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阳光城 房地产业 2019-07-18 6.88 10.00 44.30% 6.95 1.02% -- 6.95 1.02% -- 详细
19H1业绩同比达+40%,利润率提升、负债率下降、报表逐步改善 公司19H1实现营业收入225.92亿元,同比+48.6%;归属上市公司股东净利润14.48亿元,同比+40.4%;基本每股收益0.31元,同比+24.0%;归母销售净利率6.4%,较18年提升1.1pct;加权平均净资产收益率6.91%,同比+1.71pct。 19Q1末公司预收账款729.5亿元,同比+43.2%,覆盖上年地产结算收入1.31倍。19H1末资产负债率和净负债率分别为83.5%和141.9%,分别较18年末下降0.88pct和40.3pct;有息负债为1,121亿元,同比-0.5%,报表逐步改善。 19H1销售额900亿、同比+29%,土储货值5,600亿、75%位于一二线 19H1公司销售金额900.7亿元,同比增长28.7%;权益比例64%,克尔瑞排名第13;其中内地战略城市和长三角分别占比34%和36%。19H1公司拿地金额284.5亿元,其中权益比例80%;拿地面积516.6万方,拿地均价5,508元/平;拿地金额占比当期销售金额32%,拿地均价占比销售均价43%,总体拿地仍偏谨慎。截至2018年末,公司拥有土地储备(未结算口径)4,418万平方米,权益比例63%;累计成本地价仅4,339元/平方米,占比2018年销售均价仅34%;对应可售货值5,681亿元,覆盖2018年销售金额3.5倍,保障后续销售高增。就可售面积分布来看,内地战略城市占比48%,主要包括长沙、南宁、西安、重庆、太原等,占比分别为7.5%,5.8%,5.3%、4.6%、4.5%,五大城市合计占比27.7%;大福建、长三角和珠三角面积分布均匀、分别为15%、17%和15%。分能级来看,一二线面积占比65%、货值占比75%。 投资建议:业绩高增、拿地谨慎,利润率提升、负债率下行,维持“强推” 阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;“双斌”团队加盟后的全面变革也料将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆叠加流动性相对宽松的环境也使得公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升,并且估值也有望得到提升。我们维持预测公司2019-21年每股收益分别为1.00、1.35和1.81元,现价对应2019年PE6.6倍、并较每股NAV折价56%,维持目标价10.00元、相当于2019年PE10.0倍,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧以及行业融资超预期收紧。
阳光城 房地产业 2019-07-18 6.88 -- -- 6.95 1.02% -- 6.95 1.02% -- 详细
销售业绩推动营收高增长,盈利能力稳步提升。公司2019年上半年实现营业收入225.92亿元,同比增长48.56%。受益于2017-2018年销售业绩的增长,公司营业收入实现快速增长。2019年1-6月公司实现合约销售额900.73亿元,同比增长28.66%,销售业绩亮眼。截至2019Q1,公司预收账款729.55亿元,同比增长43.21%。碧桂园原团队加入后,公司推盘去化能力提升,销售实现高增长和预收账款增厚为将来公司营业收入确认打下了坚实基础。公司2019年上半年实现归母净利润14.48亿元,同比增长40.38%。加权ROE由5.2%提升至6.91%,盈利能力的提升或来源于公司毛利率提升。 拿地节奏稳健。2019年1-6月公司拿地建筑面积达516.16万平方米,同比增长98.01%,拿地金额301.02亿元,占同期销售额的33.42%。从拿地分布看,今年公司主要布局了昆明、南昌、太原等二线城市和部分三线城市,公司土地储备依然以一二线和强三线核心城市为主,在一二线销售具有韧性的行业结构中,公司有望实现较高销售业绩。 财务结构优化,融资有望改善。公司开始有意控制负债规模,截至2019H1有息负债规模1121.06亿元,同比下降0.45%,尤其短期债务规模下降30.14%,公司短期偿债压力有所缓解。公司净负债率141.93%,较2018年末下降40.29%,财务结构明显优化。公司目前信用评级AA+,随着公司负债情况的改善,公司信用评级有望进一步提升,公司在资本市场的融资通畅程度有望改善,融资成本有望降低。 投资评级及盈利预测:受益于公司良好销售业绩,未来营收基础坚实,杠杆结构改善,融资有望改善。预计公司19/20年归母净利润为40.93和53.90亿元,EPS为1.01和1.33元,对应PE为7X和5X,参考公司历史估值区间和行业估值水平,给予公司2019年底8-9倍PE,对应合理价格区间为8.08-9.09元,给予公司“谨慎推荐”评级。 风险提示:房地产调控收紧;行业融资政策继续收紧,公司融资遇阻;公司主要股东质押集中度较高;受限资产比例偏高。
阳光城 房地产业 2019-07-17 6.64 10.40 50.07% 7.08 6.63% -- 7.08 6.63% -- 详细
事件2019年上半年公司实现营业总收入 225.92亿元,同比增长 48.56%,归母净利润 14.48亿元,同比增长 40.38%, 2019H1公司资产负债率 83.54%,较 2018年末下降 0.88个百分点,有息资产负债率 38.76%,较 2018年末下降 4个百分点,净负债率 141.93%,较 2018年末下降 40.29个百分点。 业绩增速略超预期, 净负债率大幅下降,公司信用评级有望提升公司 2019年上半年实现营业总收入 225.92亿元,同比增长 48.56%,较2018H1增速回落 53.5个百分点。实现归母净利润 14.48亿元,同比增长40.38%,略超预期。2019H1公司资产负债率 83.54%,较 2018年末的 84.42%下降 0.88个百分点,有息资产负债率 38.76%,较 2018年末的 42.75%下降4个百分点,净负债率 141.93%,较 2018年末的 182.22%下降 40.29个百分点。 随公司净负债率大幅下调,预计公司信用评级有望提升。 销售额维持业内高增长, 料全年突破 2000亿, 拿地多、均价低,周转有望提速2019年 1-6月,公司实现销售面积 702.1万方,同比上升 51.65%(克而瑞2018H1累计销售面积 463万方),较 2018H1增速 72.18%(克而瑞数据)回落 20.5个百分点,销售金额 900.7亿元,同比上升 35.86% (克而瑞 2018H1累计销售金额 663亿元),较 2018H1增速(克而瑞数据 67.51%)回落 31.65个百分点。累计销售均价 1.28万元/平米,维持稳定。受全国市场降温及高基数影响,公司 2019上半年销售增速比去年有所回落,但仍然处于行业较高水平, 且公司重点布局的一二线城市市场预计将继续领跑全国。 2019年 1-6月公司累计新增项目 34个,累计新增计容建面 526.7万方,拿地销售面积比为 0.75,处于历史中位水平。 3-5月公司拿地较多, 6月略有下降。上半年公司累计拿地楼面均价为 0.55万元/方, 相对较低, 影响拿地销售金额比低位,土地成本得到控制。 投资建议我们认为公司土地储备布局重仓一二线,在一二线市场持续领跑全国的情形下,公司销售增速有望保持业内较高水平,全年有望突破 2000亿; 拿地方面公司保持积极,楼面均价得到控制,有望加快周转速度。上半年公司杠杆水平大幅改善,后续负债成本下降可期,且半年业绩增速略超预期,有望继续保持。 出于谨慎考虑, 我们将公司 19/20年归母净利润分别由为40.3亿/55.5亿上调为 40.9亿/56.1亿,对应 EPS 分别由 0.99/1.37元上调为1.01/1.39元,对应 PE 为 6.45X、 4.70X,维持“买入”评级, 维持六个月目标价 10.40元不变。 风险提示: 销售增速不及预期、政策变化不及预期。
阳光城 房地产业 2019-07-17 6.64 -- -- 7.08 6.63% -- 7.08 6.63% -- 详细
业绩增速较快,盈利能力持续提升 2019年上半年,公司实现营业收入225.9亿元,同比增长48.6%;实现归母净利润14.5亿元,同比增长40.4%,业绩持续释放。公司净利润增速较高主要系地产销售结转收入增加所致。报告期内,公司加权净资产收益率达6.91%,较上年同期上升1.71个百分点,盈利水平进一步向上。 销售保持韧性,拿地态度谨慎 公司1-6月实现销售金额900.7亿元,同比增长28.7%,其中,长三角区域贡献整体销售的36.4%;此外,公司上半年的销售规模排名行业第13,较上年同期上升3位。报告期内,公司拿地总地价为304亿元,占当年销售额的33.7%,投资保持较为谨慎的态度,在有序运营的同时,追求持续优质的发展。 杠杆率持续下行,财务风险可控 截止2019年6月底,公司净负债率和资产负债率为141.93%和83.54%,分别较18年底下降40.29和0.88个百分点,持续优化负债结构。报告期内,公司成功发行21亿元证监会主管ABS,融资利率均低于7.5%,较18年7.94%的综合融资成本有所下滑,预计未来公司融资成本有望边际改善。 投资建议 阳光城业绩增速较快,销售数据靓丽,土储资源充足,财务趋于稳健,整体风险可控,预计公司19-21年EPS为1.05/1.42/1.82元,对应PE为6.2/4.6/3.6倍,近三年最高、最低、中位数PE分别为27.7/6.9/17.6倍,维持公司“推荐”评级。 风险提示: 房地产调控政策收紧,销售不及预期。
阳光城 房地产业 2019-07-09 7.06 9.04 30.45% 7.08 0.28% -- 7.08 0.28% -- 详细
半年销售表现优异,长三角成为中流砥柱。公司6月销售额228亿元,同比增长35.9%,销售面积158万平方米,同比增长24.9%。1~6月累计销售额901亿元,同比增长28.7%,累计销售面积702万平方米,同比增长53.7%。公司销售规模的扩大主要由量驱动,1~6月平均销售均价同比下降16.3%。这反映出公司在产品上更加聚焦于刚需刚改,价格策略上更为灵活。 分区域来看,长三角大区位居第一,贡献36.4%的销售金额,上海区域、浙江区域均过百亿。内地大区紧随其后,贡献33.8%的销售金额。 土地投资仍然审慎,多种拿地方式并用,控制土地成本。公司6月拿地金额27亿元,计容建筑面积69万平方米,楼面价3913元/平方米。1~6月拿地金额304亿元,计容建筑面积527万平方米,楼面价5769元/平方米。拿地成本较1~5月下降4.6%,主要因为在土地市场溢价率持续上升的情况下公司积极转向并购市场,以更低的价格获取土储。在计容建筑面积口径下,6月单月新增土储中,有92.7%来自于并购及其他方式。从投资强度(拿地金额/销售金额)来看,1~6月投资强度为33.7%,基本与2018年全年持平。公司在当前的市场环境下,仍然保持审慎投资策略,取得降杠杆与规模扩张间的平衡。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价9.04元。我们预测2019-2021年公司EPS为1.13/1.41/1.83元。可比公司2019年PE估值为8X,我们给予公司2019年PE倍数8X,对应目标价9.04元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 房地产融资环境收紧超预期。
阳光城 房地产业 2019-06-18 6.56 9.50 37.09% 7.51 14.48%
7.51 14.48% -- 详细
销售弹性保持:从销售结构上来看,公司深耕的长三角和大福建区域继续发力,而内地战略城市后来居上。展望全年来看,当前公司货值储备相当充裕,可售货值超过5000亿,且推货意愿积极,可推货值超3000亿,其中大部分均位于一二线核心城市,我们认为在今年市场环境复杂多变的情况下,一二线城市市场在持续两年的调控压力之下有望迎来修复,公司今年的销售表现值得期待,全年销售规模有望更上一层楼。 拿地力度增加:公司五月份拿地力度依旧较大,新增计容建面111.66万平,公司需按权益承担对价款44.96亿。5月份单月按权益承担对价款/权益销售金额的比例为41.02%,本年1-5月累计按权益承担对价款/权益销售金额的比例为59.02%,2019年年初融资环境相对宽松的情况下,公司加大了总体的拿地力度。此外,公司财务方面继续加杠杆,于4月10日发行公司债募集资金8亿元,于4月16日发行短期融资券募集资金9亿元。 股权问题逐渐明晰:此前市场颇为担心的中民投股权问题也逐步迎来转机,随着公司未来股权问题的逐步稳定,我们认为公司的价值将进一步兑现。 盈利预测与投资评级:预计19-20年EPS分别为1.01、1.36元,维持“买入”评级。 风险提示:区域调控政策升级、地产销售不达预期等。
阳光城 房地产业 2019-06-12 6.46 9.04 30.45% 7.51 16.25%
7.51 16.25% -- 详细
销售维持高增长,内地区域成为新晋中坚力量。公司5月销售额171亿元,同比增长41.3%,销售面积159万平方米,同比增长93.5%。1-5月累计销售额673亿元,同比增长35.8%,累计销售面积544万平方米,同比增长61.7%。销售规模的增长主要因为公司加大推盘力度,销售面积大幅增加。从区域贡献角度而言,内地、长三角和大福建区域仍然是公司基本盘,分别贡献34.8%、33.1%、19.8%,合计占销售总额的87.7%。 适当加大投资力度,坚定布局一二线。公司5月拿地金额54亿元,计容建筑面积112万平方米,楼面价4821元/平凡米。1-5月拿地金额277亿元,计容建筑面积458万平方米,楼面价6048元/平方米。1-5月的拿地楼面价较去年全年上升43.9%,主要是因为今年拿地主要在一二线,根据公司公告数据,1-5月新增土储中一二线占比61.0%,较2018年全年提高21个百分点。从投资强度来看,1-5月投资强度(拿地金额/销售金额)41.2%,较去年全年上升6.8个百分点。公司在年初融资相对宽松的情况下,加大了总体拿地力度,并坚定贯彻深耕一二线的投资策略。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价9.04元。我们预测2019-2021年公司EPS为1.13/1.41/1.83元。可比公司2019年PE估值为8X,我们给予公司2019年PE倍数8X,对应目标价9.04元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期房地产融资环境收紧超预期。
阳光城 房地产业 2019-05-21 6.62 -- -- 6.78 2.42%
7.51 13.44% -- 详细
立足福州,走向全国 阳光城集团股份有限公司是以房地产开发为主业的全国化品牌企业,业务涵盖地产开发、商业运营、物业服务三大领域。公司1995年始创于福州,1996年在上交所挂牌上市。2012年以前,公司一直立足于福州,2012年后公司管理总部迁往上海,从此开始了公司的全国性布局。目前,公司已拥有30个区域公司,布局全国80多个城市,全国布局已基本形成。 销售迅猛,拿地积极,深耕一、二线城市 克而瑞数据显示,2018年公司实现销售金额1,628.56亿元,在房企中排名14位;销售面积1,266.38万平方米,排名13位。截至2018年底公司拥有土地储备总计4417.77万平方米,其中一二线城市土地储备面积占比76.87%,可满足公司接下来2-3年的发展需求。公司坚持立足于福州大本营、深耕一、二线城市、适度下沉都市圈周边三、四线城市,在行业整体下行的周期中,公司一、二线丰富的土储将会为公司接下来的持续发展增加动力。 融资渠道丰富,成本优势显著,去杠杆良好 2018年,公司房地产销售回款增加,经营净现金流218亿元,同比增长147.55%,实现连续两个会计年度保持正值。公司负债虽多但债务结构较为合理:以较低成本的银行贷款和债券融资为主。2018年底,公司一年内到期的负债为482.11亿元,仅占42.81%,短期偿债压力较小。2018年,伴随业绩高增速,公司同时实现了财务指标、特别是偿债指标的大幅优化,逐渐由融资驱动向经营驱动过渡。 首次覆盖予以“增持”评级 首次覆盖给予“增持”评级。2018年公司实现归属于上市公司股东的净利润为30.18亿元,同比增长46.36%,对应基本每股收益0.66元。我们预计2019-2021年公司主营业务收入分别为610.54、769.99和943.05亿元,净利润有望达到41.51、58.47和70.78亿元,EPS分别为1.02、1.44和1.75元/股,对应PE分别为6.65、4.72和3.90倍,公司未来几年业绩有望保持高增长。 风险提示:房地产销售不及预期;布局城市调控政策力度超预期等
阳光城 房地产业 2019-05-01 6.71 -- -- 6.92 3.13%
7.51 11.92% -- 详细
收入利润稳步增长,盈利能力持续提升。2019年第一季度,公司实现营业收入约60.08亿元,同比增长39.66%;归母净利润约3.08亿元,同比增长37.15%;收入与业绩延续了稳健增长势头。同时,公司盈利能力也在继续提升,一季度结算毛利率达27.38%,较2018年全年提升约1.32个百分点,维持了近年来的升势;受年内投资与结算节奏不均匀影响,公司一季度净利润率为4.99%,但同比仍有明显提升。预收账款方面,公司2019年一季度末预收款达729.55亿元,较2018年末的621.21亿元继续快速提升,一定程度上保障了未来业绩的稳定性。 集中进行投资支出影响阶段现金情况,整体财务状况仍然稳健。由于一季度通常为土地及工程投资高峰,且公司在今年一季度加大了投资力度,因而现金表现受到一定影响。杠杆率方面,公司一季度末净负债率约为189.56%,较2018年全年变化不大。随着现金逐步回流以及利润结转规模扩大,公司后期杠杆率或出现一定下降。 聚焦核心城市投资拓展,土储结构持续优化。2019年一季度,公司抓住市场机遇在一二线核心城市及都市圈城市集中拿地,获取项目所在城市包括北京、南京、福州、苏州、重庆等,土地储备结构持续优化。公司近年来投资布局集中于一二线城市;随着近期核心城市楼市回暖,公司作为深耕核心都市圈的龙头房企未来或将持续受益。 经营全面提速、边际改善可期,维持“买入”评级。公司在优秀管理层带领下,经营已明显提速,各项指标持续优化,土地储备优势凸显;公司近年来也着力提升产品品质,优化物业服务体系,长期发展基础坚实,经营边际改善可期。预测公司2019、2020、2021年EPS分别为1.10、1.63、2.21元,同比增长48%、48%、36%,对应2019年4月25日收盘价PE分别为6.35x、4.29x、3.16x。维持“买入”评级。
阳光城 房地产业 2019-04-30 6.84 -- -- 6.99 1.16%
7.51 9.80% -- 详细
公司收入和利润高速增长,符合预期。公司2019Q1实现营业收入60.1亿元,同比增长40.0%;归母净利润3.1亿元,同比增长37.2%,扣非归母净利润2.9亿元,同比增长27.6%。 公司投资收益一季度增长较快,为2.6亿,同比增长1069.4%,其中对合营联营企业的投资收益达2.5亿。公司一季度继续实现较快增长,在融资环境改善的情况下预计财务成本有望下降,对业绩增长贡献有望进一步提升。 销售增长较快,投资强度有所回升。2019Q1公司全口径销售额达到340.4亿元,同比增长22%,权益销售金额219.3亿元。其中长三角和内地战略城市1-3月全口径销售额234.0亿元,占比68.7%。公司Q1拿地金额156.7亿元,占同期销售额的46.0%,权益比例90.5%,拿地价格/销售价格57.3%,公司投资强度较去年下半年有所回升,积极应对未来可能的土地市场升温现象。 业绩保障性强,土储布局丰富区位优越。公司2019Q1预收款729.5亿元,环比增长17.4%,是2018年营收的1.29倍,考虑到公司经营效率逐步提升,毛利率处于上升趋势,2019年业绩保障性进一步增强。截至2018年末,公司拥有土地储备总计4418万平(未结算口径),其中一二线城市土地储备面积占比76.9%(预计未来可售货值占比85.8%),对应可售货值约5681.5亿元,土储布局丰富区位优越。 盈利能力继续提升,杠杆率下降。公司资产负债率83.8%,剔除预收款的资产负债率为57.0%,较2018年末下降了3.9个百分点,杠杆率持续下降。公司2019Q1毛利率27.4%,同比增长2.4个百分点,经营效率继续提升。公司销售期间费用率16.4%,较2018年增加了4.5个百分点,主因销售高增带来的销售费用率增加(2019Q1为8.53%,增长2个百分点)及财务费用率上行(2019Q1为1.4%,增加4个百分点),费用率上行不改净利率提升趋势,公司2019Q1净利率5.0%,较同期增长0.41个百分点。 维持增持评级,维持盈利预测。公司4418万平土储,约5600亿货值,主体布局一二线,享受今年一二线回暖大趋势。碧桂园明星团队加盟带来管理效率的全面改善。叠加融资环境趋宽的情况下,公司销售和业绩弹性有望增长。维持增持评级,维持盈利预测。预计2019-2021年归属于母公司的净利润43.9亿元/59.1/76.1亿元,对应归母净利润增速:48.2%/34.7%/28.7%,对应EPS:1.08元/1.46元/1.88元。当前价格对应的PE 为6.4X、4.7X、3.7X。
阳光城 房地产业 2019-04-29 6.84 9.91 43.00% 6.99 1.16%
7.51 9.80% -- 详细
Q1业绩同比达+37%,毛利率提升、负债率下降、年内评级或有望提升 公司18年实现营业收入60.1亿元,同比+39.7%;归母净利润3.1亿元,同比+37.2%;对应每股收益0.05元,同比-16.7%。毛利率和归母净利率分别为27.4%和5.1%,同比分别+2.4pct和-0.1pct。三费费率为16.4%,同比+4.5pct,主要由于财务费率+4.0pct和销售费率+2.0pct。19Q1末公司预收账款729.5亿元,同比+43.2%,覆盖上年地产结算收入1.31倍。19Q1末资产负债率和净负债率分别为83.8%和189.6%,同比分别-3.0pct和-86.2pct;有息负债为1,191亿元,同比+2.4%;18年平均融资成本7.94%,同比+0.86pct,基本可控上行。预计今年流动性相对宽松背景下,公司负债结构将有所改善,资金弹性也将有所体现,有息负债和融资成本双重下降料将显著贡献业绩,年内评级或有望提升。 Q1销售额同比+22%,土储货值5,600亿、其中75%货值位于一二线 19Q1公司销售金额340亿元,同比增长22%;权益比例64%,克尔瑞排名第14;其中内地战略城市和长三角分别占比33%和36%。19Q1公司拿地金额142.6亿元,其中权益比例83%;拿地面积207.4万方,拿地均价6,872元/平;拿地金额占比当期销售金额42%,拿地均价占比销售均价52%。截至2018年末,公司拥有土地储备(未结算口径)4,418万平方米,权益比例63%;累计成本地价仅4,339元/平方米,占比2018年销售均价仅34%;对应可售货值5,681亿元,覆盖2018年销售金额3.5倍,保障后续销售高增。就可售面积分布来看,内地战略城市占比48%,主要包括长沙、南宁、西安、重庆、太原等,占比分别为7.5%,5.8%,5.3%、4.6%、4.5%,五大城市合计占比27.7%;大福建、长三角和珠三角面积分布均匀、分别为15%、17%和15%。分能级来看,一二线面积占比65%、货值占比75%。 投资建议:业绩高增、土储充裕,毛利率提升、负债率下降,维持“强推” 阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;“双斌”团队加盟后的全面变革也料将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆叠加流动性相对宽松的环境也使得公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升,并且估值也有望得到提升。我们维持预测公司2019-21年每股收益分别为1.00、1.35和1.81元,现价对应2019年PE7.0倍、并较每股NAV折价60%,维持目标价10.00元、相当于2019年PE10.0倍,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧以及行业资金改善不及预期。
阳光城 房地产业 2019-04-24 7.14 -- -- 7.35 1.94%
7.51 5.18% -- 详细
销售规模高增,进阶千亿级房企。公司自2012年进入高速增长期,2018年实现销售金额1628亿元,同比增77.9%,销售面积1239万平方米,同比增87.9%,行业排名持续上升至第14位,跻身地产行业第一梯队企业。 营收指标亮眼,盈利能力强劲。公司毛利率逐渐提高,管理费用率逐渐下降,盈利能力增强,2018年实现营收565亿元,同比增70.3%,归母净利润达30.18亿元,同比增46.4%,近三年实现净利复合增长率56.6%高水平。621.21亿元的预收为未来结算提供充分保障。 管理层经验丰富,激励政策到位。公司2017年引入“双斌”执掌公司,随后邀请多位中海、中建系管理团队加盟,带领公司进军全国。公司2018年推出新一轮股票期权激励计划覆盖442人,锁定未来四年35%年化增长,并制定员工跟投“双赢计划”,团队士气高涨。 “三全五圆”引领开拓,“三权分立”治理增效。“三全五圆”模型作为集团核心战略引导公司全地域发展、全方式拿地、全业态发展,“三权分立”明确董事会、经营层、监事会三方责任,显著在公司运营、成本管控方面提高效率。 拿地方式“短平快”,“3+1+X”战略布局合理。公司秉持“短平快”拿地方式,拿地手段以招拍挂、并购为主,2017年拿地花费1407亿元,拿地面积2021.63万平方米,2018年拿地1332.52万平方米,形成一二线城市全覆盖,辐射机会型三四线城市的业务布局。 土地储备充足,扩张步调积极。截至2018年,公司拥有土地储备4417.77万平方米,足以支撑未来三年开发使用。公司积极向中西部扩张,土地储备中有48.32%分布在中西部战略城市,战略城市将成公司下一个业务增长点。 融资成本走低,债务结构逐渐优化。公司目前拥有1126.13亿元的有息负债,融资成本由2015年的9.41%降至2017年的7.08%,2018年信贷收紧略有提升至7.94%。公司的净负债率持续下降,2018年已从先前的超过200%降至182.22%。 全业态布局,多业务齐头并进。公司在地产主业之外,积极设立商业管理业务、酒店业务、教育板块业务、建工板块业务等多业态,其他业务占营收比重由2017年的1.33%增长至1.72%。 投资建议:我们预计公司2019-2021年归母净利润分别为43.39亿元、57.27亿元和72.40亿元,对应EPS分别为1.07元/股、1.41元/股和1.79元/股,对应6.64倍、5.03倍和3.98倍PE。综合测算公司RNAV为17.76元,公司股价较RNAV折价60%。同时,考虑到公司发展前景看好,PE水平存在上升空间。首次覆盖,给予推荐评级。
阳光城 房地产业 2019-04-15 8.01 9.41 35.79% 8.08 -0.12%
8.00 -0.12%
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事件 公司发布2019年3月份经营简报,1-3月份公司累计实现销售金额340.4亿,累计实现销售面积258.2万平。 简评 销售弹性保持:从公司销售结构上来看,深耕的长三角和内地战略城市继续发力,而大福建区域也开始异军突起,公司围绕核心城市圈布局战略在今年一二线城市回暖情况受益十分明显,所以我们也看到公司销售弹性继续保持。展望全年来看,当前公司货值储备相当充裕,可售货值超过5000 亿,且推货意愿积极,可推货值超3000 亿,其中大部分均位于一二线核心城市,我们认为在今年市场环境复杂多变的情况下,一二线城市市场在持续两年的调控压力之下有望迎来修复,公司今年的销售表现值得期待,全年销售规模有望更上一层楼。 拿地保持审慎:拿地方面公司三月份力度有所恢复,在核心城市的布局优势继续得到巩固。此外过去公司被市场担忧的高杠杆和融资问题也在不断改善,公司积极利用资本市场,创新融资渠道,3 月23 日公司公告拟受让上游供应商、施工方对公司及其项目公司的应收账款60 亿,并以此开展资产证券化融资工作,若发行成功将较好改善公司现金流状况,加速公司的现金回流,缓解公司资金压力。 股权问题逐渐明晰:此前市场颇为担心的中民投股权问题也逐步迎来转机,随着公司未来股权问题的逐步稳定,我们认为公司的价值将进一步兑现。 盈利预测与投资评级:预计19-20 年EPS 分别为1.01、1.36 元,维持“买入”评级。 风险提示:区域调控政策升级、地产销售不达预期等。
阳光城 房地产业 2019-03-21 8.56 -- -- 8.68 1.40%
8.68 1.40%
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(1)杠杆更趋稳健,持续快速发展 报告期内,公司整个行业利润趋于下行的大背景下,公司房地产及相关业务毛利率同比增加约1个百分点达26.06%,合并报表净利润率提升约至7.00%,加权平均净资产收益率提升2个百分点达16.38%。偿债指标大幅优化,公司扣除预收账款的资产负债率至60.84%,同比减少6个百分点,有息资产负债率降至42.75%,同比减少10个百分点,净负债率降至182.22%,同比减少70个百分点。 (2)战略定力准确,土地储备充足 公司报告期末判断市场可能形成回暖,集中在一二线城市,以底价或底价附近的低价获取了多宗优质土地。本报告期公司共以权益对价306亿元合计补充土地储备面积约1,333万平方米,截至报告期末,公司拥有土地储备总计4,418万平方米,其中一二线城市土地储备面积占比76.87%(预计未来可售货值占比85.80%),累计成本地价4,339元/平方米。根据公司2019年2月公告的销售均价12,925元/平方米,地价售价比处于合理较低水平。 (3)重塑考核机制,未来业绩可期 2018年,公司建立了从集团到区域、从全局到项目、从股权激励到经营评价、项目共赢等多维度、多层次的激励考评体系。7月,公司推出2018年股权激励计划,股票期权数量高达34,500万份,占公司股本总额的8.52%,覆盖了422名核心业务骨干。截至报告期末,公司“双赢”机制覆盖项目数量达到172个,极大地激发了员工主人翁意识,在提升公司运营效率的同时有效控制了其他风险。截至报告期末,公司账面预收账款621.21亿元,同比增长54.72%,结算资源储备充足,为公司实现未来业绩保驾护航。 (4)回款率高,现金流足,信用满格 2018 年公司平均回款率约80.05%,同时,本期经营性净现金流入218亿元,同比增长147.55%,达到历史高点,连续两个会计年度保持正值。本报告期,金融机构充分认可经营层的运营管控和公司的整体实力,本期公司成功发行多个国内首单证券化产品,同时主动置换、优化资金结构,在资产规模新增、优质土储增加的前提条件下,融资净额比2017年有所优化,有息负债规模较上一年末减少8.75亿元。同时,公司积极应对全行业融资成本整体抬升的局面,报告期内公司平均融资成本7.94%,实现有效控制。本期账面货币资金378亿元,占比总资产14.36%,货币资金情况健康。 投资建议与评级: 我们预计公司2019-2020年营业收入分别为616.16亿元和805.02亿元,预计2019-2020年归属于母公司的净利润54.01亿元和84.31亿元,对应EPS分别为:1.33元和2.08元。当前价格对应的PE为5.56X、3.58X,维持“强烈推荐”评级。 风险提示: “一城一策”政策管控风险,公司竣工及结算不及预期。
阳光城 房地产业 2019-03-20 8.59 10.40 50.07% 8.85 2.08%
8.77 2.10%
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公司发布2018年年度报告,实现营业收入564.70亿元,同比增长70.28%,实现归属上市公司股东的净利润30.18亿元,同比增长46.36%,实现每股净利润0.75元(未考虑永续债利息);公司归母净利润增速不及营收增速主要是由于合作项目增多导致少数股东损益占比提升。 销售高增长,财务指标稳中向好。2018年,公司实现销售金额1628.56亿元,同比增长约78%,权益销售金额1183.25亿元;在高速成长的同时,公司实现了财务指标的大幅优化:2018年公司净负债率降至182.22%,同比减少约70%;经营性现金流净流入218亿元,同比增长147.55%,实现连续两年保持正值;全年融资平均成本为7.98%;预收账款621.21亿元,预收账款营收比为1.1,未来业绩具确认性。 储备土储以一二线城市为主,销售安全垫充裕。2018年,公司精准把握市场动态,在年底以底价或底价附近获取多宗优质土地,且主要集中于一二线城市;2018年全年,公司合计获取80个项目,新增权益土储780万平米,权益比例58.52%,需支付权益对价306亿元,新增项目楼面均价为3928元/平米;截止至2018年底,公司在手可售建面4417.77万平米,平均成本仅为4339元/平米,货值约为5494亿元,且其中85.80%的货值位于一二线城市,未来销售增长可期。 激励措施完善,运营效率有望继续提升。公司于2018年7月推出了股权激励计划,期权数量占当时总股本的8.52%,覆盖422名核心骨干,行权条件为2018、19、20、21年营收、净利润分别较2017年增长35%、82%、146%、232%;“双赢机制”在2018年也持续进行优化改善,截止至2018年底已覆盖项目达172个,有效激发了员工的主观能动性,实现公司与员工的利益深度捆绑。 维持公司买入评级,预计2019、20、21年每股收益分别为1.05、1.36、1.71元,对应的PE为8.2、6.3、5.0倍。 风险提示:收并购项目推进不及预期;一二线城市市场超预期下滑
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名