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华夏幸福 房地产业 2017-11-17 31.37 41.00 30.37% 32.40 3.28% -- 32.40 3.28% -- 详细
华夏幸福2002年起步于固安从事园区开发业务,目前已成为全国产业新城开发及运营龙头,房地产千亿销售规模稳居全国十强。公司自2012年上市以来公司保持每年30%以上的业绩增速,是高成长白马价值股的典范,目前市盈率仅10倍,在近期蓝筹白马行情催化下有望获得估值修复。我们认为公司未来业绩仍保持高速增长,主要由于:1)雄安新区开发建设和京津冀战略推进提速,公司充足的环京储备增值空间巨大,今年销售均价已大幅上涨;2)公司园区招商和运营能力优异,近年产业发展服务收入占比不断提升,综合毛利率水平将保持高位;3)异地复制在长三角已初见成效,嘉善项目成功树立标杆,并逐步进入业绩贡献期;4)公司近期成立中国产业新城基金,标志轻资产步伐加快。我们认为公司是地产板块成长特性最强而周期属性较弱的白马龙头房企,上调公司2016-2018年盈利预测分别为2.94元、3.86元和4.81元,维持目标价41.00元,相当于14倍17年市盈率和10.6倍18年市盈率,重申买入评级。 支撑评级的要点 受益京津冀产业转移,雄安新区红利可期。2002 年公司起步于固安园区开发,是成长于河北的领先产业新城运营商。2013年政府首提京津冀战略,疏解非首都功能;2017年政府宣布设立雄安新区,定位比肩上海浦东和深圳,预计建设提速在即。公司坐拥大量优质环京储备,区位优势明显,拟开发储备建面近1,000万平米,在建面积2,400万平米,园区综合项目开发和运营经验充足,有望持续受益雄安新区建设推进。 高成长价值白马典范,服务占比持续提升。公司自2012年以来公司保持每年30%以上的业绩增速,是高成长白马价值股的典范,2017年1-9月公司分别实现收入和归母净利同比增长21%和35%。近年来公司积极调整业务结构,淡化地产开发属性:产业发展服务收入占比从2013年的11%上升至2016年的20%,2017年上半年收入同比大增81%,使公司综合毛利率维持高位。公司地产销量短期虽然受到限购政策影响,但前三季度销售均价1.6万元/平米同比大增30%,体现优质储备的升值空间。 异地复制初见成效,探索产业新城基金模式。2014年公司开始拓展京津冀外省园区业务,目前异地复制已在长三角初见成效:预计2017年浙江嘉善和安徽来安区域销量均有望突破百万平米合计占比超20%,杭州和南京事业部销售额也有望破百亿,产业发展服务中非京津冀收入占比超过40%。另一方面,10月公司作为GP拟合作成立中国产业新城基金,基金总规模75亿公司出资25亿,主要投向产业固安新城开发和目标企业股权投资,积极探索轻资产化开发模式。 评级面临的主要风险 环京区域地产调控超预期,异地园区开发进度慢于预期。 估值 考虑到公司京津冀储备的增值空间、产业服务收入占比提升和长三角项目进入业绩贡献期,我们上调公司2016-2018盈利预测分别为2.94元、3.86元和4.81元,维持目标价41.00元,相当于14倍17年市盈率和10.6倍18年市盈率,作为A股成长白马典范,重申买入评级。
华夏幸福 房地产业 2017-11-14 30.55 43.38 37.93% 32.40 6.06% -- 32.40 6.06% -- 详细
产业发展服务收入首超地产销售结转收入:在京津冀房地产市场严格调控的环境下,公司今年整体销售增速明显落后其他龙头地产公司。在销售高增速的靓丽外衣褪去后,更能凸显公司产业运营的初心。从收入结构看,上半年公司结转的产业发展服务收入首次超过房地产销售收入,达到138.8亿元,同比增长81%,占总营业收入的63%。今年上半年产业发展服务部分的营收、毛利占比之高也为首次,该项业务毛利率93%,毛利润达128.7亿元,基本等于上半年公司的全部毛利润。虽然地产收入主要在四季度结算,但按全年净利润约85亿的盈利预测,今年产业发展服务收入将贡献一半以上的净利润; 未来签约投资端到产业发展收入端利润可观:目前公司累计实现的签约投资额接近4000亿元,保守按照35%的产业发展服务收入计算,将贡献约1400亿元产业发展服务费。截至上半年公司仍有约1000亿元未结转。通过此项收入累计值与累计签约额对应服务费的比例看,结转明显提速。该比例从2011年的6%提升至29%,可推测目前未结转部分将在未来3-5年体现。随着公司全国产业新城和产业小镇复制落地,该部分投资带来的产业发展服务收入将持续高增长。该项收入为公司收入组成中毛利率最高部分,这将直接大幅增厚公司未来利润,同时提升公司利润率; 公司异地复制成功,推进全国化布局:公司环杭州、环南京两个区域已逐渐成熟,成为新的收入增长极。前三季度,环杭州、环南京区域销售面积占比分别达到14%、15%,全年两个区域都将各贡献百亿以上的销售额,对应环杭州、环南京区域的标杆--嘉善、来安产业新城迅速崛起。今年上半年,嘉善、来安新增签约投资额分别为58.9亿、37.5亿元,不到五年的时间实现了环京外的成功拓展。有了异地复制的成功经验,相信公司在后续进入的珠三角、郑州、武汉等区域的发展将进一步提速; “华夏幸福”模式的优越性:公司从2002年开始打造固安产业新城,创造了公司特有的产业发展模式,如今也被其他产业运营商参考沿用。通过签署政企合作协议,用“契约精神”清晰界定了政企两者各自的责任和利益边界,保证了政策的连续性和稳定性。“以房养园,以园促房”,利用房地产销售收入作为现金流工具,缓解前期园区建设资金的紧张,待园区逐渐成熟进而提升了区域价值和住宅价值。公司的PPP模式受到了国家的认可,多个区域的产业新城项目入选省市级PPP项目示范库。在产业新城打造上,公司具有核心竞争力。近4600人的规划、研发、招商、服务专业团队保证了公司布局的精准和前瞻性,以及招商引资和产业发展的顺利进行。
华夏幸福 房地产业 2017-11-13 30.55 45.60 44.99% 32.40 6.06% -- 32.40 6.06% -- 详细
公司全资子公司华夏幸福资本管理、间接全资子公司九通基业投资拟与合作方成立中国产业新城基金,基金总规模为75亿元,其中幸福资本作为普通合伙人出资100万元人民币,九通投资作为有限合伙人出资25亿元人民币,合作方共出资50亿元人民币,主要投资范围为固安新兴产业示范区4.96平方公里的产业新城建设开发业务和目标企业股权投资业务。 明星产业园区进一步巩固,产业新城项目有望加速落地。此次产业新城基金的投资范围是固安新兴产业示范区项目。固安产业新城是公司产业园区业务的明星项目,入选了国家发改委首批PPP项目典型案例名单。固安新兴产业示范区也在2015年被工信部授予“国家新型工业化产业示范基地”称号。此次产业基金的设立将进一步巩固明星产业园区的发展,75亿的资金将大大补充项目的资金实力,后续开发的项目有望加速落地。2017年上半年公司产业园区业务显著增长,新增签约入园企业222个,签约投资额为731.5亿,同比增长25.8%,我们继续看好公司在产业园区项目上的发展。 引入新的合伙方,开启产业新城合作开发新模式。作为产业园区的龙头,公司以往以独立开发模式为主,此次引入新的合伙方,表明公司追求合作开发的积极态度,开启产业新城合作开发的新模式,为公司后续扩大业务合作范围和力度奠定了基础。目前公司正积极布局江苏、浙江、广东等15个京津冀以外的产业新城,我们认为此次产业新城基金的合作模式有望推广到这些区域,共同开发产业新城,有助于提高京津冀以外产业园区的开发能力。 维持买入评级,目标价45.60元。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为2.85/3.77/4.85元。运用可比公司估值法,可比公司2017年PE估值为16X,我们给予估值16X,对应目标价为45.60元。
华夏幸福 房地产业 2017-11-09 30.34 -- -- 32.40 6.79% -- 32.40 6.79% -- 详细
华夏幸福:布局全国的园区建设龙头企业 华夏幸福基业股份有限公司成立之初,主要从事住宅开发和物业管理。2002年公司大胆转型开始从事综合性产业园区开发,随后开启了向全国产业新城领头羊迈进。目前公司的事业版图已经基本覆盖京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群等国家重点城市群,并聚焦12大重点行业,形成了近百个区域级产业集群。 从固安到嘉善:异地复制打出异地名片 2013年公司卡位嘉善,伴随着园区建设逐步完成,园区红利释放,嘉善园区签约投资额迎来大幅增长,2017年上半年签约投资额达到58.9亿元,超过2016年全年,占公司新增签约投资总额的8.1%,成为公司异地复制的标杆。嘉善项目的意义在于公司突破京津冀,在更广范围拓展、复制,嘉善项目的成功异地复制为公司打出异地名片。 乘京津冀东风享园区红利 4月1日中央决定设立河北雄安新区,考虑到雄安新区定位为重点发展高端高新产业,在雄安周边有产业园区布局的公司更具投资价值。一方面,华夏幸福沿着G45高速在环京周边完成布局,极大受益环京区域发展带来的辐射效应;另一方面,公司环京周边园区主打新型产业,这与环京区域的发展契合,将更有利于产业、资源、人口的导入,形成京津冀协同发展。 首次覆盖予以“增持”评级 首次覆盖给予“增持”评级。2017年前三季度公司实现归属于上市公司股东的净利润62.3亿元,同比增长35.3%;对应基本每股收益2.02元。公司2017年前三季度的毛利率和净利率分别为28.7%和20.2%,分别较去年前三季度提升4.8和2.8个百分点。我们预计2017-2019年公司主营业务收入分别为728.89、948.73、1175.28亿元,净利润有望达到81.87、101.20、124.96亿元,EPS分别为2.77、3.42、4.23元/股,对应PE分别为11.63、9.41、7.62倍,现公司PB为2.44倍,前一交易日收盘价为30.89元。公司仍处在园区运营的红利时代,未来有较大的估值提升空间。 风险提示:长三角产业新城发展不及预期;地产调控政策超预期等。
华夏幸福 房地产业 2017-11-02 30.76 -- -- 32.40 5.33% -- 32.40 5.33% -- 详细
产业服务主导业绩增长 17年前三季度公司实现营收308.9亿元,同比增长21.2%;归属母公司所有者净利润62.3亿元,同比增长35.3%,前三季度已实现了16年全年归属净利润的96%。主营业务收入规模增长主要依靠产业开发服务收入规模的提升,而营业利润的提升主要由于整体毛利率的提高,17年三季度整体毛利率为56.4%,与去年同期相比上升10.6个百分点。 异地复制销售初显成效,期待全面发力 销售方面,17年前三季度公司实现销售金额1000.1亿元,同比增长12.1%,单季度来看实现销售金额304亿元,同比下降1.5%,与2季度相比增速水平已经有所回升。3季度华夏幸福的销售结构发生了较大的变化,单季度来看核心京津冀一线城市销售面积占比下降至10%,而非京津冀区域占比则迅速上升至61%,其中嘉善、来安、南浔、溧水、和县、武陟等地都开始贡献销售,公司京外项目已经彻底被激活。 储备规模有所下降,关注外地项目增量 17年前三季度,持续深耕京津冀,布局长三角城市群、珠三角城市群等国家级沿海热点城市群,构建环绕国内外一线核心城市的卫星城布局。 预计17、18EPS分别为2.56、2.83元/股,维持“买入”评级。 三季度外地项目销售表现亮眼,异地拓展已经取得了初步成果,公司业绩中产业服务占比进一步提升,较高的毛利表现相对业绩弹性较大,关注全年结算表现。17、18年PE水平为12.07x、10.91x 风险提示 房地产市场进入调控期,购房门槛提高,房企融资渠道收紧。
华夏幸福 房地产业 2017-11-01 30.76 -- -- 32.40 5.33% -- 32.40 5.33% -- 详细
华夏幸福 (600340.CH/人民币31.12, 买入)发布2017年三季报:2017年1-3季度公司实现营业收入309亿元,同比增长21.2%;实现归母净利润62.28亿元,同比增长35.3%,每股收益2.02元/股,业绩持续高增长打消市场疑虑,主要由于上半年产业服务收入大幅增长。我们认为公司作为领先的产业新城开发商,坐拥优质环京资源,受益雄安新区建设和京津冀战略推进,目前销售均价大幅增长已逐步兑现利好,业绩持续保持30%以上的高速增长,而目前对应市盈率仅10.7倍,作为板块龙头白马价值显著低估,我们重申公司买入评级。 支撑评级的要点地产销售同增11%,销售均价同增30%。公司2017年1-9月合计实现销售额1,000亿元,同比增长11.39%,完成全年销售目标1,450亿的69%;实现销售面积628万平米,同比下降14%,预计主要受到京津冀区域限购影响,但销售均价15,924元/平米,同比增长30%,体现优质环京资源布局和京津冀政策利好。其中,产业新城实现销售额942亿元,同比增长32%,销售面积增长2.3%,较2季度明显回升,销售均价增长28%;产业地产实现销售额58亿元,同比下降68%。截至上半年,公司预收账款达到1,362亿,同比增长28%,保障未来结算业绩。 深耕产业新城模式,产业服务继续高增。公司2017年1-9月实现营业收入308.9亿元,同比增长21.2%;上半年产业发展服务收入139亿,同比大幅增长81%,主要由于去年新签投资额1,122亿,同比翻番增长109%;实现毛利174亿元,毛利率56.4%。根据结算进度,由于公司上半年集中确认产业发展服务收入,我们预计全年业绩主要由地方政府投资分成落地贡献;下半年地产结算收入占比增加的背景下,公司的毛利率环比回落符合我们中报点评判断,但利润率仍大幅高于行业平均水平,体现公司区域布局及产业新城模式的优势。 存量资源保障业绩释放,异地复制加速推进。根据3季度经营数据,公司目前房地产开发项目总建筑面积6,367万平米,1-9月合计销售面积628万平米,合计结算面积140万平米,存量储备将满足全年销售和结算目标。另一方面,公司持续助力已签约区域的城镇建设与产业发展,固安产业新城、嘉善产业新城、来安产业新城等多个签约区域今年已完成多家企业签约落地,其中嘉善和来安上半年分别新增签约额58.9亿和37.5亿,分别占比公司新增签约总额的8.1%和5.1%,产业集群初见成效。公司近年来逐步拓展京外大区开发建设,以嘉善为代表的长三角地区发展形势良好,年内销售目标有望突破百亿,上半年嘉善区域实现结算收入同比增长81%,证明异地复制的可行性。
华夏幸福 房地产业 2017-10-31 30.76 38.00 20.83% 32.40 5.33% -- 32.40 5.33% -- 详细
1、前三季度业绩同比+35%,业绩持续高增长、铸就高成长典范。 公司17年上半年实现营业收入308.9亿元,同比+21.2%;实现归属上市公司股东净利润62.3亿元,同比+35.3%,业绩保持高增长势头;基本每股收益2.02元,同比+27.9%;毛利率和净利率分别为56.4%和20.2%,同比分别+10.6和2.1pct;三项费用率费合计21.4%,同比+5.3pct,主要由于京外新盘加推所致。报告期末,负债率和净负债率81.6%和72.7%,分别较上年末+8.0pct 和-3.1pct。 2、前三季度销售额+12%、略受河北限购影响,高预收款确保业绩稳增。 公司17年上半年销售额1,000.1亿元,同比增长12.0%;同期销售面积628.1万方,同比减少14.1%,销售面积下降源于河北限购影响;预收账款1,362.0亿元,较16年末增加32.8%,覆盖16年结算收入2.53倍,对17年业绩形成较大保障。在保持固安、大厂等园区优势的同时,公司今年大多数新盘已布局京外,其中嘉善、来安、和县、溧水、长葛等区域新盘已开始陆续销售,预计明年异地复制将大规模贡献销售业绩。 3、拿地积极、区域多点开花,京外产业新城异地复制初显成效。 截止2017Q3末公司合计拿地2,611万方,同比增长433%,Q3拿地主要分布在嘉善、永清、武陟、廊坊等地。公司依靠产业新城+PPP 模式,从13年的环北京谨慎布局到现在遍地开花。目前京外已有嘉善标杆,即将成长为百亿级别、超过100%增速,为公司成功积累了非北京周边拓展项目的经验。预计明后年河北限购对公司的影响将逐渐减小,公司地产销售业务能够再次打开局面。 4、产业新城PPP 模式连获认可,多单PPP 项目已锁定。 公司“固安新型城镇化PPP 项目市政物业服务2017年度第一期资产支持票据”8月成功发行,为全国首单落地的PPP 资产支持票据项目和首单园区市政服务类PPP 资产证券化项目。此外,公司接连签订了嘉兴科技城、肥东机器人小镇、六安产业新城、开封市祥符产业新城、南京空港会展小镇等8个PPP 项目,并拟开展固安工业园区新型城镇化项目资产证券化项目,体现了公司产业新城PPP 模式的独特优势和复制能力。 5、投资建议:业绩持续高增,产业新城PPP 稳步推进,维持推荐。 华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,并依托其领先的PPP 市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。我们维持公司2017-18年每股收益预测为2.97元和4.05元,维持目标价为38.00元,维持推荐评级。 6、风险提示:房地产市场下行风险。
华夏幸福 房地产业 2017-10-31 30.76 -- -- 32.40 5.33% -- 32.40 5.33% -- 详细
毛利率提升带动业绩高增长。期内公司实现营收308.9亿,同比增长21.2%,净利润62.3亿,同比增长35.3%。净利润增速大于营收增速主要因高毛利率的产业发展服务收入占比提升,带动公司整体毛利率大幅上升10.6个百分点至56.4%。考虑公司签约园区持续攀升,预计未来产业发展服务收入占比仍有望上升,保障公司毛利率维持较高水平。受管理费用大幅增加影响,期内三费占比达21.4%,同比上升5.4个百分点。由于销售额远大于营收,期末预收款较年初增长32.8%至1362亿,奠定未来业绩增长基础。 销售稳中有升,异地贡献持续攀升。受河北限购影响,公司2017年前三季度实现销售额1000.1亿元,同比增长12%,销售面积628.1万平,同比下降14.1%,完成全年1450亿销售计划的69%。剔除园区回款后销售额794.8亿,同比增长2.8%。其中传统的廊坊、固安、大厂合计贡献销售面积110.7万平,占比17.6%,较2016年全年下降40个百分点,异地的嘉善、永清销售占比已达11.5%和12.1%。考虑河北限购及更多异地项目步入销售周期,预计异地销售占比将持续提升。受益产品结构变化,公司前三季度销售均价12654元/平米,较2016年全年均价上升17.5%。 补库存意愿积极,新开工稳步增长。公司前三季度累计新增建面709万平米,同比增长42.5%;总地价127.4亿,为同期销售金额(剔除园区回款)的16.0%,较2016年(17.5%)下降1.5个百分点。平均楼面地价1797元/平米,较2016年均价(2095元/平)下降14.2%。期末土地储备937.5万平米,仅供一年左右开发,预计后续投资将相对积极。公司前三季度新开工767.9万平米,同比增长25.2%。 财务状况稳健,积极拓展融资渠道。公司期末在手现金较年初增加28.6亿至483.6亿,为一年到期长短期负债的210%,较年初下降50.1个百分点,短期偿债压力依旧较小。剔除预收款的资产负债率分别为41.2%,较期初下降2.6个百分点。报告期内公司成功发行2亿PPP项目资产支持票据,9月固安PPP项目拟发行资产支持证券募集资金不超过40亿元,PPP项目资产证券化有利于盘活公司存量资产,提高PPP项目资产流动性,未来有望成为公司新的融资渠道。 维持“强烈推荐”评级。维持公司2017-2018年盈利预测EPS分别为2.87元和3.72元,当前股价对应PE分别为10.8倍和8.4倍。公司业绩、销量稳健增长,产业发展服务业务升级加速,持续受益京津冀协同发展、雄安新区和“特色小镇”建设带来的政策发展机遇,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩大幅低于预期风险。
华夏幸福 房地产业 2017-08-25 33.10 -- -- 33.86 2.30%
33.86 2.30% -- 详细
产业服务主导业绩水平稳定提升。 17年上半年公司实现营业收入222.6亿元,同比增长26.5%;归母净利润53.7亿元,同比上升35.6%,每股收益1.82元。整体毛利几乎全部由产业服务业务贡献,这部分业务毛利率维持在92.7%的高位;地产开发业务合计结算规模为68.1亿元,同比下降7%,结算毛利率仅为1.6%。公司通过委托贷款以及委托资产管理获得投资收益4.2亿元,增厚公司业绩。 销售均价显著提升,环京圈外项目开始发力。 上半年公司实现销售金额共计696.20亿元,较上年同期增长19.14%,其中房地产业务销售金额为542亿元,同比增长11.8%,销售均价显著提升,整体销售均价达到14197元/平米,与16年同期相比提高59%,与16年全年相比提高32%。公司布局城市圈核心三四线城市,受益于市场的全面复苏,17年上半年销售表现强劲。 园区拓展维持稳定,储备规模小幅下降。 17年上半年公司新增15个园区,签约222个入园企业,签约投资额731.5亿。截止到17年中报,公司净负债率规模由16年底的62%下降至52%,短期偿债压力方面,短债合计占货币现金的比例为35%,维持低位。 预计17、18EPS分别为2.56、2.83元/股,维持“买入”评级。 2017年是华夏幸福关键的一年,在景气度回落的过程中,在京津冀区域政策大幅收紧的销售条件下,能否通过成功的异地复制,上半年嘉善、来安的销售表现有力的证明了公司在环京区域外的模式优势。
华夏幸福 房地产业 2017-08-25 33.10 -- -- 33.86 2.30%
33.86 2.30% -- 详细
营收增长26.4%,归母净利润增长35.6%,符合预期。2017H1公司实现营业收入222.6亿元,同比增长26.4%,增速提高22.1个百分点;实现归母净利润53.7亿元,同比增长35.6%,增速提高5.1个百分点,与预期(34%)基本一致;每股收益1.82元,同比增长33.8%;实现销售额696.2亿元,同比增长19.1%,实现销售面积382.0万平方米,同比增长-29.7%,销售均价为14198元/平方米。公司4-6月地产销售受雄安新区周边限购限贷政策密集出台影响显著下滑,但销售均价仍为历史新高,整体业绩增长稳定。 新增签约投资额731.5亿元,嘉善、来安区域异地复制见成效。2017H1公司园区内新增签约投资额731.5亿元,同比增长25.8%,在去年高基数下仍然保持了较高增长;同期签约入园企业222家,公司在产业招商上的竞争优势进一步凸显。分区域来看,固安区域招商额超100亿元,公司京津冀园区持续贡献卓越业绩;嘉善区域招商额达59亿元,来安区域招商额达38亿元,无锡区域招商额达23亿元,公司在长三角地区的异地复制初见成效。 2017H1公司实现产业发展服务收入达138.8亿元,同比增长81.2%。 管理费用率持续高位,负债率逐步下降,预收账款稳定增长,经营状况稳健。受业务规模大幅扩张影响,2017Q1公司管理费用为29.2亿元,同比增长64.3%,其中职工薪酬15.3亿元,同比增长110.3%,主因公司业务扩张迅速,全国范围加速布局,对人才需求较强。 公司不断优化债务结构,2017Q1产负债率为82.9%,扣除预收账款后的真实资产负债率为71.0%,整体负债水平稳步下行。2017H1公司预收账款为1330.6亿元,同比增长50.2%,未来两年业绩收入已提前锁定。 多渠道融资顺利进展,融资成本显著下降,助力全国化布局。2017年1-6月公司累计新增借款金额256.4亿,期末公司融资余额968.3亿,融资加权平均利息率为5.99%,同比2016年年底下降0.98个百分点。其中银行贷款余额355.6亿,平均利率5.63%,同比下降0.41个百分点;债券期末余额409.5亿,平均利率5.24%,同比上升0.04个百分点;信托、资管等其他融资余额203.1亿,平均利率8.15%,同比下降1.22个百分点。公司进一步加速全国化布局,截止2017年8月17日,公司共签署合作备忘录28份,其中浙江德清雷甸产业新城正式落地,嘉兴科技城成交通知书正式下发,我们预计公司在浙江区域的加速布局未来将有力增厚公司业绩,丰富公司收入结构。 盈利预测与投资评级:业绩平稳增长,维持增持评级,维持盈利预测。公司业绩增长稳定,长三角区域异地复制初见成效,产业招商能力领先,维持增持评级。预计2017/18/19年营业收入分别为719.1/910.0/1106.4亿元,归母净利润分别为87.6/120.3/152.2亿元,当前股价对应PE分别为11.3X/8.3X/6.5X,对应EPS为2.96/4.07/5.15元。
华夏幸福 房地产业 2017-08-22 33.79 38.00 20.83% 34.07 0.83%
34.07 0.83% -- 详细
1、上半年业绩同比+36%,持续维持高增长,彰显一贯高成长本色。 公司17年上半年实现营业收入222.6亿元,同比+26.4%;实现归属上市公司股东净利润53.7亿元,同比+35.7%,业绩持续高增长;基本每股收益1.82元,同比+33.8%;毛利率和净利率分别为57.5%和24.3%,同比分别+7.2和+2.4pct;三项费用率费合计18.01%,同比+4.0pct,其中,管理费用率和财务费用率上升,销售费用率略下降。报告期末,负债率和净负债率82.9%和52.7%,分别较上年下降1.7pct和23.2pct,财务改善。 2、上半年销售额+19%、略受河北限购影响,丰富预收款保证业绩稳增。 公司17年上半年销售额696.2亿元,同比增长19.1%,已完成全年销售目标1,450亿的48%;同期销售面积382.02万方,同比减少29.7%,面积下降源于河北限购影响;同期销售回款429.2亿元,同比增长25.6%;预收账款1,330.6亿元,较16年末增加29.8%,覆盖16年结算收入2.47倍,对17年业绩有较大保障。上半年公司在固安、大厂、怀来等区域继续保持快速发展,较先进入的杭州和南京区域已跻身公司业绩新亮点。2017H1公司合计拿地1,023万方,同比增加255%,拿地依然积极。 3、产业新城升级产业小镇,进军长三角、珠三角区域,发展势头强劲。 17年上半年公司实现签约222个入园企业,签约投资额731.5亿,产业集群异地复制成效凸显。公司先后落子长三角、珠三角等新增的近20个产业新城,围绕系能源、高端装备制造等新兴行业打造产业集群,其中长三角区域的嘉善和来安园区新增签约投资额增长迅速,标杆示范效应显著。公司发挥PPP模式领先优势,利用深厚的园区建设经验,在产业小镇内开展投资-开发-建设-招商-运营等一系列产业链延伸业务,已打造了如大厂影视小镇、香河机器人小镇、嘉善人才创业小镇等初具规模的特色小镇。 4、产业新城PPP模式连获认可,首单PPP资产证券化落地助力发展。 1月,国家发改委、中国证监会、中国基金业协会联合召开PPP项目资产证券化座谈会,公司作为民营企业代表受邀参加,随后公司完成发行国家发改委和中国证监会首批推荐项目中唯一一单园区ppp项目资产证券化产品;5月,安徽省滁州市来安产业新城项目入选国家发改委第二批PPP项目典型案例;8月,公司“固安新型城镇化PPP项目市政物业服务2017年度第一期资产支持票据”成功发行,为全国首单落地的PPP资产支持票据项目和首单园区市政服务类PPP资产证券化项目。 5、投资建议:业绩持续高增,产业新城PPP模式连获认可,维持推荐。 华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,并依托其领先的PPP市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。我们维持公司2017-18年每股收益预测为2.97元和4.05元,目标价为38.00元,维持推荐评级。
华夏幸福 房地产业 2017-08-21 33.79 42.75 35.93% 34.27 1.42%
34.27 1.42% -- 详细
核心观点:公司业绩保持高速增长,毛利率跳升至57.5%。2017H1,公司实现营业收入222.6亿元,同比增长26.4%,实现归母净利润53.7亿元,同比增长35.7%。 公司上半年毛利率高达57.5%,同比2016年上半年上升7.2个百分点,较2016年下半年上升32.9个百分点。毛利率大幅攀升主要因为公司高毛利业务产业发展服务占比进一步提升,2017H1产业发展服务占比达到63%,远高于2016H1的44%,产业发展服务的毛利率也达到92.7%。 销售面积同比下滑,土地储备结构中非京津冀区域占比提升。调控政策叠加雄安新区设立影响,导致廊坊地区整体销售有所下滑,上半年销售面积同比下滑29.7%,但销售金额同比上涨10.6%。随着公司在非京津冀地区园区的快速扩张,公司的土地储备结构也随之发生改变。目前非京津冀地区占比已上升至15.1%,相较2016年底上升10.8个百分点,未来抵御区域性政策风险的能力将显著提升。 产业园区业务营收占比超6成,异地园区助力业务维持高增长。2017年上半年,公司产业发展服务业务营收138.8亿元,同比增长81.2%,产业发展服务的营收占比占比首次超过地产业务。2017年上半年,公司签约222个新增入园企业,签约投资额为731.5亿,同比增长25.8%。异地园区经过几年的发展也正在逐步进入成熟期,开始贡献产业发展服务收入,助力园区业务维持高速增长。 财务预测与投资建议 维持买入评级,略下调目标价至42.75元(原为46.72元)。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为2.85/3.77/4.85元(原预测为2.92/4.18/5.39元)。运用可比公司法,可比公司2017年PE 为15X,对应目标价42.75元。维持买入评级。 风险提示 各地框架合作协议落地不及预期;园区新增落地投资额增长不及预期。
华夏幸福 房地产业 2017-08-21 32.53 40.67 29.32% 34.27 5.35%
34.27 5.35% -- 详细
公司是国内领先的产业新城运营商,深耕京津冀区域并布局长江经济带、珠三角等热点经济区,丰富的产业和土地资源确保公司未来与业绩的高速增长。 投资要点: 维持增持评级,维持目标价40.67元,维持2017/18年EPS为2.96元、4.25元的判断。公司是国内领先的产业新城运营商,丰富的产业和土地资源确保公司未来与业绩的高速增长,而异地复制的提速进一步增强公司盈利能力,竞争优势凸显。同时随着雄安新区和北三县规划落地的预期持续发酵,公司仍是京津冀一体化的核心受益标的。 业绩靓丽符合预期。2017年上半年公司实现营业收入222.59亿元,同增26.44%;实现净利润53.67亿元,同增35.65%,业绩靓丽符合预期。其中园区结算收入额153.84亿元,同增54.91%。公司毛利率和净利率分别为57.5%和24.1%,分别提升7.2和1.6个百分点,盈利能力进一步增强。 产业发展服务提速,业务结构持续优化。公司业务结构进一步向产业发展服务倾斜,产业发展能力是公司的核心竞争优势,是公司在产业新城方面能够持续领先全国的关键所在,卓越的招商引资能力使公司上半年实现园区签约投资额731.5亿,比去年同期增加25.8%。 环京区域优势明显,异地复制进一步加速。公司与地方政府以PPP市场化机制打造可持续发展的产业新城,获得国家级的高度认可。凭借在京津冀积累了十余年的产业新城运营经验后,公司开始加速落地产业新城的异地复制,盈利来源更加多元。公司在2017年上半年新增19个产业园区,围绕重点城市群布局,卡位布局的先发优势明显。 风险提示:环北京区域市场政策存在不确定性。
华夏幸福 房地产业 2017-08-21 32.53 39.00 24.01% 34.27 5.35%
34.27 5.35% -- 详细
事件:公司发布半年报,2017H1实现营业收入222.6亿元(+26.4%),实现归属于上市公司股东净利润53.7亿元(+35.7%)。 产业发展服务持续高增长,地产销售受限购影响。结算端,2017H1产业发展服务实现营收138.8亿元(+81.2%),在所有分项业务中增速最高,占总营收比例达到62.4%,印证了随着公司园区数量和规模的增加,产业发展服务的重要性在逐步凸显。2017H1园区配套住宅和城市地产开发分别实现营收52.4亿元(+8.3%)和15.7亿元(-37.5%),下半年才是这两块业务结算的高峰,预计全年仍能保持30%+的结算增速。销售端,2017H1产业新城业务实现销售额646.0亿元(+33.6%),其中园区结算收入153.8亿元(+54.9%),园区配套住宅签约销售额492.2亿元(+28.1%)。2017H1城市地产实现签约销售额38.2亿元(-60.0%),主要受限购政策影响较大。 围绕重点城市群布局,卡位布局先发优势明显。公司持续深耕京津冀,积极开拓长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等国家重点城市群和一带一路等热点区域。在京津冀以外的区域,公司异地扩张态势明显,嘉善和环南京将打造成为两个百亿营业额园区,包括地产项目和园区落地招商。珠三角区域的开发也会加快,江门将依托国家“珠西战略”和“深圳产业外溢”大趋势,布局智能终端、智能制造装备、新能源汽车及零部件等产业。 产业新城模式受国家认可,PPP资产证券化创新融资方式。公司作为PPP 模式先行者,固安工业园区新型城镇化项目和汊河新区新型城镇化PPP建设项目先后入选国家发改委PPP项目典型案例名单。固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划于17年3月成功发行,这是目前国内首批获准发行的PPP项目资产支持专项计划,同时也是国家发改委首批推荐项目中唯一园区PPP项目的资产证券化产品。PPP资产证券化的正式落地,使公司的产业新城模式获得一种新的低成本融资方式,为公司开发和运营产业新城提供有力的资金支持,有助于公司产业新城规模的进一步扩大。 盈利预测与投资建议。预计公司2017-2019年EPS分别为2.91元、3.90元和4.94元,归母净利润未来三年将保持32%的复合增长率,目前股价对应的动态PE分别为11倍、8倍和7倍。按2018年10倍PE,目标价39.00元。首次覆盖,给予“买入”评级。 风险提示:房地产调控风险;项目进度或不达预期。
华夏幸福 房地产业 2017-08-21 32.53 -- -- 34.27 5.35%
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一、事件概述。 公司发布2017年半年报,报告期内实现营业收入222.6亿元,同比增长26.4%;实现归属上市公司股东净利润53.7亿元,同比增长35.7%;每股收益1.82元,同比增长33.8%。 二、分析与判断。 上半年销售受河北限购拖累,预收款丰富保障17年业绩。 公司17年上半年签约销售面积382.02万方,同比减少29.7%,主要受河北限购影响;但受益于环北京和环雄安地区房价上涨,公司上半年签约销售额696.2亿元,同比增长19.1%,已完成全年销售目标1,450亿的48%。随着公司加大南京周边及嘉善区域的开发推盘力度,我们认为公司完成全年销售目标是大概率事件。公司账面预收款1,330.6亿元,同比增长50.2%,是16年营业收入的2.47倍,17年业绩有保障。 产业园区业务持续快速发展,产业发展服务收入占比不断提升。 2017年上半年公司产业新城业务销售额共计646.03亿元,同比增长33.6%;其中园区结算收入153.84亿元,同比增长55%,占产业新城业务销售额的23.8%,比去年同期提高3.3个百分点,产业发展服务收入占比不断提升。报告期内,公司签约222个入园企业,签约投资额731.5亿,同比增长25.8%。固安、嘉善、来安等区域签约企业较多。 PPP模式不断获国家认可,资产证券化产品成功发行。 继固安工业园区入选国家发改委首批PPP项目典型案例名单、固安高新区及溧水区产业新城项目入选财政部等20部委联合发布的第三批PPP示范项目后,2017年5月公司安徽省滁州市来安产业新城项目成功入选国家发改委第二批PPP项目典型案例名单,公司发展模式不断获得政府认可。公司积极尝试融资方式创新,报告期内华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划发行成功,这是目前国内首批获准发行的PPP项目资产支持专项计划,使公司的产业新城模式在融资渠道以及模式认可度上进入一个新层级。 异地复制加速推进,海外布局以东南亚、南亚为重点。 公司在持续深耕环北京地区的同时,积极向长江经济带、中原地区、珠三角地区异地复制,报告期内公司新增19个产业新城开发项目,分别位于南京、德清、中山、东莞、秦皇岛、郑州、成都、合肥、佛山等城市。此外,公司还积极向印度、越南、埃及、印度尼西亚等一带一路沿线国家进行海外拓展,未来公司“一带一路”战略布局将以东南亚、南亚为重点,兼顾非洲、美国、中东欧等地区。 三、盈利预测与投资建议。 投资建议:我们认为公司产业新城PPP模式进入异地复制阶段,公司业绩有望继续维持高速增长。我们预计公司2017、2018年EPS分别为3.04和3.98元/股,对应当前股价PE分别为10.6和8.1倍,给予“强烈推荐”评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名