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陈天诚

安信证券

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工作经历: SAC执业证书编号:S1450515100001...>>

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世联行 房地产业 2017-09-04 12.16 14.60 6.88% 13.52 11.18%
14.08 15.79% -- 详细
事件:世联行发布半年报,2017年上半年实现营业收入33.38亿元,同比增长23.83%;归属上市公司股东的净利润为2.85亿元,同比增长40.49%。 大力布局长租公寓,或可成为未来业绩增长点:公司大力布局长租公寓业务,截至期内公司旗下的红璞公寓已经进入了深圳、广州、杭州、武汉、厦门、合肥、成都、济南、宁波等27个城市,全国签约间数4万多间。其中公司占据了广州、杭州、武汉的集中式公寓市场的第一名。目前公寓的出房率已稳定在良好状态,公寓构建后一个月出租率达91.2%,第二个月出租率为94.5%。房屋租赁的支持政策不断出台是地产长效机制的重要组成部分,公司大力布局长租公寓业务,或可称为未来业绩增长点。 互联网+业务发力,收入贡献超过四分之一:2017年上半年公司互联网+业务发展迅速,收入规模快速增长,期内,互联网+业务营业收入9.19亿元,同比增长61.25%;毛利2.03亿元,同比增长318.98%,收入贡献超过四分之一。公司的互联网+业务未来将持续发展新房营销供应链平台,依托公司B端拿盘优势、品牌保障和资金实力,链接社会资源,与经纪公司优势互补,实现信息共享,互联网+业务成为公司交易服务的重要增长点。 金融服务业务进展顺利,放贷额同比增长近3倍:2016年调控政策出台后,公司金融业务产品线逐步丰富,在原有产品基础上升级为乐贷,利用场景,开发3大系列、22项产品并全部铺排落地。渠道方面,快速推进合伙策略,有效整合超过200家行业渠道,积极进入存量市场。产品及渠道并举,上半年放贷额63.41亿元,增长285.26%。截止6月30日,贷款余额为32.98亿元,比上年同期增长105.22%。公司金融服务服务业务毛利率较高,2016年超过55%,业务受地产成交量影响较大,由于2017年上半年房地产市场普遍超过市场预期,2017年上半年公司金融业务进展顺利,预计17年全年公司放贷规模将好于预期。 股权激励对象涉及人数众多,有效激发员工积极性:2017年8月30日,公司发布2017年股票期权激励计划(草案),拟向激励对象授予6000万份股票期权,约占公司股本总额2,044,969,122股的2.93%;涉及的激励对象共计746人,包括:公司董事、高级管理人员、公司中层管理人员及核心骨干。本次股权激励计划涉及人数众多,能够激发员工的积极性,对公司的重要管理人员和业务骨干起到激励作用。 投资建议:公司2017中报业绩同比增长超四成,其中互联网+业务规模效应显著,毛利率同比提升;金融服务业务进展顺利,公司多元业务协同并进。我们看好公司作为集中式长租公寓的龙头规模快速增长以及运营管理能力提升。我们预计公司2017-2019年EPS为0.48元,0.56元和0.70元,维持“买入-A”评级,6个月内目标价14.6元。
北京城建 房地产业 2017-08-18 14.00 20.30 38.28% 15.09 7.79%
15.83 13.07% -- 详细
事件:公司公布2017半年报,公司上半年实现营业收入39.23亿,同比+30.61%;实现归属上市公司股东净利润2.64亿,同比-39.23%;基本EPS 0.17元,同比-39.24%。 H1投资收益及递延所得税拖累,业绩有所下滑:公司业务分为房地产开发、商业地产和股权投资三大板块。其中:1)H1地产竣工71.4万方(同比+231%):在收入结算增长驱动下,毛利上升12%,但毛利率下降4.4个pct,主要由于毛利占比较大的世华龙樾、海梓府、成都龙樾湾(政策性用房交付等)结构性原因所致。2)持有物业:2017年H1公司租赁业务贡献毛利润7963万元,目前三亚万豪酒店、三亚建国酒店及奥体文化商务园尚未竣工,未来业绩贡献比例将逐步增加。3)股权投资:公司持有4家上市公司股票,1家IPO 申请已启动。公司H1投资收益减少了1.12亿元,主要是持有上市公司国信证券今年分红6,860万,少于上年的2.06亿元。4)所得税及少数股东权益增加:除投资收益外,公司上半年所得税费用增加0.51亿(递延所得税增0.45亿),少数股东损益0.12亿元,拖累业绩下滑39.23%。 销售量平价增,京内高毛利项目预计年内陆续结算:公司H1销售面积53.83万方(开工64.3万方),销售额108.55亿,分别同比-0.3%和53.3%。根据公司公告,截至期末的公司地产销售预收款为142.6亿元,同比增长17.2%,其中占比较大为京内的世华龙樾、北京密码、门头沟上悦居,预计于今年内竣工结算。 在手5个棚改项目,进军保定市场:公司上半年通过联合竞买、合作开发、股权收购、公开竞标、棚户区改造、政府实施授权等模式,共获得6块土地,其中二级项目4个,一级和棚改项目各1个,新增土储总建面150万方(同比+2.1%)。2016年至今,公司以望坛为代表的棚改模式逐渐成型。目前公司在手棚改项目5个、一级开发项目3个,其中今年5月新增北京市延庆区康庄项目,另外公司8月11日公告出资65%参股成立保定项目公司,进军保定棚改市场。目前在手棚改项目合计总投资777亿元(截至中报),预计总回报106亿元(回报率12%-15%)。其中,望坛项目回报60亿元,8月11日项目正式签约期已经结束,签约率近100%。 基金模式逐步成熟,降低棚改资金沉淀:公司15年来开始以权益类产业基金的模式,引入金融机构资金,减少了自有资金沉淀。2015年,公司通过与城建集团联合设立的基金平台城建投资,分别设立一期、二期基金投资于门头沟及大兴区瀛海项目。报告期内,公司一期基金已期满清算,收回全部本金及获得投资收益6,344万。而二期基金按比例收回本金1.33亿,目前剩余规模18.4亿。公司今年7月成立棚改基金(兴润基金),用于投资张仪村棚改项目。 投资建议:公司背靠北京国匠城建集团,京津冀棚改经验丰富,潜在大量环北京地区项目获取机会。公司16年开始大幅加大棚改投资力度(15-16年未有业绩贡献),按照平均1.5-2年左右开发周期,预计公司17-18年将进入收获期,预测2017-2019EPS 为1. 13、1.33、1.69元,对应目标价20.3元,给予买入-A 评级。 风险提示:棚改回报期不确定性较强、股权投资收入不及预期。
招商蛇口 房地产业 2017-08-15 18.84 25.60 28.13% 19.69 4.51%
20.72 9.98% -- 详细
事件:公司公布6月销售简报,7月公司实现签约销售面积31.34万方,同比增加11.53%;销售金额76.21亿,同比增加39.83%。 传统7月淡季,不用过分在意环比下滑:1)严调控背景下同比增40%:7月公司实现销售面积31.34万方,同比+11.53%,环比-39.1%(上年分别为+44.6%和-33.9%);签约金额76.21亿,同比+39.83%,环比-27.0%(上年分别为+45.6%和-10.7%),7月销售均价达到24,317元/平方米,同比20.0%(上月+41.1%)。2)量增收窄,价增扩大:1-7月累计签约面积319.7万方,同比+43.26%(上月为+47.83%);签约金额613.16亿元,同比+68.93%(上月为+74.07%)。1-7月累计销售均价19,177元/平方米,同比17.9%(上月+17.7%)。 7月新增多个小股操盘项目,今年以来未在深圳直接拿地:公司7月单月权益拿地37.1万方,力度比上两月略有减少。1-7月公司拿地权益地价款258.7亿,同比+49%,权益拿地建面225.7,同比+63%,分别占今年累计销售的71%和42%。另外;1-7月拿地均价11462元/平方米,同比下降9%,其中7月新增7个项目,其中三个项目是小股操的项目,比以往明显增多,公司1-7月金额权益比例为59.0%(上年为73.7%)。 前海《综合规划》出台,静待规划细则:7月13日,深圳市发布了《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》(草案),规划范围包括深圳前海原国务院批复的28.2平方公里加上前海蛇口自贸片区及周边地区,规划范围共计37.9平方公里。 1)本次出台的是前海蛇口片区整体规划,片区分为“一港两带七板块”,公司土地均含在内。“七板块”包括桂湾、前湾、妈湾、邮轮母港、蛇口、赤湾和大小南山板块。 公司在蛇口、太子湾和前海拥有土地所有权510万方及物业201万方,按照此前前海规划平均1.88容积率计算,潜在资源达1000万方,均包含本次规划范围内。 2)前海蛇口自贸区定位为粤港澳深度合作示范区和城市新中心、一带一路支点。按照规划,规划区总建筑规模4725万㎡,其中产业建筑2500-2600万㎡,居住建筑1500-1600万㎡。规划就业人口规模约88万人,居住人口60万人。 投资逻辑:我们是最早提出“三年黄金买点”论,精准提示底部,一直认为招商蛇口土地质地在龙头中禀赋最优。本次是《综合规划》习主席“七一”赴港考察后首次出台的前海整体规划草案。根据公司公告,公司此前政企合作方案已经敲定,下一步将与政府商定土地变性和详细规划的细则,资源释放可以期待。公司目前RNAV估值2200亿,折价仍明显;公司承诺业绩高增长且超预期,我们预计公司17-19年EPS为1.35、1.73和2.36元,给予“买入-A”评级,6个月目标价25.6元。 风险提示:区域建设低于预期、前海蛇口开发进度低于预期。
金地集团 房地产业 2017-08-15 11.22 14.25 16.14% 12.57 12.03%
13.30 18.54% -- 详细
事件:金地集团公布7月销售情况、2017年8月-9月份推盘安排及获取项目等事项,2017年7月公司实现销售面积42.8万平方米,同比下降10.19%;销售金额79亿元,同比下降2.59%。2017年1-7月公司累计实现签约面积417.9万平方米,同比增长24.07%;累计签约金额782.4亿元,同比增长50.28%。根据公告显示,公司2017年8-9月计划新推或加推楼盘41个,近期新增加项目5个。 销售单月微降累计上升,17年销售金额超过16年基本无悬念:公司7月实现销售面积42.8万平方米,单月同比下降10.19%,1-7月累计同比增长24.07%;公司7月实现销售金额79亿元,单月同比下降2.59%,1-7月累计同比增长50.28%。根据克而瑞的排行榜,公司1-7月销售金额排名第十,比16年度前进两位。公司单月销售面积和销售金额相比去年同期略有下降,1-7月累计销售上升,在全国大范围持续调控政策的背景下,公司销售表现突出。 17年1-7月获取土地宗数超过16年全年,拿地力度大幅增加:公司7月新增项目13个,新增土储计容积率建面81.15万方,1-7月累计新增项目35个,累计新增土储计容积率建面497.05万方,而去年1-7月获取土地13宗,新增土储建面239万方,全年公司获取土地33宗,新增土储计容积率建筑面积533万方,相当于同期销售面积的1.4倍,17年1-7月拿地体量超过去年同期拿地体量的2倍以及16年全年,可见公司拿地力度大幅增加,补充库存,销售和拿地同步进取,保证了后续充足的开发资源。同时,我们预计公司会加大二级市场的收购,2016年收购项目超过50%,公司加大拿地也有助于保持公司未来销售的规模。 未来两月计划新推及加推楼盘数量持续较高位:根据公告显示,公司8月、9月计划新推及加推楼盘数量41个,保证了今年较快的周转速度,同时为未来一到两年的业绩提供了有力的支撑。 投资建议:公司7月销售单月微降累计上升,拿地方面力度大幅增加,17年1-7月的销售金额784.2亿元占16年全年1006.3亿元的近80%,17年销售金额再创新高无悬念。 我们看好公司“均衡全国市场布局,聚焦于重点城市群”的发展战略,也看好公司作为地产企业龙头未来市占率的提升,预期17年业绩继续稳步增长。公司2016年按审定母公司净利润计提10%法定盈余公积金1.87亿元,以截至2016年总股本每10股拟派发含税现金股利7.0元,分红总额31.6亿占净利润50.15%(15年为59.07%),接近2014年分红总额的5倍。按照最新收盘市值501亿计算股息率6.3%,是地产股中经典现金牛。 我们预计公司2017-2019EPS为1.76、2.12、2.55元,对应六个月目标价14.25元,维持买入-A评级。
保利地产 房地产业 2017-08-14 10.10 12.20 1.50% 11.12 10.10%
12.41 22.87% -- 详细
事件:保利地产公布7 月销售情况及近期获取土地项目情况,2017 年7 月公司实现签约面积133.92 万平方米,同比增长43.44%;实现签约金额165.65亿元,同比增长36.39%。2017 年1-7 月,公司实现签约面积1188.02 万平方米,同比增长29.81%;实现签约金额1631.78 亿元,同比增长32.91%。公司7 月新增加土地项目28 个。 单月销售同比增长,1-7 月销售金额超过15 年全年:公司7 月实现销售面积133.92 万平方米,同比增长43.44%;实现签约金额165.65 亿元,同比增长36.39%。2017 年1-7 月,公司实现签约面积1188.02 万平方米,同比增长29.81%;实现签约金额1631.78 亿元,同比增长32.91%。根据克而瑞的排行榜,公司1-7 月销售金额排名第四,相比16 年前进一名。在全国大范围持续调控政策的背景下,公司销售表现突出,17 年1-7 月销售金额已超过15 年全年(1541.04亿元),17 年销售金额超过16 年基本无悬念。 拿地力度大幅增加,创单月拿地体量记录:公司7 月新增项目28 个,新增土储计容积率建面629.16 万方,创单月拿地宗数和新增土储计容积率建面最高记录。2017 年1-7 月累计新增项目76 个,累计新增土储计容积率建面1745.04万方,去年全年公司获取土地96 宗,新增土储计容积率建筑面积2057.89 万方,公司7 月拿地发力,按照销售面积口径,公司1-7 月累计土地获取为销售的1.47倍,拿地规模的大幅增加有助于公司保持规模,补充库存,为后续销售规模及市占率的进一步提升奠定基础。 投资建议:公司17 年1-7 月销售增长幅度较大,7 月拿地发力,创下单月拿地体量最高记录,作为龙头房企,在全国大范围持续调控政策的背景下,公司销售表现突出。我们看好公司后续市占率的提升及央企的整合潜力,保利集团各类指标在央企中名列前茅,在地产、军贸、民爆等领域均有整合案例。我们预计公司 2017-19 年EPS 为1.24、1.51 和1.80 元,给予“买入-A”评级,目标价12.2 元。 风险提示:受政策调控影响,销售不及预期。
万科A 房地产业 2017-08-09 22.06 24.57 -- 23.74 7.62%
31.79 44.11% -- 详细
事件:公司公布7月份销售数据,7月单月公司实现销售面积249.1万方,销售金额355.6亿。1~7月份公司累计实现销售面积2,117.6万方,销售金额3,127.4亿。 七月新秋风露早:1)淡季不淡,单月销售环比下滑,同比增速提升:公司7月份销售面积、销售金额分别同比增长19.9%和29.6%(上月为7%和16%),环比增速为-28.5%和-27.6%(上月为44.0%和36.9%)。按照克而瑞的统计,万科单月355.6亿的销售位列全国TOP3,次于恒大和碧桂园。2)1-7月第一梯队优势拉大:公司1~7月份累计销售面积2,117.6万方,销售金额3,127.4亿元,累计同比增速分别为31.0%或43.8%(上月33%和46%),共公司均位于行业TOP3。1-7月份第一梯队(TOP3房企)与二梯队的的差距拉大至1250.3亿元(二梯队龙头保利)。3)均价平稳上升,溢价能力明显:公司7月单月和累计销售均价分别为14,275和14,769元/平米,同比增长8.1%和9.8%(上月8.6%和10%),均价水平高于恒大、保利和碧桂园等其他龙头。 拿地力度继续加大,累计权益金额增长42%:根据公告,6月份销售简报披露以来公司新增加非物流项目20个,权益面积463.9万方,权益拿地价款216.28亿元,整体楼面价为4662元/平方米,万科所占综合权益比例为85%(上月74%)。我们统计万科1-7月份拿地权益总价803.6亿元(剔除物流用地),累计同比增加了42%(上月21%)。1-7月平均拿地成本4953元/平方米(上年5083元)。 参与普洛斯私有化,冲击中国物流地产TOP1:公司7月17日晚间公告将联合厚朴物流、高瓴资本、中银集团共同私有化新加坡上市公司普洛斯。本次收购价敲定为折合人民币约787亿元,对应GLP2016年业绩的PE为14.7倍,万科香港持有并购财团优先级权益21.4%。 1)普洛斯公司是全球领先的物流地产公司,也是中国物流地产龙头:普洛斯在华存量土地资源2870万方(1750在运营+1120在发展)。目前,中国高标准仓供需缺口巨大,但物流土地的供应指标处于缩量过程,不太可能会出现像几年前商业地产一样的供应放量。近年第三方物流、传统开发商及物流地产商纷纷加入抢占市场,物流资产行业明显进入加快整合过程。2)本次收购估值合理,机会难得:目前A股上市公司在一级市场市场上并购高标仓资产估值高达30-50倍,国际第三方评估机构对中国已运营物流地产NAV估值为4-5千元/方。我们认为本次收购14.7倍的估值合理,机会难得。未来与普洛斯合作有望让万科迅速冲击物流地产领域TOP1。 投资建议:通过本次交易,我们更看好公司多元化业务发展战略的前景,包括“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等领域,看好公司未来10年在郁亮班子的带领下向“万亿”目标冲刺。我们预期17年业绩继续稳步增长我们预计公司17-19年公司EPS为2.31、2.78、3.04,维持“买入-A”评级,6个月目标价25.41元。 风险提示:龙头房企受市场波动影响较大,销售今年来未见触底,公司销售数据增速有下行的趋势。
陆家嘴 房地产业 2017-08-03 24.71 44.00 93.83% 25.76 4.25%
25.76 4.25% -- 详细
事件:公司公告2017 年半年报,公司上半年实现营业收入56.23 亿元,同比增长25%;归属上市公司净利润11.54 亿元,同比增长18.36%;EPS 0.34 元,同比增长18.39%。 地产销售毛利下滑,持续经营性毛利占比增至44%:上半年公司房地产销售收入29.06亿,同比增长了41.06%,但毛利下降了5.4%(毛利率-17.48pct);公司上半年地产租金收入14 亿元,占营业收入比例有所下降,但毛利增长了14.12%(毛利率83.83%),在总毛利中的占比达到44%。公司2016 年底完成收购陆金发88.2%股权,新增3 张金融牌照,公司上半年新增金融业收入6.48 亿,毛利3.19 亿(毛利率49.24%),占毛利的比例达到12%。 首次杠杆并购,新增苏州100 万方土储。1-6 月,公司住宅销售签约面积2205 平米,住宅销售现金流入3.93 亿,同比增长20%。公司上半年预收款项减少42.01%,其中天津河庭西和上海涵云雅庭项目结转29 亿,当年新增预收款7.3 忆。另外,上半年公司联合华宝信托收购苏州绿岸95%股权,获得位于苏州高新区浒墅关镇的17 块地,规划总建面约108.41 万方。这是公司首次金融杠杆收购,减少资金“重负”,也是继天津后,第二个 “走出上海”的大型成片开发项目。 近40 万方核心持有物业,持有三张金融牌照,REITs 方案推出最受益。我们此前深度报告已经提出了目前时点下,以“公募+ABS”模式的标准化REITs 推出恰逢其时。 截至上半年末,陆家嘴持有物业面积164 万方,在建超221 万方,基本位于上海CBD的核心区域。其中,公司甲级写字楼年租金达2854 元/平米。上半年公司长期在营物业相关现金流入16.3 亿元(+31%),而投资性物业账面价值仅为250 亿,且采用成本法计量(每年需计提1.9 亿左右的折旧)。若REITs 能真正推出,公司持有物业重估的空间巨大。证券化除了能给提供资金退出渠道,并有机会通过并购持续提升在管资产规模,输出多年沉淀的管理能力。 投资建议:公司持有陆家嘴核心地段的大量商办物业,目前能够提供长期稳定收益。 若REITs 能够真正推出,给公司带来的将是“重估+退出+管理输出”的机会,潜在空间巨大。目前公司已持有证券、信托、保险三张金融牌照,优势得天独厚。我们预计公司17-19 年EPS 分别为1.06 元、1.28 元和1.56 元,给予“买入-A”评级,6 个月目标价44.0 元。 风险提示:公司新增金融业务有可能出现减值可能,改变了公司稳定的增长预期。
阳光股份 房地产业 2017-08-03 7.43 10.16 24.97% 7.67 3.23%
8.60 15.75% -- 详细
事件:公司公告2017半年报,上半年共实现营业收入3.69亿元,同比增长57.50%,归属于上市公司股东的净利润-7884万元,同比增长41.91%;基本EPS-0.11元,同比增长38.89%。 上半年完成天津及北京项目退出,预计年末贡献投资收益5亿: 1)天津杨柳青项目:公司5月向蓝光发展控股子公司出让了天津杨柳青项目,预计总回笼资金21.3亿,公司存货余额下降21.63%,截至年中,公司未售项目仅剩下7.9万方。 2)北京阳光大厦项目:截至2017年中,公司原有9个投资性房地产评估价值为51.03亿元,其中阳光大厦估值9.68亿元。公司3月份与大业信托签订转让协议,拟以3.16亿元价格转让阳光大厦所在项目公司权益,其中而阳光大厦在交易中的评估值约13.88亿元,比投资性房地产的账面价值高出43%。 3)否尽泰来,预计全年业绩反转。截至2017年末,杨柳青及北京瑞腾100%股权已经划为持有待售资产,账面总值为30.8亿元。上述标的工商登记变更尚未完成,损益尚未在报表中确认,但转让价款已经收到,预计将分别为公司2017年度合并报表带来投资收益约2.94亿元和2.12亿元。 我们测算持有物业真实重估值近60亿,潜在退出收益可观:由于阳光大厦项目已经处于处置状态,相应资产调整至持有待售资产。公司2017年中投资性房地产余额41.36亿元,同比下降了8.7%。扣除阳光大厦后,公司权益可出租面积17.7万方,综合的出租率达到88.9%(2016年底为81.4%)。我们认为公司现有物业处于低估状态,综合附近物业的资本化率及今年两次退出的交易溢价率估计,其持有物业真实重估价值估计在60亿元左右。 减少长期负债9亿元,财务包袱有所减少:随着天津杨柳青和阳光大厦项目的退出,公司上半年收回投资收到的现金6.74亿元。同时期末长期借款24.33亿元,比上年同期减少9.64亿,同比下降16.23%。因此公司上半年财务费用率下降至35.4%(上年同期61.62%)。 投资建议:公司制定了新的发展方向和轻资产业务模式,并形成了以对资产投资、改造、营运及退出为主线的全新组织架构,正在重塑在地产行业产业链上端的资产管理能力。我们维持之前的判断,公司最差的年份已经过去,我们预计公司2017-2019年EPS分别为0.36元、0.47元、0.62元,维持买入-A评级,给予6个月内目标价10.16元。
招商蛇口 房地产业 2017-07-13 20.32 25.00 25.13% 20.85 2.61%
20.85 2.61%
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事件:公司公布6月销售简报,6月公司实现签约销售面积51.5万方,同比增加21.14%;销售金额104.33亿,同比增加70.97%。 看好超额完成千亿销售目标。1)单月销售均价大增,再次突破两万:6月公司实现销售面积51.5万方,同比+21.14%,环比+7.3%(上月分别为+33.9%和-7.1%);签约金额104.33亿,同比+70.97%,环比+16.9%(上月分别为+61.1%和+13.9%),6月销售均价达到20,258元/平方米,同比+41.1%。2)累计完成年度目标54%,排名略有上升:1-6月累计签约面积288.40万方,同比+47.83%(上月为56.2%);签约金额536.95亿元,克而瑞排名上升至14位,同比+74.07%(上月为77.4%)。1-6月累计销售均价18,618元/平方米,同比+17.7%。 土地投资不温不火,政企合作再下一城。1)投资不温不火,增加三线布局。公司6月单月拿地43万方,与上月相当。1-6月拿地权益地价款229.45亿,同比+42%,但只占销售的43%。公司年初至今基本聚焦核心二线城市(合肥、重庆、杭州等),一线城市中仅在北京和上海有两个合作拿地项目。另外公司今年增加了一些在环核心的强三线城市的布局(珠海、嘉兴和佛山)。2)上半年未在深圳拿地,下半年有望加大投资力度。 公司年初预计2017新增货值1490亿,其中深圳占比为24%,但上半年未在深圳直接拿地,下半年有望加大投资力度。3)政企合作再下一城。公司7月5日公告,已经与深圳市光明新区管委会签署了战略合作的框架协议,计划在当地投资建设招商局集团智慧城项目。公司将参与慧城项目及周边片区开发建设和规划,包括空地的开发与建设、茶林村与凤凰村旧村落片区、旧工业区的城市更新与改造等。 并购又有斩获,集团储备资源不可估量。公司有大量从国资体系中获取超大型项目资源的机会,据公司公告其中包括2017年获取的武钢、昆钢、中外运长航旗下的资源,估算获取体量惊人。集团层面储备项目包括厦门漳州工业区(56平方公里)、太子湾离岸岛(2.6平方公里)人工填海等。7月份,公司公告披露以合计23.6亿元的总代价收购上海汤臣持有的天津汤臣100%的股权,获取了天津和平区汤臣津湾一品项目,并购又有斩获。 投资逻辑:公司具有非市场获取资源的独特优势,集团储备的资源的不可估量。同时,公司也是央企体制中激励力度最大的上市公司之一,兼具激励市场化的优势。公司5月份继实施员工持股计划、股权激励计划后,推出项目跟投机制,员工上下对做强业绩的诉求将更强烈。我们预计公司2017-2019年EPS为1.35、1.73和2.36,给予“买入-A”评级,6个月目标价25.6元。 风险提示:区域建设低于预期、前海蛇口开发进度低于预期。
金地集团 房地产业 2017-07-11 12.57 14.25 16.14% 13.34 6.13%
13.34 6.13%
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事件:金地集团公布6月销售情况、2017年7月-8月份推盘安排及获取项目等事项,2017年6月公司实现销售面积89.8万平方米,同比上升60.73%;销售金额185.9亿元,同比上升91.83%。2017年1-6月公司累计实现签约面积375.0万平方米,同比增长29.71%;累计签约金额703.4亿元,同比增长60.03%。公司2017年7-8月计划新推或加推楼盘45个,近期新增加项目15个。 单月销售创纪录,17年销售金额超过16年基本无悬念:公司6月实现销售面积89.8万平方米,环比增长44.4%,同比增加60.73%,1-6月累计增长29.7%;公司6月实现销售金额185.9亿元,环比增加91.6%,同比增加91.83%。根据克而瑞的排行榜,公司1-6月销售金额排名第十。公司单月销售面积和销售金额均创历史最高纪录,上半年累计签约金额703.4亿元,同比增长60%,在全国大范围持续调控政策的背景下,公司销售表现突出,1-6月累计销售增长幅度较大,17年销售金额再次破千亿且超过16年基本无悬念。 17年上半年获取土地宗数接近16年全年,拿地力度大幅增加:公司6月新增项目15个,新增土储计容积率建面270.18万方,上半年累计新增项目30个,累计新增土储计容积率建面415.9万方,而去年全年公司获取土地33宗,新增土储计容积率建筑面积533万方,相当于同期销售面积的1.4倍,17年上半年拿地体量接近16年全年,可见公司拿地力度大幅增加,补充库存,销售和拿地同步进取,保证了后续充足的开发资源。 未来两月计划新推及加推楼盘数量持续高位:公司7月、8月计划新推及加推楼盘数量45个,自2017年以来,公司未来两月计划新推及加推楼盘数量保持在30个以上,保证了今年较快的周转速度,同时为未来一到两年的业绩提供了有力的支撑。 投资建议:公司销售再创佳绩,17年销售金额超过16年基本无悬念,拿地方面力度大幅增加。我们看好公司“均衡全国市场布局,聚焦于重点城市群”的发展战略,也看好公司作为地产企业龙头未来市占率的提升,预期17年业绩继续稳步增长。公司2016年按审定母公司净利润计提10%法定盈余公积金1.87亿元,以截至2016年总股本每10股拟派发含税现金股利7.0元,分红总额31.6亿占净利润50.15%(15年为59.07%),接近2014年分红总额的5倍。按照最新收盘市值501亿计算股息率6.3%,是地产股中经典现金牛。我们预计公司2017-2019EPS为1.76、2.12、2.55元,对应目标价14.25元,维持买入-A评级。 风险提示:受调控持续收紧影响,销售低于预期。
万科A 房地产业 2017-07-07 23.50 30.17 -- 26.70 9.88%
30.22 28.60%
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事件:公司公布6月份销售数据:6月单月公司实现销售面积348.4万方,销售金额491.3亿。 1~6月份公司累计实现销售面积1,868.5万方,销售金额2,771.8亿。 6月销售提振,龙头王者归来:1)单月同环比大幅转正:公司6月份销售面积、销售金额分别同比增长7%和16%(上月为-10%和-1%),环比增长44.0%和36.9%(上月为-16.5%-和14.3%)。 按照克而瑞的统计,万科单月491.3亿的销售位列全国TOP2,仅仅次于恒大。2)累计销售位列TOP2,稳踞第一梯队:公司1~6月份累计销售面积1,868.5万方,销售金额2,771.8亿元,累计同比增速分别为33%和46%(上月40%和54%),预计将远高于6月全国销售增速,市占率也将继续提高(5月销售金额占全国5.2%)。3)均价稳定增长,高于其他龙头:公司6月单月和累计销售均价分别为14102和14834元/平米,同比增长8.6%和10%(上月9.0%和10%),均价水平高于恒大、保利和碧桂园。 非物流用地拿地金额同比增两成,权益比例稳定。根据公告,5月份销售简报披露以来公司新增加项目17个,权益面积257.5万方,权益拿地价款143.9亿元,整体楼面价为5588元/平方米,万科所占综合权益比例为74%。我们统计万科1-6月份拿地权益总价854亿元(剔除物流用地),累计同比增加了21%,,其中拿地权益比例基本维持在70%左右,与公司销售权益比例相近,也与今年公司归母净利润占比相近。 第一梯队销售恒强,剧烈整合时代来临。1)剧烈整合时代来临:从克而瑞公布的上半年房企销售数据看,千亿俱乐部房企由上年的5家增加至7家,碧桂园、万科、恒大稳占第一梯队,TOP3巨头销售金额接近,但与二梯队(保利、绿地、中海、融创等)之间的断层明显拉大,保利(第四)与恒大(第三)的差距拉大至近1000亿(950亿)。上半年,销售增长最快的房企基本集中在前35位,销售萎缩较大的基本为100名开外的中小型房企,体现出明显的分化现象。我们认为今年全国销售增速逐步下行,但龙头市占率提升将继续。2)我们通过对美国龙头房企的研究,提出“估值三段论”:未来地产龙头的估值将经历消除RNAV过度折价、结束大小倒挂和穿越周期接轨国际三个阶段,对应的PE估值分别为10X、13X和18X,决定估值的是ROE的持续性,不一定要高增长。 投资建议:1)股权结构预计持续稳定:公司的新一届董事会已经通过股东大会顺利产生,所有提名议案均以90%以上赞成票通过。会上,深铁集团承诺将继续延续万科大股东不干预公司经营管理的传统,万科将继续成为混合所有制企业的典范。同时称宝能已经向深铁书面确认,表示支持万科董事会换届顺利进行。目前宝能仍持有万科25.4%比例,成本为16.05元,结合目前减持新规的细则看,万科股权结构短期内产生剧烈波动的概率不大。2)管理理念内化,龙头价值凸显。万科的股权事件中显示出了管理层的高超专业水平,同时也让市场看到了龙头房企潜在的资产的价值,我们看好公司“轨道+物业”的模式和多元化业务的城市配套服务发展战略,预期17年业绩继续稳步增长,未来10年在郁亮班子的带领下向更高目标冲刺。我们预计公司17-19年公司EPS为2.31元、2.78元、3.04元,维持“买入-A”评级,6个月目标价31.20元。 风险提示:龙头房企受市场波动影响较大,公司销售数据增速有下行的趋势。
上海临港 房地产业 2017-06-28 23.10 28.30 11.90% 24.29 5.15%
28.55 23.59%
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两次资产注入,实现集团上海四个园区上市。公司原名自仪股份,是由上海临港集团旗下专业从事产业载体开发运营的上市公司1)2015年底首次注入,实现借壳上市:首批注入上市公司的园区资产包括松江、康桥、南桥3个园区资产。临港集团注入时承诺5年内注入漕河泾和浦江两个园区,以及在3年内将已处于筹建阶段的桃浦智慧城、盐城园区、海宁园区注入上市公司平台,以解决同业竞争问题。2)2016年6月,集团首次履行上市时承诺。上市公司通过本次交易新增浦江园区项目,获得98.4万方的权益可租售建面。根据公司年报,本次拟注入资产2016年实现归母净利润为1.09亿元,按本次交易价格计算PE 15X,低于上市公司今年以来平均水平。 业绩亮丽,在手188万方优质园区资源。根据公司2016年年报。公司共实现营收18.0亿元,同比+12.1%(一季报同比+494%);归属于上市公司股东的净利润4.03亿元,同比+20.2%(一季报同比增16倍);截至年末,公司在开发面积91万方,土地储备63万方,公司总在租面积34.5万方,合计拥有优质园区可租售资源188万方。 背靠临港集团,上海“自贸区”和“科创中心”建设的战略主体。上海临港产业区是上海规模最大的产业开发项目,待开发资源最丰富,承接重大战略性项目的可能性最大。临港集团是唯一市属园区地产集团,是临港产业区及漕河泾开发区的开发主体。作为是上海建设“全球科创中心”和“自贸区”战略的重要载体。根据公司公告,临港集团目前从事土地一级开发业务,代政府行使相关非市场化业务职能。 公司土地获取与集团行政职能密不可分(与一级开发及招商引资、园区规划联动),潜在资源可观。 投资建议:近期彭博社及路透社报导了“特斯拉落户临港产业区”的传闻,特斯拉方面也有透过媒体回应,但目前中方尚未有任何代表发布正式公告,也不明确落地具体位置。6月22日晚,公司发布公告称截至目前,本公司未与特斯拉公司进行过接触,亦未与特斯拉公司就其在中国建厂事项有合作意向,并且未签署任何协议。 我们不妨作两方面假设,1、假设特斯拉如传闻落地:公司除了有土地资源增值和租金增值预期外,也存在股权合作的预期。但由于之前合资车企主要是车企之间的股权合作,比较少车企和非车企合作,如若参与特斯拉合资公司投资,对公司业绩贡献弹性非常可观。若未有参股合资公司,上市公司是集团主要二级开发主体,未来预计将参与到特斯拉整车厂的规划、设计、建设中去,是本次投资的最大受益者之一。2、本次传闻并无实质进展:目前特斯拉已经官方回应正与上海市政府探讨建设工厂的可能性,即便落地进展不如预期,仍并不能否认临港产业园在全国有独一无二的价值,相信市场对该区域土储价值会有重新认识,值得持续跟踪。 风险提示:国企体制僵化,业务推进缓慢,资源获取能力低于预期。
万科A 房地产业 2017-06-15 21.18 24.57 -- 26.48 20.91%
25.82 21.91%
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事件:1)6 月9 日公告,恒大转让其所有持有所有万科股份给深铁集团,转让价格18.8 元/股,转让总价格292 亿元;2)6 月12 日公告,深铁受让恒大持有万科股权协议已获深圳国资委批准; 股权之争告一段落、“轨道+物业”发展战略加速:1)转让前宝能为第一大股东:在本次转让之前,宝能持有28.04 亿股,占25.4%,为公司第一大股东;深铁持有16.9 亿股,占15.31%;恒大持有15.53 亿股,占14.07%;安邦持有7.43 亿股,占6.73%。2)转让后深铁为第一大股东,推动“轨道+物业”发展:此次转让之后,万科大股东正式变更为深铁,深铁合计持有29.38%,合计耗资663.72 亿元,平均持股成本20.46 元。而随着深铁成为公司公司第一大股东,公司股权之争将告一段落,这将有利于公司"轨道+物业“发展战略的加速推进,公司将在未来激烈的市占率竞争获取更多资源优势的可能,且纷扰多时的股权之争对公司上下多少产生了一些负面影响,消除这些负面影响,将让万科更加集中精力发展业务。 深铁作为第一大股东稳住局面促成多方利好:1)恒大回A 路途顺畅、负债进一步优化:恒大目前正拟借壳(深圳国资旗下的深深房A)回归A 股,本次股权转让交易有望促进恒大与深圳市政府的互信。同时,本次交易将为恒大回笼大笔资金,进一步优化公司负债率,预计净负债率将下降15.2%。2)为宝能退出设立标杆:宝能持有万科25.4%的股权,持股成本约16 元,目前处于浮盈状态。恒大的转让,无论从价格和模式上都设立了隐形的标准,若以恒大的交易价格,宝能则有机会盈利退出,也加大了股权之争解决可能性。3)安邦继续深化和万科合作、做积极的财务投资者:安邦持有万科6.73%的股权,持股成本约18.21 元。安邦之前持有万科也是看好万科的长远发展,做一个积极的财务投资者,此次转让让万科能继续聚焦精力,做好公司经营,对身为财务投资者的安邦是一个长远利好。 1-5 月销售放量、拿地力度更进一步:1)销售额实现高基数下的高增长:根据公告,公司前5月累计实现销售金额2280.5 亿元,同比增长54.4%,作为龙头地产企业,17 年上半年销售情况预计将超预期。2)积极布局土地储备、坚持合作拿地策略以控制成本:1-5 月累计新增土地计容建面1213.7 万方,同比增长23.7%,进一步加了大拿地力度;公司5 月新增12 个项目中,半数项目为合作拿地。新增9 个地产开发项目中,三分之二的项目位于公司重点布局城市,公司坚持审慎拿地策略,深耕重点城市。 投资建议:公司 2017 年1-5 月销售额实现了高增长,整体销售受行业调控影响略有回落,但全年依旧有望大幅跑赢行业水平;深铁受让恒大持有万科股份成为公司第一大股东,有助于公司管理层的稳定,从而聚焦更多精力在公司运营层面。此次转让对万科而言是公司一个新的发展阶段的开始,公司未来凭借深铁的资源优势,积极布局”轨道+物业“模式,为公司下一个十年发展打下良好基础,万科凭借优秀的管理能力依旧会是地产行业的标杆。在公司前5 月销售超预期、行业集中度提升和股争形势进一步明朗的支撑下,我们看好17 年业绩继续稳步增长。预计17-19 年公司 EPS 为2.31、 2.78、 3.04,维持“买入-A”评级, 6 个月目标价 25.41 元。 风险提示:董事会席位尚未确定,管理层变动风险。
招商蛇口 房地产业 2017-06-05 19.56 25.00 25.13% 22.29 11.28%
21.76 11.25%
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事件:公司5月31日晚公告,公司董事会同意建立项目跟投管理制度。 1)范围为由城市公司操盘开发的,通过市场化的方式获取土地的销售型项目;2)分为强制跟投和自愿跟投。跟投人员按照岗位职责及其对跟投项目负责任的关联程度与重要程度,对项目负有主要责任的核心管理人员须强制跟投,同时允许区域总部、城市公司、项目部的其他正式员工自愿跟投;3)跟投人员通过信托计划或资管计划等合规的投资结构实施跟投;4)单一项目跟投总金额上限不超过该项目资金峰值的5%。 央企机制突破,跟投制度深化空间较大。根据本次公司建立项目跟投管理制度方案,本次计划单一项目跟投总金额上限不超过该项目资金峰值的5%。1)跟投比例有逐步深化空间:参照万科的跟投制度,万科首次(2014年3月)推出跟投计划时,初始跟投投资总额不超过项目资金峰值的5%(追加不超过8%,实际跟投总额不超过13%),今年1月万科第二次修订方案,将初次跟投总额调整为“不超过项目资金峰值的10%”。2)跟投制度对公司规模扩张效果明显:碧桂园2014年推出“同心共享”跟投机制,所有新获取的项目均采取跟投机制,项目经过内部审批定案后共同组成项目公司,集团投资85%以上,员工跟投不超过15%的项目股权。其后,碧桂园市场份额大幅增长,市场排名快速跃升(2017年1-5月排名第1)。公司作为央企项目跟投“先行者”,对全员上下的激励作用值得期待,未来继续深化的空间。 销售高歌猛进,下半年有望继续充分利用独特背景,加大项目投资。据克而瑞披露,1-5月公司销售额实现428.1亿(同比+75.5%),全国排名13位(比1-4月提升2位),其中5月单月销售84.7亿(环比增长8.2%,同比增长52.9%)。1-4月公司拿地金额214.4亿(上年同期为129.2万方),新增规划建面119.4万方(上年同期为117万方)。按照公司经营计划,2017年预计新增货值1490亿,全年拿地目标500亿,在深圳占比达24%。上半年公司在深圳未有斩获,下半年预计将会继续推进,不排除通过多种方式,充分利用央企背景获取项目(类似会展中心项目)。另外跟其他国资相比,招商蛇口有很多并购带来的机会,能够从国资体系中获得相当多的资源。据公司公告披露,目前公司已经与武钢、昆钢、中外运长航有相关土地资源的合作。 投资建议:公司具有非市场获取资源的独特优势,同时也是央企体制中激励力度最大的上市公司之一,具有激励市场化的优势。公司上市时已经实施员工持股计划(成本23.6 元/股,占总股本0.36%,认购金额6.69亿),2016年11月,公司底推出了股权激励计划(占总股本0.98%),通过以混合所有制形式实现产权多元化。本次若实施项目跟投机制后,员工上下对做强业绩的诉求将更强烈。我们预计公司2017-2019年EPS为1.35、1.73和2.36,6个月内给予目标价25.6元,维持“买入-A”评级。 风险提示:区域建设低于预期、前海蛇口开发进度低于预期。
保利地产 房地产业 2017-05-08 9.06 11.82 -- 9.99 6.84%
11.27 24.39%
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事件:1)公司2016年年报披露:全年实现营收1547.52亿元,同比+25.38%,归母净利润124.22亿元,同比+0.6%;基本EPS1.10元/股,同比-4.35%;拟以现总股本为基数每10股派发现金红利3.15元(含税);2)公司17年一季报公布,首季实现营业收入179.04亿元,同比-5.14%,归母净利润18.91亿元,同比+38.73%。 业绩放量可期、财务结构持续优化:1)毛利率有所回升:2016年公司结算金额1469.56亿元,结算面积及1261.26万方。结算毛利率(28.94%)下滑4.23个百分点,主要由于收入占比较大的华南、华北、西部和东北地区结算成本大幅增加,区域毛利下滑所致;2017年Q1公司毛利率和净利率分别为38.3%和14.1%,较上年末回升明显。2)融资成本再降、三费保持行业优势:2016年,公司得益于100亿公司债及30亿中票发行,公司综合融资成本降至4.69%,三费控制在5.19%,较去年同期降低0.43个百分点;3)在手现金充足、资产负债率低:2016年末,公司持有货币资金469.84亿元,流动比率3.55,无偿债压力;资产负债率较去年下降1.19个百分点至74.76%;扣除预收账款后仅为41.53%,净负债率下降至55%;4)财务去杠杆、销售额回笼率97%:期末公司有息负债净减少79亿,其中短期债务仅132亿元,同时全年销售回笼金额2041亿元,回笼率达到97%,经营活动产生的现金流量净额340.54亿元,同比+91.48%。 销售超预期、多渠道拓展土地储备:1)销售再提速:公司2016年实现签约销售2101亿元(+36%),销售金额2010亿元(+%),销售均价1.31万元/平方米,销售均价增速扭负为正。一季末预收款1785亿元,同比+17.97%;2)多元化土储、成本风险双控:公司全年新增土储建面2404万方,总成本约1214亿,分别同比增长84%和85%,通过合作、并购方式获取项目占比达到75%。3)土地储备量足质优:截至报告期末,公司拥有在建、拟建项目建面6344万方,其中一、二线城市占比约为68%。4)首季销售开门红:一季度,公司实现签约金额574.12亿元、签约面积418.30万方,同比分别增长27.23%和21.77;此外新增土储计容建面671万方,多数位于核心二线城市,获取成本总额为297亿。 一主两翼布局日臻完善:16年全年公司坚持以房地产开发为主、房地产金融和社区消费服务为辅的布局。 1)社区消费板块:物业公司完成股份制改造,启动新三板挂牌程序,年内已完成市场化外拓约1500万方;2)房地产金融板块:房地产基金管理规模持续增长,年末已近600亿元;小额贷款业务规模达4.93亿元;3)战略投资:2016年公司把握市场机遇参与滴滴出行、粤高速A定增、粤港证券等战略投资。报告期内,公司可供出售金融资产(9.98亿元、+901.47%)和长期股权投资(147.51亿元、+206.09%)大幅增加。 央企地产整合破冰,资源获取潜力较大:保利集团作为16家主业为地产的央企之一,2016年在国资委的支持下,保利集团和中航集团地产整合首次破冰。2016年公司通过承接保利集团并购中航工业集团下属地产业务,获得8个地产项目和1个在建项目的并入,新增土储140万方;此外,公司利用中航原资源优势在天津、珠海、三亚获取3个项目,新增开发建面150万方。 险资入驻董事会、股东回报承诺彰信心:1)与险资加深合作:泰康资管在2016上半年通过认购公司定增成为第二大股东。12月,由保利南方提名,泰康保险推荐泰康保险副总裁邢怡为第五届董事会候选人,并在股东大会中获得通过,保利与泰康双方在养老产业、地产基金等业务上开展更深层次的合作值得期待。 2)促股东回购稳股价:16年12月,公司公告2015-2017年股东回报规划,承诺15-17公司年现金分红不少于利润的30%,此外,公司股价持续低于每股净资产时,公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施,积极稳定公司股价。 投资建议:公司16年业绩维持稳定,但毛利率略有下滑,主要15年部分区域销售均价下滑,以及高成本项目结算较多,一季度后结算结构明显好转;保利集团各类指标均在央企中名列前茅,在地产、军贸、民爆等领域均有整合案例。地产板块先后完成新时代、久联和中航地产资源注入,未来横向整合的机会预计会不断出现。我们预计公司2017-19年EPS为1.24、1.51和1.8,给予“买入-A”评级,目标价12.2元。 风险提示:受政策调控影响,销售不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名