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袁豪

华创证券

研究方向: 房地产业

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工作经历: 证券投资咨询业务证书编号:S0360516120001,曾就职于中银国际证...>>

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招商蛇口 房地产业 2018-01-19 24.51 28.00 16.86% 25.01 2.04% -- 25.01 2.04% -- 详细
1、17年净利润122亿、同比+28%,略超市场预期、大超15年时承诺 17年公司实现营业收入755.4亿元,同比+18.8%;营业利润207.4亿元,同比+26.9%;归母净利润122.2亿,同比+27.5%,超市场一致性预期115亿元以及15年吸收合并时承诺净利润的102亿元;对应营业利润率和净利率分别为27.5%和16.2%,分别提升1.8pct和1.1pct;其中4季度单季结转490.5亿元,同比+82.8%,占比全年结算64.9%,4季度结转规模大增主要系双玺项目贡献较多(该项目毛利率超70%,净利率超30%),另外武汉1872、江湾国际、招商花园城等核心城市高毛利项目进入结转,由此毛利率提升推动业绩快增,而公销售持续快增也将确保业绩持续释放。 2、17年销售额1,128亿、同比+53%,销售快于结转推动预收账款快增 17年公司累计实现签约金额1,127.8亿元,同比+52.5%,超额完成全年销售计划112.7%,累计实现签约面积570.0万方,同比+21.0%,优于同期高频跟踪41城市同比-14.1%的水平;累计销售均价19,785元/平米,同比+26.0%。公司在16、17年拿地积极扩张,拿地金额/销售金额分别为114%和80%,丰富可售资源将保证公司18年持续的销售高增长表现。同时公司成立地产基金,促进商办物业销售,进一步加快资产周转率,推动18年结转规模。另外鉴于17年销售额同比+53%,增速远高于同期营收额同比+19%,将进一步推高预收账款,18年的业绩高增长得到充分保障。 3、17年继续加仓拿地、新增货值同比+133%,非市场化拿地持续兑现 17年公司共新增建面968.4万方,同比+31.7%;总地价896.6亿元,同比+1.7%;剔除16年大空港项目,新增建面同比+66.7%,总地价同比+56.8%,拿地金额/销售金额达80%,拿地扩张势态明显;平均楼面地价9,260元/平米,同比-25.3%,成本持续优化;估算拿地对应新增货值1,916亿元,剔除16年大空港项目后同比增长133%,并相当于17年销售1.7倍,18年公司可售资源充足将确保公司销售持续高增。非市场化拿地方面,17年先后通过国企资源承接模式获取武钢、昆钢项目,产业新城模式获取湖北蕲春项目、以及和深圳光明新区管委会签署战略合作协议。18年1月公司收购国企东风房地产80%股权,这是国企资源承接模式的进一步延伸。 4、投资建议:业绩略超预期、销售拿地高增、资源释放正当其时,上调业绩并重申“强烈推荐” 公司自15年重组上市以来,积极转型快周转模式,16-17年持续获得销售高增长。同时,在目前核心城市资源稀缺的大背景下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势。对于前者,前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1027亿元,相较于目前净资产500多亿和市值1700多亿贡献巨大;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。鉴于公司销售获高增,我们将公司17-19年每股收益预期分别上调至1.55、2.01和2.44元(原预测为1.47元、1.84元和2.23元),18PE为10.8倍,维持目标价28.00元,重申“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。
保利地产 房地产业 2018-01-17 16.45 20.62 19.26% 18.21 10.70% -- 18.21 10.70% -- 详细
1、17年业绩同比+26%、超预期,预收款和毛利率改善将保证业绩高增17年公司实现营业收入1,450.4亿元,同比-6.3%;营业利润254.5亿元,同比+10.1%;归母净利润156.8亿元,同比+26.3%,超出市场一致预期147亿元约7%,同时也实现了股权激励第一期的行权业绩要求154亿元;对应营业利润率和净利率分别为17.5%和10.8%,分别提升2.6pct和2.8pct。公司业绩超预期上涨主要源于毛利率较大幅度的上涨以及投资收益的增加,其中尤其值得注意的是营业收入同比-6%、而同期全年销售金额同比+47%,将进一步推升预收账款,同时考虑到公司销售到结算周期长达2年也将决定18年主要结算16年销售项目、从而18年毛利率仍将维持高位,保证18-19年的业绩高增长以及后两期股权激励的顺利行权。 2、17年销售额达3,092亿,同比+47%,销售快于结算推动预收款快增17年12月公司签约金额349.5亿元,同比+65.3%;签约面积250.5万方,同比+46.4%;销售均价13,953元/平,同比+12.9%;1-12月公司累计实现签约金额3,092.3亿元,同比+47.2%;签约面积2,242.4万方,同比+40.3%;累计销售均价13,790元/方,同比+4.9%;公司自17年10月开始销售开始跳增,公司销售额同比持续高于行业,同时鉴于公司17年拿地积极,可售货值充裕,预计2018年将继续保持销售高增长。另外,16-17年销售额分别同比+36%、+47%的增速远高于同期营收额分别+25%和-6%的增速,这将进一步推高预收账款,确保18-19年的业绩持续高增长。 3、17年加仓拿地、新增货值5,500亿,可售充足确保18年销售再高增17年12月公司在土地市场新获取北京、广州、杭州、成都等地共34个项目,对应新增建面887.6万方,同比+36.8%;对应地价766.2亿元,同比+105.3%;平均楼面价8,632元/平米,同比+50.1%;拿地金额占比销售金额达219%,创年内新高。17年1-12月公司在土地市场新获193个项目,对应合计新增规划面积4,004.3万方,同比+94.6%;对应总地价2,797.1亿元,同比+137.1%;平均楼面地价6,985元/平米,同比+21.8%;拿地额占比销售额达90%,较2016年全年56%提升34.0pct,加仓拿地势态明显;估算拿地对应新增货值5,522亿元,同比增长104%,并相当于17年销售1.8倍,18年公司可售资源充足将确保公司销售持续高增。 4、业绩超预期、销售靓丽、拿地高增,重申“强烈推荐”评级2017年保利地产积极变革,规模扩张料再次加速。目标方面,近期董事长宋广菊明确未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,12月推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,上半年收购中航集团旗下地产项目,下半年推进保利置业部分股权收购,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年和17年拿地额分别同比达75%和137%,尤其17H2拿地加速,积极扩张意图明显;销售方面,17年销售额同比增长达47%,并判断18年将持续高增。鉴于公司较好的销售额表现和结算毛利率表现,我们分别上调公司2017-19年每股收益预测至1.32、1.72和2.18元,目前18PE9.1倍,按照18年目标PE12倍上调目标价至20.62元,重申“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。
招商蛇口 房地产业 2018-01-15 21.64 28.00 16.86% 25.35 17.14% -- 25.35 17.14% -- 详细
1、12月销售102亿、同比+23%,全年销售1,128亿、同比+53% 12月公司实现签约金额101.8亿元,环比-26.7%、同比+23.2%,涨幅较11月缩窄15.4pct,超全年月均销售94.0亿元8.3%,但同比增速低于月初克尔瑞公布的前10大房企平均同比增长92.5%;公司实现签约面积64.8万方,环比+34.3%、同比+23.4%,表现优于我们高频跟踪的41城成交面积同比-16.0%;公司销售均价15,718元/平米,环比-45.4%,主要源于销售项目结构的变化。 17年公司累计实现签约金额1,127.8亿元,同比+52.5%,超额完成全年销售计划112.7%,累计实现签约面积570.0万方,同比+21.0%,优于同期高频跟踪41城市同比-14.1%的水平;累计销售均价19,785元/平米,同比+26.0%。公司在16-17年中持续积极拿地,赋予公司18年丰富可售资源,保证18年持续的销售高增长表现。 2、12月拿地力度加强,全年积极扩张,非市场化拿地再下一城 12月公司在土地市场新获取上海、南京、武汉、郑州、常州、嘉兴等11城共12个项目,其中8个项目为合作项目,布局城市以一二线重点城市及城市圈周边三线城市为主,新增建面184.2万方,环比+1,328.0%,同比+111.3%,其中新增权益建面112.5万方,环比+938.6%,同比+94.4%,权益占比61%,略高于全年平均水平1.4pct;拿地金额108.7亿,环比+731.0%,同比+29.0%,拿地金额/面积占比销售金额/面积106.8%和284.5%,全年拿地/销售金额占比有7个月大于100%。 17年公司共在土地市场新获69地块,共新增规划面积968.4万方,同比+31.7%;总地价896.6亿元,同比+1.7%;剔除16年大空港项目,新增规划面积同比+66.7%,总地价同比+56.8%,全年拿地扩张势态明显;平均楼面地价9,260元/平米,同比-25.3%,拿地成本持续优化;拿地金额占比销售金额80%,较16年114%下降34pct,仍处于较高水平。非市场化拿地方面,18年1月公司收购国企东风房地产80%股权,对应可售资源72万方、投资性房地产10万方,这是国企资源承接模式的进一步延伸。 3、投资建议:销售持续高增,拿地积极扩张、非市场化拿地优势尽显,重申“强烈推荐”评级 公司自15年重组上市以来,积极转型快周转模式,16-17年持续获得销售高增长。同时,在目前核心城市资源稀缺的大背景下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势。对于前者,前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1027亿元,相较于目前净资产500多亿和市值1700多亿贡献巨大;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。鉴于公司销售持续获得高增长,我们将公司17-19年每股收益预期上调至1.47/1.84/2.23元(原预测为1.47/1.78/2.1元),对应17-19年PE为15/12/9.9倍),上调目标价至28.00元,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。
新城控股 房地产业 2018-01-11 32.68 40.00 9.41% 37.81 15.70% -- 37.81 15.70% -- 详细
主要观点 1、12月销售212亿,同比+330%,全年销售1,265亿,同比+94% 12月公司合同销售金额211.8亿元,环比+31.3%,同比+329.8%,较前期克而瑞公布的207.7亿元略高4.1亿元,并大幅领先于月初克尔瑞公布前10大房企平均同比增长92.5%;实现签约销售面积156.5万平米,环比+26.4%,同比+281.1%,优于我们高频跟踪的41城成交面积同比下滑16.0%;销售均价13,531元/平米,环比+3.8%;公司12月销售数据表现持续亮眼,销售面积、金额及同比数据均创历史新高。 17年公司累计实现签约金额1,264.7亿,同比+94.4%,涨幅较1-11月扩大19.3pct,超额完成年初850亿销售计划的148.8%;实现签约面积928.3万方,同比+61.4%,优于同期高频跟踪41城市同比下降14.1%的水平,全年销售金额和面积克尔瑞榜单分别排名13位和11位,分别较2016年提升2名和4名。累计销售均价13,624元/平米,同比+20.4%。鉴于公司拿地积极,可售充裕,预计2018年将继续保持销售高增长。 2、17年拿地额/销售额达67%,持续加仓拿地、拿地成本控制得当 12月公司在土地市场新获取成都、郑州、昆明、徐州等14城共26个项目,拿地区域以中西部重点城市为主,合计新增建面551.0万方,环比-523.9%,其中新增权益建面473.6万方,环比+711.3%,权益占比86%,持平全年平均水平;拿地金额115.7亿,环比+312.8%,单月拿地金额占比销售金额55%,拿地均价2,099.6元/平米,环比-34%,中西部地区拿地占比提升致拿地均价大幅下滑。 17年公司共在土地市场新获125个项目,共新增规划面积3,133.4万平米,同比+133.4%;总地价846.1亿元,同比+54.1%,对应货值约3,000亿;平均楼面地价2,700元/平米,同比-32.3%,在规模扩张同时实现了有效控制成本;拿地金额占比销售金额67%,虽较16年全年82%下降15pct,但仍属于加仓拿地。在拿地分布上,公司布局仍以长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部重点城市扩张。 3、投资建议:销售创历史新高,向一线龙头冲刺,重申“强烈推荐”评级 17年下半年以来,公司销售逐月攀升,其中12月销售面积及金额均创历史新高。17年全年销售规模达1,265亿,同比+94%,并超年初计划149%,销售额克尔瑞排名已攀升至行业第13名,有望实现由二线蓝筹向一线龙头的跃迁。同时公司持续加大拿地力度,17年拿地金额占比销售金额高达67%,属加仓拿地,并且在规模扩张同时有效实现了成本可控。鉴于销售持续超预期以及毛利率大幅上行,我们将公司2017-19年每股收益上调至2.37/3.33/4.45元(原预测为2.37/3.23/4.06元),对应17-19年PE分别为13.3/9.5/7.1倍,按18年PE12倍目标估值,上调目标价至40.00元,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。
蓝光发展 房地产业 2018-01-11 11.30 12.91 5.99% 13.43 18.85% -- 13.43 18.85% -- 详细
1、高比例股权激励彰显扩张决心,高跟投比例自上而下调动积极性。 1月9日,公司披露以每股10.04元的行权价格授予23位高管及核心业务骨干12,804万份股票期权,占总股本6.0%;其中首次授予11,420万份、占比总股本5.35%,预留授予1,384万份、占比总股本0.65%。公司于15年底首次实施为期三年的限制性股票激励,加上本次激励后整体激励计划后公司全部在有效期内的股权激励所涉及股票14,531.91万股,占总股本6.81%,高于行业平均水平。此外,公司“蓝色共享”员工合伙人激励机制规定跟投股权比例最高达15%、单个员工持股最高达1.5%,比例为行业最高之一,充分调动员工积极性、齐心协力实现业绩目标。 2、17年业绩增速40-60%,18-20年业绩复合增速目标高达51%。 1月9日,公司预告2017年度实现归母净利和同比增长40%-60%(12.5-14.3亿),扣非归母净利同比增长40%-60%(12.1亿-13.8亿),符合公司在2016年年报中对于2017年归母净利润12.7亿元的业绩承诺。同时,根据本次公司股权激励计划,公司设定18-20年行权业绩目标为归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润不低于22亿、33亿和50亿,未来三年业绩复合增速高达50.8%,彰显了公司对于加速发展的强烈信心。 3、17年销售额同比+129%,并购加速、多元化投资能力显著提升。 根据克尔瑞数据,公司17年销售金额689.1亿元、同比增长128.9%,销售面积713.1万平方米,同比增长152.9%。17Q3末公司预收账款达366亿元,同比+47.7%,且覆盖16年住宅项目结算收入2.4倍,丰富的预收账款保证了公司未来业绩释放。此外,公司今年拿地继续积极,17年全年拿地736.8万方、347.1亿元,其中权益面积630.9万方、权益地价213.9亿元;拿地占比当期销售金额和销售面积分别为35%和103%。公司今年新进温州、杭州、惠州、南通、广州、余姚等城市,进一步扩大战略纵深、实现全国均衡布局。公司通过合作、并购等多元化模式外拓资源渠道,上半年实现非直接招拍挂项目的储备资源占比达89%,多元化投资能力显著提升。 4、投资建议:高比例股权激励彰显发展决心,未来三年业绩复合增速51%,维持“强烈推荐”评级。 蓝光发展15年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光,并且在2016-17年公司销售连获65%和130%的销售高增长;近期公司进行行业领先的6%高比例股权激励以及15%高比例跟投机制自上而下调动员工积极性,并设定未来三年行权业绩目标分别为22、33、50亿,复合增速高达51%。鉴于公司销售连续高增长以及股权激励的业绩高增长条件,我们将公司17-19年每股收益预测分别上调至0.64、1.17和1.64元,对应17-19年PE分别为16.0、8.7和6.2倍,上调目标价至12.91元,维持“强烈推荐”评级。
金地集团 房地产业 2018-01-08 14.00 18.00 13.14% 17.53 25.21% -- 17.53 25.21% -- 详细
1、12月销售196亿、同比+167%,17年销售1,400亿、同比+40% 12月,公司实现签约金额196.3亿元,环比增长107.5%、同比增长167.1%;实现签约面积109.0万平方米,环比增长124.3%、同比增长166.5%;销售均价18,009元/平米,环比下降7.5%、同比增长0.2%。1-12月,公司累计实现签约金额1,408.1亿元,同比增长39.9%,涨幅较1-11月降低2.7pct;实现签约面积766.7万平方米,同比增长16.5%,涨幅较1-11月降低0.9pct,优于同期高频跟踪41城市同比下降14.1%的水平;累计销售均价18,368元/平方米,同比增长20.1%。根据克而瑞数据,2017年全国销售额排名第12位、持平于去年。 2、17年拿地额同比+161%、新增货值近2,000亿,18年可售充足 12月,公司在土地市场获取上海、北京、苏州、武汉等地获取合计14个项目,拿地区域仍集中于一二线及长三角周边城市,共新增建面279.9万平米,环比增长534.6%、同比增长215.9%;总地价207.5亿元,环比增长387.4%、同比增长205.7%,拿地金额占比当月销售金额达105.7%,自6月开始连续积极加仓拿地;平均楼面价7,415元/平,环比下降23.2%、同比下降3.2%,当月拿地均价占比销售均价41.2%,成本控制较好。 1-12月,公司共在土地市场新获74个项目,合计新增建面1,060.3万平米,同比增长97.2%;总地价916.9亿元,同比增长160.7%,拿地金额占比当年销售金额达65.1%,较2016年全年35%提升30pct;平均楼面价8,648元/平,同比增长32.2%,拿地均价占比当年销售均价47.1%,较16年增长4.3pct;对应估算17年新增货值1,947亿元,同比增长136.9%,并覆盖17年销售收入1.38倍,奠定2018年充足可售资源。 3、投资建议:销售加速、拿地大增,18年可售充足,重申“强烈推荐” 金地集团自2017年开始积极转变,在销售端推进跟投制度加快周转,在拿地端积极扩张拿地扩张土储,16-17年销售额连获高增,并且17年拿地翻番将保证18年充足可售、延续销售高增表现;公司财务稳健,负债低、现金多、融资能力强,在18年拿地大年中,将赋予公司更多加杠杆空间,保证后续销售持续增长,持续获益于行业集中度提升;此外,考虑到业绩稳增以及险资股东对于分红的要求,预计18年股息率近7%,远高于行业。我们维持公司2017-19年每股收益预测分别为1.45、1.82和2.18元,对应18PE仅7.6倍,维持目标价至18.00元,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。
万科A 房地产业 2018-01-05 32.76 40.00 1.47% 41.09 25.43% -- 41.09 25.43% -- 详细
1、12月销售高达622亿、同比+166%,全年销售5,300亿元、同比+45% 12月公司实现签约金额622.3亿元(较前期克而瑞公布的553亿元高出69亿元),环比增长79.1%、同比增长165.8%;实现签约面积453.2万平米,环比增长97.4%、同比增长171.9%;销售均价13,731元/平,环比下降9.3%、同比下降2.2%。1-12月公司累计实现签约金额5,298.7亿元,同比增长45.4%,涨幅较1-11月扩大8.2pct,根据克而瑞数据,2017年全国销售额排名第2;累计实现签约面积3,594.9万平方米,同比增长30.2%,优于同期高频跟踪41城市同比下降14.1%的水平;累计销售均价14,739元/平方米,同比增长11.7%。此外,预计2017年末公司已认购未签约金额约800亿,为2018年1-2月份的高基数预留了充足增长空间。 2、17H大幅加仓拿地、成本控制稳定,估算全年新增货值7,600亿元 12月公司在土地市场获取深圳、东莞、厦门和苏州等地合计26个项目以及4个物流项目,拿地区域主要集中于一二线及长三角周边城市,共新增建面573.4万平米,环比增长54.3%;对应总地价326.5亿元,环比增长53.3%,拿地金额占比销售金额达52%,自2017年6月开始呈现大幅加仓拿地态度;平均楼面价5,694元/平米,环比下降0.7%,拿地均价占比当月销售均价41.4%,拿地成本控制稳定。1-12月公司共在土地市场新获259个项目,共新增规划面积5,134.0万平米,同比增长49.8%;对应总地价3,417.1亿元,同比增长84.4%,拿地额占比销售额达64%,较2016年51%提升13pct,积极加仓拿地;平均楼面价6,656元/平米,同比增长23.2%,拿地均价占比当年销售均价45.2%,拿地成本控制稳定;估算对应新增货值7,567亿元,同比增长67.2%,这将奠定公司2018年充足可售资源。 3、投资建议:17年销售5300亿、新增货值7600亿,重申“强烈推荐”评级 万科作为行业龙头,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,依靠拿地+销售集中度双双提升保持龙头优势,实现远超行业的销售增速和业绩增速,其中2017年销售额和拿地额分别高达5,299亿元和3,417亿元,同比增速分别高达45%和84%,并且2017年估算拿地对应新增货值7,600亿元,同比增长67%,为2018年奠定充足可售资源、利于公司获得持续销售高增长;此外,2017年深铁正式成为第一大股东后,深铁与公司间在“轨道+物业”方面合作也将值得期待,预计将极大加强公司的深圳都市圈优质资源获取能力。鉴于看好公司销售的持续高增长,我们将公司17-19年每股收益预测分别上调至2.51、3.27和4.08元,现价对应18年PE为9.9倍,目标价上调至40.00元、对应18年PE为12.2倍,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。
金地集团 房地产业 2018-01-04 13.64 18.00 13.14% 17.53 28.52% -- 17.53 28.52% -- 详细
事项: 2017年12月31日,克尔瑞发布2017年年度最新房地产公司销售排行,其中金地集团1-12月实现销售金额1,403亿元,同比增长39%,对应实现销售面积756万平米,同比增长15%;12月单月实现销售金额192亿元,同比增长161%,对应实现销售面积96万平米,同比增长135%。 主要观点 1、16-17年销售额高增保证18年业绩快增,预计18年股息率超7% 根据克而瑞数据,金地集团12月单月销售金额192亿元,环比+103%、同比+161%,销售表现远好于行业;17年4季度中销售金额378亿元,环比+17%、同比+76%;17年全年实现销售金额1,403亿元,同比+39%,继续16年销售额获得+63%增长后继续快速增长。截至17年3季度末,预收账款559亿元,同比+52%,高于同期营业收入增速-18%,4季度销售大增将推动17年末预收款将进一步提升,保证18年业绩获得较快增长。另一方面,公司目前股息率5.6%,远高于行业平均,同时考虑到业绩稳增以及险资股东对于分红的要求,我们预计18年股息率将超7%。 2、17年拿地额翻番、保证18年充足可售,17年推进跟投加快周转 公司自17年6月开始连续5个月积极加仓拿地。1-11月,公司共在土地市场新获60个项目,共新增规划面积780万平米,较16年全年+45%;对应总地价709亿元,较16年全年+102%,考虑12月拿地只有公司全年拿地金额同比大超+100%;平均楼面价9,090元/平,较16年全年+39%;拿地金额占比销售金额63%,较16年全年35%提升28pct。该拿地额/销售额占比创下自2010年内以来的新高,17年积极拿地将保证18年充足可售。另一方面,公司自16年底开始执行跟投计划,目前已有50多个项目在执行中,跟投比例不超过项目公司8%,将进一步加快公司周转速度。 3、财务稳健,负债低、现金多、融资能力强,赋予更多加杠杆空间 截至17年3季度末,资产负债率和净负债率分别为73.5%和40.1%,同比分别+4.9pct和+7.1pct;有息负债中长债比例已从12年的69%提升至79%,进一步优化债务结构;货币资金333.4亿元,覆盖短债2.9倍,远高于同期行业平均1.4倍。公司17H1加权平均融资成本已降至4.48%,17Q3又陆续发行了15亿中票(5年+发行利率5.07%)、40亿公司债(5/7年+利率4.85%/5.05%)、2亿美元债(5年+发行利率4.95%)、30.5亿ABS(1-8年+平均利率5.27%)和30亿超短融(60天+利率4.75%),体现了公司多元化拓展融资渠道、降低融资成本的能力。公司负债低、现金多、融资能力强,赋予更多加杠杆空间,保证后续销售的持续增长。 4、投资建议:积极转变,销售高增,拿地翻番,低估严重,上调评级至“强烈推荐” 金地集团自2017年开始积极转变,在销售端推进跟投制度加快周转,在拿地端积极扩张拿地扩张土储,16-17年销售额连获高增,并且17年拿地翻番将保证18年充足可售、延续销售高增表现;公司财务稳健,负债低、现金多、融资能力强,在18年拿地大年中,将赋予公司更多加杠杆空间,保证后续销售持续增长,持续获益于行业集中度提升;此外,考虑到业绩稳增以及险资股东对于分红的要求,预计18年股息率将超7%,远高于行业。我们将公司2017-19年每股收益预测分别上调至1.45、1.82和2.18元,对应18PE仅6.9倍,上调目标价至18.00元,上调至“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。
保利地产 房地产业 2017-12-27 13.63 18.77 8.56% 18.21 33.60% -- 18.21 33.60% -- 详细
1.推出跟投、领衔央企最高水平,消除激励不足诟病、成长再添动力。 本次跟投方案激励力度较大,单一项目跟投资金总额上限不超过项目资金峰值的10%,领衔央企最高水平。叠加之前两轮股权激励,公司在央企激励机制中一直位于前列。本次跟投方案落地,进一步完善公司激励体系,实现了公司管理团队到一线员工的利益共享与风险共担,激发其做大做强业绩动能,同时有利于提升公司获取土地质量和项目运营效率,为公司在本轮房地产行业整合,集中度迅猛提升背景下,快速占据有利位置并提供内生性动力。目前跟投方案细则仍在制定中,公司董事、监事不参与跟投。 2.资源整合持续推进,16-17年积极加仓拿地,明确三年销售重回前三。 今年以来公司资源整合动作连连,上半年收购中航集团旗下20个地产项目新增建面822万平米,下半年计划收购保利置业20%股权,部分解决同业竞争问题,后者持有未售土储2,070万平米,公司市占率和业务区域将进一步扩大。16年以来公司持续加大拿地力度,16年和17年1-11月拿地金额分别同比高达75%和152%,并拿地金额占比销售金额分别为56%和74%,加仓拿地态势明显,充裕土储将推动公司17-18年销量持续高增。此外,董事长宋广菊明确未来三年重回行业前三,结合积极拿地策略、大力度资源整合及多维度激励制度,预计公司未来3年销售将持续加速。 3.预计17年销售将超3,100亿、同增50%,并预计18年销售持续高增。 17年1-11月公司累计销售金额2,743亿元,同比增长45%,累计销售面积1,992万平米,同比增长40%;4季度公司推盘力度加大,10月、11月单月销售金额同比分别增长85%、137%,同比涨幅屡创新高并超市场预期。基于推盘大增,去化稳定,预计公司全年销售超3,100亿,对应同比增长近50%。同时考虑到公司16-17年拿地较多,充裕货值将奠定公司18年可售货值弹性较大,同时考虑保利置业超400亿元销售规模存在并表可能,将共同推动公司在18年中继续获得较高销售增长。 4.投资建议:积极变革、再次加速,上调业绩及目标价、重申强烈推荐。 2017年保利地产积极变革,规模扩张将再次加速。目标方面,近期董事长宋广菊明确未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,12月推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,上半年收购中航集团旗下地产项目,下半年推进保利置业部分股权收购,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年和17年1-11月拿地额分别同比达75%和152%,尤其17H2拿地加速,积极扩张意图明显;销售方面,17Q4销售加速,预计17年销售超3,100亿,同比增长超50%,并判断18年将持续高增。鉴于公司销售展望积极,我们上调公司2017-19年每股收益预测分别至1.20、1.56和1.98元,按照18年12倍PE估值,上调目标价至18.77元,重申“强烈推荐”评级。
保利地产 房地产业 2017-12-11 12.70 16.00 -- 15.95 25.59%
18.21 43.39% -- 详细
1、11月销售364亿、环比+23%/同比+137%,料全年销售超3,100亿 11月公司实现签约金额364.1亿元,环比+22.5%,同比+137.4%,涨幅较10月扩大52.9pct,大幅领先于月初克尔瑞公布前10大房企平均同比增长63.3%;实现签约面积290.2万平米,环比+44.8%,同比+145.7%,涨幅较10月扩大91.1pct,优于我们高频跟踪的43城成交面积同比下滑14.3%;销售均价12,546元/平米,环比下降15.4%。随着公司推盘力度加大,公司下半年尤其4季度销售快速攀升,11月单月销售金额已达全年次高。基于推盘大增、去化稳定,预计12月销售将持续表现优异。 1-11月公司累计实现签约金额2,742.7亿元,同比+45.2%,涨幅较1-10月扩大8.2pct;累计销售均价13,770元/平米,同比+4.0%;实现签约面积1,991.9万平方米,同比+39.5%,涨幅较1-10月扩大9.5pct,并优于同期高频跟踪43城市同比-20.3%的水平;公司4季度可售货值约1,600亿,10-11月销售661亿,12月可售货值约939亿,按去化率40%保守估计(公司1-9月去化率81%),12月预计可实现销售375亿,对应全年销售超3,100亿,对应同比增长近50%。 2、拿地高速扩张、下半年尤其明显,1-11月拿地额占比销售额达74% 11月公司在土地市场新获取北京、郑州、南京、徐州、惠州等地共21个项目,拿地区域主要集中于一二线(其中北京挂牌方式拿地4块)及中部重点三线城市,共新增建面419.0万平米,环比+66.3%,总地价281.2亿元,环比-6.6%,平均楼面价6,712元/平米,环比-43.8%,主要系上海世博村地块高楼面价推动10月地价基数走高。11月公司拿地金额占比销售金额77%,继续呈现积极拿地态度,并且自三季度开始已经连续5个月加仓拿地。11月公司权益占比59%,低于全年平均72%水平13pct。 1-11月,公司共在土地市场新获159个项目,共新增规划面积3,116.7万平米,同比+121%;总地价2,030.9亿元,同比+152%;平均楼面地价6,516元/平米,较2016年楼面均价上涨14%,拿地成本相对可控;拿地金额占比销售金额74%,较2016年全年56%提升17pct,属加仓拿地。同时公司拓展多元拿地模式,上半年整合中航地产新增建面822万方,占比28%。 3、投资建议:销售大超预期,拿地持续高速扩张,重申强烈推荐评级 公司11月销售金额在10月高基数上环比、同比再次高增,且涨幅扩大,并创年内次新高。基于12月可售货值约939亿,保守预计可实现销售375亿,对应全年销售超3,100亿,对应同比增长近50%。同时公司自16年以来,持续加大拿地力度,17年1-11月拿地金额占比销售金额高达74%,尤其下半年以来拿地尤为积极,同时公司抓住机遇积极通过招拍挂和并购方式扩充土地储备,未来将充分受益于后续市场集中度进一步提升。我们维持公司17-19年每股收益预测分别为1.13、1.44和1.81元,17-18年PE分别为11.2、8.8倍,维持目标价16.00元,重申强烈推荐评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。
新城控股 房地产业 2017-12-07 26.00 32.00 -- 30.66 17.92%
37.81 45.42% -- 详细
1、11月销售161亿、环比+13%/同比+206%,预计全年销售破1,200亿 11月公司合同销售金额161.3亿元,环比增长13.1%,同比增长206.4%,大幅领先于月初克尔瑞公布前10大房企平均同比增长63.3%;实现签约销售面积123.8万平米,环比增长21.5%,同比增长175.0%,优于我们高频跟踪的43城成交面积同比下滑14.3%;销售均价13,030元/平米,环比下降6.9%;公司11月销售数据表现亮眼,销售面积及金额均创年内新高,由于目前公司可售充足,预计12月将继续保持较好的销售表现。 1-11月公司累计实现签约金额1053.0亿元,同比增长75.1%,涨幅较1-10月扩大12.6pct,并已超额完成年初850亿销售计划的123.9%;实现签约面积771.8万平方米,同比增长44.5%,优于同期高频跟踪43城市同比下降20.3%的水平。累计销售均价13,643元/平米,同比增长21.1%;4季度公司可售货值约700亿,其中10-11月合计销售304亿,12月可售货值约396亿,按去化率40%保守计算(公司1-9月去化率75%),预计12月单月销售可达158亿,对应全年销售将大概率破1,200亿,将超出年初计划41.2%,对应同比增长84.4%。 2、1-11月新增建面2,852万方,加仓拿地快速扩张,但成本可控 11月公司在土地市场新获取南京、绍兴、湖州、金华、汉中五城共5个项目,拿地区域仍以长三角周边二三线城市为主,合计新增建面88.3万方,环比-55.7%,其中新增权益建面58.4万方,环比-67.4%,权益占比66%,低于全年平均水平19.5pct;拿地金额28.0亿,环比-25.9%,单月拿地金额占比销售金额17%,为全年最低;拿地均价3,173元/平米,环比+67%,主要系南京、绍兴土地成交价相对较高所致。 1-11月,公司共在土地市场新获99个项目,共新增规划面积2,851.9万平米,同比增长226%;总地价730.4亿元,同比增长88%;平均楼面地价2,829元/平米,较2016年楼面均价下降29.1%,在规模扩张同时实现了有效控制成本;拿地金额占比销售金额69%,虽较2016年全年82%下降13pct,但仍属于加仓拿地。在拿地分布上,公司布局仍以长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部重点城市扩张。 3、投资建议:销售持续高增,即将实现一线龙头跃迁,重申强烈推荐 17年下半年以来,公司销售持续攀升,其中11月销售面积及金额均创年内新高。由于12月公司可售资源充裕,预计将推动12月单月销售持续高增,17年全年销售大概率破1,200亿元,对应同比增长84.4%,伴随销售高增,公司即将实现由二线蓝筹向一线龙头的跃迁。同时公司持续加大拿地力度,17年1-11月拿地金额占比销售金额高达69%,属加仓拿地,并且在规模扩张同时有效实现了成本可控。鉴于销售超预期并毛利率上行,我们分别上调公司2017-19年每股收益至2.37、3.23、4.06元,目标价上调至32.00元,对应17-18年PE为10.7和7.9倍,重申强烈推荐。
万科A 房地产业 2017-12-07 30.73 38.00 -- 33.78 9.93%
41.09 33.71% -- 详细
1、11月销售347亿、环比-6%/同比+18%,全年有望冲刺近5,200亿元。 11月公司实现签约金额347.5亿元,同比增长17.9%;销售均价15,135元/平,环比上涨1.9%。公司实现签约销售面积229.6万平方米,同比减少11.3%,但11月认购近500亿元、环比+19%、同比+100%,预计12月销售将实现放量。4季度公司推盘加大,并去化率仍保持稳定,预计11-12月也仍将保持较好的销售表现。1-11月公司累计实现签约金额4,676.4亿元,同比增长37.2%,涨幅较1-10月收窄1.8pct;累计销售均价14,885元/平,同比+13.2%;实现签约面积1701.7万平方米,同比增长21.1%,优于同期高频跟踪43城市同比下降20.4%的水平。预计公司12月推盘和销售将双双提升,并且我们估算公司已认购未签约金额达550亿元,那么预计全年销售冲刺近5,200亿元,对应同比增长43%。 2、拿地持续扩张、下半年尤其明显,1-11月拿地额占比销售额达66%。 11月公司在土地市场获取深圳、佛山、广州、无锡和成都等地合计19个项目以及4个物流项目,拿地区域主要集中于一二线及长三角周边城市,共新增建面371.6万平米,环比降低32.0%;总地价213.0亿元,同比降低46.4%,平均楼板价5,733元/平,环比降低21.2%,显示了公司低成本拿地能力。11月公司拿地金额占比销售金额61%,继续呈现积极拿地态度,并且自三季度开始已经连续4个月加仓拿地。1-11月,公司共在土地市场新获229个项目,共新增规划面积4,560.6万方,同比增长76.8%;总地价3,090.6亿元,同比增长115.6%;平均楼板价6,777元/平,较2016年楼板价上涨11.7%,拿地成本相对可控;拿地金额占比销售金额66%,较2016年全年51%提升15pct,属于积极主动的加仓拿地。 3、投资建议:销售稳增、认购翻番,拿地继续扩张,重申强烈推荐。 下半年以来,公司销售渐入佳境,单月销量同比震荡上行,虽然11月单月数据仅同比小增,但在单月认购同比+100%的基础上或将迎来12月销售放量。我们预计伴随12月公司加大推盘力度,17年全年销售有望冲刺近5,200亿元,对应涨幅43%。同时公司自16年以来,持续加大拿地力度,17年1-11月拿地金额占比销售金额高达66%,尤其下半年以来,拿地销售金额比均超过60%、并两次突破100%,同时公司抓住机遇积极通过招拍挂和并购方式扩充土地储备,未来将充分受益于后续市场集中度进一步提升。我们维持公司17-19年每股收益预测分别为2.51、3.17和3.76元,目前2017-18PE分别为12.3和9.7倍,维持目标价38.00元,重申强烈推荐评级。
保利地产 房地产业 2017-12-04 12.60 16.00 -- 13.95 10.71%
18.21 44.52% -- 详细
1.保利地产现金收购保利置业20%股权,部分解决同业竞争、预计仍将继续收购剩余27%股权保利地产和保利置业均作为保利集团下属孙公司,均在中国从事房地产开发业务,存在潜在同业竞争问题。本次保利地产通过现金收购保利香港控股间接获得保利置业20.20%的股权,标志着同业竞争的逐步解决。并且由于保利集团通过全资子公司保利香港控股和保利南方分别持有保利置业的股权为40.39%和6.93%,合计持有47.32%,剔除本次收购股权之后,保利集团仍持有保利置业27.12%,为充分解决潜在同业竞争、同业为了推动以保利地产为核心对保利集团境内房地产业务进行整合,预计保利地产后续仍将继续收购保利置业。 2.收购PB仅为1.1倍、低于行业平均水平,并保利置业总货值3,452亿元、销售超400亿元17Q2末,保利置业归母净资产为223.68亿元,保利地产拟持有保利置业20.20%股权所对应权益净资产为45.18亿元,收购价对应PB仅为1.14倍,低于目前A股主流房企平均PB为1.95倍。17Q2末,保利置业持有未售土地储备为2,070万平米,总未售货值3,452亿元,分布于20个一二线核心城市,其中,一线:二线:三四线=11%:62%:27%,长三角:珠三角:西南:其他区域=16%:11%:50%:23%,结构合理、土储优质;2017年1-11月,保利置业378亿元,同比增长25%,全年有望超400亿元,因而,本次保利地产部分收购保利置业将也利于公司进一步扩大业务区域,有利于提升经营规模和市场占有率。 3.预计17年销售冲刺3000亿、同增43%,积极拿地、保利置业或并表推动18年销售或高增根据克而瑞数据,17年1-11月公司销售金额2,678亿元,同比增长42%,销售面积1,916万平米,同比增长34%;其中11月销售金额302亿元,同比增长97%,销售面积202万平米,同比增长71%。预计公司12月销售仍将保持约300亿元,对应同比增长约42%,全年销售实现近3,000亿元,同比增长近43%。拿地方面,公司下半年开始积极拿地,1-10月公司合计拿地1,750亿元,同比增长133%,拿地金额占比销售金额74%,较2016年全年56%提升17pct,属于加仓拿地,这将奠定公司2018年可售货值弹性较大,同时考虑保利置业超400亿元销售规模存在并表可能,共同将推动公司在2018年中继续获得较高销售增长。 4.收购保利置业强化资源整合核心地位,拿地积极、销售高增,重申强烈推荐保利地产本次通过现金收购保利置业将逐步解决同业竞争问题、强化以保利地产为核心对保利集团境内房地产业务进行整合,而并购保利置业也将为公司带来3,452亿元总未售货值和超400亿元的销售规模的增量,有利计17年全年销售或将冲刺3,000亿元,对应涨幅43%,同时公司自16年以来,持续加大拿地力度,17年1-10月拿地金额占比销售金额高达74%,尤其下半年以来,拿地销售金额比持续突破100%,同时公司抓住机遇积极通过招拍挂和并购方式扩充土地储备,未来将充分受益于后续市场集中度进一步提升。我们维持公司17-19年每股收益预测分别为1.13、1.44和1.81元,重申强烈推荐评级。 5.风险提示:房地产市场下行风险
保利地产 房地产业 2017-11-09 10.38 14.00 -- 13.25 27.65%
18.21 75.43% -- 详细
1、10月销售297亿、环比+35%/同比+85%,全年有望冲击3,000亿元10月公司实现签约销售金额297.1亿元,环比增长35.1%,同比增长84.5%;销售均价14,825元/平米,环比上涨5.0%,大幅领先于月初克尔瑞公布前10大房企平均同比增长27.6%;公司实现签约销售面积200.4万平米,环比增长28.7%,同比增长54.7%,优于我们高频跟踪的43城成交面积同比下滑30.2%;4季度公司推盘加大,并去化率仍保持稳定,预计11-12月也仍将保持较好的销售表现。1-10月公司累计实现签约金额2,378.7亿元,同比增长37.0%,涨幅较1-9月扩大4.8pct;累计销售均价13,979元/平米,同比增长5.4%;实现签约面积1,701.7万平方米,同比增长30.0%,优于同期高频跟踪43城市同比下降20.8%的水平。截至3季度末,公司可售货值约500亿,预计4季度推盘1,100亿,合计可售1,600亿,按去化率56%保守估计(公司1-9月去化率81%),4季度预计可实现销售约903亿,同比增长72%,那么全年有望冲击销售3,000亿元,对应同比增长43%。 2、拿地持续扩张、下半年尤其明显,1-10月拿地额占比销售额达74%10月公司在土地市场新获取上海、广州、成都、无锡、温州和昆明等地共16个项目,拿地区域主要集中于一二线及长三角周边城市,共新增建面179.3万平米,环比下降33.6%,总地价301.0亿元,环比增长50.1%,平均楼面价11,949元/平米,环比大增85.2%,主要源于上海世博村地块较高楼面价推动。10月公司拿地金额占比销售金额101%,继续呈现积极拿地态度,并且自三季度开始已经连续4个月加仓拿地。1-10月,公司共在土地市场新获138个项目,共新增规划面积2,697.7万平米,同比增长102%;总地价1,749.6亿元,同比增长133%;平均楼面地价6,486元/平米,较2016年楼面均价上涨13%,拿地成本相对可控;拿地金额占比销售金额74%,较2016年全年56%提升17pct,属于加仓拿地。同时公司拓展多元拿地模式,上半年公司整合中航地产新增建面821.8万平米,占比28%;在拿地分布上,一二线城市金额占比达79%。 3、投资建议:销售高增、拿地扩张,全年冲刺3,000亿,重申强烈推荐下半年以来,公司销售渐入佳境,单月销量同比震荡上行,其中10月单月数据获得环比同比大幅增长。我们预计伴随4季度公司加大推盘力度,17年全年销售或将冲刺3,000亿元,对应涨幅43%。同时公司自16年以来,持续加大拿地力度,17年1-10月拿地金额占比销售金额高达74%,尤其下半年以来,拿地销售金额比持续突破100%,同时公司抓住机遇积极通过招拍挂和并购方式扩充土地储备,未来将充分受益于后续市场集中度进一步提升。我们维持公司17-19年每股收益预测分别为1.13、1.44和1.81元,对应17-18年PE分别仅为9.2倍和7.2倍,维持目标价14.00元,重申强烈推荐评级。 风险提示:房地产市场下行风险。
新城控股 房地产业 2017-11-06 20.90 26.00 -- 26.97 29.04%
37.81 80.91% -- 详细
1、前三季度业绩同比大增126%,毛利率大幅提升、投资收益大幅上涨。 前三季度实现营收168.6亿,同比+42.3%,归母净利润19.9亿,同比+125.6%。毛利率和净利率分别为37.4%和11.8%,较上年同期分别+13.2pct 和+4.4pct,毛利率提升主要是由于售价上涨及高毛利率项目结转所致;三项费用率13.7%,较上年+2.9pct,更多源于短期销售快于结算所致;投资收益2.3亿元,同比增长64倍,表明公司近几年的合作项目开始大幅贡献业绩。净资产收益率12.3%,较上年同期大幅提升5.4pct。 2、前三季度销售同比大增65%,四季度可售充沛、全年大概率超千亿。 前三季度销售面积546.1万方,同比+29.4%;销售金额749.1亿元,同比+64.5%;前三季度合计可售货值1,000亿元,实现去化率75%,预计四季度推盘450亿元,合计四季度可售700亿元,即使按50%去化率估算,全年销售大概率突破1,000亿元,同比超+54%,并且由于公司16-17年积极拿地推动18年依然可售丰富,为18年销售持续高增奠定好基础;销售均价13,718元/平,较16年+21.2%。报告期末预收帐款497.5亿元,同比+43.3%,覆盖16年地产结算收入的1.8倍,高覆盖比确保未来业绩。 3、加仓拿地快速扩张,但成本可控,开竣工调高保障未来供应和结算。 开发方面,年中公司分别调高全年新开工和竣工计划至1,890万方和742万方,分别同比+122%和+85%,开竣工调高充分保障了未来可售和结算高增。拿地方面,公司布局以长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部重点城市扩张,前三季度拿地664.6亿元,同比+162.1%,但占比同期销售额高达89%(高于16年全年82%),对应新增建面2,294.3万方,同比+314.9%,积极加仓拿地;并且值得注意的是,拿地平均成本仅2,897元/平,较16年下降23%,在规模扩张同时实现了成本可控。 4、融资渠道多元、规模拓张、成本可控,有力支持销售规模快速扩张。 公司融资渠道多元、融资成本可控,包括银行融资、公司债、中票、海外债、PPN、ABS、ABN、MTN,授信额度超500亿,同时交易所和银行间评级都已调升至AAA。继公司上半年中票融资45亿,利率5.6%;PPN融资 20亿,利率6.3%;美元债融资2亿,利率5%之后,10月公司ABN成功在银行间市场发行,规模21亿,利率5.4%,在行业融资趋紧的背景下,凭借其多融资渠道及低成本优势实现了规模快速扩张。报告期末,资产负债率88.5%,较16年末+4.3pct,净资产负债率为122.4%,较16年年末+70.1pct,负债率提升充分体现公司规模拓展势态。 5、投资建议:业绩、销售持续高增,高成长典范,重申强烈推荐评级。 新城控股在拿地、管理和产品方面拥有较强的优势,近年来公司的销售和业绩持续高增彰显成长蓝筹本色;伴随销售高增,16年以来公司持续加大拿地力度,并有效控制了拿地成本,在行业低库存周期延长背景下,将充分保障未来供应和销售;在房地产行业资金趋紧背景下,公司融资渠道多元,融资成本可控,行业内极具优势,有力支持销售规模快速扩张;此外,持有新城控股67%股权的新城发展控股私有化虽未能成行,但价值却明显低估。鉴于公司毛利率改善好于预期,我们分别将公司2017-19年每股收益上调至2.01、2.83、3.74元,目标价上调至26.00元,重申强烈推荐。 6、风险提示:房地产市场下行风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名