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陈天诚

天风证券

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工作经历: SAC执业证书编号:S1110517110001,曾就职于安信证...>>

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阳光城 房地产业 2018-05-09 7.45 12.41 84.67% 7.62 2.28% -- 7.62 2.28% -- 详细
公司披露2018年一季报,一季度公司实现营业收入总额43.02亿元,同比增长77.56%,实现归属于上市公司股东的净利润2.24亿元,同比增长6.19%,基本每股收益为0.06元,同比增长6.13%。 业绩稳健增长,可结算资源充足 公司一季度加快了结算节奏,实现营业收入总额43.02亿元,同比增长77.56%,超出市场预期,毛利率也达到25.01%,较去年同期提高3.62个百分点。但归母净利润仅小幅增长6.19%,主要原因为销售费用、管理费用较去年同期大幅增长。公司本期提高销售人员薪酬、销售代理费及业务宣传费,使得销售费用同比增长155.28%,一季度新增区域及项目管理人员薪酬、固定资产折旧增加导致管理费用同比增长102.92%。由于公司销售规模处于快速扩张期,费用的增长在当期即体现在利润表里面,但收入和利润的结算则要滞后,因此期间费用率的上升属于正常现象。公司可结算资源充足,截至2018年3月31日,公司账面预收账款达509.42亿元,较17年底增加107.91亿元。当期预收款/17年营业收入达153.62%,业绩锁定性强,将保障公司后续业绩的持续增长。 拿地势头强劲,加速战略布局 公司坚定“区域聚焦、深耕发展”的发展战略,全面升级“3+1+X”布局战略,提出“三全五圆”的发展战略,将一、二线城市作为根据地,形成二线城市全覆盖、核心城市辐射周边城市的战略格局。2017年公司拿地金额986.5亿元,较16年增长251%,为17年销售金额的108%,扩张势头强劲。18年一季度,公司通过招拍挂市场,耗资16.02亿元新增土地面面积16.21万平方米,二线城市与三四线城市各占一半,在目前国家调控范围持续蔓延的环境下,公司顺应国家宏观政策,提前布局二线城市伺机参与城市更新及棚户区改造,布局核心城市周边三四线城市有利于分散风险,建立优质的土地储备,加快周转,以带来规模上的快速扩张。 5亿美元海外债发行完毕,30亿定向债务融资工具获准注册 公司成功于2017年11月16日,完成在境外发行总额2.5亿美元债券;2018年3月23日,完成总额2亿美元债券的发行;3月29日,完成0.5亿美元相同债券的增加发行,顺利完成公司股东大会批准的5亿美元海外债额度。根据18年1月10日公告,公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币30亿元的定向债务融资工具获准注册,目前申请发行工作正在进行中。公司以降低融资成本为战略目标,通过海外债、定向债务工具等融资方式进行融资,为后续经营奠定基础。 投资建议:我们认为新管理团队的到任将为公司发展带来第二次重大历史机遇,新任管理层积极推进的精细化管理控制成本和跟投等机制,有望进一步提升公司的运营效率和利润率,推动公司实现销售和业绩的高增长,我们预计公司2018年销售将超过1300亿。公司目前PEG仅0.56,远小于1;根据公司最新年报数据和经营计划,我们调整2018-2019年净利润由32.8亿、44.1亿至31.1亿、45.8亿,预测2020年净利润为64.1亿,调整18-19年EPS由0.81、1.09元至0.77、1.13元,20年EPS1.58元,对应PE为9.4X、6.4X和4.6X,维持“买入”评级,六个月目标价12.41元。 风险提示:销售不及预期,调控政策超预期,新管理层相关战略实施不达预期。
万科A 房地产业 2018-05-08 27.01 42.64 60.00% 28.86 6.85% -- 28.86 6.85% -- 详细
收入、净利润大增,业绩锁定度较高 一季度营收增幅大于净利润增幅,主要由于:1)联营、合营公司的项目结算较少,且由于会计政策变更,部分项目计提了减值,体现为投资亏损;2)融资规模上升,一季度利息支出及财务费用同比有较大幅度增加,财务费用同比增长181.24%。截止一季度末,公司合同负债4793.6亿元,主要为预售房款,对未来收入的确认锁定度较高。根据一季报,公司合并报表范围内尚有3,563.6万平方米已售资源未竣工结算,合同金额增至4,944.9亿元,较2017年底分别增长20.3%和19.3%。 毛利率维持高位,会计政策变更利好业绩 公司一季度毛利率及净利率分别为34.17%及5.77%,较去年同期分别增加4.37及-0.2个百分点,毛利率维持高位。根据公告,按照财政部修订后的会计准则要求,公司从2018年起执行新的收入准则及金融工具准则。执行五项新会计准则将使得公司需调整2018年期初留存收益和其他综合收益,2018年期初留存收益增加亿元,少数股东权益增加4.94亿元,其他综合收益减少189.61万元。本次执行后公司期初留存收益增加占2017年归母净利润280.52亿元的比值为9.3%,由于公司全款客户占比不小,执行新的收入准则预计可在一定程度上提升业绩。 市占率进一步提升,坚持审慎投资,新开工稳步增长,租赁住宅升级为核心业务 公司一季度实现合同销售面积1,048.2万平方米,根据统计局数据,18年一季度全国商品房销售面积30088万方,万科市占率3.5%,较17年底2.1%进一步提升。根据一季报,18年Q1公司新增加开发项目总规划建面约943.5万方,截至一季度末,公司总土储建面约为1.4亿方;18年Q1实现新开工面积1,129.9万方,同比增长23.1%,占全年开工计划的31.9%。根据一季报,公司已将租赁住宅确定为核心业务,践行“城乡建设与生活服务商”战略,围绕人民日益增长的美好生活需要,持续探索完成各项业务规划的升级与落地,实现有质量的发展。 投资建议 公司一季度市占率3.5%,较17年底2.1%进一步提升。由于一季度是传统销售及结算淡季,预计二季度公司销售及业绩增长将提速。公司践行“城乡建设与生活服务商”战略,围绕人民日益增长的美好生活需要,持续探索完成各业务规划的升级落地,实现有质量的发展。公司作为地产行业财务健康、投资稳健、管理卓越的龙头,未来市占率预计持续提高,我们预计公司18-20年EPS分别为3.39、4.32及5.31元,对应PE为8.4X、6.6X及5.3X,6个月目标价42.64元,维持“买入”评级。 风险提示:重点布局区域调控加码,销售不达预期。
荣盛发展 房地产业 2018-05-04 10.08 19.00 95.07% 10.86 7.74% -- 10.86 7.74% -- 详细
事件:公司发布2018年第一季度报告,报告期内实现营业收入69.84亿元,同比增长36.67%;归母净利润6亿元,同比增长31.13%;基本每股收益0.14元/股,同比增长27.27%。 可结算资源充足,竣工节奏加快,全年业绩有保障。 公司2018年第一季度实现营业收入69.84亿元,同比增长36.67%;实现归母净利润6.01亿元,同比增长31.13%,经营结算规模提升使得业绩增长稳健。公司2018Q1毛利率较去年同期提高3.3个百分点至34.6%。公司一季度期间费用率有所增加,净利润率同去年同期基本持平。三费增长的原因在于:公司经营规模扩张迅速,并购及新设公司增加,管理人员及销售人员的人工成本及费用相应增加以及非资本化贷款利息增加。公司可结算资源充足,18年一季度预收账款达732亿,较17年末增长62亿,预收款/17年营业收入高达1.89倍,此外,公司2018年计划竣工面积692.38万平米,若计划100%完成则竣工面积将增长87.82%,快竣工节奏叠加高业绩锁定度为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。 销售高增长,18年销售目标880亿。 2018年第一季度,公司实现签约面积147.04万平方米,同比增长26.66%;签约金额146.50亿元,同比增长30.14%,销售均价9963元/平方米,较17年末小幅微降6.8%。公司18年销售目标880亿,对应增长30%。 拿地扩张积极,聚焦优质三四线城市。 公司2018年第一季度通过招拍挂于焦作、张家口、宜春、嘉兴等核心三四线城市新获取27宗地块,合计新增土地储备建筑面积182.4万平方米(同比增加42.1%),其中三四线城市占比92.3%,土地总价合计39.86亿元,楼面地价约为2185元/平米,拿地楼面价/销售均价仅22%,较低的拿地成本保障了可观的利润率水平。2018年公司计划新获取建筑面积约1,500万平米的新项目资源,一季度已完成12.16%,预计公司仍将保持低成本快扩张势头。截至2017年末公司土地储备建筑面积3,495.21万平方米,足以满足公司3年左右的开发需要。公司土地储备布局更加均衡,在加大对京津冀区域拓展力度的同时,着力研究长三角及中西部中心城市及周边区域。公司房地产开发业务已经布局京津冀环渤海、长三角、中西部等30多个城市,均衡的土储分布有利于公司穿越周期,应对政策不确定性的能力强。 融资渠道多样化,成本维持较低水平。 在房地产行业融资政策的不断收紧的大背景下,公司充分利用资本市场融资工具,有效控制融资成本,2017年公司平均融资成本6.5%,在民营控股房企中处于较低水平。公司18年一季度净负债率为138%,较17年末提高了14个百分点,负债率水平小幅上升系公司短期借款和长期借款规模增加。公司长期负债占比65.9%,负债结构较为健康,短期内资金压力不大。2018年,公司计划将以项目开发贷款融资为主,以发行公司债券、中期票据、信托、资产证券化及其他新型融资方式为辅,2018年计划新增信贷融资600亿元。 投资建议:公司毛利率显著提高,可结算资源充足,拿地成本低,拿地楼面价占销售均价的比例仅22%。我们预计公司销售将维持高速增长态势,2018年销售额有望突破880亿。我们预计公司2018-20年净利润为85.7亿,109.9亿,138.3亿,EPS为1.97、2.53和3.18元,对应PE为5.2X、4.0X、3.2X,维持“买入”评级,6个月目标价19.00元
新城控股 房地产业 2018-05-04 32.10 47.29 63.35% 34.97 8.94% -- 34.97 8.94% -- 详细
事件 2018年一季度公司实现营业收入51.79亿元,同比增长154.21%;归属于上市公司股东的净利润3.60亿元,同比增长753%;基本每股收益为0.15元,同比增长650%。 竣工结算增加,合作项目贡献收入增加,净利率大幅提升 一季度为传统结算淡季,根据一季报,公司营业收入及归属于上市公司股东的净利润分别实现同比增长154.21%和753%,主要源于结算的增加以及净利润率的大幅度提升。公司一季度毛利率及净利率分别为36.41%及7.17%,较去年同期分别增加-2.46及5.28个百分点。净利率的大幅提升主要是因为期间费用率的降低及投资收益的增加,18年一季度公司期间费用率为18.45%,相比去年同期降低4.78个百分点,投资收益超过5000万,去年同期为负,主要是结算的合作项目增加。公司合同负债607.5亿元,主要为预售房款,对未来收入的确认锁定度较高。 会计政策变更利好业绩但占比较小,内生增长为业绩提升主因 根据公告,按照财政部修订后的会计准则要求,公司从2018年起执行新的收入准则及金融工具准则。按照收入准则的要求,公司将在编制2018年度及各期间财务报告时,根据首次执行收入准则的累积影响数调整当年年初未分配利润及财务报表其他相关项目金额,按照金融工具准则的要求,公司将可供出售金融资产分类为以公允价值计量且其变动入当期损益的金融资产,对期初留存收益或其他综合收益进行追溯调整。本次执行修订后的收入准则及金融工具准则,公司需调整2018年期初未分配利润和其他综合收益,即公司2018年期初未分配利润增加22,406.83万元,少数股东权益增加649.98万元,其他综合收益减少3,082.50万元。收入的确认变更主要发生在非银行按揭客户,同时按完工进度确认,对当期的影响较小,本次执行后公司期初未分配利润增加2.24亿元占2017年归母净利润60.29亿元的比值为3.5%,为收入及金融工具提减值共同作用的结果,可见会计政策的变更虽利好业绩,但占比较小,业绩提升的主因仍为内生增长。 投资建议 公司一季度销售金额379亿元,同比增长63.66%,销售面积305万方,同比增长87.52%,高基数下仍保持了高增长,由于一季度是传统销售及结算淡季,我们预计二季度公司销售及业绩增长将提速。截止到17年底,我们测算公司总土储(未售口径)6005万方,根据公司公告,17年销售均价1.36万/平米,估算总货值约为8100亿元。我们认为公司综合实力强、成长性好,未来市占率或持续提高,预计公司18-20年EPS分别为3.87、5.03及6.73元,对应PE为8.2X、6.3X及4.7X,6个月目标价48.45元,维持“买入”评级。 风险提示:重点布局区域调控加码,销售不达预期
南山控股 房地产业 2018-04-30 5.70 8.60 55.23% 5.82 2.11% -- 5.82 2.11% -- 详细
吸收合并深基地B事项实施在即,双主业格局将开启:目前公司已收到外管局批复,吸并事项实施在即。换股吸收合并完成后,深基地将终止上市并注销法人资格,南山控股将承继及承接深基地的全部资产、负债、业务、人员、合同及其他一切权利与义务。南山控股换股价格为5.83元/股,深基地B换股价格为19.55元/股,换股比例1:3.6004,交易价格为45.08亿元。根据2月23日公司披露的交易报告书,深基地在上海、天津、广州、武汉等29个城市自行开发并管理50个物流园项目,运营、在建、签约规划仓库面积约556万平方米,资产优质。深基地旗下物流相关的堆存(仓储)业务收入持续稳定增长,2014、2015及2016年各运营物流园区业务合计收入分别为3.70亿元、4.84亿元和5.41亿元,复合增长率达20.92%,合计净利润(不考虑财务费用)分别为1.57亿元、1.81亿元和1.99亿元,复合增长率达12.58%。 2017年业绩稳步增长,土储持续扩充:2017年实现合同销售面积35.33万平方米,销售额53亿元。根据克而瑞数据,南山控股于2016、2017年连续两年进入中国房地产企业销售面积、销售金额、权益金额排行TOP200。2017年公司实现营业收入66亿元,同比增长32%,实现归母净利润6.4亿元,同比增长21.8%,业绩稳步增长。销售毛利率及净利润率持续提升,2017年分别达到44%及14%,ROE达到10.9%。土地储备方面,公司不断扩充,15-17年新增土储持续增加,17年新增计容面积37万方,累计计容面积116.07万方,主要分布在苏州、南通、合肥、长沙等。 RNAV折价46.7%,安全边际较高:1)地产业务净权益增加值60.72亿元。公司吸并前NAV117.09亿元,每股RNAV6.24元;2)投入运营的物流园区项目大部分已产生稳定租金收入,直接计算NAV为59.74亿元,在建项目和储备项目尚存在不确定性,分别给予0.85和0.7的折扣系数,NAV分别为23.61亿元和43.62亿元,加总得到物流地产的NAV为126.97亿元,深基地持有宝湾控股77.36%的股权,对应NAV为98.22亿元;3)吸收合并深基地B后公司总股本升至27.08亿,吸并后NAV总规模为232.88亿元,每股RNAV8.6元,当前股价折价率48%,安全边际较高。 投资建议:公司换股吸收合并深基地B事项实施在即,将形成“地产开发+物流地产”双主业格局。考虑吸并后公司NAV232.88亿元,每股RNAV8.6元,当前股价折价48%,安全边际充足。假设公司18年重组完成,对应18-20年备考归母净利润分别为7.42亿元、8.96亿元和9.78亿元,我们预计18-20年EPS分别为0.27、0.33和0.36元,对应PE估值分别为21.2X、17.5X、16.1X,维持“买入”评级,6个月目标价8.6元。 风险提示:整合深基地B进展不达预期,调控持续影响公司地产销售。
绿地控股 房地产业 2018-04-30 7.20 10.12 43.95% 7.42 3.06% -- 7.42 3.06% -- 详细
业绩拐点显现,新开工快增长为未来结算及销售资源奠定基础2017年公司的收入及盈利实现了双增长,营业收入同比增长17%,利润总额同比增长33%,归母净利润增长25%,增长速度可观。归母净利润增速相比于去年的4.7%大幅提升,全年160亿的利润总额目标超额实现,主要得益于房地产业务结转毛利率增幅明显以及大基建产业利润同比大幅增长。其中,根据Wind 数据,地产业务销售额同比增长20%及新开工面积同比增长53%,锁定后续结算及销售资源。 低毛利业务规模缩减、材料成本下降,利润高增速有望维持公司业务板块做出调整,能源及销售商品等低毛利业务规模缩减,毛利率水平提升,同时成立了全资材料公司,改变采购模式为甲供直采,通过强化管理有效降低材料成本,综合降本率达27%。地产业务方面,商办产品比例不断下降,2017年商办销售金额占比由2015年的49%降低至31%,结算周期有望缩短,综合来看,我们认为公司利润的高增速有望维持。 战略投资者减持近尾声,大股东增持彰显信心2015年绿地通过资产置换上市,上市公司向平安创新资本等5家战略投资者公开发行A 股股票共计24.3亿股。2016年二季度解禁后,五家战略投资开始持续减持公司股票完成资金的退出,这对公司近两年的股价形成了较强的压制。截至2018年一季报,五家战略投资者仅有一家仍在前十大股东之列,即上海国投协力发展减持至8208万股,其他战略投资者已在2016年四季度至2017年四季度通过减持退出十大持股股东,我们认为目前公司战略投资者减持已近尾声,股价最大的压制因素已基本解除。此外,公司大股东格林兰于17年12月增持了公司股份1673万股,增持后,格林兰持有公司29.13%的股份,大股东增持彰显了对公司未来发展的信心,公司的发展前景值得期待。 估值低,安全边际高公司2017年EPS 为0.74元,2017年房地产销售金额为3064.7亿元,对应PS 仅为0.29X,PB 值仅为1.3X。与同行业其他龙头公司及二线企业相比,公司估值处于相对较低的水平,安全边际较高。 投资建议 随着管理水平的提升、能源等低毛利业务的收缩以及商办产品占比降低,公司迎来利润拐点,整体经营发生显著积极的变化。公司2017年实现销售金额3065亿,对应目前PS 仅0.29,估值低。我们预计公司 18-20年EPS 为0.92、1.09和1.29元,PE 分别为7.8X、6.6X 和5.6X,低于行业龙头平均水平,鉴于房地产行业整体估值存在修复空间且公司为行业龙头,我们认为合理估值应在11倍左右,首次覆盖,6个月内目标价10.12元,对应18年11倍 PE,给予“买入”评级。 风险提示:特色小镇落地慢于预期,房地产市场销售低于预期。
金地集团 房地产业 2018-04-25 11.29 16.40 53.56% 11.67 3.37%
11.67 3.37% -- 详细
事件:2017年,公司实现营业收入376.62亿元,同比下降32.15%;公司实现归属于上市公司股东的净利润68.43亿元,同比增长8.61%;EPS1.52元,同比增长8.57%;2017利润分配预案为每10股派发现金股利5.30元(含税)。 并表结算面积减少,毛利率提高,净利润稳定增长。 2017年营业收入下降较多,主要是由于合作项目增加,并表结算面积减少使得结算收入减少,公司自09年以来土地储备的权益比例逐年下降,可并表项目减少,2017年土储权益比例51.2%,未来两年并表结算收入减少的趋势可能延续。另一方面,公司归母净利润同比增长8.61%,主要是由于毛利率的提高,其中,房地产业务毛利率为33.96%,较上年同期增加5.23个百分点,而公司非并表项目销售额的快速增加反映在投资收益上,其中,2017年公司对联营企业和合营企业的投资收益同比增长217%。 拿地创历史新高,一二线土储占比超80%。 公司2017年共获取94宗土地,总合同投资额突破1,000亿元,为公司新增了约1,300万平方米的总土地储备,创历史新高,按照17年766.7万方的销售面积计算,拿地销售比为1.70,力度加大。公司继续坚持合理布局,深耕一线城市及强二线城市,一线城市的权益投资额占比约23%,二线城市的权益投资额占比约64%,三四线城市的权益投资额占比约13%,同时,公司在2017年新进入海口、重庆、成都、济南、惠州、徐州、滁州、镇江等城市,为集团规模发展开拓了新的增长点。截至报告期末,公司总土地储备约3,770万平方米,权益土地储备约1,930万平方米,已布局全国41个城市。 融资渠道多元,融资成本维持低位,财务状况稳健。 2017年公司完成40亿元公司债、30.5亿元物业费ABS、30亿元超短期融资券、15亿元中期票据及2亿美元债券的发行。2017年末,公司债务融资余额为553.54亿元,债务融资加权平均成本为4.56%,相比去年4.52%略微提高,仍维持较低水平。资产负债率为72.13%,净负债率为48.2%,相比去年有所增加,但仍处于行业较低水平,加杠杆空间较大,财务状况很稳健。 投资建议。 按照最新收盘市值,公司股息率为4.77%,分红水平较高。我们认为公司土地储备及项目优质,财务状况稳健,在行业集中度提升的背景下获取优质土地及融资优势明显,鉴于公司权益比例降低,并表结算面积可能减少而投资收益增加,我们将2018-19年EPS由1.93和2.42元下调为1.82和2.13元,预计2020年EPS为2.40元,对应PE为6.1X、5.2X、4.6X,维持“买入”评级,根据行业整体预期估值下行进行调整,对应18年PE调整到9倍,6个月目标价由19.3元下调至16.4元。
中粮地产 房地产业 2018-04-23 6.84 10.40 53.17% 7.19 5.12%
7.19 5.12% -- 详细
中粮地产拟发行股份购买大悦城地产股权:公司18年4月17日发布公告,中粮地产拟以发行股份的方式向明毅收购其持有的大悦城地产股份(占大悦城地产已发行普通股股份总数的64.18%),并发行股份募集配套资金,总金额不超过242,578.14万元。发行价格、总对价及发行数量:按照暂定的本次重组标的资产总对价1,475,607.94万元,每股发行价格6.89元计算并经交易双方协商,中粮地产将向明毅发行2,141,666,095股股份,用于支付本次重组的全部对价。本次交易完成后,大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司。 重组后业务领域形成住宅开发+商业地产双轮驱动格局:大悦城为中粮旗下全国性的商业地产运营商,被中指院评为商业地产前三甲,重组将为上市公司主营业务注入新的商业地产元素,释放住宅、商业板块整合的协同效应。公司既能通过开发型物业的高周转实现现金回流,又能分享持有型物业带来的长期稳定收益和升值红利,有利于改善公司的持续经营能力,提高公司的竞争力,营业收入和净利润将增加,资产规模扩大。 重组后销售规模增加,融资、市场、土地获取及品牌方面发挥协同效应:中粮地产主业为商品房开发,17年商品房销售金额为262亿元,大悦城地产商业综合体亦有可售部分,17年销售金额为82亿元,重组后,中粮地产的地产开发业务将得到扩大,17年合计实现344亿元销售,增加31%。重组后,商业地产跟开发业务能够在融资、市场、人才、土地获取及品牌等方面发挥协同效应,融资方面,通过增大体量、增强信用,整合后主体融资成本有望降低,财务管理也将更加优化,目前中粮地产融资成本4.3%-8.5%,大悦城地产平均融资成本为4.28%,整合后将显著降低整体融资成本;土地获取方面,整合后主体的土地获取能力将进一步增强,截至2017年12月31日,中粮地产在建及拟建项目总建筑面积约为958.52万平方米,大悦城地产在建拟建项目总建筑面积约为286.57万平方米,整合后土储面积将显著增长,为业绩长期稳定增长奠定基础,整合后公司将成为中国综合性房地产的旗舰平台。 资产管理战略落地,形成资本循环:公司通过基金运作,实现资本循环发展。2016年,公司通过转让三家BVI公司49%股权的方式,建立基金平台。集团和基金平台通过BVI公司持有北京、上海、天津的6个商业地产旗舰项目,截至二零一六年二月二十九日账面价值为人民币15,570百万元,49%股权的交易对价对账面价值溢价约22%,有助于公司释放资产价值,改善资本结构,加速扩张基金合作和管理输出战略。2017年大悦城宣布设立并购改造基金计划,初步投资额为114亿元,通过改造提升物业价值再退出获得收益,合作方包括GIC和中国人寿,基金将用于收购改造一二线城市存量商业,能够减少公司资金投入、降低负债水平,为盘活并购市场上现有存量商业项目、实现品牌管理输出、加速战略扩张提供充足资金保障。 投资建议 中粮集团作为央企改革试点企业,中粮地产重组大悦城后,公司将形成“开发+持有+基金”三轮驱动业务格局,销售及土储规模扩大,且在融资、市场、人才、土地获取及品牌等方面发挥协同效应,公司业绩有望长期稳定增长。假设本次重组在年内完成,我们预计公司2018-2020净利润规模分别为21.57亿、28.04亿和37.58亿元,不考虑本次资产重组的影响,公司2018-2020净利润预计为11.82亿、15.13亿和19.69亿元,EPS为0.65、0.83和1.09,对应PE为12.3X、9.6X、7.4X,首次覆盖给予“买入”评级,6个月目标价10.4元。 风险提示:重组进展不及预期,房地产市场销售规模下滑。
阳光城 房地产业 2018-04-20 7.39 12.41 84.67% 7.75 4.87%
7.75 4.87% -- 详细
事件:公司发布2017年年度报告,2017年公司实现营业收入331.6亿元,同比增长69.22%;实现归母净利20.6亿元,同比增长67.63%;基本每股收益约为0.51元/股,同比增长70%。 业绩符合预期,可结算资源充足 公司此前业绩预告归母净利润为20-25亿元,年报披露业绩为20.6亿元,符合市场预期。公司营业收入和归母净利润大幅增长,主要原因为公司重点项目在2017年陆续进入结算期,2017年公司结算面积241万平米,同比增长66%,结算金额327亿元,同比增长69%,结算均价13565元/平米,同比增长1.75%。其中福州阳光凡尔赛宫、上海阳光城滨江悦、杭州望澜府、武汉十里新城等重点项目结算金额均超过20亿。公司可结算资源充足,截止到2017年底,公司账面预收账款401.51亿元,同比增长125.2%,预收款/营业收入1.2倍,充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。 推进“三升一降”精细化管控成本,推跟投激励员工积极性 公司新任管理层到任后,大力推进“三升一降”(提升规模、速度、品质,降低成本)战略。在合约管理方面,建立全过程目标成本管理机制,实施锋刃计划。2017年9-10月,公司成功收购了南港建工及福建森泰然园林等施工设计公司,并进行集中采购,提高产品标准化率,,以进一步节约资源、进一步降低成本。并通过加强前策支持工作、压缩工期以提升开发速度,形成“人等地,地等钱,钱催人”的良性循环机制。 公司积极学习优秀企业跟投机制,于17年初推出了“双赢机制”,运行一年后已覆盖公司原有部分项目和全部新投项目39个,不仅公司获得了稳定收益,管理也得到有效改善,员工也获得了良好收益。我们认为,在跟投制度的激励下,公司精细化管理战略有望得到更好的落实,运营成本有望进一步下降,利润率仍有较大提升空间。 销售爆发式增长,回款率上升,经营现金流五年来首次回正 根据克而瑞数据,2017年公司实现销售收入915亿元,排名全国第19位,同比增长87.9%;实现销售面积659万平方米,同比增长86.7%;销售均价13882元/平方米,较16年提高0.61%。公司17年累计回款金额626亿元,回款率提升至63%,较16年增加9个百分点,良好的销售回款使得公司的现金流状况极大改善,经营活动产生的现金流量净额88.19亿元,近五年首次回正。 货值近5000亿,拿地积极,加大三四线城市布局力度 公司坚定实施“3+1+X”(长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点(如西安、长沙))的区域布局。截至2017年末,公司土地储备计容建面总计3,796万平方米,货值约达4,911亿元,足以支撑公司未来三年的开发需要。土储平均楼面地价3644元/平米,楼面地价/销售均价仅26%。充足的优质土地储备为公司规模和利润率的提升奠定了坚实的基础。 2017年公司拿地扩张积极,共计获得120个项目,计容面积2,021.6万平米,同比大幅增长106.8%,拿地总金额986.5亿元,同比大幅增长251%,拿地金额/销售金额达108%。随着朱荣斌、吴建斌的到来,公司明显加强了在三四线城市的布局。特别是在招拍挂市场,17年公司在三四线城市的拿地金额占到总金额的63%。我们认为,在目前核心一二线城市限购、限贷、限价、限售、限签等调控政策较为严厉的背景下,布局核心城市周边三四线城市有利于分散风险,在保证利润的同时加快周转,以实现规模的快速扩张。 多元化融资齐头并进,降低负债率和融资成本为战略目标 公司新任管理层到位之后,将控制负债率和融资成本作为战略目标,优化了公司财务结构。截止到17年底,公司净负债率水平为252%,较16年底下降5个百分点。17年公司整体平均融资成本7.08%,比16年同期下降1.34个百分点。从期限结构上看货币资金对一年内到期债务覆盖倍数达到1.13倍,流动性十分充裕。 投资建议:我们认为新管理团队的到任将为公司发展带来第二次重大历史机遇,新任管理层积极推进的精细化管理控制成本和跟投等机制,有望进一步提升公司的运营效率和利润率,推动公司实现销售和业绩的高增长,我们预计公司2018年销售将超过1300亿。公司目前PEG仅0.56,远小于1;根据公司最新年报数据和经营计划,我们调整2018-2019年净利润由32.8亿、44.1亿至31.1亿、45.8亿,预测2020年净利润为64.1亿,调整18-19年EPS由0.81、1.09元至0.77、1.13元,20年EPS1.58元,对应PE为9.5X、6.5X和4.6X,维持“买入”评级,六个月目标价12.41元。 风险提示:房地产调控政策超预期,新管理层相关战略实施不达预期。
广宇发展 房地产业 2018-04-17 13.68 16.70 36.89% 12.86 -5.99%
12.86 -5.99% -- 详细
事件:公司披露2018年一季度业绩预告,预计2018年一季度实现归母净利润7.9357—10.7357亿元,同比增长486%-693%,中位数为9.3357亿元,对应同比增速590%;预计一季度EPS 为0.43-0.58元,同比增长438%-625%,中位数为0.505元,对应同比增速531%。2018年1-3月,公司累计实现销售面积46.18万平米,销售金额46.01亿元,销售均价9963元/平米。 业绩增长超预期,可结算资源充足根据公司一季度业绩预告中位数,公司一季度归母净利润有望达到9.3357亿元,同比增长590%,EPS 有望达到0.505元,同比增长531%,大幅超出市场预期。截止到2017年底,公司账面预收账款达331亿元,预收款/营业收入高达153%,可结算资源充足,公司业绩有持续超预期的可能。 土地储备充足,未来业绩有保障公司土地储备充足,根据我们测算,公司未结算项目规划建筑面积1090万方,未结货值1777亿元,未售货值1446亿元。未结货值主要分布于重庆(34%)、济南(32%)、北京(8%)、宜宾(7%)、南京(6%)、苏州(5%)、成都(4%)、东莞、青岛、张家口等城市,以核心一二线城市为主。优质的土地储备足以支撑公司3-4年的销售,为公司未来业绩持续增长奠定了坚实的基础。 实际控制人旗下优质资源或将持续注入,受益海南区位价值提升公司实际控制人国家电网旗下有鲁能集团和都城伟业两个房地产开发平台,其中鲁能集团为上市公司的第一大股东。鲁能集团在2017年资产注入时承诺集团将其在海南、大连和章丘的住宅开发项目实现连续两年扣非归母净利润为正后注入上市公司;都城伟业集团承诺将其在海南、北京、天津、海阳的住宅开发项目在满足注入条件后注入上市公司。后续鲁能集团和都城伟业集团的优质土地资源有望持续注入。 博鳌论坛确立了中国继续扩大开放的总体战略,海南得益于其独特的地理位置,有望成为深化改革开放的前沿阵地,区位价值有望大幅提升。公司在海南有大量潜在可注入资源,有望深度受益。 投资建议:公司为鲁能集团旗下唯一上市地产开发平台,鲁能集团为解决同业竞争问题,在《发行股份购买资产暨关联交易报告书》中承诺在满足注入条件后将体外优质资产注入上市公司,特别是海南的优质项目。公司RNAV23.86元,当前股价折价近50%,显著低估。我们预计公司 2018-2020年归母净利润为27.2亿,42.0亿,56.3亿,EPS 为1.62、2.25和3.02元,对应PE 为7.98X、5.73X、4.27X,维持“买入”评级,6个月目标价16.70元。 风险提示:资产注入进度不及预期、销售不及预期。
万科A 房地产业 2018-04-13 32.57 42.64 60.00% 32.24 -1.01%
32.24 -1.01% -- 详细
2018年3月份公司实现合同销售面积363.7万平方米,同比下降8.96%,合同销售金额506.8亿元,同比下降20.36%;2018年1~3月份公司累计实现合同销售面积1,048.2万平方米,同比增加6.07%,合同销售金额1,542.6亿元,同比增加2.66%。 2018年3月单月来看,公司销售面积下降8.96%,估计是由于17年年底认购转化为签约速度变慢,累积了部分已认购未签约,因此一季度单月销售面积和销售金额增速持续下降,一季度累计来看,累计实现合同销售面积1,048.2万平方米,同比增加6.07%,合同销售金额1,542.6亿元,同比增加2.66%,一季度销售金额破千亿,超过去年4个月销售破千亿的记录。从销售均价来看,18年一季度销售均价为1.47万/平米,与17年销售均价持平,由于供给端约束较强,预期在18年销售规模下降的大环境中,销售均价将维持较平稳。 2018年一季度累计新增项目62个,去年同期新增项目44个,累计新增计容建面932.9万方,相比去年同期增长14.58%,拿地销售面积比为0.89,如考虑杭钢资产包,将在此基础上增加8个项目,主要位于杭州、嘉兴等长三角城市。2018年一季度拿地楼面价平均0.47万元/平方米,相比去年有所下降,严控土地获取成本。18年在土地溢价率收窄的预期之下,公司或加大拿地力度,土储规模增加,为未来推盘量奠定基础。物流地产方面,累计获取项目已达70个,累计获取建面近530万方,18年一季度新增建面109.5万方,超过去年全年的40%,物流地产业务发展进一步加速。 一季度销售在高基数下增长符合预期,根据公司公告,宝能资管产品所持股份将以大宗交易或协议转让的方式处置,多元分散的股东结构将更有利于公司发挥管理层治理优势,公司新时代的定位为城乡建设与生活服务商,做美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田及和谐生态建设者。作为行业的龙头,公司市占率仍有较大提升空间,业绩增长持续性强,财务稳健,我们看好公司未来更有质量的发展以及培育的新动能业务。我们预计公司18-20年的EPS为3.39、4.32、5.31元,PE对应当前股价为9.32X、7.32X、5.95X,维持“买入”评级,6个月目标价维持42.64元,对应18年PE为13倍。
招商蛇口 房地产业 2018-04-13 22.40 26.84 24.91% 23.56 5.18%
23.56 5.18% -- 详细
销售增速符合预期,货值充足继续增长有保障 公司公告2018年1-3月实现签约销售金额313.08亿元,同比增加18.09%,符合市场普遍预期(此前克而瑞公布的数据为312.1亿元)。公司货值储备充足,根据我们测算公司2018年可售货值近2700亿元,全年销售目标1500亿元(去化率达到71.4%即可完成销售目标),对应销售增速33%。 加大拿地扩张力度,重点布局一二线城市 1-3月份公司加大拿地扩张力度,公司1-3月总计新增土地面积150万平米,同比增长147%;权益地价187.7亿元,同比增长42.6%;总地价294.4亿元,同比增长39.2%。拿地总地价占销售金额的比例达到近94%,较去年同期增加14个百分点。公司1-3月重点布局核心一二线城市,总共获得16个项目,其中一线城市1个,二线城市10个,三线城市5个。公司明显加大了合作拿地的力度,平均权益比例仅为64%(拿地金额加权),共有7个项目股权占比在50%以下。我们认为合作拿地有利于公司提高资金利用效率,实现高速周转和规模的快速扩张。 土地储备充足,核心一二线城市占比近80% 公司土地储备充足,根据我们测算,公司未结算项目建筑面积3373万平米,未结货值8817亿元。从未结建面分布来看,二线城市占比超过一半(57%),一线城市占比22%,两者合计占比近80%。公司前瞻性战略布局粤港澳大湾区,目前已高度渗透该区域11个重点城市中的6个,粤港澳大湾区未结货值占比达35%,受益于粤港澳大湾区城市群发展规划,片区价值有望快速提升。根据我们测算,公司每股RNAV25.83元,当前股价较RNAV折价14.29%。优质的土地储备为公司未来业绩的持续增长奠定了坚实的基础。 投资建议:我们认为公司储备货值充足,拿地扩张积极,销售有望维持高速增长。同时在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,有望受益于粤港澳大湾区城市群发展规划。可结算资源充足,未来业绩有望继续高增长。 我们预计公司2018-2020年净利润约为149.9亿、184.7亿,226亿,对应EPS为1.90、2.34和2.86元,对应PE为11.85X、9.62X和7.86X,给予“买入”评级,六个月目标价27.58元。 风险提示:销售不及预期、前海区域开发进度不及预期。
华夏幸福 房地产业 2018-04-10 32.13 47.88 66.13% 33.53 4.36%
33.53 4.36% -- 详细
事件:3月30日公司公布2017年年报,全年实现营业收入596.35亿元,比上一年增长10.80%;实现归属于母公司所有者的净利润87.81亿元,比上一年增长35.26%。 定位产业新城运营商: 1)相比传统地产开发商估值应获提升:产业综合运营商成长空间与毛利空间相比于传统开发商均具优势,公司17年产业发展服务毛利率92.25%,拉高公司整体毛利率至47.93%,同比去年提升14.9个百分点,不再受制于住宅地产业务毛利被土地端与调控侧两头压缩的瓶颈。理应获得更高估值。2)异地复制进程加速:公司以“园区+地产”联动,同时将开发运营经验快速复制至长三角、珠三角地区等承接一线城市产业转移及人口溢出的环一二线周边城市,非京津冀地区项目贡献占比进一步扩大,提升住宅销售应对调控风险的安全边际。 销售略超预期、产品结构优化均价提升:公司17年销售额1522.12亿,实现26.5%涨幅,其中房地产业务销售额1201亿,同比增长19.4%。销售额增长主要由均价提升带动,得益于环京地区房价上涨,及伴随产业新城开发带来园区配套住宅价值提升双重效应,2017年房地产销售均价12592元/平,同比上涨19.3%。新增土储非京津冀地区拿地占比44%:据公告,2017年公司新增占地面积698万方,总拿地价305.11亿;其中非京津冀地区310.7万方占比为44%,储备结构更加优化。 首次开放全面合作:业绩提升催化剂,产业新城异地扩张复制或超预期:公司此前一直坚持独立开发,首届产业新城合作伙伴大会于18年1月31日在京召开,会议致力于寻求合作伙伴、共同搭建合作平台、推进产业新城模式的异地复制与全面布局。1月25日-1月27日公司先后与东原集团、旭辉集团和阳光城3家同行签订战略合作协议,未来或将在拿地、开发等多层面开展合作,合作开发有利于公司提升运营能力、加快销售与周转速度。 迎京津冀一体化、雄安新区及一带一路建设机遇,享三重利好:公司主要房地产开发及园区建设运营项目位于河北地区,且拥有大量土储及可通过一二级联动方式获取的潜在土地资源。雄安新区设立加速京津冀一体化进程,环渤海地区作为一带一路东部的起点,依靠产业园区的异地复制,积极布局长江沿岸地区。 投资建议:调控下公司17年全年销售额依然实现涨幅26.5%;盈利能力维持高位,2017年毛利率47.93%;此外,公司拿地力度增加且结构更为优化,新增土储非京津冀地区拿地占比44%;我们看好公司作为产业新城与地产开发双龙头在京津冀提速、雄安建设等多政策红利支持下实现稳定且持续的业绩增长。预计公司18-20年实现归母净利润分别为117.97亿、150.10亿、196.67亿,EPS 分别为3.99、5.08、6.66元/股,对应PE 为8.26X、6.49X、4.96X,首次覆盖,给予“买入”评级,6个月内目标价47.88元,对应18年12倍PE。 风险提示:园区招商引资不及预期;落地签约投资额结转不及预期。
世联行 房地产业 2018-04-04 9.31 18.71 133.62% 9.72 4.40%
9.72 4.40% -- 详细
事件 2017年,公司实现营业收入82.12亿元,同比增长30.97%,归属于上市公司股东的净利润为10.04亿元,同比增长34.35%,基本每股收益为0.49元,同比增长32.43%。 房联宝业务增长有质有量,占比持续提升 2017年,公司房联宝业务(互联网+)保持快速增长,业务毛利率也有所提升,持续为公司贡献收入和利润,截至2017 年12 月31 日,互联网+业务顺利完成186 个城市的服务布局,新增三四线城市布局81 个,合作项目累计超过1,000 个,营业收入23.53 亿元,同比增长61.84%,毛利5.31 亿元, 同比增长89.73%,毛利率22.57%,相较于2015年和2016年均有增长。房联宝业务收入在总营业收入中占比持续提升,从2015年的15.5%提高到28.7%,短短三年时间成长为公司重要收入及利润来源。 代理销售业务平稳增长,18年收入确定性较强 公司代理销售业务17年受调控影响增速放缓,17 年共进驻185 个城市,2100 多个案场,服务触角从一线一直深入到四五线城市。17年公司代理销售业务收入37.79 亿元,同比增长7.72%,累计实现销售套数49.71 万套。公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约3,581亿元,将在未来的3至9个月为公司带来约27.7亿元的代理费收入,相当于17年全年代理费收入的73%,18年的代理收入确定性较强。 集中式长租公寓龙头,资产运营业务待发力 公司大力布局长租公寓业务,截至17年末,世联红璞全国累计签约10万多间,在管运营房间约3.5万间,平均出租率81%,本报告期公司公寓管理业务实现收入20,813.34万元,同比增加387.64%。公司为目前国内集中式长租公寓的龙头企业,旗下租赁项目在开业较短时间内能达到较高的出租率,管理运营能力较强,收入及管理规模快速上升,未来几年长租业务贡献业绩可期。 投资建议 公司17年业绩同比增长34%,略超预期,公司房联宝业务持续高质量增长,贡献收入和利润,17年净利率提升至12.86%、ROE提升至19.81%,公司代理销售业务、房联宝业务、金融业务、长租公寓业务等多元业务协同并进。我们看好公司作为集中式长租公寓的龙头规模快速增长以及运营管理能力提升。我们预计公司2018-2020 年EPS为0.63元、0.81元和0.91 元,对应PE 分别为15.1X,11.8X 和10.5X,维持“买入”评级,6 个月内目标价18.90 元。 风险提示:房地产市场销售规模下降影响代理业务,金融服务业务开展受阻,长租公寓业务进展不达预期。
招商蛇口 房地产业 2018-04-03 21.79 26.84 24.91% 23.08 5.92%
23.56 8.12% -- 详细
事件:公司披露2017年年报,全年实现营业收入总额754.55亿元,同比增长18.69%,实现归属于上市公司股东的净利润122.20亿元,同比增长27.54%,基本每股收益为1.55元,同比增长28.10%。公司全年实现签约销售面积570.01万平方米,同比增长20.98%,签约销售额1127.79亿元,同比增长52.54%。销售均价19785元/平米,同比增长26.09%。 超额完成业绩承诺,利润率不断提升。 公司此前业绩快报预告归母净利润为122.14亿元,年报披露业绩为122.20亿元,误差不到0.05%,符合市场预期。根据招商局集团与公司签订的《盈利预测补偿协议》,若公司17年全年扣非净利润达不到103亿的业绩目标,招商局集团将以现金方式进行差额补足。公司最终超额完成了业绩承诺。截止到2017年底,公司账面预收账款550.6亿元,预收款/营业收入比例约73%。公司自14年以来净利润率逐年提高,17年达到19.9%;ROE也从16年的16.98%提高到了17年的17.87%。公司综合毛利率37.7%,较16年提高了3.1个百分点;地产结算毛利率38.4%,较16年提高10.9个百分点。毛利率提升的主要原因是本期结转了一批高毛利项目,除深圳区域毛利率同比基本持平外,其他区域的毛利率同比均增长。 销售首次破千亿,多元化拿地稳健扩张。 2017年,公司新进入了南通、昆山、嘉兴、无锡等城市,全年在国内近50个城市以及香港、新西兰等地约200个项目在售,实现签约销售面积570.01万平方米,同比增长20.98%,签约销售额1127.79亿元,同比增长52.54%,首次迈上千亿台阶。2017年公司稳健扩张,通过招拍挂、合资合作、兼并收购等多元化拿地方式在一线、核心二线及周边重要城市拿地建面1023万平方米,其中权益建面594万平方米。并购拿地实现突破式增长,落地昆钢,天津汤臣,南通中外运等项目。根据克而瑞统计的数据,招商蛇口2017年全年拿地金额804亿元,占全年销售额的71.3%。 土地储备充足,核心一二线城市占比近80%。 公司土地储备充足,根据我们测算,公司未结算项目建筑面积3373万平米,未结货值8817亿元。从未结建面分布来看,二线城市占比超过一半(57%),一线城市占比22%,两者合计占比近80%。公司前瞻性战略布局粤港澳大湾区,目前已高度渗透该区域11个重点城市中的6个,粤港澳大湾区未结货值占比达35%,受益于粤港澳大湾区城市群发展规划,片区价值有望快速提升。根据我们测算,公司每股RNAV25.83元,当前股价较RNAV折价14.29%。优质的土地储备为公司未来业绩的持续增长奠定了坚实的基础。 多元化融资齐头并进,融资成本虽略有上升但优势依然明显。 在融资成本不断走高的大背景下,公司充分利用多元化融资手段,控制好了资金综合成本。报告期内,公司顺利完成50亿元中期票据的注册发行,获批150亿元公司债额度并完成首期24亿元发行。同时公司有效运用金融工具盘活存量资产,获批交易所市场首单储架式长租公寓CMBS发行额度60亿元,以及银行间市场首单长租公寓ABN产品注册额度200亿元。报告期内公司平均融资成本4.8%,虽然较2016年提高了0.3个百分点,但在行业内仍保持较大的资金成本优势。随着公司在土地市场不断扩张,公司净负债率也有所提升,从2016年的18.4%提升到2017年的58.4%,长期借款和短期借款增长均较为明显。 投资建议:我们认为公司储备货值充足,拿地扩张积极,销售有望维持高速增长。同时在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,有望受益于粤港澳大湾区城市群发展规划。可结算资源充足,未来业绩有望继续高增长。我们预计公司2018-2020年净利润约为149.9亿、184.7亿,226亿,对应EPS为1.90、2.34和2.86元,对应PE为11.67X、9.48X和7.74X,给予“买入”评级,六个月目标价27.58元。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名