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万科A 房地产业 2019-08-23 27.54 37.50 39.09% 27.28 -0.94% -- 27.28 -0.94% -- 详细
公司披露2019年半年报,公司实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;实现净利润192.9亿元,同比增长42.62%;实现归母净利润118.4亿元,同比增长29.8%。公司上半年实现合同销售额3340亿元,同比增长9.6%;已售未结算金额6215.5亿元,较18年末增长17.1%,可供结转资源充足。公司毛利率36.25%,较去年同期提升1.81pct, 净利率13.84%,较去年同期提升1.08pct。杠杆水平位于低位,债务结构持续优化。公司2019半年末的净负债率为35.04%,处于行业低位,一年以上有息负债占比70.4%,债务结构进一步优化。公司有息负债2253.2亿元,较18年末下降13.7%。上半年利息支出资本化比率为37.6%,较18年有所下降,同时新租赁准则影响,导致财务费用同比增速较快。报告期内公司发行20亿住房租赁公司债,票面利率仅3.65%,融资优势明显。 审慎投资,聚焦一二线城市。公司上半年获取项目54个,权益投资额649.8亿元,其中88.4%的权益投资额位于一二线城市。权益规划建面941.8万方,拿地力度较去年同期大幅下降,权益占比有所提升。公司上半年新开工有所放缓,同比下降15.9%。 物业板块增长迅速,多元业务协同发展。上半年万科物业实现营收52.8亿元,同比增长27.1%;新增项目的签约饱和收入中商业物业占比38.4%,较18年有所提升。公司租赁业务上半年新开业101个项目,总计2.06万间,累计开业8.2万间,成熟项目平均出租率达91%。 公司可供结转资源充足,19年竣工计划维持不变,有能力保持业绩的稳健增长,维持“买入”评级。预计2019、2020和2021年EPS分别为3.75元、4.44元和5.13元。当前股价对应2019、2020和2021年PE分别为7.3倍、6.1倍和5.5倍。 风险提示:行业政策调控持续收紧;货币政策超预期收紧;汇率大幅波动。
保利地产 房地产业 2019-08-23 14.54 -- -- 14.62 0.55% -- 14.62 0.55% -- 详细
公司收入和利润高速增长,符合预期。公司 2019H1实现营业收入 711.4亿元,同比增长19.5%;归母净利润 99.6亿元,同比增长 53.3%;公司房地产业务结转利润水平持续改善,房地产结算毛利率为 41.0%,较去年同期提升 5.7个百分点,综合毛利率及净利率分别提升至 39.77%和 18.22%。公司 2019年上半年业绩高增,主要是由于公司持续加快结转。 销售稳健增长,资源结构不断优化。在行业销售规模增速放缓的背景下,2019H1公司实现签约金额 2526.24亿元,同比增长 17.33%,位列行业前四;实现签约面积 1636.47万平方米,同比增长 12.56%;新开工面积 2894万平方米,竣工面积 1167万平方米,分别同比增长 22.69%和 53.29%。2019年上半年公司新拓展项目 44个,新增容积率面积826万平方米,总成本 533亿元。其中,一二线城市拓展金额及面积占比分别为 78%和60%,三四线城市主要在珠三角、长三角等城市群周边布局,持续优化资源结构。 业绩保障性继续加强。公司 2019H1预收款项 3621.1亿元,环比增长 20.8%,是 2018年结算金额的 1.86倍,同时考虑到公司经营效率逐步提升,毛利率处于上升趋势,2019年业绩保障性进一步增强。截至上半年末,公司在国内外 104个城市合计拥有在建面积11067万平方米、待开发面积 7618万平方米,可满足未来 2-3年的开发需求,保障公司能够在不同的行业周期灵活应对市场变化。持续深耕核心区域,待开发面积中,一二线城市 4614万平方米,占比 60%以上;珠三角和长三角城市群 3498万平方米,占比 46%。 此外,公司坚持“一主两翼”战略,坚定聚焦房地产开发主业,加速培育两翼产业市场化能力。截至 4月 30日,保利物业合同管理面积约 3.7亿平方米,在管面积近 2.0亿平方米,并已向中国证监会、香港联交所递交首次公开发行境外上市外资股并上市的申请材料。 公司逐步形成多产业协同发展格局,开辟新的规模与利润增长点。 强化现金管控,资产负债结构改善。2019H1公司累计实现销售回笼 2168亿元,回笼率较去年同期上升 8个百分点至 86%,在资金趋紧的背景下实现回笼率显著提升。此外,公司发行 5亿美元债和中期票据 15亿元,以低成本储备长期资金,同时获批公司债券 150亿元,保持充足的融资空间。截至上半年末,公司资产负债率 79.27%,基本保持稳定; 净负债率 76.64%,较年初降低 3.92个百分点,资产负债结构持续改善,具备较强的抗风险能力;账面有息负债 2710亿元,有息负债综合成本仅约 4.99%。 维持增持评级,维持盈利预测。公司销售稳健增长,土地储备充足且具备资源优势,战略定力良好,资金成本低。维持增持评级,维持盈利预测。预计 2019-2021年归属于母公司的净利润为 231.5/274.5/331.8亿元,对应归母净利润增速:22.2%/18.6%/20.9%,对应 EPS:1.95元/2.31元/2.79元。当前价格对应的 PE 为 7.3X、6.2X、5.1X。
万科A 房地产业 2019-08-23 27.54 -- -- 27.28 -0.94% -- 27.28 -0.94% -- 详细
营收业绩同步高增,业绩保障性较强。2019年1-6月公司实现营业收入1,393.2亿元,同比增长31.5%;实现归母净利润118.4亿元,同比增长29.8%;结转毛利率和净利率分别为36.2%和13.8%,分别较上年同期提高1.8和1.1个百分点;实现ROE7.35%,同比提高0.59个百分点。公司结算金额权益占比降低,少数股东权益激增至69.2%,我们认为未来几个季度将趋于平缓。前6月公司实现结算收入1,329.9亿元,同比上升32.2%;由于销售规模高于结算规模,已售未结金额达6,215.5亿元,较18年底增加908.4亿元,覆盖18年结算金额超2倍,充分保障未来业绩增长。 销售稳健增长,投资策略趋于谨慎。2019年1-6月公司销售金额3,340.0亿,同比均增长9.6%,销售面积2,150.1万方。1-6月公司获取新项目54个,总规划建面1,372.8万方,权益比例69%,88.4%聚焦于一二线城市,投资相对谨慎。报告期末,公司未结总土储1.5亿方,权益比例61%;可售面积1.1亿方,对应可售货值约1.7亿元,覆盖2018年销售2.8倍。 竣工积极带动结算提速,财务健康负债低位。公司1-6月累计新开工面积1,019.4万方,同比下降16%,开工速度放缓;累计竣工面积1,060万方,同比增长16%,占全年竣工计划35%,预计下半年竣工将提速,结算速度将同步上升。报告期末公司净负债率35.0%,处行业绝对低位。截至6月底,公司持有货币资金1,438.7亿元,现金短债比2.16,偿债能力较强。 多元业务齐发展,多产业领跑市场。多元业务方面,万科物业上半年收入52.8亿元,同比增长27.1%,积极拓展项目资源,新增项目的饱和收入21.64亿元,同比增长113.8%;长租业务已覆盖35个城市,累计开业8.2万间,成熟项目平均出租率91%;商业物业管理面积超1,360万方,购物中心出租率97%;物流地产业务方面,已进驻44个城市,获取可租赁物业建面996万方,成熟项目出租率92%。 估值 根据公司销售及投资情况,我们预测公司2019-2021年EPS分别为3.61/4.04/5.05元,对应19年PE7.6倍,维持买入评级。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑,融资超预期。
万科A 房地产业 2019-08-23 27.54 -- -- 27.28 -0.94% -- 27.28 -0.94% -- 详细
事件描述 公司发布2019半年报,2019上半年实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属上市公司股东净利润118.4亿元,同比增长29.8%。 事件评论 收入与业绩高速增长,盈利能力稳步提升。2019上半年公司实现营收1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归母净利118.4亿元,同比增长29.8%。截至2019年6月末公司合并报表范围内有4403.7万平方米已售资源未结算,合同金额达6215.5亿元,较上年末分别增长18.7%和17.1%,将有效保障后期收入和业绩增长。盈利能力方面,2019上半年ROE(全面摊薄)为7.35%,同比增长0.59pct,房地产业务毛利率同比增长0.97pct至28.26%,公司盈利能力稳步提升。 销售积极,拿地审慎,新增拿地权益比例明显提升。上半年公司销售面积2150.1万平方米,同比增长5.6%,销售金额3340亿元,同比增长9.6%,销售均价15534元/平方米,同比增长3.78%,销售仍保持积极。公司维持审慎拿地策略,2019上半年获取54个新项目,同比减少63个,拿地规划总建面1372.8万平方米,同比下降33%,权益总建面941.8万平,同比下降17.67%,权益均价6900元/平方米,同比增长36.5%。公司拿地布局核心都市圈,按建筑面积计算,82.0%的新增项目位于一二线城市,按权益投资额算,88.4%位于一二线城市。值得关注的是上半年公司拿地权益比例明显提升,达68.6%,去年同期为55.82%。截至2019年6月末,公司土地储备总计15340.2万平方米(在建项目总建面9867.6万平方米,规划中项目总建面5472.6万平方米),充沛土储有效保障后续销售。 多元业务助力基本盘,商业运营平稳增长。商业方面,2019上半年公司商业总建面超1350万平方米,其中印力集团管理商业项目110个,管理面积915万平方米,已开业面积为643万平方米(90%为购物中心)。上半年万纬物流新获取项目9个,合计可租赁物业的建筑面积约为74万平方米。截至当前万纬物流已进驻44个城市,获取127个项目,可租赁物业的建筑面积996万平方米。 龙头经营稳健,配置价值凸显。公司销售积极,拿地审慎,净负债率35.04%处于行业低位,稳住住宅开发基本盘并获取超越同行的α收益。我们预测公司2019-2021年EPS为3.64、4.37、5.24元,增速为22%、20%、20%、对应PE分别为7.46x、6.22x、5.19x,维持“买入”评级。 风险提示: 1.行业调控政策以及项目结算进度存在一定不确定性,或影响上市公司销售业绩; 2.宏观经济及流动性波动可能对公司经营造成一定影响。
万科A 房地产业 2019-08-22 27.41 35.10 30.19% 27.55 0.51% -- 27.55 0.51% -- 详细
事件: 公司公布 2019中期业绩,实现营收 1393.20亿元,同比增长 31.47%; 归属于上市公司股东的净利润 118.42亿元,增长 29.79%;超出市场预期。实现销售面积 2150.1万方,销售金额 3340亿元,同比分别上升 5.6%和 9.6%。 结算收入超预期增长、结算毛利率略有提升: 1)结算面积提升 21%:公司上半年结算面积 846.3万方,同比上升 20.7%;实现结算收入 1329.9亿元,同比上升 32.2%; 2)结算均价提升 9.5%:房地产业务的结算均价为 15715元/平方米,同比增长 9.52%。 3)结算毛利率提升 1pct:结算毛利率为 28.3%,较 2018年同期提高 1.0个百分点。 开工下降竣工提升、全年竣工计划维持不变:公司上半年新开工面积 1953万方,同比下降 15.9%,占全年开工计划的 54.1%(2018年上半年: 65.5%),开工比去年放缓;实现竣工面积 1060万方,同比增长 15.6%,占全年竣工计划的34.5%(2018年上半年: 34.9%),竣工速度基本和去年一致,预计全年竣工面积将与年初计划(3077万方)基本持平,预计增长 12%。 审慎投资储备合理、已售未结资源丰富: 1)总土储略增 7.27%:公司上半年新增项目 54个、总建筑面积 1372.8万房,权益面积 941.8万平方米,权益比例比例为 68.6%,土储均价为 6900元/平方米, 88.4%位于一二线城市。截止中报,公司总土储面积 1.534亿平米,同比增长 7.27%。2)已售未结同比增长 17%: 已售未结算面积 4403.7万平方米,已售未结金额约 6215.5亿元,较上年末分别增长 18.7%和 17.1%。 净负债率略有提升、外币负债比重较高: 1)净负债率 35.04%:公司中报有息负债金额 2253.2亿元,净负债率 35.05%,比去年同期的 32.7%略有提升; 2)负债结构健康、关注外币负债:公司长期负债占比为 70.4%,境外负债占比35.2%,境外负债由于上半年人民币略有升值产生了 3.1汇兑收益,但近期人民币略有贬值,境外负债有汇兑受损可能。 物业收入持续高增长、多元化业务稳步推进: 1)物业收入同比增 27%、占比略有提升:万科物业实现营业收入 52.8亿元,同比增长 27.1%,占公司整体营收3.79%,比年初的 3.29%提升 0.5pct,公司在管物业面积约 5.6亿平米; 2)商管面积保持稳定:管理商业项目总建筑面积超过 1350万平方米,与去年基本持平,扩张速度放缓,其中,印力集团管理商业项目 110个,管理面积 915万平方米,已开业面积为 643万平方米(90%为购物中心)。 投资建议:受益于结算面积和结算毛利的提升,公司收入和利润增长超出预期,净负债率略有提升但仍处于极低水平,外币负债占比较高需注意汇兑风险;多元化业务持续推进,尤其物业收入持续高增长,内含价值被明显低估,鉴于公司竣工计划并未明显改变且开工明显下滑,我们维持全年销售额 6550亿元的预测,维持公司19-21年 EPS 分别为 3.51、4.08、4.71元,对应当前股价 PE 为 7.75X/6.66X、5.77X,维持“买入”评级,作为行业龙头给予 10倍 PE, 19年目标价 35.1元。 风险提示: 政策变化不及预期,房屋销售大幅下滑,汇兑损失超预期
万科A 房地产业 2019-08-22 27.41 -- -- 27.55 0.51% -- 27.55 0.51% -- 详细
事项: 公司公布2019年半年报,上半年实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%,归母净利润118.4亿元,同比增长29.8%,对应EPS1.06元/股, 略超预期。平安观点: 业绩表现靓丽, 结算均价大幅提升: 上半年公司实现营收 1393.2亿元,同比增长 31.5%,归母净利润 118.4亿元,同比增长 29.8%。 归母净利润增速略低于营收增速主要因合作增多导致少数股东损益占比提升 6.1个百分点至 38.6%。 受结算结构影响,整体毛利率同比上升 1.8个百分点至36.3%。 期内公司实现结算面积 846.3万平,结算收入 1329.9亿元,同比分别增长 20.7%、 32.2%;结算均价 15715元/平,较 2018年全年上涨21%。 由于销售金额远大于结算金额,期末已售未结资源 4403.7万平,按合同金额合计约 6215.5亿元,较 2018年末分别增长 18.7%和 17.1%; 未结资源均价 14114元/平,较 2018年微降 1.3%, 充足未结资源为未来业绩持续增长奠定基础。 销售平稳增长, 新开工略有放缓: 上半年公司实现销售面积 2150.1万平,销售金额 3340亿元,同比分别增长 5.6%和 9.6%, 在 41个城市销售金额位列前三,全国销售额市占率较 2018年全年提升 0.7个百分点至 4.7%; 销售均价 15534元/平,较 2018年全年上升 3.3%。从销售区域分布来看,南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域销售额占比分别为 18.8%、35.9%、 21.9%和 22.1%,区域分布均衡。 从产品类型来看,住宅产品中144平方米以下的中小户型占比 90.6%。期内竣工面积 1060万平米,同比增长 15.6%,完成全年计划 34.5%, 新开工面积 1953万平,同比下降15.9%, 完成全年计划 54.1%。 拿地审慎, 权益占比提升: 上半年新增项目 54个,总建面 1372.8万平,同比下降 33%, 权益比例较 2018年全年提升 15.4个百分点至 68.6%。 全口径拿地销售面积比 63.8%、平均楼面地价(6900元/平)为同期销售均价的 44.4%,分别较 2018年下降 52.1个、 提升 8.3百分点。 区域布局来看,按建筑面积计, 82.0%的新增项目位于一二线城市;按权益投资金额计, 88.4%位于一二线城市。 期末在建及规划建设项目面积约 1.5亿平米,可保障未来 2-3年销售,整体仍较为充足。 各业务协同发展,实现多点开花: 物业方面,公司坚持以有品质、有温度的服务积累客户口碑,市场份额持续扩大,上半年实现营收 52.8亿元,同比增长 27.1%。租赁方面, 公司自 2014年以来积极布局长租公寓市场, 上半年新开业 2.06万间, 累计开业 8.2万间,覆盖 35个主要城市,其中 74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等 14个核心城市; 成熟期项目(开业半年及以上)平均出租率达 91%。 商业开发及运营方面,公司以印力为主要平台,累计管理商业项目总建面超 1350万平,其中印力在管面积 915万平,购物中心整体出租率(不含改造项目)达 97%。 期末万纬物流共运营64个项目(含 55个高标库项目和 9个冷链项目),其中高标库稳定运营项目平均出租率达 92%。 积极拓展融资渠道,财务状况稳健: 期内公司持续拓展融资渠道,先后进行住房租赁专项公司债券、美元中期票据计划发行。 期末在手现金 1438.7亿元,为一年到期长短期负债的 203.5%,短期偿债压力无虞; 净负债率为 35%,较 2018年末上升 4.1个百分点,仍处于较低水平。 投资建议: 考虑公司项目盈利能力及结算均价提升幅度好于预期, 上调公司 2019-2021年 EPS 至3.85(+0.21)、 4.79(+0.35)、 5.89(+0.51)元,当前股价对应 PE 分别为 7.1倍、 5.7倍、 4.6倍。 公司作为国内优质龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速, 同时前瞻布局物流地产、长租公寓等地产细分领域, 新业务协同发展、多点开花, 维持“强烈推荐”评级。 风险提示: 1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整, 预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,带来公司部分三四线项目减值风险; 2)受楼市火爆影响 2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险; 3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险。
万科A 房地产业 2019-08-22 27.41 -- -- 27.55 0.51% -- 27.55 0.51% -- 详细
营收利润双高增,低杠杆下继续降负债 1)业绩稳增长:万科上半年实现营收1393.2亿,同比+31.5%,归母净利润118.4亿,同比+29.8%,主要由结算面积(同比+20.7%)与结算均价(同比+9.5%)齐升所致;2)结算毛利率略升:报告期末,公司结算毛利率28.3%,较去年同期提高1.0个百分点;3)现金为王,安全边际高:报告期末,公司在手货币资金1438.7亿,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿,同时,经营活动现金流净额88.5亿,经营层面继续维持健康的现金流入;4)杠杆维持低位,有息债进一步降低:报告期末,公司净负债率35.0%,较去年期末提升4.1个百分点,有息负债2253.2亿,较年初减少358.9亿;5)少数股东权益下降,收入含金量提升:报告期末,公司少数股东权益由年初的798.6亿降至714.5亿,归母所有者权益由1557.6亿提升至1610.2亿,随着少数股东权益占比降低,公司收入质量获提高。 销售稳步增长,已售未结资源富余 1)销售稳健:上半年公司实现销售面积2150.1万方,同比+5.6%,实现销售金额3340.0亿,同比+9.6%,增速为TOP3房企中最快;2)坚持区域深耕,做主流产品:公司上半年在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三,而且住宅产品中144平米以下中小户型占比为90.6%;3)可结转资源充足,对未来业绩指引性强:报告期末,公司并表口径有4403.7万方已售未结资源,对应合同金额6215.5亿,此外,公司披露预计全年竣工面积将与年初计划(3076.6万方)基本持平,我们看好公司全年业绩实现符合预期的增长。 拿地维持审慎投资、布局一二线,资源储备合理 1)拿地较为审慎:上半年公司新获取项目54个,总建面1372.8万方,权益建面941.8万方,建面权益比68.6%,权益地价649.8亿,均价6900元/平;2)坚持核心城市深耕策略:按建面算,新增项目82.0%位于一二线,按金额算,88.4%位于一二线;3)总土储体量合理:报告期末,公司在建及规划建面1.5亿方,其中在建9867.6万方,规划中5472.6万方,可满足公司未来3年持续开发需求。 多元业务齐头并进,强化各领域领先优势 1)物业业务名利双收:上半年万科物业收入52.8亿,同比+27.1%,新增项目签约饱和收入21.64亿,同比+113.8%,在增收的同时,围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环节推出综合性的资产服务计划。不断积累客户口碑;2)租赁业务继续拓展:上半年新开业101个项目,总计2.06万间,成熟期项目平均出租率为91%;3)商业开发优化提效:上半年公司商管总建面超1350万方,其中印力平台110个项目,管理面积915万方,643万方已开业面积中90%为购物中心,购物中心整体出租率(不含改造项目)约97%;4)物流布局进一步完善:报告期末,万纬物流已进驻44个城市,获取127个项目,可租赁物业的建筑面积996万方,同时增设冷链功能的方式,进一步加快冷链业务对全国核心城市的覆盖。 投资建议:万科上半年得益于项目结转量价齐升业绩稳增,销售额在高基数下实现近10%的增长实属不易。公司经营端,在低杠杆背景下进一步降负债;投资端,坚持合理土地储备,上半年拿地少而精,新增土储按金额88.4%位于一二线;开发端,报告期末公司预计全年竣工与年初持平,若下半年项目竣工结转如期完成则全年业绩无忧;此外,上半年公司多元业务在各领域继续扩大优势,我们看好公司作为地产旗舰继续引领行业的同时,多元业务也能相继成为各领域标杆,为后继者指明前进的方向。预计公司2019-2021年EPS为3.54、4.11、4.79元,对应当前PE为7.68、6.61、5.67x,维持“买入”评级。 风险提示事件:一二线城市调控政策收紧超预期,公司销售回款不达预期。
万科A 房地产业 2019-08-22 27.41 -- -- 27.55 0.51% -- 27.55 0.51% -- 详细
万科发布 2019半年度报告:2019上半年公司实现营业收入 1393.2亿元,同比增长 31.47%;归母净利润 118.4亿元,同比增长 29.79%;每股 EPS1.06元,同比增长 28.77%。 点评n 结算提速, 毛利率提升,业绩超出预期。 2019上半年公司实现营业收入 1393.2亿元,同比增长 31.47%;归母净利润 118.4亿元,同比增长29.79%,利润增速和收入增速保持一致。公司盈利能力良好,上半年销售毛利率 36.25%,同比提升 1.81个百分点,其中房地产业务结算毛利率 28.3%,同比提升 1个百分点;净利率 13.84%,同比提升 1.08个百分点。公司上半年销售费用 31.9亿元, 同比增长仅 13.5%, 与签约销售规模同步, 销售费用和收入错配, 也导致本期净利率上升。万科未来业绩确定性强,已售未结资源规模持续上升,截至 2019年上半年,公司累计已售未结资源 4403.7万平米,合同金额 6215.5亿元,同比分别增长 18.7%和 17.1%。 销售稳健,投资审慎。 2019上半年公司实现销售金额 3340亿元,同比增长 9.6%;销售面积 2150.1万平米,同比增长 5.6%。公司 2019年上半年累计新增获取新项目 54个,拿地总建面 1372.8万方,同比减少33%,其中权益建面 941.8万方,同比减少 18%;权益地价总额 649.8亿元,同比增长 12%;楼面均价 6900元/平方米,占同期销售均价的 44%。按权益投资金额计算, 88.4%位于一二线城市。截至 2019年上半年,公司在建项目总建面 9867.6万方;规划中项目总建面约 5472.6万方。同时公司还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,权益建筑面积合计约 341.4万方,土地储备资源十分充足,能够满足公司 2年左右的销售需求。 负债结构良好,融资优势凸显。 截至 2019上半年末,公司资产负债率85.26%,净负债率 35.04%,同比分别提升 0.56、 2.34个百分点,持续保持在行业较低水平。公司有息负债规模合计 2253.2亿元,同比减少0.70%;其中短期借款和一年内到期的有息负债合计占比为 29.6%,短期偿债压力小。 公司上半年期间用于确定利息费用的资本化率 5.21%,较 2018年底水平下降 9BPs,公司上半年融资情况向好。 多元化业务快速发展: 公司坚持“城乡建设与生活服务商”的定位,多元化业务快速发展: 1)万科物业实现营业收入 52.8亿元,同比增长27.1%;新增项目签约饱和收入 21.64亿元,同比增长 113.8%。 2)商业项目管理总面积超过 1350万方。其中印力管理项目 110个,管理面积915万方,已开业面积 643万方; 4)万纬物流进驻 44个城市,已获取127个项目,可租赁物业的建筑面积约 996万方。 投资建议: 万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”布局,销售规模持续扩张;同时在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行前瞻布局。预计公司 2019-2021年 EPS 分别为 3.66、4.31、 5.05元,对应 PE 分别是 7.43、 6.31、 5.38倍,维持“买入”评级。 风险提示: 行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;棚改货币化不达预期。
万科A 房地产业 2019-08-22 27.41 -- -- 27.55 0.51% -- 27.55 0.51% -- 详细
事件:万科A(000002)公布2019年半年报显示,实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.47%;实现归属上市公司股东净利润118.4亿元,同比增长29.79%;每股基本盈利1.06元。 点评: 2019年上半年业绩增长近三成符合预期。2019年上半年,集团实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.47%;实现归属上市公司股东净利润118.4亿元,同比增长29.79%;每股基本盈利1.06元。同比增长24.9%;全面摊薄的净资产收益率为7.35%,较2018年同期上升0.59个百分点。房地产业务的结算毛利率为28.3%,较2018年同期提高1.0个百分点。 销售平稳增长龙头地位稳固。2019年上半年集团实现销售面积2,150.1万平方米,销售金额3,340.0亿元,同比分别上升5.6%和9.6%,在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三。上半年本集团所销售的产品中,住宅占比87.8%,商办占比9.0%,其它配套占比3.2%。住宅产品中144平方米以下的中小户型占比90.6%。实现结算面积846.3万平方米,同比上升20.7%;实现结算收入1,329.9亿元,同比上升32.2%;房地产业务的结算均价为15715元/平方米。截至报告期末,集团合并报表范围内有4,403.7万平方米已售资源未结算,合同金额合计约6,215.5亿元,较上年末分别增长18.7%和17.1%。 新开工进度放缓竣工符合预期。上半年实现新开工面积1953万平米,同比下降15.9%,占全年开工计划54.1%(2018年上半年:65.5%);实现竣工1060万平米,同比增长15.6%,占全年竣工计划的34.5%(2018年上半年:34.9%)。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 项目获取稳健整体资源充足。上半年获取新项目54个,总规划建面1372.8万平米,权益规划建面941.8万平米,万科权益规划建筑面积占总规划建筑面积的比例为68.6%。上述项目的权益地价总额约649.8亿元,均价为6900元/平方米。按建筑面积计算,82.0%的新增项目位于一二线城市;按权益投资金额计算,88.4%位于一二线城市。截至期末集团在建项目和规划中项目总建筑面积约15340.2万平米。其中在建项目总建筑面积约9867.6万平米,权益建筑面积约5869.2万平米;规划中项目总建筑面积约5472.6万平方米,按万科权益计算的建筑面积约3423.5万平方米。此外,集团还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约341.4万平方米。 负债水平合理资金流动性相对充裕。截至期末集团财务、资金状况稳健,持有货币资金1,438.7亿元;净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为35.04%。有息负债为人民币2253.2亿元,较年初减少人民币358.9亿元,占总资产比例为14.3%。有息负债中,短期借款和一年内到期有息负债合计666.5亿元,占比为29.6%;一年以上有息负债人民币1586.7亿元,占比为70.4%。其中银行借款占比59.2%,应付债券占比25.7%,其他借款占比为15.1%。持有货币资金1,438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元。 物业服务发展良好。上半年万科物业实现营收52.8亿元,增长27.1%。万科物业积极拓展项目资源,新增项目的签约饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)21.64亿元,同比增长113.8%;其中,住宅物业服务新增饱和收入13.33亿元,同比增长84%;商业物业服务新增饱和收入8.31亿元,同比增长189%。同时,万科物业大力拓展服务内容,从业主利益出发,围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环节推出综合性的资产服务计划。 地产以外业务持续提升。集团坚持围绕租赁客户的痛点和需求,提升产品和服务能力。主要产品线青年长租公寓品牌“泊寓”荣获“2018-2019中国集中式长租公寓年度十佳运营商”称号。租赁住宅业务上半年新开业101个项目,总计2.06万间。截至报告期末,租赁住宅业务覆盖35个主要城市,累计开业8.2万间,其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等14个核心城市。成熟期项目(开业半年及以上)的平均出租率为91%。集团以印力集团作为商业开发与运营平台。截至期末集团管理商业项目总建筑面积超过1350万平方米。其中,印力集团管理商业项目110个,管理面积915万平方米,已开业面积为643万平方米(90%为购物中心)。以“万纬物流”为物流仓储服务平台,经过近四年发展,目前服务客户超过800家,涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。2019年6月,在由中国仓储与配送协会举办的第十四届中国仓储配送大会上,万纬物流当选“2018年全国仓储地产十强企业”。上半年万纬物流新获取项目9个,合计可租赁物业的建筑面积约为74万平方米。截至期末万纬物流已进驻44个城市,获取127个项目,可租赁物业的建筑面积996万平方米。共运营64个项目(含55个高标库项目和9个冷链项目),其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%。 盈利预测:预测2019年--2020年EPS分别为3.68元和4.35元,对应当前股价估值偏低,维持公司“推荐”投资评级。 风险提示。政策及流动性收紧导致销售低于预期。
万科A 房地产业 2019-08-22 27.41 -- -- 27.55 0.51% -- 27.55 0.51% -- 详细
一、事件概述万科公布2019年半年报,1-6月公司实现营业收入1393.2亿元,同比增长 31.5%实现归属于上市公司股东的净利润 118.4亿元,同比增长 29.8%。 、 二、分析与判断? 业绩稳步增长, 经营质量提升1-6月公司实现营业收入 1393.2亿元,同比增长 31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润 118.4亿元,同比增长 29.8%, 公司营收保持较快增速主要系项目结算面积及结算单价均较上年同期有所提高。报告期内,公司净资产收益率和销售毛利率分别达 7.35%和 36.25%, 较上年同期分别上升 0.59pct 和 1.81pct盈利能力进一步向上。 ? 销售稳中有升, 拿地力度放缓1-6月公司实现销售金额 340亿元,同比增长 5.6%, 销售面积 2150.1万平方米同比增长 9.6%, 位居行业前二,并在 41个城市的销售规模位列当地前三。 报告期内, 公司共获取新项目 54个, 同比减少 53.9%, 总规划建筑面积 1,372.万平方米, 同比减少 33.0%, 投资趋于谨慎。 其中, 一二线城市的新增项目拿地金额占权益拿地款的 88.4%, 公司继续贯彻深耕一二线核心城市的策略。 ? 杠杆率维持低位,融资优势显著报告期末,公司的净负债率仅为 35.04%,继续保持在较低的水平,财务安全度较高。 1-6月公司成功发行票面利率为 3.65%的 20亿元公司债,以及票面利率为 3.62%的 17.4亿证监会主管 ABS, 多元融资保持畅通, 成本显著低于行业平均水平。 、 三、 投资建议万科 A 业绩与销售稳健增长, 土储丰富, 财务状况良好, 融资优势明显。预计公司 19-21年 EPS 为 3.72、 4.50、 5.38元,对应 PE 为 7.3/6.0/5.1倍,公司近三年最高、最低、中位数 PE 分别为 18.5/7.9/11.6倍,维持公司“推荐”评级。 、 四、风险提示: 房地产调控政策持续收紧,销售不及预期。
华夏幸福 房地产业 2019-08-21 27.89 41.60 51.82% 27.76 -0.47% -- 27.76 -0.47% -- 详细
利润率提升三费占比下降,整体盈利能力持续提升。公司2019年上半年实现营业收入387.3亿元,同比增长10.7%,实现归母净利润84.8亿元,同比增长22.4%。公司业绩增速高于营业收入增速,主要原因有二:1)产业园区结算收入占比提升带来的毛利率提升,公司上半年毛利率为48.7%,较上年同期增加2.9个百分点。2)公司三项费用率持续下降,2019年上半年为11.4%,较2018年下降1.6百分点,成本管控能力持续提升。 京外区域销售占比继续提升,适当提升土地投资强度。2019年上半年公司实现销售金额640.7亿元,同比下降20.4%,上半年销售出现同比下滑,主要受到可售货值不足的影响,但销售区域分布进一步优化,京外区域的销售额为375.6亿元,同比增长16.8%,占销售额比例从上年同期的40.0%提升至58.2%。土地投资方面,上半年累计新增土地储备建面395万方,同比增长47%,投资强度(拿地金额/销售金额)达26%,较去年同期上升9个百分点。公司差异化拿地能力在当前融资环境下的优势将逐步显现。 负债率有所提升,回款率出现明显好转。截至2019年6月底,公司扣除预售账款的资产负债率为57.4%,较2018年底上升4.3个百分点。净资产负债率225.8%,较2018年底上升64.7个百分点。净负债率的上升是由于上半年新增融资额度较大,上半年累计新增融资632.6亿元,但其中529.9亿元为非房地产项目融资,非房地产类融资占比为84%。上半年加权融资成本为7.23%,较2018年底有所上升。2019年上半年公司回款率出现明显提升,由去年同期的46%大幅提升至62%,确保公司整体现金流的稳定。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价41.60元。我们预测2019-2021年公司的EPS为5.20/6.94/9.35元。可比公司2019年PE估值为8X,我们给予公司2019年PE倍数8X,对应目标价41.60元。 风险提示 园区新增落地投资额增长不及预期。非京津冀区域拿地不及预期。
阳光城 房地产业 2019-08-21 6.42 9.04 47.47% 6.45 0.47% -- 6.45 0.47% -- 详细
加大内地区域销售力度,确保销售规模持续增长。公司7月销售额160亿元,同比增长17.4%,销售面积137万平方米,同比增长85.5%。1-7月累计销售额1060亿元,同比增长32.7%,累计销售面积839万平方米,同比增长56.3%。单月出现销售金额增速明显低于销售面积增速反映出公司在加大推盘量,保证销售去化。在长三角区域城市政策限制较多的情况下,公司选择了更多的销售内地区域项目。7月,内地区域销售额占比为40.6%,明显高于大福建区域的23.4%和长三角区域的28.8%。在当前的市场下,保证销售仍是公司的重中之重。 积极开展并购,投资稳,权益比高。公司7月拿地金额64亿元,计容建筑面积115万平方米,楼面价5565元/平凡米。1-7月拿地金额368亿元,计容建筑面积642万平方米,楼面价5732元/平方米。在招拍挂市场机会减少的情况下,公司加大并购获取项目的力度。7月新增土储中,以并购方式取得的占比75.4%。公司1~7月投资强度(拿地金额/销售金额)为34.7%,仍然比较谨慎。虽然公司投资强度较低,但所获土地的权益比例非常高。1~7月所获取的项目中,拿地金额口径下的权益比例达到82.9%。未来公司能够更多的分享项目收益。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价9.04元。我们预测2019-2021年公司EPS为1.13/1.41/1.83元。可比公司2019年PE估值为8X,我们给予公司2019年PE倍数8X,对应目标价9.04元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 房地产融资环境收紧超预期。
华夏幸福 房地产业 2019-08-21 27.89 34.86 27.23% 27.76 -0.47% -- 27.76 -0.47% -- 详细
得益于毛利率提升和管理费下降,上半年盈利维持稳健增长。公司上半年营收/归母净利分别为387亿/84亿,同比分别增长11%/22%,扣非后归母净利增速高达31%,盈利增速高于收入增速主要得益于毛利率提升(尤其产服毛利率)叠加管理费率下降。分结构看,地产开发收入229亿,同比+21%,毛利率提高0.4pct至35.8%;产服收入119亿,同比+9%,其中环京以外区域88亿(同比+96%),产服整体毛利率提高6.3pct至83.8%;其他收入37.4亿,同比-23%,毛利率提高1.7pct至17.1%。 上半年签约销售额有所下降但Q2较Q1降幅有收窄,全局回款率亦出现边际改善。公司上半年签约销售额/销售面积分别为479亿/551万平,同比分别下降25%/23%,主因短期可推货值不足,尤其是在一季度,二季度已有改善;分区域看,环京以外区域住宅销售额265亿,同比增长11%,异地复制成效渐显;另外,全局回款率也出现边际改善;简言之,销售上半年表现虽不佳但二季度较一季度降幅有收窄,且异地复制成效渐显,回款率也跟随出现改善。公司上半年新增计容建面246万平,对应拿地总价123亿元,“土地款/销售额”较去年同期提升了14PCT至25%,也即适当加大拿地力度以补充未售库存。 环京以外区域园区结算增长显著。公司紧扣“3+3+X”核心都市圈战略,累计已布局15个城市圈、近80座产业新城,领先的选址布局能力是核心竞争力。上半年各地产业园区新增签约入园企业328家,新增签约投资额1051亿元(同比+9%);其中环京以外区域新增入园企业266家,新增签约投资额939亿元(同比+20%),产业新城异地复制正全面加速。公司上半年园区结算收入144亿元(同比-5%),其中产服收入119亿元,同比+9%,主要由环京以外区域贡献(环京/环京以外产服同比分别-52%/+96%)。整体来看,受环京区域拖累园区结算收入短期略有下降,但随着产业新城异地复制的全面加速,环京以外区域增长显著。 引入“平安系”后资金链得到修复且融资结构有所优化,同时顺势加大表内杠杆以补充经营性所需的存货。截至年中,公司账面有息负债1818亿元,对应表内综合成本约7.23%(18年底为6.42%),利息资本化比率约80%;结构上看,银行贷款/债券/信托、资管等占比分别为28%/41%/31%,对应融资成本分别为6.41%/6.87%/8.60%,较去年全年分别提高了26BP/65BP/119BP,而今年上半年新增融资中信托、资管等占比高达54%,这也是表内综合融资成本较明显提高的主因。公司17年下半年至18年上半年经营性和筹资性现金流双降,18年下半年引入“平安系”后资金链得到修复,融资结构也有所优化,在非标融资显性化的基础上,期限结构更多偏长期负债;与此同时,公司也顺势加大表内杠杆以补充经营性所需的存货,截至年中,净负债率约282%(扣永续债),较18年底提高70pct,处行业偏上水平;公司在手现金552亿元,对即期有息负债的保障倍数达1.1倍,短期偿债压力相对可控。 维持“强烈推荐-A”投资评级。公司最大的优势在于切合城镇化后半场都市圈化的商业模式,并由此衍生出的领先选址布局能力及优厚潜在土储。前两年受环京超额调控等影响,公司销售增长降速且资金链偏紧,但随着“平安系”的引入以及异地复制成效渐显,边际不断改善:a.环京以外区域销售和产服等快速增长,b.资金链得到修复且融资结构有所优化,c.与平安人寿合作,以轻资产模式开拓商业办公不动产的新领域;看好公司中长期价值,目前相对估值优势较为突出(2019PE=5.0X),且公司去年转让股权时承诺19-20年归母净利润分别不低于144.9亿元/180.0亿元,分别对应增速24%/24%。维持“强烈推荐-A”投资评级,目标价34.86元/股(第一阶段目标价,对应7倍2019PE)。 风险提示:应收账款减值风险超预期,异地复制成效低于预期,筹资性现金流改善低于预期。
华夏幸福 房地产业 2019-08-21 27.89 33.80 23.36% 27.76 -0.47% -- 27.76 -0.47% -- 详细
19H1业绩同比+22%,平安入股+股权激励双重承诺未来两年业绩稳增 19H1公司实现营业收入 387.3亿元,同比增长 10.7%,其中地产结算收入 228.8亿元,同比增长 20.6%, ;归属于上市公司股东的净利润 84.8亿元,同比增长 22.4%;扣非归母净利润 84.4亿元,同比增长 30.7%;基本每股收益 2.78元,同比增长 23.6%; 销售毛利率和归母净利率分别为 48.7%和 21.9%,分别同比增长 3.1pct 和 2.1pct;三项费用率合计 11.4%,同比下降 2.3pct,主要由于管理费率下降 2.4pct。 2019H1末预收账款达 1,403亿元,同比下降 2.1%,覆盖 18年房地产结算收入的 2.7倍,远高于行业平均。 此外,平安入股业绩承诺与公司股权激励一致,即 18-20年业绩分别不低于 114.2亿、144.9亿和 180.0亿,对应 19年和 20年业绩增速分别为 23%和 24%。 19H1销售额 641亿元、 同比-20%, 上半年拿地增加后销售或将低位回升 19H1公司实现销售额 640.7亿元,同比-20.4%,主要由于之前资金紧张导致拿地推盘不足;其中地产销售额 478.7亿元,同比-26.7%,但降幅较 19Q1收窄 7.2pct;销售面积 550.3万方,同比-24.7%;其中京外销售面积占比 66%,较 18年提升 12pct,且环南京、环杭州、环郑州区域销售面积占比分别达到 16%、 10%、 24%。 公司 19H1拿地显著加速, 拿地金额 123亿元,同比+69%,拿地额/销售额为 26%;拿地面积 246万方,同比+66%;拿地均价 5,000元/平,占比销售均价 43%。 营业收入方面,京外区域实现收入占比 38%,较 18年提升 7pct。 公司截至 18年末持有待开发+在建未售土储 1,398万方; 预计 19年新开工面积 1,198万方, 较上年计划同比-39.8%;施工面积 4,219万方, 较上年计划同比-3.1%;竣工面积 1,037万方, 较上年计划同比+2.6%。 深耕都市圈、 产业新城项目拓展加速, 吴向东加盟、 商办业务蓄势待发 公司坚持核心都市圈聚焦战略,打造“ 3+3+X”核心都市圈格局。 19H1公司新增 5个入库 PPP 项目、均位于外埠。 19H1产业园区新增签约入园企业 328家,新增签约投资额 1,051.5亿元,同比+8.9%;其中京外新增入园企业 266家,新增签约投资额 939.3亿元,同比+20.2%。 19H1公司产业服务收入 118.75亿元,其中京外达到 87.74亿元,同比+96%。 并且,吴向东加盟后公司商办业务逐步开始拓展, 19H1获取北京丽泽金融商务区项目,由平安出资、公司代为开发建设并收取运营管理费,未来发展可期。 回款改善, 负债率上行、增量融资成本下行, 携手平安、 融资渠道畅通 19H1公司销售商品提供劳务收到的现金为 397亿元, 回款率(表内销售回款/全口径销售)为 62%,同比+16pct。 19H1末公司资产负债率和净负债率分别为 88.1%和 225.8%,同比分别+6.0pct 和+129.5pct,负债率上行主要由于短期借款大幅增加所致。 公司融资余额 1,818.4亿元,同比+61.1%; 银行贷款、债券类和信托类分别占比 28%、41%和 31%; 融资加权平均成本为 7.23%, 较 18年末提升 0.8pct; 银行贷款、债券类和信托类平均成本分别为 6.41%、 6.87%和 8.60%,债券和信托融资成本显著下行。 并且, 19H1末公司筹资现金流入 761亿元,同比+109%; 预计随着公司与平安战略合作稳步开展后,公司融资环境及债务结构将持续优化。 投资建议: 业绩稳增, 回款改善,拿地上行,维持“ 强推” 评级 华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的 PPP 市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。 19H1公司外埠销售占比继续提升,同时平安 2月增持、目前持股 25.25%,充分表明对公司业务模式和价值的认可,同时也将提升公司融资能力,并且再次巩固了未来三年业绩的承诺。 由于公司销售暂时不及预期, 我们下调公司 2019-21年每股收益预测为 4.83、 6.00和 7.31元(调整前为 5.09、 6.61和 8.57元),对应 19年 PE 仅5.4倍, 18A、 19E 股息率分别达 4.6%和 6.5%, 鉴于板块估值下移,我们按照公司 19目标 PE 为 7倍,将目标价下调至 33.8元,维持“ 强推” 评级。 风险提示: 房地产行业政策收紧,公司资金情况不及预期。
保利地产 房地产业 2019-08-21 14.21 16.62 14.86% 14.70 3.45% -- 14.70 3.45% -- 详细
事件: 公司近日发布 2019年中报,实现营业收入 711.4亿元,同比增 19.5%,归母净利润 99.6亿元,同比增 53.3%,EPS 为 0.84元。 毛利率提升,项目权益比提高。19上半年公司营业收入 711.2亿元,同比+19.5%;实现归属于上市公司股东净利润 99.6亿,同比+53.3%;基本每股收益 0.84元,同比+52.8%;毛利率为 39.8%,较去年同期提升 4.4%;公司归母净利润增速明显高于营业收入增速。主要源于以下三点:1)高毛利率项目集中进入结转期;2)报告期结转项目权益比例较高 3)公司成本控制能力、管理能力有所提高。 销售稳健增长,推盘货值充裕。公司 19年上半年实现签约面积 1636.47万方;实现签约销售金额 2,526.2亿元;公司销售金额行业排名位居行业第四名;一二线城市及六大核心城市群销售贡献均超 75%;公司上半年实现开工规模 2894万平,已完成全年开工计划的 64%,为下半年推盘储备了充裕的货值。 拿地谨慎,土地拓展模式多元化。上半年,公司新增容积率面积 826万平方米,同比下降 45.3%,拿地总成本 533亿元,同比下降 50.3%,拿地额占比销售额21.1%,整体趋于谨慎;楼面均价 6453元/平米,占同期销售均价的 41.8%,拿地成本较稳。从城市能级看,上半年一二、三四线城市拿地金额占比 78%和 22%。公司目前构建了招拍挂、收并购等多元土地拓展模式,借助国企平台,整合优质资源。 融资优势明显,财务状况稳健。2019年 H1,公司有息负债 2709.9亿元,负债综合成本仅 4.99%,融资优势明显。净负债率 76.6%,较去年同期-16.6pct,资产负债率(剔除预收款)66.1%,较去年同期-1.7pct,负债率明显改善。债务结构合理,账面现金余额/一年内有息负债为 2.63倍,短期偿债压力不大。截至 2019年H1,公司获得银行授信总额 5100亿元。随着下半年政策对资金端的收紧,公司凭借央企信用的融资优势将进一步凸显。 投资建议:公司土地储备充足,扩张意愿积极,高层提出“三年之内重返前三”的目标。在政策环境不断收紧的大背景下,公司作为央企加龙头,融资拿地优势将愈加明显,在央企整合的大背景下,保利地产作为集团核心的地产开发平台,不排除未来继续承接其他央企优质资源的可能性。在完成保利香港的整合,解决同业竞争问题后,业务区域和市占率有望加速提升。我们预计公司 19-21年EPS 分别为 2.01、 2.44及 2.94元,对应 PE 为 6.9X、 5.7X 及 4.7X,目标价为 16.62元,维持“买入”评级
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名