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华夏幸福 房地产业 2017-07-19 30.38 46.72 46.96% 32.09 5.63% -- 32.09 5.63% -- 详细
事件 公司公布4-6月经营情况。公司4-6月整体销售额295.6亿元,同比增长-21.8%,1-6月累计销售额704.9亿元,同比增长20.6%。4-6月园区结算收入89.3亿元,同比增长75.9%;园区配套住宅销售额189.1亿元,同比增长-26.4%;城市地产销售额9.7亿元,同比增长-85.6%。 核心观点 地产业务受河北政策影响,销售情况略低于预期。公司二季度整体销售额同比负增长略低于预期,主要系其地产业务尤其是城市地产业务(主要为廊坊)受到河北省限购政策影响较大,同时公司也在主动减少限购地区的推盘,并未出现以价换量的情况。由于目前限购政策的边际效用正在减弱,因此预计下半年上述区域的销售进一步下滑的概率较小。 园区业务发力,维持高速增长。公司2017年4-6月园区结算收入额同比大增75.9%,1-6月累计结算收入额同比增长55.0%,增速维持在较高水平。我们在之前的报告中就提出,产业园区的异地扩张和复制将会是公司未来盈利增长的核心驱动要素,目前来看园区结算收入额高速增长正是得益于大量建设期及成长期的园区开始贡献收入,公司园区异地扩张的逻辑正在兑现。 地产下行周期中,公司彰显产业园区运营商本色。根据2016年年报数据,公司产业发展服务业务收入占比已超20%,利润占比更是接近6成,鉴于地产业务的负增长及园区业务的高速增长,预计未来园区业务的营收、利润占比将进一步提高。此外公司通过多种融资手段盘活存量资源,确保园区开发进度,其产业园区运营商的定位在本轮地产下行周期中有望获得市场更多的认可。 财务预测与投资建议 重申买入评级,维持目标价46.72元。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为2.92、4.18、5.39元,根据可比公司2017年平均估值,我们给予公司16X估值,对应目标价46.72元。 风险提示 各地框架合作协议落地不及预期,园区新增落地投资额增长不及预期。
华夏幸福 房地产业 2017-07-13 32.82 -- -- 33.07 0.76% -- 33.07 0.76% -- 详细
公司取得浙江省湖州市德清县产业新城项目《成交通知书》,委托面积13平方公里。公司于2016年12月8日与浙江省湖州市德清县人民政府签署了《合作备忘录》,整体合作开发浙江省湖州市德清县13平方公里区域的土地。公司于7月8日收到《成交通知书》确认中标,这也标志着公司在浙江省内继嘉兴市嘉善县、湖州市南浔区之后第三个产业新城项目的正式落地。除正式落地项目外,公司还与萧山区衙前镇、德清县雷甸镇、嘉善县天凝镇签署了合作备忘录。由此计算,公司在浙江省内以累计签署合作开发面积达100.2平方公里。 浙江省内园区加速布局,未来升值空间巨大。公司于2013年时签署嘉善园区并首次进入浙江省,2016年嘉善区域内公司完成新签约投资额42.7亿,聚焦信息经济和智能制造两大产业完成了初步布局。相比公司所布局较早的京津冀园区,嘉善等浙江省园区经济基础较好,政府合作能力相对较强,公司招商引资资源更加丰富,整体开发周期显著缩短,公司整体运营效率提升。从公司经营计划角度看,2017年嘉善园区内地产业务销售有望突破百亿,从而实现现金回流,反哺浙江省内其他新签约园区的投资支出。受益于浙江省全面接轨上海,公司所布局园区未来发展空间巨大。 地产销售受限购限贷政策影响增速放缓,销售均价显著提升,预计未来地产业务毛利率显著回升。根据克而瑞数据,公司2017年1-6月实现销售面积385.1万平方米,同比增长-25.5%;实现销售额711.2亿元,同比增长19.8%。地产销售增速较一季度下滑显著,主因公司深耕的京津冀区域限购限贷政策大面积出台。但从销售均价角度看,受益于京津冀一体化逐步推进,长三角区域项目持续热销,2017Q1公司地产项目销售均价为14090元/平方米,较2016年销售均价10556元/平方米增长33.5%,预计未来地产业务营收及利润将大幅提升。由此我们预测公司2017-2019年地产业务收入为498/659/820亿元,同比增长为41%/32%/24%,结算均价分别为9348/10856/11125元/平,毛利率为26.4%/30.8%/33.5%。 盈利预测与投资评级:异地复制有序推进,维持增持评级,上调盈利预测。公司有序推进全国化布局,浙江区域内加速落子,经营状况稳健,业绩增量确定性强,维持增持评级。由于公司布局园区进展良好,地产业务毛利率显著回升,我们上调盈利预测,预计2017/18/19年营业收入分别为719.1/910.0/1106.4亿元(原预测为703.9/871.0/1036.2亿元),归母净利润分别为87.6/120.3/152.2亿元(原预测为86.6/114.1/142.9亿元),对应EPS为2.96/4.07/5.15元(原预测为2.93/3.86/4.84元)。
华夏幸福 房地产业 2017-06-23 35.46 46.72 46.96% 35.19 -0.76%
35.19 -0.76% -- 详细
事件。 公司晚间发布公告,拟发行PPP项目资产支持票据。本次拟发行的资产支持票据以全资子公司幸福物业在特定期间内为固安新型城镇化PPP项目提供市政物业服务而享有的收取物业服务费应收款项的权利为基础资产,发行规模不超过人民币10亿元,发行期限不超过10年。发行结构分为优先级和次级,次级由公司或其他子公司认购。 核心观点。 PPP项目资产证券化再下一城,持续盘活存量园区资产。此次PPP的资产支持票据是继3月公司成功发行中国境内首单PPP园区ABS后的又一次尝试,持续盘活存量园区资产,进一步开拓创新融资渠道。在当前房企融资持续收紧的背景下,通过PPP项目的资产证券化进行融资成为公司得天独厚的优势。公司近年来加快园区扩张速度,再叠加房地产市场处于调控周期将影响公司地产业务的销售回款情况,因此预计公司未来将加大PPP项目ABS的融资力度,为产业园区的开发和运营提供现金流保障。 产业园区正逐步渗透长三角与珠三角,异地扩张明显提速。公司遵循布局超大城市周边的卫星城市的核心原则,近年来逐步加快异地园区的扩张速度。 目前,公司累计园区开发项目共计36个,其中非京津冀项目为19个已超过5成,非京津冀地区园区的新增签约额占比也已接近4成。其中,2013年签约开发的嘉善园区及2015年陆续签约开发的环南京园区都已进入加速发展阶段,预计今年销售有望冲击百亿规模。随着异地园区陆续进入成熟阶段,预计公司产业发展服务收入将维持较快速度的增长。 财务预测与投资建议。 重申买入评级,目标价46.72元。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为2.92、4.18、5.39元,根据可比公司2017年平均估值,我们给予公司16X估值,对应目标价46.72元。 风险提示。 京津冀地区调控政策超预期。 各地框架合作协议落地不及预期,园区新增落地投资额增长不及预期。
华夏幸福 房地产业 2017-06-13 35.34 45.85 44.23% 35.82 1.36%
35.82 1.36% -- 详细
独特的产业园区开发模式形成闭环,清晰的收入分配模式造就政企共赢。产业及人口导入已成为当前地方政府的主要考量,而非此前的GDP和固定资产投资。政府债务的高企也使融资成为城市及产业园区开发的桎梏。华夏幸福为政府提供一揽子园区开发方案,公司通过配套住宅的开发及产业发展服务收入获得利润,产业园区为政府带来财政税收、优质企业和高素质人口,满足了政府部门的诉求,形成政企共赢。 产业园区已完成环京区域的布局,逐步渗透长三角与珠三角。公司对于产业新城和园区的布局遵循一个核心原则:布局三大核心城市周边的卫星城市,主要目的是利用较好的地产市场为产业园区开发提供资金支持。公司作为京津冀区域最大的产业园区公司,积极谋求扩区域发展。2013年进军长三角,2016年又进入了珠三角,同时2016年还以产业小镇为切入点,进一步拓展在长三角的布局。目前,公司累计园区开发项目已达36个,与各地政府签约的合作备忘录项目已超过70个。 产业园区模式不断升级,产业落地持续加速。公司固安模式已由“一地一园”发展为“一地多园”的园中园模式,通过引入行业龙头企业,并利用公司的整体资源,形成了多个专业园区的聚集。同时,利用龙头企业的聚集效应,促使单个园区形成完整的产业链。固安区域2016年园区新增签约投资额202.3亿元,同比增长58.4%;新增入园企业数130家,同比增长1200%,产业落地持续加速。 财务预测与投资建议。 首次覆盖给予买入评级,目标价46.72元。未来几年公司产业发展服务业务增长迅速,我们预测公司2017-2019年每股收益分别为2.92、4.18、5.39元。可比公司2017年平均估值为16X,我们给予公司16X估值,对应目标价46.72元。
华夏幸福 房地产业 2017-05-05 34.92 -- -- 36.79 3.40%
36.11 3.41% -- 详细
营收增长57.7%,归母净利润增长35.1%,符合预期。2017Q1 公司实现营业收入 78.1 亿元,同比增长 57.7%,增速提高17.3 个百分点;实现归母净利润 17.5 亿元,同比增长35.1%,增速基本持平;每股基本盈利0.59 元,同比增长34.1%;实现销售额409.3 亿元,同比增长93.8%,其中产业新城业务销售额达376.3 亿元,同比增长107.7%;实现销售面积241.5 万平方米,同比增长32.5%,其中产业新城销售面积达224.7 万平方米,同比增长54.0%。公司业绩持续稳定增长,产业新城业务占比显著提升。 京津冀第二梯队园区集中发力,销售均价提升显著,未来增长动力强。2017Q1 公司实现销售面积241.5 万方,其中永清区域贡献31%,首次超越公司根据地固安成为第一销售贡献区,涿州、来安、任丘等区域销售占比也显著提升,为公司未来业绩增长提供了较强动力。 受益于京津冀一体化逐步推进,2017Q1 公司地产项目销售均价为14090 元/平方米,较2016年销售均价10556 元/平方米增长33.5%,预计未来地产业务营收及利润将大幅提升。 费用增长较快,负债率稳步下降,经营状况稳健。受业务规模大幅扩张影响,2017Q1 公司管理费用为13.3 亿元,同比增长64.3%,销售费用3.5 亿元,同比增长53.5%,属于正常范围。公司不断优化债务结构,2017Q1 产负债率为84.0%,扣除预收账款后的真实资产负债率为71.8%,整体负债水平稳步下行。公司销售毛利率为62.4%,较2016 全年水平33.0%大幅提升,主要原因是一季度毛利率较高的园区服务业务结算较多。2017Q1 公司预收账款为1209.5 亿元,同比增长55.8%,地产销售持续回款,提前锁定两年未来业绩。 签署合作备忘录22 份,加速全国范围异地复制。公司进一步加速产业新城及特色小镇项目全国布局,截止2017 年4 月28 日,公司共签署合作备忘录22 份,落地项目中武汉占3个、佛山3 个、合肥2 个、重庆2 个,公司加速拓展长江经济带、进军珠三角,在深耕京津冀园区的基础上初步完成了全国范围内的战略布局。2017 年4 月1 日公司正式取得武汉国家航天产业基地PPP 项目的正式通知书,结合公司在固安区域发展航天产业的丰富经验,此项目的落地对于公司在长江经济带的布局意义重大。 盈利预测与投资评级:业绩稳定增长,维持增持评级,维持盈利预测。公司业绩增长稳定,房地产销售量价齐升,全国范围加速布局,维持增持评级。预计2017/18/19 年营业收入分别为703.9/871.0/1036.2 亿元,归母净利润分别为86.6/114.1/142.9 亿元,对应EPS 为2.93/3.86/4.84 元。
华夏幸福 房地产业 2017-05-03 35.73 -- -- 37.45 2.86%
36.76 2.88% -- 详细
平安观点: 业绩持续高增长,毛利率处于高位:期内公司营收同比增长57.7%,净利润同比增长35.1%。结算及收入结构的变化,导致毛利率同比小幅下降3.8个百分点至62.4%,相比2016年全年毛利率上升29.4个百分点。长期来看,公司近年持续加大产业发展服务布局,未来高毛利率的产业发展服务收入占比提升仍将是趋势,有望拉动整体毛利率持续提升。由于销售金额大于结算收入,预收款较年初增长17.9%,奠定业绩高增长基础。 销售靓丽,异地贡献持续攀升:一季度公司实现销售额409.3亿元,同比增长93.8%,销售面积241.5万平,同比增长32.5%,已完成全年1450亿销售目标的28.2%。剔除园区回款后销售额344.8亿,同比增长119.3%,远超同期全国增速(25.1%)。传统的廊坊、固安、大厂合计贡献销售面积64.5万平,占比26.7%,较2016年全年下降30.5个百分点,永清、嘉善、霸州等第二梯队销售贡献持续攀升。受益京津冀区域房价攀升和产品结构变化,公司一季度均价14277元/平米,较2016年全年均价上升32.6%。 区域布局日趋完善,PPP产业新城模式持续突破:公司作为国内领先的产业新城运行商,借助“PPP”和“特色小镇”的政策春风,积极加快异地复制。一季度与郑州上街区、成都郫县、浦江县、合肥庐江等签订产业新城合作协议,成功中标浦江产业新城、嘉鱼产业新城等多个产业新城PPP项目。同时公司超过90%的营收、销售和土地储备位于京津冀区域,并直接在雄县及白洋淀拥有481.2平方公里委托面积,随着“雄安新区”的开发建设,亦将受益雄安新区大规模基建带来的发展机遇 维持“强烈推荐”评级。预计公司2017-2018年盈利预测EPS分别为2.87元和3.72元,当前股价对应PE分别为12.3倍和9.5倍。公司业绩、销量稳健增长,产业发展服务业务升级加速,持续受益“雄安新区”和“特色小镇”建设带来的政策发展机遇,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩大幅低于预期风险。
华夏幸福 房地产业 2017-05-03 35.73 -- -- 37.45 2.86%
36.76 2.88% -- 详细
业绩持续高速增长。2017年一季度华夏幸福实现营业收入78.08亿元,同比增长57.71%;实现归母净利润17.55亿元,同比增长35.06%。公司一季度毛利率62.39%、净利率22.49%,同比分别下降3.79、2.15个百分点。公司业绩保持高速增长,净利润增速慢于营收增速主要因为销售规模扩大带来管理、财务费用增长,而在一季度结算规模较小。截至一季度末,公司预收账款1209.47亿元,未来业绩确定性强。 销售规模翻倍增长。华夏幸福一季度实现销售额409.33亿元,同比增长93.77%,其中园区结算收入额64.54亿元,同比增长19.41%;签约销售面积241.50万平米,同比增长32.51%。其中城市地产和园区配套住宅共实现签约销售金额340.27亿元,同比增长119.05%,公司地产开发业务销售规模快速增长。按照公司2017年1450亿元销售目标测算,公司一季度已经完成28.2%,我们预计公司全年大概率将超额完成预定目标。 PPP模式助力产业新城业务大步向前。2017年一季度华夏幸福实现园区结算收入约64.54亿,同比增长19.41%,进一步显示产业新城模式的强劲动力。华夏幸福在国内率先采用PPP模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作,公司模式领先,公司围绕国家三大战略,持续深耕京津冀,同时积极开拓长江经济带、布局“一带一路”、珠三角等热点区域。目前华夏幸福产业新城(包括备忘录协议)已经战略布局超过60个,总计委托面积超过4000平方公里,其中一半左右位于环北京区域。 投资建议:华夏幸福产业新城布局前瞻,运营及招商能力强,业绩持续快速增长。我们预计公司2017、2018年EPS分别为3.30元和4.05元,对应PE分别为10.7、8.7倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧。
华夏幸福 房地产业 2017-04-18 41.51 -- -- 39.87 -5.72%
39.13 -5.73%
详细
点评: 销售规模持续快速增长。华夏幸福一季度实现销售额409.33亿元,同比增长93.77%,其中园区结算收入额64.54亿元,同比增长19.41%;签约销售面积241.50万平米,同比增长32.51%。其中城市地产和园区配套住宅共实现签约销售金额340.27亿元,同比增长119.05%,公司地产开发业务销售规模快速增长。按照公司2017年1450亿元销售目标测算,公司一季度已经完成28.2%,我们预计公司全年大概率将超额完成预定目标。 战略布局京津冀,受益雄安新区建设。一方面,公司现在土地储备价值将大幅提升,公司在京津冀区域土地储备约1016万平米。未来雄安新区要打造为继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区,公司现有土地储备价值将大幅提升。另一方面,国家在规划建设雄安新区七方面重点任务中指出,雄安新区要“发展高端高新产业,积极吸纳和集聚创新要素资源”,我们认为未来高端高新产业必然向雄安新区持续导入,公司目前在环北京区域的产业新城委托面积超过2000平方公里,未来将持续受益。 销售结构不断优化,成功实现异地复制。2017年一季度公司在永清、涿州、嘉善、来安、霸州等第二梯队园区销售占比超过60%,异地复制非常成功。上述五个区域分别实现销售面积75.65、28.89、14.82、14.09、12.38万平方米,分别占公司总销售面积31%、12%、6%、6%、5%,以上五个区域累计占比达60%,特别是永清区域已经超远廊坊成为公司一季度销售面积占比最高区域。公司“园区+地产”模式领先,异地开拓和复制能力极强,第二梯队的园区成长迅速,将为公司未来业绩增长提供充分保障。 PPP模式产业新城业务增长强劲。2017年一季度华夏幸福实现园区结算收入约64.54亿,同比增长19.41%,进一步显示产业新城模式的强劲动力。华夏幸福在国内率先采用PPP模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作,公司模式领先,公司围绕国家三大战略,持续深耕京津冀,同时积极开拓长江经济带、布局“一带一路”、珠三角等热点区域。目前华夏幸福产业新城(包括备忘录协议)已经战略布局超过60个,总计委托面积超过4000平方公里,其中一半左右位于环北京区域。 投资建议:华夏幸福产业新城布局前瞻,运营及招商能力强,业绩持续快速增长。我们预计公司2017、2018年EPS分别为3.30元和4.05元,对应PE分别为13.5、10.9倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,行业销售不及预期。
华夏幸福 房地产业 2017-04-12 43.10 -- -- 48.30 10.00%
47.40 9.98%
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事件:2017年3月30日,华夏幸福发布2016年报。2016年,公司实现营业收入538.21亿元,同比增长40.4%;实现归母净利润64.92亿元,同比增长35.22%;实现基本每股收益2.22元,同比增长22.65%。 点评: 产业园区开发业务实现快速增长。2016年,公司产业园区开发板块实现营业收入约172.91亿元,同比增长76.91%;公司投资运营的园区新增签约入园企业436家,新增签约投资额约为1122.4亿元。2016年产业园区开发为公司贡献的毛利占比近66%,公司早年开发的产业园区目前已逐步进入结算期。 公司签约销售额大幅增长,未来收益确定性较高。受益于2016年房地产市场的高度景气,公司报告期内销售额首次突破千亿,达到1203.25亿元,同比增长66.43%。其中,产业新城业务销售额共计901.24亿元(含园区结算收入额177.59亿元,产业园区配套住宅签约销售额723.65亿元),同比增长51.8%;城市地产签约销售额281.84亿元,同比增长133.5%。2016年末,公司预收账款1025.48亿元,占2016年营业收入的比重为190.5%,未来收益确定性较高。 PPP模式再获国家肯定。公司是产业新城PPP模式领先者,率先采用PPP模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作。继“固安工业园区”入选国家发改委PPP项目典型案例库后,2016年10月,公司作为社会投资人参与的“河北省廊坊市固安县固安高新区综合开发PPP项目”及“南京市溧水区产业新城项目”双双入选财政部等20个部委共同发布的第三批政府和社会资本合作示范项目。产业新城PPP模式的广泛认可,为公司进入新区域提供了业务范本,为各级各地政府与华夏幸福的合作提供了更为有利的政策保障,为加快公司新项目的拓展速度提供了坚实保障。 积极进行区域拓展。公司在深耕环北京的同时,积极向长江经济带、中原地区、珠三角地区异地复制,还积极对一带一路沿线国家进行海外拓展,助力公司产业新城模式获得广泛的国际影响力。2016年度,公司新增11个园区进行产业新城的开发建设,2016年6月公司首座国际产业新城落地印尼,在随后半年内又完成印度、越南、埃及等一带一路沿线重要国家的产业新城布局。 深耕京津冀,乘雄安新区东风。中央设立“雄安新区”,这是继京津冀一体化、设立通州副中心后又一重大举措;对于集中疏解北京非首都功能,探索人口经济密集地区优化开发新模式,调整优化京津冀城市布局和空间结构,培育创新驱动发展新引擎,具有重大现实意义和深远历史意义 从区域布局上来看,公司在京津冀地区的区位优势明显。华夏幸福作为河北成长起来的、深耕京津冀地区的企业,在固安、大厂、香河、涿州、永安、霸州等环北京地区深入布局,已布局约20 个产业园区。2016 年公司环北京地区营收占比达到91%,贡献的毛利占比近95%。预计公司将充分受益于雄安新区的设立和京津冀协同发展的深化,未来发展前景可期。 盈利预测及评级:我们预计公司2017 年至2019 年归属母公司净利润分别为89.5 亿元、133.4 亿元和171.8 亿元,按照公司最新股本计算,对应的每股收益分别为3.03 元、4.52 元和5.82 元,对应的2017 年4 月7 日收盘价(36.29 元)的市盈率分别为12 倍、8 倍和6 倍,维持“买入”评级。 风险因素:货币政策收紧;房地产调控严厉程度超预期。
华夏幸福 房地产业 2017-04-11 39.18 35.10 10.41% 48.30 20.99%
47.40 20.98%
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事件:公司29 日公布2016 年年报,全年共实现营业收入538.21 亿元,同比增长40.40%;实现归属于上市公司股东的净利润64.92 亿元,同比增长35.22%;基本EPS2.22 元,同比增长22.65%;拟向全体股东每10 股派发现金股利6.6 元(含税),共计派发现金股利超19.5 亿元,占归母净利润的30.04% 业务扩张,净资产净利润均大幅增长:1)营收利润双升:16 年全年共实现营业收入538.21 亿元,同比增长40.40%;实现归属于上市公司股东的净利润64.92 亿元,同比增长35.22%;2)外延扩张,净资产增长87%:16 年归属于上市公司股东的净资产253.61 亿元,同比增长87.49%,主要系公司非公开发行股份及业务扩张所致;3)产业园区业务表现抢眼:公司产业园区业务实现收入172.9 亿元,同比增长76.9%;实现毛利116.6 亿元,同比增长77.3% 京津冀地产巨擘,乘上“千年大计”东风:1)京津冀资源禀赋优越:根据2016年报数据,公司90%的土地储备、94%的收入在河北;按照新华社报道,雄安新区是“继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区,是千年大计、国家大事”。公司在环北京及京津冀区域取得优势布局。2)新区内曾签约合作协议,涉及面积481.2 万方:在2014 年12 月31 日和2015 年8 月28 日公司公告分别与白洋淀及雄县政府分别签订《整体合作开发协议》,签约整体开发面积分别为300 平方公里和181.2 平方公里,合计潜在供给481.2 平方公里,乘上国家级新区“千年大计”的东风。4 月4 日,公司发布澄清公告,称“白洋淀科技城”和“雄县产业新城”项目尚处于规划定位阶段;公司尚未接到相关政府就相关委托合作开发协议后续合作变动的通知;另外截至公告日,公司在上述区域尚未取得住宅建设用地和任何房地产项目的开发建设。 投资建议:我们认为雄安新区建设意义重大,投资逻辑主要有三个层次,一是规划区域内有或者预计有土储直接受益,二是京津冀区域升级带来的收入来源改善,三是后续或将推动中央特区建设,惠及优质的城市综合运营商公司三者兼具,同时以PPP 模式助力未来核心城市群形成,快速布局发展行业前景向好,业务潜力巨大。我们预计公司17-19 年公司EPS 为2.98、4.05、5.26,维持“买入-A”评级,6 个月目标价35.76 元。 风险提示:国际形势和国家政策具有不确定性;产业新城资金需求量大,循环周期长。
华夏幸福 房地产业 2017-04-10 35.62 47.11 48.19% 48.30 33.09%
47.40 33.07%
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销售额及利润双创新高,超预期,销售规模跃居行业第八,净利润增速高居同行业前列。16年地产开发业务跨入千亿门槛1005.5亿元,+63%,增速行业第四。房地产销售收入1203亿元+66.43%,增速行业前列,综合实力跻身行业前十。营收538.2亿+40.4%,归母净利64.9亿+35.2%,业绩增速高居行业前列,净利润率12.1%。预收款项1025亿+52.5%,锁定未来3年结算需要高增长无忧。缘于公司牢牢把握京津冀协同发展、PPP模式大力推广的重大发展机遇,实现高于行业平均水平的快速增长,净利润增速高居同行业前列。公司战略前瞻性和模式优越性得到充分验证。基于积极发展,保持适度增长,考虑调控客观,公司17年销售目标相对稳健1450亿+20.5%,力争有突破。产业新城发展依然集中于京津冀,因产业和人口的集聚,进入17年后,尽管调控加强,公司环京区域需求依然旺盛,住宅销售量价齐升。同时,产业新城在长三角、珠三角快速复制,预计嘉善和南京将出现百亿销售大区,2018-2019年,武汉、深圳和广州周边也将复制成功,长江经济带、长三角和珠三角等外地份额将快速上升。 业务结构大幅优化,产业园区利润超六成。16年产业园区和地产开发业务收入占比32.13%,同比+6.63个点;利润占比65.6%,同比+15.9个点;毛利高速增长同比+77.3%。产业新城业务收入和毛利占比为66.25%和35.13%,同比-7.01个百分点和-17.03个百分点,其尽管在业务结构占比中下降但收入仍然取得较好增长+27个百分点,毛利同比-10个百分点(住宅开发快速开发销售,获取适当利润为原则,结算量主要为15年低毛利低价住宅等)收入结构进一步优化,产业园区服务等利润持续提升。彰显公司产业发展领先优势和产业新城模式增长动力强劲,业务结构和业务收入持续优化,充分参与分享了我国经济产业结构调整、产业转移、与产业优化的红利。 招商引资爆发性增长,带来产业签约投资额和产业发展服务收入爆发性增长。产业发展服务收入是产业新增落地投资额的30%-45%(转化率)作为政府给公司的收入回报。截止至16年6月,产业新城签约投资额累计超2500亿元。16年签约投资额大幅增长,产业发展服务收入获得73%的高增长。16年签约落地投资在复制过程中优化,且新增的东莞、江门、嘉善等产业新城项目的产业基础条件更好,同时公司在拓展产业新城时也带着产业去拓展,因此带来16年产业签约投资额爆发性增长,达到1120亿元,综合转化率预计30%,将在3年内完成转化。截止16年底预计公司累计签约投资额超过3000亿元,2011-2015年政府已对公司完成结算的产业发展服务收入为386亿元,对应900亿元签约投资额,扣除900亿元,我们估算,尚余超过2000亿元的签约投资额,对应不低于600亿元产业发展服务收入将在未来3-5年内体现,相当于16年产业发展服务收入的6倍,且毛利高达93%-95%,1将直接大幅增厚公司未来的利润。随着公司大范围产业新城和产业小镇复制落地,该部分投资带来的产业发展服务收入将持续高增长并超预期。 经营能力持续强化,经营性现金流稳步上升;多元融资促融资成本进一步降低:负债稳定,结构优化,偿债能力增强稳健;高比例现金分红回馈股东。1、16年公司经营性现金流增加4.21个百分点。早期开发的固安、大厂等成熟园区持续贡献稳定净现金流,部分二三梯队园区也开始回流现金,模式优势显现,可持续发展能力得到印证。2、融资成本下降14%(7.92%降到6.97%),抓住融资成本低的时间窗已发行公司债225亿元和ABS现金收益权23亿元,17年初成功发行境内首单园区PPP资产证券化产品7.06亿元,得到国务院、财政部、发改委和证监会的认可推动,这是公司实现PPP融资领域的重要实践,更是国家层面和资本市场对公司又一次重要认可,尚余80亿元ABS计划在相关部门审核中。3、16年底,公司资产负债率84.78%,净负债率66.5%,债务结构更加优化,新增长期借款230亿元,长短期偿债能力增强。4、10股派现6.6元,现金分红占16年归母净利的30%,股东利益与公司发展均衡。 业务高速发展。1、产品线更加丰富,“产业新城+产业小镇”双产品线布局。顺应国家特色小镇、加快区域创新发展战略,推进新型城镇化.推动资源、项目、产业整合融合,加快产业集聚创新和升级,公司提出打造全球产业小镇引领者的创新战略。南京溧水会展小镇拉开华夏幸福产业小镇新产品线的序幕。香河机器人、霸州足球、永清幸福创新、任丘中医文化、任丘白洋淀水乡风情等小镇入选河北首批特色小镇培育名单。公司的产业小镇10平方公里以内,未来计划发展目标200-300个,从拓展合作到收入并见到利润只需2-3年。2、产业新城快速复制,首次进入珠三角,国际业务加速落地,印尼项目正式开工。产业新城模式紧跟国家战略,重点布局经济热点及潜力区域。已签署正式合作协议的产业新城项目超过30个,包括备忘录在内的产业新城项目超过50个。巩固环京及京津冀区域优势,环京150公里半径内受托面积超2500平方公里。加快长江经济带布局,首获珠三角等其他重点区域,16年北京、上海、南京、合肥、武汉、成都、重庆、深圳、广州等重点城市或其周边项目。国际化布局初见成效。首座国际产业新城落地印尼,完成印度、越南、埃及等一带一路沿线重要国家的产业新城布局。已进入全球5个城市,印尼项目已开工。公司在产业新城快速复制过程中,从战略角度对人才储备做了充分的准备。17年公司将在产业新城小镇方面做扎实,为未来储备做准备。3、轨道交通+产业新城,平台模式重大升级。中标“廊涿固保“城际铁路项目,成国内首个投资并控股客运城际铁路项目的民营资本。已成立主业公司,建设有序开展。该项目为京津冀城际线网的重要组成部分,将促进沿线区域产业协同,京津冀协调发展。公司将统筹开展铁路、产业新城等的建设和全线产业布局,促进铁路良性运营、加速区域发展,最大化创造并提升沿线区域的整体价值。城际铁路将与北京、石家庄、廊坊、保定等大中城市的无缝对接,公司已在铁路沿线布局,固安、永清、霸州、白洋淀、任丘、雄县、文安等产业新城项目将极大受益。项目业主公司可享受国家、河北省当前及以后出台的促进铁路建设发展的各项支持政策措施;将获得沿线土地综合开发收益和铁路运营补贴;将获得廊坊、保定市政府支持,有望参与沿线地区新增产业新城项目建设,夯实公司在京津冀一体化战略规划。4、PPP模式获得认可,产业新城大有可为。“固安产业新城项目和南京溧水区产业新城项目”入选20个部委发布的《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》。标志着公司与地方政府以PPP机制打造可持续发展的产业新城,获得20个部委全面认可。固安PPP模式被国务院办公厅通报表扬,并入选国家发改委PPP示范项目。“固安新城PPP项目供热收费计划”成为国内首批获准发行的PPP项目资产支持专项计划,也是发改委和证监会首批推荐项目中唯一园区PPP项目的资产证券化产品。5、深挖产业护城河,战略投资与合作提升产业发展能力。投资控股珠三角产业招商促进专家“伙伴房地产经纪公司“并与其在能力、产业、载体和品牌的协同方面展开深度合作;战略投资“深圳城市空间规划建筑设计公司“,强化其在城市规划编制以及落地管理方面的综合能力;与全球领先的选址咨询和招商引资顾问“美国康威国际“战略合作,嫁接和聚拢国际优势产业资源,提升产业发展服务能力尤其是国际招商能力。资本融合战略合作促进产业发展服务能力升级,使产业发展优势更为领先。6、龙头驱动+创新驱动+孵化驱动,促进区域产业升级。 坚持“产业优先“战略,提升产业创新驱动能力,促进委托开发区域产业升级,主要包括龙头驱动、创新驱动和孵化驱动。(1)龙头驱动:与奥钢联、京东方、佛吉亚、金海岸影业有限公司、稻香村等世界500强、行业龙头企业开展深度战略合作,以龙头企业为引领推动产业链上下游企业集群集聚;(2)创新驱动:加快推进与清华大学等科研院所的“产学研”合作模式,搭建“创新研发、项目孵化、技术转移、支撑服务”四位一体的产学研合作平台;(3)孵化驱动:与太库科技创业发展有限公司达成战略合作搭建创新孵化平台,在美国硅谷、以色列特拉维夫、德国柏林、韩国首尔设立了10余个孵化器,公司下属企业苏州火炬创新创业孵化管理有限公司旗下火炬孵化创客邦孵化器已在全国30余个城市布局。 中央设立“雄安新区”,这是继京津冀一体化、设立通州副中心后,又一重大举措。 只要相关配套政策落实到位,长期迅猛发展可期,辐射区域价值显著提升。“雄安新区”将承接北京疏解出的与全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心无关的城市功能,包括行政事业单位、总部企业、金融机构、高等院校、科研院所等。是疏解首都人口,转移非首都职能与产业(首都科技创新,雄安科技产业化),加速京津冀一体化进程,远景目标将是京津冀一体化,构筑大北京战略,降低经济发展成本,保持经济可持续发展的重要举措。雄安新区定位与其他新区不同,定位级别比肩深圳特区、浦东新区。“雄安新区”启动区lOOkm2、中期200km2、远期2000km2,与深圳特区早期近400km2、现今近2000km2,浦东新区早期500余km、现今1200km2相当,将构筑发展铁三角京津冀(北京、天津、雄安)、长三角(上海、南京、杭州)、珠三角(广州、深圳、珠海)预计“雄安新区”的设立将大大加速北京、天津、雄安之间区域城市化进程,只要相关配套政策落实到位,长期迅猛发展可期,辐射区域价值显著提升,已在京津冀布局的开发商都会因新区发展的发展持续获得红利。 华夏幸福河北成长起来的企业,将深度受益“雄安新区”的设立。公司是国务院唯一认可的产业新城运营商,环京布局超2500km2产业新城项目,“廊涿固保”城际铁路沿线多城市均有布局。公司在“涿州、固安、大厂、香河、永安、霸州、任丘、文安”等环北京地区深入布局,强烈看好其长期发展。公司作为国务院唯一认可的产业新城运营商,经营开发实力和竞争优势领先行业,即使公司部分在雄安区域内的产业新城项目有变更都难改变公司极大受益“雄安新区”发展带来的辐射效应。 新区的发展建设,产业引进都需要具有引进产业具开发实力的强大公司支持,况且华夏幸福是河北成长起来的企业,其成功的产业新城运营模式、布局和能力均证明其具有与其他开发商竞争的优势和实力,独有产业新城运营模式难以替代,雄安新城的建设运营需要公司这样的产业新城运营商。我们认为,雄安新城的发展短中长期都利好华夏幸福。(4月4日华夏幸福发布关于媒体报道“白洋淀科技城”和“雄县产业新城”的澄清公告。1.“白洋淀科技城”和“雄县产业新城“项目尚处于规划定位阶段;2.尚未接到相关政府就相关委托合作开发协议后续合作变动的通知;3.截至目前,公司在白洋淀科技城委托区域和雄县委托区域尚未取得住宅建设用地,尚未进行任何房地产项目的开发建设;4.相关协议的履行对公司2017年度的财务报表不会产生重大影响。)
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公告澄清公告就媒体的相关报道进行核实,指出: 1.公司“白洋淀科技城”和“雄县产业新城”项目尚处于规划定位阶段。 公司于2014年与保定市人民政府签署了《关于整体合作建设经营白洋淀科技城合作协议》及《关于整体合作建设经营白洋淀科技城合作协议结算资金来源专项补充协议》。《合作协议》约定保定市人民政府以河北省保定市行政区划内建设白洋淀科技城的整体合作开发经营等各事项与公司进行合作,委托区域面积约为300平方公里,先期开发建设核心区域约为35平方公里。其中《合作协议》中约定保定市人民政府将责成受委托开发的相关县(区)的行政主体与公司签署专项协议,约定规划位于清苑区范围内的委托区域为109.7平方公里,位于莲池区范围内的委托区域约为3.5平方公里。截至2016年12月31日,白洋淀科技城尚处于规划定位阶段。 公司于2015年与雄县人民政府签署了《整体合作开发建设经营河北省雄县约定区域的合作协议》及《关于整体合作开发建设经营河北省雄县约定区域的合作协议的专项结算补充协议》,协议约定雄县人民政府将以河北省雄县行政区划内约定区域的整体开发各事项与公司进行合作,委托区域面积约为181.2平方公里。截至2016年12月31日,雄县委托区域尚处于规划定位阶段。 2.截至目前,公司上述项目尚处于规划定位阶段,前述合作协议的实施可能存在政策变动以及合同履行期限较长所带来的重大不确定性风险。公司坚决拥护设立河北雄安新区的国家战略,坚决服从国家设立雄安新区的总体安排;公司作为从河北省成长起来的民营企业积极参与河北省的县域新型城镇化建设,对于公司涉及雄安新区范围内的项目,坚决服从党中央国务院的重大决定和河北省委省政府的统一部署。 3.截至目前,公司在白洋淀科技城委托区域和雄县委托区域尚未取得住宅建设用地,尚未进行任何房地产项目的开发建设。 4.相关协议的履行对公司2017年度的财务报表不会产生重大影响。 整体看,雄安新区是作为“千年大计”、“国家大事”而提出设立的京津冀区域的一个新发展区,是比肩深圳经济特区及浦东新区的战略定位,我们认为这是以习近平同志为核心的党中央作出的一项重大的历史性决策部署。具有极大的历史意义及现实意义。雄安新区将迎来快速的高标准建设发展。 华夏幸福作为从廊坊起家的产业园区运营开发商,深耕河北多年,同时在京津冀区域深度布局,区域优势凸显。当前由于雄安新区设立,公司前期签订的“白洋淀科技城”和“雄县产业新城”合作协议的实施可能存在政策变动以及合同履行期限较长所带来的重大不确定性风险。但对于国家层面级的重点发展区域,也是京津冀协同发展的重要一部分,雄安新区高标准迅速建设发展启动。公司未来获取当地开发、运营资源的机会,以及当前在京津冀储备项目享受的价值提升等红利只会进一步增加。公司已搭乘“春天专列号”列车,持续快速发展值得期待。 2016年公司销售额共计1203.25亿元,较上年同期增长66.43%;产业新城业务销售额共计901.24亿元。16年全年实现营业收入538.2亿元,比上年同期增长40.4%;实现归属于母公司所有者的净利润64.91亿元,同比增长35.22%,业绩增长理想。预计公司17年--18年EPS分别为2.66元和3.33元,对应当前股价PE分别为10倍和8倍,估值偏低,公司持续快速成长可期,维持公司“推荐”投资评级。
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2016年净利增长35.22%,EPS2.2元,符合预期 2016年实现收入538.21亿元,同比增长40.4%;归母净利润64.92亿元,同比增长35.22%;EPS为2.2元,符合预期。拟每10股派现金6.6元(含税)。 销售首破千亿、行业地位领先,2017年增长目标积极 2016年,公司实现销售面积952.56万平方米,同比增长23.56%,其中92%集中在京津冀区域;销售额1203.25亿元,同比增长66.43%,超额完成全年870亿元的销售目标,其中产业新城板块实现销售金额901.24亿元,贡献大部分销售业绩。公司2016年度销售额位居中指院发布的?中国房企销售金额排行榜?第8位,较上年度提升2名,行业地位领先。 展望2017年,公司预计销售额为1450亿元;园区住宅配套、城市地产施工面积合计约4068.8万平米;竣工面积合计约550.3万平米;拟新增融资额300亿元。 产业园区全球拓展,入园企业持续增加 公司持续深耕京津冀,积极开拓长江经济带、中原地区、珠三角地区、?一带一路?等热点区域。国内:新增11个园区进行产业新城的开发建设,并与多个地方政府签署合作备忘录,积极参与PPP项目招标;国外:签署了4个海外产业新城合作备忘录,分别位于印度哈里亚纳邦、印度马哈拉施特拉邦、越南及埃及新行政首都,并与印尼马龙佳集团旗下企业签署正式合作协议启动项目建设,彰显国际影响力。 报告期内,公司投资运营的园区新增签约入园企业436家,新增签约投资额约为1122.4亿元。2016年末,公司储备开发用地规划计容建面约为1115.71万平米。 财务状况良好,业绩锁定性佳 2016年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为74.2%,同比下降0.5个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.6倍,短期偿债能力优;2016年末净负债率为62.2%,同比上升19.4个百分点。公司2016年末预收款为1025.48亿元,可锁定2017年wind一致预期营收的157%。 ?产业新城PPP模式?领先,?产业优先战略?强化竞争壁垒 ?产业新城PPP模式?领先:①公司在国内率先采用PPP模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作,创造出?1+1>2?的效果,并在资源获取及收益结算方面具有独创性、领先性和可复制性;②公司产业新城PPP模式多次获得国家与地方政府认可,多个项目入选PPP项目示范库;③产业新城PPP模式能有效帮助地方政府提升城市综合实力,市场前景广阔,截至报告期末,公司已布局产业新城30多处,是国内领先的产业新城运营商;④3月10日,公司的固安PPP项目供热收费收益权资产支持证券落地,再次领跑行业。 公司坚持?产业优先?战略,不断提升产业创新驱动力,并形成强力竞争壁垒--①龙头驱动:与奥钢联、佛吉亚、京东方等龙头企业开展深度战略合作,推动产业链上下游企业集群集聚;②创新驱动:加快推进与清华大学等科研院所的?产学研?合作模式,搭建?创新研发、项目孵化、技术转移、支撑服务?产学研合作平台;③孵化驱动:与太库科技达成战略合作搭建创新孵化平台,在美国硅谷、以色列特拉维夫、德国柏林、韩国首尔设立了10余个孵化器,公司旗下火炬孵化创客邦孵化器已在全国30余个城市布局。 新型城镇化进程中的极大受益者,维持?买入?评级 公司以产业新城和产业小镇为核心产品,通过创新升级?政府主导、企业运作、合作共赢?的PPP市场化运作模式,有效提升区域发展的综合价值,是新型城镇化进程中的极大受益者。4月1日,继深圳及浦东新区之后,中央再次设立?定位‘千年大计、国家大事’的河北雄安新区?,新区地处北京、天津、保定腹地,是推进京津冀协同发展的重大部署,公司作为京津冀地区的产业新城龙头,将长期受益于新区的发展,预计2017/2018年EPS为2.91/3.59元,对应PE为9.4/7.6X,维持?买入?评级。 风险提示 若房地产行业2017年调整幅度及政策调控严厉程度超预期。
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平安观点: 业绩持续高增长,产业发展服务贡献逐年提升。期内公司实现营收538.2亿,同比增长40.4%,净利润64.9亿,同比增长35.2%。园区配套住宅业务受结算结构变化,毛利率下降9.86个百分点,带动公司整体毛利率小幅滑落1.5个百分点至33%。但注意到高毛利率的产业发展服务营收占比进一步提升3.8个百分点至20.4%。考虑到公司2016年新增园区11个,新增签约投资额1122.4亿,同比增长109%,按照30%落地率、45%的落地分成率估计,未来可贡献产业发展服务收入约151.5亿,为2016年产业发展实际收入的1.4倍,预计未来产业园区收入占比将进一步提高,利于整体毛利率维持高位。受前期发行公司债利息支付影响,期内财务费用由上年同期的0.01亿提升至5.63亿,带动期间费用率提升1.38个百分点至11.3%。由于销售搭赠,预收款同比增长52.4%至1026亿,奠定2017年业绩增长基础。 销量大幅跑赢大势,异地占比稳步提升。公司2016年实现销售额1203.3亿元,同比增长66.3%,销售面积952.6万平,同比增长23.6%,超额完成870亿目标。剔除园区回款后销售额1025.7亿,同比增长64%,增速大幅超越同期全国增速。传统的廊坊、固安、大厂合计贡献销售面积545.3万平,占比57.2%,较2015年下降11.1个百分点,异地项目销售贡献稳步提升。受益京津冀及全国房价上涨,全年销售均价10767元/平米,较2015年上升32.8%,其中产业园区住宅均价10166元/平,城市住宅销售均价11706元/平,同比分别上升31.9%和24.5%。公司计划2017年销售额1450亿,同比增长20.5%。我们认为公司在经历持续高速增长后,适当放缓销售增速目标,更利于公司夯实基础,未来奔上更高的平台。同时在政府调控持续加码背景下,放低销量规模要求,更利于集中火力发展盈利能力更强且更具前景的产业发展服务业务。 投资年末发力,产业园区持续扩张。公司年末逐步加大拿地力度,全年累计新增建面857万平米,同比增长19.6%。总地价179.6亿,为同期销售金额(剔除园区回款)的17.5%,较2015年(13.9%)上升3.6个百分点。由于嘉善等高地价区域占比提高,平均拿地楼面价较2015年(1210元/平)上升73.2%至2095元/平米。公司拿地到销售周期仅5-6个月,可根据市场交易情况快速补充货值。期末土地储备1116万平米,仅供一年左右开发,预计2017年投资仍将相对积极。 异地园区渐入佳境,签约投资额占比持续提升。公司作为国内领先的产业新城运行商,借助“PPP”和“特色小镇”的政策春风,积极加快异地复制。2016年新增园区11个,并与印度、越南、埃及等地政府签订4个产业新城备案录,累计签订备忘录园区超过50个。全年新增签约投资额1122.4亿,同比增长109%,其中固安、大厂以外园区新增签约投资额达到776.2亿,占比达69.2%,异地园区运营渐入佳境。 融资结构优化,财务成本持续下行。得益于销售高增长,期末在手现金较年初增加87亿至455亿,为一年到期长短期负债的259.7%,较2015年上升68.4个百分点。期末净负债率和剔除预收款的资产负债率分别为62.2%和43.7%,较期初分别增长19.4个和降低1.2个百分点。公司产业新城模式对资金需求较大,前期土地整备、基础设施建设等工程均需公司垫付资金。随着拓展园区的增加,公司近年持续加大融资力度,期末融资总金额709.1亿,但得益于融资结构优化,平均融资成本同比下降0.92个百分点至6.97%。同时2017年一季度公司固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持证券获得上交所挂牌转让同意,PPP项目资产证券化有利于盘活公司存量资产,提高PPP项目资产流动性,未来有望成为公司新的融资渠道。 维持“强烈推荐”评级。预计公司2017-2018年盈利预测EPS分别为2.87元和3.72元,当前股价对应PE分别为9.4倍和7.3倍。公司业绩、销量稳健增长,产业发展服务业务升级加速,持续受益京津冀协同发展和“特色小镇”建设带来的政策发展机遇,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩大幅低于预期风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名