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保利地产 房地产业 2020-03-11 16.29 -- -- 16.66 2.27% -- 16.66 2.27% -- 详细
事件公司发布 2020年 2月份销售情况简报及公司获得房地产项目的公告:公司 2月实现签约面积 131.31万平方米,同比下降 30.57%;实现签约金额 200.63亿元,同比下降 39.94%。公司 2月新增土储建面合计约 118.8万平方米。 点评受疫情影响,2月销量继续下行公司 2020年 2月实现签约金额 200.63亿元、实现签约面积 131.31万平方米,同比分别为-39.94%和-30.57%,较 1月同比变动分别为-10.16%和 0.28%。 2020年 1-2月,公司实现累计签约面积 288.87万平方米,同比下降 30.72%; 实现累计签约金额 436.50亿元,同比下降 34.85%。我们认为公司销售下行主要是受疫情冲击带来的影响。为配合防疫工作的开展,在售楼处关闭、人流冻结、开工延后、推盘节奏受扰等多因素的综合作用下,行业整体表现疲软。全年来看,疫情结束后需求回补释放或平滑销售波动。释放期,公司有望凭借土地储备在“质”与“量”双维度上的优势,实现销量规模稳步提升。聚焦一 、 二线及核心城市群, 拿地 转向积极公司 2月新增 5个房地产项目,分别位于北京、广州、长沙、郑州和石家庄,布局秉承深耕核心城市群的发展策略。公司 2月新增土储建面约 118.8万平方米,对应土地价约 112.5亿元。累计来看,公司 1-2月合计新增土储建面 350.3万平方米,占同期销售面积的 121.3%;对应总地价约 237.4亿元,占同期销售金额的 54.4%;累计新增土储平均楼面价约 6777元/平方米,占当期销售均价的 44.9%。公司于逆势中拿地偏向积极,进一步巩固一、二线核心城市的土储积累,待疫情影响得到缓解后短期内可推货值有望提升,抓住需求回补的窗口期为全年销售稳步增长保驾护航。拿地积极离不开资金充裕和融资通畅,公司于 2020年 2月成功发行 9亿元规模的中期票据,期限 3+N 年,发行利率3.39%,较 2019年 1月发行的中期票据利率下降 21BP,融资优势更加凸显。 我们预计公司 2019-2021年 EPS 为 2.23、2.68、3.18元/股,对应当前股价 PE 为 7.2、6.0、5.1倍,维持“增持”评级。 风险提示:公司重点布局城市调控政策趋严,融资端超预期收紧,疫情影响致销售及竣工不达预期等。
保利地产 房地产业 2020-03-11 16.29 -- -- 16.66 2.27% -- 16.66 2.27% -- 详细
事件概述保利地产发布 2月经营简报,2020年 2月公司实现销售金额200.6亿元,销售面积 131.3万平方米。 疫情影响销售,稳居行业前四公司 2月单月实现销售金额 200.6亿元,同比增速-39.9%;单月销售面积 131.3万平方米,同比增速-30.6%;单月销售均价为15279元/平方米,同比增速-13.5%。受困于疫情,公司 2月销售规模有所下滑,但仍位居克而瑞销售排行第四,随着疫情得到全面控制,各地积极复工,我们预计三月销售有望逐步回暖。 拿地 依旧 积极, 布局核心城市公司 2月在北京、广州、长沙、郑州、石家庄等地新获取 5个项目,新增土地总计容建面 118.8万平方米,同比增速 16.8%,环比增速-48.7%;单月拿地总价为 112.5亿元,同比增速 36.4%,环比增速-9.9%,占当月销售金额的 56.1%,投资力度有所加大。 从区域布局来看,公司新增项目主要位于中西部、珠三角和京津冀;从能级分布来看,新增项目均位于一二线城市。综合来看,公司依旧坚持在核心都市圈重点城市的布局。 投资建议保利地产业绩快增,优质土储丰富,财务状况良好,融资优势明显。我们维持盈利预测不变,预计公司 19-21年 EPS 为2.23/2.71/3.28元,对应 PE 分别为 7.0/5.7/4.7倍,维持公司“增持”评级。 风险提示疫情发展的不确定性、销售不及预期。
保利地产 房地产业 2020-03-10 16.19 -- -- 16.66 2.90%
16.66 2.90% -- 详细
事件:3月8日,保利地产发布月度经营数据,公司2020年2月实现签约金额200.63亿,同比-39.94%;实现签约面积131.31万方,同比-30.57%。 受新冠疫情影响,销售有所下滑 公司2020年2月实现签约金额200.63亿,同比-39.94%;实现签约面积131.31万方,同比-30.57%。受新冠疫情的影响,2月份全国售楼处出现大面积停摆,导致公司销售额同比出现下滑。 随着三月以来疫情逐步缓解和生活秩序逐渐恢复,疫情所造成的置后需求或在一城一策的边际宽松下得到充分释放。考虑到公司主要布局一二线及强三线城市,基本面良好,加之公司良好的品牌号召力和项目管理能力,销售端出现补偿性恢复的确定性更强,这让我们对公司全年的销售实现稳健增长保持乐观。 拿地步伐加快,聚焦核心城市群 2020年2月,公司在北京、广州、长沙、郑州和石家庄共获取5个项目,合计规划计容建面118.76万方,地价款84.88亿,平均楼面价9474.8元/平,土地投资较去年同期国内38亿的投资额大幅增加,这已是公司今年连续两个月土地投资同比增速超过三位数。在城市布局方面,公司2月份新增项目均集中在一二线城市,其中一线城市规划建面占比为35.17%,支付地价占比84.77%。总体来看,公司布局继续聚焦在核心城市圈的重点城市。 财务状况良好,平台优势明显 公司财务状况健康(截至2019年三季报,在手资金1125.6亿,扣除预收款项后,其他负债占总资产比重仅为40.38%),截至2019中报有息负债综合成本仅约4.99%。随着疫情好转,土地市场交易将恢复正常,考虑到目前土地市场的较大压力,预计今年上半年一二线城市或有较多的优质地块以合理的价格放出,公司有望借助凭借自身融资和央企平台的优势,在土地市场的价值洼地低价获取优质土储。 投资建议:公司是A股地产龙头之一,在融资、经营管控方面优势明显,亦具有央企资源整合平台的独特优势。疫情影响短期销售,但只是让购房需求延后释放,不改中长期优质龙头走出独立行情的逻辑。我们看好公司充分调动优质资源配合优势背景,在完善的管控与优化的激励机制下,全年销售业绩再创佳绩。我们预计公司2019-2021年EPS为1.97、2.40、2.89元,对应当前股价的PE分别为8.38、6.88、5.70x,维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市调控政策收紧超预期;公司销售回款不达预期。
保利地产 房地产业 2020-02-21 15.41 -- -- 17.35 12.59%
17.35 12.59% -- 详细
业绩表现超预期,规模利润率全面提升。根据业绩快报,19年公司实现营业总收入2355.4亿元,同比增长21%,实现归母净利润265.69亿元,同比增长41%,营业利润率及归母净利率分别为21.4%、11.3%,同比上升3.1、1.6个百分点(利润率的提高更多体现存量业绩的释放)。单季度来看,4季度实现归母净利润137.36亿元,同比增长48%,整体结算规模超预期,高毛利项目支撑整体业绩增速高于营收增速。 春节影响1月销售增速,均价维持稳定。销售方面,从年度来看,19年公司实现销售金额4618亿元,同比增长14.1%,高于TOP5房企平均增速,规模上涨主要由面积增长贡献,销售均价维持稳定。进入20年,1月公司实现销售金额235.9亿元,同比下降29.8%,销售面积157.6万方,同比下降30.9%,主要为春节及疫情因素影响。 拿地质量稳步提升,近期拿地力度维持高位。土地投资方面,19年公司新增总建面2679万方,总地价1555亿元,拿地质量边际改善,拿地区域上聚焦核心城市群,深入三四线。从拿地节奏来看,公司在前三季度拿地相对谨慎,四季度以来公司表现出较强的拿地积极性,19年12月单月补充千亿货值。进入20年,1月公司新增9个项目,总建面232万方,总地价125亿元,拿地规模高于其他头部房企。 预计19-21年业绩分别为2.23元/股、2.61元/股、3.01元/股。公司整体基本面表现超预期,我们预计20、21年业绩分别为312亿元、359亿元,同比分别增长17%、15%,对应2020年5.9XPE,2021年5.1XPE。合理价值方面,近3年公司平均PE(TTM)为8.9X,考虑到公司行业地位以及业务稳定性,给予20年8.0X估值的目标,对应合理价值为20.90元/股,给予“买入”评级。 风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。
保利地产 房地产业 2020-02-17 15.45 -- -- 17.35 12.30%
17.35 12.30% -- 详细
受疫情及春节因素影响,1月销售同比-30%。2020年1月,公司实现签约面积157.57万平方米,同比下降30.85%;实现签约金额235.88亿元,同比下降29.78%。受春节因素及疫情影响,公司1月销售表现一般。但考虑房企1季度是传统销售淡季,公司推盘也主要集中在2-4季度,同时公司在手土地储备也较为充沛,未来随着疫情逐渐得到控制,销售有望持续复苏。 投资力度加大,持续深耕重点城市。公司1月在天津、济宁、福州、泉州、郑州、长春、兰州、淮安等8城共获取9个项目,拿地金额125亿元,同比增长443%;拿地面积232万平米,同比增长371%,单月拿地金额占销售金额的53%,较2019年全年提升20个百分点,拿地力度提升明显。从城市能级看,公司在二线城市及三线城市拿地金额占比分别为71%、29%,公司仍然注重深耕重点一二线城市;平均拿地楼面价5394元/平米,是同期销售均价的36%,较19年全年下降2.9个百分点,未来项目毛利率可期。 投资建议:保利地产近年来投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售持续扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,坚持城市深耕和城市扩张并举,产品定位精准;管理团队经验丰富,有冲劲,品牌意识强,公司激励到位,上下一心促成长。同时公司借助强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和低融资成本,进一步提升竞争力。预计2019-2021年EPS分别为2.23、2.77、3.33元,对应PE为6.70、5.38、4.48倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
保利地产 房地产业 2020-02-13 14.83 20.62 36.65% 17.35 16.99%
17.35 16.99% -- 详细
1月销售236亿、同比-30%,受疫情扩散及春节前置影响销售暂弱 1月公司销售金额235.9亿元,环比-44.0%,同比-29.8%,较上月-45.1pct;销售面积157.6万平米,环比-48.2%,同比-30.9%,较上月-33.3pct,低于我们高频跟踪的45城1月成交面积同比-19.2%;销售均价14,970元/平米,环比+8.1%,同比+1.5%。在春节前置和疫情扩散双重影响下,公司1月销售同比暂降,但考虑到1季度并非公司传统推盘、销售旺季,并且鉴于公司土储较为充裕、布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,在一二线市场去化相对稳定、当前购房需求只是延后但并非消失背景下,预计20年全年销售仍将保持稳增。 1月拿地额同比+443%、占比销售额53%、拿地态度明显转积极 1月公司在天津、郑州、福州、长春、兰州、泉州、济宁、淮安等8城共获取9个项目,对应新增建面231.6万平米,环比-66.7%,同比+371.1%,其中新增权益建面占比86.0%,环比+17.0pct;对应总地价124.9亿元,环比-67.1%,同比+443.0%,拿地额占比销售额52.9%,较上月-37.2pct;平均楼面价5,394元/平米,环比-1.4%,较19年拿地均价-6.9%。公司自19年11月以来连续3个月实现了拿地面积同比3位数增长,拿地态度明显转积极,并且拿地权益占比连续3个月提升,拿地区域方面,1月公司继续注重全国均衡布局,并且拿地成本控制得当。 投资建议:春节月销售暂弱,拿地态度转积极,维持“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股顺利上市,有利于增厚公司估值。我们维持公司2019-21年每股收益预测2.23、2.67、3.08元,对应19-20年PE为6.7和5.6倍,18A、19E股息率分别达3.3%和4.7%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。
保利地产 房地产业 2020-02-13 14.83 -- -- 17.35 16.99%
17.35 16.99% -- 详细
事件:2月11日,公司发布月度经营数据,公司2020年1月实现签约金额235.88亿,同比-29.78%;实现签约面积157.57万方,同比-30.85%。 受月末疫情影响,销售有所下滑 公司2020年1月实现签约销售金额235.88亿,同比-29.78%;签约面积157.57万方,同比-30.85%。1月销售数据下滑,主要受春节期间暂停销售及疫情的影响导致月末售楼处关闭,线下销售活动基本暂停。 展望后市,我们认为本次疫情是一个暂时性事件,商品房作为耐用品,无论刚性还是改善型需求,均不会消失,只会延后;另外,由于公司开发项目定位一二线及强三线这些城市基本面强劲的区域,返乡置业占比较小,在疫情得到控制后,需求释放的弹性与确定性更强,同时公司有良好的品牌号召力及项目管理能力,销售端或出现补偿性的恢复,这让我们对公司全年的销售实现稳健增长保持乐观。 加快拿地步伐,聚焦一二线区域 2020年1月,公司在天津、福州、兰州、郑州等8个城市共获取9个项目,合计规划计容建面231.56万方,地价款109.92亿,平均楼面价4747元/平。土地投资较去年同期30多亿大幅增加,此外,考虑到月末部分城市暂停土拍交易,公司实际土地投资力度与决心或大于纸面上的成交额。 展望二季度,我们认为随着疫情逐渐得到控制,土地市场交易将快速重启,但自2019年二季度融资收严以来,行业整体资金压力持续较大,年末土地流拍数量创新高,土地市场压力增大,预计今年上半年一二线城市或有较多的优质地块以合理的价格放出;公司财务健康(截至2019年三季报,在手资金1125.6亿,扣除预收款项后,其他负债占总资产比重仅为40.38%),截至2019中报有息负债综合成本仅约4.99%,公司有望借助凭借自身融资和央企平台的优势,在土地市场的价值洼地低价获取优质土储。 投资建议:公司是A股地产龙头之一,在融资、经营管控方面优势明显,亦具有央企资源整合平台的独特优势。疫情影响短期销售,但只是让购房需求延后释放,不改中长期优质龙头走出独立行情的逻辑。我们看好公司充分调动优质资源配合优势背景,在完善的管控与优化的激励机制下,全年销售业绩再创佳绩。我们预计公司2019-2021年EPS为1.97、2.40、2.89元,对应当前股价的PE分别为7.61、6.24、5.17x,维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市调控政策收紧超预期;公司销售回款不达预期。
保利地产 房地产业 2020-02-13 14.83 -- -- 17.35 16.99%
17.35 16.99% -- 详细
受春节及疫情影响,销售出现回落 公司1月单月实现销售金额235.9亿元,同比增速-29.8%;单月销售面积157.6万平方米,同比增速-30.9%;单月销售均价为14970元/平方米,同比增速1.5%。1月公司销售出现一定下滑,一方面受春节及疫情的影响,另一方面上年同期基数较高,未来随着疫情逐步得到控制,销售有望重回正轨。 拿地积极,全国布局 公司1月在天津、福州、郑州、长春及兰州等城市,新获取9个项目,新增土地总计容建面231.6万平方米,同比增速371.1%,环比增速-66.7%;单月拿地总价为124.9亿元,同比增速443%,环比增速-67.3%,占当月销售金额的52.9%;投资力度较大。从城市能级结构上来看,公司1月新增土储中二线及三四线城市占比达62%和38%;从区域分布来看,新增土储主要分布于中西部、珠三角、长三角、京津冀及东北区域。总体来看,公司继续坚持在核心都市圈重点城市的布局。 投资建议 保利地产业绩快增,优质土储丰富,财务状况良好,融资优势明显。我们维持盈利预测不变,预计公司19-21年EPS为2.23/2.71/3.28元,对应PE分别为7.0/5.7/4.7倍,维持公司“增持”评级。 风险提示 疫情发展的不确定性,销售不及预期,房地产调控政策持续收紧。
保利地产 房地产业 2020-01-14 16.09 19.35 28.23% 16.59 3.11%
17.35 7.83% -- 详细
竣工加速高毛利项目结算提升,归母净利增速创10年新高。根据公司业绩快报,2019年公司预计实现营收2355.40亿元,同比增长21.07%,预计实现营业利润503.14亿元,同比增长41.36%,预计实现归母净利润265.69亿元,同比增长40.55%,预计ROE18.81%,同比提升2.18个百分点。公司归母净利润增速创下近十年最高值,原因一方面是公司结算意愿充沛,2019前3季度公司竣工面积同比增长47%,竣工加速推动结算规模高增,另一方面,结算结构改善高毛利项目结算占比提升,2019年前三季度公司整体毛利率为35.9%,较2018年底提升3.4个百分点。从公司项目表进度推测,公司高毛利项目已经进入结转高峰期,截止2019Q3,公司预收款项达3829亿元,公司业绩有望保持稳健增长。 布局优异销售稳增,规模稳居行业前五。公司2019年实现销售金额4618.48亿元,同比增长14.09%;实现销售面积3123.12万方,同比增长12.91%;实现销售均价14788元/平,同比提升1.0%,销售增速有所放缓但仍然保持稳定增长。考虑到公司项目布局主要位于一二线城市且可售资源充沛,预计2020年公司销售仍有望保持稳健增长。 全年拿地相对谨慎,12月拿地力度回升。公司2019年全年新增拿地项目127个,新增土储2681万方,同比下降12.9%,拿地金额1553亿元,同比下降19%。拿地金额/销售金额为34%,拿地力度有所减弱。虽然全年来看公司拿地力度不高,但2019年12月公司拿地力度明显回升,单月新获取28个项目,总地价支出超过之前3月总和。截至2019年中报,公司拥有待开发土储7618万方,其中一二线土储占比60%以上,土储资源充足。 公司业绩高增,销售稳健增长,子公司保利物业H股成功上市,受到投资者高度认可,为物管行业龙头,发展前景看好。维持公司买入评级,基于公司业绩快报大超预期,上调公司2019、20、21年EPS至2.26、2.58、2.88元,对应PE分别为7.1、6.2、5.6倍。 风险提示:调控政策放松不及预期、市场超预期下行。
保利地产 房地产业 2020-01-13 16.30 21.20 40.49% 16.59 1.78%
17.35 6.44% -- 详细
全年盈利高增超预期。根据业绩快报,公司2019年全年营收/营业利润/归母净利分别为2355亿/503亿/266亿,同比分别增长21%/41%/41%。具体来看,结算收入增长相对平稳,符合预期;结算毛利率预计较18年出现了较明显提升(19年前三季度毛利率较18全年提高3.2PCT至35.9%),从而推升营业利润增速至41%,归母净利增速持平于41%左右。 另外,19年销售额4618亿元,同比+14%,考虑到销售权益比(克而瑞口径)较18年略有下降的影响,19年并表销售回款或仅个位数增长,依此推算出19年底预收款约3500亿元,对19年全年收入覆盖倍数达1.5倍,保障2020年收入维持稳健增长,但毛利率或有所回落,对应盈利增速或低于收入增速。 销售平稳增长,拿地力度适当收敛且成本仍可控。公司2019年全口径销售面积/金额分别为3123万平/4618亿元,同比分别增长13%/14%,销售平稳增长但略低于年初预期;19全年新增全口径计容建面2680万平米,对应拿地总价1555亿元,全口径“拿地额/销售额”较18年全年下降11PCT至34%,即使考虑拿地权益比提升7PCT至70%的影响后,对应权益“拿地额/销售额”也是有一定下滑,反应公司在连续几年积极拿地扩张后适当收敛;19年新增项目楼面均价0.58万元/平米(18年全年为0.62万元/平米),“地价/售价”录得39%,略低于18年水平,成本仍可控,也即拿地力度顺势收敛且成本仍可控。整体而言,公司未售货量充裕且聚焦一二线和热点三四线,截至12月末公司全口径未售计容约0.8亿平米,对应未售货值近1.2万亿量级,按最近12个月滚动销售测算可供销售约2.6年。 维持“强烈推荐-A”投资评级。公司是家典型高质量周转房企,具备持续稳定的内生性现金流创造能力,且a.未售货值优质周转也在提速,b.作为央企地产龙头融资优势相对显著,c.物业于19年12月成功赴港上市;目前市值较NAV折价约20%,20年PE仅5.9倍。维持“强烈推荐-A”投资评级,上调20-21年EPS预测至2.65元、3.07元(前次2.47元、2.93元),给予目标价21.2元/股(对应2020年PE=8X)。 风险提示:销售增长不及预期,结算不及预期,毛利率下降超预期。
保利地产 房地产业 2020-01-13 16.30 20.70 37.18% 16.59 1.78%
17.35 6.44% -- 详细
全年业绩超预期,盈利能力预计维持在高位。公司发布 2019 年业绩快报,全年 实现营业总收入2355.4 亿元,同比增长21.1%;营业利润及利润总额为503.1 亿,同比增长41.4%,归属于上市公司股东的净利润同比增长40.6%至265.7 亿元,业绩超出预期主因四季度公司结转规模大幅增长。截至三季报末公司预收账款3829 亿元,展望未来两年公司可观的已售未结资源依然可以支持业绩保持增长。考虑到公司业绩增速高于收入增速,我们预计全年公司盈利能力依旧维持在较好水平。 全年销售金额稳健增长,销售权益比约为67.8%。2019年全年,公司实现销售面积3123.1万平方米,同比增长12.9%,销售金额4618.5亿元,同比增长14.1%,权益销售额3190.3亿元,销售权益比69.0%,销售均价14,788元/平方米,较同比提升了7%。2019年12月公司销售继续放量,公司实现签约面积304.3万平方米,同比增长2.5%;实现签约金额421.3亿元,同比增长15.4%。 坚持深耕一二线城市,下半年拿地明显增多。2019 年公司拿地金额1166 亿元, 同比增长16.5%,拿地面积1798 万平方米,同比增长2.8%。2019 年公司新增项目127 个,其中上半年新增44 个,下半年新增83 个;新增计容建面2674.8 万平方米,其中上半年新增820.8 万平方米,下半年新增1854.0 万平方米。公司全年拿地面积权益比为71.4%,略有提升,新增权益建筑面积1910 万平方米, 其中上半年新增659.08 万平方米,下半年新增1250.9 万平方。截至三季报末, 公司有待开发面积7618 万方,其中一二线城市4614 万方,占比高达60%以上长三角和珠三角占比高达46%,公司土储整体较为优质。 盈利预测与投资建议。我们上调公司业绩增速,预计2019-2021 年EPS 分别为2.23元、2.76元和3.49元,考虑到保利物业上市有利于分项估值,给予公司2020年7.5倍估值,目标价20.70元,上调至“买入”评级。 风险提示:销售表现或低于预期,政策环境或阶段性趋紧等。
保利地产 房地产业 2020-01-13 16.30 20.00 32.54% 16.59 1.78%
17.35 6.44% -- 详细
2019Q4结转较为积极,利润增速大幅提升 2019年Q1-3,公司营业总收入、营业利润、归母净利润分别同比增长18%、29%、34%,其中Q2表现最为靓眼,三项指标增速分别为23%、43%、66%。Q4迎来年末交付高峰期,公司利润释放再度提速,单季度三项指标增速分别达到24%、54%、48%。 首先结转层面来看,我们在《可售丰沛,结转积极,物管规模扩张可期--保利地产(600048.SH)动态跟踪报告》中明确提示,公司竣工节奏前置(2019年Q1-3竣工面积同比增长47%),展现了较为积极的结转意向,2019Q4营业总收入增速如期回升至24%。 其次利润表现来看,2019Q4营业利润增速(+54%)大幅高于总收入增速(+24%),一方面来自于2018Q4计提了约24亿元资产价值损失,导致基数较低,若剔除这一因素,则2019Q4营业利润对应的调整后同比增速约33%。另一方面,我们推测2019Q4公司表内高均价项目入账带动结算毛利率同比提升,以及表外项目迎交付高峰,贡献利润占比增加。2019Q4归母净利润增速(+48%)略低于营业利润增速,或显示少数股东损益占比较2018Q4水平(26%)有所增长。 全年业绩增长超市场预期,盈利水平回升至2014年以来最高水平 2019年全年来看,公司收入平稳增长,同比增速(+21%)与全年竣工目标增速(+24%)基本吻合。全年实现归母净利润266亿元,同比增长41%,超市场预期(2019年归母净利润超过业绩快报公告日WIND一致预测值8%)。调整后的营业利润率、归母净利润率分别同比提升3.1pc、1.6pc至21.4%、11.3%,加权平均净资产收益率同比提升2.2pc至18.8%,盈利水平回升至2014年以来最高水平。 截止2019年三季度,公司表内预收账款约3829亿元,计入Q4估算表内销售及结转金额后,保守估算至年末预收账款约3250-3350亿元,相当于2019年营业总收入的140%,可完全覆盖我们预测公司2020年营业收入,后续结算保障力度较高。 12月拿地策略转向积极,全年新增土储权益比例回升至7成 2019年12月,公司投资策略转向积极,单月新增28个项目,总地价款达382亿元,对比9-11三个月合计地价款约307亿元;12月单月新增土储规划建面694万方,对比9-11月三个月新增建面约705万方。 由于1-11月公司拿地保持谨慎,2019年全年新增土储建面约2675万方,同比下降14%;新增土储总地价约1555亿元,同比下降15%;拿地金额/销售金额的比例约34%,对比2018年为48%;拿地面积/销售面积的比例约86%,补货规模小于去化规模;拿地均价/销售均价的比例约39%,与2018基本持平。按面积计算,公司新增土储权益比例约71%,较2018年提升3pc;按金额计算,公司新增土储权益比例约70%,较2018年提升7pc。 2019年销售额同比+14%,规模稳居行业TOP5,央企地产TOP1 2019年公司实现销售金额4618亿元,同比增长14%;实现销售面积3213万方,同比增长13%;销售均价约14788元/平方米,同比增长4%。根据CRIC数据,公司销售规模继续保持在行业TOP5,央企地产公司TOP1。考虑到公司土地储备充足,且主要位于一二线城市,我们预计2020年供货规模及去化水平仍具备支撑,销售金额或继续维持双位数增长。 估值与评级 考虑到12月公司销售增速回升,拿地意愿转向积极,并参考2019年业绩快报数据,我们上调公司2019-2021年预测净利润至266、318、362亿元(原为246、294、324亿元),对应预测EPS上调至2.23、2.67、3.04元(原为2.07、2.47、2.73元)。当前股价对应公司2019-2021年预测PE分别约7.0、5.8、5.1倍,预测股息率分别约4.3%、5.2%、5.9%,估值水平较万科A、招商蛇口均值折让超过2成,具较强吸引力。 公司资源储备深厚,信用能力优秀,中期内销售市占率提升前景较为明朗,业绩保持平稳增长的确定性较高。两翼业务发展提速,物业分拆上市,后续规模扩张可期。我们维持公司2020年7.5倍预测PE估值,对应目标价上调至20.00元,维持“买入”评级。 风险提示: 房地产持续调控,公司推盘去化、销售毛利率不及预期;公司竣工、结算进度不及预期。
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业绩超预期,规模创新高。公司业绩超预期的主要原因在于:1、结转规模提升,带动公司营业收入同比增长21.1%;2、随着公司区域结构的改善和结算项目质量的提升,公司2019年实现营业利润率21.4%,较2018年提升3.1个百分点。截至三季度末公司尚有3829亿预收款在手,覆盖今年业务收入的1.6倍,保障公司未来业绩持续增长。销售方面,公司2019年实现签约面积3123.1万平,同比增长12.9%;签约金额4618.5亿,同比增长14.1%,公司销售规模再创新高,展望2020年,公司深耕城市群优势明显,且货值储备丰富,虽然行业形式面临较大的不确定性,但我们相信公司在经营上韧性,预计公司销售规模有望在2020年继续保持增长。 拿地保持审慎,但权益比重提升。公司今年拿地保持收缩,全年新增项目计容建面2674.8万平,同比下降14.2%,对应总地价1554.9亿,同比下降19.3%,从节奏上看,在土地市场最热的3月份和4月份公司拿地较少,随着下半年以来土地市场溢价率的回落,公司拿地力度开始提升,尤其12月份,公司单月拿地规模达到382亿,创下公司单月拿地规模的第三高点,仅次于2017年8月和12月,虽然公司全年力度有所下降,自15年以来拿地金额占销售金额比重首次降至40%以下,但公司拿地质量明显提升,全年实现权益拿地金额1081亿,拿地权益占比达到69.5%,同比提升9.7%,且公司2019年拿地楼面地价达到5813.2元/平,同比下降6.2%,进一步保障公司未来预售项目的利润水平。 盈利预测与投资评级。预计公司2019-2021年EPS分别2.23/2.93/3.66元,当前股价对应公司2019/2020年PE估值分别为6.9x/5.3x,维持“买入”评级。
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国信地产观点:1)2019年归母净利润大增40.6%,比市场一致预期高10个百分点,比我们此前预测的增速高18个百分点,我们认为,公司业绩超预期主要原因:公司连续三年销售增速显著超越行业整体水平,2019年项目结转规模提升,高毛利项目结转占比提高,业绩释放动能十足;2)2019年,公司销售额4618.5亿元,同比增长14.1%;新增项目约125个,新增面积约2674.8万平方米,拿地销售比为0.9,拿地保持稳健,适度拓展为公司销售规模持续增长奠定了基础;3)公司作为央企房地产龙头,销售规模稳居行业前五、央企第一,背景雄厚、资源禀赋优、财务稳健,2019年业绩释放动力十足并大幅超出市场预期,我们上调公司2020年及2021年盈利预测,将2020年及2021年的归母净利由此前的274亿元/325亿元上调至315亿元/363亿元,上调幅度分别为15%、12%,归母净利润增速分别为18.5%/15.3%,预计公司19-21年EPS为2.23/2.65/3.05元,对应最新股价的PE为7.3/6.2/5.3x,维持“买入”评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名