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潘玮

银河证券

研究方向: 房地产行业

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工作经历: 女,中国银河证券有限公司房地产行业分析师。清华大学金融学学士,管理学硕士。2008年加入中国银河证券研究所。...>>

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万科A 房地产业 2019-05-09 27.42 -- -- 28.27 3.10%
28.52 4.01% -- 详细
1.事件 公司发布了2019年一季度报告。报告期内,公司实现营业收入483.75亿元,同比增长56.93%;公司实现归属上市公司股东的净利润11.21亿元,同比增长25.23%,扣非后归属上市公司股东的净利润为11.28亿元,同比增长36.63%;公司基本每股收益为0.102元,同比增长25.23%。 2.我们的分析与判断 (一)收入增速较快,盈利能力稳步提2019年一季度公司实现营业收入483.75亿元,同比增长56.93%;实现归母净利润11.21亿元,同比增长25.23%;房地产业务实现结算面积310.8万平方米,同比增长88.2%,实现营业收入455.9亿元,同比增长64.0%。报告期内公司营业收入的增长主要系房地产结算规模增加,利润增速不及营收增速主要因为报告期内合作项目较多,公司少数股东损益同比增长135.9%达到20.9亿。公司的盈利能力较去年同期稳步提升,毛利率和净利率分别为35.0%和6.6%,较去年同期均增加0.8个百分点,三费费率为12.3%,较去年同期减少2.4个百分点。 (二)销售下滑,竣工加速,可结算资源丰富 报告期内房地产业务实现合同销售面积924.8万平方米,合同销售金额1494.4亿元,同比分别下降11.8%和3.1%。销售下行主要是由于19年1月新开工和推盘力度较弱导致销售增速同比下滑28.1%,随着市场回暖以及加速推盘,2-3月销售增速提升明显。竣工提速明显,报告期内竣工面积为222.8万平方米,同比增长44.2%,占全年竣工计划的7.2%(2018年同期为5.9%)。公司已售未结资源丰富,截至一季度末,已售未结资源为4042.8万平方米,较2018年增加332.6万平方米,合同金额为5863.5亿元,较2018年增加556.4亿元。报告期末预收账款为5330.89亿元,同比增长11%,可结算资源丰富,未来业绩保障性较强。 (三)财务良好,拿地稳健,融资成本优势凸显 截至报告期末,公司持有货币资金1432.2亿元,货币资金对(短期借款+一年内到期的有息负债)的覆盖比例为2.04倍,短期偿债能力较强;净负债率44.8%,继续保持行业低位;有息负债占总资产的比例为16.1%,有息负债中71.8%为长期负债,短期偿债压力较小。公司一季度新增加开发项目19个,总规划建筑面积598.5万平方米,权益规划建筑面积437.2万平方米,拿地面积占销售面积的比例为64.7%,拿地节奏较为稳健。公司融资成本优势凸显,19年2月公司公开发行住房租赁专项公司债券20亿元,票面利率仅为3.65%。 3.投资建议万科A收入增长较快,盈利能力稳步提升。一季度销售虽有所下滑,但公司的布局主要集中在一二线城市,随着一二线房地产市场回暖,全年销售有望实现稳步增长。公司可结算资源丰富,为未来业绩提供有效保障。拿地节奏稳健,在手资金充裕,融资成本优势凸显。基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为3.7、4.4元。以5月7日27.98元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为7.6倍、6.4倍。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为7.6倍,低于均值9.2倍,具有吸引力,我们继续维持“推荐”评级。 4.风险提示地产调控超预期,房价大幅下跌风险等。
阳光城 房地产业 2019-04-24 7.14 -- -- 7.35 1.94%
7.28 1.96% -- 详细
销售规模高增,进阶千亿级房企。公司自2012年进入高速增长期,2018年实现销售金额1628亿元,同比增77.9%,销售面积1239万平方米,同比增87.9%,行业排名持续上升至第14位,跻身地产行业第一梯队企业。 营收指标亮眼,盈利能力强劲。公司毛利率逐渐提高,管理费用率逐渐下降,盈利能力增强,2018年实现营收565亿元,同比增70.3%,归母净利润达30.18亿元,同比增46.4%,近三年实现净利复合增长率56.6%高水平。621.21亿元的预收为未来结算提供充分保障。 管理层经验丰富,激励政策到位。公司2017年引入“双斌”执掌公司,随后邀请多位中海、中建系管理团队加盟,带领公司进军全国。公司2018年推出新一轮股票期权激励计划覆盖442人,锁定未来四年35%年化增长,并制定员工跟投“双赢计划”,团队士气高涨。 “三全五圆”引领开拓,“三权分立”治理增效。“三全五圆”模型作为集团核心战略引导公司全地域发展、全方式拿地、全业态发展,“三权分立”明确董事会、经营层、监事会三方责任,显著在公司运营、成本管控方面提高效率。 拿地方式“短平快”,“3+1+X”战略布局合理。公司秉持“短平快”拿地方式,拿地手段以招拍挂、并购为主,2017年拿地花费1407亿元,拿地面积2021.63万平方米,2018年拿地1332.52万平方米,形成一二线城市全覆盖,辐射机会型三四线城市的业务布局。 土地储备充足,扩张步调积极。截至2018年,公司拥有土地储备4417.77万平方米,足以支撑未来三年开发使用。公司积极向中西部扩张,土地储备中有48.32%分布在中西部战略城市,战略城市将成公司下一个业务增长点。 融资成本走低,债务结构逐渐优化。公司目前拥有1126.13亿元的有息负债,融资成本由2015年的9.41%降至2017年的7.08%,2018年信贷收紧略有提升至7.94%。公司的净负债率持续下降,2018年已从先前的超过200%降至182.22%。 全业态布局,多业务齐头并进。公司在地产主业之外,积极设立商业管理业务、酒店业务、教育板块业务、建工板块业务等多业态,其他业务占营收比重由2017年的1.33%增长至1.72%。 投资建议:我们预计公司2019-2021年归母净利润分别为43.39亿元、57.27亿元和72.40亿元,对应EPS分别为1.07元/股、1.41元/股和1.79元/股,对应6.64倍、5.03倍和3.98倍PE。综合测算公司RNAV为17.76元,公司股价较RNAV折价60%。同时,考虑到公司发展前景看好,PE水平存在上升空间。首次覆盖,给予推荐评级。
保利地产 房地产业 2019-04-18 13.83 -- -- 14.23 -1.18%
13.67 -1.16% -- 详细
1.事件 公司发布了2018年年度报告。报告期内,公司实现营业收入1945.1亿元,同比增长32.7%;公司实现归属上市公司股东的净利润189亿元,同比增长20.92%,扣非后归属上市公司股东的净利润为180.5亿元,同比增长16.85%;公司基本每股收益为1.59元,同比增长20.45%,符合预期。公司2018年度利润分配预案为:以公司2018年12月31日公司总股本为基数,每10股派5元现金(含税),不进行资公积金转增股本。 2.我们的分析与判断 (一)营收和归母净利润实现高增长 公司2018年实现营业收入1945.1亿元,同比增长32.7%;归母净利润189亿元,同比增20.92%;基本每股收益1.89元,同比增18.13%。公司业绩高增的原因是:1、盈利能力提高,公司的销售毛利率由2017年的31.3%提升到2018年的32.5%,提升了1.2个百分点。2、实现投资收益26.9亿元,同比大幅增长60%。净利率13.4%,与2017年基本持平。 (二)销售业绩再创新高,城市深耕优势凸显 2018年公司实现销售签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%,市场占有率提升至2.7%,签约面积2766.11万平米,同比增长23.36%。位列行业前五,央企第一。截止2018年末,公司在国内外100个城市合计拥有在建面积10390万平米,待开发面积9154万平米,可满足未来2-3年的开发需要。公司根据市场需要持续优化资源,区域布局方面,重点城市深耕发展,一二线城市占比60%,城市群周边的核心三四线城市占比30%;产品结构方面,住宅类产品销售占比85%以上,以144平米以下普通住宅为主,满足市场主流需求。深耕城市销售再创新高,单城签约过百亿城市12个,广州实现签约400亿元,佛山、北京超过250亿元,东莞、中山等首次突破100亿元。 (三)持续优化资源结构,适度拿地拓展 2018年公司拓展项目132个,新增容积率面积3116万平米,平均楼面地价6186元/平米。年内一二线城市拓展金额和面积占比分别为74%和61%,且三四线城市新增容积率面积中53%位于珠三角、长三角城市群。2018年,公司实现新开工面积4396万平米,竣工面积2217万平米。(四)销售回笼率稳中有升,规模及成本优势明显2018年全年累计实现销售回笼3562亿元,回笼率达88%,在资金趋紧的背景下保持稳中有升。另一方面,继续加大直接融资,年内发行3年期中期票据50亿元、美元债券10亿美元,储备低成本长期资金;发行永续中期票据15亿元,充实权益资本。 公司资产负债率保持稳定,抗风险能力突出。报告期末,公司资产负债率77.97%,基本保持稳定;净负债率80.55%,同比降低5.82个百分点,资产负债结构合理,具备较强的抗风险能力;账面有息负债2636.57亿元,其中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%,有息负债综合成本仅约5.03%,具备突出的规模及成本优势。 (五)近三年分红比率均为年度净利润30%以上 2016、2017、2018年公司现金分红分别为0.315元/股、0.4元/股和0.5元/股,现金分红总额分别为37.4、47.4、59.5亿元,连续三年每年分红比例均为年度净利润的30%以上,体现了公司良好的长期投资价值。 3.投资建议 基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为1.95、2.4元。以4月15日13.84元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为7倍、5.7倍,市净率1.4倍。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率低于均值9.2倍,具有吸引力,继续维持“推荐”评级。 4.风险提示 房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。
万科A 房地产业 2019-04-09 32.28 -- -- 33.60 4.09%
33.60 4.09% -- 详细
(一)销售向好,未来有望稳步增加 万科2019年3月实现销售金额573.7亿元,同比增长13.20%,环比上涨32.83%;销售面积达360.4万平方米,同比下降0.91%,环比增加46.09%;实现销售均价15,918.42元/方,较2月份销售均价降价1588.67元/方,降幅幅达9.07%,较18年同比上涨14.24%。2019年1-3月份累计实现销售面积924.8万方,实现销售金额1,494.4亿元,居CRIC销售金额排行榜第三位,较2月排名下降一位,仅次于碧桂园、中国恒大。在市场份额不断提升之下,未来销售业绩有望稳步增加。 (二)继续布局一二线城市,项目合作比例上升 万科3月在佛山、北京、盘锦、成都等地新增11个住宅项目、在深圳、绍兴新增2个物流地产项目,权益比例为100%的项目占比1/3,合作项目增多。其中住宅项目拿地金额148.56亿元、拿地面积为289.2万方;物流地产项目拿地金额4.21亿元、拿地面积为18.21万方,3月总地价环比上涨7.83%、同比增加12.16%,拿地总面积环比增加47.19%、同比增加27.71%。3月新增住宅项目楼板价均值为6010.08亿元,拿地均价占当月销售均价37.76%,其中天津、北京的楼板价超10000元/平。公司继续布局一二线城市,拿地力度稳健,土地储备稳步增加。 投资建议 公司在继续做大开发销售业务的同时,通过收购等方式迅速布局其他长期经营性业务并且初有成效,为公司在恰当的时间由开发商转型为综合服务商做出了充分的准备。目前公司开发业务整体盈利能力强,周转效率高,负债压力较低,相关现金流充沛,为业绩成长提供良好的保障。基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为4.1、4.8元。以4月3日32.49元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为7.9倍、6.8倍。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为7.9倍,低于均值9.2倍,具有吸引力,我们继续维持“推荐”评级。 风险提示 (1)若房地产价格出现大幅下跌,将会降低销售业绩,进而影响公司盈利水平。 (2)融资环境进一步恶化,则公司成本增加,利润或会受到影响。
华侨城A 房地产业 2019-04-04 7.89 -- -- 9.14 10.92%
8.76 11.03% -- 详细
1.事件 公司发布了2018年年度报告。报告期内,公司实现营业收入481.42亿元,同比增长13.7%;公司实现归属上市公司股东的净利润105.89亿元,同比增长22.52%,扣非后归属上市公司股东的净利润为95.12亿元,同比增长30.41%;公司基本每股收益为1.29元,同比增长22.54%。公司的利润分配预案为:以8,203,106,415亿为基数,向全体股东每10股派发现金红利3元(含税),送红股0股(含税),不以公积金转增股本。 2.我们的分析与判断 (一)业绩增长稳定,毛利率领跑行业 2018年公司实现营业收入481.42亿元,同比增长13.7%;实现归母净利润105.89亿元,同比增长22.52%;实现基本每股收益为1.29元,同比增长22.54%;旅游综合业务实现营收196.57亿元,同比增长6.08%,毛利率为46.34%,同比增长4.02%;房地产业务实现营收280.45亿元,同比增长20.06%,毛利率68.79%,同比增长13.54%,毛利率领跑行业。公司采取“旅游+地产”的开发模式,在拿地成本方面具有显著优势,利润率保障性较强。 (二)积极布局重点区域,土储资源丰厚 2018年房地产开发实现销售面积206.2万平,同比增长41.0%。公司新增土储项目33个,主要分布在深圳、杭州、重庆、天津等一线和核心二线城市。公司加大对全国范围内重点区域和城市的战略布局的同时,全力推进大湾区布局,完成除港澳以外9个城市40多个项目的拓展,2018年公司在全国共计28个城市实现项目落地,待开发土地计容建筑面积达2378.7万平方米,同比增长98.7%,项目资源和土储丰厚,为公司未来发展提供保障。 (三)旅游业务稳步扩张,“旅游+地产”模式凸显拿地优势 旅游业务方面,公司旗下共有景区13家、酒店23家,旅行社1家以及相关的文化、艺术、旅游综合体等文化旅游设施,2018年共计接待游客4,696万人次,同比增长16%。公司以“旅游+互联网+金融”为战略目标,积极强化旅游业务。具体来看,襄阳、郑州、扬州等地的优质文旅项目成功落子;战略入股同程旅游,官方平台“花橙旅游”正式上线,整合和打通了旅游企业线上线下服务通道;举办首届“华侨城文化旅游节”,覆盖全国华侨城所有旅游业务。旅游板块今后有望持续发力,并且随着旅游业务规模扩大,在“旅游+地产”的开发模式下,进一步凸显拿地优势,以低价稳步扩张,利润优势明显。 (四)规模高速扩张下,杠杆水平提升但总体可控 公司的资产负债率和净负债率分别为73.8%、84.3%,分别较2017年提高了4个百分点和31个百分点,杠杆率的高增主要受拿地力度加大的影响,在规模高速扩张期杠杆水平总体可控。公司主体长期信用等级为AAA,评级展望为“稳定”。 3.投资建议 华侨城A业绩增长稳定,盈利能力领跑行业。在“旅游+地产”模式下,协同效应显著,利润优势明显。公司积极布局重点区域,粤港澳大湾区土储充足,未来业绩具有保障。基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为1.52、1.85元。以4月1日8.1元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为5.3、4.4倍。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为5.3倍,低于均值9.15倍,具有吸引力,给予首次“推荐”评级。 4.风险提示 地产调控超预期,房价大幅下跌风险等。
万科A 房地产业 2019-03-28 28.55 -- -- 33.60 17.69%
33.60 17.69%
详细
(一)营收和归母净利润实现双位数增长 2018年公司实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%;实现归母利润337.7亿元,同比增22.4%。营收及归母净利润均实现两位数增长。销售毛利率由2017年的34.1%提升至37.5%,销售净利率由2017年的15.3%提升至16.6%,盈利能力提升。三费率由2017年的7.1%变至8.4%。全面摊薄的净资产收益率为21.7%,较2017年增加0.54个百分点。 (二)结算收入增长,市场份额提高 2018年公司实现销售面积4037.7万平米,销售金额6069.5亿元,分别增长12.3%和14.5%。2018年,公司在全国商品房市场的份额上升至4.05%(2017年:3.96%),在24个城市的销售金额位列当地第一。2018年,公司实现结算面积2191.4万平米,同比增长10.7%;实现结算收入2846.2亿元,同比增长22.1%;房地产业务的结算均价为12988元/平米就(2017年:11765元/平米)。已售未结算资源规模上升,截止2018年末,公司有3710.2万平米已售资源未竣工结算,合同金额合计约5307.1亿元,较2017年末分别增长25.2%和28.1%。 (三)开工积极稳健,拿地趋于谨慎 2018年公司开发项目新开工面积约4994.8万平米,同比增长36.7%。公司2018年拿地趋于谨慎。全年新获取项目227个,总规划建筑面积4681.4万平米,新增项目均价为5427元/平米。按建筑面积计算72.1%位于一二线城市,符合公司深耕一二线城市的战略。公司未来项目资源能够满足持续发展的需要。2018年末,集团在建项目总建筑面积9012.7万平米,权益建筑面积5402.1万平米,规划中项目总建筑面积5936.2万平米。分区域看,公司房地产业务的结算收入中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为26.94%、29.33%、24.18%、19.55%。 (四)物业服务业务营收稳健增长,租赁业务继续发展 2018年,万科物业实现营业收入98亿元,同比增长33%,并深入参与国企混改项目,包括报告期内,万科物业深入参与国企混改项目,包括:联手珠海横琴打造国内首个“物业城市”治理模式;入股天津生态城生恒生态物业服务有限公司;携手东莞市滨海湾新区控股有限公司组建东莞滨海湾万科物业服务有限公司。 公司继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局。截至目前,公司长租公寓业务覆盖35个主要城市,累计开业超过6万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。以青年公寓“泊寓”为主要产品线,探索为不同阶段客户提供长期租住解决方案。 (五)商业运营稳步推进,物流仓储国内领先 截至2018年底,公司管理商业项目共计210余个,总建筑面积超过1300万平方米。其中,印力集团作为公司商业开发与运营平台,专注于国内商业地产的投资、开发和运营管理,运营项目逾120个,遍布国内50多个城市,管理面积近1000万平米,管理的商业项目品牌包括印象城MEGA、印象城、印象汇、印象里、万科广场等。期内,印力集团联合收购的凯德20家购物中心完成交割。 公司旗下万纬物流专注于高标仓储投资、开发选址、招商运营、资产管理等环节,经过近四年发展,已成为国内领先的物流服务商,服务的客户超过600家,涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。万纬物流持续完善全国地网布局。2018年新获取项目64个,合计可租赁物业的建筑面积约为494万平方米。截至本报告披露日,万纬物流进驻42个城市,已获取124个项目,可租赁物业的建筑面积约971万平方米,其中已运营项目62个,其中稳定运营项目平均出租率为96%。 (六)广泛拓展其他业务 城市更新与产业升级为标准办公与产业园业务带来发展机会。截至2018年底,公司在超过20个城市开展标准办公与产业园的建设和运营管理业务,管理标准办公项目70余个,产业园项目30余个,管理面积合计约700万平方米。 投资建议 基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为4.1、4.8元。以3月26日28.29元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为6.9倍、5.9倍,市净率2.0倍。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为6.9倍,低于均值9.2倍,具有吸引力。公司未来的策略是,发挥混合所有制企业机制优势,围绕“城乡建设和生活服务商”战略定位,依托事业合伙人机制,“坚持以客户为中心,以现金流为基础,合伙奋斗,持续创造更多真实价值,实现有质量发展”,稳住基本盘,成长为具有全球竞争力的世界一流企业。继续维持“推荐”评级。 风险提示 房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。
招商蛇口 房地产业 2019-03-21 21.92 -- -- 24.57 12.09%
24.57 12.09%
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1.事件 公司发布了2018年年度报告。报告期内,公司实现营业收入882.8亿元,同比增长16.25%;公司实现归属上市公司股东的净利润152.4亿元,同比增长20.42%,扣非后归属上市公司股东的净利润为146亿元,同比增长23.04%;公司基本每股收益为1.89元,同比增长18.13%,符合预期。公司2018年度利润分配预案为:以公司2019年3月15日享有利润分配权的股份总额为基数,每10股派7.8元现金(含税),分配现金股利总额61.05亿元。 2.我们的分析与判断 (一)营收和归母净利润连续三年实现双位数增长 公司总资产由2017年的3392亿元增长到2018年末的4232亿元,过去三年的复合增长率为26.13%;公司归母净资产由2017年末的711亿元增长至2018年的末的759亿元,过去三年的复合增长率为17.64%。公司2018年实现营业收入882.8亿元,同比增长16.25%,过去三年复合增长率21.5%;归母净利润152.4亿元,同比增20.42%,过去三年复合增长率为30.28%;基本每股收益1.89元,同比增18.13%。利润率也得以稳步回升,毛利率为39.49%,同比增1.7个百分点,净利率22.04%,同比增1.71个百分点。行业整体利润趋于下行的大背景下,公司房地产项目毛利率较往期取得明显改善,逆势增长,体现了公司良好的项目运营能力和盈利趋势。 (二)销售业绩再攀高峰,土地获取量质齐升 2018年公司在近60个城市地区拥有在售项目214个,全年实现签约销售面积827.35万平米,同比增加45.15%;累计实现销售金额1705.84亿元,同比增加51.26%,在克尔瑞地产公司2018年销售排行榜排第12名。资源获取方面公司因城施策,全年获取项目80个,扩充项目资源1357万平米,权益面积738万平米。新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市。 (三)财务结构稳健,经营性现金流回正 2018年全年,伴随着业绩的高增速,公司实现了财务指标尤其是偿债指标的大幅优化。公司2018年末资产负债率为74.28%。净负债率为45.01%,同比下降13.72个百分点;报告期内公司综合资金成本4.85%,处于业内领先水平。 2018年末,公司经营性现金流量为104.78亿元,2016、2017年末分别为-130.22亿元和-50.63亿,2018年末经营性现金流首次回正,代表了公司良好的现金流状况。 (四)深入布局粤港澳大湾区,获取片区内优质资源 公司目前已经在粤港澳大湾区的9个城市布局,大部分资源集中在深圳,包括从前海蛇口自贸区内的蛇口海上世界起沿南海边一路往西,太子湾片区、前海妈湾片区到宝安空港新城的深圳国际会展中心片区,共布局近千万平方米的优质资源。 (五)多元融资渠道,维持业内优异的低成本优势 2018年,公司继续保持AAA的主体信用评级和债项信用等级,新增200亿中期票据、超短融注册额度,顺利发行公司债券、超短期融资券、永续中票等直接融资130亿元;联合招商局资本、平安银行共同成立招商澎湃投资基金,联合招商启航等公司设立招商局蕲春蕲艾产业投资基金,创新探索“房东+股东”的产融结合模式;完成国内首单储架式长租公寓CMBS产品“招商融创-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”的首期发行20亿元,为公司长租产品后续经营发展获得长足的资金保障。2018年,公司的综合资金成本为4.85%,保持行业领先优势。 (六)三年累计分红约150亿元,年分红比率均为年度净利润40%以上 2016、2017、2018年公司现金分红分别为0.5元/股、0.62元/股和0.78元/股,现金分红总额分别为39.52、49.01、61.05亿元,连续三年每年分红比例均为年度净利润的40%以上,体现了公司良好的长期投资价值。 3.投资建议 基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为2.4、2.9元。以3月18日22.25元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为9.2倍、7.7倍,市净率2.8倍。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为9.2倍,低于均值10.5倍,具有吸引力,继续维持“推荐”评级。 4.风险提示 房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。
阳光城 房地产业 2019-03-19 7.91 -- -- 9.18 14.89%
9.09 14.92%
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(一)2018年业绩实现高增长,利润率回升 公司2018年实现营业收入564.7亿元,同比高增70.3%;归母净利润30.2亿元,同比增46.4%;基本每股收益0.66元,同比增29.4%。利润率也得以稳步回升,毛利率为26.1%,同比增1个百分点,净利率6.9%,同比增0.2个百分点。行业整体利润趋于下行的大背景下,公司房地产项目毛利率较往期取得明显改善,逆势增长,体现了公司良好的项目运营能力,发展趋于有质稳健。 (二)销售业绩高增,成长保持高速,拿地谨慎 2018年公司全口径销售金额达到1628.6亿元,同比增长78%;权益比例73%,克尔瑞排名第14。权益销售金额1183.3亿元。2018年公司共以权益对价306亿元合计补充土地储备面积约1,333万平方米,截至2018年末,公司拥有土地储备总计4,418万平方米,其中一二线城市土地储备面积占比76.87%(预计未来可售货值占比85.80%),累计成本地价4,339元/平方米。根据公司2019年2月公告的销售均价12,925元/平方米,地售比良好。 (三)偿债指标大幅优化,融资驱动转向经营驱动 2018年全年,伴随着业绩的高增速,公司实现了财务指标尤其是偿债指标的大幅优化,逐渐由融资驱动转向经营驱动。公司2018年末资产负债率为84.4%,同比下降1.2个百分点,净负债率为181.5%,同比下降70.4个百分点;带息负债1123亿元,同比降0.9个百分点;报告期内公司平均融资成本7.94%,同比增长0.86个百分点,基本处于可控范围。2018年末,公司融资余额1126.13亿元,其中银行贷款融资余额324.15亿元,融资成本区间3.4%-9.5%;债券期末融资余额209.96亿元,融资成本区间4.5%-12%;非银行类贷款期末融资余额592.02亿元,融资成本区间3.6%-12.5%。整体平均融资成本7.94%,利息资本化金额81.6亿元。 (四)完善考核激励体系,激发公司员工主人翁意识 2018年,公司进一步健全完善激励体系,建立了从集团到区域、从全局到项目、从股权激励到经营评价、项目共赢等多维度、多层次的激励考评体系。2018年7月,公司推出2018年股权激励计划,股票期权数量高达34,500万份,占公司股本总额的8.52%,覆盖了422名核心业务骨干。同时,在正常经营评价之外,2018年公司对“双赢机制”持续进行优化完善,保持其先进性、适用性,形成了风险共担、盈利共享的良性循环。截至报告期末,公司“双赢”机制覆盖项目数量达到172个,极大地激发了员工主人翁意识,在提升公司运营效率的同时有效控制了其他风险。 (五)可结算资源储备丰富,未来业绩保障性高 截止2018年末,公司预收账款621.2亿元,同比增长54.7%,覆盖2018年地产结算收入的1.12倍。2018年公司地产结算面积383.9万平方米,同比增长58.8%。公司可结算资源储备充足,为公司实现未来业绩保驾护航。 投资建议 基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2021年的每股收益分别为1.04、1.38和1.8元。以3月15日7.96元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为7.6倍、5.8倍、4.4倍。市净率1.8倍。报告期末,公司在一二线城市的2土储占比达到76.9%,布局合理,并且随着全国化布局的逐步推进,公司在大福建区域土储占比降至15%,中西部城市占比上升至48%,全国化布局进一步凸显。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为7.6倍,低于均值12.22倍,具有吸引力,给予首次“推荐”评级。 风险提示 房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。
新城控股 房地产业 2019-03-13 35.48 -- -- 46.84 26.56%
44.91 26.58%
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(一)双轮驱动持续发力,业绩大幅提升 2018年公司实现营业收入541.33亿元,同比增长33.58%;实现归母净利润104.91亿元,同比增长74.02%;实现扣非净利润为75.97亿元,同比增长51.87%。我们认为公司实现业绩高增的主要原因为:(1)18年公司房地产项目结算金额较17年有较大的增长,叠加采用新会计准则后预收账款加速入账;(2)18年开业19座吾悦广场带动公司物业出租及管理实现营业收入大幅提升;(3)非经常性损益大幅增加,主要是由吾悦广场公允价值变动贡献的。 (二)销售高增,首进TOP10 2018年公司实现合同销售额达2,210.98亿,同比增长74.82%,完成1,800亿销售目标的122.83%;实现销售面积1,812.06万平米,同比+95.21%。公司首次进入克尔瑞销售榜单前十,销售额和销售面积分列行业第8位和第7位,分别比2017年度上升5位和4位。18年公司共计新增土地储备共164幅,总建筑面积4,773.24万平方米,平均楼面地价为2,330.0元/平米,其中商业综合体项目新增1,940.46万平方米。公司土地储备充足,有助于未来稳步扩张,在公司推盘力度持续加大的情况下,公司有望实现19年销售目标2700亿元。 (三)商业版图迅猛扩张,有望成为业绩新增长点 公司18年开业19座吾悦广场,已累计开业42座吾悦广场,已开业面积共计390.40万方,同比增长72.25%,全年实现租金及管理费收入21.16亿元,同比增长107.44%,平均出租率达98.83%。2019年,公司计划新开业吾悦广场22座,总收入超过40亿元。公司商业版图拓展迅猛,带动租金及管理收入持续维持高增长,为公司提供稳定现金流的同时,有望成为新的业绩增长点。(四)资产负债率下降,公司主体信用等级稳定 公司资产负债率由2017年的85.8%下降到2018年末的84.6%。公司在保持原有融资模式的基础上,积极拓宽融资渠道,为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。公司先后发行中期票据、永续中期票据、定向债务融资工具及超短期融资债券,募集资金79亿元人民币;发行在购房尾款资产支持证券、公开及非公开公司债券,募集资金55.53亿元人民币;发行高级美元债券,募集资金13亿美元。截至报告期末,公司整体平均融资成本为6.47%。报告期内,中诚信证券评估有限公司评定公司主体信用评级为AAA、评级展望为稳定,债券级别为AAA。 (五)2019年开启新征程 2019年公司聚焦“盈利力、运营力、产品力、服务力和品牌力”五个维度,坚定深耕长三角区域、高周转策略及大运营的发展方向,全面实现规模化下的高质量发展。2019年公司计划新开工项目94个,新开工建筑面积2,040.49万平方米,其中,住宅项目1,078.24万平方米,商业综合体项目962.25万平方米。公司计划竣工项目126个,预计竣工总建筑面积1,881.03万平方米,其中,住宅项目1250.27万平方米,商业综合体项目630.76万平方米。 投资建议 公司坚持“住宅+商业”双轮驱动战略,力求业务推陈出新,商业版块及创新业务仍有更多发展潜力。公司销售业绩持续飘红,行业地位不断提升,现已跃居业内TOP10,有望冲刺一线龙头阵营。公司拿地积极,土地储备充足,为业绩扩张提供了有力的保障。同时,公司盈利能力突出,负债水平可控,成本控制卓著,运营情况稳健,现金回流优良。相比行业内其他可比龙头,具有显著的比较优势。我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为5.55元和8.05元。以3月8日34.36元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为6.19倍和4.27倍。根据公司目前储备项目,我们计算的RNAV为37.35元。当前A股价格相对于RNAV折价8%。考虑到公司业绩的持续高增趋势,我们认为,公司PE水平在未来存在估值修复空间,继续维持“推荐”评级。 风险提示 房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。
万科A 房地产业 2019-03-11 28.02 -- -- 33.12 18.20%
33.60 19.91%
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1.事件 万科公告2019年2月销售数据,2月实现销售金额431.9亿元,同比增长21.32%;销售面积达246.7万平方米,同比上涨2.71%;实现销售均价17,507.09元/方,较1月份销售均价提价2121.51元/方,增幅达13.79%,较18年同比上涨18.12%。2019年1-2月份累计实现销售面积564.4万方,实现销售金额920.7亿元。 2.我们的分析与判断 (一)销售收入稳定增长,基数压力减弱,增速回升 万科2019年2月实现销售金额431.9亿元,同比增长21.32%,环比下降11.64%;销售面积达246.7万平方米,同比上涨2.71%,环比下降22.35%;实现销售均价17,507.09元/方,较1月份销售均价提价2121.51元/方,增幅达13.79%,较18年同比上涨18.12%。2019年1-2月份累计实现销售面积564.4万方,实现销售金额920.7亿元,居CRIC销售金额排行榜第二位,仅次于碧桂园。虽面临市场下行压力,核心业务依然稳健,后续销售势头可观。 (二)拿地稳中有升,集中在一二线城市,投资依然谨慎 万科2月在佛山、福州、沈阳、宁波等地新增6个住宅项目、3个物流地产项目,权益比例为100%的项目占比2/3。其中住宅项目拿地金额138.37亿元、拿地面积为246.7万方;物流地产项目拿地金额3.32亿元、拿地面积为24.55万方,2月总地价环比上涨9.34%、同比增加17.68%,拿地总面积环比下降8.55%、同比下降15.23%。2月新增住宅项目楼板价均值为6252.98亿元,拿地均价占当月销售均价35.72%,其中佛山、福州的楼板价超10000元/平;物流地产业务继续打造“万纬”品牌,广泛布局。 3.投资建议 公司在继续做大开发销售业务的同时,通过收购等方式迅速布局其他长期经营性业务并且初有成效,为公司在恰当的时间由开发商转型为综合服务商做出了充分的准备。目前公司开发业务整体盈利能力强,周转效率高,负债压力较低,相关现金流充沛,为业绩成长提供良好的保障。我们预计公司2018-2020年营业收入分别为3482亿元、4178亿元和4864亿元,每股收益分别为3.59元、4.66元和5.02元。参照可比公司估值水平,公司2018年的动态市盈率为8.2倍,低于均值9.2倍,具有吸引力。公司未来发展空间广阔,我们继续给予“推荐”评级。 4.风险提示 (1)若房地产价格出现大幅下跌,将会降低销售业绩,进而影响公司盈利水平。 (2)融资环境进一步恶化,则公司成本增加,利润或会受到影响。
万科A 房地产业 2019-03-07 30.11 -- -- 33.10 9.93%
33.60 11.59%
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产业迎来新环境。房地产市场调控力度不减,房企分化、强者恒强趋势更显著。长期来看,发展销售以外的业务,备战转型是关键。 房产开发销售业务:土储充分,销售向好。公司审慎拿地,土地储备立足沿海发达地区,逐渐偏向中西部、三四线城市,储备充裕。销售金额逐年稳定上涨,聚焦小户型住宅销售风险较低。 物业服务:依旧保持行业领先,技术改善服务。公司提出“睿服务”方案,通过互联网思维、技术改善物业管理。万科物业旗下租售门店改名朴邻,加速进军二手房市场。 长租公寓:房源持有初成规模,城中村整治再拓展租赁业务。政府推动租售并举,租赁需求将得到释放。公司培育长租公寓的环境较为成熟。截至2018年上半年,公司长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。 商业地产:印力管理面积行业第二,“金融+科技”双轨齐下。金融创新、新技术对商业地产影响愈加凸显。公司收购印力后整合商业地产资源,截至2017年底,印力管理商业项目共计172个,总建面超过1千万平方米。印力加速商业资产证券化的同时以科技驱动革新,打造全新产品。 物流地产:万纬主打高标库,收购普洛斯打造全球领先物流地产。电商倒逼物流地产发展,高标准仓储设施供应不足。万科物流地产业务板块形成“万纬”+“普洛斯”格局。万纬定位高端,深耕冷链物流。普洛斯在中国物流地产市场独占鳌头,同时全球化布局扩张至欧洲。 轨道+物业:万科与深圳地铁深化推进TOD模式。TOD模式实现了政府、企业和社会效益的“三赢”。万科与深铁合作初探轨道物业,成效较好,据克而瑞统计,深铁万科红树湾项目在2017年深圳房地产楼盘销售额排名第一,为105.7亿元。 投资建议。基于对公司项目储备以及全国房地产市场的考虑,我们预计公司2018-2020年的每股收益分别为3.59元、4.66元和5.02元(其中,预测2018年每股收益增幅较大的主要原因是万科2017年未结算项目较多,较大可能在2018年结算)。以3月4日29.7元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为8.2倍、6.4倍和5.9倍,市净率1.7倍。参照可比公司估值水平,公司2018年的动态市盈率为8.2倍,低于均值9.2倍,具有吸引力。
中华企业 房地产业 2019-03-07 6.49 -- -- 6.95 7.09%
6.95 7.09%
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1.事件 公司发布了2018年年度报告。报告期内,公司实现营业收入192.86亿元,同比增长47.45%;公司实现归属上市公司股东的净利润25.92亿元,同比增长174.21%,扣非后归属上市公司股东的净利润为24.71亿元,同比增长763.13%;公司基本每股收益为0.55元,同比增长175%,符合预期。公司2018年度利润分配预案为:以截至2018年末总股本为基数,向全体股东每10股派发现金红利人民币1.8元(含税),以资本公积金转增股本方式向全体股东每10股转增2股。 2.我们的分析与判断 (一)2018年完成重组,企业规模显著扩大 报告期内公司完成重大资产重组,中星集团100%股权已过户至公司名下,解决了同业竞争问题。同时引入战略投资者华润置地控股、平安不动产并完成募集配套资金19.94亿元。截止2018年末,上海地产集团、华润置地控股、平安不动产分列公司第一、第二、第六大股东,占公司总股本的68.44%、6.76%和0.59%,公司总资产由279亿元增至566亿元,增幅102.87%,归母净资产从36亿元增至137.4亿元,增幅280%,股本从18.67亿股增至50.8亿股,增幅172%。 (二)精准营销,销售业绩实现有效突破 2018年公司采取分类措施对不同城市制定针对性策略积极去化。上海本地项目精准营销,异地项目采用多策略组合销售手段,零散商业尝试先租后售带租约去化。多种措施下销售业绩实现有效突破,累计签约面积达33.57万平米,同比增长51.9%;签约金额138.41亿元,同比增长98.72%。同时,公司进一步优化资产结构,推动优质不动产持有的战略转型。截止2018年末,公司持有各类经营性物业面积超60万平米,2018年全年租金收入约6.5亿元。 (三)华润进驻管理层有望提升公司经营效率 2018年7月2日,华润置地有限公司华北大区副总经理凌晓洁与华润置地华东大区副总经理王辉宏此次分别被聘任成为中华企业总经理与副总经理,这标志着华润置地即将在中华企业经营管理层面发挥重要作用,有望借鉴华润置地发展经验,大力提升中企的经营效率。 (四)平安不动产有望协助推进地产金融模式 平安入股后,公司未来将在金融领域,利用平安旗下的金融地产平台提升公司长期的融资能力。资金实力雄厚,有助拓宽融资渠道。平安不动产背靠平安保险,具有强劲的资金实力:200亿元的自有资金、千亿级的保险资金以及个人客户的第三方资金。平安不动产联合国内具有实力的长租公寓发展商和品牌运营商,采用“重资产主要持有+轻资产运营重要参投”的合作方式长持出租型不动产的资产投资及管理。未来中华企业与平安不动产的合作将有利于公司后续的融资渠道拓宽,利用金融工具加速企业轻资产转型进程,并且会充分挖掘各方优势形成资源互补,积极拓展新的合作业务机会。 (五)新战略、新气象、新征程 公司2019年的新战略为“深耕上海区域,聚焦住宅、商办以及存量资产三条产品线的开发和运营。”在资源获取方面,公司将坚持立足上海的发展构想,同时在投资区域上将围绕新兴新城、新兴产业区域、人口导入区和成熟市中心展开研究和拓展,在开发模式上全力拓展与标杆地产公司的合作机会,积极参与优质二手项目的收购。商办项目方面,公司将搭建轻资产运营模式的平台,以一系列写字楼项目为标杆,实现共享办公等增值服务,打造中华企业品牌为目标,建立具有商业物业高效运营管控的商业地产专业团队。 (六)资产负债率下降,公司主体信用等级稳定 公司资产负债率由2017年的76.71%下降到2018年末的72.39%。截至2018年末,公司获得银行授信额度共计126亿元,已使用信贷额度84亿元,未使用额度42亿元。报告期内,中诚信证券评估有限公司将“中华企业股份有限公司2013年公司债券”债券信用等级上调为AAA,公司主体信用等级维持为AA,评级展望稳定。 3.投资建议 基于对公司开发项目储备以及对上海房地产市场销售行情的考虑,我们预计公司2019-2020年的每股收益分别为0.61元和0.65元。以3月5日6.29元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为10.3倍和9.7倍,市净率2.8倍。根据公司目前储备项目,我们计算的RNAV为7.78元。当前A股价格相对于RNAV折价23%。参照可比公司估值水平,公司2019年的动态市盈率为10倍,低于均值12.22倍,具有吸引力,继续维持“推荐”评级。 4.风险提示 房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。
中华企业 房地产业 2018-11-02 6.03 -- -- 6.48 7.46%
6.48 7.46%
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国家队出身的上海地方老牌开发商。自1993年上市以来公司一直是上海地方国有控股企业,2017年公司明确在上海地区深耕细作,同时从健康度、核心能力、市场机制三方面提升公司运营水平的发展战略。 开发销售产品佳,经营业务收益稳。2018年上半年,公司累计签约金额25.99亿元,签约面积12.24万平方米,2017年已售部分项目如尚汇豪庭位置极佳。截至2018年二季度末,公司持有建筑面积39.15万平方米的高品质经营性物业,如中华企业大厦、中星城等。 倚靠地方大型国企背景,具有拿地优势。上海土地市场土地供应日渐趋紧,而2018年前8月上海土地市场上地头蛇拿地超过大房企。母公司上海地产一直以来具有较强的拿地能力,同时,公司具有对接其土地的优势。 重组收购中星集团,资源整合更具发展能力。2018年5月公司完成对所属同一母公司的中星集团的收购,通过中星注入的房产开发项目具有极高的位置优势,而注入的投资性物业体量大,出租率高,租金流入稳定。公司整合资源后或将进一步提升整体运营、盈利能力。 引入战略投资者,为业务多元化保驾护航。通过重大资产重组,华润置地将成为公司的第二大股东。2018年7月华润置地两名高管入驻公司,或将利用华润置地的经营经验优化公司的开发销售、商业地产项目。而平安不动产持股或将有助拓宽公司融资渠道,推进地产金融模式。 公司盈利能力向好,偿债能力稳健。公司近两年期间费用率、存货跌价的降低使得盈利能力逐步提高,融资成本、扣预收账款的资产负债率的降低以及充沛的现金流证明公司稳健的偿债能力。与中星集团并表后业绩更佳。 投资建议。基于对公司开发项目储备以及对上海房地产市场销售行情的考虑,我们预计公司2018-2020年的每股收益分别为0.53元、0.61元和0.65元。以10月29日6.01元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为11.3倍、9.85倍和9.2倍,市净率4.14倍。根据公司目前储备项目,我们计算的RNAV为7.78元。当前A股价格相对于RNAV折价23%。参照可比公司估值水平,公司2018年的动态市盈率为11.2倍,低于均值12.22倍,具有吸引力,我们首次覆盖给予“推荐”评级。
新城控股 房地产业 2018-09-13 25.70 -- -- 28.66 11.52%
28.66 11.52%
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销售规模高增,冲刺一线龙头。2017年,公司实现销售金额1265亿元,同比增94.4%,相较年初设定的销售目标850亿元,超额完成49%。2018上半年销售972亿元,已完成年销售目标1800亿元的54%,跻身行业前10。我们预计公司迈入一线龙头阵营指日可待。 营收指标亮眼,盈利能力强劲。销售规模高增态势下,公司盈利能力持续强劲,2017年实现营收405亿元,同比增44.9%,归母净利润逾60亿元,同比增99.9%,近三年实现净利复合增长率22.8%高水平。 土地储备充实,扩张步调积极。2017年公司拿地金额626亿元,新增土储122幅,总建面3393万平,新增货值2812亿元。2018上半年拿地金额279亿元,新增土储82幅,总建面2074万平,货值245.1亿元,年末有望再创新高。拿地布局合理,“1+3”战略红利溢出。公司拿地布局坚持“1+3”战略,城市上重点布局强三四线,区域上深耕长三角,并加快进驻中西部地区。受益于当前“因城施策”政策基调及棚改货币化进程,“1+3”战略红利溢出,料将进一步支撑业绩高增。 商业版块业绩爆点,创新业务层出不穷。公司坚持“住宅+商业”双轮驱动模式,受益于当前三四线楼市看涨,公司布局此类城市的综合体项目呈业绩爆发态势,2017年占比营收超四成。同时,公司立足业务多元化,积极探索创新,品牌效应愈见强劲。 高周转优势凸显,成本控制卓越,ROE业内领先。公司坚持高速周转战略,2017年存货周转率0.45,总资产周转率0.28,均高于行业可比龙头。高周转模式下,公司成本控制有效,2017年三费占比销售额仅3.3%,平均融资成本仅5.32%,均与行业龙头比肩。公司盈利能力强劲,叠加低成本优势,ROE水平连续几年领跑,2017年逾29%,赶超龙头万科。 管理层实力优良,员工积极性调动充分。公司高管团队成员从业经验丰富,分工明确,各尽其长。同时,公司实行全方位、多层次的激励机制,充分调动员工积极性,股权激励计划成效明显。 投资建议:我们预计公司2018-2020年归母净利润分别为86.3亿元、125.2亿元和181.7亿元,对应EPS分别为3.82元/股、5.55元/股和8.05元/股,对应6.30倍、4.34倍和2.99倍PE。综合测算公司RNAV为37.35元,公司股价较RNAV折价31%。同时,考虑到公司发展前景看好,PE水平存在估值修复空间。首次覆盖,给予推荐评级。
万科A 房地产业 2018-08-27 22.66 -- -- 24.67 8.87%
26.68 17.74%
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1.事件 公司发布了2018年半年报。在2018年1-6月,公司实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;公司实现归属上市公司股东的净利润91.2亿元,同比增长24.9%,扣非后归属上市公司股东的净利润为90.97亿元,同比增长27.7%;公司基本每股收益为0.83元,同比增长24.9%,符合预期。2.我们的分析与判断 (一)业绩增长符合预期 2018年上半年,公司实现营业收入1059.75亿元,同比增长51.8%;归母净利润为91.24亿元,同比增长24.94%。营业收入大幅增长的原因是房地产结算收入同比增长53.59%。上半年公司销售毛利率为34.3%,较2017年同期增长1.79个百分点;净利率12.76%,较2017年同期下降1.64个百分点。归母净利润增速低于营业收入增速的主要原因是公司的财务费用及资产减值损失规模有所提升。上半年,公司实现竣工面积917.2万平米,同比增长44.1%,占全年竣工计划的34.90%。下半年随着公司结算节奏的进一步提升公司业绩释放将进一步加速。 (二)积极销售、加强现金流管理 2018年上半年,公司实现销售面积2035.4万平米,销售金额3046.6亿元,同比分别上升8.9%和9.9%,在34个城市的销售金额位列当地前三。上半年所销售的产品中,住宅占85.9%,商办占10.9%,其他配套占比3.2%,住宅产品中,144平米以下的中小户型占比91%。从区域布局看,公司在南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域以及其他区域销售金额分别占比19.2%、32.9%、26.8%、20.8%、0.28%。预计下半年随着供货推货的不断增加,销售有望持续回暖。面对持续深化的行业调控和日益趋紧的融资环境,万科坚持现金为王,强化资金管控,销售滚动回款率保持在93%以上。 (三)稳健投资、合理布局 公司秉持理性投资策略,在确保价格合理的前提下积极发掘各类潜在的市场机会,适时补充项目资源。上半年共获取新项目117个,总规划建筑面积2049.1万平米,权益规划建筑面积1143.9万平米,权益地价总额约578.2亿元,均价5054元/平米。按建筑面积计算90.8%的新项目为合作项目,公司当前权益比例为55.8%,较2017年下降4.2个百分点。在坚持聚焦城市圈、深耕现有城市的基础上,上半年万科新进入涿州、盐城、银川等城市。截至上半年末,公司在建及规划中项目的总建筑面积约1.43亿平米,此外公司还参与了一批旧城改造项目,权益建筑面积合计约282.4万平米。 (四)物业、租赁、商业、物流等业务运行良好 万科公司物业服务累计签约面积超过4.7亿平米,上半年实现营业收入41.6亿元,同比增长29.8%。创设国内首家物业行业二手房专营店“朴邻”,并联手珠海横琴试点“物业城市”。 租赁住宅方面,公司2014年以来积极布局长租公寓市场,2018年将租赁住宅业务确定为核心业务。截止半年报期末,公司长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约为92%,已形成青年公寓、家庭公寓、服务式公寓三类产品。 商业开发运营方面,2018年1月,万科联合印力集团等收购新加坡上市公司凯德集团在国内的20家购物中心。截至报告期末,印力商业平台共管理126个项目,总建筑面积915万平米,自持项目开业79个,包括53个购物中心。 物流仓储服务方面,公司物流仓储服务业务已经进入全国32个主要城市,服务客户60余家,累计已获得项目84个,总建筑面积(可租赁物业的建筑面积)626万平米,已建成运营项目41个,稳定运营项目平均出租率为95%。 其他冰雪、养老等业务也如期推进中。 (五)净负债率保持在较低水平,融资优势明显 截至2018年上半年末,公司净负债率32.7%,保持在行业较低水平。公司有息负债2269亿元,占总资产的16.9%,其中短期借款、一年内到期的有息负债占比为26.9%。公司上半年先后完成五期超短期融资券的发行,发行的票面利率区间为3.25%-4.6%,位于同期发债利率低位;7月公司完成30亿元中期票据发行,发行利率为4.6%;8月完成15亿元住房租赁转向公司债券发行,票面利率4.05%,创2017年以来房地产企业公司债发行利率新低。 3.投资建议 万科A2018、2019年的预测营业收入为3202.2亿元、4075.3亿元;归母净利润为353.4亿元、446.8亿元;每股收益为3.20元,4.05元;当前股价为23.35元,对应的2018、2019年的市盈率分别为7.3X,5.8X。公司作为我国房地产行业内领先的龙头企业,住宅开发持续受益集中度不断提升,将继续保持较快增速。进一步,随着深圳地铁的介入带来“轨道+物业”的新业务模式,公司积极布局物流地产、长租公寓等地产细分领域拓展新业务模式,且随着市场高点时销售项目步入结算周期,公司的毛利率和业绩增速有望继续维持高位。因此,我们维持对公司的“推荐”评级。 4.风险提示 房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名