本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
浙江新 美心食品工业 有限公司
拟进行 股权转让所涉 及的
绍兴新 美心食品有限 公司
股东全 部权益
资产评估报告
鹏信资评报字[2020]第 198 号
（共 1 册，第 1 册）
评估基准日：2020 年 11 月 30 日
资产评估报告日：2020 年 12 月 09 日
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
SHENZHEN PENGXIN APPRAISAL LIMITED
中国广东省深圳市福田区福中路 29 号（彩田路口）福景大厦中座十四楼
Floor 14, Middle Block, Fujing Building, 29 Fuzhong Road, Futian District,Shenzhen, China
电话（Tel）:+86755-8240 6288 传真（Fax）:+86755-8242 0222
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浙江新美心食品工业有限公司
拟进行股权转让所涉及的
绍兴新美心食品有限公司股东全部权益资产评估报告目录
资产评估报告目录
声明 .................................................................................................................................................. 1
资产评估报告摘要 .......................................................................................................................... 1
资产评估报告正文 .......................................................................................................................... 1
一、委托人及其他资产评估报告使用人 .............................................................................. 1
二、评估目的 ......................................................................................................................... 1
三、评估对象和评估范围...................................................................................................... 2
四、价值类型 ......................................................................................................................... 5
五、评估基准日 ..................................................................................................................... 6
六、评估依据 ......................................................................................................................... 6
七、评估方法 ......................................................................................................................... 8
八、评估程序实施过程和情况............................................................................................ 10
九、评估假设 ....................................................................................................................... 11
十、评估结论 ....................................................................................................................... 13
十一、特别事项说明............................................................................................................ 13
十二、资产评估报告使用限制说明.................................................................................... 14
十三、资产评估报告日........................................................................................................ 15
资产评估报告附件 ........................................................................................................................ 17
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 1
浙江新美心食品工业有限公司
拟进行股权转让所涉及的
绍兴新美心食品有限公司股东全部权益资产评估报告声明
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则及职业道德准则编制。
二、本资产评估报告使用人限于且仅限于委托人和法律、行政法规规定的本
资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人均不得成为本资产评
估报告的使用人。
三、本资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告
载明的使用范围使用本资产评估报告；本资产评估报告使用人违反前述规定使用
本资产评估报告的，本公司及其签字资产评估师不承担责任。
四、本资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同
于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、特别事项说
明和资产评估报告使用限制说明。
六、本公司及本资产评估报告的签字资产评估师遵守法律、行政法规和资产
评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的本资产评估报告依法承
担责任。
七、评估对象及其对应的评估范围所涉及的资产明细表、与评估对象相关的
经营数据和财务数据及经营财务预测数据、财务报告和其他重要资料等均由委托
人、被评估企业及其关联方提供并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确
认；委托人、被评估企业及其关联方依法对其提供资料的真实性、完整性、合法
性和有效性负责。
八、本资产评估报告的签字资产评估师（或者受其指派协助其工作的资产评
估专业人员）已经对本资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的
现场调查；对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了抽查查验，对已经发现的问题进行了
如实披露，并且已提请委托人及其关联方完善产权以满足出具资产评估报告的要
求。
九、本公司及本资产评估报告的签字资产评估师与本资产评估报告中的评估
对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，
对相关当事人不存在偏见。
十、未经本公司书面同意，本资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披
露于公开媒体，法律、行政法规规定和资产评估委托合同另有约定的除外。
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浙江新美心食品工业有限公司
拟进行股权转让所涉及的
绍兴新美心食品有限公司股东全部权益资产评估报告摘要
浙江新美心食品工业有限公司
拟进行股权转让所涉及的
绍兴新美心食品有限公司
股东全部权益
资产评估报告摘要
鹏 信 资 评 报 字 [2020]第 198 号
谨提请本资产评估报告摘要之使用者和阅读者注意：本资产评估报告摘要之内容摘
自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当详细阅
读资产评估报告全文。
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司接受 浙江新美心食品工业有
限公司（以下简称「浙江新美心」）的委托，就 「浙江新美心」拟进行股权转
让所涉及的 绍兴新美心食品有限公司（以下简称「绍兴新美心」）股东全部权
益于评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告正文的相关内容摘要
如下：
一、评估目的：「浙江新美心」拟进行股权转让，为此，「浙江新美心」委
托本公司对「绍兴新美心」股东全部权益的市场价值进行评估，为上述经济行为
提供价值参考。
二、评估对象与评估范围：本次评估对象为「绍兴新美心」股东全部权益，
与上述评估对象对应的评估范围为「绍兴新美心」申报的于评估基准日全部资产
以及相关负债，包括流动资产和非流动资产等资产及相应负债。
三、评估基准日：2020 年 11 月 30 日。
四、价值类型：市场价值。
五、评估方法：资产基础法。
六、评估结论：
本公司认为，除评估报告所载明的特别事项说明外，在「绍兴新美心」持续
经营和本报告载明的评估目的、价值类型和评估假设条件下，采用资产基础法评
估的「绍兴新美心」股东全部权益于评估基准日 2020 年 11 月 30 日的市场价值
为：1,463.79 万元人民币（大写：人民币壹仟肆佰陆拾叁万柒仟玖佰元整）。
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立。评估报告使用者应当根据评
估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。通常，只有
当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。
本资产评估报告使用人应当充分关注本资产评估报告中载明的评估假设和
特别事项说明以及资产评估报告使用限制说明。
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浙江新美心食品工业有限公司
拟进行股权转让所涉及的
绍兴新美心食品有限公司股东全部权益资产评估报告正文
浙江新美心食品工业有限公司
拟进行股权转让所涉及的
绍兴新美心食品有限公司
股东全部权益
资产评估报告正文
鹏信资评报字[2020]第 198 号
浙江新美心食品工业有限公司：
本公司接受 贵公司的委托，根据有关法律法规、中国资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，实施必要的评估程序，对 贵公司
拟进行股权转让所涉及的 绍兴新美心食品有限公司股东全部权益于 2020 年 11
月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人及其他资产评估报告使用人
（一）委托人概况
委托人简明工商信息如下：
公司名称 浙江新美心食品工业有限公司（以下简称「浙江新美心」）
英文名称及缩写 Zhejiang New Maxime Food Enterprises Co., Ltd.
法定代表人 姜惠怡
注册资本 7,020.5787 万元人民币
公司注册地址 宁波市北仑区新碶南海路 7 号
统一社会信用代码 913302066102722731
成立日期 1992 年 06 月 04 日
企业类型 有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
食品（含食品添加剂）生产；食品经营：预包装食品、乳制品（不
含婴幼儿配方乳粉）的批发、零售；餐饮服务；水果批发、零售；
经营范围 道路货物运输：货运：普通货运；自营和代理各类货物和技术的进
出口业务（除国家限定公司经营或禁止进出口的货物及技术）。（依
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
经营期限 2014 年 06 月 26 日 至 2054 年 06 月 25 日
（二）其他资产评估报告使用人
根据 贵公司与本公司订立的《资产评估委托合同》，除委托人和法律、行
政法规规定的资产评估报告使用人外，没有其他资产评估报告使用人。
二、评估目的
「浙江新美心」拟进行股权转让，为此，「浙江新美心」委托本公司对 绍
兴新美心食品有限公司（以下简称「绍兴新美心」）股东全部权益的市场价值进
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绍兴新美心食品有限公司股东全部权益资产评估报告正文
行评估，为上述经济行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象和评估范围
根据本次评估目的，本次评估对象为「绍兴新美心」股东全部权益。
与上述评估对象对应的评估范围为「绍兴新美心」申报的于评估基准日全部
资产以及相关负债，包括流动资产和非流动资产等资产及相应负债。
（二）与评估对象有关的基本情况
1. 评估对象的基本情况
「绍兴新美心」简明工商信息如下：
公司名称 绍兴新美心食品有限公司
法定代表人 姜惠怡
注册资本 4,184.267863 万元人民币（截至本报告出具日）
浙江省绍兴市越城区北海街道树下王路 36 号（科研综合楼二）4 楼
公司注册地址
419 室
浙江省绍兴市越城区北海街道树下王路 36 号（科研综合楼二）4 楼
办公地址
419 室
统一社会信用代码 913306025658635082
有限公司成立日期 2010 年 11 月 24 日
企业类型 有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
批发兼零售：预包装食品，乳制品（不含婴幼儿配方乳粉）（凭有
经营范围 效许可证经营）；下列经营范围限分支机构经营：面包糕饼现场制
售，含裱花蛋糕；自制饮品制售。
经营期限 2010 年 11 月 24 日至 2030 年 11 月 24 日
2. 股权结构
「绍兴新美心」为「浙江新美心」的全资子公司，「浙江新美心」持有「绍
兴新美心」100%的股权。
3. 被评估企业主要业务介绍
「绍兴新美心」设立时，其业务方向为食品加工与销售。截至评估基准日，
其财务报表显示未进行实质经营。
4. 与评估对象相对应的评估范围内的资产/负债的基本情况
（1）「绍兴新美心」申报的资产负债表内的资产和负债
「绍兴新美心」申报的表内总资产账面值为 1,403.78 万元、总负债账面值为
2.00 万元、股东全部权益账面值为 1,401.78 万元。下表系「绍兴新美心」申报的
资产负债表。
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绍兴新美心食品有限公司股东全部权益资产评估报告正文
金额单位：人民币万元
资产 2020-11-30 负债和股东权益 22020-11-30
流动资产： 流动负债：
货币资金 0.00 短期借款 -
交易性金融资产 - 交易性金融负债 -
应收票据 - 应付票据 -
应收账款 29.21 应付账款 -
预付款项 - 预收款项 -
应收利息 - 应付职工薪酬 -
应收股利 - 应交税费 -
其他应收款 5.17 应付利息 -
存货 - 应付股利 -
一年内到期的非流动资产 - 其他应付款 2.00
其他流动资产 50.34 一年内到期的非流动负债 -
其他流动负债 -
流动资产合计 84.73 流动负债合计 2.00
非流动资产： 非流动负债：
可供出售金融资产 - 长期借款 -
持有至到期投资 - 应付债券 -
长期应收款 - 长期应付款 -
长期股权投资 - 专项应付款 -
投资性房地产 - 预计负债 -
固定资产 1,319.05 递延所得税负债 -
在建工程 - 其他非流动负债 -
工程物资 - 非流动负债合计 -
固定资产清理 - 负债合计 2.00
生产性生物资产 - 所有者权益（或股东权益）：
油气资产 - 实收资本（或股本） 4,184.27
无形资产 - 资本公积 -
开发支出 - 减：库存股 -
商誉 - 盈余公积 -
长期待摊费用 - 一般风险准备 -
递延所得税资产 - 未分配利润 -2,782.49
其他非流动资产 - 外币报表折算差额 -
非流动资产合计 1,319.05 归属于母公司股东权益 -
少数股东权益 -
股东权益合计 1,401.78
资产总计 1,403.78 负债和股东权益总计 1,403.78
上述资产负债表经中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）出具标准无保
留意见的中兴财光华审会字（2020）第 213376 号《绍兴新美心食品有限公司审
计报告》审计，本次评估是在审计基础上进行的。
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浙江新美心食品工业有限公司
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（2）申报的未反映在评估基准日资产负债表中的无形资产情况
委托人/被评估企业承诺：「绍兴新美心」不存在与本次评估目的所对应的
经济行为有关而又未反映在评估基准日资产负债表中的无形资产。
（3）「绍兴新美心」申报的资产负债表外的资产和负债
委托人/被评估企业承诺：「绍兴新美心」不存在与本次评估目的所对应的
经济行为有关而又未申报其他的表外资产及负债。
（4）纳入本次评估范围内主要资产的基本情况
纳入本次评估范围内的主要资产为「绍兴新美心」名下位于浙江省宁波市北
仓区戚家山“港城嘉苑”8 套住宅商品房，建筑面积合计 1,166.90 ㎡，建成年代
为 2006 年。具体情况如下表所示：
序号 不动产证号 物业名称 房屋用途 位置 建筑面积（㎡） 建筑结构
浙（2020）北仑区 港城嘉苑 浙江省宁波市
1 住宅、储藏室 132.91 钢混结构
不动产权第 0052585 号 11 幢 101 室 北仓区戚家山
浙（2020）北仑区 港城嘉苑 浙江省宁波市
2 住宅、储藏室 128.95 钢混结构
不动产权第 0052593 号 11 幢 102 室 北仓区戚家山
浙（2020）北仑区 港城嘉苑 浙江省宁波市
3 住宅、储藏室 132.45 钢混结构
不动产权第 0052595 号 11 幢 201 室 北仓区戚家山
浙（2020）北仑区 港城嘉苑 浙江省宁波市
4 住宅、储藏室 128.95 钢混结构
不动产权第 0052586 号 11 幢 202 室 北仓区戚家山
浙（2020）北仑区 港城嘉苑 浙江省宁波市
5 住宅、储藏室 135.23 钢混结构
不动产权第 0052592 号 11 幢 301 室 北仓区戚家山
浙（2020）北仑区 港城嘉苑 浙江省宁波市
6 住宅、储藏室 131.23 钢混结构
不动产权第 0052587 号 11 幢 302 室 北仓区戚家山
浙（2020）北仑区 港城嘉苑 浙江省宁波市
7 住宅、储藏室 191.79 钢混结构
不动产权第 0052594 号 11 幢 401 室 北仓区戚家山
浙（2020）北仑区 港城嘉苑 浙江省宁波市
8 住宅、储藏室 185.39 钢混结构
不动产权第 0052596 号 11 幢 402 室 北仓区戚家山
根据中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的中兴财光华审验字
（2020）第 213130 号《验资报告》：上述房地产系「绍兴新美心」股东「浙江
新美心」以实物资产出资方式投入，8 套住宅商品房的评估价值为人民币
13,810,600.00 元，全体股东确认的价值为人民币 13,693,900.00 元。截至评估基
准日，「绍兴新美心」已就该等房地产办理房地产产权变更登记。
5. 被评估企业财务数据
「绍兴新美心」于评估基准日简明资产负债表如下：
金额单位：人民币万元
资产 2020/11/30
流动资产 84.73
非流动资产 1,319.07
其中：可供出售金融资产 -
长期股权投资 -
其他权益工具投资 -
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资产 2020/11/30
固定资产 1,319.07
无形资产 -
长期待摊费用 -
递延所得税资产 -
资产总计 1,403.78
流动负债 2.0
非流动负债 -
负债合计 2.0
股东权益 1,401.78
负债和股东权益总计 1,403.78
「绍兴新美心」于评估基准日简明利润表如下：
金额单位：人民币万元
项目 2020 年 1～11 月
一、营业收入 -
减：营业成本 -
营业税金及附加 -
销售费用 -
管理费用 0.77
研发费用 -
财务费用 0.01
资产减值损失 -
加：公允价值变动收益 -
其他收益 -
投资收益 -
信用减值损失 -1.15
资产减值损失 -
资产处置收益 -
汇兑收益 -
二、营业利润（亏损以"-"号填列） -1.93
加：营业外收入 2.82
减：营业外支出 14.12
三、利润总额 -13.23
减：所得税费用 -
四、净利润 -13.23
四、价值类型
（一）本次评估的价值类型及其含义
本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
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（二）价值类型的选择说明
选择市场价值的理由为：从评估目的看，本次评估目的是为委托人提供交易
对价参考意见，属于正常的市场经济行为，按市场价值交易能够为交易各方所接
受；从市场条件看：随着产权交易市场的日益完善，按市场价值进行交易已为越
来越多的买卖双方接受；从价值类型的选择与评估假设的相关性看：本次评估假
设是立足于模拟一个完全公开和充分竞争的市场而设定的，即设定评估假设条件
的目的在于排除非市场因素和非正常因素对评估结论的影响；从价值类型选择惯
例看：当对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，应当选择市场
价值作为评估结论的价值类型。
本公司提请评估报告的使用人注意：同一资产在不同市场的价值可能存在差
异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
五、评估基准日
本次评估基准日是 2020 年 11 月 30 日。
上述评估基准日与资产评估委托合同约定的评估基准日一致。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括法律法规依据、评估准则依据、资产
权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：
（一）法律法规依据
1. 《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代
表大会常务委员会第二十一次会议通过，2016 年 12 月 1 日起施行）。
2. 《中华人民共和国公司法》（1993 年 12 月 29 日第八届全国人民代表大会常
务委员会第五次会议通过；根据 1999 年 12 月 25 日第九届全国人民代表大会常
务委员会第十三次会议《关于修改〈中华人民共和国公司法〉的决定》第一次修
正；根据 2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关
于修改〈中华人民共和国公司法〉的决定》第二次修正；2005 年 10 月 27 日第
十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订；根据 2013 年 12 月 28 日
第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈中华人民共和国
海洋环境保护法〉等七部法律的决定》第三次修正；根据 2018 年 10 月 26 日第
十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈中华人民共和国公
司法〉的决定》第四次修正）。
3. 《中华人民共和国企业所得税法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表
大会第五次会议通过；2017 年 2 月 24 日第十二届全国人民代表大会常务委员会
第二十六次会议修正）。
4. 《中华人民共和国增值税暂行条例》（1993 年 12 月 13 日中华人民共和国国
务院令第 134 号发布；2008 年 11 月 5 日国务院第 34 次常务会议修订通过，2008
年 11 月 10 日中华人民共和国国务院令第 538 号发布；2016 年 1 月 13 日国务院
第 119 次常务会议通过，2016 年 2 月 6 日中华人民共和国国务院令第 666 号发
布）。
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5. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》2008 年 12 月 18 日以财政部、
国家税务总局令第 50 号公布；2011 年 10 月 28 日财政部、国家税务总局令第 65
号修订和公布）。
6. 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36 号，财政部、
国家税务总局，2016 年 3 月 23 日）。
7. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代
表大会常务委员会第八次会议通过；根据 2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表
大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉
的决定》第一次修正；根据 2009 年 8 月 27 日第十一届全国人民代表大会常务委
员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正；根据 2019 年 8 月 26
日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共
和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正）。
8. 《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日由第十届全国人民代表大会
第五次会议通过，自 2007 年 10 月 1 日起施行）
9. 其他相关法律、法规和规范性文件。
（二）评估准则依据
1. 《资产评估准则——基本准则》（财资[2017]43 号）。
2. 《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30 号）。
3. 《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36 号）。
4. 《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35 号）。
5. 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33 号）。
6. 《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协[2019]35 号）。
7. 《资产评估执业准则——企业价值》（中评协[2018]38 号）。
8. 《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38 号）。
9. 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46 号）。
10. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47 号）。
11. 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48 号）。
（三）资产权属依据
1. 委托人及被评估企业提供的《企业法人营业执照》、《公司章程》以及
相关工商登记信息资料。
2. 被评估企业提供的《不动产权证书》等资料。
3. 其他与被评估企业资产的取得、使用等有关的会计凭证及其他资料。
（四）取价依据
1. 被评估企业提供的与评估对象有关的经营管理资料和财务会计记录及财
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务报告。
2. 评估人员现场调查记录及收集的其他相关价格信息资料。
3. 被评估企业所在行业的有关国家宏观、区域市场等统计分析资料。
4. 同花顺 iFinD 资讯金融终端。
5. 与本次评估有关的其他参考资料。
（五）其他参考资料
1. 被评估企业提供的与评估对象有关的备查簿、审计报告等。
2. 被评估企业提供的资产评估申报表。
3. 其他参考资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
本次评估选用的评估方法为资产基础法。
（二）评估方法的选择说明
企业价值评估的基本方法主要有市场法、收益法和资产基础法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案
例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象
价值的评估方法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表
为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评
估方法。
由于目前国内资本市场缺乏与被评估企业类似或相近的可比上市公司；非上
市公司的股权交易市场不发达且交易信息不公开，缺乏或难以取得类似企业相对
完整的股权交易案例，故本次评估不宜采用市场法评估。
目前，「绍兴新美心」财务报表显示已无实质性经营。我们认为，在评估基
准日条件下对其未来收益、收益期限和风险难以进行相对合理的预测和估计，故
本次评估不适宜采用收益法。
尽管「绍兴新美心」因历史原因存在部分无法核查的往来款项，但其主要、
重大资产拥有完整的会计记录信息，能够合理评估各项资产、负债的价值，适宜
采用资产基础法进行评估。
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三种
评估基本方法的适用条件，本次评估选用的评估方法为资产基础法。
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（三）资产基础法应用概要
根据企业价值评估中资产基础法的含义和依据本次评估目的确定的评估对
象及其相对应的评估范围，本次企业价值评估的基本模型为：
股东全部权益价值=各项资产的价值之和-各项负债的价值之和
各类资产和负债具体的评估方法简述如下：
1. 流动资产
流动资产评估范围包括货币资金、应收账款和其他应收款。
（1）货币资金
申报的货币资金具体指银行存款。
对银行存款的账面金额进行核实，人民币资金以核实后的账面价值确定评估
价值。
（2）应收类款项
包括应收账款和其他应收款。
该等应收款项的债务人涉及关联方（「浙江新美心」）与非关联方。评估专
业人员通过与「绍兴新美心」财务人员访谈，发现该等往来款中，存在因账龄过
长，相关原始凭证、涉及的经济合同文件等重要资料无法核实的事项，评估人员
难以获取非关联方应收款项发生的时间及欠款方信用情况。本次评估，参照审计
后的坏账准备金额预计应收款项的风险损失。
（3）其他流动资产
申报的其流动资产指可抵扣进项税。
评估人员了解了可抵扣进项税额的形成原因并进行核实，以核实后的账面价
值确定评估价值。
2. 非流动资产
申报的非流动资产涉及固定资产——房屋建筑物（房地产）。
具体指「绍兴新美心」名下位于浙江省宁波市北仓区戚家山“港城嘉苑”8
套住宅商品房，建筑面积合计 1,166.90 ㎡。该房地产系「绍兴新美心」股东「浙
江新美心」以实物资产出资方式投入。「浙江新美心」曾委托本公司以 2020 年
10 月 31 日为评估基准日对上述房地产进行评估并出具了《浙江新美心食品工业
有限公司拟进行出资所涉及的其名下“港城嘉苑”8 套住宅商品房资产评估报告》
（鹏信资估报字[2020]第 178 号，以下简称「房地产评估报告」）。
以上「房地产评估报告」中，本公司评估专业人员通过实地勘察及市场调查，
考虑被评估房地产所在区域或同一供需圈内，存在较多可资比较的房地产交易案
例，故选用采用市场法进行评估并发表价值意见。
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评估人员经分析认为，就本次评估基准日而言，当地房地产的市场交易状况
与 2020 年 10 月相较并未发现存在显著变动，故本次评估引用上述「房地产评估
报告」中的评估结果作为纳入评估范围内固定资产——房屋建筑物（房地产）的
评估值。
3. 各项负债
「绍兴新美心」申报的负债为其他应付款，其业务内容为应付的装修费。
评估专业人员向企业了解应付款项形成的原因，但由于账龄过长，相关记账
凭证和经济合同文件资料无法核查，出于谨慎性原则，本次评估值按账面值保留。
八、评估程序实施过程和情况
（一）明确资产评估业务基本事项
通过向委托人了解总体方案，明确委托人和其他资产评估报告使用人、被评
估企业、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估报
告使用范围、资产评估报告提交时间及方式等资产评估业务基本事项。
（二）订立资产评估委托合同
根据了解的资产评估业务基本情况，本公司对自身专业胜任能力、独立性和
业务风险进行综合分析和评价，最终决定与委托人订立资产评估委托合同。
（三）编制资产评估计划
根据评估项目的具体情况，由项目负责人编制资产评估计划，对评估项目的
具体实施程序、时间要求、人员分工做出安排，并将资产评估计划报经本公司相
关人员审核批准。
（四）现场调查
根据批准的资产评估计划，评估人员进驻被评估企业进行现场调查工作，主
要包括调查了解影响被评估企业经营的宏观、区域经济因素和被评估企业所在行
业现状与发展前景以及被评估企业的业务情况与财务情况等。
（五）收集整理评估资料
根据评估工作的需要，评估人员收集与本次评估相关的各种资料与信息，包
括与被评估企业相关的经营资料、财务资料、资产权属证明材料、相关产品的市
场信息、行业信息等。
（六）评定估算形成评估结论
根据现场调查情况和所收集的评估资料，结合评估对象的实际状况和特点，
选择相应的评估方法，对评估对象的市场价值进行评定估算，在此基础上形成评
估结论。
（七）编制出具评估报告
项目负责人（本报告的签字资产评估师）在以上工作的基础上编制资产评估
报告，经本公司内部审核通过后，出具资产评估报告并提交给委托人。
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（八）整理归集评估档案
评估人员对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整理，形成资产评
估档案。
九、评估假设
本资产评估报告所载评估结论的成立，依赖于以下评估假设，包括评估基准
假设和评估条件假设：
（一）评估基准假设
1. 交易基准假设
假设评估对象或所有被评估资产于评估基准日处在市场交易过程中，资产评
估专业人员根据评估基准日的市场环境和评估对象或所有被评估资产的交易条
件等模拟市场进行相应的价值估计或测算。
2. 持续经营假设和继续使用基准假设
假设被评估企业持续经营。
假设被评估企业名下的所有资产均按照目前的用途和使用的方式、规模、频
度、环境等情况继续使用。
3. 公开市场基准假设
假设评估对象或所有被评估资产于评估基准日处在的交易市场是公开市场。
公开市场是指至少符合下列条件的交易市场：（1）市场中有足够数量的买者且
彼此地位是平等的，所有买者都是自愿的、理性的且均具有足够的专业知识； 2）
市场中有足够数量的卖者且彼此地位是平等的，所有卖者都是自愿的、理性的且
均具有足够的专业知识；（3）市场中所有买者和所有卖者之间的地位也是平等
的；（4）市场中的所有交易规则都是明确的且是公开的；（5）市场中所有买者
和所有卖者均充分知情，都能够获得相同且足够的交易信息；（6）市场中所有
交易行为都是在足够充分的时间内自由进行的，而非强制或不受限制的条件下进
行的。
（二）评估条件假设
1. 评估外部条件假设
假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，与被
评估企业相关的业务所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；假设有关利
率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用、融资条件等不发生重大变化；假
设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对被评估企业及其对应的经济体造
成重大不利影响。
2. 对委托人和/或相关当事人所提供的评估所必需资料的的假设
假设委托人和/或相关当事人（指依照国家有关法律法规、评估准则等之相
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关规定和评估目的所对应的经济行为的要求，负有提供评估所必需资料的责任和
义务的单位及其工作职员，包括但不限于：评估对象的产权持有人或其实际控制
人；被评估企业及其关联方；与评估对象及其对应的评估范围内的资产或负债相
关的实际占有者、使用人、控制者、管理者、债权人、债务人等）所提供的评估
所必需资料（包括但不限于资产评估明细表申报评估信息、与评估对象及其对应
评估范围所涵盖的资产负债或被评估企业有关的经营数据和信息、相关财务报告
和资料及其他重要资料等）是真实的、完整的、合法的和有效的。
本次评估在很大程度上依赖委托人和/或相关当事人所提供的有关本次评估
所必需的资料。尽管委托人和/或相关当事人已向本公司承诺其所提供的资料是
真实的、完整的、合法的和有效的，且本公司评估专业人员在现场调查过程中已
采取包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等方式进行了我
们认为适当的抽查验证并在本资产评估报告中对相关情况进行了说明，但并不代
表我们对其准确性作出任何保证。
3. 对从与委托人和相关当事人以外的其他方面所获取的资料的的假设
假设本次评估从与委托人和相关当事人以外的其他方面所获取的资料能够
合理反映相应的市场交易逻辑，或市场交易行情，或市场运行状况，或市场发展
趋势等。对本次评估引用的与价格相关的标准、参数等，我们均在本资产评估报
告中进行了如实披露。
4. 有关评估对象及与其相关的重要资产的法律权属的假设
除本资产评估报告中另有陈述、描述和考虑外，评估对象及所有被评估资产
的取得、使用、持有等均被假设符合国家法律、法规和规范性文件的规定，即其
法律权属是明确的。
本次评估是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象及所有被
评估资产的法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。我们
不对评估对象及所有被评估资产的法律权属提供任何保证。
5. 其他假设条件
1.除在本资产评估报告中另有说明外，以下情况均被假设处在正常状态下：
①所有不可见或不便观察的资产或资产的某一部分如埋藏在地下的建筑物基础
和管网、放置在高压电附近的设施设备、不宜拆封的资产以及在我们实施现场查
看时仍在异地作业或暂未作业的资产均被认为是正常的；②所有实物资产的内部
结构、性能、品质、性状、功能等均被假设是正常的；③所有被评估资产均被假
设是符合法律或专业规范等要求而记录、保管、存放等，因而其是处在安全、经
济、可靠的环境之下，其可能存在的危险因素均未列于本次评估的考虑范围。
尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的现场调查，这种调查工
作仅限于对被评估资产可见部分的观察，以及相关管理、使用、维护记录之抽查
和有限了解等。我们并不具备了解任何实体资产内部结构、物质性状、安全可靠
等专业知识之能力，也没有资格对这些内容进行检测、检验或表达意见。
2.对各类资产的数量，我们进行了抽查核实，并在此基础上进行评估。对下
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列资产的数量，我们按以下方法进行计量：①对货币资金，我们根据调查时点获
取的数据推算评估基准日的数据；②对房地产，我们以相关法律文书（如产权证、
购买合同等）所载数量进行评估；③除特别事项说明外，对债权债务，我们根据
相关合同、会计记录等资料确定其数量。
十、评估结论
综上所述，我们认为，除本资产评估报告所载明的特别事项说明外，在本资
产评估报告所载明的评估目的、价值类型和评估假设条件下，采用资产基础法评
估的「绍兴新美心」于评估基准日 2020 年 11 月 30 日的评估结果如下：
总资产账面价值 1,403.78 万元，评估值 1,465.79 万元，评估增值 62.01 万元，
增值率 4.42%。总负债账面价值 2.00 万元，评估值 2.00 万元，无评估增减值变
动。股东全部权益账面价值 1,401.78 万元，评估值 1,463.79 万元，评估增值 62.01
万元，增值率 4.42%。
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
流动资产 1 84.73 84.73 - -
非流动资产 2 1,319.05 1,381.06 62.01 4.70
其中：可供出售金融资产 3 - - - -
持有至到期投资 4 - - - -
长期股权投资 5 - - - -
投资性房地产 6 - - - -
固定资产 7 1,319.05 1,381.06 62.01 4.70
无形资产 8 - - - -
商誉 9 - - - -
长期待摊费用 10 - - - -
递延所得税资产 11 - - - -
资产总计 12 1,403.78 1,465.79 62.01 4.42
流动负债 13 2.00 2.00 - -
非流动负债 14 - - - -
负债总计 15 2.00 2.00 - -
净 资 产 16 1,401.78 1,463.79 62.01 4.42
即：采用资产基础法评估的「绍兴新美心」股东全部权益于评估基准日 2020
年 11 月 30 日的市场价值为：1,463.79 万元人民币（大写：人民币壹仟肆佰陆拾
叁万柒仟玖佰元整）。
本资产评估报告所载评估结论，未考虑股权流动性因素可能对股东全部权益
价值的影响。
十一、特别事项说明
评估报告所载评估结果仅反映评估对象在本次评估目的、价值类型、评估基
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准和评估假设条件下，根据有关经济原则确定的市场价值。我们认为：我们在评
估过程中发现的以下事项可能会影响评估结论，但在目前情况下我们无法估计其
对评估结果的影响程度。谨提请评估报告使用人和阅读人注意。
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形
本次评估中，未发现权属资料不全面或者存在瑕疵的情形。
（二）未能获取的其他关键资料情况
「绍兴新美心」申报的应收账款、其他应收款和其他应付款中，存在因账龄
过长，相关原始凭证、涉及的经济合同文件等重要资料无法核实的事项。
（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素
本次评估中，未发现可能对评估结果产生影响的法律、经济等未决事项。
（四）重要的利用专家工作及相关报告情况
本次评估中，对纳入评估范围内的固定资产——房屋建筑物（房地产）的评
估值引用了本公司以 2020 年 10 月 31 日为评估基准日出具的《浙江新美心食品
工业有限公司拟进行出资所涉及的其名下“港城嘉苑”8 套住宅商品房资产评估
报告》（报告编号：鹏信资估报字[2020]第 178 号）中的评估结论。
（五）重大期后事项
本次评估中，未发现影响评估结论的重大期后事项。
（六）评估程序受限有关情况和采取的弥补措施及对评估结论影响的情况
除另有说明外，本次评估未发现评估程序受到限制的情形。
（七）其他需要说明的事项
本公司未受托调查与被评估资产相关的经营业务现有或预计盈利有关的任
何财务数据。本公司假设该等资产能够得到有效使用且在可预见的将来为资产所
有者提供合理回报。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）本资产评估报告的使用范围
1. 本资产评估报告使用人的范围限制：本资产评估报告使用人限于且仅限
于委托人和法律、行政法规规定的本资产评估报告使用人使用；除此之外，其他
任何机构和个人均不得成为本资产评估报告的使用人。
2. 本资产评估报告的用途或使用目的的范围限制：本资产评估报告使用人
应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的评估目的使用本资产评估
报告，即本资产评估报告只能按照法律、行政法规规定用于本资产评估报告所载
明的评估目的所对应的经济行为，除此之外，其他任何情形均不得使用本资产评
估报告。
3. 本资产评估报告所载评估结论的使用有效期的范围限制：评估结论仅在
评估报告载明的评估基准日成立。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产
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状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。通常，只有当评估基准日与经
济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。
4. 本资产评估报告的摘抄、引用或者披露的限制：未经本公司书面同意，
本资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规
规定和资产评估委托合同另有规定的除外。
（二）超使用范围使用本资产评估报告的责任说明
资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和上述载明的使用范围使用
本资产评估报告的，本公司及签字资产评估师不承担责任。
（三）本资产评估报告的其他使用限制说明
1. 本资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等同
于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
2. 本资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设条件，当使用本资
产评估报告所载评估结论时的实际情况与评估基准日的情况或者本资产评估报
告所载评估假设条件不再相符时，通常情况下，评估结论也不会成立。
3. 本资产评估报告使用人应当关注特别事项说明，并在实施评估目的所对
应的经济行为过程中采取相应的措施。
十三、资产评估报告日
本公司资产评估师吴旭、石永刚于 2020 年 12 月 10 日形成最终专业意见，
并签署本资产评估报告。
本资产评估报告所附若干附件，系本资产评估报告的组成部分。
（以下无正文）
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（本页无正文，为资产评估报告签署页）
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 资产评估师：
中国深圳
二〇二〇年十二月十日 资产评估师：
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资产评估报告附件
附件一：评估对象所涉及的主要权属证明资料（复印件）；
附件二：委托人和被评估企业的承诺函（复印件）；
附件三：委托人和被评估企业营业执照（复印件）；
附件四：本公司及签字资产评估师的的备案文件或者资格证明文件（复印件）；
附件五：资产评估明细表。
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附件一：评估对象所涉及的主要权属证明资料（复印件）
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附件二：委托人/相关人的承诺函（复印件）
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附件三：委托人和被评估企业营业执照（复印件）
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浙江新美心食品工业有限公司
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绍兴新美心食品有限公司股东全部权益资产评估报告附件
附件四：本公司及签字资产评估师的的备案文件或者资格证明文件（复印
件）
1.深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司的营业执照（复印件）
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2.深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司的登记备案文件（复印件）
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3.深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司证券期货相关业务评估资
格证书（复印件）
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4.签字资产评估师的职业资格证书登记卡（复印件）
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附件五：资产评估明细表
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附录：资产基础法应用说明
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表
为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评
估方法。
根据企业价值评估中的资产基础法的含义和依据本次评估目的确定的评估
对象及其相对应的评估范围，本次「绍兴新美心」之企业价值评估的基本模型为：
股东全部权益价值=各项资产的价值之和-各项负债的价值之和
即分别根据各类资产和负债具体情况选择相应的评估方法进行评估，然后根
据上述模型计算评估对象的价值。
一、流动资产评估技术说明
流动资产包括货币资金、应收账款和其他应收款。
（一）货币资金
货币资金具体指银行存款。
银行存款账面价值为 5.52 元，币种均为人民币。评估人员根据企业提供的
银行对账单及银行存款申报表，与银行对账单的评估基准日余额相核对，银行人
民币存款以核实后账面价值确定评估价值。
经上述评估程序后，「绍兴新美心」货币资金账面值为 5.52 元，评估值为
5.52 元，无评估增减值变化。
（二）应收账款和其他应收款
应收账款账面余额为 315,199.66 元，计提坏账准备 23,053.65 元，账面价值
为 292,146.01 元。主要为应收的销售款。
其他应收款账面余额 78,779.19 元，计提坏账准备 27,041.97 元，账面价值为
51,737.22 元，主要是往来款和房屋押金。
上述应收款项的债务人涉及关联方（「浙江新美心」）与非关联方。评估专
业人员通过与「绍兴新美心」财务人员访谈，发现该等往来款中，存在因账龄过
长，相关原始凭证、涉及的经济合同文件等重要资料无法核实的事项，评估人员
难以获取非关联方应收款项发生的时间及欠款方信用情况。本次评估，参照审计
后的坏账准备金额预计应收款的风险损失。
应收账款账面价值 292,146.01 元，评估值 292,146.01 元，无评估增减值；
其他应收款账面价值 51,737.22 元，评估价值 51,737.22 元，无评估增减值。
（三）其他流动资产
「绍兴新美心」申报的其他流动资产主要是指可抵扣的进项税，评估人员了
解了可抵扣进项税的形成原因并进行核实，以核实后的账面值作为评估值。
其他流动资产账面价值为 503,433.62 元，评估价值为 503,433.62 元，评估
无增减值变动。
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二、非流动资产——房地产评估技术说明
「绍兴新美心」申报的非流动资产涉及固定资产——房屋建筑物（房地产）。
具体指「绍兴新美心」名下位于浙江省宁波市北仓区戚家山“港城嘉苑”8
套住宅商品房，建筑面积合计 1,166.90 ㎡。根据中兴财光华会计师事务所（特殊
普通合伙）出具的中兴财光华审验字（2020）第 213130 号《验资报告》：上述
房地产系「绍兴新美心」股东「浙江新美心」以实物资产出资方式投入，8 套住
宅商品房的评估价值为人民币 13,810,600.00 元，全体股东确认的价值为人民币
13,693,900.00 元。截至评估基准日，该等房地产账面原值 13,190,466.38 元，账
面净值 13,190,466.38 元，其账面值组成不包含相关交易税费。
目前，「绍兴新美心」已就该等房地产办理房地产产权变更登记。具体情况
如下表所示：
序号 不动产证号 物业名称 房屋用途 位置 建筑面积（㎡）建筑结构
浙（2020）北仑区 港城嘉苑 浙江省宁波市
1 住宅、储藏室 132.91 钢混结构
不动产权第 0052585 号 11 幢 101 室 北仓区戚家山
浙（2020）北仑区 港城嘉苑 浙江省宁波市
2 住宅、储藏室 128.95 钢混结构
不动产权第 0052593 号 11 幢 102 室 北仓区戚家山
浙（2020）北仑区 港城嘉苑 浙江省宁波市
3 住宅、储藏室 132.45 钢混结构
不动产权第 0052595 号 11 幢 201 室 北仓区戚家山
浙（2020）北仑区 港城嘉苑 浙江省宁波市
4 住宅、储藏室 128.95 钢混结构
不动产权第 0052586 号 11 幢 202 室 北仓区戚家山
浙（2020）北仑区 港城嘉苑 浙江省宁波市
5 住宅、储藏室 135.23 钢混结构
不动产权第 0052592 号 11 幢 301 室 北仓区戚家山
浙（2020）北仑区 港城嘉苑 浙江省宁波市
6 住宅、储藏室 131.23 钢混结构
不动产权第 0052587 号 11 幢 302 室 北仓区戚家山
浙（2020）北仑区 港城嘉苑 浙江省宁波市
7 住宅、储藏室 191.79 钢混结构
不动产权第 0052594 号 11 幢 401 室 北仓区戚家山
浙（2020）北仑区 港城嘉苑 浙江省宁波市
8 住宅、储藏室 185.39 钢混结构
不动产权第 0052596 号 11 幢 402 室 北仓区戚家山
「浙江新美心」曾委托本公司以 2020 年 10 月 31 日为评估基准日对上述房
地产进行评估并出具了《浙江新美心食品工业有限公司拟进行出资所涉及的其名
下“港城嘉苑”8 套住宅商品房资产评估报告》（鹏信资估报字[2020]第 178 号，
以下简称「房地产评估报告」）。
以上「房地产评估报告」中，本公司评估专业人员通过实地勘察及市场调查，
考虑被评估房地产所在区域或同一供需圈内，存在较多可资比较的房地产交易案
例，故选用采用市场法进行评估并发表价值意见。
评估人员经分析认为，就本次评估基准日而言，当地房地产的市场交易状况
与 2020 年 10 月相较并未发现存在显著变动，故本次评估引用上述「房地产评估
报告」中的评估结果作为纳入评估范围内固定资产——房屋建筑物的评估值。
固定资产账面值 13,190,466.38 元，评估值 13,810,600.00 元，评估增值
620,133.6 元，增值率 4.70%。
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浙江新美心食品工业有限公司
拟进行股权转让所涉及的
绍兴新美心食品有限公司股东全部权益资产评估报告附录
三、流动负债评估技术说明
「绍兴新美心」申报的流动负债为其他应付款，账面值 20,000.23 元，其业
务内容为应付的装修费。
评估专业人员向企业了解应付款项形成的原因，但由于账龄过长，相关记账
凭证和经济合同文件资料无法核查，出于谨慎性原则，本次评估值按账面值保留。
四、资产基础法评估结果
经上述资产基础法评估后，「绍兴新美心」于评估基准日 2020 年 11 月 30
日的评估结果如下：
总资产账面价值 1,403.78 万元，评估值 1,465.79 万元，评估增值 62.01 万元，
增值率 4.42%。总负债账面价值 2.00 万元，评估值 2.00 万元，无评估增减值变
动。股东全部权益账面价值 1,401.78 万元，评估值 1,463.79 万元，评估增值 62.01
万元，增值率 4.42%。
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
流动资产 1 84.73 84.73 - -
非流动资产 2 1,319.05 1,381.06 62.01 4.70
其中：可供出售金融资产 3 - - - -
持有至到期投资 4 - - - -
长期股权投资 5 - - - -
投资性房地产 6 - - - -
固定资产 7 1,319.05 1,381.06 62.01 4.70
无形资产 8 - - - -
商誉 9 - - - -
长期待摊费用 10 - - - -
递延所得税资产 11 - - - -
资产总计 12 1,403.78 1,465.79 62.01 4.42
流动负债 13 2.00 2.00 - -
非流动负债 14 - - - -
负债总计 15 2.00 2.00 - -
净 资 产 16 1,401.78 1,463.79 62.01 4.42
即：采用资产基础法评估的「绍兴新美心」股东全部权益于评估基准日 2020
年 11 月 30 日的市场价值为：1,463.79 万元人民币（大写：人民币壹仟肆佰陆拾
叁万柒仟玖佰元整）。
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