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江宇辉

中信建投

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荣盛发展 房地产业 2019-08-19 8.41 15.80 85.01% 8.70 3.45% -- 8.70 3.45% -- 详细
结转带动业绩,权益比重提升。公司2019年上半年实现营收263.6亿,同比增长25.65%,实现归属于上市公司股东净利润29.4亿,同比增长31.05%。期内公司营收和业绩增长主要来源于结转规模的提升,上半年公司实现竣工面积172.44万方,带动19年上半年公司共结算项目面积提升至200.19万平方米,结算收入提升至216.26亿元,同比增幅分别达到26.57%和21.4%。 投资力度加大,杠杆水平提升。期内通过招拍挂、股权收购等多种方式多管齐下加强土地储备,新增规划建筑面积654.20万平方米,同比增加56.3%,拿地金额总计约239.8亿元,同比上升132.3%,拿地金额占同期销售金额比重为51.5%。由于土地拓展力度的加大,公司净负债率和短债压力年初分别上升12.3%和18.6%至100.2%至106.5%。融资方面,公司充分抓住了资本市场融资窗口的契机,积极拓展新的融资渠道,上半年公司共获得融资额258.95亿元。 深入推进“6+N”战略布局。公司此前制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为“大地产”、“大健康”、“大金融”以及新型产业全面发展的“3+X”战略格局,截至目前已初步形成了以房地产开发为主业,贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、互联网、房地产金融等业务为一体的全产业链条,通过主辅业的协同发展,实现公司收入、利润的快速增长。 盈利预测和评级:受益京津冀市场的回暖,叠加公司多元布局羽翼渐满,预计公司2019、2020年EPS分别为2.28元、2.78元,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2019-08-15 13.92 18.60 27.66% 14.64 5.17% -- 14.64 5.17% -- 详细
业绩快速增长,销售弹性十足。公司2019 年上半年实现营业收入711.2 亿,同比增长19.5%,实现归母净利99.6 亿,同比增长53.3%。销售方面,上半年公司实现签约金额2526.24 亿元,同比增长17.33%;实现签约面积1636.47 万平方米,同比增长12.56%,销售规模稳居行业前5,实现销售均价15437 元/平,再创历史新高,充分保障上半年销售项目的利润率水平。 拿地审时度势,平台优势突出。公司上半年延续了此前审慎的拿地态度,累计拓展项目44 个,合计新增计容建面820.8 万平,同比下降45%,对应总价532.8 亿,同比下降50%,占到上半年销售金额的21.1%。此外公司充分借助国企平台优势,不断实现同业整合,继17 年底展开对保利置业收购后,今年保利集团拟参与云南城投集团层面的混合所有制改革,随着国改进程的不断推进,公司平台优势越发明显。 杠杆持续改善,融资优势凸显。受益于公司今年拿地支出的收缩,公司杠杆明显改善,净负债率较年初下降3.9 个百分点至76.6%。同时公司充分利用自身国企信用背书优势和资本市场便利发挥融资优势今年以来先后发行了5 亿美元债和中期票据15 亿元,以低成本储备长期资金,同时获批公司债券150 亿元,保持充足的融资空间。 一主两翼稳定发展。公司坚定“一主两翼”发展战略,延伸产业链布局,也将助力公司未来长远发展。 投资建议:公司是目前A 股龙头企业中估值最具备优势的企业,预计公司19-20 年EPS 为1.93 元和2.36 元,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2019-08-14 13.77 18.60 27.66% 14.64 6.32% -- 14.64 6.32% -- 详细
7月销售表现优异,淡季销售走强。单月销售情况来看,7月公司实现签约面积187.47万平,同比上升11.67%,增速较上月提升16pct;实现签约金额270.37亿元,同比增长13.18%,增速较上月提升7pct,销售均价14422元/平,环比降低1119元/平。从累计销售情况来看,1-7月公司实现签约面积1823.94万平,同比增长12.46%;实现签约金额2796.61亿元,同比增长16.92%;累计销售均价15333元/平,同比增长4%。公司1-7月销售绝对金额位列房企销售排行第4位,从1-7月top5销售增速来看,公司销售增速高于碧桂园(yoy-7%)、万科(yoy+9%)、恒大(yoy-7%)和融创(yoy+13%),位于top5之首。公司销售韧性的保持得益于长期深耕一二线和强三线城市,重点城市由于去年高基数,8月份增速预计难言乐观,短期内市场下行压力较大,但从中长期来看这些城市仍有人口需求的支撑,公司继续增长势头不改。 7月拿地延续增长,但今年以来整体仍保持谨慎。单月拿地情况来看,7月公司在广州、佛山、东莞、清远、珠海、合肥、金华、青岛、天津、成都、长沙、阜阳、长春、库尔勒等14个城市共获取17个项目,达到前七月以来峰值;新增计容建面313万方,总地价209亿元,分别环比增长36%和增长17%,单月拿地力度较6月再次提升。今年以来累计拿地情况来看,1-7月公司累计新增61个项目(含2个海外项目),新增计容建面1134万方(未包含海外项目),占累计销售面积比重62%;1-7月拿地金额737亿元(未包含海外项目),权益拿地金额511亿元(成都项目未披露权益比例,故未包含),拿地金额占销售金额比重26%,整体仍持谨慎。拿地结构上来看,公司仍深耕一二线,并向三四线拓展,其中,1-7月一线、二线和三四线拿地金额分别为153亿元、355亿元和229亿元,分别占比21%、48%和31%,一二线占比仍高达69%。我们认为,在今年行业焦点重回一二线的背景下,公司在一二线城市可售货值充沛,足以支撑相对较好的销售弹性。 融资优势愈发显著,物业板块上市提上日程。7月,150亿元公司债券得到证监会核准,在行业整体融资状况收紧的情况下,公司融资优势明显,保障拿地力度。此外,保利物业已向港交所提交上市申请材料,截止2019年4月30日,保利物业业务覆盖全国100多个城市,管理817项物业,合同管理面积3.71亿平方米,如成功登陆资本市场,将是公司多元化拓展的重要成果。 投资评级与盈利预测:公司是目前A股龙头企业中估值最具优势的企业,近年来不断进取的扩张力度,持续夯实公司土储优势,公司在战略上长期保持对核心城市深耕,产品定位精准,布局优势明显,为公司未来销售扩张打下基础,同时公司良好的财务结构和强大的央企背景为公司信用提供天然的背书,为未来发展奠定资金优势,随着公司近年来激励机制的不断完善,公司机制缺位的短板也得到补充,未来的运营效率的提升也会逐渐体现在公司的业务扩展中,进入行业新阶段,公司将坚定“一主两翼”发展战略,延伸产业链布局,也将助力公司未来长远发展。预计公司19-20年EPS为1.93元和2.36元,维持“买入”评级。
中航善达 房地产业 2019-08-14 12.89 12.50 -- 13.85 7.45% -- 13.85 7.45% -- 详细
瘦身健体物业转型愈发明晰,毛利下行业绩待回稳:当期规模和业绩的滑落主要因公司谋求向物业管理方向的转型战略,对传统房地产开发等其他业务进行了“瘦身健体”,房地产业务结算规模有所下降,与此同时孙公司惠州市谟岭新型产业园开发建设有限公司破产清算,计提资产减值损失和信用减值损失合计3732.7万元,占净利润的46.15%。 物业拓展持续发力,盈利能力期待提升:中航物业截止上半年全国物业管理项目613个,管理面积7634万平方米,较去年同期增长2060万方。近年来随着资本力量的涌入,需求上升、技术应用、“互联网+物业”等都给物业管理行业发展带来了极大的想象空间。公司自2010年就开始了信息化系统的探索之路。我们看好公司未来充分利用平台科技赋能物业服务,提供更加个性化、专业化、精准化的物业管理服务。 地产开发持续收缩,商业运营不断丰富:商业地产经营方面,中航九方资产管理有限公司是公司商业运营业务的管理平台。 公司在商业地产经营方面已经初具规模,形成了以“九方购物中心”品牌为核心的商业管理能力,上半年中航九方管理项目数量15个,管理面积达127万平方米,实现租金收入2.28亿元。 招商物业合并进度提速:7月25日,中航善达收到国资委的批复,同意中航国际控股将其持有的22.35%股权转让给招商蛇口。一旦交易完成,两者合并后管理面积将突破1.2亿平,位居行业前列,2018年物业管理板块的营收和归母净利润简单相加分别为66.38亿和3.09亿人民币,行业巨无霸正在形成。 盈利预测与投资评级:我们长期看好公司的业务拓展能力和物业运营能力。预计19-20年EPS分别为0.32、0.38元,维持“买入”评级。
金地集团 房地产业 2019-08-09 12.04 15.00 21.46% 12.53 4.07% -- 12.53 4.07% -- 详细
金地集团发布上半年预增公告,预计实现归母净利36.32亿元,同比增加52%左右。 地产业务结转提升,业绩高增:公司发布上半年预增公告,预计实现归母净利36.32亿元,同比上升52%,业绩释放超出预期。主要原因在于房地产业务结转量的提升,一季度末公司预收款规模达到708.6亿,较18年末增长2%,再创历史新高,丰富已售未结资源将保障公司业绩持续释放。 销售表现亮眼,货值充沛助力再成长:上半年公司销售表现不俗,1-6月累计签约金额855.7亿元,同比上升35.68%;累计签约面积428.0万平,同比上升13.97%。一方面,受益于今年主流市场回暖因素,另一方面,公司今年推货节奏更加平滑,上半年推货规模明显增长,公司销售展现出较好的弹性。 拿地张弛有度,聚焦一二线及都市圈:上半年公司共获取土地36宗,获取土地价款达362.6亿,同比下降23.9%;总体新增土地储备约513.0万方,同比上升6.2%。从结构上看,公司上半年强化了对一二线城市的布局,一、二、三四线城市的权益投资额占比分别为2.5%、68.2%和29.3%,一二线的布局占比较上年提升3.5%。 融资方式多元化,资金成本显优势:19年上半年公司成功发行了30亿元的超短融、增发了2.5亿美元的海外债。公司在资金成本方面优势显著,18年债务融资加权平均成本为4.83%,19年上半年所发行的超短融利率仅为3.2%,海外债利率在6%以下。投资评级与盈利预测:预计公司19-20年EPS分别为2.14、2.57元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产调控超预期。
万科A 房地产业 2019-08-08 26.10 33.65 22.99% 27.58 5.67% -- 27.58 5.67% -- 详细
销售稳健增长:2019年7月份公司实现合同销售面积313.5万平,同比+2.18%;合同销售金额481.9亿元,同比+6.76%;2019年1-7月份公司累计实现合同销售面积2463.6万平,同比+5.18%,合同销售金额3821.9亿,同比+9.26%。今年以来公司货值压力较大,二季度开始公司补货力度明显增加,展望下半年,我们预计公司的推货节奏和推货规模都将不断加大,在当前一二线核心城市销售持续保持高位的情况下,公司后续销售可期。 拿地力度放缓:公司7月份在佛山、南宁、珠海、无锡等12个城市新增20个住宅项目,新增计容积率建筑面积402.1万平,同比-52.60%,对应需支付权益地价313.31亿元,需支付权益地价/销售金额为65.02%,结构上依旧侧重一二线城市。本年累计取得计容积率建筑面积1965.7万平,同比减少36.17%。融资收紧压力对于公司拿地支出的限制影响已经开始有所显现。近期行业融资再度收紧,房企信用分化结构再度凸显,作为行业中长期以来的龙头,公司丰富的资金渠道和便利的融资成本都助力公司在当前市场环境下,拥有更为丰富的腾挪空间。 投资评级与盈利预测:作为行业引领者,过去几年来一直在创新和颠覆。相信万科未来的成长道路更为明晰,预计2019-2020年EPS3.63元和4.26元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。
阳光城 房地产业 2019-08-06 6.46 9.50 48.90% 6.54 1.24% -- 6.54 1.24% -- 详细
业绩高增,销售突破2019上半年公司实现营业收入225.1亿元,同比增长48.03%;实现归母净利润14.49亿元,同比增长40.52%,业绩增长符合预期。销售方面,上半年公司实现销售金额900.73亿,同比+28.7%;累计销售面积702.13,同比+53.7%。从销售结构上来看,公司围绕核心城市圈布局战略在年内一二线城市回暖的情况下优势尽显,产生了浙江、福州、上海三大百亿级区域,在7个城市销售业绩独占鳌头,44个城市销售业绩为所在城市或片区的第一。 拿地布局核心,深耕优势持续继17、18年公司提升三四线城市的布局比例后,19年上半年公司的土地投资重归一二线核心城市布局,全年新增项目34个,合计建筑面积526.71万平,同比下降4.56%,对应总价290.1亿,同比上升47.6%,占到当年销售金额比重达到32.2%。 多元融资缓冲行业信用压力,负债优化效果显著公司的负债结构持续优化,期内短期有息债务规模为341.61亿元,占有息负债比例较去年年末下降12.34个百分点至30.47%,非银融资占比较去年年末的52.57%下降至31.00%。全年净负债率较18年末下降37.09个百分点至145.13%。当前行业信用环境边际收紧,但结合公司当前销售规模不断突破、回款顺畅、融资渠道多元等情况,我们有理由期待公司在行业调整期内厉兵秣马,在新一轮周期中再迎来提升杠杆、扩张规模的宝贵机遇。 回购彰显信心,立体化激励机制保驾护航2018年10月,公司发布回购股份预案,计划回购股份数量不少于0.24亿股,不超过0.49亿股。截至19年7月末,公司回购股份0.24亿股,成交金额为人民币1.44亿元,回购计划基本完成。此外,为了充分激发员工积极性,公司搭建了股权激励、员工持股、跟投等机制,构建起全方位的激励体系,护航公司快速发展。 盈利预测与投资评级 公司经历多年发展,从区域走向全国,历经从中小型房企到龙头房企的蜕变,战略上持续优化布局结构,管理上不断强化运营效率,销售上重新恢复成长基因,杠杆上也相应做出明显改善,在公司持续发展的进程中,通过股权激励、员工持股、跟投制度等系列措施搭建起立体化的激励机制为公司保驾护航,我们充分看好公司进入千亿之后的发展,预计19-20年EPS分别为1.01、1.36元,维持“买入”评级。 风险提示:区域调控政策升级、地产销售不达预期等。
保利地产 房地产业 2019-07-23 14.40 18.60 27.66% 14.71 2.15%
14.71 2.15% -- 详细
公司发布2019年中报业绩预告,上半年公司实现营业收入711.6亿,同比增长19.5%,实现归属于上市公司股东净利润103.5亿,同比增长59.1%。 业绩超预期,销售弹性足:公司业绩超预期,主要原因在于:1、报告期内公司结算资源质量明显改善;2、公司结算项目中合作项目占比有所下降。当前公司可售未结资源丰富,我们预计公司全年业绩将继续保持量价齐升的趋势。销售方面,公司上半年实现销售金额2526.2亿,同比增长17.3%,公司销售继续保持稳步增长,其中公司重点布局的一二线城市仍然是公司销售的主要贡献来源。展望全年,公司当前货值储备丰富,且推货意愿积极,深耕城市群优势明显,虽然宏观环境面临较大的不确定性,行业形势错综复杂,但我们相信公司在经营上韧性,预计公司全年销售规模将继续保持增长 拿地保持审慎,融资优势凸显:公司上半年延续了此前审慎的拿地态度,累计拓展项目44个,对应总价532.8亿,同比下降50%,占到上半年销售金额的21.1%。此外公司充分借助国企平台优势,不断实现同业整合,今年保利集团拟参与云南城投集团层面的混合所有制改革,随着国改进程的不断推进,公司平台优势越发明显,有望在同业整合掌握更大的话语权,补缺公司在战略布局上的缺憾,进一步巩固和提升公司在行业内的龙头地方。资金方面,公司今年继续加强对于杠杆的控制,上半年新增有息负债527亿元,同时公司在报告期内不断强化资金的回笼,上半年累计回笼资金规模达到2123亿元。同时公司在年初发行了15亿中期票据,发行成本较去年同期继续下100个bp,充分彰显公司信用资质和经营优势,公司天然具有央企的信用背书和龙头房企的规模优势,融资的低成本和便利性将形成公司未来在规模扩张和行业整合中的天然的护城河 投资评级与盈利预测:预计公司19-20年EPS为1.93元和2.36元,维持“买入”评级。
大悦城 房地产业 2019-07-22 6.85 8.50 29.97% 7.26 5.99%
7.26 5.99% -- 详细
业绩超预期,销售高增长。2019年上半年公司预计实现盈利17.7亿至20.4亿,较重组前同比增长184%至227%,较重组后同比增长30%至50%,预计实现每股收益0.45元至0.52元。公司上半年业绩增长略超市场预期,主要由于公司在报告期内加大结转力度所致,我们预计下半年公司量价将持续保持兑现,维持当前业绩弹性;上半年公司实现销售规模约270亿左右,同比增长154.5%。在今年一二线核心城市持续回暖的市场行情带动下,公司销售弹性领先市场。我们预计公司全年完成600亿销售目标问题不大,有希望向800亿销售目标发起冲击。 拿地保持深耕,融资优势凸显。公司继续保持3+X城市群布局的策略,共新增9个项目,合计计容建面107.6万平,较去年同期略微下降,对应总价46.2亿,新增项目主要位于重庆、宁波、苏州、天津等城市。公司今年合并之后,受益于商业地产重资产开发的模式特别,资产负债率得到明显改善,由此前85%左右降至70%附近,净负债率更是由171%,降至75%。此外自5月份以来行业融资再度收紧,行业信用利差分化再度加大,AAA级房企保持低位。公司作为中粮集团旗下唯一开发平台,天然具备央企信用背书优势,将充分享受集团对公司的资金支持力度,保持公司各项业务的快速扩张。 借力国改,有望腾飞。中粮地产已被纳入“双百企业”名单,当前公司已经完成集团旗下内业务重组,随着国改进展的不断推进,我们预计此前公司为市场担忧许久的激励缺位的问题也将随着公司制度改革的不断推进得到改善,同时公司的管理制度也有望得到进一步完善。 投资评级与风险提示:我们测算公司RNAV为10.5元/股,当前股价较之有66%的空间;我们上调2019-2020年EPS至0.68元、0.77元,给予“买入”评级。应考虑房地产行业调控政策延续及公司大悦城和大悦春风里项目开业不达预期之风险。
阳光城 房地产业 2019-07-19 6.90 9.50 48.90% 7.33 6.23%
7.33 6.23% -- 详细
销售表现强势:2019年6月份公司实现销售金额228.16亿,同比+36%;销售面积158.39万平,同比+25%;2019年1-6月份公司实现销售金额900.73亿,同比+28.7%;销售面积702.13,同比+53.7%。公司上半年增速处于行业较高水平,重点布局的一二线城市明显回暖,我们预计公司下半年销售增速将继续保持。 拿地保持审慎:拿地方面公司六月份力度稍有下降,新增计容建面68.62万平,公司需按权益承担对价款12.32亿。其中,通过招拍挂合计新增1个项目,新增计容建面5.06万平,并通过并购获取2个项目,新增计容建面63.56万平。此外,6月12日,全资子公司拟以12.85亿元收购位于辽宁省沈阳和平区的雅宾利花园项目100%的股权及债权。 回购彰显信心,多元融资缓冲行业信用趋紧压力:截至7月4日,公司已回购公司股份0.24亿股,成交金额为人民币1.44亿元,回购计划基本完成。近期市场流动性出现边际收紧情况,公司信用利差也不可避免继续走扩,公司的优势在于能够充分利用资本市场便利,拥有更为多元的融资渠道,虽然短期内融资成本可能面临上升压力,但公司销售规模持续增长,资金回笼顺利,杠杆情况改善明显,行业融资边际收紧对于公司影响也在逐步下降。 盈利预测与投资评级:预计19-20年EPS分别为1.01、1.36元,维持“买入”评级。 风险提示:区域调控政策升级、地产销售不达预期等。
阳光城 房地产业 2019-06-18 6.56 9.50 48.90% 7.51 14.48%
7.51 14.48% -- 详细
销售弹性保持:从销售结构上来看,公司深耕的长三角和大福建区域继续发力,而内地战略城市后来居上。展望全年来看,当前公司货值储备相当充裕,可售货值超过5000亿,且推货意愿积极,可推货值超3000亿,其中大部分均位于一二线核心城市,我们认为在今年市场环境复杂多变的情况下,一二线城市市场在持续两年的调控压力之下有望迎来修复,公司今年的销售表现值得期待,全年销售规模有望更上一层楼。 拿地力度增加:公司五月份拿地力度依旧较大,新增计容建面111.66万平,公司需按权益承担对价款44.96亿。5月份单月按权益承担对价款/权益销售金额的比例为41.02%,本年1-5月累计按权益承担对价款/权益销售金额的比例为59.02%,2019年年初融资环境相对宽松的情况下,公司加大了总体的拿地力度。此外,公司财务方面继续加杠杆,于4月10日发行公司债募集资金8亿元,于4月16日发行短期融资券募集资金9亿元。 股权问题逐渐明晰:此前市场颇为担心的中民投股权问题也逐步迎来转机,随着公司未来股权问题的逐步稳定,我们认为公司的价值将进一步兑现。 盈利预测与投资评级:预计19-20年EPS分别为1.01、1.36元,维持“买入”评级。 风险提示:区域调控政策升级、地产销售不达预期等。
万科A 房地产业 2019-06-18 26.72 33.65 22.99% 30.28 8.92%
30.23 13.14% -- 详细
事件公司发布2019年5月销售数据,2019年5月份公司实现合同销售面积366万平,合同销售金额579.9亿元;2019年1-5月份公司累计实现合同销售面积1660.8平,合同销售金额2676亿。 简评 销售继续稳健:2019年5月份公司实现合同销售面积366万平,同比+30.85%;合同销售金额579.9亿元,同比+35.24%;2019年1-5月份公司累计实现合同销售面积1660.8万平,同比+11.95%,合同销售金额2676亿,同比+4.74%。公司五月销售弹性有所回升,且相较于四月份回升幅度变大,从我们高频数据来看,核心城市继续回暖,重点城市一手房同比增长11.67%,其中一线城市同比稍有下降,下降6.37%,二线城市同比增长35.17%,三线城市同比增长0.94%,展望全年,公司当前可售资源丰富,19年全年新开工计划达到3609万平,叠加公司历史以来优秀的管理能力已充分证明,无论在行业调整期还是增长期,公司均能够按照自身节奏实现持续增长,我们相信公司在19年继续保持龙头地位,保持规模增长。 扩张力度有张有弛:公司5月份在广州、温州、昆山、苏州等12个城市新增12个住宅项目和1个物流地产项目,新增计容积率建筑面积232.6万平,同比-18.50%,对应需支付权益地价124.38亿元,需支付权益地价/销售金额为21.45%,结构上依旧侧重一二线城市。当前公司负债结构合理,资金渠道丰富,在今年流动性持续宽松的环境下,公司作为龙头房企将充分受益于本轮信用市场的宽松扩张。 投资评级与盈利预测:作为行业引领者,过去几年来一直在创新和颠覆。相信万科未来的成长道路更为明晰,预计2019-2020年EPS3.63元和4.26元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。
金地集团 房地产业 2019-06-18 11.32 14.30 15.79% 13.07 10.11%
13.05 15.28% -- 详细
事件 公司发布2019年5月份销售情况、6月至7月推盘安排及获取项目等事项公告,5月实现签约面积75.6万方,同比上升3.99%,实现签约金额145.4亿元,同比上升20.86%;计划6-7月在27个以上城市新推或加推超58个项目;近期在嘉兴、天津、太原、重庆、常州获取7宗地块,,拿地区域仍聚焦于一二线省会城市,规划建筑面积121.33万平,总地价88.44亿元。 简评 销售增速略有回落。5月份的销售增速虽然相较于3、4月份稍有回落,但得益于一二线城市2月份以来市场回暖,公司销售表现依旧不俗,公司1-5月累计签约金额646.6亿元,同比上升32.15%;累计签约面积320万平,同比上升11.07%。公司均匀推货延续乐观表现,2018年全年推货节奏大致为3:7,而今年将较去年更为均匀,上半年推盘力度将较去年加大。公司预计2019年新开工面积将有较大幅度增长,全年可售货值3200亿元,其中滚存货值900-1000亿元,货值充足,足以支撑全年销售增长15%以上的目标,我们认为,公司专注深耕高能级城市,二线城市可售货值充沛,全年有望向2000亿发起冲击,对应增速23%。 拿地积极,布局区域良好。5月份拿地金额占销售金额比重为61%,较4月下降12个pct。公司1-5月累计新增土地面积166.37万平,同比上升49.10%,累计新增规划建面420.17万平,同比增长70.52%,因此相较于2018年较为舒缓的拿地节奏,2019年整体比较积极,并且拿地布局区域良好。当前整体土地储备中,一二线城市占比超八成,未来盈利向好。公司杠杆水平仍处于行业较低水平,作为A股市场的代表房企,公司在资金成本方面优势显著。 投资评级与盈利预测:预计公司19-20年EPS分别为2.14、2.57元,维持“买入”评级。
招商蛇口 房地产业 2019-06-14 20.72 25.32 24.48% 22.48 4.66%
21.76 5.02% -- 详细
事件 6月 10日招商蛇口发布 2019年 5月份销售及新增土地储备情况,2019年 5月,公司实现签约销售面积 86.64万平方米,同比增加78.71%;实现签约销售金额 170.56亿元,同比增加 67.00%。2019年 1-5月,公司累计实现签约销售面积 366.98万平方米,同比增加 41.86%;累计实现签约销售金额 728.83亿元,同比增加 40.38%。 简评 销售量价双双提升,继续保持增长势头:公司 5月实现了销售端的量价齐涨,其中单月销售面积为 86.64万方,同比增长 78.71%,增幅较上月扩大 29.72%,单月销售金额为 170.56亿元,同比增长 67.00%,增幅较上月减小 5.49%,单月销售均价为 19686.06元/平方米,环比增加 0.4%。整体来看本月表现增长势头延续。 2019年 1-5月,公司累计实现签约销售面积 366.98万平方米,同比增加 41.86%;累计实现签约销售金额 728.83亿元,同比增加40.38%.根据我们的持续跟踪,目前公司的项目布局主要集中在当前市场表现相对于三四线较好的一二线,区位优势明显,销售支撑强劲。 投资略有放缓,扩张趋势仍在,继续布局核心区域:本月公司拿地 8幅,较 4月份拿地 10幅略有减少。本月项目计容建面 82.33万方,较 4月份拿地面积 132.91万方(不含香港项目)减少 50.58万方,项目布局包括佛山、杭州、郑州、长沙、青岛、柳州和苏州共计 7个重点城市。公司储地布局继续延续核心城市布局思路,延续 4月积极拿地思路,并且权益占比有所提升,从 4月份 37%提升至 56%。 2019年 1-5月,公司累计拿地计容面积 316.06万平方米,累计拿地金额为 219.63亿元,整体权益比例 43.19%,累计拿地金额/累计销售金额为 30.13%。 中航善达股份协议转让价格调整:根据《股份转让协议》约定及中航善达相关利润分配情况,中航善达 2018年度利润分配方案实施后,公司购买中航善达 22.35%股份的协议转让价格由 8.95元/股调整为 8.65元/股,中航善达发行股份购买招商物业的发行价格由 7.9元/股调整为 7.6元/股。 招商物业是招商局集团旗下唯一一家从事物业管理与服务的企业,隶属于招商蛇口,业务涵盖住宅、商业、政府公建类的物业管理多种业态,项目遍布全国 40多个城市,在管物业逾 500个,服务面积超 7500万平米。 根据交易预案披露,公司 2018年营业收入达 29.2%元,同比增长 20.3%,归母净利润 1.45亿元,同比增长 114.9%。 一旦交易完成,两者合并后管理面积将突破 1.2亿平,位居行业前列,2018年物业管理板块归母净利润简单相加为 3.09亿人民币,行业巨无霸正在形成,未来有望成为 A 股物业服务稀缺标的。 投资评级与盈利预测:在行业同质化越来越严重的当下,公司禀赋优势尤为突出。公司作为在粤港澳区域最具资源优势的企业,有望优先受益于粤港澳大湾区战略的推进,在未来发展过程中将继续分享制度与资源的红利。 公司成长诉求强烈,持续的激励机制都彰显了公司上下全方面的信心。我们认为公司从禀赋优势到发展模式,都具备长期看点,在管理市场化的程度上亦是首屈一指,我们预计公司 19-20年 EPS 分别为 2.49、3.20元,维持“买入”评级。
中航善达 房地产业 2019-05-30 10.49 12.15 -- 12.24 16.68%
13.85 32.03% -- 详细
事件:2019年4月29日,中航善达发布公告,股东中航国际控股转让22.35%股份给招商蛇口,转让价8.95元/股,转让完成后招商蛇口将成为公司第一大股东。此外,公司拟向招商蛇口、深圳招商地产发行股份购买招商物业100%的股权。购买资产股份发行价格为7.90元/股,此次交易标的预估值和交易作价尚未确定。 历史沿革:中航善达(原名为中航地产)成立于1985年,原核心业务为地产的投资、开发与经营。2016年开始逐步剥离房地产开发业务,公司战略聚焦物业资产管理业务。 物业服务:聚焦机构物业,营收净利稳步提升。公司全资子公司中航物业是物业服务板块经营主体,截至2018年12月,中航物业管理面积5307万平方米。公司物业管理业务连续5年保持高速增长,5年营收复合增速为27.70%。2018年物业板块净利润为1.64亿元,同比增长36.72%,5年复合增速高达35.56%,超过同期营收增速。 非物业服务板块:地产开发逐年萎缩,商业运营轻重结合。中航善达房地产业务主要体现为房地产开发的存货以及以公允计价的投资性房地产。2019年一季度,公司存货账面价值为17.20亿,投资性房地产方面,截至2018年12月,中航九方管理项目数量15个,管理面积达127万平方米,2019年一季度,公司投资性房地产账面价值达69.20亿。 招商物业:房地产价值链全程综合服务商。招商物业业务遍布全国40多个城市和地区,员工规模16000余人,在管物业逾500个,服务项目面积超7500万平米。截至2018年底,招商物业总资产16.98亿元,2018年营业收入29.2亿元,同比增长20.35%,归母净利润1.45亿元,同比大幅增长114.90%。 投资建议:物业服务公司属于轻资产行业,拥有稳定的现金流,PE的估值中枢在20-30倍上下具有支撑,叠加公司持有性地产账面价值,目前股价安全边际较强。给予“买入”评级。 风险提示:重组失败,物业拓展不及预期,公司地产项目减值。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名