事件：2024年1月3日，公司发布2023年12月经营数据。2023年12月公司实现签约面积256.7万平方米，同比减少10.5%；实现签约金额329.8亿元，同比减少17.1%。 点评：2023全年销售累计同比个位数下滑，但优于百强销售数据。2023年12月公司实现签约面积256.7万平方米，同比减少10.5%（11月为减少8.0%），环比增加34.5%；实现签约金额329.8亿元，同比减少17.1%（11月为增加0.9%），环比增加7.4%。公司2023年全年累计实现销售金额3761.2亿元，同比下降9.8%；累计销售面积2466万平方米，同比下降6.2%；累计销售均价15252元/㎡，同比下降3.8%。单月及全年销售表现均优于百强房企整体表现，根据克而瑞数据，12月百强房企整体销售金额同比下滑38.6%，2023年全年百强房企整体销售金额同比下滑17.9%。 2023年年全年拿地聚焦核心城市，长三角和珠三角拿地金额近占比近8成。 2023年全年累计拿地金额829.7亿元，拿地金额占销售金额比重22.1%。 2023年以来，公司拿地集中于长三角及珠三角地区，根据累计拿地金额计算，长三角占比50.8%，珠三角占比26.2%。其中：上海（24.3%），东莞（14.4%），杭州（8.6%），合肥（5.5%）。 三道红线持续保持绿档。1）23年公司累计新增发债173.0亿元，新增公开市场债券成本进一步下降至3.01%（22年发债成本为3.11%）。2）三道红线持续达标。根据公司2023年三季度报，公司现金短债比为2.2，净负债率为53.9%，剔除预收账款的资产负债率为67.1%。3）财务管控稳健，债务结构也明显优化，一年内到期的有息负债占比为14.8%。 投资建议：公司销售规模保持第一梯队，投资质量提升，经营服务业务快速发展，具备中长期价值。我们维持万科2023-2024年EPS分别预计为1.55元、1.56元，按照2024年1月2日收盘价计算PE分别为6.5倍、6.5倍，维持“买入”评级。 风险提示：