业绩靓丽,杠杆略高但较为稳定 1)业绩稳定增长:公司前三季度实现营收2940.21亿,同比+26.17%;实现归母净利润118.13亿,同比+32.83%;扣非后归母净利润103.38亿,同比+13.54%;2)盈利能力提升:报告期末,得益于净利润率改善,加权ROE升至16.02%,较去年同期上升2.53个百分点;3)负债率偏高,但较为稳定:报告期末,公司剔除预收账款后资产负债率81.50%,较去年期末下降2.90个百分点,净负债率173.05%,较去年期末提升1.22个百分点,货币资金823.77亿,对短债及一年内到期非流动负债之和覆盖率为91.89%,较去年期末的86.38%的覆盖率有一定的改善。 房地产业务:销售承压,回款率高位提升,拿地放缓聚焦战略区域 1)销售有所回落,回款率行业领先:受整体市场下行压力及新增供应上市节奏影响,前三季度,公司房地产主业累计实现合同销售金额2346 亿(同比-12.13%),合同销售面积2117 万方(同比-13.17%),但由于城际空间站等重大项目的良好表现,实现销售回款2045亿,回款率达到87%,同比提升5个百分点;2)土储聚焦核心区域,斩获战略级项目:前三季度公司累计获取项目82个,新增权益建面2624万方,权益地价649亿,按业态看,住宅占比超过7成;收获项目包括从中民投手中以相对较低的价格接手董家渡项目50%股权与债权,标的资产为上海外滩核心地块。 大基建业务:保持快速发展势头,积极并购完善布局 1)高基数下增长依然强劲:前三季度,公司大基建业务实现营业收入1389亿,同比增长38%,累计新签约合同金额2726亿,同比增长28%,公司着力承接有重大影响力的政府投资项目、大片区市政项目以及产业协同项目,业务得到持续拓展;2)资本运作有序推进:上半年,公司成功收购河南公路工程公司,进一步完善了区域和产业链布局。 多元业务健康发展,协同效应进一步提升 1)大金融产业:前三季度募资超过36.9亿,较去年同期大幅增长,大金融产业累计实现利润总额23亿,同比增长6.2%;2)商贸产业:三季度,签约客商22家,新开展馆3家;3)酒店旅游业:三季度,在斯里兰卡、泰国、澳洲等地输出酒店轻资产管理项目6个,新开业上海江桥铂骊等酒店;4)康养及科创产业:杭州湾项目产业落地工作取得阶段性成果,首批15家企业正式签约入驻。 投资建议:公司是房地产综合开发实力领先的世界500强,“地产+基建”业绩获释放,盈利能力持续改善,销售端因整体市场压力及推盘结构与节奏短期略显压力,但考虑到公司住宅项目大多以城际空间站为依托,在与本土开发商竞争中,去化与回款相对优势较为明显,我们看好公司销售端大概率长期跑赢行业平均水平;此外,公司大基建、大金融、大消费等多元产业协同并进,管控能继续提升,财务指标存改善空间,我们预计公司2019-2021年EPS为1.21、1.48、1.83元,分别对应PE6.01X、4.92X、3.98X,维持“买入”评级。 风险提示事件:三四线城市销售下行压力超预期;公司销售回款不达预期。

事件:10月24日,公司发布2019年三季报,前三季度实现营收2239.15亿,同比+27.21%;实现归母净利润182.41亿,同比+30.43%。 业绩高增,现金充足,负债低位再降 1)业绩稳定增长:公司前三季度实现营收2239.15亿,同比+27.21%,归母净利润182.41亿,同比+30.43%,主要由房地产业务结算面积与结算均价双升所致;2)结算毛利率略有下降:或因报告期内结转项目毛利率较低,公司前三季度房地产业务结算毛利率27.6%,较去年同期下降0.2个百分点;3)在手现金充足:报告期末,公司在手货币资金1072.4亿,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和590.8亿;4)以收定支,降低总债务规模:报告期末,公司经营活动现金流净额17.34亿,投资活动现金流净额-120.23亿、去年同期-711.36亿,筹资活动现金流净额-698.75亿、去年同期551.96亿,公司今年明显在抓回款的同时,减少拿地支出,主动降低融资欲望,公司并没有利用融资上的突出优势在当前格局下进行错位竞争或抄底,我们认为原因或是所处格局的不同,公司看的不是规模亦或排名、也不是短期利益得失,坚持与坚信的是自身品牌与管控的长期竞争力,及城市综合服务商的战略方向。 销售稳步增长,已售未结资源丰富,拿地坚持审慎投资 1)销售稳健:公司前三季度实现销售面积3061.6万方,同比+5.5%,实现销售金额4756.1亿,同比+10.2%;2)可结转资源充足:报告期末,公司并表口径有4474.3万方已售未结资源,对应合同金额6362.4亿,账上合同负债(前预收账款)5873.46亿,对今年全年业绩有较强支撑作用。3)项目布局聚焦核心区位:前三季度公司新获取项116个,总建面2832.1万方,权益建面2042.0万方;新增项目中81%(按权益投资金额算)位于一二线城市。 多元业务多点开花,强化各领域领先优势 1)物业业务名利双收:上半年万科物业收入52.8亿,同比+27.1%,新增项目签约饱和收入21.64亿,同比+113.8%,报告期内,万科物业继续领跑中指院“物业服务品牌价值研究成果榜”第一名;2)租赁业务规模与融资双向突破:截至9月底,公司租赁住宅业务累计开业约9.8万间;报告期内,公司成功发行2019年第二期住房租赁专项公司债券,发行规模25亿,票面利率3.55%;3)商业开发优化提效:上半年公司商管总建面超1350万方,其中印力平台110个项目,管理面积915万方,643万方已开业面积中90%为购物中心,购物中心整体出租率(不含改造项目)约97%;4)物流布局进一步完善:三季度,公司物流仓储服务业务新获取项目4个,总建筑面积(指可租赁物业的建筑面积)约27万平方米。截至9月底,物流仓储服务业务总建筑面积约998万平方米。 投资建议:万科前三季度业绩维持高增,得益于项目如期结转;销售额在高基数下实现10%的增长实属不易。公司经营端,在低杠杆背景下进一步降负债;投资端,坚持合理土地储备,前三季度拿地少而精,新增土储按金额81%位于一二线;多元业务在各领域继续扩大优势,我们看好公司作为地产旗舰继续引领行业的同时,多元业务也能相继成为各领域标杆,为后继者指明前进的方向。预计公司2019-2021年EPS为3.54、4.11、4.79元,对应当前PE为7.54、6.49、5.56x,维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市调控政策收紧超预期,公司销售回款不达预期。

事件:10月25日,公司发布2019年三季报,前三季度实现营收1117.94亿,同比+17.77%;实现归母净利润128.33亿,同比+34.08%。 业绩高增,盈利能力持续改善1)业绩稳健:公司2019年前三季度实现营收1117.94亿,同比+17.77%,得益于竣工结转项目单价提高,增利快于增收,前三季度实现归母净利润128.33亿,同比+34.08%;2)毛利率提升:公司前三季度毛利率35.89%,较去年同期增加3.18个百分点,盈利能力持续改善;3)债务结构合理:报告期末,公司短期借款仅29.96亿,长期借款及应付债券2276.71亿,优异的债务结构彰显公司融资端强势的话语权,此外,报告期末公司资产负债率79.64%;扣除预收款项后,其他负债占总资产比重仅为40.38%,我们测算公司净负债率82.27%,较去年末略增1.72个百分点,整体合理可控。 1-9月销售额近3500亿,回款率行业领先1)销售逆市增长:公司2019年前三季度实现签约面积2293.78万方,同比增长13.29%,实现签约金额3467.73亿,同比增长14.20%,其中一二线城市的签约金额占比75%;2)回款率不降反升:前三季度在行业去化率下行,资金趋紧背景下,公司累计实现销售回笼资金3098亿,回笼率较去年同期上升3.62个百分点至89.34%,高回款率背后,是公司强大执行力、高效有力的管控水平及产品品质与竞争力的综合体现。 三季度加快布局土地价值洼地,坚持核心区域深耕1)三季度拿地力度持续加大:1-9月份,公司新拓展项目84个,新增容积率面积1493万方,总拓展成本996亿。其中第三季度新增容积率面积667万方,较二季度环比增长21.9%,公司在土地溢价率大幅走低的三季度加仓拿地,在与同行整体收缩对比下,背后由突出的融资优势、强大的产品竞争力及优秀的项目团队齐力支撑;2)坚持重点城市深耕:前三季度新增土储中,一二线城市拓展金额占比达76%,我们看好公司坚持核心区域深耕的战略。 物业板块上市稳步推进,投顾与商管业务继续拓展1)保利物业核准H股上市:公司于2019年9月17日收到中国证监会出具的《关于核准保利物业发展股份有限公司发行境外上市外资股的批复,保利物业若成功登陆资本市场,或进一步提升物管板块地位,完善公司多元化布局;2)投资顾问与商业管理业务健康发展:报告期内,保利投资顾问继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作,加大与外部开发商的合作,累计覆盖城市超过210个,持续提升市场竞争力;商业管理新拓展购物中心、酒店和公寓合计14个项目,以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。 投资建议:公司是A股地产龙头之一,在融资、经营管控方面优势明显,亦具有央企资源整合平台的独特优势。2019年前三季度,公司坚持布局核心城市,营收及归母净利润均实现较快增长,销售及业绩弹性为龙头翘楚,拿地力度持续加大;同时,物业板块赴港上市稳步推进,有助于进一步增厚母公司估值。我们看好公司充分调动优质资源配合优势背景,在完善的管控与优化的激励机制下,全年业绩再超预期。我们预计公司2019-2021年EPS为1.97、2.40、2.89元,对应当前股价的PE分别为7.90、6.48、5.37x,维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市调控政策收紧超预期;公司销售回款不达预期。

公司发布2019年三季报,前三季度实现营业收入211.92亿,同比+8.22%,实现归母净利润21.21亿,同比+46.85%。 业绩大增主要源于投资收益增加,现金流改善:1)项目如期结转,毛利率有所下降:2019年前三季度公司实现营业收入211.92亿,资金依旧偏紧但并没有影响项目的正常竣工交付,结算毛利率较去年同期下降了2.02个百分点至28.95%;2)投资收益大幅增加:公司归母净利润21.21亿,同比大幅增长46.85%,主要由公司处置项目回笼资金所致,扣非后归母净利润15.35亿,同比增长2.97%;3)现金流持续改善:由于加强销售回款、处置子公司回笼资金,同时减少拿地支出,公司前三季度经营性净流额226.15亿(去年同期1.62亿),投资净流额160.76亿(去年同期-58.48亿),现金流状况持续在改善。 总负债规模降低,杠杆率持续下行:1)债务规模削减:截至报告期末,公司账上有息债合计1028.33亿,较去年末1375.25亿减少346.92亿,其中:短期借款、一年内到期非流动性负债、长期借款、应付债券分别减少97.78亿、170.20亿、13.46亿、65.48亿;2)净负债率大幅下降:得益于持续降负债,报告期末,公司净负债率较2018年末的384.84%下降142.16个百分点至242.39%。 货值充足,项目资源聚焦一二线:公司坚持贯彻“深耕核心一线,全面布局二线”的房地产战略布局,截止2019H1,公司土储建面209.25万方,分布福建12%、京津冀10%、长三角72%和珠三角6%;在建项目建面1637.06万方,布局福建39%、京津冀9%、长三角14%、珠三角18%和其他热点城市20%,购房市场需求大,抗风险能力强。以公司2019H1结算均价2.18万/平测算,保守估计公司土储货值在3500亿以上,可满足未来2-3年开发需要。 投资建议:2018年可以说是最艰难的一年,但我们看到公司渡过难关,销售破千亿;2019年或是最关键的一年,前三季度,公司销售回款基本完成任务,债务规模及杠杆率持续降低,基本面稳健修复,我们看好公司凭借差异化及高端产品优势,在行业下行压力下,政策边际放开的四季度,维持高去化率,继续完成销售及回款目标。预计公司2019-2021年EPS分别为1.25、1.52、1.84元,分别对应PE4.72X、3.86X、3.20X,维持“买入”评级。 风险提示:行业融资端收紧超预期,一二线城市调控收紧超预期。

公司发布2019年半年报,上半年实现营业收入145.06亿,同比+14.33%,实现归母净利润15.61亿,同比+58.74%,实现扣非归母净利润10.98亿,同比增长2.35%。 营收增长,现金流改善:1)销售如期结转,毛利率有所下降:2019H1公司房地产业务实现营业收入138.24亿,结转面积62.86万方,但同时房地产业务毛利率较去年同期下降了5.15个百分点至28.09%,使扣非归母利润增速不及营收;2)投资收益大幅增加:公司归母净利润同比大幅增长58.74%,主要是由于公司通过处置子公司确认了投资收益7.49亿,占利润总额35.15%,同比增长389%;3)现金流有所改善:由于销售加速回款及处置子公司,公司经营性净流额202亿,投资净流额103亿,现金流状况获改善。 总负债规模降低,杠杆得到控制:1)债务结构优化:报告期末,公司一年内到期的借款由2019年Q1的461.2亿进一步下降到330.7亿,长期借款及债券余额由2019年Q1的810.68亿下降至773.22亿;2)净负债率大幅下降:报告期末,公司净负债率较2018年末的384.84%下降126.15个百分点至258.69%;3)融资成本有所上升:今年二季度以来融资收紧影响,公司综合融资成本较去年末提升了0.78个百分点至9.30%,公司各种融资途径成本如下:银行贷款247.38亿(8.48%)、非银贷款650.25亿(10.13%)、公司债205.62亿(7.68%)。 货值充足,项目资源聚焦一二线:公司坚持贯彻“深耕核心一线,全面布局二线”的房地产战略布局,截止2019H1,公司土储建面209.25万方,分布福建12%、京津冀10%、长三角72%和珠三角6%;在建项目建面1637.06万方,布局福建39%、京津冀9%、长三角14%、珠三角18%和其他热点城市20%,购房市场需求大,抗风险能力强。以公司2019H1结算均价2.18万/平测算,保守估计公司土储货值在3500亿以上,可满足未来2-3年开发需要。 投资建议:2018年可以说是最艰难的一年,但我们看到公司渡过难关,销售破千亿;2019年或是公司最关键的一年,上半年公司销售回款基本完成任务,负债及杠杆如期持续降低,我们看好公司凭借差异化及高端产品优势,在下半年维持高去化率,继续完成销售及回款目标。预计公司2019-2021年EPS分别为1.25、1.52、1.84元,分别对应PE4.90X、4.01X、3.33X,维持“买入”评级。 风险提示:行业融资端收紧超预期,一二线城市调控收紧超预期。

业绩获释放,毛利率持续改善 1)业绩稳定增长:报告期内,公司实现营收2014.46亿,同比+27.59%;实现归母净利润89.87亿,同比+48.40%,经营性现金流量净额81亿;2)盈利能力提升:上半年房地产业务结算毛利率27.97%,比去年同期增加1.86个百分点,建筑及相关产业毛利率3.86%,比去年同期增加0.70个百分点,ROE12.04%,较去年同期上升2.81个百分点;3)杠杆较高,但处可控范围内:报告期末,公司剔除预收账款后资产负债率81.74%,较去年期末下降2.66个百分点,净负债率179.73%,较去年期末提升7.90个百分点,账上货币资金866.01亿,对短债及一年内到期非流动负债之和覆盖比例为91.93%。 房地产业务:销售稳健回款高,土储维持高强度 1)销售维持增长,回款率行业领先:公司上半年实现合同销售金额1677亿,同比增加约3%,合同销售面积1487万方,同比增加10%,得益于城际空间站等重大项目的良好表现,实现回款1319亿,回款率达到79%;2)土储聚焦核心区域,斩获战略级项目:上半年公司累计获取项目58个,新增权益建面1968万方,权益地价459亿,按建面看,一二线占比为47.56%,但从拿地金额看,一二线占比达到77.31%:其中一线占比42.01%,包括从中民投手中以相对较低的价格接手董家渡项目50%股权与债权,标的资产为上海外滩核心地块。 大基建业务:高基数下快增长,积极并购完善布局 1)基建业务高基数下增长依然强劲:1-6月份,公司大基建业务实现营业收入1077亿,同比增长39%,累计新签约合同金额1790亿,同比增长16%,公司着力承接有重大影响力的政府投资项目、大片区市政项目以及产业协同项目,业务得到持续拓展;2)资本运作有序推进:上半年,公司成功收购河南公路工程公司,进一步完善了区域和产业链布局。 多元业务有序发展,协同效应进一步增强 1)大金融产业:上半年募资超过28亿,较去年同期大幅增长,房地产基金业务放款项目新增8个,金额19.3亿;2)商贸产业:着力提升贸易港运营水平,新签日本LAOX等商户12家,继续推进零售门店拓展,新开G-Super门店4家,总数达到64家;3)酒店旅游业:大力推进酒店轻资产管理输出,与澳洲黄金海岸酒店群等12家海外酒店签署管理输出合作协议,上半年累计新增输出管理酒店15家,新开越南海防铂派等4家酒店。 投资建议:公司是房地产综合开发实力领先的世界500强,地产主业业绩获释放,盈利能力持续改善,正逐步做精做强;大基建、大金融、大消费等多元产业协同并进,管控能继续提升,财务指标有改善空间,我们预计公司2019-2021年EPS分别为1.21、1.48、1.83元,分别对应PE5.55X、4.54X、3.68X,维持“买入”评级。 风险提示事件:三四线城市销售下行压力超预期;公司销售回款不达预期。

事件:公司发布2019年半年报,上半年实现营收23.27亿,同比+4.70%;归母净利润2.36亿,同比-26.10%,基本EPS0.16元/股。 营收稳健,短期业绩有所下滑,财务稳健杠杆低 1)短期业绩下滑因期内结算项目毛利较低:公司2019H1营收23.27亿,同比+4.70%; 归母净利润2.36亿,同比-26.10%,毛利率由2018年底的56.97%大幅降低至35.47%,主要由于本期房地产业务结转的动迁配套房项目毛利率较低所致,净利率由2018年底的18.53%降低至10.13%,主要由于本期融资增加,对应利息支出增加,财务费用同比增加283.31%,同时销售费用、管理费用同比增长23.93%和42.52%;2)财务健康杠杆处低位:报告期末公司账上货币资金42.10亿,同比-32.84%,主要因为偿还到期的长期借款,但货币资金依然为短期借款加一年内到期有息债的2.95倍,安全边际较高;此外,截至报告期末,公司剔除预收账款后资产负债率由18年末的63.37%降至56.94%;净负债率由于新增借款,由18年末的37.04%升至45.94%,但总体依然处于行业低位。 地产业务销售放量,未结项目充足、业绩有支撑 1)销售大增:2019年1-6月,公司合同销售面积7.76万平方米,同比增加322.32%;合同销售收入26.89亿元,同比增加172.65%;2)可售资源依旧丰富:公司现有项目梦之悦、梦之缘、前滩后院、梦之星和梦之月共有可售建面19.5万方,加上嘉定区域两块土地合计15.1万方,合计未售建筑面积34.6万方;3)已售未结资源充足:报告期末,公司账上预收账款38.33亿,较18年末增长34.01%,主要是售房预收款,对未来业绩有支撑。 不动产资管收入提升,公募REITs想象空间大 1)资管业务保持增长:2019H1公司不动产资管业务收入3.25亿,同比增长9.35%:其中管理及咨询服务费收入2.46亿元,同比减少8.41%;其他收入0.36亿元,同比增长25.82%;在受资管新规影响下,管理规模与去年大体持平,但公司依然凭借卓越的运营实现收入的正增长,同时也实现了0.43亿的超额管理费收入。2)公募REITs或推出在即:18年类REITs产品尝试频出不穷,政策层面上19年以来各方面密集表态:3月底,国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示,“公募REITs首批试点产品近期将推出”;4月8日,深交所表示“积极推进公募REITs进程”;6月27日中国REITs论坛上全国政协委员、中国证监会原主席肖钢表示发展公募REITs势在必行。我们预计公募REITs大概率在未来几个月内推出试点,以国内现有不动产管理规模与水平看,行业发展尚处初级阶段,公司作为行业龙头竞争优势明显,成长前景可期。 投资建议:公司19年H1净利润有所下滑,主要由房地产开发业务毛利率下降和财务费用大幅增长所致;但公司现有存量可售资源依旧充裕,未来短期内业绩高增依然有支撑;资管业务方面,公司不动产管理费收入提升,资管规模维持稳定,在光大安石团队接手管理层后,其管理优势及行业地位将得到进一步凸显,此外,由于公司作为A股稀缺的REITs标的,也将持续受益于存量资产管理的崛起及公募REITs推进的预期。由于公积金转增,我们调整公司2019-2021年EPS分别为0.79元、0.95元、1.07元,分别对应PE5.30X、4.41X、3.92X,维持“买入”评级。 风险提示:公募REITs试点推出进度低于预期,房地产开发业务销售去化低于预期。

营收利润双高增,低杠杆下继续降负债 1)业绩稳增长:万科上半年实现营收1393.2亿,同比+31.5%,归母净利润118.4亿,同比+29.8%,主要由结算面积(同比+20.7%)与结算均价(同比+9.5%)齐升所致;2)结算毛利率略升:报告期末,公司结算毛利率28.3%,较去年同期提高1.0个百分点;3)现金为王,安全边际高:报告期末,公司在手货币资金1438.7亿,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿,同时,经营活动现金流净额88.5亿,经营层面继续维持健康的现金流入;4)杠杆维持低位,有息债进一步降低:报告期末,公司净负债率35.0%,较去年期末提升4.1个百分点,有息负债2253.2亿,较年初减少358.9亿;5)少数股东权益下降,收入含金量提升:报告期末,公司少数股东权益由年初的798.6亿降至714.5亿,归母所有者权益由1557.6亿提升至1610.2亿,随着少数股东权益占比降低,公司收入质量获提高。 销售稳步增长,已售未结资源富余 1)销售稳健:上半年公司实现销售面积2150.1万方,同比+5.6%,实现销售金额3340.0亿,同比+9.6%,增速为TOP3房企中最快;2)坚持区域深耕,做主流产品:公司上半年在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三,而且住宅产品中144平米以下中小户型占比为90.6%;3)可结转资源充足,对未来业绩指引性强:报告期末,公司并表口径有4403.7万方已售未结资源,对应合同金额6215.5亿,此外,公司披露预计全年竣工面积将与年初计划(3076.6万方)基本持平,我们看好公司全年业绩实现符合预期的增长。 拿地维持审慎投资、布局一二线,资源储备合理 1)拿地较为审慎:上半年公司新获取项目54个,总建面1372.8万方,权益建面941.8万方,建面权益比68.6%,权益地价649.8亿,均价6900元/平;2)坚持核心城市深耕策略:按建面算,新增项目82.0%位于一二线,按金额算,88.4%位于一二线;3)总土储体量合理:报告期末,公司在建及规划建面1.5亿方,其中在建9867.6万方,规划中5472.6万方,可满足公司未来3年持续开发需求。 多元业务齐头并进,强化各领域领先优势 1)物业业务名利双收:上半年万科物业收入52.8亿,同比+27.1%,新增项目签约饱和收入21.64亿,同比+113.8%,在增收的同时,围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环节推出综合性的资产服务计划。不断积累客户口碑;2)租赁业务继续拓展:上半年新开业101个项目,总计2.06万间,成熟期项目平均出租率为91%;3)商业开发优化提效:上半年公司商管总建面超1350万方,其中印力平台110个项目,管理面积915万方,643万方已开业面积中90%为购物中心,购物中心整体出租率(不含改造项目)约97%;4)物流布局进一步完善:报告期末,万纬物流已进驻44个城市,获取127个项目,可租赁物业的建筑面积996万方,同时增设冷链功能的方式,进一步加快冷链业务对全国核心城市的覆盖。 投资建议:万科上半年得益于项目结转量价齐升业绩稳增,销售额在高基数下实现近10%的增长实属不易。公司经营端,在低杠杆背景下进一步降负债;投资端,坚持合理土地储备,上半年拿地少而精,新增土储按金额88.4%位于一二线;开发端,报告期末公司预计全年竣工与年初持平,若下半年项目竣工结转如期完成则全年业绩无忧;此外,上半年公司多元业务在各领域继续扩大优势,我们看好公司作为地产旗舰继续引领行业的同时,多元业务也能相继成为各领域标杆,为后继者指明前进的方向。预计公司2019-2021年EPS为3.54、4.11、4.79元,对应当前PE为7.68、6.61、5.67x,维持“买入”评级。 风险提示事件:一二线城市调控政策收紧超预期,公司销售回款不达预期。

事件:8月12日,公司发布2019年半年报,上半年实现营收711.41亿,同比+19.48%;实现归母净利润99.55亿,同比+53.28%。 上半年业绩超预期,得益于竣工交付面积增加及项目权益比提高 公司2019年上半年实现营收711.41亿,同比+19.48%,主要由于竣工交付结算面积增加和结转单价提高;上半年实现归母净利润99.55亿,同比+53.28%,主要因为:1)房地产业务结算毛利率40.96%,同比提升5.68个百分点;2)投资收益增加;3)报告期内结转项目权益比例提高。 1-6月销售破2500亿,增速位列前十房企第三 公司2019年上半年实现签约面积1636.47万方,同比+12.56%;实现签约金额2526.24亿,同比+17.33%;总量上看,据克而瑞发布的2019年上半年房企销售数据排名,公司全口径销售额与权益销售额均稳居行业第四名;公司上半年销售额增速有所放缓,但横向对比在行业前10名中高居第三。 拿地坚持核心区域深耕,二季度加快布局 1-6月份,公司新拓展项目44个,新增容积率面积826万方,总成本533亿。1)二季度拿地力度开始加大:据月度公告口径统计,其中5月、6月分别拿地256、235万方;2)区域布局看,坚持重点城市深耕:上半年新增土储一二线城市拓展金额及面积占比分别为78%和60%,在当前基本面及政策环境下,我们看好公司坚持核心区域深耕的战略。n资金面健康,物业业务开启赴港上市流程 1)上半年资金趋紧背景下,回款率不降反升:公司上半年累计实现销售回笼2168亿,回笼率较去年同期上升8个百分点至86%;2)负债端进一步改善,融资成本行业领先:报告期末,公司净负债率76.64%,较年初降低3.92个百分点,账面有息负债2710亿,有息负债综合成本仅约4.99%,继续维持行业优势;3)保利物业提交H股上市资料:截至4月30日,保利物业合同管理面积约3.7亿方,在管面积近2.0亿方,其中外拓项目在管面积近0.9亿方,若成功登陆资本市场,或进一步提升物管板块地位,完善公司多元化布局。 投资建议:公司是A股地产龙头之一,在融资、经营管控方面优势明显,亦具有央企资源整合平台的独特优势。2019年上半年公司坚持布局核心城市,项目竣工结转符合预期又凭借项目权益占比的回升,让归母净利润实现大幅增长。上半年公司销售及业绩弹性为龙头翘楚;同时,物业板块开启赴港上市进程,我们看好公司充分调动优质资源配合优势背景,在完善的管控与优化的激励机制下,全年业绩再超预期。我们预计公司2019-2021年EPS为1.97、2.40、2.89元,对应当前PE为7.08、5.81、4.81x,维持“买入”评级。 风险提示事件:一二线城市调控政策收紧超预期;公司销售回款不达预期。

上半年业绩超预期,归母净利润同比大增59.14% 公司2019年上半年预计实现营收711.60亿,同比+19.52%,主要得益于结算规模的增加;上半年预计实现归母净利润103.53亿,同比+59.14%,主要因为以下三点:1)结转项目毛利率同比有所提升;2)投资收益增加;3)报告期内结转项目权益比例提高。 1-6月销售稳增,增速位列前十房企第三 公司2019年上半年实现签约面积1636.47万方,同比+12.56%;实现签约金额2526.24亿,同比+17.33%;总量上看,据克而瑞发布的2019年上半年房企销售数据排名,公司全口径销售额与权益销售额均稳居行业第四名;公司上半年销售额增速有所放缓,但横向对比在行业前10名中高居第三。 拿地趋谨慎,二季度加快布局,坚持围绕核心区域深耕 公司上半年拿地整体趋于谨慎:1-6月份,公告口径统计公司获取土储建面821万方(未含海外项目),拿地金额508亿,权益拿地金额425亿;拿地节奏看一季度较为谨慎,二季度拿地力度开始加大:其中5月、6月分别拿地256、235万方;区域布局看,公司坚持重点城市深耕:上半年新增土储按建面分约54%位于一二线城市,按支付权益地价款分22%位于一线城市,52%位于二线城市,以当前市场基本面及调控方向,我们看好公司坚持在核心区域深耕战略。 投资建议:公司是A股地产龙头之一,在融资、经营管控、央企整合平台等多方面具有独特优势。在激励机制改善下,公司经营业绩彰显出稳健又兼具成长的亮眼表现。2019年上半年公司坚持布局核心城市,结转符合预期又凭借项目权益占比回升,让归母净利润实现大幅增长,我们看好公司的优质资源配合优势背景,在完善的管控与优化有的激励机制下,让业绩在年内实现超预期表现。预计公司2019-2021年EPS为1.97、2.40、2.89元,对应当前PE为6.89、5.66、4.69x,维持“买入”评级。 风险提示事件:一二线城市调控政策收紧超预期;公司销售回款不达预期。

事件:公司发布2019年一季报:一季度实现营业收入57.67亿元,同比+73.40%;归母净利润4.95亿元,同比+64.31%。 销量稳步增长,布局更趋均衡 公司2019年一季度实现销售金额188.62亿元、销售面积207.37万方,同比分别增长10.23%、16.44%。分区域看(按销售金额):成都区域作为公司大本营,贡献40.13亿元,占比21.28%,占比较去年同期下降40.8个百分点。华东、华中区域继续发力,分别贡献58.25亿元、42.1亿元,同比增长391%、150%,占比分别扩大23.9和12.5个百分点至30.9%、22.3%。华南区域实现销售额15.49亿元,贡献占比8.2%。公司近几年积极进行全国化布局,销售结构更趋均衡。报告期内,华东、华中区域成为公司销售新的增长点,合计销售占比超五成。展望2019年,公司可售货值充裕,成都大本营以外区域继续发力,全年有望向千亿大关发起冲击。 多元化拓展土储布局,融资渠道保持畅通 土储方面,公司保持了相对积极的拿地策略,继续“东进南下”。2019年一季度,新增项目15个,总建筑面积约320万方。从分布区域来看,北京区域(天津、淄博)占比40%,滇渝区域(重庆、昆明、贵阳)占比31%、华东区域(南通、扬州、金华)占比11%、华南区域(福州、佛山、晋江)占比10%、华中区域(西安、洛阳)占比8%。按城市能级来看,新增土储中一二线城市占比近八成。从拿地方式来看,公司延续了多元化拓展资源的方式,据我们跟踪,非直接招拍挂方式获取的资源占比近八成(按建筑面积)。 财务方面,由于公司2019年一季度拿地相对积极,杠杆率稳中有升,截至一季度末,公司净负债率为129.5%,较2018年末增长26.8个百分点。融资方面:1、传统融资渠道畅通:公司2019年3月成功发行公司债11亿元,票面利率7.5%;2、获准融资空间较大:(1)公司于2018年5月获批发行总额不超过10亿美元的债券,目前累计发行7.8亿美元;(2)2018年9月获批发行总额不超过人民币25亿元公司债,目前已发行11亿元;(3)2019年3月,公司获得上交所出具的关于不超过人民币20亿元的非公开发行公司债的无异议函;3、融资渠道继续拓宽:公司全资子公司与歌斐资产管理有限公司共同发起设立地产投资基金,拟设立芜湖歌斐泽意投资中心,首期募集资金规模不超过人民币20亿元,目前首期已募集资金2.79亿元。传统融资方式叠加多元化的融资渠道,为公司未来布局扩展及规模提升保驾护航。 业务板块分拆上市,助推产业加速发展 公司下属控股子公司嘉宝股份、成都迪康药业拟发行境外上市外资股(H股)股票并申请在香港联合交易所有限公司主板挂牌上市。迪康药业已完成股份制改造。2019 年3 月,嘉宝股份发行境外上市外资股获得中国证监会核准。截至2018年末,嘉宝股份进驻60余个城市,在管项目超400个,外拓管理面积超56%,全年实现营业收入13.99亿元,同比增长43.95%,实现净利润2.89亿元,同比增长49.15%。物业板块分拆上市后,自主经营带来的发展潜力将获得进一步释放。 投资建议:公司目前处于全国化积极拓展期,2019年一季度销售继续维持高增长,而现代服务业、医疗器械和3D生物打印三项业务均为具备较大发展潜力的蓝海行业。大力度的股权激励及相对市场化的跟投机制有效提升公司获取项目的质量和项目运营效率,为公司高增长的持续性打下基础。我们预计公司19-21年EPS为1.07、1.37、1.78元,对应当前PE为6.5x、5.1x、3.9x。维持“买入”评级。 风险提示:公司销售不达预期,行业资金流动性改善不达预期等。

业绩高增长、财务指标优化 营收增长主要源于建筑板块的高成长:公司建筑及相关产业报告期内实现营收1481亿,同比+41.33%;建材等商品销售实现营收305亿,同比+51.54%,公司大基建产业的快速发展是拉动营收增长的主因。利润增速高于营收得益于房地产主业盈利改善:报告期内,房地产主业实现营收1615亿,同比+7.30%;毛利率27.10%,同比提升3.65个百分点,带动整体毛利率至15.35%,同比提升1.01个百分点;此外,公司继续推进降费提效,报告期内销售管理费用率(销售额口径)分别为1.91%、2.42%,分别同比提升0.04、0.01个百分点。 财务指标进一步修复:1)杠杆率持续下降:公司净负债率由17年末的206.02%降至18年中的179.71%,再降至18年末的171.83%;2)资金面有所改善:报告期末。公司账上货币资金810.20亿,同比增加65.44亿;现金短债比0.86,较17年提升0.06个百分点;全年实现经营性现金流净额421.72亿,连续两年大幅回正;3)继续拓宽融资渠道、融资成本行业领先:公司全年扩大授信规模384亿,并在境外成功发行26.8亿美元债和15亿人民币债,在深交所发行CMBS募资10.53亿;报告期内,整体平均融资成本5.40%,成本略有提升但依然位列行业第一梯队。 展望未来稳中有进:公司19年营收目标3950亿(同比+13.27%),利润总额267亿(+10.0.02%);18年末预收款项3382.3亿,对19年营收目标覆盖率为85.63%;从各项指标看,公司完成19年目标或仍留有余力,看好公司在优化债务结构、增强盈利能力方面继续完善。 销售继续高增、项目拓展成绩显著 公司全年实现合同销售金额3875亿,同比+26.43%,销售面积3664万方,同比+50.29%;回款2968亿,同比+21.09%,回款率77%。土储方面,全年新增项目118个,新进入城市30个,获取权益建面4337万方(同比+115.77%),权益地价款814亿(同比+78.12%)。其中不乏数个战略性项目:18年9月,公司与苏州市政府签订的合作开发的长三角科技示范城项目总投资额500亿;19年2月15日,公司收购中民外滩50%股权债权,获取上海董家渡项目(商办建面57.6万方、住宅建面12.6万方),为公司补充上海区域优质储备。 多元产业快速发展,能级大幅提升 大基建、大金融、大消费等多元业务对主业支撑作用和协同效应进一步凸显。大基建产业:除开营收大增支撑公司业绩外,报告期内通过混改方式控股天津建工,使公司大基建产业版图扩展至京津冀城市群。大金融产业:实现利润总额25亿,同比+25%,地产基金放款金额超过60亿。大消费产业:绿地全球商品直销中心门店达到65家,新增24家;自有酒店及管理输出项目已累计约200个,遍布全球12个国家70余个城市。 投资建议:公司是房地产综合开发实力领先的世界500强,地产主业正逐步做精做强,大基建、大金融、大消费等多元产业协同并进,财务指标进一步改善,管控能持续提升,我们预计公司2019-2021年EPS分别为1.21、1.48、1.83元,分别对应PE6.18X、5.05X、4.08X,维持“买入”评级。 风险提示:行业融资端改善低于预期,三四线城市销售下滑超预期。

事件:公司发布2018年年报,全年实现营业收入837.99亿元,同比增长40.52%;实现归母净利润117.46亿元,同比增长32.88%,EPS3.79元。 销售面积大幅增长,业绩逐步释放 公司全年实现营业收入837.99亿元,同比增长40.52%。其中,房地产开发业务实现营收515.5亿元,同比增长78.2%。房地产开发毛利率较去年增加7.46个百分点至29.73%,整体毛利率达42%。ROE较去年同期提升3.6个百分点至35.2%。截至2018年末,公司预收款项达1375亿元,预计将在未来2-3年内进行结转,业绩锁定性强。 销售方面,公司2018年销售面积实现大幅增长,同比增速达57.56%。分区域来看,非环京区域2018年全年实现销售面积774.12万方,同比增长143.7%,占总销售面积的51.53%,较2017年提升18.21个百分点。非环京区域贡献占比逐步提升,助力公司长期发展。 异地复制加速进行时,“产城+地产”优势进一步突显 报告期内,非环京区域合计实现营收257亿元,同比增长83%,占比较去年同期提升7个百分点至31%。其中,环杭州、环南京区域分别以88亿元、68亿元的营业收入,位居非环京营收贡献比前两位,同比增速分别为190%、51%。同时,环郑州、环武汉和环合肥区域开始发力,增速分别达1388%、370%、124%。随着非环京区域产业新城由规划逐步过渡到成熟运营,非环京区域占比有望继续提升,成为公司新的业绩增长点。 新增产城布局方面,报告期内新签PPP项目合作协议共18个,全部为非环京区域,主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内。土地获取方面,公司自去年四季度起土地获取力度加大,全年新增土储中,非环京区域占比大幅提升29个百分点至87%。2019年一季度,公司新增土储面积同比增长64%。产业发展方面,公司投资运营的园区新增签约入园企业702家,新增签约投资额1660亿元。其中,非环京区域新增入园企业501家,新增签约投资额1406亿元,同比增长52%,占公司整体新增签约投资额达到85%,非环京区域新增产业服务收入127亿元,同比增长316%。 平安入股彰显信心,股权激励提升效率 继平安人寿入股华夏幸福近19.70%的公司股份之后。2019年2月,平安人寿又增持5.69%的公司股份。截至年报披露日,平安人寿与平安资管合计持有公司25.25%股份。平安战略性入股,有效的缓解了公司现金流压力,同时充分体现出资本市场对公司未来发展的信心。2018年6月9日,公告披露股票期权与限制性股票激励计划,拟采用股票期权与限制性股票结合的方式授予公司董事、高级管理人员等130人权益合计10,454万份,约占授予时公司股本总额的3.54%。股权激励的实施,将有效地将公司管理层与公司发展绑定在一起,提升公司运营和开发效率的同时,稳定管理层组织架构,为未来成长再添动力。 积极拓展融资渠道,财务结构继续优化 报告期内,公司成功发行公募债120亿元,私募债46.1亿元,短期融资券50亿元;全年共发行13.7亿美元海外债券。截至2018年末,公司共有银行授信3683亿元,已使用605亿元,剩余额度3078亿元。传统融资渠道畅通的情况下,公司积极探索新的融资方式,例如:与光大信托、大业信托等机构合作成立产业新城基金,专门用于支持嘉兴产城、怀来产城的建设;公司下属全资子公司九通投资与平安资管设立3+3年期的基础设施债权计划。多元化的融资方式,将助力公司产业新城异地复制、深耕核心都市圈。截至2018年末,按债务时间来看,公司1年以内到期的有息债务占比下降12个百分点至19%,长短期债务比达到4.2倍,货币资金覆盖1年以内到期的有息负债1.8倍。同时,2018年第四季度经营活动产生的现金流量净额为2亿元,自二季度起连续三个季度持续为正,现金流持续改善。 投资建议:公司作为产业新城的行业领军者,在环京区域大本营调控政策趋严后,运用“异地复制”的方式,积极拓展非环京区域。非环京区域合计实现营收257亿元,同比增长83%,占比较去年同期提升7个百分点至31%,异地复制正加速兑现。非环京区域产城拓展多处于建设起步阶段,前期资金投入规模将持续增加,多元化融资渠道的畅通,将有效缓解公司现金流压力。随着非环京产城逐步进入收获期,公司资金面将迎来持续改善。同时,公司保持着行业较高的分红水平,现金股利占归母净利达31%。根据2018年末项目测算,公司RNAV41.9元/股(含房地产开发业务,不含产业新城业务),较目前股价折让20%,具备充分的安全边际。根据平安入股时控股股东的业绩承诺,预计公司2019-2021年EPS为5.03、6.59、7.94元,对应当前PE倍数为6.69、5.11、4.24x、,维持“买入”评级。 风险提示事件:资金面流动性改善、调控政策放松节奏及产业新城异地复制不达预期,回款进度放缓等风险。

事件:公司发布2018年年报,全年实现营业收入1945.14亿元,同比增长32.66%;全年实现归母净利189.04亿元,同比增长20.92%。EPS1.59元。 业绩持续释放,销量再创新高 公司2018年营业收入稳步增长,主要得益于结算规模的增加(2018年房地产业务结算收入为1824.98亿元,同比增长32.8%)。报告期内,房地产业务毛利率同比扩大2.21个百分点至32.68%,整体毛利率提升1.45个百分点至32.49%。但归母净利润增速低于营收增速,原因在于:1、2018年结算的项目中,结转权益比例有所下降;少数股东权益占净利润比例达27.7%,较2017年提升7.1个百分点;2、报告期内,公司计提存货跌价准备23亿元,去年同期该科目为-1亿元。 销售方面,公司2018年实现签约金额4048.2亿元、销售面积2766.1万方,同比分别增长30.91%、23.36%。其中,六大城市群对销售的贡献占比达77%,共有12城单城签约超百亿。其中,广州销售额达400亿元,佛山、北京250亿元,东莞、中山等实现100亿元的销售额。根据克尔瑞销售排行榜,公司排名第5位,稳居第一梯队。展望2019年,公司可售货值充裕,有望延续积极的推盘节奏,叠加公司深耕核心都市圈内的一、二线重点城市,出现回暖迹象,全年有望向5000亿元的销售目标发起冲击。 土地获取张弛有度,杠杆水平稳中有降 报告期内,公司全年新拓展132个项目,合计新增容积率面积3116万方,总地价1927亿元,平均楼面价6186元/平。从拿地结构来看,公司在城市布局上,依然聚焦一二线,全年一二线拓展面积比重与17年基本持平,维持在60%以上(2018年占比61%,2017年占比63%)。截止2018年末,公司待开发土储9145万方。其中,京津冀区域436万方(占比4.8%)、武汉城市群841万方(占比9.2%)、成渝区域622万方(占比6.8%)、长三角704万方(占比7.7%)、海西区域254万方(占比2.8%)、珠三角3447万方(占比37.7%),六大城市群合计占比近七成。从拿地方式来看,报告期内,公司通过收并购、合作开发、旧城改造及产业拓展等方式获取75个新项目,占全年拓展金额及面积的54%、58%。多元化的拿地方式,有助于优质土储的积累,助力销售继续高增长。 截至报告期末,公司净负债率为80.55%,较17年末降低5.82个百分点,资产负债结构继续优化。报告期内,公司累计实现销售回笼3562亿元,回笼率较去年同期提升2个百分点至88%,处于行业领先水平,为公司提供较为充足的经营现金流保障(2018年经营性现金流118.93亿元,去年同期为-292.96亿元)。截止报告期末,公司持有现金1134亿元,现金利息保障倍数达2.79倍 资金方面,公司继续拓展融资渠道,报告期内,成功发行了4笔中期票据,合计融资65亿元,票面利率介于4.59%-4.88%,全年加权融资成本为5.03%,虽较2017年提升0.21个百分点,但依然处于行业较低水平。2019年1月,公司成功发行15亿元中期票据,票面利率降至3.60%,公司作为央企,融资优势将逐步体现。截至报告期末,公司银行借款占债务比重近71%,直接融资占比15%左右。一年内到期有息负债仅占18.5%。 激励机制升级,资源整合提速,“一主两翼”业务稳步发展 公司自2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力。 公司房地产业务稳步发展的同时,两翼业务借助资本运作,提升核心竞争力。报告期内公司已完成保利(香港)控股有限公司50%股权收购交割,巩固主营业务优势。在社区消费服务板块,取得较大突破:一方面战略整合保利投顾与合富辉煌,共同打造国内销售代理行业领航者,截止报告期末,累计覆盖超过150个城市,代理项目超1770个;另一方面保利物业收购湖南天创物业,加大业务外拓力度。 综合服务方面,物业管理布局全国131 个城市,综合实力位居国内物业管理行业前五;商业管理板块运营项目65 个,管理面积266 万平方米,累计外拓购物中心10个、酒店4 个,以轻资产模式实现品牌及管理输出;公寓、教育、康养等板块也取得一定发展。不动产金融方面,公司累计基金管理规模逾1000 亿元,累计投资项目超过150 个,其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。 投资建议:公司自2017年开始实行大力度跟投机制,与股权激励相配合,有效提升公司运营和开发效率。通过收购保利(香港)控股50%股权,加速资源整合,夯实主营业务;同时借助“两翼业务”实现协同发展,寻找利润新的增长点。公司盈利能力持续提升,并保持着较高的派息率。2018年ROE达16.63%,较去年同期提升0.29个百分点;每股分红0.5元,派息率达31%,上市以来累计分红272亿元。预计公司2019-2021年EPS为1.97、2.40、2.89元,对应当前PE为7.04、5.78、4.79x,维持“买入”评级。ROE同比提升0.29个百分点至16.63% 风险提示事件:一二线城市回暖速度不达预期,调控政策收紧,导致公司销售及利润率不达预期;公司销售回款率不达预期等。

业绩高增,销售表现亮眼 报告期内,公司归母净利润增速高于营收增速的主要原因在于:1、公司16年行业回暖期推出的项目,在18年陆续进入结算,房地产业务毛利率达25.6%,较去年同期增加2.90个百分点;2、成本管控能力提升,公司2018年销售管理费用率(销售金额口径)较去年同期下降0.5个百分点,至3.3%。 销售方面,公司2018年实现销售面积802 万平方米,销售金额855 亿元,同比分别增长32%和47%;销售均价10670元/平,同比增长12%。分区域看(按销售金额),成都区域作为公司大本营,贡献率居首位,占比33.6%,但较去年同期下降7.3个百分点;华中区域、滇渝区域分别贡献18.1%、16.3%,占比较去年同期分别下降2.5个百分点和3.4个百分点;华东区域开始发力,本期贡献金额209.2亿元,同比增长107.13%,贡献率占比17.4%,较去年同期占比提升7.1个百分点;华南区域贡献金额41.40亿元,同比增长1252.94%。公司近几年积极进行全国化布局,销售结构更趋均衡,随着公司深耕布局城市,东部区域有望成为公司销售新的增长点。展望2019年,公司可售货值充裕,全年有望向千亿大关发起冲击。 多元化拿地扩充土储,融资渠道继续拓宽 土储方面,公司2018年新增土地储备建筑面积约1496万方,同比增加155%,新增货值约1800亿元。拿地金额占当年销售金额的54.2%,平均楼面价约3100元/平方米,较去年同期下降7.4个百分点。从拿地方式来看,公司延续多元化拓展资源的方式。根据我们跟踪,2018年全年新增土储中,非直接招拍挂方式获取的资源占比超八成(按建筑面积)。 财务方面,由于公司2018年拿地相对积极,杠杆率稳中有升,截至2018年末,公司净负债率为102.7%,较2017年末增长11个百分点。融资方面,继2018年上半年成功发行永续票据10亿元、购房尾款ABN11.4亿元、购房尾款ABS8.2亿元之后,公司继续积极拓宽融资渠道、优化债务结构,下半年成功发行2018年公司债(第四期),合计募集资金18.90亿元,票面利率7.50%;9月顺利发行2.5亿美元无抵押固定利率债券,全年平均融资成本7.54%。多元化的融资渠道助力公司未来布局扩展及规模继续提升。 股权激励提升员工积极性,高管增持彰显信心 继2018年6月底公告高管增持计划后,12月27日公告,公司部分董事(不含独立董事)、监事、高管人员于11月1日至12月26日合计增持公司953.68万股,占公司总股本的0.32%。2018年实施了两次二级市场增持,合计增持金额约6412万元,充分彰显管理层对公司未来发展的信心。结合此前的股权激励(给予核心高管及业务骨干约1.7亿份股权)、项目跟投机制(员工跟投合计持有项目股权比例上限为15%,高于一般同行的10%),将进一步强化管理团队与公司利益绑定,助力公司长远发展 业务板块分拆上市,助推产业加速发展 公司下属控股子公司嘉宝股份、成都迪康药业拟发行境外上市外资股(H股)股票并申请在香港联合交易所有限公司主板挂牌上市。报告期内,迪康药业已完成股份制改造。2019 年3 月,嘉宝股份发行境外上市外资股获得中国证监会核准。截至2018年末,嘉宝股份进驻60余个城市,在管项目超400个,外拓管理面积超56%,全年实现营业收入13.99亿元,同比增长43.95%,实现净利润2.89亿元,同比增长49.15%。物业板块分拆上市后,自主经营带来的发展潜力将获得进一步释放。 投资建议:公司扩张迅速,2018年销售继续维持高增长,而现代服务业、医疗器械和3D生物打印三项业务均为具备较大发展潜力的蓝海行业。公司土储丰富,积极进行全国布局。大力度的股权激励及相对市场化的跟投机制有效提升公司获取项目的质量和项目运营效率,为公司高增长的持续性打下基础。我们预计公司19、20年EPS为0.87元、1.10元,对应当前PE为7.94x、6.26x。维持“买入”评级。 风险提示:公司销售不达预期,行业资金流动性改善不达预期等。