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华夏幸福 房地产业 2019-03-14 29.20 -- -- 32.97 12.91% -- 32.97 12.91% -- 详细
内部整合逐步完成:1)与平安业务融合,优势互补。2019年1月31日平安资管增持华夏幸福股份,平安合计持有公司股份达到25.25%。平安集团业务覆盖范围广,资产雄厚,业务涵盖金融、医疗健康、汽车服务、房产金融和城市服务。此外,平安在科技领域的投入已经超过500亿元,集团内聚集了超过23000名科技研发人员和500位大数据专家,建立了6大技术研究院,在金融科技、医疗科技、人工智能、区块链、大数据等方面均有突破。平安集团丰富的产业资源可以赋能华夏幸福现有产业资源,为未来业务融合留下更多合作空间。2)新帅上任带来发展新契机。2019年2月20日,公司董事会通过决议聘请吴向东先生成为公司新任首席执行官(CEO)暨总裁,并聘任孟惊先生为分管产业新城及其相关地产业务的联席总裁。吴向东先生在加入华夏幸福前,曾担任过华润(集团)有限公司助理总经理和华润置地总经理、董事长,拥有丰富的商业地产经验和行业资源。我们认为,吴向东先生的加入会为公司带来世界500强企业的管理经验和新的发展契机。 外部红利开始释放:1)长三角一体化助推产业新城异地拓展。2018年11月18日,《中共中央国务院关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》明确要求以上海为中心引领长三角城市群发展,带动长江经济带发展。我们认为,长三角地区的一体化的政策导向,对区域整体交通、产业和人口导入等发展中长期利好。华夏幸福在长三角地区布局20多个产业新城项目。伴随公司在长三角带地区产业新城不断成熟,我们认为公司在2019年有望在长三角获得更多确权土储。我们认为,长三角环重点二线城市布局的产业新城有机会受益于区域发展,获得更大发展空间。2)北京第二机场为环京带来新活力。北京第二机场有望2019年投入使用,规划2025年客运量将达到7200万人次。新机场的建设将带动京南交通和临空产业集群的不断完善,拉动地区就业和经济发展,打开区域商业和居住活跃度,利好在该区域已经成功布局产业新城的华夏幸福。 投资建议:“优于大市”评级。我们认为公司目前发展进入到了新阶段,长三角和北京第二机场的修建为公司带来更多发展机遇。我们预计公司2018年EPS约为3.86元每股,给予公司2018年10-12倍PE估值,对应市值为1158-1390亿元,对应合理价值区间为38.57-46.29元,对应PEG为0.34-0.41。 风险提示:1)环京销售受政策影响承压;2)短期业务融合需要磨合。
华夏幸福 房地产业 2019-03-05 31.00 -- -- 33.06 6.65% -- 33.06 6.65% -- 详细
2018年华夏幸福实现销售面积1502 万方,同比增长57.6%,非环京区域占比达51%,异地复制成效显著,未来有望受益都市圈发展提速。中国平安再度增持公司股份至25.25%,彰显其对公司长期发展信心;考虑到公司高管变动尘埃落定,融资渠道畅通、成本下降,经营性现金流持续改善,我们维持公司2018-2020 年EPS 预测分别为4.32/4.94/6.01 元,对应18 年PE7.3 倍,维持买入评级。 支撑评级的要点 异地复制成效显著,受益都市圈发展提速。2018 年公司实现销售面积1502.23 万方,同比增长57.56%。京津冀以外区域的核心业务销售面积774.12 万方,占比达到51.53%,较去年同期提升 18 个百分点,较去年同期增长 143.7%;环郑州、环南京、环杭州区域销售面积占比分别达到 16.6%、11.0%、7.9%,环郑州区域继环南京和环杭州区域之后成为异地复制新的业绩增长极,同时环合肥、环武汉区域也开始发力。国务院近日引发《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,公司作为都市圈经济的先行者,布局深耕全国主要城市圈,未来随着都市圈人口及产业的持续流入,地产销售及产业新城运营收入有望持续高增。 融资成本下降,现金流持续优化。2 月21 日,华夏幸福发行5.3 亿2 年期美元债,票息8.625% 较初始定价收窄62.5bps;此次发行最终订单量超51 亿美元,9.6 倍认购,投资者超200 家,均创下近期市场之最,彰显市场对其价值的高度认可。去年12 月起公司先后发行30 亿/5 年/7.0%公司债、40 亿/7 年/8.3%公司债、25 亿/270 天/5.5%超短融,各项融资渠道畅通, 资金成本下降。截至2018 Q3,公司经营性现金流连续两个季度为正,前三季度累计-76.6 亿元,降幅同比收窄66%;Q3 公司货币资金379.1 亿元, 覆盖短期负债超1.5 倍,偿债能力较强。 高管变动到位,平安增持助力长期发展。2 月19 日,公司发布公告,原华润置地董事局主席吴向东加盟华夏幸福任CEO;此前,原华润置地CFO 俞建已于12 月出任公司副总裁,主管财务与融资,两位高管变动完成表明公司治理进入新阶段。1 月31 日,中国平安再度增持公司5.69%股份, 持股比例提升至25.25%,强强合作再度深入,平安为公司发展提供长期资金保障,增强融资议价力,未来公司在夯实产业新城及地产主业的同时,在商业地产、综合金融服务等多元化业务的开拓值得期待。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑,回款进度放缓。 估值 我们维持公司2018-2020 年EPS 预测分别为4.32/4.94/6.01 元,对应18 年PE7.3 倍,维持买入评级。
华夏幸福 房地产业 2019-02-21 29.68 38.22 26.14% 33.06 11.39%
33.06 11.39% -- 详细
事件 公司发布公告,于2019年2月19日召开董事会会议,审议通过聘任吴向东先生为公司首席执行官(CEO)暨总裁的议案。 核心观点 吴向东正式加盟,人事变动尘埃落定。公司发布公告,拟聘任吴向东先生为公司首席执行官(CEO)暨总裁。吴向东曾任华润置地董事局主席,在华润任职时间超过26年,在住宅地产和商业地产开发方面拥有业内首屈一指的实操和管理经验,其一手打造的罗湖万象城更是开启华润进军商业地产的时代。另外吴向东于华润置地深耕的华南地区,又恰好能够补上当前华夏幸福在华南区域相对薄弱的短板,加速公司进一步异地复制的布局。此前在2018年12月,前华润置地CFO俞建出任华夏幸福副总裁分管财务和融资,加上此次吴向东的加盟正式宣告公司高层人事变动的尘埃落定。 平安增持彰显长期信心,融资端明显改善。2019年1月31日公司公告,中国平安增持公司5.69%股份,股权转让价款42.0亿元,持股比例上升至25.25%,仍为第二大股东。平安的增持是对银保监会号召险资入市的响应,但更重要的是看好华夏幸福在产业新城运营及地产开发能力的认可。平安的增持同时也为公司的融资带来了增信,公司近期分别于2018年12月21日、27日发行1.4亿、0.6亿元三年期美元债,票面利率9%;于2019年1月19日发行25亿元超短融,票面利率5.5%。平安的增持及近期的融资动作使公司在资金端的压力大为缓解,加上明星管理团队的加盟,未来公司无论是在传统的产业新城和地产开发业务还是商业地产、养老、长租等创新领域都值得期待。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价上调为38.22元(原目标价为32.76元)。我们预测2018-2020年公司EPS为4.05/5.46/7.16元。可比公司2019年PE估值为7X。给予公司2019年7X的PE估值,对应目标价38.22元。 风险提示 园区新增落地投资额增长不及预期。非京津冀区域拿地不及预期。
袁豪 5
华夏幸福 房地产业 2019-02-04 27.88 40.00 32.01% 33.06 18.58%
33.06 18.58% -- 详细
事件: 近日,中国银行保险监督管理委员会表示,为更好地发挥保险公司机构投资者作用,维护上市公司和资本市场稳定健康发展,鼓励保险公司使用长久期账户资金,增持上市公司股票和债券。在上述背景下,华夏幸福控股股东华夏控股与平安资管签署《股份转让协议》,由华夏控股以每股24.597 元的价格转让其持有的1.71 亿股股份,占公司总股本5.69%,总对价42.0 亿元。 评论: 平安再次增持认可价值,叠加股权激励双重承诺未来三年业绩翻番 18 年7 月平安资管以137.7 亿元现金入股公司第二大股东,持股19.7%; 9 月完成股份过户登记并派驻两名董事,同时公司与中国平安签署战略合作协议,成为重要战略协同企业。19 年1 月28 日,中国银保监会新闻发言人肖远企接受金融时报记者采访表示,银保监会鼓励保险公司使用长久期账户资金增持优质上市公司股票和债券,拓宽专项产品投资。在此背景下,平安资管以42.0亿元增持1.71 亿股(占比总股本5.69%);本次股权转让后平安仍为公司二股东、持股25.25%。华夏控股预计将在未来 1 年内向华夏控股设立的SPV 转让其持有的上市公司 1%的股份,除此之外没有其他增减持计划。此外,平安首次入股业绩承诺与公司股权激励一致,即未来三年业绩分别不低于114.2亿、144.9 亿和180.0 亿,3 年复合增长27%,显示公司对于未来发展的强烈信心。 2018 年销售额1,635 亿元、同比+7%,外埠销售稳步增长、占比达52% 2018 年度公司实现销售额1,634.8 亿元,同比+7.5%;房地产开发业务销售金额1,291.76 亿元,同比+7.6%。房地产销售面积1,502.2 万平,同比+57.6%;其中外埠销售面积占比52%、同比增长144%,外埠销售面积占比较9M2018提升5.5pct;并且环南京、环杭州、环郑州区域销售面积占比分别达到11.0%、7.9%、16.6%。公司积极开工降低环京政策调控影响,18 年计划新开工1,988万平,其中河北以外1,237 万平,占比62%,Q4 外埠项目推盘大幅增长也体现在销售增速上。2018 年公司预计结算690 万方,其中87%来自环京区域。 前三季度公司新签PPP 项目合作协议共17 个,包括14 个产业新城项目和3个产业小镇项目,其中有13 个位于非京津冀区域。 险资偏爱地产、协同效应值得期待,融资成本下行、渠道畅通 中国平安凭借全牌照赋予的灵活性以及万亿险资规模,通常除了提供金融杠杆、参股获取利润分红之外,也尝试各类股权联合开发模式。旗下平安不动产与主流开发商均有股债权合作,资产管理规模约3,000 亿元,此外还包括平安信托和平安大华等。平安入股后公司在资金实力方面有显著提升,平安资管与公司旗下九通基业设立债权投资计划募资用于PPP 项目开发建设;12 月至今公司先后发行30亿/5年/7.0%公司债、40亿/7年/8.3%公司债、25亿/270天/5.5%超短融,资金成本有所下降;并且18 年12 月前华润置地执行董事、CFO 俞建加入公司分管财务及融资业务,也将为公司资金管理方面带来新的活力。 投资建议:平安增持认可价值,异地销售稳步增长,维持“强推”评级 华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的PPP 市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。全年公司外埠销售占比显著提升,同时平安9 月完成首次入股、提名2 名董事、与公司签订战略合作协议并再次增持,表明对公司业务模式和价值的认可,同时也将提升公司融资能力,并且再次巩固了未来三年业绩翻番的承诺。我们维持公司2018-20 年每股收益预测为4.08、5.58 和7.21 元,对应19 年PE 仅4.9 倍,维持目标价为40.00 元,维持“强推”评级。 风险提示:行业政策收紧,公司资金情况不及预期。
华夏幸福 房地产业 2019-02-04 28.15 42.50 40.26% 33.06 17.44%
33.06 17.44% -- 详细
维持增持评级,目标价42.50元。维持2018/19/20年EPS分别为4.18元、5.42元、7.14元。公司产业新城业务异地复制继续提速,与平安集团的战略合作有望释放更高的业绩成长性,有望在新的领域打造新引擎,维持较强的盈利水平。 梅开二度,精诚合作。平安资管在2018年7月受让华夏幸福19.70%的股份之后,近日再次大手笔增持华夏幸福,既响应银保监会鼓励保险公司使用长久期账户资金支持上市公司的号召,也充分证明了平安资管对于公司业务模式和发展前景的认可,强强联合,打造全国产业新城运营龙头。 深度协同,共筑宏愿。平安集团将向华夏幸福提供全方位的一站式金融服务,切实解决了在产业新城异地复制扩张的过程中因前期资金投入量较大、回报周期慢所带来的资金链的担忧,公司产业新城模式的异地印证有望提速;与此同时,借助于华夏幸福产业新城业务上的战略选址、产业发展、园区模式等方面的资源和优势,双方在长租公寓、康养服务、汽车服务产业集群、智慧城市等潜在发展方向上展开合作,打造业务创新上的新引擎。 业绩长虹,估值安全。2018/19/20年的业绩考核目标相对于2017年的增幅不低于30%/65%/105%,对应净利润分别为114.15/144.89/180.01亿元,对应同比增速分别为30%/27%/24%,现价对应PE分别为7.2x/5.7x/4.6x,按照30%的分红率计算,股息率分别达到4.2%/5.3%/6.6%,估值安全,吸引力较强。 风险提示:异地复制落地速度不及预期。
华夏幸福 房地产业 2019-01-28 25.90 -- -- 32.90 27.03%
33.06 27.64% -- 详细
事件描述 华夏幸福公告2018年经营情况,全年实现总销售额1,634.77亿元,同比增长7.45%,此外结算面积快速提升,异地复制成效逐步显现。 事件评论 总销售额突破1600亿,实现稳健增长。从签约销售情况看,公司2018年实现总销售额1,634.77亿元,同比增长7.45%。其中房地产开发签约销售额达1,291.76亿元,占总销售额的79%。从销售面积看,公司2018年累计销售面积达1,502.23万平,同比增长57.56%。 结算面积快速提升。从房地产开发项目情况看,2018年公司结算面积实现快速提升,全年累计结算面积高达689.79万平,同比增长高达119.05%。受结算面积大幅提升推动,公司2018年营业收入或将持续增长。 异地复制逐步推进。2017年之前,公司销售分布区域以京津冀地区为主。自2017年起,公司先后在环南京、环杭州、环郑州等地实现快速扩张。虽然京津冀地区销售面积仍在提升,但销售面积占比已从2017年的近70%降至2018年的50%以下。2018年,环南京、环杭州的销售面积占比较为稳定,而环郑州销售面积实现快速增长,销售面积占比由2.54%增长至16.63%,成为除京津冀之外销售面积占比最高的区域。 公司与中国平安的合作逐步落地,融资能力持续增强。2018年9月,公司与中国平安签署战略合作协议,建立全面战略合作伙伴关系,近期合作逐步落地。2018年12月,公司全资子公司九通投资拟与平安资管设立投资计划,预计资金总募集规模为不超过60亿元,投向公司旗下的产业新城PPP项目,公司融资能力有望持续增强。 投资建议:竞争优势稳固,异地复制彰显成效,融资端持续改善。公司在产业新城方面优势稳固,异地复制取得良好成效,销售额稳步增长,结算面积快速提升。随着公司与中国平安展开战略合作,公司的融资能力有望进一步增强。我们预计,公司2018年和2019年EPS分别为4.07和5.12元,对应当前股价PE分别约为6.35和5.05倍,维持“买入”评级。 风险提示: 1.调控政策或存不确定性; 2.公司异地复制进度或存不确定性。
华夏幸福 房地产业 2019-01-22 25.93 -- -- 30.95 19.36%
33.06 27.50% -- 详细
一、事件概述 华夏幸福发布两则公告;一、公司公布1-12月经营简报,公司全年实现销售金额1634.8亿元,同比增长7.45%;销售面积1502.2万平方米,同比增长57.56%。二、公司完成2019年第一期超短融资券,发行总额25亿元,票面利率5.5%,期限270天。 二、分析与判断 销售面积持续高增,异地复制效果显著 公司1-12月实现销售金额1634.8亿元,同比增长7.45%;销售面积1502.2万平方米,同比增长57.56%。从细分区域看,公司在环南京、环杭州及环郑州的计划总投资为353.9亿元、325.9和177.1亿元,分别同比增长66.2%、107.5%和1401.8%,京津冀之外的区域销售占总销售面积的51.5%,较上年增长约144%;综合来看,公司在京津冀之外的异地复制效果显著。 多元化融资,成本可控 公司完成2019年第一期超短融资券,发行总额25亿元,票面利率5.5%,期限270天。相较于2018年发行的超短期融资券票面利率的6%,本次发行的票面利率仅为5.5%,融资成本显著下降。本次超短融资券的发行,充分反应出金融投资机构对优质民企的支持,有效提振了民企的信心。 优化债务结构,推动业务发展 公司近期在国内和海外市场以多种渠道连续发行债券募集资金,融资渠道畅通,预计将有效缓解公司现金流压力,助力公司发展。 三、投资建议 华夏幸福在全国各地区深入布局产业新城和产业小镇,独特业务模式为自身构筑了护城河。公司积极加强与各类机构战略合作,异地复制继续提速,未来业绩可期。预计公司18-20年EPS为4.00、5.10、7.56元,对应PE为6.5/5.1/3.4倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为20.2/6.2/13.4倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产调控继续收紧,异地复制不达预期。
华夏幸福 房地产业 2019-01-22 25.93 -- -- 30.95 19.36%
33.06 27.50% -- 详细
事件一:公司发布2018年1-12月经营情况简报,全年实现销售金额1634.77亿元,同比增长7.45%,销售面积1502.23万方,同比增长57.56%。 事件二:公司成功发行2019年第一期超短期融资券,发行额度25亿元,期限270天,发行利率5.5%。 销售面积大幅增长,异地复制逐步兑现 公司2018年销售面积实现大幅增长,同比增速达57.56%。分区域来看,非环京区域2018年全年实现销售面积774.12万方,同比增长143.7%,占总销售面积的51.53%,较2017年提升18.21个百分点。其中,环郑州区域继环南京、环杭州后,成为公司新的增长点,全年销售面积达249.85万方,占比,环南京、环杭州分别以11.0%、7.9%的占比位居二、三。同时环合肥、环武汉区域开始发力,分别贡献70.58万方、58.85万方的销售面积。整体销量增长的前提下,非环京区域贡献率逐步提升,我们认为公司“产业新城+房地产开发”模式异地复制正在逐步兑现。 低利率、满额发行超短期融资券,彰显资本市场对公司未来发展信心 相比2018年发行的超短期融资券(第一期发行规模15亿元,利率6.2%,期限180天;第二期发行规模10亿元,利率6.2%,期限196天;第三期发行规模25亿元,利率6%,162天),公司本次发行超短期融资券,期限更长(270天),利率更低(5.5%),充分体现了资本市场对公司未来发展的信心。近期,行业资金面逐步改善,利好政策频现(例如:央行降准、多地首套房贷利率上浮下调等)。公司顺势而为,继平安入股后,近期成功发行公募债70亿元;本期低成本、满额发行25亿元超短期融资券。传统融资渠道畅通的情况下,公司正积极探索新的融资方式,例如:与光大信托、大业信托等机构合作成立产业新城基金,专门用于支持嘉兴产城、怀来产城的建设;公司下属全资子公司九通投资与平安资管设立3+3年期的基础设施债权计划等等。多元化的融资方式,将助力公司产业新城异地复制、深耕核心都市圈,保证公司稳健经营。 投资建议:公司作为产业新城的行业领军者,受环京区域限购等政策的影响,目前正积极脱离区域性束缚,并已初步取得成效。2018年全年实现销售面积1502.23万方,同比增速达57.56%。非环京区域贡献占比51.53%,较2017年提升18.21个百分点,异地复制正逐步兑现。其中,环郑州区域成为公司新的增长点,全年销售面积达249.85万方,贡献占比16.6%。我们认为,公司非环京区域产城拓展多处于建设起步阶段,前期资金投入规模将持续增加,多元化融资渠道的畅通,将有效缓解公司现金流压力。随着非环京产城逐步进入收获期,公司资金面将迎来持续改善。根据2017年末项目测算,公司RNAV36.43元/股(含房地产开发业务,不含产业新城业务),较目前股价折让28.5%,具备充分的安全边际。根据平安入股时控股股东的业绩承诺,预计公司2018-2020年EPS为3.94、5.10、6.45元,对应当前PE倍数为6.61、5.11、4.04x、,维持“买入”评级。 风险提示事件:资金面流动性改善、调控政策放松节奏及产业新城异地复制不达预期,回款进度放缓等风险。
华夏幸福 房地产业 2018-12-24 26.91 -- -- 27.55 2.38%
33.06 22.85% -- 详细
一、事件概述2018年12月20日,华夏幸福公告称,本期公司债券品种一的发行规模为30亿元,期限5年,票面利率为7.00%;品种二的发行规模为40亿元,期限7年,票面利率为8.3%。 二、分析与判断超额发债,彰显融资实力华夏幸福公告,本期公司债券基础规模为10亿元,超额配售60亿元,发行总规模达70亿元。其中,品种一的发行规模为30亿元,期限5年(2+2+1年期),发行利率7.0%;品种二的发行规模为40亿元,期限7年(5+2年期),发行利率8.3%。在年末资金面较紧的情况下,公司本期发行的债券是今年民营企业单期发行规模最大、期限最长的公司债券,且整体成本可控,展现出公司强大的融资能力。 投资者结构多元化,市场认可度高本期债券投资者结构多样,其中包括大型保险金融机构、大型国有银行、股份制银行、城商行、公募基金、券商自营、券商资管以及信托公司等国内主要债券投资机构。本次超额发行债券,充分反应出金融投资机构对优质民企的支持,有效提振了民企的信心。 优化债务结构,推动业务发展公司近期在国内和海外市场以多种渠道连续发行债券募集资金,融资渠道畅通,将有效缓解公司现金流压力,助力公司发展。 三、投资建议华夏幸福在全国各地区深入布局产业新城和产业小镇,独特业务模式为自身构筑了护城河。公司积极加强与各类机构战略合作,异地复制继续提速,未来业绩可期。预计公司18-20年EPS 为4.00、5.10、7.56元,对应PE 为6.7/5.3/3.6倍,公司近三年最高、最低、中位数PE 分别为20.2/6.2/13.4倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产调控继续收紧,异地复制不达预期。
华夏幸福 房地产业 2018-12-14 28.11 32.76 8.12% 28.59 1.71%
33.06 17.61%
详细
事件 公司公告,全资子公司九通投资拟通过平安资管设立投资计划募集资金,用于固安及南京溧水产业新城PPP 项目。该计划总规模不超过60亿元;年综合融资成本暂定为8.32%/年;投资期限三年,可协商延期三年。 核心观点 战略合作持续推进,长线资金匹配产业新城开发周期。此次融资计划是公司与平安集团战略合作关系进一步深化和推进的集中体现。此前市场对于公司现金流问题的主要担心集中于公司产业新城的开发模式,造成以传统开发商模式获得的期限较短的融资与产业新城较长的开发周期出现错配,一定程度上存在短债长投的问题。而平安集团的保险资金投资期限较长,很好的与产业新城开发所需的资金进行匹配,使得产业新城的开发无需再过度依赖周边地产项目的销售回款,彻底理顺了产业新城的开发逻辑,有助于公司发挥优势专注于产业、专注于运营。总的来看,双方的合作发挥了各自的业务特点和优势,尤其对于华夏幸福来说,获得持续的、与其开发模式所需资金久期匹配的长线资金,将加快产业新城异地复制逻辑的兑现进程。 加快整体融资节奏,平稳应对债务集中偿还期。公司同时还公告了子公司拟面向合格投资者非公开发行公司债券不超过50亿元,期限不超过10年。此前,公司已经收到不超过80亿元额度的小公募公司债的核准批复。近期公司债务融资的节奏明显加快,融资渠道畅通且融资成本亦控制的较好。公司2019年3月~5月将陆续有138亿公司债到期,而近期的融资计划将帮助公司平稳应对债务集中到期的偿还压力。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价上调为32.76元(原目标价为28.35元)。我们预测2018-2020年公司EPS 为4.05/5.46/7.16元。可比公司2019年PE 估值为6X。给予公司2019年6X 的PE 估值,对应目标价32.76元。 风险提示 园区新增落地投资额增长不及预期。 非京津冀区域拿地不及预期。
华夏幸福 房地产业 2018-12-13 27.66 -- -- 28.59 3.36%
33.06 19.52%
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事件一:拟向关联方平安资管融资。全资子公司九通投资拟通过平安资管设立投资计划募集资金,用于廊坊市固安高新区综合开发PPP项目及南京溧水区产业新城PPP项目。该计划总规模不超过60亿元;年综合融资成本参考公司非公开市场融资利率,暂定为8.32%/年; 事件二:全资子公司拟非公开发行公司债券。九通投资拟面向合格投资者非公开发行公司债券不超过50亿元,期限不超过10年;募集资金拟用于偿还公司债券等有息债务、补充产业新城业务流动资金及合规的其他用途;利率根据发行时市场情况确定。该事项尚需股东大会批准,并在取得相关无异议函后实施。 融资渠道进一步拓宽,经营性现金流持续改善。 如果此次通过平安资管设立投资计划成功募集资金,加上向合格投资者非公开发行公司债,合计融资总规模上限达110亿元,有效补充公司流动性的同时,彰显了市场对公司未来发展的信心。此前,公司已与中信银行签署《战略合作协议》,获取总额不超过315亿元的集团授信,其中产业新城授信额度不超过165亿元。今年4月,公司作为普通合伙人与九通投资及光大信托成立中国产业基金(京津冀二期),基金总规模40.01亿元,产业新城基金有望成为公司未来重要的融资渠道之一。多元化的融资渠道,为公司异地复制加速扩张提供资金上的支持。 今年二、三季度公司分别实现经营性现金流净流入17.9亿元、1.6亿元(2017年二、三季度为净流出18.6亿元、181.6亿元)。我们认为,随着非环京区域产业新城由建设起步阶段逐步转为成熟运营,公司现金流有望获得持续改善。 平安战略入股,实现多维合作。 此前,公司控股股东“华夏控股”以137.7亿元价款向平安资管转让19.7%公司股份,平安资管成为第二大股东,实属“战略性合作”。此次设立投资计划是双方在金融服务领域的协作,主要是由平安按照公司的发展需求提供资金上的支持。此外,有望借助公司在产业新城上的优势,进一步实现金融、实业及其他业务的合作。 投资建议:公司作为产业新城的行业领军者,受环京区域限购等政策的影响,目前正积极脱离区域性束缚,已初步取得成效。我们认为短期内环京区域难见政策面的放宽,非环京区域产城拓展多处于建设起步阶段,前期资金投入规模将持续增加,若此次通过平安资管设立投资计划募集资金成功,公司债发行顺畅,将有效缓解现金流压力。据我们测算,目前公司异地复制的产城项目现金流回正的速度快于同期环京区域的项目,因此中长期来看,随着非环京产业新城逐步进入收获期,公司现金流将获持续改善预期,此时正是公司基本面和估值洼地。此外,平安入股和此前公司部分董事及高管以自有资金增持公司股份,均体现对公司未来发展的信心。据我们测算,公司RNAV36.43元/股(含房地产开发业务,不含产业新城业务),较目前股价折让25%,具备充分的安全边际。根据平安入股时控股股东的业绩承诺,预计公司2018-2020年EPS为3.94、5.10、6.45元,对应当前PE倍数为6.95、5.38、4.25x、,维持“买入”评级。 风险提示:资金面流动性持续收紧,调控政策继续趋严,产业新城异地复制不达预期,回款进度不达预期等。
华夏幸福 房地产业 2018-12-13 27.66 -- -- 28.59 3.36%
33.06 19.52%
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融资通道不断扩宽 2018年9月26日,公司与中国平安在深圳签署了《中国平安保险(集团)股份有限公司与华夏幸福基业股份有限公司战略合作框架协议》。公司与中国平安将在综合金融服务、产业新城、新兴实业协同发展等领域加强全面战略合作,开启合作新篇章。本次交易基于公司独特的产业新城业务模式和业务发展需求,由平安资管按照公司个性化和多元化金融需求提供金融服务,是与平安集团全面战略合作关系中“一站式综合金融服务”合作的重要落地成果,符合公司战略发展需要。公司将进一步推动双方在金融服务、实业协同发展与其他业务方面的合作。 异地复制成效凸显 2018年前三季度,公司新签PPP项目合作协议共17个,包括14个产业新城项目和3个产业小镇项目,其中有13个位于非京津冀区域。非京津冀地区合计销售面积443万平米,较去年同期提升90%,占全部销售面积的46%,公司异地复制成效显著。截至9月底,公司预收账款达到1525亿元,预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润,有利于锁定公司未来三年持续高增长的经营业绩。 盈利预测 预计2018-2020年公司主营业务收入分别为823.80、1103.56和1342.35亿元,净利润有望达到119.11、142.62和174.28亿元,EPS分别为4.03、4.83和5.90元/股,对应PE分别为7.67、6.41和5.24倍,公司未来几年业绩有望保持高增长,有持续看点。给予华夏幸福“增持”评级。 风险提示:地产调控政策超预期,多元化发展不及预期等。
华夏幸福 房地产业 2018-12-13 27.66 -- -- 28.59 3.36%
33.06 19.52%
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一、事件概述 2018 年12 月11 日,华夏幸福公告称,公司全资子公司九通投资拟通过与关联方平安资管设立投资计划,将募集的资金以债权投资的方式投资于约定的投资项目。公司发布另一则公告称,公司全资子公司九通投资拟非公开发行公司债券,规模不超过50 亿元,拟用于偿还公司债券、有息负债、补充产业新城流动资金等。 二、分析与判断 借助平安融资优势,合作成果落地 华夏幸福拟通过全资子公司九通投资与关联方平安资管设立“平安-九通基业基础设施债券投资计划”,将募集的委托资金以债权投资的方式投资给公司的全资子公司,预计总募集规模不超过60 亿元,最低募集规模不低于12 亿元,综合融资成本暂定为8.32%,用于廊坊市固安高新区综合开发PPP 项目及南京溧水区产业新城PPP 项目。公司借助平安融资平台的优势,有效为公司提供多元化的融资渠道,本次合作是公司与平安集团全面战略合作的重要落地成果。 子公司拟发行公司债,有效补充流动资金 公司全资子公司九通投资拟非公开发行公司债券不超过50 亿元,期限不超过10 年, 利率将根据发行时市场情况确定;募集资金拟用于偿还公司债券等有息债务、补充产业新城业务流动资金等。低成本的公司债券发行有助于进一步改善公司的债务结构、拓展融资渠道、满足公司发展的资金需求及降低融资成本。 多元化融资,缓解资金压力 公司近期在国内和海外市场以多种渠道连续发行债券募集资金,融资渠道畅通,成本整体可控,预计将显著缓解公司在资金端的压力。 三、投资建议 华夏幸福在全国各地区深入布局产业新城和产业小镇,独特业务模式为自身构筑了护城河。公司积极加强与各类机构战略合作,异地复制继续提速,未来业绩可期。预计公司18-20 年EPS 为4.00、5.10、7.56 元,对应PE 为6.4/5.0/3.4 倍,公司近三年最高、最低、中位数PE 分别为20.2/6.2/13.4 倍,维持公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产调控继续收紧,异地复制不达预期。
华夏幸福 房地产业 2018-12-06 25.49 -- -- 28.59 12.16%
33.06 29.70%
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“产城+地产”双轮驱动,加速发展 2002年,公司业务由房地产开发转为承接综合性园区开发、建设与运营业务兼房地产开发业务。公司两项业务的发展已形成“1+1>2”的协同模式。 核心优势,铸就产业新城领军者 公司深耕产业新城业务十余年,积累了丰富的经验,目前已形成三大核心优势:1、提前布局,精准选址,受益于都市圈崛起。布局城市特点:(1)距离核心城市较近;(2)交通便捷;(3)受益于不同行政区域的协作发展,如:京津冀协同发展等。2、招商引资能力强:截至2018年中期末,公司已经累计引进签约企业超1900家,招商引资额累计超5500亿元。3、固安标杆,品牌效应突出:固安产业新城的成功,为公司全国布局起到标杆示范作用。 走出京津冀,异地复制初见成效 2018年上半年,公司环京区域营收占比下降至78.31%,环上海区域占比较2017年底提升5.54个百分点至18.25%,华南区域占比3.44%。随着异地复制成效逐步兑现,非环京区域产城的贡献占比将进一步扩大。 非环京区域拓展成效显著:(1)建设期前3年的招商引资情况,非环京增速优于环京区域。其中,环京的香河2013-2015,签约投资额增速分别为232.7%、-13.0%,而非环京的溧水2018年上半年园区签约投资额同比增长280.3%。嘉善产业园区2014-2016年,签约投资额复合增速达254.4%。(2)现金流方面,严格遵循“三年当年回正,四年累计回正,峰值7亿”的标准,非环京产城均符合标准。 融资渠道多元化,资产负债结构有望改善 在流动性持续收紧的背景下,公司依然可以低成本发行公司债;同时,产业新城基金有望成为公司未来重要融资渠道之一,多元化的融资方式有望改善公司的负债结构。2018年7月,平安战略性入股近两成,在补充流动性的同时,有效缓解市场过分担忧带来的股价压制。 投资建议:公司作为产业新城的行业领军者,受环京区域限购等政策的影响,目前正积极脱离区域性束缚,已初步取得成效。我们认为短期内环京区域难见政策面的放宽,非环京区域产城拓展多处于建设起步阶段,前期资金投入规模将持续增加,而此次平安入股缓解了现金流压力。据我们测算,目前公司异地复制的产城项目现金流回正的速度快于同期环京区域的项目,因此中长期来看,随着非环京产业新城逐步进入收获期,公司现金流将获持续改善预期,此时正是公司基本面和估值洼地。此外,平安入股和此前公司部分董事及高管以自有资金增持公司股份,均体现对公司未来发展的信心。据我们测算,公司RNAV36.43元/股(含房地产开发业务,不含产业新城业务),较目前股价折让28.8%,具备充分的安全边际。根据平安入股时控股股东的业绩承诺,预计公司2018-2020年EPS为3.94、5.10、6.45元,对应当前PE倍数为6.58、5.09、4.02x、,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示事件:资金面流动性持续收紧,调控政策继续趋严,产业新城异地复制不达预期,回款进度不达预期等。
华夏幸福 房地产业 2018-11-13 22.61 37.62 24.16% 28.26 24.99%
29.10 28.70%
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公司披露2018年三季度报告,实现营业收入451.41亿元,同比增长46.14%;归母净利润78.78亿元,同比增长26.49%;毛利率45.37%,归母净利率17.45%。 盈利能力保持行业高位,规模持续扩大。公司前三季度毛利率较2017年底下降2.56pct,但依然保持行业高位;前三季度实现销售金额1077亿元,同比增长7.7%;销售面积962万平米,同比增长53.15%;公司预收账款达1525亿元,保障了未来2-3年业绩增长。 异地复制能力快速推进,环京市场依赖度下降。前三季度,公司新签17个PPP项目合作协议,其中13个位于非京津冀地区;环南京、环郑州、环杭州区域销售面积占比为13%、11%、7%,非京津冀地区合计销售面积443万平米,较去年同期提升90%,占全部销售面积的46%。 多元融资渠道通畅,债务结构有所改善。前三季度,公司累计发行公司债券97亿元,超短期融资券50亿元,境外债8亿美元,保持了通畅的多元化融资渠道。第三季度单季度经营性现金净流入2亿元,连续两个季度为正;公司短债比例为21.2%,较去年同期下降约4个百分点,现金短债覆盖比1.51,短期偿债能力较强。 牵手平安,开放合作值得期待。公司近期持续加大开放合作力度,继转让总股本的19.70%予平安后,与中国平安签署战略合作框架协议,未来有望与平安在综合金融、产业新城等领域加强合作;此外,公司通过转让五个环京项目的部分股权,与万科形成了项目开发层面的合作,开启了公司合作新篇章。 维持公司“买入”评级。预计2018、2019和2020年EPS分别为4.18元、5.59元和7.08元。当前股价对应2018、2019和2020年PE分别为5.41倍、4.05倍和3.20倍。 风险提示:房地产行业受调控因素下行;货币政策持续收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名