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保利发展 房地产业 2021-10-14 14.14 -- -- 13.98 -1.13% -- 13.98 -1.13% -- 详细
事件:公司发布2021年年9月经营情况公告,9月单月实现销售面积247.55万平方米,同比减少28.75%;实现销售金额360.18亿元,同比减少28.42%。 2021年年1-9月累计销售面积2543.73万平方米,同比增长4.08%;累计销售金额4102.32亿元,同比增长11.66%。 累计销售量价齐升,销售均价较为稳定公司2021年9月单月销售金额360.18亿元,同比去年9月减少28.42%,较今年8月同比增速6.76%下降35.18pct;销售面积247.55万平方米,同比去年9月减少28.75%,较今年8月同比增速10.60%下降39.35pct;销售均价为14550元/平方米,去年9月单月销售均价为14484元/平方米,同比略有增长,环比今年8月销售均价15020元/平方米同比下降3.13%。公司2021年1-9月累计销售金额4102.32亿元,同比去年增长11.66%,较去年累计同比增速增长5.72pct,较今年1-8月的同比增速18.03%下降6.37pct;2021年1-9月累计销售面积2543.73万平米,同比去年增长4.08%,较去年累计同比增速下降2.47pct,较今年1-8月的同比增速9.52%下降5.44cpt;累计销售均价为16127元/平方米,同比去年增长7.29%,环比1-8月累计销售均价16297元/平方米略有下降。公司累计销售量价齐升,均价较为稳定,公司全年销售业绩可期。 拿地以高能级城市为主,权益比例维持高位公司2021年9月新增8个地块,从区域分布看,华南:华中:华东=3:3:2;从城市能级看,二线城市:三线城市及以下=6:2;从权益比例看,100%权益:非100%权益拿地比例为5:3。9月新增项目占地面积为44.43万平方米,新增规划建面120.31万平方米,其中二线城市新增建面占比74.43%,三线城市及以下等低能级城市的新增建面占比为25.57%,该比例较上月二线城市:三线及以下城市=78.21%:21.79%维持较为稳定,拿地依然以高能级城市为主;区域分布看,华南区域:华中区域:华东区域=33.09%:32.92%:33.99%,各个地区较为平均。权益比例看,9月拿地对应权益地价为90.42亿元,总地价为112.53亿元,相应的权益比例为80.35%,较上月的74.63%的权益比例上升5.72pct,这与9月合作拿地减少有关。 当月拿地力度环比提升明显,同比去年维持稳定根据权益地价计算,2021年9月公司拿地力度为25.11%,与上月12.54%相比提升明显,去年9月拿地力度为26.73%,今年较去年同期拿地力度下降1.63pct,拿地力度基本持平。从楼面价看,2021年9月新增项目楼面价为9354元/平方米,较上月5935元/平方米提升57.6%,较去年同期4748元/平方米增长明显,主要与9月补货集中在华南、华东和华中的较发达城市有关。9月的地售比为64.29%,较去年同期的32.78%和上月的39.52%提升较多。 投资建议:公司累计销售量价齐升,补货较为积极,考虑到未来地产政策有望边际放松,公司全年销售可期,我们预计公司2021-2023年净利润299.77亿元、330.82亿元、375.96亿元,对应EPS为2.5、2.76、3.14元/股,维持“买入”评级风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期
保利发展 房地产业 2021-09-17 12.79 -- -- 14.58 14.00% -- 14.58 14.00% -- 详细
事件:7月8日,公司发布2021年6月拿地销售情况简报。 上半年销售额同增27%,销售额排名维持第五。公司2021年6月实现签约金额502.9亿元(同比-27%,下同);签约面积232.9万平方米(-47.1%),单月签约量同比下降主要由于推货节奏以及月底认购未及时转化所致;均价21589.8 元/平(+ 38.1%)。1-6月累计签约金额2851.9亿元(+27%);签约面积1671.3万方(+12%),销售规模维持行业第五;均价17063.9元/平(+13.4%)。 上半年拿地积极,两集中拿地占比约五成。公司6月新增15个项目,建面343.33万方(+93.9%),金额179.35亿元(+20%);1-6月累计新增建面1650.6万方(+67.7%);金额962.8亿元(+17.5%),根据克而瑞数据,公司上半年新增货值排名第三,在整体政策趋紧的环境下公司拿地态度依然较为积极。投销比来看,上半年面积口径98.8%(+32.8pct),接近于等量拓展,金额口径33.8%(-2.7pct)。上半年权益比小幅增长,当月值79.6%(+18.2pct);累计值73.2%(+1.4pct)。拿地均价方面,6月5223.7元/平(-38.1%),占当期销售均价24.2%,上半年5833.1元/平(-30%),占当期售价34.2%,均价降低主要由于近期披露拿地项目集中二三线所致。上半年公司在集中供地中大有斩获,金额占比约51%,整体溢价率约16%。 一二线拿地金额占比62%,集中长江流域/成渝/京津冀/粤港澳。1-6月公司拿地金额在一线、二线和三线城市占比分别为13.13%、49.15%、37.72%,较2020年分别-6.76pct、-2.65pct、9.41pct,三线城市占比提升。城市群分布来看,1-6月拿地金额集中长三角(28.47%)、成渝(13.96%)、京津冀(12.96%)、粤港澳(9.13%)、长江中游城市群(7.58%),这几个核心区域占比约72%。单城市来看,金额占比较高的是北京(10.68%)、重庆(9.79%)、佛山(8.25%)、温州(7.74%)、杭州(4.79%)。 投资建议:我们预测公司2021/2022/2023年收入增速为12.6%/14.9%/12.5%,归母净利润为304.3/330.8/367.7亿元,增速分别为5.1%/8.7%/11.2%。2021年动态PE为4.64x,维持“买入”评级。 风险提示:结算进度不及预期。毛利率下降超预期。行业及融资政策收紧超预期。
保利地产 房地产业 2021-08-27 11.49 -- -- 14.22 23.76%
14.58 26.89% -- 详细
营收平稳增长,盈利能力下滑。公司发布 2021年中报,2021年上半年实现营业收入 899.7亿元,同比增长 22.1%,归母净利润 103亿元,同比增长 1.7%,整体延续稳健提升态势。公司营收增长主要得益于结转收入增加,结转速度加快。归母净利润增速低于营收增速的主要原因是:1)盈利能力下滑,毛利率同比下降 3.2个百分点至 32.5%;2)少数股东损益占比提升 5.9个百分点至 29.9%;3)投资收益同比下滑 12%。 销售量价齐升,城市深耕效果凸显。2021年上半年实现签约金额 2851.9亿元,同比增长 27.0%,结构上来看,38个核心城市销售贡献达 77%,同比提升 2个百分点;区域结构保持稳定,珠三角、长三角合计销售占比达 53%;重点城市中广州实现销售金额超 260亿、佛山超 200亿,南京、东莞、上海超 100亿,城市深耕效果凸显。 拿地坚持等量拓展原则,投资区域下沉。上半年公司新增容积率面积1651万平方米,同比增长 67.8%,拓展金额 963亿元,同比增长 17.4%。 拿地金额比销售金额为 33.8%,同比下降 2.9个百分点。新增住宅货量占比 86%,拓展权益比为 71%,分别较去年提升 1个百分点和 6个百分点。公司上半年新增土储中一二线城市金额占比为 69%,同比下降14个百分点,楼面地价同比降 30%至 5833元/平方米。 “三道红线”各项指标优异,大股东增持彰显信心。公司不断强化现金流管理,上半年实现回笼金额 2556亿元,回笼率 89.6%,公司抢抓低成本资源,截至上半年有息负债规模 3341亿元,有息负债综合成本4.7%,较去年末下降 7个基点,继续保持业内领先优势。财务杠杆方面,公司净负债率 58.7%,扣除预收账款资产负债率 66.2%,现金短债比 1.93倍,各项指标均符合绿档标准。8月保利集团增持 50万股,并拟在未来 6个月内继续增持不超过 2%的股份。同时公司董事长及全体高管计划未来 6个月内增持公司股份,彰显对公司中长期发展信心。 投资建议:我们预测公司 2021-2023年 EPS 分别为 2.52元/2.7元/2.85元,对应 PE 分别为 4.7/4.4/4.1倍,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:销售结转大幅下降、结转毛利率大幅低于预期、布局城市调控政策大幅收紧等。
保利地产 房地产业 2021-08-27 11.49 -- -- 14.22 23.76%
14.58 26.89% -- 详细
事件:8月23日,保利地产发布2021年中报,上半年公司实现营业收入899亿元,同比增长22.04%;实现归母净利润103亿元,同比增长1.72%;实现基本每股收益0.86元,较上年同期增长1.41%。 受毛利率下降及少数股东损益提升影响净利率下降:上半年公司业绩增速低于营收增速主要原因为1)随着地价高企毛利率水平持续下降,上半年毛利率32.50%,同比下降3.22pct,2)随着合作拿地增多,少数股东损益同比升37.2%,占净利润比重由去年上半年的24.0%升至29.9%,业绩总体实现平稳增长。此外公司管理效率持续改善,三费率由去年同期的8.0%降至7.3%,其中财务费用率下降约1.4pct 至1.5%,公司融资优势明显,上半年发行公司债及中票约125亿元,平均融资成本仅为3.62%,有息负债综合成本仅约4.7%,相比去年末下降近7个bp。截至报告期末,公司拥有预收账款及合同负债合计4431亿元,覆盖上年营收1.82倍,覆盖率保持高位。 三条红线均符合标准,财务表现稳健:负债方面,上半年末公司剔除预收账款后的资产负债率67.4%,基本维持平稳;净负债率58.7%,同比下降超13pct,货币覆盖短期有息负债比率2.6X,均符合三条红线标准,财务表现稳健。具体来看,上半年末公司有息负债总额3341亿元,其中短期有息负债601亿元,占比降至18.0%,有息负债结构改善。 销售实现快速增长,拿地一二线比重明显下降:销售方面,上半年公司实现销售额2852亿元,同比增27.0%,销售面积1671万方,同比增12.0%,38个核心城市销售贡献达77%,珠三角及长三角合计销售占比超一半。 此外公司实现销售回笼资金2556亿元,回笼率达89.6%。拿地方面,上半年新增建面1651万方,同比升67.8%,投资金额963亿元,同比升17.4%,拿地单价由去年同期的8333元降至5833元,主要受拿地结构变化影响,按投资金额来看,上半年一二线城市比重69%,同比下降14pct。从投资力度来看,按面积及金额口径上半年投资力度分别为98.8%及33.8%,面积口径大幅上升但从金额口径来看基本与去年同期持平。开竣工方面,上半年实现新开工面积2781万方,同比小幅下降3.0%,完成全年计划的56.8%;竣工面积1415万方,同比增长16.7%,完成全年计划的35.4%,相比去年同期开工完成率下滑而竣工完成率基本平稳。 “一主两翼”持续发展,物业业务快速增长:公司秉持“一主两翼”战略,即以“不动产投资开发为主,综合服务与不动产金融为翼”的业务板块布局。综合服务方面,保利物业上半年实现营收51.5亿元,同比升43.1%,在管面积及合同面积分别达到4.3亿平米及6.2亿平米,同比分别增长35.0%/26.2%,保持快速发展,保利商业上半年完成新签约购物中心7个,累计已开业购物中心29个,开业面积193万方。不动产金融方面,基金累计管理规模近 1600亿元,稳步增长。 投资建议:公司业绩受盈利水平下降影响增速放缓,随着集中土拍政策优化,盈利水平有望触底反弹,此外公司作为央企龙头财务稳健,融资优势明显,运营能力领先,行业集中度有望进一步提升。此外为更好地体现“一主两翼”战略,公司将证券简称由“保利地产”变更为“保利发展”,新业务板块有望为公司带来新的利润增长点。我们预计公司21~23年归母净利润分别为301/319/351亿元,同比增长3.8%/6.2%/9.8%,对应PE 为4.69/4.41/4.02倍,维持公司“增持”评级。 风险提示:疫情发展超出预期,房产税出台超预期,房企融资超预期收紧,公司销售结算增长不及预期。
王小勇 1 8
保利地产 房地产业 2021-08-26 11.87 21.51 61.73% 14.22 19.80%
14.58 22.83% -- 详细
事件:公司发布2021半年报,报告期内实现营业收入 899.14亿元,同比上涨22.0%,实现归母净利润102.98亿元,同比上涨1.7%;实现扣非归母净利润100.5亿元,同比+3.42%。 利润平稳增长,毛利率与2020全年基本持平。利润率方面,期内公司实现毛利率32.5%,同比-3.2pct,较2020全年基本持平(-0.13pct),作为全国化布局的龙头房企,公司面临着毛利率下滑这一行业共性问题,未来随着高价地的陆续结转,毛利率或将继续承压;实现归母净利率11.5%,同比-2.3pct , 较2020全年下滑0.45pct,截至期末录得合同负债4431.47亿元,同比+28.6%,覆盖2020年营收1.82倍,未来业绩增长确定性强。费用率方面,期内三费/营收为6.8%,同比-1.2pct,销管费用/营收为5.3%,同比+0.3pct,财务费用/营收为1.5%,同比-1.4pct;销管费用/销售金额为1.7%,同比持平。 销售稳增拓地质量上行,两翼业务稳健增长。期内公司实现销售金额2851.85亿元,同比+27.0%,其中38个核心城市占比77%,深耕效果显著。实现销售回款2556亿元,对应销售回款率为89.6%;实现销售面积1671.29万方,同比+12.0%;实现销售均价17064元/平,同比+13.4%。拿地方面,期内公司拿地面积1651万方,同比+67.8%;拿地金额963亿元,同比+17.4%,其中一二线城市占比69%,同比-14pct;受拿地结构中三四线占比提升影响,本期楼面价同比-30.0%至5833元/平;拿地金额/销售金额为33.8%,同比-2.8pct;楼面价/销售均价为34.2%,同比-21.2pct,公司拿地静态毛利率明显提升。开竣工方面,期内公司实现竣工面积1415.5万方,同比+16.7%,完成全年目标的35%;新开工2781.3万方,同比-3.0%,完成全年目标的57%。多元业务方面,截至期末,保利物业在管面积达4.28亿方,合同面积达6.22亿方,实现营业收入51.53亿元,同比+43.11%,实现归母净利润4.91亿元,同比+22.8%;保利商业完成新签约购物中心7个,已开业购物中心29个,分布于广州、上海、武汉等14个城市,开业面积193万方,在营项目出租率超80%;保利酒店新签约项目4个,已开业酒店20个,覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市,累计开业6120个房间。今年8月,公司实际控制人及高管计划增持公司股份,从历史上看,公司在2008、2014、2015年曾三次增持公司股票,均位于股价阶段性底部,此后公司乃至行业股价均迎来较强表现。 融资成本低位优化,三道红线稳居绿档。本期内公司融资成本为4.70%,较2020年末下行7bp。三道红线方面,资产负债率(扣除合同负债)为67.6%;净负债率为58.7%;现金短债覆盖比为2.59,稳居绿档。负债结构来看,短期负债占比为18.0%,同比-3.3pct;长期负债占比为82.0%。 投资建议:维持公司买入评级,考虑“两集中”土拍制度改革隐含的拿地利润率改善预期及公司高管增持对于股价的催化,维持公司目标价21.51元;预计公司2021-23年EPS 为2.62/2.92/3.18元,对应2021-23年的PE 分别为4.54、4.08、3.75倍。 风险提示:行业销售景气度下滑超预期;政策调控收紧超预期。
保利发展 房地产业 2021-08-25 11.95 -- -- 14.22 19.00%
14.58 22.01% -- 详细
事件公司发布2021年半年度报告:实现营业总收入899.72亿元,同比增长22.07%;归母净利润102.98亿元,同比增长1.72%;基本每股收益0.86元。 城市群深耕效果凸显,业绩稳中有增主抓销售回款a)销售增长与市场同频,合理铺排推货。报告期内,公司实现销售金额2851.85亿元,同比增长27.01%;销售面积1671.29万方,同比增长12.00%。b)深耕城市群,区域结构保持稳定。分区域来看,珠三角及长三角销售合计贡献占比达53%,公司38个核心城市销售贡献达77%。 重点城市中广州实现销售金额超260亿、佛山超200亿,南京、东莞、上海超100亿,城市深耕效果凸显。c)利润增长保持平稳,毛利率短期承压。报告期内,公司整体毛利率为32.50%,同比下降3.22pct,毛利率下行与行业利润率下行趋势一致。随着高地价项目的陆续结转,毛利率短期承压。2021年上半年公司净利率为16.32%,同比下降1.75pct。 d)重视销售回笼率,加大财务管控力度。公司实现销售回笼资金2556亿元,回笼率达到89.6%,维持在较高水平(去年同期回笼率90.1%),现金管理能力不断强化。 坚持等量拓展原则,拿地兼顾规模与利润保障报告期内,公司新增84个项目,新增计容建面1651万方(同比+68%,占同期销售面积的99%);土地拓展成本963亿元(同比+17%);报告期内新增住宅货量占比86%,拓展权益比为71%,分别较去年提升1pct和6pct。根据上半年市场情况,公司保持投资定力,适度增加对核心城市群内的潜力三线城市布局力度。受此影响,公司本年新增资源中一二线城市金额占比为69%,同比下降14pct。上半年公司拓展楼面地价为5833元/平方米。公司坚持等量拓展原则,保持合理的土储规模,兼顾资源获取与利润保障,在38个核心城市储备资源始终保持在70%以上,住宅货量占比超80%,待开发面积可满足公司2~3年的开发需求,为公司的可持续发展提供保障。 财务稳健维持“绿档”,央企背景融资优势显著截至报告期末,公司总资产规模达1.38万亿,同比+10.49%;净资产1904亿,同比+5.65%;货币资金1554亿元,同比+2.36%。各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准,其中剔除预收账款资产负债率66.24%,净负债率58.73%,现金短债比约1.93。报告期内发行公司债75亿、中期票据50亿,平均融资成本为3.62%。截至报告期末,公司有息负债规模为3341亿元,有息负债综合成本仅约4.70%,较去年末下降7pct,继续保持业内领先优势,融资渠道畅通且成本优势进一步凸显。“一主两翼”战略以发展为先,持续加强“两翼”产业布局公司已形成以不动产投资开发为主,以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。公司证券简称从“保利地产”变更为“保利发展”,为更好地体现战略定位、更准确地反映主营业务结构。报告期内,保利物业业务能力持续增强,发展质量不断提升,实现营业收入51.53亿元,同比增长43.11%。截至报告期末,保利物业在管面积达4.28亿平方米;合约管理面积6.22亿平方米,合约/在管约1.5倍。随着集团项目逐步交付,叠加保利物业第三方拓展能力的不断增强,管理规模有望持续提升。保利商业报告期内完成新签约购物中心7个,截至报告期末已开业大型购物中心29个,开业面积193万方,在营项目出租率超80%。保利酒店2021年上半年新签约项目4个,截至报告期末已开业酒店20个,客房数4873间。公寓业态完成以N+、瑜璟阁组成的品牌体系,报告期末在营项目40个,累计开业6120个房间。销售代理业务覆盖全国200多个城市,代理项目超2200个,代理销售规模超2500亿。不动产金融方面,公司基金累计管理规模近1600亿元。 投资建议公司坚持以核心城市及城市群为主的战略布局,深耕国家重点发展区域,土储资源充裕且布局合理。凭借央企背景及行业龙头的双重效应,净负债率及融资成本均处于行业较优水平。公司拿地张弛有度,兼顾资源获取与利润保障,未来规模提升可期。夯实主业的同时,“两翼”业务取得长足发展。预计公司2021~2023年EPS为2.55、2.78、3.04元/股,对应当前股价PE分别为4.7、4.3、3.9倍,维持“买入”评级。 风险提示销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等。
保利地产 房地产业 2021-08-25 11.95 -- -- 14.09 17.91%
14.58 22.01% -- 详细
方正大黑简体方正中等线简体 事项: 公司公布 2021年半年报,实现营收 899.1亿元,同比增长 22%,归母净利润103亿元,同比增长 1.7%,对应每股 EPS 0.86元,与此前业绩快报一致。 平安观点: 业绩平稳增长,未结资源充足。公司 2021年上半年实现营收 889.1亿元,同比增长 22%,归母净利润 103亿元,同比增长 1.7%。利润增速低于营收主要因:1)毛利率同比降 3.2个百分点至 32.5%;2)少数股东损益占比同比升 5.9个百分点至 29.9%;3)投资收益同比减少 2.6亿元。上半年竣工 1415.5万平米,同比增长 16.7%,完成全年目标 35.4%。期末合同负债 4425.2亿元,为近一年营收 1.7倍,叠加 2021年 0.4%计划竣工增速,预计全年业绩仍有望实现增长。 销售量价齐升,深耕效果凸显。公司 2021年上半年实现销售金额 2851.9亿元,同比增长 27%,销售面积 1671.3万平米,同比增长 12%,销售均价 17064元/平米,同比增长 13.4%。其中 38个核心城市销售贡献 77%; 珠三角、长三角销售均超 700亿元,合计占比 53%,区域结构维持稳定。 重点城市中广州销售金额超 260亿元、佛山超 200亿元,南京、东莞、上海超 100亿元,深耕效果凸显。期内新开工 2781.3万平米,同比微降 3%,完成全年计划 56.8%。 拿地兼顾资源获取与利润保障,动态调整土储结构。上半年公司新拓展项目 84个,新增建面 1651万平米,同比增长 67.8%,总地价 963亿元,同比增长 17.4%;拿地销售面积、拿地销售金额比分别为 98.8%、33.8%,较 2020年全年升 5.3个、降 13个百分点。上半年新拓项目楼面地价 5833元/平米,同比下降 30%;为同期销售均价 34.2%,较 2020年全年降 15.9个百分点。期内根据市场情况,公司适度增加核心城市群内潜力三线城市布局,新增资源中一二线金额占比 69%,同比降 14个百分点。 持续符合绿档标准,增持彰显发展信心。期末公司各项指标均符合“三道红线”绿档标准,净负债率 58.7%、扣除预收账款的资产负债率 66.2%、现金短债比 1.9倍。公司不断强化现金流管理,上半年回笼金额 2556亿元,回笼率 89.6%。期末有息负债综合成本约 4.70%,较 2020年末降 7方正中等线简体 个基点,延续领先优势。8月保利集团增持公司股份 50万股,约占公司总股本 0.0042%,且拟在未来 6个月内继续增持,累计增持比例不低于 0.0042%、不超过 2%。同时公司董事长、总经理刘平及全体高管计划未来 6个月内增持公司股份,合计增持金额不低于 800万元、不超过 1500万元,增持价格不超过 15.06元/股,彰显对公司中长期发展信心。 投资建议:维持此前预测,预计 2021-2023年 EPS 分别为 2.57元、2.79元、3.02元,当前股价对应 PE 分别为 4.6倍、4.3倍和 4.0倍。公司融资优势延续,多元业务持续推进,增持彰显发展信心;短期销售向好为业绩结转提供支撑,中长期“三稳”导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变,公司作为行业龙头有望充分受益集中度提升,维持“推荐”评级。 风险提示:1)若重点城市楼市调控力度超出预期,将导致销售以价换量,带来公司结算毛利率进一步下行、前期高价地减值风险;2)若行业金融监管力度进一步趋严,将对公司规模发展产生负面影响;3)土拍竞争压力下,房企多以合作方式寻求拓展,若公司后续土储项目权益占比降低,将导致少数股东损益占比上升而稀释归母净利润风险。
保利地产 房地产业 2021-08-09 9.69 -- -- 12.88 32.92%
14.58 50.46% -- 详细
事件:8月5日,公司发布实控人增持公司股份公告。 公司实控人保利集团及全体高管宣布增持公司股份。2021年8月4日,公司实际控制人保利集团增持公司股份共计50万股,约占公司总股本的0.0042%。本次增持后,保利集团合计持有公司股份比例提升至40.4922%。并且保利集团拟在未来6个月内继续增持公司股份,累计增持比例不低于0.0042%、不超过2%。同时公司7月30日新上任董事长刘平先生及全体高管人员计划在未来6个月内增持公司股份,合计金额不低于800万元、不超过1500万元,增持价格不超过15.06元/股(超出8月4日收盘价51%)。彰显对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可。保利集团及公司高管在2008、2014、2015年增持股份后,公司股价短期内均上涨。 上半年营收901亿元同增22.3%,归母净利率同比下滑2.3pct。2021年上半年公司营业收入901亿元同比增长22.3%,归母净利润103亿元同比增长1.7%,扣非归母净利润102.1亿元同比增长5.1%。归母净利率11.4%同比下降2.3个百分点,我们认为主要原因是之前获取的高价地开始进入结算,与行业盈利能力下降趋势一致。公司2020年综合融资成本为4.77%处于行业领先水平,高信用优势将助力公司在本轮行业出清中稳定销售增长,受益于之后的集中度提升,1-7月签约额同增20%,上半年拿地较为积极,两集中城市金额占比约50%。上半年实现签约金额2852亿元,同比增加27%(根据克尔瑞数据,1-7月公司全口径签约额3272亿元,同增19.9%);实现签约面积1671万方,同比增长12%;签约均价17064元/平,同比增长13.4%。上半年公司累计拿地金额962.8亿元,同比增长17.5%,根据克而瑞数据,公司上半年新增货值排名第三,在整体政策趋紧的环境下公司拿地态度依然较为积极。上半年金额口径投销比33.8%。上半年公司在集中供地中大有斩获,拿地金额占比约51%,整体溢价率约16%。 2020年分红率30.2%,未来三年分红率将不低于25%。公司股东大会决议,2020年度每10股派发现金红利7.30元(含税),预计分配现金红利共87.4亿元,占2020年归母净利润289.5亿元的30.2%。以2021年8月4日收盘价9.99元/股计算,公司股息率为7.3%。高股息率对长期投资者具备较强的吸引力。同时根据公司2021-2023年股东回报规划,未来三年每年现金分红率均不低于25%。 投资建议:我们预测公司2021/2022/2023年收入增速为12.6%/14.9%/12.5%,归母净利润为304.3/330.8/367.7亿元,增速分别为5.1%/8.7%/11.2%。2021年动态PE为3.9x,维持“买入”评级。 风险提示:结算进度不及预期。毛利率下降超预期。行业及融资政策收紧超预期。
保利地产 房地产业 2021-08-09 9.69 -- -- 12.88 32.92%
14.58 50.46% -- 详细
事项:公司发布公告:1)公司董事长、总经理刘平先生及全体高级管理人员计划自2021年8月4日起6个月内增持公司股份,合计增持金额不低于人民币800万元、不超过人民币1500万元,增持价格不超过15.06元/股;2)2021年8月4日,保利集团通过上海证券交易所交易系统增持本公司股份共计50万股,约占公司总股本的0.0042%,本次增持后,保利集团直接持有公司股份335,087,645股,合计持有4,846,962,318股,约占公司总股本的40.4922%,基于对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可,保利集团拟在未来6个月内(自本次增持之日起算)继续通过上海证券交易所交易系统增持公司股份,累计增持比例不低于0.0042%、不超过公司总股本2%(均含本次已增持股份)。
保利地产 房地产业 2021-07-20 11.06 -- -- 12.83 8.91%
14.58 31.83% -- 详细
事项: 保利公布2021年半年度业绩快报,预计2021年上半年营收同比增长22.3%,归母净利润同比增长1.7%,对应每股EPS 0.86元。 平安观点: 业绩平稳增长,未结资源充足。 公司 2021年上半年预计实现营业总收入901.1亿元,同比增长 22.3%;营业利润及利润总额同比增长 8.7%、 8.9%; 归母净利润 103亿元,同比增长 1.7%。利润增速低于营收主要因: 1)上半年营业利润占营收比重同比下降 2.6个百分点至 21%,意味着结算项目盈利能力同比有所下滑; 2)归母净利润占利润总额比重同比降 3.8个百分点至 54.2%,意味着结算项目权益比例有所降低。公司 2021年计划竣工4000万平米,同比增长 0.4%; 一季度末合同负债 4133.5亿元,覆盖 2020年营收 1.7倍, 未结资源依旧充足。 销售量价齐升,拿地相对稳健。 公司 2021年上半年销售金额 2851.9亿元,同比增长 27%,销售面积 1671.3万平米,同比增长 12%,销售均价 17064元/平米,同比增长 13.4%。 上半年公司新增建面 1650.6万平米,同比增长67.7%,总地价 962.8亿元,同比增长 17.4%。平均楼面地价 5833元/平米,为同期销售均价的 34.2%,较 2020年下降 15.9个百分点。 拿地销售面积比 98.8%、拿地销售金额比 33.8%, 分别较 2020年提升 5.3个、下降 13个百分点。 投资建议: 由于公司盈利能力下行速度快于此前预期,下调公司 2021-2023年 EPS 至 2.57元(原为 2.72元)、 2.79元(原为 3.04元)、 3.02元(原为 3.32元),当前股价对应 PE 分别为 4.6倍、 4.2倍、 3.9倍。公司融资优势延续、多元业务持续推进,短期拿地强度提升为销售结转提供支持,中长期“三稳”导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变,公司作为行业龙头有望充分受益集中度提升,维持“推荐” 评级。
保利地产 房地产业 2021-05-10 13.91 -- -- 14.06 1.08%
14.06 1.08%
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oracle.sql.CLOB@6e8485e2
保利地产 房地产业 2021-05-03 14.10 -- -- 14.07 -0.21%
14.07 -0.21%
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oracle.sql.CLOB@adc1da0
王小勇 1 8
保利地产 房地产业 2021-04-26 14.07 20.20 51.88% 14.19 0.85%
14.19 0.85%
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事件: 公司发布 2020年度报告,报告期内实现营业收入 2432.08亿元,同比上涨 3.1%,实现归母净利润 289.48亿元,同比上涨 3.5%。 毛利率下降幅度较小,净利润率小幅优化。 利润率方面,期内公司实现毛利率 32.59%,同比-2.39pct,公司毛利率下探主要系 2017~2018年所获高地价先后进入 结转期,在限价下利润空间收窄;实现归母净利率 11.91%,同比+0.06pct,同期实 现投资收益 61.41亿元(同比+65.9%,合作项目陆续进入结算通道),营业税金及 附加 184.95亿元(同比-15.3%,本期结算项目利润率下降导致土增税同比 16.3%),有效对冲毛利率下滑的影响。此外,期内公司集采率达 95.3%,同比 +3pct,集采的规模效应助力建安成本降低。截至期末录得合同负债 3664.99亿元, 同比+11.5%,覆盖 2020年营收 1.51倍,未来业绩增长确定性强。费用率方面,期 内三费/营收为 5.9%,同比+0.2pct,销管费用/营收为 4.6%,同比持平,财务费用 营收为 1.3%,同比+0.2pct。 销售稳增拓地力度上行, 两翼业务稳健增长。 期内公司实现销售金额 5028.48亿 元,同比+8.9%,回款率维持 93.6%的高位水平;实现销售面积 3409.19万方,同比 +9.2%;实现销售均价 14750元/平,同比-0.3%。结构拆分方面,分区域来看,华 南、中部、华东、华北、西部、东北、海外区域销售面积占比分别为 33.7%、 17.3%、 15.0%、 12.0%、 11.3%、 5.6%、 5.1%;分线来看,一、二、三四线销售面 积占比分别为 7.2%、 39.3%、 53.5%。拿地方面,期内公司拿地面积 3186万方,同 比+18.9%;拿地金额 2353亿元,同比+51.3%, 38个核心城市占比达 83%;楼面价 7385元/平,同比+27.3%,拿地金额/销售金额 46.8%(同比+13.1pct),楼面价/销售 均价 50.1%(同比+10.8pct)。整体来看,公司本期楼面价上行较为明显主要系拿地 金额口径下的一、二线城市占比提升(一、二线城市占比分别提升+2.1%、 +11.6%),而从我们根据各个新增项目楼面价以及周边销售均价估算的整体拿地静 态毛利率来看,公司本期拿地静态毛利率 35.8%与上期基本持平,公司在 2020下 半年加大投资力度且投资聚焦于高能级城市的核心区域,得益于稳健财务带来的逆 市拓地优势,公司本期拓展溢价率仅为 13%,低于行业平均溢价率水平。截至期 末,公司土储 17096万方,其中 38个核心城市占比 65%,其中待开发面积 7747万 方,可满足公司 2-3年的开发需求。两翼业务方面,公司本期实现营收 154.32亿元 (同比+36.5%),占比 6.3%(同比+1.5pct),其中保利物业实现营收 80.37亿元(同 比+35%),在管面积达 3.80亿方,合同面积达 5.67亿方;保利商业新签约购物中 心 20个,截至期末已开业大型购物中心 26个,开业面积 178万方。 融资成本低位优化,三道红线稳居绿档。 期内公司融资成本为 4.77%,同比 0.18pct。三道红线方面,公司资产负债率(扣除合同负债)为 68.74%,净负债率 为 56.65%,现金短债覆盖比为 1.82,位居绿档。有息负债结构来看,短期负债占 比为 21.8%,同比-2.9pct;长期负债占比为 78.2%,同比+2.9pct。 投资建议: 维持公司买入评级, 考虑顺周期投资力度上行及“两集中” 下央企 优势凸显,小幅上调公司目标价至 21.51元; 考虑公司结算节奏慢于预期, 小幅 下调公司 2021-22年 EPS 至 2.62、 2.92元,预计 2023年 EPS 为 3.18元,对应 2021-23年的 PE 分别为 5.40、 4.85、 4.45倍
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名