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周子涵

中泰证券

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工作经历: 执业证书编号:S0740517100001...>>

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保利地产 房地产业 2018-02-07 18.20 -- -- 18.46 1.43% -- 18.46 1.43% -- 详细
自我们2017年11月13日发布公司深度报告《业绩拐点已临、规模增长可期》以来,对于公司资源拐点(17年11月底收购保利香港50%股权)、机制拐点(17年12月实施跟投机制)、规模拐点(17年销售额突破3000亿)、业绩拐点(17年净利增速26%超预期)的判断先后印证,公司成长步入快车道。站在目前的时点,我们认为公司具备业绩、规模、融资的确定”三重击“,应享受确定性的估值溢价: 结算高峰、利润率改善带来确定业绩 和多数地产龙头股一致,公司未来两年较高的业绩确定性来源于:1、2016至2017年行业回暖期销售项目陆续进入结算期,带来利润量和质的改善,一方面结算规模稳步攀升,增强业绩锁定度,截至2017年三季度末,公司预收账款/前四季度营收比重达到161%,高于板块131%的平均水平,另一方面,公司毛利率迎来修复上行期,2017年公司营业利润率同比扩大2.6个百分点;2、项目权益比趋于稳定,少数股东损益对净利分流下降,17年前三季少数股东损益占净利比重同比收窄11.1个百分点。 充沛土储、相对“低基数”规模带来确定增长 2017年积极拓展,公司土储规模稳步攀升,2017年公司新增项目规划建面达到4755万平,是同期销售面积的2.12倍,据我们估算,截至2017年末,公司总可售货值接近1.3万亿,土储充沛。在2017年12月的股东大会上,董事长宋广菊明确表示未来两至三年公司要重回行业前三,与行业目前TOP3碧桂园、万科、恒大已经突破5000亿的年度销售体量相比,公司规模基数“相对较低”,2017年销售额为3092亿元,因此我们认为在3000亿跨越至5000亿的过程中,公司规模的腾挪空间、增长的确定性相对更大。 去杠杆下央企背书带来确定的融资优势 自2017年以来,行业整体去杠杆趋势明确,从房企主要的融资渠道来看:1、银行开发贷规模持续收缩,2017年末全国地产开发贷余额为1.3万亿元,同比下降10.3%,连续两年下降;2、从债券发行规模来看(公司债、中票、短融),2017年房企发债2497亿元,同比下降72%,其中公司债降幅达到90%;3、从信托等非标渠道来看,随着银行、债券等渠道收紧,房地产信托在2017年再度爆发,根据用益信托网数据,2017年房地产信托发行额达到6378亿元,同比增长133.4%,2018年1月发行额543亿元,同比增长173%,虽然目前信托融资相对畅通,但从资金成本来看,18年1月发行信托年化收益率达到7.63%(17年全年为7.1%),相较公司债(2018年1月发行利率为5.98%)、银行开发贷(基准利率上浮10-20%,接近6%),信托融资成本偏高。 在整个行业流动性收紧背景下,我们认为公司凭借央企背书,具备明确的融资优势:1、较低的融资成本:2017年公司综合融资成本约4.9%,较2016年扩大约0.2个百分点,但仍处于行业最低水平之一;2、多元的融资渠道:公司通过银行、债券、海外发债、ABS等渠道仍可获取可观的低息资金,如2017年11月发行中票25亿元(利率5.4%)及发行国内首单CMBS(规模35.3亿元、利率4.88%)、2017年10月发首单央企住宅租赁类REITs获批(规模50亿)、2018年1月发行5亿美元债(利率3.95%)等;3、较低的信托等非标融资依赖度:公司2017年前三季净增借款余额830.62亿,其中银行贷款和债券占比达到80.3%,信托贷款和保险债权计划比重仅19.7%,侧面反映了公司较高的资金利用效率。 给予确定性的估值溢价,维持“买入”评级 公司具备确定的业绩、确定的规模增长、确定的融资优势,作为板块最具确定性的标的之一,我们认为公司应享受确定性的估值溢价,预计18、19年EPS为1.7、2.24元,对应当前PE为10.8、8.2x估值,维持“买入”评级。 风险提示事件:由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期等
保利地产 房地产业 2018-01-16 16.18 -- -- 18.74 15.82%
18.74 15.82% -- 详细
公司今日发布2017年业绩快报,2017年实现营收1450.4亿元,同比下降6.3%,归属上市公司股东净利156.8亿元,同比增长26.3%,EPS1.32; 业绩大超预期,销售提速发力 报告期内受营改增实施及结转项目结构变化影响,公司营收规模有所下降,但公司归母净利增速大超预期,主要原因为:1、报告期结算项目毛利率回升且投资收益增加,公司营业利润率同比扩大2.6个百分点;2、本期结转项目权益比例上升(17年前三季少数股东损益占净利比重同比收窄11.1个百分点)。 销售方面,公司2017年实现签约金额3092.3亿元,同比增长47.2%,增速创2010年以来新高,2017年公司市占率将达到2.31%,较2016年扩大0.57个百分点。展望2018年,公司可售货值充裕(截至2017年三季度末,我们预计公司总未售货值接近1.2万亿元),叠加当前仍较高的去化率,我们认为公司2018年销售额有望向4000亿元大关发起冲击 拿地积极进取,国资整合持续推进 公司自2016年四季度以来加大扩张力度,2017年新增土储建面达到3968万平,同比增长102%,占同期销售面积的177%,总地价2591亿元,同比增长120%,占同期销售额比重为84%,拿地规模和总价均创历史新高,夯实公司土储优势。从拿地结构来看,2017年三四线新增项目建面占比达到55%,同比上升了11个百分点,其中多为长三角、京津冀、珠三角等的强三线城市。 此外,公司2017年上半年完成对中航集团20个房地产项目的整合,2017年11月又以51.5亿元收购保利香港50%股权,对外、对内的资源整合均获突破性进展。随着同业竞争问题的逐步解决、央企资源整合的推进,公司有望持续获得国资优质存量资源,加快外延式扩张,夯实公司的资源护城河。 激励机制升级,未来成长再添动力 2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一,表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力!0%,其中云计算服务收入占预计达到全年总收入的50%以上,约为11.84亿元 盈利预测及投资评级 公司业绩向上拐点明确,凭借充沛土储及央企的资源和融资优势、高效管控能力、激励机制升级等竞争优势,“十三五”末5000亿销售规模愿景可期。鉴于2017年公司业绩的超预期,我们上调公司盈利预测,预计公司2018、2019年EPS为1.7、2.24,对应PE倍数为9.2、7.0x,维持“买入”评级。 风险提示事件:由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期等
绿地控股 房地产业 2018-01-16 9.19 -- -- 10.42 13.38%
10.42 13.38% -- 详细
业绩增长超预期,降费增效进行时 根据业绩快报,2017年公司营收增长主要得益于大基建业务规模迅速增长(17年前三季大基建营收占比43%,同比增速50%),而房地产结算收入小幅增长(17年前三季地产营收占比45%,同比增速22%)。但由于报告期地产结算项目毛利率显著提升(17年营业利润率同比扩大0.7个百分点),进而带动整体业绩表现的超预期。 资金方面,截至2017年三季度末,公司净负债率248%,较2016年末下降39个百分点,同时公司积极运用并购贷款、应收款ABS、发行美元债等多种融资方式,助力融资成本从2017年初的5.45%降至2017年三季度末的5.19%。 成本管控方面,公司强化标准成本管理,全面实施甲供直采并取得初步成效,综合降本率达到27%,2017年前三季度售管理费用率同比下降0.02个百分点至3.23%。 销售彰显弹性,拿地增量不增价 2017年公司房地产实现销售额3064.7亿元,同比增长20.2%,增速创2014年以来新高,同时销售质量仍稳步提高,回款2451亿元,同比增长20%,回款率达到80%,销售权益比例为96%,远高于同行;销售产品结构继续优化,17年前三季住宅销售额占比达到64%,较16年底提高3个百分点。展望2018年,公司可售货值充裕(2017年新开工同比增长52.5%,2018年全年可推货值预计5000亿元),我们预计公司2018年销售额有望实现20%左右增长。 拿地方面,2017年公司新增69个项目,规划建面2325万平、总地价584.4亿元,同比增幅分别为34.6%、-37.9%,楼面价仅2513.5元/平,同比大幅下降54%。公司拓展土地增量不增价的主要原因在于拿地区域策略和拓展方式:从拿地区域来看,公司2017年新增项目中三线占比达到61%(多为长三角、珠三角、中部省会周边等强三线城市),较2016年扩大39个百分点,布局结构的调整拉低了土储平均成本;从拿地方式来件,公司自2017年开始大力通过“特色小镇”的低成本方式拓展土储,截至2017年三季度中旬,特色小镇已累计签约40000亩,实现供地3000亩,预计2018年还将有批量土地贡献。 多元化产业协同并进,打造“地产+”产业协同运营模式 2017年公司大基建、大金融等多元产业继续快速发展,产业协同效应进一步增强,夯实公司竞争优势。大基建方面,建筑板块营收、利润规模大幅增长,2017年前三季度新增订单金额1400亿元,同比增长92%,凭借“大平台、大项目、大协同”优势,市场拓展长效显著先后中标杭州湾二期、三期及许信高速公路、南京求雨山PPP等项目,并成功拓展“一带一路”沿线市场如马来西亚、柬埔寨、老挝等。大金融方面,“投资+投行”的金融全产业链布局逐步成熟,房地产基金、一二级市场投资等债权和股权业务稳步推进。 此外,围绕“特色小镇”战略,以特色小镇为载体,公司将打造基建、金融、消费、科创、康养等“地产+”多产业协同的运营模式,并逐步在多个项目中推行落地。 盈利预测与投资评级 公司是房地产综合开发实力领先的世界500强,地产主业正逐步做精做强,大基建、大金融、大消费等多元产业协同并进。由于17年业绩超预期(较我们之前预测高出12个百分点),我们上调公司2018-2019年业绩预测,预计公司18、19年EPS为0.93、1.18元,对应PE倍数10.1、8.0x,将公司评级由“增持”上调至“买入”。 风险提示事件:公司销售不达预期、大基建和大金融等新业务进展不及预期。
阳光城 房地产业 2018-01-15 8.95 -- -- 10.82 20.89%
10.82 20.89% -- 详细
自去年上半年公司管理层履新以来,公司一直加快推进机制创新、管控优化等变革,我们认为公司基本面正迎来积极变化;n多管齐下提效增益,盈利能力或逐步改善 公司2017年前三季度综合毛利率及净利率分别为21.4%、4.4%,同比分别回落7.2、2.3个百分点,利润率下降主要是项目结算周期、财务费用攀升等因素造成。但经过去年多方面的调整,我们认为公司盈利能力已逐步具备改善条件,主要逻辑:1、16至17年行业回暖期销售项目逐步进入结算,毛利率将企稳修复; 2、强化成本管控:公司去年陆续收购南港、创地和森泰然园林等施工设计公司,构建完成产业链,并进行集中采购和供应链融资,提高产品标准化率,进一步降低成本; 3、加快项目周转:公司2016年存货周转率为26%,较业内龙头碧桂园(16年为57%)等有较大提升空间,通过实施跟投机制(新项目净现金流回正时间不能长于12个月)、增加“短平快”的招拍挂项目等措施,我们相信公司周转效率将迎来大幅提升; 4、调整并购力度、控制财务费用:公司自2015年开始在并购市场发力,2016年新增土储中85%来自股权收购(按建面,并表口径),但并购项目攀升也带来慢周转、高财务成本的问题(这类项目很多由于历史遗留问题导致不能马上开工,16年、17年前三季公司财务费用增速分别为79.3%、72.8%),在一定程度上拖累公司近年业绩。因此,公司在去年下半年调整扩张策略,收缩了并购规模,2017年上半年、下半年并购占比分别为77.8%、9.6%,我们认为这有助于财务费用的下降。 增加三线城市布局,充沛土储助力跨越式成长 在今年中报中公司披露将在下半年实行“三全”战略,全区域、全方位、全业态进行资源拓展和布局,据我们统计,公司2017年新增土储1227.75万平、总地价623.4亿元,同比增长21%、83%,楼面价5077元/平。从拿地区域来看,2017年公司三线城市新增项目地价占比达到58%,创历史最高水平,表明公司在加大对华东沿海、中西部省会周边等强三线城市布局。 经过近两年积极拓展,公司土储充沛,据我们跟踪,总计储备货值4800亿元,满足开发条件的货值超3000亿元,且主要位于长三角、珠三角、大福建等经济发达区域,为公司未来增长夯实基础。根据CRIC数据,公司2017年实现销售额915亿元,同比增长约88%,展望2018年,公司可售货值充裕(可供货值约2400亿元),叠加当前公司较高的去化率,我们预计公司今年销售额有望实现60%以上增长。 多渠道谋求资金突围,助力财务结构优化 近年来公司加大了土地投资力度,且16年四季度以来行业流动性逐步收紧,公司杠杆率进一步攀升,截至17年三季度末,公司净负债率较16年底攀升25个百分点至281%,但公司融资成本较去年有所下降,2016年末末融资成本同比收窄1.64%个百分点。此外,公司虽在去年下半年终止了定增发行,但仍公司积极开拓融资渠道,创新融资方式,通过房地产基金(先后设立200亿)、商业地产抵押贷款ABS(拟发行8.4亿元规模)、物业费债权和购房尾款ABS(14.9亿元)、中票(已发行42亿元)和境外美元债发行等方式助力公司突破资金瓶颈。 盈利预测和投资评级 公司在管理层履新之后,积极推进机制创新、管控优化、提升经营能力,近两年拿地积极进取,充沛土储保障未来成长;而通过多元化融资手段,公司杠杆率亦有望稳中有降。我们认为公司基本面正逐步迎来向上拐点,预计公司17、18年EPS分别为0.47、0.75元,对应PE18.6、11.6x,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司业绩和销售不及预期、杠杆攀升及融资成本大幅上移等。
蓝光发展 房地产业 2018-01-10 11.24 -- -- 13.43 19.48%
13.43 19.48% -- 详细
公司发布业绩预增公告以及股权激励计划(草案),预计公司2017年度归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润120,951万元到138,230万元,与上年同期相比增加约34,558万元到51,836万元,同比增加约40%至60%;同时公司拟按照10.04元每股价格,给予核心23位高管及业务骨干12804万分股票期权,占总股本6%,未来三年业绩符合增速61%。行权考核业绩为18年22亿、19年33亿、20年50亿,对应PE为9.9X、6.6X、4.4X。 销售增速亮眼,17年起业绩加速释放:2017年公司房地产业务实现签约金额738亿元,同比增长117.6%,远超全年500亿的销售目标。为公司明年步入千亿销售房企奠定基础。同时,公司市值/17年潜在净利润为6.05倍,属于行业较低水平。 东进南下,拓展优质二线:前三季度累计投资土地177 元,共获取土地总规划建筑面积共302.6万方,合计新增货值规模约509 亿元。公司并通过合作、并购等多元化模式外拓资源渠道,前三季度实现非直接招拍挂项目的储备资源占比达83%,多元化的投资能力显著提升。 财务结构优化,有效降低融资成本:公司2015年的融资成本超过10%,16年公司发行了274亿的有息负债,融资成本9.06%,同时公司在16年底发了80亿中票和公司债,平均成本5.7%,融资成本进一步降低,预计2017-2019年利润率将进一步提高。 股权激励+跟投调动全员积极性,高增速业绩承诺彰显管理层信心:公司公告中给予核心23位高管及业务骨干12804万分股票期权,占总股本6%,同时年中公布的“蓝色共享”员工事业合伙人管理办法,公司总部和区域合伙平台合计持有项目股权比例上限为15%,和业内最高的碧桂园、阳光城一致,高于万科、金地的10%,激励机制到位,将有效调动全员积极性。另外,股权激励的行权考核业绩为18年22亿、19年33亿、20年50亿,对应PE为9.9X、6.6X、4.4X,三年业绩复合增速61%,彰显管理层对公司扩张的信心。 盈利预测与投资评级:蓝光发展扩张迅速,2017年实现逆势销售高增长,而现代服务业、医药器械和3D生物打印三项业务均为具有较大发展潜力的蓝海行业,公司提前布局占据先发优势,未来发展前景无限。公司土储丰富,全力拓展二线省会城市,并通过合作、并购等多元化渠道拿地,有效控制成本。股权激励以及“蓝色共享”员工事业合伙人计划,将进一步提升公司获取项目的质量和项目运营效率,为增长持续性打下基础。我们预计17/18/19年EPS为0.65元/股、1.1元/股、1.73元/股,对应PE倍数为15.6X、9.3X/6.0X,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司销售不达预期、行业调控及流动性收紧。
保利地产 房地产业 2017-12-26 13.33 -- -- 18.21 36.61%
18.74 40.59% -- 详细
激励机制如期升级,未来成长再添动力 我们在11月13日发布的深度报告中就指出公司在积极探索项目跟投机制等创新激励方式,如今如期落地,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一(招蛇项目跟投资金上限为5%),表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,为未来公司成长再添动力! 内部整合持续推进,夯实资源护城河 公司51.5亿元(包含债权)收购保利香港50%股权交易方案近期获股东大会通过,内部整合持续推进,公司明确成为集团核心的地产开发平台,同业竞争问题逐步解决,将进入深圳、南宁、云南等市场,夯实公司的区域禀赋。此外,公司今年完成对中航集团20个房地产项目的整合,随着国改的逐步推进,我们认为公司未来有望持续承接外部国资的优质存量资源,加快外延式扩张,夯实公司的资源护城河。 销售弹性彰显,拿地积极进取 公司前11月实现销售额2742.7亿元,同比增长45.2亿元,其中11月单月销售额364.1亿元,同比增长137.4%,创16年3月以来新高。当前公司货值充裕、推盘积极,叠加较高的去化率,全年销售额预计将达到3000亿元。公司自2016年四季度以来积极扩张,2017年前11月新增项目规划建面3633亿元、总地价2137亿元,同比增长约158%、166%。此前在股东大会上公司董事长宋广菊明确表示明年公司会保住行业前五,未来两至三年重回行业前三。我们认为凭借强大的资源护城河、央企的融资优势、激励机制升级带来的效益提升等因素,公司规模增长将逐步提速,助力实现重返前三愿景。 盈利预测及投资评级 公司业绩向上拐点明确,凭借充沛土储及央企的资源和融资优势、高效管控能力、激励机制升级等竞争优势,“十三五”末5000亿销售规模愿景可期,我们看好公司发展,预计17、18年EPS1.22、1.55元,对应PE10.7、8.4x,维持“买入”评级。 风险提示事件:由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期等。
保利地产 房地产业 2017-12-11 12.70 -- -- 15.95 25.59%
18.74 47.56% -- 详细
事件:公司今晚发布公告,2017年前11月实现销售额2742.7亿元,同比增长45.2%,单月实现签约金额364.1亿元,同比大增137.4%; 单月销售增速超预期,全年有望超越3000亿元:根据之前克尔瑞排行榜的数据,我们计算的公司11月单月销售增速为97%,而公司今晚公告11月增速为137.4%,创2016年3月份以来新高,超越市场预期。我们在11月13日发布的《业绩拐点已临,规模增长可期》深度报告中就指出,公司自2016年下半年以来积极扩张,追求规模再上台阶,销售弹性逐步彰显。据我们跟踪,公司全年货值充裕,预期超过3500亿元,叠加当前较高的去化率,12月单月销售有望超越300亿元,全年销售规模预计将突破3000亿元大关; 积极扩张,充沛土储夯实可持续发展动力:公司自2016年四季度以来积极扩张,2017年前11月新增项目规划建面3633亿元、总地价2137亿元,同比增长约158%、166%,拿地金额及新增建面占销售额、销售面积比重为78%、182%,夯实公司土储规模。从拿地结构来看,公司,公司以一二线为核心,坚持向城市群、城市带纵深发展,前11月新增项目中一线、二线及强三线占比分别为8%、29.8%、49.2; 盈利预测及投资评级:公司业绩向上拐点明确,凭借充沛土储及央企的资源和融资优势、相对市场化的激励机制和高效管控能力等竞争优势,“十三五”末5000亿销售规模愿景可期,叠加资源整合提速的催化,预计17、18年EPS1.22、1.55元,对应PE10.3、8.1x,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2017-12-04 12.60 15.50 0.45% 13.95 10.71%
18.74 48.73% -- 详细
事件:公司今晚公告以23.82亿元现金收购实际控制人中国保利集团持有的保利香港控股有限公司50%股权,并按照50%持股比例承接其应偿还保利集团的股东借款本金和应付利息27.7亿元,总交易对价51.52亿元; 内部整合破冰,区域禀赋夯实:保利香港旗下主要资产为香港上市公司保利置业39.66%股权,以保利置业2017年中报归母净资产计算,51.52亿元50%保利香港股权对价对应44.35亿元保利置业净资产,隐含PB估值约1.1,低于A股目前地产板块2.1的平均估值。保利置业2017年前11月销售额达到378亿元,同比增长25.5%,主要布局上海、深圳、香港、广州等20多个一二线核心城市,16年末在建及待建土储规模接近2000万平,土储优质充沛。此次公司通过收购保利香港,一方面逐步解决集团内部的潜在同业竞争(未来集团境内新增房地产项目均由公司主导开发),分享保利香港未来带来的收益,另一方面扩大了公司的业务区域(尤其是深圳及周边市场),夯实公司的区域禀赋,有利于提高行业市占率、巩固公司龙头地位; 11月销售接近翻番,弹性彰显:根据CRIC数据,公司1-11月累计销售额2678亿元,同比增长42%,11月单月销售302亿元,同比增长96.8%,增速较上月扩大12.3个百分点,单月增速创近两年新高。我们在11月13日发布的《业绩拐点已临,规模增长可期》深度报告中就指出,公司自2016年下半年以来积极扩张,追求规模再上台阶,销售弹性逐步彰显,全年有望达到3000亿元大关; 盈利预测及投资评级:公司业绩向上拐点明确,凭借充沛土储及央企的资源和融资优势、相对市场化的激励机制和高效管控能力等竞争优势,“十三五”末5000亿销售规模愿景可期,叠加资源整合提速的催化,预计17、18年EPS1.22、1.55元,对应PE10.3、8.1x,维持“买入”评级; 风险提示事件:由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期;整合进度不及预期等。
保利地产 房地产业 2017-11-15 10.30 14.00 -- 13.35 29.61%
18.74 81.94%
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公司财务焦点:盈利能力的权益比和利润率。结算项目权益比下降和毛利率收窄拖累了公司2014至2016年的业绩弹性,但是随着近两年行业回暖,公司毛利率短期存在修复改善迹象,长期有望维持较高水平(17年三季度新增土储预估毛利率约29%)。随着公司拿地权益比趋于稳定,我们认为公司少数股东损益占净利比重可能持续维持在18-20%左右水平。 公司的财务焦点:经营规模和杠杆率。今年以来公司新开工规模快速增长(2017年前三季度同比增长40%),可售资源充沛(全年货值预计接近3500亿),叠加较高的去化率,合同销售金额弹性充足,全年预计销售金额在2900-3000亿元之间,增速接近40%。公司2014至2016年上半年拿地偏少,但是待建可开发资源仍平稳增长,经过2016年下半年以来的积极拓展,到2017三季度末,公司在建和待建项目土储达到1.87亿平。2014至2016年,公司连续降杠杆,净负债率达到55%的历史较低水平,但今年由于规模扩张和抢占低成本资金的融资决策,公司杠杆率再度提升,2017年三季度末达到103%,对ROE的提升修复有一定帮助。 公司在2016年业绩发布会上提出“十三五”达到5000亿销售规模的发展愿景,若顺利实现,相当于在2016年基础上(销售额2101亿元)再造1.5个保利。为此,公司从2014至2016年中期的扩张收缩到2016年下半年以来的积极拿地,从2014至2016年的降杠杆到2017年的加杠杆,追求规模再上台阶。而公司具备四大竞争优势,有助于实现规模再度提升:1、作为央企的资源获取及融资优势:目前内部整合破冰缓行,外部整合国资存量资源成新发力点,而随着资金成本上行和融资渠道收窄,央企的融资优势又开始凸显;2、高效的管控及周转效率:公司销售管理费用率位于行业最低水平之一;3、相对市场化的激励机制安排:公司激励机制建设一直走在国资前列,已启动了两期股权激励计划,而公司在2016年报中已表示会积极探索跟投机制等创新激励方式;4、多元化的业态及业务布局:公司在2016年确立“一主两翼”的业务格局,在物管、房地产基金、养老产业等相关领域均取得不错成绩,也说明了公司出色的战略管理和执行能力。 估值及盈利预测:公司2016至2017年销售增速较高、权益比趋于稳定、毛利率存在改善契机,叠加充沛的土储和可期的规模增长,我们认为公司业绩正迎来向上拐点,我们上调公司2017、2018、2019年EPS预测至1.22、1.55、1.85元/股(原先为1.20、1.44、1.81元/股),按照当前股价,对应PE倍数为8.6、6.7、5.6x。结合18.06元/股的RNAV,我们给予公司14元/股的目标价,维持“买入”评级。
华联控股 房地产业 2017-11-03 9.24 14.00 53.17% 10.08 9.09%
11.35 22.84%
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公司发布2017年三季报,前三季度实现营收30.3亿元,同比大增1983.65%,实现归属上市公司股东净利润10.8亿元,同比增长127.12%,EPS0.947元; 地产结算毛利率改善,业绩大幅增长 报告期内公司净利大幅提升,主要原因:1、深圳全景花园等项目结算规模大幅增长带动营收上升;2、结算项目土地成本较低带动毛利率回升,报告期公司综合毛利率同比扩大22.5个百分点至68.8%。销售方面,截至上半年,主力项目全景花园累计已销售49.9亿元,杭州钱塘公馆已开盘,华联城市商务中心(建面21万平)预计于明年预售,“南山A区”项目也在推进城市更新项目的立项工作,公司可售资源主要位于深圳、杭州,优质土储为未来业绩平稳增长打下基础。 财务继续优化,期待多元协同 财务方面,公司期末货币资金余额17.3亿元,有息负债仅有长期借款6亿元,剔除预收账款资产负债率为37.8%,公司杠杆处于历史低位,且资金充沛。公司在16年报中明确,要通过投资新兴产业寻找新的拓展机会,促进产业协同,当前公司资金充沛,能够夯实未来发展基础。 17年分红有望继续增长,具备吸引力 公司在16年合计派发现金红利3.42亿元,占归属母公司净利比重达到25.4%,股息率约3.2%(按当前股价计算)。鉴于前三季度公司归母净利已达到去年全年的80%,我们认为17年公司分红规模有望进一步提升,按照16年的分红率,17年股息率预计为4.3%,具备较强吸引力。 盈利预测和投资评级 我们预计公司17、18年EPS1.58、2.00元,对应PE倍数6x、4.7x,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司业绩和转型力度不及预期等。
深振业A 房地产业 2017-11-03 -- 11.40 15.74% -- 0.00%
-- 0.00%
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公司发布17年三季报,前三季度实现营收23.2亿元,同比增长102.3%,归属上市公司股东净利3.4亿元,同比增长196%,EPS0.25元; 投资收益大增助力业绩高增长。 报告期公司净利大幅增长主要原因:1、本期结转规模增加带动营收攀升;2、合营的锦荟Park项目达到结算条件使得投资收益同比增长236.6%;3、公司有息负债规模下降导致财务费用同比下降30.3%。毛利率方面,由于本期低毛利项目结算占比较高,拖累公司综合毛利率同比收窄11个百分点至30%,但仍处于行业较高水平。展望全年,我们预计锦荟Park项目可贡献约4.5亿投资收益,公司预收账款三季度末也达到17.5亿元的近年较高水平,全年业绩可期。 深汕合作区转为深圳全面主导,公司资源红利有望加速兑现。 9月上旬深汕合作特区体制机制调整方案获广东省委通过,正式由深汕共管转为深圳全面主导,并改为深圳市委派出机构,此次调整我们认为有利于深化合作区和深圳的资源协同,促进合作区快速发展。作为第一批进驻合作区的开发商之一,公司在16年3月取得振业时代花园项目,货值近17亿,凭借公司的先发优势,公司有望享受区域发展带来的资源红利。 资金面充裕,资产整合启动。 截至报告期末,公司净负债率降至3%,较16年下降22个百分点,创近5年来新低,但短期偿债压力达到72%,较16年底上升47个百分点,在手货币资金38.8亿元,创历史新高,为公司未来发展和转型夯实资金优势。今年9月初,公司因控股股东深圳国资委筹划资产重组停牌,公司是深圳市国资委直属的排名靠前的上市地产平台,随着资产整合推进,公司资源禀赋将进一步优化。 盈利预测和投资评级。 公司是较早布局深汕合作区的房企之一,随着合作区转为由深圳全面主导,合作区将步入发展快车道,公司有望享受区域红利;作为深圳国资委直属的上市平台,公司资产整合正如期推进,逐步做大做强。我们预计17-18年公司EPS0.76、0.95元,对应PE倍数13x、10.4x,维持“买入”评级。
蓝光发展 房地产业 2017-11-03 8.40 11.20 12.11% 9.02 7.38%
13.43 59.88%
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公司发布2017年三季报。2017年公司实现营业收入108.9亿元,同比增长28.3%;归母净利润5.5亿元,实现同比增长161.8%,扣非归母净利润5.2亿元,同比增长140.8%。 销售增速亮眼,17年起业绩加速释放:2017年1-9月,公司房地产业务实现签约金额441.5亿元,同比增长129.7%;实现签约面积455.7万平方米,同比增长130.4%,销售规模及均价实现双增长。其中成都区域、滇渝区域、华中区域、华东区域、北京区域销售面积同比增速分别为121.7%、190.5%、87.3%、120.3%、320.7%、130.4%;销售额同比增速分别为142.1%、217.3%、52.0%、134.6%、225.9%、129.7%,增速亮眼。公司1-9月份租金收入超过1亿元,平均出租率超过66.7%。我们认为公司全年销售额有望向更高目标发起冲击。 东进南下,拓展二三线城市:上半年,公司东进、南下全国化布局战略齐头并进,获取多宗重点目标城市优质土地资源,布局全国进一步推进,上半年新进太原、杭州、惠州、南通等城市。9月份,公司又竞得青岛、成都、如皋、南昌、嵊州等地项目,9月份公司新增项目规划建面12.2万平、总地价6.2亿元,结合公司上半年新拿地规划建面和金额同比增长215%、163%,公司土储丰富,可售资源充沛。 财务结构优化,有效降低融资成本:公司2015年的融资成本超过10%,16年公司发行了274亿的有息负债,融资成本9.06%,同时公司在16年底发了80亿中票和公司债,平均成本5.7%,融资成本进一步降低,预计2017-2019年利润率将进一步提高。 完善激励机制,助力未来成长:报告期内公司实施了“蓝色共享”员工事业合伙人计划,将进一步提升公司获取项目的质量和项目运营效率,为增长持续性打下基础。次蓝光发展的项目跟投机制有以下特点:1、跟投人员范围广:公司跟投人员分为总部和区域两个平台,总部一级职能部门总经理及以上、区域公司高管等强制跟投,总部正式员工及区域公司等正式员工可自愿跟投;2、跟投股权比例高:公司总部和区域合伙平台合计持有项目股权比例上限为15%,和业内最高的碧桂园、阳光城一致,高于万科、金地的10%;3、退出机制灵活:当项目整体去化率达到90%时,就启动退出机制。此次公司出台项目跟投机制,我们认为是对公司激励制度的进一步补充和完善(中长期的股票期权和短期的项目跟投结合),扩大激励对象范围(覆盖更多基层员工),有效绑定员工和企业核心利益,助力公司未来成长。 盈利预测与投资评级:蓝光发展扩张迅速,2017年前三季度实现逆势销售高增长,而现代服务业、医药器械和3D生物打印三项业务均为具有较大发展潜力的蓝海行业,公司提前布局占据先发优势,未来发展前景无限。公司土储丰富,全力拓展二线省会城市,并通过合作、并购等多元化渠道拿地,有效控制成本。报告期内公司实施了“蓝色共享”员工事业合伙人计划,将进一步提升公司获取项目的质量和项目运营效率,为增长持续性打下基础。我们预计17/18/19年EPS为0.71元/股、0.93元/股、1.23元/股,对应PE倍数为11.8X、9.1X/6.9X,维持“买入”评级。
光大嘉宝 综合类 2017-11-01 18.60 24.50 73.76% 21.38 14.95%
21.38 14.95%
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公司发布17年三季报,报告期实现营收14.65亿元,同比增长4.73%,归属上市公司股东净利3.35亿元,同比增长94.2%,EPS0.38元; 利润率改善助力业绩大幅增长报告期公司净利增速高于营收主要得益于利润率改善,前三季度公司综合毛利率同比扩大22个百分点,其中主要原因:1、光大安石并表使得高利润率的房地产基金业务贡献提升,根据中报54%净利率估算,报告期房地产基金实现净利约1.6亿元,占归母净利比重为24%;2、报告期结转项目主要集中在上海地区,据我们估算,地产综合净利率同比扩大了8.5个百分点至约21%。截至报告期末,公司预收账款达到42.1亿元的历史新高,未结土储约92.5万平(76%位于上海),为未来业绩平稳增长提供保障。 房地产基金业务稳步推进,受益REITs推进预期根据三季报披露,截至报告期末,公司在管物业面积295万平米,在管基金规模482亿元,较16年底分别增长15.2%、45.2%,规模扩张速度较快,位居房地产基金行业前列。近期国内首单租赁类REITs已经获批,证监会也在加紧制定REITs有关的政策法规,随着REITs推进预期升温,我们认为公司旗下光大安石有望充分受益,强化其“募投管退”的商业闭环模式。 财务状况良好,大股东进一步增持 截至报告期末,公司在手货币资金达到27.1亿元,有息负债15.5亿元(均为长期负债),剔除预收账款后的资产负债率仅35.2%,财务状况良好,8月拟在银行间市场注册发行不超30亿债务融资工具,进一步夯实公司资金优势。此外,自4月上海光控发布增持计划以来,上海光控先后增持302万股,占公司总股本0.34%,截至三季度末,上海光控持股比例为5.34%,并将继续增持,彰显大股东对公司未来发展信心。 盈利预测和投资评级公司控股的光大安石是国内领先的房地产基金管理公司,致力于打造中国版“凯德”,受益于Reits推进预期。我们预计公司17、18年EPS分别为0.54、0.75,对应PE倍数为37.2、26.9x,维持“买入”评级。 风险提示事件:REITs推进不及预期、公司业绩及基金规模增长不及预期等。
新城控股 房地产业 2017-10-31 20.90 25.00 -- 26.97 29.04%
45.36 117.03%
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事件:公司发布2017年三季度报,实现营收168.56亿元,同比增长42.33%,归属母公司股东净利19.92亿元,同比增长125.59%,EPS0.90元,同比增长104.55%,大超预期; 政策调控周期下,销售逆势高速增长 2017年前三季度,公司累计实现营业收入168.56亿元,较上年同期增长42.33%;累计实现归属于母公司股东的净利润19.92亿元,同比增125.59%。公司前9个月实现销售金额749.3亿,同比增长64.54%,预收款497.5亿,较年初增加67%。公司17前9个月已完成年初850亿目标的88.15%,操盘项目资金回笼率达近90%,实现逆势高增长。 大力拓展商业地产,“租赁”时代下资产证券化可期 公司所建吾悦广场已满铺开业18座,年底预计共开23座,开业的吾悦广场日均客流量达4.34万人/日,租金及管理费收入全年目标10亿(16年全年4.4亿),出租率达97.07%。公司在建拟建及已开业的新城吾悦广场达到53座,已开业出租面积为235.93万平方米,总共可出租面积接近400万平。近期住建部联合其余八部门发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出,要加大融资和退出机制支持。若REITS等资产证券化工具推出,将有利于公司进一步实现商业地产轻资产模式。 毛利率大幅提升,商业综合体扩张初期费用率水平上升 截至3季度,公司毛利率37.38%,较同期提高了13.19个百分点,ROE增6个百分点。商业综合体扩张初期费用率水平提高。管理费用和销售费用占比有所提升,较同期提高了5.5个百分点,主要是商业地产规模扩张初期人员薪酬费用和广告宣传、代理费升高导致,未来随着结算收入的增长,该比例将随之降低。 融资渠道多元化、调控市下维持低利率 在政策调控、融资渠道受限的环境下,通过运用类REITs、公司债、MTN、PPN、ABN、海外债等多项融资方式,公司融资渠道不断拓宽。截至报告发布日完成三期中期票据的发行,合计募集资金45亿元,综合票面利率为5.62%;完成一期PPN的发行,募集资金20亿元,票面利率为6.3%。2017年8月8日,公司以12倍的超额认购完成了2亿美元、5年期高级美元债券的发行,并将票面利率锁定在了5%。在行业面临融资成本上升周期时,公司率先布局,利用各种融资渠道,有效降低融资成本 盈利预测及投资评级 公司1-9月份新增土地储备1655万方,货值约3000亿,主要布局在长三角、珠三角、环渤海经济圈,以及中西部省会城市及其卫星城。今年以来实现逆势销售高增速,公司大力拓展商业地产板块,加配抗周期资产。不仅如此,公司推出股权激励计划,其中解锁条件要求2016-2018年业绩复合增长率高达40%,彰显公司对于未来业绩高增速的充分信心。公司股东结构持续改善,证金公司、社保基金、公募基金大幅增持。我们认为未来新城这样操盘稳健、现金流把控好、精耕长三角的开发商将进一步为投资者带来惊喜。目前交易所、银行间对公司评级都已调升至AAA。我们预测新城控股2017/2018/2019年的EPS为2.22元,3.49元,4.62元,相对应的P/E为8.7倍,5.5倍,4.2倍,维持“买入”评级,同步推荐关注港股新城发展(01030)。 风险提示:公司销售及业绩不达预期等。
保利地产 房地产业 2017-10-31 10.58 14.00 -- 13.09 23.72%
18.40 73.91%
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事件:公司发布17年三季报,报告期实现营收755.4亿元,同比下降13.3%,归属上市公司股东净利82.7亿元,同比增长16.3%,EPS0.7元; 毛利改善助力业绩超预期,销售稳步增长 公司报告期营收下降是受营改增影响,本期营收不包含营业税导致去年基数较高,净利大幅增长主要得益于:1、本期结转项目公司权益比重提升使得少数股东损益占净利比重同比收窄8.6个百分点至21.1%,17年前三季度公司拿地权益占比约70%,同比扩大2个百分点,我们认为少数股东损益占净利比重已趋于平稳;2、结转项目中高毛利产品占比上升带动毛利率改善,报告期毛利率同比扩大2.1个百分点至32.23%,全年预计较去年改善。 销售方面,公司前9月实现销售额2081.6亿元,同比增长32.2%,市占率同比扩大0.3个百分点至2.26%,销售稳步增长同时,公司保持了良好的回款率,报告期销售回笼1812.4亿元,同比增长21.1%,回款率87%,维持在行业较高水平。展望四季度,公司可售货值充裕,前三季度新开工1790万平,同比增长40.1%,四季度推盘约1000-1200亿元,全年货值超3200亿,考虑公司当前较高的去化率(70%以上),我们认为公司销售全年有望向3000亿冲刺。 项目积极拓展,期待资源整合提速 前三季度公司新拓展133个项目,新增容积率建面2962万平,总地价1559亿元,同比分别大幅增长约156%和130%,楼面价约5260元/平,同比下降约10%,表明公司在积极扩张同时亦维持了较好的成本把控能力。从拿地区域看,公司坚持一二线为主、推进城市群深耕的战略,报告期一二线新增项目地价占比为78.9%,并加强了在长三角、京津冀、珠三角的强三线城市布局(如绍兴、徐州、盐城、沧州等)。报告期公司对中航集团20个房地产项目的整合基本完成,随着后续国改进一步推进和深化,作为央企地产整合的排头兵,公司资源整合有望加速。 财务稳中有升,创新融资方式 由于拿地力度增加及提前主动锁定低成本资金(报告期新增有息负债约800亿元),公司杠杆率有所上升,截至三季度末,公司净债率103%,较16年末扩大47个百分点,短期偿债压力较16年末上升1个百分点至29%。得益于上半年提前抢占低成本资金,公司融资成本仍处于行业较低水平,三季度末累计有息负债综合成本约4.78%。 此外,三季度以来,公司积极创新融资方式、拓宽融资渠道,夯实公司的资金优势:1、9月底发行全国首单商业地产抵押贷款证券化产品(CMBS),规模35.3亿元,优先级预期收益率4.88%;2、10月底公司发行的租赁住房资产支持专项计划获上交所通过,产品规模50亿,此为全国及央企首单租赁类REITs;3、9月底获准注册50亿元的超短融及150亿元的中票。在行业融资持续趋紧的背景下,公司作为央企的禀赋及资源优势正逐步体现。 盈利预测及投资评级 公司是当前A股具备相对估值优势的龙头股之一,随着明年股权激励解锁及利润率改善,业绩逐步迎来向上拐点;随着国改的推进和深化,作为央企地产龙头,资源整合有望加速。我们预计公司2017、2018年EPS为1.25、1.44元,按照目前股价,对应PE倍数为8.5x、7.4x,维持“买入”评级。 风险提示:公司销售及业绩不达预期等。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名