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大悦城 房地产业 2019-09-18 7.00 8.50 20.74% 7.24 3.43% -- 7.24 3.43% -- 详细
开发业务结转提速和毛利率提升推动业绩增长:上半年营收大增主要原因在于占82%比重的开发业务结算收入同比增139%;归母净利润增速不及营收增速的主要原因则在于去年同期出售W酒店实现11.7亿元投资收益导致高基期。展望全年,公司结转节奏有望保持,从而带动业绩高增。 开发业务销售高增,持有业务新增和存量项目同助租金增长:开发业务方面,公司上半年实现销售金额254亿元,同比增长62.9%,已完成600亿销售目标的42%。公司全年推货计划约1000亿左右,下半年为推货高峰期,推货比例约65%,预计全年完成600亿销售目标无虞。拿地方面,上半年公司累计获取9个项目,总计容面积103.4万方,对应总价71亿元,拿地金额占销售金额比重在28%;7-8月,公司拿地面积超过上半年,拿地力度和单项目体量均明显提升。我们认为,公司在非市场化拿地方面优势突出,集团存量、利用大悦城品牌优势、产业整合方面均大有作为空间,且公司目前也介入一二级联动和片区开发领域,有助于公司取得较大面积较低价格的优质项目。持有业务方面,新增和存量项目共同推动租金收入实现较快增长。截至目前,公司共10个自持大悦城项目开业,可租面积约87万方,尚有5个大悦城和4个大悦春风里项目在建或拟建,总可租面积126.4万方,9个项目预计于2020-2022年陆续开业贡献业绩。 有息杠杆下降,融资成本维持低位:净有息负债率较年初下降3pct,现金短债比较年初提升0.27x至1.47x。融资方面,发行23.6亿公司债,票面利率分别为3.94%-4.1%,继续维持低位。我们认为,央企属性将成为融资收紧背景之下资金方优先考虑的因素之一,公司充分享受中粮集团信用背书,融资优势将得以继续保持。 投资评级与盈利预测:预计公司19-20年的EPS至0.68元和0.77元,对应当前PE为10.1倍和8.9倍,维持“买入”评级。
大悦城 房地产业 2019-09-13 6.87 8.28 17.61% 7.24 5.39% -- 7.24 5.39% -- 详细
分久又合重组落地,开发+持有双轮驱动2019年公司与大悦城地产的重组落地:公司持有大悦城地产 64.18%的股权,并获得大悦城地产并表。重组后公司形成以商业地产、住宅地产为主业,涵盖酒店、长租公寓、旅游地产等创新业态的全产业综合地产开发平台,形成“持有+开发”、“产品+服务”双轮双核的发展模式。公司持续立足环北京、环上海、环深圳三大核心城市群,重点关注以长江中游城市群、成渝城市群、一带一路沿线为主的中心城市及高潜力城市继续发展。 开发业务: 19年开始公司结转加快,结算均价带动毛利大幅提升19年开始公司地产结转加速,带动业绩快速释放。 1)公司营收在 17、 18年实现负增长,主要由于结算放缓所致,中报开始公司开始加快结转,仍有已售未结面积 271.63万方,预计足够未来 3-4年结算,预收账款/营收锁定达 147%; 2) 受益并表结算均价上涨带动结算毛利率大幅提升 10个 PCT,可售货值均价 2.8w,支持毛利率高位。 2019H1大悦城地产(0207.HK)实现结算收入 40.24亿元,同比增长 120.3%,主要来自于前滩壹号项目交付结算,结算均价 6.03万元/平,同比增长 77%,合并后公司综合结算均价提升 31%至 3.53万元/平。 2019年预计公司可售货值达 1624亿元,对应均价 2.8万元/方,预计全年销售均价持平或略低。目前公司在手可售货值达 2600亿元,对应销售均价 3万/方,支持公司毛利率高位。 持有型物业:品牌价值百亿,探索轻资产运营模式公司名下大悦城品牌价值 136亿, 1)公司逆周期布局新生二线城市,表现出卓越的逆周期投资能力。 公司逆势投资大幅降低投资成本, 2017、 18年公司购物中心收入增速比 16年有所放缓,其中 18年公司有 3家新开业大悦城(17年为 0)。运营为王,品牌 IP 化,三年以上购物中心租金单价持续增长。 2019年 H1,大悦城购物中心(不含春风里)实现租金收入15.46亿元,同比提升 25%,主要由于 18年新开业的 3家大悦城运营逐渐步入正轨,逐渐释放更高坪效。 2)新拓“春风里”产品线功能错位,探求更广阔的商业空间,公司尚有 4个拟建及在建春风里项目,预计在 3-5年内投放。 3)管理输出+基金持有,轻资产化道路渐行渐远。 目前公司管理输出 2家悦城。同时上半年将上海长风、西安大悦城注入基金,预计带来 8.7亿投资收益。通过注入基金盘活资产存量,建立起资本循环,加快公司轻资产运营。 对财务报表的影响1)18年公司融资成本有所提升,预计随并购净资产增厚(杠杆下降),融资成本有望下降; 2)受并表影响,公司短期偿债能力略有下降,经营性现金流净额转正; 3)此外大悦城地产并表后,投资性房地产将采用成本法计量,因此①公允价值变动收益不计入合并报表,②投资性房地产需要按年计提折旧, 2019年 H1大悦城投资性房地产比 18年增加 291亿元,基本来自于大悦城并表,采用成本法计量之后,如果按照 30年计提折旧,年均新增折旧 9.7亿元计入公司营业成本,对归母净利润的影响约 4.7亿左右。 投资建议: 公司目前持有 10个大悦城项目,预计公司年均可出租面积增长在 10-15万方左右,随已开业项目的稳定运营,租金收入有望逐渐提升,同时公司开启管理输出、通过基金持有等轻资产模式,加快持有型物业周转运营。销售业务方面公司加快结算,结算毛利率具备提升空间,且销售加快、拿地具备优势,持续深耕一二线城市; 并表后公司资产增厚、偿债能力提升、融资成本下降,但也应当注意并表对投资性房地产计量方式改变对损益带来的影响。 基于以上观点, 我们将公司 19\20年归母净利润分别由 28.04\37.58亿分别调整为27.1\31.9亿,对应 EPS 分别由 0.65\0.83元调整为 0.69\0.81元,参考可比公司一致性预期,我们给予公司 2019年 12倍 PE,对应目标价位 8.28元, 维持“买入”评级。 风险提示: 市场调控超预期,公司销售不及预期, 资产价格大幅下跌,基金运营不及预期
大悦城 房地产业 2019-09-05 6.38 8.75 24.29% 7.24 13.48% -- 7.24 13.48% -- 详细
结算提升业绩靓眼,商业地产发展稳健。2019年上半年公司实现营收182.71亿元,同比增长102.96%,营收高增主要由期内地产结算规模提升贡献,归母净利润19.32亿元,同比增长41.97%。利润率方面,期内实现毛利率和归母净利率分别为49.5%和10.6%,分别同比提升1.0pct和下降4.5pct,净利率下滑以及利润增速低于营收增速的主要原因是去年同期处置W酒店导致的投资收益高基数而期内录得负收益,同时高价项目结算提升导致土增税增加进一步摊薄了利润。期内公司实现投资物业营收26.64亿元,同比增长26.9%,主要由期内新开业2个大悦城项目以及平均租金上涨贡献,商业地产元素的注入为公司提供了新的利润增长点。 把握市场窗口销售实现高增,土地投资审慎保证盈利水平。销售方面,上半年公司紧抓核心城市市场窗口期加速回款,期内实现销售额253.98亿元,同比增长62.86%,实现销售面积112.05万方,同比增长115.77%。拿地方面,公司上半年新获取9幅地块,新增土储103.38万方,对应拿地金额62亿,拿地金额/销售金额为24%,投资力度有所下降。拿地均价/销售均价为27%,保障了未来结算的利润率水平,公司依托“大悦城”品牌获取低价成规模优质土地的优势逐步显现。 创新融资渠道,杠杆指标改善。杠杆率方面,公司净负债率水平由18年底的171.2%下行至118.2%,相较去年同期下降65.1pct,改善明显。现金短债比为147%,相较去年同期提升69pct,短期偿债无虞。 给予公司买入评级,预计2019、20、21年EPS分别为0.63、0.79、0.95元,对应的PE分别为10.1、8.1、6.7倍。 风险提示:一二线城市调控继续加码、融资环境持续收紧、新拓展的自持项目租金上涨不及预期。
大悦城 房地产业 2019-09-03 6.36 8.45 20.03% 7.24 13.84% -- 7.24 13.84% -- 详细
收入与业绩高速增长,控费提效成果显现。2019年上半年,公司实现营业收入182.7亿元,同比增长103.0%,归母净利润19.3亿元,同比增长42.0%。收入的快速增长来自于房地产结转增加。归母净利润的增速低于营业收入增速,主要因为去年上半年出售W酒店取得11.7亿收益,而今年同期投资收益为亏损3748万。公司的盈利能力稳中有升,上半年毛利率为49.5%,较去年同期上升一个百分点。公司的少数股东损益占净利润比重下降明显,上半年该比例为35.4%,较去年同期下降8.5个百分点。 销售增速领跑行业,杠杆率明显下降。公司上半年实现销售金额254.0亿元,同比增长62.9%,销售面积112.1万平方米,同比增长115.8%。根据公司1~6月以来的公告,上半年的全口径拿地金额为61.9亿,投资强度为24.4%,较2018年全年下降20.5个百分点。7~8月份公司已明显加大投资力度,两个月新增土储138.6万方。上半年公司净资产负债率为118.2%,较2018年底下降53个百分点,杠杆率明显下降。 投资物业收入快速增长,购物中心发展欣欣向荣。上半年公司投资物业和相关服务实现租金收入26.6亿元,同比增长26.8%。上半年大悦城购物中心和京西祥云小镇实现租金收入16.0亿元,同比增长28.9%。主要因为2018年下半年杭州大悦城和西安大悦城开业,开始贡献租金收入,而且单个购物中心的租金收入亦都有所上涨。上半年投资物业板块贡献毛利17.2亿,占比19.0%,随着购物中心的快速发展,未来将成为愈加重要的利润贡献点。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价8.45元。我们预测2019~2021年公司的EPS为0.65/0.84/1.02元。可比公司2019年PE估值为13X,我们给予公司2019年PE倍数13X,对应目标价8.45元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市房地产市场回暖不及预期。 土地储备的拓展不及预期。商业地产运营发展不及预期。
大悦城 房地产业 2019-09-02 6.36 8.45 20.03% 7.24 13.84% -- 7.24 13.84% -- 详细
核心观点 优质项目资产注入基金,预计投资收益大幅增长。大悦城地产将其持有的上海长风大悦城和西安大悦城的股权注入境外并购改造基金,其中长风大悦城股权交易对价为0.92亿元,西安大悦城股权交易对价为1.15亿元,合计2.07亿元。根据相关会计政策,预计本次长风大悦城、西安大悦城项目股权交易预计为公司带来投资收益8.7亿元。 联合新加坡政府投资公司(GIC),提早布局地产基金。境外并购改造基金由大悦城地产和GIC 于2017年设立,股权比例分别为36.4%和63.6%。基金成立的目的是寻求在中国境内潜在物业项目的并购机会,改造升级成大悦城商业项目或商业综合体。在将成熟的大悦城项目股权注入境外并购改造基金后,公司将通过持有基金股权享有大悦城项目权益,并分享其发展红利。 盘活存量资产,出售股权融资,兼顾控制杠杆与加速发展。本次交易符合公司轻重结合的“大资管”发展战略,有利于借助地产基金实现资本循环闭环。通过将项目注入地产基金可以:1)盘活存量资产,获取发展所需要的资金;2)以出售股权替代债务融资,控制杠杆水平,降低融资成本;3)保留优质项目资产权益,依靠公司优秀的运营能力持续提高项目效益,分享项目收益。 财务预测与投资建议 维持买入评级,上调盈利预测,目标价至8.45元。我们预测2019-2021年公司EPS 为0.76/0.85/1.02元(原2019-2021年EPS 预测为0.65/0.85/1.02元)。可比公司2019年PE 估值为13X,给予公司2019年13X 的PE 估值,剔除股权出售带来的投资收益,EPS 为0.65元,对应目标价8.45元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市房地产市场回暖不及预期。 土地储备的拓展不及预期。商业地产运营发展不及预期。
大悦城 房地产业 2019-09-02 6.36 7.80 10.80% 7.24 13.84% -- 7.24 13.84% -- 详细
核心观点 公司发布中报,2019上半年公司实现营业收入182.7亿元,较去年同期重组后增长103%,归母净利19.3亿元,较去年同期重组后增长42%,EPS0.49元,与业绩预告一致。上半年业绩保持快速增长,主要源于报告期商品房销售收入结转增加。重组完成后,公司融合住宅地产与商业地产,定位全产业综合地产开发平台,产业协同和核心竞争力进一步提升,维持2019-2021年EPS0.65、0.77、0.96元的盈利预测,维持“买入”评级。 结转质量双升,促进业绩释放 公司结转体量及毛利率提升推动业绩大幅增长:1、上半年结算面积42.22万方,结算收入148.85亿,开发业务收入同比+138.8%。中期已售未结面积271.6万方,未来可结转资源充裕;2、开发业务毛利率达47.7%,同比提升约3.6pct,主要源自高毛利项目深圳天悦壹号以及上海前滩壹号步入结转期,随着高景气度周期项目逐步兑现,全年毛利率预期略有下滑。 销售高速增长,扩张步伐略有放缓 上半年公司销售面积112.05万方,同比+115.8%,签约额254亿元,同比+62.9%,跻身行业TOP50。下半年可售货值约800亿,预计公司全年销售额有望向700亿迈进。上半年新增土储规划建面约103.4万方,同比减少约24%,投资强度有所回落。公司储备相对充沛,可期待下半年更好的拿地机会。 住宅商业协同效应释放 上半年租金及物业管理收入达26.64亿,同比增长27%。其中购物中心租金收入16.1亿,同比增长30%,可出租面积达87万方,出租率维持在96%的高位。目前在建购物中心9个,随着更具社区商业特征的“春风里”体系逐步铺开,产品线也日趋完善。随着重组完成,以“大悦城”为品牌的综合体开发与运营更为顺畅,“住宅+商业”协同效应将成为公司独特优势。 杠杆显著改善,央企与商业地产品牌为融资优势背书 去化提速的同时放缓扩张节奏,带动公司净负债率由去年底的171%降至118%。融资优势主要来源于央企背景以及商业地产运营。大悦城地产上半年融资成本4.58%,较去年全年仅上升0.19pct,保持行业低水平。同时,通过基金等模式实现持有物业轻资产管理输出层面,大悦城亦是走在行业前端,这些都将强化融资优势,在开发业务融资收紧的环境下占得先机。 综合地产开发一线品牌,维持“买入”评级 我们认为公司资源整合的协同效应对盈利空间的改善有望持续显现,此外依托规模效应、品牌优势和融资渠道,我们看好公司综合业务板块的高质量发展,维持2019-2021年EPS为0.65、0.77、0.96元的盈利预测。参考可比公司2019年平均12.2倍PE估值,给予公司2019年12-13倍PE估值,目标价7.80-8.45元,维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市销售结转不及预期;商业地产竞争激烈。
大悦城 房地产业 2019-08-30 6.47 8.74 24.15% 7.24 11.90% -- 7.24 11.90% -- 详细
19H1业绩同比+42%、整合后业绩绽放光彩,预收款高锁定保障业绩稳增 19H1公司实现营业收入182.7亿元,同比+103.0%;归母净利润19.3亿元,同比+42.0%;扣非后归母净利润14.7亿元,同比+243.0%;基本每股收益0.49元,同比+40.0%;结算面积42.2万方;结算金额148.8亿元,同比+138.8%;结算均价3.5万元/平,高价项目逐步进入结算。19H1毛利率、净利率和归母净利率分别为49.5%、16.4%和10.6%,同比分别+1.0pct、-10.6pct和-4.5pct,净利率下降主要由于结转高价项目导致土增税大增、财务费用增加以及合联营公司投资收益减少;三费费率为10.3%,同比-4.3cpt,其中管理费率和销售费率分别-2.8pct和-1.2pct;投资收益-0.4亿元。19H1末已售未结面积271.6万方,覆盖18年地产结算面积4.3倍;预收账款267.9亿元,较18年末+19.8%,覆盖18年地产结算收入2.1倍,保证后续业绩稳定释放。 19H1销售254亿、同比+63%,19H1租管费33亿、预计全年同比+34% 19H1公司地产签约金额254.0亿元(并表全口径销售+表外权益销售),同比+62.9%,并计划2021年实现千亿销售;销售面积112.1万平,同比+115.8%;销售均价2.3万元/平。19H1投资性物业及相关服务收入33.3亿元,其中大悦城购物中心、写字楼等26.6亿元(+27%),源于18H2开业的西安和杭州大悦城新增可出租面积及各大悦城平均租金上涨;酒店4.3亿元(持平);物业及其他管理收入2.3亿元(+33%),我们预计全年持有型物业实现租管费收入约67亿元,同比+34%,并且公司将通过优秀的招商运营能力提升购物中心销售额、新项目逐步成熟贡献出租面积来获得内生与外延式双重增长。 AH整合后,拿地积极、成本控制优异、负债率下行,整合优势逐步显现 19H1公司拿地面积103万平,略低于同期销售面积112万平,权益比例69%、有所回升,对应拿地金额63亿元,并且7-8月份新新增拿地面积138.6万平;前8月拿地积极,并集中于二线和强三线;19H1拿地均价6,125元/平,拿地均价/销售均价27%,隐含毛利率较高,“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式卓见成效,并与西安、青岛、武汉、长沙、郑州、成都等多地达成战略合作,积极推动项目落地。截至19H1末,住宅未结算面积1,082万方,权益比例53%;其中一、二线分别占比20%和67%,按照2.3万元均价估算总货值约2,453亿元;可售面积811万方、对应总货值1,837亿元,覆盖18年AH销售金额3.8倍。19H1末资产负债率和净负债率分别为78.6%和118.2%,较18年末分别-6.3pct和-53.0pct,AH整合后融资优势凸显,多种融资渠道平均融资成本低至4-5%。此外,18年分红率提升至31%,后续计划稳定在30%上下。 投资建议:业绩销售靓丽,拿地提速控价,整合优势显现,维持“强推” 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH整合后拿地端获得溢价,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们预测公司2019-21年每股收益分别为0.76、0.88、1.11元,现价对应19PE仅8.5倍,较每股NAV14.09元折价54%,较除息后重组价6.73元折价4%,优质资产严重低估,我们按照NAV折价45%维持目标价8.74元、相当于19PE11.5倍,维持“强推”评级。 风险提示:社零增速不及预期,公司结算进度不及预期。
大悦城 房地产业 2019-07-22 6.85 8.50 20.74% 7.26 5.99%
7.26 5.99% -- 详细
业绩超预期,销售高增长。2019年上半年公司预计实现盈利17.7亿至20.4亿,较重组前同比增长184%至227%,较重组后同比增长30%至50%,预计实现每股收益0.45元至0.52元。公司上半年业绩增长略超市场预期,主要由于公司在报告期内加大结转力度所致,我们预计下半年公司量价将持续保持兑现,维持当前业绩弹性;上半年公司实现销售规模约270亿左右,同比增长154.5%。在今年一二线核心城市持续回暖的市场行情带动下,公司销售弹性领先市场。我们预计公司全年完成600亿销售目标问题不大,有希望向800亿销售目标发起冲击。 拿地保持深耕,融资优势凸显。公司继续保持3+X城市群布局的策略,共新增9个项目,合计计容建面107.6万平,较去年同期略微下降,对应总价46.2亿,新增项目主要位于重庆、宁波、苏州、天津等城市。公司今年合并之后,受益于商业地产重资产开发的模式特别,资产负债率得到明显改善,由此前85%左右降至70%附近,净负债率更是由171%,降至75%。此外自5月份以来行业融资再度收紧,行业信用利差分化再度加大,AAA级房企保持低位。公司作为中粮集团旗下唯一开发平台,天然具备央企信用背书优势,将充分享受集团对公司的资金支持力度,保持公司各项业务的快速扩张。 借力国改,有望腾飞。中粮地产已被纳入“双百企业”名单,当前公司已经完成集团旗下内业务重组,随着国改进展的不断推进,我们预计此前公司为市场担忧许久的激励缺位的问题也将随着公司制度改革的不断推进得到改善,同时公司的管理制度也有望得到进一步完善。 投资评级与风险提示:我们测算公司RNAV为10.5元/股,当前股价较之有66%的空间;我们上调2019-2020年EPS至0.68元、0.77元,给予“买入”评级。应考虑房地产行业调控政策延续及公司大悦城和大悦春风里项目开业不达预期之风险。
大悦城 房地产业 2019-07-19 6.68 -- -- 7.26 8.68%
7.26 8.68% -- 详细
业绩快速增长,各板块齐头并进 公司预计2019年上半年归属于上市公司股东的净利润为17.7亿元至20.4亿元,净利润对比上年同期重组前增长184%-227%,对比上年同期重组后增长30%-50%。公司净利润较上年同期较快增长,主要系公司结转销售收入较上年同期增加所致。经历重大资产重组后,公司着力城市综合开发运营能力,通过整合内部资源,力求成为以商业、住宅和产业地产为核心的综合地产开发平台。 销售保持韧性,积极拓展项目 根据克而瑞数据,公司1-6月实现销售金额360.3亿元,冲进行业Top50,排名第46位。目前,公司坚持重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区等都市圈,深耕一二线核心城市;预计到2021年,公司将在现有26个城市布局的基础上,进一步拓展至45-50座城市,未来发展动力强劲。 财务优化,融资通畅 截止2019年一季度末,公司在手现金259.9亿元,同比增长215.7%,现金短债覆盖率为1.72,较上年大幅提高0.99,短期偿债风险较低;公司净负债率为119.52%,较上年同期大幅下降62.09个百分点,杠杆率持续改善。2018年以来,公司成功发行三期中期票据共39亿元,设立购房尾款资产支持专项计划募资15亿元,积极加强与金融机构的合作,有效拓宽了多元融资渠道。 投资建议 大悦城重组后,业绩与销售同步向上,全国布局,财务优化,融资通畅。预计公司19-21年EPS为0.92、1.10、1.27元,对应PE为6.7/5.6/4.9倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为66.3/6.0/19.5倍,维持公司“推荐”评级。 风险提示: 房地产调控政策收紧,销售不及预期,商业地产发展受阻。
大悦城 房地产业 2019-07-18 6.38 8.74 24.15% 7.26 13.79%
7.26 13.79% -- 详细
公司概况:中粮唯一地产平台、重要利润支撑,重组双轮驱动、提质增效 大悦城(原中粮地产)作为最早16家以地产为主业的央企之一,是央企中粮集团旗下唯一地产平台,近年来作为集团重要利润支撑,公司稳健成长对集团重要性不言而喻。17年大悦城A股与H股开启重组,18年底证监会获批,19年初形成“A控红筹”架构:1)A股以总对价145亿、重组价6.73元/股收购H股64.18%股权,持有物业和住宅开发整合完毕,形成双轮驱动、协同发展;2)目前A股24亿元定增募资仍未完成,19年底到期,但现价较重组价6.73元/股仍折价6%,对公司市值管理提出要求。此外,19年初被纳入国改“双百名单”,后续定增引入战投、探索员工激励、提质增效可期。 持有型物业:商业地产前三,三大优势、轻重并举、基金运作,加速扩张 大悦城位居商业地产排行前三,拥有购物中心、写字楼和酒店等合计29个一二线核心商业项目,轻重模式并举,计划3-5年拓展至50个。18年持有型物业收入达50亿元。大悦城商业优势在于:1)卡位一二线核心资产,客流辐射力优异;2)租金稳定增长,核心驱动力来自购买力提升和面积扩张,近5年内7个成熟项目销售额CAGR17%vs.租金14%vs.GLA9%;3)343招商与极强的操盘力确保标准化复制,深耕会员经济、大数据系统支撑精细化运营。此外,打造三大基金运作商业地产,引入GIC、国寿、高和等合作伙伴,长线资金全程陪跑加快扩张节奏,支撑大资管模式转型,为REITS积累经验。 住宅业务:一二线土储丰富,积极扩张、拿地理性,销售快增、结算加速 大悦城深耕一二线20余城,总可售土储988万方,估算权益比例50-60%,总可售货值近2,500亿元,90%以上位于一二线,另外在深圳拥有131万方工业用地优质土储。重组后公司计划未来3-5年新增土储超6,000万方,其中“持有物业+住宅开发”协同拿地将降低拿地成本并加速商业周转。18年公司拿地策略调整,偏重风险可控和现金回流快的项目,18-19H1拿地均价/销售均价回落至20%左右。15-18年公司销售额CAGR达38%。18年AH合计销额售487亿元,同比+42%,预计19年销售额可达600亿元,同比+23%。销售快增推动预收款增至19Q1末278亿元,覆盖18年结算收入2.2倍,结算加速可期。 财务与估值:负债优化、评级提升,NAV折价60%,优质资产严重低估 重组后公司净负债率显著下行,评级由AA+提升至AAA,融资优势凸显,多种融资渠道平均融资成本低至4-5%。18年分红率大幅提升至31%,后续计划稳定在30%上下。我们对公司三部分业务估值:1)住宅开发:重估增值81亿;2)持有型物业:FCFF估值法得到527亿元,权益重估增值126亿元;NOI/Cap rate估值法得到665亿元(Cap rate4.9%),权益重估增值215亿元;两者平均权益重组增值171亿元;3)工业用地:深圳131万方工业厂房按照20年分期工改商/工改住的假设重估增值204亿元。因此,公司NAV合计624亿元,对应每股NAV15.88元,现价较之折价60%,优质资产严重低估。 投资建议:商业地产运营典范,核心资产价值标杆,首覆、并给予“强推” 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH整合后拿地端获得溢价,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们预测公司2019-21年每股收益分别为0.76、0.88、1.11元,现价对应19PE仅8.3倍,较每股NAV15.88元折价60%,较重组价6.73元折价6%,优质资产严重低估,我们按照NAV折价45%给予目标价8.74元、相当于19PE11.5倍,首次覆盖、并给予“强推”评级。 风险提示:社会零售品消费总额不及预期,公司结算进度不及预期。
大悦城 房地产业 2019-07-17 6.35 7.80 10.80% 7.26 14.33%
7.26 14.33% -- 详细
核心观点 7月13日公司发布业绩预告,2019上半年公司预计实现归母净利17.7-20.4亿元,较上年同期重组后增长30-50%。公司上半年业绩保持快速增长,主要源于报告期商品房销售收入结转增加。原中粮地产同大悦城地产重组完成后,公司融合住宅地产与商业地产,定位全产业综合地产开发平台,产业协同和核心竞争力进一步提升,预测2019-2021年归母净利25.4、30.1、37.7亿元(前值2019、2020年14.0、16.3亿元,未考虑重组影响),维持“买入”评级。 可结转资源充裕叠加地产基数较低共促业绩高增长 公司重组完成后首份半年报预期靓丽,主要由于报告期结转商品房销售收入较上年同期增加所致。1、2018年原中粮地产和大悦城地产重组合并口径销售金额同比增长42%,2019Q1公司预收账款同比增长33.9%至277.9亿元。可结转资源充裕,叠加2018年地产业务结转基数较低(合并口径地产开发营收同比减少19.1%),开发销售业务预计贡献较高收入增速;2、2018年重组合并口径地产开发业务毛利率同比提升约7个百分点,高景气度周期项目的结转有望延续较高毛利率。 上半年销售增速位居主流A股上市房企首位,重组扩大资源规模优势 亿翰数据显示,2019上半年公司合并口径实现签约销售金额360.3亿元,跻身行业TOP50。上半年销售金额同比增长76%,增速位居主流A股上市房企首位。2019上半年新增土地储备规划建面约107.7万平,同比减少约23.7%,新增权益投资金额约43.7亿元,投资强度有所回落。原中粮地产2018年报显示报告期末地产开发拟建及在建项目待竣工计容建面765万平,同期大悦城地产年报显示土地储备约634万平,其中可售面积约241万平,重组后资源规模优势进一步扩大,我们预计公司2019销售金额有望向750亿迈进。 住宅商业协同效应释放,城市综合体开发竞争力凸显 大悦城地产2018年报显示,投资物业租金及物业管理服务收入36.3亿,同比增长5.8%。其中大悦城购物中心EBITDA达14.64亿元,同比增长10%。商业物业发展全面提速,18年实现西安大悦城、杭州大悦城、上海长风大悦城和昆明大悦城开业,开业运营项目增至12个,主要在建及储备商业项目7个。我们认为公司在持续发展原有品牌住宅业务的基础上,将围绕以“大悦城”为品牌的城市综合体开发与运营,优化自身产业结构,实现有竞争力的品牌化发展,释放“住宅+商业”协同效应。 综合地产开发一线品牌,维持“买入”评级 我们认为公司资源整合的协同效应对盈利空间的改善有望持续显现,此外依托规模效应、品牌优势和融资渠道,我们看好公司综合业务板块的高质量发展,预测2019-2021年归母净利25.4、30.1、37.7亿元(前值2019、2020年14.0、16.3亿元,未考虑重组影响),对应2019-2021年EPS至0.65、0.77、0.96元。考虑到公司重组后总体资产规模及商业地产比重大幅增加,因此变更可比公司为商业地产运营商及综合开发商。参考可比公司2019年平均12.7倍PE估值,给予公司2019年12–13倍PE估值,目标价7.80-8.45元(前值6.60-7.26元),维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市销售结转不及预期;商业地产竞争激烈。
大悦城 房地产业 2019-05-28 6.40 8.45 20.03% 6.73 5.16%
7.26 13.44%
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公司兼具央企背景与深圳血统,经营稳健,财务健康。中粮地产的控股股东为中粮集团,是 16家以房地产作为主营业务的央企之一。公司近 5年有 4年毛利率超过 30%,盈利能力稳定并且领先规模相近的房企。公司现有长期债务 292.8亿元,短期债务 62.8亿元,EBITDA 利息保障倍数为 1.8,整体经营对债务保障情况好。 房地产业务集中于一二线城市,战略调整全面提速,进入跨越式发展阶段。 公司长期深耕于一二线城市, 2014-2017年,公司累计实现销售金额 727亿,其中一二线城市占比 98.5%。公司 2018年以前侧重品质的打磨,规模扩张相对较慢。2018年公司提出了全面提速、跨越式发展的方针,并且得到了良好的执行。 2018年实现销售金额 487亿(含大悦城地产),同比增长 86.2%。 在 2019年楼市回归一二线和三四线存在结构性机会的背景下,公司依靠在一二线城市的项目储备、产品力,再结合下沉强三四线城市,有望在 2019年再度实现销售规模的跨越。 收购大悦城,实现商业地产和住宅开发协同发展。大悦城是国内前五强的商业地产龙头。2018年实现投资物业租金和其他相关收入 51.6亿(含中粮 6.1亿)。商业地产历经 2年负增长,国内购物中心市场目前正在转暖,未来一二线城市仍有发展空间。公司收购大悦城,既可获得稳定的租金收入,又为存量时代的竞争增添了砝码。依靠大悦城的品牌,公司拿地时会更有优势,大悦城强大的商业运营能力将为公司住宅项目提供优质商业配套,提升住宅产品竞争力。住宅业务的发展也将支撑商业地产资产的持有。 财务预测与投资建议首次覆盖给予买入评级,目标价 8.45元。我们预测公司 2019-2021年每股收益分别为 0.65/0.84/1.02元。可比公司 2019年平均估值为 13X,我们给予公司 13X 估值,对应目标价 8.45元。 风险提示房地产销售规模不及预期。布局城市房地产市场回暖不及预期。 土地储备的拓展不及预期。商业地产运营发展不及预期。
大悦城 房地产业 2019-05-08 6.72 -- -- 7.23 7.59%
7.26 8.04%
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业绩靓丽,盈利能力显著提升 公司2019年一季度实现营业收入84.2亿元,同比增长78%,归属于上市公司股东净利润11.97亿元,同比增长27.8%,扣非后归母净利润达11.26亿元,同比增长373.1%。重大资产重组并表后,公司成为了以商业、住宅和产业地产为核心的综合地产开发平台,公司一季度销售毛利率及净资产收益率达54.59%和7.16%,分别较上年同期提高6.55和3.43个百分点,盈利能力进一步提升。 销售快速增长,积极拓展布局 公司2018年实现销售金额398.6亿元,同比增长52.4%,销售全面提速,创下历史新高。重大资产重组实施完成后,公司成为中粮集团旗下唯一融合住宅与商业地产为一体化的平台,继续重点布局京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝等都市圈,坚持一二线核心城市的策略;预计到2021年,公司将在现有26个城市布局的基础上,进一步拓展至45-50座城市,后续发展动力强劲。 财务持续优化,融资渠道通畅 截止2019年一季度末,公司在手现金259.9亿元,同比增长215.7%,现金短债覆盖率为1.72,较上年大幅提高0.99,短期偿债风险较低;公司净负债率为119.52%,较上年同期大幅下降62.09个百分点,杠杆率持续改善。2018年以来,公司成功发行三期中期票据共39亿元,设立购房尾款资产支持专项计划募资15亿元,积极加强与金融机构的合作,有效拓宽了多元融资渠道。 投资建议 大悦城完成重大资产重组后,业绩稳定增长,销售规模快速扩大,盈利能力持续提升,财务状况改善,后续发展动力强劲。预计公司19-21年EPS为0.92、1.10、1.27元,对应PE为7.5/6.3/5.4倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为66.3/6.0/19.5倍,首次评级给予公司“推荐”评级。 风险提示: 房地产行业政策收紧,销售不及预期,商业地产业务发展受阻。
中粮地产 房地产业 2019-02-04 4.97 9.65 37.07% 6.38 28.37%
7.54 51.71%
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业绩预增符合预期,维持增持评级。公司2018年盈利预计同比增长16.36%-58.67%,利润增长的主要原因在于公司结算项目的毛利润率较高。重组完成后,公司将成为中粮集团旗下唯一地产平台,将获得显著的综合开发优势,发展进入新台阶,维持预测公司2018~2020年的EPS为0.64、0.86、1.01元,增速分别为24%、35%和17%。维持目标价格9.80元。 协同作用逐渐释放,商业地产双剑合璧。目前,重组方案获得证监会通过,公司将成为中粮集团旗下唯一地产平台,中粮集团持股中粮地产75%,中粮地产对大悦城持股59.59%。中粮旗下地产资源整合后,协同效应主要体现在两方面:拿地优势及融资优势。1)在拿地方面,当前土地出让不再是以纯住宅的形式,政府在规划时便考虑好住宅与配套商业服务,因此综合体项目变多,利好具备综合开发能力的房企。2)在融资方面,大悦城地产融资成本仅为4.28%,将拉低整体融资成本,持有型物业稳定的现金流也为公司带来一定的安全保障。资源整合后,拿地和获取项目更具竞争优势,扩张速度将加快。 业绩或能超预期,有望超额完成对赌协议。按照2019至2021年的业绩承诺协议计算,累积净利润18.9亿元,年均6.3亿元。按照中粮地产2018E约12.2亿元利润估算,归母净利润增至16亿元,2019年增至18亿元。考虑到2018年大悦城地产核心净利润为8.4亿元,因此存在超额完成对赌业绩的可能。我们认为公司在重组后将获得显著的综合开发优势,估值也将逐步提升,实现估值及业绩的戴维斯双击。 定增价倒挂,业绩结算推动重组推进。公司拟以每股6.84元、向明毅发行21.42亿股股份,收购价格目前与现价仍然存在倒挂。发行股份募集的147.6亿元将用于收购明毅收购其持有的大悦城地产91.3亿股普通股股份,目前对应市值约为(125亿元港币)。随着大悦城销售项目逐渐进入结算,预计估值倒挂会有缩小,带动中粮方案推进,再收窄定增价格倒挂的区间。 风险提示:商业可能受到新零售冲击。
中粮地产 房地产业 2018-12-06 5.39 9.65 37.07% 5.55 2.97%
6.38 18.37%
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重组方案获得证监会通过,公司将成为中粮集团旗下唯一地产平台。经证监会审核,公司重大资产重组获得无条件通过,本次交易完成后,大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司,中粮地产将成为中粮集团旗下涵盖住宅地产和商业地产的唯一专业化平台,中粮集团持股中粮地产75%。 有效规避同业竞争,同时更好地发挥协同效应。协同效应主要体现在三方面:拿地优势、及融资优势。1)在拿地方面,当前土地出让不再是以纯住宅的形式,政府在规划时便考虑好住宅与配套商业服务,因此综合体项目变多,利好具备综合开发能力的房企。2)在融资方面,大悦城地产融资成本仅为4.28%,将拉低整体融资成本,持有型物业稳定的现金流也为公司带来一定的安全保障。 双剑合璧,预计扩张速度将进一步加快。大悦城上市以前,平均每2年新增1个项目。上市以后,平均每年1-2个项目。而中粮地产2017年新增住宅项目为10个,因此两者结合发展,也将提升大悦城的扩张速度。基于大悦城未来稳态50个大悦城,相比于当前仅有11个大悦城,商业地产业务未来将会有突飞猛进的增长。中粮旗下地产资源整合后,利于融资渠道的多样化,同时销售实现的快速现金回笼利于新项目的快速获取。资源整合后,拿地和获取项目更具竞争优势,扩张速度将加快。 维持目标价不变,给予增持评级。按照2019至2021年的业绩承诺协议计算,累积净利润18.9亿元,年均6.3亿元。按照中粮地产2018E约12.2亿元利润估算,归母净利润增加至16亿元,2019年增加至18亿元。考虑到2018年大悦城地产核心净利润为8.4亿元,因此存在超额完成对赌业绩的可能。我们认为公司在重组后将获得显著的综合开发优势,发展进入新台阶,维持目标价不变,给予增持评级。 风险提示:商业可能有新零售冲击。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名