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万科A 房地产业 2022-05-16 18.00 24.74 31.46% 19.60 8.89% -- 19.60 8.89% -- 详细
2022年 5月 10日,公司微信平台公告与广州市政府签署战略合作框架协议,双方将在城市更新、保障性租赁住房、城市物业智能服务、城市开发建设、智慧冷链物流、养老服务、酒店与度假等方面加强合作。 多元业务能力备受重视,协同主业价值有望释放。综合本次协议签署,以及 2021年 8月与上海市政府签署战略合作框架协议来看,公司在城市更新、物业管理、长租公寓、物流等业务上的多元化能力备受重视,并与政府在非住业态上日益多样的诉求相匹配。根据公司公告,2021年万物云/商业/长租公寓/物流地产分别同比增长32.1%/20.6%/13.9%/68.9%,2022年一季度商业/长租公寓/物流地产增速分别为17.6%/12.8%/39.0%,多元业务快速发展,经营表现稳步提升。截至 3月末,公司城市更新项目总计容面积达 534.7万平方米。我们认为,多元化优势将助力公司在解决“政府所需”方面扮演重要角色,特别是核心城市土拍利润空间趋薄的背景下,多元业务有望在加速自身拓展的同时,更好地协同开发业务获取低地价资源。 业绩重回增长区间,毛利率有望企稳。公司一季度实现营收 626.7亿元,同比增长0.6%,归母净利润 14.3亿元,同比增长 10.6%,业绩重回增长区间;期内公司开发业务毛利率(不含土增税)为 17.1%,2021年全年为 17.8%。2022年 1-4月公司累计实现合同销售额 1,373.4亿元,同比降低 40.1%,优于百强房企累计同比降幅(-50.5%)。我们认为随着政策放松力度加大,销售市场有望复苏,叠加公司毛利率见底、多元业务协同拿地进一步打开利润空间,公司未来盈利增长可期。 资债结构安全稳健,融资成本优势明显。一季度末公司在手货币资金 1,417.8亿元,现金短债比 2.6、剔预资产负债率 68.1%、净负债率 34.6%,三道红线指标维持绿档。公司 1-2月分三次发行 80亿元 3年期中期票据,票面利率区间 2.95%-3.00%; 3月发行 19.9亿元公司债,其中 3年期品种的票面利率为 3.14%,5年期品种为3.64%,融资成本处于行业低位,将助力公司渡过行业低迷期并获得发展先机。 维持买入评级,维持目标价 24.74元。我们预测公司 22-24年 EPS为 2.21/2.41/2.66元,维持上次估值方式,可比公司 22年 PE 为 8.6X,给予 30%估值溢价,对应 22年 PE 为 11.2X,对应目标价 24.74元。 风险提示:毛利率下滑超预期。销售市场恢复不及预期。不动产经营存在不确定性。
万科A 房地产业 2022-05-12 18.50 25.20 33.90% 19.60 5.95% -- 19.60 5.95% -- 详细
事件:2022年5月10日,公司微信平台发布与广州市政府签署战略合作框架协议的公告。 投资要点签约广州市政府,继往开来深化合作:公司与广州市政府于5月9日签署战略合作框架协议。根据协议,双方将在城市更新、保障性租赁住房、城市物业智能服务、城市开发建设、智慧冷链物流、养老服务、酒店与度假等方面加强合作,并建立常态化沟通联络机制,推动合作事项落实。 持续发力城市更新,巩固增储能力:本协议提出,要强化公司与广州市政府在城市更新领域的合作。万科多年来一直积极布局城市更新赛道,在大湾区、长三角等地接连落子项目,成功开发深圳龙岗万科广场(原龙岗新老西村)、万科公园里(原龙岗樟树布村)、广州万科城市之光(原黄埔文冲村)、上海万科哥伦比亚公园(原长宁哥伦比亚社区)等旧改项目,并于2021年3月组建南方区域城市更新公司,整合区域内各城市公司的旧改项目,集中力量加快项目熟化。城市更新涉及大量面向政府及当地业主的前期工作,要求房企在当地有较强的资源积累能力。我们认为,万科凭借常年位列行业头部的品牌影响力以及在旧改方面的成功经验,更容易对接政府资源,在城市更新领域进一步形成优势壁垒,巩固多元增储能力。 多条赛道快速发展,多元化优势更受政府青睐:除城市更新外,本协议还约定双方在“城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面”加强合作。 近年来,基于优化当地产业结构、创造可持续税源等方面的考虑,各地方政府在选择合作房企时愈加关注其非住板块能力。公司在物管、商业、长租、冰雪文旅等领域均已步入快速发展期(如万物云21年实现全口径收入240.4亿元,同比+32.1%,近十年年复合增长率超30%;物流板块21年实现收入31.6亿元,同比+68.9%)。我们认为,公司在多元化产业上的优势,有利于吸引各地政府加强相关产业合作,持续打造品牌影响力。 q聚焦核心城市,深耕一二线市场:万科董事会主席郁亮在本次协议签署座谈会上表示“万科高度重视在广州投资布局,未来将加快落实战略合作协议有关事项,积极参与广州建设和发展”。公司已于2021年7、8月及2022年4月先后与深圳盐田区政府、上海市政府、深圳福田区政府签订合作协议,约定在城市建设与服务领域开展深入合作。当前行业处于周期拐点,位于中西部及东北地区、人口净流出的三四线城市市场面临下行压力,而大湾区、长三角等核心城市群将依旧保持市场潜力。我们认为,公司后续将继续加强与一线、强二线城市的政府层面合作,深耕当地市场。 投资建议:买入。我们认为,公司拥有丰富的旧改项目成功经验和多元化的城市运营服务能力,可进一步强化与一二线核心城市政府的合作关系,有助于巩固非公开增储能力,提升新拓项目盈利水平。我们预计公司22-24年归母净利润为244、264、280亿元,对应EPS 为2.10、2.27、2.41元每股,考虑到公司稳健的基本盘和稳居行业龙头的综合开发实力,给予公司22年12倍PE 估值,对应目标价25.2元,维持“买入评级”。 风险提示:行业需求修复不及预期;城市更新项目拆迁难度超预期。
爱旭股份 房地产业 2022-05-12 21.10 -- -- 21.96 4.08% -- 21.96 4.08% -- 详细
事件:公司发布2021年年报及2022年一季报。2021年实现营业收入154.7亿元,同比+60.1%;归母净利润-1.3亿元,由盈转亏,同比-115.6%;扣非归母净利润-2.8亿,同比-150.5%;毛利率5.6%,同比-9.3pct。2021年亏损主要原因为硅料紧缺且带动产业链价格上涨,公司全年开工率不足且利润空间受到严重挤压。2022Q1公司实现营收78.3亿元,同比+160.3%,环比+83.2%;归母净利润2.3亿元,同比+125.8%,环比扭亏为盈;毛利率7.4%,同比-2.3pct,环比+1.6pct。公司2022年一季度业绩大幅改善。 2021年电池盈利能力下降,2022Q1明显改善:2021年,公司电池出货18.85GW(同比+43.2%),估算单瓦售价(不含税)约0.82元(同比+12%),单瓦毛利约4.6分(同比-58%),公司电池片价格涨幅不及硅片,导致业绩大幅下滑;2021年公司平均产能利用率仅 75.2%,同比下降约 18pct,也导致电池生产成本大幅增加。2022Q1估算公司出货约7.5-8GW(同/环比+94%/+40%),估算单瓦售价(不含税)约1.01元(同/环比+34%/+31%),单瓦毛利约7.5分(同/环比+3%/+67%),一季度电池片量价齐升,盈利明显改善。 启动大尺寸改造升级工作,ABC 电池预计2022Q3投产:PERC 产能方面,公司启动了义乌、天津基地改造工作,计划2022年6月前完成,改造完成后,公司 95%以上的电池产能均可生产182以上尺寸电池,可以有效满足大尺寸电池需求。ABC电池方面,珠海6.5GW 的ABC 电池量产项目预计2022年三季度可建成投产,公司ABC 电池的研发最高转换效率为 26.1%。到2022年底,公司电池产能将达到45GW,全年PERC 出货目标为30GW。 因业绩补偿将回购注销约44%股份,拟定增募资16.5亿元用于ABC 电池量产:5月6日,公司发布公告,公司2019年重大资产重组置入资产广东爱旭2019-2021年三年累计实现扣非归母净利润为7.9亿元,业绩承诺实现率为40.82%,业绩承诺方同意以所持公司股份进行业绩补偿,补偿股份总数为8.98股,占当前股份总数约44%,公司将以总价1元人民币回购并注销。5月10日,公司发布《2022年度非公开发行A 股股票预案(修订稿)》,拟募资16.5亿元用于珠海年产6.5GW电池建设项目。重大资产重组业绩补偿完成后,陈刚先生及其一致行动人合计持有公司23.0%的股份;此次定增完成后,陈刚及其一致行动人合计控制公司33.3%的股份,有助于进一步增强公司控制权的稳定性。 投资建议:公司已解决硅片供应连续性问题,连续生产得到充分保障,今年大尺寸电池由于产能紧俏盈利能力提升,叠加公司新技术将放量及硅料价格预期进入下降通道,公司2022年利润将大幅提升,预计公司2022年-2024年归母净利润分别为11.2亿元、25.7亿元、36.3亿元,相当于2022年35倍的动态市盈率,维持“买入-A”的投资评级。 风险提示:新技术扩产不及预期;电池片产品价格下跌;光伏装机需求不及预期。
金科股份 房地产业 2022-05-10 4.15 -- -- 4.25 2.41% -- 4.25 2.41% -- 详细
事项:公司公布2021年年报,全年实现营收1123.1亿元,同比增长28.1%;归母净利润36.0亿,同比降48.8%;2022Q1实现营收126.7亿元,同比增长2.2%,归母净利润为-2.9亿元,上年同期为4.6亿元;公司2021年度拟不派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。 平安观点:多因素致业绩下滑,毛利率短期承压。2021年公司营收同比增28.1%,但归母净利润同比降48.8%,主要因:1)受限价与地价上涨影响,2021年结算毛利率同比减少5.9pct 至17.2%,致毛利润降9.7亿元;2)楼市承压背景下,公司基于审慎原则计提资产减值21.6亿元,同比增427%;3)因联合营企业所开发项目收益减少,投资收益同比减少39%至7.9亿元;4)少数股东损益占比同比提升18.6pct 至46.2%。土地成本上升叠加公司2022Q1积极销售促进回款,2022Q1毛利率进一步下滑至10.7%,同比减少9.3pct,随着楼市逐步企稳与回暖,后续毛利率存在回升可能。 尽管销售费用率因销售推广力度加大而提高,但受益管理费用率降低,2021年期间费用率同比降0.5pct 至7.6%,2022Q1同比微增0.3pct。 2022Q1末公司合同负债与预收账款合计值1194.6亿元,为2021年营收1.1倍。 销售保持行业前二十,回款率创新高。公司2021年全口径销售金额1,840亿元,同比降17.6%,连续3年位列行业前二十;销售面积1,966万平,同比降12.2%,连续4年位列行业前十;其中华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南地区销售额占比分别为40.7%、19.8%、12.7%、11.7%、8.1%,区域布局日趋合理;全年实现销售回款1,853亿元,回款率达101%,创历史新高。2022Q1受疫情反复、楼市延续低迷等影响,公司全口径销售额211亿元,同比降57%。 坚持多元化投资,拿地保持谨慎。2021年公司积极坚持多元化拿地模式,新增土储总金额376亿元,建面976万平方,拿地销售金额比、拿地销售面积比20.4%、49.6%,较2020年(37.1%、83.2%)显著降低;其中通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取土储建面占比56%,新增土储建面中二三线(含新一线)城市占比约87%。楼市承压背景下,公司2022Q1未新增土储,保障现金流安全。2021年末公司总可售资源面积约6,591万平,土储资源仍较为充足,其中重庆、西南地区(不含重庆)、华东、华中分别占比24.6%、19.5%、18.6%、18.0%。 智慧服务能力居行业前列,商业、产业运营能力提升。金科服务作为西南第一的综合物业服务商,2021年全年实现营业收入59.7亿元,同比增长77%,归母净利润10.6亿元,同比增71%,合约管理面积达3.6亿平,在管面积2.4亿平,其中独立第三方占比约58%。2021年末金科商业在管项目80个,在管面积307万平,其中自持体量98万平,全年商业营业收入同比增长30%,EBITDA 同比增长32%。2021年末金科产业已布局22个城市,累计开发和管理园区28个,面积超过1300万平,入园的战略合作伙伴超过3000家,入园企业年产值超过2000亿元,建成并运营长沙科技新城、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊总部基地等标杆产业园区。 有息负债大幅压缩,融资渠道通畅。公司持续压缩有息负债规模,2021年末降至806.1亿元,同比压降170亿元,较2020年6月末最高峰值压降近300亿元;同时负债结构持续优化,2021年末公司银行融资余额占比52.0%,非银行金融机构占比降至24.5%,公开市场融资余额占比升至23.5%。2021年末公司披露净负债率69.5%,同比降5.6pct,扣除合同负债后资产负债率69.2%,同比降0.7pct,2022Q1测算净负债率进一步降至69.4%、扣除合同负债后资产负债率降至67.9%。公司积极确保现金流安全,抢抓销售回款,2021年经营性现金流量净额142亿元,连续四年为正;通过处置风力发电资产收到股权处置款12.5亿元,通过金科服务引进战略投资者贡献现金超40亿。2022Q1末在手现金218.8亿元,现金覆盖一年内到期负债比例降至78.1%,但融资渠道较为畅通,2021年公司实现境内外各类公开市场债务融资10次,融资规模约118亿元,位居国内A 股民营房企前列,为公司现金流安全提供有力支撑;2021年累计完成公开市场债务兑付8次,兑付金额超106亿元, 2022Q1成功发行“22金科01”公司债券,募集规模15亿元,先后完成1笔ABS 和2笔公司债券本息兑付,兑付规模达32.6亿元。因保持良好信用,2021年公司主体信用等级维持稳定,境内评级方面中诚信、联合评级均给予AAA 级,境外评级方面标普国际评级由B+提高至BB-,展望稳定。 投资建议:考虑毛利率下行幅度、减值计提超此前预期,下调公司盈利预测,预计2022-2023年EPS 分别为0.70元、0.74元,原预测为1.62元、1.81元,新增2024年预测为0.78元,当前股价对应PE 分别6.3倍、6.0倍、5.8倍。行业层面,当前楼市承压背景下,政策有望持续改善,带动板块估值提升;公司层面,公司杠杆持续优化,融资渠道畅通,经营稳定有序,同时土储充足、布局趋于均衡合理,叠加估值处于低位,看好公司未来发展前景,维持“推荐”评级。 风险提示:1)当前行业基本面面临下行压力,若政策改善力度与出台时间低于预期,可能影响未来公司规模增长,并带来项目减值风险;2)因限价与地价上升,后续公司毛利率仍面临下滑风险;3)房企信用事件频发背景下,若后续行业融资环境未见明显缓和,公司资金状况或面临压力。
保利发展 房地产业 2022-05-06 18.18 -- -- 17.36 -4.51% -- 17.36 -4.51% -- 详细
事件:公司发布2022年第一季度报告,公司实现营业收入335.37亿元,同比增长33.83%;归母净利润25.31亿元,同比增长1.18%;每股收益0.21元/股。 收入快速增长,业绩小幅提升公司2022年一季度实现营业总收入335.55亿元,同比增长33.74%;归母净利润25.31亿元,同比增长1.18%。归母净利润仅个位数增长主要原因在于:1)公司毛利率为27.93%,较2021年第一季度下降7.53pc;2)公司投资净收益同比下降84.64%至1.07亿元;3)公允价值变动净收益为-0.07亿元,较2021年第一季度减少0.1亿元。费用管理效率提升,公司销售费用率、管理费用率分别为3.14%、3.16%,分别较2021年一季度下降0.58、0.70pct。 销售均价略降低,投资拿地较积极公司2022年一季度共实现销售金额906.95亿元,同比下降27.02%;销售面积553.87万方,同比下降22.89%;对应销售均价16375元/平米,同比下降5.37%;销售量价均有所下降。新增土储14块,总建面194万方,权益建面142万方,权益比例73.1%;总地价341亿元,对应楼面均价17591元/平米;拿地力度37.58%,地售比1.07;公司在38个核心城市拓展金额占比近90%,进一步优化资源储备结构。2022年一季度新开工面积607万方,竣工面积471万方,分别同比下降41.29%、2.28%。 债务结构健康,在手现金充裕公司截至2022年一季度,公司长债占有息负债比例80.72%,债务结构健康。 公司实现现金回笼832亿元,回笼率为92%,较2021年一季度上升8pct;在手现金1374.82亿元,现金短债比1.98,偿债能力强。 参与设立租赁住房基金,利于保障性租赁住房业务发展2022年4月,公司公告全资子公司保利瑞驰参与设立并认购租赁住房基金。 租赁住房基金将由保利瑞驰与建信基金作为普通合伙人共同发起设立,主要收购保利方或市场化的租赁住房项目。公司此次参与设立及认购租赁住房基金,有利于扩大保障性租赁住房业务规模,构建并优化保障性租赁住房产业结构及战略布局,间接享受所投资项目股权价值增值收益。 投资建议:公司2022年一季度销售均价略有下降,投资拿地较为积极;收入快速增长,业绩小幅提升;债务结构健康,在手现金充裕。我们预计公司2022-2024年净利润292.18、306.83、327.92亿元,EPS为2.44、2.56、2.74元/股,对应PE为7.42X、7.07X、6.61X,维持“买入”评级。(报告财务模型中历史数据均为调整报表前数据)风险提示:房屋价格大跌、投资低于预期、宏观经济不及预期
万科A 房地产业 2022-05-04 19.52 -- -- 19.81 1.49% -- 19.81 1.49% -- 详细
地产龙头,多元先锋。公司耕耘房地产开发行业30余年,历经多轮周期,开发实力领先,全国化布局品牌认可度高。销售规模始终位于行业前三,2021年签约销售额6278亿元,市占率为3.5%。同时,公司积极发展物业管理、物流仓储、长租公寓、商业地产等多元业务,2021年房地产开发、物业管理及其他业务收入占比分别为95%、4.4%、0.7%。 成熟晚期赛道仍宽,“快周转”走向“慢时代”。我们测算2020-2030年商品住宅需求年均12亿㎡,行业并不会急剧萎缩,房地产开发仍是一个相对宽阔的赛道,标杆房企有望维持增长。短期基本面仍未好转,政策博弈将持续进行。长期房地产金融属性淡化,向制造业靠拢,一直坚守财务底线的低杠杆房企脱颖而出。 地产开发主业基本盘扎实。2021年,房开业务收入4299亿元,同比增长7%。 毛利率降至21.7%,预期伴随高价项目出清以及快周转模式退出止跌企稳。 公司谨慎投资量入为出,2021年拿地强度30%,新增土储覆盖销售倍数70%。 2021年Q1末,总土储建面1.47亿㎡,仍能满足未来两三年的开工需要。 多元业务领先优势明显。2021年,公司物业管理业务收入为164亿元,同比增长29%,毛利率17.4%;其他业务收入近年来在30亿元左右浮动,毛利率始终保持在60%以上。物管服务万物云明确社区、商企、城市空间三驾马车协同驱动,已于2022年4月向港交所递交招股书;万纬物流持续发力高标仓储和冷链物流,冷链仓储规模国内第一;租赁住宅泊寓开业规模和运营效率均跻身行业首位;商业地产依托印力平台,管理规模居前、追求轻重并举。 经营稳健,财务无忧。公司坚持稳健运营,2021年加权ROE水平为9.8%,较上年下降10个百分点,主要受利润率下行影响,为保障投资人收益上调分红比例至50%。公司重视财务安全,2021年经营性现金流净额为41亿元,连续13年为正。“三道红线”始终保持绿档,融资成本持续降低至4.11%。 估值与投资建议:公司作为地产龙头、多元先锋,主业基本盘稳固,且新兴业务快速成长。结合绝对估值与相对估值,我们认为公司合理股价区间为22.5至25.4元,较当前股价有16%至31%的空间。预计公司2022-2024年的归母净利润分别为258/273/287亿元,每股收益分别为2.22/2.35/2.47元,对应当前股价PE分别为8.7/8.3/7.8倍,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:行业基本面大幅衰退;政策宽松低于预期;融资环境恶化;公司销售失速、回款滞后、存货贬值;公司竣工结算节奏不及预期。
万科A 房地产业 2022-05-02 18.75 -- -- 19.81 5.65% -- 19.81 5.65% -- 详细
事件:公司发布2022年第一季度报告,公司实现营业收入626.67亿元,同比增长0.65%;归母净利润14.29亿元,同比增长10.58%;每股收益0.12元/股。 业绩双位数增长,费用管控有效公司2022年一季度实现营业收入626.67亿元,同比增长0.65%;归母净利润14.29亿元,同比增长10.58%。盈利能力方面,公司2022年一季度整体毛利率同比下降1.54pct 至18.9%,净利率同比上升0.42pct 至4.45%。净利率不降反增源于1)加强费用控制,销售费用率、管理费用率分别为2.92%、4.17%,同比分别下降0.1、0.36pct;2)所得税同比下降19.17%,下降幅度大于利润总额降幅。 销售下滑,拿地谨慎公司2022年一季度共实现合同销售金额1065亿元,同比下降40.7%;合同销售面积632.7万方,同比下降42.7%;对应的销售均价16833元/平米,同比增长3.58%,较2021年末销售均价提升2.10%。公司2022年一季度共新增6个项目,累计新增计容建面约145.8万方,权益建面112万方,权益比例76.82%;根据月度经营数据,公司一季度累计拿地总价174.51亿元,对应的拿地楼面价11937元/平米,地售比为0.71,拿地力度16.4%,投资较为谨慎。新开工面积599.4万方,占全年开工计划31.2%;竣工面积310.4万方,占全年竣工计划8%;新开工较为乐观。 在手现金充沛,保持融资优势截至2021年一季度末,公司净负债率34.6%,剔除预收账款的负债率68.1%,分别较2021年末升高4.9、下降0.3pct;在手货币资金为1417.8亿元,现金短债比1.6,较2021年末升高0.1;三道红线均满足绿档要求。有息负债中59%为长期借款,负债结构健康。2022年一季度发行的中期票据发行利率均不高于3%,公司债券发行利率不高于3.7%,保持融资优势。 各项业务齐头并进,印力实现轻资产拓展1)万物云城新增3个城市服务项目,新增物业项目中67%来自于独立第三方。2)商业开发与运营实现收入21.1亿元、印力拓展轻资产项目1个,新增管理面积16万方。3)物流仓储营收8.7亿元,新获取项目可租赁建面5.4万方。4)租赁住宅实现营收7亿元,新拓展房源超过6000间。 投资建议:公司2022年一季度销售下滑,投资谨慎;业绩同比双位数增长,费用管控有效;保持融资优势,杠杆较低;各项业务齐头并进。我们预计公司2022-2024年净利润235.99、252.26、266.98亿元,EPS 为2.03、2.17、2.30元/股,对应PE 为9.55X、8.93X、8.44X,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、业务推进不及预期、宏观经济不及预期
金地集团 房地产业 2022-04-27 13.38 -- -- 14.43 7.85% -- 14.43 7.85% -- 详细
事件: 公司发布 2021年报, 2021年公司实现营业收入 992.32亿元,同比增长18.16%;实现归母净利润 94.10亿元,同比下降 9.50%;基本每股收益 2.08元/股,同比下降 9.57%; 每 10股派发现金股利 6.3元(含税)。 销售量价齐升,规模逆势增长2021年,公司实现累计销售金额 2867.1亿元,同比增长 18.15%;销售面积 1377万方,同比增长 15.25%;对应销售均价 20821元/平米,较去年 20311元/平米上涨 2.51%。公司在全国十多个城市市场排名位列前十,在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位,表现了公司城市深耕战略取得了优秀的成绩。 投资聚焦高能级城市,开竣工量齐升2021年公司投资地块 111宗, 新增土储总面积约 1636万方,权益面积约 648万方,权益比例 39.61%;新增土储总投资额约 1309亿元, 拿地力度 45.66%; 对应拿地均价 8001元/平米,地售比 0.38。公司控制三四线投资下沉, 在一、 二线城市投资占比 65%,其中在一线城市投资占比 34%。截至 2021年末,公司总土储约 6398万方,权益土储 2923万方,对应的权益比例 45.69%。三大都市圈货值占比 74%,其他区域货值占比 26%,表现公司聚焦高能级城市发展。 2021年新开工、竣工面积分别为 1843、 1534万方,同比分别增长 16%、 39%,开竣工量齐升。 收入增长业绩下滑, 结算毛利率不及预期2021年公司实现营业收入 992.32亿元,同比增长 18.16%;归母净利润 94.10亿元,同比下降 9.5%。公司毛利率 21.18%,较 2020年下降 11.68pct;净利率 13.09%,较2020年下降 5.13pct。公司盈利能力下降主要受如下因素影响 1)房地产开发业务2021年毛利率为 19.65%,较 2020年下降 13.91pct,主要由结算毛利率不及预期所致; 2)费用管控方面,销售费用率、管理费用率分别为 3.12%、 5.38%,分别较 2020年提高 0.58、 0.3pct, 主要由推广服务费增加、人工费用上升所致; 3) 2021年分别计提信用减值损失、 资产减值损失 2.42、 12.08亿元。 三道红线稳居绿档,债务结构合理2021年,公司剔除预收账款的资产负债率 67.6%,净负债率 55.2%,分别较 2020年下降 0.9、 7.3pct,现金短债比 1.4,较 2020年提升 0.19,三道红线稳居绿档。 融资成本 4.56%,较 2020年下降 0.18pct;债务结构合理,长期负债占比 68.3%。 货币资金 648亿元,在手现金充裕。 商办维持高出租率,智慧服务外拓力度大1) 持有型物业全年实现租金收入 20.7亿元,在营购物中心年底平均出租率维持90%以上,进入成熟期写字楼年底平均出租率达到 95%以上,产业地产年内新增管理面积 190万方;长租公寓成熟项目平均出租率稳定在 94%以上。 2) 代建业务发展迅速,截至 2021年末,代建业务管理服务项目近 90个,累计开发管理面积超1500万方。 3)智慧服务年内新增外拓合约面积超 7000万方,截至 2021年末,合于管理面积突破 3.3亿方,其中外拓占比高达 71%,外拓力度大。 投资建议: 公司销售量价齐,规模逆势增长;投资聚焦高能级城市;财务稳健,融资成本低,债务结构合理,在手现金充裕;商办运营能力强出租率高,智慧服务外拓力度大。考虑到受市场毛利率下行的影响,我们维持公司 2022-2023年净利润99.4、 118.07亿元, EPS 为 2.20、 2.62元/股的盈利预测,维持“买入”评级。 风险提示: 房屋销售不及预期、房屋价格下跌、宏观经济不及预期
金地集团 房地产业 2022-04-27 13.38 -- -- 14.43 7.85% -- 14.43 7.85% -- 详细
事件 公司发布2021年年度报告:2021年实现营业总收入992.3亿元(YoY+18.2%);归母净利润94.1亿元(YoY-9.5%);基本每股收益2.08元(前值2.30元)。 捕捉销售窗口,灵活供货,销售规模逆势增长 2021年1~12月,公司累计实现签约金额2867亿元(YoY+18.2%),签约面积1377万平米(YoY+15.2%),销售均价20821元/平米(YoY+2.5%)。在城市深耕战略指引下,公司所在城市市场份额得到进一步稳固和提升,在全国十多个城市的市场排名位列前十,其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山市占率均排名第一。 严把投资标准,新增土储收获颇丰 公司推进东密西强投资布局,聚焦高能级城市,加强上海、北京、深圳的深耕力度,控制三四线投资下沉。2021年全年公司投资地块111宗,总投资额1309亿元,投销比45.7%,略高于投销比40%的规定。新增总土地储备面积1636万平米(YoY-1.3%),其中权益储备约648万平米。从城市布局来看,三大都市圈货值占比74%;从城市能级来看,全年在一二线城市投资占比65%,其中一线城市占比提升达34%。截至报告期末,公司共进驻全国城市78个,总土地储备约6398万平米,其中权益土地储备约2923万平米。 市场下行叠加疫情影响,公司短期业绩承压 a)结算面积增长,公司营收规模持续增长。2021年公司实现营业收入992亿元(YoY+18.2%),其中房地产结算收入884亿元(YoY+17.5%),增长主要来源于并表范围内房地产项目结算面积增长,2021年全年结算面积564万平米(YoY+21.5%)。b)受市场下行及年内疫情影响,毛利率不及预期。报告期内实现归母净利润94亿元(YoY-9.5%),整体毛利率水平降至21.4%(前值33.1%,同比-11.7pct),其中,房地产业务结算毛利率下降至19.7%(前值33.6%,同比-13.9pct),与行业利润率下行趋势保持一致。但相较于前三季度,公司全年毛利率有所改善,从18.5%回升至21.4%,同比+2.9pct。c)公司费用管控能力保持平稳。报告期内销售管理费用率(销售金额口径)2.9%,同比略增0.3pct。 财务稳健,融资优势显著 a)截至2021年末,公司“三道红线”继续处于“绿档”行列。其中剔除预收账款后资产负债率67.6%(YoY-0.9pct),净负债率55.2%(YoY-7.3pct),现金短债比1.4(前值1.2),印证了在融资新规的约束下,公司可调整的空间更加充分灵活。b)紧抓销售回款,重视现金管理。报告期内实现经营性现金净流入94亿元(YoY+25.1%),截至报告期末持有货币资金648亿元(YoY+19.6%),在手现金充裕。c)融资渠道多元,成本优势明显。公司通过开发贷、公司债券、中期票据、超短期融资券及ABS等多元融资渠道获取低成本优质资金,截至报告期末债务加权平均成本4.56%(YoY-0.2pct),杠杆水平仍具备灵活调整空间。 物管板块持续发力,有望成为新的业绩增长点 2021年“金地物业”正式更名“金地智慧服务”,继续精心打造“三横九纵”服务矩阵,通过单项目拓展+收并购双轮驱动,新增外拓合约面积超7000万平米。截至2021年末合约管理面积突破3.3亿平米,其中外拓占比达71%,非住宅业务占比达15%,覆盖大中型城市100余座。 投资建议 公司积极捕捉有利窗口灵活供货,销售逆势增长,投资聚焦高能级城市,加强一线城市深耕力度,土储资源充裕且质量较高,财务状况稳健,融资渠道多元且成本优势明显,物管板块持续发力,未来有望带来新的更多业绩贡献。预计公司2022~2024年EPS为2.29、2.47、2.38元/股,对应当前股价PE分别为5.8、5.4、5.6倍,维持“增持”评级。 风险提示 销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增土储权益比降低等。
金地集团 房地产业 2022-04-26 13.63 -- -- 14.43 5.87% -- 14.43 5.87% -- 详细
事项: 公司公布2021年年报,实现营业总收入992.3亿元,同比增长18.2%,归母净利润94.1亿元,同比下降9.5%,实现EPS 2.08元,与业绩快报基本一致。公司拟每10股派发现金股利6.3元(含税)。 平安观点: 业绩相对平稳,未结资源充足:公司2021年实现营业总收入992.3亿元,同比增长18.2%,归母净利润94.1亿元,同比下降9.5%。利润增速低于营收主要因:1)毛利率同比下降11.7个百分点至21.2%;2)资产减值损失同比增加5.7亿元至12.1亿元;3)受财务、销售等费用率上行影响,期间费用率同比增长2.2个百分点至9.3%。期末合同负债同比增长19.1%至1125.4亿元,为近一年营收1.13倍,未结资源仍相对充足。 销售逆势增长,深耕成效显著:公司2021年销售金额2867亿元,同比增长18.1%,超额完成目标(2800亿元),增幅位于TOP20房企前列。销售面积1377万平米,同比增长15.2%。销售均价20821元/平米,同比上涨2.5%。城市深耕战略指引下,公司所在城市市场份额进一步稳固提升,全国十多个城市市场排名位列前十,其中上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山市占率排名第一。期内新开工面积1843万平米、竣工面积1534万平米,同比增长16%、39%,均超额完成目标(1681万平米、1450万平米)。2022年计划新开工634万平米,同比下降66%,计划竣工1536万平米,同比微增0.1%,同时将综合新获取项目及外部环境,在年中就经营计划进行调整。 拿地强度略降,布局更为聚焦:公司2021年新增建面1636万平米,同比下降1.3%,总地价1309亿元,同比下降3%。拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为118.8%、45.7%,较2020年降19.9个、10个百分点。平均楼面价8001元/平,同比下跌1.8%,地价房价比38.4%,较2020年降1.7个百分点。其中一二线城市投资占比65%,市场流动性更好、安全性更高的一线城市投资占比提升至34%,投资布局更为聚焦。期末共进入全国78个城市,总土储6398万平米,权益土储2923万平米。 融资优势延续,三条红线维持“绿档”:期末公司债务融资加权平均成本4.56%,同比下降18BP;净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比分别为55.2%、67.6%、1.4倍,三条红线延续“绿档”。 投资建议:维持此前预测,并新增2024年预期,预计公司2022-2024年EPS分别为2.21元、2.32元、2.40元,当前股价对应PE分别为6.2倍、5.9倍、5.7倍。公司销售增速靠前,竣工结转具备支撑;财务稳健、综合优势突出,有望穿越周期并推动市场份额稳步上行,维持“推荐”评级。 风险提示:1)政策呵护力度不及预期,楼市调整时间延长、幅度扩大,带来公司经营受损风险;3)楼市去化压力延续带来销售价格进一步下行,前期高价地减值、利润率持续下行风险;3)公司土地储备中权益占比较低,未来面临少数股东损益占比上升而稀释归母净利润风险。
南京高科 房地产业 2022-04-25 10.56 -- -- 11.50 8.90% -- 11.50 8.90% -- 详细
经营业绩提升,利润分配创新高。 2021年公司实现营业收入 49.2亿元,同比增长 69.4%;归母净利润 23.5亿元,同比增长 16.7%;归母核心净利润为 19.8亿元,同比增长 35.3%。公司2021年毛利为 11.2亿元,同比降低 3.3%,毛利率为 22.8%,较 2020年年底降低 17.1个百分点,这主要是由于房地产业务结转的低毛利率的经济适用房项目占比增加致使成本增幅较大。公司 2021年三项费用占比 11.6%,较2020年年底下降 4.5个百分点。公司 2021年度利润分配预案为向全体股东按每 10股派发现金红利 6元(含税)并送红股 4股。 业务深度联动,产业转型升级。2021年,公司房地产开发销售业务实现营业收入 39.0亿元,同比增长 79.9%,房地产业务实现合同销售金额 14.7亿元,同比增长 116.9%,市政业务实现营业收入 9.1亿元,同比增长 38.1%。公司2021年全年新签代建项目 13.6亿元,中标麒麟 G3G4地块经适房施工总承包、南京粮食应急保供中心项目工程总承包等项目合同金额超 25亿元,进一步促进房地产市政业务协同发展。 深度聚焦科技创新,投资管理价值提升。2021年公司投资的百普赛斯、华兰股份、金埔园林、诺唯赞、仁度生物成功发行上市,实现投资收益 23.7亿元,同比增长 61.9%。围绕医疗健康、信息科技等硬核科技,公司于 2021年新增投资麦普奇等 10个项目,对安天科技等 6个项目实施了追加投资。2021年公司出资 10亿元认购南京银行可转债,并择机出资 8.7亿元增持了南京银行股份,加强战略投资夯实投资收益。2021年公司适时处臵所持有的厦门钨业、艾力斯等金融资产,及时兑现投资收益;成功退出高科皓熙定增基金,累计实现投资收益 3.7亿元,报告期内收益 2.3亿元。 融资成本持续下降,负债水平保持低位。公司 2021年公司整体平均融资成本为 3.5%,保持了较强的抗风险能力和业务扩张能力,主要原因为公司以较低利率成功发行八期超短期融资券进一步降低融资成本。2021年公司资产负债率继续保持低位为 51.6%,截至 2021年年底公司有息负债总额为 49.9亿元,占总资产的比例为 15.1%。 合理价值区间为 合理价值区间为 11.46-14.33元 元, ,“ 优于大市”。 评级。我们预计公司 2022、2023年 EPS 分别是 1.91元和 2.19元。给予公司 2022年 6-7.5倍动态 PE,对应的合理价值区间为 11.46-14.33元,维持公司“优于大市”评级。 风险提示 :公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。
保利发展 房地产业 2022-04-25 17.25 22.77 35.78% 18.48 7.13% -- 18.48 7.13% -- 详细
公司发布2021年年报,2021年实现营业收入 2849.3亿元,同比增长17.2%;实现归母净利润 273.9亿元,同比下降5.4%。 营收保持稳定增长,但结转利润率小幅下滑。公司结转节奏稳定,2021年营业收入保持两位数增长,但盈利能力有所下降,归母净利率同比下滑2.3个百分点至9.6%。利润率下滑主要系受行业调控影响,开发项目毛利润率普遍下滑,带动综合毛利率下滑5.8个百分点至26.8%。 销售规模逆势上涨,拿地权益比例回升。克而瑞数据显示,2021年百强房企销售增速同比下滑3.5%,公司销售逆市增长,实现销售金额5349.3亿元,同比增长6.4%,在排名榜单中再上升一位跃居第四位。实现销售面积3333.0万方,同比下降2.2%,销售均价稳中有升。公司全年新增项目145个,总计容建面2722万方,对应总投资额为1857亿元,同比下降21%。虽然公司投资强度同比下降,但在头部房企中依然位居前列,新增土储的权益比例为72%,同比增加7个百分点。 财务保持稳健,生态业务有序推进。 2021年公司实现回笼金额 5020亿元,回笼率为 93.8%,居于行业高位,连续 4年保持经营活动现金流为正。公司有息负债规模为 3382亿元,综合融资成本约 4.46%,较去年末下降 31bp,各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。此外,目前的监管政策重点支持优质的房地产企业兼并收购出险房企项目,公司在公开市场和收并购市场或许将有较好表现,有望超预期实现规模扩张。公司生态业务有序推进,保利物业在管面积达4.65亿平方米,全年实现营业收入107.8亿元,同比增长34.2%。保利商业已开业购物中心35个,开业面积247.5万平方米。公司积极践行国家战略,继续布局租赁租房市场,报告期末在营长租公寓项目43个,覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。 维持买入评级,上调目标价至22.77元(原目标价16.18元)。根据年报我们下调了对公司结算收入增速和结算毛利率的预测,调整2022-2024年EPS 预测值为2.53/2.74/3.03元(原2022-2023预测值为2.82/3.07元),可比公司2022年平均估值为9X,对应目标价22.77元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。
保利发展 房地产业 2022-04-25 17.25 -- -- 18.48 7.13% -- 18.48 7.13% -- 详细
利润率跟随市场下滑,可结算资源丰富。公司2021年实现营业收入2849亿元,同比增长17.2%;归母净利润273.9亿元,同比下降5.4%。公司增收不增利主要由于结转项目的盈利水平出现下降,2021年全年毛利率为26.8%,同比下降5.8个百分点;净利率为13.1%,同比下降3.4个百分点。尽管公司利润率随行业下行,但仍处行业较高水平。2021年底公司预收账款为4169亿元,同比增长13.7%,对应为地产开发业务营收的1.6倍,未来业绩保障性仍处历年来相对高位。从可结转资源的角度,2022年公司计划竣工面积为4231万方,同比提升5.8%,综合来看公司营收规模仍将维持稳健增长,但部分低毛利项目的结转预计仍将对净利润增速形成拖累。 销售排名持续提升,坚持城市深耕策略。公司2021年实现销售金额5349亿元,同比上涨6.4%;销售面积3333万平米,同比下降2.2%;销售均价16049元/平,同比增长8.8%。公司持续坚持城市深耕策略,核心38城销售占比78%,同比提升3个百分点;珠三角、长三角签约销售合计超过2800亿,合计销售占比达53%。单城签约过百亿城市17个,较2020年增加2个,合计销售贡献超3400亿元,城市深耕效果显著。公司全年销售回款率达到93.8%,连续3年回款率维持93%以上,经营性现金流也已连续4年为正。一季度公司实现签约销售额907亿元,同比下降27%,降幅低于行业平均水平,行业排名也进一步提升至第三,全年市场占有率有望继续提升。 投资精准把握市场窗口,拿地成本有所下降。公司2021年新增建面2722万平米,同比下降14.6%;总地价为1857亿元,同比下降21%。投资节奏方面,公司在竞争激烈的首批供地中不追高、不盲从,而在第二批、第三批供地热度下降、市场回归理性时,迅速加大投资力度,获取了广州、南京、厦门等低溢价率的优质地块,公司全年拿地均价为6822元/平,同比下降7.6%。地价房价比42.5%,同比下降7.6个百分点,拿地强度(拿地金额/销售金额)为34.7%,同比下降12.1个百分点。2021年公司重点补仓销售贡献高的优质区域,全年新增资源中珠三角、长三角拿地金额占比合计为54%,较2020年提升7个百分点,公司拿地在捕捉市场窗口的同时进一步保障拓展质量。 强信用背景下凸显融资优势,融资成本持续下行。2021年末公司有息负债规模为3382亿元,其中一年内到期负债占比下降2.7个百分点至19.1%,债务结构愈加合理。三道红线方面,剔除预收账款后的资产负债率68%(-0.7pct),净负债率55.1%(-1.5pct),现金短债比1.86(+0.04),各项指标均进一步优化。公司在行业融资环境收紧、房企信用利差扩大的背景下,充分利用央企背景抢抓低成本资源,2021年公司发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元,全年综合融资成本为4.46%,同比下降31个基点。 投资建议:公司坚持“核心城市+城市群”深耕战略,在市场下行期的销售成长性优于行业平均水平,行业地位稳中有升。同时投资端始终保持定力,拿地周期的精准把握有利于未来盈利水平的企稳反弹,叠加央企信用背书下融资层面的持续改善,中长期有望成为最受益于行业格局变化的头部房企。我们预测公司2022-2024年EPS 分别为2.38元/2.5元/2.7元/股,对应PE 分别为7.3/7.0/6.4倍,维持“买入”评级。 风险提示:政策边际改善力度不及预期、销售去化不及预期、前期高价地减值风险等。
保利发展 房地产业 2022-04-22 17.30 -- -- 18.48 6.82% -- 18.48 6.82% -- 详细
事件:2022年4月19日,公司发布2021年年报2021年公司实现营收2850.2亿元+17.2%;实现归母净利润273.9亿元-5.4%。 点评:行业龙头地位稳固,深耕核心城市群;结转项目毛利率下滑致业绩承压,但盈利能力仍居行业前列;财务指标稳健,融资渠道畅通1)21年,公司累计实现签约额5349.3亿元,实现签约面积3333.0万方,分别同比增长6.4%和减少2.2%,位居21年克而瑞全口径销售榜单第4,较20年前进一位;对应销售均价16049.4元/平,同比增长8.8%,良好央企口碑及丰富住宅产品系列为公司的销售表现及市场溢价提供一定保障。期内,公司于珠三角、长三角签约销售合计超2800亿元;单城签约过百亿城市17个,其中广州及佛山合计实现销售规模超920亿元,城市深耕效果显著。同期公司实现回笼金额5020亿元,回笼率约93.8%,流动性相对充裕下利于后续补货。 2)21年,公司避开土地市场高点谨慎拿地,全年投资前松后紧,合计新拓项目145个,新增土储容积率面积2722.3万平,同比下降14.6%;对应投资额1856.8亿元,同比下滑21.1%;拿地单价(6820.7元/平)同比下滑7.6%的同时,珠三角及长三角拓展金额占比同比提升7pct 至54%。 3)21年,公司实现营收2850.2亿元,同比增长17.2%;实现归母净利润273.9亿元,同比下降5.4%,当期公司收入取得一定增长,主要系公司已销售的房地产项目加速交付,但由于高地价项目进入结算期,公司盈利空间亦跟随行业趋势持续下行。期内,公司录得毛利率26.8%,同比下降5.8pct;录得净利率13.1%,同比下降3.4pct。预期随着高地价项目的陆续体现,短期内公司盈利仍将承压,但受益于成本优化及充裕优质土储,或一定程度缓和下滑趋势。 4)截至21年末,公司扣预后资产负债率约69.2%,净负债率约55.1%,现金短债比约2.63X,财务指标维持稳健。期内,公司发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元,融资渠道畅通;合计有息负债规模3382亿元,综合融资成本约4.46%,同比下降31BP,持续保持业内领先优势。 盈利预测、估值与评级:维持22-23年公司预测归母净利润分别为288.6、305.1亿元,新增24年预测归母净利润为327.4亿元;当前股价对应22-24年PE 估值为7.6、7.2、6.7倍。公司销售表现较好,土地投资谨慎有度,业绩稳健增长,盈利能力于行业加速出清下有望迎来修复,两翼业务规模持续扩大,财务维持稳健,信用优势明显,看好公司作为行业龙头的未来发展空间,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期;销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期;项目施工和结算进度或不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名