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涂力磊

海通证券

研究方向: 房地产行业

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天保基建 房地产业 2019-03-14 4.85 -- -- 5.34 10.10% -- 5.34 10.10% -- 详细
事件。公司公布2018年年报。报告期内,公司实现营业收入22.90亿元,同比增加24.03%;归属于上市公司股东的净利润9610万元,同比下滑76.61%;实现全面摊薄每股收益0.09元。公司2018年度拟向全体股东每10股派发现金红利0.81元(含税)。 2018年,受房产结转推动,公司营收增加24.03%;同期公司受商誉减值等因素影响(公司对部分存货、商誉计提减值,及公司参股子公司中天航空本年度亏损导致投资收益大幅减少),净利润下滑76.61%。根据公司2018年年报披露:报告期内,公司开发的天津生态城项目、塘沽大连东道项目已按期开工,天保金海岸D07项目已按计划如期顺利完成竣工验收及房屋交付工作。天保金海岸E03项目如期开盘销售,取得了良好的销售业绩。报告期内,公司通过与中科院合作成立“BIOINN生物技术国家专业化众创空间”,全年成功引入12家企业入驻园区。2018年4月,公司竞得建面10.35万平的天津商住用地。 投资建议。转型航空和园区开发业务,“优于大市”评级。我们预计2019-2020年公司EPS分别为0.38元和0.50元。目前,多元化转型的园区地产公司可参考南京高科和苏州高新估值(对飞机业务暂不给于估值)。上述公司的2019年市场PE估值在12倍左右。我们给予公司2019年12-15倍PE,对应的合理价值区间为4.56元-5.70元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和地产政策调控,以及转型发展进展不顺的风险。
华夏幸福 房地产业 2019-03-14 29.20 -- -- 31.72 8.63% -- 31.72 8.63% -- 详细
内部整合逐步完成:1)与平安业务融合,优势互补。2019年1月31日平安资管增持华夏幸福股份,平安合计持有公司股份达到25.25%。平安集团业务覆盖范围广,资产雄厚,业务涵盖金融、医疗健康、汽车服务、房产金融和城市服务。此外,平安在科技领域的投入已经超过500亿元,集团内聚集了超过23000名科技研发人员和500位大数据专家,建立了6大技术研究院,在金融科技、医疗科技、人工智能、区块链、大数据等方面均有突破。平安集团丰富的产业资源可以赋能华夏幸福现有产业资源,为未来业务融合留下更多合作空间。2)新帅上任带来发展新契机。2019年2月20日,公司董事会通过决议聘请吴向东先生成为公司新任首席执行官(CEO)暨总裁,并聘任孟惊先生为分管产业新城及其相关地产业务的联席总裁。吴向东先生在加入华夏幸福前,曾担任过华润(集团)有限公司助理总经理和华润置地总经理、董事长,拥有丰富的商业地产经验和行业资源。我们认为,吴向东先生的加入会为公司带来世界500强企业的管理经验和新的发展契机。 外部红利开始释放:1)长三角一体化助推产业新城异地拓展。2018年11月18日,《中共中央国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》明确要求以上海为中心引领长三角城市群发展,带动长江经济带发展。我们认为,长三角地区的一体化的政策导向,对区域整体交通、产业和人口导入等发展中长期利好。华夏幸福在长三角地区布局20多个产业新城项目。伴随公司在长三角带地区产业新城不断成熟,我们认为公司在2019年有望在长三角获得更多确权土储。我们认为,长三角环重点二线城市布局的产业新城有机会受益于区域发展,获得更大发展空间。2)北京第二机场为环京带来新活力。北京第二机场有望2019年投入使用,规划2025年客运量将达到7200万人次。新机场的建设将带动京南交通和临空产业集群的不断完善,拉动地区就业和经济发展,打开区域商业和居住活跃度,利好在该区域已经成功布局产业新城的华夏幸福。 投资建议:“优于大市”评级。我们认为公司目前发展进入到了新阶段,长三角和北京第二机场的修建为公司带来更多发展机遇。我们预计公司2018年EPS约为3.86元每股,给予公司2018年10-12倍PE估值,对应市值为1158-1390亿元,对应合理价值区间为38.57-46.29元,对应PEG为0.34-0.41。 风险提示:1)环京销售受政策影响承压;2)短期业务融合需要磨合。
苏州高新 房地产业 2019-01-08 5.29 -- -- 5.89 11.34%
8.75 65.41% -- 详细
年地产调控持续,苏州商品房市场成交增速已经企稳有所回升,而价格继续攀升,公司开发业务有望受益。2018年苏州等地调控政策持续,而公司所在的苏州商品房市场成交增速在放缓后正逐步回升,而成交价格仍在攀升。截至2018年11月,苏州市商品住宅累计销售金额2698.96亿元,同比增加。同期,苏州商品住宅销售价格升至23094元/平,同比增加14.87%。 地产业务逐步向周边扩张。2018年以来,公司合计竞得权益建面合计52.59万平的用地。截至2017年底,公司储备项目主要集中在苏州,包括住宅、商业、综合项目合计建面285.32万平。 年以来公司继续加大股权投资力度,2018年上半年合计参股投资17.77亿元。2016年9月,公司2亿元增资参股苏高新创投集团14.97%。我们认为,这将有助于优化公司产业结构、稳步提升公司金融业务比重,推进公司金融产业延伸。根据公司2018年半年报披露,截止2018年上半年末,公司参股股权投资企业共20家,主要涉及非银金融、基础设施经营产业、与房地产相关联产业。公司对外参股投资17.77亿元。截止2018年上半年末,公司参股企业中的可供出售金融资产合计7.90亿元。其中,公司2018年上半年末按成本计量的可供出售金融资产合计3.61亿元。截止2018年上半年末,公司参股企业中的长期股权投资合计9.87亿元。2018年6月,公司收购四家环保公司股权并退出两家非主业公司股权。2018年11月28日,公司公告称,公司全资子公司高新投资、下属子公司白马涧小镇公司拟与苏州高新区枫桥投资发展总公司联合投资设立合资公司苏州高新枫桥新兴产业投资有限公司,重点围绕枫桥街道特别是苏州生命健康小镇新兴产业投资等事项开展深入合作。 投资建议。确立“高新技术产业投资运营商”战略,“优于大市”评级。近年来,公司确立了“高新技术产业培育与投资运营商”的战略,建立了以节能环保、创新地产、战略新兴产业为主业,以非银金融与产业投资为纽带和抓手的“3+1”产业格局。公司现金收购东菱振动73.53%股权是公司向“高”、“新”产业战略转型迈出的重要一步。我们预计公司2018、2019年EPS分别为0.60和0.75元,对应RNAV是12.36元。公司地产开发业务与万科合作,积极布局股权投资,多家企业实现上市,积极转型高新产业。我们参考创新转型类园区标的2018年平均动态估值,给予公司2018年16-20倍PE,对应的合理价值区间为9.60-12.0元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。
蓝光发展 房地产业 2018-12-24 5.30 -- -- 5.60 5.66%
7.23 36.42% -- 详细
嘉宝股份H上市申请受理,双平台战略有序推进。公司2018年启动了旗下两家控股子公司嘉宝股份、成都迪康药业的H股分拆上市计划。嘉宝股份主要专注于为住宅、商业、写字楼、工业园等业态提供物业服务与物业增值服务。公司分拆嘉宝迪康到境外上市,有助于创建新的资本平台,发挥公司多元化产业布局,促进公司现代服务业的可持续发展。2018年12月19日嘉宝股份计划首次公开发行H股、并于香港联交所主板上市,其申请被证监会受理,公司的双平台战略有序推进。 百强物业第14名,盈利能力显著。嘉宝股份近三年营业收入和净利润保持高速增长,年复合增长率分别达32.8%和78.3%。2017年公司实现营业收入9.72亿元,同比增长42.91%;归母净利润达到1.92亿元,同比增长91.07%。2017年嘉宝股份净利率达19.96%,远高于2017年物业管理百强企业的平均净利润率7.73%,公司盈利能力处于行业领先水平,在2017 年物业百强企业中排名第14名。截至目前已进驻全国50余个城市,在管项目400个,签约规模逾1.2亿平米,受托管理面积逾7000万平米。公司与母公司的关联度逐步降低,2017年嘉宝股份为关联方销售商品、提供服务取得的收入占营业收入的比例为26.39%,较2015年的37.58%占比,累计下降了11.19 个百分点。 增厚资产,开拓新融资渠道。嘉宝股份2017年利润达到1.92亿元。2017年港股物业服务板块与其体量相似的公司平均估值水平在22-30XPE左右,对应市值在42~58亿元。我们认为若嘉宝股份成功在H上市,一方面将有助于增厚母公司的资产,另一方面有助于开拓港股平台的新融资渠道。 投资建议:维持“优于大市”评级。公司投资布局立足成都大本营,持续深耕长三角、粤港澳大湾区等核心城市群以及战略城市,销售规模保持稳步增长;推出股票期权激励计划绑定高管及核心业务骨干,对应业绩要求高增长。我们预计公司18/19年归母净利润为22.3亿元、31.9亿元,对应EPS分别为0.75元、1.07元。截至2018年12月20日,公司收盘于5.36元,对应2018和2019年PE在7.18倍和5.01倍,给予公司2018年9-11倍PE,合理价值区间在6.75-8.25元,较每股RNAV折价约48.50%-57.87%,维持“优于大市”评级。 风险提示:项目销售不及预期;行业面临基本面下行风险。
陆家嘴 房地产业 2018-12-21 13.31 -- -- 13.79 3.61%
19.50 46.51% -- 详细
公司是陆家嘴集团旗下致力于地产开发平台。1993年公司在上交所上市,控股股东为陆家嘴集团。经过25年发展,公司由单一土地开发向经营项目转型,接着“地产+金融”双轮驱动,构建以地产为核心,金融和商业为两翼的战略架构。2018年公司金融和地产业务计划流入分别为25.49亿元和151.4亿元。 公司地产业务以租赁为主,销售为辅,前滩是重要拓展方向。公司地产物业分为办公、商业、住宅、酒店、会展。2017年,公司租赁收入30.8亿元,其中办公租赁收入27.35亿元,占89%,2017年公司办公物业出租率达98%。公司地产销售多为住宅销售,2017年,销售收入为29.9亿元。2016年10月,公司通过华宝信托-安心投资20号联合竞得苏州绿岸95%股权而拥有土地储备。前滩国际商务区总面积2.83平方公里,规划总建面350万平。2017年,公司在前滩25号和34号地块有4个项目共9.72万平的在建项目。我们认为,未来前滩将重点发展总部商务、文化传媒、体育休闲三大主题功能。 我们认为,相较港股公司希慎兴业(00014.HK),陆家嘴(600663.SH)的营收和净利润增速较高而PEG估值较低。希慎兴业近百年来扎根于香港铜锣湾,目前拥有自持物业452.20万平方呎(42.01万平),2017年实现收入35.48亿港元。而陆家嘴上市公司在营出租物业建面为180.76万平,大于希慎兴业。陆家嘴上市公司的净利润从2000-2017年间增长了4.17倍,而希慎兴业仅增长2.20倍,这使得近年来陆家嘴上市公司PEG估值要低于希慎兴业。 公司金融业务拥有信托、证券、保险三大牌照。在地产行业积极寻求转型向金融深化模式转变的大背景下,公司在2016年12月和2017年12月分别收购陆金发88.2%和11.8%的股权,完成对其全资收购。陆金发持有陆家嘴信托71.6%股权,爱建证券51.1%股权和陆家嘴国泰人寿50%股权,收购完毕后,公司将逐步构建起“地产+金融”发展框架,使地产和金融产生协同作用。 投资建议:“地产+金融”双轮驱动,“优于大市”评级。公司商业项目由陆家嘴逐步延伸至前滩,具有较高的价值稀缺性。上海自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。目前,公司完成收购陆金发100%股权,获得了3家持牌金融机构,立足“一核两翼三城”,打造“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化的上市公司。我们预计公司2018年、2019年EPS分别是1.10和1.40元。考虑到公司受益于上海自贸区扩区和国企改革,以及金融+地产协同推进,给予公司2018年18-22倍PE,对应的合理价值区间为19.8-24.2元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临政策调控、销售不及预期、市场租金下降、金融市场的风险。
保利地产 房地产业 2018-12-13 12.98 -- -- 13.46 3.70%
14.42 11.09%
详细
事件:公司公告2018年11月销售和拿地数据。 公司11月销售数据保持年内月平均。根据公司月度经营简报,公司11月销售面积约为233.51万平方米,环比10月单月销售面积增长10.69%,同比下滑19.53%,略高于2018年单月平均224万平。11月销售金额约为335.22亿元,环比10月单月销售面积环比增长7.73%,同比下滑7.92%,和2018年单月平均335亿元持平。公司2018年11月当月销售均价约为14356元每平,基本维持在年内1.4-1.6万元的波动区间。2018年1-11月公司累计销售面积约为2469万平,同比增长23.96%,累计销售金额约为3683亿元,同比增长34.28%。 11月新增6块土地。根据公司11月拿地公告,公司11月新增6块土地,分布广州、珠海、青岛、石家庄和太原。11月合计新增规划建筑面积149.31万平,权益建面78.74万方,建面权益比约为53%,对应总土地成本约为67.27亿元,权益土地成本约为27.28亿元,土地金额权益比约为41%。 前11月累计土储接近3000万方,拿地力度稳健适中。2018年1-11月,公司累计新增土地储备约为2994万方,累计新增权益土地储备约为2049万平,建筑面积权益比约为68%,累计土地成本约为2037亿元,土地成本权益比约为61%。和2018年销售情况对比来看,2018年1-11月公司累计新增土储比累计销售面积的比值为1.21,总土地成本比销售金额的比值约为0.55。 投资建议:“优于大市”。公司2018年销售基本面保持稳健增长趋势,拿地力度适中,我们认为差异化调控下,龙头房企在销售、土储和融资三方面优势保持不变。我们持续看好公司经营和业绩基本面,预测2018-2020年EPS分别为1.61、1.93和2.27元每股。我们给予公司2018年8-10倍PE估值,对应市值为1534-1917亿元,对应合理价值区间为12.89-16.12元。 风险提示。三四线城市需求下行导致公司在三四线土储销售出现阻力。
万科A 房地产业 2018-10-30 24.28 -- -- 26.68 9.88%
27.47 13.14%
详细
事件:公司公告2018年3季报。 计提土地减值,体现市场波动。鉴于部分城市房地产市场调整,公司对存在风险的项目计提存货跌价准备。截至报告期末,公司存货跌价准备余额为人民币41.4亿元。1-9月,公司计提的存货跌价准备,考虑递延所得税因素后,影响税后净利润-22.8亿元,影响归属于母公司股东的净利润-19.6亿元。 结算业绩保持增长,资金稳健财务安全。1-9月,公司累计实现营业收入人民币1760.2亿元,同比增长50.3%;实现归属于上市公司股东的净利润人民币139.8亿元,同比增长26.1%。截至9月底,公司持有货币资金人民币1327.7亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币865.9亿元。有息负债中,66.1%为长期负债。 销售规模保持增长,已售未结资源丰富。1-9月,公司累计实现销售面积2902.1万平方米,销售金额人民币4315.5亿元,同比均增长8.9%。截至9月底,公司合并报表范围内有3849.0万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约5523.8亿元,较年初分别增长29.9%和33.3%。 土地储备,开竣工面积合理推进。1-9月,公司累计新增177个项目,总建筑面积约3582.5万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积约1939.9万平方米;按投资金额计算,其中83.6%位于一二线城市。1-9月,公司累计实现新开工面积3649.0万平方米,较去年同期增加40.4%;累计实现竣工面积1554.8万平方米,较去年同期增长36.8%,占全年计划竣工面积的59.1%。截至9月底,公司在建项目总建筑面积约8858.9万平方米,其中按万科权益计算的建筑面积约5350.3万平方米;规划中项目总建筑面积约6300.6万平方米,其中按万科权益计算的建筑面积约3893.5万平方米。 投资建议:维持“优大于市”评级。预计公司2018年和2019年EPS在3.29和4.29元。按照10月25日股价23.49元股价计算,对应2018年PE为7.14倍。目前公司RNAV在33.7元,行业2018年平均估值水平6.23XPE,考虑公司龙头特征,我们给予公司2018年9XPE估值,对应29.61元。给予公司合理价值区间在29.61元到33.7元(对应10.24XPE)之间,维持“优于大市”评级。 风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不达预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。
阳光城 房地产业 2018-10-30 5.39 -- -- 6.08 12.80%
6.08 12.80%
详细
起家福建,布局全国。阳光城成立于1995年,最先进入厦门和福州。2004年进军上海,2008年进军西安,开始全国战略布局。2016年,阳光城完成“3+1+X”(长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点)的区域布局。截至2017年末,公司已成立30个区域公司,在全国56个城市开展业务,全国布局已基本形成。 土地储备支持3-4年成长,销售进入快车道。公司2016年开始拿地提速,并通过招拍挂和收并购等多元化手段有效降低拿地成本。2018H1公司总土地储备计容建面4267.54万平方米,足够支撑未来3-4年的销售规模的扩张,平均楼面价为3333.27元/平米,不及2018年1-9月销售均价(13978元/平米)的三分之一,土地成本较低。土地储备支撑公司销售进入快车道,2018年1-9月实现销售金额1085亿元,已超17年全年,成功进入千亿军团。 借力集团,幼教事业、特色小镇蓬勃发展。大股东阳光控股是一家集环保、教育、地产、金融、物产、资本六大产业集团为一体的大型投资控股公司。借助集团资源,公司旗下阳光幼教现拥有北京师范大学新标准体系幼儿园、阳光国际幼儿园等品牌,并与英国顶尖的教育集团AlphaPlusGroup等多家国内外知名幼教品牌达成深度合作。此外,阳光城协同母公司产业资源优势,布局特色小镇,打造阳光城特色的产业地产模式,现已布局科技小镇、电影小镇、教育小镇。 管理层经验丰富,激励机制到位。2017年原碧桂园首席财务官吴建斌、原碧桂园联席总裁朱荣斌先生先后加入阳光城。阳光城开始学习碧桂园的发展路线,加快周转速度、布局三四线、产品标准化、加强现金流管理,实现了业绩快速增长的同时债务指标保持平稳。公司先后两次做了员工持股计划,并于2017年学习碧桂园推出跟投计划,于2018年推出股权激励计划,有利于激发各层级员工工作动力,协助企业共同发展。 投资建议:维持“优于大市”评级。公司完成“3+1+X”的全国化布局,销售规模进入千亿军团,总土地储备能够支撑地产规模3-4年的持续扩张,融资渠道多元化、成本可控,管理层经验丰富,激励机制到位,整体竞争能力较强。我们预测公司2018、2019年EPS分别为0.75元、1.05元,每股RNAV是21.80元。截止2018年10月25日,公司收盘于人民币5.18元,对应2018、2019年PE分别为6.95倍、4.94倍,对应18年PEG值仅0.16。我们给予公司2018年8-10XPE,6个月合理价值区间在人民币6-7.5元,较每股RNAV折价约65.6%-72.5%,给予“优于大市”评级。 风险提示:公司项目销售不及预期;行业基本面下行。
世茂股份 房地产业 2018-10-18 3.61 -- -- 4.19 16.07%
4.36 20.78%
详细
世茂集团以四大组织架构驱动“四驾马车”打造中国城市营运商。世茂集团是以房地产开发为主的国际化企业集群,旗下拥有“世茂房地产(00813.HK)”及“世茂股份(600823.SH)”两家控股上市公司。近三十年来,世茂集团以房地产开发、酒店管理、商业运营、主题乐园、物业管理、创新业务为架构,战略布局全球近100个城市,拥有不同阶段的300余个地产项目,形成了多元并举的"可持续发展生态圈",世茂集团的创始人是实际控制人-许荣茂先生。 公司是集团旗下综合商业地产平台。公司已发展成为国内商业地产的龙头企业。目前,公司直接控股股东是控股43.37%的峰盈国际,间接控股股东是世茂房地产(00813.HK,主要发展大型综合房地产项目),许荣茂先生间接控股比例合计40%。公司经历了2001年4月的借壳上市、2002年的转型综合地产、2009年5月定增注入商业地产、持续增长为商业地产龙头四个阶段。 布局一二线核心城市,打造商业地产品牌。公司采取“以商业地产为主、多元业务为辅”的“租售并举”模式,涉及综合房地产开发与销售、商业物业管理与经营、多元投资,包括商业(商业地产和世茂广场)、住宅等多个业态。公司在全国20多个一二线城市运营大型商业综合体及住宅项目。2018年上半年,公司主营业务包括房产销售、房屋租赁、物业管理服务、酒店服务和院线业务等,其中前两项业务收入分别占比为94.3%、2.84%。2018年上半年,公司实现合同签约额160亿元,同比增长60 %。公司持有的经营性物业面积达到131万平。2018年上半年底,公司剔除预收款后的资产负债率为50.8%,净负债率为117.8%。截止2017年底,公司在建及拟建项目合计建面1157万平。截止2017年底,公司开发项目类型分为商业、商住综合、住宅,占比分别为45%、46%、9%。 投资建议。布局一二线城市,打造商业地产龙头,给予“优于大市”评级。公司是世茂集团旗下重要的商业地产开发运营平台,区域布局在全国主要一二线核心城市。2017年底,公司在建及拟建项目合计建面1157万平。我们预计公司2018-2019年将实现EPS是0.67元和0.80元,对应RNAV是16.8元。我们参考同行业相关公司估值水平,给予公司2018年6-7倍PE,对应的合理价值区间为4.02-4.69元,首次覆盖,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
万科A 房地产业 2018-10-12 21.00 -- -- 25.27 20.33%
27.47 30.81%
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事件:公司公告9月销售和近期新增项目情况。 当月销售增速回落。我们判断公司当月销售金额和销售面积增速环比改善与当月推盘量提升有关,符合市场趋势。销售金额同比减少,主要与当期销售项目均价不高,其次大部门项目集中在9月下旬推盘,销售时间较短有关。 1)公司9月实现销售面积302.5万平,比2017年同期上升10.85%,环比上升17.52%;实现销售金额434.2亿元,比去年同期减少-6.26%,环比上升13.25%。1-9月公司累计完成销售面积2902.1万平,同比增长8.92%;完成销售金额4315.5亿元,同比增长8.95%。 2)从销售均价看,9月销售均价为1.43万元/平,与2018年1月1.53万元/平销售价格相比略有回落。 当月新增住宅土地14处,物流用地6处。 )9月新增土地权益投资120.01亿元,比2017年同期减少-47.53%;新增土地权益建面225.8万平,同比减少-29.62%。此外,2018年1-9月,公司累计新增土地权益建面2279.64万平,同比17年增加1.36%;2018年1-9月土地权益投资金额1250.57亿元,比17年同期减少-6.61%。 2)2018年8月份销售简报披露以来,公司新增物流地产项目6个,合计需支付权益价款15.19亿元。 投资建议:维持“优大于市”评级。预计公司2018年和2019年EPS在3.29和4.29元。按照10月9日股价21.82元股价计算,对应2018年PE为6.63倍。目前公司RNAV在33.7元,行业2018年平均估值水平6.19XPE,考虑公司龙头特征,我们给予公司2018年9XPE估值,对应29.61元。给予公司合理价值区间在29.61元到33.7元之间,维持“优于大市”评级。 风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不达预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。
浦东金桥 房地产业 2018-09-21 11.13 -- -- 11.40 2.43%
15.38 38.19%
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金桥开发区将打造自贸金桥、智造金桥和城市副中心。1990年,上海金桥经济技术开发区成立。开发区规划面积27.38平方公里。2014年12月,金桥开发区片区20.48平方公里纳入了中国(上海)自由贸易区。目前,开发区已转型为“新能源汽车产业”、“智能装备产业”、“移动视讯产业”和“金融科技产业”的“3+1”新型产业结构。未来,开发区将依托双自联动、科创中心,打造“自贸金桥”;打造“智造金桥”和“金桥城市副中心”。 公司是深根金桥的新兴城区开发运营商。1992年,公司正式成立。1993年,公司分别在A股和B股上市。目前,公司主要在上海金桥经济技术开发区内从事工业、办公、科研、住宅、商业的开发、运营和管理。目前、公司以“新兴城区开发运营商”总体定位,成功打造了金桥开发区和碧云国际社区。 工业制造类园区品牌扩张力强。目前,工业制造类园区产业链条可以随着龙头企业的入驻而逐步成形。随着时间推移,园区根据产业链的升级和更迭进行再造。由此,工业制造类园区的品牌竞争力逐步形成。此后,园区可以通过适当的客户捆绑、服务管理输出和资本扩张等方法,实现在园区外业务的品牌输出。 公司资产含金量高。截止2017年底,公司在营项目和在建项目主要分布在金桥,涵盖住宅、研发楼、办公楼、商业、酒店、配套、工业、土地储备,地上建面分别为67.29万平、81.61万平、5.69万平、24.78万平、1.98万平、10.03万平、89.32万平和50.30万平,合计331万平。目前,公司在建的住宅物业主要是碧云壹零和碧云尊邸。碧云尊邸位于碧云国际社区的中部,地上建面约10.06万平,地下建面约9.58万平,位置稀缺而价值含量高。 投资建议。受益国资改革和自贸区建设,“优于大市”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。我们认为,未来公司租赁收入每年有望保持10%稳定增长。碧云尊邸(S11项目)已于2017年7月全面开工。建筑面积20万平临港碧云壹零开盘销售良好。我们认为,上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估,未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.73和0.88元。根据目前上海自贸区标的动态PE估值,给予公司2018年16-20倍PE,对应的合理价值区间为11.68-14.60元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
华发股份 房地产业 2018-09-11 6.99 -- -- 7.25 3.72%
7.25 3.72%
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事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入94.3亿元,同比增加34.07%;归属于上市公司股东的净利润13.5亿元,同比增加134.95%;实现全面摊薄每股收益0.64元。 2018年上半年,受房产结转增加影响,公司营收增加34.07%;同期联营企业投资收益增加使得净利增幅扩大至134.95%。根据公司2018年半年报披露,上半年,公司拥有的土地储备建筑面积为1044.17万平,同比增长38.27%;在建面积796.78万平,同比增长28.79%。报告期内,公司实现签约销售金额253.17亿元,同比增长66.75%;签约销售面积110.55万平。其中:华南区域销售突破149亿元,占销售总额的58.88%;华东区域销售金额43.51亿元、华中区域销售金额40.92亿元,合计占销售总额的33.35%;其余区域实现销售19.68亿元。2018年上半年,公司获取项目权益土地面积合计约37.54万平,权益计容建筑面积83.17万平。新增土地储备分布于苏州、武汉、无锡、青岛和大连等多个城市。根据公司2018年8月23日公告,2018年上半年,公司新开工202.46万平,竣工112.79万平;截至2018年6月末,公司在建面积796.78万平。 2018年1月,公司拟以5亿元合作设立珠海华金同达股权投资基金合伙企业(有限合伙)。2018年3月,公司两国有股东股权无偿划转至华发综合公司。2018年6月,公司拟4亿元参与投资上海镕然信息技术服务中心(有限合伙)。 投资建议。珠海国企改革标的,基本面不断向好,“优于大市”评级。公司是华发集团唯一的地产运作平台,公司地产业务立足珠海,聚焦一二线,在珠海拥有土地权益建面380万平,占比30.8%。目前,公司拥有二级开发项目权益未结建面1235万平,正围绕全国三大经济圈及主要核心城市进行布局。公司转型互联网+社区,拓展定制装修业务。我们预计,2018-2019年公司将实现EPS分别为0.90元和1.20元。公司RNAV是22.66元。考虑到公司有望受益集团国企改革,激励机制逐步到位,我们给予公司2018年0.45-0.55倍的RNAV,对应的合理价值区间为10.20元-12.46元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及开发项目过于集中和转型不成功的风险。
上实发展 房地产业 2018-09-11 4.76 -- -- 4.92 3.36%
5.64 18.49%
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事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入37.69亿元,同比增加56.73%;归属于上市公司股东的净利润2.77亿元,同比增加21.83%;实现全面摊薄每股收益0.15元。 2018年上半年,受房产销售收入增加影响,公司营收同比增加56.73%。同期,公司归母净利润同比上升21.83%。根据公司2018年半年报披露,2018年上半年,公司实现签约面积19.6万平,签约金额约35亿元;报告期内,公司在建项目10个,在建面积约213万平。报告期内,公司物业服务板块实现收入3.96亿元,新承接项目9个、成功续标项目19个,物业服务面积约2200万平,非住宅类物业服务比例攀升至40%;报告期内,公司对外股权投资总额为70532.15万元,同比减少0.52%。 2018年2月,公司控股和全资子公司收购申大物业和上海城开商用物业100%股权的交易均已取得产权交易凭证。根据2017年公司年报披露,2018年,公司力争实现营业收入75亿元,预计营业成本54亿元;预计新开工面积约103万平,竣工面积约50万平。 投资建议。地产转型升级,“优于大市”评级。公司是上实集团旗下重要的地产平台之一,拥有土地权益建面432.7万平,同时努力拓展地产产业链(金融地产、养老地产、文化地产等)。预计公司2018-2019年将实现EPS是0.56元和0.65元,对应RNAV是16.09元。目前市场期待公司解决同业竞争问题,以及公司创新业务的拓展,从谨慎角度,我们参考同行业相关公司估值水平,给予公司9-11倍PE,对应的合理价值区间为5.04-6.16元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临地产多元化拓展不顺、非住宅类产品销售和租赁困难的风险。
新城控股 房地产业 2018-09-11 25.85 -- -- 28.66 10.87%
28.66 10.87%
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8月销售同比保持高速增长。公司8月实现合同销售金额236.8亿元,同比增长171%,销售面积183万平方米,同比增长207%,2018年1-8月累计销售金额约为1373亿元,同比增长115%,累计销售面积约为1105万平米,同比增长140%。公司2018年月均销售金额约为172亿元,进入H2后销售金额保持高位,7-8月的当月销售额同比增速保持翻倍。随着公司进入9-12月推盘高峰期,我们认为公司后续销售将保持高增长,全年销售规模大概率同比翻倍。 销售均价下滑系销售区域结构调整。销售均价方面,公司8月销售均价约为12919元每平,同比下降12%,1-8月累计销售均价约为12434元每平,同比下降10%。我们认为公司销售均价的同比下滑主要是因为销售区域的结构性调整,随着公司2016-2017年进驻城市数量的增加和全国化布局,销售均价较低地域的销售总额占比提升后使得总销售均价出现下滑。 土地拓展持续加码长三角。根据公司经营简报,公司2018年8月新增土储占地面积约为86万平,总建面约为177万平,权益建面约为174万平,权益土地金额约为52亿元。新增土地储备主要分布在长三角(苏州、宿迁、淮安、宿州、蚌埠)、中部(襄阳、许昌)和成渝地区(雅安、重庆)。 综合考虑销售和中报业绩上调盈利预测。根据我们经验,7-8月暑期通常为推盘和销量较弱的时间段,而公司在8月销售却能够保持强劲增速。这让我们对公司下半年销售更加有信心。公司2018H1业绩靓丽,营业收入总额和利润率实现双增长,毛利率同比增加达到38.35%,高于行业大多数竞争者(请详见我们8月27日发布的公司中报点评《双轮驱动多点开花,规模和利润再获突破》)。结合公司中期业绩和8月销售情况,我们上调了公司全年房地产结算收入和毛利率,预测公司2018年EPS上调至4.45元每股。 投资评级“优于大市”。我们预测公司2018年EPS为4.45元每股。对照可比公司PE和PEG,我们认为公司目前估值偏低。考虑到公司进入业绩兑现期、“住宅+商业”双轮驱动得到成功验证、商业体量快速增对冲地产毛利率下行,我们维持给予公司2018年10-12倍的PE估值,对应市值约为1005 -1206亿元,对应合理价值区间为44.52 -53.43元,对应2018年的PEG为0.26-0.31,维持“优于大市”的评级。 风险提示:三线城市调控升级,导致公司在三线城市销售不达预期。
张江高科 房地产业 2018-09-10 9.80 -- -- 10.10 3.06%
20.10 105.10%
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事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入4.43亿元,同比减少10.7%;归属于上市公司股东的净利润3.59亿元,同比增加15.7%;实现全面摊薄每股收益0.23元。 2018年上半年,受房地产销售结算减少影响,公司营收同比下降10.7%;但由于投资收益增加,归母净利同比上升15.7%。根据公司2018年半年报披露,2018年上半年,公司一是加快科学城西北区城市更新速度。二是重点推进集电港B区、张江中区城市副中心项目建设。公司产业投资持续聚焦信息技术和生物医药两大主导产业的发展。一是创新孵化服务,培育本土独角兽企业,积极打造895创业营。二是做好科学城配套服务,努力做好近2万方天之骄子集中商业、20万方约4000套人才公寓运营。根据2018年8月25日公告,2018年上半年,公司无新增房地产项目储备,公司新开工面积36176平米,无竣工项目。上半年,公司房地产业务实现合同销售面积2892.38平米;实现合同销售金额1708.35万元,同比减少82.48%。2018年6月末,公司可经营房地产面积122.08万平;2018年1-6月,公司房产业务取得租金总收入35324.39万元,同比增长10.41%。 2018年3月,公司拟转让万得信息4.7287%股权。公司2017年年报披露:2018年,公司预计主营业务收入基本与上年持平。雅安公司山水豪庭商品房2018年基本无结转收入。剔除该因素,2018年预计房产销售收入与上年基本持平;公司将努力使租赁收入较上年有一定幅度的增长。公司力争2018年实现主营业务利润的增长。 投资建议。受益上海科创中心建设,创投增长空间大,“优于大市”评级。公司是上海科创中心、三区(上海自贸区、张江国家自主创新示范区和全面创新改革试验区)联动核心,公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大。根据公司2017年年报披露:公司力争2018年实现主营业务利润的增长,据此,我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.41元和0.48元,对应RNAV是30.63元。考虑到公司受益于上海科创中心建设进程,给予公司2018年24倍PE和0.40倍的RNAV,对应的合理价值区间为9.84元-12.25元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临政策调控的风险,以及创投业务拓展不顺风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名