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王胜

申万宏源

研究方向: 建筑工程行业

联系方式:

工作经历: 证书编码:A0230511060001,同济大学博士,在申银万国从事了3年建筑业研究,2010年新财富建筑业最佳分析师入围...>>

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保利地产 房地产业 2018-05-07 12.66 -- -- 14.17 8.67%
14.29 12.88% -- 详细
2018Q1业绩增速低于预期。公司2018Q1实现营业收入201.25亿元(+12.4%),归母净利润18.96亿元(+0.3%),总资产7612亿元(+9.3%)。公司业绩增速低于营收增速主要系融资规模扩张财务费用同比增长81%,财务费用率提升至4.7%(+1.8pct),结转合作项目增多令少数股东权益比例提高至33.4%(+8.4%)。 盈利能力提升,全年维持业绩高增长判断。从历史来看一季度结算金额占全年比重在7~12%区间,公司一季度完成竣工面积219万方,占全年计划比重为11.5%,结算节奏大致相匹配。公司一季度盈利水平有所改善,毛利率提高至39.8%(+1.5pct),反映了2016-17年销售均价上涨带动的盈利改善。而公司2016-17年销售金额权益比例为77%/73%,预计全年少数股东权益比例将低于一季度水平(33.4%),从而令归母净利润率得到提升。 一季度销售金额增幅51%,高于龙头公司平均增幅。公司2018Q1实现商品房销售金额869亿元(+51%),同期融创增幅78%、恒大51%、碧桂园25%、招商蛇口18%、万科3%。销售面积593万方(+42%),销售均价1.47万元/平米(+6.3%)。新开工面积659万方,同比增幅28.7%,高于全年计划开工增幅,后续推盘量有所保障,全年新开工可能超计划完成。 拿地金额/销售金额为56%,一二线拓展金额占比71.5%。公司2018Q1新获取土储计容建面717万方,总地价488.6亿元,平均楼面价6815元/平米(+11%),占销售面积和金额比例分别为121%和56%,拿地力度较2017年有所减弱但依然高于行业均值。从新获取土储来看,一二线城市获取金额占比为71.5%(-10pct),城市圈三四线城市占比继续提升。 在扩张战略下,公司杠杆率上升、经营活动现金流出增多。公司2018Q1剔除预收账款后的资产负债率为67.5%(+1.1pct),净负债率为101.5%(+15.1pct);经营活动现金净流出263亿(+91%),筹资活动现金净流入335亿(+18%)。上述指标变化符合公司扩大规模的战略计划,考虑到公司拥有银行融资优势且整体融资成本处于行业低位,近期发行的3年期中票利率仅4.59%(发行日1年SHIBOR+0.1710%),因此我们认为公司有能力在扩规模与现金流管理间取得平衡。 维持增持评级, 维持盈利预测。我们预计公司2018-20年归母净利润分别为201.3/248.8/306.4亿元, 同比增速为28.9%/23.6%/23.2% , 对应EPS 分别为1.70/2.10/2.58元。
新城控股 房地产业 2018-05-07 31.72 -- -- 34.14 7.63%
34.16 7.69% -- 详细
公司收入和利润高速增长,超出预期。公司一季度实现营业收入51.8亿元,同比增加154.2%;实现归母净利润3.6亿元,同比增长752.6%;加权平均净资产收益率1.7%,同比增长1.4个百分点。业绩超预期的主要原因是本期结算项目规模较2017年同期增长较快。 此外公司自2018年起执行财政部修订后的新会计准则,因此2018年期初未分配利润增加2.2亿元,占公司2017年利润的3.7%。新会计准则致使预收账款确认加速,叠加公司雄厚的业绩潜力,公司2018年业绩释放有进一步加快可能。 新会计准则加速预收款确认,预计业绩释放加速。财政部修订后的收入准则将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型,以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。核心关键点按交付所有权的时点一次性确认改成了按履约进度确认,即全款购房且不可撤销的款项可以按照建造进度确认收入。公司2017年销售均价增长20%,且2017预收款是营收的1.25倍。高质量预收款项充足,新会计准则下预计公司业绩释放会加速,并提升存货周转速度。 销售增长强势,库存持续补充。2018一季度公司累计合同销售金额约378.69亿元,比上年同期增长63.7%,累计销售面积约304.95万平方米,比上年同期增长87.5%。销售均价12418元/平米,同比-12.7%。销售增速依旧亮眼,销售均价由于推盘项目结构影响有所降低,预计二季度会有所回升。公司一季度新增规划面积537.1万平,超过同期销售面积76%;拿地金额122亿元,当期拿地金额/销售额32.2%。拿地面积远高于销售面积,依然处于扩张态势。拿地均价2331元/平米,低于2017年均价,拿地成本控制较好。 销售回款控制较好,融资额增长29.6%。公司2018Q1销售商品、提供劳务收到的现金162.4亿元,同比增长79.2%,表内回款率有所提升。在手货币资金168.3亿元,是一年内到期非流动负债和短期借款的1.6倍,短期现金流无忧。我们测算的净负债率105%,较2017年有所提升,主要是新增较多长期借款和债券,较2017年增长29.6%。公司一季度费用率18.5%,较2017年同期减少4.8个百分点,销售费用率和管理费用率下降较快。在规模扩张的同时费用率下降,体现了公司内部管控卓有成效。 维持增持评级,维持盈利预测。公司拥有逾5000万方的优质土地储备,主要分布在长三角、环渤海和中西部地区。公司拿地战略精准,是此轮房地产上行周期的最大受益房企之一,规模扩张迅速,且业绩储量丰富,新会计准则实行有望加速业绩释放,商业+住宅双轮驱动模式逐渐成型。维持增持评级,维持盈利预测。预计公司2018-2020年归母净利润为88.5/122.9/159.6亿元,对应EPS分别为3.92/5.44/7.07元。当前价格对应的PE为8.07X/5.81X/4.47X。
世茂股份 房地产业 2018-05-02 4.78 -- -- 4.95 3.56%
4.95 3.56% -- 详细
公司收入和利润正增长,符合预期。公司一季度实现营业收入26.7亿元,同比增加2.0%;实现净利润4.4亿元,同比增长9.5%;归属于母公司的净利润达到2.5亿元,同比增长1.1%。参考历史,公司一季度结算通常较少,基本不到全年结算的20%。净利增速较低是由于少数股东损益占净利润的比例处于高位(42.8%)导致的。 一季度销售高速增长,业绩储备增厚。2018年一季度通过济南、苏州、石狮、厦门、泉州等地项目的销售,公司实现合同签约额50亿元,同比增长46%;实现合同签约面积22万平方米,同比增长53%;签约单价为1.28万元/平方米,同比减少7%。截至3月末,公司已实现全年销售目标的21%。销售金额实现较快增长。公司预收款增长19%至54亿,业绩储备有所增长。 优质土储扩充加快,后续发展潜力较强。2017年以来公司扩张步伐加快,2017年新增土地建筑面积172万方,拿地总建面占销售面积的156%,土地投资总价款259亿元。2018Q1拿地面积66万平,拿地金额34亿,拿地面积是销售面积的3倍。截止17年末,公司在建/待建土地储备建面超过1000万方,将为后续发展提供有力的支撑与保障。2017年至今的新增土储中,深圳占65%,区位优势强。 现金流稳健,杠杆率较低,费用率有所提升。公司2018Q1在手货币资金110.2亿元,是一年内到期非流动负债和短期借款的2.8倍,短期现金流无忧。从杠杆率上看,公司资产负债率63.3%,剔除预收账款的真实资产负债率61.1%,较2017年略有上升0.7个百分点,我们测算的净负债率27.8%,远低于行业整体水平。公司一季度费用率13.7%,较2017年同期增加3.0个百分点,主要由于商业运营支出增加以及物业销售费用增加导致销售费用率上行以及融资结构调整导致的财务费用率增长,预计未来将有所回落。 维持增持评级,下调盈利预测。公司商业加住宅双轮驱动,2017年以来公司积极获取优质项目资源,自持物业整体收益表现良好。此外,公司参股汇邦人寿有助于进一步完善公司的产业布局,看好公司未来发展。维持增持评级,下调盈利预测。预计2018-2020年归属于母公司的净利润24.7亿元/27.6亿元/32.2亿元(新增2020年预测),对应EPS:0.66元/0.74元/0.86元。(原预计2018-2019年归属于母公司的净利润25.3亿元/28.8亿元,对应EPS为:0.68/0.77元)。当前价格对应的PE为7.3X、6.5X、5.6X。
世联行 房地产业 2018-04-30 8.37 -- -- 8.46 1.08%
8.46 1.08% -- 详细
营收增速放缓,新兴业务加速投入带动净利润为负。公司2018Q1实现营业收入14.7亿元,同比增速8.6%;实现归母净利润-0.28亿元,同比增速-130.7%,净利润由正转负低于预期。 分业务收入看,交易服务(含传统代销及互联网+)收入88.3亿,同比增速-17.2%;交易后服务(含金融服务和装修)收入7.3亿元,同比增速263.2%,主因平均贷款余额显著增加及装修业务加速放量;资产运营服务(含公寓、工商物业等运营)收入1.3亿元,同比增速46.1%,主因在运营公寓间数超4万间,规模大幅扩张;物业管理服务收入1.0亿元,同比增速8.61%,持续平稳增长态势。公司净利润为负主因公寓运营业务大幅扩张带来大量前期装修施工费用,同时交易服务收入减少,对应毛利率显著下行。 传统交易服务收入减少,持续下渗三四线。公司传统支柱交易服务收入占比为60.4%,同比下降17.2pct,营收占比显著下滑。由于此项业务包含了传统线下代理及互联网+业务这两种形式,按互联网+业务同比增速为0测算,传统代销业务同比增速约为-27%,受热点城市限购、春节后推盘量较少的影响下滑显著。从全年来看,公司互联网+业务持续下渗三四线,在分城施策的大格局下仍有扩张空间;传统代销业务将受益于房企竞争加剧、销售目标高增速的市场背景,佣金率有望反弹,整体上看17年公司交易服务收入增速已经放缓,18年并不悲观。 交易后服务快速放量,公司全年业绩核心增长点。公司交易后服务包含金融服务和装修业务,收入占比为20.3%,同比显著上升20.3%。2018Q1公司金融服务业务平均贷款约48.6亿,对应2017Q1仅为12.7亿,同比增长283%,由此带动金融服务业务收入迅速放量,据测算同比增速超150%;由于去年基数较低,2018全年金融服务收入有望持续高增速。由于其毛利率长期稳定在55%以上,此项业务将成为公司业绩核心增长点,带动公司整体收入结构改善,盈利性增强。 长租公寓增量投入,短期业绩承压。公司资产运营业务持续扩规模,收入占比8.9%,同比上升5.7pct,存量运营有序推进。当期公司实际在营公寓间数约4万间,目前总签约间数达10万间,公司计划年内落地运营约3万间,由此将带来装修等前期投资约10亿元。由于运营初期出租率相对较低,摊销成本较高,全年毛利率仍将为负,短期业绩承压。 投资建议:维持增持评级,维持盈利预测。公司营收增速放缓,整体运营稳健,短期内营收结构调整、前期投入增加带来业绩下滑。从全年看金融服务带来有力增长,交易服务有望逆市反弹,整体运营稳健,维持增持评级。预计2018-20年公司实现归母净利润12.6/16.0/19.4亿元,同比增速为25.8%/26.4%/21.5%,对应每股EPS为0.62/0.78/0.95元,对应18-20年PE为13/10/9倍。
万科A 房地产业 2018-04-30 28.66 -- -- 28.86 0.70%
28.86 0.70% -- 详细
公司2018年一季度收入同比大幅增长,利润增长较快,符合预期。报告期内公司实现营业收入308.3亿元,同比增长65.8%;实现归母净利润约8.9亿元,同比增长28.7%。收入和利润的增长受益于两大因素:1、盈利能力处于高位。2018年一季度公司毛利率达到34.2%,较去年同期提高了4.4个百分点,与2017年全年基本持平;2、结算规模增加,面积增长15.4%。此外,由于联营、合营公司的项目结算较少,且其中个别项目根据当前市场情况计提了减值,体现为投资亏损;并且由于融资规模上升,一季度利息支出增加导致财务费用同比大幅度增加181.2%,因此公司权益净利润增幅低于营业收入增幅。 一季度销售微增,已售未结资源进一步丰厚。2018年一季度公司实现销售金额1542.6亿,同比增长2.7%,一季度销售面积1048.3万方,同比上升6.1%.受高基数影响且3月推盘量小幅低于去年同期,公司整体销售增速放缓。预计二季度随着推盘力度上行,销售增速会有改善。2018Q1公司已售未结资源增至3563.6万平方米,合同金额增至4944.9亿元,较2017年底分别增长20.3%和19.3%。已售未结金额是2017年营收的2倍,业绩确定性进一步增强。 合作开发模式进一步深化,开竣工节奏与2017年基本一致。一季度公司增加开发项目49个(61.9%的项目是合作获取),总规划建筑面积约943.5万平方米,同比增长23.4%,权益比例45.6%,较2017Q1下降了20个百分点,合作开发、小股操盘模式进一步深化。公司规划中项目总建筑面积约6223.1万平方米,权益比例60.9%。公司2018Q1实现新开工面积1129.9万平方米,同比增长23.1%,占全年开工计划的31.9%(2017年同期为31.4%);实现竣工面积154.5万平方米,同比增长24.3%,占全年竣工计划比例为5.9%(2017年同期为5.1%)。开竣工节奏与2017年同期基本一致。 现金流稳健,杠杆率降低,费用率控制较好。公司2018Q1在手货币资金947.8亿元,是一年内到期非流动负债和短期借款的1.9倍,短期现金流无忧。从杠杆率上看,公司有息负债占总资产的比例为15.8%,较2017年底下降0.6个百分点;且有息负债中,74.7%为长期负债,负债结构健康。公司一季度费用率14.7%,较2017年同期减少0.7个百分点,除财务费用率有所增加外(1.4个百分点),其余均低于2017年,预计全年将继续回落。 维持盈利预测,维持增持评级。公司作为行业集中度提升过程中最为受益的龙头房企之一,穿越周期能力强。已售未结金额是2017年营收的2倍,业绩确定性居于行业前列。各项新业务蓬勃发展,均是行业龙头。维持增持评级,维持盈利预测。预计公司2018-20年归母净利润356.1/437.4/523.1亿元,同比增速26.9%/22.8%/19.6%,对应EPS分别为3.23/3.96/4.74元,当前价格对应的2018-2020年PE为9.3X/7.6X/6.4X。
荣盛发展 房地产业 2018-04-27 10.58 -- -- 10.86 2.65%
10.86 2.65% -- 详细
业绩持续亮眼,符合预期。公司2018Q1实现营业收入69.8亿元,同比增速36.7%,归母净利润6.01亿元,同比增速31.1%。归母净利率8.6%,同比下降0.4pct,主因费用率短期抬升及少数股东损益占比增加;季度加权ROE2.16%,同比增加0.2pct,主要系营收增加带动周转率提升。公司延续了销售营收同步增长的态势,符合预期。 销售额保持高质量增长,均价企稳微降。2018Q1公司商品房销售面积为147.0万方(+26.7%),销售金额146.5亿元(+30.1%),销售均价9963万元/平米,相比2017全年均价同比下降6.8%,均价微降但仍处于历史高位。公司销售额权益占比较高约为94%,现金回款率约85%,相比2017全年下降4pct,权益比例与回款率仍显著高于行业平均水平。 拿地步伐稳健,持续深耕三四线。公司拿地步伐稳健,2018Q1新增土储建面182.8万方,为销售面积的1.24倍,拿地力度处于行业较高水平;平均楼面价仅2646元/平米,成本控制相对合理,未来盈利持续性增强。截止2018Q1公司总土储约3231万方,可供公司3年开发。新增土储中,二线城市新增建面21.1万方,占比11.5%;三四线城市新增建面161.7万方,占比88.5%,三四线土储占比持续提升,主要拓展城市为河北张家口、江西宜春。 毛利率显著提升,费用率季节性上行。2018Q1公司实际毛利率为34.6%,同比改善3.3pct;公司2016-17年销售均价同比增速为33.1%/25.6%,预计将带动2018全年毛利率持续抬升,有力助推公司业绩增长。公司费用季节性上行,管理费用率7.1%,同比增加0.7pct,按历史经验全年费率将平稳回落;销售费用率5.2%,同比增加1.5pct,预计全年销售费用率也将对应提升;财务费用率1.8%,同比增加1.8pct,主因非利息资本化的利息支出增加。 雄安新区规划落地,京津冀区域销售值得期待。2017年公司受环京区域调控影响,在此公司传统核心区域内销量较低,全年销售约90万方,占全国比重显著下行。2018年4月21日《河北雄安新区规划纲要》正式发布,强调建立新型住房保障体系,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。预计京津冀区域房地产市场将恢复稳健发展态势,公司在廊坊地区土储超过400万方,未来销售值得期待。 维持增持评级,维持盈利预测。公司深耕城市圈三四线城市,可售货值充足、销售规模稳步增长、毛利率持续改善利好业绩。预计公司2018-20年归母净利润74.6/95.5/122.8亿元,同比增速30%/28%/29%,对应EPS分别为1.72/2.20/2.82元,对应PE为6.3/4.9/3.8X。 公司估值处于底部区间,经营业绩稳中向好,京津冀区域改善空间广阔,维持增持评级。
招商蛇口 房地产业 2018-04-26 21.00 -- -- 23.55 12.14%
23.55 12.14% -- 详细
公司2018年Q1实现营业收入91.6亿,同比增幅32%,归母净利润57.8亿,同比增幅172%(预期165%)。扣非归母净利润50.9亿,同比增幅144%,非经常性损益主要系长期股权投资控制权变更后采用公允价值计量,资产增值净收益2亿,以及对非金融企业收取资金占用费3.5亿构成。 Q1业绩高增幅主要系社区开发业务结转毛利同比增加约23亿元,资产整体转让收益同比增加约8亿元。2018年公司全年计划竣工593万方(+31%),预计全年结算增幅较高。此外2017年公司将上海招商局大厦、上海招商局广场和北京招商局大厦三项资产股权及债权转让予SuperAlliance房地产基金,总交易对价预计50亿元,该项交易未于2017年完成,预计将于2018年H1完成转让并确认收益,二季度业绩有望保持较高增幅。 公司2018年Q1销售增速高于行业均值,拿地力度持续较强。2018年1-3月公司实现销售额313亿元,同比增幅18%(万科2.7%,保利51%),销售面积149万方(8.4%),销售均价2.1万/平米(较2017年均价增长6%)。公司新增土储368万方(为销售面积的2.5倍),总金额294亿(占销售金额比重94%),权益比例57%,权益楼面均价8887元/平米,拿地成本较低,公司在一二线城市的项目获取优势得以体现。同时,公司拟以现金购买招商局集团持有的漳州开发区有限公司78%股权,后续进展值得关注。 杠杆率小幅上行,融资环境较优。公司2018年Q1资产负债率为72.1%(+0.0pct),净负债率66.3%(+6.6pct),有息负债率30.6%(+0.3%)。公司于2017年7月获证监会核准发行公司债券150亿,2018年4月完成发行30亿公司债,其中5年期规模20亿元票面利率5.00%,3年期规模10亿元票面利率4.83%,低于行业平均水平。 维持盈利预测,维持增持评级。预计公司2018-20年归母净利润分别为158.3/199.7/251.6亿元,同比增速分别为29.9%/26.2%/26.0%,EPS分别为2.00/2.53/3.18元。
保利地产 房地产业 2018-04-26 13.53 -- -- 14.17 1.72%
14.29 5.62% -- 详细
业绩增速略超预期,ROE稳步提升。公司实现营业收入1463.1亿元(-5.5%),归母净利润156.3亿元(+25.8%),总资产6964.5亿元(+48.8%)。公司2017年加权平均ROE16.1%(+0.8pct),主要系盈利能力与杠杆率明显提升,归母净利率10.7%(+2.7pct),资产负债率77.3%(+2.5pct),由于土储获取强度增加存货周转率略有下降至0.27。 销售金额突破3000亿,全国排名第五。公司2017年实现商品房销售金额3092亿元(+47%),销售面积2242万方(+40%),销售均价1.38万元/平米(+5%)。其中住宅占比85.5%,144平米以下的小户型产品占比92.4%,一二线城市销售额占比为82%(-10pct),产品以满足刚需刚改的住宅为主,以一二线和城市圈城市为主。 土储获取强度明显提升,并购项目占比达48%。公司2017年新获取土储计容建面4520万方(+88%),总地价2765亿元(+128%),平均楼面价6118元/平米(+21%),占销售面积和金额比例分别为202%和89%,拿地强度自2016年起提升明显,高于行业平均水平。从新获取土储来看,一二线城市获取面积占比为63%(-7pct)、金额为82%,公司战略性下沉城市圈三四线城市。截至2017年底,公司共拥有待开发土地土储建面为9090万方,其中一二线城市面积占比为63%,预计总可售面积约为1.06万方,总货值1.5亿元。特别的,公司通过并购获取项目的比例大幅增加,其中整合中国航空工业集团的地产项目910万方,收购保利(香港)控股50%股权推进与保利置业的整合,获取资源能力具有可持续性。 2018年规划新开工面积增速7%,竣工面积增速22%。公司2017年新开工面积3075万方(+51%),带动高推盘量与高销售增速,2018年公司规划新开工面积呈低增速,预计推盘量与销售面积增速有所放缓。公司2017年竣工面积1554万方(+6%),2018年竣工大幅增加22%,预计将对结算收入形成有力支撑。 财务杠杆快速提升,融资成本维持低位。公司2017年剔除预收账款后的资产负债率为66.4%(+2.2pct),净负债率为86.5%(+31.2pct),体现出加杠杆扩规模的经营计划,全年筹资活动现金净流入达674亿。公司整体融资成本处于行业低位,仅为4.82%,其中银行贷款占比66%、各类债券占比16%,一年内到期有息负债占比为14%,整体债务结构较为合理。 此外公司现金回笼率较高达85.5%。 两翼业务发展有序。房地产基金累计管理规模达785亿;保利物业登陆新三板,实现营收32.4亿元,归母净利润2.3亿元,合同管理面积1.7亿平米(+45%);商业地产板块公司累计管理商业面积160万方,实现营收逾10亿元。 维持增持评级,上调盈利预测。公司积极获取土地储备,新开工和销售节奏提速,2018-19年步入结算期,因此上调盈利预测,维持增持评级。我们预计公司2018-20年归母净利润分别为201.3/248.8/306.4亿元,同比增速为28.9%/23.6%/23.2%,对应EPS分别为1.70/2.10/2.58元(原预计公司2018-19年归母净利润分别为176/199亿元,2020年为新增预测)。
金地集团 房地产业 2018-04-25 11.29 -- -- 11.67 3.37%
11.67 3.37% -- 详细
公司2017收入下降,利润正增长,符合预期。报告期内公司实现营业收入373.3亿元,同比增长-32.5%;实现归母净利润约68.4亿元,同比增长8.6%。收入下降但利润增长受益于两大因素:1、盈利能力显著改善。2017年公司毛利率达到34.3%,较2016年提高了5个百分点;2、合作项目逐步增加导致公司对合营和联营企业的投资收益显著增长,2017年为46.4亿元,是2016年的3.2倍,占公司税前利润总额的40%。 销售均价高于结算均价41%,预计盈利能力依然能保持高位。2017年公司实现销售金额1408.1亿,同比增长39.9%,销售额保持了较快增长,对应的,公司2017年预收款579.5亿,同比增长110%,是公司2017营收的1.7倍。从预收款质量上看,公司2017销售均价18366元,同比增长20.1%。结算均价12993元,销售均价高于结算均价41%,预计2018年公司盈利能力依然能处在高位。 土储扩张提速,可售面积充足。公司2017年新增土地储备可售面积1305万平,是销售面积的1.7倍,拿地金额/销售金额为71%,前值33%,是2014年以来最高.权益比例上看,2017年新增土储44.6%,较2016年微降一个百分点。公司总土储面积3770万平,足够公司三年经营开发可用。区位上看,基本位于一二线核心城市或都市圈内卫星城市,一线的权益投资额占比23%,二线的权益投资额占比约64%,三四线的权益投资额占比约13%,区位优越,去化率有保障。2018年计划新开工面积1220万平,增长40%,预计公司销售依然能保持较高增速。 现金流稳健,负债率控制较好。公司2017年销售回款率超过90%,在手货币资金是一年内到期非流动负债和短期借款的2倍,短期现金流无忧。从杠杆率上看,剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,公司实际资产负债率为61.4%,净负债率48.2%,前值分别为57.9%、24.8%。净负债率有所提升,仍低于绝大多数一线和二线房企。2017年公司完成40亿元公司债、30.5亿元物业费ABS、30亿元超短期融资券、15亿元中期票据及2亿美元债券的发行,综合融资成本4.56%,与2016年基本持平,属于行业内较低水平。在融资环境收紧的2018年,公司稳健的现金流和较低的杠杆率将为规模扩张提供更好的竞争优势。 维持增持评级,上调盈利预测。公司规模扩张提速,土储充足奠定销售高增速。2018年新开工增速达40%,且主要集中在二线城市,去化率有保障。公司业绩保障性强且结算毛利率能持续维持在高位,估值处于底部,基本面迎来改善,维持增持评级,上调盈利预测。预计公司2018-20年归母净利润85.6/106.4/123.7亿元(新增2020年盈利预测),同比增速25.6%/24.3%/16.3%,对应EPS分别为1.90/2.36/2.74元,当前价格对应的2018-2020年PE为6.0X、4.8X、4.1X。(原预计公司2018-19年归母净利润81.5/91.1亿元)。
阳光城 房地产业 2018-04-20 7.39 -- -- 7.75 4.87%
7.75 4.87% -- 详细
公司2017收入和利润高增长,符合预期。报告期内公司实现营业收入331.6亿元,同比增长69.2%;其中,房地产项目结转营业收入327.2亿元,同比增长68.9%;实现归母净利润约20.6亿元,同比增长67.6%。2017年公司毛利率达到25.1%,较2016年提高了1.8个百分点,受益于公司主要销售项目所在区域的市场良好,销售均价提升带动毛利率上行。 土储充足奠定销售弹性,预收款充足保障业绩增长。2017年,公司继续大力扩张土储,新增土储计容面积2021.6万平方米,是2017年结算面积的8.4倍,共拥有在手货值达4911亿元,足够三年开发使用。公司2017年土储增长较快,且实际投资额929.7亿元,同比增长94.2%,高周转战略下预计2018年推盘面积会有较大增长。公司2017年总计新增120个项目,其中并购渠道52个,占比43.3%,;招拍挂项目68个,占比56.7%。总土储的平均楼面价为3644元,为公司2017年结算均价26.9%,盈利能力有保障。分布区域看,公司在大福建/长三角/京津冀/珠三角/战略城市的土储比例为20.4%/20.6%/4.4%/17.7%/37.0%,我们测算一/二/三线占比分别为19.8%/78.5%/1.7%,二线是主要分布区域,去化率有一定保障。2017年预收款是营收的1.2倍,业绩确定性较强,融千亿助力发展,控负债卓有成效。公司充分利用资本市场,积极尝试并购基金、商业地产抵押贷款、购房尾款资产证券化等。2017年发行44亿中期票据、10亿永续中票、7.5亿美元海外债(含私募债)等。全年累计融资千亿以上。公司2017公司剔除预收账款的真实资产负债率82.3%,微增0.7个百分点。我们测算的2017净负债率252.4%,较2016下降了4.4个百分点。公司整体平均融资成本7.08%,比上年同期下降1.3个百分点。公司注重回款率,全年累计回款金额626亿元,回款完成年度计划的107%,实现经营性现金流净额为88.2亿,为近五年首次回正。 跟投机制效果良好,全产业链商业模式搭建完成。公司推出的跟投机制运行一年,已覆盖了原有部分项目及全部新投项目达39个,股东年化资金回报率可达40%以上,运行效果良好。并收购了南港建工有限公司等多家建筑装饰公司,组建了建筑事业部,标志着公司体内的建筑板块构建已经完成,公司快速开发及有效控制成本机制已全面落实。 盈利预测与投资评级:上调维持盈利预测,维持增持评级。公司全国化布局逐步完成,充沛二线土储保障销售弹性。公司从产业链入手加强高周转及控成本战略,并逐步控制负债规模,盈利能力将得到改善。未来从公司控股股东层面展开的多元化业务协作值得期待。 我们预计公司2018-2020年归母净利润为30.1/41.4/55.3亿(原预计2018-19为26.2/36.8亿元),对应EPS分别为0.74/1.02/1.37元。当前价格对应的2018-2020年PE为9.9X/7.2X/5.3X。上调盈利预测,维持增持评级。
荣盛发展 房地产业 2018-04-18 10.15 -- -- 10.89 7.29%
10.89 7.29% -- 详细
业绩高增长,略超预期。公司2017年实现营业收入387.0亿元,同比增速26.4%,归母净利润57.6亿元,同比增速38.9%。归母净利率14.9%,同比增加1.4pct;加权ROE22.4%,同比增加3.7pct,主要系盈利能力与杠杆率提高所致。 销售规模创新高,销售均价首次突破1万元/平米。受京津冀调控影响,公司商品房销售面积较低为635.6万方(+5.6%),销售金额679.3亿元(+32.6%),销售均价1.07万元/平米(+25.6%),布局区域土储大幅升值。公司销售额权益占比较高约为95%,现金回款率达90%,同比下降5pct,权益比例与回款率均高于行业平均水平。 业绩锁定性强,预计2018年竣工面积与结算均价再上台阶。公司2017年竣工面积369万方,同比下降31%,2018年计划完成竣工面积692万方,同比增速88%,预计结算面积将同步提速。2017年公司结算均价为7575元/平米,为销售均价的71%,预计未来3年结算均价提升空间较大。公司预收账款为670.0亿元,为结算金额的1.9倍,业绩保障性充足。 土地储备3495万方(30%位于京津冀),可满足未来三年新开工需求。公司拿地力度远高于行业均值,2017年新增土储权益建面1109万方,为销售面积的1.7倍,平均楼面价仅2051元/平米,盈利能力有所保障。公司2017年新开工面积882万方(+46%),2018年计划新开工971万方(+10%),从库存看2018年已开工未售面积较高。同时受京津冀调控政策影响,2017年去化率下降,预计为底部。因此我们认为2018年公司在推盘量与去化率两端均存在边际改善,预计销售面积实现逾30%增速,公司2018年销售目标880亿元,目标的实现需重点关注销售均价的变化。 公司秉持高杠杆经营战略,经营现金流首次由负转正。2017年公司资产负债率84.7%(+2.0pct),净负债率125%(-3pct),高于行业平均水平。经营活动产生的现金流净额为22.7亿元,前期-36.9亿元,公司全年现金及等价物净增加47.9亿元。公司全年新增信贷融资额471亿元,综合融资成本6.5%,其中银行贷款占比44%。 多板块共同推进,取得阶段性成果。荣盛康旅初步形成国际度假区业态模式,全年签约47.6亿元,回款37.7亿元;荣盛兴城新签订5份产业园区开发协议,实现园区土地平整收入18.7亿元;金融板块,振兴银行开业运营,泰发基金累计资管规模达286亿,新增72亿。 维持增持评级,上调盈利预测。公司深耕城市圈三四线城市,销售均价显著上升,考虑到2018年京津冀调控存在边际放松,公司可售货值充足、销售去化有所改善,维持增持评级。 叠加公司计划竣工面积增速达88%,业绩结算步入集中期,因此上调盈利预测。预计公司2018-20年归母净利润74.6/95.5/122.8亿元,同比增速30%/28%/29%,对应EPS分别为1.72/2.20/2.82元(原预计公司2018-19年归母净利润62.3/70.6亿元,2020年盈利预测为新增)。
新城控股 房地产业 2018-04-16 37.01 39.53 17.65% 36.97 -2.48%
36.09 -2.49% -- 详细
长三角龙头房企,销售增长迅速,潜在业绩丰厚。2017年公司实现营业收入405.3亿元,同比增长44.9%,实现归母净利润约60.9亿元,同比增长99.7%。2015-2017年公司净利润复合增速22.8%。受益于长三角地区房地产市场2015年四季度以来的持续热销,公司销售额及均价保持较快增长。2017年销售额1264.7亿元,同比增加94.4%,销售均价增长21.5%。量价齐升助推公司业绩。2017年公司已销售未结算的面积达631.8万方,是公司2017年结算面积的1.2倍,预收款项是2017年营收的1.3倍。 土储区位优越,扎根长三角向全国扩张,精准拿地助推公司扩张。公司土储结构逐步优化,转变为以二线城市为主、长三角和环渤海区域并重的格局。均是供小于求、人口净增加区域,去化率仍能维持高位。2017公司二线城市的可售面积占总土储的46%,按我们测算货值分布,二线城市占41%。其次公司的三四线土储主要位于长三角及都市圈内卫星城,阶梯型城镇化阶段下,卫星城市受益于城镇化不断推进、棚改力度不减及人口回流,需求依然能保持旺盛。 商业板块逐步发力,2017年综合体销售面积占36%。2017年公司新开和储备商业综合体69座,已开业23座。公司的商业综合体项目周边往往是公司自身住宅项目,自持和出售比例大约在1:4,可以通过出售住宅回笼现金流以覆盖长期投资支出,同时以商业综合体模式拿地增强公司议价能力,有效控制拿地成本并与住宅项目形成协同。目前综合体带来的销售及出租收入已成为公司高速增长的另一动力源。 杠杆结构改善、销售净利率攀升、高周转模式保障高ROE。公司2017年融资总额增长70.9%,综合融资成本下降了0.17pct。公司净负债率2017年达到67.4%的水平,在行业整体杠杆率上行的情况下公司的净负债率依然把控较好,低于行业平均水平。融资渠道逐步多样化,2017年资本市场融资86亿元,占有息负债22%,包括中票、PPN、ABN等。在销售价格提升带动净利率向上,叠加高周转模式(公司2017年存货周转率0.45,领先于各大典型房企)的情况下,公司ROE持续处于高位,与万科看齐。 首次覆盖,给与增持评级,2018年目标价40.5元。我们预计公司2018-2020年归母净利润为88.5/122.9/159.7亿元,对应EPS分别为3.92/5.44/7.07元。公司拥有逾5000万方的优质土地储备,主要分布在长三角、环渤海和中西部地区。2017年销售金额1265亿,同比增速为75.1%。公司拿地战略精准,是此轮房地产上行周期的最大受益房企之一,规模扩张迅速,且业绩储量丰富,未来两年销售和业绩有保障,商业+住宅双轮驱动模式逐渐成型。4月11日收盘价37.62元,较目标价折价8%。综上所述,给与增持评级。根据可比公司相对估值法,相当于公司2018年10.3X估值。RNAV估值为707亿元,对应每股价格为31.3元,作为参考。我们认为公司作为业内周转最快的企业之一,由于RNAV估值并未估计未来增量部分,享有一定估值溢价是合理的。
蓝光发展 房地产业 2018-04-11 6.85 -- -- 10.48 8.04%
7.40 8.03% -- 详细
2017年公司业绩增速较高,符合预期。公司实现营业收入245.5亿元,同比增速15.1%;归母净利润13.7亿元,同比增速52.5%。销售毛利率25.0%,基本持平;销售净利率5.1%,同比增加0.9pct。公司拟向全体股东每10股派发现金红利1.00元(含税),分红率23.8%;以资本公积金向全体股东每10股转增4股,股本将由21.3亿股增加至29.9亿股。 销售金额同比高增速,预计2018年售价有所回升。2017年公司实现销售金额581.5亿元,同比增幅93%,销售面积609.3万方,同比增幅116%,销售均价9545元/平米,同比降幅11%。主要系销售结构与车位去化增加所致。预计2018年成都、滇渝为二线城市中销售较好的城市,同时华东、华北限价有所松动,公司销售均价将有所回升。 公司执行高周转战略,快速开发项目提高ROE。2017年公司加权平局ROE为12.8%,同比增加3pct。公司2017年新获取土储建面581万方,新增土储面积/销售面积为95%,拿地金额186亿元,占销售金额比重为47%,整体呈现拿地与销售同步的趋势。公司目前拥有待开发土地储备计容建面约705万方,对应可售货值约800~900亿元,为实现公司开工与销售目标,2018年公司获取项目的进度值得关注。截至2018年2月,公司新获取土地建面79万方,权益比例77%,平均楼面价3638元/平米。 2018年新开工、竣工规模规划提速,对销售、结算形成有力支撑。2017年公司完成新开工面积531万方(+52%),2018年计划新开工960万方(+81%),2017年公司竣工面积273万方(-17%),2018年计划竣工359万方(+31%),由此公司2018年将加大推盘力度,可售货值预计在1500亿以上,同时竣工结算进度加快有利于公司业绩保持高速增长。此外公司将加大华东区域的投资力度,新开工面积占比达22%,较2017年提升11pct。 生命蓝光板块,公司将聚焦3D生物打印血管FDA临床申报,力保2018年年内动物系统性实验成功;同时生物医药业务将实现全品种全渠道的覆盖,拓展市场份额。 维持增持评级,维持盈利预测。我们认为公司开工与拿地计划可支持较高的销售增速目标,预计2018年可实现销售金额900亿目标,因此维持增持评级,维持盈利预测。我们预计公司2017-19年归母净利润分别为22.5/31.3/42.7亿元,同比增速65%/39%/37%,对应EPS为1.05/1.46/2.00元(2020年盈利预测为新增,未考虑转增股本与永续债影响)。
世联行 房地产业 2018-04-09 9.13 -- -- 9.72 5.42%
9.62 5.37% -- 详细
结构调整带动营收高增速,新兴业务贡献新增长点。公司2017年实现营业收入82.1亿元,同比增速31.0%;实现归母净利润10.0亿元,同比增速34.4%,业绩高速增长符合预期;加权平均净资产收益率为21.9%,同比改善2.4pct。分业务收入看,传统房地产代销业务收入38.2亿,同比增速7.9%,增速持续放缓;互联网+电商业务收入23.5亿,同比增速61.8%,线上线下融合发展;金融服务业务收入7.3亿元,同比增速62.3%,增长态势显著反弹;资产管理服务业务收入11.7亿元,同比增速46.1%,存量市场持续放量。17年是公司执行“祥云战略”的的第四年,营收结构进一步改善,对新房代销的依赖度逐步降低,互联网+、金融服务等新兴业务持续贡献高增长动力。 电商业务增长靓丽,依托线下资源持续下沉三四线,有望逆市扩张。公司代销业务增速有所放缓,但代理费率回升至0.84%,对应毛利率36.1%,同比改善2.4pct;互联网+业务依托公司积累的平台资源,持续高速增长态势,带动公司整体市占率的持续提升。2017年公司互联网+业务完成186个城市布局,新增三四线城市81个,实现营收23.5亿元,同比增速61.8%,对应毛利率22.6%,同比改善3.3%,营收规模及利润率同步提升。公司坚决执行下沉三四线的战略布局,借助全国化布局实现迅速扩张,市场竞争压力减弱带动公司代销、互联网+业务利润率提升。由于2018年全国销售增速整体放缓,房企间竞争激烈、回款压力较大,有利于世联行发挥专业化代理优势实现逆市扩张。 长租公寓加速布局,聚焦刚需深耕二线。2017年公司进一步聚焦房地产存量市场,资产管理业务持续放量。其中长租公寓收入2.1亿元,同比增速388%;目前在管公寓数3.5万间,全国签约间数突破10万间,未来1-2年内将全部落地运营,营收增速级数将持续提高。公司精准定位年轻大学生群体等刚需人群,已累计布局29个一二线城市,全国化布局基本形成;IT端持续投入,公寓产品完成了全流程、线上化的运营平台建设,有利于公司管理效率及产品利润率的持续提升,未来目标持续深耕已入驻城市,持续扩大市场份额,凭借客户端口优势及优质服务打造行业领先地位。 投资建议:维持增持评级。公司营收及利润增速符合预期,互联网+、金融服务、资产管理服务等业务将持续较高增速,公司进一步向收入多元化、结合客户资源叠加多层次服务的地产服务商蜕变。预计2018-20年公司实现归母净利润12.6/16.0/19.4亿元(原预计18-19年归母净利润为12.8/16.1亿元,2020年为新增),对应每股EPS为0.62/0.78/0.95元,对应18-20年PE为15/12/10倍。
招商蛇口 房地产业 2018-04-05 20.84 -- -- 23.08 7.80%
23.55 13.00% -- 详细
业绩维持较高增速,符合预期。公司2017年实现营收754.5亿,同比增速18.7%;归母净利润122.2亿元,同比增速27.5%;扣非后归母净利润118.6亿元,同比增速32.7%;加权平均ROE20.3%,同比提高1.3pct。 2018年销售目标1500亿,同比增速33%。公司2017年进入国内近50个城市,实现销售面积570万方,同比增速21%;销售金额1128亿元,同比增速53%;销售均价1.98万元/平米,同比增速26%。住宅去化率64.3%,2016年为57.8%。结算面积436万方,同比增速2%;结算金额689亿元,同比增速23%;结算均价1.58万元/平米,同比增速20.7%。预收账款550.6亿元,销售商品、提供劳务收到现金810.7亿元,回款与结算进度较快。 2017年公司积极进取,加大多元化拿地力度。公司通过招拍挂、合作开发、兼并收购等方式获取土储建面1023万方(同比增速46%),权益比例58%(同比下降3pct),新增土储大多位于一二线城市与城市圈。公司成立了并购小组与央企资源整合小组,着重发力并购项目,2017年落地昆钢、天津汤臣、南通中外运等项目。截至2017年底,公司共计拥有约2300万方总土储,其中31%位于深圳,2018年可售货值约2650亿元,住宅占比73%。 2018年是改革年,公司将进一步简政放权,激发员工积极性。2017年总部向各大区域下放权力,华东销售占比30%,首次超过深圳。2017年公司实施项目跟投制度,覆盖了五大区域17个城市,已落地跟投金额突破1亿元。2018年公司将进一步推进跟投计划2.0,扩大跟投范围。同时,公司将实现数字化运营,以提高规模扩大后的运营效率,下放投资决策权,精简总部职能。 2018年公司将关注周转,提速增效适度扩大规模。公司坚持快周转,将严控商办比例20%以下、自持比例8%以下,同时把握结构性机会,加大兼并收购、片区开发。公司计划2018年在建面积2600万方(+33%),新开工1000万方(+21%),竣工600万方(31%),预计2018年公司已开工未竣工、已竣工未结算规模将达历史新高,可售与可结算资源充足。 产业新城与长租公寓持续推进。公司在全国有十余个重点产业新城项目在推进中,于武汉、黄冈、通州台湖、深圳光明新区、苏州高新区、常熟、揭阳等地与政府、企业签约合作产业园区项目,利用招商局集团的资源优势与行业龙头共建产业生态圈。长租公寓板块,公司布局全国约60万平方,现有规模1.5万间,三年目标10万间。 稳步加杠杆,融资成本处于低位。公司净负债率59.7%,同比增加40.5pct;有息负债率30.3%,同比增加24.1%,2018年计划控制在45%以内,仍具有加杠杆空间。公司综合融资成本4.8%,同比上升0.3pct,低于行业平均水平。 上调盈利预测,维持增持评级。公司在管理层面下放权力到区域公司、实行跟投与股权激励等计划,有效提高了公司的运营效率、土地获取与销售提速,预计公司将利用央企资源优势提高收购项目的比例,可售项目与去化率大幅提高,有力支撑公司长期业绩增速。因此上调盈利预测,维持增持评级。我们预计公司2018-20年归母净利润分别为158.3/199.7/251.6亿元,同比增速分别为29.9%/26.2%/26.0%,EPS分别为2.00/2.53/3.18元(原预计2018-19年归母净利润分别为133.4/162.7亿元,同比增速分别为18.9%/22.0%,EPS分别为1.69/2.06元,2020年盈利预测为新增)。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名