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大悦城 房地产业 2020-01-27 5.71 -- -- 6.20 8.58%
6.20 8.58% -- 详细
事件描述 2020年1月19日,公司公告2019年实现归属于上市公司股东的净利润23.5-25.5亿元,约比上年同期重组前增长69%-84%,同比重组后约增长14%-24%。 事件评论 2019年实现归母净利润约23.5-25.5亿元,同比重组后增长约14%-24%。2020年1月19日公司公告2019年实现归属于上市公司股东的净利润23.5-25.5亿元,约比上年同期重组前增长69%-84%,约比上年同期重组后增长14%-24%,业绩增长源于商品房销售收入以及投资物业运营收入同比增加。公司2019年前3季度实现归属股东净利润24.35亿元,同比增长47.08%,根据业绩预告推测2019Q4公司业绩约为-0.85至1.15亿元。截至2019年前3季度公司预收账款317亿元,为2018年营业收入的2.25倍,有效保障后期业绩结算释放。 销售高增,拿地意愿较强。根据克尔瑞数据显示2019年公司实现销售金额约620亿元,同比增长约27%,销售保持高增长。拿地方面,2019年公司拿地总建面498.3万平,同比增长约154%,拿地价款277.85亿元,同比增长46%,楼面价5576元/平,同比下降约42%。公司拿地均价下滑,一方面与三线城市布局增加有关,另一方面公司受益于利用大悦城品牌优势获取成规模的优质土储。 引入险资入局,增强资金实力。1月2日公司公告,以6.73元/股向太平人寿保险有限公司及工银瑞信投资管理有限公司非公开发行股份3.60亿股(分别对应发行2.83亿股和7702.55万股,对应持股比例6.61%和1.80%),募集配套资金24.26亿元(分别对应19.07和5.18亿元),中粮集团及其一致行动人明毅持股权益被动稀释至69.28%,太平人寿保险持股6.61%股权为第二大股东。扣除发行费用后实际募集资金24.02亿元,其中新增注册资本3.60亿元,余额20.42亿元转入资本公积,增加公司总资产及净资产。本次非公开发行新增股份于2020年1月6日上市,锁定期为上市日起12个月。 投资建议:销售高增,引入险资增强实力。公司优异的招商与运营赢得优良口碑,商业运营大资管模式减少资金沉淀、加速异地复制,在建储备丰厚保障后续租金收入增长;住宅开发销售积极,土储充沛,拿地优势凸显;募集资金增厚公司资产,增强资金实力。预计2019-2021年公司业绩24.6/28.2/32.8亿元,增速77%(未追溯调整)/15%/16%,对应P/E为11.77/10.28/8.83倍,维持“买入”评级。 风险提示:1.房地产业务的调控政策或存不确定性,或对公司经营产生影响。
大悦城 房地产业 2020-01-23 6.49 8.16 46.24% 6.53 0.62%
6.53 0.62% -- 详细
核心观点 公司发布2019年年报预告,归母净利23.5亿元-25.5亿元,较重组后同比增长14%-24%,EPS0.60-0.65元,低于预期。原因在于受结转节奏及结构影响,第四季度业绩贡献较低。作为地产+商业双轮驱动的央企典范,公司融资优势显著,助推其逆周期扩张,在19年规模提速的基础上为未来储能,同时也将受益于商业地产行业改善机遇。预计2019-2021年归母净利为24.72、29.34、36.85亿元(前值27.17、32.16、40.08亿元),对应2019-2021年EPS(摊薄后)为0.58、0.68、0.86元,维持“买入”评级。 全年业绩维持较快增速,销售规模再上台阶 以重组后口径,公司全年业绩同比增长14%-24%,而公司前三季度业绩同比增速为47%,即全年业绩增速在三季报基础上回落23-33pct,原因在于结转节奏影响了公司业绩的释放节奏,前三季度因结转体量大幅攀升,而第四季度结算量偏少,与此同时低毛利项目开始进入结算期,叠加减值准备的计提影响导致业绩增速收窄。销售角度,2019上半年公司跻身行业TOP50,下半年进一步加快推货节奏,预计全年规模再上台阶。 逆周期积极拓展,货值充沛 公司全年拿地面积约500万方,其中下半年拿地约400万方,踏准逆势扩张节奏。19年中期可售货值逾2600亿,新增500万方储备预计可贡献近1000亿货值,我们预计截至19年年底可售货值约3000-3200亿,为未来销售进一步扩张做好准备。倚赖集团存量资源盘活、大湾区城市更新机遇以及产业整合能力,公司未来拓展具备想象空间。 定增配资顺利完成,央企背景与商业地产品牌为融资优势背书 央企背景背书以及商业地产运营为公司带来的融资优势凸显。2020年1月3日公司定增顺利完成,实现配资24.26亿元;19年11月获准发行30亿公司债,并获得40亿中票发行额度,12月公司完成了15亿中票发行,利率仅为4.25%;美元债方面,2019年10月大悦城控股获8亿美元低息贷款,利率为2.97%-3.27%,融资成本显著优化。此外在持有物业管理输出层面,大悦城亦走在行业前端,我们认为这些都将强化公司的融资优势。 商业地产陌上花开,维持公司“买入”评级 商业地产正面临如下改善:政策红利等因素提升NOI,资本化率下行带来重估机遇,资产证券化打开管理半径,公司作为标杆企业相对优势得以凸显。此外依托规模效应、品牌优势和融资渠道,公司能够进一步打开未来发展空间。因公司19年四季度结算低预期,下修盈利预测,预计2019-2021年归母净利分别为24.72、29.34、36.85亿元(前值为27.17、32.16、40.08亿元),对应2019-2021年EPS(摊薄后)分别为0.58、0.68、0.86元,参考可比公司2020年平均12.16倍PE估值,给予公司2020年12-13倍PE估值,目标价8.16-8.84元,维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市销售结转不及预期;商业地产竞争激烈。
大悦城 房地产业 2020-01-22 6.76 9.86 76.70% 6.56 -2.96%
6.56 -2.96% -- 详细
19年业绩预增为23.5-25.5亿元,对应同比增长14-24%,低于我们预期 1月19日,公司预告2019年归母净利润约23.5-25.5亿元,约比上年同期重组前增长69%-84%;约比上年同期重组后增长14%-24%;基本每股收益盈利约在0.60-0.65元/股。公司业绩低于我们预期。根据克而瑞数据,公司2019年销售额约620亿元,较2018年同比增长27%。综合考虑到19年销售稳增推升预收款进一步增长、19年拿地积极以及地价较低隐含后续毛利率较高、以及19年业绩低于预期等三方面因素,我们下调公司19-21年业绩分别下调至24.7、30.0和38.0亿元,分别对应同比增长+20%、+21%、+26%。 逆周期积极拿地、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现 2019,公司拿地面积528万平、同比+168%,拿地金额292亿元、同比+130%,拿地态度积极;拿地均价5,334元/平,占比同期销售均价仅19%,并且较18年拿地均价6,433元/平下降14%,拿地成本控制优秀。其中19H2拿地面积395万平,拿地金额186亿元;拿地均价4,720元/平,较19H1拿地均价5,882元/平下降20%,较18年拿地均价6,433元/平下降27%,拿地大增同时成本控制优异,其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高。事实上,2017年至今,公司利用大悦城品牌与中粮产业协同在二线城市获得低价地块,总体平均拿地楼板价较周边住宅成交均价折价47%,其中我们估算分摊后住宅拿地均价较周边住宅成交价格平均折价38%,“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式持续验证。 24亿股权融资占比8.41%,引入太保、工银助力发展、推动负债率优化 1月2日,公司公告定增顺利完成,最终确定发行3.60亿股、募集资金24.26亿元;成功引入两家战略投资者,分别为太平人寿保险有限公司和工银瑞信投资管理有限公司,申购价格为6.73元/股;两家战投持股比例分别为6.61%和1.80%,合计8.41%;中粮集团及一致行动人明毅持股比例从75.64%稀释至69.28%。值得注意的是,本次定增是2018年至今唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例,并且定增完成后公司货币资金增加、股本增加,推动负债率优化;此外,根据规定本次引入定增参与方持有股票需要锁定3年,未来太平人寿将与公司开展全面战略合作,也有望推动公司更有质量的发展。 投资建议:业绩预告增长14-24%,商住协同拿地优势凸显,维持“强推” 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。鉴于公司19年业绩低于预期,我们将公司2019-21年每股收益预测分别下调至0.63、0.76、0.92元(原预测为0.76、0.88、1.11元),现价对应20PE为9.1倍,较每股NAV14.09元折价51%,目前现价仅略高于定增价6.73元,考虑到公司优质资产低估,维持目标价9.86元,维持“强推”评级。 风险提示:社零增速不及预期,公司住宅开发业务结算进度不及预期。
大悦城 房地产业 2020-01-22 6.76 9.65 72.94% 6.56 -2.96%
6.56 -2.96% -- 详细
2019年业绩低于预期,结算延迟,考虑到公司2019年下半年开始加大拿地力度,销售将于2020年释放,未来增长可期。维持增持评级,调整2019年-2021年EPS分别为0.65/ 0.72/0.91元(原为0.69/0.74/0.85元,2020年初股本数因定增发生变动,2019年EPS计算仍按原股本数计算),维持目标价9.65元,现价对应2019年PE为10.69倍。 公司2019年下半年结算趋缓,业绩低于预期。业绩预告全年归母净利润约23.5亿-25.5亿,同比增长14%-24%。分季度看,Q1/Q2/Q3归母净利润分别为11.97/7.34/5.04亿,Q4净利润仅约1亿。8月底转让长风大悦城、西安大悦城股份,前三季度合计实现投资收益7.47亿,扣除投资收益,预计全年归母净利润约20.41亿-22.4亿。 引入战投完成,2019年下半年加大拿地力度。1)2019年12月,向战略投资者太平人寿、工银瑞信投资定增募集资金24.26 亿元,太平人寿和工银瑞信投资分别持股6.61%、1.80%,太平人寿成为第二大股东。2)公司全年实现权益销售约481.1亿,同比增长约20%;2019年新增项目22个,权益计容建面约360万方,平均楼面价5409元/平,拿地规模大幅增加,且半数以上为底价拿地,勾地成效初显。 2020年释放2019年新增项目,维持增持评级。2018年提出“6915”战略,拿地到开工销售缩短。2019年新增土储在2020年将推盘入市,预计销售将放量增长,看好公司勾地资源住宅变现,维持增持评级。 风险提示:商业受到新零售冲击。
大悦城 房地产业 2020-01-16 7.15 -- -- 7.12 -0.42%
7.12 -0.42% -- 详细
整合后优势更为突出 实现1+1>2。中粮旗下两平台实现整合,发挥协同效力,提升整体优势。公司定立发展目标,力争2021年在现有32个城市基础上进一步拓展至45-50个城市;大悦城商业项目未来三年开业项目10个;住宅销售力争实现三年签约破千亿等,未来提速发展值得期待。 定增募资顺利完成 太平人寿成第二大股东。近日公司发布公告,已向太平人寿保险有限公司及工银瑞信投资管理有限公司等两名发行对象非公开发行股份360,443,001股,每股6.73元的价格,完成24.26亿配套资金募集。定增募集配套资金有利于公司资产负债结构进一步优化,降低资产负债率、提升资金实力及抗风险能力,为后续发展提供支持。太平人寿成为中粮集团后的第二大股东,后续与大悦城控股实现战略合作,协同共赢预期提升。 经营销售理想 规模加速提升可期。公司2019年前三季度实现营业收入223.32亿,同比增长68.28%;归属净利润24.35亿,同比增长达47.08%。公司前三季度业绩增幅四成七,令人满意。前三季度,公司签约销售面积209.1万平米,增长111.19%;签约销售金额达441.02亿,增长45%,销售增幅领跑行业。 积极加速土储获取 发展动力充足。公司当前累计进入城市合计32个,并且公司计划未来三年进入城市45-50个,重点进驻一二线和有产业支撑的强三线城市。公司整体区域布局良好,并且积极提速发展可期。截止2019年三季末,公司累计持有建筑面积约1600万平米,其中76%为销售型,24%为持有型;总销售货值达2700亿元。土地储备相对充裕,可支撑后续较快的开发销售增长。 总结与投资建议。公司纳入国企改革“双百企业”名单;与大悦城地产资产重组顺利落地;同时近几年积极拓展土储布局,实现发展提速。资产整合后,公司结合两个上市平台优势,提升效益及竞争力值得期待。业绩持续较快增长,并以较高的分红率水平持续回报投资者可期。预测公司2019年--2020年EPS分别为0.63元和0.71元,对应当前股价PE分别为11.5倍和10倍,给予“推荐”评级,建议关注。 风险提示。流动性收紧,房地产销售及业务发展低于预期。
大悦城 房地产业 2020-01-07 7.23 -- -- 7.42 2.63%
7.42 2.63% -- 详细
事件描述 2020年1月2日,公司公告以6.73元/股的价格向太平人寿保险有限公司及工银瑞信投资管理有限公司非公开发行股份3.60亿股,募集配套资金24.26亿元,中粮集团及其一致行动人明毅持股权益被动稀释至69.28%。 事件评论 引入险资入局,配套资金到位后增厚资产。公司非公开发行股份募集配套资金圆满落幕,本次发行的定价基准日为发行期首日即2019年10月24日,发行价格不低于6.63元/股,即不低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的90%,同时根据相关要求,也不低于6.73元/股。公司最终确定的发行对象为太平人寿保险有限公司和工银瑞信投资管理有限公司,认购价格均为6.73元/股,非公开发行股份3.60亿股(分别对应发行2.83亿股和7702.55万股,对应持股比例6.61%和1.80%),认购金额24.26亿元(分别对应19.07和5.18亿元),扣除发行费用后实际募集资金24.02亿元,其中新增注册资本3.60亿元,余额20.42亿元转入资本公积,增加公司总资产及净资产。本次非公开发行新增股份于2020年1月6日上市,锁定期为上市日起12个月。 中粮集团及其一致行动人股权被动稀释至69.28%,太平人寿保险持股6.61%股权为第二大股东。非公开发行新增股份上市后,公司总股本由39.26亿股增至42.86亿股,明毅有限公司持股数量不变(21.12亿股),但持股比例被动稀释至49.28%,中粮集团持股数量不变(8.57亿股),但持股比例被动稀释至20.00%。中粮集团及其一致行动人明毅持股权益合计从75.64%被动稀释至69.28%。本次权益变动不会导致公司控股股东及实际控制人情况发生变化。非公开发行后太平人寿保险持有公司6.61%股权,成为中粮集团外的公司第二大股东。 ?投资建议:商业品牌翘楚,引入险资增强资金实力。公司通过优异的招商与运营赢得优良口碑,商业运营大资管模式减少资金沉淀、加速异地复制,在建储备丰厚保障后续租金收入增长。住宅开发销售积极,土储充沛,拿地优势凸显。募集资金增厚公司资产,增强资金实力,预计2019-2021年公司业绩29.32/32.24/37.85亿元,增速111%(未追溯调整)/10%/17%,对应P/E为9.69/8.82/7.51倍,维持“买入”评级。 风险提示: 1.房地产业务的调控政策或存不确定性,或对公司经营产生影响。
大悦城 房地产业 2020-01-06 7.23 8.50 52.33% 7.42 2.63%
7.42 2.63% -- 详细
事件 公司1月2日晚发布公告,公司发行股份购买资产并募集配套资金事项中配套资金募集完成,公司以6.73元/股价格分别向大平人寿保险有限公司和工银瑞信投资管理有限公司发行2.8亿股和0.8亿股,共募集配套资金24.3亿。 简评 定增完成,引入战略投资人创新业务模式。本次定增为行业近年来唯一一次地产股股权融资案例,彰显公司融资能力,本次股权融资完成后,公司货币资金和权益资产获得补充,明显推动公司负债率改善,根据我们测算,本次再融资完成后,公司净负债率将从三季度末的125%降至111%。在当前行业融资并不宽裕的环境下,公司资金优势明显,且公司本次引入战略投资者太平人寿保险公司,打造地产+金融的框架模式,公司充分抓住地产行业和金融行业的契合点,利用低成本的险资匹配商业地产重资产运营的需求,塑造出独特“险资+商业”的业务模式,将进一步夯实公司在商业地产领域的领先优势。 销售增长迅速,品牌优势明显。根据克而瑞数据显示公司全年实现销售规模620亿元,同比增长13.3%,已超过年初制定的600亿元销售计划。拿地方面,前三季度公司累计获取18个项目,总计容面积398.8万方,对应总价239.94亿元。从城市能级来看,计容建面口径上,二线城市占比44.4%,三线城市占比55.6%。此外,在城市更新方面,公司一直有项目推进,第三季度新取得昆明棚改项目出让地块,体现公司较强的综合开发实力,彰显资源优势。我们认为,公司在非市场化拿地方面优势突出,集团存量、利用大悦城品牌优势、产业整合方面均大有作为,有助于公司取得较大面积较低价格的优质项目,为公司开发业务成长持续提供充足弹药。
大悦城 房地产业 2020-01-06 7.32 9.86 76.70% 7.42 1.37%
7.42 1.37% -- 详细
24亿股权融资占比8.41%,引入太保、工银助力发展、推动负债率优化 本次公司定增获1.41倍超额申购,最终确定发行股数为3.60亿股、募集资金24.26亿元;公司总股本由发行前的39.26亿股增加至42.86亿股。公司成功引入两家战略投资者,分别为太平人寿保险有限公司和工银瑞信投资管理有限公司,申购价格为6.73元/股;两家战投持股比例分别为6.61%和1.80%,合计占比8.41%;中粮集团及一致行动人明毅持股比例从75.64%稀释至69.28%。值得注意的是,本次定增是2018年至今唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例,并且定增完成后公司货币资金增加、股本增加,推动负债率优化;此外,根据规定本次引入定增参与方持有股票需要锁定3年,未来太平人寿将与公司开展全面战略合作,也将推动公司更有质量的发展。 逆周期积极拿地、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现 3Q19,公司拿地面积403万平,拿地金额214亿元,分别相当于18年销售面积和销售金额的313%和54%,拿地态度积极;拿地均价5,315元/平,占比同期销售均价仅21%,并且较18年拿地均价6,433元/平下降17%,拿地成本控制优秀。其中Q3拿地面积295万方,拿地金额151亿元;拿地均价5,108元/平,较19H1拿地均价5,882元/平下降13%,较18年拿地均价6,433元/平下降21%,拿地大增同时成本控制优异,其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高。事实上,2017年至今,公司利用大悦城品牌与中粮产业协同在二线城市获得低价地块,总体平均拿地楼板价较周边住宅成交均价折价47%,其中我们估算分摊后住宅拿地均价较周边住宅成交价格平均折价38%,“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式持续验证。 央企融资优势凸显,中票利率仅4.25%,定增推动净负债率下降约14pct 19Q3末,公司资产负债率78.9%,较18年末下降6.0pct;净负债率125.1%,较18年末下降46.1pct;现金短债比1.3倍。假设其他资产和负债不变的情况下,公司定增完成后资产负债率将降至77.8%,较19Q3末下降1.1pct;净负债率将降至111.4%,较19Q3末下降13.7pct;预计负债情况将持续优化。此外,公司融资端优势在行业资金趋紧的情况下愈发凸显。新增额度方面,公司10月末获批30亿公募债额度,成为2019年中为数不多的获批新增负债额度的主流房企之一(保利、中南、金科等);发债利率方面,12月发行15亿元/3年期/4.25%中票,发债成本处于行业低位,央企融资优势较强。 投资建议:引入险资战投助力发展,商住协同拿地优势凸显,维持“强推” 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为0.76、0.88、1.11元,现价对应19/20PE为9.6/8.2倍,较每股NAV14.09元折价49%,目前现价仅略高于定增价6.73元,优质资产低估,我们按照NAV折价30%以及20年目标PE11倍,维持目标价9.86元,维持“强推”评级。 风险提示:社零增速不及预期,公司住宅开发业务结算进度不及预期。
大悦城 房地产业 2019-12-31 6.87 -- -- 7.42 8.01%
7.42 8.01% -- 详细
大悦城由中粮集团下两大地产相关平台——中粮地产和大悦城地产重组而来。重组后,公司集二者的优势业务于一身,“住宅+商业”双轮驱动,“销售+运营”双线经营。公司住宅与商业板块相互支持、相互提升,组成一个有机业务整体,进一步满足更为多元化的市场需求。 住宅业务稳步增长,产品线清晰。公司住宅板块从高端改善型到刚需首置型,产品布局覆盖完善。公司商品房销售稳步增长,2019年1-10月销售额531.2亿元,位列第50位。公司已售未结资源丰富,预收账款稳步增长,随着公司结算进度加速,营收增长锁定性较高。公司实现“3+X”区域布局和“一线核心—二线中心—三线省域中心”城市层级分布格局,近年来加大了拿地力度,土储充沛且布局合理。同时,受益于“住宅+商业”联动的经营模式,公司在拿地过程中能够具有相对较强的议价能力,盈利能力在同类房企中占据优势,但由于公司有息负债的增长,未来融资费用增长或将部分侵蚀公司盈利。 投资运营业务运营能力优异,精准定位细分客群。随着线上商业增速的放缓、社交网络和新媒体的发展,以及房地产从增量市场向存量市场的转变,更多的商业地产开发商逐渐转型承担开发与运营管理的双重角色。通过细分客群,公司细化大悦城、大悦春风里和祥云小镇产品线,主要聚焦一二线核心区域商业。大悦城在《2019中国购物中心运营优秀企业》中位列第三,已开业购物中心物业出租率96%,出租率较高且稳定,租金收入增速稳定,运营能力优异。公司拥有在建及拟建的大悦城5个和大悦城春风里项目4个,新增项目将为公司投资物业板块的持续增长提供源源不断的动力。2019H1公司投资物业毛利率达64.76%,拉动整体毛利率的提升,投资运营业务盈利能力优异。此外,公司投资运营业务更是轻重模式结合,助力公司加速发展。 盈利预测与投资评级:预计公司2019-2021年分别实现归母净利润27.58、32.16、41.25亿元,对应EPS为0.70、0.82、1.05元,对应PE为9.88X、8.47X、6.60X。综合行业估值水平,给予公司9-10倍估值,对应6-12个月合理区间7.38-8.2元,给予公司“谨慎推荐”评级。 风险提示:商业地产竞争风险;住宅销售不及预期;融资政策收紧。
大悦城 房地产业 2019-12-24 7.16 9.86 76.70% 7.42 3.63%
7.42 3.63% -- 详细
24亿股权融资成功完成、占比9%,引入战投助力发展、推动负债率优化 2018年12月公司重组方案获批,并且获批非公开发行不超过3.63亿股A股股份、不超过24.25亿元的募集配套资金方案,占比公司目前总股本的9.2%;2019年12月20日公司公告本次定增已于2019年12月17日缴付认购资金,表明本次定增成功完成发行。值得注意的是,本次定增是2018年至今唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例,并且定增完成后公司货币资金增加、股本增加,推动负债率优化;此外,根据规定本次引入定增参与方持有股票需要锁定3年,引入战投或也将推动公司更有质量的发展。 逆周期积极拿地、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现 3Q19,公司拿地面积403万平,拿地金额214亿元,分别相当于18年销售面积和销售金额的313%和54%,拿地态度积极;拿地均价5,315元/平,占比同期销售均价仅21%,并且较18年拿地均价6,433元/平下降17%,拿地成本控制优秀。其中Q3拿地面积295万方,拿地金额151亿元;拿地均价5,108元/平,较19H1拿地均价5,882元/平下降13%,较18年拿地均价6,433元/平下降21%,拿地大增同时成本控制优异,其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高。事实上,2017年至今,公司利用大悦城品牌与中粮产业协同在二线城市获得低价地块,总体平均拿地楼板价较周边住宅成交均价折价47%,其中我们估算分摊后住宅拿地均价较周边住宅成交价格平均折价38%,“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式持续验证。 央企融资优势凸显,中票利率仅4.25%,定增推动净负债率下降约14pct 19Q3末,公司资产负债率78.9%,较18年末下降6.0pct;净负债率125.1%,较18年末下降46.1pct;现金短债比1.3倍。假设其他资产和负债不变的情况下,公司定增完成后资产负债率将降至77.8%,较19Q3末下降1.1pct;净负债率将降至111.4%,较19Q3末下降13.7pct;预计负债情况将持续优化。此外,公司融资端优势在行业资金趋紧的情况下愈发凸显。新增额度方面,公司10月末获批30亿公募债额度,成为2019年中为数不多的获批新增负债额度的主流房企之一(保利、中南、金科等);发债利率方面,12月发行15亿元/3年期/4.25%中票,发债成本处于行业低位,央企融资优势较强。 投资建议:股权融资完成优化负债,商住协同拿地优势凸显,维持“强推” 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为0.76、0.88、1.11元,现价对应19/20PE为9.5/8.1倍,较每股NAV14.09元折价49%,目前现价仅略高于重组价格6.84元(除息后6.73元),优质资产低估,我们按照NAV折价30%以及20年目标PE11倍,维持目标价9.86元,维持“强推”评级。 风险提示:社零增速不及预期,公司住宅开发业务结算进度不及预期。
大悦城 房地产业 2019-12-23 7.16 -- -- 7.42 3.63%
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“A控红筹”整合完成,“住宅+商业”双核驱动:2019年3月份,大悦城地产与中粮地产147亿元重组落地,中粮地产更名为大悦城控股。重组完成后,大悦城地产成为大悦城控股子公司,大悦城控股成为中粮集团旗下唯一地产平台。重组完成后,“双轮双核”战略成为大悦城控股未来发展的重要策略,公司依靠销售型与持有型业务共同发展、“产品+服务”双核心,以“3+X”为主线,深耕粤港澳大湾区、长三角战略一体化城市、京津冀核心重点城市,形成“一线核心-二线中心-三线省域中心”分布格局。 商业地产:布局核心商圈,运营领先,扩张加速:项目选址方面,已经开业的大悦城城市综合体项目均位于同类资源稀缺、周边人口密集、交通便利的城市核心商业区内。而已规划的大悦春风里及祥云小镇则位于城市副中心商圈及新城中心,项目选址占据一二线城市核心商圈,辐射全城。项目出租方面,受益于GLA上升及出租率平稳,大悦城租金收入稳定上升,2019年上半年租金收入18.68亿元,同比增长27.6%,而项目平均租金自2013年以来亦呈稳步上涨趋势。目前公司采取轻重并举扩张策略并辅以配套管理体制及资本支持,未来公司商业地产扩张有望加速。 住宅地产:专注核心城市中高端客群、销售高增、可结算资源丰富:公司住宅业务立足京津冀、长三角、珠三角三大核心城市群中一二线省会及区域中心城市,重点关注以长江中游城市群、成渝城市群、一带一路沿线为主的强三线中心城市及高潜力城市,形成了“一线核心-二线中心-三线省域中心”的分布格局。截至目前,公司已累计进入北京、上海、深圳、天津、沈阳等30座城市,并计划将住宅业务进一步扩张至更多产业基础好、人口导入强、市场基本面健康的二线及强三线城市,拿地端与公司发展计划匹配。近年来住宅业务销售端持续走强,待进入结转期后业绩将快速提升。 盈利稳增、负债安全:2019年公司成功并表H股大悦城地产,受此影响公司盈利能力显著上升。2019年前三季度公司实现营业收入223.32亿元,同比增长183.7%、营业利润56.34亿元,同比增长191.6%,归母净利润24.35亿元,同比增长168.2%。后续整合影响消除后我们预计未来公司业绩将保持20%上下的增速。负债方面,受益于央企背景,公司融资成本较低,2018年全年融资成本区间介于4.40%~9.5%间。“A+H股”整合完成后公司未来融资手段更为灵活,且随着评级上升公司融资成本在未来有望继续下降。 给予公司“推荐”评级:大悦城控股年内完成“A+H股”合并,成为中粮集团旗下唯一地产平台,在国改背景下完成战略转型,提质增效指日可待。同时,合并后公司形成住宅+商业双轮双核驱动商业模式,高质量住宅+强品牌力商业协同发展,共同加速。我们预计公司19~21年归母净利润分别为26.62、32.08及38.69亿元,同比增长91.7%,20.5%及20.6%,对应PE10.7、8.8、7.3倍,首次覆盖,给予推荐评级。 风险提示:行业政策面超预期收紧,房产税出台超预期,公司业务扩展不及预期。
大悦城 房地产业 2019-11-22 7.12 9.86 76.70% 7.37 3.51%
7.42 4.21%
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逆周期积极拿地、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现 3Q19拿地面积403万平,拿地金额214亿元,分别相当于18年销售面积和销售金额的313%和54%,拿地态度积极;拿地均价5,315元/平,占比同期销售均价仅21%,并且较18年拿地均价6,433元/平下降17%,拿地成本控制优秀。 其中Q3拿地面积295万方,拿地金额151亿元;拿地均价5,108元/平,较19H1拿地均价5,882元/平下降13%,较18年拿地均价6,433元/平下降21%,拿地大增同时成本控制优异,其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高持续验证“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式。此外,公司与西安、青岛、武汉、长沙、郑州、成都等多地达成战略合作,积极推动项目落地。19H1末,住宅未结算面积1,082万方,权益比例53%;其中一、二线分别占比20%和67%,按照2.3万元均价估算总货值约2,453亿元;可售面积811万方、对应总货值1,837亿元,覆盖18年AH销售金额3.8倍,考虑19Q3积极拿地后,土储对销售的覆盖率将更高。目前公司土储布局优质,并且可售资源充裕,料将综合推动后续销售稳增。 大悦城品牌、中粮产业协同拿地,总体/住宅楼板价较周边折价47%/38% 2017年至今,公司利用大悦城品牌与中粮产业协同在二线城市获得低价地块,总体平均拿地楼板价较周边住宅成交均价折价47%,其中我们估算分摊后住宅拿地均价较周边住宅成交价格平均折价38%。拿地方式共三类:1)商业综合体地块招拍挂:重庆渝北大悦城拿地均价4,426元/平vs.周边宅地均价9,192元/平vs.周边住宅售价19,250元/平;武汉光谷大悦城拿地均价3,156元/平vs. 周边宅地均价9,832元/平vs.周边住宅售价15,000元/平;成都天府大悦城拿地均价4,815元/平vs.周边宅地均价6,761元/平vs.周边住宅售价20,000元/平;济南历城大悦城住宅拿地均价5,789元/平vs.周边宅地均价11,160元/平vs.周边住宅售价15,800元/平。2)中粮产业协同:2019年10月获取武汉蔡甸柏林小镇项目,其中拿地要求配套商业以及全国性食品企业总部,拿地均价较周边地块折价率38%。3)大悦城品牌效应:西安大雁塔大悦城(收并购项目)开业获得圆满成功,西安市政府于今年7月与公司签订战略合作协议,锁定上塔坡城市综合体中粮千禧国际区项目,计划总投资250亿元,用地面积990亩。 主要建设商业综合体、甲级写字楼、一贯制学校、创业公寓、住宅等。 投资建议:重组焕发活力,商业+产业协同拿地优势凸显,维持“强推”评级 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为0.76、0.88、1.11元,现价对应19/20PE为9.5/8.2倍,较每股NAV14.09元折价49%,目前现价仅略高于重组价格6.84元(除息后6.73元),优质资产低估,我们按照NAV折价30%以及20年目标PE11倍,维持目标价9.86元,维持“强推”评级。 风险提示:社零增速不及预期,公司住宅开发业务结算进度不及预期。
大悦城 房地产业 2019-11-08 7.09 -- -- 7.37 3.95%
7.42 4.65%
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资产重组完成,开启发展新篇章。2018年12月4日,公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事项获得中国证监会无条件通过。2019年1月底标的资产完成过户,2月新增股份上市,3月公司更名为“大悦城控股集团股份有限公司”。至此,原中粮地产对大悦城地产的重大资产重组完成,开启新“大悦城控股”的高质量发展新篇章。 重组后公司亮点: 城市布局融合,聚焦核心城市圈。在城市布局上,原中粮地产和大悦城地产重合度较高。重组完成后公司将以“3+X”城市群布局为主线,因城施策,重点布局京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等中国五大城市群的核心城市及周边辐射区域。公司计划到2021年,在现有26个城市布局的基础上,进一步拓展至45~50个城市。 销售规模显著提升,土地获取能力多元化。重组后,AH两大平台2018年的销售额体量可以达到487.47亿元,较原A股平台提升22.28%。中粮地产的土地获取方式主要包括:1)公开市场竞争;2)通过城市更新;3)通过产业整合。而大悦城地产的土地获取方式包括公开市场竞争、凭借“大悦城”商业品牌拿地、一级土地开发等。我们认为,重组后的大悦城控股将同时发挥AH两大平台的优势,具备多元化的土地获取能力,特别是在非公开市场竞争领域的土地获取,以应对竞争日趋激烈的土地市场。 大悦城品牌优势突出,商业运营成绩斐然。1)物业项目主要位于北京、上海、天津、成都、沈阳、杭州、西安等一线城市或二线城市的核心地段。公司的购物中心经营稳健,租金收入持续稳健增长,2014-2018年年均复合增速在14.4%。2)大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条产品线落地。3)稳步推进轻资产战略。2016年开始至今,大悦城地产先后成立了三只基金,通过盘活资产存量,建立可持续资本循环,推动从开发运营模式向资产管理模式的转型升级。 投资建议:给予“优于大市”评级。我们预计公司2019-2020年EPS分别为人民币0.67元、0.90元,截至2019年11月6日,公司收盘于7.14元,对应2019和2020年PE在10.66倍和7.93倍,每股RNAV为12.27元,当前股价较每股RNAV折价约42%。我们给予公司2019年13-16XPE,合理价值区间为8.71-10.72元,给予“优于大市”评级。 风险提示:公司拿地销售不及预期,投资性物业拓展、出租运营不及预期,行业面临基本面下行。
大悦城 房地产业 2019-11-05 7.26 9.11 63.26% 7.37 1.52%
7.42 2.20%
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核心观点 2019前三季度营业收入223.3亿,较调整后同比+68%,归母净利约24.4亿元,较调整后同比+47%,EPS0.62元,其中第三季度盈利5.0亿元,符合预期,主要源于报告期商品房销售收入结转增加。维持2019-2021年EPS0.69、0.82、1.02元的盈利预测,维持“买入”评级。 业绩延续高增长,销售突破500亿 三季报业绩维持高速增长,核心在于结转体量提升,推动营业收入大幅增长68.3%。因高毛利项目深圳天悦壹号以及上海前滩壹号处于结转期,整体毛利率维持48.4%的高位,第四季度公司还将北京长阳半岛项目的50%股权转让给万科,公司预计对利润总额影响约1.56亿,进一步增厚未来业绩。2019上半年公司跻身行业TOP50,第三季度加快推货节奏,截止到三季度全口径销售额突破500亿,预计全年销售额有望向700亿迈进。 以“大资管”模式实现存量盘活,拓宽管理边界 作为内地四大购物中心品牌之一的大悦城,一直是科技赋能下的创新者,在智慧平台、大资管布局层面均走在行业前列。三季度公司将上海长风大悦城以及西安大悦城成功注入境外并购改造基金,为公司带来总计8.7亿投资收益。对于商业地产运营而言,高沉淀低周转一直是行业痛点,大悦城在“大资管”战略下得以实现存量盘活,通过金融化拓宽管理边界,为未来的延展性加码。此外,公司商业地产产品线也日趋完善,更具备社区商业特征的“春风里”体系明年将有两个项目入市,进一步强化公司“住宅+商业”协同效应。 三季度加大拓展力度,央企背景与商业地产品牌为融资优势背书 第三季度公司逆势扩张,新增土储面积295万方,较上半年新增储备增长187%,拿地总额约151亿,拿地强度约60%。目前公司储备建面总计逾1200万方,对应可售货值逾2600亿,倚赖集团存量资源盘活、大湾区城市更新机遇以及产业整合能力,公司未来拓展具备空间。尽管加大扩张力度,净负债率较中期仅+7pct至125%。在融资集中度持续提升的大环境下,央企背景背书以及商业地产运营为公司带来的融资优势凸显。与此同时,通过基金等模式实现持有物业轻资产管理输出层面,大悦城亦是走在行业前端,我们认为这些都将强化公司的融资优势,占得先机。 商业地产陌上花开,维持公司“买入”评级 商业地产正面临如下改善:促消费政策红利、线上饱和、供需改善、管理溢价提升等提升NOI(运营净收入),资本化率下行带来重估机遇,资产证券化打开管理半径。我们认为公司资源整合的协同效应对盈利空间的改善有望持续,预计2019-2021年EPS分别为0.69、0.82、1.02元,参考可比公司2019年平均12.2倍PE估值,给予公司2019年13.2-14.2倍PE估值,目标价9.11–9.80元(前值9.45-10.14元),维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市销售结转不及预期;商业地产竞争激烈。
大悦城 房地产业 2019-11-04 7.26 9.65 72.94% 7.37 1.52%
7.42 2.20%
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投资收益兑现,商业物业“轻重并举”战略推进;住宅销售大幅增长,Q3加大拿地力度,收并购及“双轮驱动”拿地降低土地成本,公司有望保持高质量增长。投资要点: [Tabe_Summary] 维持增持评级,维持目标价 9.65元,维持 2019/2020/2021年 EPS 分别为 0.69元、0.81元、0.92元的判断。公司业绩符合预期,投资收益兑现;三季度加大土地投资,双轮驱动,有望保持高质量增长。 投资收益兑现,业绩保持高增长。2019年前三季度 223.32亿元,同比增长 68.28%,归母净利润 24.35亿元,同比增长 47.08%。Q3结转营收仅 40.62亿,较去年同期下滑 4.85%;毛利率 43.45%,与上半年基本相当,单季可比费用基本稳定,仅财务费用小幅提升。Q3利润主要来自于 8月底将长风大悦城、西安大悦城股份注入境外并购改造基金,分别实现投资收益约 4.2亿和 4.5亿。 销售大幅增长,三季度土地投资发力。截止三季度公司全口径销售达到 510亿元(克而瑞) ,同比增长 31%。伴随销售回款增加,公司三季度开始在土地市场发力。Q3新增项目 9个,计容建面约 256万平,土地投资金额 130亿,楼面价 5098元/平,土地成本较低。其中,济南、昆明项目均为协同拿地项目,天津及武汉项目为收购获得。 效率提升,多元化拿地降成本,基金助力商业物业扩张,高质量增长可期。公司运营效率提升,销售回款显著增长。开启多元化拿地:1)双轮驱动模式下拿地优势凸显,济南、昆明等项目为拿地典范;2)加大收购拿地力度,此类项目占比约 1/4,显著降低土地成本。另外,基金助力公司“轻重并举”战略,扩张资金瓶颈破解,增长可期。 风险提示:商业受到新零售冲击。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名