上半年公司实现营业收入248.4亿元，同比下降21.1%，主要由于房地产结算规模的下行；实现归母净利润12.6亿元，同比下降34.4%，业绩降幅大于营收降幅主要由于：1）上半年综合毛利率16.8%，较去年同期下降2.0个百分点；2）销售费用率3.2%，较去年同期上升0.8个百分点。上半年公司实现销售金额452亿元，同比下降41%，销售位列行业第11位，较2023年提升3位；拿地聚焦一线城市，上半年在上海和广州新增2个优质土地项目。 公司融资成本进一步下行，上半年综合融资成本5.13%，较2023年下降0.35个百分点。 事件公司发布2024年中报，上半年实现营业收入248.4亿元，同比下降21.1%；实现归母净利润12.6亿元，同比下降34.4%。 简评受行业大势影响业绩有所下行，管理效率明显提升。上半年公司实现营业收入248.4亿元，同比下降21.1%，主要由于房地产结算规模的下行；实现归母净利润12.6亿元，同比下降34.4%。业绩降幅大于营收降幅，主要由于：1）上半年综合毛利率为16.8%，较去年同期下降2.0个百分点；2）营销活动力度加大，上半年销售费用率为3.2%，较去年同期上升0.8个百分点。公司持续提升管理效率，上半年管理费用率为2.3%，较去年同期下降0.4个百分点。 销售排名稳步提升，拿地聚焦一线城市。上半年公司实现销售金额452亿元，同比下降41%，销售位列行业第11位，较2023年提升3位；华东大区、华南大区、珠海大区、北方区域销售金额分别占比35.9%、35.5%、26.6%、2.0%。公司聚焦一线城市拿地，上半年新增上海闵行七宝与广州海珠琶洲2个优质土地项目，对应土地总价57.4亿元，拿地强度12.7%，较去年同期下降31.9个百分点。 融资成本进一步下行，积极拓宽融资渠道。公司上半年综合融资成本为5.13%，较2023年下降0.35个百分点；上半年末扣预资产负债率为61.3%，较2023年末下降1.1个百分点。公司积极拓宽融资渠道，上半年成功落地创新型建信华金-华发股份消费类基础设施Pre-REITs21.3亿元。 维持盈利预测与。买入评级不变。我们预测2024-2026年公司EPS分别为0.71/0.75/0.77元，维持买入评级和目标价9.94元不变。

2024H1公司营收同比-21.1%，归母净利润同比-34.4%。公司2024H1实现营业收入248.4亿元（同比-21.1%，下同）；实现归母净利润12.65亿元（34.4%）；实现扣非归母净利润11.85亿元（-38.3%）。业绩下滑主要因：（1）受房地产市场下行以及公司结转结构影响，公司营收规模下滑，同时毛利率继续下滑2.1pct至16.8%，影响利润规模；（2）少数股东损益占比进一步提高至27.1%（+3.2%）。我们认为随着往年低利润率项目逐步结转，2022年以来获取的核心城市较高IRR及净利率的项目将逐步结转，报表利润有望逐步企稳。 上半年销售有所承压，我们预计公司下半年将适度加大投拓及推盘力度。公司2024H1合约销售金额为452亿元（-41.2%），跌幅接近克而瑞百强房企平均下滑幅度。公司上半年销售降幅较大，主要是公司在华东大区推盘有所下降，上半年公司华东大区销售占比下降16.9pct至35.9%。拿地方面，上半年公司继续延续高度聚焦核心城市的拿地策略，于上海、广州获取两幅土地，拿地建面9.3万方。截至期末公司口径总土储（待建+在建）建面为1372万方，相较2023年末下滑15.4%。考虑到上半年核心城市供地偏少，公司拿地相对谨慎，以及土地储备收缩的趋势，我们预计下半年公司将适度发力拿地。 融资渠道畅通，流动性无忧。2024H1公司融资成本继续下降，期末加权平均融资成本为5.13%（-46bp），有望进一步压降。公司期末有息负债规模为1503.6亿元，较2023年末增长4.4%，其中6个月内到期债务占比6.4%，且长期有息负债占比在8成以上，债务期限结构健康。 大股东华发集团支持力度高，期内完成增持，同时拟收购公司存量商品房，助力公司土储结构优化。报告期内，大股东珠海华发集团完成增持，至2024年3月底累计增持股份占公司总股本1.15%，至6月30日华发集团持有公司股权比例达29.65%。此外，8月9日公司公告称，拟与华发集团或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务（含达到预售条件的房源），总交易金额不超过人民币120亿元。交易方式不限于直接出售商品房、出售房地产项目公司股权。交易价格根据具有相应资质的资产评估公司出具的资产评估报告，确定最终交易价格并签订正式合同。我们认为，最终交易价格将在商品房销售备案价格的基础上浮动，但幅度不会太大，以符合国有资产收购的要求。我们认为此举将助力珠海存量项目销售去化，进一步优化公司土储质量。 投资建议：维持“买入”评级。1、公司具有国资背景，大股东支持力度高；2、公司大量补充核心城市优质土储，土储重心已转向华东，销售确定性强；3、近年利润率较高的地块将进入结转周期，且待结转金额充裕，业绩有望企稳修复。考虑到目前行业下行环境，我们调整盈利预测，预计公司2024/2025/2026年营收分别为685.0/701.1/722.9亿元；归母净利润为16.9/16.6/16.7亿元；对应的EPS为0.61/0.60/0.61元/股；对应PE为9.0/9.1/9.1倍。 风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。

24H1结算放缓、业绩下滑略低于预期，充足预收款保障未来结算规模。公司发布 2024年中报，2024H1公司实现营业收入 248.4亿元，同比-21.1%；净利润 17.3亿元，同比-31.5%；归母净利润 12.6亿元，同比-34.4%；扣非后归母净利润 11.9亿元，同比-38.3%；基本每股收益 0.46元/股，同比-47.7%。2024H1公司综合毛利率、归母净利率分别为16.8%、5.1%，同比分别-2.1pct、-1.0pct；期间费率 6.4%，同比+0.7pct。此外，公司税金及附加 2.7亿元，同比-68.8%；投资收益 2.7亿元，同比+9.5%；少数股东损益 4.7亿元，同比-22.4%；公司结算规模下降、利润率回落，使得业绩增速低于营收增速。至2024H1末，公司预收楼款余额（含销项税）963.9亿元，同比-11%，是 2023年营收 1.3倍。公司 24H1新开工 76万方、竣工面积 304万方，同比分别-11.4%、+10.8%。 24H1销售 452亿、同比-41%，排名升至第 11、土储布局核心一二线城市。公司公告，2024H1公司实现销售金额 452亿元，同比-41%；销售面积 167万方，同比-33%，位列克而瑞销售榜单第 11位，较 23年度提升 3位；分区域看，公司在华东、珠海、华南、北方、北京区域销售额分别占比 35.9%、26.6%、35.5%、2%。24H1公司仅在上海、广州获取 2幅土地资源，新增拿地 9万方，同比-97%，拿地销售面积比 6%。至 2024H1末，公司在建面积 1,008万平、待开发土储 365万平，主要布局在核心一二线城市。 三条红线稳居绿档，融资通畅、融资成本继续下降，股东收储有效盘活库存。公司公告，2024H1，公司货币资金 348.8亿元，同比-38.4%；剔预后资产负债率为 61%，净负债率75%，现金短债比 1.4倍，稳居三道红线绿档。公司上半年综合融资成本 5.13%，较 2023年末下降 35BPs；上半年成功落地建信华金-华发股份消费类基础设施 Pre-reits21.25亿元。此外，公司此前公告拟与华发集团或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务，总交易金额不超过 120亿元。收购方华发集团的大股东为珠海国资委（持股 93.5%），同时珠海安居集团为华发集团全资子公司，因此华发集团既是珠海市场收储主体，又是华发股份的大股东，预计双重身份有利于兼顾双方利益，有利于帮助公司盘活存量资产。 投资分析意见：业绩下降、融资占优，股东收储有效盘活库存，维持“买入”评级。华发股份国企背景，近来销售实现快速增长，土地储备充足且聚焦核心都市圈；降负债、去杠杆成效显著，跻身绿档企业，未来成长性、安全性兼具。考虑到后续结算节奏将有所放缓、同时市场下行会带来公司利润率及减值承压，我们下调公司 24-26年归母净利润预测为17.8、19.5、21.4亿元（原值为 20.2、22.2、23.3亿元），现价对应 24/25PE 为 8.6/7.8X，维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，项目收购具备不确定性。

2023年公司实现营收 721.4亿（ +19.4%）；归母净利润 18.4亿 (-29.6%)，扣非后归母净利8.7亿（ -63.8%）。分红率 55.4%(+25pct)，股息率 5.9%。2024Q1归母业绩 3.5亿元（ -35.3%）。 事件评论 毛利率与投资收益下滑、减值提升等因素拖累业绩表现，大手笔分红彰显国企诚意。2023年公司营收 721.4亿（ +19.4%），而归母净利润 18.4亿 (-29.6%)，业绩表现明显弱于营收，主因综合毛利率同比下降 2.0pct 至 18.1%，对联合营企业的投资收益同比下滑 99.2%至 0.1亿，计提减值 16.4亿元（去年同期计提 8.4亿元）。虽然土增税率、期间费用率分别同比下降 0.6pct、0.9pct 至 3.8%、5.9%，投资性房地产评估增值带来公允价值提升 8.2亿元，仍难抵毛利率与投资收益下滑、减值等因素对业绩的拖累。 2024Q1归母业绩 3.5亿元（ -35.3%），主因收入与毛利率双降。截至 2023年末公司账上预收楼款 935亿元（ +15.7%） , 预收款/开发业务收入=1.37X，预收款充裕保障后期结算收入增长，毛利率下行压力逐步释放，对后期业绩展望维持相对稳健。值得关注的是公司 2023年分红比例高达 55.4%(+25pct)，股息率高达 5.9%，大手笔分红彰显国企担当。 连续 4年销售规模稳居千亿规模， 持续加码高能级城市土储， 土储充裕保障后期销售。 2023年公司销售额 1260亿元（ +4.8%），行业排名提升 4位至第 14名，连续 4年稳居千亿阵营，销售面积 399万方（ -0.4%），销售均价 3.2万元/方（ +5.2%）。华东大区销售额占比 55%，保持压舱石地位；华南大区占比 24.6%，增势明显；珠海大区占比 15.2%，稳居珠海龙头地位；北方区域占比 5.2%。拿地方面，公司积极在上海、广州、杭州、南京、成都等高能级城市斩获项目，全年累计获取 23个优质项目，新增全口径货值 727亿元，行业排名第 12位，拿地计容建面 497万方，拿地面积/销售面积=124.4%，拿地较积极，补货强度行业前列。 2023年新开工量 205万方（ -28.3%），竣工面积 515万方（ -22.0%），未竣工土储 1623万方（ -8.4%），待售土储充裕，保障后期销售规模增长。 债务规模平稳下行， 融资成本不断优化。截至 2023年底，公司有息负债余额 1440亿元(-1.1%)，有息负债平稳下行，其中长期负债占比 83%，债务结构稳健。融资成本 5.48%（ -0.28pct），三道红线稳居绿档。报告期内公司业内第二例完成股权融资，成功定增募资超 51亿元，首单租赁住房 Pre-REITs 项目落地，融资渠道多元化，保障公司健康现金流。 投资建议： 1）短期来看，公司销售拿地积极，增速业内领先，布局核心城市，可售土储充裕保障规模增长； 2）长期来看，行业供给格局优化，有望凭借雄厚的财务资源，立足珠海大本营，深耕核心城市，扎实投资，追求有品质的增长； 3）公司三道红线稳居绿档，资金成本下行，广义费用层面有进一步改善空间； 4）华发集团积极增持与定增认购，彰显集团对上市公司的强力支持； 2023年分红比例大幅提升至 55.4%，大手笔分红表现地方国企的担当。预测 2024-2026年公司归母净利润 18.9/19.4/19.7亿元，业绩增速 3%、2%、 2%，对应 PE 为 9.1/8.9/8.7X，给予“买入”评级。 风险提示 1、市场销售延续弱势，公司销售规模增长不及预期； 2、核心城市摇号拿地量不及预期。

2023 年营收增长但利润承压。 2023 年， 公司实现营业收入 721 亿元， 同比+22%； 归母净利润 18 亿元， 同比-29%。 分季度看， 2023Q4 利润表现较差，主要是年末公司计提资产减值准备（以存货跌价准备为主） 16 亿元， 拖累了归母净利润 11 亿元。 2024Q1， 公司实现营业收入为 70 亿元， 同比-41%； 归母净利润 3.5 亿元， 同比-35%； 季度表现受结算计划的排布影响较大。 利润率延续下行趋势。 2023 全年， 公司归母净利率为 2.5%， 较上年下降了1.8 个百分点； 一方面受计提减值影响， 另一方面受毛利率降低影响。 2023年， 公司毛利率为 18.1%， 较上年下降了 2.0 个百分点； 此外归母净利润占比 53%， 较上年下降了 1.5 个百分点。 2024Q1， 公司归母净利率 5.0%， 而毛利率 15.1%继续下行。 销售排名持续提升， 待结转资源充沛。 2023 年， 公司签约销售金额 1260 亿元， 同比+5%， 行业排名第 14， 较上年提升 4 名； 销售面积 399 万㎡， 同比-0.4%基本持平。 2024Q1， 公司签约销售金额 204 亿元， 虽然同比-59%随行业大势下行， 但行业排名第 11， 再提升 3 名。 截至 2023 年末， 公司土储及在建面积共 1623 万㎡， 较为充足； 截至 2024Q1 末， 公司尚未结算的预收房款为 1020 亿元， 为未来业绩提供充分保障。 财务状况良好， 债务结构持续优化。 2023 年末， 公司净负债率为 74%， 较上年下降了 11 个百分点； 短期债务占全部有息负债比重为 16%， 较上年下降了2 个百分点。 2023 年， 公司融资成本为 5.48%， 较上年下降 0.28 个百分点；经营性现金流净额 505 亿元， 连续多年创新高。 投资建议： 考虑到地产开发业务毛利率下行压力和减值计提影响， 我们下调盈利预测（详细分析见正文） ， 预计公司 2024/2025 年归母净利润分别为19/20 亿元（前次预期分别为 30/33 亿元） ， 对应每股收益分别为 0.69/0.72元， 对应当前股价 PE 分别为 9.2/8.9 倍， 维持“买入” 评级。 风险提示： 公司开发物业签约销售规模、 结转进度、 盈利水平不及预期

摘要： 华发股份公布 2023 年年报， 公司实现营业总收入 721.4 亿元，同比增长 19.4%；归母净利润 18.4 亿元，同比下降 29.6%。公司拟每 10 股派发现金股息 3.7 元（含税），分红率为 55.41%。 公司营收规模稳步增长， 业绩承压，待结算资源充沛。 2023 年公司营收同比增长 19.4%， 归母净利润同比下降 29.6%，主要是因为： 1） 结算利润率下滑，公司毛利率为 18.1%，同比下降 2.0 个百分点。 2）投资收益同比大幅下降 81.7%至 2.8 亿元。 3）受市场环境影响，公司计提资产减值损失 15.9 亿元（2022 年为7.6 亿元）。 4）合联营项目结算利润提升，少数股东损益/净利润同比小幅提升 0.5 个百分点至 47.0%。 2023年公司净利率和归母净利润率分别为 4.8%和 2.5%，同比分别下降了 3.3、 1.8 个百分点。三费率明显改善，同比下降 0.7 个百分点至 5.7%，其中职工薪酬下降，管理费用同比下降 15.0%。 受利润率下滑的影响，公司 ROE 同比下降了 5.1 个百分点至 8.3%。 截至 2023 年末，公司预收账款（包括合同负债） 935 亿元，同比增长 15.7%，预收账款/营收高达 1.30X， 待结算资源充沛，未来业绩保障程度仍然较高。 公司优化债务结构，融资成本不断下降，“三道红线”持续保持“绿档”；顺利完成定增。 截至 2023 年末，公司有息负债 1287 亿元，同比下降 2.2%，其中一年内到期的有息负债占比仅为 19.6%，同比持平。 2023年末公司剔除预收款后的资产负债率为 63.2%，净负债率为 62.6%，同比分别下降 2.9、 9.2 个百分点， 现金短债比为 1.83X，同比下降 0.23X，“三道红线”稳居绿档。公司近年来融资成本不断下降，截至 2023年末公司平均融资成本为 5.48%，同比下降 0.28 个百分点。 公司积极开展股权融资， 2023 年 11 月顺利完成向特定对象发行股票，募集资金超 51.24 亿元， 控股股东华发集团参与发行认购金额约 14.6 亿元，占募集资金总额的 28.5%。 公司 2024 年 1-4 月已经发行了 8.5 亿元的超短期融资券、 7.5 亿元的公司债和 6.1亿元的中期票据。 公司经营性现金流充裕，紧抓销售回款。 截至 2023 年末，公司货币资金 463 亿元，同比下降 13.1%。 经营性现金流充裕， 2023 年公司经营性现金流净流入 505 亿元，同比增长 31.1%，一方面， 公司销售回款847 亿元，同比增长 17.2%；另一方面公司量入为出， 减少土地和建安支出， 购买商品、接受劳务支付的现金同比减少 11.7%。 2023 年公司筹资性现金流净流入 114 亿元，同比增长 5.7%。 房地产开发业务： 1） 销售： 销售排名持续提升，结构持续优化。 2023 年公司实现销售金额 1260 亿元，同比增长 4.8%，销售排名升至 14 位，较 2022 年全年销售排名提升了 4 位； 销售面积 399 万平，同比下降 0.4%； 销售均价 3.15 万元/平，同比增长 5.2%； 权益销售金额 873 亿元，销售权益比例为 69.3%，同比大幅提升了 6.8 个百分点。 公司调整优化了组织结构框架，成立董事局北京业务推进中心，完成华东大区和北京区域整合，形成了“ 3+1”业务布局。华东大区全年完成销售 693 亿元，销售占比 55.0%，为公司销售奠定基石；华南大区全年完成销售 310 亿元，销售占比 24.6%，增势明显；珠海大区全年完成销售 191亿元，销售占比 15.2%，稳居珠海龙头地位；北方区域全年完成销售 66 亿元， 销售占比 5.2%。 根据克而瑞， 2024Q1 公司销售金额 204 亿元，同比下降 58.5%，销售面积 69 万平，同比下降 58.3%， 销售均价 2.97万元/平，同比下降 0.6%。但销售排名持续提升至第 11 位。 2）拿地： 拿地聚焦一二线城市。 2023 年公司通过公开竞拍、合作开发等方式新增 23 宗土地项目，建面 497 万平，均位于公司重点战略布局的核心一二线城市。 根据克而瑞， 2023 年公司以 407 亿元的拿地总金额位列拿地榜单第 11 位（拿地金额同比基本持平，拿地强度为 32.3%）。 3）受前期销售下行影响， 2023 年公司新开工面积 205 万平，同比下降 28.3%，竣工面积 515 万平，同比下降 22.0%。 公司围绕住宅主业，不断做强做优商业、物业及上下游产业链等“三大支撑”。 商业板块在做好主业配套的同时，经营管理水平持续提升。 2023 年全年新开集中商业 30 万平、社区商业（含底商） 4.7 万平。 物业公司业务拓展能力和服务品质持续提升，成功中标横琴“二线关” 物业管理（横琴粤澳深度合作区“二线”通道及场所的物业服务） 等项目，在管项目和在管面积再创新高。 2023 年华发物业服务（华发股份持有 36.88%股份，为公司控股股东）实现收入 17.8 亿元，同比增长 11.0%，归母净利润 2.49 亿元，同比增长 28.8%，截至 2023 年末，华发物业覆盖 42 个城市，在管项目 390 个，在管面积 3144 万平，同比增长 29%，合约面积 6064 万平，同比增长 17%。 上下游产业链及境外公司实现提质增效。营销公司多元获客，关键业务指标均超额完成。更新公司持续推进重点项目并取得一定进展。设计公司配合做好产品力提升等技术服务工作，并完成 69 件专利申报。优生活（华发股份旗下租赁住房业务板块） 在营门店扩至 19家，总房量达 5786 套（13742 间）。代理公司持续做大平台业务。投资建议与盈利预测：作为典型的成长性地方国企，大股东实力雄厚，流动性较好，融资成本进一步下降。公司 2023 年销售与回款均实现了优质增长， 近两年大量补充核心城市优质土储，布局重心转向基本面较好的华东，未来项目去化速度、结算质量均有望实现进一步提升。 考虑到当前行业销售持续低迷，且结合年报最新情况，我们调整公司盈利预测。 我们预计公司 2024-2026 年营业收入分别为 775 / 844 / 939 亿元，同比增速分别为 7%/ 9% / 11%；归母净利润分别为 18 / 19 / 20 亿元，同比增速分别为 1% / 3% / 8%；对应 EPS 分别为 0.67 / 0.69/ 0.74 元。当前股价对应的 PE 分别为 9.3X / 9.1X /8.4X。 不过考虑到公司销售投资都具备一定韧性，已售未结算资源丰富，未来业绩保障程度较高， 维持买入评级。 评级面临的主要风险：销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

营收逆势增长近 20%， 减值计提致归母净利润有所下降。 公司 2023 年实现营业总收入 721.4 亿元，同比增长 19.4%（同比经调，下同） ；实现归母净利润 18.4 亿元，同比减少 29.6%；实现扣非归母净利润 8.7 亿元，同比减少63.8%。 业绩下滑主要因： （ 1）受房地产市场下行环境影响，结转毛利率下滑至 18.1%； （ 2） 2023 年计提资产及信用减值损失 16.4 亿元，较上年同期增加 8.0 亿元。 扣非归母净利润大幅下滑，主要是当期存货/固定资产转到投资性房地产而产生的公允价值变动损益为 9.77 亿元，较上年 1.65 亿元大幅增加，对扣非后利润产生较大影响。 展望未来， 一方面公司期末预收账款覆盖2023 年收入约 1.3 倍，待结转资源充足；另一方面 2022 年以来拿地聚焦核心城市，这些较高 IRR 及净利率的项目将逐步结转， 报表端利润有望企稳修复。销售表现优于行业， 聚焦核心城市拿地， 东部地区土储占比超 6 成。 公司2023 年合约销售金额为 1259.9 亿元，同比增长 4.8%， 优于克而瑞 TOP100房企-17.7%的均值。销售表现领先，主要得益于公司加大在华东地区的推盘力度， 2023 年华东地区贡献销售金额占比达 55.0%。 据中指数据， 2023 年公司继续延续高度聚焦核心城市的拿地策略，于上海、杭州、成都、西安等高能级城市均有斩获。全年拿地建面达 497 万方，为近 3 年最高。 截至期末公司口径总土储（待建+在建）建面为 1623 万方， 同比下滑 8.4%；从结构看， 东部地区的土储占比为 62.5%维持高位。融资渠道畅通，期内完成定增， 大股东完成增持，流动性无忧。 2023 年公司融资成本继续下降，期末加权平均融资成本为 5.48%，有望进一步压降。公司期末有息负债规模为 1440.1 亿元，较 2022 年末下降 1.1%，其中短期有息负债占比 16.8%， 同比下降 1.3pct， 债务结构进一步优化。公司债券融资渠道畅通， 2023 年发行债券 107.95 亿元，票面利率 3.46%-5.5%。 期内顺利完成定增募资 51.2 亿元。 大股东珠海华发集团完成增持，至 2024 年 3 月底累计增持股份占公司总股本 1.15%，至 3 月底华发集团持有公司股权比例达 29.64%。截至期末，公司剔预资产负债率 63.2%，净负债率 74.2%，现金短债比 1.92倍。 董事会拟向全体股东每 10 股分红 3.7 元，股利支付率为 55.4%。 投资建议： 维持“买入”评级。 1、公司具有国资背景，大股东支持力度高； 2、公司大量补充核心城市优质土储，土储重心已转向华东，销售确定性强； 3、近年利润率较高的地块将进入结转周期，且待结转金额充裕，业绩有望企稳 修 复 。 考 虑 到 目 前 行 业 下 行 环 境 ， 我 们 调 整 盈 利 预 测 ， 预 计 公 司2024/2025/2026 年营收分别为 775.2/814.5/855.0 亿元；归母净利润为19.1/20.1/21.2 亿元；对应的 EPS 为 0.69/0.73/0.77 元/股；对应 PE 为9.0/8.6/8.1 倍。 风险提示： 房地产政策放松力度不及预期；拿地规模及毛利率不及预期

立足珠海面向全国的国企开发商，经营业绩稳步增长：公司“一核心+三配套”的战略布局成型，以住宅为主业，商业运营、物业管理和上下游产业链为支撑。控股股东华发集团（实控人珠海市国资委）实力雄厚，连续七年跻身“中国企业500强”，为公司发展提供资源助力。公司营收稳步增长，近五年CAGR达25.7%，2023年前三季度营收同比+40.2%，归母净利润恢复正增长，同比+1.1%，优于行业平均。 深耕效果显现，销售逆势增长：公司2022年销售金额1202亿元，同比-1.4%，行业下行期维持稳定；2023年1-11月销售金额1211亿元，同比+18.3%，实现逆势增长，增速居TOP20房企第二。重点城市集中度持续提升，华东大区已成销售“压舱石”，近两年销售贡献占比均超50%；1H23销售前十城市占总销售金额比例达94.2%；2023年1-11月公司上海销售金额居全市榜单TOP3。 投资聚焦核心城市，土储结构持续优化：公司把握2021年下半年以来的拿地窗口期，2022年投资金额460亿元，拿地强度升至38%；1H23投资金额343亿元，拿地强度升至45%；聚焦“9+2”核心城市，2022年以来公司拿地均位于一二线城市，其中一线城市拿地金额平均约50%。土地储备质优量足，流动性高。截至1H23，公司土储货值亿元4767亿元，一二线城市土储货值4397亿元，占比92%，其中“9+2”核心城市货值2922亿元，占比66%。优质土储支撑持续发展，预计未来两年销售保持同比+10%的增速。 财务结构安全稳健，融资渠道维持畅通：公司三道红线稳居绿档，1H23短期有息负债占比18.2%（行业平均24.6%）。融资成本持续优化，1H23平均融资成本5.59%，较2022年下降17BP。多元化融资渠道畅通，2022年公司债券融资超百亿，2023年10月成功完成定增股权融资，发行6.35亿股，每股8.07元，发行规模51.24亿元，进一步优化资本结构。 我们预测2023/2024/2025年公司归母净利润分别为28.1亿元、31.2亿元和34.8亿元，同比增速分别为8.9%、11.2%和11.4%。 公司站稳千亿级别销售规模，行业下行期仍能维持增长，在土拍窗口积极获取高利润水平项目，预计未来两年能实现规模和利润水平双增，业绩可期，给予公司2024年8.5x的PE，目标价9.64元，首次覆盖，给予“买入”评级。 政策落地不及预期，市场持续低迷，多家房企债务违约。

拟20亿元现金收购海润公司45%股权，增厚项目开发的归母利润。公司公告，控股子公司珠海华晖房地产（华发股份持股75%）拟以现金方式收购华发集团持有珠海海润公司45%股权，交易对价20.01亿元，收购完成后珠海华晖房地产持有海润公司100%股权。 海润公司主要开发华发城建国际海岸花园项目，批准建面86万方；截至2023年10月末，海润公司货币资金40.2亿元，预收账款35.6亿元，公司项目利润率可观（23年1-10月公司报表结算毛利率58%），未来预收账款进入结算后有望持续增厚上市公司归母利润水平，同时巩固和提高在珠海区域市场份额。此外，公司公告，为避免同业竞争，华发集团将华发国际海岸花园14#、20#、21#项目、华发国际海岸花园9#、10-a#、10-b#项目等托管给上市公司，轻资产模式有效增厚公司利润。 23M1-M10销售1,121亿、同比+33%，排名升至第14、土储布局核心一二线城市。根据克而瑞数据，2023M1-M10公司实现销售金额1,121亿元，同比+33%；销售面积353万方，同比+23%，位列克而瑞销售榜单第14位，较22年末提升4位；在行业逆境中，公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性。2023Q1-Q3公司积极通过公开竞拍、股权合作、旧改等方式获取土地资源，新增拿地352万方，同比+177%，拿地销售面积比108%，均布局在上海、广州、深圳、成都、杭州等一二线城市。截至2023Q3末，公司在建1,241万平，公司坚持4+1全国性战略布局，已进驻近50个城市，主要布局在核心一二线城市。 三条红线稳居绿档，融资渠道多元化、股权融资顺利完成。公司公告，截至2023Q3末，公司货币资金537亿元，同比+33.3%；剔预后资产负债率为65%，净负债率64%，现金短债比2倍，稳居三道红线绿档。公司前三季度通过发行中票、超短融、ABS等方式合计募资88亿元，此外，公司向特定对象公开发行A股股票已经完成，发行股份6.35亿股，认购总金额51.2亿元。公司具备多渠道融资优势，持续助力公司逆势积极扩张。 投资分析意见：收购少数权益增厚归母利润，销售靓眼、融资通畅，维持“买入”评级。 华发股份国企背景，近来销售实现快速增长，土地储备充足且聚焦核心都市圈；降负债、去杠杆成效显著，跻身绿档企业，未来成长性、安全性兼具。考虑到少数股东损益增长略超预期，我们维持公司23-25年归母净利润预测为26.5、29.3、33.6亿元，现价对应23/24PE为8.4/7.6X，看好公司在行业格局优化中将获得销量和盈利能力的双升，维持目标价15.1元/股，维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，项目收购具备不确定性

事件：1）公司发布2023年第三季度报告，2023年前三季度实现营业收入472.51亿元，同比增长40.24%；实现归母净利润22.01亿元，同比增长1.14%；实现经营性现金流量净额463.04亿元，同比增长114.90%。 2）11月2日公司发布《珠海华发实业股份有限公司向特定对象发行股票之上市公告书》：向特定对象发行股票数量为6.35亿股，发行规模为51.24亿元，发行价格为8.07元/股。 结算节奏加快营收同比实现大幅增长，毛利率承压拖累净利润增速较弱。公司2023年前三季度实现营业收入472.51亿元，同比增长40.24%，营收实现逆势增长，主要由于公司结算节奏加快，房地产结转收入增加。前三季度公司实现归母净利润22.01亿元，同比增长1.14%，归母净利润增速弱于营收增速主要由于：1）毛利率持续承压：受到前期低毛利率项目进入结转周期影响，公司毛利率水平持续承压，前三季度毛利率17.72%，较去年同期下降3.15pct；2）权益比例下降：公司上半年少数股东损益占比较上年同期上升7.7pct；3）销售费用率上升：受当期销售规模增长影响公司销售费用率小幅上升，2023前三季度销售费用率1.35%，较去年同期上升0.02pct，管理费用率为1.26%，较去年同期改善0.62pct。随着公司低毛利率项目结算完毕，毛利率和权益比水平较高的地块逐步进入结转，公司后续有望进入业绩释放期，销售：销售业绩持续突破，深耕区域优势凸显。2023年前三季度公司实现销售金额1035.8亿元，较去年同期增长41.99%；销售面积325.9万平方米，较去年同期增长29.02%。1-10月公司实现销售金额1120亿元，根据克而瑞数据，公司1-10月在上海实现权益销售金额253.10亿元，同比大幅提升80.63%，位列上海权益销售金额榜单第2名，较去年同期提升3名，上海区域优势凸显；1-10月在珠海实现销售金额183.04亿元，同比提升17.88%，公司大本营区域深耕优势保持。 拿地：持续聚焦热点城市，多渠道获取土地资源。2023年公司保持拿地节奏，1-9月公司在广州、上海等城市获取14宗地块（不含深圳冰雪城、珠海联安村项目），根据CREIS数据，14宗地块总地价298.3亿元，较去年同期下降27.42%，总规划建筑面积161.1万平，较去年同期提升17.23%，其中地块均位于上海、杭州、西安、南京、成都、长沙、苏州等核心城市。10月公司以17.33亿的报价摇中青浦赵巷镇地块，截至10月公司2023年在上海共拓展地价107.2亿元，积极补货公司深耕核心城市，有望保持供给优势。此外，公司积极通过多渠道拿地布局核心城市，保障核心城市土地储备，8月公司全资子公司与招商局蛇口全资子公司组成的联合体，成为上海静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块历史风貌保护项目实施主体，房地联动房价达21万元/平方米。 定增募资顺利完成，财务结构进一步改善。截至2023年三季度，公司三道红线保持绿档，净负债率为64.8%，现金短债比为1.95倍，剔除预款资产负债率64.9%。10月末公司定增顺利完成，最终发行价格为8.07元/股，发行股份数量为63.5亿股，认购总金额为51.24亿元，确定包括公司控股股东华发集团在内的17名对象获得配售，实际募资净额50.38亿元。定增完成后：1）财务结构进一步改善：定增完成后公司现金短债比提升0.18倍，净负债率下降6.59pct，剔除预售款资产负债率下降0.9pct；2）控股股东持股比例提升：控股股东华发集团认购14.60亿元（占比28.5%），定增完成后持股比例从24.20%提升到26.34%。控股股东华发集团除定增认购提升持股比例外，9月末发布增持计划，截至10月17日已增持2121万股，占公司总股本的1.002%。在当前行业信用仍然不稳定的背景下，公司定增顺利发行后资产负债结构得以优化，信用优质特点再次强化，同时大股东积极增持公司股份，彰显对于公司长期发展的信心，公司国资背景得以强化，未来有望在项目资源等方面持续得到控股股东的强力支持。 维持公司“买入”评级。公司凭借城市深耕和供给优势，行业排名不断提升，2023年销售表现亮眼，待结算资源丰富；同时公司2022年以来积极拓展核心城市优质地块，在维持公司供给优势的同时，随着优质地块逐步进入结算，公司毛利率企稳，有望进入业绩释放期。预计公司2023-2025年EPS（按最新股本摊薄）为0.98/1.06/1.23元/股，维持“买入”评级。 风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期；地产行业销售下行幅度超预期；公司房地产销售不及预期

营收高增， 前三季度归母净利润正增， 但 Q3承压。 2023年前三季度， 公司实现营业收入 473亿元， 同比+40%； 归母净利润 22亿元， 同比+1%。 Q3单季度， 实现营业收入 158亿元， 同比+95%； 但归母净利润 2.75亿元， 同比-5%。 利润主要受到毛利率下行压力和归母净利润占比降低的影响。2023年前三季度， 公司实现归母净利率 4.7%， 较 2022全年提升 0.3个百分点； 虽然整体毛利率 17.7%， 较 2022全年下降了 2.5个百分点， 但归母净利润占比 71%，较 2022全年提升 16个百分点。 而 Q3单季度， 公司归母净利率仅 1.7%， 一方面毛利率降至 15.5%， 另一方面归母净利润占比降至 47%。 销售排名不断提升， 待结转资源充沛。 2023年前三季度， 公司实现签约销售额 1036亿元， 同比+42%， 位列克而瑞行业销售排名第 14位， 较 2022全年提升了 4位。 受益于销售增长， 截至 2023Q3末， 公司尚未结算的预收房款1020亿元， 较年初增长 26%， 预收款的持续增厚， 为未来业绩提供充分保障。 财务健康定增助力， 控股股东不懈支持。 截至 2023Q3末， 公司剔除预收款的资产负债率为 65%； 货币资金 537亿元， 较上年末增长 2%。 前三季度， 公司经营活动净现金流为 463亿元， 经营状况良好。 此外， 10月 17日， 公司公告了控股股东增持计划实施进展， 华发集团于 10月 10日至 13日累积增持比例达到公司总股本的 1%； 10月 28日， 公司发布了定增落地情况， 截至10月 24日向特定对象发行股票总数 6.35亿股， 募集资金总额为 51.2亿元，其中控股股东认购了 28.5%。 投资建议：公司业绩平稳销售高增， 控股股东持续助力。 预计公司 2023-2024年归母净利分别为27.3/29.7亿元，对应每股收益EPS 分别为1.29/1.40元，对应 PE 分别为 6.5/6.0倍， 维持“买入” 评级。 风险提示： 公司开发物业销售、 结算不及预期； 行业基本面下行超预期； 政策支持力度不及预期。

10 月 31 日，公司发布 2023 年三季报，公司 1-9 月实现营业收入 472.5 亿元，同比增长 40.2%；归母净利润 22 亿元，同比增长 1.1%。 收入快增，业绩稳健2023 年 1-9 月，公司实现营收 472.5 亿，同比+40.2%；归母净利润 22 亿，同比+1.1%，归母净利润增速低于营收增速主要系：1）公司销售毛利率为 17.72%，同比-3.15pct；2）投资净收益 3.3 亿元，较上年同期的 8.2 亿元，显著下降。截至 2023 三季度末，公司的预收账款及合同负债为 1020 亿元，同比+28.8%，达 2022 年营业收入的 1.7 倍，公司未来的结算收入有保障。 销售高增，拿地聚焦重点城市2023 年 1-9 月，公司实现销售金额 1035.8 亿元，同比+42%；销售面积 325.9 万平方米，同比+29%，位列克而瑞销售榜单第 14 位，销售表现强劲，排名较上年同期上升 4名。拿地方面，公司坚持布局重点城市的战略，报告期内，公司通过公开竞拍、股权合作、旧改等方式，获取 16 个优质项目，均位于上海、广州、深圳、成都、杭州、苏州、南京、长沙等主流城市，我们认为公司当前的布局，有望进一步提升公司整体销售规模，为未来的发展夯实基础。 定增顺利发行，股东增持提升信心根据公告，公司定增已成功发行，本次定增募资总额为 51.2 亿元，发行价格为 8.07 元/股。股东华发集团认购金额为 14.6 亿元，占总募集资金的 28.5%，限售期为 18 个月，此外，其余 16 名对象以公募基金、保险机构为主，合计认购金额约为 36.6 亿元。定增的顺利发行，不仅体现股东及专业机构对公司未来的信心，也有助于公司提升净资产，并让公司有更多的资本获取更多的发展机会。此外，根据公司公告，股东华发集团于 2023 年 10 月 10 日至 10 月 13 日通过集中竞价交易方式累积增持公司 2121.1 万股，约占公司总股本的 1%，且超过增持计划数量区间下限。根据增持计划上限 3175 万股计算，华发集团可继续增持 1053.9 万股。股东的有力增持，也从侧面彰显了公司的投资价值。 投资建议：华发股份业绩稳健，销售排名持续提升，土储结构优质，财务状况良好，股东持续增持。受销售快增及未来结算增长的推动，我们预计公司 2023-2025 年归母净利润分别为 29.6/34.1/38.2 亿元，维持公司“买入”评级。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松不及预期、定增落地不及预期