1.事件 近日,阳光股份发布公告,称以1.63 亿元收购天津德然商贸公司100%股权,从而获取天津杨柳青综合体项目70%股权(另支付借款9.1 亿元);收购完成后,阳光股份将持有杨柳青综合体项目100%股权。 2.我们的分析与判断 (1)向商业地产转型迈出实质性步伐 阳光股份确定向商业地产开发战略转型的思路由来已久,从2006 年引入战略投资者GIC,到2011 年10 月份退出普通住宅开发业务,如果说公司这两次重大动作是为战略转型做铺垫的话,那么,这次收购天津杨柳青综合体项目股权则标志着公司向商业地产开发转型迈出了实质性的一步。 (2)收购项目有利于平滑转型期的业绩 由于退出“短平快”的普通住宅开发,转型为商业经营开发,因此, 公司近2 年的业绩表现就遭遇到了不小的困扰,这也是市场近期一直在担心的问题;而收购的天津杨柳青综合体项目和成都锦尚项目综合体都将从2013 年开始逐步贡献业绩,平滑了转型期的不足。 (3)天津杨柳青项目盈利能力强 公司以1.63 亿元的成本间接收购了杨柳青项目70%的权益,收购后共持有项目100%的权益,考虑到承担相应债务后,项目的楼面地价约为6371 元/平方米;而该项目定位较为高端,住宅部分为洋房和联排,据了解售价预计在2.5 万元/平之上,毛利率在50%以上,盈利能力强。 3.投资建议 由于杨柳青项目和锦尚项目在2013 年开始陆续进入结算期,因此, 我们预计阳光股份2012 年至2014 年营业收入分别为6.67 亿元、17.1 亿元和21.2 亿元,其中销售物业分别为4 亿元、14.3 亿元和17.9 亿元;相对应的EPS 分别为0.29 元、0.32 元和0.41 元;NAV 估值为6.71 元/股。 我们认为,阳光股份已经开始加速向商业地产战略转型,是A 股中少有的商业地产运营公司,综合评估,维持“推荐”评级。

1.事件 金地集团公布2011年年报:营业收入239.2亿元,增长22.1%,归属于母公司股东的净利润增长12%至30.2亿元,EPS为0.67元;房地产结算毛利率为39.31%。由于销售费用及少数股东权益的增加,导致净利润增速低于营业收入增速。2012年一季报显示:营业收入17.4亿元,净利润为1.6亿元,EPS为0.03元,同比降25%。 2.我们的分析与判断 (1)推货节奏,产品结构导致销售放缓2011年金地集团销售面积223.60万平,降2.37%,销售金额309.24亿元,增长9.13%;由于限购及产品定位和区域布局的原因,金地销售有所放缓;不过,全年金地销售逐月增加,这既有推货节奏的原因,也与公司调整产品结构、提升周转率的努力相关。相比而言,万科、保利在推盘节奏上要比金地更加均匀些,定位也更偏刚性需求。 (2)谨慎投资,量入为出2011年,金地仅拿地85万平,与2010年拿地368万平及2009年的523万平,拿地脚步显然放缓;新开工方面也下降17.6%至312.6万平。 而2012年,计划新开工253.9万平,下降18.8%,体现出谨慎投资的原则,不过,新开工的持续下降对后续规模及业绩将产生一定影响。 (3)财务结构改善,资金压力小2011年,金地集团现金净流入33.5亿元,账面现金186亿元,是短期借款和一年到期借款的132%,短期资金压力小。净负债权益比41.6%,比2010年下降9.2个百分点,接近长期平均值,财务结构改善。 3.投资建议 预计金地2012年的营业收入为293亿左右,毛利率下降至36.5%。 综合判断,2012年实现净利润36.2亿元,折合EPS为0.81元,增长20%,当前股价对应于2012年预测市盈率为7.7倍,估值水平与万科、保利大体接近。由于项目区域布局和产品结构的调整相对较为困难,因此,我们仍担心其受限购的影响;不过,金地2011年销售基数较低,销售在2012年的改善空间较大,给予谨慎推荐。

1.事件 新湖中宝公布2011年年报:实现营业收入66.88亿元,净利润为14.07亿元,每股收益0.23元,同比下滑9.8%;加权平均净资产收益率15.44%。其中房地产实现结算金额33.68亿元,下滑36.6%,毛利率为49.95%。 2.我们的分析与判断 (1)房地产投资踏准节奏,应变能力强 2011年,公司实现销售面积33.67万平方米,销售金额34.19亿元, 分别下降46.6%和54.9%;实现结算面积47.19万平,结算金额36.81亿元(含海宁项目),分别下降25.8%和38.8%,略低于预期;由于房地产项目盈利能力提升,以及参股项目投资收益的稳步增加,公司整体净利润仅下降9.8%。从年报的数据中,我们看到,公司对房地产行业投资节奏把握到位,适时控制开竣工步伐,市场应变能力较强。 (2)金融综合改革的最大受益者 2012年是金融综合改革的一年,金融改革的制度红利将逐渐释放, 而新湖中宝则是这一改革的最大受益者。主要是由于,一是,新湖中宝布局金融资产时间早,从2008年就开始着手;二是,公司是A 股上市公司中金融资产布局最多的上市公司,牌照最全,目前已参股或控股的金融资产有盛京银行、成都农商行、吉林银行、湘财证券、新湖期货、锦泰财产保险公司、及大智慧等金融服务业(详情见表1所示)。 (3)土地一级开发和商业地产开发进度加快 公司土地一级开发和综合性项目进展顺利,开始逐步兑现。启东土地一级开发项目即将转入二级“招拍挂”,天津小商品城项目即将进入招商引资阶段,温州平阳综合性项目的规划设计论证阶段基本完成,这一系列项目拓展,丰富了地产的盈利模式,实现地产结构转型。 3.投资建议 预计新湖中宝2012年的营业收入为92.37亿元,其中地产结算54.78亿元。综合判断,公司2012年的EPS 为0.38元,当前股价对应于2012年业绩的预测市盈率为11.3倍;NAV 为7.35元/股(不考虑煤炭业务), 给予“谨慎推荐”评级。

根据对项目的跟踪,2012年结算收入主要来自于凤凰和美、凤凰和熙及凤凰山庄。预计2012年的营业收入为18.07亿元,EPS 为0.45元,PE 为13.8倍;NAV 为6.25元/股,折价2%,综合考虑,给予“谨慎推荐”评级。

价值创造提升股东回报万科 2011年年报显示:公司确认收入717.8亿元,增长41.5%,归属于股东净利润增长32.2%至96.2亿元,EPS 为0.88元。万科净利润增速低于收入增速,很大一部分是由于资产减值损失的影响所致;当然,毛利率的下滑也是一个重要影响因素。尽管销售净利润率下滑了,但由于资产周转率的提升,万科的ROE 依然提升了一点七个百分点。我们认为,万科正在增加自己独特的竞争优势,从物业管理,到户型设计的精细科学;从工厂化的降低成本提高效率,到装修率的价值链衍生。在这些核心竞争力的转变上,万科走到了行业的前列。万科坚持通过价值创造来提升股东回报,在土地红利消失后,这种价值创造能力将在财务回报中得到更多的体现。 坚持既定战略:快速周转销售方面,2011年万科实现销售面积1075.3万平,签约金额1215.4亿元,同比分别增长19.8%和12.4%。与全国住宅销售面积增长3.9%和33个重点城市销售下降14.7%相比,万科在逆势中仍取得较好成绩,这应当归功于公司坚持既有的快速周转战略。万科全年销售均价为11303元/平米,下降6.2%,与保金相比,万科的销售策略更加务实些。 稳健扩张,布局二三线截止 2011年末,万科净负债权益比率为23.8%,比2010年底的17.6%略有上升,无论横纵向比,万科财务都较为稳健。土地投资方面,万科新增权益建筑面积约922万平方米,与去年相比更加谨慎。在区域布局方面,万科在深耕现有城市的基础上,新进入芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市,无论是新增拿地还是土地储备,二三线城市占比均超过80%。 2012年可结算资源大幅增长,推荐万科的已售未结面积1085万米,合同金额1222亿元;同时,万科计划竣工面积为890万平米,按此推算,万科今年结算面积应该在800万平米左右,结算收入约为900亿。由于销售均价的下滑,我们估计毛利率在38%左右。鉴于上面的判断,我们将万科2012年的EPS 预测上调至1.05元,增长20%,当前股价相当于2012年预测市盈率的8.0倍。不考虑行业因素的话,是相当的便宜,维持“推荐”评级。

1.事件天房发展公布2011年半年报。上半年实现每股收益0.12元。 2.我们的分析与判断(一)、上半年营业收入同比大幅增长公司上半年实现营业收入15.11亿元,同比增加138%;利润总额2.71亿元,同比增加104%;公司上半年实现了营收大幅增长。 上半年的销售情况受市场调控影响,合同金额为8.46亿元。 (二)、受益于保障房建设提速,拿地积极作为天津市保障房建设的受托单位,天房发展上半年与天津市保障房建设投资公司签署了公租房的委托开发合同,总规划面积共120万平米。7月,公司获得了天津双港新家园的五幅限价房用地,限价房预售快,销售迅速,回流资金快于普通商品房,在调控的形势下对公司来讲是一个获取先发优势的好机会。 (三)、在建在售各项目运转顺利上半年公司在建和在售项目运转顺利。城南新世家项目正在销售、天房美域的限价房项目已经开盘销售,预计回款14亿左右;汉沽的一级开发按规划在推进中。公司的利润贡献重点项目天津湾一期已经售罄,二期正在预售中,该项目今年和明年能够为公司贡献大部分利润。 (四)、公司未来有望实现异地扩张规模增长作为天津本地的房地产龙头企业,公司从资产规模、盈利能力上都在逐年不断提升,公司未来有望在二三线城市实现规模扩张,走出天津发展。 3.投资建议我们预计公司2011、2012年主营收入为23.6亿元和30.5亿元;实现归属母公司股东的净利润分别为3.7亿元和4.6亿元;每股收益为0.33元和0.41元,对应当前股价的市盈率分别为13X和11X。 我们认为公司是保障房建设阶段中能够全方位受益的标的股,维持公司推荐投资评级。

1.事件 万科A公布2011年半年报。上半年实现每股收益0.27元。 2.我们的分析与判断 (一)、上半年销售面积和金额同比增长70%以上公司上半年实现销售面积565.5万平米,销售金额656亿元同比增长76%和78%。2011年上半年,公司销售金额占全国商品房销售金额比例为2.67%。 由于竣工在全年分布不均匀,今年集中在四季度,上半年结算的营业收入和净利润同比增幅为19.2%和5.9%。预计下半年四季度随着房屋的竣工集中交付,公司全年结算金额增幅为40%。 (二)、毛利率小幅上升,已销售未结算资源丰富公司的房地产业务结算毛利率为32.1%,较去年同期增加3个百分点。截止半年报,公司有1022万平米的已经销售资源尚未结算,合同金额1187亿元,这大部分锁定了未来两年的利润。 (三)、财务状况稳健,与下游施工企业战略合作公司持有货币资金407.8亿元,相比一季度末提高9.7%,远高于短期借款和一年内到期的长期借款230.4亿元。剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%,净负债率20.8%,处在安全的范围。 (四)、快速周转和中小户型为主的战略领先市场公司一贯贯彻的快速周转模式和当前限购、信贷紧缩、中小户型需求为主的市场中,公司坚持中小户型为主流产品的定位,为公司的稳定增长赢得先机,不断领先市场。 3.投资建议 预计2011年、2012年公司营业收入为730亿元和1022亿元,归属母公司股东的净利润为104亿元和143亿元。对应的每股收益为0.95元和1.3元,当前股价8.06元,对应的市盈率为8.5倍和6.2倍。考虑到公司极低的市盈率,预计未来两年复合增长率不低于30%,维持“推荐”投资评级。

投资要点: 1.事件 近日我们调研了天房发展,与公司董秘及证券事务代表对公司的情况进行了深入的沟通。 2.我们的分析与判断 (一)、天津地区保障房建设近五成由天房实施 天津市保障房50%(公租房、廉租房和限价房等)都交给天房发展来实施,还有一部分是天津住房集团(非上市公司),天津不缺资金,今年国开行的保障房项目千亿贷款,有400亿元都准备拨给天津,这对天津的保障房建设是一个极大的支持,相比上海、南京等地,天津这块的资金上不用担心了。 比较参与保障房建设的上市公司,保障房的影响力度和弹性,天房的保障房占比未来是最大的,虽然盈利方面公租房、廉租房只收取管理费用,但是现金流得到极大改善后,公司可以借机夯实自己的能力,寻找异地扩张的机会。我们认为,保障房对天房发展的影响弹性是最大的。 (二)、保障房建设融资利好频现 对天房发展这种地方性保障房实施主体而言,一个积极的因素正在显现,就是在信贷紧缩,市场弱势的情况下,银行、信托等贷款机构都纷纷盯上了保障房这块稳定的来源,虽然股市再融资启动比较困难,但是多家银行、信托都积极上门寻求合作,在当前市场环境中无疑是一个有利的发展环境。 (三)、公司未来将继续全方位受益保障房建设 作为保障房建设发展较迅速的天津地区本地国有开发商,天房发展拥有无可比拟的优势,资金优势、项目获取优势,在当前情况下的融资优势等等,可以期待未来在保障房项目的大力推进的同时公司本身的实力也将得到大大的提升,走出天津、进入更多城市扩张是可以期待的。 3.投资建议 我们预计公司2011、2012年主营收入为23.6亿元和30.5亿元;实现归属母公司股东的净利润分别为3.7亿元和4.6亿元;每股收益为0.33元和0.41元,对应当前股价的市盈率分别为13X和11X。 我们认为公司是保障房建设阶段中能够全方位受益的标的股,给予公司推荐投资评级。

1.事件 近日我们调研了深天健,与公司董秘及证券事务代表对公司的情况进行了深入的沟通。 2.我们的分析与判断 (一)、工程施工保障现金流,地产贡献高毛利 公司以工程施工起家,公司主营业务中市政工程业务占比较高,一季度的12亿元收入中,市政工程款占比一半以上,市政工程虽然毛利率较低只有3-4%,但是为公司稳健发展提供了充裕的现金流,在调控中也能保障房地产业务的稳定发展。 公司各项地产项目均销售平稳,2011年可结转面积增加。位于深圳龙岗的天健阳光城,位于大运会会场附近,龙岗地铁站旁,是龙岗地区位置最好的楼盘之一。总建筑面积23万平米,2010年推出8万平米已经结转。2011年在售15万平米分批推出,均价略有上涨至1万5千元每平米,如果乐观估计,该项目年底可以售完,则全部结转可以为公司提供高额的利润,预计剩余15万平米可以提供18亿元的销售收入,6亿元左右的利润。除此之外,宝安的时尚空间项目、长沙芙蓉盛世项目、福田保税区写字楼项目、南宁、广州项目都在规划进行中,未来几年将持续释放业绩。 (二)、受益深圳城市更新办法,相关手续正在办理 公司在福田区香蜜湖东天健工业园区有大概建筑面积8万平米左右的旧厂房。权属和更新立项问题都在做。因为涉及到多个部门的协调,所以进展还尚需等待一段时间。但是这个旧厂房的位置非常好,未来无论是做住宅还是写字楼,预期收益均会不错。 (三)、酒店及服务业务是公司另一亮点 公司本身有两家酒店:帝都酒店、海南酒店。在酒店管理领域本身有自己的经验和历史。公司未来想成立自己的酒店管理公司,这块是公司未来的一个战略发展方向,随着一线城市饱和度的不断提升,商务活动的频繁和不断增加,未来酒店业务和酒店服务业将会是新的发展方向。公司正向这方面努力。 3.投资建议我们预计公司2011、2012年主营收入为39.9亿元和45亿元;实现归属母公司股东的净利润分别为2.5亿元和2.7亿元;每股收益为0.56和0.60元,对应当前股价的市盈率分别为18X 和17X。公司经营模式稳健抗风险能力强,潜在资产增值空间大,给予公司谨慎推荐投资评级。

1.事件 近日我们调研了深长城,与公司董秘及证券事务代表对公司的情况进行了深入的沟通。 2.我们的分析与判断 (一)、笋岗物流园区改造项目是未来的长期亮点公司在2011年1月发布公告,笋岗物流改造项目已经取得了新进展,与深圳规划和国土资源部签订了土地出让合同获得了该项目的建设使用权。土地共分两块,总面积30万平米,项目用途分别为商业、办公等。公司已经根据合同付清了地价款。 根据和公司的沟通,这30万平米土地的具体规划是跟清水片区的整体定位相关的,跟深圳市政府的整体片区定位有关系。政府对清水片区未来的规划是:打造现代消费、国家消费的新区域,大的规划还在不断调整,所以公司这30万平米土地的具体规划用途也有待大规划完成之后进行。 可以期待的是:随着政府对清水片区的规划和投资的不断升级,公司笋岗片区的土地也将随之不断升值,预计未来该项目将成为公司的长期亮点,无论自持或出售,区位价值都能够给公司提供持续的利润回报。 (二)、2011年业绩锁定性强公司2010年末预收款达10亿元,可以部分锁定2011年的业绩。2011年可以结算的项目包括上海中环墅尾盘、上海南汇项目一期、东莞长城世家二期及成都半岛城邦二期,当前受限购政策的影响公司各项目的去化速度相对放缓,2011年业绩预计将同比增长放缓。 (三)、非房地产业务稳步增长,未来将多渠道扩展公司非房地产业务也逐渐走出低谷。圣庭苑酒店、长城物流公司都业绩稳定增长,长城置业公司平均出租率达到99%。 土地储备扩展方面,笋岗项目已经列入到深圳市城市更新项目,公司未来会通过该项目在深圳城区内进一步择机扩展土地储备。当前土地储备分布在深圳、大连、上海、成都、深莞惠地区。 3.投资建议 我们预计公司2011、2012年主营收入为19.4亿元和24.9亿元;实现归属母公司股东的净利润分别为3.7亿元和4.5亿元;每股收益为1.54和1.88元,对应当前股价的市盈率分别为10X,8X。我们看好笋岗项目给公司带来的拓展机会,给予谨慎推荐投资评级。

1.事件 万科A3月8日发布了2010年年度报告。2010年公司实现营业收入507亿元,同比增长3.75%;实现利润总额119.4亿元,同比增长38.57%。归属上市公司股东净利润72.8亿元,同比增长36.65%。基本每股收益0.66元。同比增长37%。拟每10股派送人民币1.0元(含税)现金股息。 2.我们的分析与判断 业绩符合预期,销售过1000亿元,2011年可结算资源丰厚 销售规模首次突破千亿,全年实现销售面积897.7万平方米,销售金额1081.6亿元。公司销售额占全国商品房成交额的比例为2.1%。实现结算面积452.1万平方米,结算收入500.3亿元,分别比2009年减少25.3%和增长3.6%。 截至2010年末,公司尚有761万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额总计919亿元。其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米,合同金额820亿元。上述待结算资源大部分将在2011年参与结算,为公司2011年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。 房地产业务结算毛利率29.75%,较09年上升7.76个百分点 一方面反映了09年以来市场回暖所带来的项目利润率恢复,另一方面,也体现了公司在强化成本管理和费用控制能力方面的成效,以及项目存货跌价准备转回等因素的影响。管理费用相对于销售金额的比例由2009年的2.3%下降到1.7%,营销费用相对于销售金额的比例由2009年的2.4%下降到1.9%。 累计进入46个城市,布局更加广泛合理 2010年,公司新进入昆明、贵阳、清远、温州、扬州、南通、嘉兴、唐山、廊坊、吉林、抚顺、乌鲁木齐等12个城市。截止2010年末,公司累计已进入了46个城市市场,布局更趋广泛。 财务状况更加稳健,实际资产负债率低 报告期末,公司所持有的货币资金较期初大幅增长,至378.2亿元,远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和167.8亿元,资金实力进一步增强;受预收账款大幅增长的影响,公司的资产负债率较年初时有所上升,至74.69%剔除这一因素的影响后,公司的其他各项负债占总资产的比例实际上仅为40.2%。 2011年坚持快速周转策略,谨慎拿地,加大合作力度 2011年公司将紧密围绕客户和市场,继续坚持“不囤地、不捂盘”的快速周转策略,以“新开盘当月认购率60%以上”为销售指导原则,综合运用多种手段积极促销。融资不断收紧的外部环境下,公司将在深耕现有银企合作的基础上,进一步拓展渠道,关注各类创新型金融产品,通过广泛合作以实现资源整合和优势互补。 3、投资建议 我们预计,公司2011、2012年的营业收入为770亿元和1021亿元,实现归属母公司股东的净利润为110.8亿元和143.4亿元。折合每股收益2011年1.01元,2012年1.30元。每股RNAV为12.1元,股价折价30%以上。 销售实现千亿,万科的销售也在全国46个城市铺开,未来万科的增长更多依赖于二三线城市的销售增长;2010年的销售景气提升了万科项目的总体毛利率,同时销售费用率和管理费用率均下降,公司持有的货币现金大幅增长,剔除预收账款后的实际资产负债率仅为40%,财务状况稳健;2011年仍将坚持快速周转的策略,谨慎拿地;万科在未从资本市场融资的情形下销售超预期,2011、2012年两年高增长有保障,预计复合增长率超过30%,走上了良性循环新轨道。预计未来新开工面积和竣工面积仍将保持稳定增长状态,竣工速度将加快,也将加速公司的业绩释放。 公司当前股价8.38元对应2011年、2012年的市盈率仅为8X,6.5X,股价相对RNAV折价30%左右,未来地产行业大环境如果能够稳定,公司估值处于洼地,强烈建议长期投资者逢低买入,我们给予公司“推荐”评级。

1.事件 华侨城A(000069.SZ)3月3日发布了2010年年度报告。公司营业总收入173.17亿元,同比增长58%;归属母公司股东的净利润30.4亿元,同比增长78%。基本每股收益0.98元。拟10送5转3股派0.6元。 2.我们的分析与判断 旅游业务-作为中国旅游品牌第一股,看好公司的未来三年旅游收入倍增计划 2010年是公司整体上市之后的第二年。2009年公司实现整体上市之后,旅游、酒店、地产资源的整合基本完成。公司进入了全面发展的新阶段。2010年公司旅游业务综合收入达到94亿元,其中我们看好公司2010年推出的未来3-5年旅游业务倍增计划,理由如下: 1)公司在主题公园方面是中国旅游业领跑者,短期难以超越,行业进入门槛高。 2)2011年开始全力实施景区收入倍增计划;从营业时间、产品丰富程度、客户满意度重游率,园区内餐饮服务等多方面挖掘空间和潜力,提升消费水平,实现旅游业务收入3-5年内翻番。 3)中国处于消费升级的大环境中,未来娱乐消费将上新台阶,华侨城提前布局,深入挖掘已有的旅游资源,可谓投资机会把握领先得当。 4)公司将在已有的景区资源、产品线、演出线的基础上大力拓展深挖潜力,提升单位消费,提高景区收入,未来值得期待。 房地产业务----高毛利可持续,各地项目稳步推进,现金流稳定,可以支持旅游业务大发展 公司在旅游业务方面的优势,是各地方政府争夺的资源。公司借此可以拿到较多优质的土地资源,在为进入城市带来好的旅游项目和就业机会的同时,公司自身也受益匪浅,向来以打造高端住宅称道的华侨城,将深圳的欢乐谷+波托菲诺项目模式成功复制到多个经济发达的城市。公司地产业务2010年收入70.3亿元。截止2010年末,公司旅游综合业务配套地产储备面积662.80万平方米,房地产业务储备面积233.76万平方米。2011年度,公司旅游综合业务配套地产与房地产业务计划开工面积为143万平方米,计划可售面积为151万平方米。预计未来地产业务收入复合增长率在35%以上。预计2011、2012年地产销售收入将达到92.5亿元和129亿元。 2011年重点开工建设的项目有上海苏河湾、欢乐海岸、武汉华侨城、云南华侨城、天津华侨城等。 公司未来将进入业绩释放加速期 公司2010年年报交出了完美的答卷。未来随着公司在旅游景区业务全面提升计划的逐步落实,各地地产项目进入收获期,我们认为公司业绩将进入加速释放期。 3、投资建议 我们预计,公司2011、2012年的营业收入为223亿元和297亿元,实现归属母公司股东的净利润为42.6亿元和51.8亿元,折合每股收益1.37元和1.67元。公司当前股价14.14对对应2011年市盈率10.3X。按照转送方案之后的股本计算,折合每股收益2011年0.74元,2012年0.9元。每股RNAV为25.6元,股价折价45%左右。 当前旅游行业2011年市盈率平均35倍,地产行业2011年平均市盈率10倍左右,公司当前业绩仅仅反映了地产行业的估值水平,作为国内首屈一指的旅游股,华侨城A的估值明显被低估,未来3-5年公司旅游收入倍增计划的实施也将大大提高公司的估值,我们给予公司“推荐”投资评级,建议投资者逢低买入并持有。

1.事件: 保利地产3月1日发布了2010年年度报告。2010年公司实现营业收入358.94亿元,实现净利润49.20亿元,同比分别增长56.15%和39.80%。实现每股收益1.08元。拟每10股派发现金红利2.13元(含税),并以资本公积金每10股转增3股。 2.我们的分析与判断: 业绩符合预期,销售回笼过500亿大关,2011-2012年高增长无忧2010年公司实现营业收入358.94亿元,实现净利润49.20亿元,同比分别增长56.15%和39.80%。年末预收账款余额515.44亿元。 截至2010年12月31日,公司拥有在建拟建项目146个,在建面积1834万平方米。报告期内公司新开工面积1000万平方米,竣工面积458万平方米。预计2011年和2012年保利将处于竣工销售的高峰期,为业绩高增长带来保障。 市场占有率扩大,土地储备量大质优,二三线的优质储备是助力保利跨越式发展的前提2010年公司实现销售签约面积688.39万平方米,签约金额661.68亿元,同比分别增长30.7%和52.5%,销售均价9612元/平方米,同比增长16.7%。其中北京、上海、广州、成都等四个城市销售超50亿元。全国市场占有率达到1.35%,已进入城市市场占有率4.63%。公司在报告期内新进入了12个二、三线城市,新增土地储备1441万平米,完成了沿海一线城市布局,加强了长三角和珠三角的拓展,辐射力大大加强了。公司在2010年拿地速度加快,利用地产调控带来的土地市场的机会进入到了经济较发达的二三线城市,报告期末公司拥有可结算资源4195万平方米,可持续发展能力进一步增强。 公司财务状况改善,收入来源更加均衡公司年末资产负债率为78.98%,较上年度末有所提高;剔除预收账款514亿元,公司实际负债水平为45%,处于较低的水平。 公司管理费用率由2009年度的1.99%降低至本年的1.60%、销售费用占营业收入比例由2009年度的2.57%降低至本年的2.24%,呈持续下降趋势,凸显管理和规模效应。 公司收入来源于17个城市,广州、北京上海三地收入占15%以上,预计未来二三线城市的收入贡献比例将逐年上升。 3、投资建议: 我们预计,公司2011、2012年的营业收入为471亿元和627亿元,实现归属母公司股东的净利润为69.5亿元和92.6亿元。折合每股收益2011年1.47元,2012年1.96元。每股RNAV 为28.5元,股价折价50%以上。 我们认为,2010年是公司拓展二三线城市的关键一年,纵观全年公司的表现,良好的销售回款和积极的拿地政策为公司未来的跨越性发展奠定了基础。公司土地储备大多位于经济发达的二三线城市的核心地区和新区,位置好,土地面积较大,未来销售无忧。之前令市场较担心的高负债问题也得到了改善,公司销售节奏明显快于新开工和竣工节奏,快速回款,积极销售的策略确保公司资金安全。 优质土地储备、安全的资金状况、确定性增长下,公司股价处于谷底,当前12.4元的股价对应2011年市盈率仅仅为8倍。给予公司“推荐”投资评级,建议中长期投资者逢低买入,等待股价回升。

我们假设房地产业务的毛利对冲掉公司的高额财务费用,并且2年后该业务将退出,故当前公司已经实质上将成为一家硅片供应商,有向光伏其他领域扩张的可能性。我们对大成硅科技部分进行估值来确定公司的合理价值。预计今年净利润6000万,明年2011年净利润8000万-1亿,2012年净利润1.5亿元。未来两年后业绩将翻番。2010、2011、2012年折合每股收益0.24元和0.36元和0.6元,参照当前光伏企业的市盈率,给予30倍市盈率,公司一年内目标价12元,两年内目标价可达18元。首次给予“推荐”评级。

三大因素促使我们看好南国置业未来的发展 1)商业地产尤其是城市综合体的发展是未来地产行业的大趋势,早进入该领域的开发商具有先发优势,经验的积累将有助于公司在未来的竞争中占据优势地位。 2)公司地处中部区域重镇武汉,具有广阔的经济发展腹地和人流量,这是公司发展商业地产的坚实后盾。 3)高素质的管理团队将使资本运作和公司发展紧密结合,在商业地产这个需要资金沉淀作为前提的行业中,我们将拭目以待公司的创新销售模式和资本运作给投资人带来的回报。 我们认为公司的核心价值是其创新能力和对商业地产的专注,公司的未来价值将不完全由当前的项目利润体现,在一个较长的时间内来看,公司未来的业务发展具有广阔的空间和回报能力。虽然公司当前项目储备不多,与万达等一线商业地产公司规模差距较大,但是我们看重的是公司不断专注于商业地产运营和物业提升能力的核心竞争力的培养,核心能力将奠定公司未来发展的基石,有了该核心竞争力,区域扩张、规模扩大等将是时间问题。 对在建和拟建物业采用假设开发法进行估算得到公司的每股RNAV为10.8元。预计公司2010、2011、2012年的营业收入分别为3.5亿元、6.2亿元和14.1亿元。基本每股收益0.18元、0.29元和0.63元。我们认为按照2012年25倍市盈率估值较为合理,合理价位14.5-15元。给予公司“推荐”投资评级。