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袁豪

华创证券

研究方向: 房地产业

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工作经历: 证券投资咨询业务证书编号:S0360516120001,曾就职于中银国际证...>>

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新城控股 房地产业 2019-05-14 37.55 58.68 58.55% 39.20 4.39% -- 39.20 4.39% -- 详细
事件: 5月9日,新城控股公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额214.0亿元,同比增长68.4%;实现签约面积177.6万平方米,同比增长80.7%。1-4月,公司累计实现签约金额681.1亿元,同比增长34.7%;实现累计签约面积592.9万平方米,同比增长47.0%。 点评: 4月销售214亿、同比+68%,1-4月销售681亿,同比+35%,销售表现靓丽4月公司实现签约金额214.0亿,环比-7.2%、同比+68.4%,大幅高于3月主流50家房企单月同比+23.9%;实现签约面积177.6万平米,环比-9.7%、同比+80.7%,表现优于重点跟踪45城月成交面积同比+34.2%;销售均价12,045元/平米,环比+2.7%、同比-6.8%。1-4月,公司累计实现签约金额681.1亿元,同比+34.7%,较前值+11.3pct,完成年初计划25.2%,累计销售金额克尔瑞排名继续稳居前十;累计实现签约面积592.9万平米,同比+47.0%,较前值+10.9pct;累计销售均价11,487元/平米,同比-8.4%。低基数下公司4月单月销售表现靓丽,并进一步推动公司1-4月销售继续快增。考虑到公司整体土储仍以长三角二三四线为主、布局城市库存普遍偏低以及积极拿地并快速推盘,在当前长三角市场持续回暖背景下,预计公司全年完成2,700亿销售计划难度不大、并大概率超额完成。 4月拿地额同比+57%,拿地/销售金额62%,拿地重回高增并重心转向一二线4月公司土地市场分别在杭州、天津、长沙、郑州、西安等17城获得18个项目,对应新增建面323.0万方,环比+219.3%、同比+57.1%;对应总地价198.5亿元,环比+215.5%、同比+199.6%;拿地金额占比销售金额92.8%;拿地权益92.9%。平均楼面价6,145元/平米,环比-1.2%、同比+90.7%,拿地均价上涨较快主要源于公司二线城市拿地占比提升。4月单月公司拿地放量,拿地额创历史新高。1-4月,公司共新增规划面积963.6万方,同比+32.2%;对应总地价424.1亿元,同比+125.3%;拿地额占比销售额62.3%,较上年的34.4%大幅提升27.8pct,公司拿地重回高增势态;平均楼面价4,401元/平米,较上年+46.5%,拿地均价占比销售均价38%,较18年+13.7pct,主要源于公司拿地持续向一二线转向后成本有所提升。1-4月公司拿地重回高增势态,并且拿地重心坚定转向一二线。 投资建议:销售靓丽,拿地额创新高,维持“强推”评级 公司坚持快周转策略,凭借无周期拿地、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,销售突飞猛进、ROE领先于同行,15-18年销售额复合增长85%、同期业绩复合增长73%,克尔瑞行业销售排名较17年提升5名,挺进前八,彰显高成长典范。我们维持19-21年每股收益预测为6.52、8.78、11.46元,对应19-20年PE分别仅5.6、4.2倍,我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升,同时考虑到一二线+强三四线市场逐步回暖对公司业绩和销售有积极推动作用,维持目标价58.68元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金放松不及预期
招商蛇口 房地产业 2019-05-14 20.76 30.00 42.11% 21.96 5.78% -- 21.96 5.78% -- 详细
事件: 5月9日,招商蛇口公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额179.3亿元,同比+72.5%;实现签约面积91.4万平方米,同比+49.0%;4月公司新增建面141.8万平方米,同比+1.1%;总地价170.1亿元,同比+216.1%。 点评: 4月销售179亿、同比+73%,一二线回暖及低基数下销售表现亮眼 4月公司实现签约金额179.3亿元,环比+0.7%、同比+72.5%,大幅优于克而瑞主流50房企月平均同比+23.9%;实现签约面积91.4万方,环比-2.1%、同比+49.0%,高于我们高频跟踪的45城4月成交面积同比+34.2%;销售均价19,615元/平米,环比+2.9%,较18年-4.9%。1-4月公司累计实现签约金额558.3亿元,同比+33.9%,较上月+12.8pct;实现签约面积280.3万方,同比+33.4%,较上月+6.4pct。1-4月累计销售均价19,914元/平米,较18年-3.4pct;基于公司优异一二线布局(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),以及受一二线市场持续回暖和低基数影响,预计公司销售将继续保持高增。 4月拿地170亿,同比+216%,权益占比43%,拿地转积极并权益占比提升 4月公司在土地市场新获取香港、深圳、苏州、东莞、昆明、肇庆、常熟7城共10个项目,合计新增建面141.8万方,同比+1.1%,对应地价170.1亿,同比+216.1%;拿地面积权益占比43.4%,较上月+6.2pct;楼面价11,200元/平米,环比-12.8%,同比+212.5%,主要源于香港和苏州住宅项目楼面价较高;拿地额占比销售额94.9%,较上月+42.4pct,拿地明显转向积极。1-4月公司共新获16地块,共新增规划面积242.6万方,同比-52.7%;总地价279.4亿元,同比-19.8%;拿地面积权益占比42.9%,较18年-12.3pct;拿地额占比销售额50.0%,较18年下降5.1pct;平均楼面地价11,515元/平米,较18年楼面均价+59.0%,主要源于公司在重点一二线城市拿地力度加大。公司4月拿地明显转积极,并且权益占比也同步有所提升。 投资建议:销售亮眼,拿地积极,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值料将进一步大幅提升。我们维持公司2019-21年每股收益预测为2.41、2.97和3.64元,目前现价对应19-20年PE为8.5、6.9倍、并公司每股NAV35.20元较现价折价达42%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度的进一步提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,我们维持目标价30.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金放松不及预期
万科A 房地产业 2019-05-09 27.42 45.00 64.47% 28.27 3.10% -- 28.27 3.10% -- 详细
事件: 万科公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额601.7亿元,同比增长43.6%;实现签约面积370万平方米,同比增长43.6%。1-4月,公司累计实现签约金额2,096.1亿元,同比增长6.9%;实现累计签约面积1,294.8万平方米,同比下降0.8%;1-4月,公司新增建面937.8万平方米,同比下降31.5%;总地价543.3亿元,同比下降18.2%。 点评: 4月销售大增、同比+44%,一二线走好之下后续销售弹性可期 4月公司实现签约金额601.7亿元,环比增长4.9%、同比增长43.6%;实现签约面积370万平方米,环比增长2.7%、同比增长43.6%;销售均价16,262元/平,环比增长2.2%、同比增长0%。1-4月公司累计实现签约金额2,096.1亿元,同比增长6.9%,较1-3月提高10pct;累计实现签约面积1,294.8万平方米,同比下降0.8%;累计销售均价16,189元/平方米,同比增长7.8%。4月公司销售大增,高于主流50家房企单月销售额增速同比+24%,单月销售金额稳居克尔瑞榜单第二、仅次于碧桂园,在一二线销售走好的背景下后续销售弹性或值得期待。 4月拿地聚焦一二线、仍保持谨慎,拿地金额占比销售金额20% 4月公司在土地市场获取苏州、天津、北京、长春等地8个项目,拿地区域主要集中于一二线城市。4月公司新增建面124.9万平方米,环比下降59.4%、同比下降67.3%;对应总地价118.7亿元,环比下降22.4%、同比下降37.2%;拿地金额占比销售金额为19.7%,环比下降0.3%,较上年50.5%下降30.8pct;平均楼面价9,507元/平米,环比增长91%、同比增长91.9%,拿地均价占比当月销售均价58.5%,环比增长0.9%,较上年36.6%提升21.9pct。1-4月,公司共新增规划面积937.8万平方米,同比下降31.5%;对应总地价543.3亿元,同比下降18.2%,拿地额占比销售额达25.9%,较上年50.5%下降21.0pct;平均楼面价5,794元/平米,同比增长19.3%,拿地均价占比当年销售均价35.8%。按销售均价1.5万元/平估算公司1-4月累计新增货值1,407亿元,低于同期销售金额2,096亿元,拿地仍较谨慎。 投资建议:销售大增,拿地谨慎,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金改善不及预期。
万科A 房地产业 2019-05-06 28.00 45.00 64.47% 28.31 1.11% -- 28.31 1.11% -- 详细
19Q1营收同比+57%、业绩同比+25%,毛利率持续高位、预收锁定再走高19Q1公司实现营业收入483.7亿元,同比+56.9%;归母净利润11.2亿元,同比+25.2%;基本每股收益0.10元,同比增长25.2%;结算面积310.8万平米,同比+88.2%;地产结算收入455.9亿元,同比+64.0%,显示地产结算加速;毛利率和归母净利率分别为35.0%和2.3%,同比分别+0.9pct和-0.6pct;三费费率为12.1%,同比-2.6cpt。公司营收增速快于业绩增速源于:1)公司计提应收账款减值4.2亿元,同比+237%;2)结算项目权益降低导致少数股东损益20.9亿元、同比+136%,并少数股东权益占比暂时性提升至65%;3)财务费用18.4亿元,同比+77%。此外,19Q1末公司资产负债率84.8%,同比+0.7pct;净负债率仅44.7%,同比-5.6pct,处于行业低位;已售未结金额5,864亿元,同比+18.6%,覆盖18年地产结算收入2.1倍;已售未结面积4,043万平,同比+13.4%;预收账款5,333亿元,同比+5.6%。 19Q1销售1,494亿、同比-3%,同期拿地谨慎、开工略降,竣工较为积极19Q1公司实现签约金额1,494.4亿元,同比-3.1%;签约面积924.8万平方米,同比-11.8%;销售均价16,159元/平方米,同比+9.8%。新开工面积1,019.4万平方米,同比-9.8%,占全年开工计划的28.2%(18Q1为31.9%);竣工面积222.8万平方米,同比+44.2%,占全年竣工计划的7.2%(18Q1为5.9%),竣工积极、同时考虑到结算竣工比的修复,预计19年结算量将较为积极。19Q1公司开发项目拿地面积598.5万平方米,权益比例73%;根据公告披露加上物流拿地面积后,19Q1合计拿地面积812.9万平方米,同比-17.7%;对应总地价424.6亿元,同比-10.7%,拿地额占比销售额达28.4%,拿地偏向谨慎。19Q1末公司未结算总土储1.5亿方、权益比例60%,按照1.5万元/平推算得到总货值2.25万亿,覆盖18年销售金额3.7倍。 投资建议:竣工加速、业绩稳增,预收锁定再走高,维持“强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
金科股份 房地产业 2019-05-06 7.36 10.00 55.52% 7.50 1.90% -- 7.50 1.90% -- 详细
Q1营收+21%、业绩+48%,利润率、ROE持续提升,高预收款锁定 19年一季度实现营收64.1亿,同比+20.5%,归母净利润2.5亿,同比+47.9%;基本每股收益0.04元/股,同比+100%;毛利率为25.4%,较上年+5.1pct,归母净利率为3.9%,较上年+0.7pct;加权平均净资产收益率1.05%,同比+0.25pct,源于净利率提升。三项费用率合计13.8%,同比+1.6pct;其中,管理费用率5.0%,同比+1.9pct,源于公司经营规模扩大人员费用增加。业绩增速高于营收增速,源于毛利率提升、财务费用下降、以及少数股东损益下降。截至19年1季度末,公司预收款达862.4亿元,同比+58.2%,较18年末+13.1%,可覆盖18年营收2.3倍,较18年末提升0.3倍,预收款覆盖率进一步提升,预收款高覆盖保障后续结算高增。 Q1销售299亿、同比+24%,充足可售及一二线布局保障1,500亿目标 19年一季度公司实现销售金额299亿元,同比+24%,销售稳步增长;实现销售面积316万平米,同比+4%。公司坚持城市深耕战略,18年公司在重庆市场占有率高达8.79%,同比增长31%,预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。公司19年全年销售目标1,500亿元,对应同比+26%,考虑到公司19年计划新开工面积约3,000万方、同比+11%,新开工稳增,并考虑到18年末公司在建面积约5,500万方,19年新增可售货值3,200亿元,充足可售保障19年销售目标达成。物业方面,公司19年全年计划新增物业合同管理面积5,000万方,18年金科物业综合实力排名11位,后续估值或也将逐步体现。 Q1拿地面积同比+188%,积极扩张、深耕成渝,筹划员工持股、彰显信心 19年一季度公司土地投资149亿元,权益地价114亿元,计容建筑面积406万方,同比+187.9%,拿地积极。新增土地储备中成渝地区面积占比36%,重庆面积占比15%。4月8日,发改委指出,“扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估,研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措,培育形成新的重要增长极。”预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。报告期末,公司资产负债率和净负债率分别为83.9%、154.7%,分别同比-2.3pct、-80.1%,分别较18年末+0.3pct、+18.2pct,源于1季度拿地积极。此外,公司发布筹划员工持股计划的公告,持股计划持有的公司股票总数预计为公司股本总额的2%-5%,单个员工本次所获股份权益对应的股票总数不超过公司股本总额的1%。持股计划涉及的股票拟通过二级市场购买(包括大宗交易及竞价交易等方式)等法律法规许可的方式取得。 投资建议:业绩靓丽、销售稳增,筹划员工持股、彰显信心,维持“强推” 金科股份作为渝派房企的代表,立足重庆、走向全国。公司围绕“三圈一带、八大城市群、核心25城”展开,在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时,逐渐加大其他区域投资,实现全国均衡布局,并预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。1季度公司业绩增速48%、销售增速24%、毛利率、净利率双升,预收账款高覆盖。此外,目前金科物业综合实力排名11位,后续估值或也将逐步体现。我们维持2019-21年每股收益预测分别为0.98、1.31、1.65元,对应19-20年PE分别为7.9倍和5.9倍,按19年目标PE10倍,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金放松不及预期
金地集团 房地产业 2019-05-06 11.71 17.76 52.84% 12.11 3.42% -- 12.11 3.42% -- 详细
18年业绩+18%,毛利率高位上行,股息率达4.9%,19Q1业绩+37% 18年公司实现营业收入507.0亿元,同比+34.6%;归母净利润81.0亿元,同比+18.4%;基本每股收益1.79元,同比+17.8%;地产结算面积255.6万平方米,同比-1.3%;结算收入460.6亿元,同比+36.8%。毛利率和归母净利率分别为43.1%和16.0,同比分别+8.3pct和-2.2pct;三费费率为10.5%,同比-0.1pct;公司计提资产减值损失(坏账+存货跌价准备)9.6亿元。公司拟每10股派发现金股利6.00元,对应现价股息率4.9%,高于行业平均水平。19Q1公司实现营业收入478.9亿元,同比+61.2%;归母净利润14.5亿元,同比+36.8%。 18年销售额+15%、积极拿地开工,19Q1销售额+30%、竣工同比大增 18年公司实现销售金额1,623.3亿元,同比+15.3%;销售面积877.8万平方米,同比+14.5%;销售均价1.85万元/平,同比+0.7%。新开工面积1,555万平方米,同比+79%;竣工面积672万平方米,与上年持平。公司在上海、北京、广州、天津等十几个城市的市场排名均位列前十。18年公司拿地金额1,000亿元,权益比例40%;拿地面积1,072万平方米;拿地金额/当期销售金额62%,拿地均价/当期销售均价50%。截至18年末公司总土储4,400万方,权益比例52%,对应总货值8,140亿元,覆盖18年销售收入5倍。19Q1公司销售金额338.2亿元,同比+29.5%;销售面积161.6万平方米,同比+6%;新开工面积288万平方米,同比+6%;竣工面积126万平方米,同比+107%;拿地面积134.5万平方米,同比-1.6%;对应总地价118.3亿元,同比-1.2%,拿地额占比销售额达35%,拿地偏向谨慎。 财务稳健、负债率低位、融资成本低位,预收款充裕保证未来结算放量 18年末公司资产负债率76.1%,同比+4.0pct;净负债率仅48.0%,同比+4.2pct,处于行业低位;公司18年发债多项利率处于行业低位,目前现金短债比高达4倍、处于行业高位。18年末公司有息负债821亿元,其中银行借款占比46% ,公开市场融资占比54%;债务融资加权平均成本为4.83%,同比+0.3pct,处于行业低位;良好的现金流和低负债率也赋予了公司仍有充足的加杠杆空间,将持续受益于行业集中度的提升。18年末公司预收账款697亿元,同比+20.4%,覆盖18年地产结算金额1.51倍,锁定未来业绩释放。 投资建议:业绩稳增、并有加速迹象,高股息、低估值,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+18年销售低基数+开工积极推动可售充沛之下,公司19年销售弹性更佳。18H1末未结算面积89%位于一二线,预收款高覆盖1.5倍且均为16-17年高价项目,保障未来结算量质齐升。我们维持公司2019-20年每股盈利预测为2.24和2.69元,并新增21年预测为3.17元,对应19年PE仅5.4倍,股息率高达4.9%,并且我们认为公司未来业绩释放能力强劲,维持目标价17.76元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期
首开股份 房地产业 2019-05-06 8.81 12.67 42.52% 9.14 3.75% -- 9.14 3.75% -- 详细
19Q1营收同比+35%、业绩同比+15%,毛利率及少数股东权益占比大幅提升 19Q1实现营收83.2亿元,同比+35.2%;归母净利润3.6亿元,同比+15.3%;扣非净利润2.9亿元,同比+87.9%;毛利率和净利率分别为38.1%、4.3%,分别同比+18.3pct、-1.0pct。三项费用率为10.7%,同比+0.6pct,主要源于公司财务费用率有所增长;公司每股收益0.10元,同比+23.0%;营收高增主要源于Q1公司结算面积37.7万方,同比+48.1%,其中京外项目占比87.8%,同比+44.3pct,毛利率较高的京外项目结转大增推动Q1结算毛利率大增18.3pct。公司业绩增速低于营收增速,主要源于Q1少数股东权益占比达70.5%,同比+59.6pct,对应金额8.6亿元。鉴于:1)公司19年计划竣工465.3万方,同比+35.9%;2)19Q1末预收款达633.4亿,同比+20.4%,覆盖18年营收达1.6倍,将共同保障后续业绩稳定释放。 19Q1销售103亿、同比+3%,京外占比持续提升,有利于毛利率有所改善 19Q1实现签约金额102.7亿元,同比+2.5%,完成年初计划10.2%;销售面积41.7万方,同比+10.0%,完成年初计划11.7%,分区域看,京内销售9.8万方,同比+55.4%,占比23.6%,京外销售31.8万方,同比+0.9%,占比76.4%,京外销售面积占比持续提升。鉴于17-19Q公司京外销售面积占比持续提升,由于京外项目权益占比、毛利率均高于京内,预计推动19-20年少数股东权益占比相对低位,毛利率或将低位略有改善。公司19年计划销售1,010亿元,同比+0.3%,考虑到:1)19年计划开工435万方、同比-41.1%,但仍高于18年销售,计划复工1,562万方、同比+34.1%,计划开复工1,997.6万方,同比+4.9%,并17、18年计划完成率分别为166%、173%,预示19年可售资源仍较充沛;2)一二线持续回暖将推动19年去化率提升;将共同确保19年销售继续稳增。 19Q1拿地/销售额占比61%,继续京外扩张,未来棚改项目利润贡献在即 19Q1新增建面43.0万方,同比+8.2%,其中京内无新增建面,京外新增建面均位于苏州;对应拿地金额62.5亿元,同比-1.0%;拿地均价14,543元/平米,同比-8.5%。拿地额占比销售额61%,京外拿地继续扩张。截至19Q1公司未竣工土储2,000万方,其中76.3%位于强一二线城市(其中北京占比32.0%),优异土储结构确保未来销售持续稳增。Q1公司新开工面积73.7万方,同比-24.3%,完成年初计划16.9%;竣工面积47.1万方,同比-47.7%,完成年初计划10.1%;19Q1末公司资产负债率、净负债率分别为81.4%、180.7%,分别同比+0.0pct、+7.1pct;18年综合融资成本5.36%,同比+0.21pct,仍处于较低水平。此外,预计未来4年预计公司将有7个在建棚改项目将贡献收益近55-60亿,其中,今年预计有2个棚改项目入市,将额外助力公司业绩稳定增长。 北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出 18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批,电子城股权激励草案出台,北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。 投资建议:业绩稳增、毛利率提升,北京国改重要标的,重申“强推”评级 首开股份作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,料将是国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持公司2019-20年每股收益1.41、1.63元,对应19年PE为6.3倍,NAV折价达55%,按19年目标PE9.0倍,维持目标价12.67元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金改善不及预期
荣盛发展 房地产业 2019-04-29 10.25 15.75 66.49% 10.40 1.46% -- 10.40 1.46% -- 详细
Q1营收同比-5%、业绩同比+30%,投资收益大增,预收款覆盖率1.8倍 19年一季度实现营收66.6亿元,同比-4.7%;归母净利润7.8亿元,同比+30.2%;扣非后归母净利润6.6亿元,同比+8.9%;基本每股收益0.18元,同比+28.6%。公司业绩增长主要由于投资收益大增,报告期投资收益1.1亿元,同比+961.1%。毛利率和归母净利率分别为33.8%和11.7%,较上年-0.8pct和+3.1pct;三项费用率合计17.1%,同比+3.0pct,其中,销售费用率6.4%,同比+1.2pct,管理费用率8.3%,同比+1.2pct,源于公司经营规模增长。截至19年1季度末,公司预收账款达918.6亿元,同比+25.5%,较18年末+5.5%,可覆盖18年地产营收1.8倍,预收账款覆盖率较18年末提升0.1倍,保障后续业绩稳定释放。 Q1销售同比+14%,3月单月销售同比+20%,19年销售目标1,120亿 2019年1季度,公司实现销售金额166.9亿元,同比+13.9%,完成全年计划目标的15%;1季度实现销售面积153.1万平方米,同比+4.1%;其中,3月份公司实现销售金额73.8亿元,同比+20.4%;销售面积73.0万平方米,同比+16.5%,销售稳步增长。2019年公司计划签约金额1,120亿元,对应同比+10%,计划实现销售回款920亿元。考虑到公司19年计划新开工954.3万方,竣工860.5万方,分别同比+6.2%、+39.8%,并且拿地端积极补库存,新开工增速有望超额完成计划,全年可售货值有保障,同时竣工计划高增长,公司销售和结算有望稳步高增。 Q1拿地谨慎,19年计划拿地1,670万方、同比+120%,负债率继续下降 19年1季度新增建面134.4万方,同比-22%;拿地金额23.6亿元,同比-40.8%;拿地均价1,756元/平米,占比销售均价仅16%,后续结算利润率有一定保障。19年拿地将积极补库存,计划新增土储建面约1,672.5万平米,同比+119.9%,预计2季度开始拿地态度将更加积极。此外,公司多元融资渠道畅通,1月份先后获批北金所10亿私募债、深交所30亿长租债和11.67亿公司债,并成功发行5亿/270天/7.3%超短融。截至19年1季度末,公司资产负债率和净负债率分别为83.7%、86.2%,同比分别-1.1pct、-52.0pct,分别较18年末-0.3pct、-1.6pct,杠杆率进一步下行,得益于有息负债余额下降及净资本增厚。 投资建议:业绩、销售稳增、高预收、低估值,维持“强推”评级 公司持续秉承快周转策略,ROE持续提升,已初步形成“两横、两纵、三集群”的项目布局。截至18年末公司土储约3,614万平方米,充分保障未来开发需要,且多元化拿地方式有效控制成本;同时公司产业园区拓展迅速,为未来地产开发提供充裕资源。我们维持公司2019-21年每股收益预测2.25、2.84和3.52元,目前股价对应19-21年PE仅4.7/3.7/3.0倍,按19年目标PE7倍,维持目标价15.75元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期
阳光城 房地产业 2019-04-29 6.91 10.00 49.03% 6.99 1.16% -- 6.99 1.16% -- 详细
Q1业绩同比达+37%,毛利率提升、负债率下降、年内评级或有望提升 公司18年实现营业收入60.1亿元,同比+39.7%;归母净利润3.1亿元,同比+37.2%;对应每股收益0.05元,同比-16.7%。毛利率和归母净利率分别为27.4%和5.1%,同比分别+2.4pct和-0.1pct。三费费率为16.4%,同比+4.5pct,主要由于财务费率+4.0pct和销售费率+2.0pct。19Q1末公司预收账款729.5亿元,同比+43.2%,覆盖上年地产结算收入1.31倍。19Q1末资产负债率和净负债率分别为83.8%和189.6%,同比分别-3.0pct和-86.2pct;有息负债为1,191亿元,同比+2.4%;18年平均融资成本7.94%,同比+0.86pct,基本可控上行。预计今年流动性相对宽松背景下,公司负债结构将有所改善,资金弹性也将有所体现,有息负债和融资成本双重下降料将显著贡献业绩,年内评级或有望提升。 Q1销售额同比+22%,土储货值5,600亿、其中75%货值位于一二线 19Q1公司销售金额340亿元,同比增长22%;权益比例64%,克尔瑞排名第14;其中内地战略城市和长三角分别占比33%和36%。19Q1公司拿地金额142.6亿元,其中权益比例83%;拿地面积207.4万方,拿地均价6,872元/平;拿地金额占比当期销售金额42%,拿地均价占比销售均价52%。截至2018年末,公司拥有土地储备(未结算口径)4,418万平方米,权益比例63%;累计成本地价仅4,339元/平方米,占比2018年销售均价仅34%;对应可售货值5,681亿元,覆盖2018年销售金额3.5倍,保障后续销售高增。就可售面积分布来看,内地战略城市占比48%,主要包括长沙、南宁、西安、重庆、太原等,占比分别为7.5%,5.8%,5.3%、4.6%、4.5%,五大城市合计占比27.7%;大福建、长三角和珠三角面积分布均匀、分别为15%、17%和15%。分能级来看,一二线面积占比65%、货值占比75%。 投资建议:业绩高增、土储充裕,毛利率提升、负债率下降,维持“强推” 阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;“双斌”团队加盟后的全面变革也料将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆叠加流动性相对宽松的环境也使得公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升,并且估值也有望得到提升。我们维持预测公司2019-21年每股收益分别为1.00、1.35和1.81元,现价对应2019年PE7.0倍、并较每股NAV折价60%,维持目标价10.00元、相当于2019年PE10.0倍,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧以及行业资金改善不及预期。
绿地控股 房地产业 2019-04-25 7.58 10.00 44.93% 7.57 -0.13% -- 7.57 -0.13% -- 详细
18年业绩同比+26%、毛利率、净利率双升、预收高覆盖、分红稳定 18年公司实现营收3,484.3亿,同比+20.0%,归母净利润113.7亿,同比+25.9%;19Q1实现营收904亿元,同比+21%,归母净利润44亿,同比+26%;18年每股收益0.93元,同比+25.7%;毛利率和归母净利率分别为15.4%和3.3%,较上年+1.0pct和+0.2pct;三费占比6.0%,同比+0.8pct,源于汇兑损失大幅增加;少数股东权益占比29.0%,较上年-4.4pct。资产负债率和净负债率分别为89.5%、171.8%,同比分别+0.5pct、-34.2pct,杠杆下降。此外,拟每10股派现3元(含税),分红率为32%,维持较高水平,对应股息率4%。18年实际完成利润总额242.7亿,较年初200亿元目标超21%,19年目标利润总额超过267亿元,较上年目标同比+34%、较上年实际完成同比+10%;19Q1末,预收账款达3,563.3亿元,覆盖18年地产营收220.7%,预收款高覆盖保障业绩释放。 18年销售额同比+26%,19Q1开竣工强劲推动销售+43%、业绩+26% 公司18年实现合同销售额3,785亿,同比+26.4%;销售面积3,664万方,同比+50.3%;销售回款2,968亿元,同比+21%,回款率达77%。投资方面,18年公司完成新开工面积3,322万平方米,同比+12.7%;竣工面积1,947万平方米,同比-9.0%。19Q1,公司实现销售金额694亿元,同比+43%;销售面积599万方,同比+45%,新开工1,315万方,同比+50%,竣工150万方,同比+90%。公司在2018年3季度中高层经营会议中提出,19-21年,其房地产业务确保年均销售规模保持在5,000亿元以上;我们估算公司19年可售货值约为6,000-7,000亿元,预计19年公司销售有望超4,500亿元、对应同比超+20%。考虑到公司新开工、竣工强劲,19年销售、业绩稳增有较强保障。 18年拿地同比+116%,土储1.5亿方,长三角占比高、深度受益长三角一体化 18年公司新增权益建面约4,336.8万平方米,同比+115.8%,权益地价814亿元,对应货值约4,500亿元。19Q1,公司新增权益建面约806.3万平方米,同比-30.8%。截至18年末,估算公司总土储面积约1.49亿方,估算已售未结算面积约3,362万方,估算未售面积约1.15亿方。按18年销售均价1.06万元/平米估算,对应可售货值约1.22万亿,按公司19-21年年均销售目标5,000亿元估算,可满足未来2年开发、销售需求。公司总土储面积中,长三角区域占比达26.5%,有望深度受益长三角一体化;并且公司在苏州、上海、杭州等城市深度布局,包括苏州汾湖科技城、绿地长岛、杭州湾等项目预计将为公司带来大量潜在优质土储,推动长三角土储增厚。 投资建议:业绩销售稳定,预收款高覆盖,长三角受益标的,维持“强推” 绿地控股目前销售排名行业第6位,作为行业龙头之一料将充分受益于集中度提升;近两年来公司重抓回款卓见成效,也有效推动负债率的改善;同时公司积极解决低利润率弊病,一方面严控拿地成本,并依托特色小镇、PPP项目拓展等多种方式进一步增强非市场化拿地能力;另一方面将降成本、提周转提升到战略高度,全面推进甲供直采和标准化,综合降本率达27%,新增住宅项目标准化率达78%。鉴于公司业绩略低于预期,我们将公司2019-21年每股收益预期分别小幅下调至1.21、1.51和1.87元(原预测为19-20年1.25和1.56元),目前19年PE仅6.2倍,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产政策超预期收紧以及行业资金放松不及预期
中南建设 建筑和工程 2019-04-25 8.74 10.98 30.56% 9.01 3.09% -- 9.01 3.09% -- 详细
18年业绩同比大增219%、利润率持续回升,高业绩承诺彰显发展信心18年实现营业收入401.1亿元,同比+31.3%;归母净利润21.9亿元,同比+219.1%; 每股基本盈利0.59元,同比+219.1%;加权平均净资产收益率13.25%,同比+9.4pct;房地产业务结算收入275.6亿元,同比+23.0%。公司销售毛利率和净利率分别为19.6%和5.8%,同比分别+3.3pct 和+4.0pct;其中地产毛利率20.2%,同比+4.4pct,建筑毛利率11.6%,与去年基本持平;公司三费费率为9.41%,同比+0.1pct。此外,拟每10股现金分红1.2元,分红率12.31%。此外,公司在18年7月17日公布股权激励计划,行权价格为6.33元,分三年行权,承诺2018-20年业绩较2017年分别同比增长不低于240%、560%和1060%,即未来三年业绩分别为20、40和70亿元,三年CAGR126%,彰显公司发展信心。 18年销售额同比+52%,拿地面积相当于销售的1.4倍、继续扩张18年实现销售金额1,466亿元,同比+52.2%;销售面积1,144万平,同比+32.0%; 其中一二线销售面积占比42%、销售金额占比48%。19年公司计划新开工面积1,061万平,竣工面积998万平、远高于18年结算面积,预示着19年丰富的可结算资源。截至18年年末,公司在建开发项目面积合计2,807万平方米,未开工面积合计1,518万平方米;合计未竣工面积4,325万平方米,覆盖18年销售面积3.8倍;其中一二线面积占比39%。18年公司拿地面积1,595万方,权益比例53%;拿地金额占比销售金额47%,拿地面积占比销售面积140%,拿地均价占比销售均价34%;拿地依然保持扩张态势、并成本控制得当。 负债率持续下行,预收款锁定率高达4倍、后续业绩高增确定性强18年末公司资产负债率91.7%,同比+1.2pct;净负债率191.5%,同比-41.7pct; 现金短债比1.9倍,同比-3.7%;有息负债余额579亿元,同比+9.4%,18年地产销售金额覆盖有息负债倍数为2.5倍。融资构成中银行借款占比52.1%;应付债券占比为18.5%;其他借款占比为29.4%,同比+3.5pct。18年末公司预收账款1,101亿元,同比+60.9%,覆盖18年地产结算收入4.0倍,远高于行业平均水平,并较17年末继续提升。激励方面,2018年公司共有新81个项目引入跟投机制,员工跟投本金总额2.36亿元,占跟投项目资金峰值的2.59%。 投资建议:业绩大增、负债下行,承诺持续兑现,维持“强推”评级中南建设在2016-18年期间在陈凯的带领下经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。我们维持公司2019-20年每股收益预测为1.10和1.89元、并引入2021年预测为2.44元,现价对应19-21年PE 仅为7.5/4.3/3.4倍、较每股NAV16.81元折价50%,考虑到公司利润率将持续回升、同时预收款高覆盖,未来释放业绩潜力强劲,按照19年目标PE10倍,上调目标价至10.98元,维持“强推”评级。 风险提示:三四线城市销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
华夏幸福 房地产业 2019-04-23 33.75 40.00 30.25% 32.37 -4.09% -- 32.37 -4.09% -- 详细
18年业绩同比+33%,平安入股+股权激励双重承诺未来三年业绩翻番 18年公司实现营业收入838.0亿元,同比增长40.5%;实现归属上市公司股东的净利润117.5亿元,同比增长32.9%;基本每股收益3.79元,同比增长33.0%;销售毛利率和销售净利率分别为41.6%和14.1%,分别同比下降6.3pct 和0.7pct,主要由于高毛利产业园区结算收入同比仅增长4%;三项费用率合计13.0%,同比下降4.5pct。2018年末预收账款达1,375亿元,同比增长3.8%,覆盖18年房地产结算收入的2.7倍,远高于行业平均;公司拟每股现金分红1.2元,分红率30.7%,对应股息率3.6%;18年计提坏账和存货减值合计23亿元,同比+202%。此外,平安入股业绩承诺与公司股权激励一致,即未来三年业绩分别不低于114.2亿、144.9亿和180.0亿,3年复合增长27%,显示公司对于未来发展的强烈信心。 18年销售额1,628亿元、同比+7%,外埠销售稳步增长、占比大幅提升至54% 18年公司实现销售额1,628亿元,同比+6.9%;其中京外销售额756亿元,同比+109%,占比总销售额从17年的24%大幅提升至46%;房地产销售面积1,503万方,同比+58.0%;其中京外销售面积同比+144%,占比从17年的34%提升至54%;并且环南京、环杭州、环郑州区域销售面积占比分别达到11.1%、7.9%、16.6%,继环南京和环杭州之后,以环郑州区域为代表的新异地复制增长极持续显现。营业收入方面,京外区域实现收入257亿元,同比+82.8%,占比从17年的24%提升至31%,京外收入占比稳步提升。公司截至18年末持有待开发+在建未售土储1,398万方;预计19年新开工面积1,198万方,较上年计划同比-39.8%;施工面积4,219万方,较上年计划同比-3.1%;竣工面积1,037万方,较上年计划同比+2.6%。 深耕都市圈、产业新城项目拓展加速,平安再增持、吴向东加盟,蓄势待发 19年4月发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,指出城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件;公司将持续受益于布局都市圈的策略,预计后续也将带来区域产业载体和项目的投资增量。18年公司产业新增签约投资额1,660亿元、同比+0.5%,其中京外新增签约投资额1,406亿元,同比+52%,占公司整体新增签约投资额达到85%。此外,18年7月平安资管以137.7亿元现金入股公司第二大股东,持股19.7%,9月11日正式完成股份过户登记,并已经派驻两名董事;9月26日公司与中国平安签署战略合作框架协议,双方展开全方位战略合作;19年2月,平安人寿继续增持5.69%;目前平安人寿与平安资管合计持有公司25.25%股份。并且18年12月前华润置地执行董事、CFO 俞建加入公司分管财务及融资业务;19年2月前华润置地执行董事吴向东加盟公司任CEO,料将为公司的战略和资金管理方面带来新的活力。 净负债率有所上行,Q4现金流量继续改善、携手平安、多元化融资渠道畅通 公司18Q4经营活动产生的现金流量净额为2亿元,自Q2起连续三个季度持续为正。18年末资产负债率和净负债率分别为86.6%和161.1%,分别同比+5.5pct 和+112.9pct,净负债率上行由于现金较去年年底减少208亿;但现金短债比仍有1.9倍。18年末有息负债余额1,354亿元,同比+32.3%;但短债占比总有息负债规模降至19%(17年31%)。18年公司发行公募债120亿元,私募债46.1亿元,短期融资券50亿元,美元债13.7亿元。18年公司加权融资成本6.42%,同比上升0.44pct;但预计随着公司与平安战略合作稳步开展后,公司融资环境及债务结构将持续优化。 投资建议:深耕都市圈、平安增持、吴向东加盟,蓄势待发,维持“强推”评级 华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的PPP 市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。18年公司外埠销售占比显著提升,同时平安2月增持、目前持股25.25%,充分表明对公司业务模式和价值的认可,同时也将提升公司融资能力,并且再次巩固了未来三年业绩翻番的承诺。鉴于公司18年销售增速有所放缓,我们将公司2019-21年每股收益预测略调整为5.09、6.61和8.57元(原预测值:2019-20年分别为5.58、7.21元),对应19年PE 仅6.6倍,维持目标价40元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业政策收紧,公司资金情况不及预期。
保利地产 房地产业 2019-04-17 13.87 20.62 63.39% 14.47 4.33%
14.47 4.33% -- 详细
18年业绩同比+21%,高预收、结算竣工比和减值修复确保19年业绩稳增 18年营业收入1,945.1亿元,同比+32.7%;归母净利润189.0亿元,同比+20.9%,满足股权激励要求;基本每股收益1.59元,同比+20.5%;毛利率和净利率分别为32.5%和9.7%,分别+1.4pct、-1.0pct,16年涨价项目结算推升毛利率;三项费用率合计6.2%,同比-0.1pct;投资收益26.9亿元,同比+60.1%,连续三年高增;净资产收益率15.5%,同比+0.9pct;拟每10股派5.0元,分红率31.5%,现价对应股息率为3.6%。公司业绩增速低于营收增速,主要源于:1)存货跌价损失23.1亿,较上年多增23.9亿元;2)不可抵扣的成本、费用和损失高增推动所得税率致26.9%,同比+3.5pct;3)少数股东权益占比27.7%,同比+7.1pct。考虑到:1)公司18年结算竣工比仅68.5%,同比-20.6pct,创09年来新低,19年提升空间较大;2)18年末预收账款达2,998.0亿,同比+33.1%,可覆盖18年营收154%;3)存货减值项目主要位于合肥、厦门、南京和广州,在当前一二线预售价监管逐步放松下,未来或将转回或转销;4)公司19年计划竣工2,750万方,同比+24%;综合之下预计19年业绩仍将继续稳增。 18年销售达4,048亿元,同比+31%,19年充裕可售支撑销售继续稳增 19年签约金额4,048.2亿元,同比+30.9%,市占率提升0.4pct至2.7%,销售排名继续稳居第五;签约面积2,766.1万方,同比+23.4%;销售均价14,635元/平米,同比+6.1%;销售回款3,562亿元,回款率88%,较上年+2.5pct;结构来看,公司一二线及六大城市群销售额占比77%,单城销售破百亿城市12个,较上年多增3个,其中广州销售破400亿、佛山、北京超250亿。18年公司新开工4,396万方,同比+42.9%,较18年年初计划超额完成1,096万方,该部分属于当年拿地当年开工,公司19年计划新开工4,500万方,同比+2.4%,但如果假设19年拿地当年开工持平,那么19年新开工有望实现5,596万方,同比+27%,确保19年货值充沛,支撑销售继续稳增。 18年拿地额/销售额48%,拿地偏谨慎并转向一二线,债务结构持续改善 公司18年土地市场新获132个项目,新增建面3,116万方,同比-31.1%;对应总地价1,927亿元,同比-30.3%;平均楼面地价6,186元/平方米,同比+1.1%;拿地额占比销售额47.6%,较17年-41.8pct,下半年拿地态度渐转谨慎,并且拿地重心转向一二线(拿地金额占比74%),并且三四线城市新增建面中53%位于珠三角和长三角。截至18年末,公司待开发土储9,154万方,其中一二线占比60%,城市圈周边核心三四线占比30%。18年末资产负债率78.0%,净负债率80.6%,分别同比+0.7pct和-5.9pct,拿地谨慎推动净负债率有所改善;公司18年有息负债综合成本仅5.03%,同比+0.21pct,仍属行业最低水平。 投资建议:业绩、销售稳增,盈利锁定能力强,维持“强推”评级 公司积极变革始于17年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购突破性进展,彰显资源整合优势;拿地方面,16-18年拿地金额占比销售金额分别为56%、87%、48%,积极扩张坚定;销售方面,17-18年销售额同比分别+47%、+31%,销售继续稳增。我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于集中度的进一步提升,并维持公司2019-20年每股收益预测1.90和2.29元、并引入2021年每股收益预测为2.76元,目前现价对应19年PE仅为7.3倍、并目前NAV折价32%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期
首开股份 房地产业 2019-04-16 10.22 12.67 42.52% 10.30 0.78%
10.30 0.78% -- 详细
18年业绩+37%、表现靓丽,源于投资收益大增、少数股东权益占比下降 18年实现营收397.4亿元,同比+8.3%;归母净利润31.7亿元,同比增长36.8%;对应毛利率和净利率分别为32.7%、8.0%,分别同比+0.0pct、1.5pct。三项费用率为10.8%,同比+1.1pct,主要源于公司销售高增推动销售费用和管理费用上涨较快;公司每股收益1.07元,同比+49.7%;业绩增速高于营收增速,主要源于:1)合联营项目结算增多推动投资性收益14.2亿,同比+34.9%;2)更高权益比的京外项目结转占比提升致少数股东权益占比同比大降14.1pct。此外,公司存货跌价损失6.6亿,较上年多增7.9亿,考虑到减值项目主要位于武汉和上海,在当前一二线城市限价逐步放松下,19年有望转回或转销。公司拟每股分红0.4元,分红率33%,现价对应股息率4.0%。 18年销售1,007亿、同增46%,充沛可售及强一二线布局赋予销售高弹性 18年实现签约金额1,007.3亿元,同比+45.6%,超年初计划,为全国首家销售破千亿的地方国资房企;销售面积377.6万方,同比+28.0%,其中京内销售123.6万方,同比+38.6%,占比32.7%,京外销售253.9万方,同比+23.4%,占比67.3%。鉴于17-18年京外销售面积占比提升至近70%,并且京外项目权益占比、毛利率均高于京内,预计推动19-20年少数股东权益占比继续相对低位,毛利率或将低位略有改善。19年计划销售1,010亿元,同比+0.3%,考虑到:1)19年计划开工435万方、同比-41.1%,但仍高于18年销售,计划复工1,562万方、同比+34.1%,计划开复工1,997.6万方,同比+4.9%,并17、18年计划完成率分别为166%、173%,预示19年可售资源仍较充沛;2)一二线持续回暖将推动19年去化率提升;料将共同确保19年销售继续稳增。 19计划竣工465万方、同比+36%,高竣工、高预收充分保障业绩稳增 18年公司新增地上建面269万方,同比-32.7%,其中京内、京外分别新增105万方、164万方,分别占比39%、61%,继续加大京外拿地力度。目前公司未竣工土储1,990万方,其中76%位于强一二线城市(其中北京占比32%),优异土储结构确保未来销售持续稳增。18年新开工、复工、竣工面积分别为738.3万方、1165.4万方、342.4万方,分别同比+31.8%、+35.7%、+6.7%。鉴于:1)公司19年计划竣工465.3万方,同比+35.9%;2)报告期末预收款达634.1亿,同比+22.4%,覆盖18年营收达1.6倍;3)武汉和上海存货跌价转回转销预期;将共同保障后续业绩稳定释放。此外,报告期末公司资产负债率、净负债率分别为81.6%、160.7%,分别同比+1.0pct、-14.7pct,综合融资成本5.36%,同比+0.21pct,仍处于较低水平。经营性现金流116.4亿,较上年-204.5亿大幅改善。 北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出 18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批,电子城股权激励草案出台,北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。 投资建议:千亿销售、靓丽业绩,京国改重要标的,重申“强推”评级 首开股份作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,将是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持预计公司2019-20年每股收益1.41、1.63元,对应19年PE为7.2倍、PB为0.8倍,NAV折价达43%,按19年目标PE9.0倍,维持目标价12.67元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期。
光大嘉宝 综合类 2019-04-12 9.47 11.94 73.04% 9.80 3.48%
9.80 3.48% -- 详细
18年业绩同比大增62%,源于结算大幅增加和不动产投资收益贡献 2018年公司实现营业收入47.6亿元,同比+54.3%;归母净利润8.8亿,同比+61.6%;每股收益0.76元,同比+61.7%;毛利率和归母净利率分别为57.0%和18.5%,分别同比+12.8pct和+0.8pct;三项费用率合计16.3%,同比+4.0pct,其中财务费用率5.2%,同比+4.4pct,源于资管新规下行业资金成本上行;投资收益3.1亿元,同比+353%,源于本期不动产投资业务投资收益增加;净资产收益率15.3%,同比+4.9pct。另外,公司拟每股派发现金红利0.21元,以资本公积每股转增0.3股。 18年度房地产基金业务营收同比+34%,首次实现超额管理费收入 2018年公司不动产资管业务实现营收7.1亿元,同比+34.3%;其中管理及咨询服务费收入5.6亿元,同比+12.2%。2018年末,光大安石平台在管项目37个,在管基金规模达471.1亿元,同比-5.2%;在管规模略降原因仍在于资管新规短期影响,但降幅优于私募基金行业管理规模下行幅度。值得注意的是,公司今年报表首次体现超额管理费收入(carry)8,517万元,显示了公司优秀的不动产经营能力,后续carry或稳步实现、收益可观。此外,政策端正加速推进REITS落地,19年1月上交所在新年致辞中提出推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs;3月上交所鼓励机构上报公募REITs项目;同月国务院发展研究中心REITs课题组组长王步芳表示,公募REITs首批试点产品近期将推出。我们认为公司作为光大系旗下唯一REITs平台,有望受益政策红利,未来房地产基金业务快速增长可期。 18年地产结算收入同比+57%,未结算土储40万方、分布于嘉定和昆山 2018年公司销售面积5.7万平方米,同比+24.5%;销售金额24.4亿元,同比+0.6%;结算面积14.0万平方米,同比-30.2%;结算收入38.4亿元,同比+57.0%;新增拿地面积6.1万平方米、无新开工面积、新竣工面积为5.9万平方米(同比-88%);公司出租物业的建筑面积为12.8万平方米,同比+7.7%;租金收入5,727.3万元,同比+5.6%。2018年末,公司预收账款28.6亿元,同比-28.6%,主要由于结算加速;未结算项目合计5个,其中4个位于嘉定、1个位于昆山花桥,未结算面积合计40万方、货值约85亿元。 投资建议:业绩大增、carry首次释放,Reits核心标的,上调至“强推” 公司目前是光大系唯一房地产基金平台,在目前政策端大力推进REITS落地的背景下,后续具体REITs支持政策或将陆续出台;而公司作为A股唯一房地产基金管理人标的也望有所受益。我们维持公司19-21年每股收益预测为0.92、1.09和1.25元,目前股价对应19-21年PE10.7/9.0/7.9倍;考虑到公司业绩超预期且为Reits核心标的,按照19年目标PE13倍、上调目标价至11.94元,上调至“强推”评级。 风险提示:房地产市场下行风险,地产基金业务发展不及预期
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名