公司介绍:股东背景强大,“物流+地产”双轮驱动 南山控股大股东是南山集团,南山集团1982年经国务院批准,由招商局集团、中海油总公司,以及广东省国资委、深圳市国资委、黄振辉投资有限公司等共同组建,是国有企业混合所有制探索的先行者。南山控股上市前身为雅致股份,主要从事集成房屋业务;2015年资产重组后获南山集团旗下地产业务注入;2018年公司换股合并深基地B,接手旗下宝湾物流业务。截至目前,公司已形成了仓储物流为战略性业务、房地产开发为重要支撑业务,外加产城综合开发为培育型业务,三大业务两主一副协同发展的商业模式,凭借强大的物流地产开发经营能力,及一体化的物流产业链全方位服务能力,2019年根据CNPP数据研究,宝湾物流被评为中国物流地产十强。 仓储物流业务:竞争优势突出,有望持续受益REITs试点 宝湾物流是公司旗下物流地产的主要开发运营平台,截至2019年,宝湾物流在全国范围内拥有及管理63个智慧物流园区,运营仓储面积近340万方,在建项目建筑面积超300万方;宝湾物流采用“五星级酒店”的管理标准,将物联网技术应用于物流园管理,物联网系统采集园区日常运行数据,通过人工智能分析并自动预警和派单处理,实现园区管理智能化。 2020年4月30日,公募基础设施REITs试点推出,为物流地产在产业链上提供了完善的资本退出通道,资产流动性大幅提升;物流仓储作为本次REITs试点的重点聚焦方向之一,考虑到公司持有大量优质成熟运营的物流地产项目,有望率先获得支持,有助于公司改善资本结构,加快开发速度,完善物流地产产业链商业模式。 地产开发业务:销售逆市高增长,重点区域深耕细作 2019年,南山控股房地产销售增长显著,全年实现销售额79亿,同比增长56%;商品房销售面积50万方,销售均价15852元/平;分区域看,商品房销量大幅增长贡献主要源自于苏州、长沙及深圳项目的热销,上述三个城市项目销售贡献销售额分别为33.4亿、16.5亿及11.9亿,占全年销售额的77.8%。 财务情况:现金充足,负债率维持在低位 现金充足:截至2019年末,公司货币资金68.06亿,短期借款及一年内到期的非流动性负债之和44.29亿,现金短债比1.54,无偿债压力;杠杆率有所上升:截至2019年末,带息债务合计126.89亿,同比增长46.5%;净负债率为51.5%,同比增加19.1pct,但依然维持行业较低水平;存货大幅扩张,未来业绩可期:公司2019年加杠杆用于扩张土储,报表上看2019年公司存货合计166.14亿,同比增长50.4%,对应到产品主要为房地产开发及物流地产相关项目,为未来的销售及物流项目的扩充提供坚实支撑。 盈利预测及投资建议 伴随公司新增物流地产项目投入使用、房地产项目交付结算,公司业绩将进入景气上行周期,预计2020至2022年,公司实现营业收入88.91亿、108.45亿、132.49亿,同比增长19.89%、21.99%及22.17%,实现归属母公司净利润5.57亿、7.55亿及10.51亿,同比增长30.72%、35.42及39.30%;摊薄后每股收益0.21元、0.28元及0.39元,对应PE为14.09倍、10.4倍及7.47倍,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期;公募REITs政策推进不及预期。

事件:5月11日公司发布《关于签署投资合作备忘录的提示性公告》,公告显示:公司拟对福建省电子信息集团的全资子公司福建省数字福建云计算运营有限公司增资入股。 发展大数据领域意向明确,拟增资入股云计算公司 公司拟增资入股福建省数字福建云计算运营有限公司,其母公司福建省电子信息(集团)有限责任公司是福建省人民政府出资组建的国有独资电子信息行业资产经营和投资平台,获评“电子信息行业社会贡献影响力企业”,位列全国电子信息百强第38位,中国电子信息行业创新能力五?强企业,是“数字福建”建设的排头兵。 目标公司福建省数字福建云计算运营有限公司是福建省电子信息(集团)有限责任公司下属全资子公司,专业从事大数据中心的建设和运营业务,并在逐步构建大数据产业应用孵化平台和政务数据开放开发承载平台,围绕大数据、云计算链构造产业生态。 大数据、云计算等“新基建”项目是未来的发展重心 新基建建设是国家现阶段的战略发展方向:2020年4月10日,国家发改委和中央网信办联合印发《关于推进“上云用数赋智”行动培育新经济发展实施方案》的通知。《通知》指出,为了充分发挥技术创新和赋能作用抗击疫情影响、进一步加快产业数字化转型,实现经济高质量发展,提出要加快数字化转型共性技术、关键技术研发应用。支持在具备条件的行业领域和企业范围探索大数据、人工智能、云计算、数字孪生、5G、物联网和区块链等新一代数字技术应用和集成创新。 财务健康推动新发展,持续回购彰显信心 1)公司从2016年开始有息负债显著下降,资产负债率也逐年降低。截至2019年末,公司23.93亿有息负债中,一年内到期有息负债仅1.15亿,账面货币资金达到24.05亿,货币资金充足,后续转型负担较小。2)公司于2019年12月27日董事会审议通过股份回购计划,拟回购2.5-5亿元公司股份,截至2020年3月31日已回购支付金额8657.60万;4月21日,董事会审议通过调整回购股份价格上限的议案,将购买的最高价由6.58元/股提升至9.76元/股,充分彰显公司管理层对转型发展的信心。 投资建议:公司在转型发展过程中紧跟国家战略,拟积极布局云计算相关行业;现有地产项目中,已竣工项目货值充沛,后续能持续释放利润;持有型物业租金收入增长稳定;资产负债结构持续优化,在手现金充足;同时,持续回购公司股份,彰显对未来转型的信心。预计公司2020-2022年EPS分别为0.35元、0.38元、0.42元,当前股价对应2020-2022年PE分别为23.18X、20.90X、19.00X,维持“买入”评级。 风险提示:后续与目标公司进一步合作进度不及预期;公司地产项目销售与结算低于预期。

事件:4月月27日,日,万科发布发布2020年年一季报,一季度实现营业收入营业收入477.74亿,同亿,同比比-1.24%;实现归母净利润12.49亿,同比+11.49%。 受疫情影响收入下降,少数股东权益占比下降业绩提升1)疫情因素致收入微降:受疫情影响,公司竣工节奏有所放缓,一季度实现竣工面积242.6万方,同比+8.9%;其中房地产业务结算面积316.2万方,同比+1.8%,结转收入393.6亿,同比-6.4%;2))权益比提升增厚业绩:公司一季度少数股东损益占比较去年同期下降16.43pct至48.60%,叠加投资收益转正及信用减值损失较去年同期减少4.15亿,归母净利润同比+11.49%;受结转结构影响,报告期内公司综合毛利率31.28%,同比下降3.76pct;3))已售未结资源创新高:截至报告期末,公司并表范围内已售未结资源4580.1万方,对应合同金额6598.9亿,较2019年底分别增长6.8%和8.3%,为未来业绩奠定坚实基础。 销售韧性十足,投资维持谨慎投资维持谨慎1)销售)销售强于大市::报告期内,公司实现合同销售面积884.8万方,销售额1378.8亿,同比分别下降4.3%和7.7%;1-3月,全国商品房销售面积21978万方,销售额20365亿,同比分别下降26.3%和24.7%,公司单季度销售表现远优于行业平均水平;2)投资稳健审慎:土地出让受疫情影响,2020年一季度公司新增项目11个,新增总规划建面239.7万方,同比-59.95%,权益建面187.6万方,同比-57.09%,新增项目按面积口径权益比78.26%,较去年同期提升5.22pct。 财务健康,融资成本优势明显优势明显1))在手现金充足::报告期末,公司持有资金1732.2亿,远高于一年内到期有息债之和897.8亿;2))杠杆保持低位::报告期末,公司净负债率34.3%,继续维持行业最优梯队;3))发债利率低于低于3.5%:2020年3月,公司完成25亿公司债发行,其中15亿5年期债券票面利率3.02%,10亿7年期债券票面利率3.42%,融资成本较行业平均水平继续保持较大优势。 投资建议:疫情下,公司销售大幅跑赢行业,彰显龙头抗风险能力和优秀的管控能力,报告期内业绩稳健,财务健康,秉持一贯优良传统。下行周期中,公司品牌、融资、管控等方面优势进一步凸显,市占率得以继续提升。预计公司2020-2022年EPS为4.11、4.86、5.70元,对应当前PE为6.41x、5.43x、4.63x,维持“买入”评级。 风险提示:新冠疫情对行业影响超预期,房地产市场回暖不及预期。

事件:2020年4月24日,公司发布2019年年报:全年实现营业收入1052.1亿,同比增长25.6%;实现归母净利润146.1亿,同比增长24.4%;拟每10股派发现金股利15元(含税),资本公积金每10股转增3股。 业绩稳增,盈利提升,降费增效。 1)业绩保持增长:公司2019年营收同比+25.6%,归母净利润同比+24.4%,收入和业绩实现双增;2)盈利能力继续提升:2019年公司整体毛利率43.7%,同比增加2.1pct,ROE达35.7%,同比增加0.5pct,结构上看,两大主营业务城市地产开发和产业发展服务毛利率为32.9%、77.3%,分别较上年提升3.2pct、7.3pct;3)管控进一步优化:报告期内,公司降费增效效果显著,管理及销售费用率为7.6%、1.8%,分别较上年同期下降2.0pct、0.4pct。 产业新城稳步推进,异地复制成效显著。 1)区内产业发展势头强劲:2019年公司投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿,同比+17.8%; 过去四年CAGR约38.2%;2)招商能力卓越:2019年公司引入多家百亿级行业龙头如腾讯科技、欧菲光、欣旺达等,新增签约入园企业545家,平均单家新增签约额比去年同期高出51.8%;3)异地扩张迅速:2019年新入园545家公司里,环北京以外区域占430家,新增签约投资额1618.73亿,同比+15.1%,占公司整体新增签约投资额82.8%。 销售因推货不足略有下降,回款率提升明显。 1)推盘缩量致住宅销售下滑:公司2019年房地产开发签约销售额1029.35亿,同比-20.4%,销售下降主要因为2017-2018年拿地数量较少,导致2019年可推盘项目不足;2)2020年销售有望改善:公司2019年拿地大幅增加(拿地金额同比+204%),新获取土地规划计容面积比上年同期增加88.7%,2020年可推货值同比大幅增加,全年销售有望得到改善;3)销售回款率提升:公司2019年销售回款率61.4%,较去年同期提升15.3pct,全口径总回款同比+21%,创历史新高。 经营回款改善,融资能力增强。 1)经营性现金流入增加:公司2019年经营性现金流入943.8亿,较去年同期增加143.2亿;2)融资渠道拓宽:公司凭借产业新城模式,打通PPP项目融资渠道,2019年6月,“武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立,发行规模21亿,发行期限1-6年,发行利率6%-7.3%;3)获控股股东资金支持:报告期内,控股股东直接为公司提供18亿永续债权资金支持,用于补充流动资金,无固定期限。 投资建议:公司2019年产业新城主业积极推进,结算金额稳步增长,现金回款改善,融资渠道拓宽,同时销售端非京地区占比进一步扩大。短期住宅销售下滑,不改公司产业新城主业积极健康发展、园区模式异地复制扩张成功,新业务战略布局核心都市圈的长逻辑。预计公司2020-2022年EPS为6.29、7.87、9.38元,对应当前PE为3.32、2.65、2.23x,维持“买入”评级。 风险提示:产业新城签约项目落地进度不及预期,公司销售回款不达预期。

疫情影响渐退,销售逐步恢复 2020年3月,公司实现签约销售额549.4亿,同比-4.24%;销售面积378.1万方,同比+4. 91%,销售均价14530元/平,同比-8.72%。据克而瑞3月榜单公司销售金额位列行业第三。 随着新冠疫情得到基本控制,企业开始复工复产,销售逐步恢复正常。3月份公司销售额同比降幅已收窄至4.24%,销售面积同比增加近5%。考虑到一季度为施工与销售淡季,目前来看疫情带来的负面影响总体可控;此外,我们认为商品房作为耐用品,无论刚性还是改善需求均不会消失只是延期满足,加上公司优秀的品牌力与销售管理力,看好公司在疫情后的需求持续释放叠加逆周期调节的政策春风共同作用下,顺利实现全年销售目标。 投资稳健审慎,围绕城市经济圈布局 3月,公司在包头、乌鲁木齐、兰州和郑州共获取4个项目,合计计容建面140.9万方,需支付权益地价款39.32亿。3月公司土地投资偏少,其中有受疫情影响,土拍市场供地较少的缘故。此外,我们认为上半年是公司低价补库存的好时点:去年下半年至今行业融资长期偏紧,年末土地溢价率持续走低,流拍率创新高,预计今年上半年一二线城市或有较多的优质地块放出;据公司2019年年报,公司账面资金1661.9亿,现金短债比1.77;净负债率33.9%位列行业最优梯队,2019年公司发行各类债券约100亿,平均成本仅3.61%,2020年3月分别发行10亿7年期3.42%利率与15亿5年期3.02%利率公司债,资金成本优势突出。万科有望依靠扎实的基本面,在土地市场价值洼地抢先一步,补充大量优质土储。 “盈安合伙”继续增持,公司捐赠2亿企业股 1)据公司3月31日公告,代表万科事业合伙人的“盈安合伙”,通过大宗交易购入公司股票6500万股,占总股本0.58%,购买成本为25元/股,共使用约人民币16.25亿。“盈安合伙”继续增持彰显公司经营团队对公司未来发展和与股东共进退的坚定信心。 2)4月2日,万科企业股资产管理中心与清华大学教育基金会签署捐赠协议,将企业股中心的全部资产2亿股万科股票一次性捐赠给清华教育基金会,用于设立“清华大学万科公共卫生与健康学科发展专项基金”,同时万科将与清华大学一道,共建清华大学万科公共卫生与健康学院。在全球面临此次公共安全危机之时,万科的捐赠充分体现企业的社会责任担当,进一步巩固公司优秀的社会形象。 投资建议:随着国内疫情进入尾声,公司3月销售呈现明显恢复态势。事业合伙人在这一时点大手笔增持,体现对公司长期发展的战略性看好。万科三十年来始终把握住行业趋势,通过精准研判,数次穿越周期逆市成长。预计公司2020-2022年EPS为4.02、4.75、5.57元,对应当前PE为6.68、5.66、4.83x,维持“买入”评级。 风险提示:新冠疫情对行业影响超预期,公司项目复工不及预期。

事件:2020年3月27日, 公司发布 2019年年报, 全年实现营业收入 实现营业收入 858.47亿, 同比+58.58%;归母净利润 归母净利润 126.54亿,同比+20.61%, 拟每 拟每 10股派发现金红利 17元(含税)。 业绩高增 , 现金流持续改善, 杠杆进一步降低1) ) 营收利润保持高增长: 公司 2019年实现营业收入 858.47亿,同比+58.58%,归母净利润 126.54亿,同比+20.61%,扣非后归母净利润 99.81亿,同比+31.40%;2)盈利能力 )盈利能力 较为稳定 : 公司 2019年毛利率 32.64%,较去年同期下降 4.05pct,但净利润率维持在 15.53%,ROE36.86%,均处于行业前列;3)现金充裕, )现金充裕, 安全系数高: 报告期内,公司经营性现金流入净额 435亿,截至报告期末账面货币资金 639亿,一年内到期债务 306亿,现金短债比超 2倍;4) 负债率持续下行,融资成本保持低位:报告期末,公司净负债率仅为 16%,较去年同期下降 33pct,报告期内,公司整体平均融资成本 6.73%,负债水平属于行业最优梯队,融资成本相对行业平均水平也有一定的优势。 销售靓丽,稳居行业前十1)销售大幅增长:公司 2019年实现合同销售金额 2708.01亿,同比+22.48%,销售面积 2432.00亿,同比+34.21%,在行业增速下行的背景下,依然实现了两位数的增长;2) 稳居 行业前十: 据 CRIC 统计,公司 2019年销售位列房地产行业第 8名,增速列十强房企第二位;3)预收款充 )预收款充足 、 计划竣工面积翻倍,业绩有保障:截至报告期末,公司合同负债 1976.68亿(其中 1970亿为物业销售预收款),对 2019年营业收入覆盖率为 230%,此外公司计划 2020年竣工 3596.53万方,其中住宅 2556.52万方、商业 1040.01万方,相比去年同期几乎翻倍(2019年计划竣工 1881.03万方,住宅 1250.27万方,商业 630.76万方),在充足预收款及接近翻倍的竣工计划支撑下,预计今年项目结转收入有较大概率维持增长。 土储过亿方,深耕长三角1) 继续 依靠综合体低成本拿地:2019年公司共计新增项目 72个,总建面 2508.47万方,平均楼面价仅 2421.48元/平,商业综合体项目新增 1443.75万方;2)总土储过亿方: )总土储过亿方:截至报告期末,公司总土地储备达到 12400万平米,满足公司未来 3年开发需求;3) 围绕长三角深耕:公司土储城市区域分布中,长三角地区占到 45%,中西部 32%,环渤海 18%,粤港澳大湾区 5%。 吾悦广场 开业及在建超百座,基本实现全国布局 ,基本实现全国布局1)租金收入近乎翻倍:2019年公司商业板块租金及管理费实现营业收入 40.69亿,同比+92.3%,平均出租率达 99.16%;2) 开业创新高,基本实现布局 全国: 报告期内,公司新开业 21座吾悦广场创历史新高,已开业面积 590.62万方,同比+51.44%,截至目前已实现 27个省及直辖市,122个综合体项目布局。 投资建议: 公司 2019年业绩销售均实现了稳健增长。通过及时调整战略(降低土地投资力度,减轻融资依赖,加强销售回款)渡过难关,截至报告期末,公司现金充裕、各项财务指标健康。 业务方面,地产板块的高预收款及同比翻倍的竣工计划让公司 2020年的业绩有保障;同时,具有抗周期属性的商业板块全年租金管理费收入几乎翻倍,吾悦广场开业数量创新高。预计公司2020-2022年 EPS 分别为 7.06、8.63、10.20元,分别对应 PE4.39X、3.59X、3.04X,维持“买入”评级。 风险提示:公司房地产项目复工不及预期,三四线城市销售下滑超预期。

业绩稳增,财务审慎,现金为王 1)增收大于增利主要因为利润率下降与采用审慎的会计准则:1.公司2019年房地产业务结算毛利率27.2%,较2018年下降2.5pct;2.计提联合营项目按投资比例确认的资产减值损失21.5亿(2018年为6.01亿);3.由于持有物业大幅增长,计提折旧和摊销费用63.1亿,同比+115.8%;4.报告期末,公司计提项目跌价准备29.9亿,影响归母净利润7.8亿;5.公司结转毛利率略降但土地增值税大幅提升,致税金及附加占营收比重较去年同期提升1.15pct至8.94%;2)可结转项目充足,竣工预增业绩有保障:截至报告期末,公司已售未结项目金额6091.0亿;2020年计划开工2921.2万方,同比-19.1%,竣工3319.3万方,同比+7.9%;为未来业绩增长打下坚实基础;3)财务健康,杠杆极低,融资优势明显:截至报告期末,公司账面资金1661.9亿,现金短债比1.77;净负债率33.9%位列行业最优梯队;报告期内公司发行各类债券约100亿,平均成本3.61%,2020年3月分别发行10亿7年期3.42%利率与15亿5年期3.02%利率公司债,资金成本优势突出;4)现金为王,创造真实价值:公司全年实现经营性现金净流入456.9亿,连续11年为正。 销售规模上升,拿地聚焦一二线 1)销售逆市增长:2019年在行业销售面积转负的背景下,公司实现销售面积4112.2万方,同比+1.8%,销售金额6308.4亿,同比+3.9%;2020年1-2月累计实现销售金额829.4亿,市占率达10.1%;2)坚持城市深耕,单城产出效率高:万科专注重点城市深耕,2019年公司在21个城市销售金额位列第一,12个城市排名第二;3)投资稳健审慎,围绕城市经济圈布局:2019年公司新获取项目147个,权益建面2478.4万方,权益地价约1569.6亿,新增平均地价6252元/平;按建面算,新增项目71.5%位于一二线城市,按权益拿地金额算,79.9%位于一二线城市。 万科物业—住宅商企两翼齐飞的物管龙头 1)口碑优良的行业旗舰:万科物业连续第十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”,连续第六年蝉联“中国房地产开发企业500强首选物业品牌”榜首;2)收入高增,住宅商企两开花:报告期内,万科物业实现营业收入127.0亿,同比增长29.7%,住宅物业服务新增签约面积1.03亿方,新增饱和收入33.39亿,非住宅物业服务新增签约面积0.18亿方,新增饱和收入20.66亿;截至报告期末,万科物业累计签约面积6.4亿方,同比增长26.1%,其中已接管合同面积4.5亿平方米,为未来储备1.9亿方。 多元业务齐头并进,城乡建设与生活服务商雏形已成 1)租赁业务继续拓展:2019年租赁住宅业务新增开业5.6万间,累计开业11万间,81%位于一二线核心城市,成熟期项目平均出租率约90%;2)商业管理优化提效:截至2019年底,印力集团运营管理项目108个,覆盖50多个城市,管理面积近900万方,已开业面积为644万方;3)物流布局进一步完善:2019年万玮物流新获取项目21个,合计可租建面191万方,截至报告期末万玮物流进驻44个城市,获取138个项目,可租赁物业的建筑面积约1086万方。 投资建议:公司2019年业绩增长稳健,地产开发业务继续聚焦基本盘,拿地近8成位于一二线,坚持城市深耕;物业业务坚守行业龙头地位,住宅商办两开花;多元业务齐头并进。万科三十多年来始终把握住行业趋势,通过精准研判,数次穿越周期逆市成长。预计公司2020-2022年EPS为4.02、4.75、5.57元,对应当前PE为6.98、5.92、5.05x,维持“买入”评级。 风险提示:新冠疫情对行业影响超预期,公司项目复工不及预期。

事件:3月8日,保利地产发布月度经营数据,公司2020年2月实现签约金额200.63亿,同比-39.94%;实现签约面积131.31万方,同比-30.57%。 受新冠疫情影响,销售有所下滑 公司2020年2月实现签约金额200.63亿,同比-39.94%;实现签约面积131.31万方,同比-30.57%。受新冠疫情的影响,2月份全国售楼处出现大面积停摆,导致公司销售额同比出现下滑。 随着三月以来疫情逐步缓解和生活秩序逐渐恢复,疫情所造成的置后需求或在一城一策的边际宽松下得到充分释放。考虑到公司主要布局一二线及强三线城市,基本面良好,加之公司良好的品牌号召力和项目管理能力,销售端出现补偿性恢复的确定性更强,这让我们对公司全年的销售实现稳健增长保持乐观。 拿地步伐加快,聚焦核心城市群 2020年2月,公司在北京、广州、长沙、郑州和石家庄共获取5个项目,合计规划计容建面118.76万方,地价款84.88亿,平均楼面价9474.8元/平,土地投资较去年同期国内38亿的投资额大幅增加,这已是公司今年连续两个月土地投资同比增速超过三位数。在城市布局方面,公司2月份新增项目均集中在一二线城市,其中一线城市规划建面占比为35.17%,支付地价占比84.77%。总体来看,公司布局继续聚焦在核心城市圈的重点城市。 财务状况良好,平台优势明显 公司财务状况健康(截至2019年三季报,在手资金1125.6亿,扣除预收款项后,其他负债占总资产比重仅为40.38%),截至2019中报有息负债综合成本仅约4.99%。随着疫情好转,土地市场交易将恢复正常,考虑到目前土地市场的较大压力,预计今年上半年一二线城市或有较多的优质地块以合理的价格放出,公司有望借助凭借自身融资和央企平台的优势,在土地市场的价值洼地低价获取优质土储。 投资建议:公司是A股地产龙头之一,在融资、经营管控方面优势明显,亦具有央企资源整合平台的独特优势。疫情影响短期销售,但只是让购房需求延后释放,不改中长期优质龙头走出独立行情的逻辑。我们看好公司充分调动优质资源配合优势背景,在完善的管控与优化的激励机制下,全年销售业绩再创佳绩。我们预计公司2019-2021年EPS为1.97、2.40、2.89元,对应当前股价的PE分别为8.38、6.88、5.70x,维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市调控政策收紧超预期;公司销售回款不达预期。

事件:3月3日,万科发布2月经营数据,公司2020年2月实现合同销售金额280.3亿元,销售面积173.2万方;新增开发项目计容建面35.5万方,需支付权益地价款11.54亿。 受新冠疫情影响,销售有所下滑但好于预期2020年2月公司实现签约销售额280.3亿,同比-35.10%;销售面积173.2万方,同比-29.79%,销售均价16184元/平,同比-7.56%。据克而瑞2月榜单公司销售金额位列行业第三。 受新冠疫情的影响,2月份全国销售出现较大幅度的停摆,公司销售额同比下降35.10%,据CRIC数据百强房企销售额同比下降37.9%,公司表现好于行业。考虑到一季度为施工与销售淡季,全国开始逐渐复工复产,因此疫情带来的负面影响总体可控;另外,我们认为商品房作为耐用品,无论刚性还是改善需求均不会消失,只是延期满足,加上公司优秀的品牌力与销售管理力,看好公司在疫情后的需求持续释放叠加逆周期调节的政策春风共同作用下,全年销售或超预期。 土地投资放缓,上半年或是补库存好时点公司2月在江门和武汉获取2个项目,合计计容建面35.5万方,需支付权益地价款11.54亿。2月公司土地投资偏少,但依然布局核心城市。此外,我们认为上半年是公司低价补库存的好时点:在去年下半年至今行业融资长期偏紧的背景下,年末土地溢价率持续走低,流拍率创新高,预计今年上半年一二线城市或有较多的优质地块放出;同时,截至2019年三季报,公司在手资金1072亿,净负债率50.3%,融资优势明显(2019年发行的公司债利率在3.6%左右,ABS利率3.7%左右),万科有望依靠扎实的基本面,在土地市场价值洼地抢先一步,补充大量优质土储。 投资建议:万科三十年来始终把握住行业趋势,通过精准研判,数次穿越周期逆市成长,不仅证明了自己的价值理念,也得到了市场的认可。在本次疫情冲击下,考虑到万科保持着业内最低的杠杆水平,最佳的存货周转比例,最好的管理团队,我们或将再一次见证万科的逆市成长。预计公司2019-2021年EPS为3.83、4.63、5.55元,对应当前PE为8. 11、6.72、5.60x,维持“买入”评级。 风险提示:新冠疫情对行业影响超预期,公司项目复工不及预期。

事件:2月11日,公司发布月度经营数据,公司2020年1月实现签约金额235.88亿,同比-29.78%;实现签约面积157.57万方,同比-30.85%。 受月末疫情影响,销售有所下滑 公司2020年1月实现签约销售金额235.88亿,同比-29.78%;签约面积157.57万方,同比-30.85%。1月销售数据下滑,主要受春节期间暂停销售及疫情的影响导致月末售楼处关闭,线下销售活动基本暂停。 展望后市,我们认为本次疫情是一个暂时性事件,商品房作为耐用品,无论刚性还是改善型需求,均不会消失,只会延后;另外,由于公司开发项目定位一二线及强三线这些城市基本面强劲的区域,返乡置业占比较小,在疫情得到控制后,需求释放的弹性与确定性更强,同时公司有良好的品牌号召力及项目管理能力,销售端或出现补偿性的恢复,这让我们对公司全年的销售实现稳健增长保持乐观。 加快拿地步伐,聚焦一二线区域 2020年1月,公司在天津、福州、兰州、郑州等8个城市共获取9个项目,合计规划计容建面231.56万方,地价款109.92亿,平均楼面价4747元/平。土地投资较去年同期30多亿大幅增加,此外,考虑到月末部分城市暂停土拍交易,公司实际土地投资力度与决心或大于纸面上的成交额。 展望二季度,我们认为随着疫情逐渐得到控制,土地市场交易将快速重启,但自2019年二季度融资收严以来,行业整体资金压力持续较大,年末土地流拍数量创新高,土地市场压力增大,预计今年上半年一二线城市或有较多的优质地块以合理的价格放出;公司财务健康(截至2019年三季报,在手资金1125.6亿,扣除预收款项后,其他负债占总资产比重仅为40.38%),截至2019中报有息负债综合成本仅约4.99%,公司有望借助凭借自身融资和央企平台的优势,在土地市场的价值洼地低价获取优质土储。 投资建议:公司是A股地产龙头之一,在融资、经营管控方面优势明显,亦具有央企资源整合平台的独特优势。疫情影响短期销售,但只是让购房需求延后释放,不改中长期优质龙头走出独立行情的逻辑。我们看好公司充分调动优质资源配合优势背景,在完善的管控与优化的激励机制下,全年销售业绩再创佳绩。我们预计公司2019-2021年EPS为1.97、2.40、2.89元,对应当前股价的PE分别为7.61、6.24、5.17x,维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市调控政策收紧超预期;公司销售回款不达预期。

事件:2月5日,万科发布1月经营数据,公司2020年1月实现合同销售金额549.1亿元,销售面积333.5万方;新增开发项目计容建面69.7万方,需支付权益地价款22.74亿。 销售逆市高增长,全年值得期待 2020年1月公司实现签约销售额549.1亿,同比+12.34%;销售面积333.5万方,同比+4.97%,销售均价16465元/平,同比+7%。据克而瑞1月榜单,公司销售金额位列行业第一,销售金额增速在前5房企也排第一,重点房企中位列前茅。 公司在月底疫情影响下,销售端依然能实现两位数的同比增长难能可贵,一季度为施工与销售淡季,疫情带来的负面影响总体可控;另外,我们认为商品房作为耐用品,无论刚性还是改善需求均不会消失,只是延期满足,加上公司优秀的品牌力与销售管理力,看好公司在疫情后的需求持续释放叠加逆周期调节的政策春风共同作用下,全年销售或超预期。 拿地稳健聚焦一二线,上半年或是补库存好时点 公司1月分别在上海、南通、太原、重庆、乌鲁木齐、郑州等地获取6个项目,均位于一二线城市,合计计容建面69.7万方,需支付权益地价款22.74亿,1月公司拿地偏少但聚焦核心城市。此外,我们认为上半年是公司低价补库存的好时点:在去年下半年至今行业融资长期偏紧的背景下,土地溢价率持续走低,流拍率创新高,预计今年上半年一二线城市或有较多的优质地块放出;同时,截至2019年三季报,公司在手资金1072亿,净负债率50.3%,融资优势明显(2019年发行的公司债利率在3.6%左右,ABS利率3.7%左右),万科有望依靠扎实的基本面,在土地市场价值洼地抢先一步,补充大量优质土储。 投资建议:万科三十年来始终把握住行业趋势,通过精准研判,数次穿越周期逆市成长,不仅证明了自己的价值理念,也得到了市场的认可。在本次疫情冲击下,考虑到万科保持着业内最低的杠杆水平,最佳的存货周转比例,最好的管理团队,我们或将再一次见证万科的逆市成长。预计公司2019-2021年EPS为3.83、4.63、5.55元,对应当前PE为7.28、6.03、5.02x,维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市调控政策收紧超预期,公司销售回款不达预期。

货值不足导致销售额下降,非京区域占比持续提升 1)推盘缩量致销售阶段性下滑:公司2019年房地产销售面积1183.36万方,同比-21.23%;房地产开发销售额1027.94亿,同比-20.42%;公司2019年房地产签约销售额下降主要因为2018年拿地数量较少,导致2019年可推盘的项目不足。2)非京区域贡献进一步提升:1183.36万方销售面积中非环京区域占比为60.65%,相比2018年的51.53%提升了9.12个百分点,从绝对值看2019年非京区域销售与2018大体持平,表现良好,总量下降主要受环京区域销售下行拖累(2019年环京销售面积较2018年减少262万方)。3)2020年销售有望改善:考虑到环京区域政策或将有所放松(廊坊市政府于2020年1月14日发布户籍改革征求意见稿,拟放宽落户);且2019年公司拿地大幅增加(拿地金额同比+204%),预计公司2020年销售去化水平及推盘量将好于2019年,全年销售有望得到改善。 房地产开发业务拿地积极,武汉项目重磅落地 1)拿地积极、全国布局:2019年公司获取土地成交金额为311亿,较2018年+204%;新获取土地面积421万方,较2018年+63%,公司获取土地力度大幅提升,为公司未来销售和业绩增长打下坚实基础。2)武汉项目重磅落地:2019年9月,公司在武汉取得两幅地块,位于武汉市主城区武昌区域,成交金额116亿元。此项目紧邻长江主轴,属于政府重点规划的滨江CBD核心区。公司开启了公司在以武汉为核心的华中片区新业务的布局,进一步落实公司开拓商业办公、城市更新等新业务的发展战略。 融资与现金流改善,产业新城业务增长稳健 1)融资放量,现金流改善明显:截至2019年三季报,公司筹资活动现金流入达939亿,比去年同期+66%;同时销售商品收到劳务现金631亿,同比+19%(销售额下降但销售收入增多,可见公司回款率改善明显),充足的资金流入为公司后续发展提供有力保障。2)产业新城业务稳步推进:公司2019年产业园区结算收入381.31亿,同比+22.85%;同时公司房屋出租收入2.55亿,同比+74.97%;已出租面积90.62万方,同比+90.73%,公司产业新城主业及出租业务正积极健康的拓展。 投资建议:公司2019年销售因存货不足有所下滑,但产业新城主业积极推进,结算金额稳步增长,同时销售端非京地区占比进一步扩大。我们认为短期住宅销售下滑,不改公司产业新城主业积极健康发展、园区模式异地复制扩张成功的长逻辑。预计公司2019-2021年EPS为5.12、6.76、8.75元,对应当前PE为5.33、4.03、3.12x,维持“买入”评级。 风险提示:城市调控政策收紧超预期;公司销售回款不达预期。

老牌龙头开发企业转型物业持有经营,人员、激励到位 1)公司近年开始业务转型,逐步退出开发业务,加大持有型物业布局。2)引入战投普洛斯,新管理层布局新赛道。3)股权激励机制即将到位,整装待发:公司拟使用自有资金以集中竞价方式回购部分公司股份并全部用于员工持股计划或股权激励。4)投资金镒资本,助力转型布局:利用专业投资管理团队优势,拓宽公司投资渠道和提高资金使用效率,借助基金平台寻找具有发展潜力的企业。 开发业务:优质存量土储保障转型期业绩平稳释放 据2020年1月15日业绩预告,公司预计2019年实现归母净利润5.5-6.5亿,同比增长68-100%;截至2019年年中,公司开发业务未售货值约为42.85亿(不含香河运河国际生态城二期),保障未来可持续发展;此外,公司运河国际生态城项目70%股权已转让给世茂,但剩余30%股权依然持续释放利润,本次交易当期预计实现投资收益约6.6亿元,预计后续将确认投资收益约2.3亿元。 商业地产:手握核心写字楼资源,租金增长可期 公司写字楼处于一二线城市核心地段:公司近年来开始加大商业物业布局力度,北京万通中心位于国贸CBD区域,上海万通中心位于虹桥商务区核心地段,天津万通中心位于天津和平区金融中心,目前已经形成了“万通中心”这一标准化的成熟甲级写字楼运营品牌。近年来公司自持物业收入稳定,可出租建面保持增长:公司自2016年以来的可出租物业建面保持稳定增长,2019年前三季度公司实现租金收入1.85亿元,同比增长9.74%。考虑到北京、上海写字楼供需趋于平衡,租金收入有望平稳增长,且公司上海、天津写字楼出租率有继续提升空间,公司未来的自持经营性物业收入有望保持稳健增长。 财务分析:货币资金充裕,推动转型升级 有息负债规模持续下降,债务负担较轻:公司从2016年开始有息负债显著下降,资产负债率也逐年降低。公司货币资金较为充裕,推动转型升级:公司26亿有息负债中,一年内到期有息负债仅2亿,而公司账面货币资金达到22亿,考虑到公司未售存货多数竣工,在建项目后续投入较少,货币资金充足,稳健的财务结构也为公司未来战略转型奠定了坚实的基础。 投资建议:加大房地产开发业务去化力度:2019年公司将国贸Z3地块转让给普洛斯,将香河运河国际生态城项目70%股权转让给世茂,预计将获得较高投资收益;同时,公司目前尚有优质存量土储,保证未来几年业绩平稳释放。商业地产持续布局:目前公司已将“万通中心”打造成为优秀的甲级写字楼品牌,租金收益稳步增长。轻资产转型无压力:公司负债率处于行业极低水平,短期偿债压力较轻,货币资金充裕,为公司转型升级奠定了坚实基础。综上,我们看好公司在稳定释放业绩的同时,轻装上阵,以商业地产为根基,探索新型业务发展。预计公司2019-2021年eps分别为0.26元、0.32元、0.40元,当前股价对应2019-2021年PE分别为21.3X、17.3X、13.5X,维持“买入”评级。 风险提示事件:房地产行业调控超预期,公司地产项目结算低于预期。

老牌房企、知名品牌,住宅业务和商业多元齐头并进 万通地产是中国房地产行业领导品牌企业之一,是开发与运营并重的地产公司。1)房地产开发业务方面,公司布局重点聚焦京津区域,并拥有完整的产品线,凭借其优良品质和服务在京津区域内已具备较高品牌知名度。2) 商业地产方面,公司已成功打造“万通中心”商用物业品牌,目前在北京、天津、上海的商业物业已成熟运营,并成为当地地标性建筑。未来将通过成熟的、优秀的商业综合体地产运营管理团队,实现资产规模有效增长、经营业绩稳步提升。 开发业务:重点布局一二线城市,具备较强抗市场风险能力 公司项目布局目前形成了以北京及环京为中心,天津、杭州、成都三大重点二线城市为支点的优异土储格局。综合考虑到:1)北京及二线城市需求在连续两年压制后逐渐进入到复苏阶段;2)一二线城市政策边际性效应逐渐减弱;3)下半年以来部分一二线城市限购、限售有所松动,未来政策边际性宽松预期加强,我们认为,公司凭借其优良项目品质以及一二线布局优势,抗市场风险能力较强。 商业板块:坐拥核心资产、租金稳定增长,价值明显低估 公司2010年开始加大商业物业持有力度,持有的商业资源均位于城市中心核心区域,稀缺资源彰显价值。租金方面,2019年前三季度合计实现租金收入1.8亿元(同比+10%),租金为92元/平米/月(同比+24%),租金收入增长主要得益于出租率提升和租金上涨。同时,考虑到公司持有的商业物业地理位置优越,未来增值潜力巨大,但目前投资性房地产均采用成本法计量,假设按周边类似物业销售价格重估,截至19年3季度末公司投资性房地产公允价值达103亿元,较成本计量法多增63亿元。 财务分析:财务结构优异、负债率处于行业最低水平、具备较高安全边际 1)降杠杆下总资产规模下降,销售结转推动净资产持续上升:公司总资产规模自2016年高点起已连续三年下降;净资产规模自2015年起已连续4年上升。2)高价项目结转推动利润率水平持续改善:公司2019年前三季度毛利率和净利率较2018年分别提升20pct、25pct,利润率自2017年起处于高位,主要是由于公司项目获取时间较早,地价较低叠加2016年起房价快速上行所致。3)债务结构优异,负债率持续改善:2019Q3末,公司扣除预收款后的资产负债率较2018年-4pct,自2015年高点持续下降;有息负债占比总资产规模20%,处于历史最低水平。4)充裕货币资金、较低偿债压力、低成本融资优势:2019Q3末公司在手货币资金23亿元,同比+21%;有息负债中银行长期借款占92%、现金短债比高达12倍,短期内无偿债压力;2018年公司综合融资成本仅6.21%,处行业较低水平,为公司未来战略调整奠定坚实基础。 投资建议:万通地产是中国房地产行业领导品牌企业之一,开发业务方面,北京及二线城市优质土储有望在未来政策边际性宽松预期下,加速释放业绩。商业地产方面,公司自持商业物业地理位置优越,受益于出租率提升和租金上涨及商业地产增值的可销售性,增长潜力巨大。预计2019/20/21年净利润5.3/6.5/8.3亿元、同增61.8%/22.9%/27.7%,当前股价对应2019/20/21年估值17x/14x/11x,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:房地产行业调控超预期,公司地产项目结算低于预期。

事件:公司发布2019年三季报,前三季度实现营收33.65亿,同比+11.56%;归母净利润3.03亿,同比-30.22%,基本EPS0.20元/股。 营收稳健,短期业绩有所下滑,财务稳健杠杆低 1)收入稳增长,短期业绩下滑因期内结算项目利润率较低:公司2019前三季度营收33.65亿,同比+11.56%,归母净利润3.03亿,同比-30.22%,毛利率由2018年末的56.97%降低至37.34%,主要由于本期房地产业务结转的动迁配套房项目毛利较低,净利率由2018年底的24.58%降低至9.26%,主要由于融资规模增加,财务费用同比+229.98%,同时管理费用同比+43.42%;2)财务健康杠杆处低位:报告期末公司账上货币资金57.63亿,同比+18.71%,为短期借款加一年内到期有息债的2.78倍,安全边际较高;此外,截至报告期末,公司剔除预收账款后资产负债率由18年末的63.37%降至61.81%;由于新增借款,净负债率由18年末的37.04%升至49.21%,总体可控。 地产业务销售高增,未结项目充足业绩有支撑 1)销售大增:2019年1-9月,公司合同销售面积10.18万方,同比增加277.31%。合同销售收入30.10亿,同比增加121.72%;2)已售未结资源充足:报告期末,公司账上预收账款41.18亿,较18年末增长43.99%,主要是售房预收款,对未来业绩有支撑。 不动产资管收入略降,公募REITs想象空间大 1)资管规模略有下降:2019Q3公司不动产资管业务收入4.45亿,同比减少3.65%:其中管理及咨询服务费收入3.92亿,同比减少5.81%;受资管新规影响,报告期末,公司在管基金规模467.77亿比年初减少3.33亿,管理规模微降3.94%,导致管理费收入降低;2)公募REITs或推出在即:18年类REITs产品尝试频出不穷,政策层面上19年以来各方面密集表态:3月底,国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示,“公募REITs首批试点产品近期将推出”;4月8日,深交所表示“积极推进公募REITs进程”;6月27日中国REITs论坛上全国政协委员、中国证监会原主席肖钢表示发展公募REITs势在必行。我们预计公募REITs在未来1-2年内大概率内推出试点,以国内现有不动产管理规模与水平看,行业发展尚处初级阶段,而公司作为行业龙头竞争优势明显,前景可期。 投资建议:公司19年Q3净利润有所下滑,主要因为房地产开发业务毛利率下降和财务费用大幅增长,但公司现有存量可售资源依旧充裕,已售未结资源充足,未来短期内业绩依然有支撑;资管业务方面,公司不动产管理费收入微降,资管规模基本稳定,在光大安石团队接手管理层后,其管理优势及行业地位将得到进一步凸显,此外,由于公司作为A股稀缺的REITs标的,将持续受益于存量资产管理的崛起及公募REITs推进的预期。我们预计公司2019-2021年EPS分别为0.79元、0.95元、1.07元,分别对应PE5.24X、4.36X、3.87X,维持“买入”评级。 风险提示:公募REITs试点推出进度低于预期,房地产开发业务销售去化低于预期。