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陈天诚

天风证券

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工作经历: SAC执业证书编号:S1110517110001,曾就职于安信证...>>

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大悦城 房地产业 2019-09-13 6.87 8.28 18.62% 7.19 4.66% -- 7.19 4.66% -- 详细
分久又合重组落地,开发+持有双轮驱动2019年公司与大悦城地产的重组落地:公司持有大悦城地产 64.18%的股权,并获得大悦城地产并表。重组后公司形成以商业地产、住宅地产为主业,涵盖酒店、长租公寓、旅游地产等创新业态的全产业综合地产开发平台,形成“持有+开发”、“产品+服务”双轮双核的发展模式。公司持续立足环北京、环上海、环深圳三大核心城市群,重点关注以长江中游城市群、成渝城市群、一带一路沿线为主的中心城市及高潜力城市继续发展。 开发业务: 19年开始公司结转加快,结算均价带动毛利大幅提升19年开始公司地产结转加速,带动业绩快速释放。 1)公司营收在 17、 18年实现负增长,主要由于结算放缓所致,中报开始公司开始加快结转,仍有已售未结面积 271.63万方,预计足够未来 3-4年结算,预收账款/营收锁定达 147%; 2) 受益并表结算均价上涨带动结算毛利率大幅提升 10个 PCT,可售货值均价 2.8w,支持毛利率高位。 2019H1大悦城地产(0207.HK)实现结算收入 40.24亿元,同比增长 120.3%,主要来自于前滩壹号项目交付结算,结算均价 6.03万元/平,同比增长 77%,合并后公司综合结算均价提升 31%至 3.53万元/平。 2019年预计公司可售货值达 1624亿元,对应均价 2.8万元/方,预计全年销售均价持平或略低。目前公司在手可售货值达 2600亿元,对应销售均价 3万/方,支持公司毛利率高位。 持有型物业:品牌价值百亿,探索轻资产运营模式公司名下大悦城品牌价值 136亿, 1)公司逆周期布局新生二线城市,表现出卓越的逆周期投资能力。 公司逆势投资大幅降低投资成本, 2017、 18年公司购物中心收入增速比 16年有所放缓,其中 18年公司有 3家新开业大悦城(17年为 0)。运营为王,品牌 IP 化,三年以上购物中心租金单价持续增长。 2019年 H1,大悦城购物中心(不含春风里)实现租金收入15.46亿元,同比提升 25%,主要由于 18年新开业的 3家大悦城运营逐渐步入正轨,逐渐释放更高坪效。 2)新拓“春风里”产品线功能错位,探求更广阔的商业空间,公司尚有 4个拟建及在建春风里项目,预计在 3-5年内投放。 3)管理输出+基金持有,轻资产化道路渐行渐远。 目前公司管理输出 2家悦城。同时上半年将上海长风、西安大悦城注入基金,预计带来 8.7亿投资收益。通过注入基金盘活资产存量,建立起资本循环,加快公司轻资产运营。 对财务报表的影响1)18年公司融资成本有所提升,预计随并购净资产增厚(杠杆下降),融资成本有望下降; 2)受并表影响,公司短期偿债能力略有下降,经营性现金流净额转正; 3)此外大悦城地产并表后,投资性房地产将采用成本法计量,因此①公允价值变动收益不计入合并报表,②投资性房地产需要按年计提折旧, 2019年 H1大悦城投资性房地产比 18年增加 291亿元,基本来自于大悦城并表,采用成本法计量之后,如果按照 30年计提折旧,年均新增折旧 9.7亿元计入公司营业成本,对归母净利润的影响约 4.7亿左右。 投资建议: 公司目前持有 10个大悦城项目,预计公司年均可出租面积增长在 10-15万方左右,随已开业项目的稳定运营,租金收入有望逐渐提升,同时公司开启管理输出、通过基金持有等轻资产模式,加快持有型物业周转运营。销售业务方面公司加快结算,结算毛利率具备提升空间,且销售加快、拿地具备优势,持续深耕一二线城市; 并表后公司资产增厚、偿债能力提升、融资成本下降,但也应当注意并表对投资性房地产计量方式改变对损益带来的影响。 基于以上观点, 我们将公司 19\20年归母净利润分别由 28.04\37.58亿分别调整为27.1\31.9亿,对应 EPS 分别由 0.65\0.83元调整为 0.69\0.81元,参考可比公司一致性预期,我们给予公司 2019年 12倍 PE,对应目标价位 8.28元, 维持“买入”评级。 风险提示: 市场调控超预期,公司销售不及预期, 资产价格大幅下跌,基金运营不及预期
城投控股 房地产业 2019-09-10 5.88 -- -- 5.93 0.85% -- 5.93 0.85% -- 详细
上半年竣工主力在保障房、下半年有望实现高增:公司上半年竣工面积37万方,同比去年12.9万方大幅增长187%,但公司结算收入却有所下滑,主要是本报告期竣工项目主要为九亭保障房项目、洞泾保障房项目;公司预收款近30亿,可结算资源仍旧充足,上半年营收跌幅已经较一季度跌幅明显收窄,下半年有望实现增长。 在建项目稳步推进、高毛利商品房项目入市在即:总建面74万方的公司湾谷科技园二期结构封顶,完成精装修准备工作;露香园项目展示已经开始,其中黄浦露香园商品房项目计划投资98.5亿元,总建面30万方,平均成本仅32833元/平米,计容面积18.4万方,而预计售价15万/平方米以上,总货值近300亿,是未来可售预期。 投资业务继续高增长、创投基金退出回报率高:公司拥有的已上市公司股权包括申通地铁、光大银行、西部证券、国投资本等,总市值规模约为59.76亿元;公司旗下创投基金诚鼎基金平稳运作,重点投资于节能环保、智慧城市、智能制造等行业,上半年新增完成全部退出项目4个,完全退出项目收益率183.39%。 长三角区位优势突出、上海国资改革持续推进:公司主动参与自贸试验区新片区、长三角一体化发展示范区和进口博览会相关项目的建设和运营管理,有望持续受益于上海区位优势的提升,上海国资综合改革实现方案已经发布,公司有望受益于上海国资改革。 投资建议:公司积极布局长三角一体化建设,且有望受益于上海国资改革,虽然短期因竣工结构为保障房为主业绩承压,但按季环比改善,未来随着高毛利项目进入收获期,公司业绩有望持续改善,我们预计公司2019-2021年EPS为0.61元、0.89元和1.25元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期,长三角一体化政策不及预期。
中航善达 房地产业 2019-09-02 15.78 14.56 -- 16.26 3.04% -- 16.26 3.04% -- 详细
事件: 公司发布重组招商物业草案,拟以 7.6元发行 3.93亿股,作价 29.9亿元收购招商物业 100%股权。 重组招商物业草案确定、重组后招商蛇口变控股股东: 公司拟以 7.6元价格发行 39338万股,其中招商蛇口和深圳招商地产分别 35405万股和 3933万股,合计 298972万元,加上之前协议的股份转让 14909万股(尚未完成交割),重组完成后,公司总股本从 6.67亿股变为 10.6亿股,招商蛇口将占比 51.16%,中航系持有 13.69%,公司控股股东变为招商蛇口收购标的资产估值合理、盈利承诺有保证:拟收购的招商物业估值 29.9亿,承诺利润 2019-2022年分别为 1.59亿元、 1.89亿元、 2.15亿元、 2.35亿元(如交易于 2020实施完毕承诺至 2022年),对应 PE 估值分别为 18.8X、15.8X、 13.9X、 12.7X,明显低于行业对标公司估值,承诺利润的增速分别为 8.9%、 18.9%、 13.6%、 9.3%;招商物业 2019年 3月最新归母净资产为4.41亿,对应 PB 估值为 6.84倍。 招商物业质地优良、成长空间广阔: 1)业务分类: 招商物业母业务类型可分为物业管理服务(基础物业管理与开发商服务)与专业服务(包括建筑科技与设施运营),在 2018年公司营业收入中分别占比 90.1%和 9.9%;2)毛利率: 2018年度, 公司整体毛利率约 7.79%,其中物业管理 6.72%,专业服务 17.5%;净利率约 4.66%、 ROE 约 44.2%,由于过去对内服务为主,未来毛利率净利率有望持续提升; 3)管理面积: 截至 2019年 3月末, 招商物业已进军 48座城市,运营 528个项目,管理面积 7082万方,签约合同面积 8517万方,其中住宅占 65%,相比行业前 10名平均 2.2亿平米的管理面积仍有较大成长空间。 重组完成后成为物管龙头、 激发协同效应: 1)管理面积进入行业前列: 重组后公司管理面积近 1.5亿平米(中航 7634万平米+招商 7082万平米),接近雅生活 1.38亿平米、中海 1.4亿平米、绿城 1.7亿平米、碧桂园 1.82亿平米,成为物业管理龙头; 2)激发协同效应: 本次交易可以实现两大集团优质物业管理业务的整合及协同发展,服务业态更加多元,有望为进一步增长提供空间。 投资建议: 公司公布收购方案,拟以 29.9亿收购招商物业 100%股权,招商物业承诺2019年实现 1.59亿,对应收购 PE 估值仅 18.8倍, 明显低于同业,收购完成后,将实现两大优质物业管理公司的整合和协同发展,管理面积近 1.5亿,成为行业龙头,且增长前景广阔,毛利提升空间大, 预计实现归母净利润 3.5亿元/4.4亿元/5.4亿元不变,对应 EPS 分别为 0.52/0.67/0.81元。 维持“买入”评级。 风险提示: 重组方案被否、物业管理增长不及预期、业绩承诺无法实现
中南建设 建筑和工程 2019-08-29 7.79 -- -- 8.41 7.96% -- 8.41 7.96% -- 详细
事件: 公司发布 2019年半年报,上半年实现营业收入 233.21亿元,同比大幅增长 52.26%,实现归母净利润 13.12亿元,同比大幅增长 41.55%。 业绩增速符合预期,高毛利项目待结转,带动全年毛利率提升。 公司 2019年上半年实现营业总收入 233.21亿元,同比增长 52.26%;实现净利润 14.49亿元,归母净利润 13.12亿元,同比大幅增长 41.55%,权益占比 90.5%,同比、环比分别下降 0.4、 4.3个 PCT。公司实现权益净利率 5.63%,环比 18年末的 5.47%略有提升。上半年公司摊薄 ROE 为 7%,高于去年同期的 5.8%。分业务来看,公司地产结算收入 154.2亿元,同比增速 47%,结算毛利率 23.4%,同比下降 0.95个 PCT,主要由于结算结构的影响。上半年公司预收账款 1283.3亿元,同比增速 39%,低于营收增速但半年业绩锁定度超过 5倍。由于已售未结项目毛利率不低于去年结转项目,预计今年地产业务毛利率将有所提升,带动综合毛利率上扬。公司建筑业务实现收入 79.3亿元,同比增长 38%,实现毛利率 11.94%,同比下降 0.9个 PCT。 销售增速维持高增长, 地售比稳定,在手土储足够未来 2-3年结算2019年 1-6月,公司实现销售面积 645万方,同比上升 24%,实现销售金额 812亿元,同比增加 24%,累计销售均价 1.26万元/平米,维持高位稳定。上半年销售项目中,一二线金额占比约为 46%,与去年差别不大,表明公司销售均价有望保持稳中有升。 拿地方面 1-6月公司累计新增项目 27个,与去年同期新增项目数相同,累计新增计容建面420万平方米,相比去年同期减少 25.9%,表明公司单个项目规模继续降低。 1-6月公司累计拿地总价 269.15亿元,累计同比增速 11.84%,说明公司拿地积极性不低。 上半年公司新增拿地均价 0.63万元/平,高于去年同期的 0.43万元/方,主要由于公司在济南、杭州、厦门等二线城市拿地较多,上半年拿地销售金额比 0.33,基本与去年同期相同。公司在手项目中,在建项目 3214万方、未开工项目 1309万方,总计 4523万方,足够公司未来多年结算,其中一二线面积占比 39%,比例保持稳定,表明结算毛利水平有望稳中有升。 负债水平略有下降、结构优化,现金短债覆盖倍数有所提升2019年 6月末公司总负债率 91.2%,环比比 2018年末下降 0.5个 PCT,扣预负债率 43%,相对 2018年末进一步下降 1.6个 PCT,相对较低。2019年 H1公司有息负债 685.5亿元,短期借款和一年内到期的非流动负债占比 24%,环比 18年末下降 7个 PCT,现金短债覆盖倍数达 1.49,环比 18年末的 1.13明显提升,风险保障能力进一步提高。 投资建议: 公司上半年业绩维持高速增长,基本符合预期, 下半年待结转项目有望带动公司毛利率水平提升。 公司上半年销售额增速 24%,处于行业中较高水平,拿地方面公司积极性不低,地售比稳定,目前在手项目足够未来多年结算,且以二线及长三角强三线为主,质地优良。 股权激励计划的落地彰显公司信心,对公司核心骨干激励作用明显, 预计实现业绩承诺为大概率事件,基于此我们预计公司 19/20年归母净利润分别为 40.6亿元、 70.2亿元,对应 EPS 分别为 1.10元、 1.89元,对应 PE 分别为 7.07X、 4.09X,维持“ 买入” 评级。 风险提示: 政策变动不及预期,房屋销售大幅下滑
招商蛇口 房地产业 2019-08-28 20.35 -- -- 20.58 1.13% -- 20.58 1.13% -- 详细
事件:2019年H1公司实现营业收入166.87亿元,同比减少20.49%,实现归母净利润48.98亿元,同比减少31.17%,实现扣非归母净利润48.3亿元,同比减少21.3%。 点评:营收减少主要由于结算放缓,业绩锁定率环比大幅提升,为后续结算提升空间。2019年H1公司实现营业收入166.87亿元,同比减少20.49%,按业务来看,社区开发实现营收124.08亿元,同比减少29.8%,毛利率同比下降11.8个PCT,园区开发实现营收40.08亿元,同比增加31.3%,毛利率同比提升6.5个PCT,邮轮业务实现营收2.7亿元,毛利率下降4.2个PCT。 其中社区开发业务营收、毛利率双双下降,主要由于公司结算项目减少、类型改变所致。2019年H1公司实现预收账款895.8亿元,业绩锁定率达到101%,环比2018年末的68%大幅提升,为后续业绩结算提供空间。公司实现归母净利润48.98亿元,同比减少31.17%,归母权益占比90.6%,环比提升12.3个PCT。销售实现快速增增长,全年大概率实现2000亿。19年1-6月,公司累计销售面积515.23万平方米,同比增加43.77%,销售金额1011.92亿元,同比增加34.75%,累计销售均价1.96万元/平米,相对稳定。根据2018年报情况,公司未结土储高达4217.68万方,一二线土储面积总计占比72%,预计2019年公司可售货值3500亿,按照公司现有销售增速,全年有望实现19年目标销售额2000亿。 上半年拿地方面谨慎,7月开始积极性有所提升。1-6月公司累计新增建面383.3万方,累计同比减少49%,拿地均价367.59亿,同比减少39%,上半年拿地相对保守。1-6月累计拿地均价拿地销售面积比、金额比分别为0.74、0.36,均低于去年同期。7月份开始公司拿地积极性有所提升,当月新增建面153万方,带动1-7月累计新增土储同比增速回升至-38%。拿地权益方面,1-6月公司累计新增建面权益占比42.6%,环比18年末下降17个PCT。 经营性现金流持续为正,融资成本保持低位。报告期内公司取得了经营性现金流净额60.63亿元,延续18年末继续净值为正,投资性现金流净额-94.65亿元,主要由于支付给合联营企业垫款增加,呼应公司拿地端权益占比下降。报告期内公司运用多种融资渠道报告期内公司新增85亿公司债、超短融注册额度,并获批100亿购房尾款ABS,综合资金成本控制在4.91%,仅同比提升0.06PCT,保持行业低位。 物业板块整合后,中航善达或将实现并表,壮大公司物业板块。中航善达重组招商物业后,公司将直接及间接持有中航善达5.43亿股股份(届时占比51.16%),成为中航善达控股子公司,实现在管物业面积近1.5亿平米,公司与中航善达物业服务互相支持、彼此协同促进,有利于提升公司综合竞争力。 公司对员工激励机制丰富,股权回购彰显信心。公司积极开展多种形式激励机制,提升公司经营管理效率。此前公司于2016年公布首次股权激励计划,针对高管进行股权激励,同时公司开展员工持股计划,激励员工,提升管理效率。除此之外公司于2017年开始对董事、监事、高管等实施项目跟投计划,实现收益共享、风险共担,激励团队积极性。回购方面,截至2019年H1公司累计回购1.84亿股,占总股本2.33,%,支付金额不超过4亿元,回购实施完成。 投资建议:上半年受结算节奏和结构拖累业绩下滑,但长期看好公司资源价值及后续增长。预计公司2019年可售货值3500亿,有望实现2019年销售目标2000亿,业绩继续高增长。拿地方面上半年相对放缓,但7月开始积极度明显提升,且公司在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,随大湾区建设推进有望中长期受益。物业板块和中行善达整合进展顺利,未来业务协同效果显著,有利于提升公司综合竞争力。基于此,我们预计公司2019-2020年净利润约分别为195.0亿、239.3亿,对应EPS分别为2.46、3.02元,对应PE为8.26X、6.73X,维持“买入”评级。 风险提示:政策变动不及预期,房屋销售大幅下滑。
万科A 房地产业 2019-08-22 27.41 35.10 31.31% 27.81 1.46%
27.81 1.46% -- 详细
事件: 公司公布 2019中期业绩,实现营收 1393.20亿元,同比增长 31.47%; 归属于上市公司股东的净利润 118.42亿元,增长 29.79%;超出市场预期。实现销售面积 2150.1万方,销售金额 3340亿元,同比分别上升 5.6%和 9.6%。 结算收入超预期增长、结算毛利率略有提升: 1)结算面积提升 21%:公司上半年结算面积 846.3万方,同比上升 20.7%;实现结算收入 1329.9亿元,同比上升 32.2%; 2)结算均价提升 9.5%:房地产业务的结算均价为 15715元/平方米,同比增长 9.52%。 3)结算毛利率提升 1pct:结算毛利率为 28.3%,较 2018年同期提高 1.0个百分点。 开工下降竣工提升、全年竣工计划维持不变:公司上半年新开工面积 1953万方,同比下降 15.9%,占全年开工计划的 54.1%(2018年上半年: 65.5%),开工比去年放缓;实现竣工面积 1060万方,同比增长 15.6%,占全年竣工计划的34.5%(2018年上半年: 34.9%),竣工速度基本和去年一致,预计全年竣工面积将与年初计划(3077万方)基本持平,预计增长 12%。 审慎投资储备合理、已售未结资源丰富: 1)总土储略增 7.27%:公司上半年新增项目 54个、总建筑面积 1372.8万房,权益面积 941.8万平方米,权益比例比例为 68.6%,土储均价为 6900元/平方米, 88.4%位于一二线城市。截止中报,公司总土储面积 1.534亿平米,同比增长 7.27%。2)已售未结同比增长 17%: 已售未结算面积 4403.7万平方米,已售未结金额约 6215.5亿元,较上年末分别增长 18.7%和 17.1%。 净负债率略有提升、外币负债比重较高: 1)净负债率 35.04%:公司中报有息负债金额 2253.2亿元,净负债率 35.05%,比去年同期的 32.7%略有提升; 2)负债结构健康、关注外币负债:公司长期负债占比为 70.4%,境外负债占比35.2%,境外负债由于上半年人民币略有升值产生了 3.1汇兑收益,但近期人民币略有贬值,境外负债有汇兑受损可能。 物业收入持续高增长、多元化业务稳步推进: 1)物业收入同比增 27%、占比略有提升:万科物业实现营业收入 52.8亿元,同比增长 27.1%,占公司整体营收3.79%,比年初的 3.29%提升 0.5pct,公司在管物业面积约 5.6亿平米; 2)商管面积保持稳定:管理商业项目总建筑面积超过 1350万平方米,与去年基本持平,扩张速度放缓,其中,印力集团管理商业项目 110个,管理面积 915万平方米,已开业面积为 643万平方米(90%为购物中心)。 投资建议:受益于结算面积和结算毛利的提升,公司收入和利润增长超出预期,净负债率略有提升但仍处于极低水平,外币负债占比较高需注意汇兑风险;多元化业务持续推进,尤其物业收入持续高增长,内含价值被明显低估,鉴于公司竣工计划并未明显改变且开工明显下滑,我们维持全年销售额 6550亿元的预测,维持公司19-21年 EPS 分别为 3.51、4.08、4.71元,对应当前股价 PE 为 7.75X/6.66X、5.77X,维持“买入”评级,作为行业龙头给予 10倍 PE, 19年目标价 35.1元。 风险提示: 政策变化不及预期,房屋销售大幅下滑,汇兑损失超预期
华夏幸福 房地产业 2019-08-20 26.56 33.54 20.82% 28.40 6.93%
28.40 6.93% -- 详细
业绩较快增长,盈利能力稳步提升 2019上半年,公司实现营业收入387.3亿元,同比增长10.74%;实现归属于上市股东净利润84.81亿元,同比增长22.44%。公司综合毛利率为48.7%,较2018年同期毛利率45.7%增长3个百分点。实现净利率22.1%,环比18年末提升8个PCT,同比提升2.3个PCT。摊薄ROE同比提升0.98个百分点至18.09%。截止2019H1,公司预收款项1042.85亿元,同比减少2.11%,半年业绩锁定度达362%,公司收入在未来2-3年中可以保障。 异地复制加快,环京以外带动销售增长、外埠新增投资占比九成以上 2019上半年,公司实现销售金额645.31亿元,同比下降19.84%,较2018H1增速15.63%回落35.47个百分点,累计销售均价1.17万元/平米,维持稳定。其中,环北京以外区域的销售额为375.64亿元,同比增长16.82%,占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%,可推知京津冀销售额增速为-34.58%。受环京区域市场降温影响,公司或通过加快环上海、环郑州、环武汉等城市圈开发去化,保持总体增速平稳。2019年1-6月公司累计获得土地63宗,累计新增土地面积245.66万方,拿地均价为0.50万元。截至19H1,公司累计土储达1058.08万方,足够未来1-2年销售,其中京津冀都市圈待开发区域规划计容面积占比逾75%。 京外贡献89%投资额、74%服务收入,单个园区效率更高。2019H1公司产业园区新增签约入园企业328家,新增签约投资额1051.53亿元,其中环京外区域新增入园企业70家,新增签约投资额939.29亿元,同比增长20.18%,分别占比81%与89%。上半年公司实现产业服务收入118.75亿元,占总收入31%,其中环京外区域贡献74%,随公司环京外产业园签约规模快速增加,表明公司京外产业园单元收入贡献或更高。随公司在京外产业园区步入放量阶段,有望加速贡献产业服务收入。 杠杆水平高位、短期偿债压力不大 2019H1公司资产负债率88.12%,较2018年末增加1.47个百分点,净负债率225.8%,较2018年末上升64.7个百分点;公司综合融资成本7.23%,环比18年底上升0.81个PCT,融资规模提升31%达到1818亿元。截至2019H1平均销售回款率约61.55%,在手货币资金551.85亿元,占总资产比重12.07%,较2018年末的11.54%上升0.53个百分点。短债覆盖倍数达到1.12,较2018年H1的1.70倍减少0.58,维持全额覆盖,短期偿债压力不大。 投资建议 公司业绩实现较高增长,异地复制增速明显,非京津冀区域销售较好,分散了单一区域风险,京外区域产业投资、服务收入增长迅速,单园运营效率较高。产业新城模式对资金需求较大,平安入股后有望进一步改善融资端,我们预计公司19-20年EPS分别为5.16、7.05元/股,对应当前股价PE为5.05、3.69倍,参考目标公司平均PE6.7倍,出于谨慎我们给予公司19年6.5倍PE,对应目标价至33.54元,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速不及预期、政策变化不及预期。
保利地产 房地产业 2019-08-15 13.92 -- -- 14.70 5.60%
15.03 7.97% -- 详细
业绩大幅增长,项目毛利率同比提高,结转项目权益比例提高 公司 2019年上半年实现营业收入 711.2亿元,同比增长 19.5%,较 2018H1增速提升 10.2个百分点。实现归母净利润 99.6亿元,同比增长 53.3%,较 2018H1增速大幅提升 38个百分点。 上半年公司结转项目毛利率 39.75%,同比提升 4.36个 PCT,实现结转净利率18.23%,同比提升 2.58PCT, 结转项目权益比例 76.8%,环比提升 4.5个 PCT,比去年同期提升 6.9个 PCT, 18、 19年公司拿地权益持续提升,预计下半年公司结算权益比例有望保持。 销售额维持稳定高增长, 年初至今拿地积极、均价高位回落 2019年 1-7月,公司实现销售面积 1823.94万方,同比增速 12.56%, 保持稳定, 累计销售均价 1.53万元/平米,维持高位稳定。受全国市场降温及高基数影响,公司 2019年 1-7月销售增速比去年有所回落,但仍然处于行业较高水平。 2019年 1-7月公司累计新增计容建面 1222.86万方,同比 29.66%, 地售比 0.27, 环比 1-6月明显提升 0.06,表明公司 7月拿地态度积极,预计后续随土地市场溢价率回落,公司拿地积极度或更高。 但公司在17年拿地均价同比上涨 21%,明显超过销售均价涨幅,后续结算毛利率恐受影响。 杠杆水平稳中有降,在手现金及其充裕 上半年公司杠杆水平稳中有降,融资优势持续明显。公司资产负债率 79.3%,基本保持稳定; 净负债率 76.64%,环比下降 3.92个百分点,账面有息负债 2710亿元,有息负债综合成本仅约 4.99%。 强化现金管控,现金短债覆盖倍数高达 2.95。 截至 2019H1平均销售回款率约 86%,同比上升 8个 PCT,实现经营性净现金流入 1549亿元;在手货币资金 1228亿元,现金/短债覆盖倍数达到 2.95,较 2018年末的 2.33提升 0.62,处于行业领先水平。 物业板块谋求上市,投顾业务持续推进 公司全资子公司保利物业 2019年 8月向香港联交所上申请。截至 4月 30日,保利物业合同管理面积约 3.7亿平方米,在管面积近 2.0亿平方米,其中外拓项目在管面积近 0.9亿平方米。 2018年物业板块实现溢利总额 3.36亿元、截至 2019Q1实现 2.25亿元,同比大幅增加 68%。物业板块上市后壮大公司轻资产业务,对公司业绩、估值双双提振。 投资建议: 报告期内公司营收、归母净利润均实现大幅增长,主要由于公司竣工节奏、结算毛利、权益比例均有明显提升,预计全年结算加快、且权益占比有望保持; 年初至今公司销售增速表现优秀、拿地积极度较高,在手土地储备充足,足够未来 2-3年发展, 且具备资源优势,为未来业绩提供支撑;公司负债水平稳定、在手现金充裕、融资成本较低,财务各项指标优秀; 加之物业板块在港交所递交上市, 长期看对估值带来提振作用。 虽然 2017年公司拿地成本或有提升,但公司结转业绩提速明显,基于此我们将公司 19-20年归母净利润分别由 243.44亿元/296.13亿元上调为 250.25亿元/297.21亿元, EPS 分别由 2.05元/2.49元上调为2.1元/2.5元,对应 PE 为 6.62X、 5.57X。维持“买入”评级。 风险提示: 销售增速不及预期、政策变化不及预期。
中航善达 房地产业 2019-08-14 12.89 14.56 -- 16.26 26.14%
16.26 26.14% -- 详细
整体营收略有下降、开发业务战略性收缩:公司2019年上半年实现营业收入25.8亿元,同比下降7.66%,主要是房地产开发结算减少,开发结算收入4.5亿元,占公司营业收入的17.48%,同比下降55.70%。公司重组之后,物业资产管理业务逐步成为公司主要收入来源,且未来公司战略将聚焦物业资产管理业务,围绕这一方向,公司继续推动剩余房地产开发项目的转让工作,持续优化资产结构。 物管面积同比大增37%、物管利润率有所提升:公司物业管理业务营收占总营收77.36%,2019年上半年实现物管收入19.96亿元,同比增长21.19%,实现净利润1.03亿元,同比增长35.9%;物业净利率5.16%,同比提升0.6pct。截至2019年6月,中航物业全国物业管理项目613个(同比多增138个),管理面积7634万平方米,同比大增37%。公司物业管理业务持续创新,加快科技应用能力建设,加大对智慧物业π平台的研发投入,此外,根据组织架构和职能设置调整制订了全新的管控模式。 重组招商物业完成后、A股物业龙头启航:公司拟收购招商物业,根据方案,重组成功后公司第一大股东为招商蛇口,公司将持有招商物业100%的股权。并购完成后中航善达物业管理面积近1.5亿平,中航善达将成为招商蛇口全资公司,量、质优势有望加持,将成为A股物业龙头。如若重组成功,19/20/21年备考营收分别为127.05/149.19/182.61亿元,备考归母净利润分别为6.6/7.7/9.2亿元。 投资建议: 公司整体营收因开发业务收缩略有下降,但物业营收增长21%、物管面积增加37%、物管净利润达到5.16%,未来如果和招商物业重组成功,有望成为A股物业龙头,由于公司物业收入大幅增加,我们将公司2019-2021年有望实现营业收入分别由59.5亿元/67.4亿元/79.3亿元上调为74.15亿元、87亿元、106.3亿元,预计实现归母净利润3.5亿元/4.4亿元/5.4亿元不变,对应EPS分别为0.52/0.67/0.81元。维持“买入”评级,6个月目标价14.56元。 风险提示:房地产周期波动,商业地产运营不及预期,重组进展不及预期。
中南建设 建筑和工程 2019-08-14 7.68 -- -- 8.06 4.95%
8.41 9.51% -- 详细
业绩增速符合预期,结转项目权益比例提高 公司2019年上半年实现营业总收入233.21亿元,同比增长52.26%。实现归母净利润13.12亿元,同比大幅增长41.55%。上半年公司利润总额同比增速为38.28%,增速低于营收增速,或主要由于销售规模上升后带来三费的快速上涨。上半年公司实现归母净利润13.12亿元,同比增加41.55%,增速高于利润总额增速,表明公司结转项目的权益占比有所提升。短期内或受结算区域影响有所波动,我们预计公司全年结算毛利率有望明显提升。 销售额维持业内高增长,拿地平稳、均价稳定、权益占比下降 2019年1-7月,公司实现销售面积756.4万方,同比上升21.71%,累计同比增速较1-6月回落2.5个PCT,实现销售金额959.2亿元,同比增加20.96%,较1-6月增速回落3.55个百分点。累计销售均价1.27万元/平米,维持高位稳定。单月销售来看,公司7月实现销售面积111.8万方,同比增速10.47%,环比6月增速提升3.29个PCT,实现销售金额147.4亿元,同比增速4.61%,环比6月增速下滑12.48个PCT,主要由于去年同期基数较低。受7月销售季节性回落影响,公司2019年7销售增速比去年有所回落,但累计增速仍然处于行业较高水平。预计8月开始,去年同期低基数效应下,公司销售增速有望继续保持。 拿地方面2019年1-7月公司累计新增项目33个,累计新增计容建面531.57万方,同比-13.40%,环比1-6月大幅提升11.86个PCT,主要由于低基数效应,拿地销售金额比0.34,相对稳定。1-7月公司累计拿地楼面均价为0.61万元/方,高位向下。1-7月公司累计拿地权益比0.76,环比1-6月下降0.05。 投资建议 公司上半年业绩维持高速增长,基本符合预期。7月全国百强房企销售季节性回落,公司实现累计销售额增速21%,处于行业较高水平,同时公司7月拿地积极,地售比稳定,拿地均价高位向下,结合公司在手货值充裕且土地储备以二线及长三角强三线为主,土储质量优良。基于此,我们预计公司19/20年归母净利润分别为40.6亿元、70.2亿元,对应EPS分别为1.10元、1.89元,对应PE分别为6.66X、3.86X,维持买入评级。 风险提示:政策变动不及预期,房屋价格大幅下跌。
阳光城 房地产业 2019-08-05 6.40 10.40 69.11% 6.56 2.50%
6.56 2.50% -- 详细
业绩维持高增长,盈利能力稳步提升 2019上半年,公司实现营业收入225.11亿元,同比增长48%;实现归母净利润14.49亿元,同比增长40.5%。公司房地产业务的结算毛利率为26.9%,较2018年毛利率25.7%增长1.28个百分点,自2016年来保持稳定增长。实现归母净利率6.44%,环比18年末提升1.1个PCT,同比持平。加权ROE同比提升1.72个百分点至6.92%。截止2019H1,公司预收款项770.8亿元,同比增长24.09%,主要为预售房款,半年业绩锁定度达342%,对未来收入的确认度较高。 销售额为业内高增长、拿地多均价稳,地售比较好 2019上半年,公司实现销售金额900.7亿元,同比上升28.7%,较2018H1增速(克而瑞数据67.51%)回落38.9个百分点,实现销售面积702.1万方,同比上升53.7%,较2018H1增速72.18%(克而瑞数据)回落18.5个百分点。累计销售均价1.28万元/平米,维持稳定。受全国市场降温及高基数影响,公司2019上半年销售增速比去年有所回落,但仍然处于行业较高水平,且公司重点布局的一二线城市市场预计有望保持韧性。 2019年1-6月公司累计新增项目34个,累计新增计容建面526.7万方,拿地销售面积比为0.75,处于历史中位水平。上半年公司累计拿地楼面均价为0.55万元/方,相对较低,影响拿地销售金额比低位,土地成本得到控制。截至19H1,公司累计土储达4396.35万方(预计货值5466.78亿元),足够未来2-3年销售,其中一二线可售货值占比近86%,累计成本地价4322.2元/方,地售比较好。 杠杆水平显著降低、现金流持续改善 2019H1公司资产负债率83.6%,较2018年末下降0.8个百分点,净负债率145.13%,较2018年末下降37.09个百分点。公司坚持现金为王,强化资金管控,截至2019H1平均销售回款率约80.50%,实现经营性净现金流入86.98亿元,在手货币资金433.08亿元,占总资产比重15%,较2018年末的14.4%上升0.6个百分点。短债覆盖倍数达到1.31,较2018年末的0.79倍提升0.52,实现全额覆盖,现金流状况持续改善。 投资建议 我们认为公司上半年业绩增速水平在行业内属于较高水平,可售货值5467亿元,足够未来2-3年销售,其中一二线占比近86%。公司上半年销售额900.7亿元,同比提升28.7%,在一二线市场持续领跑全国的情形下有望保持韧性,全年突破2000亿(对应增速23%)为大概率事件;拿地方面公司保持积极,楼面均价得到控制,有望加快周转速度。上半年公司杠杆水平大幅改善,后续评级有望提升,负债成本下降可期。出于谨慎考虑,我们预计公司19/20年归母净利润分别为40.9亿/56.1亿,对应EPS分别为1.01/1.39元,对应PE为6.48X、4.73X,维持“买入”评级,维持六个月目标价10.40元不变。 风险提示:销售增速不及预期、政策变化不及预期。
中航善达 房地产业 2019-08-01 13.35 14.56 -- 15.72 17.75%
16.26 21.80% -- 详细
央企基因,重组后成为招商蛇口控股子公司,雄踞 A 股物业龙头 公司成立于 1985年, 1994年在深交所上市,隶属于中国航空工业集团。 重组成功后公司第一大股东为招商蛇口,公司将持有招商物业 100%的股权。 2018年公司实现营业总收入 66.6亿元,同比增长 13%,较 2017年增速高出 20个百分点,其中物业管理业务营收 37.2亿元,占比 56%,同比增长 29.7%。 2018年公司实现归母净利润 8.6亿元,同比增长 469%,其中物业管理业务贡献 1.6亿元归母净利润,扣除投资收益后的净利润为-0.1亿元,较 17年净利润-0.35亿元回升 71%。同时公司三项期间费用率不断下降,表明公司管理持续提升。 聚焦物业:并购后管理面积近 1.3亿,有望借力招商系“量&质”齐升 并购完成后中航善达物业管理面积近 1.3亿平,中航善达将成为招商蛇口全资公司,量、质优势有望加持。招商蛇口为国内房企龙头,主营业务包括住宅开发、园区运营。招商蛇口 2018年销售面积、持有型物业面积分别为 827.4万方和 311.74万方,结转后均有望成为招商物业服务对象。值得一提的是,招商蛇口在大湾区拥有大量待开发土地,未来也将有望成为服务对象,物业收入增速或将十分可观。同时招商物业背靠招商局集团,为国资委控股央企,在资源获取方面也具备优势,目前服务对象包括了多家中央级地方公权机构、金融机构、国内外知名企业等。 地产:销售型物业几近退出,“九方”系运营渐入佳境 2017、 18年开始随公司地产项目逐渐出售,地产营收规模逐渐缩减。 2016年大量项目出售,导致 2017年公司营收大幅缩减。 两轮出清后,公司销售型物业几近出清。在手项目仅剩 4个,其中衡阳中航还剩 50万方待开发土储、以及天津九方广场在施工中,预计年内新增贡献较少。截至 2018年 12月,中航九方管理项目数量 15个,管理面积达 127万㎡。 在产品线方面,已形成“九方”、“九方荟”两个产品品牌,具备一定的行业影响力,管理的部分项目如华强北九方、龙华九方及赣州九方等在本地区有一定影响力。 投资建议: 我们预计公司 2019-2021年有望实现营业收入 59.5亿元/67.4亿元/79.3亿元,预计实现归母净利润 3.5亿元/4.4亿元/5.4亿元,对应 EPS 分别为 0.52/0.67/0.81元。 如若重组成功, 19/20/21年备考营收分别为 127.05/149.19/182.61亿元,备考归母净利润分别为 6.6/7.7/9.2亿元。参考可比公司一致性预期 PE 均值, 2019年为 30倍,由于公司或有部分业绩来自地产业务或投资收益,但若重组后公司作为 A 股龙头或具备溢价空间,出于谨慎给予 28倍 PE,对应 2019年目标价位 14.56元,首次覆盖给予“ 买入”评级。 风险提示: 房地产周期波动,商业地产运营不及预期,重组进展不及预期,跨市场进行估值比较可能存在估值偏差
保利地产 房地产业 2019-07-23 14.40 -- -- 14.71 2.15%
15.03 4.38% -- 详细
事件 2019年上半年公司实现营业总收入 711.6亿元,同比增长 19.52%,归母净利润 103.53亿元,同比增长 59.14%,归母扣非净利润 101.11亿元,同比增长 58.19%。基本每股收益 0.87元,同比增长 58.65%。 业绩增速大幅超预期,项目毛利率同比提高, 结转项目权益比例提高 公司 2019年上半年实现营业总收入 711.6亿元,同比增长 19.52%,较2018H1增速提升 10.2个百分点。实现归母净利润 103.53亿元,同比增长59.14%,较 2018H1增速提升 44个百分点,大幅超预期。 上半年结转项目毛利率同比提高, 结转项目权益比例提高明显收益。 下半年预计公司权益比例有望保持高位。 销售额维持业内高增长,拿地谨慎、 均价稳定 2019年 1-6月,公司实现销售面积 1636.47万方,同比上升 12.56%,较2018H1增速 37.93%回落 25.37个百分点,销售金额 2526.24亿元,同比上升 17.33%,较 2018H1增速 46.86%回落 29.53个百分点。累计销售均价 1.54万元/平米,维持高位稳定。受全国市场降温及高基数影响,公司 2019上半年销售增速比去年有所回落,但仍然处于行业较高水平。 2019年 1-6月公司累计新增项目 44个,累计新增计容建面 820.76万方,同比-45.82%,拿地销售金额比 0.21,处于历史偏低水平。上半年公司累计拿地楼面均价为 0.65万元/方,相对稳定,但公司在 17年拿地均价同比上涨 21%,明显超过销售均价涨幅,后续毛利率恐受影响。整体来看, 18、19H1公司拿地态度趋于谨慎。 投资建议 公司土地储备充足且具备资源优势, 17、 18年销售额增速分别达到 47%、31%, 19H1实现累计增速 17%维持高增长。 虽然公司拿地趋于谨慎且成本或有提升,但公司结转业绩提速明显,基于此我们将公司 19-20年归母净利润分别由 235.93亿元/287.93亿元上调为 243.44亿元/296.13亿元, EPS分别由 1.98元/2.42元分别上调至 2.05元/2.49元,对应 PE 为 6.62X、5.44X。 维持“买入”评级。 风险提示: 房地产调控政策超预期,公司销售额不达预期
阳光城 房地产业 2019-07-17 6.64 10.40 69.11% 7.33 10.39%
7.33 10.39% -- 详细
事件2019年上半年公司实现营业总收入 225.92亿元,同比增长 48.56%,归母净利润 14.48亿元,同比增长 40.38%, 2019H1公司资产负债率 83.54%,较 2018年末下降 0.88个百分点,有息资产负债率 38.76%,较 2018年末下降 4个百分点,净负债率 141.93%,较 2018年末下降 40.29个百分点。 业绩增速略超预期, 净负债率大幅下降,公司信用评级有望提升公司 2019年上半年实现营业总收入 225.92亿元,同比增长 48.56%,较2018H1增速回落 53.5个百分点。实现归母净利润 14.48亿元,同比增长40.38%,略超预期。2019H1公司资产负债率 83.54%,较 2018年末的 84.42%下降 0.88个百分点,有息资产负债率 38.76%,较 2018年末的 42.75%下降4个百分点,净负债率 141.93%,较 2018年末的 182.22%下降 40.29个百分点。 随公司净负债率大幅下调,预计公司信用评级有望提升。 销售额维持业内高增长, 料全年突破 2000亿, 拿地多、均价低,周转有望提速2019年 1-6月,公司实现销售面积 702.1万方,同比上升 51.65%(克而瑞2018H1累计销售面积 463万方),较 2018H1增速 72.18%(克而瑞数据)回落 20.5个百分点,销售金额 900.7亿元,同比上升 35.86% (克而瑞 2018H1累计销售金额 663亿元),较 2018H1增速(克而瑞数据 67.51%)回落 31.65个百分点。累计销售均价 1.28万元/平米,维持稳定。受全国市场降温及高基数影响,公司 2019上半年销售增速比去年有所回落,但仍然处于行业较高水平, 且公司重点布局的一二线城市市场预计将继续领跑全国。 2019年 1-6月公司累计新增项目 34个,累计新增计容建面 526.7万方,拿地销售面积比为 0.75,处于历史中位水平。 3-5月公司拿地较多, 6月略有下降。上半年公司累计拿地楼面均价为 0.55万元/方, 相对较低, 影响拿地销售金额比低位,土地成本得到控制。 投资建议我们认为公司土地储备布局重仓一二线,在一二线市场持续领跑全国的情形下,公司销售增速有望保持业内较高水平,全年有望突破 2000亿; 拿地方面公司保持积极,楼面均价得到控制,有望加快周转速度。上半年公司杠杆水平大幅改善,后续负债成本下降可期,且半年业绩增速略超预期,有望继续保持。 出于谨慎考虑, 我们将公司 19/20年归母净利润分别由为40.3亿/55.5亿上调为 40.9亿/56.1亿,对应 EPS 分别由 0.99/1.37元上调为1.01/1.39元,对应 PE 为 6.45X、 4.70X,维持“买入”评级, 维持六个月目标价 10.40元不变。 风险提示: 销售增速不及预期、政策变化不及预期。
中南建设 建筑和工程 2019-07-09 8.84 -- -- 9.28 4.98%
9.28 4.98% -- 详细
单月、累计销售增速回落,累计销售均价稳定 公司6月单月销售面积同比增加7.2%,销售额增加17.1%,相比上月分别回落10.2、4.1个PCT,单月销售均价为1.32万元/平米,比上月略有提升;19年1-6月,公司累计销售面积646万平方米,同比增加24.2%,销售金额811.9亿元,同比增加24.5%,比上月分别回落5.9、2.4个PCT,累计销售均价1.26万元/平米,较稳定。公司单月销售面积增速回落,主要由于政策边际收紧后全国销售增速有所回落,但公司在百强房企销售金额排名由5月的17名提升到16名,表现相对较好。 半年累计新增建面-25.3%,累计拿地总价11.84%,土地成本有所提升, 单月拿地建面环比减少,累计增速-25%,6月新增项目7个,新增建面89.12万方,1-6月公司累计新增项目27个,与去年同期新增项目数相同,累计新增计容建面423.58万平方米,相比去年同期减少25.3%,环比上月略微下降3.1个百分点,表明公司单个项目规模降低。1-6月公司累计拿地总价269.15亿元,累计同比增速11.84%,说明公司拿地积极性不低。当前公司均价0.64万/平方米,环比上月有所下降,拿地区域则集中于苏州、南通等二线、强三线城市。1-6月累计拿地均价拿地销售面积比、金额比分别为0.66、0.33,均低于去年同期。19年6月份公司拿地力度略降,预计随后续土地市场受监管溢价降低后,公司有望在下半年积极提升拿地规模。 建筑业务获取项目累计下滑,但6月增速明显回升 建筑业务方面,公司6月单月获取项目37个,预计合同金额42.4亿元,同比减少41%,但6月明显回升;1-6月累计合同总金额125.3亿,同比减少47%,比1-5月(-49%)有所回升。 投资建议 我们认为公司销售增速短期回落,但在全国性增速回落的背景下,公司在百强房企中排名提升了1个位次,表现相对较好,同时公司6月拿地边际放缓,但新增地价同比正增长,表明公司拿地积极度不低。另一方面,近期公司发布了股权激励计划,有望重点激励公司核心骨干,19/20/21年对应的40/70/90亿业绩承诺彰显公司信心,业绩有望加速释放。结合公司坚持快周转模式,销售规模、业绩水平均处于快速增长阶段,在手货值充裕且土地储备以二线及长三角强三线为主。基于此,我们预计公司19/20年归母净利润分别为40.6亿元、70.2亿元,21年业绩据业绩承诺由104.7亿调整为91.4亿,19、20年对应EPS分别为1.10元、1.89元,对应PE分别为8.20X、4.74X倍,维持买入评级。 风险提示:房地产市场调控力度超预期,公司销售不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名