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袁豪

华创证券

研究方向: 房地产业

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工作经历: 证券投资咨询业务证书编号:S0360516120001,曾就职于中银国际证...>>

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袁豪 3
保利地产 房地产业 2018-04-19 13.52 20.62 54.23% 13.68 1.18% -- 13.68 1.18% -- 详细
1、17年业绩靓丽,18年结算量价齐升及高预收款锁定确保业绩高增30%17年营业收入1,463.1亿元,同比-5.5%;归母净利润156.3亿元,同比+25.8%,满足股权激励要求;基本每股收益1.32元;毛利率和净利率分别为33.1%和10.7%,分别+2.1pct、+2.7pct,15年涨价项目结算推升毛利率;三项费用率合计6.2%,同比提升1.0pct,但仍处于行业低位;投资收益16.8亿元,同比+34.8%,连续两年快增;少数股东权益占比净利润20.6%,同比下降6.7pct;净资产收益率16.3%,同比提升0.8pct。公司营收下降主要结算均价下降,17年结算均价9,925元/平米,同比-14.8%,明显低于15-17年平均销售均价1.3万元/平米,预计18年销售均价将明显提升,带动结算毛利率进一步提升,并鉴于18年计划竣工1,900万方,同比+22.3%,表明结算面积将由明显上涨,另外,17年末公司预收账款达2,253.1亿元,同比+44.9%,可覆盖17年营收154%,综合之下预计18年业绩完成同比+30%难度不大。 2、17年销售首破3,000亿元,18年积极开工保证充沛可售以及销售高增17年签约金额3,092.3亿元,同比+47.2%,市占率提升0.5pct至2.3%,全国销售排名第5名;签约面积2,242.4万方,同比+40.3%;销售均价13,790元/平米,同比+4.9%;销售回款2,644亿元,回款率85.5%;分城市能级看销售额一二线城市占比82%,三四线城市占比18%,后者占比提升10pct;重点区域和重点城市依然表现突出,实现9个城市单城销售破百亿元、7个城市市场占有率排名第一,23个城市市场排名位居前三。公司17年实现新开工3,075万方,同比+51%,较17年年初计划2,300万方超额完成约700万方,该部分属于当年拿地当年开工,公司18年计划新开工3,300万方,同比+7%,并且如果假设当年拿地当年开工持平,那么全年新开工有望实现40,00万方,同比+30%,保证18年充沛可售资源,支撑销售继续高增。 3、积极拿地、17年拿地额/销售额达89%,并扩规模规程中杠杆控制较好公司17年土地市场新获204个项目,新增建面4,520万方,同比+88%;对应总地价2,765亿元,同比+128%;其中并购合作方式新增建面2,190万方,占比总新增建面48%;平均楼面地价6,118元/平方米,同比+21%;拿地额占比销售额达89.4%,较16年全年56%提升33.6pct,加仓拿地势态明显。截至17年末,公司待开发建面9,090万方,加上已开工未售约2,000万方,合计未售资源约为1.1亿方,为未来2-3年销售扩张奠定基础,城市分布来看,一二线占比63%,三四线占比37%。17年末资产负债率77.3%,净负债率86.5%,分别同比+2.5pct和+31.2pct,在连续两年降杠杆之后重回扩张势态;并且融资成本优势依然明显,17年新增有息负债综合成本仅为4.98%,存量有息负债综合成本仅为4.82%;公司在扩规模规程中杠杆控制较好。 4、投资建议:业绩加速释放,销售正当发力,重申“强烈推荐”评级保利地产积极变革始于2017年,目标方面,董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年、17年和18年1季度拿地金额分别同比+75%、+128%和+90%,同比持续高增长,积极扩张坚定;销售方面,17年销售额同比增长达47%,并判断18年有望持续高增。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.72/2.18/2.76元,目前对应18年PE仅7.7倍,维持目标价20.62元,重申“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。
袁豪 3
金地集团 房地产业 2018-04-19 11.12 15.00 34.65% 11.43 2.79% -- 11.43 2.79% -- 详细
1、17年业绩同比+9%,主要源于结算毛利率以及投资收益的大幅提升 17年公司实现营业收入376.6亿元,同比下降32.2%;实现归属于上市公司股东的净利润68.4亿元,同比增长8.6%;每股收益1.52元,同比增长8.6%;对应毛利率和净利率分别为34.8%和18.1%,同比大幅提升,分别+5.3pct和+6.7pct;三项费用率合计10.0%,同比+5.3pct;投资收益49.5亿元,同比+103.4%;加权平均净资产收益率17.6%;业绩上涨主要源于结转项目毛利率及投资收益大幅增长。此外,公司分红比例行业领先,15-17年现金分红比例分别为59%、50%和35%,17年每股现金分红0.53元,对应现价股息率达4.8%。 2、17年销售额1,408亿、同比大增+40%,结算下降由于并表项目减少 17年公司实现销售金额1,408.1亿元,同比增长39.9%;销售面积766.7万平方米,同比增长16.5%;销售均价18,366元/平,同比增长20.1%;销售回款率超过90%。17年公司地产结算面积259.1万平米,同比下降40.6%;结算收入336.6亿元,同比下降35.6%;结算下降主要是由于并表项目的结算减少,而相应的对联营合营企业的投资收益为46.6亿元,同比增长217%。报告期末预收账款579.5亿元,同比+110.8%,且覆盖17年地产结算收入1.72倍。投资性物业方面,17年度租金收入6.7亿元,商办和工业物业租金回报率分别5.4%和4.7%。 3、17年拿地额/销售达71%、18年计划开工同增40%,18年可售丰富 公司在“均衡全国市场布局,聚焦于重点城市群”的战略导向下,坚持深耕一二线主流城市,截至2017年末已布局全国41城,总土地储备近3,770万平方米,其中一、二线占比超80%。公司17年拿地积极,新进入海口、重庆等重点二线城市,合计拿地94宗,拿地金额1,004亿(权益比例47%),拿地面积1,305万平米,拿地面积覆盖当期销售面积1.70倍,且拿地金额占比销售金额约71%。17年开工870万平米,同比增长30%,18年计划开工1,220万平米,同比增长40%。积极拿地和开工保障18年丰富可售。 4、低负债率赋予加杠杆空间,多元化低成本融资渠道赋予较强资金实力 报告期末,资产负债率和净负债率分别为72.1%和43.8%,同比分别+6.7pct和+15.5pct;同期货币资金274.1亿元,覆盖短债2.0倍,整体负债情况仍属行业低位,公司依然有着较大的加杠杆空间。公司17年末加权平均融资成本为4.56%,处于行业低位;且17年又陆续发行15亿中票(5年+利率5.07%)、40亿公司债(5/7年+利率4.85%/5.05%)、2亿美元债(5年+发行利率4.95%)、30.5亿ABS(1-8年+平均利率5.27%)等,体现了公司多元化拓展融资渠道、降低融资成本的能力。 5、投资建议:拿地、开工积极,业绩正待释放,维持“强烈推荐”评级 金地集团目前销售排名行业第12,作为行业龙头之一料将充分受益于销售+拿地集中度双双提升,且今年结算加速后有望更快释放业绩。近两年来公司销售和拿地均十分积极,毛利率和净利率均实现大幅提升,并进一步拓宽融资渠道、降低融资成本。鉴于预收款大增,我们将公司2018-20年每股收益预测分别小幅上调至1.87/2.21/2.57元(原预测值为1.82/2.18/-元),对应18年PE仅5.9倍,同时考虑到近期销售低于预期,下调目标价至15.00元,维持“强烈推荐”评级。 6、风险提示:房地产市场下行风险
袁豪 3
浦东金桥 房地产业 2018-04-18 14.90 18.00 22.20% 14.93 0.20% -- 14.93 0.20% -- 详细
1、17年业绩同比+20%、稳定增长,毛利率、净利率再获提升 17年公司实现营业收入16.74亿元,同比增长13.92%;实现归属于上市公司股东的净利润7.37亿元,同比增长19.57%;每股收益0.66元,同比增长19.56%;毛利率和净利率分别为67.2%和43.9%,同比分别+2.4pct和2.0pct。三项费用率合计10.6%,下降3.9pct。营收中房地产销售收入2.88亿,同比增长119.01%;租赁收入12.29亿元,同比+3.32%。报告期末,负债率和净负债率分别为55.2%和39.0%,分别同比+3.5pct和+0.9pct,远低于行业平均水平;加权平均净资产收益率8.39%,同比提升1.44pct。另外,每股分红0.26元。 2、经营性现金流稳定增长,碧云壹零热销推动业绩加速释放 公司在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业(物业209万方+土地36万方),主要包括经营工业厂房和研发办公租赁,截止17Q3末公司可出租物业面积135.8万方、酒店式公寓820套。租金收入稳定增长且现金流稳定增长,出租率达到83.47%,17年度实现经营性现金流入24.65亿元,同比+30.1%。考虑到上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇以及去年以来一线城市地价大幅上涨,公司持有优质物业价值继续提升可期。房地产项目方面,临港碧云壹零第二期于17年9月预售,全盘去化率超过80%,累计收款约12.82亿元,并且预计在2018年竣工交付,进入集中结算期。 3、推进轻资产运作+品牌输出,二次开发加速盘活存量资源 公司对控股子公司宝山北郊的增资在报告期内实施,北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目于7月开工,进展良好。此外,公司完成原诺基亚通信厂房和区内“金领之都A区”部分物业(15.33方),二次开发加速、盘活存量资源。此外,公司加大对服务式公寓业务板块的培育力度,加强轻资产运作和品牌输出,碧云阁、碧云苑、碧云庭三大品牌已形成了极为鲜明的品牌定位与形象系统;并在品牌管理上实现了突破,承接了2个项目的委托经营管理。截至2017年底,公司服务式公寓租赁现金收入达1.5亿元(含税),占公司主营业务收入的9%,占租赁收入比重达10.88%,成为公司重要的发展支撑。 4、投资建议:业绩稳定增长,壹零集中结算推升业绩,维持“推荐”评级 浦东金桥作为金桥开发区建设的主要承担者,在上海浦东中环附近拥有245万方优质自持物业,包括经营工业厂房和研发办公的租赁,租金收入稳定增长且现金流稳定。此外,公司在上海城市边界扩张过程中面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇,持有优质物业价值提升可期;并且陆续通过收购区内物业加速推进二次开发,盘活存量资源。鉴于业绩小幅低于我们预期,我们将公司18-20年每股收益预测分别下调至0.83、0.97元和1.09元,鉴于目前利率走高对于持有性资产估值造成一定压力,下调目标价至18.00元,但考虑公司资产优质,维持“推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。
袁豪 3
招商蛇口 房地产业 2018-04-17 22.36 28.00 28.91% 22.23 -0.58% -- 22.23 -0.58% -- 详细
事项: 4月12日晚,公司发布2017年1季度业绩预告,公司预计今年1季度盈利55亿元至57亿元,同比增长159%-169%。报告期内,社区开发业务结转毛利同比增加约23亿元,资产整体转让收益同比增加约8亿元。主要观点 1、18Q1业绩55-57亿、同增159%-169%,18年业绩或超同增30%判断18年1季度公司预计实现业绩55亿元至57亿元,同比增长159%-169%,已完成18年市场一致性预期153亿元的36%-37%,对比公司1季度历史结转规模相对较小(16Q1、17Q1分别占比7.1%、9.2%),并且也已经较17年上半年业绩35亿元和前三季度的37亿元分别增长57%和49%。分结构来看,公司1季度社区开发业务结转毛利同比增加约23亿元,主要由于高毛利率的双玺项目集中进入结转所致,预计该项目毛利率超70%,净利率超30%,并且17年年末已销售74.3%,18年集中结转将推动全年业绩增长;公司资产整体转让收益同比增加约8亿元,主要源于北京、上海写字楼转让给基金所致,公司商办物业去化节奏加快,资金周转速度持续提升,周转率进一步上行。从1季度的结算情况来看,公司18年业绩表现可能超我们前期预计同比增长30%的判断。 2、18Q1销售额313亿、同比+18%,丰富可售资源保障全年销售高增18年1季度公司实现签约金额313.1亿元,同比+18.1%;实现签约面积148.9万平方米,同比+8.4%,销售额已完成全年1,500亿元销售计划21%; 销售均价21,033元/平米,较17年提升6.3%;公司在1季度传统销售淡季仍实现稳定增长,考虑到公司2季度将加大推盘力度,预计后续公司销售增速将进一步扩大。同时基于公司16年、17年连续两年加仓拿地,在手可售资源丰富,18年全年可推货值超3,000亿,保守按50%去化计算,预计18年实现1,500亿元销售目标难度不大。 3、18Q1拿地/销售比94%,非市场化拿地推进、低成本融资优势明显18年1季度公司新增规划面积372.5万平米,同比+220.2%;总地价294.4亿元,同比+39.2%,拿地金额占比销售金额达94%,在16-17年分别为114%、80%基础上,继续呈高速扩张势态;平均楼面地价7,904元/平米,较17年楼面均价下降14.6%,拿地成本持续优化。非市场化拿地加速推进,公司1季度国企资源收购模式再获农发集团旗下4个在建项目(计容建面48.2万平米)和9个竣工项目(评估货值4.28亿),收购国企东风房地产80%股权,集团内资源整合模式拟收购招商漳州土储800万方。伴随拿地扩张,公司融资渠道打开,顺利完成50亿中票发行,获批150亿公司债额度,60亿长租公寓CMBS 和200亿ABN 额度,落地京沪地产基金50亿,目前公司平均融资成本仅4.8%,同比+0.3pct,持续处于行业较低水平。 4、投资建议:Q1业绩超预期大增,大湾区核心标的,重申强烈推荐评级公司15年重组上市以来,积极转型快周转模式,16-17年持续获得销售高增。同时在目前核心城市资源稀缺的大背景下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势。对于前者,前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1027亿元,相较于目前净资产684亿元和市值近1,800亿元贡献巨大;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外公司充分受益于大湾区发展规划,作为大湾区核心标的公司资产价值提升空间巨大。我们维持公司18-20年每股收益预期为2.02、2.54和3.11元,对应18PE 为11.1倍,维持目标价28.00元,重申“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。
袁豪 3
荣盛发展 房地产业 2018-04-16 10.56 17.41 72.55% 10.66 0.95% -- 10.66 0.95% -- 详细
事项: 4月10日晚,荣盛发展发布2017年年报,公告2017年实现营业收入387.0亿元,同比增长26.4%;实现归属上市公司股东净利润57.6亿元,同比增长38.9%;每股收益1.32元,同比增长39.0%,拟按每10股派发现金股息4.20元。 主要观点 1、17年营收同比+26%,业绩同比+39%,ROE进一步提升,股息率4.1% 公司17年实现营业收入387.0亿元,同比+26.4%,略超业绩预告1.1%,其中项目结算收入364.0亿元,同比+34.0%;归母净利润57.6亿元,同比+38.9%,略低于业绩预告0.2%;基本每股收益1.32元;毛利率和净利率分别为29.5%和14.9%,分别-1.5pct和+1.3pct,毛利率下降主要系低毛利率项目集中结转所致,净利率上升则源于投资性收益同比大增以及营改增后营业税大幅下降,伴随16-17年高毛利项目逐渐进入结转,预计18年毛利率将有所回升。公司三项费用率费7.2%,同比+1.3pct;净资产收益率20.9%,同比+3.4pct,主要源于杠杆加大、周转加快。拟每10股派4.2元,分红率32%,对应股息率为4.1%。 2、17年销售679亿、同比+33%,18年计划销售880亿,对应同比+30% 公司17年销售金额679.3亿元,同比+32.6%,超额完成年初计划650亿元104.5%;实现销售面积635.6万平米,同比+5.6%;对应销售均价10,688元/平米,同比+25.6%;18年公司计划销售金额880亿元,对应同比+29.6%,销售持续高增。同时公司注重销售质量提升,17年公司销售回款率为90%,18年计划回款率91%。期末预收帐款670.0亿元,同比+54.7%,可覆盖17年结算收入173.1%,充分保障未来两年业绩释放。 3、积极加仓拿地、可售货值丰富,18年计划竣工大增88%推动业绩释放 公司17年新增建面1,272.3万方,同比+45.6%,完成年初计划97.9%,其中新增权益建面1,108.8万方,权益占比达87.2%,18年公司计划新增建面1,500万方,对应同比+17.9%,继续加仓拿地。截至17年年末,公司储备建面合计3,495.2万方,其中京津冀土地储备超1,000万方,长远价值可观并充分保障公司未来3年左右开发。17年公司新开工、竣工面积分别为881.9万方、368.7万方,分别同比+46.0%、-31.2%,18年公司计划竣工692.4万方,对应同比+87.8%,竣工大增将推动18年结转高增。同时基于17年新增货值近1,400亿元,充裕可售将推动18年销售高增。 4、负债率稳定、现金流大增,战略转型突破,产业新城全国持续扩张 17年年末资产负债率和净负债率分别为84.7%和123.7%,分别提升2.0pct和下降1.5pct,略高于行业平均水平、但仍可控。17年经营性现金流达22.7元,同比+161.6%,5年内首次回正,偿债能力增强。目前公司在大地产、大健康、大金融以及新兴战略全面发展的“3+X”战略全面突破,其中9月发起设立辽宁振兴银行获批,11月和民生银行签订战略协议,在产业园区方面先后与北戴河、邢台、张家口、唐山、衡水、德州、金华等城市签订协议,产业园区全国布局持续扩围。 5、投资建议:业绩靓丽、销售高增,价值低估严重,重申“强烈推荐”评级 公司持续秉承快周转策略,ROE持续提升,主要布局以京沪高铁沿线的二三四线城市,其中京津冀土地储备超1,000万方,长远价值客观;同时公司产业园区拓展迅速,为未来地产开发提供充裕资源。17年公司新增货值近1,400亿元,将保证公司18年销售持续高增;17年末高预收款、18年结算毛利率高位以及18年计划竣工大增将综合保障18年业绩继续高增。鉴于竣工大增,我们将2018-20年每股收益预测分别上调至1.79元、2.32元和2.87元,18PE仅5.7倍,维持目标价17.41元,维持“强烈推荐”评级。 6、风险提示:房地产市场下行风险。
袁豪 3
招商蛇口 房地产业 2018-04-13 22.40 28.00 28.91% 23.08 3.04% -- 23.08 3.04% -- 详细
1、3月销售123亿、同比+11%,Q1销售313亿,同比+18%,继续稳增3月公司实现签约金额123.1亿元,环比+69.9%、同比+11.3%,较2月提升26.9pct,略高于月初克而瑞公布的123.0亿元0.1%,同时高于克尔瑞前10大房企3月平均同比-2.6%;公司实现签约面积62.5万方,环比+137.5%、同比+4.1%,较2月提升21.8pct,并优于我们高频跟踪的41城3月成交面积同比-35.3%;销售均价19,701元/平米,环比-28.4%,一二线城市销售项目占比仍较大。1季度公司累计实现签约金额313.1亿元,同比+18.1%,较上月-4.9pct,完成全年1,500亿元销售计划的21%;实现签约面积148.9万平方米,同比+8.4%,较上月-3.4pct。1季度累计销售均价21,033元/平米,较17年提升6.3%;考虑到4-5月的低基数以及高推盘,预计后续公司销售同比增速将进一步扩大。同时基于公司16年以来持续积极拿地,在手可售资源丰富,预计18年完成1,500亿元计划不难。 2、Q1拿地294亿、拿地/销售比94%,非市场化拿地推进、并地价下降3月公司在土地市场新获取等宁波、佛山共2个项目,新增建面32.7万平米,环比-88.3%,同比-19.1%,其中新增权益建面32.7万平米,环比-78.3%,同比-4.5%,权益占比100%,高于17年平均水平40.4pct;总地价47.5亿元,环比-74.3%,同比-28.1%,平均楼面价14,523元/平米,环比+119.6%,3月楼面价环比上行主要系公司宁波项目楼面价较高拉动。3月公司拿地金额占比销售金额39%,拿地面积占比销售面积250%。1季度公司新获18地块,共新增规划面积372.5万平米,同比+220.2%;总地价294.4亿元,同比+39.2%;1季度拿地面积已占比去年全年38.5%,开年公司拿地呈高速扩张势态。平均楼面地价7,904元/平米,较17年楼面均价下降14.6%,拿地成本持续优化;拿地金额占比销售金额94%,较17年80%进一步提升14pct,属加仓拿地;1季度公司拿地权益占比57%,较17年下降3pct。非市场化拿地方面,公司开年再获农发集团旗下4个在建项目(计容建面48.2万平米)和9个竣工项目(评估货值4.28亿),收购国企东风房地产80%股权,非市场化模式持续兑现中。 3、投资建议:销售稳定、拿地积极,大湾区核心标的,重申“强烈推荐”近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面,公司过去两年积极拿地扩张,1季度积极拿地再次展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面,在目前核心城市资源稀缺背景下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势,对于前者,前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1027亿元,相较于目前净资产684亿元和市值1,687亿元贡献巨大;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外,两会期间粤港澳大湾区发展规划刚要编制基本完成,并规划已经报批,预计规划获批在即,而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持公司18-20年每股收益预测2.02、2.54和3.11元,目前现价对应18PE 为10.6倍,维持目标价28.00元,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险
袁豪 3
保利地产 房地产业 2018-04-12 14.31 20.62 54.23% 14.66 2.45% -- 14.66 2.45% -- 详细
1、3月销售336亿、同比+18%,1季度869亿、同比+51%,持续高增3月公司实现签约金额336.4亿元,环比+55.4%,同比+17.6%,涨幅较2月收窄43.1pct,低于月初克而瑞公布的371.6亿元,但大幅领先克尔瑞前10大房企3月平均同比-2.6%;实现签约面积218.4万平米,环比+39.5%,同比+9.1%,涨幅较2月收窄52.8pct,优于我们高频跟踪的41城成交面积同比-35.3%;销售均价15,405元/平米,环比+11.4%。1季度公司累计实现签约金额869.3亿元,同比+51.4%,涨幅较2月收窄33.6pct;累计销售均价14,666元/平米,较17年销售均价上涨6.3%;实现签约面积592.8万平方米,同比+41.7%,涨幅较2月收窄29.9pct。考虑到4-5月的低基数以及高推盘,预计后续公司销售同比增速将进一步扩大,并且考虑到公司17年积极拿地推动18年可售丰富,预计公司18年销售将持续表现优异。 2、Q1拿地额/销售额比达56%、继续积极加仓拿地,拿地成本有所下行3月公司在土地市场新获取佛山、肇庆、清远、惠州、揭阳、成都、徐州、台州等11城共15个项目,拿地城市主要集中于长三角和珠三角城市圈,共新增建面330.0万平米,环比+142.6%,同比+64.7%,其中新增权益建面占比93%,高于17年平均67%水平26pct;总地价199.3亿元,环比+171.6%,同比+119.6%,楼面价6,038元/平米,环比+12.0%,较17年拿地均价6,985元/平米下降13.6%,3月公司拿地额占比销售额59%。 1季度公司共在土地市场新获34个项目,共新增规划面积701.9万方,同比+4.6%;总地价484.9亿元,同比+90.3%;平均楼面地价6,909元/平米,较2017年楼面均价-1.1%;拿地额占比销售额为56%,继续积极加仓拿地。公司18年土地扩张势态不变,同时注重积极拓展多元拿地模式,未来将充分受益于后续行业融资集中度和拿地集中度进一步提升。 3、投资建议:销售持续靓丽,积极拿地加仓,彰显扩张决心,重申“强烈推荐” 1季度公司销售、拿地同比整体表现亮眼,充分凸显公司扩张势态。保利地产积极变革始于2017年,目标方面,董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年、17年和18年1-3月拿地金额分别同比+75%、+137%和+90%,同比持续高增长,积极扩张坚定;销售方面,17年销售额同比增长达47%,并判断18年将持续高增。我们维持公司2017-19年每股收益预测1.32、1.72和2.18元,目前对应18年PE7.8倍,维持目标价20.62元,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。
袁豪 3
新城控股 房地产业 2018-04-12 36.35 48.00 49.11% 38.22 5.14% -- 38.22 5.14% -- 详细
1、3月销售188亿、同比+45%,4-7月低基数和高推盘下销售更值期待3月公司实现签约金额188.4亿元,环比+115.3%、同比+44.7%;实现签约面积132.1万平米,环比+77.1%、同比+46.8%;销售均价14,257元/平米,环比+21.5%、同比-1.4%。公司3月高基数下销售依然保持强劲势头,并优于3月主流53家房企单月销售金额环比+50%、同比+8%(克尔瑞)。1-3月公司累计实现签约金额378.7亿元,同比+63.7%,涨幅较1-2月下降24.4pct;累计实现签约面积305.0万平方米,同比+87.5%;累计销售均价12,418元/平米,同比-12.7%。目前1季度销售额已经完成公司年报中2018年计划销售金额1,800亿元的21%,并且估计公司18年可售货值约3,000亿,考虑到公司项目布局城市库存普遍较低,2018年去化仍将有较好表现,充裕可售货值将推动销售持续高增、或能超计划完成。 2、区域深耕与扩张并进,继续加仓拿地、拿地成本下行确保毛利率稳定3月公司在土地市场新获取常州、金华、镇江、温州、包头、黄冈等城市共12个项目,拿地区域以长三角城市为主,并且逐步向中西部扩张。3月公司新增建面203.2万平方米,环比+14.1%、同比-5.1%;对应总地价55.5亿元,环比+47.1%、同比-32.9%,拿地金额占比销售金额达29.5%;平均楼面价2,733元/平米,环比增长28.9%、同比下降29.3%,拿地均价占比当月销售均价19.2%。1-3月,公司共新增规划面积523.5万平方米,同比-6.4%;对应总地价122.0亿元,同比-34.3%,拿地额占比销售额达32.2%,较上年的66.9%下降34.7pct;平均楼面价2,331元/平米,较17年拿地均价下降13.7%,拿地均价占比当年销售均价18.8%。1季度新增拿地523万平米高于销售379万平米,同期估算新增货值630亿元也高于同期销售379亿元,实现了能级下沉过程中的加仓拿地,并且拿地成本有所下行将有利于公司未来结算毛利率稳定。 3、投资建议:高基数不改销售大增,Q2销售更值期待,重申“强烈推荐”公司1季度销售同比增长64%,优于主流53家房企同比+29%,持续彰显高增长蓝筹本色。17年公司销售规模达1,265亿,克尔瑞排名已攀升至行业13名,即将实现由二线蓝筹向一线龙头冲刺。同时公司持续加大拿地力度,17年拿地金额占比销售金额高达67%,属加仓拿地,并在规模扩张同时有效实现了成本可控。此外,近期公司母公司新城发展控股持续通过港股市场股权融资,或也将打造公司的特殊融资渠道,助力公司销售规模的快速扩张。我们维持2018-20年每股收益3.79、4.98、6.79元预测不变,对应18年PE8.9倍,按18年PE13倍目标估值,维持目标价48.00元,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。
袁豪 3
万科A 房地产业 2018-04-11 31.52 45.00 48.51% 33.24 5.46% -- 33.24 5.46% -- 详细
4 月8 日晚,万科公布公司3 月销售数据,3 月公司实现签约金额506.8亿元,同比下降20.4%;实现签约面积363.7 万平方米,同比下降9.0%。 1-3 月,公司累计实现签约金额1,542.6 亿元,同比增长2.7%;实现累计签约面积1,048.3 万平方米,同比增长6.1%;1-3 月,公司新增建面987.1万平方米,同比增长21.2%;总地价475.6 亿元,同比增长9.6%。主要观点1、3 月销售507 亿、同比-20%,源于高基数和限签从严,预计Q2 将改善3 月公司实现签约金额506.8 亿元,环比+42.4%、同比-20.4%;实现签约面积363.7 万平米,环比+51.4%、同比-9%;销售均价13,935 元/平,环比-6%、同比-12.5%;3 月销售同比为负主要由于去年同期异常高基数(636 亿,17年3 月调控再次从严导致抢签约、单月销售居全年最高)以及限签从严(估算已认购未签约金额进一步提升至超600 亿元),绝对值来看万科单月销售额仍居行业第二。而我们认为在目前预售证监管略有向松趋势以及Q2销售基数将大幅走低的情况下(公司月均销售额17Q2vs.Q1 为423 亿vs.501亿),公司Q2 销售表现值得期待。1-3 月公司累计实现签约金额1,542.6 亿元,同比+2.7%,较1-2 月降低16.9pct;累计实现签约面积1,048.3 万平米,同比+6.1%;累计销售均价14,715 元/平米,同比-3.2%。 2、3 月拿地额/销售为27%、略有下降,Q1 平仓拿地、相对地价有所下行3 月公司在土地市场获取福州、佛山、苏州和成都等地合计13 个项目以及8 个物流项目,拿地区域主要集中于二线及长三角、珠三角周边城市。3月公司新增建面240.7 万平米,环比-49.7%、同比+35.2%;对应总地价136.2亿元,环比-27.6%、同比+10.0%,拿地金额占比销售金额达26.9%,略有下降;平均楼面价5,659 元/平米,环比+44%,拿地均价占比当月销售均价40.6%,拿地成本控制平稳。1-3 月,公司共新增规划面积987.1 万平米,同比+21.2%;对应总地价475.6 亿元,同比+9.6%,拿地额占比销售额达30.8%,较上年的64.5%下降33.7pct;平均楼面价4,818 元/平米,同比-9.6%,拿地均价占比当年销售均价32.7%,相对地价有所下行;按照均价1.5 万元/平估算得1-3 月新增货值1,500 亿,等同于同期销售额金额,属于平仓拿地。 3、投资建议:高基数下销售走弱,相对地价有所下行,重申“强烈推荐”万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式、推出事业合伙人+跟投机制以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10 年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20 年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33 元,现价对应18 年PE 为9.9 倍,维持目标价45 元,重申“强烈推荐”评级。 4、风险提示:房地产市场下行风险。
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万科A 房地产业 2018-04-10 32.70 45.00 48.51% 33.24 1.65% -- 33.24 1.65% -- 详细
1、三十载引领行业:高周转、城市群、人才激励、小股操盘、创新业务 回溯过往,作为行业领跑者,万科提前倡导高周转(2001-05年)、探索住宅工业化(2006年)、专注中小户型精装修产品(2007年)、领先建立三级管控架构(2005年)、布局三大城市群(2005年)、实施多项人才计划(2000年)、深化小股操盘模式(2013年)、推出事业合伙人+跟投机制(2014年),均领先于行业5-10年,而这些早期的布局为近年万科业绩稳定高速增长铺垫下良好的基础。展望未来,作为行业探索者,2014年公司开启以房地产为核心的创新业务拓展,公司目前已在物业服务(万科物业)、商业地产(印力集团)、物流地产(万纬物流&普洛斯)、长租公寓(泊寓)、养老地产和轨道物业等细分领域处于领先地位,未来对于公司业绩和估值的贡献值得期待。 2、A股中持续盈利年限最长的公司,供给端调控中将充分受益集中度提升 万科深耕房地产三十载,2005年销售额破100亿,2010年成为国内首家销售破1,000亿的房企,2017年销售额超5,000亿,市占率达到4%。万科也成为A股中持续盈利年限最长的公司,2007-17年销售额CAGR+26%、业绩CAGR+19%,2017年销售额同比+45%、业绩同比+33%,2017年末已售未结资源增同比+49%,覆盖当年地产结算收入1.8倍,且已售未结均价高出当期结算均价19%,高预收锁定率和隐含高毛利率将确保公司未来2年业绩获得约30%高增。此外,根据我们此前报告《供给盛世已至,龙头风鹏正举》,预计主流15家房企未来3年销售额集中度将从2017年32%提升至2020年超60%,在后续龙头高速成长期中,万科作为行业龙头将大有可为。 3、积极拿地扩张、成本控制平稳,货值充裕达2万亿、集中于核心16城 万科在2015-17年经历了连续三年的加仓拿地后货值相对充裕,拿地销售金额比分别为39%、51%、64%;而近两年拿地均价占比销售均价稳定在45%,显示了供给端调控下龙头优秀的成本控制能力,也有力保障未来结算毛利率稳定。截至2017年末公司未结算建面1.3万方,四大区域分别各占1/4,其中一二线面积占比79%,核心一二线16城面积占比51%;总货值1.94万亿覆盖2017年销售额3.7倍,货值在A股中属于龙头地位,保证丰富可售。 4、高ROE、高毛利、高预收锁定率、低负债,连续9年经营现金流为正 公司连续9年经营现金流为正,2017年经营性活动现金流净额高达823亿元,同比增长108%;ROE连续7年稳定在20%高位;过去6年中毛利率和净利率分别稳定在30-35%和12-15%,均属行业高位;2017年末公司已售未结资源增同比+49%,覆盖16年地产结算收入1.8倍,达到史上最高;近几年公司分红率均保持在30%以上。此外,公司高周转+低负债(2017年末净负债率仅8.8%)的完美组合也预留充足加杠杆空间,从而充分受益集中度提升。 5、投资建议:三十载行业领跑,九万里鲲鹏展翅,重申“强烈推荐”评级 我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21和5.33元,维持按2018年目标PE13.5倍给予目标价45元,重申“强烈推荐”评级。 6、风险提示:房地产市场下行风险
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世联行 房地产业 2018-04-04 9.31 14.00 70.52% 9.72 4.40% -- 9.72 4.40% -- 详细
事项: 3月30日晚,公司发布2017年年报,公告实现营业收入82.11亿元,同比增长30.97%;归母净利润10.04亿元,同比增长34.35%;每股收益0.49元,同比增长32.43%; 主要观点 1、营收同增31%,超行权目标,业绩同增34%,源于营业税下降 17年实现营业收入82.1亿元,同比+31.0%,超17年股权激励行权营收目标2.6%;实现归母净利润10.0亿元,同比+34.4%,业绩增速处于业绩预告中游,复合预期;每股收益0.49元,同比+32.4%;毛利率和净利率分别为26.5%和12.2%,分别-1.3pct和+0.3pct;三项费用率6.8%,同比-1.3pct。公司营收和净利润同比大增,并且净利润增速快于营收增速主要是因为:1)互联网+业务持续高增,营收同比+62%,且毛利率同比+3.3pct;2)下半年金融业务恢复增长,同比+195%,全年毛利率同比+8.3pct;3)营改增致公司营业税及附加下降5,361万元,占比业绩增长额21%;4)投资性收益同比+66%,净增3,050万元,占比业绩增长额12%,主要源于同创世联地产平衡二号基金投资收益;5)财务费用率下降1.8pct。 2、互联网+&金融业务势头强劲,传统代销表现稳健但占比进一步收缩 分业务来看,17年传统代销和经纪业务共实现营收38.2亿,同比+7.9%,占比总营收47%,同比-9.4pct,传统业务持续收缩。17年末公司未结算代理销售额2,987亿,同比+6.3%,对应代理销售收入22.7亿,相当于17年结算收入37.8亿元的60%;互联网+业务实现营收23.5亿,同比+61.8%,占比总营收29%,提升5.9pct,营收占比连续三年提升。从14年下半年开始运营,互联网+业务已完成186城布局(17年新增81城),其中25城进入市场份额Top3,互联网+业务为公司业务重要增长极;金融服务营收7.3亿,同比+62.3%,考虑到17年年末贷款余额攀升至49.5亿,同比+317.7%,金融业务未来业绩增长空间巨大。 3、长租公寓龙头,受益于顶层政策红利,有望实现超预期增长 公司前瞻性布局长租公寓,至17年年末已全国布局29城,签约已突破10万间,同比增长超400%,并顺利达到公司17年计划拓展目标。目前公司运营房间约3.5万间,平均出租率 81%,实现营收2.1亿,同比+387.6%。17年7月,九部委联合发文提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设,并首先在深圳、广州等12个重点城市试点,其中公司已进驻10个,并且在广州、武汉、杭州等城市市占率达到第一,公司长租公寓业务将直接受益于顶层制度红利,有望实现超预期增长。 4、股权激励高行权条件彰显公司发展信心,17年超额完成目标 为激发员工活力,构建发展利益共同体,公司17年8月出台股权激励方案,向激励对象授予 5,989万份股票期权,行权条件为17-19年营收不低于80亿、110亿和143亿,其中17年超额完成目标2.6%,假设18、19年营收顺利完成目标,对应同比涨幅分别为34.0%和30.0%,未来营收高增长目标,充分彰显公司在长租、互联网+业务、金融服务等领域的发展信心。 5、投资建议:业务结构优化,业绩持续高增,受益租赁发展,维持推荐 公司传统业务稳健,互联网+、小贷业务、长租公寓、小样社区、社区管家等新业务发展迅猛,其营收占比已从三年前的27%迅速提升至超过50%,业务结构持续优化。我们维持2018-20年每股收益预期分别为0.62、0.77和0.92元,对应PE分别为15.5、12.4、9.8倍,维持目标价14.00元,维持“推荐”评级。 6、风险提示:房地产市场下行风险,长租公寓发展不及预期风险。
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蓝光发展 房地产业 2018-04-03 10.08 12.91 37.63% 10.31 2.28% -- 10.31 2.28% -- 详细
1、17年业绩同比+52%、承诺兑现,未来三年业绩复合增速51% 17年公司实现营业收入245.5亿元,同比增长15.1%;实现归母净利润13.7亿元,同比增长52.5%,符合业绩预告中40-60%业绩增速;毛利率和净利率分别为25.0%和5.1%,分别提升0.1pct和0.9pct;三项费用率10.7%,提升1.2pct,其中销售费率和管理费率分别提升0.7和0.4pct。公司1月启动股权激励计划的同时,将18-20年行权业绩目标设定为归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润不低于22亿、33亿和50亿,未来三年业绩复合增速高达50.8%,彰显了公司对于加速发展的强烈信心。 2、17年销售额大增93%,并购加速、拿地销售面积比达116% 17年公司签约销售金额581.5亿元,同比大增93%,成都、华中、华东、滇渝区域占比41%、18%、17%、16%,华中华东区域经过两年的拓展已显成效;销售面积609.3万方,同比大增116%;销售均价9,545元/平,同比降低10.6%,主要由于销售区域结构调整所致。18年计划新开工面积960万方(同比+81%),竣工面积359万方(同比+31%)。17年末公司已布局30城,当年新增计容建面705万方、权益比例84%,拿地销售面积比达116%,其中成都、华东、华南、滇渝分别占比45%、21%、13%、12%,全国布局加速中;非直接招拍挂项目占比超85%,显示了公司优秀的多元化投资能力。 3、融资渠道多点开花,负债结构进一步优化,预收款覆盖率达1.7倍 17年公司继续发挥资本市场平台优势,取得50亿非公开发行公司债无异议函,注册永续中票45亿并成功发行30亿,注册ABN13.9亿,获ABS9亿批文,且整体平均融资成本7.19%,同比降低1.87pct。17年末公司资产负债率和净负债率分别为80.0%和91.5%,同比分别下降0.9pct和30.7pct,负债结构进一步优化。17年末公司预收账款314亿元,同比增长55.7%,覆盖当年地产结算收入1.68倍,丰富的预收账款将保障未来公司结算放量。 4、高比例股权激励+跟投调动积极性,物业+医药业务锦上添花 公司继续大力推行股权激励和共享机制,向23位核心高管和业务骨干授予1.28亿份股票期权(占比总股本6.0%);“蓝色共享”员工合伙人激励机制跟投股权比例最高达15%、单个员工持股最高达1.5%,比例为行业最高之一。 此外,公司旗下物业嘉宝股份17年业绩同比+91%,入驻25城、管理规模5,329万方(同比+77%);生活家体验中心全年平台流水2.52亿元、同比+250%。迪康药业销售收入7.82亿、同比+41%,实现净利润8,725万元。 5、投资建议:高成长新锐,多元化扩张,负债再优化,维持“强烈推荐” 蓝光发展15年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光。17年公司业绩增速52%、未来三年业绩复合增速51%,并启动行业领先的6%高比例股权激励以及15%高比例跟投机制。我们维持公司18-20年每股收益预测为1.17、1.65、2.35元,对应18年PE8.5倍,维持目标价12.91元,维持“强烈推荐”评级。 6、风险提示:房地产市场下行风险。
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华夏幸福 房地产业 2018-04-03 33.18 38.00 34.66% 33.53 1.05% -- 33.53 1.05% -- 详细
1、17年业绩高增,高预收、高毛利、积极竣工推动18年业绩加速释放17年营业收入596.4亿元,同比增长10.8%;归母净利润87.8亿元,同比增长35.3%,符合预期;每股收益2.83元,同比增长27.5%;毛利率和净利率分别为47.9%和14.8%,分别同比增长14.9和3.3pct,其中产业发展和房地产开发毛利率分别为92.3%和22.3%,并随16年涨价项目开始结算,后者毛利率将显著提升;三项费用率合计17.5%,较上年提升6.2pct,其中管理费用和财务费用增加较多,源于外埠加强推盘所致;净资产收益率为31.4%,较上年提升1.9pct,处于行业高位。17年年末预收账款高达1,325亿元,同比增长29.2%,覆盖17年房地产结算收入的4.6倍,远高于行业平均,同时公司计划18年竣工1,010万平米,较17年计划竣工550万平米大幅增长83.6%,高预收款、高毛利率以及积极竣工将推动18年业绩加速释放。 2、17年销售平稳增长,18年计划销售高增、外埠开工占比大幅提升至62%17实现销售额1,522亿元,同比增长26.5%,居行业第九(克尔瑞统计),其中住宅板块销售额1,201亿元,同比增长19.4%;销售面积951.2万平米,与16年持平;销售均价12,621元/平米,同比增长19.6%,其中京津冀以外区域销售额占比从上年的7%大幅提升至23%,杭州区域和环南京区域销售双双过百亿,已经印证了产业新城模式的可复制性。18年计划销售金额2,100亿元,同比增长38.0%。此外,18年计划新开工1,988万平米,其中河北751万平米,占比38%,河北以外1,237万平米,占比62%,显示了外埠项目推盘将大幅增长,降低环雄安调控影响,支撑今年销售快速增长。 3、产业发展能力不断提升,产业发展团队大幅扩充、引入产业不断升级17年产业新城业务实现收入285亿,同比大幅增长65%,占营业收入总额48%,业务结构不断优化。17年园区新增签约入园企业635家,新增签约投资额1,651亿元,同比增长47%。公司以“产业优先”作为核心策略,凭借全球最大的约4,600人的产业发展团队,为区域提供产业升级的全流程综合解决方案。通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式,公司为区域打造科技含量高、示范带动强的创新产业集群。报告期内,公司为所委托区域成功引入具有自主知识产权的云谷第6代AMOLED项目,该项目是我国参与国际新型显示产业竞争的重大项目。 4、财务情况良好,融资渠道畅通,产业新城PPP模式融资优势凸显公司融资渠道畅通,17年末加权平均融资成本5.98%,同比下降1.0pct,且融资大部分来自于非房的PPP融资。17年末公司资产负债率和净负债率分别为81.1%和59.8%,分别同比降低3.7和7.0pct;且货币资金减一年内到期债务后的净现金同比增加76亿,短期偿债能力进一步提升。17年公司成功发行16亿元非公开公司债、19亿元中票、60亿元超短融、10亿元短融资及10亿美元债,并落地三笔PPP资产证券化项目、规模总计41.06亿元。 5、投资建议:加速异地复制、高速成长可期,维持“推荐”评级华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,并依托其领先的PPP市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。鉴于公司竣工结算加速,我们分别将公司2018-20年每股收益预测小幅上调至4.08、5.58和7.21元,按照18年目标PE10倍小幅上调目标价至40.00元,维持“推荐”评级。
袁豪 3
万科A 房地产业 2018-03-29 30.51 45.00 48.51% 34.47 12.98% -- 34.47 12.98% -- 详细
1、17年业绩同比+33%、超市场预期,18年结算量价齐升、料业绩同比+30% 17年营业收入2,429亿元,同比+1.0%;归母净利润280.5亿元,同比+33.4%,超出市场预期的20%;毛利率和净利率分别为34.1%和15.3%,分别提升4.7pct和3.5pct;三项费用率7.1%,提升1.4pct;投资收益62.5亿元,同比+24.5%;可以17年的业绩高增主要来源于毛利率的上涨。并且我们认为公司18年业绩仍将保持30%的高增,这源于:1)17年已售未结资源同比+49%,已售未结算均价同比+15%,预示后续结算量价齐升;2)考虑18年计划竣工同比增长14%和结算/竣工比将由17年86%修复至90%,预计18年结算量将同比上涨约20%;3)同时考虑小股操盘对于业绩的贡献增加。综合考虑之下预计18年业绩同比增长约30%。 2、销售大增、拿地积极,18年竣工积极+结算/竣工比修复推动结算稳增 17年销售金额5,293亿元,同比+45%,全国销售额市占率达3.96%,提升0.86pct。17年拿地积极,对应拿地金额3,417亿,占比当期销售额64%,同比增长84%,其中一二线拿地金额占比86%。17年新开工约3,652万平米,同比+16%,较年初计划增长25%;竣工2,301万平米,同比+3%。18年计划新开工面积3,545万平米,同比-3%,预计实际开工量会有明显增长;计划竣工2,631万平米,同比增长14%,同时考虑到结算/竣工比的修复,预计18年结算量将较为积极。 3、经营性净现金流大增,净负债率降至仅8.8%、预留充足加杠杆空间 17年末资产负债率84.0%,剔除预收款项后负债率49.0%,分别较16年提升3.4pct和1.5pct。公司经营情况稳定,在龙头房企中是仅有的连续9年经营现金流为正的公司,17年经营性活动现金流净额高达823亿元,同比增长108.1%,从而推动了净负债率大幅下降至8.8%,较16年下降17.0pct17年经营性现金流的表现优异也推动了公司现金/短债比也由16年49.8%下降14pct至17年的35.8%。而低负债率也赋予了公司在资金环境偏紧状态仍有充足的加杠杆空间,持续受益于行业集中度的提升。 4、投资建议:业绩高增超预期,龙头本色再彰显,重申“强烈推荐”评级 万科作为行业龙头,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,依靠拿地+销售集中度双双提升保持龙头优势,实现远超行业的销售增速和业绩增速,其中2017年销售额和拿地额分别高达5,299亿元和3,417亿元,同比增速分别高达45%和84%,并且估算2017年拿地对应新增货值7,600亿元,同比增长67%,为2018年奠定充足可售资源、利于公司获得持续销售高增长;此外,2017年深铁正式成为第一大股东后,深铁与公司间在“轨道+物业”方面合作也将值得期待,预计将极大加强公司的深圳都市圈优质资源获取能力。鉴于公司结算量价齐升,我们分别将公司18-20年每股收益预期小幅上调3.31、4.21和5.15元,现价对应18年PE为9.2倍,维持目标价45.00元,重申“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。
袁豪 3
招商蛇口 房地产业 2018-03-29 20.90 28.00 28.91% 23.08 10.43% -- 23.08 10.43% -- 详细
1.17年净利润122亿、同比+28%,销售及毛利率高增加速18年业绩释放 17年公司实现营业收入754.6亿元,同比+18.7%;归母净利润122.2亿元,同比+27.5%,超市场一致性预期115亿元6.3%,及15年吸收合并时承诺净利润的102亿元19.8%;对应毛利率和净利率分别为37.7%和16.2%,分别提升3.1pct和1.1pct;三项费用率4.8%,较上年下降0.9pct,主要源于财务费用下降;公司业绩增速快于营收增速主要源于毛利率提升、费用率及少数股东权益占比下降;公司每股分红0.62元,股息率3.0%,分红比率连续3年维持在40%。伴随18年高毛利项目进入集中结转,以及公司销售持续高增,将综合推动公司业绩高增。 2.17年销售额1,128亿、同比+53%,18年计划销售1,500亿,同比+33% 17年公司实现签约金额1,127.8亿元,同比+52.5%,超额完成全年销售计划112.7%;实现签约面积570.0万方,同比+21.0%;累计销售均价19,785元/平米,同比+26.0%;18年公司计划完成销售额1,500亿,对应同比+33.0%,考虑到18年公司可推货值超3,000亿,保守按50%去化计算,18年销售计划顺利完成压力不大。17年公司结转面积435.7万方,同比+1.6%;18年计划新开工、竣工面积分别为1,066万方、593万方。17年末公司预收账款达550.6亿,同比+4.9%;考虑到公司成立地产基金促进商办物业销售、招拍挂拿地占比迅速扩大,将综合推动公司周转率快速提升,同时鉴于公司销售增速快于营收增速,18年结转规模将得到充分保障。 3.17年加仓拿地、非市场化拿地加速,低成本融资在资金趋紧中优势明显 17年公司新增建面1,023万方,同比+50.6%,其中权益建面594万方,同比+28.6%,权益占比58.1%,较上年下降9.9pct。估算拿地对应新增货值1,916亿,剔除16年大空港项目后同比+133%。同时公司加速非市场化拿地进度,17年以来通过国企资源承接模式获取武钢、昆钢、农发集团项目以及东风房地产股权,产业新城模式斩获湖北蕲春项目、并和深圳光明新区、苏州高新区、常熟市签订园区合作协议,集团内资源整合模式拟收购招商漳州土储800万方,公司非市场化模式正在加速兑现。伴随拿地扩张,公司融资渠道打开,顺利完成50亿中票发行,获批150亿公司债额度,60亿长租公寓CMBS和200亿ABN额度,落地京沪地产基金50亿,目前公司平均融资成本仅4.8%,同比+0.3pct,持续处于行业较低水平。 4.投资建议:好资源叠加高周转,大湾区核心标的,重申“强烈推荐”评级 公司15年重组上市以来,积极转型快周转模式,16-17年持续获得销售高增。同时在目前核心城市资源稀缺的大背景下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势。对于前者,前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1027亿元,相较于目前净资产500多亿和市值1600多亿贡献巨大;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。此外公司充分受益于大湾区发展规划,作为大湾区核心标的公司资产价值提升空间巨大。我们维持公司18-20年每股收益预期为2.02、2.54和3.11元,对应18PE为10.4倍,维持目标价28.00元,维持“强烈推荐”评级。 5.风险提示:房地产市场下行风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名