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世茂股份 房地产业 2018-05-03 4.78 11.70 168.35% 4.95 3.56%
4.95 3.56% -- 详细
2018年第一季度公司实现营业收入26.72亿元,较上年同期增2.03%,归母净利润达2.49亿元,较上年同期增1.07%。 营收、净利小幅增长。公司结算毛利率和净利润率分别为43.88%和16.31%,相较2017年分别下滑约1个百分点和3个百分点,未来随着结算项目结构的调整,公司毛利率和净利润率或将反弹。报告期内由于加大销售力度,公司销售管理费用率小幅提升0.8个百分点至6.5%,整体仍控制在合理区间。2018年一季度公司少数股东损益比例仍维持在42.8%的高位,未来随着公司合作权益趋于稳定,公司业绩有望迎来改善。在销售方面,公司第一季度实现合同签约额50亿元,同比增加46%,已完成全年240亿销售目标的21%,为完成全年销售目标打下坚实基础。 积极拿地显发展决心,多元融资渠道畅通。根据wind土地统计,报告期内,公司出手拿下17个项目,合计新增建筑面积约246万方,拿地金额高达155亿元,拿地金额占销售金额比重达到310%,一改之前“降负债”、“零拿地”的保守策略。 公司在资本市场持续发力,报告期内完成10亿短融发行,发行利率5.48%,仅比目前公司综合融资成本上升11个bp,截止2017年底,公司净负债率上升至25.7%,仍处于较低区间。 以商业地产为主、未来有望乘资产证券化发展东风。公司是世茂集团的商业地产平台,也是A股最纯正的商业地产标的之一。近日,证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,提出优先支持权益类产品,积极推动具债权性质的产品,试点发行REITs。公司坐拥丰富的商业资产,未来这部分资产在CMBS或者Reits都具备参与的潜在机遇,实现公司的轻资产运作,充分提高公司资产使用和运营效率。 盈利预测与投资评级:我们预计公司18-19年EPS分别为0.65、0.74元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期等。
世茂股份 房地产业 2018-05-02 4.78 -- -- 4.95 3.56%
4.95 3.56% -- 详细
公司收入和利润正增长,符合预期。公司一季度实现营业收入26.7亿元,同比增加2.0%;实现净利润4.4亿元,同比增长9.5%;归属于母公司的净利润达到2.5亿元,同比增长1.1%。参考历史,公司一季度结算通常较少,基本不到全年结算的20%。净利增速较低是由于少数股东损益占净利润的比例处于高位(42.8%)导致的。 一季度销售高速增长,业绩储备增厚。2018年一季度通过济南、苏州、石狮、厦门、泉州等地项目的销售,公司实现合同签约额50亿元,同比增长46%;实现合同签约面积22万平方米,同比增长53%;签约单价为1.28万元/平方米,同比减少7%。截至3月末,公司已实现全年销售目标的21%。销售金额实现较快增长。公司预收款增长19%至54亿,业绩储备有所增长。 优质土储扩充加快,后续发展潜力较强。2017年以来公司扩张步伐加快,2017年新增土地建筑面积172万方,拿地总建面占销售面积的156%,土地投资总价款259亿元。2018Q1拿地面积66万平,拿地金额34亿,拿地面积是销售面积的3倍。截止17年末,公司在建/待建土地储备建面超过1000万方,将为后续发展提供有力的支撑与保障。2017年至今的新增土储中,深圳占65%,区位优势强。 现金流稳健,杠杆率较低,费用率有所提升。公司2018Q1在手货币资金110.2亿元,是一年内到期非流动负债和短期借款的2.8倍,短期现金流无忧。从杠杆率上看,公司资产负债率63.3%,剔除预收账款的真实资产负债率61.1%,较2017年略有上升0.7个百分点,我们测算的净负债率27.8%,远低于行业整体水平。公司一季度费用率13.7%,较2017年同期增加3.0个百分点,主要由于商业运营支出增加以及物业销售费用增加导致销售费用率上行以及融资结构调整导致的财务费用率增长,预计未来将有所回落。 维持增持评级,下调盈利预测。公司商业加住宅双轮驱动,2017年以来公司积极获取优质项目资源,自持物业整体收益表现良好。此外,公司参股汇邦人寿有助于进一步完善公司的产业布局,看好公司未来发展。维持增持评级,下调盈利预测。预计2018-2020年归属于母公司的净利润24.7亿元/27.6亿元/32.2亿元(新增2020年预测),对应EPS:0.66元/0.74元/0.86元。(原预计2018-2019年归属于母公司的净利润25.3亿元/28.8亿元,对应EPS为:0.68/0.77元)。当前价格对应的PE为7.3X、6.5X、5.6X。
世茂股份 房地产业 2018-03-27 4.78 11.70 168.35% 5.18 8.37%
5.18 8.37% -- 详细
公司发布2017年年报,2017年实现营业收入186.67亿元,同比增加36.2%,归母净利润达22.25亿元,经调整后同比增加5.17%。 营收增长,毛利率大幅回升。公司营收增长较快且毛利率大幅提升,其中房地产业务毛利率达44.01%,相较2016年大幅提高9.6个百分点。在营收增长、结算毛利率回升的情况下,公司归母净利润保持平稳,主要系去年高基数所致,同时结算项目中合作比例较高,因此少数股东损益有所增加。销售方面,公司实现合同签约额216亿元,同比增加44.7%,超额完成公司制定的2017年170亿的销售目标。预计2018年公司总货值约380亿,保障销售规模的稳定增长。公司2018年计划实现合约销售240亿元,合约销售面积达到108万平方米。 积极拿地显发展决心,多元融资渠道畅通。扩张方面,公司2017年补货意愿强烈。根据wind统计,2017年公司出手拿下26个项目,合计新增建筑面积约450万方,拿地金额高达600亿元,拿地/销售达到约300%,其中最为显著地是公司加大了粤港澳大湾区布局,239亿元拿下深圳龙岗区大运新城核心商务区项目。为了配合公司积极扩张的战略,公司在资本市场持续发力。报告期内完成13亿元中期票据和40亿公司债。截止2017年底,公司净负债率上升至23%,综合资金成本5.37%,仍处于较低区间。 以商业地产为主、多元业务为辅。公司是世贸集团的商业地产平台,也是A股最纯正的商业地产标的之一。截止2017年底,公司持有的经营性物业面积已达125万平,2017下半年北京世茂大厦全新亮相,济南世茂广场也完成30%品牌调整及业态升级。此外,公司参股汇邦人寿,认购产业基金,有助于进一步完善公司的产业布局、拓展多元产业发展路。 盈利预测与投资评级:我们预计公司18-19年EPS分别为0.65、0.74元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期等。
世茂股份 房地产业 2018-01-15 6.32 -- -- 6.62 4.75%
6.62 4.75%
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公司公告全年销售业绩,2017年1-12月,公司实现合同签约额216亿元,同比增长45%;实现合同签约面积110万平方米,同比增长28%;签约单价为1.95万元/平方米,同比增长13%。截至12月末,公司已超额实现全年销售目标,目标完成率为127%,超出市场预期。公司销售大增主要系厦门及南京项目销售较好。考虑到公司新增项目多为权益项目,未来少数股东损益占比可能会持续维持在一个较高的水平。(因同一控制下企业合并前海、厦门集美和南京雨花等项目,公司的经营数据同期数有所追溯调整。)扩张意愿强烈,深圳239亿元拿下稀缺地块。12月6日,世茂股份发布公告称,公司下属福建世茂新里程投资发展有限公司(权益比例51%)参加了深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局国有建设用地使用权公开出让活动,并以人民币239.43亿元,竞得深港综合体地标项目。该项目地处龙岗区龙城街道深圳龙岗大运新城核心商务区,土地面积32.19万平方米,总建筑面积136.45万平方米,土地使用年限40年。 项目测算增厚公司RNAV1.5元/股,提升公司在大湾区战略布局。通过深港综合体地标项目的落地,龙岗将发挥深圳与香港的资源互补优势,全力打造深圳东部中心。此外,该项目的获取将有助于提升世茂股份在深圳及大湾区的战略布局,同时也将增加可售资源及自持物业的整体收益。在土地资源稀缺的深圳,能够拿到如此大面积的地标性项目体现了地方政府对公司实力的认可,此番大手笔拿地也折射出公司管理经营思路的转变。该地标项目我们预计将增厚公司RNAV1.5元/股。 财务状况稳健,融资成本保持低位。公司2017Q3资产负债率62.6%,剔除预收账款后为60.3%,在业内处于较低水平。公司现金流稳健,在手货币资金150.5亿,远高于短期借款和一年内到期的非流动负债(总计43.3亿)。公司于7月12日发行了2017年公司债券第一期,发行规模分别为人民币 25亿元,票面利率为4.95%;于9月18日和10月13日发行了第二期和第三期公司债,发行规模10亿元和5亿元,利率5.15%和5.19%。 估值处于低位,项目区位优越,预计将受益于一二线销售回暖。公司目前32个项目中仅有5个处于位于三线城市,项目区位优越,预计将受益于2018年一二线城市的销售回暖,当前价格较RNAV 折价30%,安全边际较高。 盈利预测与投资评级:维持盈利预测,维持增持评级。公司是国内商业地产龙头,项目区位优越,绝大部分位于一二线城市,预计将受益于一二线销售回暖。大手笔拿下深圳地标项目,体现公司经营风格转变,并显著增厚公司RNAV。看好公司未来发展。维持盈利预测,维持增持评级。预计2017-2019年归属于母公司的净利润23.0亿元、25.3亿元、28.8亿元,对应EPS:0.61元、0.68元、0.77元。当前价格对应的PE 为10.9X、9.8X、8.6X。
世茂股份 房地产业 2018-01-12 6.55 -- -- 6.62 1.07%
6.62 1.07%
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事件 2017年1-12月,公司实现合同签约额216亿元,同比增长45%;实现合同签约面积110万平方米,同比增长28%;签约单价为1.95万元/平方米,同比增长13%。截至12月末,公司已超额实现全年销售目标,目标完成率为127%。 点评 四季度销售业绩大超预期,集团销售首破千亿元。公司2017年实现合同签约额216亿元,同比增长45%,较1-9月扩大20个百分点;实现合同签约面积同比增长28%,较1-9月扩大16个百分点;签约单价为1.95万元/平方米,同比增长13%。另一方面,世茂房地产集团去年实现销售额1,008亿元,同比增长48%,首破千亿元。目前公司和集团负债率明显低于行业平均水平,公司17Q3净负债率仅16%,扩张潜力巨大,后续仍有望保持销售高增长趋势。 地产板块迎来普涨行情,驱动因素来自估值修复。受益于兰州、南京等城市边际松绑调控政策,近期地产板块迎来久违的普涨行情。我们认为目前短期调控政策已边际见底,行业估值天花板已打开,高成长低估值的一二线龙头开发企业的估值修复空间巨大,公司目前市盈率仅9倍,市净率1.1倍,而净负债率明显低于行业平均水平,去年销售大幅增长45%锁定未来业绩释放空间,目前市值仍然处于显著折价的状态。 集团战略规模大幅扩大,公司成长动力十足。世贸集团自2015年战略调整完毕,供货重心转向一二线城市,未来几年计划进入新一轮扩张期,重新冲击TOP10,未来仍有望保持30%以上的销售增速。世茂股份的业绩贡献占集团比重约1/4,预计未来实现至少20%以上的增长才能保障集团的战略目标达成,而目前的估值显著低估。我们维持前期公司深度报告《世茂股份:轻装上阵再出发,低估值商业龙头》的观点,重申买入评级。
世茂股份 房地产业 2017-08-31 5.27 -- -- 5.92 12.33%
5.92 12.33%
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报告期内公司营收同比增长54.1%,归母净利润同比增长0.46%,符合预期。公司实现营业收入100.9亿元,同比大增54.1%;实现净利润23.8亿元,同比增加44.7%;归属于上市公司股东的净利润14.0亿元,同比增长0.46%。报告期内收入大增主要系厦门集美项目及南京雨花项目去化率高,但由于销售较好的这两个项目公司权益占比仅为51%,少数股东损益同比大幅增长284.4%,从而影响了公司归母净利润增速。考虑到公司新增主要项目多为权益项目,未来少数股东损益占比可能会持续维持在一个较高的水平。(因同一控制下企业合并前海、厦门集美和南京雨花等项目,公司的经营数据同期数有所追溯调整。)报告期内签约销售额和销售均价增长较快,全年目标有望完成。公司2017H1实现合同签约额100亿元,同比增长33%;合同签约面积53万平方米,同比增长15%。报告期内公司销售均价达1.89万元/平方米,同比增长15.7%,销售均价的持续增长是公司盈利能力能够维持高位的有力保障。截至 6月末,受益于公司地产项目所在地区房地产市场向好,报告期内公司盈利能力增强,毛利率40.5%,同比增加了8.7个百分点。 公司已实现全年销售目标的 59%,预计全年目标完成可能性较大。公司2017H1预收账款151.7亿,是2016年营收的1.1倍,业绩确定性较高。 财务状况稳健,融资成本保持低位。公公司目前资产负债率60.0%,剔除预收账款后为57.6%,在业内处于较低水平。公司现金流稳健,在手货币资金120.2亿,远高于短期借款和一年内到期的非流动负债(28.4亿)。受益于良好的财务状况,公司债务融资成本在房企融资环境普遍收紧的上半年依然能维持低位。公司于 1月 6日发行了 2017年第一期中期票据,发行规模人民币 13亿元,最终票面利率为4.5%;于7月12日发行了2017年公司债券第一期,发行规模分别为人民币 25亿元,最终票面利率为4.95%。 商业地产改造升级,品牌内容得到加强。为更好突出品牌特色,持续保障商业项目竞争力,公司于 2016年底起对北京世茂大厦进行升级改造,预计今年3季度将完成所有改造工作; 下半年计划将启动绍兴世茂广场提升规划设计工作。此外,公司有针对性地对下属各商业广场开展品牌调改工作,以此提高商场整体品质水平,分阶段开展全面升级改造工作,持续丰富品牌内容,吸引更多消费者客流,公司商业地产经营潜力得到提升。 盈利预测与投资评级:上调盈利预测,维持增持评级。公司是国内商业地产龙头,积极进行商业项目的改造升级,提升品牌内涵,同时受益于厦门等地房地产项目持续热销,我们看好公司未来发展。上调盈利预测,维持增持评级。预计2017-2019年归属于母公司的净利润23.0亿元、25.3亿元、28.8亿元,对应EPS:0.61元、0.68元、0.77元。(原预计2017-2019年归属于母公司的净利润22.1亿元、23.4亿元、24.3亿元,剔除股本变动影响后的EPS 为:0.59元、0.62元、0.65元)。当前价格对应的PE 为8.4X、7.6X、6.7X。
世茂股份 房地产业 2017-08-29 5.15 11.70 168.35% 5.92 14.95%
5.92 14.95%
详细
公司发布2017年半年报,实现营业收入101亿元,同比增长54.11%,归属于母公司的净利润13.97亿元,同比增长0.46%。 销售结转双提速:公司上半年营业收入实现较快增长主要系厦门集美项目和南京雨花项目强势销售,而在营收增长、结算毛利率回升以及销售管理费用率减少的情况下,归母净利润绝对额却几乎没有增长,主要原因系上年同期公司因处置子公司而投资净收益大增导致的高基数。报告期内公司实现销售额同比增33%至100亿,已完成全年目标59%;销售面积同比增15%至53万方,销售均价则同比增16%至1.88万/平。项目销售运用自身优势逐渐偏向商业及住宅综合项目,此外项目开发亦有序推进。 瞄准一二线,补货意愿强烈:上半年公司在北京、上海、厦门、南京、济南等地区积极拿地,集中在一二线城市,补货意愿非常强烈。在政策限制、一二线成交下行、供需端利率均上升的背景下,公司逆周期积极布局,蛰伏蓄势,显示公司向前持续发展的决心,为公司未来销售水平的提升提供了有效保障。截止6月底,公司土地储备保持稳中略增,达1015万方,主要集中在长三角、环渤海和海西三大区域,且三者布局较为均衡。公司净负债率和短债压力继续减少,上半年作为仅有的三家上市房企之一发行公司债募资25亿,充分显示市场和监管层对公司资产质量和运营实力的认可。 “商业+保险”积极推进,激励机制贡献新动能:上半年公司所持经营性物业面积达116万平,物业管理收入较上年增长44%,并在转型保险业务上继续进行有益尝试。公司第一期员工持股计划股份购买已于6月完成,二级市场买入公司股票数量占总股本的0.062%。员工持股计划预计分5期实施,将有助于公司高级管理人员、骨干员工与公司及股东形成利益共同体,激励管理层和员工为公司的未来持续发展贡献更多的能量。 盈利预测与投资评级:我们预计公司17-18年EPS分别为0.83、0.88元,维持“买入”评级。
世茂股份 房地产业 2017-07-18 5.04 6.30 44.50% 5.34 5.95%
5.92 17.46%
详细
世茂股份2017年7月12日完成25亿公司债发行,最终票面利率为4.95%,创下今年以来民营房企发行同期限公司债的最低融资成本,体现其优质资产价值。我们认为公司作为A股龙头商业地产开发和运营商,背靠世茂集团优质资源并合作开发,上半年实现销售额同比增长33%,而目前市盈率仅为8倍且市净率仅为0.95倍,是A股唯一破净的地产股。近期市场蓝筹风格有望从一线蓝筹扩散至二线蓝筹,而公司目前价值严重低估。我们调整公司2017-2019年每股收益预测分别为0.63元、0.78元和0.93元,上调目标价为6.30元,相当于10倍2017年市盈率,重申买入评级。 优质低息债发行,低杠杆提供扩张潜力。2017年7月12日公司债券发行工作结束,实际发行规模为人民币25亿元,最终票面利率为4.95%,创下今年以来民营房企发行同期限公司债的最低融资成本,体现公司优质的资产价值。截至2017年3月31日,公司资产负债率为61.9%,净负债率为19.5%,显著低于行业平均水平,体现公司作为商业地产商优秀的财务风险控制能力,而此次低息债的发行也有助于公司进一步实现资本结构的优化,并提供后续扩张潜力。 半年销售增长30%,目前PE仅8倍。2017年1-6月,公司实现合同签约额100亿元,同比增长33%,实现销售目标170亿的59%,全年完成目标是大概率事件,并有望超出市场预期。同时,集团今年计划实现销售额800亿,上半年实现销售450亿同比增长31%,完成全年目标56%。我们认为公司今年销售额大幅增长将保障未来两年的盈利能力,公司目前8倍市盈率的估值处于严重低估的水平。 A股唯一破净地产股,二线蓝筹价值低估。公司目前市净率仅为0.95倍,在A股地产板块排名倒数,也是仅有的PB低于1的“破净”地产股。公司的商业物业资产基本位于一二线城市,而前期收购集团的深圳前海等项目的毛利率水平较高,重估净资产价值可观。公司作为国内龙头商业地产开发商,背靠世茂集团资源并合作开发,作为二线蓝筹的价值显著低估。 评级面临的主要风险。 房地产项目去化率受调控和货币政策影响。 估值。 我们调整公司2017-2019年每股收益预测分别为0.63元、0.78元和0.93元,目标价由6.00元上调为6.30元,相当于10倍2017年市盈率,重申买入评级。
世茂股份 房地产业 2017-07-13 4.94 -- -- 5.34 8.10%
5.92 19.84%
详细
公司确定2017年第一期25亿元公司债票面利率,低至4.95%。世茂股份获准发行2017年公司债券第一期,基础发行规模为人民币10亿元的债券(可超额配售不超过15亿元)。 公司7月10日确定票面利率为4.95%,将于7月11日和7月12日发行。 公司债成本与2017年5月以来同类地产公司债务融资相比,成本最低,融资成本优势进一步扩大。公司公司债成本4.95%,与同类民营地产公司2017年以来发行的中期票据相比,票面利率最低。融资成本继续维持低位。公司目前剔除预收账款的真实资产负债率59.0%(剔除预收账款后的资产负债率=(总负债-预收账款)/(总资产-预收账款)),在业内处于较低水平。2017Q1在手货币资金74.4亿,是短期借款和一年内到期的非流动负债的两倍,资金充裕。在银根收紧、房企融资成本高企的情况下,公司资金优势将进一步凸显。 2017H1销售额和销售均价增长明显,全年170亿目标有望实现。2017年1-6月,公司实现合同签约额100亿元,同比增长33%;实现合同签约面积53万平方米,同比增长15%;签约单价为1.88万元/平方米,同比增长16%。截至6月末,公司已实现全年销售目标的59%。销售额和销售均价的稳步增长为公司全年的业绩和盈利能力提升提供了保障。考虑到公司项目主要位于于长三角、环渤海及海西地区,均是房地产市场较为成熟的核心二三线城市,公司全年销售目标实现可能性较大。 公司积极补库存,土地储备规模大,成本低,可持续经营能力较强。截至2016年底,公司土地储备规划建筑面积约一千万方,足以支持公司未来5年的开发规模。公司储备项目在一线城市楼面均价为45800元/平方米;在二、三线城市楼面均价分别为3964元/平方米和2188元/平方米,土地成本较低。 筹建寿险公司得到监管层批准,保险地产模式进一步深化,认购私募股权基金丰富公司收入结构。2016年9月份公司收到监管层通知,同意以大股东身份筹建汇邦人寿保险股份,公司在保险行业的布局进一步得到强化,未来公司在保险地产模式上有望持续深耕。此外公司10月份出资1.8亿,公司认购私募基金30%的有限份额,此举有助于公司进一步完善产业布局,拓展多元化发展路径。 盈利预测与投资评级:维持盈利预测,维持增持评级。公司是国内商业地产龙头,走“开发+持有”之路,财务状况良好,经营稳健,2017年170亿销售额目标有望完成。公司目前估值处于底部,PB仅为0.94,安全垫较高。2017-2019年归属于母公司的净利润22.1亿元、23.4亿元、24.3亿元,对应EPS:0.82元、0.87元、0.91元,维持增持评级。
世茂股份 房地产业 2017-03-31 5.13 8.26 89.45% 7.78 7.16%
5.49 7.02%
详细
2016年公司实现营业收入137.08亿,同比减少12.22%,实现归属于上市公司股东净利润21.18亿,同比增长4.17%。 逐渐走出结算结构调整期:公司净利润保持增长主要受益于:1、公司5月向乐视控股有限公司整体转让了北京世茂工三项目的100%股权;2、公司此前精简业务结构,整体出让了院线业务,因而今年公司的销售管理费用规模较去年有所下降。展望2017年,公司有望逐渐走出结算结构调整的影响,继续保持利润的稳定增长。报告期内公司实现销售收入149.3亿,同比下降15.6%,公司今年销售主要来源于北京、厦门集美、石狮和青岛等区域的贡献。16年公司销售均价达到1.72万元/平方米,同比增长41%,创下历史以来新高,是16年亮点之一,也保障公司未来结算利润率的企稳回升。 扩张意愿回升,融资再获改善:扩张方面,公司去年补货需求明显回升,截止目前公司持有土储约1000万平,主要分布在长三角、环渤海和海西区域的二三线城市,且成本优势突出。因公司去年扩张力度有所回升,公司短债压力有所上升,但净负债率有所改善。此外世茂集团去年创新融资方式,拓展融资渠道,先后完成了购房尾款证券化和酒店资产证券化项目,公司有望借助集团经验,未来在资产证券方面有所努力和拓展,进一步增强公司融资实力,为公司在产业布局和转型方面提供充裕杠杆空间。 强化商业优势借力保险转型:去年公司顺利完成深圳前海世茂金融中心项目、杭州世茂智慧之门项目、南昌世茂商业项目的收购工作,再度增强公司商业资源禀赋,截止2016年末公司持有的经营性物业面积已达116万平。在转型方面,公司从去年开始就确定了大金融的转型方向,2016年公司成功筹建汇邦人寿保险股份有限公司,进一步充实公司在保险领域内的实力,为公司金融板块充实基础。此外公司10月份出资1.8亿,认购铭耀资产基金份额,公司本次认购基金份额,有助于进一步完善公司的产业布局、拓展多元产业发展路径、加速公司转型进展盈利预测与投资评级:我们预计公司16-17年EPS分别为0.83、0.88元,维持“买入”评级。
世茂股份 房地产业 2016-11-03 7.53 8.26 89.45% 8.17 8.50%
8.17 8.50%
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公司发布2016年三季报,实现营业收入89.7亿,同比减少15.4%,实现母净利润14.1亿,同比增长49.8%。EPS0.53元。 静待利润率修复:受公司结算结构影响,公司结算规模有所下降,但公司净利润依然增幅明显,主要原因在于:1、公司5月向乐视控股有限公司整体转让了北京世茂工三项目的100%股权;2、管控效率显著改善。展望全年,我们认为结算结构的影响将有所减弱,全年公司利润水平将有所回升。1-9月份,公司通过济南、青岛、南京、石狮等项目的销售,实现合同签约额123亿元,同比增长0.1%。截止9月末,公司已实现全年销售目标的69%。公司目前在售货值仍然充裕,预计全年有望实现170亿销售目标。 拿地意愿恢复受益大股东资源倾斜:公司三季度出手拿下泉州、集美区域三宗地块。其中集美区域土地为大股东受让给上市公司。此前公司发布非公开发行股票预案,但遗憾的是未能获证监会通过,大股东做大做强上市公司意图明显,我们认为公司后续仍有可能通过其他方式和大股东进行更深层次的合作。截止目前公司在手土地储备仍有900万平左右,有效保障公司未来销售的去化改善和盈利修复。受益于公司今年销售回款的顺利和拿地支出的管控,公司净负债率得到显著改善,同时公司多元融资渠道畅通,公司短债压力较年初下降5.5个百分点至9.4%,当前公司短债压力和净负债率均已创下公司历年以来的新低点,充裕的资金储备和健康的财务结构为公司未来加杠杆提供了丰富的空间。 转型金融,再获突破:公司从今年开始涉足保险行业,着力打造“保险+商业”的双轮驱动模式,1月份公司公告计划出资1.1亿参与设立新沃财产保险股份有限公司。9月份公司收到保监会批复,同意公司发起筹建汇邦人寿保险股份有限公司。汇邦人寿的设立将进一步充实公司在保险领域内的实力,为公司金融板块充实基础。此外公司10月份出资1.8亿,认购铭耀资产基金份额,有助于进一步完善公司的产业布局、拓展多元产业发展路径、加速公司转型进展。 盈利预测与投资评级:我们预计公司16-17年EPS分别为0.84、0.94元,维持“买入”评级。
世茂股份 房地产业 2016-11-03 7.53 -- -- 8.17 8.50%
8.17 8.50%
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受院线业务影响收入下滑,项目处置产生的投资收益提升业绩,报告期内毛利率有所下滑。公司报告期内实现营业收入89.7亿元,同比减少15.4%,符合预期,收入下滑主要是因为15年底公司处置了大部分院线业务,本期合并报表中院线收入大幅减少。163Q公司实现归属于母公司股东净利润14.1亿元,同比增长49.82%。收入下滑的同时归母净利润大增主要是因为出售项目公司股权(旗下持有北京世茂工三、北京世茂大厦)带来的大约11亿的投资收益。报告期内公司毛利率27.9%,比15年同期减少了4.5个百分点,当前公司住宅地产在结算收入中的占比处于高位,受项目结算结构影响导致本期住宅地产毛利走低,因此公司的整体毛利率有所下滑,未来随着公司住宅地产和商业地产逐渐走向均衡,在商业地产高毛利的推动下,公司毛利率有望走高恢复至前期水平。 报告期内销售面积有所下降,销售额与15年同期持平,未来公司在商业地产的禀赋将逐步释放。163Q公司实现合同销售面积69万平米(15年同期为99万平米),其中还包括北京世贸大厦的7.78万平米,合同销售额123亿元,与15年同期持平,销售面积和销售额分别完成全年计划的49%和73%。报告期内公司通过收购集团内优质商业资产,既解决了同业竞争问题,同时也进一步强化了公司的商业地产禀赋。在对北京世茂工三和北京世茂大厦变现之后,公司目前持有完工的投资性物业92万平米,在建的持有型物业约有100万平米,地处核心位置,未来将贡献稳定的租金收入。公司目前在建+储备面积近900万平米,确保未来几年销售的持续性。 筹建寿险公司得到监管层批准,,保险地产模式进一步深化,认购私募股权基金丰富公司收入结构。16年9月份公司收到监管层通知,同意以大股东身份筹建汇邦人寿保险股份,前期公司以主要股东身份发起设立了新沃财险,公司在保险行业的布局进一步得到强化,保险资金的期限结构、风险结构和公司的地产主业有着很强的协同性,未来公司在保险地产模式上有望持续深耕。公司于近期认购了私募基金30%的有限份额,基金主要投资消费品行业相关的非上市股权,此举有助于公司进一步完善产业布局,拓展多元化发展路径,丰富公司收入结构。 盈利预测与投资评级:维持盈利预测,维持增持评级。公司是国内商业地产龙头,项目分布合理,地理区位佳,同时公司成立保险公司,走“保险+地产”之路,我们看好公司未来的发展,维持盈利预测,预计16-18年营业收入:159.5/192.4/213.4亿元,对应增速为6.1%/20.6%/10.9%,预计16-18年归母净利润:22.7/22.7/24.4亿元,同比增长:11.0%/0.0%/7.6%,预计16-18年EPS:0.85/0.85/0.91元,当前股价7.52元,对应16-18年PE:8.85X/8.85X/8.26X,维持增持评级。
世茂股份 房地产业 2016-09-08 7.78 6.06 38.99% 7.89 1.41%
8.17 5.01%
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项目处置产生的投资收益提升半年业绩,报告期内毛利率有所下滑。公司报告期内实现营业收入63.67亿元,同比减少25.32%,低于预期,其中房产销售实现营业收入58.92亿元,同比减少25.34%,上半年公司实现归属于母公司股东净利润13.91亿元,同比增长49.70%。收入下滑的同时归母净利润大增主要是因为出售项目公司股权(旗下持有北京世茂工三)带来的大约11亿的投资收益。报告期内公司毛利率31.38%,比15年同期减少了5.25个百分点,其中住宅地产毛利率由31.74%大幅下降至24.50%,商业地产略有提升,由38.10%上升至40.54%,报告期内房产销售收入结构中住宅地产占比进一步提升至79%,住宅占比的提升叠加住宅毛利的下滑拖累了整体毛利率。 报告期内销售面积略有下降,销售额与15年同期持平,未来公司在商业地产的禀赋将逐步释放。16年上半年公司实现合同销售面积46万平米(15年同期为57万平米),其中还包括北京世贸大厦的7.78万平米,合同销售额75亿元,与15年同期持平,销售面积和销售额分别完成全年计划的32.85%和42.37%。根据公司半年报披露的销售情况来看,如果我们把商住类的销售直接归为住宅类销售,公司报告期内实现住宅地产销售面积34万平米,商业地产销售面积12万平米,商业地产占比为26%,公司15年全年销售面积140万平米中商业地产销售面积为18万平米,占比仅为13%,根据公司目前持有的项目类型来看,我们认为未来公司的商业地产销售占比将进一步提升。公司16年上半年通过收购集团内优质商业资产,既解决了同业竞争问题,同时也进一步强化了公司的商业地产禀赋。在对北京世茂工三和北京世茂大厦变现之后,公司目前持有完工的投资性物业92万平米,在建的持有型物业约有100万平米,地处核心位置,未来将贡献稳定的租金收入。公司目前在建+储备面积高达892万平米,确保未来几年销售的持续性。 借力资本市场实现低成本融资,非公开发行顺利进行。16年上半年公司通过资本市场募得债务资金55亿元,融资成本在3%-3.38%,成本优势明显,公司于近期又收到了中期票据的接受注册反馈,金额为13亿元。非公开发行股票方面,公司拟募集金额不超过66.7亿元来收购集团内的优质资产,目前正顺利进行中,考虑到公司目前的资产负债率只有60.3%,在行业中处于低位水平,我们认为公司非公开发行获得通过是大概率事件,通过后将进一步优化公司资本结构,确保公司发展所需资金。 盈利预测与投资评级:上调16年盈利预测,下调17-18年预测,目标价:8.58元,维持增持评级。公司是国内商业地产龙头,项目分布合理,地理区位佳,同时公司成立保险公司,走“保险+地产”之路,我们看好公司未来的发展,虽然公司上半年收入不及预期,但处置股权带来的投资收益巨大,同时考虑到行业的未来态势,我们上调公司16年的盈利预测,下调公司17-18年的盈利预测,预计16-18年EPS:0.85/0.85/0.91元(原先预测在最新股本摊薄下EPS为:0.77/0.93/1.22元),参考可比公司11倍的PE,给予目标价格:8.58元,维持增持评级。
世茂股份 房地产业 2016-08-26 7.71 8.26 89.45% 8.12 5.32%
8.17 5.97%
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公司发布2016年半年报,实现营业收入63.67亿元,同比减少25.32%,归属于母公司的净利润13.91亿元,同比增长49.70%。 资源变现,助推业绩释放:公司上半年营业收入有所回落,同时结算资源主要为受市场调整周期影响较大的济南、青岛、石狮和苏州等地项目。而上半年公司净利润依然实现大幅增长的原因在于:1、公司5月向乐视控股有限公司整体转让了北京世茂工三项目的100%股权;2、管控效率有所改善。展望全年,我们认为结算结构的影响将有所减弱,下半年公司利润水平将有所回升。报告期内公司实现销售收入75亿,同比去年持平,目前公司在手滚存约100亿,下半年计划新推70-80亿货值,其中约50亿货值推出时间集中在即将到来的金九银十,随着当前市场销售行情的保持,预计全年有望实现170亿销售目标。 蛰伏蓄势,隐忍待发:扩张方面,公司延续去年以来的谨慎态度,在上半年“地王潮”频现的大环境下并没有盲目参与。从去年以来公司开始控制拿地节奏,叠加销售回款保持平稳,公司短债压力进一步下降,同时今年公司在资本市场持续发力,杠杆水平得到充分改善。今年3月再次启动定增计划,若此次定增顺利完成,公司的财务结构和资本实力将得到进一步加强,为公司在产业布局和转型创新方面的拓展提供资金保障。 借力保险转型,强化商业聚焦:公司从去年开始公司调整业务结构,顺利出让院线业务,专注于商业地产的运营管理,今年三月公司发布非公开发行预案,收购集团旗下三个大型商业项目,资源禀赋进一步充裕,同时公司参股设立保险公司,充分抓住了保险行业和商业地产的契合点,塑造出独特“保险+商业”的业务模式,进一步加强了公司的核心竞争力与盈利能力。我们预计公司保险业务转型的加速落地将不会太远。 盈利预测与投资评级:我们预计公司16-17年EPS分别为0.84、0.94元,维持“买入”评级。
世茂股份 房地产业 2016-08-26 7.71 6.71 53.90% 8.12 5.32%
8.17 5.97%
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公司专注于经济发展潜力巨大的长三角、环渤海和海西等区域的一、二线城市,为“地产+院线+保险”的稀缺标的,目前RNAV为13.78元/股。预计16-18年营业收入为181、211、245亿元,同比增速分别为20%、17%、16%,三年复合增速为18%;16-18年最新摊薄EPS为0.93、1.04、1.17元,三年复合增长15%,对应当前股价PE8、7、7倍,6个月目标价9.5元,对应16年PE10倍,维持“推荐”评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名