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涂力磊

海通证券

研究方向: 房地产行业

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万科A 房地产业 2018-01-22 39.85 42.25 2.72% 42.24 6.00% -- 42.24 6.00% -- 详细
万科物流,集团优势业务。公司从2014年开始发展物流业务。物流板块最初为企业事业部,经历大致4年培育,目前物流业务已经开始初见端倪并形成规模。公司物流业务正式启用万纬品牌,其业务范围包括高标准现代化仓储的投资选址、开发建设、招商运营等,主要为电商、零售、第三方物流公司、快递快运、冷链等客户提供仓储设施基础服务。 全国化布局已初显示端倪。2017年万纬物流已经进驻全国33个主要城市,运营及在建总面积555万平,服务61家商户。从物流用地建面分布看,华东、华南、华北、中西部占比分别是39%、23%、13%和25%。 四大竞争优势明显:1)不可比拟的大股东优势。大股东万科各城市分公司在品牌影响力、融资能力、城市重要节点研究、潜在土地获取、客户资源和工程标准化方面可以给予万纬物流直接支持。万科在房地产开发方面的存量价值,可以直接转化为万纬物流在物流地产领域的拓展优势。 2)已构建成熟商业模式,发展思路清晰。万纬物流从项目获取到开发建设和运营以及中期招商和后期退出,公司已经架构标准化流程和财务指标。我们认为公司对发展道路和内部控制的清晰认识,有助于企业未来快速成长。 3)联手普洛斯,带来更大竞争壁垒。万科拟参与普洛斯私有化,有望成为第一大股东和重要财务投资人。未来双方有望在普洛斯较强优势领域,如第三方物流公司、制造业企业、零售及电商企业等,展开潜在商业合作。 4)融资通道顺畅。万科已成立10年期,60亿人民币物流地产基金用于投资中国境内拟建、在建及已建成的物流地产项目。其中万科直接持股比例25%。 投资建议:维持“买入”评级。预计万科2017年和2018年EPS在2.40和3.24元。按照1月17日股价39.77元股价计算,对应PE为16.57倍和12.27倍。考虑公司在全球地产企业中属于领军地位,多项业务排名行业第一,我们给予公司2018年13XPE估值,对应股价42.25元,维持“买入”评级。风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不大预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。
蓝光发展 房地产业 2018-01-16 12.20 14.04 9.69% 13.43 10.08% -- 13.43 10.08% -- 详细
事件:公司公告股权激励方案。 高比例股权激励方案落地。公司公告将向23名中高层管理干部及核心骨干授予共计12804万份股票期权,每股行权价10.04元,约占公司股本总额213430万股的6.00%。其中首次授予11420万份股票期权,约占计划公告时公司股本总额的5.35%;预留1384万份股票期权,约占计划公告时公司股本总额的0.65%。 该计划属于房地产行业内股权激励占比较高的方案,有利于驱动公司核心管理团队积极提升管理效能,促进公司整体经营规模和效益的提升。 行权业绩要求高增长。根据通过的股权激励方案,期权行权的业绩考核的要求为18、19、20年归属上市公司股东扣除非经常性损益后净利润分别不低于22、33、50亿元。公司2016年度实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为8.64亿元,而公司预计2017年度实现12.0951亿元到13.8230亿元,若考核业绩达标,则2017-2020年扣非归母净利润复合增速超过50%。 销售同比翻番,超额完成目标。公司2017年1-12月实现签约销售额689.1亿元,同比增长103.21%;销售面积713.1万平米,同比增长141.16%。根据2016年年报,公司原2017年度销售目标为500亿元,实际1-12月完成全年销售目标任务的137.82%。 投资建议:维持“买入”评级。公司2015、2016年发力扩张高价值区域,17年地产主业开始进入收获期,全年销售689亿元,超额完成任务。按照目前货量布局,我们认为企业有望在2018年冲击千亿销售规模。公司的跟投方案落地,股权激励方案落地,员工上下一心,助力发展。我们预计公司17年、18年和19年EPS分别为0.67元、1.08元和1.55元,截至1月11日,公司收盘于11.63元,对应2017和2018年PE 在17.36倍和10.77倍,给予18年13倍PE,目标价14.04元,维持“买入”评级。 风险提示:项目销售不及预期;行业面临基本面下行风险。
新城控股 房地产业 2018-01-15 34.55 37.30 -- 41.85 21.13% -- 41.85 21.13% -- 详细
17年全年合同销售金额大跨步成长,接近翻倍。根据公司17年四季度经营简报,12月公司实现合同销售金额约211.76亿元(合营项目42.09亿元),同比增长330%;销售面积约156.50万平方米(合营项目28.93万平方米),同比增长281%。公司17年全年累计合同销售金额约1264.72亿元,比上年同期增长94.4%;累计销售面积约928.28万平方米,比上年同期增长61.4%。从销售价格上来看,公司平均销售价格稳步增长,12月销售均价13511元每平米,同比增加12.6%;17年全年销售均价13624元每平米,同比增加20.4%。公司17年合同销售金额呈现跨越式成长,销售金额同比16年接近翻一倍,成长迅速,实力黑马。 23座吾悦广场和1座办公楼总计贡献超过10亿元收入。根据公司公告,17年公司在营吾悦购物中心共计23座,总收入约10.2亿元。刨除轻资产中需要给业主的收入,公司吾悦广场收入约为8.7亿元,同比16年9个购物中心3.49亿元租金收入增长约150%。除了吾悦广场,公司还有一座新城控股大厦B座,17年租金收入约为4588万元。租金收入方面,公司17年合计10.66亿元,刨除业主相关收入后总租金收入约为9.16亿元,和16年相比也接近翻倍。 17年新增货值约2800亿元。17年1-12月,公司累计获得土地项目128宗,权益建面约2574万平方米,同比增加约90%;平均楼面地价不到3000元每平,同比有所下降约21%。根据克而瑞17年新增土地货值排行榜,新城控股17年全年新增土地储备货值约2800亿元。从布局来看,公司已经成功布局长三角以外的珠三角、环渤海和中西部都市圈。土地储备充裕,成本有效把控,布局全国化有利于分散经营风险。我们认为公司18-19年销售规模和利润有望迎来双提升。 投资建议:维持“买入”评级。公司17年住宅销售超预期,大幅超过17年初确定全年销售目标850亿元。与此同时,商业地产业绩同样靓丽。“住宅+商业”双轮驱动模式有效运转,成果斐然。我们预测公司18年EPS为3.11元每股。1月10日,公司收盘价为32.97元每股,对应18年的PE倍数为10.6倍。考虑到公司17年快周转模式下业绩超预期、土储充裕可支持后续成长。我们给予新城控股18年12倍PE,对应六个月目标价格37.30元,维持“买入”评级。
万科A 房地产业 2018-01-09 35.11 42.25 2.72% 42.24 20.31% -- 42.24 20.31% -- 详细
事件:公司公告12月销售及近期新增项目情况。 单月销售井喷,全年超5000亿销售。1)公司12月实现销售面积453.2万平,比2016年同期上升171.87%,环比上升97.39%;实现销售金额622.3亿元,比去年同期上升165.83%,环比上升79.08%。2017年公司累计完成销售面积3595.2万平,同比增长30.01%;完成销售金额5298.8亿,同比增长45.26%。2)从销售均价看,12月销售均价为1.47万元/平,与2017年1月1.36万元/平销售价格相比有所上升。公司目前销售趋势良好,我们预计公司2018年有望超越6000亿以上销售规模。 当月新增住宅土地26处,物流用地4处。12月新增土地权益投资177.8亿,比2016年同期减少45.03%;新增土地权益面积276.9万平,比2016年同期增长31.64%。2017年,公司累计新增土地权益面积3136.01万平,同比增长42.51%;去年累计土地权益投资金额1957.03亿,比同期增长35.25%。2017 年12月份销售简报披露以来,公司新增物流地产项目4个。以上项目合计建筑面积48.7万平,权益面积41.9万平,需支付权益地价8.78亿。 四大业务有序发展。在之前的万科年度媒体交流会上,万科集团董事会主席、首席执行官郁亮表示万科的核心业务房产开发、物业管理将继续保持稳定发展,未来十年核心业务在公司还是处于最重要的位置,核心业务依然具有巨大的优势和发展空间。第二块业务是优势业务,包括商业开发运营、物流;第三块是潜力业务、拓展业务,包括冰雪、度假、长租公寓;摸索业务则包括养老、教育,这些业务潜力巨大;还有未来的潜力业务--万科轨道物业,轨道不仅仅包括地铁,还有高铁、轻轨等;另外万科未来也有可能参与混改。 投资建议:维持“买入”评级。考虑公司2017年销售超市场年初5000亿预期近6个百分点,以上销售将为未来两年转化为公司业绩,我们适度上调公司2018年业绩增速从3.02元至3.25元,提升幅度为7.62%。预计公司2017年和2018年EPS在2.39和3.25元。按照1月5日股价34.76元股价计算,对应PE为14.54倍和10.7倍。考虑市场已经进入估值切换期,以及公司在全球地产企业中龙头标杆地位和潜在市占率提升空间,给予公司2018年13XPE估值,对应股价42.25元,维持“买入”评级。风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不大预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。
华侨城A 社会服务业(旅游...) 2018-01-03 8.50 12.94 24.30% 10.73 26.24% -- 10.73 26.24% -- 详细
事件:公司公告关于国有股份无偿划转。 国资运营平台正式持股。根据公告,公司大股东华侨城集团拟将手中5.32亿股对半无偿划转给北京诚通金控投资有限公司(“诚通金控”)和国新投资有限公司“国新投资”。本次划转完成后,华侨城集团从原先43.87亿股(占总股本53.47%)下降到38.55亿股(占总股本46.99%);诚通金控和国新投资分别持有2.66亿股,占总股本3.24%。 国企改革再进一步。根据《经济参考报》,17Q2地方国企正加速布局国有资本投资运营平台,国资平台将发挥“调控器”、“助推器”和“发动机”等作用推动国企改革进程。诚通金控和国新投资分别是中国诚通集团和中国国新控股下属公司,是国务院国资委批准设立国有资产经营公司试点。诚通金控和国新投资平台层参与多个国企股份无偿转让,例如16年9月宝钢集团、16年11月中材节能、17年11月际华集团等。我们认为,本次国资运营平台入股是上市公司后续加大现代企业制度建设、扩大混改力度的重要一步。我们认为本次股权转化有望为公司未来基本面提升做积极贡献。 行业政策积极,基本面有望向好。12月23日住建部在全国住房城乡建设工作会议上表示明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善性需求、遏制投机炒房。华侨城A的房地产项目中,改善性住房较多。我们认为支持改善性需求将有利于公司18年基本面持续改善。 投资建议:维持“买入”评级。公司旅游+地产双轮驱动稳步发展。地产新项目陆续入市,土地储备不断扩充;新旅游项目落成带来收入新增量,欢乐谷品牌影响力进一步提高。此外,考虑公司出售泰州项目获得额外投资收益,我们上调公司17年盈利,预计公司17、18年每股收益约1.06和1.29元每股。12月29日收盘价8.49元每股,对应17年和18年PE分别为为8倍和6.6倍。我们给予公司18年10倍PE的估值倍数,目标价为12.94元每股,维持“买入”评级。 风险提示。政策持续调控区域内,房地产销售和价格有下行压力。房产税推出可能影响需求端,影响公司房地产销售。
新华联 房地产业 2018-01-01 5.60 6.89 2.84% 6.78 21.07% -- 6.78 21.07% -- 详细
战略全面升级:“文旅+金融+地产”。近年随着中国经济转型、房地产行业增速放缓、竞争格局转变、大消费崛起,人们对文化旅游等方面的需求呈高速增长。新华联文旅发展通过洞察市场消费需求的转变,深度思考自身优势重新制定了发展战略。公司提出“文旅+金融+地产”的战略定位,并将名称变更为“新华联文旅发展”,以全新姿态面向市场。按照新定位,公司计划未来①将以文化旅游为传略转型核心,未来60%以上的资源投向文化旅游;②通过并购方式适时注入优质金融资产以持续强化金融行业布局;③聚焦一线城市及周边热点二线城市的项目发展,由传统开发商向运营商转变。 沿新战略集聚资源,加速转型。2015-2017年公司先后收购香港上市公司新丝路文旅(00472.HK)股权、大连中海文旅设计研究院和湖南海外旅游公司股权,积极布局文旅。此外为了促进战略转型顺利推进,公司先后和大连圣亚、新濠国际、众信旅游和北京外国语大学等达成合作。公司在旅游推广渠道开拓、文旅内容战略合作和人才引进等方面,通过收购和合作的方式强强联合,不断完善文旅产业链。 各板块实力不俗。公司文旅、金融和地产三块业务不断积累优质资源: 文旅:新华联采用“古镇+”的模式,将古镇作为平台搭建多层次服务。吸引客流方面,公司善于强强联合,丰富项目娱乐内容。例如,公司芜湖项目和大连圣亚合作引入海洋生物资源、韩国济州岛项目和新濠国际合作借力打造综合娱乐场。运营模式上,公司采用“销售+运营增值”的方式,通过开发和销售住宅和商业,回笼资金,支持自持项目建造。 金融:15年开始公司介入金融业务,16-17年先后收购长沙商业银行股份和你我金融,进一步拓宽金融业务范围。截至17Q3,公司金融板块已经形成“银行+再保险+金融科技”的发展格局。 地产:公司已经形成集开发、施工运营、商业管理、物业服务等多项业务为一体的产业链。16年和17H1公司房地产销售整体向好,17Q3预收账款同比增速60%+。 投资建议:“增持”评级。我们预测公司17年和18年每股收益分别为0.43和0.53元每股。公司12月28日收盘价为5.58元每股,对应17年和18年PE分别为13和10.5倍。我们认为公司近年有可能加速推盘房地产哺育文旅项目,带动业绩增长,给予公司18年13倍PE估值,对应目标价6.89元。给予增持评级。 风险提示:调控政策持续导致重点城市量价下行。
保利地产 房地产业 2017-12-22 12.13 19.08 6.95% 18.21 50.12%
18.40 51.69% -- 详细
整合保利置业打开新一轮成长空间。保利地产是国务院直属大型央企保利集团旗下上市公司,历经多年发展已经成为布局全国60多个城市,销售规模超千亿的房地产企业。公司已开始整合保利置业。我们认为同业竞争问题解决,代表保利地产正式确立在集团唯一房地产整合平台地位。公司开启了新一轮成长道路。 深化“3+2+X”战略,土地储备增值潜力显著。公司一直以来不断深化“3+2+X”的战略布局,以(“3”:)珠三角、长三角、京津冀、(“2+X”:)中部、成渝、海峡西岸等为布局要点。近三年公司新增土地储备预测货值70%以上分布在一二线城市。其中公司在珠三角占比较高,截至17H1公司在湾区核心城市有近1800万方土地储备,湾区第二圈层超过580万方。考虑到17年3月十二届全国人大五次会议将粤港澳大湾区开发正式成为政府工作发展中心,一旦区域发展提速,保利地产有望直接享受政策和土地双重红利。 后地产时代,布局多元,强者常青。房地产住宅需求总量长期趋于稳定,消费升级使得需求更加多元化。在行业总量趋于稳定的情况下,房地产商之间的竞争逐渐转化为综合服务。保利地产在“一主两翼”的长期战略下,不断培育新的业务,在养老、旅游、社区服务、金融投资等均有拓展。在后地产时代来临之际,着手培育自持物业和现金流收入。 杠杆和融资成本处于低位,业务发展具备提升有空间。保利地产历年毛利率和净利率保持较稳定的水平,14-15年资产负债率和融资成本不断降低。进入17年,公司销售规模发力明显。公司16-17年明显加快开工节奏,新开工面积增速同比大幅提升,为未来销售规模扩张提供充足货源。与此同时,受益于前期去杠杆,为公司后期增加杠杆提升土储和业绩带来空间。 投资建议:维持“买入”评级。我们预计公司17年和18年每股收益分别为1.23和1.59元每股。公司12月19日收盘价为12.38元每股,对应17年和18年PE 倍数分别为10倍和7.8倍。参考可比公司估值,我们认为公司PE 估值倍数应向销售规模相似的万科A 靠拢。给予公司18年12倍PE 估值,对应目标价19.08元每股。维持买入评级。 风险提示:重点一二线城市政策持续收紧,量价下行导致公司销售、营收增速小于预期。
万科A 房地产业 2017-12-15 29.94 35.85 -- 36.96 23.45%
42.24 41.08% -- 详细
1)公司10月实现销售面积247.8万平,比2016年同期上升-28.75%,环比上升-9.2%;实现销售金额367.9亿元,比去年同期上升-24.9%,环比上升-20.57%。1-10月公司累计完成销售面积2912.3万平,同比增长24.46%;完成销售金额4328.9亿,同比增长38.8%。10月同环比增速回落与基数较高存在关系。我们认为公司整体经营平稳有序。 2)从销售均价看,10月销售均价为1.48万元/平,与2017年1月1.36万元/平销售价格相比有所上升。公司目前销售趋势良好,我们预计公司全年超越5000亿以上销售规模属大概率事件。 资源获取提速,土地投资连续放大,当月新增住宅土地28处,物流用地5处。10月新增土地权益投资269.26亿,比2016年同期增加44.35%;新增土地权益面积364万平,比2016年同期增长17.8%。2017年1-10月公司累计新增土地权益面积2613.11万平,同比去年增长60.16%;1-10月累计土地权益投资金额1608.34亿,比去年同期增长64.6%。2017年9月份销售简报披露以来,公司新增物流地产项目5个。 轨道+物业模式有望实质再获推进。深圳联合产权交易所10月23日披露,深地铁拟公开转让旗下前海国际65%股权。资产为坐落的在前海枢纽和安托山的三处轨道物业。按照此前万科公告,公司曾拟以发行股份的方式购买深圳市地铁集团持有的前海国际100%股权,当时初步交易价格定为456.13亿元。一旦万科能够成功竞标,公司有望进一步打开与大股东之间的轨道物业合作模式。 投资建议:维持“买入”评级。我们在公司中报发布后已上调公司2017、2018年业绩增速,预计EPS在2.39和3.02元。考虑深圳地铁集团入主带来博弈成分消除,董事会换届完成带来更稳定经营预期,以及公司在全球地产企业中龙头标杆地位和潜在市占率提升空间,给予公司2017年15XPE估值,对应股价35.85元,维持“买入”评级。
万科A 房地产业 2017-12-07 30.73 35.85 -- 33.78 9.93%
42.24 37.46% -- 详细
事件:公司公告11 月销售及近期新增项目情况。 单月波动不改整体向好趋势,全年超5000 亿销售属大概率事件。 1)公司11 月实现销售面积229.6 万平,比2016 年同期上升-11.28%,环比上升-7.34%;实现销售金额347.5 亿元,比去年同期上升17.92%,环比上升-5.54%。1-11 月公司累计完成销售面积3141.9 万平,同比增长20.9%;完成销售金额4676.5 亿,同比增长37%。 2)从销售均价看,11 月销售均价为1.51 万元/平,与2017 年1 月1.36 万元/平销售价格相比有所上升。公司目前销售趋势良好,我们预计公司全年超越5000 亿以上销售规模属大概率事件。 当月新增住宅土地19 处,物流用地4 处。11 月新增土地权益投资170.89 亿,比2016 年同期增加16.78%;新增土地权益面积246 万平,比2016 年同期增长50.1%。2017 年1-11 月公司累计新增土地权益面积2859.11 万平,同比去年增长59.24%;1-11 月累计土地权益投资金额1779.23 亿,比去年同期增长58.37%。2017 年10 月份销售简报披露以来,公司新增物流地产项目 4 个。以上项目合计建筑面积32.1 万平,权益面积27 万平,需支付权益地价5.02 亿。 投资华人文化基金,加大城市配套服务商布局。基于公司城市配套服务商发展战略,公司全资子公司拟以有限合伙人身份参与投资华人文化基金。公司认缴出资额为人民币10.5 亿元,占基金认缴出资总额的比例为13.96%。基金未来将投资包括但不限于中国媒体、娱乐、体育和影视等行业项目,基金管理人为苏州华人文化。本次公司下属子公司参与投资华人文化基金,有助于公司借助外部合作方在文化领域的资源,加快公司在战略转型中的投资运作。 投资建议:维持“买入”评级。我们在公司中报发布后已上调公司2017、2018年业绩增速,预计EPS 在2.39 和3.02 元。按照12 月4 日股价30.85 元股价计算,对应PE 为12.91 倍和10.22 倍。考虑深圳地铁集团入主带来博弈成分消除,董事会换届完成带来更稳定经营预期,以及公司在全球地产企业中龙头标杆地位和潜在市占率提升空间,给予公司2017 年15XPE 估值,对应股价35.85 元,维持“买入”评级。风险提示:涨价引发调控风险。
保利地产 房地产业 2017-12-07 12.68 14.76 -- 15.15 19.48%
18.40 45.11% -- 详细
公司拟以现金方式收购保利香港50%股权,标的资产现金足以支付。根据公司11月30日公告,公司审议通过保利集团拟通过现金方式收购保利香港控股50%股权,成交价格为23.82亿元,并按照持股比例承接保利香港控股应偿还保利集团的股东本息约27.71亿元。根据公司公告的保利香港控股财务情况,截至17年6月30日标的公司账上现金约为178.2亿元,50%股权对应89.1亿元。保利地产此次交易需支付的总现金(包括交易对价和应付债务本息)约为51.53亿元。本次交易对保利地产现金无压力。保利香港控股主要资产为持有保利置业集团有限公司(00119.HK)39.66%股份(实际拥有40.39%的表决权)。通过本次收购,保利地产将持有保利置业近19.83%股份。 保利地产将成为集团主要房地产开发平台。根据公告,“自股权转让合同生效之日起,以保利地产为核心对保利集团境内房地产业务进行整合,未来保利集团及其下属企业在境内新增的房地产开发项目均由保利地产为主进行开发。”此外,本次交易完成后保利地产将委派两名董事。本次收购意味着保利集团开始启动解决地产板块同业竞争问题。截至17H1保利置业销售金额总计约为222亿元,在建项目42个,在建面积887万平方米,此外还有59万平米自持物业,行业排名前50。通过收购,保利地产未来可分享保利香港控股的收益,进一步扩大业务区域,提高经营规模和市占率,巩固龙头地位。 增持投资公司股权。除收购保利香港控股以外,公司还拟以1496.58万元收购中金正祥股权投资管理中心持有的保利(横琴)资本管理有限公司15%股权。收购完成后将保利地产股权将从30%提高至45%。保利横琴资本管理公司主要从事股权投资以及相关资讯服务。 投资建议:维持“买入”评级。根据克尔瑞最新发布的1-11月销售排名,保利地产以1881亿元位列第5,销售基本面跑在行业前列。17年公司土地拓展有序进行,不断补充五大城市圈内重点城市土地库存。本次收购香港置业50%股权,宣告公司将成为集团主要地产开发平台,未来剩余保利置业股权有望陆续进入上市公司。本次收购扩充了公司业务版图、增加收益来源。我们预测公司17年EPS为1.23元每股、18年为1.59元每股。公司12月04日收盘价12.82元每股,对应17年和18年的PE分别为10倍和8倍。我们给予公司2017年12倍市盈率,目标价格14.76元每股。维持对公司的“买入”评级。风险提示:政策调控,受限城市量价下跌。
招商蛇口 房地产业 2017-12-01 20.20 27.80 11.24% 20.24 0.20%
26.30 30.20% -- 详细
事件:公司公告设立地产基金,并将持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产出售给该地产基金。 盘活存量资产,打通融资渠道。公司公告与太盟投资集团(以下简称“PAG”)按1:4 的出资比例在开曼群岛联合设立SUPER ALLIANCE REAL ESTATEPARTNERS L.P.(以下简称“地产基金”)。其中公司全资子公司利邦控股有限公司持有地产基金20%的权益,PAG 的子公司PREP VENICE LIMITED(以下简称“PREP”)持有地产基金80%的权益。同时,地产基金收购上市公司持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产相关股权,交易总对价约计50 亿元人民币。 模式成熟后有望不断复制,加速企业发展。此次地产基金的设立是招商蛇口在地产金融和轻资产业务的首创和试点,未来,招商蛇口将复制该模式,并综合运用地产私募基金、REITs 等全生命周期的资本通道,促进商业办公楼的去化,实现资源的有效循环,以产融创新助力招商蛇口战略落地、智慧发展。 投资建议:维持“买入”评级。公司园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块协同发展, “产、网、融、城”一体化运作,推动公司业绩持续向好。公司目标2017 年房地产签约销售1000 亿元,2021 年进入世界500 强,经营即将步入新台阶。我们预计公司 2017、2018 年 EPS 分别是 1.39 和 1.67 元。按照公司 2017 年 11 月 28 日收盘价19.41 元计算,对应2017 和 2018 年 PE 为13.96 倍和 11.62 倍。考虑公司深圳前海片区大量土地储备存在变更潜力,给予公司 2017 年 20 倍 PE,给予“买入”评级,对应 27.8元目标价。 风险提示:前海土地推进不及预期,基本面下行风险。
上实发展 房地产业 2017-11-28 6.12 7.70 17.56% 6.27 2.45%
7.10 16.01% -- 详细
公司是上海市窗口企业上实集团旗下重要的地产开发平台之一。2003 年2月,公司借壳上市,公司控股股东是控股48.60%的上实控股(00363.HK),实际控制人是上实集团,上海市国资委间接控股比例合计达36.15%。1981 年7月在香港成立的上实集团是上海市国资委全资控股的实力最强的香港窗口企业,旗下拥有上实控股(00363.HK)等5 家境内外上市公司和850 家成员企业。 2016 年底,上实集团总资产达3100 亿港元,营收达1650 亿港元。目前,上实集团确立了“融产结合”发展战略和“1+4+X”产业布局。 公司确立了“坚守主业、适度多元”发展战略,努力成为房地产综合集成商。 公司主营业务为房地产开发与经营,即以中高端住宅开发为主,兼顾商业地产的开发及运营,适度增加优质不动产资源和扩展物业管理规模。同时,在金融地产(青岛啤酒城项目)、文化地产(虹口北外滩项目)、养老地产(崇明东滩长者社区)、共享空间(WE+)等领域实现主业升级。房地产主业坚持以上海为核心的“1+3”战略布局。即以上海为核心,形成长三角、青岛为中心的环渤海和成渝为中心的西南片区的3 个深耕区域。2017 年上半年,公司开发性地产储备合计权益建面399.7 万平,自持物业合计权益建面33.0 万平。近年来,公司营业收入跃上新台阶。2011-2014 年之间,公司营收在30 多亿元。2015-2016 年,公司分别实现营收66.2 亿元、64.9 亿元。目前,公司主营业务分为地产销售、房产租赁、物业管理和工程项目。2017 年上半年,公司实现开发结转收入16.5亿元,同比增加73.5%,实现租赁收入1.01 亿元,同比增加11.0%。 市场期待公司与上实城开同业竞争问题解决。2011 年,上海上实将63.65%公司股权转至上实控股,由此形成后者旗下H 股上实城开(00563.HK)和A股上实发展(600748.SH)间的同业竞争。2017 年7 月,公司同意再延期2 年解决。上实发展和上实城开间的地产储备(432.7 万平和462.3 万平)和权益净增加值(204.2 亿元和195.5 亿元)及公司NAV(309.1 亿元和301.4 亿元)比较接近,但2017 年11 月22 日市值却相差较大(114.7 亿元和69.1 亿元),即相似情况下A 股估值相对H 股更有优势。 投资建议:地产转型升级,市场期待同业竞争解决,首次给予“买入”评级。 公司是上实集团旗下重要的地产平台之一,拥有土地权益建面432.7 万平,同时努力拓展地产产业链(金融地产、养老地产、文化地产等)。预计公司2017-2018 年将实现EPS 是0.35 元和0.46 元,对应RNAV 是16.76 元。目前市场期待公司解决同业竞争问题,以及公司创新业务的拓展,从谨慎角度,我们参考同行业相关公司估值水平,取2017 年动态22 倍PE 对应的7.7 元/股作为目标价,首次给予“买入”评级。风险提示:公司面临地产多元化拓展不顺、非住宅类产品销售和租赁困难的风险。
福星股份 房地产业 2017-11-24 12.08 20.65 69.12% 12.86 6.46%
12.86 6.46% -- 详细
事件:公司公告参与武汉长江新城土地开发的公告。 参与武汉长江新城建设,积极沟通获取旧改项目。17年1月武汉市第十三次党代会提出“全面开启复兴大武汉新征程”的目标,提出加快建设现代化、国际化、生态化大武汉。其中,长江新城是武汉市政府未来重点发展的新区。 武汉长江新城范围涵盖武湖、谌家矶地区。整个项目计划分三期推进。第一期从谌家矶武湖区块开始,占地面积约30-50平方公里。根据福星股份公司公告,长江新城的建设将涉及到区域内若干“城中村”改造项目。公司正与相关政府机构密切接触,积极参与新区改造和建设。近期,公司全资子公司福星惠誉与武汉市黄陂区滠口街南湖村村民委员会签订了《战略合作框架协议》,成功获取黄陂区滠口街南湖村改造项目(简称“南湖村”)。 南湖村位处新区首期启动区域,位置优越。南湖村旧改项目处于武汉市江岸区与黄陂区交界处,属长江新城核心区域和首期启动区,在三环线高速和轻轨1号线交界处,轻轨站站滠口新城以东。该地区综合交通体系完善,地理位置优越。根据公司公告,南湖村旧改项目设计土地面积约3000亩(200万平方米),用地性质为开发、还建、产业用地。 立足武汉扩张全国,积极拓展土地储备。截至17H1公司获取26个项目,其中24个项目位于武汉及其周边城市。17H1土地储备达655.63万平方米,位于武汉及周边的储备面积为642.17万平方米(占比达98%)。此外,17H1至本报告时,公司先后收购深圳福田保税区工业地块、成都简阳21万方优质住宅项目(以及4000多亩集体用地改造框架协议)、四川都江堰22多万方住宅项目。公司重心在武汉,但已逐步向其他城市拓展,布局北京、深圳、成都、岳阳、赤峰等地区。根据公司公告,已控制的土地储备可满足公司未来4--5年的开发需要,并且还在积极拓展优质地块。 投资建议:维持“买入”评级。10月公司公告17年全年业绩增速,预计归母净利润约为9-11亿元,同比增加55-100%。17年公司积极拓展土地储备,新区旧改和新区地块奠定未来开发潜力。此外,10月通过的新一期股权激励,有利公司长期发展。我们预计17、18年EPS 为1.15和1.37元每股。11月3日公司停牌价为12.23元,对应17年PE 约11倍。我们给予公司17年18倍估值,对应目标价格为20.65元,维持“买入”评级。 风险提示:政策持续收紧,量价下行。
新城控股 房地产业 2017-11-23 25.12 31.07 -- 27.30 8.68%
41.85 66.60% -- 详细
引入商业人才,迎来新城商业地产黄金发展期。新城控股16年成功邀请原万达商业管理常务副总陈德力加盟。加入新城控股以前,陈德力先生拥有10年以上商业地产管理经验,在中外资商业地产公司任职总裁和总经理等重要职位。通过本次调研,我们了解到陈德力先生加盟新城控股后,在经营理念、战略定位、日常考核等方面进行了改善;团队真正执行了陈德力先生先前提出的商业地产九字真经——“有情怀、不复制、具规模”。此次调研的购物中心管理井井有条,资产运营团队不断挖掘收入增长点,加强各个购物中心在当地市场竞争力。通过本次调研,我们认为公司的商业地产资产优质、管理团队优秀,已迈入商业地产黄金发展时期。 开发+运营全链条打造完整,拥抱现金和资产升值。12年公司第一个购物中心开业以来,公司发展迅速。在短短5年时间内,新城控股在商业地产方面不断突破,已成功建立从设计、开发、资产管理、大数据运营到投融资的全产业链。此外,新城控股探索出一套行之有效的资金运作和管理方法,不断增加资产现金流生产能力,提升资产价值。 新城商业,被忽视的价值。虽然公司以住宅和商业双轮驱动为主,但目前市场给予新城控股的估值主要聚焦住宅部分,商业地产价值并未充分考虑。我们以最新开业的桐乡吾悦数据测算标准化的购物中心盈利情况。保守假设公司现有53个购物中心逐步完成开发,20年可贡献净现金收入约20亿元。对应可比商业地产公司17年平均PE,并考虑到公司商业地产运营团队经验丰富、主动管理,我们认为可以给公司商业地产部分20倍PE 估值。17年公司商业地产部分市值约为4.58亿元x 20倍PE = 92亿元。 维持“买入”评级。公司17年前10月住宅销售超额完成全年目标,全年销售剑指1100亿元。住宅部分以0.65倍PS 和1100亿元销售额计算,市值约为715亿元;商业地产市值约为92亿元。我们认为如果考虑商业部分公司价值约为800亿元。盈利测算方面我们维持了对公司住宅部分的预测,略微上调商业部分盈利,并加上原先未考虑的商业地产公允价值变动。调整后公司17和18年净利润为52.5亿元和70亿元,对应EPS 为2.33和3.11元每股。11月21日,公司收盘价为24.98元每股,对应PE 倍数分别为10.7倍和8倍。我们认为公司估值应考虑到商业地产给公司带来的价值突破,给予新城控股18年10倍PE(市值702亿元),对应六个月目标价格31.07元,维持“买入”评级。 风险提示:住宅部分可能受政策持续调控影响,量价下行;商业地产部分可能受住宅影响或资金运作问题不达开发目标。
中国国贸 房地产业 2017-11-21 16.69 30.00 78.78% 17.70 6.05%
18.00 7.85% -- 详细
国贸三期B竣工使用,整体运营好于预期。2017年4月20日国贸三期B阶段项目全部竣工,B写字楼部分于2017年4月开业,商业裙楼部分已于2016年10月投入使用,新国贸饭店已于2017年5月开业。我们年初预计公司三期B写字楼、商场的平均出租率在60%~65%,实际2017年9月写字楼和商城的当月平均出租率已分别达到98.0%和82.3%。按照当前招商进度,预计写字楼和商城在2018年上半年可达到满租状态。企业真实运营好于我们此前预期。 旧楼焕新颜,改造带来新契机。公司目前在推进国贸中心东楼改造及交通一体化工程,总建筑面积约为6.5万平米,其中归属于上市公司的建筑面积3.8万平米,该项目完工后将作为商场出租,目前尚在办理相关土地出让手续阶段,我们预计2018年投入使用。此外,公司于2018年4月开始国贸公寓改造,预计于2019年9月全部完工,预计总投资额约6.1亿元,投资回收期约6.5年,投资回报率(营业前10年年均净利润/投资总额)约为9.3%。 营收稳健增长,业绩预期提升。2017年前三季度实现营业总收入19.92亿元,较上年同期增加15.59%;实现归属于上市公司股东的净利润为4.77亿元,较上年同期减少13.05%。营业收入增加而净利润减少主要是国贸三期B阶段项目投入使用初期,成本费用相对较高,而营业收入逐步增长,其次由于房产税计缴政策调整和公司新的物业项目投入使用,公司缴纳的房产税较上年同期有所增加。 资产规模迅速扩张,负债结构相对稳定。截至三季度末,公司总资产规模116.26亿元,较上年同期增长7.89%;净资产规模63.12亿元,较上年同期增长5.21%。公司的毛利率为52.69%,较上年同期减少0.94个百分点;净利率为23.97%,较上年同期减少7.88个百分点。资产负债率为45.71%,较去年同期增加1.38个百分点;净负债率为36.74%,较去年同期减少5.34个百分点。 投资建议:维持“买入”评级。我们预计2020年公司自由现金流为17.98亿元,考虑偿还长期借款的影响因素,调整后的自由现金流为14.57亿元。我们假设WACC为7.82%,自由现金流法计算的中值约为302亿元。按照最新股本计算下对应股价为29.99元。公司2017年11月15日收盘于17.27元,对应2017、2018年PE分别为22.66倍、20.32倍,市场可比商业地产公司2017年PE均值为33倍。考虑到临近年末估值切换,而且公司属于纯商业类质地更接近皇庭国际,给予2018年36XPE,对应目标价为30.60元。我们取两种估值方法下较低值,目标价为30元,维持“买入”评级。风险提示:北京商业地产市场租金下滑。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名