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蓝光发展 房地产业 2019-10-21 7.15 8.48 27.71% 6.85 -4.20% -- 6.85 -4.20% -- 详细
核心观点 10月15日业绩预告显示,前三季度公司预计实现归母净利21.6亿元,同比+77%左右;预计实现扣非后归母净利20.8亿元,同比+71%左右。业绩持续高速增长主要源于地产结算收入的增加以及全国布局规模效应的显现,总体业绩符合预期。维持公司2019-2021年EPS为1.13、1.74、2.09元的盈利预测,维持“买入”评级。 业绩延续高增长,销售预计平稳增长 前三季度公司预计实现归母净利21.6亿元,同比+77%左右。随着地产交付规模的增加,全国布局规模效应的显现,前三季业绩延续上半年以来的高增长态势,其中非西南地区业绩贡献比例预计延续突出表现。亿翰数据显示,1-9月公司实现签约销售金额770亿左右,较去年同期公告口径+15%左右。预计四季度可售货值800至900亿左右,全年销售增速预计平稳回升,大概率进军千亿梯队。 多元扩储积极,强化高能级城市布局 经营公告显示,2019年1-8月公司新增土地投资220.3亿元,同比+22.5%;新增权益投资167.3亿元,同比+41.9%;新增土储楼面均价3848元/平,同比+83.6%,进一步强化城市拓展能级和全国化布局力度。此外,9月25日公司公告拟以17.8亿的交易总对价收购重庆华景域公司100%股权,获取重庆市两江新区43.5万方优质土储,折算楼面价约4100元/平左右。通过多元化投资为销售持续增长提供资源保障。 物业平台港交所登陆在即,资本助力高增长预期 10月8日港交所原则上同意公司物业管理平台嘉宝股份的H股主板上市申请(上市前需取得港交所最终批准)。公司半年报及招股说明书显示,嘉宝上半年已进驻全国69个城市,在管项目400余个,管理面积6330万平,业务涵盖物业管理、咨询服务、社区增值三大板块。2016-2018净利复合增速71.1%,2019上半年净利同比+108%至1.9亿元。此次预计募集资金13.8亿港元(取发售中间价以及假设未行使超额配股权)中的77%用于物管业务的规模扩张(50%住宅物业、17%非住宅物业、10%物管相关公司),资本助力叠加蓝光自有项目的集中交付共同支撑高增长预期。 人居蓝光引领高质量发展,维持“买入”评级 公司销售和拿地稳定增长,资本引擎加速产业发展,多元驱动下业绩高增长有望延续。7月公司五名董事全部完成首期期权行权,坚定公司发展信心。物业平台上市增厚市值和成长预期。维持公司2019-2021年EPS为1.13、1.74、2.09元的盈利预测。参考可比公司2019年7.3倍的PE估值,我们认为公司2019年合理PE估值水平为7.5-8.5倍,目标价8.48-9.61元(前值7.91-8.59元),维持“买入”评级。 风险提示:三四线市场景气度下滑;异地拓展成效有待进一步检验;药品质量风险;3D生物打印投入回报周期较长。
蓝光发展 房地产业 2019-10-21 7.15 8.12 22.29% 6.85 -4.20% -- 6.85 -4.20% -- 详细
旗下物业公司终上市,价值重估正当时。公司旗下物业公司嘉宝股份将于明日在香港联交所主板开始上市交易,股票代码“02606.HK”。嘉宝股份曾于2015年12月成为西南地区首家成功挂牌新三板的现代服务业企业,2018年6月正式开启港股上市进程。嘉宝股份在2018年中国物业服务百强名单中位列第13位,是西南地区的物业龙头,管理面积达到6170万平方米,其中外拓面积超过50%。上半年实现归母净利润1.8亿元,无论是管理规模还是营收业绩都维持着高速的增长。嘉宝股份采用的是增发H股的上市模式,上市后蓝光发展将持有其67.5%的股份,嘉宝股份仍为蓝光发展的并表公司。由于物管公司的估值水平较地产公司更高,因此嘉宝股份的上市将给蓝光发展整体市值带来积极的影响。 嘉宝股份全国化布局稳步推进,品牌影响力扩大反哺地产母公司。近年来嘉宝股份通过收并购稳步推进全国化布局,目前已进入69个城市,并不断扩大蓝光的品牌影响力。此次嘉宝股份的成功上市,将有利于蓝光品牌的进一步提升,销售端将最为受益,从而促进蓝光发展维持其全国化扩张的发展战略财务预测与投资建议维持买入评级,维持目标价8.12元。我们维持2019~2021年的盈利预测为1.16/1.71/2.18元,根据可比公司2019年7X的PE估值,给予公司7X估值,对应目标价8.12元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上涨超预期。
招商蛇口 房地产业 2019-10-21 19.97 -- -- 19.94 -0.15% -- 19.94 -0.15% -- 详细
事件描述 2019年1-9月,公司累计实现签约销售面积833.03万平米,同比增加49.71%;累计实现签约销售金额1620.40亿元,同比增长39.38%。 事件评论 销售持续高增,提前完成全年销售计划可期。2019年9月,公司实现签约销售面积103.57万平米,同比增加42.99%;实现签约销售金额234.57亿元,同比增加81.95%。2019年1-9月,公司累计实现签约销售面积833.03万平米,同比增加49.71%;累计实现签约销售金额1620.40亿元,同比增长39.38%。根据招商蛇口2018年报,公司2019年计划完成签约销售额2000亿元,前9月已完成全年计划的81%,提前完成全年销售计划可期。 拿地强度有所回升。2019年9月,公司拿地聚焦于温州、天津、扬州、西安等核心城市,新增土地面积约59万平米,新增土地总价约为71亿元。2019年1-9月,公司累计拿地总建面约831万平米,累计拿地总价约595亿元。随着下半年土地市场逐步回归理性,公司继上半年采取相对谨慎的拿地策略以来,三季度拿地强度有所回升,2019年7-9月累计新增土地面积约217万平米,较去年三季度同期增长近126%,大幅增厚土地储备。 拿地成本控制得当。2019年1-9月,公司拿地均价约为7156元/平方米,累计楼面均价/累计销售均价的比值为36.79%,较今年8月环比减少3.23个百分点。整体看,公司拿地成本控制得当,地价房价比持续下行,可在一定程度上支撑未来的利润空间。 投资建议:销售持续高增长,拿地强度有所回升,维持“买入”评级。2019年前三季度公司的销售持续高速增长态势,三季度以来拿地强度有所回升。公司深耕粤港澳大湾区,通过积极整合土储资源,业绩有望延续增长趋势。我们预计公司2019—2021年EPS分别为2.40元、2.97元、3.52元,对应当前股价的PE分别为8.3倍、6.7倍、5.7倍,维持“买入”评级。 风险提示: 1.流动性环境或存不确定性,或对公司销售或融资端产生影响; 2.房地产业务的调控政策或存不确定性,或对公司经营产生影响。
保利地产 房地产业 2019-10-21 15.73 -- -- 15.99 1.65% -- 15.99 1.65% -- 详细
事件描述2019年 1-9月,公司累计合同销售金额 3467.73亿元,同比增长 14.20%; 累计销售面积 2293.78万平方米,同比增长 13.29%。 事件评论? 9月销售维持平稳。 2019年 9月,公司实现合同销售金额 368.14亿元,同比下降 0.18%;实现签约销售面积 271.91万平方米,同比增长14.61%。2019年 1-9月,公司累计合同销售金额 3467.73亿元,同比增长 14.20%;累计销售面积 2293.78万平方米,同比增长 13.29%。 ? 拿地强度偏谨慎,土地成本控制得当。2019年 9月,公司在南京、郑州、太原、大连等城市获得土地。新增土地计容建面约 213万平米,土地总价约 129亿元。拿地强度方面,2019年 1-9月公司累计拿地计容建面约 1488万平米, 同比减少约 39.4%; 累计拿地总价约 996亿元,同比减少约 35.0%,2019年前三季度公司拿地偏谨慎。土地成本方面,2019年 1-9月公司累计拿地均价约 6691元/平米,累计销售均价约15118元/平米,累计拿地均价/累计销售均价的比值约为 44.3%,土地成本控制较为得当。 ? 保利物业上市在即,增加新看点。保利物业于 2019年 9月 17日收到中国证监会的核准批复,核准保利物业发行不超过 1.53亿股境外上市外资普通股,每股面值为 1元。截至今年 4月 30日,保利物业合同管理面积约 3.7亿平米,在管面积近 2.0亿平米,管理规模持续增大的同时市场竞争力不断提升,有望大幅增强与公司的协同效应。 ? 投资建议:销售稳健增长,土地成本可控,保利物业上市在即,维持“买入”评级。公司销售稳健增长,土地成本控制较为得当。2019年公司盈利有望持续提升,而保利物业即将上市,有望大幅增强与公司的协同效应。此外,近期公司公布第二期股权激励计划的行权结果,彰显对于长期发展的信心。 我们预计公司 2019—2021年 EPS 分别为 2.03元、 2.46元、2.94元,对应当前股价的 PE 分别为 7.8倍、6.4倍、5.3倍,维持“买入”评级。 风险提示: 1. 流动性环境或存不确定性,或对公司销售或融资端产生影响; 2. 房地产业务的调控政策或存不确定性,或对公司经营产生影响。
蓝光发展 房地产业 2019-10-21 7.15 -- -- 6.85 -4.20% -- 6.85 -4.20% -- 详细
事件: 1、蓝光发展发布2019年三季度业绩预增公告:2019年1-9月,公司归母净利润同比增加9.38亿元,同比增长77%;扣非后归母净利润同比增加8.60亿元,同比增长71%。 2、公司下属控股子公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司已向香港联交所主板递交公开发行H股股票及上市申请并获香港联交所批准。 点评 三季度业绩持续高增长。2019年1-9月,公司归母净利润同比增加9.38亿元,同比增长77%;扣非后归母净利润同比增加8.60亿元,同比增长71%;业绩持续超预期主要系公司经营规模逐年扩大,房地产项目结转收入增加;同时公司已实现全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级,规模效应逐步显现。公司此前发布股权激励计划,2018-2020年扣非后归母净利润不低于22、33、50亿元,2018年已顺利完成第一个行权条件。我们认为较高业绩目标的设定不仅体现出公司对未来业绩的信心,也体现出对公司快速发展的决心。 蓝光嘉宝上市在即。蓝光嘉宝服务为蓝光发展控股子公司,是蓝光发展的物业管理平台。2019年在物业服务百强企业中排名第11位。目前公司已经公告蓝光嘉宝预计将于10月18日上市。2019年上半年,嘉宝服务实现营收9.33亿元,同比增长59%;归母净利润1.87亿元,同比增长108%;公司合约管理面积7900万平米,在管面积6330万平米,预计独立上市后,嘉宝服务外延式拓展规模将持续增长,物业管理规模均有望持续提速扩张。 1-9月销售完成1100亿元目标的70%。根据CRIC公布的百强房企销售排行榜,公司1-9月完成销售金额771亿元,同比增长12%;销售面积828万平米,同比增长17%,已完成全年1100亿元销售目标的70%。公司在持续深耕成渝区域的同时,全国布局战略已初见成效。公司1-8月累计拿地金额194亿元,同比减少3%;拿地面积554万平米,同比减少36%,拿地金额占同期销售金额的40%;拿地楼面均价3496元/平米,占同期销售均价的38.3%,能够有效保障未来毛利率情况。 投资建议:蓝光发展销售业绩突出、土储结构不断优化,并购合作拿地具备成本优势;物业服务、医疗业务协同并进;完善激励制度促进上下同心,高考核目标的设定彰显公司业绩信心。我们预计公司2019-2021年EPS分别为1.12、1.51、1.82元人民币,对应PE分别为6.25、4.64、3.86倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行,棚改不达预期。
蓝光发展 房地产业 2019-10-21 7.15 -- -- 6.85 -4.20% -- 6.85 -4.20% -- 详细
事件描述 蓝光发展于近日发布2019年前三季度业绩预告,预计公司1-9月实现归母净利润与上年同期相比增加约9.38亿元,同比增加约77%;扣非后归母净利润与上年同期相比增加约8.60亿元,同比增加约71%。 事件评论 2019年前三季度业绩高速增长。公司2019年1-9月预计实现归母净利润约21.6亿元(去年同期约为12.2亿元),同比增加约77%,实现扣非后归母净利润约20.8亿元(去年同期约为12.1亿元),同比增加约71%。公司业绩大幅增长主要源于经营规模逐年扩大,驱动房地产项目的结转收入有所增加。 销售规模持续增长。为提升房地产主业的核心竞争力,公司已实现全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级,规模效应逐步显现。2019年1-9月,公司累计实现销售金额约771亿元,较2018年同期(约687亿元)同比增长约12.2%(克尔瑞口径),销售规模维持增长态势。 嘉宝服务上市在即,协同效应有望增强。公司于2018年启动嘉宝股份H股分拆上市计划,并于2019年3月获中国证监会核准。本次IPO蓝光嘉宝服务(2606.HK)拟发行4291.62万股H股,其中香港发售429.18万股,国际发售3862.44万股(有15%超额配股权),每股发售价为30.60—39.00港元,净募资约14.93亿港元(以中间价34.8港元计算)。我们认为,嘉宝服务上市在即,有望在一定程度上增强与公司的协同效应。 ?投资建议:业绩大幅增长,嘉宝服务上市在即,维持“买入”评级。公司坚持“东进南下”、深入贯彻“1+3+N”战略,持续推进全国化布局。2019年以来公司业绩大幅增长,销售规模持续扩大,随着嘉宝服务上市在即,与公司协同效应有望进一步增强。我们预计,2019—2021年公司EPS分别约为1.10元、1.69元、2.01元,对应当前股价PE分别为6.4倍、4.2倍、3.5倍,维持“买入”评级。 风险提示: 1.流动性环境或存不确定性,或对公司销售或融资端产生影响; 2.房地产业务的调控政策或存不确定性,或对公司经营产生影响。
大悦城 房地产业 2019-10-18 7.87 9.45 26.68% 7.85 -0.25% -- 7.85 -0.25% -- 详细
核心观点 公司发布三季报业绩预报,2019前三季度归母净利约22.5-25.5亿元,较重组后业绩同比增长36%-54%,其中第三季度盈利3.2-6.2亿元,业绩超出预期。前三季度业绩保持快速增长,主要源于报告期商品房销售收入结转增加。重组完成后,公司融合住宅地产与商业地产,定位全产业综合地产开发平台,产业协同和核心竞争力进一步提升,2019-2021年EPS上调为0.69、0.82、1.02元(前值0.65、0.77、0.96元),维持“买入”评级。 业绩延续高增长,多元化拓展值得期待 公司发布三季度业绩预报,预计前三季盈利约22.5-25.5亿,较重组后业绩同比增长36%-54%,其中第三季度盈利3.2-6.2亿元,因结转体量提升延续中报的靓丽表现。2019上半年公司实现销售面积112.05万平方米,同比+115.8%,签约金额254亿元,同比+62.9%,跻身行业TOP50。下半年可售货值约800亿,截止到三季度全口径销售额突破500亿,预计全年销售额有望向700亿迈进。公司储备建面总计约1200万方,对应2600亿可售货值,倚赖集团存量资源盘活、大湾区城市更新机遇以及产业整合能力,公司未来多元化拓展具备空间。 商业+住宅双轮驱动,重组促进产业协同 作为内地四大购物中心品牌之一的大悦城,一直是科技赋能下的创新者,在智慧平台、大资管布局层面均走在行业前列。中报显示,购物中心租金收入16.1亿,同比增长30%。随着更具备社区商业特征的“春风里”体系逐步铺开,公司商业地产产品线也日趋完善。随着重组完成,以“大悦城”为品牌的城市综合体开发与运营更为顺畅,“住宅+商业”协同效应将成为公司独特优势。 央企背景与商业地产品牌为融资优势背书 在融资集中度持续提升的大环境下,央企背景背书以及商业地产运营为公司带来的融资优势凸显。大悦城地产中期融资成本为4.58%,较去年全年仅上升0.19个百分点,保持行业低水平。与此同时,通过基金等模式实现持有物业轻资产管理输出层面,大悦城亦是走在行业前端,我们认为这些都将强化公司的融资优势,在开发业务融资收紧的背景下占得先机。 商业地产陌上花开,维持公司“买入”评级 2019-2021年EPS盈利预测上调为0.69、0.82、1.02元(前值0.65、0.77、0.96元),主要基于1、商业地产正面临如下改善:促消费政策红利、线上饱和、供需改善、管理溢价提升等四因素提升NOI,资本化率下行带来重估机遇,资产证券化打开管理半径;2、我们认为公司资源整合的协同效应对盈利空间的改善有望持续显现;3、依托规模效应、品牌优势和融资渠道,看好公司综合业务板块的高质量发展。参考可比公司2019年平均12.7倍PE估值,考虑公司高成长预期,给予公司2019年13.7-14.7倍PE估值,目标价9.45-10.14元(前值7.80-8.45元),维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市销售结转不及预期;商业地产竞争激烈。
金科股份 房地产业 2019-10-18 7.08 8.91 24.96% 7.28 2.82% -- 7.28 2.82% -- 详细
10月 14日业绩预告显示, 2019前三季度公司预计实现归母净利 36至 40亿元,同比+64.3%至+82.5%;其中三季度预计实现归母净利 10.1至 14.1亿元,同比-33.8%至-7.5%。 总体业绩符合预期,三季度业绩同比减少主要源于去年结转节奏不均衡。 考虑到可结转资源充裕且对应利润水平较高,上调 2019-2021年 EPS 至 0.99、 1.28、 1.64元(前值 0.96、 1.27、 1.64元),维持“买入”评级。 业绩延续高质量增长,全年大概率超额完成销售目标10月 14日业绩预告显示,虽然公司三季度业绩由于去年基数结算节奏不平均导致同比有所下滑,但前三季度公司预计依然实现归母净利 36至 40亿元,同比+64.3%至+82.5%,总体业绩符合预期,考虑到西南市场高景气周期的相对滞后,我们预计公司毛利率维持高位区间。亿翰数据显示,2019年 1-9月公司实现销售金额 1299亿元,同比+50%,公司四季度可售货值充裕,全年预计超额完成 1500亿的销售目标。 可售资源充裕,继续拓展核心 25城2019上半年末公司总可售面积 5600万平,货值约 5000亿元,可售资源较为充裕。上半年公司新增土储建面 1530万平,同比+51%;新增土地投资金额 423亿元,同比+57%;公司拿地强度维持高位,继续拓展核心 25城,加速全国均衡布局。全年计划新增可售货值 3200亿元,预计下半年拿地力度不减。受益于销售回款的顺畅以及净资产的增厚,上半年末净负债率同比-23.9pct 至156.0%,为后续投资拓展释放杠杆空间。 员工持股计划出台,激活中期发展潜力6月公司公告 2019-2023年员工持股计划,参与对象为董监高在内的公司员工;计划累计持股占比不超 10%;一期资金规模不超 32亿(员工自筹和融资金额均不超 16亿);二至五期根据 2019-2022年业绩完成情况(归母净利同比增速不低于 30%、 23%、 19%、 11%),按照当年归母净利的3.5%提取专项基金,作为后续计划的资金来源。公司员工持股计划一方面接力 2015年限制性股票激励的解锁退出;另一方面面向全体员工、引入专项基金的长期激励有望进一步完善长效激励机制,稳定公司发展预期。 根基扎实, 行稳致远,维持“买入”评级公司近 12个月股息率 5.0%, 2019预测股息率高达 6.8%(假设分红率不变)。考虑到可结转资源充裕且对应利润水平较高,上调 2019-2021年 EPS至 0.99、 1.28、 1.64元(前值 0.96、 1.27、 1.64元)。参考可比公司 2019年 7.3倍的 PE 估值,考虑到公司高成长预期和货值优势, 给予公司 2019年 9-10倍 PE 估值,目标价 8.91-9.90元(前值 7.68-8.64元)。公司对区域行情的把握为新一轮全国扩张奠定基础,扎实的开发运营能力和长期激励有望加速优质资源的周转兑现,维持“买入”评级。 风险提示: 受西南区域市场影响;当前股权结构相对分散;行业政策风险。
蓝光发展 房地产业 2019-10-17 7.12 8.85 33.28% 7.20 1.12% -- 7.20 1.12% -- 详细
3Q19业绩同比77%,销售稳定增长,高预收款覆盖保障业绩释放 公司发布19年前3季度业绩预告,19年前3季度,公司预计归母净利润21.6亿元,同比+77%;预计扣非后归母净利润20.8亿元,同比+71%,主要源于公司结转规模大增,规模效益显现,盈利能力持续提升。截至19H1末,公司预收账款达616.6亿元,较18年末+20.9%,可覆盖18年地产营收2.16倍,保障后续业绩释放的可持续性。据克而瑞数据,19年1-9月公司销售金额771亿元,同比+12%;销售面积828万方,同比+17%。考虑到公司拿地端积极将推动新开工快增,新开工和竣工快增将推动销售和结算稳定增长。 多元化拿地扩充土储,19H1新增货值800亿,财务稳健、融资畅通 19H1,公司通过收并购、合作开发、产业拿地、招拍挂等方式新增土储512.2万方,对应货值800亿,相当于同期销售额的1.7倍,补库存积极;新增土储中,新一线及二线城市占比62%,强三线城市占比38%。估算19H1末土储约2,505万方,可覆盖18年销售面积3.1倍,土储逐步增厚。自上市后,公司融资渠道持续优化。19H1末,资产负债率81.3%,同比-1.6pct,净负债率109.4%,同比-5.7pct,维持财务稳健;19H1,新增获得20亿元私募债批文;完成7.5亿元美元债、11亿元公司债发行,融资渠道畅通。18年末平均融资成本7.54%,较17年+0.35pct,在18年行业资金面整体趋紧下略有上行。 嘉宝上市在即、百强排名11位,在管、营收、业绩3年CAGR50-70% 嘉宝服务为蓝光发展控股90%的物管子公司,目前排名19年中国物业服务百强企业第11位。10月8日,嘉宝发布招股书:19H1营收9.3亿元,同比+58.8%,16-18年CAGR达49.2%;归母净利润1.8亿元,同比+104.9%,16-18年CAGR达69.3%;19H1毛利率、净利率分别为33.9%、19.3%,分别较18年+0.7、-0.5pct,处行业较高水平;19H1物管服务、咨询服务、社区增值服务分别占比营收58.8%、20.5%、20.7%;18年,来自蓝光集团和第三方的物管服务收入分别占比54.9%、45.1%,第三方占比同比+13.6pct,体现较强第三方市场化拓展能力。 19H1末,在管面积达6,331万方,较18年末+4.4%,16-18年CAGR达54.6%;考虑蓝光16-18年销售高增,后续将为嘉宝持续输血。 物管当红享有高估值,嘉宝望增厚蓝光市值14-43亿、对应比例7-20% 嘉宝服务计划将于10月18日上市。本次发售所得款项净额的约77%(约10.66亿港元)将用于物管服务业务的扩展,预计后续第三方拓展将持续发力,保障在管面积高增长。鉴于高成长历史,我们按照19年50%增速估算,预计19年净利润为4.3亿元,预计上市后持股比例约67%,参考目前物管行业19PE15-40倍,按19PE15/20/25倍估算,对应权益市值43/58/72亿元,考虑18年股权激励业绩承诺和嘉宝上市业绩贡献稀释,致使地产业绩需加速释放约1亿元,预计综合将增厚蓝光市值14/28/43亿元,市值增厚比例7%/13%/20%。近期中小企业鑫苑服务上市首日大涨42%,延续物管公司上市良好表现。 投资建议:业绩大幅增长,嘉宝上市在即,维持“强推”评级 蓝光发展2015年重组上市后,在房地产业务逐步实现全国布局,并通过多元化渠道进行资源拓展,逐渐从四川蓝光走向全国蓝光。2019年公司业绩大增、毛利率、净利率双升,多元化融资渠道有望带动融资通畅,近期下属子公司嘉宝股份发行境外上市临近,有望综合增厚蓝光市值14-43亿元,增厚比例7-20%。我们维持2019-21年每股收益预期为1.11、1.68、2.10元,对应19、20年PE分别为6.4倍和4.2倍,18A和19E的股息率分别为3.7%、5.4%,维持目标价8.85元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及融资政策超预期收紧。
蓝光发展 房地产业 2019-10-17 7.12 8.12 22.29% 7.20 1.12% -- 7.20 1.12% -- 详细
事件 公司发布2019年前三季度业绩预增公告,预计实现归母净利润与上年同期相比,将增加9.4亿元,同比增长77%。 核心观点 全国化布局成果显现,业绩增长超预期。公司预计2019年前三季度归母净利润为21.6亿元,较上年同期增加9.4亿元,同比增长77%。扣非归母净利润20.8亿元,较上年同期增加8.6亿元,同比增长71%。公司业绩增加主要来自经营活动,非经常损益占比低,盈利质量高。公司业绩高增主要因为销售规模扩大后带来地产结算收入的增加,同时全国化布局完成后,投资模式和产品的升级带来的规模效应亦有利于公司盈利能力的提升。 销售稳中有进,投资拿地保持审慎。根据克而瑞排行榜数据,公司1~9月实现销售金额771亿,同比增长19.2%,销售金额保持稳健增长。土地投资方面,2019年1~9月拿地金额220.8亿,投资强度(拿地金额/销售金额)28.6%,反映出公司在投资端仍保持审慎态度。在房地产行业面临严格调控的情况下,公司地产主业保持稳中有进的态势,追求长期服发展质量。 嘉宝股份上市在即,公司有望迎来价值再发现。公司旗下物业公司嘉宝股份将于10月在香港上市,蓝光持有嘉宝股份90%以上的股权。嘉宝股份是西南地区的物业龙头,管理面积达到6170万平方米,上半年实现归母净利润1.8亿元。嘉宝股份的上市更加有利于物业业务的拓展,公司也将受益于物业公司的发展,带动业绩和估值的提升。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价8.12元。由于期权行权导致股本变动,我们2019~2021年的盈利预测变动为1.16/1.71/2.18元( 原预测为1.17/1.72/2.19元)。根据可比公司2019年7X 的PE 估值,给予公司7X估值,对应目标价8.12元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。利率上涨超预期。
金科股份 房地产业 2019-10-16 7.14 10.00 40.25% 7.28 1.96% -- 7.28 1.96% -- 详细
3Q19业绩预增 64-83%,结算进入丰收期、 预收款高覆盖保障业绩高增公司预计 3Q19归母净利润将提升至 36-40亿元,同比增长 64.3%-82.5%,对应每股收益为 0.66-0.74元,业绩高增主要源于交房规模及整体销售毛利增加。在18年、 19Q1、 19H1中,归母净利润增速分别高达+94%、 +48%、 200%-290%,显示公司目前已经进入结算丰收期。截至 19H 末,资产负债率和净负债率分别为 83.9%、 147.5%,分别同比-0.9pct、 -11.9%,杠杆率逐步下降。此外,截至19H1末, 预收款达 939.9亿元,同比+48.2%, 较 19年一季度末+9.0%,可覆盖 18年营收 2.5倍, 较 19年一季度末提升 0.2倍, 预收款覆盖率进一步提升,预收款高覆盖也将使得公司业绩结算丰收期的持续性得到有力保证。 3Q19销售额 1,213亿元、同比+32%, 全年大概率超 1,500亿元销售计划克而瑞数据显示, 3Q19,销售金额 1,213亿元,同比+32%,销售保持快增。 公司 19年全年销售目标 1,500亿元,对应同比+26%,目前来看大概率将超计划完成。投资方面, 19H1公司新开工 1,156万方, 同比+10%, 竣工 425万方,同比+66%; 19H1末, 公司在建 4,468万方, 同比+76%。 19H1公司土地投资423亿元,占比当期销售 52%,拿地积极,权益地价 309亿元,计容建面 1,530万方,同比+51.2%。 19H1末, 公司可售约 5,600万方。考虑到公司 19年计划新开工约 3,000万方、同比+11%, 以及年末在建预计约 5,500万方, 19年新增可售 3,200亿元,充足可售保障 19年销售大概率超计划完成。 物管业绩同比+260%,合同管理面积 2.4亿平, 创新性员工持股确保业绩高增物业方面,19H1实现营收 12.0亿元,同比+84%; 净利润 1.59亿元,同比+260%; 新增合同管理面积 3,500万平,累计合同管理面积达 2.39亿平,服务业态涵盖住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等多种业态。 19年全年计划新增合同管理面积 5,000万方, 18年金科物业综合实力排名 11位,估值或将逐步体现。 6月 6日,股东大会通过《卓越共赢计划暨员工持股计划》, 持股计划占比不超过 10%,单个参与人不超过 1%。其中,一期持股计划资金总额不超 32亿元,其中员工自筹资金不超 16亿元;二期至五期资金来源于专项基金,若 2019-22年业绩分别达 51、 62、 74、 82亿元, 复合增速 20%, 则下一年度按该净利润 3.5%提取专项基金。持股计划涉及股票拟通过二级市场购买。 投资建议:业绩高增、物管优质, 创新型持股计划护航,维持“强推”评级金科股份作为渝派房企的代表,立足重庆、走向全国。 公司围绕“三圈一带、八大城市群、核心 25城”展开,在持续巩固成渝地区市场优势地位的同时,逐渐加大其他区域投资,实现全国均衡布局,并预计公司将充分受益成渝城市群以及重庆自贸区的发展。 3Q19公司业绩预增 64-83%,业绩进入丰收期,并高预收款和创新型持股计划保证业绩释放持续性。此外,目前金科物业综合实力排名 11位,后续估值也或也将逐步体现。 我们维持 2019-21年每股收益预测分别为 0.98、 1.31、 1.65元,对应 19-20年 PE 分别为 7.3倍和 5.5倍,维持目标价 10.00元,维持“ 强推”评级。 风险提示: 房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧
大悦城 房地产业 2019-10-16 7.78 9.86 32.17% 8.05 3.47% -- 8.05 3.47% -- 详细
3Q19业绩同比大增 36-54%, 19H1租管费 31亿、预计全年同比+25%3Q19公司归母净利润为 22.5-25.5亿元,同比+36-54%(重组后) ,业绩大增主要源于住宅结算规模以及投资性物业运营收入同比增加所致; 基本每股收益0.57-0.65元,同比+36-55%。 19H1末已售未结面积 271.6万方,覆盖 18年地产结算面积 4.3倍; 预收账款 267.9亿元,较 18年末+19.8%,覆盖 18年地产结算收入 2.1倍,保证后续业绩稳定释放。 销售方面, 克而瑞数据显示, 3Q19公司实现销售金额 510亿元,同比+31%;销售面积 197万方,同比+58%;公司计划在 2021年实现千亿销售。 公司 19H1投资性物业及相关服务收入 31亿元,其中大悦城购物中心和写字楼租金收入分别为 16.01亿和 3.34亿,同比分别+24%; 酒店 4.34亿元(持平) 。 我们预计全年持有型物业实现租管费收入约 62亿元,同比+25%,并且公司将通过优秀的招商运营能力提升购物中心销售额、新项目逐步成熟贡献出租面积来获得内生与外延式双重增长。 三季度拿地大增、 成本控制再优化, “商业+住宅” 整合优势逐步显现3Q19公司拿地面积 403万平, 对应拿地金额 214亿元; 拿地均价 5,315元/平,占比前三季度销售均价 21%。 其中三季度拿地面积 295万方,拿地金额 151亿元;拿地均价 5,108元/平,较 19H1下降 13%, 三季度拿地大增同时成本控制优异,并且其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应, 拿地隐含毛利率较高持续验证“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式。此外,公司与西安、青岛、武汉、长沙、郑州、成都等多地达成战略合作,积极推动项目落地。截至 19H1末,住宅未结算面积 1,082万方,权益比例 53%;其中一、二线分别占比 20%和 67%,按照 2.3万元均价估算总货值约 2,453亿元;可售面积 811万方、对应总货值 1,837亿元,覆盖 18年 AH 销售金额 3.8倍。 19H1末资产负债率和净负债率分别为 78.6%和 118.2%,较 18年末分别-6.3pct 和-53.0pct, AH 整合后融资优势凸显,多种融资渠道平均融资成本低至 4-5%。 此外, 18年公司分红率提升至 31%,后续计划稳定在 30%上下。 投资建议: 业绩大增、拿地加速, 商住协同效应凸显,维持“ 强推” 评级大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。 AH 整合后拿地端获得溢价,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。此外,随着国内外流动性宽松升温,公司作为 A 股商业运营优质稀缺标的料将迎来价值重估。我们维持公司 2019-21年每股收益预测分别为 0.76、 0.88、 1.11元,现价对应 19/20PE 分别 10.3/8.8倍,较每股 NAV14.09元折价 45%,优质资产低估严重,按照 NAV 折价 30%以及 20年目标 PE11倍,上调目标价至 9.86元, 维持“ 强推”评级。 风险提示: 社零增速不及预期,公司结算进度不及预期。
大悦城 房地产业 2019-10-16 7.78 8.45 13.27% 8.05 3.47% -- 8.05 3.47% -- 详细
事件 公司发布2019年前三季度业绩预增公告,预计归母净利润22.5~25.5亿元,比上年同期重组前增长148%~181%,比上年同期重组后增长36%~54%。 核心观点 地产和商业双轮驱动,业绩增长符合预期。公司预计2019年前三季度归母净利润为22.5~25.5亿元,比上年同期重组前增长148%~181%,比上年同期重组后增长36%~54%。三季度实现归母净利润3.2~6.2亿元,同比上年重组前增长12.7%~118.3%,同比上年重组后增长8.5%~110.2%。考虑到公司控股子公司8月出售项目股权取得投资收益8.7亿元,剔除此部分影响,前三季度盈利区间符合预期。业绩增长主要由于地产结算收入和商业地产项目运营收入的增加。 销售持续高增长,逆周期拿地充实土储。根据克而瑞排行榜数据,公司1~9月房地产销售金额为510亿,同比增长31.4%。在行业调控持续收紧的情况下依然保持了高增长。土地投资方面,1~9月拿地金额为212.8亿,投资强度(拿地金额/销售金额)为41.7%,相比于上半年24.4%的投资强度,公司在下半年明显加大了投资力度。土地储备的增加也为后续地产业务的持续发展奠定基础。商业地产方面,大悦城地产下半年在济南获取计容面积76.8万方的商住地块,标志着大悦城未来有望落子济南。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价至8.45元。我们预测2019-2021年公司EPS 为0.76/0.85/1.02元。可比公司2019年PE 估值为13X,给予公司2019年13X 的PE 估值,剔除股权出售带来的投资收益,EPS 为0.65元,对应目标价8.45元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市房地产市场回暖不及预期。 土地储备的拓展不及预期。商业地产运营发展不及预期。
招商蛇口 房地产业 2019-10-16 20.30 -- -- 20.55 1.23% -- 20.55 1.23% -- 详细
公司发布9月经营情况公告。2019年9月单月,公司实现签约销售面积103.57万平方米,同比增加42.99%;实现签约销售金额234.57亿元,同比增加81.95%。1-9月,公司实现销售面积833.03万平方米,同比增长49.71%,实现合同销售额1620.40亿元,同比增长39.38%。 销售业绩亮眼,高弹性优质房企。1-9月,公司实现合同销售额1620.40亿元,位列房企第12位,销售均价19451.88元/平方米。根据克而瑞数据,百强房企1-9月销售额增长仅4%,但公司却实现了远超行业的39.38%的同比增长,增速在主流房企中居前列。根据公司2019年2000亿的销售目标,目前已完成逾8成,预计公司有望实现近2200亿元的销售额,超额完成销售目标。 拿地节奏控制较好,低楼面价保障盈利空间优势。9月公司获取了温州、天津、西安等地项目,新增项目主要分布二三线,新增项目共计建筑面积152.17万平方米,权益地价31.24亿元,拿地销售比约30%,拿地节奏控制较好。新增项目平均楼面价4689.89元/平方米,新增项目尤其西安和天津项目楼面价较低,2019年上半年,公司毛利率37.88%,在行业中居前,盈利能力优异,盈利空间优势有望继续保持。 下半年竣工结算高峰,业绩有望修复。2019年上半年,公司实现营业收入166.87亿元,同比下滑20.49%,实现归母净利润48.98亿元,同比下滑31.17%。截至2019H1,公司预收款1111亿元,较年初上涨47.5%,可结算资源充沛。根据2018年年报和2019年半年报中公布的竣工计划,部分应于上半年竣工的项目延期至下半年竣工交付,下半年公司将迎来项目集中竣工,业绩增速有望得到修复。 物业管理板块重组落地。公司转让招商物业受让中航善达22.35%股权,招商物业与中航物业合并后,二者合计物业管理面积1.47亿平方米,将有力提升物业业务的行业地位和竞争力,公司也将受益于物业板块的盈利提升。 投资建议与盈利预测:公司作为央企背景的房企,销售业绩取得亮眼成绩,未来增长可期。预计公司2019/2020年实现归母净利润161.16、197.53亿元,EPS为2.04、2.50元,对应PE为9.7X、7.9X,考虑到行业估值水平和公司历史估值区间,给予公司2019年底10-12倍估值,对应合理区间为20.4-22.4元,给予公司“谨慎推荐”评级。 风险提示:销售不及预期;房地产政策收紧。
首开股份 房地产业 2019-10-15 8.69 12.67 43.00% 9.05 4.14% -- 9.05 4.14% -- 详细
9月销售104亿、同比+16%,累计691亿、同比+32%,全年超千亿计划无虞9月公司实现签约金额104.1亿元,环比+36.2%,同比+15.6%,涨幅较上月下降4.6pct,低于克尔瑞主流50房企9月单月平均同比+31.6%;实现签约面积30.9万平米,环比-1.5%,同比-4.4%,较上月下降37.4pct;销售均价33,641元/平米,环比+38.2%,同比+20.9%。1-9月公司累计实现签约金额691.3亿元,同比+31.8%,完成年初销售计划68.4%;累计实现签约面积241.4万平方米,同比+21.2%;累计销售均价28,637元/平米,较18年均价上涨7.3%。鉴于公司土储76%位于市场需求较强的一二线城市,同时考虑3Q19销售额691亿元+18Q4销售额483亿元=1,174亿元,预计全年大概率超全年千亿销售计划。 9月拿地额/销售额6%,属下半年首次拿地,1-9月拿地153亿,同比+24%9月公司在保定获取1个项目,对应新增建面15.2万平米,同比-39.6%;对应总地价6.4亿元,同比-72.4%,拿地额占比销售额6.1%,属公司下半年以来首次拿地;平均楼面价4,192元/平米,较18年拿地均价-77.8%。1-9月公司共获9个项目,新增规划面积163.2万方,同比+81.6%;对应地价153.1亿元,同比+24.2%;平均楼面地价9,378元/平米,同比-31.6%;拿地额占比销售额22.1%,拿地均价占比销售均价32.7%。公司1-9月拿地整体较为稳健,并同时注重成本可控。 北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批,电子城股权激励草案出台,北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。 投资建议:销售持续稳增,全年超计划无虞,维持“强推”评级公司作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,将是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。近期大股东首开集团计划增持公司总股份的1-2%,充分彰显对当前价值认可及未来信心。我们维持公司19-21年每股收益1.55、1.79、2.05元,对应19/20PE为5.6/4.8倍,NAV折价达56%,18A/19E股息率高达4.6%和7.2%,维持目标价12.67元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名