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涂力磊

海通证券

研究方向: 房地产行业

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南京高科 房地产业 2018-08-10 7.47 -- -- 7.60 1.74% -- 7.60 1.74% -- 详细
事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入19.5亿元,同比增加34.8%;归属于上市公司股东的净利润7.03亿元,同比增加37.1%;实现全面摊薄每股收益0.57元。 2018年上半年,受房产销售结转增加推动,公司营收增加34.8%;同期结转项目毛利率较高使净利润增幅扩大至37.1%。根据公司2018年7月12日公告,2018年1-6月,公司房地产业务实现合同销售面积0.35万平,同比减少98.08%;实现合同销售额9486.23万元,同比减少85.66%。2018年6月末,公司出租房地产总面积15.06万平,取得租金总收入3601.44万元。2018年1-6月,公司旗下高科新浚新增投资2个医疗健康领域项目,高科新创和高科科贷建立并完善项目经理跟投机制,高科新创完成了对华泰大健康一号基金的第二期出资,高科科贷通过其主导的鑫聚宝5号资管计划新增投资1家科技型中小企业。公司投资的南京证券在上交所成功上市,截至报告期末公司持有其股份的市值较最初投资成本增值超1亿元;优科生物处于中国证监会待审IPO环节,广州农商行已公告计划在A股发行上市。报告期内,公司股权投资业务实现投资收益39652.08万元(合并口径),同比增长6.45%。 公司2017年年报披露:2018年,公司计划新开工面积24.73万平(主要为靖安三期经济适用房项目),预计较2017年实际新开工面积减少29.64%;计划竣工面积36.54万平(主要为高科·荣境项目、靖安二期经济适用房项目),预计较2017年实际竣工面积减少36.96%。 投资建议。转型大健康和大创投,“优于大市”评级。公司多层次股权投资平台形成,股权投资业务进展顺利。传统地产业务上公司立足深耕区域市场,加快盘活存量。我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.66元和0.75元。我们认为公司孵化器业务架构齐全,目前孵化器相关标的2018年平均动态16.56XPE,我们给予公司2018年13-16倍PE,对应的合理价值区间为8.58-10.56元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。
蓝光发展 房地产业 2018-08-09 5.30 -- -- 5.65 6.60% -- 5.65 6.60% -- 详细
半年业绩高增长。公司发布半年业绩预告,预计2018H1实现归母净利润5.5亿元到6.5亿元,同比增加约94%至129%。第三方克尔瑞数据显示,1-6月公司实现销售金额438亿元,累计同比增长84%,完成全年千亿销售目标的44%。 拿地布局二三线,融资稳步推进。公司2018H1在8个二线城市和14个三四线城市新增24个项目,新增总计容建筑面积约472万平米,权益建面339.5万平米,平均楼面价2950元/平米。公司上半年共发行7笔债券,总融资规模60亿元,加权平均发债利率为7.51%,较17年底的发债利率6.23%上升个百分点。 物业医药板块启动港股上市。公司旗下两家控股子公司嘉宝股份(物业管理业务)、迪康药业(医药业务)启动港股上市,有助于增加新的融资通道,加强多元化业务发展,巩固公司核心竞争力。港股物业管理业务TTM市盈率在8-61倍之间。 1)截至2017年末,嘉宝股份累计在管项目313 个,累计管理面积达5329万平方米,累计联盟面积1.2亿平米;营业收入9.7亿元,归母净利润1.92亿元,同比增长91.07%。其中,物业增值业务经营能力持续提升,生活家平台流水2.52亿元,同比增长约259%。 2)迪康药业以制药为主,集药品及医疗器械研发、制造、营销等纵向一体化发展,生产各类剂型药品共23个专利363个品种,拥有国家863项目“可吸收骨折内固定螺钉”、“可吸收膜”等产品。2017年实现销售收入7.82亿元,同比增长41%,实现净利润8725万元。 投资建议:给予“优于大市”评级。公司已做完股权激励,行权业绩条件为-20年扣非归母净利润分别为22亿元、33亿元、50亿元,年复合增速超。我们预计公司18/19年归母净利润为22.3亿元、31.5亿元,对应EPS分别为0.75元、1.05元。截至2018年8月6日,公司收盘于5.16元,对应2018和2019年PE在6.91倍和4.90倍,给予公司2018年9-11倍PE,6个月合理价值区间在6.75-8.25元,较每股RNAV折价约52.8%-42.3%,持续看好,给予“优于大市”评级。 风险提示:项目销售不及预期;行业面临基本面下行风险。
万科A 房地产业 2018-08-09 21.89 -- -- 24.07 9.96% -- 24.07 9.96% -- 详细
事件:公司公告7月销售和近期新增项目情况。 前七月累计销售增速逐步扩大。我们此前判断伴随2Q推盘扩大,公司销售增速4月后会有所改善。从目前看符合趋势。我们认为公司属龙头地产,在当前宏观政策已有调整,产业维持因城施策背景下全年增速不会跑输行业。 1)公司7月实现销售面积306.8万平,比2017年同期增23.16%,环比下降-31.81%;实现销售金额451.4亿元,比去年同期增26.94%,环比下降-31.22%。1-7月公司累计完成销售面积2342.2万平,同比增长10.61%;完成销售金额3498亿元,同比增长11.85%。 2)从销售均价看,7月销售均价为1.47万元/平,与2018年1月1.53万元/平销售价格相比略有回落。 当月新增住宅土地33处,物流用地8处。 1)7月新增土地权益投资254.38亿元,比2017年同期增长17.62%;新增土地权益建面435.6万平,同比减少-6.1%。公司属快周转模式,当前土地储备情况足够保障增速安全。此外,2018年1-7月,公司累计新增土地权益建面1792.64万平,同比17年增加16.35%;2018年1-7月土地权益投资金额966.15亿元,比17年同期增加19.41%。公司累计增速处于回升趋势。 2)2018年7月,公司新增物流地产项目8个,合计需支付权益价款19.98亿元。 公司7月融资优势明显。公司7月中票融资30亿,利率仅4.6%。第三期短融30亿,利率3.58%。第四期短融30亿,利率3.53%。 投资建议:维持“优大于市”评级。预计公司2018年和2019年EPS在3.29和4.29元。按照8月7日股价21.86元股价计算,对应2018年PE为6.64倍。目前公司RNAV在33.7元,行业2018年平均估值水平6.08XPE,考虑公司龙头特征,我们给予公司2018年9XPE估值,对应29.61元。给予公司合理价值区间在29.61元到33.7元之间,维持“优于大市”评级。 风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不达预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。
陆家嘴 房地产业 2018-08-06 15.64 -- -- 15.86 1.41% -- 15.86 1.41% -- 详细
事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入66.1亿元,同比增加17.6%;归属于上市公司股东的净利润18.4亿元,同比增加59.4%;实现全面摊薄每股收益0.55元。 2018年上半年,受房产销售和金融收入增加推动,公司营收增加17.6%;同期公司综合业务毛利率较高使得净利润增幅扩大至59.4%。根据公司2018年7月27日公告,公司至二季度末持有的主要在营物业总建面达260万平,其中甲级写字楼的总建面159万平,高品质研发楼的总建面33万平,商业物业的总建面超44万平,住宅物业的总建面9万平,酒店物业的总建面15万平。2018年1-6月,公司实现房地产租赁收入为17.6亿元,同比增加8%。2018年1-6月,公司住宅物业销售签约面积15084平米,合同金额70046万元。2018年1-6月,公司实现住宅销售现金流入49110万元,同比增加25%。根据公司2018年半年报披露:2018年上半年,公司实现营业收入66.11亿元,其中:房地产业务收入59.18亿元;金融业务收入6.93亿元。其中房地产业务收入中,公司合并报表范围内长期在营物业租金收入(现金流入)合计18.02亿元,各类房产销售收入及现金流合计18.93亿元,合并报表范围内物业管理收入6.17亿元。 公司2017年年报披露,2018年,公司计划房地产业务总流入151.40亿元,总流出146.30亿元(其中土地储备及资产、股权收购款45亿元)。金融业务总流入25.49亿元,总流出45.41亿元。 投资建议。“地产+金融”双轮驱动,“优于大市”评级。公司商业项目由陆家嘴逐步延伸至前滩,具有较高的价值稀缺性。根据公司2017年年报披露,公司在营物业面积增至约264万平,在建面积超过121万平。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。目前,公司完成收购陆金发100%股权,获得了3家持牌金融机构,积极构建“地产+金融”双轮驱动主线,立足“一核两翼三城”,打造“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化的上市公司。我们预计公司2018年、2019年EPS分别是1.18和1.42元。考虑到公司受益于上海自贸区扩区和国企改革,以及金融+地产协同推进,给予公司2018年18-22倍PE,对应的合理价值区间为21.24-25.96元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。
广宇发展 房地产业 2018-08-02 10.15 -- -- 9.64 -5.02% -- 9.64 -5.02% -- 详细
事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入99.08亿元,同比增加111.55%;归属于上市公司股东的净利润16.69亿元,同比增加465.10%;实现全面摊薄每股收益0.90元。 2018年上半年,受结算增加推动,公司营收增加111.55%;同期公司结算毛利率较高使得净利润增加465.10%。2018年上半年,公司实现新开工面积52.38万平,在建面积876.75万平,竣工面积106.37万平,实现销售备案金额105.93亿元,备案销售面积96.91万平,结算面积98.86万平。截至2018年6月末,公司未售面积87.40万平。 截至2018年6月30日,公司物业服务签约面积共657.06万平,实现物业服务面积共222.22万平。本年度,公司共实现租赁收入4042万元,主要为鲁能亘富的A3商业综合体、重庆鲁能的南渝秀街等项目租金收入。 根据公司2018年半年报披露,公司现金收购鲁能集团持有的福州鲁能100%股权、都城伟业集团持有的天津鲁能泰山100%股权,推动同业竞争问题的解决。根据公司2017年年报披露,2018年,公司计划开工204万平,续建821.86万平,计划竣工363.48万平。 投资建议。鲁能集团旗下唯一上市地产开发平台,“优于大市”评级。本次重大资产重组实现后,公司成为鲁能集团发展房地产业务的主要平台,实现在北京、重庆、济南、南京、成都、苏州、青岛、宜宾、东莞、张家口等城市的全面布局,形成星城、领秀城、鲁能城、鲁能泰山7号、鲁能公馆等产品系列,持续盈利能力得到提升。注入资产兼具了高层住宅、花园洋房、公寓等多元化业态,且大部分位于当地核心地段,具有较高的综合价值和发展潜力。我们预计2018-2019年公司将实现EPS分别为1.45元和1.87元。给予公司2018年8-10倍PE,对应的合理价值区间为11.6-14.5元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临销售不达标和销售价格下行风险。
中南建设 建筑和工程 2018-07-26 6.06 -- -- 6.12 0.99% -- 6.12 0.99% -- 详细
2018年7月18日,公司公告发布《江苏中南建设集团股份有限公司2018年股票期权激励计划(草案)》。本激励计划采取股票期权激励方式,股票来源为公司向激励对象定向发行的本公司股票,拟发行股票期权数量为23260万份,约占公司目前总股本37.10亿股的6.27%。其中首次授予2.16亿份,约占公司目前总股本的5.82%,占本激励计划股票期权授予总数的92.78%;预留1680万份,约占公司目前总股本的0.45%,占本激励计划股票期权授予总数的7.22%。每份股票期权在满足行权条件的情况下,拥有在有效期内以行权价格购买1股公司股票的权利,首次授予的股票期权的行权价格为6.33元。 激励计划的业绩增速要求高。本激励计划授予的股票期权覆盖范围较广,包括公司董事、高级管理人员以及产业集团经理层、战区董事长、总经理,首次授予共计49人。本激励计划授予的股票期权,行权考核年度为2018年、2019年、2020年。根据本激励计划的行权条件:2018-2020年经审计合并报表归属于上市公司股东的净利润较2017年增长率分别不低于240%、560%、1060%,由此,上述行权的业绩要求对应的公司2018-2020年净利润同比增幅分别为240%、94.1%、75.8%(对应公司2018-2020年归母净利润20.49亿元、39.78亿元、69.91亿元),对未来业绩增速要求高。同时,激励计划对个人业绩考核要求是:激励对象只有在上一年绩效考核满足条件的前提下,才能行使当期权益,具体比例依据激励对象个人年度绩效考核结果确定。 我们预计2018-2019年公司地产结算收入分别为434.31亿元、815.15亿元(两年合计结算1249.5亿元,小于公司2016-2017年地产销售额373.1亿元、963亿元的合计值1336亿元,即过去两年的销售额可以满足未来2年的结算需求)。 投资建议:地产和建工双轮驱动,高周转进军大型开发商,维持“优于大市”评级。公司是中南集团旗下地产开发和建工平台,旗下中南置地2017年销售额963.2亿元位居中国地产企业18名,2017年底未结建面3629万平。旗下中南建筑2017年位居中国建筑企业第8名,拥有建筑总承包特级资质。假设本激励计划拟发行股票期权数量23260万份全部实现行权,则对应新增加股票流通23260万股,则公司总股本将变更为39.42亿股。在考虑期权行权下我们预计公司2018-2019年EPS是0.52元和1.01元(不考虑期权行权下的EPS是0.55元和1.07元),对应RNAV 是12.55元。参考同行业公司估值水平,给予公司2018年0.5折RNAV 和14 倍PE,对应的合理价值区间为6.28-7.28 元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临政策调控以及销售不及预期的风险。
华夏幸福 房地产业 2018-07-19 25.66 -- -- 27.34 6.55% -- 27.34 6.55% -- 详细
平安资管成为公司第二股东。公司第一大股东华夏控股通过协议转让方式,向平安资管转让5.82亿股公司股份,占公司总股本的19.70%。标的股份的转让价格确定为23.655元/股,转让价款共计137.7亿元。 公司实际控制人不变。本次权益变动后,华夏控股及其一致行动人鼎基资本管理有限公司仍为公司第一大股东,持股比例从62.37%下降为42.67%;平安资管及其关联方的持股比例为19.88%,正式成为公司第二大股东。公司实际控制人不变,仍为王文学。 大股东承诺未来3年业绩复合增速不低于30%。华夏控股向平安资管承诺上市公司18\19\20 年度归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即18\19\20 年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180.01亿元。 强强联手,开启业务新时代。我们认为本次双方股权联姻,将极大程度打开中国平安与华夏幸福的业务协作空间,双方将在彼此优势领域相互赋能。1)业务领域彼此赋能。本次华夏幸福引入平安资管后,一方面有利于未来双方在产业新城开发领域加大资金合作,解决中长期流动性问题;另一方面,考虑中国平安最大股东是深圳市国资委,而平安资管属于中国平安全资控股公司,本次成功引入国资背景企业,更有利于公司未来开拓更高能级地方产城。与此同时,通过参与华夏幸福,平安可以用更快速度抢占中小城镇城市化和产业新城发展机遇。以上区域属城市未来发展方向和蓝海市场。但相对于传统1、2线城市而言,需要更加专业化和成熟化团队。而华夏幸福从本质上,毫无疑问可以满足平安要求。2)优化公司治理结构。本次股权变动前,公司属于单一大股东,实际控制人王文学在董事会拥有除独立董事外全部席位。本次股份变动后,平安资产将拥有两名董事会席位。我们认为董事会引入平安资产,有利于经营思路多元化,有利于企业中长期健康成长。 投资建议:我们认为本次引入平安作为战略投资者是华夏幸福“共搭平台,全面合作”战略新思维的体现,有利企业更快速度加大产业新城的生长速度和复制力度。企业引入更多战略合作伙伴,有利于为华夏幸福旗下产业新城赋予更大能力,确立更强竞争优势和复制壁垒。我们给予公司2018年10-12倍PE估值,对应市值为1158-1390亿元,对应价值区间为39.20-47.04元。 风险提示:1)公司产业服务收入结转周期拉长,增速不达预期。2)地方房地产限购政策地域范围拓展或政策趋严导致公司住宅销量增速受到阻力。
中南建设 建筑和工程 2018-07-18 5.76 -- -- 6.24 8.33%
6.24 8.33% -- 详细
公司是中南集团旗下地产开发和建工平台。2008年公司借壳上市,直接控股股东为控股54.26%的中南城市建设投资有限公司,间接控股股东是中南集团,最终实际控制人是陈锦石等一致行动人。2017年中南集团位列中国企业500强第236位,荣获2018年中国房地产开发企业19强,拥有中南置地和中南建筑,还有中南土木、中南资本、中南金融、中南建投、中南工业(“磐石新能”,新三板代码:871460)七大产业板块及中南高科、中南教育、中南园林三大事业部。 近年来公司大力引进陈凯和鲁贵卿等明星经理人,实施激励机制。2017年8月地产明星职业经理人陈凯加盟中南置地任董事长,主管地产开发销售业务。2017年2月总经济师鲁贵卿加盟中南建设任副董事长,主管建筑工程业务。我们认为,明星职业经理人加入将有助于推升公司的业绩。2017年5月18日,公司发布了《2017年员工持股计划(修订稿)》。2017年11月8日,该员工持股计划完成,购买公司股票130,758,148股,占公司总股本的3.52%,成交均价为6.73元/股。我们认为,该员工持股计划将健全公司激励约束机制。 中南置地是公司的房地产开发板块,致力于打造绿色城市运营商。中南置地拥有精品住宅、商业地产、特色小镇、旅游养生、产业园区五大产品线,并配套物业、文教、园林产业,实现多产业链协同发展。中南置地的战略布局为“一二线城市为主、三四线为辅,深耕长三角,拓展珠三角,进军京津冀”,目前已布局80座城市,拥有土储4200万平。2017年,中南置地实现销售额963.2亿元,销售面积855.3万平,位列中国地产企业销售第18位。2018年前5月,公司实现销售额488.9亿元,位列中国地产企业销售第22位。 中南建筑是公司的建筑工程板块,致力于成为城市建筑系统集成服务商。2017年,公司位居中国建筑企业第8名,拥有建筑总承包特级资质。2016年以来,中南建筑从施工总承包向PPP和EPC项目模式升级。2017年,公司建筑工程实现收入120亿元,实际完成施工业务收入117亿元。2017年,公司建筑业务中标合同额312亿元,同比增长50.3%。 投资建议:地产和建工双轮驱动,高周转进军大型开发商,首次给予“优于大市”评级。公司是中南集团旗下地产开发和建工平台,旗下中南置地2017年销售额963.2亿元位居中国地产企业18名,2017年底未结建面3629万平。旗下中南建筑2017年位居中国建筑企业第8名,拥有建筑总承包特级资质。我们预计公司2018-2019年EPS是0.49元和0.81元,对应RNAV是13.37元。目前公司地产周转加快,参考同行业公司估值水平,给予公司2018年0.5折RNAV和14倍PE,对应的合理价值区间为6.69-6.86元,首次给予“优于大市”评级。 风险提示:公司面临政策调控以及销售不及预期的风险。
万科A 房地产业 2018-06-07 27.30 42.77 91.62% 28.50 4.40%
28.50 4.40% -- 详细
1)公司5月实现销售面积279.7万平,比2017年同期增15.58%,环比上升8.58%;实现销售金额428.8亿元,比去年同期增19.48%,环比增2.36%。 1-5月公司累计完成销售面积1585.5万平,同比增长4.3%;完成销售金额2390.3亿元,同比增长4.81%。2)从销售均价看,5月销售均价为1.53万元/平,与2018年1月1.53万元/平销售价格基本持平。考虑近三年全国销售均价均有所上行,在差异化调控大背景下蓝筹企业整体盈利能力有保障。3)我们判断公司2H推盘将有所扩大,各项增速4月后会有所改善。目前市场处于平稳状态,我们认为公司全年增速不会跑输行业。 当月新增住宅土地17处,物流用地4处。 1)5月新增土地权益投资138.98亿元,比2017年同期增长70.59%;新增土地权益面积183.2万平,同比增加64.56%。公司属快周转模式,当前土地储备情况足够保障增速安全。此外,2018年1-5月,公司累计新增土地权益面积891.24万平,同比17年增加8.73%;2018年1-5月土地权益投资金额490.2亿元,比17年同期增加9.19%。公司累计增速处于回升趋势。 2)2018年5月,公司新增物流地产项目4个。以上项目合计建筑面积37万平,权益面积31.2万平,需支付权益地价8.07亿元。 投资建议:维持“买入”评级。预计公司2018年和2019年EPS在3.29和4.29元。按照6月5日股价27.49元股价计算,对应2018年PE为8.36倍。 我们给予公司2018年13XPE估值,对应股价42.77元,维持“买入”评级。 风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不达预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。
金融街 房地产业 2018-05-21 8.84 -- -- 9.57 4.70%
9.26 4.75%
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布局五大城市群,获取优质项目资源。公司2017年完成董事会换届,并制定了新一轮发展战略方向和思路:完善区域布局,深耕五大城市群(京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游)的中心城市,拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城/区域,服务通州副中心和雄安新区国家战略,并且适时拓展海外市场。2017年公司新进入成都、武汉、苏州、佛山、廊坊等城市,新增土地储备规划总建筑面积416万平米,权益面积300万平方米。截至2017年底,公司可结算资源规划建筑面积(含地下)1203万平方米,京津冀占比43%,珠三角占比31%。 自持规模持续增长,现金回笼有保障。截至2017年底自持物业建面为121万平方米,同比增长24.82%,主要分布在北京、上海、天津等中心城市的核心区域,北京占比62%,天津占比12%。公司2017年自持业务部分实现营业收入22亿元,同比增长16%,实现毛利率72.77%,同比增长2.43个百分点,自持业务营业收入、毛利率创历史新高。 租赁物业区位优异,投资性房地产持续增值。截至2017年底,公司持有出租物业规划建筑面积约101.7万平方米,分布于北京西城区、上海虹口区、天津和平区的核心地区,区位优异。公司将绝大部分租赁物业确认为以公允价值计量的投资性房地产。2015和2016年投资性房地产公允价值变动收益占营业利润的比例过50%,2017年比例也高达38%。截至2017年底,公司的投资性房地产项目总建筑面积合计91.9万平方米,我们认为中长期来看这些物业的公允价值大概率将稳中有升。 打通ABS融资渠道,存量资产变现价值可期。2017年公司成立金融街(一期)资产支持专项计划。该专项计划总认购资金为66.5亿元。此次发行是公司打通自持物业“投融管退”全价值链的重要尝试。截至2017年年底,公司一共有15个投资性房地产项目,总建筑面积合计91.9万平方米。我们认为一旦打通ABS、REITS等资产变现通道,将大幅提升企业价值。 投资建议:维持“买入”评级。我们预计2018-2020年公司实现归属于母公司股东净利润分别为人民币35.36亿元、41.40亿元、48.05亿元。按照最新总股本计算,以上净利润对应的2018-2020年EPS分别为人民币1.18、1.38元、1.61元。截至5月15日,公司收盘于9.03元,对应2018和2019年PE在7.63倍和6.52倍。我们测算的公司每股RNAV为18.44元,当前股价较每股RNAV折价约51%。我们给予公司2018年10X-12XPE估值,对应合理价值区间为11.8元到14.16元,较每股RNAV折价约23%-36%。维持“买入”评级。风险提示:公司项目销售不及预期;房地产行业调控。
新湖中宝 房地产业 2018-05-15 4.33 5.49 72.64% 4.40 0.00%
4.33 0.00%
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事件一。公司公布2017年年报。报告期内,公司实现营业收入175.0亿元,同比增加28.4%;归属于上市公司股东的净利润33.2亿元,同比下滑43.1%;实现基本每股收益0.39元。公司每10股派发现金红利0.57元(含税)。 2017年,公司房产结算增加使营收增加28.4%;上年股权投资转换收益基数较高使本期公司净利润减少43.1%。根据公司2017年年报披露,2017年,公司合同销售面积92万平、合同销售收入132亿元。期内,公司新增土储总建面125万平。2017年,公司出资7.44亿元配股增资温州银行,完成后占其总股本的18.15%。公司入股亚太交易有限公司20%股权。2017年,公司进一步增资占51 Credit Card Inc.的26.56%。公司认购金砖丝路(银川)股权投资合伙企业(有限合伙)14.43%,入股浙江邦盛科技有限公司7.98%,入股杭州云英网络科技有限公司5.66%,入股杭州云毅网络科技有限公司4.17%,入股上海趣美信息有限公司19.02%,入股杭州趣链科技有限公司6.55%。2017年4月,公司拟参股设立基金管理公司并投资20亿元联合发起设立浙商产融投资基金。2017年9月,公司转让新湖期货合计62%的股权,梳理金融股权投资。2017年9月,公司拟通过境外全资子公司香港冠盛投资21.73亿港元参与信银国际的增资扩股。2017年12月,公司拟认缴1亿元投资杭州云栖创投。 事件二。公司公布2018年一季度。报告期内,公司实现营业收入29.9亿元,同比增加94.3%;归属于上市公司股东的净利润7.88亿元,同比增加107.1%;实现基本每股收益0.09元。2018年2月,公司竞得万得信息6.0183%的股权。 投资建议。公司土地储备充足,地产+金融科技投资战略继续推进。公司项目商业和住宅土地储备权益建面达2200 万平(不包括海涂开发项目)。同时, 公司参股金融企业(参股温州银行18.15%股权)并积极拓展金融科技投资。目前,公司加大上海旧改项目的布局力度,价值储备良好。我们预计公司2018年、2019年EPS分别是0.44和0.53元(业绩出现较大幅度上调是因为从2017年以后公司参股4.99%的中信银行股权以权益法核算增添了较多的投资收益),对应RNAV是8.59元。目前,相关可比公司股价/RNAV估值为0.64倍,考虑到公司金融科技投资拓展顺利,开发项目储备丰富,我们以6.5折RNAV作为公司未来6个月目标价,对应5.58元(对应公司2018年动态PE估值为12.68倍,小于可比公司相应估值均值25.79倍),维持“增持”评级。 风险提示:公司销售业务面临政策调控的风险,以及股权投资风险。
张江高科 房地产业 2018-05-14 13.34 15.51 49.42% 13.76 2.23%
13.63 2.17%
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事件一。公司公布2017年年报。报告期内,公司实现营业收入12.5亿元,同比减少40.0%;归属于上市公司股东的净利润4.68亿元,同比下滑35.7%;实现基本每股收益0.30元。公司每10股派发现金红利1元(含税)。 2017年,公司房产销售减少和数讯信息出售不再并表,营业收入减少40.0%;同期公司净利润减少35.7%。根据公司2017年年报披露,2017年,公司实际完成认缴股权投资(除地产类投资外)6.52亿元,其中通过公司参股48%的深圳市张江星河投资企业(有限合伙),主导投资布局了云从科技、格诺生物、美味不用等等一批科技领军企业。2017年,公司房地产业务实现合同销售面积4.77万平;实现合同销售金额3.43亿元,同比减少60.05%。2017年12月末,公司出租房地产总面积122.08万平;全年公司房地产业务取得租金总收入7.43亿元,同比增长14.90%。2017年5月,公司拟与上海国际集团等6家合伙人共同投资设立上海科创中心股权投资基金一期基金。公司于2017年1月1日至2017年8月15日期间出售嘉事堂267.44万股,获得净利润6963.26万元。公司2017年年报披露:2018年,公司预计主营业务收入基本与上年持平,力争2018年实现主营业务利润的增长。 事件二。公司公布2017年一季度。报告期内,公司实现营业收入2.17亿元,同比下滑25.2%;归属于上市公司股东的净利润2.51亿元,同比增加3.82%;实现基本每股收益0.16元。2017年一季度,受房产销售减少影响,公司营收下滑25.2%;同期投资收益增加使得净利润增加3.82%。2018年1-3月,公司房地产业务实现合同销售面积1929.7平米;实现合同销售金额0.11亿元,同比减少85.22%。2018年1-3月末,公司出租房地产总面积122.08万平,公司房地产业务取得租金总收入1.68亿元,同比减少2.42%。2018年3月,公司拟转让万得信息4.7287%股权。 投资建议。受益上海科创中心建设,创投增长空间大,维持“买入”评级。公司是上海科创中心、三区(上海自贸区、张江国家自主创新示范区和全面创新改革试验区)联动核心,公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大。根据公司2017年年报披露:公司力争2018年实现主营业务利润的增长,据此,我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.38元和0.45元,对应RNAV是30.63元。考虑到目前可比上市公司股价/RNAV估值是0.65倍,可比公司2018年动态PE估值是26.0倍,我们以RNAV的6.5折估值对应的公司股价19.91元和2018年30倍动态PE估值对应的公司股价11.40元,两者的平均值15.65元作为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。风险提示:公司租售业务面临政策调控的风险,以及创投业务拓展不顺风险。
招商蛇口 房地产业 2018-05-14 23.20 30.00 76.68% 23.29 0.39%
23.29 0.39%
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事件:公司公告以现金购买控股股东招商局集团及其全资下属公司招商局集团(香港)持有的招商局漳州开发区有限公司78%股权。l招商蛇口收购招商漳州78%股权。招商蛇口拟以现金收购招商局集团持有的招商局漳州开发区有限公司48%股权以及招商香港持有的招商漳州30%股权,合计收购招商漳州78%股权,交易对价约为人民币85.53亿元。交易完成后,招商蛇口将持有招商漳州78%的股权,成为招商漳州控股股东。 新增优质土储,深化海西战略布局。招商漳州自1992年成立至今,经过25年的开发,储备了较为丰富的土地资源。截至2017年底,招商漳州土地储备高达约777万平方米(非双鱼岛土地552万平方米和双鱼岛土地225万平方米),已规划住宅用地约85.67万平方米、商业用地约95.60万平方米、工业用地约111.47万平方米、港航物流用地约249.93万平方米和市政配套用地约234.80万平方米。我们假设容积率为住宅2.0,商业1.5,工业0.8,按照收购价85.53亿元测算,公司此次收购楼面均价约为1235元/平方米。若只考虑住宅用地和商业用地产生价值,则楼面价约为3480元/平方米左右。而3月底位于新规划的龙海经济开发区核心区域--南太武滨海新城的住宅地块土拍最高楼面价达9014元/平方米,土地收购成本优势明显。此次公司落子漳州开发区,与公司原有的厦门、漳州业务形成联动,深入布局海西板块。 蛇口模式再下一城。此次交易完成后,招商蛇口将加快招商引资,加速招商漳州工业、港航物流规划用地的去化速度,推动漳州开发区产业布局进一步合理优化,促进漳州开发区整体转型升级。招商蛇口与招商漳州的联动有望进一步增强公司园区开发运营能力,是招商蛇口深入践行“前港-中区-后城”的开发模式与“产、网、融、城一体化”的发展路径的又一次尝试。 投资建议:维持“买入”评级。在政府掌握绝对资源的房地产行业,在行业总量趋向见顶的背景下,我们认为公司B2G模式具备使得其长期持续发展的能力,理应享受溢价。我们预计公司2018、2019年公司营业收入分别在1044.63亿元、1299.08亿元,归母净利润分别为158.44亿元和200.67亿元,EPS分别为2.00、2.54元。按照公司2018年5月9日收盘价22.56元计算,对应2018和2019年PE为11.25倍和8.89倍。我们给予公司2018年15XPE,目标价为30元,较每股RNAV(32.03元)有小幅折价,维持“买入”评级。 风险提示:1)前海土地整备推进不及预期;2)行业面临调控风险和下行风险。
金地集团 房地产业 2018-05-14 10.82 15.26 74.40% 11.39 -0.52%
10.86 0.37%
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事件:公司公告2017年年报及2018年一季报。 17年并表影响结算,预收大增奠定未来:1)并表结算减少造成营收下滑,毛利率显著上升。17年公司实现营业收入376.62亿元,同比下降32.15%;实现归母净利润68.43亿元,同比增长8.61%;实现稀释每股收益1.52元,同比增加8.57%。营业收入下降主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积和结算收入减少。2)预收账款大增,负债结构稳健。公司债务融资加权平均成本为4.56%,剔除预收账款后实际资产负债率为61.36%,净负债率为48.22%。公司预收账款579.48亿元,同比大增110.83%,为未来1-2年业绩结算奠定基础。3)融资通道顺畅、现金回款有力。2017年至今公司完成70亿元公司债、30.5亿元物业费ABS、60亿元超短期融资券、30亿元中期票据及2亿美元债券的发行。17年公司销售回款率超过90%。4)持续稳定分红。2017年利润分配方案为,拟每10股派发现金股利5.30元(含税),约占公司合并净利润的35%。 18Q1销售下滑,开工积极。2018年一季度公司实现营业收入68.94亿元,同比增长18.03%;实现归母净利润10.95亿元,同比增长25.73%;实现稀释每股收益0.24元,同比增长26.32%。新开工面积约271万平米,竣工面积约61万平米,同比上年分别增长131%和21%。1-3月公司累计实现签约面积152.4万平方米,同比下降9.42%;累计签约金额261.1亿元,同比下降21.51%。我们预期下半年销售增速会有所好转。l销售稳定增长,土地投资发力。2017年,公司实现销售金额1408.1亿元,实现销售面积766.7万平方米,同比分别增长39.9%和16.5%。公司新增了约1305万平方米的土地储备。截至2017年末,公司总土地储备约3770万平方米,权益土地储备约1930万平方米。 投资建议:“买入”评级。我们预计2018-2020年公司实现归属于母公司股东净利润分别为人民币80.95亿元、95.35亿元、109.49亿元。按照最新总股本计算,以上净利润对应的2018-2020年EPS分别为人民币1.79元、2.11元、2.43元。截至5月9日,公司收盘于11.42元,对应2018和2019年PE在6.37倍和5.41倍。我们测算的公司每股RNAV为19.88元,当前股价较每股RNAV折价约43%。我们给予公司2018年9XPE估值,对应目标价为16.14元,较每股RNAV折价约19%,给予“买入”评级。 风险提示:公司项目销售不及预期;房地产行业调控。
国创高新 房地产业 2018-05-14 7.62 8.58 27.30% 8.96 17.59%
8.96 17.59%
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完成重大资产重组,构建双轮驱动业务模式。2017年公司完成了收购深云房的重大资产重组工作。收购完成后,公司成为了改性沥青业务与房地产中介服务业务双轮驱动的业务模式。深圳云房是一家以O2O模式为核心的房地产中介服务提供商,主要从事新房代理、房屋经纪业务。深云房不仅在重点一二线城市持续深耕(包括深圳、上海、广州、北京、珠海、中山、苏州、杭州、南京、青岛等)、持续深化线下营销网点的广度与密度,还积极拓展潜力二三线城市(包括成都、武汉、昆明、烟台等)。 “深耕”与“扩张”并举,开拓住房租赁业务。2017年完成重组后,深云房积极开展深耕和拓展策略,并计划在2018年开辟租赁市场。公司5月3日发布的关于建立长租公寓、营销网络和O2O体系建设的可行性公告,计划投入共计15.62亿元围绕以上三方面构建存量房市场业务的竞争力。我们认为,重组后的国创高新给予深云房强有力的资本支持,使其可以借助资本市场的力量、发挥自身的平台优势,积极完善交易平台服务并拓展租赁市场业务。我们认为公司正在逐步落实“成为全国房地产行业提供线上与线下(O2O)全渠道营销解决方案的房地产互联网交易平台”的愿景。 房地产中介服务表现优异,成为业绩增长新动力。2017年度,公司实现营业收入25.73亿元(其中0.22亿元为利息收入),同比增长291.21%,其中房地产中介服务业务实现营收16.19亿元;公司实现营业利润0.65亿元,同比增长435.51%;归属于上市公司股东的净利润为0.43亿元,同比增长727.87%;业绩增长的主要原因为深圳云房良好的经营业绩导致公司整体经营业绩大幅上升。根据公司公告的业绩承诺完成情况公告,深云房实现的归母净利润为2.72亿元,比承诺的业绩高出了5.62%,超额完成。(深圳云房从2017年8月开始的业绩纳入了国创高新2017年年度业绩中)。 投资建议“增持”。深云房2017年实际业绩超出业绩承诺。如果2018年深云房业绩达到承诺水平,归母净利润同比增速应约为18.6%。考虑到2017年公司只并表了深云房4个月业绩,我们认为2018年国创高新完全并表深云房后业绩仍将翻倍。根据现有总股本数,我们测算的公司2018年EPS为0.34元每股(参考深云房业绩承诺,预测18年净利润主要来自于深云房)。考虑公司计划非公开发行A股不超过现有总股本的1.2倍,我们预测增发后2018年EPS为0.29元。5月9日公司收盘价为7.66元,对应2018年0.34元EPS约为22倍。参考可比公司估值,我们给予公司2018年25倍PE,对应目标价为0.34*25=8.58元。给予“增持”评级。风险提示:1)非公开发行A股后EPS摊薄;2)募集资金用于房地产交易平台和租赁房市场的搭建仍有待观察;3)租赁市场竞争激烈,投资拓展新业务不达预期收益。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名