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袁豪

华创证券

研究方向: 房地产业

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工作经历: 证券投资咨询业务证书编号:S0360516120001,曾就职于中银国际证券...>>

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保利地产 房地产业 2018-08-14 11.40 20.62 86.44% 11.45 0.44% -- 11.45 0.44% -- 详细
事件: 8月9日晚,保利地产公布7月销售数据,7月实现签约金额238.9亿元,同比+44.2%;实现签约面积167.9万平方米,同比+25.4%。7月新增建面223.5万平方米,同比-65.5%,其中新增权益建面167.4万平方米,同比-64.1%;总地价197.9亿元,同比-38.7%,其中权益地价123.5亿元,同比-46.5%。 点评: 7月销售239亿元、同比+44%,淡季销售继续强势,行业排名稳居前四7月公司实现签约金额238.9亿元,环比-60.3%,同比+44.2%,涨幅较6月下降13.8pct,低于月初克而瑞公布的278.1亿元14.1%;实现签约面积167.9万平米,环比-60.8%,同比+25.4%,涨幅较6月下降31.8pct,优于我们高频跟踪的49城成交面积同比+8.4%;销售均价14,229元/平米,环比+1.2%。1-7月公司累计实现签约金额2,392.0亿元,同比+46.6%,涨幅较6月略降0.3pct;累计实现签约面积1,621.8万平方米,同比+36.5%,涨幅较6月略降1.4pct。累计销售均价14,749元/平米,较17年销售均价上涨7.0%。公司淡季7月销售继续强势,单月销售同比已连续3个月超40%,1-7月公司销售排名继续稳居行业第四。鉴于公司下半年推盘力度较大,项目布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,预计公司18年全年销售将有持续优异表现。 7月拿地/销售额比83%,加仓拿地态度坚定,布局兼顾珠三角和一二线7月公司在土地市场新获取广州、北京、东莞、佛山、江门、成都、长春、烟台、河源、莆田等10城共12个项目,拿地城市集中在珠三角区域同时重点一二线城市兼顾,共新增建面223.5万方,环比-34.5%,同比-65.5%,其中新增权益建面占比74.9%;总地价197.9亿元,环比+5.0%,同比-38.7%,楼面价8,856元/平米,环比+60.3%,同比+77.6%,拿地均价环比、同比大幅上涨主要源于北京地块以及佛山、东莞市中心商住地块楼板价较高推动。7月公司拿地额占比销售额83%,较上月提升52pct。1-7月公司共获82个项目,新增规划面积1,700.9万方,同比-3.5%;总地价1,266.0亿元,同比+51.0%;平均楼面地价7,443元/平米,较2017年+11.3%;拿地额占比销售额为53%,仍属加仓拿地。公司17年部分收购保利置业后,全国布局进程再次加速,并且在资金趋紧环境下充分受益于央企融资优势,拿地继续高增,彰显公司未来规模扩张决心。 投资建议:销售淡季继续走强,拿地加仓态度坚决,重申“强推”评级7月淡季公司销售继续强势,单月销售同比已连续3个月超40%,累计销售排名继续稳居前四,和第五名差距拉大,彰显公司扩张决心。保利地产积极变革始于2017年,目标方面,董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年、17年和18年1-7月拿地金额分别同比+75%、+128%和+51%,同比持续高增,积极扩张坚定;销售方面,17年销售额同比+47%,18年1-7月同比+47%,奠定全年持续高增基础。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.72、2.18和2.76元,目前对应18年PE仅6.7倍,维持目标价20.62元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
北京城建 房地产业 2018-08-14 8.90 10.60 17.39% 9.07 1.91% -- 9.07 1.91% -- 详细
8月9日,北京城建发布2018年半年度报告,公告实现营业收入33.6亿元,同比下滑14.4%;归属于上市公司股东净利润3.6亿元,同比增长37.3%;每股收益0.2元,同比增加19.3%;此外,公司公告18年上半年销售金额55.6亿元,同比下降48.8%;销售面积27.9万平米,同比下降48.2%。 评论: 18H1营收同比-14%、业绩同比+37%,源于高毛利项目结转和投资收益增多。公司18年H1实现营业收入33.6亿,同比-14.4%;实现净利润3.6亿,同比+37.3%;每股收益0.2元,同比增加19.3%。毛利率和净利率分别为34.9%、10.8%,较上年同期分别上升7.9pct和4.1pct,主要源于京内世华龙樾、海梓府、北京密码等高毛利项目进入结算;三费占比为13.7%,较上年增长3.2pct,主要源于广告费和员工奖金上涨推动销售费用同比+29.0%所致。公司上半年增利不增收主要源于高毛利项目占比提升、少数股东权益占比下降以及投资性收益同比+60.2%,投资性收益增幅较大主要系参股公司科技园建设、国奥投资权益法核算投资收益分别达5,618万元、5,277万元以及国信证券分红5,145万元所致。 18H1销售回款63亿元,同比+4%,预收款及棚改结算保障18年业绩。正文公司18年H1实现销售金额55.6亿元,同比-48.8%;实现销售面积27.9万平米,同比-48.2%;销售均价19,946元/平米,同比-1.1%;同期销售回款63.3亿元,同比+4.0%;预计在北京近期预售证监管略有放松趋势下,下半年销售或将改善。公司上半年新开工61.2万平米,同比-4.9%;竣工面积43.7万平米,同比-38.8%,开竣工都有一定程度放缓。截至18年上半年末,预收账款158.8亿元,同比+0.9%,可覆盖17年地产营收113.1%,同时考虑到公司大量一级开发投资和棚改投资如望坛、临河村、康庄项目的高效推进,将陆续进入结算,18年业绩高增有所保障。 18H1拿地保守为主,棚改模式拿地再下两城,棚改独特标签凸显。 公司18年H1在天津、青岛招拍挂方式获取2个项目,新增建面5.7万方,同比-96.1%,同时还有4个项目通过股权收购、合作开发、授权等方式积极推进中。另外公司目前在手棚改项目7个,包括存量望坛村(持股98%)、张仪村(持股91%)、怀柔新城(持股92%)、顺义临河村、延庆康庄镇项目以及今年新获取的大兴海子角、怀柔老城(持股65%)项目,建面分别为136、16、30、75、50、82、166万平米,对应投资额1,038亿元,权益投资额976亿元;按目前北京棚改最高可获15%回报率(范围12-15%),上述项目合计可贡献权益净利润88-110亿元。 负债率有所提升,棚改项目获银团融资,融资渠道多样、成本有效管控。 内容报告期末公司资产负债率76.9%,同比+0.6pct;净负债率121.8%,同比+26.1pct,属行业较高水平,主要原因在于长期借款增加。公司综合利用各种融资方式,继望坛项目实施银团融资后,临河村和怀柔项目又先后复制;继17年首期10亿永续中票发行后,18年5月再发行15亿,发行利率6.27%,较上期下降0.16pct,在当前资金趋紧背景下仍实现成本可控,目前还剩中票额度15亿。 投资建议:业绩稳增、销售暂弱,棚改项目稳步推进,维持“推荐”评级。 北京城建在北京拥有大量存量优质土储以及强大的增量拿地能力,尤其棚改模式拿地是最大亮点,目前京内棚改项目权益计划投资额合计达976亿元,后续可贡业绩望达88-110元,贡献规模可观,并预计望在18-19年逐步开始贡献业绩。我们维持2018-19年每股收益预测1.08元和1.30元,鉴于18年销售差于同行以及行业整体估值下行,下调目标价至为10.60元,维持“推荐”评级。 风险提示:房地产市场销售弱于预期;棚改项目推进不及预期。
万科A 房地产业 2018-08-08 20.35 43.31 101.61% 23.16 13.81% -- 23.16 13.81% -- 详细
1、销售稳步增长、7月单月同比+27%,Q3低基数效应可期 7月公司实现签约金额451.4亿元,环比下降31.2%、同比增长26.9%;实现签约面积306.8万平方米,环比下降31.8%、同比增长23.2%;销售均价14,713元/平,环比增长0.9%、同比增长3.1%。5月以来公司销售渐入佳境,主要由于推盘力度加大,从绝对值来看万科单月销售额仍居行业第三。 我们认为在目前预售证监管略有向松趋势、推盘放量以及Q3销售基数将大幅走低的情况下(公司月均销售额17Q3vs.17Q2vs.Q1为396亿vs.423亿vs.501亿),公司Q3的销售表现值得期待。1-7月公司累计实现签约金额3,498.0亿元,同比增长11.9%,较1-6月提高1.9pct;累计实现签约面积2,342.3万平方米,同比增长10.6%;累计销售均价14,934元/平方米,同比增长1.1%。 2、7月拿地大增,单月拿地额/销售额为1.23倍,拿地价格可控 7月公司在土地市场获取东莞、中山、泉州、上海、常熟和宁波等地合计33个项目以及8个物流项目,拿地区域主要集中于二线城市及长三角、珠三角重点城市。7月公司新增建面887.8万平方米,环比增长18.0%、同比增长27.6%;对应总地价556.6亿元,环比增长61.0%、同比增长115.5%;拿地金额占比销售金额达123.3%,环比增长1.3%,较上年64.5%提升58.8pct,而6、7月份土地市场趋冷、溢价率走低、流拍增加,龙头拿地大增且成本可控显示出其对市场的精准判断和时机把握;平均楼面价6,270元/平米,环比增长36.4%、同比增长68.9%,拿地均价占比当月销售均价42.6%,环比增长0.4%,较上年45.2%下降2.5pct。1-7月,公司共新增规划面积3,331.0万平方米,同比增长31.4%;对应总地价1,779.2亿元,同比增长5.6%,拿地额占比销售额达50.9%,较上年64.5%下降13.6pct;平均楼面价5,341元/平米,较上年下降19.6%,拿地均价占比当年销售均价35.8%,较上年的45.2%下降9.4pct。按销售均价1.5万元/平估算公司1-7月新增货值5,000亿元,高于同期销售金额3,498亿元。 3、投资建议:销售稳步增长,拿地开启加仓模式,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式、推出事业合伙人+跟投机制以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。 而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元,现价对应18年PE仅为6.4倍,维持目标价45元,维持“强推”评级。 4、风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
新城控股 房地产业 2018-08-07 24.15 48.00 100.08% 26.45 9.52% -- 26.45 9.52% -- 详细
7月销售184亿、同比+202%,1-7月销售1137亿元、同比+106%,持续高增 7月,公司实现签约金额183.5亿,环比-34.7%、同比+202.0%,大幅优于7月主流50家房企单月同比+65.2%;实现签约面积146.7万平米,环比-37.8%、同比+220.7%,表现远好于重点跟踪49城月成交面积同比+8.4%;销售均价12,509元/平米,环比+4.9%、同比-5.8%。7月单月销售同比高增主要源于7月推盘继续保持较高水平以及去年同期基数较低综合所致。1-7月,公司累计实现签约金额1,136.6亿元,同比+106.1%,较前值+11.9pct,继续稳居克尔瑞累计销售额行业排名前十;累计实现签约面积921.3万平米,同比+130.0%,较前值+11.7pct;累计销售均价12,338元/平米,同比-10.4%。公司1-7月销售额基本接近17年全年销售,并已完成18年计划销售额1,800亿元的63.1%,考虑到公司18年可售货值约3,000-4,000亿,鉴于公司布局城市库存普遍较低,较好去化及充裕可售将推动销售持续高增,全年计划将大概率超额完成。 7月拿地保持谨慎乐观态度,拿地区域上兼顾中西部和长三角区域均衡布局 7月,公司在土地市场新获取重庆、蚌埠、雅安、南宁、宿州、宿迁、南漳、长葛、常熟、涟水10城市10个项目,拿地区域中西部地区和长三角兼顾。7月公司新增建面199.8万平方米,环比-28.8%、同比+37.7%;对应总地价55.7亿元,环比-32.5%、同比+18.0%,拿地金额占比销售金额30.3%;平均楼面价2,786元/平米,环比-5.2%、同比-14.3%,拿地均价占比当月销售均价22%。1-7月,公司共新增规划面积1,433.0万平方米,同比-2.1%,较前值+4.4pct;对应总地价418.4亿元,同比-2.3%,较前值+2.5pct;拿地额占比销售额达37%,较上年的67%下降30pct;平均楼面价2,920元/平米,较17年拿地均价+8.1%。拿地均价占比同期销售均价24%,较17年+4pct。公司1-7月拿地均价占比销售均价始终稳定在20%上下,大幅低于其他龙头房企,保证后续利润率的稳定。 投资建议:销售继续强势,成本控制得当,维持“强推”评级 新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE领先于同行,2015-17年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。进入到2018年,公司1-7月销售额同比增长106%,已接近2017年全年销售额,上半年业绩预增70%-120%,克尔瑞行业销售排名稳居前十,高增长蓝筹本色尽显。我们维持2018-20年每股收益4.44、5.78、7.87元判断,对应18-19年PE分别仅6.3倍和4.9倍,维持目标价48.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
新城控股 房地产业 2018-08-02 28.15 48.00 100.08% 26.45 -6.04% -- 26.45 -6.04% -- 详细
预告18H1业绩同比增长70-120%,业绩持续高增、彰显高成长典范 18年上半年,公司预计实现归母净利润19.4-25.4亿元,同比增长70%-120%,其中非经常性损益贡献业绩4.3-5.1亿元;实现归母扣非净利润15.1-20.3亿元,同比增长55%-105%;分季度看,公司Q1、Q2分别实现归母净利润3.6亿元、15.8-21.8亿元,分别对应同比增长752.6%、38.6%-91.3%;实现归母扣非净利润3.5亿元、11.6-16.8亿元,分别对应同比增长1,005.6%、22.7%-77.5%,Q2非经常性损益业绩贡献较大。公司上半年业绩大增主要源于:1)公司竣工结算金额较大幅度增长;2)采用新会计准则后预收账款确认收入加快;3)投资性房地产公允价值变动收益增长较多。 18H1销售953亿、同比+94%,销售创历史新高,行业排名首进前八 18年上半年,公司实现签约销售金额953.1亿元,同比增长94.2%,销售金额排名较17年年末提升五位,首进行业前八;实现签约面积774.6万方,同比+118.2%,销售均价12,305元/平米,较17年销售均价下降11.0%;公司上半年销售额已完成18年计划销售额1,800亿元的53.0%,考虑到公司全年计划新开工面积2,581.5万方,可售货值达3,000-4,000亿,以及下半年推盘力度加大,基于公司布局城市库存普遍较低,较好去化及充裕可售料将推动销售持续高增,超额完成计划问题不大。 18H1拿地额占比销售额为38%,加速全国布局与注重成本控制并重 18年上半年公司共获取项目78个,对应新增规划面积1,233.2万平米,同比-6.5%,拿地区域仍以长三角城市为主,并且逐步向中西部、京津冀、珠三角扩张;总地价362.8亿元,同比-4.8%,拿地额占比销售额为38%,较上年的67%下降29.0pct,拿地节奏略有放缓;平均楼面价2,942元/平米,较17年拿地均价+8.9%;拿地均价占比同期销售均价24%,较17年+4.0pct,仍处于较低水平。公司在加速全国扩张同时,仍注重成本端控制,并且行业横向比较,其拿地均价占比销售均价大幅低于其他龙头,后续利润率稳定得以保障。 投资建议:业绩、销量持续高增,彰显高成长典范,重申“强推”评级 新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE领先于同行,2015-17年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。进入到2018年,公司6月销售额同比增长255%,大幅优于主流50家房企同比+50%,克尔瑞行业销售排名再次提升,挺进行业前八,高增长蓝筹本色尽显。我们维持2018-20年每股收益4.44、5.78、7.87元判断,对应18-19年PE分别仅6.3倍和4.8倍,维持目标价48.00元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
中南建设 建筑和工程 2018-07-25 5.95 8.50 49.12% 6.12 2.86% -- 6.12 2.86% -- 详细
发展历程:建筑起家->大盘开发->百城战略->快速复制->重塑置地 中南建设以建筑起家,2001年收购南通建筑工程总承包有限公司标志着中南建筑的快速发展,2005年获得的200万方南通CBD整体打包特大项目则标志着地产开发进入大盘时代。2009年公司在A股成功重组上市,打开资本市场渠道;同期公司的“百城战略”在海门、镇江、常熟、寿光等三四线城市地积累大量土储。但由于部分城市大盘销售不及预期,公司在2013年果断进行了第一次经营理念的转变,由此进入了“高速周转、快速复制”的地产开发时代。而在2016年陈凯加盟中南建设后,公司经历了第二次经营转型,两年的筹备与迭代彻底重塑中南置地,进入高速增长阶段。 蝶变之际:全方位积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南 公司在2016-17年期间经历了全方位、大力度积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南置地。经营战略方面,从以往“打包拿地、大盘开发”转向“三先六快、快速复制”,单盘建面显著降低;管理主体方面,从“家族式管理”到“明星职业经理人团队”打造,引入包括陈凯在内的资深行业高管;组织架构方面,搭建扁平的两级半架构,同时进行总部迁址、人员精简,区域之间充分竞争与裂变,并进行激励体系重塑和高比例股权激励;品牌打造方面,启用全新LOGO和重塑四大标准产品系;城市布局方面,深耕长三角、拓展中西部,从南通走向全国,2018H1末布局全国24个区域、74座城市。 土地储备:深耕长三角、加速全国布局,丰富土储保障销售放量 2005-13年间,中南的打包拿地+大盘开发造城模式充分夯实本地基础、积累长三角主场优势;2013-15年间,公司尝试快速复制+小步快跑,高周转体系日益成熟;2016年起公司布局扩张、土储大增,2016-17年拿地面积/销售面积分别高达1.2倍和2.0倍,拿地面积同比分别高达645%和207%;同时城市深耕已初见成效,拿地积极、结构优化;地价管控能力日益增强,2017&18H1拿地均价占比当期销售均价分别仅33%和29%,强于同期主流公司平均41%。18H1末未结算面积3,968万方,其中一二三线占比65%、长三角占比54%;未结算货值5,160亿元;可售货值3,040亿元,充分保障未来销售放量。 销售&结算:16年起销售发力,未来三年结算“量质齐升”可期 公司09-13vs.13-15vs.16-17年地产销售额CAGR分别为38%vs.20%vs.107%,2017年克尔瑞排名18、地产销售额963亿元;2018H1地产销售额652亿元、同比+45%;销售均价则从2010-14年的8,000元/平左右迅速提升至2017年的1.3万元/平。由于2011-14年的低价大盘项目在2015-17年集中结算,公司老项目拖累已无太大影响;同时近年的拿地策略变化、成本管控趋严以及中高层激励到位对公司未来的结算“量、质”均有望持续产生正面作用。 财务分析:净负债率改善趋势,利润率触底回升,承诺业绩三年增10倍 2017年末公司净负债率233%,处于高位,其中净资产薄弱是重大因素,但有息负债530亿元相对同类公司而言处于相对低位,随着业绩进入集中释放期,预计净负债率将逐步改善。此外,毛利率和净利率均呈现触底回升趋势,源于老项目结算加速以及2016年前后高价项目逐步结算。2017年末公司预收账款覆盖地产结算收入3.05倍,处于行业高位,业绩进入集中释放期;近期公司推出股权激励行权业绩条件为2018-20年归母净利润分别为20亿(+240%)、40亿(+94%)和70亿(+76%),3年CAGR126%,彰显强大发展信心。 投资建议:中流击楫,南山可移,重申“强推”评级 中南建设在2016-17年期间在陈凯的带领下经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。我们维持公司2018-20年每股收益预测为0.61、1.09和1.89元,现价对应18-20年PE仅为9.2/5.2/3.0倍、较每股NAV15.90元折价64%,并且现价较股权激励行权价以及陈凯持股成本分别折价10%/20%,维持目标价8.50元,重申“强推”评级。 风险提示:三四线城市销售不及预期。
中南建设 建筑和工程 2018-07-19 6.03 8.50 49.12% 6.24 3.48% -- 6.24 3.48% -- 详细
7月17日,中南建设公告2018年股票期权激励计划(草案),本激励计划拟向激励对象授予的股票期权数量为23,260万份,约占目前公司股本总额的6.27%。其中首次授予21,580万份,约占股本总额的5.82%,占本激励计划股票期权授予总数的92.78%;预留1,680万份,约占股本总额的0.45%,占本激励计划股票期权授予总数的7.22%。本激励计划首次授予的股票期权的行权价格为6.33元,分三年行权,对应2018-2020年业绩考核要求为以2017年公司归母净利润为基数,分别同比增长不低于240%、560%和1060%,即未来三年业绩分别为20、40和70亿元。 点评: 大比例股权激励彰显发展信心,分三年行权、覆盖39名房地产板块骨干 本次股权激励授予股票期权数量为2.326亿份,约占公司目前总股本37.1亿股的6.27%。其中首次授予2.158亿份,约占股本总额的5.82%,占本激励计划股票期权授予总数的92.78%;预留1,680万份,约占股本总额的0.45%,占本激励计划股票期权授予总数的7.22%。本次股权激励覆盖49名高管,包括上市公司5名上市公司高管(董事、副总经理刘畋,董事、副总经理辛琦,董事财务总监孙三友,副总经理罗俊以及董秘梁洁)、39名中南置地骨干(包括置地董事长陈凯)以及5名建筑板块高管,显示公司对于地产板块的重视。 18H1销售额同比+45%,18-20年业绩目标为20、40、70亿,CAGR126% 2018H1公司实现合同销售金额约652.1亿元,同比增长45%,完成全年目标52%(按照权益销售目标880亿元、70%权益比例估算),考虑下半年推盘量一般高于上半年,全年目标实现基本无压力。公司早年的大盘沉淀低利润项目已经不多,17&18H1拿地成本控制得当,并且将逐步结算16年高价项目,未来三年“量质齐升”可期。本次公司股权激励业绩考核为18-20年归母净利润分别为20、40和70亿元,对应3年业绩增速分别为240%、94%和76%,年CAGR为126%,彰显了公司对于未来发展的强烈信心。 深耕长三角保证主场优势、并加速全国布局,土储大增保障未来销售放量 公司近年拿地积极、结构优化,地价管控能力日趋完善。2017年公司拿地面积1,499万方,其中长三角占比64%、中西部占比28%;拿地总价647亿元,拿地金额占比销售金额67%;平均楼板价4,319元/平,占比当年销售均价仅33%。2018H1拿地均价仅4,003元/平,占比同期销售均价仅29%,地价成本管控能力的提升将保障未来结算毛利率稳定。截至17年末公司总土储3,500万方、其中66%位于一二三线,总货值4,600亿,充分保障未来销售放量。 全方位、大力地积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南置地 2016-17年公司开始变革,房地产板块引入全新市场化机制,自主性显著增强经营战略方面,公司从以往“打包拿地、大盘开发”转向“三先六快、快速复制”;管理架构方面,从“家族式管理”到“明星职业经理人团队”打造,引入包括陈凯在内的资深高管;品牌打造方面,公司启用全新LOGO和四大标准产品系,并输出“美好就现在”的全新品牌理念;组织结构方面,公司搭建扁平的两级半架构,同时进行总部迁址、人员精简,战区之间充分竞争与裂变并进行激励体系重塑。陈凯在2017年提出“像基金一样管理公司”,取代以前的“罚”式文化,注重的是在市场化架构下的“人”的激励。 投资建议:高比例股权激励+3年业绩增10倍,彰显强大发展信心,上调至“强推”评级 中南建设作为深耕三四线的开发商,在长三角地区具有极强的市场影响力,17&18H1销售额大增和丰富的预收账款保证了未来业绩释放,18Q1毛利率已有所回升。同时公司于16-17年全方位、大力度积极变革,17-18年公司明星管理团队的逐步到位,并适时推出三年股权激励计划,公司发展或将大幅提升我们上调公司2018-20年每股收益预测为0.61、1.09和1.89元,维持目标价为8.50元,18-20年对应估值为9.7、5.4和3.1倍,上调为“强推”评级。 风险提示:三四线城市销售不及预期。
保利地产 房地产业 2018-07-18 10.82 20.62 86.44% 12.38 14.42%
12.38 14.42% -- 详细
18H1业绩同比+15%、18Q2业绩同比+22%,全年业绩同比+30%难度不大 18年H1公司预计实现营业收入598.7亿元,同比增长9.9%;利润总额125.6亿元,同比增长23.4%;归母净利润64.9亿元,同比增长14.9%;公司业绩增速高于营收增速,主要源于高毛利率结转项目占比提升以及投资性收益有所增长。分季度看,公司Q1、Q2分别实现业绩19.0亿元、46.0亿元,分别同比增长0.3%、22.3%,上半年业绩增长主要由二季度拉动。18年H1公司加权平均净资产收益率5.9%,较去年同期下降0.3pct,基本每股收益0.55元,同比增长14.1%。17年结算均价9,925元/平米,同比-14.8%,明显低于15-18年平均销售均价1.3-1.5万元/平米,预计18年结算均价将明显提升,带动结算毛利率进一步提升,并鉴于18年计划竣工1,900万方,同比+22.3%,表明结算面积将由明显上涨,另外,17年末公司预收账款达2,253.1亿元,同比+44.9%,可覆盖17年营收154%,综合之下预计18年业绩完成同比+30%难度不大。 18H1销售2,153亿,同比+47%,销售创历史新高,行业排名进至前四 18年H1公司实现签约销售金额2,153.1亿元,同比增长46.9%,销售金额排名行业前四,较2017年再进1名;实现签约面积1,453.9万方,同比+37.9%,销售均价14,809元/平米,较17年销售均价上涨7.4%;公司17年新开工3,075万方,同比+51%,较17年年初计划2,300万方超额完成约700万方,该部分属于当年拿地当年开工,公司18年计划新开工3,300万方,同比+7%,如果假设当年拿地当年开工持平,那么全年新开工有望实现40,00万方,同比+30%,保证18年可售充沛,同时鉴于公司下半年推盘力度较大,且项目布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,预计18年全年销售将持续表现优异。 18H1拿地1,068亿,同比+107%,资金趋紧下融资成本&空间优势明显 18年H1公司新增规划面积1,477.4万平米,同比+32.4%;总地价1,068.1亿元,同比+107.2%,拿地金额占比销售金额50%,继续加仓拿地;平均楼面地价7,229元/平米,较17年楼面均价增长8.1%。17年末公司未结算面积约1.1亿方,对应货值1.5万亿,其中可售面积约8,272万方,为未来2-3年销售扩张奠定基础。资金端,公司17年有息负债综合成本仅为4.8%,18年4月、5月、7月先后发行三期中票合计规模50亿,利率区间4.6-4.9%,同时鉴于公司银行授信剩余未使用余额近2,000亿,在行业资金趋紧背景下公司融资空间及成本均优势明显,进而推动公司未来拿地、销售持续高增,实现弯道超车。 投资建议:业绩稳步释放,快速扩张、信心坚定,重申“强推”评级 公司积极变革始于2017年,目标方面,董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年、17年和18年前6月拿地金额分别同比+75%、+128%和+107%,同比持续高增长并涨幅扩大,积极扩张坚定;销售方面,17年销售额同比+47%,18年前6月同比+47%,奠定全年持续高增基础。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.72、2.18和2.76元,目前对应18年PE仅6.5倍,维持目标价20.62元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场下行,销售弱于预期。
招商蛇口 房地产业 2018-07-18 17.68 28.00 64.90% 19.05 7.75%
19.05 7.75% -- 详细
事件: 7月13日晚,招商蛇口发布2018年半年度业绩预告,公司预计今年上半年盈利68亿元至70亿元,同比增长89%-94%。报告期内,社区开发业务结转毛利同比增加约32亿元,联合营公司权益法投资收益同比增加约9亿元。此外,基于公司报告期内收购了招商局漳州开发区有限公司,合并追溯将上年同期归母净利润由34.66亿元调整为36.03亿元。18年上半年公司基本每股收益0.86-0.89元,同比增长43%-48%。 点评: 18H1业绩68-70亿、同增89%-94%,18年业绩完成30%增长难度不大 18年H1公司预计实现业绩68亿元至70亿元,同比增长89%-94%(招商漳州追溯调整后),已完成18年市场一致性预期153亿元的44%-46%,其中Q1、Q2分别结转57.8亿元、10.2-12.2亿元,分别同比增长172%、同比下降24%-9%,上半年结转主要由一季度贡献。分结构看,公司上半年社区开发业务结转毛利同比增加约32亿元,其中Q1、Q2分别同比增加23亿元、9亿元,主要源于双玺项目集中进入结转,预计该项目毛利率超70%,净利率超30%,目前已基本售罄,18年集中结转或将推动全年业绩增长;联合营公司投资收益同比增加约9亿元。18年H1公司基本每股收益0.86-0.89元,同比增长43%-48%。考虑到公司上半年历史结算规模相对较小,15-17年分别占比37%、40%、28%,预计18年业绩完成30%业绩增长难度不大。 18H1销售额751亿,同比+40%,充裕可售&推盘加大确保全年销售高增 18年H1公司实现签约销售金额751.0亿元,同比增长39.9%;实现签约面积358.4万方,同比+24.3%,销售额已完成全年1,500亿元销售计划50.1%;销售均价20,956元/平米,较17年提升5.9%;公司上半年销售规模再上新台阶,克尔瑞行业销售额排名13,较17年提升1名,向目标前十稳步前行。基于公司16-18年上半年连续两年半加仓拿地,在手可售资源丰富,18年全年可推货值超3,000亿元,同时考虑到公司上半年已完成销售计划过半,并且下半年即将迎来推盘高峰,预计公司全年销售目标或将大概率超额完成。 18H1新增建面798万方,同比+251%,资金趋紧下低成本融资优势明显 18年H1公司新增规划面积797.7万平米,同比+251.4%;总地价606.1亿元,同比+71.6%,拿地金额占比销售金额达81%,在16-17年分别为114%、80%基础上,继续高速扩张;平均楼面地价7,597元/平米,较17年楼面均价下降18.0%,拿地成本持续优化。非市场化拿地方面,继农发集团项目、东风地产股权收购后,再获招商漳州土储778万方。同时公司融资渠道打开,顺利完成50亿中票发行,获批150亿公司债额度,60亿长租公寓CMBS和200亿ABN额度,落地京沪地产基金50亿。在资金趋紧背景下,4月、6月先后发行70亿公司债,利率区间仅4.83%-5.25%,融资成本继续处于行业较低水平。 投资建议:业绩亮眼,销售高增,拿地扩张,重申“强推”评级 近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,18年上半年拿地规模再创历史新高,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18PE为9.0倍,维持目标价28.00元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场下行,销售弱于预期。
华夏幸福 房地产业 2018-07-13 26.84 40.00 71.31% 27.34 1.86%
27.34 1.86% -- 详细
华夏幸福基业股份有限公司(简称“华夏幸福”)于2018年7月10日收到控股股东华夏幸福基业控股股份公司(简称“华夏控股”)的通知,华夏控股与平安资产管理有限责任公司(简称“平安资管”)于2018年7月10日签订《股份转让协议》,约定华夏控股通过协议转让方式,向平安资管转让582,124,502股公司股份,占公司总股本的19.70%;转让对价合计137.7亿元。本次股权转让前,华夏控股及一致行动人鼎基资本原持有华夏幸福股权比例为62.37%,平安资管持股0.18%;转让后华夏控股和平安资管持股比例分别为42.67%和19.88%。平安资管将成为公司第二大股东,并将派驻两名董事。 平安战略入股、提名董事,认可价值、助力融资、战略合作值得期待。 本次权益转让中,平安资管接受华夏控股所持有的华夏幸福5.82亿股股份(无限售流通股),占华夏幸福股份总数的19.7%;标的股份的转让价格为23.655元/股,转让价款共计137.7亿元,并且平安资管计划向公司提名2名董事候选人。一方面,本次平安资管大比例入股公司代表其对公司业务模式以及目前价值的认可,并计划提名2名董事表明战略投资的意图,进一步战略合作也值得期待;另一方面,本次平安资管入股将解除市场对于公司的资金担忧,平安资管或可能直接或者间接(公司得到增信)助力公司融资渠道的畅通。 承诺业绩三年翻倍,股权激励和高管增持相继落地,彰显强烈发展信心。 本次股权转让中,公司承诺未来三年归属于上市公司股东的净利润增速分别不低于30%、65%、105%,即2018-2020年(利润补偿期间)归母净利润分别不低于114.2亿元、144.9亿元和180.0亿元,3年复合增长27%。利润补偿期间如公司任一会计年度的实际净利润小于承诺的95%时,则公司将对平安资管按照其持股比例进行差额现金补偿。本次业绩承诺与公司6月9日出台的股票期权和限制性股票激励承诺一致,显示了公司对于未来发展的强烈信心。此外,6月2日公司高管(董事兼总裁孟惊、董事兼副总裁赵鸿靖、副总裁兼财务总监吴中兵、董事会秘书林成红)合计完成增持5,500万元。 平安系偏爱地产,万亿险资规模、且旗下多个资金平台或产生协同效应。 2010年9月,中国保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》,险资投资不动产正式开闸,2011年平安人寿成为首家获得PE和不动产双牌照保险公司,加上“信托模式”起家的优势,中国平安开启了不动产资产配置之路。截至2017年末,中国平安旗下平安人寿持股碧桂园10.51%(第二大股东),同时持股旭辉集团9.87%(第二大股东);平安银行则拥有融创国际所持融创中国的36.16%的质押权益(融创国际全部持股比例46.46%)。中国平安凭借全牌照赋予的灵活性以及万亿险资规模,通常除了提供金融杠杆、参股获取利润分红之外,也尝试各类股权联合开发模式。旗下平安不动产与主流开发商均有股债权合作,资产管理规模约3,000亿元,此外还包括平安信托和平安大华等。 投资建议:平安大比例战略入股,认可价值、助力融资,上调至“强推”评级。 华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,并依托其领先的PPP市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。本次平安战略入股并能提名2名董事,充分表明对公司业务模式以及公司价值的认可,同时也望通过直接或者间接的方式提升公司融资能力、缓解资金压力,并且再次巩固了未来三年业绩翻番的承诺,后续中国平安的万亿险资规模及旗下多个资金平台与公司业务间或能产生协同效应值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测为4.08、5.58和7.21元,对应18年PE仅6.7倍,维持目标价为40.00元,上调至“强推”评级。
首开股份 房地产业 2018-07-13 6.71 7.70 12.24% 7.36 9.69%
7.36 9.69% -- 详细
18H1营收同比+50%,业绩同比+285%,源于结算加速和投资收益较多 18年上半年公司预计实现营收167.5亿元,同比增长50%左右;预计实现业绩12.2亿元左右,同比+285%,营收和业绩均创历史新高;其中预计实现扣非净利润9.8亿元左右,同比+433%,非经常性损益2.3亿元,同比+76%。分季度看,公司1、2季度分别实现业绩3.3亿元、9.0亿元,分别较去年同期增长105.5%、470.6%,公司结转速度明显加快。18年上半年公司业绩表现亮眼主要源于营收增长较快、16年公司高价项目进入结转周期后毛利率或将有所回升、通过联营、合营实现投资收益大增以及去年同期低基数效应凸显。 18H1销售额308亿,同比-20%,下半年加大推盘力度或推动销售改善 18年上半年公司实现签约销售额307.8亿元(此为网签口径,合同销售则更大),同比-19.7%;签约面积120.4万平米,同比-19.3%,分别完成全年计划销售金额1,016.5亿元的30.3%、计划销售面积333.3万方的36.1%,略超公司年初制定的上半年完成全年销售计划的30%的进度。考虑到公司全年计划新开工596.3万平米,同比+6.4%,同时基于一二线城市尤其北京近期预售证监管略有放松趋势,预计下半年公司推盘力度或将有所加大,从而推动销售在当前一二线城市市场热度不差背景下有所改善。截至17年年末,公司预收账款516亿元,同比+25.1%,可覆盖17年地产结算金额1.43倍,丰富的预收账款将保障公司下半年结算持续增长。 18H1拿地谨慎为主,拿地以一二线城市为主,京内棚改项目有序推进 18年上半年公司新增项目5个,计容建面50.0万平米,同比-81.2%,对应总地价73.6亿元,同比-87.8%,其中北京新增计容建面10.3万平米,占比20.5%,京外深圳、天津、苏州、成都4城新增计容建面39.7万平米,占比79.5%,公司拿地仍以核心一二线城市为主;同时,北京棚改项目也在有序推进,18年5月拟10.9亿收购集团旗下中晟置业100%股权,以获得中晟新城及中晟景苑保障房项目、密云长安新村及南菜园旧城棚改项目和密云自有用地商业项目,对应建面92.8万平方米,此外,叠加目前已实施的丰台万泉寺、怀柔区和顺义区幸福西街等棚改项目,占地332.2万方;以及计划落地的昌平区等8个项目(合计占地780.7万方),将为公司业绩增长打开空间。 投资建议:业绩大增,销售暂弱,高股息、低PB,维持“推荐”评级 首开股份作为北京龙头国资房企,通过棚改、多方联合等各种方式在京内积极拿地,公司在北京国资房企整合中整合优势明显。17年末公司预收账款516亿元,可覆盖17年全年结算1.43倍,业绩锁定性较高。我们维持公司18-20年每股收益预期分别为1.10、1.31和和1.48元,鉴于18年销售差于同行以及行业整体估值下行,下调目标价至7.70元,同时又鉴于公司股息率较高达9.2%,对应18年PE仅5.9倍,目前PB仅0.59倍,扣除永续债后市净率也仅为0.76倍,公司价值低估,维持“推荐”评级。 风险提示:房地产市场销售弱于预期;跨区域经营风险。
保利地产 房地产业 2018-07-12 11.00 20.62 86.44% 12.38 12.55%
12.38 12.55% -- 详细
事件: 7月9日晚,保利地产公布6月销售数据,6月实现签约金额601.9亿元,同比+58.0%;实现签约面积427.9万平方米,同比+57.2%。6月新增建面341.2万平方米,同比+51.5%,其中新增权益建面210.2万平方米,同比+20.4%;总地价188.5亿元,同比+25.5%,其中权益地价136.8亿元,同比+7.5%。 点评: 6月销售602亿元、同比+58%,销售创新高,单月销售排前三、累计排第四 6月公司实现签约金额601.9亿元,环比+68.5%,同比+58.0%,涨幅较5月扩大14.5pct,高于月初克而瑞公布的528.0亿元14.0%;实现签约面积427.9万平米,环比+92.1%,同比+57.2%,涨幅较5月扩大32.4pct,远好于我们高频跟踪的49城成交面积同比-7.5%;销售均价14,066元/平米,环比-12.3%。1-6月公司累计实现签约金额2,153.1亿元,同比+46.9%,涨幅较5月提升3.9pct;累计实现签约面积1,453.9万平方米,同比+37.9%,涨幅较5月提升6.7pct。累计销售均价14,809元/平米,较17年销售均价上涨7.4%。公司6月销售首破600亿元,单月销售额创历史新高,并排名行业前三,上半年累计销售破2,000亿元,行业排名前四,较2017年再提升1名。同鉴于公司下半年推盘力度较大,项目布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,预计公司18年全年销售将有持续优异表现。 1-6月拿地金额同增107%,加仓拿地态度坚定,成本控制与全国扩张并重 6月公司在土地市场新获取广州、上海、南京、杭州、重庆、成都、武汉、厦门、福州等16城共18个项目,拿地城市持续以二线及强三线城市为主且全国布局均衡,共新增建面341.2万方,环比+83.4%,同比+51.5%,其中新增权益建面占比61.6%;总地价188.5亿元,环比+57.6%,同比+25.5%,楼面价5,523元/平米,环比-14.1%,同比-17.2%,拿地均价环比有所下降主要源于公司三线城市拿地占比提升所致。6月公司拿地额占比销售额31%,较上月下降2pct。 1-6月公司共获70个项目,新增规划面积1,477.4万方,同比+32.4%;总地价1,068.1亿元,同比+107.2%;平均楼面地价7,229元/平米,较2017年+8.1%;拿地额占比销售额为50%,仍属加仓拿地。公司17年部分收购保利置业后,全国布局进程再次加速,并且在资金趋紧环境下充分受益于央企融资优势,拿地继续高增,彰显公司未来规模扩张决心。 投资建议:销售亮眼、拿地高增,低估值优质龙头,重申“强推”评级 6月公司销售高位继续走强,并创历史新高,单月销售排名进入行业前三,上半年累计销售排名挺进前四,较2017年再进一位,公司扩张决心坚定。保利地产积极变革始于2017年,目标方面,董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年、17年和18年前6月拿地金额分别同比+75%、+128%和+107%,同比持续高增长并涨幅扩大,积极扩张坚定;销售方面,17年销售额同比+47%,18年前6月同比+47%,奠定全年持续高增基础。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.72、2.18和2.76元,目前对应18年PE仅6.5倍,维持目标价20.62元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
招商蛇口 房地产业 2018-07-11 17.83 28.00 64.90% 19.05 6.84%
19.05 6.84% -- 详细
事件: 7月9日晚,招商蛇口公布公司6月销售数据,6月公司实现签约金额231.8亿元,同比+122.2%;实现签约面积99.7万平方米,同比+93.5%;6月公司新增建面166.0万平方米,同比+251.2%;总地价117.9亿元,同比+188.9%,其中新增权益建面108.7万平方米,同比+150.8%,权益地价69.7亿元,同比+111.6%。 点评: 6月销售232亿、同比+122%,月销售创历史新高,行业排名再进1位 6月公司实现签约金额231.8亿元,环比+127.0%、同比+122.2%,较5月上升107.7pct,优于克尔瑞Top50房企6月平均同比+50.4%;公司实现签约面积99.7万方,环比+105.6%、同比+93.5%,较5月上升92.5pct,大幅领先于我们高频跟踪的49城6月成交面积同比-7.5%;销售均价23,256元/平米,环比+10.4%,较17年提升17.5pct。1-6月公司累计实现签约金额751.0亿元,同比+39.9%,较上月+19.9pct,完成全年1,500亿元销售计划的50.1%;实现签约面积358.4万平方米,同比+24.3%,较上月+15.1pct。1-6月累计销售均价20,956元/平米,较17年提升5.9%;6月公司单月销售首破200亿元,并创历史新高,上半年累计销售金额克尔瑞排名13,较17年提升1名。基于公司上半年已完成全年计划50%,考虑到下半年为公司推盘高峰,预计公司全年销售目标或将大概率超额完成。 6月拿地118亿,同比+119%,上半年拿地606亿、同比+72%,继续高增 6月公司在土地市场新获取杭州、无锡、嘉兴、太仓、大连、宜昌、成都7城共9个项目,新增建面166.0万平米,环比+39.5%,同比+251.2%,其中新增权益建面108.7万平米,环比+41.8%,同比+150.8%,权益占比65.5%,高于17年平均水平5.9pct;总地价117.9亿元,环比-15.7%,同比+118.9%,平均楼面价7,104元/平米,环比-39.5%,6月楼面价环比下降主要源于公司在三四线城市太仓、宜昌新增建面较多。6月公司拿地额占比销售额51%,较5月下降86pct。1-6月公司共新获42地块,共新增规划面积797.7万平米,同比+251.4%;总地价606.1亿元,同比+71.6%;拿地额占比销售额达81%,较17年80%高位再提升1pct,拿地呈高速扩张势态。平均楼面地价7,597元/平米,较17年楼面均价-18%,拿地扩展同时兼顾成本控制。非市场化拿地方面,18年以来先后收购东风地产股权、农发集团项目,集团内整合漳州,非市场化拿地能力加速兑现。 投资建议:销售靓丽、拿地积极,行业排名获提升,重申“强推”评级 近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,18年上半年拿地规模再创历史新高,充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在土地资源供给侧改革背景之下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口的逐步转性,进行资源重估提升公司估值;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,预计粤港澳大湾区发展规划出台在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持预测公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18PE为8.8倍,维持目标价28.00元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧
新城控股 房地产业 2018-07-10 28.59 48.00 100.08% 30.06 5.14%
30.06 5.14% -- 详细
6月销售281亿、同比+255%,单月销售创来时新高,行业排名挺进前八 6月,公司实现签约金额281.0亿,环比+68.8%、同比+255.1%,大幅优于6月主流50家房企单月同比+50.4%,并且单月销售创历史新高,克尔瑞单月销售额排名首进行业前八;实现签约面积235.7万平米,环比+73.8%、同比+304.5%,表现远好于重点跟踪49城月成交面积同比-7.5%;销售均价11,921元/平米,环比-2.9%、同比-12.2%。1-6月,公司累计实现签约金额953.1亿元,同比+94.2%,较前值+30.9pct,克尔瑞累计销售额排名首进行业前八;累计实现签约面积774.6万平米,同比+118.2%,较前值+36.6pct;累计销售均价12,305元/平米,同比-11.0%。公司1-6月销售额已完成18年计划销售额1,800亿元的53.0%,预计公司18年可售货值约3,000-4,000亿,鉴于公司布局城市库存普遍较低,较好去化及充裕可售将综合推动销售持续高增,超额完成计划问题不大。 6月拿地83亿、同比+25%,拿地集中度城市群、拿地成本进一步下降 6月,公司在土地市场新获取苏州、湖州、中山、阜阳、重庆、聊城、淄博、德州、淮安、乐山、荆州11城市18个项目,拿地仍集中于二线城市及周边城市群。6月公司新增建面280.6万平方米,环比+25.6%、同比+35.6%;对应总地价82.5亿元,环比-10.4%、同比+25.1%,拿地金额占比销售金额29%;平均楼面价2,939元/平米,环比-28.6%、同比-7.7%,拿地均价占比当月销售均价25%。1-6月,公司共新增规划面积1,233.2万平方米,同比-6.5%,较前值+7.8pct;对应总地价362.8亿元,同比-4.8%,较前值+6.3pct;拿地额占比销售额达38%,较上年的67%下降29pct;平均楼面价2,942元/平米,较17年拿地均价+8.9%。拿地均价占比同期销售均价24%,较17年+4pct。公司1-6月拿地均价占比销售均价始终稳定在20%上下,大幅低于其他龙头房企,保证后续利润率的稳定。 投资建议:销售创历史新高,行业排名挺进前八,重申“强推”评级 新城控股坚持快周转策略,并凭借无周期拿地策略、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,实现销售突飞猛进、排名不断提升、ROE领先于同行,2015-17年销售额复合增长89%、同期业绩复合增长73%。进入到2018年,公司6月销售额同比增长255%,大幅优于主流50家房企同比+50%,克尔瑞行业销售排名再次提升,挺进行业前八,高增长蓝筹本色尽显。我们维持2018-20年每股收益4.44、5.78、7.87元预测判断,对应18-19年PE分别仅6.3倍和4.9倍,维持目标价48.00元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
万科A 房地产业 2018-07-06 22.15 43.31 101.61% 25.09 8.99%
24.15 9.03% -- 详细
1、销售渐入佳境、6月单月同比+34%,Q3低基数效应可期 6月公司实现签约金额656.3亿元,环比增长53.1%、同比增长33.6%;实现签约面积449.9万平方米,环比增长60.9%、同比增长29.1%;销售均价14,588元/平,环比下降4.8%、同比增长3.4%。5月以来公司销售渐入佳境,主要由于推盘力度加大,并且我们估算已认购未签约金额进一步提升至700亿元上下,从绝对值来看万科单月销售额仍居行业第三。我们认为在目前预售证监管略有向松趋势、推盘放量以及Q3销售基数将大幅走低的情况下(公司月均销售额17Q3vs.17Q2vs.Q1为396亿vs.423亿vs.501亿),公司Q3的销售表现值得期待。1-6月公司累计实现签约金额3,046.6亿元,同比增长9.9%,较1-5月提高5.1pct;累计实现签约面积2,035.5万平方米,同比增长8.9%;累计销售均价14,967元/平方米,同比增长0.9%。 2、5月拿地保持积极,单月拿地额/销售额为53%,拿地价格可控 6月公司在土地市场获取杭州、嘉兴、苏州、大连和西安等地合计39个项目以及4个物流项目,拿地区域主要集中于二线城市及长三角、中西部重点城市。6月公司新增建面752.2万平方米,环比增长133.3%、同比增长20.3%;对应总地价345.7亿元,环比增长62.9%、同比增长54%;拿地金额占比销售金额达52.7%,环比增长0.1%,较上年64.5%下降11.8pct;平均楼面价4,596元/平米,环比下降30.2%、同比下降61.7%,拿地均价占比当月销售均价31.5%,环比下降0.3%,较上年45.2%下降13.6pct。1-6月,公司共新增规划面积2,443.2万平方米,同比增长32.8%;对应总地价1,222.6亿元,同比下降14.3%,拿地额占比销售额达40.1%,较上年64.5%下降24.4pct;平均楼面价5,004元/平米,较2017年下降24.8%,拿地均价占比当年销售均价33.4%,较去年的45.2%下降11.8pct。按销售均价1.5万元/平估算公司1-6月新增货值3,664亿元,略高于同期销售金额3,046.6亿元。 3、投资建议:销售渐入佳境,拿地保持积极,重申“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式、推出事业合伙人+跟投机制以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科望依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元,现价对应18年PE仅为7.0倍,维持目标价45元,重申“强推”评级。 4、风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名