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华夏幸福 房地产业 2019-08-20 26.56 39.86 44.37% 27.98 5.35% -- 27.98 5.35% -- 详细
业绩总结:公司发布2019半年报,报告期内实现营业收入387.3亿(+10.7%),实现归属于上市公司股东净利润84.8亿(+22.4%),ROE为21.3%,同比增加4.8个百分点。 业绩符合预期,预收账款有一定锁定性。报告期环北京以外区域收入同比增长96.5%达到148亿,带动了公司整体收入实现两位数增长。业绩增速明显超过收入增速的原因有1)产业新城业务结算占比提升,公司整体的销售毛利率从去年同期的45.7%上升到48.7%,带动净利率提升至22.2%;2)管理费用同比下降了17.1%;3)资产减值损失大幅改善,从去年同期的损失5.7亿到本报告期的损失冲回0.2亿。截止到2019年上半年末,公司预收账款达到1403亿。一定程度上锁定未来业绩。平安进驻时大股东承诺2019-2020年公司实现归母净利润不低于145亿和180亿,上半年业绩完成率近60%,全年业绩确定性强。 销售回款率显著回升、环京以外区域销售占比过半。上半年公司实现销售额645.3亿,同比虽然下滑19.8%,但销售回款率从去年同期的46%大幅提升至本报告期的62%。而且从销售结构来看,环北京以外区域的销售额为375.6亿,同比增长了16.8%(高于行业平均增速),占公司整体销售额比例从去年同期的39.9%大幅提升至于58.2%,结构性变化表现惊喜。产业发展服务方面,报告期新增签约投资额1051.5亿(+8.9%),环北京以外区域占比89.3%达到939.3亿(+20.2%),产业服务收入口径环京以外区域占比73.9%达到87.7亿(+96%)。 拿地略超预期,融资持续向好。公司坚持都市圈聚焦战略,打造“3+3+X”格局,重点布局10个都市圈。报告期内公司拿地金额同比增长69%,获取土地面积同比增长66%(已达到2018年面积的95%),从结构上看,新获取土地中68%位于环京以外区域(特别是长三角和环郑州区域),下半年公司拿地预算200亿,相比上半年大幅增长。报告期末公司总体土地储备计容建面6557万平米,其中在建2845万方,为公司明年的销售增长奠定基础。报告期公司新增融资632.6亿,期末公司货币现金551.9亿,安全性进一步提升。 盈利预测与评级。预计公司2019-2021年EPS分别为4.98元、6.74元、8.93元。考虑公司的商业地产板块有所突破,给予公司2019年8倍估值,对应目标价39.86元,维持“买入”评级。 风险提示:销售及园区结算回款低于预期、商业地产拓展缓慢等。
华夏幸福 房地产业 2019-08-20 26.56 36.99 33.97% 27.98 5.35% -- 27.98 5.35% -- 详细
业绩稳定增长,毛利率改善费用率下降19年上半年实现营入 387亿元,同比增长 10.7%,归母净利润 85亿元,同比增长 22.4%,完成 19年的业绩承诺的 58.5%。 收入增加主要是由于地产结算收入贡献增加所致, 19年上半年结算 229亿, 同比增加 20.6%产业发展服务毛利率提升带动整体毛利率提升 3.1个百分点至 48.7%,减费增效取得成效,管理费用大幅下降带动销管费用率下降 2.3个百分点。 京外布局进一步加强,土地投资力度加大19年上半年地产销售金额 479.2亿元,同比下滑 24.9%, 京外区域销售面积占比提高至 66%,新增签约入园企业占比 81.1%,新增签约投资额占比 89.3%,京外布局进一步加强。土地投资方面,公司建面口径、金额口径拿地力度较 18年分别提高 41、 14个百分点,拿地力度加大。 平安入股大幅改善融资环境,探索轻资产运营模式中国平安入股一年来融资余额增长 690亿元,增长 61.1%, 18年来公司逆势主动加杠杆,筹资性现金流大幅增长,融资较为顺利,有效支持了公司的经营活动,同时双方合作为公司开启轻资产运营模式的探索。 预计公司 19、 20年 EPS 分别为 4.93、 6.03元,维持“买入”评级11到 16年公司动态 PE 平均为 10.9x, 17年环北京区域执行严格的限购,公司主要布局园区销售受到较大影响,平均动态 PE 估值回落至 7.5x19年合理价值对应当年业绩给予 7.5x 估值,合理价格为 36.99元/股。 风险提示行业基本面景气程度不断下降,三四线城市在棚改货币化力度减弱的情况下,市场整体规模收缩,影响公司的销售。公司地产结算进度不及预期。融资成本上升对于行业整体利润率水平会有较大的影响。
华夏幸福 房地产业 2019-08-20 26.56 33.54 21.48% 27.98 5.35% -- 27.98 5.35% -- 详细
业绩较快增长,盈利能力稳步提升 2019上半年,公司实现营业收入387.3亿元,同比增长10.74%;实现归属于上市股东净利润84.81亿元,同比增长22.44%。公司综合毛利率为48.7%,较2018年同期毛利率45.7%增长3个百分点。实现净利率22.1%,环比18年末提升8个PCT,同比提升2.3个PCT。摊薄ROE同比提升0.98个百分点至18.09%。截止2019H1,公司预收款项1042.85亿元,同比减少2.11%,半年业绩锁定度达362%,公司收入在未来2-3年中可以保障。 异地复制加快,环京以外带动销售增长、外埠新增投资占比九成以上 2019上半年,公司实现销售金额645.31亿元,同比下降19.84%,较2018H1增速15.63%回落35.47个百分点,累计销售均价1.17万元/平米,维持稳定。其中,环北京以外区域的销售额为375.64亿元,同比增长16.82%,占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%,可推知京津冀销售额增速为-34.58%。受环京区域市场降温影响,公司或通过加快环上海、环郑州、环武汉等城市圈开发去化,保持总体增速平稳。2019年1-6月公司累计获得土地63宗,累计新增土地面积245.66万方,拿地均价为0.50万元。截至19H1,公司累计土储达1058.08万方,足够未来1-2年销售,其中京津冀都市圈待开发区域规划计容面积占比逾75%。 京外贡献89%投资额、74%服务收入,单个园区效率更高。2019H1公司产业园区新增签约入园企业328家,新增签约投资额1051.53亿元,其中环京外区域新增入园企业70家,新增签约投资额939.29亿元,同比增长20.18%,分别占比81%与89%。上半年公司实现产业服务收入118.75亿元,占总收入31%,其中环京外区域贡献74%,随公司环京外产业园签约规模快速增加,表明公司京外产业园单元收入贡献或更高。随公司在京外产业园区步入放量阶段,有望加速贡献产业服务收入。 杠杆水平高位、短期偿债压力不大 2019H1公司资产负债率88.12%,较2018年末增加1.47个百分点,净负债率225.8%,较2018年末上升64.7个百分点;公司综合融资成本7.23%,环比18年底上升0.81个PCT,融资规模提升31%达到1818亿元。截至2019H1平均销售回款率约61.55%,在手货币资金551.85亿元,占总资产比重12.07%,较2018年末的11.54%上升0.53个百分点。短债覆盖倍数达到1.12,较2018年H1的1.70倍减少0.58,维持全额覆盖,短期偿债压力不大。 投资建议 公司业绩实现较高增长,异地复制增速明显,非京津冀区域销售较好,分散了单一区域风险,京外区域产业投资、服务收入增长迅速,单园运营效率较高。产业新城模式对资金需求较大,平安入股后有望进一步改善融资端,我们预计公司19-20年EPS分别为5.16、7.05元/股,对应当前股价PE为5.05、3.69倍,参考目标公司平均PE6.7倍,出于谨慎我们给予公司19年6.5倍PE,对应目标价至33.54元,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速不及预期、政策变化不及预期。
华夏幸福 房地产业 2019-08-20 26.56 -- -- 27.98 5.35% -- 27.98 5.35% -- 详细
事件:华夏幸福(600340)公布2019年半年报显示,实现营业收入387.3亿元,同比增长10.74%;归属于上市公司股东净利润84.8亿元,同比增长22.44%;基本每股收益2.78元。 点评: 2019年上半年结算业绩增长两成二。2019年上半年公司主营业务稳健快速增长,实现营业收入387.30亿元,比上一年同期增长10.74%;实现归属于上市公司股东的净利润84.81亿元,比上一年同期增长22.44%。基本每股收益2.78元,业绩增长相对理想。截至报告期末,公司总资产4570.67亿元,归属于上市公司股东的净资产468.90亿元,分别比上一年度末增长11.56%、7.11%。 预收账款及毛利率进一步上升。公司2019年上半年实现销售额645.31亿元,其中,产业新城业务园区结算收入额143.83亿元,园区配套住宅业务签约销售额479.17亿元,其他业务(物业、酒店)销售额22.31亿元。公司签约销售面积共计551.05万平方米。截止期末公司预收款项1402.85亿元,为2018年全年结算的1.67倍,预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润,有利于锁定公司未来三年的经营业绩。公司收入、回款同比稳健增长的基础上,降费增效措施不断深化,取得了较大成果,其中公司管理费用同比降幅为16.96%,同时公司毛利率上升至48.73%,高于2018年末7.11个百分点,持续提升公司经营质量。 短期资金压力较低融资成本具备优势。报告期末,公司资产负债率为88.12%;扣除预收账款后负债率为57.4%;期末货币资金551.85亿元,为短期借款与一年内到期长债的1.12倍,短期资金压力较低。2019年上半年公司新增融资632.55亿,其中银行贷款123.32亿元,新发行债券及债务融资工具金额167.37亿,信托、资管等其他融资金额341.85亿。期末公司融资总额1818.44亿,其中银行贷款余额504.60亿,债券及债务融资工具融资规模846.23亿,期末余额747.59亿,信托、资管等其他融资余额为566.25亿。期末公司对外担保1315.60亿。本期公司融资加权平均成本为7.23%,平均融资成本具备竞争优势。 产业新城稳步推进。公司上半年新增5个入库PPP项目,全部位于环北京以外的外埠区域。截至报告期末,公司布局在各都市圈的产业新城项目,入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到30个,其中5个国家级PPP示范项目,1个省级PPP示范项目。公司各地产业园区新增签约入园企业328家,新增签约投资额1051.53亿元,同比增长8.9%。其中环北京以外区域新增入园企业266家,新增签约投资额939.29亿元,同比增长20.18%。报告期内公司产业服务收入118.75亿元,其中环北京以外区域产业服务收入87.74亿元,同比增长96%。 平安入股提升治理水平评级上升至AAA。平安人寿入股公司以及公司成为中国平安重要战略协同企业后,公司的融资环境及结构得到进一步的改善和优化,为公司未来业务的可持续发展提供了坚实保障。平安人寿与平安资管合计持有公司25.25%股份,体现了中国平安对公司未来经营发展的持续看好。公司成为中国平安的重要战略协同企业,不仅优化了公司治理水平,也改善了公司的融资环境与融资结构,为公司的主营业务正常稳健发展提供了坚实保障。与此同时,公司与中国平安结合各自优势,在公司相关业务领域积极展开探索与合作,寻找新的增长点,实现公司业务高质量的可持续发展。期内公司已获得中诚信、东方金诚和大公国际等国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级。 总结与投资建议:公司作出业绩承若,以17年归属净利为基数,18年、19年、20年归属净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,归属净利润复合增长率达27%。未来业绩持续较快增长预期高。预测公司2019年、2020年EPS分别为5.13元和6.95元,对应当前股价PE分别为5倍和3.7倍,估值便宜,维持公司“推荐”投资评级。 风险提示:楼市政策收紧,销售低于预期。
华夏幸福 房地产业 2019-08-20 26.56 -- -- 27.98 5.35% -- 27.98 5.35% -- 详细
产业发展服务和房地产结算收入带动总营收稳增长。公司 2019H1实现营业收入 387.30亿元,同比增加 10.74%。其中房地产开发收入约 228.78亿元,同比增长 21%,占总收入比重 59%;产业发展服务收入约为 119亿元,同比增加 8.67%,占总收入比重 31%;土地整理收入约为 12.57亿元,同比下降62.87%,占总收入比重 3%。房地产开发、产业发展服务和土地整理三项业务占公司 2019H1总收入的 94%。 环京收入占比明显降低。从收入地域结构上来看,公司 2019H1环京营业收入约为 2369亿元,同比下滑 13%, 。非环京区域的收入为 1481亿元,同比增长 97%。环京收入占比从 2018H1的 78%下降到 2019H1的 62%,而非环京区域的收入占比则从 22%提升到了 38%。从区域收入贡献占比变化来看,公司异地拓展成果正逐步兑现。 盈利能力同比改善,归母净利润持续增长。利润率方面,公司 2019H1主营收入的毛利率达到 48.79%,同比增加 2.96个百分点分项看,产业发展服务毛利率 83.81%,同比增加 6.33个百分点,地产开发毛利率 35.81%,同比增长 0.44个百分点,土地整理毛利率 14.04%,同比增加 5.97个百分点。公司 2019H1实现归母净利润 84.8亿元,同比增长 22.4%, 五年复合增速 30%。 现金流后续有望好转。公司 2019H1经营活动产生的现金流量净额为-205.01亿,较去年同期的-78.18亿而言,缺口继续扩大。造成以上现象的原因是公司 2019H1销售额同比降约 20%。我们认为,考虑房企通常推盘重心在下半年,且伴随后期大兴机场通航,公司周边区域市场存在更多利好,我们认为企业后续现金流经营指标会有所好转。 业绩锁定性强,回款率同比明显提升。2019H1公司预收款 1403亿元,同比下降 2.11%。但账面预收账款仍是 2018年营业收入的 1.67倍,我们预计未来将逐步转化成为公司营业收入与利润,未来业绩锁定性强。回款方面,公司 2019H1回款率出现好转,现金流量表中销售商品、提供劳务收到的现金约为 397亿元,同比增长 7.8%。我们根据公司 2019H1销售额和销售权益比大致测算,公司 2019年回款率约 60%,较 2018H1提高约 15个百分点。 投资建议:“优于大市”。我们看好公司都市圈战略、异地复制以及产业新城持续开发所带来的长期价值。我们给予公司 2019年 8-10倍 PE 估值,对应市值约为 1185-1481亿元,对应合理价值区间为 39.46-49.33元,对应 2019年的 PEG 为 0.28-0.35。风险提示:产业园区业务投资金额大、业务周期长、业务环节复杂。
华夏幸福 房地产业 2019-07-18 30.72 -- -- 31.23 1.66%
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事件描述 公司发布 2019年 2季度经营情况简报:公司上半年实现总销售额 640.65亿元,同比下降 20.37%,其中房地产开发签约销售额 478.70亿元,同比下降 26.65%;上半年公司实现销售面积 550.37万平,同比下降 24.70%。 事件评论 二季度销售额降幅收窄,上半年环京外区域销售面积同比提升。上半年受京津冀地区调控政策较严影响,房地产开发签约销售出现较大回调,其中单二季度销售面积同降 36.57%,销售有所承压,但在结构上看仍不乏亮点。公司非环京地区地产销售较为顺畅,上半年销售面积同增6.07%至 352.52万平,占总销售面积比重同增 18.58pct 至 64.05%,公司抵御环京地区调控风险能力增强。分季度来看,公司二季度销售额降幅环比收窄 15.59pct 至 18.23%,主因均价较高的环京地区销售面积占比环比提升 9.27pct 至 41.10%。 上半年产业园区结算收入同比提升, 房地产结算面积表现仍好下中报业绩仍有保障。 上半年公司产业园区结算收入同增 5.33%至 144.67亿元,其中单二季度同比增速达 64.51%。上半年房地产结算面积同比小幅下降 8.18万平至 239万平,但结算规模整体表现仍好,其中环京地区结算面积占比 82.97%。考虑产业园区结算收入同增且毛利率较高,尽管房地产结算面积同比有所下滑,公司中报仍有望维持较好收益。 异地复制逐步落实,城市拓展起实效。2017年后公司有意降低对环京区域以来程度,主动在环南京、环杭州、环郑州等地扩张,2019年成功布局环成都区域。 2019年上半年公司环京地区销售面积同降 50.35%而其他区域同增 6.07%,环京以外区域成为推动公司发展的重要引擎,公司京津冀区域高集中度带来的系统性风险有所缓解。 投资建议:异地复制确有成效,销售有所好转但仍略微承压。公司异地复制起实效,产业园区结算同增下中报业绩仍有保障;稳步提升的预收账款奠定长期盈利基础;与平安战略合作,大股东拟以永续债权为公司提供资金支持,融资方面有保障;销售额二季度有所好转,但短期或仍承压。我们预计公司 2019-2021年 EPS 分别为 4.98、6.74、9.04元,对应当前股价 PE 分别约为 6.1X、4.5X、3.4X,维持“买入”评级。 风险提示: 1. 调控政策或存不确定性; 2. 公司异地复制进度或存不确定性
华夏幸福 房地产业 2019-06-27 29.98 -- -- 32.30 7.74%
32.30 7.74% -- 详细
事件:公司公告《关于控股股东拟向公司提供资金支持暨关联交易的公告》 股东承诺为公司提供资金支持。根据2019年1月31日华夏幸福基业、平安人寿和平安资管签署的《股份转让协议》及后续签署的补充协议,华夏幸福基业承诺“应将其在本次交易项下收到的转让价款扣除税费及本协议约定的股份质押融资还款后的全部余额向上市公司提供资金支持。” 股东旅行承诺,提供18亿元永续债。根据此次公告,华夏幸福基业以永续债权的方式向公司提供18亿元资金支持,用于补充公司流动资金。该永续债自资金投入起第1-3年的利率为6%每年,公司可以在第三年到期日本息归还或继续使用。如果公司继续使用永续债,自资金投入起第4-5年利率为10%每年,满5年以后的利率为12%每年。永续债权资金无需公司提供抵押、质押等担保措施。我们认为,股东履行承诺给公司提供永续债,既有利于公司灵活安排资金,也有利于改善资产负债结构。 新机场第一次试飞完成,奠定了新机场按计划运营坚实基础。2019年5月13日,南方航空、东方航空、中国国际航空、厦门航空公司先后在大兴国际机场完成试飞。大兴国际机场的试飞工作分为三个阶段:5月基本试飞(测试机场的一般保障情况)、8月机场低能见度专项试飞、8月至9月全面试飞。我们认为,第一阶段试飞成功为大兴国际机场9月底投入运营奠定了坚实基础,机场建设最后阶段有序推进。 公司环京项目布局在临空区范围内,有望受益于新机场。北京大兴国际机场及临空经济区约150平方公里。为了促进京冀两地深度融合发展,新机场临空经济区规划了“五城六镇体系”,京南板块各核心价值地段都被囊括其中。廊坊市广阳、永清、固安、保定市涿州部分区域将规划为北京新机场空港新区,以承接北京优质要素和产业转移。华夏幸福在固安、廊坊城区和永清地区均有产业新城或产业小镇的布局。我们认为,伴随北京大兴国际机场的顺利开通,临空经济区的商业和居住环境将进一步提升,公司相关产业新城有望受新机场带来的积极影响。 投资建议:维持“优于大市”评级。我们预计公司2019年EPS为4.93元每股,给予公司2019年8-10倍PE估值,对应市值约为1185-1481亿元,对应合理价值区间为39.46-49.33元,对应2019年的PEG为0.28-0.35。 风险提示:环京地区调控政策不放松,公司环京项目的销售表现低于预期。
华夏幸福 房地产业 2019-06-27 29.98 -- -- 32.30 7.74%
32.30 7.74% -- 详细
一、事件概述 华夏幸福发布公告称,公司控股股东华夏控股拟向公司提供18亿元永续债权资金,永续债权资金投入第1-3年利率为6%/年。 二、分析与判断 拟发行永续债,融资成本可控 根据控股股东华夏控股、实际控制人王文学先生、平安资产管理有限责任公司于2019年1月31日签署的《股份转让协议》及上述各方与中国平安人寿保险股份有限公司后续签署的补充协议的相关约定,华夏控股拟以永续债权的方式向华夏幸福提供18亿元资金支持,永续债权资金投入第1-3年利率为6%/年;整体来看,公司的融资成本较以往发行的债券有所下降,该笔债券融资将补充公司流动资金,利于公司业务的发展与资金调配。 新进高管获股权激励,助推业务稳步发展 公司股权计划称,拟向吴向东、俞建等8名高管授予653.6万份股票期权及限制性股票,行权价格为29.94元/股,占预留权益授予时公司总股本的0.22%。本次股权激励充分展现出公司对于新进高管的重视程度,为将来新业务的发展打下坚实的基础。 深耕核心都市圈,异地复制成效显著 公司坚持精耕京津冀、长三角和粤港澳三个高能核心都市圈,积极推进郑州、武汉和成都三个高潜质都市圈,以及布局长沙、西安、贵阳和沈阳都市圈。截止18年底,公司签约销售额为1628亿元,同比增长7%,其中,外埠销售金额为756亿元,同比增长109%,占总销售金额的比重由24%上升至46%,外埠贡献度显著提升,异地复制持续加速。 三、投资建议 华夏幸福业绩稳定增长,各项业务协同发展,财务稳健,外延收购提升市占率。预计公司19-21年EPS为5.15、6.59、8.34元,对应PE为6.0/4.7/3.7倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为20.2/6.2/12.6倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产调控政策收紧,销售不及预期。
华夏幸福 房地产业 2019-06-26 30.02 38.35 38.90% 32.30 7.59%
32.30 7.59% -- 详细
事件:公司控股股东为公司提供永续债权资金支持,公司控股股东华夏幸福基业控股股份公司(华夏控股)拟向公司提供18亿元永续债权资金用以补充流动资金。 大股东完成提供资金支持承诺,加权融资成本有待进一步改善。公司控股股东华夏控股,拟以永续债权的方式向公司提供18亿元资金支持用以补充流动资金,永续债无固定期限,用途灵活便捷,有利于公司业务开展与资金调配,这也呼应了此前大股东“愿意将股权转让价款扣除部分还款后向上市公司提供资金支持”的承诺。公司有权在该笔永续债投放满三年年后根据公司需求和市场状况选择偿付该笔债权,资金投入第1-3年利率为6%/年,第4-5年利率为10%/年,自5年之日起利率为12%/年,未来利率维持12%/年不变。2019年,公司共计发行10亿元公司债,票面利率5.5%,期限为5年;共发行16.3亿美元境外债,加权票面利率8.2%;共计发行超短融25亿元,票面利率为5.5%。而2018年末,公司加权融资成本为6.42%,其中银行贷款的平均利息成本6.15%,债券平均成本为6.22%,信托、资管等其他融资的平均利息成本7.41%。 下半年拿地计划约为200亿元,总杠杆可控。2019年1-5月,公司共计拿地46块,占地面积共162.0万平方米,同比增长13.1%,总成交金额59.3亿元,同比减少17.8%,今年1-5月拿地计容建面约为250.6万方,拿地项目多位于廊坊、大厂、新郑、香河及嘉兴等园区。6月20日,公司通过了《关于公司2019年下半年购买经营性用地预计额度的议案》,决定为提高经营决策效率,公司下半年拿地成交金额总计不超过200亿元。而根据克而瑞统计的数据,公司5月单月销售环比小幅增长,5月实现销售额109.9亿元,环比增长9.8%,同比减少9.2%,2019年1-5月,公司累计销售516亿元,同比减少26.4%。 持续与平安深入合作,大力拓展商业不动产。在新的发展模式上,公司今年将加速开拓园区内商业轻资产模式,轻重资产结合,同时公司也将逐步受托平安不动产进行商业不动产管理,持续在不动产等新业务领域保持探索。 盈利预测与评级。预计2019-2021年EPS分别为4.98元、6.73元、8.92元。考虑公司作为产业新城和环一二线开发商优质标的,给予公司2019年8倍估值,对应目标价39.86元,维持“买入”评级。 风险提示:销售及园区结算回款或低于预期等。
华夏幸福 房地产业 2019-05-20 30.32 44.08 59.65% 31.09 -1.33%
32.30 6.53%
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三大优势筑产业新城模式护城河,产业新城已完成全国主要城市群布局。公司通过与地方政府签署具排他性的合作协议,承担片区的前期规划、基础建设、招商引资、后期运营等全周期服务,该模式解决地方政府产城发展的资金问题、提升地方财政收入与经济发展水平,同时公司亦能长期持续受益于产业新城的发展。公司凭借人员齐备的招商团队、锚定十大行业的方法以及产业投资体系打造了稳固的壁垒,2018年产业发展服务毛利率达77%。公司已签约产业新城数量达7j7座,基本完成全国15座都市圈布局,且大多位于区域核心城市周边一小时交通圈内,随着核心城市的产业、人才将逐步向周边扩散,未来公司的产业新城有望迎来加速发展。 “人”、“钱”、“地”问题解决,发展重回快轨道。2019年一季度由于可推货值不足和管理层的变更,公司销售表现不佳。我们认为随着资金问题和土地问题的解决,以及环京市场的触底回暖与公司异地拓展不断取得进展,公司2019年房地产销售应能实现正增长。公司经营性现金流已连续三季度净流入,同时2019Q1筹资活动现金流大幅净流入,随着行业资金面有所宽松以及平安作为二股东带来的信用背书,我们预计公司未来资金情况将进一步向好。 平安入股带来巨大合作空间,高层引援后新业务静候佳音。平安集团自18年年中入股公司,目前已持股25.25%,稳居第二大股东。平安集团不仅能够增厚公司信用,更能给予公司资金支持;而金融与地产行业的基因匹配,更是为未来的合作带来空间。此外,公司引入了原华润置地灵魂人物吴向东,并启用南北双总部机制,并共享中后台部门。根据吴向东过往的履历,令我们对公司未来在城市更新、商业运营和住宅产品体系等领域的突破充满期待。维持公司买入评级,预计2019、20、21年EPS分别为5.09、6.31、8.24元,对应的PE为5.9倍、4.8倍、3.6倍; 风险提示:布局城市销售超预期下行,产业新城项目发展不及预期
华夏幸福 房地产业 2019-05-13 27.92 43.30 56.83% 31.62 8.96%
32.30 15.69%
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业绩增速超过30%,未来高速增长可期。2018年公司实现营业收入838.0亿元,同比增长40.5%;归母净利润117.5亿元,同比增长32.9%。公司营业收入大幅提升的主要原因是由于2018年公司房地产开发业务结算增加,房地产开发收入同比上升78%,占营业收入62%。 2018年,公司实现销售总额1627.6亿元,同比增6.9%。其中地产销售金额1317亿元,同比增长7.7%,销售面积1502万方,同比提升57.9%,产业新城业务收入额310.4亿元。 公司积极布局核心都市圈,公司产业新城的异地复制进入全面加速时期。截至2018年末,公司在全国范围内布局了15个核心都市圈,形成了“3+3+4”的战略格局,18年新增18个产业新城,全部为环京以外区域。截至2018年末,累计布局77个产业新城。优秀的选址能力已经成为华夏幸福运营产业新城的护城河。 随着公司与中国平安战略合作的开展,公司的融资环境与融资结构得到较大改善。截止到18年底,公司有息负债平均融资成本为6.42%,较17年小幅上涨0.44%,显著低于行业平均水平。公司通过增加长期债务替换短期债务,优化公司债务结构,严控公司偿债风险,公司一年内到期有息债务在有息债务中的占比由31%下降至19%,财务状况处于更加安全的水平。 投资建议:我们认为二三线园区地产具有协同和集约效用,在“推动制造业高质量发展,促进产业协调发展”的大背景下,将迎来成长性机会。公司积极加强与各类机构战略合作,异地复制继续提速,未来业绩可期。同时中国平安的战略入股,表明对公司业务模式和价值的认可,也将使公司的融资渠道更加多元化,大幅度降低公司融资成本。预计2019-2021年EPS分别为5元、6.8元、9元。考虑公司作为园区地产的领军者,19年对应PE为9,对应目标价45元,给予“买入”评级。 风险提示:1.异地复制不达预期;2.回款进度放缓;3.公司新进管理层磨合出现困难。
华夏幸福 房地产业 2019-05-13 27.92 -- -- 31.62 8.96%
32.30 15.69%
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18年销售额位居行业第十。2018年华夏幸福销售额1627.61亿元,同比增长6.93%。据克而瑞研究中心统计,华夏幸福2018年权益销售金额1610.0亿元,在排行榜上位列第十。其中产业新城业务园区结算收入额310.39亿元,房地产业务签约销售额1292.68亿元,其他业务(物业、酒店)销售额24.54亿元;公司签约销售面积共计1502.85万平方米。 营收和盈利稳步增长,资产规模持续扩大。公司2018年营业收入837.99亿元,同比增长40.52%,归母净利润为117.46亿元,同比增长32.88%,每股收益3.79元,同比增加32.98%。从收入构成来看,公司房地产开发收入515.47亿元,同比增长78.17%,毛利率为29.73%,增加7.46个百分点;产业发展服务收入238.92亿元,同比增加3.49%,毛利率为77.32%。公司三项费用占营业收入比下降4.50%,其中管理费用占收入比下降2.96%。截至2018年底,公司总资产4097.12亿元,同比增加8.99%,归属于上市公司股东的净资产437.76亿元,同比上升17.88%。 布局核心都市圈,异地拓展持续加速。公司坚持核心都市圈聚焦战略,布局包括京津冀、长三角、粤港澳都市圈在内的15个核心都市圈,形成“3+3+4”格局。公司新增签署PPP项目合作协议18个、PPP入库产业新城项目16个,国家级PPP示范项目3个,全部位于环北京以外区域。2018年环北京以外区域实现收入257.07亿元,同比增长82.80%,销售额为756.19亿元,同比增长109.08%。环北京以外区域新增入园企业105家,新增签约投资额1406亿元,同比增长51.84%。北京以外区域在公司整体业绩占比快速增长。 融资渠道畅通,融资环境有效改善。公司充分利用境内债券市场,发行公募债120亿元,私募债46.1亿元,短期融资券50亿元;持续拓展海外债券市场,2018年共发行13.7亿美元海外债券。自公司与中国平安开展战略合作后,公司的融资环境产生较大改善。截至18年底公司的货币资金余额473亿元,相比18Q3增长25%,覆盖一年内到期有息债务1.8倍。此外,公司一年内到期有息债务在有息债务中的占比由31%下降至19%,增加长期债务替换短期债务,债务结构不断优化。 投资建议:维持“买入”评级。公司2018年营收和盈利稳步上升,异地业绩快速增长。我们预计公司2019年EPS为4.93元每股,给予公司2019年8-10倍PE估值,对应市值约为1185-1481亿元,对应合理价值区间为39.46-49.33元,对应2019年的PEG为0.28-0.35。 风险提示:产业园区业务投资金额大、业务周期长、业务环节复杂。
华夏幸福 房地产业 2019-04-26 30.46 -- -- 31.83 0.54%
32.30 6.04%
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业绩增速符合预期。2018年公司实现营业收入838亿(41%),归母净利润117亿(33%)。2018年业绩对赌达标,即2018-20年分别实现归母净利润114.15/144.88/180.01亿元。 公司盈利结构变化较大,毛利率为42%,同比下降6pct。公司产业发展服务收入增速仅3%,为239亿,毛利率77%(-15pct),主要受到2018年地方政府财政压力较大的影响,预计2019年将逐步好转,毛利率与增速同步改善。房地产开发业务板块结算金额高增至515亿(78%),毛利率由22%提高至30%,为业绩高增的主要贡献点。另一方面,公司计提了25亿资产减值损失,其中13.7亿为坏账准备、9.3亿为存货跌价准备,随着地方财政压力缓解、环境楼市回暖,预计大额资产减值损失再次计提的概率较低。 融资情况转危为安,幸得平安出资加盟。公司期末融资余额1390亿元,平均融资成本6.42%,其中公司债发行成本由2018年初6.8%上行至年末8.3%,2019年降低至5.5%。 目前公司尚未使用的授信额度达3000亿元。财务状况改善明显,长短期债务比例达到4.2倍,四季度经营与筹资现金流均为正值。 战略新定位,商业地产+住宅业务+产业新城共同发展。公司未来将以轻资产模式开启商业地产管理输出的业务,逐步实现轻重结合,通过商业地产运营与持有降低地产开发的周期性风险。商品房销售方面,2018年实现销售额1628亿(7%),环京占比下降至54%,杭州、南京、郑州、武汉、合肥城市圈占比逐步提高。产业新城方面,新增签约额1660亿,目前累计开发77座,项目签约落地66座,实现回款48座,累计净现金流转正20座。 土地储备充足,发展空间极大。公司目前持有土地储备1398万方,未来可获得资源有,土地整理(配套用地建面约2400万方),与符合规划开发的配套用地(建面约2亿平米)。 幸福平安分列第一、二大股东,职业经理人团队已搭建完毕。截至2019年4月8日,华夏幸福控股持有股权比例为36.3%,中国平安持股占比为25.25%。高管团队于2018年9月被授予股票期权与限制性股票,合计10454万份,约占公司总股本3.54%,行权价分比为27.46元/股和13.28元/股。 投资建议:维持增持评级,下调盈利预测。公司在融资端得到平安支持,产业新城这一独特商业模式有望继续贡献高业绩增速,随着高管团队加盟,公司未来有望在商业地产板块加码超车,因此维持增持评级。由于2018年调控与地方财政压力超预期,因此下调2019-20年盈利预测,新增2021年盈利预测:预计2019-21年公司实现归母净利润156/205/272亿元,同比增速32.5%/31.6%/32.8%(原预计2019-20年归母净利润为164.0/219.4亿元)。
华夏幸福 房地产业 2019-04-25 30.48 43.30 56.83% 31.90 0.69%
32.30 5.97%
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司公布2018年 年度报告,实现营收约838 亿元,同比增长41%; 实现归母净利润约117 亿元,同比增长33%。 业绩逐步结算,未来待释放业绩充足。2018 年,公司营业收入继续高速增长,其中住宅业务贡献营收515 亿元,同比增长78%,占比由49% 上升至62%,受益于2016、17 年火热环京市场,住宅业务毛利率上升至约30%,同比增长7.46pct;产业新城业务毛利率为65%,贡献了整体毛利润的55%,独特的业务模式赋予了其可持续的高利润。公司在手预收账款1375 亿元,应收账款341 亿元,一年以内账龄的占比65%,未来业绩确定性强。 产业新城布局全国核心都市圈,异地拓展持续提速。2018 年,公司产业新增签约投资额1660 亿元,新增18 座产业新城,累计开发共77 座,已实现对全国15 个核心都市圈的全面布局;共20 座产业新城实现累计净现金流转正,即进入成熟运营期,其中9 座为非环京区域, 较2017 年的2 座进一步突破。受益于产业新城的全国布局,环京区域以外的住宅业务销售额也迅速增长,2018 年完成约565 亿元,同比增长93%,占比由24.36%上升至43.69%。随着公司众多产业新城的逐步落地、发展、成熟,未来外埠区域将成为公司重要的业绩增长点。 携手平安,债务结构优化,新定位、新趋势值得期待。经过两轮增持, 中国平安已成为公司第二大股东,持股25.25%。平安的加盟为公司债务结构、现金流带来改善,融资总额1390 亿元,其中一年以内债务占比由31%下降至19%,长短期债务比由2.3 倍上升至4.2 倍;季度经营性现金流持续三个季度为正,筹资活动产生的现金流净额也于Q4 实现单季度净流入。未来公司有望与中国平安进一步结合各自优势, 在商业地产、新型不动产的开发运营和地产金融化方面实现新的突破。 维持公司买入评级,预计2019、20、21 年EPS 分别为5.09、6.31、8.24 元,对应的PE 分别为6.3 倍、5.1 倍、3.9 倍。 风险提示:外埠区域产业新城推进缓慢,配套住宅销售不及预期
华夏幸福 房地产业 2019-04-24 30.55 48.26 74.79% 32.13 1.20%
32.30 5.73%
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维持增持评级,维持目标价50.16元,根据公司的结算进度,下调公司2019/2020/2021年的EPS至4.75元(-12%)、5.86元(-18%)和7.30元。我们认为,城镇化转向力度可能大于市场预期,同时,公司在重启拿地之后销售增速也将好于市场预期,因此,在行业和公司自身变化之后,公司发展将重新回到黄金年代,估值也随之上升。预计公司2019年合理的PE估值为10.5倍,对应目标价50.16元。 业绩符合预期,稳健增长。公司2018年实现营业收入838亿元,同增40.5%;净利润117亿元,同增33.8%,完成2018年的业绩承诺。 都市圈战略聚焦,由扩张走向深耕。经历了2014年以来在都市圈大范围高速度的布局之后,公司目前已在15个核心都市圈、以开发性PPP模式建设运营产业新城近80座,形成“3+3+4”的战略格局。而随着我国的城市发展战略转向以都市圈为核心,公司的商业模式完美的顺应了这一大势,顺势而为给公司的业务带来巨大的增长潜力。同时,公司的产业新城运营模式具备很高的资金和资源壁垒,在优质都市圈卡位的支持下,公司迎来新的历史性发展机遇。 互补性管理团队就位,平安入股造就新的起点。而平安集团的入股也将持续为公司带来了资金和资源多方面支持,不仅优化了公司的治理结构,同时大幅度改善了公司的融资环境,结合各自自身的资源优势,平安集团与公司未来有望共同在新业务领域取得新的突破。 风险提示:协议土储向表内土储转移速度不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名