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金科股份 房地产业 2020-03-27 7.93 10.10 24.54% 8.28 4.41% -- 8.28 4.41% -- 详细
一、公司近年积极扩张,跟投激励彰显发展决心。金科股份成立于1998年,为重庆本土龙头企业,公司在投资布局上坚持围绕“三圈一带、八大城市群”深耕发展,坚持聚焦省域深耕,形成“以二三线城市为主,一四线城市为辅”的全国化均衡布局。公司近几年积极扩张,2016-19年全口径销售金额CAGR高达70%,19年重点深耕城市的市占率进一步提升,房地产业务已遍布23个省市,且拿地依旧延续积极扩张态势。公司共有243个项目实施跟投,且19年6月发布卓越共赢计划暨2019至2023年员工持股计划,彰显积极发展决心。 二、得益于结转放量,19年营收/盈利双高增。公司19年营收/营业利润/归母净利分别为678亿/86亿/57亿,同比分别增长64%/61%/46%;公司拟派现0.45元/股,对应分红率42.3%,较18年略降但仍处高位,股息率高达6.4%。19年公司营收高增主因前两年销售规模持续高增带来的项目结转放量;综合毛利率提升0.3PCT至28.8%、三费费率下降0.9PCT至11.1%(管理费率高位下降)、且投资收益回正,但由于资产减值损失大额计提(9.8亿),影响相互对冲,使得营业利润增速较营收增速略降至61%;期内结转项目权益比下降拉低归母净利增速降至46%,但仍处高位。 展望2020年,收入有望维持较高增长:一方面,截至19年末,公司预收款1147亿,对19年营收保障系数达1.7倍,略低于18年但仍处历史高位;另一方面,根据19年末在建面积、20年计划开工面积及20年末预计在建面积倒推出20年竣工面积约2000万方,较19年末竣工面积增长约60%,考虑到竣工影响结算但不决定结算,且权益比下降,预计20年结算规模或低于竣工增速但大概率维持较高位。 三、销售持续高增,战略上城市扩张与省域深耕并重,核心城市市占率持续提升。 公司2016-18年全口径销售金额CAGR高达75%,19年销售金额/面积分别为1860亿元/1905万方,同比分别增长57%/42%,持续高增,19年销售均价9764元/平方米(+10%),公司在量价齐升的情况下依旧保持了87%的回款率,与上年基本持平。公司坚持省域深耕,重点布局城市市占率明显提高,如重庆/苏州/南宁/合肥/成都19年销售市占率较18年分别提升2.1/1.4/1.7/1.6/0.3PCT,达到11.7%/2.3%/4.7%/3.6%/1.5%。 四、拿地力度略有收敛但仍延续积极扩张态势,结构上适当下沉三四线。公司19年全口径拿地金额/拿地建面分别为888亿元/3323万方,对应楼面价约2672元/平米;从拿地力度上看,“拿地额/销售额”达48%,较18年有所下降但仍在较高位,延续了16年以来的积极扩张态势;从拿地质量上看,19年“楼面均价/销售均价”较18年下降11PCT至27%,明显下降,不过这主要是受19年较大规模下沉三四线(小地块+快周转)影响,整体而言,公司近几年在积极扩张,适当下沉三四线的同时,潜在盈利能力虽有压力但仍可控。截至19年末,公司全口径可售建筑面积约6690万方,大致对应未售货值约5500亿元,按最近12个月滚动销售测算可供开发3年;结构上看,重庆占比降至29%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别达到22%、18%、16%、7%、5%,布局结构更加均衡。 五、物业板块荣获服务百强企业规模top10,中西部市占率第一a.物业板块:2019年生活服务业务营收23.1亿元,同比+33.2%,毛利率25.8%,较上年增长7.1个百分点,19年中累计合同管理面积约2.4亿方,服务业态涵盖居民住宅、政府公共建设、商业写字楼、城市综合体等;金科服务荣获2019中国物业服务十强企业(连续四年蝉联),服务百强企业规模TOP10,中西部市场占有率第一。 b.科技产业园区运营:金科产业目前已进入重庆、四川、湖南、山东、山西、陕西等8省份11个城市,其中2019年新进驻城市6个,累计开发运营管理项目19个,面积超900万平米。 c.新能源业务:公司全年新能源业务实现营业收入41,491万元,同比增长约121%;实现净利润12,583万元,同比增长超200%。 六、财务结构持续改善。截至19年末,公司账面有息负债987亿元,其中,即期有限负债占比33%,结构上看银行贷款/非银行机构贷款/债券类(含摊销)占比分别为64%/17%/19%;近几年合作力度加大带动净资产快速提升,助推净负债率(不含永续债)持续回落,19年较18年下降24PCT至124%。公司在手现金360亿元,对短债的覆盖倍数约1.1倍。从现金流量表来看,得益于近几年销售持续高增,以及合作力度的加大,现金流结构出现改善,现金流量表中销售回款长期高于融资回款,且幅度逐渐扩大,或侧面反映公司内生经营能力进一步提升。 投资建议:公司激励充分、积极扩张,成长性较强,且现金流结构较可比房企更优。核心亮点在于:1)公司近几年拿地积极扩张、销售持续高增且周转加快,为后续业绩维持较高增长奠定基础;2)物业板块管理规模居全国前列且竞争优势较为显著,尤其在中西部区域;3)激励机制充分,员工持股计划+“同舟共赢”跟投机制多方位提升员工积极性;4)股息率较高,且相对估值优势也较为突出。 预计2020-2022年EPS分别为1.34、1.64和2.00元,对应PE分别为5.7X、4.6X和3.8X,首次覆盖给予“强烈推荐-A”评级,目标价10.1元/股。 风险提示:受疫情影响销售施工复苏不及预期,三四线新增土储质量及周转不及预期,股权结构不稳定。
华侨城A 房地产业 2020-03-27 6.53 -- -- 6.65 1.84% -- 6.65 1.84% -- 详细
事件概述公司于3月20日通过了《关于回购部分社会公众股份的议案》,24日公司发布《关于回购部分社会公众股份的报告书》,将在通过回购方案的12个月内以自有资金回购公司股份,回购的股份将用于实施股权激励计划。 大幅回购公司股份,彰显管理层信心根据公司回购议案,公司将以自有资金回购不超过2.46亿股,不低于1.23亿股公司股份,回购价格不超过8元/股。按拟回购股份数量和价格上限计算,公司回购股份约占公司总股本的3%,预计回购金额不超过19.69亿元。大幅度回购公司股份彰显了公司管理层对公司未来发展前景的信心和对公司价值的高度认可。回购的股份将用于实施公司股权激励计划,将进一步完善公司治理结构,有利于公司长期经营目标的实现。 销售持续增长,文旅模式降成本2019年公司实现销售金额862.4亿元,销售持续增长。2019年公司新增土储权益计容建筑面积833.9万平方米,下降4.46%,拿地强度有所减弱。公司践行“文化+旅游+城镇化”的发展路径,多渠道协同发展,兑现城镇化项目的资源价值。 业绩平稳提升,财务状况稳健2019年前3季度,公司实现营收298.6亿元,同比增长21.6%;归母净利润60亿元,同比增长17.8%,保持稳定增长。公司剔除预收账款后的资产负债率为56.9%,较2018年末降低1.6pct,现金短债比为1.54,短期偿债能力强,财务状况稳健。 投资建议华侨城A 业绩稳定增长,核心城市土储丰富,财务稳健,低成本融资优势凸显。我们维持前期预测不变,预计公司19-21年EPS 分别为1.58/1.93/2.31元,对应PE 分别为4.2/3.4/2.9倍,维持公司“买入”评级。 风险提示疫情发展的不确定性,销售不及预期。
金科股份 房地产业 2020-03-27 7.93 -- -- 8.28 4.41% -- 8.28 4.41% -- 详细
公司发布2019年年报。2019年公司实现营业收入678亿元,同比增长64%,实现归母净利润56.76亿元,同比增长46%,业绩超预期。 结转提速,毛利率稳步提升。受益于2016-2018的销售高增长,近年来公司结转提速,带来营业收入和利润的快速增长。公司房地产销售毛利率29.12%,较2018年提升0.56pcts,生活服务即物业板块毛利率25.83%,较2018年提升7.07pcts,盈利能力提升。但归母净利润增速不及营业收入增速的原因在于:1)本着审慎性原则,公司计提了9.81亿元的存货跌价准备和9645万元的坏账损失;2)因为大幅拿地,财务费用增长较快。 销售稳健,土地储备充足。公司以重庆区域为深耕区域,重庆市占率达到11.66%,同时在主要拓展的重点二线城市如合肥、苏州、南宁等地区市占率也逐步提升。2019年公司销售额1860亿元,增长57%,2020年公司目标销售额2200亿元,较2019年销售额增长18%。根据克而瑞数据,公司2020年1-2月销售额121亿元,同比下滑21%。受疫情影响,销售下滑,但未来随着疫情控制稳定,公司销售优势的释放,销售增速将快速修复。2019年,公司新增土地建面3323万方,增长62%,可售面积6700万方,土地储备充足,可满足公司约3年的发展需要。从土地储备结构看,华东、西南(不含重庆)、华中占比提升至22%、18%和16%,全国化布局更加完善。 财务结构持续优化。公司经营净现金流22亿元,同比增长68%;净负债率降至120%,在规模增长的同时,优化了杠杆结构。今年以来,公司发行了超短融和公司债,共31亿元,融资利率较2019年有所下行。融资通畅保障了公司的资金周转,帮助公司抵御风险。 盈利预测及投资评级:预计公司2020/2021实现归母净利润70.07、84.92亿元,对应EPS为1.31、1.59元。综合行业估值水平,给予公司6-12个月6-7倍PE,对应合理区间为7.86-9.17元,维持公司“谨慎推荐”评级。 风险提示:疫情反复制约销售修复;资金压力加大,结转不及预期。
金科股份 房地产业 2020-03-27 7.93 -- -- 8.28 4.41% -- 8.28 4.41% -- 详细
事件:公司公告2019年年报。 公司经营厚积薄发,业绩同比大增。1)营收同增64.36%,净利润同增46.06%。 2019年公司实现营业收入677.73亿元,较上年同期增长64.36%;实现归属于上市公司股东的净利润为56.76亿元,较上年同期增长46.06%.2)经营业绩稳健提升,盈利能力持续保持较高水平。报告期,公司毛利率为28.84%,比上年同期增加0.27个百分点;净利率为9.38%,比上年同期减少0.37个百分点。截至报告期末,公司资产负债率为83.78%,较上年同期增加0.15个百分点;剔除预收账款后的资产负债率降至48%,较上年降低超2个百分点。公司预收账款达到1147亿元,同比提升超过50%,为公司未来提供充足业绩保障。3)持续稳定分红,保护中长期股东价值。2019年拟每10股派息人民币4.5元(含税),占到合并报表中归属于上市公司普通股股东净利润的42.91%。 深耕效果显著,销售规模再上台阶。2019年,公司及所投资的公司实现销售金额1860亿元,同比增长57%,完成年度目标的124%。房地产销售面积1905万平方米,同比增长42%,销售面积位居行业前列。 土地储备更趋均衡,总可售近6700万平米。2019年,公司新增土地192宗,土地购置合同金额达到888亿元,权益合同金额562亿元,计容建筑面积3323万平方米,圆满完成年度土地投资目标。截至报告期末,公司总可售面积近6700万平方米,其中,重庆占比降至29%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别达到22%、18%、16%、7%、5%,布局结构更加合理。 投资建议:维持“优于大市”评级。我们预计公司2020、2021、2022年公司营业收入分别在883.79亿元、1096.86亿元、1347.27亿元。我们预计2020-2022年公司实现归属于母公司股东净利润分别为76.36亿元、96.12亿元、118.09亿元。以上收入和净利润对应的2020-2022年EPS分别为1.43元、1.80元、2.21元。我们测算公司每股RNAV18.06元。我们预测公司2020、2021年EPS分别为1.43、1.80元。按照公司2020年3月24日收盘价7.59元计算,对应2020和2021年PE为5.31倍和4.22倍。我们给予公司2020年8-10XPE,合理价值区间为11.44~14.30元,维持“优于大市”评级。 风险提示:1)公司销售增长不达预期风险;2)房价出现较大幅度下行;3)股东变动。
世茂股份 房地产业 2020-03-27 3.98 -- -- 4.12 3.52% -- 4.12 3.52% -- 详细
公司披露2019年报,收入和利润稳健增长,由于项目结算毛利率下滑较快导致利润低于预期。公司2019全年实现营业收入214.5亿元,同比增长3.7%;实现净利润38.4亿元,同比下降18.7%;归属于上市公司股东的净利润24.3亿元,同比增长1.1%。 销售略有下滑,新开工及施工面积增长较快预示2020年货值充足。2019全年,公司实现签约额244亿元,同比减少10%,完成年度目标的81%;实现销售签约面积约123万平方米,同比减少11%。年内公司房地产新增开工面积约255万平方米,同比增加69%;施工面积约970万平,同比增加29%;竣工面积约97万平方米,同比减少8%。2020年,公司计划实现合约销售270亿元,约10%的销售增速。 拿地强度高,披露未来三年经营计划。2019全年公司招拍挂拿地总金额117亿元,权益金额55亿元,兼并购拿地支付金额23亿元。公司10月获取的珠海项目,单项目拿地成本56.4亿元,楼面价5828元,地售比预计不超过30%,保持高总价、低楼面价、综合性开发的拿地传统。此外,公司2019Q4以3.8亿元获得福州永泰青云小镇项目25.5%股权及广西玉林公园和玉林悦湖项目15.3%股权,项目合计建面约125万平方米,进一步拓展海西及华南市场。公司2019全年拿地金额/销售金额达63%,拿地力度较高。公司披露了未来中长期经营计划的展望:公司未来三年计划签约收入年均增幅达10%,公司未来三年计划净利润年均增幅达10%。 土储布局优越。公司2019年销售额244亿元,同比减少10%。截至2019年末,公司拥有土地储备约1892万平,静态测算预计可供销售5年以上,土储布局丰富区位优越。按建面算,其中一二三线占比9%/50%/41%,长三角/华南及海西/珠三角/其他占比为14%/27%/7%/52%。2019年公司房地产出租面积约142万平方米,取得租金收入约7.3亿元,综合出租率约92%,毛利率达80%以上,是稳定的现金流来源。 现金流充足,杠杆率依然较低。公司剔除预收款的资产负债率为58.5%,较2018年提高2个百分点,杠杆率稳健。根据公司目前在手项目,公司2020年度资本性支出预计为195亿元,三项费用预计为35亿元,计划采用银行借款、债权融资、预售房款等融资手段满足资金需求。 维持买入评级,下调盈利预测。公司践行集团一体两翼战略,拥有逾1890万平的优质住宅+商业土地储备,按货值算一二线占90%。资产质量优质,市场严重低估,管理层经营思路转变积极,经营稳健分红慷慨,预计2020年股息率6%以上。下调2020-21年预测,新增2022年预测。预计2020-22年归属于母公司的净利润27.1/32.1/37.1亿元(原预计2020-21年归属于母公司的净利润33.5/40.0亿元),同比增速为11.7%/18.2%/15.5%。 对应EPS分别为0.72/0.86/0.99元。当前价格对应的PE为5.5X、4.6X、4.0X。 风险提示:销售去化超预期、租金大幅下滑。
金科股份 房地产业 2020-03-26 7.75 9.38 15.66% 8.28 6.84% -- 8.28 6.84% -- 详细
业绩增速领跑行业,结算利润率持续上升。2019年公司实现营业收入677.7亿元,同比增长64%;实现归属于母公司净利润56.8亿元,同比增长46%。业绩增速低于营收增速主要由于销售费用的提升及计提的资产减值准备较去年有所提升。公司2019年结算毛利率达28.8%,较2018年上升0.2个百分点,在当前的行业环境中能够维持结算利润率上升实属不易。此外预收账款大幅增长50.4%至1147亿,再创历史新高,增速基本与当年销售增速保持一致,为未来2~3年的结算业绩提供了充分的保障。 销售金额同比高增近6成,土储结构分布更趋均衡。2019年公司销售额为1860亿元,同比增长57%,位列全国第17位,较2018年上升5位。由于近年来布局城市能级的提升及重庆区域销售占比下降,其销售均价明显提升,2019年已达9764元/平。2019年公司全年拿地192幅,土地款888亿元,新增土储3323万方,对应投资强度为48%。同时,土储分布结构更加均衡,目前总可售面积近6700万方,其中重庆的占比进一步下降至29%。 净负债率持续下降,货币资金达360亿。2019年底公司净负债率继续下降至120%,考虑近几年销售规模快速增长,大量已售未结资源将会在未来几年内结算增厚净资产,因此净资产负债率仍存较大的下降空间。截止至2019年底,公司在手现金359.9亿元,同比上升20%,短期负债现金覆盖倍数维持在1.1倍,可见公司短期负债规模的增速控制得当,短期偿债能力无虞。 财务预测与投资建议 上调至买入评级,上调目标价至9.38元(原目标价8.41元)。根据公司年报数据我们调整公司2020-2022年EPS 的预测至1.34/1.69/2.18元(原预测为2020-2021年1.27/1.63元)。可比公司2020年估值为6X,考虑到公司2020-2022年28%的复合业绩增速远高于可比公司,我们给予其20%的估值溢价得出7X 估值,对应目标价9.38元。鉴于公司未来良好的成长性,我们将公司的评级上调至买入。 风险提示 房地产市场销售低于预期。房地产政策环境超预期收紧。融资成本提升。
金科股份 房地产业 2020-03-26 7.75 9.30 14.67% 8.28 6.84% -- 8.28 6.84% -- 详细
交房增加业绩超预期高增,预收高覆盖保障业绩释放。2019年公司实现营收677.73亿元,同比增长64.36%,其中地产业务实现营业收入631.10亿元,同比增长66.05%;实现归母净利润56.76亿元,同比增长46.06%。业绩超预期高增主要由于公司2019年交房结算规模增加和销售毛利提升。利润率方面,公司2019年实现毛利率28.8%,同比提升0.3个百分点,实现归母净利率8.4%,销售快速增长的情况下仍保持稳定的利润水平。公司近年销售高增推高预收账款至1146.94亿元,同比增长50.37%,覆盖2019年营收的1.7倍,高覆盖率保障未来业绩持续稳健增长。同时,出于审慎原则,公司期内合计计提存货跌价准备金额约9.8亿元。 销售规模高增,拿地成本下降。销售方面,2019年公司实现销售金额1860亿元,完成年度目标的124%,同比增长57%,实现销售面积1905万方,同比增长42%,销售增速高于主流房企平均水平。公司重庆外市场销售金额同比增长82%,全国化布局成效显著。公司2020年销售目标为2200亿元,同比增长18%。拿地方面,2019年公司新增拿地建面3323万方,同比增长62%;对应拿地金额888亿元,同比增长27%;拿地平均楼面价2672元/平,同比下降22%,拿地均价/销售均价为27%,拿地成本控制较好,保证了利润率水平。拿地金额/销售金额为48%,拿地强度高于龙头平均水平。公司目前可售面积近6700万方,覆盖2019年销售面积的3.5倍,保障了未来销售规模的增长。 融资渠道畅通,负债水平下降。截至2019年期末公司净负债率水平为120.2%,同比下降16.3个百分点,在规模扩张的同时较好的控制了负债率水平。公司近期发行了两笔公司债,一笔规模19亿元,期限3年,票面利率为6.0%,另一笔规模4亿元,期限5年,票面利率为6.3%。融资成本均较2019年同类型债券下降了0.5%左右,畅通融资渠道保证公司现金流稳定,有效应对疫情冲击。 维持公司买入评级,预计公司2020、2021、2022年EPS 为1.34、1.68和2.00元,对应2020、2021、2022年的PE 分别为5.3、4.2和3.5倍。 风险提示:疫情导致房地产市场超预期下行;房地产政策超预期收紧
金科股份 房地产业 2020-03-26 7.75 8.52 5.06% 8.28 6.84% -- 8.28 6.84% -- 详细
核心观点 公司2019年实现营收677.7亿元,同比+64.4%;归母净利56.8亿元,同比+46.1%;加权平均ROE同比+4.18pct至23.6%。每10股派送现金红利4.5元,分红率42.9%。总体业绩符合预期。区域行情的精准把握为新一轮全国扩张奠定基础,扎实的开发能力和立体激励加速优质资源周转兑现。预测2020-2021年EPS至1.31、1.60、1.91元,维持“买入”评级。 延续高质量发展成色,盈利能力再创新高 2019年公司归母净利连续3年保持40%以上的高增长。1、销售高增长带动地产结转收入同比+66.1%至631.1亿元;2、地产业务结算毛利率同比+0.56pct至29.1%;3、周转和权益乘数带动加权平均ROE创上市以来新高的23.6%。报告期末预收款同比+50.4%至1146.9亿元,营收覆盖率169%。2019年计提存货跌价准备10.3亿元,未来或部分转回。 2020年销售展望2200亿,坚持高强度扩储 2019年实现销售金额1860亿,同比+57%,全年销售目标完成率124%。 其中重庆地区销售金额同比+21%,非重庆地区同比+82%。2020年销售目标2200亿,对应增速18%。2019全年新增土储总价888亿元,同比+26.7%,金额口径投资强度逆势保持48%的高位。报告期末在建面积约5776万平,总可售面积近6700万平。2020年计划开工面积约3600万平,预计同比+14%;计划在建面积7300万平,预计较2019年末同比+26%,净新增1524万平,2020年大概率保持高强度投资。 多元布局见成效,杠杆空间和融资成本持续优化 2019年金科服务营收同比+50%;科技产业园区布局8省11城,全年实现净利约5亿;新能源业务实现净利1.3亿。公司拟出资22.6亿受让安邦持有的和谐健康保险9.9%股权(银保监会批准),完善“四位一体”的同时进一步拓展产业和资本协同。2019年末净负债率122.1%,同比-20.9pct。 2020年2月新发行公司债成本显著优化,为新一轮逆周期拓展奠定基础。 短、中、长期激励机制结合,加速管理红利释放 2019年末总跟投金额15.3亿,其中17个项目累计分红0.93亿。此外2月20日公司公告卓越共赢一期员工持股计划斥资3.4亿二级市场增持(累计买入股本0.96%)。跟投机制、限制性股权激励、员工持股计划短、中、长期激励机制结合,加速管理红利释放。 根基扎实,行稳致远,维持“买入”评级 预测2020-2021年EPS至1.31、1.60、1.91元。参考可比公司2020年4.8倍的PE估值,考虑到公司高成长预期,给予2020年6.5-7.1倍PE估值,目标价8.52-9.30元(前值9.17-9.83元)。2020年预测股息率高达7.3%(假设分红率不变,截至2020.3.24收盘),维持“买入”评级。 风险提示:疫情不确定性;西南市场影响;股权结构分散;行业政策风险。
金科股份 房地产业 2020-03-26 7.75 -- -- 8.28 6.84% -- 8.28 6.84% -- 详细
1.事件。 公司发布了2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入677.7亿元,同比增长64.36%;公司实现归属上市公司股东的净利润56.8亿元,同比增长46%,扣非后归属上市公司股东的净利润为57.3亿元,同比增长42.7%;公司基本每股收益为1.05元,同比增长45.8%,高于预期。公司2019年度分红派息预案:以2019年末公司总股份数5,339,715,816股计算,每10股派送人民币4.5元(含税)现金股息。 2.我们的分析与判断 (一)营收增速可观,ROE显著提升。 2019年公司实现营业收入677.7亿元,同比增长64.36%;实现归母利润56.8亿元,同比增46%,高预期兑现。销售毛利率由2018年的28.57%小幅提升至28.84%,销售净利率由2018年的9.75%小幅下滑至9.38%,三费率由2018年的12.01%降至11.18%。全面摊薄的净资产收益率为20.47%,较2018年提升4个百分点。截至2019年末,公司预收账款1146.94亿元,同比增长50.37%,未来业绩确定性较强。 (二)坚持深耕战略,土储更加均衡。 2019年公司实现销售金额1860亿元,同比增长57%,销售面积1905万平米,同比增长42%,位居行业前列。深耕战略效果明显,版图逐渐扩展至全国。巩固重庆本地资源优势,重庆市占率达11.66%,同比增2个百分;重庆之外增长势头强势,销售金额同比增长82%。2019年新增土地192宗,土地购置合同金额达888亿元。截至2019年末,可售面积近6700万平米,重庆占比降至29%,华东、西南占比达22%、18%,布局更加合理。 (三)财务结构持续优化,杠杆率可控。 2019公司实现销售回款1610亿元,同比增长53%,回款率87%。资产负债率83.78%,扣除预收款后的资产负债率降至48%(前值为46%)。 3.投资建议。 作为植根于中西部地区的地产龙头股,公司版图逐步扎实的扩展至全国,土地储备丰富,拿地成本低具有比较优势,公司融资渠道多样,杠杆率可控。预计2020、2021年公司EPS分别为1.33、1.62元,对应PE分别为5.3、4.4倍,低于行业平均值,维持“推荐”评级。 4.风险提示。 行业调控政策超预期风险,销售大幅下滑风险。
金科股份 房地产业 2020-03-25 7.40 10.00 23.30% 8.28 11.89% -- 8.28 11.89% -- 详细
19年营收同比+64%、业绩同比+46%,高增长、高预收、高分红 19年,公司实现营收677.7亿元,同比+64.4%;归母净利润56.8亿元,同比+46.1%;扣非后归母净利润57.3亿元,同比+42.7%;基本每股收益1.05元,同比+45.8%;净资产收益率为23.6%,同比+4.2pct;地产结算收入631.1亿元,同比+66.1%;毛利率和归母净利率为28.8%和8.4%,同比分别+0.3pct和-1.0pct;三费费率为11.1%,同比-0.9pct;少数股东损益比10.7%,同比+7.4pct。公司业绩超预期高增,源于公司近年来销售高质量增长,业绩步入丰收期。截至19年末,公司预收款达1,146.9亿元,同比+50.4%,较19Q3末+9.9%,可覆盖19年营收1.7倍,高于行业平均,有望保障业绩持续高增。此外,公司拟现金分红24亿元,同比+25%,分红率43%,对应股息率达6.4%。 19年销售高增、拿地领跑,20年销售弹性更强、竣工高增保障业绩 19年,公司销售金额1,860亿元,同比+57%,目标完成率达124%;销售面积1,905万平,同比+42%。新开工面积3,163万平,同比+17.1%,完成年初计划的105%;竣工面积1,208万平,同比+49.1%。19年公司拿地金额达888亿元,新增计容建面3,323万方,拿地权益比63.3%,拿地/销售金额比48%、拿地/销售面积比174%,拿地保持积极态势;拿地/销售均价比27%,后续毛利率有较强保障。19年末,总可售面积近6,700万方,相当于19年销售的3.5倍,并形成“二三线为主,一四线为辅”的全国化均衡布局。20年销售目标2,200亿元、同比+18%,计划新开工3,600万平、同比+14%,估算计划竣工2,076万平,同比+72%。土储丰富并拿地积极赋予公司20年更强销售弹性,高计划竣工增速助力公司20年业绩更强增长。 财务指标优化,物业估值可观,业务多元开花,员工持股启动购买 19年末,资产负债率、净负债率分别为83.8%、120.2%,同比分别持平、-16.3pct。经营现金流量净额22.4亿元,同比+68%;销售回款1,610亿元,同比+53%,回款率87%。19年,公司实现了业务多元开花:1)物管方面,19年生活服务收入23.1亿元,同比+33.2%,毛利率25.8%,同比+7.1pct;19H1末物管合同面积达2.4亿平,综合实力排名行业前十,预计未来物业估值贡献可观;2)产业地产方面,19年金科产业营业收入约31亿元,净利润约5亿元;3)新能源方面,19年实现净利润1.3亿元,同比超+200%;4)文旅康养方面,公司受让和谐健康9.9%的股份,后续有望和文旅康养业务实现产业协同。此外,19年6月,公司推出《卓越共赢计划暨员工持股计划》,目前一期持股计划已累计购买5,152万股,占总股本0.96%,持股计划后续有望持续推进。 投资建议:逆市高质量增长,缔造新成长标杆,重申“强推”评级 16年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富,并且低价拿地则确保后续毛利率无忧,而目前公司正值业绩释放期。此外,金科物业合同面积2.4亿平米,综合实力排名10位,后续估值也或将逐步体现。我们预计2020-22年每股收益预测分别为1.31、1.65、2.07元,对应20-22年PE为5.4/4.3/3.4倍,维持目标价10.00元,重申“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
金科股份 房地产业 2020-03-25 7.40 -- -- 8.28 11.89% -- 8.28 11.89% -- 详细
事件:公司公布2019 年年报,报告期内,公司实现营业收入678 亿元,同比增长64%,实现归母净利润56.8 亿元,同比增长46%。公司实现销售金额1860 亿元,同比增长57%,完成年度目标的124%。 业绩高增如期兑现,预收账款锁定未来成长。公司2019 年实现营收678 亿元,同比增长64%,由于少数股东损益占比由3.2%提升至10.7%,公司归母净利润增速低于营收增速。报告期末公司预收账款为1147 亿元,同比增长50.3%,对2019 年营业收入的覆盖率达到169%,横向和纵向看均属较高水平,较好锁定公司未来1 到2 年业绩。 销售增速名列前茅,2200 亿销售目标彰显雄心。公司2019 年实现销售金额1860 亿元,同比增长57%,在TOP20 房企中位列第一。同时,公司重庆外市场增长势头强劲, 销售金额同比增长达到 82%,全国化布局进一步推进。公司2020 年销售目标为2200 亿元,同比增长18.3%,在疫情影响、需求下行等负面因素下,较高的销售增速彰显公司雄心。 拿地积极布局合理,权益占比有所下降。公司2019 年拿地金额达到888 亿元,同比增长26.9%,达到销售金额的47.7%,相对2018 年回落11.3pct,计容建筑面积3323 万平方米,达到销售面积的174%,整体上看拿地仍然积极。2019 年公司拿地权益占比为63.3%,相对2018 年降低3.7pct,权益占比有所回落。 经营现金流持续为正,高分红积极分享经营成果。公司2019 年实现经营活动净现金流22.4 亿元,连续两年为正,显示出公司的经营稳健性。公司预计现金分红为每股0.45 元,现金分红比率为42.9%,对应当前股价的股息率为6.36%,均明显高于行业平均水平。 投资建议:公司正处中型房企向小龙头的快速成长阶段,全能级开发经验有力拓展投资能力圈,员工持股计划进一步激发公司潜能,销售、业绩、估值、股息率均具备明显吸引力。我们预计公司2020 年至2022 年营业收入为872亿元/1069 亿元/1294 亿元,归母净利润为72 亿元/87 亿元/97 亿元,EPS为1.36 元/1.63 元/1.82 元,维持“买入”评级。 风险提示:疫情影响超预期,公司销售不及预期,结算节奏不及预期。
金科股份 房地产业 2020-03-25 7.40 -- -- 8.28 11.89% -- 8.28 11.89% -- 详细
业绩大幅增长。2019年实现营业收入677.73亿元,同比增长64.36%;实现归母净利润56.76亿元,同比增长46.06%。归母净利润增速低于营业收入增速,一方面是因为2019年计提9.81亿元存货跌价准备;另一方面是少数股东损益占比的提升,2019年为11%,而2018年为3%。 盈利水平持续保持在高位。2019年公司的毛利率和净利率分别为28.84%和9.4%,继续保持2018年的较高水平。加权净资产收益率再创新高,2019年为23.6%相较2018年提升4.18个百分点。 销售高增长,拿地保持积极。2019年金科实现销售金额1860亿元,同比增长57%,完成年度目标的124%。拿地积极,成本控制较好。2019年新增拿地建面3323万方,同比增长61.8%;新增拿地金额888亿元,同比增长26.9%;拿地均价为2672元/平方米,拿地金额和销售金额的比重为49%。 财务杠杆大幅下降,偿债能力有保障。2019年末公司净负债率为120.2%,较2018年末大幅下降16.3个百分点。公司在手货币资金较为充沛,现金短债比为1.09,偿债能力有保障。 保持较高分红比率。2019年预计分红24亿元,每股分红0.45元,分红比率达到42.3%,以2020年3月23日收盘价计算,股息率为6.36%。 投资建议:公司充分受益中西部城市基本面的持续超预期,销售持续高增长,拿地能力突出,为未来业绩夯实基础。我们预计公司2020-2021年EPS分别为1.32和1.58,按照2020年3月23日收盘价估算,对应PE分别为5.4倍和4.5倍,维持“买入”评级。照2020年3月23日收盘价估算,对应PE分别为5.4倍和4.5倍,维持“买入”评级。
金科股份 房地产业 2020-03-25 7.40 -- -- 8.28 11.89% -- 8.28 11.89% -- 详细
结转提速,盈利持续改善,业绩增速靓眼。2019年公司实现营业收入677.73亿元,同比增长64.36%;实现归母净利润56.76亿元,同比增长46.06%。整体销售毛利率28.84%,同比增长0.26个百分点;净利率9.38%,同比减少0.37个百分点。公司结算提速,进入业绩释放期。利润增速低于收入增速,主要由于:1)公司谨慎计提9.8亿的存货跌价准备;2)本期利息收入减少导致财务费用同比多增5.8亿元。截至2019年末,公司预收账款1146.94亿元,同比增长50.37%,未来业绩确定性强。 销售增长靓眼。2019年公司实现销售金额1860亿元,同比增长57%,完成年度目标的124%;销售面积1905万平米,同比增长42%。公司全国化版图全面展开,在重庆市场占有率达到11.66%,同比增长2个百分点;除重庆以外的市场增长势头强劲,销售金额同比增长达到82%,合肥、苏州、南宁、成都等重点城市的市场占有率同比增长均超50%以上。2020年公司销售目标2200亿元,以此计算销售同比增长18%。 投资坚持区域深耕。2019年公司新增土地192宗,拿地金额达888亿元,权益比例为63%,拿地金额占销售金额的48%;拿地建面3323万平米,同比增长62%;平均楼面价2672元/平米,地货比仅27%,有效保障公司未来毛利水平。截至2019年末,公司总可售面积近6700万平米,其中重庆占比降至29%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别达到22%、18%、16%、7%、5%,布局结构更加合理。 回款率较高,杠杆水平可控,融资方式多样化。2019年,公司全年实现销售回款1610亿元,同比增长53%,回款率高达87%;货币资金余额近360亿元。截至2019年末,公司资产负债率83.78%,同比基本持平;扣除预收款项后的资产负债率48.12%,同比下降2.44个百分点。 投资建议:金科股份是成渝地区的地产开发龙头企业,土地储备充沛,低成本拿地具备先发优势。近年来公司销售提速,业绩增长有保障。股票激励计划和同舟共赢等多种激励方式共同提升员工积极性。我们预计2020-2022年公司EPS分别为1.35、1.65、1.98元人民币,对应PE分别为5.2、4.3、3.6倍,维持“增持”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。
万科A 房地产业 2020-03-24 24.84 -- -- 27.16 9.34% -- 27.16 9.34% -- 详细
事件描述 2019年报显示收入3679亿元,同比增长23.6%;归母净利润389亿元,同比增长15.1%;拟派现1.045元/股,分红比例30.38%,对应当前股息率3.72%。 事件评论 不一样的“15%”。公司2019年归母净利增速落在预测区间的下限;毛利率见顶回落符合预期,主因高溢价率项目逐步进入结算周期;净利增速略低,主因土增税大幅增长、继续计提减值损失、投资收益确认减少、折旧摊销明显增加等扰动因素,有真实的“业务逻辑”,也有基于审慎原则的“会计逻辑”,虽然二者权重难以区分,但往后看,至少有两点可以确认:一、该“15%”的含金量位于行业前列,二、面对经济和产业环境的“不确定性”,未来利润表的“确定性”在增强。 开发业务在“收敛与稳定”中平衡、且经营效率和价值创造能力依然领先同行。2019年,公司全口径拿地有收缩,但权益比明显提升,权益土地储备大体稳定;新开工亦有下降,但绝对量与销售面积仍基本相当。即便考虑新开工下降及疫情对上下半年开工节奏的干扰,预计2020年“潜在可推货值”仍大体稳定,虽然去化率有一定负面影响,但全年销售预期仍相对可控。更为重要的是,公司资本结构更为有利、真实的周转效率傲视同行、不拿地王的审慎投资风格也保障项目盈利前景相对更优;从结果来看,公司以极为有限的有息负债创造了巨大的销售回款和丰厚的利差,这种价值创造能力位于行业前列,在不确定性加大的外部环境下,“稳健的利润表+充裕的自由现金流”,可能是更好的配置选择。 不能被忽略的“第二曲线”。2019年万科物业收入127亿元,同比增长30%,连续10年蝉联百强榜TOP1;印力集团管理面积近900万平;万纬物流可租赁物业建面1086万平;三大新业务已极具规模,在国内均处领先地位,审慎原则下短期业绩贡献有限,但应更重视其对“战略和永续”的贡献。尽管新业务数据披露较少,市场较难认知和估价,但无论你看没看见,她就在那里,而且正在发展壮大,从对标角度看,新业务潜在价值较大,已发展为不能被忽略的第二曲线。 投资建议:基本盘提供稳健回报,第二曲线是免费期权。不要纠结15%还是20%,盈利只是审慎原则下的会计符号;应重视开发业务持续创造丰厚“正利差”和“现金流”的能力,且第二曲线已不容忽略;预计2020-2022年归母净利452/521/599亿,增速16%/15%/15%,对应pe为7.0/6.1/5.3倍,仅考虑被“夯实”的开发业绩当前估值也不算贵,且第二曲线尚未被充分定价,维持“买入”评级。 风险提示: 1.客观价值与市场认知的距离短期不可测; 2.疫情之后的开工和推盘低于预期。
万科A 房地产业 2020-03-24 24.84 -- -- 27.16 9.34% -- 27.16 9.34% -- 详细
事件:公司公告2019年年报。 财务稳健合理,在手现金充裕。截至2019年末,公司净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为33.9%。有息负债合计人民币2578.5亿元,占总资产的比例为14.9%。有息负债以中长期负债为主,一年以上有息负债人民币1639.7亿元,占比为63.6%。公司持有货币资金1661.9亿元,远高于一年内到期的流动负债的总和938.9亿元。 结算业绩保持增长,存货规模略有上升。公司实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.6%;实现归属于上市公司股东的净利润338.7亿元,同比增长15.1%;每股基本盈利3.47元,同比增长13.3%。报告期末,存货金额为8970.2亿元,较2018年底增长19.6%;项目存货跌价准备为29.9亿元,影响本报告期税后净利润11.4亿元,影响归属于母公司股东的净利润7.8亿。 销售规模稳步增长,已售未结资源丰富。2019年,公司实现销售面积4112.2万平方米,销售金额6308.4亿元,分别增长1.8%和3.9%。截至报告期末,公司合并报表范围内有4288.5万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约6091.0亿元,较上年末分别增长15.6%和14.8%。 土地获取有序推进,投资集中一二线。2019年公司获取新项目147个,权益规划建筑面积3716.5万平方米,新增项目均价为6252元/平方米。按权益投资金额计算,79.9%位于一二线城市。截至报告期末,公司在建项目总建筑面积约10256.1万平方米,权益建筑面积约6170.0万平方米;规划中项目总建筑面积约5394.3万平方米,权益建筑面积3360.2万平方米。 投资建议:维持“优于大市”评级。我们预计公司2020年和2021年EPS在4.00和4.76元,按照3月20日股价25.80元计算,对应2020年PE为6.45倍。目前公司RNAV在41.7元。考虑公司龙头地位,我们给予公司估值适度溢价,按照2020年9-10XPE水平,按照公司2020年EPS在4.00元,对应合理区间价值区间36.0-40.0元,维持“优于大市”评级。给予公司估值溢价的原因在于:1)已售未竣工金额约6091.0亿元;2)多元化业务在龙头企业中最佳,具备物业(2019年营收达到127亿元)等多项稳定性现金流业务,在未来市场波动中可以部分对冲风险。 风险提示:1)公司销售增长不达预期风险;2)三四线销售增速出现较大幅度下行;3)房价出现较大幅度下行;4)宏观经济出现较明显下滑导致人均收入下行。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名