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陈天诚

天风证券

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工作经历: SAC执业证书编号:S1110517110001,曾就职于安信证...>>

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中南建设 建筑和工程 2019-07-09 8.84 -- -- 8.96 1.36% -- 8.96 1.36% -- 详细
单月、累计销售增速回落,累计销售均价稳定 公司6月单月销售面积同比增加7.2%,销售额增加17.1%,相比上月分别回落10.2、4.1个PCT,单月销售均价为1.32万元/平米,比上月略有提升;19年1-6月,公司累计销售面积646万平方米,同比增加24.2%,销售金额811.9亿元,同比增加24.5%,比上月分别回落5.9、2.4个PCT,累计销售均价1.26万元/平米,较稳定。公司单月销售面积增速回落,主要由于政策边际收紧后全国销售增速有所回落,但公司在百强房企销售金额排名由5月的17名提升到16名,表现相对较好。 半年累计新增建面-25.3%,累计拿地总价11.84%,土地成本有所提升, 单月拿地建面环比减少,累计增速-25%,6月新增项目7个,新增建面89.12万方,1-6月公司累计新增项目27个,与去年同期新增项目数相同,累计新增计容建面423.58万平方米,相比去年同期减少25.3%,环比上月略微下降3.1个百分点,表明公司单个项目规模降低。1-6月公司累计拿地总价269.15亿元,累计同比增速11.84%,说明公司拿地积极性不低。当前公司均价0.64万/平方米,环比上月有所下降,拿地区域则集中于苏州、南通等二线、强三线城市。1-6月累计拿地均价拿地销售面积比、金额比分别为0.66、0.33,均低于去年同期。19年6月份公司拿地力度略降,预计随后续土地市场受监管溢价降低后,公司有望在下半年积极提升拿地规模。 建筑业务获取项目累计下滑,但6月增速明显回升 建筑业务方面,公司6月单月获取项目37个,预计合同金额42.4亿元,同比减少41%,但6月明显回升;1-6月累计合同总金额125.3亿,同比减少47%,比1-5月(-49%)有所回升。 投资建议 我们认为公司销售增速短期回落,但在全国性增速回落的背景下,公司在百强房企中排名提升了1个位次,表现相对较好,同时公司6月拿地边际放缓,但新增地价同比正增长,表明公司拿地积极度不低。另一方面,近期公司发布了股权激励计划,有望重点激励公司核心骨干,19/20/21年对应的40/70/90亿业绩承诺彰显公司信心,业绩有望加速释放。结合公司坚持快周转模式,销售规模、业绩水平均处于快速增长阶段,在手货值充裕且土地储备以二线及长三角强三线为主。基于此,我们预计公司19/20年归母净利润分别为40.6亿元、70.2亿元,21年业绩据业绩承诺由104.7亿调整为91.4亿,19、20年对应EPS分别为1.10元、1.89元,对应PE分别为8.20X、4.74X倍,维持买入评级。 风险提示:房地产市场调控力度超预期,公司销售不及预期。
万科A 房地产业 2019-07-08 29.45 -- -- 30.40 3.23% -- 30.40 3.23% -- 详细
事件 2019年 6月份公司实现合同销售面积 489万平方米,同比增加 8.76%, 合同销售金额 663.9亿元, 同比增加 1.16%; 2019年 1-6月份公司累计实现合同销售面积 2150.1万平方米, 同比增加 5.6%, 合同销售金额 3340亿元,同比增加 9.6%。 单月销售增速明显回落,累计销售面积增速稳中有升,均价维持高位公司单月销售增速明显回落, 6月单月销售面积同比增加 8.76%,销售额增加 1.16%, 环比 5月分别回落 22.1、 34.1个 CPT, 单月销售均价为 1.36万元/平,相比上月略有下降; 19年 1-6月,公司销售面积增速稳中有升,销售面积 2150.1万方,同比增加 5.64%,环比增加 0.89个 PCT,销售金额 3340亿元,同比增加 9.63%, 环比回落 2.32个 PCT, 累计销售均价 1.55万元/平米,仍维持高位。 受全国市场降温及高基数影响,公司单月销售增速明显回落,但公司重点布局的一二线城市市场表现优于全国, 公司单月销售额增速 1.16%、销售面积增速 8.76%, 我们预计下半年随基数降低,公司销售增速有望逐渐抬升。 高地价影响下, 6月拿地力度保持谨慎,半年累计新增土储同比-30%受地价上涨影响,公司拿地维持谨慎,平均项目规模略有提升。 2019年1-6月公司累计新增项目 61个,去年同期新增项目 127个,累计新增计容建面 1563.6万方,相比去年同期减少 29.92%,拿地销售面积比为 0.73,处于历史低位水平; 拿地区域来看,主要分布于昆明、贵阳的核心区域,以及大连、南京、广州等地拓展区, 为增长潜力较高的区域, 地价得到均衡; 受拿地结构影响,单个项目规模有所提升。 6月份公司拿地楼面均价为 0.64万元/方,接近 2016年 1月的历史最高水平(0.67万元/方),我们认为这影响了公司拿地积极性。 预计随土地市场热度下降,公司下半年拿地力度有望回升。 投资建议 公司 6月销售额、销售面积增速明显回落, 主要受市场降温及去年同期高基数影响, 销售均价维持高位;拿地方面,受地价高涨影响,公司拿地维持谨慎,且拿地结构均为一二线、强三线区域,预计随土地市场逐渐降温,下半年公司拿地力度有望逐渐回升。 我们认为公司业绩增长稳定,财务稳健,净负债率低。在手土储厚实,货值大部分分布在一二线, 长期受益,预计公司全年销售额有望突破 6550亿元。预计公司 19-20年 EPS 分别为3.51、 4.08元,对应 PE 为 7.50X、 6.45X,维持“买入”评级。 风险提示: 重点布局区域调控加码,销售不达预期,融资收紧超预期
城投控股 房地产业 2019-06-14 6.68 13.00 100.62% 6.98 4.49%
6.98 4.49% -- 详细
事件:公司发布修改公司章程公告,其中新增了“将股份用于员工持股计划或股权激励”、“上市公司为维护公司价值及股东权益所必需”等回购股份的情形。 会计准则变更,投资收益占比提升、扣非净利润同比增长 17%2019年第一季度,公司营业收入 1.73亿元,归属于上市公司股东净利润 3.09亿元,分别同比降低 92.53%、22.32%。其中,公司归母净利润降低幅度得以控制主要得益于公司投资收益的企稳作用,但从投资收益数值变化上看,相比去年同期仍下降38.90%,这主要是因为上年同期城鼎基金项目退出而使金融资产减持所致。另外,由于公司 2019年执行新金融工具准则,公司对持有金融资产重新分类,实现公允价值变动损益 1.05亿元,进一步缓解了归属于上市公司股东净利润的下滑,公司实现归母扣非净利润 2.20亿元,同比增长 16.95%。 长三角储备有望持续增长、高毛利项目进入收获期2019年第一季度,公司地产销售收入主要来源于露香园和新江湾城 C4项目,共实现新增签约金融 175万元,结转销售金额 14415万元。此外,公司于第一季度出租房地产总面积 56021平方米,取得租金总收入 1834万元。在手土储方面,截止 2018年末,公司在手土地储备共 530.3万方,1)长三角储备未来有望持续增长:青浦区主要有诸光路、徐泾北、朱家角等项目,共占地 45万方,占总土储的 8.49%,其中朱家角商品房项目用地面积最大,为 24.17万平方米,总投资额 11.6亿元,未结算货值则达 81.2亿元,上海市委书记李强调研要求公司主动参与长三角一体化建设,公司潜在储备有望持续增长;2)高毛利项目露香园入市在即:公司黄浦、松江等地同样均遍布在建项目,其中黄浦露香园商品房项目计划投资 98.9亿元,总建面 30万方,平均成本仅 32835元/平米,计容面积 18.4万方,而预计售价 15万/平方米以上,总货值近 300亿,是贡献公司业绩的最大潜力项目之一。 修改公司章程、回购股份情形新增可用于员工持股和股权激励、维护公司价值公司 6月 5日发布修改公司章程公告,其中新增了“将股份用于员工持股计划或股权激励”、“上市公司为维护公司价值及股东权益所必需” 、“将股份用于转换上市公司发行的可转换为股票的公司债券”等回购股份的情形,或将助力公司发展。 投资建议:我们认为长三角一体化上升为国家战略,政策力度有望持续超预期,上海市政府要求城投集团作为城市运营的主力军,积极主动参与自贸区新片区和长三角一体化建设,公司修改回购股份的公司章程或助力发展,此外公司长三角及高毛利的露香园项目即将进入收获期,我们预计公司 2019-2021年净利润约为 15.52亿、22.63亿、31.75亿,对应 EPS 为 0.61、0.89和 1.26元,对应 PE 为 10.99X、7.53X 和 5.37X,公司每股重估 RNAV 约 16.26元,维持“买入”评级,6个月目标价 13.0元,相当于 RNAV 折价 20%。 风险提示:一体化进程不及预期,调控政策超预期
万科A 房地产业 2019-06-06 26.64 -- -- 29.77 11.75%
30.40 14.11% -- 详细
单月销售增速稳中略降,累计销售面积增速由负转正,均价维持高位 公司单月销售增速略微回落,5月单月销售面积同比增加30.85%,销售额增加35.24%,环比4月分别回落12.8、8.4个CPT,单月销售均价为1.58万元/平,相比上月略有下降;19年1-5月,公司销售面积增速由负转正,销售面积1660.8万方,同比增加4.75%,环比增加5.59个PCT,销售金额2676亿元,同比增加11.95%,环比提升5.09个PCT,累计销售均价1.61万元/平米,仍维持高位。受全国市场降温,公司单月销售增速略有回落,但公司重点布局的一二线城市市场表现优于全国,公司单月销售额、销售面积增速均超30%,明显高出5月份百强房企增速的16%,维持强势增长。 高地价影响下,5月拿地力度保持谨慎 受地价上涨影响,公司拿地维持谨慎,平均项目规模略有提升。2019年1-5月公司累计新增项目47个,去年同期新增项目88个,累计新增计容建面1105.1万方,相比去年同期减少26.63%,拿地销售面积比为0.67,处于历史低位水平;受拿地结构影响,单个项目规模比18年下半年有所提升。5月份公司拿地楼面均价为0.66万元/方,接近2016年1月的历史最高水平(0.67万元/方),我们认为这影响了公司拿地积极性。随资金面收紧、政策监管等措施逐渐抑制土地市场热度,预计公司下半年拿地力度有望回升。 投资建议 公司5月销售额增速略有回落但依然维持强势,带动累计销售增速由负转正,销售均价维持高位;拿地方面,受地价高涨影响,公司拿地维持谨慎,且拿地结构均为一二线、强三线区域,预计随土地市场受监管影响降温,下半年公司拿地力度有望逐渐回升。我们认为公司业绩增长稳定,财务稳健,净负债率低。在手土储厚实,货值大部分分布在一二线,长期受益,预计公司全年销售额有望突破6550亿元。预计公司19-20年EPS分别为3.51、4.08元,对应PE为7.50X、6.45X,维持“买入”评级。 风险提示:重点布局区域调控加码,销售不达预期,融资收紧超预期。
中南建设 建筑和工程 2019-06-05 9.00 -- -- 9.56 4.82%
9.43 4.78% -- 详细
事件 2019年5月份公司实现合同销售面积123.3万平方米,较去年同比增长17.3%,合同销售金额157.9亿元,同比增加21.2%;2019年1-5月份公司累计实现合同销售面积501.2万平方米,同比增加30.1%,合同销售金额620.7亿元,同比增加27%。 单月销售增速同比增加,累计销售均价稳定 公司5月单月销售面积同比增加17%,销售额增加21%,相比上月分别回落30.2、17.6个PCT,单月销售均价为1.28万元/平米,比上月略有提升;19年1-5月,公司累计销售面积501.2万平方米,同比增加30.1%,销售金额620.7亿元,同比增加27%,比上月分别回落4.8、2个PCT,累计销售均价1.24万元/平米,较稳定。公司单月销售面积环比下降,增速回落,主要由于“小阳春”效应退去,全国性销售有所回落,但公司在百强房企销售金额排名由4月的18名提升到17名,表现较好。 拿地力度提升,拿地均价稳定 拿地力度不及去年,但5月明显提升。2019年1-5月公司累计新增项目6个,去年同期新增项目9个,累计新增计容建面105.23万平方米,相比去年同期减少22.2%,环比上月大幅提升9.5个百分点,拿地销售面积比、金额比分别为0.67、0.35,均低于去年同期但有所提升。19年5月份公司拿地力度提升,土储规模增加,为未来推盘量奠定基础。 建筑业务获取项目增速下滑 建筑业务方面,公司5月单月获取项目17个,预计合同金额15.2亿元,同比减少72%;1-5月累计合同总金额82.9亿,同比减少49%,建筑业务增速放缓。 投资建议 我们认为公司销售增速短期回落,但在全国性增速回落的背景下,公司在百强房企中排名提升了1个位次,表现相对较好,同时公司5月拿地力度明显提升,为后续推盘加快土地储备。另一方面,近期公司发布了股权激励计划,有望重点激励公司核心骨干,19/20/21年对应的40/70/90亿业绩承诺彰显公司信心,业绩有望加速释放。结合公司坚持快周转模式,销售规模、业绩水平均处于快速增长阶段,在手货值充裕且土地储备以二线及长三角强三线为主。基于此,我们预计公司19/20年归母净利润分别为40.6亿元、70.2亿元,21年业绩据业绩承诺由104.7亿调整为91.4亿,19、20年对应EPS分别为1.10元、1.89元,对应PE分别为8.20X、4.74X倍,维持买入评级。 风险提示:房地产市场调控力度超预期,公司销售不及预期
中南建设 建筑和工程 2019-06-04 8.74 10.85 30.88% 9.56 7.90%
9.43 7.89% -- 详细
事件: 5月 30日晚公司公布股权激励计划草案,拟向激励对象授予股票 1.38亿份,占总股本的 3.73%,其中首次授予 1.12万份,占公司总股本的 3.02%。 点评: (1)持续大手笔激励,彰显公司信心,绑定业务骨干 5月 30日晚公司公布股权激励计划草案,拟向激励对象授予股票 1.38亿份,占总股本的 3.73%,其中首次授予 1.12万份,占公司总股本的 3.02%,激励对象为地产业务和建筑业务总部和区域有关负责人员及业务骨干人员共计 486人,行权价为 8.49元。行权条件为 19/20/21年相对 17年归母净利润增速分别为 560%/1060%/1408%,可知对应归母净利润分别为 40/70/90亿元。 此前 2015年、2017年公司两度颁布股权员工持股计划、2018、 2019年两度颁布针对业务骨干的股权激励计划,一方面展现出公司对业务骨干的重视与厚爱,另一方面彰显公司对兑现业绩信心十足。 (2)销售持续向好,重视拿地质量,承诺业绩兑现为大概率事件 19年 1-4月公司累计实现销售面积 378万方,累计增速达到 34.9%,环比 1-3月提升 5.7个 PCT;累计实现销售金额 462.8亿元,约占全年销售目标的 23%,累计增速 28.9%环比 1-3月提升 4.4PCT,销售均价 1.22万元/平左右,环比持平。4月公司位列销售面积、销售金额百强 16、13名,比 3月名次分别上升了 1、3名,展现公司销售逐渐向好的态势。 拿地方面公司更注重质量,聚焦二线、强三线。2019年 1-4月公司累计新增计容建面 229万方,同比增速为-31.7%,环比前三月降低 1.3个 PCT,累计拿地-销售金额比、面积比分别为 0.36、0.51,环比前 3月继续下降。1-4月公司累计新增项目 14个,拿地继续集中在二线的省会城市(如杭州、西安、济南、厦门)及长三角强三线城市(如南通、镇江),为长期具备发展潜力的城市,为公司货值储备再添分量,也为公司未来业绩释放增添筹码。 (3)业绩高增+毛利率提升逻辑持续有效。 18年底公司已售未结货值预计达 5700亿,支持公司业绩高增长。截至 18年末业绩锁定率高达 275%,为公司销售规模高增长背书。18年公司地产业务毛利率仅为 20%,提升空间可期:1)随公司管理改善后高毛利项目逐渐步入结转阶段,拉高整体毛利率;2)长期公司资产负债水平下降带来融资成本降低,助力毛利提升。 投资建议: 我们认为股权激励计划的落地彰显公司信心,对公司核心骨干激励作用明显,公司业绩有望加速释放,结合公司坚持快周转模式,销售规模、业绩水平均处于快速增长阶段,在手货值充裕且土地储备以二线及长三角强三线为主。基于此,我们预计公司 19/20年归母净利润分别为 40.6亿元、70.7亿元,对应 EPS分别由 1.10元、1.91元,对应 PE 分别为 8. 12、4.67倍,给予公司 2019年 10倍估值,对应目标价为 11元,维持买入评级。 风险提示:房地产市场调控力度超预期,公司销售不及预期
中南建设 建筑和工程 2019-05-14 8.45 9.33 12.55% 9.56 11.55%
9.43 11.60% -- 详细
股权结构集中,激励措施到位 公司股权结构集中,创始人为实际控制人。截至2018年Q3,公司第一大股东中南城市建设投资持股比例54.43%,实际控制人为创始人陈锦石先生,股权高度集中,经营理念统一稳定。17 年开始,打造以陈凯为核心的新中南地产团队。新团队推行阳光文化,重视成本管控与有效激励等现代房企运营管理体系,推动公司规模与利润双改善。随着17年明星经理人及管理团队的引入,公司销售费率、管理费率继续改善。2018年公司开始实施员工跟投制度,促使员工利益与公司利益保持一致,结合此前两轮员工股权激励计划,有效调动员工积极性。 18年开始公司结转营收步入上升通道 15、16营收增速大幅回落主要受到13、14年销售确认放缓拖累,17年营收下滑主要受15年销售额增速下滑的影响,从18年开始,随公司16、17年销售项目逐渐步入结转期,营收增速将步入快速上升通道。广积粮,土储丰富,一二线城市布局成效明显。公司15年开始的深耕战略下土储范围向核心区域收敛。重视在已进入城市市场份额的提升,收缩江苏省外非核心项目的规模,加强以南通为中心向周边苏州、无锡、镇江、南京等城市拿地节奏,同时公司在邻省山东布局,减少了海南、东北等地的项目,土储范围向核心区域聚敛。另一方面也加强了采取多元化方式拿地,通过招拍挂、投资并购、合资合作等方式大举进入一线及热点二线城市,截至2018年,公司一二线城市土储面积占比接约37%,相比2015年的9%大幅提升。 在手货值充裕,看好公司19年的销售情况。 目前公司未结货值总计5700亿元,其中一线&二线城市货值占比达到44%,三四线城市占比56%。19年以来我们观察到全国销售增速、拿地增速出现普遍下降,但从结构来看一二线和环一线的强三线仍然存在结构性的机会,公司主要布局的长三角地区,以上海、杭州、南京普遍呈现出经济增速较高、人均可支配收入高、人口净流入的状态,升值潜力较高,而在长三角地区之外,公司的土地储备仍然以一二线城市为主,具备较强的增值保值能力。 融资成本得到控制,杠杆水平持续改善 近年来,公司融资成本得到控制:过去公司财务费率下降主要由资本化利息比重提升导致,公司财务费率明显高于可比公司,近年来逐渐下降,16、17年稳定在1.1%附近。另一方面公司的综合融资成本持续下降,2018综合融资成本为7%,尽管略高于17年,但是低于此前高点。从融资结构来看,公司通过提升低息银行贷款的比重,从而实现综合贷款成本的降低。 公司杠杆水平有所改善:近年来,公司资产负债水平持续提升,2018年Q3资产负债率达89.9%,但是剔除预收账款的资产负债率保持在80%上下,在2018年Q3有所下滑。而公司净负债率由17年末的258.3%降至156.3%,明显大幅下滑,表明公司杠杆水平持续改善,偿债能力有所提升。 投资建议:公司坚持快周转模式,销售规模、业绩水平均处于快速增长阶段。公司坚持城市深耕战略,重视在已进入城市市场份额的提升,并且重视对一二线城市的布局,土储结构持续改善;公司在手货值充裕,其中一线&二线城市货值占比达到44%,而三四线城市的布局则以环一线的重点城市为主,升值潜力较高;公司在保持高速增长的同时,调整融资结构,降低融资成本,预计随公司杠杆水平改善,盈利能力有望进一步提升。基于以上观点,我们预计公司19-20年归母净利润分别为40.6亿、70.7亿,对应EPS为1.10、1.91元,对应PE分别为7.83X、4.50X,但由于预计公司业绩增速将明显高于可比公司,我们给与公司2019年8.6倍PE,对应目标价位9.46元,首次覆盖,给予“买入”评级。 风险提示:房地产市场调控力度超预期,公司销售不及预期
保利地产 房地产业 2019-05-06 12.56 19.02 40.68% 12.76 1.59%
13.96 11.15% -- 详细
业绩稳健增长,可结算资源充足 2019年第一季度,公司实现营业收入225.78亿元,归属于上市公司股东净利润23.2亿元,分别同比增长12.14%、22.51%。其中,公司归母净利润增速优于公司营收增速,主要是由于公允价值变动,公司持有金融资产分类调整,报告期内实现公允价值变动收益2.52亿元。公司2019年第一季度,净资产收益率为1.87%,较2018年第一季度增加0.14个百分点;净利率为14.8%,毛利率为39.83%,与去年同期基本持平。截至到2019第一季度,公司期末预收款项3252.72亿元,预收款与2018年营业收入之比高达167%,充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。 开工积极,销售保持较快增长 2019年第一季度,公司新开工面积997万平方米,竣工面积274万平方米,在建面积9181万平方米,分别同比增长51.3%、25.1%和38.9%,开工较为积极,将为2019年的销售表现奠定良好开端。一季度公司销售业绩保持较快增长,实现签约金额1096.60亿元,同比增长26.1%;实现签约面积700.04万平方米,同比增长18.1%。销售均价为15664.82元/平方米,同比增加6.8%。 拿地趋于谨慎,持续深耕一二线城市 一季度公司新增容积率面积279万平方米,同比下降61%;总获取成本159亿元,同比下降67%;楼面价约为5699元/平方米,较去年同期下降16%。其中一二线城市拓展金额和拓展面积占比分别为78%和73%。总体而言,公司尽管拿地趋于谨慎,且仍聚焦于一二线城市的深耕。截至报告期末,公司共有在建拟建项目598个,总建筑面积22987万平方米,可售容积率面积16378万平方米,待开发面积8548万平方米,充足的可售资源有望助力公司业绩进一步增长。 偿债能力提升,多元化融资助发展 截至2019年第一季度,公司货币资金1289.3亿元,同比大幅增长78%,公司货币资金/短期债务为3.18,短期偿债能力较强。公司负债率情况保持稳定,资产负债率78.94%,资产负债率(剔除预收款)为67.05%,与去年同期相持平。但是公司净负债率为83.96%,较去年同期下降18.3个百分点,公司杠杆水平有所下降。报告期内,公司扩展融资渠道,发行15亿元3年期中期票据,利率为3.60%;5亿美元5 年期美元债券,票面利率为3.875%。 投资建议 公司开工积极,销售表现持续提升;可售货值充足,继续深耕一二线;偿债能力有所提升,并积极运用多重渠道进行融资。我们预计19-21年净利润235.9、287.9、346.2亿元,对应EPS分别为1.98、2.42、2.91元,对应PE为6.80X、5.57X、4.63X。 风险提示:公司销售不及预期,政策调控超预期。
万科A 房地产业 2019-05-06 28.00 32.83 9.21% 28.31 1.11%
30.40 8.57% -- 详细
事件:公司公告19年一季度报告,公司实现营业收入483.75亿元,同比增长56.93%;实现归属于上市公司股东净利润11.21亿元,同比增长25.23%;实现归母扣非净利润11.28亿元,同比增长36.63%,实现基本每股收益0.102元,同比增长25.23%。 聚焦主业,业绩得到快速释放:19年一季度,公司实现营业收入483.75亿元,同比增长56.93%;实现归属于上市公司股东净利润11.21亿元,同比增长25.23%;其中营业收入的增长主要源于报告期内房地产结转规模增加。19年公司基于“收敛聚焦、巩固提升基本盘”的战略,各项费用均有所下降,一季度实现综合毛利率35%,同比去年同期提升0.9个PCT,销售、管理费用率分别额为2.8%、5.5%,同比分别下降1.3、1.7个PCT。 已售未结充足、业绩释放有保障:报告期内房地产业务结转收入455.9亿元,同比增长64.0%,实现结算面积310.8万方,同比上升88.2%(结算均价14468.6元/平米);公司结算推进有序。从已售未结资源看,截止报告期,公司已售未结面积4042.8万方,较18年底增加332.6万方,合同金额总计约5863.5亿元,较18年底增加556.4亿元,已售未结均价14504元/平米;公司已售未结资源持续提升。报告期末合同负债(预收款)5330.9亿元,同比增长11%,超过销售额增速,业绩锁定率持续提升。公司已售未结资源丰厚,业绩锁定率同行高位,未来业绩释放基础夯实。 拿地谨慎,销售放缓,但全年开工、竣工面积有望超预期。报告期内公司实现销售面积925万方,同比减少11.8%,实现销售金额1494亿元,同比减少3.1%,销售均价16159元/平,比18年末提升7.5%。报告期内公司新增计容建面747.6万方,同比减少14.8%,增速环比2月有所回升,拿地销售比0.81,同比去年仅下降0.03PCT,考虑到公司现金充裕,下半年拿地有望增加。一季度开工竣工占比提升,全年有望超预期,一季度公司新开工面积1019.4万平方米,同比下降9.8%,占全年计划28.2%(18年同期为31.9%),竣工面积222.8万方,同比大增44.2%,占全年竣工计划的7.2%(18年同期为5.9%)。 在手现金充足,多元融资渠道开启:公司坚持现金为王,报告期末在手资金1432亿元,在手资金/(短期借款+一年内到期长期负债)为2.04倍,短期偿债能力强,位于行业前列。报告期内公司资产负债率84.80%,较18年末微升0.73pct;剔除合同负债后的资产负债率为77.2%,较18年末提升0.2pct,处于行业低位;从有息负债的结构看,长期负债71.8%,短期借款和一年内到期的有息负债占28.2%(18年末为32%),短债比例持续下降,偿债压力不大;并且从长短债的结构上看,期限结构仍合理。公司近期成功发行2019年第一期住房租赁专项公司债,利率3.65%;融资成本进一步降低,公司低成本融资优势突出。此外4月4日公司以每股29.8港币成功配售H股2.6亿股获得78.1亿港元,融资渠道多元化。 投资建议:公司业绩增长稳定,财务稳健,净负债率低。在手土储厚实,一季度拿地保持谨慎,资金面充裕的情况下预计后续有望回升;开工竣工占全年计划比重均有提升,全年有望超预期。考虑到公司货值大部分分布在一二线,有望受益一二线城市销售的回暖好于行业表现,我们预计公司全年销售额有望突破6550亿元。预计公司19-20年EPS分别为3.50、4.07元,对应PE为8.25X、7.10X,维持“买入”评级。 风险提示:销售不及预期、房地产政策变化不及预期
招商蛇口 房地产业 2019-05-06 20.64 -- -- 22.35 4.44%
21.68 5.04% -- 详细
事件:公司披露2019年一季报,公司实现营业收入43.50亿元,同减53.71%,实现归母净利润26.26亿元,同比减少55.03%。 公司营收、业绩大幅下滑,主要受去年同期高基数影响。去年同期公司结转深圳双玺花园项目,仅该项目贡献毛利26亿,公司转让北上三处资产、子公司增资扩股转让51%的股权分别产生净收益27.2、22.5亿元。19年Q1 公司综合毛利率、净利率分别下滑15.8、2.3个PCT到33.7%、61.3%,环比分别-5.8、+2.6个PCT,毛利率主要受公司结转项目较少,发生明显变动,而净利率则受益于合作项目带来的投资收益丰厚。19年受公司工程节点铺排影响,竣工及结转面积年内分布不均,大多集中在下半年,全年有望实现竣工面积1000万方。 公司销售额增速21%,年内实现2000亿为大概率事件。2019年Q1公司实现销售金额379.0亿元,同比增速21%,实现销售面积188.9万方,同比增速26.9%,Q1累计新增建面94万方,同比下降81%,但公司在手土储十分充裕,根据18年报公司未结土储高达4217.68万方,一二线土储面积总计占比72%,预计2019年公司可售货值3500亿,年内实现目标销售额2000亿是大概率事件。土地溢价高涨,公司拿地谨慎。2019年Q1公司新增项目13个,对应建面94万方,同比下降81%,环比2月明显改善,其中新增权益建面为44万方。公司拿地大幅减少主要受去年高基数影响,叠加一季度土地市场溢价率较高,但新增拿地依然以一二线城市为主。此外,公司在粤港澳大湾区的9个城市土储丰富,其中大部分资源集中在深圳,包括了蛇口自贸区、太子湾片区、前海妈湾等,累计近千万平米的优质资源。随粤港澳大湾区的开发推进,这部分货值有望面临重估。 公司财务表现良好,偿债能力较强。Q1公司资产负债率为74%,环比下降0.4个百分点,扣预负债率58%,环比下滑1.6个百分点,净负债率56.7%,处于行业较低水平。公司在手现金充沛,一季度在手货币资金623.6亿元,对短期负债覆盖倍数达到1.48倍,处于行业较高水平,偿债压力不大。 公司对员工激励机制丰富,股权回购彰显信心。公司积极开展多种形式激励机制,提升公司经营管理效率。公司于2017年开始对董事、监事、高管等实施项目跟投计划,实现收益共享、风险共担,充分激励项目团队积极性。1月公司公告以不超过23.12元/股价格大手笔回购,彰显公司信心。1月17日公司公告拟以不超过23.12元/股价格回购约1.7亿股(约占公司总股本的2.19%),而1月17日收盘公司股价仅为18.12元/股,溢价率达到27.6%,其中所回购股份50%用于股权激励或员工持股计划,50%用于发行上市公司可转债,充分彰显了公司对自身业绩、股价的信心。截至4月30日公司已回购9744万股,占公司总股本的1.23%。 投资建议:公司储备货值充足,拿地扩张积极,销售有望维持高速增长。在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,随粤港澳大湾区建设推进,公司在手货值有望重估。预计公司2019年可售货值3500亿且主要分布于一二线城市,受益于高能级区域销售回暖,公司有望实现2019年销售目标2000亿。公司加快推进回购进程,充分彰显公司对当前价值的认可和对未来发展的信心。回购股票用于股权激励或员工持股计划,有利于改善公司激励机制,加强公司发展的内生动力。基于以上观点我们预计公司2019-2020年净利润约分别为195.3亿、240.3亿,对应EPS 2.47、3.04元,对应PE为8.91X、7.24X,维持“买入”评级。 风险提示:股票回购不及预期,房地产政策变化不及预计。
城投控股 房地产业 2019-04-26 8.07 13.00 100.62% 8.09 0.25%
8.09 0.25% -- 详细
集团公司是上海城市建设和长三角一体化建设的主力军:上海市委书记李强4月15日调研上海城投集团,要求“上海城投集团要当好城市建设和运营管理的主力军,要在民生保障上突显高品质,积极参与旧区改造、保障房建设等任务,努力提升城市品质、提供优质公共产品。要当好服务全市重大任务的突击队,主动参与自贸试验区新片区、长三角一体化发展示范区和进口博览会相关项目的建设和运营管理,勇于承担急难险重任务。要争做国企改革和创新发展的先行者。 公司是上海国企改革的先行者 城投控股的前身是上海市原水股份有限公司,于1992年7月改制成为股份制企业,公司2013年率先混改,2014年,公司启动重大无先例资产重组,换股吸收合并上海阳晨投资股份有限公司(简称“阳晨B股”),由上海环境集团有限公司承接阳晨B股并分立成为独立上市公司(601200.SH),于2017年3月完成。经过2014年-2017年的重大资产重组,城投控股目前已转型成为一家专注于创新型地产以及城市基础设备投资的控股集团。 房地产业务有望受益于长三角一体化、示范区土储约45万方 2018年公司房地产销售收入大幅提升,地产营业收入68.77亿元,同比增142%,其中:销售面积8.07万平方米,实现新增销售合同金额20.79亿元,实现销售回笼56.97亿元,销售回笼主要来自“湾谷”科技园、首府以及露香园等项目,2019年将继续去化。截止2018年末,公司在手土储530.3万方,绝大部分在上海,其中长三角一体化示范区45万方,占比8.49%;更重要的凭借集团优势公司有望深度参与一体化的基础设施和其余市场化项目,成为中期受益的核心标的。 投资业务有望受益于股市回暖、股权价值有望大幅增值 公司投资业务,主要依托上海城投集团的综合实力和产业资源,与城投集团的基础设施板块协同,与城投产业链相关的上海国企联动,把握各类投资机会,合作共赢1)公司旗下创投业务由诚鼎基金负责,诚鼎是“2017年中国私募股权投资机构”50强,2018年诚鼎基金项目退出合计收回资金17.17亿元,退出对应投资收益7.46亿元。2)可供出售金融资产最新增值近2.5亿:公司持有申通地铁、光大银行、中国铁建、国投资本,持有股份受益于股市回暖,已经实现增值额2.51亿元,虽然波动不计入实际利润,但未来不排除公司会实现部分收益的可能;3)公司持股西部证券收益有望大幅增加近3.5亿:公司持有西部证券15.09%的股权,且派驻有董事,2018年西部证券实现净利润2亿元,由此对城投公司净利润增值3020万元,由于股票市场的火热,西部证券业绩也大幅增长,一季度就实现了5.83亿,同比大幅增长199.9%,我们简单假设未来4季度也维持这个业绩,西部证券全年有望实现净利润23.32亿元,有望给城投控股实现利润贡献约3.51亿元,远超过去年的3020万元。 投资建议:我们认为长三角一体化上升为国家战略,政策力度有望持续超预期,上海市政府要求城投集团作为城市运营的主力军,积极主动参与自贸区新片区和长三角一体化建设,且集团是国企改革和创新创投发展的先行者,从公司本身看,公司在长三角区域有45万方土地储备(我们认为不单要看短期的土地储备增值预期,更需要看集团公司在未来深度参与长三角一体化带来的业务机会),地产业务在上海市场持续回暖的情况下将稳定增长,投资业务在股票市场大幅回暖的情况下,有望大幅增厚公司利润(尤其是西部证券),我们预计公司2019-2021年净利润约为15.52亿、22.63亿、31.75亿,对应EPS为0.61、0.89和1.26元,对应PE为13.3X、9.1X和6.5X,公司每股重估RNAV约16.26元,首次覆盖给予“买入”评级,6个月目标价13.0元,相当于RNAV折价20%。 风险提示:房地产调控政策超预期,长三角一体化政策不及预期。
上实发展 房地产业 2019-04-26 11.88 12.54 41.06% 12.65 6.48%
12.65 6.48% -- 详细
纯正国企血统,背靠实控人实力雄厚。公司直接控股股东是控股 48.60%的上实地产发展有限公司,公司的间接控股股东是上海实业控股(00363.HK,主要从事基建设施、房地产和消费品等业务),公司实际控制人上实集团,是上海市政府 1981年在香港成立的窗口公司,目前由上海市国资委全资控股,是上海在境外规模最大、实力最强的综合性企业集团和香港最具地方代表性的中资企业之一。公司于 2003年借壳浦东不锈上市后,又于 2007年分别以定增和自筹资金的形式收购集团旗下 23家房企的股权,其中上实物业和青岛啤酒城公司分别以 65%和 80%的股权进入公司,涵盖集团下大部分地产业务。 营收向好,盈利能力维持稳定。公司销售规模不断扩大,营业收入稳中有升。2018年公司实现营业收入 86.64亿元,同比增长 18.01%,发展良好。2018年,受上海地产市场严冬拖累,公司实现归属母公司利润 6.58亿元,同比下滑 24.99%。我们公司盈利能力受一线市场调控政策影响十分明显,同时随公司销售、管理改善,结合 19年一线地产市场回暖,公司业绩有望快速发展,此外物业快速攀升,二者贡献 90%的业绩。自 2016年起,公司新增工程项目收入,贡献 6%到 10%左右的业绩。另一方面,公司的房产租赁营收持续攀升。同时,公司顺应政府政策,崇明岛养老地产蓬勃发展。 土储优势明显,有望受益于长三角一体化。截至 2018年年报,公司拥有开发性地产项目储备 21项,项目用地面积合计达 274.9万平,权益建面合计达 320.9万平。其中公司土地储备以优质一二线为主,长三角占比 55.7%。上海市项目建面占比达 33.4%,湖州、杭州建面占比次之,分别为 11.3%和 8.5%。此外公司在上海市持有物业面积达 32.6万平米,储备丰富。 自 2018年进博会习近平主席提出支持长三角一体化发展以来,今年两会期间长三角一体化又被上升为国家战略。公司在上海青浦区有 4个项目,总计权益建面 36.5万方(占总权益建面 11.4%),占上海市权益土储逾 40%。随着长三角一体化示范区建设推进,有望带来租金收入与货值提升的双重受益。 融资、负债结构优化,杠杆和净利率得到双重控制。近 5年来,公司杠杆水平大致呈下降趋势,资产负债率落回 70%以内。2014-2018年,得益于公司主营业务经营改善,经营现金流由负转正,呈健康状况。公司保持偿付债务、分配股利及支付债券利息,融资结构优化,公司的杠杆与净利率得到控制。2015-2017年公司通过定增发股、发行公司债和中期票据,融资规模不断扩张; 因公司发行的公司债的融资占比不断走低,公司综合融资成本低至 5%以下。 投资建议:我们认为由于公司上海市土储丰厚,业绩受一线城市调控政策影响十分明显,随一线城市地产政策逐渐放宽,上海市交易明显回暖。同时伴随长三角一体化示范区建设推进,公司在手土储、物业升值潜力极强,据此我们认为 19年、20年公司业绩有望得到释放。基于此,我们预计公司 19、20年归母净利润分别为 12.13亿元、15.97亿元,对应 EPS 分别为0.66、0.87元/股,我们选取同样受惠于政策红利的上海本地股——陆家嘴作为可比公司,参考可比公司一致性预期 PE,目前公司 PE 略低于可比公司。但公司在上海土储面积是可比公司的近 5倍,未来随着长三角一体化的推进,公司相对更高的在手货值弹性较高,给予公司19年 19倍 PE,对应目标价 12.54元,首次覆盖,给予?增持?评级。 风险提示:长三角一体化示范区推进不及预期,房屋价格大幅波动,物业出租不及预期,同业竞争解决进度不及预期
国创高新 房地产业 2019-04-26 6.15 -- -- 6.02 -2.11%
6.02 -2.11% -- 详细
2018年公司实现营收45.52亿元,同增78.39%,实现归母净利润3.12亿元,同增627.2%,业绩大幅增长主要由于17年公司仅并表8-12月。就四季度数据来看,公司单季度实现营业收入13.32亿元,同比增速-5.5%,实现归母净利润0.91亿元,17年Q4仅为0.08亿元,同比大幅提升,环比增加7.3%。 稳居龙头,深耕+扩张双轮并举,市占率稳步提升。公司业务中,地产业务盈利能力持续提升,仍为主要业绩来源。18年全年公司地产、沥青业务营收占比分别为79.64%、20.36%,而地产贡献了毛利的84%,为主要业绩来源。18年公司地产业务毛利率17.7%,同比提升3.2个PCT。2018年上半年公司布局门店数量“上千间”,截至年末公司已有1500多家门店布局,拥有代理人员超过2万人,可以看出公司坚持深耕战略取得了一定效果,市占率提升明显。目前公司除深耕于以深圳、中山、珠海为核心的珠三角区域,同时还在上海、青岛、南京、杭州等城市积极布局,稳步扩张。 一线城市布局占比近60%,有望率先受益一线市场回暖。我们认为去年公司业绩主要受到房地产市场总体遇冷影响,而公司主要布局的一线城市为核心的城市群,在19年Q1表现出率先回暖的迹象,其中上海市Q1二手房成交量同比+44.7%,预计随后深圳及周边城市二手房市场回暖,公司业绩有望明显回升。 公司费率水平超过同行,营销、管理具备优势。公司的新房代理费率、经纪业务佣金率高于同业的世联行、我爱我家,展现出深圳云房在经营、销售策略具备优势。同时独立经纪人制度激发员工积极性:深圳云房与经纪人之间采取合作模式而非雇佣模式,通过增加佣金提成比例激励经纪人,人均创收增长明显。18年深圳网签单量行业第一,铺均单量行业第一。在此激励政策下,预计19年深圳云房人均、店均月创收规模继续增长。 投资建议: 公司重组的深圳云房(Q房网)为O2O房产中介的领先企业,全国布局1500多家门店,一线城市比重近60%,高于此前我们预期的1300家。凭借渠道优势和独立经纪人激励制度,近年代理费率和市占率都持续提升,在深圳及大湾区保持龙头地位。受益于19年一二线城市地产市场回暖,有望实现量价齐升。基于以上,我们预计公司19-20年归母净利润分别为4.12亿、5.24亿,对应EPS分别为0.45、0.57元,对应PE分别为13.75X、10.82X,维持“买入”评级。 风险提示:房屋销售不及预期,商誉存在减值风险
保利地产 房地产业 2019-04-19 13.61 19.02 40.68% 14.23 0.42%
13.96 2.57% -- 详细
事件:公司披露2018年年报,全年实现营业收入1945.14亿元,同比上升32.95%,实现归母净利润189.04亿元,同比增长20.92%,基本每股收益为1.59元,同比增长20.45%。 业绩符合预期,盈利能力提升 公司此前业绩快报预告归母净利润为188亿元,年报披露业绩为189.04亿元,同比增长21%,符合市场预期。公司净利润增速提升明显,主要由于:(1)公司结转项目价格上升,带动公司毛利率提升1.45个百分点。(2)随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,公司投资收益大幅增长,报告期内实现投资收益26.90亿元,同比大幅增长60.06%。公司归母净利润增速不及净利润及营业收入增速,主要是由于公司少数股东损益占比由20.59%上升至27.71%。 专注城市深耕,销售规模突破四千亿 2018年,公司全年实现签约销售面积2766.11万平方米,同比增长23.36%,签约销售额4048.17亿元,同比增长30.91%,市占率提升至2.7%。销售均价14635元/平方米,同比增长6.1%。从区域分布来看,公司一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达77%,其中在珠三角实现签约销售1170亿元,较去年同期增长24%。城市深耕方面,单城签约过百亿城市12个,广州实现签约400亿元,佛山、北京超过250亿元,东莞、中山等首次突破100亿元。 拿地趋于谨慎,并购方式为主 报告期内公司拿地扩张较为谨慎,2018年公司新增项目132个,新增容积率面积3116万平方米,同比下降31%;拿地金额1927亿元,同比下降30%,拿地金额占销售额的47.6%。新增土地平均楼面地价6186元/平米,楼面地价/销售均价仅42%。从区域分布上看,公司仍然聚焦一二线城市的土地资源:一二线城市拓展金额和面积分别为74%和61%,且三四线城市新增容积率面积中53%位于珠三角、长三角城市群。从拿地方式来看,公司加大了并购等合作方式拿地力度。公司通过收并购、合作开发、旧城改造、产业拓展等方式获取项目75个,占全年拿地金额及拿地面积的54%、58%。 土地储备充裕,聚焦一二线及其周边城市 公司土地储备充足,截至2018年末,公司在国内外100个城市合计拥有在建面积10390万平方米、待开发面积9154万平方米,可满足未来2-3年的开发需要。区域布局方面,公司继续加大重点城市深耕发展,一二线城市占比60%,城市群周边的核心三四线城市占比30%;按区域来分,六大城市群合计占比69%,其中在珠三角拥有待开发面积3447万平方米。 多元化融资并进,融资成本较低 2018年,随着公司谨慎投资,公司负债率水平有所回落,净负债率达到80.6%,资产负债率达到77.97%。但近年来,公司通过多样化的方式进行融资,构建了以银行信贷为主,股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系,公司平均融资成本仅5.03%。从融资来源来看,银行借款占比71%,直接融资占比15%,其他类型借款占比14%。 投资建议:公司土地储备充足,在央企整合的大背景下,保利地产作为集团核心的地产开发平台优势十分明显,不排除未来继续承接优质资源的可能性。在完成保利香港的整合,解决同业竞争问题后,业务区域和市占率有望加速提升。考虑到公司拿地趋于谨慎,我们将公司19-20年EPS由2.10、2.71元下调至1.98、2.42元,并且预测2021年EPS为2.89元,对应PE为7.31X、5.99X、5.00X。对比行业内可比公司相对估值,我们对公司估值进行调整:跟公司规模相当的招商蛇口PE为12.0X,而保利当前PE为9.2X,则保守估计保利19年PE达到10X,对应目标价由16.8元上升至19.8元。维持“买入”评级,6个月目标价19.8元。 风险提示:房地产调控政策超预期,公司销售额不达预期
光大嘉宝 综合类 2019-04-16 6.98 -- -- 9.56 2.80%
7.17 2.72%
详细
事件:公司公布2018年年报,业绩略超预期。公司2018年实现营收47.57亿元,同比54.30%;归母利润8.81亿元,同比增长61.63%;扣非利润8.36亿元,同比65.58%;EPS为0.76元,同比增长61.7%。公司业绩高增长主要原因是本期房地产开发业务结转收入增加和毛利率上升,同时报告期公司不动产投资业务投资收益增加。公司拟每10股转3股派息1.6元,派息比率约21%。 1)传统地产开发业务将逐步下滑:公司传统房地产开发业务收入39.9亿元,主要梦之缘项目结转33.5亿元,毛利率51.44%,毛利率大幅提升17.5pct;目前剩下主要待结项目主要为上海杨思项目(约3万方)、昆山梦之悦(约17.5万方),嘉定梦之月和梦之星项目(共约7.37万方),公司未来将不再新增出开发项目,未来结算收入有可能持续下滑。 2)不动产资管业务收入持续增长:报告期内,公司不动产资产管理业务营业收入共计人民币7.13亿元,其中管理及咨询服务费收入人民币5.55亿元(TOP5的基金贡献2.2亿,占比40%),超额管理费收入8517万元,其他收入人民币7334万元(主要为项目的物业管理费),随着投资项目数量增多和越加成熟,超额管理费和投资收益贡献逐渐加大,公司投资收益本年数比上年数增加2.4亿元,增加353.41%。 3)公司2018在管基金规模受制于去杠杆略有下滑,2019年公司在信用宽松、REITs可能试点等利好下预计有望大幅增长:公司通过重资产收购和轻资产管理输出,光大安石平台在管项目37个,大融城品牌项目15个,在管面积达150万平方米,报告期末公司基金管理规模471.1亿元(2017年末为492.2亿),2018年新增管理规模人民币78.04亿元,退出投资项目10个,减少管理规模人民币98.96亿元,我们认为2018年去杠杆环境下公司融资受到明显限制,但2018年底公司通过“光证资管-光控安石商业地产第1-X期资产支持专项计划”获批规模100亿元;同时公募REITs试点预期渐浓,公司2019年规模有望大幅增长。 投资建议:公司是国内领先的具有主动管理能力的不动产资产管理平台,公司业务将聚焦“不动产资产管理”核心主业,不断提升“募、投、管、退”各业务环节的运营能力和管理水平,夯实资产管理的闭环优势,在信用环境渐趋宽松以及公募REITs有望加速推出的情况,公司资管规模有望大幅增长,但受制于传统开发项目的减少,我们预计公司2019年结算面临下滑压力,我们下调盈利预测(前值:预计公司2018-2020年归母净利润分别为8.5亿、10.8亿和12.5亿,对应EPS分别为0.73、0.94和1.08元,对应PE分别为10.53、8.25和7.13倍)。我们预计公司2019、2020、2021年归母净利润为9.83亿、11.52亿、12.29亿,对应EPS为0.66、0.77、0.82元;对应当前股价PE估值约为14.2X、12.1X、11.4X,维持“买入”评级。 风险提示:投资收益不及预期,政策变化超预期
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名