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北京城建 房地产业 2019-05-01 8.29 8.77 14.79% 10.84 6.27%
8.81 6.27%
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核心观点 2019Q1公司实现营收16.1亿元,同比增长4.8%;实现归母净利12.0亿元,同比大增945.2%;实现扣非后归母净利-1.4亿元,同比减少232.4%;加权平均ROE同比提升5.2个百分点至5.7%。受会计准则调整影响,报告期金融资产公允价值变动收益高达17.5亿元,导致总体业绩超出预期。维持2019-2021年EPS为0.98、1.15、1.34元的盈利预测,维持“增持”评级。 业绩变动源于金融资产公允价值变动收益 一季度公司地产开发结转规模基本持平,主业盈利能力有所下滑,主要源于:1、毛利率同比减少24.5个百分点至13.2%,我们认为受到部分保障房和低毛利项目集中结转的影响;2、销售费用率和管理费用率分别同比提升1.6和1.0个百分点至5.6%和6.4%;3、合作开发项目结转不均衡,对联合营企业的投资收益由去年同期的2531万元降至-1688万元。公司一季度业绩大幅超预期主要源于会计准则调整,报告期交易性金融资产股价上涨使得公司当期实现17.5亿元公允价值变动收益。 销售放缓或受推盘影响,一季度暂无新增拿地 经营数据公告显示一季度公司销售面积8万平,同比减少31.2%;销售金额22.9亿元,同比减少15.7%。2018年报显示公司在售项目主要位于北京、天津、青岛、成都、重庆等19年初复苏明显的热点一二线城市,我们认为公司一季度销售增速放缓或主要受到新推盘放缓的影响(一季度新开工面积同比减少61.6%至13.5万平)。报告期公司暂无新增项目,2018年公司通过公开市场新增土储项目规划建面约60.24万平,同比增长78.0%,新增项目主要位于北京、天津、青岛、安徽黄山等。2018年末公司未结转土地储备建面共计约451.7万平,可售货值较为充裕。 一级开发、棚改项目稳步推进,股权投资迎良好发展机遇 2018年末公司在手棚改和一级开发项目共计11个,项目拟总投金额约1023亿元,其中望坛、临河村、怀柔新城、康庄等棚改项目按计划推进。 公司对外股权投资涉及银行、金控、证券、基金、房地产、卫星导航等多个领域,呈现流动性强、资产处置灵活的特点。报告期持有国信证券、锦州银行、中科曙光、中信建投四家上市公司股票,一季度金融资产公允价值变动收益高达17.5亿元。此外分别持有二十一世纪空间技术4.1%、华能资本2.9%,以及北京科技园、中科招商、国奥投资等股权,随着科创板建设提速,公司股权投资业务迎来良好发展机遇。 一二级开发+股权投资多元并举,维持“增持”评级 我们认为公司金融资产公允价值变动收益对业绩的支撑不可持续,维持2019-2021年EPS为0.98、1.15、1.34元的盈利预测。参考可比公司2019年9.3倍PE估值,考虑到公司销售端有望受益于一二线结构性回暖,棚改项目稳定收益空间以及股权投资等业务长期发展空间向好,维持2019年PE估值11-12倍,维持目标价10.78-11.76元,维持“增持”评级。 风险提示:一线城市延续当前严格的调控体系;一级开发及棚改开发周期的延长加大公司资金链压力;金融资产公允价值变动导致业绩波动加大。
北京城建 房地产业 2019-04-18 8.84 8.77 14.79% 11.18 2.85%
9.09 2.83%
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核心观点 2018年实现营收133.8亿,同比-4.7%;实现归母净利12.3亿,同比-15.5%;加权平均ROE同比-1.81个百分点至5.67%;拟每10股派发现金红利2.4元、每10股转增2股,分红率30.6%。受开发业务结转规模以及棚改推进不及预期影响,总体业绩低于预期。预测2019-2021年EPS0.98、1.15、1.34元(前值2019、2020年1.16、1.39元),维持“增持”评级。 地产开发结转放缓,土地增值税大幅增长拖累业绩表现 2018年公司业绩低于预期主要源于(1)开发业务结转放缓,2018年公司房产开发业务实现营收128.0亿元,同比减少5.8%,结转毛利率33.2%,同比增加2.3个百分点;(2)当期部分高毛利项目结转导致土地增值税大幅增长97%至14.9亿元,带动税金及附加占营业收入的比重提升4.75个百分点至12.6%;(3)长期股权投资、可供出售金融资产等投资收益同比减少41.7%至1.4亿元,股权投资业绩贡献比例走低。2019年公司调整会计准则,部分可供出售金融资产分类为公允价值计量变动计入当期损益,股权投资对业绩的影响权重可能有所扩大。 区域市场景气度低迷致销售增速放缓,继续深耕一二线城市 2018年公司实现销售回款153.7亿元,同比减少12.0%,在售项目主要位于北京、天津、青岛、成都、重庆、海南,其中北京、天津、海南地区调控处于小周期高点,市场景气度低迷导致销售增速放缓。2018年公司通过公开市场新增土储项目规划建面约60.24万平,同比增长78.0%,拿地总价约60.9亿元,同比减少9.9%,新增项目主要位于北京、天津、青岛、安徽黄山等。2018年末公司未结转土地储备建面共计约451.7万平。 一级开发、棚改项目稳步推进,股权投资迎良好发展机遇 2018年末公司在手棚改和一级开发项目共计11个,项目拟总投金额约1023亿元,报告期望坛、临河村、怀柔新城、康庄等棚改项目按计划推进。公司对外股权投资涉及银行、金控、证券、基金、房地产、卫星导航等多个领域,呈现流动性强、资产处置灵活的特点。报告期持有国信证券、锦州银行、中科曙光、中信建投四家上市公司股票,2018年实现现金分红1.21亿元。此外分别持有二十一世纪空间技术4.1%、华能资本2.9%,以及北京科技园、中科招商、国奥投资等股权,随着科创板建设提速,公司股权投资业务迎来良好发展机遇。 一二级开发+股权投资多元并举,维持“增持”评级 考虑到2018业绩低于预期且销售增速回落,未来短期开发业务可结转资源不足预计导致营收规模下滑,预测2019-2021年EPS为0.98、1.15、1.34元(前值2019、2020年1.16、1.39元)。参考可比公司2019年10倍PE估值,考虑到公司销售端受益于一二线结构性回暖,棚改项目稳定收益空间以及股权投资等业务长期发展空间向好,我们认为公司2019年合理PE估值水平为11-12倍,目标价10.78-11.76元(前值9.28-10.44元),维持“增持”评级。 风险提示:一线城市延续当前严格的调控体系;一级开发及棚改项目开发周期的延长加大公司资金链压力。
北京城建 房地产业 2018-11-02 7.62 7.22 -- 9.07 19.03%
9.07 19.03%
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事件: 10 月26 日,公司发布2018 年3 季报,公告实现营业收入76.8 亿元,同比增长8.5%;归母净利润6.7 亿,同比增长39.1%;每股收益0.37 元,同比增长20.8%。 点评: 前三季度业绩6.7 亿、同比+39%,源于毛利提升、三费改善、投资收益高增。公司18 年前三季度实现营收76.8 亿元,同比+8.5%;归母净利润6.7 亿元,同比+39.1%;每股收益0.37 元,同比+20.8%;毛利率和净利率分别为30.4%和8.7%,分别同比+2.0pct 和+1.9pct;三项费用率合计9.0%,同比-1.5pct,其中财务费用率和管理费用率分别为1.9%、3.7%,分别同比-0.7pct、-1.6pct;销售费用率3.5%,同比+0.7pct。公司业绩增速大幅高于营收增速,主要源于毛利率和净利率双双提升、投资收益比上年同期增长66.6%、且少数股东权益占比大幅下降,其中投资收益明显增长主要源于参股公司科技园建设、国奥投资以及国信证券的投资收益较多。前三季度,公司ROE 为3.1%,同比+0.6pct,主要源于净利率的提升。 京限价放松及开工提速推动销售低位改善,预收款及棚改结算保障18 年业绩。公司前三季度实现销售金额91.5 亿元,同比-31.5%,对应销售回款93.0 亿元,同比-7.0%;实现销售面积54.5 万平米,同比-18.5%;销售均价16,804 元/平米,同比-15.9%;公司第三季度实现销售金额35.9 亿元,同比+43.6%;实现销售面积26.6 万平米,同比+104.2%,第三季度销售有明显改善;公司前三季度新开工131.8 万平米,同比+75.0%;竣工面积47.6 万平米,同比-42.2%,开工明显提速,有望推动销售改善,竣工有一定程度放缓。考虑到北京近期预售证监管略有放松趋势下,四季度销售或将持续改善。截至三季度末,公司预收账款144.1 亿,较17 年末+12.1%,可覆盖17 年全年营收1.0 倍,可结算资源较丰富,公司全年业绩有较强保障,同时考虑到公司大量一级开发投资和棚改投资如望坛、临河村、康庄项目的高效推进,公司全年业绩有较强保障。 三季度拿地态度谨慎中有所积极,京棚改独特标签、资源丰富,负债率略降。公司前三季度新增建面23.2 万方,同比-84.9%;第三季度公司以4.5 亿元获得黄山市黄山区谭家桥镇项目,新增建面17.3 万方,同比+356.3%;此外,公司于10 月新获天津市武清区项目,新增建面8.8 万方,下半年拿地有所加强。 另外公司目前在手棚改项目7 个,包括存量望坛村(持股98%)、张仪村(持股91%)、怀柔新城(持股92%)、顺义临河村、延庆康庄镇项目以及今年新获取的大兴海子角、怀柔老城(持股65%)项目,建面分别为136、16、30、75、50、82、166 万平米,对应投资额1,038 亿元,权益投资额976 亿元;按目前北京棚改最高可获15%回报率(范围12-15%),上述项目合计可贡献权益净利润88-110 亿元。报告期末,公司资产负债率76.7%,同比-2.2pct;净负债率131.3%,同比-0.6pct,处于行业较高水平,主要原因在于长期借款增加。 投资建议:业绩较快增长,销售低位改善,维持“推荐”评级。北京城建在北京拥有大量存量优质土储以及强大的增量拿地能力,尤其棚改模式拿地是最大亮点,目前京内棚改项目权益计划投资额合计达976 亿元,后续可贡业绩达88-110 元,贡献规模可观,并预计望在18-19 年逐步开始贡献业绩。我们维持2018-20 年每股收益预测1.08 元、1.30 元和1.52 元,现价对应18-20 年PE 分别为6.8、5.7、4.9 倍,18 年PB 仅0.5 倍,鉴于18 年销售弱于同行以及行业整体估值下行,下调目标价至为8.88 元,维持“推荐”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
北京城建 房地产业 2018-11-02 7.62 7.55 -- 9.07 19.03%
9.07 19.03%
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核心观点 公司发布三季报,2018年前三季度实现营业收入76.81亿元,同比增长8.47%;实现归母净利润6.71亿元,同比增长39.09%;加权平均ROE较去年同期提升0.86个百分点至3.32%。公司业绩符合预期,三季度结转加速且保持较高的盈利质量,周转效率提升后销售恢复正增长,棚改项目储备丰富。我们维持公司2018-2020年EPS为1.16、1.39、1.50 元的盈利预测,维持增持评级。 三季度结转加速,盈利质量提升 2018年第三季度公司结转速度明显提升,单季度实现营收43.2亿元,环比增长137%;实现归母净利润3.1亿元,环比增长24%。2018年前三季度公司归母净利润增速高于营收增速,主要因为:第一,结转质量有所提升,毛利率同比上升2个百分点至30.4%;第二,联营企业项目结算带动投资收益同比增加0.78亿元,同比增长66.57%;第三,报告期内所得税、少数股东损益分别较去年同期降低1.28、0.70亿元。 三季度销售恢复正增长,周转效率得到加强 受北京等热点城市预售证管控影响,2018年前三季度公司实现销售面积54.44万平,同比下滑18.54%;实现销售金额91.53亿元,同比下滑31.46%。但随着公司加快开工、推盘速度(第三季度开复工面积447.92万平,同比增长21.39%,上半年同比增长0.91%;新开工面积70.62万平,同比增长542.00%,上半年同比下滑4.85%),销售增速已于第三季度转正,第三季度销售面积26.55万平,同比增长104.23%;销售金额35.90亿元,同比增长43.60%。 拿地力度放缓,棚改储备丰富 受市场环境变化影响,公司拿地趋于谨慎,2018年前三季度通过公开市场新增土储23.2万平,去年同期为153.8万平。根据半年报,公司在手棚改项目7个,总规划建筑面积662.3万平方米,总投资额1038亿元;按照公司提前筹划、分批立项、快速实施的整体要求,望坛、临河村、康庄等棚改项目继续高效推进,最快预计2019年开始贡献稳定收益。公司表示将密切关注北京城市升级改造进程,在集体土地建设租赁用房、自有土地建设共有产权房等新政中寻找发展机遇。 地产主业稳健,维持“增持”评级 公司立足北京,背靠城建集团,深度布局京内商品房开发和保障房建设,地产开发主业稳健,棚改业务行业壁垒坚固,拓展空间较大。我们维持公司2018-2020年EPS 为1.16、1.39、1.50 元的盈利预测。可比公司2018年平均PE为7.72倍,我们维持公司2018年合理PE估值水平为8-9倍的判断,维持目标价9.28-10.44元,维持增持评级。 风险提示:一线城市延续当前严格的调控体系;一级开发及棚改项目开发周期的延长加大公司资金链压力。
北京城建 房地产业 2018-08-14 8.90 8.62 12.83% 9.07 1.91%
9.07 1.91%
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8月9日,北京城建发布2018年半年度报告,公告实现营业收入33.6亿元,同比下滑14.4%;归属于上市公司股东净利润3.6亿元,同比增长37.3%;每股收益0.2元,同比增加19.3%;此外,公司公告18年上半年销售金额55.6亿元,同比下降48.8%;销售面积27.9万平米,同比下降48.2%。 评论: 18H1营收同比-14%、业绩同比+37%,源于高毛利项目结转和投资收益增多。公司18年H1实现营业收入33.6亿,同比-14.4%;实现净利润3.6亿,同比+37.3%;每股收益0.2元,同比增加19.3%。毛利率和净利率分别为34.9%、10.8%,较上年同期分别上升7.9pct和4.1pct,主要源于京内世华龙樾、海梓府、北京密码等高毛利项目进入结算;三费占比为13.7%,较上年增长3.2pct,主要源于广告费和员工奖金上涨推动销售费用同比+29.0%所致。公司上半年增利不增收主要源于高毛利项目占比提升、少数股东权益占比下降以及投资性收益同比+60.2%,投资性收益增幅较大主要系参股公司科技园建设、国奥投资权益法核算投资收益分别达5,618万元、5,277万元以及国信证券分红5,145万元所致。 18H1销售回款63亿元,同比+4%,预收款及棚改结算保障18年业绩。正文公司18年H1实现销售金额55.6亿元,同比-48.8%;实现销售面积27.9万平米,同比-48.2%;销售均价19,946元/平米,同比-1.1%;同期销售回款63.3亿元,同比+4.0%;预计在北京近期预售证监管略有放松趋势下,下半年销售或将改善。公司上半年新开工61.2万平米,同比-4.9%;竣工面积43.7万平米,同比-38.8%,开竣工都有一定程度放缓。截至18年上半年末,预收账款158.8亿元,同比+0.9%,可覆盖17年地产营收113.1%,同时考虑到公司大量一级开发投资和棚改投资如望坛、临河村、康庄项目的高效推进,将陆续进入结算,18年业绩高增有所保障。 18H1拿地保守为主,棚改模式拿地再下两城,棚改独特标签凸显。 公司18年H1在天津、青岛招拍挂方式获取2个项目,新增建面5.7万方,同比-96.1%,同时还有4个项目通过股权收购、合作开发、授权等方式积极推进中。另外公司目前在手棚改项目7个,包括存量望坛村(持股98%)、张仪村(持股91%)、怀柔新城(持股92%)、顺义临河村、延庆康庄镇项目以及今年新获取的大兴海子角、怀柔老城(持股65%)项目,建面分别为136、16、30、75、50、82、166万平米,对应投资额1,038亿元,权益投资额976亿元;按目前北京棚改最高可获15%回报率(范围12-15%),上述项目合计可贡献权益净利润88-110亿元。 负债率有所提升,棚改项目获银团融资,融资渠道多样、成本有效管控。 内容报告期末公司资产负债率76.9%,同比+0.6pct;净负债率121.8%,同比+26.1pct,属行业较高水平,主要原因在于长期借款增加。公司综合利用各种融资方式,继望坛项目实施银团融资后,临河村和怀柔项目又先后复制;继17年首期10亿永续中票发行后,18年5月再发行15亿,发行利率6.27%,较上期下降0.16pct,在当前资金趋紧背景下仍实现成本可控,目前还剩中票额度15亿。 投资建议:业绩稳增、销售暂弱,棚改项目稳步推进,维持“推荐”评级。 北京城建在北京拥有大量存量优质土储以及强大的增量拿地能力,尤其棚改模式拿地是最大亮点,目前京内棚改项目权益计划投资额合计达976亿元,后续可贡业绩望达88-110元,贡献规模可观,并预计望在18-19年逐步开始贡献业绩。我们维持2018-19年每股收益预测1.08元和1.30元,鉴于18年销售差于同行以及行业整体估值下行,下调目标价至为10.60元,维持“推荐”评级。 风险提示:房地产市场销售弱于预期;棚改项目推进不及预期。
北京城建 房地产业 2018-08-10 8.75 7.55 -- 9.12 4.23%
9.12 4.23%
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2018H1净利增长37%,维持“增持”评级 2018H1公司实现营业收入33.58亿元,YoY-14.4%;实现归母净利3.63亿元,YoY+37.3%;实现扣非后归母净利3.39亿元,YoY+29.1%;归母净利扣除永续债利息之后的EPS为0.2011元,YoY+19.3%;加权平均ROE较2017H1提升0.29pct至1.65%。总体业绩基本符合预期,维持2018-2020 年EPS 1.16、1.39、1.50 元的盈利预测和“增持”评级。 结转质量提升显著,下半年拓展节奏预计加快 2018H1公司实现销售面积27.89万平,YoY-48.2%,实现销售金额55.63亿元,YoY-48.8%,销售表现不及预期,我们认为主要受热点城市预售证管控影响。2018H1预收款较2017年末增加23.5%至158.80亿元,结转速度有所放缓,但是结转毛利率高达34.9%,较2017全年提升8.8pct。2018H1公司通过公开市场新增土储5.86万平,去年同期为150万平。半年报显示公司通过股权收购、合作开发、授权等方式关注的4个项目正在积极推进中,我们预计下半年土地拓展规模将有所提升。 棚改项目高效推进,多元转型同步进行 公司在手棚改项目7个,总规划建筑面积662.3万平方米,总投资额1038亿元。按照公司提前筹划、分批立项、快速实施的整体要求,望坛、临河村、康庄等棚改项目高效推进,最快预计2019年开始贡献稳定收益。作为公司转型升级方向的黄山、云蒙山文旅地产项目有序推进。公司表示密切关注城市升级改造进程,在集体土地建设租赁用房、自有土地建设共有产权房等新政中寻找发展机遇。 投资收益贡献稳定,业务拓展初见成效 截至2018H1,公司对外股权投资企业14家,总投资额26.91亿元。上半年确认国信证券分红收益5145万元,北京科技园、国奥投资发展权益法核算的投资收益5618和5277万元。此外公司减持中科曙光股票191万股,变现资金1.05亿元,实现盈利2752万元。为拓展业务,投管公司加入并成为银行间市场交易协会会员,取得了ABN发起人资格;继续利用已有的国信证券、中科曙光股票市值,积极参与线下市值配售;加强对已发行地产基金管理。 地产开发+股权投资主业稳定,维持“增持”评级 公司短期可结转资源依然丰厚,毛利率改善较为显著,此外股权投资利润兑现空间相对可观,因此维持公司2018-2020 年EPS 1.16、1.39、1.50 元的盈利预测。参考可比公司2018 年平均7.1倍PE,考虑到公司棚改项目资源的储备以及相比开发业务更为稳定的收益水平,我们认为公司2018 合理估值水平为8-9 倍PE,目标价9.28元至10.44元(前值11.60-12.76元),维持“增持”评级。 风险提示:一线城市延续当前严格的调控体系;一级开发及棚改项目开发周期的延长加大公司资金链压力。
北京城建 房地产业 2018-05-03 10.43 9.16 19.90% 10.88 1.30%
10.56 1.25%
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立足北京,多元发展,首次覆盖给予“增持”评级 公司立足北京,背靠城建集团,深度布局京内商品房开发和保障房建设,地产开发主业稳健,棚改业务行业壁垒坚固,拓展空间较大。随着棚改项目业绩释放的临近以及相关融资支持的扩大,公司两大业务发展速度有望同步上行。首次覆盖给予“增持”评级。 拆建结合,京内联动优势明显 公司已经形成房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块协调发展的业务格局。控股股东城建集团作为大型综合性建筑企业集团,从前期投资规划至后期服务经营,拥有上下游联动的完整产业链。产业链上游的强大背景和专业优势在给公司开发业务提供工程支持的同时,依靠良好的政企关系和前期优势为公司一级开发以及棚改项目的拓展奠定基础。此外,集团下属开发公司同上市公司依然存在整合预期。 商品房开发稳步扩张,棚户区及保障房建设模式成型 地产开发方面,公司通过项目布局和产品结构的调整有效弥补了京内市场景气度的下行,尤其是成都和重庆区域性行情的较好把控和前瞻布局为公司提供一定的业绩支撑。保障房方面,公司在手棚改和一级开发项目储备占地面积约806万平,估算拟投资总额约1077亿元,公司在棚改业务方面拥有较强的品牌、经验和技术优势。随着北京市2018棚改计划的发布,公司在拓展相关业务方面的优势有望持续扩大。 杠杆提升明显,静待棚改业绩释放 我们认为2017北京新房市场的低迷以及调控政策的趋严是影响到公司销售回流和结转意愿的主要原因。公司负债率提升较快,我们认为主要源于棚改业务的前期投入和资金垫付,考虑到政府合作项目资金退出风险较低,以及棚改融资支持力度的预期加大,我们认为公司杠杆率依然处于较为安全的区间。随着部分棚改项目结算临近,以及棚改融资支持的扩大,公司有望同时受益于棚改利润的确认以及传统开发业务杠杆空间的提升。 投资建议 我们测算公司经重估后每股净资产为20.97元。当前股价较RNAV折价48.73%。预测公司2018-2020年EPS分别为1.16、1.39、1.50元/股。参考北京业务占比较高的可比公司2018年平均9.34倍PE,考虑到公司棚改资源储备以及未来新增项目的拓展空间,我们认为公司2018合理PE估值水平为10-11倍,目标价11.60元至12.76元,首次覆盖给予“增持”评级。 风险提示:一线城市延续当前严格的调控体系;京津冀产业转移、通州行政副中心建设持续分流需求;一级开发及棚改项目开发周期的延长加大公司资金链压力。
北京城建 房地产业 2018-03-28 11.20 14.52 90.05% 11.87 5.98%
11.87 5.98%
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公司是京内优质的资源型公司,依托于母公司产业链优势,以棚改为矛,具备较强的资金和资源优势,京内资源稀缺性加剧的环境下,公司资源价值将迎来大幅提升。 维持增持评级,下调对2018/19年的EPS至0.98元、1.16元,下调幅度分别为16.9%、12.1%,略微下调目标价至18.40元。公司是京内优质的资源型公司,依托于母公司产业链优势,以棚改为矛,具备较强的资金和资源优势,京内资源稀缺性加剧的环境下,公司资源价值将迎来大幅提升。目标价对应2018年PE为18倍 业绩平稳,略低于预期。2017年公司实现营业收入140.43亿元,同比增长20.77%,净利润14.56亿元,同比持平。毛利率和净利率分别为26.1%和10.4%,同比下滑4.6和2.0个百分点。 扎根北京,棚改为矛,资源获取优势明显。公司在北京具备极强的资源获取优势,以棚改为矛,持续获取京内优质资源。公司在手的望坛、临河、怀柔三个棚改项目正在高效推进,并进一步获取延庆康庄、大兴海子角、怀柔富乐村3个项目的棚改实施授权。依托于母公司城建集团完整产业链优势,有望在京内土地资源获取上进一步取得突破。同时,对外股权投资和商业地产运营有望成为业绩的有利补充。 融资渠道通畅,安全边际较高。公司综合利用多种融资方式,高效推进的棚改项目均获得了银团融资,中期票据已完成首期10亿元的发行工作,授信额度尚有420亿元可以使用,多渠道有效保证了开发项目所需资金,且较低的融资成本确保公司的优质项目稳步推进。公司现价对应PB不到0.9倍,具备较高的安全边际。 风险提示:北京市场销售情况不及预期,棚改推动进度低于预期。
北京城建 房地产业 2018-03-27 10.77 11.05 44.63% 11.87 10.21%
11.87 10.21%
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1、17年营收同比+21%,业绩同比+1%,低毛利及投资收益下降拖累业绩公司17年实现营业收入140.4亿、净利润14.6亿,分别同比+20.8%和0.9%,其中四季度结转收入占比营收高达49.6%;基本每股收益0.93元;毛利率和净利率分别为26.1%和10.4%,较上年同期分别下降4.6pct和2.0pct,主要是由于北京低毛利项目结算拖累;三费占比为7.4%,较上年增长0.4pct,主要系银行长期贷款同比+257.3%致财务费用上涨较多所致。业绩增速落后营收增速主要源于费用率提升、低毛利项目占比较高以及投资性收益同比-31.6%,投资性收益降幅较大主要受国信证券分红减少1.37亿影响。公司拟每10股派2.8元,分红率近六年来基本维持在30%水平。 2、17年销售回款175亿,同比+3%,预收款及棚改结算保障18年业绩根据克尔瑞数据,公司17年实现销售金额148.1万平米,同比-5.2%,基本完成全年150亿元销售计划的98.7%;实现销售面积81.1万方,同比-20.2;销售均价18,261元/平米,同比+18.8%。同期销售回款174.6亿元,同比+3.3%,再创历史新高;17年末预收账款128.6亿元,同比-5.1%,可覆盖17年地产营收91.6%,同时考虑到公司大量的棚改投资和一级开发投资将开始进入结算,18年业绩高增有所保障。 3、棚改方式拿地为公司独特标签,后续棚改项目可贡献业绩65-82亿元公司17年通过联合竞买、合作开发、股权收购、招拍挂、棚改、政府实施授权等多种模式,共获7块土地(二级项目5个,一级和棚改项目各1个),新增建面154万方,同比-66%;18年1月再获青岛、天津地块,新增建面6.3万方。棚改方面,16年开启棚改模式加速土地获取,京内先后获得了望坛村(持股98%)、张仪村(持股91%)、怀柔新城(持股92%)、顺义临河村、延庆康庄镇棚改项目,建面分别为136、16、30、75、50万方,总投资额742亿,权益投资额728亿;按目前北京棚改最高可获15%回报率(范围12-15%),上述项目合计可贡献权益净利润65-82元。 4、负债率有所提升,棚改项目获得银团融资,融资渠道多样致成本下降报告期末公司资产负债率77.4%,同比+5.1pct;净负债率123.1%,同比+68.3pct,属行业较高水平,主要原因在于应付利息和长期借款增加。公司综合利用各种融资方式,继望坛项目实施银团融资后,临河村和怀柔项目又先后复制;40亿元的永续中票已完成首期10亿元发行;17年末公司融资总额477亿,同比+66.3%,整体平均融资成本5.6%,同比-0.48pct。 5、投资建议:京内棚改拿地标杆,后续业绩释放在即,维持“推荐”评级北京城建在北京拥有大量存量优质土储以及强大的增量拿地能力,尤其棚改模式拿地是最大亮点,目前京内棚改项目权益计划投资额合计达728亿元,后续可贡业绩达65-82元,贡献规模可观,并预计将在18-19年逐步开始贡献业绩。鉴于公司结算毛利率低于我们预期,我们分别将2018-19年每股收益预测下调至1.08元和1.30元,同时目标价下调至为14.00元,维持“推荐”评级。 6.风险提示:房地产市场下行风险。
北京城建 房地产业 2017-11-07 14.84 15.39 101.44% 14.83 -0.07%
14.83 -0.07%
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事件:公司2017年前三季度实现营业收入70.81亿元,同比增长6.85%;归属于上市公司股东的净利润4.82亿元,比去年同期减少29.58%;每股收益0.31元,同比降低29.58%。 投资收益大幅下降拖累短期业绩,国信证券分红减少为主因:公司前三季度归母净利润较去年同期减少2.03亿元。主要原因为公司所持有的3.43亿股国信证券股票分红较去年下降1.37亿。虽然公司毛利率较去年同期回升0.64个百分点,但管理费用率和财务费用率分别较去年同期增长0.86和1.24个百分点。财务费用大幅增加0.94亿元,主要原因为银行借款大幅增加,公司长期借款较去年同期增长181%。 销售量缩价涨,回款变慢、棚改支出增加拖累经营现金流:公司前三季度销售额133.55亿元,同比增长23.89%;公司前三季度销售面积66.83万平米,同比下降13.17%。公司销售呈现量缩价涨态势。前三季度公司销售商品、提供劳务取得的现金100.02亿元,较去年同期的110%明显下降,主要原因为网签受限以及按揭贷款放款进度变慢。公司经营活动现金流较去年同期大幅减少,同时预付账款大幅增加,主要原因为棚改项目拆迁支出大幅度增加。 棚改业绩释放在即,公司业绩有望快速增长:公司目前有5个在手棚改项目,计划总投资额743亿元,全部完成后有望贡献税后总利润约76亿元。 进展较快的顺义临河村项目和望坛项目有望明年开始结算利润,根据我们测算,顺义临河村项目和望坛项目明年预计能贡献利润8亿元左右,有望助力公司业绩实现快速增长。 “一体两翼”转为“齐头并进”,商业地产业务增长迅猛:今年五月以来,公司发展战略从“地产开发为主体,股权投资和商业地产为两翼”转为三大业务板块协调发展的战略。公司前三季度商业地产经营额1.42亿元,同比增长25.66%;截至9月30日,公司商业地产持有面积21.77万平米,账面价值仅25.31亿元(投资性房地产科目),账面均价仅11626元,账面价值被严重低估。未来随着过往低租金合同陆续到期更新,租金水平将根据市场价进行调整,将为公司利润增长提供支撑。 投资建议:公司在手棚改项目进展迅速,明年有望释放利润,助力公司业绩实现快速增长;公司多元化拿地能力强,获取优质资源的优势明显;公司商业地产账面价值被严重低估,在三大板块齐头并进的发展战略下商业地产板块业绩有望继续迅猛发展。我们认为公司未来业绩有望实现快速增长,预计公司2017-2019年净利润约为17.12亿、25.14亿、33.33亿,对应EPS为1.09、1.60和2.13元,对应PE为13.7X、9.3X和7.0X,首次覆盖,给予“买入”评级,六个月目标价19.50元。
北京城建 房地产业 2017-10-31 14.84 -- -- 14.84 0.00%
14.84 0.00%
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1)税费增加和投资收益减少导致净利润下滑。公司前三季度实现营收70.8亿,同比增长6.9%;归母净利4.8亿,同比下降29.6%。税费增加和投资收益下滑导致净利率下滑:财务费用增加0.9亿,主要因为有息负债增加;税金及附加增加1.3亿,主要因为预交土增税增加;投资净收益减少1.4亿,主要因为锦州银行和国信证券分红减少。 2)京内资源优势显著。公司作为北京城建集团唯一地产上市平台,地产业务上,集团提供项目资源、资质门槛、资金、技术、团队等支持;股权投资上,集团提供优质标的。公司目前土储量足质优,深耕北京拓展潜力二三线,当前权益未结建面278.8万平,权益未结算货值808.8亿;其中北京分别占比50.4%、75.1%。随着北京城市功能调整优化落实可期,公司资源股属性凸显,土地增值红利显著。 3)棚改稳步推进,成为京内标杆。2017年以来公司新增6个项目合计土地储备150万平方米,其中二级项目4个,一级和棚改各一个。公司从2016年开始大力布局棚改,迄今已获得5个大型棚改项目,分别位于怀柔、东城、丰台、顺义和延庆,总计容面积427.5万平,计划总投资额达742.6亿元,成为名副其实的北京棚改先锋。公司已储备丰富操作经验和棚改团队,形成标杆效应,未来将助力公司顺利获取和推进其他优质棚改项目。 投资建议:北京城建深耕北京,京内开发资源丰富,集团大股东给予上市公司充分资源支持。棚改项目为公司未来利润释放和土地储备提供了良好的契机,同时股权投资每年可贡献稳定可观收益,未来业绩将逐步释放,预计2017-2018年EPS分别为1.06、1.25、1.89元,对应PE分别为14.2X、11.9X、7.9X,维持“强烈推荐-A”评级。
北京城建 房地产业 2017-09-25 14.84 -- -- 14.84 0.00%
14.84 0.00%
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核心观点: 背靠北京市国资委,与城市发展紧密相连。借助大股东北京城建集团得天独厚的资源优势,公司一二级项目拓展迅速,目前已经布局北京、天津、重庆、成都、青岛、三亚6大城市。截止到17年中期,北京城建未结算口径的土地储备面积940万方,其中地产开发项目储备规模511万方,总货值超过1000亿元;棚改及一级开发项目储备为428万方。开发类项目中京内项目占比达到44%。 销售稳定原有业务,棚改增加新鲜活力。北京城建16年实现销售金额156亿元,创历年新高,同比增长30%, 17年上半年公司完成签约销售金额109亿元,与去年同期相比上升53.3%, 销售均价达到20165元/平米,利润率显著增厚。16年以来公司累计获取棚改项目合计总投资规模已经达到774.2亿元,其中望坛项目单一投资规模达到了411亿元。目前临河村棚户区改造签约率100%;望坛项目98.5%, 预计将在17、18年逐步结算,增加公司的业绩弹性。 预计17、18年的业绩分别为1.08和1.60元,维持“买入”评级。公司目前地产项目权益净增加值为83.3亿,考虑净资产NAV 总额280亿,每股NAV17.86元/股,若考虑公司近两年新增的棚户区改造项目带来的权益增加值,每股NAV 为23.41元/股,折价率为33%,低于行业平均水平。未来两年,公司业绩增长具备多重催化,传统京内高毛利项目面临清盘,棚改落地投资的确认,以及早期投资项目的退出。作为北京市龙头企业,在完成政府规划任务的同时,还将充分受益于城市的高速发展。 风险提示。公司销售表现受到北京市政策影响较大,旧改项目进度存在不确定性。
北京城建 房地产业 2017-08-21 14.41 -- -- 15.09 4.72%
15.83 9.85%
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一、事件概述 公司发布2017年半年报。报告期内,公司实现营业收入39.23亿元,同比增长30.61%,归属于上市公司股东净利润2.64亿元,同比下降39.23%;实现基本每股收益0.17元,同比下降39.89%。 二、分析与判断 上半年销售表现良好,逆势实现规模扩张报告期内,公司合约销售额达到108.55亿元,同比增长53.32%,合约销售面积为53.83万平方米,与去年同期持平。报告期内,公司实现营业收入39.23亿元,同比增长30.61%。在建安成本上涨、地产限购限售限贷政策趋严的大背景下,公司加快了项目推盘和结算的速度,为公司带来了明显的业务规模增长。 短期利润下降,不改公司业绩增长预期2017年上半年公司结算项目多为2014-2015年公司开发项目。受结算项目毛利空间低的影响。同时报告期内公司的长期负债要高于去年同期,承担的财务费用也相应拖累了报告期内的净利润。报告期内,公司归属上市公司股东的净利润为2.64亿元,同比下降39.23%。随着公司结转项目毛利空间的改善,预计年报净利润将会恢复增长。 保持进取态势,棚改参与度进一步深化报告期内,公司新增土地储备为150万平方米,开复工面积365.33万平方米。报告期内,公司继续坚持立足北京、拓展北京周边和一二线城市及中心城市拿地策略,共获得6块土地,其中二级项目4个,一级和棚改项目各1个。公司与保定市豪中房地产开发有限公司在河北省保定市共同出资设立一家具有独立法人资格的项目公司,拟在保定地区拓展棚改项目。公司通过“棚改+土地一级开发”的模式,突破土地资源瓶颈,未来公司资源优势将逐步凸显,土地增值将为业绩的增长奠定基础。 “商业地产+股权投资”带来新的业绩增长点在保持地产开发业务快速发展的基础上,公司积极参与对外股权投资,目前公司对外投资企业14家,其中上市公司4家,总投资额17.13亿元。商业地产经营能力持续提高,经营效益显著,在社区商业、酒店和写字楼运营等方面的管理和运营能力逐步增强。预计未来商业地产与股权投资业务,将形成房地产开发业务外的新业绩增长点,对改善公司业务结构和形成协同效应都有战略意义。 三、盈利预测与投资建议 投资建议:我们认为公司棚改拿地模式优势显著,商业地产和股权投资业务的发展将有望带动公司业绩继续维持高速增长。我们预计公司2017、2018年EPS分别为1.05和1.23元/股,对应当前股价PE分别为13.4和11.0倍,给予“强烈推荐”评级。 四、风险提示: 房地产调控政策超预期,股权投资收益不及预期。
北京城建 房地产业 2017-08-18 14.00 16.02 109.69% 15.09 7.79%
15.83 13.07%
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事件:公司公布2017半年报,公司上半年实现营业收入39.23亿,同比+30.61%;实现归属上市公司股东净利润2.64亿,同比-39.23%;基本EPS 0.17元,同比-39.24%。 H1投资收益及递延所得税拖累,业绩有所下滑:公司业务分为房地产开发、商业地产和股权投资三大板块。其中:1)H1地产竣工71.4万方(同比+231%):在收入结算增长驱动下,毛利上升12%,但毛利率下降4.4个pct,主要由于毛利占比较大的世华龙樾、海梓府、成都龙樾湾(政策性用房交付等)结构性原因所致。2)持有物业:2017年H1公司租赁业务贡献毛利润7963万元,目前三亚万豪酒店、三亚建国酒店及奥体文化商务园尚未竣工,未来业绩贡献比例将逐步增加。3)股权投资:公司持有4家上市公司股票,1家IPO 申请已启动。公司H1投资收益减少了1.12亿元,主要是持有上市公司国信证券今年分红6,860万,少于上年的2.06亿元。4)所得税及少数股东权益增加:除投资收益外,公司上半年所得税费用增加0.51亿(递延所得税增0.45亿),少数股东损益0.12亿元,拖累业绩下滑39.23%。 销售量平价增,京内高毛利项目预计年内陆续结算:公司H1销售面积53.83万方(开工64.3万方),销售额108.55亿,分别同比-0.3%和53.3%。根据公司公告,截至期末的公司地产销售预收款为142.6亿元,同比增长17.2%,其中占比较大为京内的世华龙樾、北京密码、门头沟上悦居,预计于今年内竣工结算。 在手5个棚改项目,进军保定市场:公司上半年通过联合竞买、合作开发、股权收购、公开竞标、棚户区改造、政府实施授权等模式,共获得6块土地,其中二级项目4个,一级和棚改项目各1个,新增土储总建面150万方(同比+2.1%)。2016年至今,公司以望坛为代表的棚改模式逐渐成型。目前公司在手棚改项目5个、一级开发项目3个,其中今年5月新增北京市延庆区康庄项目,另外公司8月11日公告出资65%参股成立保定项目公司,进军保定棚改市场。目前在手棚改项目合计总投资777亿元(截至中报),预计总回报106亿元(回报率12%-15%)。其中,望坛项目回报60亿元,8月11日项目正式签约期已经结束,签约率近100%。 基金模式逐步成熟,降低棚改资金沉淀:公司15年来开始以权益类产业基金的模式,引入金融机构资金,减少了自有资金沉淀。2015年,公司通过与城建集团联合设立的基金平台城建投资,分别设立一期、二期基金投资于门头沟及大兴区瀛海项目。报告期内,公司一期基金已期满清算,收回全部本金及获得投资收益6,344万。而二期基金按比例收回本金1.33亿,目前剩余规模18.4亿。公司今年7月成立棚改基金(兴润基金),用于投资张仪村棚改项目。 投资建议:公司背靠北京国匠城建集团,京津冀棚改经验丰富,潜在大量环北京地区项目获取机会。公司16年开始大幅加大棚改投资力度(15-16年未有业绩贡献),按照平均1.5-2年左右开发周期,预计公司17-18年将进入收获期,预测2017-2019EPS 为1. 13、1.33、1.69元,对应目标价20.3元,给予买入-A 评级。 风险提示:棚改回报期不确定性较强、股权投资收入不及预期。
北京城建 房地产业 2017-08-16 14.00 16.17 111.65% 15.09 7.79%
15.83 13.07%
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维持增持评级,目标价20.48 元,维持2017/18 年EPS 为1.10 元、1.18 元的判断。随着雄安和北三县规划落地预期的持续发酵,北京区域房企仍有较大的投资机会。北京城建是立足北京的老牌房企开发商,依托于大股东雄厚的背景,公司在京内和环北京区域的具备较强资源优势,未来将持续受益于京津冀一体化进程。 经营平稳,销售同增53%。2017 年上半年公司实现营业收入39.23亿元,同增30.61%,净利润2.64 亿元,同减39.23%,主要由于结算毛利率大幅下滑和投资净收益下降所致。公司销售均价大幅提升,2017 年上半年销售均价超2 万元/平。 拿地较为积极,京内优势持续发力。2017 年上半年新增土储近150万方,主要分布在北京、三亚等城市。公司在京内及环京区域持续拓展棚改项目,通过一二级联动获取优质项目,大北京区域资源优势凸显。同时凭借公司雄厚的股东背景和丰富的开发经验,公司有望参与京津冀一体化的建设中,在激烈的北京区域的争夺中抢占先机。同时,随着棚改项目模式的成熟和推广,将持续为公司贡献业绩。 一体两翼稳步推进,融资渠道灵活畅通。股权投资和商业地产作为公司的两翼也在稳步推进。公司持有四家上市公司股票潜在投资收益超50 亿元,商业地产也在三亚、北京稳步推进,并开始贡献收入。公司融资手段多样,通过多渠道融资,保证现有项目的有序推进。 风险提示:北京区域棚改进程低于预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名