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谢盐

海通证券

研究方向: 证券信托行业

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工作经历: 重点研究上市公司:中信证券、光大证券、招商证券、长江证券、国金证券、辽宁成大、香溢融通。...>>

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中华企业 房地产业 2019-05-07 5.09 -- -- 6.22 -0.80%
5.48 7.66% -- 详细
事件。公司公布2019年一季度季报。2019年一季度,公司实现营业收入67.7亿元,同比增342.5%;归属于上市公司股东的净利润13.1亿元,同比大幅增加227.97倍;实现全面摊薄每股收益0.26元。 2019年一季度,受房产结转增加推动,公司营收增342.5%;同期房产结转毛利率较高,这使得公司净利润大幅增长227.97倍。2019年4月26日,公司公告称,2019年1-3月,公司现有主要开发项目31个,新开工项目1个,新竣工项目1个,无新增项目储备。2019年一季度,公司累计实现签约销售面积7.95万平,签约销售金额49.3亿元。2019年一季度末,公司出租租金收入1.48亿元。 投资建议。向房地产开发及综合服务商转型转型,“优于大市”评级。公司以房地产开发经营为主业,逐步从传统房地产开发商向房地产开发及综合服务商转型。公司通过实施资产重组,解决了困扰公司多年的同业竞争问题;通过引进华润置地控股、平安不动产作为战略投资者,优化公司运营管理水平和治理结构;通过注入优质资产,特别是上海区域的优质资源补充公司项目储备。我们预计公司2019、2020年EPS分别是0.60元和0.71元。我们给予公司2019年11-14倍的动态PE,对应的合理价值区间为6.60-8.40元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控两大风险。
苏州高新 房地产业 2019-05-01 7.66 -- -- 9.14 19.32%
9.23 20.50% -- 详细
事件。公司公布2018年年报。报告期内,公司实现营业收入72.82亿元,同比增加16.64%;归属于上市公司股东的净利润6.11亿元,同比增加0.84%;实现全面摊薄每股收益0.41元。l2018年,受商品房结转数量同比增加推动,公司营收增加16.64%;同期公司实现归母净利润6.11亿元,同比增加0.84%。根据公司2018年年报披露:2018年,公司完成商品房合同销售面积47.84万平,同比减少4.25%;合同销售金额67.13亿元,同比增加2.99%。截至报告期末,公司竣工在售、在建、拟建商品房总可售面积131.93万平,其中住宅111.71万平,商业20.22万平。公司年内新增商品房土地储备面积43.79万平,总计容建筑面积73.44万平。2018年,公司旅游地产通过提升旅游项目与周边住宅开发的联动效应,提升产品附加值。其中,苏州地区新苏州乐园配套项目包括遇见山、翡翠四季、大象山舍,截至报告期末累计销售面积24.21万平,销售金额46.08亿元;徐州地区徐州乐园配套项目包括万悦城、未来城,截至报告期末累计销售面积34.89万平,销售金额30.04亿元。2018年,公司旅游业务完成营收1.61亿元,接待游客127.17万人次。2018年,东菱振动实现营业收入3.57亿元,同比增长11.56%。截至报告期末,公司旗下的融联基金累计完成投资项目21个,投资金额2.802亿元,退出项目3个,参股的蠡湖股份已于2018年10月上市,另有2家被投企业计划或已进入IPO进程。 根据公司2018年年报披露:2019年,公司商品房计划施工面积195.27万平,新开工面积106.91万平,计划新开工商品房项目为苏州工业园区3号地块及4号地块、滁州产业园项目、合肥中央公馆项目等。推进苏州乐园森林世界、徐州乐园欢乐世界建设,实现公司旅游产品的提档升级。 投资建议。确立“高新技术产业培育与投资运营商”战略,“优于大市”评级。公司立足“高新技术产业培育与投资运营商”的战略定位,重点布局创新地产、节能环保、战略新兴产业提档升级,加强非银金融与其他产业融合发展,通过高新技术产业投资逐步实现产业结构调整与布局,建立“创新地产+高新技术投资”双轮价值驱动的商业模式。我们预计公司2019、2020年EPS分别为0.62和0.77元,对应RNAV是14.85元。我们参考创新转型类园区标的2019年平均动态估值,给予公司2019年16-20倍动态PE,对应的合理价值区间为9.92-12.40元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。
光明地产 房地产业 2019-04-30 5.81 -- -- 6.55 8.26%
6.29 8.26% -- 详细
事件。公司公布2018年年报。2018年,公司实现营业收入204.94亿元,同比减少1.53%;归属于上市公司股东的净利润14.18亿元,同比减少27.17%;实现基本每股收益0.63元。公司向全体股东每10股派发现金红利2.0元(含税)。 2018年,公司房产销售项目的结转面积减少,营业收入减少1.53%;同期,受投资收益减少影响,公司归母净利润减少27.17%。根据公司2018年年报披露:2018年,公司新增房地产储备面积为144.52万平方米,同比增长53.34%。截止至2018年12月末,公司已实现签约金额和回款双双过两百亿的佳绩。2018年年内,公司通过发行中期票据、永续债、购房尾款ABS、推动冷链仓储物流CMBS等创新融资模式,不断优化公司债务结构,降低财务成本。2018 年,公司在以上海为主战场的多元化创新转型中,在“1+7”总体商业模式转型中取得了积极突破和初步成效。2018年公司通过筑牢商业、物流、供应链、服务及建设平台等五大平台底板,加快从专业公司到综合性平台公司的转型。 2019年1月4日,公司公告称,公司拟采用CMBS(商业不动产抵押贷款资产支持证券)模式发起设立不超过6 亿元的资产支持专项计划。 投资建议。地产和冷链物流双轮驱动,“优于大市”评级。公司的主营业务为房地产综合开发经营、物流产业链,是集房产开发、施工、物业、冷链物流及产业链等为一体的国内大型国有综合集团型公司。在房产开发经营中,公司坚持“精耕重点一线城市、深耕有能级的二线城市、拓展机会型潜力型新兴城市”的指导方针。公司冷链物流产业链业务在洋山自贸区、大虹桥等拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园。公司在冷链物流、保税供应链物流、城市冷链配送等方面具备较强的第三方物流服务能力。我们预计公司2019-2020年EPS分别0.80元和1.00元,给予公司2019年8-10倍动态PE,对应的合理价值区间为6.40-8.00元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司开发项目面临政策调控风险,物流业务易受经济下滑的风险。
中南建设 建筑和工程 2019-04-29 8.38 -- -- 8.94 5.18%
9.43 12.53% -- 详细
事件。公司公布2018年年报。报告期内,公司实现营业收入401.10亿元,同比增加31.28%;归属于上市公司股东的净利润21.93亿元,同比增加219.09%;实现全面摊薄每股收益0.59元。公司2018年度拟向全体股东每10股派发现金红利1.20元(含税)。 2018年,受开发项目结转较多推动,公司营收增加31.28%;同期公司项目结算毛利率较高使得归母净利润增幅扩大至219.09%。根据公司2018年年报披露:2018年房地产业务实现营业收入275.6亿元,同比增长23%,综合毛利率20.23%,比2017年上升4.37个百分点。2018年,公司实现合同销售面积1144.4万平,销售金额1466.1亿元,同比分别上升32%和52%。公司在2018年新增项目111个,规划建筑面积合计1595万平。截止2018年12月底,公司共有303个项目,在建开发项目规划建筑面积合计2807万平,未开工项目规划建筑面积合计1518万平。在建筑业务中,公司实现营业收入152.4亿元,同比增长30%。综合毛利率11.59%,与2017年基本持平。 2019年4月3日,公司公告称,房地产业务方面,公司2019年1-3月份累计合同销售金额约308.7亿元,比上年同期增长25%;累计销售面积约250.1万平,比上年同期增长29%。建筑业务方面,公司2019年1-3月新承接(中标)项目预计合同总金额44.3亿元。 根据公司2018年年报披露:2019年,公司将继续深耕长三角区域、珠三角区域和中西部核心城市,现有项目计划开工建筑面积约1061万平方米,竣工面积约998万平方米。 投资建议。地产和建工双轮驱动,高周转进军大型开发商,维持“优于大市”评级。公司是中南集团旗下重要的地产开发和建筑施工平台。公司房地产业务聚焦大众主流住宅,辅之以综合商业体开发运营及酒店管理等。2018年公司实现房地产销售额1466.1亿元。2018年底在建开发项目规划建筑面积合计2807万平。公司建筑业务核心主体江苏中南建筑产业集团有限责任公司是国家首批授予的特一级资质企业。我们预计公司2019-2020年EPS是1.08元(归母净利润40.01亿元)和1.89元(归母净利润70.28亿元)。考虑到公司业绩成长性高,给予公司2019年10-12倍动态PE,对应的合理价值区间为10.80-12.96元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临政策调控以及销售不及预期的风险。
华发股份 房地产业 2019-04-19 8.93 10.69 29.26% 9.08 -0.11%
8.92 -0.11% -- 详细
事件。公司公布2018年年报。2018年,公司实现营业收入236.99亿元,同比增加18.8%;归属于上市公司股东的净利润22.84亿元,同比增加41.88%;实现基本每股收益1.08元。公司向全体股东每10股派发现金红利1.5元(含税)。 2018年,受房产项目结转增加推动,公司营业收入增加18.8%;同期,公司归母净利润增加41.88%。根据公司2018年年报披露:2018年,公司新开工面积513.64万平,同比增长132.97%;竣工面积178.57万平。截至2018年年末,公司拥有土地储备计容建筑面积750.04万平,在建面积1004.23万平,同比增长40.38%。2018年,公司销售金额首次突破500亿元,实现签约销售金额582亿元,同比增长87.64%,销售面积194.87万平,同比增长45.69%。2018年公司成功取得20个新项目。公司在华中地区、华东地区土地储备占比46.95%;华南粤港澳大湾区土地储备占比29.81%;华北区域土地储备占比8.75%;其他区域占比14.49%。区域布局进一步优化。2018年,公司精心培育新兴产业,已经形成以住宅开发为主业,商业地产、长租住房、建筑产业化和住宅配套产业同步前行的“1+3”业务发展格局。2018年,公司自持物业、住房租赁业务稳步落地。 2019年2月,公司全资子公司珠海华发华宜投资控股有限公司作为有限合伙人以自有资金5000万元参与投资珠海金镒铭股权投资基金合伙企业(有限合伙)。2019年3月,公司全资子公司光隽投资控股有限公司作为新有限合伙人以自有资金认缴出资1500万元参与投资华金国际信贷(开曼)有限合伙企业。 投资建议。珠海国企改革标的,基本面不断向好,“优于大市”评级。公司是华发集团唯一的地产运作平台,公司地产业务立足珠海,逐步拓展至全国近30个主要城市,形成了珠海、华南、华东、华中、北方、山东6大区域以及北京公司的“6+1”区域布局。根据公司2018年年报披露,目前,公司已经形成以住宅开发为主业,商业地产、长租住房、建筑产业化和住宅配套产业同步前行的“1+3”业务发展格局。我们预计,2019-2020年公司将实现EPS分别为1.26元和1.59元。公司RNAV是21.76元。考虑到公司有望受益集团国企改革,激励机制逐步到位,我们以0.50倍的RNAV和2019年11倍的动态PE作为公司未来六个月的目标价,对应的合理价值区间为10.88元-13.86元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及开发项目集中和转型不成功的风险。
浦东金桥 房地产业 2019-04-18 16.45 -- -- 16.87 2.55%
16.92 2.86%
详细
事件。公司公布2018年年报。报告期内,公司实现营业收入27.61亿元,同比增加64.98%;归属于上市公司股东的净利润9.77亿元,同比增加32.50%;实现全面摊薄每股收益0.87元。公司2018年度拟向全体股东每10股派发现金红利3.00元(含税)。 2018年,受地产销售收入增加推动,公司营收增加64.98%;同期公司地产销售结算毛利率较低使得归母净利润增幅减少至32.50%。根据公司2018年年报披露:2018年,公司主营业务按主要产品情况划分,公司房地产销售实现营业收入12.03亿元,同比增长317.08%;公司房地产租赁实现营业收入13.94亿元,同比增长13.34%;公司酒店公寓服务实现营业收入1.58亿元,同比增长5.09%。2018年,公司重点任务进展情况良好:在报告期末,S11地块住宅项目碧云尊邸的主体结构施工完成90%,北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目上部结构施工完成85%。截至2018年底,公司持有的各类经营性物业达235.4万平,总体出租率达到82.14%(不含酒店)。报告期末,临港碧云壹零项目已开盘房源去化率60%,累计收款达18.11亿元(含订金)。截至2018年底,公司开创的“碧云花园服务公寓”品牌,自营加受托管理门店达到4家,总运营套数达1338套,年均入住率达70%。l2019年3月,公司拟作为有限合伙人参与出资4亿元参与设立上海浦东科技创新投资基金。 根据公司2018年年报披露的公司2019年经营计划,2019年,公司力争营业收入、净利润等指标同比实现大幅增长。公司配合做好浦东科创母基金设立的各项准备工作,力争4月完成备案。牵头组建总规模约20亿元的智能制造专项子基金,对已储备的优质产业项目实施直投。 投资建议。受益国资改革和自贸区建设,“优于大市”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。我们认为,未来公司租赁收入每年有望保持10%稳定增长。碧云尊邸(S11项目)的主体结构施工完成90%,临港碧云壹零销售良好。我们认为,上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估,未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们预计公司2019、2020年EPS分别是1.10和1.22元。根据目前上海自贸区标的动态PE估值,给予公司2019年17-22倍PE,对应的合理价值区间为18.7-24.2元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
陆家嘴 房地产业 2019-04-05 16.22 -- -- 19.82 -1.05%
16.53 1.91%
详细
事件。公司公布2018年年报。报告期内,公司实现营业收入126.39亿元,同比增加35.54%;归属于上市公司股东的净利润33.50亿元,同比增加7.04%;实现全面摊薄每股收益1.00元。公司2018年度拟向全体股东每10股派发现金红利4.99元(含税)并送红股2股。 2018年,受房产结转推动,公司营收增加35.54%;同期公司投资收益减少等使得归母净利润增幅缩小至7.04%。根据公司2018年年报披露:2018年公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入35.16亿元。其中,办公物业租赁收入29.5亿元,同比增幅8%;商铺物业租赁收入2.39亿元,同比增幅14%;酒店物业营业收入1.58亿元,同比增加24.41%;住宅物业租赁收入1.6亿元,同比减少2%;养老物业租赁收入900万元。2018年公司各类房产销售现金流入73.14亿元。其中,住宅物业实现销售收入59.12亿元;办公物业实现现金流入14.02亿元。2018年公司合并报表范围内物业管理收入13.83亿元,同比增加30.97%。2018年公司转让了前绣实业50%股权,取得交易价款13.49亿元。2018年公司实现金融服务收入16.30亿元,占营收总额的12.89%。根据公司2018年年报披露:截至2018年末公司持有的主要在营物业面积约259万平,在建面积156万平。 2019年2月,公司以29.45亿元竞得上海市浦东三幅合计建面12.28万平的综合地块。2019年3月,公司拟作为有限合伙人参与出资4亿元设立“上海浦东科技创新投资基金”。 投资建议。“地产+金融”双轮驱动,“优于大市”评级。公司商业项目由陆家嘴逐步延伸至前滩,具有较高的价值稀缺性。根据公司2018年年报披露,公司在营物业面积约259万平,在建面积156万平。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。公司完成收购陆金发100%股权后获得了3家持牌金融机构。目前公司立足“一核两翼三城”,打造“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化的上市公司。我们预计公司2019年、2020年EPS分别是1.18和1.35元。我们给予公司2019年17-21倍PE,对应的合理价值区间为20.06-24.78元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。
天健集团 建筑和工程 2019-04-05 5.95 -- -- 8.18 1.87%
6.06 1.85%
详细
事件。公司公布2018年年报。报告期内,公司实现营业收入102.09亿元,同比增加51.26%;归属于上市公司股东的净利润7.82亿元,同比增加29.91%;实现全面摊薄每股收益0.54元。公司2018年度拟向全体股东每10股派发现金红利2.50元(含税)并以资本公积金向全体股东每10股转增3股。 2018年,受房产和建工等业务增长推动,公司营收增加51.26%;同期房产结转毛利率较低使得归母净利润增幅缩小至29.91%。根据公司2018年年报披露:2018年,公司城市建设业务实现营业收入67.34亿元(合并抵销前),占营业收入的比重为54%,同比增长44.03%;综合开发业务实现销售收入43.76亿元,占营业收入的比重为35.09%,同比增长92.86%;城市服务业实现营业收入13.6亿元(合并抵销前),占营业收入的比重为10.9%,同比下降11.5%。其中,城市建设业务方面,2018年,公司新增承接PPP、EPC、代建、总承包等各类工程40余项,合同金额达91亿元,在建项目67项,合同造价185.82亿元,比上年同期增长29.76%。综合开发业务方面,2018年,公司实现认购金额59.5亿元、签约金额57.8亿元、回款金额52.8亿元。截止报告期末公司在售未结转、在建及储备项目计容总建筑面积累计超过368万平。根据公司2018年年报披露:2019年,公司将继续围绕城市建设、综合开发、城市服务三大主业,预计收入及利润指标较上年均有增长,年度预算投资总额为941932万元。 投资建议。国企改革标的,维持“优于大市”评级。公司是深圳国资委控股下的,主营建筑施工、房地产开发和商业运营一体化的城市综合运营商。公司拥有市政公用工程总承包特级资质。公司的房地产业务集中在深圳、长沙、南宁、广州等地。公司通过收购粤通公司延伸市政产业链,借助达实智能提升智慧城市建设能力,定增引入多家创投企业。目前,深圳国资委直接和通过深圳市远致投资有限公司合计控制上市公司39.57%股权,公司有望受益深圳国资改革。我们预计公司2019、2020年全面摊薄EPS分别是0.64和0.80元,对应RNAV是15.88元。考虑到公司有望受益深圳国资改革,我们给予公司2019年13-16倍的动态PE估值,对应的合理价值区间为8.32-10.24元,维持公司“优于大市”的评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控,以及国资改革进展不顺的风险。
陆家嘴 房地产业 2019-04-04 14.94 -- -- 20.88 13.17%
16.91 13.19%
详细
事件。公司公布2018年年报。报告期内,公司实现营业收入126.39亿元,同比增加35.54%;归属于上市公司股东的净利润33.50亿元,同比增加7.04%;实现全面摊薄每股收益1.00元。公司2018年度拟向全体股东每10股派发现金红利4.99元(含税)并送红股2股。 2018年,受房产结转推动,公司营收增加35.54%;同期公司投资收益减少等使得归母净利润增幅缩小至7.04%。根据公司2018年年报披露:2018年公司合并报表范围内长期在营物业租金现金流入35.16亿元。其中,办公物业租赁收入29.5亿元,同比增幅8%;商铺物业租赁收入2.39亿元,同比增幅14%;酒店物业营业收入1.58亿元,同比增加24.41%;住宅物业租赁收入1.6亿元,同比减少2%;养老物业租赁收入900万元。2018年公司各类房产销售现金流入73.14亿元。其中,住宅物业实现销售收入59.12亿元;办公物业实现现金流入14.02亿元。2018年公司合并报表范围内物业管理收入13.83亿元,同比增加30.97%。2018年公司转让了前绣实业50%股权,取得交易价款13.49亿元。2018年公司实现金融服务收入16.30亿元,占营收总额的12.89%。根据公司2018年年报披露:截至2018年末公司持有的主要在营物业面积约259万平,在建面积156万平。 2019年2月,公司以29.45亿元竞得上海市浦东三幅合计建面12.28万平的综合地块。2019年3月,公司拟作为有限合伙人参与出资4亿元设立“上海浦东科技创新投资基金”。 投资建议。“地产+金融”双轮驱动,“优于大市”评级。公司商业项目由陆家嘴逐步延伸至前滩,具有较高的价值稀缺性。根据公司2018年年报披露,公司在营物业面积约259万平,在建面积156万平。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。公司完成收购陆金发100%股权后获得了3家持牌金融机构。目前公司立足“一核两翼三城”,打造“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化的上市公司。我们预计公司2019年、2020年EPS分别是1.18和1.35元。我们给予公司2019年17-21倍PE,对应的合理价值区间为20.06-24.78元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。
天保基建 房地产业 2019-03-14 4.75 -- -- 5.34 10.10%
5.23 10.11%
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事件。公司公布2018年年报。报告期内,公司实现营业收入22.90亿元,同比增加24.03%;归属于上市公司股东的净利润9610万元,同比下滑76.61%;实现全面摊薄每股收益0.09元。公司2018年度拟向全体股东每10股派发现金红利0.81元(含税)。 2018年,受房产结转推动,公司营收增加24.03%;同期公司受商誉减值等因素影响(公司对部分存货、商誉计提减值,及公司参股子公司中天航空本年度亏损导致投资收益大幅减少),净利润下滑76.61%。根据公司2018年年报披露:报告期内,公司开发的天津生态城项目、塘沽大连东道项目已按期开工,天保金海岸D07项目已按计划如期顺利完成竣工验收及房屋交付工作。天保金海岸E03项目如期开盘销售,取得了良好的销售业绩。报告期内,公司通过与中科院合作成立“BIOINN生物技术国家专业化众创空间”,全年成功引入12家企业入驻园区。2018年4月,公司竞得建面10.35万平的天津商住用地。 投资建议。转型航空和园区开发业务,“优于大市”评级。我们预计2019-2020年公司EPS分别为0.38元和0.50元。目前,多元化转型的园区地产公司可参考南京高科和苏州高新估值(对飞机业务暂不给于估值)。上述公司的2019年市场PE估值在12倍左右。我们给予公司2019年12-15倍PE,对应的合理价值区间为4.56元-5.70元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和地产政策调控,以及转型发展进展不顺的风险。
苏州高新 房地产业 2019-01-08 5.29 -- -- 5.89 11.34%
8.75 65.41%
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年地产调控持续,苏州商品房市场成交增速已经企稳有所回升,而价格继续攀升,公司开发业务有望受益。2018年苏州等地调控政策持续,而公司所在的苏州商品房市场成交增速在放缓后正逐步回升,而成交价格仍在攀升。截至2018年11月,苏州市商品住宅累计销售金额2698.96亿元,同比增加。同期,苏州商品住宅销售价格升至23094元/平,同比增加14.87%。 地产业务逐步向周边扩张。2018年以来,公司合计竞得权益建面合计52.59万平的用地。截至2017年底,公司储备项目主要集中在苏州,包括住宅、商业、综合项目合计建面285.32万平。 年以来公司继续加大股权投资力度,2018年上半年合计参股投资17.77亿元。2016年9月,公司2亿元增资参股苏高新创投集团14.97%。我们认为,这将有助于优化公司产业结构、稳步提升公司金融业务比重,推进公司金融产业延伸。根据公司2018年半年报披露,截止2018年上半年末,公司参股股权投资企业共20家,主要涉及非银金融、基础设施经营产业、与房地产相关联产业。公司对外参股投资17.77亿元。截止2018年上半年末,公司参股企业中的可供出售金融资产合计7.90亿元。其中,公司2018年上半年末按成本计量的可供出售金融资产合计3.61亿元。截止2018年上半年末,公司参股企业中的长期股权投资合计9.87亿元。2018年6月,公司收购四家环保公司股权并退出两家非主业公司股权。2018年11月28日,公司公告称,公司全资子公司高新投资、下属子公司白马涧小镇公司拟与苏州高新区枫桥投资发展总公司联合投资设立合资公司苏州高新枫桥新兴产业投资有限公司,重点围绕枫桥街道特别是苏州生命健康小镇新兴产业投资等事项开展深入合作。 投资建议。确立“高新技术产业投资运营商”战略,“优于大市”评级。近年来,公司确立了“高新技术产业培育与投资运营商”的战略,建立了以节能环保、创新地产、战略新兴产业为主业,以非银金融与产业投资为纽带和抓手的“3+1”产业格局。公司现金收购东菱振动73.53%股权是公司向“高”、“新”产业战略转型迈出的重要一步。我们预计公司2018、2019年EPS分别为0.60和0.75元,对应RNAV是12.36元。公司地产开发业务与万科合作,积极布局股权投资,多家企业实现上市,积极转型高新产业。我们参考创新转型类园区标的2018年平均动态估值,给予公司2018年16-20倍PE,对应的合理价值区间为9.60-12.0元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。
陆家嘴 房地产业 2018-12-21 13.31 -- -- 13.79 3.61%
19.50 46.51%
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公司是陆家嘴集团旗下致力于地产开发平台。1993年公司在上交所上市,控股股东为陆家嘴集团。经过25年发展,公司由单一土地开发向经营项目转型,接着“地产+金融”双轮驱动,构建以地产为核心,金融和商业为两翼的战略架构。2018年公司金融和地产业务计划流入分别为25.49亿元和151.4亿元。 公司地产业务以租赁为主,销售为辅,前滩是重要拓展方向。公司地产物业分为办公、商业、住宅、酒店、会展。2017年,公司租赁收入30.8亿元,其中办公租赁收入27.35亿元,占89%,2017年公司办公物业出租率达98%。公司地产销售多为住宅销售,2017年,销售收入为29.9亿元。2016年10月,公司通过华宝信托-安心投资20号联合竞得苏州绿岸95%股权而拥有土地储备。前滩国际商务区总面积2.83平方公里,规划总建面350万平。2017年,公司在前滩25号和34号地块有4个项目共9.72万平的在建项目。我们认为,未来前滩将重点发展总部商务、文化传媒、体育休闲三大主题功能。 我们认为,相较港股公司希慎兴业(00014.HK),陆家嘴(600663.SH)的营收和净利润增速较高而PEG估值较低。希慎兴业近百年来扎根于香港铜锣湾,目前拥有自持物业452.20万平方呎(42.01万平),2017年实现收入35.48亿港元。而陆家嘴上市公司在营出租物业建面为180.76万平,大于希慎兴业。陆家嘴上市公司的净利润从2000-2017年间增长了4.17倍,而希慎兴业仅增长2.20倍,这使得近年来陆家嘴上市公司PEG估值要低于希慎兴业。 公司金融业务拥有信托、证券、保险三大牌照。在地产行业积极寻求转型向金融深化模式转变的大背景下,公司在2016年12月和2017年12月分别收购陆金发88.2%和11.8%的股权,完成对其全资收购。陆金发持有陆家嘴信托71.6%股权,爱建证券51.1%股权和陆家嘴国泰人寿50%股权,收购完毕后,公司将逐步构建起“地产+金融”发展框架,使地产和金融产生协同作用。 投资建议:“地产+金融”双轮驱动,“优于大市”评级。公司商业项目由陆家嘴逐步延伸至前滩,具有较高的价值稀缺性。上海自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。目前,公司完成收购陆金发100%股权,获得了3家持牌金融机构,立足“一核两翼三城”,打造“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化的上市公司。我们预计公司2018年、2019年EPS分别是1.10和1.40元。考虑到公司受益于上海自贸区扩区和国企改革,以及金融+地产协同推进,给予公司2018年18-22倍PE,对应的合理价值区间为19.8-24.2元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临政策调控、销售不及预期、市场租金下降、金融市场的风险。
世茂股份 房地产业 2018-10-18 3.61 -- -- 4.19 16.07%
4.36 20.78%
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世茂集团以四大组织架构驱动“四驾马车”打造中国城市营运商。世茂集团是以房地产开发为主的国际化企业集群,旗下拥有“世茂房地产(00813.HK)”及“世茂股份(600823.SH)”两家控股上市公司。近三十年来,世茂集团以房地产开发、酒店管理、商业运营、主题乐园、物业管理、创新业务为架构,战略布局全球近100个城市,拥有不同阶段的300余个地产项目,形成了多元并举的"可持续发展生态圈",世茂集团的创始人是实际控制人-许荣茂先生。 公司是集团旗下综合商业地产平台。公司已发展成为国内商业地产的龙头企业。目前,公司直接控股股东是控股43.37%的峰盈国际,间接控股股东是世茂房地产(00813.HK,主要发展大型综合房地产项目),许荣茂先生间接控股比例合计40%。公司经历了2001年4月的借壳上市、2002年的转型综合地产、2009年5月定增注入商业地产、持续增长为商业地产龙头四个阶段。 布局一二线核心城市,打造商业地产品牌。公司采取“以商业地产为主、多元业务为辅”的“租售并举”模式,涉及综合房地产开发与销售、商业物业管理与经营、多元投资,包括商业(商业地产和世茂广场)、住宅等多个业态。公司在全国20多个一二线城市运营大型商业综合体及住宅项目。2018年上半年,公司主营业务包括房产销售、房屋租赁、物业管理服务、酒店服务和院线业务等,其中前两项业务收入分别占比为94.3%、2.84%。2018年上半年,公司实现合同签约额160亿元,同比增长60 %。公司持有的经营性物业面积达到131万平。2018年上半年底,公司剔除预收款后的资产负债率为50.8%,净负债率为117.8%。截止2017年底,公司在建及拟建项目合计建面1157万平。截止2017年底,公司开发项目类型分为商业、商住综合、住宅,占比分别为45%、46%、9%。 投资建议。布局一二线城市,打造商业地产龙头,给予“优于大市”评级。公司是世茂集团旗下重要的商业地产开发运营平台,区域布局在全国主要一二线核心城市。2017年底,公司在建及拟建项目合计建面1157万平。我们预计公司2018-2019年将实现EPS是0.67元和0.80元,对应RNAV是16.8元。我们参考同行业相关公司估值水平,给予公司2018年6-7倍PE,对应的合理价值区间为4.02-4.69元,首次覆盖,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
浦东金桥 房地产业 2018-09-21 11.13 -- -- 11.40 2.43%
15.38 38.19%
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金桥开发区将打造自贸金桥、智造金桥和城市副中心。1990年,上海金桥经济技术开发区成立。开发区规划面积27.38平方公里。2014年12月,金桥开发区片区20.48平方公里纳入了中国(上海)自由贸易区。目前,开发区已转型为“新能源汽车产业”、“智能装备产业”、“移动视讯产业”和“金融科技产业”的“3+1”新型产业结构。未来,开发区将依托双自联动、科创中心,打造“自贸金桥”;打造“智造金桥”和“金桥城市副中心”。 公司是深根金桥的新兴城区开发运营商。1992年,公司正式成立。1993年,公司分别在A股和B股上市。目前,公司主要在上海金桥经济技术开发区内从事工业、办公、科研、住宅、商业的开发、运营和管理。目前、公司以“新兴城区开发运营商”总体定位,成功打造了金桥开发区和碧云国际社区。 工业制造类园区品牌扩张力强。目前,工业制造类园区产业链条可以随着龙头企业的入驻而逐步成形。随着时间推移,园区根据产业链的升级和更迭进行再造。由此,工业制造类园区的品牌竞争力逐步形成。此后,园区可以通过适当的客户捆绑、服务管理输出和资本扩张等方法,实现在园区外业务的品牌输出。 公司资产含金量高。截止2017年底,公司在营项目和在建项目主要分布在金桥,涵盖住宅、研发楼、办公楼、商业、酒店、配套、工业、土地储备,地上建面分别为67.29万平、81.61万平、5.69万平、24.78万平、1.98万平、10.03万平、89.32万平和50.30万平,合计331万平。目前,公司在建的住宅物业主要是碧云壹零和碧云尊邸。碧云尊邸位于碧云国际社区的中部,地上建面约10.06万平,地下建面约9.58万平,位置稀缺而价值含量高。 投资建议。受益国资改革和自贸区建设,“优于大市”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。我们认为,未来公司租赁收入每年有望保持10%稳定增长。碧云尊邸(S11项目)已于2017年7月全面开工。建筑面积20万平临港碧云壹零开盘销售良好。我们认为,上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估,未来公司国资改革有望推动公司进一步发展。我们预计公司2018、2019年EPS分别是0.73和0.88元。根据目前上海自贸区标的动态PE估值,给予公司2018年16-20倍PE,对应的合理价值区间为11.68-14.60元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司租售业务面临加息和政策调控风险,以及经济下滑风险。
华发股份 房地产业 2018-09-11 6.99 -- -- 7.25 3.72%
7.25 3.72%
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事件。公司公布2018年半年报。报告期内,公司实现营业收入94.3亿元,同比增加34.07%;归属于上市公司股东的净利润13.5亿元,同比增加134.95%;实现全面摊薄每股收益0.64元。 2018年上半年,受房产结转增加影响,公司营收增加34.07%;同期联营企业投资收益增加使得净利增幅扩大至134.95%。根据公司2018年半年报披露,上半年,公司拥有的土地储备建筑面积为1044.17万平,同比增长38.27%;在建面积796.78万平,同比增长28.79%。报告期内,公司实现签约销售金额253.17亿元,同比增长66.75%;签约销售面积110.55万平。其中:华南区域销售突破149亿元,占销售总额的58.88%;华东区域销售金额43.51亿元、华中区域销售金额40.92亿元,合计占销售总额的33.35%;其余区域实现销售19.68亿元。2018年上半年,公司获取项目权益土地面积合计约37.54万平,权益计容建筑面积83.17万平。新增土地储备分布于苏州、武汉、无锡、青岛和大连等多个城市。根据公司2018年8月23日公告,2018年上半年,公司新开工202.46万平,竣工112.79万平;截至2018年6月末,公司在建面积796.78万平。 2018年1月,公司拟以5亿元合作设立珠海华金同达股权投资基金合伙企业(有限合伙)。2018年3月,公司两国有股东股权无偿划转至华发综合公司。2018年6月,公司拟4亿元参与投资上海镕然信息技术服务中心(有限合伙)。 投资建议。珠海国企改革标的,基本面不断向好,“优于大市”评级。公司是华发集团唯一的地产运作平台,公司地产业务立足珠海,聚焦一二线,在珠海拥有土地权益建面380万平,占比30.8%。目前,公司拥有二级开发项目权益未结建面1235万平,正围绕全国三大经济圈及主要核心城市进行布局。公司转型互联网+社区,拓展定制装修业务。我们预计,2018-2019年公司将实现EPS分别为0.90元和1.20元。公司RNAV是22.66元。考虑到公司有望受益集团国企改革,激励机制逐步到位,我们给予公司2018年0.45-0.55倍的RNAV,对应的合理价值区间为10.20元-12.46元,给予公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及开发项目过于集中和转型不成功的风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名