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谢盐

海通证券

研究方向: 证券信托行业

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工作经历: 重点研究上市公司:中信证券、光大证券、招商证券、长江证券、国金证券、辽宁成大、香溢融通。...>>

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华发股份 房地产业 2018-04-23 7.77 11.33 48.69% 7.88 1.42% -- 7.88 1.42% -- 详细
事件。公司公布2017年年报。报告期内,公司实现营业收入199.2亿元,同比增加49.8%;归属于上市公司股东的净利润16.2亿元,同比增加59.1%;实现基本每股收益0.76元。公司向全体股东每10股派发现金红利3元(含税)。 2017年,受房产结转增加推动,公司营业收入增加49.8%;同期公司净利润增加59.1%。根据公司2017年年报披露,2017年,公司新开工面积220.47万平;竣工215.28万平,同比增长61.12%。2017年,公司实现签约销售金额310.17亿元,签约销售面积133.76万平。华南区域(珠海、中山、广州、南宁)实现签约销售134.39亿元,其中珠海实现签约销售69.01亿元,占总签约销售金额的22.25%;华东区域(上海、苏州)实现签约销售60.32亿元,其中上海签约销售额达到51.06亿元,占总签约销售金额的16.46%;华中区域(武汉)实现签约销售89.29亿元,占总签约销售金额的28.79%。报告期内,公司新增土地储备计容建筑面积277.65万平(权益面积),并与多家行业标杆企业建立了良好的合作关系。 2017年1月,公司发布限制性股票激励计划草案。2017年5月,公司拟出资1745万元参与发起设立华金文化传媒专项股权投资基金。2017年8月,公司全资子公司华发华宜拟6亿元参与投资珠海知行并进文化产业投资基金。2017年10月,公司公布2000万元的《董事局特别激励基金办法》。2018年1月,公司拟以5亿元合作设立珠海华金同达股权投资基金合伙企业(有限合伙)。2018年3月,公司两国有股东股权无偿划转至华发综合公司。 投资建议。珠海国企改革标的,基本面不断向好,维持“买入”评级。公司是华发集团唯一的地产运作平台,公司地产业务立足珠海,聚焦一二线,在珠海拥有土地权益建面380万平,占比30.8%。目前,公司拥有二级开发项目权益未结建面1235万平,正围绕全国三大经济圈及主要核心城市进行布局。公司转型互联网+社区,拓展定制装修业务。我们预计,2018-2019年公司将实现EPS分别为0.90元和1.20元。公司RNAV是22.66元。考虑到公司有望受益集团国企改革,激励机制逐步到位,我们以RNAV的5折,即11.33元/股作为目标价,给予“买入”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及开发项目过于集中和转型不成功的风险。
南京高科 房地产业 2018-04-16 14.09 19.44 42.00% 13.99 -0.71% -- 13.99 -0.71% -- 详细
2017年,受房产和市政业务(市政基础设施承建、园区管理及服务、土地成片开发转让)结转下滑影响,公司营业总收入减少30.6%;同期投资收益增加使得净利润增加2.10%。2017年,公司实现房产合同销售额14.42亿元,同比减少70.53%。同期,公司旗下高科新创新增对欣视景、瀚思安信等投资,投资金额约3500万元。高科新浚新增投资7个项目,投资金额约1.63亿元,截至报告期末已累计对外投资项目17个。报告期内,公司投资的广州农商行在港交所成功上市。公司市政业务(市政基础设施承建、园区管理及服务、土地成片开发转让)实现营业收入9.73亿元,同比下降37.41%。报告期内,公司药品销售业务实现主营业务收入4.11亿元,实现净利润1021.07万元,同比下降83.58%。 2017年8月,公司拟以不超过6亿元现金参与南京银行定增。2017年10月,公司拟以3亿元现金参与鑫元基金的增资。 公司2017年年报披露:2018年,公司计划新开工面积24.73万平(主要为靖安三期经济适用房项目),同比减少29.64%;计划竣工面积36.54万平(主要为高科·荣境项目、靖安二期经济适用房项目),同比减少36.96%。 投资建议。转型大健康和大创投,维持“买入”评级。公司多层次股权投资平台形成,股权投资业务进展顺利。传统地产业务上公司立足深耕区域市场,加快盘活存量。我们预计公司2018、2019年EPS分别是1.08元和1.23元。我们认为公司孵化器业务架构齐全,目前孵化器相关标的2018年平均动态20.06XPE,我们给予公司2018年动态估值18XPE,对应目标价19.44元,维持对公司的“买入”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。
天健集团 建筑和工程 2018-04-13 9.42 11.42 31.87% 9.33 -0.96% -- 9.33 -0.96% -- 详细
2017年,受各项业务增长推动,公司营收增加8.71%;同期业务综合毛利率上升使得净利润增加34.7%。2017年,公司城市建设业务实现营业收入46.76亿元(合并抵销前),占营收55.13%,同比增长14.9%。2017年全年新承接工程合同金额达116.27亿元。2017年,公司综合开发业务销售收入22.69亿元,占营收26.75%,同比下降2.5%。截止2017年末,公司累计在售未结转、在建及储备项目共26个,按计容建筑面积计算,累计超过325.51万平。2017年,公司城市服务业实现营业收入15.37亿元(合并抵销前),占营收18.12%,同比增长189.15%。2017年4月,公司竞得深圳两幅地块,合计权益建面14.26万平。2017年9月,公司在苏州竞得建筑面积3.18万平的住宅用地。2017年11月,公司在南宁竞得建筑面积23.97万平的商住用地。2017年7月,公司转让天健运输100%股权。根据公司2017年年报披露,公司2018年度计划投资123.32亿元。其中:房地产开发项目投资61.41亿元;城市更新项目投资2.12亿元;新业务拓展投资5.6亿元;资本性投资3.52亿元;研发性投资1686万元;新增各类资产投资50.5亿元。 投资建议。国企改革标的,维持“买入”评级。公司是深圳国资委控股下的,主营建筑施工、房地产开发和商业运营一体化的城市综合运营商。其中建筑施工业务拥有总承包特级资质;房地产业务集中在深圳、长沙、南宁、广州等地。公司通过收购粤通公司延伸市政产业链,借助达实智能提升智慧城市建设能力,定增引入多家创投企业,实现管理层持股。目前,深圳国资委实际控制公司39.57%股权,公司有望受益深圳国资改革。此外,公司在市政施工和基建方面区域优势明显。我们预计公司2018、2019年全面摊薄EPS分别是0.60和0.73元,对应RNAV是14.3元。考虑到公司未来有望受益于深圳国资改革,我们适当提高相对可比公司的估值,以RNAV的8折,即11.42元作为目标价,维持公司“买入”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控,以及国资改革进展不顺的风险。
市北高新 建筑和工程 2018-04-13 6.63 7.65 14.69% 7.15 7.84% -- 7.15 7.84% -- 详细
事件。公司公布2017年年报。报告期内,公司实现营收21.9亿元,同比增加85.7%;归属于上市公司股东的净利润2.31亿元,同比增加50.8%;实现基本每股收益0.12元。公司向全体股东每10股派发现金红利0.12元(含税)。 2017年,受房产销售结转良好推动,公司营收增加85.7%;同期结转项目少数股东权益占比上升使得净利润增幅收窄至50.8%。2017年,公司销售项目签约面积8.04万平,同比增长137.17%;签约销售金额19.50亿元,同比增长112.65%。截至2017年底,公司出租总面积26.92万平,同比增长21.92%,实现租金收入2.21亿元,同比增长5.24%。截至2017年末,聚能湾累计孵化苗圃项目222项,孵化企业达255户,加速器企业达47户。目前,公司主导的在建产业载体项目5个,涉及总建筑面积达48万平。公司投资上海数据交易中心有限公司,占股权比例4%。目前,市北高新园区集聚了18家跨国公司地区总部和50多家具有总部型特征的企业;云计算、大数据企业超过150家。目前,聚能湾孵化器正着力建设10万平的“市北·聚能湾创新社区”,已累计引进各类创业小微企业200家,其中大数据云计算企业占81%。 2017年3月,公司成功竞得上海静安区市北高新技术服务业园区N070501单元01-06地块。2017年3月18日,公司公告称,公司以自有资金参与认购华东建筑集团股份有限公司(以下简称“华建集团”,股票代码:600629)发行股份购买资产并募集配套资金之非公开发行股份138万股,占华建集团发行后股份总数的0.32%。2017年12月,公司认购上海开创国际海洋资源股份有限公司定增383万股股票。2017年12月,公司拟以4.63亿元出售上海市静安区1.22万平房地产项目。 投资建议。受益数据交易中心和科创中心建设,股权投资有望快速增长。公司定位于“精品园区”综合运营商、服务集成商和投资商,已布局3.13平方公里的上海闸北市北高新产业园和5.2平方公里南通科技城产业园。公司在市北高新园区内合计持有权益建面118万平。同时,未来5年市北高新园区可开发建面260万平,南通储备4200亩土地。近年来,公司加大了创投业务投资力度,未来发展可期。我们预计公司2018、2019年EPS在0.17元和0.22元,对应RNAV为9.56元。考虑公司处于大张江范围内,未来有望享受上海科创中心和数据交易中心建设(具有市场唯一性)等政策利好,同时考虑到公司住宅销售波动较大,园区产业载体销售减少而租赁物业和租赁收入逐年增加,我们以更适合衡量租赁物业估值的RNAV的8折作为公司未来6个月目标价,对应7.65元,给予“买入”评级。 风险提示:公司面临经济波动和租售下滑的风险。
陆家嘴 房地产业 2018-04-10 18.81 23.60 31.48% 19.59 4.15% -- 19.59 4.15% -- 详细
2017年,受房产结转减少影响,公司营收减少27.2%;同期公司出售子公司股权获得投资收益使得净利润增加18.2%。截至2017年末,公司自持在营物业建面264万平,在建建面121万平。2017年,公司合并报表范围内长期在营物业租金收入合计32.34亿元,同比增加15%。其中,公司办公物业(甲级写字楼总建面163万平,研发楼总建面32万平)租赁收入27.35亿元,同比增幅15%;公司商业物业(商业物业总建面44万平)租赁收入为2.09亿元,同比减少0.68%;公司酒店物业(酒店总建面15万平)营业收入为1.27亿元,比2016年略有增长;公司住宅物业(东和公寓总建面9万平)租赁收入1.63亿元,同比减少0.65%。此外,公司合并报表范围外长期在营物业租金收入合计7.30亿元。2017年,公司实现各类房产销售收入合计6.38亿元。2017年,公司实现物业管理收入10.56亿元,同比增加17.59%。2017年,公司金融业务实现收入16.73亿元,占公司营收17.94%。 2017年6月,公司部分高管使用2016年度超额奖励增持上市公司股份17.1万股。公司2017年年报披露,公司通过信托计划间接获得房地产项目地块1个,权益建面103万平。2017年8月17日,公司与巴黎老佛爷百货(中国)有限公司签署《合作意向书》。2017年12月,公司竞得陆金发11.80%的股权。公司2017年年报披露,2018年,公司计划房地产业务总流入151.40亿元,总流出146.30亿元(其中土地储备及资产、股权收购款45亿元)。金融业务总流入25.49亿元,总流出45.41亿元。 投资建议。“地产+金融”双轮驱动,维持“增持”评级。公司商业项目由陆家嘴逐步延伸至前滩,具有较高的价值稀缺性。根据公司2017年年报披露,公司在营物业面积增至约264万平,在建面积超过121万平。随着上海国际金融中心建设推进,公司持有物业价值、出租率和租金有望不断上升。自贸区建设和前滩、迪斯尼项目陆续启动有望提升公司商业地产开发实战能力。目前,公司完成收购陆金发100%股权,获得了3家持牌金融机构,积极构建“地产+金融”双轮驱动主线,打造“商业地产+商业零售+金融服务”多元一体化的上市公司。我们预计公司2018年、2019年EPS分别是1.18和1.42元。考虑到公司受益于上海自贸区扩区和国企改革,以及金融+地产协同推进,我们给予公司2018年20倍PE估值,对应股价23.6元,维持“增持”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及金融市场风险。
苏州高新 房地产业 2018-03-30 6.61 12.00 82.09% 7.08 7.11% -- 7.08 7.11% -- 详细
事件。公司公布2017年年报。报告期内,公司实现营业收入62.4亿元,同比增加11.8%;归母净利润6.06亿元,同比增加97.4%;实现基本每股收益0.48元。公司向全体股东每10股派发现金红利1.45元(含税)。 2017年,受东菱振动并表等推动,公司营收增加11.8%;同期业务综合毛利率上升使得净利润增加97.4%。2017年,东菱振动为“天舟一号”货运飞船提供了振动测试服务,技术中心团队首批入驻中国地震局“地震观测技术研究院”,技术和科研能力得到认可。2017年,公司完成商品房合同销售面积49.96万平、合同销售金额65.18亿元,同比分别减少6.35%和3.78%。全年商品房项目施工面积140.92万平,同比增加55.69%。公司旅游服务业全年完成营收3.11亿元,接待游客263万人次。报告期末,公司参股股权投资企业共22家,公司对外参股投资28.27亿元。 2017年3月,公司采取现金收购东菱振动73.53%股权,积极向先进制造业转型。2017年6月,公司竞得苏州一幅39.80万平的文体娱乐用地。2017年11月,公司竞得苏州一幅占地面积3.47万平的住宅用地。2018年2月,公司竞得三幅合计47.7万平的用地。2017年8月,公司出资2亿元参股中船重工(天津)军民融合创业投资基金合伙企业(有限合伙)。2017年8月,公司设立苏州高新投资管理有限责任公司。2017年9月,公司签订华大生命健康小镇项目合作框架协议。2017年11月,公司发起设立2亿元的产业投资基金。2017年9月,公司董事长、全体高级管理人员及核心人员完成增持公司股份0.09%。2018年3月,公司拟以不低于2亿元、不超过4亿元自筹资金,按照不超过9.47元/股的价格回购上市公司股份。 公司2017年年报披露:2018年,公司商品房项目计划施工面积155.23万平,新开工面积10.15万平。 投资建议。确立“高新技术产业投资运营商”战略,维持“买入”评级。近年来,公司确立了“高新技术产业投资运营商”的战略,以先进制造业、环保业为核心,产业地产、非银金融与产业投资为支撑的产业架构。此次现金收购东菱振动73.53%股权是公司向“高”、“新”产业战略转型迈出的重要一步。在暂时不考虑股本回购的情况下,我们预计公司2018、2019年EPS分别为0.60和0.75元,对应RNAV是11.64元。公司地产开发业务与万科合作,积极布局股权投资,多家企业实现上市,积极转型高新产业。我们参考创新转型类园区标的2018年平均动态29.54XPE,给予公司2018年20XPE,对应目标价12.0元,维持“买入”评级。 风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。
广宇发展 房地产业 2018-03-30 12.38 20.10 70.77% 13.97 12.84% -- 13.97 12.84% -- 详细
2017年,公司完成重大资产重组,营收增加450.3%;同期净利润增加529.0%。2017年,公司新开工面积448.71万平,同比增加15.88%;竣工面积352.58万平,同比增加132.01%;销售备案金额271.10亿元,同比减少3.73%;备案销售面积272.36万平,同比增加3.63%。2017年,公司年初未售面积98.22万平,新增预售面积288.82万平,年末未售面积112.29万平,结算面积229.26万平。截至2017年末,公司物业服务签约面积共557.50万平,实现物业服务面积共59.37万平。2017年公司控股子公司鲁能亘富及鲁能万创出租楼面面积9.9万平,重庆鲁能出租楼面面积2.73万平。 2017年8月,公司定增注入重庆鲁能34.50%、宜宾鲁能65.00%、鲁能亘富100.00%、顺义新城100.00%及重庆鲁能英大30.00%的股权,解决了同业竞争问题。公司定增注入资产在2017-2019年的利润承诺期间的扣非净利润总额不低于37.8亿元。定增完成后鲁能集团控股比例上升至76.13%。 公司2017年年报披露,2017年8月24日公司重大资产重组方案无条件通过证监会并购重组委审核,9月20日重组取得证监会批复,10月30日新增股份发行上市,11月17日披露过渡期损益审计报告。公司重大资产重组工作全面完成。公司2017年年报披露,2018年,公司计划开工204万平,续建821.86万平,计划竣工363.48万平。 投资建议。鲁能集团旗下唯一上市地产开发平台,“买入”评级。本次重大资产重组实现后,公司成为鲁能集团发展房地产业务的主要平台,实现在北京、重庆、济南、南京、成都、苏州、青岛、宜宾、东莞、张家口等城市的全面布局,形成星城、领秀城、鲁能城、鲁能泰山7号、鲁能公馆等产品系列,持续盈利能力得到提升。注入资产兼具了高层住宅、花园洋房、公寓等多元化业态,且大部分位于当地核心地段,具有较高的综合价值和发展潜力。我们预计2018-2019年公司将实现EPS分别为1.34元和1.75元。给予公司2018年15倍PE,即20.1元/股作为目标价,给予“买入”评级。 风险提示:公司面临销售不达标和销售价格下行风险。
大名城 房地产业 2018-03-16 7.27 9.52 38.98% 7.49 3.03%
7.49 3.03% -- 详细
事件。公司公布2017年年报。报告期内,公司实现营业收入102.4亿元,同比增加16.9%;归属于上市公司股东的净利润14.1亿元,同比增加68.0%;实现基本每股收益0.57元。公司向全体股东每10股派发现金红利0.6元(含税)。 2017年,受房产结转和金融投资及租赁活动增加推动,公司营收增加16.9%;同期费用下降和投资收益增加使得净利润增加68.0%。2017年,公司实现销售稳步增长,全年实现签约面积140.22万平,较上年下降3.30%,实现签约金额150.55亿元,较上年上涨9.26%。2017年度,公司全面新开工(含续建)面积395.03万平,竣工面积60.44万平。报告期内公司累计房地产投资60.82亿元。截止2017年末,名城金控集团管理资产112亿元,其中:中程租赁82亿元、证券类投资21亿元、股权类投资5.5亿元、金融投资3.5亿元。 2017年3月,公司在台州启动首个新能源产业园的开发建设。2017年以来,公司竞得权益土地建面合计31.3万平用地。2017年11月,公司全资子公司名城股权基金联合名城金控等共同发起设立湖南丝路产业投资基金(有限合伙)。根据公司2017年年报披露,2018年度,公司预计新建开工面积为345.85万平,竣工面积107.47万平,计划实现房地产销售金额较上年增长不低于30%。 投资建议。福建自贸区重要标的,“产业+资本双轮驱动”值得期待。公司发展模式符合新型城镇化建设方向,属福建自贸区和“丝绸之路”主题重要标的。大名城销售有望受益自贸区相关税收、金融利好。兰州东部科技新城项目正处于“丝绸之路经济带”核心区域。目前公司明确打造房地产板块和金融板块双轮驱动。公司明确表态积极探索金融服务业、投资贸易、仓储物流、大文化大健康等新型产业。我们预计公司2018、2019年EPS分别0.68和0.83元,对应RNAV在9.05元。考虑到公司转型力度大,我们给予公司2018年14倍的PE估值,即9.52元作为未来六个月的目标价,维持“买入”评级。
天保基建 房地产业 2018-03-15 5.59 9.80 87.74% 5.87 5.01%
5.87 5.01% -- 详细
公司开发业务立足天津,整合资源逐步多元化。公司是天津保税区唯一一家区属国有控股上市公司,控股股东为控股比例51.45%的天津天保控股有限公司。公司主营业务包括地产开发、物业出租、物业管理。目前,公司在建项目主要位于天津滨海新区和空港经济区,多数位于天津自贸区。此外,公司正整合区域优质资源,拓展航空产业、园区开发等新的业务领域。 天津一手房价格低于二手房导致新房去化率较高,公司去年来销售情况良好。 2017年以来,受新房限价政策影响,天津一手房价格低于二手房价格。这进一步导致天津市场开发商供给意愿不足,从而影响市场商品房成交增速下降。 然而,天津市场较低的新房售价也促使开发商推盘后的成交去化普遍较好。 事实上,2017年以来,公司房产销售表现良好。根据公司2017年半年报披露,2017年上半年,公司位于天津空港经济区的意境兰庭二期项目开盘当天即全部售罄,销量及价格均为区域标杆。2017年以来公司在天津新增土地储备2个,合计权益储备建面15.47万平。2017年12月,因规划调整,公司旗下的天保金海岸项目第0048号三幅用地规划相应调整。 公司积极拓展航空产业,2017年2月完成中天航空公司60%的股权的收购。 中天航空公司持有空中客车(天津)总装有限公司49%股权,空客公司的经营范围为接收完全装配并经测试的飞机组成部分和所有相关零部件,向空中客车中国有限公司提供总装服务。目前空客公司承担A320系列飞机的总装。 2018年2月,公司通过嘉创物业增资扩股实现其混合所有制改革。 2017年10月30日,公司公告称,公司2017年预计将实现净利润3.70亿元-4.40亿元,同比增加27.31%-51.39%。 投资建议。业绩大幅增加,转型航空和园区开发业务,买入评级。我们预计2017-2018年公司EPS分别为0.40元和0.49元。目前,多元化转型的园区地产公司可参考市北高新和苏州高新估值(对公司尚未贡献业绩的飞机业务暂不给于估值)。上述公司的2018年市场PE估值在27倍左右。由此,我们取2018年的20倍PE,即对应未来六个月9.80元的目标价,维持“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。
中华企业 房地产业 2018-02-13 5.38 10.80 106.11% 5.77 7.25%
5.77 7.25% -- 详细
2018年2月,公司收购中星集团100%股权,引入华润等重要战投。2018年2月1日,公司发布《关于发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易事项获得中国证监会核准批文的公告》。 1)2018年2月1日,公司公告称,公司拟向地产集团发行股份及支付现金购买其持有的完成集团内业务整合后的中星集团100%股权,其中以发行股份的方式支付交易对价的85%、以现金方式支付交易对价的15%。2)公司向华润商业、平安不动产非公开发行股份募集配套资金不超过26.76亿元。该资金扣除相关费用后,拟用于支付本次重大资产重组的现金对价。3)本次发行股份购买资产的价格为5.23元/股。按照5.23元/股的发行价格及85%的股份支付比例计算,公司拟向地产集团发行约28.40亿股。4)假设募集配套资金按照发行前总股本20%的上限(即3.73亿股)发行,本次交易完成后,地产集团控制上市公司67.06%的股权,上市公司的控制权未发生变化。华润商业持股6.76%。5)如本次重组在2017年实施完毕,则盈利预测补偿期间为2017年、2018年、2019年,依此类推。盈利预测补偿期间,地产集团承诺的扣非归母净利润合计不低于53.60亿元。 我们认为,公司是地产集团旗下唯一上市平台。本次交易将加强公司在上海市场的进一步深耕,及进入新的区域市场,这些项目总土地储备约200万平,分布于6个城市;其次,本次交易有利于解决同业竞争问题;第三,本次交易包括有利于公司拓展房地产销售代理、物业管理等业务;第四,本次交易将引入多个战略投资者,有利于公司积极拓展新的相关业务机会。 投资建议。向平台综合服务商转型,推进重组,维持“买入”评级。作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企。目前,公司正从房地产开发商向城市建设开发平台综合服务商转型,积极增加特别是上海的土地储备。同时,公司正在部分项目试点的基础上,推广项目保证金和投资风险保证金制度。目前,公司利用自贸区区位优势,参股60%设立融欧股权投资公司,开展多元投资。假设本次重组在2018年中完成,则预计公司2017、2018年EPS分别是0.36元(发行前)和0.38元(发行后),对应RNAV是10.8元。考虑到公司正在向城市建设开发平台综合服务商转型,我们以重组注入资产后的RNAV,即10.8元作为公司未来六个月的目标价,维持“买入”评级。
北辰实业 房地产业 2018-02-05 4.75 9.34 127.25% 4.78 0.63%
4.78 0.63% -- 详细
经财务部门初步测算,公司预计2017年年度实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期(法定披露数据)相比,将增加4.5亿元到5.4亿元,同比增幅为75%到90%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润与上年同期(法定披露数据)相比,将增加6.3亿元到7.2亿元,同比增幅为110%到125%。 经财务部门初步测算,公司预计2017年年度实现归母净利润与上年同期(法定披露数据)相比,将增加4.5亿元到5.4亿元,同比增幅为75%到90%。对应每股收益为0.31元到0.34元。我们测算,2017年公司将实现归母净利润10.51亿元到11.41亿元。根据公司公告,公司2017年业绩预增的主要原因是:报告期内,公司房地产开发项目经过近几年快速扩张,结算项目结构变化以及可结算面积大幅增加使房地产开发项目结转收入大幅增加。 2017年以来,公司获得土地储备权益建面合计81.7万平。2017年,公司计划发展物业预计实现新开工面积257万平,开复工面积602万平,竣工面积137万平。2017年,公司力争实现销售125万平,签订合同金额(含车位)200亿元。目前北京市亚奥核心区内公司持有并经营的投资物业(含酒店)面积逾120万平,我们测算上述物业的销售净利润贡献估算即为144.9亿元,而公司市值177亿元,价值存在低估。 投资建议。向会展业上游拓展,定增增强发展后劲,维持“买入”评级。公司项目集中在北京和长沙,涉足开发、商业和投资类物业。公司京内项目价值重估受益于《北京文创规划》,沉淀价值约724.6亿元(销售净利润144.9亿元)。公司会展业务全国翘楚,正向上游高利润业务转型。我们预计公司2017-2018年EPS分别0.32元和0.45元,对应RNAV是10.38元。公司的股价/RNAV折价率在上市商业地产公司基本属于最低。此外,目前北京申办冬奥会已经成功。考虑公司在亚运会和奥运会中重要表现,我们预计北辰实业大概率将继续参与相关工作。考虑到公司在开发业务的基础上,重点开发“会展+互联网”、健康养老产业、文化创意产业等创新业务,给予公司RNAV的9折,即9.34元作为公司未来6个月目标价,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2017-12-22 12.13 19.08 40.40% 18.21 50.12%
18.74 54.49%
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整合保利置业打开新一轮成长空间。保利地产是国务院直属大型央企保利集团旗下上市公司,历经多年发展已经成为布局全国60多个城市,销售规模超千亿的房地产企业。公司已开始整合保利置业。我们认为同业竞争问题解决,代表保利地产正式确立在集团唯一房地产整合平台地位。公司开启了新一轮成长道路。 深化“3+2+X”战略,土地储备增值潜力显著。公司一直以来不断深化“3+2+X”的战略布局,以(“3”:)珠三角、长三角、京津冀、(“2+X”:)中部、成渝、海峡西岸等为布局要点。近三年公司新增土地储备预测货值70%以上分布在一二线城市。其中公司在珠三角占比较高,截至17H1公司在湾区核心城市有近1800万方土地储备,湾区第二圈层超过580万方。考虑到17年3月十二届全国人大五次会议将粤港澳大湾区开发正式成为政府工作发展中心,一旦区域发展提速,保利地产有望直接享受政策和土地双重红利。 后地产时代,布局多元,强者常青。房地产住宅需求总量长期趋于稳定,消费升级使得需求更加多元化。在行业总量趋于稳定的情况下,房地产商之间的竞争逐渐转化为综合服务。保利地产在“一主两翼”的长期战略下,不断培育新的业务,在养老、旅游、社区服务、金融投资等均有拓展。在后地产时代来临之际,着手培育自持物业和现金流收入。 杠杆和融资成本处于低位,业务发展具备提升有空间。保利地产历年毛利率和净利率保持较稳定的水平,14-15年资产负债率和融资成本不断降低。进入17年,公司销售规模发力明显。公司16-17年明显加快开工节奏,新开工面积增速同比大幅提升,为未来销售规模扩张提供充足货源。与此同时,受益于前期去杠杆,为公司后期增加杠杆提升土储和业绩带来空间。 投资建议:维持“买入”评级。我们预计公司17年和18年每股收益分别为1.23和1.59元每股。公司12月19日收盘价为12.38元每股,对应17年和18年PE 倍数分别为10倍和7.8倍。参考可比公司估值,我们认为公司PE 估值倍数应向销售规模相似的万科A 靠拢。给予公司18年12倍PE 估值,对应目标价19.08元每股。维持买入评级。 风险提示:重点一二线城市政策持续收紧,量价下行导致公司销售、营收增速小于预期。
万科A 房地产业 2017-12-15 29.94 35.85 25.79% 36.96 23.45%
42.24 41.08%
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1)公司10月实现销售面积247.8万平,比2016年同期上升-28.75%,环比上升-9.2%;实现销售金额367.9亿元,比去年同期上升-24.9%,环比上升-20.57%。1-10月公司累计完成销售面积2912.3万平,同比增长24.46%;完成销售金额4328.9亿,同比增长38.8%。10月同环比增速回落与基数较高存在关系。我们认为公司整体经营平稳有序。 2)从销售均价看,10月销售均价为1.48万元/平,与2017年1月1.36万元/平销售价格相比有所上升。公司目前销售趋势良好,我们预计公司全年超越5000亿以上销售规模属大概率事件。 资源获取提速,土地投资连续放大,当月新增住宅土地28处,物流用地5处。10月新增土地权益投资269.26亿,比2016年同期增加44.35%;新增土地权益面积364万平,比2016年同期增长17.8%。2017年1-10月公司累计新增土地权益面积2613.11万平,同比去年增长60.16%;1-10月累计土地权益投资金额1608.34亿,比去年同期增长64.6%。2017年9月份销售简报披露以来,公司新增物流地产项目5个。 轨道+物业模式有望实质再获推进。深圳联合产权交易所10月23日披露,深地铁拟公开转让旗下前海国际65%股权。资产为坐落的在前海枢纽和安托山的三处轨道物业。按照此前万科公告,公司曾拟以发行股份的方式购买深圳市地铁集团持有的前海国际100%股权,当时初步交易价格定为456.13亿元。一旦万科能够成功竞标,公司有望进一步打开与大股东之间的轨道物业合作模式。 投资建议:维持“买入”评级。我们在公司中报发布后已上调公司2017、2018年业绩增速,预计EPS在2.39和3.02元。考虑深圳地铁集团入主带来博弈成分消除,董事会换届完成带来更稳定经营预期,以及公司在全球地产企业中龙头标杆地位和潜在市占率提升空间,给予公司2017年15XPE估值,对应股价35.85元,维持“买入”评级。
上实发展 房地产业 2017-11-28 6.12 7.70 32.30% 6.27 2.45%
7.10 16.01%
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公司是上海市窗口企业上实集团旗下重要的地产开发平台之一。2003 年2月,公司借壳上市,公司控股股东是控股48.60%的上实控股(00363.HK),实际控制人是上实集团,上海市国资委间接控股比例合计达36.15%。1981 年7月在香港成立的上实集团是上海市国资委全资控股的实力最强的香港窗口企业,旗下拥有上实控股(00363.HK)等5 家境内外上市公司和850 家成员企业。 2016 年底,上实集团总资产达3100 亿港元,营收达1650 亿港元。目前,上实集团确立了“融产结合”发展战略和“1+4+X”产业布局。 公司确立了“坚守主业、适度多元”发展战略,努力成为房地产综合集成商。 公司主营业务为房地产开发与经营,即以中高端住宅开发为主,兼顾商业地产的开发及运营,适度增加优质不动产资源和扩展物业管理规模。同时,在金融地产(青岛啤酒城项目)、文化地产(虹口北外滩项目)、养老地产(崇明东滩长者社区)、共享空间(WE+)等领域实现主业升级。房地产主业坚持以上海为核心的“1+3”战略布局。即以上海为核心,形成长三角、青岛为中心的环渤海和成渝为中心的西南片区的3 个深耕区域。2017 年上半年,公司开发性地产储备合计权益建面399.7 万平,自持物业合计权益建面33.0 万平。近年来,公司营业收入跃上新台阶。2011-2014 年之间,公司营收在30 多亿元。2015-2016 年,公司分别实现营收66.2 亿元、64.9 亿元。目前,公司主营业务分为地产销售、房产租赁、物业管理和工程项目。2017 年上半年,公司实现开发结转收入16.5亿元,同比增加73.5%,实现租赁收入1.01 亿元,同比增加11.0%。 市场期待公司与上实城开同业竞争问题解决。2011 年,上海上实将63.65%公司股权转至上实控股,由此形成后者旗下H 股上实城开(00563.HK)和A股上实发展(600748.SH)间的同业竞争。2017 年7 月,公司同意再延期2 年解决。上实发展和上实城开间的地产储备(432.7 万平和462.3 万平)和权益净增加值(204.2 亿元和195.5 亿元)及公司NAV(309.1 亿元和301.4 亿元)比较接近,但2017 年11 月22 日市值却相差较大(114.7 亿元和69.1 亿元),即相似情况下A 股估值相对H 股更有优势。 投资建议:地产转型升级,市场期待同业竞争解决,首次给予“买入”评级。 公司是上实集团旗下重要的地产平台之一,拥有土地权益建面432.7 万平,同时努力拓展地产产业链(金融地产、养老地产、文化地产等)。预计公司2017-2018 年将实现EPS 是0.35 元和0.46 元,对应RNAV 是16.76 元。目前市场期待公司解决同业竞争问题,以及公司创新业务的拓展,从谨慎角度,我们参考同行业相关公司估值水平,取2017 年动态22 倍PE 对应的7.7 元/股作为目标价,首次给予“买入”评级。风险提示:公司面临地产多元化拓展不顺、非住宅类产品销售和租赁困难的风险。
广宇发展 房地产业 2017-11-06 13.36 16.20 37.64% 15.85 18.64%
17.78 33.08%
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公司公布2017年三季报。报告期内,公司实现营业收入29.2亿元,同比增加61.7%;归属于上市公司股东的净利润1.31亿元,同比减少47.6%;实现基本每股收益0.26元。 2017年前三季度,受房产结转增加影响,公司营收增61.7%;同期结转项目毛利率低使得净利润下滑47.6%。 公司定增注入重庆鲁能34.50%、宜宾鲁能65.00%、鲁能亘富100.00%、顺义新城100.00%及重庆鲁能英大30.00%的股权,解决了同业竞争问题。2017年8月15日,公司发布《发行股份购买资产暨关联交易报告书(修订稿)》,公司拟向鲁能集团和世纪恒美发行13.5亿股(发行价6.75元),购买其持有的上述公司股权(标的资产交易价格91.1亿元)。鲁能集团、世纪恒美承诺注入的标的资产在2017-2019年的利润承诺期间扣非归母净利润总额不低于37.8亿元。定增完成后鲁能集团控股比例升至76.13%。重组后公司成鲁能集团唯一地产上市平台,并成为全国布局的开发商。重组完成后,公司将持有100.00%的重庆鲁能、宜宾鲁能、鲁能亘富、顺义新城和重庆鲁能英大股权。鲁能地产排名前20强。前9月销售700亿元,全年有望冲击1000亿元销售规模。2017年10月11日,公司公告称,本次标的资产过户手续及相关工商变更登记手续已经完成。 投资建议:鲁能集团旗下唯一上市地产开发平台,“买入”评级。本次重组前,公司住宅开发项目主要分布于重庆市渝北区、巴南区、九龙坡区及南岸区等区域,经营规模小、效益不稳定。重组后,公司将实现在重庆、宜宾、成都、济南、南京、苏州和北京等城市的全面布局,持续盈利能力得到提升。注入资产兼具了高层住宅、花园洋房、公寓等多元化业态,且大部分位于当地核心地段,具有较高的综合价值和发展潜力。重组完成后,公司成为鲁能集团旗下唯一上市地产开发平台,假设公司2017-2019年净利润和总股本是按照发行后追溯调整计算的,则预计2017-2018年公司将实现EPS分别为0.81元和1.08元。我们给予公司2017年20倍PE,即16.2元/股作为目标价,给予“买入”评级。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名