2012 年房地产可售货量充足,其中大部分为今年可结算的保障房项目,收入确定性高。2012 年公司可售货量约21 亿,其中保障房项目南馨佳苑和华新镇动迁安置项目预计达到17 亿左右。按50%去化率进行估计,预计地产收入可达9 亿左右,毛利润约为1.75 亿。 商业地产出租率高达90%以上,2012 年租金收入稳定在1 亿元左右。公司下属三大商业地产项目(科技京城、赛格广场和弘浦商业)2011 年合计租金收入为1.32 亿,公司权益租金收入为1.01 亿元,同比下降0.56%。预计公司未来将继续保持90%以上出租率,并提高租金收缴率达95%以上,2012 年收入将上升至1.14 亿同比2011 年增长13%。 金融股权价值含金量高,公司参股的中泰信托为公司提供稳定利润:公司金融牌照丰富,拥有29.97%中泰信托股权,43.75%瑞奇期货以及100%控股华闻期货,保守按2011 年信托3.5 倍PB 和期货2 倍PB 进行估算,公司参股金融这块每股价值约为5.7 元。目前,公司的主要利润来源于参股金融的投资收益,2010 年、2011 年投资收益占公司净利润的比例更是高达80%以上,中泰信托占公司投资收益的50%左右的权重。预计2012 年、2013 年公司净利润仍将以参股金融投资收益为主,为公司贡献EPS 约0.4 元。 金融+地产提供安全边际,维持“增持”评级:经估算,公司2012 年~2014年,公司EPS 分别为0.47 元、0.58 元和0.67 元,其中金融股权每股价值5.7元,地产RNAV 为11.34 元(出租+租赁),给予地产RNAV30%折扣,则公司理论价值约13.6 元,考虑到大股东可能变更而带来的公司治理进一步改善因素,我们看好公司的价值和未来的发展,因此给予“增持”评级。

我们看好公司未来商业地产资产价值以及金融股权投资业务,维持增持评级。 公司12年、13年EPS预计为0.46元和0.52元。地产每股RNAV为6.61元,给予30%折价,加上金融股权每股价值7.10元,公司合理价值为11.73元较目前股价尚有34%空间。维持增持评级。

2011年1-9月业绩概述:报告期内公司实现营业总收入6.14亿元,同比增长113.08%,其中营业收入6.03亿元,同比增长124.09%,实现归属母公司净利润2.08亿元,同比增长31.13%,实现基本每股收益0.371元。 基本面概述:公司是上海房地产开发企业,主要经营房地产开发和销售、房地产租赁等业务,公司主要地产项目集中在上海地区,嘉兴市也有若干项目。另外公司持有的金融股权类的优质资产每年也为公司带来一定规模收益。 房地产项目结算增加营业收入:公司第三季度实现怡隆项目的结算并确认收入,使得前三季度营业收入同比增幅较大。另外项目储备较为丰富,住宅开发项目有4个,分别是南汇航头“南馨佳苑”经济适用房项目、青浦华新2号配套商品房项目、青浦徐泾北(华新拓展)B快项目和普陀“怡佳公寓”项目;公司的出售类商业地产有北外滩“浦江国际金融广场”项目、嘉兴“海派秀城”公寓式酒店项目和嘉兴“科技京城“商办园项目,各个项目的建设工作进展顺利;房产租赁方面,为公司贡献租金收入的持有型房产主要是上海科技京城、赛格市场和弘浦商业,因为租赁收入波动不大,租金收入一直是公司稳定的利润来源。报告期内公司竞得佘山西侧千新公路一号地块,为公司补充了土地储备。 预收账款保障业绩:报告期末公司预收账款2.96亿元,较年初增长526.68%,主要是怡隆项目预收客户购房款增加。 预收账款基本锁定了今年以及下一年的业绩。 资金较为充裕:报告期末公司账面资金9.63亿元,较年初减少19.53%,账面资金/(短期借款+一年内非流动负债)为9.55,而年初这一值为4.38,剔除预收账款后的资产负债率为51.58%,随着怡隆项目销售资金继续回笼,公司资金方面将较为充裕。 金融股权投资贡献收益:公司持有非上市金融企业股权为公司带来可观的投资收益,公司持有中泰信托29.97%的股权,华闻期货100%股权和江苏瑞奇期货43.75%的股权。华闻期货受益于股指期货的推出,每年为公司带来可观的手续费和佣金收入。 盈利预测与投资评级:我们预测公司2011年、2012年可分别实现每股收益0.42元和0.48元,对应的动态市盈率分别为20倍和18倍,维持公司“增持”的投资评级。

公司今日公布三季报业绩,前三季度合计营业收入为6.14亿元,净利润为2.1亿,同比分别增长113%和30.8%,每股收益为0.371元,公司营业收入增长较快主要是公司普陀区怡隆项目实现销售收入结转5亿元所致。 房地产住宅投资稳健至上保障性住房为投资重点:公司作风稳健,住宅开发方面,主要依托保障房业务,适当参与商品房开发,按建筑面积计算,目前已开发的4个项目中保障性住房(包括经适房和动迁安置房)与商品房的面积之比为12.42:1,保障房项目业绩贡献较为稳定,预计2011年、2012年,保障房项目可为公司回笼现金4.6亿和6.8亿,创造净利润值分别为1.36亿和1.94亿,利润率较高的原因是公司主要参与毛利水平相对较高的配套商品房,经适房的参与比例较低。 公司踏准房地产与资本市场双周期,低价“加仓“,提高项目收益水平:公司在09年低迷时期以5.9%的低融资成本获取了10亿的债务融资,并以2.44亿元购得上海黄金地段北外滩浦江国际金融广场55%股权,根据申万测算,北外滩商业地产平均租金为5元/平米/天,可租面积保守估计为8.4万(70%的建筑面积),出租比例90%来计算,公司2013年开始每年可获取净租金7484.4万元,租金回报率为31%,远高于上海高档甲级写字楼7.6%的平均水平,而公司2010年租金收入约为2.8亿,单个项目将提升该房地产租赁业务26%。 金融牌照完整,间接分享金融改革和创新的盛宴:公司直接间接控股期货、信托和基金公司,牌照种类丰富,能够充分享受我国金融改革和创新的大蛋糕。 维持增持评级:公司11年、12年EPS分别预计为0.46元和0.60元,地产每股RNAV为11元,给予30%折价,加上金融股权业务每股价值3元,公司合理价值大约在10.7元左右,目前尚有26%上涨空间,因此维持增持评级。

本期经营数据:公司报告期内实现营业收入1.05亿元,同比减少53.54%,实现归属母公司净利润1.27亿元,同比增长38.86%,每股收益0.2261元。公司报告期内减收增利,主要由于报告期商品房销售收入同比减少,而投资收益同比增幅较大。 公司基本面概述:公司是上海房地产开发企业,主要经营房地产开发和销售、房地产租赁等业务,公司主要地产项目集中在上海地区,嘉兴市也有若干项目。另外公司持有的金融股权类的优质资产每年也为公司带来一定规模收益。 房地产业务收入同比减少,租赁收入增长:公司的住宅开发项目有4个,分别是南汇航头“南馨佳苑”经济适用房项目、青浦华新2号配套商品房项目、青浦徐泾北(华新拓展)B快项目和普陀“怡佳公寓”项目,其中南馨佳苑报告期末已基本完成竣工决算并进行了销售前期准备工作;青浦华新2号地块的配套商品房项目的建设正按时间节点顺利推进;青浦徐泾北B快项目正在进行前期准备,年内有望开始动工;普陀“怡佳公寓”项目目前已经进入销售程序;“南馨佳苑”和“怡佳公寓”将在2011年下半年逐步实现收益;公司的出售类商业地产有北外滩“浦江国际金融广场”项目、嘉兴“海派秀城”公寓式酒店项目和嘉兴“科技京城“商办园项目,各个项目的建设工作进展顺利;房产租赁方面,为公司贡献租金收入的持有型房产主要是上海科技京城、赛格市场和弘浦商业,因为租赁收入波动不大,租金收入一直是公司稳定的利润来源。另外公司竞得佘山西侧千新公路一号地块,为公司补充了土地储备。 金融股权投资贡献收益:公司持有非上市金融企业股权为公司带来可观的投资收益,公司持有中泰信托29.97%的股权,华闻期货100%股权和江苏瑞奇期货43.75%的股权。华闻期货受益于股指期货的推出,每年为公司带来可观的手续费和佣金收入,报告期内华闻期货实现成交量159万手,净利润247万元。 盈利预测和投资评级:我们预测公司2011年和2012年可分别实现每股收益0.42元和0.48元,对应的动态市盈率分别为25倍和21倍,维持公司“增持”的投资评级。