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滨江集团 房地产业 2019-04-29 4.54 4.64 10.74% 4.59 1.10% -- 4.59 1.10% -- 详细
核心观点 公司发布年报,2018年实现营收211亿元,同比+53%;实现归母净利润12亿元,同比-29%;加权平均ROE为8.3%,同比-4.4个百分点;拟每10股派发现金红利0.6元,分红率15.3%。公司发布一季报,2019Q1实现营收18亿元,同比-46%;实现归母净利润4亿元,同比+14%。受少数股东损益占比和资产减值增加等因素影响,2018年业绩低于我们此前预期。公司在杭州市场保持较强竞争力,开发业务量质齐升,拓展力度加强护航未来规模增长。我们预计公司2019-2021年EPS为0.47、0.56、0.66元,维持“增持”评级。 开发业务量质齐升,少数股东损益和资产减值等因素影响业绩 随着杭州高毛利项目持续结转,2018年公司开发业务营收+55%,毛利率+4个百分点至34%,连续两年改善。但业绩下滑,主要因为:一、合作项目结算比例提升,少数股东损益19亿元,同比+13亿元,占净利润比例+36个百分点至61%;二、计提资产减值损失8亿元,同比+7亿元,主要受深圳城市更新项目坏账损失影响;三、受非并表项目结算节奏影响投资收益亏损1亿元,2017年由于出售滨江物业等因素共实现投资收益6亿元;四、有息负债增加,财务费用达7亿元,同比+5亿元。2019Q1交付项目较少致营收下滑,但非并表项目结转实现4亿元投资收益,带动业绩提升。 问鼎杭州销冠,2019冲刺千亿 2018年公司实现销售金额850亿元,同比增长38%。根据克而瑞的数据,2018年公司实现销售面积203万平,同比增长4%;权益销售金额375亿元,权益销售比例为44%,同比增长2个百分点。公司在杭州大本营竞争力较强:2018年位列杭州市场销售第一,销售金额前十项目中公司占据4席,且包揽冠亚军;根据公司项目表,2018年杭州贡献销售面积的55%。2019年公司计划在保证品质的前提下保持规模稳步增长,实现千亿销售目标。 拿地力度大增,净负债率上行但融资成本在民企中仍具优势 2018年公司新增土储建面347万平,同比增长57%,权益比例为39%,同比下降10个百分点;拿地总价496亿元,楼面价1.4万元/平。截至2018年末,项目表计容建面559万平,权益比例为56%,一线、二线、长三角三线城市占比分别为6%、47%、45%,杭州占比为47%。2019年公司计划按与2018年持平的原则新增土地储备,除继续深耕杭州外,计划积极进入南京、苏州、成都、武汉等城市。受拿地力度大幅增加影响,公司净负债率提升93个百分点至89%。但公司短债覆盖率仍达201%,短期偿债能力较强;平均融资成本5.8%,在民企中处于中低水平。 千亿销售再出发,维持“增持”评级 考虑到公司待结算项目中杭州高毛利项目仍较多,但销售、拿地和土储权益比例较低,我们调高预测毛利率和少数股东损益占比,预计2019-2021年EPS为0.47、0.56、0.66元(前值2019-2020年0.80、0.89)。参考可比公司2019年7.2倍的PE估值,我们认为公司作为杭州龙头房企,品牌效应突出,应该享有一定估值溢价,2019年合理PE估值水平为10-11倍,目标价4.70-5.17元(前值5.28-5.94),维持“增持”评级。 风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;少数股东损
滨江集团 房地产业 2019-04-25 4.89 5.92 41.29% 4.82 -1.43% -- 4.82 -1.43% -- 详细
公司2018年收入快速增长,净利润稳步提高。2018年公司实现营业收入211.2亿元,同比增长53.3%,主要因结算规模扩大。实现归属于母公司净利润12.2亿元,同比下降28.9%。归母净利润出现负增长主要因为合作项目结算增多,少数股东损益占比提高。2018年公司的少数股东损益占比61.4%,较2017年提高35.5个百分点。从盈利能力看,公司2018年毛利率为35.7%,较2017年增加5.3个百分点,盈利能力并未下降。2018年实现净利润31.5亿,同比增长36.5%。 销售金额大幅提升,土地投资积极进取。2018年公司房地产销售额850.1亿元,同比增长了38.2%。在公司的销售结构中,杭州市场仍然占据重要地位,根据克尔瑞统计,公司位列杭州市场销售第一。土地投资方面,公司2018年拿地金额496亿,投资强度(拿地金额/销售金额)58.3%,较2017年提高5.6个百分点。从结构上看,公司新增土储全部位于长三角地区,其中杭州新增土储104.7万平方米,占比30.2%。 公司主动增加杠杆,加速规模扩张。2018年公司净资产负债率为88.7%,较2017年提高了92.6个百分点,杠杆程度较以往明显提高。短期负债覆盖比率(货币资金/短期负债)为2.0倍,较2017年有较大的下降。这主要是因为公司为了扩大规模,增加了土地投资所致。融资成本方面,在2018年融资收紧的环境下,公司的整体融资成本为5.8%,在民营房企中处于优势地位。 财务预测与投资建议 上调目标价至6.00元(原目标价为5.85元)。我们预测2019-2021年EPS分别为0.60/0.71/0.83元(原预测为2019-2010年0.80/1.00元)。EPS下调主要因预测少数股东损益占比提高。可比公司2019年PE估值为10X,我们给予公司2019年PE倍数10X,对应目标价6.00元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。
滨江集团 房地产业 2018-10-30 3.96 -- -- 4.41 11.36%
4.41 11.36%
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事件: 公司发布2018年三季报,1-9月,公司实现营业收入122.3亿元,同比增长88.4%;实现营业利润23.6亿元,同比增长30.4%;归母净利润7.1亿元,同比下降35.8%,扣非归母净利润6.8亿,同比下降12.1%。 上半年公司实现销售金额651亿元(流量口径),同比增长98%。 观点: 业绩延续低迷 边际改善可见1-9月,随着多个项目进入交付结转,公司营业收入大幅增长88.4%,但扣非前后归母净利润均有不同程度下滑,原因有四:一是结转结构变动,导致毛利率同比降低10.7个百分点,压低营业利润约13亿元;二是新增借款增多,导致财务费用率提升1.1个百分点;三是合作开发增加,导致少数股东损益在净利润中的占比由15%大幅提升至59%;四是上年同期处置子公司股权,产生非经常性损益2.6亿元。 从以上四大因素的变动趋势来看,由于借款余额和少数股东权益占比在短期内均不会出现显著下降,因此财务费用和少数股东损益仍将维持较高水平。加之2017年全年“对联营企业和合资企业的投资收益”之外的非经常性投资收益接近5.1亿元,本年非经常性损益大概率难以超越去年水平。因此我们认为公司本年归母净利润方面的整体表现将相对弱势。但随着下半年高毛利项目逐渐进入结转,毛利率有所回升,归母净利润增速已见边际好转,因此我们预计全年归母净利润增速将继续改善。 销售延续高增长 可结算资源质高量足公司1-9月全口径销售金额为651亿元,同比增长98%,考虑到公司权益占比有所降低,我们估算公司前三季度并表口径销售额约300亿元,同比增长约45%,预计全年并表销售额将达到450亿元上下。并表销售额的高速增长将有力提升公司明后两年的结算收入。 截至报告期末,公司预收账款为277亿元,对上年结算收入覆盖率为289%,可结算资源更加充足。此外,公司可结算资源绝大部分来自2016年和2017年的销售(杭州市场最火热的时候),对应毛利率较高,“质量”有保证。 加杠杆迅速完成 拿地及销售酝酿下一个天亮公司积极提升杠杆加速扩张,1-9月有息负债净增加153亿元,净负债率由上年年末的-4%上升至101%。 负债结构方面,有息流动负债占有息负债比例仅11%,远低于货币资金。我们认为,公司杠杆率大幅提升彰显出公司做大做强的强烈意愿,加杠杆迅速完成亦显示出公司优秀的融资能力。 拿地方面,公司1-9月并表口径新增土地规划面积234万平方米,对应新增货值669亿元。从并表口径看,公司上半年新增并表货值达到并表销售额的2.2倍,公司未来货值充足。 投资建议与评级: 受多个因素拖累,公司业绩延续低迷。考虑到除毛利率以外的其他三个因素,在短期内仍将维持,而毛利率在短期内也很难大幅提升,预计本年公司业绩表现将相对弱势。 我们认为公司仍然值得关注。原因有四:一是公司销售维持高增速,受益杭州发展及政策边际收紧空间小,未来销售增速确定性高;二是拿地积极进取,新增货值丰富,可售货值丰富;三是明年结转毛利率提升,非经常性损益影响消除,叠加本较低基数,业绩有望实现大幅好转;四是公司股价表现及估值已较充分反映本年的业绩下滑,继续下行空间有限。 我们预计公司2018-2020年营业收入分别为200.7亿元、276.2亿元和309.7亿元,归母净利润分别为18.4亿元、28.6亿元和32.2亿元,每股收益分别为0.59元、0.92元和1.03元,对应PE 分别为6.7X、4.3X和3.9X。维持“强烈推荐”评级。 风险提示: 杭州市场整体大幅下行,公司房地产开发及竣工不及预期。
滨江集团 房地产业 2018-08-28 4.43 5.21 24.34% 4.54 2.48%
4.54 2.48%
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核心观点 公司发布半年报,2018上半年实现营收95.54亿元,同比增长92.33%;实现净利润12.38亿元,同比增长2.47%;实现归母净利润5.40亿元,同比下滑36.95%;加权平均ROE较2017H1下滑2.93pct至4.01%。受结算结构影响,总体业绩略低于我们预期。我们预计下半年结算质量或将好转,维持2018-2020年EPS为0.66、0.80、0.89元的盈利预测,维持“增持”评级。 结算项目毛利率偏低,归母净利润出现下滑 公司2018上半年营收大幅增长,但归母净利润下滑,主要因为报告期内结算的华家池、东方星城、平湖万家花城等项目毛利率偏低,导致房地产销售业务毛利率较2017H1下滑14.94pct至24.39%。此外,受非并表项目结算节奏影响,报告期内投资收益较2017H1减少3.83亿元;受股权合作项目增多影响,报告期内少数股东损益较2017H1增加3.70亿元。公司2018H1预收账款为239.73亿元,预收账款营收覆盖率为119%,可结算资源仍然较为充足。我们预计下半年公司结算质量或将好转,非并表项目结算带来的投资收益或将增加,使得归母净利润重归增长。 销售高增长,杭州市场保持竞争力 根据克而瑞的统计,公司2018上半年实现销售金额405.5亿元,同比大幅增长170.33%,销售排名较2017年上升2位至32名。权益销售金额179.4亿元,同比增长52.94%。公司重点布局杭州市,上半年贡献89.14%营收。根据克而瑞的的统计,上半年公司销售额排名杭州第3位,在注重品质的杭州市场仍然保持较强竞争力。 拿地高增长,负债仍处行业较低水平 公司上半年拿地力度较强,与我们预期相符。报告期内公司在杭州、湖州、温州等地获得多个地块,新增土储建面296.70万平,同比大增270.37%,是2017年全年新增土储建面的1.90倍。根据公司半年报,新增项目平均楼面价1.38万元/平,预计平均售价2.86万元/平,能够补充货值848.56亿元。受土地投资大幅增加影响,公司有息负债杠杆率、扣除预收账款的资产负债率相较2017年末大涨58.39pct、15.54pct至113.09%、45.92%。公司此前负债水平较低,因此尽管有息负债大幅增加,负债水平仍处行业较低水平,货币资金/短期有息负债达341%,偿债能力较强。 销售拿地高增长,维持“增持”评级 公司在杭州市场保持竞争力,销售延续2016年以来的高增速;拿地力度大幅增强,货值得到补充,未来销售增长有望得以延续。我们维持2018-2020年EPS为0.66、0.80、0.89元的盈利预测。由于市场调整,可比公司2018平均PE已下滑至8.23倍,我们相应下调公司合理估值至8-9倍(前值12-13倍),目标价为5.28-5.94元(前值7.92-8.58元),维持“增持”评级。 风险提示:公司重点布局杭州,房地产业务受区域市场影响较大;权益销售占流量销售比例较低,少数股东损益可能稀释归母净利润。
滨江集团 房地产业 2018-08-23 4.61 5.77 37.71% 4.55 -1.30%
4.55 -1.30%
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盈利能力稳健,归母净利润下滑主要由于投资收益转负和毛利率的回归。公司2018年上半年实现营业收入95.5亿元,同比增长92.3%。实现归母净利润5.8亿元,同比下降37.0%。收入大幅增长的原因在于华家池项目、东方星城项目、平湖万家花城项目等多个项目结转。归母净利润下滑的主要由于:1)今年投资收益由去年同期3.2亿元转负至6162.2万元;2)毛利率水平较去年的高基数有所回归。上半年毛利率为27.7%,较去年同期下滑14.9个百分点。主要由于去年同期高端项目武林壹号结转,导致毛利率偏高,拉高了基数。从近5年毛利率水平来看,盈利能力依然稳健。 销售金额创历史新高,积极拿地,为冲刺千亿规模奠定基础。2018年上半年,公司实现销售金额405.5亿元,同比增长81.0%。从结构上来看,公司在杭州的销售金额达到102.6亿元,占公司销售额的25.3%。在杭州市场位居第三。公司2018年上半年拿地金额/销售金额达到100.9%,较2017全年提升52.5个百分点。扩张势头迅猛。积极的拿地政策为公司冲击千亿销售目标奠定良好基础。 积极输出管理建设能力,代建业务有望成为新亮点。公司的专业开发能力广受业内认可,操盘多个合作项目。公司积极进行管理建设输出,开展代建业务。2018年上半年,公司代建代销业务实现收入4.1亿元,同比增长58.8%。代建业务收入占营业收入的比重为4.3%,财务预测与投资建议 维持买入评级,下调目标价至5.85元(原目标价9.10元)。我们预测2018-2020年公司EPS为0.65/0.80/1.00元。由于可比公司2018年PE估值下降到9X,我们给予公司2018年PE倍数9X,对应目标价5.85元。 风险提示 房地产市场销售可能低于预期。 利率上升超预期。
滨江集团 房地产业 2018-08-23 4.61 -- -- 4.55 -1.30%
4.55 -1.30%
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事件: 公司发布2018年半年报,报告期内,公司实现营业收入95.5亿元,同比增长92.3%;实现营业利润17.2亿元,同比增长2%;归母净利润5.8亿元,同比下降37%,扣非归母净利润5.4亿,同比下降20%。上半年公司实现销售金额405.5亿元(流量口径),同比增长81%。 观点: 四大因素拖累 归母净利与收入增速脱节2018年上半年,随着华家池、东方星城项目、平湖万家花城项目等项目进入结转,公司营业收入大幅增长92.3%,但扣非前后归母净利润均有较大幅度下滑,原因有四:一是结转结构变动,导致毛利率降低2.7个百分点,压低营业利润约2.6亿元;二是新增借款增多,导致财务费用增加2.1亿元;三是合作开发增加,导致少数股东损益在净利润中的占比由24%大幅提升至53%;四是上年同期处置子公司股权,产生非经常性损益2.6亿元。 从以上四大因素的变动趋势来看,由于借款余额和少数股东权益占比在短期内均不会出现显著下降,因此财务费用和少数股东损益仍将维持较高水平。加之2017年全年“对联营企业和合资企业的投资收益”之外的非经常性投资收益接近5.1亿元,本年非经常性损益大概率难以超越去年水平。因此我们认为公司本年归母净利润方面的整体表现将相对弱势。但随着下半年高毛利项目逐渐进入结转,毛利率有望回升,因此我们预计全年归母净利润相对上半年会有一定程度好转。 销售高速增长 可结算资源质量高公司上半年全口径销售金额为405.5亿元,同比增长81%,考虑到公司权益占比有所降低,我们估算公司上半年并表口径销售额约200亿元,同比增长约50%,预计全年并表销售额将达到500亿元上下。并表销售额的高速增长将有力提升公司明后两年的结算收入。 截至报告期末,公司预收账款为240亿元,对上年结算收入覆盖率为174%,可结算资源仍然充足。此外,公司可结算资源绝大部分来自2016年和2017年的销售(杭州市场最火热的时候),对应毛利率较高,“质量”有保证。 拿地积极进取 新增货值奠定逆袭基础公司上半年积极提升杠杆加速扩张,有息负债净增加108亿元,净负债率由上年年末的-4%上升至60.6%。 负债结构方面,有息流动负债占有息负债比例仅13.6%,远低于货币资金。我们认为,公司杠杆率大幅提升彰显出公司做大做强的强烈意愿,同时公司净负债率仍低于行业水平,后续加杠杆空间仍大。此外,公司短期偿债压力小,提升公司逆势扩张和价格博弈的能力。 拿地方面,公司上半年新增土地297万平方米,对应新增货值约850亿元。并表口径新增土地规划面积189.2万平方米,对应新增货值539.2亿元。从并表口径看,公司上半年新增货值达到销售额的2.8倍,新增货值的大幅提升将为公司业绩上的逆袭奠定坚实基础。投资建议与评级: 受四因素拖累,公司上半年业绩不及预期。考虑到除毛利率以外的其他三个因素,在短期内仍将维持,预计本年公司业绩表现将相对“暗淡”,但相对半年将有小幅改善。 业绩下滑之外,我们认为公司仍然值得关注。原因有三:一是公司销售维持高增速,受益杭州发展及政策边际收紧空间小,未来销售增速确定性高;二是拿地积极进取,新增货值丰富,区域黑马逆袭有望;三是明年结转毛利率提升,非经常性损益影响消除,叠加本年净利润的较低基数,业绩有望实现大幅好转。 我们预计公司2018-2020年营业收入分别为200.7亿元、276.2亿元和309.7亿元,归母净利润分别为18.4亿元、28.6亿元和32.2亿元,每股收益分别为0.59元、0.92元和1.03元,对应PE 分别为7.9X、5.1X和4.5X。维持“强烈推荐”评级。 风险提示: 房地产市场整体大幅下行,公司房地产开发及竣工不及预期。
滨江集团 房地产业 2018-06-21 5.00 8.68 107.16% 5.55 11.00%
5.55 11.00%
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坐拥杭州地利,短期业绩与未来潜力俱佳。短期来看,杭州楼市供不应求局面将维持,公司项目分布重仓杭州,中短期业绩弹性充足。长期来看,杭州市场基本面良好,并受到亚运会和杭州湾大湾区提振。公司深耕杭州多年,区域经验丰富,品牌认可度高,最大限度受益杭州未来发展的红利。 积极补充土地,千亿销售可期。公司近年拿地积极,拿地面积与销售面积的比例由2015年的1.33上升至2018年一季度的2.75。公司提高杠杆空间很大,一季度有息负债的大幅提升反映了公司扩张的强烈意愿。我们预计公司本年仍将维持积极拿地的态势,千亿销售可期。 立足杭州发力长租,旧改优势助力腾飞。杭州租赁市场广阔,政策支持力度大,可谓租赁企业必争之地。公司力争成为杭州租赁龙头,同时,区域旧改优势有利于公司获取低价租赁用地,助力公司租赁业务的腾飞。 公司盈利预测及投资评级。我们预计公司2018-2020年营业收入分别为200.5亿元/284.4亿元/321.5亿元,归母净利润24.8亿元/31.5亿元/32.8亿元,EPS分别为0.80元/1.01元/1.05元。目前房地产板块平均市盈率为11.7X,可比公司市盈率平均值为11.4X(泰禾集团11.8X、阳光城12.2X金科股份13.0X、蓝光发展13.3X、荣盛发展6.8X),综合考虑我们给予公司11倍PE。对应2018年EPS目标价为8.8元。同时,公司每股RNAV为7.4元,相对目前股价折价33%,安全边际大。首次覆盖,给予“强烈推荐”评级。 风险提示:公司销售和竣工面积不达预期;杭州调控政策继续大幅收紧。
滨江集团 房地产业 2018-05-02 6.15 9.68 131.03% 6.28 2.11%
6.28 2.11%
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第一,盈利期待回正,销售迈进千亿:公司在2018年一季度实现营收33.36亿元,同比增长174.1%;实现归母净利3.44亿元,同比降低20%;每股收益0.11元。期内增收不增利的主要原因在于:1、主要结算项目受限于较为严格的限价政策,溢价水平受到一定影响,综合毛利率由去年同期的37.6%下降至当期的30.2%;2、公司2017年开始财务扩张,财务费用较去年同期上升205%至1.41亿元;3、公司合作项目增加,少数股东损益由前值的-0.48亿提升至1.45亿。据我们跟踪,公司今年一季度实现销售金额160亿左右,创下历年一季度新高。我们预计公司在18年将继续冲击千亿。 第二,借力旧改领军长租,拿地提速杠杆提升:公司今年获取土地建筑面积合计达102万平,总价近90亿元,同比增幅高达749%和1027%,单季度拿地建面超过去年前三季度总和。借杭城旧改东风,公司将接手杭州市中心的14个旧改项目,总体量近300万方,货值达200亿,今年有望逐步落地项目。4月25日,证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。我们认为该政策的出台无疑是对于公司的巨大红利。期内公司净负债率由前值的-6%大幅提升至44%,提杠杆也是公司向千亿迈进的必然之旅。 第三,多元投资力争百亿,股东增持彰显信心:自去年公告以来公司已累计增持16次,合计5575万股,累计金额约4.06亿元(目前滨江控股持有公司13.36亿股,占公司总股本的42.95%),彰显大股东对公司发展信心,后续依然有进一步增持的余地。 第四,盈利预测与投资评级:我们看好公司积极转变的决心,预计18、19年EPS为0.79、0.96元,维持“买入”评级。 风险提示:行业调控加剧,长租公寓相关政策落地不及预期
滨江集团 房地产业 2018-04-18 6.97 -- -- 7.11 0.85%
7.03 0.86%
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战略更加聚焦,深耕杭州及周边城市. 滨江集团2018年在战略上更加聚焦明确了以大本营杭州为主战场,深耕杭州,辐射华东,关注珠三角、京津冀和中西部等重点城市,深耕杭州更有利于发挥滨江集团自身的企业优势。 储备快速扩张,逆周期加杠杆能力强。 2018年公司目标新增30个项目,接近2016年及2017年总和。2017年底存货241.5亿,加上其他流动资产中包含的61.3亿的预付土地款,滨江集团存货已经触底反弹,项目储备快速扩张。与快速扩张相配合的则是公司充沛的现金及较强的加杠杆能力,由于较低的净负债水平,2017年扣除货币资金后的净负债率为-3%。 杭州市场强劲,深耕发展空间巨大。 杭州楼市在最近几年整体呈现供需两旺、量价齐升的良好状况。杭州作为浙江省的省会城市,明显具有更好的经济基础。人口吸附能力较强,常住人口及户籍人口自2015年以来都保持快速增长,常住人口更是加速流入。未来土地供应计划供应充沛,每年新增住宅用地约1000万方,杭州市房地产市场容量仍旧处于持续扩张的状态。 预收账款增长明显,大量杭州物业进入结算期。 2017年,预收账款为255.8亿,同比增长29%。在目前预收账款中,主要项目基本为杭州市内的优质项目,大部分项目为2014年以前获得,高毛利项目结算将增厚公司利润水平。 大股东持续增持,凸显公司信心。 根据滨江集团2017年6月7日公告,公司控股股东滨江控股计划自2017年6月8日起12个月内,增持公司股份。累计增持金额不少于5亿元,不超过20亿元。根据增持日期及当日平均交易价格,截至2018年4月10日,滨江控股增持金额接近5亿。增持平均持股价格预计在7.01至7.65之间,目前股价相对于控股股东增持价格具有一定安全边际。
滨江集团 房地产业 2018-04-12 7.17 7.72 84.25% 7.31 0.69%
7.22 0.70%
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核心观点 公司控股股东增持计划彰显发展信心;杠杆空间充足,支持拿地扩张,旧改有望成为土储增长发力点;同时借力城中村改造,力争成为杭州集中式长租公寓龙头。首次覆盖,给予“增持”评级。 区域战略稳步推进,增持计划彰显信心 公司是起步于杭州的区域性房企,早期参与杭州城东区多个旧改项目,1999年起逐步参与市场化项目的开发,目前形成聚焦杭州,深耕浙江,辐射华东,关注珠三角、京津冀、中西部重点城市三个“游击区”的区域发展战略。公司股权较为集中,控股股东为杭州滨江投资控股有限公司,实际控制人为董事长戚金兴先生。基于对公司发展的信心,滨江控股自2017年6月以来连续增持公司股票,我们按照增持日成交均价估算增持成本为7.27元/股。根据2017年6月7日公司发布的增持计划,滨江控股在2018年6月7日之前,至少还要增持1.14亿元。 杠杆空间支持拿地扩张,旧改有望成为发力点 我们估算2017年末可售面积约555万平,货值约2037亿元;同时公司在2018年积极扩张土地资源,2018年起公司已斥资89.95亿元拿下101.88万平土储建面,占2017年拿地总量的46.21%,补充货值约219亿元。综合考虑公司较低的负债水平和较高的销售增长目标,我们预计公司2018年将保持较高拿地强度。公司深耕杭州逾20年,在获取杭州旧改项目方面具有较强的优势,目前公司已获取旧改项目建面达29万平,潜在项目建面约300万平。 借力旧改,力争成为杭州集中式长租公寓龙头 据我们测算,2018年杭州住宅租赁需求为65.12万套,住宅租赁市场规模为110.92亿元,当前市场规模足以容纳数家拥有万间以上公寓规模的长租公寓品牌生存,且未来市场规模有望继续扩张。公司2017年报首次将长租公寓列入未来五到十年的产业布局战略,将抓住杭州城中村改造的契机,利用留用地发展长租公寓,凭借房源+融资+口碑优势,力争成为杭州集中式长租公寓龙头企业。 旧改出身的杭州龙头房企,首次覆盖给予“增持”评级 公司股价催化因素包括:控股股东有望继续增持,旧改取得突破获得核心地区大量优质土储,长租公寓业务取得实质进展。我们预测公司2018-2020营收为202、257、285亿元,同比增长47%、27%、11%;归母净利润为21、25、28亿元,同比增长21%、20%、12%;EPS为0.66、0.80、0.89元。参考TOP50同等销售规模的区域性龙头房企2018年平均PE12.51,同时参考公司的RNAV水平,我们认为公司2018年合理PE估值水平为12-13倍,目标价为7.92-8.58元。首次覆盖,给予“增持”评级。 风险提示:旧改项目不确定性较高;杭州长租公寓业务面临竞争风险。
滨江集团 房地产业 2018-03-26 7.21 -- -- 7.70 5.48%
7.61 5.55%
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一、事件概述 滨江集团发布2017年年报,公司2017年全年实现营业收入137.74亿元,较之2016年下降29.19%,归属于上市公司股东净利润17.11亿元,同比增长22.35%。 二、分析与判断 销售量价齐升,毛利率净利率大幅提高 2017年滨江集团实现销售金额615亿元,同比增长68%,营业收入138亿元,同比下降29%,归属母公司净利润17.11亿元,同比增长22%。归母净利润增速与营业收入增速背离的原因主要是报告期内公司结算毛利率大幅提高,以及处置子公司所形成的投资收益较高。2017年公司销售毛利率、净利率大幅提升,分别达到30.4%和16.8%,同比分别提高5.4和6.7个百分点,显著高于行业平均水平25.8%和12.6%,主要得益于报告期内武林壹号、华家池等高毛利豪宅项目的结算。公司销售费用率和管理费用率合计仅为2.86%,同比小幅提高,但仍整体可控。 负债率保持低位新增土储创新高,未来业绩可期 2017年年末公司资产负债率为72.8%,在手现金96亿元,净负债率仅为-3.1%,财务状况良好。2018年3月15日公司以6.4%的票面利率发行21.8亿元中期票据,融资成本始终保持同地区同规模企业的较低水平。2017年公司新增土地储备220.45万平(计容建面),扩张势头迅猛,充足的货值也夯实了今年销售的基础。而凭借较低的负债率和融资成本,公司仍有巨大的拿地扩张潜力,未来业绩可期。 产业布局聚焦长租公寓,目标千亿销售额 滨江集团主要定位于一二线城市高品质楼盘,公司在2017年年报中表示,未来五到十年的产业布局战略是长租公寓+房地产+金融,并争取在2018年实现千亿销售额。在2017年中央到地方各级政府均大力推进住房租赁市场的背景下,滨江集团作为杭州持有物业面积最大的开发商,实现长租公寓战略布局的目标大有希望。 三、盈利预测与投资建议 滨江集团作为杭州的区域领军房企,其产品主要定位于高端品质楼盘,毛利率较高。公司财务状况良好,净负债率极低,在手现金充沛,有充足的扩张空间,未来业绩可期。我们预测滨江集团2018/2019/2020年的EPS为0.73元,0.90元,1.02元,相对应的P/E为10.2倍,8.3倍,7.3倍,给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示:房地产行业调控政策收紧,销售增速放缓。
滨江集团 房地产业 2018-03-26 7.21 -- -- 7.70 5.48%
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毛利率改善,投资收益增加,公司业绩稳步增长 17年主营业务收入137.74亿元,同比下滑29.2%,其中,房地产结算收入135.7亿元,同比下滑28.7%。营业利润同比增长4.1%,归属净利润17.11亿元,同比增长22.3%。按每10股派送现金红利0.83元,分红率为15.1%。结算毛利率上涨及投资收益提高是营业利润增长的主要原因。 销售规模再创新高,商业地产出租率明显改善 2017年公司实现销售金额615亿元,同比上升67.7%,全口径销售规模增长的同时,少数股东权益占比较高,17年公司实现销售回款仅有199.2亿,实际并表项目的销售占比并不高。截止到17年末,公司在手预收账款规模为256亿元,为未来结算收入的增长提供充分保障。 拓展态度积极,加大长租公寓业务拓展 17年公司拿地总建面220.61万方,同比增加37.1%,全年拿地金额约295亿元,同比增加49.1%。公司从2017年开始积极推进长租公寓业务,资源获取可以通过自持物业直接转化以及对操盘项目物业承接两种模式,未来将乘杭州城中村改造东风,力争成为杭州长租公寓龙头。 预计18-19年的业绩分别为0.62和0.79元,维持为“买入”评级。 滨江集团主要经营思路还是以品牌和管理输出为主,虽然增加了土地储备,但整体财务杠杆水平依旧维持在低位。关注公司新项目的拓展以及储备货值的提高。最新股价对应18、19年PE估值水平为12.4x,9.7x。 风险提示 销售表现受杭州市地产市场影响较大,跨界投资布局存在不确定性。
滨江集团 房地产业 2018-03-23 7.54 -- -- 7.70 0.92%
7.61 0.93%
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地产业务结算放缓,业绩稳步增长。公司2017年实现营业收入137.7亿元,同比增速-29.2%;实现归母净利润17.1亿元,同比增速22.4%;公司期末总资产602.4亿元,同比增速21.6%;加权平均净资产收益率为12.64%,同比提升0.43pct。公司营收及利润增速低于预期,主因地产业务结算节奏放缓,武林壹号等主要竣工项目未完成结算。全年实现销售金额615亿元,同比增长67.7%,业务规模稳步扩张;公司受益2016-17年杭州市场销售回暖,毛利率为30.1%,同比提升5.0pct,2018年业绩可期。 积极战略扩张,2017年拿地权益金额160亿,聚焦杭州大湾区。在杭州市场显著回暖,商品住宅区划库存持续低位(3-4个月)的大背景下,公司采取了积极进取的拿地策略,全年权益拿地金额161.6亿元,同比增速141.3%;权益建筑面积107.6万方,同比增速139.6%,其中杭州区域占43.5%,深圳区域占14.7%;平均楼面价为14977元/平,相对公司均价相对合理,预计增厚公司权益可售货值超300亿元。截止2018年3月14日,公司18年新增权益建筑面积61.7万方,其中杭州区域占76.1%,拿地节奏进一步加快,由此彰显出公司聚焦杭州、稳固区域龙头地位的战略方针。 预收账款充足,负债率低位,持续稳健经营。2017年期末公司预收账款为255.8亿元,同比增速28.8%,预收账款/营业收入比例显著回升至1.86,前值为1.02,公司未来结算收入及业绩确定性持续增强。公司整体经营情况稳健,资产负债率为72.8%,较期初上行4.6pct,但仍远低于行业平均水平;有息负债89.7亿元,净负债率为-4.3%,融资结构中无信托等高成本融资,财务风险较低,受益房企整体融资环境趋紧的影响较小。三费率持续低位,销售费用率1.1%,管理费用率1.7%,成本管控优质;母公司员工数由358人上升至425人,人才储备增厚助力公司业绩。 投资建议:维持增持评级,下调盈利预测,预测18-20年EPS为0.68/0.85/1.03元(原预测18-19年EPS为0.89/1.13元)。公司营收增速放缓,但长期扩张态势不变,预计2018-20年公司实现营业收入199.57/244.37/293.25亿元,同比增速44.90%/22.50%/20.00%;实现归母净利润21.08/26.44/32.00亿元,同比增速23.20%/25.40%/21.00%,对应18-20年EPS为0.68/0.85/1.03元。
滨江集团 房地产业 2018-03-21 7.31 9.12 117.66% 8.00 8.11%
7.90 8.07%
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事件: 2017年公司销售额达615亿元,为历史之最,较上年增长67.67%。2017年度公司营业收入137.74亿元,与上年同期相比下降29.19%。归属于母公司的净利润17.11亿元,比上年上涨22.35%。 毛利率有所增加,投资收益增厚利润。公司2017年营业收入同比下滑,但仍实现了归母净利润22.35%的增速。主要原因为结转的房地产项目毛利率有所增加,同时处理子公司取得投资收益5.82亿元,进而带来业绩的增长。 增加土储,冲刺千亿目标。公司以招拍挂和兼并收购的方式获得杭州、深圳及浙江富裕地区的土地项目。公司聚焦杭州、深耕浙江,产品优质,品牌市场认可度高,产品具有一定的溢价能力,公司力争2018年实现1000亿的销售额。公司未来五到十年的产业布局战略是“长租公寓+房地产+金融”,公司参与杭州的城中村改造,在获取本地房源方面具有得天得厚的优势。长租公寓板块虽然短期可能贡献有限,但未来有望成为公司新的业绩增长点。 融资成本低,有一定的加杠杆空间。2017年2月公司以4.99%的利率发行21亿元中期票据,2017年10月以5.8%的利率发行了6亿元的公司债券。公司银行贷款利率的区间也在基准利率上浮5%-8%之间,在民营房企中位于低位。公司仍处在净现金状态,加杠杆能力较强,有望在18年土地市场回归理性之际,适当增加杠杆,以获取性价比较高的土地储备。 给予“增持”评级。预计2018、2019和2020年EPS分别为0.69元、0.88元和1.01元。当前股价对应2018、2019和2020年PE分别为11.04倍、8.61倍和7.5倍。 风险提示:杭州调控政策持续收紧;货币政策超预期收紧;公司部分项目所占权益比较低
滨江集团 房地产业 2018-03-20 7.47 9.01 115.04% 8.00 5.82%
7.90 5.76%
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维持增持评级,维持目标价9.25元。公司近期大幅提升土地储备力度,支撑2018年冲刺千亿销售规模。预计在销售额高速增长的支撑下,公司净利润也将保持长期的确定性增长。维持盈利预测,2018/19年EPS为0.83/1.11元,同增44%/28%,维持目标价9.25元。 净利润率持续升高,业绩结算符合预期。2017年公司营业收入137.83亿元,同比下降29.15%;归母净利润17.08亿元,同增22%,符合预期。2017年公司量价齐升,销售金额同增67.7%,均价同增66.2%。 随着高端项目逐步进入结算期,公司销售净利率也在不断提升,2017年相对于2016年增长6.64个百分点。预计在销售均价大幅上涨的背景下,未来公司销售净利率将得到进一步提升。 补充核心城市优质土储,支撑2018年提前冲击千亿。2017年公司新增16个项目,补充土地储备221万平米,包括两个深圳地区城市更新项目。截止2017年底,公司在手货值近2400亿,足够支撑2018年冲刺千亿销售的推货需求。公司主要布局的杭州地区,目前库存已处于较低水平,市场结构良好。 杠杆在小幅稳步提升,持续优化ROE。公司净负债率从2016年底的-14%小幅提升至2017年底的-4%,杠杆在稳步提升。2018年初,公司申请注册发行65亿元的短期融资券,展现公司有效使用金融杠杆的意愿。随着公司杠杆以及销售净利率的提升,将持续优化ROE。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名