审 计 报 告
众环审字（2021）0102232 号
湖北福星科技股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了湖北福星科技股份有限公司（以下简称“福星股份”）财务报表，包括 2020
年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2020 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金
流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了
福星股份 2020 年 12 月 31 日合并及公司的财务状况以及 2020 年度合并及公司的经营成果和
现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对
财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职
业道德守则，我们独立于福星股份，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获
取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事
项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意
见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
（一）投资性房地产公允价值的计量
关键审计事项 在审计中如何应对该事项
请参见财务报表附注四、15 及附注六、13。 1、评估和测试了与以公允价值计量的投资
截止至 2020 年 12 月 31 日，福星股份投资 性房地产估值流程相关的关键内控控制设
性房地产账面价值为人民币 81.47 亿元，于 2020 计和运行的有效性；
年度确认的投资性房地产公允价值变动损益为 2、对管理层聘请的外部独立评估机构的专
人民币 1.76 亿元。 业胜任能力、独立性和客观性进行评价；
投资性房地产的公允价值需要管理层作出 3、对管理层选用的估值方法进行了解和评
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关键审计事项 在审计中如何应对该事项
重大判断，涉及很多估计和假设，例如所在地 价，评估其所采用的估值方法的合理性；
区的经济环境及未来趋势分析、因素修正、预 4、评价公允价值计量模式下投资性房地产
计租金、出租率、折现率等。公司聘请了外部 转换时点是否恰当，是否经适当审批，并
独立评估机构出具评估报告以支持管理层的相 对投资性房地产进行实地观察；
关估计。 5、复核财务报表中与投资性房地产公允价
鉴于该事项涉及金额较大且需要管理层作 值计量有关的列报与披露。
出重大判断和估计，因此我们将投资性房地产
公允价值计量作为关键审计事项。
（二）存货可变现净值的确定
关键审计事项 在审计中如何应对该事项
请参见财务报表附注四、12 及附注六、7。
截至 2020 年 12 月 31 日，福星股份期末存 1、评价管理层与治理层编制和监督管理预
货余额为 309.62 亿元，存货跌价准备金额为 0.08 算以及预测各存货项目的建造和其他成本
亿元，存货账面价值为 309.54 亿元，存货账面 相关的关键内部控制的设计和运行有效
价值占资产总额的比重为 59.01%。 性；
在确定存货可变现净值过程中，需要管理 2、选取样本，对存货项目进行实地观察，
层在取得确凿证据的基础上，考虑持有存货的 并询问管理层项目的开发进度和最新预测
目的、资产负债表日后事项等因素，对每个拟 的各项目总开发成本的预算数；
开发产品和在建开发产品达到完工状态时将要 3、评价管理层所采用的估值方法，并将估
发生的建造成本作出合理预计，并估算每个存 值中采用的关键估计和假设，与市场可获
货项目的预期未来净售价（参考附近地段房地 取数据和公司的销售预算计划进行比较；
产项目的最近交易价格）和未来销售费用以及
4、选取样本，就公司以往年度可变现净值
相关销售税金等，该过程涉及重大的管理层判
的评估与实际变现的价值进行比较，以评
断和估计。
价管理层存货跌价准备估计的准确性；
由于存货金额重大，存货跌价准备的计提
5、对资产负债表日后已销售的部分开发产
可能对本期经营成果和期末财务状况产生重大
品，通过抽样方式对实际售价与预计售价
影响，且估计存货项目达到完工状态时将要发
进行比较，对管理层估计的合理性进行评
生的建造成本和未来净售价存在固有风险，特
估；
别是考虑到当前的经济环境在各个城市推出的
各种应对房地产市场的措施，管理层在确定存 6、获取管理层编制的存货可变现净值计算
货减值时需要作出重大判断，因此我们将存货 表，重新计算存货可变现净值。
可变现净值的确定作为关键审计事项。
（三）房地产开发项目收入确认
关键审计事项 在审计中如何应对该事项
请参见财务报表附注四、25 及附注 1、测试及评价与房地产开发项目的收入确认相关
六、39。 的关键内部控制的设计和运行有效性；
2020 年度，福星股份的房地产开发 2、检查公司的房产销售合同条款，以评价公司有
项目的收入为 58.94 亿元，占主营业务 关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关
收入的比重为 81.96%。由于房地产项目 会计准则的要求；
的收入对福星股份的重要性，以及单个 3、就本期确认房地产开发收入的项目，选取样本，
房地产开发项目销售收入确认上的细小 检查销售合同的网签情况及可以证明房产已达到
错误汇总起来可能对福星股份的利润产 交付条件的支持性文件，以评价相关房地产开发项
生重大影响，因此，我们将房地产开发 目收入是否已按照公司的收入确认政策确认；
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关键审计事项 在审计中如何应对该事项
项目的收入确认作为关键审计事项。 4、对本期确认的房地产开发项目收入，选取样本，
将其单方平均售价与从公开信息获取的单方售价
相比较；
5、获取销售部门的销售控制表，检查已办理交付
手续的房地产开发项目账面收入确认情况，以评价
房地产开发项目的收入被完整记录；
6、就资产负债表日前后确认的房地产开发项目收
入，选取样本，检查可以证明房产已达到交付条件
的支持性文件，以评价相关房地产开发项目收入是
否在恰当的期间确认。
四、其他信息
福星股份管理层对其他信息负责。其他信息包括 2020 年年度报告中涵盖的信息，但不
包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的
鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息
是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。
在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
福星股份管理层（以下简称管理层）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其
实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误
导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估福星股份的持续经营能力，披露与持续经营相关的
事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算福星股份、终止运营或别无其
他现实的选择。
治理层负责监督福星股份的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保
证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准
则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预
期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为
错报是重大的。
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在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，
我们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序
以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能
涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重
大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就
可能导致对福星股份持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出
结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表
使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的
结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致福星股份不能持
续经营。
（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易
和事项。
（六）就福星股份中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务
报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计。我们对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通
我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能
被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构
成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，
或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益
方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
（项目合伙人）：
刘定超
中国注册会计师：
吴玉妹
中国武汉 2021年4月28日
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湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
湖北福星科技股份有限公司
2020 年度财务报表附注
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况
湖北福星科技股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）于 1993 年 3 月 10 日经
湖北省经济体制改革委会员“鄂改（1993）16 号文”批准，以定向募集方式设立，并经湖
北省汉川县工商行政管理局核准登记并取得营业执照。
1999 年 5 月，经中国证券监督管理委员会“证监发行字【1999】54 号文”批准，本公
司采用上网发行方式向社会公开发行人民币（A）股 5,500.00 万股，并于 6 月 18 日在深圳
证券交易所挂牌交易，发行完成后公司的总股本增加至 20,515.00 万股。
2000 年 9 月，经公司临时股东大会决议，以 20,515.00 万股的总股本为基数，每 10 股
送红股 1 股、以资本公积金转增 2 股，送转股后的总股本为 26,669.50 万股。
2005 年，公司第二次临时股东大会审议通过了《股权分置改革方案暨减少注册资本议
案》，全体非流通股东以其持有的非流通股份按照 1:0.63 的比例缩股，股改完成后的总股本
变更为 20,526.649 万股。
2006 年 10 月，经中国证券监督管理委员会“证监发行字【2006】87 号文”核准非公开
发行股票 6,000.00 万股，发行后股本总额为 26,526.649 万股。
2006 年 12 月，公司 2006 年第三次临时股东大会审议通过了《湖北福星科技股份有限
公司股票期权激励计划》。根据股东大会的授权，公司董事会确定向本公司及本公司的全资
子公司福星惠誉控股有限公司的 25 名董事、监事及高级管理人员授予股票期权 760.00 万股，
授予日为 2006 年 12 月 11 日，共分三期行权，其中第一期未行权。
2007 年 5 月，经 2017 年股东大会决议及修改后的公司章程规定，以资本公积、未分配
利润向全体股东转增股份总额 25,996.116 万股，送转后股本总额为 52,522.765 万股。
2007 年 10 月，经深圳证券交易所核准，公司所属行业变更为“房地产行业”。
2008 年 5 月，经中国证券监督管理委员会“证监许可【2008】625 号文”核准本公司公
开增发不超过 18,000.00 万股人民币（A）股。本次公开增发实际发行股份数为 18,000.00 万
股，增发后本公司的股本总额为 70,522.765 万股。
2009 年 12 月，经公司第六届董事会第二十二次会议决议，公司第二个行权期股票期权
行权条件达到，向谭功炎、张守才、夏木阳等 19 位激励对象定向发行股票，由激励对象以
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湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
调整后的行权价 4.51 元/股的价格参与认购的方式，增加股本人民币 475.20 万元。公司变更
后股本总额为 70,997.965 万股。
2010 年 11 月，经公司第六届董事会第三十五次会议决议，公司第三个行权期股票期权
行权条件达到，向谭功炎、夏木阳、胡朔商等 20 位激励对象定向发行股票，激励对象以调
整后的行权价 4.41 元/股参与认购的方式，增加股本人民币 237.60 万元。公司变更后股本总
额为 71,235.565 万。
2015 年 12 月，经中国证券监督管理委员会“证监许可【2015】2877 号文”核准，本公
司非公开发行股票不超过 29,041.63 万股，实际发行 23,696.68 万股，于 2016 年 1 月 21 日在
深圳证券交易所挂牌交易，增发后公司的股本总额为 94,932.247 万股。
2017 年 10 月，经公司第四次临时股东大会审议通过了《关于公司<2017 年限制性股票
激励计划（草案修订稿）及其摘要的议案>》，根据股东大会的授权，公司董事会确定向 56
名股权激励对象定向发行股票 2,220.00 万股，增加股本 2,220.00 万元，公司变更后股本总额
为 97,152.247 万。
2018 年 4 月 20 日，公司第九届董事会第十三次会议审议通过了《关于回购注销部分激
励对象已获授但尚未解锁的限制性股票的议案》，根据该议案，对 1 名已不符合激励条件的
激励对象及首次授予第一个解除限售期由于业绩考核不达标不能解除限售的限制性股票回
购注销，本次回购注销减少股票 906.00 万股，公司变更后股本总额为 96,246.247 万股。
截至 2020 年 12 月 31 日，本公司注册资本为人民币 962,462,474.00 元，实收资本为人
民币 962,462,474.00 元，实收资本（股本）情况详见附注（六）33。
1、 本公司注册地、组织形式和总部地址
本公司组织形式：股份有限公司
本公司注册地址：湖北省汉川市沉湖镇福星街1号
本公司总部办公地址：湖北省汉川市沉湖镇福星街1号
2、 本公司及各子公司（统称“本集团”）的业务性质和主要经营活动
本集团系以房地产行业和金属制品业为主的综合类经营，主要产品、劳务包括：房地产
开发、经营、管理；物业管理及租赁；金属丝、绳及其制品的制造、销售、出口业务；高新
技术的开发与高新技术项目投资。
3、 母公司以及集团最终母公司的名称
本公司母公司为福星集团控股有限公司，福星集团控股有限公司的最终母公司为湖北省
汉川市钢丝绳厂。
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湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
4、 财务报告的批准报出者和财务报告批准报出日
本财务报表业经本公司董事会于2021年4月28日批准报出。
截至 2020 年 12 月 31 日，本集团纳入合并范围的子公司共 99 户，详见本附注八“在其
他主体中的权益”。本集团本年合并范围比上年增加 2 户，减少 12 户，详见本附注七“合并
范围的变更”。
二、财务报表的编制基础
本集团财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布
的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、于 2006
年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 42 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准
则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开
发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定（2014 年修订）》的披
露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本集团会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具
和投资性房地产外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关
规定计提相应的减值准备。
本财务报表以持续经营为基础列报。
三、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团
2020 年 12 月 31 日的财务状况及 2020 年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公
司及本集团的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公开
发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》有关财务报表及其附
注的披露要求。
四、重要会计政策和会计估计
本集团根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事
项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详见本附注四、25“收入”中的各项描述。关于
管理层所作出的重大会计判断和估计的说明，请参阅附注四、34“重大会计判断和估计”。
1、 会计期间
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本集团的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。
本集团会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、 营业周期
正常营业周期是指本集团从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本
集团以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
3、 记账本位币
人民币为本集团及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本集团及境内子公司
以人民币为记账本位币。本集团之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定
美元、澳元为其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4、 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企
业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性
的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业
控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对
被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产
账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本
溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企
业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买
方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的
日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权
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而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审
计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为
合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始
确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后 12 个月内
出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本
大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并
成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项
可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件
而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况
已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相
关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述
情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则
解释第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》
第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5“合并财务报表的编制方法”
（2）），判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面
各段描述及本附注四、14“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分
个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投
资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综
合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公
允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的
被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处
置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
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湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
5、 合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本集团拥有对被投资方的权
力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响
该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本集团控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进
行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并
范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成
果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调
整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果
及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期
初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司，其自合并当期期初至合并日的经营成果
和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表
的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本
公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并
取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益
及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属
于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数
股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减
少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按
照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之
和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的
差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧
失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。其后，对该
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部分剩余股权按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——
金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注四、14“长期股权投资”或本
附注四、9“金融工具”。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公
司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项
交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为
一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；②这
些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发
生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交
易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长
期股权投资”（详见本附注四、14“长期股权投资”（2）④）和“因处置部分股权投资或其
他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公
司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司
并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对
应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制
权时一并转入丧失控制权当期的损益。
6、 合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团根据在合营安
排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本集
团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本集团仅对该安
排的净资产享有权利的合营安排。
本集团对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、14“长期股权投资”（2）②
“权益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
本集团作为合营方对共同经营，确认本集团单独持有的资产、单独所承担的负债，以及
按本集团份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本集团享有的共同经营产出
份额所产生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本集团单独
所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。
当本集团作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自
共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本集团仅确认因该交易产生的损益中
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归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》
等规定的资产减值损失的，对于由本集团向共同经营投出或出售资产的情况，本集团全额确
认该损失；对于本集团自共同经营购买资产的情况，本集团按承担的份额确认该损失。
7、 现金及现金等价物的确定标准
本集团现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本集团持有的期
限短（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动
风险很小的投资。
8、 外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本集团发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率折算为记账本位币金额，
但本集团发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记
账本位币金额。
（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑
差额，除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借
款费用资本化的原则处理；以及②分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的外币
货币性项目，除摊余成本（含减值）之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合
收益之外，均计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币
金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折
算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，
计入当期损益或确认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算方法
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债
项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其
他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期
汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；期末未分配利润按折算后
的利润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的
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差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外经营并丧失控制权时，将
资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按
处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇
率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本集团在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了
对境外经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属
于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营
控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转
入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的
外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，在合并财务报表中，其因汇率
变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外经营
时，计入处置当期损益。
9、 金融工具
在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产的分类、确认和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分
为：以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入
初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款
或应收票据，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
①以摊余成本计量的金融资产
本集团管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此
类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅
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为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产，采用实际利
率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，
且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本集团对此类金融资产按照公
允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计
算的利息收入计入当期损益。
此外，本集团将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产。本集团将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计
入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从
其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。
③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
本集团将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
此外，在初始确认时，本集团为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本集团采用公允价值进行
后续计量，公允价值变动计入当期损益。
（2）金融负债的分类、确认和计量
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其
他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计
入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融
负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套
期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。
被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本集团自身信用
风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益
的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价值变动计入当
期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损
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益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的
影响金额）计入当期损益。
②其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财
务担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计
量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：① 收取该金融资产现金流量的合同权
利终止；② 该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入
方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该
金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认
有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水
平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到
的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未
终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止
确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额
计入当期损益。
本集团对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有
的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有
的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进
行会计处理。
（4）金融负债的终止确认
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债（或该部
分金融负债）。本集团（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替换原金融
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负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债，同时确
认一项新金融负债。本集团对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出实质性修改的，终
止确认原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。
金融负债（或其一部分）终止确认的，本集团将其账面价值与支付的对价（包括转出的
非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
（5）金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当
前可执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融
资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债
在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
（6）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转
移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本集团采用活跃市场中的报价确定
其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构
等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市
场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方
最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金
流量折现法和期权定价模型等。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资
产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值
无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可输入值。
（7）权益工具
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团
发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的
交易费用从权益中扣减。本集团不确认权益工具的公允价值变动。
本集团权益工具在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的“利息”）的，
作为利润分配处理。
10、金融资产减值
本集团需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其
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变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款，主要包括应收票据、应收款项融资、
应收账款、其他应收款、债权投资、其他债权投资、长期应收款等。此外，对合同资产及部
分财务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用减值损失。
（1）减值准备的确认方法
本集团以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法（一
般方法或简化方法）计提减值准备并确认信用减值损失。
信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预
期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于购买或源生的已发
生信用减值的金融资产，本集团按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
预期信用损失计量的一般方法是指，本集团在每个资产负债表日评估金融资产（含部分
财务担保合同等其他适用项目，下同）的信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信
用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量
损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，本集团按照相当于未来 12 个月内预期
信用损失的金额计量损失准备。本集团在评估预期信用损失时，考虑所有合理且有依据的信
息，包括前瞻性信息。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认
后并未显著增加，选择按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
（2）信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准
如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确
认时确定的预计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。除特殊情
况外，本集团采用未来 12 个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变
化的合理估计，来确定自初始确认后信用风险是否显著增加。
（3）以组合为基础评估预期信用风险的组合方法
本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：应收关联方款项；与对
方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义
务的应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同
的组别，在组合的基础上评估信用风险。
（4）金融资产减值的会计处理方法
期末，本集团计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前减值
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准备的账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，则将差额
确认为减值利得。
（5）各类金融资产信用损失的确定方法
①应收票据
本集团对于应收票据按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。基于
应收票据的信用风险特征，将其划分为不同组合：
项 目 确定组合的依据
银行承兑汇票 承兑人为信用风险较小的银行
商业承兑汇票 根据承兑人的信用风险划分，与“应收账款”组合划分相同。
②应收账款
对于不含重大融资成分的应收款项，本集团按照相当于整个存续期内的预期信用损失金
额计量损失准备。
对于包含重大融资成分的应收款项和租赁应收款，本集团选择始终按照相当于存续期内
预期信用损失的金额计量损失准备
除了单项评估信用风险的应收账款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项 目 确定组合的依据
应收账款：
组合 1 本组合为应收政府机构及国有企业的款项。
组合 2 本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。
组合 3 本组合为应收合并范围内关联方的款项。
合同资产
组合 1 本组合以款项的账龄作为信用风险特征。
③其他应收款
本集团依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来 12
个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他
应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项 目 确定组合的依据
组合 1 本组合为应收的土地保证金及代垫路款。
组合 2 本组合以其他应收款的账龄作为信用风险特征。
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项 目 确定组合的依据
组合 3 本组合为应收合并范围内关联方的款项。
11、应收款项融资
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收票据和应收账款，自取得起期
限在一年内（含一年）的部分，列示为应收款项融资；自取得起期限在一年以上的，列示为
其他债权投资。其相关会计政策参见本附注四、9“金融工具”及附注四、10“金融资产减
值”。
12、存货
（1）存货的分类
存货主要包括原材料、在产品、低值易耗品、包装物、产成品、开发成本、开发产品
等。
（2）存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。发出
时按加权平均法计价。
开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目
完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时采用个别计价
法确定其实际成本。
（3）开发用土地使用权的核算方法
购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入开发使用前，作为无形资
产核算；土地投入开发时，将土地使用权的账面价值全部转入开发成本。
开发用地的核算方法：
①土地开发过程中的各项支出，除可直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出外，其
他土地开发支出计入“开发成本-土地开发成本-土地征用及拆迁补偿费”科目核算。
②房屋开发过程中的土地成本，根据成本核算对象，按实际成本记入“开发成本-房屋
开发成本-土地征用及拆迁补偿费”科目核算。
（4）公共配套设施费用的核算方法
①配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并能直接计入有关成
本核算对象的，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目。如果发生的配
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套设施支出，应由两个或两个以上的成本对象负担的，应先在“开发成本-配套设施开发成
本”科目先行汇集，待配套设施完工时，再按一定标准，分配计入有关房屋开发成本核算对
象的“配套设施费”成本项目。
②配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施；或房屋已开发等待出售
或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，
采取预提的方法。即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工
房屋应负担的配套设施支出，记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目。
预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。
（5） 低值易耗品和包装物的摊销方法：低值易耗品和包装物在领用时根据实际情况采
用一次摊销法进行摊销。周转用包装物按照预计的使用次数分次计入成本费用。
（6）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估
计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基
础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，
提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提
取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现
净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期
损益。
（7）存货的盘存制度为永续盘存制。
13、合同资产
本集团将客户尚未支付合同对价，但本集团已经依据合同履行了履约义务，且不属于
无条件（即仅取决于时间流逝）向客户收款的权利，在资产负债表中列示为合同资产。同一
合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。
合同资产预期信用损失的确定方法和会计处理方法参见附注四、10、金融资产减值。
14、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本集团对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的
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长期股权投资。本集团对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其中如果属于非交易性的，本集
团在初始确认时可选择将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
核算，其会计政策详见附注四、9“金融工具”。
共同控制，是指本集团按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动
必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本集团对被投资单位的
财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的
制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权益在最
终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投
资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调
整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在
合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股
权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与
所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通
过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别
是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权
的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益在
最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权
投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支
付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并
日之前持有的股权投资因采用权益法核算或作为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股
权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益
性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的
企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交
易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买
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方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始
投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关
管理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长
期股权投资取得方式的不同，分别按照本集团实际支付的现金购买价款、本集团发行的权益
性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允
价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直
接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实
施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第
22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用
权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投
资。
① 成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权
投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利
或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
② 权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投
资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的
份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资
单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对
于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股
权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资
时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确
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认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本集团不一致的，按照本集团的会计政策及会
计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本集
团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交
易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本
集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
本集团向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取
得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本
与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团向合营企业或联营企业出售的资产
构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团自联营企业及
合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》的规定进行会
计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构
成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额
外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期
间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于本集团 2014 年 7 月 1 日首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企业和合营企
业的长期股权投资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直线摊销的金
额计入当期损益。
③ 收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算
应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，
资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④ 处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投
资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部
分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5“合并财务报
表编制的方法”（2）中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，
计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将
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原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他
所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被
投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合
收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转
当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润
分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处
置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对
该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位
实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，
其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得对被投
资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收
益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行
会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润
分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后
的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余
股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结
转。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩
余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与
账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，
在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计
处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的
所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一
揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，
在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差
额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
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15、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的
土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本集团
持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确表示将其用
于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有
关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，
在发生时计入当期损益。
本集团采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产，会计政策选择的依据为：
① 本集团投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
②本集团能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，
从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
本集团不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允
价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
本集团有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以
其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期
损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按
照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；
转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终
止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后计入当期损益。
16、固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会
计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可
靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。
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（2）各类固定资产的折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各
类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类 别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 15-35 3 6.47-2.77
机器设备 10-15 3 9.70-6.47
自动化设备 12 3 8.08
动力设备 11-18 3 8.82-5.39
工业设备 7-13 3 13.86-7.46
运输设备 8-12 3 12.13-8.08
其他设备 5-14 3 19.40-6.93
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本
集团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、21“长期资产减值”。
（4）融资租入固定资产的认定依据、计价方法和折旧方法
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：
①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司。
②本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁
资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权。
③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
④本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允
价值。
⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使用。
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两
者中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确
认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师
费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个
期间采用实际利率法进行分摊。
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可
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能转移，也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计
提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命
内计提折旧；无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使
用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
（5）大修理费
本集团对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认
条件的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定
期大修理间隔期间，照提折旧。
（6）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能
可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后
续支出，在发生时计入当期损益。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定
资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计
入当期损益。
本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发
生改变则作为会计估计变更处理。
17、在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定
可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、21“长期资产减值”。
18、借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差
额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发
生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已
经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可
销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。
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专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入
或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专
门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本
化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计
入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使
用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超
过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
19、无形资产
（1）无形资产
无形资产是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流
入本集团且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发
生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使
用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑
物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资
产处理。
使用寿命有限的无形资产，自可供使用时起，对其原值在其预计使用寿命内采用直线法
分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
使用寿命有限的无形资产的摊销年限、年摊销率列示如下：
类 别 摊销年限（年） 年摊销率（%）
土地使用权 46-50 2.00-2.17
其他 3 33.33
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为
会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证
据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿
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命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
（2）研究与开发支出
本集团内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段
的支出计入当期损益：
① 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
② 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③ 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场
或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
④ 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使
用或出售该无形资产；
⑤ 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
（3）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、21“长期资产减值”。
20、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项
费用。本集团发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使
以后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
21、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产
及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本集团于资产负债
表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商
誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，
每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入
减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的
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现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协
议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活
跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有
关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预
计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流
量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计
算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产
组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企
业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或
资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分
摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的
其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
22、职工薪酬
本集团职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工福利。
其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、
工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本集团在职工为本
集团提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资
产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及企业年金计划等。离职后福利计划包
括设定提存计划及设定受益计划。采用设定提存计划的，相应的应缴存金额于发生时计入相
关资产成本或当期损益。设定收益计划是，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。本
集团仅涉及设定提存计划。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给
予补偿的建议，在本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的
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职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支
付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本集团将自职工停止提供服务
日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认
条件时，计入当期损益（辞退福利）。正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），
按照离职后福利处理。
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照上述关于设定提存
计划的有关规定进行会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。
23、预计负债
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本集团承
担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠地计
量。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照
履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够
收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
24、股份支付
（1）股份支付的会计处理方法
股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基
础确定的负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
① 以权益结算的股份支付
用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允
价值计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况
下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或
费用/在授予后立即可行权时，在授予日计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
在等待期内每个资产负债表日，本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息
做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，
并相应调整资本公积。
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用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计
量，按照其他方服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，
但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入
相关成本或费用，相应增加股东权益。
② 以现金结算的股份支付
以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的
公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债；如须
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以
对可行权情况的最佳估计为基础，按照本集团承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务
计入成本或费用，相应增加负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变
动计入当期损益。
（2）修改、终止股份支付计划的相关会计处理
本集团对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权
益工具公允价值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的
权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其
他不利于职工的方式，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本
集团取消了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本集团对取消所授予的权益性工具作为加速
行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其
他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本集团将其作为授予权益工具的取
消处理。
（3）涉及本集团与本集团股东或实际控制人的股份支付交易的会计处理
涉及本集团与本公司股东或实际控制人的股份支付交易，结算企业与接受服务企业中其
一在本集团内，另一在本集团外的，在本集团合并财务报表中按照以下规定进行会计处理：
① 结算企业以其本身权益工具结算的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处
理；除此之外，作为现金结算的股份支付处理。
结算企业是接受服务企业的投资者的，按照授予日权益工具的公允价值或应承担负债的
公允价值确认为对接受服务企业的长期股权投资，同时确认资本公积（其他资本公积）或负
债。
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② 接受服务企业没有结算义务或授予本企业职工的是其本身权益工具的，将该股份支
付交易作为权益结算的股份支付处理；接受服务企业具有结算义务且授予本企业职工的并非
其本身权益工具的，将该股份支付交易作为现金结算的股份支付处理。
本集团内各企业之间发生的股份支付交易，接受服务企业和结算企业不是同一企业的，
在接受服务企业和结算企业各自的个别财务报表中对该股份支付交易的确认和计量，比照上
述原则处理。
25、收入
收入，是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加的、与股东投入资本无关的
经济利益的总流入。本集团与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品（含
劳务，下同）控制权时确认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确
了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；合同有明确的与所转让商品相关的
支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本集团未来现金流量的风险、时间分布
或金额；本集团因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。其中，取得相关商品控制
权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
在合同开始日，本集团识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履
约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑了
可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
对于合同中的每个单项履约义务，如果满足下列条件之一的，本集团在相关履约时段内
按照履约进度将分摊至该单项履约义务的交易价格确认为收入：客户在本集团履约的同时即
取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；本
集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至
今已完成的履约部分收取款项。履约进度根据所转让商品的性质采用投入法或产出法确定，
当履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的
成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
如果不满足上述条件之一，则本集团在客户取得相关商品控制权的时点按照分摊至该单
项履约义务的交易价格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，本集团考虑下列迹
象：企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；企业已将该商品
的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；企业已将该商品实物转移给
客户，即客户已实物占有该商品；企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，
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即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；客户已接受该商品；其他表明客户已取得
商品控制权的迹象。
与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（1）房地产销售
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件
的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并
验收合格，达到房产销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品控制权时点，确认销售
收入的实现。
（2）金属制品销售
对于金属制品销售，在本集团发出商品并经客户确认收货，在客户取得相关商品的控制
权时点，确认销售收入的实现。
26、合同成本
本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资
产。但是，如果该资产的摊销期限不超过一年，则在发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本不属于《企业会计准则第 14 号——收入（2017 年修订）》之外
的其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或
类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；②该成本增加了本
集团未来用于履行履约义务的资源；③该成本预期能够收回。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当
期损益。
27、政府补助
政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府以投资者
身份并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相
关的政府补助。本集团将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与
资产相关的政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定
补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补
助：（1）政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的
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支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日
进行复核，必要时进行变更；（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，
作为与收益相关的政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府
补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计
量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
本集团对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有
确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收
的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：（1）应收补助款的金额已
经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合理
测算，且预计其金额不存在重大不确定性；（2）所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政
府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办
法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业均可申请），而不是专门针对特定企业制定的；
（3）相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为
保障的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到；（4）根据本集团和该补助事项的具体情
况，应满足的其他相关条件（如有）。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统
的方法分期计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损
失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已经
发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处
理；难以区分的，将其整体归类为与收益相关的政府补助。
与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相关成
本费用；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，
超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
28、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规
定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所
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得额系根据有关税法规定对本报告期税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认
但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时
性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所
得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不
予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税
暂时性差异，如果本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未
来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本集团确认其他
所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易
中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资
产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差
异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的
应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本集团以很可能取得用
来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得
税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和
税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回
相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足
够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在
很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所
得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值
外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
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（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，
本集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及
递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的
纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳
税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递延
所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
29、租赁
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可
能转移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
（1）本集团作为承租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。初
始直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（2）本集团作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初
始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计
入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时
计入当期损益。
（3）本集团作为承租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低
者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未
确认融资费用。此外，在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的初始
直接费用也计入租入资产价值。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额分别长期负债
和一年内到期的长期负债列示。
未确认融资费用在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资费用。或有租金于实际
发生时计入当期损益。
（4）本集团作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁
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款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和
与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余额
分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。
未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金于实际
发生时计入当期损益。
30、维修基金的核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取
或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
31、质量保证金的核算方法
在支付建安工程结算款时，按合同确定的质量保证金比例进行扣款并在“应付账款”科
目下分单位核算。质量保证期满，未发生工程质量问题，则根据本公司（或子公司）工程开
发部门的通知退还质量保证金。
32、其他重要的会计政策和会计估计
（1）回购股份
本公司回购的股份在注销或者转让之前，作为库存股管理，回购股份的全部支出转作库
存股成本。股份回购中支付的对价和交易费用减少所有者权益，回购、转让或注销本公司股
份时，不确认利得或损失。转让库存股，按实际收到的金额与库存股账面金额的差额，计入
资本公积，资本公积不足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。注销库存股，按股票面值和
注销股数减少股本，按注销库存股的账面余额与面值的差额，冲减资本公积，资本公积不足
冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。
（2）限制性股票
股权激励计划中，本公司授予被激励对象限制性股票，被激励对象先认购股票，如果后
续未达到股权激励计划规定的解锁条件，则本公司按照事先约定的价格回购股票。向职工发
行的限制性股票按有关规定履行了注册登记等增资手续的，在授予日，本公司根据收到的职
工缴纳的认股款确认股本和资本公积（股本溢价）；同时就回购义务确认库存股和其他应付
款。
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33、重要会计政策、会计估计的变更
（1）会计政策变更
财政部于 2017 年 7 月 5 日发布了《企业会计准则第 14 号——收入（2017 年修订）》（财
会[2017]22 号）（以下简称“新收入准则”）。经本公司第九届董事会第六十四次会议于 2020
年 4 月 29 日决议通过，本集团于 2020 年 1 月 1 日起开始执行前述新收入准则。
新收入准则为规范与客户之间的合同产生的收入建立了新的收入确认模型。为执行新收
入准则，本集团重新评估主要合同收入的确认和计量、核算和列报等方面。根据新收入准则
的规定，选择仅对在 2020 年 1 月 1 日尚未完成的合同的累积影响数进行调整。首次执行的
累积影响金额调整首次执行当期期初（即 2020 年 1 月 1 日）的留存收益及财务报表其他相
关项目金额，对可比期间信息不予调整。
执行新收入准则的主要变化和影响如下：
——本集团将因转让商品而预先收取客户的合同对价从“预收账款”项目变更为“合同负
债”项目列报。
——本集团为取得合同发生的预期能够收回的增量成本，如销售佣金，原计入销售费用，
在新收入准则下确认为“其他流动资产”，若该资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入
当期损益。
A、对 2020 年 1 月 1 日财务报表的影响
2019 年 12 月 31 日（变更前）金额 2020 年 1 月 1 日（变更后）金额
报表项目
合并报表 公司报表 合并报表 公司报表
其他流动资产 748,285,728.86 871,647.53 802,586,076.02 871,647.53
预收账款 11,497,594,303.56 25,940,198.65
合同负债 10,802,427,225.20
其他流动负债 51,079,600.00 720,306,479.71
递延所得税负
1,077,412,890.80 1,090,987,977.60
债
未分配利润 6,361,562,121.90 2,923,648,436.56 6,398,278,033.77 2,923,648,436.56
少数股东权益 1,195,233,360.40 1,199,242,708.89
B、对 2020 年 12 月 31 日/2020 年度的影响
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采用变更后会计政策编制的 2020 年 12 月 31 日合并及公司资产负债表各项目、2020 年
度合并及公司利润表各项目，与假定采用变更前会计政策编制的这些报表项目相比，受影响
项目对比情况如下：
a、对 2020 年 12 月 31 日资产负债表的影响
2020 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
报表项目 新收入准则下金额 旧收入准则下金额
合并报表 公司报表 合并报表 公司报表
其他流动资产 1,328,514,783.09 790,696.91 1,124,417,479.84 790,696.91
预收账款 26,857,314.83 16,256,820,607.51
合同负债 15,273,414,914.69
其他流动负债 957,536,377.99 988,000.00
递延所得税负
1,247,802,330.75 1,215,705,372.14
债
未分配利润 6,610,582,467.49 2,905,795,190.35 6,457,664,617.07 2,905,795,190.35
少数股东权益 1,192,984,836.22 1,173,902,342.00
b、对 2020 年度利润表的影响
2020 年度新收入准则下金额 2020 年度旧收入准则下金额
报表项目
合并报表 公司报表 合并报表 公司报表
销售费用 257,207,628.95 461,304,932.20
所得税费用 239,533,364.97 9,108,417.06 207,436,406.36 9,108,417.06
少数股东损益 -15,541,775.27 -34,624,269.49
（2）会计估计变更
本集团本报告期无会计估计变更事项。
34、重大会计判断和估计
本集团在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，需要对无法准确计量的
报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本集团管理层过
去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、
费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定
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性所导致的实际结果可能与本集团管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资
产或负债的账面金额进行重大调整。
本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅
影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影
响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本集团需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
（1）租赁的分类
本集团根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和融资
租赁，在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质
上转移给承租人，或者本集团是否已经实质上承担与租入资产所有权有关的全部风险和报
酬，作出分析和判断。
（2）金融资产减值
本集团采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需要
做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出该等判断
和估计时，本集团根据历史数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险、外部市场环境、
技术环境、客户情况的变化等因素推断债务人信用风险的预期变动。
（3）存货跌价准备
本集团根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及
陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及
其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产
负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在
估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
（4）预计负债
本集团根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延迟交
货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行该等现时
义务很可能导致经济利益流出本集团的情况下，本集团对或有事项按履行相关现时义务所需
支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很大程度上依赖于管理层的判
断。在进行判断过程中本集团需评估该等或有事项相关的风险、不确定性及货币时间价值等
因素。
其中，本集团会就出售、维修及改造所售商品向客户提供的售后质量维修承诺预计负债。
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预计负债时已考虑本集团近期的维修经验数据，但近期的维修经验可能无法反映将来的维修
情况。这项准备的任何增加或减少，均可能影响未来年度的损益。
（5）土地增值税清算准备金的计提
本集团房地产开发项目需就土地增值额按 30%-60%的累进税率缴纳土地增值税，本集
团需对土地增值税的计提金额进行估算，增值额的计算通常是房地产销售所取得的收入减去
可以扣除的费用，其中包括土地开发成本的摊销、借款利息以及相关的房地产开发成本。作
出估算判断时，需考虑的要素包括相关税务法律法规的规定和解释，在进行土地增值税汇算
清缴时，实际应付的税金可能高于或低于资产负债表日估计的数额。
（6）金融工具公允价值
对不存在活跃交易市场的金融工具，本集团通过各种估值方法确定其公允价值。这些估
值方法包括贴现现金流模型分析等。估值时本集团需对未来现金流量、信用风险、市场波动
率和相关性等方面进行估计，并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定性，其变化会
对金融工具的公允价值产生影响。权益工具投资或合同有公开报价的，本集团不将成本作为
其公允价值的最佳估计。
（7）长期资产减值准备
本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的
迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也
进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，
进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计
未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到
的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本
以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本集团在估计可收回金额时会采用所有能够
获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预
测。
本集团至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合
的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本集团需要预计未来
资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
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（8）折旧和摊销
本集团对固定资产在考虑其残值后和无形资产，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊
销。本集团定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命
是本集团根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生
重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
（9）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本集团就所有未利用的税务亏损
确认递延所得税资产。这需要本集团管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时
间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（10） 所得税
本集团在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定
性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定
结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税
产生影响。
（11） 公允价值计量
本集团的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。在对某项资产或负债的公允价
值作出估计时，本集团采用可获得的可观察市场数据。如果无法获得第一层次输入值，本集
团会聘用第三方有资质的评估师来执行估价。本集团与有资质的外部估价师紧密合作，以确
定适当的估值技术和相关模型的输入值。每季度向本集团董事会呈报发现，以说明导致相关
资产和负债的公允价值发生波动的原因。在确定各类资产和负债的公允价值的过程中所采用
的估值技术和输入值的相关信息在附注十中披露。
五、税项
1、 主要税种及税率
税种 具体税率情况
应税收入按 13%、9%、6%、5%的税率计算销项税，并按扣除当期
增值税
允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。
城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的 7%、5%、1%计缴。
土地增值税 依据房地产销售增值额，按超率累进税率 30-60 计缴。
企业所得税 按应纳税所得额的 25%计缴，合并报表内存在执行不同企业所得税
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湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
税率的纳税主体，详见下表“存在执行不同企业所得税税率纳税主
体明细”。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明：
所得税税率
纳税主体名称
（%）
湖北福星新材料科技有限公司 15.00
融 福 国 际 ( 香 港 ) 有 限 公 司 Financial Fook International (Hong Kong)
16.50
Co.,Limited. (Incorporate in HKSAR)
融 福 国 际 ( 香 港 ) 置 业 有 限 公 司 Financial Fook(Hong Kong)Property
16.50
CO.,LTD
汇辰有限公司 VITAL STAR CO.,LTD. 16.50
尚善投资有限公司 Shang Shan investments Limited 16.50
福 星 惠 誉 澳 洲 有 限 公 司 Starryland(Australia)PTY,LTD.(Incorporate in
30.00
Australia)
福 星 惠 誉 开 发 有 限 公 司 Starryland Property Development
30.00
PTY,LTD.(Incorporate in Australia)
福星惠誉悉尼有限公司 Starryland Sydney PTY,LTD. 30.00
福星惠誉新南威尔士有限公司 Starryland NSW PTY,LTD. 30.00
福星惠誉墨尔本有限公司 Starryland Melbourne PTY,LTD. 30.00
福星惠誉(美国)股份有限公司 Starryland USA Corp. 21.00
福星惠誉(美国)有限公司 Starryland USA LLC 21.00
福星惠誉美国公司 Starryland 70 Rainey Street LLC 21.00
2、 税收优惠及批文
2019 年 11 月 15 日，经湖北省科学技术厅、湖北省财政厅、湖北省国家税务局、湖北
省地方税务局批准，本公司子公司湖北福星新材料科技有限公司被认定为湖北省高新技术企
业（证书编号：GR201942001109，有效期三年）。故自 2019 年起公司按 15%的税率计缴企
业所得税。
六、合并财务报表项目注释
以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，“年初”指 2020 年 1
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湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
月 1 日，“年末”指 2020 年 12 月 31 日，“上年年末”指 2019 年 12 月 31 日，“本年”指 2020
年度，“上年”指 2019 年度。
1、 货币资金
项 目 年末余额 年初余额
库存现金 548,898.02 1,696,772.43
银行存款 4,002,517,204.91 3,921,280,188.24
其他货币资金 789,584,784.77 1,789,598,931.04
合 计 4,792,650,887.70 5,712,575,891.71
其中：存放在境外的款项总额 107,074,227.12 66,992,251.27
（1）于2020年12月31日，本集团的所有权受到限制的货币资金为人民币807,771,001.22
元（2019年12月31日：人民币1,128,598,931.04元），系定期存单质押409,115,587.99元、银行
承 兑 汇 票 保 证 金 208,074,069.33 元 、 借 款 质 押 保 证 金 100,000,000.00 元 、 按 揭 保 证 金
70,035,675.43元、诉讼冻结8,736,880.25元及其他11,808,788.22元。
（2）其他货币资金789,584,784.77元（2019年12月31日：1,789,598,931.04元）主要为定
期 存 单 409,115,587.99 元 ， 银 行 承 兑 汇 票 保 证 金 208,074,069.33 元 、 借 款 质 押 保 证 金
100,000,000.00元、按揭保证金70,035,675.43元、贷款保证金及其他2,359,452.02元等。
（3）于 2020 年 12 月 31 日，本集团存放于境外的货币资金为人民币 107,074,227.12 元
（2019 年 12 月 31 日：人民币 66,992,251.27 元）。
2、 应收票据
（1）应收票据分类列示
项 目 年末余额 年初余额
银行承兑汇票 29,931,699.45
商业承兑汇票 17,200,000.00 11,700,000.00
小 计 47,131,699.45 11,700,000.00
减：坏账准备 2,008,445.86 117,000.00
合 计 45,123,253.59 11,583,000.00
（2）年末已质押的应收票据
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截止至年末，本集团无已质押的应收票据。
（3）年末已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
项 目 年末终止确认金额 年末未终止确认金额
银行承兑汇票 197,318,135.00
商业承兑汇票 200,000,000.00
合 计 397,318,135.00
（4）年末因出票人未履约而将其转应收账款的票据
截止至年末，本集团无因出票人未履约而将其转应收账款的票据。
（5）按坏账计提方法分类列示
年末余额
账面余额 坏账准备
类 别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例（%）
单项计提坏账准备的
应收票据
按组合计提坏账准备
47,131,699.45 100.00 2,008,445.86 4.26 45,123,253.59
的应收票据
其中：
组合 2 以账龄为信
47,131,699.45 100.00 2,008,445.86 4.26 45,123,253.59
用风险特征
合 计 47,131,699.45 —— 2,008,445.86 —— 45,123,253.59
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类 别
账面价值
比例 计提比例
金额 金额
（%） （%）
单项计提坏账准备的
应收票据
按组合计提坏账准备
11,700,000.00 100.00 117,000.00 1.00 11,583,000.00
的应收票据
其中：
组合 2 以账龄为信用 11,700,000.00 100.00 117,000.00 1.00 11,583,000.00
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风险特征
合 计 11,700,000.00 —— 117,000.00 —— 11,583,000.00
组合中，以账龄为信用风险特征的组合计提坏账准备的应收票据
年末余额
项 目
应收票据 坏账准备 计提比例（%）
1年以内 47,131,699.45 2,008,445.86 4.26
合 计 47,131,699.45 2,008,445.86 4.26
（6）坏账准备的情况
本年变动金额
类 别 年初余额 收回或 转销 年末余额
计提
转回 或核销
组合2 以账龄为信用风险特征 117,000.00 1,891,445.86 2,008,445.86
合 计 117,000.00 1,891,445.86 2,008,445.86
（7）应收票据年末余额较年初余额增长了 289.56%，主要系应收银行承兑汇票增加所
致。
3、 应收账款
（1）按账龄披露
账 龄 年末余额
1 年以内 357,631,336.82
1至2年 45,433,683.22
2至3年 5,174,430.93
3至4年 7,768,467.27
4 年以上 28,723,756.80
小 计 444,731,675.04
减：坏账准备 50,067,120.93
合 计 394,664,554.11
（2）按坏账计提方法分类列示
年末余额
账面余额 坏账准备
类 别
计提比例 账面价值
比例
金额 金额
（%） （%）
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年末余额
账面余额 坏账准备
类 别
计提比例 账面价值
比例
金额 金额
（%） （%）
单项计提坏账准备
10,815,802.72 2.43 10,815,802.72 100.00
的应收账款
按组合计提坏账准
433,915,872.32 97.57 39,251,318.21 9.05 394,664,554.11
备的应收账款
其中：
组合 1 应收政府机
构及国有企业的款 121,696.91 0.03 1,216.97 1.00 120,479.94
项
组合 2 以账龄为信
433,794,175.41 97.54 39,250,101.24 9.05 394,544,074.17
用风险特征
合 计 444,731,675.04 —— 50,067,120.93 —— 394,664,554.11
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类 别
计提比例 账面价值
比例
金额 金额
（%） （%）
单项计提坏账准备
15,392,301.23 2.41 9,625,100.74 62.53 5,767,200.49
的应收账款
按组合计提坏账准
624,603,380.62 97.59 42,424,265.06 6.79 582,179,115.56
备的应收账款
其中：
组合 1 应收政府机
构及国有企业的款 167,774,305.44 26.21 3,906,363.34 2.33 163,867,942.10
项
组合 2 以账龄为信
456,829,075.18 71.38 38,517,901.72 8.43 418,311,173.46
用风险特征
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合 计 639,995,681.85 —— 52,049,365.80 —— 587,946,316.05
①年末单项计提坏账准备的应收账款
年末余额
应收账款（按单位）
计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
回收风险
山东奥戈瑞轮胎有限公司 9,967,099.10 9,967,099.10 100.00
较高
回收风险
佳木斯星宇物资有限公司 736,351.15 736,351.15 100.00
较高
重庆市大足县动能矿山物资有 回收风险
112,352.47 112,352.47 100.00
限责任公司 较高
合 计 10,815,802.72 10,815,802.72 —— ——
②组合中，按政府机构及国有企业组合计提坏账准备的应收账款
年末余额
项 目
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1至2年 121,696.91 1,216.97 1.00
合 计 121,696.91 1,216.97 1.00
③组合中，以账龄为信用风险特征的组合计提坏账准备的应收账款
年末余额
项 目
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 357,631,336.82 3,862,377.52 1.08
1至2年 45,311,986.31 9,612,529.63 21.21
2至3年 5,174,430.93 1,327,482.11 25.65
3至4年 2,718,363.17 1,489,653.80 54.80
4 年以上 22,958,058.18 22,958,058.18 100.00
合 计 433,794,175.41 39,250,101.24 9.05
（3）坏账准备的情况
本年变动金额
其
类 别 年初余额 年末余额
收回或转 转销或核 他
计提
回 销 变
动
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本年变动金额
其
类 别 年初余额 年末余额
收回或转 转销或核 他
计提
回 销 变
动
单项计提坏
账准备的应 9,625,100.74 1,990,701.98 -800,000.00 10,815,802.72
收账款
按组合计提
坏账准备的 42,424,265.06 -3,164,590.56 16,643.71 -25,000.00 39,251,318.21
应收账款
合 计 52,049,365.80 -1,173,888.58 16,643.71 -825,000.00 50,067,120.93
（4）本年实际核销的应收账款情况
项 目 核销金额
实际核销的应收账款 825,000.00
其中：重要的应收账款核销情况
应收账款 履行的核销 是否因关联交
单位名称 核销金额 核销原因
性质 程序 易产生
山东银宝轮胎集 经催收，无法 公司内部审
货款 800,000.00 否
团有限公司 收回 批流程
合 计 —— 800,000.00 —— —— ——
（5）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
本集团按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为 139,941,766.41 元，占应收
账 款 年 末 余 额 合 计 数 的 比 例 为 31.47% ， 相 应 计 提 的 坏 账 准 备 年 末 余 额 汇 总 金 额 为
1,399,417.66 元。
（6）应收账款年末余额较年初余额下降了 30.51%，主要系原分期收款的购房款到期收
回所致。
4、 应收款项融资
（1）应收款项融资情况
项 目 年末余额
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公允价 累计坏
成本 账面价值
值变动 账准备
以公允价值计量的应收票据 134,601,028.89 134,601,028.89
其中：银行承兑票据 134,601,028.89 134,601,028.89
合 计 134,601,028.89 134,601,028.89
年初余额
项 目 公允价值
成本 账面价值 累计坏账准备
变动
以公允价值计量的应收票据 161,683,577.67 161,683,577.67
其中：银行承兑票据 161,683,577.67 161,683,577.67
合 计 161,683,577.67 161,683,577.67
本集团视资金管理的需要将银行承兑票据在到期前贴现或背书转让，因此将这部分票据
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
（2）应收款项融资本年增减变动及公允价值变动情况
该应收票据主要为银行承兑汇票，其剩余期限较短，账面余额与公允价值相近。
（3）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
项 目 年末终止确认金额 年末未终止确认金额
银行承兑汇票 385,533,201.91
合 计 385,533,201.91
注：用于贴现的银行承兑汇票是由信用等级较高的银行承兑，信用风险和延期付款风险
很小，并且票据相关的利率风险已转移给银行，可以判断票据所有权上的主要风险和报酬已
经转移，故终止确认。
（4）年末已质押的应收票据
项 目 年末已质押金额
银行承兑汇票 35,006,000.00
合 计 35,006,000.00
注： 本集团子公司湖北福星新材料科技有限公司（以下简称“新材料”）与中信银行
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股份有限公司梨园支行合作开展票据池业务，票据池授信额度 50,000 万元，授信期间为 12
个月。新材料在 50,000 万元授信额度内开展的融资业务由新材料提供最高额质押担保，出
质物均为新材料合法持有的票据资产。
截至报告期末，以公允价值计量的应收票据受限情况见附注六、57“所有权或使用权受
限的资产”。
5、 预付款项
（1）预付款项按账龄列示
年末余额 年初余额
账 龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 1,977,575,006.86 54.74 1,654,398,511.76 38.69
1至2年 585,856,519.23 16.22 571,100,842.69 13.36
2至3年 237,809,848.24 6.58 506,192,708.35 11.84
3 年以上 811,481,523.38 22.46 1,544,180,446.13 36.11
合 计 3,612,722,897.71 —— 4,275,872,508.93 ——
（2）账龄超过 1 年且金额重要的预付账款
单位名称 账龄超过 1 年的金额 未结算的原因
武汉三角集团股份有限公司 756,053,183.65 拆迁未完成
武汉市江岸区后湖乡人民政府红桥村民委员会 581,139,100.66 拆迁未完成
武汉泓博城中村投资有限公司 212,058,295.50 拆迁未完成
武汉市吉丰房屋征收服务有限公司 50,000,000.00 拆迁未完成
武汉市东西湖区人民政府吴家山街办事处 5,795,750.00 拆迁未完成
合计 1,605,046,329.81 ——
（3）按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况
本集团按预付对象归集的年末余额前五名预付账款汇总金额为 3,299,478,921.77 元，占
预付账款年末余额合计数的比例为 91.33%。
6、 其他应收款
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湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
项 目 年末余额 年初余额
应收利息 29,383,045.67 20,266,235.89
应收股利
其他应收款 845,357,466.73 847,563,173.50
合 计 874,740,512.40 867,829,409.39
（1）应收利息
项 目 年末余额 年初余额
定期存款 29,383,045.67 20,266,235.89
小 计 29,383,045.67 20,266,235.89
减：坏账准备
合 计 29,383,045.67 20,266,235.89
（2）其他应收款
①按账龄披露
账 龄 年末余额
1 年以内 260,981,048.31
1至2年 387,189,261.47
2至3年 106,600,014.36
3至4年 94,365,065.53
4 年以上 124,434,338.18
小 计 973,569,727.85
减：坏账准备 128,212,261.12
合 计 845,357,466.73
②按款项性质分类情况
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
保证金 491,248,510.73 710,884,487.77
代垫款 153,729,183.65 159,597,075.54
应收往来款项 285,596,505.76 68,588,467.93
备用金 26,690,240.68 29,178,961.22
员工公积金及保险 1,252,819.11 1,357,168.76
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湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
其他 15,052,467.92 19,692,531.41
小 计 973,569,727.85 989,298,692.63
减：坏账准备 128,212,261.12 141,735,519.13
合 计 845,357,466.73 847,563,173.50
③坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 合计
未来 12 个月 期信用损失 期信用损失
预期信用损失 （未发生信用 （已发生信用
减值） 减值）
2020 年 1 月 1 日余额 141,735,519.13 141,735,519.13
2020 年 1 月 1 日余额在
本年：
——转入第二阶段
——转入第三阶段
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本年计提 -13,523,258.01 -13,523,258.01
本年转回
本年转销
本年核销
其他变动
2020 年 12 月 31 日余额 128,212,261.12 128,212,261.12
④坏账准备的情况
本年变动金额
类 别 年初余额 收回或 转销或核 其他 年末余额
计提
转回 销 变动
第一阶段 141,735,519.13 -13,523,258.01 128,212,261.12
合 计 141,735,519.13 -13,523,258.01 128,212,261.12
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⑤本年实际核销的其他应收款情况
截止年末，本年无核销的其他应收款。
⑥按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应
收款年末 坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄 余额合计
数的比例 年末余额
（%）
湖北广福置业有限
保证金 332,340,000.00 1至2年 34.14 16,617,000.00
公司
赤峰市松山区财政
1 年以
预算单位资金管理 往来款 165,719,301.37 17.02 1,657,193.01
内
专户
武汉市城市建设投
5 年以
资开发集团有限公 代垫款 80,000,000.00 8.22 13,800,000.00
内
司
惠州市九龙御园实
保证金 60,000,000.00 2至3年 6.16 6,000,000.00
业有限公司
惠州新京洲房地产 4 年以
保证金 40,000,000.00 4.11 5,500,000.00
开发有限公司 内
合 计 —— 678,059,301.37 —— 43,574,193.01
69.65
7、 存货
（1） 存货明细情况
年末余额
项 目
账面余额 存货跌价准备 账面价值
原材料 58,568,317.64 77,415.91 58,490,901.73
低值易耗品、包装物 25,319,076.15 25,319,076.15
在产品 38,260,516.21 38,260,516.21
产成品 36,409,173.26 29,461.31 36,379,711.95
开发成本 27,859,448,670.22 27,859,448,670.22
开发产品 2,944,336,114.21 7,631,539.11 2,936,704,575.10
合 计 30,962,341,867.69 7,738,416.33 30,954,603,451.36
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（续）
年初余额
项 目
账面余额 存货跌价准备 账面价值
原材料 86,335,628.49 2,085,512.63 84,250,115.86
低值易耗品、包装物 27,067,393.24 27,067,393.24
在产品 35,311,647.59 2,463,208.48 32,848,439.11
产成品 69,966,289.41 2,519,858.05 67,446,431.36
开发成本 25,904,659,187.56 25,904,659,187.56
开发产品 2,378,063,624.68 5,185,456.14 2,372,878,168.54
合 计 28,501,403,770.97 12,254,035.30 28,489,149,735.67
（2） 开发成本明细情况
开工 预计
项目名称 竣工 预计总投资 年初余额 年末余额
时间 时间
福星惠誉福星
2011 2021 7,000,000,000.00 3,036,543,664.65
华府（江汉置业）
福星惠誉汉阳
2012 2021 5,000,000,000.00 2,717,889,500.05 3,063,727,943.77
城
福星惠誉红桥
2016 2025 7,000,000,000.00 1,142,886,372.55 2,654,261,774.09
城（三眼桥置业）
钰龙金融广场 2018 2022 2,450,000,000.00 1,830,631,502.37 1,837,062,356.96
福星惠誉东湖
2012 2023 12,000,000,000.00 4,008,748,467.96 5,119,614,814.35
城
福星惠誉水岸
2009 2023 13,000,000,000.00 1,987,763,942.78 3,016,662,845.78
国际
福星惠誉宜昌
2018 2022 2,172,000,000.00 1,576,069,067.45 1,778,808,000.13
金色华府
福星惠誉福星
2012 2025 4,860,000,000.00 1,210,475,827.70 1,234,312,273.45
华府（江北置业）
福星惠誉红桥
2014 2024 4,678,000,000.00 982,968,022.78 1,351,480,181.70
城（后湖置业）
福星惠誉福星
2018 2022 2,000,000,000.00 1,002,629,382.26 1,253,597,525.18
青城府
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开工 预计
项目名称 竣工 预计总投资 年初余额 年末余额
时间 时间
福星惠誉山语
2018 2021 1,098,540,000.00 975,411,473.70 612,247,011.14
江院
简阳凤凰谷项目
2019 2024 2,400,000,000.00 704,880,764.59 705,135,481.58
（暂定）
亿江南置业银
2017 2022 1,500,000,000.00 446,343,070.12 429,163,746.28
湖国际
福星惠誉福星
2014 2022 1,600,000,000.00 634,948,054.52 868,960,216.19
苑
鑫金福光谷光
信息产业创新创 2017 2022 850,000,000.00 302,062,777.67 424,584,341.46
业基地
汉川金山银湖
2016 2021 1,117,000,000.00 381,949,124.84 499,200,700.37
国际
福星惠誉美术
2018 2022 1,500,000,000.00 550,897,402.94 716,774,070.16
城
福星惠誉新洲
2020 2024 1,050,000,000.00 361,892,339.20 361,892,339.20
施岗南（暂定）
银湖岳阳置业
2017 2022 1,100,000,000.00 649,854,297.74 299,344,336.35
龙庭尚府
福星惠誉咸宁
2008 2021 2,372,000,000.00 490,219,436.52 643,346,812.15
福星城
东湖国际酒店
2017 800,000,000.00 296,847,479.03 297,136,377.99
（暂定）
福星惠誉恩施
2007 2021 1,100,000,000.00 255,702,421.79 330,468,114.24
福星城
银湖科技仙桃
2011 2023 600,000,000.00 62,931,032.62 71,064,282.31
中小企业城
珈伟光伏半导
体光伏照明产业 2016 2022 500,000,000.00 54,757,897.18 54,757,897.18
基地
银湖仙桃银湖
2016 2022 400,000,000.00 18,435,390.38 18,707,731.88
城
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开工 预计
项目名称 竣工 预计总投资 年初余额 年末余额
时间 时间
福星惠誉格兰
中心（福星惠誉 2021 2023 980,000,000.00 196,553,666.53 190,937,930.57
澳洲）
银湖孝感银湖
2009 2022 800,000,000.00 15,586,238.62 14,653,968.64
科技产业园
其他项目 8,780,569.02 11,545,597.12
合 计 25,904,659,187.56 27,859,448,670.22
（3） 开发产品明细情况
竣工
项目名称 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
时间
福星惠誉水岸国际 2023 357,447,360.54 -11,002,842.76 1,020,131.25 345,424,386.53
福星惠誉汉阳城 2021 30,496,923.20 -12,013,959.51 5,285,831.91 13,197,131.78
银湖孝感银湖科技
2022 234,661,813.40 25,911,490.27 26,789,928.52 233,783,375.15
产业园
福星惠誉福星华府
2021 273,747,299.25 3,703,460,902.31 3,021,269,743.07 955,938,458.49
（江汉置业）
珈伟光伏半导体光
2022 177,807,110.53 1,876,735.41 179,683,845.94
伏照明产业基地
福星惠誉普罗米娜
2018 35,356,311.85 27,669,542.35 7,686,769.50
（福星惠誉澳洲）
福星惠誉东湖城 2023 76,024,847.99 21,583,473.88 61,371,152.36 36,237,169.51
福星惠誉福星华府
2025 101,247,280.35 5,483,244.72 95,764,035.63
（江北置业）
福星惠誉红桥城（金
2017 93,978,506.41 3,855,842.17 90,122,664.24
桥置业）
福星惠誉红桥城（后
2024 86,493,544.42 540,749.03 1,783,982.73 85,250,310.72
湖置业）
福星惠誉东澜岸 2015 72,707,799.95 4,107,633.20 4,933,272.86 71,882,160.29
福星惠誉福星青城
2022 59,101,037.10 59,101,037.10
府
福星惠誉恩施福星
2021 63,039,816.75 3,218,753.33 1,997,619.43 64,260,950.65
城
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竣工
项目名称 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
时间
福星惠誉国际城 2018 26,159,384.50 4,388,875.76 5,404,421.65 25,143,838.61
银湖宏程白沙洲中
2017 20,302,536.13 8,062,413.16 12,240,122.97
小企业城
汉川金山银湖天街 2019 96,879,196.77 48,060,040.65 86,087,776.76 58,851,460.66
武汉银久银久科技
2015 25,030,002.50 25,030,002.50
产业园
银湖仙桃银湖城 2022 11,496,733.51 167,270.06 1,255,782.55 10,408,221.02
银湖监利银湖城 2015 11,441,670.82 3,192,062.92 8,249,607.90
福星惠誉咸宁福星
2021 11,650,786.84 43,918,976.52 10,998,718.36 44,571,045.00
城
银湖科技仙桃中小
2023 11,437,781.14 1,642,114.35 13,079,895.49
企业城
福星惠誉水岸星城 2012 9,119,292.84 9,119,292.84
银湖仙桃福星城 2014 2,723,676.94 357,196.95 2,366,479.99
福星惠誉青城华府 2012 3,972,902.82 3,972,902.82
福星惠誉福星城 2015 1,110,830.66 1,110,830.66
福星惠誉孝感福星
2012 526,499.25 526,499.25
城
银湖科技荆州银湖
2019 10,002,837.84 3,235,151.61 4,242,238.36 8,995,751.09
时代
汉川金山银湖城 2019 18,486,112.22 268,218.54 683,087.52 18,071,243.24
汉川金山银湖三期 2021 53,390.33 53,390.33
鑫金福光谷光电信
2022 139,122,455.41 -17,537,867.36 33,195,670.82 88,388,917.23
息产业创新创业基地
亿江南置业银湖国
2022 77,649,101.40 306,965,001.36 268,433,118.92 116,180,983.84
际
银湖科技荆州中小
2020 9,112,509.87 9,112,509.87
企业城
福星惠誉红桥城（三
2025 198,020,609.25 -18,991,576.48 -15,133,199.37 194,162,232.14
眼桥置业）
福星惠誉美术城 2022 180,927,232.30 92,874,813.41 88,052,418.89
银湖岳阳置业龙庭
2022 651,745,775.60 518,644,187.59 133,101,588.01
尚府
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竣工
项目名称 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
时间
福星惠誉山语江院 2021 568,468,251.62 561,732,098.49 6,736,153.13
汉川金山银湖国际 2021 31,655,661.90 7,342,306.27 8,589,895.34 30,408,072.83
合 计 2,378,063,624.68 5,518,282,705.96 4,952,010,216.43 2,944,336,114.21
（4） 存货跌价准备
本年减少数
项 目 年初余额 本年计提 年末余额
转回 转销
原材料 2,085,512.63 77,415.91 2,085,512.63 77,415.91
在产品 2,463,208.48 2,463,208.48
产成品 2,519,858.05 29,461.31 2,519,858.05 29,461.31
开发产品 5,185,456.14 6,338,016.23 3,891,933.26 7,631,539.11
合 计 12,254,035.30 6,444,893.45 10,960,512.42 7,738,416.33
（5） 存货跌价准备情况
本年转销存货跌 本年转销金额占该项存货年
项目 计提存货跌价准备的依据
价准备的原因 末余额的比例（%）
原材料 账面成本与可变现净值孰低 实现销售 3.56
产成品 账面成本与可变现净值孰低 实现销售 6.92
开发产品 账面成本与可变现净值孰低 实现销售 0.13
（6）存货期末余额中含有借款费用资本化金额的说明：
开发成本本年增加中含借款费用资本化金额为 1,253,087,248.13 元，主要系福星惠誉
红桥城 （三眼桥置业）、福星惠誉东湖城、福星惠誉红桥城 （后湖置业）、福星惠誉水
岸国际、福星惠誉福星华府 （江汉置业）、福星惠誉山语江院、福星惠誉福星青城府、
福星惠誉汉阳城、银湖岳阳置业龙庭尚府、福星惠誉福星华府 （江北置业）、福星惠誉
福星苑、汉川金山银湖国际、福星惠誉美术城、亿江南置业银湖国际、福星惠誉格兰中
心等项目的利息资本化金额。
上述用于计算确定开发成本借款费用资本化金额的资本化利率为 4.752%-12.25%。
8、 其他流动资产
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项 目 年末余额 年初余额
预缴增值税 464,303,503.31 274,136,815.35
预缴土地增值税 406,370,536.13 261,958,014.20
预缴所得税 72,568,936.74 74,115,022.87
待抵扣进项税额 61,843,338.51 85,743,177.61
预缴城市维护建设税 32,999,764.61 23,821,009.97
预缴教育费附加 14,074,631.98 10,052,476.98
预缴地方教育费附加 7,626,127.22 5,714,047.99
合同取得成本 263,026,545.84 54,300,347.16
其他 5,701,398.75 12,745,163.89
合 计 1,328,514,783.09 802,586,076.02
9、 长期应收款
（1）长期应收款情况
年末余额 年初余额
折现率
项 目
账面 坏账 账面 区间
账面余额 坏账 准备 账面价值
余额 准备 价值
融资租赁
19,257,955.00 758,788.76 18,499,166.24
款
减：
未实现融 3,261,420.10 3,261,420.10
资收益
合 计 15,996,534.90 758,788.76 15,237,746.14 —
（2）坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预 整个存续期预期 合计
未来 12 个月
期信用损失（未 信用损失（已发
预期信用损失
发生信用减值） 生信用减值）
2020 年 1 月 1 日余额
2020 年 1 月 1 日余额在
本年：
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第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预 整个存续期预期 合计
未来 12 个月
期信用损失（未 信用损失（已发
预期信用损失
发生信用减值） 生信用减值）
——转入第二阶段
——转入第三阶段
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本年计提 758,788.76 758,788.76
本年转回
本年转销
本年核销
其他变动
2020 年 12 月 31 日余额 758,788.76 758,788.76
注：长期应收款年末余额较年初余额增长了 100%，主要系公司将部分工业厂房用于融
资租赁，将尚未收回的融资租赁款列报长期应收款核算所致。
10、 长期股权投资
期末余额 年初余额
被投资单位
减值准 减值准
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
备 备
一、合营企业 125,476,876.96 125,476,876.96 230,000,888.18 230,000,888.18
二、联营企业 5,000,000.00 5,000,000.00 5,000,000.00 5,000,000.00
合计 130,476,876.96 130,476,876.96 235,000,888.18 235,000,888.18
（续）
本年增减变动
其他
被投资单位 年初余额 其他
追加 权益法下确认的 综合
减少投资 权益
投资 投资损益 收益
变动
调整
一、合营企业
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本年增减变动
其他
被投资单位 年初余额 其他
追加 权益法下确认的 综合
减少投资 权益
投资 投资损益 收益
变动
调整
70 Rainey
230,000,888.18 37,240,142.63
Street JV LLC
小 计 230,000,888.18 37,240,142.63
二、联营企业
武汉弘毅通达
商业投资发展 5,000,000.00
有限公司
小 计 5,000,000.00
合 计 235,000,888.18 37,240,142.63
（续）
本年增减变动
减值准备
被投资单位 年末余额
宣告发放现金 年末余额
计提减值准备 其他
股利或利润
一、合营企业
70 Rainey Street JV
141,764,153.85 125,476,876.96
LLC
小 计 141,764,153.85 125,476,876.96
二、联营企业
武汉弘毅通达商业投
5,000,000.00
资发展有限公司
小 计 5,000,000.00
合 计 141,764,153.85 130,476,876.96
注：长期股权投资年末余额较年初余额下降了 44.48%，主要系公司合营企业本年分配
1.41 亿元股利，因此相应的长期股权投资减少。
11、 其他权益工具投资
（1）其他权益工具投资情况
本报告书共 156 页第 75 页
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项 目 年末余额 年初余额
湖北六维梦景动漫城有限责任公司 50,001,000.00 50,001,000.00
湖北知音传媒股份有限公司 44,132,400.00 44,132,400.00
合 计 94,133,400.00 94,133,400.00
（2）非交易性权益工具投资情况
其他综 指定为以公 其他综
累计 合收益 允价值计量 合收益
本年确认的 累计
项 目 转入留 且其变动计 转入留
股利收入 利得 损失
存收益 入其他综合 存收益
的金额 收益的原因 的原因
湖北六维梦景动漫城有 基于战略投
限责任公司 资的考虑
湖北知音传媒股份有限 基于战略投
公司 资的考虑
合 计
12、其他非流动金融资产
项 目 年末余额 年初余额
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 62,567,074.75 79,782,000.00
其中：债务工具投资 13,600,000.00 26,707,000.00
影视作品投资 48,967,074.75 53,075,000.00
合 计 62,567,074.75 79,782,000.00
注：其他非流动金融资产中的债务工具投资系购买的信托保障基金。
13、投资性房地产
（1）采用公允价值计量模式的投资性房地产
项 目 房屋、建筑物 在建房屋、建筑物 合 计
一、年初余额 7,571,558,290.00 365,033,749.74 7,936,592,039.74
二、本年变动 575,177,225.88 -365,033,749.74 210,143,476.14
加：外购
存货转入 781,972,761.70 184,363,320.96 966,336,082.66
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项 目 房屋、建筑物 在建房屋、建筑物 合 计
减：处置 383,130,110.54 383,130,110.54
其他转出 549,397,070.70 549,397,070.70
公允价值变动 176,334,574.72 176,334,574.72
三、年末余额 8,146,735,515.88 8,146,735,515.88
（2）未办妥产权证书的投资性房地产金额及原因
项 目 账面价值 未办妥产权证书原因
珈伟工业厂房 188,315,050.00 办理中
群星城地下商业 186,660,823.00 办理中
城市花园营销中心 17,633,769.00 办理中
14、固定资产
项 目 年末余额 年初余额
固定资产 840,119,341.14 973,388,164.75
固定资产清理
合 计 840,119,341.14 973,388,164.75
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（1）固定资产情况
项 目 房屋及建筑物 机器设备 自动化设备 动力设备 工业设备 运输设备 其他设备 合 计
一、账面原值
1、年初余额 704,985,378.20 785,189,563.17 2,598,256.76 21,721,813.03 24,574,657.50 40,679,860.71 299,707,381.31 1,879,456,910.68
2、本年增加金额 3,999,425.05 29,588,852.86 103,831.51 5,848,234.36 467,439.00 1,871,664.77 2,849,279.25 44,728,726.80
（1）购置 5,991,145.62 1,871,664.77 2,301,517.47 10,164,327.86
（2）在建工程转入 3,999,425.05 29,647,300.59 172,566.38 197,345.14 547,761.78 34,564,398.94
（3）其他增加 -6,049,593.35 103,831.51 5,675,667.98 270,093.86
3、本年减少金额 4,922,084.69 23,013,322.95 446,167.07 884,764.64 1,978,128.23 15,073,331.89 46,317,799.47
（1）处置或报废 4,536,769.51 23,013,322.95 446,167.07 884,764.64 1,952,165.13 14,651,305.21 45,484,494.51
（2）其他减少 385,315.18 25,963.10 422,026.68 833,304.96
4、年末余额 704,062,718.56 791,765,093.08 2,255,921.20 26,685,282.75 25,042,096.50 40,573,397.25 287,483,328.67 1,877,867,838.01
二、累计折旧
1、年初余额 286,573,712.19 276,370,241.88 1,377,590.31 3,934,264.01 5,839,586.69 26,116,853.92 247,536,381.05 847,748,630.05
2、本年增加金额 34,596,389.44 94,397,625.25 190,008.82 4,362,285.74 4,488,852.24 3,079,313.68 12,006,901.08 153,121,376.25
（1）计提 34,596,389.44 94,397,625.25 190,008.82 4,362,285.74 4,488,852.24 3,035,080.72 12,051,134.04 153,121,376.25
（2）其他增加 44,232.96 -44,232.96
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项 目 房屋及建筑物 机器设备 自动化设备 动力设备 工业设备 运输设备 其他设备 合 计
3、本年减少金额 816,265.89 21,415,983.05 273,221.89 858,221.70 1,685,234.17 14,445,167.57 39,494,094.27
（1）处置或报废 766,812.79 21,415,983.05 273,221.89 858,221.70 1,660,612.21 14,176,996.85 39,151,848.49
（2）其他减少 49,453.10 24,621.96 268,170.72 342,245.78
4、年末余额 320,353,835.74 349,351,884.08 1,294,377.24 7,438,328.05 10,328,438.93 27,510,933.43 245,098,114.56 961,375,912.03
三、减值准备
1、年初余额 58,320,115.88 58,320,115.88
2、本年增加金额 18,052,468.96 18,052,468.96
计提 18,052,468.96 18,052,468.96
3、本年减少金额
其他减少
4、年末余额 76,372,584.84 76,372,584.84
四、账面价值
1、年末账面价值 383,708,882.82 366,040,624.16 961,543.96 19,246,954.70 14,713,657.57 13,062,463.82 42,385,214.11 840,119,341.14
2、年初账面价值 418,411,666.01 450,499,205.41 1,220,666.45 17,787,549.02 18,735,070.81 14,563,006.79 52,171,000.26 973,388,164.75
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（2）通过融资租赁租入的固定资产情况
项 目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值
机器设备 647,715,092.89 273,374,130.26 76,372,584.84 297,968,377.79
动力设备 15,042,432.91 9,442,194.46 5,600,238.45
工业设备 16,376,742.30 9,794,531.59 6,582,210.71
自动化设备 524,979.57 195,369.73 329,609.84
注 1：2018 年 5 月 21 日，本公司与湖北金融租赁股份有限公司签订子午轮胎钢帘线生
产设备《售后回租物品转让协议》及《融资租赁合同》，租赁期为 2018 年 5 月 21 日至 2021
年 5 月 21 日，设备租赁日账面价值为 238,740,951.51 元，转让价为 200,000,000.00 元。湖北
金融租赁股份有限公司受让上述设备后，回租给本公司，租赁期限 36 个月，租金共计
226,064,237.40 元。合同约定租赁年利率为 7.6950%，租赁期满后，本公司在履行完毕协议
项下所有责任和义务后，将以名义货价 1,000.00 元取得设备所有权。上述资产在售后回租时
点的入账价值为 206,000,000.00 元。
注 2：2018 年 8 月 22 日，本公司与君信融资租赁（上海）有限公司签订子午轮胎钢帘
线生产设备《售后回租租赁合同》，租赁期为 2018 年 9 月 17 日至 2021 年 8 月 12 日，设备
租赁日账面价值 317,679,162.25 元，转让价为 291,000,000.00 元。君信融资租赁（上海）有
限公司受让上述设备后，回租给本公司，租赁期限 35 个月，租金共计 327,670,288.96 元。
合同约定租赁年利率为 4.3225%，租赁期满后，本公司在履行完毕协议项下所有责任和义务
后，将以名义货价 100.00 元取得设备所有权。上述资产在售后回租时点的入账价值为
298,878,825.00 元，截止至 2020 年 12 月 31 日，由于已处置 6,575,765.42 元，融资租赁资产
剩余账面原值为 292,303,059.58 元。
注 3：2019 年 5 月 5 日，本公司与湖北金融租赁股份有限公司签订生产设备《售后回租
物品转让协议》及《融资租赁合同》，租赁期为 2019 年 5 月 5 日至 2022 年 05 月 30 日，设
备租赁日账面价值为 162,303,361.54 元，转让价为 150,000,000.00 元。湖北金融租赁股份有
限公司受让上述设备后，返租给本公司，租赁期限 36 个月，租金共计 166,091,445.61 元。
合同约定租赁年利率为 6.46%。租赁期满后，本公司在履行完毕协议项下所有责任和义务后，
将以名义货价 1,000.00 元取得设备所有权。上述资产在售后回租时点的入账价值为
156,191,483.40 元，截止至 2020 年 12 月 31 日，由于已处置 16,990,694.48 元，融资租赁资
产剩余账面原值为 139,200,788.92 元。
注 4：2019 年 9 月 5 日，本公司与中航国际租赁有限公司签订了拉丝机、捻股机等核心
生产设备《转让设备合同》及《融资租赁合同》，租赁期为 2019 年 9 月 30 日至 2022 年 9
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月 30 日，设备租赁日账面价值为 50,708,558.84 元，转让价为 40,000,000.00 元。中航国际租
赁有限公司受让上述设备后，返租给本公司，租赁期限 36 个月，租金共计 44,063,526.36 元。
合同约定租赁年利率为 6.00%，租赁期满后，本公司在履行完毕协议项下所有责任和义务后，
可以名义货价 100.00 元的期末购买价格购买租赁物。上述资产在售后回租时点的入账价值
为 42,530,000.00 元，截止至 2020 年 12 月 31 日，由于已处置 374,600.83 元，融资租赁资产
剩余账面原值为 42,155,399.17 元。
（3）未办妥产权证书的固定资产情况
项 目 账面价值 未办妥产权证书的原因
福星新材料帘线六期钢构厂房 22,216,742.29 办理中
福星新材料一分厂捻制和粗拉钢构厂房 13,725,377.79 办理中
福星新材料轮胎丝车间钢构厂房 13,509,315.23 办理中
福星新材料钢构厂房 10,350,931.15 办理中
福星新材料电梯绳钢构厂房 9,225,556.12 办理中
福星新材料职工住房 4,118,093.71 办理中
福星新材料新物资库 1,867,770.36 办理中
福星新材料工字轮厂 3#钢构厂房 1,946,253.65 办理中
福星新材料 560 水箱钢构厂房 1,478,926.25 办理中
福星新材料工字轮厂 3#厂房 839,175.68 办理中
15、 在建工程
项 目 年末余额 年初余额
在建工程 8,710,862.07 16,763,524.07
合 计 8,710,862.07 16,763,524.07
（1）在建工程情况
年末余额 年初余额
项 目
减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
钢帘线及轮
胎钢丝产能 8,710,862.07 8,710,862.07 16,763,524.07 16,763,524.07
配套改造
合 计 8,710,862.07 8,710,862.07 16,763,524.07 16,763,524.07
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（2）重要在建工程项目本年变动情况
本年增加金 本年转入固 本年其他减
项目名称 预算数 （元） 年初余额 年末余额
额 定资产金额 少金额
钢帘线及
轮胎钢丝
118,450,000.00 16,763,524.07 26,511,736.94 34,564,398.94 8,710,862.07
产能配套
改造
合 计 118,450,000.00 16,763,524.07 26,511,736.94 34,564,398.94 8,710,862.07
（续）
工程累计
工程进 利息资本化累 其中：本年利息 本年利息资
工程名称 投入占预 资金来源
度（%） 计金额 资本化金额 本化率（%）
算比例（%）
钢帘线及轮胎
钢丝产能配套 84.03 85.00 自筹
改造
合 计 —— —— ——
16、 无形资产
项 目 土地使用权 其他 合 计
一、账面原值
1、年初余额 78,977,209.41 137,300.00 79,114,509.41
2、本年增加金额
3、本年减少金额
4、年末余额 78,977,209.41 137,300.00 79,114,509.41
二、累计摊销
1、年初余额 21,814,172.42 137,300.00 21,951,472.42
2、本年增加金额 1,604,170.97 1,604,170.97
计提 1,604,170.97 1,604,170.97
3、本年减少金额
4、年末余额 23,418,343.39 137,300.00 23,555,643.39
三、减值准备
1、年初余额
2、本年增加金额
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项 目 土地使用权 其他 合 计
3、本年减少金额
4、年末余额
四、账面价值
1、年末账面价值 55,558,866.02 55,558,866.02
2、年初账面价值 57,163,036.99 57,163,036.99
注：土地使用权的抵押、担保情况详见附注六、30。
17、 商誉
（1）商誉账面原值
被投资单位名称或形成商誉的事 本年
年初余额 本年减少 年末余额
项 增加
投资北京福星惠誉房地产有限公
5,967,380.98 5,967,380.98
司形成的商誉
投资武汉银久科技发展有限公司
4,492,659.90 4,492,659.90
形成的商誉
合 计 10,460,040.88 10,460,040.88
（2）商誉减值准备
被投资单位名称或形成商誉
的事项 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
投资武汉银久科技发展有限
4,492,659.90 4,492,659.90
公司形成的商誉
合 计 4,492,659.90 4,492,659.90
18、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产明细
年末余额 年初余额
项 目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 124,877,442.59 31,267,113.97 140,490,176.24 35,148,296.80
内部交易未实现利润 627,479,877.68 156,869,969.42 612,424,103.32 153,106,025.83
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年末余额 年初余额
项 目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
可抵扣亏损 362,778,398.46 90,694,599.62 361,160,803.85 90,290,200.96
预收房款预计利润 1,867,417,303.30 466,854,325.85 1,258,276,325.98 314,569,081.49
土地增值税清算准备 641,351,269.51 160,337,817.38 669,910,709.17 167,477,677.29
其他 22,137,315.46 5,534,328.87 8,999,494.49 2,252,903.39
合 计 3,646,041,607.00 911,558,155.11 3,051,261,613.05 762,844,185.76
（2）未经抵销的递延所得税负债明细
年末余额 年初余额
项 目
应纳税暂时性差 应纳税暂时性差
递延所得税负债 递延所得税负债
异 异
投资性房地产公
3,943,695,545.08 979,077,310.73 3,381,841,857.35 845,460,464.34
允价值变动
成本确认时间性
885,165,160.43 221,291,290.11 920,206,964.06 230,051,741.03
差异
其他 188,560,463.34 47,433,729.91 60,635,965.29 15,475,772.23
合 计 5,017,421,168.85 1,247,802,330.75 4,362,684,786.70 1,090,987,977.60
（3）未确认递延所得税资产明细
项 目 年末余额 年初余额
资产减值准备 140,280,175.25 123,985,859.87
可抵扣亏损 2,055,628,532.00 1,604,595,409.15
其他 1,606,160.13
合 计 2,195,908,707.25 1,730,187,429.15
（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年 份 年末余额 年初余额 备注
2020 年 314,198,110.64
2021 年 199,745,234.22 413,945,755.62
2022 年 79,097,881.15 259,185,190.90
2023 年 191,862,677.14 369,274,438.21
2024 年 348,460,623.66 247,991,913.78
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年 份 年末余额 年初余额 备注
2025 年 485,146,553.08
2026 年 200,015,590.38
2027 年 167,719,614.72
2028 年 205,207,251.46
2029 年 130,686,599.23
2030 年 47,686,506.96
合 计 2,055,628,532.00 1,604,595,409.15
19、 其他非流动资产
项 目 年末余额 年初余额
未实现售后回租损益 46,165,569.00 61,106,427.24
合 计 46,165,569.00 61,106,427.24
注：未实现售后回租损益是由于本公司之子公司湖北福星新材料科技有限公司对生产
设备进行售后融资租赁的业务形成，详见附注六、14（2），本公司由上述业务产生的未实现
售后回租损益共 79,879,790.49 元，累计摊销 33,714,221.49 元。
20、 短期借款
项 目 年末余额 年初余额
抵押借款 36,000,000.00 36,000,000.00
质押借款 200,000,000.00
保证借款 304,000,000.00 305,000,000.00
合 计 540,000,000.00 341,000,000.00
注 1：抵押借款
本公司子公司湖北福星新材料科技有限公司以其持有土地使用权及地上建筑物为抵押
物，取得借款 3,600.00 万元。
注 2：质押借款
本公司子公司湖北福星新材料科技有限公司以本公司提供 10,000.00 万元的银行存款保
证，同时由本公司提供担保，取得借款 10,000.00 万元；
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本公司子公司湖北福星新材料科技有限公司以本公司持有的该子公司 30%的股权质押，
同时由本公司提供担保，取得借款 10,000.00 万元。
注 3：保证借款
本公司由公司母公司福星集团控股有限公司提供担保，取得借款 20,500.00 万元。同时
本公司子公司湖北福星新材料科技有限公司由本公司提供担保，取得借款 9,900.00 万元。
21、 应付票据
种 类 年末余额 年初余额
商业承兑汇票 273,224,000.00 283,335,000.00
银行承兑汇票 242,856,000.00 451,369,830.00
合 计 516,080,000.00 734,704,830.00
22、 应付账款
（1）应付账款列示
项 目 年末余额 年初余额
应付及预提工程款 2,059,054,172.16 1,157,027,295.00
应付采购货款 74,982,497.07 102,597,260.22
其他 43,253,868.58 12,318,805.47
合 计 2,177,290,537.81 1,271,943,360.69
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
项 目 年末余额 未偿还或结转的原因
华天建设集团有限公司 456,081,302.73 未结算
湖北京奥建设工程有限公司 233,354,696.87 未结算
武汉美嘉装饰工程有限公司 94,811,089.08 未结算
南京建工集团有限公司 92,294,115.50 未结算
武汉福卓星创智能科技有限公司 63,556,875.98 未结算
合 计 940,098,080.16 ——
23、 预收款项
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项 目 年末余额 年初余额
租金 26,857,314.83 25,573,794.39
其他 366,404.26
合 计 26,857,314.83 25,940,198.65
24、 合同负债
（1）合同负债情况
项 目 年末余额 年初余额
预售房款 15,259,756,846.36 10,787,314,840.36
预收货款 1,080,344.17 1,825,441.76
其他 12,577,724.16 13,286,943.08
合 计 15,273,414,914.69 10,802,427,225.20
（2）合同负债中预售房产收款情况列示如下：
预计竣工 预售比例
项目名称 年末余额 年初余额
时间 （%）
福星惠誉福星华府（江汉置业） 400,866,641.28 3,865,916,690.47 2021 99.27
福星惠誉东湖城 4,485,675,320.56 2,339,545,384.76 2023 84.92
福星惠誉汉阳城 2,135,869,278.05 1,307,794,181.15 2021 93.26
福星惠誉山语江院 827,354,867.16 691,661,905.50 2021 97.80
银湖岳阳置业龙庭尚府 58,280,584.41 535,067,151.12 2022 58.75
汉川金山银湖国际 531,920,201.27 363,582,611.93 2021 91.94
福星惠誉美术城 522,884,818.32 346,335,233.94 2022 34.77
福星惠誉福星青城府 679,336,416.62 339,033,102.75 2022 45.97
福星惠誉宜昌金色华府 1,069,246,888.06 320,413,944.04 2022 73.83
亿江南置业银湖国际 300,203,525.93 316,334,957.80 2022 72.68
福星惠誉恩施福星城 299,226,753.15 185,681,270.64 2021 99.87
福星惠誉咸宁福星城 523,746,655.93 131,379,068.92 2021 59.54
福星惠誉水岸国际 2,739,503,603.38 28,148,960.00 2023 74.86
福星惠誉红桥城（三眼桥置业） 322,848,843.12 2025 36.29
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预计竣工 预售比例
项目名称 年末余额 年初余额
时间 （%）
福星惠誉福星苑 352,331,853.33 2022 24.95
银湖宏程白沙洲中小企业城 2,864,718.14 8,102,740.75 2017 100.00
银湖科技仙桃中小企业城 4,493,364.22 2023 28.85
银湖孝感银湖科技产业园 6,388,068.12 1,703,260.00 2023 64.55
其他 1,207,809.53 2,121,012.37
合计 15,259,756,846.36 10,787,314,840.36
（3）本年账面价值发生重大变动的金额和原因
项 目 变动金额 变动原因
福星惠誉福星华府（江汉置业） -3,465,050,049.19 因确认收入而减少的金额
银湖岳阳置业龙庭尚府 -476,786,566.71 因确认收入而减少的金额
福星惠誉水岸国际 2,711,354,643.38 因预售房产收到现金而增加的金额
福星惠誉东湖城 2,146,129,935.80 因预售房产收到现金而增加的金额
福星惠誉汉阳城 828,075,096.90 因预售房产收到现金而增加的金额
福星惠誉宜昌金色华府 748,832,944.02 因预售房产收到现金而增加的金额
福星惠誉咸宁福星城 392,367,587.01 因预售房产收到现金而增加的金额
福星惠誉福星苑 352,331,853.33 因预售房产收到现金而增加的金额
福星惠誉福星青城府 340,303,313.87 因预售房产收到现金而增加的金额
福星惠誉红桥城（三眼桥置业） 322,848,843.12 因预售房产收到现金而增加的金额
福星惠誉美术城 176,549,584.38 因预售房产收到现金而增加的金额
汉川金山银湖国际 168,337,589.34 因预售房产收到现金而增加的金额
福星惠誉山语江院 135,692,961.66 因预售房产收到现金而增加的金额
福星惠誉恩施福星城 113,545,482.51 因预售房产收到现金而增加的金额
合 计 4,494,533,219.42 ——
25、 应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
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项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
一、短期薪酬 60,401,726.38 402,502,598.38 389,564,452.05 73,339,872.71
二、离职后福利-设定提存
4,323,150.08 11,414,548.70 6,226,858.47 9,510,840.31
计划
合 计 64,724,876.46 413,917,147.08 395,791,310.52 82,850,713.02
（2）短期薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 28,170,028.91 345,606,359.86 340,340,971.47 33,435,417.30
2、职工福利费 36,036,430.90 36,036,430.90
3、社会保险费 11,565.47 5,172,561.10 5,008,172.04 175,954.53
其中：医疗保险费 2,904.62 3,115,203.95 2,965,926.71 152,181.86
工伤保险费 8,536.23 1,794,202.54 1,779,015.70 23,723.07
生育保险费 124.62 263,154.61 263,229.63 49.60
4、住房公积金 41,358.00 7,119,390.80 7,125,947.80 34,801.00
5、工会经费和职工教育经费 32,178,774.00 8,475,855.72 960,929.84 39,693,699.88
6、其他 92,000.00 92,000.00
合 计 60,401,726.38 402,502,598.38 389,564,452.05 73,339,872.71
（3）设定提存计划列示
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、基本养老保险 4,311,312.15 10,243,904.86 5,109,775.17 9,445,441.84
2、失业保险费 11,837.93 1,170,643.84 1,117,083.30 65,398.47
合 计 4,323,150.08 11,414,548.70 6,226,858.47 9,510,840.31
26、 应交税费
项 目 年末余额 年初余额
增值税 351,311,776.05 182,258,022.43
企业所得税 578,133,433.94 710,549,998.54
土地增值税 213,695,623.59 130,991,466.87
房产税 31,578,235.69 19,601,963.49
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项 目 年末余额 年初余额
土地使用税 3,078,586.36 3,470,459.63
个人所得税 3,390,496.60 3,100,498.36
城市维护建设税 27,524,567.76 18,639,846.18
教育费附加 11,883,716.78 8,668,551.70
地方教育费附加 6,027,735.03 4,398,831.52
契税 33,622,140.27 1,010,294.70
其他 5,582,621.74 5,574,522.03
合 计 1,265,828,933.81 1,088,264,455.45
27、 其他应付款
项 目 年末余额 年初余额
应付利息 165,634,920.82 238,077,720.45
应付股利
其他应付款 1,669,440,785.66 1,860,322,334.49
合 计 1,835,075,706.48 2,098,400,054.94
（1）应付利息
项 目 年末余额 年初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 10,241,400.56 11,413,668.97
企业债券利息 152,594,677.05 207,556,425.81
短期借款应付利息 309,648.67 322,806.25
信托及其他利息 2,489,194.54 18,784,819.42
合 计 165,634,920.82 238,077,720.45
（2）其他应付款
①按款项性质列示
项 目 年末余额 年初余额
往来款项 224,881,529.72 324,621,962.48
土地增值税清算准备金 641,351,269.51 669,910,709.17
购房意向金 142,175,753.52 171,911,384.19
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限制性股票回购本金及利息 92,153,181.56 91,209,727.78
押金及保证金 553,445,821.86 577,455,306.26
其他 15,433,229.49 25,213,244.61
合 计 1,669,440,785.66 1,860,322,334.49
②账龄超过 1 年的重要其他应付款
项 目 年末余额 未偿还或结转的原因
武汉谊久置业服务有限公司 467,981,440.00 暂未付
限制性股票激励回购款 87,765,769.50 未结算
钰龙集团有限公司 63,877,600.00 暂未付
凌准 48,993,164.06 暂未付
武汉市土地整理储备中心 6,612,801.97 暂未付
合 计 675,230,775.53 ——
28、 一年内到期的非流动负债
项 目 年末余额 年初余额
1 年内到期的长期借款（附注六、30） 2,790,342,552.44 3,423,927,570.58
1 年内到期的应付债券（附注六、31） 1,917,349,175.98 938,088,781.15
1 年内到期的长期应付款（附注六、32） 3,743,791,745.86 3,312,222,549.38
合 计 8,451,483,474.28 7,674,238,901.11
（1）一年内到期的长期借款
类 别 期末余额 年初余额
质押借款 818,992,552.44 656,457,570.58
抵押借款 1,442,240,000.00 1,629,470,000.00
保证借款 529,110,000.00 1,138,000,000.00
合 计 2,790,342,552.44 3,423,927,570.58
（2）一年内到期的应付债券
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额
15 福星 01 1,000,000,000.00 2015/1/19 5年 1,000,000,000.00
16 福星 02 280,000,000.00 2016/6/8 5 年 280,000,000.00
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债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额
16 福星 04 760,000,000.00 2016/9/5 5 年 760,000,000.00
16 福星 01 600,000,000.00 2016/3/30 5 年 600,000,000.00
18 福星中期票据 1,000,000,000.00 2018/6/15 3年 1,000,000,000.00
16 惠誉 01 1,940,000,000.00 2016/3/14 5 年 1,940,000,000.00
16 惠誉 02 60,000,000.00 2016/3/14 5 年 60,000,000.00
17 惠誉地产 PPN 600,000,000.00 2017/4/13 3 年 600,000,000.00
合计 6,240,000,000.00
一年内到期的应付债券（续）
本期发行 按面值计提利
债券名称 期初余额 溢折价摊销 本期偿还 期末余额
（转入） 息
15 福星 01 518,504,742.69 3,241,830.00 188,057.31 518,692,800.00
16 福星 02 199,182,943.64 15,999,999.63 506,811.11 199,689,754.75
16 福星 04 24,858,428.18 2,124,999.96 80,654.21 24,939,082.39
16 福星 01 598,437,062.10 33,000,000.00 1,211,785.35 599,648,847.45
18 福星中期票据 988,201,723.59 75,999,999.96 8,190,344.69 996,392,068.28
16 惠誉 01 36,525,884.63 4,885,032.23 175,969.60 36,701,854.23
16 惠誉 02 59,871,229.05 3,731,606.50 106,339.83 59,977,568.88
17 惠 誉 地 产
419,584,038.46 7,660,333.33 415,961.54 420,000,000.00
PPN
合 计 938,088,781.15 1,907,077,271.19 146,643,801.61 10,875,923.64 938,692,800.00 1,917,349,175.98
（3）一年内到期的长期应付款
类 别 期末余额 年初余额
应付融资租赁款 401,766,616.25 160,020,254.29
应付融资款 3,619,740,555.73 3,653,972,866.29
减：未确认融资费用 277,715,426.12 501,770,571.20
合 计 3,743,791,745.86 3,312,222,549.38
29、 其他流动负债
项 目 年末余额 年初余额
待转销项税 956,548,377.99 669,226,879.71
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项 目 年末余额 年初余额
其他 988,000.00 51,079,600.00
合 计 957,536,377.99 720,306,479.71
注 1：其他系本公司子公司湖北福星惠誉汉口置业有限公司将其持有的车位通过天津金
融资产交易所以“专享收益资产转让”模式进行挂牌转让，并由本公司提供担保，获得
7,429.76 万元的融资款，截止至 2020 年 12 月 31 日，尚余 98.80 万元的融资款。
注 2：其他流动负债年末余额较年初余额增长了 32.93%，主要系公司本期预收房款增
加，相应的待转销项税增加所致。
30、 长期借款
项 目 年末余额 年初余额 利率区间
质押借款 2,154,892,552.44 1,389,890,745.70 3.850%~5.225%
抵押借款 3,047,640,000.00 3,982,810,000.00 4.750%~8.075%
保证借款 1,044,110,000.00 2,067,990,000.00 4.750%~5.225%
小计 6,246,642,552.44 7,440,690,745.70
减：一年内到期的长期借款（附注六、
2,790,342,552.44 3,423,927,570.58
28）
合 计 3,456,300,000.00 4,016,763,175.12
注 1： 质押借款
本公司子公司融福国际（香港）有限公司以本公司子公司武汉福星惠誉欢乐谷有限公司
40,400.00 万元的人民币定期存单质押，取得借款 5,549.55 万美元，截止至 2020 年 12 月 31
日，借款余额为 32,589.26 万元，其中重分类至一年内到期的长期借款余额为 32,589.26 万元；
本公司子公司湖北福星惠誉江北置业有限公司以本公司持有的该子公司 100%的股权质
押，同时由本公司提供担保，取得借款 60,000.00 万元，截止至 2020 年 12 月 31 日，借款余
额为 30,000.00 万元，其中重分类至一年内到期的长期借款余额为 30,000.00 万元。
本公司子公司湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司以本公司持有的该子公司 100%的股权
质押并由福星惠誉控股有限公司提供担保，取得借款 53,000.00 万元，截止至 2020 年 12 月
31 日，借款余额为 53,000.00 万元，其中重分类至一年内到期的长期借款余额为 5,300.00 万
元。
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湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
本公司子公司湖北福星惠誉后湖置业有限公司以本公司持有的该子公司 100%的股权质
押，取得借款 70,000.00 万元，截止至 2020 年 12 月 31 日，借款余额为 70,000.00 万元，其
中重分类至一年内到期的长期借款余额为 1,110.00 万元
本公司以本公司持有的福星惠誉控股有限公司的股权为质押，同时由本公司母公司福星
集团控股有限公司提供担保，取得借款 52,000.00 万元，截止至 2020 年 12 月 31 日，借款余
额为 29,900.00 万元，其中重分类至一年内到期的长期借款余额为 12,900.00 万元；
注 2： 抵押借款
本公司子公司湖北福星惠誉江汉置业有限公司以湖北福星惠誉洪山房地产有限公司持
有的福客茂商业项目抵押，同时由本公司提供担保，取得借款 80,000.00 万元，截止至 2020
年 12 月 31 日，借款余额为 37,400.00 万元，其中重分类至一年内到期的长期借款为 18,700.00
万元；
本公司子公司湖北福星惠誉洪山房地产有限公司以其持有的群星城项目物业抵押，同时
以群星城项目收取的全部收入和该子公司 100%的股权质押，取得借款 100,000.00 万元，截
止至 2020 年 12 月 31 日，借款余额为 75,000.00 万元，其中重分类至一年内到期的长期借款
为 10,000.00 万元；
本公司子公司湖北天成置业有限公司以其持有的土地使用权为抵押，同时以本公司子公
司成都武海观堂置业有限公司 100%股权质押，并由本公司及福星集团控股有限公司提供担
保，取得借款 43,000.00 万元，截止至 2020 年 12 月 31 日，借款余额为 21,050.00 万元，其
中重分类至一年内到期的长期借款为 21,050.00 万元；
本公司子公司湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司以其持有的不动产权抵押，同时由本公
司提供担保，取得借款 50,000.00 万元，截止至 2020 年 12 月 31 日，借款余额为 50,000.00
万元，其中重分类至一年内到期的长期借款余额为 15,000.00 万元；
本公司子公司湖北福星惠誉汉阳房地产有限公司以其持有的的土地使用权抵押，同时福
星惠誉控股有限公司提供担保，取得借款 80,000.00 万元，截止至 2020 年 12 月 31 日，借款
余额为 30,000.00 万元，其中重分类至一年内到期的长期借款余额为 14,750.00 万元；
本公司子公司岳阳福星银湖置业有限公司以其持有的国有土地使用权抵押，同时由本公
司提供担保，取得借款 135,000.00 万元，截止至 2020 年 12 月 31 日，借款余额为 1,924.00
万元，其中重分类至一年内到期的长期借款余额为 1,924.00 万元；
本公司子公司武汉珈伟光伏照明有限公司以其持有的土地使用权及开发项目抵押，同时
由本公司及本公司母公司福星集团控股有限公司提供担保，取得借款 16,000.00 万元，截止
至 2020 年 12 月 31 日，借款余额为 7,990.00 万元，其中重分类至一年内到期的长期借款余
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额为 4,000.00 万元；
本公司子公司武汉福星惠誉置业有限公司以其持有的土地使用权抵押，同时由本公司提
供担保，取得借款 60,000.00 万元，截止至 2020 年 12 月 31 日，借款余额为 25,200.00 万元，
其中重分类至一年内到期的长期借款余额为 25,200.00 万元；
本公司子公司武汉福星惠誉置业有限公司以其持有的土地使用权及开发项目抵押，同时
由中国民生银行股份有限公司武汉分行提供借款保函作为担保，并由本公司为该借款保函提
供反担保，取得借款 60,000.00 万元，截止至 2020 年 12 月 31 日，借款余额为 33,600.00 万
元，其中重分类至一年内到期的长期借款余额为 33,600.00 万元；
本公司子公司湖北福星新材料科技有限公司以其持有的土地使用权及房屋抵押，同时由
本公司提供担保，取得借款 22,600.00 万元，截止至 2020 年 12 月 31 日，借款余额为 22,600.00
万元。
注 3： 保证借款
公司子公司湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司由福星惠誉控股有限公司提供担保，取得
借款 80,000.00 万元，截止至 2020 年 12 月 31 日，借款余额为 22,913.00 万元，其中重分类
至一年内到期的长期借款余额为 22,913.00 万元；
公司子公司武汉福星惠誉置业有限公司由本公司提供担保，取得借款 55,000.00 万元，
截止至 2020 年 12 月 31 日，借款余额为 37,998.00 万元，其中重分类至一年内到期的长期借
款余额为 26,998.00 万元；
本公司由母公司福星集团控股有限公司提供担保，取得借款 44,000.00 万元，截止至 2020
年 12 月 31 日，借款余额为 43,500.00 万元，其中重分类至一年内到期的长期借款余额为
3,000.00 万元。
31、 应付债券
（1）应付债券
项 目 年末余额 年初余额
公司债券 96,397,113.68
私募债 822,478,433.92
中期票据 998,418,095.11 1,985,349,549.20
合 计 998,418,095.11 2,904,225,096.80
（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
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债券
债券名称 面值 发行日期 发行金额 年初余额
期限
15 福星 01 1,000,000,000.00 2015/01/19 5年 1,000,000,000.00 518,504,742.69
16 福星 01 600,000,000.00 2016/03/30 5 年 600,000,000.00 598,437,062.10
16 福星 02 280,000,000.00 2016/06/08 5 年 280,000,000.00 199,182,943.64
16 福星 04 760,000,000.00 2016/09/05 5 年 760,000,000.00 24,858,428.18
16 惠誉 01 1,940,000,000.00 2016/03/14 5 年 1,940,000,000.00 36,525,884.63
16 惠誉 02 60,000,000.00 2016/03/14 5 年 60,000,000.00 59,871,229.05
17 惠誉地产 PPN 600,000,000.00 2017/04/13 3 年 600,000,000.00 419,584,038.46
18 福星中期票据 1,000,000,000.00 2018/06/15 3年 1,000,000,000.00 988,201,723.59
19 福星中期票据 01 500,000,000.00 2019/2/18 3年 500,000,000.00 497,841,053.40
19 福星中期票据 02 500,000,000.00 2019/4/18 3年 500,000,000.00 499,306,772.21
小 计 7,240,000,000.00 3,842,313,877.95
减：一年内到期部分
年末余额（附注六、 938,088,781.15
28）
合 计 7,240,000,000.00 2,904,225,096.80
（续）
按面值计提利
债券名称 本年发行 溢折价摊销 本年偿还 年末余额
息
15 福星 01 3,241,830.00 188,057.31 518,692,800.00
16 福星 01 33,000,000.00 1,211,785.35 599,648,847.45
16 福星 02 15,999,999.63 506,811.11 199,689,754.75
16 福星 04 2,124,999.96 80,654.21 24,939,082.39
16 惠誉 01 4,885,032.23 175,969.60 36,701,854.23
16 惠誉 02 3,731,606.50 106,339.83 59,977,568.88
17 惠誉地产 PPN 7,660,333.33 415,961.54 420,000,000.00
18 福星中期票据 75,999,999.96 8,190,344.69 996,392,068.28
19 福星中期票据 01 42,500,000.04 990,986.53 498,832,039.93
19 福星中期票据 02 42,500,000.02 279,282.97 499,586,055.18
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按面值计提利
债券名称 本年发行 溢折价摊销 本年偿还 年末余额
息
小 计 231,643,801.67 12,146,193.14 938,692,800.00 2,915,767,271.09
减：一年内到期部分
年末余额（附注六、 1,917,349,175.98
28）
合 计 231,643,801.67 12,146,193.14 938,692,800.00 998,418,095.11
注1：2014年4月15日，经中国证监会证监许可【2014】413号文核准，公司获准公开发
行不超过人民币32亿元的公司债券。公司分别于2014年8月28日和2015年1月21日完成二期发
行，发行总额人民币26亿元。截止至2020年12月31日，上述债券已偿完毕。
注2：2016年1月4日，经深圳证券交易所深证函【2016】2号文件核准，公司以非公开发
行方式发行不超过30亿元人民币的公司债券。本次债券分4期发行：2016年3月30日第一期，
发行规模6亿元，债券期限为5年，票面利率5.50%；2016年6月8日第二期，发行规模6.2亿元，
其中，5年期的债券2.8亿元，票面利率6.00%，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资
者回售选择权、3年期的债券3.4亿元，票面利率7.00%，附第2年末发行人调整票面利率选择
权和投资者回售选择权；2016年9月5日第三期，发行规模7.6亿元，债券期限为5年，票面利
率7.00%，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权；2016年10月19日第
四期，发行规模10.2亿元，其中，3年期的债券6.7亿元，票面利率6.33%，附第2年末发行人
调整票面利率选择权和投资者回售选择权、5年期的债券3.5亿元，票面利率6.68%，附第3
年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。至此，本次债券合计30亿元全部发行
完毕。截止至2020年12月31日，上述发行的债券其中已偿还21.75亿元，剩余8.25亿元尚未到
期。
注3：2015年12月9日，经中国证券监督管理委员会证监许可【2015】2864号文核准，公
司子公司福星惠誉控股有限公司以公开方式发行基础规模为人民币10亿元，可超额配售不超
过10亿元的公司债券。本次债券分2个品种1期发行，债券期限均为5年：品种一发行规模19.40
亿元，票面利率5.28%，附第3年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权；品种
二发行规模0.6亿元，票面利率6.11%。2016年3月16日，本次债券已全部发行完毕。截止至
2020年12月31日，上述发行债券其中已偿还19.03亿元，剩余0.97亿元尚未到期。
注4：2017年3月17日，公司子公司福星惠誉控股有限公司通过上海浦东发展银行股份有
限公司向上海浦东发展银行股份有限公司、浦银安盛基金管理有限公司、财通证券股份有限
公司、安信证券股份有限公司、中欧资产管理有限公司定向发行《福星惠誉控股有限公司2017
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年度第一期非公开定向债务融资工具》共计6亿元，票面利率6.70%，期限3年。上述债券采
用单利按年付息，每年付息一次，分期偿还本金，第一年偿还10%本金，第二年偿还20%本
金，第三年偿还70%本金，最后一期利息随本金的兑付一起支付。截止至2020年12月31日，
上述发行债券已清偿完毕。
注 5：2017 年 3 月 3 日，经 2017 年第一次临时股东大会审议通过了《关于公司发行中
期票据的议案》，并于 2017 年 7 月 7 日取得了中国银行行间市场交易商协会签发的《接受注
册通知书》（中市协注[2017]MTN378），注册金额为 20 亿元。2018 年 6 月 15 日，公司完成
了 2018 年度第一期中期票据的发行，发行规模为 10 亿元，发行利率为 7.60%，单位面值为
100 元，起息日为 2018 年 6 月 15 日，兑付日为 2021 年 6 月 15 日。2019 年 2 月 18 日，公
司完成了 2019 年度第一期中期票据的发行，发行规模为 5 亿元，发行利率为 8.5%，单位面
值 100 元人民币，起息日为 2019 年 2 月 18 日，兑付日为 2022 年 2 月 18 日。2019 年 4 月
18 日，公司完成了 2019 年度第二期中期票据的发行，发行规模为 5 亿元，发行利率为 8.5%，
单位面值 100 元人民币，起息日为 2019 年 4 月 18 日，兑付日为 2022 年 4 月 18 日。至此，
本次中期票据合计 20 亿元全部发行完毕。截止至 2020 年 12 月 31 日，上述中期票据尚未到
期。
32、 长期应付款
项 目 年末余额 年初余额
长期应付款 3,342,867,319.83 5,888,565,564.59
专项应付款
合 计 3,342,867,319.83 5,888,565,564.59
长期应付款
项 目 年末余额 年初余额
长期应付款 3,694,776,252.93 6,375,224,010.25
借款 7,275,787,635.06 9,581,976,786.69
应付融资租赁款 440,495,789.85 600,516,044.14
应付股权转让款 6,724,300.00
减：一年内到期的长期应付款（附注六、28） 4,021,507,171.98 3,813,993,120.58
未确认融资费用 351,908,933.10 486,658,445.66
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项 目 年末余额 年初余额
借款 614,576,252.22 945,483,679.49
应付融资租赁款 15,048,107.00 42,945,337.37
减：一年内到期的长期应付款（附注六、28） 277,715,426.12 501,770,571.20
合 计 3,342,867,319.83 5,888,565,564.59
注 1：长期应付款中向中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司借款余额为
346,458.59 万元：
（1）84,994.75 万元系以本公司子公司天立不动产（武汉）有限公司持有的土地使用权
作为抵押，同时由本公司持有的天立不动产（武汉）有限公司 71.58%的股权、武汉鼎中地
产开发有限公司持有的天立不动产（武汉）有限公司 28.42%的股权提供质押，并由本公司
及福星集团控股有限公司提供连带责任保证；截止至 2020 年 12 月 31 日，列报一年内到期
的非流动负债期末余额为 84,994.75 万元；
（2）93,197.48 万元系以本公司子公司咸宁福星惠誉房地产有限公司持有的国有建设用
地使用权、本公司子公司咸宁福星惠誉房地产有限公司持有的在建项目、本公司子公司简阳
凤凰谷置业有限公司持有的土地使用权作为抵押，同时由本公司提供连带责任保证；截止至
2020 年 12 月 31 日，列报长期应付款期末余额为 84,654.11 万元，列报一年内到期的非流动
负债期末余额为 8,543.37 万元；
（3）108,549.64 万元系以本公司子公司武汉惠誉置业有限公司持有的部分商铺及部分
开发项目、本公司子公司湖北福星惠誉汉阳房地产有限公司的开发项目及本公司子公司深圳
市远鹏新天地科技有限公司部分厂房作为抵押，同时由本公司提供连带责任保证；截止至
2020 年 12 月 31 日，列报长期应付款期末余额为 78,559.09 万元，列报一年内到期的非流动
负债期末余额为 29,990.55 万元；
（4）23,752.33 万元系以本公司子公司武汉福星惠誉置业有限公司持有的部分商铺作为
抵押，同时由本公司及福星惠誉控股有限公司提供连带责任保证；截止至 2020 年 12 月 31
日，列报长期应付款期末余额为 21,311.37 万元，列报一年内到期的非流动负债期末余额为
2,440.96 万元；
（5）35,964.39 万元系以本公司子公司武汉福星惠誉置业有限公司持有的部分商铺及部
分开发项目作为抵押，同时由本公司及福星惠誉控股有限公司提供连带责任保证；截止至
2020 年 12 月 31 日，列报长期应付款期末余额为 19,541.34 万元，列报一年内到期的非流动
负债期末余额为 16,423.05 万元。
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注 2：长期应付款中向中国华融资产管理有限公司湖北省分公司借款余额为 255,329.50
万元：
（1）26,564.20 万元系以本公司子公司武汉福星惠誉欢乐谷有限公司持有的部分商业地
产及其对应的土地使用权、本公司子公司武汉福星惠誉新洲置业有限公司持有的土地使用权
提供抵押担保，同时由福星集团控股有限公司提供连带责任保证；截止至 2020 年 12 月 31
日，列报一年内到期的非流动负债期末余额为 26,564.20 万元；
（2）47,533.24 万元系以本公司子公司武汉福星惠誉置业有限公司持有的部分商业地
产、本公司子公司湖北福星惠誉学府置业有限公司持有的部分商业地产作为抵押，同时由福
星集团控股有限公司提供连带责任保证；截止至 2020 年 12 月 31 日，列报长期应付款期末
余额为 35,102.14 万元，列报一年内到期的非流动负债期末余额为 12,431.10 万元；
（3）15,042.30 万元系以本公司子公司武汉鑫金福科技开发有限公司持有的部分工业房
地产、本公司子公司孝感银湖科技有限公司持有的部分工业房地产提供抵押担保，同时由武
汉银湖科技发展有限公司持有的本公司子公司武汉鑫金福科技开发有限公司 80%股权、武
汉金红阳科技开发有限公司持有的本公司子公司武汉鑫金福科技开发有限公司 20%股权提
供质押担保，并由福星集团控股有限公司提供连带责任保证；截止至 2020 年 12 月 31 日，
列报一年内到期的非流动负债期末余额为 15,042.30 万元；
（4）59,507.20 万元系以本公司子公司武汉福星惠誉置业有限公司的部分商业房地产及
写字楼提供抵押担保，同时福星集团控股有限公司提供连带责任保证；截止至 2020 年 12
月 31 日，列报长期应付款期末余额为 49,851.13 万元，列报一年内到期的非流动负债期末余
额为 9,656.07 万元；
（5）5,864.04 万元系以本公司子公司陕西空港美术城置业有限公司持有的土地使用权
提供抵押担保，同时由本公司持有的陕西空港美术城置业有限公司 60%股权提供质押担保，
并由福星集团控股有限公司提供连带责任保证；截止至 2020 年 12 月 31 日，列报一年内到
期的非流动负债期末余额为 5,864.04 万元；
（6）75,740.64 万元系以本公司子公司武汉福星惠誉置业有限公司持有的部分写字楼、
本公司子公司湖北福星惠誉学府置业有限公司持有的商业地产、本公司子公司深圳市远鹏新
天地有限公司名下部分厂房作为抵押，并由福星集团控股有限公司提供担保；截止至 2020
年 12 月 31 日，列报长期应付款期末余额为 15,776.93 万元，列报一年内到期的非流动负债
期末余额为 59,963.71 万元；
（7）25,077.88 万元系以本公司子公司武汉福星惠誉置业有限公司的部分商业房地产、
本公司子公司湖北福星惠誉学府置业有限公司的部分商业房地产提供抵押担保，同时福星集
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团控股有限公司提供连带责任保证；截止至 2020 年 12 月 31 日，列报长期应付款期末余额
为 17,655.56 万元，列报一年内到期的非流动负债期末余额为 7,422.32 万元。
注 3：长期应付款中向国通信托有限责任公司借款余额为 6,000.00 万元，系由本公司提
供担保，截止至 2020 年 12 月 31 日，列报一年内到期的非流动负债期末余额为 6,000.00 万
元。
注 4：长期应付款中向厦门国际信托有限公司借款余额为 47,300.00 万元，系由福星集
团控股有限公司为其中 20%的债务提供担保、同时由本公司为剩余 80%的债务提供担保，
并由本公司子公司湖北福星惠誉欢乐谷置业有限公司持有的子公司武汉福星惠誉欢乐谷有
限公司 30.00%股权、本公司子公司武汉福星惠誉置业有限公司持有的子公司武汉福星惠誉
欢乐谷有限公司 50.00%股权质押；截止 2020 年 12 月 31 日，列报一年内到期的非流动负债
期末余额为 47,300.00 万元。
注 5：长期应付款中向 Metrics Credit Partners Diversified Australian Senior Loan Fund 借
款余额为 432.38 万澳币，系以福星惠誉澳洲有限公司持有的项目土地使用权提供抵押担保；
截止至 2020 年 12 月 31 日，列报长期应付款期末余额为 2,168.96 万元。
注 6：长期应付款中湖北金融租赁股份有限公司余额为 3,663.03 万元，系由本公司提供
连带责任保证担保；截止至 2020 年 12 月 31 日，列报一年内到期的非流动负债期末余额为
3,663.03 万元；
注 7：长期应付款中君信融资租赁（上海）有限公司余额为 28,600.32 万元，系以本公
司子公司湖北福星新材料科技有限公司的固定资产抵押；截止 2020 年 12 月 31 日，列报一
年内到期的非流动负债期末余额为 28,600.32 万元；
注 8：长期应付款中湖北金融租赁股份有限公司余额为 7,860.53 万元，系由本公司提供
连带责任保证担保，同时由本公司所持有的福星惠誉控股有限公司 3.98%股权（3,861.00 万
元出资额）质押；截止至 2020 年 12 月 31 日，列报长期应付款期末余额为 2,709.81 万元，
列报一年内到期的非流动负债期末余额为 5,150.72 万元；
注 9：长期应付款中中航国际租赁公司余额为 2,420.88 万元，系由本公司提供连带责任
保证担保；截止至 2020 年 12 月 31 日，列报长期应付款期末余额为 1,068.91 万元，列报一
年内到期的非流动负债期末余额为 1,351.97 万元；
注 10：长期应付款中中航国际租赁公司余额为 8,864.09 万元，系本公司子公司湖北福
星新材料科技有限公司的固定资产提供抵押，同时由本公司所持有的福星惠誉控股有限公司
2.38%股权（2,304.87 万元出资额）提供质押，并由本公司提供连带责任保证担保；截止至
2020 年 12 月 31 日，列报长期应付款期末余额为 5,887.38 万元，列报一年内到期的非流动
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负债期末余额为 2,976.71 万元。
33、 股本（单位：万股）
本年增减变动（+ 、-）
项目 年初余额 年末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 96,246.2474 96,246.2474
34、 资本公积
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
股本溢价 2,220,136,899.25 2,220,136,899.25
其他资本公积 546,192,889.73 289,290,112.02 256,902,777.71
合 计 2,766,329,788.98 289,290,112.02 2,477,039,676.96
注：公司子公司深圳市远鹏新天地科技有限公司部分房产由于建设手续不齐全，公司于
本年收到了深圳市福田区规划土地监察局出具的《深圳市福田区规划土地监察局处罚决定
书》，该处罚决定书要求将这部分房产依法没收，因此公司将这部分房产所产生的资本公积
同步调减。
35、 库存股
项 目 年初余额 增加 减少 年末余额
为员工持股计划或者股权激励
104,991,966.57 99,993,697.06 204,985,663.63
而收购的本公司股份
限制性股票 83,701,800.00 83,701,800.00
合 计 188,693,766.57 99,993,697.06 288,687,463.63
注：库存股年末余额较年初余额增加了 9,999.37 万元，系公司于 2019 年 8 月 28 日经公
司第九届董事会第六十次会议及公司 2019 年第二次临时股东大会审议通过《关于回购公司
股票方案的议案》，公司拟使用自有或自筹资金，以不超过人民币 8 元/股的回购价格回购公
司 A 股股份，回购股份期限为自股东大会审议通过回购方案之日起 12 个月内，即回购期限
截止日为 2020 年 8 月 28 日，截止至该时点，公司已累计回购 3,433.85 万股，约占公司目前
总股本 962,462,474 股的 3.57%，最高成交价为 6.65 元/股，最低成交价为 5.05 元/股，回购
总金额为 204,985,663.63 元，其中 2020 年回购总金额为 99,993,697.06 元。
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36、 其他综合收益
本年发生金额
减：前期计
项目 年初余额 减：前期计入其他 年末余额
本年所得税前 入其他综合 减：所得税费 税后归属于母 税后归属于少
综合收益当期转入
发生额 收益当期转 用 公司 数股东
损益
入留存收益
一、不能重分类进损益的其他综合
收益
其中：权益法下不能转损益的其他
综合收益
其他权益工具投资公允价值变动
二、将重分类进损益的其他综合收
633,470,835.94 83,520,125.40 13,160,567.19 9,729,942.44 56,808,319.50 3,821,296.27 690,279,155.44
益
其中：权益法下可转损益的其他综
合收益
其他债权投资公允价值变动
金融资产重分类计入其他综合收益
的金额
外币财务报表折算差额 -47,128,737.60 26,953,912.44 26,953,912.44 -20,174,825.16
自用房地产或作为存货的房地产转
换为以公允价值计量的投资性房地
680,599,573.54 56,566,212.96 13,160,567.19 9,729,942.44 29,854,407.06 3,821,296.27 710,453,980.60
产在转换日公允价值大于账面价值
的部分
其他综合收益合计 633,470,835.94 83,520,125.40 13,160,567.19 9,729,942.44 56,808,319.50 3,821,296.27 690,279,155.44
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37、 盈余公积
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 630,563,226.35 630,563,226.35
任意盈余公积 7,822,065.47 7,822,065.47
合 计 638,385,291.82 638,385,291.82
注：根据《公司法》、公司章程的规定，本公司按净利润的 10%提取法定盈余公积。法
定盈余公积累计额达到本公司注册资本 50%以上的，不再提取。
本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金。经批准，任意盈余公积金可
用于弥补以前年度亏损或增加股本。
38、 未分配利润
项 目 本 年 上 年
调整前上年年末未分配利润 6,361,562,121.90 5,872,090,976.16
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-） 36,715,911.87 -11,913,933.33
调整后年初未分配利润 6,398,278,033.77 5,860,177,042.83
加：本年归属于母公司股东的净利润 306,395,992.62 597,631,326.47
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 94,091,558.90 96,246,247.40
转作股本的普通股股利
年末未分配利润 6,610,582,467.49 6,361,562,121.90
其中：子公司当年提取的盈余公积归属于母公
94,095,245.34 142,905,326.63
司的金额
（1）调整年初未分配利润明细：
本集团调整年初未分配利润共计 36,715,911.87 元，其中：由于《企业会计准则》及其
相关新规定进行追溯调整，影响年初未分配利润 36,715,911.87 元，公司根据新收入准则的
相关规定，将与合同取得相关的成本调整至其他流动资产，并相应的调整年初未分配利润。
合同取得成本的调整使得年初未分配利润调增了 36,715,911.87 元，同时公司还相应的调增
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了递延所得税负债 13,575,086.80 元，调增了少数股东权益 4,009,348.49 元，上述调整综合使
得年初未分配利润调增 36,715,911.87 元。
（2）利润分配情况说明
应付普通股股利系根据公司 2019 年年度股东大会通过的利润分配决议计提，以公司现
有总股本剔除已回购股份后 940,915,589 股（2019 年末总股本 962,462,474 股扣除截至本次
权益分派股权登记日已回购股份 21,546,885 股）为基数，向全体股东按每 10 股派送现金股
利人民币 1.00 元（含税），共计 94,091,558.90 元，公司已于 2020 年 7 月分派该现金股利。
39、 营业收入和营业成本
本年发生额 上年发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 7,191,160,462.35 5,899,560,577.15 9,083,520,104.30 6,986,380,740.04
其他业务 309,980,336.93 42,555,275.24 482,638,256.40 220,357,325.20
合 计 7,501,140,799.28 5,942,115,852.39 9,566,158,360.70 7,206,738,065.24
（1）主营业务（分行业）
本年发生额 上年发生额
项目
收入 成本 收入 成本
房地产 5,893,966,975.54 4,686,696,191.38 7,657,037,515.59 5,651,130,497.97
金属制品 1,220,617,107.56 1,171,662,669.66 1,323,164,171.41 1,245,813,164.50
其他 76,576,379.25 41,201,716.11 103,318,417.30 89,437,077.57
合计 7,191,160,462.35 5,899,560,577.15 9,083,520,104.30 6,986,380,740.04
（2）主营业务（分地区）
本年发生额 上年发生额
项目
收入 成本 收入 成本
华中地区 5,520,277,696.02 4,394,265,760.83 7,911,593,920.24 5,873,758,570.05
华北地区 464,180,471.48 435,843,907.93 520,183,592.32 506,071,700.63
其他地区 1,089,913,078.23 968,925,420.80 403,178,981.02 390,022,924.37
海外地区 116,789,216.62 100,525,487.59 248,563,610.72 216,527,544.99
合计 7,191,160,462.35 5,899,560,577.15 9,083,520,104.30 6,986,380,740.04
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40、 税金及附加
项 目 本年发生额 上年发生额
城市维护建设税 20,092,195.34 29,841,840.70
教育费附加 9,672,908.22 13,524,642.97
地方教育费附加 5,153,386.73 6,711,266.32
土地增值税 91,908,296.44 29,516,606.37
房产税 35,245,060.52 58,978,626.13
土地使用税 14,718,192.27 16,944,929.87
其他 10,068,826.76 11,870,095.81
合 计 186,858,866.28 167,388,008.17
注：各项税金及附加的计缴标准详见附注五、税项。
41、 销售费用
项目 本年发生额 上年发生额
代理费 49,384,942.76 109,421,941.05
广告费 127,996,312.31 79,636,037.41
包装费 27,741,695.29
运输费 28,183,181.95
业务宣传费 18,592,921.17 17,330,486.46
人工费用 36,769,117.28 22,529,831.45
其他 24,464,335.43 26,469,034.15
合 计 257,207,628.95 311,312,207.76
注：根据新收入准则的相关规定，公司本年将符合合同履约成本规定的包装费及运输
费列入营业成本核算。
42、 管理费用
项目 本年发生额 上年发生额
行政办公费 114,019,720.37 193,132,869.32
人工费用 163,760,724.14 167,993,198.65
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项目 本年发生额 上年发生额
折旧及摊销 17,501,808.88 17,167,965.40
税费 305,161.42 687,905.31
停工损失 23,915,820.39
其他 25,973,363.01 24,275,608.58
合 计 345,476,598.21 403,257,547.26
43、 研发费用
项 目 本年发生额 上年发生额
人工费用 14,801,518.78 14,111,946.80
直接材料 17,534,051.77 23,999,602.78
折旧费 5,627,024.33 5,893,512.35
差旅费 53,764.67 231,034.60
检测费 88,092.46 39,411.32
其他 378,960.90 3,942,593.93
合 计 38,483,412.91 48,218,101.78
44、 财务费用
项 目 本年发生额 上年发生额
利息费用总额 1,596,089,527.37 1,753,115,634.56
减：资本化利息 1,253,087,248.13 1,373,569,832.46
利息费用 343,002,279.24 379,545,802.10
减：利息收入 35,368,487.37 43,282,322.48
承兑汇票贴息 6,066,666.80 -45,292.60
汇兑损益 -5,382,567.26 459,580.88
手续费及其他 24,445,274.49 28,130,397.53
合 计 332,763,165.90 364,808,165.43
45、 其他收益
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计入本年非经常
项 目 本年发生额 上年发生额
性损益的金额
中小微企业成长奖 300,000.00 300,000.00
工业企业技术改造奖 640,000.00 640,000.00
汉川市再就业服务中心企业职工技能提升
401,900.00 401,900.00
培训奖励金
高新技术企业认定奖励经费 50,000.00 50,000.00
以工代训补贴 8,000.00 8,000.00
小规模税收减免优惠 426.70 426.70
建设单位先进奖励 100,000.00 100,000.00
疫情电费补贴 368,254.00 368,254.00
商务局外贸展会补贴 5,000.00 5,000.00
商务局支持扩大出口奖励 132,000.00 132,000.00
汉川市人民政府给予外贸出口奖励 57,000.00
汉川市商务局企业境外商标注册费奖励 80,300.00
稳岗补贴 6,813,273.59 3,986.23 6,813,273.59
个税手续费返还 165,794.41 102,900.46 165,794.41
合 计 8,984,648.70 244,186.69 8,984,648.70
46、 投资收益
项 目 本年发生额 上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益 37,240,142.63 102,697,855.88
处置长期股权投资产生的投资收益 -8,100,606.33 2,679,994.32
其他 213,663.35 26,672.77
合 计 29,353,199.65 105,404,522.97
注：投资收益本年发生额较上年发生额下降了 72.15%，主要系公司合营企业 70 Rainey
Street JV LLC 本年房产销售主要为尾盘销售，因此利润减少，相应公司取得的投资收益减少。
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47、 公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本年发生额 上年发生额
按公允价值计量的投资性房地产 176,334,574.72 -40,713,277.03
合 计 176,334,574.72 -40,713,277.03
注：公允价值变动收益本年发生额较上年发生额增长了 533.11%，主要系公司投资性
房地产评估增值所致。
48、 信用减值损失
项 目 本年发生额 上年发生额
应收票据减值损失 -1,891,445.86 292,500.00
应收账款减值损失 1,173,888.58 2,326,992.27
其他应收款坏账损失 13,523,258.01 -40,945,740.92
长期应收款坏账损失 -758,788.76
合 计 12,046,911.97 -38,326,248.65
上表中，损失以“－”号填列，收益以“+”号填列。
49、 资产减值损失
项 目 本年发生额 上年发生额
存货跌价损失 -6,444,893.45 -7,624,229.00
固定资产减值损失 -18,052,468.96 -24,016,298.03
合 计 -24,497,362.41 -31,640,527.03
上表中，损失以“－”号填列，收益以“+”号填列。
50、 资产处置收益
计入本年非经常
项 目 本年发生额 上年发生额
性损益的金额
固定资产处置利得（损失以“-”填列） 4,004,928.24 -22,584.41 4,004,928.24
合 计 4,004,928.24 -22,584.41 4,004,928.24
51、 营业外收入
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计入本年非经常性
项 目 本年发生额 上年发生额
损益的金额
非流动资产毁损报废利得 80,279.74 80,279.74
其中：固定资产 80,279.74 80,279.74
与企业日常活动无关的政府补助 300,000.00
其他 2,085,352.63 6,098,997.14 2,085,352.63
合 计 2,165,632.37 6,398,997.14 2,165,632.37
计入当期损益的政府补助：
本年发生额 上年发生额
与资
计入 产/收
补助项目 冲减 冲减
营业 计入其他收 计入营业外 计入其他 益相
成本 成本
外收 益 收入 收益 关
费用 费用
入
收武汉市武昌区
与收
机关事务服务中
200,000.00 益相
心“四上”奖励
关
金
与收
优秀成长企业奖
100,000.00 益相
励金
关
汉川市再就业服
与收
务中心企业职工
401,900.00 益相
技能提升培训奖
关
励金
与收
高新技术企业认
50,000.00 益相
定奖励经费
关
与收
以工代训补贴 8,000.00 益相
关
与收
小规模税收减免
426.70 益相
优惠
关
与收
建设单位先进奖
100,000.00 益相
励
关
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本年发生额 上年发生额
与资
计入 产/收
补助项目 冲减 冲减
营业 计入其他收 计入营业外 计入其他 益相
成本 成本
外收 益 收入 收益 关
费用 费用
入
与收
电费补贴 368,254.00 益相
关
与收
商务局外贸展会
5,000.00 益相
补贴
关
与收
商务局支持扩大
132,000.00 益相
出口奖励
关
与收
中小微企业成长
300,000.00 益相
奖
关
与收
工业企业技术改
640,000.00 益相
造奖
关
汉川市商务局企 与收
业境外商标注册 80,300.00 益相
费奖励 关
汉川市人民政府 与收
给予外贸出口奖 57,000.00 益相
励 关
与收
稳岗补贴 6,813,273.59 3,986.23 益相
关
合 计 8,818,854.29 300,000.00 141,286.23
52、 营业外支出
计入本年非经常
项 目 本年发生额 上年发生额 性损益的金额
非流动资产毁损报废损失 138,413.80 6,051.10 138,413.80
其中：固定资产 138,413.80 6,051.10 138,413.80
本报告书共 156 页第 111 页
湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
计入本年非经常
项 目 本年发生额 上年发生额 性损益的金额
对外捐赠支出 17,481,340.00 1,270,000.00 17,481,340.00
罚没损失 44,794,117.36 337,002.27 44,794,117.36
其他 13,826,354.40 13,072,318.95 13,826,354.40
合 计 76,240,225.56 14,685,372.32 76,240,225.56
注：营业外支出本年发生额较上年发生额增长了 419.16%，主要系公司子公司深圳市
远鹏新天地科技有限公司部分房产由于建设手续不齐全，公司于本年收到了深圳市福田区规
划土地监察局出具的《深圳市福田区规划土地监察局处罚决定书》，该处罚决定书要求将这
部分房产依法没收，因而产生 4,241 万元的罚没损失。
53、 所得税费用
（1）所得税费用表
项 目 本年发生额 上年发生额
当期所得税费用 236,227,548.43 564,927,843.35
递延所得税费用 3,305,816.54 -186,540,177.58
合 计 239,533,364.97 378,387,665.77
（2）会计利润与所得税费用调整过程
项 目 本年发生额
利润总额 530,387,582.32
按法定/适用税率计算的所得税费用 132,596,895.58
子公司适用不同税率的影响 1,613,097.46
调整以前期间所得税的影响 4,112,289.09
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 24,140,401.05
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -8,670,387.26
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 85,741,069.05
税率调整导致年初递延所得税资产/负债余额的变化
其他
本报告书共 156 页第 112 页
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项 目 本年发生额
所得税费用 239,533,364.97
54、 其他综合收益
详见附注六、36。
55、 现金流量表项目
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
收到单位及个人往来 157,461,794.32 289,655,196.62
收回的保证金 782,538,151.91 534,488,982.43
收到的活期存款利息收入 22,649,366.51 23,064,336.59
收到的罚没、赔款等收入 520,569.65 3,122,976.41
收到与收益性相关的政府补助 8,818,854.29 544,186.69
其他 419,890.26 24,758.13
合 计 972,408,626.94 850,900,436.87
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
支付单位及个人往来 166,800,081.43 672,773,724.86
期间费用 488,938,276.09 554,054,441.79
支付的保证金 90,414,683.30 439,739,153.26
支付银行手续费 9,860,590.17 22,424,486.19
其他 37,444,045.13
合 计 793,457,676.12 1,688,991,806.10
（3）收到其他与投资活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
赎回信托保障基金 17,207,000.00 3,728,300.00
合 计 17,207,000.00 3,728,300.00
本报告书共 156 页第 113 页
湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
（4）支付其他与投资活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
购买信托保障基金 4,100,000.00 18,900,000.00
合 计 4,100,000.00 18,900,000.00
（5）收到其他与筹资活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
收回的用于质押的定期存款 273,620,317.91
收到的融资租赁款 158,652,408.75
其他 39,888,847.12 30,000,000.00
合 计 313,509,165.03 188,652,408.75
（6）支付其他与筹资活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
为取得借款而质押的定期存单 100,000,000.00
子公司减资支付给少数股东的现金 22,238,000.00 27,000,000.00
限制性股票回购 99,993,697.06 104,986,720.81
其他 121,801,556.45 28,900,000.00
合 计 344,033,253.51 160,886,720.81
56、 现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 本年金额 上年金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 290,854,217.35 672,708,296.65
加：资产减值准备 24,497,362.41 31,640,527.03
信用减值损失 -12,046,911.97 38,326,248.65
固定资产折旧 153,121,376.25 183,004,382.81
无形资产摊销 1,604,170.97 1,628,133.86
长期待摊费用摊销 558,790.77
本报告书共 156 页第 114 页
湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
补充资料 本年金额 上年金额
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损
-4,004,928.24 22,584.41
失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 58,134.06 6,051.10
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -176,334,574.72 40,713,277.03
财务费用（收益以“－”号填列） 355,768,276.71 380,005,382.98
投资损失（收益以“－”号填列） -29,353,199.65 -105,404,522.97
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -148,610,163.56 -216,376,907.59
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 151,915,980.10 29,836,730.01
存货的减少（增加以“－”号填列） -1,176,715,388.62 -1,619,848,828.96
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 4,508,129,950.11 981,747,016.88
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 1,424,003,084.27 6,119,975,078.76
其他 -226,104.18 206,089.59
经营活动产生的现金流量净额 5,362,661,281.29 6,538,748,331.01
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 3,984,879,886.48 4,583,976,960.67
减：现金的年初余额 4,583,976,960.67 2,463,583,397.25
加：现金等价物的年末余额
减：现金等价物的年初余额
现金及现金等价物净增加额 -599,097,074.19 2,120,393,563.42
（2）本年支付的取得子公司的现金净额
项 目 金 额
以前期间发生的企业合并于本年支付的现金或现金等价物 6,674,300.00
本报告书共 156 页第 115 页
湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
项 目 金 额
其中：旺前集团襄阳东湖国际酒店有限公司 6,674,300.00
取得子公司支付的现金净额 6,674,300.00
（3）本年收到的处置子公司的现金净额
项 目 金 额
本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物 600,000.00
其中：武汉银湖金泉科技开发有限公司 600,000.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 390,262.20
其中：武汉银湖金泉科技开发有限公司 390,262.20
加：以前期间处置子公司于本年收到的现金或现金等价物
其中：
处置子公司收到的现金净额 209,737.80
（4）现金及现金等价物的构成
项 目 年末余额 年初余额
一、现金 3,984,879,886.48 4,583,976,960.67
其中：库存现金 548,898.02 1,696,772.43
可随时用于支付的银行存款 3,984,330,988.46 3,921,280,188.24
可随时用于支付的其他货币资金 661,000,000.00
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、年末现金及现金等价物余额 3,984,879,886.48 4,583,976,960.67
其中：母公司或集团内子公司使用受限
制的现金和现金等价物
注：现金和现金等价物不含母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物。
57、 所有权或使用权受限制的资产
本报告书共 156 页第 116 页
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项 目 年末账面价值 受限原因
货币资金 807,771,001.22 定期存单质押、保证金及司法冻结等
应收款项融资 35,006,000.00 用于应付票据质押
固定资产 29,268,647.31 借款抵押
无形资产 30,718,700.62 借款抵押
投资性房地产 4,378,308,381.87 借款抵押
合 计 5,281,072,731.02
注 1：截至 2020 年 12 月 31 日，本公司福星惠誉水岸国际、福星惠誉福星青城府项
目用地、福星惠誉红桥城项目用地、福星惠誉汉阳城项目用地、银湖岳阳置业龙庭尚府
项目用地、珈伟光伏半导体光伏照明产业基地项目用地及在建项目用于 169,764.00 万元（一
年内到期 95,924.00 万元）长期借款的抵押；钰龙金融广场的土地使用权、福星惠誉汉阳城
在建工程、福星惠誉水岸国际、福星惠誉咸宁福星城在建工程、简阳凤凰谷项目用地、鑫
金福光谷光电信息产业创新创业基地、福星惠誉东湖城商业房地产、福星惠誉新洲施岗
南（暂定）项目用地用于 396,071.91 万元（一年内到期 197,761.09 万元）长期应付款的抵押。
注 2：截至 2020 年 12 月 31 日，本公司子公司湖北福星新材料科技有限公司 30%股权
用于 10,000.00 万元短期借款的质押；本公司子公司湖北福星惠誉后湖置业有限公司 100%
股权、湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司 100%股权、成都武海观堂置业有限公司 100%股
权、湖北福星惠誉洪山房地产有限公司 100%股权、湖北福星江北置业有限公司 100%股权、
福星惠誉控股有限公司 108,000.00 万股股权用于 205,400.00 万元（一年内到期 52,310.00 万
元）长期借款的质押；天立不动产（武汉）有限公司 100%的股权、武汉鑫金福科技开发有
限公司 100%股权、陕西美术城置业有限公司 60%股权、武汉福星惠誉欢乐谷有限公司 80%
股权、福星惠誉控股有限公司 6.36%股权（6,165.87 万元出资额）用于 169,925.71 万元（一
年内到期 161,328.52 万元）长期应付款的质押。
58、 外币货币性项目
（1）外币货币性项目
项 目 年末外币余额 折算汇率 年末折算人民币余额
货币资金 110,150,721.27
其中：美元 12,806,726.02 6.5249 83,562,606.61
本报告书共 156 页第 117 页
湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
项 目 年末外币余额 折算汇率 年末折算人民币余额
欧元 113,386.49 8.0250 909,926.58
港元 1,352,126.38 0.8416 1,137,949.56
澳元 4,892,099.46 5.0163 24,540,238.52
应收账款 10,038,849.16
其中：美元 1,507,333.40 6.5249 9,835,199.70
欧元 25,376.88 8.0250 203,649.46
其他应收款 7,708,278.13
其中：港币 1,113,260.49 0.8416 936,920.03
澳元 1,349,871.04 5.0163 6,771,358.10
应付账款 1,173,465.07
其中：澳元 233,930.40 5.0163 1,173,465.07
其他应付款 151,560.25
其中：美元 23,227.98 6.5249 151,560.25
一年内到期其他非流动负债 325,892,552.44
其中：美元 49,945,984.22 6.5249 325,892,552.44
长期应付款 21,689,372.60
其中：澳元 4,323,779.00 5.0163 21,689,372.60
（2）境外经营实体说明
境外主要经 记账本位 记账本位币的选择
项目
营地 币 依据
融福国际(香港)有限公司
以美元进行商品和
Financial Fook International (HongKong) 香港 美元
劳务的计价和结算
Co.,Limited.(Incorporatein HKSAR)
融福国际（香港）置业有限公司
以美元进行商品和
Financial Fook (HongKong) Property 香港 美元
劳务的计价和结算
CO.,LTD.
汇辰有限公司 以美元进行商品和
香港 美元
VITAL STAR CO.,LTD. 劳务的计价和结算
尚善投资有限公司 以美元进行商品和
香港 美元
Shang Shan investments Limited. 劳务的计价和结算
本报告书共 156 页第 118 页
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境外主要经 记账本位 记账本位币的选择
项目
营地 币 依据
福星惠誉澳洲有限公司
以澳元进行商品和
Starryland (Australia) 澳大利亚 澳元
劳务的计价和结算
PTY,LTD.(Incorporatein Australia)
福星惠誉开发有限公司
以澳元进行商品和
Starry land Property Development 澳大利亚 澳元
劳务的计价和结算
PTY,LTD (Incorporatein Australia)
福星惠誉悉尼有限公司 以澳元进行商品和
澳大利亚 澳元
Starry land Sydney PTY,LTD. 劳务的计价和结算
福星惠誉新南威尔士有限公司 以澳元进行商品和
澳大利亚 澳元
Starry land NSW PTY,LTD. 劳务的计价和结算
福星惠誉墨尔本有限公司 以澳元进行商品和
澳大利亚 澳元
Starry land Melbourne PTY,LTD. 劳务的计价和结算
福星惠誉(美国)股份有限公司 以美元进行商品和
美国 美元
Starry land USA Corp. 劳务的计价和结算
福星惠誉(美国)有限公司 美国加尼福 以美元进行商品和
美元
Starry land USA LLC. 利亚 劳务的计价和结算
英属维尔京 以美元进行商品和
Financial fook Global Limited. 美元
群岛 劳务的计价和结算
英属维尔京 以美元进行商品和
Financial fook Holdings limited. 美元
群岛 劳务的计价和结算
福星惠誉美国公司 以美元进行商品和
美国 美元
Starry land 70 Rainey Street LLC. 劳务的计价和结算
七、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
本年无非同一控制下企业合并。
2、 同一控制下企业合并
本年无同一控制下企业合并。
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3、 处置子公司
单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
丧失控 处置价款与处置投资
股权处 丧失控
股权处置价 股权处 制权时 对应的合并报表层面
子公司名称 置比例 制权的
款 置方式 点的确 享有该子公司净资产
（%） 时点
定依据 份额的差额
武汉银湖金
2020 年 工商变
泉科技开发 60.00 转让 -8,100,606.33
5月8日 更
有限公司
（续）
按照公允价 丧失控制权 与原子公司股
丧失控制 丧失控制 丧失控制
值重新计量 之日剩余股 权投资相关的
权之日剩 权之日剩 权之日剩
子公司名称 剩余股权产 权公允价值 其他综合收益
余股权的 余股权的 余股权的
生的利得或 的确定方法 转入投资损益
比例（%） 账面价值 公允价值
损失 及主要假设 的金额
武汉银湖金
无剩余
泉科技开发 无 无 无 无 无
股权
有限公司
4、 其他原因的合并范围变动
（1）新设子公司
本公司本年新设子公司 2 家，分别为湖北仙君湖置业有限公司、福星枫桥（北京）置业
发展有限公司。
（2）注销子公司
本公司本年注销减少子公司 11 家，分别为汉川市福星科技机电设备有限公司、湖北圣
亚商业管理有限公司、湖北圣亚园林有限公司、湖北圣亚物业管理有限公司、武汉福星惠誉
龙耀置业有限公司、汉川外联投资发展有限公司、湖北华纳管理咨询有限公司、武汉福星惠
誉江城置业有限公司、武汉福星惠誉凌恒置业有限公司、武汉福星惠誉滠口置业有限公司、
武汉福星宏利房地产有限公司。
八、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
（1）本集团的构成
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持股比例(%)
表决
主要经营
子公司名称 注册地 业务性质 权比 取得方式
地 直
间接 例(%)
接
湖北福星新材料 通过设立或投
汉川市 汉川市 金属制品 100 100
科技有限公司 资等方式取得
汉川市福星热电 通过设立或投
汉川市 汉川市 热力生产和供应 100 100
有限公司 资等方式取得
武汉润信投资有 通过设立或投
武汉市 武汉市 投资与咨询 100 100
限公司 资等方式取得
福星惠誉控股有 通过设立或投
武汉市 武汉市 房地产开发 100 100
限公司 资等方式取得
武汉福星惠誉沌 房地产开发、商 通过设立或投
武汉市 武汉市 51 51
口置业有限公司 品房销售 资等方式取得
通过非同一控
北京福星惠誉房 房地产开发、商
北京市 北京市 100 100 制下的企业合
地产有限公司 品房销售
并取得
北京宇盛宏利房 通过非同一控
地产开发有限公 北京市 北京市 房地产开发 80 80 制下的企业合
司 并取得
北京联朋聚星商 经济贸易咨询、 通过设立或投
北京市 北京市 100 100
业咨询有限公司 技术开发与咨询 资等方式取得
湖北福星惠誉汉
通过设立或投
阳房地产有限公 武汉市 武汉市 房地产开发 100 100
资等方式取得
司
深圳市融福投资 通过设立或投
深圳市 深圳市 实业投资 100 100
有限公司 资等方式取得
武汉锦鸿融福建 通过设立或投
武汉市 武汉市 建筑安装等 70 70
设工程有限公司 资等方式取得
通过非同一控
深圳市远鹏新天 信息技术、网络
深圳市 深圳市 100 100 制下的企业合
地科技有限公司 技术的技术开发
并取得
融福国际(香港)有
限公司
Financial Fook
International 投资、房地产开 通过设立或投
香港 香港 100 100
(Hong Kong) 发经营等 资等方式取得
Co.,Limited.
(Incorporate in
HKSAR)
Financial fook 英属维尔 英属维尔 通过设立或投
投资 100 100
Global Limited. 京群岛 京群岛 资等方式取得
Financial fook 英属维尔 英属维尔 通过设立或投
投资 100 100
Holdings limited. 京群岛 京群岛 资等方式取得
本报告书共 156 页第 121 页
湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
持股比例(%)
表决
主要经营
子公司名称 注册地 业务性质 权比 取得方式
地 直
间接 例(%)
接
福星惠誉开发有
限公司
Starryland
property 通过设立或投
澳大利亚 澳大利亚 工程管理 100 100
development 资等方式取得
PTY,LTD
(Incorporate in
Australia)
福星惠誉墨尔本
有限公司 澳大利亚 澳大利亚
投资、房地产开 通过设立或投
Starryland 维多利亚 维多利亚 100 100
发经营等 资等方式取得
Melbourne 州 州
PTY,LTD.
福星惠誉新南威
澳大利亚 澳大利亚
尔士有限公司 投资、房地产开 通过设立或投
维多利亚 维多利亚 100 100
Starryland NSW 发经营等 资等方式取得
州 州
PTY,LTD.
福星惠誉悉尼有
澳大利亚
限公司 投资、房地产开 通过设立或投
维多利亚 澳大利亚 100 100
Starryland Sydney 发经营等 资等方式取得
州
PTY,LTD.
福星惠誉澳洲有
限公司 Starryland 澳大利亚
投资、房地产开 通过设立或投
(Australia) 维多利亚 澳大利亚 100 100
发经营等 资等方式取得
PTY,LTD.(Incorpo 州
rate in Australia)
福星惠誉(美国)股
份有限公司 通过设立或投
美国 美国 100 100
Starryland USA 资等方式取得
Corp.
福星惠誉(美国)有
限公司 美国加尼 通过设立或投
美国 100 100
Starryland USA 福利亚 资等方式取得
LLC
福星惠誉美国公
司 美国德克 通过设立或投
美国 房地产投资开发 100 100
Starryland 70 萨斯州 资等方式取得
Rainey Street LLC
汇辰有限公司 投资、房地产开 通过设立或投
VITAL STAR 香港 香港 100 100
发经营等 资等方式取得
CO.,LTD.
融福国际（香港）
置业有限公司
Financial 投资、房地产开 通过设立或投
香港 香港 100 100
Fook(Hong 发经营等 资等方式取得
Kong)Property
CO.,LTD.
本报告书共 156 页第 122 页
湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
持股比例(%)
表决
主要经营
子公司名称 注册地 业务性质 权比 取得方式
地 直
间接 例(%)
接
尚善投资有限公
司 通过非同一控
Shang Shan 香港 香港 实业投资 100 100 制下的企业合
investments 并取得
Limited.
三源传艺商务咨 通过非同一控
询（上海）有限公 上海 上海 咨询 100 100 制下的企业合
司 并取得
湖北圣亚投资有 通过设立或投
武汉市 武汉市 实业投资 100 100
限公司 资等方式取得
武汉福星惠誉新 通过设立或投
武汉市 武汉市 房地产开发 100 100
洲置业有限公司 资等方式取得
武汉福星惠誉置 通过设立或投
武汉市 武汉市 房地产开发 100 100
业有限公司 资等方式取得
襄阳福星惠誉普
通过设立或投
鑫房地产有限公 襄阳市 襄阳市 房地产开发 70 70
资等方式取得
司
深圳市福星惠誉 通过设立或投
深圳市 深圳市 房地产开发 100 100
房地产有限公司 资等方式取得
惠州市福星京洲 通过设立或投
惠州市 惠州市 房地产开发 60 60
置业有限公司 资等方式取得
湖北福星惠誉汉 通过设立或投
武汉市 武汉市 房地产开发 100 100
口置业有限公司 资等方式取得
湖北福星惠誉置 通过设立或投
武汉市 武汉市 房地产开发 100 100
业有限公司 资等方式取得
咸宁福星惠誉房 通过设立或投
咸宁市 咸宁市 房地产开发 100 100
地产有限公司 资等方式取得
恩施福星惠誉房 通过设立或投
恩施市 恩施市 房地产开发 100 100
地产有限公司 资等方式取得
湖北福星惠誉学 通过设立或投
武汉市 武汉市 房地产开发 100 100
府置业有限公司 资等方式取得
湖北福星惠誉江 通过设立或投
武汉市 武汉市 房地产开发 100 100
岸置业有限公司 资等方式取得
通过同一控制
福星银湖控股有
武汉市 武汉市 房地产开发 100 100 下企业合并取
限公司
得
通过同一控制
汉川金山房地产
汉川市 汉川市 房地产开发 100 100 下企业合并取
有限公司
得
本报告书共 156 页第 123 页
湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
持股比例(%)
表决
主要经营
子公司名称 注册地 业务性质 权比 取得方式
地 直
间接 例(%)
接
通过同一控制
仙桃市银湖房地
仙桃 仙桃 房地产开发 100 100 下企业合并取
产有限公司
得
通过同一控制
监利银湖房地产
监利 监利 房地产开发 100 100 下企业合并取
有限公司
得
通过同一控制
武汉银湖科技发
武汉市 武汉市 房地产开发 100 100 下企业合并取
展有限公司
得
通过非同一控
武汉鑫金福科技
武汉市 武汉市 房地产开发 80 80 制下的企业合
开发有限公司
并取得
通过同一控制
仙桃银湖科技有
仙桃 仙桃 房地产开发 100 100 下企业合并取
限公司
得
通过同一控制
武汉银湖海峡科
武汉市 武汉市 房地产开发 100 100 下企业合并取
技发展有限公司
得
通过同一控制
武汉珈伟光伏照
武汉市 武汉市 房地产开发 100 100 下企业合并取
明有限公司
得
通过同一控制
孝感银湖科技有
孝感 孝感 房地产开发 100 100 下企业合并取
限公司
得
通过同一控制
荆州银湖科技有
荆州 荆州 房地产开发 100 100 下企业合并取
限公司
得
通过同一控制
武汉银久科技发
武汉市 武汉市 房地产开发 63.65 63.65 下企业合并取
展有限公司
得
武汉银河盛世房 通过设立或投
武汉市 武汉市 房地产开发 70 70
地产有限公司 资等方式取得
岳阳福星银湖置 通过设立或投
岳阳市 岳阳市 房地产开发 100 100
业有限公司 资等方式取得
通过同一控制
武汉宏程银湖科
武汉市 武汉市 房地产开发 100 100 下企业合并取
技发展有限公司
得
湖北亿江南置业 通过非同一控
监利 监利 房地产开发 100 100
有限公司 制下的企业合
本报告书共 156 页第 124 页
湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
持股比例(%)
表决
主要经营
子公司名称 注册地 业务性质 权比 取得方式
地 直
间接 例(%)
接
并取得
旺前集团襄阳东 通过非同一控
湖国际酒店有限 襄阳市 襄阳市 房地产开发 100 100 制下的企业合
公司 并取得
襄阳福星银湖置 通过设立或投
襄阳市 襄阳市 房地产开发 100 100
业有限公司 资等方式取得
湖北仙君湖置业 通过设立或投
汉川市 汉川市 房地产开发 100 100
有限公司 资等方式取得
湖北福星惠誉江 通过设立或投
武汉市 武汉市 房地产开发 100 100
北置业有限公司 资等方式取得
湖北福星惠誉欢
通过设立或投
乐谷置业有限公 武汉市 武汉市 房地产开发 100 100
资等方式取得
司
武汉福星惠誉欢 通过设立或投
武汉市 武汉市 房地产开发 80 80
乐谷有限公司 资等方式取得
湖北福星惠誉武 通过设立或投
武汉市 武汉市 房地产开发 100 100
汉置业有限公司 资等方式取得
湖北福星惠誉金 通过设立或投
武汉市 武汉市 房地产开发 100 100
桥置业有限公司 资等方式取得
湖北福星惠誉三
通过设立或投
眼桥置业有限公 武汉市 武汉市 房地产开发 100 100
资等方式取得
司
惠州后湖置业有 通过设立或投
广东惠州 广东惠州 房地产开发 100 100
限公司 资等方式取得
宜昌福星惠誉房 通过设立或投
宜昌市 宜昌市 房地产开发 100 100
地产有限公司 资等方式取得
湖北福星惠誉后 通过设立或投
武汉市 武汉市 房地产开发 100 100
湖置业有限公司 资等方式取得
孝感福星惠誉房 通过设立或投
孝感市 孝感市 房地产开发 100 100
地产有限公司 资等方式取得
湖北福星惠誉江 通过设立或投
武汉市 武汉市 房地产开发 100 100
汉置业有限公司 资等方式取得
武汉福星惠誉美 房地产开发、商 通过设立或投
武汉市 武汉市 70 70
华置业有限公司 品房销售 资等方式取得
武汉福星惠誉佳 房地产开发、商 通过设立或投
武汉市 武汉市 70 70
华置业有限公司 品房销售 资等方式取得
本报告书共 156 页第 125 页
湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
持股比例(%)
表决
主要经营
子公司名称 注册地 业务性质 权比 取得方式
地 直
间接 例(%)
接
武汉福星惠誉藏 房地产开发、商 通过设立或投
武汉市 武汉市 55 55
龙置业有限公司 品房销售 资等方式取得
福星惠誉商业发 通过设立或投
武汉市 武汉市 实业投资 100 100
展有限公司 资等方式取得
湖北福星惠誉洪
通过设立或投
山房地产有限公 武汉市 武汉市 房地产开发 100 100
资等方式取得
司
湖北福星天成置 通过设立或投
武汉市 武汉市 房地产开发 100 100
业有限公司 资等方式取得
通过非同一控
成都武海观堂置
成都市 成都市 房地产开发 100 100 制下的企业合
业有限公司
并取得
通过非同一控
简阳凤凰谷置业
简阳市 简阳市 房地产开发 100 100 制下的企业合
有限公司
并取得
成都福星天成置 通过设立或投
成都 成都市 房地产开发 100 100
业有限公司 资等方式取得
广州福星惠誉房 通过设立或投
广州市 广州市 房地产开发 100 100
地产有限公司 资等方式取得
广州福星惠誉德 通过设立或投
广州市 广州市 房地产开发 70 70
圆置业有限公司 资等方式取得
广州番禺福星惠 通过设立或投
广州市 广州市 房地产开发 100 100
誉置业有限公司 资等方式取得
陕西空港美术城 通过设立或投
西安市 西安市 房地产开发 60 60
置业有限公司 资等方式取得
赤峰福星惠誉房 通过设立或投
内蒙古 内蒙古 房地产开发 100 100
地产有限公司 资等方式取得
宁波福星惠誉房 通过设立或投
宁波市 宁波市 房地产开发 70 70
地产有限公司 资等方式取得
余姚福乾置业有 通过设立或投
宁波市 宁波市 房地产开发 100 100
限公司 资等方式取得
通过非同一控
天立不动产（武
武汉市 武汉市 房地产开发 71.58 71.58 制下的企业合
汉）有限公司
并取得
惠州福星惠誉置 通过设立或投
惠州市 惠州市 房地产开发 100 100
业有限公司 资等方式取得
贵阳福星惠誉房 通过设立或投
贵阳市 贵阳市 房地产开发 100 100
地产开发有限公 资等方式取得
本报告书共 156 页第 126 页
湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
持股比例(%)
表决
主要经营
子公司名称 注册地 业务性质 权比 取得方式
地 直
间接 例(%)
接
司
贵阳福星惠誉置 房地产开发及销 通过设立或投
贵阳市 贵阳市 100 100
业有限公司 售 资等方式取得
基金管理、投资
珠海福星惠誉基 管理、投资基金、 通过设立或投
珠海市 珠海市 100 100
金管理有限公司 股权投资、资产 资等方式取得
管理
海口福星惠誉置 通过设立或投
海口市 海口市 房地产开发经营 100 100
业有限公司 资等方式取得
福星枫桥（北京）
通过设立或投
置业发展有限公 北京市 北京市 房地产开发 60 60
资等方式取得
司
对农业的投资；
农业技术开发、 通过非同一控
武汉福星天成农
武汉市 武汉市 技术咨询、技术 100 100 制下的企业合
业发展有限公司
转让及技术服 并取得
务；食品销售
福星智慧家生活 通过设立或投
武汉市 武汉市 物业服务 100 100
服务有限公司 资等方式取得
星锡(上海)金融信 金融信息服务、 通过设立或投
上海 上海 100 100
息服务有限公司 电子商务 资等方式取得
武汉惠寓房产经 物业管理、酒店 通过设立或投
武汉市 武汉市 100 100
纪有限公司 管理 资等方式取得
福星智慧家(武汉)
企业管理咨询、 通过设立或投
企业管理有限公 武汉市 武汉市 100 100
物业管理 资等方式取得
司
武汉福星文化发 通过设立或投
武汉市 武汉市 租赁和商务服务 100 100
展有限公司 资等方式取得
福星影视文化有 文化艺术咨询服 通过设立或投
武汉市 武汉市 51 51
限公司 务 资等方式取得
注：2021 年 1 月 12 日，本公司将其持有子公司武汉惠寓房产经纪有限公司全部股权转
让，截止至审计报告日，本公司对武汉惠寓房产经纪有限公司已无控制权。
（2）重要的非全资子公司
本报告书共 156 页第 127 页
湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
少数股东的 本年归属于少 本年向少数股 年末少数股东权
子公司名称
持股比例（%） 数股东的损益 东分派的股利 益余额
武汉福星惠誉欢乐谷有限公司 20 -8,530,675.01 100,000,000.00 662,436,018.37
陕西空港美术城置业有限公司 40 6,539,601.72 2,532,965.39
北京宇盛宏利房地产开发有限公司 20 -1,897,939.76 133,450,165.55
武汉银久科技发展有限公司 36.35 800,749.88 19,959,628.42
武汉银河盛世房地产有限公司 30 -299,952.12 -1,741,702.10
武汉鑫金福科技开发有限公司 20 2,484,427.09 49,991,736.53
襄阳福星惠誉普鑫房地产有限公司 30 -73,997.86 2,523,233.71
宁波福星惠誉房地产有限公司 30 -14,456,229.64 -20,504,876.44
天立不动产（武汉）有限公司 28.42 -114,004.20 344,450,057.24
本报告书共 156 页第 128 页
湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
（3）重要的非全资子公司的主要财务信息
年末余额
子公司 名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
武汉福星惠誉欢乐谷有限公司 11,753,893,011.50 372,062,725.29 12,125,955,736.79 8,450,697,416.05 363,078,228.90 8,813,775,644.95
陕西空港美术城置业有限公司 1,188,026,130.43 11,484,080.81 1,199,510,211.24 1,183,792,517.21 3,385,280.54 1,187,177,797.75
北京宇盛宏利房地产开发有限公司 968,740,583.11 12,600,556.17 981,341,139.28 419,396,512.69 142,649.39 419,539,162.08
武汉银久科技发展有限公司 55,159,455.53 624.00 55,160,079.53 250,510.31 250,510.31
武汉银河盛世房地产有限公司 134,353,740.23 5,014.25 134,358,754.48 164,428.13 164,428.13
武汉鑫金福科技开发有限公司 529,016,923.78 86,408.86 529,103,332.64 279,144,649.97 279,144,649.97
襄阳福星惠誉普鑫房地产有限公司 8,453,920.87 26,348.38 8,480,269.25 69,490.21 69,490.21
宁波福星惠誉房地产有限公司 928,107,926.50 14,275,766.42 942,383,692.92 1,005,388,338.24 5,344,942.80 1,010,733,281.04
天立不动产（武汉）有限公司 1,194,336,971.97 397,765.52 1,194,734,737.49 626,829,183.11 626,829,183.11
（续）
年初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
武汉福星惠誉欢乐谷有限公司 11,810,913,969.02 228,128,169.72 12,039,042,138.74 6,203,603,669.34 1,999,711,483.85 8,203,315,153.19
陕西空港美术城置业有限公司 922,489,605.23 8,148,206.70 930,637,811.93 881,365,262.33 59,289,140.42 940,654,402.75
北京宇盛宏利房地产开发有限公司 694,809,556.16 606,554,064.11 1,301,363,620.27 730,071,944.25 730,071,944.25
武汉银久科技发展有限公司 53,273,133.83 1,152.00 53,274,285.83 567,604.85 567,604.85
本报告书共 156 页第 129 页
湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
年初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
武汉银河盛世房地产有限公司 135,343,383.16 7,407.41 135,350,790.57 156,623.82 156,623.82
武汉鑫金福科技开发有限公司 598,881,552.62 172,033.57 599,053,586.19 211,060,489.45 150,456,549.53 361,517,038.98
襄阳福星惠誉普鑫房地产有限公司 8,643,887.91 39,894.41 8,683,782.32 26,343.74 26,343.74
宁波福星惠誉房地产有限公司 1,360,864,054.27 12,808,354.97 1,373,672,409.24 979,755,221.01 414,079,344.23 1,393,834,565.24
天立不动产（武汉）有限公司 1,188,511,087.38 452,113.77 1,188,963,201.15 620,656,506.03 620,656,506.03
（续）
本年发生额 上年发生额
子公司名称
经营活动现金流 经营活动现金流
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
量 量
武汉福星惠
誉欢乐谷有 68,533,314.34 -42,653,375.04 -42,653,375.04 2,050,514,018.43 1,222,290,495.92 394,421,186.68 394,421,186.68 912,747,193.77
限公司
陕西空港美
术城置业有 131,403,467.89 16,349,004.31 16,349,004.31 184,576,940.97 -11,733,145.71 -11,733,145.71 157,228,861.25
限公司
北京宇盛宏
利房地产开 -9,489,698.82 -9,489,698.82 212,295,676.58 -8,095,795.09 -8,095,795.09 141,274,873.85
发有限公司
本报告书共 156 页第 130 页
湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
本年发生额 上年发生额
子公司名称
经营活动现金流 经营活动现金流
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
量 量
武汉银久科
技发展有限 2,202,888.24 2,202,888.24 2,236,746.54 59,796.66 59,796.66 239,310.66
公司
武汉银河盛
世房地产有 -999,840.40 -999,840.40 -12,704.45 -1,554,316.74 -1,554,316.74 -377,191.37
限公司
武汉鑫金福
科技开发有 50,508,802.66 12,422,135.46 12,422,135.46 61,623,462.11 256,790,676.56 48,031,638.39 48,031,638.39 -198,294,676.86
限公司
襄阳福星惠
誉普鑫房地 -246,659.54 -246,659.54 -11,778.12 -553,442.75 -553,442.75 26,621,123.53
产有限公司
宁波福星惠
誉房地产有 535,049,153.83 -48,187,432.12 -48,187,432.12 325,824,514.95 -16,883,852.17 -16,883,852.17 876,964,671.72
限公司
天立不动产
（武汉）有 -401,140.74 -401,140.74 -134,860.19 -667,894.18 -667,894.18 281,371,998.39
限公司
本报告书共 156 页第 131 页
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2、 在合营企业或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例（%） 对合营企业
合营企业或联营 主要经 或联营企业
注册地 业务性质
企业名称 营地 投资的会计
直接 间接
处理方法
①合营企业
美国德
70 Rainey Street 美国特
克萨斯 房地产开发 66.67 权益法
JV LLC 拉华州
州
②联营企业
武汉弘毅通达商
业投资发展有限 武汉市 武汉市 商务信息咨询 20 权益法
公司
（2）重要合营企业的主要财务信息
70 Rainey Street JV LLC
项 目
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
流动资产 183,819,365.35 450,388,292.55
其中：现金和现金等价物 22,822,990.97 16,101,676.53
非流动资产
资产合计 183,819,365.35 450,388,292.55
流动负债 4,208,919.37 51,384,094.05
非流动负债 - 46,394,122.84
负债合计 4,208,919.37 97,778,216.89
少数股东权益
归属于母公司股东权益 179,610,445.98 352,610,075.66
按持股比例计算的净资产份额 119,746,284.33 235,085,137.44
调整事项
—商誉 --
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70 Rainey Street JV LLC
项 目
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
—内部交易未实现利润
—其他 5,730,592.63 -5,084,249.26
对合营企业权益投资的账面价值 125,476,876.96 230,000,888.18
存在公开报价的合营企业权益投资的公
允价值
营业收入 295,091,850.64 888,710,488.30
财务费用
所得税费用
净利润 55,857,425.28 154,039,081.88
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 55,857,425.28 154,039,081.88
本年收到的来自合营企业的股利 141,764,153.85
（3）重要联营企业的主要财务信息
武汉弘毅通达商业投资发展有限公司
项 目
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
流动资产 25,000,000.00 25,000,000.00
非流动资产
资产合计 25,000,000.00 25,000,000.00
流动负债
非流动负债
负债合计
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湖北福星科技股份有限公司 2020 年度财务报表附注
武汉弘毅通达商业投资发展有限公司
项 目
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
少数股东权益
归属于母公司股东权益 25,000,000.00 25,000,000.00
按持股比例计算的净资产份额 5,000,000.00 5,000,000.00
调整事项
—商誉
—内部交易未实现利润
—其他
对联营企业权益投资的账面价值 5,000,000.00 5,000,000.00
存在公开报价的联营企业权益投资的公
允价值
营业收入
净利润
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额
本年收到的来自联营企业的股利
九、与金融工具相关的风险
本集团的主要金融工具包括股权投资、债权投资、借款、应收票据、应收款项融资、应
收账款、应付票据、应付账款、应付债券、长期应付款等，各项金融工具的详细情况说明见
本附注六相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险
管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在
限定的范围之内。
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本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能
产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险
变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独
立的情况下进行的。
(一) 风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营
业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管
理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风
险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围
之内。本集团会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本集团
经营活动的改变。本集团的内部审计部门也定期或随机检查内部控制系统的执行是否符合风
险管理政策。
1、 市场风险
（1）外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团承受外汇风险主要与美元、澳元有关，
除本集团的几个境外子公司以美元及澳元进行结算外，本集团主要经营地位于中国境内，主
要业务活动以人民币计价结算。于 2020 年 12 月 31 日，除下表所述资产或负债为美元、澳
元、港币、欧元余额外，本集团的资产及负债均为人民币余额。该等外币余额的资产和负债
产生的外汇风险可能对本集团的经营业绩产生影响。
项 目 2020 年 12 月 31 日 2020 年 1 月 1 日 2019 年 12 月 31 日
现金及现金等价物 110,150,721.27 67,618,697.12 67,618,697.12
应收账款 10,038,849.16 17,173,583.71 17,173,583.71
其他应收款 7,708,278.13 7,156,961.22 7,156,961.22
应付账款 1,173,465.07
其他应付款 151,560.25 154,848.63 154,848.63
一年内到期的非流动负债 325,892,552.44 223,457,570.58 223,457,570.58
长期借款 348,433,175.12 348,433,175.12
长期应付款 21,689,372.60
本集团密切关注汇率变动对本集团外汇风险的影响。本集团目前并未采取任何措施规避
外汇风险。但管理层负责监控汇率风险，并将于需要时考虑对冲重大汇率风险。
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外汇风险敏感性分析：
外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均符合有效性要
求。在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益
和股东权益的税前影响如下：
本年 上年
项 目 汇率变动 对利润 对股东权益 对利润 对股东权益
的影响 的影响 的影响 的影响
美元汇率上升 对人民币升值4% -930.59 -930.59 -2,031.51 -2,031.51
美元汇率下降 对人民币贬值4% 930.59 930.59 2,031.51 2,031.51
欧元汇率上升 对人民币升值7% 7.80 7.80 14.02 14.02
欧元汇率下降 对人民币贬值7% -7.80 -7.80 -14.02 -14.02
港币汇率上升 对人民币升值5% 12.45 12.45 23.87 23.87
港币汇率下降 对人民币贬值5% -12.45 -12.45 -23.87 -23.87
澳元汇率上升 对人民币升值5% 42.24 42.24 108.99 108.99
澳元汇率下降 对人民币贬值5% -42.24 -42.24 -108.99 -108.99
（2）利率风险－现金流量变动风险
本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款（详见本
附注六、28/30/32）有关。本公司的政策是保持这些借款的浮动利率。本公司带息金融工具
概况列示如下（单位：人民币万元）：
浮动利率工具
项目 年末账面余额 年初账面余额
一年内到期的非流动负债 179,074.26 289,062.76
长期借款 215,150.00 393,676.32
长期应付款 2,168.96
合计 396,393.22 682,739.08
固定利率工具
项目 年末账面余额 年初账面余额
短期借款 54,000.00 34,100.00
其他流动负债 98.80 5,107.96
一年内到期的非流动负债 666,074.09 478,361.13
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项目 年末账面余额 年初账面余额
长期借款 130,480.00 8,000.00
长期应付款 332,117.78 588,856.56
应付债券 99,841.81 290,422.51
合计 1,282,612.48 1,404,848.16
利率风险敏感性分析：
利率风险敏感性分析基于下述假设：
市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；
对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费
用；
以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算相关金融资产和负债的公允价值
变化。
于 2020 年12 月31日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降50个基点，而其它
因素保持不变，本公司的净利润及股东权益将减少或增加约1,701.18万元（2019年12月31 日：
1,870.88万元）
（3）其他价格风险
本集团持有的分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的投资在
资产负债表日以公允价值计量。但该股权投资并非可在证券市场进行交易，因此，本公司
并未承担着证券市场价格变动的风险。
公司目前也未面临其他价格风险。
2、 信用风险
2020 年 12 月 31 日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另
一方未能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保，具体包
括：合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而
言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允
价值的变化而改变。
为降低信用风险，本集团成立了一个小组负责确定信用额度、进行信用审批，并执行
其他监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本集团于每个资产负债表日审
核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本
集团管理层认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。
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本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
3、 流动性风险
管理流动性风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监
控，以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使
用情况进行监控并确保遵守借款协议，同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承
诺，以满足短期和长期的资金需求。2020 年 12 月 31 日，本集团尚未使用的银行借款额度
为 507,551.40 万元（2019 年 12 月 31 日：824,463.88 万元）。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析
如下： 单位：万元
项 目 1 年以内 1-2 年 2-3 年 3-4 年 4-5 年 5 年以上
短期借款 54,000.00
应付票据 51,608.00
应付账款 217,729.05
应付利息 16,563.49
其他应付款 166,944.08
一年内到期的非流
845,148.35
动负债
其他流动负债 98.80
长期借款 175,750.00 58,210.00 11,110.00 75,560.00 25,000.00
应付债券 99,841.81
长期应付款 331,034.54 3,252.19
十、公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值
年末公允价值
项 目 第一层次
第二层次公允价 第三层次公允价
公允价值 合计
值计量 值计量
计量
持续的公允价值计量
（一）应收款项融资 134,601,028.89 134,601,028.89
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年末公允价值
项 目 第一层次
第二层次公允价 第三层次公允价
公允价值 合计
值计量 值计量
计量
其中：以公允价值计量
134,601,028.89 134,601,028.89
的应收票据
（二）其他权益工具投
94,133,400.00 94,133,400.00
资
以公允价值计量且其
变动计入其他综合收
益的金融资产 94,133,400.00 94,133,400.00
其中：其他权益工具投
资
1.湖北六维梦景动漫
50,001,000.00 50,001,000.00
城有限责任公司
2.湖北知音传媒股份
44,132,400.00 44,132,400.00
有限公司
（三）其他非流动金融
62,567,074.75 62,567,074.75
资产
以公允价值计量且其
变动计入当期损益的 62,567,074.75 62,567,074.75
金融资产
其中：债务工具投资 13,600,000.00 13,600,000.00
影视作品投资 48,967,074.75 48,967,074.75
（四）投资性房地产 7,922,473,179.88 224,262,336.00 8,146,735,515.88
其中：房屋、建筑物 7,922,473,179.88 224,262,336.00 8,146,735,515.88
持续以公允价值计量
7,922,473,179.88 515,563,839.64 8,438,037,019.52
的资产总额
2、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定
量信息
项 目 期末公允价值 重要可观察输入值
投资性房地产
其中：房屋、建筑物 7,922,473,179.88 注
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注：该房产可以从房地产市场获得与估价对象具有可比性的交易案例，且收益可以确定，
故采用市场法进行估值。
3、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定
量信息
重要可观察
项 目 期末公允价值
输入值
（一）应收款项融资 134,601,028.89 注1
其中：以公允价值计量的应收票据 134,601,028.89
（二）其他权益工具投资 94,133,400.00 注2
1.湖北六维梦景动漫城有限责任公司 50,001,000.00
2.湖北知音传媒股份有限公司 44,132,400.00
（三）其他非流动金融资产 62,567,074.75
其中：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 62,567,074.75
其中： 债务工具投资 13,600,000.00 注3
影视作品投资 48,967,074.75 注4
（四）投资性房地产 224,262,336.00
房屋、建筑物 224,262,336.00 注5
注 1：以公允价值计量的应收票据因剩余期限较短，账面价值与公允价值相近，采用票
面金额作为公允价值。
注 2：对湖北六维梦景动漫城有限责任公司、湖北知音传媒股份有限公司的股权投资，
被投资方均为非上市公司，无法直接从证券市场取得可比价值，根据投资成本估算其全部权
益价值，投资成本与估算的权益价值相近，采用投资成本作为公允价值。
注 3：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产中的债务工具投资为公司向信
托公司融资而附带购买的信托保障基金，账面价值与公允价值相近，采用该信托保障基金的
账面价值作为公允价值。
注 4：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产中的影视作品投资为公司投资
的影视作品，由于影视作品的公允价值估值无可比市场价值，故根据投资成本估算其全部权
益价值，采用投资成本作为公允价值。
注 5：由于该房产无法从从房地产市场获取与评估对象具有可比性的房地产市场交易案
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例，故不适于选用市场法进行评估，虽然用途或权属存在瑕疵，但可以通过出租产生收益，
故选用收益法进行评估。
十一、 关联方及关联交易
1、 本公司的母公司情况
注册资本 母公司对本公司 母公司对本公司的
母公司名称 注册地 业务性质
（万元） 的持股比例（%） 表决权比例（%）
福星集团控 湖北省
实业投资 70,000.00 24.31 24.31
股有限公司 汉川市
注：本公司的最终控制方是湖北省汉川市钢丝绳厂。
2、 本公司的子公司情况
详见附注八、1、在子公司中的权益。
3、 本集团的合营和联营企业情况
本集团重要的合营和联营企业详见附注八、2、在合营企业或联营企业中的权益。
4、 其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本集团关系
湖北福星生物科技有限公司 同受一方控制
湖北福星现代农业发展有限公司 同受一方控制
董事、经理、财务总监及董事会秘书 关键管理人员
5、 关联方交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
①采购商品/接受劳务情况
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
湖北福星现代农业发展有限公司 大米 234,949.56 756,170.08
②出售商品/提供劳务情况
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关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
福星集团控股有限公司 电、蒸汽 678,215.26 947,270.21
湖北福星现代农业发展有限公司 电 172,092.32 131,148.80
湖北福星生物科技有限公司 电、蒸汽 10,369,432.53 13,437,477.79
（2）关联担保情况
本集团作为被担保方
担保是否
担保余额
担保方 担保起始日 担保到期日 已经履行
（万元）
完毕
福星集团控股有限公司 2015/1/20 2020/1/20 是
福星集团控股有限公司 2018/6/22 2020/6/21 是
福星集团控股有限公司 2019/6/18 2020/6/17 是
福星集团控股有限公司 2019/6/14 2020/6/13 是
福星集团控股有限公司 2018/5/11 2020/5/10 是
福星集团控股有限公司 2018/6/1 2020/5/31 是
福星集团控股有限公司 2018/11/26 2020/11/26 是
福星集团控股有限公司 2018/3/1 2020/3/1 是
福星集团控股有限公司 2018/1/3 2020/1/3 是
福星集团控股有限公司 2018/9/25 2020/9/24 是
福星集团控股有限公司 2019/6/24 2022/6/24 否
福星集团控股有限公司 2018/11/23 2027/11/20 否
福星集团控股有限公司 8,500.00 2019/6/10 2027/11/20 否
福星集团控股有限公司 3,927.00 2017/8/31 2022/8/14 否
福星集团控股有限公司 6,315.00 2018/6/15 2023/5/14 否
福星集团控股有限公司 20,500.00 2020/4/9 2023/4/8 否
福星集团控股有限公司 24,500.00 2020/3/25 2025/3/24 否
福星集团控股有限公司 7,800.00 2020/2/21 2027/11/20 否
福星集团控股有限公司 7,800.00 2020/3/25 2024/3/24 否
福星集团控股有限公司 19,000.00 2020/11/27 2027/11/20 否
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担保是否
担保余额
担保方 担保起始日 担保到期日 已经履行
（万元）
完毕
福星集团控股有限公司 5,800.00 2020/6/24 2027/11/20 否
福星集团控股有限公司 9,460.00 2019/9/26 2021/9/26 否
福星集团控股有限公司 24,155.51 2019/3/15 2023/3/14 否
福星集团控股有限公司 26,564.20 2019/2/26 2024/2/25 否
福星集团控股有限公司 20,415.04 2019/3/18 2024/3/27 否
福星集团控股有限公司 39,092.16 2020/8/27 2025/8/27 否
福星集团控股有限公司 5,864.04 2019/3/11 2024/3/10 否
福星集团控股有限公司 15,042.30 2019/10/29 2024/10/28 否
福星集团控股有限公司 25,077.88 2020/1/21 2025/1/21 否
福星集团控股有限公司 47,533.24 2020/5/20 2025/5/19 否
福星集团控股有限公司 20,178.57 2018/3/27 2024/3/25 否
福星集团控股有限公司 30,417.92 2018/8/24 2024/8/24 否
福星集团控股有限公司 25,144.15 2020/1/16 2025/1/21 否
（3）关键管理人员报酬
项 目 本年发生额 上年发生额
关键管理人员报酬 7,646,366.00 7,442,000.00
6、 关联方应收应付款项
年末余额 年初余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款：
湖北福星生物科技有限公司 426,503.00 4,265.03 706,700.00 7,067.00
合 计 426,503.00 4,265.03 706,700.00 7,067.00
其他应收款：
福星集团控股有限公司 1,882.78 8.28
合 计 1,882.78 8.28
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十二、 股份支付
1、 股份支付总体情况
项 目 相关内容
本年授予的各项权益工具总额
本年行权的各项权益工具总额
本年失效的各项权益工具总额
期末发行在外的股份期权行权
年末发行在外的股份期权行权价格的范围和合同剩余期限 价格为 5.97 元/股，合同剩余期
限 12 个月
年末其他权益工具行权价格的范围和合同剩余期限 --
2、 以权益结算的股份支付情况
项 目 相关内容
授予日权益工具公允价值的确定方法 按 Black-Scholes 模型计算
2018 年 6 月第九届董事会第三十七次会议、2018
可行权权益工具数量的确定依据
年第九届监事会第十三次会议决议
本年估计与上年估计有重大差异的原因 无
以权益结算的股份支付计入资本公积的
70,561,800.00
累计金额
本年以权益结算的股份支付确认的费用
总额
十三、 承诺及或有事项
1、 重大承诺事项
（1）资本承诺 单位：万元
项 目 年末余额 年初余额
已签约但尚未于财务报表中确认的
—土地成本 162,168.33 116,967.43
合 计 162,168.33 116,967.43
（2）出资承诺 单位：万元
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项 目 年末余额 年初余额
已设立子公司但尚未实际出资：
—出资承诺 231,912.76 317,012.76
合 计 231,912.76 317,012.76
2、 或有事项
本集团为商品房承购人向银行抵押借款提供担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，
截止 2020 年 12 月 31 日，尚未结清的担保金额为人民币 545,410.64 万元，截止目前本集团
未因上述担保而承受重大损失，本集团认为与提供该等担保相关的风险较小。
截至 2020 年 12 月 31 日，除上述事项外，本集团无需要披露其他的重大或有事项。
十四、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
截止至审计报告日，本集团无需要披露的重要非调整事项。
2、 利润分配情况
于 2021 年 4 月 29 日，本公司第十届董事会召开第四次会议，批准 2020 年度利润分配
预案，拟以现有总股本 928,123,936 股（2020 年年末总股本 962,462,474 股扣除回购专户持
有股份 34,338,538 股）为基数，向全体股东按每 10 股派发现金红利 0.50 元（含税），共计
派发现金红利 46,406,196.80 元。于 2021 年 4 月 29 日，本公司召开 2020 年年度股东大会，
审议并批准利润分配方案，分配股票股利 46,406,196.80 元。
3、 其他重要的资产负债表日后非调整事项
2021 年 2 月，公司董事会审议通过了为全资子公司福星惠誉控股有限公司（以下简称
“福星惠誉”）之控股子公司天立不动产（武汉）有限公司融资提供担保的议案，天立不动
产（武汉）有限公司（以下简称“天立不动产”）、公司控股股东福星集团控股有限公司（以
下简称“福星集团”）、天立不动产股东之一武汉鼎中地产开发有限公司（以下简称“鼎中地
产”），鼎中地产的控股股东钰龙集团有限公司（以下简称“钰龙集团”）、鼎中地产的实际控
制人喻惠平与中融国际信托有限公司（以下简称“中融国际”）签订相关协议，中融信托拟
以信托募集资金不超过人民币 89,100 万元，用于对天立不动产股权投资以进行目标项目开
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发，并获得相应的投资收益。其中，中融信托拟以不超过人民币 67,972 万元的信托资金向
项目公司进行增资以取得项目公司 80.00%的股权，剩余信托资金计入项目公司的资本公积，
此次增资后，福星惠誉对天立不动产的持股比例由 71.58%变更为 14.32%，同时福星惠誉将
其持有的天立不动产 14.32%股权、鼎中地产将其持有天立不动产 5.68%股权、福星惠誉将
其持有的对项目公司的借款而产生的应收账款债权（债权本金金额为 46,500 万元）向中融
信托提供质押；天立不动产就目标项目在建工程及其占用范围内分摊的土地使用权向中融信
托提供抵押；福星集团、钰龙集团、喻惠平为福星惠誉在主合同项下支付股权收购价款等款
项义务的履行提供最高额连带责任保证担保，公司按其持股比例为福星惠誉在主合同项下的
债务提供最高额连带责任保证担保。
2021 年 2 月，公司子公司陕西空港美术城置业有限公司的货币资金 2,900.00 万元被陕
西省咸阳市渭城区人民法院以诉前财产保全为由冻结。
2021 年 3 月，公司董事会审议通过了为全资子公司福星惠誉之全资子公司湖北福星惠
誉三眼桥置业有限公司债务提供担保的议案，武汉长江资产经营管理有限公司（以下简称“长
江资产”）拟以 15,000 万元的价款收购华天建设集团有限公司对湖北福星惠誉三眼桥置业有
限公司（以下简称“三眼桥置业”）15,011.90 万元的债权，期限为 12 个月，利率为当前房
地产行业正常水平。其中，福星惠誉子公司武汉福星惠誉置业有限公司、武汉福星惠誉欢乐
谷有限公司分别以其拥有的部分商业房地产、部分在建工程作抵押，公司为三眼桥置业上述
债务提供保证担保。同时，公司要求三眼桥置业向本公司提供反担保。
2021 年 3 月，公司全资子公司福星惠誉之控股子公司北京宇盛宏利房地产开发有限公
司（以下简称“北京宇盛宏利”）拟向中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称“民
生银行”）申请贷款人民币 100,000 万元，期限为 3 年，利率为当前房地产行业正常水平。
其中，北京宇盛宏利以其拥有的部分土地使用权作抵押，福星惠誉、北京福星惠誉房地产有
限公司分别以其持有北京宇盛宏利 60%、20%的股权作质押，公司按其持股比例为北京宇盛
宏利上述借款提供保证担保。同时，公司要求北京宇盛宏利向本公司提供反担保。
2021 年 4 月，公司全资子公司福星惠誉之全资子公司融福国际（香港）有限公司（以
下简称“香港融福”）拟向集友银行有限公司申请 39,000 万港元贷款，期限为 18 个月，贷
款利率为 2%+3 个月 Hibor，约 3.25%左右。福星惠誉控股子公司武汉福星惠誉欢乐谷有
限公司向集友银行福州分行申请开立人民币 37,000 万元定期存单，并质押给集友银行，公
司为香港融福偿还上述贷款提供保证担保。同时，公司要求香港融福向本公司提供反担保。
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十五、 其他重要事项
分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为三个
报告分部。这些报告分部是以公司日常内部管理要求的财务信息为基础确定的。集团的管理
层定期评价这些报告分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。
本公司的经营分部的分类与内容如下：
A、房地产分部：房地产开发及销售；
B、金属制品分部：生产及销售金属制品；
C、其他分部：设备制造、热力生产和供应、商业运营。
管理层出于配置资源和评价业绩的决策目的，对各业务单元的经营成果分开进行管理。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些会计政策及
计量基础与编制财务报表时的会计政策及计量基础保持一致。
（2）报告分部的财务信息
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本年数
项 目 房地产分部 金属制品分部 其他分部 分部间抵销 合计
一、营业收入 6,202,254,390.90 1,263,447,872.38 260,848,430.05 -225,409,894.05 7,501,140,799.28
对外营业收入 6,191,225,732.28 1,232,333,245.59 77,581,821.41 7,501,140,799.28
分部间交易收入 11,028,658.62 31,114,626.79 183,266,608.64 -225,409,894.05
其中：主营业务收入 5,893,966,975.54 1,220,617,107.56 76,576,379.25 7,191,160,462.35
二、营业成本 4,850,626,805.93 1,175,182,701.91 41,399,829.32 -125,093,484.77 5,942,115,852.39
其中：主营业务成本 4,819,509,018.22 1,163,943,327.59 41,201,716.11 -125,093,484.77 5,899,560,577.15
三、销售费用 240,716,180.15 15,672,094.47 819,354.33 257,207,628.95
四、营业利润（亏损） 681,493,641.11 -64,242,417.01 71,541,291.80 -84,330,340.39 604,462,175.51
五、资产总额 49,860,349,568.98 2,576,532,678.05 14,057,164,525.00 -14,039,194,615.13 52,454,852,156.90
六、负债总额 39,184,698,840.38 1,408,613,362.11 5,232,347,264.61 -5,653,853,748.50 40,171,805,718.60
七、补充信息：
1.资本性支出 2,324,933.13 33,966,990.72 394,785.50 36,686,709.35
2.折旧和摊销费用 4,987,122.64 133,815,031.52 13,767,270.78 2,156,122.28 154,725,547.22
3.折旧和摊销费用以外的非现金费用
4.资产减值损失 6,338,016.23 18,159,346.18 24,497,362.41
5.信用减值损失 -16,575,001.13 4,423,040.48 105,048.68 -12,046,911.97
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上年数
项 目 房地产分部 金属制品分部 其他分部 分部间抵销 合计
一、营业收入 8,126,261,887.83 1,419,377,735.24 611,757,174.00 -591,238,436.37 9,566,158,360.70
对外营业收入 8,116,281,165.23 1,345,118,440.39 104,758,755.08 9,566,158,360.70
分部间交易收入 9,980,722.60 74,259,294.85 506,998,418.92 -591,238,436.37
其中：主营业务收入 7,657,037,515.59 1,323,164,171.41 103,318,417.30 9,083,520,104.30
二、营业成本 5,980,651,305.67 1,339,693,563.69 102,435,871.02 -216,042,675.14 7,206,738,065.24
其中：主营业务成本 5,773,243,274.60 1,275,408,945.70 55,136,694.79 -117,408,175.05 6,986,380,740.04
三、销售费用 236,665,070.53 73,685,262.92 961,874.31 311,312,207.76
四、营业利润（亏损） 1,309,416,009.47 -122,967,898.69 191,641,967.69 -318,707,740.87 1,059,382,337.60
五、资产总额 48,454,059,321.91 2,920,911,290.79 14,670,085,810.12 -14,967,389,206.83 51,077,667,215.99
六、负债总额 37,876,198,505.37 1,688,721,141.68 5,714,975,955.30 -6,570,978,492.83 38,708,917,109.52
七、补充信息：
1.资本性支出 2,981,478.98 49,534,419.96 4,080,661.10 56,596,560.04
2.折旧和摊销费用 6,032,736.21 160,478,331.87 15,651,454.16 3,028,785.20 185,191,307.44
3.折旧和摊销费用以外的非现金费用
4.资产减值损失 555,649.84 29,502,261.39 1,582,615.80 31,640,527.03
5.信用减值损失 36,400,156.43 1,771,108.92 154,983.30 38,326,248.65
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（3）对外交易收入信息
A、 产品和劳务的对外交易收入
项目 本年发生额
房地产分部 6,191,225,732.28
金属制品分部 1,232,333,245.59
其他 77,581,821.41
合计 7,501,140,799.28
B、地理信息
对外交易收入的分布：
项目 本年发生额
中国大陆地区 7,384,351,582.66
中国大陆地区以外的国家和地区 116,789,216.62
合计 7,501,140,799.28
注：对外交易收入归属于客户所处区域。
非流动资产总额的分布：
项目 年末余额
中国大陆地区 10,184,337,434.39
中国大陆地区以外的国家和地区 132,893,353.66
合计 10,317,230,788.05
注：非流动资产归属于该资产所处区域，不包括金融资产和递延所得税资产。
C、主要客户信息
本集团的客户较为分散，不存在单个与本集团交易超过10%的客户。
十六、 公司财务报表主要项目注释
1、 其他应收款
项 目 年末余额 年初余额
应收利息 94,118,251.03 135,720,972.74
应收股利
其他应收款 422,574,161.07 452,665,706.08
合 计 516,692,412.10 588,386,678.82
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（1） 应收利息
项 目 年末余额 年初余额
应收内部单位利息 94,118,251.03 135,720,972.74
小 计 94,118,251.03 135,720,972.74
减：坏账准备
合 计 94,118,251.03 135,720,972.74
（2）其他应收款
①按账龄披露
账 龄 年末余额
1 年以内 422,575,425.47
小 计 422,575,425.47
减：坏账准备 1,264.40
合 计 422,574,161.07
②按款项性质分类情况
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
应收往来款项 422,448,985.47 450,597,769.67
备用金 126,440.00 2,088,824.66
小 计 422,575,425.47 452,686,594.33
减：坏账准备 1,264.40 20,888.25
合 计 422,574,161.07 452,665,706.08
③坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预
坏账准备 整个存续期预 合计
未来 12 个月 期信用损失
期信用损失（未
预期信用损失 （已发生信用
发生信用减值）
减值）
2020 年 1 月 1 日余额 20,888.25 20,888.25
2020 年 1 月 1 日余额在
本年：
——转入第二阶段
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第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预
坏账准备 整个存续期预 合计
未来 12 个月 期信用损失
期信用损失（未
预期信用损失 （已发生信用
发生信用减值）
减值）
——转入第三阶段
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本年计提 -19,623.85 -19,623.85
本年转回
本年转销
本年核销
其他变动
2020 年 12 月 31 日余额 1,264.40 1,264.40
④坏账准备的情况
本年变动金额
类 别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
第一阶段 20,888.25 -19,623.85 1,264.40
合 计 20,888.25 -19,623.85 1,264.40
⑤按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款 坏账准
单位名称 款项性质 年末余额 账龄 年末余额合计 备 年
数的比例（%） 末余额
湖北亿江南置业有 应收往来
150,000,000.00 1 年以内 35.50
限公司 款项
湖北福星新材料科 应收往来
96,448,985.47 1 年以内 22.82
技有限公司 款项
武汉福星惠誉欢乐 应收往来
62,000,000.00 1 年以内 14.67
谷有限公司 款项
武汉福星惠誉置业 应收往来
58,000,000.00 1 年以内 13.73
有限公司 款项
湖北福星惠誉三眼 应收往来
56,000,000.00 1 年以内 13.25
桥置业有限公司 款项
合 计 —— 422,448,985.47 —— 99.97
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2、 长期股权投资
（1）长期股权投资分类
年末余额 年初余额
项目
减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投
7,669,227,476.73 7,669,227,476.73 7,669,227,476.73 7,669,227,476.73
资
对联营、合营
企业投资
合计 7,669,227,476.73 7,669,227,476.73 7,669,227,476.73 7,669,227,476.73
（2）对子公司投资
本年 本年 本年计提 减值准备
被投资单位 年初余额 年末余额
增加 减少 减值准备 年末余额
福星惠誉控股
5,080,600,000.00 5,080,600,000.00
有限公司
湖北福星新材
料科技有限公 2,398,047,476.73 2,398,047,476.73
司
武汉润信投资
41,000,000.00 41,000,000.00
有限公司
福星智慧家生
活服务有限公 99,580,000.00 99,580,000.00
司
武汉福星文化
50,000,000.00 50,000,000.00
发展有限公司
合 计 7,669,227,476.73 7,669,227,476.73
3、 营业收入和营业成本
本年发生额 上年发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
其他业务 126,378,930.70 461,075,179.35
合 计 126,378,930.70 461,075,179.35
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4、 投资收益
项 目 本年发生额 上年发生额
对子公司长期股权投资的股利收益 100,000,000.00 100,000,000.00
处置对子公司的长期股权投资产生的投资收益
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
取得控制权时，股权按公允价值重新计量产生的利得
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得
交易性金融资产持有期间取得的投资收益
处置交易性金融资产取得的投资收益
其他权益工具投资持有期间取得的股利收入
债权投资持有期间取得的利息收入
处置债权投资取得的投资收益
其他债权投资持有期间取得的利息收入
处置其他债权投资取得的投资收益
合 计 100,000,000.00 100,000,000.00
十七、 补充资料
1、 本年非经常性损益明细表
说
项 目 金额
明
非流动性资产处置损益 -4,153,812.15
越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国
8,818,854.29
家政策规定，按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 156,338,963.56
本集团取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时
应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
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说
项 目 金额
明
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益
与本集团正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融
资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价
值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的
176,334,574.72
损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当
期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -73,850,664.72
其他符合非经常性损益定义的损益项目
小 计 263,487,915.70
所得税影响额 32,518,130.91
少数股东权益影响额（税后） -998,649.44
合 计 231,968,434.23
注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入，“-”表示损失或支出。
本集团对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1
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号——非经常性损益》（证监会公告[2008]43号）的规定执行。
2、 净资产收益率及每股收益
每股收益
加权平均净资产
报告期利润 基本每股 稀释每股
收益率（%）
收益 收益
归属于公司普通股股东的净利润 2.72 0.32 0.32
扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润 0.66 0.08 0.08
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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