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袁豪

华创证券

研究方向: 房地产业

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工作经历: 证券投资咨询业务证书编号:S0360516120001,曾就职于中银国际证...>>

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招商蛇口 房地产业 2019-09-12 20.10 26.40 32.66% 20.58 2.39% -- 20.58 2.39% -- 详细
事件: 9月9日,招商蛇口公布公司8月销售数据,8月公司实现签约金额180.6亿元,同比+36.1%;实现签约面积93.0万平方米,同比+41.3%;8月公司新增建面151.5万平方米,同比+113.9%;总地价101.4亿元,同比+41.2%。 点评: 8月销售181亿、同比+36%,1-8月销售1386亿、同比+34%,销售保持高增8月公司实现签约金额180.6亿元,环比-6.6%、同比+36.1%,优于克而瑞主流50房企月平均同比+22.5%;实现签约面积93.0万方,环比-23.3%、同比+41.3%,大幅高于我们高频跟踪的45城7月成交面积同比-9.6%;销售均价19,416元/平米,环比+21.8%,较18年-5.8%。1-8月公司累计实现签约金额1,385.8亿元,同比+34.1%,较上月+0.3pct;实现签约面积729.5万方,同比+50.7%,较上月-1.5pct。1-8月累计销售均价18,998元/平米,较18年-7.9pct;公司8月销售继续高增,考虑到9-11月基数较低,以及公司优异布局(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),在一二线市场韧性较强背景下,预计全年销售将大概率超年初预期。 8月拿地101亿,同比+41%,拿地/销售额比56%,融资优势下拿地积极8月公司在土地市场新获取合肥、福州、西安、长春、海门等10城共11个项目,合计新增建面151.5万方,同比+113.9%,对应地价101.4亿,同比+41.2%;拿地面积权益占比67.5%,较上月+3.3pct;楼面价6,689元/平米,环比+89.3%,同比-34.0%,其中合肥、张家港、福州项目楼面价均破万,海门邮轮产业园工业20万方地块楼面价仅129元/平米。公司拿地/销售额占比56.1%,较上月+28.1pct,占比连续两个月扩大,拿地渐转积极。1-8月公司共新获45地块,共新增规划面积688.2万方,同比-30.6%;总地价552.5亿元,同比-31.4%;拿地面积权益占比59.1%,较18年+3.8pct;拿地额占比销售额39.9%,较18年下降15.3pct;平均楼面地价8,028元/平米,较18年楼面均价+10.8%,主要源于公司在重点一二线城市拿地力度加大。 投资建议:销售继续高增,拿地相对积极,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值望进一步大幅提升。我们维持公司19-21年每股收益2.32、2.78、3.34元,目前现价对应19-20年PE为8.7、7.3倍、较每股NAV35.20元折价43%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
中航善达 房地产业 2019-09-12 15.47 18.25 11.62% 16.42 6.14% -- 16.42 6.14% -- 详细
重组方案获国资委同意,招商系已成为第一大股东,央企物管龙头成型 9月10日,中航善达发布公告,公司拟以发行股份购买资产的方式购买招商物业100%股权已收到国务院国资委《关于中航善达股份有限公司资产重组有关问题的批复》,国资委原则同意公司本次资产重组的总体方案。9月4日,招商蛇口公告称,招商蛇口已完成支付现金购买中航国际控股股份有限公司持有的中航善达股份有限公司22.35%股份。截至2019年9月4日,中航善达22.35%股份已经过户至招商蛇口,招商蛇口(招商系)目前持有中航善达22.35%股份,已成为公司第一大股东,招商局集团成为公司实际控制人;中国航空技术深圳(中航系)持有中航善达20.62%股份,为公司第二大股东;深圳中航城发展(保利系)持有中航善达7.17%股份,为公司第三大股东。公司重组进程顺利,央企非住宅物管龙头正逐步成型。 重组定价诚意十足,机构龙头和商办巨头联合,合力打造非住宅物管龙头 8月23日,中航善达公告拟以7.60元/股的价格发行股份购买招商蛇口、深圳招商地产合计持有的招商物业100%股权,交易作价约29.9亿元;其中承诺19-22年业绩增速CAGR为12-16%,考虑到改革体质增效下招商物业的规模稳定性扩张和净利率确定性提升,预计业绩大概率超额完成;收购价对应18PE、19PE分别为20、19倍(如果19年业绩增速达30%,则对应估值15倍),对比龙头估值以及考虑其稀缺性,本次定价诚意十足。本次交易完成后,新增股份3.93亿股,总股本达10.60亿股,招商系持股比例升至51.2%,成为控股股东,中航系持股比例降至13.0%,为第二股东,保利系持股比例将至4.5%,为第三股东。中航善达深耕机构类物管,招商物业服务业态丰富(管理面积7,082万平,住宅、非住宅面积分别占比65.1%、34.9%),并且招商系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业强强联合,合力打造非住宅物业管理龙头。 预计合并后业绩将量质齐升,预计19年物管业绩超4.2亿、同比超+36% 目前,中航物业、招商物业管理面积分别为7,634万平、7,082万平,分别较18年末+43.8%、+2.4%。合并后在管面积达1.47亿方,成为非住宅类物管龙头。鉴于后续招商系的资源支持和中航物业本身较强的拓展能力,合并后公司管理规模将得到稳定增长。同时考虑到18年中航物业和招商物业净利率仅4.4%和5.0%,较百强平均8%仍有较大提升空间,随着招商集团积极推进招商物业改革,明确从“成本中心”转向“利润中心”,后续毛利率提升和费用率改善将推动净利率修复。因而,预计合并后业绩将量价齐升。其中,19H1,中航物业净利润1.03亿,同比+35.9%,净利率达5.2%,同比+0.6pct,预计19年业绩有望超2.34亿,同比超+43%。19Q1,招商物业净利润0.41亿,净利率达5.6%,较18年+1.0pct,预计19年业绩有望达1.87亿,因而中航物业和招商物业合计物管业绩预计将达4.21亿,同比+36%,并存在超预期可能。 投资建议:重组获国资委批复,非住宅物管龙头成型,重申“强推”评级 中航善达逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.47亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升,将逐步从“成本中心”转向“利润中心”,同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质提升。我们维持预计19年、20年合并后物管业绩合计分别为4.2亿、5.5亿,考虑公司双重稀缺性,按20年目标PE30倍,维持目标价18.25元,重申“强推”评级。 风险提示:物业管理拓展不及预期、利润率提升不及预期。
保利地产 房地产业 2019-09-11 14.08 20.62 41.43% 15.03 6.75% -- 15.03 6.75% -- 详细
事件: 9月8日,保利地产公布8月销售数据,8月实现签约金额303.0亿元,同比+9.9%;实现签约面积197.9万平方米,同比+19.5%。8月新增建面140.9万平方米,同比-71.1%;总地价123.8亿元,同比-47.4%。 点评: 8月销售303亿、同比+10%,1-8月3,100亿、同比+16%,销售稳增 8月公司实现签约金额303.0亿元,环比+12.1%,同比+9.9%,较上月下降3.3pct,低于克尔瑞主流50房企8月单月平均同比+22.5%;实现签约面积197.9万平米,环比+5.6%,同比+19.5%,较上月提升7.8pct;销售均价15,307元/平米,环比+6.1%,同比-8.0%。1-8月公司累计实现签约额3,099.6亿元,同比+16.2%;累计实现签约面积2,021.9万平方米,同比+13.1%。累计销售均价15,330元/平米,较18年均价上涨4.8%。公司8月销售同比继续稳增,鉴于公司土储丰富,并布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,在当前一二线市场相对稳定背景下,预计19年全年仍将保持销售稳增。 8月拿地124亿、同比-47%,拿地/销售额比41%,拿地相对积极 8月公司在上海、成都、长沙、厦门、东莞、江门、肇庆、三亚等10城共获取10个项目,对应新增建面140.9万平米,环比-55.0%,同比-71.7%,其中新增权益建面占比96.1%;对应总地价123.8亿元,环比-40.9%,同比-47.4%,拿地额占比销售额40.9%,较上月下降36.6pct。平均楼面价8,791元/平米,环比+31.5%,较18年拿地均价+41.1%,主要源于公司上海、厦门新增地块楼面价较高。8月公司拿地继续聚焦省会城市及珠三角区域。1-8月公司共获71个项目,新增规划面积1,281.6万方,同比-41.4%;对应地价866.1亿元,同比-42.3%;平均楼面地价6,758元/平米,较2018年+8.5%;拿地额占比销售额为27.9%,拿地均价占比销售均价44.1%,较18年上升1.5pct。公司1-8月新增项目一二线及城市圈占比明显提升,但拿地成本基本保持稳定。 投资建议:销售平稳增长,拿地相对积极,维持“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股上市在即,有望增厚公司估值。我们维持公司2019-21年每股收益预测2.07、2.48、3.00元,目前19-20年PE仅为6.7和5.6倍,18A、19E股息率分别达3.6%和4.7%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。
首开股份 房地产业 2019-09-10 8.24 12.67 50.30% 8.75 6.19% -- 8.75 6.19% -- 详细
事件: 9月 9日, 首开股份公布 8月销售数据, 8月实现签约金额 76.4亿元,同比+20.3%;实现签约面积 31.4万平方米,同比+33.0%; 1-8月累计实现签约金额587.2亿元,同比+35.1%,累计实现签约面积 210.5万方,同比+26.1%。 点评: 8月销售额 76亿元、 同比+20%, 1-8月累计销售 587亿元、同比+35%8月公司实现签约金额 76.4亿元,环比-28.5%,同比+20.3%,涨幅较上月下降48.6pct, 略低于克尔瑞主流 50房企 8月单月平均同比+22.5%; 实现签约面积31.4万平米,环比-9.1%,同比+33.0%,涨幅较上月下降 18.1pct, 表现优于我们高频跟踪的 45城 8月成交面积同比-9.6%; 销售均价 24,338元/平米,环比-21.4%,同比-9.6%。 1-8月公司累计实现签约金额 587.2亿元,同比+35.1%,完成年初销售计划 58.1%;累计实现签约面积 210.5万平方米,同比+26.1%; 累计销售均价 27,901元/平米,较 18年均价上涨 4.6%。鉴于公司土储 76%位于强一二线城市,并且京内土储占比总土储 33%,在当前一二线市场韧性仍强背景下,预计 19年全年销售大概率超年初千亿销售计划。 北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批, 电子城股权激励草案出台, 北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在 14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。 投资建议: 销售稳定增长, 高股息具备吸引力, 维持“强推”评级公司作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势, 料将是京国改重要标的;公司自 2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。近期大股东首开集团计划增持公司总股份的 1-2%,充分彰显对当前价值认可及未来信心。我们维持公司 19-21年每股收益 1.55、 1.79、 2.05元,对应 19/20PE 为 5.3/4.6倍, NAV 折价达59%,18A/19E 股息率高达 4.9%和 7.6%,维持目标价 12.67元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
金地集团 房地产业 2019-09-10 11.87 17.76 47.39% 12.44 4.80% -- 12.44 4.80% -- 详细
8月销售大增、同比+46%,一二线布局+充足可售推动销售更具弹性 8月公司实现签约金额164.6亿元,环比增长11.3%、同比增长46.4%;实现签约面积77.3万平方米,环比增长10.7%、同比增长42.9%;销售均价21,294元/平,环比增长0.5%、同比增长2.5%。1-8月公司累计实现签约金额1,168.4亿元,同比增长32.7%,涨幅较1-7月增长2pct;累计实现签约面积575.1万平方米,同比增长17.9%;累计销售均价20,318元/平方米,同比增长12.6%。由于公司总土储在14-16年每年仅增长300万方左右;而本轮自2017H2开始大力补库存,下半年拿地金额占比全年74%,因此18H1开工加速,18H2可售逐步累积、推盘加速,18年9月至今公司销售持续回升。在2019年行业调控政策边际放松预期之下,公司坚守一二线城市以及积极开工,将致可售和销售弹性会相对更具优势。 8月拿地拿地积极、成本可控,拿地金额占比销售金额53% 8月公司在土地市场获取合肥、桐乡、绍兴等城市合计9个项目,拿地仍聚焦一二线及环都市圈。8月公司新增建面113.4万平方米,环比增长218.6%、同比增长177.1%;对应总地价87.6亿元,环比增长310.9%、同比增长131.9%;拿地金额占比销售金额达53.2%,较上年50.8%提升2.4pct;平均楼面价7,725元/平米,环比增长29%、同比下降16.3%,较上年9,529元/平米下降18.9%,拿地均价占比当月销售均价36.3%,较上年51.5%下降15.3pct。1-8月,公司共新增规划面积700.6万平方米,同比增长21.9%;对应总地价505.4亿元,同比下降13.1%,拿地额占比销售额达43.3%,较上年50.8%下降7.6pct;平均楼面价7,215元/平米,同比下降28.7%,拿地均价占比当年销售均价35.5%,较上年51.5%下降16pct。按销售均价2.0万元/平估算公司前8月累计新增货值1,424亿元,高于同期销售金额1,168亿元。 投资建议:销售大增,拿地积极,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+18年销售低基数+开工积极推动可售充沛之下,公司19年销售弹性更佳。19H1末公司总土储中80%位于一二线,预收款高覆盖1.8倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2019-21年每股盈利预测为2.24、2.69元和3.17元,对应19年PE仅5.2倍,股息率高达5.1%,维持目标价17.76元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧
万科A 房地产业 2019-09-06 26.83 45.00 67.91% 27.81 3.65% -- 27.81 3.65% -- 详细
8月销售441亿、同比+15%,累计销售4,263亿、同比+10%,稳定增长 8月公司实现签约金额441.3亿元,环比下降8.4%、同比增长15.1%;实现签约面积277.4万平方米,环比下降11.5%、同比增长7.8%;销售均价15,908元/平,环比增长3.5%、同比增长6.8%。1-8月公司累计实现签约金额4,263.1亿元,同比增长9.8%,较1-7月提高0.6pct;累计实现签约面积2,741.0万平方米,同比增长5.4%;累计销售均价15,553元/平方米,同比增长4.2%。8月公司销售平稳,在一二线销售走好的背景下,预计公司后续销售稳定增长。 8月拿地保持积极、聚焦一二线及环都市圈,拿地额占比销售额达78% 8月公司在土地市场获取珠海、嘉兴、西安等地28个项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。8月,公司新增建面683.7万平,环比增长70%、同比增长78.9%;对应总地价343.2亿元,环比下降15%、同比增长52.1%;拿地金额占比销售金额达77.8%,环比下降0.1%,较上年50.5%提升27.3pct;平均楼面价5,019元/平,环比下降50%、同比下降15%,拿地均价占比当月销售均价31.6%,较上年36.6%下降5pct。1-8月,公司共新增规划面积2,721.9万平,同比下降26.7%;对应总地价1,754.2亿元,同比下降12.5%,拿地额占比销售额达41.1%,较上年50.5%下降9.3pct;平均楼面价6,445元/平,同比增长19.4%,拿地均价占比当年销售均价41.4%。按1-8月销售均价1.56万元/平估算公司1-8月新增货值4,246亿元,基本与同期销售额4,263亿元持平。 投资建议:销售平稳增长,拿地保持积极,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业融资政策超预期收紧。
首开股份 房地产业 2019-09-02 7.51 12.67 50.30% 8.75 16.51% -- 8.75 16.51% -- 详细
19H1业绩超预期同比大增50%,上调19年业绩至40亿元、同比+26% 19H1实现营收232.5亿元,同比+32.5%;归母净利润20.6亿元,同比+49.5%,大幅超7月初业绩预增+25%;毛利率和净利率分别为44.2%、8.9%,分别同比+22.6pct、+1.0pct。三项费用率9.2%,同比+0.9pct;每股收益0.73元,同比+65.4%;加权平均净资产收益率7.89%,同比+2.99pct;结算面积100.1万平,同比+15.1%;结算均价23,116元/平,同比+15.1%;业绩高增主要源于京内外毛利率项目的结算,比如成都花照紫宸、北京花香四季、福州香槟国际等,但合作项目结算增加也导致了少数股东权益占比提升至50.5%。考虑到:1)公司19年计划竣工同比+36%;2)报告期末预收款达613.5亿元,同比+19.0%,覆盖18年营收达1.5倍;3)公司历年来上半年业绩占比全年均低于50%(14-18年平均占比39.5%),保守假设19H1业绩占比全年50%,我们预计并上调全年业绩至40亿元,对应同比+26%。 19H1销售404亿、同比+31%,预计19年销售约1,150亿元、同比+15% 19H1实现签约金额403.9亿元,同比+31.2%,完成年初销售计划40.0%;销售面积144.5万方,同比+20.0%,其中京内销售51.7万方,同比+146.1%,占比35.8%,京外销售92.8万方,同比-6.6%,占比64.2%。销售均价27,944元/平米,较18年均价+4.7%。考虑到:1)公司19年计划开复工1,997.6万方,同比+4.9%,并17、18年计划完成率分别为166%、173%,预示19年可售资源仍较充沛;2)公司土储集中于强一二线城市,并且京内土储占比达31%,在当前一二线市场韧性较强背景下,预计19年全年去化或超预期;3)公司1-7月销售金额已达510.8亿,保守假设8-12月销售金额同比持平,预计全年销售金额可达1,150亿,对应销售同比增速或达15%。 19H1拿地、竣工积极,开工小降、施工高增,表内外销售回款快速增长 19H1公司新增规划面积148.0万方,同比+196.3%,其中京内、京外分别新增20万方、128万方,分别占比14%、86%,京外拿地力度持续加大。对应地价146.7亿,同比+53.3%;截至19H1,公司未竣工土储1,964万方,其中76%位于强一二线城市(北京占比33%),优异土储结构确保未来销售持续稳增。19H1开复工、新开工、竣工面积分别为1,822万方、258万方、264万方,分别同比+31%、-13%、+114%。19H1末,公司资产负债率、净负债率分别为81.4%、184.2%,同比+0.6pct、+7.8pct,综合融资成本5.38%,较18年+0.02pct,仍处于较低水平。报告期内,公司全口径销售回款436.8亿元、同比+56.8%,表内销售回款239.0亿元、同比+20.4%。 投资建议:业绩超预期大增50%,大股东增持彰显信心,维持“强推”评级 公司作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,料是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。近期大股东首开集团计划增持公司已发行总股份的1-2%,充分彰显对公司当前价值认可及未来信心。考虑公司19H1业绩、销售均超预期,我们上调公司19-21年每股收益预测至1.55、1.79、2.05元(原值1.41、1.63、1.84元),对应19/20PE为4.7/4.1倍,NAV折价达63%,18A/19E股息率高达5.4%和8.5%,维持目标价12.67元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
金地集团 房地产业 2019-08-30 11.98 17.76 47.39% 12.44 3.84% -- 12.44 3.84% -- 详细
19H1营收+49%、业绩+52%,毛利率高位上行、股息率高达5.0% 19H1公司实现营业收入224.8亿元,同比+48.8%;归母净利润36.3亿元,同比+51.7%;基本每股收益0.80元,同比+50.9%;地产结算面积136.9万平方米,同比+9.0%;结算收入200.3亿元,同比+54.0%。毛利率和归母净利率分别为40.3%和16.2%,同比分别+1.7pct和+0.3pct;地产结算毛利率为40.4%,同比+2.1pct;三费费率为9.4%,同比-2.3pct,其中管理费率和财务费率分别-1.8pct和-1.0pct;投资收益14.7亿元,同比+64.0%。公司19H1公司销售回款率超过80%,18年宣告股利对应现价股息率5.0%,高于行业平均水平。 19H1销售额+36%、竣工面积+45%,19E竣工小幅上调后同比+30% 19H1公司实现销售金额855.7亿元,同比+35.7%;签约面积428.0万平方米,同比+14.0%;销售均价2.0万元/平,同比+19.0%。公司在一二线城市的销售占比约70%,深耕城市销售保持稳定;其中华东区域销售占比27%,南京、上海销售额均超过60亿元、杭州接近70亿元。19H1公司新开工和竣工面积分别为633和342万平,分别完成修订后全年计划的51%、39%,并分别同比-31%、+45%;其中19年计划新开工面积大幅上调51%至1,235万平、对应同比-21%,19年计划竣工面积小幅上调3%至876万平、对应同比+30%。 19H1拿地积极,拿地金额/销售金额65%,权益比例回升至59% 19H1公司拿地金额554亿元,其中一二线占比77%;拿地面积675万平方米,权益比例59%,较18年提升14.2pct;拿地均价8,207元/平;拿地金额占比销售金额65%;拿地均价占比销售均价41%,较18年下降9.4pct。截至19H1末公司布局全国54城,总土地储备约4,760万平方米,其中一二线占比80%;按照2万/平均价对应未结算货值9,520亿元。 财务稳健、负债率低位、预收款充裕,物业管理规模扩张加速 19H1末公司资产负债率77.9%,同比+1.3pct;净负债率仅64.4%,同比-5.6pct,处于行业低位。19H1末公司有息负债932亿元,其中银行借款占比45%,公开市场融资占比55%;债务融资加权平均成本为4.87%,处于行业低位。19H1末公司预收账款847亿元,同比+20.7%,覆盖18年地产结算金额1.84倍,锁定未来业绩稳定释放。物业方面,19H1末金地物业合同管理面积约2亿平,较18年末+33%;19H1物业管理收入11.1亿元(仅为基础服务),同比-1.8%。 投资建议:业绩靓丽、拿地积极,物管规模扩张加速,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+18年销售低基数+开工积极推动可售充沛之下,公司19年销售弹性更佳。19H1末公司总土储中80%位于一二线,预收款高覆盖1.8倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2019-21年每股盈利预测为2.24、2.69元和3.17元,对应19年PE仅5.3倍,股息率高达5.0%,维持目标价17.76元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业调控政策超预期收紧。
绿地控股 房地产业 2019-08-30 6.84 10.00 41.64% 7.23 5.70% -- 7.23 5.70% -- 详细
19H1业绩同比+48%,ROE、利润率稳升,高预收款覆盖率保障业绩持续 19H1,公司营业收入2,014.5亿元,同比+27.6%;归母净利润89.8亿元,同比+48.4%;基本每股收益0.74元,同比+48.0%;毛利率和净利率分别为15.2%和4.5%,分别提升0.2pct和0.6pct;加权平均净资产收益率12.04%,同比+2.81pct。三费费率为5.4%,同比下降0.6pct,其中销售费率下降0.6pct。19H1,房地产结转收入901亿元,同比增长26%,结转毛利率28.0%,同比+1.9pct。 报告期末,资产负债率和净负债率分别为88.3%、179.7%,分别较19Q1末-1.1pct、+2.2pct。截至19H1末,预收账款达3,597.8亿元,同比+21.8%,较19Q1末+1.0%,可覆盖18年地产营收2.23倍,较19年一季度末提升0.2倍,预收账款覆盖率进一步提升,预收款高覆盖保障业绩释放持续性。 19H1销售额同比+3%,新开工、竣工积极、充裕可售保障销售、业绩稳升 19H1,公司实现销售面积1,487.1万平米,同比+10.2%;实现销售金额1,676.9亿元,同比+3.1%。公司销售金额一二线、三四线分别占比60%、40%。回款金额1,319亿元,回款率达79%。公司房地产主业紧贴市场,抢抓业绩,三四线市场销售额得益于城际空间站等高质量重大项目的市场优势,成为“弱势市场中的强势项目”,销售金额逆市同比大幅增长超五成。投资方面,19H1,公司实现新开工2,639.1万平米、同比+49.0%,完成竣工593.7万平米、同比+47.1%,合同交付698万平米,同比+5%。公司在18Q3中高层经营会议中提出,19-21年房地产业务确保年均销售规模保持在5,000亿元以上;我们估算公司19年可售货值约为6,000-7,000亿元,充裕可售货值保障全年销售稳增。 低成本扩充土储,深度受益长三角一体化、蕴藏大量潜在土储 19H1,公司以城市群、都市圈的理念,聚焦一线城市溢出地区、二线省会城市、地级市高铁站等重点地区,新增房地产项目储备58个,新增计容建面2,202万方,新增货值2,622亿元,总地价556亿元,拿地/销售金额比33%,平均楼面价2526元/平米,占比19H1销售均价仅22.4%,后续结算利润率有较强保障;权益计容建面约1,968万平米,同比-8.9%,权益土地款459亿元,同比+9.0%,拿地权益比高达89.3%。截至19H1末,公司总土储17,039万平米,一二线货值占比超60%。18年9月,公司与苏州市政府签署战略合作协议,将在科技产业新城、消费、基建、康养等领域与苏州市进行战略合作,总投资超过千亿元。 公司在苏州、上海、杭州等城市深度布局,包括苏州汾湖科技城、绿地长岛、杭州湾等项目预计将为公司带来大量优质土储,推动长三角土储增厚。 投资建议:业绩高增长,利润率提升,预收高覆盖,维持“强推”评级 绿地控股目前销售排名行业前列,作为行业龙头之一料将充分受益于集中度提升;近两年来公司重抓回款卓见成效,有效推动负债率的改善;公司积极解决低利润率弊病,严控拿地成本,并依托特色小镇、PPP项目拓展等多种方式进一步增强非市场化拿地能力;公司将降成本、提周转提升到战略高度,全面推进甲供直采和标准化,综合降本率达27%。我们维持公司2019-21年每股收益预期分别为1.26、1.58和1.89元,目前19年PE仅5.3倍,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。
大悦城 房地产业 2019-08-30 6.47 8.74 24.15% 7.24 11.90% -- 7.24 11.90% -- 详细
19H1业绩同比+42%、整合后业绩绽放光彩,预收款高锁定保障业绩稳增 19H1公司实现营业收入182.7亿元,同比+103.0%;归母净利润19.3亿元,同比+42.0%;扣非后归母净利润14.7亿元,同比+243.0%;基本每股收益0.49元,同比+40.0%;结算面积42.2万方;结算金额148.8亿元,同比+138.8%;结算均价3.5万元/平,高价项目逐步进入结算。19H1毛利率、净利率和归母净利率分别为49.5%、16.4%和10.6%,同比分别+1.0pct、-10.6pct和-4.5pct,净利率下降主要由于结转高价项目导致土增税大增、财务费用增加以及合联营公司投资收益减少;三费费率为10.3%,同比-4.3cpt,其中管理费率和销售费率分别-2.8pct和-1.2pct;投资收益-0.4亿元。19H1末已售未结面积271.6万方,覆盖18年地产结算面积4.3倍;预收账款267.9亿元,较18年末+19.8%,覆盖18年地产结算收入2.1倍,保证后续业绩稳定释放。 19H1销售254亿、同比+63%,19H1租管费33亿、预计全年同比+34% 19H1公司地产签约金额254.0亿元(并表全口径销售+表外权益销售),同比+62.9%,并计划2021年实现千亿销售;销售面积112.1万平,同比+115.8%;销售均价2.3万元/平。19H1投资性物业及相关服务收入33.3亿元,其中大悦城购物中心、写字楼等26.6亿元(+27%),源于18H2开业的西安和杭州大悦城新增可出租面积及各大悦城平均租金上涨;酒店4.3亿元(持平);物业及其他管理收入2.3亿元(+33%),我们预计全年持有型物业实现租管费收入约67亿元,同比+34%,并且公司将通过优秀的招商运营能力提升购物中心销售额、新项目逐步成熟贡献出租面积来获得内生与外延式双重增长。 AH整合后,拿地积极、成本控制优异、负债率下行,整合优势逐步显现 19H1公司拿地面积103万平,略低于同期销售面积112万平,权益比例69%、有所回升,对应拿地金额63亿元,并且7-8月份新新增拿地面积138.6万平;前8月拿地积极,并集中于二线和强三线;19H1拿地均价6,125元/平,拿地均价/销售均价27%,隐含毛利率较高,“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式卓见成效,并与西安、青岛、武汉、长沙、郑州、成都等多地达成战略合作,积极推动项目落地。截至19H1末,住宅未结算面积1,082万方,权益比例53%;其中一、二线分别占比20%和67%,按照2.3万元均价估算总货值约2,453亿元;可售面积811万方、对应总货值1,837亿元,覆盖18年AH销售金额3.8倍。19H1末资产负债率和净负债率分别为78.6%和118.2%,较18年末分别-6.3pct和-53.0pct,AH整合后融资优势凸显,多种融资渠道平均融资成本低至4-5%。此外,18年分红率提升至31%,后续计划稳定在30%上下。 投资建议:业绩销售靓丽,拿地提速控价,整合优势显现,维持“强推” 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH整合后拿地端获得溢价,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们预测公司2019-21年每股收益分别为0.76、0.88、1.11元,现价对应19PE仅8.5倍,较每股NAV14.09元折价54%,较除息后重组价6.73元折价4%,优质资产严重低估,我们按照NAV折价45%维持目标价8.74元、相当于19PE11.5倍,维持“强推”评级。 风险提示:社零增速不及预期,公司结算进度不及预期。
招商蛇口 房地产业 2019-08-28 20.35 26.40 32.66% 20.58 1.13% -- 20.58 1.13% -- 详细
19H1业绩49亿,同比-31%,源于结转减少、毛利率走弱及投资收益下降 19H1公司实现营业收入166.9亿元,同比-20.5%;归母净利润49.0亿元,同比-31.2%;对应毛利率和净利率分别为37.9%和29.4%,分别-4.9pct和-4.6pct;三项费用率11.8%,同比+2.6pct,其中销售和管理费用率分别同比+1.2pct、+1.2pct,主要源于公司销售规模快速扩张致费用支出增加。公司少数股东权益9.4%,同比-1.3pct;公司营收负增长,主要源于上半年结转面积和结转单价均同比减少。公司业绩降幅大于营收降幅,主要源于:1)受17年限价政策扩围影响,部分低毛利率销售项目开始进入结转;2)深圳项目税后结转毛利率33.8%,同比-20.5pct,对整体毛利率形成较大拖累;3)联/合营企业投资性收益44.0亿元,同比-11.4%;考虑到公司预计19年竣工及结转面积保持增长、存货减值转回/转销,销售保持高增,料将推动公司业绩稳步释放。 19H1年销售1,012亿、同比+35%,销售、竣工、预收高增充分保障全年结转 19H1公司实现签约金额1,011.9亿元,同比+34.8%,完成19年计划销售额2,000亿的50.6%;实现签约面积515.2万方,同比+43.8%;累计销售均价19,640元/平米,较18年-4.7pct;公司克而瑞销售额行业排名较18年再进1位至第11名。考虑到:1)公司当前可推货值充裕,19年计划新开工1,100万方,同比+1.7%,并且近三年实际新开工均超年初计划;2)公司14-18年上半年销售额占比全年平均为41%,历年下半年推盘力度较大,年初计划或将大概率超额完成;3)公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主;料将综合保障公司全年销售高增。此外,公司19年计划竣工面积1,000万方,同比+100.5%;19H1末公司预收账款达1,111.0亿,同比+26.6%;鉴于公司计划竣工高增、预收账款创历史新高、销售增速快于营收增速,19年全年结转规模仍望得到充分保障。 19H1拿地额占比销售额39%,拿地暂缓、财务健康、融资优势突出 19H1公司新增建面383.3万方,同比-49.0%;总地价397.0亿元,同比-34.2%,拿地额占比销售额达39.2%,拿地延续了18Q4以来的放缓节奏。平均楼面地价10,357元/平米,同比+28.9,源于公司在重点一二线城市拿地力度加大。此外,18年公司先后收购东风地产股权、农发集团项目,集团内整合漳州,前海土地整备方案落地,非市场化拿地能力加速兑现。财务方面,公司19H1平均融资成本4.91%,较18年略升0.06pct;有息负债1,384亿,同比+6.5%;长短债比2.1,现金短债比1.7,债务结构较为健康。资产负债率和净负债率分别为76.7%、53.0%,分别-0.4pct、-19.8pct,净负债率下降较多源于净资产及货币资金增长;经营性净现金流60.6亿,继续为正。 投资建议:销售高增、业绩暂降,融资优势凸显,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值进一步大幅提升。但考虑到公司结转低于预期以及毛利率有所走低,我们下调公司19-21年每股收益至2.32、2.78、3.34元(原值2.41、2.97和3.64元),目前现价对应19-20年PE为8.3、7.0倍、较每股NAV35.20元折价42%,我们按照25%的NAV折价,将目标价由30.00小幅下调至26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。
蓝光发展 房地产业 2019-08-26 6.09 8.85 40.70% 6.44 5.75% -- 6.44 5.75% -- 详细
19H1营收同比 82%、业绩同比 105%,嘉宝物业境外上市增厚估值19H1, 公司实现营收 145.4亿元,同比+81.5%;实现归母净利润 12.7亿元,同比+104.5%; 实现基本每股收益 0.37元/股,同比+164.2%;毛利率和归母净利率分别为 29.4%和 8.7%,较上年-3.0pct 和+1.0pct;三项费用率合计 11.7%,同比-4.7pct。公司净资产收益率 6.9%,同比+2.8pct。公司结转规模大增,规模效益显现,盈利能力持续提升。 物管和医药业务方面, 嘉宝股份 19H1实现营收 9.3亿元, 同比+59%, 净利润 1.9亿元, 同比+108%,在管面积超 6,000万方, 2019中国物业服务百强企业排名第 11位,考虑到物业管理行业享受高估值溢价, 后续嘉宝 H 股上市望增厚公司整体估值。迪康药业 19H1实现营收 4.8亿元, 净利润 0.6亿元。 截至 19H1末, 公司预收账款达 616.6亿元,较 18年末+20.9%, 可覆盖 18年地产营收 2.16倍, 充分保障后续业绩释放的可持续性。 19H1销售 465亿、同比+12%、平稳增长, 三大区域销售超百亿19H1, 公司实现销售金额 465.3亿元,同比+12.5%, 权益销售金额为 349.5亿元。 其中, 成都、华东、华中、滇渝、北京、华南区域分别占比 22.9%、 24.6%、25.6%、8.8%、9.1%、9.0%,占比较 18H1分别-21.3pct、+16.9pct、+6.1pct、-11.2pct、+4.9pct、 +4.6pct。其中,华东、华中、成都三大区域销售均超百亿; 销售面积514.8万方,同比+34.0%。 投资方面, 19H1新开工 483.3万方、竣工 127.1万方,分别同比+6.3%、 +21.8%,考虑到公司拿地端积极补库存,预计 19年新开工仍然强劲,新开工和竣工的高增长将有望推动公司销售和结算稳步高增。 19H1拿地货值 800亿,土储逐步增厚,融资畅通,杠杆率可控19H1, 公司通过收并购、合作开发、产业拿地、招拍挂等多元化方式获取土地资源, 新增土储总建筑面积约 678万平方米,对应货值 800亿; 拿地销售面积比达 132%,补库存积极; 分能级来看,新增土储中,新一线及二线城市占比62%, 强三线城市占比 38%;分区域来看,华中、华东、成都、滇渝、北京、华南区域分别占比 22%、 17%、 13%、 25%、 19%、 5%。 估算公司 19H1末土储约 2,505万方,可覆盖 18年销售面积 3.1倍,土储逐步增厚。 19H1末,资产负债率为 81.3%,同比-1.6pct,净负债率为 109.4%,同比-5.7pct,拿地积极下,维持财务稳健;报告期内,公司新增获得 20亿元私募债批文;完成 7.5亿元美元债、 11亿元公司债的发行,融资渠道畅通,持续优化债务结构。 投资建议: 业绩同比翻番,嘉宝上市在即, 维持“强推”评级蓝光发展 2015年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光。 2018年公司业绩增速63%、毛利率、净利率双升,多元化融资渠道有望带动融资通畅、下属子公司嘉宝股份发行境外上市已获中国证监会核准、迪康药业计划 H 股分拆上市,其中嘉宝境外上市将增厚估值。 我们维持 2019-21年每股收益预期为 1. 11、 1.68、2.10元, 对应 19、 20年 PE 分别为 5.5倍和 3.6倍, 18A 和 19E 的股息率分别为 4.3%、 6.4%, 维持目标价 8.85元,维持“ 强推” 评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及融资政策超预期收紧
华夏幸福 房地产业 2019-08-21 27.89 33.80 21.58% 28.40 1.83%
28.40 1.83% -- 详细
19H1业绩同比+22%,平安入股+股权激励双重承诺未来两年业绩稳增 19H1公司实现营业收入 387.3亿元,同比增长 10.7%,其中地产结算收入 228.8亿元,同比增长 20.6%, ;归属于上市公司股东的净利润 84.8亿元,同比增长 22.4%;扣非归母净利润 84.4亿元,同比增长 30.7%;基本每股收益 2.78元,同比增长 23.6%; 销售毛利率和归母净利率分别为 48.7%和 21.9%,分别同比增长 3.1pct 和 2.1pct;三项费用率合计 11.4%,同比下降 2.3pct,主要由于管理费率下降 2.4pct。 2019H1末预收账款达 1,403亿元,同比下降 2.1%,覆盖 18年房地产结算收入的 2.7倍,远高于行业平均。 此外,平安入股业绩承诺与公司股权激励一致,即 18-20年业绩分别不低于 114.2亿、144.9亿和 180.0亿,对应 19年和 20年业绩增速分别为 23%和 24%。 19H1销售额 641亿元、 同比-20%, 上半年拿地增加后销售或将低位回升 19H1公司实现销售额 640.7亿元,同比-20.4%,主要由于之前资金紧张导致拿地推盘不足;其中地产销售额 478.7亿元,同比-26.7%,但降幅较 19Q1收窄 7.2pct;销售面积 550.3万方,同比-24.7%;其中京外销售面积占比 66%,较 18年提升 12pct,且环南京、环杭州、环郑州区域销售面积占比分别达到 16%、 10%、 24%。 公司 19H1拿地显著加速, 拿地金额 123亿元,同比+69%,拿地额/销售额为 26%;拿地面积 246万方,同比+66%;拿地均价 5,000元/平,占比销售均价 43%。 营业收入方面,京外区域实现收入占比 38%,较 18年提升 7pct。 公司截至 18年末持有待开发+在建未售土储 1,398万方; 预计 19年新开工面积 1,198万方, 较上年计划同比-39.8%;施工面积 4,219万方, 较上年计划同比-3.1%;竣工面积 1,037万方, 较上年计划同比+2.6%。 深耕都市圈、 产业新城项目拓展加速, 吴向东加盟、 商办业务蓄势待发 公司坚持核心都市圈聚焦战略,打造“ 3+3+X”核心都市圈格局。 19H1公司新增 5个入库 PPP 项目、均位于外埠。 19H1产业园区新增签约入园企业 328家,新增签约投资额 1,051.5亿元,同比+8.9%;其中京外新增入园企业 266家,新增签约投资额 939.3亿元,同比+20.2%。 19H1公司产业服务收入 118.75亿元,其中京外达到 87.74亿元,同比+96%。 并且,吴向东加盟后公司商办业务逐步开始拓展, 19H1获取北京丽泽金融商务区项目,由平安出资、公司代为开发建设并收取运营管理费,未来发展可期。 回款改善, 负债率上行、增量融资成本下行, 携手平安、 融资渠道畅通 19H1公司销售商品提供劳务收到的现金为 397亿元, 回款率(表内销售回款/全口径销售)为 62%,同比+16pct。 19H1末公司资产负债率和净负债率分别为 88.1%和 225.8%,同比分别+6.0pct 和+129.5pct,负债率上行主要由于短期借款大幅增加所致。 公司融资余额 1,818.4亿元,同比+61.1%; 银行贷款、债券类和信托类分别占比 28%、41%和 31%; 融资加权平均成本为 7.23%, 较 18年末提升 0.8pct; 银行贷款、债券类和信托类平均成本分别为 6.41%、 6.87%和 8.60%,债券和信托融资成本显著下行。 并且, 19H1末公司筹资现金流入 761亿元,同比+109%; 预计随着公司与平安战略合作稳步开展后,公司融资环境及债务结构将持续优化。 投资建议: 业绩稳增, 回款改善,拿地上行,维持“ 强推” 评级 华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的 PPP 市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。 19H1公司外埠销售占比继续提升,同时平安 2月增持、目前持股 25.25%,充分表明对公司业务模式和价值的认可,同时也将提升公司融资能力,并且再次巩固了未来三年业绩的承诺。 由于公司销售暂时不及预期, 我们下调公司 2019-21年每股收益预测为 4.83、 6.00和 7.31元(调整前为 5.09、 6.61和 8.57元),对应 19年 PE 仅5.4倍, 18A、 19E 股息率分别达 4.6%和 6.5%, 鉴于板块估值下移,我们按照公司 19目标 PE 为 7倍,将目标价下调至 33.8元,维持“ 强推” 评级。 风险提示: 房地产行业政策收紧,公司资金情况不及预期。
荣盛发展 房地产业 2019-08-19 8.41 13.50 56.07% 8.82 4.88%
8.82 4.88% -- 详细
19H1营收同比+26%,业绩同比+31%,预收款覆盖率1.8倍 19H1,公司实现营收243.6亿元,同比+25.7%;归母净利润29.4亿元,同比+31.1%;扣非后归母净利润29.4亿元,同比+34.8%;基本每股收益0.68元,同比+30.8%。毛利率和归母净利率分别为30.4%和12.1%,较上年分别-1.9pct和+0.5pct;三项费用率合计9.7%,同比-0.2pct,其中,管理费用率、财务费用率分别为4.4%、1.7%,分别同比-0.3pct、+0.2pct。截至19H1末,公司预收账款达877.6亿元,同比+7.7%,可覆盖18年地产营收1.8倍,预收账款覆盖率较19Q1末持平,保障后续业绩稳定释放。 19H1销售金额466亿,同比+16%,计划竣工强劲,19年销售目标1,120亿 19H1,公司实现销售金额465.8亿元,同比+16.2%,完成全年计划目标的41.6%;实现销售面积422.7万平方米,同比+9.9%;销售均价11,019元/平米,同比+6.7%。19H1,公司实现新开工面积282.7万平米,同比+1.6%,完成全年开工计划30%;完成竣工面积172.4万平米,完成全年竣工计划20%。19年公司计划签约金额1,120亿元,对应同比+10%,计划实现销售回款920亿元。考虑到公司19年计划新开工954.3万方,竣工860.5万方,分别同比+6.2%、+39.8%,并且拿地端积极补库存,新开工增速有望超额完成计划,全年可售货值有保障,同时竣工计划高增长,公司销售和结算有望稳步高增。 19H1拿地积极,全年计划拿地1,670万方、同比+120%,杠杆率可控 19H1,公司新增建面654.2万方,同比+44%;拿地金额207.2亿元,同比+94.6%;拿地均价3,167元/平米,占比销售均价29%,后续结算利润率有一定保障。公司19年拿地将积极补库存,计划新增土储建面约1,672.5万平米,同比+119.9%。19H1公司拿地金额/销售金额为44%,较1季度提升30pct,其中2季度公司新增建面525.5万方,同比+86%;拿地金额183.6亿元,同比+176%,拿地强度较1季度明显提升,预计下半年拿地态度将更加积极。19H1末,公司土地储备建筑面积约4,059.8万方,积极拿地进一步丰富土储,预计可满足未来3-4年开发。融资端,上半年融资额259.0亿元,同比+43.0%。19H1末,公司资产负债率和净负债率分别为84.4%、96.5%,同比分别-0.6pct、-33.3pct,分别较19Q1末+0.7pct、+10.3pct,杠杆率可控下略微回升,源于上半年积极补库存。 投资建议:业绩快增,高预收、高股息、低估值,维持“强推”评级 公司持续秉承快周转策略,ROE持续提升,已初步形成“两横、两纵、三集群”的项目布局。截至19H1末公司土储约4,060万方,充分保障未来开发需要,且多元化拿地方式有效控制成本;同时公司产业园区拓展迅速,为未来地产开发提供充裕资源。我们维持公司2019-21年每股收益预测2.25、2.84和3.52元,目前股价对应19-21年PE仅3.7/2.9/2.4倍,18年对应股息率达5.4%,考虑到板块估值下移,目标价由15.75元下调至13.50元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业融资政策超预期收紧。
金科股份 房地产业 2019-08-15 6.18 10.00 46.63% 7.19 16.34%
7.19 16.34% -- 详细
19H1业绩同比+289%,地产结算进入丰收期、预收款覆盖率进一步走高 19H1,公司实现营业收入261.1亿元,同比+67.9%;归母净利润25.9亿元,同比+288.5%,贴近此前业绩预告上限;基本每股收益0.48元,同比+336.4%;毛利率和归母销售净利率分别为30.3%和9.9%,较18H1分别提升7.8pct和5.6pct;三费费率为10.2%,同比下降2.7pct,其中销售费率和财务费率分别下降1.5pct和1.0pct。报告期末,公司资产负债率和净负债率分别为83.9%、147.5%,分别同比-0.9pct、-11.9%。公司业绩增速大幅高于营收增速源于17年高毛利项目进入结算丰收期致毛利率大幅提升。截至19H1末,公司预收款达939.9亿元,同比+48.2%,较19年一季度末+9.0%,可覆盖18年营收2.5倍,较19年一季度末提升0.2倍,预收款覆盖率进一步提升,预收款高覆盖也将使得公司业绩结算丰收期的持续性得到有力保证。 19H1销售额814亿元、同比+36%,拿地额占比销售额52%、拿地积极 19H1,公司实现销售金额814亿元,同比+36%;实现销售面积839万方,同比+20%,销售稳步增长。公司19年全年销售目标1,500亿元,对应同比+26%,目前来看大概率将超计划完成。投资方面,19H1公司新开工面积1,156万方,同比+10%,竣工面积425万方,同比+66%;19H1末,公司在建面积4,468万方,同比+76%。19H1公司土地投资423亿元,占比当期销售52%,拿地积极,权益地价309亿元,计容建筑面积1,530万方,同比+51.2%。19H1末,公司可售面积约5,600万方。考虑到公司19年计划新开工面积约3,000万方、同比+11%,新开工稳增,并考虑到年末公司在建面积预计约5,500万方,19年新增可售货值3,200亿元,充足可售保障19年销售大概率超计划完成。 物管业绩同比+260%,合同管理面积2.4亿平,创新性员工持股确保业绩高增 物业方面,19H1实现营收12.0亿元,同比+84%;净利润1.59亿元,同比+260%;新增合同管理面积3,500万平,累计合同管理面积达2.39亿平,服务业态涵盖住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等多种业态。19年全年计划新增合同管理面积5,000万方,18年金科物业综合实力排名11位,估值或将逐步体现。6月6日,股东大会通过《卓越共赢计划暨员工持股计划》,持股计划占比不超过10%,单个参与人不超过1%。其中,一期持股计划资金总额不超32亿元,其中员工自筹资金不超16亿元;二期至五期资金来源于专项基金,若2019-22年业绩分别达51、62、74、82亿元,复合增速20%,则下一年度按该净利润3.5%提取专项基金。持股计划涉及股票拟通过二级市场购买。 投资建议:开发丰收、物管靓丽,创新型持股计划护航,维持“强推”评级 金科股份作为渝派房企的代表,立足重庆、走向全国。公司围绕“三圈一带、八大城市群、核心25城”展开,在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时,逐渐加大其他区域投资,实现全国均衡布局,并预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。19H1公司业绩大增289%,业绩进入丰收期,并高预收款和创新型持股计划保证业绩释放持续性。此外,目前金科物业综合实力排名11位,后续估值也或也将逐步体现。我们维持2019-21年每股收益预测分别为0.98、1.31、1.65元,对应19-20年PE分别为6.0倍和4.5倍,18年股息率高达6.1%,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
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1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名