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涂力磊

海通证券

研究方向: 房地产行业

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万科A 房地产业 2018-10-12 21.00 -- -- 21.95 4.52% -- 21.95 4.52% -- 详细
事件:公司公告9月销售和近期新增项目情况。 当月销售增速回落。我们判断公司当月销售金额和销售面积增速环比改善与当月推盘量提升有关,符合市场趋势。销售金额同比减少,主要与当期销售项目均价不高,其次大部门项目集中在9月下旬推盘,销售时间较短有关。 1)公司9月实现销售面积302.5万平,比2017年同期上升10.85%,环比上升17.52%;实现销售金额434.2亿元,比去年同期减少-6.26%,环比上升13.25%。1-9月公司累计完成销售面积2902.1万平,同比增长8.92%;完成销售金额4315.5亿元,同比增长8.95%。 2)从销售均价看,9月销售均价为1.43万元/平,与2018年1月1.53万元/平销售价格相比略有回落。 当月新增住宅土地14处,物流用地6处。 )9月新增土地权益投资120.01亿元,比2017年同期减少-47.53%;新增土地权益建面225.8万平,同比减少-29.62%。此外,2018年1-9月,公司累计新增土地权益建面2279.64万平,同比17年增加1.36%;2018年1-9月土地权益投资金额1250.57亿元,比17年同期减少-6.61%。 2)2018年8月份销售简报披露以来,公司新增物流地产项目6个,合计需支付权益价款15.19亿元。 投资建议:维持“优大于市”评级。预计公司2018年和2019年EPS在3.29和4.29元。按照10月9日股价21.82元股价计算,对应2018年PE为6.63倍。目前公司RNAV在33.7元,行业2018年平均估值水平6.19XPE,考虑公司龙头特征,我们给予公司2018年9XPE估值,对应29.61元。给予公司合理价值区间在29.61元到33.7元之间,维持“优于大市”评级。 风险提示:1)涨价引发调控风险:2)行业销售不达预期风险:3)棚改货币化不达预期造成三四线销售增速出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行;5)市场集中度提升速度不达预期。
浦东金桥 房地产业 2018-09-21 11.13 -- -- 11.40 2.43% -- 11.40 2.43% -- 详细
金桥开发区将打造自贸金桥、智造金桥和城市副中心。1990年,上海金桥经济技术开发区成立。开发区规划面积27.38平方公里。2014年12月,金桥开发区片区20.48平方公里纳入了中国(上海)自由贸易区。目前,开发区已转型为“新能源汽车产业”、“智能装备产业”、“移动视讯产业”和“金融科技产业”的“3+1”新型产业结构。未来,开发区将依托双自联动、科创中心,打造“自贸金桥”;打造“智造金桥”和“金桥城市副中心”。 公司是深根金桥的新兴城区开发运营商。1992年,公司正式成立。1993年,公司分别在A股和B股上市。目前,公司主要在上海金桥经济技术开发区内从事工业、办公、科研、住宅、商业的开发、运营和管理。目前、公司以“新兴城区开发运营商”总体定位,成功打造了金桥开发区和碧云国际社区。 工业制造类园区品牌扩张力强。目前,工业制造类园区产业链条可以随着龙头企业的入驻而逐步成形。随着时间推移,园区根据产业链的升级和更迭进行再造。由此,工业制造类园区的品牌竞争力逐步形成。此后,园区可以通过适当的客户捆绑、服务管理输出和资本扩张等方法,实现在园区外业务的品牌输出。 公司资产含金量高。截止2017年底,公司在营项目和在建项目主要分布在金桥,涵盖住宅、研发楼、办公楼、商业、酒店、配套、工业、土地储备,地上建面分别为67.29万平、81.61万平、5.69万平、24.78万平、1.98万平、10.03万平、89.32万平和50.30万平,合计331万平。目前,公司在建的住宅物业主要是碧云壹零和碧云尊邸。碧云尊邸位于碧云国际社区的中部,地上建面约10.06万平,地下建面约9.58万平,位置稀缺而价值含量高。 投资建议。受益国资改革和自贸区建设,“优于大市”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。我们认为,未来公司租赁收入每年有望保持10%稳定增长。碧云尊邸(S11项目)已于2017年7月全面开工。建筑面积20万平临港碧云壹零开盘销售良好。我们认为,上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估,未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.73和0.88元。根据目前上海自贸区标的动态PE估值,给予公司2018年16-20倍PE,对应的合理价值区间为11.68-14.60元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
华发股份 房地产业 2018-09-11 6.99 -- -- 7.25 3.72% -- 7.25 3.72% -- 详细
事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入94.3亿元,同比增加34.07%;归属于上市公司股东的净利润13.5亿元,同比增加134.95%;实现全面摊薄每股收益0.64元。 2018年上半年,受房产结转增加影响,公司营收增加34.07%;同期联营企业投资收益增加使得净利增幅扩大至134.95%。根据公司2018年半年报披露,上半年,公司拥有的土地储备建筑面积为1044.17万平,同比增长38.27%;在建面积796.78万平,同比增长28.79%。报告期内,公司实现签约销售金额253.17亿元,同比增长66.75%;签约销售面积110.55万平。其中:华南区域销售突破149亿元,占销售总额的58.88%;华东区域销售金额43.51亿元、华中区域销售金额40.92亿元,合计占销售总额的33.35%;其余区域实现销售19.68亿元。2018年上半年,公司获取项目权益土地面积合计约37.54万平,权益计容建筑面积83.17万平。新增土地储备分布于苏州、武汉、无锡、青岛和大连等多个城市。根据公司2018年8月23日公告,2018年上半年,公司新开工202.46万平,竣工112.79万平;截至2018年6月末,公司在建面积796.78万平。 2018年1月,公司拟以5亿元合作设立珠海华金同达股权投资基金合伙企业(有限合伙)。2018年3月,公司两国有股东股权无偿划转至华发综合公司。2018年6月,公司拟4亿元参与投资上海镕然信息技术服务中心(有限合伙)。 投资建议。珠海国企改革标的,基本面不断向好,“优于大市”评级。公司是华发集团唯一的地产运作平台,公司地产业务立足珠海,聚焦一二线,在珠海拥有土地权益建面380万平,占比30.8%。目前,公司拥有二级开发项目权益未结建面1235万平,正围绕全国三大经济圈及主要核心城市进行布局。公司转型互联网+社区,拓展定制装修业务。我们预计,2018-2019年公司将实现EPS分别为0.90元和1.20元。公司RNAV是22.66元。考虑到公司有望受益集团国企改革,激励机制逐步到位,我们给予公司2018年0.45-0.55倍的RNAV,对应的合理价值区间为10.20元-12.46元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及开发项目过于集中和转型不成功的风险。
上实发展 房地产业 2018-09-11 4.76 -- -- 4.92 3.36% -- 4.92 3.36% -- 详细
事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入37.69亿元,同比增加56.73%;归属于上市公司股东的净利润2.77亿元,同比增加21.83%;实现全面摊薄每股收益0.15元。 2018年上半年,受房产销售收入增加影响,公司营收同比增加56.73%。同期,公司归母净利润同比上升21.83%。根据公司2018年半年报披露,2018年上半年,公司实现签约面积19.6万平,签约金额约35亿元;报告期内,公司在建项目10个,在建面积约213万平。报告期内,公司物业服务板块实现收入3.96亿元,新承接项目9个、成功续标项目19个,物业服务面积约2200万平,非住宅类物业服务比例攀升至40%;报告期内,公司对外股权投资总额为70532.15万元,同比减少0.52%。 2018年2月,公司控股和全资子公司收购申大物业和上海城开商用物业100%股权的交易均已取得产权交易凭证。根据2017年公司年报披露,2018年,公司力争实现营业收入75亿元,预计营业成本54亿元;预计新开工面积约103万平,竣工面积约50万平。 投资建议。地产转型升级,“优于大市”评级。公司是上实集团旗下重要的地产平台之一,拥有土地权益建面432.7万平,同时努力拓展地产产业链(金融地产、养老地产、文化地产等)。预计公司2018-2019年将实现EPS是0.56元和0.65元,对应RNAV是16.09元。目前市场期待公司解决同业竞争问题,以及公司创新业务的拓展,从谨慎角度,我们参考同行业相关公司估值水平,给予公司9-11倍PE,对应的合理价值区间为5.04-6.16元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临地产多元化拓展不顺、非住宅类产品销售和租赁困难的风险。
新城控股 房地产业 2018-09-11 25.85 -- -- 28.66 10.87% -- 28.66 10.87% -- 详细
8月销售同比保持高速增长。公司8月实现合同销售金额236.8亿元,同比增长171%,销售面积183万平方米,同比增长207%,2018年1-8月累计销售金额约为1373亿元,同比增长115%,累计销售面积约为1105万平米,同比增长140%。公司2018年月均销售金额约为172亿元,进入H2后销售金额保持高位,7-8月的当月销售额同比增速保持翻倍。随着公司进入9-12月推盘高峰期,我们认为公司后续销售将保持高增长,全年销售规模大概率同比翻倍。 销售均价下滑系销售区域结构调整。销售均价方面,公司8月销售均价约为12919元每平,同比下降12%,1-8月累计销售均价约为12434元每平,同比下降10%。我们认为公司销售均价的同比下滑主要是因为销售区域的结构性调整,随着公司2016-2017年进驻城市数量的增加和全国化布局,销售均价较低地域的销售总额占比提升后使得总销售均价出现下滑。 土地拓展持续加码长三角。根据公司经营简报,公司2018年8月新增土储占地面积约为86万平,总建面约为177万平,权益建面约为174万平,权益土地金额约为52亿元。新增土地储备主要分布在长三角(苏州、宿迁、淮安、宿州、蚌埠)、中部(襄阳、许昌)和成渝地区(雅安、重庆)。 综合考虑销售和中报业绩上调盈利预测。根据我们经验,7-8月暑期通常为推盘和销量较弱的时间段,而公司在8月销售却能够保持强劲增速。这让我们对公司下半年销售更加有信心。公司2018H1业绩靓丽,营业收入总额和利润率实现双增长,毛利率同比增加达到38.35%,高于行业大多数竞争者(请详见我们8月27日发布的公司中报点评《双轮驱动多点开花,规模和利润再获突破》)。结合公司中期业绩和8月销售情况,我们上调了公司全年房地产结算收入和毛利率,预测公司2018年EPS上调至4.45元每股。 投资评级“优于大市”。我们预测公司2018年EPS为4.45元每股。对照可比公司PE和PEG,我们认为公司目前估值偏低。考虑到公司进入业绩兑现期、“住宅+商业”双轮驱动得到成功验证、商业体量快速增对冲地产毛利率下行,我们维持给予公司2018年10-12倍的PE估值,对应市值约为1005 -1206亿元,对应合理价值区间为44.52 -53.43元,对应2018年的PEG为0.26-0.31,维持“优于大市”的评级。 风险提示:三线城市调控升级,导致公司在三线城市销售不达预期。
张江高科 房地产业 2018-09-10 9.80 -- -- 10.10 3.06%
10.10 3.06% -- 详细
事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入4.43亿元,同比减少10.7%;归属于上市公司股东的净利润3.59亿元,同比增加15.7%;实现全面摊薄每股收益0.23元。 2018年上半年,受房地产销售结算减少影响,公司营收同比下降10.7%;但由于投资收益增加,归母净利同比上升15.7%。根据公司2018年半年报披露,2018年上半年,公司一是加快科学城西北区城市更新速度。二是重点推进集电港B区、张江中区城市副中心项目建设。公司产业投资持续聚焦信息技术和生物医药两大主导产业的发展。一是创新孵化服务,培育本土独角兽企业,积极打造895创业营。二是做好科学城配套服务,努力做好近2万方天之骄子集中商业、20万方约4000套人才公寓运营。根据2018年8月25日公告,2018年上半年,公司无新增房地产项目储备,公司新开工面积36176平米,无竣工项目。上半年,公司房地产业务实现合同销售面积2892.38平米;实现合同销售金额1708.35万元,同比减少82.48%。2018年6月末,公司可经营房地产面积122.08万平;2018年1-6月,公司房产业务取得租金总收入35324.39万元,同比增长10.41%。 2018年3月,公司拟转让万得信息4.7287%股权。公司2017年年报披露:2018年,公司预计主营业务收入基本与上年持平。雅安公司山水豪庭商品房2018年基本无结转收入。剔除该因素,2018年预计房产销售收入与上年基本持平;公司将努力使租赁收入较上年有一定幅度的增长。公司力争2018年实现主营业务利润的增长。 投资建议。受益上海科创中心建设,创投增长空间大,“优于大市”评级。公司是上海科创中心、三区(上海自贸区、张江国家自主创新示范区和全面创新改革试验区)联动核心,公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大。根据公司2017年年报披露:公司力争2018年实现主营业务利润的增长,据此,我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.41元和0.48元,对应RNAV是30.63元。考虑到公司受益于上海科创中心建设进程,给予公司2018年24倍PE和0.40倍的RNAV,对应的合理价值区间为9.84元-12.25元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临政策调控的风险,以及创投业务拓展不顺风险。
金融街 房地产业 2018-09-10 6.80 -- -- 7.22 6.18%
7.22 6.18% -- 详细
事件:公司公告2018年半年报。 1H结算规模减少,营收净利润均同比下滑。报告期内,公司实现营业总收入66.29亿元,较上年同期减少33.65%;实现归属于上市公司股东的净利润为8.65亿元,较上年同期减少18.51%。主要系房产开发项目结算存在季度间的不均衡性,加之受到行业调整影响,收入、利润同比有所下降。其中,房地产开发业务实现营业收入54.42亿元,同比减少39.02%;物业租赁业务实现营业收入8.45亿元,同比增长13.27%;物业经营业务实现营业收入3.06亿元,同比下降6.26%。 利润率显著上升,择时加大项目投资。截至报告期末,公司总资产规模1359.81亿元,较上年同期增长16.96%;净资产规模335.17亿元,较上年同期增长8.04%。公司的毛利率为45.48%,较上年同期提高13.53个百分点;净利率为15.36%,较上年同期提高3.56个百分点。公司三项费用占营业收入比为16.16%,较上年同期提高6.44个百分点。 销售金额同比增长,加大土地投资力度。报告期内,公司通过强化销售调度、推进价值营销,实现销售签约92.2亿元,同比增长11.5%。公司抓住五大城市群中心城市以及三大都市圈环中心城市卫星城/区域投资机遇,通过兼并收购、合作开发、招拍挂等方式获取12个项目,新增项目权益投资额87.1亿元,新增权益建筑面积176.3万平米,以合理价格获取项目资源,夯实公司持续发展基础。公司新开工面积64万平米,同比增长20.75%。 融资成本低廉,净负债率受投资力度加大影响显著上行。报告期末,公司资产负债率为75.35%,同比提高2.03个百分点;净负债率为188.22%,同比大幅提高57.04个百分点,主要是公司把握市场机遇,项目投资额较去年同期增加。同时,受行业调控政策影响,公司开发业务销售回款较去年同期减少。2018年3月公司成功发行33亿元5年期及3+2年期中期票据,票面利率分别为5.28%、5.06%。 投资建议:给予“优于大市”评级。我们预计2018、2019年公司实现归属于母公司股东净利润分别为人民币35.36亿元、41.40亿元,对应EPS分别为人民币1.18、1.38元。截止2018年09月05日,公司收盘于人民币6.89元,对应2018、2019年PE分别为5.82倍、4.97倍,对应18年PEG值仅0.34。我们给予公司2018年8-9XPE,6个月合理价值区间在人民币9.44-10.62元,较每股RNAV折价约42.4%-48.8%,给予“优于大市”评级。 风险提示:公司项目销售不及预期;房地产行业调控。
中国国贸 房地产业 2018-09-07 14.63 -- -- 15.49 5.88%
15.49 5.88% -- 详细
事件:公司公告2018年半年报。 1H经营业绩靓丽,净利润同增37%。截至报告期末,公司实现营业收入15.5亿元,较上年同期增长23.7%;利润总额5.4亿元,较上年同期增加36.9%;归属于母公司净利润为4.04亿元,较上年同期增长36.92%;实现(稀释)每股收益0.40元,较上年同期增长36.92%。三项费用方面,报告期内,公司销售费用为2763万元,较上年同期减少34.10%;管理费用为4108万元,较上年同期减少35.08%;财务费用7106万元,较上年同期增加21.12%。 经营情况持续向好,租金及出租率小幅提升。公司写字楼业态的平均租金为617元/平米/月,平均出租率97.4%,较上年同期增长1.3个百分点;商城业态平均租金为796元/平米/月,平均出租率为91.5%,较上年同期增长8.2个百分点;公寓的平均租金246元/平米/月,出租率为36.2%,较上年同期减少46.7个百分点,主要因为改造停业。 利润率保持平稳,负债率稳步下行。截至报告期末,公司毛利率为53.07%,较上年同期减少0.83个百分点;净利率为26.04%,较上年同期上升2.52个百分点。公司资产负债率为41.21%,较上年同期减少5.28个百分点;净负债率为40.29%,较上年同期下降1.12个百分点。 旧楼焕新颜,改造带来新契机。2018年7月23日,国贸中心东楼改造项目改造完成,全部用作商城出租,目前已经开始有租户陆续进行装修。另外,结合国贸中心东楼改造工程一并进行的交通一体化项工程进展顺利。该项工程预计2021年投入使用,将有助于改善出行环境,并增强国贸中心与外部的连通性。此外,公司于2018年4月开始国贸公寓改造,预计于2019年9月全部完工。 投资建议:给予“优于大市”评级。我们预计公司2018年和2019年EPS分别在0.71元和0.81元。截至2018年9月5日,公司收盘于14.63元,对应2018和2019年PE在20.71倍和17.96倍。我们按照自由现金流法计算的中值约为301亿元,按照最新股本计算下对应股价为29.89元。2017年可比公司平均PE水平在27.28倍,2018年平均PE对于在22.47倍。考虑公司资产地处核心较为优质,我们认为公司2018年合理PE估值水平应该略高于可比公司,在25~29倍,对应合理价值区间在17.75~20.59元。基于审慎原则,我们选择两种估值方法之下较低值,给予公司“优于大市”评级,2018年未来6个月合理价值区间在17.75~20.59元。 风险提示:北京商业地产市场租金下滑。
新湖中宝 房地产业 2018-09-07 3.12 -- -- 3.20 2.56%
3.20 2.56% -- 详细
事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入55.9亿元,同比增36.7%;归属于上市公司股东的净利润14.6亿元,同比增加206.9%; 实现基本每股收益0.17元。 2018年上半年,受房产结转增加影响,公司营收增36.7%;同期,公司转结毛利率高且费用下降使净利增幅扩大至206.9%。根据公司2018年半年报披露:2018年上半年,公司新开工面积约41.00万平,同比增加16.24%;实现合同销售面积49.04万平、合同销售收入74.34亿元,销售均价约15200元/平。2018年上半年,公司新增土地储备面积约4.44万平,新增总建筑面积约15.68万平。公司现有开发项目约50个(不含海涂开发项目),总建筑面积约2450万平,权益总建筑面积约2200万平。2018年4月公司入股杭州趣链科技有限公司,占其股份比例为6.55%;5月,公司继续增资,达注册资本比例为49%。2018年7月,公司增资浙江邦盛科技有限公司,公司合计持股比例为12.11%。2018年4月,公司入股杭州谐云科技有限公司,占其股份比例为12.30%。2018年2月,公司入股杭州云毅网络科技有限公司,占其股份比例为4.17%。2018年5月,公司入股杭州云英网络科技有限公司,占其股份比例为5.66%。2018年3月,公司入股上海趣美信息有限公司,占其股份比例为19.02%。 2018年2月,公司竞得万得信息6.0183%的股权。2018年7月,公司参股公司51信用卡在香港联交所挂牌上市。 投资建议。公司土地储备充足,地产+金融科技投资战略继续推进,“优于大市”评级。公司项目商业和住宅土地储备权益建面达2200万平(不包括海涂开发项目)。同时,公司参股金融企业(参股温州银行18.15%股权)并积极拓展金融科技投资。目前,公司加大上海旧改项目的布局力度,价值储备良好。我们预计公司2018年、2019年EPS 分别是0.44和0.53元,对应RNAV 是8.59元。考虑到公司金融科技投资拓展顺利,开发项目储备丰富,给予公司2018年0.65倍的RNAV 和16倍的PE,对应的合理价值区间为5.58元-7.04元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司销售业务面临政策调控的风险,以及股权投资风险。
中华企业 房地产业 2018-09-07 5.23 -- -- 5.56 6.31%
5.56 6.31% -- 详细
事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入76.7亿元,同比增加41.2%;归属于上市公司股东的净利润8.34亿元,同比增加137.1%;实现全面摊薄每股收益0.18元。 2018年上半年,受房产转结推动,公司营收增加41.2%;同期公司结算毛利率较高且投资收益增加使得净利润增幅扩大至137.1%。 2018年5月,公司收购中星集团100%股权顺利完成,重组和国企改革顺利推进,成功解决了同业竞争问题。根据公司2018年5月25日公告,公司向地产集团发行股份及支付现金购买其持有的中星集团100%股权,注入资产的交易价格为174.72亿元。截止公告日,公司已完成以5.23元/股的价格发行股票28.40亿股支付交易对价的85%即148.51亿元,后面将以现金方式支付交易对价的15%即26.21亿元。现金部分公司拟通过向华润置地控股、平安不动产非公开发行股份募集配套资金,其中华润置地控股认购24.62亿元占92%,平安不动产认购2.14亿元占8%。截止公告日,中星集团100%股权已顺利过户至公司名下,公司获取了总面积约200万平的房地产开发项目,分布于6个城市。上述项目的注入增强了公司发展的资源优势,并解决了困扰许久的同业竞争问题。其次,募集配套资金将引入华润和平安不动产重要战投,合作前景广大。 投资建议。向平台综合服务商转型,推进重组,“优于大市”评级。作为立足上海拓展长三角的知名房企,目前,公司正从房地产开发商向城市建设开发平台综合服务商转型,通过联合拿地、合作开发等方式积极增加特别是上海的土地储备。同时,公司正推行“中心+事业部”制,在部分项目试点的基础上,推广项目保证金和投资风险保证金制度。公司收购中星集团100%股权顺利完成,重组和国企改革顺利推进,成功解决了同业竞争问题。公司利用自贸区区位优势,参股60%设立融欧股权投资公司,开展多元投资。我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.34元和0.40元,对应RNAV是11.73元。考虑到公司正在向城市建设开发平台综合服务商转型,给予公司2018年0.6-0.7倍的RNAV,对应的合理价值区间为7.04-8.21元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控两大风险。
天保基建 房地产业 2018-09-06 4.22 -- -- 4.26 0.95%
4.26 0.95% -- 详细
事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入10.7亿元,同比增加99.2%;归属于上市公司股东的净利润2.39亿元,同比增加37.5%;实现全面摊薄每股收益0.22元。 2018年上半年,受商品房交付增加影响,公司营收增99.2%。同期,项目结转缴税较多使得净利润增幅收窄至37.5%。根据公司2018年半年报披露,2018年上半年,公司新增待开发土地面积5.13万平,累计待开发土地面积13.71万平,累计待开发建筑面积36.91万平;房地产预售面积0.21万平,结算面积0.35万平;出租建筑面积28.61万平。2018年4月,公司竞得建面10.35万平的天津商住用地。 投资建议。转型航空和园区开发业务,“优于大市”评级。我们预计2018-2019年公司EPS分别为0.49元和0.61元。目前,多元化转型的园区地产公司可参考市北高新和苏州高新估值(对公司尚未贡献业绩的飞机业务暂不给于估值)。上述公司的2018 年市场PE 估值在16.76 倍左右。我们给予公司2018年15-18倍PE,对应的合理价值区间为7.35元-8.82元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控,以及国资改革进展不顺的风险。
华夏幸福 房地产业 2018-09-04 24.97 -- -- 26.08 4.45%
26.08 4.45% -- 详细
房地产开发收入带动营收快增长。公司2018H1实现营业收入349.74亿元,同比增加57.13%。其中房地产开发收入约190亿元,同比增长179%,占总收入比重55%;产业发展服务收入约为109亿元,同比减少21%,占总收入比重31%;土地整理收入约为34亿元,同比增加452%,占总收入比重10%。房地产开发、产业发展服务和土地整理三项业务占公司2018H1总收入的96%。对比2017H1公司收入结构,我们可以看出2018H1公司收入主要由房地产开发项目结转带动。 归母净利润稳增长。公司2018H1综合毛利率为45.68%,同比下降11.86个百分点,但仍高于房地产行业同行。毛利率下滑主要因为收入结构调整以及产业发展服务毛利率2018H1下行。公司归母净利润保持稳增长,2018H1为69.3亿元,同比增加29%。基本每股收益为2.25元,同比增长23.63%。 负债率保持稳定,经营现金流优化。截至2018H1公司资产负债率为82.10%,同比上升1个百分点,有息负债率为28.89%,同比增加0.28个百分点。公司账面现金425.89亿元,同比下降30.25%,是一年内到期有息负债275.65亿元的1.55倍。公司融资总金额约1128.82亿元,较2017年底增加了2%,融资加权平均成本约为6.14%,较2017年底提高0.15个百分点。截至2018H1公司经营活动产生的现金流量金额为-78.18亿元,其中Q2为17.85亿元,现金流在2018Q2出现优化。 预收账款锁定未来业绩。截至2018H1公司预收账款约为1433.15亿元,同比增加7.71%。其中663.84亿元为一年以内(占比46%),超过一年的预收账款769亿元中有737亿元为未结算房款。公司截至2018H1预收账款为2017营业收入的2.4倍(公司2017年营业收入为596亿元),是2017年房地产开发收入的4.95倍(公司2017年房地产开发收入为289亿元),业绩锁定性较强。我们认为公司有能力达到全年收入较高增速增长。 投资建议:“优于大市”。我们预测华夏幸福2018年EPS为3.92元。根据公司2018年8月30日收盘价计算,我们预测公司2018EPS对应的PE值为6.3倍,2018PEG(分母为2017-2019年净利润复合增速)为0.21。可比公司的PE值和2018PEG分别为7倍和0.29。我们看好公司成长能力和竞争优势,给予公司2018年10-12倍PE估值,对应市值为1158-1390亿元,对应合理价值区间为39.20-47.04元,对应PEG为0.34-0.41。维持“优于大市”。 风险提示:1)公司产业服务收入结转周期拉长,增速不达预期。2)地方房地产限购政策地域范围拓展或政策趋严导致公司住宅销量增速受到阻力。
苏州高新 房地产业 2018-09-04 5.79 -- -- 6.20 7.08%
6.20 7.08% -- 详细
事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入19.1亿元,同比增加21.8%;归属于上市公司股东的净利润3.25亿元,同比增加25.6%;实现全面摊薄每股收益0.27元。 2018年上半年,受房产结转和制造业板块收入增加推动,公司营收增加21.8%;同期公司综合业务毛利率较高和费用水平下降使得净利润增幅扩大至25.6%。根据公司2018年8月22日公告,2018年1-6月,公司合同销售面积19.84万平,同比减少22.14%,合同销售额27.45亿元,同比增加0.04%。根据公司2018年半年报披露:节能环保方面,上半年,污水公司实现营收9181万元,同比增长6.43%。创新地产方面,苏州生命健康小镇正在推进产业园一期和小镇会客厅的建设工作。公司积极推进与万科泊寓、建银资管成立三方合资平台,正式进军长租公寓领域。上半年,公司旅游板块完成营收0.53亿元;实现入园人数42.12万人次。战略新兴产业方面,上半年,东菱振动实现营业收入1.17亿元。非银行金融与产业投资方面,上半年,高新福瑞完成投放超过3.5亿元,实现营业收入3793万元。截至报告期末,公司参股的融联基金累计完成投资项目21个;累计投资金额2.80亿元;已退出项目2个。2018年2月,公司竞得三幅权益建面合计40.5万平的用地。2018年6月,公司收购四家环保公司股权并退出两家非主业公司股权。 投资建议。确立“高新技术产业投资运营商”战略,“优于大市”评级。近年来,公司确立了“高新技术产业培育与投资运营商”的战略,建立了以节能环保、创新地产、战略新兴产业为主业,以非银金融与产业投资为纽带和抓手的“3+1”产业格局。公司现金收购东菱振动73.53%股权是公司向“高”、“新”产业战略转型迈出的重要一步。我们预计公司2018、2019年EPS分别为0.60和0.75元,对应RNAV是12.21元。公司地产开发业务与万科合作,积极布局股权投资,多家企业实现上市,积极转型高新产业。我们参考创新转型类园区标的2018年平均动态估值,给予公司2018年16-20倍PE,对应的合理价值区间为9.60-12.0元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。
北辰实业 房地产业 2018-09-04 3.63 -- -- 3.97 9.37%
3.97 9.37% -- 详细
事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入54.7亿元,同比减少30.34%;归属于上市公司股东的净利润6.38亿元,同比增加2.36%;实现全面摊薄每股收益0.19元。 2018年上半年,受房地产项目结算周期影响,公司营收同比下降30.34%;但由于结算项目结构变化,归属母公司净利同比上升2.36%。根据公司2018年半年报披露,目前,公司开发项目总土地储备845.06万平。公司持有物业面积逾127万平,其中120万平均位于北京亚奥核心区。目前北辰会展集团受托管理的会展与酒店项目总面积258万平。上半年,发展物业方面,公司实现开复工面积674.2万平,竣工面积67.16万平。报告期内,公司新增房地产储备25.85万平;新开工面积140.65万平,同比上涨60.30%;销售面积87.00万平,同比上涨72.99%;销售额为147.50亿元,同比上涨58.45%。投资物业(含酒店)方面,上半年,公司投资物业(含酒店)实现营业收入127438.4万元,同比上升3.20%。报告期内,北辰会展集团成功签约5个受托管理项目以及5个顾问咨询项目。 2018年4月,公司竞得建面2.57万平的杭州住宅用地。公司2018年半年报披露,2018年下半年,公司预计实现新开工面积79.35万平,开复工面积647.84万平,竣工面积100.84万平。受房地产调控政策影响,2018年下半年公司力争实现销售67.45万平,签订合同金额(含车位)92.49亿元。 投资建议。创建一流的复合地产和会展品牌,“优于大市”评级。公司项目集中在北京和长沙,涉足开发、商业和投资类物业。公司京内项目沉淀价值高,会展业务是全国翘楚,正向上游高利润业务转型。我们预计公司2018-2019年EPS分别0.43元和0.53元,对应RNAV是11.83元。考虑到公司积极转型“会展+互联网”、健康养老产业、文化创意产业等创新业务,资产优良,给予公司2018年13倍PE和0.6倍的RNAV,对应的合理价值区间为5.59元-7.10元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临销售不达标和销售价格下行风险,以及会展业拓展不顺利的风险。
新城控股 房地产业 2018-08-29 25.65 -- -- 28.66 11.73%
28.66 11.73% -- 详细
总营收稳增长,其中物业出租收入翻倍增长。2018H1中报显示,公司2018年上半年实现营业收入157.58亿元,较上年同期增长39.10%;实现结算面积208.38万平方米,实现结算金额220.61亿元(含合作项目)。分收入类别看,公司房地产销售收入约为146亿元,同比增长34.81%,毛利率为36.59%,同比增加1.75个百分点;物业出租及管理收入约为8.47亿元,同比增长145.16%,毛利率为73.92%,同比减少3.47个百分点。 归母净利和利润率双提升。我们认为得益于结转房地产项目毛利率的提升和高毛利的物业出租收入占比提高,公司综合毛利率出现明显提升。公司2018H1毛利率为38.35%,同比上涨2.13个百分点,归母净利润率为16.11%;同比增长6.05个百分点。利润率的提升是带动公司利润增长的主要因素。2018H1公司归属于上市公司股东的净利润25.38亿元,较上年同期增长122.81%;基本每股收益为1.14元,同比增长123.53%。 前七月累计销售破千亿元,销售增速Top10最高。2018年1-7月累计数据显示,公司实现合同销售金额1136.63亿元,同比上升106.05%;合同销售面积921.28万平,同比上升129.96%;累计销售均价12337.51元每平。公司截至2018年7月累计销售金额占全年销售目标1800亿元的63%。根据克而瑞公布的Top200房企1-7月销售数据,公司2018年1-7月销售金额同比增速远超TOP10中其他房企的同比增速(其他9名平均同比增速为32%)。 继续全国布局,区域更加均衡。2018年H1新增土地储备82块,合计获取土地规模697万平(同比+43%),总规划建筑面积2074万平(同比+32%),总规划面积中可租售面积约1862万平(占比90%,同比+39%),总规划面积中权益建筑面积为1592万平(同比+31%)。2018H1公司拿地权益金额为491亿元(同比+2%),权益土地金额约为350亿元(同比+9%)。从拿地区域分布来看,公司新获取的土地储备仍然以长三角城市为主,其次是成渝、山东半岛、长江中游、中部和珠三角地区。分线城市来看,2018H公司新增土储主要集中在都市圈内三四线城市,占比约70%。 投资评级“优于大市”。我们预测公司2018年EPS为3.66元每股。对照可比公司PE和PEG,我们认为公司目前估值偏低。考虑到公司进入业绩兑现期、“住宅+商业”双轮驱动得到成功验证、商业体量快速增加适当对冲地产毛利率下行,我们给予公司2018年10-12倍PE估值,对应市值约为827-993亿元,对应合理价值区间为36.65-43.98元,对应2018年的PEG为0.27-0.33,维持“优于大市”的评级。 风险提示:三线城市调控升级,导致公司在三线城市销售不达预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名