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任鹤

国盛证券

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工作经历: 证书编号:S0680519060001,曾就职于东兴证券...>>

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蓝光发展 房地产业 2019-08-02 6.10 8.40 48.67% 5.92 -2.95% -- 5.92 -2.95% -- 详细
销售千亿箭在弦上,区域渗透打开长期成长空间,首次覆盖给予“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为380亿元/489亿元/612亿元,归母净利润为33.4亿元/50.1亿元/68.5亿元,EPS为1.12元/1.68元/2.3元,当前股价对应PE为5.8倍/3.9倍/2.8倍。首次覆盖目标价8.4元,给予“买入”评级。充足货值驱动短期销售增长,六大区域渗透打开长期成长空间。短期,公司本年计划开工面积为1800万平方米,同比增长67%,有力推动货值释放,驱动短期销售增长;长期,公司已基本覆盖了主要的城市群和经济带,区域持续渗透打开长期成长天花板。公司目前土储(未开发面积)约1400万平方米,我们认为公司未来拿地会更趋积极,预计全年拿地金额达到400亿元,补充货值约1400亿元,有力支撑明年销售。 交房驱动短期业绩释放,净利润率修复提振长期业绩。短期,19Q1预收账款为564亿元,对上年营业收入的覆盖率达到1.83倍,待结算资源充足,本年较高的竣工增速将有力推动业绩释放;长期,公司净利润率显著低于行业平均水平,随着产品结构改善、合作开发、代工代建深化,净利润修复有望提振长期业绩。 嘉宝物业拟上市,带来资产重估契机。公司正在积极推进蓝光嘉宝港股上市事宜。嘉宝上市后,一方面可以引入更多投资者,为收并购提供弹药,另一方面蓝光嘉宝仍在上市公司表内,有望带来上市公司资产重估机会。按照一般的港股物业公司估值水平,保守估计嘉宝上市后市盈率维持在10倍左右,对应市值至少30亿元,而蓝光发展目前市值仅187亿元,物业上市对上市公司的估值提升程度值得期待。 高分红低估值,杠杆水平合理,股权激励锁定业绩。按照公司股票期权行权条件,2019至2020年的归母扣非净利润分别33亿元和50亿元,行权价格为6.84元/股,高于市场价;公司五位核心高管已全额完成第一次行权,合计行权金额1.8亿元,显示出高管对公司未来发展的强烈信心。估值较低,本年动态估值仅5.8倍,低于板块平均水平。 风险提示:项目竣工及结算进度不及预期;结算毛利率不及预期;公司销售不及预期;蓝光嘉宝港股上市不及预期。
金地集团 房地产业 2019-07-04 11.60 15.82 31.29% 13.05 12.50%
13.05 12.50% -- 详细
充分受益一二线结构性复苏,攻守兼备优质标的,首次覆盖给予“买入”评级。公司历经30年稳健发展,已经成为一家住宅开发业务为主,商业地产开发运营、房地产金融和物业管理等业务并重的成熟开发企业。2018年公司实现销售额1623亿元,同比增长15.3%,位列克而瑞销售排行榜第16位。我们预计公司2019年至2021年归母净利润为99.7亿元/123.4亿元/141.2亿元,对应EPS为2.21元/2.73元/3.13元。首次覆盖目标价16.6元(对应7.5倍PE),给予“买入”评级。 受益一二线结构性复苏,销售有望再上台阶。公司多年深耕一二线城市,土储分布合理,全国市场缓慢下行的大背景下,受益于一二线结构性回暖和长期潜力,良好销售表现持续得到验证,预计2000亿元销售目标可以顺利达成。 低估值高分红,攻守兼备。不管是横向还是纵向比较,公司估值均处于明显低位,防守性强的同时,相对板块和部分龙头公司估值修复空间较大,有一定进攻性。公司股息率明显高于行业平均水平,有望持续吸引长线资金。 待结算资源迅速补充,三大因素推动业绩释放。公司待结算资源较为充足的同时迅速补充,公司本年计划竣工面积同比提升27.1%,结算均价预计保持稳定,同时少数股东损益占比小幅下降,共同推动业绩平稳释放。 杠杆稳健,融资优势明显。公司杠杆水平明显低于行业平均水平和代表性房企。较低的财务杠杆水平,为公司保留了充足的加杠杆空间,为将来的规模提供融资基础。 风险提示:1)项目竣工及结算进度不达预期;2)结算毛利率不达预期;3)一二线城市复苏不及预期。
新华联 房地产业 2019-04-29 4.28 -- -- 4.49 0.00%
4.28 0.00%
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投资要点: 事件:公司发布2018年度报告,公司2018年实现营业收入140.0亿元,同比增长88.2%,实现归属母公司股东的净利润11.9亿元,同比增长40.0%。 经营效率显著提升,扣非后净利润同比大幅增长。公司业绩增速低于营收增速主要是投资净收益同比大幅下滑所致。公司扣除非经常性损益的净利润9.7亿元,同比增长206.9%,主因公司营业收入同比大幅增长,且毛利率改善和期间费用率下降。2018年公司综合毛利率同比提升1.7个百分点;期间费用率同比下滑5.4个百分点。 地产贡献八成以上收入,仍是业绩压舱石。2018年地产业务贡献81.1%营业收入,且毛利率38.1%远高于文旅和建筑装修业务,仍然是公司基本盘。地产业务结算113.5亿元,同比增长84.9%;实现销售面积88万方,同比持平,销售金额107亿元,同比增长3.6%。公司土地布局聚焦于“京津冀”、“长三角”、“大亚湾”等城市集群,土地成本较低。截止2018年底,待开发计容面积194.7万方,同比增长37.6%,权益占比95.5%。 文旅项目进入运营阶段,“文旅+地产+金融”战略积极落地。上市后公司积极转型文旅业务,近期大量文旅项目进入运营阶段。长沙新华联官窑古镇2018年8月运营;芜湖新华联鸠兹古镇和西宁新华联童梦乐园计划于2019年7月运营;收并购的5A景区阆中古城于2019年1月正式运营;韩国济州新华联锦绣山庄已获开发许可。金融业务方面,控股子公司新丝路文旅(00472.HK)通过向派生科技发行股份收购你我金融100%的经济权益;公司持股8.5%的长沙银行2018年9月于上交所上市。 杠杆率稳步下降,控股股东增持凸显信心。2019Q1公司扣除预收账款的资产负债率79.6%,较2017年底下滑1.5个百分点;净有息负债率为197.4%,较2017年底下滑12.8个百分点,杠杆率边际改善。2019Q1现金对短期有息负债覆盖比为77.8%,较2017年底下滑35.5个百分点,短期偿债存在一定压力。期末融资总额247.8亿元,同比下滑7.3%。公司控股股东新华联控股年内累计增持公司已发行股份的1.38%,凸显对公司未来经营发展信心。 盈利预测与投资评级:公司积极转型文旅业务,随着大量项目进入运行期,文旅项目将成为公司重要增长动力,同时地产开发业务仍然是公司基本盘。我们预计公司2019年-2021年实现营业收入分别为152亿元、159亿、163亿元;归母净利润分别为14.0亿元、16.4亿元和20.0元;EPS分别为0.74元、0.86元和1.05元,对应PE分别为6.2X、5.3X和4.3X。维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1、文旅业务贡献收入不及预期;2、项目结算不及预期。
中南建设 建筑和工程 2019-04-25 8.62 -- -- 9.01 3.09%
9.43 9.40%
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投资要点: 事件:公司发布2018年年度报告,公司2018年实现营业收入401.1亿元亿元,同比增长31.3%,实现归属母公司股东的净利润21.9亿元,同比增长210.1%。 毛利率改善,推动业绩增速超过营收增速。2018年公司业绩增速大幅超过营收增速,主要得益于公司毛利率提高。其中地产业务毛利率为20.5%,较2017年提升4.9个百分点,是毛利率提升的主要力量;建筑施工业务毛利率保持稳定,同比下滑0.2个百分点至11.6%。期间费用率保持平稳。 公司2019年计划竣工面积998万方,且利润水平不低于前期结算项目,因此预计公司毛利率有望维持在高水平。公司已售未结资源丰富,预收款项1101亿元,同比增长60.9%,覆盖2018结算金额4.1倍。 销售高增长,投资拓展稳健积极。公司2018年全年实现销售额1466亿,同比增长52%,远超行业TOP5龙头。2018年实现销售面积1144万方,同比增长32%。分城市能级来看,一二线销售面积占比42%,金额占比48%,其余为三四线城市贡献。2018年公司新增项目计容面积1595万方,同比增长6.4%,覆盖当年销售面积1.4倍,其中权益占比52.9%,拿地延续稳健积极态势。公司目前待竣工项目合计4325万方,可支撑公司未来3-4年开发销售;分城市看39%位于一二线,61%位于三四线。 净有息负债率下降,短期偿债能力略有提升。净负债率191.5%,同比下降41.7个百分点,长期偿债能力改善明显,但仍有一定压力。公司2018年底在手货币资金204.2亿元,同比提升43.1%。短期有息负债180.1亿,现金对短期有息负债覆盖比为113.3%,较2017年提升4.7个百分点,短期偿债能力较2017年略有提升。 建筑业务稳定贡献收入,中标金额高增。2018年公司建筑业务贡献收入152.1亿元,同比增长29.8%。2018年公司新中标项目合计金额366.5亿元,同比增长24%。近三年来建筑业务贡献收入比例分别为27.7%、39.3%、37.9%,持续为公司稳定贡献收入,预计未来仍将保持平稳增长。 盈利预测与投资评级:公司在引入职业经理人团队后,成长型属性明显。 一方面内部引入跟投等激励机制;另一方面控费增效,盈利能力明显改善。 同时叠加大量已售未结资源等待释放业绩。我们预计公司2019年-2021年实现营业收入分别为802亿元、1182亿、1358亿元;归母净利润分别为76.0亿元、110.8亿元和128.7亿元;EPS分别为2.05元、2.99元和3.47元,对应PE分别为4.0X、2.7X和2.3X。维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1、三四线城市销售超预期下滑;2、项目结算不及预期。
滨江集团 房地产业 2019-04-22 5.21 -- -- 5.22 0.19%
5.22 0.19%
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事件:公司发布2018年年度报告,公司2018年实现营业收入211.2亿元亿元,同比增长53.3%,实现归属母公司股东的净利润12.2亿元,同比下降28.9%。 销售高速增长,拿地积极求扩张。公司2018年实现销售额850亿元(全口径),同比增长38.3%,销售延续较快增长。年内公司新增土地计容建筑面积347万方(并表口径),土地款总额496亿元,估算权益拿地金额接近200亿元。公司2018年拿地十分积极,并集中于杭州及周边市场,扩张态度明显。我们估算公司本年可推货值在1800亿元左右,全口径销售额有望突破千亿,对应权益销售额约400亿元。 归母净利润不佳,主要原因是坏账损失和结算权益降低。2018年公司营收同比增长53.3%,但归母净利润同比下降28.9%。主要原因有二,一是坏账损失和可供出售金融资产减值损失共计8.1亿元,二是少数股东损益占净利润的比例大幅提升至61.3%,相对上年提升33个百分点。 结算权益占比料将边际改善。公司少数股东损益占比大幅提升的主要原因是2018年结算的万家花城、东方星城等项目权益占比较低,前者为35.1%,后者为30%。从公司表内项目结算进度看,我们认为公司结算权益占比不存在进一步大幅下降的空间,短期内不会出现少数股东损益占比提升拖累业绩的情况。 谨慎计提坏账,卸下包袱业绩更加可期。公司2018年计提资产减值损失供给8.1亿元,其中坏账损失7.2亿元(主要来自深圳旧改项目投资难以收回)。我们认为公司该笔坏账计提十分谨慎,虽然一定程度上导致本年业绩不佳,但长期来看不影响企业内在价值,短期内也有利于业绩的释放,未来业绩更加可期。 投资建议:杭州区域龙头,销售弹性和业绩弹性俱佳,同时受益于强二线城市的结构性复苏。我们预计公司2019年-2021年实现营业收入分别为292亿元、375亿、482亿元;归母净利润分别为17.6亿元、22.9亿元和26.8亿元;EPS分别为0.57元、0.73元和0.86元,对应PE分别为9.8X、7.6X和6.5X。维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1、杭州市场大幅回落;2、项目结算不及预期。
保利地产 房地产业 2019-04-18 13.83 -- -- 13.67 -1.16%
13.96 0.94%
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投资要点: 事件:公司发布2018年年度报告,公司2018年实现营业收入1945亿元亿元,同比增长32.7%%,实现归属母公司股东的净利润189亿元,同比增长20.9%。 结算均价提升驱动营收增长,高竣工驱动未来业绩释放。2018年公司实现营业收入1945亿元亿元,同比增长32.7%%,实现归属母公司股东的净利润189亿元,同比增长20.9%。从驱动因素看,结算面积增长9.7%,结算均价提升21%,营收增长的主要因素来自于结算均价。公司本年计划竣工面积为2750万平方米,同比增长24%,加之待结算资源充足,结算均价均价预计仍将稳中有升,本年业绩释放值得期待。 土储充足布局合理,本年销售有望再上新台阶。2018年公司实现销售收入4048亿元,同比增长31%;实现销售面积2766万平方米,同比增长23%。公司目前土储9154万平方米,满足公司未来2到3年的开发需要,同时布局合理,一二线城市占比60%,城市群周边的核心三四线城市占比30%,我们认为对公司本年销售情况可以适度乐观。 拿地平稳扩张,楼面地价保持稳定。2018年公司新增容积率面积3116万平方米,达到销售面积的114%,拿地延续稳健扩张态势,为销售规模持续增长奠定基础;平均楼面地价6186元/平方米,相对2017年6118元/平方米的楼面地价保持稳定。 少数股东损益占比提升拖累业绩,未来料将边际改善。公司2018年归母净利润增速低于营收增速,主要原因在于少数股东损益占净利润的比例由2017年的20.6%大幅上升至2018年的27.7%。考虑到公司整体权益比例在70%左右,从财务报表结算角度,我们认为公司少数股东损益占比不会进一步上升,未来归母净利润增速预计高于营收增速。 盈利预测与投资评级:央企龙头,销售较高速增长,业绩稳健释放,土储充足且集中布局一二线,估值低廉,确定性和成长性兼备。我们预计公司2019年-2021年实现营业收入分别为2407亿元、2970亿、3623亿元;归母净利润分别为253亿元、312亿元和381亿元;EPS分别为2.13元、2.62元和3.2元,对应PE分别为6.5X、5.3X和4.3X。维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1、房地产市场大幅回落;2、货值释放不及预期。
首开股份 房地产业 2019-04-16 9.78 -- -- 10.30 0.78%
9.86 0.82%
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事件:公司发布2018年年度报告,公司2018年实现营业收入397.36亿元,同比增长8.31%,实现归属母公司股东的净利润31.67亿元,同比增长36.75%。公司拟每10股派发现金红利4元。 结算增加叠加合作项目收益兑现,业绩高增同时未来业绩确定性强。2018年公司实现营业收入397.36亿,同比增长8.31%,实现归母净利润31.67亿,同比增长36.75%。主要原因是房屋销售业务同比增长8.07%,叠加合作开发项目受益快速兑现。盈利能力方面,毛利率同上年基本持平,净利率提升1.53个百分点为7.97%。预收款项为631.44亿,对2018年营业收入覆盖率达到158.91%,业绩锁定性较强。 销售进入千亿俱乐部,后续有望价稳量升。2018年公司实现销售收入1007.27亿元,同比增长45.58%;实现销售面积377.56万平方米,同比上升27.97%。销售均价26678.41元/平方米,同比上升13.76%。考虑到公司土储主要位于北京或其他一二线城市,有望受益于一二线市场边际改善,我们认为公司本年有望在销售均价平稳的同时,实现销售量的较快增长。 公开市场外多渠道拿地,棚改项目提升较快。2018年公司除了在公开市场获得23块土地,合计地上建筑约269万平方米,同比下滑32.7%,同时加大了项目股权收购力度。合计获得了12个棚改、土地一级开发项目,其中7个项目为实施中项目,5个为后续项目,合计用地1589.12万方,同比提升42.79%。截止报告期末,公司待开发项目合计379.95万方,其中京内项目257.25万方,占比67.70%,京外项目122.71万方,占比32.30%。 融资成本略有抬升,有望受益于北京国改。公司整体平均融资成本为5.36%,同比提升了0.21个百分点,我们认为公司融资成本有望受益于市场流动性改善而回落。同时,近期北京市国资委决定对公司控股股东首开集团和北京房地集团实施合并重组,公司有望受益于北京国企改革从而夯实自身京内土地资源优势。 盈利预测与投资评级:我们上调公司业绩预期,预计公司2019年-2021年实现营业收入分别为491.20亿元、606.61亿、712.95亿元;归母净利润分别为32.17亿元、39.25亿元和38.72亿元;EPS分别为1.25元、1.52元和1.50元,对应PE分别为8.12X、6.65X和6.74X。首次覆盖,给予“推荐”评级。 风险提示:1、销售不及预期;2、北京区域市场政策超预期收紧。
我爱我家 批发和零售贸易 2019-04-11 7.69 -- -- 7.68 -1.54%
7.57 -1.56%
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事件:公司发布2018年年度报告,2018年实现营业收入107亿元,,同比增长711%,实现归属母公司股东的净利润6.3亿元,同比增长766%。我爱我家经纪公司2017和2018两年实现扣非归母净利润11.6亿元,满足业绩承诺要求。 行业地位稳固,业务协同推进。公司房地产综合服务业务早已实现在北京、上海、天津、杭州等重点一二线城市的全面布局。拥有门店3200 余家,经过10多年的经营和深耕,在多个城市市占率名列前茅,行业地位更加稳固。同时,公司在房地产综合服务的业务内容涵盖了顾问、代理、经纪、估价以及物业管理等服务内容,包含了除开发以外的房地产市场所有服务业务环节,各类业务的协同互补,一方面将持续提升公司综合竞争力,另一方面也提升了公司面对行业周期的能力,熨平公司业绩波动。 借力资本市场,外延并购值得期待。公司上市后,将充分借力资本市场,通过外延并购实现规模扩张和模式优化的双重目的。公司拟收购中环互联和湖南蓝海购两项资产,收购完成后,将有两大看点:一是公司门店数量和布局城市都将接近翻番,市占率大幅提升,二是引入“加盟”基因,为未来的加速扩张提供管理经验和模式基础。公司计划未来3年扩张到70个城市、10万经纪人、100万套资管房务规模,宏大规划借力资本市场,公司未来值得期待。 经营现金流健康,业务稳健可持续。公司2018年经营活动现金流量净额为8.1亿元,高于净利润数额。主要原因在于长期待摊费用摊销等非付现成本或费用较多。健康的经营活动现金流一方面提升了公司经营的稳健性,另一方面也侧面反映出公司业务模式的可持续性。 投资建议:公司在A股具有显著的稀缺性,长期二手房交易占比提升大势所趋,短期受益一线和强二线二手房交易回暖和政策的边际放松,长短期逻辑兼备,估值提升不受压制。我们预计公司2019年-2021年营业收入分别为129亿元、154亿元、185亿元;归母净利润分别为7.8亿元、9.6亿元和11.4亿元;EPS为0.33元、0.41元和0.48元,对应PE分别为24X、19X和16X。维持“推荐”评级。 风险提示:重组后新旧业务磨合时间和效果不确定,商誉减值风险,二手房转暖不及预期。
金科股份 房地产业 2019-04-05 7.02 -- -- 8.55 15.07%
8.07 14.96%
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事件:公司发布2018年年度报告,公司2018年实现营业收入412.34亿元,同比增长18.63%,实现归属母公司股东的净利润38.86亿元,同比增长93.85%。 业绩实现高速增长,盈利能力显著提升。公司2018年实现营业收入412.34亿元,同比增长18.63%;实现归母净利润38.86亿元,同比增长93.85%。公司业绩的高增主要归功于盈利能力的显著增强,2018年公司毛利率达28.57%,相比2017年增加7.25%,净资产收益率升至19.45%,相比2017年增加3.17%。分区域来看,重庆地区对营收的贡献率达到62.57%,公司的深耕战略效果明显。截至2018年底,公司预收账款为762.76 亿元,同比增长78%,为营业收入的1.85倍,未来业绩的持续性增长具备保障。 销售规模突破千亿,拿地积极布局合理。2018年公司实现销售金额1188亿元,同比增长81%,首次突破千亿规模;实现销售面积1342万平米,同比增长59%。销售均价约为8853元/平米,相对2017年提高1387元/平米。2018年重庆地区项目售价增幅的上涨,以及公司在重庆地区的高市占率,为公司的销售业绩的飞跃式上涨奠定了基础。在拿地方面,公司2018年全年完成土地投资700亿元,新增拿地建筑面积1045万平方米,新增项目中一二线城市货值占比逾75%。截至2018年底,公司可售面积达4100万平米,为未来发展提供充裕的土地储备。 负债率改善,财务结构趋向稳健。2018年末,公司净负债率137.49%,较2017年下降82.73%;公司剔除预收账款后的资产复制率为75.54%,较2017年下降4.93%。2018年公司杠杆的大幅下降主要得益于公司销售回款的加速,2018年公司实现销售回款1051亿元,同比增长84%,回款率达到88%。 盈利预测与投资评级:我们上调公司业绩预期,预计公司2019年-2021年实现营业收入分别为555.05亿元、7211.95亿、890.45亿元;归母净利润分别为72.05亿元、86.04亿元和100.85亿元;EPS分别为1.32元、1.58元和1.85元,对应PE分别为5.67X、4.72X和4.03X。首次覆盖,给予“推荐”评级。 风险提示:1、销售不及预期;2、受重庆区域市场行情影响较大。
荣盛发展 房地产业 2019-04-05 11.66 -- -- 12.60 8.06%
12.60 8.06%
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事件:公司发布2018年年度报告,2018年实现营业收入564亿元,同比增长45.6%,实现归属母公司股东的净利润75.6亿元,同比增长31.3%。 业绩平稳释放,ROE连续三年提升。公司2018年实现营业收入564亿元,同比增长45.6%,营收的快速增长主要来自于结算面积(+30.4%)和结算均价(+10.8%)的双重提升。实现归母净利润75.6亿元,同比增长31.3%。毛利率提升但净利润率下降的主要原因是费用率的提升和营业外收支项目的变动。ROE升至24.9%,连续三年提升,目前已处于地产行业较高水平。公司本年计划竣工面积为861万平方米,同比大增39.8%,有力推动公司2019年的业绩释放。 销售破千亿,销售均价修复或成销售最大看点。2018年公司实现销售金额1016亿元,同比增长49.5%,首次突破千亿规模;销售面积983.4万平米,同比增长54.7%,销售均价则相对2017年有所下降。公司2019年销售目标较为保守,主要原因在于2018年拿地较为谨慎,可推货值有所减少,这也是公司本年计划新开工面积增速较低的原因之一。我们认为公司销售均价进一步下降的可能性并不高,随着部分区域尤其是环京区域价格的边际松动,公司销售均价修复有望驱动销售业绩取得相对超预期的表现。 拿地预计重回扩张,融资计划彰显雄心。2018公司拿地较为谨慎,新获取土储760.5万方,低于销售面积,拿地金额174.4亿元。截至2018年末,公司土地储备约3514万方,短期内土储仍然充足。公司2019年计划拿地面积为1673万平米,同比大增120%,同时2019年计划新增信贷融资611.4亿元,计划拿地和融资的大幅提升,彰显了公司进一步扩张的雄心。 投资建议:长期空间不受压制,中短期有望受益京津冀一体化带来的市场回暖,同时估值低廉,估值修复不受行业整体估值限制。我们预计公司2019年-2021年营业收入分别为788亿元、901亿、1147亿元;归母净利润分别为90亿元、101亿元和131亿元;EPS分别为2.08元、2.33元和3.01元,对应PE分别为5.6X、5X和3.8X。维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1、短期可推货值减少;2、三四线楼市整体性大幅下行;3.土地市场竞争更趋于激烈。
阳光城 房地产业 2019-03-21 8.56 -- -- 8.68 1.40%
8.68 1.40%
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(1)杠杆更趋稳健,持续快速发展 报告期内,公司整个行业利润趋于下行的大背景下,公司房地产及相关业务毛利率同比增加约1个百分点达26.06%,合并报表净利润率提升约至7.00%,加权平均净资产收益率提升2个百分点达16.38%。偿债指标大幅优化,公司扣除预收账款的资产负债率至60.84%,同比减少6个百分点,有息资产负债率降至42.75%,同比减少10个百分点,净负债率降至182.22%,同比减少70个百分点。 (2)战略定力准确,土地储备充足 公司报告期末判断市场可能形成回暖,集中在一二线城市,以底价或底价附近的低价获取了多宗优质土地。本报告期公司共以权益对价306亿元合计补充土地储备面积约1,333万平方米,截至报告期末,公司拥有土地储备总计4,418万平方米,其中一二线城市土地储备面积占比76.87%(预计未来可售货值占比85.80%),累计成本地价4,339元/平方米。根据公司2019年2月公告的销售均价12,925元/平方米,地价售价比处于合理较低水平。 (3)重塑考核机制,未来业绩可期 2018年,公司建立了从集团到区域、从全局到项目、从股权激励到经营评价、项目共赢等多维度、多层次的激励考评体系。7月,公司推出2018年股权激励计划,股票期权数量高达34,500万份,占公司股本总额的8.52%,覆盖了422名核心业务骨干。截至报告期末,公司“双赢”机制覆盖项目数量达到172个,极大地激发了员工主人翁意识,在提升公司运营效率的同时有效控制了其他风险。截至报告期末,公司账面预收账款621.21亿元,同比增长54.72%,结算资源储备充足,为公司实现未来业绩保驾护航。 (4)回款率高,现金流足,信用满格 2018 年公司平均回款率约80.05%,同时,本期经营性净现金流入218亿元,同比增长147.55%,达到历史高点,连续两个会计年度保持正值。本报告期,金融机构充分认可经营层的运营管控和公司的整体实力,本期公司成功发行多个国内首单证券化产品,同时主动置换、优化资金结构,在资产规模新增、优质土储增加的前提条件下,融资净额比2017年有所优化,有息负债规模较上一年末减少8.75亿元。同时,公司积极应对全行业融资成本整体抬升的局面,报告期内公司平均融资成本7.94%,实现有效控制。本期账面货币资金378亿元,占比总资产14.36%,货币资金情况健康。 投资建议与评级: 我们预计公司2019-2020年营业收入分别为616.16亿元和805.02亿元,预计2019-2020年归属于母公司的净利润54.01亿元和84.31亿元,对应EPS分别为:1.33元和2.08元。当前价格对应的PE为5.56X、3.58X,维持“强烈推荐”评级。 风险提示: “一城一策”政策管控风险,公司竣工及结算不及预期。
招商蛇口 房地产业 2019-03-21 21.92 -- -- 24.57 12.09%
24.57 12.09%
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销售表现亮眼未来增长可期 2018年,公司实现销售额1706亿元,同比增加51.26%;销售面积827万平方米,同比增长45.15%。在本年全国商品房销售面积和金额同比增速放缓的大背景下,公司销售仍保持了较快增长。布局方面,公司在粤港澳大湾区资源充裕,近千万平方米的优质资源正在有序地规划、开发及建设,预计未来将受益于粤港澳一体化国家战略的政策红利,未来销售增长可期。 在资源获取方面,公司拿地积极稳健,后备资源充足,保障未来销售。全年公司新增项目80个,扩充项目资源1357万平方米,达到全年销售面积的1.64倍。2019年公司销售目标为2000亿,较本年销售额增长17%。 业绩稳健增长毛利率有所上升 2018年,公司实现营业收入882.8亿元,同比增长16.3%。营收增长的主要原因是本期结算面积及结算均价的上升。分行业来看,公司社区开发与运营业务收入仍然占比最高,达到总营业收入的89%;园区开发与运营业务收入同比增幅最大,达到43%,主要系深圳太子商务广场项目的结转所致。 2018年,公司实现归母净利润152.4亿元,同比增长20.4%。结算收入增加与毛利率上升共同驱动了净利润的增长。本年公司毛利率为39.5%,较去年上升1.8个百分点。此外,公司投资收益实现125%的增长至65亿元,主要来源于转让资产收益及联合营公司投资收益的同比增加。 三大板块协同发展创新型业态全面布局 2018年,公司继续聚焦园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块,以“前港-中区-后城”综合发展模式,参与中国以及“一带一路”重要节点的城市化建设。住宅业务方面,公司已布局近60个城市及地区,长租公寓快速发展,以轻资产租入改造、存量商办改造为主,构建融投管退全周期商业模式,在精耕深圳市场的基础上,全面覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、苏州、武汉、成都、重庆和香港等13个国内一线、核心二线城市 净负债率下降融资成本保持低位 2018年,公司净负债率仅为45%,较2017年下降13个百分点,维持在行业较低水平。融资方面,在行业融资环境整体趋紧的大背景下,公司做好市场预判,适时调整融资策略,深入开展与金融机构的合作,新增200亿中期票据、超短融注册额度,顺利发行公司债券、超短期融资券、永续中票等直接融资130亿元。报告期内公司的综合资金成本为4.85%,继续保持行业领先优势。 投资建议与评级: 我们预计公司2018-2020年营业收入分别为1081亿元、1299亿元和1543亿元,归母净利润分别为203亿元、243亿元和284亿元,每股收益分别为2.57元、3.07元和3.59元,对应PE分别为8.7X、7.2X和6.2X。维持“强烈推荐”评级。 风险提示: 房地产市场整体表现下行。
蓝光发展 房地产业 2019-03-19 6.86 -- -- 8.13 18.51%
8.13 18.51%
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事件: 公司发布2018年年报,报告期内,公司实现营业收入308.2亿元,同比增长25.5%,实现归母净利润22.2亿元,同比增长62.9%。报告期内实现销售额855亿元,同比增长47%,销售面积802万平方米,同比增长32%。 观点: 净利润率持续修复业绩高速增长 2018年,公司实现营业收入308.2亿元,同比增长25.5%,实现归母净利润22.2亿元,同比增长62%。公司归母净利润高速增长的主要原因是净利润率的显著修复,2018年公司净利润率提升至8.1%,相对2017年年大幅提升3个百分点,创近7年新高。 驱动公司净利润率提升的主要因素是高毛利项目在结转项目中的比例逐渐增加,公司房地产业务毛利率提升至25.5%,驱动整体毛利率由2017年的25.2%提升至2018年的27.7%。我们认为,公司净利润率显著低于可比房企平均水平,未来有望延续修复趋势,为公司业绩增长贡献更大的弹性。 结算方面,公司2018年完成竣工面积337万平方米,同比增长23.4%。受竣工较快增长的影响,公司房地产业务实现结算收入285亿元,同比增长24.3%。公司2019年计划竣工面积为400万平方米,相对2018年实际竣工面积增长18.7%。我们认为,竣工面积增速能够为公司2019年13.6%的营收增长目标提供合理保证,2019年业绩目标完成的可能性很高。 销售维持中高速增长六大区域更趋均衡 2018年,公司实现销售额855亿元,同比增长47%,销售面积802万平方米,同比增长32%,销售增速相对2017年有所回落,但仍保持中高速增长。在较高销售增速的驱动下,公司报告期末预收账款达到510亿元,同比大幅增长62.4%,达到2018年房地产结算收入的1.8倍。同时,可结算资源毛利率水平较高。公司可结算资源丰富且质量较高,为未来业绩的释放奠定坚实基础。 销售金额的高速增长有两方面原因,一方面公司2018年完成新开工面积1077万平方米,同比大幅增长103%,有力保证了可售货值向销售的转化;另一方面,公司全国战略布局已初具规模,六大区域布局更加均衡。其中,成都区域和华中区域平稳增长,发挥压舱石作用,同时华东区域和北京区域销售额表现亮眼,华南区域初步站稳脚跟。 从公司目前的土储结构看,华东、华中、华南等基本面相对较好的区域的销售占比将继续提升,在销售整体下行、区域分化更趋明显的大背景下,公司良好的区域布局能够较好的对冲下行风险,维持销售较高增速。同时,公司2019年计划新开工面积达到1800万平方米,同比增长67.1%。根据我们的估算,公司2019年可售货值大约在1850亿元,考虑到房地产市场下行,我们认为去化率在60%左右,对应销售额有望达到1110亿元,同比增长30%。 拿地更趋稳健货值仍然充足 2018年,公司新增土地储备计容建筑面积1126万平方米(全口径,含非并表项目),达到全口径销售面积比的1.4倍,相对2017年有所回落,但仍保持扩张态势。根据我们的估算,报告期末,公司可售面积在1700万平方米左右,可售货值仍然较为充足。 土地结构方面,公司在基本面相对较好、下行压力相对较小的华东、华中和华南等区域的土储占比有所提升,公司也已确立回归一二线和基本面较好的三四线城市的投资策略,我们认为公司在潜力区域的投资占比将继续提升。 投资建议与评级: 销售高增长,业绩高确定,全国布局再进一步,股权激励彰显管理层对公司的强烈信心,行权价格大幅高于市价。我们预计公司2019-2021年营业收入分别为360.3亿元/433.9亿元/522.7亿元,归母净利润为29.7亿元/35亿元/42.4亿元,EPS分别为0.87元/1.04元1.29元。我们给予公司10倍PE,对应2018年EPS目标价为8.7元。重申“强烈推荐”评级。 风险提示: 房地产市场大幅下行,公司土地获取进度不及预期。
金地集团 房地产业 2019-03-12 11.30 -- -- 14.77 30.71%
14.77 30.71%
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深耕一二线城市,销售增速有望持续甚至提升。1)公司2018年新开工面积约1500万平方米,为2019年的销售奠定坚实基础;2)土储充足,待开发面积约1841万平方米,达到2018年销售面积的3.2倍;3)受益一二线城市回暖和低基数效应,2019年销售额有望增长30%以上。 拿地积极稳健,土储质高量足。由于不盲目追求规模,公司的整体拿地节奏控制较好。2018年拿地1182万平方米,与2017年基本持平,达到当年销售面积的1.4倍。拿地金额占销售额的比例为64.3%,相对2017年有所回落。公司2018年拿地拿地延续扩张态势的同时更加兼顾稳健。 待结算资源充足,竣工稳增叠加权益修复,业绩确定性强。1)截至2018Q3,已售未结金额对2017年和2018年前三季度结算金额的覆盖率为1.98和2.02;2)权益占比降低的影响边际减弱,同时并表项目的少数股东损益占比也将趋于平稳,归母净利润表现可期。 高分红低估值,杠杆合理,融资顺畅。公司股息率高,估值底,对长线资金吸引力强,净负债率低于行业平均和多数代表性房企,融资成本低于保利万科等龙头房企,融资优势明显。 公司盈利预测及投资评级。我们预计公司2018-2020年归母净利润为84亿元、110亿元和140亿元,EPS为1.86元、2.41元和3.1元。我们给予公司8到8.5倍PE,对应2018年EPS价格为14.9元至15.8元。首次覆盖,给予“强烈推荐”评级。 风险提示:1)项目竣工及结算进度不达预期;2)结算均价不达预期;3)一二线城市复苏不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名