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保利地产 房地产业 2019-07-10 13.48 20.62 52.06% 13.69 1.56% -- 13.69 1.56% -- 详细
6月销售637亿、同比+6%,1-6月2,526亿、同比+17%,高基数下销售稳增 6月公司实现签约金额636.6亿元,环比+52.0%,同比+5.8%,涨幅较上月下降11.5pct,低于克尔瑞主流50房企6月单月平均同比+10.5%;实现签约面积409.6万平米,环比+50.8%,同比-4.3%,较上月下降26.2pct;销售均价15,541元/平米,环比+0.8%,同比+10.5%。1-6月公司累计实现签约金额2,526.2亿元,同比+17.3%;累计实现签约面积1,636.5万平方米,同比+12.6%。累计销售均价15,437元/平米,较18年均价上涨5.5%。在全年最高基数月下,公司6月销售额同比稳增,并单月销售额克而瑞行业排名第三。鉴于公司土储丰富,并布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,在当前一二线市场相对稳定背景下,预计19年全年仍将保持销售稳增。 6月拿地180亿、同比-5%,1-6月拿地/销售额比21%,拿地略偏谨慎 6月公司在上海、南京、合肥、江门、清远、莆田、常州、淮安等11城共获取14个项目,对应新增建面230.7万平米,环比-10.0%,同比-32.4%,其中新增权益建面占比95.1%;对应总地价179.5亿元,环比+7.0%,同比-4.8%,拿地额占比销售额28.2%,较上月下降11.9pct。平均楼面价7,780元/平米,环比+18.9%,较18年拿地均价+24.9%,主要源于上海内环杨浦区地块楼面价较高。1-6月公司共获44个项目,新增规划面积827.5万方,同比-44.0%;对应地价532.8亿元,同比-50.1%;平均楼面地价6,439元/平米,较2018年+3.4%;拿地额占比销售额为21.1%,拿地均价占比销售均价41.7%,较18年下降0.9pct。公司1-6月拿地整体趋弱,但拿地成本略有改善。 投资建议:极高基数下销售稳增,拿地略偏谨慎,维持“强推”评级 公司积极变革始于17年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;拿地方面,16-18年拿地金额占比销售金额分别为56%、87%、48%,积极扩张坚定;销售方面,17-19H1销售额同比分别+47%、+31%、+17%,销售保持稳增。我们维持公司2019-21年每股收益预测1.90、2.29、2.76元,目前现价对应19年PE仅为7.1倍、并目前NAV折价34%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。
保利地产 房地产业 2019-06-17 12.80 -- -- 13.96 9.06%
13.96 9.06% -- 详细
销售增长稳健。2019年5月,公司实现签约面积271.64万平方米,同比增长21.92%;实现签约金额418.79亿元,同比增长17.24%;1-5月,公司实现签约面积1226.84万平方米,同比增长19.58%;实现签约金额1889.61亿元,同比增长21.82%,稳居CRIC销售百强排行榜单第四位。 单月投资力度有所回暖。保利5月在杭州、佛山、重庆、汕尾、武汉、太原、抚州、福州、莆田、沈阳等10个城市获取11个项目,新增拿地面积256万平米,同比增长38%;拿地金额168亿元,同比增长40%;拿地金额占当期销售金额的40%,较前值提升34个百分点;单月拿地均价6543元/平米,占同期销售均价的42.4%,公司单月拿地力度有所回暖。从累计数据来看,公司1-5月累计拿地金额353亿元,同比减少67%;新增建面达597万平米,同比减少49%。 投资建议:保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力。我们预计2019-2021年EPS分别为2.10、2.63、3.15元,对应PE分别为6.07、4.84、4.04倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行。
保利地产 房地产业 2019-06-05 12.21 -- -- 13.24 8.44%
13.96 14.33% -- 详细
保利地产公告:全资子公司保利物业境外(H 股)首次公开发行股份申请材料获中国证监会受理。 点评 保利物业 IPO 有所推进,申请材料获中国证监会受理。公司公告全资子公司保利物业境外(H 股)首次公开发行股份申请材料获中国证监会受理,如果顺利单独分拆上市,将助力公司物业板块加速发展。2018年,保利物业收购区域校园物业管理龙头湖南天创物业,共同打造全国化的校园物业管理平台;同时与天凝镇政府达成战略合作,正式开启“政府+企业”共建共治的新模式,成为行业内首个涉足乡镇公共治理的物业服务企业。截至 2018年末,公司物业管理布局全国 131个城市,综合实力位居国内物业管理行业前五。保利物业物业管理面积增长迅猛,截至 2018年 6月末,保利物业合同面积首次突破 2亿平米,同比增长66.18%;其中外拓项目面积占比高达 58.19%,外拓项目中非住宅项目面积占比近 50%。未来保利物业成功在港交所上市后,融资环境将有所改善,充足现金流保障“内生性增长+外延式拓展”双轮驱动,规模效应、品牌效应有望持续显现。 销售表现靓眼,投资相对稳健。2019年 4月,公司实现销售面积 255.16万平米,同比增长 21.26%;销售金额 374.23亿元,同比增长 15.27%。 2019年 1-4月,公司累计实现销售面积 955.20万平米,同比增长 18.93%; 销售金额 1470.83亿元,同比增长 23.19%。根据 CRIC 发布的百强销售排行榜,公司 1-5月累计实现销售面积 1234万平米,同比增长 20%; 销售金额 1900亿元,同比增长 22%,已完成全年销售计划的 38%,公司将大概率实现 5000亿元的销售计划。公司投资较为稳健,1-4月累计拿地金额 186亿元,同比减少 76%;拿地面积 340万平米,同比减少66%,累计拿地金额 5452元/平米,是同期销售均价的 35%,有效保障未来毛利水平。 投资建议:保利地产近年来投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和低融资成本,提升竞争力。我们预计 2019-2021年 EPS 分别为 2. 10、2.63、3.15元,对应PE 分别为 5.80、4.63、3.86倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
保利地产 房地产业 2019-05-31 12.27 -- -- 13.24 7.91%
13.96 13.77% -- 详细
估值空间足,具有显著比较优势 公司每股重估净资产为 18.33元/股;若按可比公司平均动态 PE 估值,对应股价与公司当前股价接近;公司 PB、PS、每股未分配利润均具有显著比较优势。 基于审慎原则,我们认为公司股价合理估值为 13-18元,对应当前股价最高有47%的空间。 行业步入成熟期,市场容量大 房地产开发已进入成熟期,市场容量大,经测算仍有 279亿平方米(244万亿元)的潜在需求;行业支柱地位突出,对 GDP 累计同比贡献率及拉动排名靠前。 央企龙头,战略积极,资源禀赋优质 1)公司控股股东为保利集团,背靠国务院国资委,业务多元、实力雄厚;2)公司主业聚焦刚需住宅,无论行业繁荣还是降温,公司销售额增长均大幅超越行业,市占率稳步提升;3)公司目标未来三年销售额进入行业前三,若能实现,2020年销售额将步入 6000至 7000亿区间,年复合增速将超过 22%,我们分析,公司大概率能实现该目标;4)公司资源禀赋优质,项目布局合理,并保持土地储备规模有序扩张,现有土地储备满足未来 3至 5年开发需要。 品牌效应突出,各项指标优秀,受益新时代 1)公司管理能力强、品牌影响力突出;2)公司融资成本低,短期偿债能力佳,毛利率、净利率始终保持在行业较高水平;3)公司不断优化激励方式,执行力和管理效率有望进一步提升;4)作为全覆盖粤港澳大湾区的央企地产龙头,公司势必受益于国企改革的划时代伟大战略以及粤港澳大湾区红利。 风险提示 估值风险、盈利预测风险、市场风险、政策风险、经营风险、财务风险。 业绩锁定性佳,维持“买入”评级 公司 2018年末预收款为 2998亿元,可锁定 2019年 wind 一致预期营收的129%,业绩锁定性佳。预计 2019、2020年 EPS 为 1.90/2.28元,年复合增长率 19.8%,对应 PE 为 6.4/5.4x,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2019-05-10 12.30 -- -- 12.77 3.82%
13.96 13.50% -- 详细
4月销售理想涨幅领跑行业。公司4月份实现签约面积255.16万平方米,同比增长21.26%;实现签约金额374.23亿元,同比增长15.27%。1-4月,公司累计实现签约面积955.2万平方米,同比上升18.93%;累计签约金额1470.83亿元,同比增长23.19%。公司4月份销售理想。 4月土地获取相对谨慎。4月份,公司通过挂牌方式取得郑州市金水区杓袁北路南侧地块、东莞市南城区环城路西南侧地块和梅州市梅江区约亭路北侧地块,通过拍卖方式取得重庆市巴南区高职城大道西侧项目及得莆田市涵江区福厦公路东北侧地块。合计拿地占地面积为21.45万平米,计容建面为54.14万平米,合计拿地金额23.71亿元;其中权益计建容面积为48.1万平,权益计成交金额21.45亿。公司4月获取土地储备相对谨慎。而公司坚持聚焦一二线城市及核心城市群,形成以珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等城市群为重点的布局体系。土地储备中,一二线城市占比达60%,城市群周边的核心三四线城市占比达30%,布局区域理想。 业绩保持良好增幅。公司2018年实现营业总收入1945.55亿元,同比增长32.66%;净利润261.49亿元,同比增长32.78%;归母净利润189.04亿元,同比增长20.92%。2019年一季度公司实现营业收入225.77亿,同比增长12.14%;归属净利润23.2亿,同比上升22.51%;业绩保持良好增幅。另外截止一季末,公司账上预收账款达3252亿,为2018年营收的1.67倍,2019年业绩保障度极高。 负债水平合理融资成本具备优势。公司2018年累计发行权益融资工具326亿元、各类直接债务融资工具约510亿元。2018年末资产负债率77.97%,基本保持稳定;净负债率80.55%,同比降低5.82个百分点,资产负债结构合理,具备较强的抗风险能力;账面有息负债2636.57 亿元,其中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%,有息负债综合成本仅约5.03%,具备突出的规模及成本优势。 盈利预测与投资建议:预计公司19-20年EPS分别为1.98元和2.45元,对应当前股价PE仅6.5倍和5.5倍,估值便宜,维持“推荐”评级。 风险提示。政策调控,房地产销售低于预期。
保利地产 房地产业 2019-05-08 12.47 -- -- 12.60 1.04%
13.96 11.95% -- 详细
2019Q1业绩符合预期,2018年业绩略低于预期。公司2019Q1实现营业收入225.8亿(调整后增速12.1%),归母净利润23.2亿(调整后增速22.5%);2018年实现营业收入1945亿(调整后增速32.7%),归母净利润189.0亿(调整后增速20.9%),归母净利增速低于营收增速主因少数股东损益比例大幅提高7个pct 所致。公司2019Q1毛利率为39.8%(与2018Q1持平),2018年为32.5%(+1.4pct);少数股东权益比例2019Q1为30.6%,2018年为27.7%,考虑到公司拿地权益比例近两年快速下降,预计后续少数股东权益比例将继续提高;2018年公司加权ROE 为16.6%(+0.3pct),归母净利率9.7%(-1.0pct) 。 销售规模保持稳定增长。公司2019Q1实现销售金额1096.6亿(+26%),销售面积700.0万方(+18%),销售均价1.57万元/平米。2018年实现销售金额4048亿(+31%),销售面积2766万方(+23%),销售均价1.46万元/平米。预计公司2019年将实现销售金额5000亿左右,对应增速24%,在第一梯队房企中目标增速较高。 拿地力度逐步减弱,一二线城市占比提升。公司2019Q1拿地金额143亿,权益比例50%(2017-18年权益比例为73%、61%),楼面价5364元/平米,全口径拿地金额/销售金额为13%,2017-18年该比值分比为89%、48%。2019Q1拿地金额中一二线占比为78%,2017-18年该比值分别为82%、74%。 开竣工大幅增长,形成销售、结算的有力支撑。公司2019Q1开工面积997万方(+51%),占全年目标22%;竣工面积274万方(+25%),占全年目标面积10%;在建面积9181万方(+39%)。公司2018年末所有项目可售计容面积为1.7亿平,扣除累计签约面积8682万方后,实际可售面积约为8552万方,为2018年销售面积的3.1倍。公司2018年实际开工面积4396万方(+43%),2019年预计开工4500万方;竣工面积2217万方(+43%),为当年结算面积的1.5倍,2019年预计竣工2750万方。 融资成本较低,净负债率略降。2019Q1公司净负债率为84%,较年初提高3个pct,较2018Q1降低18个pct。公司一季度末共持有息负债2883亿(+21%),货币资金1289亿(+78%),短期借款与一年内到期的非流动负债共405亿,资金较为充裕。 维持增持评级,下调盈利预测。考虑到2019年整体楼市维持平稳、去化率下降的环境,看好资金相对宽裕且推盘增速较高的公司,因此给与增持评级。由于公司2018年业绩略低于预期因此下调2019-20年盈利预测,新增2021年盈利预测。预计公司2019-21年归母净利润为231.5/274.5/331.8亿元,对应同比增速22.2%/18.6%/20.9%(原预计公司2019-20年归母净利润分别为248.8/306.4亿元)。
保利地产 房地产业 2019-05-06 12.56 19.02 40.27% 12.76 1.59%
13.96 11.15% -- 详细
业绩稳健增长,可结算资源充足 2019年第一季度,公司实现营业收入225.78亿元,归属于上市公司股东净利润23.2亿元,分别同比增长12.14%、22.51%。其中,公司归母净利润增速优于公司营收增速,主要是由于公允价值变动,公司持有金融资产分类调整,报告期内实现公允价值变动收益2.52亿元。公司2019年第一季度,净资产收益率为1.87%,较2018年第一季度增加0.14个百分点;净利率为14.8%,毛利率为39.83%,与去年同期基本持平。截至到2019第一季度,公司期末预收款项3252.72亿元,预收款与2018年营业收入之比高达167%,充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。 开工积极,销售保持较快增长 2019年第一季度,公司新开工面积997万平方米,竣工面积274万平方米,在建面积9181万平方米,分别同比增长51.3%、25.1%和38.9%,开工较为积极,将为2019年的销售表现奠定良好开端。一季度公司销售业绩保持较快增长,实现签约金额1096.60亿元,同比增长26.1%;实现签约面积700.04万平方米,同比增长18.1%。销售均价为15664.82元/平方米,同比增加6.8%。 拿地趋于谨慎,持续深耕一二线城市 一季度公司新增容积率面积279万平方米,同比下降61%;总获取成本159亿元,同比下降67%;楼面价约为5699元/平方米,较去年同期下降16%。其中一二线城市拓展金额和拓展面积占比分别为78%和73%。总体而言,公司尽管拿地趋于谨慎,且仍聚焦于一二线城市的深耕。截至报告期末,公司共有在建拟建项目598个,总建筑面积22987万平方米,可售容积率面积16378万平方米,待开发面积8548万平方米,充足的可售资源有望助力公司业绩进一步增长。 偿债能力提升,多元化融资助发展 截至2019年第一季度,公司货币资金1289.3亿元,同比大幅增长78%,公司货币资金/短期债务为3.18,短期偿债能力较强。公司负债率情况保持稳定,资产负债率78.94%,资产负债率(剔除预收款)为67.05%,与去年同期相持平。但是公司净负债率为83.96%,较去年同期下降18.3个百分点,公司杠杆水平有所下降。报告期内,公司扩展融资渠道,发行15亿元3年期中期票据,利率为3.60%;5亿美元5 年期美元债券,票面利率为3.875%。 投资建议 公司开工积极,销售表现持续提升;可售货值充足,继续深耕一二线;偿债能力有所提升,并积极运用多重渠道进行融资。我们预计19-21年净利润235.9、287.9、346.2亿元,对应EPS分别为1.98、2.42、2.91元,对应PE为6.80X、5.57X、4.63X。 风险提示:公司销售不及预期,政策调控超预期。
保利地产 房地产业 2019-05-06 12.56 16.74 23.45% 12.76 1.59%
13.96 11.15% -- 详细
业绩平稳释放,结算资源充裕 2018年公司营收、归母净利润分别同比+33%、+21%,地产结算量价齐升推动收入端弹性复苏及毛利率改善(同比+1.45pc)。利润增长不及营收增长主要系计提存货跌价损失23亿元,以及少数股东损益占比+7.1pc。 2019年Q1公司营收、归母净利润分别同比+12%、+23%,利润表现强于营收表现主要来自于期内计入2.5亿元金融资产公允价值重估收益。 2018年末,公司预收房款/结算收入的比例约1.6倍,维持高位。2019年公司计划竣工面积较2018年实际竣工面积+24%。相对充裕的可结算资源叠加平稳的竣工节奏,为2019年业绩有序释放奠定坚实基础。 新开工持续高增,受益于行业结构切换,销售维持较快增长 2018年公司签约额同比+31%至4048亿元,近三年连续跨越2000亿、3000亿、4000亿台阶。2019年Q1公司签约额同比+26%,TOP10房企中增速仅低于绿地和华润置地。考虑到公司新开工持续高增(2018年、2019年Q1分别同比+43%、+51%),以及重点布局的一二线城市迎来边际复苏,预计公司2019年有能力保持双位数签约额增长。 货币资金充沛,融资成本边际改善 截止2019年Q1,公司货币资金达1289亿元,较2017年末+90%;净负债率(永续债视为负债)基本维持90%左右;货币资金/一年内到期债务的比例高达3.2倍,偿债能力相对突出。2018年公司平均融资成本小幅提升至5.03%,2019年公司新完成2笔债券融资票面利率分别为3.60%、3.875%,相比2018年明显改善。 估值与评级 我们维持2019-2020年预测净利润分别为230、268亿元,引入2021年预测净利润为296亿元,对应2019-2021年预测EPS分别为1.93、2.25、2.49元。当前股价对应公司2019-2021年预测PE分别为7.0、6.0、5.4倍。近期公司董事会、监事会审议通过物业公司海外上市相关议案,未来两翼业务的资本支持及经营活力或进一步增强。我们维持目标价17.43元,对应2019年预测PE为9.0倍,维持“买入”评级。 风险提示房地产持续调控,公司销售去化及毛利率不及预期;公司竣工、结算进度不及预期。
保利地产 房地产业 2019-04-23 13.42 15.27 12.61% 13.60 -2.65%
13.96 4.02% -- 详细
公司进入结算期,2019~2020年结算收入增速依然会保持20%以上增速;且伴随土地投资强度的下降,公司经营性现金流降持续好转。 投资要点: 公司未来将进入高速结转期,上调2019~2021年EPS分别为1.98/2.43/2.91元(原2019~2020为1.90/2.29元),鉴于目前房企融资的宽松,土地市场的回暖会进而引起楼市价格的回暖,因此提升行业估值,参考龙头可比公司给予8.03倍PE,上调目标价至15.9元。l 2018年,公司实现营业收入1946亿元,同比增加32.7%;实现净利润261亿元,其中归属母公司净利润金额189亿元,同比增长20.9%;实现基本每股收益1.59元,同比增长20.5%。 2018年公司资金成本依然在提升(5.03%),且净负债率依然维持较高水平123%。一方面,公司整体土地投资强度在高位下降,无论拿地面积还是金额规模相比2017年都下降约30%。另一方面,伴随销售回款率提升,经营性现金流持续回正。得益于公司销售规模的快速增长,2018年销售回款率达88%,拿地的高位回落,经营性现金流大幅回正,同时销售费用率占比提升到3.1%。 以2017~2018年销售金额判断,2019~2020年结算收入增速依然会保持20%以上增速。2018年结算量接近2016年销售量(2101亿元),同比增长32.3%,结算滞后期约2年。考虑到2016年销售项目利润率较为丰厚,因此2018~2019年进入到高利润增速时期。且公司已完成保利(香港)50%股权收购交割,进一步扩大业务区域。 风险提示:融资政策收紧,销售回款不达预期。
保利地产 房地产业 2019-04-22 13.45 17.29 27.51% 13.97 -0.21%
13.96 3.79% -- 详细
事件:4月15日晚,公司公告18年度业绩,18年全年公司实现营业收入1945.14亿元,YOY+32.66%;实现归母净利润189.04亿元,YOY+20.92%,扣非净利润180.50亿元,YOY+16.85%。 业绩稳步增长:18年全年公司实现营业收入1945.14亿元,YOY+32.66%;实现归母净利润189.04亿元,YOY+20.92%,扣非净利润180.50亿元,YOY+16.85%。营收的增长主要源于期内结转规模扩大,期内结算面积1518.74万方,结转收入1824.98亿元,其中华南、华东、西部、华北、中部、东北、及海外片区结转收入占比分别为35.89%、27.55%、12.39%、12.11%、8.45%、2.61%、1.00%。归母净利润分季度看,Q1~Q4增速分别为0.12%、22.32%、18.74%、26.45%。期内公司毛利率提升1.45pct至32.49%,主要源于结转项目价格的提升,地产业务结转毛利率提升至32.68%;期内公司销售净利率13.44%,基本与17年持平。 土储丰富:截止18年末,公司在国内外100个城市合计拥有在建面积10390万方,待开发面积9154万方,可满足未来2-3年的开发需要。其中待开发面积中,一二线占比60%,城市群周边的核心三四线城市占比30%;产品结构上,以刚需及改善型需求为主,此类占比在85%以上,且基本以144平米以下普通住宅为主,满足市场主流需求。 销售韧性高,投资稳健:18年实现签约销售4048亿元,YOY+30.91%,其中一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达77%。回款3562亿元,回款率88%,处于行业领先水平,为公司提供了充足的经营现金流保障。期内公司新增132个项目,新增容积率面积3116万方,拿地总价为1927亿元,其中通过收并购、合作开发、旧城改造、产业拓展等方式获取项目75个,占全年新增项目面积及金额的比重为58%、54%;全年新增项目平均楼面价6186元/平米。拿地总价/销售额为47.60%,拿地成本/销售均价为44.18%。18年公司新开工面积4396万方,竣工面积2217万方。2019年,公司计划直接投资2700亿元,以18年销售回款额为参考,直接投资占销售回款额比重为75.80%;计划新开工面积4500万方,YOY+2.37%;计划竣工面积2750万方,YOY+21.79%。 杠杆率可控,资金充足:公司已构建多元融资体系,保障充足的融资头寸和极具竞争力的融资成本;截止年末,公司有息负债规模2636.57亿元,其中利息资本化金额94亿元。从融资结构看,银行贷款比重约为71%、直接融资比重约为15%,结构较为合理,抗风险能力较强;从综合融资成本看,有息负债综合成本为5.03%;从杠杆率上看,资产负债率77.97%,较17年末提升0.69pct;剔除预收款的资产负债率为42.55%,较17年末收缩2.38pct;净负债率80.55%,较17年末收缩5.82pct。期末公司在手资金1134.31亿元,YOY+66.69%,货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.33,货币资金充足,现金短债比高。 投资建议:公司聚焦一二线资源补充,同时、落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透;我们预计公司2019年-2021年的EPS分别为1.93元、2.26元、2.52元。维持“买入-A”投资评级,6个月目标价18元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期
保利地产 房地产业 2019-04-19 13.61 19.02 40.27% 14.23 0.42%
13.96 2.57%
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事件:公司披露2018年年报,全年实现营业收入1945.14亿元,同比上升32.95%,实现归母净利润189.04亿元,同比增长20.92%,基本每股收益为1.59元,同比增长20.45%。 业绩符合预期,盈利能力提升 公司此前业绩快报预告归母净利润为188亿元,年报披露业绩为189.04亿元,同比增长21%,符合市场预期。公司净利润增速提升明显,主要由于:(1)公司结转项目价格上升,带动公司毛利率提升1.45个百分点。(2)随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,公司投资收益大幅增长,报告期内实现投资收益26.90亿元,同比大幅增长60.06%。公司归母净利润增速不及净利润及营业收入增速,主要是由于公司少数股东损益占比由20.59%上升至27.71%。 专注城市深耕,销售规模突破四千亿 2018年,公司全年实现签约销售面积2766.11万平方米,同比增长23.36%,签约销售额4048.17亿元,同比增长30.91%,市占率提升至2.7%。销售均价14635元/平方米,同比增长6.1%。从区域分布来看,公司一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达77%,其中在珠三角实现签约销售1170亿元,较去年同期增长24%。城市深耕方面,单城签约过百亿城市12个,广州实现签约400亿元,佛山、北京超过250亿元,东莞、中山等首次突破100亿元。 拿地趋于谨慎,并购方式为主 报告期内公司拿地扩张较为谨慎,2018年公司新增项目132个,新增容积率面积3116万平方米,同比下降31%;拿地金额1927亿元,同比下降30%,拿地金额占销售额的47.6%。新增土地平均楼面地价6186元/平米,楼面地价/销售均价仅42%。从区域分布上看,公司仍然聚焦一二线城市的土地资源:一二线城市拓展金额和面积分别为74%和61%,且三四线城市新增容积率面积中53%位于珠三角、长三角城市群。从拿地方式来看,公司加大了并购等合作方式拿地力度。公司通过收并购、合作开发、旧城改造、产业拓展等方式获取项目75个,占全年拿地金额及拿地面积的54%、58%。 土地储备充裕,聚焦一二线及其周边城市 公司土地储备充足,截至2018年末,公司在国内外100个城市合计拥有在建面积10390万平方米、待开发面积9154万平方米,可满足未来2-3年的开发需要。区域布局方面,公司继续加大重点城市深耕发展,一二线城市占比60%,城市群周边的核心三四线城市占比30%;按区域来分,六大城市群合计占比69%,其中在珠三角拥有待开发面积3447万平方米。 多元化融资并进,融资成本较低 2018年,随着公司谨慎投资,公司负债率水平有所回落,净负债率达到80.6%,资产负债率达到77.97%。但近年来,公司通过多样化的方式进行融资,构建了以银行信贷为主,股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系,公司平均融资成本仅5.03%。从融资来源来看,银行借款占比71%,直接融资占比15%,其他类型借款占比14%。 投资建议:公司土地储备充足,在央企整合的大背景下,保利地产作为集团核心的地产开发平台优势十分明显,不排除未来继续承接优质资源的可能性。在完成保利香港的整合,解决同业竞争问题后,业务区域和市占率有望加速提升。考虑到公司拿地趋于谨慎,我们将公司19-20年EPS由2.10、2.71元下调至1.98、2.42元,并且预测2021年EPS为2.89元,对应PE为7.31X、5.99X、5.00X。对比行业内可比公司相对估值,我们对公司估值进行调整:跟公司规模相当的招商蛇口PE为12.0X,而保利当前PE为9.2X,则保守估计保利19年PE达到10X,对应目标价由16.8元上升至19.8元。维持“买入”评级,6个月目标价19.8元。 风险提示:房地产调控政策超预期,公司销售额不达预期
保利地产 房地产业 2019-04-19 13.61 17.87 31.78% 14.23 0.42%
13.96 2.57%
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销售继续保持弹性:公司是今年为数不多销售能够保持弹性的龙头房企,公司在战略上长期以来坚持对主流城市的深耕,且优势近年来不断凸显。今年以来一二线核心城市复苏明显,叠加今年以来行业流动性持续宽松,按揭利率持续下行,对于居民购买力形成支撑,我们预计主流核心城市今年将持续回暖,我们认为公司长期深耕重点核心城市,布局优势明显,在今年核心都市圈回暖的情况下,公司销售规模将继续保持成长步伐。 拿地保持收缩:三月份公司通过合作方式获取青岛、汕头、成都三宗土地,合计建面128.7万平,同比下降63.2%,对应总价56.3亿,同比下降71.8%,今年以来公司拿地持续保持谨慎,三月份公司拿地明显收缩,且落子依旧以二线核心城市为主,彰显公司当前精耕细作。当前公司土地储备充裕,且公司坐拥央企背景优势,融资便利性和市场信用资质远超其他房企,在今年整体市场景气度的下行的情况下,公司在扩张方面仍将具备重组的弹性。 融资优势持续凸显:今年以来行业流动性持续宽松,市场流动性回暖带来的信用修复在公司层面已有明显体现,公司今年一月份发行的15亿3年期中期票据票面利率仅有3.6%,较去年同期下降100个bp左右,公司作为房地产行业的龙头房企将充分受益于本轮信用市场的宽松扩张投资评级与盈利预测:预计19-20年EPS为1.93元和1.56元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。
保利地产 房地产业 2019-04-18 13.83 18.44 35.99% 14.23 -1.18%
13.96 0.94%
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盈利高增主要得益于结转量价齐升。公司2018年营收/利润总额/归母净利分别为1946/358/189亿,同比分别增长+33%/+39%/+21%,每股收益1.59元;拟派现0.5元/股(含税),分红率31%(17年为30%)。18年结算量(同比+10%)价(同比+21%)齐升,拉动收入高增长,其中结算量相对保守和资产损失计提起到一定平滑作用;另外,毛利率继续改善和投资收益高增使得利润总额增速进一步提高,但结转项目权益比下降导致归母净利增速降至21%。 公司拿地战略适度收缩、未售资源充裕且本轮周期周转在提速。公司2018年全口径销售面积/金额分别为2766万平米/4048亿元,同比分别增长23%/31%,销售持续较高增长;18年新增全口径计容3116万平米(一二线占比74%,三四线中53%位于长三角、珠三角城市圈),对应拿地总价1927亿,而“土地款/销售额”较17年下降41PCT至48%,在连续两年加杠杆拿地扩张后适度收缩战略,期内新增项目楼面均价0.62万元/平米(同比+1%),“地价/售价”较17年下降2PCT至42%,略有回落且仍可控,也即拿地战略适度收缩且成本仍可控,结构上持续聚焦一/二线和强三四线。整体而言,公司未售货量充裕且且聚焦一二线和热点三四线,截至2018年年底公司全口径未售计容约0.86亿平米,19Q1新增全口径计容280万平米,销售面积700万平米,也即截至19Q1公司全口径未售计容约0.82亿平米,对应未售货值约1.2万亿量级,按最近12个月滚动销售测算可供销售3年左右,本轮周期周转在提速。 2019年销售和结算有望维持稳健增长。1)可售资源充裕对今年销售提供保障。公司2018年底在建未售建面约3100万平米,同比+50%左右;2019年计划新开工面积4500万平米,较2018年计划开工面积增长36%,这意味着2019年可售资源充裕,预计19年公司去化率有一定压力但仍会相对稳健,全年销售有望维持稳健增长。2)高预收款叠加高增长竣工计划对今年结算收入提供保障。一方面,18年底公司预收款2998亿(同比+33%),约为18年收入的1.5倍,未来业绩保障性强;另一方面,19年计划竣工面积2217万平米,比2018年实际竣工面积增长24%(竣工节奏很大程度上决定结算节奏),且18年结算或相对保守,今年结算量有望稳健增长,另外,16-18年公司销售均价远高于18年结算均价,19年结算均价有望继续回升,这意味2019年业绩保障系数较高。 适度降杠杆收缩拿地战略、作为央企地产龙头融资优势相对显著。公司作为央企地产龙头,截至报告期末,有息负债综合成本仅5.03%(17年底为4.82%),融资优势相对显著。截至2018年底公司净负债率为87%(扣永续债),较17年底下降6PCT,反映公司在经过连续两年加杠杆拿地扩张后适度降杠杆,收缩拿地战略;现金对即期有息负债的保障倍数高达2.3倍;整体而言,财务结构较为稳健。 “两翼”业务借助收购整合提速发展,夯实行业相对领先优势和市场化能力。公司“一主两翼”的战略进一步明确为“以不动产投资开发为主,以综合服务与不动产金融为翼”:不动产金融方面,公司累计基金管理规模超1000亿元(信保基金+保利资本+太平保利),其中信保基金多次被评为“房地产基金前十强”。综合服务方面,一是保利物业,收购区域校园物业管理龙头湖南天创物业,完善物业管理4+2的多业态布局,截至18年中合同管理面积突破2亿平米(同比+66%),18上半年实现收入/归母净利分别为18.5亿/1.9亿(上半年盈利一般占全年4成左右);二是商业管理板块运营项目65个,管理面积266万平方米,其中累计外拓购物中心10个、酒店4个,以轻资产模式实现品牌及管理输出;销售代理方面,保投顾与业界龙头合富辉煌完成股权整合,双方一二手物业代理业务融合发展,2018年底累计覆盖城市150个。 维持“强烈推荐-A”投资评级。公司房地产开发业务未售资源充裕且本轮周期周转在提速;“两翼”业务借助收购整合提速发展,夯实行业相对领先优势和市场化能力。作为央企地产龙头融资优势相对显著;且内部激励体系相对完善(跟投+股权激励)利于提升公司运营效率,外部可依托央企整合集团资源(如之前的中航系地产、保利香港等),未来业绩有望持续稳健增长。预计公司2019-2021年EPS分别为1.91、2.27和2.71元,对应PE分别为7.2X、6.1X和5.1X,目前市值较RNAV折价30%左右,安全边际显著;维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价19.2元/股(对应2019PE=10X)。 风险提示:销售增长不及预期,结算不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名