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袁豪

华创证券

研究方向: 房地产业

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工作经历: 证券投资咨询业务证书编号:S0360516120001,曾就职于中银国际证...>>

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金地集团 房地产业 2020-02-17 13.10 18.83 36.65% 14.25 8.78% -- 14.25 8.78% -- 详细
事件: 金地集团公布1月销售数据,1月公司实现签约金额122.4亿元,同比增长15.2%;实现签约面积61.4万平方米,同比增长32.7%。1月,公司新增建面38.9万平方米,同比增长137.7%;总地价31.1亿元,同比增长296.6%。 点评: 1月销售持续稳增、同比+15%,预计全年销售更具弹性 1月公司实现签约金额122.4亿元,环比下降65.5%、同比增长15.2%;实现签约面积61.4万平方米,环比下降66.5%、同比增长32.7%;销售均价19,935元/平,环比增长2.8%、同比下降13.2%。我们认为,近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响,一季度房地产市场成交或存在一定压力,甚至对全年销售形成负面影响;但购房需求只是延后、并非消失,同时房企一季度推盘和销售占比较小,预计全年总体销售负面影响可控。此外,在一二线市场销售平稳的背景下;并且公司2019年拿地较积极,料2020年可售将继续保持充裕状态,两者将推动其销售弹性更佳。 1月拿地谨慎、拿地额/销售额25%,主要受春节前置和疫情影响 1月公司在土地市场获取哈尔滨、青岛的合计3个项目,拿地仍聚焦一二线。1月公司新增建面38.9万平方米,环比下降74.7%、同比增长137.7%;对应总地价31.1亿元,环比下降56.6%、同比增长296.6%;拿地金额占比销售金额达25.4%,较上年56.0%下降30.6pct;拿地面积占比销售面积63.3%,较上年的120.5%下降57.2pct;平均楼面价7,995元/平米,环比增长71.9%、同比增长66.8%,较上年9,070元/平米下降11.9%;拿地均价占比当月销售均价40.1%,较上年46.5%下降6.4pct。我们按销售均价2.0万元/平估算公司1月新增货值78亿元,高于同期销售122亿元。 投资建议:销售稳增,拿地谨慎,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+开工积极推动可售充沛+19年拿地保持积极之下,公司2020年销售弹性更佳。19H1末公司总土储中80%位于一二线,预收款高覆盖1.8倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2019-21年每股盈利预测为2.24、2.69元和3.17元,对应19/20年PE分别仅5.8/4.8倍,18A/19E股息率高达4.6%/5.8%,维持目标价18.83元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。
保利地产 房地产业 2020-02-13 14.83 20.62 33.38% 16.10 8.56% -- 16.10 8.56% -- 详细
1月销售236亿、同比-30%,受疫情扩散及春节前置影响销售暂弱 1月公司销售金额235.9亿元,环比-44.0%,同比-29.8%,较上月-45.1pct;销售面积157.6万平米,环比-48.2%,同比-30.9%,较上月-33.3pct,低于我们高频跟踪的45城1月成交面积同比-19.2%;销售均价14,970元/平米,环比+8.1%,同比+1.5%。在春节前置和疫情扩散双重影响下,公司1月销售同比暂降,但考虑到1季度并非公司传统推盘、销售旺季,并且鉴于公司土储较为充裕、布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,在一二线市场去化相对稳定、当前购房需求只是延后但并非消失背景下,预计20年全年销售仍将保持稳增。 1月拿地额同比+443%、占比销售额53%、拿地态度明显转积极 1月公司在天津、郑州、福州、长春、兰州、泉州、济宁、淮安等8城共获取9个项目,对应新增建面231.6万平米,环比-66.7%,同比+371.1%,其中新增权益建面占比86.0%,环比+17.0pct;对应总地价124.9亿元,环比-67.1%,同比+443.0%,拿地额占比销售额52.9%,较上月-37.2pct;平均楼面价5,394元/平米,环比-1.4%,较19年拿地均价-6.9%。公司自19年11月以来连续3个月实现了拿地面积同比3位数增长,拿地态度明显转积极,并且拿地权益占比连续3个月提升,拿地区域方面,1月公司继续注重全国均衡布局,并且拿地成本控制得当。 投资建议:春节月销售暂弱,拿地态度转积极,维持“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股顺利上市,有利于增厚公司估值。我们维持公司2019-21年每股收益预测2.23、2.67、3.08元,对应19-20年PE为6.7和5.6倍,18A、19E股息率分别达3.3%和4.7%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。
招商蛇口 房地产业 2020-02-12 17.08 26.40 47.73% 18.20 6.56% -- 18.20 6.56% -- 详细
事件: 2月9日,招商蛇口公布公司1月销售数据,1月公司实现签约金额119.0亿元,同比+0.9%;实现签约面积44.2万平方米,同比-22.3%。 点评: 1月销售119亿、同比+1%,疫情扩散和春节前置影响下销售保持平稳 1月公司销售金额119.0亿元,环比-49.2%、同比+0.9%;销售面积44.2万平,环比-71.7%、同比-22.3%,低于我们高频跟踪的45城1月成交面积同比-19.2%; 销售均价26,925元/平,环比+79.3%,同比+30.0%。受春节前置和疫情扩散双重影响,公司1月销售额同比为正实属不易、并且克而瑞行业排名较19年提升4位至行业第八。考虑到一方面公司土地资源优异,项目布局以一二线城市为主,另一方面公司1-2月销售金额占比全年不大,疫情期对公司全年销售影响相对较弱,在一二线市场去化相对稳定、购房需求延后但并非消失背景下,预计20年销售将继续保持稳定增长。 1月拿地81亿,同比+15059%,拿地额比销售额68%,拿地积极高增 1月公司在土地市场新获取西安、东莞、南通3城共4个项目,合计新增建面83.7万平,环比-11.4%,同比+1354.2%,对应地价81.4亿,环比-23.2%,同比+15058.8%;拿地面积权益占比59.4%,较上月+7.3pctpct;楼面价9,726元/平米,同比+942.4%,拿地均价大幅提升主要源于去年同期低基数以及公司1月南通纯住宅项目面积较大、楼面价较高。公司拿地/销售额占比68.4%,较上月+23.2pct;公司拿地/销售面积占比189.4%,较上月+128.8pct。公司1月拿地积极扩张,拿地区域集中于城市圈及中西部重点,并且拿地权益占比有所提升。 投资建议:销售平稳、拿地积极,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。此外,公司前海土地整备已进入收尾阶段,前海项目开发加速,将推动利润表和资产负债表的改善。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。我们维持公司19-21年每股收益2.26、2.71、3.26元,目前现价对应19-20年PE为7.3、6.1倍、较每股NAV35.20元折价53%,我们维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
新城控股 房地产业 2020-02-11 32.54 47.64 38.29% 35.48 9.04% -- 35.48 9.04% -- 详细
事件: 2月7日,新城控股公布1月销售数据,1月公司实现签约金额112.0亿元,同比+2.2%;实现签约面积105.9万平方米,同比+9.3%。 点评: 1月销售112亿、同比+2%,疫情扩散和春节前置影响下销售保持平稳 1月公司签约金额112.0亿,环比-53.8%、同比+2.2%;签约面积105.9万平米,环比-56.6%、同比+9.3%,表现大幅优于重点跟踪45城成交面积同比-19.2%; 销售均价10,577元/平米,环比+6.5%、同比-6.5%。在春节前置和疫情扩散双重影响下,公司1月销售额同比仍实现正增长、克而瑞行业排名继续稳居前十。鉴于公司整体土储仍以长三角二三四线为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值仍较充裕并且自19年4季度以来重启拿地,并且考虑到公司1-2月销售金额占比全年不大,疫情期对公司全年销售影响相对较弱,在购房需求延后但并非消失下,预计公司20年销售将继续保持平稳。 1月拿地172万方、拿地/销售面积比162%,融资复苏推动拿地持续改善 1月公司在贵阳、宿迁、肇庆、黔南州等4城共新增4个项目,新增建面171.9万方,同比-63.1%;对应地价15.6亿元,同比-88.5%;拿地额占比销售额14.0%,较上月-1.2pct,拿地面积占比销售面积162.2%,较上月+65.9pct;拿地权益73.4%,较上月-19.4pct,平均楼面价910元/平米,同比-68.9%,主要源于公司在黔南州和宿迁拿的商住项目地块较大,楼面价较低。公司在19年11月逐渐恢复拿地后,拿地成本一直保持在较低水平,此外,惠誉和标普恢复公司评级展望稳定,中诚信和联合资信将公司及其相关债项移出信用评级观察名单,2月公司美元债低成本顺利发行,后续融资复苏将推动公司后续拿地重回积极轨道。 投资建议:销售保持平稳,拿地相对积极,维持“强推”评级 住宅开发方面,公司销售保持稳增,土储依然丰富,并近期拿地逐渐恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,进一步承诺19/20/21年投资性房地产租管费收入不低于40/60/90亿元,并且19年实现租管费收入41.1亿,超额完成计划103%;此外,公司近期推出新激励方案,要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。我们维持公司19-21年每股盈利预测分别为5.58、7.94、10.25元,对应19/20年PE分别仅5.9/4.1倍,同时鉴于公司商业地产的先发优势、新激励的高业绩承诺、销售持续快增以及融资、拿地逐渐恢复,按照20年目标PE6倍,我们维持目标价47.64元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
万科A 房地产业 2020-02-07 27.75 45.00 51.87% 30.95 11.53% -- 30.95 11.53% -- 详细
事件:万科公布公司1月销售数据,1月公司实现签约金额549.1亿元,同比增长12.3%;实现签约面积333.5万平方米,同比增长5%。1月公司新增建面69.7万平方米,同比下降76.5%;总地价38.2亿元,同比下降70.6%。 点评:1月销售549亿、同比+12%,预计今年销售平稳1月公司实现签约金额549.1亿元,环比下降4.2%、同比增长12.3%;实现签约面积333.5万平方米,环比下降19.6%、同比增长5%;销售均价16,465元/平,环比增长19.2%、同比增长7%。公司单月销售金额居克而瑞榜单第一。我们认为,近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响,一季度房地产市场成交压力或将延续,甚至对全年销售形成负面影响,但购房需求只是延后、并非消失,同时一季度占比较小,预计总体销售负面影响可控;与此同时,新冠肺炎疫情也将使得经济和财政压力进一步加大,也将打破政府兼顾控地产和稳经济的弱平衡,或将促发逆周期调控弹性进一步加大。此外,在一二线市场销售平稳以及宝万股权之争即将落幕的背景下,预计公司2020年的销售或将平稳增长。 1月拿地38亿元、拿地谨慎,拿地额/销售额为7%1月公司在土地市场获取上海、南通、太原等地6个项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。1月公司新增建面69.7万平方米,环比下降42.8%、同比下降76.5%;对应总地价38.2亿元,环比下降67.4%,拿地金额占比销售金额达7%,较2019年的37%下降30pct,拿地谨慎由于疫情和春节影响;平均楼面价5,482元/平米,环比下降43.1%;拿地面积占比销售面积21%,较2019年的99%下降78pct;拿地均价占比当月销售均价33.3%,较2019年的37.8%下降4pct。按销售均价1.65万元/平估算公司1-1月累计新增货值115亿元,低于同期销售金额549亿元,拿地仍较谨慎。 投资建议:全年销售平稳,股权之争落幕在即,维持“强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。
阳光城 房地产业 2020-01-23 7.47 10.00 32.28% 7.90 5.76% -- 7.90 5.76% -- 详细
19年业绩40亿元、同比+33%,估算少数股东权益比7.6%、显著下行 2019年,公司预告实现营业收入614.9亿元,同比+8.9%;归母净利润40.2亿元,同比+33.3%,持续兑现承诺;基本每股收益0.90元,同比+36.4%;加权平均净资产收益率18.5%,同比+2.1pct;营业利润率和归母销售净利率分别为11.3%和6.5%,同比分别下降0.1pct和提升1.2pct;我们估算少数股东权益3.3亿元,同比-63.0%,对应估算少数股东权益占比7.6%,同比下降15.2pct,表明公司19年业绩高增主要源于结算权益比走高。19Q3末公司预收账款882.1亿元,同比+21.6%,覆盖上年地产结算收入1.59倍,基本保障业绩稳增长。 19年销售2,110亿、同比+30%,拿地面积/销售71%、权益比提至71% 2019年,公司销售金额2,110亿元,同比+30%;权益销售金额1,351亿元,同比+14%;权益比例64%,较18年的73%下降9pct;销售额克尔瑞排名第13;销售面积1,713万方,同比+35%;销售均价1.23万元/平,同比-4%。2019年,公司拿地金额562亿元;拿地面积1,220万方,权益比例71%、有所提升,拿地均价4,604元/平;拿地额占比当期销售额27%;拿地面积占比当期销售面积71%;拿地均价占比销售均价37%。至2019H1末,公司拥有土地储备(可售口径)4,396万平、对应可售货值5,467亿元,保障后续销售稳增。 净负债率138%、下降44pct,资产负债率84%、下降1pct,持续改善 至2019年末,公司货币资金417亿元,同比+10%;有息负债1,115亿元,同比-1%;短期债务320亿元,同比-34%;短债占比有息负债比29%,较上年下降14pct;现金短债比1.3倍,较上年提升0.5倍;资产负债率83.7%,较上年末下降0.9%;有息资产负债率36.1%,较上年末下降15.7%;净负债率138.3%,较上年末下降43.9pct。近两年中,公司的资产负债表持续改善。 投资建议:业绩销售双双高增,净负债率显著改善,维持“强推”评级 阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;“双斌”团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆将有望推动公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。我们维持公司2019-21年每股收益分别为1.00、1.35和1.81元,现价对应19/20PE分别仅为7.9/5.8倍,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧以及行业融资超预期收紧
招商积余 房地产业 2020-01-23 20.50 25.27 -- 26.86 31.02% -- 26.86 31.02% -- 详细
19年业绩2.6-3.1亿元,同比下降64-70%,源于18年非经常性损益较高 1月21日,公司预告19年归母净利润2.6-3.1亿元,较重组前同比下降63.8%-69.7%,较重组后同比下降69.1%-74.0%;主要源于:1)18年确认转让3个房地产项目的投资收益合计12.4亿元(非经常性损益),19年无同类投资收益;2)19年因投资性房地产公允价值变动收益较18年减少约2,468万元(非经常性损益);3)19年因进项税加计扣除等取得的其他收益较18年增加约2,481万元(非经常性损益);4)18年公司下属子公司天津格兰云天置业有限公司、龙岩紫金中航房地产开发有限公司及衡阳中航地产有限公司计提存货跌价准备3.0亿元,19年资产减值损失较18年减少约3.3亿元;5)19年利润总额较18年同期减少,因此19年所得税费用较18年减少约2.8亿元。 估算加回招商物业后扣非后业绩4.1-4.6亿元,预计业绩主要为物管贡献 公司19年归母净利润2.6-3.1亿元,中位数2.85亿元。其中,非经常性损益包括:1)18年公允价值变动收益1,183万元,19年较18年减少2,468万元,估算19年公允价值变动收益-1,185万元;2)18年其他收益-273万元,19年较18年增加2,481万元,估算19年其他收益2,208万元,因而非经常性损益合计1,023万元。剔除非经常性损益后,估算19年扣非后归母净利润约2.5-3.0亿元,中位数2.75亿元。而公司19年业绩中仅并表招商物业12月业绩,估算招商物业全年业绩1.8亿元(19H1约0.8亿元+19H2约1亿元),按线性估算1-11月招商物业业绩为1.63亿元,估算公司合并招商物业全年业绩后,19年扣非归母净利润预计约4.13-4.63亿元,中位数约4.4亿元。此外,3Q19中航物业实现净利润1.41亿元,而中航善达3Q19归母净利润1.38亿元,表明地产业务对业绩为负贡献,再考虑到地产业务财务费用较高,预计19年地产业务对业绩贡献仍较少、甚至负贡献,因而预计业绩主要为物业管理业务贡献。 合并后在管1.5亿方、打造非住宅物管龙头,规模、业绩望实现量质齐升 至19H1末,中航善达、招商物业合并后在管面积将达1.49亿方。中航善达深耕机构类物管,招商物业服务业态丰富(住宅、非住宅面积分别占比68%、32%),并且招商系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业强强联合,合力打造非住宅物业管理龙头。考虑到招商蛇口16-18年新开工面积同比增速分别为23%、65%、60%,将推动销售、竣工持续高增,预计后续营收稳步增长。目前中航善达、招商物业物管利润率较行业仍有较大提升空间,考虑到后续毛利率提升、费用率改善等,预计合并后利润率望逐步修复,业绩有望实现量质齐升。此外,1月21日,招商蛇口公告中标雄安新区项目,中标金额:设计费9,500万元,项目管理费费率2.46%,安置房部分物业服务酬金费率4.8%,委托人自持的办公、商业部分物业管理服务酬金费率9.25%,办公、商业部分招商及运营管理服务酬金费率9.5%,这或将利好于公司非住宅物管业务。 投资建议:表观业绩同比下滑,但物管业绩表现稳定,重申“强推”评级 中航善达战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.49亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升,将逐步从“成本中心”转向“利润中心”,同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质提升。鉴于19年公司仅并表招商物业12月业绩而造成口径差异,我们下调19年业绩至3.0亿元(原预测4.9亿元),但维持19-20年合并后物管业绩预测为4.3和6.3亿元,考虑到公司双重稀缺性、集团内高度战略定位以及近期物管行业估值中枢上移等因素,我们维持目标价25.27元,对应20年物管PE37.5倍,重申“强推”评级。 风险提示:物业管理拓展不及预期、利润率提升不及预期。
大悦城 房地产业 2020-01-22 6.76 9.86 65.44% 6.56 -2.96% -- 6.56 -2.96% -- 详细
19年业绩预增为23.5-25.5亿元,对应同比增长14-24%,低于我们预期 1月19日,公司预告2019年归母净利润约23.5-25.5亿元,约比上年同期重组前增长69%-84%;约比上年同期重组后增长14%-24%;基本每股收益盈利约在0.60-0.65元/股。公司业绩低于我们预期。根据克而瑞数据,公司2019年销售额约620亿元,较2018年同比增长27%。综合考虑到19年销售稳增推升预收款进一步增长、19年拿地积极以及地价较低隐含后续毛利率较高、以及19年业绩低于预期等三方面因素,我们下调公司19-21年业绩分别下调至24.7、30.0和38.0亿元,分别对应同比增长+20%、+21%、+26%。 逆周期积极拿地、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现 2019,公司拿地面积528万平、同比+168%,拿地金额292亿元、同比+130%,拿地态度积极;拿地均价5,334元/平,占比同期销售均价仅19%,并且较18年拿地均价6,433元/平下降14%,拿地成本控制优秀。其中19H2拿地面积395万平,拿地金额186亿元;拿地均价4,720元/平,较19H1拿地均价5,882元/平下降20%,较18年拿地均价6,433元/平下降27%,拿地大增同时成本控制优异,其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高。事实上,2017年至今,公司利用大悦城品牌与中粮产业协同在二线城市获得低价地块,总体平均拿地楼板价较周边住宅成交均价折价47%,其中我们估算分摊后住宅拿地均价较周边住宅成交价格平均折价38%,“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式持续验证。 24亿股权融资占比8.41%,引入太保、工银助力发展、推动负债率优化 1月2日,公司公告定增顺利完成,最终确定发行3.60亿股、募集资金24.26亿元;成功引入两家战略投资者,分别为太平人寿保险有限公司和工银瑞信投资管理有限公司,申购价格为6.73元/股;两家战投持股比例分别为6.61%和1.80%,合计8.41%;中粮集团及一致行动人明毅持股比例从75.64%稀释至69.28%。值得注意的是,本次定增是2018年至今唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例,并且定增完成后公司货币资金增加、股本增加,推动负债率优化;此外,根据规定本次引入定增参与方持有股票需要锁定3年,未来太平人寿将与公司开展全面战略合作,也有望推动公司更有质量的发展。 投资建议:业绩预告增长14-24%,商住协同拿地优势凸显,维持“强推” 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。鉴于公司19年业绩低于预期,我们将公司2019-21年每股收益预测分别下调至0.63、0.76、0.92元(原预测为0.76、0.88、1.11元),现价对应20PE为9.1倍,较每股NAV14.09元折价51%,目前现价仅略高于定增价6.73元,考虑到公司优质资产低估,维持目标价9.86元,维持“强推”评级。 风险提示:社零增速不及预期,公司住宅开发业务结算进度不及预期。
蓝光发展 房地产业 2020-01-22 7.24 8.85 29.77% 7.20 -0.55% -- 7.20 -0.55% -- 详细
19年业绩预计34亿元、同比+53%,持续兑现承诺,预收账款高覆盖 1月20日,公司预告2019年归母净利润同比+53%,对应归母净利润约34.0亿元,持续兑现承诺;预计扣非归母净利润同比+36%,对应扣非归母净利润约33.5亿元。公司结转规模大增,并实现了全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级,规模效应逐步显现,盈利能力持续提升。截至3Q19末,公司预收账款达605.4亿元,较19H1末-2%,可覆盖18年地产营收2.12倍,后续业绩释放可持续性有较强保障。 19年销售额1,015亿元、同比+19%、稳健增长,对应权益比70.5% 2019年,公司实现销售金额1,015.4亿元,同比+18.7%;其中,权益销售金额为715.4亿元,权益比70.5%;19年公司销售面积1,095.3万方,同比+36.6%;销售均价9,270元/平米,同比-13%。其中,19年前三季度成都、华东、华中、滇渝、北京、华南区域销售额占比分别为18.9%、23.2%、27.9%、8.9%、11.1%、10.0%,全国化布局均衡。 19年拿地844万方,拿地销售面积比77%,权益比76%高于同期销售 2019年,公司通过收并购、合作开发、产业拿地、招拍挂等多元化方式,新增土储计容建面约844万平米,拿地销售面积比77%;权益计容建面约640万平米,对应拿地权益比约76%,高于公司19年销售权益比,后续销售权益比有望小幅提升;拿地楼面价约3,700元/平米,占比销售均价40%。估算公司19H1末土储约2,505万方,可覆盖18年销售面积3.1倍,土储逐步增厚。19Q3末,资产负债率为80.4%,同比-1.1pct,净负债率为102.1%,同比-19.5pct,拿地积极下,维持财务稳健。 嘉宝成功上市,在管、营收、业绩高增长,有望逐步增厚公司市值 公司物管子公司嘉宝服务于2019年10月18日成功上市。19H1嘉宝营收9.3亿元,同比+58.8%;归母净利润1.8亿元,同比+104.9%;毛利率、净利率分别为33.9%、19.3%,处行业较高水平;19H1物管服务、咨询服务、社区增值服务分别占比营收58.8%、20.5%、20.7%。19H1末,在管面积达6,331万方,较18年末+4.4%,考虑到蓝光16-18年销售高增,将为嘉宝持续输血,并物管行业高估值有望逐步增厚公司市值。 投资建议:业绩兑现高增,销售稳健增长,维持“强推”评级 蓝光发展2015年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光。2019年公司业绩大增、毛利率、净利率双升,多元化融资渠道有望带动融资通畅,下属子公司嘉宝股份已成功境外上市、并迪康药业计划H 股分拆上市,望逐步增厚公司估值。考虑到19年结算略超预期,我们上调19年每股收益预期至1.14元,维持2020-21年每股收益预期为1.68、2.10元,对应19、20年PE 分别6.4倍和4.3倍,18A/19E的股息率分别为3.6%/5.3%,维持目标价8.85元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及融资政策超预期收紧。
招商蛇口 房地产业 2020-01-14 19.64 26.40 47.73% 19.80 0.81%
19.80 0.81% -- 详细
事件: 1月9日,招商蛇口公布公司12月销售数据,12月公司实现签约金额234.3亿元,同比+7.6%;实现签约面积156.0万平方米,同比+34.8%。 点评: 12月销售234亿、同比+8%,全年2,205亿、同比+29%,完成计划110% 12月公司销售金额234.3亿元,环比+30.5%、同比+7.6%;销售面积156.0万平,环比+65.6%、同比+34.8%,高于我们高频跟踪的45城12月成交面积同比+3.3%;销售均价15,019元/平,环比-21.2%,较18年-27.2%。2019年公司合计实现销售金额2,204.7亿元,同比+29.3%,较上月-3.2pct;销售面积1,169.4万平,同比+41.4%,较上月-1.1pct。累计销售均价18,853元/平,较18年-8.6pct;公司19年销售同比继续快增,并完成年初计划销售额2,000亿的110%,考虑到公司土地资源优异,项目布局以一二线城市为主,在当前一二线市场去化相对稳定背景下,预计20年销售将继续保持高增。 12月拿地106亿、同比+112%,全年拿地额/销售额45%,继续保持稳增 12月公司在土地市场新获取上海、广州、南京、郑州以及新西兰奥克兰等7城共8个项目,合计新增建面94.5万平,同比-38.7%%,对应地价106.0亿,同比+112.4%;拿地面积权益占比52.1%,较上月-9.1pctpct;楼面价11,218元/平米,同比+246.4%,拿地均价大幅提升主要源于去年同期低基数以及公司12月一线及重点二线城市拿地力度明显加大。公司拿地/销售额占比45.2%,较上月-42.8pct。2019年公司共新获79地块,对应新增规划面积1,392.7万平,同比+7.2%;总地价1,000.2亿元,同比+6.3%;拿地面积权益占比53.1%,较18年-2.1pct;拿地额占比销售额45.4%,较18年-9.8pct;平均楼面地价7,182元/平米,较18年楼面均价-0.8%,拿地扩张同时并注重成本可控。 投资建议:销售超计划完成,拿地保持稳增,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。此外,公司前海土地整备已进入收尾阶段,前海项目开发加速,料将推动利润表和资产负债表的改善。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。我们维持预测公司19-21年每股收益2.26、2.71、3.26元,目前现价对应19-20年PE为8.8、7.3倍、较每股NAV35.20元折价44%,我们维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
新城控股 房地产业 2020-01-14 38.85 47.64 38.29% 39.69 2.16%
39.69 2.16% -- 详细
事件: 1月9日,新城控股公布12月销售数据,12月公司实现签约金额242.4亿元,同比+7.6%;实现签约面积244.0万平方米,同比+10.5%。 点评: 12月销售242亿、同比+8%,全年销售2,708亿,同比+23%,顺利完成计划 12月公司签约金额242.4亿,环比+0.2%、同比+7.6%;签约面积244.0万平米,环比+6.8%、同比+10.5%,表现优于重点跟踪45城成交面积同比+3.3%;销售均价9,934元/平米,环比-6.2%、同比-2.7%。2019年公司合计签约金额2,708.0亿元,同比+22.5%,顺利完成年初2700亿销售计划,销售额克尔瑞排名继续稳居第八;累计签约面积2,432.0万平米,同比+34.2%;累计销售均价11,135元/平米,同比-8.7%。鉴于公司整体土储仍以长三角二三四线为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值仍较充裕并且最近重启拿地,受益于城市圈战略下需求稳增,预计公司20年销售将继续保持稳增。 12月拿地/销售面积比96%,环比+91pct,移出观察评级,拿地逐渐恢复 12月公司在宿迁、徐州等4城共新增5个项目,新增建面235.0万方,同比-19.3%;对应地价36.8亿元,同比-76.0%;拿地面积占比销售面积96.3%,较上月+90.1pct;拿地权益92.8%,较上月+22.8pct。平均楼面价1,566元/平米,同比-70.3%,主要源于公司在徐州和六盘水拿的商住项目地块较大,楼面价较低。19年公司新增建面2,174.5万方,同比-14.2%;对应地价669.4亿元,同比-12.1%;拿地额占比销售额24.7%,较上年-9.7pct;平均楼面价3,079元/平米,较上年+2.5%,拿地均价占比销售均价27.6%,较18年+3.0pct,拿地成本仍处于较低水平,并于11月开始逐渐恢复拿地。此外,继惠誉和标普恢复公司评级展望稳定后,中诚信和联合资信先后将公司及其相关债项移出信用评级观察名单,利好公司后续融资并推动公司拿地重回积极轨道。 投资建议:销售稳增,评级修复,拿地重启,维持“强推”评级 住宅开发方面,公司销售保持稳增,顺利完成年初2,700亿计划,土储依然丰富,并近期拿地逐渐恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,进一步承诺19/20/21年投资性房地产租管费收入不低于40/60/90亿元,并且19年实现租管费收入41.1亿,超额完成计划103%;此外,公司近期推出新激励方案,要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。我们维持公司19-21年每股盈利预测分别为5.58、7.94、10.25元,对应19/20年PE分别仅6.9/4.9倍,同时鉴于公司商业地产的先发优势、新激励的高业绩承诺、销售持续快增以及融资、拿地逐渐恢复,按照20年目标PE6倍,我们上调目标价至47.64元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
金科股份 房地产业 2020-01-14 7.60 10.00 33.87% 8.00 5.26%
8.00 5.26% -- 详细
渝派代表之一,多元发展,多元激励,高质量成长, 高分红获险资增持金科股份于 1998年在重庆成立,渝派代表之一,形成以地产开发为主、物管和新能源等为辅的多元化布局,围绕“三圈一带”展开全国化拓展,据克而瑞数据, 公司 19年销售额达 1,803亿元,行业排名第 17名。公司激励机制丰富,管理层稳定并积极,推动公司高质量快速发展。 15年,推出限制性股票激励计划; 15-19年,推出并修订员工跟投计划; 19年,推出卓越共赢计划暨员工持股计划,并承诺 19-22年业绩分别为 51、 62、 74、 82亿元,对应 CAGR+20%。 此外,公司 16-18年平均分红率达 64.2%,并获前海人寿增持( 1.97%)。 高销售增速、高权益比、 高销债比、高销售/业绩比, 实现高质量成长16年以来, 公司实现高质量成长: 1)高销售增速:据克而瑞数据,公司 19年销售额 1,803亿元,同比+40%、 17-19年 CAGR+63%,分别高于主流 12家房企平均 22%、 33%; 2)高权益比: 19年权益销售额 1,494亿元, 同比+41%、17-19年 CAGR+72%, 分别高于主流 12家房企平均 16%、 27%; 19年销售权益比高达 83%,高于主流 12家房企平均 70%; 3)高销债比: 19年权益销售额/有息负债余额达 1.6倍,高于主流 12家房企平均值 1.5倍, 凸显资金使用高效; 4)高销售/业绩比:公司 19年预测销售归母净利润/19年预测结算归母净利润达 2.9倍,远高于 12家主流房企平均 1.6倍, 具备强业绩释放能力。 积极拿地、可售丰富, 多手段提周转、控杠杆, 低价拿地毛利率无忧16年以来,公司拿地积极, 16-18年拿地面积/销售面积达 123%、 148%、 153%; 3Q19市场拿地分化之际, 公司拿地面积/销售面积仍达 196%, 远高于 17家主流房企平均 128%。 在积极扩张中,公司通过:向强三四线能级下沉( 3Q19拿地占比 72%)、提升 30万方以下小盘占比( 3Q19拿地占比 86%)、 降拿地权益比提经营杠杆(从 15年 89%降至 3Q19的 64%),实现兼顾周转加快和杠杆率稳定。此外,公司拿地地价控制优秀,估算 3Q19一二线、 三四线加权拿地均价/销售均价分别 30%、 31%,低于 14-18年平均 40%, 预示后续较强毛利率表现。 19H1末,公司可售面积超 5,600万方,估算一二线占比 59%,可覆盖 18/19E 销售面积 4.2/2.8倍,高于主流 8家房企平均 3.7/2.3倍。 步入业绩释放期、预收款高覆盖, 物管估值可观, 当期销售 PE 较低估3Q19营收 423亿元,同比+61%;归母净利润 39.8亿元,同比+82%;毛利率和归母净利率分别为 30.1%、 9.2%,同比分别+4.1、 +1.1pct。 19Q3末,净负债率 144.3%,同比-4.7pct;预收款 1,043亿元,同比+50%,可覆盖 18年营收2.5倍,高于行业平均,保障业绩高增。 19H1末,物管合同面积达 2.4亿平,综合实力排名前十。金科物业 14-18年净利润 CAGR 达 88%,预计 19年净利润 4.0亿元,按 19PE30/35/40倍估算, 若上市有望增厚公司 43/54/65亿元,增厚比例 11%/13%/16%。而剔除物业后, 开发业务对应 19/20结算 PE 仅 6.6/5.0倍。 此外,公司 19年销售 PE 仅 2.7倍, 显著低于主流房企平均 4.4倍。 投资建议:渝派代表,多元激励, 高质量成长,重申“强推”评级16年以来, 金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长, 如高销售增速、高权益比、高销债比、 高销售/业绩比、 高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,低价拿地则确保后续毛利率无忧,而目前公司正值业绩释放期。此外,金科物业综合实力排名 10位,后续估值或将逐步体现。我们维持 2019-21年每股收益预测分别为 0.98、 1.31、 1.65元,对应 19-20年 PE 为 7.7/5.8倍, 19年销售 PE 仅 2.7倍,显著低于主流房企平均 4.4倍,维持目标价 10.00元,重申“强推” 评级。 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧
保利地产 房地产业 2020-01-10 16.18 20.62 33.38% 16.59 2.53%
16.59 2.53% -- 详细
事件: 1月 8日晚,保利地产披露 2019年业绩快报。报告期内,公司营业总收入同比增长 21.1%,营业利润同比增长 41.4%,利润总额同比增长 41.2%,归属于上市公司股东的净利润同比增长 40.1%。 点评: 19年营收同比+21%、 业绩同比+41%,主要源于结转规模和毛利率提升公司 2019年预计实现营业收入 2,355.4亿元,同比+21.1%;营业利润 503.1亿元,同比+41.4%;利润总额 505.1亿元,同比+41.2%;归母净利润 265.7亿元,同比+40.6%; 扣非归母净利润 256.6亿元,同比+42.1%; 每股收益 2.23元,同比+40.1%;加权平均净资产收益率 18.8%,同比+2.18pct; 公司业绩超预期大增主要源于: 1) 全年竣工积极推动项目结转规模大幅提升; 2) 结转结构变化推动结转项目毛利率同比提升, 营业利润率 21.4%,同比提升 3.1pct,净利率 11.3%,同比提升 1.6pct; 考虑到公司 19Q3末预收款达 3,829亿元,较 18年末+27.7%,可覆盖 19年营收 163%,以及公司销售规模持续稳增,将共同保障公司后续业绩持续释放。 此外,鉴于公司近年来分红率稳定在 30%左右水平, 19年业绩高增将推动股息率提升至 4.5%,高股息极具吸引力。 19年销售 4,619亿、同比+14%, 优异布局及充沛可售保障销售继续稳增公司 19年实现签约金额 4,618.5亿元,同比+14.1%,销售排名稳居行业第五; 实现签约面积 3,123.1万平方米,同比+12.9%。累计销售均价 14,788元/平米,较 18年均价+1.0%;拿地端, 公司 19年土地市场新获 127个项目,新增建面2,681万方,同比-12.9%;对应总地价 1,553亿元,同比-19.0%;平均楼面地价5,791元/平方米,同比-7.0%; 拿地面积权益占比 72.1%,较 18年+4.8pct;拿地额占比销售额 33.6%,较 18年-13.7pct,全年拿地虽相对谨慎,但 11月以来拿地态度明显转积极; 此外, 考虑到公司 19H1末可售面积超 8,499万方,对应货值超 1.31万亿,公司充裕土储以及拿地积极转向将共同确保 20年可售资源充沛。并且鉴于公司布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,在当前一二线市场相对稳定的背景下,预计 20年全年销售仍将保持稳增。 投资建议: 业绩大超预期,彰显龙头典范, 重申“强推”评级公司积极变革始于 16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面, 17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势; 16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股顺利上市,有利于增厚公司估值。 鉴于公司 19年业绩释放超预期以及丰富的预收账款,我们上调公司 2019-21年每股收益至 2.23、 2.67、 3.08元(原值 2.06、 2.47、 3.00元),对应 19-20年 PE 为 7.0和 5.8倍, 18A、 19E 股息率分别达 3.2%和 4.5%,维持目标价 20.62元, 重申“强推” 评级。 风险提示: 房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。
金地集团 房地产业 2020-01-08 14.30 18.83 36.65% 15.09 5.52%
15.09 5.52% -- 详细
12月销售持续稳增、同比+24%,全年销售超2,100亿、同比+30% 12月公司签约金额355亿元,环比增长103.2%、同比增长24%;签约面积183.1万平,环比增长85.1%、同比增长11.2%;销售均价19,388元/平,环比增长9.8%、同比增长11.5%。1-12月公司累计签约金额2,106.2亿元,同比增长29.7%,涨幅较1-11月下降1.2pct;累计签约面积1,079.1万平,同比增长22.9%;累计销售均价19,519元/平,同比增长5.5%。本轮公司自17H2开始大力补库存,18H1开工加速,18H2可售逐步累积、推盘加速,18年9月至今销售持续回升一年多;考虑到2019年度公司拿地仍较积极,料2020年可售将继续保持充裕状态。目前一二线市场销售稳定,公司坚守一二线城市以及积极开工,将推动其销售弹性更佳。 12月拿地谨慎,但全年拿地面积/销售面积达121%,拿地额/销售额达56% 12月公司在土地市场获取南京、成都、湛江等城市的合计8个项目,拿地仍聚焦一二线。12月公司新增建面154万平,环比下降14.1%、同比下降19.3%;对应总地价71.6亿元,环比下降24%、同比下降14.5%;拿地金额占比销售金额达20.2%,较上年50.8%下降30.7pct;平均楼面价4,650元/平,较上年9,529元/平下降51.2%,拿地均价占比当月销售均价24%,较上年51.5%下降27.5pct。我们用公司19H1半年报以及7-12月公告拿地统计得到2019年度拿地金额1,180亿元,同比+28.5%,拿地金额/销售金额56%;拿地面积1,301万平,同比+38.4%,拿地面积/销售面积达121%;拿地均价9,070元/平,同比-7.1%,拿地均价/销售均价46.5%,较上年的51.5%下降5pct。按销售均价1.95万元/平估算公司2019年新增货值2,298亿元,高于同期销售2,106亿元。 投资建议:全年销售高增,拿地逆势积极,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+开工积极推动可售充沛+19年拿地保持积极之下,公司19-20年销售弹性更佳。19H1末公司总土储中80%位于一二线,预收款高覆盖1.8倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2019-21年每股盈利预测为2.24、2.69元和3.17元,对应19/20年PE分别仅6.4/5.3倍,18A/19E股息率高达4.1%/5.2%,并考虑到公司今年销售弹性依然较大,我们按照20年目标PE7倍上调目标价至18.83元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧
万科A 房地产业 2020-01-07 31.75 45.00 51.87% 32.48 2.30%
32.48 2.30% -- 详细
事件: 万科公布公司12月销售数据,12月公司实现签约金额573.1亿元,同比下降9%;实现签约面积414.8万平方米,同比下降5.4%。1-12月,公司累计实现签约金额6,308.4亿元,同比增长3.9%;实现累计签约面积4,112.2万平方米,同比增长1.8%;1-12月,公司新增建面4,059.2万平方米,同比下降27.1%;总地价2,351.0亿元,同比下降23.2%。 点评: 12月销售573亿、同比-9%,累计销售6,308亿、同比+4%,稳定增长 12月公司实现签约金额573.1亿元,环比增长5.1%、同比下降9%;实现签约面积414.8万平,环比增长13.8%、同比下降5.4%;销售均价13,816元/平,环比下降7.7%、同比下降3.8%。2019年度公司累计实现签约金额6,308.4亿元,同比增长3.9%,较1-11月降低1.5pct;累计实现签约面积4,112.3万平,同比增长1.8%;累计销售均价15,340元/平方米,同比增长2%。在一二线市场销售平稳以及宝万股权之争即将落幕的背景下,预计公司2020年的销售将实现稳定增长。 12月拿地117亿元、拿地谨慎,全年拿地额/销售额为37%、拿地平稳 12月公司在土地市场获取深圳、南京、天津等地7个项目和1个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。12月公司新增建面121.8万平,环比下降49.8%、同比下降79%;对应总地价117.3亿元,环比增长36.8%、同比下降64.8%;拿地金额占比销售金额达20.5%,环比增长0.3%,较上年50.5%下降30pct;平均楼面价9,632元/平,环比增长172.2%、同比增长68%,拿地均价占比当月销售均价69.7%,环比增长1.9%,较上年36.6%提升33.1pct。2019年度,公司共新增规划面积4,059.2万平,同比下降27.1%,拿地面积占比销售面积99%,较上年的138%下降39pct;对应总地价2,351.0亿元,同比下降23.2%,拿地额占比销售额达37.3%,较上年50.5%下降13.2pct;平均楼面价5,792元/平,同比增长5.3%,拿地均价占比当年销售均价37.8%。按销售均价1.53万元/平估算公司2019年度累计新增货值6,211亿元,略低于同期销售金额6,308亿元,总体拿地平稳。 投资建议:全年销售平稳,股权之争落幕在即,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业融资政策超预期收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名