事件： 公司发布 2023 年年报。 2023 年实现营收 3468.9 亿元，同比增长23.4%；实现归母净利润 120.7 亿元，同比下降 34.1%。业绩符合预期。 收入稳步增长，多因素导致业绩承压。 2023 年公司营收增长而归母净利润同比下降 34.1%的原因主要有：（ 1）受低利润项目结转占比提升影响，公司毛利率同比下降 6.0pct 至 16.0%；（ 2）出于谨慎性原则，公司对存货和长期股权投资计提减值损失 50.5 亿元；（ 3）合联营公司盈利下降，公司投资净收益同比减少 19.9 亿元至 22.1 亿元。但另一方面，公司加强费用管控，销售费用/管理费用/财务费用/研发费用合计占营收比例同比下降 0.8pct。 销售市占率稳步提升，聚焦核心城市实现高质量投拓。 公司 2023 年实现销售金额 4222 亿元，同比下降 7.7%，销售金额行业排名来到第一。公司城市深耕效果显著，核心 38 城市销售贡献接近 9 成，同比提升 2pct；珠三角和长三角销售贡献分别超过 1100 亿元和 1400 亿元。公司市占率不断提升， 2023 年同比提升 0.2pct 至 3.6%，核心 38 城市占率达 6.8%。拿地方面：公司把握窗口期高质量拓储， 2023 年拿地金额 1632 亿元，逆势同比增长 1.2%；投销比 38.7%，同比增长 3.4pct。 2023 年拿地金额中 99%位于核心 38 城，新增项目税前成本利润率平均在 15%以上，为后续业绩释放奠定基础。 财务优势显著，融资渠道畅通。 截至 2023 年末，公司有息负债 3543 亿元，较 2022 年末减少 271 亿元。公司三道红线始终维持绿档： 2023 年净负债率 61.2%，剔预负债率 67.1%，现金短债比 1.28。公司融资渠道畅通，融资成本优势愈发显著。 2023 年新增融资 1371 亿元，综合成本仅 3.14%；截至 2023 年末，公司综合融资成本为 3.56%，同比下降 36bp。 提高分红比例，大股东增持彰显信心。 公司积极开展市值管理，增强资本市场信心。 2023 年公司推动大股东增持，并实施回购方案。截至 2024年 3 月 6 日，公司实控人保利集团已累计增持 2.5 亿元（ 2678 万股，占总股本 0.22%）；截至 2024 年 3 月 7 日，公司累计回购 10.0 亿元（ 10503万股，占总股本 0.88%）。另外，公司修订 2023-2025 年股东回报规划，将分红比例从 20%提升至 40%，彰显公司稳健发展信心。 盈利预测与投资评级： 保利发展作为地产龙头央企，财务优势显著，积极拿地聚焦核心城市。根据公司最新年报情况，我们下调公司 2024/2025年的归母净利润预测为 126.9/137.2 亿元（前值为 145.1/170.7 亿元），预计 2026 年归母净利润为 147.8 亿元。对应的 EPS 为 1.06/1.15/1.23 元，对应的 PE 为 7.6X/7.0X/6.5X，维持“买入”评级。 风险提示： 房地产景气度超预期下滑；政策力度不及预期；房价企稳不及预期

公司近期发布2023年年报，全年实现营业收入981.3亿元，同比下降18.4%，归母净利润8.9亿元，同比下降85.5%。 开发业务收入及毛利率双降，计提减值影响业绩。23年实现营收981.3亿元，同比下降18.4%，主要由于公司房地产项目结算面积同比下降21.13%至486.34万平方米，结算收入同比下降21.72%至854.69亿元。23年归母净利润8.9亿元，同比下降85.5%，业绩降幅大于营收，主要系开发业务结算毛利率为下降3.8pct至16.2%、投资净收益同比下滑50.8%至19.6亿元，叠加信用和资产计提减值损失33.7亿元（22年减值47.3亿元）导致。23年公司新开工面积约313万方，竣工面积约1343万方，24年公司计划竣工面积1074万方，为结算量提供支撑。 销售端收缩，拿地聚焦高能级城市精细化扩储。23年公司实现签约面积877万方，签约金额1536亿元，分别同比下降14%、30.8%，销售业绩依然保持在行业第一梯队。行业超预期下行期，公司优化配置投资资源，在上海、杭州、南京、西安等核心城市共新增土储约95万方，总投资额约125亿元。截止23年末，公司总土地储备约4100万方，权益土地储备约1800万方，其中，一、二线城市占比约73%。 有息负债进一步压降，积极应对偿债压力。截至23年末，公司有息负债余额919亿元（-20.2%），其中银行借款占比75.5%，公开市场融资占比24.5%；剔除预收款后的资产负债率为61.3%，债务融资加权平均成本为4.36%。公司24年一季度公开债已全部偿付完毕。截至4月23日，公司24年境内债余额65亿元，上半年还款高峰5-6月（35亿元），下半年11-12月（30亿元），唯一一笔境外债将于24年8月到期，余额4.8亿美元；25、26年境内债余额大幅下降，分别为22、5亿元。公司积极应对偿债压力，存量开发项目及经营性物业或将为融资窗口。 下调至增持评级，下调目标价至3.74元。根据2023年报数据，我们调整了对公司收入增速、各项业务毛利率、销管费用率等的预测，调整后24-26年每股净资产分别为14.40、14.52、14.63元（原预测24-25年为16.58、17.68元），可比公司2024年PB均值为0.26倍，对应目标价3.74元。 风险提示：销售及结算不及预期。政策宽松不及预期。公司融资环境超预期收紧。资产减值损失风险。拿地不及预期。

2023年扣非净利润略好于预告上限，同比扭亏为盈。2023年，公司实现营收67.62亿元/+43.84%；实现归母净利润9.53亿元/-48.57%，处业绩预告区间内（8-12亿元），同比下滑系2022年同期冲回南海明珠岛二期项目非经贡献18.64亿影响；实现扣非净利润4.67亿元/同比扭亏为盈，高于业绩预告区间（2.8-4.2亿元），EPS0.08元/股。2023Q4，公司收入22.25亿元/+27.35%，地产等业务推动；归母净利润1.63亿元/+6.75%；扣非业绩亏1.65亿元，同比减亏，Q4扣非亏损与地产相关税费增加和计提年终奖等增加相关。 2023年机场强劲复苏，地产项目结转收入大增，非经基数扰动。2023年，公司机场业务强劲复苏，核心三亚凤凰机场客流同增129%，较2019年增8%；整体机场管理收入同增约96%，较2019年增长14%。同时，公司地产收入30.05亿元/+45%，地产分部利润总额9.14亿元，同增507%，助力全年表现。 2023年免税相关收益估算同比增长18%。公司日月广场海控和中免免税店租金收益0.99亿元/+9%（海南免税渐进复苏，但公司对中免日月广场店租金扣点提升）；美兰机场免税店投资收益0.67亿元/+49%，主要系机场客流复苏贡献；三亚机场租金2.25亿元与相应免税店投资收益0.15亿元，估算可比增15%，相对平稳。2023年，公司参股或提供租赁物业的5家离岛免税店线下销售额约72亿元，占海南岛内12家免税店免税销售额比例约16%。 今年一季度机场客流稳定增长，机场扩容改造。今年1-3月，公司旗下机场起降架次同比-8.11%（预计与三亚机场三期扩建阶段时刻减少相关），但游客吞吐量和货运吞吐量仍同比增长2.96%、2.95%，稳定增长。考虑去年9月底，三亚机场免税店经营面积增加6000平米，品类SKU丰富下有望助力今年免税收益提升。三亚凤凰机场三期扩容工程预计有望2025年底完成，客流承载力将提升30%达到3000万人次，且三亚机场三期未来不排除商业面积进一步增加，推出公司机场商业收益提升。同时，伴随此前美兰T2扩容潜力逐步释放，美兰机场客流仍有望带来持续增长，进而对其免税收益有一定助力。此外，海南正有序推进封关建设前期工作，国际知名品牌落子及世界级休闲度假区打造有望进一步提升其全球地位。公司拥有海南自贸港关键机场卡位和海口日月广场免税标杆商业资源等核心优势，中线有望直接受益。 风险提示：政策、自贸港建设不及预期，偿债风险，消费复苏不及预期等。 投资建议：综合海南免税整体渐进复苏情况（兼顾日月广场免税店受新海港分流较明显等影响），兼顾地产去化节奏，下修公司2024-2026年EPS为0.10/0.13/0.14亿元（此前2024-2025年为0.14/0.17亿元，新增2026年预测），对应动态PE为32/27/24x。作为海南自贸港建设的核心受益标的，伴随海南2025年底封关节奏逐步临近，公司在海南的机场、市内等稀缺卡位未来中线有望享有一定确定性溢价。综合其目前估值水平和公司作为海南自贸港建设龙头的流量卡位优势，维持“增持”评级。

事件： 公司发布 2023年年报， 2023年实现营收 36.57亿元， 同比-22.89%； 归母净利润 13.62亿元， 同比-15.29%。 分季度看， 2023Q4单季营收 10.45亿元， 同比-37.27%； 归母净利润 3.31亿元， 同比-42.38%。 全年归母净利润同比降低 15.29%， 单 Q4归母净利润环比增加27.47%。 23年公司归母净利润同比下滑明显， 主要系园区开发运营和绿色发展均有所下滑。 园区开发运营业务本年出让土地面积减少， 收入同比下滑 26.30%， 同时开发成本较高， 毛利率下降 6.25pct。 分地区看， 安徽收入同比下降 56.58%， 主要系 23年没有新增地块出让； 浙江收入同比下降98.65%， 本期贡献的主要是园区运营收入； 江苏收入同比增加 18.69%， 一方面系园区开发收入增加， 另一方面系区中园载体项目投运。 单 Q4归母净利润环比增加 27.47%， 环比改善明显。 23年公司经营活动净流量同比增加 51.48%， 主要系园区开发业务收款增加、 税金实缴减少所致。 此外， 公司拟向全体股东每 10股派发现金红利人民币 2.73元（含税） ， 占当年度合并归属于上市公司股东净利润的 30.05%。 23年累计并网光伏 474MW， 同比高增 355.8%。 截至 2023年底， 中新绿能、中新春兴、中新旭德等公司累计完成并网 474M，同比高增 355.8%； 在建规模 211MW。 公司的分布式光伏主要分布在长三角区域， 未来依托公司强大的品牌优势、 行业龙头地位、 与政府良好的协作关系以及绿色业务板块协同集聚能力，预计将持续在长三角区域获取屋顶资源。公司计划 2025年并网 2GW， 若规划能够顺利实现， 预计未来分布式光伏有望持续放量。 作为两翼之一的绿色发展业务， 主要分为绿色业务和公用事业两方面， 其中绿色业务又细分为绿色发电、 绿色减排（能源类减排和环境类减排） 和绿色服务业。 2023年公司绿色发展业务收入同比下降 14.03%， 毛利率下降5.10pct。 尽管分布式光伏体量同比增幅明显， 但尚处于布局早期； 受公用事业和环境类减排业务收入下降影响绿色发展业务收入同比下降。 产业投资持续发力， 23年利润总额同比增加 41.03%。 公司产业投资业务既是园区开发运营主业的组成部分， 更是深度挖掘主业价值的核心成长业务。 2023年产业投资利润总额 3.05亿元， 同比增加 41.03%。 23年公允价值变动收益 3.26亿元， 较上年同期增加 147.30%， 主要是本期产业投资评估增值增加所致。 其中私募基金贡献 2.22亿元； 对外直投项目贡献收益 0.83亿元。 盈利预测与投资建议： 我们下调对公司园区开发运营和绿色发展的收入和毛利率预期， 预计公司 2024-2026年归母净利润分别为 15.80、 17.33、19.05亿元（原 2024-2025年为 20.09和 23.46亿元）， 对应 PE 分别为 7.9、7.2和 6.5倍， 结合可比公司情况， 给予公司 24年 10倍 PE， 对应目标价10.54元。 维持“买入” 评级。 风险提示： 土地出让节奏放缓风险； 新能源项目建设不及预期风险； 政策风险； 产业招商竞争激烈风险； 研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。

2 2023 023 年年报， 年营收同比 2023 +23% 年公司实现营业总收入 、业绩同比-34%、符合预期 3,468.9 亿元，同比 ，毛利率底部 +23.4% 、分红可观 ；营业利润 。公司发布 243.2亿元，同比-29.9%；利润总额 246.3 亿元，同比-30.2%；归母净利润 120.7 亿元，同比-34.2%；扣非后归母净利润 117.9 亿元，同比-34.3%；每股收益 1.01 元/股，同比-34.1%。 公司 23 年毛利率 16.0%，同比-6.0pct；期间费率 5.3%，同比-0.8pct；净利率 5.2%，同比-4.5pct；此外投资收益 22.1 亿元，同比-47.3%；资产及信用减值损失 50.9 亿元，同比+298%，减少归母业绩 32.8 亿元。2023 年末合同负债（含预收账款）3,780 亿元，同比-8.4%，覆盖 23 年营收 1.1 倍。23 年公司新开工面积、竣工面积分别 1,491 万平、4,053 万平，同比分别-37%、+2%。24 年公司计划房地产及相关产业投资 3,350 亿元，计划新开工、竣工面积分别 1,800 万平、3,400 万平，同比分别-5%、-10%、-24%。此外，公司 23 年每股股息 0.41 元，分红比例 40%，对应股息率 5.1%。此前公司发布 3 年股东回报规划，预计 23-25 年度现金分红比例均不低于 40%，高分红积极回馈股东。 23 年销售稳居行业第一，拿地销售额比 39%、土储结构持续优化。公司公告，2023 年，公司实现销售面积 2,386 万平，同比-13.2%；销售金额 4,222 亿元，同比-7.7%，公司在核心 38 城销售贡献近 9 成，同比提升 2 个百分点；公司销售额排名稳居行业第一位，较2022 年末继续提升 1 名。公司 23 年拿地金额 1,632 亿元，同比+1%；权益地价 1359亿元，同比+26%，权益比提升 16pct 至 83%；拿地面积 1,075 万方，同比+2%；拿地销售金额比为 39%、拿地销售面积比为 45%，同比分别+3pct、7pct；公司新增项目税前成本利润率平均在 15%以上。截至 23 年末，公司土储计容建面 7,790 万平，其中存量项目 6,608 万平，占比 85%、同比-8pct，土储结构持续优化。 三条红线稳居绿档，融资成本创新低。公司公告，公司 2023 年实现现金回笼 4,304 亿元，回笼率 102%，其中当年回笼率 78.3%，同比+11.2pct。至 23 年末，公司剔预资产负债率为 67.1%、净负债率 61.2%、现金短债比 1.28 倍，三条红线稳居绿档。融资方面，公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，至 23 年末，公司有息负债 3,543 亿元，同比-7.1%；综合融资成本 3.56%，同比下降 36BP；其中直融占有息负债比 16.3%，有较大提升空间；年内公司新增融资 1,371 亿元，综合成本仅 3.14%，其中三年期直融成本最低降至 3.0%。 投资分析意见：业绩承压未来可期，高分红积极回馈股东，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。综合考虑公司结算利润率下降和资产减值仍存压力、以及 22 年开始的拿地隐含毛利率底部回升，我们下调 24-25 年归母净利润预测为 124、130 亿元（原预测为 132、158 亿元），新增26 年预测为 141 亿元，现价对应 24/25PE 为 7.8/7.4 倍，当前保利销售行业第一，与可比公司估值相比并未体现出明显溢价，维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性

事件： 公司发布 2023年年报。 2023年公司实现营收 36.6亿元，同比下降 22.9%；归母净利润 13.6亿元，同比下降 15.3%，业绩符合预期。 土地出让减少等多方原因导致公司收入及毛利率下降。 2023年营收同比下降 22.9%，其中园区开发业务营收 28.5亿元同比下降 26.3%，毛利率 58.4%同比下降 6.3pct；绿色发展业务营收 6.5亿元同比下降 14.0%，毛利率 19.0%同比下降 5.1pct。收入下降的原因主要为 2023年土地出让面积减少影响， 同时公用事业和环境类减排业务收入下降，而发电业务尚处布局初期。除此以外，导致业绩同比下降的原因还有： （1）税金及附加同比增长 1248.7%，主要是上年同期结转已清算项目应交税金与已计提税金差异所致； （2）资产减值损失同比增加 0.9亿元至 1.2亿元，主要是子公司山东科臻、和顺环保预计盈利不及预期，固定资产及商誉减值增加所致。但产业投资评估增值带来的公允价值变动收益一定程度上对冲了上述影响。 2023年归母净利润同比下降 15.3%。 区中园业务提质增效，抢抓苏州优质资源。 公司以中新智地为主要平台，立足苏州深耕长三角开展区中园项目。截至 2023年末，公司累计签约落地区中园建筑面积 156万方。 2023年抢抓苏州优质资源，新增落地了太仓璜泾、常熟昆承湖等区中园项目。 2023年已交付区中园项目实现综合出租率 75%，其中镇江一期项目交付一年内出租率超 90%。 分布式光伏加速拓展。 2023年 6月，中新公用正式更名为中新绿发。新能源业务方面：公司以分布式光伏为主攻方向，充分挖掘园区载体资源。 和固德威、旭杰科技、新加坡益阁新能源、双杰电气、港华能源、协鑫智慧能源等行业知名企业成立合资公司。截至 2023年末，中新绿能及中新春兴、中新旭德等公司累计完成并网 474MW，同比增长 355.8%，在建项目 211MW， 持续为 300余家企业提供可再生清洁电力。 多层次布局产业投资，板块联动赋能园区开发。 基金投资方面： 2023年公司新增认缴投资基金 10支，认缴金额 9亿元；促成 37个项目落户各园区，拉动投资规模近 125亿元。截至 2023年末，公司累计认缴投资47支外部市场化基金，合计认缴金额近 42亿元，累计拉动各园区总投资 605亿元。科创直投方面： 2023公司设立了规模 3亿元的园创二期基金，关注投资“专精特新”项目。截至 2023年末，公司累计投资科技类项目 36个，累计投资金额 5.6亿元，拉动总投资 58.6亿元。 盈利预测与投资评级： 公司园区开发业务稳定， 尽管受地产下行影响，收入下降，但光伏业务高速发展， 未来有望进入收获期，带动公司重回增长轨道。根据公司最新年报情况，我们下调公司 2024/2025年的归母净利润预测为 12.9/13.0亿元（前值为 20.1/22.3亿元），预计 2026年归母净利润为 13.7亿元。对应的 EPS 为 0.86/0.87/0.91元，对应的 PE 为9.6X/9.6X/9.1X，维持“买入”评级。 风险提示： 苏州及周边地区经济发展停滞风险；土地市场下行风险；宏观经济环境及政策风险。

事件。 2023年， 公司实现营业收入 31.27亿元，同比增加 20.35%；归母净利润 1.60亿元，同比下降 13.83%。公司向全体股东每 10股派发现金红利2.85元（含税）。 分项看， ①基础物业实现收入 27.49亿元，增长 14.29%。②创新业务实现收入 1.14亿元，增长 14.29%。③城市服务实现收入 2.63元，增长 184.34%。 2023年， 公司新拓展项目中标总金额 18.76亿元，饱和年化合同收入金额9.69亿元；营业收入 31.27亿元，同比增长 20.35%。上半年受市场环境影响，市场开拓放缓，下半年公司克服困难，多项举措推进市场营销工作，在学校、医养、金融写字楼等重点业态上取得较大突破，为 2023年业绩的平稳增长及后续业绩发展提供了有力支撑。 2020年以来，公司根据国家区域发展战略和行业发展进程，结合自身规模发展诉求，深耕区域重点城市，推动实施全国化战略。截至 2023年末，公司项目管理部数量达到 594个，较上年增长 15.79%，服务面积增至约 1.7亿平方米。重庆以外区域的项目占比提升至 65.82%，数量同比增长 26.54%。 2023年，重庆大本营基本盘稳健，实现收入 10.93亿元，同比增加 5.32%； 重庆以外区域收入保持快速增长，实现收入 20.31亿元，同比增长 30.34%。 从收入占比上看，重庆以外区域收入占比提升至公司主营业务总收入的65.02%，较上年占比提升 4.98个百分点。 ①办公物业实现收入 12.67亿元，同比增长 19.70%，收入占 40.55%。 ②公共物业实现收入 7.80亿元，同比增长 40.33%，收入占比 24.97%。 ③学校物业实现收入 4.35亿元，同比增长 16.09%，收入占比 13.92%。 ④商住物业实现收入 3.47亿元，同比增长 4.39%，收入占比 11.09%。 ⑤航空物业实现收入 2.96亿元，同比增长 7.47%，收入占比 9.46%。 投资建议： 公建物业领域保持相对竞争优势， “优于大市”评级。 公司深耕公建物业 20余年，秉持差异化战略定位，持续专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的管理和运营，现已形成较大的规模，具有一定的先发优势，在公建物业领域保持相对竞争优势。 我们预计公司 2024-2025年 EPS 分别为 0.8元、 0.92元，给予公司 2024年动态 PE 为 12-15倍，对应合理价值区间9.60-12.0元/股，维持 “优于大市” 评级。 风险提示。 激励计划推行遇阻； 人工成本上升； 区域过度集中等风险。

事件：2023 年公司营收同比+20%，归母净利润同比-14%。 新大正发布2023 年年报，实现收入31 亿元，同比+20.4%；归母净利润1.6 亿元，同比-13.8%；经营性现金流净额2.3 亿元，基本每股收益0.71 元。 点评：外拓积极，核心优势持续夯实，规模经济有望带动利润率企稳回升。 1）外拓积极，重庆外布局力度增强。2023 年公司新拓展项目中标总金额18.8 亿元，饱和年化合同收入9.7 亿元，公司根据国家区域发展战略和行业发展进程， 结合自身规模发展诉求，深耕区域重点城市，推动实施全国化战略，重庆以外区域营业收入同比增长30.3%至20.3 亿元，收入占比同比提升5pct 至65%。 2）各业态收入均实现正增长，核心优势持续夯实，专业化服务能力提升。2023 年，办公/公共/学校/商住/航空五大业态分别实现收入12.7/7.8/4.4/3.5/3.0 亿元，同比增速分别为19.7%/40.3%/16.1%/4.4%/7.5%，五大业态是公司基础物业管理的根基，其中办公、公共业态作为传统优势业态，2023 年末在管项目分别为258、150 个，较2022 年底增加37、35 个，规模扩张较快；学校与航空业态作为战略发展业态，2023 年实现稳健增长，其中学校业态新拓展年合同金额近1.6 亿元，新增在管项目7 个，航空业态完成收购重庆欣益硕航空地面服务有限公司（从事航空地面清洁服务）、重庆航诚清洁服务有限公司（飞机客舱清洁）、重庆通维安达汽车维修服务有限公司（具备一类汽车维修资质）三家机场服务相关企业，专业化服务能力进一步提升。 3）短期业绩承压，规模经济有望带动利润率企稳回升。 2023 年公司净利润下滑， 主要由于公司主营业务毛利率同比下滑3.4pct 至12.77%，一方面由于公建客户缩减预算，压降项目费用，物业管理和增值服务需求减缓；另一方面，市场竞争加剧，新市场拓展及存量项目续约价格下降，对利润造成影响。2023 年，公司成熟项目（1 年以上）毛利率为13.2%，新项目毛利率为9.7%，待后续新项目培育成熟，以及整体管理密度提升，规模效应有望带动公司毛利率企稳回升。 盈利预测、估值与评级：公司是第三方公建物管龙头，深耕重庆，并将经营范围扩大至长三角、大湾区等国家战略区域，公司90%项目以招投标方式获取，并在公建领域积累了丰富的经验和良好的口碑，在当前的招投标拓展环境中，具有一定的竞争优势；考虑公司毛利率下滑，调整公司2024-2025 年归母净利润预测至1.9 亿/2.1 亿元，新增2026 年预测为2.4 亿元，对应2024-2026 年EPS 为0.82（原1.07）/0.93（原1.35）/1.03 元，当前股价对应PE 分别为10/9/8 倍，公司是A 股稀缺非住宅物管标的，估值具备吸引力，维持“买入”评级。 风险提示：外拓竞争加剧导致利润率下滑，全国化推进不及预期。

事件： 公司发布 2023 年年报。 2023 全年实现营收 203.6 亿元，同比降低 17.1%；归母净利润 5.6 亿元，相比去年同期的亏损 9.3 亿元增长 14.9亿元，业绩符合预期。 收入同比下降，利润率修复扭亏为盈。 公司 2023 全年营收同比降低17.1%，主要是由于项目结转减少导致。公司 2023 全年归母净利润实现转亏为盈，主要原因有二：（ 1） 2022 年公司业绩承压的原因是金融资产价格的大幅下跌。 2023 年公司加强了对股权投资的管理，投资净收益由2022 年的-6.4 亿元扭亏至 2023 年的 4.9 亿元，公允价值变动收益由 2022年的-7.4 亿元缩减至 2023 年的-1.9 亿元。（ 2） 2023 年公司房地产开发毛利率同比提升 7.1pct 至 18.3%， 其中北京区域毛利率同比提升 9.7pct至 20.8%。另一方面，受地产市场下行影响，公司计提资产减值损失和信用减值损失 9.7 亿元，同比增加 4.3 亿元。截至 2023 年末，公司合同负债 363.2 亿元，覆盖 2023 年营收 1.8X，为后续业绩释放奠定基础。 销售金额大幅增长，聚焦北京市场。 公司 2023 年实现销售金额 424.7 亿元，同比增长 38.7%。公司聚焦北京市场， 2023 下半年网签套数位居北京第一，克而瑞北京房企排名连续 3 年位列第二。公司投拓审慎，关注热点地区和城市。 2023 年在北京以 113.8 亿元对价获取 2 宗土地（海淀区双新村棚户区改造地块与朝阳区奶西村棚户区改造土地），后续又在黄山市和三亚市获取土地，合计拿地金额 151.1 亿，权益比 58.4%，全年投资强度达 35.6%。 棚改项目高效推进，商业地产逆势发展。 2023 年公司望坛回迁房、临河安置房实现平稳移交和入住，临河棚改锁定管理费并取得政府审定纪要，密云大小王回迁区域完成腾退并实现管理费计提，为项目后续结算打下坚实基础。商业地产方面， 2023 年公司首个自营项目城悦荟开业，成都漫悦里、熙悦中心招商突破 4 万㎡，租金涨幅超市场同类项目。 2023年公司商业地产持有面积 46.34 万方，商业地产经营额 6.5 亿元 融资渠道畅通，利率优于市场同期水平。 公司 2023 年经营性现金流净额为 131.2 亿元。截至 2023 年末，公司在手现金充裕达 136.9 亿元。公司净负债率 90.3%，现金短债比 1.6，均已符合“三道红线”监管要求。公司 2023 发行三笔公司债，共计 45 亿元，利率优于市场同期水平，分别为 3.40%/3.40%/3.37%，融资渠道畅通。 盈利预测： 公司多年深耕北京棚改市场，根据公司最新年报情况， 我们下调公司 2024/2025 年的归母净利润预测为 10.5/12.5 亿元（前值为15.2/18.5 亿元）， 预计 2026 年归母净利润为 13.7 亿元。 对应的 EPS 为0.49/0.58/0.64 元，对应的 PE 为 7.5/6.3/5.8 倍，维持“买入”评级。 风险提示： 城中村改造政策落地不及预期；房地产市场景气度超预期下行；结算进度不及预期。

毛利率大幅提升，实现扭亏为盈。2023年，公司实现营业收入203.63亿元，同比下降17.09%。2023年公司实现归母净利润为5.59亿元，扣除其他权益工具股息影响2.35亿元后每股收益为0.1559元，扣除影响后的加权平均净资产收益率为1.60%。2023年公司投资净收益实现4.87亿元，2022年同期为-6.40亿元；2023年公司公允价值变动收益为-1.92亿元，2022年同期为-7.42亿元。我们认为随着公司被非主营业务负面影响波及的概率降低，未来将更多与主业发展相关。房屋销售再攀新高，产品研发立体提升。公司实现销售面积87.58万平，2022年同期为51.14万平；销售额424.65亿元，2022年同期为306.14亿元。2023年公司新增土地储备总建筑面积82.20万平（权益面积56.79万平），2022年同期为102.66万平（权益面积82.96万平）。 公司关注市场前沿，持续加大产品研究力度，全面推进设计管理和产品体系标准化建设。严格实施产品评审专家会机制，国誉府门IP完美对外亮相；香山樾、望京国誉府产品发布会被业界广泛关注；多个爆款户型引领市场。公司品牌和产品品质赢得客户和同行高度认可。多元业务协同开展，各项工作成效显著。棚改和一级开发高效推进，赢得政府和业主高度赞誉；保交付工作成效显著，公司以“智慧风控”平台为抓手，严格落实“业主开放日”制度，全年办理入住超14000套，入住面积约130万平方米，树立责任国企良好形象；商业地产逆势突围，公司首个自营项目城悦荟实现盛大开业，成为北苑区域商业新地标；城奥大厦荣获2022-2023年国家优质工程奖，综合租赁水平位居区域前列；文旅地产稳步推进，黄山项目乘索道开工建设及区域功能定位利好，发挥黄山公司和首联公司联合优势，加快项目整体建设进度，首批住宅实现顺利开盘，签订酒店委托管理协议。 投资建议：中特估值相关标的，“优于大市”评级。我们预测公司2024年和2025年EPS分别为0.29元和0.32元，公司2024年和2025年每股净资产分别为11.24元和11.58元。参考可比公司估值，我们给予公司2024年0.5-0.6倍PB估值，对应合理价值区间为5.62-6.74元每股。给予公司“优于大市”评级。风险提示：公司一级土地开发和棚改项目结转速度不及预期。

2024 年 4 月 14 日，公司发布《2024 年 4 月 14 日投资者关系活动记录表》。 积极应对阶段挑战，交付化债双重承诺。 公司已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案，能够妥善化解阶段性压力，首先立足“自救”，其次是用足现有的各类融资工具。公司承诺，今明两年债务规模将下降 1000 亿元，债务风险获得实质性化解；万科集团所有项目，将保证按时高质量交付。 行有不得，反求诸己。 公司自我总结导致目前挑战的三大原因： 1）转型业务超出资源匹配能力，过多占用了开发业务资金，规模过大也导致管理能力跟不上，经营目标未能按计划达成； 2）未能坚决摆脱行业惯性，在不少城市包括一些重点城市和一线城市，出现投资冒进和失误； 3）对融资模式趋势性变化的认识一开始不够全面透彻，集团已经启动了房地产融资模式的调整，但从总对总的信用融资为主转向新的融资模式还需要一个过程。 正面回应舆情，化解负面影响。 1）烟台实名举报不予立案，烟台万科已提起民事诉讼。 一是烟台举报方就万科挪用资金问题于 2023 年向烟台公安机关报案并被受理；烟台公安机关经过3 个月调查取证后，于 2023 年 11 月作出决定不予立案。二是税务机关对烟台万科进行稽查，万科不存在拒不交账的情况，目前税务机关亦没有认定烟台万科存在偷逃税款之主观故意。三是合作项目中不存在所谓万科管理团队私人利益。烟台万科公司已于 2024 年 2 月在烟台法院提起民事诉讼，依法主张合法权利。该案件已进入正式审理阶段，法院已依法裁定对合作方资产采取诉讼保全。 2）济南万科总经理肖劲被公安机关带走属于个人案件，与烟台举报无关。 3）不存在领导出国不回，管理层境外公务正常开展。 原华中区域首席合伙人蔡平，孩子在美国出生，现在到了接受教育的阶段，需要家庭陪伴，其于 2023年提出辞职并获得公司同意。原总部协同中心牵头合伙人王润川，因前往香港深造提出离职，目前人常住深圳。集团管理层境外公务出行正常进行。 投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为公司多项业务仍具备发展潜力，积极应对债务问题并获得多方支持。 预计公司 2024 年和 2025 年 EPS 在 1.08和 1.13 元。考虑公司龙头地位，我们给予公司估值适度溢价，按照 2024 年10-12XPE 水平，对应合理价值区间 10.78-12.92 元，维持“优于大市”评级。 风险提示：行业面临总量下行风险，公司化债方案实际落地需后续跟踪

营收利润同比增长， 临港片区建设主力军， 维持“买入”评级上海临港发布 2023年年报， 公司全年营收和归母净利润分别同比增长 17.55%和5.13%，新增土储同比增长 67.0%。 受毛利率下滑影响， 我们下调 2024-2025并新增 2026年盈利预测，预计公司 2024-2026年归母净利润为 13.4、 15.3和 17.2亿元（2024-2025年原值 15.8和 18.0亿元），对应 EPS 为 0.53、 0.61、 0.68元，当前股价对应 PE 为 18.5、 16.1、 14.4倍， 公司作为临港新片区开发建设的主力军， 园区业务稳中有进，产投联动高效运行， 维持“买入”评级。 营收利润双增， 毛利率同比下降公司 2023年实现营业收入 70.52亿元，同比增长 17.55%； 实现归母净利润 10.61亿元，同比增长 5.13%；实现扣非归母净利润 7.53亿元，同比下降 34.80%；实现经营性净现金流-55.57亿元，基本每股收益 0.42元。 公司归母净利润增速不及营收增速主要由于 （1）销售毛利率同比下降 4.2pct 至 50.6%； （2）少数股东损益增加约 2亿元。经营性净现金流为负主要由于公司土储和工程建设支出增加。 园区业务收入实现增长， 新增土储保障未来收入公司 2023年科学精准推动重点区域拿地， 全年新增土储面积约 31.4万方，同比增长 67.0%，截至2023年末公司持有待开发面积 50万方，各类载体在建面积544.7万方， 园区物业总在租面积 313.3万方，同比增长 3.9%。 公司全年物业销售收入37.21亿元，同比增长 12.38%， 毛利率 35.04%，同比下降 6.3pct； 园区物业租金收入 29.97亿元， 同比增长 23.32%，毛利率 70.81%，同比下降 1.8pct。 投资净收益稳步提升， 融资畅通成本下降公司坚持“基金+基地”的发展模式，以投资为驱动、以产业为纽带，强化产业投资联动发展，公司 2023实现投资净收益 1.73亿元，同比增长 15.4%。公司 2023年月发行 6笔超短融债券和 2笔中期票据，公开市场融资 80亿元，票面利率2.31%-3.42%，融资渠道畅通； 公司以“融资+配置”的高效能运行， 将平均融资成本降低 14个 BP至 3.16%，助力发挥了金融创新对于园区经济发展的加速功能。 风险提示： 地产行业销售下行风险、 政策调整导致经营风险、 企业运营风险。

地产主业毛利率改善显著，归母净利扭亏为盈2023年公司营业收入为203.6亿元，同比减少17.1%；归母净利润为5.6亿元，与2022年归母净利润-9.3亿元相比，大幅增加14.9亿元。公司毛利率为20.39%，同比上升6.66pct；净利率为0.45%，同比上升4.05pct。2023年公司公司扭亏为盈的主要原因为：①房地产主业盈利改善，2023年公司房地产业务毛利率18.29%，同比+7.05pct；②公司持有的交易性金融资产影响减小，2023年公司公允价值变动净收益为-1.92亿元，同比亏损减少5.5亿元；③公司投资净收益改善，2023年公司投资收益为4.9亿元，同比大幅增加11.27亿元。此外，2023年公司计提资产及信用减值为-9.7亿元，同比增加4.3亿元，2019-2023年近5年累计计提资产及信用减值24.2亿元。 区域深耕优势尽显，北京市房企销售金额TOP22023年公司销售金额326亿元，同比增长7.4%，克而瑞全口径排行榜位列28位，首次跻身全国TOP30，且在克而瑞北京房企排名中连续3年位列第二。公司的明星项目北京城建天坛府销售金额约131亿元，位列北京市项目销售金额榜第二位，是北京首个连续两年单盘销售过百亿元的高端项目；星誉BEIJING精准定位，下半年网签套数位居北京第一。我们认为，公司明星项目频出彰显区域深耕优势，销售金额同比稳步提升，为公司长期业绩增长提供保障。 土储聚焦北京，资产保值增值能力突出截至2023年末，公司持有待开发项目25个，总规划计容建面213万平方米，集中分布于北京（35%）和黄山（50%），其余分布在三亚（15%）和保定（0.5%）。根据公司公告，2023年公司全口径拿地金额达153亿元，权益拿地金额为89亿元，其中在北京共获取2宗土地，权益拿地金额74亿元，拿地金额占比为83%。我们认为，公司在北京土储资源丰富，且聚焦北京持续进行拓展，北京市良好的销售韧性能够助力公司核心资产的保值增值，公司在北京市销售额及市占率亦有望进一步提升。 在手城市更新项目丰富，有望受益于城中村政策推进截至2023年底，公司共持有11个土地一级开发及棚改项目，其中包括7个前期项目及3个在建项目。其中，公司目前处于在建及前期状态的项目计容建面约772万平方米，总投资额约1065亿元。在手未开发项目中，仅1个项目位于河北省保定市，其余项目均位于北京市，在手项目区位优质。我们认为，自2023年7月21日国常会强调推进城中村改造以来，城中村改造模式对未来房地产行业发展重要性显著提升，且广州、深圳等多个城市相继发布相关政策推进城中村改造项目。公司作为北京市属国有企业，且拥有丰富的城市更新相关项目开发经验，有望受益于未来北京市城中村改造加速推进。 盈利预测与估值我们认为北京市房地产市场基本面扎实，政策放松力度逐渐增强，领先全国进入修复通道的可能性较大，看好公司受益市场北京市场率先修复。公司房地产主业经营保持稳健，且近5年公司减值计提充分，未来业绩有望进一步改善。预计公司2024-2026年归母净利润分别10.4、13.1和14.7亿元，2024年EPS为0.48元，BPS为11.44元，维持“买入”评级。风险提示：政策存在不确定性；行业下行影响毛利率；项目推进不及预期。

23年增收不增利，维持“增持”评级公司4月11日发布年报，23年实现营收31.3亿元，同比+20%；归母净利润1.6亿元，同比-14%；派息率40.1%，同比+3.3pct。考虑到市拓竞争压力，我们下调营收和毛利率，预计公司24-26年EPS为0.80/0.93/1.09元（24/25年前值0.96/1.24元）。可比公司平均24PE为10倍（Wind一致预期），尽管公司23年归母净利润承压，但考虑到公司过往表现出的优秀市拓能力和A股流动性溢价，我们认为公司合理24PE为13.5倍，目标价10.80元（前值14.63元，基于19倍23PE），维持“增持”评级。 收并购推动城市服务快速增长，盈利能力继续承压23年公司营收保持稳健增长，其中基础物管/创新业务/城市服务同比+14%/14%/184%，城市服务在22-23年和翔环保系列收并购助力下取得快速增长。但公司归母净利润同比下滑，主要因为：1、受市拓激烈竞争、客户压缩成本和新进项目仍在培育期等因素影响，毛利率同比-3.4pct至12.8%，其中基础物管毛利率同比-3.4pct至11.8%；2、受会计估计变更影响，信用减值损失同比+0.19亿元；3、城市合伙人计划导致少数股东损益占比达到5.2%。得益于股权激励费用的减少及管理提效，管理费用率同比-1.8pct至5.5%，一定程度上对冲了上述因素的影响。 市拓增速有所放缓，补强航空业态核心能力受日趋激烈的市拓竞争影响，23年公司新签合同金额同比-2%至18.8亿元，新签年化合同金额同比-4%至9.7亿元。公司战略布局的航空业态近年来受外部环境影响较大，公司通过三单收并购补强航空地面服务核心产业链（航空地面清洁、飞机客舱清洁、汽车维修），未来随着航空市场复苏，我们预计增速有望修复。此外，公司重点孵化的医养业态取得较大突破，和翔环保系列收并购为“市政环卫+公建物业”新业务转型奠定基础。军队类业态由于难以达到既定盈利标准，公司计划逐步减少相关的拓展投入。 经营性现金流大幅改善，多措并举维护股东利益23年公司加强应收账款、应付账款管理，经营性现金流净额同比+152%至2.3亿元。面对市场调整，公司采取多项举措维护股东利益：1、派息率同比+3.3pct至40.1%；2、23年10月提出1500-2000万元的回购计划，截至24年3月末已回购1247万元；3、23年12月部分董事、高管提出1070万元的增持计划，截至1月末已增持989万元。 风险提示：规模拓展不符预期，盈利能力下行风险，资产减值风险。