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潘玮

银河证券

研究方向: 房地产行业

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工作经历: 女,中国银河证券有限公司房地产行业分析师。清华大学金融学学士,管理学硕士。2008年加入中国银河证券研究所。...>>

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华侨城A 房地产业 2019-09-09 7.16 -- -- 7.42 3.63%
7.48 4.47%
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(一)高毛利低成本助力业绩提升 2019年上半年公司业绩快速增长,房地产和旅游主营业务的开发和运营能力均得到全面提升,收入规模增长。报告期内实现营业收入176.54亿元,归母净利润28.10亿元,分别同比增长19.95%和39.52%。从业务分类来看,房地产业务营业收入为121.26亿元,旅游综合业务营业收入为57.25亿元,分别同比增长22.53%和22.45%。从地区分布来看,报告期内华南地区营业收入153.69亿元,占总营业收入比重为87.06%,华侨城的业绩主要来源于具有地域传统优势的华南地区。盈利能力方面,华侨城继续保持大幅增长的势头。报告期内,公司销售毛利率为65.4%,同比提升8.68个百分点,销售净利率为16.5%,同比提升0.88个百分点。业绩和盈利能力提升的原因一是公司上半年房地产结转项目集中在一二线城市,毛利率较高;二是营业成本得到有效控制,同比减少4.05%;三是公司以行业相对较低成本拿地,报告期内新获取的16个项目中有12个以底价成交,既控制当期成本,又为未来地产项目的高毛利率保驾护航。截至本报告期末,公司预收账款为582.75亿元,覆盖去年营收的121.05%,可结算资源丰富,未来业绩保障较强。 (二)业低成本加速拿地,土储质量布局优化 报告期内,公司在严峻政策环境下积极创新营销手段,房地产项目推盘、销售、回款同比均实现增长。在土地资源储备方面,公司在逆周期积极出击,加速低价拿地,不断优化资源储备结构。上半年公司共落地18个项目,权益口径总投资金额181.40亿元,新增权益建筑面积436.78万平方米,同比增长90%。在土储布局方面,公司新增储备仍以一线和二线重点城市为主,同时在三四线城市进行拓展,并在粤港澳大湾区落地多个新项目,把握政策发展机遇。公司在逆周期利用文化旅游品牌优势以较低成本储备大量优质土地,报告期内新获取的16个项目中有12个以底价成交,取得业内显著成本优势,有利于未来房地产项目实现利润与质量的突破。 (三)杠杆水平上升,偿债能力稳定 报告期内公司资产规模扩大,总资产达3346亿元,较年初增长14%。同时报告期内公司杠杆水平小幅提升,资产负债率76.7%,同比提升3.42个百分点;剔除预售账款后的资产负债率为59.29%,同比提升1.37个百分点;产权比率(负债总计/归属母公司股东权益)为3.29%,同比提升0.55个百分点。杠杆水平提升主要原因是公司报告期内积极拿地,借款增加,尤其是短期借款大幅增加。截至报告期末公司持有短期借款280.16亿元,比去年同期末增长了129.37%;持有长期借款755.59亿元,比去年同期末增长了13.57亿元;短期借款占总资产比重同比增长3.61个百分点,长期借款占总资产比重同比减少3.33个百分点,债务期限结构有明显调整。公司报告期内现金流情况改善,累计销售回款率同比大幅增长。截至报告期末,公司共持有货币资金351.29亿元。公司主体信用评级和债券评级均为AAA级,整体偿债能力保持稳定,信用风险较低。 (四)旅游业务保持领先,其他业务稳中向好 旅游业务作为公司与房地产并列的主营业务,继续保持行业领先。报告期内,公司旗下共有19家景区、开放式休闲旅游区、度假区及独立运营的演艺项目和24家酒店、1家旅行社。公司上半年累计接待游客1782万人次,同比持平。七地欢乐谷接待游客人次同比有小幅增长;北京欢乐谷、武汉欢乐谷、重庆欢乐谷游客增幅均超10%。2019年6月,根据AECOM联合TEA共同发布的《2018全球主题公园和博物馆报告》,华侨城继续蝉联全球主题公园集团四强。其他业务方面,公司酒店与物业商业板块均运行平稳,旗下酒店累计实现收入7亿元,同比增长7%。酒店集团新签约管理3家酒店,新增客房650间;物商集团与民企合作成立扬州公司,积极开拓区域市场。 投资建议 华侨城上半年结转项目高毛利率助力业绩与盈利能力稳步增长,公司在逆周期以低成本大量拿地,土储高质量增长,未来销售可期,杠杆及融资结构保持在合理水平。基于对公司优质土地资源储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为1.52、1.85元。以9月2日6.95元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为4.6、3.8倍。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为4.6倍,低于均值8.11倍,具有吸引力,我们继续维持“推荐”评级。 风险提示 政策调控风险,房价大幅下跌风险等。
首开股份 房地产业 2019-09-06 8.05 -- -- 8.88 10.31%
9.12 13.29%
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(一)高毛利项目集中结转助力业绩高增 2019年半年度公司实现营业收入232.45亿元,同比增长32.49%;实现归母净利润20.64亿元,同比增长54.17%;公司上半年实现结算面积100.06万平方米,同比增长15.09%。分区域来看,2019H1公司京外地区的主营业务收入124.66亿元,同比增长152.82%,结算面积占比从2018H1的36.3%提升到79.8%。报告期内公司营业收入的增长主要系京外地区房地产结算规模增加。公司的盈利能力较去年同期大幅提升,主要系高毛利项目集中结转,毛利率和净利率分别为44.20%和17.94%,较去年同期分别增加22.63和9.00个百分点。三费费率为9.2%,较去年同期增加0.9个百分点,主要是销售费用和财务费用的增加。 (二)销售上行,竣工加速,拿地积极 报告期内公司实现合同销售面积144.54万平方米,合同销售金额403.90亿元,同比分别增加20.03%和31.24%,全年有望超额完成1000亿销售目标。销售上行主要是由于京内区域推盘力度加大,京内房地产销售项目从23个增加到31个,销售面积共计51.73万平方米,是去年同期的1.46倍。竣工增速由负转正,报告期内竣工面积为264万平方米,同比增长114%;新开工面积258万平方米,同比下降13%。公司拿地增加,土储资源丰富,2019H1公司新增8个地产项目,新增土地储备面积141万平方米,同比增长182%;公司持有待开发土地面积220.79万平方米,同比增长46.37%;可供出售面积2474.35万平方米,同比增长16.36%。截至本报告期末,公司预收款项613.45亿元,覆盖去年营收1.54倍,可结算资源丰富,未来业绩保障性较强。 (三)杠杆水平下降,融资渠道多元化 截至报告期末,公司持有货币资金236.33亿元,货币资金对(短期借款+一年内到期的非流动负债)的覆盖比例为0.67倍;资产负债率81.40%,较上年度末下降0.22%,杠杆水平有所下降。公司拥有多元化融资渠道,2019H1累计新增融资规模272亿元,同比增长16.99%,以银行贷款、信托贷款和中期票据为主,占比分别为32.35%、22.79%和20.22%,并且伴随有债权融资计划、公司债、ABS等融资方式。公司多年保持AAA级企业主体评级,整体平均融资成本5.38%,比去年末上升2个基点,仍保持在行业低位。 投资建议 首开股份上半年高毛利地产项目结转提速助力业绩高增,销售上行,竣工提速,全年业绩可期,公司杠杆率下降并且融资渠道多元。基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为1.38、1.61元。以9月2日7.96元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为5.8、4.9倍。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为5.8倍,低于均值8.11倍,具有吸引力,我们继续维持“推荐”评级。 风险提示 政策调控风险,房价大幅下跌风险等。
保利地产 房地产业 2019-08-15 13.92 -- -- 14.70 5.60%
16.44 18.10%
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(一)高毛利及高权益项目结转增加致业绩大增 公司2019年H1实现营业收入711.2亿元,同比增长19.49%;归母净利润99.6亿元,同比增53.28%;基本每股收益0.84元,同比增52.81%,实现超预期增长。公司业绩高增的原因是:1、高毛利项目结转增加。公司房地产业务结转利润水平持续改善,房地产结算毛利率为40.96%,较去年同期提升5.68个百分点,综合毛利率及净利率分别提升至39.77%和18.22%。2、结转项目的权益比例提高,推动公司实现归母净利润99.55亿元,同比增长53.28%。截至2019年6月末,预收账款达3621亿元,较18年末增长20.8%,可覆盖2018年营收的186%。以上几点均为公司2019年业绩的高增长奠定了基础。 (二)市场排名前进,继续发挥城市深耕优势 2019年H1公司实现销售签约金额2526.2亿元,同比增长17.3%,签约面积1636.47万平米,同比增长12.56%,位列行业前四(排名较2018年前进一名),央企第一。截止2019年H1,公司在国内外104个城市合计拥有在建面积11067万平米,待开发面积7618万平米,可满足未来2-3年的开发需要。公司根据市场需要持续优化资源,区域布局方面,重点城市深耕发展,一二线城市占比60%,产品结构方面,住宅类产品销售占比90%以上,以144平米以下普通住宅为主,满足市场主流需求。深耕城市销售保持稳定,1-6月,广州实现签约金额超200亿元,佛山、北京、成都、杭州超100亿元,武汉、南京等17个城市超50亿元。 (三)持续优化资源结构,适度拿地拓展 2019年H1公司拓展项目44个,新增容积率面积826万平米,平均楼面地价6452元/平米。上半年一二线城市拓展金额和面积占比分别为78%和60%,三四线城市主要在珠三角、长三角等城市周边布局,持续优化储备结构。2019年H1竣工面积1167万方,同比增53.3%,2019年全年计划竣工同比增速为24%,竣工节奏较快。 (四)强化资金管理,抗风险能力提升 2019年H1累计实现销售回笼2168亿元,回笼率较去年同期上升8个百分点至86%,在资金趋紧的背景下实现回笼率显著提升。公司发行5亿美元债和中期票据15亿元,获批公司债150亿元,融资空间充足。2019H1,公司资产负债率79.27%,基本保持稳定;净负债率76.64%,较年初降低3.92个百分点,资产负债结构持续改善,具备较强的抗风险能力;账面有息负债2710亿元,有息负债综合成本仅约4.99%,公司资产负债率有所下降,抗风险能力得到有效提升。 (五)两翼业务不断拓展,为公司带来新亮点 1、保利物业积极加大业务外拓,截至4月30日,合同管理面积约3.7亿平方米,在管面积近2.0亿平方米,其中外拓项目在管面积近0.9亿平方米,并已向中国证监会、香港联交所递交首次公开发行境外上市外资股并上市的申请材料;2、保利投资顾问继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作,加大与外部开发商的合作,报告期内新进入城市11个,累计覆盖城市超过200个,持续提升市场竞争力;3、商业管理上半年新拓展购物中心、酒店和公寓合计7个项目,以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。公司两翼业务不断拓展为公司带来新亮点。 投资建议 基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为2.08、2.52元。以8月12日13.92元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为6.7倍、5.5倍,市净率1.3倍。公司销售业绩不断提升,两翼业务不断拓展,公司布局核心一二线城市,深耕优势凸显,央企背景能够为公司持续获得低成本的融资,继续维持“推荐”评级。 风险提示 房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。
阳光城 房地产业 2019-08-07 6.22 -- -- 6.54 5.14%
6.79 9.16%
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1.事件 公司发布 2019年半年度报告。报告期内,公司实现营业收入 225.11亿元,同比增长 48.03%;公司实现归属上市公司股东的净利润 14.49亿元,同比增长 40.52%,扣非后归属上市公司股东的净利润为 12.88亿元,同比增长 24.90%;公司基本每股收益为 0.31元,同比增长 24.00%。 2. 我们的分析与判断 (一)业绩表现靓丽,盈利能力稳定 2019年半年度公司实现营业收入 225.11亿元,同比增长 48.03%;实现归母净利润 14.49亿元,同比增长 40.52%;房地产业务实现营业收入216.21亿元,同比增长 45.10%。报告期内公司营业收入的增长主要因为房地产项目结转的收入增加,从区域分布来看,西南地区和华南地区的营业收入增长幅度较大,分别为 2104.69%和 694.81%。公司的盈利能力较去年同期保持稳定,公司毛利率为 27.47%,同比减少 0.34个百分点,净利率为 6.84%,同比增加 0.03个百分点,净利率增加主要系公司融资结构优化所引起的财务费用降低。 截至本报告期末, 公司预收账款为770.83亿元,覆盖去年营收 1.37倍, 可结算资源丰富,未来业绩保障性较强。 (二) 销售高速增长, 土储布局精准 报告期内公司房地产业务实现合同销售面积 702.13万平米,同比增长 53.72%,合同销售金额 900.73亿元,同比增长 53.72%。从销售区域来看,长三角、内地、大福建、珠三角、京津翼分别贡献 36.43%、 33.76%、17.91%、 8.99%、 2.90%的销售额。公司土地资源充裕,上半年新增土地储备约 424.59万平米,新增土地储备权益比例 80.61%。 截至本报告期末,公司累计土地储备总计 4396.35万平方米,同比增长 3.02%, 预计货值5466.78亿元,覆盖去年销售金额 3.36倍,为未来业绩增长提供可靠保障。 一二线城市土地储备面积占比 76.20%,预计未来可售货值占比 85.93%,一二线城市市场韧性较高,公司土储布局具有优势。 (三) 杠杆水平下降,融资结构优化 截止报告期末,公司资产负债率 83.58%,较去年底减少 2.15个百分点,净资产负债率 145.13%,较去年底下降 37.09个百分点,主要公司资产规模新增、优质土储增加、短期有息债务规模和非银融资占比下降所导致; 公司现金流状况持续改善, 19H1平均回款率约 80.5%, 公司持有货币资金 433.08亿元,货币资金对(短期借款+短期有息负债)的覆盖比例为 1.03倍。从融资成本来看,公司债券信用级别和主体信用等级均为AA+,平均融资成本 7.72%,比去年末优化 22个基点,整体偿债能力较强,信用风险较低。 3.投资建议 阳光城历经 24载,从立足于福建地区的区域性房地产企业,逐渐成长为拥有全国布局的行业头部企业。公司以地产为主业,力求多元化发展,全业态、多业务线发展取得良好效果; 公司团队以高积极性按“3+1+X”布局分区域开展全国地产业务, “短平快”高速拿地,公司销售金额保持年化 46%的高速增长,并同时积攒下高额的未来结算资源,成本管控初见成效;财务数据上公司营业收入高速增长,现金流回正,周转率上升,融资成本、负债率持续降低,公司正积极运用多元渠道获取融资;总体来讲,公司目前正处于高速增长期,在“双斌”与其他领导班子的带领下,业内排名有望进一步提升。 基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司 2019-2021年的每股收益分别为 1.07、 1.41、 1.79元。以 8月 2日 6.45元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为 6.02、 4.57、 3.60倍。 参照可比公司估值水平,公司 2019年的动态市盈率为 6.02倍,低于均值 8.11倍,具有吸引力, 我们继续维持“推荐”评级。 4.风险提示 政策调控风险, 房价大幅下跌风险等。
万科A 房地产业 2019-05-09 27.42 -- -- 28.27 3.10%
31.45 14.70%
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1.事件 公司发布了2019年一季度报告。报告期内,公司实现营业收入483.75亿元,同比增长56.93%;公司实现归属上市公司股东的净利润11.21亿元,同比增长25.23%,扣非后归属上市公司股东的净利润为11.28亿元,同比增长36.63%;公司基本每股收益为0.102元,同比增长25.23%。 2.我们的分析与判断 (一)收入增速较快,盈利能力稳步提2019年一季度公司实现营业收入483.75亿元,同比增长56.93%;实现归母净利润11.21亿元,同比增长25.23%;房地产业务实现结算面积310.8万平方米,同比增长88.2%,实现营业收入455.9亿元,同比增长64.0%。报告期内公司营业收入的增长主要系房地产结算规模增加,利润增速不及营收增速主要因为报告期内合作项目较多,公司少数股东损益同比增长135.9%达到20.9亿。公司的盈利能力较去年同期稳步提升,毛利率和净利率分别为35.0%和6.6%,较去年同期均增加0.8个百分点,三费费率为12.3%,较去年同期减少2.4个百分点。 (二)销售下滑,竣工加速,可结算资源丰富 报告期内房地产业务实现合同销售面积924.8万平方米,合同销售金额1494.4亿元,同比分别下降11.8%和3.1%。销售下行主要是由于19年1月新开工和推盘力度较弱导致销售增速同比下滑28.1%,随着市场回暖以及加速推盘,2-3月销售增速提升明显。竣工提速明显,报告期内竣工面积为222.8万平方米,同比增长44.2%,占全年竣工计划的7.2%(2018年同期为5.9%)。公司已售未结资源丰富,截至一季度末,已售未结资源为4042.8万平方米,较2018年增加332.6万平方米,合同金额为5863.5亿元,较2018年增加556.4亿元。报告期末预收账款为5330.89亿元,同比增长11%,可结算资源丰富,未来业绩保障性较强。 (三)财务良好,拿地稳健,融资成本优势凸显 截至报告期末,公司持有货币资金1432.2亿元,货币资金对(短期借款+一年内到期的有息负债)的覆盖比例为2.04倍,短期偿债能力较强;净负债率44.8%,继续保持行业低位;有息负债占总资产的比例为16.1%,有息负债中71.8%为长期负债,短期偿债压力较小。公司一季度新增加开发项目19个,总规划建筑面积598.5万平方米,权益规划建筑面积437.2万平方米,拿地面积占销售面积的比例为64.7%,拿地节奏较为稳健。公司融资成本优势凸显,19年2月公司公开发行住房租赁专项公司债券20亿元,票面利率仅为3.65%。 3.投资建议万科A收入增长较快,盈利能力稳步提升。一季度销售虽有所下滑,但公司的布局主要集中在一二线城市,随着一二线房地产市场回暖,全年销售有望实现稳步增长。公司可结算资源丰富,为未来业绩提供有效保障。拿地节奏稳健,在手资金充裕,融资成本优势凸显。基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为3.7、4.4元。以5月7日27.98元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为7.6倍、6.4倍。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为7.6倍,低于均值9.2倍,具有吸引力,我们继续维持“推荐”评级。 4.风险提示地产调控超预期,房价大幅下跌风险等。
阳光城 房地产业 2019-04-24 7.14 -- -- 7.35 1.94%
7.51 5.18%
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销售规模高增,进阶千亿级房企。公司自2012年进入高速增长期,2018年实现销售金额1628亿元,同比增77.9%,销售面积1239万平方米,同比增87.9%,行业排名持续上升至第14位,跻身地产行业第一梯队企业。 营收指标亮眼,盈利能力强劲。公司毛利率逐渐提高,管理费用率逐渐下降,盈利能力增强,2018年实现营收565亿元,同比增70.3%,归母净利润达30.18亿元,同比增46.4%,近三年实现净利复合增长率56.6%高水平。621.21亿元的预收为未来结算提供充分保障。 管理层经验丰富,激励政策到位。公司2017年引入“双斌”执掌公司,随后邀请多位中海、中建系管理团队加盟,带领公司进军全国。公司2018年推出新一轮股票期权激励计划覆盖442人,锁定未来四年35%年化增长,并制定员工跟投“双赢计划”,团队士气高涨。 “三全五圆”引领开拓,“三权分立”治理增效。“三全五圆”模型作为集团核心战略引导公司全地域发展、全方式拿地、全业态发展,“三权分立”明确董事会、经营层、监事会三方责任,显著在公司运营、成本管控方面提高效率。 拿地方式“短平快”,“3+1+X”战略布局合理。公司秉持“短平快”拿地方式,拿地手段以招拍挂、并购为主,2017年拿地花费1407亿元,拿地面积2021.63万平方米,2018年拿地1332.52万平方米,形成一二线城市全覆盖,辐射机会型三四线城市的业务布局。 土地储备充足,扩张步调积极。截至2018年,公司拥有土地储备4417.77万平方米,足以支撑未来三年开发使用。公司积极向中西部扩张,土地储备中有48.32%分布在中西部战略城市,战略城市将成公司下一个业务增长点。 融资成本走低,债务结构逐渐优化。公司目前拥有1126.13亿元的有息负债,融资成本由2015年的9.41%降至2017年的7.08%,2018年信贷收紧略有提升至7.94%。公司的净负债率持续下降,2018年已从先前的超过200%降至182.22%。 全业态布局,多业务齐头并进。公司在地产主业之外,积极设立商业管理业务、酒店业务、教育板块业务、建工板块业务等多业态,其他业务占营收比重由2017年的1.33%增长至1.72%。 投资建议:我们预计公司2019-2021年归母净利润分别为43.39亿元、57.27亿元和72.40亿元,对应EPS分别为1.07元/股、1.41元/股和1.79元/股,对应6.64倍、5.03倍和3.98倍PE。综合测算公司RNAV为17.76元,公司股价较RNAV折价60%。同时,考虑到公司发展前景看好,PE水平存在上升空间。首次覆盖,给予推荐评级。
保利地产 房地产业 2019-04-18 13.83 -- -- 14.23 -1.18%
13.96 0.94%
详细
1.事件 公司发布了2018年年度报告。报告期内,公司实现营业收入1945.1亿元,同比增长32.7%;公司实现归属上市公司股东的净利润189亿元,同比增长20.92%,扣非后归属上市公司股东的净利润为180.5亿元,同比增长16.85%;公司基本每股收益为1.59元,同比增长20.45%,符合预期。公司2018年度利润分配预案为:以公司2018年12月31日公司总股本为基数,每10股派5元现金(含税),不进行资公积金转增股本。 2.我们的分析与判断 (一)营收和归母净利润实现高增长 公司2018年实现营业收入1945.1亿元,同比增长32.7%;归母净利润189亿元,同比增20.92%;基本每股收益1.89元,同比增18.13%。公司业绩高增的原因是:1、盈利能力提高,公司的销售毛利率由2017年的31.3%提升到2018年的32.5%,提升了1.2个百分点。2、实现投资收益26.9亿元,同比大幅增长60%。净利率13.4%,与2017年基本持平。 (二)销售业绩再创新高,城市深耕优势凸显 2018年公司实现销售签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%,市场占有率提升至2.7%,签约面积2766.11万平米,同比增长23.36%。位列行业前五,央企第一。截止2018年末,公司在国内外100个城市合计拥有在建面积10390万平米,待开发面积9154万平米,可满足未来2-3年的开发需要。公司根据市场需要持续优化资源,区域布局方面,重点城市深耕发展,一二线城市占比60%,城市群周边的核心三四线城市占比30%;产品结构方面,住宅类产品销售占比85%以上,以144平米以下普通住宅为主,满足市场主流需求。深耕城市销售再创新高,单城签约过百亿城市12个,广州实现签约400亿元,佛山、北京超过250亿元,东莞、中山等首次突破100亿元。 (三)持续优化资源结构,适度拿地拓展 2018年公司拓展项目132个,新增容积率面积3116万平米,平均楼面地价6186元/平米。年内一二线城市拓展金额和面积占比分别为74%和61%,且三四线城市新增容积率面积中53%位于珠三角、长三角城市群。2018年,公司实现新开工面积4396万平米,竣工面积2217万平米。(四)销售回笼率稳中有升,规模及成本优势明显2018年全年累计实现销售回笼3562亿元,回笼率达88%,在资金趋紧的背景下保持稳中有升。另一方面,继续加大直接融资,年内发行3年期中期票据50亿元、美元债券10亿美元,储备低成本长期资金;发行永续中期票据15亿元,充实权益资本。 公司资产负债率保持稳定,抗风险能力突出。报告期末,公司资产负债率77.97%,基本保持稳定;净负债率80.55%,同比降低5.82个百分点,资产负债结构合理,具备较强的抗风险能力;账面有息负债2636.57亿元,其中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%,有息负债综合成本仅约5.03%,具备突出的规模及成本优势。 (五)近三年分红比率均为年度净利润30%以上 2016、2017、2018年公司现金分红分别为0.315元/股、0.4元/股和0.5元/股,现金分红总额分别为37.4、47.4、59.5亿元,连续三年每年分红比例均为年度净利润的30%以上,体现了公司良好的长期投资价值。 3.投资建议 基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为1.95、2.4元。以4月15日13.84元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为7倍、5.7倍,市净率1.4倍。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率低于均值9.2倍,具有吸引力,继续维持“推荐”评级。 4.风险提示 房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。
万科A 房地产业 2019-04-09 32.28 -- -- 33.60 4.09%
33.60 4.09%
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(一)销售向好,未来有望稳步增加 万科2019年3月实现销售金额573.7亿元,同比增长13.20%,环比上涨32.83%;销售面积达360.4万平方米,同比下降0.91%,环比增加46.09%;实现销售均价15,918.42元/方,较2月份销售均价降价1588.67元/方,降幅幅达9.07%,较18年同比上涨14.24%。2019年1-3月份累计实现销售面积924.8万方,实现销售金额1,494.4亿元,居CRIC销售金额排行榜第三位,较2月排名下降一位,仅次于碧桂园、中国恒大。在市场份额不断提升之下,未来销售业绩有望稳步增加。 (二)继续布局一二线城市,项目合作比例上升 万科3月在佛山、北京、盘锦、成都等地新增11个住宅项目、在深圳、绍兴新增2个物流地产项目,权益比例为100%的项目占比1/3,合作项目增多。其中住宅项目拿地金额148.56亿元、拿地面积为289.2万方;物流地产项目拿地金额4.21亿元、拿地面积为18.21万方,3月总地价环比上涨7.83%、同比增加12.16%,拿地总面积环比增加47.19%、同比增加27.71%。3月新增住宅项目楼板价均值为6010.08亿元,拿地均价占当月销售均价37.76%,其中天津、北京的楼板价超10000元/平。公司继续布局一二线城市,拿地力度稳健,土地储备稳步增加。 投资建议 公司在继续做大开发销售业务的同时,通过收购等方式迅速布局其他长期经营性业务并且初有成效,为公司在恰当的时间由开发商转型为综合服务商做出了充分的准备。目前公司开发业务整体盈利能力强,周转效率高,负债压力较低,相关现金流充沛,为业绩成长提供良好的保障。基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为4.1、4.8元。以4月3日32.49元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为7.9倍、6.8倍。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为7.9倍,低于均值9.2倍,具有吸引力,我们继续维持“推荐”评级。 风险提示 (1)若房地产价格出现大幅下跌,将会降低销售业绩,进而影响公司盈利水平。 (2)融资环境进一步恶化,则公司成本增加,利润或会受到影响。
华侨城A 房地产业 2019-04-04 7.89 -- -- 9.14 10.92%
8.76 11.03%
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1.事件 公司发布了2018年年度报告。报告期内,公司实现营业收入481.42亿元,同比增长13.7%;公司实现归属上市公司股东的净利润105.89亿元,同比增长22.52%,扣非后归属上市公司股东的净利润为95.12亿元,同比增长30.41%;公司基本每股收益为1.29元,同比增长22.54%。公司的利润分配预案为:以8,203,106,415亿为基数,向全体股东每10股派发现金红利3元(含税),送红股0股(含税),不以公积金转增股本。 2.我们的分析与判断 (一)业绩增长稳定,毛利率领跑行业 2018年公司实现营业收入481.42亿元,同比增长13.7%;实现归母净利润105.89亿元,同比增长22.52%;实现基本每股收益为1.29元,同比增长22.54%;旅游综合业务实现营收196.57亿元,同比增长6.08%,毛利率为46.34%,同比增长4.02%;房地产业务实现营收280.45亿元,同比增长20.06%,毛利率68.79%,同比增长13.54%,毛利率领跑行业。公司采取“旅游+地产”的开发模式,在拿地成本方面具有显著优势,利润率保障性较强。 (二)积极布局重点区域,土储资源丰厚 2018年房地产开发实现销售面积206.2万平,同比增长41.0%。公司新增土储项目33个,主要分布在深圳、杭州、重庆、天津等一线和核心二线城市。公司加大对全国范围内重点区域和城市的战略布局的同时,全力推进大湾区布局,完成除港澳以外9个城市40多个项目的拓展,2018年公司在全国共计28个城市实现项目落地,待开发土地计容建筑面积达2378.7万平方米,同比增长98.7%,项目资源和土储丰厚,为公司未来发展提供保障。 (三)旅游业务稳步扩张,“旅游+地产”模式凸显拿地优势 旅游业务方面,公司旗下共有景区13家、酒店23家,旅行社1家以及相关的文化、艺术、旅游综合体等文化旅游设施,2018年共计接待游客4,696万人次,同比增长16%。公司以“旅游+互联网+金融”为战略目标,积极强化旅游业务。具体来看,襄阳、郑州、扬州等地的优质文旅项目成功落子;战略入股同程旅游,官方平台“花橙旅游”正式上线,整合和打通了旅游企业线上线下服务通道;举办首届“华侨城文化旅游节”,覆盖全国华侨城所有旅游业务。旅游板块今后有望持续发力,并且随着旅游业务规模扩大,在“旅游+地产”的开发模式下,进一步凸显拿地优势,以低价稳步扩张,利润优势明显。 (四)规模高速扩张下,杠杆水平提升但总体可控 公司的资产负债率和净负债率分别为73.8%、84.3%,分别较2017年提高了4个百分点和31个百分点,杠杆率的高增主要受拿地力度加大的影响,在规模高速扩张期杠杆水平总体可控。公司主体长期信用等级为AAA,评级展望为“稳定”。 3.投资建议 华侨城A业绩增长稳定,盈利能力领跑行业。在“旅游+地产”模式下,协同效应显著,利润优势明显。公司积极布局重点区域,粤港澳大湾区土储充足,未来业绩具有保障。基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为1.52、1.85元。以4月1日8.1元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为5.3、4.4倍。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为5.3倍,低于均值9.15倍,具有吸引力,给予首次“推荐”评级。 4.风险提示 地产调控超预期,房价大幅下跌风险等。
万科A 房地产业 2019-03-28 28.55 -- -- 33.60 17.69%
33.60 17.69%
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(一)营收和归母净利润实现双位数增长 2018年公司实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%;实现归母利润337.7亿元,同比增22.4%。营收及归母净利润均实现两位数增长。销售毛利率由2017年的34.1%提升至37.5%,销售净利率由2017年的15.3%提升至16.6%,盈利能力提升。三费率由2017年的7.1%变至8.4%。全面摊薄的净资产收益率为21.7%,较2017年增加0.54个百分点。 (二)结算收入增长,市场份额提高 2018年公司实现销售面积4037.7万平米,销售金额6069.5亿元,分别增长12.3%和14.5%。2018年,公司在全国商品房市场的份额上升至4.05%(2017年:3.96%),在24个城市的销售金额位列当地第一。2018年,公司实现结算面积2191.4万平米,同比增长10.7%;实现结算收入2846.2亿元,同比增长22.1%;房地产业务的结算均价为12988元/平米就(2017年:11765元/平米)。已售未结算资源规模上升,截止2018年末,公司有3710.2万平米已售资源未竣工结算,合同金额合计约5307.1亿元,较2017年末分别增长25.2%和28.1%。 (三)开工积极稳健,拿地趋于谨慎 2018年公司开发项目新开工面积约4994.8万平米,同比增长36.7%。公司2018年拿地趋于谨慎。全年新获取项目227个,总规划建筑面积4681.4万平米,新增项目均价为5427元/平米。按建筑面积计算72.1%位于一二线城市,符合公司深耕一二线城市的战略。公司未来项目资源能够满足持续发展的需要。2018年末,集团在建项目总建筑面积9012.7万平米,权益建筑面积5402.1万平米,规划中项目总建筑面积5936.2万平米。分区域看,公司房地产业务的结算收入中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为26.94%、29.33%、24.18%、19.55%。 (四)物业服务业务营收稳健增长,租赁业务继续发展 2018年,万科物业实现营业收入98亿元,同比增长33%,并深入参与国企混改项目,包括报告期内,万科物业深入参与国企混改项目,包括:联手珠海横琴打造国内首个“物业城市”治理模式;入股天津生态城生恒生态物业服务有限公司;携手东莞市滨海湾新区控股有限公司组建东莞滨海湾万科物业服务有限公司。 公司继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局。截至目前,公司长租公寓业务覆盖35个主要城市,累计开业超过6万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。以青年公寓“泊寓”为主要产品线,探索为不同阶段客户提供长期租住解决方案。 (五)商业运营稳步推进,物流仓储国内领先 截至2018年底,公司管理商业项目共计210余个,总建筑面积超过1300万平方米。其中,印力集团作为公司商业开发与运营平台,专注于国内商业地产的投资、开发和运营管理,运营项目逾120个,遍布国内50多个城市,管理面积近1000万平米,管理的商业项目品牌包括印象城MEGA、印象城、印象汇、印象里、万科广场等。期内,印力集团联合收购的凯德20家购物中心完成交割。 公司旗下万纬物流专注于高标仓储投资、开发选址、招商运营、资产管理等环节,经过近四年发展,已成为国内领先的物流服务商,服务的客户超过600家,涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。万纬物流持续完善全国地网布局。2018年新获取项目64个,合计可租赁物业的建筑面积约为494万平方米。截至本报告披露日,万纬物流进驻42个城市,已获取124个项目,可租赁物业的建筑面积约971万平方米,其中已运营项目62个,其中稳定运营项目平均出租率为96%。 (六)广泛拓展其他业务 城市更新与产业升级为标准办公与产业园业务带来发展机会。截至2018年底,公司在超过20个城市开展标准办公与产业园的建设和运营管理业务,管理标准办公项目70余个,产业园项目30余个,管理面积合计约700万平方米。 投资建议 基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为4.1、4.8元。以3月26日28.29元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为6.9倍、5.9倍,市净率2.0倍。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为6.9倍,低于均值9.2倍,具有吸引力。公司未来的策略是,发挥混合所有制企业机制优势,围绕“城乡建设和生活服务商”战略定位,依托事业合伙人机制,“坚持以客户为中心,以现金流为基础,合伙奋斗,持续创造更多真实价值,实现有质量发展”,稳住基本盘,成长为具有全球竞争力的世界一流企业。继续维持“推荐”评级。 风险提示 房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。
招商蛇口 房地产业 2019-03-21 21.92 -- -- 24.57 12.09%
24.57 12.09%
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1.事件 公司发布了2018年年度报告。报告期内,公司实现营业收入882.8亿元,同比增长16.25%;公司实现归属上市公司股东的净利润152.4亿元,同比增长20.42%,扣非后归属上市公司股东的净利润为146亿元,同比增长23.04%;公司基本每股收益为1.89元,同比增长18.13%,符合预期。公司2018年度利润分配预案为:以公司2019年3月15日享有利润分配权的股份总额为基数,每10股派7.8元现金(含税),分配现金股利总额61.05亿元。 2.我们的分析与判断 (一)营收和归母净利润连续三年实现双位数增长 公司总资产由2017年的3392亿元增长到2018年末的4232亿元,过去三年的复合增长率为26.13%;公司归母净资产由2017年末的711亿元增长至2018年的末的759亿元,过去三年的复合增长率为17.64%。公司2018年实现营业收入882.8亿元,同比增长16.25%,过去三年复合增长率21.5%;归母净利润152.4亿元,同比增20.42%,过去三年复合增长率为30.28%;基本每股收益1.89元,同比增18.13%。利润率也得以稳步回升,毛利率为39.49%,同比增1.7个百分点,净利率22.04%,同比增1.71个百分点。行业整体利润趋于下行的大背景下,公司房地产项目毛利率较往期取得明显改善,逆势增长,体现了公司良好的项目运营能力和盈利趋势。 (二)销售业绩再攀高峰,土地获取量质齐升 2018年公司在近60个城市地区拥有在售项目214个,全年实现签约销售面积827.35万平米,同比增加45.15%;累计实现销售金额1705.84亿元,同比增加51.26%,在克尔瑞地产公司2018年销售排行榜排第12名。资源获取方面公司因城施策,全年获取项目80个,扩充项目资源1357万平米,权益面积738万平米。新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市。 (三)财务结构稳健,经营性现金流回正 2018年全年,伴随着业绩的高增速,公司实现了财务指标尤其是偿债指标的大幅优化。公司2018年末资产负债率为74.28%。净负债率为45.01%,同比下降13.72个百分点;报告期内公司综合资金成本4.85%,处于业内领先水平。 2018年末,公司经营性现金流量为104.78亿元,2016、2017年末分别为-130.22亿元和-50.63亿,2018年末经营性现金流首次回正,代表了公司良好的现金流状况。 (四)深入布局粤港澳大湾区,获取片区内优质资源 公司目前已经在粤港澳大湾区的9个城市布局,大部分资源集中在深圳,包括从前海蛇口自贸区内的蛇口海上世界起沿南海边一路往西,太子湾片区、前海妈湾片区到宝安空港新城的深圳国际会展中心片区,共布局近千万平方米的优质资源。 (五)多元融资渠道,维持业内优异的低成本优势 2018年,公司继续保持AAA的主体信用评级和债项信用等级,新增200亿中期票据、超短融注册额度,顺利发行公司债券、超短期融资券、永续中票等直接融资130亿元;联合招商局资本、平安银行共同成立招商澎湃投资基金,联合招商启航等公司设立招商局蕲春蕲艾产业投资基金,创新探索“房东+股东”的产融结合模式;完成国内首单储架式长租公寓CMBS产品“招商融创-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”的首期发行20亿元,为公司长租产品后续经营发展获得长足的资金保障。2018年,公司的综合资金成本为4.85%,保持行业领先优势。 (六)三年累计分红约150亿元,年分红比率均为年度净利润40%以上 2016、2017、2018年公司现金分红分别为0.5元/股、0.62元/股和0.78元/股,现金分红总额分别为39.52、49.01、61.05亿元,连续三年每年分红比例均为年度净利润的40%以上,体现了公司良好的长期投资价值。 3.投资建议 基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为2.4、2.9元。以3月18日22.25元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为9.2倍、7.7倍,市净率2.8倍。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为9.2倍,低于均值10.5倍,具有吸引力,继续维持“推荐”评级。 4.风险提示 房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。
阳光城 房地产业 2019-03-19 7.91 -- -- 9.18 14.89%
9.09 14.92%
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(一)2018年业绩实现高增长,利润率回升 公司2018年实现营业收入564.7亿元,同比高增70.3%;归母净利润30.2亿元,同比增46.4%;基本每股收益0.66元,同比增29.4%。利润率也得以稳步回升,毛利率为26.1%,同比增1个百分点,净利率6.9%,同比增0.2个百分点。行业整体利润趋于下行的大背景下,公司房地产项目毛利率较往期取得明显改善,逆势增长,体现了公司良好的项目运营能力,发展趋于有质稳健。 (二)销售业绩高增,成长保持高速,拿地谨慎 2018年公司全口径销售金额达到1628.6亿元,同比增长78%;权益比例73%,克尔瑞排名第14。权益销售金额1183.3亿元。2018年公司共以权益对价306亿元合计补充土地储备面积约1,333万平方米,截至2018年末,公司拥有土地储备总计4,418万平方米,其中一二线城市土地储备面积占比76.87%(预计未来可售货值占比85.80%),累计成本地价4,339元/平方米。根据公司2019年2月公告的销售均价12,925元/平方米,地售比良好。 (三)偿债指标大幅优化,融资驱动转向经营驱动 2018年全年,伴随着业绩的高增速,公司实现了财务指标尤其是偿债指标的大幅优化,逐渐由融资驱动转向经营驱动。公司2018年末资产负债率为84.4%,同比下降1.2个百分点,净负债率为181.5%,同比下降70.4个百分点;带息负债1123亿元,同比降0.9个百分点;报告期内公司平均融资成本7.94%,同比增长0.86个百分点,基本处于可控范围。2018年末,公司融资余额1126.13亿元,其中银行贷款融资余额324.15亿元,融资成本区间3.4%-9.5%;债券期末融资余额209.96亿元,融资成本区间4.5%-12%;非银行类贷款期末融资余额592.02亿元,融资成本区间3.6%-12.5%。整体平均融资成本7.94%,利息资本化金额81.6亿元。 (四)完善考核激励体系,激发公司员工主人翁意识 2018年,公司进一步健全完善激励体系,建立了从集团到区域、从全局到项目、从股权激励到经营评价、项目共赢等多维度、多层次的激励考评体系。2018年7月,公司推出2018年股权激励计划,股票期权数量高达34,500万份,占公司股本总额的8.52%,覆盖了422名核心业务骨干。同时,在正常经营评价之外,2018年公司对“双赢机制”持续进行优化完善,保持其先进性、适用性,形成了风险共担、盈利共享的良性循环。截至报告期末,公司“双赢”机制覆盖项目数量达到172个,极大地激发了员工主人翁意识,在提升公司运营效率的同时有效控制了其他风险。 (五)可结算资源储备丰富,未来业绩保障性高 截止2018年末,公司预收账款621.2亿元,同比增长54.7%,覆盖2018年地产结算收入的1.12倍。2018年公司地产结算面积383.9万平方米,同比增长58.8%。公司可结算资源储备充足,为公司实现未来业绩保驾护航。 投资建议 基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2021年的每股收益分别为1.04、1.38和1.8元。以3月15日7.96元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为7.6倍、5.8倍、4.4倍。市净率1.8倍。报告期末,公司在一二线城市的2土储占比达到76.9%,布局合理,并且随着全国化布局的逐步推进,公司在大福建区域土储占比降至15%,中西部城市占比上升至48%,全国化布局进一步凸显。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为7.6倍,低于均值12.22倍,具有吸引力,给予首次“推荐”评级。 风险提示 房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。
新城控股 房地产业 2019-03-13 35.48 -- -- 46.84 26.56%
44.91 26.58%
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(一)双轮驱动持续发力,业绩大幅提升 2018年公司实现营业收入541.33亿元,同比增长33.58%;实现归母净利润104.91亿元,同比增长74.02%;实现扣非净利润为75.97亿元,同比增长51.87%。我们认为公司实现业绩高增的主要原因为:(1)18年公司房地产项目结算金额较17年有较大的增长,叠加采用新会计准则后预收账款加速入账;(2)18年开业19座吾悦广场带动公司物业出租及管理实现营业收入大幅提升;(3)非经常性损益大幅增加,主要是由吾悦广场公允价值变动贡献的。 (二)销售高增,首进TOP10 2018年公司实现合同销售额达2,210.98亿,同比增长74.82%,完成1,800亿销售目标的122.83%;实现销售面积1,812.06万平米,同比+95.21%。公司首次进入克尔瑞销售榜单前十,销售额和销售面积分列行业第8位和第7位,分别比2017年度上升5位和4位。18年公司共计新增土地储备共164幅,总建筑面积4,773.24万平方米,平均楼面地价为2,330.0元/平米,其中商业综合体项目新增1,940.46万平方米。公司土地储备充足,有助于未来稳步扩张,在公司推盘力度持续加大的情况下,公司有望实现19年销售目标2700亿元。 (三)商业版图迅猛扩张,有望成为业绩新增长点 公司18年开业19座吾悦广场,已累计开业42座吾悦广场,已开业面积共计390.40万方,同比增长72.25%,全年实现租金及管理费收入21.16亿元,同比增长107.44%,平均出租率达98.83%。2019年,公司计划新开业吾悦广场22座,总收入超过40亿元。公司商业版图拓展迅猛,带动租金及管理收入持续维持高增长,为公司提供稳定现金流的同时,有望成为新的业绩增长点。(四)资产负债率下降,公司主体信用等级稳定 公司资产负债率由2017年的85.8%下降到2018年末的84.6%。公司在保持原有融资模式的基础上,积极拓宽融资渠道,为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。公司先后发行中期票据、永续中期票据、定向债务融资工具及超短期融资债券,募集资金79亿元人民币;发行在购房尾款资产支持证券、公开及非公开公司债券,募集资金55.53亿元人民币;发行高级美元债券,募集资金13亿美元。截至报告期末,公司整体平均融资成本为6.47%。报告期内,中诚信证券评估有限公司评定公司主体信用评级为AAA、评级展望为稳定,债券级别为AAA。 (五)2019年开启新征程 2019年公司聚焦“盈利力、运营力、产品力、服务力和品牌力”五个维度,坚定深耕长三角区域、高周转策略及大运营的发展方向,全面实现规模化下的高质量发展。2019年公司计划新开工项目94个,新开工建筑面积2,040.49万平方米,其中,住宅项目1,078.24万平方米,商业综合体项目962.25万平方米。公司计划竣工项目126个,预计竣工总建筑面积1,881.03万平方米,其中,住宅项目1250.27万平方米,商业综合体项目630.76万平方米。 投资建议 公司坚持“住宅+商业”双轮驱动战略,力求业务推陈出新,商业版块及创新业务仍有更多发展潜力。公司销售业绩持续飘红,行业地位不断提升,现已跃居业内TOP10,有望冲刺一线龙头阵营。公司拿地积极,土地储备充足,为业绩扩张提供了有力的保障。同时,公司盈利能力突出,负债水平可控,成本控制卓著,运营情况稳健,现金回流优良。相比行业内其他可比龙头,具有显著的比较优势。我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为5.55元和8.05元。以3月8日34.36元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为6.19倍和4.27倍。根据公司目前储备项目,我们计算的RNAV为37.35元。当前A股价格相对于RNAV折价8%。考虑到公司业绩的持续高增趋势,我们认为,公司PE水平在未来存在估值修复空间,继续维持“推荐”评级。 风险提示 房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。
万科A 房地产业 2019-03-11 28.02 -- -- 33.12 18.20%
33.60 19.91%
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1.事件 万科公告2019年2月销售数据,2月实现销售金额431.9亿元,同比增长21.32%;销售面积达246.7万平方米,同比上涨2.71%;实现销售均价17,507.09元/方,较1月份销售均价提价2121.51元/方,增幅达13.79%,较18年同比上涨18.12%。2019年1-2月份累计实现销售面积564.4万方,实现销售金额920.7亿元。 2.我们的分析与判断 (一)销售收入稳定增长,基数压力减弱,增速回升 万科2019年2月实现销售金额431.9亿元,同比增长21.32%,环比下降11.64%;销售面积达246.7万平方米,同比上涨2.71%,环比下降22.35%;实现销售均价17,507.09元/方,较1月份销售均价提价2121.51元/方,增幅达13.79%,较18年同比上涨18.12%。2019年1-2月份累计实现销售面积564.4万方,实现销售金额920.7亿元,居CRIC销售金额排行榜第二位,仅次于碧桂园。虽面临市场下行压力,核心业务依然稳健,后续销售势头可观。 (二)拿地稳中有升,集中在一二线城市,投资依然谨慎 万科2月在佛山、福州、沈阳、宁波等地新增6个住宅项目、3个物流地产项目,权益比例为100%的项目占比2/3。其中住宅项目拿地金额138.37亿元、拿地面积为246.7万方;物流地产项目拿地金额3.32亿元、拿地面积为24.55万方,2月总地价环比上涨9.34%、同比增加17.68%,拿地总面积环比下降8.55%、同比下降15.23%。2月新增住宅项目楼板价均值为6252.98亿元,拿地均价占当月销售均价35.72%,其中佛山、福州的楼板价超10000元/平;物流地产业务继续打造“万纬”品牌,广泛布局。 3.投资建议 公司在继续做大开发销售业务的同时,通过收购等方式迅速布局其他长期经营性业务并且初有成效,为公司在恰当的时间由开发商转型为综合服务商做出了充分的准备。目前公司开发业务整体盈利能力强,周转效率高,负债压力较低,相关现金流充沛,为业绩成长提供良好的保障。我们预计公司2018-2020年营业收入分别为3482亿元、4178亿元和4864亿元,每股收益分别为3.59元、4.66元和5.02元。参照可比公司估值水平,公司2018年的动态市盈率为8.2倍,低于均值9.2倍,具有吸引力。公司未来发展空间广阔,我们继续给予“推荐”评级。 4.风险提示 (1)若房地产价格出现大幅下跌,将会降低销售业绩,进而影响公司盈利水平。 (2)融资环境进一步恶化,则公司成本增加,利润或会受到影响。
万科A 房地产业 2019-03-07 30.11 -- -- 33.10 9.93%
33.60 11.59%
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产业迎来新环境。房地产市场调控力度不减,房企分化、强者恒强趋势更显著。长期来看,发展销售以外的业务,备战转型是关键。 房产开发销售业务:土储充分,销售向好。公司审慎拿地,土地储备立足沿海发达地区,逐渐偏向中西部、三四线城市,储备充裕。销售金额逐年稳定上涨,聚焦小户型住宅销售风险较低。 物业服务:依旧保持行业领先,技术改善服务。公司提出“睿服务”方案,通过互联网思维、技术改善物业管理。万科物业旗下租售门店改名朴邻,加速进军二手房市场。 长租公寓:房源持有初成规模,城中村整治再拓展租赁业务。政府推动租售并举,租赁需求将得到释放。公司培育长租公寓的环境较为成熟。截至2018年上半年,公司长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。 商业地产:印力管理面积行业第二,“金融+科技”双轨齐下。金融创新、新技术对商业地产影响愈加凸显。公司收购印力后整合商业地产资源,截至2017年底,印力管理商业项目共计172个,总建面超过1千万平方米。印力加速商业资产证券化的同时以科技驱动革新,打造全新产品。 物流地产:万纬主打高标库,收购普洛斯打造全球领先物流地产。电商倒逼物流地产发展,高标准仓储设施供应不足。万科物流地产业务板块形成“万纬”+“普洛斯”格局。万纬定位高端,深耕冷链物流。普洛斯在中国物流地产市场独占鳌头,同时全球化布局扩张至欧洲。 轨道+物业:万科与深圳地铁深化推进TOD模式。TOD模式实现了政府、企业和社会效益的“三赢”。万科与深铁合作初探轨道物业,成效较好,据克而瑞统计,深铁万科红树湾项目在2017年深圳房地产楼盘销售额排名第一,为105.7亿元。 投资建议。基于对公司项目储备以及全国房地产市场的考虑,我们预计公司2018-2020年的每股收益分别为3.59元、4.66元和5.02元(其中,预测2018年每股收益增幅较大的主要原因是万科2017年未结算项目较多,较大可能在2018年结算)。以3月4日29.7元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为8.2倍、6.4倍和5.9倍,市净率1.7倍。参照可比公司估值水平,公司2018年的动态市盈率为8.2倍,低于均值9.2倍,具有吸引力。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名