公司发布2018年年报,全年实现营业收入541.33亿元,同比增加33.58%;归母净利润104.91亿元,同比增加74.02%;基本EPS4.69元/股;拟每10股派发现金红利15元(含税)。 业绩靓丽、经营稳健:1)营收利润双高增:全年实现营收541.33亿同比+33.58%;归母净利润104.91亿同比+74.02%,ROE高达41.9%,扣非归母净利润同比+51.87%,其中28.95亿非经常性损益(21.06亿为自持物业公允价值变动);2)盈利能力持续改善:得益于销售均价提升,2018年毛利率36.69%同比增加1.13个百分点,近两年来公司销售均价提升较快,随着16、17年高毛利项目陆续结算,毛利率存继续提升空间。3)现金翻倍,负债率保持低位:截至期末,公司货币资金454.09亿同比+106.90%,一年内到期债务201亿,现金短债比超2倍,同时净资产负债率49%,较17年下降18个百分点,远低于行业平均水平;4)融资成本有望进一步降低:整体融资成本6.47%,较去年5.32%略有提升,但随着18年Q4以来融资环境持续改善,19年初公司成功发行10亿6%中票及6亿4.3%超短融,未来融资成本有望进一步降低。 18年销售金额破2000亿,总排名跻身全国前十,19年目标2700亿:据克而瑞数据,公司2018年销售额与面积全国排名首次进入前十,分别位列第8位于第7位。且增速位于前十房企第一;全年合同销售金额2210.98亿,同比+74.82%;销售面积1812.06万方,同比+95.21%。售价方面,18年销售均价12201元/平,较17年13624元/平回落10.44%。从销售区域分布看,苏州区域突破200亿,苏南、上海、青岛、杭州、南京等区域破百亿,公司深耕长三角,布局拓展全国,让经营更显平衡与稳健。此外,公司披露19年经营目标为合同销售额2700亿,比18年销售额提升22.12%。 低成本新增土储4773方,总土储10952方:公司2018年新增土地储备164幅(去年122幅),总建面4773.24万平,同比+40.69%,平均楼面价2330元/平,同比-26.61%。相比于16、17年新增土地价款占合同销售额82.1%、85.2%,18年仅为50.3%,由于18年行业调控升级、融资端收紧,公司适度放缓扩张步伐,做大自身净资产,发展战略张弛有度,同时总土储也已增至10952万方,足够满足未来3年开发需要。 商业地产业务实现跨越式增长,19年计划新开22座吾悦广场:2018年新开业19座吾悦广场,排名全国第二。截至期末,公司实现80个大中城市,96个综合体项目布局。累计开业42座吾悦广场已开业面积390.4万方,同比增长72.25%,全年实现租金及管理费收入21.16亿,同比增长107.44%,平均出租率达98.83%,19年租金及管理费收入目标40亿元。此外,公司2018年开业+储备吾悦广场达102座,在建60座,计划19年新开22座。 投资建议:公司18年业绩出彩,销售额逆市大幅增长,在保持高增速及丰厚土储的同时,在手资金充足、负债率控制在低位,现金流持续改善,体现了优良的经营管理能力;同时在抗周期的商业地产板块继续发力,制定了19年新开22座吾悦广场,租金及管理费收益翻倍达到40亿元的高目标;此外,18年Q3以来高管增持与股份回购,也充分彰显公司对于未来业绩高增长的信心。我们预计公司2019-2021年EPS分别为6.40、9.09、12.58元,分别对应PE5.37X、3.78X、2.73X,维持“买入”评级。 风险提示:行业融资端改善低于预期,三四线城市销售下滑超预期。

公司发布2018年业绩预增公告:预计实现归母净利润21.5亿元到24.5亿元,同比增长57%至79%;实现扣非后归母净利润22.5亿元到25.5亿元,同比增长68%至91% 业绩高增,销售表现亮眼 报告期公司归母净利润大幅提升的主要原因是:1、16年行业回暖期,公司推出的项目,在18年陆续进入结算,报告期内结转收入增加;2、公司近几年积极进行全国化布局,扩大规模,房地产主业销量大幅提升。 销售方面:根据克而瑞数据,2018年公司实现销售额1041.7亿元,同比增长79.14%;实现销售面积1025.6万方,同比增长68.32%;销售均价10157元/平,同比增长6.4%。超额完成2018年初设定的1000亿元的销售目标。展望2019年,公司可售货值充裕,全年有望向更高的销售目标发起冲击。 土地投资大幅提升,融资渠道继续拓宽 根据公司月度公告数据,2018年全年公司新增土储建筑面积1170.1万方,同比增长128.8%;总地价283.3亿元,同比增长65.4%。其中,拿地金额占当年销售金额的27.2%,较2017年占比收窄1.8个百分点。地价方面,2018年全年拿地楼面价约2421元/平,同比下降27.7个百分点。其中,拿地均价上半年在2709元/平左右,下半年降至2249元/平。土地成本下行主要源于:1、2018年下半年土地市场转淡,公司拿地趋谨慎;2、公司城市布局能级下沉,全年获取土地中三四线城市占拓展建面75%。从拿地方式来看,2018年下半年,公司延续多元化拓展资源的方式。根据我们跟踪,2018年全年新增土储中,非直接招拍挂方式获取的资源占比近五成。 财务方面,由于公司2018年拿地相对积极,杠杆率稳中有升,截至2018年三季度末,公司净负债率为121.6%,较2017年末增长30个百分点。随着四季度土地市场转淡,公司拿地转为谨慎。融资方面,继上半年成功发行永续票据10亿元、购房尾款ABN11.4亿元、购房尾款ABS8.2亿元之后,公司继续积极拓宽融资渠道、优化债务结构,下半年成功发行2018年公司债(第四期),合计募集资金18.90亿元,票面利率7.50%;9月顺利发行2.5亿美元无抵押固定利率债券。多元化的融资渠道助力公司未来布局扩展及规模继续提升。 股权激励提升员工积极性,高管增持彰显信心 继6月底公告高管增持计划后,12月27日公告,公司部分董事(不含独立董事)、监事、高管人员于11月1日至12月26日合计增持公司953.68万股,占公司总股本的0.32%,合计增持金额5001.54万元,充分彰显管理层对公司未来发展的信心。结合此前的股权激励(给予核心高管及业务骨干一共12804份股权,占总股本的6%(转增前))、项目跟投机制(员工跟投合计持有项目股权比例上限为15%,高于一般同行的10%),将进一步强化管理团队与公司利益绑定,助力公司长远发展。 投资建议:公司扩张迅速,2018年销售继续维持高增长,而现代服务业、医疗器械和3D生物打印三项业务均为具备较大发展潜力的蓝海行业。公司土储丰富,积极进行全国布局。大力度的股权激励及相对市场化的跟投机制有效提升公司获取项目的质量和项目运营效率,为公司高增长的持续性打下基础。我们预计公司18、19年EPS为0.75元、1.12元,对应当前PE为7.00、4.69x。维持“买入”评级。 风险提示:公司销售不达预期,行业资金流动性改善不达预期等。

公司发布2018年业绩预增公告:预计实现归母净利润90亿元到105亿元,同比增长49%至74%;实现扣非后归母净利润70亿元到80亿元,同比增长40%至60%。 业绩大幅提升,销售逆势高增长 公司2018年实现销售金额2210.98亿元,同比增长74.82%,实现销售面积1812.06万方,同比增长95.21%。销售均价12201元/平。全年超额完成年初设定的1800亿元的销售目标(超出22.8%),根据克而瑞2018年房企销售排名,新城控股位居TOP8。 大力拓展商业地产,拿地节奏张弛有度 公司2018年新增19家吾悦广场,其中青浦吾悦广场、诸暨吾悦广场、成都武侯吾悦广场及渭南吾悦广场为公司商业轻资产项目,有效盘活存量资产。截至目前,公司在建及开业吾悦广场达99座,其中已开业42座,商业地产实现快速拓展。2018年公司租管费收入合计21.64亿元,同比增长103%,超额完成年初设定的20亿元的收入目标。 土储方面,据我们跟踪,公司2018年新增土储建筑面积约2495.8万方。在2018年下半年土地市场转淡的背景下,公司适度放缓扩张速度,拿地态度趋谨慎,下半年新增土地价款占当期合同销售额比例约为37%,较上半年的51%下降14个百分点;全年拿地价款占销售额的比例在39%左右,较2017年下降近20个百分点。目前公司土储充沛,发展战略张弛有度,随环境灵活调整,有助于未来稳步扩张。 新增融资成本大幅改善,高管增持彰显信心 融资方面,公司在保持银行开发贷、项目股权融资等融资渠道的基础上,积极探索多元化融资方式。进入四季度后,行业资金面出现改善迹象,公司融资端继续发力,公开发行2018年公司债券(第一期)(品种二),发行规模21.6亿元,利率7.43%;非公开发行公司债券(第二期)(品种一)发行总额12亿元,票面利率7.5%。2019年开年,公司融资端持续改善,融资成本有所下降。成功发行10亿元中期票据,发行利率仅6.0%,较2018年四季度下降1.5个百分点;发行规模6亿元的超短期融资券,票面利率仅为4.3%,融资成本进一步下降。 2018年11月3日,公司董事兼总裁王晓松先生等6位高管,合计增持公司股份230万股,占总股本的0.10%。同时,公司于2018年11月21日首次回购公司股份,截至当前,公司合计回购约553万股,占公告公布时总股本的0.24%。高管增持及公司回购股份均彰显管理层对公司未来发展的信心。 投资建议:公司土地储备主要分布在长三角、珠三角、环渤海经济圈,以及中西部省会城市及其卫星城。2018年销售额再次实现逆势高增长,超额完成年初设定的销售目标。在房地产开发业务迅速发展的同时,公司大力拓展商业地产板块,加配抗周期资产,灵活调整扩张战略。高管增持与股份回购,充分彰显了公司对于未来业绩高增长的信心。公司2017年分红比例高达30%,自2004年以来未曾有过股权融资,但现金分红累计近36亿元。我们预测新城控股2018、2019年的EPS为4.57元、5.32元,相对应的PE为5.85、5.03x,维持“买入”评级。 风险提示:行业政策风险,公司销售及业绩不达预期等。

事件一:公司发布2018年1-12月经营情况简报,全年实现销售金额1634.77亿元,同比增长7.45%,销售面积1502.23万方,同比增长57.56%。 事件二:公司成功发行2019年第一期超短期融资券,发行额度25亿元,期限270天,发行利率5.5%。 销售面积大幅增长,异地复制逐步兑现 公司2018年销售面积实现大幅增长,同比增速达57.56%。分区域来看,非环京区域2018年全年实现销售面积774.12万方,同比增长143.7%,占总销售面积的51.53%,较2017年提升18.21个百分点。其中,环郑州区域继环南京、环杭州后,成为公司新的增长点,全年销售面积达249.85万方,占比,环南京、环杭州分别以11.0%、7.9%的占比位居二、三。同时环合肥、环武汉区域开始发力,分别贡献70.58万方、58.85万方的销售面积。整体销量增长的前提下,非环京区域贡献率逐步提升,我们认为公司“产业新城+房地产开发”模式异地复制正在逐步兑现。 低利率、满额发行超短期融资券,彰显资本市场对公司未来发展信心 相比2018年发行的超短期融资券(第一期发行规模15亿元,利率6.2%,期限180天;第二期发行规模10亿元,利率6.2%,期限196天;第三期发行规模25亿元,利率6%,162天),公司本次发行超短期融资券,期限更长(270天),利率更低(5.5%),充分体现了资本市场对公司未来发展的信心。近期,行业资金面逐步改善,利好政策频现(例如:央行降准、多地首套房贷利率上浮下调等)。公司顺势而为,继平安入股后,近期成功发行公募债70亿元;本期低成本、满额发行25亿元超短期融资券。传统融资渠道畅通的情况下,公司正积极探索新的融资方式,例如:与光大信托、大业信托等机构合作成立产业新城基金,专门用于支持嘉兴产城、怀来产城的建设;公司下属全资子公司九通投资与平安资管设立3+3年期的基础设施债权计划等等。多元化的融资方式,将助力公司产业新城异地复制、深耕核心都市圈,保证公司稳健经营。 投资建议:公司作为产业新城的行业领军者,受环京区域限购等政策的影响,目前正积极脱离区域性束缚,并已初步取得成效。2018年全年实现销售面积1502.23万方,同比增速达57.56%。非环京区域贡献占比51.53%,较2017年提升18.21个百分点,异地复制正逐步兑现。其中,环郑州区域成为公司新的增长点,全年销售面积达249.85万方,贡献占比16.6%。我们认为,公司非环京区域产城拓展多处于建设起步阶段,前期资金投入规模将持续增加,多元化融资渠道的畅通,将有效缓解公司现金流压力。随着非环京产城逐步进入收获期,公司资金面将迎来持续改善。根据2017年末项目测算,公司RNAV36.43元/股(含房地产开发业务,不含产业新城业务),较目前股价折让28.5%,具备充分的安全边际。根据平安入股时控股股东的业绩承诺,预计公司2018-2020年EPS为3.94、5.10、6.45元,对应当前PE倍数为6.61、5.11、4.04x、,维持“买入”评级。 风险提示事件:资金面流动性改善、调控政策放松节奏及产业新城异地复制不达预期,回款进度放缓等风险。

事件一:拟向关联方平安资管融资。全资子公司九通投资拟通过平安资管设立投资计划募集资金,用于廊坊市固安高新区综合开发PPP项目及南京溧水区产业新城PPP项目。该计划总规模不超过60亿元;年综合融资成本参考公司非公开市场融资利率,暂定为8.32%/年; 事件二:全资子公司拟非公开发行公司债券。九通投资拟面向合格投资者非公开发行公司债券不超过50亿元,期限不超过10年;募集资金拟用于偿还公司债券等有息债务、补充产业新城业务流动资金及合规的其他用途;利率根据发行时市场情况确定。该事项尚需股东大会批准,并在取得相关无异议函后实施。 融资渠道进一步拓宽,经营性现金流持续改善。 如果此次通过平安资管设立投资计划成功募集资金,加上向合格投资者非公开发行公司债,合计融资总规模上限达110亿元,有效补充公司流动性的同时,彰显了市场对公司未来发展的信心。此前,公司已与中信银行签署《战略合作协议》,获取总额不超过315亿元的集团授信,其中产业新城授信额度不超过165亿元。今年4月,公司作为普通合伙人与九通投资及光大信托成立中国产业基金(京津冀二期),基金总规模40.01亿元,产业新城基金有望成为公司未来重要的融资渠道之一。多元化的融资渠道,为公司异地复制加速扩张提供资金上的支持。 今年二、三季度公司分别实现经营性现金流净流入17.9亿元、1.6亿元(2017年二、三季度为净流出18.6亿元、181.6亿元)。我们认为,随着非环京区域产业新城由建设起步阶段逐步转为成熟运营,公司现金流有望获得持续改善。 平安战略入股,实现多维合作。 此前,公司控股股东“华夏控股”以137.7亿元价款向平安资管转让19.7%公司股份,平安资管成为第二大股东,实属“战略性合作”。此次设立投资计划是双方在金融服务领域的协作,主要是由平安按照公司的发展需求提供资金上的支持。此外,有望借助公司在产业新城上的优势,进一步实现金融、实业及其他业务的合作。 投资建议:公司作为产业新城的行业领军者,受环京区域限购等政策的影响,目前正积极脱离区域性束缚,已初步取得成效。我们认为短期内环京区域难见政策面的放宽,非环京区域产城拓展多处于建设起步阶段,前期资金投入规模将持续增加,若此次通过平安资管设立投资计划募集资金成功,公司债发行顺畅,将有效缓解现金流压力。据我们测算,目前公司异地复制的产城项目现金流回正的速度快于同期环京区域的项目,因此中长期来看,随着非环京产业新城逐步进入收获期,公司现金流将获持续改善预期,此时正是公司基本面和估值洼地。此外,平安入股和此前公司部分董事及高管以自有资金增持公司股份,均体现对公司未来发展的信心。据我们测算,公司RNAV36.43元/股(含房地产开发业务,不含产业新城业务),较目前股价折让25%,具备充分的安全边际。根据平安入股时控股股东的业绩承诺,预计公司2018-2020年EPS为3.94、5.10、6.45元,对应当前PE倍数为6.95、5.38、4.25x、,维持“买入”评级。 风险提示:资金面流动性持续收紧,调控政策继续趋严,产业新城异地复制不达预期,回款进度不达预期等。

“产城+地产”双轮驱动,加速发展 2002年,公司业务由房地产开发转为承接综合性园区开发、建设与运营业务兼房地产开发业务。公司两项业务的发展已形成“1+1>2”的协同模式。 核心优势,铸就产业新城领军者 公司深耕产业新城业务十余年,积累了丰富的经验,目前已形成三大核心优势:1、提前布局,精准选址,受益于都市圈崛起。布局城市特点:(1)距离核心城市较近;(2)交通便捷;(3)受益于不同行政区域的协作发展,如:京津冀协同发展等。2、招商引资能力强:截至2018年中期末,公司已经累计引进签约企业超1900家,招商引资额累计超5500亿元。3、固安标杆,品牌效应突出:固安产业新城的成功,为公司全国布局起到标杆示范作用。 走出京津冀,异地复制初见成效 2018年上半年,公司环京区域营收占比下降至78.31%,环上海区域占比较2017年底提升5.54个百分点至18.25%,华南区域占比3.44%。随着异地复制成效逐步兑现,非环京区域产城的贡献占比将进一步扩大。 非环京区域拓展成效显著:(1)建设期前3年的招商引资情况,非环京增速优于环京区域。其中,环京的香河2013-2015,签约投资额增速分别为232.7%、-13.0%,而非环京的溧水2018年上半年园区签约投资额同比增长280.3%。嘉善产业园区2014-2016年,签约投资额复合增速达254.4%。(2)现金流方面,严格遵循“三年当年回正,四年累计回正,峰值7亿”的标准,非环京产城均符合标准。 融资渠道多元化,资产负债结构有望改善 在流动性持续收紧的背景下,公司依然可以低成本发行公司债;同时,产业新城基金有望成为公司未来重要融资渠道之一,多元化的融资方式有望改善公司的负债结构。2018年7月,平安战略性入股近两成,在补充流动性的同时,有效缓解市场过分担忧带来的股价压制。 投资建议:公司作为产业新城的行业领军者,受环京区域限购等政策的影响,目前正积极脱离区域性束缚,已初步取得成效。我们认为短期内环京区域难见政策面的放宽,非环京区域产城拓展多处于建设起步阶段,前期资金投入规模将持续增加,而此次平安入股缓解了现金流压力。据我们测算,目前公司异地复制的产城项目现金流回正的速度快于同期环京区域的项目,因此中长期来看,随着非环京产业新城逐步进入收获期,公司现金流将获持续改善预期,此时正是公司基本面和估值洼地。此外,平安入股和此前公司部分董事及高管以自有资金增持公司股份,均体现对公司未来发展的信心。据我们测算,公司RNAV36.43元/股(含房地产开发业务,不含产业新城业务),较目前股价折让28.8%,具备充分的安全边际。根据平安入股时控股股东的业绩承诺,预计公司2018-2020年EPS为3.94、5.10、6.45元,对应当前PE倍数为6.58、5.09、4.02x、,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示事件:资金面流动性持续收紧,调控政策继续趋严,产业新城异地复制不达预期,回款进度不达预期等。

事件:公司发布2018年三季度报,实现营收247.94亿元,同比增长47.10%,归属母公司股东净利31.2亿元,同比增长56.7%,EPS1.4元,同比增长55.56%; 政策调控周期下,销售逆势高速增长 公司1-9月实现销售金额1595.74亿元,同比增长113.03%。其中一线占5%,二线占48%,三四线47%;按区域划分来看,长三角占59%,中西部占25%,环渤海占14%,珠三角占2%。1-9月实现销售面积1272.27万平方米,同比增长132.99%,合同负债999.3亿元,同比增长100.9%。公司18前9个月已完成年初1800亿目标的88.7%,操盘项目资金回笼率达近90%,全年销售目标有望超额完成。 大力拓展商业地产,放缓拿地稳步扩张 截至2018年9月30日,公司已开业31座商业综合体--吾悦广场及1座办公楼;开业+储备吾悦广场共82座,其中青浦吾悦广场、诸暨吾悦广场、成都武侯吾悦广场及渭南吾悦广场为公司商业轻资产项目,有效盘活存量资产;2018年公司租管费收入目标20亿,同比增长88%;1-9月已实现收入14.5亿元,同比增长158%,物业出租及管理毛利率超过70%。在行业调控升级、融资收紧的背景下,公司适度放缓扩张速度,三季度新增土地价款占合同销售额比例为19%,较上半年51%的比例大幅下降,公司发展战略张弛有度,随环境灵活调整,实现稳步扩张。 毛利率进一步提升,投资收益助力业绩增长 截至3季度,随着结算量价同步提升,公司毛利率约38.6%,较同期提高了1.2个百分点,归母净利率12.6%,较去年同期提升0.8个百分点。其中,管理销售费用占比较去年同期下降了2.1个百分点,运营效率进一步提升;投资收益同比增长202%,公允价值变动收益同比增长265.4%,助力业绩增长。 融资渠道多元化、财务稳健 公司在保持银行开发贷、项目股权融资等融资渠道的基础上,积极尝试各项融资渠道,在报告期内成功发行二期定向债务融资工具(PPN),募集资金18 亿元,综合票面利率为6.94%;完成15.93 亿元购房尾款ABS 的发行,优先级票面利率为7.5%;总额度为13 亿美元的高级美元债券,综合票面利率为6.39%融资成本。截止报告期末,公司净资产负债率95.5%,杠杆率健康可控。公司亦通过和歌斐资产管理有限公司共同设立珠海歌斐云展股权投资基金等方式,增加真股股权投资,同时在三季度放缓投资、减少拿地,致力于做大净资产。 盈利预测及投资评级 公司土地储备主要布局在长三角、珠三角、环渤海经济圈,以及中西部省会城市及其卫星城,今年以来再次实现逆势销售高增长,在高增长的全年销售目标基础上有望再度超额完成。公司大力拓展商业地产板块,加配抗周期资产,灵活调整扩张战略。不仅如此,公司推出回购与增持计划,彰显公司对于未来业绩高增速的充分信心。公司自2004年以来未曾有过股权融资,却实现现金分红累计近36亿,2017年分红比例高达30%。我们预测新城控股2018/2019年的EPS为4.7元、6.7元,相对应的P/E为3.6、2.9倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业政策风险,公司销售及业绩不达预期等。

公司2018年上半年实现营收1578.87亿元,同比增长25.3%,归属上市公司股东净利60.56亿元,同比增长30%,EPS0.5元; 业绩高增长,财务结构进一步优化 报告期公司营收增长主要得益于建筑板块规模的快速增长,上半年建筑产业营收同比增长45%,占比达到47%(内部抵消前)、首次超越地产板块,而地产营收增速平稳,同比增速为11%、占比42%(内部抵消前)。报告期归母净利增速高于营收,主要原因为:1、地产结算毛利率提升,同比扩大3.12个百分点至26.11%;2、投资收益大幅增长,报告期处置金融资产使得投资收益同比增长47%。管控方面,公司继续推进降费增效,报告期综合销售管理费率3.1%(销售额口径),同比收窄0.1个百分点。 财务方面,报告期公司杠杆率进一步下降,2018年中期末净负债率为180%,较2017年末下降下降26个百分点。此外,公司强化现金流管理、积极拓展融资渠道,如上半年发行15亿美元债、15亿人民币债等,地产销售回款率达到91%(较17年底提高11个百分点),综合融资成本为5.33%(较17年底提升0.14个百分点)、维持在行业较低水平,上半年实现经营性现金流量净额262亿元,同比增长119%,达到历史同期最好水平。 地产销售稳中有升,土地拓展相对积极2018年上半年公司实现房地产销售额1627.2亿元、同比增长22.3%,销售面积1349.3万平、同比增长29.8%,其中住宅占比69%、商办31%(销售额)。展望全年,公司可售货值充裕且主要集中在下半年(全年可推5000亿元以上、60%集中在下半年),叠加当前仍可观的去化率,我们预计2018年公司销售有望向4000亿元发起冲击拿地方面,上半年公司新增60个项目,规划建面2489万平、总地价464亿元,同比增速分别为234%、143%,楼面价1864元/平,同比下降约27%。上半年公司拿地成本下降主要原因在于布局城市能级的下沉:上半年三四线新增项目建面占比为79%(去年同期为34%)。下半年趁着土地溢价率下行的窗口期,公司将充分发挥综合拿地能力,夯实土储优势。 多元产业协同并进,发展能级继续提升上半年公司大基建、大金融等多元产业继续快速发展,产业协同效应进一步增强,夯实公司竞争优势。大基建方面,建筑板块营收、利润规模大幅增长,上半年新签合同金额1550亿元、同比增长75%,同时适应市场变化、着重调节业务结构,加大了EPC和施工总承包项目比重,有选择性地承接PPP项目。大金融方面,围绕资金端和资产端,聚焦市场化融资募资并取得明显成效,成功参与寒武纪、蚂蚁金服等项目投资,上半年实现利润总额15.5亿元,同比增长182%。 盈利预测与投资评级公司是房地产综合开发实力领先的世界500强,地产主业正逐步做精做强,大基建、大金融、大消费等多元产业协同并进。我们预计公司18、19年EPS为0.92、1.12元,对应PE倍数6.9、5.6x,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司销售不达预期、大基建和大金融等新业务进展不及预期等。

公司2018年上半年实现营收64.36亿元,同比增长8.38%,归属上市公司股东净利8.35亿元,同比增长220.71%,EPS0.37元。 盈利能力提高致业绩大幅增长,销售表现亮眼 上半年公司净利增速大幅增长,一方面是去年同期基数较低(去年87%净利集中在下半年),另一方面是毛利率及管控效率提升:1、随着近两年行业回暖期成交项目陆续结转,报告期地产业务结算毛利率同比扩大22.45个百分点至40.72%;2、公司管控效率进一步提升,报告期内公司销售管理费用率为2.70%,同比收窄0.32个百分点。 销售方面,公司2018年上半年实现销售额135.95亿元,同比增长28.73%,实现销售面积107.01万方,同比下降1.86%,其中二季度实现较高增长,18年Q2销售额、销售面积增速分别为49.6%、22.2%。展望下半年,公司可售货值充裕(上半年新开工198.7万平,同比大涨204%),其中长三角是供应主力,叠加目前一二线成交反弹趋势,我们认为全年有望250亿元的销售目标。 多元化方式拓展资源,财务结构进一步优化 报告期内,公司充分整合各方资源优势,除招拍挂方式外,积极通过兼并收购及同业合作等多种方式拓展资源,2018年上半年新增土储面积76.09万方,同比增长1187%。从拿地结构来看,上半年新增土储接近80%仍位于长三角(按金额)。公司未来将逐步形成上海占50%、江浙长三角占25%、全国其他重点城市占25%的基本布局。 由于公司拿地相对积极,上半年公司杠杆率有所提升,18年中期末净负债率为160.81%,较17年末扩大27.46个百分点。融资方面,报告期内公司积极探索融资创新渠道,继去年成功发行8.8亿元CMBS之后,上半年成功注册35亿元永续中票且已成功发行第一期6亿元;近期成功注册8亿元中票、与太平洋资管合作设立4.3亿元的债权投资计划;同时大股东及关联方拟在年内提供不超204亿元的借款支持,从而为企业未来发展提供资金支持。 积极探索转型,加速多产业协同整合 公司除了地产外横跨多个业务板块,在集团资源支持下,公司将积极利用现有多元产业优势,培育企业新的增长点,促进产业间协同发展,如:1、商业平台。公司积极寻求优质商业资源整合协同的市场机会,以城市服务、社区活动为重心,以线上的轻资产链接线下重资产的实体支撑;2、冷链物流。以产业和园区为载体,通过冷链、冷库、配送、贸易的有机结合,激发物流板块的活力;3、物业管理。公司利用现有的品牌口碑、经营社区和资源优势,将升级服务资源作为发展基石,通过整合线上线下资源共同发展,扩大物业品牌影响力。 盈利预测与投资评级 公司发展迅速,2018年上半年销售保持高增长,而冷链物流业务具备较大的发展空间。公司土储丰富,以上海为核心,积极向周边二三线城市拓展。我们预计18/19年EPS为0.84元、1.01元,对应PE倍数为4.92x、4.09x,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司销售不达预期、行业调控及流动性继续收紧等。

公司2018年上半年实现营收80.09亿元,同比增长24.38%;归属上市公司股东净利润6.20亿元,同比增长118.84%,EPS0.14元。 业绩高增,销售表现亮眼 报告期内,公司净利增速高于营收主要原因:结算毛利率提升。随着近两年行业回暖期销售项目陆续进入结算期,公司结算毛利率同比扩大4.41个百分点至28.65%。销售方面:根据公司公告,上半年公司实现销售额413.73亿元,销售面积384.22万平,同比增长36.66%、27.22%;销售均价10768元/平方米,同比增长7.42%。展望下半年,公司可售货值充裕(全年1500-1800亿元),叠加当前仍较高的去化率,全年有望冲击1000亿元销售大关。 土地投资相对积极,杠杆率稳中有升根据公司月度公告数据,上半年公司新增土储建面439万平、总地价119亿元,同比增长226%、85%,其中拿地金额占销售额比重为29%,同比扩大7.5个百分点。地价方面,2018年上半年拿地楼面价为2709元/平,同比下降43%,土地成本下行主要源于公司城市布局能级的下沉,上半年三四线占拓展建面比重为91%。从拿地方式来看,公司拓展资源方式多元化,根据我们跟踪,2018年1-7月,公司非直接招拍挂项目的储备资源占比超过55%。 财务方面,由于公司拿地相对积极,上半年公司杠杆率稳中有升。18年中期末净负债率为115.08%,较17年末扩大了23.55个百分点。报告期公司积极拓宽融资渠道、优化债务结构,如发行了永续中票10亿元、购房尾款ABN11.4亿元、购房尾款ABS8.2亿元、私募债31.1亿元等,且10亿美元债项目已获发改委备案。融资成本方面,2018年上半年末综合融资成本为7.33%,较17年上升0.14个百分点。 “股权激励+跟投”调动员工积极性,高管增持彰显管理层长期信心公司自6月底公告高管增持计划,截至7月20日,本次增持计划实施完毕,累计增持236.75万股,占总股本比例0.08%,耗资1410万元,增持平均价位5.96元/股。此次增持一方面彰显了管理团队对公司发展的长期信心;另一方面配合股权激励(给予核心高管及业务骨干一共12804份期权,占总股本6%(转增前))、项目跟投机制(员工跟投合计持有项目股权比例上限为15%,高于一般同行的10%),将进一步强化管理团队与公司利益绑定,助力公司长远发展。 盈利预测与投资评级公司扩张迅速,2017年销售保持高增长,而现代服务业、医疗器械和3D生物打印三项业务均为具有较大发展潜力的蓝海行业,其中物业服务及生物医药平台嘉宝股份、迪康药业均拟在港股IPO上市。公司土储丰富,积极进行全国布局,股权激励及“蓝色共享”员工事业合伙人计划进一步提升公司获取项目的质量和项目运营效率,为高速增长的持续性打下基础。我们预计公司18、19年EPS为0.75元、1.12元,对应当前PE为7.36x、4.92x,维持“买入”评级。 风险提示:公司销售不达预期,行业调控及流动性持续收紧等。

公司2018年上半年实现营收595亿元,同比增长9.3%,归属上市公司股东净利65.05亿元,同比增长15.1%,EPS0.55元; 业绩表现平稳,销售维持高增长上半年公司净利增速高于营收主要原因:1、报告期结算毛利率提升:随着近两年行业回暖期成交项目陆续结转,报告期地产结算毛利率同比扩大5.63个个百分点至35.27%;2、合作项目步入结算,投资收益增加;上半年投资收益同比增长66.7%,占净利润比重同比扩大2.2个百分点至10.1%。 结算权益方面,报告期公司少数股东损益占净利比重同比扩大9个百分点至30.1%,上半年公司结转项目权益比例有所下降,主要原因或在于结转项目多为2015年底至2016年上半年获取,而公司2016年拿地权益比例较2015年下降了3.6个百分点(建面口径)。展望全年,虽然结转权益比例或趋于下降,但在毛利率回升和较高的预收账款保障度前提下,我们认为全年业绩仍有望保持较快增长。管控方面,上半年公司销售管理费用率1.41%,同比收窄0.33个百分点,公司管控效率继续保持在行业前列。 销售方面,公司1-7月实现销售额2392亿元,同比增长46.6%,7月单月销售额239亿元,同比增长44.2%。今年以来公司保持积极的推盘策略,上半年累计新推2170亿元,同比增长60%,6月新推盘去化率仍维持在73%的高位。展望下半年,公司可售货值仍充裕,叠加当前较高的去化率水平,全年有望向4000亿元销售大关发起冲击。 拿地相对积极,杠杆率稳中有升 上半年公司仍延续了相对积极的土地投资力度,报告期新增项目建面1510万平、总地价1072亿元,占同期销售面积、销售额比重分别为104%、49.8%,其中拿地金额占销售额比重同比扩大7.2个百分点。从拿地结构来看,上半年公司在城市布局上稳步下沉,三四线占拓展面积比重同比提升了25个百分点至50%。从拿地方式来看,公司加大了外延拓展力度,上半年并购、合作等方式新增项目占比达到64%,高于17年全年48%的占比。 由于公司拿地相对进取,上半年公司杠杆率稳中有升,18年中期末净负债率为93%,较17年末扩大7个百分点。资金方面,公司仍保持了业内相对较高的回款率和较低的融资成本,上半年销售回款率为78.9%(同比下降3.5个百分点)、综合融资成本为4.86%(较17年末上升0.04个百分点);融资渠道方面,公司以银行借款为主,截至上半年末,银行借款占债务比重超71%,直接债务融资占比约14%。 激励机制升级,两翼业务蓬勃发展 2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一,表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力。 此外,公司强化了对两翼业务市场化拓展的考核力度,助推两翼业务蓬勃发展。上半年在社区消费服务板块,公司取得较大突破:一方面战略整合保利投顾与合富辉煌,共同打造国内销售代理行业领航者;另一方面保利物业收购湖南天创物业,加大业务外拓力度,上半年新增外拓合同面积2632万平,累计外拓合同面积占比30%。 盈利预测及投资评级 我们预计公司18、19年EPS为1.7、2.17元,对应当前PE为6.8、5.3x,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司业绩增长不及预期、由于调控深化致销售不达预期等。

公司今日发布2018年中期业绩快报,报告期实现营收598.7亿元,同比增长9.9%,归属上市公司股东净利64.9亿元,同比增长14.9%,EPS0.55元; 业绩表现平稳,销售维持高增长 上半年公司净利增速高于营收主要原因在于结算毛利率提升及投资收益增加,其中营业利润率同比扩大2.3个百分点至20.8%。从历史数据来看,每年二季度及四季度是公司结算高峰(二季度营收占比在20-25%左右、四季度营收占比在50-55%左右),今年一季度末公司预收账款达到2563亿元,创历史新高,叠加结算毛利率的逐步回升,全年业绩有望保持较快增长。 销售方面,公司上半年实现销售额2153亿元,同比增长46.9%,6月单月销售额602亿元,同比增长58%,其中6月单月销售额创下历史新高。今年以来公司保持积极的推盘策略,上半年累计新推2170亿元,同比增长60%,6月新推盘去化率仍维持在73%的高位。展望下半年,公司可售货值仍充裕,叠加当前较高的去化率水平,全年有望向4000亿元销售大关发起冲击。 拿地仍较积极,融资优势显著 根据每月公告数据,2018年上半年公司新增项目建面1508万平、总地价967亿元,占同期销售面积、销售额比重分别为104%、45%,其中总地价占销售额比重同比扩大7.3个百分点。从拿地结构来看,报告期公司在城市布局上稳步下沉,强三线、四线城市拓展金额占比分别为31%、14.9%,同比分别缩小7、扩大7.9个百分点,一二线拓展金额占比同比基本持平(54%左右)。 当前行业资金面整体趋紧,公司作为央企地产龙头,融资优势愈发显著:1、较低的融资成本:据我们跟踪,目前公司存量有息负债融资成本为4.86%,较2017年底仅上升0.04个百分点,处于行业最低水平之一;2、多元的融资渠道:公司通过各类渠道仍可获可观的低成本资金,如18年二季度至今公司已发行45亿元中票,利率为4.88%、4.6%;3、较低的信托等非标融资依赖度:截至2017年末,公司非银借款占比仅为16%,成本较低的银行借款、债券占比为84%。 激励机制升级,两翼业务蓬勃发展 2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一,表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力。 在房地产主业稳步发展同时,2017年公司的两翼业务均获得快速发展:1、房地产基金:2017年累计管理规模达到785亿元,其中信保基金规模637亿元,连续6年被评为“房地产基金前10强”;2、物业管理:保利物业成功登陆新三板,2017年合同在管面积1.74亿平,同比增长44.75%,其中累计外拓面积占比达到23%;3、商业运营:截至2017年末,在管商业面积160万平,全年营收超10亿元。 盈利预测及投资评级 我们预计公司18、19年EPS为1.7、2.17元,对应当前PE为6.6、5.2x,维持“买入”评级。

公司2017年实现营收30.83亿元,同比增长30.45%,归属上市公司股东净利5.45亿元,同比增长84.4%,EPS0.61元;扣除光大安石并表的影响(16年业绩考虑光大安石),据我们估算,公司2017年营收、归属上市公司股东净利增速分别约为12.7%、35%左右。 业绩超预期,地产结算利润率改善 报告期营收增长主要得益于地产结算规模攀升和不动产资管管理费收入增加,两大业务营收同比增速分别为8.3%、28.2%,占营收比重分别为81.5%、18.5%。归母净利增速较高主要原因:1、地产结算利润率改善:报告期地产结算毛利率同比扩大4.11个百分点,助力地产归母净利同比增长约40%(拆分估算),地产占归母净利比重77%;2、不动产资管盈利稳步增长:随着公司房地产基金在管规模攀升,2017年不动产资管净利同比增速约20%(拆分估算),占归母净利比重为23%,不动产资管净利率为46.6%。费用率方面,由于不动产资管业务相关支出无法与管理资产匹配,相关成本支出列入管理费用,公司2017年不动产资管管理费用占营收比重为27.1%。 房地产未结算货值充裕,资金面状况良好 受去年上海及昆山楼市调控影响,公司房地产销售回落,2017年合同销售额24.3亿元,同比下降31%。价格反面,报告期高端项目前滩后院成交占比提升,推动2017年销售均价同比增长184%至53151元/平。据我们估算,截至2017末,公司未结全部资源约63万平、货值约175亿元(上海占比75%),为未来3年业绩增长提供充足保障。 资金方面,截至2017年度末,公司在手货币资金32亿元,剔除预收账款资产负债率为35.8%,财务状况良好。凭借国资背书,公司融资成本较低,17年末综合融资成本仅为5.39%。报告期公司积极拓宽融资渠道、加大融资力度,随着2018年一季度10亿元的债务定向融资工具发行和银行贷款增加,公司负债率有所上升,2018年一季度末剔除预收账款资产负债率为53.6%,较17年底有所上升18个百分点。 房地产基金业务迅速扩张,受益REITs试点推进报告期光大安石房地产基金管理规模迅速攀升,2017年、2018年一季度末房地产基金在管规模分别为492、503.6亿元,较2016年末分别增长48.2%、51.7%。截至2017年末,光大安石在管项目34个,业态分布为商业35.9%、综合体25.6%、写字楼17.3%、住宅7.8%、工业地产3.2%、其余10.2%(按在管金额),彰显了其多元全面的物业运营管理能力。在今年4月25日,证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,提出试点发行REITs。我们认为以住房租赁资产证券化为契机,国内REITs试点工作将稳步推进,光大安石有望充分参与并受益,其“募投管退”的全链条服务优势将进一步强化。 上市公司及大股东一直积极支持不动产资管业务发展,一方面,上市公司已累计出资23.3亿元认购光大安石相关基金份额,后续仍将加大对资管业务的支持力度;另一方面,大股东上海光控在2017年4月6日至2018年4月6日期间累计增4.89%公司股份,耗资8.32亿元,充分彰显大股东对公司未来发展信心。 盈利预测及投资评级 公司未结算房地产资源充裕,未来3年业绩增长保障有虞;旗下光大安石是国内领先的房地产基金管理公司,致力于打造中国版“凯德”,受益于REITs试点推进。我们预计公司18、19年EPS分别为0.69、0.82元,对应PE倍数为17.3、14.6x,维持“买入”评级。 风险提示事件:房地产基金规模增长不及预期;上海楼市调控大幅收紧等。

公司2018年一季度实现营收201.3亿元,同比增长12.41%,归属上市公司股东净利18.96亿元,同比增长0.26%,EPS0.16元; 业绩表现平稳,销售延续高增长 报告期公司营收增速高于归母净利主要原因在于结转项目权益比例下降稀释了归属上市公司股东净利,2018年一季度少数股东损益占净利比重同比扩大了8.4个百分点。毛利率方面,报告期高毛利项目结算占比提升,助力综合毛利率同比扩大1.47个百分点至39.79%。 销售方面,公司2018年一季度再创佳绩,1-3月签约额869亿元,同比增长51.4%。公司保持积极的推盘策略,3月新推货值同比增长59%,一季度累计推货859亿元,3月新推盘去化率维持在75%的高位。展望全年,公司剩余可售货值约3600-4200亿元(根据年报项目表测算),后续仍将保持积极的推盘力度,我们认为公司2018年销售额有望向4000亿元大关发起冲击。 拿地积极进取,融资优势逐步凸显 2018年一季度公司延续了相对积极的拿地力度,新增新项目建面717万平,总地价488.63亿元,拿地金额占销售额比重为56%,同比扩大4个百分点。从拿地结构来看,公司坚持一二线为主的布局策略,报告期一二线拓展金额占比71.5%;从拿地方式来看,并购整合已经成为公司资源拓展的重要方式之一,2017年并购等方式获取项目占比达到48%,并完成了对中航集团地产业务的基本整合和收购保利香港50%股权两宗大型并购,公司资源护城河正快速构建。 财务方面,由于拿地力度增加及提前主动锁定低成本资金,公司杠杆率稳中有升,2018年一季度末公司净负债率较去年底上升15个百分点至102%。我们认为在行业整体流去杠杆背景下,公司作为央企的资金优势正逐步凸显:1、较低的融资成本:2017年公司综合融资成本4.82%,同比扩大0.13个百分点,但仍为行业最低水平之一;2、多元的融资渠道:公司通过银行、债券、海外发债、ABS等渠道仍可获取可观的低息资金,如2017年11月发行中票25亿元(利率5.4%)及发行国内首单CMBS(规模35.3亿元、利率4.88%)、2018年3月租赁住房REITs一期17.17亿元成功挂牌(优先级利率5.5%)、2018年1月发行5亿美元债(利率3.95%)等;3、较低的信托等非标融资依赖度:截至2017年末,公司非银借款占比仅为16%,成本较低的银行借款、债券占比为84%。 激励机制升级,两翼业务蓬勃发展 2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一,表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力。 在房地产主业稳步发展同时,2017年公司的两翼业务均获得快速发展:1、房地产基金:2017年累计管理规模达到785亿元,其中信保基金规模637亿元,连续6年被评为“房地产基金前10强”;2、物业管理:保利物业成功登陆新三板,2017年合同在管面积1.74亿平,同比增长44.75%,其中累计外拓面积占比达到23%;3、商业运营:截至2017年末,在管商业面积160万平,全年营收超10亿元。 盈利预测及投资评级我们预计公司18、19年EPS为1.7、2.17元,对应当前PE为8.0、6.3x,维持“买入”评级。 风险提示:由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期等。

公司概览:供应链与地产双轮驱动的厦门国资龙头 公司是厦门最大国企之一,厦门国资委持股比例45.9%。公司主营业务为供应链运营和房地产开发,其中供应链主要是钢材、矿产、浆纸、汽车四大品类,房地产主要由联发集团(持股95%)和建发房产(持股54.65%)经营。供应链一直是公司营收主要来源,2017年占比达到86.2%;随着2011年大宗商品价格下跌及2015年以来的楼市回暖,近年来地产对利润贡献逐步加大,2017年毛利占比达到55.2%。 供应链:逆周期增长,大宗商品回暖、利润弹性彰显 公司是福建最大的贸易类企业之一,2007年开始从传统贸易商逐步转型为现代供应链运营商,盈利从主要依靠价差变为稳定的服务费,风险敞口更小、经营更稳健。自2011年开始,大宗商品价格进入5年的熊市,期间公司供应链营收增长45%、但净利下跌26%,主要原因是净利率大幅下滑。大宗商品熊市期间公司业务量逆势高增长,2012至2015年钢铁销量、营收复合增速为32%、10.2%。公司具备较强的抗周期能力,我们认为和两方面优势有关:1、较强的风控能力;2、较高的下游客户分散度。随着2016年以来大宗商品价格持续回暖,公司供应链盈利能力回升,2017年营收、净利增速分别为64%、37%,规模及增速均创多年来新高。不过由于价格大涨导致货值增速高于服务费(真正收益来源),使得供应链净利率继续下滑。展望2018年,我们认为大宗商品价格涨幅将有所收窄,净利率预计企稳。 房地产:土储丰厚、销售发力,业绩稳步释放 截至2017年末,公司权益货值接近2000亿元,主要位于热点城市及周边辐射区域,二线及强三线城市占比近70%。凭借充沛优质的土储,公司多年来销售稳步增长,2017年销售额457.6亿元,同比增长53%,规模及增速创2011年以来新高。展望2018年,公司可售货值充裕,全年可推货值预计1400亿元左右,叠加当前仍较高的去化率,我们认为公司今年销售额有望冲击800亿元大关。得益于销售快速增长,公司积累了丰富的已售未结资源,2017年已售未结货值达到277.2亿元,潜在净利32亿元(接近17年地产净利的90%),为公司今年的业绩增长提供较高保障;同时随着2015至2017年行业回暖期销售项目陆续结转及存货中资本化利息金额占比下降,公司利润率进入修复期(2017年净利率同比扩大2个百分点)。拿地方面,自2016年开始,公司拓展从谨慎转为积极,2017年权益地价占权益销售额比重达到107%,杠杆率随之攀升,2017年净负债率达到91%,不过融资成本仍处于行业较低水平,2017年末在4.5-6%之间。 一级土地开发:潜在利润丰厚,但兑现时间存在不确定性 公司一级土地开发项目位于厦门岛内后埔枋湖片区,对应规划建面119.48万平。项目区位优越,据我们估算,按照目前市场条件,土地二级招拍挂后潜在可贡献的归属上市公司股东净利在65-75亿元左右,但考虑土地出让进度本身的不确定和当前土拍价格限制的政策,公司一级土地开发业绩的兑现时间和进度尚存在较大不确定性。 估值及盈利预测 据我们测算,公司RNAV为17.36元/股(含一级土地开发、不含供应链),较目前股价折让37%,具备充分的安全边际。我们认为153未来2-3年公司供应链业务量仍将平稳增长、地产进入收获期的,但一级土地开发业绩兑现时间不确定性较大,故盈利预测时暂不考虑。我们预计公司2018-2019年EPS为1.44、1.65元,对应当前PE倍数为7.4、6.4x,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示事件:大宗商品价格大幅下跌风险、房地产调控进一步收紧、公司房地产销售及利润率改善不达预期、一级土地开发业绩兑现低于预期。