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袁豪

华创证券

研究方向: 房地产业

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工作经历: 证券投资咨询业务证书编号:S0360516120001,曾就职于中银国际证...>>

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万科A 房地产业 2019-09-06 26.83 45.00 66.91% 27.81 3.65%
27.81 3.65% -- 详细
8月销售441亿、同比+15%,累计销售4,263亿、同比+10%,稳定增长 8月公司实现签约金额441.3亿元,环比下降8.4%、同比增长15.1%;实现签约面积277.4万平方米,环比下降11.5%、同比增长7.8%;销售均价15,908元/平,环比增长3.5%、同比增长6.8%。1-8月公司累计实现签约金额4,263.1亿元,同比增长9.8%,较1-7月提高0.6pct;累计实现签约面积2,741.0万平方米,同比增长5.4%;累计销售均价15,553元/平方米,同比增长4.2%。8月公司销售平稳,在一二线销售走好的背景下,预计公司后续销售稳定增长。 8月拿地保持积极、聚焦一二线及环都市圈,拿地额占比销售额达78% 8月公司在土地市场获取珠海、嘉兴、西安等地28个项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。8月,公司新增建面683.7万平,环比增长70%、同比增长78.9%;对应总地价343.2亿元,环比下降15%、同比增长52.1%;拿地金额占比销售金额达77.8%,环比下降0.1%,较上年50.5%提升27.3pct;平均楼面价5,019元/平,环比下降50%、同比下降15%,拿地均价占比当月销售均价31.6%,较上年36.6%下降5pct。1-8月,公司共新增规划面积2,721.9万平,同比下降26.7%;对应总地价1,754.2亿元,同比下降12.5%,拿地额占比销售额达41.1%,较上年50.5%下降9.3pct;平均楼面价6,445元/平,同比增长19.4%,拿地均价占比当年销售均价41.4%。按1-8月销售均价1.56万元/平估算公司1-8月新增货值4,246亿元,基本与同期销售额4,263亿元持平。 投资建议:销售平稳增长,拿地保持积极,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业融资政策超预期收紧。
中南建设 建筑和工程 2019-09-02 7.30 10.98 27.53% 8.41 15.21%
9.45 29.45% -- 详细
19H1业绩同比+42%、承诺持续兑现, 预告 3Q19业绩同比+50%以上19H1公司营业收入 233.2亿元,同比+52.3%;归母净利润 13.1亿元,同比+41.6%; 并预告 3Q19归母净利润同比+50%以上。 19H1扣非归母净利润 12.2亿元,同比+35.2%; 基本每股收益 0.35元,同比+41.6%。 房地产结算收入 154.2亿元,同比+47.4%。毛利率和归母净利率分别为 19.9%和 5.6%,同比分别-2.3pct和-0.4pct;其中地产毛利率 23.4%,同比-1.0pct;建筑毛利率 11.9%,同比-0.9pct; 公司预计 19年结算毛利率将高于 18年。 公司三费费率为 9.3%,同比-1.1pct,其中管理费率-0.9pct。 此外, 5月公司公布 19年股票期权激励计划,拟向激励对象授予股票期权 13,837万份,占总股本 3.73%,叠加 18年 7月激励方案的6.27%、 两次合计占比达 10%;行权价格 8.49元,现价较之折价 12%。并且,公司进一步延伸 21年业绩较 17年增速不低于 1408%、即同比增速不低于 30%,即 90亿元,彰显强烈发展信心。 19H1年销售额同比+24%, 拿地额/销售额 33%、权益比例回升至 75%19H1实现销售金额 812亿元,同比+24%;销售面积 645万平米,同比+24%; 销售均价 1.26万元/平,同比持平;其中一二线销售面积占比 41%、销售金额占比 46%。 19年公司计划新开工面积 1,061万平米,竣工面积 998万平米、远高于 18年结算面积,预示着 19年丰富的可结算资源。截至 19H1末,公司在建面积 3,214万平米,未开工面积 1,309万平米;合计未竣工面积 4,523万平米,其中一二线城市面积占比 39%、与 18年末持平。 19H1公司拿地面积 420万平米,权益比例 75%、较去年提升 22pct。 19H1拿地金额占比销售金额 33%; 拿地面积占比销售面积 65%; 拿地均价占比销售均价 51%,主要由于杭州、厦门、苏州等二线城市地价较高。 负债率持续下行,预收款锁定率高达 4.7倍、后续业绩高增确定性较强18年末公司资产负债率 91.2%,同比+1.4pct;净负债率 185.6%,同比-7.3pct; 现金短债比 1.9倍;有息负债余额 686亿元,同比+21.9%, 18年地产销售金额覆盖有息负债倍数为 2.14倍;有息负债中银行借款、债券类和其他分别占比 49%、 30%和 22%,同比分别-3.4pct、 +4.7pct、 -1.3pct。 19H1末公司预收账款 1,283亿元,同比+39.2%,覆盖 18年地产结算收入 4.7倍,远高于行业平均水平,并较 18年末继续提升; 并且公司预收款利润率水平不低于 18年结算资源。激励方面, 19H1公司共有 27个新项目引入跟投机制,员工跟投本金总额 0.9亿元,占跟投项目资金峰值的 3.65%。 投资建议: 业绩靓丽、 销售稳增, 拿地权益回升, 维持“强推” 评级中南建设在 2016-18年期间在陈凯的带领下经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。今年 5月公司再推新激励,业绩承诺已延伸至 2021年,并高达 90亿元,彰显强烈发展信心。 我们维持公司 2019-21年每股收益预测为 1. 10、1.89和 2.45元,现价对应 19-21年 PE 仅为 6.8/3.9/3.0倍、较每股 NAV16.81元折价 56%, 考虑到公司利润率将低位回升、同时预收款高覆盖,未来释放业绩潜力强劲,按照 19年目标 PE10倍, 维持目标价 10.98元, 维持“强推” 评级。 风险提示:三四线城市销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
首开股份 房地产业 2019-09-02 7.51 12.67 43.16% 8.88 18.24%
9.04 20.37% -- 详细
19H1业绩超预期同比大增50%,上调19年业绩至40亿元、同比+26% 19H1实现营收232.5亿元,同比+32.5%;归母净利润20.6亿元,同比+49.5%,大幅超7月初业绩预增+25%;毛利率和净利率分别为44.2%、8.9%,分别同比+22.6pct、+1.0pct。三项费用率9.2%,同比+0.9pct;每股收益0.73元,同比+65.4%;加权平均净资产收益率7.89%,同比+2.99pct;结算面积100.1万平,同比+15.1%;结算均价23,116元/平,同比+15.1%;业绩高增主要源于京内外毛利率项目的结算,比如成都花照紫宸、北京花香四季、福州香槟国际等,但合作项目结算增加也导致了少数股东权益占比提升至50.5%。考虑到:1)公司19年计划竣工同比+36%;2)报告期末预收款达613.5亿元,同比+19.0%,覆盖18年营收达1.5倍;3)公司历年来上半年业绩占比全年均低于50%(14-18年平均占比39.5%),保守假设19H1业绩占比全年50%,我们预计并上调全年业绩至40亿元,对应同比+26%。 19H1销售404亿、同比+31%,预计19年销售约1,150亿元、同比+15% 19H1实现签约金额403.9亿元,同比+31.2%,完成年初销售计划40.0%;销售面积144.5万方,同比+20.0%,其中京内销售51.7万方,同比+146.1%,占比35.8%,京外销售92.8万方,同比-6.6%,占比64.2%。销售均价27,944元/平米,较18年均价+4.7%。考虑到:1)公司19年计划开复工1,997.6万方,同比+4.9%,并17、18年计划完成率分别为166%、173%,预示19年可售资源仍较充沛;2)公司土储集中于强一二线城市,并且京内土储占比达31%,在当前一二线市场韧性较强背景下,预计19年全年去化或超预期;3)公司1-7月销售金额已达510.8亿,保守假设8-12月销售金额同比持平,预计全年销售金额可达1,150亿,对应销售同比增速或达15%。 19H1拿地、竣工积极,开工小降、施工高增,表内外销售回款快速增长 19H1公司新增规划面积148.0万方,同比+196.3%,其中京内、京外分别新增20万方、128万方,分别占比14%、86%,京外拿地力度持续加大。对应地价146.7亿,同比+53.3%;截至19H1,公司未竣工土储1,964万方,其中76%位于强一二线城市(北京占比33%),优异土储结构确保未来销售持续稳增。19H1开复工、新开工、竣工面积分别为1,822万方、258万方、264万方,分别同比+31%、-13%、+114%。19H1末,公司资产负债率、净负债率分别为81.4%、184.2%,同比+0.6pct、+7.8pct,综合融资成本5.38%,较18年+0.02pct,仍处于较低水平。报告期内,公司全口径销售回款436.8亿元、同比+56.8%,表内销售回款239.0亿元、同比+20.4%。 投资建议:业绩超预期大增50%,大股东增持彰显信心,维持“强推”评级 公司作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,料是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。近期大股东首开集团计划增持公司已发行总股份的1-2%,充分彰显对公司当前价值认可及未来信心。考虑公司19H1业绩、销售均超预期,我们上调公司19-21年每股收益预测至1.55、1.79、2.05元(原值1.41、1.63、1.84元),对应19/20PE为4.7/4.1倍,NAV折价达63%,18A/19E股息率高达5.4%和8.5%,维持目标价12.67元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
金地集团 房地产业 2019-08-30 11.98 17.76 40.62% 12.44 3.84%
13.50 12.69% -- 详细
19H1营收+49%、业绩+52%,毛利率高位上行、股息率高达5.0% 19H1公司实现营业收入224.8亿元,同比+48.8%;归母净利润36.3亿元,同比+51.7%;基本每股收益0.80元,同比+50.9%;地产结算面积136.9万平方米,同比+9.0%;结算收入200.3亿元,同比+54.0%。毛利率和归母净利率分别为40.3%和16.2%,同比分别+1.7pct和+0.3pct;地产结算毛利率为40.4%,同比+2.1pct;三费费率为9.4%,同比-2.3pct,其中管理费率和财务费率分别-1.8pct和-1.0pct;投资收益14.7亿元,同比+64.0%。公司19H1公司销售回款率超过80%,18年宣告股利对应现价股息率5.0%,高于行业平均水平。 19H1销售额+36%、竣工面积+45%,19E竣工小幅上调后同比+30% 19H1公司实现销售金额855.7亿元,同比+35.7%;签约面积428.0万平方米,同比+14.0%;销售均价2.0万元/平,同比+19.0%。公司在一二线城市的销售占比约70%,深耕城市销售保持稳定;其中华东区域销售占比27%,南京、上海销售额均超过60亿元、杭州接近70亿元。19H1公司新开工和竣工面积分别为633和342万平,分别完成修订后全年计划的51%、39%,并分别同比-31%、+45%;其中19年计划新开工面积大幅上调51%至1,235万平、对应同比-21%,19年计划竣工面积小幅上调3%至876万平、对应同比+30%。 19H1拿地积极,拿地金额/销售金额65%,权益比例回升至59% 19H1公司拿地金额554亿元,其中一二线占比77%;拿地面积675万平方米,权益比例59%,较18年提升14.2pct;拿地均价8,207元/平;拿地金额占比销售金额65%;拿地均价占比销售均价41%,较18年下降9.4pct。截至19H1末公司布局全国54城,总土地储备约4,760万平方米,其中一二线占比80%;按照2万/平均价对应未结算货值9,520亿元。 财务稳健、负债率低位、预收款充裕,物业管理规模扩张加速 19H1末公司资产负债率77.9%,同比+1.3pct;净负债率仅64.4%,同比-5.6pct,处于行业低位。19H1末公司有息负债932亿元,其中银行借款占比45%,公开市场融资占比55%;债务融资加权平均成本为4.87%,处于行业低位。19H1末公司预收账款847亿元,同比+20.7%,覆盖18年地产结算金额1.84倍,锁定未来业绩稳定释放。物业方面,19H1末金地物业合同管理面积约2亿平,较18年末+33%;19H1物业管理收入11.1亿元(仅为基础服务),同比-1.8%。 投资建议:业绩靓丽、拿地积极,物管规模扩张加速,维持“强推”评级 金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+18年销售低基数+开工积极推动可售充沛之下,公司19年销售弹性更佳。19H1末公司总土储中80%位于一二线,预收款高覆盖1.8倍,保障未来业绩稳定释放。我们维持公司2019-21年每股盈利预测为2.24、2.69元和3.17元,对应19年PE仅5.3倍,股息率高达5.0%,维持目标价17.76元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业调控政策超预期收紧。
绿地控股 房地产业 2019-08-30 6.84 10.00 38.89% 7.23 5.70%
7.44 8.77% -- 详细
19H1业绩同比+48%,ROE、利润率稳升,高预收款覆盖率保障业绩持续 19H1,公司营业收入2,014.5亿元,同比+27.6%;归母净利润89.8亿元,同比+48.4%;基本每股收益0.74元,同比+48.0%;毛利率和净利率分别为15.2%和4.5%,分别提升0.2pct和0.6pct;加权平均净资产收益率12.04%,同比+2.81pct。三费费率为5.4%,同比下降0.6pct,其中销售费率下降0.6pct。19H1,房地产结转收入901亿元,同比增长26%,结转毛利率28.0%,同比+1.9pct。 报告期末,资产负债率和净负债率分别为88.3%、179.7%,分别较19Q1末-1.1pct、+2.2pct。截至19H1末,预收账款达3,597.8亿元,同比+21.8%,较19Q1末+1.0%,可覆盖18年地产营收2.23倍,较19年一季度末提升0.2倍,预收账款覆盖率进一步提升,预收款高覆盖保障业绩释放持续性。 19H1销售额同比+3%,新开工、竣工积极、充裕可售保障销售、业绩稳升 19H1,公司实现销售面积1,487.1万平米,同比+10.2%;实现销售金额1,676.9亿元,同比+3.1%。公司销售金额一二线、三四线分别占比60%、40%。回款金额1,319亿元,回款率达79%。公司房地产主业紧贴市场,抢抓业绩,三四线市场销售额得益于城际空间站等高质量重大项目的市场优势,成为“弱势市场中的强势项目”,销售金额逆市同比大幅增长超五成。投资方面,19H1,公司实现新开工2,639.1万平米、同比+49.0%,完成竣工593.7万平米、同比+47.1%,合同交付698万平米,同比+5%。公司在18Q3中高层经营会议中提出,19-21年房地产业务确保年均销售规模保持在5,000亿元以上;我们估算公司19年可售货值约为6,000-7,000亿元,充裕可售货值保障全年销售稳增。 低成本扩充土储,深度受益长三角一体化、蕴藏大量潜在土储 19H1,公司以城市群、都市圈的理念,聚焦一线城市溢出地区、二线省会城市、地级市高铁站等重点地区,新增房地产项目储备58个,新增计容建面2,202万方,新增货值2,622亿元,总地价556亿元,拿地/销售金额比33%,平均楼面价2526元/平米,占比19H1销售均价仅22.4%,后续结算利润率有较强保障;权益计容建面约1,968万平米,同比-8.9%,权益土地款459亿元,同比+9.0%,拿地权益比高达89.3%。截至19H1末,公司总土储17,039万平米,一二线货值占比超60%。18年9月,公司与苏州市政府签署战略合作协议,将在科技产业新城、消费、基建、康养等领域与苏州市进行战略合作,总投资超过千亿元。 公司在苏州、上海、杭州等城市深度布局,包括苏州汾湖科技城、绿地长岛、杭州湾等项目预计将为公司带来大量优质土储,推动长三角土储增厚。 投资建议:业绩高增长,利润率提升,预收高覆盖,维持“强推”评级 绿地控股目前销售排名行业前列,作为行业龙头之一料将充分受益于集中度提升;近两年来公司重抓回款卓见成效,有效推动负债率的改善;公司积极解决低利润率弊病,严控拿地成本,并依托特色小镇、PPP项目拓展等多种方式进一步增强非市场化拿地能力;公司将降成本、提周转提升到战略高度,全面推进甲供直采和标准化,综合降本率达27%。我们维持公司2019-21年每股收益预期分别为1.26、1.58和1.89元,目前19年PE仅5.3倍,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。
大悦城 房地产业 2019-08-30 6.47 8.74 17.00% 7.24 11.90%
8.05 24.42% -- 详细
19H1业绩同比+42%、整合后业绩绽放光彩,预收款高锁定保障业绩稳增 19H1公司实现营业收入182.7亿元,同比+103.0%;归母净利润19.3亿元,同比+42.0%;扣非后归母净利润14.7亿元,同比+243.0%;基本每股收益0.49元,同比+40.0%;结算面积42.2万方;结算金额148.8亿元,同比+138.8%;结算均价3.5万元/平,高价项目逐步进入结算。19H1毛利率、净利率和归母净利率分别为49.5%、16.4%和10.6%,同比分别+1.0pct、-10.6pct和-4.5pct,净利率下降主要由于结转高价项目导致土增税大增、财务费用增加以及合联营公司投资收益减少;三费费率为10.3%,同比-4.3cpt,其中管理费率和销售费率分别-2.8pct和-1.2pct;投资收益-0.4亿元。19H1末已售未结面积271.6万方,覆盖18年地产结算面积4.3倍;预收账款267.9亿元,较18年末+19.8%,覆盖18年地产结算收入2.1倍,保证后续业绩稳定释放。 19H1销售254亿、同比+63%,19H1租管费33亿、预计全年同比+34% 19H1公司地产签约金额254.0亿元(并表全口径销售+表外权益销售),同比+62.9%,并计划2021年实现千亿销售;销售面积112.1万平,同比+115.8%;销售均价2.3万元/平。19H1投资性物业及相关服务收入33.3亿元,其中大悦城购物中心、写字楼等26.6亿元(+27%),源于18H2开业的西安和杭州大悦城新增可出租面积及各大悦城平均租金上涨;酒店4.3亿元(持平);物业及其他管理收入2.3亿元(+33%),我们预计全年持有型物业实现租管费收入约67亿元,同比+34%,并且公司将通过优秀的招商运营能力提升购物中心销售额、新项目逐步成熟贡献出租面积来获得内生与外延式双重增长。 AH整合后,拿地积极、成本控制优异、负债率下行,整合优势逐步显现 19H1公司拿地面积103万平,略低于同期销售面积112万平,权益比例69%、有所回升,对应拿地金额63亿元,并且7-8月份新新增拿地面积138.6万平;前8月拿地积极,并集中于二线和强三线;19H1拿地均价6,125元/平,拿地均价/销售均价27%,隐含毛利率较高,“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式卓见成效,并与西安、青岛、武汉、长沙、郑州、成都等多地达成战略合作,积极推动项目落地。截至19H1末,住宅未结算面积1,082万方,权益比例53%;其中一、二线分别占比20%和67%,按照2.3万元均价估算总货值约2,453亿元;可售面积811万方、对应总货值1,837亿元,覆盖18年AH销售金额3.8倍。19H1末资产负债率和净负债率分别为78.6%和118.2%,较18年末分别-6.3pct和-53.0pct,AH整合后融资优势凸显,多种融资渠道平均融资成本低至4-5%。此外,18年分红率提升至31%,后续计划稳定在30%上下。 投资建议:业绩销售靓丽,拿地提速控价,整合优势显现,维持“强推” 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH整合后拿地端获得溢价,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们预测公司2019-21年每股收益分别为0.76、0.88、1.11元,现价对应19PE仅8.5倍,较每股NAV14.09元折价54%,较除息后重组价6.73元折价4%,优质资产严重低估,我们按照NAV折价45%维持目标价8.74元、相当于19PE11.5倍,维持“强推”评级。 风险提示:社零增速不及预期,公司结算进度不及预期。
招商蛇口 房地产业 2019-08-28 20.35 26.40 34.69% 20.58 1.13%
20.58 1.13% -- 详细
19H1业绩49亿,同比-31%,源于结转减少、毛利率走弱及投资收益下降 19H1公司实现营业收入166.9亿元,同比-20.5%;归母净利润49.0亿元,同比-31.2%;对应毛利率和净利率分别为37.9%和29.4%,分别-4.9pct和-4.6pct;三项费用率11.8%,同比+2.6pct,其中销售和管理费用率分别同比+1.2pct、+1.2pct,主要源于公司销售规模快速扩张致费用支出增加。公司少数股东权益9.4%,同比-1.3pct;公司营收负增长,主要源于上半年结转面积和结转单价均同比减少。公司业绩降幅大于营收降幅,主要源于:1)受17年限价政策扩围影响,部分低毛利率销售项目开始进入结转;2)深圳项目税后结转毛利率33.8%,同比-20.5pct,对整体毛利率形成较大拖累;3)联/合营企业投资性收益44.0亿元,同比-11.4%;考虑到公司预计19年竣工及结转面积保持增长、存货减值转回/转销,销售保持高增,料将推动公司业绩稳步释放。 19H1年销售1,012亿、同比+35%,销售、竣工、预收高增充分保障全年结转 19H1公司实现签约金额1,011.9亿元,同比+34.8%,完成19年计划销售额2,000亿的50.6%;实现签约面积515.2万方,同比+43.8%;累计销售均价19,640元/平米,较18年-4.7pct;公司克而瑞销售额行业排名较18年再进1位至第11名。考虑到:1)公司当前可推货值充裕,19年计划新开工1,100万方,同比+1.7%,并且近三年实际新开工均超年初计划;2)公司14-18年上半年销售额占比全年平均为41%,历年下半年推盘力度较大,年初计划或将大概率超额完成;3)公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主;料将综合保障公司全年销售高增。此外,公司19年计划竣工面积1,000万方,同比+100.5%;19H1末公司预收账款达1,111.0亿,同比+26.6%;鉴于公司计划竣工高增、预收账款创历史新高、销售增速快于营收增速,19年全年结转规模仍望得到充分保障。 19H1拿地额占比销售额39%,拿地暂缓、财务健康、融资优势突出 19H1公司新增建面383.3万方,同比-49.0%;总地价397.0亿元,同比-34.2%,拿地额占比销售额达39.2%,拿地延续了18Q4以来的放缓节奏。平均楼面地价10,357元/平米,同比+28.9,源于公司在重点一二线城市拿地力度加大。此外,18年公司先后收购东风地产股权、农发集团项目,集团内整合漳州,前海土地整备方案落地,非市场化拿地能力加速兑现。财务方面,公司19H1平均融资成本4.91%,较18年略升0.06pct;有息负债1,384亿,同比+6.5%;长短债比2.1,现金短债比1.7,债务结构较为健康。资产负债率和净负债率分别为76.7%、53.0%,分别-0.4pct、-19.8pct,净负债率下降较多源于净资产及货币资金增长;经营性净现金流60.6亿,继续为正。 投资建议:销售高增、业绩暂降,融资优势凸显,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值进一步大幅提升。但考虑到公司结转低于预期以及毛利率有所走低,我们下调公司19-21年每股收益至2.32、2.78、3.34元(原值2.41、2.97和3.64元),目前现价对应19-20年PE为8.3、7.0倍、较每股NAV35.20元折价42%,我们按照25%的NAV折价,将目标价由30.00小幅下调至26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。
蓝光发展 房地产业 2019-08-26 6.09 8.85 34.70% 6.44 5.75%
7.48 22.82% -- 详细
19H1营收同比 82%、业绩同比 105%,嘉宝物业境外上市增厚估值19H1, 公司实现营收 145.4亿元,同比+81.5%;实现归母净利润 12.7亿元,同比+104.5%; 实现基本每股收益 0.37元/股,同比+164.2%;毛利率和归母净利率分别为 29.4%和 8.7%,较上年-3.0pct 和+1.0pct;三项费用率合计 11.7%,同比-4.7pct。公司净资产收益率 6.9%,同比+2.8pct。公司结转规模大增,规模效益显现,盈利能力持续提升。 物管和医药业务方面, 嘉宝股份 19H1实现营收 9.3亿元, 同比+59%, 净利润 1.9亿元, 同比+108%,在管面积超 6,000万方, 2019中国物业服务百强企业排名第 11位,考虑到物业管理行业享受高估值溢价, 后续嘉宝 H 股上市望增厚公司整体估值。迪康药业 19H1实现营收 4.8亿元, 净利润 0.6亿元。 截至 19H1末, 公司预收账款达 616.6亿元,较 18年末+20.9%, 可覆盖 18年地产营收 2.16倍, 充分保障后续业绩释放的可持续性。 19H1销售 465亿、同比+12%、平稳增长, 三大区域销售超百亿19H1, 公司实现销售金额 465.3亿元,同比+12.5%, 权益销售金额为 349.5亿元。 其中, 成都、华东、华中、滇渝、北京、华南区域分别占比 22.9%、 24.6%、25.6%、8.8%、9.1%、9.0%,占比较 18H1分别-21.3pct、+16.9pct、+6.1pct、-11.2pct、+4.9pct、 +4.6pct。其中,华东、华中、成都三大区域销售均超百亿; 销售面积514.8万方,同比+34.0%。 投资方面, 19H1新开工 483.3万方、竣工 127.1万方,分别同比+6.3%、 +21.8%,考虑到公司拿地端积极补库存,预计 19年新开工仍然强劲,新开工和竣工的高增长将有望推动公司销售和结算稳步高增。 19H1拿地货值 800亿,土储逐步增厚,融资畅通,杠杆率可控19H1, 公司通过收并购、合作开发、产业拿地、招拍挂等多元化方式获取土地资源, 新增土储总建筑面积约 678万平方米,对应货值 800亿; 拿地销售面积比达 132%,补库存积极; 分能级来看,新增土储中,新一线及二线城市占比62%, 强三线城市占比 38%;分区域来看,华中、华东、成都、滇渝、北京、华南区域分别占比 22%、 17%、 13%、 25%、 19%、 5%。 估算公司 19H1末土储约 2,505万方,可覆盖 18年销售面积 3.1倍,土储逐步增厚。 19H1末,资产负债率为 81.3%,同比-1.6pct,净负债率为 109.4%,同比-5.7pct,拿地积极下,维持财务稳健;报告期内,公司新增获得 20亿元私募债批文;完成 7.5亿元美元债、 11亿元公司债的发行,融资渠道畅通,持续优化债务结构。 投资建议: 业绩同比翻番,嘉宝上市在即, 维持“强推”评级蓝光发展 2015年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光。 2018年公司业绩增速63%、毛利率、净利率双升,多元化融资渠道有望带动融资通畅、下属子公司嘉宝股份发行境外上市已获中国证监会核准、迪康药业计划 H 股分拆上市,其中嘉宝境外上市将增厚估值。 我们维持 2019-21年每股收益预期为 1. 11、 1.68、2.10元, 对应 19、 20年 PE 分别为 5.5倍和 3.6倍, 18A 和 19E 的股息率分别为 4.3%、 6.4%, 维持目标价 8.85元,维持“ 强推” 评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及融资政策超预期收紧
华夏幸福 房地产业 2019-08-21 27.89 33.80 20.59% 28.40 1.83%
29.30 5.06% -- 详细
19H1业绩同比+22%,平安入股+股权激励双重承诺未来两年业绩稳增 19H1公司实现营业收入 387.3亿元,同比增长 10.7%,其中地产结算收入 228.8亿元,同比增长 20.6%, ;归属于上市公司股东的净利润 84.8亿元,同比增长 22.4%;扣非归母净利润 84.4亿元,同比增长 30.7%;基本每股收益 2.78元,同比增长 23.6%; 销售毛利率和归母净利率分别为 48.7%和 21.9%,分别同比增长 3.1pct 和 2.1pct;三项费用率合计 11.4%,同比下降 2.3pct,主要由于管理费率下降 2.4pct。 2019H1末预收账款达 1,403亿元,同比下降 2.1%,覆盖 18年房地产结算收入的 2.7倍,远高于行业平均。 此外,平安入股业绩承诺与公司股权激励一致,即 18-20年业绩分别不低于 114.2亿、144.9亿和 180.0亿,对应 19年和 20年业绩增速分别为 23%和 24%。 19H1销售额 641亿元、 同比-20%, 上半年拿地增加后销售或将低位回升 19H1公司实现销售额 640.7亿元,同比-20.4%,主要由于之前资金紧张导致拿地推盘不足;其中地产销售额 478.7亿元,同比-26.7%,但降幅较 19Q1收窄 7.2pct;销售面积 550.3万方,同比-24.7%;其中京外销售面积占比 66%,较 18年提升 12pct,且环南京、环杭州、环郑州区域销售面积占比分别达到 16%、 10%、 24%。 公司 19H1拿地显著加速, 拿地金额 123亿元,同比+69%,拿地额/销售额为 26%;拿地面积 246万方,同比+66%;拿地均价 5,000元/平,占比销售均价 43%。 营业收入方面,京外区域实现收入占比 38%,较 18年提升 7pct。 公司截至 18年末持有待开发+在建未售土储 1,398万方; 预计 19年新开工面积 1,198万方, 较上年计划同比-39.8%;施工面积 4,219万方, 较上年计划同比-3.1%;竣工面积 1,037万方, 较上年计划同比+2.6%。 深耕都市圈、 产业新城项目拓展加速, 吴向东加盟、 商办业务蓄势待发 公司坚持核心都市圈聚焦战略,打造“ 3+3+X”核心都市圈格局。 19H1公司新增 5个入库 PPP 项目、均位于外埠。 19H1产业园区新增签约入园企业 328家,新增签约投资额 1,051.5亿元,同比+8.9%;其中京外新增入园企业 266家,新增签约投资额 939.3亿元,同比+20.2%。 19H1公司产业服务收入 118.75亿元,其中京外达到 87.74亿元,同比+96%。 并且,吴向东加盟后公司商办业务逐步开始拓展, 19H1获取北京丽泽金融商务区项目,由平安出资、公司代为开发建设并收取运营管理费,未来发展可期。 回款改善, 负债率上行、增量融资成本下行, 携手平安、 融资渠道畅通 19H1公司销售商品提供劳务收到的现金为 397亿元, 回款率(表内销售回款/全口径销售)为 62%,同比+16pct。 19H1末公司资产负债率和净负债率分别为 88.1%和 225.8%,同比分别+6.0pct 和+129.5pct,负债率上行主要由于短期借款大幅增加所致。 公司融资余额 1,818.4亿元,同比+61.1%; 银行贷款、债券类和信托类分别占比 28%、41%和 31%; 融资加权平均成本为 7.23%, 较 18年末提升 0.8pct; 银行贷款、债券类和信托类平均成本分别为 6.41%、 6.87%和 8.60%,债券和信托融资成本显著下行。 并且, 19H1末公司筹资现金流入 761亿元,同比+109%; 预计随着公司与平安战略合作稳步开展后,公司融资环境及债务结构将持续优化。 投资建议: 业绩稳增, 回款改善,拿地上行,维持“ 强推” 评级 华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的 PPP 市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。 19H1公司外埠销售占比继续提升,同时平安 2月增持、目前持股 25.25%,充分表明对公司业务模式和价值的认可,同时也将提升公司融资能力,并且再次巩固了未来三年业绩的承诺。 由于公司销售暂时不及预期, 我们下调公司 2019-21年每股收益预测为 4.83、 6.00和 7.31元(调整前为 5.09、 6.61和 8.57元),对应 19年 PE 仅5.4倍, 18A、 19E 股息率分别达 4.6%和 6.5%, 鉴于板块估值下移,我们按照公司 19目标 PE 为 7倍,将目标价下调至 33.8元,维持“ 强推” 评级。 风险提示: 房地产行业政策收紧,公司资金情况不及预期。
荣盛发展 房地产业 2019-08-19 8.41 13.50 56.07% 8.82 4.88%
9.27 10.23% -- 详细
19H1营收同比+26%,业绩同比+31%,预收款覆盖率1.8倍 19H1,公司实现营收243.6亿元,同比+25.7%;归母净利润29.4亿元,同比+31.1%;扣非后归母净利润29.4亿元,同比+34.8%;基本每股收益0.68元,同比+30.8%。毛利率和归母净利率分别为30.4%和12.1%,较上年分别-1.9pct和+0.5pct;三项费用率合计9.7%,同比-0.2pct,其中,管理费用率、财务费用率分别为4.4%、1.7%,分别同比-0.3pct、+0.2pct。截至19H1末,公司预收账款达877.6亿元,同比+7.7%,可覆盖18年地产营收1.8倍,预收账款覆盖率较19Q1末持平,保障后续业绩稳定释放。 19H1销售金额466亿,同比+16%,计划竣工强劲,19年销售目标1,120亿 19H1,公司实现销售金额465.8亿元,同比+16.2%,完成全年计划目标的41.6%;实现销售面积422.7万平方米,同比+9.9%;销售均价11,019元/平米,同比+6.7%。19H1,公司实现新开工面积282.7万平米,同比+1.6%,完成全年开工计划30%;完成竣工面积172.4万平米,完成全年竣工计划20%。19年公司计划签约金额1,120亿元,对应同比+10%,计划实现销售回款920亿元。考虑到公司19年计划新开工954.3万方,竣工860.5万方,分别同比+6.2%、+39.8%,并且拿地端积极补库存,新开工增速有望超额完成计划,全年可售货值有保障,同时竣工计划高增长,公司销售和结算有望稳步高增。 19H1拿地积极,全年计划拿地1,670万方、同比+120%,杠杆率可控 19H1,公司新增建面654.2万方,同比+44%;拿地金额207.2亿元,同比+94.6%;拿地均价3,167元/平米,占比销售均价29%,后续结算利润率有一定保障。公司19年拿地将积极补库存,计划新增土储建面约1,672.5万平米,同比+119.9%。19H1公司拿地金额/销售金额为44%,较1季度提升30pct,其中2季度公司新增建面525.5万方,同比+86%;拿地金额183.6亿元,同比+176%,拿地强度较1季度明显提升,预计下半年拿地态度将更加积极。19H1末,公司土地储备建筑面积约4,059.8万方,积极拿地进一步丰富土储,预计可满足未来3-4年开发。融资端,上半年融资额259.0亿元,同比+43.0%。19H1末,公司资产负债率和净负债率分别为84.4%、96.5%,同比分别-0.6pct、-33.3pct,分别较19Q1末+0.7pct、+10.3pct,杠杆率可控下略微回升,源于上半年积极补库存。 投资建议:业绩快增,高预收、高股息、低估值,维持“强推”评级 公司持续秉承快周转策略,ROE持续提升,已初步形成“两横、两纵、三集群”的项目布局。截至19H1末公司土储约4,060万方,充分保障未来开发需要,且多元化拿地方式有效控制成本;同时公司产业园区拓展迅速,为未来地产开发提供充裕资源。我们维持公司2019-21年每股收益预测2.25、2.84和3.52元,目前股价对应19-21年PE仅3.7/2.9/2.4倍,18年对应股息率达5.4%,考虑到板块估值下移,目标价由15.75元下调至13.50元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业融资政策超预期收紧。
金科股份 房地产业 2019-08-15 6.18 10.00 45.99% 7.19 16.34%
7.39 19.58% -- 详细
19H1业绩同比+289%,地产结算进入丰收期、预收款覆盖率进一步走高 19H1,公司实现营业收入261.1亿元,同比+67.9%;归母净利润25.9亿元,同比+288.5%,贴近此前业绩预告上限;基本每股收益0.48元,同比+336.4%;毛利率和归母销售净利率分别为30.3%和9.9%,较18H1分别提升7.8pct和5.6pct;三费费率为10.2%,同比下降2.7pct,其中销售费率和财务费率分别下降1.5pct和1.0pct。报告期末,公司资产负债率和净负债率分别为83.9%、147.5%,分别同比-0.9pct、-11.9%。公司业绩增速大幅高于营收增速源于17年高毛利项目进入结算丰收期致毛利率大幅提升。截至19H1末,公司预收款达939.9亿元,同比+48.2%,较19年一季度末+9.0%,可覆盖18年营收2.5倍,较19年一季度末提升0.2倍,预收款覆盖率进一步提升,预收款高覆盖也将使得公司业绩结算丰收期的持续性得到有力保证。 19H1销售额814亿元、同比+36%,拿地额占比销售额52%、拿地积极 19H1,公司实现销售金额814亿元,同比+36%;实现销售面积839万方,同比+20%,销售稳步增长。公司19年全年销售目标1,500亿元,对应同比+26%,目前来看大概率将超计划完成。投资方面,19H1公司新开工面积1,156万方,同比+10%,竣工面积425万方,同比+66%;19H1末,公司在建面积4,468万方,同比+76%。19H1公司土地投资423亿元,占比当期销售52%,拿地积极,权益地价309亿元,计容建筑面积1,530万方,同比+51.2%。19H1末,公司可售面积约5,600万方。考虑到公司19年计划新开工面积约3,000万方、同比+11%,新开工稳增,并考虑到年末公司在建面积预计约5,500万方,19年新增可售货值3,200亿元,充足可售保障19年销售大概率超计划完成。 物管业绩同比+260%,合同管理面积2.4亿平,创新性员工持股确保业绩高增 物业方面,19H1实现营收12.0亿元,同比+84%;净利润1.59亿元,同比+260%;新增合同管理面积3,500万平,累计合同管理面积达2.39亿平,服务业态涵盖住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等多种业态。19年全年计划新增合同管理面积5,000万方,18年金科物业综合实力排名11位,估值或将逐步体现。6月6日,股东大会通过《卓越共赢计划暨员工持股计划》,持股计划占比不超过10%,单个参与人不超过1%。其中,一期持股计划资金总额不超32亿元,其中员工自筹资金不超16亿元;二期至五期资金来源于专项基金,若2019-22年业绩分别达51、62、74、82亿元,复合增速20%,则下一年度按该净利润3.5%提取专项基金。持股计划涉及股票拟通过二级市场购买。 投资建议:开发丰收、物管靓丽,创新型持股计划护航,维持“强推”评级 金科股份作为渝派房企的代表,立足重庆、走向全国。公司围绕“三圈一带、八大城市群、核心25城”展开,在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时,逐渐加大其他区域投资,实现全国均衡布局,并预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。19H1公司业绩大增289%,业绩进入丰收期,并高预收款和创新型持股计划保证业绩释放持续性。此外,目前金科物业综合实力排名11位,后续估值也或也将逐步体现。我们维持2019-21年每股收益预测分别为0.98、1.31、1.65元,对应19-20年PE分别为6.0倍和4.5倍,18年股息率高达6.1%,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
保利地产 房地产业 2019-08-15 13.92 20.62 34.60% 14.70 5.60%
16.44 18.10% -- 详细
积极变革、销售高增、排名提升,业绩进入丰收期、预收款锁定率创新高 16年以来,保利地产积极变革,目标高举、积极拿地、管理提升、周转加快,重回高增长轨道。16-18年销售分别达2,101、3,092、4,048亿元,销售额CAGR达38%,19H1销售达2,526亿元,同比+17%,行业销售排名从15年第六回升至19H1第四,距公司前三目标再进一步。鉴于历年上下半年销售占比50%:50%,预计公司19年销售额有望达5,000亿元,对应同比+24%。此外,在16年销售加速的两年后,公司进入集中结算期,18年开始竣工开始大幅提速,18和19H1竣工同比高达43%和53%,远高于同期营收同比33%和20%,竣工快于结算推动预收款持续提升,至19H1末达3,621亿元,覆盖18年营收186%,创历史新高。在此背景下,19年中报业绩同比+53%,大幅高于过去5年同期平均+14%,彰显龙头本色,也印证了公司业绩结算进入丰收期。 土储丰富,结构优异、布局一二线及城市圈,拿地积极、并成本稳中有降 公司土储丰富、结构优异。19H1末结算面积约1.3亿方(货值1.9万亿),其中可售面积约8,499万方(货值1.31万亿);区域结构上,一二线占比58%、三大城市圈占比61%,深耕一二线及城市圈。拿地方面,16年开始积极加库存,16-19H1年拿地额占比销售额分别高达56%、90%、48%、21%,其中19年5月开始重新积极拿地,中期公司将19年投资计划从年初2,700亿元提升至2,900亿元(同比+13%),进一步加大逆周期拿地力度。成本方面,17-19H1拿地均价占比销售均价分别为44.4%、42.3%、41.7%,同期新增建面一二线占比分别为53%、55%、59%,城市圈占比分别为66%、58%、69%,拿地结构优化同时拿地成本稳中有降实属不易。拿地结构上,19H1新增30万方以下项目占比达61.8%,较18年提升19.2pct,项目小盘化更利于加快周转。 央企龙头融资优势凸显、受益集中度提升,保利物业上市在即、增厚估值 公司作为央企龙头,凭借保利集团重要地产平台身份,融资渠道多样、成本低廉,拥有包括公司债、中票、CMBS等多种融资手段,19H1综合融资成本仅4.99%,处于行业最低水平,19H1美元债和中票融资成本仅3.6-3.9%,较18年3.9-4.9%进一步下行。在融资收紧背景下,公司兼具龙头规模优势和央企融资优势,预计后续将大幅受益于行业“融资、拿地和销售”三重集中度跳增。此外,近期保利物业上市在即,至19M4末,其在管面积达1.98亿方、合同面积达3.7亿方,自14年起百强企业综合实力排名持续保持前五,并居央企排名第一。保利物业16-18年净利润复合增速达50%,4M19净利润同比+67%,19年保守按照40%增速,则19年净利润预计为4.7亿元,按19年PE 30倍,则其市值预计为141亿元,保利物业上市有望增厚公司估值。 投资建议:央企龙头、优势凸显,被低估的核心资产,重申“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股上市在即,有望增厚公司估值。我们维持公司2019-21年每股收益预测为2.07、2.48、3.00元,目前19-20年PE仅为6.6和5.5倍,NAV折价35%,18A、19E股息率分别达3.7%和4.8%,维持目标价20.62元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。
招商蛇口 房地产业 2019-08-14 19.45 30.00 53.06% 21.09 8.43%
21.09 8.43% -- 详细
7月销售193亿、同比+29%,1-7月销售1205亿、同比+34%,销售继续高增 7月公司实现签约金额193.4亿元,环比-31.7%、同比+28.9%,优于克而瑞主流50房企月平均同比+15.8%;实现签约面积121.3万方,环比-18.2%、同比+102.8%,大幅高于我们高频跟踪的45城7月成交面积同比+3.5%;销售均价15,947元/平米,环比-16.5%,较18年-22.7%。1-7月公司累计实现签约金额1,205.3亿元,同比+33.8%,较上月-1.0pct;实现签约面积636.5万方,同比+52.2%,较上月+8.4pct。1-7月累计销售均价18,937元/平米,较18年-8.2pct;公司7月销售同比继续高增,考虑到3季度基数逐月走低,以及公司优异布局(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),在一二线市场韧性较强背景下,预计全年销售将延续较好表现。 7月拿地54亿,同比-57%,拿地/销售额比28%,拿地保持谨慎 7月公司在土地市场新获取南京、长沙、佛山、启东、蕲春5城共5个项目,合计新增建面153.4万方,同比+24.1%,对应地价54.2亿,同比-57.4%;拿地面积权益占比64.3%,较上月-8.3pct;楼面价3,534元/平米,环比-62.1%,同比-65.7%,主要源于7月公司在蕲春和启东分别获取的工业地块、商住混合地块楼面价较低所致。拿地额占比销售额28.0%,较上月+8.8pct,拿地保持谨慎。1-7月公司共新获34地块,共新增规划面积536.7万方,同比-41.7%;总地价451.2亿元,同比-38.5%;拿地面积权益占比56.7%,较18年+1.5pct;拿地额占比销售额37.4%,较18年下降17.7pct;平均楼面地价8,406元/平米,较18年楼面均价+16.1%,主要源于公司在重点一二线城市拿地力度加大。 投资建议:销售持续高增,拿地仍较谨慎,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值料将进一步大幅提升。我们维持公司2019-21年每股收益预测为2.41、2.97和3.64元,目前现价对应19-20年PE为8.0、6.5倍、并公司每股NAV35.20元较现价折价达45%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度的进一步提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,我们维持目标价30.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
保利地产 房地产业 2019-08-14 13.77 20.62 34.60% 14.70 6.75%
16.44 19.39% -- 详细
7月销售270亿、同比+13%,1-6月2,797亿、同比+17%,销售继续稳增 7月公司实现签约金额270.4亿元,环比-57.5%,同比+13.2%,较上月提升7.4pct,略低于克尔瑞主流50房企7月单月平均同比+15.8%;实现签约面积187.5万平米,环比-54.2%,同比+11.7%,较上月提升15.9pct;销售均价14,422元/平米,环比-7.2%,同比+1.4%。1-7月公司累计实现签约金额2,796.6亿元,同比+16.9%;累计实现签约面积1,823.9万平方米,同比+12.5%。累计销售均价15,333元/平米,较18年均价上涨4.8%。公司7月销售额同比继续稳增,鉴于公司土储丰富,并布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,在当前一二线市场相对稳定背景下,预计19年全年仍将保持销售稳增。 7月拿地210亿、同比+6%,拿地/销售额比78%,拿地渐转积极 7月公司在广州、天津、成都、长沙、合肥、长春、青岛、佛山、东莞、珠海等14城共获取17个项目,对应新增建面313.3万平米,环比+35.8%,同比+40.2%,其中新增权益建面占比65.5%;对应总地价209.5亿元,环比+16.7%,同比+5.9%,拿地额占比销售额77.5%,较上月提升49.3pct。平均楼面价6,687元/平米,环比-14.0%,较18年拿地均价+7.3%,7月公司拿地仍以省会城市及珠三角区域为主。1-7月公司共获61个项目,新增规划面积1,140.7.万方,同比-32.9%;对应地价742.3亿元,同比-41.4%;平均楼面地价6,507元/平米,较2018年+4.5%;拿地额占比销售额为26.5%,拿地均价占比销售均价42.4%,较18年下降0.2pct。公司1-7月拿地成本稳中略降,但拿地结构持续改善。 投资建议:销售平稳增长,拿地渐转积极,维持“强推”评级 公司积极变革始于17年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-18年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期,公司销售保持快增。我们维持公司2019-21年每股收益预测2.07、2.48、3.00元,目前19-20年PE仅为6.5和5.5倍,NAV折价35%,18A、19E股息率分别达3.7%和4.8%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。
中南建设 建筑和工程 2019-08-13 7.35 10.98 27.53% 8.06 9.66%
9.45 28.57% -- 详细
19H1业绩同比+42%、承诺持续兑现,近期再推新激励、承诺21年业绩90亿 19H1公司营业收入233.2亿元,同比+52.3%;归属于上市公司股东的净利润13.1亿元,同比+41.6%;基本每股收益0.35元,同比+40.0%;营业利润率和归母净利率分别为9.7%和5.6%,分别同比-0.9pct和-0.4pct;加权平均净资产收益率6.75%,同比+1.5pct;公司业绩大增主要由于房地产业务结算规模大幅增加,股权激励锁定业绩承诺持续兑现。此外,5月30日,公司公告2019年股票期权激励计划,拟向激励对象授予股票期权13,837万份,占总股本约3.73%,叠加18年7月激励方案的6.27%,两次合计占比达10%,进一步扩大激励力度。其中首次授予11,209万份、占总股本约3.02%、分三年行权;行权价格为8.49元,现价较之折价14%。并且,公司在18年7月股权激励业绩承诺19-20年业绩增速同比不低于78%和76%的基础上,进一步延伸21年业绩较17年业绩增速不低于1408%、即同比增速不低于30%,即90亿元,彰显强烈发展信心。 1-7月累计销售额同比+21%、销售稳增,拿地金额占比销售金额34% 公司1-7月累计合同销售金额约959.2亿元,同比+21%;累计销售面积约756.4万平方米,同比+22%;销售均价1.27万元/平,同比-1%。公司1-7月累计拿地326.2亿元,权益比例68%;拿地面积531.6万方,拿地均价6,137元/平;拿地金额占比销售金额34%;拿地均价占比销售均价48%,较18年全年的34%有所提升,主要由于在杭州、厦门、苏州等二线城市楼板价较高。19年公司计划新开工面积1,061万平,竣工面积998万平、远高于18年结算面积,预示着19年丰富的可结算资源。截至18年年末,公司在建开发项目面积合计2,807万平方米,未开工面积合计1,518万平方米;合计未竣工面积4,325万平方米,覆盖18年销售面积3.8倍;其中一二线面积占比39%。 投资建议:业绩靓丽,销售稳增,维持“强推”评级 中南建设在2016-18年期间在陈凯的带领下经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。今年5月公司再推新激励,业绩承诺已延伸至2021年,并高达90亿元,彰显强烈发展信心。我们维持公司2019-21年每股收益预测为1.10、1.89和2.45元,现价对应19-21年PE仅为6.6/3.9/3.0倍、较每股NAV16.81元折价57%,考虑到公司利润率有望低位回升、同时预收款高覆盖,未来释放业绩潜力强劲,按照19年目标PE10倍,维持目标价10.98元,维持“强推”评级。 风险提示:三四线城市销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名