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袁豪

华创证券

研究方向: 房地产业

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工作经历: 证券投资咨询业务证书编号:S0360516120001,曾就职于中银国际证...>>

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保利地产 房地产业 2019-11-12 14.50 20.62 44.30% 14.61 0.76% -- 14.61 0.76% -- 详细
10月销售404亿、同比+30%,1-10月3,872亿、同比+16%,重回高增 10月销售金额404.4亿元,环比+9.8%,同比+30.0%,较上月+30.1pct,高于月初克而瑞公布的372.6亿元108%;销售面积283.0万平米,环比+4.1%,同比+34.2%,较上月+19.5pct;销售均价14,290元/平米,环比+5.5%,同比-3.1%。1-10月累计销售金额3,872.1亿元,同比+15.7%;累计销售面积2,576.8万平米,同比+15.3%;累计销售均价15,027元/平米,较18年均价上涨2.7%。10月公司销售好于月初克而瑞预告,同比增速在走弱两个月后重回高增,并同比增速创年内次高,考虑到11-12月仍处于低基数区间,并鉴于公司土储丰富,布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,在当前一二线市场相对稳定的背景下,预计19年全年仍将保持销售稳增。 10月拿地额86亿、同比-53%,拿地额/销售额比21%,拿地再转谨慎 9月公司在广州、武汉、郑州、太原、湘潭、莆田6城共获取6个项目,对应新增建面166.3万平米,环比-22.0%,同比-57.8%,其中新增权益建面占比54.6%;对应总地价85.9亿元,环比-33.6%,同比-53.1%,拿地额占比销售额21.2%,较上月下降13.9pct。平均楼面价5,168元/平米,环比-15.0%,较18年拿地均价-17.0%,主要源于公司在湘潭和莆田新增地块楼面价较低。10月公司拿地继续聚焦省会城市并注重全国均衡布局。1-10月公司共获90个项目,新增规划面积1,660.9万平米,同比-40.9%;对应地价1,081.5亿元,同比-40.2%;平均楼面地价6,512元/平米,较2018年+4.5%;拿地额占比销售额为28%,拿地均价占比销售均价43%,较18年上升0.8pct。公司1-10月新增项目一二线及城市圈占比明显提升,但拿地成本基本保持稳定。 投资建议:销售高增,拿地谨慎,维持“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股上市在即,有望增厚公司估值。我们维持公司2019-21年每股收益预测2.06、2.47、3.00元,目前19-20年PE仅为7.1和5.9倍,18A、19E股息率分别达3.4%和4.4%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧,行业资金超预期收紧。
招商蛇口 房地产业 2019-11-12 18.61 26.40 43.48% 18.76 0.81% -- 18.76 0.81% -- 详细
10月销售171亿、同比+3%,累计销售1,791亿、同比+39%,销售稳增 10月销售金额170.6亿元,环比-27.3%、同比+2.5%,低于克而瑞主流50房企月平均同比+36.1%;销售面积86.3万方,环比-16.7%、同比+18.7%,高于我们高频跟踪的45城10月成交面积同比+7.9%;销售均价19,779元/平米,环比-12.7%,较18年-4.1%。1-10月累计销售金额1,791.0亿元,同比+34.8%,较上月-4.6pct;销售面积919.3万方,同比+46.1%,较上月-3.6pct。1-10月累计销售均价19,428元/平米,较18年-5.5pct;公司前10月销售同比保持稳增,已完成19年计划销售额2,000亿的89.6%,考虑到11月属于较低基数月,以及公司优异布局,预计全年销售超计划无虞。 10月拿地112亿,同比+594%,拿地/销售额比66%,拿地量创年内新高 10月公司在土地市场新获取上海、南京、昆明、嘉兴、温州等7城共9个项目,合计新增建面351.5万方,同比+2,065.1%,对应地价112.4亿,同比+593.6%;拿地面积权益占比45.6%,较上月+8.6pct;楼面价3,198元/平米,环比-36.1%,同比-68.0%,拿地均价大幅下降主要源于昆明和三亚3个大体量项目楼面价较低。公司拿地/销售额占比65.9%,较上月+35.5pct,属年内拿地最积极月份。 1-10月公司共新获59地块,共新增规划面积1,182.4万方,同比+14.9%;总地价736.3亿元,同比-11.5%;拿地面积权益占比52.4%,较18年-2.8pct;拿地额占比销售额41.1%,较18年下降14.0pct;平均楼面地价6,227元/平米,较18年楼面均价-14.0%,拿地扩张并注重成本可控。 投资建议:销售增速暂缓,拿地积极高增,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步大幅提升。我们维持公司19-21年每股收益2.26、2.71、3.26元,目前现价对应19-20年PE为8.3、6.9倍、较每股NAV35.20元折价47%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧,行业资金超预期收紧。
金地集团 房地产业 2019-11-11 12.23 17.76 48.00% 12.15 -0.65% -- 12.15 -0.65% -- 详细
事件: 金地集团公布10月销售数据,10月公司实现签约金额158亿元,同比增长19.6%;实现签约面积86.8万平方米,同比增长51.2%。1-10月,公司累计实现签约金额1,576.5亿元,同比增长32.1%;实现累计签约面积797.1万平方米,同比增长25%;1-10月,公司新增建面843.9万平方米,同比增长35%;总地价563.5亿元,同比下降15.9%。 点评: 10月销售稳增、同比+20%,预计全年销售超2,000亿、同比超+23% 10月销售金额158亿元,环比+36.8%、同比+19.6%;销售面积86.8万平米,环比-35.8%、同比+51.2%;销售均价18,203元/平,环比-1.6%、同比-20.9%。1-10月累计销售金额1,576.5亿元,同比+32.1%,涨幅较1-9月-1.6pct;累计销售面积797.1万平米,同比+25%;累计销售均价19,779元/平米,同比+5.7%。由于公司总土储在14-16年每年仅增长300万方左右;本轮自17H2开始大力补库存,18H1开工加速,18H2可售逐步累积、推盘加速,18年9月至今销售持续回升一年。目前一二线市场销售稳定,公司坚守一二线城市以及积极开工,将推动其销售弹性更佳,并考虑10M19销售额1,576亿元以及18年11-12月合计销售额430亿元,全年销售保守已达2,006亿元,同比超+23%。 10月拿地略有下沉,拿地面积/销售面积达118%,拿地额/销售额为29% 10月公司在土地市场获取襄阳、武汉、南昌等城市的合计6个项目,拿地仍聚焦一二线及环都市圈。10月拿地新增建面102万平米,环比+146.9%、同比+117.7%,拿地面积占比销售面积117.5%;对应总地价45.7亿元,环比+268.9%、同比+47.6%;拿地金额占比销售金额28.9%,较上年50.8%下降21.9pct;平均楼面价4,477元/平米,环比+49.4%、同比-75.9%,拿地均价占比当月销售均价24.6%,较上年51.5%下降26.9pct。我们用公司19H1半年报以及7-10月公告拿地统计得到10M2019拿地金额721亿元,同比-5.5%,拿地金额/销售金额45.7%;拿地面积967万方,同比+38.4%,拿地面积/销售面积达121.4%;拿地均价7,453元/平,同比-31.7%,拿地均价/销售均价37.7%,较上年的51.5%下降13.8pct。按销售均价2.0万元/平估算公司前10月累计新增货值1,935亿元,高于同期销售金额1,576亿元。 投资建议:销售保持稳增,料全年超2,000亿,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+18年销售低基数+开工积极推动可售充沛之下,公司19年销售弹性更佳。19H1末公司总土储中80%位于一二线,预收款高覆盖1.8倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2019-21年每股盈利预测为2.24、2.69元和3.17元,对应19/20年PE 分别仅5.4/4.5倍,股息率高达5.0%,维持目标价17.76元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧,行业资金超预期收紧。
中航善达 房地产业 2019-11-11 20.79 25.27 13.27% 22.88 10.05% -- 22.88 10.05% -- 详细
拟更名“招商积余”、代码“001914”,传承百年历史,彰显高度战略定位 公司发布公告,拟更名为“招商局积余产业运营服务股份有限公司”;证券简称拟由“中航善达”变更为“招商积余”;证券代码拟由“000043”变更为“001914”。“积余”在《辞典》里的释义为积攒起来的剩余财物和资产,“积余产业运营服务”意为对存量资产的管理、运营及服务等,“积余”之意契合公司的战略及业务发展定位。“积余”与招商局集团及中国房地产行业有着悠久的历史渊源,招商局集团的前身是创立于1872年的轮船招商局,其于1914年2月实行航产分业,成立“积余产业公司”,这是招商局集团最早的直属房地产企业,也是20世纪中国最早出现的有案可查的房地产运营公司之一。 而本次证券代码拟变更为“001914”,更有招商局集团百年传承的历史意义,彰显公司在集团的高度战略定位,未来有望打开更为广阔的业务空间。 合并后在管1.5亿方、打造非住宅物管龙头,规模、业绩料将实现量质齐升 本次重组积极响应国资委瘦身健体、聚焦主业、提质增效要求,将实现物管行业横向整合,明确公司未来发展的战略定位,激发公司的发展活力,进一步打开物业管理战略业务的未来发展空间,打造央企物管旗舰企业。截至19H1末,中航善达、招商物业合并后在管面积将达1.49亿方。中航善达深耕机构类物管,招商物业服务业态丰富(住宅、非住宅面积分别占比68%、32%),并且招商系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业强强联合,合力打造非住宅物业管理龙头。我们维持预计19年中航物业业绩2.3亿,20年业绩有望超预期。 预计招商物业19年业绩2.0亿元,合计物管业绩预计4.3亿元,同比+40%,并存在超预期可能。考虑到招商蛇口16-18年新开工面积同比增速分别为23%、65%、60%,将推动销售、竣工持续高增,预计后续营收稳步增长。目前中航善达、招商物业物管利润率较行业仍有较大提升空间,考虑到后续毛利率提升、费用率改善等,预计合并后利润率望逐步修复,业绩有望实现量质齐升。 按20PEG0.9倍、PE37.5倍给予物管目标市值234亿,合理总市值268亿 估算2019-22年业绩CAGR达41.6%,预计20、21年业绩分别为6.3、8.8亿元。考虑到物管行业的高成长性,以及后续业态重定义、增值服务爆发带来的二次空间,并参考3家海外主流物管公司、3家H股主流物管公司分别平均PEG0.7、1.0倍,合并后公司背靠招商局集团的强大央企开发背景,并具备A股龙头物管及非住宅物管公司的双重稀缺性,此次更名招商积余更彰显公司在招商局集团的高度战略定位,理应享受第一梯队物管公司的PEG溢价,我们按20年PEG0.9倍、上调PE至37.5倍(原为PEG0.85倍,PE35倍),对应物管市值234亿元,估算地产及其它业务对应市值约34亿元,合并后公司合理市值约268亿元,按扩股后总股本约10.6亿股,对应合理股价为25.27元。 投资建议:积余产业运营服务,百年传承高度定位,重申“强推”评级 中航善达逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.49亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升,将逐步从“成本中心”转向“利润中心”,同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质提升。考虑到中航善达19年中期规模超预期增长,我们维持19年、20年合并后物管业绩预测合计分别为4.3、6.3亿元,考虑到公司双重稀缺性以及集团内高度战略定位,按20年目标PE37.5倍(原35倍),上调目标价至25.27元,重申“强推”评级。 风险提示:物业管理拓展不及预期、利润率提升不及预期。
万科A 房地产业 2019-11-06 26.90 45.00 68.22% 26.87 -0.11% -- 26.87 -0.11% -- 详细
事件: 万科公布公司10月销售数据,10月公司实现签约金额433.8亿元,同比下降19.8%;实现签约面积271.3万平方米,同比下降20.5%。1-10月,公司累计实现签约金额5,189.9亿元,同比增长6.9%;实现累计签约面积3,332.9万平方米,同比增长2.8%;1-10月,公司新增建面3,695.1万平方米,同比下降19.3%;总地价2,147.9亿元,同比下降12.8%。 点评: 10月销售434亿、同比-20%,累计销售5,190亿、同比+7%,稳定增长 10月公司实现签约金额433.8亿元,环比下降12%、同比下降19.8%,单月销售较弱主要由于去年10月高基数541亿;实现签约面积271.3万平方米,环比下降15.4%、同比下降20.5%;销售均价15,990元/平,环比增长4%、同比增长0.9%。1-10月公司累计实现签约金额5,189.9亿元,同比增长6.9%,较1-9月降低3.3pct;累计实现签约面积3,332.9万平方米,同比增长2.8%;累计销售均价15,571元/平方米,同比增长4%。在一二线销售平稳背景下,预计公司后续销售稳定增长。 10月拿地积极、聚焦一二线及环都市圈,拿地额占比销售额达49% 10月公司在土地市场获取漳州、杭州、兰州等地16个项目和5个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。10月公司新增建面547.9万平方米,环比增长28.8%、同比增长40.9%;对应总地价213.7亿元,环比增长18.7%、同比增长9.7%;拿地金额占比销售金额达49.3%,环比增长0.3%,较上年50.5%下降1.2pct;平均楼面价3,901元/平米,环比下降7.8%、同比下降22.1%,拿地均价占比当月销售均价24.4%,环比下降0.1%,较上年36.6%下降12.2pct。1-10月,公司共新增规划面积3,695.1万平方米,同比下降19.3%;对应总地价2,147.9亿元,同比下降12.8%,拿地额占比销售额达41.4%,较上年50.5%下降9.1pct;平均楼面价5,813元/平米,同比增长8%,拿地均价占比当年销售均价37.3%。按销售均价1.56万元/平估算公司1-10月累计新增货值5,754亿元,高于同期销售金额5,190亿元,拿地较为积极。 投资建议:销售暂弱,拿地积极,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧,行业融资政策超预期收紧。
金科股份 房地产业 2019-11-04 6.98 10.00 51.98% 7.07 1.29% -- 7.07 1.29% -- 详细
3Q19业绩同比+82%,利润率双升、 预收款覆盖率进一步走高3Q19营业收入 423.0亿元,同比+60.7%;归母净利润 39.8亿元,同比+81.7%,贴近此前业绩预告上限;基本每股收益 0.74元,同比+85.0%;毛利率和归母销售净利率分别为 30.1%和 9.2%,同比分别提升 4.1pct 和 1.1pct;三费费率为9.9%,同比下降 1.5pct,其中销售费率和财务费率分别下降 0.6pct 和 0.7pct。 公司业绩高增源于交房规模及整体销售毛利增加。 报告期末,资产负债率和净负债率分别为 83.8%、 144.3%,分别同比持平、 -4.7pct。 19Q3末, 预收款达1,043.2亿元,同比+49.5%, 较 19H1末+11.0%,可覆盖 18年地产营收 2.7倍,较 19H1末提升 0.2倍, 预收款高覆盖将保持业绩持续高增。 3Q19销售 1,255亿、同比+45%,全年销售望超预期,拿地额/销售额 49%3Q19销售金额 1,255亿元,同比+45%;销售面积 1,248万方,同比+29%,销售稳步增长。公司 19年全年销售目标 1,500亿元,对应同比+26%, 全年大概率将超计划完成。拿地方面, 3Q19新增土地储备项目 140个,土地投资 614亿元,占比当期销售 49%,拿地较积极,权益地价 400亿元,计容建面 2,446万方,同比+38.1%。 19H1末可售面积约 5,600万方。考虑到 19年计划新开工约 3,000万方、同比+11%,并考虑到年末在建面积预计约 5,500万方, 19年新增可售货值 3,200亿元,充足可售保障 19年销售大概率超计划完成。 物管合同管理面积 2.4亿平、估值可观, 创新性员工持股确保业绩高增19H1公司物业管理营收 12.0亿元, 同比+84%; 净利润 1.59亿元, 同比+260%; 19H1末,累计合同管理面积达 2.39亿平,服务业态涵盖住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等多种业态。 19年全年计划新增合同管理面积 5,000万方, 18年金科物业综合实力排名 11位, 后续物管估值或将逐步体现。 6月 6日,公司股东大会通过《卓越共赢计划暨员工持股计划》,持股计划占比不超过 10%,单个参与人不超过 1%。其中,一期持股计划资金总额不超 32亿元,其中员工自筹资金不超 16亿元;二期至五期资金来源于专项基金,若 2019-22年业绩分别达 51、 62、 74、 82亿元, 复合增速 20%,则下一年度按该净利润3.5%提取专项基金。 投资建议:业绩、销售靓丽,创新型持股计划护航,维持“强推”评级金科股份作为渝派房企的代表,立足重庆、走向全国。 公司围绕“三圈一带、八大城市群、核心 25城”展开,在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时,逐渐加大其他区域投资,实现全国均衡布局,并预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。 3Q19公司业绩大增 82%,业绩进入丰收期,并高预收款和创新型持股计划保证业绩释放持续性。此外,目前金科物业综合实力排名 11位,后续估值或也将逐步体现。 我们维持 2019-21年每股收益预测分别为 0.98、 1.31、 1.65元, 对应 19-20年 PE 分别为 7.0倍和 5.2倍, 18年股息率高达 5.3%, 维持目标价 10.00元,维持“ 强推”评级。 风险提示: 房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧
首开股份 房地产业 2019-11-04 8.23 12.67 67.81% 8.18 -0.61% -- 8.18 -0.61% -- 详细
3Q19营收同比+39%、业绩同比+29%,京内外高毛利率项目集中结转 3Q19实现营收295.4亿元,同比+38.8%;归母净利润23.8亿元,同比+28.6%;毛利率和净利率分别为42.5%、8.0%,分别同比+16.0pct、-0.6pct。三项费用率11.0%,同比-0.3pct;每股收益0.82元,同比+38.1%;加权平均净资产收益率8.2%,同比+2.0pct;结算面积140.3万平,同比+31.6%;结算均价21,064元/平,同比+5.4%;业绩高增源于京内外高毛利率项目结算,比如北京国风尚越、成都花照紫宸、福州香槟国际等;业绩增速低于营收增速源于:1)营业税金及附加同比+175.6%,源于土增税增长较多;2)所得税同比+172.2%;3)合作项目结算增加致少数股东权益占比提升至48.8%;4)投资收益同比-60.8%。考虑到:1)公司19年计划竣工同比+36%;2)报告期末预收款达675.5亿元,同比+11.3%,覆盖18年营收达1.7倍;销售、竣工高增、预收账款创新高均保障公司全年业绩顺利释放。 3Q19销售691亿、同比+32%,全年销售额大概率将超1,000亿元计划 3Q19实现签约金额691.3亿元,同比+31.8%,完成年初销售计划68.4%;销售面积241.4万方,同比+21.2%,其中京内销售87.9万方,同比+68.7%,占比36.4%,京外销售153.5万方,同比+4.3%,占比63.6%。销售均价28,637元/平米,较18年均价+7.3%。考虑到:1)公司19年计划开复工1,997.6万方,同比+4.9%,并17、18年计划完成率分别为166%、173%,预示19年可售资源仍较充沛;2)公司土储集中于强一二线城市,并且京内土储占比达32%,在当前一二线市场韧性较强背景下,19年全年去化或超预期;3)公司前三季度销售金额已达691.3亿,保守假设四季度销售金额同比持平,预计全年销售金额可达1,174亿,对应销售同比增速或达17%。 3Q19拿地谨慎,成本可控,子公司拟增资扩股40亿利于降低负债率 3Q19新增规划面积163.2万方,同比+81.6%,其中京内、京外分别新增20万方、143万方,分别占比13%、87%,京外拿地力度持续加大。对应地价153.1亿,同比+24.2%;平均楼面地价9,378元/平米,同比-31.6%;拿地额占比销售额22.1%,拿地均价占比销售均价32.7%。拿地谨慎,注重成本可控。截至19Q3,未竣工土储1,953万方,其中74.7%位于强一二线城市(北京占比31.8%),优异土储结构确保销售稳增。19H1综合融资成本5.38%,较18年+0.02pct,仍处于较低水平。19Q3末,资产负债率、净负债率分别为81.8%、184.0%,同比-0.03pct、+12.2pct;此外,公司全资子公司城开集团拟计划在北交所增资扩股不超过40亿元,在不丧失城开集团控制权下,有利于增厚城开集团及公司净资产,降低净负债率。报告期内,表内销售回款376.2亿元、同比+14.0%。 投资建议:销售、业绩高增,子公司拟增资扩股降负债率,维持“强推”评级 公司作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,料将是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。近期大股东首开集团计划增持公司总股份的1-2%,充分彰显对当前价值认可及未来信心。我们维持公司19-21年每股收益预测1.55、1.79、2.05元,对应19/20PE为5.5/4.8倍,NAV折价达56%,18A/19E股息率高达4.7%和7.2%,维持目标价12.67元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
金地集团 房地产业 2019-11-04 11.95 17.76 48.00% 12.55 5.02% -- 12.55 5.02% -- 详细
3Q19业绩同比+3%, 毛利率微增,业绩放缓源于费用增加和表外结算少3Q19营业收入 425.3亿元,同比+26.9%; 归母净利润 54.3亿元,同比+3.4%,业绩仅略增主要由于费用率提升和表外项目结算较少; 扣非归母净利润 53.3亿元,同比+4.8%; 基本每股收益 1.20元,同比+3.5%; 毛利率和归母净利率分别为 41.7%和 12.8%,同比分别+0.4pct 和-2.9pct; 三费费率为 10.2%, 同比+2.7pct,其中销售费率和财务费率分别+0.8pct 和+2.2pct;投资收益 16.8亿元,同比-4.9%。 公司 18年宣告股利对应现价股息率 4.8%,高于行业平均水平。 3Q19销售额同比+34%、 预计全年销售 2,000亿, 19E 竣工同比+30%3Q19销售金额 1,418.5亿元,同比+33.7%;销售面积 710.3万平方米,同比+22.4%;销售均价 2.0万元/平,同比+9.2%。 在 2019年一二线销售向好的背景下,公司坚守一二线城市以及积极开工,将致可售和销售弹性会相对更具优势,并考虑 3Q19销售额 1,419亿元以及 18Q4的 562亿元,合计已达 1,981亿元,预计全年销售 2,000亿元,同比+23%。 中期 19年计划新开工面积大幅上调 51%至 1,235万平、对应同比-21%, 19年计划竣工面积小幅上调 3%至 876万平、对应同比+30%。 19Q3拿地放缓、前三季度拿地金额/销售金额 37%,成本控制得当3Q19公司根据每月公告披露合计拿地金额 517.8亿元,同比-11.2%, 拿地额占比销售额达 36.5%; 但实际半年报披露拿地额 554亿元+Q3公告拿地 121亿元合计约 675亿元,拿地额占比销售额约 47.6%。 拿地面积 741.9万平米, 同比+28.3%;平均楼面价 6,980元/平米,同比-30.8%,拿地均价占比当年销售均价 34.9%,较上年 51.5%下降 16.6pct。 截至 19H1末公司布局全国 54城,总土地储备约 4,760万平米,其中一二线占比 80%;按照 2万/平均价对应未结算货值 9,520亿元。 财务稳健、负债率低位, 预收款充裕锁定业绩释放19Q3末公司资产负债率 76.4%,同比-0.1pct;净负债率仅 60.1%,同比-5.4pct,处于行业低位。 19Q3末公司预收账款 855亿元,同比+28.0%,覆盖 18年地产结算金额 1.86倍,锁定未来业绩稳定释放。 前三季度公司投资性房地产租金收入 7.9亿元,同比+16.7%。 投资建议: 业绩暂弱,销售靓丽, 维持“强推”评级金地集团作为老牌龙头房企之一, 30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+18年销售低基数+开工积极推动可售充沛之下,公司 19年销售弹性更佳。 19H1末公司总土储中 80%位于一二线,预收款高覆盖 1.86倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司 2019-21年每股盈利预测为 2.24、 2.69元和 3.17元,对应 19-20年 PE 仅 5.6/4.7倍,股息率高达 4.8%, 维持目标价 17.76元,维持“强推” 评级。 风险提示: 房地产市场销量超预期下行以及行业调控政策超预期收紧。
大悦城 房地产业 2019-11-04 7.70 9.86 38.10% 7.33 -4.81% -- 7.33 -4.81% -- 详细
3Q19业绩同比+47%、整合后业绩绽放光彩,预收款高锁定保障业绩稳增 3Q19公司实现营业收入223.3亿元,同比+68.3%;归母净利润24.4亿元,同比+47.1%;扣非后归母净利润14.6亿元,同比+109.0%;基本每股收益0.62元,同比+47.6%;毛利率、净利率和归母净利率分别为48.4%、16.8%和10.9%,同比分别+2.0pct、-5.1pct和-1.6pct,净利率下降主要由于财务费用增加以及去年处置W酒店导致的投资收益高基数;三费费率为13.7%,同比-0.2pct,其中管理费率和财务费率分别-2.3pct和+3.1pct;投资收益7.5亿元,主要由于西安和长风大悦城项目出售给并购基金。19Q3末预收账款317.0亿元,同比+40.2%,覆盖18年地产结算收入2.5倍,保证后续业绩稳定释放。 销售快增、三年销售计划千亿,19H1租管费31亿、预计全年同比+25% 销售方面,克而瑞数据显示,3Q19实现销售金额510亿元,同比+31%;销售面积197万方,同比+58%;公司计划在2021年实现千亿销售。公司19H1投资性物业及相关服务收入31亿元,其中大悦城购物中心和写字楼租金收入分别为16.01亿和3.34亿,同比分别+24%;酒店4.34亿元(持平)。3Q19公司旗下持有型物业租金单价同比+0-14%不等,其中成都大悦城、香港中粮大厦等租金表现强劲。我们预计全年持有型物业实现租管费收入约62亿元,同比+25%,并且公司将通过优秀的招商运营能力提升购物中心销售额、新项目逐步成熟贡献出租面积来获得内生与外延式双重增长。 Q3拿地大增、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现 3Q19拿地面积403万平,拿地金额214亿元;拿地均价5,315元/平,占比同期销售均价21%。其中Q3拿地面积295万方,拿地金额151亿元;拿地均价5,108元/平,较19H1下降13%,拿地大增同时成本控制优异,其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高持续验证“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式。此外,公司与西安、青岛、武汉、长沙、郑州、成都等多地达成战略合作,积极推动项目落地。19H1末,住宅未结算面积1,082万方,权益比例53%;其中一、二线分别占比20%和67%,按照2.3万元均价估算总货值约2,453亿元;可售面积811万方、对应总货值1,837亿元,覆盖18年AH销售金额3.8倍。19Q3末资产负债率和净负债率分别为78.9%和125.1%,较18年末分别-6.0pct和-46.1pct,AH整合后融资优势凸显,多种融资渠道平均融资成本低至4-5%。 投资建议:业绩和销售快增,商住协同后拿地优势凸显,维持“强推”评级大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH整合后拿地端获得溢价,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们维持预测公司2019-21年每股收益分别为0.76、0.88、1.11元,现价对应19-20年PE为9.7/8.3倍,较每股NAV14.09元折价48%,优质资产严重低估,我们按照NAV折价30%以及20年目标PE11倍,维持目标价9.86元,维持“强推”评级。 风险提示:社零增速不及预期,公司结算进度不及预期。
华侨城A 房地产业 2019-11-04 7.02 9.00 31.58% 7.29 3.85% -- 7.29 3.85% -- 详细
3Q19营收+22%、 业绩增速+18%,主要源于投资收益同比+437%3Q19营业收入 298.6亿元,同比+21.6%;归母净利润 60.0亿元,同比+17.8%; 扣非净利润 49.6亿元,同比+2.4%; 每股收益 0.73元,同比+17.8%; 毛利率和净利率分别为 62.6%和 20.1%,分别同比+1.7pct 和-0.6pct,毛利率提升源于公司华东和华南一二线高毛利率项目结转较多; 三项费用率合计 15.8%,同比+2.0pct, 其中财务费用率同比+1.8pct, 源于公司持续积极拿地。 业绩增速低于营收主要源于: 1)3Q 营业税金及附加同比+59.5%, 源于土增税增长较多; 2)财务费用同比+63.0%,源于拿地增加导致有息负债同比+22.5%; 3)少数股东权益占比 12.1%,同比+6.7pct; 但考虑到公司三季度转让昆明和西安项目,致投资性收益达 27.7亿元、 同比+437.4%,对业绩形成较强支撑。 19Q3公司净资产收益率 9.6%,同比+0.2pct。 销售高增, Q3末预收款同比+80%, 拿地积极态度, 存货同比+58%房地产业务方面, 3Q19公司销售商品、提供劳务收到的现金 599.3亿元,同比+65.8%,考虑到公司乐园营收较为稳定,显示出公司销售同比去年均有较大幅度增长。 销售高增推动 19Q3末预收账款增至 726.8亿元,同比+80.0%,覆盖 18年总营收 151.0%, 保障业绩释放能力。 拿地方面, 3Q19公司在深圳、广州、武汉、南京等热点城市新增计容建面 799.5万方, 同比去年明显增长,其中新增权益建面 520.9万方, 权益占比 65.1%; 19Q3末公司存货 2,073.7亿元,同比+58.1%, 显示公司拿地积极。 拿地高增推动资产负债率和净负债率分别升至 76.9%、 102.6%,分别同比+2.5pct、 +13.3pct,同时长短债比 3.8、现金短债比 1.5, 财务保持健康状态。 旅游业务稳步增长, 旅游片区综合开发与房地产业务协同优势明显旅游业务方面, 欢乐谷接待游客人次保持稳增,比如北京、武汉、重庆欢乐谷上半年游客增幅均超 10%。报告期内, 北京欢乐谷五期、南昌玛雅乐园如期开业;重庆欢乐谷引入超级飞侠,实现优质文化 IP 利用的突破。未来公司将充分发挥旅游龙头品牌优势,加大对主题公园新业态的探索,不断升级欢乐谷景区,并创新植入国产动漫 IP 元素,预计未来旅游业务有望形成规模效应、且与房地产业务形成协同效应,以“旅游内核”辐射地产业务,强化拿地优势。 投资建议: 销售高增, 业绩稳健, 拿地积极, 维持“ 强推” 评级华侨城是旅游+地产的独特标的,旅游地产联动模式清晰,近两年积极在一二线城市拿地扩充土储,并且公司以“旅游内核”辐射地产业务,强化拿地优势,盈利能力显著, 有望推动公司业绩保持稳定增长。 我们维持公司 19-21年每股收益预测 1.49、 1.73、 1.96元,目前股价对应 19/20PE 仅 4.7/4.1倍, 18A/19E股息率达 4.2%和 4.9%,维持目标价 9.00元, 鉴于业绩销售优异表现以及低估值高股息, 维持“ 强推”评级。 风险提示: 房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧
中航善达 房地产业 2019-11-04 19.80 24.04 7.75% 22.88 15.56% -- 22.88 15.56% -- 详细
3Q19业绩同比-83%、扣非后同比+18%,地产业务萎缩、物管增长良好 3Q19营业收入39.2亿元,同比-2.3%;归母净利润1.4亿元,同比-83.4%;扣非后1.23亿元,同比+17.6%;基本每股收益0.21元,同比-83.4%;毛利率和归母净利率分别为19.1%和3.5%,同比-3.1pct和-17.2pct。业绩同比大降源于18年同期公司转让贵阳中航房地产70%股权、惠东康宏发展51%股权等确认投资收益8.9亿元,3Q19投资收益同比-98.2%。此外,3Q19公司销售费用同比-38.0%,说明房地产开发业务正在逐步剥离,并考虑到19H1地产业务为亏损拖累业绩状态,剔除地产业务后,物业管理业绩预计仍保持良好增长。 规模:合并后在管1.5亿方、非住宅物管龙头成型,后续规模望保持高增 19H1末,中航善达、招商物业管理面积分别达7,634、7,292万平米,分别较18年末+43.8%、+5.5%,合并后在管面积达1.49亿方。中航善达管理面积获得跨越式增长,显示出较强的物管拓展能力,并考虑到招商蛇口16-18年新开工面积同比增速持续维持高位,有望推动后续竣工高增,预计招商物业未来的管理面积有望稳定快速增长。中航善达深耕机构类物管,招商物业服务业态丰富(住宅、非住宅面积分别占比68%、32%),并且招商系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业强强联合,合力打造非住宅物业管理龙头。 业绩:预计19年业绩4.3亿、同比+40%,合并后业绩将实现量质齐升 我们按14-18年上、下半年管理面积与收入对应关系,并考虑到19H1管理面积大增,预计19年中航物业业绩为3.0亿元,但鉴于公司重组进程或影响业绩释放节奏,因而仍维持预计19年中航物业业绩2.3亿,但将推动20年业绩超预期。预计招商物业19年业绩2.0亿元,合计物管业绩预计4.3亿元,同比+41%,并存在超预期可能。考虑到招商蛇口16-18年新开工面积同比增速分别为23%、65%、60%,将推动销售、竣工持续高增,预计后续营收稳步增长。目前中航善达、招商物业物管利润率较行业仍有较大提升空间,考虑到后续毛利率提升、费用率改善等,预计合并后利润率望逐步修复,业绩有望实现量质齐升。 估值:20PEG0.85倍、PE35倍对应物管市值221亿,合理总市值255亿 估算2019-22年业绩CAGR达41.6%,预计20、21年业绩分别为6.3、8.8亿元。考虑到物管行业的高成长性,以及后续业态重定义、增值服务爆发带来的二次空间,并参考6家主流物管公司(3家海外、3家H股)平均PEG0.85倍,考虑到合并后公司背靠招商局集团的强大央企开发背景,并具备A股龙头物管及非住宅物管公司的双重稀缺性,我们按20年PEG0.85倍、PE35倍,对应物管市值221亿元,估算地产及其它业务对应市值约34亿元,合并后公司合理市值约255亿元,按扩股后总股本约10.6亿股,对应合理股价为24.04元。 投资建议:地产业务逐步剥离,物管业务表现良好,重申“强推”评级 中航善达逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.49亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升,将逐步从“成本中心”转向“利润中心”,同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质提升。考虑到中航善达19年中期规模超预期增长,我们上调19年、20年合并后物管业绩预测合计分别为4.3、6.3亿(原预测值4.2、5.5亿),考虑到公司双重稀缺性,按20年目标PE35倍,上调目标价至24.04元,重申“强推”评级。 风险提示:物业管理拓展不及预期、利润率提升不及预期。
中南建设 建筑和工程 2019-10-30 8.59 10.98 35.72% 8.67 0.93% -- 8.67 0.93% -- 详细
3Q19业绩同比大增79%、承诺持续兑现,预增全年业绩同比超50% 3Q19营业收入409.6亿元,同比+36.5%;归母净利润22.6亿元,同比+78.7%,其中Q3单季度业绩9.5亿元,同比+179.8%;3Q19扣非归母净利润21.5亿元,同比+65.8%;基本每股收益0.61元,同比+78.7%。房地产结算收入284.6亿元,同比+28.6%。毛利率和归母净利率分别为20.0%和5.5%,同比分别-1.3pct和+1.3pct;其中地产毛利率23.5%,同比+0.1pct;建筑毛利率8.9%,同比-5.4pct,主要受完工项目结构影响;公司在中报中预计19年结算毛利率将高于18年。 3Q19三费费率为9.3%,同比-0.5pct,其中管理费率-0.8pct、销售费率-0.9pct。此外,5月公司公布19年股权激励计划,拟授予股票期权占总股本3.73%,叠加18年7月激励方案的6.27%、两次合计达10%;行权价格8.49元;并进一步延伸21年业绩较17年增速不低于1,408%,即90亿元,彰显强烈发展信心。此外,公司预计19年归母净利润同比增长超50%。 3Q19销售额同比+27%、保持快增,拿地额/销售额32%、权益比例70% 3Q19销售金额1,299.5亿元,同比+27%;销售面积1,024.3万平方米,同比+32%;销售均价1.27万元/平,同比-4%。19年公司计划新开工面积1,061万平米,竣工面积998万平米、远高于18年结算面积,预示着19年丰富的可结算资源。 截至19Q3末,公司共有349个项目,在建规划建面3,423万方,未开工建面1,332万方;合计总土储4,755万方。3Q19拿地面积751万平米,权益比例70%、同比提升17pct;拿地面积占比销售面积73%;拿地金额416亿元,拿地金额占比销售金额32%;拿地均价占比销售均价44%,较1H19下降6pct。 负债率有所下行,预收款锁定高达4.6倍、后续业绩高增确定性强 3Q19末公司资产负债率90.9%,较18年末-0.78pct,剔除预收款后为44.1%,较18年末-0.91pct;净负债率175.6%,较18年末-15.9pct;现金短债比由19H1的1.49倍提高至1.59倍;有息负债余额691亿元,同比+23.1%,较1H19仅提升5亿元,并且18年地产销售金额覆盖有息负债倍数为2.12倍。1H19末有息负债中银行借款、债券类和其他分别占比49%、30%和22%,同比分别-3.4pct、+4.7pct、-1.3pct。3Q19末公司预收账款1,279亿元,同比+21.3%,覆盖18年地产结算收入4.6倍,远高于行业平均水平,并较18年末继续提升。 投资建议:业绩靓丽、销售快增,高成长确定性强,维持“强推”评级 中南建设在2016-18年期间在陈凯的带领下经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。今年5月公司再推新激励,业绩承诺已延伸至2021年,并高达90亿元,彰显强烈发展信心。 我们维持公司2019-21年每股收益预测为1.10、1.89和2.45元,现价对应19-21年PE仅为7.9/4.6/3.5倍、较每股NAV16.81元折价48%,考虑到公司利润率将低位回升、同时预收款高覆盖,未来释放业绩潜力强劲,维持目标价10.98元,维持“强推”评级。 风险提示:三四线城市销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
保利地产 房地产业 2019-10-29 15.30 20.62 44.30% 15.15 -0.98% -- 15.15 -0.98% -- 详细
3Q19业绩同比+34%,毛利率和权益占比提升,维持全年业绩+30%判断 3Q19公司营业收入1,117.9亿元,同比+17.8%;归母净利润128.3亿元,同比+34.1%;基本每股收益1.08元,同比+32.9%;毛利率和净利率分别为35.9%和11.5%,分别+3.2pct、+1.4pct;三项费用率合计8.9%,同比+0.7pct,其中财务和管理费用率分别+0.4pct、+0.3pct;投资收益16.1亿元,同比-20.2%;净资产收益率10.0%,同比+1.5pct。业绩增速高于营收主要源于:1)高毛利率项目集中结算;2)少数股东权益占比26.9%,同比-2.0pct;3)持有金融资产分类调整导致公允价值变动收益同比多增5.0亿元。考虑到:1)19Q3末预收款达3,829亿元,较18年末+27.7%,可覆盖18年营收197%;2)3Q19竣工1,723万方,同比+46.9%,快于同期营收增速+17.8%,并19年计划竣工同比+24%,竣工态度积极;3)从历史结转规律看,10-18年前三季度营收和业绩分别平均占比全年50%、51%,因而维持全年业绩预测246亿判断、对应同比+30%。 3Q19销售3,468亿、同比+14%,低基数&一二线布局确保全年销售稳增 3Q19公司销售金额3,467.7亿元,同比+14.2%,其中一二线销售占比75%;签约面积2,293.8万方,同比+13.3%,销售均价15,118元/平米,较18年均价上涨3.3%;实现销售回款3,098亿元,回款率89.3%,同比+3.6pct,销售质量进一步提高;3Q19新开工3,675万方,同比+11.5%,完成全年计划新开工4,500万方的81.7%。考虑到公司资源分布集中于一二线,在当前一二线市场相对稳定以及公司Q4销售低基数的背景下,预计19年全年销售仍将保持稳增。 3Q19拿地结构优化、成本控制得当,融资优势凸显,负债率明显改善 3Q19公司新增土储建面1,493万方,同比-39.2%,对应总地价996亿元,同比-39.1%,其中一二线拿地额占比76%,同比+1pct;拿地额占比销售额29%,拿地偏谨慎;平均楼面地价6,671元/平米,同比持平,拿地结构优化并成本控制得当。19H1末有息负债综合成本4.99%,和18年持平,保持行业最低水平。 美元债和中票融资成本仅在3.6-3.9%之间,较18年3.9-4.9%水平进一步下行。19Q3末资产负债率79.6%,扣预收款后的资产负债率40.4%,净负债率82.3%,分别同比-0.2pct、-2.5%、-19.2pct,负债率明显改善。 多元化业务稳步推进,保利物业港股上市在即,有望增厚公司市值 3Q19,保利物业分拆上市工作稳步推进,于9月17日收到中国证监会出具的《关于核准保利物业发展股份有限公司发行境外上市外资股的批复》;保利投资顾问继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作,加大与外部开发商的合作,累计覆盖城市超过210个,持续提升市场竞争力;商业管理新拓展购物中心、酒店和公寓合计14个项目,以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。 投资建议:业绩高增,销售稳健,保利物业望增厚市值,维持“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股上市在即,有望增厚公司市值。我们维持公司2019-21年每股收益预测2.06、2.47、3.00元,目前19/20年PE为7.5/6.3倍,18A/19E股息率为3.2%和4.2%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业融资政策超预期收紧。
阳光城 房地产业 2019-10-28 6.61 10.00 50.60% 7.09 7.26% -- 7.09 7.26% -- 详细
3Q19归母业绩同比+43%、扣非后+55%, 利润率提升、 预收款高锁定公司 19H1实现营业收入 320.3亿元,同比+23.5%;归母净利润 22.5亿元,同比+42.6%; 扣非归母净利润 20.7亿元,同比+54.6%; 基本每股收益 0.49元,同比+25.6%; 毛利率和归母销售净利率分别为 28.4%和 7.0%, 同比分别提升1.9pct 和 0.9pct; 三费费率为 10.6%,同比下降 0.6pct,其中财务费率下降 1.6pct。 19Q3末公司预收账款 882.1亿元,同比+21.6%,覆盖上年地产结算收入 1.59倍,保证业绩稳增长。 3Q19销售 1,500亿、同比+38%,料全年破 2,000亿,拿地谨慎、成本下行3Q19公司销售金额 1,502.1亿元,同比+37.8%,权益比例 64%;克尔瑞排名第 13;其中内地战略城市和长三角分别占比 36%和 34%。保守假设 Q4销售额持平去年达 539亿元,全年销售将破 2,000亿、同比+23%。 3Q19销售面积1,206.4万方,同比+48.4%;销售均价 1.25万元/平,同比-7.2%。 3Q19公司拿地金额 401.4亿元;拿地面积 899.1万方,权益比例 73%,拿地均价 4,465元/平;拿地额占比当期销售额 27%,权益拿地额占比当期权益销售额 32%; Q3拿地谨慎、成本下行,拿地均价占比销售均价 36%,较 19H1下降 12pct。 可售面积 4,400万方,对应土储货值 5,500亿、 75%位于一二线城市截至 2019H1,公司拥有土地储备(可售口径) 4,396万平方米,累计成本地价仅 4,322元/平方米,占比 2019H1销售均价仅 34%;对应可售货值 5,467亿元,覆盖 2018年销售金额 3.4倍,保障后续销售高增。就可售面积分布来看,内地战略城市占比 50%,主要包括长沙、南宁、西安、重庆、太原等;大福建、长三角和珠三角面积分布均匀,分别为 16%、 14%和 15%。分能级来看,一二线面积占比 65%、货值占比 75%。 回款持平略增, 现金流持续改善,负债率改善,中民投股权转让落幕3Q19公司表内销售回款 602.2亿元,同比+1.7%;但销售额同比+38%,主要由于并表权益比例下降, 3Q19销售额权益比例 64%VS3Q18的 77%。 同时经营性净现金流 113亿元、 连续近三年为正。同时,公司负债率稳步下行, 19Q3末资产负债率和净负债率分别为 84.4%和 142.2%, 同比分别-1.2pct 和-65.6pct; 有息负债为 1,132亿元,同比略增 2.2%。 此外, 10月 23日福建捷成收购二股东上海嘉闻剩余 50%股权(2月先收购了 50%),至此中民投退出公司股东。 投资建议: 业绩靓丽,销售高增,负债率改善,维持“ 强推” 评级阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载 70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;“双斌”团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆将有望推动公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。我们维持公司 2019-21年每股收益分别为 1.00、 1.35和 1.81元,现价对应 19/20PE 分别仅为 6.6/4.9倍、并较每股 NAV折价 56%, 维持目标价 10.00元,维持“强推” 评级。 风险提示: 房地产行业调控政策超预期收紧以及行业融资超预期收紧
万科A 房地产业 2019-10-28 26.81 45.00 68.22% 27.04 0.86% -- 27.04 0.86% -- 详细
3Q19营收同比+27%、业绩同比+30%,毛利率和预收款锁定率持续高位 3Q19公司实现营业收入2,239.1亿元,同比+27.2%;归母净利润182.4亿元,同比+30.4%;基本每股收益1.63元,同比+28.7%;结算面积1,455.0万平,同比+13.6%;地产结算收入2,125.7亿元,同比+26.9%;结算均价1.46万元,同比+11.7%;毛利率、净利率和归母净利率分别为36.0%、12.8%和8.1%,同比分别+1.2pct、+0.4和+0.2pct;三费费率为8.0%,同比-0.9cpt,其中财务费率-0.5pct;公司Q3计提存货跌价准备11.4亿元,影响业绩7.8亿元、占比4.3%。3Q19末已售未结金额6,362亿元,同比+19.9%,覆盖18年地产结算收入2.2倍,处于行业高位,确保后续业绩稳定释放;已售未结面积4,474万平,同比+20.6%;预收账款5,673亿元,同比+16.5%。 3Q19销售4,756亿、同比+10%,开工降幅收窄、竣工平稳增长 3Q19公司实现签约金额4,756.1亿元,同比+10.2%;销售面积3,061.6万平,同比+5.5%;销售均价1.55万元,同比+4.5%。3Q19公司新开工面积3,243.4万平米,占全年开工计划的90%,同比-11%,其中Q3新开工同比-3%,新开工降幅有所收窄;竣工面积1,640.1万平方米,同比+5.5%,占全年计划竣工面积的53%,其中Q3竣工同比-9%。考虑到未来结算竣工比的修复将推动结算量稳增。并综合考虑19年竣工计划同比+11.6%、3Q19结算均价同比+11.7%,隐含全年营收增速或为+25%。 3Q19拿地中性、货值相对充裕,负债率处于行业低位、回款平稳增长 3Q19公司新增拿地2,832.1万平,权益比例72%,较19H1提升3pct;根据公告披露加上物流拿地后,3Q19合计拿地面积3,147.2万平方米,同比-24.9%;对应总地价1,934.2亿元,同比-14.8%,拿地额占比销售额达40.7%,整体拿地中性;平均楼面价6,146元/平米,同比增长13.5%,拿地均价占比当年销售均价39.6%。3Q19末公司未结算总土储1.6亿平、权益比例61%;可售面积1.2亿平,按照1.5万元/平推算得到可售货值1.8万亿,覆盖18年销售金额3倍。19H1末资产负债率85.1%,同比+0.2pct;净负债率50.4%,同比-0.8pct,处于行业低位。报告期内,表内销售回款3,024亿元,同比+10.4%。 多元化业务稳步拓展,Q3宝能减持、但北上资金增持认可价值 报告期内万科物业品牌蝉联中指院2019物业品牌价值榜第一名;租赁住宅业务累计开业9.8万间,并成功发行25亿元/3.55%的租赁专项债;Q3万纬物流拿地面积27万方,截至期末可租赁物业的建筑面积998万平方米。从股东来看,香港中央结算有限公司(陆股通)持股比例由19H1末的2.43%上升至3.73%。此外,截至10月11日,港交所披露钜盛华和前海人寿分别持股7.0%和5.3%,即宝能合计持股万科比例由6月末的14.09%降至目前的12.25%。 投资建议:业绩高增、销售平稳,北上资金增持认可价值,维持“强推” 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。公司在物业服务、商业地产等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司19-21年EPS 预测分别为3.66、4.41、5.30元,对应19/20年PE 分别为7.3/6.0倍,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名