售充足。公司一季度实现签约销售面积148.9万平,同比增加8.4%;签约销售金额313.1亿元,同比增加18.1%;销售均价21028元/平米,较2017年全年均价增长6.3%。公司全年货值2650亿(新增2090亿),其中一季度新增占比仅13%,随着二季度推盘高峰来临,预计销售增速将逐步回升。公司2018年目标1500亿,同比增长33%,考虑充足货量,超额完成目标概率大(仅需57%去化率)。 拿地积极,扩规模意图明显。公司贯彻投资聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇的土地储备,一季度在杭州、天津、佛山等地新增建面361万平,同比增长211%,远超同期销售。总地价294亿,占同期销售金额比重94%;平均地价8147元/平米.,仅为同期销售均价的38.7%;权益建面210万平,权益占比58%。公司目前总土储超2500万平,近60%位于长三角、珠三角及京津冀三大都市圈,优质土储保障销售有质量增长。 投资建议:维持业绩预测,预计2018-2019年EPS分别为2.0元和2.57元,当前股价对应PE分别为11.2倍和8.7倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风,维持“强烈推荐”评级。
招商蛇口 房地产业 2018-04-16 22.36 31.40 45.10% 22.80 1.97% -- 22.80 1.97% -- 详细
2018Q1业绩预增159%-169%,维持“买入”评级。 公司2018年1季度业绩预告显示,预计实现归属于上市公司股东的净利润55-57亿元,同比增长159%-169%;基本每股收益约0.70-0.72元,去年同期为0.27元,总体业绩超出市场预期。上调2018、2019、2020年EPS至2.09、2.72、3.38元(前值1.98、2.49、2.95元),给予公司2018年15-16倍PE估值,上调目标价至31.4-33.4元(前值29.3-31.3元),维持“买入”评级。 结转毛利增加、资产转让推动业绩表现超预期。 公司公告称本期经营业绩同比增长主要系社区开发业务结转毛利同比增加约23亿元,资产整体转让收益同比增加约8亿元。我们认为公司两项利润的提升均源于地产主营业务的快速发展,并且具有一定的持续性。一方面公司结转毛利的增加或源于结转规模和毛利率的提升。另一方面公司整售项目的增加可视为未来销售利润折现之后的一次性兑现,本质上依然为公司快周转的策略之一。二者在公司丰富的资源储备基础上具备持续兑现空间。 Q2预期进入正常推盘节奏,销售高增长态势有望延续。 4月10日公司公告(【CMSK】2018-035)显示,2018年Q1公司累计实现签约销售面积148.85万平方米,同比增加8.43%,实现签约销售金额313.08亿元,同比增加18.09%,在去年较高的同比基数上依然实现持续增长。公司2017年报披露2018销售目标1500亿元,2017业绩发布会表示全年预计可售货值2660亿元。我们认为随着Q2进入正常推盘节奏,保守去化率(56%)假设下全年销售规模有望延续30%以上的高增长态势。 非市场化拿地优势持续显现,低杠杆支持快速扩张。 截至2017年末公司土地储备+在建项目的合并口径待结转资源共计约3400万平米,不包括在前海、蛇口和太子湾拥有的近千万平优质土地资源。此外,继整合武钢、昆钢、中外运等优质资源之后,3月14日公司公告(【CMSK】2018-020)拟现金收购大股东旗下招商局漳州78%股权,揽储近800万方。2017年末公司净负债率较2016提升40.52pct至59.70%,加大投资拓展力度后财务结构依然稳健,加杠杆空间和融资优势有望持续扩大。 持续看好高资源+高激励的兑现空间,上调2018EPS至2.09元。 在市场集中度提升的行业格局下,公司的央企背景、融资优势和加杠杆空间预期进一步奠定公司资源优势。此外公司齐聚股权激励、跟投机制、员工持股计划三大激励手段,管理效率和周转速度有望同步提升。我们上调公司2018、2019、2020年EPS至2.09、2.72、3.38元(前值1.98、2.49、2.95元),可比公司2018年PE均值13倍,考虑公司业绩增速较高、资源储备丰厚、央企背景优势,给予公司2018年15-16倍PE估值,上调目标价至31.4-33.4元(前值29.3-31.3元),维持“买入”评级。
袁豪 3
招商蛇口 房地产业 2018-04-13 22.40 28.00 29.39% 23.08 3.04% -- 23.08 3.04% -- 详细
1、3月销售123亿、同比+11%,Q1销售313亿,同比+18%,继续稳增3月公司实现签约金额123.1亿元,环比+69.9%、同比+11.3%,较2月提升26.9pct,略高于月初克而瑞公布的123.0亿元0.1%,同时高于克尔瑞前10大房企3月平均同比-2.6%;公司实现签约面积62.5万方,环比+137.5%、同比+4.1%,较2月提升21.8pct,并优于我们高频跟踪的41城3月成交面积同比-35.3%;销售均价19,701元/平米,环比-28.4%,一二线城市销售项目占比仍较大。1季度公司累计实现签约金额313.1亿元,同比+18.1%,较上月-4.9pct,完成全年1,500亿元销售计划的21%;实现签约面积148.9万平方米,同比+8.4%,较上月-3.4pct。1季度累计销售均价21,033元/平米,较17年提升6.3%;考虑到4-5月的低基数以及高推盘,预计后续公司销售同比增速将进一步扩大。同时基于公司16年以来持续积极拿地,在手可售资源丰富,预计18年完成1,500亿元计划不难。 2、Q1拿地294亿、拿地/销售比94%,非市场化拿地推进、并地价下降3月公司在土地市场新获取等宁波、佛山共2个项目,新增建面32.7万平米,环比-88.3%,同比-19.1%,其中新增权益建面32.7万平米,环比-78.3%,同比-4.5%,权益占比100%,高于17年平均水平40.4pct;总地价47.5亿元,环比-74.3%,同比-28.1%,平均楼面价14,523元/平米,环比+119.6%,3月楼面价环比上行主要系公司宁波项目楼面价较高拉动。3月公司拿地金额占比销售金额39%,拿地面积占比销售面积250%。1季度公司新获18地块,共新增规划面积372.5万平米,同比+220.2%;总地价294.4亿元,同比+39.2%;1季度拿地面积已占比去年全年38.5%,开年公司拿地呈高速扩张势态。平均楼面地价7,904元/平米,较17年楼面均价下降14.6%,拿地成本持续优化;拿地金额占比销售金额94%,较17年80%进一步提升14pct,属加仓拿地;1季度公司拿地权益占比57%,较17年下降3pct。非市场化拿地方面,公司开年再获农发集团旗下4个在建项目(计容建面48.2万平米)和9个竣工项目(评估货值4.28亿),收购国企东风房地产80%股权,非市场化模式持续兑现中。 3、投资建议:销售稳定、拿地积极,大湾区核心标的,重申“强烈推荐”近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,1季度积极拿地再次展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在目前核心城市资源稀缺背景下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1027亿元,相较于目前净资产684亿元和市值1,687亿元贡献巨大;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,两会期间粤港澳大湾区发展规划刚要编制基本完成,并规划已经报批,预计规划获批在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持公司18-20年每股收益预测2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18PE 为10.6倍,维持目标价28.00元,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险
招商蛇口 房地产业 2018-04-13 22.40 27.58 27.45% 23.08 3.04% -- 23.08 3.04% -- 详细
销售增速符合预期,货值充足继续增长有保障 公司公告2018年1-3月实现签约销售金额313.08亿元,同比增加18.09%,符合市场普遍预期(此前克而瑞公布的数据为312.1亿元)。公司货值储备充足,根据我们测算公司2018年可售货值近2700亿元,全年销售目标1500亿元(去化率达到71.4%即可完成销售目标),对应销售增速33%。 加大拿地扩张力度,重点布局一二线城市 1-3月份公司加大拿地扩张力度,公司1-3月总计新增土地面积150万平米,同比增长147%;权益地价187.7亿元,同比增长42.6%;总地价294.4亿元,同比增长39.2%。拿地总地价占销售金额的比例达到近94%,较去年同期增加14个百分点。公司1-3月重点布局核心一二线城市,总共获得16个项目,其中一线城市1个,二线城市10个,三线城市5个。公司明显加大了合作拿地的力度,平均权益比例仅为64%(拿地金额加权),共有7个项目股权占比在50%以下。我们认为合作拿地有利于公司提高资金利用效率,实现高速周转和规模的快速扩张。 土地储备充足,核心一二线城市占比近80% 公司土地储备充足,根据我们测算,公司未结算项目建筑面积3373万平米,未结货值8817亿元。从未结建面分布来看,二线城市占比超过一半(57%),一线城市占比22%,两者合计占比近80%。公司前瞻性战略布局粤港澳大湾区,目前已高度渗透该区域11个重点城市中的6个,粤港澳大湾区未结货值占比达35%,受益于粤港澳大湾区城市群发展规划,片区价值有望快速提升。根据我们测算,公司每股RNAV25.83元,当前股价较RNAV折价14.29%。优质的土地储备为公司未来业绩的持续增长奠定了坚实的基础。 投资建议:我们认为公司储备货值充足,拿地扩张积极,销售有望维持高速增长。同时在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,有望受益于粤港澳大湾区城市群发展规划。可结算资源充足,未来业绩有望继续高增长。 我们预计公司2018-2020年净利润约为149.9亿、184.7亿,226亿,对应EPS为1.90、2.34和2.86元,对应PE为11.85X、9.62X和7.86X,给予“买入”评级,六个月目标价27.58元。 风险提示:销售不及预期、前海区域开发进度不及预期。
招商蛇口 房地产业 2018-04-05 21.41 -- -- 23.08 7.80% -- 23.08 7.80% -- 详细
业绩维持较高增速,符合预期。公司2017年实现营收754.5亿,同比增速18.7%;归母净利润122.2亿元,同比增速27.5%;扣非后归母净利润118.6亿元,同比增速32.7%;加权平均ROE20.3%,同比提高1.3pct。 2018年销售目标1500亿,同比增速33%。公司2017年进入国内近50个城市,实现销售面积570万方,同比增速21%;销售金额1128亿元,同比增速53%;销售均价1.98万元/平米,同比增速26%。住宅去化率64.3%,2016年为57.8%。结算面积436万方,同比增速2%;结算金额689亿元,同比增速23%;结算均价1.58万元/平米,同比增速20.7%。预收账款550.6亿元,销售商品、提供劳务收到现金810.7亿元,回款与结算进度较快。 2017年公司积极进取,加大多元化拿地力度。公司通过招拍挂、合作开发、兼并收购等方式获取土储建面1023万方(同比增速46%),权益比例58%(同比下降3pct),新增土储大多位于一二线城市与城市圈。公司成立了并购小组与央企资源整合小组,着重发力并购项目,2017年落地昆钢、天津汤臣、南通中外运等项目。截至2017年底,公司共计拥有约2300万方总土储,其中31%位于深圳,2018年可售货值约2650亿元,住宅占比73%。 2018年是改革年,公司将进一步简政放权,激发员工积极性。2017年总部向各大区域下放权力,华东销售占比30%,首次超过深圳。2017年公司实施项目跟投制度,覆盖了五大区域17个城市,已落地跟投金额突破1亿元。2018年公司将进一步推进跟投计划2.0,扩大跟投范围。同时,公司将实现数字化运营,以提高规模扩大后的运营效率,下放投资决策权,精简总部职能。 2018年公司将关注周转,提速增效适度扩大规模。公司坚持快周转,将严控商办比例20%以下、自持比例8%以下,同时把握结构性机会,加大兼并收购、片区开发。公司计划2018年在建面积2600万方(+33%),新开工1000万方(+21%),竣工600万方(31%),预计2018年公司已开工未竣工、已竣工未结算规模将达历史新高,可售与可结算资源充足。 产业新城与长租公寓持续推进。公司在全国有十余个重点产业新城项目在推进中,于武汉、黄冈、通州台湖、深圳光明新区、苏州高新区、常熟、揭阳等地与政府、企业签约合作产业园区项目,利用招商局集团的资源优势与行业龙头共建产业生态圈。长租公寓板块,公司布局全国约60万平方,现有规模1.5万间,三年目标10万间。 稳步加杠杆,融资成本处于低位。公司净负债率59.7%,同比增加40.5pct;有息负债率30.3%,同比增加24.1%,2018年计划控制在45%以内,仍具有加杠杆空间。公司综合融资成本4.8%,同比上升0.3pct,低于行业平均水平。 上调盈利预测,维持增持评级。公司在管理层面下放权力到区域公司、实行跟投与股权激励等计划,有效提高了公司的运营效率、土地获取与销售提速,预计公司将利用央企资源优势提高收购项目的比例,可售项目与去化率大幅提高,有力支撑公司长期业绩增速。因此上调盈利预测,维持增持评级。我们预计公司2018-20年归母净利润分别为158.3/199.7/251.6亿元,同比增速分别为29.9%/26.2%/26.0%,EPS分别为2.00/2.53/3.18元(原预计2018-19年归母净利润分别为133.4/162.7亿元,同比增速分别为18.9%/22.0%,EPS分别为1.69/2.06元,2020年盈利预测为新增)。
招商蛇口 房地产业 2018-04-03 21.79 28.40 31.24% 23.08 5.92% -- 23.08 5.92% -- 详细
招商蛇口公布2017年核心利润同比增长 33%至人民币120亿元,较高华预测低3%/较万得预测高4%。我们将2018-2020年核心业务每股盈利预测上调了0-5%,以计入今年前两个月新收购的地块。我们将基于2018年末预期净资产价值的12个月目标价格上调3%至人民币28.40元(仍较2018年末预期净资产价值折让20%);新目标价格隐含35%的上行空间,我们维持对该股的买入评级。 我们认为:(1) 公司在粤港澳地区拥有优质地块(超过1,000万平方米位于深圳,在总体土地储备中占比约40%);(2) 母公司的跨行业资源带来了多种土地拓展渠道,为公司拓展多元化资产组合创造了充足机会;(3) 公司积极推进股票期权和项目跟投等员工激励计划,并能够借助多元化融资渠道获得低成本资金,这将有助于为招商蛇口创造更好的中长期增长前景。 1. 收入同比增长19%至人民币750亿元,主要得益于结算均价的上升,且完工面积仅同比增长了2%。按业务板块来看,房地产开发/工业园区/邮轮业务对总收入的贡献分别为91.5%/7.7%/0.8%。 2. 四季度剔除土地增值税影响的毛利率升至40%, 基于深圳和上海等高利润率项目交付(在总结算收入中约占20%),推动全年毛利率上升约5个百分点至35%,较我们的预测高出3个百分点,主要源于项目构成差异的影响。 3. 2017年四季度核心利润率升至17%,推动全年核心利润率同比上升2个百分点至16%,与我们预测相符,因为毛利率好于预期的积极影响基本被实际税率上升和资产处置收益低于预期所抵消(出售三项北京/上海资产带来的约人民币20亿元收益将在2018年计入地产基金)。 4. 新收购土地1,383万平方米,整体购地成本相当于2017年合同销售收入的110%(同业均值为75%),招商蛇口2017年底净负债率从2016年底的20%升至60%。2017年底,综合平均财务成本从2017年上半年末的4.6%小幅升至4.8%,但和同业相比仍处在较低水平。
招商蛇口 房地产业 2018-04-03 21.79 27.58 27.45% 23.08 5.92% -- 23.08 5.92% -- 详细
事件:公司披露2017年年报,全年实现营业收入总额754.55亿元,同比增长18.69%,实现归属于上市公司股东的净利润122.20亿元,同比增长27.54%,基本每股收益为1.55元,同比增长28.10%。公司全年实现签约销售面积570.01万平方米,同比增长20.98%,签约销售额1127.79亿元,同比增长52.54%。销售均价19785元/平米,同比增长26.09%。 超额完成业绩承诺,利润率不断提升。 公司此前业绩快报预告归母净利润为122.14亿元,年报披露业绩为122.20亿元,误差不到0.05%,符合市场预期。根据招商局集团与公司签订的《盈利预测补偿协议》,若公司17年全年扣非净利润达不到103亿的业绩目标,招商局集团将以现金方式进行差额补足。公司最终超额完成了业绩承诺。截止到2017年底,公司账面预收账款550.6亿元,预收款/营业收入比例约73%。公司自14年以来净利润率逐年提高,17年达到19.9%;ROE也从16年的16.98%提高到了17年的17.87%。公司综合毛利率37.7%,较16年提高了3.1个百分点;地产结算毛利率38.4%,较16年提高10.9个百分点。毛利率提升的主要原因是本期结转了一批高毛利项目,除深圳区域毛利率同比基本持平外,其他区域的毛利率同比均增长。 销售首次破千亿,多元化拿地稳健扩张。 2017年,公司新进入了南通、昆山、嘉兴、无锡等城市,全年在国内近50个城市以及香港、新西兰等地约200个项目在售,实现签约销售面积570.01万平方米,同比增长20.98%,签约销售额1127.79亿元,同比增长52.54%,首次迈上千亿台阶。2017年公司稳健扩张,通过招拍挂、合资合作、兼并收购等多元化拿地方式在一线、核心二线及周边重要城市拿地建面1023万平方米,其中权益建面594万平方米。并购拿地实现突破式增长,落地昆钢,天津汤臣,南通中外运等项目。根据克而瑞统计的数据,招商蛇口2017年全年拿地金额804亿元,占全年销售额的71.3%。 土地储备充足,核心一二线城市占比近80%。 公司土地储备充足,根据我们测算,公司未结算项目建筑面积3373万平米,未结货值8817亿元。从未结建面分布来看,二线城市占比超过一半(57%),一线城市占比22%,两者合计占比近80%。公司前瞻性战略布局粤港澳大湾区,目前已高度渗透该区域11个重点城市中的6个,粤港澳大湾区未结货值占比达35%,受益于粤港澳大湾区城市群发展规划,片区价值有望快速提升。根据我们测算,公司每股RNAV25.83元,当前股价较RNAV折价14.29%。优质的土地储备为公司未来业绩的持续增长奠定了坚实的基础。 多元化融资齐头并进,融资成本虽略有上升但优势依然明显。 在融资成本不断走高的大背景下,公司充分利用多元化融资手段,控制好了资金综合成本。报告期内,公司顺利完成50亿元中期票据的注册发行,获批150亿元公司债额度并完成首期24亿元发行。同时公司有效运用金融工具盘活存量资产,获批交易所市场首单储架式长租公寓CMBS发行额度60亿元,以及银行间市场首单长租公寓ABN产品注册额度200亿元。报告期内公司平均融资成本4.8%,虽然较2016年提高了0.3个百分点,但在行业内仍保持较大的资金成本优势。随着公司在土地市场不断扩张,公司净负债率也有所提升,从2016年的18.4%提升到2017年的58.4%,长期借款和短期借款增长均较为明显。 投资建议:我们认为公司储备货值充足,拿地扩张积极,销售有望维持高速增长。同时在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,有望受益于粤港澳大湾区城市群发展规划。可结算资源充足,未来业绩有望继续高增长。我们预计公司2018-2020年净利润约为149.9亿、184.7亿,226亿,对应EPS为1.90、2.34和2.86元,对应PE为11.67X、9.48X和7.74X,给予“买入”评级,六个月目标价27.58元。
招商蛇口 房地产业 2018-04-03 21.79 26.74 23.57% 23.08 5.92% -- 23.08 5.92% -- 详细
事件: 公司披露2017年度报告,公司2017年实现营业收入745.55亿元,同比增长18.69%;买现归母净利润122.2亿元,同比增长27.54%,基本每股收益为1.55元,同比增长28. 10%。 千亿销售,百亿利润。公司2017年实现签约销售面积570.01万平方米,同比增长20.98%,签约销售额1127.79亿元,同比增长52.54%,进入千亿梯队行列。公司2018年销售目标1500亿元,公司土储充裕,2018年可售货值2650亿元,货值布局重点城市,加快周转,2018年销售有望延续高速增长的势头。 2017发展年,多种方式结合获取优质土储。2017年,公司通过招拍挂、合资合作、兼并收购等方式,进一步加大在全国范围内的资源扩充力度,新增土储总建筑面积约1023万方,其中权益面积594万方。 公司落地昆钢、天津汤臣、南通中外运等项目,兼并收购取得突破式增长。公司政企合作方面经验丰富,持续发挥获取土储方面得天独厚的优势,多元化拿地优势尽显。 多元布局,协同发展。公司深耕长租公寓,布局全国约60万平方米,已形成“壹栈”青年白领公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”服务式公寓三大核心产品线,邮轮母港、健康、养老、文化、教育等板块加速发展。 社区、园区、邮轮业务协同发展,产城结合、产融结合。 公司利用创新融资模式,多种融资方式结合,平均融资成本仅4.8公司的跟投制度实施效果明显,提高了运营效率,同时也是国企改革的典范。 维持“买入”评级。预计2018、2019和2020年EPS分别为1.91元、2.29元和2.55元。当前股价对应2018、2019和2020年PE分别为11.6倍、9.7倍和8.7倍。 风险提示:行业政策调控持续收紧;货币政策收紧。
招商蛇口 房地产业 2018-04-02 21.79 -- -- 23.08 5.92% -- 23.08 5.92% -- 详细
2017年,招商蛇口实现营业收入754.6亿元,同比增长18.7%;实现归母净利润122.2亿元,同比增长27.5%,EPS1.55元,同比增长28.1%。 2017年公司实现签约销售面积570万平方米,同比增加21%;实现签约销售金额1127.8亿元,同比增加52.5%。销售规模快速增长。 拿地积极,土储优质。2017年公司补充土地储备计容建筑面积1023万方,权益面积594万方;拿地金额896.8亿元,占销售金额的比重约80%,保持积极的投资态度。公司新增土储优质,一二线城市占比76.2%。从拿地方式来看,并购整合拿地取得突破式增长,目前兼并收购昆钢、东风集团、天津汤臣等项目。 湾区资源丰厚。公司在蛇口、太子湾、前海三大片区拥有土地资源510万方,其中前海片区是粤港澳深度合作示范区和城市新中心、一带一路战略支点,价值丰厚。借助蛇口、太子湾的示范作用,公司园区业务加速扩张,在全国有十余个重点项目跟进。 公司财务健康,动力充足。招商蛇口负债率和融资成本均较低,2017年净负债率为60.7%,融资成本只有4.8%,未来投资拿地仍有资金实力。 投资建议:招商蛇口销售稳步增长,投资保持积极,土地储备优质,受益大湾区建设。公司中长期动力强劲,面临IPO解禁和股权激励行权条件等客观情况,中长期看好公司投资价值。我们调增2018-2019年公司EPS为2.15元、2.78元,以2018年3月26日收盘价计算,对应PE分别为9.8倍、7.5倍,维持“买入”评级。
招商蛇口 房地产业 2018-04-02 22.08 -- -- 23.08 4.53% -- 23.08 4.53% -- 详细
2017年,公司全年实现营业收入总额754.55亿元,同比增长18.69%,实现归属于上市公司股东的净利润122.20亿元,同比增长27.54%,基本每股收益为1.55元,同比增长28.10%。2017年公司房地产销售额达到1,128亿元,同比增长了46%,新增土地储备1,023万方。同时“前港-中区-后城”模式成熟,产城联动加速推进,并加快布局租赁市场。考虑到公司可售货值充足以及行业集中度提升的背景下,我们预计公司2018-20年EPS分别为1.96/2.56/3.33元,对应18年PE10.7倍,重新给予买入评级。 支撑评级的要点。 净利润结算超过承诺目标,经营效率显著提升。2017年,公司房地产业务结转收入688.9亿元较上年同期增长23%,导致营业收入同比增长18.7%;房地产业务结转毛利率29.2%较上年同期提升7.2%,三项费用率4.8%,较上年下降0.9个百分点,导致利润增长幅度高于收入增长幅度,公司实现归母净利润122.2亿元,同比增长27.5%;较整体上市时全年扣非净利润承诺的103亿元高出18.9%。 销售规模突破千亿目标,可售资源优质充足。2017年公司实现签约销售额1,128亿元,同比增长52.5%,超额完成全年千亿销售目标;签约销售面积570万平米,同比增加21%,销售均价19,785元/平米,同比上涨26%。土储方面,2017年公司新增土地储备建面1,023万方,同比增长45.7%,总土储约2,300万方;17年公司兼并收购取得突破式增长,昆钢、天津汤城、南通中外运等项目落地,获取优质储备。2018年公司销售目标1,500亿,我们预计今年可售货值2,500-3,000亿元,项目储备优质且负债率较低,在高周转模式的推进下,有望保持销售持续高增长的态势。 “前港-中区-后城”生态融合,三大业务协同发展。公司聚焦社区运营、园区运营及邮轮运营三大板块,2017年营收分别较上年增长23.0%、-18.0%和75.1%,社区板块加快周转,园区板块立足城市圈和湾区,从珠三角走向全国;2017年是太子湾邮轮母港完整运营的首个年度,全年累计引轮109艘次,覆盖全球Top5邮轮公司,创下亚太地区邮轮港口开港首年之最。公司现已形成业务生态圈互动态势,各项业务加快推进。 融资成本处于低位,加速布局租赁市场。2017年公司整体平均融资成本为4.8%,较去年小幅上升0.3个百分点,仍处行业较低水平。公司大力拓展融资渠道,17年完成50亿元中票注册和发行,获批150亿元公司债发行额度并完成首期24亿元的发行,获批交易所首单储架式长租公寓CMBS发行额度60亿元以及携手建设银行完成银行间市场首单长租公寓AB产品注册额度200亿元,有效运用金融工具盘活存量资产,为公司长租产品后续经营发展获得长足的资金保障。 评级面临的主要风险。 房地产行业销售大幅下滑,利率大幅上行。 估值。 我们预计公司2018-20年EPS分别为1.96/2.56/3.33元,对应18年PE10.7倍,重新给予买入评级。
招商蛇口 房地产业 2018-03-30 21.03 29.30 35.40% 23.08 9.75% -- 23.08 9.75% -- 详细
2017业绩符合预期,高资源+高激励奠定高增长基础 2017年公司实现营收754.55亿元,YoY+18.69%;实现归母净利122.20亿元,YoY+27.54%;加权平均ROE 20.32%,较2016提升1.30 pct;总体业绩符合预期。我们持续看好招商局集团赋予公司的产业协同和非市场化拓展优势,以及高资源和高激励对业绩的支撑。维持公司2018、2019 EPS 1.98、2.49元的盈利预测,考虑公司业绩增速较高、资源储备丰厚,以及板块估值的系统性调整,给予公司2018年14.8-15.8倍PE估值,目标价29.3-31.3元(前值31.7-35.6元),维持“买入”评级。 毛利空间持续处于行业高位,相对保守的结转节奏下盈利稳步增长 2017公司业务版图扩张至国内近50 个城市以及香港、新西兰等地,在售项目约200 个。全年实现签约销售面积570.01 万平方米,YoY+20.98%, 签约销售额1127.79 亿元,YoY+52.54%,销售金额位居克而瑞全国榜单第14位。报告期公司销售商品回笼现金810.71亿元,YoY+27.18%,高于营收增速的18.69%,相对保守的结转节奏下依然实现归母净利YoY+27.54%。一方面报告期公司毛利率、净利率较去年同期分别提升3.12、0.72 pct至37.66%和19.89%,片区开发模式和土地成本优势明显,另一方面报告期少数股东损益占净利润比重进一步下滑至18.58%。 湾区资源价值潜力较大,非市场拿地优势持续显现 2017年末公司存货同比大增33.51%至1642亿元,全年在一二线及周边重要城市获取土地资源计容建筑面积1023 万平方米,其中权益面积594 万平方米。报告期公司通过并购重组和产业新城开发先后整合武钢、昆钢、中外运等优质资源。截至报告期末,公司土地储备+在建项目的合并口径待结转资源共计约3400万平米。此外公司在前海、蛇口和太子湾拥有近千万平优质土地资源,在大湾区加速崛起的背景下预期为公司贡献丰厚的利润来源。我们初步计算公司报告期末合并口径待结转货值约1.4万亿元。 财务结构持续稳健,齐聚三大激励进取强劲 报告期末公司剔除预收款后的资产负债率55.55%,净负债率59.70%,较2016分别提升7.52和40.52 pct,公司2017年充分利用杠杆空间,加大投资拓展力度后财务结构依然稳健。在行业集中度提升的行业格局下,公司的央企背景、融资优势和加杠杆空间预期进一步巩固公司资源优势。此外公司齐聚股权激励、跟投机制、员工持股计划三大激励手段,管理效率和周转速度有望同步提升,在充足的杠杆空间和低成本土地所带来的盈利优势下,公司ROE有望持续提升。 2018、2019预测EPS 1.98、2.49元,维持“买入”评级 我们维持公司2018、2019年EPS1.98、2.49元的盈利预测,参考高资源、高周转型可比公司估值(2018年PE均值为11.2倍),给予公司2018年14.8-15.8倍PE估值,目标价29.3-31.3元(前值31.7-35.6元),维持“买入”评级。 风险提示:深圳土储确权进度难以预测;一二线房地产市场持续低迷。
招商蛇口 房地产业 2018-03-30 21.03 26.00 20.15% 23.08 9.75% -- 23.08 9.75% -- 详细
事件:公司发布年报,2017年实现营业收入754.6亿(+18.7%),实现归属于上市公司股东净利润122.2亿(+27.5%)。EPS为1.55元,同比增长28.1%。公司拟每10 股派发现金红利6.2 元(含税)。 周转提速,销售开启高增长。2017年公司累计实现签约销售面积570.0万方,同比增加21.0%;签约销售金额1127.8亿元,同比增加52.5%,正式迈入千亿俱乐部;销售均价19786元每平米,同比增长26.1%,整体上呈现量价齐升的良性态势。公司去年拿地积极,2018年可推盘货值预计达3000亿,其中2017年底留存约800亿,保守按60%去化率估算2018年销售额有望突破1800亿。 产城联动,拿地特点变化明显。公司受益招商局集团资源的整合和导入能力,通过与当地政府合作,参与或主导地方产业新城项目的开发建设,大力提升公司在周边拿地的机会。公司昆钢、天津汤臣、南通中外运等项目持续落地,兼并收购也取得突破式增长。2017年,公司累计拿地计容建面1023万方(+45.7%),其中权益建面594万方(+37.8%),新增项目主要分布在一线(占比18%)、核心二线(占比79%)及周边城市,70%位于京津冀、长三角和珠三角三大都市圈。为提高周转,公司拿地降低商办占比(2017年降低到19%)并减少单体项目规模(去年平均拿地面积为16.5万平米每宗,同比减少36.7%)。2018年公司拿地或更积极,特别是在央企和地方国企地产资源整合方面。 三大业务板块协同发展,融资成本处于行业低位。公司聚焦社区开发与运营、园区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块,拥有“前港-中区-后城”独特的发展经营模式。三大板块营收较上年分别增长+23.0%、-18.0%和+75.1%,园区业务收入同比下降是因为上年同期出售了部分零散物业。2017年毛利率和净利率分别为37.7%和19.9%,分别上升3.1个百分点和0.8个百分点。报告期末公司平均融资成本4.8%,较2016年小幅上升0.3个百分点,在行业内依然处于很低水平。 盈利预测与投资建议。预计2018-2020 年EPS 分别为2.00 元、2.48 元和2.92 元,当前股价对应PE 分别为10 倍、8 倍、7 倍,给予公司2018 年13 倍估值, 对应目标价26 元,上调至“买入”评级。 风险提示:销售增长低于预期、园区地产协同效应持续性不强等。
招商蛇口 房地产业 2018-03-30 21.03 -- -- 23.08 9.75% -- 23.08 9.75% -- 详细
销售量价齐升迈上千亿台阶,结转加速叠加毛利率提升超额完成业绩承诺 2017年招商蛇口全年在国内近50个城市以及香港、新西兰等地约200个项目在售,实现签约销售面积570.01万平方米,同比增长20.98%;销售均价19785元/平米,同比提升26.1%;签约销售额1127.79亿元,同比增长52.54%,迈上千亿台阶。公司四季度结算节奏加速,单季结转489.7亿元,同比+82.5%,占比全年结算64.9%。同时,得益于2017年销售毛利率和销售净利率分别同比提升3.1和0.7个百分点,公司全年业绩再度超越承诺。 多样化拿地扩张积极,未来销售基础夯实 报告期内,公司保持了高速扩张的态势,在原有深耕城市的基础上新进了南通、昆山、嘉兴、无锡等城市。根据年报,2017年公司全年在一线、核心二线及周边重要城市获取土地资源计容建筑面积1023万平方米,其中权益面积594万平方米,同比分别增长45.7%和37.8%。除招拍挂之外,公司还综合采用央企合作、政企合作、兼并收购、集团内资源协同、产业新城拓展等多种渠道拿地,尽显央企优势,也为未来继续保持销售高增速打下了坚实基础。2018年,公司将继续把握机会加速扩张,计划实现新开工面积1,066万平米、竣工面积593万平米,签约销售金额1,500亿元。 多渠道融资保持成本优势,跟投机制激发员工积极性 2017年公司大力拓展融资渠道,加大与各类金融机构的合作力度,创新融资工具,完成多项直接融资产品的发行。报告期内,公司顺利完成50亿元中期票据的注册和发行,获批150亿元公司债发行额度并完成首期24亿元的发行,获批交易所首单储架式长租公寓CMBS发行额度60亿元以及携手建设银行完成银行间市场首单长租公寓ABN产品注册额度200亿元,有效运用金融工具盘活存量资产,为公司长租产品后续经营发展获得长足的资金保障。产融结合工作取得突破性进展,落地京沪地产基金50亿元,开创存量物业周转新模式;完成招商常鑫基金的设立和招商澎湃基金的协议签署,为公司引入稳定的基金合作伙伴,助力公司战略发展。在融资成本不断走高的市场形势下,公司通过引入各类优质资金来源控制好资金综合成本,报告期公司平均融资成本4.8%,较2016年上升0.3个百分点,继续在行业内保持较大的资金成本优势。公司于报告期内正式实施项目跟投制度,结合前期实施的员工持股计划和股权激励计划,公司已形成全面、立体的激励机制,不断激发团队活力和创造力。自项目跟投制度实施至今半年有余,覆盖了五大区域17个城市,已落地跟投金额突破1亿元,较好的提升了运营效率,公司费用率也保持低位。公司跟投实践案例入选国资委组织编写的《国企改革探索与实践-中央企业子企业150例》,成为国企改革典范。 积极布局长租公寓,三大板块协同发展 招商蛇口深耕国内长租公寓市场已数十年。截止报告期末,公司布局全国约60万平方米,已形成“壹栈”青年白领公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”服务式公寓三大核心产品线,并完成产品、服务、运营以及品牌等细分标准化体系的建设。公司将以成为“中国长租公寓领导品牌”为发展目标,实现品牌全国布局。报告期内,公司长租公寓业务加速发展,壹间公寓在北京、重庆以及深圳福海意库等项目均已签约。 2017年,公司社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大板块继续相互协同发展。园区开发与运营方面,报告期内,公司在深圳、北京、上海分别成立产业研究分院,就各地的产业政策、产业生态以及产业发展方向和未来进行深入研究,为公司园区的产业聚集指引方向,同时与人民日报联合推动成立了“中国新产业联盟”,聚拢新兴经济领域的龙头企业、高成长性的中小企业、行业协会,将不同利益方以产业联盟为核心,通过品牌、金融、科研、平台等多方面、跨行业的深入合作,与产业园为载体,创新产业资源集聚模式。邮轮产业建设与运营方面,2017年是太子湾邮轮母港完整运营的首个年度,相继接待处女星号、银影号、海洋航行者号、大西洋号、云顶梦号等多艘国际邮轮靠泊,全年累计引轮109艘次,覆盖全球Top5邮轮公司,创下亚太地区邮轮港口开港首年之最。此外,公司与深圳市文体旅游局的联合举办了深圳邮轮嘉年华,深入开展邮轮文化浸入式推广以培育深圳市场的邮轮消费习惯;为促进邮轮票务市场的良性发展,公司牵头成立邮轮旅游联盟,积极探索建立邮轮销售新模式;码头服务、邮轮船供服务也在实践中不断提升。 盈利预测与投资建议 招商蛇口作为一线领军房企,背靠央企大股东,在拥有较低融资成本和较强资源获取能力的同时,积极实行激励制度,近年来实现了业绩的快速增长。公司资源禀赋优质,在一二线城市,特别是粤港澳大湾区核心地带享有大量优质土地储备,社区、园区、邮轮三大业务协同发展,未来发展潜力巨大,业绩有望持续高速增长。我们预测招商蛇口2018/2019/2020年的EPS为1.89元,2.54元,3.01元,相对应的P/E为11.1倍,8.2倍,6.9倍,给予“强烈推荐”评级。 风险提示:房地产行业调控政策收紧,销售增速放缓。
招商蛇口 房地产业 2018-03-30 21.03 -- -- 23.08 9.75% -- 23.08 9.75% -- 详细
2017年净利增长27.54%,EPS1.55元/股 2017年实现收入754.55亿元,同比增长18.69%;扣非归母净利润122.2亿元,同比增长27.54%;EPS为1.55元/股。公司拟每10股派现金6.2元(含税)。 销售增长显著、扩张积极,行业地位领先 2017年,公司实现销售面积570万平方米,同比增长20.98%;销售额1128亿元,同比增长52.54%。根据克而瑞数据,公司2017年销售额排名第14位,行业地位领先。2017年新增计容建面1023万平方米,主要分布在一、二线核心城市及都市圈,拿地面积/销售面积为1.79,扩张积极。2018年计划:新开工面积1066万平方米;竣工面积593万平方米;销售额1500亿元,较2017年增长33%。 融资成本低,财务结构稳 公司融资渠道多样,2017年平均融资成本4.8%,优势显著:①顺利完成50亿元中期票据的注册和发行;②获批150亿元公司债发行额度并完成首期24亿发行;③获批交易所首单储架式长租公寓CMBS发行额度60亿元;④携手建设银行完成银行间首单长租公寓ABN产品注册额度200亿元;⑤落地京沪地产基金50亿元。截止2017年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为66.6%;净负债率为58.4%;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.5倍,短期偿债能力较好。公司2017年末预收款为550.61亿元,可锁定2018年wind一致预期营收的55.1%。 业务协同优势突出 2017年,公司以“前港-中区-后城”的空间发展模式实现了业务协同发展——①产城联动:武钢项目、招商蕲春项目、北京通州台湖项目、光明新区智慧城、苏州金融小镇等建设加速;②双创联动聚集产业龙头:与行业龙头共建互联,构建有吸引力的产业生态环境,牵头组建中国新产业联盟,创新产业资源集聚模式;③邮轮运营联动港城共发展:太子湾邮轮母港全年引轮109艘次,覆盖全球TOP5邮轮公司,创下亚太地区邮轮港口开港首年之最,全国布局打造全方位港口生态圈;④长租公寓助力美好生活:全国布局60万平米“壹栈”、“壹间”、“壹棠”服务式公寓三大核心产品线;⑤大健康大文创精彩绽放:成立招商力宝医院管理公司,打造中国最具竞争力的精品医院投资运营商。此外,公司自项目跟投制度实施至今半年有余,覆盖了五大区域17个城市,已落地跟投金额突破1亿元成为国企改革典范。 禀赋优异,维持“买入”评级 公司增长显著、扩张积极,发展多元,丰富的前海、蛇口片区土储是公司的战略性优质资源,将持续受益“粤港澳大湾区”发展。预计2018、2019年EPS为1.92、2.35元,对应PE为10.9、8.9X,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名