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华夏幸福 房地产业 2019-05-20 31.51 45.81 49.71% 31.09 -1.33%
31.09 -1.33% -- 详细
三大优势筑产业新城模式护城河,产业新城已完成全国主要城市群布局。公司通过与地方政府签署具排他性的合作协议,承担片区的前期规划、基础建设、招商引资、后期运营等全周期服务,该模式解决地方政府产城发展的资金问题、提升地方财政收入与经济发展水平,同时公司亦能长期持续受益于产业新城的发展。公司凭借人员齐备的招商团队、锚定十大行业的方法以及产业投资体系打造了稳固的壁垒,2018年产业发展服务毛利率达77%。公司已签约产业新城数量达7j7座,基本完成全国15座都市圈布局,且大多位于区域核心城市周边一小时交通圈内,随着核心城市的产业、人才将逐步向周边扩散,未来公司的产业新城有望迎来加速发展。 “人”、“钱”、“地”问题解决,发展重回快轨道。2019年一季度由于可推货值不足和管理层的变更,公司销售表现不佳。我们认为随着资金问题和土地问题的解决,以及环京市场的触底回暖与公司异地拓展不断取得进展,公司2019年房地产销售应能实现正增长。公司经营性现金流已连续三季度净流入,同时2019Q1筹资活动现金流大幅净流入,随着行业资金面有所宽松以及平安作为二股东带来的信用背书,我们预计公司未来资金情况将进一步向好。 平安入股带来巨大合作空间,高层引援后新业务静候佳音。平安集团自18年年中入股公司,目前已持股25.25%,稳居第二大股东。平安集团不仅能够增厚公司信用,更能给予公司资金支持;而金融与地产行业的基因匹配,更是为未来的合作带来空间。此外,公司引入了原华润置地灵魂人物吴向东,并启用南北双总部机制,并共享中后台部门。根据吴向东过往的履历,令我们对公司未来在城市更新、商业运营和住宅产品体系等领域的突破充满期待。维持公司买入评级,预计2019、20、21年EPS分别为5.09、6.31、8.24元,对应的PE为5.9倍、4.8倍、3.6倍; 风险提示:布局城市销售超预期下行,产业新城项目发展不及预期
华夏幸福 房地产业 2019-05-13 29.02 45.00 47.06% 31.62 8.96%
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业绩增速超过30%,未来高速增长可期。2018年公司实现营业收入838.0亿元,同比增长40.5%;归母净利润117.5亿元,同比增长32.9%。公司营业收入大幅提升的主要原因是由于2018年公司房地产开发业务结算增加,房地产开发收入同比上升78%,占营业收入62%。 2018年,公司实现销售总额1627.6亿元,同比增6.9%。其中地产销售金额1317亿元,同比增长7.7%,销售面积1502万方,同比提升57.9%,产业新城业务收入额310.4亿元。 公司积极布局核心都市圈,公司产业新城的异地复制进入全面加速时期。截至2018年末,公司在全国范围内布局了15个核心都市圈,形成了“3+3+4”的战略格局,18年新增18个产业新城,全部为环京以外区域。截至2018年末,累计布局77个产业新城。优秀的选址能力已经成为华夏幸福运营产业新城的护城河。 随着公司与中国平安战略合作的开展,公司的融资环境与融资结构得到较大改善。截止到18年底,公司有息负债平均融资成本为6.42%,较17年小幅上涨0.44%,显著低于行业平均水平。公司通过增加长期债务替换短期债务,优化公司债务结构,严控公司偿债风险,公司一年内到期有息债务在有息债务中的占比由31%下降至19%,财务状况处于更加安全的水平。 投资建议:我们认为二三线园区地产具有协同和集约效用,在“推动制造业高质量发展,促进产业协调发展”的大背景下,将迎来成长性机会。公司积极加强与各类机构战略合作,异地复制继续提速,未来业绩可期。同时中国平安的战略入股,表明对公司业务模式和价值的认可,也将使公司的融资渠道更加多元化,大幅度降低公司融资成本。预计2019-2021年EPS分别为5元、6.8元、9元。考虑公司作为园区地产的领军者,19年对应PE为9,对应目标价45元,给予“买入”评级。 风险提示:1.异地复制不达预期;2.回款进度放缓;3.公司新进管理层磨合出现困难。
华夏幸福 房地产业 2019-05-13 29.02 -- -- 31.62 8.96%
31.62 8.96% -- 详细
18年销售额位居行业第十。2018年华夏幸福销售额1627.61亿元,同比增长6.93%。据克而瑞研究中心统计,华夏幸福2018年权益销售金额1610.0亿元,在排行榜上位列第十。其中产业新城业务园区结算收入额310.39亿元,房地产业务签约销售额1292.68亿元,其他业务(物业、酒店)销售额24.54亿元;公司签约销售面积共计1502.85万平方米。 营收和盈利稳步增长,资产规模持续扩大。公司2018年营业收入837.99亿元,同比增长40.52%,归母净利润为117.46亿元,同比增长32.88%,每股收益3.79元,同比增加32.98%。从收入构成来看,公司房地产开发收入515.47亿元,同比增长78.17%,毛利率为29.73%,增加7.46个百分点;产业发展服务收入238.92亿元,同比增加3.49%,毛利率为77.32%。公司三项费用占营业收入比下降4.50%,其中管理费用占收入比下降2.96%。截至2018年底,公司总资产4097.12亿元,同比增加8.99%,归属于上市公司股东的净资产437.76亿元,同比上升17.88%。 布局核心都市圈,异地拓展持续加速。公司坚持核心都市圈聚焦战略,布局包括京津冀、长三角、粤港澳都市圈在内的15个核心都市圈,形成“3+3+4”格局。公司新增签署PPP项目合作协议18个、PPP入库产业新城项目16个,国家级PPP示范项目3个,全部位于环北京以外区域。2018年环北京以外区域实现收入257.07亿元,同比增长82.80%,销售额为756.19亿元,同比增长109.08%。环北京以外区域新增入园企业105家,新增签约投资额1406亿元,同比增长51.84%。北京以外区域在公司整体业绩占比快速增长。 融资渠道畅通,融资环境有效改善。公司充分利用境内债券市场,发行公募债120亿元,私募债46.1亿元,短期融资券50亿元;持续拓展海外债券市场,2018年共发行13.7亿美元海外债券。自公司与中国平安开展战略合作后,公司的融资环境产生较大改善。截至18年底公司的货币资金余额473亿元,相比18Q3增长25%,覆盖一年内到期有息债务1.8倍。此外,公司一年内到期有息债务在有息债务中的占比由31%下降至19%,增加长期债务替换短期债务,债务结构不断优化。 投资建议:维持“买入”评级。公司2018年营收和盈利稳步上升,异地业绩快速增长。我们预计公司2019年EPS为4.93元每股,给予公司2019年8-10倍PE估值,对应市值约为1185-1481亿元,对应合理价值区间为39.46-49.33元,对应2019年的PEG为0.28-0.35。 风险提示:产业园区业务投资金额大、业务周期长、业务环节复杂。
华夏幸福 房地产业 2019-04-26 31.66 -- -- 31.83 0.54%
31.83 0.54% -- 详细
业绩增速符合预期。2018年公司实现营业收入838亿(41%),归母净利润117亿(33%)。2018年业绩对赌达标,即2018-20年分别实现归母净利润114.15/144.88/180.01亿元。 公司盈利结构变化较大,毛利率为42%,同比下降6pct。公司产业发展服务收入增速仅3%,为239亿,毛利率77%(-15pct),主要受到2018年地方政府财政压力较大的影响,预计2019年将逐步好转,毛利率与增速同步改善。房地产开发业务板块结算金额高增至515亿(78%),毛利率由22%提高至30%,为业绩高增的主要贡献点。另一方面,公司计提了25亿资产减值损失,其中13.7亿为坏账准备、9.3亿为存货跌价准备,随着地方财政压力缓解、环境楼市回暖,预计大额资产减值损失再次计提的概率较低。 融资情况转危为安,幸得平安出资加盟。公司期末融资余额1390亿元,平均融资成本6.42%,其中公司债发行成本由2018年初6.8%上行至年末8.3%,2019年降低至5.5%。 目前公司尚未使用的授信额度达3000亿元。财务状况改善明显,长短期债务比例达到4.2倍,四季度经营与筹资现金流均为正值。 战略新定位,商业地产+住宅业务+产业新城共同发展。公司未来将以轻资产模式开启商业地产管理输出的业务,逐步实现轻重结合,通过商业地产运营与持有降低地产开发的周期性风险。商品房销售方面,2018年实现销售额1628亿(7%),环京占比下降至54%,杭州、南京、郑州、武汉、合肥城市圈占比逐步提高。产业新城方面,新增签约额1660亿,目前累计开发77座,项目签约落地66座,实现回款48座,累计净现金流转正20座。 土地储备充足,发展空间极大。公司目前持有土地储备1398万方,未来可获得资源有,土地整理(配套用地建面约2400万方),与符合规划开发的配套用地(建面约2亿平米)。 幸福平安分列第一、二大股东,职业经理人团队已搭建完毕。截至2019年4月8日,华夏幸福控股持有股权比例为36.3%,中国平安持股占比为25.25%。高管团队于2018年9月被授予股票期权与限制性股票,合计10454万份,约占公司总股本3.54%,行权价分比为27.46元/股和13.28元/股。 投资建议:维持增持评级,下调盈利预测。公司在融资端得到平安支持,产业新城这一独特商业模式有望继续贡献高业绩增速,随着高管团队加盟,公司未来有望在商业地产板块加码超车,因此维持增持评级。由于2018年调控与地方财政压力超预期,因此下调2019-20年盈利预测,新增2021年盈利预测:预计2019-21年公司实现归母净利润156/205/272亿元,同比增速32.5%/31.6%/32.8%(原预计2019-20年归母净利润为164.0/219.4亿元)。
华夏幸福 房地产业 2019-04-25 31.68 45.00 47.06% 31.90 0.69%
31.90 0.69% -- 详细
司公布2018年 年度报告,实现营收约838 亿元,同比增长41%; 实现归母净利润约117 亿元,同比增长33%。 业绩逐步结算,未来待释放业绩充足。2018 年,公司营业收入继续高速增长,其中住宅业务贡献营收515 亿元,同比增长78%,占比由49% 上升至62%,受益于2016、17 年火热环京市场,住宅业务毛利率上升至约30%,同比增长7.46pct;产业新城业务毛利率为65%,贡献了整体毛利润的55%,独特的业务模式赋予了其可持续的高利润。公司在手预收账款1375 亿元,应收账款341 亿元,一年以内账龄的占比65%,未来业绩确定性强。 产业新城布局全国核心都市圈,异地拓展持续提速。2018 年,公司产业新增签约投资额1660 亿元,新增18 座产业新城,累计开发共77 座,已实现对全国15 个核心都市圈的全面布局;共20 座产业新城实现累计净现金流转正,即进入成熟运营期,其中9 座为非环京区域, 较2017 年的2 座进一步突破。受益于产业新城的全国布局,环京区域以外的住宅业务销售额也迅速增长,2018 年完成约565 亿元,同比增长93%,占比由24.36%上升至43.69%。随着公司众多产业新城的逐步落地、发展、成熟,未来外埠区域将成为公司重要的业绩增长点。 携手平安,债务结构优化,新定位、新趋势值得期待。经过两轮增持, 中国平安已成为公司第二大股东,持股25.25%。平安的加盟为公司债务结构、现金流带来改善,融资总额1390 亿元,其中一年以内债务占比由31%下降至19%,长短期债务比由2.3 倍上升至4.2 倍;季度经营性现金流持续三个季度为正,筹资活动产生的现金流净额也于Q4 实现单季度净流入。未来公司有望与中国平安进一步结合各自优势, 在商业地产、新型不动产的开发运营和地产金融化方面实现新的突破。 维持公司买入评级,预计2019、20、21 年EPS 分别为5.09、6.31、8.24 元,对应的PE 分别为6.3 倍、5.1 倍、3.9 倍。 风险提示:外埠区域产业新城推进缓慢,配套住宅销售不及预期
华夏幸福 房地产业 2019-04-24 31.75 50.16 63.92% 32.13 1.20%
32.13 1.20% -- 详细
维持增持评级,维持目标价50.16元,根据公司的结算进度,下调公司2019/2020/2021年的EPS至4.75元(-12%)、5.86元(-18%)和7.30元。我们认为,城镇化转向力度可能大于市场预期,同时,公司在重启拿地之后销售增速也将好于市场预期,因此,在行业和公司自身变化之后,公司发展将重新回到黄金年代,估值也随之上升。预计公司2019年合理的PE估值为10.5倍,对应目标价50.16元。 业绩符合预期,稳健增长。公司2018年实现营业收入838亿元,同增40.5%;净利润117亿元,同增33.8%,完成2018年的业绩承诺。 都市圈战略聚焦,由扩张走向深耕。经历了2014年以来在都市圈大范围高速度的布局之后,公司目前已在15个核心都市圈、以开发性PPP模式建设运营产业新城近80座,形成“3+3+4”的战略格局。而随着我国的城市发展战略转向以都市圈为核心,公司的商业模式完美的顺应了这一大势,顺势而为给公司的业务带来巨大的增长潜力。同时,公司的产业新城运营模式具备很高的资金和资源壁垒,在优质都市圈卡位的支持下,公司迎来新的历史性发展机遇。 互补性管理团队就位,平安入股造就新的起点。而平安集团的入股也将持续为公司带来了资金和资源多方面支持,不仅优化了公司的治理结构,同时大幅度改善了公司的融资环境,结合各自自身的资源优势,平安集团与公司未来有望共同在新业务领域取得新的突破。 风险提示:协议土储向表内土储转移速度不及预期。
华夏幸福 房地产业 2019-04-24 31.75 41.60 35.95% 32.13 1.20%
32.13 1.20% -- 详细
业绩维持30%以上增速,降费增效成果显著。2018年公司实现营业收入838.0亿元,同比增长41%,实现归属于母公司净利润117.5亿元,同比增长34%。2018年公司三项费用率下降4.5个百分比,其中销售费用率下降1.1个百分比,管理费用率下降3.0个百分比。 净负债率有所上升,短期债务占比明显下降。2018年底公司净负债率上升至161.1%,主要由于公司2018年底现金较2017年底减少208亿元,由此也带来短期负债覆盖比例略有下降至1.9倍。公司自2018年Q2起连续3个季度的经营活动现金流为正。一年内到期的债务占比由2017年的31%下降至19%,负债结构有所改善。2018年公司平均加权融资成本为6.42%。 销售端、投资端外埠区域占比均显著提升。2018年公司销售额1628亿元,同比增长7%;销售面积1503万平,同比增长53%。异地扩张逻辑进一步兑现,外埠销售金额占比从2017年的24%上升至2018年的46%,已基本摆脱了对京津冀区域的过度依赖。土地投资端,公司同样聚焦外埠区域,2018年新增土地面积中外埠区域占比达到87%,较2017年上升29个百分比。 外埠产业新城持续发力,签约投资额维持高位。2018年公司产业新城业务实现新增签约投资额1660亿元,签约项目702个。外埠产业新城的复制成果卓著,外埠54座产业新城中已有30座实现回款,17座当期金现金流转正,9座累计现金流转正。区域上,公司仍然聚焦核心都市圈,环杭州、环南京、环郑州、环武汉和环合肥区域产业新城均已逐渐步入成熟期。 财务预测与投资建议 PE 估值:维持买入评级,上调目标价至41.60元(原目标价为38.22元)。 由于下调了产业发展服务业务的毛利率,我们将公司2019-2021年EPS 调整为5.20/6.94/9.35元(原预测为2019-2020年5.46/7.16元)。由于可比公司2019年PE 估值上升为8X,因此我们略微上调公司目标价至41.60元。 风险提示 京津冀地区调控政策超预期。合作备忘录落地不及预期。 园区新增落地投资额增长不及预期。非京津冀区域拿地不及预期。
华夏幸福 房地产业 2019-04-24 31.75 -- -- 32.13 1.20%
32.13 1.20% -- 详细
2018年净利增长32.9%,EPS3.91元/股,略超预期 2018年公司实现营业收入838.0亿元,同比增长40.5%;归母净利润117.5亿元,同比增长32.9%;按最新股本计算的EPS为3.91元/股,略超预期。公司拟每10股派发现金12元,按4月19日收盘价计算,股息率达3.6%。 房地产开发显著增长,产业新城大步向前 2018年,实现销售金额1627.6亿元,同比增长6.9%。2018年新增PPP入库产业新城项目16个、国家级PPP示范项目3个,均在环北京以外区域;新增签约入园企业702家,较2017年增加67家,环京以外区域新增占比达71.4%;新增签约投资额约1660亿元。 运营成本降低,业绩锁定性佳 公司大力优化组织结构,降费增效,销售费用及管理费用占营收比例明显下降,经营质量不断提高。公司融资方式多样,2018年平均融资成本为6.42%。截至2018年末,公司共有银行授信3683亿元,已使用605亿元,剩余额度3078亿元,银行授信保有量高。截至2018年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为53.1%;净负债率161.1%;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.9倍,短期偿债能力较好。公司2017年末预收款为1375.1亿元,可锁定2018年wind一致预期营收的129%。 新组合、新定位、新战略 2019年1月中国平安继续增持,持股比例提升至25.25%,为公司第二大股东。与此同时,中国平安2位高管进入公司董事会,前华润置地CEO吴向东被聘任为公司CEO暨总裁,并当选联席董事长。中国平安的战略入股以及新管理层的入驻将助力公司资源禀赋进一步优化,继续做大做强产业新城业务,同时逐步实现“开拓新模式、新领域、新地域”的发展战略。公司异地复制加速突破,环北京以外区域在公司整体业绩占比快速增长。 未来有望受益股东及新管理层红利,维持“买入”评级。 公司运营效率逐步提升、异地复制进入加速期,预计2019、2020年EPS分别为4.83、6.00元,对应PE为7.0、5.6X,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期;或公司新进股东、新进管理层磨合出现困难。
华夏幸福 房地产业 2019-04-23 33.75 40.00 30.72% 32.37 -4.09%
32.37 -4.09% -- 详细
18年业绩同比+33%,平安入股+股权激励双重承诺未来三年业绩翻番 18年公司实现营业收入838.0亿元,同比增长40.5%;实现归属上市公司股东的净利润117.5亿元,同比增长32.9%;基本每股收益3.79元,同比增长33.0%;销售毛利率和销售净利率分别为41.6%和14.1%,分别同比下降6.3pct 和0.7pct,主要由于高毛利产业园区结算收入同比仅增长4%;三项费用率合计13.0%,同比下降4.5pct。2018年末预收账款达1,375亿元,同比增长3.8%,覆盖18年房地产结算收入的2.7倍,远高于行业平均;公司拟每股现金分红1.2元,分红率30.7%,对应股息率3.6%;18年计提坏账和存货减值合计23亿元,同比+202%。此外,平安入股业绩承诺与公司股权激励一致,即未来三年业绩分别不低于114.2亿、144.9亿和180.0亿,3年复合增长27%,显示公司对于未来发展的强烈信心。 18年销售额1,628亿元、同比+7%,外埠销售稳步增长、占比大幅提升至54% 18年公司实现销售额1,628亿元,同比+6.9%;其中京外销售额756亿元,同比+109%,占比总销售额从17年的24%大幅提升至46%;房地产销售面积1,503万方,同比+58.0%;其中京外销售面积同比+144%,占比从17年的34%提升至54%;并且环南京、环杭州、环郑州区域销售面积占比分别达到11.1%、7.9%、16.6%,继环南京和环杭州之后,以环郑州区域为代表的新异地复制增长极持续显现。营业收入方面,京外区域实现收入257亿元,同比+82.8%,占比从17年的24%提升至31%,京外收入占比稳步提升。公司截至18年末持有待开发+在建未售土储1,398万方;预计19年新开工面积1,198万方,较上年计划同比-39.8%;施工面积4,219万方,较上年计划同比-3.1%;竣工面积1,037万方,较上年计划同比+2.6%。 深耕都市圈、产业新城项目拓展加速,平安再增持、吴向东加盟,蓄势待发 19年4月发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,指出城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件;公司将持续受益于布局都市圈的策略,预计后续也将带来区域产业载体和项目的投资增量。18年公司产业新增签约投资额1,660亿元、同比+0.5%,其中京外新增签约投资额1,406亿元,同比+52%,占公司整体新增签约投资额达到85%。此外,18年7月平安资管以137.7亿元现金入股公司第二大股东,持股19.7%,9月11日正式完成股份过户登记,并已经派驻两名董事;9月26日公司与中国平安签署战略合作框架协议,双方展开全方位战略合作;19年2月,平安人寿继续增持5.69%;目前平安人寿与平安资管合计持有公司25.25%股份。并且18年12月前华润置地执行董事、CFO 俞建加入公司分管财务及融资业务;19年2月前华润置地执行董事吴向东加盟公司任CEO,料将为公司的战略和资金管理方面带来新的活力。 净负债率有所上行,Q4现金流量继续改善、携手平安、多元化融资渠道畅通 公司18Q4经营活动产生的现金流量净额为2亿元,自Q2起连续三个季度持续为正。18年末资产负债率和净负债率分别为86.6%和161.1%,分别同比+5.5pct 和+112.9pct,净负债率上行由于现金较去年年底减少208亿;但现金短债比仍有1.9倍。18年末有息负债余额1,354亿元,同比+32.3%;但短债占比总有息负债规模降至19%(17年31%)。18年公司发行公募债120亿元,私募债46.1亿元,短期融资券50亿元,美元债13.7亿元。18年公司加权融资成本6.42%,同比上升0.44pct;但预计随着公司与平安战略合作稳步开展后,公司融资环境及债务结构将持续优化。 投资建议:深耕都市圈、平安增持、吴向东加盟,蓄势待发,维持“强推”评级 华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的PPP 市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。18年公司外埠销售占比显著提升,同时平安2月增持、目前持股25.25%,充分表明对公司业务模式和价值的认可,同时也将提升公司融资能力,并且再次巩固了未来三年业绩翻番的承诺。鉴于公司18年销售增速有所放缓,我们将公司2019-21年每股收益预测略调整为5.09、6.61和8.57元(原预测值:2019-20年分别为5.58、7.21元),对应19年PE 仅6.6倍,维持目标价40元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业政策收紧,公司资金情况不及预期。
华夏幸福 房地产业 2019-04-23 33.75 -- -- 32.37 -4.09%
32.37 -4.09% -- 详细
事件:公司发布2018年年报,全年实现营业收入837.99亿元,同比增长40.52%;实现归母净利润117.46亿元,同比增长32.88%,EPS3.79元。 销售面积大幅增长,业绩逐步释放 公司全年实现营业收入837.99亿元,同比增长40.52%。其中,房地产开发业务实现营收515.5亿元,同比增长78.2%。房地产开发毛利率较去年增加7.46个百分点至29.73%,整体毛利率达42%。ROE较去年同期提升3.6个百分点至35.2%。截至2018年末,公司预收款项达1375亿元,预计将在未来2-3年内进行结转,业绩锁定性强。 销售方面,公司2018年销售面积实现大幅增长,同比增速达57.56%。分区域来看,非环京区域2018年全年实现销售面积774.12万方,同比增长143.7%,占总销售面积的51.53%,较2017年提升18.21个百分点。非环京区域贡献占比逐步提升,助力公司长期发展。 异地复制加速进行时,“产城+地产”优势进一步突显 报告期内,非环京区域合计实现营收257亿元,同比增长83%,占比较去年同期提升7个百分点至31%。其中,环杭州、环南京区域分别以88亿元、68亿元的营业收入,位居非环京营收贡献比前两位,同比增速分别为190%、51%。同时,环郑州、环武汉和环合肥区域开始发力,增速分别达1388%、370%、124%。随着非环京区域产业新城由规划逐步过渡到成熟运营,非环京区域占比有望继续提升,成为公司新的业绩增长点。 新增产城布局方面,报告期内新签PPP项目合作协议共18个,全部为非环京区域,主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内。土地获取方面,公司自去年四季度起土地获取力度加大,全年新增土储中,非环京区域占比大幅提升29个百分点至87%。2019年一季度,公司新增土储面积同比增长64%。产业发展方面,公司投资运营的园区新增签约入园企业702家,新增签约投资额1660亿元。其中,非环京区域新增入园企业501家,新增签约投资额1406亿元,同比增长52%,占公司整体新增签约投资额达到85%,非环京区域新增产业服务收入127亿元,同比增长316%。 平安入股彰显信心,股权激励提升效率 继平安人寿入股华夏幸福近19.70%的公司股份之后。2019年2月,平安人寿又增持5.69%的公司股份。截至年报披露日,平安人寿与平安资管合计持有公司25.25%股份。平安战略性入股,有效的缓解了公司现金流压力,同时充分体现出资本市场对公司未来发展的信心。2018年6月9日,公告披露股票期权与限制性股票激励计划,拟采用股票期权与限制性股票结合的方式授予公司董事、高级管理人员等130人权益合计10,454万份,约占授予时公司股本总额的3.54%。股权激励的实施,将有效地将公司管理层与公司发展绑定在一起,提升公司运营和开发效率的同时,稳定管理层组织架构,为未来成长再添动力。 积极拓展融资渠道,财务结构继续优化 报告期内,公司成功发行公募债120亿元,私募债46.1亿元,短期融资券50亿元;全年共发行13.7亿美元海外债券。截至2018年末,公司共有银行授信3683亿元,已使用605亿元,剩余额度3078亿元。传统融资渠道畅通的情况下,公司积极探索新的融资方式,例如:与光大信托、大业信托等机构合作成立产业新城基金,专门用于支持嘉兴产城、怀来产城的建设;公司下属全资子公司九通投资与平安资管设立3+3年期的基础设施债权计划。多元化的融资方式,将助力公司产业新城异地复制、深耕核心都市圈。截至2018年末,按债务时间来看,公司1年以内到期的有息债务占比下降12个百分点至19%,长短期债务比达到4.2倍,货币资金覆盖1年以内到期的有息负债1.8倍。同时,2018年第四季度经营活动产生的现金流量净额为2亿元,自二季度起连续三个季度持续为正,现金流持续改善。 投资建议:公司作为产业新城的行业领军者,在环京区域大本营调控政策趋严后,运用“异地复制”的方式,积极拓展非环京区域。非环京区域合计实现营收257亿元,同比增长83%,占比较去年同期提升7个百分点至31%,异地复制正加速兑现。非环京区域产城拓展多处于建设起步阶段,前期资金投入规模将持续增加,多元化融资渠道的畅通,将有效缓解公司现金流压力。随着非环京产城逐步进入收获期,公司资金面将迎来持续改善。同时,公司保持着行业较高的分红水平,现金股利占归母净利达31%。根据2018年末项目测算,公司RNAV41.9元/股(含房地产开发业务,不含产业新城业务),较目前股价折让20%,具备充分的安全边际。根据平安入股时控股股东的业绩承诺,预计公司2019-2021年EPS为5.03、6.59、7.94元,对应当前PE倍数为6.69、5.11、4.24x、,维持“买入”评级。 风险提示事件:资金面流动性改善、调控政策放松节奏及产业新城异地复制不达预期,回款进度放缓等风险。
华夏幸福 房地产业 2019-03-14 29.20 -- -- 35.20 20.55%
35.20 20.55%
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内部整合逐步完成:1)与平安业务融合,优势互补。2019年1月31日平安资管增持华夏幸福股份,平安合计持有公司股份达到25.25%。平安集团业务覆盖范围广,资产雄厚,业务涵盖金融、医疗健康、汽车服务、房产金融和城市服务。此外,平安在科技领域的投入已经超过500亿元,集团内聚集了超过23000名科技研发人员和500位大数据专家,建立了6大技术研究院,在金融科技、医疗科技、人工智能、区块链、大数据等方面均有突破。平安集团丰富的产业资源可以赋能华夏幸福现有产业资源,为未来业务融合留下更多合作空间。2)新帅上任带来发展新契机。2019年2月20日,公司董事会通过决议聘请吴向东先生成为公司新任首席执行官(CEO)暨总裁,并聘任孟惊先生为分管产业新城及其相关地产业务的联席总裁。吴向东先生在加入华夏幸福前,曾担任过华润(集团)有限公司助理总经理和华润置地总经理、董事长,拥有丰富的商业地产经验和行业资源。我们认为,吴向东先生的加入会为公司带来世界500强企业的管理经验和新的发展契机。 外部红利开始释放:1)长三角一体化助推产业新城异地拓展。2018年11月18日,《中共中央国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》明确要求以上海为中心引领长三角城市群发展,带动长江经济带发展。我们认为,长三角地区的一体化的政策导向,对区域整体交通、产业和人口导入等发展中长期利好。华夏幸福在长三角地区布局20多个产业新城项目。伴随公司在长三角带地区产业新城不断成熟,我们认为公司在2019年有望在长三角获得更多确权土储。我们认为,长三角环重点二线城市布局的产业新城有机会受益于区域发展,获得更大发展空间。2)北京第二机场为环京带来新活力。北京第二机场有望2019年投入使用,规划2025年客运量将达到7200万人次。新机场的建设将带动京南交通和临空产业集群的不断完善,拉动地区就业和经济发展,打开区域商业和居住活跃度,利好在该区域已经成功布局产业新城的华夏幸福。 投资建议:“优于大市”评级。我们认为公司目前发展进入到了新阶段,长三角和北京第二机场的修建为公司带来更多发展机遇。我们预计公司2018年EPS约为3.86元每股,给予公司2018年10-12倍PE估值,对应市值为1158-1390亿元,对应合理价值区间为38.57-46.29元,对应PEG为0.34-0.41。 风险提示:1)环京销售受政策影响承压;2)短期业务融合需要磨合。
华夏幸福 房地产业 2019-03-05 31.00 -- -- 33.06 6.65%
35.20 13.55%
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2018年华夏幸福实现销售面积1502 万方,同比增长57.6%,非环京区域占比达51%,异地复制成效显著,未来有望受益都市圈发展提速。中国平安再度增持公司股份至25.25%,彰显其对公司长期发展信心;考虑到公司高管变动尘埃落定,融资渠道畅通、成本下降,经营性现金流持续改善,我们维持公司2018-2020 年EPS 预测分别为4.32/4.94/6.01 元,对应18 年PE7.3 倍,维持买入评级。 支撑评级的要点 异地复制成效显著,受益都市圈发展提速。2018 年公司实现销售面积1502.23 万方,同比增长57.56%。京津冀以外区域的核心业务销售面积774.12 万方,占比达到51.53%,较去年同期提升 18 个百分点,较去年同期增长 143.7%;环郑州、环南京、环杭州区域销售面积占比分别达到 16.6%、11.0%、7.9%,环郑州区域继环南京和环杭州区域之后成为异地复制新的业绩增长极,同时环合肥、环武汉区域也开始发力。国务院近日引发《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,公司作为都市圈经济的先行者,布局深耕全国主要城市圈,未来随着都市圈人口及产业的持续流入,地产销售及产业新城运营收入有望持续高增。 融资成本下降,现金流持续优化。2 月21 日,华夏幸福发行5.3 亿2 年期美元债,票息8.625% 较初始定价收窄62.5bps;此次发行最终订单量超51 亿美元,9.6 倍认购,投资者超200 家,均创下近期市场之最,彰显市场对其价值的高度认可。去年12 月起公司先后发行30 亿/5 年/7.0%公司债、40 亿/7 年/8.3%公司债、25 亿/270 天/5.5%超短融,各项融资渠道畅通, 资金成本下降。截至2018 Q3,公司经营性现金流连续两个季度为正,前三季度累计-76.6 亿元,降幅同比收窄66%;Q3 公司货币资金379.1 亿元, 覆盖短期负债超1.5 倍,偿债能力较强。 高管变动到位,平安增持助力长期发展。2 月19 日,公司发布公告,原华润置地董事局主席吴向东加盟华夏幸福任CEO;此前,原华润置地CFO 俞建已于12 月出任公司副总裁,主管财务与融资,两位高管变动完成表明公司治理进入新阶段。1 月31 日,中国平安再度增持公司5.69%股份, 持股比例提升至25.25%,强强合作再度深入,平安为公司发展提供长期资金保障,增强融资议价力,未来公司在夯实产业新城及地产主业的同时,在商业地产、综合金融服务等多元化业务的开拓值得期待。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑,回款进度放缓。 估值 我们维持公司2018-2020 年EPS 预测分别为4.32/4.94/6.01 元,对应18 年PE7.3 倍,维持买入评级。
华夏幸福 房地产业 2019-02-21 29.68 38.22 24.90% 33.06 11.39%
35.20 18.60%
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事件 公司发布公告,于2019年2月19日召开董事会会议,审议通过聘任吴向东先生为公司首席执行官(CEO)暨总裁的议案。 核心观点 吴向东正式加盟,人事变动尘埃落定。公司发布公告,拟聘任吴向东先生为公司首席执行官(CEO)暨总裁。吴向东曾任华润置地董事局主席,在华润任职时间超过26年,在住宅地产和商业地产开发方面拥有业内首屈一指的实操和管理经验,其一手打造的罗湖万象城更是开启华润进军商业地产的时代。另外吴向东于华润置地深耕的华南地区,又恰好能够补上当前华夏幸福在华南区域相对薄弱的短板,加速公司进一步异地复制的布局。此前在2018年12月,前华润置地CFO俞建出任华夏幸福副总裁分管财务和融资,加上此次吴向东的加盟正式宣告公司高层人事变动的尘埃落定。 平安增持彰显长期信心,融资端明显改善。2019年1月31日公司公告,中国平安增持公司5.69%股份,股权转让价款42.0亿元,持股比例上升至25.25%,仍为第二大股东。平安的增持是对银保监会号召险资入市的响应,但更重要的是看好华夏幸福在产业新城运营及地产开发能力的认可。平安的增持同时也为公司的融资带来了增信,公司近期分别于2018年12月21日、27日发行1.4亿、0.6亿元三年期美元债,票面利率9%;于2019年1月19日发行25亿元超短融,票面利率5.5%。平安的增持及近期的融资动作使公司在资金端的压力大为缓解,加上明星管理团队的加盟,未来公司无论是在传统的产业新城和地产开发业务还是商业地产、养老、长租等创新领域都值得期待。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价上调为38.22元(原目标价为32.76元)。我们预测2018-2020年公司EPS为4.05/5.46/7.16元。可比公司2019年PE估值为7X。给予公司2019年7X的PE估值,对应目标价38.22元。 风险提示 园区新增落地投资额增长不及预期。非京津冀区域拿地不及预期。
华夏幸福 房地产业 2019-02-04 27.88 40.00 30.72% 33.06 18.58%
35.20 26.26%
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事件: 近日,中国银行保险监督管理委员会表示,为更好地发挥保险公司机构投资者作用,维护上市公司和资本市场稳定健康发展,鼓励保险公司使用长久期账户资金,增持上市公司股票和债券。在上述背景下,华夏幸福控股股东华夏控股与平安资管签署《股份转让协议》,由华夏控股以每股24.597 元的价格转让其持有的1.71 亿股股份,占公司总股本5.69%,总对价42.0 亿元。 评论: 平安再次增持认可价值,叠加股权激励双重承诺未来三年业绩翻番 18 年7 月平安资管以137.7 亿元现金入股公司第二大股东,持股19.7%; 9 月完成股份过户登记并派驻两名董事,同时公司与中国平安签署战略合作协议,成为重要战略协同企业。19 年1 月28 日,中国银保监会新闻发言人肖远企接受金融时报记者采访表示,银保监会鼓励保险公司使用长久期账户资金增持优质上市公司股票和债券,拓宽专项产品投资。在此背景下,平安资管以42.0亿元增持1.71 亿股(占比总股本5.69%);本次股权转让后平安仍为公司二股东、持股25.25%。华夏控股预计将在未来 1 年内向华夏控股设立的SPV 转让其持有的上市公司 1%的股份,除此之外没有其他增减持计划。此外,平安首次入股业绩承诺与公司股权激励一致,即未来三年业绩分别不低于114.2亿、144.9 亿和180.0 亿,3 年复合增长27%,显示公司对于未来发展的强烈信心。 2018 年销售额1,635 亿元、同比+7%,外埠销售稳步增长、占比达52% 2018 年度公司实现销售额1,634.8 亿元,同比+7.5%;房地产开发业务销售金额1,291.76 亿元,同比+7.6%。房地产销售面积1,502.2 万平,同比+57.6%;其中外埠销售面积占比52%、同比增长144%,外埠销售面积占比较9M2018提升5.5pct;并且环南京、环杭州、环郑州区域销售面积占比分别达到11.0%、7.9%、16.6%。公司积极开工降低环京政策调控影响,18 年计划新开工1,988万平,其中河北以外1,237 万平,占比62%,Q4 外埠项目推盘大幅增长也体现在销售增速上。2018 年公司预计结算690 万方,其中87%来自环京区域。 前三季度公司新签PPP 项目合作协议共17 个,包括14 个产业新城项目和3个产业小镇项目,其中有13 个位于非京津冀区域。 险资偏爱地产、协同效应值得期待,融资成本下行、渠道畅通 中国平安凭借全牌照赋予的灵活性以及万亿险资规模,通常除了提供金融杠杆、参股获取利润分红之外,也尝试各类股权联合开发模式。旗下平安不动产与主流开发商均有股债权合作,资产管理规模约3,000 亿元,此外还包括平安信托和平安大华等。平安入股后公司在资金实力方面有显著提升,平安资管与公司旗下九通基业设立债权投资计划募资用于PPP 项目开发建设;12 月至今公司先后发行30亿/5年/7.0%公司债、40亿/7年/8.3%公司债、25亿/270天/5.5%超短融,资金成本有所下降;并且18 年12 月前华润置地执行董事、CFO 俞建加入公司分管财务及融资业务,也将为公司资金管理方面带来新的活力。 投资建议:平安增持认可价值,异地销售稳步增长,维持“强推”评级 华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的PPP 市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。全年公司外埠销售占比显著提升,同时平安9 月完成首次入股、提名2 名董事、与公司签订战略合作协议并再次增持,表明对公司业务模式和价值的认可,同时也将提升公司融资能力,并且再次巩固了未来三年业绩翻番的承诺。我们维持公司2018-20 年每股收益预测为4.08、5.58 和7.21 元,对应19 年PE 仅4.9 倍,维持目标价为40.00 元,维持“强推”评级。 风险提示:行业政策收紧,公司资金情况不及预期。
华夏幸福 房地产业 2019-02-04 28.15 42.50 38.89% 33.06 17.44%
35.20 25.04%
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维持增持评级,目标价42.50元。维持2018/19/20年EPS分别为4.18元、5.42元、7.14元。公司产业新城业务异地复制继续提速,与平安集团的战略合作有望释放更高的业绩成长性,有望在新的领域打造新引擎,维持较强的盈利水平。 梅开二度,精诚合作。平安资管在2018年7月受让华夏幸福19.70%的股份之后,近日再次大手笔增持华夏幸福,既响应银保监会鼓励保险公司使用长久期账户资金支持上市公司的号召,也充分证明了平安资管对于公司业务模式和发展前景的认可,强强联合,打造全国产业新城运营龙头。 深度协同,共筑宏愿。平安集团将向华夏幸福提供全方位的一站式金融服务,切实解决了在产业新城异地复制扩张的过程中因前期资金投入量较大、回报周期慢所带来的资金链的担忧,公司产业新城模式的异地印证有望提速;与此同时,借助于华夏幸福产业新城业务上的战略选址、产业发展、园区模式等方面的资源和优势,双方在长租公寓、康养服务、汽车服务产业集群、智慧城市等潜在发展方向上展开合作,打造业务创新上的新引擎。 业绩长虹,估值安全。2018/19/20年的业绩考核目标相对于2017年的增幅不低于30%/65%/105%,对应净利润分别为114.15/144.89/180.01亿元,对应同比增速分别为30%/27%/24%,现价对应PE分别为7.2x/5.7x/4.6x,按照30%的分红率计算,股息率分别达到4.2%/5.3%/6.6%,估值安全,吸引力较强。 风险提示:异地复制落地速度不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名