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谢皓宇

国泰君安

研究方向:

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工作经历: 证书编号:S0880518010002,曾就职于华泰证券和光大证券、长江证...>>

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保利地产 房地产业 2019-01-18 11.88 14.10 18.39% 12.28 3.37% -- 12.28 3.37% -- 详细
本报告导读: 公司进入结算期,接近2016年销售额,滞后期2年。由于权益比例下降和财务费用率上升,使得利润增速略慢于市场预期。 投资要点:公司发布2018年业绩快报,整体来看符合我们预期,略低于市场预期,主要是利润率低于市场预期,从2017年的10.7%下降至9.7%,维持增持评级。由于财务费用和少数股东损益占比的显著提升,我们下调2018~2020年EPS 分别为1.58/1.90/2.29元(原2018~2019为1.74/2.26),增速分别为19.7%/20.3%/20.5%。由于地产行业的整体估值中枢下移,参考可比公司给予8.9倍PE,下调目标价至14.1元。 2018年公司实现营业总收入1936亿元,同比增长32.3%;实现归母净利润188亿元,同比增长20.3%;实现基本每股收益1.58元,同比增长19.7%;加权平均ROE 为16.4%,同比提高0.12个百分点。 结算量接近2016年销售量(2101亿元),同比增长32.3%,结算滞后期约2年。考虑到2016年销售项目利润率较为丰厚,因此2018~2019年进入到高利润增速时期。以2017~2018年销售金额判断,2019~2020年结算收入增速依然会保持20%以上增速。 2018年结转项目权益比例的下降,导致归母净利润增幅不如利润总额增幅,也造成归母净利润率比2017年下降1个百分点。一方面,公司合作并购项目增加,使得归母净利润增速慢于并表收入增速;另一方面,公司杠杆率有所增加,使得实际财务费用率提升较快。以当前拿地强度计算,后续杠杆率在经历1年左右的被动抬升后将进入回落阶段。 风险提示:财务费用继续上升侵蚀净利润率,销售回款不达预期。
蓝光发展 房地产业 2019-01-16 5.24 6.72 27.51% 5.36 2.29% -- 5.36 2.29% -- 详细
本报告导读: 公司以“人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动,以成都为大本营,地产业务正迈向全国,逐渐形成自己的品牌优势,同时3D 生物打印技术前景无限,业绩增长空间较大。 投资要点: 维增持评级 ,下调目标价至6.72元,下调幅度为20%。由于结算收入的增加和结算毛利率的上升,上调2018/19/20年EPS 至0.79元(+30%)、1.12元(+43%)和1.56元,增速分别为72%、43%和39%公司在深耕川渝并积极向外扩张,“人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动的战略让公司持续保持较强的竞争优势。由于行业估值中枢下移,下调2018年PE 为8.5倍,对应目标价6.72元。 在融资环境和调控政策维持高压的环境下,对房企的成长性和盈利性产生负面影响,市场对于行业的风险偏好下降。我们认为,蓝光发展的大本营川渝区域是未来最具备经济活力的区域,房地产市场也有望随之繁荣,一旦调控环境边际上有所改善,这些区域必将优先受益。与此同时,公司“生命蓝光”板块符合未来创新方向,也是国家重点扶持的领域,有望成长为公司新的利润来源。 以川渝为大本营,积极迈向全国,打造自己的品牌优势。 (1)公司立足于成都大本营,并积极迈向全国,公司2018年以来拿地面积为483万方,在全国布局40多个城市; (2)公司的品牌优势也在逐步巩固2018年前三季度结算毛利率达到31.64%,与2017年同期上升6.49个百分点,扩张期所带来的盈利能力下降逐步过去,品牌优势将逐渐帮助公司实现盈利回升; (3)生命蓝光方面,公司以“3D 生物打印+生物医药”为创新支柱产业,利用上市公司平台,加速3D 打印技术的商业化转化,成为公司业绩中长期的增长点。 催化剂:二线城市政策态度边际改善风险提示:川渝外区域销售低于预期
金融街 房地产业 2019-01-16 6.79 8.50 25.55% 6.92 1.91% -- 6.92 1.91% -- 详细
首次覆盖,给予增持评级,给予目标价8.50元。预测2018年到2020年的EPS分别为1.19元、1.44元和1.69元,增速分别为18%、21%和17%。公司成熟的“持有+销售”模式契合房地产行业中长期的发展趋势,为公司持续的成长性和稳定的盈利性提供较强的竞争优势,给予2018年7倍PE,对应目标价8.50元。 在融资环境和调控政策维持高压的环境下,对房企的成长性和盈利性产生负面影响,市场对于行业的风险偏好下降。我们认为,公司已经形成了成熟的“销售+持有”综合的商业模式,自持物业的资产管理业务能力持续增强,核心竞争优势进一步提升。公司优化了自持物业的大资产管理体系,自持项目的盈利能力在2018年稳步提高,在北京核心区域坐拥核心物业资产,具备广阔的资产增值空间。 明确新的战略和方向,深耕五大城市群及周边,公司的发展迈向新的阶段。(1)公司提出并执行“深耕五大城市群,并拓展核心城市周边一小时卫星城”的区域战略,深度契合公司在北京区域业已成熟的商业模式,为公司的发展规模实现面的扩张;截至2018年11月底,公司获取项目权益金额90.03亿元,权益面积87.92万方,夯实持续发展的基础;(2)同时,公司重要的资产管理业务依旧保持较强的竞争优势,收入和规模持续提升,优质的自持物业的运营在为公司提供合理的现金流的同时,更进一步提升公司价值;(3)公司融资渠道丰富且资金成本较低,为公司扩张提供充足的支持。 催化剂:资产证券化政策有实质性进展 风险提示:房地产开发销售不及预期。
华侨城A 房地产业 2019-01-14 6.26 9.68 57.91% 6.30 0.64% -- 6.30 0.64% -- 详细
本报告导读: 公司是国内文旅地产龙头公司,借助于融资优势持续补充优质土储,文旅与地产的协同效应将不断加强,支撑业绩稳定释放。 投资要点: 首次覆盖给予“增持”评级,目标价9.68元。公司依托国内知名的主题公园群,形成了文化旅游、酒店、住宅和商业类地产业务融合发展的独特优势,随着项目拓展的加快,文旅与地产的协同效应将不断释放,预测2018-2020年的EPS为1.21、1.41、1.64元,增速为15%、17%、16%,给予目标价9.68元,对应2018年8倍PE。 盈利能力优势显现,待结算资源充足。2018年前三季度公司实现营业收入245.5亿元,同比增长26.8%,归母净利润50.9亿元,同比增长7.6%。本期净利润增速较低的原因在于去年同期有较高的投资净收益。结算项目的盈利能力在持续提升,前三季度结算毛利润率60.88%,同增11.27%。截止2018年三季度末,公司预收账款403.88亿元,同增25.56%;截止2018年12月份,公司销售额实现275.6亿元,同比增长28%,公司近期及远期的待结算资源均较充足,支撑业绩持续释放。 积极补充土地储备,旅游地产释放协同效应。在土地市场转冷的背景下,公司积极补充土地储备,上半年公司补充土储328.07万方,10月份又分别在太原竞得290万方土地、在丽江收购了文旅项目。随着优质的文旅项目不断孵化,将不断增强公司品牌项目,放大协同效用。 负债结构稳定,央企融资优势较强。公司有息负债的综合资金成本仅5.07%,在龙头中处于较低水平,支撑公司逆市下不断补充土地储备。2018年Q3公司净负债率116%,负债结构主要为长期借款(占有息负债72%),短期偿债压力较小。 、 风险提示:地产结算速度低于预期,文旅面临全球主体公园品牌竞争。
中南建设 建筑和工程 2019-01-11 5.74 7.65 32.35% 6.02 4.88% -- 6.02 4.88% -- 详细
16.中南建设地产与建筑协同并进,营收毛利率显著提升,首次覆盖,给予增持评级,预测2018-2020年的EPS为0.51、0.79、1.06元,增速为219%、55%、34%,考虑到公司未来业绩有高质量的增长,因此给予2018年15倍PE,给予目标价7.65元。 17.盈利改善明显,高毛利率项目保障未来业绩。公司以往房地产业务毛利率及净利润率水平均较低,但是随着高毛利率项目的结转,公司的毛利率从2017年的16.31%提升到2018年Q3的21.33%,净利率也从2017年的1.76%提升到2018年Q3的5.17%。截止目前公司有1,054亿元主要由已经销售还未结算的资源形成的预收账款,有关资源的利润率水平不低于前三季度结算项目,这也奠定了公司未来业绩增长的坚实基础。 18.土地投资强度大增,但负债率却在改善。今年以来公司积极拿地,2018年新增112个项目,土地投资强度维持在1.7倍左右。虽然截止2018年Q3有息负债比2017年增加5.1%,但是由于净利润和净资产增加快负债,公司的资产负债率和净负债率分别由去年底90.5%、275.5%下降到三季度末的89.9%、215.3%。表明公司偿债能力强、经营风险低,呈现出稳健、重质的发展。 19.催化剂:公司一直在引进优秀人才,推出股权激励+员工持股计划,强化收入与绩效相关性。 20.风险提示:房企融资调控继续收紧。
首开股份 房地产业 2019-01-11 7.35 8.48 18.77% 7.74 5.31% -- 7.74 5.31% -- 详细
本报告导读: 公司是北京区域的龙头房地产企业开发商,京外布局核心二线城市土地储备优质,保证未来业绩,具备较大的估值修复空间. 首次覆盖,给予增持评级,目标价8.48元。预测2018/19/20年EPS分别为1.06元、1.20元和1.41元,增速分别为15%、14%和17%。我们看好公司京内充足的土地储备和京外重点城市的开拓,给予目标价8.48元,对应2018年8倍PE,我们估计公司每股RNAV为12.43元,目标价对应每股RNAV折价率为30%。 市场给予公司RNAV近50%的较高折价,我们认为,随着一二线城市销售整体的触底回暖,市场对RNAV的折价将逐渐修复。一线城市尤其是北京市场预计后续将有所回暖,公司一致保持着在北京市场销售的领军地位,同时公司始终积极保持对外拓展的步伐,依托于自身的资金优势,有望持续稳健增长态势。 公司深耕北京的同时,走出北京,围绕全国核心城市布局,依托于京内区域树立起的品牌优势,保持规模和业绩的稳健增长。(1)公司2018年前11个月实现签约销售面积303.24万方,签约金额840.28意愿,分别同比上升16.55%和37.11%,签约销售均价约为2.77万元/平,销售维持高速增长;(2)公司截至2017年10月底权益储备面积近1350万方,对应货值超过3000亿元,为未来公司销售规模的持续扩张提供充足的储备支持;且储备面积中京内区域超过300万方,估计京内货值超过50%,在京内依然具备较大优势;(3)积极向京外拓展,且项目储备大多数位于核心一二城市及周边,能够有效的抵御市场风险,确保公司业务能够稳健扩张。 催化剂:棚改项目推进提速,北京市场持续回暖。 风险提示:京外项目利润贡献不及预期。
绿地控股 房地产业 2019-01-11 6.22 7.50 18.48% 6.41 3.05% -- 6.41 3.05% -- 详细
1. 首次覆盖,给予谨慎增持评级,公司多元产业快速成长,业绩贡献稳步提升,公司土储总量达到1.50亿方,其中待开发5621万方,在建9425万方。给予公司2018~2020的EPS分别为0.93/1.08/1.29元,增速分别为25.7%/16.1%/19.4%,考虑到公司过去增收不增利,再加上公司管理层多为50、60后,缺乏新鲜血液与有效激励,因此给予8.06倍PE,给予目标价7.50元。 2. 房地产开发为主业,“大基建、大金融、大消费”等多元产业并举发展的企业格局。截止2018年H1,公司营业收入42%来源于房地产,47%来源于大基建,10%来源于大消费,但是利润76%来源于房地产。房地产的毛利率在26.1%, 大基建的毛利率在3.2%,归母净利率也是逐年小幅提升到现在的3.8%。 3. 围绕高铁新城布局,主业发展动力十足。2018年Q3绿地先后与陕西、苏州、徐州、遵义等省市就提升城市功能、实施整体开发签署合作协议,并推动亳州高铁新城、涪陵高铁新城、萍乡高铁商务区等37个项目落地。前三季度,新增房地产项目97个,其中74%是住宅,新增权益计容建面3565万方,楼板价1865元/平方米,新增土储规模大、价格低,未来发展动力充沛。 4. 前三季度净利润追平2017全年,负债率与三项费用率均在下降。2018年前三季度归母净利润实现89亿元,同比增长36%,几乎追平了2017全年的90亿元;公司的净负债率和资产负债、三项费用率均在改善,目前公司的总和融资成本为5.27%。 5. 风险提示:多元产业发展不达预期;对房企融资的收紧。
招商蛇口 房地产业 2018-12-20 18.24 29.39 59.99% 18.55 1.70%
18.58 1.86% -- 详细
事件: 招商蛇口与控股子公司招商局置地(0978.HK)签订了《经修订及重列不竞争契据》,重新明确了各自在业务类型和区域方面的划分。评论: 取代仅有的区域划分,新的协议以业务划分为主。协议生效后招商局置地的主要业务分为三部分:(1)排他性的在广州、佛山、南京和句容开展房地产业务,并逐步退出重庆和西安两个城市,并放弃暂未进入城市的房地产开发业务的优先选择权;(2)以小股跟投的方式在全国范围内参与房地产业务;(3)将大力发展的资产管理业务,首先在北京和上海独家经营办公楼的资产管理业务,后将深入深圳和全国,并且服务式公寓将整合已有的CM+品牌在香港和内地扩张。 五指交叉不如双拳齐出。(1)原协议好似五指交叉,相互纠缠,力尽效微。以地域为限,相互不得越界从事任何相关的房地产业务,尽管表面上解决了同业竞争,但实际随着房地产的多元化发展和整体需求的下行,单纯的地理限制不可避免地存在着资源浪费、成长空间不足、核心优势重合、新业务竞争力不足的情形。(2)新协议正是腾出双拳,各自发力,重拳出击。以业务划分为主能更好的解决同业竞争,在保持优势区域开发业务竞争力的同时,招商局置地可以更好地发展新业务的竞争力,打开新的盈利和成长空间。打破地域限制能够让双方集中力量打造各自特色又互补的竞争优势,实现集团内的业务协同。 大资管时代空间无限,多业共举齐头并进。(1)于招商地产,此协议基本打破了原有的地域束缚,能够让招商地产更好的在全国范围内开展房地产开发业务,形成更加全面和完善的业务布局,降低扩张成本,规模和业绩有望持续提速。(2)于招商局置地,在保留自己重点区域的房地产业务的同时,突破原有的区域桎梏,在全国范围内开展写字楼和公寓运营资产管理业务,迎接大资管时代的来临,依托于蛇口庞大及多元化的优质物业,打造新的核心竞争优势。(3)于招商蛇口集团,此协议有利于内部运营效率的提升,优化区域资源分配,境内外双平台的职责更加明晰,为未来多元业务的扩张奠定基础。 维持增持评级。维持目标价29.39元,维持2018/19/20年的EPS至1.91元、2.22元、2.64元的预测,目标价对应2018年15倍PE。 风险提示:房地产行业整体销售不及预期
中粮地产 房地产业 2018-12-06 5.39 9.80 96.79% 5.55 2.97%
5.55 2.97% -- 详细
重组方案获得证监会通过,公司将成为中粮集团旗下唯一地产平台。经证监会审核,公司重大资产重组获得无条件通过,本次交易完成后,大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司,中粮地产将成为中粮集团旗下涵盖住宅地产和商业地产的唯一专业化平台,中粮集团持股中粮地产75%。 有效规避同业竞争,同时更好地发挥协同效应。协同效应主要体现在三方面:拿地优势、及融资优势。1)在拿地方面,当前土地出让不再是以纯住宅的形式,政府在规划时便考虑好住宅与配套商业服务,因此综合体项目变多,利好具备综合开发能力的房企。2)在融资方面,大悦城地产融资成本仅为4.28%,将拉低整体融资成本,持有型物业稳定的现金流也为公司带来一定的安全保障。 双剑合璧,预计扩张速度将进一步加快。大悦城上市以前,平均每2年新增1个项目。上市以后,平均每年1-2个项目。而中粮地产2017年新增住宅项目为10个,因此两者结合发展,也将提升大悦城的扩张速度。基于大悦城未来稳态50个大悦城,相比于当前仅有11个大悦城,商业地产业务未来将会有突飞猛进的增长。中粮旗下地产资源整合后,利于融资渠道的多样化,同时销售实现的快速现金回笼利于新项目的快速获取。资源整合后,拿地和获取项目更具竞争优势,扩张速度将加快。 维持目标价不变,给予增持评级。按照2019至2021年的业绩承诺协议计算,累积净利润18.9亿元,年均6.3亿元。按照中粮地产2018E约12.2亿元利润估算,归母净利润增加至16亿元,2019年增加至18亿元。考虑到2018年大悦城地产核心净利润为8.4亿元,因此存在超额完成对赌业绩的可能。我们认为公司在重组后将获得显著的综合开发优势,发展进入新台阶,维持目标价不变,给予增持评级。 风险提示:商业可能有新零售冲击。
华夏幸福 房地产业 2018-11-02 23.88 42.50 63.90% 27.07 13.36%
28.59 19.72% -- 详细
本报告导读:公司独特的业务模式和异地复制的成功,将分享全国经济增长红利,并逐渐完成区域龙头到全国龙头的蜕变,业绩和估值有望同时得到较大的提升 投资要点:维持增持评级 ,目标价42.50元。维持盈利预测,但由于股本增加,2018/19/20 年EPS 相应调整为为4.18 元、5.42 元、7.14 元。公司产业新城业务异地复制继续提速,与平安集团的战略合作以及和万科的项目合作有望释放更高的业绩成长性,并维持较强的盈利水平。 业绩符合预期,盈利能力略有下降。2018 年前三季度,公司实现营业收入451.41 亿元,同增46.41%;归母净利润78.78 亿元,同增26.49%,毛利率和净利率分别为45.4%和17.5%,较去年同期下降11.1和2.7 个百分点。公司预收款达到1525 亿元,业绩锁定性强。 异地复制步伐继续加速。公司2018 年1-9 月销售面积961.84 万平,同增53%。其中京津冀外实现销售面积443 万方,同增90%,占比达到46%;环南京、环郑州、环杭州区域1-9 月销售面积占比分别达到13%、11%、7%,而环合肥、环武汉区域也开始逐步贡献业绩。 携手平安共创新章,变现能力继续增强。(1)公司与平安在9 月底签署了合作协议,中国平安将为公司提供强大的金融支持,与新兴实业协同发展,不仅有望直接为公司的园区产生新的落地投资额,更是进一步扩张了华夏幸福的招商引资的领域和能力,打造新的产业集群,极大的丰富了公司核心竞争力。(2)公司与万科在京津冀区域的项目合作,是公司将业务结构重心向产业发展服务转移的体现,房地产开发业务作为公司的重要的变现手段,变现能力进一步增强。 风险提示:异地复制落地速度不及预期。
新城控股 房地产业 2018-11-02 25.90 34.83 31.93% 27.97 7.99%
27.97 7.99% -- 详细
维持增持评级。维持2018/2019年EPS分别3.87、5.21、6.55元的判断,由于板块整体估值中枢的下移,下调目标价至34.83元,对应2018年9倍PE。公司是地产板块盈利性和成长性的典范,充足的项目储备、优质的资源布局和双轮驱动的商业模式为公司的规模和业绩维持高质量增长保驾护航。 业绩符合预期,未来锁定性强。2018年前三季度,公司实现营收247.94亿元,同增47.10%;净利润31.21亿元,同56.69%。毛利率和净利率分别为38.6%和12.6%,同比增长1.2和0.8个百分点;合同负债999亿,同比(预收款项)大幅增长96.7%,业绩锁定性强。 计划超额完成,拿地速度放缓。2018年超额完成销售计划是大概率事件。前三季度获取土地规划建面约1880万方,支付地价款约为476亿元,土地投资强度为0.3,较2017年大幅下降,拿地速度放缓。 成长性和盈利性的典范,规模和业绩具备高质量增长潜力。从成长性来看,公司储备充足,足以支撑未来至少3年高增长。2018年6月底,公司土地储备达到8644万方,按照1.2万/平的销售均价计算,对应货值超万亿,足够公司未来至少3年的高速扩张。从盈利性来看,公司较低的土地获取成本和优质的储备布局保证了项目整体的盈利能力。2018年前三季度新增储备对应楼面地价仅2500元/平,与现平均售价相比拥有较大的利润空间。 风险提示:政策进一步加码,布局城市销售不及预期
万科A 房地产业 2018-10-29 23.71 53.99 113.31% 26.68 12.53%
27.47 15.86%
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本报告导读: 计提资产减值和财务费用率上升使得公司利润率压缩。报表质量和隐含业绩确定性略有下降。预计公司接下来将调整投资力度改善现金流情况。 维持增持评级 ,业绩增速符合预期。截止2018年三季度末,公司归母净利润同比增长26%,略慢于收入的增速50%。公司已售未结资源达3849万方和5524亿元,较年初分别增长30%和33%,同样慢于收入增速。整体来看,由于减值计提影响净利润19.6亿元,使得净利润率低于预期,当前快速结算的可持续性略有下降。维持2018~2020年EPS 不变,为3.36/4.58/6.03元,现价对应PE 为7.0/5.1/3.9倍,目标价53.99元维持。 营收增速超预期,净利润率压缩,受市场调整带来的存货跌价准备和财务费用率上升的影响,隐含业绩确定性略有下降。1)公司资产减值损失达32.5亿元,同比增长3233.1%,使得归母净利润率被压缩至7.9%,较半年度和去年同期分别下降0.7pct 和1.6pct。三季度部分城市房地产市场有调整,公司计提大量存货跌价准备。2)财务费用率进一步抬升达2.6%,较半年度和去年同期分别提升0.4pct 和1.5pct。 经营性现金流转负,且净负债率大幅提高,报表质量略有下降,预计公司接下来将减少投资力度来改善现金流。公司经营性现金流前三季度为净流出,达257.3亿元,用经营性活动现金流入/销售金额模拟回款率,三季报为68.9%,较半年报64.9%有所改善。同时,公司净负债率从年初8.8%大幅提升至51.2%。随着行业去化压力进一步加大,以及公司偏谨慎的态度,预计接下来公司土地投资力度将减小来改善现金流情况。 催化剂:行业基本面见底使得调控政策具备弹性空间,新业务利润释放。
招商蛇口 房地产业 2018-10-24 18.15 29.39 59.99% 19.88 9.53%
19.88 9.53%
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abl维e_持Su增mm持a评ry]级,维持目标价29.39元,维持2018/19/20年的EPS至1.91元、2.22元、2.64元的预测,目标价对应2018年15倍PE。公司是大湾区核心标的,依托于大股东强大的背景和产业新城的模式,公司继续保持着资金和资源的强大优势,实现高质量高速度的增长。 三季度结算大步飞跃,盈利能力大幅提升。公司前三季度实现营业收入和净利润的大幅增长。同时毛利率和归母净利润率分别为41.2%和24.5%,分别同比提高14.1和10.1个百分点;核心净利润率达到15.6%,同比提高9.1个百分点。三季度单季度结算水平和利润率大幅增长,营业收入和净利润增速分别为80.4%和360.3%。 逆势扩张,进一步扩大资源优势。2018年前三季度,公司实现签约销售面积和金额的大幅增长。同时前三季度拿地总建筑面积近1000万平,总地价814.7亿元,综合权益比例约为66%,逆势扩张。总体投资强度依然保持较高水平,前三季度达到0.70。 大湾区核心标的,资源优势是公司核心竞争力所在。公司在前海蛇口自贸区拥有大量优质的土地资源,是大湾区的核心受益标的。同时公司以蛇口为产业新城基地,与各地方政府合作,围绕京津冀、珠三角、长三角等重点区域拓展产业新城项目,依托于产城联动的商业模式,公司能够以较低的成本继续获取新的土地资源,并持续享受产业新城所带来的城市生长的红利。 风险提示:前海片区开发进度不及预期
万科A 房地产业 2018-09-11 23.42 53.99 113.31% 26.00 11.02%
26.68 13.92%
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本报告导读: 万科8月销售和拿地投资双降,预计市场即将进入下行周期。公司继续补充土地库存,合理布局二线和三线,为下一个周期做准备,维持增持评级。2018年8月,公司销售面积257万方,同比下降6.0%;销售金额383亿元,同比增长3.5%。公司权益拿地面积261万方,同比下降31.9%; 拿地金额164亿元,同比下降45.4%。公司单月拿地强度58%。 评论: 维持盈利预测,维持增持评级。截至2018年半年度,公司尚有3693.0万方和5200.5亿元,较年初分别增长24.7%和25.5%,未来两年业绩确定性维持高位。预计2018和2019年营业收入增速为24%和36%,2018和2019年EPS 预计为3.36和4.58元。目标价维持53.99元。 8月销售面积增速转负,预计行业四季度迎来下行期。公司的销售增速自7月份以来开始下行,行业TOP30房企均处于销售增速下行状态,而TOP31-50销售增速持续上行。也就意味着行业的供给在持续加大,需求边际上未放松的状态下,预计很快迎来行业的下行期。 拿地增速下行,主要在于谨慎拿地原则下随销售下行。公司自今年4月份以来进入补充土储库存的周期,截止到8月底,公司土储约9291万方,去化周期约2.6年。8月公司拿地面积和金额分别同比下降31.9%和45.4%,但是拿地力度维持在58%,属于今年以来较高水平。 公司拿地谨慎,主要基于销售回款水平拿地,因此虽然下行但是合理。 8月加大二线城市拿地力度,保障未来项目去化的安全性。销售均价与上月基本持平,拿地均价略有提升。8月公司销售均价14895元/平方米,环比略上涨1.2%。中央政治局会议对房价调控的定调,使得公司短期内房价基本维持该水平。8月公司拿地均价6294元/平方米,同比上涨0.8%,环比上涨7.8%。当前土地市场已逐渐冷却,公司低杠杆水平具备拿地的条件。同时,公司在8月加大了二线城市的拿地力度,二线和强三线城市仍将享受人口流入带来的红利,安全性更强。 风险提示: 2018年房企融资端大幅收紧,公司竣工和结算低于预期。
中粮地产 房地产业 2018-09-04 5.51 9.80 96.79% 6.18 12.16%
6.18 12.16%
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维持增持评级 ,公司折价近6 折,安全边际较高。维持预测公司2018~2020 年的EPS 为0.64、0.86、1.01 元,增速分别为24%、35%和17%。维持目标价格9.80 元。公司已售未结转面积119.8 万方,预计货值在300 亿元左右,业绩确定性依然较强。 结算均价提升带来房地产收入增长。2018 年上半年,公司实现营收49.9 亿元,同比增长8.9%;实现归母净利润6.2 亿元,同比增长301.8%。其中房地产结算17.9 万方,同比下降32.0%;结算收入44.0亿元,同比增长5.4%;结算均价25773 元,较去年均价提升40%。 业绩超预期,主要受投资收益大幅增长和结转项目结构的影响。公司毛利润率为46.1%,较去年同期提升12.2pct。公司净利润率为17.5%,较去年同期提升14.1pct。主要原因为结转了一批深圳的高毛利项目(城市更新项目),以及投资净收益增长110%达4.7 亿元。2018 年上半年,公司住宅类项目实现签约面积42.8 万方,同比增长13.2%;签约金额106.1 亿元,同比增长31.1%。新开工加速,公司可推货源较充足。新开工156.3 万方,同比增长206.8%,完成全年开工计划的40.2%。如果开工计划顺利完成,那么下半年开工预计同比增长162.6%,使得公司下半年可推货源较充足。 催化剂。大悦城的重组继续推进,于8 月获证监会受理。尚需获得发改委、商务部、证监会、国家市场监督管理总局等多部门审查和批准。 风险提示。重组进展不达预期;调控下项目去化不达预期。
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