前3季度销售248亿元,上调全年预测至300亿元 2013年前3季度,华夏幸福(600340.CH/人民币34.15,买入)实现销售面积232万平米,同比增长22%;销售金额248亿元,同比增长79%,完成全年销售计划的89%;其中,园区回款约49亿元,同比增长161%,地产销售约199亿元,同比增长66%,按项目来看,固安项目76亿、大厂项目79亿和廊坊项目40亿元,其余少量为苏家屯项目和丰台项目;对应地产销售均价为8,552元/平米,同比增长36%,这主要得益于固安和大厂销售均价的大幅增长。 按照目前的销售情况,预计公司完成全年销售目标280亿元难度不大,考虑到目前北京及周边住宅市场仍比较火爆,同时考虑4季度中苏家屯和镇江项目将陆续推盘以及4季度为相对淡季(尤其北方),保守预计4季度销售50-60亿元(前3季度平均66亿元),那么全年地产销售超250亿元,加上约50亿元园区回款,预计公司全年整体销售额超300亿元,同比增长42%。 环北京再落地永清,协同固安、受益二机场 10月8日,公司董事会同意公司接受永清县人民政府的委托,负责永清县委托区域的开发建设管理工作,委托开发区域面积为18平方公里,委托期限为20年,其中,委托区域中住宅地产开发面积不超出委托区域总面积的三分之一,即600万平米住宅占地面积,未来住宅销售贡献将非常可观。合作模式类似于嘉善和霸州项目,基建、土地整理业务成本加成15%;产业发展按照招商引资企业落地投资额分成45%;规划设计、咨询等服务费按成本加成10%。 永清项目位于永清县西侧,北距北京市五环约69公里,距离固安东高速出口10公里,同时距固安项目15公里左右,相当于固安工业园区的延伸区域,该项目与固安及大厂园区相互呼应,能够进一步扩大承接北京区域市场外溢的广度和深度,从而充分挖掘环北京城市圈区域升值潜力,而目前该区域商品房销售均价仅3,800元-4,000元/平米,价值洼地明显。此外,规划二机场距项目约10公里,未来该项目也将受益于此。 维持买入评级 前3季度,华夏幸福受益于环北京区域的火爆市场,实现了销售量价齐涨,整体销售额达248亿元,完成年初目标近9成,我们预测公司全年销售有望超300亿元,同比增长42%;园区方面,环北京新落子永清,该项目未来将协同固安承接北京外溢需求,并同样受益于二机场的建设;此外,公司获得交行河北分行200亿元授信,进一步拓展了融资渠道。我们维持公司2013-14年盈利预测为2.66元和3.38元,维持买入评级。

事件: 2013年9月23日晚,南国置业(002305.CH/人民币9.58,买入)公告公司股东水电地产以协议方式受让公司股东许晓明先生所持部分股份的筹划,已于9月22日经中国水电地产的控股股东中国水利水电建设股份有限公司董事会审议通过,双方已于同日签订了股份转让协议书。本次转让股份数量未9,965万股,占公司总股本的10.32%,转让对价为8.4亿元,即8.43元/股。公司股票也将自2013年9月24日开市起复牌。本次股份转让后续还需:(1)取得国资委的批准,(2)获得证监会的审核和要约收购豁免。 点评: 1.关于转让数量,本次转让股份数量未9,965万股,占公司总股本的10.32%,其中有5,758股股份受许晓明每年可转让股份比例的限制将于2014年解除限售后方能过户。本次股份转让完成后,中国水电地产将总计持有公司股份38,526万股,占比39.92%,为第一大股东;许晓明先生将持有公司股份29,896.股,占比30.97%,为第二大股东。水电地产终成第一大股东,预计后续对南国在资金资源方面的支持也将积极落实。 2.关于转让价格,本次股份转让价格为8.43元,相对于停牌前股价9.58元的折价率为12%,考虑到水电地产入主预期带给公司股价的大幅上扬以及参考去年12月收购价的折价率为11.5%(当时获得了市场认可),转让价相对合理;另一方面,本次转让价格相对去年12月股份转让价格5.10元上涨65%,表明水电地产对公司信心充足。 3.关于后续计划,公司公告,截至本报告书签署之日,水电地产暂无在未来12个月对南国置业股份进行增持或处置的计划。因此,未来一年中,预计水电地产和许晓明的股权份额都不会有大的变动,公司的股权结构将比较稳定。 本次股份转让后,一方面,进度略超市场预期,水电和南国的承诺已逐一兑现,市场的担忧得以解除,另一方面,水电地产也终于成为公司的第一大股东,未来也将更多致力于加快扶植做大旗下这一商业地产平台,为公司提供资金和土地支持,后续成都昭觉寺项目、系列轨道商业物业获取及开发、水电原有商业用地盘活等方面的合作也将加快。双方互惠共赢的,将实现1+1〉2的效果。我们维持公司2013-15年每股收益预期分别为0.68元、0.91元和1.21元,维持买入评级。

事件: 2013年9月10日晚,南国置业(002305.CH/人民币9.58,买入)公告公司股东水电地产正在筹划以协议方式受让公司股东许晓明先生所持公司的部分股份,该事项尚需通过相关审议批准程序,存在重大不确定性,公司股票也将自2013年9月11日开市起停牌。 点评: 2012年11月,公司大股东许晓明将其以及其兄许贤明持有的部分股权转让给水电地产,转让后许晓明持股42.56%,水电地产持股29.75%,成为第二大股东,2013年5月,大股东许晓明放弃15%股份的表决权,水电地产成为公司的实际控制人。 2013年2季度末,大股东许晓明持股41.38%,水电地产持股27.64%,后续水电地产需至少收购5.87%股权才能控股,而目前徐晓明持有无限售股仅为4.37%,因此推测总体股权转让完成需要待到明年年初解禁之后,但预计双方股权转让合同签订将先于股权转让完成。 水电地产实际控制南国置业后,市场形成南国置业依托大型央企集团获得资金资源的预期。但由于水电地产未实现相对控股,这一预期并不稳定,即使是在8月初南国置业入股水电地产的成都优质项目(泛悦国际)之后,市场担忧依然存在。 从进度来看,本次股权收购进度略超市场预期,水电和南国的承诺已逐一兑现,市场的担忧得以解除,而水电地产也将加快扶植做大旗下这一商业地产平台,为公司提供资金和土地支持,后续成都46万平米的昭觉寺项目的合作也将更加顺畅。鉴于双方互惠共赢的合作基础,南国可以帮助水电盘活商业用地,实现1+1〉2的效果。 对南国而言,目前确实已站上了发展的拐点。我们维持公司2013-15年每股收益预期分别为0.68元、0.91元和1.21元,维持买入评级。