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谢皓宇

国泰君安

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工作经历: 证书编号:S0880518010002,曾就职于华泰证券和光大证券、长江证...>>

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万科A 房地产业 2018-09-11 23.42 53.99 124.86% 24.67 5.34% -- 24.67 5.34% -- 详细
本报告导读: 万科8月销售和拿地投资双降,预计市场即将进入下行周期。公司继续补充土地库存,合理布局二线和三线,为下一个周期做准备,维持增持评级。2018年8月,公司销售面积257万方,同比下降6.0%;销售金额383亿元,同比增长3.5%。公司权益拿地面积261万方,同比下降31.9%; 拿地金额164亿元,同比下降45.4%。公司单月拿地强度58%。 评论: 维持盈利预测,维持增持评级。截至2018年半年度,公司尚有3693.0万方和5200.5亿元,较年初分别增长24.7%和25.5%,未来两年业绩确定性维持高位。预计2018和2019年营业收入增速为24%和36%,2018和2019年EPS 预计为3.36和4.58元。目标价维持53.99元。 8月销售面积增速转负,预计行业四季度迎来下行期。公司的销售增速自7月份以来开始下行,行业TOP30房企均处于销售增速下行状态,而TOP31-50销售增速持续上行。也就意味着行业的供给在持续加大,需求边际上未放松的状态下,预计很快迎来行业的下行期。 拿地增速下行,主要在于谨慎拿地原则下随销售下行。公司自今年4月份以来进入补充土储库存的周期,截止到8月底,公司土储约9291万方,去化周期约2.6年。8月公司拿地面积和金额分别同比下降31.9%和45.4%,但是拿地力度维持在58%,属于今年以来较高水平。 公司拿地谨慎,主要基于销售回款水平拿地,因此虽然下行但是合理。 8月加大二线城市拿地力度,保障未来项目去化的安全性。销售均价与上月基本持平,拿地均价略有提升。8月公司销售均价14895元/平方米,环比略上涨1.2%。中央政治局会议对房价调控的定调,使得公司短期内房价基本维持该水平。8月公司拿地均价6294元/平方米,同比上涨0.8%,环比上涨7.8%。当前土地市场已逐渐冷却,公司低杠杆水平具备拿地的条件。同时,公司在8月加大了二线城市的拿地力度,二线和强三线城市仍将享受人口流入带来的红利,安全性更强。 风险提示: 2018年房企融资端大幅收紧,公司竣工和结算低于预期。
中粮地产 房地产业 2018-09-04 5.51 9.80 74.38% 5.73 3.99% -- 5.73 3.99% -- 详细
维持增持评级 ,公司折价近6 折,安全边际较高。维持预测公司2018~2020 年的EPS 为0.64、0.86、1.01 元,增速分别为24%、35%和17%。维持目标价格9.80 元。公司已售未结转面积119.8 万方,预计货值在300 亿元左右,业绩确定性依然较强。 结算均价提升带来房地产收入增长。2018 年上半年,公司实现营收49.9 亿元,同比增长8.9%;实现归母净利润6.2 亿元,同比增长301.8%。其中房地产结算17.9 万方,同比下降32.0%;结算收入44.0亿元,同比增长5.4%;结算均价25773 元,较去年均价提升40%。 业绩超预期,主要受投资收益大幅增长和结转项目结构的影响。公司毛利润率为46.1%,较去年同期提升12.2pct。公司净利润率为17.5%,较去年同期提升14.1pct。主要原因为结转了一批深圳的高毛利项目(城市更新项目),以及投资净收益增长110%达4.7 亿元。2018 年上半年,公司住宅类项目实现签约面积42.8 万方,同比增长13.2%;签约金额106.1 亿元,同比增长31.1%。新开工加速,公司可推货源较充足。新开工156.3 万方,同比增长206.8%,完成全年开工计划的40.2%。如果开工计划顺利完成,那么下半年开工预计同比增长162.6%,使得公司下半年可推货源较充足。 催化剂。大悦城的重组继续推进,于8 月获证监会受理。尚需获得发改委、商务部、证监会、国家市场监督管理总局等多部门审查和批准。 风险提示。重组进展不达预期;调控下项目去化不达预期。
招商蛇口 房地产业 2018-08-24 17.10 29.39 53.15% 19.40 13.45%
19.40 13.45% -- 详细
公司是行业最优质的资源型标的,不论在存量还是增量资源方面,都拥有无可比拟的竞争优势,全方位多层次的激励机制也将加速公司的规模扩张和业绩释放。 投资要点:维持增持评级 ,维持目标价29.39元,维持2018/19年的EPS至1.91元、2.22元的预测,目标价对应2018年15倍PE。依托于大股东强大的背景和产业新城的模式,公司继续保持着资金和资源的强大优势,逆势扩张,实现高质量高速度的增长。 2018年上半年业绩靓丽,归母净利润大幅增加,主要是由于公司结转项目的毛利大幅提升和投资收益大幅增加。公司2018年上半年的毛利率和净利率分别为42.7%和33.9%,分别上升17.0和16.0个百分点,大幅提升;同时投资收益达到49.70亿元,同比大增78.41%。 去杠杆下仍保持高速扩张,拿地优势明显。公司2018年上半年实现签约销售面积和金额大幅增长,签约均价也保持平稳上升。在销售增加的同时,拿地更为积极,新进入湛江、慈溪、徐州、舟山等城市; 投资强度高达0.80,逆市拿地成效显著,土地储备大幅增加。 依托于产城联动模式和大股东雄厚背景的资源获取优势凸显,较低的资金成本帮助公司继续逆势扩张。 (1)公司新进入的湛江项目的获取是公司“港城联动”模式的成果,在布局全方位港口生态圈的同时补充了优质的土地资源。 (2)公司依托于大股东实现横向扩张,并获取优质的项目资源,如收购东风汽车下属东风房地产80%的股权和招商漳州78%的股权。 (3)资金优势进一步体现,综合成本仅为4.87%,极具竞争力,同时也是逆势扩张的保证。 风险提示:前海片区开发进度不及预期。
万科A 房地产业 2018-08-23 23.01 53.99 124.86% 24.57 6.78%
24.67 7.21% -- 详细
维持增持评 级,公司收入确定性依然维持高位。因此,维持2018~2020年EPS 不变,为3.36/4.58/6.03元,对应PE 为6.9/5.1/3.9倍,维持增持评级,目标价维持不变。 利润增速符合预期,表内项目毛利率增厚。1)公司上半年竣工面积917万方,带动收入确认1060亿元,由于少数股东权益从27%提升到33%,投资收益占比从11%下降至4%,使得最终归母净利润为91亿元,增速低于收入增速,为+25%;2)毛利润率继续在扩张,达到34%,毛利率的提升可以使得表内业绩确定性继续提升。 新会计准则影响3.7pct 的收入增速和-4.1pct 的利润增速。新会计准则下收入确认变更为控制权转移。2018年上半年公司营业收入多增25.7亿元,营业成本多增34.8亿元,归母净利润减少3.0亿元。对应到毛利润率下降1.7个pct,归母净利润率下降0.5pct。 上半年地产业务依然谨慎,非地产业务扩张明显。1)拿地强度依然保持34%的低位,后续万科地产业务将继续低增长;2)有息负债达到2229亿元,增长+60%,反推公司在非地产业务方面的大幅度增长,主要包括a.物业签约面积4.7亿平方米,实现收入41.6亿元,b.租赁业务,累积获取16万间,开业4万间;c.商业地产,管理项目126个,面积915万方;d.仓储物流,面积626万方,出租率95%。 催化剂:公司拿地重启扩张,或者新业务利润释放。 风险提示。行业融资政策进一步收紧。
保利地产 房地产业 2018-08-16 11.08 24.27 93.23% 12.44 12.27%
12.99 17.24% -- 详细
公司当前土地储备8950万方,按照2017年全年2242万方,每年30%增速计算,能够保障2.5年的去化时间,公司发展进入快车道,维持增持评级,目标价为24.27 元,维持2018~2019 年EPS 分别为1.74、2.26元,分别对应PE为6.6、5.1 倍。 顺应行业降杠杆趋势,公司拿地强度开始下降,资产负债表有所修复。 1)上半年公司拿地金额1072 亿元,销售金额2153 亿元,拿地强度为50%,较此前有所下降,净负债率也从2018Q1 的102%下降至93%;2)上半年公司的有息负债达到2545 亿元,增速已回落至7%,同时经营性现金流为-98 亿元,但较一季报的-263 亿元有所好转,考虑到2017 年全年为-293亿元,在去杠杆背景下,公司有望在下半年经营性现金流转正。 新开工超额完成,达到全年71%,预计全年将大幅超预期,同时,竣工仅相当于2016年下半年规模,预计后续维持30%以上增长。1)公司新开工面积2359 万方,同比+85%,推盘意愿超预期,已经达到全年目标3300 万方的71%,预计全年将大幅超额完成;2)公司竣工面积为761万方,仅增长+11%,占全年目标1900 万方的40%,若要达到全年竣工计划,则下半年竣工增速将达到31%。考虑到2017 年开始公司销售进入快车道,半年度销售增速平均超过30%,对应后续业绩释放将提速。 公司正在进入快车道,在聚焦刚性需求和改善需求的住宅开发主业时,一主两翼战略逐步为下一个时代布局,综合实力前三有保障。 风险提示:财务费用继续上升侵蚀净利润率,销售回款不达预期。
万科A 房地产业 2018-08-09 21.07 53.99 124.86% 24.57 16.61%
24.67 17.09% -- 详细
未来差异化发展下应该给予差异化估值 合理估值:公司历史估值底部在2014年3月,为5.2倍。2015年以来公司估值在8.5倍~19倍之间波动。随着行业进入以需求主导的市场, 房企差异化发展应给予差异化估值和定价,而非行业统一逻辑。短期尚未成熟,预计公司新业务开始拉动营收增长时,逻辑需要切换。 投资建议:预计公司2018~2020年EPS为3.36、4.58和6.03元,分别增长32%、36%和32%。目标价格56.10元,维持增持评级。
万科A 房地产业 2018-08-08 20.35 53.99 124.86% 24.57 20.74%
24.67 21.23% -- 详细
维持盈利预测,维持增持评级。截至2018年一季度末,公司尚有3563.6万方和4944.9亿元已售未结资源,较年初分别增长20.3%和19.3%,未来两年业绩确定性较强。维持盈利预测,预计2018和2019年营业收入增速为24%和36%,2018和2019年EPS预计为3.36和4.58元。目标价维持56.10元。 7月销售增速放缓,行业供给加大对公司个体的去化压力加大。7月公司销售增速出现放缓,我们认为主要在于行业供给的加大会影响到单个公司的销售。随着政治局会议对房价调控态度的重申,房企与政府的博弈告一段落,融资端没有边际放松的预期,因此三季度能看到供给的加大换取现金流和偿债。 拿地放缓,受行业融资影响较大;但是拿地力度加大,为新周期做准备。7月公司拿地开始放缓,主要受行业拿地融资端收紧影响。公司单月拿地力度达110%,累计1-7月的拿地力度为53.8%,大幅提升。公司自3月份以来进入到补库存阶段,截止7月底,公司库存为9192万方,去化周期约2~3年。按照历史的拿地节奏看,2010年拿地力度最高,距离新周期2012年初接近2年;然后是2013年拿地力度最高,距离新周期2014年6月底的话差不多1年半,然后再是2017年下半年和现在。当前的补库存是为下一个周期做准备。 拿地均价同比下滑,主要受结构因素影响,7月加大了三线城市的拿地占比。今年以来公司加大了二线城市和强三线城市的土地布局,累计前7月平均楼面价为5390元,同比下降31.5%。其中,二线城市面积占比54.8%,金额占比58.2%;三线城市面积占比43.1%,金额占比36.5%。良好的负债支持公司在当下环境补充库存。 风险提示:2018年房企融资端大幅收紧,公司竣工和结算低于预期。
华夏幸福 房地产业 2018-08-08 22.61 -- -- 25.62 13.31%
25.62 13.31% -- 详细
华夏幸福的利润增速和盈利能力在地产公司中首屈一指。自上市以来,净利润增速一直维持在30%以上的增速,预计这一增长势头仍将持续。从长期来看,公司产业新城的业务发展模式可以继续获取地价持续上涨带来的收益,而与传统开发不同的是,这部分收益不仅是公司领先的布局而获取的被动收益,更多的是公司通过产业发展的模式所获取的主动收益。 由初立到腾飞,公司经历了三个阶段 第一阶段:2002年-2012年,重点园区由初创到成熟。2002年6月,固安工业园区奠基成立,公司开启产业新城事业领域,公司在2007年签约了大厂潮白河工业区。自此在产业新城模式上展开了长期的探索,这一与政府共赢的模式也逐渐走向成熟。 第二阶段:2012年-2016年,园区布局稳步扩张,产业发展突飞猛进,实现由城向产的转换。随着公司2011年借壳国祥股份上市,公司迎来了全新的发展时期。一方面,老园区的成熟为公司的产业发展服务提供了载体,公司不断有重大投资项目落地;另一方面,公司的园区布局也进入快速扩张期,公司不断有新的项目落地,成为A股公告最为频繁的上市公司之一。 第三阶段:2017年-至今,异地复制成效初现,全国布局多点开花。尽管环京房价大涨为公司带来了可观的利润和增速,但是2017年环京调控后的萧条也为公司敲响了警钟,收入和布局过于集中容易拖累公司整个的经营计划。因此,公司的异地复制在2017年大幅提速,到2018年上半年,公司京外销售面积大幅增长302%,非环京区域总销售面积比例达到了44%。 估值--PE估值处于低位 公司的PE估值处于历史较低水平,公司业绩承诺的2018/19/20年的净利润增速分别为30%/27%/24%,对应净利润分别为114.15/144.89/180.01亿元。 估值--新模式下,理应享受更高的估值 公司的估值一直与传统的住宅开发龙头相近。我们认为区别与传统的住宅开发模式,公司的未来的盈利主要来源于土地增值部分的收益,理应享受更高的估值。 公司产业新城模式一方面与都市圈的发展趋势紧密契合,带来旺盛的需求的同时,公司同时能够获取大量的潜在储备; 公司达到与政府双赢,共享区域经济增长的红利,在经济带动房地产的顺周期环境下,公司能够获取最大的受益。 丰富潜在的储备和独特的盈利模式为公司提供成长性和盈利性的支撑,公司有望取得高于龙头平均水平的盈利性与成长性,因此公司有望取得高于住宅行业的估值水平。
新城控股 房地产业 2018-08-02 28.15 45.33 68.01% 26.53 -5.75%
27.25 -3.20% -- 详细
公司上半年业绩靓丽,具备高周转高扩张模式所需要的核心竞争优势,继续维持“高利润+高周转”,让公司拥有超越行业的盈利水平和成长性。 2018年上半年实现净利润区间为19.39亿元~25.39亿元,中值为22.39亿元,同增70%~120%;扣非净利润区间为15.09亿元-20.29亿元,同增55%~105%。 评论: 维持增持评级。维持2018/2019年EPS分别3.87、5.21元的判断,目标价45.33元,对应2018年12倍PE。优质的储备和独特的资源获取能力确保公司未来几年销售和业绩的高速度高质量成长。 公司2018年上半年业绩增速符合预期。2018年上半年实现净利润区间为19.39亿元~25.39亿元,中值为22.39亿元,同增70%~120%;扣非净利润区间为15.09亿元-20.29亿元,同增55%~105%。主要由于结算金额和投资性房地产公允价值变动所致。 预计超额完成销售计划,千亿销售之上拥有更广阔的空间,具备较高的成长性。(1)公司2018上半年实现销售额953亿元,同增94%,按照上半年的势头,公司有望超额完成全年的销售计划。根据克而瑞的数据,公司2018年上半年销售金额排名第8,比2017年的第13位更上层楼。(2)公司将品牌标识从Future Land改为Seazen,在砥砺前行25年后,成为新冲击世界500强的开始。从公司的战略上来看,公司未来仍然会将成长和发展作为核心战略,sea代表新城海纳百川的战略布局和上善若水的企业社会责任;zen,是东方文化“禅”的英文翻译,是新城的内在精神,体现新城在高速发展中秉持踏实的态度前行,思而奋进,寻找“快”与“远”的平衡。并将在养老、教育、儿童乐园、电影院线、物业等新赛道上继续发力 “高利润+高周转”,让公司拥有超越行业的成长性和盈利性。第一,公司战略性布局全国,进入城市增速加快,2017年底公司土地储备总货值约为6500亿元,2017年新进入城市27个,目前布局81个城市。第二,公司的“住宅+商业”双轮驱动的模式已经炉火纯青,这种综合体拿地的模式更受政府青睐,为资源获取和利润空间打下了更坚实的基础,截至2017年公司已有23家吾悦广场开业,预计2018年将再增18家。第三,公司的高周转能力在行业名列前茅,通过标准化复制的模式压低运营成本,为扩张腾挪出利润空间。 风险提示:政策进一步加码,布局城市销售不及预期。
保利地产 房地产业 2018-07-18 10.82 24.27 93.23% 12.38 14.42%
12.99 20.06% -- 详细
事件: 2018年半年度,公司实现营业收入598.7亿元,同比增长9.90%;实现利润总额125.6亿元,同比增长23.39%;实现归母净利润64.9亿元,同比增长14.90%;实现基本每股收益0.55元,同比增加14.06%;加权平均净资产收益率为5.85%,比去年同期下降0.32%。 评论: 维持增持评级:维持公司目标价24.27元/每股,维持公司18~19年EPS分别为1.74/2.26元,对应PE为6.4/4.9倍。 结算继续小步走,销售保持高增长。一方面,2015年~2016年公司的半年度营收增速分别为25%、30%,保持着较快结转。但到2017年结算变缓,当年半年度结算首次变负增长(-1%)。从2018年开始公司又加快结算进度,首先营收增速从2017年的-5.45%提升到一季报的+12.40%,上半年又实现营收增速+9.90%,表明其结算节奏在加快,符合预期,因此预计全年收入增速将在+30%左右。另一方面,公司今年上半年已实现签约金额2153.1亿元,同比增长46.86%,增速在龙头企业里也是靠前,为以后年度的业绩增长奠定基础。 区域毛利率继续回升,投资收益继续增加。因结转项目毛利率同比提高且投资收益增加,公司的利润总额同比增长23.39%,归母净利润同比增长14.90%。首先公司从2017年开始区域结转毛利率开启修复,目前来看区域毛利率保持继续回升的态势;其次,因为土拍市场对自有资金的高要求以及今年以来一直在收紧房企拿地端融资,因此市场上合作拿地的形式已成主流,未来公司的投资收益也将继续增加。不过,需注意的是目前公司半年度加权平均ROE处于下降通道,加权平均ROE从2011年半年度的9.13%下降到2018年半年度的5.85%,同比2017年的6.17%降低了0.32%。 风险提示:2018年半年度业绩快报主要指标可能与公司2018年半年度报告中披露的数据存在差异,预计差异幅度不会超过10%。
华夏幸福 房地产业 2018-07-13 26.84 64.64 157.12% 27.34 1.86%
27.34 1.86% -- 详细
维持增持评级,目标价64.64元,维持2018/19年EPS为4.25元、5.51元的判断,对应2018年PE仅6倍左右,安全边际较高。公司2018/19/20年的业绩考核目标和利润承诺相对于2017年的净利润增幅不低于30%/65%/105%,对应净利润分别为114.15/144.89/180.01亿元,对应同比增速分别为30%/27%/24%,前收盘价对应PE分别为6.4/5.1/4.1倍。根据克而瑞的数据,公司2018年上半年销售约为825亿元,同增16%;若要完成全年2100亿元销售计划,则后七个月需要完成销售额1275亿元,同比增速需要达到56%。 高股息、高业绩成就高价值。价值虽会迟到,但不会缺席,政策和市场会有波动,但价值终将回归。按照23.655元,2017年0.9元/股的分红测算,公司的股息率达到3.8%,按照公司业绩承诺的增速30%、65%、105%,分红率30%计算,对应2018/19/20年的分红分别为每股1.16元/1.47元/1.83元,对应23.655元的股息率分别为4.9%/6.2%/7.7%,高股息率为公司铸就较高的安全边际。 资金充沛,激励启动,引领业绩长虹。资金面收紧带来的影响是市场对于公司最大的担忧所在,此次交易之后,为公司带来充裕的资金,进一步支撑公司业务的全面快速发展;公司在一个月前也公布了股票期权与限制性股票激励计划,形成全方位的激励机制。充足的资金和强大的激励将引领公司业绩长虹。 强强联合,再造产业新城新图景。行业有周期,优秀的公司可以超越行业周期,持续走在行业前列。公司独特的产业新城开发模式,实现与政府“双赢”,让公司能够持续享受政策和经济发展带来的红利,突破行业固有的上限;而引入平安资管作为二股东后,公司可以持续获得二股东在资金和资源上的支持,将加速公司全国化扩张、产业新城模式异地复制的进程,公司的模式在未来有望取得新的突破,进一步提升公司估值。 风险提示:产业落地不及预期,京津冀外区域销售贡献低于预期
万科A 房地产业 2018-07-09 22.46 53.99 124.86% 25.09 7.50%
24.67 9.84% -- 详细
万科作为龙头公司少有的低杠杆企业,在目前去杠杆融资收紧的环境中,显得更加游刃有余。abl2e01S8um年m上ar半y] 年,公司实现销售面积2035万方,同比增长8.9%;实现销售金额3047亿元,同比增长9.9%。公司累计实现拿地面积1357万方,同比增长26.8%;拿地金额712亿元,同比增长19.9%。 评论: 维持盈利预测,维持增持评级。截至2018年一季度末,公司尚有3563.6万方和4944.9亿元已售未结资源,较年初分别增长20.3%和19.3%,未来两年业绩确定性较强。维持盈利预测,预计2018和2019年营业收入增速为24%和36%,2018和2019年EPS 预计为3.36和4.58元。目标价维持56.10元。 单月销售同比增速持续回升。6月销售面积金额450万方,金额656亿元,分别同比增长29.1%和33.6%,同比增速持续回升。公司6月销售均价14588元/平方米,同比增长3.4%,环比下降4.8%。随着供给的加大,预计销售还将持续回升。 拿地力度回升,公司持续补充库存。公司6月拿地面积466万方,金额222亿元,分别同比增长80.9%和54.0%,权益比例64%。用拿地金额/销售金额数据看,公司上半年的拿地力度在36.4%,二季度以来持续回升。截止到6月底,公司库存约8651万方,去化周期约2~3年从广义库存看低于行业平均水平,预计公司将继续补充库存。 公司负债率低,现金流情况好,因此有能力补土地库存。今年以来对拿地资金的监管加强,房企在拿地融资端受限,只能靠自有资金拿地因此对于杠杆低和现金流好的公司影响相对较小。万科一季度末净负债率仅50%,远低于行业平均水平118%。同时,公司自2009年以来经营性现金流为净流入。良好的负债支持公司在当下环境补充库存。 风险提示: 2018年房企融资端大幅收紧,公司竣工和结算低于预期
新城控股 房地产业 2018-07-06 28.38 45.33 68.01% 30.06 5.92%
30.06 5.92% -- 详细
公司具备高周转高扩张模式所需要的核心竞争优势,继续维持“高利润+高周转”,让公司拥有超越行业的盈利水平和成长性。 维持增持评级。维持2018/2019年EPS分别3.87、5.21元的判断,目标价45.33元,对应2018年12倍PE。优质的储备和独特的资源获取能力确保公司未来几年销售和业绩的高速度高质量成长。 公司具备高周转高扩张模式所需要的核心竞争优势,因此在未来可以持续保持较高的增速,打消市场对于公司成长性和盈利性的疑虑。以住宅快速开发模式为特征的高周转高扩张模式必须具备两个条件:一是增量上能够有充裕的土地获取空间,以及合理的土地获取成本,以保证其后续增速的持续性;二是开发周期、销售周期和管控能力需要继续提高以维持在一定毛利水平下的高周转。公司在这两方面具备较强的竞争优势。 公司在三条路径上全面发力,继续维持“高利润+高周转”,让公司拥有超越行业的盈利性和成长性。第一,公司战略性布局全国,进入城市增速加快。2017年底公司土地储备总货值约为6500亿元,2017年新进入城市27个;第二,公司的“住宅+商业”双轮驱动的模式已经炉火纯青,这种综合体拿地的模式更受政府青睐,为后续资源获取打下了更坚实的基础,截至2017年公司已有23家吾悦广场开业,未来1年内将再增18家;第三,公司的高周转能力在行业名列前茅,通过标准化复制的模式压低运营成本,为后续扩张腾挪出利润空间。 预期催化剂:行业政策出现拐点 风险提示:政策进一步加码,布局城市销售不及预期
中粮地产 房地产业 2018-06-21 6.17 9.80 74.38% 6.34 2.76%
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首次覆盖,给予增持评级。不考虑合并的情况下,公司NAV估值为179亿元,当前折价7折,安全边际较高,目标股价9.89元。预测2018~2020年的EPS为0.64、0.87、1.02元,增速分别为24%、35%和17%。重组完成和战略调整后,公司成长性更加有支撑。 重组完成后中粮地产成为中粮集团唯一地产平台。本次重大资产重组拟以定增的方式收购大悦城地产91.3亿股普通股股份(占比%),交易价格147.6亿元,定增价格6.89元/股。本次重组是在中粮集团国企改革背景下的地产板块资源整合。完成后,大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司,中粮地产将成为中粮集团旗下涵盖住宅地产和商业地产的唯一专业化平台,中粮集团持股中粮地产75%。 公司已有强商业品牌,整合之后将通过调整住宅和商业的配比,大幅度提高住宅规模。1)大悦城地产是优质商业地产品牌运营商,截止2017年底,大悦城在手购物中心11个,未来稳态在50个左右,假设未来每年扩张5个综合体项目,预计8年时间内完成布局。持有物业全部运营后的租金收入预计在120亿元,持有面积1200万方左右,租赁面积360万方左右。2)2017年公司住宅销售为262亿元,由于同业竞争原因,原有住宅和商业的配比是轻住宅、重商业,未来预计将调整为住宅和商业并重,大幅度提高住宅规模。 催化剂。重组进程的推进,以及商业和综合体项目的落地。 风险提示。后续还有多部门审批,商业可能有新零售冲击等。
招商蛇口 房地产业 2018-06-13 22.31 29.39 53.15% 23.08 3.45%
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维持增持评级,维持目标价29.39元,维持2018/19年的EPS至1.91元、2.22元的预测,目标价对应2018年15倍PE。公司是行业最优质的资源型标的,估算公司每股RNAV约为36.29元,折价38.6%。 招商蛇口不论在存量还是增量资源方面,都拥有无可比拟的竞争优势,同时粤港澳大湾区的崛起也将加速公司资源重估价值,全方位多层次的激励机制也将加速公司的规模扩张和业绩释放。资金和资源是决定行业竞争格局的重要因素,具备这两方面优势的公司能从激烈的竞争中脱颖而出。公司现有储备超3000万方,而且都集中布局在重点一二线城市,储备优质;依托于产业新城模式,公司园区运营拓展到6城10项目,与社区开发一起形成良好的协同作用;根据股权激励的生效条件,预计2018年公司扣非净利润需要达到155亿元,对应增速约为31%。 公司的优势具体体现在三个层面:(1)大股东招商集团带来强大的资源优势。公司内外部资源整合提速,为公司带来充足优质的增量资源;(2)产业新城带来商业模式的优势。前海片区更是公司资源禀赋的核心所在,粤港澳大湾区的提速将放大这一优势。(3)激励模式所带来经营效率优势。公司通过股权激励、员工持股计划、项目跟头制度等建立起了全面完整的激励体系,公司经营效率进一步提高。 预期催化剂:集团资源持续注入,前海片区开发进度加速 l 风险提示:前海片区开发进度不及预期
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1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名