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华夏幸福 房地产业 2017-08-25 33.10 -- -- 33.86 2.30%
33.86 2.30% -- 详细
产业服务主导业绩水平稳定提升。 17年上半年公司实现营业收入222.6亿元,同比增长26.5%;归母净利润53.7亿元,同比上升35.6%,每股收益1.82元。整体毛利几乎全部由产业服务业务贡献,这部分业务毛利率维持在92.7%的高位;地产开发业务合计结算规模为68.1亿元,同比下降7%,结算毛利率仅为1.6%。公司通过委托贷款以及委托资产管理获得投资收益4.2亿元,增厚公司业绩。 销售均价显著提升,环京圈外项目开始发力。 上半年公司实现销售金额共计696.20亿元,较上年同期增长19.14%,其中房地产业务销售金额为542亿元,同比增长11.8%,销售均价显著提升,整体销售均价达到14197元/平米,与16年同期相比提高59%,与16年全年相比提高32%。公司布局城市圈核心三四线城市,受益于市场的全面复苏,17年上半年销售表现强劲。 园区拓展维持稳定,储备规模小幅下降。 17年上半年公司新增15个园区,签约222个入园企业,签约投资额731.5亿。截止到17年中报,公司净负债率规模由16年底的62%下降至52%,短期偿债压力方面,短债合计占货币现金的比例为35%,维持低位。 预计17、18EPS分别为2.56、2.83元/股,维持“买入”评级。 2017年是华夏幸福关键的一年,在景气度回落的过程中,在京津冀区域政策大幅收紧的销售条件下,能否通过成功的异地复制,上半年嘉善、来安的销售表现有力的证明了公司在环京区域外的模式优势。
华夏幸福 房地产业 2017-08-25 33.10 -- -- 33.86 2.30%
33.86 2.30% -- 详细
营收增长26.4%,归母净利润增长35.6%,符合预期。2017H1公司实现营业收入222.6亿元,同比增长26.4%,增速提高22.1个百分点;实现归母净利润53.7亿元,同比增长35.6%,增速提高5.1个百分点,与预期(34%)基本一致;每股收益1.82元,同比增长33.8%;实现销售额696.2亿元,同比增长19.1%,实现销售面积382.0万平方米,同比增长-29.7%,销售均价为14198元/平方米。公司4-6月地产销售受雄安新区周边限购限贷政策密集出台影响显著下滑,但销售均价仍为历史新高,整体业绩增长稳定。 新增签约投资额731.5亿元,嘉善、来安区域异地复制见成效。2017H1公司园区内新增签约投资额731.5亿元,同比增长25.8%,在去年高基数下仍然保持了较高增长;同期签约入园企业222家,公司在产业招商上的竞争优势进一步凸显。分区域来看,固安区域招商额超100亿元,公司京津冀园区持续贡献卓越业绩;嘉善区域招商额达59亿元,来安区域招商额达38亿元,无锡区域招商额达23亿元,公司在长三角地区的异地复制初见成效。 2017H1公司实现产业发展服务收入达138.8亿元,同比增长81.2%。 管理费用率持续高位,负债率逐步下降,预收账款稳定增长,经营状况稳健。受业务规模大幅扩张影响,2017Q1公司管理费用为29.2亿元,同比增长64.3%,其中职工薪酬15.3亿元,同比增长110.3%,主因公司业务扩张迅速,全国范围加速布局,对人才需求较强。 公司不断优化债务结构,2017Q1产负债率为82.9%,扣除预收账款后的真实资产负债率为71.0%,整体负债水平稳步下行。2017H1公司预收账款为1330.6亿元,同比增长50.2%,未来两年业绩收入已提前锁定。 多渠道融资顺利进展,融资成本显著下降,助力全国化布局。2017年1-6月公司累计新增借款金额256.4亿,期末公司融资余额968.3亿,融资加权平均利息率为5.99%,同比2016年年底下降0.98个百分点。其中银行贷款余额355.6亿,平均利率5.63%,同比下降0.41个百分点;债券期末余额409.5亿,平均利率5.24%,同比上升0.04个百分点;信托、资管等其他融资余额203.1亿,平均利率8.15%,同比下降1.22个百分点。公司进一步加速全国化布局,截止2017年8月17日,公司共签署合作备忘录28份,其中浙江德清雷甸产业新城正式落地,嘉兴科技城成交通知书正式下发,我们预计公司在浙江区域的加速布局未来将有力增厚公司业绩,丰富公司收入结构。 盈利预测与投资评级:业绩平稳增长,维持增持评级,维持盈利预测。公司业绩增长稳定,长三角区域异地复制初见成效,产业招商能力领先,维持增持评级。预计2017/18/19年营业收入分别为719.1/910.0/1106.4亿元,归母净利润分别为87.6/120.3/152.2亿元,当前股价对应PE分别为11.3X/8.3X/6.5X,对应EPS为2.96/4.07/5.15元。
华夏幸福 房地产业 2017-08-22 33.79 38.00 17.03% 34.07 0.83%
34.07 0.83% -- 详细
1、上半年业绩同比+36%,持续维持高增长,彰显一贯高成长本色。 公司17年上半年实现营业收入222.6亿元,同比+26.4%;实现归属上市公司股东净利润53.7亿元,同比+35.7%,业绩持续高增长;基本每股收益1.82元,同比+33.8%;毛利率和净利率分别为57.5%和24.3%,同比分别+7.2和+2.4pct;三项费用率费合计18.01%,同比+4.0pct,其中,管理费用率和财务费用率上升,销售费用率略下降。报告期末,负债率和净负债率82.9%和52.7%,分别较上年下降1.7pct和23.2pct,财务改善。 2、上半年销售额+19%、略受河北限购影响,丰富预收款保证业绩稳增。 公司17年上半年销售额696.2亿元,同比增长19.1%,已完成全年销售目标1,450亿的48%;同期销售面积382.02万方,同比减少29.7%,面积下降源于河北限购影响;同期销售回款429.2亿元,同比增长25.6%;预收账款1,330.6亿元,较16年末增加29.8%,覆盖16年结算收入2.47倍,对17年业绩有较大保障。上半年公司在固安、大厂、怀来等区域继续保持快速发展,较先进入的杭州和南京区域已跻身公司业绩新亮点。2017H1公司合计拿地1,023万方,同比增加255%,拿地依然积极。 3、产业新城升级产业小镇,进军长三角、珠三角区域,发展势头强劲。 17年上半年公司实现签约222个入园企业,签约投资额731.5亿,产业集群异地复制成效凸显。公司先后落子长三角、珠三角等新增的近20个产业新城,围绕系能源、高端装备制造等新兴行业打造产业集群,其中长三角区域的嘉善和来安园区新增签约投资额增长迅速,标杆示范效应显著。公司发挥PPP模式领先优势,利用深厚的园区建设经验,在产业小镇内开展投资-开发-建设-招商-运营等一系列产业链延伸业务,已打造了如大厂影视小镇、香河机器人小镇、嘉善人才创业小镇等初具规模的特色小镇。 4、产业新城PPP模式连获认可,首单PPP资产证券化落地助力发展。 1月,国家发改委、中国证监会、中国基金业协会联合召开PPP项目资产证券化座谈会,公司作为民营企业代表受邀参加,随后公司完成发行国家发改委和中国证监会首批推荐项目中唯一一单园区ppp项目资产证券化产品;5月,安徽省滁州市来安产业新城项目入选国家发改委第二批PPP项目典型案例;8月,公司“固安新型城镇化PPP项目市政物业服务2017年度第一期资产支持票据”成功发行,为全国首单落地的PPP资产支持票据项目和首单园区市政服务类PPP资产证券化项目。 5、投资建议:业绩持续高增,产业新城PPP模式连获认可,维持推荐。 华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,并依托其领先的PPP市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。我们维持公司2017-18年每股收益预测为2.97元和4.05元,目标价为38.00元,维持推荐评级。
华夏幸福 房地产业 2017-08-21 32.53 40.67 25.25% 34.27 5.35%
34.27 5.35% -- 详细
公司是国内领先的产业新城运营商,深耕京津冀区域并布局长江经济带、珠三角等热点经济区,丰富的产业和土地资源确保公司未来与业绩的高速增长。 投资要点: 维持增持评级,维持目标价40.67元,维持2017/18年EPS为2.96元、4.25元的判断。公司是国内领先的产业新城运营商,丰富的产业和土地资源确保公司未来与业绩的高速增长,而异地复制的提速进一步增强公司盈利能力,竞争优势凸显。同时随着雄安新区和北三县规划落地的预期持续发酵,公司仍是京津冀一体化的核心受益标的。 业绩靓丽符合预期。2017年上半年公司实现营业收入222.59亿元,同增26.44%;实现净利润53.67亿元,同增35.65%,业绩靓丽符合预期。其中园区结算收入额153.84亿元,同增54.91%。公司毛利率和净利率分别为57.5%和24.1%,分别提升7.2和1.6个百分点,盈利能力进一步增强。 产业发展服务提速,业务结构持续优化。公司业务结构进一步向产业发展服务倾斜,产业发展能力是公司的核心竞争优势,是公司在产业新城方面能够持续领先全国的关键所在,卓越的招商引资能力使公司上半年实现园区签约投资额731.5亿,比去年同期增加25.8%。 环京区域优势明显,异地复制进一步加速。公司与地方政府以PPP市场化机制打造可持续发展的产业新城,获得国家级的高度认可。凭借在京津冀积累了十余年的产业新城运营经验后,公司开始加速落地产业新城的异地复制,盈利来源更加多元。公司在2017年上半年新增19个产业园区,围绕重点城市群布局,卡位布局的先发优势明显。 风险提示:环北京区域市场政策存在不确定性。
华夏幸福 房地产业 2017-08-21 32.53 39.00 20.11% 34.27 5.35%
34.27 5.35% -- 详细
事件:公司发布半年报,2017H1实现营业收入222.6亿元(+26.4%),实现归属于上市公司股东净利润53.7亿元(+35.7%)。 产业发展服务持续高增长,地产销售受限购影响。结算端,2017H1产业发展服务实现营收138.8亿元(+81.2%),在所有分项业务中增速最高,占总营收比例达到62.4%,印证了随着公司园区数量和规模的增加,产业发展服务的重要性在逐步凸显。2017H1园区配套住宅和城市地产开发分别实现营收52.4亿元(+8.3%)和15.7亿元(-37.5%),下半年才是这两块业务结算的高峰,预计全年仍能保持30%+的结算增速。销售端,2017H1产业新城业务实现销售额646.0亿元(+33.6%),其中园区结算收入153.8亿元(+54.9%),园区配套住宅签约销售额492.2亿元(+28.1%)。2017H1城市地产实现签约销售额38.2亿元(-60.0%),主要受限购政策影响较大。 围绕重点城市群布局,卡位布局先发优势明显。公司持续深耕京津冀,积极开拓长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等国家重点城市群和一带一路等热点区域。在京津冀以外的区域,公司异地扩张态势明显,嘉善和环南京将打造成为两个百亿营业额园区,包括地产项目和园区落地招商。珠三角区域的开发也会加快,江门将依托国家“珠西战略”和“深圳产业外溢”大趋势,布局智能终端、智能制造装备、新能源汽车及零部件等产业。 产业新城模式受国家认可,PPP资产证券化创新融资方式。公司作为PPP 模式先行者,固安工业园区新型城镇化项目和汊河新区新型城镇化PPP建设项目先后入选国家发改委PPP项目典型案例名单。固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划于17年3月成功发行,这是目前国内首批获准发行的PPP项目资产支持专项计划,同时也是国家发改委首批推荐项目中唯一园区PPP项目的资产证券化产品。PPP资产证券化的正式落地,使公司的产业新城模式获得一种新的低成本融资方式,为公司开发和运营产业新城提供有力的资金支持,有助于公司产业新城规模的进一步扩大。 盈利预测与投资建议。预计公司2017-2019年EPS分别为2.91元、3.90元和4.94元,归母净利润未来三年将保持32%的复合增长率,目前股价对应的动态PE分别为11倍、8倍和7倍。按2018年10倍PE,目标价39.00元。首次覆盖,给予“买入”评级。 风险提示:房地产调控风险;项目进度或不达预期。
华夏幸福 房地产业 2017-08-21 32.53 -- -- 34.27 5.35%
34.27 5.35% -- 详细
2017年上半年归母净利润同增35.65%,EPS 为1.82元。 2017年上半年,公司实现收入222.59亿元,同比增长26.44%;归母净利润53.67亿元,同比增长35.65%;EPS 为1.82元。 产业新城业务显著增长,入园企业及投资金额持续增加,土储丰富。 销售额保持增长,产业新城业务贡献绝大部分销售业绩:2017年上半年,公司实现销售额696.20亿元,同比增长19.14%,完成2017年计划销售额的48%,其中产业新城业务销售额646.03亿元,同比增长33.6%,占比92.8%,贡献绝大部分销售业绩;实现销售面积382.02万平方米,其中产业新城签约销售面积359.33万平方米,占比94.1%。 产业园区持续拓展,投资金额保持增长:2017年上半年,实现新增签约入园企业222家,较去年同期增加10家,新增签约投资额731.5亿元,同比增长25.79%,嘉善区域和来安区域新增签约投资额分别为58.9和37.5亿元,是2016年投资额的138%和83%,增长迅速。 土地储备丰富:截至2017年上半年末,公司储备开发用地规划计容建筑面积约为918.65万平方米,处于2011年以来的高位。 财务状况优化,业绩锁定性较好。 2017年上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为71%,较2016年末下降了3.2个百分点;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.9倍,短期偿债能力优;净负债率为51.7%,较2016年末下降了10.5个百分点。公司2017年上半年末预收款为1330.6亿元,在扣除2017年上半年末营收后,剩余部分仍可锁定2017年wind一致预期营收的276%。 PPP 模式持续领先,产业发展能力卓越。 公司通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP 市场化运作模式,率先与地方政府形成合作,创造出“1+1>2”的效果,屡获国家与地方政府认可——2017年1月,公司“固安工业园区新型城镇化PPP 项目供热收费收益权资产支持专项计划”完成发行,成为国内首批获准发行的PPP 项目资产支持专项计划;2017年5月,安徽省滁州市来安产业新城项目入选国家发改委第二批PPP 项目典型案例。 2017年上半年,公司着力聚焦产业集群打造,与华为集团、美国ATI 集团、航天振邦精密机械有限公司等行业翘楚开展深度战略合作,以龙头企业为引领,发挥龙头企业在资本、资源、市场等层面的优势,推动产业链上下游企业集聚,形成产业集群。 产业新城和特色小镇的受益者,维持“买入”评级。 近年来,国家推行新型城镇化建设、全力培育特色小镇得到了社会各界的广泛参与,公司作为该领域的优势企业,在京津冀、长江经济带、珠三角等热点经济区域深入布局产业新城和产业小镇,将会受益。预计2017/2018年EPS 为2.91/3.59元,对应PE 为11.1/9X,维持“买入”评级。 风险。 若调控矫枉过正导致行业基本面超调,而政策又不适时放松。
华夏幸福 房地产业 2017-08-21 32.53 -- -- 34.27 5.35%
34.27 5.35% -- 详细
销售稳扎稳打,后续业绩有保障。2017 年上半年,公司销售额共计696.20 亿元,较上年同期增长19.14%,已完成全年销售计划(1450 亿)的48%,考虑到下半年的金九银十,公司大概率能够完成销售目标。公司房地产项目已售未结金额为1274 亿元,比2016 年末增长28.37%。 产业发展服务业务持续拓展,整体盈利能力向好。公司整体毛利率上升7.2 个百分点至57.50%,主要益于高毛利的产业发展服务收入占比大幅提升。产业发展服务毛利率高达92.73%,其收入占比较2016 年上半年提升大幅19.22 个百分点至62.90%,也是首次占比超过50%。公司目前产业新城业务涉及12 个区域,处于建设起步阶段的园区16 个,处于规划定位阶段的园区24 个。 融资成本降低,结构优化。报告期末公司融资总金额968.29 亿,其中银行贷款余额355.62 亿,债券余额409.53 亿,其他融资余额203.14 亿。本期公司融资加权平均利息率为5.99%,比上年末下降0.98 个百分点。报告期末公司合并口径银行授信额度为2307亿,剩余额度1754 亿。 盈利预测与投资评级。我们预计公司2017-2019 年营业收入同比增长率分别为35%/31%/28%,归母净利润同比增长率分别为31%/30%/26%,EPS 分别为2.20/2.91/3.66 元,对应当前股价PE 为14.6X/11.1X/8.8X,预测公司6-12 个月合理价格区间为37.83~43.65 元,合理区间较NAV折让6%-20%。公司为环京区域行业龙头,全国领先的产业新城运营商,业绩稳健,受益雄安新区、京津冀一体化,看好公司长期发展,给予公司“推荐”评级。 主要风险提示:受行业整体下行影响下半年销售不达预期。
华夏幸福 房地产业 2017-08-21 32.53 -- -- 34.27 5.35%
34.27 5.35% -- 详细
华夏幸福 (600340.CH/人民币32.22, 买入)发布2017年中期报告:2017年上半年公司实现营业收入222.6亿元,同比增长26.4%;实现净利润53.7亿元,同比增长35.6%,每股收益1.82元/股,业绩持续高增长,符合市场预期;公司毛利率和净利率分别为57.5%和24.1%,分别提升7.2和1.6个百分点,盈利能力进一步增强。我们认为公司作为领先的产业新城开发商,坐拥优质环京资源受益雄安新区建设和京津冀战略推进,业绩持续保持30%以上的高速增长,而目前对应市盈率仅11倍,显著低估,我们重申公司买入评级。
华夏幸福 房地产业 2017-08-21 32.53 -- -- 34.27 5.35%
34.27 5.35% -- 详细
事件:华夏幸福(600340)公布的17年中报显示,实现营业收入222.58亿元,比上年同期增长26.44%;实现归属于母公司所有者的净利润53.67亿元,同比增长35.65%;基本每股收益1.82元。 点评: 业绩增长理想符合预期。公司17年上半年实现营业收入222.58亿元,比上年同期增长26.44%;实现归属于母公司所有者的净利润53.67亿元,同比增长35.65%;基本每股收益1.82元。公司业绩保持理想增幅,符合预期。期末公司总资产达3245.39亿,同比上升29.87%;归属净资产370.32亿,同比上升46.02%。 上半年销售及签约稳步推进。17年上半年公司销售额共计696.2亿元,较上年同期增长19.14%。产业新城业务销售额共计646.03亿元(含园区结算收入额153.84亿,产业园区配套住宅签约销售额492.19亿),城市地产签约销售额38.18亿元,其他业务(物业、酒店)销售额11.99亿元。报告期内,公司签约销售面积共计382.02万平方米,其中产业新城签约销售面积359.33万平方米,城市地产签约销售面积22.69万平方米。 布局区域理想储备资源丰富。公司持续深耕京津冀,积极开拓长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等国家重点城市群和一带一路等热点区域,围绕重点城市群布局,卡位布局先发优势明显。公司全国落子城市已达23座,上半年投资运营的园区新增签约入园企业222家,新增签约投资额约为731.5亿元。截止报告期末,公司期末储备开发用地规划计容建筑面积约为918.65万平方米。 PPP模式获得高度认可。公司作为PPP模式先行者,继固安工业园区新型城镇化项目入选国家发改委首批PPP项目典型案例名单、固安高新区及溧水区产业新城项目双双入选财政部等20个部委联合发布的第三批政府和社会资本合作示范项目后,2017年5月,公司“汊河新区新型城镇化PPP建设项目(安徽省滁州市来安产业新城项目)”成功入选国家发改委第二批PPP项目典型案例名单。同时固安区项目PPP资产证券化正式落地,未来公司PPP业务进一步提升值得期待。 布局“一带一路”提升海外影响力。公司紧跟国家战略步伐,布局“一带一路”沿线拓展产业新城,搭建国际产能合作平台。公司已经在印度尼西亚、马来西亚、印度、越南、埃及、缅甸等国家设有常驻机构,有效拓展“一带一路”沿线产业新城,未来公司“一带一路”战略布局将以东南亚、南亚为重点,兼顾非洲、美国、中东欧等地区,持续拓展产业新城业务,为国家“一带一路”战略的深入实施贡献力量。 总结与投资建议:公司为A股房地产板块中具备独特且优胜盈利模式的投资标的。产业园区开发和房地产开发两大业务板块齐头并进,自身构建起了良好的产业、城镇、住房协同升级,互相推进的业务闭环,具备核心竞争优势。当前布局区位优势突出,同时依托“一带一路”战略,积极拓展海外业务。公司业绩持续保持快速增长,令人满意。预计公司17年--18年EPS分别为2.66元和3.33元,对应当前股价PE分别为12倍和9.5倍。维持公司“推荐”投资评级。 风险提示。园区开发及销售增长低于预期。
华夏幸福 房地产业 2017-07-19 30.38 46.72 43.89% 32.88 8.23%
34.27 12.80% -- 详细
事件 公司公布4-6月经营情况。公司4-6月整体销售额295.6亿元,同比增长-21.8%,1-6月累计销售额704.9亿元,同比增长20.6%。4-6月园区结算收入89.3亿元,同比增长75.9%;园区配套住宅销售额189.1亿元,同比增长-26.4%;城市地产销售额9.7亿元,同比增长-85.6%。 核心观点 地产业务受河北政策影响,销售情况略低于预期。公司二季度整体销售额同比负增长略低于预期,主要系其地产业务尤其是城市地产业务(主要为廊坊)受到河北省限购政策影响较大,同时公司也在主动减少限购地区的推盘,并未出现以价换量的情况。由于目前限购政策的边际效用正在减弱,因此预计下半年上述区域的销售进一步下滑的概率较小。 园区业务发力,维持高速增长。公司2017年4-6月园区结算收入额同比大增75.9%,1-6月累计结算收入额同比增长55.0%,增速维持在较高水平。我们在之前的报告中就提出,产业园区的异地扩张和复制将会是公司未来盈利增长的核心驱动要素,目前来看园区结算收入额高速增长正是得益于大量建设期及成长期的园区开始贡献收入,公司园区异地扩张的逻辑正在兑现。 地产下行周期中,公司彰显产业园区运营商本色。根据2016年年报数据,公司产业发展服务业务收入占比已超20%,利润占比更是接近6成,鉴于地产业务的负增长及园区业务的高速增长,预计未来园区业务的营收、利润占比将进一步提高。此外公司通过多种融资手段盘活存量资源,确保园区开发进度,其产业园区运营商的定位在本轮地产下行周期中有望获得市场更多的认可。 财务预测与投资建议 重申买入评级,维持目标价46.72元。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为2.92、4.18、5.39元,根据可比公司2017年平均估值,我们给予公司16X估值,对应目标价46.72元。 风险提示 各地框架合作协议落地不及预期,园区新增落地投资额增长不及预期。
华夏幸福 房地产业 2017-07-13 32.82 -- -- 33.07 0.76%
34.27 4.42% -- 详细
公司取得浙江省湖州市德清县产业新城项目《成交通知书》,委托面积13平方公里。公司于2016年12月8日与浙江省湖州市德清县人民政府签署了《合作备忘录》,整体合作开发浙江省湖州市德清县13平方公里区域的土地。公司于7月8日收到《成交通知书》确认中标,这也标志着公司在浙江省内继嘉兴市嘉善县、湖州市南浔区之后第三个产业新城项目的正式落地。除正式落地项目外,公司还与萧山区衙前镇、德清县雷甸镇、嘉善县天凝镇签署了合作备忘录。由此计算,公司在浙江省内以累计签署合作开发面积达100.2平方公里。 浙江省内园区加速布局,未来升值空间巨大。公司于2013年时签署嘉善园区并首次进入浙江省,2016年嘉善区域内公司完成新签约投资额42.7亿,聚焦信息经济和智能制造两大产业完成了初步布局。相比公司所布局较早的京津冀园区,嘉善等浙江省园区经济基础较好,政府合作能力相对较强,公司招商引资资源更加丰富,整体开发周期显著缩短,公司整体运营效率提升。从公司经营计划角度看,2017年嘉善园区内地产业务销售有望突破百亿,从而实现现金回流,反哺浙江省内其他新签约园区的投资支出。受益于浙江省全面接轨上海,公司所布局园区未来发展空间巨大。 地产销售受限购限贷政策影响增速放缓,销售均价显著提升,预计未来地产业务毛利率显著回升。根据克而瑞数据,公司2017年1-6月实现销售面积385.1万平方米,同比增长-25.5%;实现销售额711.2亿元,同比增长19.8%。地产销售增速较一季度下滑显著,主因公司深耕的京津冀区域限购限贷政策大面积出台。但从销售均价角度看,受益于京津冀一体化逐步推进,长三角区域项目持续热销,2017Q1公司地产项目销售均价为14090元/平方米,较2016年销售均价10556元/平方米增长33.5%,预计未来地产业务营收及利润将大幅提升。由此我们预测公司2017-2019年地产业务收入为498/659/820亿元,同比增长为41%/32%/24%,结算均价分别为9348/10856/11125元/平,毛利率为26.4%/30.8%/33.5%。 盈利预测与投资评级:异地复制有序推进,维持增持评级,上调盈利预测。公司有序推进全国化布局,浙江区域内加速落子,经营状况稳健,业绩增量确定性强,维持增持评级。由于公司布局园区进展良好,地产业务毛利率显著回升,我们上调盈利预测,预计2017/18/19年营业收入分别为719.1/910.0/1106.4亿元(原预测为703.9/871.0/1036.2亿元),归母净利润分别为87.6/120.3/152.2亿元(原预测为86.6/114.1/142.9亿元),对应EPS为2.96/4.07/5.15元(原预测为2.93/3.86/4.84元)。
华夏幸福 房地产业 2017-06-23 35.46 46.72 43.89% 35.19 -0.76%
35.19 -0.76%
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事件。 公司晚间发布公告,拟发行PPP项目资产支持票据。本次拟发行的资产支持票据以全资子公司幸福物业在特定期间内为固安新型城镇化PPP项目提供市政物业服务而享有的收取物业服务费应收款项的权利为基础资产,发行规模不超过人民币10亿元,发行期限不超过10年。发行结构分为优先级和次级,次级由公司或其他子公司认购。 核心观点。 PPP项目资产证券化再下一城,持续盘活存量园区资产。此次PPP的资产支持票据是继3月公司成功发行中国境内首单PPP园区ABS后的又一次尝试,持续盘活存量园区资产,进一步开拓创新融资渠道。在当前房企融资持续收紧的背景下,通过PPP项目的资产证券化进行融资成为公司得天独厚的优势。公司近年来加快园区扩张速度,再叠加房地产市场处于调控周期将影响公司地产业务的销售回款情况,因此预计公司未来将加大PPP项目ABS的融资力度,为产业园区的开发和运营提供现金流保障。 产业园区正逐步渗透长三角与珠三角,异地扩张明显提速。公司遵循布局超大城市周边的卫星城市的核心原则,近年来逐步加快异地园区的扩张速度。 目前,公司累计园区开发项目共计36个,其中非京津冀项目为19个已超过5成,非京津冀地区园区的新增签约额占比也已接近4成。其中,2013年签约开发的嘉善园区及2015年陆续签约开发的环南京园区都已进入加速发展阶段,预计今年销售有望冲击百亿规模。随着异地园区陆续进入成熟阶段,预计公司产业发展服务收入将维持较快速度的增长。 财务预测与投资建议。 重申买入评级,目标价46.72元。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为2.92、4.18、5.39元,根据可比公司2017年平均估值,我们给予公司16X估值,对应目标价46.72元。 风险提示。 京津冀地区调控政策超预期。 各地框架合作协议落地不及预期,园区新增落地投资额增长不及预期。
华夏幸福 房地产业 2017-06-13 35.34 45.85 41.21% 35.82 1.36%
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独特的产业园区开发模式形成闭环,清晰的收入分配模式造就政企共赢。产业及人口导入已成为当前地方政府的主要考量,而非此前的GDP和固定资产投资。政府债务的高企也使融资成为城市及产业园区开发的桎梏。华夏幸福为政府提供一揽子园区开发方案,公司通过配套住宅的开发及产业发展服务收入获得利润,产业园区为政府带来财政税收、优质企业和高素质人口,满足了政府部门的诉求,形成政企共赢。 产业园区已完成环京区域的布局,逐步渗透长三角与珠三角。公司对于产业新城和园区的布局遵循一个核心原则:布局三大核心城市周边的卫星城市,主要目的是利用较好的地产市场为产业园区开发提供资金支持。公司作为京津冀区域最大的产业园区公司,积极谋求扩区域发展。2013年进军长三角,2016年又进入了珠三角,同时2016年还以产业小镇为切入点,进一步拓展在长三角的布局。目前,公司累计园区开发项目已达36个,与各地政府签约的合作备忘录项目已超过70个。 产业园区模式不断升级,产业落地持续加速。公司固安模式已由“一地一园”发展为“一地多园”的园中园模式,通过引入行业龙头企业,并利用公司的整体资源,形成了多个专业园区的聚集。同时,利用龙头企业的聚集效应,促使单个园区形成完整的产业链。固安区域2016年园区新增签约投资额202.3亿元,同比增长58.4%;新增入园企业数130家,同比增长1200%,产业落地持续加速。 财务预测与投资建议。 首次覆盖给予买入评级,目标价46.72元。未来几年公司产业发展服务业务增长迅速,我们预测公司2017-2019年每股收益分别为2.92、4.18、5.39元。可比公司2017年平均估值为16X,我们给予公司16X估值,对应目标价46.72元。
华夏幸福 房地产业 2017-05-05 34.92 -- -- 36.79 3.40%
36.11 3.41%
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营收增长57.7%,归母净利润增长35.1%,符合预期。2017Q1 公司实现营业收入 78.1 亿元,同比增长 57.7%,增速提高17.3 个百分点;实现归母净利润 17.5 亿元,同比增长35.1%,增速基本持平;每股基本盈利0.59 元,同比增长34.1%;实现销售额409.3 亿元,同比增长93.8%,其中产业新城业务销售额达376.3 亿元,同比增长107.7%;实现销售面积241.5 万平方米,同比增长32.5%,其中产业新城销售面积达224.7 万平方米,同比增长54.0%。公司业绩持续稳定增长,产业新城业务占比显著提升。 京津冀第二梯队园区集中发力,销售均价提升显著,未来增长动力强。2017Q1 公司实现销售面积241.5 万方,其中永清区域贡献31%,首次超越公司根据地固安成为第一销售贡献区,涿州、来安、任丘等区域销售占比也显著提升,为公司未来业绩增长提供了较强动力。 受益于京津冀一体化逐步推进,2017Q1 公司地产项目销售均价为14090 元/平方米,较2016年销售均价10556 元/平方米增长33.5%,预计未来地产业务营收及利润将大幅提升。 费用增长较快,负债率稳步下降,经营状况稳健。受业务规模大幅扩张影响,2017Q1 公司管理费用为13.3 亿元,同比增长64.3%,销售费用3.5 亿元,同比增长53.5%,属于正常范围。公司不断优化债务结构,2017Q1 产负债率为84.0%,扣除预收账款后的真实资产负债率为71.8%,整体负债水平稳步下行。公司销售毛利率为62.4%,较2016 全年水平33.0%大幅提升,主要原因是一季度毛利率较高的园区服务业务结算较多。2017Q1 公司预收账款为1209.5 亿元,同比增长55.8%,地产销售持续回款,提前锁定两年未来业绩。 签署合作备忘录22 份,加速全国范围异地复制。公司进一步加速产业新城及特色小镇项目全国布局,截止2017 年4 月28 日,公司共签署合作备忘录22 份,落地项目中武汉占3个、佛山3 个、合肥2 个、重庆2 个,公司加速拓展长江经济带、进军珠三角,在深耕京津冀园区的基础上初步完成了全国范围内的战略布局。2017 年4 月1 日公司正式取得武汉国家航天产业基地PPP 项目的正式通知书,结合公司在固安区域发展航天产业的丰富经验,此项目的落地对于公司在长江经济带的布局意义重大。 盈利预测与投资评级:业绩稳定增长,维持增持评级,维持盈利预测。公司业绩增长稳定,房地产销售量价齐升,全国范围加速布局,维持增持评级。预计2017/18/19 年营业收入分别为703.9/871.0/1036.2 亿元,归母净利润分别为86.6/114.1/142.9 亿元,对应EPS 为2.93/3.86/4.84 元。
华夏幸福 房地产业 2017-05-03 35.73 -- -- 37.45 2.86%
36.76 2.88%
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平安观点: 业绩持续高增长,毛利率处于高位:期内公司营收同比增长57.7%,净利润同比增长35.1%。结算及收入结构的变化,导致毛利率同比小幅下降3.8个百分点至62.4%,相比2016年全年毛利率上升29.4个百分点。长期来看,公司近年持续加大产业发展服务布局,未来高毛利率的产业发展服务收入占比提升仍将是趋势,有望拉动整体毛利率持续提升。由于销售金额大于结算收入,预收款较年初增长17.9%,奠定业绩高增长基础。 销售靓丽,异地贡献持续攀升:一季度公司实现销售额409.3亿元,同比增长93.8%,销售面积241.5万平,同比增长32.5%,已完成全年1450亿销售目标的28.2%。剔除园区回款后销售额344.8亿,同比增长119.3%,远超同期全国增速(25.1%)。传统的廊坊、固安、大厂合计贡献销售面积64.5万平,占比26.7%,较2016年全年下降30.5个百分点,永清、嘉善、霸州等第二梯队销售贡献持续攀升。受益京津冀区域房价攀升和产品结构变化,公司一季度均价14277元/平米,较2016年全年均价上升32.6%。 区域布局日趋完善,PPP产业新城模式持续突破:公司作为国内领先的产业新城运行商,借助“PPP”和“特色小镇”的政策春风,积极加快异地复制。一季度与郑州上街区、成都郫县、浦江县、合肥庐江等签订产业新城合作协议,成功中标浦江产业新城、嘉鱼产业新城等多个产业新城PPP项目。同时公司超过90%的营收、销售和土地储备位于京津冀区域,并直接在雄县及白洋淀拥有481.2平方公里委托面积,随着“雄安新区”的开发建设,亦将受益雄安新区大规模基建带来的发展机遇 维持“强烈推荐”评级。预计公司2017-2018年盈利预测EPS分别为2.87元和3.72元,当前股价对应PE分别为12.3倍和9.5倍。公司业绩、销量稳健增长,产业发展服务业务升级加速,持续受益“雄安新区”和“特色小镇”建设带来的政策发展机遇,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩大幅低于预期风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名