关于湖北福星科技股份有限公司
申请向特定对象发行股票
审核问询函之专项核查意见
众环专字（2023）0101094 号
深圳证券交易所：
中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“本所”或“我们”）作为湖北福星
科技股份有限公司（以下简称“发行人”或“公司”）申请向特定对象发行股票的审计机构，
分别于 2021 年 4 月 28 日、2022 年 4 月 25 日及 2023 年 3 月 30 日出具了众环审字（2021）
0102232 号、众环审字（2022）0112215 号和众环审字（2023）0101057 号的标准无保留意
见审计报告。
2023 年 3 月 23 日，贵所出具了《关于湖北福星科技股份有限公司申请向特定对象发行
股票的审核问询函》（审核函〔2023〕120034 号）（以下简称“审核问询函”），我们以对发
行人相关财务报表执行的审计工作为依据，对问询函中需要本所回复的相关问题履行了核查
程序，现将核查情况说明如下：
问题一
截至 2022 年 9 月 30 日，发行人合并口径资产负债率为 71.68%，其他应付款 173,234.81
万元，短期借款 43,543.60 万元，应付票据 121,564.25 万元，应付账款 172,867.43 万元，一
年内到期的非流动负债 326,381.13 万元，长期借款 456,190.00 万元，长期应付款 197,492.08
万元。2020 年度，发行人营业外支出增加 6,155.48 万元。
请发行人补充说明：（1）剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等财务指
标是否处于合理区间，是否与同行业可比上市公司情况相一致，如否，请说明差异原因及合
理性；（2）报告期内是否存在房地产项目交付困难引发的重大纠纷争议等情况，如是，是否
已妥善解决或已有明确可行的解决方案；（3）最近一期末银行授信及债券信用评级情况，还
本付息情况，截至目前是否存在大额债务违约、逾期等情形，如是，请说明对于违约债务是
否与债权人达成债务展期协议或债务重组方案。
请发行人充分披露上述风险。
请保荐人核查并发表明确意见，请会计师核查（1）（2）（3）并发表明确意见。
回复：
回复第1页共 90 页
一、发行人说明：
（一）剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等财务指标是否处于合理区
间，是否与同行业可比上市公司情况相一致，如否，请说明差异原因及合理性。
1、剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等财务指标情况
报告期内，发行人剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比财务指标具体情
况如下：
指标 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
资产负债率（剔除预收
58.63% 63.10% 66.07%
款及合同负债）
净负债率 54.53% 68.62% 97.66%
现金短债比 0.62 0.70 0.53
2、发行人财务指标是否处于合理区间内
（1）相关法规情况
根据住房和城乡建设部、中国人民银行出台的重点房地产企业资金监测和融资管理规
则，对房地产企业有息负债规模增加设置了“三道红线”，具体如下：一是剔除预收款后的
资产负债率大于 70%；二是净负债率大于 100%；三是现金短债比小于 1 倍。
截至 2022 年 12 月 31 日，公司剔除预收款及合同负债后的资产负债率为 58.63%，符合
“三道红线”中关于“剔除预收款后的资产负债率不超过 70%”的规定；公司净负债率为
54.53%，符合“三道红线”中关于“净负债率不超过 100%”的规定；公司现金短债比为 0.62，
未满足“三道红线”中关于“现金短债比指标大于 1 倍”的规定，应列入“黄档”，因此根
据重点房地产企业资金监测和融资管理规则中关于“黄档企业有息负债规模年增速不得超过
10%”的规定，公司有息负债规模年增速应不得超过 10%。
（2）有息负债增速情况
报告期内，公司有息负债情况如下：
单位：万元
2022 年度/ 2021 年度/ 2020 年度/
指标
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
有息负债规模 948,612.13 1,323,866.41 1,678,906.89
有息负债年增速 -28.35% -21.15% -
回复第2页共 90 页
报告期内，公司有息负债规模持续下降，符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则
中关于“黄档企业有息负债规模年增速不得超过 10%”的规定，相关指标处于合理区间内。
3、同行业可比上市公司情况
发行人与同行业可比上市公司剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比的财
务指标对比情况如下：
2022 年 12 月 2021 年 12 月 2020 年 12 月
指标 公司名称
31 日 31 日 31 日
鲁商发展 86.04% 83.33% 84.61%
新湖中宝 不适用[注] 60.11% 66.07%
资产负债率（剔除预 荣安地产 不适用[注] 68.52% 74.31%
收款及合同负债） 苏州高新 不适用[注] 69.46% 63.56%
平均值 不适用[注] 70.36% 72.14%
福星股份 58.63% 63.10% 66.07%
鲁商发展 60.89% 63.68% 98.11%
新湖中宝 不适用[注] 64.44% 96.14%
荣安地产 不适用[注] 49.22% 69.96%
净负债率
苏州高新 不适用[注] 114.39% 91.28%
平均值 不适用[注] 72.93% 88.87%
福星股份 54.53% 68.62% 97.66%
鲁商发展 0.79 0.93 0.72
新湖中宝 不适用[注] 1.17 1.01
荣安地产 不适用[注] 1.72 1.69
现金短债比
苏州高新 不适用[注] 1.88 2.11
平均值 不适用[注] 1.43 1.38
福星股份 0.62 0.70 0.53
注：同行业可比公司 2022 年相关数据除鲁商发展外均未披露。
报告期内，公司现金短债比低于同行业可比上市公司平均水平，主要系公司房地产业务
以参与“城中村”改造为主，在取得土地之前需投入资金用于拆迁和安置；公司剔除预收款
及合同负债后的资产负债率优于同行业可比上市公司平均水平，净负债率与同行业可比上市
回复第3页共 90 页
公司平均水平相差不大。公司本次向特定对象发行股票将增强资金实力，有利提升流动性水
平，进而提高现金短债比。
综上所述，公司现金短债比小于 100%，属于三道红线中的“黄档”企业，报告期内公
司有息负债规模持续下降，符合监管要求。由于公司房地产业务主要是以参与“城中村”改
造的方式取得土地，前期资金投入较多，因此公司现金短债比低于同行业可比上市公司平均
水平，符合公司的实际经营情况；公司剔除预收款及合同负债后的资产负债率优于同行业可
比上市公司平均水平，净负债率与同行业可比上市公司平均水平相差不大。公司相关财务指
标处于合理区间水平。
（二）报告期内是否存在房地产项目交付困难引发的重大纠纷争议等情况，如是，是否
已妥善解决或已有明确可行的解决方案。
报告期内，公司房地产项目均按期交付，发行人及其从事房地产业务的子公司不存在由
于房地产项目交付困难引发的重大纠纷或诉讼情况。
（三）最近一期末银行授信及债券信用评级情况，还本付息情况，截至目前是否存在大
额债务违约、逾期等情形，如是，请说明对于违约债务是否与债权人达成债务展期协议或债
务重组方案。
最近一期末，发行人应付债券余额为零，因此未进行债券信用评级。报告期内，发行人
借款主要分为银行贷款以及向资产管理公司、融资租赁公司等机构的借款，截至本回复出具
日，发行人不存在大额债务违约、逾期等情形，发行人最近一期末银行授信及还本付息的具
体情况如下：
1、最近一期末银行授信、还本付息情况
截至 2022 年 12 月 31 日，发行人银行授信情况及相关借款的还本付息情况如下：
授信金额 用信余额
是否按时还
序号 借款主体 行名
本付息
（万元） （万元）
1 汉川工行 37,000.00 30,000.00 是
2 福星股份 汉川建行 35,000.00 24,000.00 是
3 汉川农行 20,000.00 20,000.00 是
4 60,000.00 25,000.00 是
武汉惠誉置业 民生银行武汉分行
5 80,000.00 25,000.00 是
6 江北置业 浙商银行 60,000.00 40,000.00 是
回复第4页共 90 页
授信金额 用信余额
是否按时还
序号 借款主体 行名
本付息
（万元） （万元）
7 洪山福星惠誉 平安银行武汉分行 100,000.00 55,000.00 是
8 招行首义支行 70,000.00 66,670.00 是
后湖置业
9 工行水果湖支行 150,000.00 150,000.00 是
10 工行水果湖支行 53,000.00 37,100.00 是
11 三眼桥置业 70,000.00 30,700.00 是
浙商银行
12 35,000.00 20,000.00 是
13 武海观堂 民生银行成都分行 65,000.00 29,840.00 是
14 香港融福 集友银行 15,000 港币 10,409.95 是
15 福星新材料 汉川农行 10,000.00 9,500.00 是
湖北荆州农业商业银行
16 荆州银湖置业 980.00 980.00 是
股份有限公司岑河支行
合计 - - 878,350.00 574,199.95 -
2、其他机构借款、还本付息情况
除上述银行借款外，公司存在向资产管理公司、融资租赁公司等机构借款的情形，截至
2022 年 12 月 31 日，公司向上述相关主体的借款金额为 372,107.70 万元。截至目前，公司
不存在大额债务违约、逾期的情况。
二、会计师的核查程序和核查意见
（一）核查程序
针对上述事项，会计师实施的核查程序包括但不限于：
1、查阅住房和城乡建设部、中国人民银行出台的重点房地产企业资金监测和融资管理
规则中关于“三道红线”的相关规定；
2、重新测算剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比及有息负债等指标，
并核查是否处于“三道红线”的合理区间范围内；
3、查阅同行业可比上市公司的剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等
指标，并将公司与同行业可比上市公司对比分析，以核查发行人是否与同行业可比上市公司
存在明显差异；
回复第5页共 90 页
4、获取发行人 2020 年-2022 年楼盘交付情况以及对应的售房合同，检查实际交付时间
与合同约定是否存在差异；
5、查阅中国裁判文书网、天眼查等公开网站，核查发行人及其子公司的诉讼情况；
6、查阅发行人截止至 2022 年末的负债清单，了解公司的具体负债情况；
7、取得并查阅发行人截止至 2022 年末的借款合同及相应的抵押担保合同等，了解发行
人的融资情况、融资期限，以检查是否存在债务违约或逾期的情形；
8、取得并查阅发行人的企业信用报告，以检查是否存在逾期未结清的信贷情况；
9、对截止至 2022 年末的融资余额执行函证程序，以检查发行人账面记录与债务方是否
存在差异；
10、对发行人法律顾问及相关诉讼律师发送律师询证函，以核查是否存在重大未决诉讼
等。
（二）核查意见
经核查，我们认为：
1、发行人剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等财务指标处于合理区
间，与同行业可比上市公司情况相一致。
2、报告期内，发行人不存在房地产项目交付困难引发的重大纠纷争议等情况。
3、截止目前，发行人向银行贷款及其他机构借款均按时还本付息，发行人不存在大额
债务违约、逾期等情形。
问题二
报告期内，公司归母净利润分别为 59,763.13 万元、30,639.60 万元、17,082.48 万元及
6,053.21 万元，房地产业务毛利率分别为 27.82%、23.80%、21.28%和 17.19%。报告期各
期末，公司其他应收款余额分别为 84,756.32 万元、84,535.75 万元、92,576.16 万元和 94,759.23
万元，主要为应收往来款项；存货余额分别为 2,848,914.97 万元、3,095,460.35 万元、
2,781,841.92 万元和 2,447,627.63 万元，存货跌价准备金额分别为 1,225.40 万元、773.84 万
元、25,225.15 万元和 17,358.87 万元；投资性房地产余额分别为 793,659.20 万元、814,673.55
万元、725,637.12 万元和 695,234.19 万元。最近一期末，公司长期股权投资为 23,500.09 万
元。
请发行人补充说明：（1）结合营业收入及成本变化情况、行业景气度及政策变化情况等，
说明公司房地产业务毛利率水平波动的原因及合理性，是否与同行业可比公司一致；（2）结
回复第6页共 90 页
合公司经营情况、成本费用变动情况、同行业可比公司情况等，说明公司归母净利润逐年下
滑的原因及合理性，相关不利因素是否具有持续性影响；（3）结合（1）（2）及房地产宏观
调控政策、行业景气度、房地产投资增速、批准预售及其变化情况、报告期内公司房地产业
务新开工面积、签约销售面积、销售回款面积等，说明公司经营是否正常，是否具备持续经
营能力，对公司持续经营不利的影响因素是否持续存在，公司已采取的措施及相关措施的有
效性；（4）结合应收往来款项的具体金额、对手方情况（包括但不限于合作背景、经营情况
等），说明发生金额较大的原因及合理性，并结合账龄、期后回款及坏账核销情况、同行业
可比公司情况等，说明其他应收款坏账准备计提是否充分；（5）结合报告期内存货构成明细，
包括所处地点、面积，库龄、期后销售、所在地域分布情况及近期市场销售价格趋势，同行
业可比公司情况等，说明存货跌价准备计提是否充分；（6）结合各投资性房地产的具体构成，
包括所处地点、面积，获取时间、获取方式、初始计量及后续计量依据、当地的市场行情等，
说明投资性房地产公允价值变动损益金额是否合理、谨慎；（7）最近一期末是否存在持有金
额较大的财务性投资（包括类金融业务）情形，自本次发行相关董事会前六个月至今，公司
已实施或拟实施的财务性投资的具体情况。
请发行人补充披露（1）-（6）涉及的相关风险。
请保荐人及会计师核查并发表明确意见。
回复：
一、发行人说明：
（一）结合营业收入及成本变化情况、行业景气度及政策变化情况等，说明公司房地产
业务毛利率水平波动的原因及合理性，是否与同行业可比公司一致。
1、房地产业务营业收入及成本变化情况
报告期内，公司房地产业务营业收入、营业成本、毛利和毛利率情况如下：
单位：万元
项目 2022 年 2021 年 2020 年
营业收入 1,403,491.83 1,091,743.09 619,122.57
营业成本 1,087,902.17 859,427.29 471,781.40
毛利 315,589.66 232,315.80 147,341.17
毛利率（%） 22.49 21.28 23.80
从上表可知，报告期内公司房地产业务收入和成本均呈上升趋势，毛利率整体波动趋势
较为稳定。
回复第7页共 90 页
2、房地产行业景气度变化情况
（1）2020 年房地产景气度有所降低
2020 年，受外部环境影响，全国各地商业活动受阻较为明显，商业物业景气度亦大幅
减弱，商业地产空置率上升，同时受房地产调控政策持续深化以及融资环境收紧等因素的影
响，2020 年特别是下半年房地产行业整体景气度持续低迷，部分前期扩张较快、杠杆率高
的房地产企业出现债务违约，房地产行业发展较为困难。
（2）2021 年上半年房地产行业发展良好，下半年景气度有所降低
2021 年上半年，得益于居民购房需求的恢复释放及市场供应整体加大，一线城市房地
产市场销售维持较高热度，房地产行业景气度较高，商品房销售面积同比增长 27.70%。2021
年下半年以来，政府管控按揭力度，直接抑制了部分购房者置换需求；此外部分房企风险事
件频发，也加剧了购房者观望情绪，销售市场遇冷，且房企为回笼资金开展促销活动，进一
步降低了购房者心理预期，商品房市场景气度迅速回落。2021 年 7 至 12 月，全国商品房单
月销售面积同比增速连续 6 个月为负。在房地产景气度下降的背景下，公司房地产业务整体
毛利率小幅下降。
（3）2022 年上半年房地产行情低迷，下半年进入政策宽松期
2022 年上半年受外部环境等因素影响，房地产行业延续了 2021 年下半年低迷行情。据
国家统计局数据得知：①投资方面，2022 年上半年全国房地产开发投资 6.83 万亿元，同比
下降 5.4%，其中住宅投资 5.18 万亿元，同比下降 4.5%；②施工方面，2022 年上半年房地
产开发企业房屋施工面积 84.88 亿平方米，同比下降 2.8%；③新开工方面，2022 年上半年
新开工面积 6.64 亿平方米，同比下降 34.4%，住宅新开工面积 4.9 亿平方米，同比下降 35.4%，
均出现大幅下滑；④销售方面，2022 年上半年商品房销售面积 6.89 亿平方米，同比下降
22.2%，其中住宅销售面积下降 26.6%；商品房销售额 6.61 万亿元，同比下降 28.9%，其中
住宅销售额下降 31.8%。
2022 年下半年，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策从支持需
求端到支持企业端，政策力度不断加大，同时也为地方因城施策释放空间，房地产政策进入
全面宽松周期。尤其在 11 月后，多项重磅政策落地，包括“金融 16 条”允许房企债务展期
并加大融资支持力度，后续商业银行跟进落实资金支持，证监会新闻发言人透露在上市房企
股权融资方面调整优化 5 项措施，“第三支箭”正式落地等多项举措。在中央稳经济大盘总
体要求下，随着一系列政策出台，房地产市场景气度小幅回升，公司毛利率小幅回升。
综上，受宏观经济政策、外部环境变化和房地产调控力度增强等因素影响，2020 年至
回复第8页共 90 页
2022 年上半年房地产行业整体承压，发展节奏有所放缓，行业景气度下降，公司毛利率小
幅下降；随着利好政策的逐步出台，2022 下半年起房地产行业景气度有所回升，公司毛利
率小幅回升。
3、房地产行业政策变化情况
报告期内，为了规范和引导房地产行业的健康发展，国家出台了一系列宏观调控政策，
主要包括：
序
时间 主要政策 核心内容
号
《关于构建更加
城乡建设用地指标审批权下放至省级；建立健全城
完善的要素市场
1 2020 年 4 月 乡统一的建设用地市场；探索建立全国的建设用地、
化配置体制机制
补充耕地指标跨区域交易机制等。
的意见》
《中共中央关于
制定国民经济和 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并
社会发展第十四 举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；推
2 2020 年 11 月
个五年规划和二 动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变，促进
〇三五年远景目 住房消费健康发展。
标的建议》
解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生。
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地
制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
同时提到要高度重视保障性租赁住房建设，加快完
2020 年中央经济
3 2020 年 12 月 善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上
工作会议
具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要
向租赁住房建设倾斜。要降低租赁住房税费负担，
整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进
行合理调控。
保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是
用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好
大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专
全国两会政府工
4 2021 年 3 月 项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住
作报告
房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降
低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青
年人等缓解住房困难。
明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。从土地、
发改委印发《保障
资金、金融、税收支持等方面支持发展保障性租赁
性租赁住房中央
5 2021 年 6 月 住房。1、进一步完善土地支持政策；2、简化审批
预算内投资专项
流程；3、给予中央补助资金支持；4、降低税费负
管理暂行办法》
担；5、进一步加强金融支持。
6 2021 年 7 月 国务院办公厅发 坚持以人民为中心，坚持房子是用来住的、不是用
回复第9页共 90 页
序
时间 主要政策 核心内容
号
布《关于加快发展 来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租
保障性租赁住房 赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，
的意见》 推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住
房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现
全体人民住有所居。
住建部、发改委、
公安部等 8 部门联
合印发《住房和城 持续开展整治规范房地产市场秩序，持续加大惩处
7 2021 年 7 月 乡建设部等 8 部门 力度。各地要根据实际情况，创新思路，多措并举，
关于持续整治规 依法依规开展整治。
范房地产市场秩
序的通知》
金融部门要贯彻落实党中央、国务院决策部署，围
绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和
中国人民银行、中
执行好房地产金融审慎管理制度，持续落实好房地
国银保监会联合
8 2021 年 9 月 产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。金
召开房地产金融
融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门
工作座谈会
和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，
维护住房消费者合法权益。
中央政治局会议
明确要推进保障 推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购
9 2021 年 12 月 性住房建设，促进 房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良
房地产业健康发 性循环。
展和良性循环
坚持“房住不炒”，加强预期引导，探索新的发展模
式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保
2021 年中央经济
10 2021 年 12 月 障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的
工作会议
合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和
健康发展。
提出要抓好加强房地产市场调控、推进住房供给侧
结构性改革、实施城市更新行动、实施乡村建设行
全国住房和城乡
11 2022 年 1 月 动、落实碳达峰碳中和目标任务、推动建筑业转型
建设工作会议
升级、推动改革创新和法治建设、加强党的建设各
方面工作。
央行、银保监会发
布《关于保障性租 明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷
赁住房有关贷款 款集中度管理，提出银行业金融机构要加大对保障
12 2022 年 2 月
不纳入房地产贷 性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、
款集中度管理的 商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。
通知》
回复第10页共 90 页
序
时间 主要政策 核心内容
号
积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥
中国银保监会专 有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困
13 2022 年 3 月
题会议 难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发
展。
国务院关于落实 坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性
《政府工作报告》 住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理
14 2022 年 3 月
重点工作分工的 住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促
意见 进房地产业良性循环和健康发展。
强调要执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化
15 2022 年 4 月 央行专题会议 房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持
刚性和改善性住房需求。
提出支持房地产企业合理融资需求，支持房企正常
深交所发布《关于
融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金
16 2022 年 5 月 支持实体经济若
用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房
干措施的通知》
企项目，促进房地产行业平稳健康发展。
中国人民银行、中
国银保监会发布 保持房地产融资平稳有序，积极做好“保交楼”金
《关于做好当前 融服务，积极配合做好受困房地产企业风险处置，
17 2022 年 11 月
金融支持房地产 依法保障住房金融消费者合法权益，阶段性调整部
市场平稳健康发 分金融管理政策，加大住房租赁金融支持力度。
展工作的通知》
决定恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复
中国证监会新闻
上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产
发言人就资本市
企业境外市场上市政策、进一步发挥 REITs 盘活房
18 2022 年 11 月 场支持房地产市
企存量资产作用并积极发挥私募股权投资基金作
场平稳健康发展
用，以促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型
答记者问
发展，更好服务稳定宏观经济大盘。
要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保
民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，
推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风
2022 年中央经济 险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法
19 2022 年 12 月
工作会议 犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需
求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租
房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒
的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
从上述政策可以看出，我国对房地产市场的政策基调一直是“稳”字当头。2020 年，
房地产调控政策“房住不炒、因城施策”总基调保持稳定；上半年信贷政策中性偏积极，多
地政府从供需两端助力市场复苏，下半年因“三道红线”要求，房地产市场整体有息负债规
回复第11页共 90 页
模增速压降，多地调控政策再次收紧。2021 年是“十四五”规划开局之年，中央延续“房
住不炒”总基调，“三道红线”政策效果愈发显现，公司毛利率小幅下降。2022 年下半年以
来，中央多次释放积极信号，房地产行业相关支持政策的优化节奏和力度明显加大，房地产
行业限制逐步有所放宽，公司毛利率有所回升。
4、报告期内同行业可比上市公司毛利率变动情况
报告期内，公司与同行业可比上市公司房地产业务毛利率水平情况如下表所示：
证券代码 证券简称 2022 年 2021 年 2020 年
000517.SZ 荣安地产 不适用[注] 18.33% 27.22%
600208.SH 新湖中宝 不适用[注] 26.99% 39.85%
600223.SH 鲁商发展 14.65% 17.22% 14.97%
600736.SH 苏州高新 不适用[注] 17.65% 15.78%
平均值 不适用[注] 20.05% 24.46%
000926.SZ 福星股份 22.49% 21.28% 23.80%
注：同行业可比公司 2022 年相关数据除鲁商发展外均未披露。
报告期内，公司房地产业务毛利率水平及变化趋势与同行业可比公司不存在明显差异。
综上所述，报告期内公司房地产业务收入、成本均呈上升趋势，受行业景气度和房地产
行业政策变化的影响，毛利率水平小幅波动；公司毛利率水平及变化趋势与同行业可比公司
不存在明显差异，毛利率水平处于合理区间。
（二）结合公司经营情况、成本费用变动情况、同行业可比公司情况等，说明公司归母
净利润逐年下滑的原因及合理性，相关不利因素是否具有持续性影响。
1、公司经营情况、成本费用变动情况
（1）公司经营及成本情况
报告期内，公司经营情况如下：
单位：万元
项目 2022 年 2021 年 2020 年
营业收入 1,514,232.22 1,254,350.24 750,114.08
营业成本 1,201,713.40 1,010,555.60 594,211.59
毛利 312,518.82 243,794.64 155,902.49
毛利率（%） 20.64 19.44 20.78
回复第12页共 90 页
非经常性损益 -22,351.24 5,708.37 23,196.84
净利润 14,137.97 35,634.95 29,085.42
扣除非经常性损益后的净利润 36,489.21 29,926.58 5,888.58
归属于上市公司股东的净利润 10,495.95 17,082.48 30,639.60
扣除非经常性损益后归属于上
32,847.19 11,374.11 7,442.76
市公司股东的净利润
报告期内，公司分别实现营业收入 750,114.08 万元、1,254,350.24 万元和 1,514,232.22
万元，整体呈上升趋势。其中，公司房地产业务收入分别为 619,122.57 万元、1,091,743.09
万元和 1,403,491.83 万元，占营业收入的比例均在 80%以上，为公司主要收入来源。报告期
内，公司主要房地产项目陆续交付结算，收入金额呈增长趋势。报告期内，公司营业成本分
别为 594,211.59 万元、1,010,555.60 万元和 1,201,713.40 万元，与收入趋势保持一致。
报告期内，公司净利润下滑原因主要包括受房地产行业市场波动加大的影响，部分区域
商业地产产品价格小幅下调，公司相应计提存货跌价损失增加，此外公司以公允价值计量的
投资性房地产变动也导致公司经营业绩有所下降。
（2）期间费用情况
报告期内，公司期间费用及费率具体情况如下：
单位：万元
2022年 2021年 2020 年
项目 费用率 费用率 费用率
金额 金额 金额
（%） （%） （%）
销售费用 52,103.30 3.44 44,134.86 3.52 25,720.76 3.43
管理费用 30,883.23 2.04 30,919.25 2.46 34,547.66 4.61
研发费用 3,459.56 0.23 5,206.49 0.42 3,848.34 0.51
财务费用 34,604.04 2.29 37,425.74 2.98 33,276.32 4.44
合计 121,050.13 7.99 117,686.35 9.38 97,393.08 12.98
注：费用率系期间费用占收入的比重。
报告期内，公司期间费用分别为 97,393.08 万元、117,686.35 万元和 121,050.13 万元，
期间费用的变动情况与营业收入变化趋势一致。
综上，报告期内公司营业收入和营业成本均呈增长趋势，期间费用与收入变化趋势基本
回复第13页共 90 页
一致，公司归母净利润下滑主要系受房地产行业市场波动加大的影响，部分区域商业地产产
品价格小幅下调，公司对应计提存货跌价准备和确认投资性房地产公允价值变动损益增加所
致。
2、同行业可比公司情况
（1）营业收入
报告期内，公司营业收入与同行业可比公司对比情况如下：
单位：万元
2022 年 2021 年度 2020 年度
证券代码 证券简称
变动比例 变动比例 变动比例
金额 金额 金额
（%） （%） （%）
000517.SZ 荣安地产 不适用[注] - 1,818,135.46 62.66 1,117,771.81 67.77
600208.SH 新湖中宝 不适用[注] - 1,689,129.60 22.47 1,379,202.11 -6.88
600223.SH 鲁商发展 1,295,144.32 4.76 1,236,327.09 -9.20 1,361,548.21 32.33
600736.SH 苏州高新 不适用[注] - 1,189,514.10 18.47 1,004,097.44 9.88
平均值 不适用[注] - 1,483,276.56 22.01 1,215,654.89 18.89
000926.SZ 福星股份 1,514,232.22 20.72 1,254,350.24 67.22 750,114.08 -21.59
注：同行业可比公司 2022 年相关数据除鲁商发展外均未披露。
公司与荣安地产、新湖中宝、鲁商发展和苏州高新 4 家同行业可比上市公司均为区域性
地产公司，经营业绩受区域房地产价格变动、当期房地产项目结算价格与数量变化等因素影
响较大，单一项目可能对当期业绩影响较大。
2020 年，因公司主要开发区域武汉地区受外部环境影响较大，导致开发销售不及预期，
房地产项目施工与销售受到影响，当期收入低于同行业可比公司平均水平；2021 年至 2022
年，随着外部环境恢复，公司前期在建房地产项目陆续竣工与结算，结转收入房地产项目增
加，收入增速高于同行业可比公司。
（2）期间费用
截至报告期各期末，报告期内，公司各项费率与同行业可比公司对比情况如下：
项目 公司 2022 年 2021 年 2020 年
荣安地产 不适用[注] 3.24 3.23
销售费用率（%） 新湖中宝 不适用[注] 2.47 2.86
鲁商发展 10.14 10.14 6.23
回复第14页共 90 页
项目 公司 2022 年 2021 年 2020 年
苏州高新 不适用[注] 3.1 3.34
平均值 不适用[注] 4.74 3.92
福星股份 3.44 3.52 3.43
荣安地产 不适用[注] 1.54 1.71
新湖中宝 不适用[注] 3.21 3.36
鲁商发展 2.70 3.07 2.41
管理费用率（%）
苏州高新 不适用[注] 2.89 2.64
平均值 不适用[注] 2.68 2.53
福星股份 2.04 2.46 4.61
荣安地产 不适用[注] 0.19 0.61
新湖中宝 不适用[注] - -
鲁商发展 1.03 0.96 0.57
研发费用率（%）
苏州高新 不适用[注] 0.21 0.20
平均值 不适用[注] 0.45 0.46
福星股份 0.23 0.42 0.51
荣安地产 不适用[注] 0.88 0.47
新湖中宝 不适用[注] 13.51 19.94
鲁商发展 2.72 0.73 0.50
财务费用率（%）
苏州高新 不适用[注] 3.80 3.55
平均值 不适用[注] 4.73 6.11
福星股份 2.29 2.98 4.44
荣安地产 不适用[注] 5.85 6.02
新湖中宝 不适用[注] 19.19 26.16
鲁商发展 17.48 14.9 9.71
总费用率（%）
苏州高新 不适用[注] 10.00 9.73
平均值 不适用[注] 12.49 12.91
福星股份 7.99 9.38 12.99
注：同行业可比公司 2022 年相关数据除鲁商发展外均未披露。
回复第15页共 90 页
销售费用率方面，除鲁商发展外，公司报告期内与同行业可比公司整体相差不大，鲁商
发展销售费率较高，主要系鲁商发展涉及部分化妆品和医药业务，产品宣传及推广费较高。
管理费用率方面，除 2020 年外，公司管理费用率与同行业可比公司平均水平相差不大，
2020 年公司管理费用率高于同行业可比公司平均水平，主要系当期受外部环境影响公司营
业收入下降所致。
研发费用率方面，公司研发费率较低，且与同行业可比公司相差不大。
财务费用率方面，公司财务费率整体呈下降趋势，且低于同行业可比公司平均水平，主
要系报告期内公司积极偿还债务，减小债务规模，优化资本结构所致。
3、资产减值损失和公允价值变动损益
报告期内，公司资产减值损失、公允价值变动损益与同行业可比公司对比情况如下：
单位：万元
项目 公司 2022 年 2021 年 2020 年
荣安地产 不适用[注] -41,601.15 -1,052.41
新湖中宝 不适用[注] -23,462.67 -16,385.82
鲁商发展 -26,833.29 -19,555.55 -449.25
资产减值损失
苏州高新 不适用[注] -85,578.95 -37,712.19
平均值 不适用[注] -42,549.58 -13,899.90
福星股份 -38,677.72 -29,631.37 -2,449.74
荣安地产 不适用[注] -6,276.60 -14,726.75
新湖中宝 不适用[注] -4,752.43 -17,766.59
鲁商发展 - - -
公允价值变动损益
苏州高新 不适用[注] 9,030.58 -9,800.91
平均值 不适用[注] -666.15 -14,098.08
福星股份 -30,310.54 -3,569.63 17,633.46
注：同行业可比公司 2022 年相关数据除鲁商发展外尚未披露。
报告期内，公司资产减值损失整体呈上升趋势，与同行业可比公司变化趋势一致。公允
价值变动损益除 2020 年因悦江中心竣工后由在建投资性房地产转入投资性房地产核算期末
公允价值大于建造成本的金额计入公允价值变动损益 25,747.11 万元的特殊影响外，变化趋
势与同行业可比公司变化趋势一致。
综上，报告期内公司部分主要房地产项目陆续交付结算，收入增速高于同行业可比公司
回复第16页共 90 页
平均水平；公司销售费率和研发费率与同行业可比公司相差不大，受外部环境影响营业收入
下降，2020 年管理费用率高于同行业可比公司平均水平；财务费率低于同行业可比公司平
均水平；公司资产减值损失与同行业可比公司变化趋势一致；公允价值变动损益除 2020 年
悦江中心竣工影响外，变动趋势与同行业可比公司变化趋势一致。 报告期内，公司净利润
下滑主要是受房地产行业市场波动加大的影响，部分区域商业地产价格小幅下调，公司相应
计提存货跌价损失增加，此外公司以公允价值计量的投资性房地产变动也导致公司经营业绩
有所下降。
4、相关不利因素是否具有持续性影响
（1）房地产政策利好，业绩有望稳健增长
房地产政策自 2020 年下半年密集加码调控后于 2021 年四季度迎来边际放松，2022 年
以来房地产政策端加速调整，多方面出台政策稳定房地产市场，在“房住不炒”的总基调下，
从全面降息、压实地方责任保交楼、市场化纾困等多角度稳定房地产市场。2022 年 4 月中
央政治局会议明确指出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房
需求”，随后央行于 5 月连续下调首套房贷利率下限 20BP 和 5 年期 LPR 15BP。与此同时，
全国多达 103 城出台了 126 条住房需求支持政策，并更多涉及强二线城市和限购、限售、商
贷首付比例等力度较强的政策。2022 年 11 月以来中央层面多次出台金融“组合拳”纾困房
地产，行业政策面积极信号持续强化。随着房地产行业利好政策逐步落地，未来房地产市场
有望保持稳定态势，公司业绩有望稳健增长。
（2）行业景气度回升，房价走势总体趋稳
长期来看，新型城镇化建设仍在持续推进，“中心城市+城市群”对于经济要素与人口
的虹吸效应愈发明显，城市居民对居住面积及住房品质提升的需求不断增强，房地产行业的
发展前景依然可观，房地产价格趋于稳定。
公司部分房地产项目跌价准备计提和公允价值变动损益受房地产行业市场波动及房地
产行业市场环境变化影响大，对业绩水平存在一定影响。未来随着房地产行业市场波动趋缓，
公司各区域房地产价格将进一步稳定，资产减值损失和公允价值变动损益对公司业绩的影响
将逐步降低，公司经营状况有望进一步改善。
（3）稳健经营，成本费用持续降低
公司始终坚持稳健经营的发展战略，开源节流、提质增效，在宏观形势依然复杂严峻的
环境下，确保企业持续稳健发展。经营方面，公司坚持加强对宏观政策的跟踪研究，依据政
策导向和市场状况，优化产品结构，同时公司注重成本管理，通过提升精细化管理水平，有
回复第17页共 90 页
效降低运营成本，保障企业盈利水平；融资方面，公司加强财务风险管理，完善风控体系，
在提高融资效率的同时严控融资成本和风险，将资产负债率控制在行业较低水平内。
报告期内，期间费用率逐年下降，未来，公司将继续采取稳健的经营策略，开源节流、
提升精细化管理水平，同时积极偿还债务、减小债务规模、优化资本结构，公司期间费用率
有望持续降低，经营效益有望进一步提升。
综上所述，公司归母净利润下滑主要系受房地产行业市场波动加大的影响，部分区域商
业地产产品价格小幅下调，公司对应计提存货跌价准备和确认投资性房地产公允价值变动损
益增加所致。公司始终坚持稳健的经营策略，未来随着房地产行业政策逐步落地以及房地产
行业景气度的回升，公司业绩有望保持稳定增长。
（三）结合（1）（2）及房地产宏观调控政策、行业景气度、房地产投资增速、批准预
售及其变化情况、报告期内公司房地产业务新开工面积、签约销售面积、销售回款面积等，
说明公司经营是否正常，是否具备持续经营能力，对公司持续经营不利的影响因素是否持续
存在，公司已采取的措施及相关措施的有效性。
1、房地产宏观调控政策、行业景气度、房地产投资增速、批准预售及其变化情况
（1）房地产宏观调控政策、行业景气度变化情况
详见本回复“问题 2”之“（一）、2、房地产行业景气度变化情况”与“问题 2”之“（一）、
3、房地产行业政策变化情况”
（2）房地产投资增速
①房地产投资增速处于下行趋势
2001 年长期以来，我国房地产开发投资保持长期每年 15%以上的快速增长。2010 年起，
国家出台住宅限购等一系列房地产调控政策，房地产市场过热的情况得到一定的缓和，市场
上的供需矛盾得到一定的调节，房地产开发投资增速开始出现回落。2020 年，我国房地产
开发投资 141,443 亿元，较上年增长 7.00%。2021 年，我国房地产开发投资 147,602 亿元，
较上年增长 4.40%。2022 年，受宏观经济周期性下行、行业资金链趋紧等不利因素影响，
我国房地产开发投资 132,895 亿元，较上年下滑 10.00%。
2020 年至 2022 年，房地产行业投资增速情况如下图所示：
回复第18页共 90 页
数据来源：国家统计局
②未来房地产投资增速有望提升
在“三稳”目标要求下，“因城施策”、“保交楼”政策持续推进，对民营房企的融资支
持也在增加，效果将逐步显现。商品房销售面积增速领先房地产投资增速 3-9 个月，2023
年 1-2 月商品住宅销售额实现 3.5%的正增长，结束了 18 个月以来的连续下跌。随着短期挤
压需求持续释放、新增城镇人口反弹、居民收入改善、房价预期改善等因素影响，成交土地
面积、商品房销售面积降幅收窄，房地产投资增速将缓步回升。2023 年 2 月，中国房地产
新开工面积累计增长幅度回升，房地产新开工面积同比下降 9.4%，较去年 12 月大幅收敛
34.9 个百分点；施工面积同比下降 4.4%，较去年 12 月大幅收敛 43.8 个百分点。竣工面积
虽较去年 12 月仅收敛 14.6 个百分点，但已回升至正增长区间，同比增长 8%。竣工面积的
增长主要受益于“保交楼”的推动，新开工和施工则与前期拿地行为和复工复产进度密切相
关。
③房地产融资政策逐步放宽
融资端方面，房地产开发资金来源降幅明显收窄，但仍明显处于负增长状态。1-2 月，
房地产开发资金来源同比下降 15.2%，其中国内贷款下降 15%，自筹资金下降 18.2%，定金
及预收款下降 11.4%，个人按揭贷款下降 15.3%。尽管所有指标降幅均较去年 12 月有较大
幅度的收窄，但也都面临同比仍下降超 10%的情况，反映房企的整体融资需求并未充分得
到满足。
2022 年 11 月 23 日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健
康发展工作的通知》，要求保持房地产融资合理适度，根据《通知》内容，放松房地产行业
融资主要包括房地产开发贷款、个人住房贷款、建筑企业信贷、债券融资稳定，以及各类贷
款和融资合理展期等方面，政策重点在于保交楼和房企纾困。以“房地产 16 条”出台为代
回复第19页共 90 页
表，2022 年年底前房地产行业股权、债券、信贷融资“三支箭”均得到放松。至此，持续
约两年的房地产行业融资收紧政策阶段性结束。以央行、银保监会发布的前后两个文件时间
为依据，融资政策收紧对房地产产生的影响主要集中在 2021 年和 2022 年。2023 年房地产
融资放开迎来“活水”，融资量与价格量有望回升。
（3）房地产批准预售变化情况
报告期内，公司项目所在地主要集中在武汉、咸宁、孝感和仙桃等湖北省重点城市，公
司主要项目所在地房地产批准预售情况如下：
①武汉市房地产批准预售情况
根据武汉市住房保障和房屋管理局统计数据，2020 年 1-12 月，武汉市新建商品房批准
预售 257,946 套，批准预售面积 2,893.23 万平方米，同比减少 7.89%。其中，新建商品住房
批准预售 203,404 套，批准预售面积 2,357.36 万平方米，同比减少 10.61%。
2021 年 1-12 月，武汉市新建商品房批准预售 255,055 套，批准预售面积 2,855.66 万平
方米，同比下降 1.30%。其中，新建商品住房批准预售 209,491 套，批准预售面积 2,382.93
万平方米，同比增长 1.08%。
2022 年 1-10 月，武汉市新建商品房批准预售 97,196 套，批准预售面积 1,213.27 万平方
米，同比减少 48.98%。其中，新建商品住房批准预售 77,844 套，批准预售面积 896.25 万平
方米，同比减少 54.98%。
②咸宁市房地产批准预售情况
根据咸宁市住房和城乡建设局统计数据，2020 年 1-12 月，咸宁市城区新建商品房批准
预售 14,798 套，批准预售面积 177.28 万平方米，同比下降 8.64%。其中，新建商品住房批
准预售 13,384 套，批准预售面积 163.5 万平方米，同比下降 9.11%。
2021 年 1-12 月，咸宁市城区新建商品房批准预售 12,899 套，批准预售面积 157.7 万平
方米，同比下降 11.04%；其中新建商品住房批准预售 11,995 套，批准预售面积 144.9 万平
方米，同比下降 11.38%。
2022 年 1-12 月，咸宁市城区新建商品房批准预售 8,528 套，批准预售面积 107.25 万平
方米，同比下降 31.99%；其中，新建商品住房批准预售 7,860 套，批准预售面积 97.62 万平
方米，同比下降 32.63%。
③孝感市房地产批准预售情况
根据孝感市住房和城乡建设局统计数据，2020 年 1-12 月，孝感市新建商品房批准预售
13,894 套，批准预售面积 149.12 万平方米，同比下降 52.11%；其中，新建商品住房批准预
回复第20页共 90 页
售 10,530 套，批准预售面积 120.91 万平方米，同比下降 50.69%。
2021 年 1-12 月，孝感市新建商品房批准预售 19,124 套，批准预售面积 241.07 万平方
米，同比增长 65.65%；其中，新建商品住房批准预售 15,377 套，批准预售面积 182.08 万平
方米，同比增长 37.64%。
2022 年 1-12 月，孝感市新建商品房批准预售 7,280 套，批准预售面积 99.16 万平方米，
同比下降 84.35%；其中，新建商品住房批准预售 6,806 套，批准预售面积 79.32 万平方米，
同比下降 78.81%。
④仙桃市房地产批准预售情况
根据仙桃市人民政府统计数据，2020 年 1-12 月，仙桃市新建商品房批准预售 14,914 套，
批准预售面积 172.02 万平方米，同比增长 6.19％；其中，新建商品住房批准预售 13,745 套，
批准预售面积 161.81 万平方米，同比增长 7.94％。
2021 年 1-12 月，仙桃市新建商品房批准预售 11,288 套，批准预售面积 128.71 万平方米，
同比下降 25.2％；其中，新建商品住房批准预售 10,555 套，批准预售面积 123.32 万平方米，
同比下降 23.8％。
2022 年 1-12 月，仙桃市新建商品房批准预售 7,027 套，批准预售面积 80.76 万平方米，
同比下降 37.30％；其中，新建商品住房批准预售 6,251 套，批准预售面积 74.46 万平方米，
同比下降 45.9％。
综上，受宏观经济环境变化、房地产行业政策调控和行业景气度的影响，报告期内房地
产投资增速下滑，批准预售商品房数量和面积整体呈下降趋势。2022 年下半年房地产行业
相关支持政策逐步落地，未来房地产投资增速有望提升。
2、报告期内公司房地产业务新开工面积、签约销售面积、销售回款面积
报告期内公司房地产业务新开工面积、签约销售面积、销售回款面积情况如下：
项目 2022 年度 2021 年度 2020 年度
新开工面积（万平方米） 8.71 25.99 62.52
签约销售面积（万平方米） 57.52 62.57 79.56
销售回款面积（万平方米）[注] 92.38 96.70 56.09
注：期后回款面积统计口径为当期结算面积。
报告期内，面对宏观经济运行复杂多变，房地产调控政策持续加强的局势，公司坚持执
行稳健发展的经营理念，合理统筹新开工房地产项目，主动应对房地产市场价格波动风险，
使得公司房地产业务新开工面积、签约销售面积、销售回款面积均有所下降。然而，在复杂
回复第21页共 90 页
多变的市场环境中，公司经营业绩仍然保持稳健，抗风险能力不断提升。同时，公司积极调
整应对策略，完善房地产项目布局，在行业环境逐步回升、自身资金实力不断增强的情形下，
公司将保持房地产业务规模，不断提高综合竞争力。
3、对公司持续经营不利的影响因素是否持续存在
（1）房地产政策利好逐步落地
2022 年以来房地产政策端加速调整，多方面出台政策稳定房地产市场，在“房住不炒”
的总基调下，从全面降息、压实地方责任保交楼、市场化纾困等多角度稳定房地产市场。2022
年 4 月中央政治局会议明确指出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改
善性住房需求”，随后央行于 5 月连续下调首套房贷利率下限 20BP 和 5 年期 LPR 15BP。与
此同时，全国多达 103 城出台了 126 条住房需求支持政策，超过百城将公积金或商业性个人
住房贷款首付比例降至 20%，并更多涉及强二线城市和限购、限售、商贷首付比例等力度
较强的政策。2022 年 11 月以来中央层面多次出台金融“组合拳”纾困房地产，行业政策面
积极信号持续强化，政策力度有望进一步加强，降低房贷利率、降低首付比例、降低税费等
存在空间。2023 年政府工作报告提出将稳地产置于“有效防范化解重大经济金融风险”重
要任务之一，将“支持刚性和改善性住房需求”置于重要位置，住房需求客观存在，对提振
购房信心、引导市场预期有放松空间，同时强调住房保障体系建设与以人为核心的新型城镇
化。
随着“房住不炒”与“稳房价、稳预期”的目标推进，促进刚需及改善性住房需求释放，
房地产市场调整趋势温和回暖，房价波动幅度有望降低，进一步降低外部市场波动带来的业
绩波动。同时，相关政策及资金支持加速落实，支持企业合理融资需求，房企融资端有望进
一步畅通，企业资金面有望得到改善；保交楼仍然是侧重点，融资政策、专项借款、配套资
金等加快落地，有望取得更多实质性进展。随着房地产行业利好政策逐步落地，未来房地产
市场有望保持稳定态势，公司业绩波动将逐步减小。
（2）“城市更新”增长空间广阔
根据国家统计局公布数据，2022 年我国常住人口城镇化率已上升至 65.2%，较十年前
增长超过 10 个百分点。目前我国城镇化率仍有较大的提升空间，尤其中、西部还具有较大
的发展潜力。2021 年 3 月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035
年远景目标纲要》，强调要完善新型城镇化战略，提升城镇化发展质量；2022 年 3 月，国家
发展改革委印发《2022 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，提出要深入推进以人为核
心的新型城镇化战略，提高新型城镇化建设质量；2022 年 7 月，国家发展改革委印发《“十
回复第22页共 90 页
四五”新型城镇化实施方案》，明确“十四五”时期深入推进以人为核心的新型城镇化战略
的目标任务和政策举措；2022 年 12 月，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022
－2035 年）》，提出要着力挖掘内需潜力，特别是推进新型城镇化和城乡区域协调发展释放
内需潜能，进一步做大国内市场规模。
“城市更新”是公司主要业务模式，在多重政策的大力支持下，公司房地产业务有望稳
健发展。
（3）房地产刚性需求依旧强势
据国家统计局数据，2022 年我国总人口 14.1 亿人，出生率为 6.77‰，同比-0.08pct；死
亡率为 7.37‰，同比+0.02pct；对应人口自然增长率为-0.60‰，整体人口增长趋势有所放缓。
当前国家生育政策较为宽松，2021 年 7 月，国务院发布《中共中央国务院关于优化生育政
策促进人口长期均衡发展的决定》，作出实施三孩生育政策及配套支持措施重大决策；2022
年 5 月，国务院办公厅印发《“十四五”国民健康规划》，提出优化生育服务与保障，实施三
孩生育政策，完善相关配套支持措施；2022 年 8 月，国家卫生健康委等 17 部门印发《关于
进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》，明确要落实人口与计划生育法，进一步
完善和落实积极生育支持措施。
随着我国相关生育政策以及各项配套支持措施的落地生效，我国生育水平有望得到提
振，住房刚性需求存在向上弹性，房地产行业市场前景向好。
（4）优质在建房地产项目充足
公司房地产业务立足武汉，深耕湖北，并积极面向京津冀、长三角、成渝经济圈等区域
进行战略布局，主动适应新格局、新变化、新常态、新形势，开发产品以住宅地产为主，商
业地产、工业地产为辅，主要通过“城中村改造”和“旧城改造”以及城市更新开发模式展
开。公司累计土地储备总占地面积达 369.72 万平方米，总建筑面积达 1,012.20 万平方米，
截至 2022 年末，剩余可开发建筑面积 318.95 万平方米；在建项目充足，主要开发项目位于
湖北、湖南、陕西等地。
目前公司主要在建项目福星惠誉 水岸国际、福星惠誉 福星华府（江北置业）和福星
惠誉 红桥城（三眼桥置业）等均位于武汉市核心地段，交通、医疗、教育、商业等配套齐
全，预计后续销售情况良好，对公司未来业绩具有积极影响。未来公司将继续坚持稳定发展
的经营战略，把握市场机遇和政策红利，实现业绩持续增长。
4、公司已采取的措施及相关措施的有效性
（1）持续优化资本结构
回复第23页共 90 页
报告期内，公司积极偿还借款，资产负债率不断降低，财务风险持续下降；同时，公司
积极优化债务结构，降低非银行金融机构借款规模，平均借款利率与财务费用持续下降。
未来公司将继续坚持稳健的财务政策，持续优化资本结构，提高公司偿债能力，进一步
降低财务风险，从而为公司的长远健康发展提供坚实的保障。
（2）不断拓宽融资渠道
报告期内，公司房地产开发所需资金的主要来源包括自有资金、预售房款以及银行贷款
等债权融资。同时，公司不断拓宽融资渠道和积极探索创新融资模式，满足公司资金需求，
降低公司融资成本，提高资金运用效率。
未来公司将继续推行高效的财务政策，科学运用财务杠杆，不断拓宽融资品种，丰富融
资渠道，实现权益融资和债务融资动态平衡，努力实现融资效率最大化、资本结构最优化、
财务风险最小化目标。
（3）坚持稳健的经营战略
公司持续坚持稳健发展的经营理念，减少较大不确定性因素的新开工房地产项目以应对
房地产市场价格波动。公司采取合理的土地储备策略，严格遵守拿地操作规范，坚持差异化
发展路线，不断强化科学决策水平，探索多种方式的低成本、可控风险拿地模式，分阶段有
序推进土地储备工作。基于理性、严谨的拿地政策，公司的土地储备集中于武汉核心城区，
成本合理。一方面，公司积极跟踪武汉等主要市场的最新规划方案，持续关注人口净流入区
域，侧重考察核心和快发展区域项目；另一方面，公司集中力量部署储备项目地块拆迁安排，
加快推进现有城中村改造项目工作，为公司可持续发展奠定了坚实基础。
（4）重视项目储备与项目质量
公司整体经营战略较为稳健，在立足于业务中长期、可持续发展的前提下，结合市场情
况针对性规划新增在建项目，重视项目储备质量。公司高度重视并持续跟进城市投资价值的
研判工作，在把握城市发展周期、消化库存的同时，制定合理的开发建设周期及精准的投资
策略，持续优化区域结构，通过高质量发展实现公司的可持续、规模化发展。
报告期末，公司房地产项目总建筑面积 1,002.32 万平方米，在建及待建面积 318.03 万
平方米，剩余未结算建筑面积 360.70 万平方米，公司整体项目储备充足，业务结构合理，
主要项目位于华中地区重要城市的核心地段，周边配套设施齐全，户型与质量优质，未来业
绩有望稳定增长。
综上所述，公司业绩波动主要系商业地产市场价格波动导致的公允价值变动损益和存货
跌价等影响所致；公司业绩与同行业可比公司差异主要系区域房地产价格变动、当期房地产
回复第24页共 90 页
项目结算业态差异等因素影响；公司采取稳健的经营策略，持续优化资产结构，储备项目能
支持公司持续发展，未来随着房地产利好政策的逐步落地、宏观环境改善和在建项目的陆续
竣工，公司业绩有望向好发展。
（四）结合应收往来款项的具体金额、对手方情况（包括但不限于合作背景、经营情况
等），说明发生金额较大的原因及合理性，并结合账龄、期后回款及坏账核销情况、同行业
可比公司情况等，说明其他应收款坏账准备计提是否充分。
1、结合应收往来款项的具体金额、对手方情况（包括但不限于合作背景、经营情况等），
说明发生金额较大的原因及合理性
（1）应收往来款项的具体金额、对手方情况（包括但不限于合作背景、经营情况等）
发行人应收往来款项主要为应收垫付保证金及资金占用费等。截至 2022 年末，发行人
按欠款方归集的应收往来款项期末余额前五名分别为湖北广福置业有限公司（以下简称“广
福置业”）、赤峰市松山区人民政府、襄阳高新区土地储备供应中心、惠州市九龙御园实业有
限公司及朔商资本管理有限公司，合计占应收往来款项的比例为 67.28%，具体情况如下：
单位：万元
债务人名称 期末余额 比例（%） 坏账准备余额 账龄
湖北广福置业有限公司 30,304.83 28.93 3,572.94 4 年以内
赤峰市松山区财政预算单位资金管
15,350.92 14.65 1,523.58 3 年以内
理专户
襄阳高新区土地储备供应中心 12,432.36 11.87 621.62 1至2年
朔商资本管理有限公司 6,390.00 6.10 1,191.74 1至2年
惠州市九龙御园实业有限公司 6,000.00 5.73 3,456.36 4 年以上
合计 70,478.11 67.28 10,366.24
1）湖北广福置业有限公司
①合作背景
广福置业是一家于 2013 年注册成立的房地产开发企业，注册资本 1 亿元，经武汉东湖
风景区管委会批准，广福置业与武汉市东湖风景区龚家岭村村委会签订了《城中村综合改造
框架协议》，成为该村城中村改造合作方，负责该村城中村改造的前期工作。公司子公司福
星惠誉具备丰富的城中村改造经验，双方基于各自优势，拟就龚家岭村改造项目进行合作。
②事项进展
基于上述合作背景，福星惠誉与广福置业于 2019 年 1 月签订《合作框架协议》，依据协
回复第25页共 90 页
议约定，福星惠誉向广福置业支付合作诚意金 39,600 万元，同时协议约定如广福置业未能
于 2019 年 10 月 31 日前在公开市场挂牌或招标出让合作项目地块，协议自动解除，且广福
置业需在 2019 年 11 月 5 日前无条件一次性退还福星惠誉支付的合作诚意金并根据协议约定
支付相应的资金占用费。
由于项目进展未达到预期，同时因市场条件发生变化，根据协议约定，福星惠誉要求广
福置业返还合作诚意金及资金占用费。截止 2022 年 12 月 31 日，广福置业已累计向福星惠
誉偿还 25,366 万元，但受多种因素影响，尚余合作诚意金及资金占用费 30,304.83 万元未偿
还，故福星惠誉于 2022 年 12 月向法院提起民事诉讼，并已完成了对债务人广福置业、抵押
人及保证人的诉中财产保全，目前该案已被武汉市江汉区人民法院受理，尚待开庭审理。
③坏账准备计提情况
截至 2022 年 12 月 31 日，福星惠誉应收广福置业合作诚意金及资金占用费共计 30,304.83
万元，占公司当期总资产比重为 0.79%，已计提坏账准备 3,572.94 万元。目前广福置业经营
正常，福星惠誉已取得广福置业及其关联方提供的多项抵押物，上述抵押物于 2022 年 12
月 31 日的评估值为 39,653.55 万元，同时对广福置业及其关联方其他财产实施了财产保全措
施，除抵押物以外的查封、冻结资产于 2022 年 12 月 31 日的评估值为 11,241.74 万元，上述
抵押物、查封及冻结资产的评估值为 50,895.29 万元，可覆盖该债权金额。
2）赤峰市松山区人民政府
①合作背景
赤峰市松山区人民政府为了完善城市功能，改善民生，加快经济和社会协调发展，面向
市场公开招商以实现该区中天万源城的棚户区改造，着力建设城市标杆性质的高端品质示范
工程。公司子公司福星惠誉具备丰富的棚户区改造经验，参与该项目并进行投资。
②事项进展
基于上述合作背景，福星惠誉与赤峰市松山区人民政府于 2017 年签订了《赤峰市松山
区中天万源城棚户区改造项目招商框架协议》（以下简称“招商框架协议”），按协议约定由
福星惠誉参与中天万源城棚户区改造项目，并向赤峰市松山区人民政府支付棚户区改造征拆
保证金 56,900 万元。2020 年赤峰市自然资源局松山区分局以网上挂牌方式出让赤峰市松山
区中天万源城棚户区改造项目地块，但由于挂牌文件内容与招商框架协议约定的项目挂牌条
件存在较大差异，用地条件的变化导致该项目已不符合福星惠誉的项目投资回报要求，继续
参与竞拍可能会给公司造成经济损失，故福星惠誉未参与该宗土地的竞拍，未能取得该项目
地块的土地使用权。按照招商框架协议相关约定，赤峰市松山区人民政府应偿还福星惠誉垫
回复第26页共 90 页
付的征拆保证金及资金占用费。
2020 年，赤峰市松山区人民政府已向福星惠誉全额偿还征拆保证金 56,900 万元，但未
按照协议相关约定支付相关资金占用费。2022 年，赤峰市松山区人民政府与福星惠誉签订
《关于解除<赤峰市松山区中天万源城棚户区改造项目招商框架协议>的协议书》，根据协议
约定，赤峰市松山区人民政府分三期向福星惠誉支付资金占用费 16,802.1 万元，如未能在每
一期约定的时限内支付资金占用费，需以同期应支付的资金占用费总额为基础按照同期贷款
市场报价利率计算利息支付给福星惠誉，直至付清为止。截止 2022 年 12 月 31 日，赤峰市
松山区人民政府已偿还资金占用费 1,500 万元，尚余 15,350.92 万元未收回。
③坏账准备计提情况
截止 2022 年 12 月 31 日，赤峰市松山区人民政府尚有 15,350.92 万元资金占用费未偿还，
公司已计提坏账准备 1,523.5 万元。由于该项债权的债务主体为政府部门，信用风险较低，
预计未来将陆续收回款项，公司已就上述还款事项积极与赤峰市松山区人民政府沟通，目前
赤峰市松山区人民政府运行情况正常。
3）襄阳高新区土地储备供应中心
①合作背景
受襄阳市政府建设用地规划变更的影响，公司与襄阳高新区土地储备供应中心于 2020
年 4 月签订了《国有土地使用权补偿协议》，襄阳高新区土地储备供应中心拟收回公司持有
的东湖酒店项目用地约 130.82 亩，补偿金额为 21,123.13 万元；同时，双方于 2020 年 8 月
签订了《国有土地地上建筑物收储补偿协议》，该项目用地对应的地上建筑物面积约为 7.59
万平米，补偿款金额为 11,309.23 万元，合计补偿款金额为 32,432.36 万元，公司根据企业会
计准则的相关规定将计入其他应收款核算。
②事项进展与坏账准备计提情况
公司于 2021 年 11 月收到襄阳高新区土地储备供应中心支付的第一笔补偿款 2 亿元，截
至 2022 年 12 月 31 日，尚余 12,432.36 万元补偿款未收回，公司相应计提坏账准备 621.62
万元。截止至本核查意见出具之日，公司已于期后收回 2,000 万元。
襄阳高新区土地储备供应中心为政府部门，信用风险较低，预计未来将陆续收回款项，
公司已就上述还款事项积极与襄阳高新区土地储备供应中心沟通，目前襄阳高新区土地储备
供应中心运行情况正常。
4）其他
①朔商资本管理有限公司
回复第27页共 90 页
公司对朔商资本管理有限公司的其他应收款为土地竞拍诚意金，截至 2022 年 12 月 31
日，公司对朔商资本管理有限公司的其他应收款余额为 6,390.00 万元，根据其预期信用风险
已计提坏账准备 1,191.74 万元。
②惠州市九龙御园实业有限公司
截至 2022 年 12 月 31 日，公司对惠州市九龙御园实业有限公司的其他应收款余额为
6,000.00 万元，主要系公司 2018 年与九龙御园实业合作开展惠州市城中村改造项目，后由
于市场环境变化该项目终止，相关土地保证金计入其他应收款科目核算。
惠州市九龙御园实业有限公司对公司股权质押与应收账款质押金额合计约 2 亿元，目前
双方已进入诉讼流程中，公司基于此在评估了其预期信用风险后，对该笔款项计提减值准备
3,456.36 万元。
（2）报告期内应收往来款项金额较大的原因及合理性
房地产业务是公司最主要的收入来源，公司房地产业务以“城中村”改造为主，由于“城
中村”改造涉及拆迁还建安置等事项，该业务具有改造难度大、建设周期长、投资规模大等
特点，且为锁定土地储备资源，需支付一定数额诚意金、保证金等。报告期内公司应收往来
款项金额较大主要系公司为取得意向土地资源，推进在建项目开发，支付的合作保证金计入
其他应收款项科目核算，同时由于市场环境及相关政策变化，公司终止部分项目，对手方需
返还的诚意金、保证金、押金及相应的资金占用费计入应收往来款项科目核算。
报告期内，公司应收往来款项的产生符合行业惯例及公司实际业务情况，公司与主要对
手方均签订了正式的合同或协议，并严格按照合同或协议的相关约定开展项目合作，报告期
内公司应收往来款项金额较大具有一定合理性。
2、结合账龄、期后回款及坏账核销情况、同行业可比公司情况等，说明其他应收款坏
账准备计提是否充分
（1）其他应收款账龄情况
公司其他应收款账龄情况如下：
单位：万元
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
账龄
账面余额 比例（%） 账面余额 比例（%） 账面余额 比例（%）
1 年以内 18,468.80 17.63 40,575.96 38.35 26,098.10 26.81
1至2年 33,870.43 32.33 22,760.41 21.51 38,718.93 39.77
2至3年 16,733.93 15.97 22,151.04 20.94 10,660.00 10.95
回复第28页共 90 页
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
账龄
账面余额 比例（%） 账面余额 比例（%） 账面余额 比例（%）
3至4年 16,485.14 15.74 9,075.36 8.58 9,436.51 9.69
4 年以上 19,202.15 18.33 11,234.43 10.62 12,443.43 12.78
合计 104,760.44 100.00 105,797.19 100.00 97,356.97 100.00
（2）其他应收款期后回款情况
报告期内，公司其他应收款期后回款情况如下：
单位：万元
会计期间 其他应收款余额 期后回款金额 回款比例（%）
2020 年末 97,356.97 32,406.52 33.29
2021 年末 105,797.19 21,626.69 20.44
2022 年末 104,760.44 10,332.88 9.86
注：期后回款数据统计口径为当期期末其他应收款余额下一期回款金额。
报告期内，公司其他应收款期后回款比例分别为 33.29%，20.44%和 9.86 %。
（3）其他应收款核销情况
2020 年度和 2022 年度，公司未发生其他应收款坏账准备核销的情形；2021 年度，公司
核销了部分账龄较长的其他应收款 308.79 万元，占当期期初其他应收款余额的比例为
0.29%。报告期内，公司核销其他应收款的金额及比例较低，不存在异常情况。
（4）同行业可比公司情况
1）发行人与同行业可比公司其他应收款坏账准备计提比例对比
发行人与同行业可比公司其他应收款坏账准备计提比例对比情况如下：
公司名称 2022 年（%） 2021 年（%） 2020 年（%）
鲁商发展 23.43 26.34 46.52
新湖中宝 不适用[注] 4.04 3.55
荣安地产 不适用[注] 5.66 5.62
苏州高新 不适用[注] 0.92 0.39
平均值 不适用[注] 9.24 14.02
福星股份 23.26 12.50 13.17
注：同行业可比公司 2022 年相关数据除鲁商发展外尚未披露。
回复第29页共 90 页
2020 年公司其他应收款坏账计提比例与同行业可比公司平均水平相差不大，2021 年公
司其他应收款坏账计提比例高于同行业可比公司平均水平。与同行业可比上市公司相比，公
司报告期内其他应收账款坏账计提较为谨慎，不存在坏账准备计提不充分的情况。
2）发行人与同行业可比公司其他应收款坏账计提政策情况
发行人与同行业可比公司其他应收款坏账计提政策对比情况如下：
公司名称 计提方式
其他应收款组合分为保证金组合、合并范围内关联方款项组合、备用金
组合、其他组合，a.对于保证金组合、合并范围内关联方款项组合、备
用金组合、合营联营企业的项目合作款，本公司判断不存在预期信用损
失，不计提损失准备；b.其他应收款组合其他组合，本公司逐笔分析判
断，若未发现信用风险自初始确认后未显著增加的为共同风险特征，对
此类其他应收账款为组合，本公司根据以前年度的实际信用损失，并考
鲁商发展
虑本年的前瞻性信息，测算预期信用损失率；c.经判断信用风险自初始
确认后显著增加的其他应收账款，按照该其他应收账款的账面金额与预
期能收到的现金流量现值的差额，确定其他应收账款的预期信用损失，
计提损失准备。其他应收款在整个存续期内各账龄年度预期损失率为：
账龄 1 年以内，预期信用损失率为 10%；账龄 1-2 年 40%；账龄 2-3 年
80%；账龄 3 年以上 100%。
其他应收款组合分为合并范围内关联方款项组合、低风险组合、其他款
项组合，a.合并范围内关联方款项组合为纳入合并范围内的关联方；b.
低风险组合主要包括其他关联方、合作方及政府部门款项和股权债权转
新湖中宝 让款及一般不存在回收风险的应收款项；c.其他款项组合。计量预期信
用损失的方法为：参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期
信用损失率，计算预期信用损失。
除单独评估信用风险的应收款项外，本公司根据信用风险特征将其他应
收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失：单独评估信
用风险的应收款项，如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；
已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。除了
单独评估信用风险的应收款项外，本公司基于共同风险特征将应收款项
荣安地产
划分为不同的组别，在组合的基础上评估信用风险。不同组合的确定依
据：a.应收联营/合营企业款；b.应收少数股东组合；c.保证金及押金组合；
d.应收其他组合。参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经
济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期
信用损失率，计算预期信用损失。
苏州高新 未披露
报告期内，公司依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增
加，采用相当于未来 12 个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额
计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外，基于其信用风
福星股份
险特征，将其划分为不同组合：组合 1 为应收的土地保证金及代垫路款；
组合 2 以其他应收款的账龄作为信用风险特征；组合 3 为应收合并范围
内关联方的款项。
回复第30页共 90 页
报告期内，公司严格按照会计政策规定对其他应收款按照其适用的信用减值组合相应计
提坏账准备，公司与同行业可比公司坏账计提政策基本一致。
综上，公司应收往来款项的产生符合行业惯例及公司实际业务情况，报告期内公司应收
往来款项金额较大具有一定合理性。根据其他应收款账龄情况、期后回款情况、坏账核销情
况及同行业可比公司情况，公司其他应收款坏账计提是充分的。
（五）结合报告期内存货构成明细，包括所处地点、面积，库龄、期后销售、所在地域
分布情况及近期市场销售价格趋势，同行业可比公司情况等，说明存货跌价准备计提是否充
分。
1、报告期内存货构成情况
截至报告期各期末，公司存货构成情况如下所示：
单位：万元
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
项目
比例 比例 比例
金额 金额 金额
（%） （%） （%）
开发成本 1,726,765.87 78.81 2,424,055.93 86.36 2,785,944.87 89.98
开发产品 449,323.26 20.51 362,770.75 12.92 294,433.61 9.51
原材料 4,047.85 0.18 6,274.27 0.22 5,856.83 0.19
低值易耗品、包装
3,329.75 0.15 3,127.91 0.11 2,531.91 0.08
物
在产品 3,164.97 0.14 3,799.22 0.14 3,826.05 0.12
产成品 4,450.51 0.20 7,038.99 0.25 3,640.92 0.12
账面余额合计 2,191,082.20 100.00 2,807,067.06 100.00 3,096,234.19 100.00
减：跌价准备 45,464.18 2.07 25,225.15 0.90 773.84 0.02
账面价值合计 2,145,618.02 97.93 2,781,841.92 99.10 3,095,460.35 99.98
存货净值/流动资
- 72.23 - 70.87 - 73.46
产
存货净值/总资产 - 56.06 - 57.30 - 59.01
截至报告期各期末，公司存货净值分别为 3,095,460.35 万元、2,781,841.92 万元和
2,145,618.02 万元，占总资产的比重分别为 59.01%、57.30%和 56.06%。公司存货主要为开
回复第31页共 90 页
发成本与开发产品等，开发成本主要为正在建设与开发的房地产项目，截至报告期各期末，
公司开发成本账面原值分别为 2,785,944.87 万元、2,424,055.93 万元和 1,726,765.87 万元，占
存货原值比例分别为 89.98%、86.36%和 78.81%；开发产品主要为已竣工未交付的房地产项
目，截至报告期各期末，公司开发产品账面原值价值分别 294,433.61 万元、362,770.75 万元
和 449,323.26 万元，占存货原值比例分别为 9.51%、12.92%和 20.51%。截至报告期各期末，
公司开发成本与开发产品合计占存货比例分别为 99.49%、99.28%和 99.32%。
2、报告期内开发产品与开发成本所处地点、面积，竣工时间和期后销售情况
报告期内，公司开发产品与开发成本所处地点、面积，竣工时间和期后销售情况如下：
2020 年 2021 年 2022 年
2020 年 2021 年 2022 年
未结算 未结算 未结算 2020 存货 2021 存货 2022 存货
所在 竣工时 期后销 期后销 期后销
项目名称 面积 面积 面积 期末余额（万 期末余额（万 期末余额（万
城市 间（年） 售占比 售占比 售占比
（万平 （万平 （万平 元） 元） 元）
(%) (%) (%)
方米） 方米） 方米）
福星惠誉汉
武汉 2023 16.93 8.21 2.77 51.51 66.26 307,692.51 208,200.07 116,997.81
阳城
福星惠誉东
武汉 2025 46.65 27.62 11.75 40.79 57.46 515,585.20 351,768.38 135,732.95
湖城
福星惠誉水
武汉 2024 37.57 37.57 22.95 0.00 38.91 336,208.72 498,208.26 309,058.20
岸国际
福星惠誉福
星华府（江北 武汉 2026 17.86 17.86 17.86 0.00 0.00 133,007.63 133,082.89 176,661.69
置业）
福星惠誉红
桥城（后湖置 武汉 2026 43.53 43.53 43.53 0.00 0.00 143,673.05 162,848.44 184,477.91
业）
福星惠誉红
桥城（三眼桥 武汉 2025 55.53 55.53 48.99 0.00 11.78 284,842.40 400,307.24 451,158.05
置业）
钰龙金融广场 武汉 2023 10.09 10.01 10.01 0.79 0.00 183,706.24 186,743.81 192,380.72
福星惠誉新
洲施岗南（暂 武汉 2026 12.19 12.19 12.19 0.00 0.00 36,189.23 36,220.91 36,223.99
定）
珈伟光伏半
导体光伏照明 武汉 2024 17.94 17.94 17.94 0.00 0.00 5,475.79 5,475.79 5,475.79
产业基地
鑫金福光谷
光电信息产业 武汉 2023 13.14 11.13 11.13 15.30 0.00 51,297.33 52,109.94 61,317.72
创新创业基地
福星惠誉福
星华府（江汉 武汉 2022 4.03 2.88 2.62 28.54 9.03 95,593.85 75,847.95 72,706.19
置业）
福星惠誉咸
咸宁 2024 44.33 32.47 21.69 26.75 33.20 68,791.79 58,249.86 48,055.57
宁福星城
回复第32页共 90 页
2020 年 2021 年 2022 年
2020 年 2021 年 2022 年
未结算 未结算 未结算 2020 存货 2021 存货 2022 存货
所在 竣工时 期后销 期后销 期后销
项目名称 面积 面积 面积 期末余额（万 期末余额（万 期末余额（万
城市 间（年） 售占比 售占比 售占比
（万平 （万平 （万平 元） 元） 元）
(%) (%) (%)
方米） 方米） 方米）
福星惠誉宜
宜昌 2022 24.13 11.13 0.6 53.87 94.61 177,880.80 91,774.66 7,527.66
昌金色华府
银湖孝感银
孝感 2023 26.07 26.03 23.02 0.15 11.56 24,843.73 27,803.08 23,281.06
湖科技产业园
银湖科技仙桃
仙桃 2026 12.49 11.41 11.41 8.65 0.00 7,106.43 6,057.40 5,481.87
中小企业城
亿江南置业
监利 2022 19.54 11.06 1.4 43.40 87.34 54,534.47 42,671.11 15,307.43
银湖国际
福星惠誉福
北京 2022 6.60 6.57 2.37 0.45 63.93 86,896.02 112,831.01 22,650.05
星苑
福星惠誉福
成都 2025 17.90 11.21 10.36 37.37 7.58 131,269.86 94,311.20 101,953.95
星青城府
简阳凤凰谷项
成都 2026 20.56 20.56 20.56 - - 70,513.55 70,532.79 70,532.79
目（暂定）
福星惠誉美
西安 2023 21.69 16.74 9.59 22.82 42.71 80,482.65 55,754.31 19,731.75
术城
银湖岳阳置业
岳阳 2023 10.76 9.58 9.31 10.97 2.82 43,244.59 44,044.06 53,034.88
龙庭尚府
福星惠誉山
余姚 2021 4.31 0.12 0.09 97.22 25.00 61,898.32 501.08 358.18
语江院
福星惠誉格
兰中心（福星 澳洲 2026 3.09 3.09 3.09 - - 19,093.79 20,315.59 20,874.55
惠誉澳洲）
其他项目 - - 19.63 3.94 3.72 - - 160,550.53 51,166.85 45,108.37
合计 - - 506.56 408.38 318.95 - - - 3,080,378.48 2,786,826.68 2,176,089.13
注 1：待结算建筑面积是指存货中地上产品未结算的计容建筑面积，不包含车位等地下产品的未结算建筑
面积；
注 2：竣工时间是指最后一期竣工的时间或预计的竣工时间；
注 3：2022 年数据暂未统计。
3、主要房地产项目所在地域分布情况及近期市场销售价格趋势
报告期内，公司房地产业务营业收入按区域分布情况如下：
单位：万元
2022 年度 2021 年度 2020 年度
项目
收入金额 占比（%） 收入金额 占比（%） 收入金额 占比（%）
武汉地区 937,190.22 66.78 586,218.85 53.70 423,107.44 68.34
回复第33页共 90 页
2022 年度 2021 年度 2020 年度
项目
收入金额 占比（%） 收入金额 占比（%） 收入金额 占比（%）
恩施地区 2,063.57 0.15 32,486.25 2.98 195.03 0.03
咸宁地区 43,961.08 3.13 47,914.77 4.39 1,059.41 0.17
汉川地区 1,247.81 0.09 54,800.34 5.02 5,686.49 0.92
宜昌地区 66,050.26 4.71 82,062.90 7.52 - -
监利地区 40,782.26 2.91 33,728.91 3.09 33,244.72 5.37
荆州地区 - - 36.80 0.00 1,099.95 0.18
仙桃地区 719.54 0.05 2,260.96 0.21 1,048.24 0.17
襄阳地区 - - 32,432.36 2.97 - -
孝感地区 6,207.43 0.44 106.02 0.01 3,008.43 0.49
成都地区 10,239.22 0.73 71,777.70 6.57 5,439.98 0.88
西安地区 73,711.01 5.25 52,901.76 4.85 13,140.35 2.12
余姚地区 167.74 0.01 83,766.35 7.67 53,504.92 8.64
岳阳地区 2,167.34 0.15 6,488.43 0.59 70,388.68 11.37
北京地区 218,788.68 15.59 - - - -
国内其他
195.66 0.01 3,000.50 0.27 2,725.48 0.44
地区
国外地区 - - 1,760.19 0.16 5,473.46 0.88
合计 1,403,491.83 100.00 1,091,743.09 100.00 619,122.57 100.00
报告期内，公司房地产业务主要集中在武汉、北京、恩施、咸宁、宜昌、成都、西安、
岳阳等区域，其中武汉、北京、宜昌和咸宁是公司房地产业务收入来源的主要区域，上述区
域 2020 年至 2023 年 3 月市场销售价格情况如下：
回复第34页共 90 页
（1）武汉地区
数据来源：聚会数据库
根据聚汇数据库的数据显示，武汉市新房价格在 2020 年 1 月至 2023 年 3 月整体呈波动
下降趋势，由 2020 年 1 月末的 16,629 元/㎡波动下降至 2023 年 3 月末的 16,483 元/㎡。2021
年 1 月至 6 月、2022 年 1 月至 2023 年 3 月，武汉市新房价格均呈波动下降趋势，分别由 16,933
元/㎡、17,141 元/㎡下降至 16,180 元/㎡、16,483 元/㎡。
（2）北京地区
数据来源：聚会数据库
回复第35页共 90 页
根据聚汇数据库的数据显示，北京市新房价格在 2020 年 6 月至 2021 年 5 月整体呈波动
下降趋势，由 2020 年 6 月末的 57,337 元/㎡波动下降至 2021 年 5 月末的 53,816 元/㎡；北京
市新房价格在 2022 年上半年保持平稳，而在 2021 年下半年及 2022 年 3 月至 2023 年 3 月均
有一定程度的上涨。
（3）宜昌地区
数据来源：聚会数据库
根据聚汇数据库的数据显示，宜昌市新房价格在 2020 年 1 月至 2023 年 3 月整体呈波动
下降趋势，其在 2022 年 5 月后始终保持下降趋势，由 2022 年 5 月末的 7,969 元/㎡下降至
2023 年 3 月末的 7,540 元/㎡。
回复第36页共 90 页
（4）咸宁地区
数据来源：聚会数据库
根据聚汇数据库的数据显示，咸宁市新房价格在 2020 年 1 月至 2023 年 3 月整体呈波动
下降趋势，其在 2022 年 1 月后整体保持下降趋势，由 2022 年 1 月末的 5,055 元/㎡下降至
2023 年 3 月末的 4,511 元/㎡。
4、公司存货跌价准备计提情况
（1）存货跌价准备计提政策
公司存货按实际成本计价，后续采用成本与可变现净值孰低计量，按照单项存货成本高
于可变现净值的差额计提存货跌价准备。对于期末已完工房地产项目结存的开发产品，以估
计售价减去估计的销售费用和相应税费后的金额确定其可变现净值；对于期末未完工房地产
项目开发成本及拟开发项目，以估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用及相应税费后的金额确定其可变现净值。估计售价区分为已预售及未售部分，已预售部分
按照实际签约金额确认估计售价，未售部分按照近期销售均价或类似开发物业产品的市场销
售价格结合项目自身定位、品质及销售计划综合确定。
（2）存货跌价准备计提金额及变动情况
报告期内，公司存货跌价准备计提情况如下：
单位：万元
项目 2022 年末 2021 年末 2020 年末
回复第37页共 90 页
项目 2022 年末 2021 年末 2020 年末
原材料 131.37 160.76 7.74
低值易耗品、包装物 - 1.75 -
在产品 33.69 110.39 -
产成品 196.81 490.52 2.95
开发成本 26,866.92 14,577.28 -
开发产品 18,235.38 9,884.44 763.15
合计 45,464.18 25,225.15 773.84
截至报告期各期末，公司存货跌价准备计提金额分别为 773.84 万元、25,225.15 万元和
45,464.18 万元，计提比例分别为 0.02%、0.90%和 2.07%。其中，开发成本与开发产品跌价
准备计提金额分别为 763.15 万元、24,461.72 万元和 45,102.30 万元，占存货跌价准备计提金
额比例分别为 98.62%、96.97%和 99.20%。
（3）开发成本与开发产品主要项目跌价准备计提情况
单位：万元
序 2020 年存货跌价 2021 年存货跌价 2022 年存货跌价
类型 项目 备注
号 准备余额 准备余额 准备余额
福星惠誉
开发 主要为
1 宜昌金 - 12,323.59 -
成本 住宅
色华府
福星惠誉 主要为
开发
2 宜昌金 - 1,874.62 1,676.34 商业地
产品
色华府 产
银湖岳阳 主要为
开发
3 置业龙庭 - 2,253.70 9,421.52 商业地
成本
尚府 产
银湖岳阳 主要为
开发
4 置业龙庭 - 968.78 1,138.40 商业地
产品
尚府 产
福星惠誉
开发 主要为
5 成都青 - 3,727.67 5,366.97
产品 车位
城府
福星惠誉 主要为
开发
6 恩施福 - 1,399.03 1,381.44 商业地
产品
星城 产
回复第38页共 90 页
序 2020 年存货跌价 2021 年存货跌价 2022 年存货跌价
类型 项目 备注
号 准备余额 准备余额 准备余额
主要为
开发 福星惠誉
7 - - 14,379.53 商业地
成本 东湖城
产
主要为
开发 福星惠誉
8 - 756.03 4,569.46 商业地
产品 东湖城
产
主要为
开发 福星惠誉
9 - - 3,065.87 商业地
成本 美术城
产
开发
10 其他 763.15 1,158.30 4,102.77
产品
合计 763.15 24,461.72 45,102.30
报告期内，公司部分商业地产项目跌价准备计提金额增加，主要系 2021 年起房地产行
业市场波动加大，部分区域商业地产价格呈小幅下降趋势，公司相应计提跌价准备所致。
5、同行业可比公司情况
报告期各期末， 发行人存货跌价准备计提比例与同行业可比公司对比情况如下：
存货跌价准备占存货账面余额比重（%）
公司名称
2022 年末 2021 年末 2020 年末
鲁商发展 0.97 0.40 0.01
新湖中宝 未披露 0.81 0.41
荣安地产 未披露 0.71 0.08
苏州高新 未披露 2.61 1.74
平均值 - 1.13 0.56
福星股份 2.07 0.90 0.02
注：同行业可比公司 2022 年相关数据除鲁商发展外均未披露。
报告期内，公司与同行业可比公司存货跌价准备计提比例整体均呈增长趋势，2021 年
至 2022 年，受房地产行业市场价格波动的影响，公司及同行业可比公司存货计提比例提高。
综上所述，公司存货主要由开发成本和开发产品构成，受部分地区房地产市场价格波动
影响，公司结合所处地域、周边房价及销售情况等因素对部分项目计提减值准备；公司减值
准备计提充分，且计提比例与同行业可比公司趋势一致。
回复第39页共 90 页
（六）结合各投资性房地产的具体构成，包括所处地点、面积，获取时间、获取方式、
初始计量及后续计量依据、当地的市场行情等，说明投资性房地产公允价值变动损益金额是
否合理、谨慎。
1、各投资性房地产的具体构成情况，包括所处地点、面积，获取时间、获取方式
报告期各期末，公司投资性房地产项目主要情况如下表所示：
单位：万元
期末账面价值
获取 获取
项目名称 所处地点
时间 方式
2020 年 2021 年 2022 年
武汉市硚口解放大道 2010 自建
汉口春天 1,831.35 1,770.67 1,700.61
109 号 年 转入
2010 自建
城市花园 武汉市新华路 186 号 4,007.38 3,951.81 3,877.88
年 转入
武汉市江岸区黄孝河 2010 自建
金色华府 240.00 240.00 240.00
路 年 转入
武汉市徐东大街与友 2013 自建
福客茂 9,912.91 7,403.30 7,344.11
谊大道的交汇处 年 转入
武汉市徐东大街与团 2014 自建
群星城 261,058.41 262,544.45 261,763.64
结大道的交汇处 年 转入
2014 自建
国际城 武汉市徐东大街 9,633.70 9,009.58 8,888.48
年 转入
武汉市江汉区常青路 2014 自建
福星城 32,294.18 30,826.68 29,501.93
126 号 年 转入
武汉黄家湖大学城武 2013 自建
东澜岸广场 57,842.51 57,806.64 57,297.53
汉科技大学旁 年 转入
武汉市洪山区园林路 2020 自建
东湖城 6,138.02 6,117.50 6,059.35
169 号 年 转入
武汉市青山友谊大道
2012 自建
青城华府 与工业路交汇处东南 12,984.31 12,759.56 5,474.71
年 转入
角
武汉市武昌友谊大道 2017 自建
福莱中心 160,367.12 160,306.88 154,206.24
隧道口 年 转入
武汉市武昌友谊大道 2014 自建
漫时区 66,069.06 65,914.57 63,802.11
与武车路交叉口 年 转入
回复第40页共 90 页
期末账面价值
获取 获取
项目名称 所处地点
时间 方式
2020 年 2021 年 2022 年
悦江中心[注 武汉市武昌区三角路 2020 自建
80,686.82 75,361.34 47,417.21
2] 村 年 转入
汉川市体育馆路 221 2014 自建
银湖城 2,239.20 2,196.00 1,345.50
号附近 年 转入
2014 自建
银湖天街 汉川仙女大道欢乐街 21.60 14.40 10.00
年 转入
孝感银湖科 2014 自建
孝感市孝汉大道 38 号 448.00 448.00 392.00
技产业园 年 转入
银湖监利银 监利县红城乡赵夏村 2014 自建
285.00 285.00 252.00
湖城 五组 11 号 年 转入
武汉市东西湖区银湖
智能门业生 2014 自建
科技产业开发园区 8 1,908.50 1,908.50 1,543.50
产及研发 年 转入
号
武汉市东西湖区七雄
电子设备生 2014 自建
路海峡科技创业城二 1,044.00 1,044.00 1,044.00
产与研发 年 转入
期
2014 自建
仙桃福星城 仙桃市黄金大道中段 824.20 782.60 698.30
年 转入
珈伟光伏半 东湖新技术开发区高
2020 自建
导体光伏照 新五路 84 号半导体光 18,831.51 24,945.63 20,704.36
年 转入
明基地 伏照明基地
赛格柏狮电 2017 收购
深圳福田保税区 86,005.79 - -
子大厦[注 1] 年 取得
合计 - - 814,673.55 725,637.12 673,563.45
注 1：赛格柏狮电子大厦，于 2021 年转入持有代售资产核算，并于 2022 年整体转让。
注 2：悦江中心公允价值包含地下车位价值的公允价值。
2、投资性房地产初始计量及后续计量依据
报告期内公司自建投资性房地产按照建造成本初始计量，外购投资性房地产按照取得时
的实际成本进行初始计量。按公允价值计量模式进行后续计量。
（1）会计准则规定
根据《企业会计准则第 3 号—投资性房地产》的相关规定，投资性房地产后续计量可以
回复第41页共 90 页
选择成本模式或公允价值模式。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列
条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。②企业能够从活跃的房地产交易市
场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作
出合理的估计。企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行
摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账
面价值之间的差额计入当期损益。
公司目前持有的投资性房地产所处城市和区域经济状况较好，房产市场成熟稳定，交易
或租赁市场活跃，投资性房地产的公允价值可以持续可靠获得，因此公司采用公允价值模式
对投资性房地产进行后续计量。资产负债表日，公司以投资性房地产的公允价值为基础调整
其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
（2）公允价值变动的相关评估依据
报告期内，公司各年度均聘请外部独立评估机构定期对年末投资性房地产进行评估，以
准确认定其公允价值。公司聘请的众联资产评估有限公司与银信资产评估有限公司具有评估
投资性房地产公允价值的专业背景和执业资格，评估机构人员具有较长的执业年限和丰富的
执业经验，具备专业胜任能力。
公司投资性房地产价值评估依据了有关资产评估的法律法规、行业估值准则和权属资
料，取价上主要依据了当地服务造价指标、当地房地产应收取各种规费标准的文件、房地产
市场调查资料、房产租赁合同及评估人员现场勘察记录工作底稿等资料，评估所在期间的投
资性房地产公允价值为资产评估专业人员搜集查询了市场公开信息中，与评估对象同一供求
范围内，在用途、规模、结构、档次、权利性质等方面相同或相似的房地产交易实例，经过
必要修正计算得出。报告评估基准日选取的是价值时间点相近的可比实例，历史评估基准日
的公允价值是对现时房地产价值通过科学合理方法修正得出。
（3）投资性房地产项目评估结果
报告期内，公司投资性房地产具体评估情况如下：
评估
评估
评估项目 基准 评估文件名 评估文号
方法
日
2020
福星惠誉控股有限公司的投 市场 《福星惠誉控股有限公司投 众联评报字
年 12
资性房地产：汉口春天、城 法、收 资性房地产市场价值评估项 （2021）第
月 31
市花园、金色华府 益法 目资产评估报告》 1105 号
日
湖北福星惠誉汉口置业有限 2020 《湖北福星惠誉汉口置业有 众联评报字
市场
公司的投资性房地产：福星 年 12 限公司投资性房地产市场价 （2021）第
法
城 月 31 值评估项目资产评估报告》 1106 号
回复第42页共 90 页
评估
评估
评估项目 基准 评估文件名 评估文号
方法
日
日
2020 《湖北福星惠誉洪山房地产
湖北福星惠誉洪山房地产有 众联评报字
年 12 市场 有限公司投资性房地产市场
限公司的投资性房地产：国 （2021）第
月 31 法 价值评估项目资产评估报
际城、福客茂、群星城 1107 号
日 告》
2020 《湖北福星惠誉欢乐谷置业
湖北福星惠誉欢乐谷置业有 众联评报字
年 12 市场 有限公司投资性房地产市场
限公司的投资性房地产：青 （2021）第
月 31 法 价值评估项目资产评估报
城华府 1108 号
日 告》
2020
湖北福星惠誉学府置业有限 《湖北福星惠誉学府置业有 众联评报字
年 12 市场
公司的投资性房地产：东澜 限公司投资性房地产市场价 （2021）第
月 31 法
岸广场 值评估项目资产评估报告》 1109 号
日
2020
武汉福星惠誉置业有限公司 《武汉福星惠誉置业有限公 众联评报字
年 12 市场
的投资性房地产：福莱中心、 司投资性房地产市场价值评 （2021）第
月 31 法
漫时区、悦江中心 估项目资产评估报告》 1110 号
日
2020
深圳市远鹏新天地科技有限 《深圳市远鹏新天地科技有 众联评报字
年 12 市场
公司的投资性房地产：赛格 限公司投资性房地产市场价 （2021）第
月 31 法
柏狮电子大厦 值评估项目资产评估报告》 1111 号
日
2020 《武汉福星惠誉欢乐谷置业
武汉福星惠誉欢乐谷置业有 众联评报字
年 12 市场 有限公司投资性房地产市场
限公司的投资性房地产：东 （2021）第
月 31 法 价值评估项目资产评估报
湖城 1112 号
日 告》
福星银湖控股有限公司中各
控股公司的投资性房地产：
2020 《福星银湖控股有限公司拟
银湖城、银湖天街、孝感银 市场 银信评报字
年 12 了解各控股公司拥有的投资
湖科技产业园、银湖监利 法、收 （2020）沪
月 31 性房地产的公允价值评估项
银湖城、智能门业生产及研 益法 第 2297 号
日 目资产评估报告》
发、电子设备生产与研发、
仙桃福星城
《武汉珈伟光伏照明有限公
2020 司拟了解“东湖新技术开发
武汉珈伟光伏照明有限公司 银信评报字
年 12 收益 区高新五路 84 号半导体光
的投资性房地产：珈伟光伏 （2020）沪
月 31 法 伏照明基地”共 11 栋工业用
半导体光伏照明基地 第 2323 号
日 房投资性房地产的公允价值
评估项目资产评估报告》
回复第43页共 90 页
评估
评估
评估项目 基准 评估文件名 评估文号
方法
日
2021
深圳市远鹏新天地科技有限 《深圳市远鹏新天地科技有 众联评报字
年 11 市场
公司的投资性房地产：赛格 限公司投资性房地产市场价 （2021）第
月 30 法
柏狮电子大厦 值评估项目资产评估报告》 1317 号
日
2021
福星惠誉控股有限公司的投 市场 《福星惠誉控股有限公司投 众联评报字
年 12
资性房地产：汉口春天、城 法、收 资性房地产市场价值评估项 （2022）第
月 31
市花园、金色华府 益法 目资产评估报告》 1105 号
日
2021
湖北福星惠誉汉口置业有限 《湖北福星惠誉汉口置业有 众联评报字
年 12 市场
公司的投资性房地产：福星 限公司投资性房地产市场价 （2022）第
月 31 法
城 值评估项目资产评估报告》 1106 号
日
2021 《湖北福星惠誉洪山房地产
湖北福星惠誉洪山房地产有 众联评报字
年 12 市场 有限公司投资性房地产市场
限公司的投资性房地产：国 （2022）第
月 31 法 价值评估项目资产评估报
际城、福客茂、群星城 1107 号
日 告》
2021 《湖北福星惠誉欢乐谷置业
湖北福星惠誉欢乐谷置业有 众联评报字
年 12 市场 有限公司投资性房地产市场
限公司的投资性房地产：青 （2022）第
月 31 法 价值评估项目资产评估报
城华府 1108 号
日 告》
2021
湖北福星惠誉学府置业有限 《湖北福星惠誉学府置业有 众联评报字
年 12 市场
公司的投资性房地产：东澜 限公司投资性房地产市场价 （2022）第
月 31 法
岸广场 值评估项目资产评估报告》 1109 号
日
2021
武汉福星惠誉置业有限公司 《武汉福星惠誉置业有限公 众联评报字
年 12 市场
的投资性房地产：福莱中心、 司投资性房地产市场价值评 （2022）第
月 31 法
漫时区、悦江中心 估项目资产评估报告》 1110 号
日
2021 《武汉福星惠誉欢乐谷置业
武汉福星惠誉欢乐谷置业有 众联评报字
年 12 市场 有限公司投资性房地产市场
限公司的投资性房地产：东 （2022）第
月 31 法 价值评估项目资产评估报
湖城 1111 号
日 告》
福星银湖控股有限公司各控
股公司的投资性房地产：银
2021 《福星银湖控股有限公司拟
湖城、银湖天街、孝感银湖 市场 银信评报字
年 12 了解各控股公司拥有的投资
科技产业园、银湖监利 银 法、收 （2021）沪
月 31 性房地产的公允价值评估项
湖城、智能门业生产及研发、 益法 第 3627 号
日 目资产评估报告》
电子设备生产与研发、仙桃
福星城
回复第44页共 90 页
评估
评估
评估项目 基准 评估文件名 评估文号
方法
日
《武汉珈伟光伏照明有限公
司拟了解拥有的“东湖新技
2021
武汉珈伟光伏照明有限公司 术开发区高新五路 84 号半 银信评报字
年 12 收益
的投资性房地产：珈伟光伏 导体光伏照明基地”共计 15 （2021）沪
月 31 法
半导体光伏照明产业基地 栋工业用房投资性房地产的 第 3628 号
日
公允价值评估项目资产评估
报告》
2022
福星惠誉控股有限公司的投 市场 《福星惠誉控股有限公司投 众联评报字
年 12
资性房地产：汉口春天、城 法、收 资性房地产市场价值评估项 （2023）第
月 31
市花园、金色华府 益法 目资产评估报告》 1059 号
日
2022
湖北福星惠誉汉口置业有限 《湖北福星惠誉汉口置业有 众联评报字
年 12 市场
公司的投资性房地产：福星 限公司投资性房地产市场价 （2023）第
月 31 法
城 值评估项目资产评估报告》 1060 号
日
2022 《湖北福星惠誉洪山房地产
湖北福星惠誉洪山房地产有 众联评报字
年 12 市场 有限公司投资性房地产市场
限公司的投资性房地产：国 （2023）第
月 31 法 价值评估项目资产评估报
际城、群星城、福客茂 1061 号
日 告》
2022 《湖北福星惠誉欢乐谷置业
湖北福星惠誉欢乐谷置业有 众联评报字
年 12 市场 有限公司投资性房地产市场
限公司的投资性房地产：青 （2023）第
月 31 法 价值评估项目资产评估报
城华府 1062 号
日 告》
2022
湖北福星惠誉学府置业有限 《湖北福星惠誉学府置业有 众联评报字
年 12 市场
公司的投资性房地产：东澜 限公司投资性房地产市场价 （2023）第
月 31 法
岸广场 值评估项目资产评估报告》 1063 号
日
2022
武汉福星惠誉置业有限公司 《武汉福星惠誉置业有限公 众联评报字
年 12 市场
的投资性房地产：福莱中心、 司投资性房地产市场价值评 （2023）第
月 31 法
漫时区、悦江中心 估项目资产评估报告》 1064 号
日
2022 《武汉福星惠誉欢乐谷置业
武汉福星惠誉欢乐谷置业有 众联评报字
年 12 市场 有限公司投资性房地产市场
限公司的投资性房地产：东 （2023）第
月 31 法 价值评估项目资产评估报
湖城 1065 号
日 告》
福星银湖控股有限公司各控 2022
市场 《福星银湖控股有限公司拟 银信评报字
股公司的投资性房地产：银 年 12
法、收 了解各控股公司拥有的投资 [2023]第
湖城、银湖天街、孝感银湖 月 31
益法 性房地产的公允价值评估项 B00245 号
科技产业园、银湖监利 银 日
回复第45页共 90 页
评估
评估
评估项目 基准 评估文件名 评估文号
方法
日
湖城、智能门业生产及研发、 目资产评估报告》
电子设备生产与研发、仙桃
福星城
《武汉珈伟光伏照明有限公
2022 司拟了解“东湖新技术开发
武汉珈伟光伏照明有限公司 银信评报字
年 12 收益 区高新五路 84 号半导体光
的投资性房地产：珈伟光伏 [2023]第
月 31 法 伏照明基地”共 7 栋工业用
半导体光伏照明产业基地 B00246 号
日 房投资性房地产的公允价值
评估项目资产评估报告》
3、主要投资性房地产项目公允价值变动情况及当地市场行情
公司投资性房地产公允价值变动损益包括处置部分投资性房地产时原计入公允价值变
动损益的金额转出（以下简称“处置损益”）以及存量投资性房地产公允价值评估波动形成
的公允价值变动损益两部分组成（以下简称“存量价值变动损益”）。报告期内公允价值变动
损益主要因存量投资性房地产价格波动形成。
（1）2020 年度主要投资性房地产项目公允价值变动情况及当地市场行情
公司 2021 年度投资性房地产面积和公允价值变动损益情况如下：
单位：万元
面积
期末公允价 公允价值变 其中：处置 其中：存量价值
项目
值 动损益 损益 变动损益
（㎡）
汉口春天 1,982.48 1,831.35 -68.46 - -68.46
城市花园 1,150.00 4,007.38 -89.08 - -89.08
金色华府 车位 240.00 - - -
福客茂 5,540.65 9,912.91 -987.07 - -987.07
群星城 94,880.99 261,058.41 2,256.57 - 2,256.57
国际城 车位 9,633.70 5.52 5.33 0.19
福星城 车位 32,294.18 -162.63 -14.15 -148.48
东澜岸广场 30,034.91 57,842.51 -14.81 - -14.81
东湖城 5,700.77 6,138.02 - - -
回复第46页共 90 页
面积
期末公允价 公允价值变 其中：处置 其中：存量价值
项目
值 动损益 损益 变动损益
（㎡）
青城华府 6,978.93 12,984.31 -196.98 -176.36 -20.62
福莱中心 80,133.17 160,367.12 -18.46 - -18.46
漫时区 23,588.98 66,069.06 13.47 62.11 -48.64
悦江中心 37,767.61 80,686.82 25,747.11 - 25,747.11
银湖城 4,198.50 2,239.20 -148.40 -24.00 -124.40
银湖天街 40.50 21.60 -38.40 -37.20 -1.20
孝感银湖科技
1,512.00 448.00 - - -
产业园
银湖监利银湖
712.50 285.00 -74.01 0.09 -74.10
城
智能门业生产
4,684.50 1,908.50 34.70 - 34.70
及研发
电子设备生产
3,523.50 1,044.00 -127.50 3.00 -130.50
与研发
仙桃福星城 1,937.50 824.20 -198.36 6.44 -204.80
珈伟光伏半导
体光伏照明基 48,913.00 18,831.51 1,711.96 - 1,711.96
地
赛格柏狮电子
26,617.29 86,005.79 -10,011.71 - -10,011.71
大厦
合计 379,897.78 814,673.55 17,633.46 -174.74 17,808.20
2020 年度，公司投资性房地产计入公允价值变动损益的金额为 17,633.46 万元，主要因
悦江中心价值评估增值及赛格柏狮电子大厦评估减值所致。
1）悦江中心公允价值变动分析
悦江中心位于武汉市武昌区和平大道 998 号，纳入 2020 年评估范围的投资性房地产为
写字楼 373 套及地下车位 318 个，尚未对外出租。悦江中心项目在 2020 年 12 月 31 日的评
估价值为 80,686.82 万元，2020 年度计入公允价值变动损益的金额为 25,747.11 万元。主要
因该项目 2020 年竣工后，由在建投资性房地产转入投资性房地产核算，期末公允价值大于
回复第47页共 90 页
建造成本的金额计入公允价值变动损益所致。由于悦江中心所在地区可取得同类可比交易案
例，因此期末公允价值采用市场法进行评估，2020 年 12 月 31 日评估情况及可比交易案例
情况如下：
写字楼价值评估可比实例
成交价格
序号 项目 位置 面积（㎡） 交易日期
（元/㎡）
可比实例 1 汇通新长江 徐东大街 6 号 2,000.00 2021/1/7 20,000
可比实例 2 悦江中心 临江大道 1,400.00 2021/1/7 20,000
可比实例 3 联发国际大厦 团结路 16 号 373.00 2020/12/7 21,448
地下车位价值评估可比实例
成交价格
序号 项目 位置 面积（㎡） 交易日期
（元/个）
可比实例 1 恒大首府 和平大道 690 号 12.50 2020/11/24 180,000
可比实例 2 万达公馆 和平大道 209 号 13.50 2020/12/6 160,000
可比实例 3 融侨华府 和平大道 666 号 20.00 2020/11/12 150,000
结合可比实例区位情况、实物情况以及权益情况等比较因素的差异，市场法测算办公楼
平均单价为 20,000 元/平方米，市场法测算地下车位平均单价为 162,000 元/个，可比交易案
例的成交价格为悦江中心公允价值评估提供了关键评估依据。
2）赛格柏狮电子大厦公允价值变动分析
赛格柏狮电子大厦位于深圳福田保税区，纳入 2020 年评估范围的投资性房地产为办公
楼两幢，除部分办公楼由公司自用外，其余均已作为办公用房对外出租。赛格柏狮电子大厦
2020 年度计入公允价值变动损益的金额为-10,011.71 万元，主要系该项目周边可比案例交易
价格下浮所致。赛格柏狮电子大厦所在地区可取得同类可比交易案例，期末采用市场法进行
评估，2020 年 12 月 31 日评估情况及可比交易案例情况如下：
办公楼价值评估可比实例
成交价格
序号 项目 位置 面积（㎡） 交易日期
（元/㎡）
可比实例 1 长平商务大厦 福田保税区 220.00 2021/2/24 38,000
可比实例 2 长平商务大厦 福田保税区 45.00 2021/3/1 36,670
回复第48页共 90 页
办公楼价值评估可比实例
成交价格
序号 项目 位置 面积（㎡） 交易日期
（元/㎡）
可比实例 3 英达利科技数码园 福田保税区 385.00 2021/2/24 35,000
结合可比实例区位情况、实物情况以及权益情况等比较因素的差异，市场法测算办公楼
平均单价为 32,312 元/平方米，并依此确认当期计入公允价值变动损益的金额。
（2）2021 年度主要投资性房地产项目公允价值变动情况及当地市场行情
公司 2021 年度投资性房地产面积和公允价值变动损益情况如下：
单位：万元
期末公允价 公允价值变 其中：处置 其中：存量价值
项目 面积（㎡）
值 动损益 损益 变动损益
汉口春天 1,982.48 1,770.67 -60.68 - -60.68
城市花园 1,150.00 3,951.81 -55.56 - -55.56
金色华府 车位 240.00 - - -
福客茂 5,480.68 7,403.30 -2,509.61 - -2,509.61
群星城 94,880.99 262,544.45 1,437.13 - 1,437.13
国际城 车位 9,009.58 2.34 67.60 -65.26
福星城 车位 30,826.68 -47.62 -38.74 -8.88
东澜岸广场 30,034.91 57,806.64 -35.86 - -35.86
东湖城 5,700.77 6,117.50 -20.52 - -20.52
青城华府 6,978.93 12,759.56 -38.78 7.09 -45.87
福莱中心 80,133.17 160,306.88 -60.24 - -60.24
漫时区 23,588.98 65,914.57 -154.49 - -154.49
悦江中心 35,104.87 75,361.34 -1,610.08 -1,610.08 -
银湖城 4,198.50 2,196.00 - - -
银湖天街 40.50 14.40 -1.40 -1.40 -
孝感银湖科技
1,512.00 448.00 - - -
产业园
回复第49页共 90 页
期末公允价 公允价值变 其中：处置 其中：存量价值
项目 面积（㎡）
值 动损益 损益 变动损益
银湖监利银湖
712.50 285.00 - - -
城
智能门业生产
4,684.50 1,908.50 - - -
及研发
电子设备生产
3,523.50 1,044.00 - - -
与研发
仙桃福星城 1,937.50 782.60 13.14 13.14 -
珈伟光伏半导
体光伏照明基 48,913.00 24,945.63 6,114.13 - 6,114.13
地
赛格柏狮电子
已处置 -4,294.81 - -4,294.81
大厦
合计 350,557.78 725,637.11 -1,322.91 -1,562.39 239.48
2021 年度，公司投资性房地产计入公允价值变动损益的金额为-1,322.91 万元，主要因
珈伟光伏 半导体光伏照明基地评估增值及赛格柏狮电子大厦、福客茂等项目公允价值损失
所致。
1）珈伟光伏 半导体光伏照明基地公允价值变动分析
珈伟光伏 半导体光伏照明基地位于东湖新技术开发区高新五路 84 号，纳入 2021 年评
估范围的投资性房地产为工业用房 11 栋。珈伟光伏 半导体光伏照明基地为工业用途物业，
且周边同类物业出租较多，易收集、了解租金水平，故选取收益法进行评估.2021 年度珈伟
光伏 半导体光伏照明基地计入公允价值变动损益的金额为 6,114.13 万元，主要因该项目周
边学校、医院、交通等配套设施的逐步完善，2021 年度该项目及周边可比项目租金收益上
涨，进而形成公允价值变动收益。
2）赛格柏狮电子大厦公允价值变动损益分析
赛格柏狮电子大厦 2021 年度计入公允价值变动损益的金额为-4,294.81 万元。因该项目
所在公司股权拟整体转让，并于 2021 年 12 月签订股权转让协议，故按照该项目于交易时点
的公允价值确认应计入公允价值变动损益的金额为-4,294.81 万元。
3）福客茂公允价值变动损益分析
福客茂位于武汉市武昌区友谊大道 396 号，纳入 2021 年评估范围的投资性房地产为商
回复第50页共 90 页
业中心，已整体出租。福客茂在 2021 年 12 月 31 日的评估价值为 7,403.30 万元，2021 年度
计入公允价值变动损益的金额为-2,509.61 万元，由于该项目所在地区可取得同类可比交易
案例，故期末采用市场法进行评估，可比案例交易价格存在小幅下滑，当期产生公允价值变
动损失：
商铺价值评估可比实例
成交价格
序号 项目 位置 面积（㎡） 交易日期
（元/㎡）
可比实例 1 融侨城商铺 铁机路 64.73 2021/12/30 34,914
可比实例 2 销品茂商铺 徐东大街 85.60 2022/1/6 36,799
可比实例 3 滨江花园商铺 团结路 71.00 2022/1/11 33,521
结合可比实例区位情况、实物情况以及权益情况等比较因素的差异，市场法测算商铺平
均单价为 13,508 元/平方米，并基于该评估值对福客茂项目确认公允价值变动损益。
（3）2022 年度主要投资性房地产项目公允价值变动情况及当地市场行情
公司 2022 年度投资性房地产面积和公允价值变动损益情况如下：
单位：万元
期末公允价 公允价值变 其中：处置 其中：存量价
项目 面积（㎡）
值 动损益 损益 值变动损益
汉口春天 1,982.48 1,700.61 -70.07 - -70.07
城市花园 1,150.00 3,877.88 -73.93 - -73.93
金色华府 车位 240.00 - - -
福客茂 5,480.68 7,344.11 -59.19 - -59.19
群星城 94,684.23 261,763.64 -780.81 - -780.81
国际城 车位 8,888.48 -105.04 2.36 -102.68
福星城 车位 29,501.93 -1,278.95 -1.18 -1,277.77
东澜岸广场 30,034.91 57,297.53 -509.11 - -509.11
东湖城 5,700.77 6,059.35 -58.15 - -58.15
青城华府 2,718.04 5,474.71 -1,545.06 -1,320.64 -224.42
福莱中心 80,133.17 154,206.24 -6,100.63 - -
回复第51页共 90 页
期末公允价 公允价值变 其中：处置 其中：存量价
项目 面积（㎡）
值 动损益 损益 值变动损益
漫时区 23,181.69 63,802.11 -1,310.80 -239.81 -1,070.99
悦江中心 27,146.96 47,417.21 -16,840.24 -5,541.53 -11,298.71
银湖城 4,090.50 1,345.50 -808.50 -1.20 -807.30
银湖天街 27.00 10.00 -4.40 - -4.40
孝感银湖科技产
1,512.00 392.00 -56.00 - -56.00
业园
银湖监利银湖城 712.50 252.00 -26.67 1.33 -28.00
智能门业生产及
4,684.50 1,543.50 -343.00 - -343.00
研发
电子设备生产与
3,523.50 1,044.00 - - -
研发
仙桃福星城 1,937.50 698.30 -50.09 8.21 -58.30
珈伟光伏半导体
48,913.00 20,704.36 -297.22 -1,803.00 1,505.78
光伏照明基地
合计 337,613.43 673,563.46 -30,317.86 -8,895.46 -21,417.68
2022 年度，公司投资性房地产计入公允价值变动损益的金额为-30,317.86 万元，公允价
值变动主要系悦江中心和福莱中心评估减值所致。
1）悦江中心公允价值变动分析
悦江中心 2022 年度公允价值变动损益为-16,840.24 万元，其中因处置部分房产导致原
计入公允价值变动损益的金额-5,541.53 万元转出形成处置损失 5,541.53 万元，因期末存量
投资性房地产公允价值波动形成损失 11,298.71 万元，期末存量公允价值变动损失是采用市
场法基于可比案例评估所得。2022 年 12 月 31 日评估情况及可比交易案例情况如下：
写字楼价值评估可比实例
成交价格
序号 项目 位置 面积（㎡） 交易日期
（元/㎡）
友谊大道和
可比实例 1 悦江中心 1500.00 2023/3/10 14,667.00
徐东大街交汇口
可比实例 2 悦江中心 和平大道徐家棚 1450.00 2023/2/23 15,000.00
可比实例 3 悦江中心 和平大道徐家棚 66.28 2022/11/23 18,193.00
回复第52页共 90 页
写字楼价值评估可比实例
成交价格
序号 项目 位置 面积（㎡） 交易日期
（元/㎡）
地下车位价值评估可比实例
成交价格
序号 项目 位置 面积（㎡） 交易日期
（元/个）
可比实例 1 福星惠誉东湖城 沙湖港北路 10.00 2022/12/2 150,000.00
可比实例 2 天源城 中北路 122 号 20.00 2022/10/25 180,000.00
可比实例 3 万达公馆 和平大道 209 号 13.50 2022/11/22 170,000.00
可比交易案例的成交价格是本次悦江中心公允价值评估减值的关键依据。结合可比实例
区位情况、实物情况以及权益情况等比较因素的差异，市场法测算办公楼平均单价为 16,000
元/平方米，较 2021 年测算单价下降 20.00%；市场法测算地下车位平均单价为 160,000 元/
个，较 2021 年测算单价下降 1.23%
2）福莱中心公允价值变动损益分析
福莱中心位于武汉市武昌区友谊大道隧口处，纳入 2022 年度评估范围的投资性房地产
为办公楼 16 套及商业 265 套。福莱中心在 2022 年 12 月 31 日的评估价值为 154,206.24 万元，
2022 年度计入公允价值变动损益的金额为-6,100.63 万元，主要系报告期内该区域商业产品
及办公房地产市场价格、租金情况略有下降所致。由于福莱中心所在地区可取得同类可比交
易案例，因此期末采用市场法进行评估，2022 年 12 月 31 日评估情况及可比交易案例情况
如下：
办公楼及商业价值评估可比实例
成交价格
序号 项目 位置 面积（㎡） 交易日期
（元/㎡）
可比实例 1 楚峰大厦 和平大道 750 号 97.00 2022/12/24 19,072.00
可比实例 2 汇通新长江 徐东大街 6 号 1,888.00 2023/1/4 18,999.00
可比实例 3 铭创大厦 徐东大街 6 号 110.00 2023/2/1 19,091.00
可比交易案例的成交价格是本次福莱中心公允价值评估的关键评估依据。结合可比实例
区位情况、实物情况以及权益情况等比较因素的差异，市场法测算办公楼平均单价为 19,000
元/平方米，较 2021 年测算单价 19,802 元/平方米下降 4.05%。
综上，公司结合可比实例区位情况、实物情况以及权益情况等比较因素的差异，按市场
回复第53页共 90 页
法测算投资性房地产公允价值，并以此确定计入公允价值变动损益的金额具备合理性。同时
公司投资性房地产公允价值变化主要受武汉地区房地产市场环境变化影响，符合所在区域的
市场行情，确认的投资性房地产公允价值变动损益合理、谨慎。
（七）最近一期末是否存在持有金额较大的财务性投资（包括类金融业务）情形，自本
次发行相关董事会前六个月至今，公司已实施或拟实施的财务性投资的具体情况。
1、说明自本次发行相关董事会决议日前六个月起至今，公司已实施或拟实施的财务性
投资及类金融业务的具体情况
（1）财务性投资和类金融业务的认定标准
根据《上市公司证券发行注册管理办法》第九条规定，“除金融类企业外，最近一期末
不存在金额较大的财务性投资”。
根据中国证监会于 2023 年 2 月发布的《〈上市公司证券发行注册管理办法〉第九条、第
十条、第十一条、第十三条、第四十条、第五十七条、第六十条有关规定的适用意见——证
券期货法律适用意见第 18 号》相关规定，财务性投资认定标准如下：
1）财务性投资包括但不限于：投资类金融业务；非金融企业投资金融业务（不包括投
资前后持股比例未增加的对集团财务公司的投资）；与公司主营业务无关的股权投资；投资
产业基金、并购基金；拆借资金；委托贷款；购买收益波动大且风险较高的金融产品等。
2）围绕产业链上下游以获取技术、原料或者渠道为目的的产业投资，以收购或者整合
为目的的并购投资，以拓展客户、渠道为目的的拆借资金、委托贷款，如符合公司主营业务
及战略发展方向，不界定为财务性投资。
3）上市公司及其子公司参股类金融公司的，适用本条要求；经营类金融业务的不适用
本条，经营类金融业务是指将类金融业务收入纳入合并报表。
4）基于历史原因，通过发起设立、政策性重组等形成且短期难以清退的财务性投资，
不纳入财务性投资计算口径。
5）金额较大是指，公司已持有和拟持有的财务性投资金额超过公司合并报表归属于母
公司净资产的百分之三十（不包括对合并报表范围内的类金融业务的投资金额）。
6）本次发行董事会决议日前六个月至本次发行前新投入和拟投入的财务性投资金额应
当从本次募集资金总额中扣除。投入是指支付投资资金、披露投资意向或者签订投资协议等。
7）发行人应当结合前述情况，准确披露截至最近一期末不存在金额较大的财务性投资
的基本情况。
（2）自本次发行相关董事会决议日前六个月起至今，公司实施或拟实施的财务性投资
回复第54页共 90 页
及类金融业务的具体情况
2022 年 12 月 5 日，公司召开了第十届董事会第十六会议，审议通过了关于发行人非公
开发行 A 股股票的有关议案。本次董事会前 6 个月至今，发行人不存在实施或拟实施的财
务性投资及类金融业务，具体情况如下：
1）类金融业务
自本次发行相关董事会决议日前六个月至今，发行人不属于类金融机构，未进行类金融
业务，亦无拟实施类金融业务的计划。
2）投资产业基金、并购基金
自本次发行相关董事会决议日前六个月至今，发行人不存在投资产业基金、并购基金的
情形，亦无拟投资其他产业基金、并购基金的计划。
3）拆借资金
自本次发行相关董事会决议日前六个月至今，发行人不存在对外拆借资金的情形，亦无
拟实施资金拆借的计划。
4）委托贷款
自本次发行相关董事会决议日前六个月至今，发行人不存在将资金以委托贷款的形式借
予他人的情况，亦无拟实施委托贷款的计划。
5）以超过集团持股比例向集团财务公司出资或增资
自本次发行相关董事会决议日前六个月至今，发行人不存在集团财务公司，不存在以超
过集团持股比例向集团财务公司出资或增资情形，亦无以超过集团持股比例向集团财务公司
出资或增资的计划。
6）购买收益波动大且风险较高的金融产品
自本次发行相关董事会决议日前六个月至今，发行人不涉及购买收益波动大且风险较高
的金融产品的情形，亦无拟购买收益波动大且风险较高的金融产品的计划。
7）非金融企业投资金融业务
自本次发行相关董事会决议日前六个月至今，发行人不存在投资金融业务的情况，亦无
拟投资金融业务的计划。
综上所述，公司本次发行相关董事会决议日前六个月至本次发行前不存在新投入的和拟
投入的财务性投资。
2、说明公司最近一期末是否存在持有金额较大、期限较长的交易性金融资产和可供出
售的金融资产、借予他人款项、委托理财等财务性投资的情形。
回复第55页共 90 页
截至 2022 年 12 月 31 日，发行人不存在持有金额较大、期限较长的财务性投资的情形，
公司可能涉及财务性投资的相关资产情况具体如下：
单位：万元
序号 项目 金额 财务性投资金额
1 货币资金 274,449.52
2 交易性金融资产 -
3 其他应收款 80,388.48
4 其他流动资产 84,837.30
5 长期股权投资 504.66 504.66
6 其他权益工具投资 9,413.34 9,413.34
7 其他非流动资产 2,222.26 -
8 其他非流动金融资产 2,650.00 2,650.00
9 长期应收款 3,151.81 3,151.81
10 投资性房地产 673,563.45 -
（1）货币资金
截至 2022 年 12 月 31 日，公司货币资金期末余额为 274,449.52 万元。公司货币资金主
要为库存现金、银行存款和其他货币资金，其他货币资金主要系定期存单质押、定期存单票
据质押、银行承兑汇票保证金、按揭保证金等，不属于财务性投资。
（2）交易性金融资产
截至 2022 年 12 月 31 日，公司不存在交易性金融资产。
（3）其他应收款
截至 2022 年 12 月 31 日，公司其他应收款期末余额为 80,388.48 万元，主要为应收往来
款项、备用金、坏账准备等，上述其他应收款均系公司经营活动形成，不属于财务性投资。
（4）其他流动资产
截至 2022 年 12 月 31 日，公司其他流动资产期末余额为 84,837.30 万元，主要为合同取
得成本、预缴税款、待抵扣进项税额等，不属于财务性投资。
（5）长期股权投资
截至 2022 年 12 月 31 日，公司长期股权投资期末余额为 504.66 万元，为发行人采用权
益法核算持有的联营企业武汉弘毅通达商业投资发展有限公司及陕西空港荣禾工程管理有
回复第56页共 90 页
限公司股权，上述投资属于财务性投资，但金额较小且仅占净资产的 0.04%，不属于金额较
大、期限较长的财务性投资（包括类金融业务）的情形。
（6）其他权益工具投资
截至 2022 年 12 月 31 日，公司其他权益工具投资余额为 9,413.34 万元，主要系发行人
对湖北六维梦景动漫城有限责任公司、湖北知音传媒股份有限公司的股权投资，上述投资属
于财务性投资，但金额较小且仅占净资产的 0.76%，不属于金额较大、期限较长的财务性投
资（包括类金融业务）的情形。
（7）其他非流动资产
截至 2022 年 12 月 31 日，公司其他非流动资产余额为 2,222.26 万元，主要系发行人预
付工程款和子公司湖北福星新材料科技有限公司对生产设备进行售后融资租赁的业务形成
的未实现售后回租损益，不属于财务性投资。
（8）其他非流动金融资产
截至 2022 年 12 月 31 日，公司其他非流动金融资产余额为 2,650.00 万元，主要系公司
投资的影视作品，上述投资属于财务性投资，但金额较小且仅占净资产的 0.21%，不属于金
额较大、期限较长的财务性投资（包括类金融业务）的情形。
（9）长期应收款
截至 2022 年 12 月 31 日，公司长期应收款余额为 3,151.81 万元，主要系发行人出租厂
房形成的应收融资租赁款，该业务为融资租赁业务，上述业务属于类金融业务，但金额较小
且仅占净资产的 0.26%，不属于金额较大、期限较长的财务性投资（包括类金融业务）的情
形。
（10）投资性房地产
截至 2022 年 12 月 31 日，公司投资性房地产余额为 673,563.45 万元，公司投资性房地
产主要为对外出租的房屋，不属于财务性投资。
综上所述，截至 2022 年 12 月 31 日，公司不存在持有金额较大、期限较长的财务性投
资（包括类金融业务）的情形。
二、会计师的核查程序和核查意见
（一）核查程序
针对上述事项，会计师实施的核查程序包括但不限于：
1、询问发行人管理层，了解报告期内发行人的经营情况以及是否受市场环境变化使得
对发行人的经营情况产生重大不利影响；
回复第57页共 90 页
2、通过公开网站查阅与房地产相关的房地产宏观调控政策、房地产行业投资规模和房
地产行业景气度等情况，以便了解是否对发行人的经营状况存在重大影响；
3、获取发行人营业收入及营业成本明细数据，结合不同产品类型对收入以及毛利率情
况实施分析性复核；
4、量化分析发行人不同区域不同房产业态的毛利率变动情况，并与同行业可比公司进
行对比，分析毛利率是否存在异常；
5、获取发行人的成本费用明细，了解报告期内成本费用的构成及变化情况，结合收入
波动情况，对发行人归母净利润逐年下滑的原因实施分析性复核；
6、查询同行业可比公司定期报告，了解同行业可比公司的产品及收入结构、成本费用
的波动情况等，比较发行人与同行业可比公司的情况，分析发行人的归母净利润变动趋势是
否与同行业可比公司存在明显差异；
7、获取发行人报告期内房地产项目明细表，了解新开工面积、签约销售面积、销售回
款面积的变化情况；
8、获取发行人报告期内的应收往来款项明细，了解公司报告期各期末应收往来款项的
构成、具体形成原因及报告期内的变化情况；
9、询问发行人管理层，了解公司应收往来款项交易背景、对手方情况、回款进展、坏
账计提等情况；
10、查阅与应收往来款项主要对手方签署的协议、资金流水等资料，了解主要对手方具
体情况，对应收往来款项变动的原因及合理性实施分析性复核；
11、了解其他应收款坏账准备计提的流程并评价其内部控制设计和运行的有效性；
12、获取公司其他应收款坏账准备计提测算表，对预期信用损失率的计算过程进行复核，
以确认其坏账准备金额的准确性；
13、结合报告期内其他应收款的账龄结构、回款情况及坏账核销情况，同时与同行业可
比上市公司进行对比，以分析其他应收款坏账准备计提的充分性；
14、了解发行人存货跌价准备计提的流程并评价其内部控制设计和运行的有效性；
15、获取报告期内发行人存货构成明细，了解报告期内发行人开发产品与开发成本主要
项目的构成及变动情况；
16、评价发行人管理层对存货跌价准备所采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计
和假设，与市场可获取数据和发行人的销售预算计划进行比较；
17、选取样本，就发行人以往年度可变现净值的评估与实际变现的价值进行比较，以评
回复第58页共 90 页
价管理层存货跌价准备估计的准确性；
18、对资产负债表日后已销售的部分开发产品，通过抽样方式对实际售价与预计售价进
行比较，对管理层估计的合理性进行评估；
19、获取管理层编制的存货可变现净值计算表，重新计算存货可变现净值；
20、通过公开渠道查询同行业可比公司报告期内的存货跌价准备计提情况，以分析发行
人与同行业可比公司相比，是否存在明显差异；
21、评估和测试与以公允价值计量的投资性房地产估值流程相关的关键内控控制设计和
运行的有效性；
22、对发行人管理层聘请的投资性房地产外部独立评估机构的专业胜任能力、独立性和
客观性进行评价；
23、取得外部独立评估机构出具的投资性房地产评估报告，复核评估投资性房地产所采
用的评估方法、关键假设、主要参数选取是否恰当以及评估过程是否准确，评估其所采用的
估值方法是否合理；
24、查阅发行人主要房地产项目周边市场价格情况，结合项目当地房地产市场价格的实
际情况了解是公允价值的确定依据是否充分、合理；
25、询问发行人管理层，了解发行人是否存在实施或拟实施的财务性投资及类金融业务
的情形；
26、查阅《上市公司证券发行注册管理办法》、《〈上市公司证券发行注册管理办法〉第
九条、第十条、第十一条、第十三条、第四十条、第五十七条、第六十条有关规定的适用意
见——证券期货法律适用意见第 18 号》等法规对于财务性投资、类金融业务的定义，了解
财务性投资及类金融业务的相关认定标准；
27、查询发行人报告期内的三会文件、对外投资协议及其他公开披露文件，判断是否存
在金额较大、期限较长的财务性投资。
（二）核查意见
经核查，我们认为：
1、发行人毛利率水平及变化趋势与同行业可比公司不存在明显差异，毛利率水平处于
合理区间。
2、发行人归母净利润逐年下滑主要系受房地产行业市场波动加大的影响，部分区域商
业地产价格小幅下调，发行人对应计提存货跌价准备和确认投资性房地产公允价值变动损益
增加所致，具有合理性。
回复第59页共 90 页
3、结合发行人的房地产业务的经营情况，未发现发行人存在经营异常，持续经营能力
存在不利影响的情况。
4、报告期内，发行人应收往来款项的产生符合行业惯例及发行人实际业务情况，发行
人与主要对手方均签订了正式的合同或协议，并严格按照合同或协议的相关约定开展项目合
作，报告期内发行人应收往来款项金额较大具有一定合理性。
5、报告期内，发行人其他应收款账龄结构合理，其他应收款坏账准备计提政策符合企
业会计准则的规定，与同行业可比公司之间不存在明显差异，坏账准备计提是充分的。
6、报告期内，发行人存货期后销售情况良好，存货跌价准备计提政策符合企业会计准
则的规定，与同行业可比公司之间不存在明显差异，存货跌价准备计提是充分的。
7、发行人投资性房地产初始确认及后续计量符合企业会计准则规定，公允价值变动损
益的确认依据所聘具有执业资质与专业胜任能力的评估机构所出具的评估报告；发行人投资
性房地产公允价值变动与当地市场行情相符，确认的公允价值变动损益金额合理、谨慎。
8、最近一期末，发行人不存在持有金额较大、期限较长的财务性投资（包括类金融业
务）的情形。
9、自本次发行相关董事会前六个月至今，发行人不存在已实施或拟实施的财务性投资
（包括类金融投资）情况。
问题三
本次向特定对象发行股票募集资金总额不超过 134,064.18 万元（含本数），其中 25,556.00
万元投向红桥城 K6 住宅项目（以下简称项目一），68,508.19 投向红桥城 K15 项目（以下简
称项目二），40,000.00 万元补充流动资金。本次募投项目是武汉市红桥村城中村改造项目的
开发用地之一，并已被湖北省住房和城乡建设厅纳入湖北省棚户区改造计划范围。项目一、
项目二预计销售净利率分别为 10.63%、13.48%。根据申请文件，项目一无需编制环境影响
报告书、环境影响报告表或填报环境影响登记表。报告期内，发行人存在为子公司提供担保
的情况。
请发行人补充说明：（1）结合募投项目具体投资构成和合理性、各项投资是否为资本性
支出及补充流动资金金额，说明补流比例是否符合《证券期货法律适用意见第 18 号》有关
规定；募投项目当前进展及董事会前投入情况,是否存在置换董事会前投入的情形；（2）结
合控股股东、实际控制人控制的其他企业及其实际经营业务情况，说明是否存在相同或相似
业务，本次募投项目实施后是否会新增重大不利影响的同业竞争；（3）报告期内关联交易的
回复第60页共 90 页
必要性、信息披露的规范性、关联交易价格的公允性；如本次募投项目新增关联交易，请结
合新增关联交易的性质、定价依据，总体关联交易对应的收入、成本费用或利润总额占发行
人相应指标的比例等，说明是否属于显失公平的关联交易，是否严重影响上市公司生产经营
的独立性；（4）本次募集资金用于城中村改造类项目，是否属于政策支持的房地产业务，是
否属于“保交楼、保民生”相关的房地产项目，如是，请说明是否属于部分或全部预售、项
目建设有较强融资需求的存量住宅类项目，并结合相关项目预售资金运行情况等说明项目是
否存在资金挪用等违法违规情况及解决整改措施；是否属于经济适用房、棚户区改造或旧城
改造拆迁安置住房建设项目，是否已处于开工建设状态、是否已取得主管部门备案、审批等
证明文件；（5）本次募集资金投向项目一、项目二的主要考虑，并结合财务状况、经营情况、
现金流等情况，充分说明公司的资金筹措需求及本次融资的必要性和合理性；（6）公司是否
已建立并执行健全有效的募集资金运用相关内控制度，能够确保募集资金专项用于所披露的
募投项目，本次募投项目与红桥城其他建设内容能否有效区分，项目一、项目二经济效益能
否单独核算；结合红桥城项目内容、整体建设情况、销售情况、资金缺口及解决方式等，说
明红桥城项目是否存在交楼风险或其他不确定性因素，是否对募投项目构成影响，并说明具
体保障措施；（8）结合募投项目的建设进度、销售情况及价格、周边区域及同行业类似项目
情况、募投项目收益情况的测算过程、测算依据，包括各年预测收入构成、销量、毛利率、
净利润、项目税后内部收益率的具体计算过程和可实现性等，说明募投项目效益测算的合理
性及谨慎性；（9）量化说明本次募投项目新增折旧摊销对业绩的影响；（10）结合公司向子
公司担保的具体情况与合规性、货币资金及其受限情况、资产负债情况、业务规模和增长等，
说明补充流动资金必要性和合理性；并结合资金使用的内部控制制度，公司拿地拍地、开发
新楼盘计划、在建项目资金需求等，说明如何保证本次补充流动资金的使用符合上市房企的
监管要求，本次募集资金是否会变相用于拿地拍地、开发新楼盘等增量项目，如否，请出具
相关承诺。
请发行人补充披露（6）（7）（8）（9）相关风险。
请保荐人核查并发表明确意见，请会计师核查（1）（2）（3）（4）（5）（6）（8）（9）（10）
并发表明确意见，请发行人律师核查（2）（3）（7）并发表明确意见。
回复：
一、发行人说明：
（一）结合募投项目具体投资构成和合理性、各项投资是否为资本性支出及补充流动资
金金额，说明补流比例是否符合《证券期货法律适用意见第 18 号》有关规定；募投项目当
回复第61页共 90 页
前进展及董事会前投入情况,是否存在置换董事会前投入的情形。
1、募投项目具体投资构成和合理性
本次募集资金将用于“红桥城 K6 住宅项目”、“红桥城 K15 项目”和“补充流动资金”
项目，募投项目的具体情况如下：
单位：万元
项目已投 未来拟自有资 未来拟募集资
序号 项目名称 投资总额
入金额 金投入金额 金投入金额
1 红桥城 K6 住宅项目 66,356.89 35,325.47 5,475.42 25,556.00
2 红桥城 K15 项目 228,775.77 143,379.30 16,888.28 68,508.19
3 补充流动资金 40,000.00 - - 40,000.00
合计 335,132.65 178,704.77 22,363.70 134,064.18
上述募投项目中除“补充流动资金”项目拟使用的募集资金全部属于非资本性支出外，
“红桥城 K6 住宅项目”和“红桥城 K15 项目”拟使用的募集资金金额不涉及铺底流动资金
等非资本性支出，全部为资本性支出，本次募投项目的具体投资构成及资本性支出情况如下：
（1）红桥城 K6 住宅项目具体投资构成及资本性支出情况
序号 项目 投资金额 是否属于资本性支出 资金来源
1 土地成本 23,845.77 是 自有资金投入
2 建安成本 32,215.69 是 募集资金投入
3 不可预见费 1,610.78 否 自有资金投入
4 利息支出 5,716.91 否 自有资金投入
5 销售费用投入 2,967.74 否 自有资金投入
总投资 66,356.89
（2）红桥城 K15 项目具体投资构成及资本性支出情况
序号 项目 投资金额 是否属于资本性支出 资金来源
1 土地成本 81,316.23 是 自有资金投入
2 建安成本 111,535.15 是 募集资金投入
3 不可预见费 5,576.76 否 自有资金投入
4 利息支出 19,257.92 否 自有资金投入
5 销售费用投入 11,089.71 否 自有资金投入
回复第62页共 90 页
序号 项目 投资金额 是否属于资本性支出 资金来源
总投资 228,775.77
（3）补充流动资金具体投资构成及资本性支出情况
为满足公司主营业务持续发展的资金需求，公司本次拟使用不超过 40,000.00 万元募集
资金用于补充流动资金，全部属于非资本性支出。
综上所述，公司本次募投项目的投资预算以项目建设投资为主，具体投资合理审慎。
2、补流比例符合《证券期货法律适用意见第 18 号》有关规定
根据《证券期货法律适用意见第 18 号》：“通过配股、发行优先股或者董事会确定发行
对象的向特定对象发行股票方式募集资金的，可以将募集资金全部用于补充流动资金和偿还
债务。通过其他方式募集资金的，用于补充流动资金和偿还债务的比例不得超过募集资金总
额的百分之三十。”
本次拟使用募集资金 40,000.00 万元用于补充流动资金，占本次募集资金总额的 29.84%，
未超过募集资金总额的百分之三十，补流比例符合《证券期货法律适用意见第 18 号》有关
规定。。
3、募投项目当前进展及董事会前投入情况，是否存在置换董事会前投入的情形
（1）募投项目当前进展情况及董事会前投入情况
经公司第十届董事会第十六会议及 2022 年第二次临时股东大会审议通过，公司本次向
特定对象发行股票募集资金用于“红桥城 K6 住宅项目”、“红桥城 K15 项目”及“补充流动
资金”项目。截至本回复出具日，本次募投项目的建设进展情况如下表所示：
序
项目名称 当前建设进展
号
红桥城 K6 包括 6 号楼和 7 号楼的建设，两栋楼均已封顶，已完成外墙内保温、系
1
住宅项目 统门窗外框和室内电梯等工程，公共部位精装修工程已接近尾声
包括 1 至 5 号楼的建设，其中 1-3 号楼已于 2023 年 2 月竣工，正在完成
红桥城
2 水电气工程，截至本回复出具日，4 号楼主体施工楼层进度接近 70%，5
K15 项目
号楼主体施工楼层进度接近 90%。
补充流动
3 尚未投入
资金项目
本次募投项目于董事会前投入情况如下：
单位：万元
序号 项目名称 投资总额 董事会前项目 未来拟自有 未来拟募集资
回复第63页共 90 页
已投入金额 资金投入金 金投入金额
额
1 红桥城 K6 住宅项目 66,356.89 35,325.47 5,475.42 25,556.00
2 红桥城 K15 项目 228,775.77 143,379.30 16,888.28 68,508.19
3 补充流动资金 40,000.00 - - 40,000.00
合计 335,132.65 178,704.77 22,363.70 134,064.18
（2）是否存在置换董事会前投入的情形
本次募投项目于董事会前合计投入的资金为 178,704.77 万元，全部使用公司自有资金投
入，根据公司本次募投项目拟使用募集资金的安排，公司本次发行募集资金不存在用于置换
董事会前已投入资金的情形。
（二）结合控股股东、实际控制人控制的其他企业及其实际经营业务情况，说明是否存
在相同或相似业务，本次募投项目实施后是否会新增重大不利影响的同业竞争；
公司本次募投项目分别为“红桥城 K15 项目”、“红桥城 K6 住宅项目”和“补充流动资
金”项目。其中，“红桥城 K15 项目”、“红桥城 K6 住宅项目”均属于发行人主营业务中的
房地产开发与销售业务。“补充流动资金”涉及募集的资金全部用于发行人的主营业务。因
此，发行人本次发行募投项目均属于或将用于发行人的主营业务，本次发行募投项目实施后
不会新增业务类型。
公司控股股东、实际控制人控制的其他企业及该等企业的主营业务情况具体如下：
序号 关联方名称 主营业务 关联关系说明
1 福星集团 投资管理 控股股东
2 钢丝绳厂 投资管理 实际控制人
控股股东福星集团持股
3 深圳福星资本管理有限公司 投资管理
100%的企业
房屋租赁（尚未开展实 控股股东福星集团持股
4 汉川市虹翔商务服务有限公司
际经营） 100%的企业
控股股东福星集团持股
5 湖北达盛物流有限公司 货运物流
100%的企业
华中师大一附中湖北福星高级 控股股东福星集团持股
6 投资管理
中学有限公司 100%的企业
7 福星金控投资有限公司 投资管理 控股股东福星集团持股
回复第64页共 90 页
序号 关联方名称 主营业务 关联关系说明
100%的企业
控股股东福星集团持股
8 湖北福星楚剧演艺有限公司 商演
100%的企业
控股股东福星集团持股
9 汉川市铁路货场有限公司 装卸、代储
100%的企业
控股股东福星集团持股
10 福星药业 高新技术制药
98%的企业
控股股东福星集团通过福
11 海南福临医药有限公司 尚未开展实际经营 星药业间接持股 98%的企
业
控股股东福星集团持股
12 福星农业 粮油生产收购销售
83.2%的企业
多不饱和脂肪酸的开 控股股东福星集团持股
13 福星生物
发、生产和销售 81%的企业
汉川市福星小额贷款股份有限 控股股东福星集团持股
14 小额贷款
公司 46%的企业
实际控制人钢丝绳厂持股
15 湖北常盛投资有限公司 投资管理 93.89%、控股股东福星集
团持股 6.11%的企业
实际控制人钢丝绳厂持股
16 汉川月畔湾酒店有限公司 酒店服务业
75%的企业
如上表所示，公司控股股东、实际控制人及其控制的企业共 16 家，该等企业实际经营
的业务包括投资管理、房屋租赁、货运物流、商演、装卸、代储、高新技术制药、粮油生产
收购销售、多不饱和脂肪酸的开发、生产和销售、小额贷款和酒店服务业，与公司本次发行
募投项目不存在相同或相类似情形。因此，本次募投项目实施后，公司不会新增业务类型，
不会新增同业竞争，不涉及新增重大不利影响的同业竞争的情形。
综上所述，截至本回复出具日，公司控股股东、实际控制人控制的企业实际经营的业务
包括投资管理、房屋租赁、货运物流、商演、装卸、代储、高新技术制药、粮油生产收购销
售、多不饱和脂肪酸的开发、生产和销售、小额贷款和酒店服务业，与公司本次发行募投项
目不存在相同或相类似情形；公司本次发行募投项目实施后不会新增同业竞争，不涉及新增
重大不利影响的同业竞争的情形。
（三）报告期内关联交易的必要性、信息披露的规范性、关联交易价格的公允性；如本
回复第65页共 90 页
次募投项目新增关联交易，请结合新增关联交易的性质、定价依据，总体关联交易对应的收
入、成本费用或利润总额占发行人相应指标的比例等，说明是否属于显失公平的关联交易，
是否严重影响上市公司生产经营的独立性；
1、报告期内关联交易的必要性、信息披露的规范性、关联交易价格的公允性
（1）报告期内关联交易的必要性
①向福星农业采购大米
报告期内，公司及其控股子公司由于日常经营需要，向关联方福星农业采购大米。2020
年度、2021 年度、2022 年度，公司向福星农业采购大米的金额分别为 23.49 万元、45.23 万
元、42.71 万元，占当期营业成本的比例分别为 0.0040%、0.0045%、0.0036%。
福星农业主要从事粮油生产、收购和销售业务，公司及其控股子公司职工食堂存在对外
采购大米的需要，本着就近便利和经济高效的原则向福星农业采购大米，上述关联交易具有
必要性。
②向福星集团、福星农业及福星生物出售电、蒸汽
公司子公司福星热电主要从事热力生产与供应业务，报告期内，福星热电与公司关联方
福星集团、福星农业及福星生物签署相关供电协议或供汽协议，向关联方提供其日常生产经
营必需的能源供应。2020 年度、2021 年度、2022 年度，公司向福星集团出售电、蒸汽的金
额分别为 67.82 万元、44.87 万元、45.09 万元，占当期营业收入的比例分别为 0.0090%、
0.0036%、0.0030%；向福星农业出售电的金额分别为 17.21 万元、18.03 万元、29.83 万元，
占当期营业收入的比例分别为 0.0023%、0.0014%、0.0020%；向福星生物出售电、蒸汽的金
额分别为 1,036.94 万元、1,021.76 万元、1,286.40 万元，占当期营业收入的比例分别为
0.1382%、0.0815%、0.0850%。
福星集团、福星农业及福星生物在生产经营过程中需要电和蒸汽，由于福星热电距离福
星集团、福星农业及福星生物距离较近，且蒸汽难以长途运输，因而上述关联方就近向公司
控股子公司福星热电采购电和蒸汽以保障供应的稳定性和及时性，上述关联交易具有必要
性。
（2）报告期内关联交易的信息披露的规范性
报告期内，公司已按照《公司法》、《深圳证券交易所股票上市规则（2023 年修订）》等
相关法律、法规和规范性法律文件的规定履行了关联交易信息披露义务，公司披露的关联交
易不存在重大遗漏或重大隐瞒，公司报告期内关联交易的信息披露具有规范性。
（3）报告期内关联交易价格的公允性
回复第66页共 90 页
①向福星农业采购大米
报告期内，公司及其控股子公司向关联方福星农业采购大米，采购规模较小。交易定价
参考市场公允价格由交易双方协商确定，经比较同期市场价格，采购单价不存在重大差异。
公司及其控股子公司向关联方福星农业采购大米的交易定价公允，对公司的生产经营不构成
重大影响。
②向福星集团、福星农业及福星生物出售电、蒸汽
报告期内，公司子公司福星热电与公司关联方福星集团、福星农业及福星生物出售电和
蒸汽，销售规模较小。电价按照市场价或者当月当地电力局结算平均价格进行确认，蒸汽价
格参照孝感市物价局相关文件进行确认，交易价格具有公允性，对公司的生产经营不构成重
大影响。
2、如本次募投项目新增关联交易，请结合新增关联交易的性质、定价依据，总体关联
交易对应的收入、成本费用或利润总额占发行人相应指标的比例等，说明是否属于显失公平
的关联交易，是否严重影响上市公司生产经营的独立性
公司本次募投项目分别为 “红桥城 K6 住宅项目”、“红桥城 K15 项目”和“补充流动
资金”项目。“红桥城 K6 住宅项目”、“红桥城 K15 项目”的实施主体均为公司全资子公司
三眼桥置业，公司的关联方不存在参与“红桥城 K6 住宅项目”、“红桥城 K15 项目”的投资
或开发的情形。因此，公司本次发行募投项目不涉及新增关联交易的情形，不存在严重影响
上市公司生产经营独立性的情形。
综上所述，公司报告期内关联交易具有必要性、关联交易信息披露具有规范性、关联交
易价格具有公允性；公司本次发行募投项目不涉及新增关联交易的情形，不存在严重影响上
市公司生产经营独立性的情形。
（四）本次募集资金用于城中村改造类项目，是否属于政策支持的房地产业务，是否属
于“保交楼、保民生”相关的房地产项目，如是，请说明是否属于部分或全部预售、项目建
设有较强融资需求的存量住宅类项目，并结合相关项目预售资金运行情况等说明项目是否存
在资金挪用等违法违规情况及解决整改措施；是否属于经济适用房、棚户区改造或旧城改造
拆迁安置住房建设项目，是否已处于开工建设状态、是否已取得主管部门备案、审批等证明
文件；
1、本次募投项目属于政策支持的房地产业务，属于“保交楼、保民生”相关的房地产
项目
本次募投项目“红桥城 K6 住宅项目”和“红桥城 K15 项目”是公司处于建设过程中的
回复第67页共 90 页
存量住宅类项目，上述募投项目均已取得预售许可证并开始预售，“红桥城 K6 住宅项目”
和“红桥城 K15 项目”属于政策支持的房地产业务。本次募集资金的投入将有利于加快公
司存量住宅类项目的开发和建设，保障公司存量住宅类项目的交房周期，对于保障和改善民
生、促进房地产市场平稳、健康的发展具有重要意义。综上所述，本次募集资金投资项目属
于政策支持的房地产业务，属于“保交楼、保民生”相关的房地产项目。
2、本次募投项目属于部分或全部预售、项目建设有较强融资需求的存量住宅类项目
“红桥城 K6 住宅项目”和“红桥城 K15 项目”是公司处于建设过程中的存量住宅类项
目，“红桥城 K6 住宅项目”具体建设包括 6 号楼和 7 号楼两栋住宅楼，“红桥城 K15 项目”
具体建设包括 1 至 5 号楼五栋住宅楼。上述楼宇均已取得预售许可证，截至本回复出具日，
“红桥城 K6 住宅项目”和“红桥城 K15 项目”已部分预售。“红桥城 K6 住宅项目”和“红
桥城 K15 项目”属于湖北省 2014 年棚户区改造计划红桥 A 包项目，是公司存量住宅类项
目，由于棚户区改造建设项目的开发周期长，资金占用成本高，本次募投项目的建设有较强
融资需求。
3、相关项目预售资金运行情况
公司严格按照《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则》（以下简称“监管实施细则”）
的规定存储和使用预售资金，募投项目预售资金的运行情况如下：
（1）开设监管账户
项目预售资金存储于监管账户内。根据《监管实施细则》的规定：“开发企业申请商品
房预售许可证前，应当选择与监管机构签订合作协议的商业银行（以下简称合作银行），按
照一项商品房预售许可申请对应一个账户的原则开立监管账户”。截至本回复出具日，公司
针对募投项目涉及的每一项预售许可申请，于商品房预售资金监管系统内提交了审核申请，
取得了《新建商品房预售资金监管账户开户通知书》，并在合作银行处开设了监管账户。
（2）签订监管协议
公司开立预售资金监管账户后，根据《监管实施细则》的规定，分别与监管机构、合作
银行就每一监管账户签订了《武汉市新建商品房预售资金监管协议书》。
（3）使用监管资金
监管账户内的预售资金均需经过监管机构审核公司的申请并办理拨付手续后方可使用。
1）重点监管资金的使用
公司根据《监管实施细则》的规定，在使用重点监管资金前，持《重点监管资金使用申
请表》、重点监管资金使用计划、施工合同、购销合同等相关文件到监管机构申请办理重点
回复第68页共 90 页
监管资金的拨付手续后按计划使用。
2）非重点监管资金的使用
公司通过监管系统提交《非重点资金使用申请表》后，监管机构自受理之日起在 2 个工
作日内进行审核，出具《非重点监管资金同意拨付证明》。合作银行依据监管机构出具的同
意拨付证明和电子信息办理资金拨付手续后按计划使用。
截至本回复出具日，公司预售资金的运行严格按照《武汉市新建商品房预售资金监管实
施细则》的制度规定，支取和使用均履行了相应的申请程序，不存在挪用等违法违规情况。
4、是否属于经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设项目
本次募投项目“红桥城 K6 住宅项目”、“红桥城 K15 项目”均属于红桥 A 包项目，根
据湖北省住房和城乡建设厅出具的《关于武汉市江岸区红桥村等 4 个棚户区改造项目纳人国
家下达湖北省 2014 年棚户区改造计划的复函》（鄂建函【2014】69 号）文件，红桥 A 包被
纳入湖北省 2014 年棚户区改造计划，本次募投项目属于棚户区改造项目。
5、募投项目的开工建设状态
截至本回复出具日，“红桥城 K6 住宅项目”和“红桥城 K15 项目”均已开工建设，“红
桥城 K6 住宅项目”具体建设包括 6、7 号两栋住宅楼，“红桥城 K15 项目”具体建设包括 1
至 5 号五栋住宅楼。“红桥城 K6 住宅项目”的两栋楼主体均已封顶，已完成外墙内保温、
系统门窗外框和室内电梯等工程，公共部位精装修工程已接近尾声；“红桥城 K15 项目”1
至 3 号楼已于 2023 年 2 月竣工，正在实施水电气安装工程，4 号楼主体施工楼层进度接近
70%，5 号楼主体施工楼层进度接近 90%。
6、募投项目取得的主管部门备案、审批等证明文件
截至本回复出具日，“红桥城 K6 住宅项目”已取得的施工、销售所需的相关证件如下：
资格文件 文号/编号
发改委备案 2020-420102-70-03-061012
出让合同 JA-2021-B001
不动产权证书 鄂（2022）武汉市江岸不动产权第 0016745 号
建设用地规划许可证 武自规第[2021]024 号
建设工程规划许可证 武自规（岸）建[2022]026 号
建设工程施工许可证 420100202205050101
商品房预售许可证 武房开预售[2022]089 号
截至本回复出具日，“红桥城 K15 项目”已取得的施工、销售所需的相关证件如下：
回复第69页共 90 页
资格文件 文号/编号
发改委备案 2020-420102-70-03-036248
出让合同 JA-2020-B005
不动产权证书 鄂（2020）武汉市不动产权第 0000718 号
建设用地规划许可证 武自规第[2020]081 号
建设工程规划许可证 武自规（岸）建[2020]026 号
建设工程施工许可证 4201022020102900114BJ4001
武房开预售[2020]984 号、武房开预售[2021]017 号、武房开
商品房预售许可证 预售[2021]378 号、武房开预售[2022]435 号、武房开预售
[2022]436 号
截至本回复出具日，“补充流动资金”项目尚未投入，且“补充流动资金”项目不涉及
备案、审批。
综上所述，本次募投项目已取得施工、销售所需的主管部门备案、审批等证明文件。
（五）本次募集资金投向项目一、项目二的主要考虑，并结合财务状况、经营情况、现
金流等情况，充分说明公司的资金筹措需求及本次融资的必要性和合理性；
1、本次募集资金投向项目一、项目二的主要考虑
本次募集资金投向项目一、项目二主要系两个项目均属于棚户区改造项目，是公司目前
处于建设过程中的存量住宅类项目，项目一、项目二均取得预售许可证并已开始预售，属于
政策支持的房地产业务，符合“保交楼、保民生”的相关要求。
2、公司的资金筹措需求及本次融资的必要性和合理性
（1）公司的财务状况
报告期内，公司的财务情况如下：
2022 年 2021 年 2020 年
主要财务指标
12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日
流动比率（倍） 1.52 1.39 1.35
速动比率（倍） 0.42 0.40 0.36
资产负债率（%，合并口径） 67.70 74.42 76.58
资产负债率（%，母公司口径） 23.70 24.84 37.92
每股净资产（元） 11.86 11.80 11.52
回复第70页共 90 页
报告期内，公司执行稳健的财务政策，资产负债率呈下降趋势，与同行业可比公司相比
较低，但总体仍处于相对高位。本次发行完成后，公司的总资产和净资产的规模相应增加，
资本结构将进一步优化，资产负债率将降低至更为稳健的水平。同时在公司的营运资金得到
有效补充的情况下，公司的贷款需求将有所降低，有助于降低公司的财务费用，减少公司的
财务风险和经营压力，提高公司的偿债能力。
（2）公司的经营情况
报告期内，公司的经营情况如下：
财务指标 2022年度 2021年度 2020年度
营业收入（万元） 1,514,232.22 1,254,350.24 750,114.08
毛利率（%） 20.64 19.44 20.78
利润总额（万元） 61,913.63 63,604.53 53,038.76
净利润（万元） 14,137.97 35,634.95 29,085.42
归属于上市公司股东的净利润（万元） 10,495.95 17,082.48 30,639.60
扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利
32,847.19 11,374.11 7,442.76
润（万元）
扣除非经常性损益前基本每股收益（元/股） 0.11 0.18 0.32
扣除非经常性损益后基本每股收益（元/股） 0.35 0.12 0.08
扣除非经常性损益前加权平均净资产收益率（%） 0.93 1.54 2.72
扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率（%） 2.92 1.03 0.66
报告期内，公司主要房地产项目陆续交付结算，收入金额呈增长趋势；但受房地产市场
价格波动和国家调控政策等因素影响，公司归属于上市公司股东的净利润呈下降趋势。
（3）公司的现金流情况
报告期内，公司现金流量情况如下：
单位：万元
项目 2022年度 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
经营活动现金流入小计 959,472.56 1,244,181.73 1,374,481.53
经营活动现金流出小计 738,369.58 736,286.10 838,215.40
经营活动产生的现金流量净额 221,102.99 507,895.63 536,266.13
回复第71页共 90 页
项目 2022年度 2021年度 2020年度
二、投资活动产生的现金流量：
投资活动现金流入小计 67,723.36 12,055.74 16,990.82
投资活动现金流出小计 2,241.57 4,790.21 4,746.10
投资活动产生的现金流量净额 65,481.79 7,265.53 12,244.72
三、筹资活动产生的现金流量：
筹资活动现金流入小计 453,152.95 759,424.64 605,404.85
筹资活动现金流出小计 901,442.51 1,282,792.14 1,213,391.62
筹资活动产生的现金流量净额 -448,289.56 -523,367.50 -607,986.77
报告期内，公司经营活动产生的现金流量整体呈下降趋势，主要系报告期内受房地产市
场价格波动和国家调控政策等因素影响，公司新增在建房地产项目减少，且部分房地产项目
价格出现波动，预收房款减少导致经营活动产生的现金流入减少。
报告期内，2021 年度，公司投资活动产生的现金流量净额较去年同期减少 4,979.19 万
元，下降 40.66%，主要系当期公司合营企业 70RaineyStreetJVLLC 经营房地产项目陆续销售
和结算，分红金额下降所致。2022 年度，公司投资活动产生的现金流量净额较去年同期增
加，主要系公司当期收到转让下属子公司深圳市远鹏新天地科技有限公司款项所致。
报告期内，公司主要通过借款方式获取融资。2021 年度，公司筹资活动产生的现金流
量净额较去年同期增加 84,619.27 万元，主要系公司当期加快推进拆迁进度，取得贷款增加
所致。2022 年度，公司筹资活动产生的现金流量净额较去年同期增加 75,077.94 万元，主要
系公司当期借款规模下降，偿还借款金额相应减少所致。报告期内，公司优化资产结构，积
极偿还债务，筹资活动产生的现金流量净额始终为负。
综上所述，报告期内，发行人业务规模实现了较快的增长，仅靠发行人自身积累和银行
的授信难以满足公司业务发展的资金需求。公司的自有资金难以满足项目开发、建设需求，
需要通过银行贷款等方式解决资金需求，因此公司目前财务费用负担较重，通过本次融资一
方面可以降低公司资产负债率、减轻财务负担，另一方面可为公司解决项目建设资金、保证
项目顺利交付，因此本次融资具有必要性和合理性。
（六）公司是否已建立并执行健全有效的募集资金运用相关内控制度，能够确保募集资
金专项用于所披露的募投项目，本次募投项目与红桥城其他建设内容能否有效区分，项目一、
项目二经济效益能否单独核算；结合红桥城项目内容、整体建设情况、销售情况、资金缺口
及解决方式等，说明红桥城项目是否存在交楼风险或其他不确定性因素，是否对募投项目构
回复第72页共 90 页
成影响，并说明具体保障措施；
1、公司已建立并执行健全有效的募集资金运用相关内控制度
根据《中华人民共和国证券法》《上市公司证券发行管理办法》《首次公开发行股票并上
市管理办法》《上市公司监管指引第 2 号—上市公司募集资金管理和使用的监管要求》《公
司章程》等法律、法规和规范性文件的要求，公司制定了《湖北福星科技股份有限公司募集
资金管理制度》（以下简称“《募集资金管理制度》”），对募集资金的存储、使用、变更、监
督等内容进行了明确的规定。公司始终严格遵循《募集资金管理制度》中的相关规定，持续
规范募集资金的管理与使用，提升募集资金使用效率，并定期对募集资金使用情况进行检查，
确保募集资金专项用于募集资金投资项目。
综上所述，公司已建立并执行健全有效的募集资金运用相关的内控制度，完善的内控管
理体系可以有效地保障本次募投项目的顺利实施及募集资金的有效运用。
2、本次募投项目与红桥城其他建设内容可以有效区分，项目一、项目二经济效益能够
单独核算
在房地产开发建设过程中，公司需根据不同的地块分别取得发改委备案、不动产权证书、
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等审
批许可，并严格按照许可证约定的建设范围和内容进行施工、销售。本次募投项目与红桥城
其他建设内容分处不同地块，均依托各自地块履行审批报建程序，本次募投项目与红桥城其
他建设内容可以进行有效区分。
本次募投项目一、项目二可直接、单独产生收益，其经济效益基于各自的土地取得成本、
工程施工成本、房屋销售收入进行单独核算，公司财务部门按照项目一、项目二的建设进度
对成本、收入独立实施财务核算，项目一、项目二经济效益能够单独核算。
3、结合红桥城项目内容、整体建设情况、销售情况、资金缺口及解决方式等，说明红
桥城项目是否存在交楼风险或其他不确定性因素，是否对募投项目构成影响，并说明具体保
障措施
红桥城项目是公司 2012 年通过摘牌方式取得棚户区改造项目，具体分为红桥 A 包、B
包、C 包三个项目，合计 16 个地块，分别由湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司（红桥 A 包）、
湖北福星惠誉后湖置业有限公司（红桥 B 包）和湖北福星惠誉金桥置业有限公司（红桥 C
包）三个主体分别实施建设。
（1）整体建设情况、销售情况
截至本回复出具日，红桥城项目整体建设情况、销售情况如下：
回复第73页共 90 页
序号 项目 地块 实施主体 整体建设情况 销售情况
1 K2 湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司 完工 99%
2 K4 湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司 在拆迁 尚未开工
3 K5 湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司 在拆迁 尚未开工
4 K6 湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司 在建 15%
5 K7 湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司 在建 59%
6 K8 湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司 完工 100%
红桥 A 包
7 K9 湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司 在拆迁 尚未开工
8 K10 湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司 在拆迁 尚未开工
9 K11 湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司 在拆迁 尚未开工
10 K14 湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司 在拆迁 尚未开工
11 K15 湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司 在建 77%
12 K16 湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司 在建 0%
13 K3 湖北福星惠誉后湖置业有限公司 完工 100%
14 红桥 B 包 K12 湖北福星惠誉后湖置业有限公司 在拆迁 尚未开工
15 K13 湖北福星惠誉后湖置业有限公司 在拆迁 尚未开工
16 红桥 C 包 K1 湖北福星惠誉金桥置业有限公司 完工 100%
注：销售情况是指已售《包括预售》的地上产品的销售情况。
（2）资金缺口及解决方式
截至 2022 年 12 月 31 日，福星惠誉红桥城（红桥 A 包）项目预计总投资金额 940,000.00
万元，项目累计投资总金额 806,148.11 万元，资金缺口为 133,851.89 万元；
福星惠誉 红桥城（红桥 B 包）项目预计总投资金额 690,000.00 万元，项目累计投资
总金额 577,965.85 万元，资金缺口为 112,034.15 万元；
福星惠誉 红桥城（红桥 C 包）已经完成项目建设，不存在资金缺口。
针对上述资金缺口，公司主要通过棚户区改造专项贷款、房地产项目开发贷款、资管计
划等方式筹措资金。红桥城项目属于棚户区改造项目，项目建设位置较好，项目整体处于武
汉核心区域，目前该项目所涉及正在建设及已销售的地块推进进度正常，未发生交楼延期的
情形。因此，公司红桥城项目不存在交楼风险或其他不确定性因素，不会对募投项目构成影
响。
回复第74页共 90 页
（3）具体保障措施
截至本回复出具日，公司红桥城在建项目均按计划施工，未发生交楼延期或者建设进度
不及预期的情形。为保障项目按计划进行，公司工程管理部按周、月度、季度对在建项目的
进度、质量、安全文明进行监控，评估交楼风险。
（八）结合募投项目的建设进度、销售情况及价格、周边区域及同行业类似项目情况、
募投项目收益情况的测算过程、测算依据，包括各年预测收入构成、销量、毛利率、净利润、
项目税后内部收益率的具体计算过程和可实现性等，说明募投项目效益测算的合理性及谨慎
性；
1、红桥城 K6 住宅项目
（1）项目收入测算
物业类型 面积（平方米）/数量（个） 预计销售单价（元） 收入（万元）
住宅（毛坯） 37,206.52 25,070.73 93,279.46
地下车库 352.82 160,000.00 5,645.08
合计 98,924.54
由于该项目已取得预售许可证，因此住宅销售单价为截至 2022 年 9 月 30 日公司已预售
房源的平均单价，车库销售单价根据 K6 区域车库市场价格及公司以往车库销售价格确定。
上述销售单价在周边区域销售单价中处于平均价格区间，具有合理性。
同时，根据公司预计的合同销售进度为基础并结合考虑付款进度的经验数据，K6 项目
各年预测收入情况如下：
单位：万元
项目 2021年及以前 2022年 2023年 2024年 合计
项目收入（预售） - 35,750.81 44,516.04 18,657.69 98,924.54
（2）项目成本测算
项目 金额（万元）
土地取得成本 23,845.77
前期费用 952.85
主体建安工程费用 21,449.97
基础及配套设施费用 9,571.03
开发间接费用 241.84
回复第75页共 90 页
项目 金额（万元）
期间费用（销售费用） 2,967.74
财务费用 5,716.91
不可预见费 1,610.78
合计 66,356.89
1）土地取得成本
公司在前期取得土地的实际成本。
2）前期费用
前期费用主要为设计费用、地质勘探费、报建费用等，依据常规费用标准和各地职能部
门收费标准预估。
3）主体建安工程费用
主体建安工程费用主要包括基坑支护工程及监测、土方工程、桩基工程费用、主体工程
费用、钢材费用、幕墙工程等，依据规划方案及公司标准化产品成本估算。
4）基础及配套设施费用
基础及配套设施费用主要包括供水工程、供电工程、园林环境费、地下室土建工程等，
依据常规费用标准和各地职能部门收费标准预估。
5）开发间接费用
开发间接费用主要包括日常办公费，人员薪酬等，均按照公司以往项目产生费用预估。
6）期间费用（销售费用）
考虑到项目实际销售情况及市场整体处于逐步回稳过程，同时考虑前期公司可比地块的
销售费用实际数据，因此确定销售费用占含税销售收入的比例为 3%。
7）财务费用
财务费用按照融资金额计算（即建造成本*融资年限*融资利率）。
8）不可预见费
不可预见费用按照建造成本（前期费用、主体建安工程费用、基础及配套设施费用、开
发间接费用）的 5%测算。
（3）税金测算
1）土地增值税测算
单位：万元
回复第76页共 90 页
项目 住宅 非住宅 合计
不含税销售收入 88,837.58 5,376.27 94,213.85
扣除项目合计 49,593.56 11,391.34 60,984.90
土地增值额 39,244.02 -6,015.07 33,228.95
土地增值率 79.13% -52.80% -
适用税率 40.00% 30.00% -
速算扣除系数 5.00% - -
土地增值税 13,217.93 - 13,217.93
2）项目增值税测算
项目 金额（万元） 备注
总收入 98,924.54 含税总收入
增值税 4,710.69 增值税按照征收率 5%确定
增值税附加之城市维护建设税 329.75 按照应纳增值税额的 7%
增值税附加之教育费附加 141.32 按照应纳增值税额的 3%
增值税附加之地方教育费附加 94.21 按照应纳增值税额的 2%
增值税附加合计 565.28 -
3）企业所得税
企业所得税的税率按照 25%计算。
4）印花税
参照税法及税务清算计算要求进行估算。
（4）净利润、毛利率、内部收益率等数据测算
1）净利润、毛利率等数据测算
根据上述测算依据，本募投项目的净利润、毛利率测算过程具体如下：
项目 财务指标（万元）
总收入（含税） 98,924.54
总投资（含税） 66,356.89
增值税及附加 5,275.98
印花税 49.46
土地增值税 13,217.93
回复第77页共 90 页
项目 财务指标（万元）
企业所得税 3,506.07
净利润 10,518.22
销售净利率（注） 10.63%
投资净利率 15.85%
销售毛利率（注） 32.92%
注：销售净利率及销售毛利率中的销售收入均按照总收入（含税）98,924.54 万元计算。
本项目建成并完成销售后，销售毛利率为 32.92%，销售净利率为 10.63%，项目经济效
益良好。
2）项目税后内部收益率测算
现金流量
时间
现金流入 现金流出 现金净流入
2021 年及以前 - 30,429.96 -30,429.96
2022 年 35,750.81 7,329.98 28,420.83
2023 年 44,516.04 31,576.92 12,939.12
2024 年 18,657.69 18,894.17 -236.48
2025 年 - 175.30 -175.30
合计 98,924.54 88,406.32 10,518.22
注：现金流出的预测基于：（1）土地成本随拆迁进度支付；（2）其他成本费用采用施工与付款同步的原则，
当期的施工款全部在当期支付。
根据上表数据测算，本项目税后内部收益率为 19.43%。
因房地产行业特性，同行业上市公司募投项目的财务指标数据受项目所在城市、项目所
在区域、周围配套设施（教育、医疗等配套）、开发商市场认可度、当地房地产政策、政府
区域性规划等各项因素影响较大，募投项目之间财务数据可比性较小。本项目的收入、成本、
税金等指标均基于谨慎性原则测算，具备合理性。
2、红桥城 K15 项目
（1）项目收入测算
物业类型 面积（平方米）/数量（个） 预计销售单价（元） 收入（万元）
住宅（毛坯） 124,681.34 27,225.00 339,444.95
回复第78页共 90 页
物业类型 面积（平方米）/数量（个） 预计销售单价（元） 收入（万元）
配套商业 2,998.63 30,000.00 8,995.89
地下车库 1,326.00 160,000.00 21,216.00
合计 369,656.84
由于该项目已取得预售许可证，因此住宅销售单价为截至 2022 年 9 月 30 日公司已预售
房源的平均单价，车库销售单价根据 K15 区域车库市场价格及公司以往车库销售价格确定。
上述销售单价在周边区域销售单价中处于平均价格区间，具有合理性。
同时，根据公司预计的合同销售进度为基础并结合考虑付款进度的经验数据，K15 项目
各年预测收入情况如下：
单位：万元
2021 年及
项目 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 合计
以前
项目收入（预售） 33,544.01 134,176.04 48,055.39 135,398.56 18,482.84 369,656.84
（2）项目成本测算
项目 金额（万元）
土地取得成本 81,316.23
前期费用 3,269.87
主体建安工程费用 74,590.89
基础及配套设施费用 32,844.47
开发间接费用 829.92
期间费用（销售费用） 11,089.71
财务费用 19,257.92
不可预见费 5,576.76
合计 228,775.77
1）土地取得成本
公司在前期取得土地的实际成本。
2）前期费用
前期费用主要为设计费用、地质勘探费、报建费用等，依据常规费用标准和各地职能部
门收费标准预估。
回复第79页共 90 页
3）主体建安工程费用
主体建安工程费用主要包括基坑支护工程及监测、土方工程、桩基工程费用、主体工程
费用、钢材费用、幕墙工程等，依据规划方案及公司标准化产品成本估算。
4）基础及配套设施费用
基础及配套设施费用主要包括供水工程、供电工程、园林环境费、地下室土建工程等，
依据常规费用标准和各地职能部门收费标准预估。
5）开发间接费用
开发间接费用主要包括日常办公费，人员薪酬等，均按照公司以往项目产生费用预估。
6）期间费用（销售费用）
考虑到项目实际销售情况及市场整体处于逐步回稳过程，同时考虑前期公司可比地块的
销售费用实际数据，因此确定销售费用占含税销售收入的比例为 3%。
7）财务费用
财务费用按照融资金额计算（即建造成本*融资年限*融资利率）。
8）不可预见费
不可预见费用按照建造成本（前期费用、主体建安工程费用、基础及配套设施费用、开
发间接费用）的 5%测算。
（3）税金测算
1）土地增值税测算
单位：万元
项目 住宅 非住宅 合计
不含税销售收入 323,280.90 28,773.23 352,054.13
扣除项目合计 166,177.84 45,234.57 211,412.41
土地增值额 157,103.07 -16,461.34 140,641.72
土地增值率 94.54% -36.39% -
适用税率 40.00% 30.00% -
速算扣除系数 5.00% - -
土地增值税 54,532.33 - 54,532.33
2）项目增值税测算
项目 金额（万元） 备注
回复第80页共 90 页
项目 金额（万元） 备注
总收入 369,656.84 含税总收入
增值税 17,602.71 增值税按照征收率 5%确定
增值税附加之城市维护建设税 1,232.19 按照应纳增值税额的 7%
增值税附加之教育费附加 528.08 按照应纳增值税额的 3%
增值税附加之地方教育费附加 352.05 按照应纳增值税额的 2%
增值税附加合计 2, 112.32 -
3）企业所得税
企业所得税的税率按照 25%计算。
4）印花税
参照税法及税务清算计算要求进行估算。
（4）净利润、毛利率、内部收益率等数据测算
1）净利润、毛利率等数据测算
根据上述测算依据，本募投项目的净利润、毛利率测算过程具体如下：
项目 财务指标（万元）
总收入（含税） 369,656.84
总投资（含税） 228,775.77
增值税及附加 19,715.03
印花税 184.83
土地增值税 54,532.33
企业所得税 16,612.22
净利润 49,836.66
销售净利率 13.48%
投资净利率 21.78%
销售毛利率 38.11%
注：销售净利率及销售毛利率中的销售收入均按照总收入（含税）369,656.84 万元计算。
本项目建成并完成销售后，销售毛利率为 38.11%，销售净利率为 13.48%，项目经济效
益良好。
2）项目税后内部收益率测算
回复第81页共 90 页
现金流量
时间
现金流入 现金流出 现金净流入
2021 年及以前 33,544.01 129,742.91 -96,198.90
2022 年 134,176.04 25,057.32 109,118.72
2023 年 48,055.39 78,073.68 -30,018.29
2024 年 135,398.56 73,116.99 62,281.56
2025 年 18,482.84 13,829.27 4,653.57
合计 369,656.84 319,820.18 49,836.66
注：现金流出的预测基于：（1）土地成本随拆迁进度支付；（2）其他成本费用采用施工与付
款同步的原则，当期的施工款全部在当期支付。
根据上表数据测算，本项目税后内部收益率为 23.54%。
因房地产行业特性，同行业上市公司募投项目的财务指标数据受项目所在城市、项目所
在区域、周围配套设施（教育、医疗等配套）、开发商市场认可度、当地房地产政策、政府
区域性规划等各项因素影响较大，募投项目之间财务数据可比性较小。本项目的收入、成本、
税金等指标均基于谨慎性原则测算，具备合理性。
（九）量化说明本次募投项目新增折旧摊销对业绩的影响
截至本回复出具日，发行人主要专注于房地产与金属制品两大业务板块，主营业务包括
房地产开发与销售，以及金属制品的研发、生产与销售，具体情况如下：
业务板块 主要经营模式 主要产品种类 主要经营主体
住宅地产、商业地产、
房地产业务 房地产开发与销售 福星惠誉
工业地产
子午轮胎钢帘线、钢
金属制品业务 金属制品的研发、生产与销售 福星新材料
丝、钢丝绳、钢绞线
本次募投项目红桥城 K6 住宅项目及红桥城 K15 项目为房地产开发项目。根据《企业会
计准则第 1 号——存货》、《企业会计准则第 4 号——固定资产》等相关准则和法规要求，本
次募投项目在建成后属于发行人在日常活动中持有以备出售的产成品或商品，同时其经济利
益很可能流入企业且成本能够可靠地计量。因此，本次募投项目属于发行人的存货，不属于
发行人的固定资产，故不涉及新增折旧摊销。
（十）结合公司向子公司担保的具体情况与合规性、货币资金及其受限情况、资产负债
回复第82页共 90 页
情况、业务规模和增长等，说明补充流动资金必要性和合理性；并结合资金使用的内部控制
制度，公司拿地拍地、开发新楼盘计划、在建项目资金需求等，说明如何保证本次补充流动
资金的使用符合上市房企的监管要求，本次募集资金是否会变相用于拿地拍地、开发新楼盘
等增量项目，如否，请出具相关承诺
1、结合公司向子公司担保的具体情况与合规性、货币资金及其受限情况、资产负债情
况、业务规模和增长等，说明补充流动资金必要性和合理性
（1）补充流动资金的具体测算
本次补充流动资金测算以 2019 年至 2022 年公司经营情况为基础，按照销售百分比法测
算未来收入增长所产生的相关经营性流动资产及经营性流动负债的变化，从而对公司未来生
产经营活动中流动资金缺口进行测算。
2019 年-2022 年，公司营业收入由 956,615.84 万元增长到 1,514,232.22 万元，年均复合
增长率为 16.54%。假设公司 2023 年至 2025 年营业收入年均增长率与其保持一致，根据销
售百分比法，假设未来三年各项经营性资产/营业收入、各项经营性负债/营业收入的比例相
比于基期保持不变，经测算公司 2023 年至 2025 年三年流动资金新增需求总额为 542,058.61
万元。具体测算过程如下：
基期 预测期
占营业
项目
2022 年 收入比 2023 年 2024 年 2025 年
例
营业收入 1,514,232.22 100.00% 1,764,726.69 2,056,659.64 2,396,886.11
货币资金 274,449.52 18.12% 319,850.80 372,762.67 434,427.58
应收票据及应收账款 50,889.94 3.36% 59,308.50 69,119.71 80,553.95
应收款项融资 6,391.80 0.42% 7,449.17 8,681.47 10,117.61
预付款项 327,795.33 21.65% 382,021.44 445,217.99 518,868.94
其他应收款 80,388.48 5.31% 93,686.88 109,185.20 127,247.35
存货 2,145,618.02 141.70% 2,500,560.58 2,914,220.11 3,396,309.99
经营性流动资产合计 2,885,533.09 190.56% 3,362,877.37 3,919,187.15 4,567,525.43
短期借款 56,528.36 3.73% 65,879.66 76,777.92 89,479.04
应付票据及应付账款 305,714.07 20.19% 356,287.35 415,226.79 483,916.40
回复第83页共 90 页
基期 预测期
占营业
项目
2022 年 收入比 2023 年 2024 年 2025 年
例
预收款项 1,437.58 0.09% 1,675.39 1,952.55 2,275.55
合同负债 778,674.64 51.42% 907,488.23 1,057,611.04 1,232,568.16
应付职工薪酬 8,507.41 0.56% 9,914.76 11,554.93 13,466.42
应交税费 189,837.01 12.54% 221,241.12 257,840.32 300,494.00
其他应付款 170,378.11 11.25% 198,563.20 231,410.86 269,692.40
一年内到期的非流动
350,351.66 23.14% 408,309.19 475,854.44 554,573.48
负债
其他流动负债 94,178.46 6.22% 109,758.09 127,915.02 149,075.58
经营性流动负债合计 1,955,607.30 129.15% 2,279,117.00 2,656,143.86 3,095,541.03
营运资金需求 929,925.79 61.41% 1,083,760.36 1,263,043.29 1,471,984.40
新增营运资金需求 542,058.61
公司拟通过本次募集资金补充流动资金 40,000.00 万元，以保证公司重要的日常生产经
营活动的开展，为公司未来的业务发展提供可靠的流动资金保障，满足业务增长与业务战略
布局所带来的流动资金需求，实现公司均衡、持续、健康发展。
（2）公司向子公司担保的具体情况与合规性
截至本回复出具日，公司向子公司提供的正在履行中的担保情况如下：
单位：万元
担保对象名称 担保余额 担保类型 担保期
湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司 37,100.00 连带责任保证 5
湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司 8,300.00 连带责任保证 6
湖北福星惠誉后湖置业有限公司 66,670.00 连带责任保证 6
湖北福星新材料科技有限公司 1,835.98 连带责任保证 3
成都武海观堂置业有限公司 27,313.00 连带责任保证 6
武汉福星惠誉欢乐谷有限公司 39,796.95 连带责任保证 6
湖北福星惠誉后湖置业有限公司 150,000.00 连带责任保证 8
回复第84页共 90 页
担保对象名称 担保余额 担保类型 担保期
湖北福星新材料科技有限公司 28,000.00 连带责任保证 6
湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司 32,285.18 连带责任保证 5
湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司 13,400.00 连带责任保证 6
湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司 11,000.00 连带责任保证 6
湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司 7,000.00 连带责任保证 6
湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司 2,000.00 连带责任保证 6
湖北福星惠誉江北置业有限公司 4,950.00 连带责任保证 7
湖北福星惠誉江北置业有限公司 20,000.00 连带责任保证 7
湖北福星惠誉江北置业有限公司 15,000.00 连带责任保证 7
融福国际（香港）有限公司 10,718.00 连带责任保证 2
湖北福星惠誉江北置业有限公司 20,000.00 连带责任保证 4
合计 495,369.11 -- --
截至本回复出具日，公司为子公司提供的正在履行担保义务的担保余额为 495,369.11
万元。上述担保均处于正常履行状态，不存在违规担保的情形。本次补充流动资金能够帮助
公司有效预防在担保事项中的各类突发事项，保证公司的稳定经营。
（3）货币资金及其受限情况
报告期各期末，公司货币资金构成情况如下：
单位：万元
项目 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
库存现金 42.40 116.42 54.89
银行存款 240,891.46 390,945.75 400,251.72
其他货币资金 33,515.66 80,689.48 78,958.48
其中：存放在境外的款项总
1,457.02 2,407.19 10,707.42
额
合计 274,449.52 471,751.65 479,265.09
报告期各期末，公司的货币资金余额分别为 479,265.09 万元、471,751.65 万元和
274,449.52 万元，占总资产比例分别为 9.14%、9.72%和 7.17%。2021 年末，公司货币资金
总额较 2020 年末整体变动不大；2022 年末，公司货币资金总额较 2021 年末减少 197,302.14
回复第85页共 90 页
万元，主要系公司当期预收房款收到的现金减少所致。
截至报告期各期末，公司货币资金受限情况如下：
单位：万元
项目 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
定期存单质押 11,753.53 37,000.00 40,911.56
定期存单票据质押 - 30,000.00 -
银行承兑汇票保证金 16,223.88 6,488.15 20,807.41
借款质押保证金 - - 10,000.00
按揭保证金 5,420.02 7,056.26 7,003.57
还款专项资金 10,752.72 - -
其他 2,027.72 1,377.03 2,054.57
合计 46,177.87 81,921.43 80,777.10
截至报告期各期末，公司使用受限货币资金金额分别为 80,777.10 万元、81,921.43 万元
和 46,177.87 万元，公司货币资金存在受限情形。因此，本次补充流动资金将一定程度上缓
解公司发展的现金流压力。
（4）资产负债情况
各报告期末，公司合并口径的资产负债率为 76.58%、74.42%和 67.70%，整体呈下降趋
势。本次补充流动资金后，公司的贷款需求将有所降低，资本结构将进一步优化，资产负债
率将降低至更为稳健的水平，并有助于降低公司的财务费用，减少公司的财务风险和经营压
力，提高公司的偿债能力。
（5）业务规模和业务增长情况
公司主要专注于房地产与金属制品两大业务板块。报告期内，公司营业收入分别为
750,114.08 万元、1,254,350.24 万元和 1,514,232.22 万元，同比变动幅度分别为-21.59%、
67.22%、20.72%。2020 年，受客观因素影响，公司房地产开发项目进度不达预期，项目结
算规模相应下降，导致当年营业收入出现较大幅度下滑。2021 年度和 2022 年度，随着大环
境及政策支持因素等形势逐渐好转，公司房地产业务板块实现显著反弹，公司营业收入水平
同比大幅增长。公司业务规模的持续增长，对流动资金的需求日益增强。本次募集资金到位
后，流动资金的补充将有效缓解公司发展的资金压力，提升公司经营效率，为公司营业规模
的持续扩张奠定坚实基础。
2、结合资金使用的内部控制制度，公司拿地拍地、开发新楼盘计划、在建项目资金需
回复第86页共 90 页
求等，说明如何保证本次补充流动资金的使用符合上市房企的监管要求，本次募集资金是否
会变相用于拿地拍地、开发新楼盘等增量项目，如否，请出具相关承诺
公司已建立《募集资金管理制度》，对募集资金专户存储和募集资金使用均进行了明确
规定。本次向特定对象发行股票的募集资金到位之后，公司将严格遵守募集资金存储、使用、
监管和责任追究的内部控制制度，严格执行募集资金使用的审批权限、决策程序、风险控制
措施及信息披露要求。同时公司将不断完善内部控制和监督制约机制，定期进行资金管理、
审核和监督，保证募集资金的安全、提高募集资金的使用效率，保护投资者的合法权益。
截至本回复出具日，公司不存在拿地拍地、开发新楼盘等相关计划，并出具承诺：“本
次向特定对象发行股票的募集资金到位后，本公司将严格按照法律法规及上市公司治理的相
关要求，规范使用募集资金，不会将募集资金用于拿地拍地、开发新楼盘等增量项目。”
二、会计师的核查程序和核查意见
（一）核查程序
针对上述事项，会计师实施的核查程序包括但不限于：
1、获取发行人本次募投项目的具体投资构成及资本性支出情况，以核查其是否属于资
本性支出；
2、查阅《证券期货法律适用意见第 18 号》的有关规定，以核查本次募投资金用于补流
的比例是否符合相关规定；
3、获取募投项目红桥城 K6 住宅项目及红桥城 K15 项目的施工进度，检查其施工合同、
监理月报等，对募投项目进行实地观察并询问发行人管理层项目的开发进度；
4、在国家企业信用信息公示系统、天眼查等网站进行公开检索，核查发行人控股股东
及实际控制人控制的其他企业的经营范围；
5、取得并查阅了发行人控股股东、实际控制人控制的其他企业的营业执照、工商档案、
最近三年审计报告或财务报表、发行人控股股东、实际控制人出具的说明，核查发行人控股
股东、实际控制人控制的其他企业的实际经营业务情况；
6、取得并查阅发行人及其控股子公司报告期内就关联交易签署相关协议，询问发行人
管理层，了解发行人关联交易的背景，核查发行人关联交易合同的必要性、合理性；
7、取得并查阅了发行人关联方与第三方签署的同类交易的合伙或协议，核查发行人关
联交易价格的公允性；
8、查阅与房地产业务相关的政策及法规，并获取募投项目开发相关的批复许可文件，
以核查募投项目运行的合法合规性；
回复第87页共 90 页
9、取得募投项目预售资金监管账户相关的监管协议、《新建商品房预售资金监管账户开
户通知书》，抽取了预售资金拨付申请相关《重点监管资金使用申请表》、重点监管资金使用
计划、施工合同等申请文件、《非重点监管资金同意拨付证明》，以核查预售资金运行情况是
否合法合规；
10、结合报告期内发行人的财务状况、经营情况以及现金流等情况，复核并重新测算其
相关的财务指标，并结合发行人实际经营状况分析本次融资的必要性和合理性；
11、了解并评价发行人有关募集资金运用相关内部控制执行和运行的有效性；
12、获取本次募投项目的可行性研究报告及项目财务测算资料，结合本次募投项目的销
售情况及周边区域房价情况，核查项目效益测算合理性及谨慎性；
13、查阅同行业可比公司公开披露公告等资料，比较公司及同行业可比公司同类项目投
资及收益率情况；
14、了解并评价发行人资金管控相关的内部控制制度的执行和有效性；
15、询问发行人管理层关于公司拿地拍地、开发新楼盘等计划；
16、结合发行人的实际经营状况，获取并查阅发行人补充流动资金测算表，以分析本次
募投项目补充流动资金的必要性和合理性；
17、取得了发行人出具的关于本次募集资金不会变相用于拿地拍地、开发新楼盘等增量
项目的承诺。
（二）核查意见
经核查，我们认为：
1、发行人募投项目投资构成合理，补流比例符合《证券期货法律适用意见第 18 号》有
关规定。
2、发行人控股股东、实际控制人及其控制的企业实际经营的业务与发行人本次发行募
投项目不存在相同或相类似情形；发行人本次发行募投项目实施后不会新增同业竞争，不涉
及新增重大不利影响的同业竞争的情形。
3、发行人报告期内关联交易具有必要性、关联交易信息披露具有规范性、关联交易价
格具有公允性；发行人本次发行募投项目不涉及新增关联交易的情形，不存在严重影响上市
公司生产经营独立性的情形。
4、本次募集资金用于城中村改造类项目是属于政策支持的房地产业务，属于“保交楼、
保民生”相关的房地产项目，募投项目属于部分预售、项目建设有较强融资需求的存量住宅
类项目，募投项目的预售资金不存在资金挪用等违法违规情况，募投项目属于棚户区改造项
回复第88页共 90 页
目，已处于开工建设状态、已取得主管部门备案、审批等证明文件。
5、发行人本次融资具有必要性和合理性。
6、发行人已建立并执行健全有效的募集资金运用相关的内部控制制度；能够确保募集
资金专项用于所披露的募投项目；项目一、项目二的经济效益能够单独核算。
7、发行人本次募集资金投资项目的经济效益测算合理、谨慎。
8、发行人本次募投项目不涉及新增折旧摊销。
9、发行人本次补充流动资金具有必要性和合理性，预计不会将募集资金变相用于拿地
拍地、开发新楼盘等增量项目，预计未来对募集资金的使用也将严格按照公司内部控制制度
及相关监管政策执行。
（以下无正文）
回复第89页共 90 页
本页无正文，为中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）《关于湖北福星科技股份有限
公司申请向特定对象发行股票的审核问询函之专项核查意见》之签章页。
中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
刘定超
中国注册会计师：
吴玉妹
中国武汉 2023年4月26日
回复第90页共 90 页
回复第91页共 90 页
回复第92页共 90 页
回复第93页共 90 页
回复第94页共 90 页
