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保利地产 房地产业 2019-03-13 13.20 18.60 33.43% 14.76 11.82% -- 14.76 11.82% -- 详细
事件 公司发布2019年2月销售数据,2019年2月,公司实现签约面积189.12万平方米,同比增长20.81%;实现签约金额334.04亿元,同比增长54.31%。2019年1-2月,公司实现签约面积416.97万平方米,同比增长11.37%;实现签约金额669.95亿元,同比增长25.70%。 简评 销售韧性十足:公司2月销售继续保持弹性,尤其在去年一季度高基数的情况下,实属难能可贵,公司在战略上长期以来坚持对主流城市的深耕,且优势近年来不断凸显,我们认为今年在行业流动性持续宽松,政策面边际改善明显的环境下,一二线主流城市的成交将有望迎来修复,而公司长期以来的战略布局将充分受益于主流城市的回暖,相信公司19年的销售规模将在17年基础上继续保持成长的步伐。 拿地审时度势:公司今年以来拿地持续保持谨慎,2月份公司分别在广州、石家庄、大连、长沙等城市轮番落子,布局越发集中于一二线核心城市,共新增8个项目,合计建面101.7万平,同比下降25.2%,对应总价82.5亿,同比下降50.7%。当前公司土地储备充裕,且公司坐拥央企背景优势,融资便利性和市场信用资质远超其他房企,在今年整体市场景气度的下行的情况下,公司在扩张方面仍将具备重组的弹性。 投资评级与盈利预测:公司是目前A股龙头企业中估值最具备优势的企业,近年来开始相对进取的土地投资保证了未来两年平稳发展,国改助力公司资源整合,良好的财务结构为未来发展奠定资金优势;未来公司将坚定“一主两翼”发展战略,延伸产业链布局,助力公司未来长远发展我们预计18-19年EPS为1.58元和1.92元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。
袁豪 6
保利地产 房地产业 2019-03-11 13.22 20.62 47.92% 14.76 11.65% -- 14.76 11.65% -- 详细
事件: 3月7日,保利地产公布2月销售数据,2月实现签约金额334.0亿元,同比+54.3%;实现签约面积189.1万平方米,同比+20.8%。2月新增建面102.1万平方米,同比-24.9%;总地价82.5亿元,同比+12.5%。 点评: 2月销售334亿,同比+54%,市场整体趋弱下销售逆势高增 2月公司实现签约金额334.0亿元,环比-0.6%,同比+54.3%,涨幅较上月提升48.2pct,大幅优于克尔瑞主流50房企2月单月平均同比-2.1%;实现签约面积189.1万平米,环比-17.0%,同比+20.8%,涨幅较上月提升16.2pct,高于我们高频跟踪的45城2月成交面积同比+3.0%;销售均价17,663元/平米,环比+19.8%,同比+27.7%,均价提升主要源于销售城市能级上移。1-2月公司累计实现签约金额670.0亿元,同比+25.7%;累计实现签约面积417.0万平方米,同比+11.4%。累计销售均价16,067元/平米,较18年均价上涨9.8%。在1-2月市场整体走弱背景下,公司销售逆势高增,克尔瑞排名继续稳居行业第四,鉴于公司土地储备丰富,并且项目布局主要位于供需关系较紧张、市场表现较好的一二线城市,预计19年全年仍将表现不错。 2月拿地83亿,同比+13%,拿地/销售额比25%,拿地略有回升 2月公司在广州、长沙、大连、石家庄、渭南、墨尔本(澳大利亚)等6城共获取8个项目,对应新增建面102.1万平米,环比+107.8%,同比-24.9%,其中新增权益建面占比52.6%;总地价82.5亿元,环比+258.7%,同比+12.5%,拿地额占比销售额24.7%,较上月上升17.9pct,2月拿地有所回升。平均楼面价8,078元/平米,环比+72.6%,较18年拿地均价+29.7%,主要源于广州和墨尔本地块楼面价较高。1-2月公司共获10个项目,新增规划面积151.3万方,同比-59.3%;对应地价105.5亿元,同比-63.1%;平均楼面地价6,974元/平米,较2018年+11.9%;拿地额占比销售额为16%,拿地均价占比销售均价43.4%,基本与18年持平。公司2月拿地较1月低位有所回升,考虑到公司充分受益于央企融资优势,在土地市场趋弱背景下,未来拿地弹性仍强。 投资建议:弱市销售高增,拿地略有回升,维持“强推”评级 公司积极变革始于17年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;拿地方面,16-18年拿地金额占比销售金额分别为56%、87%、47%,积极扩张坚定;销售方面,17-18年销售额同比分别+47%、+31%,弱市下全年销售继续稳增。我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升,并维持公司2018-20年每股收益预测1.58、1.90和2.23元,目前对应18-19年PE为8.6和7.1倍,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期。
保利地产 房地产业 2019-03-11 13.22 18.00 29.12% 14.76 11.65% -- 14.76 11.65% -- 详细
事件:3月07日晚,公司公告19年2月份销售数据,2月份公司实现签约面积189.12万方,同比增长20.81%(前值+4.59%),签约金额334.04亿元,同比增长54.31%(前值+6.14%);1-2月份公司累计实现签约面积416.97万方,同比增长11.37%(前值+4.59%),累计签约金额669.95亿元,同比增长25.70%(前值+6.14%)。 2月销售增速较1月增速提升显著:19年2月,公司实现签约面积189.12万方,同比增长20.81%(前值+4.59%),较上月增速提升16.22pct,签约金额334.04亿元,同比增长54.31%(前值+6.14%),较上月增速提升48.18pct;销售均价17662.86元/平米(前值14742.59元/平米),同比提升27.74%,环比增长19.81%。2月销售增速较1月有较大的提升。19年1-2月份公司累计实现签约面积416.97万方,同比增长11.37%(前值+4.59%),累计签约金额669.95亿元,同比增长25.70%(前值+6.14%);累计销售均价16067.10元/平米,同比增长12.87pct(前值+1.48pct)。 权益拿地额/销售额11.50%,补货成本/销售均价45.27%:公司19年2月新增土地项目8个,其中7个项目为国内项目,一个为澳大利亚全权益项目(占地面积4871平米,总价/占地面积为5337.71澳元/平米)。国内项目较18年同期增加1个,较19年1月增加5个;新增项目仍以合作项目为主,主要为广州(+2)、石家庄(+1)、渭南(+1)、大连(+2)、长沙(+1)等;100%权益:非100%权益比例为2:5,50%以上权益:50%以下权益比例为4:3。不包括澳大利亚项目,2月土地净占地面积37.83万方,计容建筑面积101.66万方,较上年同期分别下降35.51%、下降25.27%,权益建筑面积53.29万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达52.42%;权益拿地额/总地价比例为52.14%(18年1-12月累计权益拿地额/累计总土地价款比例为69.34%)。2月新增土地总地价81.28亿元,同比下降51.40%;新增权益地价38.42亿元,同比下降46.89%;其中,当月权益拿地额/销售额占比为11.50%(前值4.75),力度显著低于18年全年平均拿地力度(31.54%)。从拿地均价来看,2月新增土地楼面价7995.51元/平米,权益楼面价7209.62元/平米,补货均价/销售均价为45.27%(前值31.74%);以1-2月累计销售均价计算,2月新增货值约163.33亿元。 投资建议:公司聚焦一二线资源补充,同时、落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透;我们预计公司2018年-2020年的EPS分别为1.63元、1.89元、2.18元。维持“买入-A”投资评级,6个月目标价18元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期
保利地产 房地产业 2019-02-19 12.83 -- -- 14.42 12.39%
14.76 15.04% -- 详细
事件 保利地产公布2019年1月经营数据:2019年1月,公司实现签约面积227.85万平方米,同比增长4.58%;实现签约金额335.91亿元,同比增长6.14%。公司新获取2幅地块,新增项目总地价23亿元,同比减少89%;拿地面积49万平米,同比减少81%。 点评 单月销售稳健增长,位列行业第四位。2019年1月,公司实现销售面积227.85万平方米,同比增长4.58%;销售金额335.91亿元,同比增长6.14%,销售规模位列CRIC销售排行榜第4位。公司平均销售均价达14743元/平米,同比小幅增长1%。 1月拿地销售比仅7%,拿地均价持续低位。公司坚持深耕一二线及热点三线城市的战略,1月公司在莆田、长春新获取2幅地块,总地价23.0亿元,同比减少89%;拿地面积49.15万平米,同比减少81%;拿地均价4679元/平米,单月拿地金额仅占销售金额的7%,为2016年以来最低值。公司在地价仍然较高的背景下,凭借充足的土地储备,在选择拿地窗口时有更大自主权。截至2018年3季度末,公司共有在建拟建项目605个,总建筑面积23131万平方米,待开发面积9289万平米,为公司的持续发展奠定坚实基础。 投资建议:保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力。我们预计2018-2020年EPS分别为1.58、2.10、2.64元,对应PE分别为8.46、6.37、5.08倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行。
保利地产 房地产业 2019-01-23 12.00 -- -- 13.69 14.08%
14.76 23.00% -- 详细
近期债券回售比率下降,融资成本维持低位,融资渠道进一步打开。公司近期面临债券回售,但综合来看回售比率有所下降,除“15保利01”债券外,其余债券回售额占债券发行额的比例均较低。保利地产2018年以来发行中期票据募资65亿元,发行租赁住房资产支持证券募资约17亿元,境外发债募资10亿美元。公司融资成本保持低位,报告期内新发3年期债券按照发行总额计算的加权融资成本仅约4.69%,低于2018年中报末有息负债综合成本(4.86%)。此外,公司永续中期票据已于2018年11月底获准注册,注册金额为100亿元,融资渠道进一步拓宽。 业绩稳健增长,销售快速提升。受项目结转规模提升影响,保利地产2018年业绩保持稳健增长,归母净利润同比增长约20.3%,增速略低于营业收入、营业利润及利润总额,主要受结转项目权益比例下降影响。 公司销售额快速提升,2018年达到约4048亿元,同比增长约30.9%,行业排名稳居前5名(排名数据来自于克而瑞),公司良好的销售表现将为后续业绩奠定坚实基础。 拿地力度平稳回落,坚持核心城市群布局战略。2018年,保利地产拿地力度平稳回落,新增土地总价款约1918.2亿元,占同期销售额比例约为47.4%,2017年及2018年上半年该比例分别约为87.2%和49.6%。从区域上看,保利地产2018年拿地坚持核心城市群布局战略,并逐步延伸至中部、西部、海峡西岸等国家重点发展区域,其中京津冀、长三角和珠三角等三大城市群拿地面积占比约46.5%。 投资建议:业绩稳健增长,估值修复优质标的。公司销售保持快速增长,业绩稳健增长具备保障,看好公司在估值修复行情中的表现。2018年和2019年预计EPS分别约为1.58和1.91元,对应当前股价PE分别为7.6和6.3倍,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2019-01-22 12.06 -- -- 13.43 11.36%
14.76 22.39% -- 详细
事件 保利地产公布2018年度业绩快报和销售简报:1、2018年公司累计实现营业收入1936.27亿元,同比增长32.31%;实现归母净利润188.02亿元,同比增长20.33%;基本每股收益1.58元,同比增长19.70%。2、公司全年实现签约面积2766.11万平米,同比增长23.36%;实现签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%。 点评 业绩稳健增长。2018年保利地产累计实现营业收入1936.27亿元,同比增长32.31%;实现归母净利润188.02亿元,同比增长20.33%;基本每股收益1.58元。公司收入增速大于归母净利润增速主要系结转项目的权益比例有所下降。2018年公司实现加权平均净资产收益率16.44%,较上年同期提升0.12个百分点。n销售规模维持高增,位列行业第五位。2018年保利地产实现签约面积2766.11万平米,同比增长23.36%;实现签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%,销售规模排在行业第五位。公司平均销售均价达14635元/平米,同比增长6.1%。公司销售得以保持高增长态势,主要因公司持续加速推盘去化,且布局的城市大多基本面较好。 拿地保持稳健,均价保持低位。公司坚持深耕一二线及热点三线城市的战略,投资拿地非常积极。2018年全年公司累计新获取132个项目,新增规划面积3115万方,同比减少22%;总地价1915亿元,同比减少28%;平均楼面地价6149元/平米。公司作为具备央企背景的地产龙头公司,在融资环境趋紧下优势显著。 投资建议:保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力。我们预计2018-2020年EPS分别为1.58、2.10、2.64元,对应PE分别为7.64、5.75、4.58倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行。
保利地产 房地产业 2019-01-18 11.88 14.10 1.15% 13.43 13.05%
14.76 24.24% -- 详细
本报告导读: 公司进入结算期,接近2016年销售额,滞后期2年。由于权益比例下降和财务费用率上升,使得利润增速略慢于市场预期。 投资要点:公司发布2018年业绩快报,整体来看符合我们预期,略低于市场预期,主要是利润率低于市场预期,从2017年的10.7%下降至9.7%,维持增持评级。由于财务费用和少数股东损益占比的显著提升,我们下调2018~2020年EPS 分别为1.58/1.90/2.29元(原2018~2019为1.74/2.26),增速分别为19.7%/20.3%/20.5%。由于地产行业的整体估值中枢下移,参考可比公司给予8.9倍PE,下调目标价至14.1元。 2018年公司实现营业总收入1936亿元,同比增长32.3%;实现归母净利润188亿元,同比增长20.3%;实现基本每股收益1.58元,同比增长19.7%;加权平均ROE 为16.4%,同比提高0.12个百分点。 结算量接近2016年销售量(2101亿元),同比增长32.3%,结算滞后期约2年。考虑到2016年销售项目利润率较为丰厚,因此2018~2019年进入到高利润增速时期。以2017~2018年销售金额判断,2019~2020年结算收入增速依然会保持20%以上增速。 2018年结转项目权益比例的下降,导致归母净利润增幅不如利润总额增幅,也造成归母净利润率比2017年下降1个百分点。一方面,公司合作并购项目增加,使得归母净利润增速慢于并表收入增速;另一方面,公司杠杆率有所增加,使得实际财务费用率提升较快。以当前拿地强度计算,后续杠杆率在经历1年左右的被动抬升后将进入回落阶段。 风险提示:财务费用继续上升侵蚀净利润率,销售回款不达预期。
保利地产 房地产业 2019-01-17 11.64 18.60 33.43% 13.43 15.38%
14.76 26.80% -- 详细
公司发布2018年业绩快报,实现营业收入1936亿,同比增长32.3%,实现归母净利润188.0亿,同比增长20.3%。业绩稳定增长,销售韧性十足:公司业绩稳步增长,主要原因在于: 1、今年结算规模明显增长,营业收入快速增加;2、结算项目质量提升,毛利率同比提高。而公司归属于母公司净利润增长不及营业收入主要原因在于今年结算项目中合作项目占比提升。当前公司可售未结资源丰富,充分保障公司未来业绩兑现,我们认为公司19年业绩将有望继续保持增长。销售方面,公司全年实现签约金额4048.2亿元,同比增长30.9%,销售规模稳居行业前五。 展望19年,公司当前货值储备丰富,且推货意愿积极,深耕城市群优势明显,虽然宏观环境面临较大的不确定性,行业形势错综复杂,但我们相信公司在经营上韧性,19年预计公司销售规模将在今年的基础上继续保持增长。拿地审时度势,融资优势继续保持:公司下半年以来明显控制拿地力度,全年合计拓展金额1927亿元,同比下降28.1%,占到今年销售金额的47.6%。从拿地结构上看,公司继续保持对一二线城市的深耕,一二线城市的拓展面积和金额分别占比63%和78%,土储优势进一步夯实。资金方面,公司今年明显加强对现金流的把控,不断强化销售回款,全年回款规模达到3536亿,且公司今年充分利用自身国企信用背书优势和资本市场便利,先后发行了10亿美元债券、17.2亿租赁住房Reits和65亿中期票据,公司天然具有央企的信用背书和龙头房企的规模优势,融资的低成本和便利性将形成公司未来在规模扩张和行业整合中的天然的护城河。 投资评级与盈利预测:考虑新增股本,我们预计18-19年EPS为1.58元和1.92元,维持“买入”评级。
袁豪 6
保利地产 房地产业 2019-01-16 11.78 20.62 47.92% 13.43 14.01%
14.76 25.30% -- 详细
18年业绩同比+20%、源于结算权益下降,下调19-20年业绩增速至20%、18% 18年公司预计实现营业收入1,936.3亿元,同比+32.3%;归母净利润188.0亿元,同比+20.3%;公司业绩增速低于营收增速,主要源于18年少数股东权益占比提升等因素,18年归母净利增速20%高于利润总额增速38%,显示了18年少数股东权益占比有所提升,如假设18年所得税占比为25%,那么预计18年净利润则为266.5亿元,对应少数股东权益占比为29%,较17年提升8pct,但考虑目前公司销售权益占比约70%、存量未结算项目权益占比超70%、小股权项目出表等综合影响,导致短期内少数股东权益占比将低于30%,因而预计19年将有所回落。综合考虑公司业绩增速放缓、行业销售增速放缓以及公司丰富的预收款、稳定的毛利率以及稳中有降的少数股东权益等因素,我们将公司19-20年业绩增速分别下调至20%和18%,保持业绩稳定增长。 18年销售4,048亿、同比+31%,拿地1,917亿、同比-28%,拿地/销售额47% 销售方面,18年公司实现签约销售金额4,048.2亿元,同比+30.9%,销售金额稳居行业前五;实现签约面积2,766.1万方,同比+23.4%,销售均价14,635元/平米,较17年+6.1%;其中,12月实现签约销售金额365.3亿元,同比+4.5%,实现签约面积297.0万平米,同比+18.5%,销售均价12,300.4元/平米,同比-11.8%。拿地方面,18年公司新增建面3,077.6万方,同比-23.1%,其中权益占比67.3%,和上年基本持平;总地价1,917.3亿元,同比-28.4%,拿地金额占比销售金额47%;其中,12月新增建面116.2万方,同比-86.9%,总地价40.5亿元,同比-93.7%,公司全年拿地整体加仓但4季度开始态度逐渐转谨慎;平均楼面地价6,230元/平米,较17年楼面均价-6.8%,拿地成本有效控制。 投资建议:业绩、销售稳增,拿地渐转谨慎,维持“强推”评级 公司积极变革始于17年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;销售方面,17-18年销售额同比分别+47%、+31%,弱市下全年销售继续稳增。但综合考虑公司业绩增速放缓、行业销售增速放缓以及公司丰富的预收款、稳定的毛利率以及稳中有降的少数股东权益等多方面因素,我们下调公司2018-20年每股收益预测至1.58、1.90和2.23元(原预测值1.71、2.18、2.76元),不过我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升,并且目前公司对应18-19年PE仅为7.4和6.2倍,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
保利地产 房地产业 2019-01-16 11.78 17.43 25.04% 13.43 14.01%
14.76 25.30% -- 详细
事件: 公司发布2018年业绩快报,全年营收1936.27亿,同比增长32.31%,利润总额355.39亿,同比增长38.29%,ROE16.44%,同比增加0.12个pc。基本符合我们预期。 点评: 业绩稳健,利润率提升。公司期内营收和利润总额分别同比增长32.31%和38.29%,利润率提升主要系2016年房价上涨以来所售项目逐渐步入结转期。归母净利润188.02亿,同比增长20.33%,推测受结转项目权益比例下降及计提跌价准备影响。 销售平稳,四季度延续高基数。2018年公司实现签约面积2766.11万平方米,同比增长23.36%;实现签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%。分季度来看,四个季度销售额同比增速分别为51.42%、43.93%、43.53%、0.1%。 下半年拿地转谨慎,均价有所下降。2018年投资总建面3115.07万方,同比减少22%,权益地价1279.7亿,同比减少21%,占同期销售面积和金额113%和32%,较2017年下降66和21个pc。全年拿地均价6456元/平米,较2017年下降3.6%。拿地均价与销售均价比值为44.11%,较2017年下降4.43个pc,预计后续毛利率水平将有支撑。 盈利预测: 维持2018-2020年预测净利润191.56、229.61、268.02亿元,对应三年EPS分别为1.62、1.94、2.26元。现价对应2018-2020年预测PE分别为7.3/6.1/5.2倍。公司销售保持较快增长,融资优势明显,业绩锁定性较高。维持2019年9倍PE估值,对应目标价17.43元,维持“买入”评级。 风险提示: 房地产销售超预期下滑,新增土储毛利率不及预期。
保利地产 房地产业 2019-01-16 11.78 -- -- 13.43 14.01%
14.76 25.30% -- 详细
事项: 保利公布2018年业绩快报,预计2018年营收同比增长32.3%,利润总额同比增长38.3%,净利润同比增长20.3%,对应每股EPS1.58元,略低于市场预期。 平安观点: 业绩稳健增长,少数股东损益占比上升:受经营及结算规模扩大影响,公司2018年实现营收1936.3亿,同比增长32.3%;营业利润及利润总额同比分别增长38.4%和38.3%;归母净利润188.0亿,同比增长20.3%。由于结算项目结构与区域变化,2018年营业利润及利润总额占营收比重同比均上升0.8个百分点至18.2%和18.4%,意味着结算项目仍保持较高盈利水平,2018年前三季度公司整体毛利率较2017年全年上升1.6个百分点至32.7%。受结转项目权益占比下降影响,全年归母净利占利润总额比重同比降7.9个百分点至52.9%,导致净利润增速低于营收增速。 销售高增,开工积极:公司2018年实现销售金额4048.2亿元,同比增长30.9%,位居行业第五;销售面积2766.1万平,同比增长23.4%;销售均价14635元/平米,同比增长6.1%。公司自2017年管理层提出两三年重返行业前三以来,开工销售提速明显,2018年前三季度新开工3297万平,同比增长84.2%,远超全国同期(16.4%),已完成全年计划的99.9%。持续高开工为2019年销售提供充足货值,预计后续销量仍有望延续增长。 拿地节奏稳中有降,聚焦核心一二线:受下半年楼市降温影响,公司逐步放缓拿地步伐,全年新增建面3115.5万平,同比下降31.1%,拿地金额1909.2亿元,同比下降31%。期内拿地销售面积比112.6%,较2017年下降88.9个百分点,其中四季度拿地强度下降至89%,远低于前三季度的121.3%。平均楼面地价6128元/平米,为同期销售均价的41.9%,较2017年下降2.5个百分点。公司拿地区域重心仍聚焦一二线城市,期内新增建面区域占比为一线10%、二线41.6%、三线29.3%、四线19.1%。考虑三四线楼市受棚改货币化弱化、需求透支等影响下行压力加大,预计公司后续拿地仍将侧重核心一二线。 投资建议:考虑2019年楼市下行带来的潜在毛利率下行及项目减值可能,小幅下调公司2019-2020年EPS预测至1.91(-0.24)元和2.30(-0.40)元,当前股价对应PE分别为6.2倍和5.1倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)楼下行带来中长期毛利率下行风险。
保利地产 房地产业 2019-01-16 11.78 -- -- 13.43 14.01%
14.76 25.30% -- 详细
2018年公司业绩靓丽。公司预计实现营业总收入1936.3亿元,同比增长32.31%;归母净利润188.0亿元,同比增长20.33%,基本每股收益1.58元。归母净利润增速低于营业收入增速,主要是由于结转项目权益比例下降。此外,2018年公司对部分项目计提减值准备,在此情况下,业绩依然保持20%的增速。加权平均净资产收益率16.44%,较2017年提升0.12个百分点,盈利能力进一步提升。 2018年销售大幅增长。2018年全年,公司实现签约面积2766.11万平方米,同比增长23.36%;实现签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%。销售均价1.46万元/平方米。按照克而瑞数据,全年销售金额排名第五,与上年持平。公司销售主要贡献区域仍然主要来自于一二线和都市圈。 2018年拿地力度较2017年有所减弱,但仍然持续补充资源,土地储备丰厚。2018年全年拿地金额1940亿元,同比下降29.8%;拿地面积3110万方,同比下降31.2%。拿地金额占销售金额的比重为47.9%,较2017年下降41.5个百分点;拿地面积占销售面积的比重为112.4%,较2017年下降89.1个百分点。2018年拿地力度较2017年有所减弱,但仍然持续补充资源。截止2018年上半年,公司待开发面积8950万方,土地储备丰厚。 拿地仍然集中一二线城市。2018年新增土地储备,按拿地总面积分,一线占比9.4%,二线44.3%,三四线46.3%。按拿地总金额分,一线占比23.1%,二线占比39.8%,三四线占比37.0%。从城市分布来看,拿地金额排名前五的城市为广州(9.3%)、佛山(6.7%)、武汉(5.7%)、上海(4.3%)、杭州(3.3%);按拿地面积排名前五的城市为武汉(9.4%)、广州(8.1%)、佛山(6.5%)、青岛(4.7%)、惠州(3.7%)。均为一二线及都市圈核心城市。公司区域布局较好,在预期2019年行业有下行压力的情况下,公司仍有望保持增长。 公司融资优势明显。2018年保利地产仍然保持较低融资成本。2018年全年,公司发行四期中期票据,利率分别为4.63%、4.60%、4.88%、4.59%,合计金额65亿元。预计全年仍然保持较低融资成本。 投资建议:保利地产销售持续高速增长,土地储备优质,受益大湾区建设,中长期看好公司投资价值。我们调整2018-2019年公司EPS为1.58元、1.90元,以2019年1月14日收盘价计算,对应PE分别为7.4倍、6.2倍,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2019-01-16 11.78 -- -- 13.43 14.01%
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事件:公司发布业绩快报,2018年实现营业收入1936.3亿(+32.3%),归属于上市公司股东净利润188.0亿(+20.3%)。 全年业绩符合预期,保持稳健增长。公司2017年业绩增速为25.8%,2018年三季报业绩增速为16.0%,当时市场对公司的业绩预期有一定下调,总体上2018年20%的业绩增速符合市场预期。由于结算权益比例走低,公司利润总额的增速高于业绩增速18个百分点。扣非后净利润增速低于业绩增速3.1个百分点,主因代理公司重组带来了部分的非经常性损益。考虑到公司2017年和2018年销售额分别有47.2%和30.9%的增速,我们保守判断2019年业绩增速依然维持在20%以上。 销售完美收官,回款率好于预期。2018年12月,公司实现签约销售额365.3亿元,同比增长4.5%;2018全年实现签约销售额4048.2亿元,同比增长30.9%;全年累计实现签约面积2766.1万方,同比增长23.4%;销售均价14635元每平方米,同比增长6.1%。2018年公司新推盘当月去化率有所下降,2017年为73.1%,2018年为64.4%,12月去化62.4%,相比11月有所反弹,与公司年底冲业绩有一定关系。公司在2018年累计可售去化率为83.6%,比17年下降3pct。年末已推未售货值990亿。2018年公司全口径回笼资金3536亿,回笼率88%,比2017年的86%高出两个百分点。 投资强度有所控制,2018年下半年拿地明显减少。公司在2018年下半年适当控制了拿地的投资强度。2018年累计拓展规模相当于17年的70%左右,共获取132个项目,3116万方,合同价格1927亿,权益比在68%左右,权益地价1256亿。相比销售回款的比例在40%多,远低于17年。 融资成本安全可控,信用优势明显。截止到2018年末公司有息负债约2650亿,综合融资成本约5.03%,净增负债约为661亿。全年公司预收账款超过3000亿,资金状况良好。公司的央企信用优势和良好的回款情况有助于在行业下行期获得更多的市占空间。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为1.59元、1.91元和2.34元,当前股价对应PE分别为7倍、6倍、5倍,维持“买入”评级。 风险提示:销售回款或不及预期等。
保利地产 房地产业 2019-01-16 11.78 12.64 -- 13.43 14.01%
14.76 25.30% -- 详细
营业收入快速增长,业绩稳中有进,实际盈利能力并未下降。2018年实现营业收入1936.3亿元,同比增长32.3%,归母净利润188.0亿元,同比增长20.3%。营业收入保持较快速度增长,主要由于结转规模扩大。归母净利润增速慢于收入增速主要由于结转项目权益比例下降,使得少数股东损益占比提升。公司营业利润增速为38.4%,营业利润率为18.2%,较上年同期提升0.8个百分点。公司实际盈利能力并未下滑。 销售金额维持高速增长,拿地审慎、投资强度放缓。公司2018年1-12月实现销售金额、4048.2亿元,位居全国第五,同比增长30.9%,实现销售面积2766.1万方,同比增长23.4%。销售金额的快速增长主要来自于量价齐升,销售面积增长23.4%,销售均价上涨6.1%。公司全年拿地1926.5亿元,拿地金额/销售金额为47.6%,较2017年下降41.8个百分点,投资强度明显放缓。楼面价为6189元/平方米,同比增长1.2%,土地成本基本持平。 财务预测与投资建议? 维持买入评级,下调目标价至12.64元(原目标价为13.76元)。由于公司结算不及预期。我们下调公司2018-2020年EPS为1.58/1.90/2.32元(原预测为1.72/2.22/2.88元)。可比公司2018年PE估值为8X,我们给予公司8X估值,对应目标价为12.64元。由于公司EPS下调,我们下调目标价至12.64元。 风险提示? 销售增长不及预期。 布局城市调控超预期。
保利地产 房地产业 2018-12-17 12.95 -- -- 13.06 0.85%
14.76 13.98%
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事件: 公司公告11月销售情况。公司11月份实现签约面积233.51万平方米,同比减少19.53%,环比增长11.08%;实现签约金额335.22亿元,同比减少7.92%,环比增长7.73%。2018年1-11月,公司实现签约面积2469.16万平方米,同比增长23.96%;实现签约金额3682.91亿元,同比增长34.28%。 点评: 高基数下增速回调,项目储备充足。 本月公司销售面积同比增速为负,主要原因为同比数据基数较高;环比出现改善,与11月市场企稳有关,也与公司加大推盘力度有关。2017下半年,公司开工面积达3000余万平方米,将陆续开启预售,项目储备充足,公司加大推盘力度以保证回款。本月签约均价1.44万/平方米,环比增长-9.7%,公司销售价格存在压力。根据wind 统计,11月30大中城市商品房成交面积1628.69万平方米,环比增长16.59%。本月公司销售面积环比增速不及30大中城市均值,主要因部分项目位于三四线城市,销售增速确不及30大中城市,拉低了增速。 土地市场降温,拿地转向谨慎。 11月公司新增6个项目的土地储备,位于广州、珠海、青岛、石家庄、太原等5个城市,以一二线城市为主,较之上月以三线城市为主的积极拿地政策出现大幅调整。共新增建面149.31万平方米,同比增长-64.36%,环比-62.18%;总地价67.27亿元,同比增长-76.08%,环比增长-63.31%,权益地价占比40.55%,比上月下降14.13个百分点;楼面价4,505元/平米,同比增长-32.88%,环比增长-3.18%。在楼面均价下行的情况下,公司取得了更多的一二线城市土地,从公司的拿地变化上可以看出,11月土地市场存在降温迹象。公司拿地成本下行,有利于利润扩张、对抗风险。 盈利预测与投资评级。 公司增长迅速,围绕一二三线城市布局,储备项目质量较好。我们预计公司2018-2020年EPS 分别为1.58元、1.98元和2.52元,对应的动态市盈率分别为8.46倍、6.74倍和5.29倍。给予“谨慎推荐”的投资评级。 风险提示。 房地产调控政策超预期;房贷利率持续上升,购房需求下降。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名