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袁豪

华创证券

研究方向: 房地产业

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工作经历: 证券投资咨询业务证书编号:S0360516120001,曾就职于中银国际证...>>

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袁豪 10
绿地控股 房地产业 2019-07-15 6.75 10.00 47.06% 7.49 10.96%
7.49 10.96% -- 详细
19H1业绩预增46%,ROE稳定提升、高预收款覆盖率保证业绩释放 19H1,公司预计营收2,015.9亿元,同比+27.5%;预计归母净利润88.2亿元,同比+45.7%;营业利润率和净利率分别为8.4%和4.4%,分别提升0.9pct和提升0.6pct;基本每股收益0.72元,同比+44%;加权平均净资产收益率12.16%,同比+2.93pct。公司房地产主业紧贴市场,抢抓业绩,结转收入同比稳步增长,毛利率继续保持提升态势,成为公司整体业绩增长的基石。城际空间站项目逆市热销,一二线城市新增货值比重稳定提升,健康科技住宅产品全面落地,房地产主业竞争力持续提升。同时截至19年1季度末,预收账款达3,563.3亿元,覆盖18年地产营收220.7%,预收款高覆盖保障业绩释放。 19H1销售额同比+3%,新开工、竣工积极保障销售、业绩稳定提升 19H1,公司实现合同销售面积1487.1万平米,同比+10.2%;实现合同销售金额1676.9亿元,同比+3.1%。19H1,公司新增房地产项目储备58个,权益计容建筑面积约1967.6万平米。投资方面,19H1,公司完成新开工面积2639.1万平米,同比+49.0%,完成竣工备案面积593.7万平米,同比+47.1%。公司在2018年3季度中高层经营会议中提出,19-21年,其房地产业务确保年均销售规模保持在5,000亿元以上;我们估算公司19年可售货值约为6,000-7,000亿元,预计19年公司销售有望超4,500亿元、对应同比超+20%。考虑到公司新开工、竣工强劲,19年销售、业绩稳增有较强保障。 深度受益长三角一体化、蕴藏大量潜在土储,折价收购上海核心优质资产 18年9月,公司与苏州市政府签署战略合作协议,将在科技产业新城、消费、基建、康养等领域与苏州市进行战略合作,总投资超过千亿元。公司在苏州、上海、杭州等城市深度布局,包括苏州汾湖科技城、绿地长岛、杭州湾等项目预计将为公司带来大量优质土储,推动长三角土储增厚。2月14日,公司全资子公司绿地地产收购中民外滩50%股权及全部债权,交易价格共计121亿元。标的公司主要资产为上海董家渡项目,总建面119.9万方,地上计容建面约70.2万方,其中商办57.6万方,住宅12.6万方。此次收购为公司补充了上海优质土储,并且考虑到项目为在建项目,前期已完成部分投资,预计利润率可观。 投资建议:业绩超预期大增,高质量发展显成效,维持“强推”评级 绿地控股目前销售排名行业第6位,作为行业龙头之一料将充分受益于集中度提升;近两年来公司重抓回款卓见成效,有效推动负债率的改善;公司积极解决低利润率弊病,严控拿地成本,并依托特色小镇、PPP项目拓展等多种方式进一步增强非市场化拿地能力;公司将降成本、提周转提升到战略高度,全面推进甲供直采和标准化,综合降本率达27%。考虑到公司业绩超预期增长,且上半年开竣工积极,我们上调公司2019-21年每股收益预期分别至1.26、1.58和1.89元(原预测值1.21、1.51和1.87元),目前19年PE仅5.2倍,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。
袁豪 10
保利地产 房地产业 2019-07-10 13.48 20.62 44.40% 14.85 10.16%
14.85 10.16% -- 详细
6月销售637亿、同比+6%,1-6月2,526亿、同比+17%,高基数下销售稳增 6月公司实现签约金额636.6亿元,环比+52.0%,同比+5.8%,涨幅较上月下降11.5pct,低于克尔瑞主流50房企6月单月平均同比+10.5%;实现签约面积409.6万平米,环比+50.8%,同比-4.3%,较上月下降26.2pct;销售均价15,541元/平米,环比+0.8%,同比+10.5%。1-6月公司累计实现签约金额2,526.2亿元,同比+17.3%;累计实现签约面积1,636.5万平方米,同比+12.6%。累计销售均价15,437元/平米,较18年均价上涨5.5%。在全年最高基数月下,公司6月销售额同比稳增,并单月销售额克而瑞行业排名第三。鉴于公司土储丰富,并布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,在当前一二线市场相对稳定背景下,预计19年全年仍将保持销售稳增。 6月拿地180亿、同比-5%,1-6月拿地/销售额比21%,拿地略偏谨慎 6月公司在上海、南京、合肥、江门、清远、莆田、常州、淮安等11城共获取14个项目,对应新增建面230.7万平米,环比-10.0%,同比-32.4%,其中新增权益建面占比95.1%;对应总地价179.5亿元,环比+7.0%,同比-4.8%,拿地额占比销售额28.2%,较上月下降11.9pct。平均楼面价7,780元/平米,环比+18.9%,较18年拿地均价+24.9%,主要源于上海内环杨浦区地块楼面价较高。1-6月公司共获44个项目,新增规划面积827.5万方,同比-44.0%;对应地价532.8亿元,同比-50.1%;平均楼面地价6,439元/平米,较2018年+3.4%;拿地额占比销售额为21.1%,拿地均价占比销售均价41.7%,较18年下降0.9pct。公司1-6月拿地整体趋弱,但拿地成本略有改善。 投资建议:极高基数下销售稳增,拿地略偏谨慎,维持“强推”评级 公司积极变革始于17年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;拿地方面,16-18年拿地金额占比销售金额分别为56%、87%、48%,积极扩张坚定;销售方面,17-19H1销售额同比分别+47%、+31%、+17%,销售保持稳增。我们维持公司2019-21年每股收益预测1.90、2.29、2.76元,目前现价对应19年PE仅为7.1倍、并目前NAV折价34%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。
袁豪 10
金科股份 房地产业 2019-07-10 6.60 10.00 43.68% 6.89 4.39%
7.00 6.06% -- 详细
事件: 7月7日晚,金科股份公告预计2019年上半年公司归母净利润将提升至20-26亿元,同比增长200%-290%。对于此次利润的增长,金科股份称主要系本期交房规模及整体销售毛利增加所致。 点评: 19H1业绩预增200-290%,结算进入丰收期、并高预收款保证持续性 19H1,公司预计归母净利润将提升至20-26亿元,同比增长200%-290%,对应每股收益为0.37-0.48元,主要源于本期交房规模及整体销售毛利增加所致。在18年、19Q1、19H1中,公司归母净利润增速分别高达+94%、+48%、200%-290%,显示公司目前已经进入结算丰收期。同时截至19年1季度末,公司预收款达862.4亿元,同比+58.2%,较18年末+13.1%,可覆盖18年营收2.3倍,较18年末提升0.3倍,预收款覆盖率进一步提升,预收款高覆盖也将使得该业绩结算丰收期的持续性得到有力保证。 19H1销售额同比+30%,充足可售以及一二线布局保障1,500亿目标 根据克而瑞数据,19H1公司实现销售789亿元,同比+30%,销售实现稳步增长。公司19年全年销售目标1,500亿元,对应同比+26%,考虑到公司19年计划新开工面积约3,000万方、同比+11%,新开工稳增,并考虑到18年末公司在建面积约5,500万方,19年新增可售货值3,200亿元,充足可售保障19年销售目标达成。物业方面,公司19年全年计划新增物业合同管理面积5,000万方,18年金科物业综合实力排名11位,后续估值或也将逐步体现。 渝派代表、受益成渝城市群发展,创新性员工持股落地确保业绩高增 4月8日,发改委指出,“扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估,研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措,培育形成新的重要增长极。”预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。6月6日,公司股东大会通过了《卓越共赢计划暨员工持股计划》,计划所持股权占比不得超过10%,单个参与人不得超过1%。其中,一期持股计划资金总额不超过32亿元,其中员工自筹资金不超过16亿元;二期至五期的资金来源于专项基金,若2019-22年业绩分别达到51、62、74、82亿元,复合增速20%,则下一年度按该净利润3.5%提取专项基金。持股计划涉及的股票拟通过二级市场购买。 投资建议:结算业绩进入丰收期,创新型持股计划护航,维持“强推”评级 金科股份作为渝派房企的代表,立足重庆、走向全国。公司围绕“三圈一带、八大城市群、核心25城”展开,在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时,逐渐加大其他区域投资,实现全国均衡布局,并预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。19H1公司业绩预增200-290%,业绩进入丰收期,并高预收款和创新型持股计划保证业绩释放持续性。此外,目前金科物业综合实力排名11位,后续估值或也将逐步体现。我们维持2019-21年每股收益预测分别为0.98、1.31、1.65元,对应19-20年PE分别为6.4倍和4.8倍,维持目标价10.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
袁豪 10
首开股份 房地产业 2019-07-05 9.01 12.12 63.56% 8.92 -1.00%
8.92 -1.00% -- 详细
18H1预告营收同增25%,业绩同增25%,竣工高增、充裕预收确保业绩稳增 18H1预告营收约219.3亿元,同比增长25.0%;归母净利润约17.3亿元,同比增长25.4%;归母扣非净利润约14.9亿元,同比增长39.2%。其中Q1、Q2单季度分别实现营收83.2亿元、136.2亿元,分别同比+35.2%、+19.5%;分别实现归母净利润3.6亿元、13.7亿元,分别同比+9.4%、+30.3%。公司业绩稳增主要源于公司竣工交付体量同比稳增。考虑到公司19年计划竣工465.3万方,同比+35.9%、武汉、上海等城市存货跌价6.6亿转回转销预期以及18年年末公司预收款达634.1亿,同比+22.4%,可覆盖18年营收达1.6倍,预示后续业绩仍望继续稳定释放。 1-5月销售321亿、同比+37%,拿地/销售额比31%,拿地稳健、成本可控 1-5月公司实现签约金额321.4亿元,同比+36.9%,完成年初销售计划31.8%;实现签约面积115.6万平方米,同比+28.7%;销售均价27,806元/平米,较18年均价上涨4.2%。鉴于公司土储75%位于强一二线城市,并且京内土储占比总土储31%,在当前一二线市场韧性较强背景下,预计19年全年去化或超预期。拿地端,1-5月公司共获5个项目,新增规划面积104.6万方,同比+109.3%;对应地价98.1亿元,同比+2.5%;平均楼面地价9,378元/平米,同比-51.0%;拿地额占比销售额30.5%,拿地均价占比销售均价33.7%。公司1-5月拿地整体较为稳健,但5月开始略转积极,并注重成本可控。 北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出 18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批,电子城股权激励草案出台,北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。 投资建议:业绩稳增,销售靓丽,维持“强推”评级 首开股份作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,将是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持预测公司2019-20年每股收益1.41、1.63元,对应19年PE为6.7倍,NAV折价达43%,按19年目标PE9.0倍,维持目标价12.67元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧,行业资金超预期收紧。
袁豪 10
中航善达 房地产业 2019-06-24 10.80 14.50 7.25% 13.02 20.56%
13.85 28.24% -- 详细
公司概要:央企背景战略转型,坚持轻资产化发展,聚焦物业资产管理 中航善达成立于1985年,1994年于深交所上市,是央企中国航空工业集团下属公司,最初从事多元化经营。2007年,以“房地产开发为主体,物业管理和酒店经营管理为两翼”为战略目标,转型综合性房地产开发企业。2011年,剥离酒店经营业务,集中优势资源发展地产开发业务。2016年,逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业资产管理业务,重点发展机构类物业的资产管理。2018年,更名为中航善达。2019年,计划引入招商蛇口作为控股股东、并与招商物业重组,整合中航系机构类及招商系商办类的优势,打造非住宅央企物管龙头。 重组简述:招商系接棒中航系,两大央企强强联合,打造非住宅物管龙头 本次重组方案将分为两步进行:1)现金收购股权:4月26日,招商蛇口与中航国际控股签署协议以每股8.95元/股(除息后8.65元/股)受让后者持有的1.49亿股,占总股本22.35%,招蛇将成为第一大股东;2)增发收购物业:4月29日,公司拟增发股份购买招商蛇口直接和间接持有的招商物业100%股权,发行价为7.9元/股(除息后7.6元/股),目前收购对价暂未确定,按照招商物业18年PE15-25倍估算,预计增发股份区间将在2.86-4.77亿股,扩股后总股本区间9.53-11.44亿股,对应招蛇持股将达45.7%-54.7%,届时招蛇将成为控股股东,在住宅、机构、商办物业资源优势增强,助力打造非住宅央企物管龙头。 新中航善达:拥有非住宅强大优势,首获集团重视、积极改革,有望量质提升 18年末,中航物业、招商物业在管面积分别为5,307万方、7,500万方,合并后1.28亿方,18年合并后备考营收、净利润分别为66.3亿元、3.1亿元,在管规模和营收规模均位于行业前列。考虑到中航物业在政府类、公众类及企业总部类物业长期占据市场领先地位,同时招商系拥有大量的商办物业、尤其如深圳前海、太子湾和蛇口等,再借助中航九方商业经营的轻资产管理模式,公司将在非住宅物管方面拥有强大优势。18年中航物业和招商物业净利率分别为4.40%、4.97%,较百强平均8%仍有较大提升空间。19年3月招商局集团总经理付刚峰对招商物业的改革发展做出9点指示,其中重点提及目标管理及员工激励,公司定位有望逐步从“成本中心”转向“利润中心”,且主流物业公司上市后利润率均有明显提升,公司有望在重组和改革中获得量质提升。 估值情况:预计扩股后市值99-119亿,合理市值约132-158亿,预期上涨空间达11%-53% 若重组成功,18年备考净利润3.1亿元,同比+64.9%,按照30%增速预计19年备考业绩4.0亿元(中期净利润率修复至行业平均,预计其业绩就可达5.3亿元)。参考可比物业龙头19年PE24-31倍,按照19年PE25-30倍估算,新中航善达物业部分对应市值约100.5-120.6亿元。截至19Q1末,中航善达净资产49.3亿元,剔除物管净资产4.8亿元,并按0.7倍PB,地产及其它业务对应合理估值31.2亿元。新中航善达合理估值约131.7-151.8亿元。假设本次交易对价为招商物业18年PE15-25倍,扩股后对应市值约99.1-119.0亿元,较公司合理估值仍有11%-53%空间,按中性假设,上涨空间预计为39%。 投资建议:央企物管强强联合,非住宅龙头扬帆启航,首覆、并给予“强推” 中航善达逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.28亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障。招商物业定位提升,将逐步从“成本中心”转向“利润中心”,同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质提升,我们按照备考市值中性假设预测,给予目标价14.50元,首次覆盖,并给予“强推”评级。 风险提示:重组失败、交易对价过高、物业管理拓展不及预期。
袁豪 10
首开股份 房地产业 2019-06-12 8.45 12.12 63.56% 9.66 9.40%
9.24 9.35% -- 详细
5月销售额92亿元、同比+53%,1-5月累计销售321亿元、同比+37% 5月公司实现签约金额92.2亿元,环比-27.2%,同比+52.8%,涨幅较上月下降17.5pct,大幅高于克尔瑞主流50房企5月单月平均同比+17.0%;实现签约面积32.5万平米,环比-21.6%,同比+30.4%,涨幅较上月下降22.7pct,表现优于我们高频跟踪的45城5月成交面积同比+7.6%;销售均价28,363元/平米,环比-7.1%,同比+17.1%。1-5月公司累计实现签约金额321.4亿元,同比+36.9%,完成年初销售计划31.8%;累计实现签约面积115.6万平方米,同比+28.7%。累计销售均价27,806元/平米,较18年均价上涨4.2%。鉴于公司土储75%位于强一二线城市,并且京内土储占比总土储31%,在当前一二线市场韧性较强背景下,预计19年全年去化或超预期。 5月拿地36亿、同比+9%,拿地/销售额比39%,拿地稳健、略转积极 5月公司在温州、福州、珠海3城共获取3个项目,对应新增建面61.6万平米,同比+500.2%;对应总地价35.6亿元,同比+9.1%,拿地额占比销售额38.6%;平均楼面价5,776元/平米,较18年拿地均价-69.4%,主要源于公司5月拿地城市能级有所下降。1-5月公司共获5个项目,新增规划面积104.6万方,同比+109.3%;对应地价98.1亿元,同比+2.5%;平均楼面地价9,378元/平米,同比-51.0%;拿地额占比销售额30.5%,拿地均价占比销售均价33.7%。公司1-5月拿地整体较为稳健,但5月开始略转积极,并注重成本可控。 北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出 18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批,电子城股权激励草案出台,北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。 投资建议:销售持续靓丽,拿地略转积极,维持“强推”评级 首开股份作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,将是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持预计公司2019-20年每股收益1.41、1.63元,对应19年PE为6.3倍,NAV折价达55%,按19年目标PE9.0倍,维持目标价12.67元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
袁豪 10
招商蛇口 房地产业 2019-06-12 20.55 28.94 40.42% 22.48 5.54%
21.76 5.89% -- 详细
5月销售171亿、同比+67%,低基数及一二线强韧性下销售继续靓丽 5月公司实现签约金额170.6亿元,环比-4.9%、同比+67.0%,大幅优于克而瑞主流50房企月平均同比+17.0%;实现签约面积86.6万方,环比-5.2%、同比+78.7%,大幅高于我们高频跟踪的45城5月成交面积同比+7.6%;销售均价19,686元/平米,环比+0.4%,较18年-4.5%。1-5月公司累计实现签约金额728.8亿元,同比+40.4%,较上月+6.5pct;实现签约面积367.0万方,同比+41.9%,较上月+8.5pct。1-5月累计销售均价19,860元/平米,较18年-3.7pct;5月低基数效应延续下公司销售继续靓丽,基于公司优异布局(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),在一二线市场韧性较强背景下,预计全年销售将延续较好表现。 5月拿地63亿,同比-55%,拿地/销售额比37%,拿地节奏略有放缓 5月公司在土地市场新获取杭州、郑州、长沙、苏州、佛山、青岛、柳州7城共8个项目,合计新增建面82.3万方,同比-30.8%,对应地价63.1亿,同比-54.9%;拿地面积权益占比71.9%,较上月+28.5pct;楼面价7,670元/平米,环比-36.1%,同比-34.7%,主要源于杭州工业地块和郑州住宅项目楼面价较低;拿地额占比销售额37.0%,较上月-57.9pct,拿地节奏保持稳健。1-5月公司共新获24地块,共新增规划面积324.9万方,同比-48.6%;总地价342.5亿元,同比-29.8%;拿地面积权益占比50.3%,较18年-5.0pct;拿地额占比销售额47.0%,较18年下降8.2pct;平均楼面地价10,541元/平米,较18年楼面均价+45.5%,主要源于公司在重点一二线城市拿地力度加大。公司5月拿地继续趋稳,并且权益占比连续两个月快速提升。 投资建议:销售持续靓丽,拿地略有放缓,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值料将进一步大幅提升。我们维持公司2019-21年每股收益预测为2.41、2.97和3.64元,目前现价对应19-20年PE为8.8、7.1倍、并公司每股NAV35.20元较现价折价达40%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度的进一步提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,我们维持目标价30.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
袁豪 10
新城控股 房地产业 2019-06-11 37.92 58.68 128.15% 43.65 15.11%
43.65 15.11% -- 详细
5月销售248亿、同比+49%,1-5月销售929亿,同比+38%,销售继续靓丽 5月公司实现签约金额247.6亿,环比+15.7%、同比+48.8%,大幅高于5月主流50家房企单月同比+17.0%;实现签约面积203.3万平米,环比+14.4%、同比+49.9%,表现优于重点跟踪45城月成交面积同比+7.6%;销售均价12,180元/平米,环比+1.1%、同比-0.7%。1-5月,公司累计实现签约金额928.7亿元,同比+38.2%,较前值+3.5pct,完成年初计划34.4%,累计销售金额克尔瑞排名继续稳居第八;累计实现签约面积796.2万平米,同比+47.8%,较前值+0.8pct;累计销售均价11,664元/平米,同比-6.5%。5月公司销售表现继续靓丽,并进一步推动1-5月销售继续高增。考虑到公司整体土储仍以长三角二三四线为主、布局城市库存普遍偏低以及积极拿地并快速推盘,受益于城市圈战略下需求稳增,预计公司全年完成2,700亿销售计划难度不大、并大概率超额完成。 5月拿地额同比+33%,拿地/销售金额50%,拿地兼顾二线和三四线城市 5月公司土地市场分别在重庆、天津、青岛、烟台、九江、镇江、商丘、襄阳、泰安等19城获得20个项目,对应新增建面410.7万方,环比+27.1%、同比+83.8%;对应总地价122.7亿元,环比-38.2%、同比+33.4%;拿地金额占比销售金额49.6%;拿地权益96.1%。平均楼面价2,988元/平米,环比-51.4%、同比-27.4%,拿地均价下降主要源于三四线城市拿地占比提升。5月公司拿地继续高增,拿地兼顾二线和三四线城市。1-5月,公司共新增规划面积1,374.2万方,同比+44.3%;对应总地价546.8亿元,同比+95.1%;拿地额占比销售额58.9%,较上年的34.4%大幅提升24.4pct;平均楼面价3,979元/平米,较上年+32.5%,拿地均价占比销售均价34.1%,较18年+9.5pct,主要源于公司19年拿地向一二线转向后拿地成本因结构变化而提升、但仍处于较低水平。1-5月公司拿地重回高增势态,并且拿地转向一二线并兼顾全国布局。 投资建议:销售继续高增,拿地保持积极,维持“强推”评级 公司坚持快周转策略,凭借无周期拿地、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,销售突飞猛进、ROE领先于同行,15-18年销售额复合增长85%、同期业绩复合增长73%,克尔瑞行业销售排名较17年提升5名,挺进前八,彰显高成长典范。我们维持19-21年每股收益预测为6.52、8.78、11.46元,对应19-20年PE分别仅5.8、4.3倍,我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升,同时考虑到一二线+强三四线市场韧性较强对公司业绩和销售有积极推动作用,维持目标价58.68元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧,行业资金收紧超预期。
袁豪 10
万科A 房地产业 2019-06-06 25.61 43.26 60.94% 29.77 11.75%
30.23 18.04% -- 详细
事件: 万科公布公司5月销售数据,5月公司实现签约金额579.9亿元,同比增长35.2%;实现签约面积366万平方米,同比增长30.9%。1-5月,公司累计实现签约金额2,676.0亿元,同比增长12%;实现累计签约面积1,660.8万平方米,同比增长4.7%;1-5月,公司新增建面1,177.6万平方米,同比下降30.4%;总地价723.0亿元,同比下降17.5%。 点评: 5月销售稳增、同比+35%,一二线走好之下后续销售弹性可期 5月公司实现签约金额579.9亿元,环比下降3.6%、同比增长35.2%;实现签约面积366万平方米,环比下降1.1%、同比增长30.9%;销售均价15,844元/平,环比下降2.6%、同比增长3.3%。1-5月公司累计实现签约金额2,676.0亿元,同比增长12%,较1-4月提高5.1pct;累计实现签约面积1,660.8万平方米,同比增长4.7%;累计销售均价16,113元/平方米,同比增长6.9%。5月公司销售稳增,高于主流50家房企单月销售额增速同比+17%,单月销售金额稳居克尔瑞榜单第二、仅次于碧桂园,在一二线销售走好的背景下后续销售弹性或值得期待。 5月拿地聚焦一二线及环都市圈、仍保持谨慎,拿地金额占比销售金额31% 5月公司在土地市场获取广州、温州、昆山、苏州等地12个项目以及1个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。5月公司新增建面239.8万平方米,环比增长92%、同比下降25.6%;对应总地价179.7亿元,环比增长51.3%、同比下降15.3%;拿地金额占比销售金额达31%,环比增长11.3pct,较上年50.5%下降19.5pct;平均楼面价7,493元/平米,环比下降21.2%、同比增长13.8%,拿地均价占比当月销售均价47.3%,环比下降0.2%,较上年36.6%提升10.7pct。1-5月,公司共新增规划面积1,177.6万平方米,同比下降30.4%;对应总地价723.0亿元,同比下降17.5%,拿地额占比销售额达27%,较上年50.5%下降23.5pct;平均楼面价6,140元/平米,同比增长18.4%,拿地均价占比当年销售均价38.1%。按销售均价1.5万元/平估算公司1-5月累计新增货值1,766亿元,低于同期销售金额2,676亿元,拿地仍较谨慎。 投资建议:销售高增,拿地谨慎,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧,行业资金改善不及预期。
袁豪 10
中南建设 建筑和工程 2019-06-03 8.46 10.83 37.26% 9.56 11.42%
9.43 11.47% -- 详细
再推新激励、占比 3.7%、两次共 10%,承诺业绩延至 21年、 届时达 90亿5月 30日,公司公告 2019年股票期权激励计划,拟向激励对象授予股票期权13,837万份,占总股本约 3.73%, 叠加 18年 7月激励方案的 6.27%,两次合计占比达 10%,进一步扩大激励力度。其中首次授予 11,209万份、占总股本约3.02%;行权价格为 8.49元,与现价基本持平。本次激励对象包括公司地产业务和建筑业务总部和区域有关负责人员及业务骨干人员,不包括公司董事、高级管理人员;首次授予共计 486人,分三年行权,在 18年 7月股权激励业绩承诺 19-20年业绩增速同比不低于 78%和 76%的基础上,进一步延伸 21年业绩较 17年业绩增速不低于 1408%、即同比增速不低于 30%,彰显强烈发展信心。 1-4月累计销售额同比+29%, 拿地金额占比销售金额 32%、态度略谨慎公司 4月累计合同销售金额约 462.8亿元,同比+29%;累计销售面积约 378.0万平方米,同比+35%;销售均价 1.22万元/平。 公司 4月累计拿地 147.1亿元,权益比例 90%;拿地面积 229.2万方,拿地均价 6,417元/平;拿地金额占比销售金额 32%,态度仍略谨慎;拿地均价占比销售军均价 52%,较 18年全年的34%有所提升,主要由于在杭州和厦门两块地楼板价较高、均在 2.6万元/平左右。 19年公司计划新开工面积 1,061万平,竣工面积 998万平、远高于 18年结算面积, 预示着 19年丰富的可结算资源。 截至 18年年末,公司在建开发项目面积合计 2,807万平方米,未开工面积合计 1,518万平方米;合计未竣工面积4,325万平方米, 覆盖 18年销售面积 3.8倍;其中一二线面积占比 39%。 负债率持续下行,预收款锁定率高达 4倍、后续业绩高增、 确定性较强18年末公司资产负债率 91.7%,同比+1.2pct;净负债率 191.5%,同比-41.7pct; 现金短债比 1.9倍,同比-3.7%;有息负债余额 579亿元,同比+9.4%, 18年地产销售金额覆盖有息负债倍数为 2.5倍。融资构成中银行借款占比 52.1%;应付债券占比为 18.5%;其他借款占比为 29.4%,同比+3.5pct。 18年末公司预收账款 1,101亿元,同比+60.9%,覆盖 18年地产结算收入 4.0倍, 远高于行业平均水平,并较 17年末继续提升。激励方面, 2018年公司共有新 81个项目引入跟投机制,员工跟投本金总额 2.36亿元,占跟投项目资金峰值的。 投资建议: 再推新激励、扩大覆盖范围,延长承诺业绩期、后年高达 90亿,重申“强推” 评级中南建设在 2016-18年期间在陈凯的带领下经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。我们维持公司2019-20年每股收益预测为 1.10和 1.89元, 并将 2021年根据公司股权激励行权条件略调整为 2.45元,现价对应 19-21年 PE 仅为 7.7/4.5/3.5倍、较每股 NAV16.81元折价 50%, 考虑到公司利润率将持续回升、同时预收款高覆盖,未来释放业绩潜力强劲、并且确定性较强, 按照 19年目标 PE10倍, 维持目标价 10.98元,重申“强推” 评级。 风险提示:三四线城市销量超预期下行, 行业资金超预期收紧。
袁豪 10
新城控股 房地产业 2019-05-14 36.00 56.26 118.74% 39.65 10.14%
43.65 21.25%
详细
事件: 5月9日,新城控股公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额214.0亿元,同比增长68.4%;实现签约面积177.6万平方米,同比增长80.7%。1-4月,公司累计实现签约金额681.1亿元,同比增长34.7%;实现累计签约面积592.9万平方米,同比增长47.0%。 点评: 4月销售214亿、同比+68%,1-4月销售681亿,同比+35%,销售表现靓丽4月公司实现签约金额214.0亿,环比-7.2%、同比+68.4%,大幅高于3月主流50家房企单月同比+23.9%;实现签约面积177.6万平米,环比-9.7%、同比+80.7%,表现优于重点跟踪45城月成交面积同比+34.2%;销售均价12,045元/平米,环比+2.7%、同比-6.8%。1-4月,公司累计实现签约金额681.1亿元,同比+34.7%,较前值+11.3pct,完成年初计划25.2%,累计销售金额克尔瑞排名继续稳居前十;累计实现签约面积592.9万平米,同比+47.0%,较前值+10.9pct;累计销售均价11,487元/平米,同比-8.4%。低基数下公司4月单月销售表现靓丽,并进一步推动公司1-4月销售继续快增。考虑到公司整体土储仍以长三角二三四线为主、布局城市库存普遍偏低以及积极拿地并快速推盘,在当前长三角市场持续回暖背景下,预计公司全年完成2,700亿销售计划难度不大、并大概率超额完成。 4月拿地额同比+57%,拿地/销售金额62%,拿地重回高增并重心转向一二线4月公司土地市场分别在杭州、天津、长沙、郑州、西安等17城获得18个项目,对应新增建面323.0万方,环比+219.3%、同比+57.1%;对应总地价198.5亿元,环比+215.5%、同比+199.6%;拿地金额占比销售金额92.8%;拿地权益92.9%。平均楼面价6,145元/平米,环比-1.2%、同比+90.7%,拿地均价上涨较快主要源于公司二线城市拿地占比提升。4月单月公司拿地放量,拿地额创历史新高。1-4月,公司共新增规划面积963.6万方,同比+32.2%;对应总地价424.1亿元,同比+125.3%;拿地额占比销售额62.3%,较上年的34.4%大幅提升27.8pct,公司拿地重回高增势态;平均楼面价4,401元/平米,较上年+46.5%,拿地均价占比销售均价38%,较18年+13.7pct,主要源于公司拿地持续向一二线转向后成本有所提升。1-4月公司拿地重回高增势态,并且拿地重心坚定转向一二线。 投资建议:销售靓丽,拿地额创新高,维持“强推”评级 公司坚持快周转策略,凭借无周期拿地、优异成本控制能力及长三角强三四线布局等三大特色,销售突飞猛进、ROE领先于同行,15-18年销售额复合增长85%、同期业绩复合增长73%,克尔瑞行业销售排名较17年提升5名,挺进前八,彰显高成长典范。我们维持19-21年每股收益预测为6.52、8.78、11.46元,对应19-20年PE分别仅5.6、4.2倍,我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升,同时考虑到一二线+强三四线市场逐步回暖对公司业绩和销售有积极推动作用,维持目标价58.68元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金放松不及预期
袁豪 10
招商蛇口 房地产业 2019-05-14 20.02 28.94 40.42% 22.35 7.66%
21.76 8.69%
详细
事件: 5月9日,招商蛇口公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额179.3亿元,同比+72.5%;实现签约面积91.4万平方米,同比+49.0%;4月公司新增建面141.8万平方米,同比+1.1%;总地价170.1亿元,同比+216.1%。 点评: 4月销售179亿、同比+73%,一二线回暖及低基数下销售表现亮眼 4月公司实现签约金额179.3亿元,环比+0.7%、同比+72.5%,大幅优于克而瑞主流50房企月平均同比+23.9%;实现签约面积91.4万方,环比-2.1%、同比+49.0%,高于我们高频跟踪的45城4月成交面积同比+34.2%;销售均价19,615元/平米,环比+2.9%,较18年-4.9%。1-4月公司累计实现签约金额558.3亿元,同比+33.9%,较上月+12.8pct;实现签约面积280.3万方,同比+33.4%,较上月+6.4pct。1-4月累计销售均价19,914元/平米,较18年-3.4pct;基于公司优异一二线布局(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),以及受一二线市场持续回暖和低基数影响,预计公司销售将继续保持高增。 4月拿地170亿,同比+216%,权益占比43%,拿地转积极并权益占比提升 4月公司在土地市场新获取香港、深圳、苏州、东莞、昆明、肇庆、常熟7城共10个项目,合计新增建面141.8万方,同比+1.1%,对应地价170.1亿,同比+216.1%;拿地面积权益占比43.4%,较上月+6.2pct;楼面价11,200元/平米,环比-12.8%,同比+212.5%,主要源于香港和苏州住宅项目楼面价较高;拿地额占比销售额94.9%,较上月+42.4pct,拿地明显转向积极。1-4月公司共新获16地块,共新增规划面积242.6万方,同比-52.7%;总地价279.4亿元,同比-19.8%;拿地面积权益占比42.9%,较18年-12.3pct;拿地额占比销售额50.0%,较18年下降5.1pct;平均楼面地价11,515元/平米,较18年楼面均价+59.0%,主要源于公司在重点一二线城市拿地力度加大。公司4月拿地明显转积极,并且权益占比也同步有所提升。 投资建议:销售亮眼,拿地积极,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值料将进一步大幅提升。我们维持公司2019-21年每股收益预测为2.41、2.97和3.64元,目前现价对应19-20年PE为8.5、6.9倍、并公司每股NAV35.20元较现价折价达42%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度的进一步提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,我们维持目标价30.00元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金放松不及预期
袁豪 10
万科A 房地产业 2019-05-09 27.42 43.26 60.94% 28.27 3.10%
31.45 14.70%
详细
事件: 万科公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额601.7亿元,同比增长43.6%;实现签约面积370万平方米,同比增长43.6%。1-4月,公司累计实现签约金额2,096.1亿元,同比增长6.9%;实现累计签约面积1,294.8万平方米,同比下降0.8%;1-4月,公司新增建面937.8万平方米,同比下降31.5%;总地价543.3亿元,同比下降18.2%。 点评: 4月销售大增、同比+44%,一二线走好之下后续销售弹性可期 4月公司实现签约金额601.7亿元,环比增长4.9%、同比增长43.6%;实现签约面积370万平方米,环比增长2.7%、同比增长43.6%;销售均价16,262元/平,环比增长2.2%、同比增长0%。1-4月公司累计实现签约金额2,096.1亿元,同比增长6.9%,较1-3月提高10pct;累计实现签约面积1,294.8万平方米,同比下降0.8%;累计销售均价16,189元/平方米,同比增长7.8%。4月公司销售大增,高于主流50家房企单月销售额增速同比+24%,单月销售金额稳居克尔瑞榜单第二、仅次于碧桂园,在一二线销售走好的背景下后续销售弹性或值得期待。 4月拿地聚焦一二线、仍保持谨慎,拿地金额占比销售金额20% 4月公司在土地市场获取苏州、天津、北京、长春等地8个项目,拿地区域主要集中于一二线城市。4月公司新增建面124.9万平方米,环比下降59.4%、同比下降67.3%;对应总地价118.7亿元,环比下降22.4%、同比下降37.2%;拿地金额占比销售金额为19.7%,环比下降0.3%,较上年50.5%下降30.8pct;平均楼面价9,507元/平米,环比增长91%、同比增长91.9%,拿地均价占比当月销售均价58.5%,环比增长0.9%,较上年36.6%提升21.9pct。1-4月,公司共新增规划面积937.8万平方米,同比下降31.5%;对应总地价543.3亿元,同比下降18.2%,拿地额占比销售额达25.9%,较上年50.5%下降21.0pct;平均楼面价5,794元/平米,同比增长19.3%,拿地均价占比当年销售均价35.8%。按销售均价1.5万元/平估算公司1-4月累计新增货值1,407亿元,低于同期销售金额2,096亿元,拿地仍较谨慎。 投资建议:销售大增,拿地谨慎,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金改善不及预期。
袁豪 10
首开股份 房地产业 2019-05-06 8.43 12.12 63.56% 9.19 4.31%
9.24 9.61%
详细
19Q1营收同比+35%、业绩同比+15%,毛利率及少数股东权益占比大幅提升 19Q1实现营收83.2亿元,同比+35.2%;归母净利润3.6亿元,同比+15.3%;扣非净利润2.9亿元,同比+87.9%;毛利率和净利率分别为38.1%、4.3%,分别同比+18.3pct、-1.0pct。三项费用率为10.7%,同比+0.6pct,主要源于公司财务费用率有所增长;公司每股收益0.10元,同比+23.0%;营收高增主要源于Q1公司结算面积37.7万方,同比+48.1%,其中京外项目占比87.8%,同比+44.3pct,毛利率较高的京外项目结转大增推动Q1结算毛利率大增18.3pct。公司业绩增速低于营收增速,主要源于Q1少数股东权益占比达70.5%,同比+59.6pct,对应金额8.6亿元。鉴于:1)公司19年计划竣工465.3万方,同比+35.9%;2)19Q1末预收款达633.4亿,同比+20.4%,覆盖18年营收达1.6倍,将共同保障后续业绩稳定释放。 19Q1销售103亿、同比+3%,京外占比持续提升,有利于毛利率有所改善 19Q1实现签约金额102.7亿元,同比+2.5%,完成年初计划10.2%;销售面积41.7万方,同比+10.0%,完成年初计划11.7%,分区域看,京内销售9.8万方,同比+55.4%,占比23.6%,京外销售31.8万方,同比+0.9%,占比76.4%,京外销售面积占比持续提升。鉴于17-19Q公司京外销售面积占比持续提升,由于京外项目权益占比、毛利率均高于京内,预计推动19-20年少数股东权益占比相对低位,毛利率或将低位略有改善。公司19年计划销售1,010亿元,同比+0.3%,考虑到:1)19年计划开工435万方、同比-41.1%,但仍高于18年销售,计划复工1,562万方、同比+34.1%,计划开复工1,997.6万方,同比+4.9%,并17、18年计划完成率分别为166%、173%,预示19年可售资源仍较充沛;2)一二线持续回暖将推动19年去化率提升;将共同确保19年销售继续稳增。 19Q1拿地/销售额占比61%,继续京外扩张,未来棚改项目利润贡献在即 19Q1新增建面43.0万方,同比+8.2%,其中京内无新增建面,京外新增建面均位于苏州;对应拿地金额62.5亿元,同比-1.0%;拿地均价14,543元/平米,同比-8.5%。拿地额占比销售额61%,京外拿地继续扩张。截至19Q1公司未竣工土储2,000万方,其中76.3%位于强一二线城市(其中北京占比32.0%),优异土储结构确保未来销售持续稳增。Q1公司新开工面积73.7万方,同比-24.3%,完成年初计划16.9%;竣工面积47.1万方,同比-47.7%,完成年初计划10.1%;19Q1末公司资产负债率、净负债率分别为81.4%、180.7%,分别同比+0.0pct、+7.1pct;18年综合融资成本5.36%,同比+0.21pct,仍处于较低水平。此外,预计未来4年预计公司将有7个在建棚改项目将贡献收益近55-60亿,其中,今年预计有2个棚改项目入市,将额外助力公司业绩稳定增长。 北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出 18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批,电子城股权激励草案出台,北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。 投资建议:业绩稳增、毛利率提升,北京国改重要标的,重申“强推”评级 首开股份作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,料将是国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持公司2019-20年每股收益1.41、1.63元,对应19年PE为6.3倍,NAV折价达55%,按19年目标PE9.0倍,维持目标价12.67元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金改善不及预期
袁豪 10
万科A 房地产业 2019-05-06 28.00 43.26 60.94% 28.31 1.11%
31.45 12.32%
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19Q1营收同比+57%、业绩同比+25%,毛利率持续高位、预收锁定再走高19Q1公司实现营业收入483.7亿元,同比+56.9%;归母净利润11.2亿元,同比+25.2%;基本每股收益0.10元,同比增长25.2%;结算面积310.8万平米,同比+88.2%;地产结算收入455.9亿元,同比+64.0%,显示地产结算加速;毛利率和归母净利率分别为35.0%和2.3%,同比分别+0.9pct和-0.6pct;三费费率为12.1%,同比-2.6cpt。公司营收增速快于业绩增速源于:1)公司计提应收账款减值4.2亿元,同比+237%;2)结算项目权益降低导致少数股东损益20.9亿元、同比+136%,并少数股东权益占比暂时性提升至65%;3)财务费用18.4亿元,同比+77%。此外,19Q1末公司资产负债率84.8%,同比+0.7pct;净负债率仅44.7%,同比-5.6pct,处于行业低位;已售未结金额5,864亿元,同比+18.6%,覆盖18年地产结算收入2.1倍;已售未结面积4,043万平,同比+13.4%;预收账款5,333亿元,同比+5.6%。 19Q1销售1,494亿、同比-3%,同期拿地谨慎、开工略降,竣工较为积极19Q1公司实现签约金额1,494.4亿元,同比-3.1%;签约面积924.8万平方米,同比-11.8%;销售均价16,159元/平方米,同比+9.8%。新开工面积1,019.4万平方米,同比-9.8%,占全年开工计划的28.2%(18Q1为31.9%);竣工面积222.8万平方米,同比+44.2%,占全年竣工计划的7.2%(18Q1为5.9%),竣工积极、同时考虑到结算竣工比的修复,预计19年结算量将较为积极。19Q1公司开发项目拿地面积598.5万平方米,权益比例73%;根据公告披露加上物流拿地面积后,19Q1合计拿地面积812.9万平方米,同比-17.7%;对应总地价424.6亿元,同比-10.7%,拿地额占比销售额达28.4%,拿地偏向谨慎。19Q1末公司未结算总土储1.5亿方、权益比例60%,按照1.5万元/平推算得到总货值2.25万亿,覆盖18年销售金额3.7倍。 投资建议:竣工加速、业绩稳增,预收锁定再走高,维持“强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名