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陈天诚

天风证券

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工作经历: SAC执业证书编号:S1110517110001,曾就职于安信证...>>

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新大正 房地产业 2020-04-03 64.00 -- -- 69.80 9.06% -- 69.80 9.06% -- 详细
公司发布2019年度报告,拟10转5派6.2元 3月31日,公司公告2019年度报告,2019年公司实现营收10.5亿元,同比增长19.05%,其中Q1-4营收分别为2.40亿、2.50亿、2.63亿和3.02亿元,占比22.77%、23.69%、24.93%和28.62%。 归母净利1.04亿元,同比增长18.6%,Q1-4归母净利分别0.24亿、0.24亿、0.30亿和0.27亿元,占比22.51%、22.97%、28.81%和25.65%。 拟向全体股东每10股派发现金红利6.2元(含税),以资本公积金向全体股东每10股转增5股。2019年公司现金分红4441.8万元,分红率42.52%。 2019年公司实现营收10.5亿元,同比增长19.05%。 分产品来看,综合物业管理服务收入7.94亿元,占比75.28%,同比增长17.11%;专项物业管理服务收入1.67亿元,占比15.83%,同比增长21.95%;增值服务收入0.93亿元,占比8.82%,同比增长31.81%;其他业务收入67.4万元,占比0.06%。 2019年毛利率21.1%,同比减少0.12pct。其中分产品来看,综合物业管理服务毛利率19.92%,同比减少0.41pct;专项物业管理服务毛利率11.99%,同比增加1.07pct;增值服务毛利率47.5%,同比减少0.86pct。增值服务毛利率小幅下降,主要在于公司报告期内在各大事业部专设增值服务管理部,对不同类客户需求进行重点挖掘和分析,因此成本略有增加,收入也因此有了较大提升。 经营:19年新项目总金额6亿元,同比增50%,渝外占比约70% 2019年公司开发的新项目和业务合同总金额超6亿元,合同签约期为1-3年不等,签约金额同比增长约50%,新增项目数量70余个,再创历史新高,为业务的持续增长奠定了坚实的基础。其中:重庆地区以外市场2019年新开发项目和业务金额占比约70%,随着公司全国化市场布局的持续推进,外地拓展速度将进一步加快,重庆区域外收入占比有望进一步提升。 维持盈利预测,给予买入评级 公司作为独立第三方物业服务企业,主要为各类城市公共建筑提供物业服务,专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的运营和管理。我们预计公司20-22年EPS 分别为2.08元、2.84元、3,.66元;PE 分别为31xPE、23xPE、18xPE 风险提示:拿单不及预期,行业竞争激烈,核心高管流失。
新城控股 房地产业 2020-03-31 30.50 -- -- 32.46 6.43% -- 32.46 6.43% -- 详细
公告: 公司发布 2019年年报,公司实现营收 858.47亿元,同比增长 58.58%,归母净利润 126.54亿元,同比增长 20.61%,扣非归母净利润 99.82亿元,同比增长 31.40%,实现 EPS5.62元/股,同比增加 19.83%。 点评: 2019年公司实现营收 858.47亿元,同比增长 58.58% ,实现归母净利润 126.54亿元,同比增长亿元,同比增长 20.61% ,归母扣非净利润 99.82亿元,同比增长 31.40%。 。1) )2019年公司毛利率为 32.64%,同比下降 4.05pct,净利率为 15.53%,同比下降 7.02pct。公司毛利率的下降主要由于公司结算项目均价下滑,以及对应拿地阶段项目地售比相对较高(2016、2017分别为 33.2%、23.3%)。 2)费用端保持稳定,三项费用率 10.58%,yoy+0.65pct,其中销售费用率为 5.09%,yoy+0.90pct,管理费用率为 4.45%,yoy+0.26pct,财务费用率为 1.04%,yoy+0.51pct。3)2019年公允价值变动净收益 26.5亿、资产减值损失-9.4亿,对归母净利润的影响分别为 18.8亿、-6.7亿,4)2019年公司归母权益占比同比提升 9PCT 至 94.9%,加大归母结算规模。此外,2019年末公司预收款项达 1982.3亿元,业绩锁定度达 231%,同比提升 12%,为公司 2020年结算提供支撑。另外公司 2020年计划竣工面积 3596.5万方,同比 2019年大增 94%,预计 2020年公司结算规模将大幅提升。 商业板块扩展迅速、运营良好。公司实现营收 858.47亿元,其中物业销售贡献收入 803.2亿元,占比 93.6%,同比下降 0.35个 PCT,毛利率 31%,同比下降 4.5个 PCT,物业租金贡献收入 40.55亿元,占比 4.7%,同比提升 0.64个 PCT,毛利率 67.6%,同比下降 0.21个 PCT。公司物业出租板块收入主要来自吾悦广场,2019年新开业 21座吾悦广场,累计开业数量达到63座,开业面积达 590.62万方,yoy51.44%,2019年共实现租金及管理费 40.69亿元,yoy92.28%,出租率达 99.16%,儿童城、菜场等多项首创业态表现良好。吾悦广场运营良好,与公司物业销售板块协同良好。 2019年销售稳步增长、结构优化,2020年下调销售目标。销售端来看,公司 2019年实现销售金额 2708亿元,同比 22.48%,超额完成年初 2700亿的目标,实现销售面积 2432万平,同比 34.21%,销售均价 11134.91元/平,同比下降 8.7%,主要由于公司销售项目中二线、三四线销售均价均有下滑。从销售结构来看,一二线金额比重增加、三四线减少 2019年公司一线、二线、三四线销售金额占比分别为 7.3%、31.4%、61.3%,同比分别变动 1.2、6.3、-7.5个 PCT,但从销售均价来看,除一线之外,二三四线均价下滑近 10个点,一线、二线、三四线均价分别为 4.8、1.1、1万元/平,yoy 分别为 46%、-10%、-9%,或由于市场影响。受 19年拿地放缓及疫情影响,2020年公司销售目标为 2500亿元,同比下滑 7.7%。2019年公司新开工面积 3197.77万平,同比减少 35.49%,但超额完成年初计划的 157%。对应的,2020年公司计划开工面积 1665.08万平,同比下降 47.93%。 新增土储放缓但超过销售面积,在手土储达 1.24亿平,足够未来 2-3年开发。2019年公司新增土储建面 2508.5万平,同比减少 47.4%,但从绝对值来看,略超过 2019年销售面积。土储结构来看,公司拿地减少三四线,二线占比大幅提升。2019年新增一线、二线、三四线储备面积分别为 30.4、836.4、1641.7万平,占比分别为 1.2%、33.3%、65.4%,其中一二线面积绝对量、占比同比均明显提升。截至 2019年末,公司在全国 105个大中型城市合计拥有土地储备 1.24亿平方米,足以满足未来 2-3年的开发运营所需,其中一、二线城市占公司总土地储备的 38.30%,长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的 36.00%,率 回收资金、缩减投资、大规模偿债、净负债率 16% ,在手现金充裕。经营性现金流大幅增长,投资支出减少、筹资现金流净额近 5年首负。2019年公司经营活动产生的现金流量净额为 435.8亿元,同比大幅增长 1041.74%,投资性现金流为-90.3亿元,同比减少 55%,筹资性现金流净额为-155.2亿元,为近 5年来首度净支出,表明公司在过去一年收回大量经营资金,用于投资的资金减少、偿还负债规模增加。2019年末公司在手现金充裕,高达639.4亿元,对短期债务覆盖倍数达 2.62,覆盖充分。年末公司资产负债率为 86.6%,同比增加 2个 PCT,扣预资产负债率为 76.5%,同比增加 0.6个 PCT,净负债率为 16%,低于行业标杆万科的 34.7%。 分红慷慨,分红比例继续提升。2019年公司拟派发现金红利 38.34亿元(含税),分红率28.8%,比 2018年继续提升,对应股息率 4.4%略有下降(2018年为 6.3%)。 投资建议:2019年公司销售、结算维持高增长,吾悦广场面积大幅增长且运营效率良好,开工、竣工增速较高,拿地有所减少,但公司资金回笼明显,增强了抵御风险的能力,并且维持了高分红比例。2020年公司坚持住宅+商业双轮驱动,基于稳中求进的总基调,追求“多拿地、不拿错地”,实现“以资本回报率为核心,确保规模可持续增长”的目标,计划竣工面积大幅提升,结算规模有望加快,同时基于此我们将公司 2020-2021年营收分别由 977. 12、1271.43亿元调整为 1315.43、1908.83亿元,归母净利润分别为 161.45、202.96亿元,EPS 分别为 7.15、8.99元,对应 PE 分别为 4.33X、3.45X 倍,维持“买入”评级。风险提示风险提示 : 房屋销售不及预期;房屋价格大幅下跌;投资进度不及预期
万科A 房地产业 2020-03-19 27.40 -- -- 27.42 0.07% -- 27.42 0.07% -- 详细
事件:公司公布2019年年报,实现营业收入3678.9亿元、归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比分别增长23.6%和15.1%;实现销售金额6308.4亿元,同比增长3.9%。公司拟每10股份10.45元现金股息,合计118.1亿元。 2019年竣工未能足额完成、毛利率下降、税金率提升导致业绩增速略低于预期,20年业绩锁定度维持高位。1)2019年公司营收增速23.6%,但竣工仅完成全年计划的98%,竣工进度不及预期影响结算收入,2)公司归母净利润增速15.1%,主要由于公司综合毛利率同比下降1.2个PCT至36.2%,但公司管理、销售费用率控制较好,2019年二者分别下降0.5、0.2个PCT,3)由于结算及土增税计提增加,公司营业税金及附加比18年大幅增加97亿,对应税金率提升至8.9%(去年为7.8%),4)2019年计提存货减值由23.5亿元减少至-16.5亿元,绝对值减少40亿元,增厚部分利润,最终公司实现净利润551亿元,同比+11.9%。此外,公司少数股东损益占比略有下降(归母权益由68.5%提升至70.5%),最终导致净利率同比下降1.6个PCT至15%,ROE同比下降1个PCT至20.7%。截至年底,公司合同负债5770.5亿元,主要为预售房款,业绩锁定度达157%。 销售增速历史新低,2020年开工计划下调。我们预计2020年公司可售货值约9000亿,预计销售额约6600亿。2019年公司累计销售面积4112.2万方,同比增加1.8%,销售金额6308.4亿元,同比增加3.9%,累计销售均价1.5万元/平米,同比增速2.1%。19年公司销售面积市占率2.4%,较18年的2.35%进一步提升。2019年公司新开工面积约4241.1万平方米,同比下降15.1%,完成年初计划的118%,实现竣工面积约3007.9万平方米,同比增长9.1%,完成年初计划的98%,竣工未按计划完成也解释了部分业绩略低于预期。2020年公司计划开工面积2921万平,同比下降31.1%,计划竣工面积3319万平,同比增速10.4%。我们预计公司2020年可售货值约9000亿(滚存2500+新推6500亿),销售额约6600亿元,同比增长约4.6%,一方面我们预计公司整体年末滚存会下降,整体可售货值增长不高;但我们预计一二线城市市场仍旧向好,公司整体去化率会略有提升,推动公司增长略有加快。 公司总土储足够2-3年发展,拿地节奏谨慎,重视质量且成本稳定。2019年公司新增项目规划建面3716.5万方(略低于当期销售面积),我们预计公司在手总土储约1.5亿平米,足够未来2-3年发展,新增项目地售比41%,比2018年的36%有所上升,拿地销售金额比为37%(2018年为42%),拿地积极性维持。拿地结构来看新增土储仍然一二线为主,一二线土储建面占比71.5%,权益金额占比79.9%,展现了管理层对项目质量的高要求与审慎态度。 公司杠杆保持低位,现金多、分红比例略有下降。公司经营性现金流明显优于同业,经营现金流为正456.87亿,2019年末公司在手货币资金1661.9亿,对应短期有息负债覆盖倍数1.73倍,比2018年的2.38有所下降。投资放缓下,公司资产负债率、扣预资产负债率分别为84.4%、77.7%,同比分别下降0.2、6.8个PCT,受有息负债提升影响,净负债率为34%略有提升但仍处于行业极低水平。公司总体债务结构合理,有息负债中短债占比提升,但仍以中长期负债为主(63%),在2019年紧信用市场环境下,公司融资结构基本稳定,2019年末债券融资余额比重下降,其他方式融资余额提升,导致公司综合融资成本略有提升,我们预计信用宽松将降低公司2020年融资成本。公司分红118亿持续回馈投资者,19年股息率为3.3%,股息率和分红率较2018年略有下降。 投资建议:公司结算毛利率和竣工不及预期,计提税金增加较多,业绩增速相对稳健;现金多、负债低、分红高,经营稳健,并追求多业务高质量发展,综合财务表现优异,公司拿地力度保持稳健,总土储充足,成本控制得当,房地比低,我们预计2020年公司销售额约6600亿元,受疫情影响,我们将2020-2021年结算净利润分别由537.3亿,654.6亿下调为460.1亿、540亿,对应EPS分别由4.75、5.79元下调为4.07、4.78元,对应PE为6.90X、5.88X,维持“买入”评级。 风险提示:新房销售不及预期,疫情影响超预期,房屋价格大幅下跌
金科股份 房地产业 2020-03-05 7.75 -- -- 8.47 9.29%
8.47 9.29% -- 详细
事件:2019年公司实现营业收入677.73亿元,同比64.36%,实现归母净利润56.76亿元,同比增长46.06%,实现EPS1.05元/股,同比增长45.83%,实现ROE23.93%,同比增长4.48个PCT。 点评:业绩增速略高于预期,各项指标进展平稳。2019年公司实现营业收入677.73亿元,同比64.36%,实现净利润63.57亿元,同比增加58.11%,实现归母净利润56.76亿元,同比增长46.06%,略微超出我们的预期。1)公司2019年结算规模大幅增长主要由于2019年竣工结算超出预期,2)营收增速与营业利润增速基本同比,表明公司结算毛利率保持稳定,利润总额增速与净利润增速分别为59.98%、58.11%表明公司税费比例控制稳定,归母净利润增速45.83%低于净利润增速,公司归母权益占比下降,或由于对应拿地端权益调整。3)2019年资产负债率83.78%,同比基本持平;扣除预收款项后的资产负债率48.12%,同比下降2.44个百分点,保持低位,公司各项资产状况良好。 2019年销售增速迅猛、拿地积极度高,2020预计销售金额突破2000亿。根据克尔瑞统计,2019年公司实现销售金额1803亿元,yoy40%,销售均价约9806元/平,实现权益销售金额1493.9亿元,yoy41%。2019年前三季度,公司实现新增土储2446万方,土储总价614亿元,对应土储均价2510元/平,拿地积极度高,地售比0.28。预计公司2019年底可售建面超过6000万方,对应货值5900亿元。 员工持股计划推进13.6%,激励落地推动共赢。截止到2020年2月20日,一期持股计划已通过“国信证券金科股份卓越共赢员工持股1号单一资产管理计划”在深圳证券交易所以集中竞价方式累计买入金科股份股票共计51,523,981股,占公司总股本的0.96%,成交均价6.58元/股,完成总计划25亿元的13.6%。公司2019年6月7日公布“卓越共赢计划暨2019至2023年员工持股计划之一期持股计划”。该计划规定,当2019-2022年公司净利润相较于2018年净利润38.86亿元的增长率不低于30%、60%、90%、110%时(对应归母经利润50.52、62.18、73.83、81.61亿元),划拨年度净利润的3.5%为计划专项基金。一期持股计划资金总额不超过25亿元(其中员工自筹资金不超过12.5亿元,融资金额不超过12.5亿元),覆盖公司核心管理层和不超过2500名骨干员工。持股计划顺利推进,绑定核心管理层、员工与公司利益一致,同时激励员工为公司业绩成长保驾护航。 投资建议:公司从区域向全国布局战略成果显著,定位二三线为主,我们预计2020年销售额将突破2000亿,公司物管业务或被低估,根据公司业绩快报,我们将公司2019-2021归母净利润分别由54.08亿元、68.27亿元、82.87亿元上调为56.76亿元、68.58亿元、83.28亿元,其中19年地产板块归母净利润约53亿元,参考可比公司给与2019年一致性预期PE8-9倍,对应市值为426-480亿元,预计物业板块2019年归母净利润2.8亿元,我们给予公司物管业务2019年一致性预期PE30倍,对应市值为84亿,合理市值应为511-564亿元,维持“买入”评级。 风险提示:政策变化不及预期、项目开发不及预期、融资成本控制不及预期。
新大正 房地产业 2020-03-03 60.87 -- -- 67.48 10.86%
69.80 14.67% -- 详细
19年收入10.5亿元,同比增长19.05%,19年归母净利1.04亿,同比增长18.16%。 2月28日,公司公告业绩快报,其中19年归母净利超过此前预告,12月9日公司公告预计2019年营收区间10亿元至11亿元,较上年增长幅度为12.89%至24.18%;净利润9500万元至1亿元,较上年增长幅度为7.29%至13.46%;超过此前预告主要系公司成本管控比预期好所致。 具体来看:Q3-4收入及同比增速分别为2.6亿(占比24.9%)、3.0亿(同比增28.4%,占比28.6%);公司于19年12月上市,部分数据暂无公告披露。 Q3-4归母净利及同比增速分别为0.3亿(占比28.98%)、0.26亿(同比增-1.8%,占比25.37%)。 19年归母净利率9.87%,同比减0.07pct。 19年归母净利率9.87%,同比减0.07pct,其中Q3-4归母净利率及同比增速分别为11.47%、8.75%(-2.7pct)。未来在后勤社会化大趋势中,公司或将借助市场化能力快速成长。 维持盈利预测,给予买入评级。 新大正物业是一家致力于打造智慧城市公共建筑和设施,管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校、住宅等城市项目的综合服务提供商。根据中指院发布的《2019中国物业服务百强企业报告》,新大正物业荣获“2019中国物业管理行业市场化运营领先企业”的荣誉称号。我们预测2019-2021年净利润分别为1.10亿元、1.5亿元、2.01亿元,PE分别为39x、29x、21x。 风险提示:成本提升,拿单情况不及预期,核心人员流失等。
荣盛发展 房地产业 2020-02-24 8.82 -- -- 9.32 5.67%
9.32 5.67% -- 详细
业绩稳定增长,盈利能力保持稳定 2019年,公司实现营业收入709.53亿元,同比增长25.88%;实现归母净利润91.02元,同比增长20.32%,略低于我们此前预期。前三季度公司毛利率31.31%,环比2018年基本持平;实现归母净利率12.83%,较2018年(13.42%)下降0.59个百分点。公司ROE与上年同期基本持平,为24.44%;资产负债率82.26%,较2018年末下降1.61个百分点,杠杆水平保持稳定。 销售突破千亿,预计2020年销售金额有望达1300亿 2019年,公司实现签约面积1098.07万方,同比上升11.66%;签约金额1153.56亿元,同比上升13.58%,累计销售均价1.05万元/平米,维持稳定。公司2019年销售增速比去年有所回落,我们预计2020年销售额有望达到1300亿。 积极拿地调整结构,拿地均价提升,新增土储长三角、粤港澳发力 2019年公司新增项目101例,累计新增计容建面958.25万方,同比增长26%,拿地销售面积比为0.87,公司土储补充积极性较高。2019年公司累计拿地楼面均价为3098.75元/方,土地成本略有提升,地售比0.26,高于2018年的0.17。拿地结构方面,公司在继续深化京津冀区域之外,开始向“一带一路”、“长江经济带”和“粤港澳大湾区”区域发力,2019H1公司在苏州、杭州、慈溪、绍兴、南通、合肥、佛山、阳江等热点区域新获取项目,此后下半年在徐州、益阳、岳阳等地区均有新增大盘项目。 投资建议: 公司业绩增长稳健,2019年全年公司销售规模站稳1000亿,达1153.56亿元,2019年公司积极拿地并且在深耕京津冀基础上,新增长三角、珠三角等地,因此土地成本有所提升。我们看好公司2019年新增土储的推货,预计2020年公司销售额有望稳健增长。考虑到公司2019年报预告及推迟复工带来的影响,我们将2019-2021年主营收入预测调整为709.56/875.88/1070.9亿元(原值738.75/956.28/1244.05亿元),归母净利润调整为90.94/107.81/127.11亿元(原值96.40/121.85亿/156.26亿元);对应EPS为2.09、2.48、2.92元/股,对应PE4.17、3.52、2.98倍;维持“买入”评级。 风险提示:地产政策大幅收紧、房屋价格大幅下跌、京津冀销售不及预期。
中南建设 建筑和工程 2020-02-12 8.96 -- -- 10.22 14.06%
10.22 14.06% -- 详细
事件:中南建设发布2020年1月份经营情况公告,2020年1月公司实现合同销售面积45.7万平方米,较去年同比下降35%,合同销售金额59.5亿元,同比减少32%。 点评: 销售规模短暂下滑,均价有所提升。2020年1月公司实现合同销售面积45.7万平方米,销售金额59.5亿元,同比分别下降35%、32%;增速较上月分别回落47、53个PCT;单月销售均价为1.3万元/平米,较上月略有提升。1月公司销售出现短暂下滑,主要是受国内疫情影响,同时恰逢春节销售淡季,销售增速因此出现回落。 拿地稳定,土储质量优良。2020年1月公司单月新增项目3例,其中徐州新增项目1例,青岛新增项目2例,土地建面合计48.06万平方米,同比增速-12.46%;新增土地总价15.26亿元,同比下降29.8%。1月公司拿地均价为0.32万元/平,地售比0.26,维持低位。从新增土储的区域来看,公司新增地块位于徐州睢宁县、青岛即墨区,坚持布局核心区域优质地块。 建筑业务单月合同金额减少,增速明显回升。建筑业务方面,公司1月单月获取项目6个,预计合同金额10.7亿元,较上年同期减少34%,但增速有所回升,较上月上涨36%。 投资建议: 受春节销售淡季与疫情双重影响,公司1月销售暂时下滑,预计后续随疫情影响减弱,销量有望逐渐提升,我们认为对于全国大部分区域疫情对居民购房意愿影响较小。如果,此前公司发布业绩预告,2019年公司归母净利润39.47亿元-46.05亿元(对应增速80%~110%)符合预期,我们认为公司2020年兑现业绩承诺仍为大概率事件。回顾2019年公司销售增速表现优秀、拿地积极度持续提升,在手土储资源优质,但整体货值偏低,2020年公司销售增速有望继续保持高增长,但也需要关注新增土储情况,预计公司销售金额有望达到2400亿元。我们预计公司19/20年归母净利润分别为40.6亿元、70.2亿元,对应EPS分别为1.09元、1.88元,对应PE分别为8.20X、4.75X,可以看到公司2020年对应估值不足5倍,但业绩有望维持70%的高速增长,维持“买入”评级。 风险提示:地产政策大幅收紧、房屋价格大幅下跌、疫情防控不及预期
中南建设 建筑和工程 2020-01-16 9.75 -- -- 10.22 4.82%
10.22 4.82% -- 详细
事件:中南建设发布2019年度业绩快报,2019年公司实现归母净利润39.47亿元~46.05亿元,同比增长80%~110%,EPS1.06元~1.24元,同比增速79.7%~110.2%。2019年1-12月,公司累计合同销售金额约1960.5亿元,比上年同期增长34%;累计销售面积约1540.7万平方米,比上年同期增长35%。 点评: 业绩增速符合预期,归母净利润增速较快。2019年公司实现归母净利润39.47亿元~46.05亿元,同比增长80%~110%,EPS1.06元~1.24元,同比增速79.7%~110.2%,符合我们的预期。公司2019年5月颁布的股权激励计划中确定2019年的绩效考核目标为净利润33.77亿元,略超初定目标,而股权激励计划中确定2020年的绩效考核目标为净利润63.92亿元,同比预期增速89.3%,彰显公司发展信心,对公司核心骨干激励作用明显,预计实现业绩承诺仍为大概率事件。 公司全年销售金额增速34%,在行业中属于较高水平。2019年1-12月,公司累计合同销售金额约1960.5亿元,比上年同期增长34%;累计销售面积约1540.7万平方米,比上年同期增长35%,实现签约均价1.27万元/平,与2018年(1.28万元/平)基本持平。12月单月合同销售金额约251.2亿元,比上年同期增长22%;销售面积约199.3万平方米,比上年同期增长12%,单月销售保持稳健。我们预测2020年公司销售金额将达到2400亿元。 公司在手货值偏少,但拿地积极性不断提升。2019H1公司在建项目3214万方、未开工项目1309万方,总计4723万方,我们预计2019年底公司在手货值约3711亿。拿地权益今年下降至61%(2018年底为83%),地售比低位0.26。2019年1-12月公司新增计容建面968万平,累计同比减少5%,但降幅比年初及年中有所收窄,表明公司拿地态度积极性提升,预计随土地市场溢价率回落,公司拿地积极度或更高。1-12月累计拿地权益比为69.68%有所下滑。累计拿地楼面均价为6034元/平,地售比0.26,为未来利润水平提供空间。 投资建议:报告期内公司归母净利润符合预期,增长80%~110%,预期2020年实现高速业绩增长仍为大概率事件;2019年公司销售增速表现优秀、拿地积极度持续提升,在手土储资源优质,整体货值偏低;公司负债水平稳定、在手现金充裕、融资成本较低,财务各项指标优秀,在总体融资收紧的环境下优势持续凸显。2020年我们预计公司销售金额将达到2400亿元,预计公司19/20年归母净利润分别为40.6亿元、70.2亿元,对应EPS分别为1.09元、1.88元,对应PE分别为9.25X、5.36X,维持“买入”评级。 风险提示:地产政策大幅收紧、房屋价格大幅下跌。
金科股份 房地产业 2020-01-14 7.60 9.94 24.72% 8.00 5.26%
8.47 11.45% -- 详细
从成渝向全国扩张、布局二三线为主:1)公司全国战略布局初步完成:公司1998年成立于重庆,持续深耕川渝市场,2016年开始公司转变经营策略,开始积极扩张,提出“三圈一带”新战略,锁定“核心十城”,截至2018年,公司已完成“三圈一带、八大城市群、核心25城”战略布局;2)公司主力布局二三线、土储超5600万方:公司定位布局二三线为主,二三线城市占比80%以上。截止2019中报,公司在手土储可售建面约5600万方,对应货值约为5433亿元,足够未来2-3年销售。分地区来看,公司拿地结构出现调整,重庆下滑,长三角、湖南湖北、山东为重点新增区域。在2019H1新增土储面积中重庆+四川占比仅为27%,其中重庆占比从35%下降至12%,三大区总计占比仍为19%,但长三角占比升至16%。而山东、河南、湖南、湖北、云南等省市新增土储面积占比有所上升。 销售增速引领行业、结算盈利稳步提升:1)预计2020年销售将超2000亿元:公司于2017、2018年的销售金额同比增速分别为97.49%与88.57%,2019H1销售金额同比增长40.10%,销售面积增速20.37%。2019年公司实现销售金额1803亿元,同比增速40%,超额现全年销售目标且增速行业领先。我们预计公司2020年销售额有望突破2000亿元。2)结算毛利率稳步提升、净负债率稳步下降:销售利润率上涨驱动的ROE提升显著,19H1归母净利润同比+289%,地产结算进入丰收期、预收款覆盖率进一步走高。公司毛利率和归母销售净利率分别为30.3%和12.13%,较2018年分别提升1.74pct和2.38pct;三费费率为10.2%,同比下降2.7pct,其中销售费率和财务费率分别下降1.5pct和1.0pct。报告期末,公司资产负债率和净负债率分别为83.9%、147.5%,分别同比-0.9pct、-11.9%。公司归母净利润增速大幅高于营收增速,主要源于17年高毛利项目进入结算丰收期,毛利率大幅提升。 物业服务行业前十、股权价值被低估:1)物业合同面积2.4亿平、行业前十:2019年金科物业服务位于百强排名第10名,合同管理面积约为2.39亿平,外拓竞争力极强,总市值逾百亿。2019H1物业营收规模达到12.03亿元,yoy84%,净利润达到1.59亿元,yoy260%。同时公司盈利能力持续提升,2019H1毛利率、净利率分别为23.6%、13.2%,利润水平可观。公司项目除了来自自身项目竣工交盘,在三方拓展方面也具备很强的竞争力。2016-2018公司进入城市数量从60+升至149+,超过地产项目布局的100城,在管项目数量从60上升至149,个,平均每个城市在管项目数在5个左右,基本稳定,表明公司在三方拓展方面竞争力强。2)预计物业估值近百亿、市场未充分发现、不排除拆分上市可能:目前行业第11、12名分别为港股上市公司中海物业、蓝光嘉宝物业,当前(2020年1月10日)市值分别为170亿港币、87.63亿港币,公司物业板块总市值逾百亿,归母市值约为76亿,不排除公司拆分上市可能。 优质成长和高分红吸引长期投资、股权结构稳定:公司实际控制人为创始人黄红云,及其一致行动人合计持股30%左右,第二大股东融创系持股(不足30%要约收购红线),2019Q3前海人寿新进前十大股东,公司高分红、高股息,作为财务投资对象吸引力强。公司2019年6月通过了员工持股激励计划,并规定当2019-2022年公司净利润相较于2018年的增长达到30%、60%、90%、110%时,2018年公司分红比例48%、股息率5.82%,我们预计在分红可观的情况下,现有股权结构有望保持稳定。 投资建议:公司从区域向全国布局战略成果显著,定位二三线为主,我们预计销售有望突破2000亿,增速引领行业,公司物管业务被低估,我们预计公司归母净利润分别为54.08亿元、68.27亿元、82.87亿元,其中地产板块19年归母净利润为50.52亿元,参考可比公司2019年一致性预期PE 9倍,对应市值为454.71亿元,预计物业板块2019年归母净利润2.92亿元,我们给予公司物管业务2019年一致性预期PE26倍,对应市值为76.07亿,合理市值应为530.77亿元。对应目标价9.94元,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:政策变化不及预期、项目开发不及预期、融资成本控制不及预期。
保利地产 房地产业 2020-01-13 16.30 -- -- 16.59 1.78%
17.35 6.44% -- 详细
业绩增速大超预期,主要由于结算项目利润水平提升。公司2019年实现营业收入2355.4亿元,同比增长21.07%,实现营业利润503.14亿元,同比增长41.36%,实现归母净利润265.69亿元,同比增长40.55%,大幅超出预期。我们认为公司利润增长主要由于:1)公司结算利润率水平提升,2019年营业利润率为21%,环比2019H1下降3个PCT(中报归母净利润增速为52%),但同比2018年的18%大幅提升3个PCT,今年在广州、武汉结算的项目利润率较高;2)公司归母权益比重基本保持稳定,2019年公司归母净利润/营业利润为53%,与2018年基本持平。 公司全年销售增速14.09%,在行业TOP5中属于较高水平。2019年1-12月,公司实现签约面积3123.12万平方米,yoy+12.91%;实现签约金额4618.48亿元,yoy 14.09%,实现签约均价1.48万元/平,与2018年(1.46万元/平)基本持平。12月单月公司实现签约面积304.28万平方米,同比增长2.47%;实现签约金额421.33亿元,同比增长15.35%,单月销售保持稳健。 拿地端保持谨慎,拿地权益稳定72%,地售比低位0.28,但在手货值充裕、优质。2019年1-12月公司新增计容建面2069万平,累计同比减少31%,但降幅持续收窄,表明公司拿地态度积极性提升,预计随土地市场溢价率回落,公司拿地积极度或更高。1-11月累计拿地权益比为0.72保持稳定。累计拿地楼面均价为5669元/平,地售比0.28,为未来利润水平提供空间。截至2019年中报,公司拥有待开发面积7618万平方米,持续深耕核心区域。其中一二线城市4614万平方米,占比60%以上;珠三角和长三角城市群3498万平方米,占比46%。 投资建议:报告期内公司归母净利润大超预期增长40%,主要由于公司结算毛利率提升、权益比例稳定;2019年公司在龙头中销售增速表现优秀、拿地积极度持续提升,在手土地储备充足,足够未来2-3年发展,且土储资源优质,为未来销售增长提供支撑;公司负债水平稳定、在手现金充裕、融资成本较低,财务各项指标优秀,在总体融资收紧的环境下优势持续凸显。2020年我们预计公司有望持续保持两位数销售增速,在头部房企中具备相对优势,基于此,我们将公司19-21年归母净利润分别由250.26亿元/297.21亿元/350.25亿元上调为266亿元/352亿元/450亿元,对应EPS分别由2.1元/2.5元/2.9元上调为2.23元/2.95元/3.77元,对应PE为6.97X、5.27X、4.11X。维持“买入”评级。 风险提示:地产政策大幅收紧、房屋价格大幅下跌。
万科A 房地产业 2020-01-09 31.30 38.30 41.90% 32.48 3.77%
32.70 4.47% -- 详细
事件:公司公布2019年12月及全年销售情况:2019年12月份公司实现合同销售面积414.8万平方米,合同销售金额573.1亿元;2019年1~12月份公司累计实现合同销售面积4112.2万平方米,合同销售金额6308.4亿元。 销售增速创历史新低、销售均价稳中有升:从12月单月角度,公司销售面积同比-5.45%、销售金额同比-9.05%,从1-12月全年看,销售面积增长1.85%,销售金额3.94%。而我们预计2019年全年公司可售货值约9000亿(滚存2500亿+新推6500亿),全年去化率约70%,相对稳定。从均价看,公司2019年全年销售均价15341元/平米,同比去年2.05%,销售均价增速比去年的1.99%略有提升。我们预计公司2020年销售额约6700亿元,同比增长约6.2%,一方面我们预计公司整体年末滚存量会降至1700亿左右,整体可售货值增长不高;但我们预计一二线城市市场仍旧向好,公司整体去化率会略有提升,推动公司增长略有加快。 拿地依旧谨慎、但权益比例明显提升:万科2019年全年拿地面积3872万方、拿地金额2318亿,同比分别-23.63%、-21.7%,拿地依旧相对谨慎,拿地均价5986元/平米,同比上涨2.53%,但低于2017年的6133元/平米;从权益情况来看,公司权益拿地面积约2812万方、权益金额约1739亿、权益单价约6185元/平米,同比分别-5.24%、4.78%、10.56%,权益比例约为75%,相对于2017、2018年的69.1%、56.1%都明显提升。 公司业绩锁定度高、2020年相对增速提高:截止2019年三季报,公司预收款(合同负债)5873亿元,2018年营收2977亿,业绩锁定度高达197%;截止2019年中报公布,公司已售未结金额6216亿元,同比增长17.1%,可结算资源充足,公司业绩表现或将优于预期;且随着大部分二线房企下调2020年销售增速预期,公司相对增速则有提升。 投资建议:公司2019年销售增速有所下降,拿地依旧谨慎,但权益比提升明显,随着宝能系及安邦系的逐渐退出,公司股权结构进一步理顺,公司利益和股东利益高度一致,公司作为行业龙头和优质管理的代表,理应享受估值溢价,公司目前在手土储1.53亿平、货值2.37万亿,货值充足,且随着大部分二线房企下调2020年销售增速预期,公司相对增速则有提升,公司目前业绩锁定度高达197%,预计竣工额同比有望增长25%或者更高,或将高于市场预期,维持公司2019-2021年EPS 分别为3.83、4.75、5.79元/股,对应目前股价PE 倍数为8.1X、6.5X、5.4X,维持“买入”评级,参考可比公司一致性预期以及考虑到公司作为龙头带来溢价,给予公司10X 倍目标PE,对应目标价38.3元。 风险提示:销售增速不及预期、竣工端不及预期
新大正 房地产业 2020-01-01 67.74 -- -- 71.32 5.28%
73.07 7.87%
详细
新大正所处非住宅物业千亿市场规模,占据物管半壁江山非住宅物业主要包括商业物业、办公物业、园区物业和公建物业。城市公建物业又可进一步细分为学校物业、医院物业、公共交通物业等。非住宅物业覆盖范围广,是物管行业的重要组成部分。非住宅领域市场空间广阔。 中指院数据显示, 2018年全国产业园区物业在管面积 8.9亿平方米;医院数量 2.9万个,其中三级医院 2267个,二级医院 8081个;全国普通高等学校数量 2663所(含独立学院 265所)。 2018年 500强物管企业非住宅营收占比超 50%。中物研协数据显示, 2018年 500强物管企业非住宅管理面积占比 36.52%,非住宅基础物业管理服务营收占比 52.38%。具体来看:商业、办公、园区、学校、医院在管面积分别为 6.94亿平方米, 10.98亿平方米, 7.39亿平方米, 6.29亿平方米,2.04亿平方米,非住宅总管理面积 43.41亿平方米。 产业对比视角再看新大正:依靠外拓成长,经营效率较高目前物业行业公司大多均有涉足非住宅物业,其中港股上市物管公司大多依靠地产母公司,近几年经营重心侧重住宅物业及业主增值服务; A 股新大正为纯正非住宅物业;招商积余中中航物业定位高端机构物业,业务聚焦政府类、公众类以及企业总部类;同时招商物业也有涉足非住宅物业; 港股保利物业目前在管面积中非住宅占比过半,本文以产业视角,横向对比三家公司经营财务数据。 新大正:市场化发展打造口碑式成长,专业化服务尽享需求释放红利公司市场化能力极强,在机场、学校等细分领域具有较强的专业化优势,顺应后勤社会化改革风向,高效运营基因奠定成长趋势。五大项目分类建立标准化、流程化、可持续创新的管理制度。 维持盈利预测,给予买入评级新大正物业是一家致力于打造智慧城市公共建筑和设施,管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校、住宅等城市项目的综合服务提供商。根据中指院发布的《 2019中国物业服务百强企业报告》,新大正物业荣获“2019中国物业管理行业市场化运营领先企业”的荣誉称号。我们预测 2019-2021年净利润分别为 1.10亿元、 1.5亿元、 2.1亿元, PE 分别为 46.43x、 34.69x、25.41x。 风险提示: 核心人才流失,地产发展不及预期,外拓面积不及预期
新大正 房地产业 2019-12-26 66.71 -- -- 75.02 12.46%
75.02 12.46%
详细
公司成立于1998年,是一家致力于打造智慧城市公共建筑和设施,管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校、住宅等城市项目的综合服务提供商。2018年新大正物业在管项目308个(其中222个来自重庆),在管面积5367万平方米(其中3500万平米来自重庆);2018年签约项目存量为314个,签约面积为6272万平方米。截至19年6月30日,服务地域范围覆盖重庆、北京、天津、浙江、江苏等16个省市。 当前非住宅物管市场空间广阔,伴随后勤社会化持续深入、国家基础建设大力投入等因素,更多原有公共建筑物业服务需求和新公共建筑群体逐步被释放;头部企业将借助自身实力及资本化手段加速成长整合。 后勤社会化是指将后勤从各类机构中剥离出来,推向社会,以市场为导向,让社会力量为其提供后勤服务。其主要面向高校、机构、医院和军队等,主要目的是通过社会化改造,提升后勤部门的工作效率,通过更有效的资源配置,在提升服务规范性、多样性以满足主体机构发展需求的同时,精简人事,降低成本。 公司市场化能力极强,在机场、学校等细分领域具有较强的专业化优势,顺应后勤社会化改革风向,高效运营基因奠定成长趋势。五大项目分类建立标准化、流程化、可持续创新的管理制度。 以公司通过公开招投标方式成功中标北京大兴机场为例,公司市场化竞争力优势凸显具体来看:①20余年的发展过程中累积丰富的行业经验、专业的服务水平,公司进入机场物业后快速总结出“机场物业规范服务标准”,有技术性、针对性提供专项服务;②新大正在2016年底中标重庆江北机场后,在航空物业领域钻研形成了一套航空物业的标准化服务流程,公司所服务机场项目荣获“全球旅客吞吐量2500万-4000万层级最佳机场第一名”“ 总干事机场卓越服务质量奖”等排名,在相关物业服务中机场测评中也连续优秀测评,形成了良好的业界口碑。在承接大兴机场前,公司陆续承接了七个国内机场物业服务项目,具有一定的市场影响力。 维持盈利预测,给予买入评级 新大正物业是一家致力于打造智慧城市公共建筑和设施,管理公共、园区、航空机场、政府机关、学校、住宅等城市项目的综合服务提供商。我们预测2019-2021年净利润分别为1.10亿元、1.5亿元、2亿元,PE 分别为42x、32x、23x。 风险提示:核心人员流失;外拓面积速度不及预期;毛利率承压。
万科A 房地产业 2019-12-23 31.35 38.30 41.90% 33.60 7.18%
33.60 7.18%
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事件: 公司公告,钜盛华和前海人寿通过深圳证券交易所证券交易系统集中竞价交易方式合计减持万科 A 股股票,截至 2019年 12月 19日, 钜盛华和前海人寿合计持有万科 A 股股份 565107130股, 占万科总股本的 4.9999998%,低于 5%。 宝能退出态势明显、股权之争逐渐平息:宝能系通过持续减持,使得对万科持股从25.4%降至目前的低于 5%,整体影响力大幅减弱,退出态势明显; 此外,公司 9月21日公告,大家人寿(原安邦)通过换购 ETF,使得持股仅剩 4.29%;两大保险股东对万科持股均低于 5%,多年股权之争逐渐平息,公司管理层和股东利益将高度一致,管理和经营效能边际有望回升,公司作为行业龙头以及优质管理的代表,理应享受更高估值。 销售稳健增长、 2020年相对增速或提高: 2019年 1-11月,公司累计实现销售额5735亿、销售面积 3697万方、销售均价 15512元/方,累计同比 5.44%、 2.73%、2.63%, 根据克尔瑞统计, 2019年 1-11月, TOP 10、 TOP50、 TOP100的销售额累计增速同比分别为 13%、 16%、 16%; 公司增速明显低于行业;我们认为随着明年各家公司销售增速预期的下调,我们预计 TOP10的增速或将降至 10%,公司的相对增速有望提高。 我们预计公司全年销售有望接近 6500亿元左右,公司的整体权益比例维持在 60-70%。 竣工高增可期、 公司业绩锁定度高: 1)竣工额预计同比将近 25%: 公司 2019年计划竣工面积 3077万方,而 2018年竣工面积 2756万方,计划竣工面积同比+12%; 公司 2019年竣工项目大致对应 2017年销售项目, 2017年销售均价 14738元/方,同比 2016年销售均价 13190元/方同比 12%,同比增速为 2011年来最高; 由此计算公司 2019年竣工额(竣工面积*竣工单价)同比增长 24.7%,但这个假设仍有不确定性,因为未必真正结算 2017年项目;我们认为公司的整体竣工结算比会相对稳定,因此结算收入增速有望超预期。 2)业绩锁定高达 197%: 截止 2019年三季报,公司预收款(合同负债) 5873亿元, 2018年营收 2977亿,业绩锁定度高达197%;截止 2019年中报公布,公司已售未结金额 6216亿元,同比增长 17.1%,可结算资源充足。 投资建议:随着宝能系及安邦系的逐渐退出,公司股权结构进一步理顺,公司利益和股东利益高度一致,公司作为行业龙头和优质管理的代表,理应享受估值溢价,公司目前在手土储 1.53亿平、货值 2.37万亿,货值充足,在 2020销售增速预期下滑的情况下, 公司相对增速就有所提高,公司目前业绩锁定度高达 197%,我们预计竣工额同比有望增长 25%或者更高,或将高于市场预期,我们维持公司 2019-2021年 EPS 分别为 3.83、 4.75、 5.79元/股,对应目前股价 PE 倍数为 8.1X、 6.5X、 5.4X,维持“买入”评级, 参考可比公司一致性预期以及考虑到公司作为龙头带来溢价,给予公司 10X 倍目标 PE,对应目标价 38.3元。 风险提示: 销售增速不及预期、竣工端不及预期
招商积余 房地产业 2019-12-18 19.32 -- -- 22.40 15.94%
27.53 42.49%
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百年名字、寓意深远: 公司自 12月 16日起,由“中航善达股份有限公司”变更为“招商局积余产业运营服务股份有限公司”,代码由“ 000043”变更为“ 001914”,“积余”在《辞典》里的释义为积攒起来的剩余财物和资产,“积余产业运营服务”意为对存量资产的管理、运营及服务等,“积余”之意契合公司的战略及业务发展定位。“积余”与招商局集团及中国房地产行业有着悠久的历史渊源。招商局集团的前身是创立于 1872年的轮船招商局,其于 1914年 2月实行航产分业,成立“积余产业公司”,这是招商局集团最早的直属房地产企业,也是 20世纪中国最早出现的有案可查的房地产运营公司之一。 更名是外、整合是内: 公司更名仅仅是外在寓意,更重要的更名之后,几大平台业务、人员以及战略的整合即将开始, 公司目前业务主要涵盖三大块, 1)招商物业为代表的住宅物业管理板块; 2)中航物业为代表的非住宅物业管理板块; 3)九方资管为代表的商业地产运营业务;目前各业务条线整体以独立运营为主,我们认为在新的招商平台下,未来相关业务的整合将更加深化,将对公司在管规模增加及盈利能力提升起到积极作用。 全新启航、量价双击: 公司整合之后,管理面积超近 1.5亿平米,成为 A股物业龙头,我们认为公司整合成功后将迎来几大积极变化: 1)物管规模的大幅上升:整合之后,招商局集团对招商物业的重视程度将提升,取百年历史的招商积余之名并变更为招商系的代码 1914,足以显示招商局集团对公司的高度定位,也承载着招商局集团存量资产的管理、运营及服务的百年使命,未来物管规模有望大幅上升; 2)盈利能力有望提升:公司目前整体净利率略低于其余龙头,整合之后,公司规模将持续提升,规模效应将逐渐显现,且随着重视程度提升,管理效能的提升以及国企成本优势的加成,成本端也会得到有效管控。由此看到随着新名字赋予的新使命,公司重新启航,将迎来业务的量价双击。 投资建议: 我们认为,公司更名具有百年寓意的“招商积余”并启用招商系代码,显示招商局集团对新公司的高度定位,未来新公司承载着招商局集团存量资产的管理、运营及服务的百年使命,更名是外,整合是内,公司随着正式更名,未来整合的深化将正式推进,或将迎来公司规模和盈利能力提升的量价双击。 由于公司本次整合已经落地,考虑到招商物业并表, 我们预计公司 2019-2021年净利润从 3.5亿、 4.4亿、 5.4亿上调为 4.11亿、 5.84亿、7.87亿元,对应 EPS 分别为 0.39元/股、 0.55元/股、 0.74元/股,对应 PE分别为 49.66、 34.94、 25.95倍,维持“买入”评级。 风险提示: 公司项目拓展不及预期、盈利能力改善不及预期
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名