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中洲控股 房地产业 2018-11-05 12.96 30.00 141.74% 13.07 0.85% -- 13.07 0.85% -- 详细
公司发布2018年三季报,1-9月实现营业收入70.8亿元,同比增长75.3%;实现归母净利润7.58亿元,同比增长209.7%。 业绩释放延续,销售仍需努力:公司业绩实现大幅增长的原因在于:1、前三季度结算主要由天御花园C2、中洲锦城湖岸1期和君廷尾盘等主要项目带动,房地产开发业务结算收入实现较快增长;2、结算项目多为高毛利率项目,前三季度综合毛利率较上年提升9.6个百分点至45.9%,助推归母净利率提升3.6个百分点至10.7%。公司前三季度累计实现销售金额84.4亿元,同比增长54%,公司目标完成率较低主要是由于推盘节奏受到预售证管理的延迟。销售区域结构方面,惠州仍是公司销售贡献最高的区域,占比42%,此外,上海、成都、青岛三大区域销售占比分别达28%、18%和11%,后续业绩释放仍需努力。 拿地节奏有所放缓,大股东增持彰显信心:1-9月,公司购买商品、接受劳务支付的现金48.4亿元,同比减少59.5%,降幅较1-6月继续扩大约45个百分点,拿地支出减少明显,拿地节奏有所放缓。负债水平方面,第三季度公司短债压力进一步上升,三季度末较年初上升0.6至1.65;拿地节奏放缓下,净负债率则有所改善,较年初下降约18个百分点至152%。此外,控股股东中洲置地于今年5月、8月累计增持股份数已达公司总股本比例1%,彰显股东对公司未来发展的信心。 “房地产+金融”取得实质进展,立体激励机制成形:报告期内公司房地产金融领域继续推进,1月联合发起设立城市更新投资基金西藏松轩用于城市更新相关的股权投资、并购投资等投资机会。截止目前,已通过房地产基金获取惠州博罗项目和广州南沙项目部分股权,取得实质进展。激励机制方面,3月公告股权激励计划草案,激励有效期4.25年,激励股份数约占总股本的3%。 此外,公司目前跟投项目累计已达7个,激励机制趋于完善。 盈利预测与投资评级:我们预计公司2018年、2019年EPS 分别为1.52元、2.18元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产调控政策延续、结算速度不及预期。
中洲控股 房地产业 2018-08-30 16.90 30.00 141.74% 18.09 7.04%
18.16 7.46% -- 详细
公司发布2018年半年报,1-6月实现营业收入59.48亿元,同比增长82.4%;实现归母净利润7.18亿元,同比增长374.5%。 业绩加速释放,销售表现亮眼:上半年业绩实现大幅增长的原因在于:1、结算的房地产项目较上年同期增加,使得房地产开发业务结算收入同比增长86.1%;2、结算项目多为高毛利率项目,上半年综合毛利率较2017年上升8.4个百分点至44.7%。预计公司较快的结算节奏将延续至下半年,1-9月归母净利润有望同比增长162.5%-212.5%。公司1-6月实现销售金额59.54亿元,同比增长90.7%,实现全年销售目标的35.7%,销售面积52.01万平,同比增长110.7%,实现全年销售目标的44.1%。公司下半年可售项目依然集中在惠州、成都、上海、青岛四地,下半年主流城市的调控环境虽然难言宽松,但进一步收紧的概率也非常低,在目前的政策强度下,三季度以来重点城市的成交也正在修复,因此我们认为,公司销售高增速下有望实现全年销售目标。 大股东资产注入折戟,短债压力提升:1-6月,公司在成都、广州、惠州、东莞、嘉兴共计新增土地面积17.6万平,新增计容面积55.1万平,分别同比减少22.3%和增加11.2%。5月大股东中洲集团向公司注入资产方案虽然折戟,但我们仍可看到大股东对公司的资源倾斜以做大做强上市公司的决心。我们认为,集团大股东旗下在深圳拥有丰富旧改资源,未来公司在这方面资源潜力的提升仍值得期待。上半年公司短债压力较2017年底上升0.6至1.65,净负债率则有所下降至152%。 “房地产+金融”模式取得实质进展,激励机制并行:报告期内公司房地产金融领域继续推进,1月联合发起设立城市更新投资基金西藏松轩用于城市更新相关的股权投资、并购投资等投资机会。截止目前,已通过房地产基金获取惠州博罗项目和广州南沙项目部分股权,取得实质进展。激励机制方面,3月公告股权激励计划草案,激励有效期4.25年,激励股份数约占总股本的3%。此外,公司目前跟投项目累计已达7个,激励机制趋于完善。 盈利预测与投资评级:我们预计公司2018年、2019年EPS分别为1.52元、2.18元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产调控政策延续、结算速度不及预期。
中洲控股 房地产业 2018-08-15 16.40 -- -- 17.76 8.29%
18.16 10.73%
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2018年上半年EPS1.08元,同比大增374.5%2018年上半年,公司实现营业收入59.48亿元,同比增长82.43%;归母净利润7.18亿元,同比增长374.52%;EPS 为1.08元。 销售显著增长、扩张积极①销售增长显著:2018年上半年,公司实现销售面积52.01万平方米,同比增长110.7%; 销售额59.54亿元,同比增长90.7%;②扩张积极:2018年上半年,公司通过多渠道、多方式拓展项目,在成都、广州、惠州、东莞、嘉兴共计新增土地面积17.6万平方米,新增计容积率面积55.1万平方米,拿地面积/销售面积为1.1。 公司始终坚持“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局,聚焦“粤港澳大湾区”、“大上海”、“成渝”和“环渤海”四大经济圈:①立足于深圳,拥有资源优势,主要项目有罗湖笋岗物流中心项目、龙华黄金台项目、宝城26区项目,其中笋岗物流中心项目为深圳市首批十大城市更新项目之一;②惠州区域及成渝地区经过多年深耕,已形成多城、多区、多盘联动的战略格局;③大上海区域及青岛区域凭借良好的口碑及市场形象,市场认可度日益提升。 短期偿债能力强,业绩锁定性佳2018年上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为77.6%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.2倍。公司2018年上半年末预收款为105.29亿元,对2018年下半年wind 一致预期营收的锁定度达269% (2018年下半年wind 一致预期营收=2018年wind 一致预期营收-已披露的上半年营收);在满足2018年wind 一致预期营收后,剩余的66.22亿元仍有能锁定2019年wind 一致预期营收的54%。 公司逐步增加自持优质资产,包括自主经营五星级酒店、持有及运营甲级写字楼等,获取了稳定现金流,为主营业务发展提供了有力支撑,并有效发挥了避风港作用,2018年上半年,公司自持资产累计营收已达5.34亿元。 优化管理体系,契合业务发展2018年上半年,公司在市场化的薪酬体系和项目奖励方案的基础上,从股权激励、员工持股、项目跟投等多方面进一步完善了激励体系,并优化了员工培训体系。管理体系日益优化,以契合“高周转、扩规模、严管控、增效益”的发展模式。 业绩增长可期,维持“买入”评级我们预计2018/2019年EPS 为1.50/2.10元,对应PE 为11.1/8.0X,业绩增长可期,维持“买入”评级。 风险若调控矫枉过正导致行业基本面超调,而政策又不适时放松。
中洲控股 房地产业 2018-05-04 15.22 29.58 138.36% 17.13 11.02%
16.89 10.97%
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公司发布2017年年报和2018年一季报,2017年实现营业收入86.54亿元,归母净利润6.15亿元,分别同比增长6.63%和136.2%,EPS0.93元;2018年一季度营业收入15.23亿元,归母净利润2.66亿元,分别同比增长39%和929.8%。 销售遍地开花,业绩持续释放:2017年公司业绩大幅增长的原因在于:1、去年低基数,而今年结算量价齐升,毛利率较2016年提升约7个百分点至36.28%;2、报告期内因出售联营公司部分股权投资收益、联营公司权益法核算的投资收益同比增长2689.72%。随着二季度公司成都锦城湖岸一期项目、青岛半岛城邦一期洋房别墅项目的竣工交付,加上一季度惠州天御花园C2项目的竣工入伙,上半年公司净利润有望增长220%-270%。2017年公司实现销售额144.91亿元,同比增长37%。销售主要由成都、惠州、上海、青岛四城贡献。2018年公司提出销售目标167亿元,较2017年实际销售金额增长15%。 补货力度加大,资金压力提升:2017年公司明显加大拿地力度,首进重庆和佛山,新增计容面积163.84万平,同比增长218%。除公开市场招拍挂外,公司充分享受集团大股东资源优势,通过收购和受托管理等方式获取部分优质资产,如深圳上沙项目和宝城26区二期项目。我们认为,集团大股东旗下在深圳拥有丰富旧改资源,公司在这方面资源潜力的提升值得期待。由于公司2017年加大项目投资力度,净负债率和短债压力亦随之大幅增加。随着公司22亿中票发行获准注册,未来在为扩张带来资金保障的同时,将有利于优化公司债务结构。 探索“房地产+金融”模式,股权激励与项目跟投齐头并进:公司继续探索“房地产+金融”业务模式,参与发起设立房地产基金中保盈科和西藏松轩,并已在项目获取上取得实质进展。激励机制方面,公司2018年3月公告股权激励计划草案,激励股份数约占公司股本总额的3.01%。此外,目前已有7个项目实行跟投。随着公司激励机制的逐步完善,有助于实现管理层和员工与公司利益的绑定,助推公司业绩提升。 盈利预测与投资评级:我们预计公司2018年、2019年EPS分别为1.52元、2.18元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产调控政策延续、结算速度不及预期。
中洲控股 房地产业 2018-03-14 15.80 -- -- 15.90 0.63%
17.13 8.42%
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2017年业绩预增100%~150%,EPS0.78~0.98元。 公司前期已公告过:预计2017年归母净利润同比增长100%~150%,主要原因:①结算房地产收入项目的结构变化,税赋降低;②在建房地产项目规模较上年扩大,利息资本化费用增加;③中洲控股金融中心的出租收入以及中洲万豪酒店经营收入同比增长;④公司加强费用管控,销售费用降低。 销售平稳、扩张积极。 ①2017年,公司销售项目主要位于上海、成都等房地产政策调控力度较大的城市,但仍然实现了平稳增长——根据克而瑞数据,公司2017年1-12月实现销售面积90.0万平方米,同比增长7.12%;销售额112.3亿元,同比增长6.09%;销售均价12354元/平方米,保持平稳;②公司新增计容建面约103万平米;拿地面积/销售面积约为1.15,扩张积极,新增项目主要分布在珠三角;③公司与西藏中平信共同设立城市更新基金,总规模45.001亿元,存续期10年。 业绩锁定性较好。 截至2017年三季末,公司剔除预收账款后的资产负债率为79.2%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为0.92倍。公司2017年三季末预收款为117.07亿元,在扣除wind一致预期的2017年四季度营收后,剩余部分仍可锁定2018年wind一致预期营收的112%。 激励制度全面,利于长远发展。 激励制度全面,包括股权激励、员工持股、项目跟投,利于公司长远发展——①股票期权计划:拟向激励对象授予2000万份股票期权,有效期不超过51个月,分三期行权,行权价格15.4元/股,业绩考核目标为2018、19、20年的归母净利润分别不低于10、14、20亿元;②员工持股计划:2016年4月发布,成交均价15.75元/股,目前剩余1809万股,并将延期1年至2019年4月;③跟投制度:当项目公司现金流为正,且预计持续为正,同时项目公司的股东借款及利息已全部返还的情况下方可申请收益预分配。 估值已具备一定吸引力,首次给予“买入”评级。 综上所述:公司2017年净利已大增、2018年业绩锁定性较好且根据股权激励的考核目标亦有望实现显著增长。当前股价比2017年同期还低,2018年动态PE仅10倍,2019年动态PE更低,估值已具备一定吸引力。预计2017、2018年EPS为0.88、1.5元,对应PE为18、10.6X,首次给予“买入”评级。
中洲控股 房地产业 2017-08-30 16.87 29.58 138.36% 17.78 5.39%
17.78 5.39%
详细
中洲控股发布2017年中报,全年实现营业收入32.6亿,同比减少1.85%,归母净利润4.64亿,同比增长472%,EPS0.23元。 下半年销售亟待改善:公司上半年毛利持续下行至25%为近年来的低点,归母净利大幅增长则主要由于本期结算房地产收入项目结构变化带来的税负降低以及自持物业的改善。上半年实现销售金额约31.21亿,同比下降39%,完成年度目标约28%。但开发投资同比增56%至25亿元,完成年度目标21%。公司下半年可售项目依然主要集中在上海、成都、惠州、青岛等,货值估算超过200亿,足以支撑全年150亿目标,考虑到主流城市较大的政策执行压力,下半年的销售任务依然充满挑战。 稳步扩张,首进重庆佛山:上半年明显加大拿地力度,首进重庆和佛山,通过招拍挂、企业并购、合作开发等拓展手段获取土地资源,实现新增土地面积22.65万平米,计容积率面积49.57万平米,同比增长635%。在扩展布局区域的同时,继续加大已进入城市的项目布局密度,为公司的可持续发展提供项目储备。偿债压力方面,由于长期借款增加导致净负债率相应有所上升,而短债压力则因筹资现金流入而有所改善。 受托管理大股东项目,激励机制再强化:公司与汇海置业签署协议受托负责深圳上沙城市更新项目地块开发建设的相关经营管理工作。该项目为公司大股东旗下的旧改项目,公司受托管理该项目预计可提升经营收益,扩大公司操盘项目规模,符合公司“深耕城市、多盘联动”的战略,公司大股东旗下在深圳拥有丰富旧改资源,我们也期待公司在这方面进一步强化在深圳的资源潜力。截止目前,公司新获取的项目均实施跟投,已完成4个项目员工跟投,跟投效果良好,计划继续实施3个项目员工跟投。 盈利预测与投资评级:我们预计公司2017年-2018年EPS 分别为0.71元、0.94元,维持“买入”评级。
中洲控股 房地产业 2017-05-08 17.68 29.45 137.31% 18.96 6.76%
18.87 6.73%
详细
中洲控股发布2016年年报,全年实现营业收入81.1亿,同比增长61%,实现归母净利润2.6亿,同比下降35%。 三年战略目标完美收官:公司本期实现结转金额73亿,其中54%位于上海,而结算规模虽然提速,但是毛利率下降的趋势仍未改变。公司全年实现销售面积85万平方米,销售金额106亿元,同比分别增长104%和43%,在完成年初计划的同时,也宣告三年战略目标的顺利完成。据我们跟踪,公司目前可售货值超过200亿,笋岗项目也正如期推进,同时部分在谈股权并购项目也有望在2017年落地,我们预计公司2017年将继续自我突破,向150亿迈进。 布局结构持续优化,收购华南城尝试不走寻常路:公司2016年在优化广东、成都、上海优势的同时,向更多城市迈进。全年新增土地面积20.7万平米,计容积率面积51.5万平米。同时随着土地市场的热度攀升,也给公司存量资源带来了重估的机会,公司黄金台项目按权益土地价值重估价值215亿,稀缺性凸显。除了传统项目获取途径,2016年10月公司筹划收购华南城控股有限公司23.20%股份。虽然遗憾由于市场环境的变化最终交易折戟,但是此次收购尝试彰显了公司向产业地产布局的决心,我们也期待公司后续更多并购扩张的努力。 激励机制逐步完善:15年以来,公司两次启动激励机制,同时16年公司也开始试行项目跟投机制。公司16年明确提出探索新业务拓展,思考企业转型,包括以物业管理为平台的房地产服务产业、产业地产以及“房地产+金融”的方式延伸,激励机制的顺利实施也将为公司在成长和转型的道路上再添动力。 盈利预测与投资评级:我们预计公司2017年-2018年EPS分别为0.71元、0.94元,维持“买入”评级
中洲控股 房地产业 2017-05-04 17.67 -- -- 18.15 2.25%
18.87 6.79%
详细
维持“强烈推荐”评级:由于2016年毛利率下滑幅度超出此前预期,下调公司2017-2018年EPS至0.50元(-0.14)和0.62元(-0.16),当前股价对应PE分别为36倍和29倍。公司背靠大股东中洲集团,持续土地和资金支持,彰显对上市平台重视,为上市公司做大做强提供坚强后盾。持续贯彻“高周转、扩规模”发展战略,股权激励及员工持股绑定员工利益,销售增速及规模快速提升,民企入主执行力大幅改善。公司为目前市场难得的具备持续高成长特质的地产公司,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩及销量不及预期风险。
中洲控股 房地产业 2017-01-18 18.50 25.52 105.64% -- 0.00%
20.48 10.70%
详细
事件:公司公告拟通过全资子公司Best Wisdom 现金收购郑松兴先生及Accurate Gain持有的华南城控股23.20%股权。 现金收购华南城23.20%股权,成为第一大股东。公司公告拟通过间接持有的全资子公司Best Wisdom,以现金方式收购郑松兴先生及Accurate Gain 分别持有的华南城控股23.20%的股权,收购价格为每股2.05港元,折合人民币每股1.83元,总价约38亿港元。本次收购后,公司成为华南城的第一大股东,但不构成对其的控制。 华南城--大型综合商贸物流领航者。华南城以建立大型综合商贸物流及商品交易中心为主体,辅以完善的配套商业设施和紧邻主体的住宅物业,业务遍布中国,包括深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等地。在土地储备方面,华南城竣工未售面积剩余约807万平米,发展中物业仍有742万平米,已购土地可建筑面积约1563万平米,总规划建筑面积高达8182万平米。 优势互补,应对地产下半场。本次交易完成后,双方可以促进在相应重点城市/区域产业集聚和产城融合,发挥双方各自在土地资源、金融资源、品牌资源及人力资源等各方面优势,形成资源互补和竞争实力提升。公司通过持有华南城的股权完成产业链的延伸和扩张,同时丰富了公司区域布局、经营业态和业务模式,提升了公司经营的抗风险能力。 投资建议。上市公司坚持定位于“具有区域竞争力的综合地产开发商”,专注区域、深耕城市、多盘联动。若本次收购华南城成功,将为公司产业链延伸增添动力,同时双方形成业务协同,互惠互利。我们预计公司2016和2017年EPS预计在0.82和1.09元。公司2016年10月26日停牌价为20.24元,对应2016和2017年PE在24.68和18.57倍。由于本次交易尚未完成,华南城的业绩预测也并未公告,在不考虑收购华南城对公司利润表影响的情况下,公司RNAV在28.89元,给予RNAV9折作为目标价,即26.00元,给予“买入”评级。 风险提示:交易审批风险,汇兑风险,房地产行业面临基本面下滑和加息两大风险。
中洲控股 房地产业 2017-01-13 18.50 -- -- -- 0.00%
20.48 10.70%
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借助收购,实现产业链延伸。华南城采取“一体两翼”的经营模式,即以建立大型综合商贸物流及商品交易中心为主体,辅以完善的配套商业设施和紧邻主体的住宅物业的“两翼”业务,已形成了较为成熟的经营模式,目前在深圳、重庆等主流城市均有布局。中洲现有业务则主要以地产住宅开发为主,借助本次收购,将业务进一步拓展至产业地产领域。未来中洲控股可利用华南城通过商贸物流在当地所创造的资源优势,充分发挥自身在住宅地产、商业地产开发及酒店运营等方面的经验优势,与华南城产生协同发展效应,促进中洲未来产业链延伸扩张发展战略的实现。 权益法处理,看得到的高回报率。本次收购价格为每股2.05港元,较最新收盘价溢价25.77%,但对应PB仅0.64倍。由于收购完成后公司并非实际控制人,将按权益法进行会计处理,按照享有的股权比例分享华南城的净利润,不考虑两地报表差异,参考2015年华南城35亿港币净利润,公司对应投资收益达8.1亿港币。更重要的是参考华南城2015年13.9%的ROE,按照0.64倍PB的购买价,权益法处理下相当于投资回报率达21.7%,远高于中洲2015年ROE(11.6%),亦高于万科(19.1%)等。 高执行力不断被证明。根据中指数据,公司2016年实现销售额105.4亿,同比增长42.8%,实现三年销售额翻近五倍的奇迹,超额完成三年复合增长50%的目标,为市场难得的具备持续高成长特质的房企。中洲入主以来,公司高执行力和管理层独到眼光不断被证明,在政策收紧及行业景气度下降来临之前,公司再次做出收购华南城股权的重大举措,实现产业链延续及丰富区域布局和经营业态,提升抗风险能力,敏锐的市场观察力和独到眼光再度被证明。
中洲控股 房地产业 2016-11-02 -- 29.45 137.31% -- 0.00%
-- 0.00%
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中洲控股发布2016年三季报,实现营业收入53.7亿,同比增长71%,实现归母净利润0.8亿,同比下降80%。 销售增长步伐不停歇:公司前三季度结算收入延续高速增长,但毛利率下降的趋势仍未改变,至四季度,公司除了成都中央城邦、上海君廷项目,惠州等项目也有望进入集中结转周期,预计整体利润率将有所恢复,但难以修复至2015年的水平。据我们跟踪,公司前三季度实现销售金额约85亿,同比增长约40%。公司目前可售货值依然集中在上海、成都、惠州、青岛等,青岛半岛城邦项目下半年开盘以来去化良好,我们认为公司全年105亿目标已经尽在咫尺,存在超额完成的可能性,连续3年保持高速增长。 无新增土储,存量价值逐步凸显:土地市场热度使得公司三季度没有新增项目,但是值得强调的是,这也给公司存量资源带来了重估的机会,随着销售的快速释放,公司现金流大幅改善,三季度末净负债率较年中快速下滑,与年初基本持平。此外公司定增已经过会,仍需等待正式批文。另外公司拟公开发行不超过9亿债券,目前正在等待深交所审核。但需要警惕的是近期房企融资面临监管收紧的预期,公司再融资仍需跟踪后续进展。 股权激励+员工持股强化团队一致利益:去年以来,公司两次启动激励机制:1、股权激励第一期计划,目前已经解锁;2、员工持股计划,将进入锁定期。我们认为2次激励机制有助于绑定管理层和员工的一致利益,助推公司业务的发展,公司今年明确提出探索新业务拓展,思考企业转型,激励机制的顺利实施也将为公司在成长和转型的道路上再添动力。 盈利预测与投资评级:预计公司2016年-2017年EPS分别为0.70元、0.97元,维持“买入”评级。
中洲控股 房地产业 2016-10-31 -- -- -- -- 0.00%
-- 0.00%
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投资要点 事项: 公司公布2016年三季报,前三季度实现营业收入53.7亿元,同比增长70.5%,净利润8198.7万元,同比下降80.2%,对应EPS0.125元,符合市场预期。 平安观点: 毛利率下滑叠加税费影响致业绩滑落:前三季度公司营收同比增长70.5%,净利润下降80.2%,净利润大幅下降主要因:1)报告期主要结算的上海君廷项目和成都中洲中央城邦项目土地获取成本较高,与上年同期结算的深圳中洲控股金融中心项目相比,毛利率有较大幅度的下降。前三季度公司整体毛利率同比下降16.6个百分点;2)递延所得税影响导致报告期内税费增加了7075.6万元。受益楼市回升,我们草根调研的公司成都锦城湖岸售价从年初的1.1w/平米上涨到目前1.9w/平米,后续随着项目进入结算周期,有望带动公司毛利率逐步回升。 成交表现抢眼,拿地渠道多样:公司坚持“高周转、扩规模、严管控、增效益”发展战略,从销售商品、提供劳务收到的现金口径来看,前三季度实现销售85.4亿,同比增长113.9%,完成年度计划(105.2亿)的81.2%,远超全国商品房销售额同期增速(41.3%),业务规模持续扩张。公司延续深耕珠三角、长三角、中西部三大核心区域的战略布局,期内收购香港铜锣湾项目,实现香港地区双盘联动,竞得成都项目,进一步完善成都区域布局,合计新增廸面6.71万平。考虑公司扩规模的发展战略,预计公司仍将积极拓宽项目获取渠道,增加优质土地储备。 持续融资助力规模扩张,股权激励及员工持股绑定利益:继去年完成对大股东20亿后定增后,公司再次推出35.11亿定增预案,全部用于地产项目投资,为后续做大做强提供充足弹药,目前定增已获发审委审核通过。 继2015年推出股权激励后,期内公司进一步实施员工持股计划。目前已完成购买,累计持有公司2.75%股本,成交均价15.75元/股。股权激励与员工持股计划实现管理层、员工和股东利益绑定,助力公司跨越式发展。 预收账款充足,负债率小幅下降:由于销售额大于结算收入,期末公司预收款较年初上升67%至91.6亿,为2015年总营收的1.81倍,奠定未来业绩增长基础。期末在手现金58.7亿,为一年内到期的长短期债务242%。剔除预收款的资产负债率和净负债率分别为51.7%和91.3%,较年初小幅下降。 维持“强烈推荐”评级:预计公司2016-2017年EPS分别为0.64元和0.78元,当前股价对应PE分别为31.8倍和25.8倍。公司背靠大股东中洲集团,持续土地和资金支持,彰显对上市平台重视,为上市公司做大做强提供坚强后盾。持续贯彻“高周转、扩规模”发展战略,股权激励及员工持股绑定员工利益,销售增速及规模快速提升,民企入主执行力大幅改善。公司为目前市场难得的具备持续高成长特质的地产公司,大股东及上市公司深圳土地资源储备丰富,历史遗留的黄金台项目亦有望取得突破,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩及销量不及预期风险。
中洲控股 房地产业 2016-09-05 19.80 24.11 94.28% 20.99 6.01%
20.99 6.01%
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事件:公司公告2016年半年报。 利润率大幅下滑,负债率小幅下降。上半年公司毛利率为25.03%,较上年同期大幅下滑27.08%。公司净利率为0.61%,较上年同期下滑17.39%。公司资产负债率为81.14%,同比小幅下降1.10%;有息负债率为67.10%,同比上升0.22%;剔除预收账款的资产负债率为55.22%,同比减少7.15%;净资产负债率为-3.01%。 营收虽小幅增长,但归母净利润大幅下滑93.67%。上半年,公司房地产项目销售面积43.95万平米,同比增长149.86%,销售额51.03亿元,同比增长184.13%;实现营业利润1.36亿元,同比大幅减少76.65%;归属于母公司所有者净利润0.26亿元,同比大幅减少93.67%。利润出现大幅下滑主要是公司本期竣工进入结算项目的土地获取成本较高,导致成本大幅上升。 二期员工持股计划顺利完成,一期股权激励将于9月解锁。2016年7月13日公司2016年员工持股计划累计买入公司1831万股,成交金额2.88亿元,成交均价15.75元/股,占公司总股本的2.75%,锁定期自7月13日起12个月。同时,公司2015年9月完成的第一期股权激励计划于今年9月6日将结束,届时会有约907万股完成解锁程序,重新上市流通。 定增方案调整,总募集资金下调至35.11亿。2016年8月,经公司董事会会议审议通过,对方案进行调整,发行股票数调整为不超过2.45亿股,总募集资金补充爱国35.11亿元。本次募集资金全部用于推进项目建设。 投资建议:公司坚持定位于“具有区域竞争力的综合地产开发商”,专注区域、深耕城市、多盘联动。员工持股计划的推行使公司内部上下一心,有利于进一步扩展业务。若非公开发行可顺利实施,将公司发展增添动力。我们预计公司2016和2017年EPS预计在0.82和1.09元。公司8月30日公司股价在19.99元,对应2016和2017年PE在24.38和18.34倍。公司RNAV在28.89元。考虑项目隐含价值高,中长期成长性相对明确,给予RNAV85折作为目标价,即24.56元,给予“买入”评级。 风险提示:公司面临经济下滑和房地产调控的风险。
中洲控股 房地产业 2016-09-02 20.07 29.45 137.31% 20.99 4.58%
20.99 4.58%
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公司发布2016年半年报,实现营业收入33.2亿,同比增长42.1%,实现归属于上市公司股东净利润0.3亿,同比下降93.7%。 时间过半,任务过半:公司归母净利润增速大幅下降的主因在于毛利率大幅下降。今年全年除成都中央城邦、上海君廷项目,惠州等项目也有望进入集中结转周期,预计之后利润率将有所恢复。公司上半年实现销售金额约51亿,同比增长184%,基本实现任务过半。下半年可售项目依然主要集中在上海、成都、惠州、青岛等,虽然公司深圳项目包括笋岗、黄金台等项目进展慢于预期,但是异地项目的丰收将推动公司全年百亿目标的完成。 招拍挂强化成都禀赋,地王潮下存量价值凸显:公司新增2个项目:1、通过并购方式获取了香港铜锣湾项目;2、6月首次主动通过招拍挂获取成都地块。今年以来土地市场的激烈竞争给公司带来了机遇和挑战。挑战在于:较高的土地市场门槛使得公司难有斩获;机遇在于:土地价格的提升给予了公司存量资源大幅重估的机会。年中公司净负债率又重新有所回升,公司于2月份发布2016年非公开发行股份预案,并在8月份调整方案后,第二次启动非公开发行,发行规模扩大,有望于今年下半年获得通过。 员工持股计划顺利完成,激励机制再强化:公司在3月份启动员工持股计划,至7月13日,公司2016员工持股计划顺利完成,去年以来,公司两次启动激励机制:1、第一次股权激励第一期计划;2、员工持股计划。我们认为2次激励机制有助于绑定管理层和员工的一致利益,助推公司业务的发展,公司今年明确提出探索新业务拓展,思考企业转型,包括以物业管理为平台的房地产服务产业、产业地产以及“房地产+金融”的方式延伸,激励机制的顺利实施也将为公司在成长和转型的道路上再添动力。 盈利预测与投资评级:预计公司2016年-2017年EPS分别为0.70元、0.97元,维持“买入”评级。
中洲控股 房地产业 2016-08-31 20.00 -- -- 20.99 4.95%
20.99 4.95%
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平安观点: 毛利率下滑致业绩滑落:上半年公司营收同比增长42.1%,净利润下降93.7%,净利润大幅下降主要因:1)报告期主要结算的上海君廷项目和成都中洲中央城邦项目土地获取成本较高,与上年同期结算的深圳中洲控股金融中心项目相比,毛利率有较大幅度的下降。上半年公司整体毛利率同比下降26.8个百分点;2)由于业务规模扩张,期间费用率由9.47%上升至10.22%;3)递延所得税影响导致报告期内税费增加了5804.9万。 销售规模持续提升,土地获取渠道多样:公司坚持“高周转、扩规模、严管控、增效益”发展战略,期内实现地产销售面积44.0万平,销售额51.0亿元,同比分别增长149.9%和184.1%完成年度计划目标(105.2亿)的48.5%,远超全国商品房销售额同期增速(42.1%),业务规模持续扩张。其中成都中洲锦城湖岸为销售主力,贡献24.4%的销售额;惠州与上海区域分别贡献34.0%和30.0%的销售额。土地获取方面,公司延续深耕珠三角、长三角、中西部三大核心区域的战略布局,期内收购香港铜锣湾项目,实现香港地区双盘联动,竞得成都项目,进一步完善成都区域布局,合计新增建面6.71万平。考虑公司扩规模的发展战略,预计公司仍将积极拓宽项目获取渠道,增加优质土地储备。 持续融资提供弹药来源,股权激励及员工持股绑定利益:历史上保利、阳光城均通过“高杠杆、高周转、高成长”实现规模快速扩张,公司继承了“高周转、高成长”特征,同时充分利用再融资放开的政策红利。继去年完成对大股东20亿后定增后,再次公布35.11亿定增预案(修订后),全部用于地产项目投资,为后续公司做大做强提供充足弹药。继2015年推出股权激励后,期内公司进一步实施员工持股计划。目前已完成购买,累计持有公司2.75%股本,成交均价15.75元/股。股权激励与员工持股计划实现管理层、员工和股东利益绑定,有助公司进一步实现跨越式发展。 预收账款充足,负债率小幅提升:由于销售额大于结算收入,期末公司预收款较年初上升27.7%至75.9亿,为2015年总营收的1.5倍,奠定未来业绩增长基础。期末在手现金38.9亿,对一年内到期的长短期债务覆盖比例由2015年末的253%提升至256%。剔除预收款的资产负债率和净负债率较年初分别上升42个和22.2个百分点至134.3%和55.2%。 维持“强烈推荐”评级:由于毛利率下滑幅度大于此前预期,小幅下调公司盈利预测,预计公司2016-2017年EPS分别为0.64(-0.07)元和0.78(-0.1)元,当前股价对应PE分别为31.4倍和25.5倍。公司背靠大股东中洲集团,持续土地和资金支持,彰显对上市平台重视,为上市公司做大最强提供坚强后盾。持续贯彻“高周转、扩规模”发展战略,股权激励及员工持股绑定员工利益,销售增速及规模快速提升,民企入主执行力大幅改善。公司为目前市场难得的具备持续高成长特质的地产公司,大股东及上市公司深圳土地资源储备丰富,历史遗留的黄金台项目亦有望取得突破,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:业绩及销量不及预期风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名