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任鹤

国盛证券

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工作经历: 证书编号:S0680519060001,曾就职于东兴证券...>>

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华夏幸福 房地产业 2019-11-12 28.63 37.00 34.89% 29.05 1.47%
29.05 1.47% -- 详细
模式为王,无惧风浪,首次覆盖给予“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为1020亿元/1185亿元/1378亿元,归母净利润为159亿元/199亿元/243亿元,EPS为5.28元/6.63元/8.07元,当前股价对应PE为5.4倍/4.3倍/3.6倍。首次覆盖目标价37.0元(对应7倍PE),给予“买入”评级。 公司模式与众不同,受益都市圈化前景广阔。产业新城模式创造并分享土地升值,与地方政府实现双赢。都市圈化大势所趋,人口重分布带来房地产结构性机会,公司布局都市圈优势明显,有望充分受益都市圈发展。 应收账款是产业新城题中之意,有望迎来边际改善。公司产业新城模式必然会产生应收账款,且应收账款与产业新城收入同步产生,基本可在一年内收回。2018应收账款跳升的原因在于环京受政策影响,土地市场下行明显,2019年土地市场已见明显好转,公司应收账款账期有望回归正常。 携手平安开启战略新篇章,解决模式痛点的同时,有望提升公司综合实力。公司模式痛点在于前期需要垫付资金,而产业新城又没有标准化的融资模式,平安入股有望通过多种渠道为提供成本合理的稳定资金,解决公司最大痛点,同时“三个开拓”新战略有望从三个方面提升公司综合实力。 依托产业新城,地产业务优势明显。公司地产业务依托产业新城,能够充分了解每一块地的价值,并以较低的成本提前锁定,避免资金沉淀,同时保证可售资源。公司销售面积/土地储备仅1.04,明显低于主流房企。公司预收账款1350亿元,对上年房地产结算收入的覆盖率为262%,可结算资源充足 风险提示:项目竣工及结算进度不达预期,结算毛利率不达预期,应收账款改善不及预期,公司短期内现金流仍然紧张。
金地集团 房地产业 2019-10-31 11.95 -- -- 12.55 5.02%
13.05 9.21% -- 详细
事件:公司发布2019年三季报,前三季度实现营业收入425亿元,同比增长26.9%,归母净利润54亿元,同比增长3.4%。前三季度,公司实现销售额1418亿元,同比增长33.7%,销售面积710万平方米,同比增长22.4%。 三季度业绩低于预期,直接原因是财务费用率提升、来自联合营企业的投资收益减少、销售费用率提升。三者对归母净利润增速的影响从大到小,共同导致归母净利润增速大幅低于营收增速。 财务费用率同比提升2.2pct,有息债务增加之外,可能并表项目比例有所提升。公司前三季度利息费用达22.5亿元,同比增长92.3%,而同期公司平均有息负债增长约30%,在利息资本化比率保持稳定、融资成本仅小幅上行的情况下,我们认为公司利息费用提升较快的另一原因,可能在于并表项目占比的提升,即一部分利息支出可能来自于其他应付款(并表项目的合作方垫资)。考虑到并表项目比例提升短期内不可逆转,我们认为公司销售费用率将进入缓慢上行,但从过去几年看,全年销售费用率会低于三季度。 来自联合营企业的投资收益降低5%,对应非并表项目占比减少。与营收的较快增长相比,来自联合营企业的投资收益相对上年同期降低5%。考虑到公司从2016年开始拿地权益占比修复,我们认为公司在手项目中,非并表项目占比的下降已经开始。 销售额提升叠加市场下行,销售费用率提升0.8pct。公司前三季度销售额同比增长33.7%,销售费用同比增长85.4%,背后的原因可能是市场下行背景下,公司销售投入(广告费、渠道费等)的提升。 四季度结算高峰,减轻费用提升影响,维持“买入”评级。公司近年四季度营收占全年比例的平均值为46%,而费用在四个季度的分布则较为均匀,四季度结算高峰将大幅减轻前三季度费用率提升的影响。我们预计公司2019年至2021年营业收入为656亿元/830亿元/1049亿元,归母净利润为99亿元/130亿元/150亿元,EPS为2.20元/2.87元/3.33元,维持“买入”评级。 风险提示:四季度结算进度不及预期,销售大幅下行。
万科A 房地产业 2019-10-29 26.96 32.00 14.29% 28.14 4.38%
28.70 6.45% -- 详细
事件:公司发布2019年三季报,前三季度实现营收2239亿元,同比增长27.2%,归母净利润182.4亿元,同比增长30.4%,整体略超市场预期。实现销售额4756亿元,同比增长10.2%,销售面积3062万方,同比增长5.5%。 已售未结资源充足,全年业绩高增可期。公司当前已售未结金额达6362.4亿元,覆盖18年结算金额的2.2倍。前三季度竣工面积1640万方,占全年竣工目标的53.3%,去年同期59.1%。近3年竣工目标完成率105%-142%。前三季度结算均价1.46万元/平,同比增长12%。根据测算,预计公司本年结算面积为2533万平方米,对应结算收入增长29%。 拿地节奏收放自如,积极补仓一二线,权益比例回升。公司上半年公司新增土地总价/销售金额为30%,第三季度该比例升至65%。而第三季度百城宅地平均溢价率11.75%,远低于上半年的20.2%,显示出公司拿地节奏较有前瞻性。公司持续深耕一二线城市,新增土储中一二线权益地价占比81%。新增土储权益面积占比72.1%,较去年同期54.1%有较大提升。 可售资源充足,新开工好于预期,销售稳健增长。公司当前可售建面约1.15亿方,覆盖18年销售面积2.72倍,土储充足。2019年计划新开工面积3609万方,与18年新开工面积4992.8万方相比下降27.7%。2019年前三季度新开工面积3240万方,占全年目标的90%,高于去年同期的目标完成率73%。预计全年销售金额增速10%。 综合毛利率提升,杠杆水平有所回落。公司1-9月综合毛利率36%,同比提升1.23个百分点;其中房地产业务结算毛利率为27.6%,同比略降0.2个百分点;三费占比8.0%,同比下降0.9个百分点;净利率12.8%,同比提升0.4个百分点。净负债率50.4%,同比下降0.8个百分点。 维持“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为3850亿元/4828亿元/5914亿元,归母净利润为426亿元/518亿元/617亿元,EPS为3.77元/4.58元/5.46元,当前股价对应PE为6.9倍/5.7倍/4.8倍。目标价32.0元(对应8.5倍PE)。 风险提示:公司竣工及结算不及预期,结算毛利率不及预期,新业务拓展长期不达预期,融资收紧超预期。
保利地产 房地产业 2019-10-29 15.30 17.70 13.61% 15.15 -0.98%
15.81 3.33% -- 详细
事件:公司发布2019年三季报,前三季度实现营业收入1118亿元,同比增长17.8%,归母净利润128亿元,同比增长34.1%,实现销售额3468亿元,同比增长14.2%,销售面积2294万平方米,同比增长13.3%。 销售延续较快增长,全年销售可期。公司前三季度实现销售额3468亿元,同比增长14.2%,增速相对上半年小幅回落3.1pct,其中一二线占比为75%,销售面积2294万平方米,同比增长13.3%,增速相对上半年小幅提升0.7pct。我们认为,受益于相对合理的区域布局和较为充沛的可售资源,公司本年销售仍将维持10%以上的增速,预计在4500亿元以上。 竣工-结算剪刀差料将收窄,静待结算高峰到来。公司前三季度完成竣工面积1723万平方米,同比增长46.9%,增速相对上年全年提升4.9pct,与此同时,公司营收增速为17.8%,为18H1以来新低。从公司表内项目成熟度来看,我们认为公司竣工-结算剪刀差将在较短时间内收窄,结算高峰已然接近,营收增速提升可期。 毛利率预计维持高位,少数股东损益占比料将下降。公司19Q3综合毛利率为35.9%,相对H1下降3.9pct,相对上年同期提升3.2pct,考虑到高毛利区域在结算中的占比有望提升,我们认为公司毛利率仍将维持高位。同时,公司19Q3少数股东损益占比为26.7%,相对H1上升3.6pct,我们认为公司全年少数股东损益占比为25.5%,相对上年全年下降2.1pct。 拿地相对上半年更偏积极,在手土储仍然充沛。公司三季度新增计容建面667万平方米,占前三季度的44.7%,前三季度拿地总价996亿元,占销售金额的28.7%,相对上半年提升7.7pct,拿地相对上半年更偏积极。公司在手土储7654万平方米,可满足公司未来2年左右的开发需求。 静待结算高峰到来,维持“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为2677亿元/3561亿元/4613亿元,归母净利润为280亿元/359亿元/424亿元,EPS为2.36元/3.02元/3.56元,当前股价对应PE为5.6倍/4.4倍/3.7倍,维持目标价17.7元(对应7.5倍PE)。 风险提示:项目竣工及结算进度不达预期;结算毛利率不达预期;公司销售不达预期;融资超预期收紧。
万科A 房地产业 2019-10-02 26.01 32.00 14.29% 27.76 6.73%
28.70 10.34% -- 详细
双面万科,行业未来领舞者,首次覆盖给予“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为3850亿元/4828亿元/5914亿元,归母净利润为426亿元/518亿元/617亿元,EPS为3.77元/4.58元/5.46元,当前股价对应PE为6.9倍/5.7倍/4.8倍。首次覆盖目标价32.0元(对应8.5倍PE)。 卓越经营铸就持续ROE优势,稳健经营造就连续十年正经营现金流。公司ROE优势从2009年的1.25pct逐年上升至2018年的9.34pct,我们发现公司ROE优势的主要驱动因素是权益乘数提升。2018年权益乘数的贡献达到9pct,背后是公司卓越的经营杠杆能力。公司经营现金流十年连续为正,稳健经营穿越周期。 销售稳增可期,业绩有望平稳释放。长期来看,公司布局67座城市,远低其他龙头,销售平稳增长仍有空间,短期来看,可售货值相对充足,布局合理,预计全年仍将实现10%左右的销售增速。业绩方面,公司已售未结金额为5307亿元,相对上年结算金额的覆盖率为186%,处于近10年以来最高水平。从竣工面积与结算面积的关系来看,我们认为公司本年结算结算面积为2533万平方米,对应结算收入增长29%。 持续创新能力强,转型不易,行则将至。看好公司的持续创新能力,加上房地产业务仍能在未来相对长的时期内为公司提供较为充沛的现金,我们认为公司有望继续引领行业潮流,做新时代领舞者,找到契合自身的“明星业务”,并为房企转型提供“万科方案”。 融资优势明显,杠杆水平合理,股息率接近公司债券。公司融资优势明显公司净负债率一直处于明显较低的水平,2019H1公司净负债率为37.2%,相对2018年提升12.2pct,大幅低于我们选取的行业水平。我们估算公司2019年股息率将达到4.3%,接近公司债券平均票面利率4.41%。 风险提示:项目竣工及结算进度不及预期,结算毛利率不及预期,新业务拓展长期不及预期,融资收紧超预期。
保利地产 房地产业 2019-09-17 14.74 17.70 13.61% 16.44 11.53%
16.44 11.53% -- 详细
穿越周期真龙头,首次覆盖给予“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为2677亿元/3561亿元/4613亿元,归母净利润为280亿元/359亿元/424亿元,EPS为2.36元/3.02元/3.56元,当前股价对应PE为5.6倍/4.4倍/3.7倍,首次覆盖目标价17.7元(对应7.5倍PE)。 行业小周期下行,结构性机会来自穿越周期的集中度提升。相对于中型房企,公司杠杆水平明显较低,2019H1净负债率为86%,低于主流房企平均;相对于碧万恒,公司2018年销售额相当于碧万恒的56%、67%和73%,布局城市共计131个,远低于碧桂园的269个和恒大的228个。 未售货值丰富,结构合理,开工积极,销售可期。货值仍然丰富,可售货值对上年和本年销售额的覆盖率达到3.1和2.6。结构方面,一二线货值占比约70%。推货方面,本年开工有望达到5400万平方米,同比增长23%,有力推动公司货值释放。 待结算资源量足、质佳、成熟度高,业绩高峰即将到来。数量方面,预收账款同比增长24.4%,对上年营收覆盖率进一步提升至186%;质量方面,毛利率短期内预计维持32%以上,少数股东损益占比有望下降至25%左右。 杠杆合理攻守兼备,融资优势更显可贵。公司杠杆稳中有降,净负债率下降2.6个百分点,目前低于A股多数主流房企。融资优势明显,账面有息负债综合成本为4.99%,有息负债成本显著低于行业平均,在融资整体收紧的大背景下,融资优势有望进一步转化为经营优势。 股息率接近公司发行债券,物业上市有望提升综合实力。我们估算公司2019年股息率将达到5.06%,高于公司发行债券的平均票面利率4.36%。保利物业成功上市后,有望进一步提升母公司的综合实力。 风险提示:项目竣工及结算进度不达预期;结算毛利率不达预期;公司销售不达预期;融资超预期收紧。
金地集团 房地产业 2019-08-28 11.99 16.60 27.79% 12.44 3.75%
13.50 12.59%
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事件: 公司发布 2019年半年报, 公司实现营业收入 224.83亿元,同比增长 48.8%,归母净利润 36.3亿元, 同比增长 51.7%。 2019年上半年, 实现签约金额 855.7亿元,同比增长 35.7%,其中一二线城市销售占比约 70%。 三大因素共振,业绩释放水到渠成。 公司业绩大幅增长的具体驱动因素有三,业绩释放水到渠成: 1) 本年待结算资源较为充足的同时, 靓丽的销售业绩进一步补充; 2)本年计划竣工增速大幅提升 27个百分点, 项目结算高峰到来,上半年完成竣工 342万平方米, 同比大增 58.3%; 3) 上半年综合毛利率为 39.9%, 提升 2.3个百分点, 地产结算毛利率为 40.4%, 相对上年提升 2.2个百分点。 开工计划大幅上修叠加一二线复苏,销售有望再上台阶。 公司上修本年开工计划至 1235万平方米, 相对年初开工计划大幅提升 50.8%, 新开工的较高增长将有力推动公司货值释放; 同时, 公司多年深耕一二线城市,预计充分受益于一二线结构性回暖和长期潜力。我们认为,公司下半年有望延续上半年较高的业绩增速, 2000亿元销售目标可以顺利达成,规模再上新台阶。 拿地积极度相对高, 补充充足货值。 上半年公司拿地金额约 554亿元, 同比微降 2.6%, 新增土储 675万平方米,同比增加 21.2%, 补充货值超过1000亿元, 新增货值充足。 在上半年一二线城市土地市场较热, 多数龙头房企拿地大幅减少的背景下, 公司拿地积极度相对较高。 低估值高分红,攻守兼备。 不管是横向还是纵向比较,公司估值均处于明显低位,防守性强的同时, 相对板块和部分龙头公司估值修复空间较大,有一定进攻性。公司股息率明显高于行业平均水平,有望持续吸引长线资金。 投资建议: 我们预计公司 2019年至 2021年归母净利润为 99.7亿元/123.4亿元/141.2亿元,对应 EPS 为 2.21元/2.73元/3.13元,当前价格对应估值为 5.4倍/4.4倍/3.8倍。 目标价 16.6元(对应 7.5倍 PE),维持“买入”评级。 风险提示: 房地产市场大幅下行,融资收紧超预期。
蓝光发展 房地产业 2019-08-02 6.10 8.40 20.52% 6.19 1.48%
7.48 22.62%
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销售千亿箭在弦上,区域渗透打开长期成长空间,首次覆盖给予“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为380亿元/489亿元/612亿元,归母净利润为33.4亿元/50.1亿元/68.5亿元,EPS为1.12元/1.68元/2.3元,当前股价对应PE为5.8倍/3.9倍/2.8倍。首次覆盖目标价8.4元,给予“买入”评级。充足货值驱动短期销售增长,六大区域渗透打开长期成长空间。短期,公司本年计划开工面积为1800万平方米,同比增长67%,有力推动货值释放,驱动短期销售增长;长期,公司已基本覆盖了主要的城市群和经济带,区域持续渗透打开长期成长天花板。公司目前土储(未开发面积)约1400万平方米,我们认为公司未来拿地会更趋积极,预计全年拿地金额达到400亿元,补充货值约1400亿元,有力支撑明年销售。 交房驱动短期业绩释放,净利润率修复提振长期业绩。短期,19Q1预收账款为564亿元,对上年营业收入的覆盖率达到1.83倍,待结算资源充足,本年较高的竣工增速将有力推动业绩释放;长期,公司净利润率显著低于行业平均水平,随着产品结构改善、合作开发、代工代建深化,净利润修复有望提振长期业绩。 嘉宝物业拟上市,带来资产重估契机。公司正在积极推进蓝光嘉宝港股上市事宜。嘉宝上市后,一方面可以引入更多投资者,为收并购提供弹药,另一方面蓝光嘉宝仍在上市公司表内,有望带来上市公司资产重估机会。按照一般的港股物业公司估值水平,保守估计嘉宝上市后市盈率维持在10倍左右,对应市值至少30亿元,而蓝光发展目前市值仅187亿元,物业上市对上市公司的估值提升程度值得期待。 高分红低估值,杠杆水平合理,股权激励锁定业绩。按照公司股票期权行权条件,2019至2020年的归母扣非净利润分别33亿元和50亿元,行权价格为6.84元/股,高于市场价;公司五位核心高管已全额完成第一次行权,合计行权金额1.8亿元,显示出高管对公司未来发展的强烈信心。估值较低,本年动态估值仅5.8倍,低于板块平均水平。 风险提示:项目竣工及结算进度不及预期;结算毛利率不及预期;公司销售不及预期;蓝光嘉宝港股上市不及预期。
金地集团 房地产业 2019-07-04 11.60 15.82 21.79% 13.05 12.50%
13.05 12.50%
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充分受益一二线结构性复苏,攻守兼备优质标的,首次覆盖给予“买入”评级。公司历经30年稳健发展,已经成为一家住宅开发业务为主,商业地产开发运营、房地产金融和物业管理等业务并重的成熟开发企业。2018年公司实现销售额1623亿元,同比增长15.3%,位列克而瑞销售排行榜第16位。我们预计公司2019年至2021年归母净利润为99.7亿元/123.4亿元/141.2亿元,对应EPS为2.21元/2.73元/3.13元。首次覆盖目标价16.6元(对应7.5倍PE),给予“买入”评级。 受益一二线结构性复苏,销售有望再上台阶。公司多年深耕一二线城市,土储分布合理,全国市场缓慢下行的大背景下,受益于一二线结构性回暖和长期潜力,良好销售表现持续得到验证,预计2000亿元销售目标可以顺利达成。 低估值高分红,攻守兼备。不管是横向还是纵向比较,公司估值均处于明显低位,防守性强的同时,相对板块和部分龙头公司估值修复空间较大,有一定进攻性。公司股息率明显高于行业平均水平,有望持续吸引长线资金。 待结算资源迅速补充,三大因素推动业绩释放。公司待结算资源较为充足的同时迅速补充,公司本年计划竣工面积同比提升27.1%,结算均价预计保持稳定,同时少数股东损益占比小幅下降,共同推动业绩平稳释放。 杠杆稳健,融资优势明显。公司杠杆水平明显低于行业平均水平和代表性房企。较低的财务杠杆水平,为公司保留了充足的加杠杆空间,为将来的规模提供融资基础。 风险提示:1)项目竣工及结算进度不达预期;2)结算毛利率不达预期;3)一二线城市复苏不及预期。
新华联 房地产业 2019-04-29 4.28 -- -- 4.49 0.00%
4.28 0.00%
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投资要点: 事件:公司发布2018年度报告,公司2018年实现营业收入140.0亿元,同比增长88.2%,实现归属母公司股东的净利润11.9亿元,同比增长40.0%。 经营效率显著提升,扣非后净利润同比大幅增长。公司业绩增速低于营收增速主要是投资净收益同比大幅下滑所致。公司扣除非经常性损益的净利润9.7亿元,同比增长206.9%,主因公司营业收入同比大幅增长,且毛利率改善和期间费用率下降。2018年公司综合毛利率同比提升1.7个百分点;期间费用率同比下滑5.4个百分点。 地产贡献八成以上收入,仍是业绩压舱石。2018年地产业务贡献81.1%营业收入,且毛利率38.1%远高于文旅和建筑装修业务,仍然是公司基本盘。地产业务结算113.5亿元,同比增长84.9%;实现销售面积88万方,同比持平,销售金额107亿元,同比增长3.6%。公司土地布局聚焦于“京津冀”、“长三角”、“大亚湾”等城市集群,土地成本较低。截止2018年底,待开发计容面积194.7万方,同比增长37.6%,权益占比95.5%。 文旅项目进入运营阶段,“文旅+地产+金融”战略积极落地。上市后公司积极转型文旅业务,近期大量文旅项目进入运营阶段。长沙新华联官窑古镇2018年8月运营;芜湖新华联鸠兹古镇和西宁新华联童梦乐园计划于2019年7月运营;收并购的5A景区阆中古城于2019年1月正式运营;韩国济州新华联锦绣山庄已获开发许可。金融业务方面,控股子公司新丝路文旅(00472.HK)通过向派生科技发行股份收购你我金融100%的经济权益;公司持股8.5%的长沙银行2018年9月于上交所上市。 杠杆率稳步下降,控股股东增持凸显信心。2019Q1公司扣除预收账款的资产负债率79.6%,较2017年底下滑1.5个百分点;净有息负债率为197.4%,较2017年底下滑12.8个百分点,杠杆率边际改善。2019Q1现金对短期有息负债覆盖比为77.8%,较2017年底下滑35.5个百分点,短期偿债存在一定压力。期末融资总额247.8亿元,同比下滑7.3%。公司控股股东新华联控股年内累计增持公司已发行股份的1.38%,凸显对公司未来经营发展信心。 盈利预测与投资评级:公司积极转型文旅业务,随着大量项目进入运行期,文旅项目将成为公司重要增长动力,同时地产开发业务仍然是公司基本盘。我们预计公司2019年-2021年实现营业收入分别为152亿元、159亿、163亿元;归母净利润分别为14.0亿元、16.4亿元和20.0元;EPS分别为0.74元、0.86元和1.05元,对应PE分别为6.2X、5.3X和4.3X。维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1、文旅业务贡献收入不及预期;2、项目结算不及预期。
中南建设 建筑和工程 2019-04-25 8.62 -- -- 9.01 3.09%
9.43 9.40%
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投资要点: 事件:公司发布2018年年度报告,公司2018年实现营业收入401.1亿元亿元,同比增长31.3%,实现归属母公司股东的净利润21.9亿元,同比增长210.1%。 毛利率改善,推动业绩增速超过营收增速。2018年公司业绩增速大幅超过营收增速,主要得益于公司毛利率提高。其中地产业务毛利率为20.5%,较2017年提升4.9个百分点,是毛利率提升的主要力量;建筑施工业务毛利率保持稳定,同比下滑0.2个百分点至11.6%。期间费用率保持平稳。 公司2019年计划竣工面积998万方,且利润水平不低于前期结算项目,因此预计公司毛利率有望维持在高水平。公司已售未结资源丰富,预收款项1101亿元,同比增长60.9%,覆盖2018结算金额4.1倍。 销售高增长,投资拓展稳健积极。公司2018年全年实现销售额1466亿,同比增长52%,远超行业TOP5龙头。2018年实现销售面积1144万方,同比增长32%。分城市能级来看,一二线销售面积占比42%,金额占比48%,其余为三四线城市贡献。2018年公司新增项目计容面积1595万方,同比增长6.4%,覆盖当年销售面积1.4倍,其中权益占比52.9%,拿地延续稳健积极态势。公司目前待竣工项目合计4325万方,可支撑公司未来3-4年开发销售;分城市看39%位于一二线,61%位于三四线。 净有息负债率下降,短期偿债能力略有提升。净负债率191.5%,同比下降41.7个百分点,长期偿债能力改善明显,但仍有一定压力。公司2018年底在手货币资金204.2亿元,同比提升43.1%。短期有息负债180.1亿,现金对短期有息负债覆盖比为113.3%,较2017年提升4.7个百分点,短期偿债能力较2017年略有提升。 建筑业务稳定贡献收入,中标金额高增。2018年公司建筑业务贡献收入152.1亿元,同比增长29.8%。2018年公司新中标项目合计金额366.5亿元,同比增长24%。近三年来建筑业务贡献收入比例分别为27.7%、39.3%、37.9%,持续为公司稳定贡献收入,预计未来仍将保持平稳增长。 盈利预测与投资评级:公司在引入职业经理人团队后,成长型属性明显。 一方面内部引入跟投等激励机制;另一方面控费增效,盈利能力明显改善。 同时叠加大量已售未结资源等待释放业绩。我们预计公司2019年-2021年实现营业收入分别为802亿元、1182亿、1358亿元;归母净利润分别为76.0亿元、110.8亿元和128.7亿元;EPS分别为2.05元、2.99元和3.47元,对应PE分别为4.0X、2.7X和2.3X。维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1、三四线城市销售超预期下滑;2、项目结算不及预期。
滨江集团 房地产业 2019-04-22 5.21 -- -- 5.22 0.19%
5.22 0.19%
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事件:公司发布2018年年度报告,公司2018年实现营业收入211.2亿元亿元,同比增长53.3%,实现归属母公司股东的净利润12.2亿元,同比下降28.9%。 销售高速增长,拿地积极求扩张。公司2018年实现销售额850亿元(全口径),同比增长38.3%,销售延续较快增长。年内公司新增土地计容建筑面积347万方(并表口径),土地款总额496亿元,估算权益拿地金额接近200亿元。公司2018年拿地十分积极,并集中于杭州及周边市场,扩张态度明显。我们估算公司本年可推货值在1800亿元左右,全口径销售额有望突破千亿,对应权益销售额约400亿元。 归母净利润不佳,主要原因是坏账损失和结算权益降低。2018年公司营收同比增长53.3%,但归母净利润同比下降28.9%。主要原因有二,一是坏账损失和可供出售金融资产减值损失共计8.1亿元,二是少数股东损益占净利润的比例大幅提升至61.3%,相对上年提升33个百分点。 结算权益占比料将边际改善。公司少数股东损益占比大幅提升的主要原因是2018年结算的万家花城、东方星城等项目权益占比较低,前者为35.1%,后者为30%。从公司表内项目结算进度看,我们认为公司结算权益占比不存在进一步大幅下降的空间,短期内不会出现少数股东损益占比提升拖累业绩的情况。 谨慎计提坏账,卸下包袱业绩更加可期。公司2018年计提资产减值损失供给8.1亿元,其中坏账损失7.2亿元(主要来自深圳旧改项目投资难以收回)。我们认为公司该笔坏账计提十分谨慎,虽然一定程度上导致本年业绩不佳,但长期来看不影响企业内在价值,短期内也有利于业绩的释放,未来业绩更加可期。 投资建议:杭州区域龙头,销售弹性和业绩弹性俱佳,同时受益于强二线城市的结构性复苏。我们预计公司2019年-2021年实现营业收入分别为292亿元、375亿、482亿元;归母净利润分别为17.6亿元、22.9亿元和26.8亿元;EPS分别为0.57元、0.73元和0.86元,对应PE分别为9.8X、7.6X和6.5X。维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1、杭州市场大幅回落;2、项目结算不及预期。
保利地产 房地产业 2019-04-18 13.83 -- -- 13.67 -1.16%
13.96 0.94%
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投资要点: 事件:公司发布2018年年度报告,公司2018年实现营业收入1945亿元亿元,同比增长32.7%%,实现归属母公司股东的净利润189亿元,同比增长20.9%。 结算均价提升驱动营收增长,高竣工驱动未来业绩释放。2018年公司实现营业收入1945亿元亿元,同比增长32.7%%,实现归属母公司股东的净利润189亿元,同比增长20.9%。从驱动因素看,结算面积增长9.7%,结算均价提升21%,营收增长的主要因素来自于结算均价。公司本年计划竣工面积为2750万平方米,同比增长24%,加之待结算资源充足,结算均价均价预计仍将稳中有升,本年业绩释放值得期待。 土储充足布局合理,本年销售有望再上新台阶。2018年公司实现销售收入4048亿元,同比增长31%;实现销售面积2766万平方米,同比增长23%。公司目前土储9154万平方米,满足公司未来2到3年的开发需要,同时布局合理,一二线城市占比60%,城市群周边的核心三四线城市占比30%,我们认为对公司本年销售情况可以适度乐观。 拿地平稳扩张,楼面地价保持稳定。2018年公司新增容积率面积3116万平方米,达到销售面积的114%,拿地延续稳健扩张态势,为销售规模持续增长奠定基础;平均楼面地价6186元/平方米,相对2017年6118元/平方米的楼面地价保持稳定。 少数股东损益占比提升拖累业绩,未来料将边际改善。公司2018年归母净利润增速低于营收增速,主要原因在于少数股东损益占净利润的比例由2017年的20.6%大幅上升至2018年的27.7%。考虑到公司整体权益比例在70%左右,从财务报表结算角度,我们认为公司少数股东损益占比不会进一步上升,未来归母净利润增速预计高于营收增速。 盈利预测与投资评级:央企龙头,销售较高速增长,业绩稳健释放,土储充足且集中布局一二线,估值低廉,确定性和成长性兼备。我们预计公司2019年-2021年实现营业收入分别为2407亿元、2970亿、3623亿元;归母净利润分别为253亿元、312亿元和381亿元;EPS分别为2.13元、2.62元和3.2元,对应PE分别为6.5X、5.3X和4.3X。维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1、房地产市场大幅回落;2、货值释放不及预期。
首开股份 房地产业 2019-04-16 9.78 -- -- 10.30 0.78%
9.86 0.82%
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事件:公司发布2018年年度报告,公司2018年实现营业收入397.36亿元,同比增长8.31%,实现归属母公司股东的净利润31.67亿元,同比增长36.75%。公司拟每10股派发现金红利4元。 结算增加叠加合作项目收益兑现,业绩高增同时未来业绩确定性强。2018年公司实现营业收入397.36亿,同比增长8.31%,实现归母净利润31.67亿,同比增长36.75%。主要原因是房屋销售业务同比增长8.07%,叠加合作开发项目受益快速兑现。盈利能力方面,毛利率同上年基本持平,净利率提升1.53个百分点为7.97%。预收款项为631.44亿,对2018年营业收入覆盖率达到158.91%,业绩锁定性较强。 销售进入千亿俱乐部,后续有望价稳量升。2018年公司实现销售收入1007.27亿元,同比增长45.58%;实现销售面积377.56万平方米,同比上升27.97%。销售均价26678.41元/平方米,同比上升13.76%。考虑到公司土储主要位于北京或其他一二线城市,有望受益于一二线市场边际改善,我们认为公司本年有望在销售均价平稳的同时,实现销售量的较快增长。 公开市场外多渠道拿地,棚改项目提升较快。2018年公司除了在公开市场获得23块土地,合计地上建筑约269万平方米,同比下滑32.7%,同时加大了项目股权收购力度。合计获得了12个棚改、土地一级开发项目,其中7个项目为实施中项目,5个为后续项目,合计用地1589.12万方,同比提升42.79%。截止报告期末,公司待开发项目合计379.95万方,其中京内项目257.25万方,占比67.70%,京外项目122.71万方,占比32.30%。 融资成本略有抬升,有望受益于北京国改。公司整体平均融资成本为5.36%,同比提升了0.21个百分点,我们认为公司融资成本有望受益于市场流动性改善而回落。同时,近期北京市国资委决定对公司控股股东首开集团和北京房地集团实施合并重组,公司有望受益于北京国企改革从而夯实自身京内土地资源优势。 盈利预测与投资评级:我们上调公司业绩预期,预计公司2019年-2021年实现营业收入分别为491.20亿元、606.61亿、712.95亿元;归母净利润分别为32.17亿元、39.25亿元和38.72亿元;EPS分别为1.25元、1.52元和1.50元,对应PE分别为8.12X、6.65X和6.74X。首次覆盖,给予“推荐”评级。 风险提示:1、销售不及预期;2、北京区域市场政策超预期收紧。
我爱我家 批发和零售贸易 2019-04-11 7.69 -- -- 7.68 -1.54%
7.57 -1.56%
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事件:公司发布2018年年度报告,2018年实现营业收入107亿元,,同比增长711%,实现归属母公司股东的净利润6.3亿元,同比增长766%。我爱我家经纪公司2017和2018两年实现扣非归母净利润11.6亿元,满足业绩承诺要求。 行业地位稳固,业务协同推进。公司房地产综合服务业务早已实现在北京、上海、天津、杭州等重点一二线城市的全面布局。拥有门店3200 余家,经过10多年的经营和深耕,在多个城市市占率名列前茅,行业地位更加稳固。同时,公司在房地产综合服务的业务内容涵盖了顾问、代理、经纪、估价以及物业管理等服务内容,包含了除开发以外的房地产市场所有服务业务环节,各类业务的协同互补,一方面将持续提升公司综合竞争力,另一方面也提升了公司面对行业周期的能力,熨平公司业绩波动。 借力资本市场,外延并购值得期待。公司上市后,将充分借力资本市场,通过外延并购实现规模扩张和模式优化的双重目的。公司拟收购中环互联和湖南蓝海购两项资产,收购完成后,将有两大看点:一是公司门店数量和布局城市都将接近翻番,市占率大幅提升,二是引入“加盟”基因,为未来的加速扩张提供管理经验和模式基础。公司计划未来3年扩张到70个城市、10万经纪人、100万套资管房务规模,宏大规划借力资本市场,公司未来值得期待。 经营现金流健康,业务稳健可持续。公司2018年经营活动现金流量净额为8.1亿元,高于净利润数额。主要原因在于长期待摊费用摊销等非付现成本或费用较多。健康的经营活动现金流一方面提升了公司经营的稳健性,另一方面也侧面反映出公司业务模式的可持续性。 投资建议:公司在A股具有显著的稀缺性,长期二手房交易占比提升大势所趋,短期受益一线和强二线二手房交易回暖和政策的边际放松,长短期逻辑兼备,估值提升不受压制。我们预计公司2019年-2021年营业收入分别为129亿元、154亿元、185亿元;归母净利润分别为7.8亿元、9.6亿元和11.4亿元;EPS为0.33元、0.41元和0.48元,对应PE分别为24X、19X和16X。维持“推荐”评级。 风险提示:重组后新旧业务磨合时间和效果不确定,商誉减值风险,二手房转暖不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名