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万通地产 房地产业 2020-01-20 5.52 -- -- 5.63 1.99% -- 5.63 1.99% -- 详细
老牌龙头开发企业转型物业持有经营,人员、激励到位 1)公司近年开始业务转型,逐步退出开发业务,加大持有型物业布局。2)引入战投普洛斯,新管理层布局新赛道。3)股权激励机制即将到位,整装待发:公司拟使用自有资金以集中竞价方式回购部分公司股份并全部用于员工持股计划或股权激励。4)投资金镒资本,助力转型布局:利用专业投资管理团队优势,拓宽公司投资渠道和提高资金使用效率,借助基金平台寻找具有发展潜力的企业。 开发业务:优质存量土储保障转型期业绩平稳释放 据2020年1月15日业绩预告,公司预计2019年实现归母净利润5.5-6.5亿,同比增长68-100%;截至2019年年中,公司开发业务未售货值约为42.85亿(不含香河运河国际生态城二期),保障未来可持续发展;此外,公司运河国际生态城项目70%股权已转让给世茂,但剩余30%股权依然持续释放利润,本次交易当期预计实现投资收益约6.6亿元,预计后续将确认投资收益约2.3亿元。 商业地产:手握核心写字楼资源,租金增长可期 公司写字楼处于一二线城市核心地段:公司近年来开始加大商业物业布局力度,北京万通中心位于国贸CBD区域,上海万通中心位于虹桥商务区核心地段,天津万通中心位于天津和平区金融中心,目前已经形成了“万通中心”这一标准化的成熟甲级写字楼运营品牌。近年来公司自持物业收入稳定,可出租建面保持增长:公司自2016年以来的可出租物业建面保持稳定增长,2019年前三季度公司实现租金收入1.85亿元,同比增长9.74%。考虑到北京、上海写字楼供需趋于平衡,租金收入有望平稳增长,且公司上海、天津写字楼出租率有继续提升空间,公司未来的自持经营性物业收入有望保持稳健增长。 财务分析:货币资金充裕,推动转型升级 有息负债规模持续下降,债务负担较轻:公司从2016年开始有息负债显著下降,资产负债率也逐年降低。公司货币资金较为充裕,推动转型升级:公司26亿有息负债中,一年内到期有息负债仅2亿,而公司账面货币资金达到22亿,考虑到公司未售存货多数竣工,在建项目后续投入较少,货币资金充足,稳健的财务结构也为公司未来战略转型奠定了坚实的基础。 投资建议:加大房地产开发业务去化力度:2019年公司将国贸Z3地块转让给普洛斯,将香河运河国际生态城项目70%股权转让给世茂,预计将获得较高投资收益;同时,公司目前尚有优质存量土储,保证未来几年业绩平稳释放。商业地产持续布局:目前公司已将“万通中心”打造成为优秀的甲级写字楼品牌,租金收益稳步增长。轻资产转型无压力:公司负债率处于行业极低水平,短期偿债压力较轻,货币资金充裕,为公司转型升级奠定了坚实基础。综上,我们看好公司在稳定释放业绩的同时,轻装上阵,以商业地产为根基,探索新型业务发展。预计公司2019-2021年eps分别为0.26元、0.32元、0.40元,当前股价对应2019-2021年PE分别为21.3X、17.3X、13.5X,维持“买入”评级。 风险提示事件:房地产行业调控超预期,公司地产项目结算低于预期。
ST爱旭 房地产业 2020-01-16 8.70 10.80 18.16% 9.29 6.78% -- 9.29 6.78% -- 详细
维持“增持”评级。维持2019-2021年0.33、0.54、0.66元的盈利预测,维持目标价10.80元,对应2020年20倍PE。 率先量产210电池,有望显著提升盈利能力。爱旭科技官方公众号发文称,爱旭科技在义乌基地全球首发210高效太阳电池,产能达5GW。210电池由210硅片制作而成,210硅片是大硅片的一种,相较于156硅片面积增加80%+,对于行业意义很大,可以降低几乎所有环节的成本,最终带来LCOE超过7%以上的降低。在电池环节,我们测算210电池可以大幅降低非硅成本,有望低于0.2元/W,相较于传统规格电池降低0.04-0.05元/W的非硅成本,大幅提升电池环节盈利能力。爱旭科技作为全球首个量产210电池的企业,将显著受益。 加速扩张电池产能,实现跨越式发展。爱旭科技公告称,将继续扩充产能,2020年底达到22GW,2021年底达到32GW,2022年底达到45GW,进一步巩固高效太阳能电池专业制造商的领先地位,其中2020年底将形成10GW210电池、10GW166电池产能。爱旭科技的扩产动作符合我们的预期,产能扩张的规模则大幅超出预期,预计到2023年,爱旭科技全球市占率将提升至25%。爱旭科技将依托“融资及利润再投入→扩充产能→实现高于融资成本的超额利润”,从而持续发展,不断为股东创造价值,具备非常好的成长性。 催化剂。电池转换效率继续上升、非硅成本继续下降。 风险提示。PERC电池的技术路线被其他高效电池技术替代的风险。
大悦城 房地产业 2020-01-16 7.15 -- -- 7.12 -0.42% -- 7.12 -0.42% -- 详细
整合后优势更为突出 实现1+1>2。中粮旗下两平台实现整合,发挥协同效力,提升整体优势。公司定立发展目标,力争2021年在现有32个城市基础上进一步拓展至45-50个城市;大悦城商业项目未来三年开业项目10个;住宅销售力争实现三年签约破千亿等,未来提速发展值得期待。 定增募资顺利完成 太平人寿成第二大股东。近日公司发布公告,已向太平人寿保险有限公司及工银瑞信投资管理有限公司等两名发行对象非公开发行股份360,443,001股,每股6.73元的价格,完成24.26亿配套资金募集。定增募集配套资金有利于公司资产负债结构进一步优化,降低资产负债率、提升资金实力及抗风险能力,为后续发展提供支持。太平人寿成为中粮集团后的第二大股东,后续与大悦城控股实现战略合作,协同共赢预期提升。 经营销售理想 规模加速提升可期。公司2019年前三季度实现营业收入223.32亿,同比增长68.28%;归属净利润24.35亿,同比增长达47.08%。公司前三季度业绩增幅四成七,令人满意。前三季度,公司签约销售面积209.1万平米,增长111.19%;签约销售金额达441.02亿,增长45%,销售增幅领跑行业。 积极加速土储获取 发展动力充足。公司当前累计进入城市合计32个,并且公司计划未来三年进入城市45-50个,重点进驻一二线和有产业支撑的强三线城市。公司整体区域布局良好,并且积极提速发展可期。截止2019年三季末,公司累计持有建筑面积约1600万平米,其中76%为销售型,24%为持有型;总销售货值达2700亿元。土地储备相对充裕,可支撑后续较快的开发销售增长。 总结与投资建议。公司纳入国企改革“双百企业”名单;与大悦城地产资产重组顺利落地;同时近几年积极拓展土储布局,实现发展提速。资产整合后,公司结合两个上市平台优势,提升效益及竞争力值得期待。业绩持续较快增长,并以较高的分红率水平持续回报投资者可期。预测公司2019年--2020年EPS分别为0.63元和0.71元,对应当前股价PE分别为11.5倍和10倍,给予“推荐”评级,建议关注。 风险提示。流动性收紧,房地产销售及业务发展低于预期。
ST爱旭 房地产业 2020-01-16 8.70 -- -- 9.29 6.78% -- 9.29 6.78% -- 详细
纯PERC电池片标的,未来三年产能规划22/32/45GW:爱旭科技2009年成立,主要产品为太阳能晶硅电池。2017年最早在业内利用管式PERC技术量产PERC电池,2018年通过技改将产线全部升级为单晶PERC。据公司官网披露,19年底爱旭PERC电池产能9.2GW,其中佛山1.6GW、义乌3.8GW、天津3.8GW。2020年1月10日义乌二期提前投产,根据公司规划,2020/2021/2022年高效电池产能将分别达到22GW/32GW/45GW。 PERC电池效率行业领先,成本处行业第一梯队:公司自有专利管式PERC技术较其他PERC技术在效率、成本和产品可靠度方面更具优势,应用至今电池转换效率从21.56%提升到22.5%,高于CPIA预测行业的平均效率22.1%,产品有望享受溢价。据公司公告披露,2019年上半年公司单晶PERC的非硅成本已降到0.253元/W,远低于行业平均的0.34元/W,处于国际领先水平。 双面电池技术有望受益于201关税豁免:公司利用领先优势,2018年成功推出PERC双面电池,并首创“双面双测”技术。通过对双面电池进行正面0.1%分档、背面0.5%分档检测,提升了双面质量的一致性,封装成组件后发电量至少增加3%。据Solar Power World消息,美国国际贸易法院决定未来将双面组件从201关税中排除。若该决定生效,双面组件的出口将不用再支付25%的费用,间接提升了高效双面电池的市场竞争力,公司的双面PERC电池有望从中获益。 PERC电池价格坚挺,公司盈利拐点显现:19年为单晶PERC产能释放高峰期,产品价格大幅下跌,扩张节奏有所放缓,落后产能加速出清。我们预计PERC电池供给过剩局面将在2020年持续改善,产品价格有望保持坚挺。此外,2020年单晶硅片产能大量释放,公司产品原材料硅片价格有望下降。我们预计公司单季度毛利率有望自19Q3开始触底回升,公司盈利能力的拐点已经显现。 投资建议:我们预计公司2019年-2021年每股收益分别为0.33元、0.68元、1.12元,给予“买入-A”的投资评级。 风险提示:上游扩产不及预期;产品价格下降超预期;光伏新增装机不及预期;贸易摩擦风险。
招商蛇口 房地产业 2020-01-14 19.64 26.40 41.48% 19.80 0.81% -- 19.80 0.81% -- 详细
事件: 1月9日,招商蛇口公布公司12月销售数据,12月公司实现签约金额234.3亿元,同比+7.6%;实现签约面积156.0万平方米,同比+34.8%。 点评: 12月销售234亿、同比+8%,全年2,205亿、同比+29%,完成计划110% 12月公司销售金额234.3亿元,环比+30.5%、同比+7.6%;销售面积156.0万平,环比+65.6%、同比+34.8%,高于我们高频跟踪的45城12月成交面积同比+3.3%;销售均价15,019元/平,环比-21.2%,较18年-27.2%。2019年公司合计实现销售金额2,204.7亿元,同比+29.3%,较上月-3.2pct;销售面积1,169.4万平,同比+41.4%,较上月-1.1pct。累计销售均价18,853元/平,较18年-8.6pct;公司19年销售同比继续快增,并完成年初计划销售额2,000亿的110%,考虑到公司土地资源优异,项目布局以一二线城市为主,在当前一二线市场去化相对稳定背景下,预计20年销售将继续保持高增。 12月拿地106亿、同比+112%,全年拿地额/销售额45%,继续保持稳增 12月公司在土地市场新获取上海、广州、南京、郑州以及新西兰奥克兰等7城共8个项目,合计新增建面94.5万平,同比-38.7%%,对应地价106.0亿,同比+112.4%;拿地面积权益占比52.1%,较上月-9.1pctpct;楼面价11,218元/平米,同比+246.4%,拿地均价大幅提升主要源于去年同期低基数以及公司12月一线及重点二线城市拿地力度明显加大。公司拿地/销售额占比45.2%,较上月-42.8pct。2019年公司共新获79地块,对应新增规划面积1,392.7万平,同比+7.2%;总地价1,000.2亿元,同比+6.3%;拿地面积权益占比53.1%,较18年-2.1pct;拿地额占比销售额45.4%,较18年-9.8pct;平均楼面地价7,182元/平米,较18年楼面均价-0.8%,拿地扩张同时并注重成本可控。 投资建议:销售超计划完成,拿地保持稳增,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。此外,公司前海土地整备已进入收尾阶段,前海项目开发加速,料将推动利润表和资产负债表的改善。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。我们维持预测公司19-21年每股收益2.26、2.71、3.26元,目前现价对应19-20年PE为8.8、7.3倍、较每股NAV35.20元折价44%,我们维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
金科股份 房地产业 2020-01-14 7.60 10.00 30.72% 8.00 5.26% -- 8.00 5.26% -- 详细
渝派代表之一,多元发展,多元激励,高质量成长, 高分红获险资增持金科股份于 1998年在重庆成立,渝派代表之一,形成以地产开发为主、物管和新能源等为辅的多元化布局,围绕“三圈一带”展开全国化拓展,据克而瑞数据, 公司 19年销售额达 1,803亿元,行业排名第 17名。公司激励机制丰富,管理层稳定并积极,推动公司高质量快速发展。 15年,推出限制性股票激励计划; 15-19年,推出并修订员工跟投计划; 19年,推出卓越共赢计划暨员工持股计划,并承诺 19-22年业绩分别为 51、 62、 74、 82亿元,对应 CAGR+20%。 此外,公司 16-18年平均分红率达 64.2%,并获前海人寿增持( 1.97%)。 高销售增速、高权益比、 高销债比、高销售/业绩比, 实现高质量成长16年以来, 公司实现高质量成长: 1)高销售增速:据克而瑞数据,公司 19年销售额 1,803亿元,同比+40%、 17-19年 CAGR+63%,分别高于主流 12家房企平均 22%、 33%; 2)高权益比: 19年权益销售额 1,494亿元, 同比+41%、17-19年 CAGR+72%, 分别高于主流 12家房企平均 16%、 27%; 19年销售权益比高达 83%,高于主流 12家房企平均 70%; 3)高销债比: 19年权益销售额/有息负债余额达 1.6倍,高于主流 12家房企平均值 1.5倍, 凸显资金使用高效; 4)高销售/业绩比:公司 19年预测销售归母净利润/19年预测结算归母净利润达 2.9倍,远高于 12家主流房企平均 1.6倍, 具备强业绩释放能力。 积极拿地、可售丰富, 多手段提周转、控杠杆, 低价拿地毛利率无忧16年以来,公司拿地积极, 16-18年拿地面积/销售面积达 123%、 148%、 153%; 3Q19市场拿地分化之际, 公司拿地面积/销售面积仍达 196%, 远高于 17家主流房企平均 128%。 在积极扩张中,公司通过:向强三四线能级下沉( 3Q19拿地占比 72%)、提升 30万方以下小盘占比( 3Q19拿地占比 86%)、 降拿地权益比提经营杠杆(从 15年 89%降至 3Q19的 64%),实现兼顾周转加快和杠杆率稳定。此外,公司拿地地价控制优秀,估算 3Q19一二线、 三四线加权拿地均价/销售均价分别 30%、 31%,低于 14-18年平均 40%, 预示后续较强毛利率表现。 19H1末,公司可售面积超 5,600万方,估算一二线占比 59%,可覆盖 18/19E 销售面积 4.2/2.8倍,高于主流 8家房企平均 3.7/2.3倍。 步入业绩释放期、预收款高覆盖, 物管估值可观, 当期销售 PE 较低估3Q19营收 423亿元,同比+61%;归母净利润 39.8亿元,同比+82%;毛利率和归母净利率分别为 30.1%、 9.2%,同比分别+4.1、 +1.1pct。 19Q3末,净负债率 144.3%,同比-4.7pct;预收款 1,043亿元,同比+50%,可覆盖 18年营收2.5倍,高于行业平均,保障业绩高增。 19H1末,物管合同面积达 2.4亿平,综合实力排名前十。金科物业 14-18年净利润 CAGR 达 88%,预计 19年净利润 4.0亿元,按 19PE30/35/40倍估算, 若上市有望增厚公司 43/54/65亿元,增厚比例 11%/13%/16%。而剔除物业后, 开发业务对应 19/20结算 PE 仅 6.6/5.0倍。 此外,公司 19年销售 PE 仅 2.7倍, 显著低于主流房企平均 4.4倍。 投资建议:渝派代表,多元激励, 高质量成长,重申“强推”评级16年以来, 金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长, 如高销售增速、高权益比、高销债比、 高销售/业绩比、 高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,低价拿地则确保后续毛利率无忧,而目前公司正值业绩释放期。此外,金科物业综合实力排名 10位,后续估值或将逐步体现。我们维持 2019-21年每股收益预测分别为 0.98、 1.31、 1.65元,对应 19-20年 PE 为 7.7/5.8倍, 19年销售 PE 仅 2.7倍,显著低于主流房企平均 4.4倍,维持目标价 10.00元,重申“强推” 评级。 风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧
金科股份 房地产业 2020-01-14 7.60 9.94 29.93% 8.00 5.26% -- 8.00 5.26% -- 详细
从成渝向全国扩张、布局二三线为主:1)公司全国战略布局初步完成:公司1998年成立于重庆,持续深耕川渝市场,2016年开始公司转变经营策略,开始积极扩张,提出“三圈一带”新战略,锁定“核心十城”,截至2018年,公司已完成“三圈一带、八大城市群、核心25城”战略布局;2)公司主力布局二三线、土储超5600万方:公司定位布局二三线为主,二三线城市占比80%以上。截止2019中报,公司在手土储可售建面约5600万方,对应货值约为5433亿元,足够未来2-3年销售。分地区来看,公司拿地结构出现调整,重庆下滑,长三角、湖南湖北、山东为重点新增区域。在2019H1新增土储面积中重庆+四川占比仅为27%,其中重庆占比从35%下降至12%,三大区总计占比仍为19%,但长三角占比升至16%。而山东、河南、湖南、湖北、云南等省市新增土储面积占比有所上升。 销售增速引领行业、结算盈利稳步提升:1)预计2020年销售将超2000亿元:公司于2017、2018年的销售金额同比增速分别为97.49%与88.57%,2019H1销售金额同比增长40.10%,销售面积增速20.37%。2019年公司实现销售金额1803亿元,同比增速40%,超额现全年销售目标且增速行业领先。我们预计公司2020年销售额有望突破2000亿元。2)结算毛利率稳步提升、净负债率稳步下降:销售利润率上涨驱动的ROE提升显著,19H1归母净利润同比+289%,地产结算进入丰收期、预收款覆盖率进一步走高。公司毛利率和归母销售净利率分别为30.3%和12.13%,较2018年分别提升1.74pct和2.38pct;三费费率为10.2%,同比下降2.7pct,其中销售费率和财务费率分别下降1.5pct和1.0pct。报告期末,公司资产负债率和净负债率分别为83.9%、147.5%,分别同比-0.9pct、-11.9%。公司归母净利润增速大幅高于营收增速,主要源于17年高毛利项目进入结算丰收期,毛利率大幅提升。 物业服务行业前十、股权价值被低估:1)物业合同面积2.4亿平、行业前十:2019年金科物业服务位于百强排名第10名,合同管理面积约为2.39亿平,外拓竞争力极强,总市值逾百亿。2019H1物业营收规模达到12.03亿元,yoy84%,净利润达到1.59亿元,yoy260%。同时公司盈利能力持续提升,2019H1毛利率、净利率分别为23.6%、13.2%,利润水平可观。公司项目除了来自自身项目竣工交盘,在三方拓展方面也具备很强的竞争力。2016-2018公司进入城市数量从60+升至149+,超过地产项目布局的100城,在管项目数量从60上升至149,个,平均每个城市在管项目数在5个左右,基本稳定,表明公司在三方拓展方面竞争力强。2)预计物业估值近百亿、市场未充分发现、不排除拆分上市可能:目前行业第11、12名分别为港股上市公司中海物业、蓝光嘉宝物业,当前(2020年1月10日)市值分别为170亿港币、87.63亿港币,公司物业板块总市值逾百亿,归母市值约为76亿,不排除公司拆分上市可能。 优质成长和高分红吸引长期投资、股权结构稳定:公司实际控制人为创始人黄红云,及其一致行动人合计持股30%左右,第二大股东融创系持股(不足30%要约收购红线),2019Q3前海人寿新进前十大股东,公司高分红、高股息,作为财务投资对象吸引力强。公司2019年6月通过了员工持股激励计划,并规定当2019-2022年公司净利润相较于2018年的增长达到30%、60%、90%、110%时,2018年公司分红比例48%、股息率5.82%,我们预计在分红可观的情况下,现有股权结构有望保持稳定。 投资建议:公司从区域向全国布局战略成果显著,定位二三线为主,我们预计销售有望突破2000亿,增速引领行业,公司物管业务被低估,我们预计公司归母净利润分别为54.08亿元、68.27亿元、82.87亿元,其中地产板块19年归母净利润为50.52亿元,参考可比公司2019年一致性预期PE 9倍,对应市值为454.71亿元,预计物业板块2019年归母净利润2.92亿元,我们给予公司物管业务2019年一致性预期PE26倍,对应市值为76.07亿,合理市值应为530.77亿元。对应目标价9.94元,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:政策变化不及预期、项目开发不及预期、融资成本控制不及预期。
新城控股 房地产业 2020-01-14 38.85 47.64 28.41% 39.69 2.16% -- 39.69 2.16% -- 详细
事件: 1月9日,新城控股公布12月销售数据,12月公司实现签约金额242.4亿元,同比+7.6%;实现签约面积244.0万平方米,同比+10.5%。 点评: 12月销售242亿、同比+8%,全年销售2,708亿,同比+23%,顺利完成计划 12月公司签约金额242.4亿,环比+0.2%、同比+7.6%;签约面积244.0万平米,环比+6.8%、同比+10.5%,表现优于重点跟踪45城成交面积同比+3.3%;销售均价9,934元/平米,环比-6.2%、同比-2.7%。2019年公司合计签约金额2,708.0亿元,同比+22.5%,顺利完成年初2700亿销售计划,销售额克尔瑞排名继续稳居第八;累计签约面积2,432.0万平米,同比+34.2%;累计销售均价11,135元/平米,同比-8.7%。鉴于公司整体土储仍以长三角二三四线为主、布局城市库存普遍偏低,可售货值仍较充裕并且最近重启拿地,受益于城市圈战略下需求稳增,预计公司20年销售将继续保持稳增。 12月拿地/销售面积比96%,环比+91pct,移出观察评级,拿地逐渐恢复 12月公司在宿迁、徐州等4城共新增5个项目,新增建面235.0万方,同比-19.3%;对应地价36.8亿元,同比-76.0%;拿地面积占比销售面积96.3%,较上月+90.1pct;拿地权益92.8%,较上月+22.8pct。平均楼面价1,566元/平米,同比-70.3%,主要源于公司在徐州和六盘水拿的商住项目地块较大,楼面价较低。19年公司新增建面2,174.5万方,同比-14.2%;对应地价669.4亿元,同比-12.1%;拿地额占比销售额24.7%,较上年-9.7pct;平均楼面价3,079元/平米,较上年+2.5%,拿地均价占比销售均价27.6%,较18年+3.0pct,拿地成本仍处于较低水平,并于11月开始逐渐恢复拿地。此外,继惠誉和标普恢复公司评级展望稳定后,中诚信和联合资信先后将公司及其相关债项移出信用评级观察名单,利好公司后续融资并推动公司拿地重回积极轨道。 投资建议:销售稳增,评级修复,拿地重启,维持“强推”评级 住宅开发方面,公司销售保持稳增,顺利完成年初2,700亿计划,土储依然丰富,并近期拿地逐渐恢复;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,进一步承诺19/20/21年投资性房地产租管费收入不低于40/60/90亿元,并且19年实现租管费收入41.1亿,超额完成计划103%;此外,公司近期推出新激励方案,要求19/20/21扣非归母业绩增速20%/42%/29%,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。我们维持公司19-21年每股盈利预测分别为5.58、7.94、10.25元,对应19/20年PE分别仅6.9/4.9倍,同时鉴于公司商业地产的先发优势、新激励的高业绩承诺、销售持续快增以及融资、拿地逐渐恢复,按照20年目标PE6倍,我们上调目标价至47.64元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
保利地产 房地产业 2020-01-14 16.09 19.35 21.09% 16.59 3.11% -- 16.59 3.11% -- 详细
竣工加速高毛利项目结算提升,归母净利增速创10年新高。根据公司业绩快报,2019年公司预计实现营收2355.40亿元,同比增长21.07%,预计实现营业利润503.14亿元,同比增长41.36%,预计实现归母净利润265.69亿元,同比增长40.55%,预计ROE18.81%,同比提升2.18个百分点。公司归母净利润增速创下近十年最高值,原因一方面是公司结算意愿充沛,2019前3季度公司竣工面积同比增长47%,竣工加速推动结算规模高增,另一方面,结算结构改善高毛利项目结算占比提升,2019年前三季度公司整体毛利率为35.9%,较2018年底提升3.4个百分点。从公司项目表进度推测,公司高毛利项目已经进入结转高峰期,截止2019Q3,公司预收款项达3829亿元,公司业绩有望保持稳健增长。 布局优异销售稳增,规模稳居行业前五。公司2019年实现销售金额4618.48亿元,同比增长14.09%;实现销售面积3123.12万方,同比增长12.91%;实现销售均价14788元/平,同比提升1.0%,销售增速有所放缓但仍然保持稳定增长。考虑到公司项目布局主要位于一二线城市且可售资源充沛,预计2020年公司销售仍有望保持稳健增长。 全年拿地相对谨慎,12月拿地力度回升。公司2019年全年新增拿地项目127个,新增土储2681万方,同比下降12.9%,拿地金额1553亿元,同比下降19%。拿地金额/销售金额为34%,拿地力度有所减弱。虽然全年来看公司拿地力度不高,但2019年12月公司拿地力度明显回升,单月新获取28个项目,总地价支出超过之前3月总和。截至2019年中报,公司拥有待开发土储7618万方,其中一二线土储占比60%以上,土储资源充足。 公司业绩高增,销售稳健增长,子公司保利物业H股成功上市,受到投资者高度认可,为物管行业龙头,发展前景看好。维持公司买入评级,基于公司业绩快报大超预期,上调公司2019、20、21年EPS至2.26、2.58、2.88元,对应PE分别为7.1、6.2、5.6倍。 风险提示:调控政策放松不及预期、市场超预期下行。
新城控股 房地产业 2020-01-14 38.85 -- -- 39.69 2.16% -- 39.69 2.16% -- 详细
事件: 2019年12月,公司实现销售金额242.39亿,同比增长7.6%;实现销售面积244.01万方,同比增长10.5%;2019年全年,公司累计实现销售金额2708.01亿,同比增长22.48%;累计实现销售面积2432万方,同比增长34.21%。 点评: 销售平稳增长。2019年12月,公司实现销售金额242.39亿,同比增长7.6%;实现销售面积244.01万方,同比增长10.5%;销售均价9933.6元/平方米,同比降低了2.7%。2019年全年,公司累计实现销售金额2708.01亿,同比增长22.48%;累计实现销售面积2432万方,同比增长34.21%;销售均价11134.9万元/平方米,同比降低了8.7%。全年销售平稳增长,销售规模稳居行业第八。 从结算规模上看,2019年结算面积预计为1091万方,同比2018年的559万方,增长95%。稳健拿地。12月新增拿地建面241万方,拿地金额36.8亿元,占销售金额比重为15.2%。2019年全年,新增拿地建面2903.9万方,拿地金额791亿元,占销售金额比重为24.6%,平均楼面地价为2724元/平方米。分线城市看,全年拿地金额中,一二线城市占比51%,三四线城市占比49%,其中三四线城市均是长三角、珠三角基本面较好的三四线。具体城市看,拿地金额占比较高的有:天津(8.64%)、苏州(7.52%)、武汉(6.71%)、北京(6.26%)、长沙(4.73%)、台州(3.95%)、常州(3.86%)、上海(3.86%)。 吾悦广场发展稳健。截至2019年底,公司总可供出租面积为359万方,平均出租率达到99.13%,实现租管费收入41.08亿元,同比增长90%。目前大部分处于无抵押自由状态,后续可考虑经营性物业贷等,进一步丰富公司的融资渠道。 融资边际改善。12月16日,新城控股境外子公司新城环球,成功发行3.5亿美元2年期境外债,5倍超额认购,票面利率7.5%。国际评级机构惠誉、标普解除新城两家上市主体负面观察程序,并将评级重新调回至“BB稳定”。 投资建议:新城控股坚持“住宅+商业”双轮驱动,销售平稳增长,保持一定的拿地力度。我们预计公司2019-2020年EPS分别为5.63元、7.91元,按照2020年1月9日收盘价,对应的PE分别为6.85倍和4.87倍,维持“买入”评级。 风险提示:地产销售不及预期,货币政策持续收紧。
招商蛇口 房地产业 2020-01-13 19.86 28.32 51.77% 19.80 -0.30% -- 19.80 -0.30% -- 详细
事件 公司2019年实现销售金额2204.7亿元,同比增长29.3%,销售面积1169.4万平方米,同比增长41.4%。 核心观点 老牌龙头焕发光彩,销售高增规模再上新台阶。公司12月单月实现销售金额234.3亿元,同比增长7.6%,销售面积156.0万平方米,同比增长34.8%。1~12月累计实现销售金额2204.7亿元,同比增长29.3%,销售面积1169.4万平方米,同比增长41.4%。公司销售规模成功突破2000亿,位居克而瑞销售排行榜第12位,接近30%的增速也处于行业领先水平。销售规模的扩张主要来自于销售面积的增加,公司全年销售均价为1.89万元/平方米,同比下降8.6%。这也反映出公司逐步加强二三线城市销售的战略。销售规模的高增长也为未来业绩的释放奠定坚实基础。 土地投资趋于谨慎,拿地均价大幅下降,未来利润率改善概率大。公司2019年获取项目78个,拿地金额869亿元,投资强度(拿地金额/销售金额)39.4%,较2018年下降32.7个百分点。公司土地投资从积极转向审慎,投资策略的调整与全年融资收紧的行业环境相适应。从投资布局来看,土地投资中一二线城市占比80.7%,较2018年上升11.5个百分点,可以看出公司坚定回归一二线城市的导向。全年拿地均价为5705元/平方米,同比下降40.8%。拿地均价的大幅下降为未来的销售提供了充足的利润空间,并且在进入结算期以后将改善公司的利润率。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价28.32元。我们预测公司2019-2021年EPS 为2.36/2.94/3.59。我们维持公司2019年PE 倍数12X,对应目标价28.32元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。
招商蛇口 房地产业 2020-01-13 19.86 26.25 40.68% 19.80 -0.30% -- 19.80 -0.30% -- 详细
12月销售增速延续四季度以来较低水平,全年销售目标超额完成。单月销售情况来看,公司12月实现签约销售金额234亿元,同比增加7.6%,环比回落5个百分点,由于公司2019年销售发力主要在二三季度,因此12月延续了四季度以来销售增速在全年的较低水平;实现签约销售面积156万平,同比增加34.8%,环比扩大21个百分点;12月销售均价18100元/平,环比回落5个百分点。全年销售情况来看,公司实现签约销售金额2205亿元,同比增长29.2%,超额完成全年2000亿销售目标10%;实现签约销售面积1170万平,同比增长41.3%;累计销售均价18800元/平,较2018年下降8.6%。克尔瑞2019年全口径销售金额榜单显示,公司位列第12位,销售金额增速较top6-15房企整体22.3%的增速高出7个百分点,表现处于平均水平之上。 12月拿地力度有所减弱。12月,公司在上海、广州、南京、郑州、烟台、漳州6城共获取7个项目,另于新西兰获取1宗地块。除新西兰项目,12月公司拿地金额105亿元,为2019年第5个超过100亿元的月份,但较11月的158亿元有所回落,此外拿地权益比例45%,环比回落22个百分点。全年拿地情况来看,公司国内新增计容建面1383万平,较去年增长1.9%,总地价973亿元,平均楼面价7035元/平,其中权益拿地金额520亿元,权益比例54%,维持去年以来的较低水平;拿地金额占销售金额比重44%,拿地力度保持在合理水平;分能级来看,公司2019年于一线、二线、三四线拿地金额分别为212亿元、545亿元、216亿元,占比分别为22%、56%、22%,其中一二线合计占比78%,聚焦和深耕一二线的战略继续得到执行。我们预计2020年一二线销售将有所回暖,或将对公司今年的销售产生一定积极影响。 盈利预测与投资评级。我们预计公司2019-2021年EPS 分别为2.49/3.20/4.20元,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2020-01-13 16.30 21.20 32.67% 16.59 1.78% -- 16.59 1.78% -- 详细
全年盈利高增超预期。根据业绩快报,公司2019年全年营收/营业利润/归母净利分别为2355亿/503亿/266亿,同比分别增长21%/41%/41%。具体来看,结算收入增长相对平稳,符合预期;结算毛利率预计较18年出现了较明显提升(19年前三季度毛利率较18全年提高3.2PCT至35.9%),从而推升营业利润增速至41%,归母净利增速持平于41%左右。 另外,19年销售额4618亿元,同比+14%,考虑到销售权益比(克而瑞口径)较18年略有下降的影响,19年并表销售回款或仅个位数增长,依此推算出19年底预收款约3500亿元,对19年全年收入覆盖倍数达1.5倍,保障2020年收入维持稳健增长,但毛利率或有所回落,对应盈利增速或低于收入增速。 销售平稳增长,拿地力度适当收敛且成本仍可控。公司2019年全口径销售面积/金额分别为3123万平/4618亿元,同比分别增长13%/14%,销售平稳增长但略低于年初预期;19全年新增全口径计容建面2680万平米,对应拿地总价1555亿元,全口径“拿地额/销售额”较18年全年下降11PCT至34%,即使考虑拿地权益比提升7PCT至70%的影响后,对应权益“拿地额/销售额”也是有一定下滑,反应公司在连续几年积极拿地扩张后适当收敛;19年新增项目楼面均价0.58万元/平米(18年全年为0.62万元/平米),“地价/售价”录得39%,略低于18年水平,成本仍可控,也即拿地力度顺势收敛且成本仍可控。整体而言,公司未售货量充裕且聚焦一二线和热点三四线,截至12月末公司全口径未售计容约0.8亿平米,对应未售货值近1.2万亿量级,按最近12个月滚动销售测算可供销售约2.6年。 维持“强烈推荐-A”投资评级。公司是家典型高质量周转房企,具备持续稳定的内生性现金流创造能力,且a.未售货值优质周转也在提速,b.作为央企地产龙头融资优势相对显著,c.物业于19年12月成功赴港上市;目前市值较NAV折价约20%,20年PE仅5.9倍。维持“强烈推荐-A”投资评级,上调20-21年EPS预测至2.65元、3.07元(前次2.47元、2.93元),给予目标价21.2元/股(对应2020年PE=8X)。 风险提示:销售增长不及预期,结算不及预期,毛利率下降超预期。
保利地产 房地产业 2020-01-13 16.30 20.70 29.54% 16.59 1.78% -- 16.59 1.78% -- 详细
全年业绩超预期,盈利能力预计维持在高位。公司发布 2019 年业绩快报,全年 实现营业总收入2355.4 亿元,同比增长21.1%;营业利润及利润总额为503.1 亿,同比增长41.4%,归属于上市公司股东的净利润同比增长40.6%至265.7 亿元,业绩超出预期主因四季度公司结转规模大幅增长。截至三季报末公司预收账款3829 亿元,展望未来两年公司可观的已售未结资源依然可以支持业绩保持增长。考虑到公司业绩增速高于收入增速,我们预计全年公司盈利能力依旧维持在较好水平。 全年销售金额稳健增长,销售权益比约为67.8%。2019年全年,公司实现销售面积3123.1万平方米,同比增长12.9%,销售金额4618.5亿元,同比增长14.1%,权益销售额3190.3亿元,销售权益比69.0%,销售均价14,788元/平方米,较同比提升了7%。2019年12月公司销售继续放量,公司实现签约面积304.3万平方米,同比增长2.5%;实现签约金额421.3亿元,同比增长15.4%。 坚持深耕一二线城市,下半年拿地明显增多。2019 年公司拿地金额1166 亿元, 同比增长16.5%,拿地面积1798 万平方米,同比增长2.8%。2019 年公司新增项目127 个,其中上半年新增44 个,下半年新增83 个;新增计容建面2674.8 万平方米,其中上半年新增820.8 万平方米,下半年新增1854.0 万平方米。公司全年拿地面积权益比为71.4%,略有提升,新增权益建筑面积1910 万平方米, 其中上半年新增659.08 万平方米,下半年新增1250.9 万平方。截至三季报末, 公司有待开发面积7618 万方,其中一二线城市4614 万方,占比高达60%以上长三角和珠三角占比高达46%,公司土储整体较为优质。 盈利预测与投资建议。我们上调公司业绩增速,预计2019-2021 年EPS 分别为2.23元、2.76元和3.49元,考虑到保利物业上市有利于分项估值,给予公司2020年7.5倍估值,目标价20.70元,上调至“买入”评级。 风险提示:销售表现或低于预期,政策环境或阶段性趋紧等。
保利地产 房地产业 2020-01-13 16.30 20.00 25.16% 16.59 1.78% -- 16.59 1.78% -- 详细
2019Q4结转较为积极,利润增速大幅提升 2019年Q1-3,公司营业总收入、营业利润、归母净利润分别同比增长18%、29%、34%,其中Q2表现最为靓眼,三项指标增速分别为23%、43%、66%。Q4迎来年末交付高峰期,公司利润释放再度提速,单季度三项指标增速分别达到24%、54%、48%。 首先结转层面来看,我们在《可售丰沛,结转积极,物管规模扩张可期--保利地产(600048.SH)动态跟踪报告》中明确提示,公司竣工节奏前置(2019年Q1-3竣工面积同比增长47%),展现了较为积极的结转意向,2019Q4营业总收入增速如期回升至24%。 其次利润表现来看,2019Q4营业利润增速(+54%)大幅高于总收入增速(+24%),一方面来自于2018Q4计提了约24亿元资产价值损失,导致基数较低,若剔除这一因素,则2019Q4营业利润对应的调整后同比增速约33%。另一方面,我们推测2019Q4公司表内高均价项目入账带动结算毛利率同比提升,以及表外项目迎交付高峰,贡献利润占比增加。2019Q4归母净利润增速(+48%)略低于营业利润增速,或显示少数股东损益占比较2018Q4水平(26%)有所增长。 全年业绩增长超市场预期,盈利水平回升至2014年以来最高水平 2019年全年来看,公司收入平稳增长,同比增速(+21%)与全年竣工目标增速(+24%)基本吻合。全年实现归母净利润266亿元,同比增长41%,超市场预期(2019年归母净利润超过业绩快报公告日WIND一致预测值8%)。调整后的营业利润率、归母净利润率分别同比提升3.1pc、1.6pc至21.4%、11.3%,加权平均净资产收益率同比提升2.2pc至18.8%,盈利水平回升至2014年以来最高水平。 截止2019年三季度,公司表内预收账款约3829亿元,计入Q4估算表内销售及结转金额后,保守估算至年末预收账款约3250-3350亿元,相当于2019年营业总收入的140%,可完全覆盖我们预测公司2020年营业收入,后续结算保障力度较高。 12月拿地策略转向积极,全年新增土储权益比例回升至7成 2019年12月,公司投资策略转向积极,单月新增28个项目,总地价款达382亿元,对比9-11三个月合计地价款约307亿元;12月单月新增土储规划建面694万方,对比9-11月三个月新增建面约705万方。 由于1-11月公司拿地保持谨慎,2019年全年新增土储建面约2675万方,同比下降14%;新增土储总地价约1555亿元,同比下降15%;拿地金额/销售金额的比例约34%,对比2018年为48%;拿地面积/销售面积的比例约86%,补货规模小于去化规模;拿地均价/销售均价的比例约39%,与2018基本持平。按面积计算,公司新增土储权益比例约71%,较2018年提升3pc;按金额计算,公司新增土储权益比例约70%,较2018年提升7pc。 2019年销售额同比+14%,规模稳居行业TOP5,央企地产TOP1 2019年公司实现销售金额4618亿元,同比增长14%;实现销售面积3213万方,同比增长13%;销售均价约14788元/平方米,同比增长4%。根据CRIC数据,公司销售规模继续保持在行业TOP5,央企地产公司TOP1。考虑到公司土地储备充足,且主要位于一二线城市,我们预计2020年供货规模及去化水平仍具备支撑,销售金额或继续维持双位数增长。 估值与评级 考虑到12月公司销售增速回升,拿地意愿转向积极,并参考2019年业绩快报数据,我们上调公司2019-2021年预测净利润至266、318、362亿元(原为246、294、324亿元),对应预测EPS上调至2.23、2.67、3.04元(原为2.07、2.47、2.73元)。当前股价对应公司2019-2021年预测PE分别约7.0、5.8、5.1倍,预测股息率分别约4.3%、5.2%、5.9%,估值水平较万科A、招商蛇口均值折让超过2成,具较强吸引力。 公司资源储备深厚,信用能力优秀,中期内销售市占率提升前景较为明朗,业绩保持平稳增长的确定性较高。两翼业务发展提速,物业分拆上市,后续规模扩张可期。我们维持公司2020年7.5倍预测PE估值,对应目标价上调至20.00元,维持“买入”评级。 风险提示: 房地产持续调控,公司推盘去化、销售毛利率不及预期;公司竣工、结算进度不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名