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阳光城 房地产业 2019-05-21 6.68 -- -- 6.65 -0.45% -- 6.65 -0.45% -- 详细
立足福州,走向全国 阳光城集团股份有限公司是以房地产开发为主业的全国化品牌企业,业务涵盖地产开发、商业运营、物业服务三大领域。公司1995年始创于福州,1996年在上交所挂牌上市。2012年以前,公司一直立足于福州,2012年后公司管理总部迁往上海,从此开始了公司的全国性布局。目前,公司已拥有30个区域公司,布局全国80多个城市,全国布局已基本形成。 销售迅猛,拿地积极,深耕一、二线城市 克而瑞数据显示,2018年公司实现销售金额1,628.56亿元,在房企中排名14位;销售面积1,266.38万平方米,排名13位。截至2018年底公司拥有土地储备总计4417.77万平方米,其中一二线城市土地储备面积占比76.87%,可满足公司接下来2-3年的发展需求。公司坚持立足于福州大本营、深耕一、二线城市、适度下沉都市圈周边三、四线城市,在行业整体下行的周期中,公司一、二线丰富的土储将会为公司接下来的持续发展增加动力。 融资渠道丰富,成本优势显著,去杠杆良好 2018年,公司房地产销售回款增加,经营净现金流218亿元,同比增长147.55%,实现连续两个会计年度保持正值。公司负债虽多但债务结构较为合理:以较低成本的银行贷款和债券融资为主。2018年底,公司一年内到期的负债为482.11亿元,仅占42.81%,短期偿债压力较小。2018年,伴随业绩高增速,公司同时实现了财务指标、特别是偿债指标的大幅优化,逐渐由融资驱动向经营驱动过渡。 首次覆盖予以“增持”评级 首次覆盖给予“增持”评级。2018年公司实现归属于上市公司股东的净利润为30.18亿元,同比增长46.36%,对应基本每股收益0.66元。我们预计2019-2021年公司主营业务收入分别为610.54、769.99和943.05亿元,净利润有望达到41.51、58.47和70.78亿元,EPS分别为1.02、1.44和1.75元/股,对应PE分别为6.65、4.72和3.90倍,公司未来几年业绩有望保持高增长。 风险提示:房地产销售不及预期;布局城市调控政策力度超预期等
阳光城 房地产业 2019-05-01 6.77 -- -- 6.99 3.25% -- 6.99 3.25% -- 详细
收入利润稳步增长,盈利能力持续提升。2019年第一季度,公司实现营业收入约60.08亿元,同比增长39.66%;归母净利润约3.08亿元,同比增长37.15%;收入与业绩延续了稳健增长势头。同时,公司盈利能力也在继续提升,一季度结算毛利率达27.38%,较2018年全年提升约1.32个百分点,维持了近年来的升势;受年内投资与结算节奏不均匀影响,公司一季度净利润率为4.99%,但同比仍有明显提升。预收账款方面,公司2019年一季度末预收款达729.55亿元,较2018年末的621.21亿元继续快速提升,一定程度上保障了未来业绩的稳定性。 集中进行投资支出影响阶段现金情况,整体财务状况仍然稳健。由于一季度通常为土地及工程投资高峰,且公司在今年一季度加大了投资力度,因而现金表现受到一定影响。杠杆率方面,公司一季度末净负债率约为189.56%,较2018年全年变化不大。随着现金逐步回流以及利润结转规模扩大,公司后期杠杆率或出现一定下降。 聚焦核心城市投资拓展,土储结构持续优化。2019年一季度,公司抓住市场机遇在一二线核心城市及都市圈城市集中拿地,获取项目所在城市包括北京、南京、福州、苏州、重庆等,土地储备结构持续优化。公司近年来投资布局集中于一二线城市;随着近期核心城市楼市回暖,公司作为深耕核心都市圈的龙头房企未来或将持续受益。 经营全面提速、边际改善可期,维持“买入”评级。公司在优秀管理层带领下,经营已明显提速,各项指标持续优化,土地储备优势凸显;公司近年来也着力提升产品品质,优化物业服务体系,长期发展基础坚实,经营边际改善可期。预测公司2019、2020、2021年EPS分别为1.10、1.63、2.21元,同比增长48%、48%、36%,对应2019年4月25日收盘价PE分别为6.35x、4.29x、3.16x。维持“买入”评级。
阳光城 房地产业 2019-04-30 6.91 -- -- 6.99 1.16% -- 6.99 1.16% -- 详细
公司收入和利润高速增长,符合预期。公司2019Q1实现营业收入60.1亿元,同比增长40.0%;归母净利润3.1亿元,同比增长37.2%,扣非归母净利润2.9亿元,同比增长27.6%。 公司投资收益一季度增长较快,为2.6亿,同比增长1069.4%,其中对合营联营企业的投资收益达2.5亿。公司一季度继续实现较快增长,在融资环境改善的情况下预计财务成本有望下降,对业绩增长贡献有望进一步提升。 销售增长较快,投资强度有所回升。2019Q1公司全口径销售额达到340.4亿元,同比增长22%,权益销售金额219.3亿元。其中长三角和内地战略城市1-3月全口径销售额234.0亿元,占比68.7%。公司Q1拿地金额156.7亿元,占同期销售额的46.0%,权益比例90.5%,拿地价格/销售价格57.3%,公司投资强度较去年下半年有所回升,积极应对未来可能的土地市场升温现象。 业绩保障性强,土储布局丰富区位优越。公司2019Q1预收款729.5亿元,环比增长17.4%,是2018年营收的1.29倍,考虑到公司经营效率逐步提升,毛利率处于上升趋势,2019年业绩保障性进一步增强。截至2018年末,公司拥有土地储备总计4418万平(未结算口径),其中一二线城市土地储备面积占比76.9%(预计未来可售货值占比85.8%),对应可售货值约5681.5亿元,土储布局丰富区位优越。 盈利能力继续提升,杠杆率下降。公司资产负债率83.8%,剔除预收款的资产负债率为57.0%,较2018年末下降了3.9个百分点,杠杆率持续下降。公司2019Q1毛利率27.4%,同比增长2.4个百分点,经营效率继续提升。公司销售期间费用率16.4%,较2018年增加了4.5个百分点,主因销售高增带来的销售费用率增加(2019Q1为8.53%,增长2个百分点)及财务费用率上行(2019Q1为1.4%,增加4个百分点),费用率上行不改净利率提升趋势,公司2019Q1净利率5.0%,较同期增长0.41个百分点。 维持增持评级,维持盈利预测。公司4418万平土储,约5600亿货值,主体布局一二线,享受今年一二线回暖大趋势。碧桂园明星团队加盟带来管理效率的全面改善。叠加融资环境趋宽的情况下,公司销售和业绩弹性有望增长。维持增持评级,维持盈利预测。预计2019-2021年归属于母公司的净利润43.9亿元/59.1/76.1亿元,对应归母净利润增速:48.2%/34.7%/28.7%,对应EPS:1.08元/1.46元/1.88元。当前价格对应的PE 为6.4X、4.7X、3.7X。
阳光城 房地产业 2019-04-29 6.91 10.00 61.55% 6.99 1.16% -- 6.99 1.16% -- 详细
Q1业绩同比达+37%,毛利率提升、负债率下降、年内评级或有望提升 公司18年实现营业收入60.1亿元,同比+39.7%;归母净利润3.1亿元,同比+37.2%;对应每股收益0.05元,同比-16.7%。毛利率和归母净利率分别为27.4%和5.1%,同比分别+2.4pct和-0.1pct。三费费率为16.4%,同比+4.5pct,主要由于财务费率+4.0pct和销售费率+2.0pct。19Q1末公司预收账款729.5亿元,同比+43.2%,覆盖上年地产结算收入1.31倍。19Q1末资产负债率和净负债率分别为83.8%和189.6%,同比分别-3.0pct和-86.2pct;有息负债为1,191亿元,同比+2.4%;18年平均融资成本7.94%,同比+0.86pct,基本可控上行。预计今年流动性相对宽松背景下,公司负债结构将有所改善,资金弹性也将有所体现,有息负债和融资成本双重下降料将显著贡献业绩,年内评级或有望提升。 Q1销售额同比+22%,土储货值5,600亿、其中75%货值位于一二线 19Q1公司销售金额340亿元,同比增长22%;权益比例64%,克尔瑞排名第14;其中内地战略城市和长三角分别占比33%和36%。19Q1公司拿地金额142.6亿元,其中权益比例83%;拿地面积207.4万方,拿地均价6,872元/平;拿地金额占比当期销售金额42%,拿地均价占比销售均价52%。截至2018年末,公司拥有土地储备(未结算口径)4,418万平方米,权益比例63%;累计成本地价仅4,339元/平方米,占比2018年销售均价仅34%;对应可售货值5,681亿元,覆盖2018年销售金额3.5倍,保障后续销售高增。就可售面积分布来看,内地战略城市占比48%,主要包括长沙、南宁、西安、重庆、太原等,占比分别为7.5%,5.8%,5.3%、4.6%、4.5%,五大城市合计占比27.7%;大福建、长三角和珠三角面积分布均匀、分别为15%、17%和15%。分能级来看,一二线面积占比65%、货值占比75%。 投资建议:业绩高增、土储充裕,毛利率提升、负债率下降,维持“强推” 阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;“双斌”团队加盟后的全面变革也料将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆叠加流动性相对宽松的环境也使得公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升,并且估值也有望得到提升。我们维持预测公司2019-21年每股收益分别为1.00、1.35和1.81元,现价对应2019年PE7.0倍、并较每股NAV折价60%,维持目标价10.00元、相当于2019年PE10.0倍,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧以及行业资金改善不及预期。
阳光城 房地产业 2019-04-24 7.21 -- -- 7.35 1.94%
7.35 1.94% -- 详细
销售规模高增,进阶千亿级房企。公司自2012年进入高速增长期,2018年实现销售金额1628亿元,同比增77.9%,销售面积1239万平方米,同比增87.9%,行业排名持续上升至第14位,跻身地产行业第一梯队企业。 营收指标亮眼,盈利能力强劲。公司毛利率逐渐提高,管理费用率逐渐下降,盈利能力增强,2018年实现营收565亿元,同比增70.3%,归母净利润达30.18亿元,同比增46.4%,近三年实现净利复合增长率56.6%高水平。621.21亿元的预收为未来结算提供充分保障。 管理层经验丰富,激励政策到位。公司2017年引入“双斌”执掌公司,随后邀请多位中海、中建系管理团队加盟,带领公司进军全国。公司2018年推出新一轮股票期权激励计划覆盖442人,锁定未来四年35%年化增长,并制定员工跟投“双赢计划”,团队士气高涨。 “三全五圆”引领开拓,“三权分立”治理增效。“三全五圆”模型作为集团核心战略引导公司全地域发展、全方式拿地、全业态发展,“三权分立”明确董事会、经营层、监事会三方责任,显著在公司运营、成本管控方面提高效率。 拿地方式“短平快”,“3+1+X”战略布局合理。公司秉持“短平快”拿地方式,拿地手段以招拍挂、并购为主,2017年拿地花费1407亿元,拿地面积2021.63万平方米,2018年拿地1332.52万平方米,形成一二线城市全覆盖,辐射机会型三四线城市的业务布局。 土地储备充足,扩张步调积极。截至2018年,公司拥有土地储备4417.77万平方米,足以支撑未来三年开发使用。公司积极向中西部扩张,土地储备中有48.32%分布在中西部战略城市,战略城市将成公司下一个业务增长点。 融资成本走低,债务结构逐渐优化。公司目前拥有1126.13亿元的有息负债,融资成本由2015年的9.41%降至2017年的7.08%,2018年信贷收紧略有提升至7.94%。公司的净负债率持续下降,2018年已从先前的超过200%降至182.22%。 全业态布局,多业务齐头并进。公司在地产主业之外,积极设立商业管理业务、酒店业务、教育板块业务、建工板块业务等多业态,其他业务占营收比重由2017年的1.33%增长至1.72%。 投资建议:我们预计公司2019-2021年归母净利润分别为43.39亿元、57.27亿元和72.40亿元,对应EPS分别为1.07元/股、1.41元/股和1.79元/股,对应6.64倍、5.03倍和3.98倍PE。综合测算公司RNAV为17.76元,公司股价较RNAV折价60%。同时,考虑到公司发展前景看好,PE水平存在上升空间。首次覆盖,给予推荐评级。
阳光城 房地产业 2019-04-15 8.09 9.50 53.47% 8.08 -0.12%
8.08 -0.12% -- 详细
事件 公司发布2019年3月份经营简报,1-3月份公司累计实现销售金额340.4亿,累计实现销售面积258.2万平。 简评 销售弹性保持:从公司销售结构上来看,深耕的长三角和内地战略城市继续发力,而大福建区域也开始异军突起,公司围绕核心城市圈布局战略在今年一二线城市回暖情况受益十分明显,所以我们也看到公司销售弹性继续保持。展望全年来看,当前公司货值储备相当充裕,可售货值超过5000 亿,且推货意愿积极,可推货值超3000 亿,其中大部分均位于一二线核心城市,我们认为在今年市场环境复杂多变的情况下,一二线城市市场在持续两年的调控压力之下有望迎来修复,公司今年的销售表现值得期待,全年销售规模有望更上一层楼。 拿地保持审慎:拿地方面公司三月份力度有所恢复,在核心城市的布局优势继续得到巩固。此外过去公司被市场担忧的高杠杆和融资问题也在不断改善,公司积极利用资本市场,创新融资渠道,3 月23 日公司公告拟受让上游供应商、施工方对公司及其项目公司的应收账款60 亿,并以此开展资产证券化融资工作,若发行成功将较好改善公司现金流状况,加速公司的现金回流,缓解公司资金压力。 股权问题逐渐明晰:此前市场颇为担心的中民投股权问题也逐步迎来转机,随着公司未来股权问题的逐步稳定,我们认为公司的价值将进一步兑现。 盈利预测与投资评级:预计19-20 年EPS 分别为1.01、1.36 元,维持“买入”评级。 风险提示:区域调控政策升级、地产销售不达预期等。
阳光城 房地产业 2019-03-20 8.67 10.50 69.63% 8.85 2.08%
8.85 2.08% -- 详细
公司发布2018年年度报告,实现营业收入564.70亿元,同比增长70.28%,实现归属上市公司股东的净利润30.18亿元,同比增长46.36%,实现每股净利润0.75元(未考虑永续债利息);公司归母净利润增速不及营收增速主要是由于合作项目增多导致少数股东损益占比提升。 销售高增长,财务指标稳中向好。2018年,公司实现销售金额1628.56亿元,同比增长约78%,权益销售金额1183.25亿元;在高速成长的同时,公司实现了财务指标的大幅优化:2018年公司净负债率降至182.22%,同比减少约70%;经营性现金流净流入218亿元,同比增长147.55%,实现连续两年保持正值;全年融资平均成本为7.98%;预收账款621.21亿元,预收账款营收比为1.1,未来业绩具确认性。 储备土储以一二线城市为主,销售安全垫充裕。2018年,公司精准把握市场动态,在年底以底价或底价附近获取多宗优质土地,且主要集中于一二线城市;2018年全年,公司合计获取80个项目,新增权益土储780万平米,权益比例58.52%,需支付权益对价306亿元,新增项目楼面均价为3928元/平米;截止至2018年底,公司在手可售建面4417.77万平米,平均成本仅为4339元/平米,货值约为5494亿元,且其中85.80%的货值位于一二线城市,未来销售增长可期。 激励措施完善,运营效率有望继续提升。公司于2018年7月推出了股权激励计划,期权数量占当时总股本的8.52%,覆盖422名核心骨干,行权条件为2018、19、20、21年营收、净利润分别较2017年增长35%、82%、146%、232%;“双赢机制”在2018年也持续进行优化改善,截止至2018年底已覆盖项目达172个,有效激发了员工的主观能动性,实现公司与员工的利益深度捆绑。 维持公司买入评级,预计2019、20、21年每股收益分别为1.05、1.36、1.71元,对应的PE为8.2、6.3、5.0倍。 风险提示:收并购项目推进不及预期;一二线城市市场超预期下滑
阳光城 房地产业 2019-03-20 8.67 9.04 46.04% 8.85 2.08%
8.85 2.08% -- 详细
核心观点 公司归母净利润快速增长,利润率稳步上升。2018年公司实现营业收入564.7亿元,同比增长70.3%,实现归母净利润30.2亿元,同比增长46.4%。 公司业绩高增长主要由于营业收入大幅增长和毛利率提升,房地产及相关业务的毛利率较2017年提升1个百分点至26.1%,净利率提升0.2个百分点至6.9%。归母净利率5.3%,较2017年下降0.9个百分点,主要由于少数股东损益增加明显所致,而非公司实际盈利能力下滑。2018年少数股东损益8.9亿,占比22.7%,较2017年提高15个百分点。 销售金额继续高增长,内地和长三角成主战场。土储精准优质,一二线占比在A 股全国化地产公司中排名第一。2018年公司销售金额1628.6亿元,同比增长78.0%。位列销售排行榜第14位,较2017年提升5位。销售金额的大幅增长主要由于销售面积的大幅增长。2018年实现销售面积1266万平方米,同比增长92.1%。从销售结构来看,内地区域、长三角区域和大福建区域分别贡献36.9%、28.4%、20.0%的销售金额。根据公司披露,公司累计土地储备4418万平方米,货值5494亿元,一二线占比85.8%。这一比重为A 股地产公司最高。 公司杠杆率显著下降,积极盘活已有资产进行证券化融资。2018年底公司净负债率为181.5%,较2017年降低70.4个百分点,降杠杆成效显著。有息负债1123.2亿,较2017年底减少8.8亿元,基本保持稳定。公司积极盘活资产,发行多单证券化产品融资,截止至2018年底公司的综合融资成本为7.94%,较2017年底小幅上升0.86个百分点,融资成本得到有效控制。 财务预测与投资建议l 维持买入评级,上调目标价至9.04元(原目标价为7.47元)。我们预测2019-2021年公司EPS 为1.13/1.41/1.83元(原预测为2019-2020年1.24/1.74元),因结算面积、资产减值和投资收益假设变动。可比公司2019年PE 估值为8X,我们给予公司2019年PE 倍数8X,对应目标价9.04元。 风险提示l 房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。
阳光城 房地产业 2019-03-20 8.67 -- -- 8.85 2.08%
8.85 2.08% -- 详细
一、事件概述 阳光城发布2018年报,公司2018年全年实现营业收入564.70亿元,同比增长70.28%,归属于上市公司股东净利润30.18亿元,同比增长46.36%。 二、分析与判断 业绩稳步增长,盈利能力持续改善 公司2018年全年实现营业收入564.70亿元,同比增长70.28%,归属于上市公司股东净利润30.18亿元,同比增长46.36%。公司营收增速高于净利润增速,主要源于报告期内大量合作项目完成结算,少数股东损益大幅增加至8.89亿元,同比增长434%。报告期内,公司的销售毛利率及净资产收益率分别为26.06%和16.38%,较17年上升0.98和2.36个百分点,盈利能力继续提升。 土地储备充足,全国化布局稳步推进 截止2018年底,公司土地储备总建面4417.7万平方米,约为当年销售面积的3.5倍,可保障未来3到4年的销售,土地储备资源丰富。报告期末,公司在一二线城市的土储占比已达76.9%,布局较为合理。随着全国化布局的推进,公司在大福建区域土储占比降至15%,而中西部战略城市占比稳步上升至48%,且公司在一二线城市的土储占比已达76.9%,整体布局合理。 财务趋于稳健,融资成本可控 截止2018年底,公司净负债率和剔除预收账款的资产负债率为182.22%和60.84%,分别较上年减少70和6个百分点,负债指标持续优化。2018年,在融资较紧的环境下,公司的综合融资成本为7.94%,较17年的7.08%略有抬升,随着未来整体市场流动的压力得到缓解,预计公司的融资成本有望边际改善。 三、投资建议 公司业绩快速增长,销售数据靓丽,可售资源充足,财务趋于稳健,整体风险可控,预计公司19-21年EPS为1.05/1.35/1.79元,对应PE为7.1/5.5/4.1倍,近三年最高、最低、中位数PE分别为27.7/6.9/17.9倍,给予公司“推荐”评级。 四、风险提示: 房地产政策调控收紧,销售不及预期。
阳光城 房地产业 2019-03-20 8.67 -- -- 8.85 2.08%
8.85 2.08% -- 详细
2018净利增长46.4%,EPS0.75元/股,基本符合预期 2018年公司实现营业收入564.7亿元,同比增长70.3%;归母净利润30.2亿元,同比增长46.4%;EPS为0.75元/股(不考虑永续债利息)。 销售高增破千亿,土储质量优 2018年,公司合约销售金额突破千亿,达1628.6亿元,同比增长约78%;公司保持战略定力,精准把握市场:5月面对市场可能下行收缩投资节奏;7月重进评估项目;11、12月以低价获取集中在一二线城市的多宗优质土地。2018年,公司新增土地储备建筑面积约1333万平方米;拿地面积/销售面积为1.1,扩张积极。截至2018年末,公司已实现二线以上城市全覆盖、辐射机会型三四线城市的优质城市带布局,总土地储备4418万平方米,其中一二线城市土地储备面积占比达76.9%;土储优质,可有效保障公司未来业绩。 财务持续优化,业绩锁定性佳 2018年,公司平均融资成本为7.94%,实现有效控制;公司进一步加强了现金流管控,平均回款率约80.1%;经营性净现金流入218亿元,达到历史高点,连续两个会计年度保持正值。截至2018年末,公司剔除预收款后的资产负债率为79.6%,较去年同期下降2.7个百分点;净负债率为181.5%,较去年同期下降70.4个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为0.8,财务持续优化。截至2018年末,公司预收账款达621.2亿元,可锁定2019年wind一致预期营收的100%,业绩锁定性佳。 激励体系促发展 2018年,公司进一步健全完善激励体系,建立了从集团到区域、从全局到项目、从股权激励到经营评价、项目共赢等多维度、多层次的激励考评体系。公司推出2018年股权激励计划,股票期权占当时总股本的8.52%,覆盖了422名核心业务骨干;业绩考核要求2018年、2019年、2020年、2021年业绩较2017年分别增长不低于35%、82%、146%、232%。截至2018年末,公司“双赢”机制覆盖项目数量达172个。 规模与质量并进,维持“买入”评级 公司销售逆市高增,财务不断优化,激励体系完善,预计2019、2020年EPS分别为0.98、1.28元,对应PE为8.1、6.2X,维持“买入”评级。 风险:若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
阳光城 房地产业 2019-03-20 8.67 -- -- 8.85 2.08%
8.85 2.08% -- 详细
事件:公司发布年度报告,2018年实现营业收入564.7亿元,同比增长70.3%; 实现归属于上市公司股东的净利润30.18亿元,同比增长46.4%; 规模稳健增长,盈利能力回升可期。2018 年公司营业收入实现较大幅度增长, 主因结算金额564.7 亿元,同比增长72.9%。报告期内,公司毛利率同比上升1 个百分点为26.1%,而财务费用率同比上升0.7 个百分点以及计提存货跌价损失4.32 亿元平滑了毛利率的小幅提升,净利率同比维持稳定为6.9%。公司可结算资源丰富,2018 年末预收账款621 亿对应860 亿销售额其中长三角、珠三角、大福建占比较高,分别为21.49%、16.16%、8.24%。 销售维持高增长,销售单价显现回落。2018 年公司积极应对短期市场压力,加强销售,以价换量,实现销售金额1628.6 亿元,同比增长77.9%,其中权益销售额占比72.7%,权益销售金额1183.3 亿元。报告期内,销售商品、提供劳务收到的现金793.6 亿元,销售回款率约为80%。2018 年公司实现合约销售面积1266.4 万平方米,同比增长92.1%,而销售单价约12859.96 元每平方米,较上年同期下降7.35%。展望2019 年,在市场不确定性较强的情况下,公司销售目标1800 亿元,对应供货总计约为2600 亿左右,供货较充裕。 2018年下半年拿地节奏放缓,总土储充足。2018年公司通过招拍挂、并购等方式一共获得80个项目,共计新增计容建面1333万平方米,同比下降34.1%,新增货值约1192.6亿元,与上年同期相比,拿地强度相对下降。截至报告期末, 公司拥有计容土地储备面积总计4418 万平方米,对应货值5494亿元。 去杠杆初见成效,负债率持续改善。公司负债率方面均有较大幅度改善,扣除预收账款的资产负债率为60.8%,同比减少6 个百分点,净负债率同比减少约70 个百分点,为182.2%,而未来两年有望继续降低净负债率至100%以下。另外,在行业整体融资成本抬高的情况下,2018 年公司融资成本得到有效控制, 整体平均融资成本7.94%。同时,2018 年公司经营性现金流为218 亿元,连续两年为正,同比大幅增长147.5%,未来公司的稳定扩张具备较强支撑。 盈利预测与评级。预计2019-2021 年EPS 分别为1.02 元、1.28 和1.74 元。考虑公司土储货值充裕,盈利能力和杠杆比率持续改善,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速或低于预期,负债结构优化或较为缓慢。
阳光城 房地产业 2019-03-19 7.99 10.40 68.01% 9.18 14.89%
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1.高杠杆房企代表,杠杆边际改善,受益于融资环境改善最明显 截止到2018年底,公司剔除预收款的资产负债率为79.6%,较2017年下降3.0个百分点,净负债率183%,较2017年下降69.4个百分点,降低负债率成效显著。主要原因是公司少数股东权益大幅增加,同时发行了10亿永续债。从有息负债结构来看,公司非银贷款占比从2017年的40%提升到2018年的53%。公司平均融资成本从2017年的7.08%上升至2018年的7.94%,主要是由于2018年行业整体融资环境较为紧张。未来随着行业融资环境好转,公司作为高杠杆房企代表,有望大幅受益。 2.重点布局一二线,受益于一二线核心城市楼市回暖 截至2018年底,公司拥有土地储备总计4,418万平方米,货值5494亿元,从货值分布来看,一线城市占比48%,二线城市占比38%,一二线合计86%。从区域布局来看,公司坚定推进3+X+1战略,京津冀、长三角、珠三角三大都市圈货值占比达到44%,大福建货值占比19%。 3.拿地力度放缓,拿地节奏把握精准 公司负债率下降主要是由于2018年大幅降低了拿地力度,全年拿地金额仅为306.48亿元,占销售金额的比例不到19%。在2018年下半年资金面紧张叠加销售下行的背景下,公司更加注重现金流安全以及负债率可控,拿地更加谨慎。2018年5月,针对市场可能出现下行,公司开始收缩投资节奏,7月当机立断踩刹车,所有经过投资决策的项目重新进行评价,11、12月判断市场可能形成回暖,集中在一二线城市,以底价或底价附近的低价获取了多宗优质土地。全年来看,公司很好地控制了拿地成本,拿地均价仅为2299.97元/平方米,仅占销售均价的17.88%。公司目前土储平均楼面地价4339.44元/平米,楼面地价/销售均价为33.74%。 4.业绩高增长,少数股东损益占比提升 2018年,公司全口径销售金额达到1628.56亿元,同比增加77.93%。公司实现营业收入564.7亿元,同比增长70.28%;实现归母净利30.18亿元,同比增长46.36%。归母净利增速不及营业收入增速主要原因是少数股东损益占净利润的比例明显提升,由2017年的7.5%提高到2018年的22.8%,可能是由于合作开发项目逐步增多。公司可结算资源充足,截止到2018年底,公司账面预收账款621.21亿元,同比增长54.72%,预收款/营业收入1.1倍,充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。 投资建议: 我们认为公司土地储备布局重仓一二线,且是高杠杆房企的代表,杠杆在持续边际改善,在一二线市场回暖且融资环境边际改善的大背景下,公司有望大幅受益。由于行业销售下滑,我们将2019年净利润预测由45.8亿下调至40.3亿,将2020年净利润预测由64.1亿下调至55.5亿,预计2021 年公司净利润约72.6亿,对应EPS为0.99、1.37和1.79元,对应PE为8.00X、5.80X和4.44X,维持“买入”评级,六个月目标价由7.70元上调至10.40元。 风险提示:市场政策出现变化,销售增速不及预期。
阳光城 房地产业 2019-03-19 7.99 10.00 61.55% 9.18 14.89%
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18年业绩高增、同比+46%,利润率稳步回升、后续所得税率或将降低 公司18年实现营业收入564.7亿元,同比+70.3%;归母净利润30.2亿元,同比+46.4%;对应每股收益0.66元,同比+29.4%。毛利率和净利率分别为26.1%和6.9%,同比分别+1.0pct和+0.2pct。三费费率为7.0%,同比+0.2pct。2018年末,公司预收账款621.2亿元,同比+54.7%,覆盖当年地产结算收入1.12倍。此外,公司2018年度出于谨慎原则,对福州等地项目计提3.5亿元存货跌价准备。公司17-18年所得税率分别为38%和39%,主要由于前期收并购项目中具有不可抵扣的成本的影响,预计随着收并购项目的消化和减少,以及并购成本更严格的把控,后续所得税率将有所降低。 18年销售超1,600亿元、同比+78%,拿地谨慎、成本控制得当 2018年公司销售金额1,629亿元,同比增长78%;权益比例73%,克尔瑞排名第14;其中内地战略城市和长三角分别占比37%和28%。2018年公司拿地偏向谨慎,全年拿地金额560亿元,同比-35.2%,其中权益比例55%;拿地面积1,333万方,同比-54.1%;拿地均价4,204元/平,占比当期销售均价33%,成本控制得当。2018年度公司拿地金额占比销售金额34%,拿地面积占比销售面积105%。 可售面积4,400万方、对应货值5,600亿,其中75%货值位于一二线 截至2018年末,公司拥有土地储备(未结算口径)4,418万平方米,权益比例63%;累计成本地价仅4,339元/平方米,占比2018年销售均价仅34%;对应可售货值5,681亿元,覆盖2018年销售金额3.5倍,保障后续销售高增。就可售面积分布来看,内地战略城市占比48%,主要包括长沙、南宁、西安、重庆、太原等,占比分别为7.5%,5.8%,5.3%、4.6%、4.5%,五大城市合计占比27.7%;大福建、长三角和珠三角面积分布均匀、分别为15%、17%和15%。分能级来看,一二线面积占比65%、货值占比75%。 回款高位、现金流持续改善,负债率稳步下行,年内评级或有望提升 公司2018年回款率约80%,同时经营性净现金流同比+148%、连续两年为正、持续改善。同时,公司负债率稳步下行,2018年末资产负债率和净负债率分别为84%和182%,同比分别-1.2pct和-70.4pct;有息负债为1,123亿元,同比略降0.9%;平均融资成本7.94%,同比+0.86pct,基本可控上行。预计在2019年资金趋松的背景下,公司负债结构将有所改善,资金弹性也将有所体现,有息负债和融资成本双重下降料将显著贡献业绩,年内评级或有望提升。 投资建议:业绩高增、土储充裕,利润率稳步上行、负债有所改善,维持“强推”评级 阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;“双斌”团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆叠加信用趋松、利率下行的环境也使得公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升,并且估值也有望得到提升。我们预测公司2019-21年每股收益分别为1.00、1.35和1.82元,现价对应2019年PE7.4倍、并较每股NAV折价50%,按每股NAV折价35%上调目标价至10.00元、相当于2019年PE10.0倍,维持“强推”评级。 风险提示:三四线销售超预期下行以及行业资金改善不及预期。
阳光城 房地产业 2019-03-19 7.99 9.50 53.47% 9.18 14.89%
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公司发布2018年年度报告,实现营收564.7亿,同比增长70.3%,实现归母净利30.2亿,同比增长46.4%,EPS0.66元。 一次完美的千亿跨越:公司业绩快速增长的动力主要在于:1、结算规模和结算质量的提升,2、公司管理全面强化公司运营管理工作,有效将公司管控成本控制在较低的水平;公司归母净利增速不及营收的主要原因在于:公司少数股东损益规模提升。当前公司已售未结算资源丰富,我们预计2019年公司结算资源的量价将继续修复,全年业绩有望维持高速增长。销售方面,公司2018年全年实现销售规模1628.6亿,顺利突破千亿,排名全国第14位,进入2018年公司销售继续保持强劲增长,展望全年,我们认为公司全年完成1800亿销售目标属于谨慎预估。拿地越发精准,深耕优势持续:18年公司拿地保持审慎,在保证现金流安全和负债率可控的要求下,实现有效率的扩张,新增建面1333万平,同比降34.1%,对应总价560.1亿,同比降43.2%。在有限的资源下,公司强化了对长三角和内地战略城市的拓展。截至报告期末,公司拥有土地储备总计4418万平方米,多年的深耕基础和丰富的资源储备是成长型公司中最大的特色,夯实的土地储备和合理的货值结构将是公司未来开发业务持续增长的坚实基础,助力公司向更高的销售规模迈进。 融资发力,杠杆改善:公司加强了现金流管控水平,实现短债压力和净负债率的明显改善。在18年流动性环境收紧情况下,公司全年先后完成多项债务工具发行,锁定了大量流动资金,充分改善公司的负债结构。随着公司今年销售的持续增长和流动性环境的改善,我们有理由期待公司杠杆压力的持续优化。 立体化激励机制保驾护航:为了充分激发员工积极性,保障员工利益,公司搭建了股权激励、员工持股、跟投等机制,构建起全方位、立体化的激励体系,护航公司快速发展。 盈利预测与投资评级:我们预计19-20年EPS分别为1.01、1.36元,维持“买入”评级。
阳光城 房地产业 2019-03-19 7.99 9.36 51.21% 9.18 14.89%
9.18 14.89% -- 详细
维持增持评级,提升目标价至9.36元。2018年实现营业收入564.70亿元,同增70.28%;实现归母净利润30.18,同增46.36%;每10股分红0.56元。公司可结算货值充足,后续将持续受益于一二线城市销售回暖,调整19/20/21年EPS至1.04/1.4/1.95元,(19/20年相对上次变动-0.04/0.06),同比增速40%/34%/39%;给予2019年9倍PE,对应目标价9.36元。 2018年投资强度下降,杠杆水平得到明显改善。公司全口径销售金额为1629亿元,权益口径为1183亿元,考虑到公司权益土地款支出为306亿元,换来218亿元的经营性现金流,杠杆压力出现较为明显的下降。从节奏上,公司在年底重新增加土地获取,并向一二线集中。截止当前,公司有息负债为1126亿元,较2017年略有减少,成本为7.94%,提升了86bp。随着债务置换,预计平均成本将企稳。从杠杆率角度,公司净负债率水平(分母口径为归母净资产)为324%,较2017年下降78pct。 公司2019年,以财务稳健、增权益降负债为主。按公司规划,2019年为竣工交付大年,以销售的底线思维为基础,提高销售的积极性,并促进回款率超过2018年(80%),逐步从高杠杆企业转变为稳健性企业。以目前公司土储4418万方、销售面积1126万方计算,公司可销售年限为4年,储备丰富。 一二线城市土储给公司带来弹性,维持增持评级。公司土储按面积分布,一二线占比77%,按货值占比86%,预计在一二线城市回暖过程中,给公司带来更好的销售弹性。 风险提示:楼市景气度进一步下行。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名