事件。 公司公布 2024年半年报。报告期内，公司实现营业收入 12.25亿元，同比上升 126.54%；归属于上市公司股东的净利润 2.66亿元，同比下降32.13%； 实现全面摊薄每股收益 0.17元。公司向全体股东每 10股派发现金股利 0.52元(含税)。 2024年上半年，公司营业收入同比上升 126.54%的主要原因是公司本期空间载体销售收入较上年同期大幅增加。同期，公司归母净利润同比减少32.13%的主要原因是本期空间载体销售主营业务利润较上期增加 2.79亿元，但上期转让持有的联营企业股权产生的投资收益较本期增加 4.12亿元所致。 产业空间开发建设上， 2024年上半年，张江高科存量在建项目 14个，涉及总建筑面积约 242万方竣工项目 3个，涉及总建筑面积 50.8万方。 产业投资体系建设上，公司继续以“直投+基金+孵化”的方式，聚合资本市场助推产业生态发展，进一步提升产业投资力度。 2024年 4月，公司发起设立张江燧玥基金，基金首关规模 1.16亿元； 2024年 6月，张江燧锋二期基金完成设立，全体合伙人已完成第一期出资，后续资金募集正在进行中。截至 2024年 6月末，公司累计产业投资规模已达 94.41亿元，同比增长 8.36%。 其中，直投项目 55个，投资金额 40.77元；参与投资的基金 30个，认缴出资 54.64亿元，撬动了 588.96亿元的资金规模。同时，公司继续做强 895孵化器，孵化全球一流人才，通过全要素资源整合能力培养本土高科技企业。 乡村振兴建设上， 2024年上半年，张江高科已完成“张江高科·棋杆村田园公寓”建设，将民宅改建造成为高 品质、高标准的公寓项目，吸引住科技人才融入乡村，为棋杆村“人才振兴”做出贡献。并以乡村振兴中的“农村养老”为切入点，推进以数智化助力乡村养老，补齐民生短板，完善农村养老服务体系，探索打造全区首个“智慧睦邻点”。 合理价值区间为 21.28-22.75元，维持“优于大市”评级。 我们预计公司2024-2025年 EPS 分别为 0.76元、 0.86元。考虑到公司作为张江科学城的重要开发主体，张江科学城运营主体中唯一上市公司，积极响应国家战略机遇，积极对接全球创新资源，因此给予公司 2024年 28倍的动态市盈率， 同时考虑到公司 RNAV 值 22.75元，则对应的公司合理区间为 21.28-22.75元，对应 2024年动态 PB 为 2.42-2.59倍，维持“优于大市”评级。 风险提示。 公司租售业务面临政策调控的风险，以及创投业务拓展不顺风险。

收入同比高增，投资收益减少影响利润水平，维持“买入”评级张江高科发布2024年中报，公司收入高增利润承压，租赁业务收入同比下滑，产业投资力度持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为11.25、13.34、14.61亿元，对应EPS为0.73、0.86、0.94元，当前股价对应PE为23.1、19.5、17.8倍，维持“买入”评级。 收入高增利润承压，投资收益大幅减少公司2024上半年实现营收12.25亿元，同比增长126.5%；实现归母净利润2.66亿元，同比下降32.1%；实现经营性现金流净额-19.45亿元，同比下降37.89%；基本每股收益0.17元，销售净利率同比由73.0%下降至20.4%。公司上半年营收增长主要由于产业空间载体销售大幅增加；归母净利润下滑由于（1）销售毛利率同比下降6.5pct至60.1%；（2）2023年同期让持有的联营企业股权产生投资收益4.12亿元，导致2024H1投资收益同比下降132%；公司经营性现金流为下降主要由于园区综合开发支出同比大幅增长。租赁收入同比下降，项目建设高速推进公司上半年实现房地产租金收入4.85亿元，同比下降3.2%，截至6月末出租房地产总面积为150.7万方，在产业租赁端展现出强劲韧性，上半年引进集成电路重点企业7家。公司上半年实现销售面积销售收入7.26亿元，2023年同期仅0.23亿元，导致上半年销售收入高增。公司上半年存量在建项目14个，涉及总建筑面积约242万方，其中康桥汇康天地地块实现开工，将重点围绕集成电路材料及装备两大细分领域，打造材料装备产业园。 发起设立参投基金，融资渠道畅通公司坚持以通过“直投+基金+孵化”的方式，2024年4月，公司发起设立张江燧玥基金，基金首关规模1.16亿元；2024年6月，张江燧锋二期基金完成设立。截至上半年末，公司累计产业投资规模已达94.41亿元，同比增长8.36%，其中直投项目金额40.77元，参投基金认缴出资54.64亿元。公司1-7月公开市场融资46亿元，包括公司债和中票各18亿元，票面利率不超过2.57%。 风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、产业投资风险。

上半年公司实现营收12.3亿元，同比增长126.5%，主要由于物业销售收入同比有大幅提升；实现归母净利润2.7亿元，同比下降32.1%；营收增长而业绩下降，主要由于去年上半年公司将张润大厦出售给华安张江产业园REIT，获得投资收益近4亿元，而今年上半年无此项收入。2023年年末公司用于出租的物业建面共133万方，随着上半年共292.8万方的竣工与在建项目未来陆续入市，公司用于出售和租赁的物业规模将继续增长，对主业形成有力支撑。截至上半年末公司累计产业投资规模已达94.4亿元，同比增长8.4%，产业投资力度进一步提升。 事件公司发布2024年中报，上半年实现营业收入12.3亿元，同比增长126.5%；实现归母净利润2.7亿元，同比下降32.1%。 简评一次性收益减少致使业绩下降。公司上半年实现营收12.3亿元，同比增长126.5%，主要由于物业销售收入同比有大幅提升；实现归母净利润2.7亿元，同比下降32.1%。上半年公司综合毛利率为60.1%，较上年下降6.5个百分点；营收增长而业绩下降，主要由于去年上半年公司将张润大厦出售给华安张江产业园REIT，获得投资收益近4亿元，而今年上半年无此项收入；上半年投资收益与公允价值变动损益合计0.7亿元，同比下降83.8%。 张江科学城扩容，区域建设稳步推进。上半年公司竣工3个项目，总建面50.8万方；存量在建项目14个，总建面242万方，其中公司于2023年年末获取的康桥汇康天地地块项目已于2024年5月开工，张江科学城再度扩容。2023年年末公司用于出租的物业建面共133万方，随着上半年共292.8万方的竣工与在建项目未来陆续入市，公司用于出售和租赁的物业规模将继续增长，对主业形成有力支撑。 产业投资力度进一步提升。上半年公司成功设立张江燧玥基金与张江燧锋二期基金，截至上半年末累计产业投资规模已达94.4亿元，同比增长8.4%。其中直投项目55个，投资金额40.8元；参与投资的基金30个，认缴出资54.6亿元，撬动了589.0亿元的资金规模。“直投+基金+孵化”模式下，产业投资力度进一步提升。 下调盈利预测，维持买入评级。我们预测2024-2026年公司的EPS分别为0.62/0.69/0.77元（原预测为0.71/0.82/0.92元）。看好园区建设与产业投资持续推进为公司带来的增长空间，维持买入评级。风险分析公司的主要风险在于：1）物业销售结算可能不及预期：公司的物业销售方式主要为研发办公等类型物业的打包销售，若受到市场供给增加、客户对购置物业的需求减少等因素影响，公司的物业销售规模可能存在不确定性。 2）物业出租水平可能不及预期：公司近242万方的物业将于未来逐步竣工交付，若竣工交付节奏不及预期，则公司可供出租物业的规模将受较大影响；此外，若其他片区的研发办公物业吸引更多市场上的需求，则公司自持物业的出租率可能受到不利影响。 3）投资标的发展可能不及预期：公司在产业投资领域发力较多，持有的投资标的及其分布的行业众多，若投资标的未来的发展不及预期，则公司的投资收益率将受到负面影响，进而影响报表端的利润。

立足科技产业： 公司成立于 1996年， 同年挂牌上市，是主营房地产园区开发、运营和产业投资的公司，实控人为上海浦东新区国资委。 经过 30余年的发展，公司立足科技产业的发展，围绕科技地产打造全生命周期发展模式，为科技企业提供从孵化加速到研发办公的全产业发展载体，为科创公司提供物理空间、产业投资等各方面资源。 2023年，公司实现营业收入 20.26亿元，归母净利润 9.48亿元，其中房地产业务实现收入 20.02亿元、投资相关业务实现收益 8.51亿元。 汇集高科技产业的国家级园区： 公司主要资产为位于上海浦东新区的张江科学城的高科技园区。 张江科学城规划面积 220平方公里，具有“一心两核、多圈多廊”的空间布局。 目前汇聚 24000多家企业，含国家、市级研发机构、跨国公司地区总部、 高校和科研院所等。截至 2023年末，贡献租金收入的主要出租房地产建面规模 133.12万方，均位于张江区域，其中研发楼、厂房、办公楼业态建面占 58.81%。 园区招商与产业投资相辅相成： 公司运营主要包括产业园区招商服务、产业投资两方面。 1）园区： 通过全周期持有物业，形成“招商+服务”的业务链条，并可在项目成熟期通过 REITs 等通道退出并运营管理项目，实现成熟阶段的轻资产经营； 2023年，张江科学城引入重点企业 63家。 2）投资： 形成“直投+基金+孵化”的全过程投资方式入股投资高科技企业并获得投资收益；截至2023年末公司累计直投项目 52个，投资总额 38.6亿元。资产通过 REITs 上市后公司可投资于上市 REIT，获得投资收益；所投企业也可在张江科学城内办公发展； 因此园区业务和投资业务相辅相成，形成全生命周期的运营模式。 加大专业科技投资力度： 公司建有专业的投资团队，加大科技投资力度。 公司通过直投、创投、设立基金等方式参投生物医药、电子科技等行业的公司。 截至 2023年末，公司主要参股 16家公司， 2020-2023年，公司每年新增投资的企业数量分别为 12家、 13家、 5家、 5家。 2021-2023年，公司投资企业中每年分别有 2家、 6家、 3家企业于科创板上市，彰显公司专业的投资能力。 投资建议： 公司立足科技产业， 是围绕科技地产发展的全生命周期运营公司。 房地产业务以园区运营和开发为主，通过招商和服务的业务链条全周期持有运营物业，是公司稳定发展的基石；投资业务实现收益占利润总额的比例基本维持在 50%以上，为公司业绩增长带来弹性。 我们预计 2024年-2026年归母净利润分别为 11.08亿元、 12.07亿元、 12.65亿元，对应 PE 为 25.57X、23.46X、 22.40X。 我们看好公司在全生命周期模式下稳中有升发展前景， 首次覆盖， 给予“推荐”评级。 风险提示： 政策实施不及预期的风险，园区运营不及预期的风险，宏观经济不及预期的风险，芯片制造行业发展不及预期的风险，生物医药发展不及预期的风险，投资业务收益不及预期的风险，房地产销售不及预期的风险。

事件。 公司公布 2023 年年报。 报告期内，公司实现营业收入 20.26 亿元，同比上升6.24%；归属于上市公司股东的净利润9.48亿元，同比增加15.29%；实现全面摊薄每股收益 0.61 元。 公司拟向全体股东每 10 股派发现金股利人民币 1.9 元(含税)。 2023 年，公司处于大体量、快节奏载体开发周期，主要开发建设项目 19 个，其中竣工 2 个，续建 16 个，新建 1 个。总建筑面积 324 万平方米，计划总投资额 504 亿元，当年完成投资 60 亿元。已完工项目 2 个，总完工面积约32 万平方米。 公司坚持以通过“直投+基金+孵化”的方式，聚合市场资源助推产业发展。直投方面，公司累计直投项目 52 个，投资总额 38.60 亿元。基金方面， 2023年已完成基金认缴 11.3 亿元。主动管理型基金方面，完成燧芯基金全部实缴出资，募集设立燧锋二期基金。依托 895 孵化器，公司打造了“创新基地+创业营+孵化基金”三位一体产业培育模式，全方位地服务科技产业初创企业。截至 2023 年年末， 895 创新基地年内新增 58 家创新企业，新租面积超 11000平方米。 895 创业营成功举办第十二、十三季，聚焦航空航天、信息安全，海选 108 个项目，入营 56 个项目，成功举办“海创浦东”归国留学人员创新创业大赛。 2023 年，公司围绕“金色中环发展带”的总体部署，重点推进上海集成电路设计产业园、张江城市副中心、张江西北区及传奇广场城市更新等区域项目的空间开发，对标对表完成建设任务。 2024 年，计划新开项目 3 个，总建筑面积 34.8 万平方米，竣工项目 9 个，总建筑面积 114.2 万平方米。 2023 年，公司加快进行资产梳理和重组工作，通过资产证券化工具盘活物业资产，提高资金周转速度，加快产业投资布局。结合“张江 REIT”首发和扩募的资产证券化运作经验，完善“项目公司-PreREITs 基金-REITs 公募基金”的全通道构建。 合理价值区间为 21.28-25.08 元，维持“优于大市”评级。 我们预计公司2024-2025 年 EPS 分别为 0.76 元、 0.86 元。考虑到公司作为浦东新区直属国有控股上市公司，上海科创中心核心承载区张江科学城的开发主体、产业创新生态构筑者和产业资源的组织者， 23 年归母净利润保持增长，因此给予公司 2024 年 28-33 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为 21.28-25.08 元，对应 2024 年动态 PB 为 2.42-2.85 倍，维持“优于大市”评级。 风险提示。 公司租售业务面临政策调控的风险，以及创投业务拓展不顺风险

营收利润同比增长， 租赁业务收入提升， 维持“买入”评级张江高科发布 2023 年三季度报告，公司营收利润同比增长， 租赁业务收入提升，可租赁物业储备充足，产业投资力度持续提升。 我们维持盈利预测，预计公司2023-2025 年归母净利润为 8.60、 9.46 和 10.98 亿元，对应 2023-2025 年 EPS 为0.56、 0.61、 0.71 元，当前股价对应 PE 为 38.8、 35.2、 30.4 倍，维持“买入”评级。 三季度实现项目竣工， 营收利润同比增长公司前三季度实现营业总收入 17.46 亿元，同比增长 7.11%；实现归母净利润 7.64亿元，同比增长 3.61%； 实现经营性现金流净额-27.98 亿元， 基本每股收益 0.49元。公司营收增速自半年度以来由负转正主要由于三季度实现房产竣工面积 23.7万方， 增加销售收入 9.32 亿元， 归母净利润增幅较半年度收窄主要由于三季度公司持有的金融资产公允价值上升幅度较 2022 年同期小。 可租物业储备充足，产业投资规模扩大公司前三季度实现房地产租金收入 7.7 亿元，同比增长 35.5%， 其中三季度租金收入同比增长 48.6%； 截至三季度末出租房地产总面积为 135.04 万方，同比基本持平，平均日租金 2.09 元/平米。公司上半年存量在建项目 18 个，涉及总建筑面积约 300 万方， 计划在 2023 年内完成的项目有 2 个， 完工面积约 32 万方， 其余存量在建项目计划在未来 3 年内全部完成。 公司前三季度实现投资收益 3.12 亿元，同比增长 136.33%，主要原因为公司本期转让持有的联营企业股权产生的投资收益较同比增长。 截至 6 月末，公司累计产业投资规模已经达到了 87.13 亿元。 完成超短期融资券发行， 公开市场融资畅通10 月 25 日，公司公告完成 2023 年第二期超短期融资券发行， 发行金额 10 亿元，发行利率 2.59%。 公司 2023 年来发行了四笔共 22.9 亿元公司债、一笔 10 亿元中期票据和两笔共 20 亿元超短期融资券，公开市场融资达 52.9 亿元，票面利率均不超过 3.08%，融资渠道畅通。 风险提示： 地产行业销售下行风险、 政策调整导致经营风险、 企业运营风险。

公司公告归母净利润同比增长，维持“买入”评级 张江高科以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商，坚持围绕张江科学城的主导产业进行创新项目布局。受资产公允价值变动和联营企业投资收益增加等因素影响，我们上调盈利预测，预计公司2022-2024年归母净利润为8.22、11.86和14.33亿元（原值为5.23、11.67和12.14亿元），对应2022-2024年EPS为0.53、0.77、0.93元，当前股价对应PE为23.1、16.0、13.2倍。鉴于公司国资背景及多重优势助力营收增长，维持“买入”评级。 营收同比略有下降，归母净利润同比增长 公司预告2022年实现营业总收入19.07亿元，同比下降9.08%；实现营业利润10.01亿元，同比下降6.76%；实现归母净利润8.22亿元，同比增加11.02%。其中房产销售收入为10.52亿元，同比减少12.62%；租金收入为8.32亿元，同比减少4.84%，主要源于疫情期间减免中小微企业租金所致。公司归母净利润同比增加主要由于下属合营企业持有的金融资产本期公允价值下降幅度较2021年同期小，同时年度确认的其他联营企业的投资收益也同比有所增加。 债券融资成本较低，与唐镇签署战略合作协议 公司于2023年2月成功发行12.5亿元公司债，两品种票面利率分别为确定为2.83%和3.04%，融资成本较低，公司股权、债券并行，银行授信充沛融资渠道畅通。同时公司2月与上海唐镇政府签署战略框架协议，通过镇企协同，创新探索多元化的合作模式，积极激活园区存量资源，提升资源配置效率，促进唐镇产业园区转型升级。 风险提示：地产行业销售下行风险，政策调整导致经营风险，企业运营风险。

背靠国资优势明显，打造科创中心核心载体，维持“买入”评级 张江高科正以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。受上海疫情及投资净收益下滑影响，我们将公司2022-2023年预测归母净利润由14.45和15.42亿元调整至5.23和11.67亿元，并新增2024年公司预测归母净利润为12.14亿元，对应2022-2024年EPS为0.34、0.75、0.78元，当前股价对应PE为34.5、15.5、14.9倍，鉴于公司国资背景及多重优势助力营收增长，维持“买入”评级。 践行“空间服务商+时间合伙人”理念，新三商战略助力转型升级 公司长期践行作为产业客户“空间服务商+时间合伙人”理念，以科技投行为发展方向，着力打造“新三商”战略。（1）2021年房地产业务收入20.79亿元，占公司总营收的99.1%，房地产开发、出租服务分别占总营收的57.4%、41.7%；其中开发业务定位小而精、波动较大，出租物业可贡献稳定现金流。（2）产业投资是“新三商”战略核心所在，公司可充分享受园区高新企业发展红利；主要方式有直投、参股基金和管理基金投资，近5年投资收益占总营业利润比重超70%，但投资收益波动较大。（3）创新服务可对园区客户价值进行二次开发，挖掘有成长潜力的优质企业，提升园区口碑，形成良性循环。 产业链、政策、融资、管理、合作研发多重优势迸发 （1）产业链：集聚效应显著。张江高科专注于生物医药、集成电路、信息技术等领域，在园区内打造了一批完整的产业链，形成了产业集聚效应。（2）政策优惠：1999年开始实施“聚焦张江”战略，优惠政策持续发力，人才纷至沓来。（3）融资：渠道畅通，股权、债券并行，银行授信充沛；同时成本低位，2021年仅3.59%。（4）管理：管理层经验丰富，经营理念先进；人才储备优质，学历结构不断优化。（5）合作研发：与上汽集团及阿里巴巴联手打造智己汽车品牌，首款旗舰车型顺利交付，多款车型研发工作按计划有序推进。 风险提示：地产行业销售下行风险，政策调整导致经营风险，企业运营风险。

国企背景，实力雄厚，定位科技投行，维持“买入”评级。 张江高科正以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。公司按照离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合的战略思想，努力成为国内高科技园区开发运营的领跑者和新标杆。考虑到投资收益对业绩影响，我们上调2021-2022年业绩预期( 2021-2022年前值7.61、8.77亿元),新增2023年业绩预测，预计2021-2023年归母净利润13.23、14.45、 15.42亿元，EPS 分别为0.85、0.93、 1.00元，当前股价对应PE分别为21.8、20.0、 18.7倍， 维持“买入”评级。 REITs正式落地利于进一步盘活公司存量资产公司收到中国证监会出具的《关于准予华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》，准予基金的募集份额总额为5亿份。子公司上海光全持有的基础设施项目“张江光大园”， 位于张江科学城的。上海集成电路设计产业园内，项目总建面5.09万平米。公募REITs项目落地有利于进一步盘活优质的存量基础设施资产，为张江科学城建设打通新的资本市场通道。 持有的金融资产 大幅增值，增厚2020年业绩2020年，公司实现营业收入7.79亿元，同比减少47%;营收下滑主要源于本期基本无房地产销售收入,同时对受疫情影响的非国有中小企业租赁客户减免部分租金，导致房地产租赁业务收入下滑5.9%至7.35亿元。从收入结构看，公司房地产租赁、开发业务、其他业务分别占比94%、1%。 5%;公司最终实现归母净利润18.22亿元，同比增长213%， 业绩增长迅猛主要源于公司下属合营企业Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产公允价值.上升幅度较大,使得按权益法确认的该合营企业长期股权投资收益增长较大，影响归母净利润16.21亿元。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;产业投资经营持续恶化。

国企背景,上海科创中心核心载体,首次覆盖给予“买入”评级。 张江高科正以科技投行作为战略发展方向,着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商。公司按照离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合的战略思想,努力成为国内高科技园区开发运营的领跑者和新标杆。预计公司2020-2022年归母净利润6.61、7.61、8.77亿元,EPS为0.43、0.49、0.57元,当前股价对应PE为51、45、39倍。首次覆盖给予“买入”评级。 运营模式:践行“空间服务商+时间合伙人”理念,新三商战略助力转型升级。 公司长期践行作为产业客户“空间服务商+时间合伙人”理念,以科技投行为发展方向,着力打造“新三商”战略:科技地产为创投业务提供稳定资金支持,创投业务参控股企业享受高新企业发展红利;园区服务进行价值二次挖掘。1)科技地产护航,目前地产业务采取租售结合、租赁为主方式;收入占比90%,其中开发业务定位小而精、波动较大;出租物业可贡献稳定现金流。2)产业投资是“新三商”战略核心所在,公司可充分享受园区高新企业发展红利;主要方式有直投、参股基金和管理基金投资,近5年投资收益占营业利润比重均超60%。3)创新服务可对园区客户价值进行二次开发,挖掘有成长潜力的优质企业。 核心优势:产业链、政策、融资、管理多重优势迸发。 1)产业链:集聚效应显著。公司聚焦生物医药、集成电路、信息技术等领域,形成了产业集聚效应,集成电路产业、生物医药企业创收占比全上海约六成、三成。2)政策优惠:1999年开始实施“聚焦张江”战略,优惠政策持续发力,人才纷至沓来。3)融资:渠道畅通,股权、债券并行,银行授信充沛;同时成本低位,2019年仅3.88%。4)管理:管理层经验丰富,经营理念先进,挑选标的独具慧眼;人才储备满满,学历结构不断优化;市场化激励形成利益共同体。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;产业投资经营持续恶化。

首次覆盖给予谨慎增持评级,目标价17.39元,预计2019、2020、2021年公司EPS分别为0.47元、0.54元、0.63元。公司是张江科学城开发建设的主力军,除了传统的园区开发带来的利润外,产业投资部分也有为公司带来巨大利润的潜力,因此公司能够获得远高于行业平均的估值水平,估计公司对应2019年合理的PE水平为37x,对应目标价17.39元。 公司园区营运业务逐渐成熟,为公司提供稳定的租金收入。公司租金收入持续稳定增长,2018年租赁收入达到8.3亿元,占整体营业收入超七成,并继续呈现稳定增长的态势。随着公司园区业务的稳定成熟,新兴产业不断引入,公司的租金收入能够继续保持稳定增长。 张江科学城具备产业集群的禀赋优势,未来仍有巨大的发展空间,为公司业务的发展提供强力的支持。张江科学城已建立起以信息技术、生物医药、文化创意为主导产业,以人工智能、航空航天、低碳环保为新兴产业的“三大、三新”产业格局,是公司产业投资的重要资源,大规模的产业集群也让公司能够顺利从“建设者”的角色转变为“平台搭建和运营者”的角色,形成公司新的盈利来源。 产业投资具备巨大的利润潜力,成为公司业绩的潜在爆发点。公司投资收益占比较大,在产业投资方面具备资源优势和专业优势,同时通过直投、创投、设立基金等方式参投项目,在服务和支持园区内企业孵化壮大的同时,进一步分享新兴产业发展的红利,是公司潜在的业绩爆发点。 风险提示:产业投资带来的收益波动性和不确定性较大。

事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入4.43亿元,同比减少10.7%;归属于上市公司股东的净利润3.59亿元,同比增加15.7%;实现全面摊薄每股收益0.23元。 2018年上半年,受房地产销售结算减少影响,公司营收同比下降10.7%;但由于投资收益增加,归母净利同比上升15.7%。根据公司2018年半年报披露,2018年上半年,公司一是加快科学城西北区城市更新速度。二是重点推进集电港B区、张江中区城市副中心项目建设。公司产业投资持续聚焦信息技术和生物医药两大主导产业的发展。一是创新孵化服务,培育本土独角兽企业,积极打造895创业营。二是做好科学城配套服务,努力做好近2万方天之骄子集中商业、20万方约4000套人才公寓运营。根据2018年8月25日公告,2018年上半年,公司无新增房地产项目储备,公司新开工面积36176平米,无竣工项目。上半年,公司房地产业务实现合同销售面积2892.38平米;实现合同销售金额1708.35万元,同比减少82.48%。2018年6月末,公司可经营房地产面积122.08万平;2018年1-6月,公司房产业务取得租金总收入35324.39万元,同比增长10.41%。 2018年3月,公司拟转让万得信息4.7287%股权。公司2017年年报披露:2018年,公司预计主营业务收入基本与上年持平。雅安公司山水豪庭商品房2018年基本无结转收入。剔除该因素,2018年预计房产销售收入与上年基本持平;公司将努力使租赁收入较上年有一定幅度的增长。公司力争2018年实现主营业务利润的增长。 投资建议。受益上海科创中心建设,创投增长空间大,“优于大市”评级。公司是上海科创中心、三区(上海自贸区、张江国家自主创新示范区和全面创新改革试验区)联动核心,公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大。根据公司2017年年报披露:公司力争2018年实现主营业务利润的增长,据此,我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.41元和0.48元,对应RNAV是30.63元。考虑到公司受益于上海科创中心建设进程,给予公司2018年24倍PE和0.40倍的RNAV,对应的合理价值区间为9.84元-12.25元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临政策调控的风险,以及创投业务拓展不顺风险。

事件一。公司公布2017年年报。报告期内,公司实现营业收入12.5亿元,同比减少40.0%;归属于上市公司股东的净利润4.68亿元,同比下滑35.7%;实现基本每股收益0.30元。公司每10股派发现金红利1元(含税)。 2017年,公司房产销售减少和数讯信息出售不再并表,营业收入减少40.0%;同期公司净利润减少35.7%。根据公司2017年年报披露,2017年,公司实际完成认缴股权投资(除地产类投资外)6.52亿元,其中通过公司参股48%的深圳市张江星河投资企业(有限合伙),主导投资布局了云从科技、格诺生物、美味不用等等一批科技领军企业。2017年,公司房地产业务实现合同销售面积4.77万平;实现合同销售金额3.43亿元,同比减少60.05%。2017年12月末,公司出租房地产总面积122.08万平;全年公司房地产业务取得租金总收入7.43亿元,同比增长14.90%。2017年5月,公司拟与上海国际集团等6家合伙人共同投资设立上海科创中心股权投资基金一期基金。公司于2017年1月1日至2017年8月15日期间出售嘉事堂267.44万股,获得净利润6963.26万元。公司2017年年报披露:2018年,公司预计主营业务收入基本与上年持平,力争2018年实现主营业务利润的增长。 事件二。公司公布2017年一季度。报告期内,公司实现营业收入2.17亿元,同比下滑25.2%;归属于上市公司股东的净利润2.51亿元,同比增加3.82%;实现基本每股收益0.16元。2017年一季度,受房产销售减少影响,公司营收下滑25.2%;同期投资收益增加使得净利润增加3.82%。2018年1-3月,公司房地产业务实现合同销售面积1929.7平米;实现合同销售金额0.11亿元,同比减少85.22%。2018年1-3月末,公司出租房地产总面积122.08万平,公司房地产业务取得租金总收入1.68亿元,同比减少2.42%。2018年3月,公司拟转让万得信息4.7287%股权。 投资建议。受益上海科创中心建设,创投增长空间大,维持“买入”评级。公司是上海科创中心、三区(上海自贸区、张江国家自主创新示范区和全面创新改革试验区)联动核心,公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大。根据公司2017年年报披露:公司力争2018年实现主营业务利润的增长,据此,我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.38元和0.45元,对应RNAV是30.63元。考虑到目前可比上市公司股价/RNAV估值是0.65倍,可比公司2018年动态PE估值是26.0倍,我们以RNAV的6.5折估值对应的公司股价19.91元和2018年30倍动态PE估值对应的公司股价11.40元,两者的平均值15.65元作为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。风险提示:公司租售业务面临政策调控的风险,以及创投业务拓展不顺风险。

事件:2017上半年公司实现营业收入4.96亿元,同比减少57.89%;归母净利润3.10亿元,同比增长6.82%;EPS0.2元,加权平均净资产收益率为3.70%。 营收大幅减少,净利润微增。公司原合并范围内子公司上期末出售部分股权后本期不再列入合并范围,导致公司营业收入同比减少2.11亿元;公司房地产销售收入同比减少5.2亿元,较上年同期减少了84.22%,房地产业务毛利减少2.87亿元。公司由传统的工业地产开发商向高科技企业时间合伙人转型,加大对园区持有物业的保有力度,故减少了房地产的销售。2017年6月末,公司可经营房地产面积119.62万平方米,同比增长加39%;公司房产业务取得租金总收入3.2亿元,同比增长13.23%。公司上半年投资收益3.2亿元,较去年同期增加111.55%,投资收益的快速增加带动公司归母净利润实现微增。公司科技投行转型已见成效,股权投资逐步进入收获期。 加快科技投行转型,迈向专业基金管理人。2017年上半年,公司突出“房东+股东”、“股东引房东”角色,加快海外专家楼的改造工程,建成后将为园区提供362套高配全智能化管理公寓;公司895创业营海选项目约1100个,入营项目162个,获风险投资68个,获信贷授信38个,项目总估值100亿元,为公司投资提供了优质的项目储备。公司参与发起设立总规模300亿元的上海市科技创新股权投资基金,服务国家战略新兴产业发展,首期公司已出资5亿元。公司与深圳星河控股联合设立张江星河基金,首募规模达1亿元,由子公司上海张江浩成创业投资有限公司管理。公司实现从投资基金参与者转变为投资基金管理者的跨越,构建完整的PE投资链条。 摆脱单一融资渠道,走向多元化。公司探索融资产品创新,目前双创专项债务融资工具20亿元已被协会接受注册,该融资工具可突破传统融资工具募集资金的用途限制,部分资金可用于以股权投资或委托贷款的形式投入园区内的科技型、创新型企业,为公司转型提供了充裕的资金支持。公司融资渠道由单一银行融资走向多元化,资金使用也更为灵活。 首次覆盖,给予“增持”评级。预计2017、2018和2019年EPS分别为0.58元、0.67元和0.82元。当前股价对应2017、2018和2019年PE分别为29.97倍、25.95倍和21.14倍。 风险提示:投资收益不及预期;货币政策收紧。

事件。公司公布2016年年报。报告期内,公司实现营业收入20.88亿元,同比下滑13.7%;归属于公司股东净利7.27亿元,同比增加50.9%;实现基本每股收益0.47元。公司拟向全体股东每10股派发现金股利1.50元(含税)。 2016年,受房产销售减少影响,公司营收减少13.7%;本年公司税费支出较少且投资收益增加使得净利润增加51%。2016年,公司房地产实现合同销售面积5.08万平;合同销售额8.58亿元,同比减少34.53%。截至2016年12月末,公司出租总面积86.06万平;2016年,公司房地产租金总收入6.47亿元,同比增长11.14%。2016年,公司实际完成股权投资总额6.28亿元,直投项目中百事通、赛赫智能等均为新三板上市企业。2016年11月,张江高科直投的康德莱和全资子公司张江浩成通过子基金投资的步长制药均成功在上海主板上市。公司推出的895创业营已从国内外海选项目800个,入营项目130个,项目总估值超过80亿元;公司目前拥有近10万平的孵化器。 2016年以来,公司加大了科创投资力度,包括增资七牛控股、投资微装公司和科创基金。4月,公司拟以“股+债”形式投资上海瑞善投资管理合伙企业(有限合伙)。7月,公司参股康德莱和步长制药IPO上市审批通过。8月,公司拟投资1亿元于杭州经天纬地投资合伙企业(有限合伙),成为其有限合伙人。 8月,公司变更对武岳峰集成电路基金的投资,但2亿元的总投资额不变。8月,公司拟转让数讯信息公司30%的股权。9月,公司出资2亿元参股上海源星胤石股权投资合伙企业(有限合伙)13.33%股份。12月,公司以2.74亿元投资光全投资40%财产份额。 投资建议。受益上海科创中心建设,产业投资增长空间大,维持“买入”评级。 目前,公司全资子公司浩成创投投资额为19.73亿元,上市公司直接投资的长期股权投资额为12.87亿元,两者合计股权投资额32.60亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一,且三板市场、注册制直接提升张江创投潜在实力,我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6倍,即公司创投业务权益增加值为195.62亿元。由此,可知公司NAV是464.3亿元,对应RNAV是30.11元。我们预计公司2017、2018年EPS分别是0.61元和0.74元。 考虑到公司是上海科创中心、国资改革龙头标的。三区(上海自贸区、张江国家自主创新示范区和全面创新改革试验区)联动核心,中国创业创新桥头堡。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索,园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV,即30.11元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控风险。