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大悦城 房地产业 2019-07-19 6.68 -- -- 6.95 4.04% -- 6.95 4.04% -- 详细
业绩快速增长,各板块齐头并进 公司预计2019年上半年归属于上市公司股东的净利润为17.7亿元至20.4亿元,净利润对比上年同期重组前增长184%-227%,对比上年同期重组后增长30%-50%。公司净利润较上年同期较快增长,主要系公司结转销售收入较上年同期增加所致。经历重大资产重组后,公司着力城市综合开发运营能力,通过整合内部资源,力求成为以商业、住宅和产业地产为核心的综合地产开发平台。 销售保持韧性,积极拓展项目 根据克而瑞数据,公司1-6月实现销售金额360.3亿元,冲进行业Top50,排名第46位。目前,公司坚持重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区等都市圈,深耕一二线核心城市;预计到2021年,公司将在现有26个城市布局的基础上,进一步拓展至45-50座城市,未来发展动力强劲。 财务优化,融资通畅 截止2019年一季度末,公司在手现金259.9亿元,同比增长215.7%,现金短债覆盖率为1.72,较上年大幅提高0.99,短期偿债风险较低;公司净负债率为119.52%,较上年同期大幅下降62.09个百分点,杠杆率持续改善。2018年以来,公司成功发行三期中期票据共39亿元,设立购房尾款资产支持专项计划募资15亿元,积极加强与金融机构的合作,有效拓宽了多元融资渠道。 投资建议 大悦城重组后,业绩与销售同步向上,全国布局,财务优化,融资通畅。预计公司19-21年EPS为0.92、1.10、1.27元,对应PE为6.7/5.6/4.9倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为66.3/6.0/19.5倍,维持公司“推荐”评级。 风险提示: 房地产调控政策收紧,销售不及预期,商业地产发展受阻。
大悦城 房地产业 2019-07-18 6.38 8.74 27.78% 6.95 8.93% -- 6.95 8.93% -- 详细
公司概况:中粮唯一地产平台、重要利润支撑,重组双轮驱动、提质增效 大悦城(原中粮地产)作为最早16家以地产为主业的央企之一,是央企中粮集团旗下唯一地产平台,近年来作为集团重要利润支撑,公司稳健成长对集团重要性不言而喻。17年大悦城A股与H股开启重组,18年底证监会获批,19年初形成“A控红筹”架构:1)A股以总对价145亿、重组价6.73元/股收购H股64.18%股权,持有物业和住宅开发整合完毕,形成双轮驱动、协同发展;2)目前A股24亿元定增募资仍未完成,19年底到期,但现价较重组价6.73元/股仍折价6%,对公司市值管理提出要求。此外,19年初被纳入国改“双百名单”,后续定增引入战投、探索员工激励、提质增效可期。 持有型物业:商业地产前三,三大优势、轻重并举、基金运作,加速扩张 大悦城位居商业地产排行前三,拥有购物中心、写字楼和酒店等合计29个一二线核心商业项目,轻重模式并举,计划3-5年拓展至50个。18年持有型物业收入达50亿元。大悦城商业优势在于:1)卡位一二线核心资产,客流辐射力优异;2)租金稳定增长,核心驱动力来自购买力提升和面积扩张,近5年内7个成熟项目销售额CAGR17%vs.租金14%vs.GLA9%;3)343招商与极强的操盘力确保标准化复制,深耕会员经济、大数据系统支撑精细化运营。此外,打造三大基金运作商业地产,引入GIC、国寿、高和等合作伙伴,长线资金全程陪跑加快扩张节奏,支撑大资管模式转型,为REITS积累经验。 住宅业务:一二线土储丰富,积极扩张、拿地理性,销售快增、结算加速 大悦城深耕一二线20余城,总可售土储988万方,估算权益比例50-60%,总可售货值近2,500亿元,90%以上位于一二线,另外在深圳拥有131万方工业用地优质土储。重组后公司计划未来3-5年新增土储超6,000万方,其中“持有物业+住宅开发”协同拿地将降低拿地成本并加速商业周转。18年公司拿地策略调整,偏重风险可控和现金回流快的项目,18-19H1拿地均价/销售均价回落至20%左右。15-18年公司销售额CAGR达38%。18年AH合计销额售487亿元,同比+42%,预计19年销售额可达600亿元,同比+23%。销售快增推动预收款增至19Q1末278亿元,覆盖18年结算收入2.2倍,结算加速可期。 财务与估值:负债优化、评级提升,NAV折价60%,优质资产严重低估 重组后公司净负债率显著下行,评级由AA+提升至AAA,融资优势凸显,多种融资渠道平均融资成本低至4-5%。18年分红率大幅提升至31%,后续计划稳定在30%上下。我们对公司三部分业务估值:1)住宅开发:重估增值81亿;2)持有型物业:FCFF估值法得到527亿元,权益重估增值126亿元;NOI/Cap rate估值法得到665亿元(Cap rate4.9%),权益重估增值215亿元;两者平均权益重组增值171亿元;3)工业用地:深圳131万方工业厂房按照20年分期工改商/工改住的假设重估增值204亿元。因此,公司NAV合计624亿元,对应每股NAV15.88元,现价较之折价60%,优质资产严重低估。 投资建议:商业地产运营典范,核心资产价值标杆,首覆、并给予“强推” 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH整合后拿地端获得溢价,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们预测公司2019-21年每股收益分别为0.76、0.88、1.11元,现价对应19PE仅8.3倍,较每股NAV15.88元折价60%,较重组价6.73元折价6%,优质资产严重低估,我们按照NAV折价45%给予目标价8.74元、相当于19PE11.5倍,首次覆盖、并给予“强推”评级。 风险提示:社会零售品消费总额不及预期,公司结算进度不及预期。
大悦城 房地产业 2019-07-17 6.35 7.80 14.04% 6.95 9.45% -- 6.95 9.45% -- 详细
核心观点 7月13日公司发布业绩预告,2019上半年公司预计实现归母净利17.7-20.4亿元,较上年同期重组后增长30-50%。公司上半年业绩保持快速增长,主要源于报告期商品房销售收入结转增加。原中粮地产同大悦城地产重组完成后,公司融合住宅地产与商业地产,定位全产业综合地产开发平台,产业协同和核心竞争力进一步提升,预测2019-2021年归母净利25.4、30.1、37.7亿元(前值2019、2020年14.0、16.3亿元,未考虑重组影响),维持“买入”评级。 可结转资源充裕叠加地产基数较低共促业绩高增长 公司重组完成后首份半年报预期靓丽,主要由于报告期结转商品房销售收入较上年同期增加所致。1、2018年原中粮地产和大悦城地产重组合并口径销售金额同比增长42%,2019Q1公司预收账款同比增长33.9%至277.9亿元。可结转资源充裕,叠加2018年地产业务结转基数较低(合并口径地产开发营收同比减少19.1%),开发销售业务预计贡献较高收入增速;2、2018年重组合并口径地产开发业务毛利率同比提升约7个百分点,高景气度周期项目的结转有望延续较高毛利率。 上半年销售增速位居主流A股上市房企首位,重组扩大资源规模优势 亿翰数据显示,2019上半年公司合并口径实现签约销售金额360.3亿元,跻身行业TOP50。上半年销售金额同比增长76%,增速位居主流A股上市房企首位。2019上半年新增土地储备规划建面约107.7万平,同比减少约23.7%,新增权益投资金额约43.7亿元,投资强度有所回落。原中粮地产2018年报显示报告期末地产开发拟建及在建项目待竣工计容建面765万平,同期大悦城地产年报显示土地储备约634万平,其中可售面积约241万平,重组后资源规模优势进一步扩大,我们预计公司2019销售金额有望向750亿迈进。 住宅商业协同效应释放,城市综合体开发竞争力凸显 大悦城地产2018年报显示,投资物业租金及物业管理服务收入36.3亿,同比增长5.8%。其中大悦城购物中心EBITDA达14.64亿元,同比增长10%。商业物业发展全面提速,18年实现西安大悦城、杭州大悦城、上海长风大悦城和昆明大悦城开业,开业运营项目增至12个,主要在建及储备商业项目7个。我们认为公司在持续发展原有品牌住宅业务的基础上,将围绕以“大悦城”为品牌的城市综合体开发与运营,优化自身产业结构,实现有竞争力的品牌化发展,释放“住宅+商业”协同效应。 综合地产开发一线品牌,维持“买入”评级 我们认为公司资源整合的协同效应对盈利空间的改善有望持续显现,此外依托规模效应、品牌优势和融资渠道,我们看好公司综合业务板块的高质量发展,预测2019-2021年归母净利25.4、30.1、37.7亿元(前值2019、2020年14.0、16.3亿元,未考虑重组影响),对应2019-2021年EPS至0.65、0.77、0.96元。考虑到公司重组后总体资产规模及商业地产比重大幅增加,因此变更可比公司为商业地产运营商及综合开发商。参考可比公司2019年平均12.7倍PE估值,给予公司2019年12–13倍PE估值,目标价7.80-8.45元(前值6.60-7.26元),维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市销售结转不及预期;商业地产竞争激烈。
大悦城 房地产业 2019-05-28 6.40 8.45 23.54% 6.73 5.16%
6.95 8.59% -- 详细
公司兼具央企背景与深圳血统,经营稳健,财务健康。中粮地产的控股股东为中粮集团,是 16家以房地产作为主营业务的央企之一。公司近 5年有 4年毛利率超过 30%,盈利能力稳定并且领先规模相近的房企。公司现有长期债务 292.8亿元,短期债务 62.8亿元,EBITDA 利息保障倍数为 1.8,整体经营对债务保障情况好。 房地产业务集中于一二线城市,战略调整全面提速,进入跨越式发展阶段。 公司长期深耕于一二线城市, 2014-2017年,公司累计实现销售金额 727亿,其中一二线城市占比 98.5%。公司 2018年以前侧重品质的打磨,规模扩张相对较慢。2018年公司提出了全面提速、跨越式发展的方针,并且得到了良好的执行。 2018年实现销售金额 487亿(含大悦城地产),同比增长 86.2%。 在 2019年楼市回归一二线和三四线存在结构性机会的背景下,公司依靠在一二线城市的项目储备、产品力,再结合下沉强三四线城市,有望在 2019年再度实现销售规模的跨越。 收购大悦城,实现商业地产和住宅开发协同发展。大悦城是国内前五强的商业地产龙头。2018年实现投资物业租金和其他相关收入 51.6亿(含中粮 6.1亿)。商业地产历经 2年负增长,国内购物中心市场目前正在转暖,未来一二线城市仍有发展空间。公司收购大悦城,既可获得稳定的租金收入,又为存量时代的竞争增添了砝码。依靠大悦城的品牌,公司拿地时会更有优势,大悦城强大的商业运营能力将为公司住宅项目提供优质商业配套,提升住宅产品竞争力。住宅业务的发展也将支撑商业地产资产的持有。 财务预测与投资建议首次覆盖给予买入评级,目标价 8.45元。我们预测公司 2019-2021年每股收益分别为 0.65/0.84/1.02元。可比公司 2019年平均估值为 13X,我们给予公司 13X 估值,对应目标价 8.45元。 风险提示房地产销售规模不及预期。布局城市房地产市场回暖不及预期。 土地储备的拓展不及预期。商业地产运营发展不及预期。
大悦城 房地产业 2019-05-08 6.72 -- -- 7.23 7.59%
7.23 7.59% -- 详细
业绩靓丽,盈利能力显著提升 公司2019年一季度实现营业收入84.2亿元,同比增长78%,归属于上市公司股东净利润11.97亿元,同比增长27.8%,扣非后归母净利润达11.26亿元,同比增长373.1%。重大资产重组并表后,公司成为了以商业、住宅和产业地产为核心的综合地产开发平台,公司一季度销售毛利率及净资产收益率达54.59%和7.16%,分别较上年同期提高6.55和3.43个百分点,盈利能力进一步提升。 销售快速增长,积极拓展布局 公司2018年实现销售金额398.6亿元,同比增长52.4%,销售全面提速,创下历史新高。重大资产重组实施完成后,公司成为中粮集团旗下唯一融合住宅与商业地产为一体化的平台,继续重点布局京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝等都市圈,坚持一二线核心城市的策略;预计到2021年,公司将在现有26个城市布局的基础上,进一步拓展至45-50座城市,后续发展动力强劲。 财务持续优化,融资渠道通畅 截止2019年一季度末,公司在手现金259.9亿元,同比增长215.7%,现金短债覆盖率为1.72,较上年大幅提高0.99,短期偿债风险较低;公司净负债率为119.52%,较上年同期大幅下降62.09个百分点,杠杆率持续改善。2018年以来,公司成功发行三期中期票据共39亿元,设立购房尾款资产支持专项计划募资15亿元,积极加强与金融机构的合作,有效拓宽了多元融资渠道。 投资建议 大悦城完成重大资产重组后,业绩稳定增长,销售规模快速扩大,盈利能力持续提升,财务状况改善,后续发展动力强劲。预计公司19-21年EPS为0.92、1.10、1.27元,对应PE为7.5/6.3/5.4倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为66.3/6.0/19.5倍,首次评级给予公司“推荐”评级。 风险提示: 房地产行业政策收紧,销售不及预期,商业地产业务发展受阻。
中粮地产 房地产业 2019-02-04 4.97 9.65 41.08% 6.38 28.37%
7.54 51.71%
详细
业绩预增符合预期,维持增持评级。公司2018年盈利预计同比增长16.36%-58.67%,利润增长的主要原因在于公司结算项目的毛利润率较高。重组完成后,公司将成为中粮集团旗下唯一地产平台,将获得显著的综合开发优势,发展进入新台阶,维持预测公司2018~2020年的EPS为0.64、0.86、1.01元,增速分别为24%、35%和17%。维持目标价格9.80元。 协同作用逐渐释放,商业地产双剑合璧。目前,重组方案获得证监会通过,公司将成为中粮集团旗下唯一地产平台,中粮集团持股中粮地产75%,中粮地产对大悦城持股59.59%。中粮旗下地产资源整合后,协同效应主要体现在两方面:拿地优势及融资优势。1)在拿地方面,当前土地出让不再是以纯住宅的形式,政府在规划时便考虑好住宅与配套商业服务,因此综合体项目变多,利好具备综合开发能力的房企。2)在融资方面,大悦城地产融资成本仅为4.28%,将拉低整体融资成本,持有型物业稳定的现金流也为公司带来一定的安全保障。资源整合后,拿地和获取项目更具竞争优势,扩张速度将加快。 业绩或能超预期,有望超额完成对赌协议。按照2019至2021年的业绩承诺协议计算,累积净利润18.9亿元,年均6.3亿元。按照中粮地产2018E约12.2亿元利润估算,归母净利润增至16亿元,2019年增至18亿元。考虑到2018年大悦城地产核心净利润为8.4亿元,因此存在超额完成对赌业绩的可能。我们认为公司在重组后将获得显著的综合开发优势,估值也将逐步提升,实现估值及业绩的戴维斯双击。 定增价倒挂,业绩结算推动重组推进。公司拟以每股6.84元、向明毅发行21.42亿股股份,收购价格目前与现价仍然存在倒挂。发行股份募集的147.6亿元将用于收购明毅收购其持有的大悦城地产91.3亿股普通股股份,目前对应市值约为(125亿元港币)。随着大悦城销售项目逐渐进入结算,预计估值倒挂会有缩小,带动中粮方案推进,再收窄定增价格倒挂的区间。 风险提示:商业可能受到新零售冲击。
中粮地产 房地产业 2018-12-06 5.39 9.65 41.08% 5.55 2.97%
6.38 18.37%
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重组方案获得证监会通过,公司将成为中粮集团旗下唯一地产平台。经证监会审核,公司重大资产重组获得无条件通过,本次交易完成后,大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司,中粮地产将成为中粮集团旗下涵盖住宅地产和商业地产的唯一专业化平台,中粮集团持股中粮地产75%。 有效规避同业竞争,同时更好地发挥协同效应。协同效应主要体现在三方面:拿地优势、及融资优势。1)在拿地方面,当前土地出让不再是以纯住宅的形式,政府在规划时便考虑好住宅与配套商业服务,因此综合体项目变多,利好具备综合开发能力的房企。2)在融资方面,大悦城地产融资成本仅为4.28%,将拉低整体融资成本,持有型物业稳定的现金流也为公司带来一定的安全保障。 双剑合璧,预计扩张速度将进一步加快。大悦城上市以前,平均每2年新增1个项目。上市以后,平均每年1-2个项目。而中粮地产2017年新增住宅项目为10个,因此两者结合发展,也将提升大悦城的扩张速度。基于大悦城未来稳态50个大悦城,相比于当前仅有11个大悦城,商业地产业务未来将会有突飞猛进的增长。中粮旗下地产资源整合后,利于融资渠道的多样化,同时销售实现的快速现金回笼利于新项目的快速获取。资源整合后,拿地和获取项目更具竞争优势,扩张速度将加快。 维持目标价不变,给予增持评级。按照2019至2021年的业绩承诺协议计算,累积净利润18.9亿元,年均6.3亿元。按照中粮地产2018E约12.2亿元利润估算,归母净利润增加至16亿元,2019年增加至18亿元。考虑到2018年大悦城地产核心净利润为8.4亿元,因此存在超额完成对赌业绩的可能。我们认为公司在重组后将获得显著的综合开发优势,发展进入新台阶,维持目标价不变,给予增持评级。 风险提示:商业可能有新零售冲击。
中粮地产 房地产业 2018-12-06 5.39 6.50 -- 5.55 2.97%
6.38 18.37%
详细
公司发布公告,发行股份收购大悦城地产并募集配套资金的交易事项已于2018年12月4日获得证监会并购重组委员会审核无条件通过,重组取得重要进展,但仍需等待商务部对本次交易涉及的企业境外投资进行核准或备案。假设重组完成后,公司有望实现业务+融资成本+土地获取的三重改善。考虑到收购大悦城的交易仍具有一定不确定性,我们未在盈利预测中纳入资产重组的影响,维持2018-2020年EPS为0.66、0.77、0.90元的盈利预测,维持“买入”评级。 发行股份购买资产并募集配套资金的重组方案获证监会无条件通过 根据公司公告,公司发行股份收购大悦城地产并募集配套资金的交易事项已于2018年12月4日获得证监会并购重组委员会审核无条件通过,公司股票将于2018年12月5日开市起复牌。 144.47亿元收购大悦城地产59.59%股份,募集配套资金用于项目建设 根据交易报告书,公司将以6.84元/股的价格向明毅发行21.12亿股份,收购其持有的大悦城地产91.34亿股份(占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数的59.59%),交易对价144.47亿元。另外,公司拟采用询价方式向不超过10名特定投资者发行不超过3.63亿股份,募集不超过24.26亿元,将用于大悦城地产旗下北京中粮置地广场和杭州大悦城项目的建设。对于上市房企而言,证监会批准发行股份募集配套资金并且用于项目建设,较为罕见。 假设重组完成,公司或将实现业务+融资成本+土地获取三重改善公司是中粮集团旗下专注于住宅开发的百强房企,根据半年报,2018上半年实现销售金额106.07亿元,上半年末可售建面约740.74万平。大悦城地产同样隶属中粮集团,是以“大悦城”城市综合体闻名的商业地产开发运营商,根据其半年报,2018上半年旗下8家已开业大悦城共实现租金收入12.40亿元,同比增长6.6%;杭州大悦城已于8月开业,另有西安、重庆大悦城仍在推进。假设收购完成:第一,公司将实现住宅+商业双轮驱动,有望提升竞争力;第二,有望降低融资成本(2017年公司融资成本4.3%-8.5%,大悦城地产4.28%);第三,土地获取能力有望进一步增强。 重组取得重要进展,维持“买入”评级参考可比公司2018年平均PE8.58倍(Wind一致预期),考虑到公司未来可能同大悦城进行重组的预期以及业务协同优势,维持2018年10-11倍PE估值,维持目标价6.60-7.26元,维持“买入”评级。 风险提示:重组推进仍具有不确定性;一二线核心城市房地产调控政策放松可能性较低;一二线核心城市商业地产竞争激烈。
中粮地产 房地产业 2018-11-20 5.30 6.50 -- 5.76 8.68%
5.76 8.68%
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核心观点 公司计划继续推进大悦城资产重组,未对交易对价、交易方式进行改动。从估值报告和香港会计准则下归母所有者权益的角度看,我们认为交易对价具有一定公允性。假设重组完成,公司有望实现业务+融资成本+土地获取的三重改善。考虑到收购大悦城的不确定性,我们未在盈利预测中纳入资产重组的影响,维持2018-2020年EPS为0.66、0.77、0.90元的盈利预测,维持“买入”评级。 继续推进大悦城资产重组,未对交易对价、交易方式进行改动 根据《对并购重组委审核意见回复》,2018年10月25日公司发行股份收购大悦城地产并募集配套资金的交易事项未获证监会核准,主要原因为“交易标的资产定价的公允性缺乏合理依据”。11月15日,公司公告将继续推进交易事项,未对交易对价、交易方式进行改动,但与大悦城地产控股股东明毅有限公司签订盈利预测补偿协议,其承诺大悦城地产2018-2020年累计扣非归母净利润为18.91亿元。另外,公司聘请第三方资产评估公司对大悦城地产进行估值,以此佐证交易定价的公允性。 估值报告+香港会计准则下归母所有者权益佐证,交易对价具一定公允性 从估值报告和香港会计准则下归母所有者权益的角度看,我们认为公司收购大悦城地产59.59%股份的交易对价147.56亿元(分红调整后为144.47亿元)具有一定公允性。第一,根据第三方资产评估公司的估值报告,以2018年5月31日为股指基准日,大悦城地产归母所有者权益估值为256.66亿元,对应59.59%股权价值为152.96亿元,高于交易对价。第二,根据大悦城地产半年报,在香港会计准则、投资性房地产以公允价值计量下,其2018上半年末归母净资产为282.20亿元,对应59.59%股权价值为168.16亿元,同样高于交易对价。 假设重组完成,公司或将实现业务+融资成本+土地获取三重改善 公司是中粮集团旗下专注于住宅开发的百强房企,根据半年报,2018上半年实现销售金额106.07亿元,上半年末可售建面约740.74万平。大悦城地产同样隶属中粮集团,是以“大悦城”城市综合体闻名的商业地产开发运营商,根据其半年报,2018上半年旗下8家已开业大悦城共实现租金收入12.40亿元,同比增长6.6%;杭州大悦城已于8月开业,另有西安、重庆大悦城仍在推进。假设收购完成:第一,公司将实现住宅+商业双轮驱动,有望提升竞争力;第二,有望降低融资成本(2017年公司融资成本4.3%-8.5%,大悦城地产4.28%);第三,土地获取能力有望进一步增强。 重组路上继续前行,维持“买入”评级 参考可比公司2018年平均PE 9.05倍(Wind一致预期),考虑到公司未来可能同大悦城进行重组的预期以及业务协同优势,维持2018年10-11倍PE估值,维持目标价6.60-7.26元,维持“买入”评级。 风险提示:重组方案推进或不及预期;一二线核心城市房地产调控政策放松可能性较低;一二线核心城市商业地产竞争激烈。
中粮地产 房地产业 2018-11-02 5.01 6.50 -- 5.68 13.37%
5.76 14.97%
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2018前三季度归母净利同比增长73%,维持“买入”评级 2018前三季度公司实现营业收入78.71亿元,YoY-7.39%;实现归母净利9.08亿元,YoY+72.67%;实现扣非后归母净利7.06亿元,YoY+76.38%;加权平均ROE较2017同期提升4.17pct至12.96%。总体业绩符合预期,维持2018-2020年EPS 0.66、0.77、0.90元的盈利预测和“买入”评级。 毛利率、净利率创近5年新高,投资净收益同比大增118% 前三季度公司结转确认收入78.71亿元,YoY-7.39%,实现归母净利YoY+72.67%至9.08亿元,销售毛利率和净利率分别同比增加5.81pct、3.69pct至42.05%和17.14%,盈利能力创近5年新高。公司实现低结转、高盈利主要源于:当期集中结转项目利润水平和权益占比较高,表现为高毛利率和低少数股东损益占比(前三季度少数股东损益占净利润的比重YoY-21.29pct至32.68%);报告期投资收益YoY+117.95%至7.10亿元,主要为对外委托贷款取得的损益及子公司收取股东或公司收取参股子公司往来款资金占用费。 预收款同比增长40%,投资收益对利润的贡献度或保持高位 前三季度公司销售商品、提供劳务收到的现金131.18亿元,YoY+7.32%,我们认为增速不及预期的原因或与销售增速放缓或者表外项目占比较多有关。报告期末公司预收账款240.84亿元,YoY+39.50%,对2017全年营业收入的覆盖率进一步提升至171.51%,可结转资源进一步稳定公司业绩增长预期。此外,公司将对外委托贷款和往来款资金占用费确认为投资和筹资活动现金流,报告期公司支付其他与投资活动有关的现金62.26亿元,YoY-19.12%,支付其他与筹资活动有关的现金41.49亿元,YoY+296.57%,未来相关投资收益对利润的贡献度或保持高位。 土地储备持续丰厚,财务结构保持稳健 报告期公司购买商品、接受劳务收到的现金YoY-2.24%至104.13亿元,土地投资或依然保持高位水平,报告期末公司存货YoY+27.74%至415.46亿元,土地储备持续丰厚。报告期末公司净负债率较2017年末提升33.69pct至172.21%,剔除预收款的资产负债率较2017年末微降0.59pct至58.81%,财务结构保持稳健。 “开发+自持”双轮驱动可期,维持“买入”评级 不考虑收购大悦城的情况下维持中粮地产2018-2020年EPS 0.66、0.77、0.90元的盈利预测。参考可比公司2018年平均PE 7.8倍,考虑到公司未来可能同大悦城进行重组的预期以及业务协同优势,给予公司2018年10-11倍PE估值,目标价6.60-7.26元(前值7.26-7.92元),维持“买入”评级。 风险提示:重组方案推进或不及预期;一二线核心城市商业地产竞争激烈;一二线核心城市房地产调控政策放松可能性较低。
中粮地产 房地产业 2018-09-04 5.51 9.65 41.08% 6.18 12.16%
6.18 12.16%
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维持增持评级 ,公司折价近6 折,安全边际较高。维持预测公司2018~2020 年的EPS 为0.64、0.86、1.01 元,增速分别为24%、35%和17%。维持目标价格9.80 元。公司已售未结转面积119.8 万方,预计货值在300 亿元左右,业绩确定性依然较强。 结算均价提升带来房地产收入增长。2018 年上半年,公司实现营收49.9 亿元,同比增长8.9%;实现归母净利润6.2 亿元,同比增长301.8%。其中房地产结算17.9 万方,同比下降32.0%;结算收入44.0亿元,同比增长5.4%;结算均价25773 元,较去年均价提升40%。 业绩超预期,主要受投资收益大幅增长和结转项目结构的影响。公司毛利润率为46.1%,较去年同期提升12.2pct。公司净利润率为17.5%,较去年同期提升14.1pct。主要原因为结转了一批深圳的高毛利项目(城市更新项目),以及投资净收益增长110%达4.7 亿元。2018 年上半年,公司住宅类项目实现签约面积42.8 万方,同比增长13.2%;签约金额106.1 亿元,同比增长31.1%。新开工加速,公司可推货源较充足。新开工156.3 万方,同比增长206.8%,完成全年开工计划的40.2%。如果开工计划顺利完成,那么下半年开工预计同比增长162.6%,使得公司下半年可推货源较充足。 催化剂。大悦城的重组继续推进,于8 月获证监会受理。尚需获得发改委、商务部、证监会、国家市场监督管理总局等多部门审查和批准。 风险提示。重组进展不达预期;调控下项目去化不达预期。
中粮地产 房地产业 2018-08-30 5.68 7.15 4.53% 6.18 8.80%
6.18 8.80%
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2018H1扣非后净利增长185%,上调至“买入”评级 2018H1公司实现营业收入49.9亿元,YoY+8.9%;实现归母净利6.2亿元,YoY+301.8%;实现扣非后归母净利4.3亿元,YoY+185.2%;加权平均ROE较2017H1提升6.3pct至9.0%。总体业绩略超预期,维持2018-2020年EPS 0.66、0.77、0.90元的盈利预测,上调至“买入”评级。 销售毛利率改善明显,投资收益大幅增加 2018H1公司住宅类项目(包含权益类项目)实现签约金额106.1亿元,YoY+31.1%。结算收入44.0亿元,YoY+5.4%,毛利率同比大幅提升14.1pct至47.5%。除了当期结转项目毛利率较高之外,投资净收益大幅增加110%至4.7亿元为公司净利大幅增长的另一主要原因(参考历史科目明细投资收益或主要为关联企业借款利息)。2018H1销售商品、提供劳务收到的现金YoY+39.0%至96.6亿元,带动预收款较2017年末增长23.9%至235.6亿元,对2017全年总营收的覆盖率达到1.7。 投资强度有所提升,净负债率升至183.3% 上半年公司新增8个项目,合计计容建面122.4万平,YoY+29.3%,主要位于北京、天津、杭州、南京、苏州、沈阳、嘉兴等一二线城市。截至报告期末公司在建、拟建、竣工项目待售面积611.6万平,待结算面积760.1万平。2018年至今公司通过发行中期票据募集资金27亿元,通过设立购房尾款支持计划募集资金15亿元,报告期筹资活动现金流入YoY+140.9%至131.6亿元,期末净负债率较2017年末提升44.8pct至183.3%,公司充分利用融资优势和杠杆空间,为未来高速发展提供资金支持。 重组大悦城稳步推进,住宅+商业全面协同可期 2018年公司积极推进对大悦城地产的重大资产重组,整合方案已获股东大会通过并已获得证监会受理,考虑到重组方案在央企整合层面的示范效应,我们预计后续推进阻力较小。如果重组顺利完成,中粮地产房地产开发业务规模将进一步增加,两者协同有望增强存量项目资源的利用效率和溢价空间。此外综合体开发优势下,预计拿地议价能力提升,融资成本进一步降低。2018H1大悦城业绩公告显示所有者应占溢利YoY+158.0%至16.9亿元,受益于住宅、商业的全面增长,业绩同样呈现高增长态势。 打造“开发+自持”双轮驱动的综合地产平台,上调至“买入”评级 不考虑收购大悦城的情况下维持中粮地产2018-2020年EPS 0.66、0.77、0.90元的盈利预测。参考可比公司2018年平均PE 9倍,考虑到公司重组大悦城后续推进阻力预期较弱,同时考虑到公司和大悦城业绩释放速度的加快以及业务协同优势所带来的高增长预期,给予公司2018年11-12倍PE估值,目标价7.26-7.92元(前值6.60-7.26元),上调至“买入”评级。 风险提示:重组方案尚待有关部门核准或备案;一二线核心城市商业地产竞争激烈;一二线核心城市房地产调控政策放松可能性较低。
中粮地产 房地产业 2018-08-30 5.68 -- -- 6.18 8.80%
6.18 8.80%
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事件: 公司发布2018年半年报,报告期内,公司实现营业收入49.9亿元,同比增长8.9%;实现归母净利润6.2亿,同比增长301.8%。上半年公司实现销售金额106亿元,同比增长31.1%,销售面积42.8亿元,同比增长13.2%。 观点: 销售平稳增长拿地态度积极 2018年上半年,公司实现销售合同销售金额106亿元,同比增长31.1%,销售面积42.8亿元,同比增长13.2%。报告期内公司新增8个项目,计容建筑面积122万平方米,拿地销售面积比接近3倍。新增项目主要位于北京、天津、杭州、南京等一二线城市。 同时,公司积极参与深圳城市更新项目。除在售的深圳中粮天悦壹号、深圳祥云国际等项目外,公司还申报了深圳金地食品厂项目等旧改项目。公司在深圳布局的大量旧改项目,预计对公司未来的销售起到巨大的支撑作用。 毛利率提高叠加投资收益增加净利润率大幅增长 报告期内,公司实现营业收入49.9亿元,同比增长8.9%,归母净利润6.2亿元,同比大增301.8%。公司净利润率大幅提升的原因有二:一是整体毛利率由上年同期的33.8%大幅提升至46.1%,提升12.3个百分点;二是投资收益由上年同期的0.1亿元增加至4.7亿元。 大悦城地产整合更进一步未来协同效应可期 公司发行股份购买大悦城地产64.18%股权的方案已获发改委同意,目前已获证监会受理。整合大悦城地产更进一步,未来仍需通过发改委、商务部、证监会和市场监督管理总局对相关事项的审查批准或备案。 按照整合方案,本次交易完成后大悦城地产将成为公司的控股子公司。大悦城地产以开发、经营和管理大悦城品牌城市综合体为主要业务,与公司在业务、资源、渠道、品牌等方面都有较强的协同效应。本次交易完成后,公司既能通过开发型物业的高周转实现现金回流,又能分享持有型物业带来的长期稳定收益和升值红利,有利于改善公司的持续经营能力,提高公司的竞争力。 投资建议与评级: 我们预计公司2018-2020年营业收入分别为176亿元、209亿元和254亿元,归母净利润分别为11.8亿元、14.9亿元和18亿元,每股收益分别为0.65元、0.82元和0.99元,对应PE分别为8.7X、6.9X和5.7X。首次覆盖,给予“推荐”评级。 风险提示: 旧改项目推进不及预期,大悦城整合不及预期。
中粮地产 房地产业 2018-07-27 6.06 6.50 -- 6.20 2.31%
6.20 2.31%
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核心观点 中粮地产拟收购大悦城地产59.59%股权,重构集团地产资源。假设收购完成,公司2019年归母净利润相比收购前预计增厚超过四成,商业地产和住宅开发双轮业务将获得较大补强:商业地产业务主要新增7座能够产生稳定租金收入的大悦城城市综合体,2020年开业数量有望达到20座;住宅开发业务销售金额提升三成,有望实现存量项目联手,提升拿地议价能力,降低融资成本。不考虑收购,我们预测公司2018-2020年EPS为0.66、0.77、0.90元。首次覆盖,给予“增持”评级。 中粮地产拟收购大悦城,重构集团地产资源 中粮地产是中粮集团旗下专注于住宅开发的百强房地产央企,项目主要分布于一二线核心城市。大悦城地产同样隶属中粮集团,是以“大悦城”城市综合体闻名的商业地产开发商及运营商。中粮地产拟通过发行股份购买资产,作价147.56亿元收购大悦城地产59.59%股权;同时拟定向增发募集配套资金不超过24.26亿元,用于大悦城地产商办项目的建设。该方案尚待证监会、商务部、发改委等部门的核准或备案。假设收购完成,中粮地产将成为中粮集团旗下“开发+自持”双轮驱动的大型房地产平台。 商业地产:获取优质资产,规模倍增可期 假设收购完成,中粮地产将拥有7座已开业大悦城。由于大悦城对综合体选址要求严苛,拥有成熟优秀的运营团队,已开业大悦城租金收入连续5年正增长,未来有望凭借会员比例增长带来的客单价提升,进一步提升租金表现。此外,大悦城目前还拥有4座2018年待开业项目,3座储备项目,计划2020年开业20个综合体,规模有望倍增。快速扩张离不开资金的支持,核心基金+并购基金的大资管模式将为规模扩张提供弹药。 住宅开发:存量项目联手,拿地融资受益 根据公司年报和《交易报告书摘要》,中粮地产2017年销售金额为261.59亿元,2017年末可售建面约674.95万平,此外在深圳宝安区拥有物业建面约130万平的工业用地。大悦城地产2017年销售金额为81.56亿元,2017年末可售建面约115.55万平。假设收购完成,中粮地产房地产开发业务规模将进一步增加;此外,两者协同有望使得存量项目资源得到更有效运用,拿地议价能力提升,融资成本进一步降低。 双轮业务补强可期,首次覆盖给予“增持”评级 假设收购完成,并且投资性房地产仍以成本模式进行后续计量,我们预计公司2019年营收和归母净利预计相比收购前增长70%、43%,实现商业地产和住宅开发业务的补强升级。A股上市房企中业务模式相近的可比公司2018年平均PE为9.32倍,但由于市场对公司存在收购整合预期,应当给予公司一定估值溢价,我们认为公司2018年合理PE估值水平为10-11倍,目标价为6.60-7.26元。首次覆盖,给予“增持”评级。 风险提示:重组方案尚待有关部门核准或备案;一二线核心城市商业地产竞争激烈;一二线核心城市房地产调控政策放松可能性较低。
中粮地产 房地产业 2018-06-21 6.17 9.65 41.08% 6.34 2.76%
6.34 2.76%
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首次覆盖,给予增持评级。不考虑合并的情况下,公司NAV估值为179亿元,当前折价7折,安全边际较高,目标股价9.89元。预测2018~2020年的EPS为0.64、0.87、1.02元,增速分别为24%、35%和17%。重组完成和战略调整后,公司成长性更加有支撑。 重组完成后中粮地产成为中粮集团唯一地产平台。本次重大资产重组拟以定增的方式收购大悦城地产91.3亿股普通股股份(占比%),交易价格147.6亿元,定增价格6.89元/股。本次重组是在中粮集团国企改革背景下的地产板块资源整合。完成后,大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司,中粮地产将成为中粮集团旗下涵盖住宅地产和商业地产的唯一专业化平台,中粮集团持股中粮地产75%。 公司已有强商业品牌,整合之后将通过调整住宅和商业的配比,大幅度提高住宅规模。1)大悦城地产是优质商业地产品牌运营商,截止2017年底,大悦城在手购物中心11个,未来稳态在50个左右,假设未来每年扩张5个综合体项目,预计8年时间内完成布局。持有物业全部运营后的租金收入预计在120亿元,持有面积1200万方左右,租赁面积360万方左右。2)2017年公司住宅销售为262亿元,由于同业竞争原因,原有住宅和商业的配比是轻住宅、重商业,未来预计将调整为住宅和商业并重,大幅度提高住宅规模。 催化剂。重组进程的推进,以及商业和综合体项目的落地。 风险提示。后续还有多部门审批,商业可能有新零售冲击等。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名