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保利地产 房地产业 2018-01-18 17.40 24.27 38.45% 18.09 3.97% -- 18.09 3.97% -- 详细
本报告导读: 目前公司估值在主流地产股中较低,因公司未来业绩高增长有保障,随着合作带来的投资收益和权益比的提升,加上利润率的抬升,公司估值和业绩都将迎来上修。 1. 由于公司未来业绩和估值的双双上修,加上行业合理的估值中枢在15倍左右,因此上调公司目标价至24.27元/每股,预计公司2017 ~2019年EPS 分别为1.32/1.74/2.26元,对应PE为12.5/9.5/7.3倍。 2. 过去3年已售未结项目达到2534亿元,未来3年业绩高增长确定性高。2017年公司收入同比-6.3%,除受营改增政策实施以及项目结转区域变化影响,还反应公司结算节奏比较缓和,累计2534亿元已售未结算可保障未来3年结算高增长;归母净利润却同比增长26.27%,源于利润率抬升到11%,前三季度的毛利润率32%也明显高于2016年的29%,预计全年业绩增长当中也是毛利润率提升贡献较大比重。 3. 2017年拿地近2600亿元,楼面价6072元,当前平均售价13790元,可推货值充足、且利润率高。公司2017年拿地加速,同比增长116%,投资强度(拿地金额/销售金额)达到83%,是过去以来的较高水平。拿地楼面价6072元,而目前公司在售项目平均售价为13790元,推算利润率较为丰厚。由于前三季度公司存货增长29%,未来可推货值充足,带来未来的销售高增长。 4. 央企低成本融资优势明显,三级管理模式和跟投机制形成高效的公司管治。龙头公司融资渠道多样化,虽然平均融资成本4.94%比2016上升,但依然显著低于行业可比公司。公司逐渐形成的“总部-大区-平台”的三级管理模式和跟投机制,也将提升管控效能和开发效率。 5. 风险提示:房地产调控趋严,信贷投放收紧。
保利地产 房地产业 2018-01-18 17.40 22.65 29.21% 18.09 3.97% -- 18.09 3.97% -- 详细
事件:2017年全年公司实现签约销售面积2242万平方米,同比增长40.27%;实现签约销售金额3092亿元,同比增长47.19%。销售均价13790元/平方米,同比增长4.9%;2017年公司实现营业收入1450.3亿元,同比下降6.3%,实现归母净利润156.8亿元,同比增长26.3%。 业绩增速超预期,全年销售额突破3000亿。 公司作为地产行业龙头,受益于行业集中度提升,销售规模快速增长,2017年全年公司实现签约销售面积2242万平方米,同比增长40.27%;实现签约销售金额3092亿元,同比增长47.19%。销售均价13790元/平方米,同比增长4.9%; 受营改增实施和项目结转区域变化影响,公司营业收入略有下滑,2017年公司实现营业收入1450.3亿元,同比下降6.3%,但由于结转项目毛利率提高且权益占比提升,公司归母净利润增长迅速,2017年公司实现归母净利润156.8亿元,同比增长26.3%(此前wind 一致预期为18.32%)。 加速拿地扩充土地储备,为规模扩张奠定坚实基础。 公司加速拿地扩充土地储备,我们根据公告测算17年全年公司累计获取项目至少有193个,超过2016年的两倍;对应计容建筑面积至少有4004万平,同比增长94.6%;权益地价至少有1624亿元,同比增长94.88%,占到当年销售金额的52.5%;总地价至少有2680亿元,同比增长124.34%,占当年销售额的86.7%。根据克而瑞的估算,公司2017年拿地总货值约为5319亿元,占当年销售额的172%。受收购中航地产项目影响,公司加大了在三四线城市的布局,特别是核心城市群当中的三四线城市。公司土地储备充足,我们测算公司未开工土地面积超过9000万方。公司产品结构中住宅占比超过85%,其中90%以上为中小套型。优质的土地储备为公司未来进一步提升业绩、市占率提供了坚实支撑。 资源整合持续推进,有望重返行业前三。 17年以来公司加大资源整合力度,上半年收购中航集团旗下20个地产项目,下半年公司51.5亿元(包含债权)收购保利香港50%股权的交易方案获股东大会通过,有望逐步解决同业竞争问题,公司市占率和业务区域将进一步扩大。我们认为在央企整合的大背景下,保利地产作为集团核心的地产开发平台优势十分明显,不排除未来继续承接优质资源的可能性。我们认为随着激励机制不断完善,管理层和员工的积极性将大幅提升,同时凭借央企在融资、获取资源等方面的优势,公司规模增长有望提速,助力公司重返行业前三。 激励机制走在央企前列,大力度跟投助力公司成长。 公司机制一直较为灵活,激励力度走在央企前列。2016年公司已经推出股票期权激励计划,覆盖公司682名员工,获授股票期权数量占公司总股本的比例为1.095%。行权价格8.72元,行权业绩条件要求指定时间区间净利润年复合增速不低于8%。 2017年12月23日,公司推出跟投机制,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投规模上看,公司跟投方案的激励力度较大,跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%,为央企较高水平。跟投机制将员工和管理层的利益与公司利益有效绑定,有利于激发员工积极性,提升公司拿地质量和运营效率,做大做强公司业绩。在行业集中度快速提升的大背景下,跟投机制的推出将为公司快速成长再添动力。 投资建议:公司推出跟投机制将进一步调动管理层和员工的积极性,助力公司规模快速扩张; 公司作为集团核心的地产开发平台,在解决同业竞争问题后,业务区域和市占率有望加速提升。我们预计公司 2017-19年EPS 为1.24、1.51和1.80元,对应PE 为13.39X、10.98X、9.25X,维持“买入”评级,6个月目标价22.65元。 风险提示:一季度销售不及预期、加息。
保利地产 房地产业 2018-01-18 17.40 -- -- 18.09 3.97% -- 18.09 3.97% -- 详细
事项: 保利地产是国信区瑞明地产团队自2017年股价底部就重磅推荐的品种之一,我们在2017年1月17日就发布了2017年第一篇建议“买入”的研报,更在2017年6月12日发布了近10年全市场篇幅最长、最深入分析保利投资价值的41页深度报告--《和者筑善,一主两翼》,我们在未考虑“两翼业务”及2017年新增项目、WACC取11%、假设未来几年房价不超过2016年均价等条件下得出RNAVPS为18元。此后,保利地产股价由震荡上行到凌厉上攻,投资者对我们的“买入”建议也由将信将疑到高度认可。目前,公司发布了2017年度业绩快报及2017年12月份销售简报,我们就公司业绩及近期基本面分析如下-- 归母净利润同增26%,EPS1.32元超预期 公司2017年实现归母净利润156.84亿元,同比增长26.27%,EPS1.32元,超出我们预期EPS1.16元约13.8%,超预期的主要原因:①结转项目毛利率同比提高且投资收益增加;②结转项目权益比上升影响。2017年营业收入为1450.37亿元,同比减少6.29%,主要受营改增政策实施以及项目结转区域变化影响。考虑到公司在2016、2017年显著的销售增长,预计2018年乃至2019年的利润表口径也将有较好增长。 销售增长显著、行业地位领先、目标积极 2017年1-12月,公司实现销售面积2242.37万平米,同比增长40.27%;实现销售额3092.27亿元,同比增长47.19%。销售均价13790元/平米,同比增长4.94%。参考克而瑞榜单,公司2017年度销售额排名第5,行业地位领先。据观点地产网12月20日报道,保利地产董事长宋广菊女士在当日股东大会明确提出,2018年保利地产将保持行业前五,未来2~3年重回行业前三。我们认为在当前行业集中度快速提升的背景下,公司仍提出“保五争三”的目标,彰显公司未来加速发展的信心。 扩张积极,新增项目重点分布在二线及三四线城市 2017年1-12月,公司累计新增项目约193个,新增计容建面约4004万平米;拿地面积/销售面积约为1.79,扩张步伐积极。新增项目按城市层级主要分布在二线及三四线,按区域主要分布在中西部、长三角、珠三角等,“城市群区域布局”策略有效推进。 奋发有为,领航先行 十九大报告提出“推动国有资本做强做优做大,培育具有全球竞争力的世界一流企业”的伟大历史战略,在此背景下,公司作为地产央企龙头,红色基因浓重,毋庸置疑地承担了这一重大使命。从2017年的发展进程来看,公司在资源整合、创新融资、激励突破等方面奋发有为,在央企领航先行。①资源整合外部破冰,内部突破:2017年2月,公司完成对中航地产资产包过户;2017年11月,公司股东大会审议通过了收购保利集团持有的保利香港50%股权。公司通过内外部资源整合,既有效扩大区域布局、拓展土储资源,也利于解决同业竞争、提升经营效率。②创新融资:2017年10月,发行总额不超过50亿元的国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs--中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过,开创了租赁住房资产证券化新篇章,对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。③跟投激励:2017年12月,董事会审议通过了项目跟投议案,此次跟投激励方案在央企中具有显著创新与突破,既绑定公司与员工利益,也利于公司在当前房地产调控背景下稳健增长。 央企龙头、蓄势待发,维持“买入”评级 公司2017年快速扩张,强激励、提效率,蓄势待发冲击“三年前三”目标,我们持续看好公司未来的发展,预计2017/2018年EPS为1.32/1.7元,对应PE为12.6/9.7X,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
保利地产 房地产业 2018-01-17 16.45 21.84 24.59% 18.21 10.70% -- 18.21 10.70% -- 详细
核心观点 2017年业绩增长超越市场预期,销售成绩单表现优异。公司发布2017年业绩快报,受益于结转项目的毛利提高,2017年公司实现归母净利润156.8亿元,同比增长26.3%,业绩增长超越市场预期。销售情况来看,公司2017年12月实现销售面积250.5万方,销售金额349.5亿元,分别同比增长46.4%和65.3%。至此2017年公司共实现销售金额3092.3亿元,同比增长47.2%,销售金额大幅增长,销售成绩单表现优异。 新增土储显著扩张,拿地强度明显提高,业绩持续性得到强有力保障。2017年公司共新增规划建面3878.万方,同比增长61.3%,公司新增土储显著扩张。从拿地强度(拿地金额/销售金额)来看,公司2017年整体拿地强度达到84%,较2016年提高了26个百分点,拿地强度明显提高。土地储备的大幅提高,能够有效保证公司的可售资源增长,从而保障销售和业绩的快速发展。 整合保利置业可期,跟投机制有望提高公司运营效率。2017年11月30日,公司公告将以51.5亿元收购保利香港控股,间接参股保利置业,保利集团地产平台整合迈出坚实一步,2018年可以期待整合保利地产迈出实质性的突破。此外公司2017年12月公告推出项目跟投机制,这有望引入良好的激励机制,提高公司的运营效率。日前董事长宋广菊明确表示公司要重返销售金额前三的行列,整合保利置业和推出跟投机制将发挥积极作用。 财务预测与投资建议 重申买入评级,上调目标价至21.84元(原目标价17.08元)。由于公司业绩和销售金额大幅增长,超过市场预期,我们上调了公司的盈利预测,我们预测公司2017-2019年EPS为1.32/1.68/2.20元,(原预测为1.22/1.53/1.92元)。可比公司2018年PE估值为13X,我们给予估值13X,对应目标价为21.84元。 风险提示 房地产市场销售低于预期。
保利地产 房地产业 2018-01-17 16.45 20.62 17.63% 18.21 10.70% -- 18.21 10.70% -- 详细
1、17年业绩同比+26%、超预期,预收款和毛利率改善将保证业绩高增17年公司实现营业收入1,450.4亿元,同比-6.3%;营业利润254.5亿元,同比+10.1%;归母净利润156.8亿元,同比+26.3%,超出市场一致预期147亿元约7%,同时也实现了股权激励第一期的行权业绩要求154亿元;对应营业利润率和净利率分别为17.5%和10.8%,分别提升2.6pct和2.8pct。公司业绩超预期上涨主要源于毛利率较大幅度的上涨以及投资收益的增加,其中尤其值得注意的是营业收入同比-6%、而同期全年销售金额同比+47%,将进一步推升预收账款,同时考虑到公司销售到结算周期长达2年也将决定18年主要结算16年销售项目、从而18年毛利率仍将维持高位,保证18-19年的业绩高增长以及后两期股权激励的顺利行权。 2、17年销售额达3,092亿,同比+47%,销售快于结算推动预收款快增17年12月公司签约金额349.5亿元,同比+65.3%;签约面积250.5万方,同比+46.4%;销售均价13,953元/平,同比+12.9%;1-12月公司累计实现签约金额3,092.3亿元,同比+47.2%;签约面积2,242.4万方,同比+40.3%;累计销售均价13,790元/方,同比+4.9%;公司自17年10月开始销售开始跳增,公司销售额同比持续高于行业,同时鉴于公司17年拿地积极,可售货值充裕,预计2018年将继续保持销售高增长。另外,16-17年销售额分别同比+36%、+47%的增速远高于同期营收额分别+25%和-6%的增速,这将进一步推高预收账款,确保18-19年的业绩持续高增长。 3、17年加仓拿地、新增货值5,500亿,可售充足确保18年销售再高增17年12月公司在土地市场新获取北京、广州、杭州、成都等地共34个项目,对应新增建面887.6万方,同比+36.8%;对应地价766.2亿元,同比+105.3%;平均楼面价8,632元/平米,同比+50.1%;拿地金额占比销售金额达219%,创年内新高。17年1-12月公司在土地市场新获193个项目,对应合计新增规划面积4,004.3万方,同比+94.6%;对应总地价2,797.1亿元,同比+137.1%;平均楼面地价6,985元/平米,同比+21.8%;拿地额占比销售额达90%,较2016年全年56%提升34.0pct,加仓拿地势态明显;估算拿地对应新增货值5,522亿元,同比增长104%,并相当于17年销售1.8倍,18年公司可售资源充足将确保公司销售持续高增。 4、业绩超预期、销售靓丽、拿地高增,重申“强烈推荐”评级2017年保利地产积极变革,规模扩张料再次加速。目标方面,近期董事长宋广菊明确未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,12月推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,上半年收购中航集团旗下地产项目,下半年推进保利置业部分股权收购,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年和17年拿地额分别同比达75%和137%,尤其17H2拿地加速,积极扩张意图明显;销售方面,17年销售额同比增长达47%,并判断18年将持续高增。鉴于公司较好的销售额表现和结算毛利率表现,我们分别上调公司2017-19年每股收益预测至1.32、1.72和2.18元,目前18PE9.1倍,按照18年目标PE12倍上调目标价至20.62元,重申“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。
保利地产 房地产业 2018-01-16 16.18 20.80 18.65% 18.21 12.55% -- 18.21 12.55% -- 详细
毛利率改善叠加权益比提升拉动17年归母净利高增且超预期。作为央企地产龙头且受益于:1)战略更积极(规模诉求及拿地提速),未售资源充裕且周转加快;2)出台跟投机制完善激励体系;3)央企地产整合加快,未来发展有望提速;上调公司18-19年EPS至1.73、2.21元,鉴于行业估值水平提高同时市场龙头公司享有的估值溢价,上调目标价至20.8元(对应2018PE=12X)。 事件:1月14号晚公司发布2017年业绩快报,2017年收入1450亿,同比下降6.3%,归母净利润156.8亿,同比增长26.3%。 毛利率改善叠加权益比提升拉动归母净利高增且超预期。公司2017年营收/利润总额/归母净利分别为1450/257/157亿,同比分别增长-6.3%/+10.4%/+26.3%;收入负增长主要是受交付规模影响;但毛利率提升和投资收益增加拉动利润总额实现两位数正增长,而结转项目权益比上升进一步拉升归母净利增速至26.3%,盈利增速高于市场预期。 公司战略积极(规模诉求及拿地提速)、未售资源充裕且周转加快,未来发展有望提速。公司2017年实现签约面积/金额分别为2242万平米/3092亿元,同比分别增长约40%/47%,销售加速且战略更趋积极,对未来几年销售规模行业排名提出更高诉求,在此背景下重启加杠杆且拿地提速(也受益于央企地产整合),全年新增全口径计容3670万平米(同比+220%,克而瑞口径),拿地/销量为132%(16年为102%),补库存节奏加快,结构上仍聚焦一/二线。整体而言,公司未售货量充裕且周转提速,未来发展有望提速,17年年中公司拟建+在建全口径未售计容约0.66亿平米,一二线占比约50%;下半年新增全口径计容建面约1977万平米,签约面积1188万平米,即净增约800万平米,预计17年底公司全口径未售计容约0.74亿平米,对应未售货值近1.0万亿量级,静态测算可供销售3-4年。17Q3末预收款2305亿(同比+31%),约为年化收入的1.5倍,未来业绩保障性强。 出台跟投机制完善激励体系,助力发展提速。公司17年12月出台跟投机制,单一项目跟投金额不超项目资金峰值10%,处行业较高水平(最高15%)。叠加之前两轮股权激励,公司激励机制体系将得到进一步完善,有利于自下而上的调动积极性,提升公司拿地质量和运营效率,助力发展提速。 央企地产整合的核心受益标的之一。公司是央企地产整合的核心受益标的之一,此前与中航系地产业务的整合、对保利香港和保利横琴的收购,一方面解决部分同业竞争问题(保利香港持股39.66%保利置业,解决与保利置业的同业竞争),另一方面提升公司储备(中航工业整合贡献882万方),彰显公司强劲的资源整合能力;此外,集团层面对中国轻工、中国工艺的整体并入进一步强化其央企整合标杆属性。综合而言,依托央企整合集团资源,公司未来将继续受益于横向资源整合,进一步助力发展提速。 维持“强烈推荐-A”投资评级,上调目标价至20.8元。公司作为央企地产龙头且受益于:1)战略更积极(规模诉求及拿地提速),未售资源充裕且周转加快;2)出台跟投机制完善激励体系;3)央企地产整合加快,预计未来发展有望提速。公司17年盈利超预期,上调18-19年EPS至1.73、2.21元;鉴于行业估值水平提高同时市场龙头公司享有的估值溢价,上调目标价至20.8元(对应2018PE=12X),维持“强烈推荐-A”投资评级。
保利地产 房地产业 2018-01-16 16.18 -- -- 18.21 12.55% -- 18.21 12.55% -- 详细
投资要点 事件:保利地产公告2017年销售情况和业绩快报。2017年12月,公司实现签约面积250.52万平方米,同比增长46.40%;实现签约金额349.54亿元,同比增长65.34%。2017年1-12月,公司实现签约面积2242.37万平方米,同比增长40.27%;实现签约金额3092.27亿元,同比增长47.19%。业绩快报显示2017年公司实现营业收入1450.37亿元,同比下降6.29%;实现归母净利润156.84亿元,同比增长26.27%。 点评: 1、受益于毛利率改善和投资收益增加,业绩超预期。业绩快报显示2017年公司实现营业收入1450.37亿元,同比下降6.29%;实现归母净利润156.84亿元,同比增长26.27%。公司净利润大幅增长主要因结转项目毛利率同比提高,且投资收益增加;叠加权益比例上升影响,公司归母净利润同比增长26.27%。 2、全年销售突破3000亿元。2017年12月,公司实现签约面积250.52万平方米,同比增长46.40%;实现签约金额349.54亿元,同比增长65.34%。2017年1-12月,公司实现签约面积2242.37万平方米,同比增长40.27%;实现签约金额3092.27亿元,同比增长47.19%。公司2017年三季度以来推盘加速,可售货值充裕,销售快速增长。公司2017年销售均价13790元/平米,同比提高4.9%。 3、拿地规模大幅增长,给未来销售打下坚实基础。2017年12月公司新增34个项目,主要布局核心一二线城市,包括北京、广州、杭州、南京、成都、青岛等。本月公司拿地总地价623亿元,同比增长66%;总建筑面积875万平米,同比增长35%,当月拿地金额占销售金额比重为178%。2017年公司通过招拍挂和合作累计新增土地面积3991万平米,总地价2661亿元(不含中航地产项目),累计拿地金额占销售金额比重为86%,显著高于2016年57%的水平。此外公司还通过央企整合获取了中航地产的部分项目,公司2017年拿地充足,给未来销售打下坚实基础。 盈利预测与投资评级:保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力。测算公司每股RNAV 18.9元,安全边际充足。我们上调盈利预测,预计2017-2019年EPS分别为1.32、1.55、1.83元,对应PE分别为11.9、10.1、8.6倍,上调为“买入”评级。 风险提示:货币政策持续大幅收紧;按揭贷款利率持续上行。
保利地产 房地产业 2018-01-16 16.18 -- -- 18.21 12.55% -- 18.21 12.55% -- 详细
公司今日发布2017年业绩快报,2017年实现营收1450.4亿元,同比下降6.3%,归属上市公司股东净利156.8亿元,同比增长26.3%,EPS1.32; 业绩大超预期,销售提速发力 报告期内受营改增实施及结转项目结构变化影响,公司营收规模有所下降,但公司归母净利增速大超预期,主要原因为:1、报告期结算项目毛利率回升且投资收益增加,公司营业利润率同比扩大2.6个百分点;2、本期结转项目权益比例上升(17年前三季少数股东损益占净利比重同比收窄11.1个百分点)。 销售方面,公司2017年实现签约金额3092.3亿元,同比增长47.2%,增速创2010年以来新高,2017年公司市占率将达到2.31%,较2016年扩大0.57个百分点。展望2018年,公司可售货值充裕(截至2017年三季度末,我们预计公司总未售货值接近1.2万亿元),叠加当前仍较高的去化率,我们认为公司2018年销售额有望向4000亿元大关发起冲击 拿地积极进取,国资整合持续推进 公司自2016年四季度以来加大扩张力度,2017年新增土储建面达到3968万平,同比增长102%,占同期销售面积的177%,总地价2591亿元,同比增长120%,占同期销售额比重为84%,拿地规模和总价均创历史新高,夯实公司土储优势。从拿地结构来看,2017年三四线新增项目建面占比达到55%,同比上升了11个百分点,其中多为长三角、京津冀、珠三角等的强三线城市。 此外,公司2017年上半年完成对中航集团20个房地产项目的整合,2017年11月又以51.5亿元收购保利香港50%股权,对外、对内的资源整合均获突破性进展。随着同业竞争问题的逐步解决、央企资源整合的推进,公司有望持续获得国资优质存量资源,加快外延式扩张,夯实公司的资源护城河。 激励机制升级,未来成长再添动力 2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一,表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力!0%,其中云计算服务收入占预计达到全年总收入的50%以上,约为11.84亿元 盈利预测及投资评级 公司业绩向上拐点明确,凭借充沛土储及央企的资源和融资优势、高效管控能力、激励机制升级等竞争优势,“十三五”末5000亿销售规模愿景可期。鉴于2017年公司业绩的超预期,我们上调公司盈利预测,预计公司2018、2019年EPS为1.7、2.24,对应PE倍数为9.2、7.0x,维持“买入”评级。 风险提示事件:由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期等
保利地产 房地产业 2018-01-16 16.18 -- -- 18.21 12.55% -- 18.21 12.55% -- 详细
事项:保利公布2017年业绩快报,预计2017年营收同比下降6.3%,利润总额同比增长10.2%,净利润同比增长26.3%,对应每股EPS1.32元,超出市场预期。 毛利率回升叠加权益比例上升,带动业绩超预期:公司2017年实现营收1450.3亿,同比下降6.3%;归母净利润156.8亿,同比增长26.3%。净利润增速远高于营收增速主要因:1)由于结算项目结构和区域变化,归母净利润占营收比例较2016年提升2.8个百分点至10.8%;利润总额占营收比重较2016年提升2.7个百分点至17.7%;2)受结转项目权益比上升影响,归母净利占利润总额比重同比上升7.7个百分点至61%。 销售大幅提升,拿地开工进取:公司2017年实现销售金额3092.3亿,同比增长47.2%;销售面积2242.4万平,同比增长40.3%;销售均价13790元/平米,同比增长4.9%。公司12月新增建面887.6万平米,环比增长112%,全年新增建面4000万平米,同比增长66%,为同期销售面积的178%,较2016年上升28个百分点。平均楼面地价6602元/平米,为同期销售均价的47.9%,较2016年上升9.4个百分点。公司2017年前三季度新开工同比40.1%,远超同期全国增速。公司董事长此前明确表示两三年重返行业前三,叠加加快拿地开工的势头,未来销售再上台阶值得期待。 激励不断完善,助力规模腾飞:公司2016年已推出新一轮股权激励,授予期权1.3亿份,授予价格8.72元,覆盖包括公司高管在内的682名员工。近期公司进一步推出项目跟投制度,有效解决项目层面激励相对不足的诟病,其中单个项目跟投金额不超过10%,处于国企中较高水平。结合前两轮股权激励,公司激励制度不断完善,进一步绑定员工与公司利益。目前董事会已授权经营层制定相应细则并具体实施,随着未来跟投制度的逐步落地,有望助力公司规模再上台阶。 资源整合加速,跨越式发展可期:继收购中航地产之后,公司拟以51.5亿(现金对价23.8亿,承担债务27.7亿)收购保利香港控股50%股权。保利香港控股持有保利置业39.66%股份(实际拥有40.39%的表决权)。若本次交易完成,公司相当于持有保利置业19.83%股权,按保利置业2017H净资产224亿计算,本次收购对价仅为1.16倍PB,低于主流地产估值。保利置业项目覆盖上海、香港、广州、深圳等20个城市,在手土储达2100万平。本次收购完成将进一步提升公司销售规模及在手货值,同时公告明确未来境内新增的房地产开发项目均由保利地产为主进行开发。公司此前承诺不与保利置业业务交叉而避开布局深圳、南宁、云南等城市,未来随着同业竞争问题解决,将得到更多的市场发展空间和机会,在规模竞赛中获得更多筹码。此外随着央企整合拉开大幕,公司作为央企龙头房企,预计未来仍有望获得更多收购兼并机会,助力规模跨越式提升。 投资建议:考虑公司持续超预期的销售表现及提速发展的意图,小幅上调公司2018-2019年盈利预测。预计2018-2019年EPS分别为1.63(+0.10)元和1.98(+0.13)元,当前股价对应PE分别为9.6倍和7.9倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩及销售不及预期风险。
保利地产 房地产业 2017-12-27 13.63 18.77 7.07% 18.21 33.60% -- 18.21 33.60% -- 详细
1.推出跟投、领衔央企最高水平,消除激励不足诟病、成长再添动力。 本次跟投方案激励力度较大,单一项目跟投资金总额上限不超过项目资金峰值的10%,领衔央企最高水平。叠加之前两轮股权激励,公司在央企激励机制中一直位于前列。本次跟投方案落地,进一步完善公司激励体系,实现了公司管理团队到一线员工的利益共享与风险共担,激发其做大做强业绩动能,同时有利于提升公司获取土地质量和项目运营效率,为公司在本轮房地产行业整合,集中度迅猛提升背景下,快速占据有利位置并提供内生性动力。目前跟投方案细则仍在制定中,公司董事、监事不参与跟投。 2.资源整合持续推进,16-17年积极加仓拿地,明确三年销售重回前三。 今年以来公司资源整合动作连连,上半年收购中航集团旗下20个地产项目新增建面822万平米,下半年计划收购保利置业20%股权,部分解决同业竞争问题,后者持有未售土储2,070万平米,公司市占率和业务区域将进一步扩大。16年以来公司持续加大拿地力度,16年和17年1-11月拿地金额分别同比高达75%和152%,并拿地金额占比销售金额分别为56%和74%,加仓拿地态势明显,充裕土储将推动公司17-18年销量持续高增。此外,董事长宋广菊明确未来三年重回行业前三,结合积极拿地策略、大力度资源整合及多维度激励制度,预计公司未来3年销售将持续加速。 3.预计17年销售将超3,100亿、同增50%,并预计18年销售持续高增。 17年1-11月公司累计销售金额2,743亿元,同比增长45%,累计销售面积1,992万平米,同比增长40%;4季度公司推盘力度加大,10月、11月单月销售金额同比分别增长85%、137%,同比涨幅屡创新高并超市场预期。基于推盘大增,去化稳定,预计公司全年销售超3,100亿,对应同比增长近50%。同时考虑到公司16-17年拿地较多,充裕货值将奠定公司18年可售货值弹性较大,同时考虑保利置业超400亿元销售规模存在并表可能,将共同推动公司在18年中继续获得较高销售增长。 4.投资建议:积极变革、再次加速,上调业绩及目标价、重申强烈推荐。 2017年保利地产积极变革,规模扩张将再次加速。目标方面,近期董事长宋广菊明确未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,12月推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,上半年收购中航集团旗下地产项目,下半年推进保利置业部分股权收购,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年和17年1-11月拿地额分别同比达75%和152%,尤其17H2拿地加速,积极扩张意图明显;销售方面,17Q4销售加速,预计17年销售超3,100亿,同比增长超50%,并判断18年将持续高增。鉴于公司销售展望积极,我们上调公司2017-19年每股收益预测分别至1.20、1.56和1.98元,按照18年12倍PE估值,上调目标价至18.77元,重申“强烈推荐”评级。
保利地产 房地产业 2017-12-27 13.63 15.50 -- 18.21 33.60% -- 18.21 33.60% -- 详细
事件:保利地产12月23日发布公告,董事会审议通过《关于实施房地产项目跟投的议案》,董事会授权经营层制定相应细则并具体实施,单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%,跟投人员通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与跟投,跟投的相关损益及风险由个人承担。保利的董事、监事不参与跟投。 率先在央企地产公司里面实行跟投制,奠定央企地产排头兵地位。早年万科、碧桂园的项目跟投制度将项目拿地风险、成本费率控制和收益分成与核心跟投人员(包括强制性跟投及选择性跟投人员)高度绑定,在成本边际控制得力的同时迅速扩大了开发规模,使得销售额不断攀升。保利在2016年6月推行第二期股票期权激励(682名人员,含董事),在2017年12月开始推行项目跟投计划,领先其他央企地产公司,未来发展空间大开。 在地产上量阶段,持续受益行业资源整合。行业进入强监管之后,销售弹性变弱,走量策略成为当前房企最优发展策略。保利本身规模在2016-2017年一直稳居行业前五,但增速已经有落后趋势。我们认为保利要确保行业前五、冲击行业前三,在内生式增长的同时,通过收购央企其他地产资源也是非常必要的,从今年一季度整合中航地产、年末收购保利香港,可预计未来还将持续受益国企地产资源整合。 公司销售和业绩双双改善,持续性强。公司前11月销售额2743亿,同比增长45%,增速前低后高,11月单月销售额364亿,同比增长137%,预计12月销售继续放量,全年或超过3100亿,销售表现持续超出预期。而业绩方面来看,保利在2015、2016年对业绩释放态度相对保守,今年开始朝积极方面转变,我们预计全年业绩或接近150亿,公司厚积薄发,后续业绩有望和销售同时放量增长。 盈利预测与投资建议。预计2017-2019年EPS分别为1.22元、1.55元、1.80元,未来三年归母净利润将保持20%的复合增长率,考虑到公司将持续受益国企地产资源整合,给予18年10倍估值,目标价15.5元,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2017-12-27 13.63 14.88 -- 18.21 33.60% -- 18.21 33.60% -- 详细
事件:12月22日,保利地产公告,公司董事会全票通过项目跟投管理制度,规定单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%。跟投人员通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与跟投,跟投收益、损失及相关风险由跟投个人承担。保利地产董事、监事不参与跟投。 激励机制走在央企前列,大力度跟投助力公司成长。 公司机制一直较为灵活,激励力度走在央企前列。此前公司已经推出两轮股权激励,本次推出跟投机制,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投规模上看,本次跟投方案的激励力度较大,跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%,为央企最高水平之一。跟投机制将员工和管理层的利益与公司利益有效绑定,有利于激发员工积极性,提升公司拿地质量和运营效率,做大做强公司业绩。在行业集中度快速提升的大背景下,跟投机制的推出将为公司快速成长再添动力。 资源整合持续推进,目标三年内重返前三。 今年以来公司加大资源整合力度,上半年收购中航集团旗下20个地产项目,下半年公司51.5亿元(包含债权)收购保利香港50%股权的交易方案获股东大会通过,有望逐步解决同业竞争问题,从而得以进入深圳、南宁、云南等市场,公司市占率和业务区域将进一步扩大。我们认为在央企整合的大背景下,保利地产作为集团核心的地产开发平台优势十分明显,不排除未来继续承接优质资源的可能性。公司董事长宋广菊女士在股东大会上明确表示明年公司会保住行业前五,未来两至三年重回行业前三。我们认为随着激励机制不断完善,管理层和员工的积极性将大幅提升,同时凭借央企在融资、获取资源等方面的优势,公司规模增长有望提速,助力公司重返行业前三。 加速拿地扩充土地储备、为规模扩张奠定坚实基础。 公司前三季度新拓展项目133个,新增容积率面积2962万平方米,拿地成本1559亿,分别同比增长158.01%与123.35%。公司坚持以一二线城市为主,积极推进城市群深耕战略,一二线城市拓展金额占比78.9%。截止到2017年三季度末,公司已覆盖国内外87个城市(去年同期65个),待开发面积8211万平米(去年同期5813万平米),为公司未来进一步提升业绩、市占率提供坚实支撑。 销售弹性彰显,全年销售额有望突破3000亿。 当前公司货值充裕、推盘积极,叠加较高的去化率,全年销售额预计将达到3050亿元。公司前11月实现销售额2742.7亿元,同比增长45.2%,其中11月单月销售额364.1亿元,同比增长137.4%,创16年3月以来新高。公司12月可售货值近600亿,其中12月新推近300亿。保守估计12月单月有望实现300亿销售,对应全年销售额约3050亿,对应同比增长45%。 投资建议:公司推出跟投机制将进一步调动管理层和员工的积极性,助力公司规模快速扩张;公司作为集团核心的地产开发平台,在解决同业竞争问题后,业务区域和市占率有望加速提升。我们预计公司全年销售金额约3050亿,预计公司2017-19年EPS为1.24、1.51和1.80元,对应PE为10.55X、8.65X、7.29X,维持“买入”评级,6个月目标价14.88元。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名