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曹一凡

申万宏源

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阳光城 房地产业 2019-08-06 6.46 -- -- 6.54 1.24% -- 6.54 1.24% -- 详细
公司收入和利润高速增长,符合预期。 公司 2019H1实现营业收入 225.1亿元,同比增长48.0%;归母净利润 14.5亿元,同比增长 40.5%;房地产项目毛利率较去年年末增加 1.3个百分点达 26.9%,较上年期末提升 1.1个百分点至 6.4%,加权平均净资产收益率较上年同期增加 1.7个百分点至 6.9%。 公司投资收益上半年增长较快,为 6.1亿,同比增长3.5倍,其中对合营联营企业的投资收益达 4.6亿。 公司 2019年上半年业绩高增,各项财务指标持续好转。 销售增长较快,投资趋于稳健。 2019年 1-7月公司全口径销售额达到 1060亿元,同比增长 32.6%,在行业整体销售有所下滑的情况下依然保持较快增长,克而瑞排名 13位。公司上半年权益拿地金额 272.8亿,占同期权益销售额的 30.0%,预计货值 758.7亿元,略低于同期销售金额,平均楼面价格 6424元,是预计销售价格的 36%,地售比良好,安全边际较高,同时布局趋于二线及长三角珠三角等都市圈内城市。 业绩保障性继续加强。 公司 2019H1预收款项 770.8亿元,同比增长 24.1%,是 2018年结算金额的 1.36倍,同时考虑到公司经营效率逐步提升,毛利率处于上升趋势,2019年业绩保障性进一步增强。 公司累计土地储备总计 4396.4万平(预计货值 5466.8亿),可供持续销售 2年以上,其中一二线城市预计未来可售货值占比 85.9%(土地储备面积占比76.2%),累计成本地价 4322.2元/平,仅占公司 2018年销售均价的 32.8%。 现金流状况改善,杠杆率下降。 2019H1公司有息负债规模 1121.21亿,规模保持平稳,其中短期有息债务规模 341.6亿元,占有息负债比例较去年年末下降 12.3个百分点至30.5%,非银融资占比较去年年末的 52.6%下降至 31.0%,负债结构持续优化。同时,公司有效降低资产负债率至 83.6%,较 2018年底减少 0.9个百分点;降低有息资产负债率至 38.8%,较 2018年底减少近 4个百分点;降低净负债率至 145.1%,较 2018年底下降 37.1个百分点,平均融资成本 7.7%,比 2018年年末优化 22个基点。公司现金流改善,平均回款率约 80.5%,实现经营性净现金流入 86.98亿元,86.98亿元,继续为正,期末账面货币资金 433.1亿元,足够覆盖 341.61亿元的短期有息负债。 维持增持评级,维持盈利预测。 公司目前近 5500亿货值,86%位于一二线,享受今年一二线回暖大趋势,管理的精细化和标准化不断推进带来效率的全面改善。 公司销售和业绩弹性有望在近两年释放。 维持增持评级,维持盈利预测。 预计 2019-2021年归属于母公司的净利润为 43.9亿元/59.1/76.1亿元,对应归母净利润增速:45.4%/34.7%/28.7%,对应 EPS:1.08元/1.46元/1.88元。当前价格对应的 PE 为 6.1X、 4.5X、 3.5X。
华发股份 房地产业 2019-07-02 7.82 10.02 36.70% 8.65 10.61%
8.65 10.61% -- 详细
投资要点: 大本营珠海,大湾区核心受益标。公司是珠海本地房地产开发龙头企业,在珠海深耕细作20余年,历年来销售额口径的市占率均在10%以上。随着粤港澳大湾区的加速建设,对标国际纽约及东京湾区等,粤港澳在人口占比及GDP三产占比上均有20%以上的提升空间,而珠海作为湾区次级核心城市之一,2018年是珠三角五大地级市人口流入增速最快的城市,人口吸纳能力强,公司是湾区发展最受益的房地产标的之一。 布局优越,一二线及都市圈内城市为主,异地扩张初见成效。目前华发以珠海、上海、广州、北京、深圳、武汉、天津、苏州、南京、杭州、青岛等一二线城市为重点布局方向,合计土地储备逾1500万平,其中一二线占比52%,都市圈占比97%。长三角/珠三角/华北/华中土地储备占比分别为4.7%/32.3%/23.0%/37.5%。全国化布局初见成效。而除了布局多元,抗风险能力强之外,公司拿地的楼面价/销售均价2016年以来逐年走低,为0.57/0.40/0.16,拿地较谨慎,未来盈利能力有望维持l兼具国企融资和灵活经营机制优势。公司剔除预收款的资产负债率77.9%,同等杠杆率的上市房企中,公司6.44%的综合融资成本是最低的水平之一,相较于地方国企公司有更高的销售规模及增速,而相较于激进的民企公司又享有国企融资的优势,而在经营管理上公司销售额口径下的销售和管理费用率自2014年开始的费用率直线下滑,从2.8%和4%一路下行至2018年的1.5%和1.6%,控费效果良好,公司也试行了市场几乎所有通用的激励方法,兼具国企融资及灵活的经营管理体制优势。 新开工增速高企保障销售弹性,且拥有史上第二高的业绩确定性。从销售和业绩角度看,公司历年的上年新开工面积/当年销售面积一般稳定在1-1.5之间,而2018年公司的514万平新开工面积(同比增长233%)是对2019年可推货值的充分保障,预计公司2019年完成1000亿销售额可能较大,预期增速72%。销售规模有望迈上新台阶。而2019年业绩确定性极强,公司2018年末预收款390亿,是18年营收的1.65倍,业绩确定性达到2013年的历史次高点,基本与2016年持平。 首次覆盖,给与增持评级,2019年目标价10.2元。公司是珠海地产龙头开发商,粤港澳大湾区核心受益标的,享有国企资源优势+多重激励机制双重红利,全国化布局卓有成效。 在同等市值的房企中定有最高的销售增速目标及极强的业绩确定性。目前的土地储备主要分布于长三角、珠三角、环渤海以及华中地区的二线城市,南京、武汉、珠海、沈阳、中山,合计占总土储的72.3%,均是人口长期流入、需求有支撑的城市。综上所述,我们认为公司销售规模增长潜力较高,未来两年有望迈上新台阶,给与增持评级。预测公司2019-2021年归母净利润为30.1/37.9/46.9亿元,同比增速为39.6%/26.1%/23.6%。对应EPS分别为1.42/1.79/2.21元。据可比公司估值,我们给与公司2019年目标PE为7.2倍,目标价10.2元,上涨空间28%。RNAV测算15.98元,当前价格折价50%。 风险提示:公司短期取证库存大部分位于珠海,受单一地方政策波动影响较大,珠海市场与公司短期销售情况强相关;公司杠杆率较高,短期债务有一定压力。
万科A 房地产业 2019-05-06 28.00 -- -- 28.31 1.11%
31.45 12.32%
详细
公司收入和利润持续较快增长,符合预期。公司实现营业收入483.7亿元,同比增长56.9%;实现归属于上市公司股东的净利润11.2亿元,同比增长25.2%。其中,房地产业务实现结算面积310.8万平方米,同比增长88.2%;实现结算收入455.9亿元,同比增长64.0%。收入增速高于归母净利润增速的主要原因是合作项目的增加导致公司少数股东损益同比增长135.9%至20.9亿。公司利润率较2018Q1进一步提高,毛利率和净利率分别为35.0%和0.7%,同比分别增加0.86和0.87个百分点;三费费率下降2.4pct至12.3%,主因管理费用率(含研发费用)下降1.5pct至5.7%。 销售略有下行、土储区位优越。公司2019Q1实现合同销售面积924.8万平方米,合同销售金额1494.4亿元,同比分别下降11.8%和3.1%。销售下行因1月销售增速-28.1%有所拖累,2月和3月销售有所提速,分别为21.3%和13.2%。公司土储补充意愿较积极,一季度新增加开发项目19个,总规划建筑面积598.5万平方米,权益规划建筑面积437.2万平方米,一季度万科支付地价款305.3亿,拿地建面/销售面积为64.7%,拿地价格/销售价格46.5%。公司在建项目总建筑面积约9790.8万平方米,权益建筑面积约5851.6万平方米;规划中项目总建筑面积约5536.0万平方米,权益建筑面积约3393.4万平方米。按建筑面积计算,规划和在建项目总建筑面积约1.5亿平,权益比例约为60%。其中逾70%位于一二线城市。 业绩保障性达到历史高点,2019年盈利能力有望再攀高峰。公司结算周期为18-24个月,2019年结算项目对应2017年销售的高质量项目。可供待结算量充裕:2019Q1公司合并报表范围内有4042.8万平方米已售资源未竣工结算,较2018年底增加332.6万平方米;合同金额为5863.5亿元,较2018年底增加556.4亿元,环比分别增长9.0%和10.5%。2019年预计竣工3076.6万平,同比增长11.6%。从已售未结金额/营收的角度看,公司2018年达到1.97倍的水平,历史最高。结算价格弹性较大:2018已售未结均价1.43万/平米,而2018年结算均价仅1.18万/平米,预计2019年结算毛利率有望进一步提升。 竣工增长较快、净负债率略有提升仍处低位。公司持有货币资金1432.2亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和703.0亿元;净负债率44.8%,较2018年末提升13.9pct,继续保持行业低位。本集团新开工面积1019.4万平方米,同比下降9.8%,占全年开工计划的28.2%(2018年同期为31.9%);竣工面积222.8万平方米,同比增长44.2%,占全年竣工计划的7.2%(2018年同期为5.9%)。 维持增持评级,上调盈利预测。公司提出地产行业进入白银时代,行业集中度提升持续的背景下,我们看好公司是市场最能抓住结构性机会的房企。在房地产开发业务和各项新业务均是行业领军者,基本盘稳固。而极致深耕战略使得公司仍有大量潜在市场值得挖掘,增长机会多于其余同档次房企。房地产核心主业未来业绩确定性达到历史最高水平,2019年结算毛利率有望再攀高峰。我们略微上调公司2019-2021年归母净利润为411.9/482.1/563.1亿元(原预计为408.6/481.2/561.9亿元),同比增速为22.0%/17.1%/16.8%。当前价格对应的PE为7.9X、6.8X、5.8X。
世茂股份 房地产业 2019-05-02 4.72 -- -- 5.01 0.00%
4.72 0.00%
详细
公司收入和利润稳健增长,符合预期。公司2019Q1实现营业收入31.9亿元,同比增长19.2%;归母净利润2.6亿元,同比增5.2%,扣非归母净利润2.5亿元,同比增长4.9%。同比增加主要系苏州金鸡湖6号地块项目销售结转增长,由于公司一季度可结转资源较少,对全年业绩不具有太大的前瞻意义。 可售货值充足,下半年销售提速可期。2019年1-3月,公司实现合同签约销售额52亿元,比2018年同期增长4%;实现合同签约销售面积23万平方米,比2018年同期增长5%。截至3月末,公司已实现全年销售目标的17%。由于公司可售货源主要分布在一二线城市,且以商业为主,预售证获取条件严格,预计主要货量(深圳龙岗项目等)会在未来三个季度推出,考虑到公司整体未售货值约1400亿(未签约口径),今年可售逾500亿元,下半年销售提速可期,并且大概率超预期完成销售目标。2019Q1公司招拍挂拿地金额36.2亿元,并以3.8亿元的价格获取泰禾集团杭州蒋家村项目51%股权,拿地金额/销售金额达76.9%,拿地强度较高,体现了公司强烈的扩张意愿。 销售稳健增长为业绩提供安全保障,土储布局丰富区位优越。公司2018年销售额271亿元,同比增长25%,销售的稳健增长为公司2019年的业绩提供安全保障,截至2018年末,公司拥有土地储备总计1300万平,静态测算预计可供销售5年以上,土储布局丰富区位优越。其中一二三线占比14%/52%/35%,长三角/华南及海西/珠三角/其他占比为28%/10%/26%/35%。按货值计算一二三线占比分别为63%/27%/10%,长三角珠三角合计占比82%。 盈利能力处于行业最高位之列,杠杆率依然较低。公司资产负债率59.4%,剔除预收款的资产负债率为55.3%,较2018年末微增1.4个百分点,杠杆率依然处于行业最低水平。公司2019Q1毛利率31.3%,同比下降12.6个百分点,依然处于行业较高水平,因单个项目在一季度结算资源中占比过高因此毛利率有较大波动,预期后续会回归正常水平。经营效率继续提升。公司销售期间费用率较2018年下降2pct至11.7%,主因销售费用控制良好带来的销售费用率下行(2019Q1为3.85%,下降了1.8个百分点),管理费用率及财务费用率基本持平。 维持买入评级,维持盈利预测。公司践行集团一体两翼战略,拥有1500亿的优质住宅+商业土地储备,一二线占90%。资产质量优质,市场严重低估,管理层经营思路转变积极,今年是ROE提升的起点之年。公司2018年分红率大幅提升至40%,并有望长期维持,目前价格对应的股息率达5.2%,对长期投资者颇具吸引力。预计2019-21年归属于母公司的净利润27.9/33.5/40.0亿元,同比增速为15.8%/20.1%/19.6%。对应EPS分别为0.74/0.89/1.07元。当前价格对应的PE为6.8X、5.6X、4.7X。
阳光城 房地产业 2019-04-30 6.84 -- -- 6.99 1.16%
7.51 9.80%
详细
公司收入和利润高速增长,符合预期。公司2019Q1实现营业收入60.1亿元,同比增长40.0%;归母净利润3.1亿元,同比增长37.2%,扣非归母净利润2.9亿元,同比增长27.6%。 公司投资收益一季度增长较快,为2.6亿,同比增长1069.4%,其中对合营联营企业的投资收益达2.5亿。公司一季度继续实现较快增长,在融资环境改善的情况下预计财务成本有望下降,对业绩增长贡献有望进一步提升。 销售增长较快,投资强度有所回升。2019Q1公司全口径销售额达到340.4亿元,同比增长22%,权益销售金额219.3亿元。其中长三角和内地战略城市1-3月全口径销售额234.0亿元,占比68.7%。公司Q1拿地金额156.7亿元,占同期销售额的46.0%,权益比例90.5%,拿地价格/销售价格57.3%,公司投资强度较去年下半年有所回升,积极应对未来可能的土地市场升温现象。 业绩保障性强,土储布局丰富区位优越。公司2019Q1预收款729.5亿元,环比增长17.4%,是2018年营收的1.29倍,考虑到公司经营效率逐步提升,毛利率处于上升趋势,2019年业绩保障性进一步增强。截至2018年末,公司拥有土地储备总计4418万平(未结算口径),其中一二线城市土地储备面积占比76.9%(预计未来可售货值占比85.8%),对应可售货值约5681.5亿元,土储布局丰富区位优越。 盈利能力继续提升,杠杆率下降。公司资产负债率83.8%,剔除预收款的资产负债率为57.0%,较2018年末下降了3.9个百分点,杠杆率持续下降。公司2019Q1毛利率27.4%,同比增长2.4个百分点,经营效率继续提升。公司销售期间费用率16.4%,较2018年增加了4.5个百分点,主因销售高增带来的销售费用率增加(2019Q1为8.53%,增长2个百分点)及财务费用率上行(2019Q1为1.4%,增加4个百分点),费用率上行不改净利率提升趋势,公司2019Q1净利率5.0%,较同期增长0.41个百分点。 维持增持评级,维持盈利预测。公司4418万平土储,约5600亿货值,主体布局一二线,享受今年一二线回暖大趋势。碧桂园明星团队加盟带来管理效率的全面改善。叠加融资环境趋宽的情况下,公司销售和业绩弹性有望增长。维持增持评级,维持盈利预测。预计2019-2021年归属于母公司的净利润43.9亿元/59.1/76.1亿元,对应归母净利润增速:48.2%/34.7%/28.7%,对应EPS:1.08元/1.46元/1.88元。当前价格对应的PE 为6.4X、4.7X、3.7X。
万科A 房地产业 2019-03-29 28.80 -- -- 33.60 16.67%
33.60 16.67%
详细
公司收入和利润持续较快增长,符合预期。公司2018年实现营业收入2976.8亿元,同比增长22.6%;实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元,同比增长20.4%;每股基本盈利3.06元,同比增长20.4%;全面摊薄的净资产收益率为21.7%,较2017年增加0.54个百分点。利润率进一步提高,毛利率和净利率分别为37.5%和16.6%,同比分别增加3.4和1.2个百分点;三费费率略有上升至8.4%,其中财务费用提升了1.2个百分点,主要由于资本化比例下降了9个百分点至42%。此外,公司2018年度计提存货跌价准备23.1亿元。 销售稳健增长、市场份额持续提升。公司2018年实现销售面积4037.7万平方米,销售金额6069.5亿元,分别增长12.3%和14.5%。所销售的产品中,住宅占比84.9%,144平方米以下的中小户型占比91.4%。坚持面向主流客户自住需求定位。公司在全国商品房市场的份额上升至4.05%(2017年:3.96%),在24个城市的销售金额位列当地第一。深耕广拓相结合,公司市场份额仍有继续提升空间。 重仓一二线城市,土储充沛。2018年公司获取新项目227个,总规划建筑面积4681.4万平方米,权益比例53.2%,权益地价总额约1351.4亿元,新增项目均价为5427元/平方米。按建筑面积计算,82.6%的新增项目为合作项目,72.1%位于一二线城市;按权益投资金额算,81.4%位于一二线城市。公司土储充沛,规划和在建项目总建筑面积约1.5亿平,权益比例约60%。按总建面-累计竣工计算,总体建面1.3亿平,可供销售两年以上,经营持续性有保障。 业绩保障性强,2019年盈利能力有望再攀高峰。公司结算周期为18-24个月,2019年结算项目对应2017年销售的高质量项目。可供待结算量充裕:2018年公司合并报表范围内有3710.2万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约5307.1亿元,较上年末分别增长25.2%和28.1%。2019年预计竣工3076.6万平,同比增长11.6%。从已售未结金额/营收的角度看,公司2018年达到1.8倍的水平,历史最高。结算价格弹性较大:2018已售未结均价1.43万/平米,而2018年结算均价仅1.18万/平米,预计2019年结算毛利率有望进一步提升。 维持增持评级,下调2019-20盈利预测,新增2021预测。公司提出地产行业进入白银时代,行业集中度提升持续的背景下,我们看好公司是市场最能抓住结构性机会的房企。在房地产开发业务和各项新业务均是行业领军者,基本盘稳固。而极致深耕战略使得公司仍有大量潜在市场值得挖掘,增长机会多于其余同档次房企。房地产核心主业未来业绩确定性达到历史最高水平,2019年结算毛利率有望再攀高峰。我们预计公司2019-2021年归母净利润为408.6/481.2/561.9亿元,同比增速为21.0%/17.8%/16.8%。对应EPS分别为3.70/4.36/5.09元(原预计2019-2020归母净利润为437.4/523.1亿元)。当前价格对应的PE为7.65X、6.48X、5.56X。
阳光城 房地产业 2019-03-19 7.91 -- -- 9.18 14.89%
9.09 14.92%
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公司收入和利润高速增长,略超预期。公司2018年实现结算营业收入564.7亿元,同比增长70.3%;合并报表净利润39.1亿元,同比增长75.3%,归母净利润30.2亿元,同比增长46.4%。业绩超预期主因在于结算进度超预期。双赢机制下降本增效效果明显,公司房地产项目毛利率较往期明显改善,房地产及相关业务毛利率同比增加约1个百分点达26.1%,净利润率提升约至7.0%,加权平均ROE提升2个百分点达16.4%。 销售大幅增长,灵活控制投资节奏。2018年公司全口径销售额达到1628.6亿元,增长78%,权益销售金额(合并报表项目*权益比例+联营项目*权益比例)1183.3亿元。2018年5月以来公司收缩投资节奏,7月以来所有经过投资决策的项目重新进行评价,11月以来以低价获取了多宗一二线城市优质土地。公司以306亿权益价格合计补充土地储备面积约1333万平,拥有土地储备总计4418万平方米,其中一二线城市土地储备面积占比76.9%(预计未来可售货值占比85.8%),累计成本地价4339元/平方米。公司销售均价12925元/平,地售比33.6%,处于行业较低水平。权益拿地金额/销售金额为25.9%,投资强度有所控制。 业绩保障性强,所得税率存下行可能。公司2018年预收款621.2亿元,同比增长54.7%,是2018年营收的1.12倍,考虑到公司毛利率处于上升趋势,公司业绩保障性较强。公司2017-18年所得税率为38%和39%,主要由于前期收并购项目中不可抵扣成本影响,随着收并购项目影响的逐步消化,预计所得税率存下行可能。 财务指标持续改善,评级有望提升。公司资产负债率84.4%,剔除预收款的资产负债率为60.8%,较2018年初下降了6个百分点。有息资产负债率降至42.8%,同比减少10个百分点,净负债率降至182.22%,同比减少70个百分点。公司进一步加强了现金流管控,平均回款率约80.1%,公司经营性净现金流入218亿元,同比增长147.6%,达到历史高点,连续两个会计年度保持正值。公司融资净额比2017年有所优化,有息负债规模较上一年末减少8.75亿元。同时,公司平均融资成本7.94%,实现有效控制。在财务指标全面改善的情况下,评级或有望提升。 维持增持评级,上调盈利预测。公司4418万平土储,近5500亿货值,起家福建,全国化布局卓有成效,碧桂园明星团队加盟带来管理效率的全面改善。叠加融资环境趋宽的情况下,公司销售和业绩弹性有望增长。维持增持评级,上调盈利预测。预计2019-2020年归属于母公司的净利润43.9亿元/59.1亿元(原预计2019-2020归母净利润为41.4/55.3亿元),新增2021年预测归母净利润为76.1亿元,对应EPS:1.08元/1.46元/1.88元。当前价格对应的PE为7.4X、5.5X、4.2X。
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