经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级保利发展发布2024年5月经营简报。公司行业龙头地位稳固，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为9.3、8.6、8.1倍，公司销售排名榜首，看好市占率持续提升，维持“买入”评级。 销售数据降幅收窄，销售龙头地位稳固2024年5月，公司实现签约面积194.3万方，同比下降26.0%；实现签约金额353.1亿元，同比下降13.5%（4月同比下降20.8%），环比增长6.9%，销售降幅有所收窄。2024年1-5月，公司实现签约面积747.8万方，同比下降35.0%；实现签约金额1313.2亿元，同比下降33.2%，销售规模有所下滑，但仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置，行业龙头地位稳固。 单月新增拿地2宗，投资强度同比下降公司5月在上海杨浦区和中山市东区拿地2宗，总建面3.9万方，对应土地款16.5亿元，拿地金额权益比91.0%，单月拿地强度4.7%。公司2024年1-5月拿地8宗，总建面71.9万方，对应总土地款90.3亿元，分别同比下降55.0%和72.1%，拿地金额权益比81.5%，拿地强度6.9%（2023年同期为16.5%），其中在一线、二线城市拿地金额占比分别为42.5%、55.7%。在销售市场疲软，公司销售回款不及预期的情况下，公司拿地强度同比下降。 融资渠道畅通，负债结构优化公司2024年前5月成功发行公开市场债券227.8亿元，包括89亿元中票和54亿元公司债，票面利率不超过3.2%，持续保持低位。截至2024Q1，公司货币资金余额1295.5亿元，总资产和归母净资产分别下降0.87%和增长0.75%，资产负债率为75.88%，较2023年末下降0.66个百分点。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

结转和权益比例下降影响利润。 2024年一季度，公司实现营业收入 497.48亿元，同比+24.51%；净利润 39.83亿元，同比+0.44%，归母净利润 22.24亿元，同比-18.28%，下降的主要原因是受项目结转毛利率、权益比例下降等影响。另一方面，公司继续紧抓销售资金回笼，一季度实现销售回笼 576.51亿元，综合回笼率为 91.53%；期末货币资金余额 1295.54亿元。截至 2024年一季度末，公司总资产为 14243.56亿元，较 2023年度末-0.87%，归属于上市公司股东的净资产为 2000.30亿元，较 2023年末+0.75%。资产负债率为 75.88%，较 2023年度末下降 0.66个百分点。 高基数影响销售同比下滑，规模保持行业领先不变。 2024年第一季度，公司实现签约金额 629.84亿元，同比-44.81%，签约面积 366.87万平方米，同比-41.84%，我们认为主要是受到 2023年同期高基数的影响。根据克而瑞公布的百强房企销售月度销售榜单，公司 2024年 1-3月的全口径销售金额为629.0亿元，继续保持行业第一；权益口径销售金额为 478.0亿元，位于行业第二。随着两会和政治局会议定调房地产政策持续宽松的主基调不变，一线城市限购、限价等限制性政策有望迎来充分调整，叠加房地产融资协调机制以及“以旧换新”政策支持臵换和改善需求的推进落地，我们认为行业销售有望回暖，继续看好公司销售规模保持行业领先优势和行业龙头地位不变。 投资保持力度， 100%聚焦核心 38城。 2024年一季度，公司新拓展房地产项目 4个，新增容积率面积 59万平方米，总获取成本 50亿元，全部位于 38个核心城市；新开工面积 283万平方米，同比+42.9%；竣工面积 542万平方米，同比+5.0%。截至 2024年一季度末，公司共有在建拟建项目 635个，在建面积 8150万平方米，待开发面积 5758万平方米。 投资建议：维持“优于大市”评级。 考虑到公司各项业务扎实稳健，积极推动大股东增持回购并提升现金分红比例，体现出股东对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，我们给予公司 2024年 EPS 为人民币 1.07元，10-12倍 PE 估值，对应市值区间为 1280-1536亿元、对应合理价值区间为每股10.69-12.83元。风险提示：市场修复不及预期。 风险提示： 市场修复不及预期。

公司 2024 年一季度实现营业收入 497.48 亿元，同比增长 24.51%，归母净利润 22.23 亿元，同比下降 18.28%。评论：已售待结转土储、计划竣工面积双下滑， 2024 年营收增速可能放缓。 1） 2023年增收不增利，毛利率下降和计提资产减值损失是主要因素， 2023 年结转毛利率 16.02%， 同比下滑 5.99pcts，低利润项目结转占比提升；另外，公司计提资产减值 50 亿元。 分区域来看，公司在中部、西部、东北区域项目毛利率下滑超过 10pcts，三片区毛利率分别降至 14.04%、 12.49%、 12.56%，主要原因是房地产市场呈现区域分化态势，部分项目流速及售价实现度不及预期。 2） 2024 年一季度公司结算毛利率 18.64%， 同比下滑 3.2pcts。 3）截至 2023 年底，公司已售待结转土储约 4449 万方，同比下滑 6.4%， 2024 年计划竣工面积 3400万方，较 2023 年实际竣工面积下滑 16%，预计 2024 年公司营收增速可能放缓。 一季度销售金额同比下降 45%， 投资强度偏低。 1） 2024 年一季度公司实现签约面积 366.87 万方，同比下降 41.84%，实现签约金额 629.84 亿元，同比下降44.81%，跌幅略小于百强房企（同比下降 48%），销售均价 17168 元/平，同比下降 5.1%。 2） 公司在西安、天津、太远获取 4 宗宅地，计容建面 59 万方，总地价 50 亿元，新增项目楼面均价 8501 元/平。 中西部、东北区域未售土储占比提升至 37%，仍需关注滞重库存消化。 截至2023 年底，公司未售土储 1.46 亿平（总建面-已签约面积），其中中部、西部、东北区域未售土储占比约 37%，较 2022 年底提高 6pcts，主要原因是房地产市场区域分化明显，中西部、东北区域库存去化速度较慢，核心城市拿地投资战略难以彻底扭转土储质量下滑。 投资建议： 融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和 ROE 回升的基础，但短期内公司存量土储可能存在减值压力。 我们预计 2024-2026 年公司 eps 分别为 1.02、 1.24、 1.64 元（24、 25 年预测前值为1.00、 1.18 元），基于剩余收益模型测算公司价值，同时考虑到 2024 年地产或存在销售下滑压力，公司 2024 年目标价 14 元，对应 2024 年 14 倍 PE，维持“推荐”评级。 风险提示： 行业继续单边缩表，市场超预期下行。

事件： 公司近期发布 2023 年年报，全年实现营业收入 3468.3 亿元，同比上升 23.4%；实现归母净利润 120.7 亿元，同比下降 34.1%。 营收稳步提升， 毛利率下降叠加资产减值导致业绩承压。 23 年公司竣工和结转规模带动收入同比增长 23.4%至 3468.3 亿元。 23 年期末，公司合同负债 3772 亿元， 可结算资源充足。 归母净利同比下降 34.1%至 120.7 亿元，主要由于 ： 1）低利润项目结转占比提升， 23 年公司结转毛利率同比下降 5.99pct 至 16.02%。 2） 结合当前市场情况， 计提存货和长期股权投资等资产减值损失 50.5 亿元， 同比增加 38.9 亿元。 销售额排名行业第一， 聚焦核心城市持续优化投拓。 23 年公司实现销售额 4222 亿元， 排名行业第一， 市占率提升至 3.6%。 核心 38 城销售贡献近 9 成， 珠三角、长三角销售贡献分别超 1100 亿元和 1400 亿元， 深耕效果显著。 拿地方面， 公司全年共拓展项目 103 个， 拿地总价 1632 亿元， 逆势同比增长 1.2%，其中一线城市拿地金额占比提升至 35%； 拓展权益比提升 16pct 至 83%；投资销售比增长 3.4pct 至38.7%； 新增项目税前成本利润率平均超 15%， 为后续盈利水平提供保障。 财务稳健、融资优势凸显， 资产经营质量提升。 23 年公司实现回笼金额 4304 亿元， 销售回笼率 102%， 连续 6 年保持经营活动现金流为正，三道红线指标维持绿档。截至 23 年末公司扣预收资产负债率 67.1%、净负债率 61.2%，分别较期初下降1.34/2.37pct， 现金短债比 1.28；期末有息债务余额 3543 亿元，较期初减少 271 亿元， 综合融资成本同比下降 36 BP 至 3.56%， 融资优势凸显。 资产经营方面， 公司对公寓、写字楼、商业业态进行资源整合，已开业资产回报率同比提升 0.5pct 至2.7%， ； 商业经营类资产项目新增 28 个至 135 个，管理面积同比增长 12%至 435万方； 在资产回报率和运营规模双重提升下， 资产经营类收入同比增长超三成。 维持买入评级，调整目标价至 11.22 元。 根据公司年报，我们调整了公司营收增速，下调 24 年开发业务毛利率，同时调整了期间费用率，调整公司 24-25 年 EPS 预测值为 1.02/1.03 元（原预测值为 1.80/1.96 元）并引入 26 年 EPS 预测值为 1.05 元。参考可比公司 24 年平均估值为 11X，对应目标价 11.22 元。 风险提示： 房地产销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。资产减值损失超预期。拿地强度不及预期

公司营收同比增长，利润较 2023 年同期仍下行。 2024 年第一季度，公司实现营业收入 497.48 亿元，同比增长 24.51%，受项目结转毛利率、权益比例下降等影响，净利润 39.83 亿元，同比增长 0.44%，归属于上市公司股东的净利润22.24 亿元，同比下降 18.28%。 全口径销售金额稳居行业第一，获取新项目聚焦核心 38 城。 2024 年第一季度，公司实现签约金额 629.84 亿元，同比减少 44.81%，根据克而瑞统计，全口径销售金额稳居行业第一位，签约面积 366.87 万平方米，同比减少 41.84%；截至 2024 年 3 月，公司新拓展房地产项目 4 个，新增容积率面积 59 万平方米，总获取成本 50 亿元，全部位于 38 个核心城市；截至 2024 年一季度，公司共有在建拟建项目 635 个，在建面积 8150 万平方米，待开发面积 5758 万平方米，土储充足。 销售回笼率超 90%，负债结构良好。 2024 年第一季度，公司实现销售回笼576.51 亿元，综合回笼率为 91.53%，资产负债率为 75.88%，较上年度末下降0.66 个百分点。? 投资建议： 公司作为央企龙头，在销售端和土地拓展端均具备优势，随着结算优质项目，未来利润或将进一步修复。 我们预测 2024-2026 年营收分别达3614.40 亿元/3857.11 亿元/4125.01 亿元，同比增长 4.2%/6.7%/6.9%； 2024-2026 年 PE 倍数为 9/6/6。维持“推荐”评级。 风险提示： 公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期

事件： 公司发布 2024年一季报， 2024年一季度公司实现营业收入 497.49亿元， 同比增长 24.51%； 归母净利润 22.24亿元， 同比下降 18.28%。 毛利率下滑影响业绩： 公司 2024年一季度实现营收 497.49亿元， 同比增长 24.51%； 归母净利润实现 22.24亿元， 同比下降 18.28%。 业绩下降主要由于： 1） 受项目结转毛利率下降的影响， 2024年 Q1整体毛利率为18.64%， 较去年同期下降 3.23pct； 2） 权益比例下降， 2024年少数股东损益占净利润的 43.46%， 较去年同期升高 11.59pct。 期间费用上， 公司2024年 Q1的销售费用率和管理费用率分别为 2.30%、 1.93%， 分别较去年同期下降 0.18pct、 0.46pct， 两费率均有所下降。 销售下滑拿地聚焦高能级： 销售方面， 2024年 Q1公司实现销售面积366.87万方， 同比下降 41.84%； 销售金额 629.84亿元， 同比下降 44.81%，全口径销售金额为全行业第一； 对应销售均价 17168元/平米， 同比下降5.11%， 行业销售整体承压下， 公司的销售量价均有下跌。 拿地方面， 公司 2024年 Q1新增 4个项目， 分别位于天津（1个）、 西安（2个）、 太原（1个）， 均为高能级城市。 新增土储计容建面 59万方， 总地价 50.29亿元， 楼面价 8501元/平米， 对应地售比为 0.50。 权益总地价为 46.72亿元， 对应的权益比例 92.9%， 其中除太原项目外， 其他 3个项目均为 100%拿地， 公司拿地维持高权益比例。 2024年一季度， 公司新开工面积 283万方， 竣工面积 542万方， 同比分别增长 42.9%、 5%， 新开工和竣工均好于市场整体水平。 截至 2024年一季度末， 公司共在建面积 8150万方，待开发面积 5758万方。 现金维持充足： 公司第一季度实现销售回笼 576.51亿元， 综合回笼率91.53%， 截至 2024年一季度末， 货币资金余额 1295.54亿元， 现金维持充裕。 公司近期成功发行 2024年度第三期中票， 融资规模 25亿元， 票面利率 2.95%， 融资成本维持低位， 体现公司融资优势。 投资建议： 2024年 Q1公司营收增长， 受毛利率下滑和权益比例降低的影响， 业绩有所下滑。 行业整体承压的背景下， 公司 2024年一季度销售量价均下跌。 拿地聚焦核心， 新增项目均为核心城市。 财务方面， 一季度实现高综合回笼率。 我们维持公司 2024-2026年归母净利润 126.23亿元、 131.05亿元、 134.29亿元的预测，对应 EPS 为 1.05元/股、 1.09元/股、 1.12元/股，对应 PE 为 8.45X、 8.14X、 7.94X，维持“推荐”评级。 风险提示： 宏观经济不及预期的风险、 房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、 资金回流不及预期的风险、 债务偿还不及预期的风险。

2公司实现营业 4Q1营收同比总+收入 24%497.5、业绩同比 亿元，同比 -18%+、符合预期 24.4%；营业利润 。公司发布 53.42亿元，同比 024年一季报 +0.4% ，202；利润 4Q1总额 54.0亿元，同比+0.3%；归母净利润 22.2亿元，同比-18.3%；扣非后归母净利润21.2亿元，同比-20.3%；每股收益 0.19元/股，同比-17.9%。公司 2024Q1毛利率 18.6%，同比-3.2pct；期间费率 5.8%，同比-0.5pct；净利率 8.0%，同比-1.9pct；此外税金及附加 15.5亿元，同比+35.4%；投资收益 4.0亿元，同比扭亏；少数股东损益 17.6亿元，同比+41.3%。24Q1末公司预收账款 3,784亿元，同比-14.2%，覆盖 23年营业收入 1.1倍，助力后续业绩稳增。24Q1公司新开工面积、竣工面积分别 283万平、542万平，同比分别+43%、+5%。 24Q1销售额 630亿元，同比-45%，稳居第一，拿地聚焦核心 38城。公司公告，2024Q1，公司实现销售金额 629.8亿元，同比-44.8%；销售面积 366.9万平，同比-41.8%；公司24Q1销售额继续保持全国排行第 1名，实现逆境弯道超车。投资方面，公司 2024Q1在天津、西安、太原城市获取 4幅地块，累计拿地金额 50.3亿元，同比-72.8%；拿地面积59.2万平，同比-35.4%；拿地/销售金额比 8%、拿地/销售面积比 16%，全部位于 38个核心城市。截至 24Q1末，公司共有在建拟建项目 635个，在建面积 8150万平，待开发面积 5758万平，土储规模充沛。 三条红线稳居绿档，资金回笼率持续提升。公司公告，2024Q1公司实现销售回笼 576.5亿元，综合回笼率高达 91.5%，同比+0.5pct；货币资金 1,296亿元，同比-14.7%。至 24Q1末，公司剔预资产负债率为 67.2%、净负债率 69.9%、现金短债比 2.0倍，三条红线稳居绿档。融资方面，公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，至 23年末，公司有息负债 3,543亿元，同比-7.1%；综合融资成本 3.56%，同比下降 36BP；其中直融占有息负债比 16.3%，有较大提升空间；年内公司新增融资 1,371亿元，综合成本仅 3.14%，其中三年期直融成本最低降至 3.0%。 投资分析意见：销售稳居第一，资金优势明显，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。我们维持 24-26年归母净利润预测为 124、130、141亿元，现价对应 24/25PE 为 8.9/8.5倍，维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性。

营收规模稳步提升，财务业绩扎实稳健。 2023年，公司实现营业收入 3468亿元，同比+23.42%；归母净利润 120.67亿元，同比-34.13%；全年结转毛利率 16.02%，同比下降 5.99个百分点，主要是由于低利润项目结转占比提升。同时，公司出于谨慎性原则，对存货和长期股权投资计提减值合计约 50亿元，业绩扎实稳健。截至 2023年末，公司合同负债为 3772亿元，未来收入保障度高。 销售规模领先市场，市场占有率稳步提升。 2023年，公司实现销售金额 4222亿元，位居行业第一；实现销售面积 2386万平方米，位于核心 38城的销售贡献近 9成，同比提升 2个百分点，城市深耕效果持续凸显。 另一方面，公司 2023年的市占有率同比提升 0.2个百分点至 3.6%，其中，核心 38城市占率达 6.8%，同比提升 0.7个百分点；市占率超过 10%的城市共 27个，单城市占率天花板不断突破提升。此外，公司加大对存量项目的去化力度，年内存量项目签约金额和面积分别达到 2575元和 1643万平方米，占全年销售金额和面积的 61%和 69%。 聚焦高质量拓展，土储结构持续优化。 2023年，公司共拓展项目 103个，总地价 1632亿元，权益地价 1359亿元，同比+26%，拓展权益比提升 16个百分点至 83%，新增项目税前成本利润率平均在 15%以上，具有较强盈利能力。 具体来看，拓展金额中 99%位于核心 38城，住宅业态货值占比 95%，新增项目楼面均价 15187元/平方米，由此保证了开发效率和去化速度，年内新获取项目中 40%当年开盘并贡献签约金额超 300亿， 2022年新获取项目年内收回全部股东投入。 资产负债结构持续优化，融资成本不断降低。 截至 2023年末，公司资产负债率、扣预收资产负债率和净负债率分别为 76.55%、 67.14%和 61.20%，分别较年初下降 1.56、 1.34和 2.37个百分点；现金短债比为 1.28， 1年内到期的债务余额为 737亿元，占有息负债比重为 20.82%。另一方面，公司融资空间充足，成本持续降低。截至 2023年末，公司有息债务余额 3543亿元，较年初减少 271亿元，综合融资成本约 3.56%，较 2022年末下降 36个 BP。 投资建议：维持“优于大市”评级。 考虑到公司各项业务扎实稳健，积极推动大股东增持回购并提升现金分红比例，体现出股东对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，我们给予公司 2024年 EPS 为人民币 1.07元，10-12倍 PE 估值，对应市值区间为 1280-1536亿元、对应合理价值区间为每股10.69-12.83元。风险提示：市场修复不及预期。 风险提示： 市场修复不及预期。

保利发展发布 2023年年报，公司 2023年实现营收 3468.9亿，同比+23.4%，实现归属于上市公司股东的净利润 120.7亿，同比-34.1%。 利润端承压，财务谨慎扎实截至 2023年 12月 31日，公司实现营业收入 3468.9亿，同比增长 23.4%，归母净利润 120.7亿元，同比下降 34.1%。公司收入增速高于归母净利润增速，主要系报告期内公司的转结毛利率为16.02%，较 2022年下滑 5.99pct，此外，公司对存货和长期股权投资计提减值合计约 50亿元。 销售排名行业第一，拿地聚焦核心城市2023年全年公司实现销售金额 4222亿元，位居行业第一，实现销售面积 2386万平方米，报告期内，公司的市场占有率不断提升，2023年市占率为 3.6%，同比提升 0.2pct，其中，核心 38城市占率达 6.8%，同比提升 0.7pct；市占率超过 10%的城市共 27个，整体市场地位不断提升。报告期内，公司获取新项目 103个，拿地总价为 1632亿元，其中 99%的资金用于核心 38城，整体权益地价为 1359亿元，同比提升 26%，新项目权益比提升至 83%。此外，公司新增项目税前成本利润率平均在 15%以上，未来公司仍将保持较强的盈利能力。 财务持续优化，融资成本不断降低报告期末，公司资产负债率 76.55%、剔除预收账款后的资产负债率魏 67.14%、净负债率 61.20%，分别较上年末下降 1.56、1.34和 2.37pct，杠杆率持续优化。此外，报告期末公司现金短债比为 1.28，短期偿债无忧，1年内到期的债务余额为 737亿元，占有息负债比重为 20.82%，较期初下降 0.46pct，负债结构持续改善。报告期末，公司有息债务余额 3543亿元，较期初减少 271亿元，综合融资成本约 3.56%，较上年末下降 36个 BP，公司新增融资 1371亿元，综合成本仅 3.14%，财务成本持续下降。 投资建议：保利发展作为央企地产龙头，保持稳健的收入增长，业绩受项目结算结构影响，反映了房地产行业周期波动的情况。公司财务稳健，资本结构持续优化，融资渠道畅通，考虑到房地产行业整体下行带来结转毛利率承压及存货减值因素，我们下调公司 2024-2025年归母净利润至 135亿、145亿（原预测数据为 224亿、250亿），预计 2026年归母净利润为 153亿，维持公司“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、项目结算毛利率下行。

事件描述公司 2023年实现营收 3468亿元（ +23.4%），归母净利润 121亿元（ -34.1%），拟每 10股派发现金红利 4.1元，现金分红比例 40.3%，如若考虑此前股票回购，合计分红比例达 42.4%。 事件评论 业绩表现与预告基本一致， 周期压力导致业绩下行。 2023年公司实现竣工面积 4053万平（ +2.0%，完成竣工目标的 91.1%），结算端量价齐升（表内结算面积+21.4%，均价+3.5%），最终结算收入同比+25.7%至 3225亿元，拉动营收同比+23.4%至 3468亿元。 周期压力之下，毛利率和资产质量也难免承压， 2023年公司开发结算毛利率同比下降5.5pct 至 16.3%，综合毛利率同比下降 6.0pct 至 16.0%；出于审慎原则计提资产减值准备 50.4亿元，影响归母净利润 32.8亿元。对合联营企业投资收益下降 15.2亿元，尽管期间费用率下行对业绩压力有所对冲，公司最终归母净利润仍同比-34.1%至 121亿元。 后续展望方面， 2024年竣工目标 3400万平（较 2023年实际-16.1%），但前期上涨的销售均价或将在后端结算逐渐体现；预收和潜在可结转量相对充裕（ 2023年末预收/结算为1.17，已售待回笼资金 966亿元），随着低价土地陆续结算，公司业绩有望逐渐改善。 销售如期登顶，逆势补充优质土储保障未来规模。 尽管行业需求仍相对低迷，但公司凭借央企背景与卓越口碑，销售表现明显优于同行，市占率也稳步提升。 2023年公司实现销售金额 4222亿元（ -7.7%），面积 2386万平（ -13.2%），均价 1.77万元/平（ +6.3%），核心城市区域深耕效果凸显；重视现金回笼，全年销售回笼率 101.9%（ +8.5pct），当年销售回笼率 78.3%（ +11.2pct）。2023年公司销售额排名如愿登顶，全国市占率也由 2011年的 1.25%提升至 2023年的 3.62%。公司重视拿地质量，逆势补充优质土储，权益比例也明显上行。2023年拿地金额 1632亿元（ -4.3%），面积 1075万平（ +2.0%），均价 1.52万元/平（ -6.1%），总拓储量业内领先，权益比例同比提升 16pct 至 83%；拿地金额强度38.6%（ +1.4pct），拿地均价/销售均价 85.8%（ -11.4pct），弱市背景下拿地更为聚焦，新拓土储流速与盈利均有较好保障。截至 2023年末公司计容土储 7790万平，2024年计划开工 1800万平（较 2023年实际+20.7%），为后续可供货量及规模地位提供有力保障。 主动提高分红比例彰显央企担当， 积极增持回购提振市场信心。 公司修订 2023-2025年股东回报规划，拟提高 2023-2025年度现金分红比例均不低于 40%； 2023年实际现金分红比例 40.3%（考虑此前股票回购，合计分红比例 42.4%），较 2022年 29.4%分红比例明显上行。践行回购承诺，截至 2024/3/7回购期满累计回购 1.05亿股，支付资金 10.0亿元；实控人累计增持 0.27亿股，金额 2.5亿元，公司主动增持回购有力提振市场信心。 周期压力不改长期逻辑，央企龙头或已进入左侧布局窗口。尽管周期压力难免，但考虑融资、拿地、费率控制等竞争优势和长期地位，当前估值隐含的预期已过于悲观，只需等待修复契机。待近年优质土储进入结算期，盈利能力有望提升；格局优化与份额提高为公司长期确定性逻辑，提高分红比例彰显央企担当，积极回购增持提振市场信心。预计 2024-2026年归母净利润 121/130/137亿元，对应 PE 为 7.9/7.4/7.0X，维持“买入”评级。 风险提示 1、毛利率何时触底存在一定不确定性； 2、如若房价继续下行，公司仍存一定减值压力。

2023年，公司实现归母净利润 121亿元，同比下降 34.1%，与业绩快报基本一致，判断公司后续营收增速或承压，结转毛利率或仍在构筑底部阶段；公司销售排名行业第一，投资聚焦核心城市，土地储备保持充裕；融资成本进一步下降，优化负债期限结构，销售回笼率进一步提升，盘活受限资金，经营性净现金流连续 6年为正；提高分红比例至不低于 40%，增强市场信心；经营性资产规模及回报率共同提升。预计 2024-2026年 EPS 分别为 1.03、1.07和 1.18元，认为公司具备穿越周期的能力，若行业右侧出现其仍是竞争格局改善的核心受益标的，维持“强烈推荐”评级。 2023年，公司实现归母净利润 121亿元，同比下降 34.1%，与业绩快报基本一致，判断公司后续营收增速或承压，结转毛利率或仍在构筑底部阶段。 公司 23年营收/营业利润/归母净利分别为 3469亿/243亿/121亿，同比分别+23.4%/-29.9%/-34.1%，与业绩快报基本一致。在行业下行的背景下，公司收入逆势增长，但由于房价下行以及低利润项目结转占比提升等因素，毛利率同比降低6.0PCT至16.0%，三费费率较22年降低0.4PCT至5.3%,其中，销售费率降低 0.1PCT 至 2.6%，管理费率降低 0.2PCT 至 1.5%，财务费用率 1.3%，同比持平，投资净收益较 22年减少 19.9亿元至 22.1亿元，在市场下行背景下，资产减值损失较 22年增加 38.9亿元至 50.5亿元，信用减值损失较 22年减少 0.8亿元至 0.4亿元，上述因素使得营业利润同比较营收同比降低 53.3PCT 至-29.9%；在 23年结算权益比下降以及实际所得税率提高共同影响下，最终归母净利润同比较营业利润同比降低4.2PCT 至-34.1%。 公司 24年新开工/竣工计划分别为 1800万平方米/3400万平方米，较 23年实际完成额分别+20.7%/-16.1%。截至 23年末公司合同负债 3772亿，合同负债对营收保障倍数为 1.09（22年为 1.47）。结合公司竣工计划以及合同负债情况等判断公司后续营收增速或承压，结转毛利率或仍在构筑底部阶段。

事件： 公司发布 2023 年年报。 2023 年实现营收 3468.9 亿元，同比增长23.4%；实现归母净利润 120.7 亿元，同比下降 34.1%。业绩符合预期。 收入稳步增长，多因素导致业绩承压。 2023 年公司营收增长而归母净利润同比下降 34.1%的原因主要有：（ 1）受低利润项目结转占比提升影响，公司毛利率同比下降 6.0pct 至 16.0%；（ 2）出于谨慎性原则，公司对存货和长期股权投资计提减值损失 50.5 亿元；（ 3）合联营公司盈利下降，公司投资净收益同比减少 19.9 亿元至 22.1 亿元。但另一方面，公司加强费用管控，销售费用/管理费用/财务费用/研发费用合计占营收比例同比下降 0.8pct。 销售市占率稳步提升，聚焦核心城市实现高质量投拓。 公司 2023 年实现销售金额 4222 亿元，同比下降 7.7%，销售金额行业排名来到第一。公司城市深耕效果显著，核心 38 城市销售贡献接近 9 成，同比提升 2pct；珠三角和长三角销售贡献分别超过 1100 亿元和 1400 亿元。公司市占率不断提升， 2023 年同比提升 0.2pct 至 3.6%，核心 38 城市占率达 6.8%。拿地方面：公司把握窗口期高质量拓储， 2023 年拿地金额 1632 亿元，逆势同比增长 1.2%；投销比 38.7%，同比增长 3.4pct。 2023 年拿地金额中 99%位于核心 38 城，新增项目税前成本利润率平均在 15%以上，为后续业绩释放奠定基础。 财务优势显著，融资渠道畅通。 截至 2023 年末，公司有息负债 3543 亿元，较 2022 年末减少 271 亿元。公司三道红线始终维持绿档： 2023 年净负债率 61.2%，剔预负债率 67.1%，现金短债比 1.28。公司融资渠道畅通，融资成本优势愈发显著。 2023 年新增融资 1371 亿元，综合成本仅 3.14%；截至 2023 年末，公司综合融资成本为 3.56%，同比下降 36bp。 提高分红比例，大股东增持彰显信心。 公司积极开展市值管理，增强资本市场信心。 2023 年公司推动大股东增持，并实施回购方案。截至 2024年 3 月 6 日，公司实控人保利集团已累计增持 2.5 亿元（ 2678 万股，占总股本 0.22%）；截至 2024 年 3 月 7 日，公司累计回购 10.0 亿元（ 10503万股，占总股本 0.88%）。另外，公司修订 2023-2025 年股东回报规划，将分红比例从 20%提升至 40%，彰显公司稳健发展信心。 盈利预测与投资评级： 保利发展作为地产龙头央企，财务优势显著，积极拿地聚焦核心城市。根据公司最新年报情况，我们下调公司 2024/2025年的归母净利润预测为 126.9/137.2 亿元（前值为 145.1/170.7 亿元），预计 2026 年归母净利润为 147.8 亿元。对应的 EPS 为 1.06/1.15/1.23 元，对应的 PE 为 7.6X/7.0X/6.5X，维持“买入”评级。 风险提示： 房地产景气度超预期下滑；政策力度不及预期；房价企稳不及预期

2 2023 023 年年报， 年营收同比 2023 +23% 年公司实现营业总收入 、业绩同比-34%、符合预期 3,468.9 亿元，同比 ，毛利率底部 +23.4% 、分红可观 ；营业利润 。公司发布 243.2亿元，同比-29.9%；利润总额 246.3 亿元，同比-30.2%；归母净利润 120.7 亿元，同比-34.2%；扣非后归母净利润 117.9 亿元，同比-34.3%；每股收益 1.01 元/股，同比-34.1%。 公司 23 年毛利率 16.0%，同比-6.0pct；期间费率 5.3%，同比-0.8pct；净利率 5.2%，同比-4.5pct；此外投资收益 22.1 亿元，同比-47.3%；资产及信用减值损失 50.9 亿元，同比+298%，减少归母业绩 32.8 亿元。2023 年末合同负债（含预收账款）3,780 亿元，同比-8.4%，覆盖 23 年营收 1.1 倍。23 年公司新开工面积、竣工面积分别 1,491 万平、4,053 万平，同比分别-37%、+2%。24 年公司计划房地产及相关产业投资 3,350 亿元，计划新开工、竣工面积分别 1,800 万平、3,400 万平，同比分别-5%、-10%、-24%。此外，公司 23 年每股股息 0.41 元，分红比例 40%，对应股息率 5.1%。此前公司发布 3 年股东回报规划，预计 23-25 年度现金分红比例均不低于 40%，高分红积极回馈股东。 23 年销售稳居行业第一，拿地销售额比 39%、土储结构持续优化。公司公告，2023 年，公司实现销售面积 2,386 万平，同比-13.2%；销售金额 4,222 亿元，同比-7.7%，公司在核心 38 城销售贡献近 9 成，同比提升 2 个百分点；公司销售额排名稳居行业第一位，较2022 年末继续提升 1 名。公司 23 年拿地金额 1,632 亿元，同比+1%；权益地价 1359亿元，同比+26%，权益比提升 16pct 至 83%；拿地面积 1,075 万方，同比+2%；拿地销售金额比为 39%、拿地销售面积比为 45%，同比分别+3pct、7pct；公司新增项目税前成本利润率平均在 15%以上。截至 23 年末，公司土储计容建面 7,790 万平，其中存量项目 6,608 万平，占比 85%、同比-8pct，土储结构持续优化。 三条红线稳居绿档，融资成本创新低。公司公告，公司 2023 年实现现金回笼 4,304 亿元，回笼率 102%，其中当年回笼率 78.3%，同比+11.2pct。至 23 年末，公司剔预资产负债率为 67.1%、净负债率 61.2%、现金短债比 1.28 倍，三条红线稳居绿档。融资方面，公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，至 23 年末，公司有息负债 3,543 亿元，同比-7.1%；综合融资成本 3.56%，同比下降 36BP；其中直融占有息负债比 16.3%，有较大提升空间；年内公司新增融资 1,371 亿元，综合成本仅 3.14%，其中三年期直融成本最低降至 3.0%。 投资分析意见：业绩承压未来可期，高分红积极回馈股东，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。综合考虑公司结算利润率下降和资产减值仍存压力、以及 22 年开始的拿地隐含毛利率底部回升，我们下调 24-25 年归母净利润预测为 124、130 亿元（原预测为 132、158 亿元），新增26 年预测为 141 亿元，现价对应 24/25PE 为 7.8/7.4 倍，当前保利销售行业第一，与可比公司估值相比并未体现出明显溢价，维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性

3月月6-13日，保利发展布发布2024年年2月经营简报、增持计划进展公告、回购股份实施结果暨股份变动、发行公司债券预案公告。 销售数据虽然承压，但行业龙头地位稳固，销售位居行业第一。2024年2月，公司实现销售面积94.8万平，同比减少53.4%，同比降幅较上月扩大了18个百分点；实现销售金额156.2亿元，同比减少54.4%，同比降幅较上月扩大了23.2个百分点，销售金额绝对值处于2017年8月以来的最低水平。2024年1-2月，公司累计销售面积213.6万平，同比减少44.9%；累计销售金额359.5亿元，同比减少43.7%，销售规模虽然明显收缩，但在克而瑞全口径销售金额排名中，位居行业第一，降幅也显著小于百强房企整体水平（-50.5%）；销售均价16832元/平，同比增长2.1%。 2023年全年公司实现销售金额4222.4亿元，同比下降7.7%；销售面积2368.1万平，同比下降13.2%；销售均价17696元/平，同比增长6.3%。 2月月投资聚焦二线城市，拿地权益比例持续提升。公司1月未拿地，2月在天津、西安和太原三个二线城市合计拿地3宗，总建面49.9万平，同比增长2.3%；拿地金额37.5亿元，同比下降67.8%；权益拿地金额33.9亿元，拿地权益比例90.5%，拿地权益比例持续提升；受土储结构影响，楼面均价7512元/平，同比下降68.5%；拿地强度（拿地金额/销售金额）10.4%，同比下降7.8个百分点。2023年全年公司拿地103宗，总建面1074.6万平，同比增长2.0%；拿地金额1631.9亿元，同比增长1.1%；权益拿地金额1359.1亿元，权益拿地比例83.3%，较2022年大幅提升了16.2个百分点；楼面均价15187元/平，同比下降0.8%；拿地强度38.6%，同比下降1.7个百分点。 公司融资渠道畅通，回购+增持彰显对未来发展的信心。1）发行债券：公司2024年1-2月成功发行公开市场债券109.8亿元，平均票面利率2.2%，包括50亿元短期融资券、25亿元中票、15亿元公司债和19.8亿元的ABS。2024年3月8日发行一般中期票据19亿元，票面利率2.78%；3月13日发布发行公司债券预案公告，计划发行公司债券不超过100亿元，期限不超过10年。2））回购：2023年12月13日公司计划回购公司股份不超过20亿元且不低于10亿元，回购价格不超过15.19元/股，截至2024年3月7日，公司回购期限届满，公司累计回购股份1.05亿股，占公司总股本的0.88%，回购均价9.53元/股，支付资金总额10.0亿元，已经达到回购方案计划金额下限。3）增持：基于对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，公司股东保利集团计划自2023年12月12日起12个月内通过集中竞价交易方式增持公司A股股份，增持总金额不低于2.5亿元、不超过5亿元。截至2024年3月6日，保利集团已累计增持公司股份2678万股，占公司总股本的0.22%，累计增持金额2.5亿元，已达到增持计划金额的下限，增持实施后，公司实际控制人保利集团及其一致行动人的持股比例从原来的40.49%提升至40.71%。 司公司2023年营收稳步增长，受毛利率下滑、资产减值影响利润下滑。根据公司发布的2023年业绩快报，公司2023年实现营业总收入3471.5亿元，同比增长23.5%，主要得益于房地产项目交付结转规模提升；归母净利润120.4亿元，同比下降34.4%，主要是因为项目结转毛利率下降以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。根据公司2023-2025年股东回报计划，在公司未分配利润为正、当期可分配利润（即公司弥补亏损、提取公积金后所余的税后利润）为正且公司现金流可以满足公司正常经营和可持续发展的情况下，公司原则上每年进行一次现金分红，2023-2025年现金分红占当年归母净利润的比例均不低于40%。同时，公司可根据需要采取股票股利的方式进行利润分配。 投资建议与盈利预测：我们认为，公司凭借强大的资源护城河、央企的融资优势，各类资金、土地资源均向公司聚拢。作为拿地销售基本面较好的央企，行业领先的地位将进一步巩固，同时也将持续受益于宽松政策及行业格局优化。根据公司发布的2023年业绩快报，同时考虑到当前行业销售持续低迷，我们下调2023-2025年盈利预测。我们预计公司2023-2025年营业收入分别为3468/3657/3980亿元，同比增速分别为23%/6%/9%；归母净利润分别为120/124/133亿元，同比增速分别为-34%/3%/7%；对应EPS分别为1.01/1.04/1.11元。当前股价对应的PE分别为9.7X/9.4X/8.8X。不过，考虑到公司融资较为通畅、销售规模仍居行业第一、属于安全稳健的央企，我们仍然维持买入评级。 评级面临的主要风险：销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级保利发展发布2024年2月经营简报。公司行业龙头地位稳固，投资拿地积极，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。考虑行业销售低迷、公司销售规模持续承压，我们维持2023年、下调2024-2025年盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为120.4、131.9、142.5亿元（原值为120.4、141.1、180.4亿元），EPS分别为1.01、1.10、1.19元，当前股价对应PE估值分别为9.1、8.3、7.7倍，公司销售排名行业榜首，投资强度逆势提升，看好公司未来市占率持续提升，维持“买入”评级。 销售数据同比承压，销售龙头地位稳固2024年2月，公司实现签约面积94.8万方，同比下降53.4%；实现签约金额156.2亿元，同比下降54.4%（1月同比下降31.2%），环比下降23.1%，是公司自2017年7月以来月度销售金额首次跌破200亿元。2024年1-2月，公司实现签约面积213.6万方，同比下降44.9%；实现签约金额359.5亿元，同比下降43.7%，销售规模收缩明显，但仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置，行业龙头地位稳固。 单月地新增拿地3宗宗，投资聚焦二线城市公司2月在天津、西安和太原三座二线城市拿地3宗，总建面50.0万方，对应土地款37.5亿元，拿地金额权益比90.5%，单月拿地强度24.0%。公司2023年拿地总建面1074.6万方，对应总土地款1631.9亿元，分别同比增长2.7%和1.2%，拿地金额权益比83.3%，拿地强度38.6%，其中在一线、二线和三线城市拿地金额占比分别为34.9%、59.6%、5.6%，拿地/销售价格达0.86，土储结构持续优化。 融资渠道畅通，回购+增持坚定发展信心公司2024年前两月成功发行公开市场债券109.8亿元，票面利率不超过3.2%，包括25亿元中票和15亿元公司债。2023年12月公司计划回购公司股份不超过20亿元且不低于10亿元，截至2024年2月29日累计回购支付资金达7.83亿元；同时12月公司大股东保利集团计划增持公司股份不超过5亿元且不低于2.5亿元，截至3月6日累计增持2.5亿元，已达到其增持计划金额的下限。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。