事件：3月20日公司发布2022年年报，全年实现营业收入1830.0亿元，同比增长13.9%；实现归母净利润42.6亿元，同比减少58.9%；基本每股收益0.41元，同比减少64.7%；公司拟每股派发现金红利0.23元（含税）。 多方因素共致盈利水平短暂承压2022年公司营业收入同比增长13.9%，归母净利润同比减少58.9%，归母净利润下滑的主要原因：1）受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降。2）响应国家房租减免政策要求，对符合条件商户进行租金减免。 3）因市场变化，公司计提资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备同比增加。4）公司转让子公司产生投资收益同比减少。 销售排名逆势提升2022年公司累计实现销售面积1193.7万平方，同比下降18.5%；累计实现销售金额2926.0亿元，同比下降10.5%；销售数据虽受行业及疫情影响同比下滑，但表现明显好于行业整体水平。此外，公司行业排名（销售规模口径）在市场下行的背景下逆势前进，2022年已位列行业第六。 盈利预测、估值与评级预计公司2023-2024年营业收入分别为2102、2485亿元，对应增速分别为14.9%、18.2%；归母净利润分别为72.7、112.8亿元，对应增速分别为70.5%、55.2%；EPS分别为0.94、1.46元，3年CAGR为15.7%，当前股价对应PE分别为14.5、9.3倍。参考可比公司24年10倍PE，鉴于公司融资优势明显、土储优质充足、多元业务成长可期，我们给予公司24年12倍PE，目标股价17.5元，维持“买入”评级。 风险提示市场恢复不及预期，资产运营业务发展不及预期。

业绩点评：2022] 年公司实现营业收入 591.9亿元，同比增长 15.5%；净利润 47.3亿元，同比增长 1.1%；归母净利润 25. 8亿元，同比下降 19.3%。 销售排名逆势提升，土地储备充足。2022年全年实现销售 1202亿元，销售面积 401万平方米，位列克而瑞销售榜第 18位，较 2021年提升 14位，行业地位逆势提升。公司“4+1”业务格局不断夯实，华东大区/珠海大区/华南大区/北方大区/北京区域销售占比分别为 64.8%/ 15.1%/ 13.9%/ 3.3%/ 3.0%，稳居珠海龙头地位。公司紧抓销售回款，实现回款金额 722.7亿元，同比增长 2.2%，资金回笼保持稳健态势。期末预收楼款达 871.6亿元，较年初增长 28%，待结算资源充沛。期末公司拥有土地储备总建筑面积 386万平方米，在建面积 1385万平方米，土地储备充足。2022年公司抓市场机遇积极补充优质土储，在珠海、杭州、上海、成都等深耕城市获取多个优质项目，新增土地货值约 718亿元，位居行业第 12位。 商业板块推进全国化布局，多元业务协同发展。公司已初步形成以住宅为主业，商业运营、物业管理与上下游产业链为支撑的“1+3”发展格局。截至期末公司商业板块已进驻全国 16个重点城市，持续提升经营品质。上下游产业链稳步发展，期内更新多个旧改项目，华实中建成功打入香港市场，优生活公司实现三条产品线、三条业务线全国化落地。 财务持续稳健，融资渠道通畅。公司坚守风险底线，“三道红线”持续稳居绿档，并不断提高资金运作水平，优化融资结构，全年公开发行境内债券超 160亿元； 租赁住房类 REITs 储架规模过百亿，存续份额位居市场前列，是行业内首批启动定向发行 A 股股票工作的企业之一，拟募集资金 60亿元，目前已获上交所受理。 盈利预测与投资建议。预计公司 2023-2025年归母净利润复合增速为 9.9%，考虑到公司财务健康，销售和拿地呈现逆势提升，多元业务协同稳步发展，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付不及预期、销售及回款不及预期、政策调控风险。

公司公布2022年年报，全年实现营业收入130.2亿元，同比增长23%，归母净利润5.9亿元，同比增长15.7%，拟每10股派发现金红利1.2元（含税）。 平安观点： 收入利润稳健增长，精益管理成效显现：2022年公司营业收入130.2亿元，同比增长23%，其中物业管理收入125亿元，同比增长26.2%；归母净利润5.9亿元，同比增长15.7%。公司全年积极响应国家政策要求，履行社会责任助力租户纾困，减免房产租金0.9亿元，减少归母净利润0.8亿元。还原减免房产租金影响后，2022年归母净利润同比增长31.6%。 公司积极推动重资产剥离，于2022H1转让中航城投资、赣州九方及昆山中航3家子公司股权，全年确认投资收益0.3亿元。期内综合毛利率同比下降1.9个百分点至11.8%，其中物业管理毛利率同比降0.8个百分点至10.6%；管理费用率同比下降0.1个百分点至3.6%，精益管理成效显现。 管理规模持续扩张，平台增值快速发展：2022年公司新签年度合同额33.1亿元，同比增长8.7%，其中第三方项目新签年度合同额27.8亿元（千万级以上项目占比超50%），以优质项目助推高质量发展。“总对总”业务持续扩大大客户市场份额，新签年度合同额同比增长46%；合资合作业务新成立合资公司5家，新签年度合同额同比增长49%；收并购方面完成上航物业、积余南航、深圳汇勤、新中物业四家并购企业财务并表。期末在管项目1884个，覆盖全国127个城市，管理面积3.1亿平米，非住面积1.8亿平米。2022年到家汇商城大力拓展企业集采业务、发力社区增值服务，平台销售额突破12亿元，同比增长52%，实现营收5.8亿元，同比增长117%。 专业增值稳中有进，商业运营稳步提升：2022年公司凭借“沃土”资源优势，努力克服经营压力和挑战，综合设施智慧服务、智能化施工、楼宇维保等业务快速发展，全年专业增值服务营收18.7亿元，同比提升1.6% 。期末公司在管商业项目增至52个（含筹备），管理面积293.1万平米，其中自持3个、受托管理控股股东招商蛇口持有项目45个、第三方品牌输出4个。持有物业总可租面积48.9万平米，总体出租率97%。 投资建议：由于租金减免导致利润增长低于此前预期，下调公司2023-2024年EPS预测至0.67元（0.79元）、0.82元（1.00元），新增2025年EPS预测为1.02元，当前股价对应PE分别为22.8倍、18.6倍、15.0倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）房地产修复不及预期风险：若房地产修复不及预期，楼市复苏节奏打乱，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；2）行业竞争加剧风险：存量时代下物业企业发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；3）疫情反复风险。

事件2023 年3 月20 日招商蛇口披露2022 年度报告，全年实现营业收入1830.03 亿元，同比增长13.92%；实现归母净利润42.64 亿元，同比下降58.89%。 点评稳定结转推动营收增长，利润水平同比下滑：公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，带动营业收入增长，而归母净利润大幅下滑，主要原因为：①受市场下行影响，整体毛利率降至19.25%，同比下降6.22pct；②落实国家相关房租减免政策要求，对符合条件商户租金减免7.49 亿元（并表口径）；③计提资产减值准备和应收账款信用减值准备合计64.59 亿元，同比增加20.29亿元；④转让子公司产生投资收益同比减少，上年同期REIT 上市产生税后收益14.58 亿元。 销售表现优于行业平均，积极补货优质城市：销售端，公司2022年实现销售金额2926 亿元，同比-10%（TOP10 房企平均同比-19%），行业排名升至第六（2021 年排名第七）；2023 年1-2 月销售金额383 亿元，同比+52%，恢复强劲。投资端，公司2022 年获取56宗土地，总地价1279 亿元，权益比例60%，权益拿地金额居行业第五；聚焦深耕，在强心 30 城的投资金额占比达94%，在优质城市上海、深圳、合肥分别获取10 宗、5 宗、5 宗地块；新增项目去化良好，22 个项目当年拿地当年开盘，平均首开去化率77%。 资产运营和城市服务贡献稳定营收：公司2022 年集中商业、写字楼、产业园、长租公寓和酒店等资产全口径运营收入57 亿元（并表42 亿元），同比+6.2%（并表同比-8.7%）。物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务贡献营业收入132 亿元，同比+23.1%。 财务结构安全稳健，融资成本持续下降：公司三道红线始终处于绿档并持续优化剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比1.3。2022 年综合资金成本3.89%，较2021年大幅下降59BP。 投资建议公司当年业绩受多因素影响大幅下滑，而投销两端表现优秀，未来两年优质项目入市结转，预计业绩能企稳回升。我们小幅上调公司2023/2024 年EPS 预测至0.85/1.38 元（原为0.72/1.24 元），新增2025 年EPS 预测为1.81 元，公司股票现价对应PE 估值为16.0/9.9/7.5 倍，维持“买入”评级。 风险提示房地产市场销售持续低迷；公司增发融资受阻；其他房企违约。

事项：公司公布2022年年报，全年实现营业收入1830亿元，同比增长13.9%；归母净利润42.6亿元，同比下降58.9%，位于业绩预告中间水平；拟每10股派发现金红利2.3元（含税）。 平安观点：多因素致业绩承压，计划竣工同比增长：公司2022年营收同比增长13.9%，归母净利润同比下降58.9%，利润增速低于营收主要因：1）受市场下行影响，毛利率同比下降6.2个百分点至19.3%；2）资产及信用减值损失同比增长20.1亿元；3）转让子公司产生投资收益同比减少，上年同期以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.6亿元；4）少数股东损益占比同比提升21.4个百分点至53.1%。期内公司持续推进提质增效，严格控制费用开支，期间费用率同比下降0.5个百分点至4.6%。2023年计划竣工面积1600万方，同比增长21.8%。 销售排名升至第六，投资韧性方式多元：公司2022年销售面积1194万平米，同比下降18.5%；销售金额2926亿元，同比下降10.5%；销售降幅低于同行，规模排名升至第六。销售均价24513元/平米，同比增长9.8%。2023年计划实现签约销售金额3300亿元，同比增长12.8%；计划新开工1000万方，同比增长11.4%，为销售计划实现提供支撑。公司2022年累计获取56宗地块，计容建面726万平米，总地价1279亿元，需支付地价766亿元。拿地销售面积比、拿地销售金额比60.8%、43.7%，投资强度优于同行。平均楼面价17617元/平米，地价房价比71.9%，较2021年提升10.1个百分点。投资持续聚焦，在“强心30城”和“深耕6+10城”投资金额占比达94%、90%。2022年新增项目中22个实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，贡献销售金额约300亿元。资源获取方式多元，期末累计获取排他资格城市更新项目25个，规划计容建面1200万平米；期内积极助力出险房企纾困，先后与佳兆业集团、半岛城邦房地产、富力集团签署战略合作协议，积极探讨合作可能性。 三条红线维持绿档，融资成本延续下行：期末公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率48.1%、现金短债比1.3倍，三条红线维持绿档；综合资金成本3.89%，较期初下降59BP。 投资建议：受房地产调整影响，公司毛利率下行及减值计提超出此前预期，下调公司2023-2024年EPS预测至0.72元（原为1.35元）、0.98元（1.46元），新增2025年EPS预测为1.37元，当前股价对应PE分别为18.8倍、13.9倍、10.0倍。公司业绩压力逐步消化，融资优势延续，投资呈现韧性，通过持续聚焦核心城市实现项目储备有序换仓，以优质资产助力销售发展，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：若楼市复苏不及预期，房企销售仍普遍以价换量，将导致公司结算毛利率持续下行、减值计提超出预期风险；2）若核心城市核心地块竞争加剧，将影响公司投资节奏，并可能导致公司拿地利润空间收窄、拿地权益持续降低风险；3）疫情反复风险。

事件：公司公布2022 年年报，全年实现营业总收入350.75 亿元，同比增长 126.72%；实现归属于上市公司股东的净利润 23.28 亿元，同比大幅扭亏；经营活动现金流量净额 52.29 亿元，同比增长 1039.86%；基本每股收益1.34 元/股。公司拟向全体股东每10 股派发现金股利5.50元（含税），以资本公积金向全体股东每10 股转增4 股。 点评： 2022 年公司经营好转，业绩大幅扭亏。公司业绩取得较大幅度的扭亏为盈，主要受公司电池片出货大幅增长和盈利能力提升影响。 2022 年，公司产能增长和产能利用率提升，公司单晶PERC 电池片销售量34.42GW，同比增长82.65%；受电池片供需偏紧和规模效应等影响，公司太阳能电池片毛利率13.05%，同比大幅提升7.87个百分点。公司研发费用13.78 亿元，同比大幅增长112.18%。公司计提资产减值损失-2.82 亿元，主要来源于存货跌价损失。 ABC 产品厚积薄发，有望进入放量阶段。2022 年，公司推出N 型背接触 ABC 电池技术的组件系列产品和光伏能源整体解决方案服务。公司的ABC 电池具有完整自主知识产权，具有美观、转换效率高、温度系数好、易于薄片化等优势，主要应用于户用、工商业和大型地面电站等应用场景。ABC 电池平均量产转换效率已接近 26.5%，ABC 组件全生命周期发电量相较目前市场主流的同等面积 PERC 组件可提高 15%以上。目前公司首期珠海 6.5GWABC 电池量产项目已顺利投产，预计将于 2023 年二季度末实现满产。公司计划新建并投产18.5GW 高效背接触电池和25GW 高效背接触组件产能，并在2023 年底形成25GW 的高效背接触电池和组件产能。公司背接触高效电池、组件产品将接过PERC 时代产品组合，成为公司未来业务增长的主要发力点，提升公司产品差异化水平和综合竞争力水平。 加大研发力度，提升技术实力。2022 年，公司研发投入13.78 亿元，同比增长112.18%，全部费用化处理。公司研发主要围绕ABC电池技术，并增加在硅片、电池、组件和系统的量产研发能力。公司积极招募研发人员，2022 年底，公司研发人员2145 人，占全部研发人员的23.48%。公司研发人员、研发投入、申请专利不断增长，有利于持续增加公司产品技术水平，保持公司领先优势。 2023 年国内外光伏装机需求有望稳健增长，产业链中下游盈利有望改善。2022 年国内光伏装机87.4GW，同比增长59.3%，海外出口金额同比增长超过80%，国内外呈现旺盛的市场需求。2023年，国内风光大基地、分布式光伏有望齐发力，欧洲地面电站以及美国供给端约束解除后均有望提升装机需求。并且随着硅料供应趋于宽裕，产业链成本有望显著降低，电池、组件等下游环节盈利水平将呈改善趋势。 投资建议：预计公司2023、2024 年、2025 年归属于上市公司股东的净利润分别为33 亿元、52 亿元和59 亿元，对应每股收益为2.52、3.96 和4.53 元/股，按照3 月15 日36.92 元/股收盘价计算，对应PE 分别为14.63、9.31 和8.14 倍。考虑到公司背接触高效电池组件产品将逐步进入放量阶段以及2023 年硅料供应显著增长背景下电池组件盈利改善预期，预计公司盈利有望实现持续增长，目前估值水平较低。首次覆盖，给予公司“增持”投资评级。 风险提示：全球光伏装机需求不及预期；行业参与者增加，竞争趋于激烈风险；国际贸易政策变化风险。

事件： 3月 13日， 爱旭股份发布 2022年年报， 全年实现营收 350.8亿元， 同比+126.7%； 实现归母净利润 23.3亿元， 扭亏为盈。 2022年 Q4归母净利润为 9.4亿元， 环比+18.1%， 业绩在预告范围之内。 公司拟每 10股转增 4.0股派 5.5元。 PERC 电池单瓦盈利稳步提升。2022年全年公司实现 34.42GW 的 PERC电池的销量， 同比增长 82.65%， 全年平均单瓦净利为 0.68分； 预计 Q4单季度出货约 8.5-9GW， 单瓦盈利约 1毛， 环比提升约 2分/W。 ABC 一体化产能到 2023年底将扩至 25GW。 公司首期珠海 6.5GW 的ABC 电池量产项目已顺利投产， 预计于 2023年 Q2满产； 下半年计划在国内海外扩 18.5GW 的电池产能和 25GW 的组件产能， 合计形成 25GW 的高效背接触电池+组件一体化产能。 公司今年还计划在国内新增 2-3处生产基地，每个基地 30GW。 扩张完成后， 公司电池片产能将达 150GW， 组件产能将达115GW。 ABC 电池片量产效率 26.5%， 组件效率 23.6%全球最高。 公司 ABC 电池采用无银化技术， 能够大幅降低生产成本。 截至目前， ABC 电池平均量产转换效率接近 26.5%， 最高转换效率 26.75%， ABC 组件全生命周期发电量较目前市场主流的同等面积 PERC 组件可提高 15%以上。到 2023年底， ABC电池平均量产效率有望达 27%。 目前 23.6%的高效组件价格有望比目前主流PERC 产品溢价 15%以上。 研发费用翻倍增长， 专利数量快速增加。 2022年公司投入研发费用约13.8亿元， 同比增长 112.2%。 截至 2022年底， 拥有研发人员 2145人， 去年同期为 1415人， 同比增长 51.6%。 2022年公司累计申请专利 1563项， 获得授权专利 884项， 同比增加 24.0%， 其中授权发明专利 148项， 同比增加42.3%。 现金净流入大幅增加， 在建工程持续高增。 2022年， 公司经营活动现金流量净额 52.3亿元， 同比+1039.9%。 公司资产负债情况持续向好发展， 截至 2022年底， 资产负债率为 63.31%， 较去年同期下降 5.5个百分点； 应收账款 2.0亿元， 同比-8.8%； 存货 15.3亿元， 同比-30.2%； 固定资产 101.2亿元； 同比+14.9%； 在建工程 18.0亿元， 同比+180.78%。 投资建议 我们预计公司 2023年-2025年归母净利润分别为 36.3亿元、 55.2亿元、71.0亿元， 相当于 2023年 12.9倍的动态市盈率， 维持“买入-A” 的投资评级。 风险提示 ABC 技术产能投产不及预期； 光伏行业需求不及预期； 利润分配预案尚未提交股东大会审议。

事件：公司发布] 2022年度业绩，公司 2022年实现营业收入 350.75亿元，同比增长 126.72%，归母净利润 23.28亿元，同比扭亏为盈，扣非归母净利润 21.65亿元。Q4归母净利润 9.38亿元，环比增长 18.1%，扣非归母净利润 8.93亿元，环比增长 24.4%，符合预期。 行业供需持续紧张，PERC 电池单位利润进一步提升。公司全年电池销量34.42GW，四季度出货环比持平，近 9GW，实际单瓦盈利水平超 0.1元。今年光伏行业成本下降巨大，将刺激下游需求提升，光伏新增装机将高速增长，我们认为，产业链上下游产能结构失衡，以及电池新技术扩产的不确定性将导致今后至少 1年的大尺寸电池产能供给偏紧，电池盈利持续上升确定性较强，预计 2023年全年 PERC 电池单瓦盈利能够超过 0.1元。 ABC 进展顺利，加大扩产力度，年底形成 25GW 产能。公司 ABC技术珠海一期产线已经逐步投产，量产效率达到 26.5%，良率超 90%，全部 6.5GW 产能有望上半年完全达产。公司计划同步展开现有基地的新产能和海内外新基地的建设。新建并投产 18.5GW高效背接触电池和 25GW高效背接触组件产能，到 2023年底形成 25GW 高效背接触电池、组件产能。为促进未来几年企业的高质量发展，公司 2023年计划新增国内生产基地 2-3处，每个基地规划不低于 30GW 电池、组件的一体化产能，相关前期工作正在进行中。 首创非银涂布技术，推动 ABC 非硅成本下降。ABC 电池具有完整自主知识产权，采用全新的背接触电池结构设计，正面全黑无栅线，具有美观、转换效率高、温度系数好、易于薄片化等优势。公司开创性地研发出 ABC电池的无银化技术，大幅降低了生产成本。ABC 组件全生命周期发电量相较目前市场主流的同等面积 PERC组件可提高 15%以上，具有很强的市场竞争潜力，将引领光伏产业链展开新一轮的技术迭代。在光伏领域使用涂布技术进行太阳能电池的生产属行业首创，这将使得公司 ABC电池的非硅成本接近传统 PERC，并且提高了相应的技术门槛。 加大技术研发投入，升级改造 Perc产能。报告期内，公司研发费用约 13.78亿元，同比增长 112.18%。公司共拥有研发人员 2145人，约占员工总数的 23.48%。 未来公司将持续推进 ABC技术进步，ABC电池平均量产效率有望达到 27%，同时，加快对 PERC技术的升级改造和量产技术的开发，使得现有 Perc 电池产能改造后的平均量产效率不低于 25%，进一步发挥经济性。 盈利预测与投资建议：公司 PERC电池片业绩将逐季度提升，且公司 ABC组件发电效率全球领先，未来有望顺利转型能源互联网产品提供商，依据目前电池片盈利水平及未来供需情况的分析，我们预计公司 2023-2025年归母净利润分别为 48.06/70.46/98.51亿元，维持目标价 69.00元，给予“买入”评级。 风险提示：下游装机需求受国际形势变化影响突然下滑；公司 ABC电池技术开发失败的风险。

公司业绩短期受多重因素扰动：2022年公司收入保持基本平稳，主要源于房地产项目竣工交付并结转收入，同时受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响，营业利润及归属于上市公司股东的净利润均出现同比减少。公司预计2022年营业总收入2811.1亿元，同比下降1.37%，预计实现归母净利润183亿元，同比下降33.17%。 房地产年初至今回暖明显：从国家统计局最新数据来看，2023年1—2月份，房地产开发企业房屋施工面积750240万平方米，同比下降4.4%。 房屋新开工面积13567万平方米，同比下降9.4%。房屋竣工面积13178万平方米，增长8.0%。商品房销售面积15133万平方米，同比下降3.6%。 商品房销售额15449亿元，下降0.1%。地产行业改善趋势明显，尤其是竣工面积的正增长和销售额的同比基本回正印证了年初至今地产市场回暖的现实。公司2023年2月实现签约面积203.41万平方米，同比增加35.51%；实现签约金额342.84亿元，同比增加42.98%。2023年1-2月，公司实现签约面积387.35万平方米，同比增加15.33%；实现签约金额638.29亿元，同比增加22.09%。公司1-2月销售数据继续领跑市场，在行业整体下行趋势中，公司逆势强劲回暖显示出较强的韧性。 公司拿地较为稳健：近期公司在广州、苏州、西安、北京、南京、合肥、长沙等一二线高能级城市或核心区域持续拿地，为公司未来的销售打下坚实基础。其中公司1月并未拿地，2月拿地金额116亿元，截至22Q3末，公司待开发面积6,605万平、在建面积13,926万平，土地货值充沛，公司在行业低谷期仍奉行较为稳健的拿地策略，持续加深自身护城河。 积极通过股权融资助力公司健公康司扩最张近：三年资产负债率相对稳定，持续符合“三道红线”绿档标准，财务管理的稳健性较强。公司通过向特定对象发行募集资金不超过125亿元，拟投入广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等14个房地产开发项目和补充流动资金，作为央企上市公司，公司将积极响应国家提出的关于房地产行业“保交楼、保民生”相关政策号召，为房地产行业改善“保交楼”问题，实现“保民生”的目的提供坚实助力。 盈利预测与投资建议：我们预计公司2022-2024年营收2811.1/3194.5/3546.2亿元，归母净利润183/220/241亿元，PE估值9.4/7.8/7.1倍，给予“买入”评级。 风险提示：公司房产销售大幅下滑、公司拿地不及预期、房地产政策转向、股权融资进度不及预期等。

2月销售同比转正，维持“买入”评级 万科作为行业龙头，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，叠加多元化业务持续发展，将助力公司整体盈利水平修复。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元，EPS分别为2.10、2.31、2.56元，当前股价对应PE估值分别为7.7、7.0、6.3倍，维持“买入”评级。 销售数据同比增长，3月销售有望持续改善 万科2月实现合同销售面积193.7万平方米，合同销售金额301.2亿元，同比分别增长4.6%和2.6%，环比1月分别增长15.8%和5.2%。公司1-2月实现合同销售面积361.0万平方米，合同销售金额587.5亿元，同比降幅缩窄至8.8%和9.6%。在首套房贷利率动态调整机制和因城施策宽松购房政策下，春节后热点城市市场成交量和带看量均有边际回暖，叠加2022年同期低基数影响，使得公司2月销售数据同比增长。我们认为在市场回暖预期下，公司在3月集中供货推盘后，后续销售业绩有望持续改善。 投资保持谨慎，单月新增一宗地块 在前两月集中供地较少的情况下，万科投资拿地依旧谨慎，1月无新增开发项目，2月在东莞万江街道新增1个开发项目，计容建面15.1万方，权益地价9.8亿元。我们认为公司2023年仍将维持稳健的投资策略，聚焦一二线城市优质地块。 完成港股配售，募资39亿港元 万科3月2日发布公告称与配售代理就配售3亿股新H股订立配售协议，配售价为每股H股13.05港元，相较于前一日联交所收市价折让约6.12%，配售所得款项总额预计约为39.15亿港元。公司拟将配售所得款项净额的60%资金用于偿还公司的境外债务性融资，剩余40%资金将用于补充公司营运资金。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2023年2月销售简报。公司前两月销售数据同比企稳回正，克而瑞全口径销售排名位居行业首位，投资拿地保持稳健，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化，看好公司未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计2022-2024年公司归母净利润分别为183.0、236.2、283.2亿元，EPS分别为1.53、1.97、2.37元，当前股价对应P/E估值分别为9.5、7.4、6.1倍，维持“买入”评级。 累计销售数据同比增长，全口径销售排名行业第一 2023年2月公司实现签约面积203.41万平方米，同比增加35.51%；实现签约金额342.84亿元，同比增加42.98%。1-2月公司实现签约面积387.35万平方米，同比增加15.33%；实现签约金额638.29亿元，同比增加22.09%，在克尔瑞全口径销售排行榜中排名首位。得益于春节后销售回暖，公司2月销售金额同比大增，累计销售数据实现增长。公司土储充裕且集中在高能级城市，在后续核心城市持续回暖的预期下市场份额有望进一步提升，行业龙头地位稳固。 拿地保持稳健，单月新增四宗地块 公司2月新增4宗地块，分别位于广州、苏州、西安和天水，拿地总建面48.76万方，对应总土地款116.2亿元，拿地金额权益比接近100%。在前两月供地相对不足的情况下，公司单月投资强度（拿地金额/销售金额）为34%，拿地保持稳健，我们认为公司在销售回正趋势下补货动力充足，上半年投资有望持续发力。 融资渠道畅通，非公开发行股票预案获上交所受理 公司2月16日成功发行25亿元短期融资券，发行利率为2.26%，融资渠道保持畅通。公司3月1日向特定对象发行股票申请获得上海证券交易所受理，公司计划募资总额不超过125亿元用于14个住宅项目及补充流动资金，优化公司资本结构，提升公司主营业务的整体运作效益。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

公司公告归母净利润同比增长，维持“买入”评级 张江高科以科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商，坚持围绕张江科学城的主导产业进行创新项目布局。受资产公允价值变动和联营企业投资收益增加等因素影响，我们上调盈利预测，预计公司2022-2024年归母净利润为8.22、11.86和14.33亿元（原值为5.23、11.67和12.14亿元），对应2022-2024年EPS为0.53、0.77、0.93元，当前股价对应PE为23.1、16.0、13.2倍。鉴于公司国资背景及多重优势助力营收增长，维持“买入”评级。 营收同比略有下降，归母净利润同比增长 公司预告2022年实现营业总收入19.07亿元，同比下降9.08%；实现营业利润10.01亿元，同比下降6.76%；实现归母净利润8.22亿元，同比增加11.02%。其中房产销售收入为10.52亿元，同比减少12.62%；租金收入为8.32亿元，同比减少4.84%，主要源于疫情期间减免中小微企业租金所致。公司归母净利润同比增加主要由于下属合营企业持有的金融资产本期公允价值下降幅度较2021年同期小，同时年度确认的其他联营企业的投资收益也同比有所增加。 债券融资成本较低，与唐镇签署战略合作协议 公司于2023年2月成功发行12.5亿元公司债，两品种票面利率分别为确定为2.83%和3.04%，融资成本较低，公司股权、债券并行，银行授信充沛融资渠道畅通。同时公司2月与上海唐镇政府签署战略框架协议，通过镇企协同，创新探索多元化的合作模式，积极激活园区存量资源，提升资源配置效率，促进唐镇产业园区转型升级。 风险提示：地产行业销售下行风险，政策调整导致经营风险，企业运营风险。

全口径销售业绩迈入全国TOP10，逆势扩储效果逐渐显现 根据2023年2月克尔瑞销售榜单，1-2月公司累计全口径销售金额249.8亿元，同比+85%，冲进榜单前十，位列第8，较2022年2月排名上升16位。2023年2月公司单月全口径销售金额127.9亿元，同比+294%，同比涨幅领跑百强房企。我们认为公司2023年能够呈现优异的销售表现得益于公司2022年逆势补充核心城市优质地块：2022年重仓核心一二线城市，其中公司在上海权益拿地金额为219.09亿元，位列上海权益拿地金额榜单第一名；华东地区土地储备建面占比超过50%。伴随2023年核心城市如上海、杭州、南京等市场基本面率先修复，华发股份优质土储顺销入市，销售弹性显著高于行业平均水平。我们认为公司优异的销售表现还将持续。 完成全年销售目标，营收逆势增长 根据公司经营业绩快报，2022年公司实现销售金额1202 亿元，同比-1%，年度回款额约734 亿元，同比+4%，公司顺利达成全年1200亿元销售目标。根据公司经营业绩快报，2022年公司营业收入591.3亿元，同比+15.39%；净利润47.1亿元，同比+0.78%；归母净利润25.6亿元，同比-19.80%；公司少数股东损益占比为45.6%，同比+14.0%；公司总资产4025.8亿元，同比+13.38%。从业绩快报来看，我们认为公司在2022年能够实现营收和净利润正增长，体现出其稳定的竣工结转能力以及良好的经营韧性。 收购获取深圳优质资产，反季节冰雪世界运营值得期待 2023年1月4日，公司公告拟收购深圳融创文旅产业发展集团有限公司持有的深圳融华置地投资有限公司51%股权，交易成本合计99.4亿元（包含股权价款+债权价款+剩余土地款），收购完成后，华发持有融华置地100%股权，标的公司主要持有资产为位于深圳市核心区位的融创华发冰雪文旅项目。该项目占地面积43.68万平，计容建面131.07万平，其中包括办公74.13万平，住宅（可售型人才房）29.96万平，游乐设施10万平，商业9.97万平，酒店4.9万平，其他公共配套设施2.08万平，计划总投资183亿元。我们估算该项目可售人才房货值约为120亿元，2023年顺销入市将足够覆盖交易成本；此外，我们认为凭借华发股份稳健的财务和国企背景，项目有望获得更低成本的融资支持，使得开发进度顺利推进。参考融创在广州运营的冰雪世界项目，我们认为反季节类的滑雪场吸引力强，项目的现金流及投资回报率可能会有不错的表现。 投资建议 我们认为，公司优异的土地储备结构奠定了其在市场修复过程中持续领跑的能力。此外，我们认为公司项目权益比在拿地和销售端的改善将会逐步兑现在未来利润端。我们预计公司2023-2024年归母净利润分别为30.4和35.3亿元，对应每股EPS为1.44、1.67元，给予公司2023年10倍PE估值，对应目标价14.37元，维持“买入”评级。 风险提示 调控政策转向；市场修复缓慢。