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阳光城 房地产业 2020-01-13 8.05 9.50 21.02% 8.09 0.50% -- 8.09 0.50% -- 详细
规模更上一层楼,长三角区域表现优异。2019年全年公司实现销售金额2110.3亿元,突破两千亿大关,同比增长29.6%。但12月单月销售规模为291.1亿元,同比小幅滑落2.2%。成交金额区域结构来看,内地区域仍是公司的发力重点,占比达到36.8%,与去年基本持平,长三角区域在公司的不断开拓下,取得良好成效,占比较去年提升5.2%至33.6%,公司长期深耕的大福建区域销售占比较为稳定,达到18.3%,较去年小幅滑落1.7%,其余京津冀和珠三角区域分别占到8.7%和2.6%。公司全年成交均价为12317元/平,较去年小幅滑落4.2%。考虑到公司当前储备充足,可售货值超5400亿元,我们看好公司在2020年续写优质成长的故事。 拿地较为积极,并购特色突出。2019公司的土地投资在保证现金流安全和负债率可控的要求下,实现了有效率的扩张,全年新增项目65个,合计建筑面积1230.0万平,同比增加58.0%,对应总价526.6亿,同比上升53.7%,占到当年销售金额比重达到25%,较去年提升4%。值得一提的是公司年内的土地投资策略充分发挥了自身在存量市场端的优势,全年通过收并购拿地498.2万方,同比大幅增长172.3%。 盈利预测与投资评级。预计公司2019-2021年EPS分别为1.01/1.36/1.81元,维持“买入”评级,当前股价对应公司2019/2020年PE估值分别为8.0x/6.0x,维持“买入”评级。
阳光城 房地产业 2020-01-13 8.05 9.04 15.16% 8.09 0.50% -- 8.09 0.50% -- 详细
事件 公司公告1-12月销售及拿地情况,2019年累计实现销售金额、销售面积分别为2110.3亿元、1,713.3万方,同比增长29.6%、35.3%。12月投资金额154.5亿元,同比增加316.1%,权益对价91.7亿元,同比增加664.5%。 核心观点 销售持续增长,规模站上两千亿新台阶。公司2019年实现销售额2110.3亿元,同比增长29.6%;实现销售面积1713.3万平方米,同比增长35.3%。其中12月单月实现销售金额291.1亿元,同比下降2.2%,环比增长64%。阳光城今年销售额突破2000亿关卡,在克而瑞发布的2019年房地产企业销售排名中,阳光城排名第十三位,且增长势头稳定向好,有望继续向第一梯队发起冲击。 投资规模权益双反弹,城市布局进一步优化。2019年累计投资金额594.2亿元,同比增加50.7%,投资面积1245.2万方,平均楼板价4772元/平方米。在招拍挂市场机会减少的情况下,公司加大并购获取项目的力度,获取较多优质土储。全年新增土储中,以并购方式取得的占比56.4%。公司2019年投资强度(拿地金额/销售金额)为28.2%,较去年增加4个百分点,投资相对稳健。同时,公司投资权益比例由2018年的63%提升至2019年的73%,权益比例较高,保障未来能有更多的收益。今年公司在一二线城市的投资比例从45%增加至64%,三四线比例相应由55%降至36%,降低了风险,未来业绩实现更有保障。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价9.04元。我们预测2019-2021年公司EPS为1.13/1.41/1.83元。可比公司2019年PE估值为8X,我们给予公司2019年PE倍数8X,对应目标价9.04元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 房地产融资环境收紧超预期。
阳光城 房地产业 2020-01-07 8.22 9.87 25.73% 8.40 2.19% -- 8.40 2.19% -- 详细
事件概述 2020年1月4日,阳光城公告称公司主体及债券信用评级上调。 分析判断: 评级机构上调评级,利于降低融资成本 公司于2020年1月3日收到大公国际资信评估有限公司出具的跟踪评级报告,上调公司主体长期信用等级至AAA,评级展望维持稳定;上调公司发行的“15阳房01”、“15阳房02”债项信用等级至AAA。本次上调评级主要系:公司销售规模保持快速增长,预收账款大幅增加,土地储备充足,其中一、二线城市占比高,净利润水平大幅提升;此外,截至2019年9月末,公司短期有息债务规模及占比大幅下降,平均融资成本有所降低,融资结构有所改善。综合来看,公司整体经营质量逐步提高,各项财务数据均持续向好,评级机构上调公司评级对公司未来降低融资成本有着显著的影响。 财务持续优化,融资成本降低 截至2019年三季报末,公司资产负债率和剔除预收账款后的资产负债率分别为84.39%和55.97%,分别较上年同期下降1.16pct和2.11pct,负债端管控良好,财务安全性逐步提高。截止2019年9月末,公司现金短债比为1.41,较上年末的0.79大幅提升,短期偿债压力大幅缓解。报告期内,公司成功发行21亿元ABS,融资利率低于7.5%,在行业融资渠道受限的情况下,依旧较18年7.94%的综合融资成本有所下降。 投资建议 阳光城销售与业绩快速增长,核心都市圈土储丰富,财务优化,融资成本改善。我们维持公司盈利预测不变,预计公司19-21年EPS分别为1.03/1.41/1.87元,对应PE分别为8.1/5.9/4.5倍,维持公司“增持”评级。 风险提示房地产调控政策持续收紧,销售不及预期。
阳光城 房地产业 2020-01-03 8.70 9.87 25.73% 8.58 -1.38% -- 8.58 -1.38% -- 详细
福建起家, 走向全国 公司于福建成立,通过招拍挂、收并购及合作开发等多元 方式实现全国化布局。 2017年起,公司明确“规模上台 阶,品质树标杆”战略发展目标,以“三全”投资战略为 引擎, “五圆”模型为驱动,进入高速发展的新时代。 ?销售跨越式增长, 土储聚焦核心都市 2019年 1-11月,公司实现销售金额 1819.2亿元,同比增 长 36.5%, 2015-2018年公司的销售金额由 300.1亿元增长 至 1628.6亿元,年复合增长率约 75.7%,位居行业第 13位。 公司坚持“三全”和“3+1+X”的发展战略, 截至 2019年上半年末, 公司土储可售建面 4396.4万平方米,约为 2018年销售面积的 3.47倍, 土储充沛; 在一二线城市的占 比达 76.2%,其中项目布局最多的城市包括重庆、长沙、太 原、南宁、西安、昆明等重点二线城市;未来随着城镇化 的持续推进,公司在核心一二线城市的收益值得期待。 ?业绩保持高增,财务持续优化 2019年前三季度,公司实现归母净利润 22.5亿元,同比增 长 42.6%, 2016-2018年公司的归母净利润复合增速达 56.6%,业绩表现亮眼; 净负债率由上年末的 181.51%大幅 下降至 142.16%, 杠杆率大幅改善。 公司将控杠杆提升到较 高的层面, 使得整体财务安全度得到了极大的提升。 盈利预测与投资建议 阳光城销售与业绩快速增长,核心都市圈土储丰富,财务 持续优化,融资成本改善。我们维持公司盈利预测不变, 预计公司 19-21年 EPS 分别为 1.03/1.41/1.87元,对应 PE 分别为 8.3/6.1/4.6倍,维持公司“增持”评级,给予目 标价 9.87元/股。 风险提示 房地产调控政策持续收紧,销售不及预期。
阳光城 房地产业 2019-12-31 8.43 9.70 23.57% 8.86 5.10% -- 8.86 5.10% -- 详细
(1)11月单月销售持续高增。公司1-11月全口径销售金额/销售面积分别为1819亿元/1471万平(权益比均为64%),同比分别+36.7%/+45.9%;对应销售均价1.24万元/方,较18年全年-3.8%;结构上看,1-11月大福建/长三角/珠三角/京津冀/内地全口径销售额分别为329/616/158/51/665亿元,同比分别+25%/+59%/+8%/+8%/+37%,也即长三角/内地销售规模最大且增速也最高,其次是大本营大福建,一省销售规模便高达330亿元(全省市占率达6%)。边际上看,11月单月公司全口径销售金额/销售面积分别为177亿元/147万平,同比分别+47.1%/+53.2%,单月销售增速显著强于top20房企均值,销量持续高增得益于积极进取的开发节奏和推盘力度,预计全年销售额大概率超2000亿元。 (2)1-11月权益拿地力度虽仍偏谨慎但较18年要更积极。根据月度拿地公告,1-11月公司累计新增全口径计容建面/总地价分别为988万平/436亿元,对应楼面均价约0.44万元/平;从“拿地额/销售额”看拿地力度,1-11月全口径拿地力度约为24%,低于去年全年34%的水平,但1-11月拿地权益比较去年全年提升32PCT至86%,对应权益拿地力度(反映真实拿地力度)较18年全年提升了6PCT至32%(17年约85%),也即公司在经历17年大力拿地补货后,18年拿地明显收敛,19年拿地虽仍偏谨慎但较18年要更积极。看地价房价比(楼面均价/销售均价),1-11月累计约35.7%,较18年全年略有提高但仍处于较低水平,拿地性价比控制得当。整体而言,截至11月末,公司全口径可售面积约4200万方(权益比65%左右),其中一二线货量和货值占比分别为76%和86%(披露口径),可售货值充裕且能级较高。 (3)表内负债得到有效控制、净负债率如期下降。公司近年来持续控制表内负债,截至三季度末,有息负债(不含永续债)约1140亿,绝对额得到有效控制,少数股东权益也大幅增加,共同驱动净负债率(扣永续债)较去年底降低50PCT至170%,虽仍处行业较高位置,但边际改善较为明显。此外,公司有息负债结构也有优化,即期有息负债占比较去年底下降15PCT至28%,账面现金对即期有息负债的覆盖倍数提升至141%。 投资建议:11月单月销售持续高增,累计权益拿地力度虽仍偏谨慎但较18年更积极,且拿地性价比得当。从项目端去看,公司一直是典型的快周转开发商,但前几年受制于较高的杠杆率,综合运营效率受到一定拖累;比较积极的是,公司近年来在表内负债、杠杆率、资金链等短板方面正在发生较明显的边际改善,11月东方金诚国际信评将公司主体信用由AA+提高至AAA,而且存量土地储备城市布局能级较高,原始土地成本也较低,新增拿地的性价比亦控制得当,这些是公司基本面最核心的变化和亮点。预计公司2019-2021年EPS分别为1.02、1.39和1.77元,对应PE分别为6.4X、4.7X和3.7X,目前市值较NAV折价约35%,维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价9.7元/股(对应2020PE=7X)。 风险提示:融资环境收紧超预期、权益销售增长不及预期。
阳光城 房地产业 2019-12-17 7.80 -- -- 8.86 13.59%
8.86 13.59% -- 详细
事件概述12月 13日, 公司公告称为弥补独立董事的空缺,提名吴向东先生出任公司独立董事。 分析判断: ? 招揽知名总裁任职, 增强经营稳健性12月 13日,公司公告称为弥补独立董事的空缺,提名吴向东先生出任公司独立董事。吴向东先生为历任华润置地有限公司常务副总经理、董事总经理、董事局主席、提名委员会主席、执行委员会及企业管治委员会成员、执行董事;现任华夏幸福联席董事长、首席执行官暨总裁。 吴向东先生在地产领域拥有丰富的经验,有利于阳光城加强独立董事的力量,为公司长期稳健经营提供支持。 ? 销售增速较快, 拿地趋于谨慎根据公司经营简报, 2019年 1-11月,公司实现销售金额 1819.7亿元,同比增长 36.7%, 销售规模位列行业第13; 其中, 长三角、大福建地区的销售占比分别为 29%和 18%。 1-11月, 公司拿地总价为 413.7亿元,拿地销售比为 22.7%,较上年下降 9.2pct, 投资力度有所减小。 ? 杠杆率下行, 财务持续优化截至三季报末,公司资产负债率和剔除预收账款后的资产负债率分别为 84.39%和 55.97%,分别较上年同期下降 1.16pct 和 2.11pct, 负债端管控良好,财务安全性逐步提高。 投资建议阳光城销售与业绩快速增长, 核心都市圈土储丰富,财务优化, 融资成本改善。 我们维持公司盈利预测不变,预计公司 19-21年 EPS 分别为 1.03/1.41/1.87元,对应 PE 分别为 6.4/4.7/3.5倍, 维持公司“增持”评级。 风险提示房地产调控政策持续收紧,销售不及预期。
阳光城 房地产业 2019-12-02 6.92 -- -- 8.42 21.68%
8.86 28.03% -- 详细
长江地产团队分别在 10月 30日、31日于《大宗行业 2019年 11月金股推荐》与《长江策略 2019年 11月金股推荐》中将阳光城作为 11月推荐标的。公司 11月 25日上涨 10.08%,跑赢沪深 300指数 9.34pct;11月公司累计上涨 17.05%,跑赢沪深 300指数 17.27pct,跑赢 SW 房地产板块 16.18pct,超额收益明显。 事件评论? 销售维持较好增势,缓释融资压力,保障远期业绩。公司销售持续维持较好增势,2019年 10月单月销售金额 139.98亿元,同比增长 16.19%,销售面积 117.07万平,同比增长 18.35%。前 10月公司累计实现销售金额 1642.09亿元,同比增长 35.65%,金额权益比为 64.01%;销售面积 1323.42万平,同比增加 45.16%,面积权益比为 63.70%;销售均价 12408元/平方米。持续向好的销售一方面保障了公司远期业绩,另一方面在融资较紧行业背景下对公司在手现金有所保证,使得公司可以更为自由灵活的寻觅投资机会。 ? 拿地注重权益比提升,充裕土储保障未来销售。公司拿地较为稳健,前 10月累计新增建面 909.38万平(10月未拿地),同比微降 0.67%,楼面均价 4764元/平,同比增长 9.97%。公司本年度拿地权益比明显提升,前 10月拿地金额权益比较上年同期大幅上行 24.98pct 至 81.08%,拉动支付权益地价较上年同期增加 57.87%至 351.28亿元。公司土储充裕且城市能级较高,截至2019年中公司累计土地储备总计 4396.35万平(预计货值 5466.78亿元) ,其中一二线可售货值占比 85.93%,有效保障了未来公司销售规模与质量。 ? 股权结构重归稳定,债务结构持续优化。10月 23日福建捷成收购二股东上海嘉闻剩余 50%股权,至此中民投退出公司股东,公司股权结构重归稳定。 负债结构持续优化,截至 2019年 9月末,公司短期有息债务 325.39亿元,占有息负债比例同比下降 7.90pct 至 28.47%,测算净负债率 144.43%,同比大幅下降 63.65pct;公司账面货币资金 443.32亿元,同比增长 40.92%,能够实现全额覆盖 325.39亿元的短期有息负债。 ? 投资建议:销售维持高增态势,持续看好公司未来表现。公司销售延续高增势头,土储充沛保障远期业绩,债务结构持续优化,股权结构重回稳定。预计 2019-2021年归母净利分别为 45、66、90亿元,增速分别为 48%、48%、36%,对应当前股价下的 PE 为 6.54、4.42、3.26,维持“买入”评级。 风险提示: 1. 流动性环境或存不确定性; 2. 房地产业务的调控政策或存不确定性。 77826
阳光城 房地产业 2019-11-21 6.89 -- -- 8.16 18.43%
8.86 28.59% -- 详细
财务关注点:净负债率下行、现金流改善、盈利水平回升 公司2012年开启全国化布局,融资驱动催生规模扩张的同时,净负债率也随之提升。随着公司由高杠杆扩张向强经营增长转变,财务端已现改善迹象,2019H1净负债率降至142.6%,较2018年末下降39.1个百分点。凭借“保证回款、三收三支”的现金管理策略,2017年经营性现金流转正。截至2019年三季度末,公司的预收账款达882.1亿元,覆盖2018年营业收入约1.56倍,业绩稳步释放。成本管控的强化,助力毛利率继续修复。 公司三大优势:销量弹性高、土储布局好、项目周转快 公司经过多年发展,目前已形成三大优势:1、销售增速快、弹性高。2017年销售金额、销售面积同比增速分别为87.9%、86.7%;2018年以1628.56亿元的销售额成功迈入“千亿俱乐部”,位列克而瑞销售排行榜第14位。2015-2018年销售金额、销售面积复合增速分别为75.7%、76.9%。2、布局核心区域、土储成本低。截至2019年中期末,公司剩余可售建筑面积4396.35万方,对应货值约5466.8亿元,可覆盖2018年销售金额3.36倍,处于行业较高水平。其中,大福建、长三角、珠三角、京津冀合计占比超五成。一、二线城市预计未来可售货值占比约85.93%,土地储备面积占比约76.20%。3、项目快周转、高品质。公司始终坚持“高周转、低成本”的运营模式,将项目拿地到开盘的时间控制在6-8个月,主要得益于项目规模适中(2016-2018年,公司的中小型项目合计占比由72.0%提升至88.8%),同时核心区域的项目依靠优质的社区服务、适中的销售价格等,具备高性价比属性。 投资建议:公司目前处于由融资催化规模扩张向强化经营助力增长转变阶段,净负债率大幅下降、现金流持续改善。通过高效管控,盈利水平逐步提升。公司在销售弹性、土储布局及项目周转方面表现突出。根据NAV测算,RNAV为13.94元,较当前股价折让52%。我们预计公司2019-2021年EPS为1.00、1.33、1.75元/股,对应当前股价PE为6.7、5.0、3.8倍。给予“增持评级”。 风险提示:房地产调控政策趋严,行业融资端持续收紧,销售不达预期等。
阳光城 房地产业 2019-11-07 6.60 9.04 15.16% 7.67 16.21%
8.86 34.24% -- 详细
事件公司公告 10月销售及拿地情况。 10月实现销售金额、销售面积分别为 140亿元、 117万平方米,同比增长 16.2%、 18.3%核心观点 销售金额快速增长,内地和长三角基本盘稳健。 公司 2019年 10月实现销售金额 140亿元,同比增长 16.2%,销售面积 117万平方米,同比增长18.3%。1~10月实现销售金额 1642亿元,同比增长 35.7%,销售面积 1323万平方米,同比增长 45.2%。内地区域和长三角区域分别贡献 36.5%和33.4%的销售金额,成为公司销售金额的主要来源。从累计增速来看,长三角区域和内地区域分别为 51.4%和 40.9%,领先公司其他区域。单月来看,大福建区域增长明显, 10月实现销售金额 31.7亿,同比增长 113.8%。 土地投资谨慎,追求发展质量和速度的平衡。 公司 10月没有进行投资拿地,反映出公司目前对于投资的慎重,这与公司目前侧重于降杆杆的战略相符合。1~10月拿地金额为 406亿元,投资强度(拿地金额/销售金额)为 24.7%。 新增项目建筑面积 1013万平方米,楼面价为 4008元/平方米,以 2019年1~10月销售均价 12411元/平方米计算,地价/房价为 0.32,为未来保留了较大的利润空间。公司在土地投资上的谨慎,反映出公司从过去力求高速发展转向更加注重发展质量和发展速度的平衡。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价 9.04元。 我们预测 2019-2021年公司 EPS 为1.13/1.41/1.83元。 可比公司 2019年 PE 估值为 8X,我们给予公司 2019年 PE 倍数 8X,对应目标价 9.04元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 房地产融资环境收紧超预期。
阳光城 房地产业 2019-11-04 6.12 9.50 21.02% 7.21 17.81%
8.86 44.77% -- 详细
公司归母净利润增速高于营业收入的主要原因在于盈利质量有所精进,综合毛利率较去年同期提升 1.9%至 28.4%,综合净利率提升 1.6%至 7.9%,来源于公司在年中后将“品质导向、利润导向”作为下半年业务推进原则的核心,结转质量有所改善;展望全年,当前公司可售未结资源丰富,预收款规模达到 882.12亿,较年初增长 42%,再创历史新高,我们预计 2019年公司结算资源的量价属性将继续保持修复,全年业绩有望维持高速增长。 拿地布局核心,深耕优势持续2019前三季度公司的土地投资在维持一二线城市比例的基础上,不断挖掘有价值的三线核心城市,在保证现金流安全和负债率可控的要求下,实现有效率的扩张,前三季度新增项目 46个,合计建筑面积 894.18万平,同比增加 33.67%,对应总价 366.46亿,同比上升 36.99%,占到当年销售金额比重达到 24.4%。 多元融资缓冲行业信用压力,负债优化效果显著报告期内,公司持续强化现金流管控水平,通过“三收三支”等措施,保持经营性现金流净流入 113.07亿,与去年同期基本持平,自 17年以来持续保持正值,实现平均回款率 80.5%,较去年末略提升 0.4%。 中民投股权顺利落地,立体化激励机制保驾护航2019年 10月 23日,中民嘉业与上海嘉闻签订《股权转让协议》,约定中民嘉业将其持有的上海嘉闻 50%股权转让给福建捷成,总对价 9.81亿元,同时上海嘉闻继续承接华融证券 24.48亿元的债权。调整后阳光集团稳坐阳光城单一最大股东,至此困扰公司二级市场的中民投股权事件彻底落。 盈利预测与投资评级我们充分看好公司进入千亿之后的发展,预计 19-20年 EPS 分别为 1.01、 1.36元,维持“买入”评级。 第一,业绩实现精进,销售再创新高公司发布 2019年三季报,前三季度公司实现营业收入 320.26亿元,同比增长 23.47%;实现归母净利润 22.54亿元,同比增长 42.56%,业绩增长符合预期。公司规模业绩双双高增的主要原因在于: 公司归母净利润增速高于营业收入的主要原因在于盈利质量有所精进,综合毛利率较去年同期提升 1.9%至28.4%,综合净利率提升 1.6%至 7.9%, 来源于公司在年中后将“品质导向、利润导向”作为下半年业务推进原则的核心,结转质量有所改善; 同时我们注意到公司销售管理费用率较前期略微提升 0.06个百分点至 2%,我们认为主要原因在于公司在下半年开展品质导向战略以来,营销成本有所提升; 展望全年,当前公司可售未结资源丰富,预收款规模达到 882.12亿,较年初增长 42%,再创历史新高, 我们预计 2019年公司结算资源的量价属性将继续保持修复,全年业绩有望维持高速增长。 销售方面, 2019前三季度公司实现销售金额 1502.11亿,同比增加 37.8%;累计销售面积 1206.35万平方米,同比增加 48.43%。 具体分大区来看,其中长三角区域仍是公司的发力点,占比达到 33.76%,内地区域在公司的不断开拓下,业绩提升明显,占比由去年同期的 33.5%提升至 36.5%,公司长期深耕的大福建区域销售占比稳定,达到 17.8%,与去年同期略有滑落。 站在当前阶段看全年,公司货值储备充足(可售货值超 5400亿),从公司的推货计划来看,全年计划新推货值 2300亿元,其中下半年计划供货 1213亿元来看,我们认为四季度强化推货的意愿较为充分。从公司的货值储备布局来看,多数位于一二线核心城市,当前已形成二线以上城市全覆盖、辐射机会型三四线城市的优质城市带布局。我们预计公司全年实现保底 1800亿目标无虞,有望冲击 2000亿大关。 第二,土拓布局核心,深耕优势强化2019前三季度公司的土地投资在维持一二线城市比例的基础上,不断挖掘有价值的三线核心城市,在保证现金流安全和负债率可控的要求下,实现有效率的扩张,前三季度新增项目 46个,合计建筑面积 894.18万平,同比增加 33.67%,对应总价 366.46亿,同比上升 36.99%,占到当年销售金额比重达到 24.4%。 在整体市场去化压力加剧的情况下,公司也灵活调整了土地布局,年内有效抓住了一二线城市的周期性机遇,新增土储中一二线城市的占比较去年同期提升 10%至 69%,主要一线城市均有布局,二线城市的拓展主要集中在南京、福州、合肥、杭州等热点区域。 公司今年的土地收并购主要集中在昆明、太原、厦门、合肥等地,力度适中,合计收并购建筑面积 498.24万方,金额 77.48亿元,分别较去年同期上升 172.3%和 15.1%。但值得注意的是,年内收并购拿地的成本总体控制得当,楼面价主要集中在 1000-2000元/平之间,我们认为低成本的并购布局,有利于此后利润端的释放。 从结构上看,在有限的资源下,公司强化了对长三角和内地城市的拓展,两大区域投资金额分别占比达到 27.3%和 38.6%,公司全方位布局的战略不断得到加强。截至报告期末,公司拥有土地储备总计超 4000万平方米,其中一二线城市土地储备面积占比 76.20%,作为一家成长性房企,常年对于核心城市的深耕扩展积累下的良好资源储备带来的优质货值结构是公司未来持续成长的动力奠基,将会促进公司规模的进一步提升。 第三, 多元融资缓冲行业信用压力,负债优化效果显著报告期内,公司持续强化现金流管控水平,通过“三收三支”等措施,保持经营性现金流净流入 113.07亿,与去年同期基本持平,自 17年以来持续保持正值,实现平均回款率 80.5%,较去年末略提升 0.4%。公司的负债结构持续优化,期内短期有息债务规模为 341.61亿元,占有息负债比例较去年年末下降 12.34个百分点至 30.47%,非银融资占比较去年年末的 52.57%下降至 31.00%。叠加公司今年拿地力度保持收缩,公司杠杆压力持续改善,全年净负债率较去年同期下降 65.6个百分点至 142.2%。 整体行业融资的趋紧,对公司的财务健康程度和现金流管理能力提出了一定挑战。前三季度公司先后合计完成 3亿美元海外债, 23亿公司债和 9亿元超短融, 叠加增幅接近 40%的销售金额带来的增量回款, 我们认为都在一定程度上缓释了行业信用层面趋紧带来的压力。值得一提的是,九月中旬, 为规避外汇市场风险,防范 汇率大幅波动,公司在香港设立了全资子嘉世国际筹集外币资金,以期对就外汇风险敞口进行更充分的套期保值,我们认为这一举措符合公司长期稳定发展的需要,利于业绩的平稳释放。 9月 10日,国际三大评级机构惠誉发布报告,将公司的主体评级从 B 提升至 B+,前景展望稳定。我们认为此次评级提升得益于公司自 2018年以来财务状况的持续改善,负债率的大幅下降,销售规模的显著提升,优质多样的土地储备和负债结构的优化,总体反应了 2018年以来公司可持续的高质量发展。 第四, 中民投股权顺利落地, 立体化激励机制保驾护航2019年 10月 23日,中民嘉业与上海嘉闻签订《股权转让协议》,约定中民嘉业将其持有的上海嘉闻 50%股权转让给福建捷成,总对价 9.81亿元,同时上海嘉闻继续承接华融证券 24.48亿元的债权。转让后福建捷成持有上海嘉闻 100%股权,上海嘉闻董事相应变更,上海嘉闻仍持有阳光城股票 70016万股,占总股本 17.29%,中民投退出间接持股。调整后阳光集团稳坐阳光城单一最大股东,至此困扰公司二级市场的中民投股权事件彻底落。 第五,盈利预测与投资评级公司经历多年发展,从区域走向全国,历经从中小型房企到龙头房企的蜕变,战略上持续优化布局结构,管理上不断强化运营效率,销售上重新恢复成长基因,杠杆上也相应做出明显改善,在公司持续发展的进程中,通过股权激励、员工持股、跟投制度等系列措施搭建起立体化的激励机制为公司保驾护航,我们充分看好公司进入千亿之后的发展, 预计 19-20年 EPS 分别为 1.01、 1.36元,维持“买入” 评级。 风险提示: 区域调控政策升级、地产销售不达预期等。
阳光城 房地产业 2019-11-04 6.12 9.04 15.16% 7.21 17.81%
8.86 44.77% -- 详细
事件 公司发布 2019年三季报,前三季度公司实现营业收入 320.3亿元,同比增长23.5%,归母净利润 22.5亿元,同比增长 42.6%。 核心观点 业绩高增长,盈利能力稳步改善。 2019年前三季度,公司实现营业收入320.3亿元,同比增长 23.5%,归母净利润 22.5亿元,同比增长 42.6%。 公司业绩的增长主要来自于房地产结转收入增加和利润率改善。公司前三季度毛利率和净利率分别为 28.4%、 7.9%,分别同比增长 1.9、 1.6个百分点。 公司现有预收账款 882.1亿元,同比增长 21.6%,为未来的收入增长奠定基础。 销售增速领先同业,土地投资保持谨慎。 2019年 1~9月,公司实现销售金额 1502.1亿元,同比增长 37.8%,实现销售面积 1206.4万平方米,同比增长 48.4%。长三角区域和内地区域成为销售增长的主要驱动力, 分别实现销售金额 507.1亿元和 548.0亿元,分别同比增长 54.7%、 50.%。前三季度公司拿地金额 406亿元,投资强度(拿地金额/销售金额)为 27.0%,反映出公司在土地投资上仍然保持谨慎。 降杠杆持续推进,杠杆率明显降低。 截至 2019年三季度末,公司资产负债率 84.4%, 剔除预收账款后的资产负债率为 56.0%, 净资产负债率 142.2%,较 2019年 6月底下降 0.5个百分点,较 2018年底下降 39.3个百分点。公司降杠杆持续推进,并取得明显成效。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价 9.04元。 我们预测 2019-2021年公司 EPS 为1.13/1.41/1.83元。 可比公司 2019年 PE 估值为 8X,我们给予公司 2019年 PE 倍数 8X,对应目标价 9.04元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 房地产融资环境收紧超预期。
阳光城 房地产业 2019-11-04 6.12 -- -- 7.21 17.81%
8.86 44.77% -- 详细
业绩维持高增长,盈利能力稳步提升。2019前三季度,公司实现营业收入320.3亿元,同比增长23.47%;实现归母净利润22.5亿元,同比增长42.56%,略微超出此前的预期;实现归母扣非净利润20.66亿元,同比增长54.61%。2019年前三季度,公司实现毛利率、净利率分别为28.38%、7.85%,同比分别增长1.9、1.6个PCT,环比18年末分别变动-2.3、4个PCT。截止报告期末,公司预收款项882.1亿元,同比增长21.55%,主要为预售房款,前三季度业绩锁定度达275%,对未来收入的确认度较高。 销售额为业内高增长、拿地多均价稳,地售比低位。2019前三季度,公司实现销售金额1502.11亿元,同比上升37.79%,较2019H1增速35.86%上升1.94个百分点,实现销售面积1206.35万方,同比上升48.43%,较2019H1增速51.65%回落3.22个百分点。累计销售均价1.25万元/平米,维持稳定。公司销售增速稳重有增,后续来看,公司重点布局的一二线城市市场预计有望保持韧性。2019年前三季度公司累计新增项目48个,累计新增计容建面909.38万方,公司累计拿地楼面均价为0.42万元/方,土地成本得到控制,影响拿地销售金额比,且三季度公司拿地积节奏有所放缓,累计拿地销售比处于历史中低位水平为0.25。杠杆水平显著降低、短期偿债能力改善明显:2019前三季度公司资产负债率84.39%,扣预资产负债率84.4%,环比年初下降1.4个PCT,净负债率142.2%,较2018年末下降39.35个百分点。公司坚持现金为王,强化资金管控,前三季度实现经营性净现金持续净流入113.1亿元,在手货币资金443.3亿元,占总资产比重14.3%,较2018年末的14.4%变化不大。短债覆盖倍数达到1.41,较2018年末的0.79倍提升0.62,实现全额覆盖,短期偿债能力明显改善。 中民嘉业减持落地,估值有望得到修复。福建捷成受让中民嘉业持有的上海嘉闻50%股权,合并持有上海嘉闻100%股权,从而间接持有阳光城700,166,880股股份,占阳光城总股本的17.29%。除本次权益变动之外,福建捷成尚未有任何明确计划在未来12个月内变动阳光城股份。减持落地后,对公司股价压制解除,估值有望得到修复。 投资建议我们认为公司业绩增速水平在行业内属于较高水平,可售货值储备充裕。公司前三季度销售额同比大增37.8%,处于行业较高,在一二线市场持续领跑全国的情形下有望保持韧性,全年突破2000亿(对应增速23%)为大概率事件;拿地方面公司趋于放缓,楼面均价得到控制,有望加快周转速度。公司杠杆水平大幅改善后,信用评级获惠誉等机构提升,中长期负债成本下降可期。此外近期中民嘉业减持落地,公司估值有望得到修复。基于此我们预计公司19/20年归母净利润分别为40.9亿/56.1亿,对应EPS分别为1.01/1.39元,对应PE为6.53X、4.76X,维持“买入”评级。 风险提示:一二线房屋销售不及预期、房屋价格大幅下滑。
阳光城 房地产业 2019-10-31 6.20 -- -- 7.21 16.29%
8.86 42.90% -- 详细
公司收入和利润高速增长,符合预期。公司2019Q3实现营业收入320.3亿元,同比增长23.5%;归母净利润22.5亿元,同比增长42.6%;综合销售毛利率28.4%,较上年同期增加2.1个百分点。加权平均净资产收益率较上年同期增加2.8个百分点至10.6%。1-9月公司投资收益增长较快,为7.9亿,较上年同期增加92.7%,其中对合营联营企业的投资收益达5.8亿。公司2019年前三季度业绩高增,各项财务指标持续好转。 销售增长较快,投资趋于稳健。2019年1-9月公司全口径销售额达到1502.0亿元,同比增长38.4%,在行业整体销售有所下滑的情况下依然保持较快增长,克而瑞排名13位。公司1-9月权益拿地金额342.2亿,占同期权益销售额的35.1%,预计货值943.2亿元,略低于同期销售金额,平均楼面价格5480.5元,是预计销售价格的44.0%,地售比良好,安全边际较高,同时布局趋于二线及长三角珠三角等都市圈内城市。 业绩保障性继续加强。截至9月底,公司预收款项882.1亿元,同比增长21.6%,是2018年结算金额的1.56倍,同时考虑到公司经营效率逐步提升,毛利率处于上升趋势,2019年业绩保障性进一步增强。截至2019H1,公司累计土地储备总计4396.4万平(预计货值5466.8亿),可供持续销售2年以上,其中一二线城市预计未来可售货值占比85.9%(土地储备面积占比76.2%),累计成本地价4322.2元/平,仅占公司2018年销售均价的32.8%。 现金流状况改善,杠杆率下降。截至9月底,公司有息负债规模1131.8亿,规模保持平稳,其中短期有息债务规模314.4亿元,占有息负债比例较去年年末下降15.0个百分点至27.8%,负债结构持续优化。同时,公司资产负债率84.4%,较去年同期减少1.2个百分点;剔除预收款项后的资产负债率为56.0%,较去年同期减少2.1个百分点;降低净负债率至142.2%,较去年同期下降65.6个百分点。公司现金流改善,实现经营性净现金流入113.1亿元,继续为正,货币资金443.3亿元,足够覆盖314.4亿元的短期有息负债。 中民投股权转让落地。公司公告福建捷成受让中民嘉业持有的上海嘉闻50%股权,合并持有上海嘉闻100%股权,从而间接持有阳光城总股本的17.29%,中民嘉业及福建捷成按照公司每股6.16元的价格为原则进行协商。目前福建捷成未有任何明确减持计划。 维持增持评级,维持盈利预测。公司目前近5500亿货值,86%位于一二线,安全性高,中民投减持担忧化解。公司管理的精细化和标准化不断推进带来效率的全面改善。公司销售和业绩弹性有望在近两年释放。维持增持评级,维持盈利预测。预计2019-2021年归属于母公司的净利润为43.9亿元/59.1/76.1亿元,对应归母净利润增速:45.4%/34.7%/28.7%,对应EPS:1.08元/1.46元/1.88元。当前价格对应的PE为6.1X、4.5X、3.5X。
阳光城 房地产业 2019-10-30 6.40 8.89 13.25% 7.21 12.66%
8.86 38.44% -- 详细
三季度结算毛利率持续改善,带动业绩稳定增长19年前三季度,阳光城实现营业收入 320.3亿元,同比增长 23.5%,归母净利润 22.54亿元,同比增长 43%。三季度结算规模有所下降,而结算毛利率水平继续上行,三季度扣税毛利率上升至 26.7%,创 15年以来单季度新高,这是三季度营业利润增速高于结算收入的主因。 三季度销售维持高增速,并购拿地占比提升,拿地质量边际改善销售方面,公司三季度销售面积同比上涨 44%,带动金额上涨 45%,整体增速维持高增长。分区域来看,京津冀地区受调控影响表现稍差,三季度量价同比基本持平,且京津冀销售权益比例有明显下降。回款方面,公司现金流口径的回款率三季度较二季度有所下滑,后续并表口径的回款质量值得关注。土地拓展方面,公司前三个季度面积口径的拿地力度分别为80%、72%、76%,相对稳定,由于拿地逐步向三四线深入,拿地均价有所回落。三季度拿地建面中 89%为收购拿地,且拿地质量有所提升。 杠杆结构进一步优化,短期有息负债占比持续下降报告期末,经营杠杆倍数较二季度末上升 0.6x,杠杆结构进一步优化。 长期有息负债占比从 18年的 57%提升至 72%,货币现金覆盖短期有息负债倍数从 18年末的 79%上升至 136%,短期偿债压力有所缓解。 预计公司 19、20年 EPS 分别为 0.94、1.30元,维持“买入”评级公司过去 3年销售规模高增长将为未来结算收入增长提供支撑,叠加盈利能力的改善,我们维持合理价值 8.89元/股不变,维持“买入评级”。 风险提示行业景气度下行,去化难度上升影响公司销售,回款进一步恶化,期间费用水平上升,融资成本上升等。
阳光城 房地产业 2019-10-29 6.61 7.07 -- 7.09 7.26%
8.86 34.04% -- 详细
阳光城由杠杆驱动转向经营驱动。 阳光城起源于福建,而后迈向全国化布局。至今公司形成“ 3+1+X”战略布局, 2018年公司已位列房企销售第 14位。 2012年至 2017年,阳光城借助市场降准降息、流动性宽松的“天时”,全国化布局、“一带多点”的“地利”、明星团队加盟的“人和”走上杠杆驱动之路。随着行业增速的逐步放缓,在行业从规模时代向品质时代转向之际, 公司开启经营驱动之路。 公司土地储备充沛,销售弹性足,未来业绩增长确定性较高。 截至2019H1,公司总土地储备 4396.35万平方米, 一二线土地储备占比76%,土地储备充沛,“ 3+1+X”战略布局完善。 2019年公司在行业销售弱趋势中依然保持了超过 20%的销售增速,全年冲刺 2000亿元销售额目标。 销售的快速增长为公司带来预售账款增厚, 为未来营业收入确认打下坚实基础。同时,公司盈利能力稳步提升, 2019H1毛利率提升至 27.29%, ROE 更是创 2011年来新高,公司未来业绩增长确定性较高。 在高周转、高增长的快速发展之下,公司依然取得了财务结构优化成果。 公司杠杆水平在公司转型经营驱动后开始下降,至 2019年二季度末,公司扣除预收账款后的资产负债率为 77.59%, 公司有息负债规模保持稳定,净负债率降至 145.13%, 降杠杆工作稳步推进。 同时,公司现金流量不断改善,负债长短期结构优化,短期偿债压力减小。受益于高增长下的财务状况优化,公司资本市场信用评级得到提升,未来融资通畅程度、融资成本均有望进一步改善。 盈利预测与投资评级: 预计公司 2019/2020/2021年实现归母净利润40.93、 53.90、 70.27亿元,对应 EPS1.01、 1.33、 1.74元,对应 PE 倍数为 6.5X、 4.9X、 3.8X,业绩增速稳定,具成长弹性;给予预期 PE为 7-8倍,对应 2019年底价格为 7.07-8.08元,维持公司“谨慎推荐”评级。 风险提示: 市场融资政策收紧;公司销售不及预期;市场资金利率上行。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名