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保利地产 房地产业 2018-08-14 11.40 20.62 86.44% 11.45 0.44% -- 11.45 0.44% -- 详细
事件: 8月9日晚,保利地产公布7月销售数据,7月实现签约金额238.9亿元,同比+44.2%;实现签约面积167.9万平方米,同比+25.4%。7月新增建面223.5万平方米,同比-65.5%,其中新增权益建面167.4万平方米,同比-64.1%;总地价197.9亿元,同比-38.7%,其中权益地价123.5亿元,同比-46.5%。 点评: 7月销售239亿元、同比+44%,淡季销售继续强势,行业排名稳居前四7月公司实现签约金额238.9亿元,环比-60.3%,同比+44.2%,涨幅较6月下降13.8pct,低于月初克而瑞公布的278.1亿元14.1%;实现签约面积167.9万平米,环比-60.8%,同比+25.4%,涨幅较6月下降31.8pct,优于我们高频跟踪的49城成交面积同比+8.4%;销售均价14,229元/平米,环比+1.2%。1-7月公司累计实现签约金额2,392.0亿元,同比+46.6%,涨幅较6月略降0.3pct;累计实现签约面积1,621.8万平方米,同比+36.5%,涨幅较6月略降1.4pct。累计销售均价14,749元/平米,较17年销售均价上涨7.0%。公司淡季7月销售继续强势,单月销售同比已连续3个月超40%,1-7月公司销售排名继续稳居行业第四。鉴于公司下半年推盘力度较大,项目布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,预计公司18年全年销售将有持续优异表现。 7月拿地/销售额比83%,加仓拿地态度坚定,布局兼顾珠三角和一二线7月公司在土地市场新获取广州、北京、东莞、佛山、江门、成都、长春、烟台、河源、莆田等10城共12个项目,拿地城市集中在珠三角区域同时重点一二线城市兼顾,共新增建面223.5万方,环比-34.5%,同比-65.5%,其中新增权益建面占比74.9%;总地价197.9亿元,环比+5.0%,同比-38.7%,楼面价8,856元/平米,环比+60.3%,同比+77.6%,拿地均价环比、同比大幅上涨主要源于北京地块以及佛山、东莞市中心商住地块楼板价较高推动。7月公司拿地额占比销售额83%,较上月提升52pct。1-7月公司共获82个项目,新增规划面积1,700.9万方,同比-3.5%;总地价1,266.0亿元,同比+51.0%;平均楼面地价7,443元/平米,较2017年+11.3%;拿地额占比销售额为53%,仍属加仓拿地。公司17年部分收购保利置业后,全国布局进程再次加速,并且在资金趋紧环境下充分受益于央企融资优势,拿地继续高增,彰显公司未来规模扩张决心。 投资建议:销售淡季继续走强,拿地加仓态度坚决,重申“强推”评级7月淡季公司销售继续强势,单月销售同比已连续3个月超40%,累计销售排名继续稳居前四,和第五名差距拉大,彰显公司扩张决心。保利地产积极变革始于2017年,目标方面,董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年、17年和18年1-7月拿地金额分别同比+75%、+128%和+51%,同比持续高增,积极扩张坚定;销售方面,17年销售额同比+47%,18年1-7月同比+47%,奠定全年持续高增基础。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.72、2.18和2.76元,目前对应18年PE仅6.7倍,维持目标价20.62元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
保利地产 房地产业 2018-08-13 11.70 -- -- 11.54 -1.37% -- 11.54 -1.37% -- 详细
事件 保利地产发布2018年7月销售及新增项目公告:2018年7月,公司实现签约面积167.88万平方米,同比增长25.36%;实现签约金额238.88 亿元,同比增长44.20%。1-7月,公司累计实现签约面积1621.80万平方米,同比增长36.51%;累计实现签约金额2391.99亿元,同比增长46.59%。7月公司新增12个土地项目,总地价198亿元。 点评 单月销售金额同比维持高速增长。7月公司销售金额达238.9亿元,同比增长44.2%,销售金额持续高增主要系单月销售面积及均价均有所提升,销售面积及均价分别同比增长25.4%、15.0%。从累计数据来看,2018年1-7月累计销售金额同比增长46.6%,销售面积同比增长36.5%;累计销售均价达14749元/平米,同比增长7.4%。公司销售保持高增长态势。 7月稳健拿地,拿地均价有所回升。公司7月份新获取12个土地项目,分布在北京、广州、佛山、东莞、河源、江门、烟台、成都、莆田、长春等一二线及热点三线城市。公司单月拿地建筑面积223万平米,同比下降65%,平均权益比例为84.9%;拿地金额198亿元,同比下降40%,占销售金额的83%。7月单月楼面均价达8856元/平米,环比增长60.3%,主要系公司在北京、广州以及佛山拿地楼面均价较高所致。7月公司在一线、二线、三线城市拿地总成本占比分别是24.1%、22.6%、53.4%。从累计数据来看,1-7月公司累计新获82个项目,新增规划面积1738万方,同比下降1%;总地价1264亿元,同比增长49%;平均楼面地价7272元/平米。公司作为具备央企背景的地产龙头公司,在融资环境趋紧下优势显著。 投资建议:保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力。我们预计2018-2020年EPS分别为1.71、2.15、2.69元,对应PE分别为6.73、5.36、4.29倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
保利地产 房地产业 2018-07-31 11.78 -- -- 12.19 3.48% -- 12.19 3.48% -- 详细
公司简介。公司成立于92年,是国务院国资委管理的大型央企中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司。经过25年发展,公司成长为以房地产开发经营为主、以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”综合性地产开发企业。17年综合实力位列第四名,销售规模居行业前五。 公司多年业绩持续快速增长 为投资者创造价值。公司11年营收470.36亿,到17年实现营收1463.06亿,年复合增长率20.81%。净利润及归属净利润复合增长率分别为17.79%%和15.64%,增长理想。 住宅产品适应市场需求 区域布局理想。公司坚定以核心城市为中心的城市群布局策略,坚持对三大城市群及周边区域、重要节点城市的深耕。17年实现项目拓展204个,新增容积面积4520万平米,总成本2765亿,分别增88%和128%,拿地相对积极。当前形成以珠三角、长三角、京津冀城市群为核心、以中部、成渝、海峡西岸等区域多点开花的城市群布局,在全国92个城市拥有超过9000万平方米待开发土地资源。 并购整合获取资源 央企优势凸显。公司成功纳入保利置业及中航地产,并购整合成果凸显。未来公司进一步通过并购整合等方式非市场化获取资源值得期待。 地产以外两翼业务持续发力。房地产金融上,公司累计基金管理规模达到785亿,其中,信保基金累计管理规模637亿;保利资本累计管理148亿。旗下保利物业顺利登陆新三板,迈出资本运作的第一步。17年保利物业实现营业收入32.4亿元,归母净利润2.3亿元。 估值处于历史低位 股息率吸引。从估值水平来看,预测公司18年—19年EPS分别为1.68元和2.1元,对应当前股价PE分别为7倍和5.5倍。公司当前估值处于历史底部区间。同时公司持续稳定分红预期较高,我们测算公司盈利及分红,18年及19年分红对应当前股价股息率分别约4.2%和5.3%,接近银行理财利息,投资价值凸显。维持公司“推荐”投资评级,建议积极关注。 风险提示。房地产销售低于预期,政策及流动性风险
保利地产 房地产业 2018-07-19 10.95 18.60 68.17% 12.38 13.06% -- 12.38 13.06% -- 详细
公司发布2018年半年报业绩快报,预计上半年实现营业收入598.6亿元,同比增长9.9%;预计实现归母净利润64.9亿元,同比增长14.9%;预计上半年EPS0.55元,同比增长14.06%。 二季度环比改善,销售高速增长:增长的主要原因:结转项目毛利率同比提高、投资收益增加带动上半年公司营业利润率同比增加至20.8%;公司可售未结资源丰富,一季度末公司预收款规模达2562.8亿。销售方面,公司上半年实现签约面积1453.9万平,同比增长37.9%;实现签约金额2153.1亿,同比增长48.9%,销售规模稳居行业前五;实现销售均价14809.1元/平,为历史新高;上半年总体销售去化率达到81.4%,累计推货2170亿,推盘面积1600万平,推货意愿积极。公司当前可售资源丰富,考虑到今年以来核心城市一二手房价格倒挂带动去化率维持高位,伴随着三季度开始公司推盘力度的加大和推货规模的增加,全年销售有望超越3600亿,向新的门槛迈进。 拿地延续积极力度:公司上半年延续去年以来积极的拿地力度,合计获取项目70个,新增计容建面1514.9万平,对应总地价1161.9亿,占到当期销售金额的54.0%,公司土储优势得到进一步夯实。此外公司于去年11月末开启对保利香港50%的收购,已于今年6月份完成股权交割工作,未来公司将成为集团旗下唯一地产开发平台,有望进一步扩大业务区域,提升经营规模和市场占有率,巩固公司行业龙头地位。 融资优势逐步凸显:公司今年以来先后发行了5亿美元债券、17.2亿租赁住房Reits和50亿中期票据,其中中期票据票面利率分别介于4.5%-4.9%,融资成本较去年不升反降。在今年行业整体去杠杆的环境下,公司天然具有央企的信用背书和龙头房企的规模优势,融资的低成本和便利性将形成公司今年在规模扩张和行业整合中的天然的护城河。 盈利预测和评级:预计公司18-19年EPS为1.65元和2.08元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。
保利地产 房地产业 2018-07-18 10.82 24.27 119.44% 12.38 14.42%
12.38 14.42% -- 详细
事件: 2018年半年度,公司实现营业收入598.7亿元,同比增长9.90%;实现利润总额125.6亿元,同比增长23.39%;实现归母净利润64.9亿元,同比增长14.90%;实现基本每股收益0.55元,同比增加14.06%;加权平均净资产收益率为5.85%,比去年同期下降0.32%。 评论: 维持增持评级:维持公司目标价24.27元/每股,维持公司18~19年EPS分别为1.74/2.26元,对应PE为6.4/4.9倍。 结算继续小步走,销售保持高增长。一方面,2015年~2016年公司的半年度营收增速分别为25%、30%,保持着较快结转。但到2017年结算变缓,当年半年度结算首次变负增长(-1%)。从2018年开始公司又加快结算进度,首先营收增速从2017年的-5.45%提升到一季报的+12.40%,上半年又实现营收增速+9.90%,表明其结算节奏在加快,符合预期,因此预计全年收入增速将在+30%左右。另一方面,公司今年上半年已实现签约金额2153.1亿元,同比增长46.86%,增速在龙头企业里也是靠前,为以后年度的业绩增长奠定基础。 区域毛利率继续回升,投资收益继续增加。因结转项目毛利率同比提高且投资收益增加,公司的利润总额同比增长23.39%,归母净利润同比增长14.90%。首先公司从2017年开始区域结转毛利率开启修复,目前来看区域毛利率保持继续回升的态势;其次,因为土拍市场对自有资金的高要求以及今年以来一直在收紧房企拿地端融资,因此市场上合作拿地的形式已成主流,未来公司的投资收益也将继续增加。不过,需注意的是目前公司半年度加权平均ROE处于下降通道,加权平均ROE从2011年半年度的9.13%下降到2018年半年度的5.85%,同比2017年的6.17%降低了0.32%。 风险提示:2018年半年度业绩快报主要指标可能与公司2018年半年度报告中披露的数据存在差异,预计差异幅度不会超过10%。
保利地产 房地产业 2018-07-18 10.82 20.62 86.44% 12.38 14.42%
12.38 14.42% -- 详细
18H1业绩同比+15%、18Q2业绩同比+22%,全年业绩同比+30%难度不大 18年H1公司预计实现营业收入598.7亿元,同比增长9.9%;利润总额125.6亿元,同比增长23.4%;归母净利润64.9亿元,同比增长14.9%;公司业绩增速高于营收增速,主要源于高毛利率结转项目占比提升以及投资性收益有所增长。分季度看,公司Q1、Q2分别实现业绩19.0亿元、46.0亿元,分别同比增长0.3%、22.3%,上半年业绩增长主要由二季度拉动。18年H1公司加权平均净资产收益率5.9%,较去年同期下降0.3pct,基本每股收益0.55元,同比增长14.1%。17年结算均价9,925元/平米,同比-14.8%,明显低于15-18年平均销售均价1.3-1.5万元/平米,预计18年结算均价将明显提升,带动结算毛利率进一步提升,并鉴于18年计划竣工1,900万方,同比+22.3%,表明结算面积将由明显上涨,另外,17年末公司预收账款达2,253.1亿元,同比+44.9%,可覆盖17年营收154%,综合之下预计18年业绩完成同比+30%难度不大。 18H1销售2,153亿,同比+47%,销售创历史新高,行业排名进至前四 18年H1公司实现签约销售金额2,153.1亿元,同比增长46.9%,销售金额排名行业前四,较2017年再进1名;实现签约面积1,453.9万方,同比+37.9%,销售均价14,809元/平米,较17年销售均价上涨7.4%;公司17年新开工3,075万方,同比+51%,较17年年初计划2,300万方超额完成约700万方,该部分属于当年拿地当年开工,公司18年计划新开工3,300万方,同比+7%,如果假设当年拿地当年开工持平,那么全年新开工有望实现40,00万方,同比+30%,保证18年可售充沛,同时鉴于公司下半年推盘力度较大,且项目布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,预计18年全年销售将持续表现优异。 18H1拿地1,068亿,同比+107%,资金趋紧下融资成本&空间优势明显 18年H1公司新增规划面积1,477.4万平米,同比+32.4%;总地价1,068.1亿元,同比+107.2%,拿地金额占比销售金额50%,继续加仓拿地;平均楼面地价7,229元/平米,较17年楼面均价增长8.1%。17年末公司未结算面积约1.1亿方,对应货值1.5万亿,其中可售面积约8,272万方,为未来2-3年销售扩张奠定基础。资金端,公司17年有息负债综合成本仅为4.8%,18年4月、5月、7月先后发行三期中票合计规模50亿,利率区间4.6-4.9%,同时鉴于公司银行授信剩余未使用余额近2,000亿,在行业资金趋紧背景下公司融资空间及成本均优势明显,进而推动公司未来拿地、销售持续高增,实现弯道超车。 投资建议:业绩稳步释放,快速扩张、信心坚定,重申“强推”评级 公司积极变革始于2017年,目标方面,董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年、17年和18年前6月拿地金额分别同比+75%、+128%和+107%,同比持续高增长并涨幅扩大,积极扩张坚定;销售方面,17年销售额同比+47%,18年前6月同比+47%,奠定全年持续高增基础。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.72、2.18和2.76元,目前对应18年PE仅6.5倍,维持目标价20.62元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场下行,销售弱于预期。
保利地产 房地产业 2018-07-18 10.82 13.76 24.41% 12.38 14.42%
12.38 14.42% -- 详细
公司发布2018 年中期业绩快报,2018 年上半年实现营收598.7 亿元,同比增长9.9%;归母净利润64.9 亿元,同比增长14.9%。 核心观点 营业收入及业绩增速总体符合预期。公司2018 年上半年营业收入及归母净利润同比增速分别为9.9%、14.9%,符合市场预期。公司2018Q2 的归母净利润同比增长22.3%,较2018Q1 上升22 个百分点。归母净利润增速快于营收增速的主要原因是结算毛利率的进一步提升以及投资性收益的增长, 其中公司上半年营业利润率已上升至20.8%。根据公司2018 年一季报显示, 其2018Q1 的预收账款已达2563 亿元,可结算货值创历史新高,也会下半年的业绩增长奠定了良好的基础。同时叠加结算利润率的持续走高,预计公司全年的业绩增速有望维持较快增长。 签约销售维持高增速,去化良好下半年货值充足。根据公司经营简报数据, 上半年实现销售额2153.1 亿元,同比增长46.9%;其中6 月单月实现销售金额602 亿元,同比增长58.0%,单月销售破600 亿元也创造了公司历史单月销售金额记录。公司依靠良好的城市布局及合理的各能级城市配比,实现了较高的去化率,从而推动销售金额的突破。展望下半年,央企的融资优势属性将不断强化,由此带来的拿地和销售端的优势也有望持续扩大,全方位的集中度提升将有望使公司的估值持续修复。 财务预测与投资建议 维持买入评级,调整目标价至13.76 元(原目标价17.20 元)。我们预测公司2018-2020 年EPS 为1.72/2.22/2.88 元。由于近期板块调整可比公司PE 估值下调至8X,我们相应调整了目标价。我们给予公司2018 年PE 倍数为8X,对应目标价13.76 元。 风险提示 房地产市场销售可能低于预期。 利率上升超预期。
保利地产 房地产业 2018-07-18 10.82 -- -- 12.38 14.42%
12.38 14.42% -- 详细
公司今日发布2018年中期业绩快报,报告期实现营收598.7亿元,同比增长9.9%,归属上市公司股东净利64.9亿元,同比增长14.9%,EPS0.55元; 业绩表现平稳,销售维持高增长 上半年公司净利增速高于营收主要原因在于结算毛利率提升及投资收益增加,其中营业利润率同比扩大2.3个百分点至20.8%。从历史数据来看,每年二季度及四季度是公司结算高峰(二季度营收占比在20-25%左右、四季度营收占比在50-55%左右),今年一季度末公司预收账款达到2563亿元,创历史新高,叠加结算毛利率的逐步回升,全年业绩有望保持较快增长。 销售方面,公司上半年实现销售额2153亿元,同比增长46.9%,6月单月销售额602亿元,同比增长58%,其中6月单月销售额创下历史新高。今年以来公司保持积极的推盘策略,上半年累计新推2170亿元,同比增长60%,6月新推盘去化率仍维持在73%的高位。展望下半年,公司可售货值仍充裕,叠加当前较高的去化率水平,全年有望向4000亿元销售大关发起冲击。 拿地仍较积极,融资优势显著 根据每月公告数据,2018年上半年公司新增项目建面1508万平、总地价967亿元,占同期销售面积、销售额比重分别为104%、45%,其中总地价占销售额比重同比扩大7.3个百分点。从拿地结构来看,报告期公司在城市布局上稳步下沉,强三线、四线城市拓展金额占比分别为31%、14.9%,同比分别缩小7、扩大7.9个百分点,一二线拓展金额占比同比基本持平(54%左右)。 当前行业资金面整体趋紧,公司作为央企地产龙头,融资优势愈发显著:1、较低的融资成本:据我们跟踪,目前公司存量有息负债融资成本为4.86%,较2017年底仅上升0.04个百分点,处于行业最低水平之一;2、多元的融资渠道:公司通过各类渠道仍可获可观的低成本资金,如18年二季度至今公司已发行45亿元中票,利率为4.88%、4.6%;3、较低的信托等非标融资依赖度:截至2017年末,公司非银借款占比仅为16%,成本较低的银行借款、债券占比为84%。 激励机制升级,两翼业务蓬勃发展 2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一,表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力。 在房地产主业稳步发展同时,2017年公司的两翼业务均获得快速发展:1、房地产基金:2017年累计管理规模达到785亿元,其中信保基金规模637亿元,连续6年被评为“房地产基金前10强”;2、物业管理:保利物业成功登陆新三板,2017年合同在管面积1.74亿平,同比增长44.75%,其中累计外拓面积占比达到23%;3、商业运营:截至2017年末,在管商业面积160万平,全年营收超10亿元。 盈利预测及投资评级 我们预计公司18、19年EPS为1.7、2.17元,对应当前PE为6.6、5.2x,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2018-07-17 11.21 -- -- 12.38 10.44%
12.38 10.44% -- 详细
事件: 保利地产(600048)公告2018年半年度业绩预告,预计2018年上半年实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比增加14.9%。 点评: 公司预计2018年上半年实现营业总收入598.65亿,同比增长9.9%;实现营业利润124.36亿,同比增长23.86%;归属上市公司股东净利润64.92亿,同比增长14.9%。基本每股收益0.55元。公司营业收入同比增长9.90%;但因结转项目毛利率同比提高且投资收益增加,利润总额同比增长23.39%,归母净利润同比增长14.90%,高于营收增长率。 截止报告期末,公司总资产8081.36元,归属于上市公司股东的所有者权益1098.18亿元,分别较期初增长了16.04%和2.65%。上半年公司实现签约面积1453.92 万平方米,同比增长37.93%;实现签约金额2153.12 亿元,同比增长46.86%。销售增长理想,领跑行业,为以后年度的业绩增长奠定基础。 公司为我国大型央企,拥有国家一级房地产开发资质,经过20余年的发展,形成以房地产开发经营为主,以房地产金融及社区消费服务为翼的“一体两翼”的业务布局。公司房地产主业占比达95%;其中布局区域集中于一二线城市,积极推进城市群深耕战略。公司主业突出,布局资源良好。同时公司销售保持理想增幅,领跑行业,为未来业绩持续增长奠定基础。 预计公司18-19年EPS分别为1.6元和1.98元,对应当前股价估值偏低,维持“推荐”评级。
保利地产 房地产业 2018-07-17 11.21 -- -- 12.38 10.44%
12.38 10.44% -- 详细
保利地产公布2018半年度业绩快报,2018年1-6月实现营业收入598.7亿元,同比增长9.90%;实现归母净利润64.9亿元,同比增长14.90%;上半年实现签约销售金额2153.12亿元,同比增长46.86%。 点评 业绩稳健增长。保利地产公布2018半年度业绩快报,预计2018年1-6月实现营业收入598.7亿元,同比增长9.90%;实现归母净利润64.9亿元,同比增长14.90%;基本每股收益0.55元。公司利润增速超过收入增速主要因结转项目毛利率同比提高且投资收益增加。2018年上半年公司实现加权平均净资产收益率5.85%,较上年同期下降0.32个百分点。 销售规模创历史新高,累计销售均价保持高位。从累计数据来看,2018年1-6月累计销售金额达2153.12亿元,同比增长46.9%,累计销售面积1453.92万平米,同比增长37.9%;累计销售均价达14809元/平米,同比增长6.5%。公司销售保持高增长态势,主要因公司持续加速推盘去化,且布局的城市大多基本面较好。其中6月单月公司销售金额达601.9亿元,单月销售首次突破600亿大关,同比增长58%;单月销售均价14066元/平米,同比增长0.5%。 拿地积极,拿地金额同比大幅增长。公司坚持深耕一二线及热点三线城市的战略,投资拿地非常积极。2018年1-6月公司累计新获70个项目,新增规划面积1515万方,同比增长36%;总地价1066亿元,同比增长106%;平均楼面地价7038元/平米。公司作为具备央企背景的地产龙头公司,在融资环境趋紧下优势显著。 投资建议:保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力。我们预计2018-2020年EPS分别为1.71、2.15、2.69元,对应PE分别为6.52、5.19、4.16倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行。
保利地产 房地产业 2018-07-13 11.05 18.00 62.75% 12.38 12.04%
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事件:7月9日,公司发布6月经营简报。 六月销售额首次突破600亿,单月环比大幅增长。6月公司实现合同销售金额602亿,同比增长58.0%,环比大幅增长68.5%,单月销售创历年新高,排名提升至前三。实现签约面积428万平方米,同比增长57.2%,环比增长76.4%。得益于去年同期低基数以及公司加大推盘力度,公司销售数据持续走强,随着下半年低基数的到来,公司销售有望继续保持高增长。2018 年1-6 月,公司实现签约面积1454 万平方米,同比增长37.9%,增速比1-5 月提升了6.7 个百分点。实现签约金额2153 亿元,同比增长46.9%,增速比1-5 月提升了3.9 个百分点。考虑到公司可售货值分布区域去化良好以及推盘力度的持续,我们预计公司全年销售可达4300 亿元,截至2018 年6 月公司销售目标完成率约50%。 拿地延续积极态势,聚焦一二线城市及核心城市圈。公司6月拿地金额约150亿元,环比增长25.0%,新增权益计容建面约233万平,同比增长22.0%,环比大幅增长106.4%,权益占比为82%。今年1-6月新增土地总地价约1123亿元,同比增长106%,新增土地权益地价约759亿元,同比增长83%,平均楼面地价为8193元/平方米。2017 年公司新增土储计容建面约4520 万平方米, 同比增长88.0%,通过并购方式拿地占比约48%,平均楼面地价 6118 元/平方米,其中,一二线城市的拓展面积和金额分别占比 63%、82%。我们认为,公司未来可售资源丰富,货值在一二线城市土储占比较高,而三四线土储中,珠三角、长三角和京津冀等城市圈占比达68%。 公司为央企地产排头兵,低成本融资能力强。截至2017 年末,公司有息负债中一年内到期的有息负债占比为14%。融资渠道多元化,全国首单租赁住房资产证券化(REITs)产品“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获批,首单CMBS 发行利率仅为4.88%,2017 年有息负债综合融资成本4.82%。在目前市场风险偏好下行融资收紧,而部分企业杠杆率提升的大背景下,公司融资渠道通畅,负债率可控,有望借助此优势进一步实现稳健发展。 盈利预测与投资建议。预计2018-2020年EPS分别为1.80元、2.40元和3.00元,当前股价对应PE分别为6倍、5倍、4倍。参考房企龙头平均PE 给予2018 年10 倍估值,对应18.00 元的目标价,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速或不及预期、商业拓展或不及预期等。
保利地产 房地产业 2018-07-12 11.00 20.62 86.44% 12.38 12.55%
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事件: 7月9日晚,保利地产公布6月销售数据,6月实现签约金额601.9亿元,同比+58.0%;实现签约面积427.9万平方米,同比+57.2%。6月新增建面341.2万平方米,同比+51.5%,其中新增权益建面210.2万平方米,同比+20.4%;总地价188.5亿元,同比+25.5%,其中权益地价136.8亿元,同比+7.5%。 点评: 6月销售602亿元、同比+58%,销售创新高,单月销售排前三、累计排第四 6月公司实现签约金额601.9亿元,环比+68.5%,同比+58.0%,涨幅较5月扩大14.5pct,高于月初克而瑞公布的528.0亿元14.0%;实现签约面积427.9万平米,环比+92.1%,同比+57.2%,涨幅较5月扩大32.4pct,远好于我们高频跟踪的49城成交面积同比-7.5%;销售均价14,066元/平米,环比-12.3%。1-6月公司累计实现签约金额2,153.1亿元,同比+46.9%,涨幅较5月提升3.9pct;累计实现签约面积1,453.9万平方米,同比+37.9%,涨幅较5月提升6.7pct。累计销售均价14,809元/平米,较17年销售均价上涨7.4%。公司6月销售首破600亿元,单月销售额创历史新高,并排名行业前三,上半年累计销售破2,000亿元,行业排名前四,较2017年再提升1名。同鉴于公司下半年推盘力度较大,项目布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,预计公司18年全年销售将有持续优异表现。 1-6月拿地金额同增107%,加仓拿地态度坚定,成本控制与全国扩张并重 6月公司在土地市场新获取广州、上海、南京、杭州、重庆、成都、武汉、厦门、福州等16城共18个项目,拿地城市持续以二线及强三线城市为主且全国布局均衡,共新增建面341.2万方,环比+83.4%,同比+51.5%,其中新增权益建面占比61.6%;总地价188.5亿元,环比+57.6%,同比+25.5%,楼面价5,523元/平米,环比-14.1%,同比-17.2%,拿地均价环比有所下降主要源于公司三线城市拿地占比提升所致。6月公司拿地额占比销售额31%,较上月下降2pct。 1-6月公司共获70个项目,新增规划面积1,477.4万方,同比+32.4%;总地价1,068.1亿元,同比+107.2%;平均楼面地价7,229元/平米,较2017年+8.1%;拿地额占比销售额为50%,仍属加仓拿地。公司17年部分收购保利置业后,全国布局进程再次加速,并且在资金趋紧环境下充分受益于央企融资优势,拿地继续高增,彰显公司未来规模扩张决心。 投资建议:销售亮眼、拿地高增,低估值优质龙头,重申“强推”评级 6月公司销售高位继续走强,并创历史新高,单月销售排名进入行业前三,上半年累计销售排名挺进前四,较2017年再进一位,公司扩张决心坚定。保利地产积极变革始于2017年,目标方面,董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年、17年和18年前6月拿地金额分别同比+75%、+128%和+107%,同比持续高增长并涨幅扩大,积极扩张坚定;销售方面,17年销售额同比+47%,18年前6月同比+47%,奠定全年持续高增基础。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.72、2.18和2.76元,目前对应18年PE仅6.5倍,维持目标价20.62元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
保利地产 房地产业 2018-07-12 11.00 -- -- 12.38 12.55%
12.38 12.55% -- 详细
公司单月销售规模创历史新高,累计销售均价保持高位。6月公司销售金额达601.9亿元,单月销售首次突破600亿大关,同比增长58%,单月销售均价14066元/平米,同比增长0.5%,环比下滑12.3%,主要系推盘结构发生变化所致。从累计数据来看,2018年1-6月累计销售金额同比增长46.9%,销售面积同比增长37.9%;累计销售均价达14809元/平米,同比增长6.5%。公司销售保持高增长态势。 6月稳健拿地,拿地金额同比增长25%。公司6月份新获取18个土地项目,分布在广州、上海、南京、杭州、宁波、成都、德阳、重庆、武汉等一二线及热点三线城市。公司单月拿地建筑面积341万平米,同比增长51%,平均权益比例为61.6%;拿地金额188亿元,同比增长25%,占销售金额的31%,拿地销售比持续下滑,公司自3-4月份大量获取土地后适当放缓了拿地节奏。6月单月楼面均价仅5523元/平米,环比下滑14%。6月公司在一线、二线、三线城市拿地总成本占比分别是19.2%、54.3%、26.5%。从累计数据来看,1-6月公司累计新获70个项目,新增规划面积1515万方,同比增长36%;总地价1066亿元,同比增长106%;平均楼面地价7038元/平米。公司作为具备央企背景的地产龙头公司,在融资环境趋紧下优势显著。 投资建议:保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力。我们预计2018-2020年EPS分别为1.71、2.15、2.69元,对应PE分别为6.59、5.25、4.20倍,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2018-07-06 10.84 20.62 86.44% 12.38 14.21%
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公司简介:背靠央企集团、独有军旅特色,房企龙头老兵、开启新征程保利地产背靠央企保利集团,独有军旅特色,成立于92年。06年上市后开始腾飞,销售规模不断突破,12年销售达1,017亿,排名全国第三,06-12年销售额CAGR达72%;13年行业整体下行以及14年起连续3年被动降杠杆,公司发展速度有所放缓,排名落至全国第六,13-15年销售额CAGR回落至15%;16年在公司积极拿地、管理提升、加快周转等措施下,公司销售重回高增轨道,16-17年销售额CAGR回升至42%,17年销售达3,092亿元,排名回升至全国前五,并17年末提出三年重回前三目标,公司发展开启新征程。 契机1:集团人事调整+多元激励+管理提升,推动公司发展进入新阶段公司16年开始管理提升明显。1)公司积极变化起于集团人事调整,伴随15-16年公司董事长和原总经理上调集团担任集团副总经理,合计三名成员出任集团管理层要职,公司话语权进一步提升;2)16年公司组织结构改革由上至下展开,在原有“总部-平台”二级治理架构基础上增设大区,确定“总部-大区-平台”的三级管理模式,权力适度下放,决策效率、管控能力较大提升,更适应未来规模化发展;3)16年起打造多维度激励体系,推出第二期股权激励(激励占比2.11%)、项目跟投制度(跟投比例央企最高),全方面激发公司活力。 契机2:集团、国企和军旅资源整合优势突出,打造独有外延扩张模式公司背靠保利集团,资源整合优势突出。1)集团内资源整合方面,公司17年下半年收购保利置业后同业竞争解除,全市场进入提升成长空间,并预计有望增量贡献销售1,000亿元,同时鉴于集团兼并整合轻工、工艺两大央企后,未来可注入公司的集团内优质资源进一步充裕;2)国企和军旅资源整合方面,公司同时具备军旅DNA和正部级央企背景,获取部队和央企资源具备先天优势,公司和中国中铁深度合作,17年成功并购中航地产、低成本获得土储739万方,公司还通过产城融合拓展土储,如俊明融合产业园、国防主体公园等。 契机3:拿地加速、土储丰富、结构优异,历史低成本项目保毛利率稳定一方面,为追求更快速增长,公司16年开始积极土地加库存。16、17年拿地额占比销售额分别高达56%、90%,并分别新进入城市10、28个,远高于以往40%和5个的平均水平。另一方面,公司土储丰富、结构优异。17年末未结算面积约1.1亿方(货值1.5万亿),其中可售面积约8,272万方(货值1.1万亿);区域结构上,一二线占比61%、三大城市圈占比62%;项目结构上,30万方以上中大型项目占比达56%,由于这类项目获取时间较早,土地成本低约10%、毛利率较高,此类项目的结算将对冲毛利率下行、保障毛利率稳定。 契机4:背靠央企集团,融资渠道多样、成本低廉,具极强逆势扩张能力鉴于公司央企保利集团子公司以及房地产行业龙头之一的身份,公司连续多年被中诚信评级为AAA,融资渠道多样、并且成本低廉,包括公司债、中票、CMBS、REITs等多种融资手段,17年有息负债综合成本仅4.8%,处于行业最低水平,18年上半年公司债和中票融资成本也仅4-5%之间;同时考虑到公司结束了14-16年三年降杠杆之后,自17年开始公司逐步进入到杠杆扩张期,尤其在18年“宽货币、紧信用”的宏观环境下,公司融资优势料将十分突出,有利于在行业其他房企受制于资金端压力放缓扩张进度时,实现弯道超车。 投资建议:积极变革启征程,鹰击长空薄云天,重申“强推”评级保利地产的积极变革始于16年,集团人事调整、多元激励、管理提升,推动公司发展进入新阶段,17年末董事长明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;之后发展一扫颓势,表现为销售高增、拿地扩张、整合加速、激励护航。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.72、2.18和2.76元,维持目标价20.62元,相当于18年PE12倍及NAV溢价8%,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
保利地产 房地产业 2018-06-25 14.21 -- -- 14.27 0.42%
14.27 0.42% -- 详细
集团资源整合,完成收购保利(香港)控股有限公司50%股权 公司公告,截至2018年6月20日,公司已完成上述交易的股权交割工作,已持有保利(香港)控股有限公司50%股权。交易完成后,保利地产将实现对中国保利集团有限公司境内房地产业务整合,并进一步扩大业务区域,有利于提升经营规模和市场占有率,巩固公司行业龙头地位。 前5月销售增速居龙头公司前列 2018年1-5月,公司实现签约面积1025.98万平方米,同比增长31.22%;实现签约金额1551.19亿元,同比增长42.95%。在去年高速增长的背景下,今年销售增速继续位居龙头公司前列,一方面得益于去年以来公司积极的土地扩张策略,另一方面在地产调控升级、资金面紧张的大背景下,公司作为央企在融资方面优势明显。目前房地产市场平稳向好,二线城市通过人才新政等各种方式提升房地产市场需求。公司区域布局平衡,核心经济圈周边城市土地储备比例提升,有利于继续提升市场占有率,巩固龙头地位。 政策边际改善有利于地产估值修复 上半年房地产调控升级、资管新规实施,部分民营地产企业债券发行受到较大影响,地产行业融资成本明显上升,公司作为央企,融资渠道畅通,融资成本低于行业平均水平。随着未来定向降准的实施,资金面有望边际改善,利于地产板块估值修复。 投资建议 我们预计公司2018年收入1888.98亿元,同比增长29.1%,实现归属母公司股东净利润204.32亿元,同比增长30.8%,基本每股收益1.72元。以目前价格计,对应PE为8.2倍,维持“推荐”评级。 风险提示 房地产调控升级,房价大幅下跌。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名