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陈天诚

天风证券

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工作经历: SAC执业证书编号:S1110517110001,曾就职于安信证...>>

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万科A 房地产业 2019-01-08 25.29 32.83 27.99% 25.95 2.61% -- 25.95 2.61% -- 详细
事件 2018年12月,公司实现销售面积438.7万平方米,同比下降3.2%;实现销售额630.1亿元,同比增长1.25%。2018年,公司实现累计销售面积4037.7万平方米,同比增长12.31%;实现累计销售额6069.5亿元,同比增长14.54%。 销售增速转负,销售均价低于年内平均水平 公司12月单月销售面积同比下降3.2%,增速较前期大幅下降,主要受去年基数较高影响。销售额增加1.25%,单月销售均价为14362.89元/平米,低于年内平均水平;2018年,销售面积4037.7万方,同比增加12.31%,销售金额6069.5亿元,同比增加14.54%,仍处于年内高位,但低于克尔瑞统计的TOP10房企平均增速(25%),累计销售均价15032.07元/平米,高于去年同期累计销售均价。 年末累计拿地力度稳定,物流业务发展加速 2018年公司累计新增项目241个,去年同期新增项目221个。累计新增计容建面5070.5万方,相比去年同期4616.91万方增长9.82%,拿地销售面积比为1.26,基本维持稳定(1-11月为1.27,去年同期为1.28)。18年12月公司拿地力度增强,环比增加23.81%。2018年公司累计新增物流地产项目64个,去年同期增加36个,增幅显著。12月新增物流地产项目10个,新增建筑面积96万方,较去年同期增加近一倍,公司物流地产业务投入大幅增加。 投资建议 公司业绩增长稳定,财务稳健,净负债率低。年末累计拿地力度维持稳定,物流业务投入增加。在行业集中度提升的大背景下,公司在拿地、融资等方面的优势日益明显。受公司计提减值影响,预计公司18-20年EPS分别为3.17、3.86及4.55元,对应PE为7.9X、6.5X及5.5X,6个月内目标价32.83元,维持“买入”评级。 风险提示:销售超预期下滑,存货超预期计提减值
荣盛发展 房地产业 2018-11-07 7.87 -- -- 8.95 13.72%
9.01 14.49% -- 详细
事件:公司披露2018年三季报,前三季度公司实现营业收入总额305.54亿元,同比增长40.89%,实现归属于上市公司股东的净利润37.39亿元,同比增长33.98%,基本每股收益为0.86元,同比增长34.38%。 可结算资源充足,全年业绩有保障 公司2018年前三季度实现营业收入305.54亿元,同比增长40.89%;实现归母净利润37.39亿元,同比增长33.98%,经营结算规模提升使得业绩增长稳健。公司2018年前三季度毛利率较去年同期提高3.74个百分点至32.25%。公司前三季度期间费用率有所增加,较去年同期提高了1.5个百分点,净利润率同去年同期基本持平。三费增长的原因在于:公司经营规模扩张迅速,并购及新设公司增加,管理人员及销售人员的人工成本及费用相应增加以及费用化利息支出增加。公司可结算资源充足,18年前三季度预收账款达865.92亿,较17年末增长195.95亿,预收款/17年营业收入高达2.24倍。 销售高增长,土储布局更均衡 2018年前三季度,公司累计实现签约面积572.37万平方米,同比增长50.93%;签约金额595.10亿元,同比增长46.18%,销售增长喜人。拿地方面,公司9月通过招拍挂于河北省霸州市、安徽省合肥市新获取2宗地块,合计新增土地储备面积207.61亩,土地总价合计25.03亿元。截至2017年末公司土地储备建筑面积3,495.21万平方米,足以满足公司3年左右的开发需要。公司土地储备布局更加均衡,在加大对京津冀区域拓展力度的同时,着力研究长三角及中西部中心城市及周边区域。公司房地产开发业务已经布局京津冀环渤海、长三角、中西部等30多个城市,均衡的土储分布有利于公司穿越周期,应对政策不确定性的能力强。 融资渠道多样化,成本维持较低水平 在房地产行业融资政策的不断收紧的大背景下,公司充分利用资本市场融资工具,有效控制融资成本。18年10月20日,公司超短期融资券获准注册,注册金额20亿元,注册额度两年内有效。同时,公司或其境外下属公司拟在境外发行总额不超过5亿美元境外公司债券,通过多样化的融资渠道降低融资成本。 投资建议:公司土地储备充足,利润率优势明显。我们预计公司销售将维持高速增长态势,2018年销售额有望突破1000亿。公司三四线项目占比较高,受三四线棚改货币化力度减弱影响,我们将2018-2020年主营收入预测由579.5亿、753.0亿、944.5亿下调至541.9亿、731.5亿、929.0亿,净利润预测由85.7亿、109.9亿、138.3亿下调至80.2亿、106.8亿、131.4亿。我们预计18-20年EPS分别为1.84/2.46和3.02元,对应PE为4.32/3.25和2.64倍,维持买入评级。 风险提示:销售不及预期,调控政策超预期,新管理层相关战略实施不达预期
万科A 房地产业 2018-11-05 24.48 32.83 27.99% 26.68 8.99%
27.47 12.21% -- 详细
事件:10月25日,公司公告18年三季度报告,公司实现营业收入1760.22亿元,同比增长50.32%;实现归属于上市公司股东净利润139.85亿元,同比增长26.09%;实现基本每股收益1.267元,同比增长26.09%。 公司严谨提减值、业绩含金量更高:18年前三季度,公司实现营业收入1760.22亿元,同比增长50.32%;实现归属于上市公司股东净利润139.85亿元,同比增长26.09%;其中营业收入的增长主要源于报告期内房地产结转规模增加。期内出于对部分市场调整风险的审慎考虑,公司对部分区域项目计提存货跌价准备,期末存货跌价准备余额41.4亿元,考虑递延所得税后,其影响税后净利润-22.8亿元,影响归属于上市公司股东净利润-19.6亿元。本次计提存货跌价准备的力度相对往年较大,但并非全面计提,而是有针对性的计提,体现公司谨慎态度。从行业考虑,由于限价的因素,新房价格调整有限,未来若有行业性的计提行为,我们认为在行业整体库存低位及限价政策下计提金额或有限。 已售未结充足、业绩释放有保障:报告期内房地产业务结转收入1675.6亿元,同比增长52.0%,实现结算面积1280.6万方,同比上升32.5%(结算均价13084.49元/平米);公司结算推进有序。从已售未结资源看,截止报告期,公司已售未结面积3849万方,合同金额总计约5523.8亿元,分别增长29.9%、33.3%,已售未结均价14351.26元/平米;公司已售未结资源持续提升。报告期末合同负债(预收款)5530.86亿元,合同负债/17年营收为227.70%,较17年期末的167.85%提升59.85pct。公司已售未结资源丰厚,业绩锁定率同行高位,未来业绩释放基础夯实。 在手现金充足、融资优势突出:公司坚持现金为王,报告期末在手资金1327.66亿元,在手资金/(短期借款+一年内到期长期负债)为1.53,短期偿债能力强。期末在手资金相对中报而言有所降低,主要源于三季度公司适时把握市场机会,及时投资。公司同时加速项目销售回款。报告期内公司资产负债率84.70%,较17年末微升0.94pct;剔除合同负债后的资产负债率为46.30%,较17年末收缩2.69pct(较17年末有所改善),处于行业低位;从有息负债的结构看,长期负债66.1%,短期借款和一年内到期的有息负债占33.9%(18H1为26.9%),虽然短债比例有所提升,但公司充足的现金资源及强回流能力均充分保障了公司未来的偿债能力;并且从长短债的结构上看,期限结构仍合理。公司近期成功发行2018年第一期住房租赁专项公司债,利率4.05%;在市场融资偏紧下,公司低成本融资优势突出。 投资建议:公司业绩增长稳定,销售回款率维持高位,财务稳健,净负债率低。拿地力度持续回升,预计下半年公司拿地力度受行业资金面影响或将略有回落。在行业集中度提升的大背景下,公司在拿地、融资等方面的优势日益明显。受公司计提减值影响,我们下调预计公司18-20年EPS分别为3.17、3.86及4.55元,对应PE为为7.7X、6.3X及5.3X,6个月内目标价32.83元,维持“买入”评级。 风险提示:重点布局区域调控加码,销售不达预期,融资收紧超预期。
招商蛇口 房地产业 2018-11-05 18.65 30.15 64.04% 19.80 6.17%
19.80 6.17% -- 详细
事件:公司披露2018 年三季报,前三季度公司实现营业收入总额337.80 亿元,同比增长25.76%,实现归属于上市公司股东的净利润82.75 亿元,同比增长114.42%,基本每股收益为1.02 元,同比增长108.16%。 业绩超预期,高毛利项目结转叠加处置资产 公司此前三季度业绩预告归母净利润80-82 亿元,此次三季报披露业绩为82.75 亿元,超出市场预期。经营业绩同比大幅增长主要有两个原因:(1)高毛利项目进入结算周期,公司前三季度毛利率高达38.51%,较去年同期提高13.9 个百分点(2)实现投资收益50.55 亿元,较去年同期增加约21.7 亿元。 加快竣工节奏,可结算资源充足 公司可结算资源充足,截至2018 年9 月30 日,公司账面预收款达842.74 亿元,较17 年底增加291.39 亿元。当前预收款/17 年营业收入达111.69%。18 年公司计划加快竣工节奏,计划竣工593 万方,竣工节奏的加快将保障公司全年业绩高增长。 可售货值充足,销售增长有保障 在去年前三季度销售基数较高的情况下,公司18 年前三季度依然实现了较快的销售增长,累计实现签约销售面积556.42 万平方米,同比增加35.71%;签约销售金额1162.56 亿元,同比增加49.02%。根据我们测算,公司18 年全年可售货值近2700亿(其中去年滚存的接近600 亿,今年新推2100 亿),全年销售目标1500 亿,对应增速33%。要完成销售目标仅需去化率达到55.6%,公司前三季度已实现签约销售金额1162.56 亿元,已完成全年销售目标的77.5%。我们认为公司完成全年销售目标是大概率事件。 拿地扩张势头不减,财务费用略有扩张 公司扩张势头明显,18 年前三季度,公司继续保持较快的拿地节奏,总计新增土地面积435.5 万平米,同比增长69.87%;总地价813.6 亿元,同比增长28.71%。拿地总地价占销售金额的比例接近70%,较去年同期下降11 个百分点。公司充分发挥自身多元化拿地优势,加大了兼并收购力度,特别是同地方国企和央企的合作。 落地昆钢,天津汤臣,南通中外运等项目。18 年公司有望加强招商局集团内部的资源协调,特别是中外运长航并入招商局集团之后,有望同公司进行进一步的合作。 截至2017 年12 月31 日,公司在前海蛇口自贸区已建成物业合计205.0 万平方米,拥有土地资源合计510.7 万平方米。 投资建议:我们认为公司储备货值充足,拿地扩张积极,业绩、销售有望维持高速增长,同时在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,有望受益于粤港澳大湾区城市群发展规划。我们预计公司2018-2020 年 EPS 为1.82、2.25 和2.74 元,PE为10.41X、8.40X 和 6.92X ,维持“买入”评级,六个月目标价30.15 元。 风险提示:销售不及预期、前海区域开发进度不及预期。
新城控股 房地产业 2018-11-05 25.15 38.70 49.08% 27.97 11.21%
27.97 11.21% -- 详细
事件:公司公告18年三季度报告,公司实现营业收入247.94亿元,同比增长47.10%;实现归属于上市公司股东净利润31.21亿元,同比增长56.69%;实现基本每股收益1.40元,同比增长55.56%。 结算高增长、毛利微升助力业绩增长 18年前三季度,公司实现营业收入247.94亿元,同比增长47.10%;实现归属于上市公司股东净利润31.21亿元,同比增长56.69%。其中营业收入增长主要原因是本期结算规模增加。本期归母净利润增长率大于营收增长率主要有以下两个原因:(1)公司毛利率有所提升,同比增长了1.2个百分点;(2)投资收益7.03亿,同比增长201.48%,主要源于本期部分合联营公司结转收入,导致收益较大。 销售保持高增长、货值充足销售目标有保证 18年前三季度,公司实现累计合同销售金额1595.74亿元,同比增长113.03%,累计销售面积1272.27万平方米,同比增长132.99%,已经完成全年销售目标1800亿的89%。报告期末公司预收款项(合同负债)999.31亿元,相比17年底增长96.66%;合同负债/17年营收为246.58%,较17年期末的125.39%提升121.19个百分点,为公司提供充足的现金和结算资源。 业绩好估值低、推回购增持彰显信心 公司拟回购公司总股本0.5%-1%的股票,回购价格上限37元每股。预计回购资金总额最高为8.36亿元;公司部分高管亦计划增持公司股份合计230万股,稳定市场对公司未来发展的信心及投资价值的认可。 投资建议:公司销售继续高增长,截止三季度已经实现销售额近1600亿元,预收款更是大幅增长,业绩有望超预期,公司兼具成长和价值,是优质新龙头,公司推出回购彰显信心,我们预计公司18-20年EPS分别为3.87、5.03、6.73元,对应PE为6.42X、4.95X、3.70X,由于市场整体估值大幅下行,我们将公司6个月目标价由48.45元下调至38.7元,维持“买入”评级。 风险提示:销售不及预期,调控政策超预期,回购增持进展不及预期。
保利地产 房地产业 2018-11-05 13.19 16.80 39.53% 13.68 3.71%
13.68 3.71% -- 详细
事件:公司发布三季度报告。前三季度,公司实现营业收入949.21亿元,同比增长25.66%;实现归母净利润95.96亿元,同比增长16.04%;实现基本每股收益0.81元,同比增长16.04%。 业绩符合预期,预收账款充足 公司前三季度实现营业收入949.21亿元,同比增长25.66%;实现归母净利润95.96亿元,同比增长16.04%,业绩基本符合预期。公司前三季度毛利率32.69%,与去年同期基本持平。公司营业收入的增长高出归母净利润近10个百分点,主要由于有息负债规模增大等原因导致公司前三季度费用率上升,其中财务费用同比增加87.65%,费用率8.14%,较去年同期提高了0.71个百分点。截止到2018年9月30日,公司账面预收账款3174.68亿元,预收款/17年营业收入高达217%,充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。2018年公司计划竣工面积1900万平米,对应增速22.3%,前三季度已完成计划的62%(1173万方),公司加快竣工节奏有望助力公司业绩快速释放。 销售扩张态势良好,销售均价稳中有升 2018年前三季度,公司实现签约金额3036.51亿元,同比增长45.87%,销售额位居行业第四。1-9月实现签约面积2024.70万平方米,同比增长34.87%。累计销售均价14997元/方,同比增长8.16%。在行业销售规模增速放缓的背景下,公司把握行业集中度提升的机遇,实现销售规模的快速增长。公司签约销售仍然以一二线城市和核心城市群为主,按城市能级分,一二线、三四线城市签约金额分别占比77%和23%。 拿地扩张积极,获取方式多元化 2018年前三季度,公司累计新拓展项目108个;新增容积率面积2456万平方米;获取总成本1636亿元,拿地金额占比销售金额53.9%。公司始终坚持全国化战略布局,深耕一二线核心城市,一二线、三四线城市拿地金额占比为75%和25%。其中,三四线城市主要聚焦于珠三角、长三角等核心城市群。考虑融资偏紧的环境下,公司作为龙头房企优势明显,预计下半年公司拿地力度虽有回落,但影响较小。截至2018年三季度末,公司已覆盖国内外104个城市,共有在建拟建项目605个,总建筑面积23131万平方米,待开发面积9289万平方米,为公司的持续发展奠定坚实基础,预计可满足未来2-3年开发需求,保证公司拥有充足的资源灵活应对市场变化。 融资优势明显,债务结构合理 公司充分发挥融资优势,以低成本储备大额资金,上半年公司融资现金流入1271.4亿元,同比增长36.6%。公司负债率情况保持稳定,资产负债率79.87%,较去年同期降低了0.07pct;资产负债率(剔除预收款)为42.83%,较去年同期降低了0.67pct。 投资建议:公司融资优势尤其明显,在市场集中度提升,行业下行的过程中,融资优势将助力公司发展,且保利的稳健经营优势突出,我们预计公司18-20年EPS分别为1.67、2.10及2.71元,对应PE为7.7X、6.1X及4.7X,估值接近历史低位,维持“买入”评级,六个月目标价16.8元。 风险提示:销售不及预期,调控政策超预期,新管理层相关战略实施不达预期
阳光城 房地产业 2018-11-02 5.59 7.70 44.47% 6.08 8.77%
6.08 8.77% -- 详细
事件:公司披露2018年三季报,前三季度公司实现营业收入总额259.39亿元,同比增长67.13%,实现归属于上市公司股东的净利润15.81亿元,同比增长155.55%,基本每股收益为0.39元,同比增长160.00%。 销售破千亿,土地储备充足公司销售表现良好,前三季度实现销售金额1090.02亿元,权益销售金额838.03亿元; 销售面积812.75万平方米,权益销售面积608.58万平方米。拿地方面,公司坚定“区域聚焦、深耕发展”的发展战略,全面升级“3+1+X”布局战略,提出“三全五圆”的发展战略,将一、二线城市作为根据地,形成二线城市全覆盖、核心城市辐射周边城市的战略格局。2017年公司拿地金额986.5亿元,较16年增长251%,为17年销售金额的108%,扩张势头强劲。18年9月,公司通过招拍挂市场,耗资49.71亿元共计获取19个土地项目,新增土地面积99.36万平方米,计容建面133.68万平方米,累计储备突破4000万方。 业绩稳健增长、持续降杠杆公司前三季度加快了结算节奏,实现营业收入总额259.39亿元,同比增长67.13%,超出市场预期,毛利率也达到26.48%,较去年同期提高5.09个百分点。归母净利润则大幅增长155.55%,主要原因是本期内联营合营企业的投资收益增加以及处置上海征辛确认投资收益,使得投资收益同比增长1443.49%。公司可结算资源充足,截至2018年9月30日,公司账面预收账款达725.71亿元,较17年底增加324.20亿元。当期预收款/17年营业收入达218.83%,业绩锁定性强,将保障公司后续业绩的持续增长。此外,公司去杠杆表现良好,公司净负债率已有年初的252%下降至207%。 推出回购计划、彰显发展信心公司公告拟回购0.6%-1.2%的公司股份,回购股份的价格为不超过人民币8.42元/股(含),回购股份将作为员工持股计划的股票来源。回购总金额不超过4.09亿元。在市场大幅调整的情况下,公司推出回购计划彰显对公司未来发展的信心。 投资建议:我们一直强调管理团队在推进精细化管理、控制成本和降杠杆方面有出色的能力,公司三季度历史性的破千亿销售,且推出回购计划彰显信心,我们预计18-20年EPS 为0.77、1. 13、1.58元,对应当前股价PE 为7.1X、4.8X 和3.5X,维持“买入”评级,由于市场整体估值水平大幅下降,我们将目标价由12.41元下调至7.7元。 风险提示:销售不及预期,调控政策超预期,新管理层相关战略实施不达预期,回购进展不及预期。
吴立 4
南都物业 房地产业 2018-11-02 21.88 28.60 30.65% 25.48 16.45%
25.50 16.54% -- 详细
事件:公司公布2018年第三季度报告,公司前三季度营业收入达7.38亿元,比上年同期增长27.10%;归属于上市公司股东的净利润为6589.55万元,比上年同期增长30.32%。前三季度计入当期损益的政府补助达1095.74万元。 新签约面积达666万平方米,规模扩张促营收增长 报告期内公司新签物业服务项目56个,新签约面积约666.43万㎡;公司累计总签约项目411个,总签约面积超5000万㎡。公司凭借高质量的管理服务积累了大批优质稳定的客户资源(如阿里巴巴、银泰等),良好品牌形象为获得新客户打下坚实基础;同时积极通过外延并购获取优质物业项目,公司以约1亿元取得金枫物业70%股权,拓展管理面积。物业行业经历集中度有所提升阶段,TOP100市占率3年内从20%增至32%。我们认为,公司积极增加管理面积,抢占市场,有望维持“强者恒强”的地位。 新业务长租公寓放量,有望成为新利润增长点 报告期内,公司营业收入比上年同期增长27.10%,根据公司公告,除了物业管理项目的增加,公寓租赁业务收入增加是另一重要原因。长租公寓项目是公司上市募投5大项目中金额最高的项目,截至2018年上半年,公司已签订约2.5亿的租赁合同,租期均在10年以上,打造了群岛·MOMA和群岛·JUNGLE为代表的长租公寓。我们认为,进入房地产存量时代,房屋租赁具有巨大市场,公司在长租公寓领域布局领先,品牌形象鲜明,获得各界认可,入选成为杭州市首批住房租赁试点企业培育名单。随着公司租赁项目的增加以及品牌的影响力不断提升,未来公寓租赁业务有望成为公司物业基础和增值业务之外的新的增长点。 社区O2O业务持续布局,物业流量入口优势值得期待 报告期内,公司存货同比增加241.73%,主要系社区O2O业务大力开展销售业务,反映出公司在社区O2O方面的加速布局。物业作为天然的线下流量入口,在运作社区O2O方面具有先天优势,公司于2015年成立子公司浙江悦都网络科技有限公司,搭建以悦嘉家等APP为载体、为业主提供多元化、综合性服务的物业服务云平台,功能包括报修、预约保洁、物业缴费、社区交友、购买商品、房屋租赁等多项服务,未来有望创造客户有偿服务、商家入驻费用、广告费用等多个盈利点。 投资建议与盈利预测 我们预计公司18-20年净利润为0.92/1.14/1.52亿元,对应EPS为0.89/1.10/1.47元。基于公司业务拓展目标明确、新业务公寓租赁逐步放量,给予公司2019年26倍估值,目标价28.6元,给予“买入”评级。 风险提示:房地产周期波动,项目拓展不及预期,人力成本过快上升
华夏幸福 房地产业 2018-11-02 23.88 31.90 24.12% 27.07 13.36%
28.59 19.72% -- 详细
事件:10月26日晚,公司公告18年三季报,实现营业收入451.41亿元,同比增长46.14%,实现归属于上市公司股东净利润78.78亿元,同比增长26.49%,每股收益2.54元/股,同比增长25.74%。 业绩稳定依旧,毛利略有下降,三费比率整体有所收缩 18年前三季度公司实现营业收入451.41亿元,同比增长46.14%,实现归属于上市公司股东净利润78.78亿元,同比增长26.49%,其中,营收的增长主要源于期内房地产业务结算规模的增加,而期内销售毛利率的下降(17同期56.43%,收窄11.06pct至18年三季末的45.37%)导致净利率跟着收窄2.55pct,体现为归母净利润增速低于营收增速;如果是相对17年末而言,期内源于三费比率整体下降(销售、管理、财务费率相对17年末分别收缩0.50pct、收缩0.66pct、微升0.07pct),销售净利率相对17年末提升2.83pct。报告期末,公司ROE为19.43%,相对17年末收窄4.24pct(主要为总资产周转率有较大的收缩),相对17年同期提升2.8pct(源于18年三季末相对17年同期权益乘数及总资产周转率均有提升)。 预收款增速较低但锁定率较高,未来业绩或有保障 公司营收主要来源于房地产业务结算及与政府结算园区的收入,从预收款的角度看,截至本报告期末,公司预收款1525.36亿元,较17年末增长15.14%,预收款/17年营业收入比率为255.78%,较17年末提升33.64pct,从业绩锁定率看,公司的业绩锁定率在同行中处于较高的水平,公司房地产业务结算收入在未来2-3年或可保障。 负债水平稳定、应收款周期虽拉长,多元融资助力发展 报告期末,公司在手资金379.07亿元,较17年年末减少44.34%,主要源于报告期内偿还债务所致;虽然在手资金有所降低,但仍能覆盖一年内到期的有息负债金额。期末资产负债率84.43%,较17年末提升3.32pct,剔除预收款的资产负债率为46.04%,较17年末微升0.19pct,资产负债率水平虽有提升但在同行业中仍属合理水平。从应收款看,截止报告期末,应收款余额314.63亿元,较17年末增长66.38%,应收款周转天数由17年末的85.76提升至150.64,提升了64.89天,如果以17年同期相比,应收款天数由116.24提升34.40至150.64;整体而言,报告期内公司应收款周期明显拉长,这在一定程度上或会增加公司现金回流的压力。针对该压力,公司也在积极的改进、改善。报告期内,公司与平安资管签订《股份转让协议》,转让5.82亿股公司股份于平安资管,此次交易完成后,双方的未来进一步的战略合作或可期;公司积极尝试新型融资工具模式,如近期公告的拟开展资产证券化融资不超过25亿元。 投资建议:公司业绩增长迅速,预收账款充足,后续业绩有保障,非京津冀区域销售成绩显著,并继续拓展非京津冀区域产业园区开发,分散单一区域地产市场及政策风险,公司整体负债稳定应该收款周期略有拉长,我们认为公司长周期将显著受益于京津冀一体化,预计公司18-20年EPS分别为3.93,5.00,6.55元/股,对应当前股价PE为6.01,4.72,3.60,由于市场估值整体下行,我们将公司6个月目标价由42.0元下调至31.9元,维持“买入”评级。 风险提示:销售不及预期,调控政策超预期,战略合作不及预期,融资不及预期。
高新发展 房地产业 2018-10-22 8.26 10.63 5.56% 11.22 35.84%
11.59 40.31%
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公司近期发布公告,关于公司参与的联合体预中标成都天府国际空港新城绛溪南、北组团城市道路及景观提升工程PPP项目,该项目估算总投资约64亿,项目已纳入财政部PPP管理库。此外,公司子公司成都倍特建筑安装工程有限公司(以下简称“倍特建安”)近期收到成都天府国际机场保障基地租赁住房建设项目(一期)勘察-设计-施工总承包一标段中标通知书,我们的点评如下: 公司再摘空港新城项目,与中国建筑合作有望起到示范作用 公司所在联合体此次预中标项目地址在成都天府国际空港新城,空港新城是四川省和成都市的重要战略部署。此项目计划建设期不超2年,运营期为15年,中国建筑为联合体牵头人和总包施工方,公司子公司倍特投资控股的倍盈投资作为基金管理人发起组建的PPP基金对项目出资,倍特开发为运营单位,且公司子公司倍特建安将从中国建筑分包承揽部分建筑施工业务。公司此次参与联合体预中标项目以及子公司倍特建安中标项目表明公司目前正逐渐深入参与空港新区建设,投资收益以及施工利润将进一步提升,而此次与中国建筑的合作有望起到对于项目模式的示范指引效果。 公司深度参与空港新城建设,中期内订单有望持续增长 在目前中央加强基建“补短板”的背景下,西部地区基建投资有望保持稳定增长,四川地区基建投资同样处于稳健增长状况,而成都地区空港新城的建设对于成都而言具有重要意义。按高新区管委会的要求,公司作为管委会下属唯一的国有上市公司要全面深入参与空港新城的建设,特别是在基础设施等建设类PPP项目中发挥作用。 本次公司参与的联合体预中标直接反映出公司在空港新城基建领域的重要地位,且或为公司成立PPP基金后的落地首单,预计未来随着空港新城建设的持续推进,或会有更多与央企国企合作基金的成立,同时伴随更多相关订单的落地。 2018年公司业绩迎来拐点,订单增速提升下未来业绩有较好保障 公司2018年半年度报告,上半年实现营收4.07亿元,同比增长23.87%;归母净利润较上年同期降低20.56%,主要由于上年同期公司进行了对外投资单位成都攀特实业有限公司的清算,属于非经常性损益。若考虑扣非归母净利润则同比增长417.47%,增速提升明显,下半年随着在手订单的逐步落地,业绩释放增速将继续维持较高水平。 投资建议 公司是成都高新区管委会下属唯一国有上市公司,拥有其他建筑企业难以比拟的拿单优势。公司将深度参与空港新城建设,得享政策红利,公司2018-2019年建筑业务增速将显著提升。下半年随着工程开工,产值将进一步释放,业绩增长有望持续提速。我们维持公司2018-2020 年0.15、0.30、0.58 的EPS 不变,对应PE为56、28、15倍,维持“增持”评级。 风险提示:我国固定资产投资增速快速下滑,业务开拓不及预期,预中标项目因其他意外原因导致无法中标
吴立 4
南都物业 房地产业 2018-09-10 23.20 28.60 30.65% 24.33 4.87%
25.50 9.91%
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物业管理行业:规模不断提升,强者恒强 城镇化的持续深入和物业管理渗透率的提升将持续拓展物业管理面积,目前物业管理面积已达195亿㎡,未来五年预计继续增加50亿㎡,行业规模将持续扩大。从竞争格局来看,行业集中度不断提升,物业百强的总收入从2010年的198.6亿增加到2016年的627.8亿。头部企业利用成熟规范的管理模式,通过背靠地产公司或者并购等方式快速扩充管理项目,坚持规模化经营,行业出现“强者恒强”的局面,2017年物业百强市场份额达到32.42%。从发展模式看,物业服务行业发展模式有望完成由成本中心到服务中心再到流量中心的转变,未来有望成为流量平台,加载多元服务项目,创造新的增长点。 拓展非住宅物业管理业务、加速全国地域扩张,横向拓展规模 公司作为独立第三方物业,一方面,公司突破大多物业公司依靠房地产开发公司提供住宅业务管理项目的模式,大力拓展非住宅物业管理业务,与银泰集团、阿里巴巴等大型公司达成合作关系。2014年公司非住宅项目营收总计为3135万元,2016年增长到7121万元,2017年上半年就达到7345万元,在包干制物业管理服务项目营收中占比接近50%,也依靠商业、办公等物业管理项目提升毛利率水平。另一方面,公司通过自身扩张和并购等方式进军全国市场,2017年公司浙江省以外地区的收入占比接近25%,在十余个省市进行业务拓展。在地域和业务同时拓展的策略下,截至2018年6月30日,公司累计总签约项目392个,总签约面积4994.96万平方米。 提供多元增值服务、切入公寓租赁业务,纵向延伸产业链 除了传统物业管理服务,公司还提供家政服务、公共收益、泊位费、维修费、酒店管理、房产中介服务、APP服务等业务。增值业务营收增长迅速,仅2018上半年营收就达到4695.61万元,增速达到82.46%。增值业务基本利用基础业务的工作人员,成本低,2018年上半年毛利率达到68.98%,远高于传统物业管理项目和其他服务,增厚公司的利润空间。公司同时尝试用移动互联网技术建设社区O2O,建设推进已有成效,目前公司主要APP已有15.72万次的下载量。与此同时,公司切入公寓租赁业务,打造“群岛”品牌,获得市场高度认可。 投资建议与盈利预测 我们预计公司18-20年的营收分别为10.59/13.55/17.12亿元,净利润为0.92/1.14/1.52亿元,对应EPS为0.89/1.10/1.47元。基于公司业务拓展目标明确、新业务公寓租赁逐步放量,同时作为第一家A股上市的物业公司具有标的稀缺性,给予公司2019年26倍估值,目标价28.6元,给予“买入”评级。 风险提示:房地产周期波动,项目拓展不及预期,人力成本过快上升
招商蛇口 房地产业 2018-09-05 17.70 30.15 64.04% 20.01 13.05%
20.01 13.05%
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事件:公司发布半年度报告。上半年,公司实现营业收入209.88亿元,同比增长6.60%;实现归母净利润71.17亿元,同比增长97.54%。公司实现签约金额750.96亿元,同比增长39.86%,基本每股收益为0.88元,较上年同期增91.30%。 业绩增长超预期,高毛利项目结转叠加处置资产 公司上半年实现归母净利润71.17亿元,同比增长97.54%(业绩预告为89%-94%),业绩增长超预期。经营业绩同比大幅增长主要有两个原因:(1)双玺等高毛利项目进入结算周期,带动公司结转毛利同比增加约32亿元;(2)联合营公司权益法投资收益同比增加约9亿元。主要是由于报告期内京沪三项资产整体转让收益增加。17年11月,公司向SuperAllianceRealEstatePartnersL.P.(公司持有其20%权益)转让上海招商局大厦、上海招商局广场以及北京招商局大厦三项资产相关的股权及债权,今年一季度完成交割。总交易对价50.15亿元,而其账面值仅10.3亿元,可贡献处置资产收益39.8亿元,扣除企业所得税后对利润的贡献可达29.8亿元,实现投资收益33.1亿元。上述两事项主要发生在一季度,因此公司一季度归母净利润就已达到57.8亿元,二季度净利润增长相对平稳。 可售货值充足,大概率完成年度销售目标 公司18年可售货值近2700亿(其中去年滚存的接近600亿,今年新推2100亿),全年销售目标1500亿,对应增速33%。要完成销售目标仅需去化率达到55.6%,公司上半年已实签约销售金额750.96亿元,同比增长近40%,已完成全年销售目标的50%。我们认为公司完成销售目标是大概率事件。 一二线拿地扩张势头不减,多元化拿地整合集团内部资源 公司扩张势头明显,18年上半年,公司保持较快的拿地节奏,总计新增土地面积339.5万平米,总地价603.5亿元。拿地金额占销售金额的比例接近80%。 公司充分发挥自身多元化拿地优势,加大了兼并收购力度,特别是同地方国企和央企的合作。落地昆钢,天津汤臣,南通中外运等项目。本期公司收购了招商局漳州开发区有限公司78%的股权,成为第一大股东。招商漳州土储巨大,拥有土地面积总计777.5万平方米,其中住宅用地约85.7万平方米,商业用地约95.6万平方米,港航物流用地约249.9万平万米,可复制招商蛇口“前港-中区-后城”经典模式。 央企+龙头,融资成本优势明显 2018年招商蛇口共新发公司债70亿元,18H新增债券的融资成本5.03%,虽然较2017年提高了0.23个百分点,但在行业内仍保持较大的资金成本优势。 投资建议:我们认为公司储备货值充足,拿地扩张积极,销售有望维持高速增长。同时在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,有望受益于粤港澳大湾区城市群发展规划。股价诉求较强。公司第一期员工持股成本价为23.60元,高出当前股价37.6%。公司RNAV18.18(未包含前海区域尚未办证的土地),当前股价折价5.7%。若考虑未办理土地证的325万平米土地,即使保守估计按每平米增值2万元来估算,也将增厚RNAV至26.36元/股,则当前股价折价34.9%。我们预计公司2018-2020年净利润约为158.7、193.6亿,239.5亿,对应EPS为2.01、2.45和3.03元,对应PE为8.45X、6.93X和5.60X,给予“买入”评级,六个月目标价30.15元。 风险提示:销售情况不及预期,重点布局区域调控加码。
华夏幸福 房地产业 2018-09-05 25.22 42.00 63.42% 26.08 3.41%
27.07 7.34%
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事件: 公司发布半年度报告。上半年,公司实现营业收入349.74亿元,同比增长57.13%;实现归母净利润69.27亿元,同比增长29.05%。 主营业务快速增长,预收账款充足 公司上半年实现营业收入349.74亿元,同比增长57.13%;实现归母净利润69.27亿元,同比增长29.05%,业绩快速增长。营业收入快速增长主要原因系公司主营业务扩张、房地产收入增加。按行业分,营业收入占主营业务收入31%的房地产开发业务同比增长30.9%,达到189.7亿;土地整理业务占比小但增速显著,营业收入达到33.9亿,同比增长452%。按地区分,环北京区域、环上海区域、华南区域营收占主营业务收入比例分别为78.3%、18.3%、3.4%,其中环北京、环上海区域营业收入同比增速分别为38%、169%,京津冀模式的“异地复制”取得成效。 公司归母净利润的增长比营收增长低约28个百分点,主要原因系公司业务扩张,房地产结算成本增加,营业成本大幅提高,达到190亿元,同比增长100.98%。截止到2018H1,公司账面预收账款1433.15亿元,预收款/17年营业收入高达240%,充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润,有利于锁定公司未来三年的经营业绩。 非京津冀销售崛起,异地复制成效显著 2018年上半年,公司实现销售额805.04亿元,较上年同期增长15.63%,其中,产业新城业务园区结算收入额151.44亿元,房地产业务签约销售额638.12亿元,其他业务(物业、酒店)销售额15.48亿元;公司签约销售面积共计712.37万平方米;公司期末储备开发用地规划计容建筑面积约为887.63万平方米。公司作为从河北省成长起来的企业,凭借在京津冀积累的十余年产业新城运营经验,产业新城的“异地复制”已见成效。公司京津冀以外区域的销售面积和销售金额快速增长。京津冀以外区域销售面积325万平方米,占总销售面积比例达到45.68%,较去年同期增长293.88%;环南京、环杭州、环郑州区域1-6月销售面积占比分别达到15.78%、7.30%、10.69%;京津冀以外区域的核心业务销售额占比达到38.63%,较去年同期提升25个百分点。 拿地布局非京津冀地区 公司持续优化产业新城与产业小镇产品,提出核心城市群聚焦战略,新增签署产业新城与产业小镇PPP正式协议10个,其中8个为产业新城项目,2个为产业小镇项目,全部位于非京津冀区域。 货币现金充足,经营活动现金流持续优化 2018年上半年报告期末,公司融资总金额1,128.82亿元,对外担保金额707.86亿元,其中706.36亿为对控股子公司担保。公司融资加权平均利息率为6.14%,其中银行贷款的平均利息成本5.99%,债券平均成本为5.95%,信托、资管等其他融资的平均利息成本6.83%。期末公司货币资金425.89亿元,大于公司一年内到期的有息负债275.65亿元,偿债能力有充分保障;公司经营活动产生的现金流量金额为-78.18亿元,其中第二季度为17.85亿元,公司现金流持续优化。 投资建议:公司业绩增长迅速,预收账款充足,后续业绩有保障,非京津冀区域销售成绩显著,并继续拓展非京津冀区域产业园区开发,分散单一区域地产市场及政策风险。我们认为公司战略稳定,成长性好,预计公司18-20年EPS分别为3.99,5.08,6.66元/股,对应PE为6.14,4.83,3.69,将6个月目标价由47.88元下调至42元,给予买入评级。 风险提示:园区招商引资不及预期,落地投资额结转不及预期
万科A 房地产业 2018-08-24 23.00 32.83 27.99% 24.67 7.26%
26.68 16.00%
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营收、净利润大增,毛利率维持高位 2018上半年,公司实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.80%;实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元,同比增长24.94%。公司房地产业务的结算毛利率为27.3%,较2017年同期提高2.5个百分点。中报营收增幅大于净利润增幅,主要由于:1)联营、合营公司的项目结算较少,且由于会计政策变更,部分项目计提了减值,体现为投资亏损;2)融资规模上升,一季度利息支出及财务费用同比有较大幅度增加,财务费用同比增长224.72%。截止2018H1,公司合同负债5142.85亿元,主要为预售房款,对未来收入的确认锁定度较高。根据中报,公司合并报表范围内尚有3693万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约5200.5亿元,较17年末分别增长24.7%和25.5%。2018H1公司实现竣工面积917.2万平方米,同比增长44.1%,占全年竣工计划的34.9%(2017H1为26.0%),预计全年竣工面积将与年初计划基本持平,公司加快竣工节奏有望助力公司业绩快速释放。 市占率提升,现金流稳定,新开工稳步增长 2018H1,公司累计销售微增,销售面积2035.4万方,同比增加8.93%,销售金额3046.6亿元,同比增加9.91%,累计销售均价1.50万元/平米,仍维持高位。根据统计局数据,18年上半年全国商品房销售面积77143.3万方,万科市占率2.64%,较17年底2.1%进一步提升。2018H1公司实现新开工面积2321.1万平方米,同比增长40.2%,占全年开工计划的65.5%(2017H1为56.6%)。公司坚持现金为王,强化资金管控,销售滚动回款率保持在93%以上,远高于行业平均水平。 投资建议:公司业绩增长稳定,销售回款率维持高位,财务稳健,净负债率低。考虑到地产企业下半年推盘量往往高于上半年,我们预计公司全年销售额有望突破6300亿元;拿地力度持续回升,预计下半年公司拿地力度受行业资金面影响或将略有回落。在行业集中度提升的大背景下,公司在拿地、融资等方面的优势日益明显。我们预计公司18-20年EPS分别为3.39、4.32及5.31元,对应PE为7.0X、5.5X及4.5X,6个月内目标价32.83元,维持“买入”评级。 风险提示:重点布局区域调控加码,销售不达预期,融资收紧超预期。
保利地产 房地产业 2018-08-17 10.61 16.80 39.53% 12.44 17.25%
13.33 25.64%
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事件:公司发布半年度报告。上半年,公司实现营业收入595.1亿元,同比增长9.3%;实现归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%。 毛利率提升显著,业绩基本符合预期公司上半年实现营业收入595.1亿元,同比增长9.3%(业绩预告为9.9%);实现归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%(业绩预告为14.9%),业绩基本符合预期。 公司归母净利润的增长高出营收增长近6个百分点,主要有两个原因:(1)结转项目毛利率提高。2018H1公司综合毛利率35.4%,较去年同期+4.6pct;房地产业务结算毛利率35.3%,较去年同期+5.6pct。(2)随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,公司投资收益大幅增长,2018H1投资收益9.4亿元,同比增长66.7%。截止到2018H1,公司账面预收账款2910.8亿元,预收款/17年营业收入高达199%,充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。2018年公司计划竣工面积1900万平米,对应增速22.3%,上半年已完成计划的40%(760.7万方),公司加快竣工节奏有望助力公司业绩快速释放。 销售扩张态势良好,销售均价稳中有升 2018年上半年,公司实现签约金额2153.1亿元,同比增长46.9%,销售额位居行业第四。6月份实现签约金额602亿元,首次实现单月签约突破600亿元;1-6月实现签约面积1453.9万平方米,同比增长37.9%。累计销售均价14809元/方,同比增长6.5%。在行业销售规模增速放缓的背景下,公司把握行业集中度提升的机遇,实现销售规模的快速增长。公司签约销售仍然以一二线城市和核心城市群为主,按城市能级分,一二线、三四线城市签约金额分别占比78%和22%;按区域分,珠三角、长三角分别占比31%和20%。 拿地扩张积极,获取方式多元化 2018年上半年,公司新拓展国内项目69个;新增容积率面积1510万平方米;总成本1072亿元,拿地金额占比销售金额49.8%,楼面均价7099元/方。按城市能级分,一二线、三四线城市拿地金额占比为68%和32%。其中,三四线城市主要聚焦于珠三角、长三角等核心城市群。考虑融资偏紧的环境下,公司作为龙头房企优势明显,预计下半年公司拿地力度虽有回落,但影响较小。 坚持全国化战略布局,深耕一二线核心城市 公司始终坚持全国化战略布局,深耕一二线核心城市。截至2018H1,公司拥有待开发面积8950万方,预计可满足未来2-3年开发需求,保证公司拥有充足的资源灵活应对市场变化。按城市能级分,一二、三四线城市分别占比61%和39%;按区域分,珠三角、长三角合计4124万平方米,占比46%,与市场趋势相匹配,为公司持续发展储备了优质资源。 融资优势明显,债务结构合理 公司充分发挥融资优势,以低成本储备大额资金,上半年公司融资现金流入856.3亿元,同比增长43.2%,其中新增有息负债796.1亿元,综合成本仅5.09%。受此影响,公司负债率水平有所走高,净负债率达到93.3%,较去年同期+6.7pct;资产负债率(剔除预收款)为67.8%,较去年同期+0.9pct。但公司总体债务结构合理,一年内到期有息负债占比13%,现金余额/一年内有息负债为2.95倍,短期偿债压力不大。从融资来源来看,公司有息负债仍以银行借款为主,占比超71%,公司债及中票等直接债务融资工具占比14%。截至2018H1,公司银行贷款授信额度为3810亿,剩余未使用额度1687亿。在行业融资整体收紧的大背景下,公司在融资方面的优势愈加明显。公司有息负债综合成本仅4.86%,在行业内处于领先水平。 投资建议:公司盈利提升显著,销售增速维持高位,土地储备充足,拿地扩张积极。根据中国指数研究院的数据,公司2018年销售目标4000亿,从上半年公司销售情况看这一目标大概率将实现。此外,公司已完成收购保利香港50%股权方案的股权交割工作,基本完成境内房地产业务的整合,未来业务区域和市占率有望加速提升。 我们认为房地产企业的融资环境有望边际上改善,作为稳健经营的地产龙头,公司融资优势尤其明显。我们预计公司18-20年EPS分别为1.68、2.10及2.72元,对应PE为6.6X、5.3X及4.1X,估值接近历史低位,将目标价由18.96下调为16.8元,维持“买入”评级。 风险提示:销售不达预期,融资收紧超预期
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名