事件一。公司公布2019年年报。报告期内,公司实现营业总收入90.05亿元,同比增加15.5%;归属于上市公司股东的净利润8.75亿元,同比增加6.99%。公司2019年度拟向全体股东每10股派发现金红利2.4元(含税)。 事件二。公司公布2020年一季报。报告期内,公司实现营业总收入17.40亿元,同比减少46.96%;归属于上市公司股东的净利润1.02亿元,同比减少82.57%。 2019年,受房地产转让收入和制造业服务业增加的推动,公司营收增加15.63%,归母净利润增加6.99%。2020年一季度,受房地产业和进出口贸易业收入下降影响,公司营收减少47.12%(营业总收入减少46.96%),归母净利润减少82.57%。根据公司2019年年报披露:(1)2019年,公司实现营业总收入90.05亿元。其中,房地产租赁收入15.72亿元,同比增加0.001%;房地产转让出售收入15.51亿元,同比增幅0.74%;商品销售收入34.65亿元,同比增加0.08%。(2)2019年,公司实现合同销售金额11526.53万元,合同销售面积17483.96平方米。2019年,健康医药产业园开发建设顺利推进,新发展H10地块9.61万平方米新建物业完工。森兰在建项目总建筑面积62.57万平方米,其中,竣工项目总建筑面积29.39万平方米。(3)2019年房地产开发投资总建筑面积77.25万平,可供出售面积8.33万平(已售面积1.75万平)。持有房地产总面积445.94万平(已租面积350.56万平)。 根据公司发展战略,2020年是“十三五”的收官之年,“十三五”期末,园区产业开发板块对公司利润贡献预计为40%,商业办公地产板块对公司利润贡献预计为30%-35%,贸易物流服务板块规模预计达18亿元人民币,对集团利润贡献预计达到20%-25%,文化产业投资板块规模预计达6.5亿元人民币,金融服务业务板块对公司利润贡献预计达4%。 投资建议。受益自贸区建设,调高至“优于大市”评级。公司愿景是成为创新的自由贸易园区运营商和全产业链集成服务供应商,定位为服务创新发展的引领者、全球企业外投内引的推动者、自贸区企业全方位服务的提供者、产业转型升级的实践者。据此,我们预计公司2020、2021年EPS分别是0.90元和1.04元。我们认为,公司将受益于自贸区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好,给予公司2020年14-18倍动态PE估值,对应合理价值区间12.6-16.2元,调高至“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临政策调控和园区平台业务拓展不顺风险。

事件一。公司公布2017年年报。报告期内,公司实现营业收入89.5亿元,同比增加3.42%;归属于上市公司股东的净利润7.40亿元,同比增加2.36%;实现基本每股收益0.65元。公司每10股派发现金红利2元(含税)。 2017年,公司房产租售保持稳定小幅增长,营业收入增加3.42%;同期公司净利润增幅为2.36%。根据公司2017年年报披露,2017年,园区新设企业2985家,净增物业出租面积21.98万平。2017年,公司旗下森兰名轩二期一阶段于2017年4月开盘销售,推出的232套房源全部售罄,总销售金额约19.38亿元。森兰区域全年在建项目15个,在建总建筑面积81万平,其中新开工项目5个,新开工总建筑面积18万平。2017年,公司平行进口汽车平台全年实现平行进口汽车1134辆;国际化妆品展示交易中心年内完成695个“非特”化妆品产品备案工作;文化艺术品进出口通道服务年进出口额近60亿元;“文创中国”天猫店实现销售额614万元;文化投资公司运营半年实现毛利712万元;国际艺术品保税服务中心项目已与客户达成超过1万平的仓库租赁意向。2017年12月,公司拟以2.73亿元收购控股股东持有的上海外高桥集团财务有限公司50%股权。 事件二。公司公布2017年一季度。报告期内,公司实现营业收入22.4亿元,同比增加55.1%;归属于上市公司股东的净利润3.67亿元,同比增加297.5%;实现基本每股收益0.32元。2018年1月,公司拟与北京京东世纪贸易有限公司签署《战略合作备忘录》,打造线上线下整合体验项目。 投资建议。受益国资改革和自贸区建设,维持“增持”评级。目前,上海自贸区建设已上升为国家战略,外高桥乃至股份公司将成为全球战略核心平台,公司定位于“创新自由贸易园区运营商和全产业链集成服务供应商”。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。根据公司2017年年报披露:2018年,公司计划完成归属母公司净利润7.46亿元。据此,我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.68元(对应归母净利润7.69亿元)和0.78元(对应归母净利润8.86亿元)。考虑到上海自贸区可比公司2018年平均PE约29.11倍,而公司资产价值将受益于自贸区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好,因此我们给予公司的2018年PE合理估值空间在28倍-35倍,对应合理股价为19.04元-23.80元之间。未来6个月内,我们以2018年30倍的PE,即20.4元作为公司6个月目标价,维持“增持”评级。 风险提示:公司租售业务面临政策调控的风险,以及园区平台业务拓展不顺风险。

投资要点: 事件。公司公布2015年三季报。报告期内,公司实现营业收入50.6亿元, 同比下滑8.7%;归属于上市公司股东的净利润4.08亿元,同比下滑25.2%; 实现基本每股收益0.36元。 2015年前三季度,受房产转让减少影响,公司营收下滑8.7%;而投资收益减少使净利润降幅扩大至25%。2015年9月,公司发布控股股东和公司更名公告。2015年9月,公司公开挂牌转让森兰D4-4在建工程项目。2015年10月,公司收购汽车市场公司70%股权。2015年10月,公司收购文化投资公司100%股权。2015年10月,公司收购物流中心公司0.25%股权。 投资建议。受益国资改革和自贸区建设,维持“增持”评级。在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入实质性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2015、2016年EPS 分别是0.74和0.91元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好,为此我们预计公司RNAV 至42.72元。截至10月30日,公司收盘于28.5元,对应2015、2016年PE 分别为38.5倍和31.3倍。考虑到公司将受益于上海国资改革和自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,考虑到上海自贸区上市公司2015年平均PE 约53倍,我们以2015年60倍的PE,即44.4元作为公司6个月目标价,维持“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件。公司公布2015年半年报。报告期内,公司实现营业收入35.2亿元,同比增加38.9%;归属于上市公司股东的净利润3.12亿元,同比增加1.36倍;实现基本每股收益0.27元。 2015年上半年公司房产转让和贸易增加推动下公司营收增39%,结算毛利率较高使得公司净利润增幅扩大至1.36倍。2015年6月,公司启动国企改革进程,制度红利即将释放。上半年,公司加大了存量物业的改造力度。公司着手准备国际机床产业园二期开工事宜,并展开相关楼宇的招商工作。上半年,公司重点培育进口商品直销中心。截至上半年,外高桥进口商品直销中心已开业门店19家,签约31家,建成了位于南汇五角世贸商城的配送中心,自贸区店设立旗舰店正在改造。5月份,已开张的国家馆达到5家。上半年,森兰〃外高桥项目已进入全面攻坚阶段。一是森兰核心商业商务区已全面开工建设。目前,森兰商都二期商业街、D3-2等5A写字楼、哈罗国际学校、森兰国际艺术岛均已开工建设。二是国际社区住宅逐步入市,销售供不应求。森兰名佳住宅项目已销售清盘,正加速推进森兰国际社区A5-1地块(森兰明轩)及A12-1地块项目的开发建设。 投资建议。在李克强总理“开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入实质性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.74和0.91元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好,为此我们预计公司RNAV至42.72元。截至8月31日,公司收盘于24.84元,对应2015、2016年PE分别为33.6倍和27.3倍。考虑到公司将受益于上海国资改革和自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,考虑到上海自贸区上市公司2015年平均PE约44倍,我们以2015年60倍的PE,即44.4元作为公司6个月目标价,维持“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

投资要点: 做虚集团、做强上市公司。本次相关措施是在浦东新区国资国企改革方案总体部署前提下的重大落实,在人事结构调整和资产管理模式上的重大突破将为后期建立更现代化企业管理制度打下伏笔,有望成为后期上海国资改革经典案例之一。 资产整合和托管,最大程度发挥上市公司平台效应。该议案将原有集团资产全部收购(汽车交易市场、自贸区国际文化投资、高桥物流中心)或托管(涉及土地、金融、文化产业等多方向企业,净资产规模近135亿)至上市公司,解决同业竞争问题,同时增强上市公司实力。公司受托管理控股股东的非上市股权资产,有利于形成与上市资产的有效互动和整合;有利于发挥集团整体平台效应与优势。此外,这也将有助于形成公司的潜在利润增长点。 集团领导全部下沉上市公司,统一力量和各层级利益。根据上市公司公告,外高桥股份董事会同意聘任刘宏、李云章、陆基、姚忠、李伟担任公司副总经理。资料显示,以上人员均为公司集团公司领导。议案将原有集团领导直接纳入上市公司,上市公司原有领导另有任用。我们认为本次调整之后所有集团公司领导均将在上市公司任职。除减少审批层级外,有利各层次员工利益统一至上市公司层级,将为未来构建更清晰权责制度、激励制度、市值考核制度打通道路。 变更募投项目,加速资金使用效率。公司拟变更部分募集资金投资项目。本次募集资金项目变更共涉及9个项目,我们认为,本次募集资金投资项目变更是顺应自贸区功能发展和客户培育的需要。假定所涉及物业建设项目内部收益率将由10.10%变为9.97%,静态投资回收期由7.58年变为7.74年。总体上项目经济效益良好,变化不大。同时,本次募集资金投资项目变更将减少优质物业出售,长期收益将得到提高。 投资建议:在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入实质性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.74和0.91元。我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好,为此我们预计公司RNAV至42.72元。截至8月13日,公司收盘于30.3元,对应2015、2016年PE分别为40.8倍和33.3倍。考虑到公司将受益于上海国资改革和自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,考虑到上海自贸区上市公司2015年平均PE约60倍,我们以2015年65倍的PE,即48.1元作为公司6个月目标价,维持“增持”评级。 风险提示:行业面基本面复苏不达预期。

公司国企改革启动,将成为激励机制完善的国有控股公司:2015 年6 月12 日, 公司公告称,公司接到控股股东上海外高桥(集团)有限公司转发的浦东国资委通知,通知主要内容如下:一、根据浦东新区国资国企改革方案总体部署,拟将上市公司打造成战略目标明确、治理结构规范、激励约束机制完善、竞争优势突出的国有投资控股的公众公司;二、调整外高桥集团、上市公司管理体制,充实上市公司高管团队,优化上市公司组织架构,完善市场化管理机制;梳理外高桥集团所属的非上市资产,委托上市公司管理并签订委托协议。上述有关事项尚待外高桥集团、上市公司履行相关方案决策程序后实施。 公司国企改革启动,将成为激励机制完善的国有控股公司:我们认为,通知实质上肯定了外高桥上市公司的市场竞争类行业地位。公司将实现上海国企激励约束机制的率先突破,后期有望顺利出台相关政策。未来上市公司将通过管理提升价值,并择机退出以实现国有资本的增值,即未来上市公司股权有望向国有流动平台逐步划拨以实现保值增值。该方案已经细化到管理体制和人员团队,我们预期后期高桥集团将实现管理中心下沉,完成做大上市公司,做虚企业集团发展战略。此外,多层次解决集团与上市公司同业竞争问题,避免业务冲突,做强做大上市公司是后期业务趋势。我们认为方案已在多层面为上市公司后期更大程度制度突破打下基础,继续看好公司的未来发展。 投资建议:在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入实质性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130 万平(目前已启动78.58 万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2015、2016 年EPS 分别是0.74 和0.91 元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好,为此我们预计公司RNAV 至42.72 元。截至6 月15 日,公司收盘于44.66 元,对应2015、2016 年PE 分别为60.35 倍和49.08 倍。考虑到公司将受益于上海国资改革和自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,考虑到上海自贸区上市公司2015 年平均PE 约77 倍, 我们以2015 年85 倍的PE,即59.20 元作为公司6 个月目标价,维持“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件: 公司公布2014年年报。归属于上市公司股东的净利润6.98亿元,同比增加28.18%;实现基本每股收益0.64元。公司分红方案为每10股派发现金股利1.9元(含税)。公司公布2015年一季报。报告期内,公司实现营业收入19.18亿元,同比增加79.97%;归属于上市公司股东的净利润2.41亿元,同比增加6.13倍;实现基本每股收益0.21元。 投资建议: 目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入实质性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.74和0.91元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好,为此我们预计公司RNAV至42.72元。截至4月29日,公司收盘于37.76元,对应2015、2016年PE分别为44.10倍和35.99倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV,即42.72元作为6个月目标价,维持“增持”评级。

公司公布业绩快报,预计2014年公司实现营收77.61亿元,同比增长9.92%;净利润6.98亿元,同比增长28.18%;基本每股收益0.64元,同比增长18.52%。 净利润同比稳定增长,业绩符合预期。公司净利润同比增长28.18%,主要因房地产租赁、进出口贸易等业务增长导致主营业务毛利增加、转让可供出售金融资产导致投资收益增加所致;公司归属股东所有者权益88.89亿元,同比增长64.72%,主要因公司非公开发行股票募集资金27亿元所致。公司目前平均融资成本约5.63%,但公司目前境外人民币直接融资还有一定拓展空间,未来公司融资成本有望进一步降低。 自贸区政策红利持续释放,公司将成为自贸区对外开放的最重要平台。习近平总书记在十二届人大三次会议上海代表团审议时,强调加快实施自由贸易区战略,是我国新一轮对外开放的重要内容,要进一步着眼国际高标准贸易和投资规则,使制度创新成为推动发展的强大动力。自贸区各项政策对公司工业园区、商业住宅和物流贸易三大板块业务都有很强推动作用,公司基本面向好。同时,公司目前保税区内工业用地面积370万方,占目前规划的土地建面的61%。未来自贸区的发展必然要求区域用地方式更集约、用地性质能够为金融、商务和服务业配套,在自贸区和土地政策的支持下,公司的土地二次开发已只欠东风。 业务多元化模式初现,各项新业务逐渐落地。1)公司与上海外高桥(集团)有限公司和上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司(上市公司全资子公司)共同投资成立上海外高桥汽车交易市场有限公司,公司累计持股比例为30%,未来将推动平行进口汽车项目的发展。未来公司希望自贸区汽车平行进口试点能做到全国进口量的5-8%;2)公司拟与上海自贸区国际文化投资发展有限公司合作,在森兰国际大厦裙房一楼、二楼设立森兰国际艺术品展示交易厅,用于搭建国际一流的艺术品展示交易平台;3)公司DIG进口商品直销中心也在推进中,计划未来3-5年成立50家分中心,目前发展快速。 投资建议:公司增发完之后,业绩发展稳定,未来随着自贸区、全球科创中心、上海国资改革等政策红利持续释放,公司将明显受益,同时公司在DIG、森兰、平型汽车进口等多业务取得突破,成为公司未来新的利润增长点,公司目前每股RNAV48.2元,我们维持公司2014-16EPS(因增发及业绩预告修改)为0.64、0.82和1.08的预测,目前股价对应PE为51X、40X、30X,较RNAV折价33%,维持买入评级。

事件: 新华网2014年11月6日报导,《国务院办公厅关于加强进口的若干意见》中明确要进一步优化进口环节管理。其中包括调整汽车品牌销售有关规定,加紧在中国(上海)自由贸易试验区率先开展汽车平行进口试点工作。随着国务院的表态,《上海自贸区开展平行进口车试点方案》正式获批进入倒计时。 2014年11月14日,公司公告称,公司第八届董事会第五次会议决议通过了《关于对上海外高桥汽车交易市场有限公司进行增资的议案》,同意公司、公司全资子公司-上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司与控股股东外高桥集团采取股东各方同比例增资的方式共同对上海外高桥汽车交易市场有限公司进行增资,主要用于在自贸试验区开展平行进口汽车试点(即在目前我国单一的品牌授权汽车进口经营模式的同时,在自贸试验区开展品牌汽车多渠道进口经营模式)。汽车交易市场于2000年1月19日设立,注册资本1000万元,其中外高桥集团持股70%、公司持股20%、营运中心持股10%。本次实施增资后,汽车交易市场将增资扩股至5000万元,增资后股权结构不变。 投资建议: 公司有望顺势切入汽车后端服务市场。我们认为,上海自贸区平行进口车方案将有望促使上市公司有效切入汽车服务后市场,结合现有网点、新建网点(在上海外高桥、洋山、松江、安亭投资1.5亿建立4家大型自营店)及社会网点,将使经销商和消费者享受更便捷、高效、优质的服务待遇。而互联网将是整合上述服务网点最好的方式。这将解决一直以来困扰平行进口汽车的服务欠缺的弊端(平行进口汽车缺乏售后服务保障,同时平行进口的车辆很多不是针对中国市场设计的,进口之后还需要改装),促进汽车进口市场的良性竞争、维护公平的市场流通秩序,为消费者提供多样化的选择。此外,平行进口汽车市场的放开和完善将有助于降低现在较高的进口车价格,促进该交易量的大幅上升。 汽车平行进口具备广阔发展前景。一旦顺利推广,5年后有望增厚EPS0.27元。我们估算2013年上海平行进口汽车额约为19.71亿美元,折合人民币120.81亿元。我们取4%的销售毛利率水平,以及假设上海自贸区平行进口汽车占上海的比例为80%。由此可测算出2013年上海自贸区平行进口汽车销售毛利润约为3.87亿元人民币。假设未来五年上海自贸区的平行进口汽车年增幅为30%,由此可测算出五年后上海自贸区平行进口汽车销售毛利润和净利润分别为14.35亿元和10.16亿元人民币。由于公司参股汽车交易市场30%的股份,按照以上测算五年后公司获得平行进口汽车销售净利润为3.05亿元人民币。即五年后公司获得平行进口汽车销售业务EPS为0.27元/股。 公司属自贸区开发主体唯一上市公司。在李克强总理“开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.58和0.76元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好,为此我们调高公司RNAV至42.72元。截至11月17日,公司收盘于32.87元,对应2014、2015年PE分别为56.66倍和43.24倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV,即42.72元作为6个月目标价,维持“增持”评级。

事件: 2014年11月14日,公司公告称,公司第八届董事会第五次会议决议通过了《关于对上海外高桥汽车交易市场有限公司进行增资的议案》,同意公司、公司全资子公司-上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司与控股股东外高桥集团采取股东各方同比例增资的方式共同对上海外高桥汽车交易市场有限公司进行增资,主要用于在自贸试验区开展平行进口汽车试点(即在目前我国单一的品牌授权汽车进口经营模式的同时,在自贸试验区开展品牌汽车多渠道进口经营模式)。汽车交易市场于2000年1月19日设立,注册资本1000万元,其中外高桥集团持股70%、公司持股20%、营运中心持股10%。 本次实施增资后,汽车交易市场将增资扩股至5000万元,增资后股权结构不变。 2014年11月14日,公司公告称,公司拟与公司控股股东外高桥集团全资子公司-上海自贸区国际文化投资发展有限公司合作(合作期限10年),在森兰国际大厦裙房一楼、二楼(实际使用面积约4019平方米)设立森兰国际艺术品展示交易厅,用于搭建国际一流的艺术品展示交易平台。森兰国际大厦定位为生态甲级写字楼并配以丰富的业态配套,计划于2014年下半年建成、2015年正式投入运营。本次交易的定价模式为“固定保底租金+艺术品展示交易运营平台的营业收入分成”。具体为:第1、2年免租金,第3、4年缴纳保底租金50万元/年,从第5年起每三年为一个租金调涨周期,每个周期的保底租金较上个周期递增35%;在缴纳保底租金的同时,第3、4年按照艺术品展示交易平台年营业收入的4%进行营收分成,第5-7年按照艺术品展示交易平台年营业收入的6%进行营收分成,第8-10年按照艺术品展示交易平台年营业收入的8%进行营收分成。 投资建议: 公司属自贸区开发主体唯一上市公司。在李克强总理“开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.58和0.76元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下公司RNAV是33.68元。截至11月13日,公司收盘于29.87元,对应2014、2015年PE分别为51.58倍和39.41倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV,即33.68元作为6个月目标价,维持“增持”评级。

事件: 公司公布2014年三季报。报告期内,公司实现营业收入55.43亿元,同比增加4.51%;归属于上市公司股东的净利润5.45亿元,同比增加7.03%;实现基本每股收益0.51元。 投资建议: 公司属自贸区开发主体唯一上市公司。在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.58和0.76元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下公司RNAV是33.68元。截至10月30日,公司收盘于29.09元,对应2014、2015年PE分别为50.24倍和38.38倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV,即33.68元作为6个月目标价,维持“增持”评级。

事件: 2014年9月18日,上海市公布《中国(上海)自由贸易试验区控制性详细规划(草案)》(简称《草案》),公开征求意见。其中,外高桥片区的功能定位是打造成为国际贸易城,洋山片区的功能定位是国际航运功能服务区,浦东机场片区的功能定位是现代商贸功能区。根据《草案》,每个片区又分为服务分区、综合分区和物流分区,并依据功能有相应的开发强度。三个片区总建筑规模约2830万平,其中外高桥约1850万平,洋山约530万平,浦东机场约450万平。《草案》坚持了刚性和弹性相结合;同时体现综合用地,对各功能分区提出主导用地性质。 投资建议: 《草案》明确自贸区各区域发展规划和土地开发强度。 1)充分肯定外高桥金融、服务产业定位。《草案》规定建筑规模控制在约1850万平的外高桥片区功能定位是,充分利用自贸试验区(外高桥)的产业发展优势,联动森兰区域,促进自贸试验区(外高桥)逐步融入上海市北部地区(尤其是浦东新区北部城区)功能,打造成为以国际贸易服务、金融服务、专业服务功能为主,商业、商务、文化多元功能集成的国际贸易城。2)对片区土地开发强度进行明确规划。从《草案》内容看,外高桥大部门土地明确划分为I类和II类用地。Ⅰ类用地指服务分区,形成金融、贸易、商业相对集聚的区域,重点发展总部经济、金融服务、国际贸易等功能业态。开发强度控制在2.5-5.0。Ⅱ类用地指综合分区,综合布置公共设施、工业等用地,重点发展服务外包、高端制造、生产性服务业等功能业态。开发强度控制在1.5-3.0。 《草案》对加快外高桥区域开发速度意义重大。 1)定位明确有利企业各司其职,专注发展。短期看,明确的定位有利于各片区错位发展,形成优势互补。外高桥片区国际贸易城定位将推动区内土地价格上升,商住需求旺盛。而中长期看,首次明确外高桥在上海四个中心建设中的龙头定位,其中长期发展潜力不可限量,土地增值空间很大。2)有利外高桥加快“二次开发”力度。此外方案明确外高桥片区土地开发强度控制在1.5-5.0(容积率范围)。考虑此前高桥区域多规划物流、仓储用地(容积率在0.5到2),《草案》有利外高桥区域加大开发力度。 自贸区再获总理肯定。自贸区成立一周年之际,李克强总理再次肯定了上海自贸区建设,并明确表态“我今天不问各部委为自贸区支持了什么,我更想知道他们还可以再支持什么?”。我们认为,市场对后期国际版(张江共同参与)、迪斯尼联动和免税政策预期加强。 投资建议:自贸试验区建设下公司有望受益五大利好,给予“增持”评级。公司属自贸区开发主体唯一上市公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,外高桥基本面将进入实质改变阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.58和0.76元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑以上因素以及容积率调整后开发面积变化的情况下公司RNAV是33.68元。截至9月19日,公司收盘于30.19元,对应2014、2015年PE分别为52.05倍和39.72倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV,即33.68元作为6个月目标价,维持“增持”评级。

事件: 公司公布2014年半年报。报告期内,公司实现营业收入25.37亿元,同比下滑36.29%;归属于上市公司股东的净利润1.32亿元,同比下滑74.87%;实现基本每股收益0.13元。 公司属自贸区开发主体唯一上市公司。在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.58和0.76元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下公司RNAV是33.68元。截至8月29日,公司收盘于28.07元,对应2014、2015年PE分别为48.48倍和37.03倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV,即33.68元作为6个月目标价,维持“增持”评级。 主要分析: 上半年,受土地和房产转让较少影响,公司营收下滑36%;而租售毛利率较低且费用支出增加使净利负增长75%:去年上半年公司确认土地转让收入15.95亿元,本期没有。受此影响,2014年上半年,公司实现营业收入25.37亿元,同比下滑36.29%;同期,公司实现净利润1.32亿元,同比下滑74.87%。 公司在今年半年报中表示,公司将在下半年集中实现物业销售的账面收入确认。今年上半年,公司累计引进外资项目1090个,吸引合同外资33.91亿美元;增资项目131个,完成合同外资4.84亿美元。上半年,公司累计引进内资新设项目5219个,吸引注册资本1220.2亿。报告期内,公司新增地区总部1家,外高桥保税区地区总部累积达47家,其中管理性42家,投资性5家。外高桥保税区营运中心企业的数量累计达203家。 2014年4月公司与招商地产合作开发森兰商业D1-4、D04-04项目,加快培育自贸区商品保税展示交易功能:截至2014年2月,公司新发展公司以9650万元的价格向北八道投资控股有限公司成功转让G13-03地块的土地使用权。报告期内公司全部确认该项收入。2014年4月,公司与招商置业签署了《关于森兰外高桥D1-4地块、D04-04地块项目之合作协议》。同意合作双方共同出资设立项目公司,注册资本金为3000万元,公司持有40%股权,招商置业持有60%股权。项目公司成立后,公司委托项目公司对D1-4地块、D04-04地块实施工程建设。D1-4地块西至张杨北路东侧绿化带、南至启帆路、东至兰嵩路、北至洲海路南侧绿化带,土地面积为5.12万平,综合容积率为4.0,商业金融业和商务办公用地。D04-04地块北至高西路,南至洲海路北侧绿化带,西至兰嵩路,东至高恒路,土地面积为2.79万平,综合容积率为3.0,商业金融业和商务办公用地。我们认为,公司通过引进招商置业公司合作开发项目,有助于公司缩短项目前期开发周期,减轻项目开发的资金压力,加快培育进口商品保税展示交易中心等自由贸易试验区产业功能2014年8月,公司审议通过《关于启动森兰外高桥A2-3地块商品住宅项目的议案》。A2-3项目地块位于森兰外高桥项目南部的国际居住区内, 毗邻东靖路地铁站。地块北侧为小学,南侧为东靖路,西侧为张杨北路70米绿化带,东侧为兰谷路;占地面积为1.61万平,容积率2.0,属居住用地,地上计容建筑面积为3.21万平(其中约5720.06平米为需移交给政府的配建商品房),总投资预计约为6.90亿元。 2014年以来,公司增资相关公司以增强上海自贸区贸易便利化功能:2014年1月,公司以5402.54万元收购了上海外高桥物流开发有限公司36.67%股权。收购完成后公司合计持有其股权升至90%。物流开发公司主要代浦东新区土地储备中心开展土地的前期开发,储备中心在土地收储出让后,以部分土地出让金支付给物流开发公司作为收入。2014年8月,公司审议通过《关于公开挂牌转让上海外高桥新市镇开发管理有限公司6.13%股权的议案》,新市镇公司2013年底的评估价为3792.97万元。2014年8月,公司公告称,公司于2014年7月24日至8月22日期间,通过上交所累计出售太平洋证券(股票代码:601099)股票1321.48万股,成交金额为9251.39万元,扣除成本及相关税费后产生的净利润约为5676万元。本次出售股票后,公司尚持有太平洋股份794.79万股。2014年8月,公司拟对上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司增资8000万元(其中用于营运中心增资上海外高桥进口商品直销中心有限公司6000万元、营运中心增资上海外高桥医药分销中心有限公司1050万元、补充营运中心流动资金950万元),增资完成后该公司注册资本将由1亿元上升至1.8亿元。我们认为,该增资将有助于增强上海自贸区贸易便利化功能。 根据公司公布上海自贸区内及周边项目储备测算,公司项目合计752万平,合计权益净资产值311.8亿元:2014年4月9日,公司公告了在中国(上海)自由贸易试验区内的物业资源储备情况。我们根据此次公司公布的已建、在建和未建项目情况,以及公司近年来销售情况,假设上海自贸区商办项目和住宅项目的均价为4万元/平米,上海自贸区内工业厂房仓库的售价为6000元/平米进行测算,则可知公司现有合计752万平(其中,上海自贸区内的已建物业面积约281.38万平,在建物业面积约36.58万平,未建物业体量约为204.53万平)的项目储备权益净资产价值达311.8亿元。 公司将力争2014年实现净利润6.56亿元,多举措推进自贸区建设:公司在今年半年报中披露,下半年,公司将通过确认森兰名佳销售预收款、增加工业物业转让出售体量、转让非主营股权投资项目等举措,力争全面完成6.56亿元的全年净利润指标。下半年,公司将以中央商务区为重点,进一步完善区内商务配套布点;加快物业的新建和改建工作;打造总部经济,培育第二批亚太营运商计划企业;大力引进融资租赁等自贸区试验项目;探索搭建"跨境投资服务平台"。继续加快森兰商都二期、特色商业街、D1-4等重点项目的建设。抓紧启动能源中心项目的开发与建设。推动瑞可碧棒球场、哈罗足球场、迪卡侬篮球场以及马术俱乐部项目的建设。进口商品直销中心将借力进口商品网、跨境通等平台,探索线上线下融合的跨境贸易电子商务平台的发展;继续加快自贸区进口商品国别交易中心建设。 投资建议:定向融资推进五大平台建设,自贸试验区建设下公司有望受益五大利好,给予“增持”评级。公司属自贸区开发主体唯一上市公司。在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.58和0.76元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下公司RNAV是33.68元。截至8月29日,公司收盘于28.07元,对应2014、2015年PE分别为48.48倍和37.03倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV,即33.68元作为6个月目标价,维持“增持”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。

事件一: 公司公布2013年年报。报告期内,公司实现营业收入70.61亿元,同比微降3.34%;归属于上市公司股东的净利润5.45亿元,同比增加23.56%;实现基本每股收益0.54元。公司分红方案为每10股派发现金股利1.5元(含税)。 投资建议: 公司属自贸区开发主体唯一上市公司。在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司将成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已上升为国家战略,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.60和0.74元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下公司RNAV是28.24元。截至4月29日,公司收盘于26.74元,对应2014、2015年PE分别为44.44倍和36.29倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV,即28.24元作为6个月目标价,维持“增持”评级。

事件:2014年4月9日,公司公告了在中国(上海)自由贸易试验区内的物业资源储备情况。 投资建议: 在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司有望成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已经上升为国家战略高度,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来三年公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。目前公司储备项目合计752万平(价值311.8亿元)。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.54和0.73元。我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在考虑地价上涨因素的情况下我们得到公司RNAV是37.16元。截至4月8日,公司收盘于28.49元,对应2013、2014年PE分别为52.46倍和38.92倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,自贸区地价上涨趋势已经形成,因此我们给予RNAV即37.16元为公司6个月目标价,给予公司“买入”评级。 主要分析:根据公司公布上海自贸区内及周边项目储备测算,公司项目合计752万平,合计权益净资产值311.8亿元:我们根据此次公司公布的已建、在建和未建项目情况,以及公司近年来销售情况,假设上海自贸区商办项目和住宅项目的均价为4万元/平米,上海自贸区内工业厂房仓库的售价为6000元/平米进行测算,则可知公司现有合计752万平的项目储备权益净资产价值达311.8亿元。 今年4月公司与招商地产合作开发森兰商业D1-4、D04-04项目,加快培育自贸区商品保税展示交易功能:2014年4月,·公司与招商置业签署了《关于森兰外高桥D1-4地块、D04-04地块项目之合作协议》。同意合作双方共同出资设立项目公司,注册资本金为3000万元,公司持有40%股权,招商置业持有60%股权。项目公司成立后,公司委托项目公司对D1-4地块、D04-04地块实施工程建设。D1-4地块西至张杨北路东侧绿化带、南至启帆路、东至兰嵩路、北至洲海路南侧绿化带,土地面积为5.12万平,综合容积率为4.0,商业金融业和商务办公用地。D04-04地块北至高西路,南至洲海路北侧绿化带,西至兰嵩路,东至高恒路,土地面积为2.79万平,综合容积率为3.0,商业金融业和商务办公用地。 我们认为,公司通过引进招商置业公司合作开发项目,有助于公司缩短项目前期开发周期,减轻项目开发的资金压力,加快培育进口商品保税展示交易中心等自由贸易试验区产业功能。 住宅用地价格已受自贸区政策推动大幅上涨,限制大型城市工业用地将推升其价格,这些都将提升公司土地储备价值:2014年1月13日,根据中国之声《新闻和报纸摘要》报道,国土资源部部长姜大明表示“中央要求,东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主,所以今后,从今年开始将逐步调减东部地区新增建设用地供应,除生活用地外,也就是居住用地以外,原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。”这表明,未来上海市的工业用地审批将受到严格的控制,工业用地的价格也将面临进一步上升的可能性。 同时,随着临港新区面临上海自贸区建设的春风,其土地价格已经开始大幅上涨。2013年12月12日,深天健以5.02亿元,溢价144.88%竞得上海浦东临港万祥社区H0406地块,成交楼板价7371.51元/平方米。而临港主城区的地价上涨更为明显,2013年12月,自然人熊习生竞得的临港新城主城区WNW-A1-21-2,楼板价一度飙至16528元/平米。同年12月,WNW-A1-14-2地块楼板价为14527元/平方米和WSW-A1-3-1地块13978元/平方米。目前看,临港地区的地价已经平均上涨了三倍左右。 投资建议:定向融资推进五大平台建设,自贸试验区建设下公司有望受益五大利好,给予“买入”评级。公司属自贸区开发主体唯一上市公司,重要地位不言而喻。在李克强总理 “开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司有望成为全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已经上升为国家战略高度,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来三年公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。目前公司储备项目合计752万平(价值311.8亿元)。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.54和0.73元。我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在考虑地价上涨因素的情况下我们得到公司RNAV是37.16元。截至4月8日,公司收盘于28.49元,对应2013、2014年PE分别为52.46倍和38.92倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,自贸区地价上涨趋势已经形成,因此我们给予RNAV即37.16元为公司6个月目标价,给予公司“买入”评级