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张江高科 房地产业 2018-09-10 9.80 -- -- 10.10 3.06%
20.10 105.10%
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事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入4.43亿元,同比减少10.7%;归属于上市公司股东的净利润3.59亿元,同比增加15.7%;实现全面摊薄每股收益0.23元。 2018年上半年,受房地产销售结算减少影响,公司营收同比下降10.7%;但由于投资收益增加,归母净利同比上升15.7%。根据公司2018年半年报披露,2018年上半年,公司一是加快科学城西北区城市更新速度。二是重点推进集电港B区、张江中区城市副中心项目建设。公司产业投资持续聚焦信息技术和生物医药两大主导产业的发展。一是创新孵化服务,培育本土独角兽企业,积极打造895创业营。二是做好科学城配套服务,努力做好近2万方天之骄子集中商业、20万方约4000套人才公寓运营。根据2018年8月25日公告,2018年上半年,公司无新增房地产项目储备,公司新开工面积36176平米,无竣工项目。上半年,公司房地产业务实现合同销售面积2892.38平米;实现合同销售金额1708.35万元,同比减少82.48%。2018年6月末,公司可经营房地产面积122.08万平;2018年1-6月,公司房产业务取得租金总收入35324.39万元,同比增长10.41%。 2018年3月,公司拟转让万得信息4.7287%股权。公司2017年年报披露:2018年,公司预计主营业务收入基本与上年持平。雅安公司山水豪庭商品房2018年基本无结转收入。剔除该因素,2018年预计房产销售收入与上年基本持平;公司将努力使租赁收入较上年有一定幅度的增长。公司力争2018年实现主营业务利润的增长。 投资建议。受益上海科创中心建设,创投增长空间大,“优于大市”评级。公司是上海科创中心、三区(上海自贸区、张江国家自主创新示范区和全面创新改革试验区)联动核心,公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大。根据公司2017年年报披露:公司力争2018年实现主营业务利润的增长,据此,我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.41元和0.48元,对应RNAV是30.63元。考虑到公司受益于上海科创中心建设进程,给予公司2018年24倍PE和0.40倍的RNAV,对应的合理价值区间为9.84元-12.25元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临政策调控的风险,以及创投业务拓展不顺风险。
张江高科 房地产业 2018-05-14 13.34 15.41 -- 13.76 2.23%
13.63 2.17%
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事件一。公司公布2017年年报。报告期内,公司实现营业收入12.5亿元,同比减少40.0%;归属于上市公司股东的净利润4.68亿元,同比下滑35.7%;实现基本每股收益0.30元。公司每10股派发现金红利1元(含税)。 2017年,公司房产销售减少和数讯信息出售不再并表,营业收入减少40.0%;同期公司净利润减少35.7%。根据公司2017年年报披露,2017年,公司实际完成认缴股权投资(除地产类投资外)6.52亿元,其中通过公司参股48%的深圳市张江星河投资企业(有限合伙),主导投资布局了云从科技、格诺生物、美味不用等等一批科技领军企业。2017年,公司房地产业务实现合同销售面积4.77万平;实现合同销售金额3.43亿元,同比减少60.05%。2017年12月末,公司出租房地产总面积122.08万平;全年公司房地产业务取得租金总收入7.43亿元,同比增长14.90%。2017年5月,公司拟与上海国际集团等6家合伙人共同投资设立上海科创中心股权投资基金一期基金。公司于2017年1月1日至2017年8月15日期间出售嘉事堂267.44万股,获得净利润6963.26万元。公司2017年年报披露:2018年,公司预计主营业务收入基本与上年持平,力争2018年实现主营业务利润的增长。 事件二。公司公布2017年一季度。报告期内,公司实现营业收入2.17亿元,同比下滑25.2%;归属于上市公司股东的净利润2.51亿元,同比增加3.82%;实现基本每股收益0.16元。2017年一季度,受房产销售减少影响,公司营收下滑25.2%;同期投资收益增加使得净利润增加3.82%。2018年1-3月,公司房地产业务实现合同销售面积1929.7平米;实现合同销售金额0.11亿元,同比减少85.22%。2018年1-3月末,公司出租房地产总面积122.08万平,公司房地产业务取得租金总收入1.68亿元,同比减少2.42%。2018年3月,公司拟转让万得信息4.7287%股权。 投资建议。受益上海科创中心建设,创投增长空间大,维持“买入”评级。公司是上海科创中心、三区(上海自贸区、张江国家自主创新示范区和全面创新改革试验区)联动核心,公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大。根据公司2017年年报披露:公司力争2018年实现主营业务利润的增长,据此,我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.38元和0.45元,对应RNAV是30.63元。考虑到目前可比上市公司股价/RNAV估值是0.65倍,可比公司2018年动态PE估值是26.0倍,我们以RNAV的6.5折估值对应的公司股价19.91元和2018年30倍动态PE估值对应的公司股价11.40元,两者的平均值15.65元作为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。风险提示:公司租售业务面临政策调控的风险,以及创投业务拓展不顺风险。
张江高科 房地产业 2017-09-04 17.17 -- -- 17.26 0.52%
17.26 0.52%
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事件:2017上半年公司实现营业收入4.96亿元,同比减少57.89%;归母净利润3.10亿元,同比增长6.82%;EPS0.2元,加权平均净资产收益率为3.70%。 营收大幅减少,净利润微增。公司原合并范围内子公司上期末出售部分股权后本期不再列入合并范围,导致公司营业收入同比减少2.11亿元;公司房地产销售收入同比减少5.2亿元,较上年同期减少了84.22%,房地产业务毛利减少2.87亿元。公司由传统的工业地产开发商向高科技企业时间合伙人转型,加大对园区持有物业的保有力度,故减少了房地产的销售。2017年6月末,公司可经营房地产面积119.62万平方米,同比增长加39%;公司房产业务取得租金总收入3.2亿元,同比增长13.23%。公司上半年投资收益3.2亿元,较去年同期增加111.55%,投资收益的快速增加带动公司归母净利润实现微增。公司科技投行转型已见成效,股权投资逐步进入收获期。 加快科技投行转型,迈向专业基金管理人。2017年上半年,公司突出“房东+股东”、“股东引房东”角色,加快海外专家楼的改造工程,建成后将为园区提供362套高配全智能化管理公寓;公司895创业营海选项目约1100个,入营项目162个,获风险投资68个,获信贷授信38个,项目总估值100亿元,为公司投资提供了优质的项目储备。公司参与发起设立总规模300亿元的上海市科技创新股权投资基金,服务国家战略新兴产业发展,首期公司已出资5亿元。公司与深圳星河控股联合设立张江星河基金,首募规模达1亿元,由子公司上海张江浩成创业投资有限公司管理。公司实现从投资基金参与者转变为投资基金管理者的跨越,构建完整的PE投资链条。 摆脱单一融资渠道,走向多元化。公司探索融资产品创新,目前双创专项债务融资工具20亿元已被协会接受注册,该融资工具可突破传统融资工具募集资金的用途限制,部分资金可用于以股权投资或委托贷款的形式投入园区内的科技型、创新型企业,为公司转型提供了充裕的资金支持。公司融资渠道由单一银行融资走向多元化,资金使用也更为灵活。 首次覆盖,给予“增持”评级。预计2017、2018和2019年EPS分别为0.58元、0.67元和0.82元。当前股价对应2017、2018和2019年PE分别为29.97倍、25.95倍和21.14倍。 风险提示:投资收益不及预期;货币政策收紧。
张江高科 房地产业 2017-04-12 17.17 29.38 78.71% 17.77 2.54%
17.61 2.56%
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事件。公司公布2016年年报。报告期内,公司实现营业收入20.88亿元,同比下滑13.7%;归属于公司股东净利7.27亿元,同比增加50.9%;实现基本每股收益0.47元。公司拟向全体股东每10股派发现金股利1.50元(含税)。 2016年,受房产销售减少影响,公司营收减少13.7%;本年公司税费支出较少且投资收益增加使得净利润增加51%。2016年,公司房地产实现合同销售面积5.08万平;合同销售额8.58亿元,同比减少34.53%。截至2016年12月末,公司出租总面积86.06万平;2016年,公司房地产租金总收入6.47亿元,同比增长11.14%。2016年,公司实际完成股权投资总额6.28亿元,直投项目中百事通、赛赫智能等均为新三板上市企业。2016年11月,张江高科直投的康德莱和全资子公司张江浩成通过子基金投资的步长制药均成功在上海主板上市。公司推出的895创业营已从国内外海选项目800个,入营项目130个,项目总估值超过80亿元;公司目前拥有近10万平的孵化器。 2016年以来,公司加大了科创投资力度,包括增资七牛控股、投资微装公司和科创基金。4月,公司拟以“股+债”形式投资上海瑞善投资管理合伙企业(有限合伙)。7月,公司参股康德莱和步长制药IPO上市审批通过。8月,公司拟投资1亿元于杭州经天纬地投资合伙企业(有限合伙),成为其有限合伙人。 8月,公司变更对武岳峰集成电路基金的投资,但2亿元的总投资额不变。8月,公司拟转让数讯信息公司30%的股权。9月,公司出资2亿元参股上海源星胤石股权投资合伙企业(有限合伙)13.33%股份。12月,公司以2.74亿元投资光全投资40%财产份额。 投资建议。受益上海科创中心建设,产业投资增长空间大,维持“买入”评级。 目前,公司全资子公司浩成创投投资额为19.73亿元,上市公司直接投资的长期股权投资额为12.87亿元,两者合计股权投资额32.60亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一,且三板市场、注册制直接提升张江创投潜在实力,我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6倍,即公司创投业务权益增加值为195.62亿元。由此,可知公司NAV是464.3亿元,对应RNAV是30.11元。我们预计公司2017、2018年EPS分别是0.61元和0.74元。 考虑到公司是上海科创中心、国资改革龙头标的。三区(上海自贸区、张江国家自主创新示范区和全面创新改革试验区)联动核心,中国创业创新桥头堡。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索,园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV,即30.11元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控风险。
张江高科 房地产业 2016-11-07 18.58 29.38 78.71% 19.52 5.06%
19.52 5.06%
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投资要点: 事件。前三季度,公司实现营业收入15.1亿元,同比增加49.5%;归属于上市公司股东的净利润3.88亿元,同比增加12.7%;实现基本每股收益0.25元。 2016年前三季度,受房产结转收入增加推动,公司营收增加49.5%;受投资收益等下降影响,净利润增速收窄至13%。2016年1-9月,公司房地产竣工面积131,579.5平米,公司2016年1-9月,公司房地产业务实现合同销售面积3.81万平;实现合同销售金额63,661.41万元,同比增长165.22 %。2016年9月末,公司出租房地产总面积86.06万平;2016年1-9月,公司房地产业务取得租金总收入44,520.00万元,同比增长11.27 %。2016年8月,公司拟转让数讯信息公司30%的股权。2016年7月,公司参股康德莱和步长制药IPO上市审批通过。2016年8月,公司拟投资1亿元于杭州经天纬地投资合伙企业(有限合伙),成为其有限合伙人。2016年8月,公司拟投资1亿元于杭州经天纬地投资合伙企业(有限合伙),成为其有限合伙人。2016年9月,公司出资2亿元参股上海源星胤石股权投资合伙企业(有限合伙)13.33%股份。2016年,公司预计实现全年主营业务收入21亿元,力争使公司2016年房地产经营利润不低于上年同期水平。 投资建议。受益上海科创中心建设,产业投资增长空间大,维持“买入”评级。目前,公司全资子公司浩成创投投资额为19.73亿元,上市公司直接投资的长期股权投资额为12.87亿元,两者合计股权投资额32.60亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一,且三板市场、注册制直接提升张江创投潜在实力,我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6倍,即公司创投业务权益增加值为195.62亿元。由此,可知公司NAV 是464.3亿元,对应RNAV 是30.11元。我们预计公司2016、2017年EPS 分别是0.39元和0.48元。考虑到公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江,公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索,园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV,即30.11元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。
张江高科 房地产业 2016-11-03 18.57 20.49 24.64% 19.52 5.12%
19.52 5.12%
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公司前三季度实现营业收入15.1亿元(+49.5%),归母净利润3.9亿元(+12.7%),归母扣非净利润3.7亿元(+404.9%)。 投资要点: 营收稳健增长,费用控制渐入佳境,盈利能力大幅提升。公司前三季度实现营业收入15.1亿元(+49.5%),归母净利润3.9亿元(+12.7%),归母扣非净利润3.7亿元(+404.9%,主要由于去年同期非经常性投资收益达2.7亿元导致归母扣非净利润基数较小仅为0.7亿元);综合毛利率44.7%,较15年末提升13.2个百分点;净利率25.8%,较15年末提升5.9个百分点。截至上半年末,预收账款5.3亿元,较去年同期增1.5亿元;由于上半年发行20亿元公司债,净负债率同比增5个百分点至64%;三费费率19.3%,同比降13个百分点。综合融资成本由年初4.9%降0.4个百分点至4.5%。 前三季度公司取得租金总收入4.5亿元,同比增11.3%。因收购上海檀溪置业100%股权,前三季度新增土地面积1.9万方,竣工面积13.2万方;销售面积3.8万方;销售金额6.4亿元,同比增165.2%;截至上半年末,拥有土地储备建面94.6万方,租赁建面86.1万方。 加大产业投资布局,培育打造具有全球影响力的本土科技引擎企业,间接参股蚂蚁金服。15年公司全资子公司张江浩成向上海金融发展投资基金二期(有限合伙)投资1亿元,上海金融发展投资基金二期规模12亿元,为蚂蚁金服股东,持股比例约0.47%。上半年公司投资了微电子装备公司、七牛控股、嗨修汽车、数饮公司,并通过参股枫逸基金投资天天果园,投资总额超3亿。近期全资子公司张江浩成拟作为LP投资源星胤石基金2亿元,约占基金总规模的13.33%,主投健康医疗、物联网、人工智能等领域。 公司依托于张江园区在创新要素和资源集聚的领先优势,精耕产业培育,坚定转型科技投行,尝试以基金操盘带动传统销售,不断创新商业模式,保持业绩稳步增长。RNAV25.3元/股,预计16-18年营业收入为30、38、46亿元,同比增速分别为24%、26%、22%,三年复合增速为24.2%;16-18年EPS为0.38、0.48、0.59元,三年复合增长23.7%,对应当前股价PE52、41、33倍,6个月目标价21元,对应16年PE55倍,“推荐”评级。 风险提示:市场波动剧烈、转型遇阻、园区开发进展不及预期。
张江高科 房地产业 2016-08-30 19.59 -- -- 20.24 3.32%
20.24 3.32%
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报告要点 事件描述 2016年上半年公司实现营业收入11.78亿元,同比大幅增长132.83%,净利润2.91亿元,同比增长2.23%;净利润率24.66%,同比下降31.51个百分点,EPS0.19元。其中第二季度单季实现营业收入2.82亿元,同比增长11.14%,净利润0.61亿元,同比下降14.25%;净利润率21.52%,同比下降6.37个百分点,EPS0.04元。 事件评论 房产租售稳定增长。上半年,公司房地产销售收入约增长5.9亿元,同比涨幅2155.79%,带动公司本期营业收入同比增长132.83%;地产业务毛利率同比大幅提升18.44个百分点。由于上半年公司投资收益较去年同期减少71.22%,且所得税率具有一定的提升,致使公司本期所获利润2.91亿元,同比微长2.23%。 融资成本降低,财务结构稳健。上半年,公司持续探索融资创新,发行公司债首期20亿元,票面利率仅为2.95%,且公司信用等级由AA+提升至AAA。截至期末,公司资产负债率为54.01%,净负债率为14%,货币资金/(短期借款+一年内到期长债)为1.03,偿债能力强,资产结构较为稳健。 加大产业投资布局。上半年公司加快产业投资布局,努力培育和打造一批具有全球影响力的本土科技引擎企业。上半年完成上海微电子装备有限公司、七牛等5个直投项目,投资总额超3亿。此外,项目储备池也在稳步的充实中。 坚定“科技投行”的发展战略。上海自贸区正式扩区至张江后,公司便成为张江唯一的上市开发主体,公司也致力于成为科技投行。主要打造的两大产业集群(一是包括信息技术、互联网技术的“E”产业群,另一个是包括生物、化学制药研发、医疗器械等在内的“医”产业群)拥有国内最完整的产业链和创新链,将引领张江参与上海打造具有全球影响力的科技创新中心的建设。 投资建议:公司以“转型、提质、增效”为导向,围绕科技地产基金操盘、产业投资加大布局、创新服务提升能级,初步形成了转型发展的新格局。预计公司2016、2017年EPS分别为0.34和0.42元/股,对应当前股价的PE分别为57.43和46.76倍,维持“买入”评级。 风险提示:房产租售不达预期,投资收益波动较大。
张江高科 房地产业 2016-07-19 18.94 29.37 78.65% 19.37 2.27%
22.57 19.17%
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2016年7月15日,公司公告称,中国证监会主板发行审核委员会2016年第108次发审委会议审核结果:(一)上海康德莱企业发展集团股份有限公司(首发)获通过;(二)山东步长制药股份有限公司(首发)获通过。公司持有上海康德莱企业发展集团股份有限公司991万股,占该公司发行前总股本的6.28%。公司全资子公司----上海张江浩成创业投资有限公司通过控股的上海浩凯投资有限公司及参股的张江汉世纪创业投资有限公司间接持有上海张江和之顺投资中心(有限合伙)39.4%的股权。张江和之顺持有山东步长制药股份有限公司17,723,520股,占该公司发行前总股本的2.896%。上述参股的两家公司股权自上市之日起12个月内不得转让。 2016年7月,公司参股康德莱和步长制药IPO上市审批通过。我们认为,公司已经形成了“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”良性循环的投资模式。目前,康德莱和步长制药IPO上市审批通过表明公司科技投行建设逐步进入收获期。 公司科技投行布局不断加快。目前,公司正加快向科技投行转型,产业投资布局不断提速。截止2015年底,公司已累计投资约40亿元,投资项目58个,积极打造从天使、VC到PE的产业投资链。我们认为,公司着力打造“新三商”,即打造科技地产商、产业投资商和创新服务商,由此进一步打造基于科技创新平台的科技投行,从而培育具有全球影响力的本土科技创新企业。 投资建议。受益上海科创中心建设,产业投资增长空间大,维持“买入”评级。 目前,公司全资子公司浩成创投投资额为19.73亿元,上市公司直接投资的长期股权投资额为12.87亿元,两者合计股权投资额32.60亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一,且三板市场、注册制直接提升张江创投潜在实力,我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6倍,即公司创投业务权益增加值为195.62亿元。由此,可知公司NAV是464.3亿元,对应RNAV是30.1元。我们预计公司2016、2017年EPS分别是0.39元和0.48元。 考虑到公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江,公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索,园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV,即30.1元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。 风险提示:企业转型不达预期风险,公司重心下移。
张江高科 房地产业 2016-05-09 20.81 29.18 77.49% 19.82 -5.39%
19.69 -5.38%
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事件。公司公布2016年一季度报。报告期内,公司实现营业收入8.97亿元,同比大增2.55倍;归属于上市公司股东的净利润2.3亿元,同比增加7.69%;实现基本每股收益0.15元。 2016年一季度,受房产结算较多影响,公司营收大增2.55倍;本期公司缴纳税金和投资收益下滑使得净利润增幅缩小。2016年1-3月公司房地产业务实现合同销售面积3.66万平;实现合同销售金额6.17亿元,同比增长4454.51%。2016年3月末,公司出租房地产总面积86.06万平;2016年1-3月,公司房地产业务取得租金总收入1.37亿元,同比增长9.21%。2016年4月,公司拟以“股+债”形式投资上海瑞善投资管理合伙企业(有限合伙)。2016年以来,公司加大了科创投资力度,包括增资七牛控股、投资微装公司和科创基金。2016年,公司预计实现全年主营业务收入21亿元,力争使公司2016年房地产经营利润不低于上年同期水平。 投资建议。受益上海科创中心建设,产业投资增长空间大,维持“买入”评级。目前,公司全资子公司浩成创投投资额为19.73亿元,上市公司直接投资的长期股权投资额为12.87亿元,两者合计股权投资额32.60亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一,且三板市场、注册制直接提升张江创投潜在实力,我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6倍,即公司创投业务权益增加值为195.62亿元。由此,可知公司NAV是464.3亿元,对应RNAV是30.1元。我们预计公司2016、2017年EPS分别是0.39元和0.48元。考虑到公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江,公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索,园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV,即30.1元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。
张江高科 房地产业 2016-04-14 20.61 27.14 65.09% 23.17 11.66%
23.02 11.69%
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张江园区拥有良好的产业生态,集聚大量创新创业人才,全力推出的“895营”,致力打造两大产业集群:“医”与“E”产业群。两大产业集群拥有国内最完整、最强大的产业链和创新链,引领张江参与上海打造具有全球影响力的科技创新中心的建设。 国企改革注入新动力,“双自”联动提供新空间。公司迎来上海科创中心建设、“双自”联动、张江科技城建设等带来的重大机遇,同时被列为浦东新区第二批国资国企改革单位之一。15年公司破解历史遗留问题,排除了转型发展瓶颈,加大产业投资力度,拓展了科技投行布局。公司将以科技投行为主导,打造全产业链的科技金融投资商、培育创新创业引擎企业的集成服务商、“股权化、证券化、品牌化”的科技城新型运营商。 公司积累了创新助力、产业培育、区域开发经验,践行企业客户“时间合伙人”的理念,形成了科技投资的良性循环,拥有多渠道、低成本的融资优势,为实现从单一的产业地产开发商向与高科技产业共同成长的产业发展商的角色转型打下了坚实基础。 房地产销售:15年聚焦“存量变现,增量探索”,通过股权转让等多元销售方式,实际完成房地产销售收入16.9亿元(剔除檀溪销售退回调减影响),同比降lO.9%,毛利率31%,房产租赁:15年完善租金价格体系,提高综合配套水平,实现房产租赁收入5.8亿元,同比降8.9%,毛利率34%。目前公司拥有园区土地储备计容建面94.6万方,持有投资性房地产总建面约114万方。基金管理:转型新型产业地产运营商,设立江浩矩鼎投资管理公司,将作为股权化基金管理平台,实现项目经营与资本经营相融合,推动股权化的物业规模扩张,布局上海一区二十三园物理范围内的核心资产。通讯服务:15年实现营业收入4.3亿元,同比增8%,毛利率34%。 公司依托于张江园区在创新要素和资源集聚的领先优势,多年精耕产业培育,现迎来国企改革、“双自”联动等重大机遇,公司将以科技投行为方向,贯彻“新三商”战略,融合科技地产与产业投资。目前RNAV27.9元/股,预计16-18年营业收入为30、38、46亿元,同比增速分别为24%、26%、22%,三年复合增速为24.2%:16-18年最新摊薄EPS为0.38、0.48、0.59元,三年复合增长23.8%,对应当前股价PE55、44、36倍,6个月目标价28元,对应16年PE74倍,给予“强烈推荐”评级。 风险提示:市场波动剧烈、转型遇阻、园区开发进展不及预期。
张江高科 房地产业 2016-04-12 20.75 -- -- 23.17 10.91%
23.02 10.94%
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事件描述 2015年度公司实现营业收入24.19亿元,同比减少19.42%,净利润4.82亿元,同比增长10.47%;净利润率19.91%,同比上升5.39个百分点。EPS0.31元。其中第四季度单季实现营业收入14.12亿元,同比减少24.97%,净利润1.37亿元,同比下降52.79%;净利润率9.73%,同比下降5.73个百分点。EPS0.09元。每10股派息1.2元。 事件评论 业绩改善主要源于投资收益。公司2015年房地产销售收入同比下降30.82%,主要因公司拟受让的檀溪置业无法按原计划推进碧波路328号项目开发,使公司无法收回对其应收账款,导致受让交易确定为销售退回,调减营收3.77亿元,进而拖累公司整体收入同比下降19.42%,且营收的调减也大幅拉低公司毛利率至31.47%,同比减少16.29个百分点。但营业税金及附加以及资产减值损失的大幅下滑减缓了公司毛利下降的影响,叠加股权转让带动投资收益增长38.68%,公司2015年实现净利润4.82亿元,同比增长10.47%。 负债率显著下滑,现金充足助力发展。公司2015年成功发行中期票据20亿,超短期融资券10亿,带动资产负债率下降至57%,净负债率下降至11%,货币资金/(短期借款+一年内到期长期借款)上升至0.91,偿债压力较小。同时,公司借助身处自贸试验区优势,通过发行银行间债务融资工具及自贸区FT贷款的融资方式,使融资成本大幅下降。 公司财务结构明显优化,偿债能力逐步提升,为公司未来发展提供了有利的支撑。 乘“双自”联动东风,布局“新三商”业务。公司地处张江高新科技园,是国家自主创新示范区、上海自由贸易试验区两大国家战略核心区域。2015年,上海更是大力推动科技创新,实施创新驱动发展战略,部署张江高科技园区作为科技创新中心建设的核心载体。在此背景下,公司积极响应科创中心的建设,确定了以科技投行为主导,着力打造科技金融投资商、培育创新创业引擎企业集成服务商、科技城新型运营商的战略目标,未来发展前景广阔。 投资评级:预计公司2016-2017年EPS分别为0.31和0.34元,对应PE分别为67、61倍,给予“买入”评级。 风险提示:地产销售不达预期,科技创新业务推动滞后。
张江高科 房地产业 2016-03-04 20.00 32.13 95.44% 22.54 12.70%
23.17 15.85%
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公司通过受让檀溪置业100%股权及相关债权,重新获得碧波路328号土地开发权,将打造张江科技金融街。该事项对公司2015年度业绩影响有限。 2016年3月1日,公司公告称,公司拟以2.91亿元受让上海檀溪投资发展有限公司持有的上海檀溪置业有限公司100%股权和受让上海烜泰商务咨询中心持有的上海檀溪置业有限公司的全部债权,其中股权受让价格为1.58亿元,债权受让价格为1.33亿元。檀溪置业于2010年1月15日取得张江碧波路328号房屋产权,并完成了碧波路328号房屋的拆迁。该项目将承载碧波湖周边区域科技金融街的规划建设。此次檀溪置业100%股权及相关债权受让,将调减2015年度公司净利润约2.23亿元。预计调减后公司2015年整体经营业绩较2014年继续保持平稳增长。 公司收回张江技术创新区内部分土地房产,更高产业能级的二次开发陆续正式启动。2015年1月5日,公司公告称,公司、新区发改委、张江集团签署《张江技术创新区建设与租用补充协议》,将原《建设与租用协议》中约定的租赁期限由二十年变更为自1999年起至2014年12月31日止。为此,公司自2015年1月1日起至2018年12月31日止的每年度给予新区发改委的租金补偿为2166.8万元。 投资建议:受益上海科创中心建设,产业投资增长空间大,维持“买入”评级。 目前,公司全资子公司浩成创投投资额为19.73亿元,上市公司直接投资的长期股权投资额为12.87亿元,两者合计股权投资额32.60亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一,且三板市场、注册制直接提升张江创投潜在实力,我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6倍,即公司创投业务权益增加值为195.62亿元。由此,可知公司NAV是466.62亿元,对应RNAV是30.13元。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.30元和0.40元。截至3月1日,公司收盘于18.65元,对应的动态市盈率分别为62.2倍和46.6倍。考虑到公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江,公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索,园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV的1.1倍,即33.14元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。 风险提示:公司所处的房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响公司未来发展。
张江高科 房地产业 2016-02-22 20.60 32.13 95.44% 21.67 5.19%
23.17 12.48%
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投资要点: 今年以来,公司加大了科创投资力度,包括增资七牛控股、投资微装公司和科创基金。1月4日,公司公告称,公司海外全资孙公司--上海张江控股有限公司拟与上海张江科技创业投资有限公司等投资人共同增资QiniuLimited(简称“七牛控股”),参与七牛控股的D2轮融资。其中,上海张江控股有限公司拟出资1000万美元,将持有5,205,945股D轮优先股,约占七牛控股增资后总股本的3.48%。1月4日,公司公告称,公司全资子公司--上海张江浩成创业投资有限公司(简称“张江浩成”)以22345万元获得上海微电子装备有限公司(简称“微装公司”)10.779%的股权。2月18日,公司公告称,公司全资子公司--上海张江浩成创业投资有限公司拟与人民日报下属《中国经济周刊》杂志社发起成立的中经张江(北京)投资管理有限公司共同发起设立“中经张江科创股权投资基金(有限合伙)(筹)”,期限暂定为5年,科创基金总规模2.5亿元,其中首期规模为1.2亿元,上海张江浩成创业投资有限公司拟认缴48%的有限合伙份额,出资5760万元,成为其有限合伙人。普通合伙人的基金投资管理职责转委托给张江浩成。 上海张江综合性国家科学中心获批,将加快张江科学城建设步伐。2月16日,《上海科技》报导,近日,国家发展改革委、科技部同意上海以张江地区为核心承载区建设综合性国家科学中心,构建世界先进水平的重大科技基础设施群,提升我国在交叉前沿领域的源头创新能力和科技综合实力,代表国家在更高层次上参与全球科技竞争与合作。 投资建议:受益上海科创中心建设,产业投资增长空间大,维持“买入”评级。目前,公司全资子公司浩成创投和上市公司投资的长期股权投资额合计32.60亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一,我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6倍,即公司创投业务权益增加值为195.62亿元。由此,可知公司NAV是466.62亿元,对应RNAV是30.13元。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.38元和0.44元。截至2月18日,公司收盘于20.48元,对应的动态市盈率分别为53.9倍和46.5倍。考虑到公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江。未来张江园区将将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV的1.1倍,即33.14元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。 风险提示:公司所处的房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响公司未来发展。
张江高科 房地产业 2016-02-05 18.56 30.05 82.79% 21.67 16.76%
23.17 24.84%
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调升目标价至人民币31元:我们认为关于科创板和战略新兴板开板的利好政策将推动优质创投类公司盈利加速增长和推升估值,如张江高科。战略新兴板或将于2016年2季度开板,我们建议投资者提前布局。 投资者投资科创板,张江高科亦能分食大饼:2015年12月28日科创板在上海股交中心正式开板。由于张江高科持有上海股交中心23.25%的股份,因此一旦科创板成交额上升,张江高科将能够认列额外投资收益。根据张江高科的持股比例,我们预计2016/17年公司分别可认列人民币1,000万/2,500万元的额外投资收益(参见图4) 。 上海发展多层次资本市场将利好本地创投类个股:入驻科创板的首批挂牌企业条件之一即是公司注册地应位于张江高科技园区。因此,张江高科将享有以下益处:1)土地升值;2) 租金收益率上升;3)更多优质企业客户进驻;以及4) 公司创投业务股权投资退出渠道增加。因此,我们预计2016/17年新开板的科创板将贡献营收人民币1,600万/5,000万元 (税前利润的2%/5%)。 盈利及估值调整:我们将2016/17年每股收益预估分别上调2%/5%,以反映上海科创板开板带来的投资收益增长。张江高科计划将于4月9日公布2015年4季度业绩。
张江高科 房地产业 2015-12-25 31.37 32.13 95.44% 33.65 7.27%
33.65 7.27%
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投资要点: 明确12月28日推出科创板,加快上海科创中心建设。12月22日,中国证券网讯,22日上午,张江高科总经理葛培健于2015上海国资高峰论坛上透露,备受关注的上海股交中心科创板将于本月28日开板,目前已有约20家科技创新型企业入驻。张江高科直接持有上海股交中心逾20%股份。 科创板推出将加快上海科创中心建设,有利张江高科企业发展。我们认为,科创板是专为科技型和创新型中小企业服务的板块,是上海建设多层次资本市场和支持创新型科技型企业的产物。目前看,科创板具有以下一些特点:一是科创板是专为科技型和创新型中小企业服务的板块,是上海建设多层次资本市场和支持创新型科技型企业的产物;二是科创板将提前主板真正引入注册制;三是科创板的交易门槛较低,设置50%的涨跌停板,科创板投资门槛仅50万元;四是科创板将首先面向张江高新技术产业开发区“一区22园”的科技创新中小微企业提供服务。 张江高科持有上海股交中心20%股权,初期每年可获益0.37亿元。为了测算上海股交中心科创板成立后发展情况,我们参考同为场外市场的新三板自2014年10月成立后的发展情况。2014年10月,新三板当月挂牌企业1232家,当月成交金额合计14.57亿元。2015年12月(截至12月22日),新三板挂牌企业数量达到4936家,当月成交金额合计153.61亿元。我们假设科创板出来后费用水平也是如此,即交易所双边征收的经手费0.1%。同时假设科创板推出一年后的成交金额等于新三板的成交金额,由此可知张江高科持股上海股交中心每年获得的交易费为0.37亿元投资建议:受益上海科创中心建设,产业投资增长空间大,维持“买入”评级。 目前,公司全资子公司浩成创投和上市公司投资的长期股权投资额合计32.60亿元。考虑目前创新已成为张江发展驱动力之一,我们假设公司创投业务权益增加值是投入额的6倍,即公司创投业务权益增加值为195.62亿元。由此,可知公司NAV是466.62亿元,对应RNAV是30.13元。我们预计公司2015、2016年EPS分别是0.38元和0.44元。截至12月22日,公司收盘于29.95元,对应的动态市盈率分别为77.5倍和65.4倍。考虑到公司属研发园区龙头,中国创新发展桥头堡,三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江。未来张江园区将将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展,区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业,PE投资链条日趋完善,投资收益增长潜力大,我们以RNAV的1.1倍,即33.14元为公司6个月的目标价,维持公司“买入”评级。 风险提示:公司所处的房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名