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倪一琛

中泰证券

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万科A 房地产业 2020-03-19 27.40 -- -- 27.16 -0.88% -- 27.16 -0.88% -- 详细
业绩稳增,财务审慎,现金为王 1)增收大于增利主要因为利润率下降与采用审慎的会计准则:1.公司2019年房地产业务结算毛利率27.2%,较2018年下降2.5pct;2.计提联合营项目按投资比例确认的资产减值损失21.5亿(2018年为6.01亿);3.由于持有物业大幅增长,计提折旧和摊销费用63.1亿,同比+115.8%;4.报告期末,公司计提项目跌价准备29.9亿,影响归母净利润7.8亿;5.公司结转毛利率略降但土地增值税大幅提升,致税金及附加占营收比重较去年同期提升1.15pct至8.94%;2)可结转项目充足,竣工预增业绩有保障:截至报告期末,公司已售未结项目金额6091.0亿;2020年计划开工2921.2万方,同比-19.1%,竣工3319.3万方,同比+7.9%;为未来业绩增长打下坚实基础;3)财务健康,杠杆极低,融资优势明显:截至报告期末,公司账面资金1661.9亿,现金短债比1.77;净负债率33.9%位列行业最优梯队;报告期内公司发行各类债券约100亿,平均成本3.61%,2020年3月分别发行10亿7年期3.42%利率与15亿5年期3.02%利率公司债,资金成本优势突出;4)现金为王,创造真实价值:公司全年实现经营性现金净流入456.9亿,连续11年为正。 销售规模上升,拿地聚焦一二线 1)销售逆市增长:2019年在行业销售面积转负的背景下,公司实现销售面积4112.2万方,同比+1.8%,销售金额6308.4亿,同比+3.9%;2020年1-2月累计实现销售金额829.4亿,市占率达10.1%;2)坚持城市深耕,单城产出效率高:万科专注重点城市深耕,2019年公司在21个城市销售金额位列第一,12个城市排名第二;3)投资稳健审慎,围绕城市经济圈布局:2019年公司新获取项目147个,权益建面2478.4万方,权益地价约1569.6亿,新增平均地价6252元/平;按建面算,新增项目71.5%位于一二线城市,按权益拿地金额算,79.9%位于一二线城市。 万科物业—住宅商企两翼齐飞的物管龙头 1)口碑优良的行业旗舰:万科物业连续第十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”,连续第六年蝉联“中国房地产开发企业500强首选物业品牌”榜首;2)收入高增,住宅商企两开花:报告期内,万科物业实现营业收入127.0亿,同比增长29.7%,住宅物业服务新增签约面积1.03亿方,新增饱和收入33.39亿,非住宅物业服务新增签约面积0.18亿方,新增饱和收入20.66亿;截至报告期末,万科物业累计签约面积6.4亿方,同比增长26.1%,其中已接管合同面积4.5亿平方米,为未来储备1.9亿方。 多元业务齐头并进,城乡建设与生活服务商雏形已成 1)租赁业务继续拓展:2019年租赁住宅业务新增开业5.6万间,累计开业11万间,81%位于一二线核心城市,成熟期项目平均出租率约90%;2)商业管理优化提效:截至2019年底,印力集团运营管理项目108个,覆盖50多个城市,管理面积近900万方,已开业面积为644万方;3)物流布局进一步完善:2019年万玮物流新获取项目21个,合计可租建面191万方,截至报告期末万玮物流进驻44个城市,获取138个项目,可租赁物业的建筑面积约1086万方。 投资建议:公司2019年业绩增长稳健,地产开发业务继续聚焦基本盘,拿地近8成位于一二线,坚持城市深耕;物业业务坚守行业龙头地位,住宅商办两开花;多元业务齐头并进。万科三十多年来始终把握住行业趋势,通过精准研判,数次穿越周期逆市成长。预计公司2020-2022年EPS为4.02、4.75、5.57元,对应当前PE为6.98、5.92、5.05x,维持“买入”评级。 风险提示:新冠疫情对行业影响超预期,公司项目复工不及预期。
保利地产 房地产业 2020-03-10 16.19 -- -- 16.66 2.90% -- 16.66 2.90% -- 详细
事件:3月8日,保利地产发布月度经营数据,公司2020年2月实现签约金额200.63亿,同比-39.94%;实现签约面积131.31万方,同比-30.57%。 受新冠疫情影响,销售有所下滑 公司2020年2月实现签约金额200.63亿,同比-39.94%;实现签约面积131.31万方,同比-30.57%。受新冠疫情的影响,2月份全国售楼处出现大面积停摆,导致公司销售额同比出现下滑。 随着三月以来疫情逐步缓解和生活秩序逐渐恢复,疫情所造成的置后需求或在一城一策的边际宽松下得到充分释放。考虑到公司主要布局一二线及强三线城市,基本面良好,加之公司良好的品牌号召力和项目管理能力,销售端出现补偿性恢复的确定性更强,这让我们对公司全年的销售实现稳健增长保持乐观。 拿地步伐加快,聚焦核心城市群 2020年2月,公司在北京、广州、长沙、郑州和石家庄共获取5个项目,合计规划计容建面118.76万方,地价款84.88亿,平均楼面价9474.8元/平,土地投资较去年同期国内38亿的投资额大幅增加,这已是公司今年连续两个月土地投资同比增速超过三位数。在城市布局方面,公司2月份新增项目均集中在一二线城市,其中一线城市规划建面占比为35.17%,支付地价占比84.77%。总体来看,公司布局继续聚焦在核心城市圈的重点城市。 财务状况良好,平台优势明显 公司财务状况健康(截至2019年三季报,在手资金1125.6亿,扣除预收款项后,其他负债占总资产比重仅为40.38%),截至2019中报有息负债综合成本仅约4.99%。随着疫情好转,土地市场交易将恢复正常,考虑到目前土地市场的较大压力,预计今年上半年一二线城市或有较多的优质地块以合理的价格放出,公司有望借助凭借自身融资和央企平台的优势,在土地市场的价值洼地低价获取优质土储。 投资建议:公司是A股地产龙头之一,在融资、经营管控方面优势明显,亦具有央企资源整合平台的独特优势。疫情影响短期销售,但只是让购房需求延后释放,不改中长期优质龙头走出独立行情的逻辑。我们看好公司充分调动优质资源配合优势背景,在完善的管控与优化的激励机制下,全年销售业绩再创佳绩。我们预计公司2019-2021年EPS为1.97、2.40、2.89元,对应当前股价的PE分别为8.38、6.88、5.70x,维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市调控政策收紧超预期;公司销售回款不达预期。
万科A 房地产业 2020-03-05 31.28 -- -- 32.70 4.54% -- 32.70 4.54% -- 详细
事件:3月3日,万科发布2月经营数据,公司2020年2月实现合同销售金额280.3亿元,销售面积173.2万方;新增开发项目计容建面35.5万方,需支付权益地价款11.54亿。 受新冠疫情影响,销售有所下滑但好于预期2020年2月公司实现签约销售额280.3亿,同比-35.10%;销售面积173.2万方,同比-29.79%,销售均价16184元/平,同比-7.56%。据克而瑞2月榜单公司销售金额位列行业第三。 受新冠疫情的影响,2月份全国销售出现较大幅度的停摆,公司销售额同比下降35.10%,据CRIC数据百强房企销售额同比下降37.9%,公司表现好于行业。考虑到一季度为施工与销售淡季,全国开始逐渐复工复产,因此疫情带来的负面影响总体可控;另外,我们认为商品房作为耐用品,无论刚性还是改善需求均不会消失,只是延期满足,加上公司优秀的品牌力与销售管理力,看好公司在疫情后的需求持续释放叠加逆周期调节的政策春风共同作用下,全年销售或超预期。 土地投资放缓,上半年或是补库存好时点公司2月在江门和武汉获取2个项目,合计计容建面35.5万方,需支付权益地价款11.54亿。2月公司土地投资偏少,但依然布局核心城市。此外,我们认为上半年是公司低价补库存的好时点:在去年下半年至今行业融资长期偏紧的背景下,年末土地溢价率持续走低,流拍率创新高,预计今年上半年一二线城市或有较多的优质地块放出;同时,截至2019年三季报,公司在手资金1072亿,净负债率50.3%,融资优势明显(2019年发行的公司债利率在3.6%左右,ABS利率3.7%左右),万科有望依靠扎实的基本面,在土地市场价值洼地抢先一步,补充大量优质土储。 投资建议:万科三十年来始终把握住行业趋势,通过精准研判,数次穿越周期逆市成长,不仅证明了自己的价值理念,也得到了市场的认可。在本次疫情冲击下,考虑到万科保持着业内最低的杠杆水平,最佳的存货周转比例,最好的管理团队,我们或将再一次见证万科的逆市成长。预计公司2019-2021年EPS为3.83、4.63、5.55元,对应当前PE为8. 11、6.72、5.60x,维持“买入”评级。 风险提示:新冠疫情对行业影响超预期,公司项目复工不及预期。
保利地产 房地产业 2020-02-13 14.83 -- -- 17.35 16.99%
17.35 16.99% -- 详细
事件:2月11日,公司发布月度经营数据,公司2020年1月实现签约金额235.88亿,同比-29.78%;实现签约面积157.57万方,同比-30.85%。 受月末疫情影响,销售有所下滑 公司2020年1月实现签约销售金额235.88亿,同比-29.78%;签约面积157.57万方,同比-30.85%。1月销售数据下滑,主要受春节期间暂停销售及疫情的影响导致月末售楼处关闭,线下销售活动基本暂停。 展望后市,我们认为本次疫情是一个暂时性事件,商品房作为耐用品,无论刚性还是改善型需求,均不会消失,只会延后;另外,由于公司开发项目定位一二线及强三线这些城市基本面强劲的区域,返乡置业占比较小,在疫情得到控制后,需求释放的弹性与确定性更强,同时公司有良好的品牌号召力及项目管理能力,销售端或出现补偿性的恢复,这让我们对公司全年的销售实现稳健增长保持乐观。 加快拿地步伐,聚焦一二线区域 2020年1月,公司在天津、福州、兰州、郑州等8个城市共获取9个项目,合计规划计容建面231.56万方,地价款109.92亿,平均楼面价4747元/平。土地投资较去年同期30多亿大幅增加,此外,考虑到月末部分城市暂停土拍交易,公司实际土地投资力度与决心或大于纸面上的成交额。 展望二季度,我们认为随着疫情逐渐得到控制,土地市场交易将快速重启,但自2019年二季度融资收严以来,行业整体资金压力持续较大,年末土地流拍数量创新高,土地市场压力增大,预计今年上半年一二线城市或有较多的优质地块以合理的价格放出;公司财务健康(截至2019年三季报,在手资金1125.6亿,扣除预收款项后,其他负债占总资产比重仅为40.38%),截至2019中报有息负债综合成本仅约4.99%,公司有望借助凭借自身融资和央企平台的优势,在土地市场的价值洼地低价获取优质土储。 投资建议:公司是A股地产龙头之一,在融资、经营管控方面优势明显,亦具有央企资源整合平台的独特优势。疫情影响短期销售,但只是让购房需求延后释放,不改中长期优质龙头走出独立行情的逻辑。我们看好公司充分调动优质资源配合优势背景,在完善的管控与优化的激励机制下,全年销售业绩再创佳绩。我们预计公司2019-2021年EPS为1.97、2.40、2.89元,对应当前股价的PE分别为7.61、6.24、5.17x,维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市调控政策收紧超预期;公司销售回款不达预期。
万科A 房地产业 2020-02-10 27.49 -- -- 32.70 18.95%
32.70 18.95% -- 详细
事件:2月5日,万科发布1月经营数据,公司2020年1月实现合同销售金额549.1亿元,销售面积333.5万方;新增开发项目计容建面69.7万方,需支付权益地价款22.74亿。 销售逆市高增长,全年值得期待 2020年1月公司实现签约销售额549.1亿,同比+12.34%;销售面积333.5万方,同比+4.97%,销售均价16465元/平,同比+7%。据克而瑞1月榜单,公司销售金额位列行业第一,销售金额增速在前5房企也排第一,重点房企中位列前茅。 公司在月底疫情影响下,销售端依然能实现两位数的同比增长难能可贵,一季度为施工与销售淡季,疫情带来的负面影响总体可控;另外,我们认为商品房作为耐用品,无论刚性还是改善需求均不会消失,只是延期满足,加上公司优秀的品牌力与销售管理力,看好公司在疫情后的需求持续释放叠加逆周期调节的政策春风共同作用下,全年销售或超预期。 拿地稳健聚焦一二线,上半年或是补库存好时点 公司1月分别在上海、南通、太原、重庆、乌鲁木齐、郑州等地获取6个项目,均位于一二线城市,合计计容建面69.7万方,需支付权益地价款22.74亿,1月公司拿地偏少但聚焦核心城市。此外,我们认为上半年是公司低价补库存的好时点:在去年下半年至今行业融资长期偏紧的背景下,土地溢价率持续走低,流拍率创新高,预计今年上半年一二线城市或有较多的优质地块放出;同时,截至2019年三季报,公司在手资金1072亿,净负债率50.3%,融资优势明显(2019年发行的公司债利率在3.6%左右,ABS利率3.7%左右),万科有望依靠扎实的基本面,在土地市场价值洼地抢先一步,补充大量优质土储。 投资建议:万科三十年来始终把握住行业趋势,通过精准研判,数次穿越周期逆市成长,不仅证明了自己的价值理念,也得到了市场的认可。在本次疫情冲击下,考虑到万科保持着业内最低的杠杆水平,最佳的存货周转比例,最好的管理团队,我们或将再一次见证万科的逆市成长。预计公司2019-2021年EPS为3.83、4.63、5.55元,对应当前PE为7.28、6.03、5.02x,维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市调控政策收紧超预期,公司销售回款不达预期。
华夏幸福 房地产业 2020-01-23 27.01 -- -- 27.10 0.33%
27.10 0.33% -- 详细
货值不足导致销售额下降,非京区域占比持续提升 1)推盘缩量致销售阶段性下滑:公司2019年房地产销售面积1183.36万方,同比-21.23%;房地产开发销售额1027.94亿,同比-20.42%;公司2019年房地产签约销售额下降主要因为2018年拿地数量较少,导致2019年可推盘的项目不足。2)非京区域贡献进一步提升:1183.36万方销售面积中非环京区域占比为60.65%,相比2018年的51.53%提升了9.12个百分点,从绝对值看2019年非京区域销售与2018大体持平,表现良好,总量下降主要受环京区域销售下行拖累(2019年环京销售面积较2018年减少262万方)。3)2020年销售有望改善:考虑到环京区域政策或将有所放松(廊坊市政府于2020年1月14日发布户籍改革征求意见稿,拟放宽落户);且2019年公司拿地大幅增加(拿地金额同比+204%),预计公司2020年销售去化水平及推盘量将好于2019年,全年销售有望得到改善。 房地产开发业务拿地积极,武汉项目重磅落地 1)拿地积极、全国布局:2019年公司获取土地成交金额为311亿,较2018年+204%;新获取土地面积421万方,较2018年+63%,公司获取土地力度大幅提升,为公司未来销售和业绩增长打下坚实基础。2)武汉项目重磅落地:2019年9月,公司在武汉取得两幅地块,位于武汉市主城区武昌区域,成交金额116亿元。此项目紧邻长江主轴,属于政府重点规划的滨江CBD核心区。公司开启了公司在以武汉为核心的华中片区新业务的布局,进一步落实公司开拓商业办公、城市更新等新业务的发展战略。 融资与现金流改善,产业新城业务增长稳健 1)融资放量,现金流改善明显:截至2019年三季报,公司筹资活动现金流入达939亿,比去年同期+66%;同时销售商品收到劳务现金631亿,同比+19%(销售额下降但销售收入增多,可见公司回款率改善明显),充足的资金流入为公司后续发展提供有力保障。2)产业新城业务稳步推进:公司2019年产业园区结算收入381.31亿,同比+22.85%;同时公司房屋出租收入2.55亿,同比+74.97%;已出租面积90.62万方,同比+90.73%,公司产业新城主业及出租业务正积极健康的拓展。 投资建议:公司2019年销售因存货不足有所下滑,但产业新城主业积极推进,结算金额稳步增长,同时销售端非京地区占比进一步扩大。我们认为短期住宅销售下滑,不改公司产业新城主业积极健康发展、园区模式异地复制扩张成功的长逻辑。预计公司2019-2021年EPS为5.12、6.76、8.75元,对应当前PE为5.33、4.03、3.12x,维持“买入”评级。 风险提示:城市调控政策收紧超预期;公司销售回款不达预期。
万通地产 房地产业 2020-01-20 5.52 -- -- 5.82 5.43%
6.36 15.22% -- 详细
老牌龙头开发企业转型物业持有经营,人员、激励到位 1)公司近年开始业务转型,逐步退出开发业务,加大持有型物业布局。2)引入战投普洛斯,新管理层布局新赛道。3)股权激励机制即将到位,整装待发:公司拟使用自有资金以集中竞价方式回购部分公司股份并全部用于员工持股计划或股权激励。4)投资金镒资本,助力转型布局:利用专业投资管理团队优势,拓宽公司投资渠道和提高资金使用效率,借助基金平台寻找具有发展潜力的企业。 开发业务:优质存量土储保障转型期业绩平稳释放 据2020年1月15日业绩预告,公司预计2019年实现归母净利润5.5-6.5亿,同比增长68-100%;截至2019年年中,公司开发业务未售货值约为42.85亿(不含香河运河国际生态城二期),保障未来可持续发展;此外,公司运河国际生态城项目70%股权已转让给世茂,但剩余30%股权依然持续释放利润,本次交易当期预计实现投资收益约6.6亿元,预计后续将确认投资收益约2.3亿元。 商业地产:手握核心写字楼资源,租金增长可期 公司写字楼处于一二线城市核心地段:公司近年来开始加大商业物业布局力度,北京万通中心位于国贸CBD区域,上海万通中心位于虹桥商务区核心地段,天津万通中心位于天津和平区金融中心,目前已经形成了“万通中心”这一标准化的成熟甲级写字楼运营品牌。近年来公司自持物业收入稳定,可出租建面保持增长:公司自2016年以来的可出租物业建面保持稳定增长,2019年前三季度公司实现租金收入1.85亿元,同比增长9.74%。考虑到北京、上海写字楼供需趋于平衡,租金收入有望平稳增长,且公司上海、天津写字楼出租率有继续提升空间,公司未来的自持经营性物业收入有望保持稳健增长。 财务分析:货币资金充裕,推动转型升级 有息负债规模持续下降,债务负担较轻:公司从2016年开始有息负债显著下降,资产负债率也逐年降低。公司货币资金较为充裕,推动转型升级:公司26亿有息负债中,一年内到期有息负债仅2亿,而公司账面货币资金达到22亿,考虑到公司未售存货多数竣工,在建项目后续投入较少,货币资金充足,稳健的财务结构也为公司未来战略转型奠定了坚实的基础。 投资建议:加大房地产开发业务去化力度:2019年公司将国贸Z3地块转让给普洛斯,将香河运河国际生态城项目70%股权转让给世茂,预计将获得较高投资收益;同时,公司目前尚有优质存量土储,保证未来几年业绩平稳释放。商业地产持续布局:目前公司已将“万通中心”打造成为优秀的甲级写字楼品牌,租金收益稳步增长。轻资产转型无压力:公司负债率处于行业极低水平,短期偿债压力较轻,货币资金充裕,为公司转型升级奠定了坚实基础。综上,我们看好公司在稳定释放业绩的同时,轻装上阵,以商业地产为根基,探索新型业务发展。预计公司2019-2021年eps分别为0.26元、0.32元、0.40元,当前股价对应2019-2021年PE分别为21.3X、17.3X、13.5X,维持“买入”评级。 风险提示事件:房地产行业调控超预期,公司地产项目结算低于预期。
万通地产 房地产业 2019-12-16 4.32 -- -- 6.07 40.51%
6.07 40.51%
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老牌房企、知名品牌,住宅业务和商业多元齐头并进 万通地产是中国房地产行业领导品牌企业之一,是开发与运营并重的地产公司。1)房地产开发业务方面,公司布局重点聚焦京津区域,并拥有完整的产品线,凭借其优良品质和服务在京津区域内已具备较高品牌知名度。2) 商业地产方面,公司已成功打造“万通中心”商用物业品牌,目前在北京、天津、上海的商业物业已成熟运营,并成为当地地标性建筑。未来将通过成熟的、优秀的商业综合体地产运营管理团队,实现资产规模有效增长、经营业绩稳步提升。 开发业务:重点布局一二线城市,具备较强抗市场风险能力 公司项目布局目前形成了以北京及环京为中心,天津、杭州、成都三大重点二线城市为支点的优异土储格局。综合考虑到:1)北京及二线城市需求在连续两年压制后逐渐进入到复苏阶段;2)一二线城市政策边际性效应逐渐减弱;3)下半年以来部分一二线城市限购、限售有所松动,未来政策边际性宽松预期加强,我们认为,公司凭借其优良项目品质以及一二线布局优势,抗市场风险能力较强。 商业板块:坐拥核心资产、租金稳定增长,价值明显低估 公司2010年开始加大商业物业持有力度,持有的商业资源均位于城市中心核心区域,稀缺资源彰显价值。租金方面,2019年前三季度合计实现租金收入1.8亿元(同比+10%),租金为92元/平米/月(同比+24%),租金收入增长主要得益于出租率提升和租金上涨。同时,考虑到公司持有的商业物业地理位置优越,未来增值潜力巨大,但目前投资性房地产均采用成本法计量,假设按周边类似物业销售价格重估,截至19年3季度末公司投资性房地产公允价值达103亿元,较成本计量法多增63亿元。 财务分析:财务结构优异、负债率处于行业最低水平、具备较高安全边际 1)降杠杆下总资产规模下降,销售结转推动净资产持续上升:公司总资产规模自2016年高点起已连续三年下降;净资产规模自2015年起已连续4年上升。2)高价项目结转推动利润率水平持续改善:公司2019年前三季度毛利率和净利率较2018年分别提升20pct、25pct,利润率自2017年起处于高位,主要是由于公司项目获取时间较早,地价较低叠加2016年起房价快速上行所致。3)债务结构优异,负债率持续改善:2019Q3末,公司扣除预收款后的资产负债率较2018年-4pct,自2015年高点持续下降;有息负债占比总资产规模20%,处于历史最低水平。4)充裕货币资金、较低偿债压力、低成本融资优势:2019Q3末公司在手货币资金23亿元,同比+21%;有息负债中银行长期借款占92%、现金短债比高达12倍,短期内无偿债压力;2018年公司综合融资成本仅6.21%,处行业较低水平,为公司未来战略调整奠定坚实基础。 投资建议:万通地产是中国房地产行业领导品牌企业之一,开发业务方面,北京及二线城市优质土储有望在未来政策边际性宽松预期下,加速释放业绩。商业地产方面,公司自持商业物业地理位置优越,受益于出租率提升和租金上涨及商业地产增值的可销售性,增长潜力巨大。预计2019/20/21年净利润5.3/6.5/8.3亿元、同增61.8%/22.9%/27.7%,当前股价对应2019/20/21年估值17x/14x/11x,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:房地产行业调控超预期,公司地产项目结算低于预期。
光大嘉宝 综合类 2019-11-04 4.06 -- -- 4.18 2.96%
4.18 2.96%
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事件:公司发布2019年三季报,前三季度实现营收33.65亿,同比+11.56%;归母净利润3.03亿,同比-30.22%,基本EPS0.20元/股。 营收稳健,短期业绩有所下滑,财务稳健杠杆低 1)收入稳增长,短期业绩下滑因期内结算项目利润率较低:公司2019前三季度营收33.65亿,同比+11.56%,归母净利润3.03亿,同比-30.22%,毛利率由2018年末的56.97%降低至37.34%,主要由于本期房地产业务结转的动迁配套房项目毛利较低,净利率由2018年底的24.58%降低至9.26%,主要由于融资规模增加,财务费用同比+229.98%,同时管理费用同比+43.42%;2)财务健康杠杆处低位:报告期末公司账上货币资金57.63亿,同比+18.71%,为短期借款加一年内到期有息债的2.78倍,安全边际较高;此外,截至报告期末,公司剔除预收账款后资产负债率由18年末的63.37%降至61.81%;由于新增借款,净负债率由18年末的37.04%升至49.21%,总体可控。 地产业务销售高增,未结项目充足业绩有支撑 1)销售大增:2019年1-9月,公司合同销售面积10.18万方,同比增加277.31%。合同销售收入30.10亿,同比增加121.72%;2)已售未结资源充足:报告期末,公司账上预收账款41.18亿,较18年末增长43.99%,主要是售房预收款,对未来业绩有支撑。 不动产资管收入略降,公募REITs想象空间大 1)资管规模略有下降:2019Q3公司不动产资管业务收入4.45亿,同比减少3.65%:其中管理及咨询服务费收入3.92亿,同比减少5.81%;受资管新规影响,报告期末,公司在管基金规模467.77亿比年初减少3.33亿,管理规模微降3.94%,导致管理费收入降低;2)公募REITs或推出在即:18年类REITs产品尝试频出不穷,政策层面上19年以来各方面密集表态:3月底,国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示,“公募REITs首批试点产品近期将推出”;4月8日,深交所表示“积极推进公募REITs进程”;6月27日中国REITs论坛上全国政协委员、中国证监会原主席肖钢表示发展公募REITs势在必行。我们预计公募REITs在未来1-2年内大概率内推出试点,以国内现有不动产管理规模与水平看,行业发展尚处初级阶段,而公司作为行业龙头竞争优势明显,前景可期。 投资建议:公司19年Q3净利润有所下滑,主要因为房地产开发业务毛利率下降和财务费用大幅增长,但公司现有存量可售资源依旧充裕,已售未结资源充足,未来短期内业绩依然有支撑;资管业务方面,公司不动产管理费收入微降,资管规模基本稳定,在光大安石团队接手管理层后,其管理优势及行业地位将得到进一步凸显,此外,由于公司作为A股稀缺的REITs标的,将持续受益于存量资产管理的崛起及公募REITs推进的预期。我们预计公司2019-2021年EPS分别为0.79元、0.95元、1.07元,分别对应PE5.24X、4.36X、3.87X,维持“买入”评级。 风险提示:公募REITs试点推出进度低于预期,房地产开发业务销售去化低于预期。
绿地控股 房地产业 2019-10-31 6.91 -- -- 6.93 0.29%
7.14 3.33%
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业绩靓丽,杠杆略高但较为稳定 1)业绩稳定增长:公司前三季度实现营收2940.21亿,同比+26.17%;实现归母净利润118.13亿,同比+32.83%;扣非后归母净利润103.38亿,同比+13.54%;2)盈利能力提升:报告期末,得益于净利润率改善,加权ROE升至16.02%,较去年同期上升2.53个百分点;3)负债率偏高,但较为稳定:报告期末,公司剔除预收账款后资产负债率81.50%,较去年期末下降2.90个百分点,净负债率173.05%,较去年期末提升1.22个百分点,货币资金823.77亿,对短债及一年内到期非流动负债之和覆盖率为91.89%,较去年期末的86.38%的覆盖率有一定的改善。 房地产业务:销售承压,回款率高位提升,拿地放缓聚焦战略区域 1)销售有所回落,回款率行业领先:受整体市场下行压力及新增供应上市节奏影响,前三季度,公司房地产主业累计实现合同销售金额2346 亿(同比-12.13%),合同销售面积2117 万方(同比-13.17%),但由于城际空间站等重大项目的良好表现,实现销售回款2045亿,回款率达到87%,同比提升5个百分点;2)土储聚焦核心区域,斩获战略级项目:前三季度公司累计获取项目82个,新增权益建面2624万方,权益地价649亿,按业态看,住宅占比超过7成;收获项目包括从中民投手中以相对较低的价格接手董家渡项目50%股权与债权,标的资产为上海外滩核心地块。 大基建业务:保持快速发展势头,积极并购完善布局 1)高基数下增长依然强劲:前三季度,公司大基建业务实现营业收入1389亿,同比增长38%,累计新签约合同金额2726亿,同比增长28%,公司着力承接有重大影响力的政府投资项目、大片区市政项目以及产业协同项目,业务得到持续拓展;2)资本运作有序推进:上半年,公司成功收购河南公路工程公司,进一步完善了区域和产业链布局。 多元业务健康发展,协同效应进一步提升 1)大金融产业:前三季度募资超过36.9亿,较去年同期大幅增长,大金融产业累计实现利润总额23亿,同比增长6.2%;2)商贸产业:三季度,签约客商22家,新开展馆3家;3)酒店旅游业:三季度,在斯里兰卡、泰国、澳洲等地输出酒店轻资产管理项目6个,新开业上海江桥铂骊等酒店;4)康养及科创产业:杭州湾项目产业落地工作取得阶段性成果,首批15家企业正式签约入驻。 投资建议:公司是房地产综合开发实力领先的世界500强,“地产+基建”业绩获释放,盈利能力持续改善,销售端因整体市场压力及推盘结构与节奏短期略显压力,但考虑到公司住宅项目大多以城际空间站为依托,在与本土开发商竞争中,去化与回款相对优势较为明显,我们看好公司销售端大概率长期跑赢行业平均水平;此外,公司大基建、大金融、大消费等多元产业协同并进,管控能继续提升,财务指标存改善空间,我们预计公司2019-2021年EPS为1.21、1.48、1.83元,分别对应PE6.01X、4.92X、3.98X,维持“买入”评级。 风险提示事件:三四线城市销售下行压力超预期;公司销售回款不达预期。
万科A 房地产业 2019-10-30 26.86 -- -- 28.70 6.85%
33.60 25.09%
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事件:10月24日,公司发布2019年三季报,前三季度实现营收2239.15亿,同比+27.21%;实现归母净利润182.41亿,同比+30.43%。 业绩高增,现金充足,负债低位再降 1)业绩稳定增长:公司前三季度实现营收2239.15亿,同比+27.21%,归母净利润182.41亿,同比+30.43%,主要由房地产业务结算面积与结算均价双升所致;2)结算毛利率略有下降:或因报告期内结转项目毛利率较低,公司前三季度房地产业务结算毛利率27.6%,较去年同期下降0.2个百分点;3)在手现金充足:报告期末,公司在手货币资金1072.4亿,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和590.8亿;4)以收定支,降低总债务规模:报告期末,公司经营活动现金流净额17.34亿,投资活动现金流净额-120.23亿、去年同期-711.36亿,筹资活动现金流净额-698.75亿、去年同期551.96亿,公司今年明显在抓回款的同时,减少拿地支出,主动降低融资欲望,公司并没有利用融资上的突出优势在当前格局下进行错位竞争或抄底,我们认为原因或是所处格局的不同,公司看的不是规模亦或排名、也不是短期利益得失,坚持与坚信的是自身品牌与管控的长期竞争力,及城市综合服务商的战略方向。 销售稳步增长,已售未结资源丰富,拿地坚持审慎投资 1)销售稳健:公司前三季度实现销售面积3061.6万方,同比+5.5%,实现销售金额4756.1亿,同比+10.2%;2)可结转资源充足:报告期末,公司并表口径有4474.3万方已售未结资源,对应合同金额6362.4亿,账上合同负债(前预收账款)5873.46亿,对今年全年业绩有较强支撑作用。3)项目布局聚焦核心区位:前三季度公司新获取项116个,总建面2832.1万方,权益建面2042.0万方;新增项目中81%(按权益投资金额算)位于一二线城市。 多元业务多点开花,强化各领域领先优势 1)物业业务名利双收:上半年万科物业收入52.8亿,同比+27.1%,新增项目签约饱和收入21.64亿,同比+113.8%,报告期内,万科物业继续领跑中指院“物业服务品牌价值研究成果榜”第一名;2)租赁业务规模与融资双向突破:截至9月底,公司租赁住宅业务累计开业约9.8万间;报告期内,公司成功发行2019年第二期住房租赁专项公司债券,发行规模25亿,票面利率3.55%;3)商业开发优化提效:上半年公司商管总建面超1350万方,其中印力平台110个项目,管理面积915万方,643万方已开业面积中90%为购物中心,购物中心整体出租率(不含改造项目)约97%;4)物流布局进一步完善:三季度,公司物流仓储服务业务新获取项目4个,总建筑面积(指可租赁物业的建筑面积)约27万平方米。截至9月底,物流仓储服务业务总建筑面积约998万平方米。 投资建议:万科前三季度业绩维持高增,得益于项目如期结转;销售额在高基数下实现10%的增长实属不易。公司经营端,在低杠杆背景下进一步降负债;投资端,坚持合理土地储备,前三季度拿地少而精,新增土储按金额81%位于一二线;多元业务在各领域继续扩大优势,我们看好公司作为地产旗舰继续引领行业的同时,多元业务也能相继成为各领域标杆,为后继者指明前进的方向。预计公司2019-2021年EPS为3.54、4.11、4.79元,对应当前PE为7.54、6.49、5.56x,维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市调控政策收紧超预期,公司销售回款不达预期。
保利地产 房地产业 2019-10-29 15.30 -- -- 15.15 -0.98%
16.78 9.67%
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事件:10月25日,公司发布2019年三季报,前三季度实现营收1117.94亿,同比+17.77%;实现归母净利润128.33亿,同比+34.08%。 业绩高增,盈利能力持续改善1)业绩稳健:公司2019年前三季度实现营收1117.94亿,同比+17.77%,得益于竣工结转项目单价提高,增利快于增收,前三季度实现归母净利润128.33亿,同比+34.08%;2)毛利率提升:公司前三季度毛利率35.89%,较去年同期增加3.18个百分点,盈利能力持续改善;3)债务结构合理:报告期末,公司短期借款仅29.96亿,长期借款及应付债券2276.71亿,优异的债务结构彰显公司融资端强势的话语权,此外,报告期末公司资产负债率79.64%;扣除预收款项后,其他负债占总资产比重仅为40.38%,我们测算公司净负债率82.27%,较去年末略增1.72个百分点,整体合理可控。 1-9月销售额近3500亿,回款率行业领先1)销售逆市增长:公司2019年前三季度实现签约面积2293.78万方,同比增长13.29%,实现签约金额3467.73亿,同比增长14.20%,其中一二线城市的签约金额占比75%;2)回款率不降反升:前三季度在行业去化率下行,资金趋紧背景下,公司累计实现销售回笼资金3098亿,回笼率较去年同期上升3.62个百分点至89.34%,高回款率背后,是公司强大执行力、高效有力的管控水平及产品品质与竞争力的综合体现。 三季度加快布局土地价值洼地,坚持核心区域深耕1)三季度拿地力度持续加大:1-9月份,公司新拓展项目84个,新增容积率面积1493万方,总拓展成本996亿。其中第三季度新增容积率面积667万方,较二季度环比增长21.9%,公司在土地溢价率大幅走低的三季度加仓拿地,在与同行整体收缩对比下,背后由突出的融资优势、强大的产品竞争力及优秀的项目团队齐力支撑;2)坚持重点城市深耕:前三季度新增土储中,一二线城市拓展金额占比达76%,我们看好公司坚持核心区域深耕的战略。 物业板块上市稳步推进,投顾与商管业务继续拓展1)保利物业核准H股上市:公司于2019年9月17日收到中国证监会出具的《关于核准保利物业发展股份有限公司发行境外上市外资股的批复,保利物业若成功登陆资本市场,或进一步提升物管板块地位,完善公司多元化布局;2)投资顾问与商业管理业务健康发展:报告期内,保利投资顾问继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作,加大与外部开发商的合作,累计覆盖城市超过210个,持续提升市场竞争力;商业管理新拓展购物中心、酒店和公寓合计14个项目,以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。 投资建议:公司是A股地产龙头之一,在融资、经营管控方面优势明显,亦具有央企资源整合平台的独特优势。2019年前三季度,公司坚持布局核心城市,营收及归母净利润均实现较快增长,销售及业绩弹性为龙头翘楚,拿地力度持续加大;同时,物业板块赴港上市稳步推进,有助于进一步增厚母公司估值。我们看好公司充分调动优质资源配合优势背景,在完善的管控与优化的激励机制下,全年业绩再超预期。我们预计公司2019-2021年EPS为1.97、2.40、2.89元,对应当前股价的PE分别为7.90、6.48、5.37x,维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市调控政策收紧超预期;公司销售回款不达预期。
泰禾集团 房地产业 2019-10-28 5.85 -- -- 6.03 3.08%
6.36 8.72%
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公司发布2019年三季报,前三季度实现营业收入211.92亿,同比+8.22%,实现归母净利润21.21亿,同比+46.85%。 业绩大增主要源于投资收益增加,现金流改善:1)项目如期结转,毛利率有所下降:2019年前三季度公司实现营业收入211.92亿,资金依旧偏紧但并没有影响项目的正常竣工交付,结算毛利率较去年同期下降了2.02个百分点至28.95%;2)投资收益大幅增加:公司归母净利润21.21亿,同比大幅增长46.85%,主要由公司处置项目回笼资金所致,扣非后归母净利润15.35亿,同比增长2.97%;3)现金流持续改善:由于加强销售回款、处置子公司回笼资金,同时减少拿地支出,公司前三季度经营性净流额226.15亿(去年同期1.62亿),投资净流额160.76亿(去年同期-58.48亿),现金流状况持续在改善。 总负债规模降低,杠杆率持续下行:1)债务规模削减:截至报告期末,公司账上有息债合计1028.33亿,较去年末1375.25亿减少346.92亿,其中:短期借款、一年内到期非流动性负债、长期借款、应付债券分别减少97.78亿、170.20亿、13.46亿、65.48亿;2)净负债率大幅下降:得益于持续降负债,报告期末,公司净负债率较2018年末的384.84%下降142.16个百分点至242.39%。 货值充足,项目资源聚焦一二线:公司坚持贯彻“深耕核心一线,全面布局二线”的房地产战略布局,截止2019H1,公司土储建面209.25万方,分布福建12%、京津冀10%、长三角72%和珠三角6%;在建项目建面1637.06万方,布局福建39%、京津冀9%、长三角14%、珠三角18%和其他热点城市20%,购房市场需求大,抗风险能力强。以公司2019H1结算均价2.18万/平测算,保守估计公司土储货值在3500亿以上,可满足未来2-3年开发需要。 投资建议:2018年可以说是最艰难的一年,但我们看到公司渡过难关,销售破千亿;2019年或是最关键的一年,前三季度,公司销售回款基本完成任务,债务规模及杠杆率持续降低,基本面稳健修复,我们看好公司凭借差异化及高端产品优势,在行业下行压力下,政策边际放开的四季度,维持高去化率,继续完成销售及回款目标。预计公司2019-2021年EPS分别为1.25、1.52、1.84元,分别对应PE4.72X、3.86X、3.20X,维持“买入”评级。 风险提示:行业融资端收紧超预期,一二线城市调控收紧超预期。
泰禾集团 房地产业 2019-09-02 6.17 -- -- 6.69 8.43%
6.69 8.43%
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公司发布2019年半年报,上半年实现营业收入145.06亿,同比+14.33%,实现归母净利润15.61亿,同比+58.74%,实现扣非归母净利润10.98亿,同比增长2.35%。 营收增长,现金流改善:1)销售如期结转,毛利率有所下降:2019H1公司房地产业务实现营业收入138.24亿,结转面积62.86万方,但同时房地产业务毛利率较去年同期下降了5.15个百分点至28.09%,使扣非归母利润增速不及营收;2)投资收益大幅增加:公司归母净利润同比大幅增长58.74%,主要是由于公司通过处置子公司确认了投资收益7.49亿,占利润总额35.15%,同比增长389%;3)现金流有所改善:由于销售加速回款及处置子公司,公司经营性净流额202亿,投资净流额103亿,现金流状况获改善。 总负债规模降低,杠杆得到控制:1)债务结构优化:报告期末,公司一年内到期的借款由2019年Q1的461.2亿进一步下降到330.7亿,长期借款及债券余额由2019年Q1的810.68亿下降至773.22亿;2)净负债率大幅下降:报告期末,公司净负债率较2018年末的384.84%下降126.15个百分点至258.69%;3)融资成本有所上升:今年二季度以来融资收紧影响,公司综合融资成本较去年末提升了0.78个百分点至9.30%,公司各种融资途径成本如下:银行贷款247.38亿(8.48%)、非银贷款650.25亿(10.13%)、公司债205.62亿(7.68%)。 货值充足,项目资源聚焦一二线:公司坚持贯彻“深耕核心一线,全面布局二线”的房地产战略布局,截止2019H1,公司土储建面209.25万方,分布福建12%、京津冀10%、长三角72%和珠三角6%;在建项目建面1637.06万方,布局福建39%、京津冀9%、长三角14%、珠三角18%和其他热点城市20%,购房市场需求大,抗风险能力强。以公司2019H1结算均价2.18万/平测算,保守估计公司土储货值在3500亿以上,可满足未来2-3年开发需要。 投资建议:2018年可以说是最艰难的一年,但我们看到公司渡过难关,销售破千亿;2019年或是公司最关键的一年,上半年公司销售回款基本完成任务,负债及杠杆如期持续降低,我们看好公司凭借差异化及高端产品优势,在下半年维持高去化率,继续完成销售及回款目标。预计公司2019-2021年EPS分别为1.25、1.52、1.84元,分别对应PE4.90X、4.01X、3.33X,维持“买入”评级。 风险提示:行业融资端收紧超预期,一二线城市调控收紧超预期。
绿地控股 房地产业 2019-09-02 6.72 -- -- 7.23 7.59%
7.44 10.71%
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业绩获释放,毛利率持续改善 1)业绩稳定增长:报告期内,公司实现营收2014.46亿,同比+27.59%;实现归母净利润89.87亿,同比+48.40%,经营性现金流量净额81亿;2)盈利能力提升:上半年房地产业务结算毛利率27.97%,比去年同期增加1.86个百分点,建筑及相关产业毛利率3.86%,比去年同期增加0.70个百分点,ROE12.04%,较去年同期上升2.81个百分点;3)杠杆较高,但处可控范围内:报告期末,公司剔除预收账款后资产负债率81.74%,较去年期末下降2.66个百分点,净负债率179.73%,较去年期末提升7.90个百分点,账上货币资金866.01亿,对短债及一年内到期非流动负债之和覆盖比例为91.93%。 房地产业务:销售稳健回款高,土储维持高强度 1)销售维持增长,回款率行业领先:公司上半年实现合同销售金额1677亿,同比增加约3%,合同销售面积1487万方,同比增加10%,得益于城际空间站等重大项目的良好表现,实现回款1319亿,回款率达到79%;2)土储聚焦核心区域,斩获战略级项目:上半年公司累计获取项目58个,新增权益建面1968万方,权益地价459亿,按建面看,一二线占比为47.56%,但从拿地金额看,一二线占比达到77.31%:其中一线占比42.01%,包括从中民投手中以相对较低的价格接手董家渡项目50%股权与债权,标的资产为上海外滩核心地块。 大基建业务:高基数下快增长,积极并购完善布局 1)基建业务高基数下增长依然强劲:1-6月份,公司大基建业务实现营业收入1077亿,同比增长39%,累计新签约合同金额1790亿,同比增长16%,公司着力承接有重大影响力的政府投资项目、大片区市政项目以及产业协同项目,业务得到持续拓展;2)资本运作有序推进:上半年,公司成功收购河南公路工程公司,进一步完善了区域和产业链布局。 多元业务有序发展,协同效应进一步增强 1)大金融产业:上半年募资超过28亿,较去年同期大幅增长,房地产基金业务放款项目新增8个,金额19.3亿;2)商贸产业:着力提升贸易港运营水平,新签日本LAOX等商户12家,继续推进零售门店拓展,新开G-Super门店4家,总数达到64家;3)酒店旅游业:大力推进酒店轻资产管理输出,与澳洲黄金海岸酒店群等12家海外酒店签署管理输出合作协议,上半年累计新增输出管理酒店15家,新开越南海防铂派等4家酒店。 投资建议:公司是房地产综合开发实力领先的世界500强,地产主业业绩获释放,盈利能力持续改善,正逐步做精做强;大基建、大金融、大消费等多元产业协同并进,管控能继续提升,财务指标有改善空间,我们预计公司2019-2021年EPS分别为1.21、1.48、1.83元,分别对应PE5.55X、4.54X、3.68X,维持“买入”评级。 风险提示事件:三四线城市销售下行压力超预期;公司销售回款不达预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名