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保利地产 房地产业 2020-01-14 16.09 19.35 20.04% 16.59 3.11% -- 16.59 3.11% -- 详细
竣工加速高毛利项目结算提升,归母净利增速创10年新高。根据公司业绩快报,2019年公司预计实现营收2355.40亿元,同比增长21.07%,预计实现营业利润503.14亿元,同比增长41.36%,预计实现归母净利润265.69亿元,同比增长40.55%,预计ROE18.81%,同比提升2.18个百分点。公司归母净利润增速创下近十年最高值,原因一方面是公司结算意愿充沛,2019前3季度公司竣工面积同比增长47%,竣工加速推动结算规模高增,另一方面,结算结构改善高毛利项目结算占比提升,2019年前三季度公司整体毛利率为35.9%,较2018年底提升3.4个百分点。从公司项目表进度推测,公司高毛利项目已经进入结转高峰期,截止2019Q3,公司预收款项达3829亿元,公司业绩有望保持稳健增长。 布局优异销售稳增,规模稳居行业前五。公司2019年实现销售金额4618.48亿元,同比增长14.09%;实现销售面积3123.12万方,同比增长12.91%;实现销售均价14788元/平,同比提升1.0%,销售增速有所放缓但仍然保持稳定增长。考虑到公司项目布局主要位于一二线城市且可售资源充沛,预计2020年公司销售仍有望保持稳健增长。 全年拿地相对谨慎,12月拿地力度回升。公司2019年全年新增拿地项目127个,新增土储2681万方,同比下降12.9%,拿地金额1553亿元,同比下降19%。拿地金额/销售金额为34%,拿地力度有所减弱。虽然全年来看公司拿地力度不高,但2019年12月公司拿地力度明显回升,单月新获取28个项目,总地价支出超过之前3月总和。截至2019年中报,公司拥有待开发土储7618万方,其中一二线土储占比60%以上,土储资源充足。 公司业绩高增,销售稳健增长,子公司保利物业H股成功上市,受到投资者高度认可,为物管行业龙头,发展前景看好。维持公司买入评级,基于公司业绩快报大超预期,上调公司2019、20、21年EPS至2.26、2.58、2.88元,对应PE分别为7.1、6.2、5.6倍。 风险提示:调控政策放松不及预期、市场超预期下行。
保利地产 房地产业 2020-01-13 16.30 21.20 31.51% 16.59 1.78% -- 16.59 1.78% -- 详细
全年盈利高增超预期。根据业绩快报,公司2019年全年营收/营业利润/归母净利分别为2355亿/503亿/266亿,同比分别增长21%/41%/41%。具体来看,结算收入增长相对平稳,符合预期;结算毛利率预计较18年出现了较明显提升(19年前三季度毛利率较18全年提高3.2PCT至35.9%),从而推升营业利润增速至41%,归母净利增速持平于41%左右。 另外,19年销售额4618亿元,同比+14%,考虑到销售权益比(克而瑞口径)较18年略有下降的影响,19年并表销售回款或仅个位数增长,依此推算出19年底预收款约3500亿元,对19年全年收入覆盖倍数达1.5倍,保障2020年收入维持稳健增长,但毛利率或有所回落,对应盈利增速或低于收入增速。 销售平稳增长,拿地力度适当收敛且成本仍可控。公司2019年全口径销售面积/金额分别为3123万平/4618亿元,同比分别增长13%/14%,销售平稳增长但略低于年初预期;19全年新增全口径计容建面2680万平米,对应拿地总价1555亿元,全口径“拿地额/销售额”较18年全年下降11PCT至34%,即使考虑拿地权益比提升7PCT至70%的影响后,对应权益“拿地额/销售额”也是有一定下滑,反应公司在连续几年积极拿地扩张后适当收敛;19年新增项目楼面均价0.58万元/平米(18年全年为0.62万元/平米),“地价/售价”录得39%,略低于18年水平,成本仍可控,也即拿地力度顺势收敛且成本仍可控。整体而言,公司未售货量充裕且聚焦一二线和热点三四线,截至12月末公司全口径未售计容约0.8亿平米,对应未售货值近1.2万亿量级,按最近12个月滚动销售测算可供销售约2.6年。 维持“强烈推荐-A”投资评级。公司是家典型高质量周转房企,具备持续稳定的内生性现金流创造能力,且a.未售货值优质周转也在提速,b.作为央企地产龙头融资优势相对显著,c.物业于19年12月成功赴港上市;目前市值较NAV折价约20%,20年PE仅5.9倍。维持“强烈推荐-A”投资评级,上调20-21年EPS预测至2.65元、3.07元(前次2.47元、2.93元),给予目标价21.2元/股(对应2020年PE=8X)。 风险提示:销售增长不及预期,结算不及预期,毛利率下降超预期。
保利地产 房地产业 2020-01-13 16.30 20.70 28.41% 16.59 1.78% -- 16.59 1.78% -- 详细
全年业绩超预期,盈利能力预计维持在高位。公司发布 2019 年业绩快报,全年 实现营业总收入2355.4 亿元,同比增长21.1%;营业利润及利润总额为503.1 亿,同比增长41.4%,归属于上市公司股东的净利润同比增长40.6%至265.7 亿元,业绩超出预期主因四季度公司结转规模大幅增长。截至三季报末公司预收账款3829 亿元,展望未来两年公司可观的已售未结资源依然可以支持业绩保持增长。考虑到公司业绩增速高于收入增速,我们预计全年公司盈利能力依旧维持在较好水平。 全年销售金额稳健增长,销售权益比约为67.8%。2019年全年,公司实现销售面积3123.1万平方米,同比增长12.9%,销售金额4618.5亿元,同比增长14.1%,权益销售额3190.3亿元,销售权益比69.0%,销售均价14,788元/平方米,较同比提升了7%。2019年12月公司销售继续放量,公司实现签约面积304.3万平方米,同比增长2.5%;实现签约金额421.3亿元,同比增长15.4%。 坚持深耕一二线城市,下半年拿地明显增多。2019 年公司拿地金额1166 亿元, 同比增长16.5%,拿地面积1798 万平方米,同比增长2.8%。2019 年公司新增项目127 个,其中上半年新增44 个,下半年新增83 个;新增计容建面2674.8 万平方米,其中上半年新增820.8 万平方米,下半年新增1854.0 万平方米。公司全年拿地面积权益比为71.4%,略有提升,新增权益建筑面积1910 万平方米, 其中上半年新增659.08 万平方米,下半年新增1250.9 万平方。截至三季报末, 公司有待开发面积7618 万方,其中一二线城市4614 万方,占比高达60%以上长三角和珠三角占比高达46%,公司土储整体较为优质。 盈利预测与投资建议。我们上调公司业绩增速,预计2019-2021 年EPS 分别为2.23元、2.76元和3.49元,考虑到保利物业上市有利于分项估值,给予公司2020年7.5倍估值,目标价20.70元,上调至“买入”评级。 风险提示:销售表现或低于预期,政策环境或阶段性趋紧等。
保利地产 房地产业 2020-01-13 16.30 20.00 24.07% 16.59 1.78% -- 16.59 1.78% -- 详细
2019Q4结转较为积极,利润增速大幅提升 2019年Q1-3,公司营业总收入、营业利润、归母净利润分别同比增长18%、29%、34%,其中Q2表现最为靓眼,三项指标增速分别为23%、43%、66%。Q4迎来年末交付高峰期,公司利润释放再度提速,单季度三项指标增速分别达到24%、54%、48%。 首先结转层面来看,我们在《可售丰沛,结转积极,物管规模扩张可期--保利地产(600048.SH)动态跟踪报告》中明确提示,公司竣工节奏前置(2019年Q1-3竣工面积同比增长47%),展现了较为积极的结转意向,2019Q4营业总收入增速如期回升至24%。 其次利润表现来看,2019Q4营业利润增速(+54%)大幅高于总收入增速(+24%),一方面来自于2018Q4计提了约24亿元资产价值损失,导致基数较低,若剔除这一因素,则2019Q4营业利润对应的调整后同比增速约33%。另一方面,我们推测2019Q4公司表内高均价项目入账带动结算毛利率同比提升,以及表外项目迎交付高峰,贡献利润占比增加。2019Q4归母净利润增速(+48%)略低于营业利润增速,或显示少数股东损益占比较2018Q4水平(26%)有所增长。 全年业绩增长超市场预期,盈利水平回升至2014年以来最高水平 2019年全年来看,公司收入平稳增长,同比增速(+21%)与全年竣工目标增速(+24%)基本吻合。全年实现归母净利润266亿元,同比增长41%,超市场预期(2019年归母净利润超过业绩快报公告日WIND一致预测值8%)。调整后的营业利润率、归母净利润率分别同比提升3.1pc、1.6pc至21.4%、11.3%,加权平均净资产收益率同比提升2.2pc至18.8%,盈利水平回升至2014年以来最高水平。 截止2019年三季度,公司表内预收账款约3829亿元,计入Q4估算表内销售及结转金额后,保守估算至年末预收账款约3250-3350亿元,相当于2019年营业总收入的140%,可完全覆盖我们预测公司2020年营业收入,后续结算保障力度较高。 12月拿地策略转向积极,全年新增土储权益比例回升至7成 2019年12月,公司投资策略转向积极,单月新增28个项目,总地价款达382亿元,对比9-11三个月合计地价款约307亿元;12月单月新增土储规划建面694万方,对比9-11月三个月新增建面约705万方。 由于1-11月公司拿地保持谨慎,2019年全年新增土储建面约2675万方,同比下降14%;新增土储总地价约1555亿元,同比下降15%;拿地金额/销售金额的比例约34%,对比2018年为48%;拿地面积/销售面积的比例约86%,补货规模小于去化规模;拿地均价/销售均价的比例约39%,与2018基本持平。按面积计算,公司新增土储权益比例约71%,较2018年提升3pc;按金额计算,公司新增土储权益比例约70%,较2018年提升7pc。 2019年销售额同比+14%,规模稳居行业TOP5,央企地产TOP1 2019年公司实现销售金额4618亿元,同比增长14%;实现销售面积3213万方,同比增长13%;销售均价约14788元/平方米,同比增长4%。根据CRIC数据,公司销售规模继续保持在行业TOP5,央企地产公司TOP1。考虑到公司土地储备充足,且主要位于一二线城市,我们预计2020年供货规模及去化水平仍具备支撑,销售金额或继续维持双位数增长。 估值与评级 考虑到12月公司销售增速回升,拿地意愿转向积极,并参考2019年业绩快报数据,我们上调公司2019-2021年预测净利润至266、318、362亿元(原为246、294、324亿元),对应预测EPS上调至2.23、2.67、3.04元(原为2.07、2.47、2.73元)。当前股价对应公司2019-2021年预测PE分别约7.0、5.8、5.1倍,预测股息率分别约4.3%、5.2%、5.9%,估值水平较万科A、招商蛇口均值折让超过2成,具较强吸引力。 公司资源储备深厚,信用能力优秀,中期内销售市占率提升前景较为明朗,业绩保持平稳增长的确定性较高。两翼业务发展提速,物业分拆上市,后续规模扩张可期。我们维持公司2020年7.5倍预测PE估值,对应目标价上调至20.00元,维持“买入”评级。 风险提示: 房地产持续调控,公司推盘去化、销售毛利率不及预期;公司竣工、结算进度不及预期。
保利地产 房地产业 2020-01-13 16.30 18.60 15.38% 16.59 1.78% -- 16.59 1.78% -- 详细
业绩超预期,规模创新高。公司业绩超预期的主要原因在于:1、结转规模提升,带动公司营业收入同比增长21.1%;2、随着公司区域结构的改善和结算项目质量的提升,公司2019年实现营业利润率21.4%,较2018年提升3.1个百分点。截至三季度末公司尚有3829亿预收款在手,覆盖今年业务收入的1.6倍,保障公司未来业绩持续增长。销售方面,公司2019年实现签约面积3123.1万平,同比增长12.9%;签约金额4618.5亿,同比增长14.1%,公司销售规模再创新高,展望2020年,公司深耕城市群优势明显,且货值储备丰富,虽然行业形式面临较大的不确定性,但我们相信公司在经营上韧性,预计公司销售规模有望在2020年继续保持增长。 拿地保持审慎,但权益比重提升。公司今年拿地保持收缩,全年新增项目计容建面2674.8万平,同比下降14.2%,对应总地价1554.9亿,同比下降19.3%,从节奏上看,在土地市场最热的3月份和4月份公司拿地较少,随着下半年以来土地市场溢价率的回落,公司拿地力度开始提升,尤其12月份,公司单月拿地规模达到382亿,创下公司单月拿地规模的第三高点,仅次于2017年8月和12月,虽然公司全年力度有所下降,自15年以来拿地金额占销售金额比重首次降至40%以下,但公司拿地质量明显提升,全年实现权益拿地金额1081亿,拿地权益占比达到69.5%,同比提升9.7%,且公司2019年拿地楼面地价达到5813.2元/平,同比下降6.2%,进一步保障公司未来预售项目的利润水平。 盈利预测与投资评级。预计公司2019-2021年EPS分别2.23/2.93/3.66元,当前股价对应公司2019/2020年PE估值分别为6.9x/5.3x,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2020-01-13 16.30 -- -- 16.59 1.78% -- 16.59 1.78% -- 详细
国信地产观点:1)2019年归母净利润大增40.6%,比市场一致预期高10个百分点,比我们此前预测的增速高18个百分点,我们认为,公司业绩超预期主要原因:公司连续三年销售增速显著超越行业整体水平,2019年项目结转规模提升,高毛利项目结转占比提高,业绩释放动能十足;2)2019年,公司销售额4618.5亿元,同比增长14.1%;新增项目约125个,新增面积约2674.8万平方米,拿地销售比为0.9,拿地保持稳健,适度拓展为公司销售规模持续增长奠定了基础;3)公司作为央企房地产龙头,销售规模稳居行业前五、央企第一,背景雄厚、资源禀赋优、财务稳健,2019年业绩释放动力十足并大幅超出市场预期,我们上调公司2020年及2021年盈利预测,将2020年及2021年的归母净利由此前的274亿元/325亿元上调至315亿元/363亿元,上调幅度分别为15%、12%,归母净利润增速分别为18.5%/15.3%,预计公司19-21年EPS为2.23/2.65/3.05元,对应最新股价的PE为7.3/6.2/5.3x,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2020-01-13 16.30 -- -- 16.59 1.78% -- 16.59 1.78% -- 详细
业绩增速大超预期,主要由于结算项目利润水平提升。公司2019年实现营业收入2355.4亿元,同比增长21.07%,实现营业利润503.14亿元,同比增长41.36%,实现归母净利润265.69亿元,同比增长40.55%,大幅超出预期。我们认为公司利润增长主要由于:1)公司结算利润率水平提升,2019年营业利润率为21%,环比2019H1下降3个PCT(中报归母净利润增速为52%),但同比2018年的18%大幅提升3个PCT,今年在广州、武汉结算的项目利润率较高;2)公司归母权益比重基本保持稳定,2019年公司归母净利润/营业利润为53%,与2018年基本持平。 公司全年销售增速14.09%,在行业TOP5中属于较高水平。2019年1-12月,公司实现签约面积3123.12万平方米,yoy+12.91%;实现签约金额4618.48亿元,yoy 14.09%,实现签约均价1.48万元/平,与2018年(1.46万元/平)基本持平。12月单月公司实现签约面积304.28万平方米,同比增长2.47%;实现签约金额421.33亿元,同比增长15.35%,单月销售保持稳健。 拿地端保持谨慎,拿地权益稳定72%,地售比低位0.28,但在手货值充裕、优质。2019年1-12月公司新增计容建面2069万平,累计同比减少31%,但降幅持续收窄,表明公司拿地态度积极性提升,预计随土地市场溢价率回落,公司拿地积极度或更高。1-11月累计拿地权益比为0.72保持稳定。累计拿地楼面均价为5669元/平,地售比0.28,为未来利润水平提供空间。截至2019年中报,公司拥有待开发面积7618万平方米,持续深耕核心区域。其中一二线城市4614万平方米,占比60%以上;珠三角和长三角城市群3498万平方米,占比46%。 投资建议:报告期内公司归母净利润大超预期增长40%,主要由于公司结算毛利率提升、权益比例稳定;2019年公司在龙头中销售增速表现优秀、拿地积极度持续提升,在手土地储备充足,足够未来2-3年发展,且土储资源优质,为未来销售增长提供支撑;公司负债水平稳定、在手现金充裕、融资成本较低,财务各项指标优秀,在总体融资收紧的环境下优势持续凸显。2020年我们预计公司有望持续保持两位数销售增速,在头部房企中具备相对优势,基于此,我们将公司19-21年归母净利润分别由250.26亿元/297.21亿元/350.25亿元上调为266亿元/352亿元/450亿元,对应EPS分别由2.1元/2.5元/2.9元上调为2.23元/2.95元/3.77元,对应PE为6.97X、5.27X、4.11X。维持“买入”评级。 风险提示:地产政策大幅收紧、房屋价格大幅下跌。
保利地产 房地产业 2020-01-13 16.30 -- -- 16.59 1.78% -- 16.59 1.78% -- 详细
公司公布业绩快报,公司全年实现营收2355.4亿元,同比+21.1%,实现归母净利润265.7亿元,同比+40.6%。 分析判断: ?业绩增长超预期,盈利能力同步上升 2019年公司实现营业收入2355.4亿元,同比增长21.1%,实现归母净利润265.7亿元,同比增长40.6%,大幅高于我们预期。得益于项目结转规模的增加,公司的营业收入稳步提升。报告期内,公司加权平均净资产收益率达18.81%,较上年提高2.18pct,盈利水平持续提高。 销售稳中向前,拿地趋于谨慎 公司全年实现销售金额4618.5亿元,同比增长14.1%,实现销售面积3123.1万平方米,同比增长12.9%,销售均价14788元/平方米,同比增长1.1%,在克而瑞销售排行榜中高居行业第五。根据公司经营简报整理,2019年公司新增计容建面2674.8万平方米,同比下降14.1%,拿地总价1554.9亿元,同比下降14.7%,拿地金额占同期销售金额的33.7%,较上年同期下降11.4pct,投资张弛有度。 财务持续优化,融资优势凸显 截至2019年三季度末,公司剔除预收账款后的资产负债率为40.38%,较上年同期下降2.45pct,杠杆率持续优化;综合融资成本约4.99%,处于行业较低水平,低成本融资为公司长期可持续发展保驾护航。 投资建议 保利地产业绩快增,优质土储丰富,财务状况良好,融资优势明显。公司业绩释放超预期,因此我们将公司19-21年EPS由2.16/2.68/3.25元上调至2.23/2.71/3.28元,对应PE分别为7.0/5.7/4.7倍,维持公司“增持”评级。 风险提示 房地产调控政策持续收紧,销售不及预期。
保利地产 房地产业 2020-01-10 16.18 20.62 27.92% 16.59 2.53% -- 16.59 2.53% -- 详细
事件: 1月 8日晚,保利地产披露 2019年业绩快报。报告期内,公司营业总收入同比增长 21.1%,营业利润同比增长 41.4%,利润总额同比增长 41.2%,归属于上市公司股东的净利润同比增长 40.1%。 点评: 19年营收同比+21%、 业绩同比+41%,主要源于结转规模和毛利率提升公司 2019年预计实现营业收入 2,355.4亿元,同比+21.1%;营业利润 503.1亿元,同比+41.4%;利润总额 505.1亿元,同比+41.2%;归母净利润 265.7亿元,同比+40.6%; 扣非归母净利润 256.6亿元,同比+42.1%; 每股收益 2.23元,同比+40.1%;加权平均净资产收益率 18.8%,同比+2.18pct; 公司业绩超预期大增主要源于: 1) 全年竣工积极推动项目结转规模大幅提升; 2) 结转结构变化推动结转项目毛利率同比提升, 营业利润率 21.4%,同比提升 3.1pct,净利率 11.3%,同比提升 1.6pct; 考虑到公司 19Q3末预收款达 3,829亿元,较 18年末+27.7%,可覆盖 19年营收 163%,以及公司销售规模持续稳增,将共同保障公司后续业绩持续释放。 此外,鉴于公司近年来分红率稳定在 30%左右水平, 19年业绩高增将推动股息率提升至 4.5%,高股息极具吸引力。 19年销售 4,619亿、同比+14%, 优异布局及充沛可售保障销售继续稳增公司 19年实现签约金额 4,618.5亿元,同比+14.1%,销售排名稳居行业第五; 实现签约面积 3,123.1万平方米,同比+12.9%。累计销售均价 14,788元/平米,较 18年均价+1.0%;拿地端, 公司 19年土地市场新获 127个项目,新增建面2,681万方,同比-12.9%;对应总地价 1,553亿元,同比-19.0%;平均楼面地价5,791元/平方米,同比-7.0%; 拿地面积权益占比 72.1%,较 18年+4.8pct;拿地额占比销售额 33.6%,较 18年-13.7pct,全年拿地虽相对谨慎,但 11月以来拿地态度明显转积极; 此外, 考虑到公司 19H1末可售面积超 8,499万方,对应货值超 1.31万亿,公司充裕土储以及拿地积极转向将共同确保 20年可售资源充沛。并且鉴于公司布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,在当前一二线市场相对稳定的背景下,预计 20年全年销售仍将保持稳增。 投资建议: 业绩大超预期,彰显龙头典范, 重申“强推”评级公司积极变革始于 16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面, 17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势; 16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股顺利上市,有利于增厚公司估值。 鉴于公司 19年业绩释放超预期以及丰富的预收账款,我们上调公司 2019-21年每股收益至 2.23、 2.67、 3.08元(原值 2.06、 2.47、 3.00元),对应 19-20年 PE 为 7.0和 5.8倍, 18A、 19E 股息率分别达 3.2%和 4.5%,维持目标价 20.62元, 重申“强推” 评级。 风险提示: 房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。
保利地产 房地产业 2020-01-10 16.18 19.30 19.73% 16.59 2.53% -- 16.59 2.53% -- 详细
事件:1月8日,公司发布2019年度业绩快报,公司营业总收入同比增长21.07%,营业利润及利润总额分别同比增长41.36%和41.15%,归属于上市公司股东的净利润同比增长40.55%。公司报告期内实现签约金额4618.48亿元,同比增长14.09%。 业绩大超预期,毛利率及少数股东损益占比或是主因,2020H1仍值得期待。公司营收同比增长21.07%,归母净利润同比增长40.55%,业绩明显超过市场预期。如我们在前期报告中多次重申的,公司业绩受到毛利率维持高位和少数股东损益占比修复的双重提振,这也是公司本年业绩超预期的核心驱动。同时,从公司表内项目成熟度来看,公司结算高峰已然接近,营收增速提升可期,公司2019年结算收入增速有所下降,我们认为这将在2020H1业绩中有所体现,营收有望在上述双重提振之外,贡献第三重力量,公司2020H1业绩仍然值得期待。 销售高位平稳增长,尽显央企龙头本色。公司2019年实现销售额4618.48亿元,同比增长14.09%,销售增速有所回落。受全国市场整体下行影响,公司2019年销售承压,销售高位背景下维持平稳较快增长实属不易。据克而瑞数据估算,在TOP6房企中,公司销售增速仅低于融创,尽显央企龙头本色。同时,三季度末公司在手土储约7654万平方米,预计可满足公司未来2年左右的开发需求,销售增长后劲十足。 穿越周期真龙头,我言秋日胜春朝,维持“买入”评级。基于公司项目结算进度和估算毛利率情况,我们调整公司盈利预测为:2019年至2021年营业收入为2373亿元/3135亿元/4062亿元,归母净利润为271亿元/336亿元/419亿元,EPS为2.27元/2.82元/3.52元,当前股价对应PE为5.8倍/4.7倍/3.7倍。公司央企龙头地位明确,销售后劲十足,融资持续紧张下公司融资优势将更顺畅的转化为经营优势,同时,业绩锁定性高且已然接近结算高峰,营收、毛利率、少数股东损益占比三重驱动业绩释放,上调目标价至19.3元(对应2019年EPS为8.5倍PE)。 风险提示:项目竣工及结算进度不达预期;结算毛利率不达预期;公司销售不达预期;融资超预期收紧。
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2019年业绩持续超预期,考虑到公司结算均价仍然较低,预计业绩持续将保持快速增长。维持增持评级,上调2019~2021年EPS分别为2.23/2.62/2.93元(原2.15/2.58/2.91元),上调目标价至18.62元,现价对应2019年PE为7.0倍。 公司归母净利润大幅增长,增速远超营业收入对应的+21.1%(合计2355亿元),对应净利润率从9.7%提升到11.3%。从结算均价来看,公司2018年仅1.2万元/平方米,而公司自2014年以来销售均保持在1.2万元/平方米以上,且到2019年全年达到1.5万元/平方米,也即通过涨价,公司结算收入还将出现高速增长。 结算提速,业绩将持续快速增长。从结算面积来看,公司2018年为1519万方,略低于2016年1599万方的销售规模。综合结算均价和结算面积,我们认为公司平均结算周期为2.5年。那么考虑2017年下半年以来公司销售增速复合增长率为+24%,公司未来2.5年也将维持较快收入增长。 全年投资强度连续2年快速下降,财务稳健性优先,主动去土地库存。公司于2017年达到投资强度顶峰,此后连续两年下降,考虑到公司销售均价为1.5万元/平方米,而新增土地楼面价为0.6万元,隐含地货比(房价/楼面价)为2.5,那么2019年潜在新增货值/销售金额仅为0.85(对应2017和2018年分别为2.2和1.1),反映公司仍处于去土地库存状态。考虑到公司融资能力较强,当前去土地库存属于主动行为,而非被动行为。 风险提示:公司拿地节奏踏错。
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业绩增速远超预期,结算权益比例有望提升。公司全年实现营业收入2355.4亿元,同比增长21.1%,归母净利润265.7亿元,同比增长40.6%,远超市场此前30%左右的一致预期。公司2019年的ROE为18.8%,较2018年提升2.2个百分点。公司业绩增速远高于营收增速,我们预计2019年公司结算的权益比例将出现提升。 聚焦地产主业,稳居行业前五。公司全年实现销售金额4618.5亿元,同比增长14.1%;实现销售面积3257.2万方,同比增长12.9%。根据克而瑞公布的全国销售榜单,公司再次巩固了行业第五的排名,同时全年14.1%的销售金额增速也高于TOP5房企10.4%的平均增速。放眼未来,公司仍将聚焦地产主业,维持稳定的销售增速。 土地投资略有放缓,权益比例持续提升。公司全年新增项目127个,新增土储2681.6万平方米,同比下降14%;全年拿地金额为1557.9亿元,同比下降19%,全年投资强度(拿地金额/销售金额)为33.7%,较2018年下降约14个百分点。但2019年新增土储的权益比例上升至69%,自2018年起连续两年提升。新增土储的平均楼面地价为5806元/平,同比下降6%。公司在投资端并不冒进,而是降均价提权益比,确保未来的利润空间。 财务预测与投资建议 维持买入评级,上调目标价至17.76元(原目标价为16.72元)。我们根据公司业绩预告对盈利预测进行调整,上调2019-2021年EPS至2.22/2.82/3.62元(原预测为2.09/2.60/3.16元),可比公司2019年估值8X,我们维持公司2019年8X估值,对应目标价17.76元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。
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结转提速,业绩大超预期。保利地产发布业绩快报,2019年实现营收2355.40亿元,同比增长21.07%;营业利润、利润总额分别同比增长41.36%和41.15%,归母净利润同比增长40.55%。单季度看,公司四季度实现单季营收1237亿元,同比增长24.21%;归母净利润137亿元,同比增长47.57%;公司业绩大超预期主要系项目结算加速、结转规模提升。 全年销售稳健增长,12月投资力度大幅提升。2019年12月,公司实现销售面积304.28万平方米,同比增长2.47%;销售金额421.33亿元,同比增长15.35%。公司全年累计实现销售面积3123.12万平方米,同比增长12.91%;累计销售金额4618.48亿元,同比增长14.09%;销售均价14788元/平方米,同比增长1.05%。12月拿地力度提升明显,公司在多个一二线城市新拓展项目28个,拿地总金额382亿元,同比增长844%,是当月销售金额的91%;拿地面积695万平方米,同比增长498%;拿地均价5500元/平方米,是当期销售均价的39.7%,较11月提升18.8个百分点;公司2019年累计拿地金额1528亿元,同比减少20%;拿地面积2653万平方米,同比减少15%,累计拿地金额占销售金额的33%,较18年末下降14个百分点。公司全年拿地楼面均价5759元/平方米,同比减少6%,是同期销售均价的38.9%,未来毛利率有保障。从区域分布看,公司在一、二、三线拿地成本占比分别为19.1%、53.4%、27.5%,拿地面积占比分别为3.2%、32.7%、35.9%,公司继续坚持深耕一二线及热点三线城市,未来销售去化确定性强。 投资建议:保利地产近年来投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售持续扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,坚持城市深耕和城市扩张并举,产品定位精准;管理团队经验丰富,有冲劲,品牌意识强,公司激励到位,上下一心促成长。同时公司借助强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和低融资成本,进一步提升竞争力。预计2019-2021年EPS分别为2.23、2.77、3.33元,对应PE为6.97、5.60、4.66倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
保利地产 房地产业 2020-01-10 16.18 -- -- 16.59 2.53% -- 16.59 2.53% -- 详细
结算规模及毛利率上升带动业绩超预期。公司2019年预计实现营收2355.4亿元,同比增长;营业利润及利润总额同比分别增长41.4%和;归母净利润265.7亿元,同比增长,超出市场预期。净利润大幅增长主要因:1)经营规模扩大及项目结转规模提升;2)受结转项目区域结构变化影响,2019年营业利润占营收比重同比上升3.1个百分点至,意味着结算项目仍保持较高盈利水平。2019年前三季度公司整体毛利率较2018年全年上升3.4个百分点至35.9%。2019年归母净利润占利润总额52.6%,与2018年()基本持平,少数股东权益占比整体稳定。 2019年销售延续增长,新开工仍相对积极。公司2019年实现销售金额4618.5亿元,同比增长14.1,位居行业第五;销售面积3123.1万平米,同比增长;销售均价14788元/平米,同比增长1%。2019年前三季度实现新开工面积3675万平米,同比增长,已完成全年计划的;三季度末在建面积1.2亿平米,同比增长42.7%,较高在建增速为后续销售提供充足货源,奠定持续增长基础。 拿地把握市场节奏,多元业务多点开花。2019年公司新增建面2584万平,同比下降17.1,总地价1545亿元,同比下降19.8%。平均楼面地价5980元/平米,为同期销售均价的40.4,较2018年下降1.8个百分点。期内拿地销售面积比82.7,较2018年下降29.9个百分点。其中四季度趁土地市场降温机会,公司大幅提升拿地强度至131.6,远高于前三季度的65.1%。预计在2020年行业销售承压、资金环境整体偏紧的大背景下,公司凭借融资优势及品牌溢价,将有利于获取优质土储。同时公司2019年完成保利物业分拆上市,前三季度新拓展购物中心、酒店及公寓等14个商业管理项目,以轻资产模式持续推动品牌及管理输出。 投资建议:考虑公司项目结算进度及盈利能力好于预期,上调公司2020-2021年EPS预测至2.79(+0.29)元和3.4(+0.4)元,当前股价对应PE分别为5.6倍和4.6倍。公司激励制度不断完善、业绩销售持续高增、物业板块拆分上市提升估值,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,带来公司部分三四线项目减值风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险;3)当前行业资金面调控整体偏紧,而楼市销售难度明显加大,后续楼市调整过程中若超预期降温,公司面临资金压力风险。
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业绩超预期,利润率进一步提升。公司预计2019年实现营业总收入2355.4亿元,同比增长21.07%;实现归母净利润265.7亿元,同比增长40.55%;基本每股收益2.23元,同比增长40.06%。实现营业利润率21.4%,较2018年提升3.1个百分点;加权平均净资产收益率18.81%,较2018年提升2.18个百分点。业绩大幅增长主要因结转规模提升,区域结构变化。 销售稳步增长,行业地位稳固。2019年全年实现签约金额4618.48亿元,同比增长14.09%;实现签约面积3123.12万平方米,同比增长12.91%。销售均价1.48万元/平方米,同比增长1%。2019年12月,公司实现签约金额421.33亿元,同比增长15.35%;实现签约面积304.28万平方米,同比增长2.47%。 2019年拿地稳健。2019年全年拿地金额1553.7亿元,拿地金额占销售金额的比重为33.6%;拿地面积2679.6万方,拿地面积占销售面积的比重为85.8%。公司在12月加大拿地力度,单月拿地金额占销售金额比重为90.7%,在土地市场溢价率大幅下行情况下可以大规模拿地,彰显了公司强大资金实力。具体从拿地成本来看,全年拿地均价5798元/平方米,占销售均价的比重为39%,较2018年下降3个百分点。投资布局来看,集中在一二线城市和粤港澳三四线城市,按拿地金额计算,一线18.8%,二线39.3%,三四线41.9%;拿地金额排名前五的城市为:广州(8.4%)、佛山(4.6%)、东莞(3.9%)、合肥(2.5%)、上海(2.5%)。 融资有明显优势。1)2019年上半年,公司综合融资成本仅为4.99%,远低于行业平均;2)信贷结构合理,2018年末,有息负债中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%,信托等其他贷款占比极低。 投资建议:保利地产融资优势明显,拿地能力出色,当前背景下长期竞争力极强。长期看好公司的投资价值。我们上调公司盈利预测,预计2019-2020年公司EPS为2.23元、2.68元,以2020年1月8日收盘价计算,对应PE分别为7.0倍、5.8倍,维持“买入”评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名