事件： 公司发布 2023 年年报。 2023 年实现营收 3468.9 亿元，同比增长23.4%；实现归母净利润 120.7 亿元，同比下降 34.1%。业绩符合预期。 收入稳步增长，多因素导致业绩承压。 2023 年公司营收增长而归母净利润同比下降 34.1%的原因主要有：（ 1）受低利润项目结转占比提升影响，公司毛利率同比下降 6.0pct 至 16.0%；（ 2）出于谨慎性原则，公司对存货和长期股权投资计提减值损失 50.5 亿元；（ 3）合联营公司盈利下降，公司投资净收益同比减少 19.9 亿元至 22.1 亿元。但另一方面，公司加强费用管控，销售费用/管理费用/财务费用/研发费用合计占营收比例同比下降 0.8pct。 销售市占率稳步提升，聚焦核心城市实现高质量投拓。 公司 2023 年实现销售金额 4222 亿元，同比下降 7.7%，销售金额行业排名来到第一。公司城市深耕效果显著，核心 38 城市销售贡献接近 9 成，同比提升 2pct；珠三角和长三角销售贡献分别超过 1100 亿元和 1400 亿元。公司市占率不断提升， 2023 年同比提升 0.2pct 至 3.6%，核心 38 城市占率达 6.8%。拿地方面：公司把握窗口期高质量拓储， 2023 年拿地金额 1632 亿元，逆势同比增长 1.2%；投销比 38.7%，同比增长 3.4pct。 2023 年拿地金额中 99%位于核心 38 城，新增项目税前成本利润率平均在 15%以上，为后续业绩释放奠定基础。 财务优势显著，融资渠道畅通。 截至 2023 年末，公司有息负债 3543 亿元，较 2022 年末减少 271 亿元。公司三道红线始终维持绿档： 2023 年净负债率 61.2%，剔预负债率 67.1%，现金短债比 1.28。公司融资渠道畅通，融资成本优势愈发显著。 2023 年新增融资 1371 亿元，综合成本仅 3.14%；截至 2023 年末，公司综合融资成本为 3.56%，同比下降 36bp。 提高分红比例，大股东增持彰显信心。 公司积极开展市值管理，增强资本市场信心。 2023 年公司推动大股东增持，并实施回购方案。截至 2024年 3 月 6 日，公司实控人保利集团已累计增持 2.5 亿元（ 2678 万股，占总股本 0.22%）；截至 2024 年 3 月 7 日，公司累计回购 10.0 亿元（ 10503万股，占总股本 0.88%）。另外，公司修订 2023-2025 年股东回报规划，将分红比例从 20%提升至 40%，彰显公司稳健发展信心。 盈利预测与投资评级： 保利发展作为地产龙头央企，财务优势显著，积极拿地聚焦核心城市。根据公司最新年报情况，我们下调公司 2024/2025年的归母净利润预测为 126.9/137.2 亿元（前值为 145.1/170.7 亿元），预计 2026 年归母净利润为 147.8 亿元。对应的 EPS 为 1.06/1.15/1.23 元，对应的 PE 为 7.6X/7.0X/6.5X，维持“买入”评级。 风险提示： 房地产景气度超预期下滑；政策力度不及预期；房价企稳不及预期

2 2023 023 年年报， 年营收同比 2023 +23% 年公司实现营业总收入 、业绩同比-34%、符合预期 3,468.9 亿元，同比 ，毛利率底部 +23.4% 、分红可观 ；营业利润 。公司发布 243.2亿元，同比-29.9%；利润总额 246.3 亿元，同比-30.2%；归母净利润 120.7 亿元，同比-34.2%；扣非后归母净利润 117.9 亿元，同比-34.3%；每股收益 1.01 元/股，同比-34.1%。 公司 23 年毛利率 16.0%，同比-6.0pct；期间费率 5.3%，同比-0.8pct；净利率 5.2%，同比-4.5pct；此外投资收益 22.1 亿元，同比-47.3%；资产及信用减值损失 50.9 亿元，同比+298%，减少归母业绩 32.8 亿元。2023 年末合同负债（含预收账款）3,780 亿元，同比-8.4%，覆盖 23 年营收 1.1 倍。23 年公司新开工面积、竣工面积分别 1,491 万平、4,053 万平，同比分别-37%、+2%。24 年公司计划房地产及相关产业投资 3,350 亿元，计划新开工、竣工面积分别 1,800 万平、3,400 万平，同比分别-5%、-10%、-24%。此外，公司 23 年每股股息 0.41 元，分红比例 40%，对应股息率 5.1%。此前公司发布 3 年股东回报规划，预计 23-25 年度现金分红比例均不低于 40%，高分红积极回馈股东。 23 年销售稳居行业第一，拿地销售额比 39%、土储结构持续优化。公司公告，2023 年，公司实现销售面积 2,386 万平，同比-13.2%；销售金额 4,222 亿元，同比-7.7%，公司在核心 38 城销售贡献近 9 成，同比提升 2 个百分点；公司销售额排名稳居行业第一位，较2022 年末继续提升 1 名。公司 23 年拿地金额 1,632 亿元，同比+1%；权益地价 1359亿元，同比+26%，权益比提升 16pct 至 83%；拿地面积 1,075 万方，同比+2%；拿地销售金额比为 39%、拿地销售面积比为 45%，同比分别+3pct、7pct；公司新增项目税前成本利润率平均在 15%以上。截至 23 年末，公司土储计容建面 7,790 万平，其中存量项目 6,608 万平，占比 85%、同比-8pct，土储结构持续优化。 三条红线稳居绿档，融资成本创新低。公司公告，公司 2023 年实现现金回笼 4,304 亿元，回笼率 102%，其中当年回笼率 78.3%，同比+11.2pct。至 23 年末，公司剔预资产负债率为 67.1%、净负债率 61.2%、现金短债比 1.28 倍，三条红线稳居绿档。融资方面，公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，至 23 年末，公司有息负债 3,543 亿元，同比-7.1%；综合融资成本 3.56%，同比下降 36BP；其中直融占有息负债比 16.3%，有较大提升空间；年内公司新增融资 1,371 亿元，综合成本仅 3.14%，其中三年期直融成本最低降至 3.0%。 投资分析意见：业绩承压未来可期，高分红积极回馈股东，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。综合考虑公司结算利润率下降和资产减值仍存压力、以及 22 年开始的拿地隐含毛利率底部回升，我们下调 24-25 年归母净利润预测为 124、130 亿元（原预测为 132、158 亿元），新增26 年预测为 141 亿元，现价对应 24/25PE 为 7.8/7.4 倍，当前保利销售行业第一，与可比公司估值相比并未体现出明显溢价，维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性

3月月6-13日，保利发展布发布2024年年2月经营简报、增持计划进展公告、回购股份实施结果暨股份变动、发行公司债券预案公告。 销售数据虽然承压，但行业龙头地位稳固，销售位居行业第一。2024年2月，公司实现销售面积94.8万平，同比减少53.4%，同比降幅较上月扩大了18个百分点；实现销售金额156.2亿元，同比减少54.4%，同比降幅较上月扩大了23.2个百分点，销售金额绝对值处于2017年8月以来的最低水平。2024年1-2月，公司累计销售面积213.6万平，同比减少44.9%；累计销售金额359.5亿元，同比减少43.7%，销售规模虽然明显收缩，但在克而瑞全口径销售金额排名中，位居行业第一，降幅也显著小于百强房企整体水平（-50.5%）；销售均价16832元/平，同比增长2.1%。 2023年全年公司实现销售金额4222.4亿元，同比下降7.7%；销售面积2368.1万平，同比下降13.2%；销售均价17696元/平，同比增长6.3%。 2月月投资聚焦二线城市，拿地权益比例持续提升。公司1月未拿地，2月在天津、西安和太原三个二线城市合计拿地3宗，总建面49.9万平，同比增长2.3%；拿地金额37.5亿元，同比下降67.8%；权益拿地金额33.9亿元，拿地权益比例90.5%，拿地权益比例持续提升；受土储结构影响，楼面均价7512元/平，同比下降68.5%；拿地强度（拿地金额/销售金额）10.4%，同比下降7.8个百分点。2023年全年公司拿地103宗，总建面1074.6万平，同比增长2.0%；拿地金额1631.9亿元，同比增长1.1%；权益拿地金额1359.1亿元，权益拿地比例83.3%，较2022年大幅提升了16.2个百分点；楼面均价15187元/平，同比下降0.8%；拿地强度38.6%，同比下降1.7个百分点。 公司融资渠道畅通，回购+增持彰显对未来发展的信心。1）发行债券：公司2024年1-2月成功发行公开市场债券109.8亿元，平均票面利率2.2%，包括50亿元短期融资券、25亿元中票、15亿元公司债和19.8亿元的ABS。2024年3月8日发行一般中期票据19亿元，票面利率2.78%；3月13日发布发行公司债券预案公告，计划发行公司债券不超过100亿元，期限不超过10年。2））回购：2023年12月13日公司计划回购公司股份不超过20亿元且不低于10亿元，回购价格不超过15.19元/股，截至2024年3月7日，公司回购期限届满，公司累计回购股份1.05亿股，占公司总股本的0.88%，回购均价9.53元/股，支付资金总额10.0亿元，已经达到回购方案计划金额下限。3）增持：基于对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，公司股东保利集团计划自2023年12月12日起12个月内通过集中竞价交易方式增持公司A股股份，增持总金额不低于2.5亿元、不超过5亿元。截至2024年3月6日，保利集团已累计增持公司股份2678万股，占公司总股本的0.22%，累计增持金额2.5亿元，已达到增持计划金额的下限，增持实施后，公司实际控制人保利集团及其一致行动人的持股比例从原来的40.49%提升至40.71%。 司公司2023年营收稳步增长，受毛利率下滑、资产减值影响利润下滑。根据公司发布的2023年业绩快报，公司2023年实现营业总收入3471.5亿元，同比增长23.5%，主要得益于房地产项目交付结转规模提升；归母净利润120.4亿元，同比下降34.4%，主要是因为项目结转毛利率下降以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。根据公司2023-2025年股东回报计划，在公司未分配利润为正、当期可分配利润（即公司弥补亏损、提取公积金后所余的税后利润）为正且公司现金流可以满足公司正常经营和可持续发展的情况下，公司原则上每年进行一次现金分红，2023-2025年现金分红占当年归母净利润的比例均不低于40%。同时，公司可根据需要采取股票股利的方式进行利润分配。 投资建议与盈利预测：我们认为，公司凭借强大的资源护城河、央企的融资优势，各类资金、土地资源均向公司聚拢。作为拿地销售基本面较好的央企，行业领先的地位将进一步巩固，同时也将持续受益于宽松政策及行业格局优化。根据公司发布的2023年业绩快报，同时考虑到当前行业销售持续低迷，我们下调2023-2025年盈利预测。我们预计公司2023-2025年营业收入分别为3468/3657/3980亿元，同比增速分别为23%/6%/9%；归母净利润分别为120/124/133亿元，同比增速分别为-34%/3%/7%；对应EPS分别为1.01/1.04/1.11元。当前股价对应的PE分别为9.7X/9.4X/8.8X。不过，考虑到公司融资较为通畅、销售规模仍居行业第一、属于安全稳健的央企，我们仍然维持买入评级。 评级面临的主要风险：销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级保利发展发布2024年2月经营简报。公司行业龙头地位稳固，投资拿地积极，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。考虑行业销售低迷、公司销售规模持续承压，我们维持2023年、下调2024-2025年盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为120.4、131.9、142.5亿元（原值为120.4、141.1、180.4亿元），EPS分别为1.01、1.10、1.19元，当前股价对应PE估值分别为9.1、8.3、7.7倍，公司销售排名行业榜首，投资强度逆势提升，看好公司未来市占率持续提升，维持“买入”评级。 销售数据同比承压，销售龙头地位稳固2024年2月，公司实现签约面积94.8万方，同比下降53.4%；实现签约金额156.2亿元，同比下降54.4%（1月同比下降31.2%），环比下降23.1%，是公司自2017年7月以来月度销售金额首次跌破200亿元。2024年1-2月，公司实现签约面积213.6万方，同比下降44.9%；实现签约金额359.5亿元，同比下降43.7%，销售规模收缩明显，但仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置，行业龙头地位稳固。 单月地新增拿地3宗宗，投资聚焦二线城市公司2月在天津、西安和太原三座二线城市拿地3宗，总建面50.0万方，对应土地款37.5亿元，拿地金额权益比90.5%，单月拿地强度24.0%。公司2023年拿地总建面1074.6万方，对应总土地款1631.9亿元，分别同比增长2.7%和1.2%，拿地金额权益比83.3%，拿地强度38.6%，其中在一线、二线和三线城市拿地金额占比分别为34.9%、59.6%、5.6%，拿地/销售价格达0.86，土储结构持续优化。 融资渠道畅通，回购+增持坚定发展信心公司2024年前两月成功发行公开市场债券109.8亿元，票面利率不超过3.2%，包括25亿元中票和15亿元公司债。2023年12月公司计划回购公司股份不超过20亿元且不低于10亿元，截至2024年2月29日累计回购支付资金达7.83亿元；同时12月公司大股东保利集团计划增持公司股份不超过5亿元且不低于2.5亿元，截至3月6日累计增持2.5亿元，已达到其增持计划金额的下限。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

23年公司营收 3471亿元，同比增长 23.5%，归母净利润 120亿元，同比下降34.4%，利润下降或主要因为毛利率下降以及计提资产减值准备；公司经营保持稳健，销售排名保持市场第一，投资力度保持稳定；发布股东回报规划，未来三年分红比例提高至不低于 40%。预计 2023-2025年 EPS 分别为 1.01、1.08和1.19元，维持“强烈推荐”评级。 事件：公司发布《2023年度业绩快报公告》和《2023-2025年股东回报规划》。 23年公司营收 3471亿元，同比增长 23.5%，归母净利润 120亿元，同比下降 34.4%，利润下降或主要因为毛利率下降以及计提资产减值准备。据业绩快报披露的未经审计财务数据，公司 23年营收/营业利润/归母净利分别为 3471亿/243亿/120亿，同比分别+23.5%/-29.9%/-34.4%。据公告披露，收入上升同时利润下降主要源于： （1）结转毛利率下降、 （2）公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。 公司经营保持稳健，销售排名保持市场第一，投资力度保持稳定。23年公司实现销售签约面积 2386万平方米，同比下降 13.2%，实现销售签约金额4222亿元，同比下降 7.7%。据克而瑞数据显示，公司 23年全口径销售额保持行业第一。土地拓展方面，公司全年新拓展项目总地价为 1632亿元，拓展容积率面积 1075万平方米，全口径投资力度约 39%（23Q1-Q3为32%）。 发布股东回报规划，未来三年分红比例提高至不低于 40%。公司发布《2023-2025年股东回报规划》，提出公司在符合利润分配的条件下，原则上每年度进行一次利润分配，现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于 40%，较公司 2022年 12月 31日发布的《2023-2025年股东回报规划》中披露的“公司 2023年现金分红占当年归属于上市公司股东净利 润的比例不低于 25%；公司 2024年至 2025年每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于 20%。”有所提高。公司 2022年实际股利支付率（现金分红/归母净利润）为 29%，分红比例提高或可一定程度上减少利润下滑对股东现金回报的影响。若按 40%的股利支付率计算，公司23年 120亿归母净利润对应现金分红约 48亿元，当前股价对应股息率约为4.6%。根据公告，公司以现金为对价，采用要约方式、集中竞价方式回购股份的，视同公司现金分红，纳入相关比例计算；根据公司此前发布的《关于以集中竞价交易方式回购 A 股股份进展公告》，截至 2023年 12月 29日公司累计回购金额为 2.5亿元，扣除现金回购金额后实际现金分红金额及股息率或较上文计算结果有波动。 同时公告提出，股价持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价，或可一定程度上增强市场信心。 投资建议：23年公司营收 3471亿元，同比增长 23.5%，归母净利润 120亿元，同比下降 34.4%，利润下降或主要因为毛利率下降以及计提资产减值准备；公司经营保持稳健，销售排名保持市场第一，投资力度保持稳定；发布股东回报规划，未来三年分红比例提高至不低于 40%。预计 2023-2025年EPS 分别为 1.01、1.08和 1.19元，维持“强烈推荐”评级。 风险提示：销售增长低于预期、结算规模低于预期、毛利率不及预期、资产减值损失高于预期。

事项：公司披露2023年业绩快报，2023年公司营业收入3471亿元，同比增长23.5%；归母净利润120亿元，同比下降34.4%。公司发布2023-2025年股东回报规划，在公司未分配利润为正、当期可分配利润为正且公司现金流可以满足公司正常经营和可持续发展的情况下，公司原则上每年进行一次现金分红，2023年度至2025年度现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于40%。 国信地产观点：1）公司毛利率下滑和计提减值导致业绩承压，2023年归母净利润120亿元，同比下降34.7%；2）公司销售规模行业第一，2023全年实现销售金额4222亿元，同比下降7.7%，增速优于行业平均水平；3）公司发布股东回报规划，未来三年分红比例不低于40%，配合大股东增持计划，有助于提振市场信心；4）受毛利率下降和计提减值等因素影响，公司2023年业绩承压，随着优质项目的逐渐结转，公司未来的毛利率有望逐渐企稳。由于未来两年房价的不确定性而带来的潜在减值风险，下调2023-25年公司归母净利润至120/124/146亿元（原值为204/230/272亿元），对应EPS分别为1.01/1.03/1.22元，对应最新股价PE分别为8.7/8.4/7.1X，维持“买入”评级。 评论：毛利率下滑和计提减值导致业绩承压公司披露2023年业绩快报，2023年公司营业收入3471亿元，同比增长23.5%；归母净利润120亿元，同比下降34.4%。公司增收不增利的主要原因是项目结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。

经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级保利发展发布2023年度业绩快报。公司行业龙头地位稳固，投资拿地积极，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。受行业销售低迷、公司销售规模下降影响，我们下调盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为120.4、141.1、180.4亿元（原值为210.2、245.9、279.4亿元），EPS分别为1.01、1.18、1.51元，当前股价对应PE估值分别为9.0、7.7、6.0倍，公司销售排名行业榜首，投资强度逆势提升，看好公司未来市占率持续提升，维持“买入”评级。 项目结转毛利率承压，营收增长利润下降根据业绩快报，2023年公司实现营业总收入3471.47亿元，同比增长23.49%；实现归母净利润120.37亿元，同比下降34.42%；基本每股收益1.01元，加权平均净资产收益率下降3.06个百分点至6.12%。公司营业总收入增长主要源于房地产项目结转规模提升，利润下降主要源于项目结转毛利率下降，同时在销售市场下行期拟对部分项目计提资产减值准备所致。 销售龙头地位稳固，投资强度维持高位2023年1-12月，公司实现签约面积2386.1万方，同比下降13.2%；实现签约金额4222.4亿元，同比下降7.7%，销售规模有所收缩，但仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置，行业龙头地位稳固。公司1-12月拿地总建面1074.6万方，对应总土地款1631.9亿元，分别同比增长2.7%和1.2%，拿地金额权益比83.3%，拿地强度38.6%，其中在一线、二线拿地金额占比分别为34.9%、59.6%。 现金分红比例至提升至40%根据2023-2025年股东回报规划，公司原则上每年进行一次现金分红利润分配，现金分红占当年归母净利润比例均不低于40%，而公司2021-2022年现金分红比例分别为25.35%和29.36%，2024-2025年分红率相比2022年底股东回报规划提高1倍。同时公司提出股价持续低于每股净资产时，将促使控股股东、实控人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

事件： 公司发布 2023年度业绩快报，营业收入约 3471.47亿元，同比+23.49%； 归母净利润约 120.37亿元，同比-34.42%；基本每股收益 1.01元，同比-34.42%。 营收保持良好增速，四季度集中计提影响利润收入端， 公司 23年实现营收 3471.47亿元，同比+23.49%； 23年四季度延续前三季度增长趋势，实现营收 1546.41亿元，同比+23.98%，前三季度实现营收1925.06亿元，同比+23.1%。公司 23年收入保持良好增速，主要源于房地产项目年内交付结转规模上升，四季度收入增速提升且大量项目于期间结转，单季收入结转占全年比重达 45%。 利润端， 公司 23年实现归母净利润约 120.37亿元，同比-34.42%，利润指标同比下降主要因项目结转毛利率下降及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。公司 23年前三季度实现归母净利润 132.93亿元，同比+1.33%，四季度录得归母净利润亏损 12.56亿元（22Q4：归母净利润 52.36亿）。 全口径、权益销售双第一，龙头地位稳固销售端， 2023年，公司实现签约面积 2386.12万平，同比-13.17%；实现签约金额 4222.37亿元，同比-7.67%，在行业下行周期仍保持较好韧性，根据克而瑞数据，公司 23年全口径、权益口径销售金额均位列行业第一，龙头地位稳固。 拿地端，公司 2023全口径新增土地建面 928万方，排名第一；拿地金额 1261亿元，新增货值 2402亿元，领跑行业。结合公司 22年签约金额高达 4573亿元，且 21年后新获土储利润率向好，我们认为公司 24-25年结转收入有望保持良好增速，净利润在完成大额计提后增长趋势向好。 分红比例提升，增持彰显信心公司近 12个月股息率达 5.07%，公司修订股东回报规划为 23-25年分红比例调至不低于 40%（修订前：23年分红比例不低于 25%，24-25年每年不低于 20%），大幅提升分红比例反映管理层重视股东回报，后续股息率有望持续提升。 同时公司计划自 23年 12月 12日起 12个月增持公司 A 股股份，总金额不低于 2.5亿元，不超过 5亿元。截止 24年 1月 19日，已增持 1540万股，占公司总股本的 0.13%，累计增持金额 1.48亿元， 彰显管理层信心。我们认为积极稳健的经营策略有望助力公司未来企率先受益于行业企稳复苏。 重视股东合理投资回报。 投资建议： 公司 23年营收稳健增长，利润受行业下行波动，完成大幅减值计提后未来业绩趋势向好。考虑公司拿地积极，市占率快速提升。我们认为，公司龙头地位稳固，未来销售有望保持良好增速，结转毛利率有望逐步触底回升。考虑房价下行压力，项目结转及存货存在减值压力，我们调整公司 23-25年公司归母净利润分别为 120.31、 141.49、 169.87亿元（调整前： 215.62、 235.61、 262.49亿元），对应 EPS 分别为 1.01、 1.18、 1.42元/股（调整前： 1.80、 1.97、 2.19元/股），对应 PE 分别为 8.82X、 7.50X、 6.25X，维持“买入”评级。 风险提示： 房屋销售不及预期；行业政策变动不及预期；业绩快报为初步核算数据，具体数据以公司正式发布的 23年年报为准

事件：公司发布2023年业绩快报、2023-2025股东回报规划。2023年公司预计实现营业总收入3471.47亿元，同比增长23.49%；归母净利润120.37亿元，同比下降34.42%；每股收益1.01元/股，同比下降34.42%。收入提升，业绩下滑：公司发布2023年业绩快报，预计2023年实现营业总收入3471.47亿元，同比增长23.49%，归母净利润120.37亿元，同比下降34.42%。公司营业总收入同比增长主要源于房地产项目年内交付结转规模提升；归母净利润下降主要由于结转毛利率下降以及公司拟对部分项目计提资产减值准备。股东回报规划：公司制定2023-2025股东回报规划：2023至2025年度现金分红占当年归母净利润的比例均不低于40%，同时可根据需要采取股票股利的方式进行利润分配。公司2015-2020年分红比例在（30%，35%）区间内，2021-2022年分红比例均不高于30%。 此次股东回报规划中分派比例高于历史水平，公司积极回馈投资者，体现公司对股东投资回报的重视。实控人增持计划完成过半：实控人保利集团计划自2023年12月12日起12个月内通过集中竞价方式增持公司A股股份，增持金额不低于2.5亿元，不高于5亿元。截至2024年1月19日，保利集团已通过集中竞价方式累计增持A股股份1540.0044万股，累计增持金额1.48亿元，以达到增持计划金额下限的59.25%，实控人将继续择机增持股份。截至2024年1月19日，实控人及一致行动人的持股比例已至40.62%，彰显实控人对公司发展的信心和长期价值的认可。销售量减价升：公司2023年全年销售面积2386.12万方，同比减少13.17%；全年销售金额4222.37亿元，同比减少7.67%；对应全年销售均价17696元/平米，同比增长6.33%。销售全年量减价升。根据公司月度公告，全年累计新增土地103个，累计新增建面1074.56万方，新增土地地价1359.08亿元，对应楼面均价15187元/平米，对应拿地力度38.65%；全年累计新增权益建面873.21万方，对应权益比例81.26%。拿地较前期更加积极，权益比例维持高位。 投资建议：公司2023年预计营收稳步增长，受到结转项目毛利率下滑和计提资产减值准备的影响，全年归母净利润同比下滑。公司公布的2023-2025年股东汇报规划体现公司对股东投资回报的重视；实控人增持和公司回购彰显公司对发展的信心。考虑到行业毛利率下行的趋势，我们预测公司2023-2025年归母净利润120.37亿元、138.12亿元、155.64亿元，EPS为1.01元/股、1.15元/股、1.30元/股，对应PE为8.82X、7.69X、6.82X，维持“推荐”评级。风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险。

2024年1月19日保利发展披露2023年业绩快报，全年实现营业收入3471.5亿元，同比+23.5%；归母净利润120.4亿元，同比-34.4%。单四季度实现营业收入1545.9亿元，同比+24.0%；归母净利润-12.6亿元，同比-123.9%。 毛利率承压&&计提减值，公司归母净利润下滑：四季度为房地产项目集中竣工交付期，四季度交付结转规模的提升带动公司全年营业收入的同比增长。而归母净利润全年累计同比下滑，单季净亏损，主要由于：①房地产市场整体下滑，项目结转毛利率下降；②结合当前市场情况，对部分项目进行减值计提。 销售规模行业第一，投资聚焦、权益比例提升：公司2023年全年签约销售金额4222亿元，同比-7.7%（百强房企平均-17.7%），规模稳居行业第一，市占率提升至3.62%（2021、2022年分别为2.94%、3.43%）。公司2023年全年拿地103宗，权益地价1359亿元，同比+25.63%；总地价1632亿元，同比+1.15%；权益比提升至83%（2022年为67%）；总拿地强度0.39（2022年为0.35）。拿地主要位于38个核心城市，重点在北京、上海、成都、佛山、南京等城市获取优质项目。 至发布未来三年股东回报规划，提高分红比例至40%：公司发布2023-2025年股东回报规划，提出原则上每年进行一次现金分红，现金分红占当年归母净利润比例均不低于40%，而公司在2020-2022年的现金分红比例平均为28.3%；若2023年分红比例为40%，即每股分红0.4元，对应当前股价股息率为4.5%。同时规划中提出在公司股价持续低于每股净资产时，将采取增持、回购等措施稳定股价。2023年12月，公司公告将在3个月内回购股份，金额在10-20亿元；保利集团计划12个月内增持公司股份，金额在2.5-5亿元，对稳定市场信心有积极作用。 受毛利率下降和资产计提减值影响，公司当期业绩下滑，2024年随着1H22以后获取的优质项目结转，预计利润水平将有所提升。 我们调整公司盈利预测，预计2023-25年归母净利润分别为120.4亿元、144.3亿元和173.0亿元，同比增速分别为-34.4%、19.8%和19.9%。公司股票现价对应PE估值为8.8x、7.4x、6.1x，维持“买入”评级。 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧

事件： 公司发布 2023年业绩快报。 2023年实现营收 3471.5亿元，同比增长 23.5%； 实现归母净利润 120.4亿元，同比下降 34.4%，业绩略低于我们预期。 营收稳健增长，业绩短期承压。 2023年公司营收同比增长 23.5%而归母净利润同比下降 34.4%的主要原因： （1） 受近两年来房价下行影响，公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备； （2）低毛利率项目结转导致结算毛利率同比下降。 我们认为 2023年的结算毛利率有望成为此轮周期的阶段性底部，预计 2024年结算毛利率大概率将触底回升。同时，若 2024年全国房价企稳，公司 2024年的减值压力预计也将明显减小，推动 2024年业绩修复。 销售稳定，投拓积极，投销比维持高位。公司 2023年实现销售金额 4222.4亿元，同比减少 7.7%，实现销售面积 2386.1万方，同比减少 13.2%。 根据克而瑞数据，公司 2023年销售金额位列全行业第一。 拿地方面，公司 2023年实现拿地金额 1633.0亿元， 逆势同比增长 1.2%；金额口径的投销比为 38.7%，较 2022全年的 35.3%提升 3.4pct。 实控人增持彰显信心，提高分红比例回馈股东。 截至 2024年 1月 19日，公司实控人保利集团根据增持计划已累计增持 1540万股，占公司总股本的 0.13%，累计增持金额 1.48亿元，已达到增持计划金额下限2.50亿元的 59.25%， 彰显了实控人对公司未来长期发展的信心。另外根据公告，公司计划 2023-2025年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于 40%， 并且在公司股价持续低于每股净资产时，将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价，保障股东的合理投资回报。 盈利预测与投资评级： 保利发展作为地产龙头央企， 销售稳健投拓积极。 我们预计 2024年公司结算毛利率有望触底回升，减值规模有望同比减少，带动业绩修复。 根据公司的业绩快报， 我们将 2023/2024/2025年的归母净利润预测从 205.6/234.9/266.2亿元下调至 120.4/145.1/170.7亿元，对应的 EPS 为 1.01元/1.21元/1.43元，对应 PE 分别为 8.8X/7.3X/6.2X，维持“买入”评级。 风险提示： 房地产景气度超预期下滑；政策力度不及预期；房价企稳不及预期

2023年下半年开始，公司单月销售增速由正转负且跌幅走阔；2023年公司拿地权益比提升至 80%以上，土地投资强度回到 39%，积极换仓。 投资要点： 维持增持评级。公司 2023年土地投资强度从 2022年的 30%提升至 39%。 拿地权益比也提升至 80%以上，积极换仓一二线核心城市。因此维持2023~2025年 EPS 分别为 1.69/1.87/1.86元，鉴于当前土拍市场和融资环境，利好央国企房企，公司也在聚焦核心城市换仓，维持增持评级，维持目标价 20.66元，对应 2023年 PE为 12.2X。 2023年上半年单月销售正增长，下半年起单月销售增速由正转负且跌幅走阔。从 6月开始，公司销售增速便由正专负，到 10月、11月、12月，单月销售金额增速分别为-23.0%、-15.6%、-60.2%，单月销售面积增速分别为-31.3%、-29.6%、-62.2%。可见政策出台后，开发商新房销售的压力依然较大，尤其当下面临二手房供应的增加和房价回归理性，房企 2024年的销售依然承压。 2023年销售额回到 2018年水平，但销售均价提升到 17000元/平。2023年全年，公司实现签约面积 2386万方，同比减少 13.2%；实现签约金额4222亿元，同比减少 7.7%。公司从 2021年开始销售面积转负增长，2022年开始销售金额开始转负增长，2023年的销售额已经回落到 2018年的水平，但是销售均价提升到了 17687元/平的水平，证明公司在积极换仓。 2023年拿地权益比提升至 80%以上，土地投资强度回到 39%。2023年全年，公司拿地金额 1632亿元，同比增长 18%，拿地面积 1075万方，同比增长 25%。土地投资强度从 2022年的 30%提升至 39%。 风险提示：销售去化下行；存货跌价损失计提大幅增加。

经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级保利发展发布2023年12月经营简报。公司行业龙头地位稳固，投资拿地积极，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。受行业销售低迷、公司销售规模下降影响，我们下调盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为210.2、245.9、279.4亿元（原值为237.4、284.2、325.3亿元），EPS分别为1.76、2.05、2.33元，当前股价对应PE估值分别为5.2、4.4、3.9倍，公司销售排名行业榜首，投资强度逆势提升，看好公司未来市占率持续提升，维持“买入”评级。 单月销售数据同比承压，销售龙头地位稳固2023年12月，公司实现签约面积128.5万方，同比下降62.2%；实现签约金额227.3亿元，同比下降60.2%（11月同比下降15.6%），环比下降27.2%，是公司自2016年以来销售金额最低的12月。2023年1-12月，公司实现签约面积2386.1万方，同比下降13.2%；实现签约金额4222.4亿元，同比下降7.7%，销售规模有所收缩，但仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置，行业龙头地位稳固。单月新增拿地20宗，投资强度维持高位公司12月在北京、广州等核心城市拿地20宗，总建面269.3万方，对应土地款329.7亿元，拿地金额权益比83.2%，单月拿地强度达145.0%。公司1-12月拿地总建面1074.6万方，对应总土地款1631.9亿元，分别同比增长2.7%和1.2%，拿地金额权益比83.3%，拿地强度38.6%，其中在一线、二线和三线城市拿地金额占比分别为34.9%、59.6%、5.6%，拿地/销售价格达0.86，土储结构持续优化。 融资渠道畅通，回购+增持坚定发展信心截至2023年三季度末，公司货币资金余额1426.72亿元，11月公司两期共100亿元中期票据获准注册，融资渠道保持畅通。 12月公司计划回购公司股份不超过20亿元且不低于10亿元，截至12月29日累计回购支付资金达2.5亿元；同时12月公司大股东保利集团计划增持公司股份不超过5亿元且不低于2.5亿元，截至12月22日累计增持1.0亿元，充分彰显公司对未来经营和发展的信心。风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

事件： 1月 5日，公司发布 2023年 12月销售数据。2023年 12月，公司实现签约面积 128.53万方，同比-62.18%；实现签约金额 227.33亿元，同比-60.24%。1-12月，累计实现签约面积 2386.12万方，同比-13.17%；实现签约金额 4222.37亿元，同比-7.67%。 点评： 全年累计销售规模行业第一。2023年 12月公司签约面积 128.53万方，同比-62.18%；签约金额 227.33亿元，同比-60.24%。2023年 1-12月累计签约面积2386.12万方，累计签约金额 4222.37亿元，同比分别-13.17%、-7.67%。单月销售均价 1.77万元/平米，同比+5.14%；累计销售均价 1.77万元/平米，同比+6.3%。根据克而瑞排行榜，公司 2023年全年累计销售金额位居行业第一，龙头地位巩固。 拿地强度跃升，聚焦高能级城市。2023年 12月公司新增 20宗地块，拿地总金额 329.7亿元，年内单月拿地金额仅次于 2023年 6月，拿地总建面 269.3万方，地价权益比例（权益地价款/总地价款）83.2%，本月拿地力度为 145.0%，拿地强度跃升。公司 2023年 1-12月累计拿地金额 1631.9亿元，累计拿地建面1074.6万方，地价权益比例（权益地价款/总地价款）83.3%，累计拿地力度为38.6%，同比提升 3.4个百分点。近 12个月拿地金额情况来看，不同能级城市金额占比方面，一二线占比为 83.8%，三四线占比为 16.2%。拿地金额占比较高的城市有广州（20.0%）、佛山（8.7%）、北京（8.7%）、南京（8.4%）、上海（6.2%）。 公司回购股份和实控人增持，维护公司价值、彰显发展信心。公司拟以集中竞价交易方式回购公司股份，回购总金额不低于 10亿元（含），不超过 20亿元（含）。实控人保利集团计划通过集中竞价方式增持公司股份，增持金额不低于 2.5亿元，不超过 5亿元。截至 2023年 12月 29日，公司已回购 2518.66万股，占总股本的 0.21%，支付人民币 2.5亿元，已达回购下限的 25%。截至 2023年 12月 22日，实控人已增持 1004.46万股，占总股本的 0.08%，支付人民币1亿元，已达增持下限的 40%。 销售回笼率保持行业高位，“三道红线”维持绿档。2023年前三季度，实现销售回笼 3334亿元，回笼率为 99%，销售回笼率长期保持行业较高水平。截至 2023年三季度末，我们计算公司扣除预收款的资产负债率为 66.27%、净负债率为 62.85%，现金短债比为 2.08，“三道红线”维持绿档水平。 投资建议：保利发展 2023年销售排名行业第一，回购增持彰显发展信心。拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。我们维持公司 2023-2024年 EPS 为 1.66元、1.71元的预测，以 2024年 1月 5日收盘价计算，对应的 PE 为 5.5倍和 5.4倍，维持“买入”评级。 风险提示：需求端政策力度、销售改善不及预期，定增落地不确定性。

事项：公司发布2023年11月销售情况简报及获取房地产项目公告。2023年1-11月，公司实现签约面积2257.59万平方米，同比减少6.25%；实现签约金额3995.04亿元，同比减少0.16%。2023年11月，公司实现签约面积159.46万平方米，同比减少29.57%；实现签约金额312.37亿元，同比减少15.61%。 评论：2023年1-11月销售金额排名行业第一，单月降幅环比收窄7.4pcts。1）2023年1-11月，公司实现签约面积2257.59万平方米，同比减少6.25%；实现签约金额3995.04亿元，同比减少0.16%。根据克而瑞数据，公司前11月全口径和权益销售金额均排名第一，较2022年同期提升1位。2023年2月公司销售金额跃居第一，截至11月仍持续保持行业首位，龙头地位稳固。2）2023年11月，公司实现签约面积159.46万平方米，同比减少29.57%；实现签约金额312.37亿元，同比减少15.61%，单月降幅环比改善，较上月收窄7.41pcts。3）1-11月公司销售均价为17696元/平，较2022年提升6.34%，其中11月销售均价为19589元/平，较2022年提升17.71%，公司拿地聚焦38个核心城市，销售均价持续提升。 23年1-11月一二线城市拿地计容建面占比67%。1）2023年1-11月土储新增容积率面积789万平方米，总地价1213亿元，权益拿地金额为1007亿元。 2）公司于31个城市拿地，其中一二线规划容积率面积及总地价占比分别为67%、76%。3）2023年1-11月拿地平均楼面价约15380元/平，拿地楼面价/销售均价约87%，较上半年拿地楼面价/销售均价100%略有下降，但整体拿地质量较高，主要集中在上海、南京、广州、北京等核心城市。 融资渠道通畅，支持公司稳健经营。1）2023年前三季度，实现销售回笼3334亿元，回笼率为99%；期末货币资金余额1426.72亿元。截至报告期末，公司资产负债率为76.76%，较上年度末下降1.35pcts。2）11月17日第三季度业绩说明会中表示，目前定增仍在批文的有效期内，相关工作正在积极推进，后期视市场情况择机启动。同时，公司账面资金充足，截止到2023年三季度末，货币资金余额超1400亿，能确保所有项目的正常开发运作。 投资建议：融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和ROE回升的基础。我们预计2023-2025年公司eps分别为1.45、1.58、1.66元，基于剩余收益模型测算公司价值，同时考虑到2024年地产或存在销售下滑压力，下调公司2024年目标价至17.5元，对应2024年11.1倍PE，维持“推荐”评级。 风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。