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涂力磊

海通证券

研究方向: 房地产行业

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南京高科 房地产业 2018-04-16 14.09 19.44 45.07% 13.99 -0.71% -- 13.99 -0.71% -- 详细
2017年,受房产和市政业务(市政基础设施承建、园区管理及服务、土地成片开发转让)结转下滑影响,公司营业总收入减少30.6%;同期投资收益增加使得净利润增加2.10%。2017年,公司实现房产合同销售额14.42亿元,同比减少70.53%。同期,公司旗下高科新创新增对欣视景、瀚思安信等投资,投资金额约3500万元。高科新浚新增投资7个项目,投资金额约1.63亿元,截至报告期末已累计对外投资项目17个。报告期内,公司投资的广州农商行在港交所成功上市。公司市政业务(市政基础设施承建、园区管理及服务、土地成片开发转让)实现营业收入9.73亿元,同比下降37.41%。报告期内,公司药品销售业务实现主营业务收入4.11亿元,实现净利润1021.07万元,同比下降83.58%。 2017年8月,公司拟以不超过6亿元现金参与南京银行定增。2017年10月,公司拟以3亿元现金参与鑫元基金的增资。 公司2017年年报披露:2018年,公司计划新开工面积24.73万平(主要为靖安三期经济适用房项目),同比减少29.64%;计划竣工面积36.54万平(主要为高科·荣境项目、靖安二期经济适用房项目),同比减少36.96%。 投资建议。转型大健康和大创投,维持“买入”评级。公司多层次股权投资平台形成,股权投资业务进展顺利。传统地产业务上公司立足深耕区域市场,加快盘活存量。我们预计公司2018、2019年EPS分别是1.08元和1.23元。我们认为公司孵化器业务架构齐全,目前孵化器相关标的2018年平均动态20.06XPE,我们给予公司2018年动态估值18XPE,对应目标价19.44元,维持对公司的“买入”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。
蓝光发展 房地产业 2018-04-13 10.10 13.52 40.54% 10.29 1.88% -- 10.29 1.88% -- 详细
17年业绩稳健增长,负债结构稳定性增加。1)营业利润双双增长,经营向好。2017年,公司实现营业收入245.53亿元,较上年同期增加15.12%;实现归属于上市公司股东的净利润为13.66亿元,较上年同期增加52.49%。公司利润分配方案为:每10股派发现金红利1.00元(含税),以资本公积金向全体股东每10股转增4股。2)资产规模扩大, 负债结构稳定性增加。报告期,公司毛利率为25.04%,比上年同期上涨0.07个百分点;净利率为5.09%,比上年同期增加0.92个百分点;剔除预收账款后的资产负债率为47.02%,较上年同期减少6.38个百分点。整体平均融资成本由2016年的9.06%下降至2017年的7.19%。 地产聚焦高价值区域,销售规模快速扩张。2017年,公司房地产业务实现签约金额581.52亿元,同比增长92.97%;实现签约面积609.27万平米,同比增长116.36%;实现签约销售均价9545元/平米,同比下降10.82%。报告期内,公司获取土地规划计容建筑面积705万平米,总土地储备规划计容建筑面积达到1615万平米(含累计已竣工面积390万方)。 嘉宝股份多元化扩张卓有成效,经营业绩显著增长。截至本报告期末,公司累计在管项目313个、面积达5329万平方米,累计联盟面积1.2 亿平方米。实现归属于挂牌公司股东的净利润1.92亿元,同比增长91.07%。 激励机制到位,员工上下一心。公司2017年出台跟投管理办法,股权比例不超过15%,达到业内上限。公司还公告了股权激励方案,每股行权价10.04元,分三期行权,行权业绩条件为2018-2020年扣非归母净利润分别不低于22亿元、33亿元和50亿元。 投资建议:维持“买入”评级。我们预计公司2018、2019年公司营业收入分别在330.54亿元452.07亿元。我们预计2018和2019年公司实现归属于母公司股东净利润分别为人民币22.28亿元和31.46亿元。以上收入和净利润对应的2018、2019年EPS分别为人民币1.04、1.47元。公司2015、2016年发力扩张高价值区域,17年地产主业开始进入收获期,全年销售582亿元,同比增长93%。按照目前货量布局,我们认为企业有望在2018年冲击千亿销售规模。公司的跟投方案落地,股权激励方案落地,员工上下一心,助力发展。截至4月9日,公司收盘于9.65元,对应2018和2019年PE在9.24倍和6.55倍,给予18年13倍PE,目标价13.52元,较每股RNAV折价32.4%,维持“买入”评级。 风险提示:项目销售不及预期;行业面临基本面下行风险。
天健集团 建筑和工程 2018-04-13 9.42 11.42 31.26% 9.33 -0.96% -- 9.33 -0.96% -- 详细
2017年,受各项业务增长推动,公司营收增加8.71%;同期业务综合毛利率上升使得净利润增加34.7%。2017年,公司城市建设业务实现营业收入46.76亿元(合并抵销前),占营收55.13%,同比增长14.9%。2017年全年新承接工程合同金额达116.27亿元。2017年,公司综合开发业务销售收入22.69亿元,占营收26.75%,同比下降2.5%。截止2017年末,公司累计在售未结转、在建及储备项目共26个,按计容建筑面积计算,累计超过325.51万平。2017年,公司城市服务业实现营业收入15.37亿元(合并抵销前),占营收18.12%,同比增长189.15%。2017年4月,公司竞得深圳两幅地块,合计权益建面14.26万平。2017年9月,公司在苏州竞得建筑面积3.18万平的住宅用地。2017年11月,公司在南宁竞得建筑面积23.97万平的商住用地。2017年7月,公司转让天健运输100%股权。根据公司2017年年报披露,公司2018年度计划投资123.32亿元。其中:房地产开发项目投资61.41亿元;城市更新项目投资2.12亿元;新业务拓展投资5.6亿元;资本性投资3.52亿元;研发性投资1686万元;新增各类资产投资50.5亿元。 投资建议。国企改革标的,维持“买入”评级。公司是深圳国资委控股下的,主营建筑施工、房地产开发和商业运营一体化的城市综合运营商。其中建筑施工业务拥有总承包特级资质;房地产业务集中在深圳、长沙、南宁、广州等地。公司通过收购粤通公司延伸市政产业链,借助达实智能提升智慧城市建设能力,定增引入多家创投企业,实现管理层持股。目前,深圳国资委实际控制公司39.57%股权,公司有望受益深圳国资改革。此外,公司在市政施工和基建方面区域优势明显。我们预计公司2018、2019年全面摊薄EPS分别是0.60和0.73元,对应RNAV是14.3元。考虑到公司未来有望受益于深圳国资改革,我们适当提高相对可比公司的估值,以RNAV的8折,即11.42元作为目标价,维持公司“买入”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控,以及国资改革进展不顺的风险。
市北高新 建筑和工程 2018-04-13 6.63 7.65 23.59% 6.61 -0.30% -- 6.61 -0.30% -- 详细
事件。公司公布2017年年报。报告期内,公司实现营收21.9亿元,同比增加85.7%;归属于上市公司股东的净利润2.31亿元,同比增加50.8%;实现基本每股收益0.12元。公司向全体股东每10股派发现金红利0.12元(含税)。 2017年,受房产销售结转良好推动,公司营收增加85.7%;同期结转项目少数股东权益占比上升使得净利润增幅收窄至50.8%。2017年,公司销售项目签约面积8.04万平,同比增长137.17%;签约销售金额19.50亿元,同比增长112.65%。截至2017年底,公司出租总面积26.92万平,同比增长21.92%,实现租金收入2.21亿元,同比增长5.24%。截至2017年末,聚能湾累计孵化苗圃项目222项,孵化企业达255户,加速器企业达47户。目前,公司主导的在建产业载体项目5个,涉及总建筑面积达48万平。公司投资上海数据交易中心有限公司,占股权比例4%。目前,市北高新园区集聚了18家跨国公司地区总部和50多家具有总部型特征的企业;云计算、大数据企业超过150家。目前,聚能湾孵化器正着力建设10万平的“市北·聚能湾创新社区”,已累计引进各类创业小微企业200家,其中大数据云计算企业占81%。 2017年3月,公司成功竞得上海静安区市北高新技术服务业园区N070501单元01-06地块。2017年3月18日,公司公告称,公司以自有资金参与认购华东建筑集团股份有限公司(以下简称“华建集团”,股票代码:600629)发行股份购买资产并募集配套资金之非公开发行股份138万股,占华建集团发行后股份总数的0.32%。2017年12月,公司认购上海开创国际海洋资源股份有限公司定增383万股股票。2017年12月,公司拟以4.63亿元出售上海市静安区1.22万平房地产项目。 投资建议。受益数据交易中心和科创中心建设,股权投资有望快速增长。公司定位于“精品园区”综合运营商、服务集成商和投资商,已布局3.13平方公里的上海闸北市北高新产业园和5.2平方公里南通科技城产业园。公司在市北高新园区内合计持有权益建面118万平。同时,未来5年市北高新园区可开发建面260万平,南通储备4200亩土地。近年来,公司加大了创投业务投资力度,未来发展可期。我们预计公司2018、2019年EPS在0.17元和0.22元,对应RNAV为9.56元。考虑公司处于大张江范围内,未来有望享受上海科创中心和数据交易中心建设(具有市场唯一性)等政策利好,同时考虑到公司住宅销售波动较大,园区产业载体销售减少而租赁物业和租赁收入逐年增加,我们以更适合衡量租赁物业估值的RNAV的8折作为公司未来6个月目标价,对应7.65元,给予“买入”评级。 风险提示:公司面临经济波动和租售下滑的风险。
华夏幸福 房地产业 2018-04-12 33.00 53.70 87.63% 33.38 1.15% -- 33.38 1.15% -- 详细
17年销售额稳居行业前十。2017年华夏幸福签约销售额1522亿元,同比增长26.5%,在克而瑞销售额排行榜上位列第九。其中住宅板块的签约销售额为1201亿元,同比增长19%;累计销售面积为951万平方米,同比下滑5.4%;签约均价为16001元每平米,比16年均价11967元每平米增长33.7%。 营收和盈利稳步增长。公司2017年总收入为596亿元,同比增长10.8%;毛利率达到47.9%,同比增长14.9个百分点。从收入构成上来看,公司产业发展服务的占比在2016年和2017年明显提升,2017年产业发展收入占比为39%,同比提高了19个百分点。产业发展服务的毛利率较高,2013-2017年毛利率基本维持在90%以上。高毛利率的产业发展服务占比的提升,提高了公司整体毛利率和净利率水平,进而提高了公司整体盈利能力。2017年公司归母净利润为88亿元,同比增长35%。公司2017年归母净利率14.72%,同比增长2.7个百分点,是近三年来最高水平。 现金创历史新高,负债率保持在合理水平。截至2017年年底,公司账面货币资金为681.05亿元,同比增长约50%,占总资产比18.1%,创历史新高;资产负债率为81%,净负债率为60%(同比下降7个百分点)。对处于快速发展阶段的公司来说,公司的负债率处于相对合理水平。此外,货币资金减一年内到期债务后的净现金同比增加76亿元,公司速动比率和流动比率在2017年有所提升。公司的偿债能力稳定向好。 融资渠道畅通。2017年公司保持畅通的融资渠道,充分利用资本市场直接融资工具,融资成本由2016年的6.97%下降到5.98%。2017年公司及子公司成功发行16亿元非公开发行公司债券,19亿元中期票据,60亿元超短期融资券,10亿元短期融资券及10亿美元境外债。此外,公司自身产业新城PPP业务模式在融资方面具备优势,全年共落地三笔PPP资产证券化项目,规模总计41.06亿元。 投资建议:维持“买入”评级。我们预测华夏幸福2018年每股收益为4.13元。公司2018年4月9日收盘价为31.93元,对应2018年PE约8倍。根据海通地产对华夏幸福定制的估值三段论,我们认为公司仍然处于异地拓展的阶段,看好公司独特的运营模式和中长期发展,静待异地拓展价值兑现。我们给予公司2018年13倍估值,对应目标价53.70元。 风险提示:产业服务收入结转不达预期。
世联行 房地产业 2018-04-12 9.33 14.60 82.50% 9.56 2.47% -- 9.56 2.47% -- 详细
全年业绩和资产规模保持稳增长。2017年公司实现营业收入82.12亿元,同比增长30.97%;归属上市公司股东的净利润为10.04亿元,同比增长34.35%;经营活动产生的现金流量净额为-30.26亿元,同比由正转负;基本每股收益为0.49元,同比增长32.43%;加权平均净资产收益率为21.85%,同比提升2.38个百分点。报告期末,公司总资产136.33亿元,较上年末增75%;归属上市公司股东的净资产为50.68亿元,同比增长21%。 继祥云战略提出后,营收年复合增速达35%。公司14年提出祥云战略计划,将单一互相分割的业务打造成多种业务交叉融合的一站式综合服务平台。互联网+、长租公寓、装修、小样社区、社区管家等新业务快速落地。新业务贡献的收入增速较快。互联网+、资管和金融三大方面的收入在2017年占比首次超过房地产交易达到52.64%。2014-2017年,公司总营业收入年复合增速达到35%,归母净利润年复合增速接近25%。公司整体盈利水平稳定,营收和归母净利润规模不断增加。 互联网+业务保持快速发展。互联网+业务方面,截至2017年年底互联网+业务顺利完成186个城市的服务布局,新增三四线城市布局81个,合作项目累计超过1000个,营业收入23.53亿元,同比增长61.84%,毛利5.31亿元, 同比增长89.73%。 长租公寓突破10万间。2017年公司继续积极拓展公寓管理的业务规模。截至本报告期末,全国累计签约10万多间,在管运营房间约3.5万间,平均出租率81%,本报告期公司公寓管理业务实现收入2.08亿元,同比增加387.64%。 金融服务业务收入增速超两倍。2016H2起,公司积极研发新的金融服务产品。2017年公司针对8类场景客户需求已研发上线22款信贷产品并全部铺排落地,并将原有的“家圆云贷”产品升级为“乐贷”,同时通过合伙策略,有效整合超过200家行业渠道,积极进入存量市场,各类信贷产品共放贷金额为114.94亿元,同比增长280.75%。 投资建议:维持“买入”评级。投资建议:维持“买入”评级。公司17年业绩保持平稳增长,祥云战略有序推进。我们继续看好公司中长期发展,预计2018年EPS为0.58元每股。公司4月9日股价9.27元,对应2018年PE 约16倍。考虑公司基础业务和多元化(类金融、互联网+)领域发展迅速度,我们给予公司2018年25倍PE估值,对应股价14.60元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产销售量下行,房地产交易市场竞争加剧。
万科A 房地产业 2018-04-11 31.52 42.77 41.86% 33.24 5.46% -- 33.24 5.46% -- 详细
事件:公司公告3月销售及近期新增项目情况。 前三月累计销售突破1500亿大关,基数和推盘节奏影响3月增速。 1)公司3月实现销售面积363.7万平,比2017年同期下降-8.96%,环比上升51.42%;实现销售金额506.8亿元,比去年同期下降-20.36%,环比上升42.36%。1-3月公司累计完成销售面积1048.2万平,同比增长6.07%;完成销售金额1542.6亿,同比增长2.66%。2)受基数和推盘节奏等因素影响,公司3月同比增速下降但环比增速明显回升。我们预计2Q正常推盘高峰到来后,企业销售有望恢复增长。按照目前公司项目备货能力和市场趋势,我们预计公司全年有望突破6400亿销售规模。l当月新增住宅土地13处,物流用地8处。 1)3月新增土地权益投资45.59亿,比2017年同期减少39.39%;新增土地权益面积95.2万平,同比减少14.5%。2018年1-3月,公司累计新增土地权益面积486.8万平,同比17年减少-12.02%;2018年1-3月土地权益投资金额234.45亿,比17年同期减少16.25%。累计增速低是因为17年1月企业集中拿地造成基数较高。公司土地购置各月存在波动,整体趋势保持有序增长。 2)3月公司新增物流地产项目8个。以上项目合计建筑面积39.6万平,权益面积39.6万平,需支付权益地价8.13亿。我们认为有效补充优质库存,将是保持万科销售规模和业务增速持续向前的主要动力。 投资建议:维持“买入”评级。预计公司2018年和2019年EPS在3.29和4.29元。按照4月4日股价32.8元股价计算,对应2018年PE为9.97倍。我们给予公司2018年13XPE估值,对应股价42.77元,维持“买入”评级。我们给予公司估值适度溢价的原因:1)考虑公司在全球地产企业中属于领军地位,多项业务排名行业第一,以及行业差异化调控造成龙头市占率持续提升的大背景;2)公司合并报表范围内有2962.5万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约4143.2亿元,较上年末分别增长30.0%和48.9%。公司未来业绩具备更确定增长能力;3)债务率持续保持低位。2017年底公司净负债率为8.8%(2016年底:25.9%)。金融去杠杆背景下,公司明显占优。 风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不达预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。
陆家嘴 房地产业 2018-04-10 18.81 23.60 32.21% 19.59 4.15% -- 19.59 4.15% -- 详细
2017年,受房产结转减少影响,公司营收减少27.2%;同期公司出售子公司股权获得投资收益使得净利润增加18.2%。截至2017年末,公司自持在营物业建面264万平,在建建面121万平。2017年,公司合并报表范围内长期在营物业租金收入合计32.34亿元,同比增加15%。其中,公司办公物业(甲级写字楼总建面163万平,研发楼总建面32万平)租赁收入27.35亿元,同比增幅15%;公司商业物业(商业物业总建面44万平)租赁收入为2.09亿元,同比减少0.68%;公司酒店物业(酒店总建面15万平)营业收入为1.27亿元,比2016年略有增长;公司住宅物业(东和公寓总建面9万平)租赁收入1.63亿元,同比减少0.65%。此外,公司合并报表范围外长期在营物业租金收入合计7.30亿元。2017年,公司实现各类房产销售收入合计6.38亿元。2017年,公司实现物业管理收入10.56亿元,同比增加17.59%。2017年,公司金融业务实现收入16.73亿元,占公司营收17.94%。 2017年6月,公司部分高管使用2016年度超额奖励增持上市公司股份17.1万股。公司2017年年报披露,公司通过信托计划间接获得房地产项目地块1个,权益建面103万平。2017年8月17日,公司与巴黎老佛爷百货(中国)有限公司签署《合作意向书》。2017年12月,公司竞得陆金发11.80%的股权。公司2017年年报披露,2018年,公司计划房地产业务总流入151.40亿元,总流出146.30亿元(其中土地储备及资产、股权收购款45亿元)。金融业务总流入25.49亿元,总流出45.41亿元。 投资建议。“地产+金融”双轮驱动,维持“增持”评级。公司商业项目由陆家嘴逐步延伸至前滩,具有较高的价值稀缺性。根据公司2017年年报披露,公司在营物业面积增至约264万平,在建面积超过121万平。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。目前,公司完成收购陆金发100%股权,获得了3家持牌金融机构,积极构建“地产+金融”双轮驱动主线,打造“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化的上市公司。我们预计公司2018年、2019年EPS分别是1.18和1.42元。考虑到公司受益于上海自贸区扩区和国企改革,以及金融+地产协同推进,我们给予公司2018年20倍PE估值,对应股价23.6元,维持“增持”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。
万科A 房地产业 2018-04-02 33.70 42.77 41.86% 34.47 2.28% -- 34.47 2.28% -- 详细
业绩增速略超市场预期。2017年公司实现营业收入2429.0亿元,同比增长1.01%;实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元,同比增长33.4%;每股基本盈利2.54元,同比增长33.68%。 财务状况稳健。报告期末公司持有的现金由2016年末的人民币870.3亿元增加到人民币1741.2亿元,远高于短期借款和一年内到期的长期负债人民币622.7亿元。公司有息负债合计人民币1906.2亿元,占总资产的比例为16.4%(2016年底:15.5%)。年底公司净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为8.8%(2016年底:25.9%),继续保持在行业低位。 盈利能力提升。2017年公司全面摊薄的净资产收益率提升至21.1%,较2016年上升2.6个百分点;公司房地产业务结算毛利率为25.8%,较2016年提高6.0个百分点。 可结算资源丰富。截至报告期末,公司有2962.5万平米已售资源未竣工结算,合同金额合计约4143.2亿元,较2016年末分别增长30.0%和48.9%。 竣工计划保持提升。2017年公司实现新开工面积3651.6万平方米,较2016年增长16.4%,较年初计划增长24.9%。2018年,公司现有项目预计新开工面积3545.1万平方米,较2017年实际开工面积下降2.9%;预计项目竣工面积2630.5万平方米,比2017年实际完成规模增加14.3%。 投资建议:维持“买入”评级。预计公司2018年和2019年EPS在3.29和4.29元。按照3月28日股价31.33元股价计算,对应2018年PE为9.52倍。我们给予公司2018年13XPE估值,对应股价42.77元,维持“买入”评级。我们给予公司估值适度溢价的原因:1)考虑公司在全球地产企业中属于领军地位,多项业务排名行业第一,以及行业差异化调控造成龙头市占率持续提升的大背景;2)公司合并报表范围内有2962.5万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约4143.2亿元,较上年末分别增长30.0%和48.9%。公司未来业绩具备更确定增长能力;3)债率持续保持低位。年底公司净负债率为8.8%(2016年底:25.9%)。金融去杠杆背景下,公司明显大幅占优。 风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不达预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。
苏州高新 房地产业 2018-03-30 6.61 12.00 87.21% 7.08 7.11% -- 7.08 7.11% -- 详细
事件。公司公布2017年年报。报告期内,公司实现营业收入62.4亿元,同比增加11.8%;归母净利润6.06亿元,同比增加97.4%;实现基本每股收益0.48元。公司向全体股东每10股派发现金红利1.45元(含税)。 2017年,受东菱振动并表等推动,公司营收增加11.8%;同期业务综合毛利率上升使得净利润增加97.4%。2017年,东菱振动为“天舟一号”货运飞船提供了振动测试服务,技术中心团队首批入驻中国地震局“地震观测技术研究院”,技术和科研能力得到认可。2017年,公司完成商品房合同销售面积49.96万平、合同销售金额65.18亿元,同比分别减少6.35%和3.78%。全年商品房项目施工面积140.92万平,同比增加55.69%。公司旅游服务业全年完成营收3.11亿元,接待游客263万人次。报告期末,公司参股股权投资企业共22家,公司对外参股投资28.27亿元。 2017年3月,公司采取现金收购东菱振动73.53%股权,积极向先进制造业转型。2017年6月,公司竞得苏州一幅39.80万平的文体娱乐用地。2017年11月,公司竞得苏州一幅占地面积3.47万平的住宅用地。2018年2月,公司竞得三幅合计47.7万平的用地。2017年8月,公司出资2亿元参股中船重工(天津)军民融合创业投资基金合伙企业(有限合伙)。2017年8月,公司设立苏州高新投资管理有限责任公司。2017年9月,公司签订华大生命健康小镇项目合作框架协议。2017年11月,公司发起设立2亿元的产业投资基金。2017年9月,公司董事长、全体高级管理人员及核心人员完成增持公司股份0.09%。2018年3月,公司拟以不低于2亿元、不超过4亿元自筹资金,按照不超过9.47元/股的价格回购上市公司股份。 公司2017年年报披露:2018年,公司商品房项目计划施工面积155.23万平,新开工面积10.15万平。 投资建议。确立“高新技术产业投资运营商”战略,维持“买入”评级。近年来,公司确立了“高新技术产业投资运营商”的战略,以先进制造业、环保业为核心,产业地产、非银金融与产业投资为支撑的产业架构。此次现金收购东菱振动73.53%股权是公司向“高”、“新”产业战略转型迈出的重要一步。在暂时不考虑股本回购的情况下,我们预计公司2018、2019年EPS分别为0.60和0.75元,对应RNAV是11.64元。公司地产开发业务与万科合作,积极布局股权投资,多家企业实现上市,积极转型高新产业。我们参考创新转型类园区标的2018年平均动态29.54XPE,给予公司2018年20XPE,对应目标价12.0元,维持“买入”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。
广宇发展 房地产业 2018-03-30 12.38 20.10 71.79% 13.97 12.84% -- 13.97 12.84% -- 详细
2017年,公司完成重大资产重组,营收增加450.3%;同期净利润增加529.0%。2017年,公司新开工面积448.71万平,同比增加15.88%;竣工面积352.58万平,同比增加132.01%;销售备案金额271.10亿元,同比减少3.73%;备案销售面积272.36万平,同比增加3.63%。2017年,公司年初未售面积98.22万平,新增预售面积288.82万平,年末未售面积112.29万平,结算面积229.26万平。截至2017年末,公司物业服务签约面积共557.50万平,实现物业服务面积共59.37万平。2017年公司控股子公司鲁能亘富及鲁能万创出租楼面面积9.9万平,重庆鲁能出租楼面面积2.73万平。 2017年8月,公司定增注入重庆鲁能34.50%、宜宾鲁能65.00%、鲁能亘富100.00%、顺义新城100.00%及重庆鲁能英大30.00%的股权,解决了同业竞争问题。公司定增注入资产在2017-2019年的利润承诺期间的扣非净利润总额不低于37.8亿元。定增完成后鲁能集团控股比例上升至76.13%。 公司2017年年报披露,2017年8月24日公司重大资产重组方案无条件通过证监会并购重组委审核,9月20日重组取得证监会批复,10月30日新增股份发行上市,11月17日披露过渡期损益审计报告。公司重大资产重组工作全面完成。公司2017年年报披露,2018年,公司计划开工204万平,续建821.86万平,计划竣工363.48万平。 投资建议。鲁能集团旗下唯一上市地产开发平台,“买入”评级。本次重大资产重组实现后,公司成为鲁能集团发展房地产业务的主要平台,实现在北京、重庆、济南、南京、成都、苏州、青岛、宜宾、东莞、张家口等城市的全面布局,形成星城、领秀城、鲁能城、鲁能泰山7号、鲁能公馆等产品系列,持续盈利能力得到提升。注入资产兼具了高层住宅、花园洋房、公寓等多元化业态,且大部分位于当地核心地段,具有较高的综合价值和发展潜力。我们预计2018-2019年公司将实现EPS分别为1.34元和1.75元。给予公司2018年15倍PE,即20.1元/股作为目标价,给予“买入”评级。 风险提示:公司面临销售不达标和销售价格下行风险。
新城控股 房地产业 2018-03-21 36.25 51.31 60.75% 38.55 6.34%
38.55 6.34% -- 详细
增速再超预期,销售再创新高。公司2017年合同销售额达到1264.72亿元,同比增长94.39%,销售面积达928.28万平方米,同比增长61.44%。公司销售额排名位列全国第13,比2016年提升2位。此外,公司实现归母净利润60.29亿元,同比增长99.68%。按每10股派送现金红利8.1元(含税),按照3月19日收盘价36.69元,对应股息率在2.2%。 融资成本降低,财务结构优化。报告期内,公司积极拓宽融资渠道,为公司的持续、快速发展提供了稳定的资金支持。公司完成三期中期票据发行,合计募集资金45亿元,综合票面利率5.55%;完成一期PPN发行,募集资金20亿元,票面利率6.3%;完成一期5年期高级美元债券发行,募集资金2亿美元,票面利率5%;完成一期ABN发行,发行金额21亿元,优先A票面利率5.38%,优先B票面利率6.2%。报告期末,公司整体平均融资成本为5.32%。 跨过千亿规模,持续高速增长。2018年公司计划新开工项目118个,新开工建筑面积2581.50万平方米,相比2017年计划增长近三倍。其中,住宅项目1715.48万平方米,商业综合体项目866.01万平方米。公司计划竣工项目68个,预计竣工总建筑面积约913.93万平方米,其中住宅项目510.64万平方米,商业综合体项目403.29万平方米。2018年,公司计划新开业吾悦广场18个,经营管理的吾悦广场租金及商业管理费收入超过20亿元。 住宅商业双轮驱动+地产金融,从长三角走向全国。公司全年新增土地储备共122宗,总建筑面积3392.80万平方米,其中住宅地产新增2446.02万平方米,商业地产新增946.77万平方米。2017年,公司在进一步完善“以长三角为核心,向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局的基础上,战略性进驻成都、重庆、西安、郑州等核心城市。 维持“买入”评级。我们预测公司2018年EPS为3.66元每股。3月19日,公司收盘价为36.69元每股,对应17年和18年的PE估值分别为13.74倍和10.01倍。我们继续看好公司双轮驱动模式,维持对公司2018年14倍的PE估值,对应六个月目标价为51.31元每股。 风险提示:政策调控重点城市基本面不达预期。
招商蛇口 房地产业 2018-03-20 22.38 30.00 38.63% 23.08 3.13%
23.08 3.13% -- 详细
收购招商漳州78%股权,成功介入漳州开发区。收购完成后,招商蛇口成为招商漳州的控股股东。招商漳州一直致力于漳州开发区的开发、建设及运营,此次收购将使得招商蛇口成功介入漳州开发区运营,深化其在海西经济区的战略布局。 土地储备资源丰富,深化海西战略布局。招商漳州在漳州开发区土地储备资源丰富,至2017年底,招商漳州合并口径存货(未经审计)中的土地储备面积合计约12000亩(含工业、港航、住宅、商业等多种用途,以及多种开发形式),其中包括了在厦门湾南岸打造的中国第一例获批的经营性人工岛项目--双鱼岛。双鱼岛已于2017年取得不动产权证书,宗地面积约3300亩,尚待全面开发。 蛇口模式加速复制,B2G模型下资源获取能力强劲。漳州开发区的开发充分利用其港口优势,首期开发临港工业区,加强交通运输网络的建设,配套按照城市化标准建设的供水、供电、通信和道路系统已经形成,区域内高尔夫球场、商务酒店、住宅、学校、度假村等均已建成。我们认为,整个漳州开发区的开发建设思路是蛇口“前港、中区、后城”产业模式的完美复制。此次收购表明公司具备B2G(开发商到政府)模式下优质资源获取和运营模式复制的能力,企业在未来中长期发展中具备更强竞争优势。 投资建议:“买入”评级。此次公司收购招商漳州,介入漳州开发区运营,获得大片优质土地,体现了公司在B2G模式下优质资源获取能力。在政府掌握绝对资源的房地产行业,在行业总量趋向见顶的背景下,公司B2G模式具备使得其具备长期持续发展的能力,理应享受溢价。我们预测公司2017-2019年净利润为122.15亿元、158.15亿元、202.51亿元,对应EPS分别为1.55元、2.00元和2.56元,按照公司2018年3月16日收盘价22.46元计算,对应2017和2018年PE为14.49倍和11.23倍。我们给予公司2018年15XPE,目标价为30元,维持“买入”评级。 风险提示:1)前海土地整备推进不及预期;2)收并购类项目推进不及预期;3)受调控政策影响,预售证获取不及预期;4)行业面临下行风险。
大名城 房地产业 2018-03-16 7.27 9.52 37.37% 7.49 3.03%
7.49 3.03% -- 详细
事件。公司公布2017年年报。报告期内,公司实现营业收入102.4亿元,同比增加16.9%;归属于上市公司股东的净利润14.1亿元,同比增加68.0%;实现基本每股收益0.57元。公司向全体股东每10股派发现金红利0.6元(含税)。 2017年,受房产结转和金融投资及租赁活动增加推动,公司营收增加16.9%;同期费用下降和投资收益增加使得净利润增加68.0%。2017年,公司实现销售稳步增长,全年实现签约面积140.22万平,较上年下降3.30%,实现签约金额150.55亿元,较上年上涨9.26%。2017年度,公司全面新开工(含续建)面积395.03万平,竣工面积60.44万平。报告期内公司累计房地产投资60.82亿元。截止2017年末,名城金控集团管理资产112亿元,其中:中程租赁82亿元、证券类投资21亿元、股权类投资5.5亿元、金融投资3.5亿元。 2017年3月,公司在台州启动首个新能源产业园的开发建设。2017年以来,公司竞得权益土地建面合计31.3万平用地。2017年11月,公司全资子公司名城股权基金联合名城金控等共同发起设立湖南丝路产业投资基金(有限合伙)。根据公司2017年年报披露,2018年度,公司预计新建开工面积为345.85万平,竣工面积107.47万平,计划实现房地产销售金额较上年增长不低于30%。 投资建议。福建自贸区重要标的,“产业+资本双轮驱动”值得期待。公司发展模式符合新型城镇化建设方向,属福建自贸区和“丝绸之路”主题重要标的。大名城销售有望受益自贸区相关税收、金融利好。兰州东部科技新城项目正处于“丝绸之路经济带”核心区域。目前公司明确打造房地产板块和金融板块双轮驱动。公司明确表态积极探索金融服务业、投资贸易、仓储物流、大文化大健康等新型产业。我们预计公司2018、2019年EPS分别0.68和0.83元,对应RNAV在9.05元。考虑到公司转型力度大,我们给予公司2018年14倍的PE估值,即9.52元作为未来六个月的目标价,维持“买入”评级。
天保基建 房地产业 2018-03-15 5.59 9.80 87.38% 5.87 5.01%
5.87 5.01% -- 详细
公司开发业务立足天津,整合资源逐步多元化。公司是天津保税区唯一一家区属国有控股上市公司,控股股东为控股比例51.45%的天津天保控股有限公司。公司主营业务包括地产开发、物业出租、物业管理。目前,公司在建项目主要位于天津滨海新区和空港经济区,多数位于天津自贸区。此外,公司正整合区域优质资源,拓展航空产业、园区开发等新的业务领域。 天津一手房价格低于二手房导致新房去化率较高,公司去年来销售情况良好。 2017年以来,受新房限价政策影响,天津一手房价格低于二手房价格。这进一步导致天津市场开发商供给意愿不足,从而影响市场商品房成交增速下降。 然而,天津市场较低的新房售价也促使开发商推盘后的成交去化普遍较好。 事实上,2017年以来,公司房产销售表现良好。根据公司2017年半年报披露,2017年上半年,公司位于天津空港经济区的意境兰庭二期项目开盘当天即全部售罄,销量及价格均为区域标杆。2017年以来公司在天津新增土地储备2个,合计权益储备建面15.47万平。2017年12月,因规划调整,公司旗下的天保金海岸项目第0048号三幅用地规划相应调整。 公司积极拓展航空产业,2017年2月完成中天航空公司60%的股权的收购。 中天航空公司持有空中客车(天津)总装有限公司49%股权,空客公司的经营范围为接收完全装配并经测试的飞机组成部分和所有相关零部件,向空中客车中国有限公司提供总装服务。目前空客公司承担A320系列飞机的总装。 2018年2月,公司通过嘉创物业增资扩股实现其混合所有制改革。 2017年10月30日,公司公告称,公司2017年预计将实现净利润3.70亿元-4.40亿元,同比增加27.31%-51.39%。 投资建议。业绩大幅增加,转型航空和园区开发业务,买入评级。我们预计2017-2018年公司EPS分别为0.40元和0.49元。目前,多元化转型的园区地产公司可参考市北高新和苏州高新估值(对公司尚未贡献业绩的飞机业务暂不给于估值)。上述公司的2018年市场PE估值在27倍左右。由此,我们取2018年的20倍PE,即对应未来六个月9.80元的目标价,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名