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中南建设 建筑和工程 2019-07-09 8.84 -- -- 8.96 1.36% -- 8.96 1.36% -- 详细
单月、累计销售增速回落,累计销售均价稳定 公司6月单月销售面积同比增加7.2%,销售额增加17.1%,相比上月分别回落10.2、4.1个PCT,单月销售均价为1.32万元/平米,比上月略有提升;19年1-6月,公司累计销售面积646万平方米,同比增加24.2%,销售金额811.9亿元,同比增加24.5%,比上月分别回落5.9、2.4个PCT,累计销售均价1.26万元/平米,较稳定。公司单月销售面积增速回落,主要由于政策边际收紧后全国销售增速有所回落,但公司在百强房企销售金额排名由5月的17名提升到16名,表现相对较好。 半年累计新增建面-25.3%,累计拿地总价11.84%,土地成本有所提升, 单月拿地建面环比减少,累计增速-25%,6月新增项目7个,新增建面89.12万方,1-6月公司累计新增项目27个,与去年同期新增项目数相同,累计新增计容建面423.58万平方米,相比去年同期减少25.3%,环比上月略微下降3.1个百分点,表明公司单个项目规模降低。1-6月公司累计拿地总价269.15亿元,累计同比增速11.84%,说明公司拿地积极性不低。当前公司均价0.64万/平方米,环比上月有所下降,拿地区域则集中于苏州、南通等二线、强三线城市。1-6月累计拿地均价拿地销售面积比、金额比分别为0.66、0.33,均低于去年同期。19年6月份公司拿地力度略降,预计随后续土地市场受监管溢价降低后,公司有望在下半年积极提升拿地规模。 建筑业务获取项目累计下滑,但6月增速明显回升 建筑业务方面,公司6月单月获取项目37个,预计合同金额42.4亿元,同比减少41%,但6月明显回升;1-6月累计合同总金额125.3亿,同比减少47%,比1-5月(-49%)有所回升。 投资建议 我们认为公司销售增速短期回落,但在全国性增速回落的背景下,公司在百强房企中排名提升了1个位次,表现相对较好,同时公司6月拿地边际放缓,但新增地价同比正增长,表明公司拿地积极度不低。另一方面,近期公司发布了股权激励计划,有望重点激励公司核心骨干,19/20/21年对应的40/70/90亿业绩承诺彰显公司信心,业绩有望加速释放。结合公司坚持快周转模式,销售规模、业绩水平均处于快速增长阶段,在手货值充裕且土地储备以二线及长三角强三线为主。基于此,我们预计公司19/20年归母净利润分别为40.6亿元、70.2亿元,21年业绩据业绩承诺由104.7亿调整为91.4亿,19、20年对应EPS分别为1.10元、1.89元,对应PE分别为8.20X、4.74X倍,维持买入评级。 风险提示:房地产市场调控力度超预期,公司销售不及预期。
中南建设 建筑和工程 2019-06-18 8.59 -- -- 9.37 9.08%
9.37 9.08% -- 详细
事件 中南建设发布:1、2019年5月经营数据:公司2019年5月份房地产业务实现合同销售金额约157.9亿元,同比增长21%;销售面积约123.3万平方米,同比增长17%。2、发布《2019年股票期权激励计划(草案)》,拟向激励对象授予股票期权1.38亿份,约占公司总股份的3.73%,其中首次授予1.12亿份,行权价格为8.49元/股。 点评 销售维持稳定增长态势。中南建设2019年5月份房地产业务合同销售金额约157.9亿元,同比增长21%;销售面积约123.3万平方米,同比增长17%;销售均价12806元/平米,同比增长3%。从累计数据看,公司1-5月份累计合同销售金额约620.7亿元,同比增长27%;累计销售面积约501.2万平方米,同比增长30%;销售增速较为可观。 投资力度逐渐增强。5月公司在南通、苏州、宁波、临沂、泰安获取6幅地块,新增项目计容建筑面积105.23万平米,同比增长11%;拿地金额73.18亿元,同比增长35%;占同期销售金额的46%,较前值继续提升36个百分点;拿地楼面均价6954元/平米,占同期销售均价的54%,拿地成本有所回升,主要系公司苏州、南通、宁波等核心城市获取了较为优质的土地资源,未来毛利水平仍有保障。从累计数据看,公司1-5月累计新增拿地面积334万平米,同比减少22%;拿地金额220亿元,同比增长13%,占同期销售金额的35%,投资保持积极态势。 新一轮股权激励计划持续扩围,彰显发展信心。公司近期发布《2019年股票期权激励计划(草案)》,该计划拟向激励对象授予股票期权1.38亿份,约占公司总股份的3.73%,其中首次授予1.12亿份,行权价格为8.49元/股,激励对象包括公司地产和建筑业务的有关负责人员及骨干人员共计486人;相较18年7月的股权激励计划,新一轮计划使得更多业务层面骨干将自身利益与公司利益结合,强化股权激励的广度和深度;同时追加业绩考核要求,除去2019年/2020年相对2017年度净利润增长率不低于560%、1060%外,新增条件2021年相对2017年度净利润增长率不低于1408%,即对应扣除投资性房地产公允价值变动损益后的归母净利润分别不低于39.8、69.9、90.9亿元,高标准行权条件再显发展信心。 投资建议:中南建设近年来从上到下进行了系统性战略调整,正在发生重大变化,公司在优秀人才引进、激励加强的助力下运营效率持续提速。基于公司销售高增,盈利能力持续改善,业绩迎来快速释放。我们预计2019-2021年EPS分别为1.09、1.88、2.47元人民币,对应PE分别为8.06、4.70、3.56倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
中南建设 建筑和工程 2019-06-06 8.70 9.59 12.69% 9.56 8.39%
9.43 8.39% -- 详细
核心观点 公司公告拟向激励对象授予股票期权 1.38亿份,占总股份的约 3.73%,首次授予行权价格 8.49元。 2018年 7月、 2019年 5月两次激励计划占总股份比重约 10%,接近《上市公司股权激励管理办法》 上限。公司高标准股权激励计划有望持续推动公司业绩实现高质量发展。 维持公司 2019-2021年 EPS 为 1.08、 1.90、 2.46元的盈利预测,维持“买入”评级。 股权激励更趋立体, 2021年业绩追加 30%高增长 继 2018年 7月发布面向公司董事、高管以及产业集团和战区管理层等 49人,总股本 6.27%的大手笔激励之后, 2019年公司再次拟向包括地产和建筑总部、区域负责人员及业务骨干等 486人(不包括公司董事、高管)授予总股本 3.73%的期权激励,围绕中层管理纵深推进,进一步夯实优化治理结构。行权条件在此前 2019、 2020年扣除投资性房地产公允价值变动收益后归母净利不低于 39.8和 69.9亿的基础上, 2021年继续追加不低于30%的高增长,对应同口径下净利不低于 90.9亿元。 销售推盘稳健发力,聚集核心城市群战略 亿翰数据显示 2019年 1-5月公司实现签约销售金额 622.8亿元,同比增长27.4%。其中 5月单月金额同比增长 22.9%,随着推盘稳健发力和长三角结构性回暖,销售延续良好的上行态势。 经营公告显示 1-4月新增土储计容建面 229.2万平,同比减少 31.7%;新增土地投资金额 147.1亿元,同比增长 4.4%。1-4月楼面均价占销售均价的比重同比提升 20.1个百分点至53.3%,同公司聚焦核心城市群的战略保持一致,土储结构进一步向长三角、珠三角和内地核心城市群倾斜。 负债结构持续优化,资金和杠杆空间加速优质资源兑现 一季度末公司在建开发项目规划建筑面积合计 2978万平,未开工项目规划建筑面积合计 1503万平, 布局优化有望持续加速优质资源兑现。 此外,一季度公司有息负债相比 2018年末仅增加 3.2亿元,期末值 582.6亿元。 报告期末公司剔除预收款的资产负债率同比-1.8pct 至 43.2%,继续保持行业低位;受益于高效的销售回款和稳健的投资策略,货币资金与短期债务的比值较 2018年末大幅增长 109.9pct 至 185.0%。资金和杠杆空间的充裕也有望加速高质量发展目标的实现。 激励加码,规模扩张,维持“买入”评级 公司中短期看点在于销售高速增长,拿地稳健提升,负债率平稳下降,存量可结算资源丰富,激励加码有望推动业绩持续高增长;长期看点在于职业经理人改善公司治理,规模扩张进行时。维持公司 2019-2021年 EPS为 1.08、 1.90、 2.46元的盈利预测。参考可比公司 2019年 6.3倍的 PE估值,我们认为公司正处于规模高速扩张期,维持 2019年 PE 估值水平9-10倍,目标价 9.72-10.80元,维持“买入”评级。 风险提示: 房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售;房企融资收紧、基建业务资金沉淀增加资金链压力。
中南建设 建筑和工程 2019-06-05 9.00 -- -- 9.56 4.82%
9.43 4.78% -- 详细
事件 2019年5月份公司实现合同销售面积123.3万平方米,较去年同比增长17.3%,合同销售金额157.9亿元,同比增加21.2%;2019年1-5月份公司累计实现合同销售面积501.2万平方米,同比增加30.1%,合同销售金额620.7亿元,同比增加27%。 单月销售增速同比增加,累计销售均价稳定 公司5月单月销售面积同比增加17%,销售额增加21%,相比上月分别回落30.2、17.6个PCT,单月销售均价为1.28万元/平米,比上月略有提升;19年1-5月,公司累计销售面积501.2万平方米,同比增加30.1%,销售金额620.7亿元,同比增加27%,比上月分别回落4.8、2个PCT,累计销售均价1.24万元/平米,较稳定。公司单月销售面积环比下降,增速回落,主要由于“小阳春”效应退去,全国性销售有所回落,但公司在百强房企销售金额排名由4月的18名提升到17名,表现较好。 拿地力度提升,拿地均价稳定 拿地力度不及去年,但5月明显提升。2019年1-5月公司累计新增项目6个,去年同期新增项目9个,累计新增计容建面105.23万平方米,相比去年同期减少22.2%,环比上月大幅提升9.5个百分点,拿地销售面积比、金额比分别为0.67、0.35,均低于去年同期但有所提升。19年5月份公司拿地力度提升,土储规模增加,为未来推盘量奠定基础。 建筑业务获取项目增速下滑 建筑业务方面,公司5月单月获取项目17个,预计合同金额15.2亿元,同比减少72%;1-5月累计合同总金额82.9亿,同比减少49%,建筑业务增速放缓。 投资建议 我们认为公司销售增速短期回落,但在全国性增速回落的背景下,公司在百强房企中排名提升了1个位次,表现相对较好,同时公司5月拿地力度明显提升,为后续推盘加快土地储备。另一方面,近期公司发布了股权激励计划,有望重点激励公司核心骨干,19/20/21年对应的40/70/90亿业绩承诺彰显公司信心,业绩有望加速释放。结合公司坚持快周转模式,销售规模、业绩水平均处于快速增长阶段,在手货值充裕且土地储备以二线及长三角强三线为主。基于此,我们预计公司19/20年归母净利润分别为40.6亿元、70.2亿元,21年业绩据业绩承诺由104.7亿调整为91.4亿,19、20年对应EPS分别为1.10元、1.89元,对应PE分别为8.20X、4.74X倍,维持买入评级。 风险提示:房地产市场调控力度超预期,公司销售不及预期
中南建设 建筑和工程 2019-06-04 8.74 10.85 27.50% 9.56 7.90%
9.43 7.89% -- 详细
事件: 5月 30日晚公司公布股权激励计划草案,拟向激励对象授予股票 1.38亿份,占总股本的 3.73%,其中首次授予 1.12万份,占公司总股本的 3.02%。 点评: (1)持续大手笔激励,彰显公司信心,绑定业务骨干 5月 30日晚公司公布股权激励计划草案,拟向激励对象授予股票 1.38亿份,占总股本的 3.73%,其中首次授予 1.12万份,占公司总股本的 3.02%,激励对象为地产业务和建筑业务总部和区域有关负责人员及业务骨干人员共计 486人,行权价为 8.49元。行权条件为 19/20/21年相对 17年归母净利润增速分别为 560%/1060%/1408%,可知对应归母净利润分别为 40/70/90亿元。 此前 2015年、2017年公司两度颁布股权员工持股计划、2018、 2019年两度颁布针对业务骨干的股权激励计划,一方面展现出公司对业务骨干的重视与厚爱,另一方面彰显公司对兑现业绩信心十足。 (2)销售持续向好,重视拿地质量,承诺业绩兑现为大概率事件 19年 1-4月公司累计实现销售面积 378万方,累计增速达到 34.9%,环比 1-3月提升 5.7个 PCT;累计实现销售金额 462.8亿元,约占全年销售目标的 23%,累计增速 28.9%环比 1-3月提升 4.4PCT,销售均价 1.22万元/平左右,环比持平。4月公司位列销售面积、销售金额百强 16、13名,比 3月名次分别上升了 1、3名,展现公司销售逐渐向好的态势。 拿地方面公司更注重质量,聚焦二线、强三线。2019年 1-4月公司累计新增计容建面 229万方,同比增速为-31.7%,环比前三月降低 1.3个 PCT,累计拿地-销售金额比、面积比分别为 0.36、0.51,环比前 3月继续下降。1-4月公司累计新增项目 14个,拿地继续集中在二线的省会城市(如杭州、西安、济南、厦门)及长三角强三线城市(如南通、镇江),为长期具备发展潜力的城市,为公司货值储备再添分量,也为公司未来业绩释放增添筹码。 (3)业绩高增+毛利率提升逻辑持续有效。 18年底公司已售未结货值预计达 5700亿,支持公司业绩高增长。截至 18年末业绩锁定率高达 275%,为公司销售规模高增长背书。18年公司地产业务毛利率仅为 20%,提升空间可期:1)随公司管理改善后高毛利项目逐渐步入结转阶段,拉高整体毛利率;2)长期公司资产负债水平下降带来融资成本降低,助力毛利提升。 投资建议: 我们认为股权激励计划的落地彰显公司信心,对公司核心骨干激励作用明显,公司业绩有望加速释放,结合公司坚持快周转模式,销售规模、业绩水平均处于快速增长阶段,在手货值充裕且土地储备以二线及长三角强三线为主。基于此,我们预计公司 19/20年归母净利润分别为 40.6亿元、70.7亿元,对应 EPS分别由 1.10元、1.91元,对应 PE 分别为 8. 12、4.67倍,给予公司 2019年 10倍估值,对应目标价为 11元,维持买入评级。 风险提示:房地产市场调控力度超预期,公司销售不及预期
中南建设 建筑和工程 2019-06-04 8.74 -- -- 9.56 7.90%
9.43 7.89% -- 详细
一、事件概述 中南建设发布《2019年股票期权激励计划(草案)》,该计划拟向激励对象授予股票期权1.38亿份,约占公司总股份的3.73%。 二、分析与判断 续推股权激励,绑定员工利益 根据公告,本次激励计划拟向激励对象授予股票期权1.38亿份,约占公司总股份的3.73%,其中首次授予1.12亿份,行权价格为8.49元/股,与当前股价基本持平。激励对象包括公司地产和建筑业务的有关负责人员及骨干人员共计486人;本次激励对象聚焦于公司中层骨干员工,此举将强化股权激励的广度和深度,将员工利益与公司利益深度绑定,有利于助推公司持续稳定的发展。 追加业绩考核要求,利润有望持续释放 此次股票期权激励的业绩达标要求为:2019年相对2017年度净利润增长率不低于560%,2020年相对2017年度净利润增长率不低于1060%,2021年相对2017年度净利润增长率不低于1408%。本次业绩考核要求在延续2018年7月针对高管的期权激励业绩增幅指标基础上增加了2021年的考核指标,且2021年业绩仍有望保持较快的增长,未来公司业绩释放值得期待。 财务持续优化,整体风险可控 截止2019年一季度,中南建设剔除预收款项后的资产负债率、净负债率分别为43.16%、167.05%,分别较2018年底下降1.81、24.47个百分点;短期偿债能力方面,公司货币资金为244.18亿元,同比增长51.48%,现金短债比从2018年底的1.13升至1.85,公司负债指标显著改善,财务风险可控。 三、投资建议 中南建设业绩高速增长,销售增速保持较高水平,土地储备丰富,可售结算资源丰富。预计公司19-21年EPS为1.13/1.99/2.47元,对应PE为7.5/4.3/3.4倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为147.3/13.5/61.4倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产行业政策收紧,销售不及预期。
中南建设 建筑和工程 2019-06-03 8.46 10.83 27.26% 9.56 11.42%
9.43 11.47% -- 详细
再推新激励、占比 3.7%、两次共 10%,承诺业绩延至 21年、 届时达 90亿5月 30日,公司公告 2019年股票期权激励计划,拟向激励对象授予股票期权13,837万份,占总股本约 3.73%, 叠加 18年 7月激励方案的 6.27%,两次合计占比达 10%,进一步扩大激励力度。其中首次授予 11,209万份、占总股本约3.02%;行权价格为 8.49元,与现价基本持平。本次激励对象包括公司地产业务和建筑业务总部和区域有关负责人员及业务骨干人员,不包括公司董事、高级管理人员;首次授予共计 486人,分三年行权,在 18年 7月股权激励业绩承诺 19-20年业绩增速同比不低于 78%和 76%的基础上,进一步延伸 21年业绩较 17年业绩增速不低于 1408%、即同比增速不低于 30%,彰显强烈发展信心。 1-4月累计销售额同比+29%, 拿地金额占比销售金额 32%、态度略谨慎公司 4月累计合同销售金额约 462.8亿元,同比+29%;累计销售面积约 378.0万平方米,同比+35%;销售均价 1.22万元/平。 公司 4月累计拿地 147.1亿元,权益比例 90%;拿地面积 229.2万方,拿地均价 6,417元/平;拿地金额占比销售金额 32%,态度仍略谨慎;拿地均价占比销售军均价 52%,较 18年全年的34%有所提升,主要由于在杭州和厦门两块地楼板价较高、均在 2.6万元/平左右。 19年公司计划新开工面积 1,061万平,竣工面积 998万平、远高于 18年结算面积, 预示着 19年丰富的可结算资源。 截至 18年年末,公司在建开发项目面积合计 2,807万平方米,未开工面积合计 1,518万平方米;合计未竣工面积4,325万平方米, 覆盖 18年销售面积 3.8倍;其中一二线面积占比 39%。 负债率持续下行,预收款锁定率高达 4倍、后续业绩高增、 确定性较强18年末公司资产负债率 91.7%,同比+1.2pct;净负债率 191.5%,同比-41.7pct; 现金短债比 1.9倍,同比-3.7%;有息负债余额 579亿元,同比+9.4%, 18年地产销售金额覆盖有息负债倍数为 2.5倍。融资构成中银行借款占比 52.1%;应付债券占比为 18.5%;其他借款占比为 29.4%,同比+3.5pct。 18年末公司预收账款 1,101亿元,同比+60.9%,覆盖 18年地产结算收入 4.0倍, 远高于行业平均水平,并较 17年末继续提升。激励方面, 2018年公司共有新 81个项目引入跟投机制,员工跟投本金总额 2.36亿元,占跟投项目资金峰值的。 投资建议: 再推新激励、扩大覆盖范围,延长承诺业绩期、后年高达 90亿,重申“强推” 评级中南建设在 2016-18年期间在陈凯的带领下经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。我们维持公司2019-20年每股收益预测为 1.10和 1.89元, 并将 2021年根据公司股权激励行权条件略调整为 2.45元,现价对应 19-21年 PE 仅为 7.7/4.5/3.5倍、较每股 NAV16.81元折价 50%, 考虑到公司利润率将持续回升、同时预收款高覆盖,未来释放业绩潜力强劲、并且确定性较强, 按照 19年目标 PE10倍, 维持目标价 10.98元,重申“强推” 评级。 风险提示:三四线城市销量超预期下行, 行业资金超预期收紧。
中南建设 建筑和工程 2019-05-14 8.45 9.33 9.64% 9.56 11.55%
9.43 11.60% -- 详细
股权结构集中,激励措施到位 公司股权结构集中,创始人为实际控制人。截至2018年Q3,公司第一大股东中南城市建设投资持股比例54.43%,实际控制人为创始人陈锦石先生,股权高度集中,经营理念统一稳定。17 年开始,打造以陈凯为核心的新中南地产团队。新团队推行阳光文化,重视成本管控与有效激励等现代房企运营管理体系,推动公司规模与利润双改善。随着17年明星经理人及管理团队的引入,公司销售费率、管理费率继续改善。2018年公司开始实施员工跟投制度,促使员工利益与公司利益保持一致,结合此前两轮员工股权激励计划,有效调动员工积极性。 18年开始公司结转营收步入上升通道 15、16营收增速大幅回落主要受到13、14年销售确认放缓拖累,17年营收下滑主要受15年销售额增速下滑的影响,从18年开始,随公司16、17年销售项目逐渐步入结转期,营收增速将步入快速上升通道。广积粮,土储丰富,一二线城市布局成效明显。公司15年开始的深耕战略下土储范围向核心区域收敛。重视在已进入城市市场份额的提升,收缩江苏省外非核心项目的规模,加强以南通为中心向周边苏州、无锡、镇江、南京等城市拿地节奏,同时公司在邻省山东布局,减少了海南、东北等地的项目,土储范围向核心区域聚敛。另一方面也加强了采取多元化方式拿地,通过招拍挂、投资并购、合资合作等方式大举进入一线及热点二线城市,截至2018年,公司一二线城市土储面积占比接约37%,相比2015年的9%大幅提升。 在手货值充裕,看好公司19年的销售情况。 目前公司未结货值总计5700亿元,其中一线&二线城市货值占比达到44%,三四线城市占比56%。19年以来我们观察到全国销售增速、拿地增速出现普遍下降,但从结构来看一二线和环一线的强三线仍然存在结构性的机会,公司主要布局的长三角地区,以上海、杭州、南京普遍呈现出经济增速较高、人均可支配收入高、人口净流入的状态,升值潜力较高,而在长三角地区之外,公司的土地储备仍然以一二线城市为主,具备较强的增值保值能力。 融资成本得到控制,杠杆水平持续改善 近年来,公司融资成本得到控制:过去公司财务费率下降主要由资本化利息比重提升导致,公司财务费率明显高于可比公司,近年来逐渐下降,16、17年稳定在1.1%附近。另一方面公司的综合融资成本持续下降,2018综合融资成本为7%,尽管略高于17年,但是低于此前高点。从融资结构来看,公司通过提升低息银行贷款的比重,从而实现综合贷款成本的降低。 公司杠杆水平有所改善:近年来,公司资产负债水平持续提升,2018年Q3资产负债率达89.9%,但是剔除预收账款的资产负债率保持在80%上下,在2018年Q3有所下滑。而公司净负债率由17年末的258.3%降至156.3%,明显大幅下滑,表明公司杠杆水平持续改善,偿债能力有所提升。 投资建议:公司坚持快周转模式,销售规模、业绩水平均处于快速增长阶段。公司坚持城市深耕战略,重视在已进入城市市场份额的提升,并且重视对一二线城市的布局,土储结构持续改善;公司在手货值充裕,其中一线&二线城市货值占比达到44%,而三四线城市的布局则以环一线的重点城市为主,升值潜力较高;公司在保持高速增长的同时,调整融资结构,降低融资成本,预计随公司杠杆水平改善,盈利能力有望进一步提升。基于以上观点,我们预计公司19-20年归母净利润分别为40.6亿、70.7亿,对应EPS为1.10、1.91元,对应PE分别为7.83X、4.50X,但由于预计公司业绩增速将明显高于可比公司,我们给与公司2019年8.6倍PE,对应目标价位9.46元,首次覆盖,给予“买入”评级。 风险提示:房地产市场调控力度超预期,公司销售不及预期
中南建设 建筑和工程 2019-05-10 7.88 12.92 51.82% 9.29 16.27%
9.43 19.67% -- 详细
(1)2019年一季度业绩符合预期,利润率回升带来业绩持续增长。公司2019年一季度实现营业收入84.7亿,同比-25.4%;归母净利润4.8亿,同比+27.1%;扣非后归母净利4.5亿元,同比+20.8%;总体业绩符合预期。一季度公司营收下滑主要受建筑板块完工下降的影响,盈利持续高增长主要源于:1)盈利能力持续改善,一季度结算毛利率同比+4.4pct至29.2%,综合毛利率为24.3%,创2015年以来新高;2)公司非并表项目结算增加,投资收益1.25亿元,同比转负为正;3)管理红利持续释放,在销售规模持续增长同时,公司当期销售费用、管理费用同比分别下降39%、14%,销售费用率和管理费用率分别同比降低1.1pct和0.9pct至1.1%和2.0%。截至2019年一季度末,公司预收账款达1162亿元,同比+49%,对2018年营业收入的覆盖倍数达到2.9倍,未来业绩增长有保障。 (2)销售维持较高增长,投资较谨慎,持续布局核心城市群。2019年一季度公司实现合同销售金额约308.7亿元,同比+25%;合同销售面积约250.1万平,同比+29%;其中3月单月销售金额和面积同比增速分别高达38%和41%,边际改善明显。一季度公司新增土储计容建面192.8万平,同比-30.4%;拿地总价131.9亿元,同比+12.8%。拿地金额/销售金额为53.7%,同比-17.8pct。新增项目中长三角、珠三角和内地核心城市规划建面占比超过85%,公司聚焦核心城市群战略进一步完善,土储布局优化有望持续加速优质资源兑现。截至一季度末公司在建开发项目规划建筑面积合计2978万平,未开工项目规划建筑面积合计1503万平,两者合计4500万方,静态观测可供当前销售4年左右。 (3)财务结构不断优化,后续业绩高增确定性强。报告期末公司净负债率167%,同比下降80pct,剔除预收款的资产负债率同比-1.8pct至43.2%;受益于高效的销售回款和当期较为审慎的投资策略,公司期末在手现金244亿,在手现金对短期债务的保障倍数较2018年末的0.75大幅增长至1.85。公司2018年股票期权激励计划解锁条件为2018-2020年归母净利润不低于20.5、39.8、69.9亿元,对应业绩增速分别为240%、94%、76%。目前公司财务结构优化,净负债率降低至较合理水平,高标准的业绩指引有望持续推动公司高质量发展。 投资建议:公司2019年一季度业绩符合预期,盈利能力持续改善。近年来公司进行系统性战略调整,经营效率提升明显;目前公司土地储备充裕,财务结构不断优化,负债率显著降低,高标准股权激励计划有望持续推动业绩延续高质量发展。当前市值较NAV折价近40%左右,具有较强安全边际。预计2019-2021EPS分别为1.09、1.85和2.39元,当前股价对应PE分别为7.6、4.5和3.5倍,看好公司未来规模扩张和盈利能力提升,维持“强烈推荐-A”评级,目标价13.1元/股(对应NAV折价约10%,或2020年PE=7X)。 风险提示:三四线销售下滑超预期,结算净利率不及预期。
中南建设 建筑和工程 2019-05-08 8.26 -- -- 9.26 10.63%
9.43 14.16% -- 详细
销售稳步增长,环比继续向上 公司4月单月实现销售金额154.1亿元,同比增长39%,环比上升9.06%;销售面积127.9万平方米,同比增长47%,环比上升14.61%;销售均价为12048元/平方米,环比下降4.84%。公司单月销售金额依旧保持较快的增速,在克而瑞2019年1-4月的销售排名中位列第18,展现出强大的销售能力。 拿地较为谨慎,成本控制得当 4月公司在镇江、淮安共新获取2个房地产项目,总规划建筑面积为36.45万平方米,同比下降37.7%,拿地金额为15.25亿元,同比下降36.67%,仅占当月销售金额的9.9%,投资趋于保守。本月获取土地的楼面均价为4183.81元/平方米,为当期销售均价的34.7%,拿地成本控制良好。 货币资金充足,财务更趋稳健 截止2019年一季度,中南建设剔除预收款项后的资产负债率、净负债率分别为43.16%、167.05%,分别较2018年底下降1.81、24.47个百分点;短期偿债能力方面,公司货币资金为244.18亿元,同比增长51.48%,现金短债比从2018年底的1.13升至1.85。公司负债指标显著改善,财务风险可控。 投资建议 中南建设业绩高速增长,销售增速保持较高水平,土地储备丰富,可售结算资源丰富。预计公司19-21年EPS为1.13/1.99/2.47元,对应PE为7.4/4.2/3.4倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为147.3/13.5/61.4倍,维持公司“推荐”评级。 风险提示: 房地产行业政策调控收紧,销售不及预期。
中南建设 建筑和工程 2019-05-06 8.29 -- -- 8.94 6.43%
9.43 13.75% -- 详细
事件 中南建设发布2019年1季度报告:2019年1季度公司实现营业收入84.71亿元,同比减少25.35%;实现归母净利润4.82亿元,同比增长27.07%,基本每股收益约0.13元。 点评 盈利进一步改善,业绩增长靓眼。2019年1季度公司实现营收同比减少25.35%,归母净利润同比增长27.07%。营收出现下滑主要由于公司建筑业务收入同比下降45%,但公司业绩增速仍然靓眼,主要因:1)盈利能力持续改善,2019年1季度公司毛利率达24.34%,同比提升4.6个百分点,较18年末提升4.8个百分点;2)公司费用管控卓有成效,在销售规模持续增长同时,公司销售费用、管理费用同比分别下降39%、14%,因此与经营相关的销售费用率和管理费用率有所下降;3)公司非并表项目结算增加,投资收益1.25亿元,同比转负为正。公司销售净利率达6.19%,同比增长2.2个百分点。截至2019年1季度末,公司预收账款达1162亿元,同比增长49%,是2018年全年营收的2.9倍,未来业绩增长有保障。 销售高增,投资审慎,持续完善全国布局。2019年1季度公司实现销售金额309亿元,同比增长25%,销售面积250万平方米,同比增长29%。从拿地来看,公司1季度新进入济南、厦门两城市,新增项目12个,拿地建面达193万平米,同比下降30%,面积口径的拿地销售比为77%。新增项目中长三角、珠三角和内地核心城市规划建筑面积占比超过85%。公司土储规模持续扩张,截止2019年1季度末,公司共有315个项目,在建开发项目建面达2978万平米,未开工项目建面达1503万平米。 经营回款良好,偿债能力强。2019年1季度公司经营性现金流入276.0亿元,同比增长33.45%;公司销售回款情况良好,货币资金244.2亿元明显超过一年以内要偿还的全部有息负债。截至2019年1季度末,公司资产负债率91.56%,剔除预收账款之后的其他负债占总资产比例仅43.16%,同比下降6.63个百分点,实际经营风险较小。 投资建议:中南建设近年来从上到下进行了系统性战略调整,正在发生重大变化,公司在优秀人才引进、激励加强的助力下运营效率持续提速。基于公司销售高增,盈利能力持续改善,业绩迎来快速释放。我们预计2019-2021年EPS分别为1.09、1.88、2.47元人民币,对应PE分别为7.88、4.59、3.48倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
中南建设 建筑和工程 2019-04-29 8.43 -- -- 8.94 4.56%
9.43 11.86% -- 详细
归母净利大增219%,EPS0.59元,略超预期 2018年公司实现营业收入401亿元,同比增长31%;归母净利润22亿元,同比增长219%,EPS为0.59元/股,业绩略超预期。 销售高速增长,拿地积极 2018年公司实现销售面积1144万平方米,同比增长32%;销售金额1466亿元,同比增长52%,销售高速增长。2018年公司新进入重庆、合肥、南宁、温州、惠州、梅州、泉州、湘潭等城市,新增项目111个,规划建筑面积合计1595万平方米,拿地销售比1.4,拿地积极。截至2018年末公司合计项目资源4325万平方米,一二线城市面积占比约39%,满足公司未来三年发展。 财务优化,业绩锁定性佳 截至2018年末,公司剔除预收账款后的资产负债率45%,同比下降6.2个百分点;净负债率192%,同比下降41.7个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.1倍,短期偿债能力较好。公司2018年末预收款为1101亿元,可锁定2019年wind一致预期营收的153%,业绩锁定性佳。 盈利能力持续提升,业绩承诺彰显信心 2018年公司实现毛利率19.6%,较2017年增长3.3个百分点;净利率5.8%,较2017年增长3.9个百分点,盈利能力持续提升。2018年7月公司公布股权激励计划,承诺2018-2020年业绩较2017年分别同比增长不低于240%、560%、1060%,即2018-2020年归母净利润不低于20.5亿、39.8亿、69.9亿元,高增速的业绩承诺彰显公司信心。 业绩释放进行时,维持“买入”评级 公司销售高速增长,拿地积极,财务优化,盈利能力持续提升,在2018年实现了业绩高速增长的情况下,公司未来有望保持业绩的持续增长。预计2019、2020年EPS为1.08、1.89元,对应PE为8.0、4.6x,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
中南建设 建筑和工程 2019-04-29 8.38 13.97 64.16% 8.94 5.18%
9.43 12.53% -- 详细
事件:4月22日晚,公司公告18年年度业绩,2018年度公司实现营业收入401.10亿元,同比增长31.28%;实现归属于上市公司股东净利润21.93亿元,同比增长219.09%;实现基本每股收益0.5912元,同比增长219%。 业绩高增长:2018年度公司实现营业收入401.10亿元,YOY+31.28%;实现归母净利润21.93亿元,调整前YOY+263.90%,调整后YOY+219.09%(从归母净利润的绝对值看,该业绩符合预期);扣非归母净利润20.9亿元,YOY+246%。营收的增长主要源于结算项目价格等相关因素的增加,分业务结构看,房屋销售收入占营收比重65.11%(创收261.17亿元,YOY+16.53%,综合毛利率20.23%,提升4.37pct),建筑施工收入占营收比重38%(创收152.4亿元,YOY+30.12%,综合毛利率11.59%,持平)、酒店及其他收入占营收比重3.92%(创收23.75亿元,YOY+22.70%)。由于报告期内项目结转毛利率提升3.03pct至19.56%,实际净利率提升4pct至5.77%,业绩增速表现显著高于营收增速;分季度看,Q1~Q4业绩分别为3.80亿元、5.47亿元、3.40亿元、9.26亿元,实现增速分别为+205.57%、+164.77%、+585.50%、+365.68%。 未结资源丰富:截至期末公司在手项目303个,在建项目规划面积2807万方,未开工项目规划面积1518万方;合计4325万方,以面积计算,一二线占比约39%,三四线面积占比约699%。期末预收款1101.20亿元,可覆盖18年收入的2.75倍;这一部分所对应的资源利润水平不低于上半年结算项目,为公司未来业绩增长奠定基础(根据18年7月股票期权激励方案业绩考核目标,19-20年业绩40亿元、70亿元)。 销售稳步增长,布局进一步完善:2018年公司合同销售金额1466亿元,YOY+52%;合同销售面积1144万方,YOY+32%;平均销售价格12810元/平米。以城市能级划分,一二线城市销售面积占比约42%,销售金额占比约48%;其余城市能级销售面积占比约58%、销售金额占比约52%。期内新增项目111个,规划建筑面积合计1595万方,聚焦长三角、珠三角以及内地核心城市的战略布局进一步完善;以新增规划面积/18年销售面积看,该比例为139%。2019年度计划开工面积1061万方,计划竣工面积998万方。 债务结构合理:报告期末,公司总资产负债率提升1.87pct至91.69%,从资产负债率的角度看,杠杆率确实居高,但由于期内预收款增长60.91%至1101.20亿元,剔除预收款后的资产负债率为44.97%,较上年末收缩6.45pct。从有息负债的角度出发,期末有息负债579.4亿元,相比2017年末提升49.6亿元,YOY+9.36%;分期限看,有息负债中短期借款及一年内到期的非流动负债180.1亿元,占比31.09%(年末货币资金204.2亿元,可覆盖一年内全部有息负债,短期偿债能力较强);分类型看,有息负债中银行借款占比约52.1%,债务等债务融资工具占比约18.5%,其他借款占比约29.4%。 投资建议:公司17年以逐步引进明星经理人及管理团队,经营管理新气象,管理能力及效率逐步提升;作为深耕三四线城市的长三角区域房企,公司逐步向一二线挺进,兼顾深耕与扩张,资源充足、销售提速。按照股权激励后的股本测算,我们预计公司19-20年公司EPS为1.01、1.77、2.01元/股,上调至“买入-A”评级,6个月目标价14.16元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期
中南建设 建筑和工程 2019-04-29 8.38 10.56 24.09% 8.94 5.18%
9.43 12.53% -- 详细
维持增持评级,考虑公司布局城市进入收获期,加上业绩对赌高完成率,上调2019~2021年的EPS至1.13/1.93/2.01元(原1.07/1.88元),对应增速分别为91%/71%/4%。综合给予2019年9.5XPE,上调目标价至10.7元。 2016年的转折点,2018年的绽放。一方面,公司在2016年获得大量回款后,拿地规模开始大增,且主要集中于长三角城市。到2018年公司业绩符合预期,实现营业收入401.1亿元,同比增长31%,实现归母净利润21.9亿元,同比增长219%,主要是因为公司结算项目的增加以及整体盈利能力的提升,毛利润率和归母净利润率均提升了3个百分点以上。另一方面,公司董事长开始放权,引入新管理层,职业经理人陈凯(曾任阳光城联席董事长)加盟,接班人陈昱含(董事长之女)上位;重新重视投资者关系,引入万科核心人物梁洁。并且于2018年下半年抛出高标准、大规模股权激励方案,高业绩考核目标彰显公司对未来发展的坚定信心。 净负债率高,但主因净资产低,利润释放为后续扩张提供再次加杠杆的空间。公司的净负债率216%虽然高于同行业平均水平,但是公司有息负债绝对值水平579亿元却大幅低于同等销售规模房企。若考虑公司未来2年利润总计110亿元计入所有者权益,则净负债率水平下降至132%。 公司的销售弹性较大,未来业绩高弹性可以消化掉高PE和高PB。2017年和2018年公司分别实现销售金额963、1466亿元,按照2年的结算周期,即使不考虑新增拿地,也能够实现2019年和2020年的对赌协议。 风险提示:业绩对赌无法完成;房企融资政策收紧。
中南建设 建筑和工程 2019-04-29 8.38 -- -- 8.94 5.18%
9.43 12.53% -- 详细
事件。公司公布2018年年报。报告期内,公司实现营业收入401.10亿元,同比增加31.28%;归属于上市公司股东的净利润21.93亿元,同比增加219.09%;实现全面摊薄每股收益0.59元。公司2018年度拟向全体股东每10股派发现金红利1.20元(含税)。 2018年,受开发项目结转较多推动,公司营收增加31.28%;同期公司项目结算毛利率较高使得归母净利润增幅扩大至219.09%。根据公司2018年年报披露:2018年房地产业务实现营业收入275.6亿元,同比增长23%,综合毛利率20.23%,比2017年上升4.37个百分点。2018年,公司实现合同销售面积1144.4万平,销售金额1466.1亿元,同比分别上升32%和52%。公司在2018年新增项目111个,规划建筑面积合计1595万平。截止2018年12月底,公司共有303个项目,在建开发项目规划建筑面积合计2807万平,未开工项目规划建筑面积合计1518万平。在建筑业务中,公司实现营业收入152.4亿元,同比增长30%。综合毛利率11.59%,与2017年基本持平。 2019年4月3日,公司公告称,房地产业务方面,公司2019年1-3月份累计合同销售金额约308.7亿元,比上年同期增长25%;累计销售面积约250.1万平,比上年同期增长29%。建筑业务方面,公司2019年1-3月新承接(中标)项目预计合同总金额44.3亿元。 根据公司2018年年报披露:2019年,公司将继续深耕长三角区域、珠三角区域和中西部核心城市,现有项目计划开工建筑面积约1061万平方米,竣工面积约998万平方米。 投资建议。地产和建工双轮驱动,高周转进军大型开发商,维持“优于大市”评级。公司是中南集团旗下重要的地产开发和建筑施工平台。公司房地产业务聚焦大众主流住宅,辅之以综合商业体开发运营及酒店管理等。2018年公司实现房地产销售额1466.1亿元。2018年底在建开发项目规划建筑面积合计2807万平。公司建筑业务核心主体江苏中南建筑产业集团有限责任公司是国家首批授予的特一级资质企业。我们预计公司2019-2020年EPS是1.08元(归母净利润40.01亿元)和1.89元(归母净利润70.28亿元)。考虑到公司业绩成长性高,给予公司2019年10-12倍动态PE,对应的合理价值区间为10.80-12.96元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示:公司面临政策调控以及销售不及预期的风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名