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华夏幸福 房地产业 2019-09-26 27.10 -- -- 29.30 8.12% -- 29.30 8.12% -- 详细
模式为王,产业新城模式进入壁垒高。 产业新城建设主要包含规划设计与咨询服务、土地整理投资、产业发展服务、基础设施建设、公共配套建设及城市运营服务等方面,其中产业发展服务是产业新城的核心部分。我们对公司落地投资额进行测算, 预计 2019-2021年产业发展服务收入增速达 28%、 27%、 17%,产业发展服务的高速增长推动公司业绩持续高增。 10年探索, 7年开拓,产业新城模式终铸成。 公司产业新城模式探究经历 17年风雨,大致可分为三阶段: 1) 2002-2012年:与固安共成长,助力固安经济腾飞; 2) 2013-2017年,紧抓京津冀红利,由先前的“以房养园”逐渐进入“以园促房”阶段,收入现结构性调整,产业发展服务表现优越。 3) 2017年后:异地复制, 拓展全国城市群布局,熨平政策周期。不论是深耕固安,还是紧抓京津冀,布局全国,我们认为,公司的产业新城得以成功的主要因素在于: 1) 与政府合作,共赢模式均获得了双方认可:只有产业新城带动地方经济增长,企业才会收到相应环节的收益,这使得政府和企业的利益一致。 2)产业新城建设需要公司去垫付大量资金,华夏幸福通过销售住宅减轻了项目前期资金压力。 销售结构性改善,短期偿债压力小。 2018年公司实现销售金额 1628亿元, 2015-2018年平均复合增速达 31%;从结构看,公司对环京区域销售依赖度有所下降,积极布局全国城市圈, 2017年公司环京以外区域销售面积占比仅 34%,金额占比 24%,至 2018年占比提升了 20个百分点。在销售高增的同时,公司保持稳健的杠杆水平,短期偿债压力较小。 截至 2019年上半年,公司资产负债率达 88%,剔除预收后的资产负债率为 57%;短期债务占比 28%。截至 2019年上半年,公司平均融资成本为 7.23%。 平安战略入股,强强联合,业绩承诺彰显公司发展信心。 2018年 7月平安战略入股, 同时在 2019年 2月再次增持股份。截至 2019年上半年,平安持股比例上升至 25.25%,为公司第二大股东。 这表明中国平安对公司产业新城运营模式的充分认可,同时有利于缓解公司现金流压力。 此外, 平安集团旗下具备平安不动产、 平安银行等多个房地产上下游相关子公司,双方未来在业务深度合作深度上值得期待。 投资建议: 十年探索,七年开拓,产业新城模式为王;华夏幸福逐渐由“以房养园”进入“以园促房”阶段, 走向全国化布局,未来产业发展服务收入增速可观。平安战略入股将增强公司资金实力, 未来业务深度合作值得期待。我们预计 2019-2021年公司 EPS 分别为 4.84、 6.00、 7.20元人民币,对应 PE 分别为 5.60、 4.51、 3.76倍,首次覆盖予以“买入”评级。 风险提示: 行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行。
华夏幸福 房地产业 2019-08-21 27.89 41.60 45.96% 28.40 1.83%
29.30 5.06% -- 详细
利润率提升三费占比下降,整体盈利能力持续提升。公司2019年上半年实现营业收入387.3亿元,同比增长10.7%,实现归母净利润84.8亿元,同比增长22.4%。公司业绩增速高于营业收入增速,主要原因有二:1)产业园区结算收入占比提升带来的毛利率提升,公司上半年毛利率为48.7%,较上年同期增加2.9个百分点。2)公司三项费用率持续下降,2019年上半年为11.4%,较2018年下降1.6百分点,成本管控能力持续提升。 京外区域销售占比继续提升,适当提升土地投资强度。2019年上半年公司实现销售金额640.7亿元,同比下降20.4%,上半年销售出现同比下滑,主要受到可售货值不足的影响,但销售区域分布进一步优化,京外区域的销售额为375.6亿元,同比增长16.8%,占销售额比例从上年同期的40.0%提升至58.2%。土地投资方面,上半年累计新增土地储备建面395万方,同比增长47%,投资强度(拿地金额/销售金额)达26%,较去年同期上升9个百分点。公司差异化拿地能力在当前融资环境下的优势将逐步显现。 负债率有所提升,回款率出现明显好转。截至2019年6月底,公司扣除预售账款的资产负债率为57.4%,较2018年底上升4.3个百分点。净资产负债率225.8%,较2018年底上升64.7个百分点。净负债率的上升是由于上半年新增融资额度较大,上半年累计新增融资632.6亿元,但其中529.9亿元为非房地产项目融资,非房地产类融资占比为84%。上半年加权融资成本为7.23%,较2018年底有所上升。2019年上半年公司回款率出现明显提升,由去年同期的46%大幅提升至62%,确保公司整体现金流的稳定。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价41.60元。我们预测2019-2021年公司的EPS为5.20/6.94/9.35元。可比公司2019年PE估值为8X,我们给予公司2019年PE倍数8X,对应目标价41.60元。 风险提示 园区新增落地投资额增长不及预期。非京津冀区域拿地不及预期。
华夏幸福 房地产业 2019-08-21 27.89 34.86 22.32% 28.40 1.83%
29.30 5.06% -- 详细
得益于毛利率提升和管理费下降,上半年盈利维持稳健增长。公司上半年营收/归母净利分别为387亿/84亿,同比分别增长11%/22%,扣非后归母净利增速高达31%,盈利增速高于收入增速主要得益于毛利率提升(尤其产服毛利率)叠加管理费率下降。分结构看,地产开发收入229亿,同比+21%,毛利率提高0.4pct至35.8%;产服收入119亿,同比+9%,其中环京以外区域88亿(同比+96%),产服整体毛利率提高6.3pct至83.8%;其他收入37.4亿,同比-23%,毛利率提高1.7pct至17.1%。 上半年签约销售额有所下降但Q2较Q1降幅有收窄,全局回款率亦出现边际改善。公司上半年签约销售额/销售面积分别为479亿/551万平,同比分别下降25%/23%,主因短期可推货值不足,尤其是在一季度,二季度已有改善;分区域看,环京以外区域住宅销售额265亿,同比增长11%,异地复制成效渐显;另外,全局回款率也出现边际改善;简言之,销售上半年表现虽不佳但二季度较一季度降幅有收窄,且异地复制成效渐显,回款率也跟随出现改善。公司上半年新增计容建面246万平,对应拿地总价123亿元,“土地款/销售额”较去年同期提升了14PCT至25%,也即适当加大拿地力度以补充未售库存。 环京以外区域园区结算增长显著。公司紧扣“3+3+X”核心都市圈战略,累计已布局15个城市圈、近80座产业新城,领先的选址布局能力是核心竞争力。上半年各地产业园区新增签约入园企业328家,新增签约投资额1051亿元(同比+9%);其中环京以外区域新增入园企业266家,新增签约投资额939亿元(同比+20%),产业新城异地复制正全面加速。公司上半年园区结算收入144亿元(同比-5%),其中产服收入119亿元,同比+9%,主要由环京以外区域贡献(环京/环京以外产服同比分别-52%/+96%)。整体来看,受环京区域拖累园区结算收入短期略有下降,但随着产业新城异地复制的全面加速,环京以外区域增长显著。 引入“平安系”后资金链得到修复且融资结构有所优化,同时顺势加大表内杠杆以补充经营性所需的存货。截至年中,公司账面有息负债1818亿元,对应表内综合成本约7.23%(18年底为6.42%),利息资本化比率约80%;结构上看,银行贷款/债券/信托、资管等占比分别为28%/41%/31%,对应融资成本分别为6.41%/6.87%/8.60%,较去年全年分别提高了26BP/65BP/119BP,而今年上半年新增融资中信托、资管等占比高达54%,这也是表内综合融资成本较明显提高的主因。公司17年下半年至18年上半年经营性和筹资性现金流双降,18年下半年引入“平安系”后资金链得到修复,融资结构也有所优化,在非标融资显性化的基础上,期限结构更多偏长期负债;与此同时,公司也顺势加大表内杠杆以补充经营性所需的存货,截至年中,净负债率约282%(扣永续债),较18年底提高70pct,处行业偏上水平;公司在手现金552亿元,对即期有息负债的保障倍数达1.1倍,短期偿债压力相对可控。 维持“强烈推荐-A”投资评级。公司最大的优势在于切合城镇化后半场都市圈化的商业模式,并由此衍生出的领先选址布局能力及优厚潜在土储。前两年受环京超额调控等影响,公司销售增长降速且资金链偏紧,但随着“平安系”的引入以及异地复制成效渐显,边际不断改善:a.环京以外区域销售和产服等快速增长,b.资金链得到修复且融资结构有所优化,c.与平安人寿合作,以轻资产模式开拓商业办公不动产的新领域;看好公司中长期价值,目前相对估值优势较为突出(2019PE=5.0X),且公司去年转让股权时承诺19-20年归母净利润分别不低于144.9亿元/180.0亿元,分别对应增速24%/24%。维持“强烈推荐-A”投资评级,目标价34.86元/股(第一阶段目标价,对应7倍2019PE)。 风险提示:应收账款减值风险超预期,异地复制成效低于预期,筹资性现金流改善低于预期。
华夏幸福 房地产业 2019-08-21 27.89 33.80 18.60% 28.40 1.83%
29.30 5.06% -- 详细
19H1业绩同比+22%,平安入股+股权激励双重承诺未来两年业绩稳增 19H1公司实现营业收入 387.3亿元,同比增长 10.7%,其中地产结算收入 228.8亿元,同比增长 20.6%, ;归属于上市公司股东的净利润 84.8亿元,同比增长 22.4%;扣非归母净利润 84.4亿元,同比增长 30.7%;基本每股收益 2.78元,同比增长 23.6%; 销售毛利率和归母净利率分别为 48.7%和 21.9%,分别同比增长 3.1pct 和 2.1pct;三项费用率合计 11.4%,同比下降 2.3pct,主要由于管理费率下降 2.4pct。 2019H1末预收账款达 1,403亿元,同比下降 2.1%,覆盖 18年房地产结算收入的 2.7倍,远高于行业平均。 此外,平安入股业绩承诺与公司股权激励一致,即 18-20年业绩分别不低于 114.2亿、144.9亿和 180.0亿,对应 19年和 20年业绩增速分别为 23%和 24%。 19H1销售额 641亿元、 同比-20%, 上半年拿地增加后销售或将低位回升 19H1公司实现销售额 640.7亿元,同比-20.4%,主要由于之前资金紧张导致拿地推盘不足;其中地产销售额 478.7亿元,同比-26.7%,但降幅较 19Q1收窄 7.2pct;销售面积 550.3万方,同比-24.7%;其中京外销售面积占比 66%,较 18年提升 12pct,且环南京、环杭州、环郑州区域销售面积占比分别达到 16%、 10%、 24%。 公司 19H1拿地显著加速, 拿地金额 123亿元,同比+69%,拿地额/销售额为 26%;拿地面积 246万方,同比+66%;拿地均价 5,000元/平,占比销售均价 43%。 营业收入方面,京外区域实现收入占比 38%,较 18年提升 7pct。 公司截至 18年末持有待开发+在建未售土储 1,398万方; 预计 19年新开工面积 1,198万方, 较上年计划同比-39.8%;施工面积 4,219万方, 较上年计划同比-3.1%;竣工面积 1,037万方, 较上年计划同比+2.6%。 深耕都市圈、 产业新城项目拓展加速, 吴向东加盟、 商办业务蓄势待发 公司坚持核心都市圈聚焦战略,打造“ 3+3+X”核心都市圈格局。 19H1公司新增 5个入库 PPP 项目、均位于外埠。 19H1产业园区新增签约入园企业 328家,新增签约投资额 1,051.5亿元,同比+8.9%;其中京外新增入园企业 266家,新增签约投资额 939.3亿元,同比+20.2%。 19H1公司产业服务收入 118.75亿元,其中京外达到 87.74亿元,同比+96%。 并且,吴向东加盟后公司商办业务逐步开始拓展, 19H1获取北京丽泽金融商务区项目,由平安出资、公司代为开发建设并收取运营管理费,未来发展可期。 回款改善, 负债率上行、增量融资成本下行, 携手平安、 融资渠道畅通 19H1公司销售商品提供劳务收到的现金为 397亿元, 回款率(表内销售回款/全口径销售)为 62%,同比+16pct。 19H1末公司资产负债率和净负债率分别为 88.1%和 225.8%,同比分别+6.0pct 和+129.5pct,负债率上行主要由于短期借款大幅增加所致。 公司融资余额 1,818.4亿元,同比+61.1%; 银行贷款、债券类和信托类分别占比 28%、41%和 31%; 融资加权平均成本为 7.23%, 较 18年末提升 0.8pct; 银行贷款、债券类和信托类平均成本分别为 6.41%、 6.87%和 8.60%,债券和信托融资成本显著下行。 并且, 19H1末公司筹资现金流入 761亿元,同比+109%; 预计随着公司与平安战略合作稳步开展后,公司融资环境及债务结构将持续优化。 投资建议: 业绩稳增, 回款改善,拿地上行,维持“ 强推” 评级 华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的 PPP 市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。 19H1公司外埠销售占比继续提升,同时平安 2月增持、目前持股 25.25%,充分表明对公司业务模式和价值的认可,同时也将提升公司融资能力,并且再次巩固了未来三年业绩的承诺。 由于公司销售暂时不及预期, 我们下调公司 2019-21年每股收益预测为 4.83、 6.00和 7.31元(调整前为 5.09、 6.61和 8.57元),对应 19年 PE 仅5.4倍, 18A、 19E 股息率分别达 4.6%和 6.5%, 鉴于板块估值下移,我们按照公司 19目标 PE 为 7倍,将目标价下调至 33.8元,维持“ 强推” 评级。 风险提示: 房地产行业政策收紧,公司资金情况不及预期。
华夏幸福 房地产业 2019-08-20 26.56 39.86 39.86% 28.40 6.93%
29.30 10.32% -- 详细
业绩总结:公司发布2019半年报,报告期内实现营业收入387.3亿(+10.7%),实现归属于上市公司股东净利润84.8亿(+22.4%),ROE为21.3%,同比增加4.8个百分点。 业绩符合预期,预收账款有一定锁定性。报告期环北京以外区域收入同比增长96.5%达到148亿,带动了公司整体收入实现两位数增长。业绩增速明显超过收入增速的原因有1)产业新城业务结算占比提升,公司整体的销售毛利率从去年同期的45.7%上升到48.7%,带动净利率提升至22.2%;2)管理费用同比下降了17.1%;3)资产减值损失大幅改善,从去年同期的损失5.7亿到本报告期的损失冲回0.2亿。截止到2019年上半年末,公司预收账款达到1403亿。一定程度上锁定未来业绩。平安进驻时大股东承诺2019-2020年公司实现归母净利润不低于145亿和180亿,上半年业绩完成率近60%,全年业绩确定性强。 销售回款率显著回升、环京以外区域销售占比过半。上半年公司实现销售额645.3亿,同比虽然下滑19.8%,但销售回款率从去年同期的46%大幅提升至本报告期的62%。而且从销售结构来看,环北京以外区域的销售额为375.6亿,同比增长了16.8%(高于行业平均增速),占公司整体销售额比例从去年同期的39.9%大幅提升至于58.2%,结构性变化表现惊喜。产业发展服务方面,报告期新增签约投资额1051.5亿(+8.9%),环北京以外区域占比89.3%达到939.3亿(+20.2%),产业服务收入口径环京以外区域占比73.9%达到87.7亿(+96%)。 拿地略超预期,融资持续向好。公司坚持都市圈聚焦战略,打造“3+3+X”格局,重点布局10个都市圈。报告期内公司拿地金额同比增长69%,获取土地面积同比增长66%(已达到2018年面积的95%),从结构上看,新获取土地中68%位于环京以外区域(特别是长三角和环郑州区域),下半年公司拿地预算200亿,相比上半年大幅增长。报告期末公司总体土地储备计容建面6557万平米,其中在建2845万方,为公司明年的销售增长奠定基础。报告期公司新增融资632.6亿,期末公司货币现金551.9亿,安全性进一步提升。 盈利预测与评级。预计公司2019-2021年EPS分别为4.98元、6.74元、8.93元。考虑公司的商业地产板块有所突破,给予公司2019年8倍估值,对应目标价39.86元,维持“买入”评级。 风险提示:销售及园区结算回款低于预期、商业地产拓展缓慢等。
华夏幸福 房地产业 2019-08-20 26.56 36.99 29.79% 28.40 6.93%
29.30 10.32% -- 详细
业绩稳定增长,毛利率改善费用率下降19年上半年实现营入 387亿元,同比增长 10.7%,归母净利润 85亿元,同比增长 22.4%,完成 19年的业绩承诺的 58.5%。 收入增加主要是由于地产结算收入贡献增加所致, 19年上半年结算 229亿, 同比增加 20.6%产业发展服务毛利率提升带动整体毛利率提升 3.1个百分点至 48.7%,减费增效取得成效,管理费用大幅下降带动销管费用率下降 2.3个百分点。 京外布局进一步加强,土地投资力度加大19年上半年地产销售金额 479.2亿元,同比下滑 24.9%, 京外区域销售面积占比提高至 66%,新增签约入园企业占比 81.1%,新增签约投资额占比 89.3%,京外布局进一步加强。土地投资方面,公司建面口径、金额口径拿地力度较 18年分别提高 41、 14个百分点,拿地力度加大。 平安入股大幅改善融资环境,探索轻资产运营模式中国平安入股一年来融资余额增长 690亿元,增长 61.1%, 18年来公司逆势主动加杠杆,筹资性现金流大幅增长,融资较为顺利,有效支持了公司的经营活动,同时双方合作为公司开启轻资产运营模式的探索。 预计公司 19、 20年 EPS 分别为 4.93、 6.03元,维持“买入”评级11到 16年公司动态 PE 平均为 10.9x, 17年环北京区域执行严格的限购,公司主要布局园区销售受到较大影响,平均动态 PE 估值回落至 7.5x19年合理价值对应当年业绩给予 7.5x 估值,合理价格为 36.99元/股。 风险提示行业基本面景气程度不断下降,三四线城市在棚改货币化力度减弱的情况下,市场整体规模收缩,影响公司的销售。公司地产结算进度不及预期。融资成本上升对于行业整体利润率水平会有较大的影响。
华夏幸福 房地产业 2019-08-20 26.56 33.54 17.68% 28.40 6.93%
29.30 10.32% -- 详细
业绩较快增长,盈利能力稳步提升 2019上半年,公司实现营业收入387.3亿元,同比增长10.74%;实现归属于上市股东净利润84.81亿元,同比增长22.44%。公司综合毛利率为48.7%,较2018年同期毛利率45.7%增长3个百分点。实现净利率22.1%,环比18年末提升8个PCT,同比提升2.3个PCT。摊薄ROE同比提升0.98个百分点至18.09%。截止2019H1,公司预收款项1042.85亿元,同比减少2.11%,半年业绩锁定度达362%,公司收入在未来2-3年中可以保障。 异地复制加快,环京以外带动销售增长、外埠新增投资占比九成以上 2019上半年,公司实现销售金额645.31亿元,同比下降19.84%,较2018H1增速15.63%回落35.47个百分点,累计销售均价1.17万元/平米,维持稳定。其中,环北京以外区域的销售额为375.64亿元,同比增长16.82%,占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%,可推知京津冀销售额增速为-34.58%。受环京区域市场降温影响,公司或通过加快环上海、环郑州、环武汉等城市圈开发去化,保持总体增速平稳。2019年1-6月公司累计获得土地63宗,累计新增土地面积245.66万方,拿地均价为0.50万元。截至19H1,公司累计土储达1058.08万方,足够未来1-2年销售,其中京津冀都市圈待开发区域规划计容面积占比逾75%。 京外贡献89%投资额、74%服务收入,单个园区效率更高。2019H1公司产业园区新增签约入园企业328家,新增签约投资额1051.53亿元,其中环京外区域新增入园企业70家,新增签约投资额939.29亿元,同比增长20.18%,分别占比81%与89%。上半年公司实现产业服务收入118.75亿元,占总收入31%,其中环京外区域贡献74%,随公司环京外产业园签约规模快速增加,表明公司京外产业园单元收入贡献或更高。随公司在京外产业园区步入放量阶段,有望加速贡献产业服务收入。 杠杆水平高位、短期偿债压力不大 2019H1公司资产负债率88.12%,较2018年末增加1.47个百分点,净负债率225.8%,较2018年末上升64.7个百分点;公司综合融资成本7.23%,环比18年底上升0.81个PCT,融资规模提升31%达到1818亿元。截至2019H1平均销售回款率约61.55%,在手货币资金551.85亿元,占总资产比重12.07%,较2018年末的11.54%上升0.53个百分点。短债覆盖倍数达到1.12,较2018年H1的1.70倍减少0.58,维持全额覆盖,短期偿债压力不大。 投资建议 公司业绩实现较高增长,异地复制增速明显,非京津冀区域销售较好,分散了单一区域风险,京外区域产业投资、服务收入增长迅速,单园运营效率较高。产业新城模式对资金需求较大,平安入股后有望进一步改善融资端,我们预计公司19-20年EPS分别为5.16、7.05元/股,对应当前股价PE为5.05、3.69倍,参考目标公司平均PE6.7倍,出于谨慎我们给予公司19年6.5倍PE,对应目标价至33.54元,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速不及预期、政策变化不及预期。
华夏幸福 房地产业 2019-08-20 26.56 -- -- 28.40 6.93%
29.30 10.32% -- 详细
产业发展服务和房地产结算收入带动总营收稳增长。公司 2019H1实现营业收入 387.30亿元,同比增加 10.74%。其中房地产开发收入约 228.78亿元,同比增长 21%,占总收入比重 59%;产业发展服务收入约为 119亿元,同比增加 8.67%,占总收入比重 31%;土地整理收入约为 12.57亿元,同比下降62.87%,占总收入比重 3%。房地产开发、产业发展服务和土地整理三项业务占公司 2019H1总收入的 94%。 环京收入占比明显降低。从收入地域结构上来看,公司 2019H1环京营业收入约为 2369亿元,同比下滑 13%, 。非环京区域的收入为 1481亿元,同比增长 97%。环京收入占比从 2018H1的 78%下降到 2019H1的 62%,而非环京区域的收入占比则从 22%提升到了 38%。从区域收入贡献占比变化来看,公司异地拓展成果正逐步兑现。 盈利能力同比改善,归母净利润持续增长。利润率方面,公司 2019H1主营收入的毛利率达到 48.79%,同比增加 2.96个百分点分项看,产业发展服务毛利率 83.81%,同比增加 6.33个百分点,地产开发毛利率 35.81%,同比增长 0.44个百分点,土地整理毛利率 14.04%,同比增加 5.97个百分点。公司 2019H1实现归母净利润 84.8亿元,同比增长 22.4%, 五年复合增速 30%。 现金流后续有望好转。公司 2019H1经营活动产生的现金流量净额为-205.01亿,较去年同期的-78.18亿而言,缺口继续扩大。造成以上现象的原因是公司 2019H1销售额同比降约 20%。我们认为,考虑房企通常推盘重心在下半年,且伴随后期大兴机场通航,公司周边区域市场存在更多利好,我们认为企业后续现金流经营指标会有所好转。 业绩锁定性强,回款率同比明显提升。2019H1公司预收款 1403亿元,同比下降 2.11%。但账面预收账款仍是 2018年营业收入的 1.67倍,我们预计未来将逐步转化成为公司营业收入与利润,未来业绩锁定性强。回款方面,公司 2019H1回款率出现好转,现金流量表中销售商品、提供劳务收到的现金约为 397亿元,同比增长 7.8%。我们根据公司 2019H1销售额和销售权益比大致测算,公司 2019年回款率约 60%,较 2018H1提高约 15个百分点。 投资建议:“优于大市”。我们看好公司都市圈战略、异地复制以及产业新城持续开发所带来的长期价值。我们给予公司 2019年 8-10倍 PE 估值,对应市值约为 1185-1481亿元,对应合理价值区间为 39.46-49.33元,对应 2019年的 PEG 为 0.28-0.35。风险提示:产业园区业务投资金额大、业务周期长、业务环节复杂。
华夏幸福 房地产业 2019-08-20 26.56 -- -- 28.40 6.93%
29.30 10.32% -- 详细
事件:华夏幸福(600340)公布2019年半年报显示,实现营业收入387.3亿元,同比增长10.74%;归属于上市公司股东净利润84.8亿元,同比增长22.44%;基本每股收益2.78元。 点评: 2019年上半年结算业绩增长两成二。2019年上半年公司主营业务稳健快速增长,实现营业收入387.30亿元,比上一年同期增长10.74%;实现归属于上市公司股东的净利润84.81亿元,比上一年同期增长22.44%。基本每股收益2.78元,业绩增长相对理想。截至报告期末,公司总资产4570.67亿元,归属于上市公司股东的净资产468.90亿元,分别比上一年度末增长11.56%、7.11%。 预收账款及毛利率进一步上升。公司2019年上半年实现销售额645.31亿元,其中,产业新城业务园区结算收入额143.83亿元,园区配套住宅业务签约销售额479.17亿元,其他业务(物业、酒店)销售额22.31亿元。公司签约销售面积共计551.05万平方米。截止期末公司预收款项1402.85亿元,为2018年全年结算的1.67倍,预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润,有利于锁定公司未来三年的经营业绩。公司收入、回款同比稳健增长的基础上,降费增效措施不断深化,取得了较大成果,其中公司管理费用同比降幅为16.96%,同时公司毛利率上升至48.73%,高于2018年末7.11个百分点,持续提升公司经营质量。 短期资金压力较低融资成本具备优势。报告期末,公司资产负债率为88.12%;扣除预收账款后负债率为57.4%;期末货币资金551.85亿元,为短期借款与一年内到期长债的1.12倍,短期资金压力较低。2019年上半年公司新增融资632.55亿,其中银行贷款123.32亿元,新发行债券及债务融资工具金额167.37亿,信托、资管等其他融资金额341.85亿。期末公司融资总额1818.44亿,其中银行贷款余额504.60亿,债券及债务融资工具融资规模846.23亿,期末余额747.59亿,信托、资管等其他融资余额为566.25亿。期末公司对外担保1315.60亿。本期公司融资加权平均成本为7.23%,平均融资成本具备竞争优势。 产业新城稳步推进。公司上半年新增5个入库PPP项目,全部位于环北京以外的外埠区域。截至报告期末,公司布局在各都市圈的产业新城项目,入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到30个,其中5个国家级PPP示范项目,1个省级PPP示范项目。公司各地产业园区新增签约入园企业328家,新增签约投资额1051.53亿元,同比增长8.9%。其中环北京以外区域新增入园企业266家,新增签约投资额939.29亿元,同比增长20.18%。报告期内公司产业服务收入118.75亿元,其中环北京以外区域产业服务收入87.74亿元,同比增长96%。 平安入股提升治理水平评级上升至AAA。平安人寿入股公司以及公司成为中国平安重要战略协同企业后,公司的融资环境及结构得到进一步的改善和优化,为公司未来业务的可持续发展提供了坚实保障。平安人寿与平安资管合计持有公司25.25%股份,体现了中国平安对公司未来经营发展的持续看好。公司成为中国平安的重要战略协同企业,不仅优化了公司治理水平,也改善了公司的融资环境与融资结构,为公司的主营业务正常稳健发展提供了坚实保障。与此同时,公司与中国平安结合各自优势,在公司相关业务领域积极展开探索与合作,寻找新的增长点,实现公司业务高质量的可持续发展。期内公司已获得中诚信、东方金诚和大公国际等国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级。 总结与投资建议:公司作出业绩承若,以17年归属净利为基数,18年、19年、20年归属净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,归属净利润复合增长率达27%。未来业绩持续较快增长预期高。预测公司2019年、2020年EPS分别为5.13元和6.95元,对应当前股价PE分别为5倍和3.7倍,估值便宜,维持公司“推荐”投资评级。 风险提示:楼市政策收紧,销售低于预期。
华夏幸福 房地产业 2019-07-18 30.72 -- -- 31.23 1.66%
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事件描述 公司发布 2019年 2季度经营情况简报:公司上半年实现总销售额 640.65亿元,同比下降 20.37%,其中房地产开发签约销售额 478.70亿元,同比下降 26.65%;上半年公司实现销售面积 550.37万平,同比下降 24.70%。 事件评论 二季度销售额降幅收窄,上半年环京外区域销售面积同比提升。上半年受京津冀地区调控政策较严影响,房地产开发签约销售出现较大回调,其中单二季度销售面积同降 36.57%,销售有所承压,但在结构上看仍不乏亮点。公司非环京地区地产销售较为顺畅,上半年销售面积同增6.07%至 352.52万平,占总销售面积比重同增 18.58pct 至 64.05%,公司抵御环京地区调控风险能力增强。分季度来看,公司二季度销售额降幅环比收窄 15.59pct 至 18.23%,主因均价较高的环京地区销售面积占比环比提升 9.27pct 至 41.10%。 上半年产业园区结算收入同比提升, 房地产结算面积表现仍好下中报业绩仍有保障。 上半年公司产业园区结算收入同增 5.33%至 144.67亿元,其中单二季度同比增速达 64.51%。上半年房地产结算面积同比小幅下降 8.18万平至 239万平,但结算规模整体表现仍好,其中环京地区结算面积占比 82.97%。考虑产业园区结算收入同增且毛利率较高,尽管房地产结算面积同比有所下滑,公司中报仍有望维持较好收益。 异地复制逐步落实,城市拓展起实效。2017年后公司有意降低对环京区域以来程度,主动在环南京、环杭州、环郑州等地扩张,2019年成功布局环成都区域。 2019年上半年公司环京地区销售面积同降 50.35%而其他区域同增 6.07%,环京以外区域成为推动公司发展的重要引擎,公司京津冀区域高集中度带来的系统性风险有所缓解。 投资建议:异地复制确有成效,销售有所好转但仍略微承压。公司异地复制起实效,产业园区结算同增下中报业绩仍有保障;稳步提升的预收账款奠定长期盈利基础;与平安战略合作,大股东拟以永续债权为公司提供资金支持,融资方面有保障;销售额二季度有所好转,但短期或仍承压。我们预计公司 2019-2021年 EPS 分别为 4.98、6.74、9.04元,对应当前股价 PE 分别约为 6.1X、4.5X、3.4X,维持“买入”评级。 风险提示: 1. 调控政策或存不确定性; 2. 公司异地复制进度或存不确定性
华夏幸福 房地产业 2019-06-27 29.98 -- -- 32.30 7.74%
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事件:公司公告《关于控股股东拟向公司提供资金支持暨关联交易的公告》 股东承诺为公司提供资金支持。根据2019年1月31日华夏幸福基业、平安人寿和平安资管签署的《股份转让协议》及后续签署的补充协议,华夏幸福基业承诺“应将其在本次交易项下收到的转让价款扣除税费及本协议约定的股份质押融资还款后的全部余额向上市公司提供资金支持。” 股东旅行承诺,提供18亿元永续债。根据此次公告,华夏幸福基业以永续债权的方式向公司提供18亿元资金支持,用于补充公司流动资金。该永续债自资金投入起第1-3年的利率为6%每年,公司可以在第三年到期日本息归还或继续使用。如果公司继续使用永续债,自资金投入起第4-5年利率为10%每年,满5年以后的利率为12%每年。永续债权资金无需公司提供抵押、质押等担保措施。我们认为,股东履行承诺给公司提供永续债,既有利于公司灵活安排资金,也有利于改善资产负债结构。 新机场第一次试飞完成,奠定了新机场按计划运营坚实基础。2019年5月13日,南方航空、东方航空、中国国际航空、厦门航空公司先后在大兴国际机场完成试飞。大兴国际机场的试飞工作分为三个阶段:5月基本试飞(测试机场的一般保障情况)、8月机场低能见度专项试飞、8月至9月全面试飞。我们认为,第一阶段试飞成功为大兴国际机场9月底投入运营奠定了坚实基础,机场建设最后阶段有序推进。 公司环京项目布局在临空区范围内,有望受益于新机场。北京大兴国际机场及临空经济区约150平方公里。为了促进京冀两地深度融合发展,新机场临空经济区规划了“五城六镇体系”,京南板块各核心价值地段都被囊括其中。廊坊市广阳、永清、固安、保定市涿州部分区域将规划为北京新机场空港新区,以承接北京优质要素和产业转移。华夏幸福在固安、廊坊城区和永清地区均有产业新城或产业小镇的布局。我们认为,伴随北京大兴国际机场的顺利开通,临空经济区的商业和居住环境将进一步提升,公司相关产业新城有望受新机场带来的积极影响。 投资建议:维持“优于大市”评级。我们预计公司2019年EPS为4.93元每股,给予公司2019年8-10倍PE估值,对应市值约为1185-1481亿元,对应合理价值区间为39.46-49.33元,对应2019年的PEG为0.28-0.35。 风险提示:环京地区调控政策不放松,公司环京项目的销售表现低于预期。
华夏幸福 房地产业 2019-06-27 29.98 -- -- 32.30 7.74%
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一、事件概述 华夏幸福发布公告称,公司控股股东华夏控股拟向公司提供18亿元永续债权资金,永续债权资金投入第1-3年利率为6%/年。 二、分析与判断 拟发行永续债,融资成本可控 根据控股股东华夏控股、实际控制人王文学先生、平安资产管理有限责任公司于2019年1月31日签署的《股份转让协议》及上述各方与中国平安人寿保险股份有限公司后续签署的补充协议的相关约定,华夏控股拟以永续债权的方式向华夏幸福提供18亿元资金支持,永续债权资金投入第1-3年利率为6%/年;整体来看,公司的融资成本较以往发行的债券有所下降,该笔债券融资将补充公司流动资金,利于公司业务的发展与资金调配。 新进高管获股权激励,助推业务稳步发展 公司股权计划称,拟向吴向东、俞建等8名高管授予653.6万份股票期权及限制性股票,行权价格为29.94元/股,占预留权益授予时公司总股本的0.22%。本次股权激励充分展现出公司对于新进高管的重视程度,为将来新业务的发展打下坚实的基础。 深耕核心都市圈,异地复制成效显著 公司坚持精耕京津冀、长三角和粤港澳三个高能核心都市圈,积极推进郑州、武汉和成都三个高潜质都市圈,以及布局长沙、西安、贵阳和沈阳都市圈。截止18年底,公司签约销售额为1628亿元,同比增长7%,其中,外埠销售金额为756亿元,同比增长109%,占总销售金额的比重由24%上升至46%,外埠贡献度显著提升,异地复制持续加速。 三、投资建议 华夏幸福业绩稳定增长,各项业务协同发展,财务稳健,外延收购提升市占率。预计公司19-21年EPS为5.15、6.59、8.34元,对应PE为6.0/4.7/3.7倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为20.2/6.2/12.6倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产调控政策收紧,销售不及预期。
华夏幸福 房地产业 2019-06-26 30.02 38.35 34.56% 32.30 7.59%
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事件:公司控股股东为公司提供永续债权资金支持,公司控股股东华夏幸福基业控股股份公司(华夏控股)拟向公司提供18亿元永续债权资金用以补充流动资金。 大股东完成提供资金支持承诺,加权融资成本有待进一步改善。公司控股股东华夏控股,拟以永续债权的方式向公司提供18亿元资金支持用以补充流动资金,永续债无固定期限,用途灵活便捷,有利于公司业务开展与资金调配,这也呼应了此前大股东“愿意将股权转让价款扣除部分还款后向上市公司提供资金支持”的承诺。公司有权在该笔永续债投放满三年年后根据公司需求和市场状况选择偿付该笔债权,资金投入第1-3年利率为6%/年,第4-5年利率为10%/年,自5年之日起利率为12%/年,未来利率维持12%/年不变。2019年,公司共计发行10亿元公司债,票面利率5.5%,期限为5年;共发行16.3亿美元境外债,加权票面利率8.2%;共计发行超短融25亿元,票面利率为5.5%。而2018年末,公司加权融资成本为6.42%,其中银行贷款的平均利息成本6.15%,债券平均成本为6.22%,信托、资管等其他融资的平均利息成本7.41%。 下半年拿地计划约为200亿元,总杠杆可控。2019年1-5月,公司共计拿地46块,占地面积共162.0万平方米,同比增长13.1%,总成交金额59.3亿元,同比减少17.8%,今年1-5月拿地计容建面约为250.6万方,拿地项目多位于廊坊、大厂、新郑、香河及嘉兴等园区。6月20日,公司通过了《关于公司2019年下半年购买经营性用地预计额度的议案》,决定为提高经营决策效率,公司下半年拿地成交金额总计不超过200亿元。而根据克而瑞统计的数据,公司5月单月销售环比小幅增长,5月实现销售额109.9亿元,环比增长9.8%,同比减少9.2%,2019年1-5月,公司累计销售516亿元,同比减少26.4%。 持续与平安深入合作,大力拓展商业不动产。在新的发展模式上,公司今年将加速开拓园区内商业轻资产模式,轻重资产结合,同时公司也将逐步受托平安不动产进行商业不动产管理,持续在不动产等新业务领域保持探索。 盈利预测与评级。预计2019-2021年EPS分别为4.98元、6.73元、8.92元。考虑公司作为产业新城和环一二线开发商优质标的,给予公司2019年8倍估值,对应目标价39.86元,维持“买入”评级。 风险提示:销售及园区结算回款或低于预期等。
华夏幸福 房地产业 2019-05-20 30.32 44.08 54.67% 31.09 -1.33%
32.30 6.53%
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三大优势筑产业新城模式护城河,产业新城已完成全国主要城市群布局。公司通过与地方政府签署具排他性的合作协议,承担片区的前期规划、基础建设、招商引资、后期运营等全周期服务,该模式解决地方政府产城发展的资金问题、提升地方财政收入与经济发展水平,同时公司亦能长期持续受益于产业新城的发展。公司凭借人员齐备的招商团队、锚定十大行业的方法以及产业投资体系打造了稳固的壁垒,2018年产业发展服务毛利率达77%。公司已签约产业新城数量达7j7座,基本完成全国15座都市圈布局,且大多位于区域核心城市周边一小时交通圈内,随着核心城市的产业、人才将逐步向周边扩散,未来公司的产业新城有望迎来加速发展。 “人”、“钱”、“地”问题解决,发展重回快轨道。2019年一季度由于可推货值不足和管理层的变更,公司销售表现不佳。我们认为随着资金问题和土地问题的解决,以及环京市场的触底回暖与公司异地拓展不断取得进展,公司2019年房地产销售应能实现正增长。公司经营性现金流已连续三季度净流入,同时2019Q1筹资活动现金流大幅净流入,随着行业资金面有所宽松以及平安作为二股东带来的信用背书,我们预计公司未来资金情况将进一步向好。 平安入股带来巨大合作空间,高层引援后新业务静候佳音。平安集团自18年年中入股公司,目前已持股25.25%,稳居第二大股东。平安集团不仅能够增厚公司信用,更能给予公司资金支持;而金融与地产行业的基因匹配,更是为未来的合作带来空间。此外,公司引入了原华润置地灵魂人物吴向东,并启用南北双总部机制,并共享中后台部门。根据吴向东过往的履历,令我们对公司未来在城市更新、商业运营和住宅产品体系等领域的突破充满期待。维持公司买入评级,预计2019、20、21年EPS分别为5.09、6.31、8.24元,对应的PE为5.9倍、4.8倍、3.6倍; 风险提示:布局城市销售超预期下行,产业新城项目发展不及预期
华夏幸福 房地产业 2019-05-13 27.92 43.30 51.93% 31.62 8.96%
32.30 15.69%
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业绩增速超过30%,未来高速增长可期。2018年公司实现营业收入838.0亿元,同比增长40.5%;归母净利润117.5亿元,同比增长32.9%。公司营业收入大幅提升的主要原因是由于2018年公司房地产开发业务结算增加,房地产开发收入同比上升78%,占营业收入62%。 2018年,公司实现销售总额1627.6亿元,同比增6.9%。其中地产销售金额1317亿元,同比增长7.7%,销售面积1502万方,同比提升57.9%,产业新城业务收入额310.4亿元。 公司积极布局核心都市圈,公司产业新城的异地复制进入全面加速时期。截至2018年末,公司在全国范围内布局了15个核心都市圈,形成了“3+3+4”的战略格局,18年新增18个产业新城,全部为环京以外区域。截至2018年末,累计布局77个产业新城。优秀的选址能力已经成为华夏幸福运营产业新城的护城河。 随着公司与中国平安战略合作的开展,公司的融资环境与融资结构得到较大改善。截止到18年底,公司有息负债平均融资成本为6.42%,较17年小幅上涨0.44%,显著低于行业平均水平。公司通过增加长期债务替换短期债务,优化公司债务结构,严控公司偿债风险,公司一年内到期有息债务在有息债务中的占比由31%下降至19%,财务状况处于更加安全的水平。 投资建议:我们认为二三线园区地产具有协同和集约效用,在“推动制造业高质量发展,促进产业协调发展”的大背景下,将迎来成长性机会。公司积极加强与各类机构战略合作,异地复制继续提速,未来业绩可期。同时中国平安的战略入股,表明对公司业务模式和价值的认可,也将使公司的融资渠道更加多元化,大幅度降低公司融资成本。预计2019-2021年EPS分别为5元、6.8元、9元。考虑公司作为园区地产的领军者,19年对应PE为9,对应目标价45元,给予“买入”评级。 风险提示:1.异地复制不达预期;2.回款进度放缓;3.公司新进管理层磨合出现困难。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名