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韩笑

华泰证券

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工作经历: 执业证书:S0570518010002,曾就职于首创证...>>

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我爱我家 批发和零售贸易 2019-03-21 7.23 8.96 24.79% 7.39 2.21% -- 7.39 2.21% -- 详细
核心观点 公司是国内二手房经纪和住房租赁的领头羊,行业成长和集中度提升空间广阔。一二线城市景气度回升将助力公司实现业绩规模和质量的双重增长。我们预计公司2018-2020年EPS为0.28、0.32、0.37元,首次覆盖给予“买入”评级。 华丽转身,向城市综合服务提供商迈进 公司前身为昆百大,2017年末并购我爱我家,提出“打造城市综合服务提供商”战略构想。我爱我家历经21年发展,成为二手房经纪和住房租赁领域仅次于链家的龙头企业,以线下门店和经纪人为核心竞争力,延展出经纪、资管、新房业务三大板块。其中经纪为核心主业,资管为重点发展业务。 存量房时代来临,经纪龙头尽享广阔成长空间 我国二手房交易规模呈现波动上升趋势,2018年达6.53万亿元,高能级城市已率先进入存量房时代。但与发达国家相比,我国二手房流通率和交易规模仍有较大提升空间。二手房经纪行业核心价值在于匹配和服务,参照2017年美国TOP5占50%、日本TOP10占80%的市场份额,我国经纪行业集中度提升空间较大。我爱我家通过线上线下协同发展,经纪业务市占率稳步提升,龙头效应逐渐显现。目前布局以一二线富裕城市为主,未来计划增加二线和华南城市布局。2018年12月公告拟收购中环互联100%股权,实现区域和业务模式互补,外延扩张开始推进。 住房租赁规模领先,新房分销优势明显 资管业务方面,我爱我家旗下相寓采用轻资产分散式的商业模式,凭借房源获取的禀赋优势快速扩张,截至2018三季度末已开业31万套房源,在管规模领跑行业。相寓核心客群为业主,装修改造成本投入较低,相对竞争对手在现金流和盈利能力方面具备相对优势。新房业务方面,分销实力逐渐成为新房代销行业的核心竞争力。公司依托线下门店和经纪人构成的分销渠道,具备差异化竞争优势,分销收入占比持续提升。 受益核心城市二手房市场复苏,毛利率改善进行时 我们预计在预期持续回暖和季节性因素带动下,重点城市前期观望的积压需求将逐步入市,3、4月份二手房市场将迎来“小阳春”,成交量和价格有望迎来修复。我们预计我爱我家的经纪业务将明显受益于市场回暖,叠加折扣率管控,2018-2020年毛利率将持续修复。 二手房经纪+住房租赁领头羊,首次覆盖给予“买入”评级 我们预计公司2018-2020年EPS分别为0.28、0.32、0.37元。A股可比公司2019年平均PE为19.1倍(Wind一致预期),我们认为公司作为房地产经纪龙头中的唯一上市标的,有望受到核心城市房地产景气复苏带来的股价催化,应该享受估值溢价,同时参考美股房地产经纪公司RE/MAX和Realogy景气时期的平均估值水平,认为公司2019年合理PE估值水平为28-29倍,目标价为8.96-9.28元。首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:限售股解禁可能对公司股价造成一定压力;商誉减值风险;二手房和新房销售规模不及预期;门店和经纪人扩张不及预期。
蓝光发展 房地产业 2019-03-21 7.20 9.04 22.00% 7.66 6.39% -- 7.66 6.39% -- 详细
核心观点 2018年营收308.2亿,同比增长25.5%;归母净利22.2亿,同比增长62.9%;扣非后加权平均ROE同比提升6.8个百分点至19.3%;拟每10股派发现金红利2.6元,分红率35%,业绩基本符合预期。公司“人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动,深耕西南,拓展全国,多元业务并进,预测2019-2021年EPS为1.13、1.74、2.09元,维持“买入”评级。 地产结转量质齐升,多元业务增长稳健 公司盈利高增长主要源于:(1)受益于2016-2017年量价快速上行周期内高毛利项目的结转,地产开发业务收入规模同比增长24.3%,毛利率同比提升2.9个百分点至25.6%;(2)医药和物业管理等多元业务增速稳健,嘉宝股份全年收入同比增长44.0%,净利同比增长49.2%,迪康药业OTC业务收入同比增长29.6%,净利同比增长4.2%。2018年末公司预收账款同比大增62.3%至510.0亿元,地产短期可结转资源依然充裕。公司在年报中表示19年将全力推进嘉宝股份、迪康药业境外上市(H 股),打造国际资本平台,其中嘉宝股份H股上市于19年3月获证监会核准。 异地销售提速,2019拿地推货保持积极节奏 2018年公司实现销售面积802万平,同比增长32%;销售金额855亿元,同比增长47%。公司全国化布局步入收获期,华东、华中销售金额占比接近成都地区,且华东、北京地区销售金额增速居前,分别高达107.1%和84.5%。2018年公司新增土地储备总建筑面积约1496 万平,同比增加155%,拿地总价464亿元,新增货值1800亿元,同比增加157%。公司持有的房地产开发项目可结转面积合计约2755万平,对应货值约3000亿元。2019计划土地投资500亿元,新开工面积1800万平,预计同比增长67%,拿地推货保持积极节奏。 多元融资优化负债结构,2019融资成本预期改善 截至2018年末,我们计算公司净负债率为137.4%,同比下降17.1个百分点;货币资金短债覆盖率为173.9%,同比上升19.6个百分点。公司融资方式多元,财务更趋稳健。2018年通过公司债、中票、短融、购房尾款ABN、美元债等多重渠道融资总额为569.6亿元。2018整体平均融资成本7.54%,较2017上升35BP,但依然处于近几年低位区间,且随着2019年流动性宽松效应的显现,融资成本有望得到改善。 “人居蓝光+生命蓝光”双擎驱动,维持“买入”评级 公司销售和拿地高增长,资本引擎加速产业发展,多元驱动下业绩高增长有望延续。预测公司2019-2021年EPS为1.13、1.74、2.09元(前值2019、2020年1.16、1.71)。参考可比公司2019年8.1倍的PE估值,考虑到公司的高增长预期以及物业和医药分拆上市对市值的增厚预期,我们认为公司2019年合理PE估值水平为8-9倍,目标价9.04-10.17元(前值5.67-6.48),维持“买入”评级。 风险提示:三四线市场景气度下滑;融资边际改善不及预期;异地拓展成效有待进一步检验;药品质量风险;3D生物打印投入回报周期较长。
新城控股 房地产业 2019-03-15 39.37 47.18 12.82% 44.99 14.27% -- 44.99 14.27% -- 详细
核心观点 公司发布年报,2018年实现营收541.3亿元,同比增长33.6%;实现归母净利润104.9亿元,同比增长74.0%;拟每10股派发现金红利15元。公司“住宅+商业”双轮实现快速增长,财务更趋稳健,高分红回馈股东,我们预测2019-2021年EPS为6.29、8.24、10.73元,维持“买入”评级。 增长有质有量,尽显分享属性 公司归母净利润位于业绩预告上沿,我们认为业绩靓丽主要源自:第一,受益于2016-2017年行业高景气和销售高增长,公司结算规模和质量的双重提升,2018年全口径结算面积和金额同比增长13.2%、30.4%,物业销售毛利率同比增加0.63个百分点至35.48%。第二,随着公司吾悦广场数量的增加,2018年公允价值变动收益达到27.9亿元,同比增长205.8%。第三,表外项目结算增加使得投资收益达到22.7亿元,同比增长320.6%。公司重视股东利益,计划每10股派发现金红利15元(含税),分红比例为32.10%,同比增长1.77个百分点,股息率4.3%(3月8日收盘价计算)。 住宅+商业双轮高增速,拿地从扩张到深耕 2018年公司实现销售金额2211.0亿元,同比增长74.8%。根据克而瑞的数据,公司销售金额首次位居行业第8位,增速位居十强房企第一。拿地总价1112.2亿元,同比增长24.5%,延续2013年以来的增长态势,楼面价下跌11.5%,继续以合理成本扩展土地储备。截至2018年末,公司已进入98个城市,土地储备1.10亿平,同比增长60%。2019年公司目标销售金额2700亿元,对应增速22%,显著高于我们跟踪的近20家规模房企约13%的前瞻增速;拓展战略由“地域扩张”更改为“地域深耕”;计划新开业吾悦广场22座,租管费目标超过40亿元,对应增速接近翻番。 杠杆明显下降,增量融资成本显著改善 截至2018年末,公司净负债率为38.0%,同比下降33.0个百分点;货币资金短债覆盖率为348.8%,同比上升202.2个百分点。公司财务更趋稳健,但由于房企融资渠道持续收紧,年末整体平均融资成本同比提高115bp至6.47%。2019年以来,随着流动性边际宽松,公司开发贷、债券等增量融资成本显著改善。 优质成长的最好诠释,维持“买入”评级 公司销售和拿地高增长,商业板块发展态势良好,双轮驱动下业绩高增长有望延续;随着规模步入龙头阵营,有望持续受益于融资集中度提升;高分红回馈股东,高管增持和回购彰显成长信心。我们调高公司预测营收、公允价值变动损益和投资收益,上调2019-2021年EPS至6.29、8.24、10.73元(前值2019、2020年5.62、7.26)。参考可比公司2019年7.66倍PE估值,我们认为公司2019年合理PE估值为7.5-8倍,目标价47.18-50.32元(前值33.72-39.34),维持“买入”评级。 风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;商业地产扩张影响资金周转效率;房地产基本面下滑可能拖累公司销售。
华发股份 房地产业 2019-02-20 7.37 9.49 4.17% 9.16 24.29%
9.38 27.27% -- 详细
核心观点 公司在上一轮增长中证明了自己的成长能力,而2017年以来公司加大拿地力度、全国布局趋于均衡,政策环境的边际改善叠加充裕货值将助推其在2019年迎来新机遇,公司和大股东在粤港澳大湾区的深厚资源也将受益于区域红利的提振。我们预计公司2018-2020年EPS为1.09、1.46、1.84元,首次覆盖给予“买入”评级。 重启成长步伐,销售弹性可期 公司2012年起提速,2016年销售增速领先全国,而2017年由于政策加码,销售增长有所停滞。但随着区域布局的扩围以及积极营销推盘,公司2018年重启新一轮成长,销售金额约555亿元,重回TOP50榜单。2017年以来公司拿地力度持续增加,重视高能级城市拓展,且积极参与城市更新模式。据我们跟踪至2018年末公司已覆盖27个城市,合计土地储备有望突破2000万平。我们预计公司2019年可推货值超过1200亿元,预计2019年销售金额有望超过800亿元,并向1000亿元门槛努力。 融资优势凸显,激励护航成长 公司近年短期负债压力和净负债率都有所提升,但凭借国企背景控股股东华发集团的背书,公司融资余额不断增长的同时平均融资成本持续回落,去杠杆环境下凸显融资优势。公司于2017年推出限制性股票激励计划,进一步绑定管理层和投资者利益的同时,开创珠海市国企改革之先河,同时2017年以来公司相继设立项目跟投机制、项目拓展激励机制、董事局奖励基金,进一步推进市场化激励。 拥有丰富粤港澳大湾区资源,区域红利有望持续释放 据我们统计,公司在粤港澳大湾区拥有丰富土地储备,2018年末占比约37%。香港特首林郑月娥2019年2月12日表示,粤港澳大湾区发展规划纲要即将公布,随着大湾区建设推进,公司土储价值有望迎来重估。同时珠海市限购政策已边际改善,市场成交量近两个月持续回升,助推公司业绩提振。除了上市公司,公司控股股东华发集团在珠海的大量土地储备和一级开发项目未来将持续护航公司发展。 坐拥粤港澳禀赋,首次覆盖给予“买入”评级 我们预计公司2018-2020年EPS为1.09、1.46、1.84元,NAV为14.54元/股。我们选取与公司体量接近的开发类房企首开股份、滨江集团、中粮地产,以及在大湾区拥有较多布局的招商蛇口作为可比公司,2019年平均PE为6.25倍。考虑到公司2019年销售弹性较强、享受区域红利催化,我们给予公司一定估值溢价,认为公司2019年合理PE估值水平为6.5-7.0倍,目标价9.49-10.22元,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:净负债率较高带来的资金链风险;布局较为集中带来的区域市场风险;房地产行业销售存在下滑风险,公司销售可能受到行业拖累。
中南建设 建筑和工程 2019-02-04 6.31 7.56 -- 8.62 36.61%
9.93 57.37% -- 详细
核心观点 公司发布业绩预增公告,预计2018年实现归母净利润19.29-22.30亿元,同比增长220%-270%。公司业绩符合预期,规模质量双丰收,职业经理人助力规模扩张。我们上调公司2018-2020年EPS至0.56、1.08、1.90元,维持“买入”评级。 结转资源叠加经营红利,业绩规模质量双丰收 2018年公司预计归母净利润增长220-270%(剔除投资性房地产后续计量应用公允价值模式的影响),我们预计最终业绩有望达到2018年股票期权激励计划行权要求,为激励计划实施打下良好开端。2018年是公司结转资源大幅增长且优化的一年,一方面结转规模效率明显提升,另一方面2016-2017年较高毛利项目进入结转周期,叠加2015年以来公司的管理红利显现,公司结转规模和质量双丰收,前三季度房地产业务毛利率为23.4%,较2017全年上升7.8个百分点,我们预计2018年会延续该趋势。 销售再创新高,拿地规模预计稳健提升 2018年公司房地产业务实现销售面积1144.4万平,同比增长55.6%;实现销售金额1466.1亿元,同比增长52.2%,进入全国前20强。据我们跟踪,公司2019年初滚存货值约500亿元,预计全年新推货值超过2500亿元,即使考虑去化率下降,也有望冲击2000亿元门槛,销售规模再创新高。2018年公司新增建面1595.4万平,同比增长6.4%;拿地总价693.4亿元,同比增长10.6%;拿地强度为47.3%,同比下降17.8个百分点;权益比例降至55.3%;楼面均价4346元/平,占销售均价的33.9%。我们预计2019年公司拿地会保持平稳增长,结构上会适当提升一二线城市比重。 高标准业绩要求,激励加持不停步 公司2018年股票期权激励计划行权价格为6.33元,解锁条件为2018-2020年归母净利润不低于20.5、39.8、69.9亿元,对应业绩增速分别为240%、94%、76%。根据2019年1月18日的公告,控股股东中南城投已完成增持计划,累计增持6086.9万股,占总股本0.16%,增持金额3290.5万元,均价为5.41元。我们认为高标准股权激励计划和大股东增持均彰显公司坚定的发展信心。 规模扩张进行时,维持“买入”评级 公司中短期看点在于销售高速增长,拿地稳健提升,存量可结算资源丰富,业绩有望持续高增长;长期看点在于职业经理人改善公司治理,规模扩张进行时。我们调整预测营收、毛利率等科目,同时考虑到拿地权益比例降低、未来非并表项目增加,下调2018年投资净收益,上调2019-2020年投资净收益。我们调整公司2018-2020年EPS至0.56、1.08、1.90元(前值0.56、0.87、1.33)。参考可比公司2019年5.78倍的PE估值,我们认为公司正处于规模高速扩张期,应该享受估值溢价,2019年合理PE估值水平为7-8倍,目标价7.56-8.64元(前值7.56-7.84),维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售;房企融资收紧、基建业务资金沉淀增加资金链压力。
荣盛发展 房地产业 2019-01-31 9.03 11.05 1.56% 11.00 21.82%
11.58 28.24% -- 详细
核心观点公司业绩快报显示,预计2018年实现营业收入566.5亿元,同比增长46.4%;实现归母净利76.6亿元,同比增长33.0%;加权平均ROE 25.1%,同比提升2.7个百分点。公司2018总体业绩基本符合预期,根据最新业绩指引下修2018-2020年EPS 至1.76、2.21、2.76元/股(前值1.79、2.31、2.98元/股)。我们持续看好公司高成长、高股息、低估值的配置价值,维持“买入”评级。 连续3年归母净利增速超过30%,继续保持高效增长公司归母净利同比增速2016至2018年连续3年超过30%,保持高效成长,业绩增长的原因主要在于结转规模的提升,营业收入同比增长46.4%。 而营业利润增速低于营业收入的原因在于利润率略有下滑,公司预计2018年营业利润率19.5%,同比下降0.7个百分点。我们认为,考虑到2018年公司销售金额超预期,预计为2019年业绩保持增长打下基础。 销售首入千亿阵营,投资强度审慎把握公司2018年实现销售面积983.4万平,同比增长54.7%;实现销售金额1015.6亿元,同比增长49.5%,首次踏入千亿阵营,权益销售金额位居克而瑞全国榜单第21位,较2017上升3位。公司2019年可售货值充裕,即使考虑2019年去化率有所下滑,我们认为销售仍能实现两位数增长,进一步上台阶。公司2018年新增土地建面792.6万平,同比减少37.7%,全年土地投资金额178.9亿元,随着市场景气度变化,公司投资强度有所下降,但未结转口径土地储备3630万平,可售资源依然充裕。 股息率(近12个月)高达4.8%,四季度配置价值持续凸显公募基金四季报显示,重仓公司的基金数量环比增加32个,重仓市值位居地产板块第7位,此外,陆股通数据显示四季度北上资金重仓公司的市值环比增幅高达86.3%,位居市值前10地产个股中的第4位。公司按照1月28日最新收盘价计算的股息率(近12个月)高达4.8%,位居申万房地产行业140家上市房企的第14位,低估值、高股息率叠加高成长预期,公司的长期配置价值逐渐凸显。 盈利规模、质量有望保持高效增长,维持“买入”评级公司可结转资源依然丰厚,销售和盈利高质量增长可期,审慎把握投资强度有望掌握更强的主动权。我们根据最新业绩指引下修2018-2020年EPS至1.76、2.21、2.76元/股(前值1.79、2.31、2.98元/股)。参考可比公司2019年平均PE 估值5.5倍,给予公司2019年PE 估值5.0–5.5倍,目标价11.05-12.16元(前值9.31-11.10元),维持“买入”评级。 风险提示:环京调控政策趋严;棚改货币化安置力度趋弱拖累三四线城市成交表现。
新城控股 房地产业 2019-01-29 27.26 33.72 -- 34.34 25.97%
44.99 65.04% -- 详细
核心观点 公司发布业绩预增公告,预计2018年实现归母净利润90-105亿元,同比增长49%-74%;实现扣非归母净利润70-80亿元,同比增长40%-60%。公司“住宅+商业”双轮均实现快速增长,我们上调公司2018-2020年EPS至4.32、5.62、7.26元,维持“买入”评级。 业绩保持高马力,规模质量双提升 以业绩区间中位值计算,预计公司2018年实现归母净利润97.5亿元,同比增长61.7%;实现扣非归母净利润75.0亿元,同比增长49.9%。我们认为公司业绩靓丽主要源自结算规模和质量的双重提升,受益于2016-2017年行业高景气,公司前三季度毛利率达到38.58%,较2017年同期提升1.2个百分点,处于历史最高水平。根据业绩预告,公司归母净利润中非经常性损益占比约为23%,主要源自吾悦广场带来的公允价值变动损益。 销售强势迈入TOP10,拿地积极把握契机 2018年公司房地产业务实现销售面积1812.1万平,同比增长95.2%;实现销售金额2211.0亿元,同比增长74.8%,继续保持高成长基因。根据克而瑞的数据,公司销售金额增速位居龙头房企前列,首次进入销售榜单TOP10。2018年公司拿地总价773.2亿元,同比增长83.8%;新增建面2536.3万平,同比增长82.4%;拿地强度为35.0%,同比提高1.7个百分点;楼面均价3048元/平,同比基本持平,占销售均价的25%。公司拿地延续2013年以来的高增长态势,继续以合理成本扩展土地储备,下半年抓住土地市场冷却契机,拿地金额高于上半年。 商业版图扩充,有望持续享受融资红利 2018年公司吾悦广场新开业19座,年末已开业数量达到42座。商业板块租金和管理费收入21.6亿元,同比增长103.0%;平均出租率98.81%,同比提升1.11个百分点;平均租金109元/平/月,同比增长18.5%,商业管理收入超额完成年初目标。2019年1月公司发行6亿元超短融,利率仅为4.30%,较2018年8月、9月发行的2单超短融分别改善194、168bp;发行10亿元3年期中票,利率6.00%,较2018年四季度的3单3年期中票改善100-139bp。 成长潜质依然出众,维持买入评级 公司销售和拿地高增长,商业板块发展态势良好,双轮驱动下业绩高增长有望延续;随着规模步入龙头阵营,有望持续受益于融资集中度提升;高管增持和回购彰显成长信心。我们基于业绩预增公告,调高预测营收、毛利率、公允价值变动损益等科目,上调公司2018-2020年EPS至4.32、5.62、7.26元(前值3.70、4.94、6.26)。参考可比公司2019年6.14倍的PE估值,我们认为公司2019年合理PE估值水平为6-7倍,目标价33.72-39.34元(前值32.56-36.26),维持“买入”评级。 风险提示:商业地产扩张影响资金周转效率;房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售。
绿地控股 房地产业 2019-01-18 6.28 6.90 -- 6.75 7.48%
7.94 26.43% -- 详细
核心观点 公司发布业绩快报,2018年实现营收3510.1亿元,同比增长20.9%;实现归母净利润116.6亿元,同比增长29.0%;加权平均ROE为17.33%,同比增长2.12个百分点。公司总资产步入万亿时代,地产业务稳健增长,大基建、大金融、大消费多元业务协同并进,业绩略超我们预期。我们上调2018-2020年EPS至0.96、1.15、1.38元,维持“买入”评级。 业绩规模质量双改善 公司2018年业绩增长动力源于业绩规模质量双改善。地产结转收入以及多元业务皆实现丰收,推动营业收入同比增长21%。同时公司盈利质量进一步改善,2018年营业利润率为6.92%,较去年提升0.12个百分点,主要得益于结转结构改善以及结转项目盈利能力提升。根据公司三季报数据,2018年前三季度入市项目中住宅的比例由2017年的69%提升至74%,地产业务毛利率同比提升4.25个百分点至26.26%,带动综合毛利率提升1.05个百分点至15.06%。 销售接近4000亿门槛,拓展力度回升 2018年公司房地产业务实现销售面积3664.0万平,同比增长50.3%;实现销售金额3874.9亿元,同比增长26.4%;实现回款2968.0亿元,同比增长21.1%,回款率77%,离4000亿门槛仅一步之遥。四季度公司加快推盘供货节奏,加大去化力度,单季度销售面积、销售金额实现42.61%、16.85%的稳健增长。2018年公司拿地力度大幅回升,新增权益计容建面4336.8万平,同比增长115.8%;权益总价797.2亿元,同比增长74.4%;拿地强度为22.9%,同比增长3.8个百分点;新增货值4541亿元。高铁“城际空间站”成为公司新亮点,新增项目近20个,占新增土储超30%。 多元业务厚度提升,协同并进共成长 公司多元业务协同并进,已成为利润重要来源,2018年前三季度非房地产业务贡献利润总额的28.1%。大基建方面,公司2018年新签合同金额3162亿元,同比增长63%。大金融方面,2018年累计发行产品38期,完成募资17亿元,利润总额同比增长超过50%,债权、股权投资业务稳步运营。 大消费方面,2018年商贸产业新开零售门店23家,门店总数达到65家,覆盖18个城市;酒店旅游产业新开8家自有酒店,签约管理输出项目12个,自有和管理输出项目已累计逾200个,遍布12个国家70余个城市。 资产规模迈入万亿时代,维持买入评级 根据业绩快报,我们上调公司2018-2020年EPS至0.96、1.15、1.38元(前值0.90、1.10、1.31)。参考可比公司2019年6.4倍的PE估值,我们认为公司2019年合理PE估值水平为6-7倍,目标价6.90-8.05元(前值7.65-8.10),维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售;房地产行业融资紧张、基建业务资金沉淀增加资金链压力。
中粮地产 房地产业 2018-12-06 5.39 6.60 4.27% 5.55 2.97%
6.38 18.37%
详细
公司发布公告,发行股份收购大悦城地产并募集配套资金的交易事项已于2018年12月4日获得证监会并购重组委员会审核无条件通过,重组取得重要进展,但仍需等待商务部对本次交易涉及的企业境外投资进行核准或备案。假设重组完成后,公司有望实现业务+融资成本+土地获取的三重改善。考虑到收购大悦城的交易仍具有一定不确定性,我们未在盈利预测中纳入资产重组的影响,维持2018-2020年EPS为0.66、0.77、0.90元的盈利预测,维持“买入”评级。 发行股份购买资产并募集配套资金的重组方案获证监会无条件通过 根据公司公告,公司发行股份收购大悦城地产并募集配套资金的交易事项已于2018年12月4日获得证监会并购重组委员会审核无条件通过,公司股票将于2018年12月5日开市起复牌。 144.47亿元收购大悦城地产59.59%股份,募集配套资金用于项目建设 根据交易报告书,公司将以6.84元/股的价格向明毅发行21.12亿股份,收购其持有的大悦城地产91.34亿股份(占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数的59.59%),交易对价144.47亿元。另外,公司拟采用询价方式向不超过10名特定投资者发行不超过3.63亿股份,募集不超过24.26亿元,将用于大悦城地产旗下北京中粮置地广场和杭州大悦城项目的建设。对于上市房企而言,证监会批准发行股份募集配套资金并且用于项目建设,较为罕见。 假设重组完成,公司或将实现业务+融资成本+土地获取三重改善公司是中粮集团旗下专注于住宅开发的百强房企,根据半年报,2018上半年实现销售金额106.07亿元,上半年末可售建面约740.74万平。大悦城地产同样隶属中粮集团,是以“大悦城”城市综合体闻名的商业地产开发运营商,根据其半年报,2018上半年旗下8家已开业大悦城共实现租金收入12.40亿元,同比增长6.6%;杭州大悦城已于8月开业,另有西安、重庆大悦城仍在推进。假设收购完成:第一,公司将实现住宅+商业双轮驱动,有望提升竞争力;第二,有望降低融资成本(2017年公司融资成本4.3%-8.5%,大悦城地产4.28%);第三,土地获取能力有望进一步增强。 重组取得重要进展,维持“买入”评级参考可比公司2018年平均PE8.58倍(Wind一致预期),考虑到公司未来可能同大悦城进行重组的预期以及业务协同优势,维持2018年10-11倍PE估值,维持目标价6.60-7.26元,维持“买入”评级。 风险提示:重组推进仍具有不确定性;一二线核心城市房地产调控政策放松可能性较低;一二线核心城市商业地产竞争激烈。
万科A 房地产业 2018-12-06 24.81 28.80 -- 27.47 10.72%
30.52 23.01%
详细
公司发布11月份经营情况公告,2018年11月实现销售金额583.2亿元,同比增长68%;实现销售面积355.6万平,同比增长55%。公司四季度推盘量较高,营销力度有所加强,使得销售数据逆势增长,充分体现龙头房企面对行业下行周期较强的应对能力。我们依然维持2018-2020年EPS为3.20、3.95、4.54元的盈利预测,维持“买入”评级。 推盘加速+营销发力,11月销售延续高增长 2018年11月,公司实现销售金额583.2亿元,同比增长68%;实现销售面积355.6万平,同比增长55%。2018年1-11月累计销售金额5439.5亿元,同比增长16%;累计销售面积3599.0万平,同比增长15%。在9月销售金额负增长后,公司10、11月销售重现强劲增长,主要因为:第一,公司加快周转速度,推盘量大幅提升;根据三季报,前三季度新开工面积3649万平,同比增长40%,已超过全年计划新开工面积。第二,面对去化率逐渐下行的市场环境,公司果断加强营销力度,保障项目去化和回款。公司销售逆势增长,充分体现龙头房企面对行业下行周期较强的应对能力。 11月新增开发项目391.9万平,储备资源依然丰厚11月公司新增14个项目,计容建面391.9万平,权益建面232.8万平,权益价款140.5亿元,拿地强度较10月有所反弹。根据三季报,前三季度公司投资金额的83.6%分布于2019年市场环境预计相对更好的一二线城市。截至9月末,公司土储建面1.52亿平(在建8858.9万平,储备6300.6万平),同比增长17.8%;权益土储建面9243.8万平,同比增长11.4%,优质土储资源依然丰厚。 货币充裕负债较低,11月发行20亿元3年期中票利率仅为4.03% 根据三季报,9月末公司拥有货币资金1327.7亿元,同比增长41%,流动性较为充裕。负债率指标方面,9月末公司扣除预收账款后资产负债率和净负债率分别为46.3%和51.2%,均低于克尔瑞2018年前三季度销售金额TOP50中A股上市房企的中位值(50.3%、156.3%)。稳健的财务状况使得新增融资成本维持低位,11月公司成功发行20亿元3年期中票,利率仅为4.03%,而根据Wind的数据,11月民营房企境内发债利率中位值高达7.39%。 龙头白马稳健至上,维持“买入”评级公司预收账款和储备货值较为充足,2018-2020年业绩有望稳定增长;凭借优秀管理机制和稳健战略风格,房地产主业具备穿越行业周期的潜质;围绕房地产的多元化战略布局有望提升增长韧性。我们维持2018-2020年EPS为3.20、3.95、4.54元的盈利预测。可比公司2018年平均PE为7.82倍(Wind一致预期)。 我们认为公司作为A股房地产开发企业中销售规模、利润规模最高的领军企业,十年来业绩持续增长,标杆效应较强,应当享受估值溢价,维持2018年合理PE估值水平为9-10倍的判断,目标价28.80-32.00元,维持“买入”评级。 风险提示:钜盛华及其一致行动人仍有减持公司股份的可能;多元化业务拓展不及预期;房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售。
中粮地产 房地产业 2018-11-20 5.30 6.60 4.27% 5.76 8.68%
5.76 8.68%
详细
核心观点 公司计划继续推进大悦城资产重组,未对交易对价、交易方式进行改动。从估值报告和香港会计准则下归母所有者权益的角度看,我们认为交易对价具有一定公允性。假设重组完成,公司有望实现业务+融资成本+土地获取的三重改善。考虑到收购大悦城的不确定性,我们未在盈利预测中纳入资产重组的影响,维持2018-2020年EPS为0.66、0.77、0.90元的盈利预测,维持“买入”评级。 继续推进大悦城资产重组,未对交易对价、交易方式进行改动 根据《对并购重组委审核意见回复》,2018年10月25日公司发行股份收购大悦城地产并募集配套资金的交易事项未获证监会核准,主要原因为“交易标的资产定价的公允性缺乏合理依据”。11月15日,公司公告将继续推进交易事项,未对交易对价、交易方式进行改动,但与大悦城地产控股股东明毅有限公司签订盈利预测补偿协议,其承诺大悦城地产2018-2020年累计扣非归母净利润为18.91亿元。另外,公司聘请第三方资产评估公司对大悦城地产进行估值,以此佐证交易定价的公允性。 估值报告+香港会计准则下归母所有者权益佐证,交易对价具一定公允性 从估值报告和香港会计准则下归母所有者权益的角度看,我们认为公司收购大悦城地产59.59%股份的交易对价147.56亿元(分红调整后为144.47亿元)具有一定公允性。第一,根据第三方资产评估公司的估值报告,以2018年5月31日为股指基准日,大悦城地产归母所有者权益估值为256.66亿元,对应59.59%股权价值为152.96亿元,高于交易对价。第二,根据大悦城地产半年报,在香港会计准则、投资性房地产以公允价值计量下,其2018上半年末归母净资产为282.20亿元,对应59.59%股权价值为168.16亿元,同样高于交易对价。 假设重组完成,公司或将实现业务+融资成本+土地获取三重改善 公司是中粮集团旗下专注于住宅开发的百强房企,根据半年报,2018上半年实现销售金额106.07亿元,上半年末可售建面约740.74万平。大悦城地产同样隶属中粮集团,是以“大悦城”城市综合体闻名的商业地产开发运营商,根据其半年报,2018上半年旗下8家已开业大悦城共实现租金收入12.40亿元,同比增长6.6%;杭州大悦城已于8月开业,另有西安、重庆大悦城仍在推进。假设收购完成:第一,公司将实现住宅+商业双轮驱动,有望提升竞争力;第二,有望降低融资成本(2017年公司融资成本4.3%-8.5%,大悦城地产4.28%);第三,土地获取能力有望进一步增强。 重组路上继续前行,维持“买入”评级 参考可比公司2018年平均PE 9.05倍(Wind一致预期),考虑到公司未来可能同大悦城进行重组的预期以及业务协同优势,维持2018年10-11倍PE估值,维持目标价6.60-7.26元,维持“买入”评级。 风险提示:重组方案推进或不及预期;一二线核心城市房地产调控政策放松可能性较低;一二线核心城市商业地产竞争激烈。
万科A 房地产业 2018-11-08 24.18 28.80 -- 26.68 10.34%
28.22 16.71%
详细
核心观点 2018年10月公司实现销售金额540.7亿元,同比增长47.0%;实现销售面积341.3万平,同比增长37.7%。前三季度房地产业务结转量价提升带动业绩上扬,长租公寓业务持续扩张。维持2018-2020年EPS为3.20、3.95、4.54元的盈利预测,维持“买入”评级。 10月金额同比增长47%,1-10月金额累计同比增长12% 2018年10月公司实现销售金额540.7亿元,同比增长47.0%;实现销售面积341.3万平,同比增长37.7%。2018年1-10月累计销售金额4856.2亿元,同比增长12.2%,累计销售面积3243.4万平,同比增长11.4%。继9月单月销售金额首现年内负增长之后,10月销售规模显著反弹。三季报公司结转量价齐升,带动营业收入同比增长50.3%,归母净利同比增长26.1%,地产业务毛利率同比提升4.5个百分点至27.8%。三季末已售未结算合同金额5523.8亿元,同比增长33.3%,随着10月销售再现高增长,未来业绩稳定增长潜力进一步提升。 10月新增开发项目372万平,储备资源依然丰厚 10月公司新增开发项目计容建筑面积372.3万平,同比减少28.7%;新增权益建筑面积174.1万平,同比减少52.2%;公司需支付权益价款87.6亿元,同比减少67.5%,土地投资强度有所放缓。三季报显示公司1-9月投资金额的83.6%位于一二线城市。截至9月末,公司土储建面1.52亿平(在建8858.9万平,储备6300.6万平),同比增长17.8%;权益土储建面9243.8万平,同比增长11.4%,优质土储资源依然丰厚。 成功发行第二期20亿元住房租赁专项公司债,持续推进长租公寓 公司于2018年6月获批面向合格投资者公开发行80亿元住房租赁专项公司债券,2018年8月首期发行15亿元,第二期已于10月23日开始发行,期限为5年,最终发行规模20亿元,票面利率低至4.18%。其中14亿元拟用于佛山、上海3宗重资产集中式住房租赁项目建设。公司旗下“泊寓”是我国集中式长租公寓龙头品牌之一,截至2018上半年末已覆盖30个城市,签约16万间,开业超过4万间,开业6个月以上项目出租率约92%。本次债券发行将为公司住房租赁业务提供资金支持,持续助力规模扩张。 龙头白马三季报表现稳健,维持“买入”评级 公司房地产业务结转量价提升带动业绩上扬,长租公寓业务持续扩张。我们维持2018-2020年EPS为3.20、3.95、4.54元的盈利预测。可比公司2018年平均PE为7.95倍(Wind一致预期),我们认为公司2018年合理PE估值水平为9-10倍,目标价28.80-32.00元(前值28.80-30.40元),维持“买入”评级。 风险提示:钜盛华及其一致行动人仍有减持公司股份的可能;多元化业务拓展不及预期;房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售。
新城控股 房地产业 2018-11-08 25.49 31.45 -- 27.97 9.73%
29.64 16.28%
详细
核心观点 公司发布10月份经营简报,2018年10月实现合同销售金额217.65亿元,同比增长52.66%;实现销售面积173.92万平,同比增长70.64%。10月销售延续亮眼表现,符合我们预期。我们维持2018-2020年EPS为3.70、4.94、6.27 元的盈利预测,维持“买入”评级。 销售延续亮眼表现,待结算资源持续增长 公司10月销售并没有受到部分城市去化率下滑的影响,依旧延续较高增速,体现公司不俗的拿地判断力和销售实力。2018年1-10月累计合同销售金额1813.39亿元,同比增长103.38%;累计销售面积1446.19万平,同比增长123.18%。根据克而瑞的数据,1-10月TOP50房企累计销售金额同比增长41%,公司销售金额增速持续大幅领先TOP50房企。根据三季报,三季度末公司合同负债(原预收账款)为999.31亿元,较2017年末增长96.66%。合同负债对2018年预测营收(Wind一致预期)的覆盖率为162%,较2017年末进一步提升37个百分点。 拿地力度保持稳定,短债覆盖倍数较高 2018年10月,公司在南昌、南宁、遵义、马鞍山、徐州、沧州、北海、贵港、盐城拿下10宗地块,新增土储建面230.53万平,拿地总价55.62亿元。根据克而瑞的数据,公司1-10月累计新增土地价值632.1亿元,同比略微下滑1.65%,基本上延续去年的拿地力度。根据三季报,公司2018年销售商品提供劳务收到的现金(根据前三季度增速的估算值)对短期负债的覆盖倍数高达7.56倍,较2017年4.29倍大幅提升,也明显高于TOP50 A股上市房企4.20倍的平均水平。我们认为高速增长的销售带来充足回款,叠加合理的长短债负债结构,公司资金链情况较为安全。 高管增持+公司回购稳定市场信心 公司10月10日公告,控股股东及其一致行动人承诺一年内不减持,部分董事及高管计划自2018年10月29日起6个月内增持230万股。截至11月2日,该增持计划已经完成,以10月29日至11月2日均价24.81元估算,增持金额约为5706万元。公司另于10月19日公告,拟以自有资金通过集中竞价交易的方式回购总价不超过8.36亿元的公司股份(不低于当前公司总股本的0.5%且不超过1%,回购目标价不超过37元),用于实施股权激励计划或员工持股计划,有利于公司建立和完善利益共享机制,提高员工凝聚力和公司竞争力。 业绩具备高增长基础,维持“买入”评级 公司销售持续高增长,待结算和可售资源较为充裕,住宅+商业双轮驱动和四大激励手段助力下,业绩具备高增长基础。维持公司2018-2020 年EPS 为3.70、4.94、6.27 元的盈利预测。可比公司2018 年平均PE 为7.92 倍, 考虑到公司高增长预期,我们维持公司合理估值为8.5-9.5 倍的判断,维持31.45-35.15 元的目标价,维持“买入”评级。 风险提示:商业地产扩张影响资金周转效率;房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售。
荣盛发展 房地产业 2018-11-07 7.87 9.31 -- 8.95 13.72%
9.42 19.70%
详细
核心观点 2018年10月公司实现签约销售面积101.81万平方米,同比增长164.85%,实现签约销售金额100.32亿元,同比增长179.99%。单月销售金额年内再次突破百亿,2018全年归母净利预增20-40%,维持2018-2020年EPS1.79、2.31、2.98元的盈利预测,维持“买入”评级。 10月单月销售金额逆势大增180%,1-10月累计销售金额同比增长57% 2018年10月公司实现签约销售面积101.81万平方米,同比增长164.85%;实现签约销售金额100.32亿元,同比增长179.99%。1-10月累计实现销售面积674.18万平方米,同比增长61.41%;累计销售金额695.42亿元,同比增长57.00%。继6月之后,10月公司单月销售金额再次突破百亿,增幅显著领先TOP50(克而瑞)。2018Q3期末公司预收账款YoY+40.96%至865.92亿元,对2017全年营业收入的覆盖率达到223.73%。随着10月销售再现高增长,未来可结转资源持续增厚。 10月土地投资5.08亿元,战略布局衡水高铁新城 10月公司在安徽省淮北市、山东省聊城市、河北省霸州市新获取5宗地块,共计投资5.08亿元,投资强度有所回落。此外,11月1日公司同衡水市人民政府签订整体开发建设经营衡水高铁新城的框架协议,项目总体规划面积24平方公里。2018Q3期末公司剔除预收款之后的资产负债率44.41%,较2017年末减少5.32pct,有息负债杠杆率195.55%,较2017年末减少9.90pct。9月份以来公司20亿元超短期融资券获注册,同时拟发行5亿美元公司债,负债结构和负债水平持续优化改善。 全年业绩预增20%-40%,股息率(近12个月)高达5.36% 公司前三季度实现营收305.54亿元,YoY+同比增长40.89%;实现归母净利37.39亿元,同比增长33.98%。公司三季报预计2018全年归母净利同比增加20%~40%至69.13~80.65亿元,全年业绩有望继续保持中高速增长。公司公告(临2018-111号)管理层7月以来累计增持金额6188万元,持续看好公司未来发展。公司按照11月5日最新收盘价计算的股息率(近12个月)高达5.36%,位居中信房地产行业146家上市房企的第11位,配置价值逐渐凸显。 盈利规模、质量有望保持高增长,维持“买入”评级 公司短期可结转资源依然丰厚,全年销售稳定增长可期,激励机制对管理和周转效率的改善有望逐步显现,维持公司2018-2020年EPS 1.79、2.31、2.98元的盈利预测。参考可比公司2018年平均PE估值6.9倍,鉴于三四线城市销售热度的不确定性,给予公司2018年PE估值5.2-6.2倍,维持目标价9.31-11.10元,维持“买入”评级。 风险提示:环京调控政策趋严;棚改货币化安置力度趋弱拖累三四线城市成交表现。
金融街 房地产业 2018-11-05 6.63 7.22 -- 7.55 13.88%
7.55 13.88%
详细
核心观点 公司发布三季报,2018年前三季度实现营收86.90亿元,同比下滑45.38%;实现归母净利润10.41亿元,同比下滑27.91%;加权平均ROE较去年同期下滑1.66个百分点至3.53%。公司结转进度缓慢导致业绩低于我们预期,下调2018-2020年EPS至1.11、1.23、1.35元(前值1.35、1.59、1.72元)。但考虑公司开发业务稳步拓展,自持业务稀缺资产升值前景较好,依然维持“买入”评级。 结转缓慢,但项目利润率超出预期 2018年第三季度公司结转进度仍然较慢,但项目利润率表现持续超出预期,前三季度毛利率较去年同期大幅提升17.5个百分点至47.3%。但公司净利率仅较去年同期提升3.7个百分点至14.1%,主要因为:第一,前三季度公司营收偏低,销售、管理费用多为固定支出,使得二者费用率较高。第二,前三季度公司财务费用同比增长32.28%,主要原因在于公司债务融资增加,利息支出较去年同期有所提升,以及公司股权并购资金和经营物业抵押贷款利息无法资本化。 严调控下依然实现销售快速增长,初步形成五大城市群战略布局 公司项目多位于一二线核心城市,2018年前三季度调控政策持续从紧。公司积极应对市场变化,通过加速推盘、加强营销力度等方式提振销售,前三季度实现销售金额172亿元,同比依然增长68%。其中,商务地产项目销售面积5万平,销售金额16亿元;住宅地产项目销售面积53万平,销售金额156亿元。前三季度公司持续深耕区域中心城市和周边卫星城,新增项目权益投资额129亿元,新增权益建面271万平,累计进入13个城市,初步形成五大城市群战略布局。 自持业务稳健发展,存量价值盘活空间较大 公司自持业务稳健发展,2018年前三季度物业租赁和物业经营板块合计实现营收18.4亿元,同比增长9%;实现息税前利润10.6亿元,同比增长10%。自持业务营收、息税前利润均再创同期历史新高。三季度末投资性房地产余额322.6亿元,与2017年末基本持平。公司计划2020年自持面积达到200万方,我们认为投资性房地产规模的扩大在为公司贡献稳定租金收益的同时,有望受益于资产证券化以及REITs的快速发展,进一步盘活存量资产价值,为公司开发业务提供融资支持。 开发自持并重,维持“买入”评级 公司开发业务进入更多城市,未来受核心城市调控影响有望减弱;自持业务2020年面积有望翻番,或将贡献稳定现金流,稀缺资产或将长期升值贡献利润。考虑到公司结转速度较慢但利润率较高,我们调整开发业务盈利预测,下调2018-2020年EPS至1.11、1.23、1.35元(前值1.35、1.59、1.72元)。参考可比公司2018平均PE估值7.1倍,维持公司2018年6.5-7.5倍PE估值,目标价7.22-8.33元(前值8.78-10.13元),维持“买入”评级。 风险提示:一二线热点城市调控政策趋严;新增自持物业出租率和租金水平可能不及现有物业;投资性房地产公允价值变动收益可能不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名