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保利地产 房地产业 2017-07-25 10.91 12.50 19.27% 10.72 -1.74% -- 10.72 -1.74% -- 详细
公司发布2017年中报业绩预告,归母净利润同比增长10.61% 7月12日公司发布2017年中报业绩预告,预计2017年上半年营业收入为544.56亿元,同比减少1.26%;归母净利润为54.87亿元,同比增长10.61%;EPS为0.46元,与上年同期持平。 2017年中报预告业绩符合预期,营收微幅下滑主要受营改增政策影响 2017年中报预告营业收入微幅下滑,主要原因是受营改增政策影响,本期部分营业收入不包含营业税金。 上半年销售规模稳健增长,拿地持续发力聚焦一二线城市 2017年上半年公司实现销售面积1054.1万平方米,同比增长28.3%;销售金额1466.1亿元,同比增长32.5%。根据克而瑞数据,公司销售金额排名行业第4位,较一季度上升1位。2017年上半年公司拿地面积为1082.8万平方米,拿地金额为731.5亿元,分别占销售面积和销售金额的103%和50%。一、二线城市新拓展面积和金额占比分别达57%和79%。公司主要布局北京、杭州、合肥、珠海等环渤海、长三角、珠三角城市,重庆、太原、武汉等中西部省会城市,以及衡水、莆田、茂名等强三线城市。 调整2017年盈利预测,调整12个月目标价12.5元,维持增持评级 我们在6月7日发布了首次覆盖报告《低调央企地产龙头“三高三低”稳健经营》,目前公司股价已达到我们的目标价10.8元。我们调整公司盈利预测2017-2019年EPS为1.25元/1.48元/1.78元,对应P/E为9/7/6。综合考虑给予相对估值2017年10倍PE,调整12个月目标价为12.5元,维持增持评级。 风险提示 项目建设进度不及预期导致结算推迟;房地产调控时间过长导致销售不及预期。
保利地产 房地产业 2017-07-18 10.92 13.75 31.20% 11.27 3.21% -- 11.27 3.21% -- 详细
公司发布2017年中期业绩快报,上半年实现营业收入544.56亿元,同比下降1.26%,归属母公司净利54.9亿元,同比上升10.6%,EPS0.46元。 盈利质量改善,销售市占率稳步提升。 公司报告期营收同比下降主要受营改增影响,本期营收不包含营业税金导致去年基数较高,而净利同比增长主要原因是利润率改善,上半年华东、华南等高毛利片区结算占比较高导致营业利润率同比扩大1.12个百分点,我们预计全年毛利率将保持平稳。销售方面,公司17年上半年实现销售额1466.13亿元,同比增长32.5%,单月来看,6月销售额381.04亿元,同比增长41.2%,创单月历史新高,销售的稳步增长带来公司市占率的持续提升,17年上半年公司市占率2.61%(我们预计17年上半年全国商品房销售额增速15.5%),同比扩大0.34个百分点,根据克尔瑞数据,17年上半年排名行业第四。展望下半年,公司可售资源充裕,全年可售货值在2500-3000亿元,当前去化率维持在高位(前5月新推盘去化率在70%左右),我们预计公司全年销售有望实现至少15%的增长! 土地投资力度相对进取,期待资源整合提速。 公司上半年拿地力度相对进取,拿地总地价550.8亿元、规划建面1116.5万平,同比增长19%、48.4%。从拿地区域来看,上半年公司加大了对芜湖、徐州、中山、衡水等强三线城市的布局,使得三线城市拿地比重同比提升7个百分点,但总体楼面价同比下降19.7%,拿地金额占销售额比重亦同比收窄4个百分点;从拿地方式看,公司继续强化多元化资源拓展方式,16年70%项目通过并购、合作等获取。此外,随着下半年国改进一步推进和深化,作为央企地产整合的排头兵,公司资源整合有望加速,我们期待看到公司在整合保利置业和中航系地产资源的进一步动作。 高分红兑现回报承诺,两翼布局进一步完善:公司去年12月发布15-17年股东回报规划,承诺3年现金分红不少于年均可分配利润的30%,16年分红率30.07%,兑现回报承诺(按当前股价,16股息率3.2%、17年股息率预计为3.6%),彰显了公司对股东利益的重视。公司在保证房地产开发主业稳定发展同时,在房地产金融、社区服务领域布局进一步完善:保利物业挂牌新三板于2月底获股转公司受理,去年完成外部市场化拓展1500万平;房地产基金规模持续增长,16年末已近600亿元;完成滴滴出行、粤港证券等战略投资。 盈利预测与投资评级。 公司是当前A 股具备相对估值优势的龙头股之一,将持续受益行业集中度提升;随着国改的推进和深化,作为央企地产龙头,资源整合有望加速。我们预计公司2017、2018年EPS 为1.16、1.3元,按照目前股价,对应PE 倍数为8.96x、7.98x,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司业绩及销售不达预期、行业调控及流动性收紧等。
保利地产 房地产业 2017-07-14 10.30 12.80 22.14% 11.27 9.42% -- 11.27 9.42% -- 详细
维持增持评级,目标价12.8元。公司经营正处在阶段性拐点,后续销售和利润增速将逐步提升,估值修复空间潜力大,维持“增持”评级。考虑到去年公司预售增速有限,2017年结算面积将受到一定程度影响,下调公司2017/18年EPS至1.16元和1.48元,给予2017年11xPE,目标价12.8元,现价空间达23%。 经营管理进入快车道,增长预期有望修正。自去年底总裁刘总上任以来,提出未来3-5年5000亿销售规模新目标,经营执行力显著提升,有望修正目前市场对其偏低的增长预期。根据中指院数据,公司前6月新增建面1046万平,拿地金额724亿元,全行业排名第二。充足的土地储备将为未来三年销售发力奠定基础,业绩释放力度后续也将逐步加快。 销售回暖显著,业绩保持相对平稳。公司执行力层面改善显著,上半年公司销售金额达1466.1亿元,同比增速32.5%,保持较高水平。同时上半年归母净利润达54.9亿元,同比增长10.6%,业绩保持平稳。 土地拓展渠道丰富,受益粤港澳湾区发展。公司作为央企龙头,在行业调整期将持续受益于集中度提升,更能把握并购和整合机会。公司通过收购中航地产资产包获取土地储备140万平,保利置业的后续整合也将带来更多优质资产。公司在粤港澳湾区储备约3000万方,占总土地储备的29%,显著受益于粤港澳大湾区发展。 风险提示:行业景气度下行。
保利地产 房地产业 2017-07-14 10.30 12.20 16.41% 11.27 9.42% -- 11.27 9.42% -- 详细
核心观点 公司公布半年度业绩快报,增长明显,符合预期。公司上半年营业总收入为544.6亿元,同比下降1.26%,主要是因为受营改增的影响;营业利润为98.9亿元,同比增长0.76%;归母净利润为54.9亿元,同比增长10.6%。 销售持续发力,稳居龙头地位。2017年上半年公司销售金额达到1466亿元,在房企中排名第四(克而瑞),较2016年上升一位。上半年公司销售额增速达到33%,6月单月增速更是达到41%。我们认为公司销售将持续发力,在今年市况下有望获得高增长,继续维持过去几年的增长态势。 土地储备丰富,拿地扩张积极,将为公司未来的可持续发展提供保障。公司上半年新增土地建筑面积1116万平米,是销售面积的1.1倍;新增项目48个,达到去年的一半。上半年公司拿地权益总价达到415亿元,同比增速36%。项目投资规模扩张明显且多位于一二线城市,进一步实现围绕主要城市群布局的战略。目前公司可售容积率面积已经达到1.1亿平米。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价12.20元。公司目前仍然是龙头房企中估值最低的公司。在房地产行业集中度加速提升的背景下,公司稳居前五,同时不断加大核心城市群的项目布局,为未来销售和利润的提升打下基础。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为1.22/1.53/1.92元。运用可比公司估值法,可比公司2017年平均估值为10X,我们给予估值10X,对应目标价为12.20元。 风险提示 房地产市场销售可能低于预期。 房地产融资持续收紧。
保利地产 房地产业 2017-07-14 10.30 -- -- 11.27 9.42% -- 11.27 9.42% -- 详细
业绩符合预期。保利地产上半年取得营业总收入544.5亿元,同比变动-1.26%;归母净利润为54.87亿元,同比变动10.61%,公司总体毛利率由去年同期的17.7%提高到18.2%。公司营业总收入受营改增政策影响,略有下跌,不影响长期趋势。 上半年销售稳健增长,市占率进一步提升。公司1-6月累计实现签约面积1054.1万平方米,同比增长28.26%,实现签约金额1466.13亿元,同比增长32.53%。公司作为品牌龙头地产商,在投资、融资、拿地环节优势明显,市占率持续提升。 拿地保持平稳,聚焦热点区域。公司1-6月累积拿地金额与销售金额的比值为32%。拿地金额同比增长14.9%,拿地面积同比增长46.4%,拿地成本同比降低了21.5%。上半年共新增地块48个,拿地面积1115.5万平方米。主要布局在强二线城市:成都、合肥、南京、武汉、西安、重庆和辐射范围内的三线城市。 投资建议:保利地产上半年业绩符合预期。销售稳健增长,市占率进一步提升。目前公司估值在主流地产股中较低,具有较好的投资价值和安全边际。预计公司2017年、2018年EPS分别为1.16元和1.40元,对应PE为8.9倍和7.4倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。
保利地产 房地产业 2017-07-13 10.37 14.76 40.84% 11.27 8.68% -- 11.27 8.68% -- 详细
事件:公司公告17H1业绩快报。 营增改政策影响上半年收入。公司17H1营业收入544.56亿元,较上年同期减少1.26%。其减少原因是营增改政策影响,营业收入不包括营业税金。 利润和总资产同比略有增加。实现利润总额为100.27亿元,较上年同期增加1.43%;实现归属于上市公司股东的净利润为54.87亿元,较上年同期增长10.61%;实现总资产5820.01亿元,较上年同期增长24.36%;归属于上市公司股东的净资产为913.03亿元,较上年度末增长2.30%;实现归属于上市公司股东的每股净资产7.70元,较上年同期增长2.26%。总资产、归属于上市公司股东的所有者权益分别同比增加24.36%、2.30%,主要原因是公司项目投资规模扩大及报表合并范围变动。 公司上半年销售情况较好,后续结转可能提升业绩。公司17年1-6月累计销售面积1054万平方米,同比上涨28.26%;累计销售金额1466亿元,同比上涨32.53%。公司17年上半年销售同比增幅可观,销售金额位列行业第四(中指院排名),销售排名稳居行业前五。公司上半年销售情况较好,我们认为随着销售在后期陆续结转,公司结转收入和利润可能提升。 投资建议:给予“买入”评级。公司17年H1销售金额和面积同比上涨约30%,稳居行业第四。此外公司积极推进土地拓展工作,全国布局,新添潜力二三线城市。我们预测公司17年EPS 为1.23元每股。按公司7月11日10.39元每股计算,对应2017年PE 为8.3倍。我们给予公司2017年12倍市盈率,目标价格14.76元每股。维持对公司的“买入”评级。 风险提示:政策调控,价格下行。
保利地产 房地产业 2017-07-13 10.37 -- -- 11.27 8.68% -- 11.27 8.68% -- 详细
事件: 保利地产(600048)今天公告2017年上半年业绩预告,预计2017年上半年实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比,将增加10.61%。 点评: 公司预计2017年上半年实现营业收入544.55亿,同比上升-1.26%;实现营业利润98.86亿,同比上升0.76%;利润总额100.26亿,同比上升1.43%;归属上市公司股东净利润54.86亿,同比上升10.61%;基本每股收益0.46元。报告期内,公司营业总收入出现同比下降,主要由于受营改增政策影响,期内部分营收不包含营业税金。而截至期末,公司总资产、归属上市公司股东权益则分别同比上升24.36%和2.3%,主要由于公司项目投资规模扩大及财表合并范围变动。整体看,公司上半年释放业绩相对平稳。 销售方面,公司前6个月共实现签约面积1054.1万平方米,同比增长28.26%;共实现签约金额1466.13亿元,同比增长32.53%,整体销售增长理想,销售增幅较一季末进一步上升,继续领跑行业。公司全年结算收入保持理想的增幅预期仍较高。 整体看,公司为我国龙头房企,16年销售大幅增长,创历年新高。17年上半年销售增幅继续领跑行业,龙头地位凸显,同时业绩保障性高。公司当前土地储备丰富区域布局良好,为未来几年快速发展打下基础。公司当前账上未分配利润丰厚,同时近年股息率相对较高,将有力支撑公司股价。继续看好公司未来发展前景。预测公司17年--18年EPS分别为1.26元和1.50元,对应当前股价估值仍较低。维持“推荐”投资评级。
保利地产 房地产业 2017-07-13 10.37 -- -- 11.27 8.68% -- 11.27 8.68% -- 详细
平安观点: 多因素导致增利不增收。公司上半年营收同比下降1.26%,利润总额同比增长1.43%,净利润同比增长10.6%。营收同比下降主要受营改增政策影响,本期部分营收不包括营业税金。净利润同比上升主要因:1)上半年主要结算高毛利率的华南、华东区域;2)少数股东损益占比下滑,归母净利润占利润总额比重由2016年同期的50.2%提升至54.7%。 销售表现靓丽,下半年货值充足。公司上半年实现签约面积1054.1万平,同比增长28.3%;签约金额1466.1亿元,同比增长32.5%,销售规模位居全国第四。上半年销售均价13909元/平米,较2016年全年均价上升5.8%。公司年初计划新推货值2500-3000亿,上半年已推1300多亿,下半年仍有1500亿左右新推货值,按照上半年新推70%去化率,可贡献销售1000亿左右销售,叠加存量库存去化,预计全年销售额有望超过2600亿,同比增长24%以上。 拿地规模中规中矩,下半年有望提速。上半年公司新增土地储备1114万平米,同比增长46%,对应总地价464.6亿,占同期销售额的31.7%,较2016年全年下降26个百分点,预计下半年将逐步提速。由于茂名、益阳等项目地价较便宜,上半年平均楼面地价4170元/平米,较2016年全年下降17.4%。 投资建议:预计公司2017-2018年EPS分别为1.21元和1.31元,当前股价对应PE分别为8.6倍和7.9倍。公司多元化融资改善负债结构,良好内控维持较好盈利能力,充分受益央企改革和行业集中度提升,维持“推荐”评级。 风险提示:销量不及预期风险。
保利地产 房地产业 2017-07-12 10.32 12.20 16.41% 11.27 9.21% -- 11.27 9.21% -- 详细
公司单月销售创新高,销售明显提速。公司6月销售金额达到381亿元,同比增速41%;销售面积272万平米,同比增速35%。1-6月公司销售金额达到1466亿元,同比增速33%;销售面积1054万平米,同比增速28%。根据克而瑞统计数据,公司上半年销售金额在龙头房企中排名第四。6月销售均价达到13997元/平米,同比增长4%,处于较高水平。 公司上半年新增土地储备突破一千万方。公司6月单月新增土地建筑面积225万平米,新增项目数量10个。1-6月新增土地建筑面积1116万平米,同比增速47%,是销售面积的1.1倍;新增项目48个,已经达到去年的一半。6月份公司新增土地权益地价为127亿元,1-6月达到415亿元,同比增速36%,公司今年拓展土地储备的力度较往年有明显提升。截至一季度,公司可售容积率面积已经达到1.1亿平米。 楼面地价有所提升,新增项目区位多在一二线城市。公司6月份获取土地的楼面地价为6667元/平米,较今年前5月有所增加,主要是因为拓展了一二线城市的项目。6月份公司新增项目位于上海、杭州、重庆、郑州等热点城市。这也是公司不断在落实向核心城市群布局的战略目标。 维持买入评级,目标价12.20元。公司目前仍然是龙头房企中估值最低的公司。在房地产行业集中度加速提升的背景下,公司稳居前五,同时不断加大核心城市群的项目布局,为未来销售和利润的提升打下基础。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为1.22/1.53/1.92元。运用可比公司估值法,可比公司2017年平均估值为10X,我们给予估值10X,对应目标价为12.20元。
保利地产 房地产业 2017-07-12 10.32 -- -- 11.27 9.21% -- 11.27 9.21% -- 详细
事件 保利6月份实现签约面积272.23万平方米,同比增长35.45%;实现签约金额381.04亿元,同比增长41.25%。1-6月累计实现签约面积1054.1万平方米,同比增长28.26%,实现签约金额1466.13亿元,同比增长32.53%。 点评 销售稳健增长,市占率进一步提升。公司6月份实现签约面积272.23万平方米,同比增长35.45%;实现签约金额381.04亿元,同比增长41.25%。1-6月累计实现签约面积1054.1万平方米,同比增长28.26%,实现签约金额1466.13亿元,同比增长32.53%。公司作为品牌龙头地产商,行业集中度进一步提升,市占率从2016年底的1.9%提升至2017年1-5月2.4%。拿地相对平稳,布局热点二三线城市。 拿地保持平稳,聚焦热点区域。公司6月拿地占地面积95.6万平方米,总建筑面积为225.3万平方米,当月拿地金额与销售金额的比值为34%,1-6月累积拿地金额与销售金额的比值为32%,与上个月持平。新增的10个地块聚焦核心热点区域:上海、杭州、重庆、太原、郑州、徐州、南昌、合肥。公司通过合作等多种方式拿地,拿地成本控制较好。 投资建议:保利地产销售稳健增长,市占率进一步提升。拿地保持平稳,聚焦热点区域。目前公司估值在主流地产股中较低,具有较好的投资价值和安全边际。预计公司2017年、2018年EPS分别为1.16元和1.4元,对应PE为8.8倍和7.3倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。
保利地产 房地产业 2017-07-11 10.19 14.76 40.84% 11.27 10.60% -- 11.27 10.60% -- 详细
事件:公司公告6 月销售及房地产项目情况。 公司前6 月累计销售金额突破千亿,稳居行业前五。保利地产6 月销售面积为272.23 万平方米,环比上月上涨52.5%,同比上涨35.35%;销售金额为381.04 亿元,环比上月上涨53.07%,同比上涨41.25%。公司17 年1-6 月累计销售面积1054 万平方米,同比上涨28.26%;累计销售金额1466 亿元,同比上涨32.53%。公司17 年上半年销售同比增幅可观,销售金额位列行业第四(中指院排名),销售排名稳居行业前五。 销售均价维持稳定。我们根据公司公告计算保利地产6 月销售均价为13997元每平米,同比上涨4.36%。从1-6 月公司销售均价的走势来看,公司销售均价从17 年2 月开始上升到14000 元每平方米,2-6 月销售均价基本在此范围小幅波动,销售价格维持稳定。 6 月新增10 个项目,获得权益建筑面积174.5 万平方米。保利地产6 月新增土地10 宗,新增权益土地面积75.5 万平方米,新增权益建筑面积174.5 万平方米,权益土地投资127.3 亿元。从累计拿地的情况来看,17 年1-6 月公司共计获得852.46 万平方米的权益建筑面积,同比增加64.82%;权益土地出让金为419.15 亿元,同比上涨38.3%。公司土地储备力度明显高于16 年,但土地出让金的同比增速小于权益建筑面积增速。 投资建议:给予“买入”评级。公司17 年H1 销售金额和面积同比上涨约30%,稳居行业第四。此外公司积极推进土地拓展工作,全国布局,新添潜力二三线城市。我们预测公司17 年EPS 为1.23 元每股。按公司7 月7 日10.23元每股计算,对应2017 年PE 为8.4 倍。我们给予公司2017 年12 倍市盈率,目标价格14.76 元每股。维持对公司的“买入”评级。 风险提示:政策调控,价格下行。
保利地产 房地产业 2017-06-27 10.04 14.50 38.36% 11.27 12.25%
11.27 12.25% -- 详细
城市群发展成型,形成以广州、北京、上海为核心,以周边城市协同发展的城市群格局。至2016 年末,公司拥有在建、拟建项目361 个,待开发面积6344 万平方米,可满足公司未来2-3 年的开发需要,其中一、二线城市待开发面积占比约为68%,项目储备丰富且质地优良,为公司的持续发展奠定坚实基础。16 年新开工面积2039 万方(+45.4%),竣工面积1462 万方(+4.1%),在建面积5708 万方(+13.5%)。 公司将加大两翼业务发展力度,构建2(商业、住宅)+4(学校、医院、产业、政府)发展业态。金融业务以开发类基金为核心,形成信保基金(16 年末累计管理规模达600亿元,实现净利润4 亿)、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式,力争2020 年末基金管理规模达1000 亿;发展小额贷款(16 年末业务规模达4.93 亿元)、产业投资(参与滴滴出行、粤高速A 定增、粤港证券等战略投资)等相关金融业务。消费服务以物业服务、健康养老和社区商业为重点,物业公司完成股份制改造,启动新三板挂牌程序,截止16 年末在管物业面积超1 亿方;养老产业以和熹会、健康生活馆、老博会等为载体,锁定成都、广州15 家养老试点机构,培育养老生态圈。 预收账款锁定全年业绩,净负债率降至2010 年以来最低水平。毛利率29%(同比降4.2 个百分点,由于结算项目结构影响,未来有修复可能),净利率8%(同比降2 个百分点)。截止16 年末,预收账款1555 亿元,锁定17 年全年业绩;三费费率5.2%(同比降0.4 个百分点)。净负债率同比降30 个百分点至55%,达2010 年以来最低水平。销售回笼金额2041 亿元,回笼率达97%。有息负债综合成本仅为4.69%,不15 年持平。 行业龙头持续受益集中度提升,盈利模式资源优势。作为地产主业央企龙头,公司将受益78 家非地产主业央企整合退出,资源获取能力强,外延并购机会多。公司加大两翼业务发展力度,构建2(商业、住宅)+4(学校、医院、产业、政府)发展业态,目标在十三五末期销售金额超5 千亿。公司核心湾区城市拥有1600 万方土地储备,湾区第二圈土储580 万方,深度布局广东省各线城市,将持续受益轨道交通网络建设完善后城市群的快速推进。RNAV21 元/股,预计17-19 年营业收入三年CAGR25%;17-19年EPS1.30/1.71/2.17 元,三年CAGR27.5%,对应PE7/6/4 倍,6 个月目标价14.5元,对应17 年PE11 倍,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:销售低于预期,市场波动风险,板块布局不及预期。
保利地产 房地产业 2017-06-27 10.04 12.20 16.41% 11.27 12.25%
11.27 12.25% -- 详细
公司是全国化布局的典型房企,核心城市群的布局初显成效。公司土地储备遍布国内73个城市。截至2016年末,公司待开发面积达到6344万平米,能够支持公司未来2~3年的开发需求;新增拓展项目达到112个,创历史新高。2016年公司销售额达到2101亿元,其中在珠三角、长三角、环渤海三个核心城市群的销售额分别达到612亿元、470亿元、320亿元,三大城市群的销售占比超过70%。同时公司已经成立了3个平台公司,聚焦在核心城市周边的卫星城市,打造蛛网式的城市群布局。 央企整合破冰,有望实现弯道超车。自2010年国资委提出“78家央企退地”后,在保留的16家央企中,公司属于销售规模最大的开发商,也承担着央企整合的重要任务。去年公司已经以20.3亿元收购了中航工业集团旗下中航地产的9个项目,新增土地储备331万平米。公司还将继续整合中航工业集团旗下的其他地产业务平台,通过并购整合实现低成本快速扩张。后续公司也将借助保利集团的背景逐步整合一些其他的央企地产资源。 房地产基金助力主业规模扩张,房地产社区服务抢占存量市场先机。公司的房地产基金累计管理规模600亿元。目前信保基金主要以投资公司项目为主,在拿地和开发方面为公司提供资金支持,有效地为公司降低杠杆率。另一方面,公司的社区服务版块已经布局了物业管理和养老地产,其中全资子公司保利物业管理面积8871万平米,已申请新三板挂牌。 财务预测与投资建议。 给予买入评级,目标价12.20元。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为1.22/1.53/1.92元。运用可比公司估值法,可比公司2017年平均估值为10X,我们给予估值10X,对应目标价为12.20元。我们同时用RNAV对公司估值,每股RNAV为13.75元,目前市价较RNAV折价30%。
保利地产 房地产业 2017-06-13 9.68 -- -- 10.45 7.95%
11.27 16.43% -- 详细
估值低廉,维持“买入”评级 ⑴绝对估值:①加权平均资本率WACC取11%,暂不考虑“两翼”业务及2017年新增房地产项目价值,并假设2017-2021未来五年房地产销售签约均价接近但不高于2016年均价、2020年房地产签约额达5000亿元,得出RNAVPS(每股重估净资产)为18.01元,较当前股价有86.1%的空间;②假设WACC飙升至15%,未来五年销售均价比2016年暴跌31%,RNAVPS为9.68元,与当前股价相当。 ⑵相对估值:预计2017-19年EPS分别为1.16/1.5/1.88元(PE 8.35/6.5/5.1)。选取A股地产板块市值最大的其他4家房企(万科、绿地、招商蛇口、华夏幸福)与保利地产比较,这4家公司2017年平均动态PE为11.93,若按该倍数市盈率对保利地产估值,对应股价为13.83元,较当前股价有43%的空间。 ⑶投资建议及评级:2017-2019年PE为8.3/6.5/5.1。在A股的千亿市值房企中,保利地产PB、PCF及2017动态PE最低,PS第二低,而单位市值未分配利润最高,P/RNAV仅0.537。估值低廉,维持“买入”评级。 房地产支柱地位毋庸置疑、市场容量巨大,龙头房企将受益行业集中度提升 ⑴行业支柱地位毋庸置疑:2016年中国房地产业增加值占GDP比重达6.47%,创历史新高,但对标发达国家仍有一倍以上的增长空间;房地产投资对GDP拉动作用显著,根据国信宏观研究成果:商品房销售面积累计同比增速每增加9.5%,GDP 提高0.1%,房地产业对GDP的拉动及贡献率在三大产业中排行前列,对经济的直接影响作用较大;⑵行业市场容量大:经测算,商品住宅仍具备210万亿元的市场空间;⑶龙头房企将受益于行业集中度提升:参考国外经验,龙头房企的行业集中度具备一倍以上的提升空间。 红色基因、龙头风采,已受长线资金青睐 ⑴军旅出身、红色基因、背景雄厚:控股股东保利集团于1992年经国务院、中央军委批准组建,实际控人为国务院国资委;大股东“五业并举、多元发展”,业务遍布全球100多个国家及国内100余个城市,位列世界500强;⑵龙头风采尽显:已完成以广州、北京、上海为中心,覆盖57个城市的全国化战略布局,拥有292家控股子公司,产品系列丰富,营收、利润、资产规模等指标常年位居行业前3,销售额常年位居行业前5;⑶已受证金、险资等长线资金青睐:证金已增持至3.39%,汇金持股1.52%;泰康持股5.31%。 受益央企改革红利,核心竞争力强,资源禀赋优异 ⑴有望持续受益央企改革:国有企业是党和国家最可信赖的依靠力量,公司作为央企地产龙头势必受益于中央做大做强国有企业、深化国有企业改革的划时代伟大战略; ⑵强者恒强,竞争力突出:①管理能力强、品牌影响力高,三级管理模式提高了管控能力和开发效率,连续七年获评“中国房地产行业领导公司品牌”;②无论在行业繁荣期还是降温期,公司销售多能跑赢行业,2007-2016年签约销售额年均复合增长32%,大幅超越行业13.5%的复合增长率;③市占率随行业集中度提高而稳步上升;④融资规模及成本极具竞争优势,2016年末有息负债综合成本为4.69%,连续3年下降; ⑶资源禀赋优异:①土储丰富,2016年末在建、拟建项目361个,待开发面积6344万平方米,其中一、二线城市占比约为68%,可满足未来2-3年开发需求;②城市集群战略持续深化,现已覆盖珠三角、长三角、环渤海、中部、西南主要经济圈的68个城市,形成了以穗京沪为核心,以周边城市协同发展的城市群格局。 两翼业务已逐步成型,粤港澳大湾区的显著受益者 ⑴社区消费服务及房地产金融两翼业务已逐步成型:物业公司2016年完成市场化外拓约1500万平方米,商业运营实现多个项目市场化管理输出,养老产业落地“三位一体”战略;2016年末房地产基金管理规模已近600亿元,小额贷款业务规模达4.93亿元;⑵粤港澳大湾区进入国家战略层面:公司在大湾区核心城市拥有1600万方土地储备,预计随着大湾区发展战略的不断推进,公司将持续受益。 风险 若调控矫枉过正导致行业基本面超调,而政策又不适时放松。
保利地产 房地产业 2017-06-12 9.77 14.10 34.54% 10.45 6.96%
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事件:公司公告4月和5月销售及房地产项目情况。 前五月累计销售金额和面积同比上涨25%+。保利地产4月和5月销售面积和销售金额环比略有下降但同比16年增速保持在25%以上。从单月来看,4月实现销售面积185.06万平方米和销售金额262.04亿元,环比下降7.54%和8.39%,同比上涨30.70%和30.62%。5月实现销售面积178.51万平方米和销售金额248.93亿元,环比下降3.54%和5.00%,同比上涨31.65%和34.82%。公司2017年1月到5月实现累计销售面积781.87万平方米,同比上涨25.96%;累计销售金额1085.09亿元,同比上涨29.72%。公司17年上半年销售面积和金额基本保持稳增长。 销售均价4月和5月略有下降。保利地产4月销售均价为14160元每平米,环比3月均价下降0.92%,同比16年4月下降0.06%;5月销售均价为13945元每平方米,环比4月均价下降1.52%,同比16年5月上涨2.4%。公司17年1-5月每月售价平均值约为13791元每平方米,比2016年月均价13094元每平方米高了5.32%。虽然公司4月和5月的单月平均售价略有下降,但是17年前五月平均售价略高于16年全年平均,售价基本保持稳定。 4-5月新增11个项目,向华中和华北分散。保利4-5月新增土地11宗,新增权益土地面积67.22万平方米,新增权益建筑面积164.68万平方米,权益土地投资86.74亿元。从新增权益建筑面积来看,4-5月获得项目比17年前3个月有所放缓。2017年1-5月公司共计获得678万平方米土地储备(权益建筑面积),同比16年上涨35.33%;权益土地成本292亿元,同比16年上涨1.56%。和16年前五个月相比,保利地产在17年前五个月拿到的房地产项目在地理位置上更偏向都市圈二线和三线城市,而16年前五个月则主要在一线和重点省会城市。所以17年前五个月公司的累计权益建筑面积增速超过权益土地成本增速。 投资建议:2016年公司全年营业收入达到1548亿元,同比增长25%,每股收益1.10元。公司17年前五个月销售好于16年同期,土地储备稳健拓展、成本控制有效。公司二期股权激励要求在股票期权授权日前15-17年度净利润年复合增长率不低于8%。我们预测公司17年EPS为1.41元每股。按公司6月7日9.86元每股计算,对应2017年PE为7倍。我们给予公司2017年10倍市盈率,目标价格14.10元每股。维持对公司的“买入”评级。 风险提示:政策调控,价格下行。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名