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保利地产 房地产业 2021-05-10 13.91 -- -- 14.06 1.08%
14.06 1.08% -- 详细
oracle.sql.CLOB@6e8485e2
保利地产 房地产业 2021-05-03 14.10 -- -- 14.07 -0.21%
14.07 -0.21% -- 详细
oracle.sql.CLOB@adc1da0
保利地产 房地产业 2021-04-26 14.07 21.51 64.58% 14.19 0.85%
14.19 0.85% -- 详细
事件: 公司发布 2020年度报告,报告期内实现营业收入 2432.08亿元,同比上涨 3.1%,实现归母净利润 289.48亿元,同比上涨 3.5%。 毛利率下降幅度较小,净利润率小幅优化。 利润率方面,期内公司实现毛利率 32.59%,同比-2.39pct,公司毛利率下探主要系 2017~2018年所获高地价先后进入 结转期,在限价下利润空间收窄;实现归母净利率 11.91%,同比+0.06pct,同期实 现投资收益 61.41亿元(同比+65.9%,合作项目陆续进入结算通道),营业税金及 附加 184.95亿元(同比-15.3%,本期结算项目利润率下降导致土增税同比 16.3%),有效对冲毛利率下滑的影响。此外,期内公司集采率达 95.3%,同比 +3pct,集采的规模效应助力建安成本降低。截至期末录得合同负债 3664.99亿元, 同比+11.5%,覆盖 2020年营收 1.51倍,未来业绩增长确定性强。费用率方面,期 内三费/营收为 5.9%,同比+0.2pct,销管费用/营收为 4.6%,同比持平,财务费用 营收为 1.3%,同比+0.2pct。 销售稳增拓地力度上行, 两翼业务稳健增长。 期内公司实现销售金额 5028.48亿 元,同比+8.9%,回款率维持 93.6%的高位水平;实现销售面积 3409.19万方,同比 +9.2%;实现销售均价 14750元/平,同比-0.3%。结构拆分方面,分区域来看,华 南、中部、华东、华北、西部、东北、海外区域销售面积占比分别为 33.7%、 17.3%、 15.0%、 12.0%、 11.3%、 5.6%、 5.1%;分线来看,一、二、三四线销售面 积占比分别为 7.2%、 39.3%、 53.5%。拿地方面,期内公司拿地面积 3186万方,同 比+18.9%;拿地金额 2353亿元,同比+51.3%, 38个核心城市占比达 83%;楼面价 7385元/平,同比+27.3%,拿地金额/销售金额 46.8%(同比+13.1pct),楼面价/销售 均价 50.1%(同比+10.8pct)。整体来看,公司本期楼面价上行较为明显主要系拿地 金额口径下的一、二线城市占比提升(一、二线城市占比分别提升+2.1%、 +11.6%),而从我们根据各个新增项目楼面价以及周边销售均价估算的整体拿地静 态毛利率来看,公司本期拿地静态毛利率 35.8%与上期基本持平,公司在 2020下 半年加大投资力度且投资聚焦于高能级城市的核心区域,得益于稳健财务带来的逆 市拓地优势,公司本期拓展溢价率仅为 13%,低于行业平均溢价率水平。截至期 末,公司土储 17096万方,其中 38个核心城市占比 65%,其中待开发面积 7747万 方,可满足公司 2-3年的开发需求。两翼业务方面,公司本期实现营收 154.32亿元 (同比+36.5%),占比 6.3%(同比+1.5pct),其中保利物业实现营收 80.37亿元(同 比+35%),在管面积达 3.80亿方,合同面积达 5.67亿方;保利商业新签约购物中 心 20个,截至期末已开业大型购物中心 26个,开业面积 178万方。 融资成本低位优化,三道红线稳居绿档。 期内公司融资成本为 4.77%,同比 0.18pct。三道红线方面,公司资产负债率(扣除合同负债)为 68.74%,净负债率 为 56.65%,现金短债覆盖比为 1.82,位居绿档。有息负债结构来看,短期负债占 比为 21.8%,同比-2.9pct;长期负债占比为 78.2%,同比+2.9pct。 投资建议: 维持公司买入评级, 考虑顺周期投资力度上行及“两集中” 下央企 优势凸显,小幅上调公司目标价至 21.51元; 考虑公司结算节奏慢于预期, 小幅 下调公司 2021-22年 EPS 至 2.62、 2.92元,预计 2023年 EPS 为 3.18元,对应 2021-23年的 PE 分别为 5.40、 4.85、 4.45倍
保利地产 房地产业 2021-04-23 14.18 19.67 50.50% 14.19 0.07%
14.19 0.07% -- 详细
事件 公司公告2020年年报,实现营业收入2432.1亿元,同比增长3.1%;实现归属于上市公司股东的净利润289.5亿元,同比增长3.5%。 核心观点 业绩小幅增长,净利率基本稳定。受疫情影响,公司房地产结转速度放缓,且结转项目主要来自2017-2018年获取的高地价项目,毛利率下降2.4个pct至32.6%。公司销售费率和管理费率分别为2.8%和1.8%,与上年基本持平。随着合作项目进入结转期,公司实现投资收益61.4亿元,同时公司税金支出有所下降,综合影响下净利率为16.5%,同比增长0.6个pct。 坚持深耕核心城市,把握窗口加大资源获取力度。2020年销售金额5028.5亿元,同比增长8.9%。新获取项目146个,投资金额2353亿元,同比增长51.3%,投资强度(投资金额/销售金额)达47%,由于核心城市占比提升,综合楼板价提升至7388元/平,截止2020年末,公司拥有土地储备1.7亿平方米,其中38个核心城市占比65%,按2020年销售均价算货值达2.5亿元,可满足公司3年左右的销售需求。 财务保持稳健作风,分红比例略有下降。2020年底,剔除预收账款后资产负债率68.7%,净负债率56.6%,现金短债比1.8,均符合“三道红线”中绿档企业标准。2020年新增直接债务融资83.1亿元,平均成本仅3.60%。 公司有息负债综合成本仅约4.8%,同比降低0.2个pct,继续保持业内领先优势。公司分红率从2019年35%下降至30%,主要考虑到政策不确定下对于现金储备的需求增加,但仍处于行业较高水平。 财务预测与投资建议 维持买入评级,调整目标价至19.67元(原目标价20.65元)。根据公司年报,由于公司结算速度放缓,我们下调了未来营收增速和毛利率,调整公司2021-2023年EPS为2.81/3.22/3.74元(原预测21-22年为3.47/3.94元)。可比公司2021年估值为7X,对应目标价19.67元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。
保利地产 房地产业 2021-04-23 14.18 -- -- 14.19 0.07%
14.19 0.07% -- 详细
归母净利增长 3.5%,分红稳定 2020年公司实现营业收入 2430.9亿元,同比增长 3.0%;归母净利润 289.5亿元,同比增长 3.5%,符合此前发布的业绩快报。 公司拟每 10股派发现金红利 7.3元(含税),占年度归母净利润的 30%,并计划未 来三年每年现金分红占当年归母净利润的比例均不低于 25%。 销售稳健增长, 坚持深耕“中心城市+城市群” 2020年公司实现销售面积 3409.2万平方米,同比增长 9.2%; 实现销 售金额 5028.5亿元,同比增长 8.9%, 市场占有率提升至 2.9%。公司 核心区域及城市深耕效果显著, 一二线城市及 38个核心城市销售贡献 分别为 74%和 75%, 分区域来看,珠三角及长三角销售合计占比达 52%。 2020年,公司新增项目 146个,新增容积率面积 3186万平方 米, 资源结构不断优化,全年 38个核心城市拓展金额占比达 83%。 截 至 2020年末, 公司拥有在手资源 17096万平方米,其中 38个核心城 市占比 65%,可满足公司 2-3年的开发需求。 财务稳健,业绩锁定性佳 截至 2020年末,公司剔除预收账款后的资产负债率 68.7%;净负债率 56.6%,货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为 1.8倍, 均符合“三道红线”中绿档企业标准。公司 2020年末预收款为 3665亿元,可锁定 2021年 wind 一致预期营收的 116%,业绩锁定性佳。 两翼业务规模持续扩大 公司两翼业务规模持续扩大, 2020年,保利物业实现营业收入 80.37亿元,同比增长 35%;保利商业新签约购物中心 20个,已开业大型 购物中心 26个,开业面积 178万平方米;不动产金融方面,公司基金 累计管理规模逾 1400亿元。 经营稳健,优势凸显,维持“买入”评级 公司作为央企龙头,销售稳增,土储充足, 稳健的财务水平和较低的 融资成本使得公司当前的调控环境下优势凸显。 预计公司 2021、 2022年公司归母净利润分别为 317.9亿元、 348.4亿元,对应 EPS 分别为 2.66、 2.91元,对应 PE 为 5.5、 5.0X,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2021-04-22 14.11 -- -- 14.30 1.35%
14.30 1.35% -- 详细
业绩点评:2020年公司实现营业收入2432亿元,同比增长3.1%;实现归母净利润289.5亿元,同比增长3.5%。公司加权ROE为17.1%,较2019年回落3.9pp;毛利率为32.6%,较2019年回落2.4pp,其中,税金附加同比下降15.3%,对冲毛利下滑影响;净利率为16.5%,较前值上升0.6pp。 合约销售稳健增长,城市深耕效果显著。2020年公司合约销售5028亿元,同比增加8.9%,其中一二线城市及38个核心城市销售贡献分别为74%和75%;中心城市表现突出,2020年公司签约超百亿的城市为15个,销售排名当地市场前三的城市为39个。公司土储丰富且质地优良,在手资源可满足2-3年开发需求,预计公司2021年销售业绩有望延续稳健增长态势。 捕捉市场溢价下行窗口,加大优质资源获取力度。2020年公司拿地3186万方,同比增长18.9%,拿地金额2353亿元,同比增长51.4%。2020年公司拓展项目溢价率为13%,在下半年土地市场趋于理性时,公司集中发力获取资源,拓展金额占全年总投入65%。 持续发展多元化业务,两翼业务规模持续提升。在物业服务方面,公司在管面积3.8亿方,合同面积达5.7亿方,实现营收80.4亿元,在央企物管公司中排名第一;在商业方面,新签约购物中心20个,已开业面积178万方,增速领先;在酒店管理方面,公司积极拓展多种发展模式,已开业酒店18个,客房数4517间;经纪代理覆盖超200个城市;累计管理基金规模超1400亿。 资产负债结构持续优化,“绿档”内稳步经营。2020年末,公司有息负债综合成本仅为4.77%,同比下降0.18pp。公司期末净负债率78.7%,剔除预收账款资产负债率68.7%,净负债率56.6%,现金短债比1.82,均为“绿档”,资产负债结构改善效果明显。 盈利预测与投资建议。预计2021-2023年EPS分别为2.73/3.00/3.27元,归母净利润复合增速为10.5%,考虑到公司融资成本较低、拿地强度较大、多元业务发展迅猛,我们维持“买入”评级。 风险提示:竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控风险等。
保利地产 房地产业 2021-04-22 14.11 -- -- 14.30 1.35%
14.30 1.35% -- 详细
业绩持续提升,未结资源充足。公司 2020年实现营收 2430.9亿元,同比增长 3%,归母净利润 289.5亿元,同比增长 3.5%。利润增速略高于营收主要因前期合作项目逐步结转,期内投资收益 61.4亿元,同比大幅增长65.9%。期内毛利率 32.6%,同比降 2.4个百分点。期末合同负债同比增11.5%至 3656.3亿元,为近一年营收 1.5倍,奠定后续业绩增长基础。 销售稳步增长,深耕成效显著。公司 2020年实现销售金额 5028.5亿元,同比增长 8.9%;销售面积 3409.2万平米,同比增长 9.2%;销售均价 14750元/平米,同比微降 0.3%。其中一二线城市销售贡献 74%、珠三角及长三角销售贡献 52%。2020年公司在 16城排名市场第一,39城排名市场前三,深耕效果显著。2020年新开工 4630万平米、竣工 3986万平米,同比下降 7.1%、增长 34.1%。2021年计划新开工 4900万平米,同比增长5.8%,计划竣工面积 4000万平米,同比增长 0.4%。 拿地态度积极,储备量足质优。期内公司新拓展项目 146个,新增建面3186万平,同比增长 19%,总地价 2353亿元,同比增长 51%;拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为 93.5%、46.8%,较 2019年升 7.6个、13.1个百分点。2020年平均楼面价 7388元/平米,同比增长 27.3%,为同期销售均价的 50.1%,较 2019年升 10.9个百分点。区域选择上,公司坚持深耕“中心城市+城市群”,全年 38个核心城市拓展金额占比 83%。 期末在手资源 1.7亿平米(38个核心城市占比 65%),其中待开发面积7747万平米,可满足公司 2-3年开发需求。 融资成本下行,三条红线“绿档”达标。公司不断强化现金管理能力,期内实现销售回笼 4706亿元,回笼率 93.6%。期末有息负债综合融资成本 4.77%,同比降 18BP,继续保持业内领先优势。期末剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为 68.7%、56.6%、1.82倍,符合“三道红线”绿档标准。 多元化持续推进,两翼业务规模扩大。保利物业规模再上新台阶,期末在管面积 3.8亿平米、合同面积 5.67亿平米,处行业领先水平。保利商业期末已开业大型购物中心 26个,开业面积 178万平方米。保利酒管积极拓展自主品牌输出、特许经营等多种发展模式,形成四大自有品牌系列,并与洲际、万豪等国际品牌建立深度合作关系,期末已开业酒店 18个,客房数 4517间。销售代理业务覆盖全国 200多个城市,不动产基金累计管理规模逾 1400亿元。 投资建议:维持此前预测,公司存在股权激励行权,按最新股本计算,预计公司 2021-2023年 EPS分别为 2.72元、3.04元、3.32元,当前股价对应 PE 分别为 5.4倍、4.8倍、4.4倍。公司激励制度不断完善、融资优势延续、多元业务持续推进,短期拿地强度提升为销售结转提供支持,中长期“三稳”导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变,公司作为行业龙头有望充分受益集中度提升,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)基于需求提前释放、热点城市调控加码,若后续楼市再现调整,需求释放低于预期,未来存在公司以价换量提升需求,带来减值风险;2)若后续行业金融监管力度超出预期,将对公司规模发展产生负面影响,导致业绩表现不及预期风险;3)新冠疫情影响下三四线城市春节返乡置业缺失,叠加供应较大、棚改退潮导致的需求弱化,对应区域楼市面临调整风险,进而影响公司三四线项目销售。
保利地产 房地产业 2021-04-21 14.39 -- -- 14.30 -0.63%
14.30 -0.63% -- 详细
1.事件 公司发布2020年年度报告。报告期内,公司实现营业收入2431亿元,同比增长3.04%;实现归属于上市公司股东的净利润289.5亿元,同比增长3.54%;公司基本每股收益为2.42元,同比增长3.2%。 2.我们的分析与判断 (一)营收微增,毛利率微降,业绩平稳释放 2020 年公司实现营业收入2431亿元,同比增长3.04%;公司实现归属于上市公司股东的净利润289.5亿元,较上年增长3.54%,期间公司实现综合毛利率32.59%,同比下降2.38pct,归因于2017-2018年高地价项目逐步进入结算期,整体拉低利润率水平;三费率同比上升0.7pct;营业税金及附加同比下降15.3%;合作项目的增加致投资净收益大幅提升65.9%,为61.4亿元。公司实现净利润率为16.5%,同比提升0.56pct。 (二)销售稳健增长,把握窗口期加大拿地力度 销售方面,2020年全年公司实现签约金额5028.5亿元,同比增长8.9%,市占率提升至2.9%;签约面积3409.2万平米,同比增长9.2%。其中,一二线城市贡献率为74%,38个核心城市贡献率为75%。珠三角及长三角销售合计占比52%,同比提升6pct。单城签约过百亿城市15个,较2019年增加2个,广州佛山合计销售规模超820亿,成都超200亿,上海、杭州、南京、北京超100亿,在重点城市拓展效果显著。 拿地方面,坚持深耕“中心城市+城市群”的策略下,公司积极把握窗口期,加大拿地力度。全年拓展146个项目,计容积率面积达3186万平米,同比增19%,拿地金额2353亿元,同比增51%。拿地金额占销售金额的比重为46.8%,同比2020年提升13pct;楼面均价7385元/平米。公司项目拓展溢价率仅为13%,低于行业平均水平。2020年下半年,土地市场整体趋于理性,公司抓住市场窗口期,集中发力获取土地资源,下半年拓展金额占全年总投入的65%。截至2020年末,公司在手资源17096万平米,其中38个核心城市占比65%;待开发面积7747万平米,可满足未来2-3年的开发需求,土储资源较为丰厚。 (三)稳守三道红线,债务结构显著优化 行业融资监管趋紧的格局下,公司2020年实现销售回笼资金4706亿元,回笼率93.6%;新增直接债务融资83.1亿元,平均成本3.6%;有息负债综合成本仅为4.77%,同比降低0.18个百分点,继续保持业内领先优势;2020年末资产负债率78.7%,剔除预收账款资产负债率68.7%,净负债率56.6%,现金短债比1.82,属于绿档房企。丰厚的在手现金和优越的债务结构有利于公司在新的融资监管及土地集中出让机制下获取更多有利资源,构筑领跑优势。 (四)两翼业务规模不断扩大,品牌力持续提升 保利物业在管面积2020年末达3.8亿平米,合同面积5.67亿平米,合同管理项目1948个,实现营收80.37亿元,同比增长35%,成长性良好。保利物业品牌力不断加强,2020年中指院物业服务企业上市公司十强中位列第三,央企物管中排名第一,品牌价值超120亿元。保利地产丰厚的已售未结算资源也将为保利物业提供更为确定的成长性。 保利商业品牌力不断增强。2020年新签购物中心20个,截至报告期末已开业大型购物中心26个,开业面积178万平米,分布于广州、上海、武汉等14个城市,逐渐成为公司新的利润增长点。 保利地产在酒店管理、销售代理、不动产金融方面的市场竞争力也在稳步持续提升。 3.投资建议 公司不断巩固地产行业龙头地位,一主两翼业务取得卓越成效。公司拥有丰厚的已售未结算资源,业绩保障性较高;土地储备丰厚,可以保证未来2-3年的快速发展。预计行业新一轮供给侧改革将促使行业利润率下行趋势得到缓解,龙头房企利润率水平有望触底回升。公司销售强劲,拿地态度较为积极,央企背景有利于公司获得更多资源和融资优势。我们预计公司2021-2022年的每股收益分别为2.61元和2.89元。以4月19日14.57元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为5.6倍和5倍,基于公司稳定的基本面,我们看好公司长期的表现,维持“推荐”评级。 4.风险提示 行业销售超预期下滑、行业政策变动、毛利率继续下滑、融资环境波动的风险。
保利地产 房地产业 2021-03-17 15.00 -- -- 15.69 4.60%
15.69 4.60% -- 详细
事件:3月11日,公司发布2021年2月销售拿地情况简报。 累计销售额750.8亿元同增72.0%,销售均价增长18.9%。2021年1-2月,公司实现累计签约金额750.8亿元,同比增长72.0%;累计签约面积418.0万平方米,同比增长44.7%,销售规模位列行业第四;销售均价17960.15元/平方米,同比增长18.9%。 累计拿地规模同增72.1%,三线城市拿地力度增强。2021年1-2月,公司累计权益拿地金额245.8亿元,同比增长3.5%,拿地均价4076.56元/平方米,同比下降39.8%,地货比为22.7%;累计拿地面积602.99万平方米,同比上升72.1%,为同期销售面积的144.3%;累计新增权益建筑面积445.86万方,权益比73.9%。一、二、三线城市拿地面积分别为9.15、288.47、305.37万方,占总拿地面积比例分别为1.52%、47.84%和50.64%;分城市群来看,主要集中在成渝城市群、中原城市群和长江中游城市群,占比分别为19.74%、18.01%和12.73%。 2020年营收同增3.93%不及预期,归母净利润微增3.39%。2020年,公司实现营业收入2452.62亿元,同比增长3.93%,业绩增长低于预期;实现归母净利润与归母扣非净利润289.08亿元与286.78亿元,同比分别增长3.39%与 5.57%。截止三季报末公司预收款项加合同负债3801.1亿元,可覆盖2019年营收1.61倍,业绩仍有较强确定性。 总资产规模同增19.9%超1.2万亿,杠杆率持续优化。2020年,公司总资产规模12387.54亿元,同比增长19.89%;归母净资产规模1807.83亿元,同比增长15.87%;截止三季报末公司净负债率为70.87%,较上年同期减少11.4个百分点,杠杆率持续优化;剔除预收账款的资产负债率为67.0%;现金短债比1.9,短期偿债能力稳定。 投资建议:我们预测公司2020/2021/2022年收入增速为4.0%/10.1%/11.3%,归母净利润为289.08/292.30/292.84亿元,增速分别为3.4%/1.1%/0.2%。2020年动态PE为6.2x,维持“买入”评级。 风险提示:结算进度不及预期。毛利率下降超预期。行业及融资政策收紧超预期。疫情影响超预期。
保利地产 房地产业 2021-03-16 15.24 -- -- 15.69 2.95%
15.69 2.95%
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事件。保利地产发布2021年2月份销售及获取土地情况报告。2月份,公司实现签约面积207.57万平方米,签约金额320亿元。2月新增开发项目15个,计容建面295万方,权益建面182万方,拿地金额162亿元,权益拿地金额94亿元。 销售端:22月销售实现稳定增长,对应均价提升。2月份保利实现销售面积207.6万方,同比增长58%,环比降1.4%,较2019年2月增长9.8%;实现合同销售金额320亿元,同比增长59.5%,环比降25.7%,较2019年2月下降4%;销售均价15418元/平米,同比增长0.9%,环比下降25%。2021年1-2月公司实现累计销售面积418万平米,同比增44.7%;实现累计合同销售金额751亿元,同比增72%;对应销售均价为17960元/平米,同比增19%。公司销售继续实现稳健增长,按照克而瑞信息集团公布的百强销售榜单,保利2021年1-2月份按全口径累计销售金额及累计权益金额均位居全国前四,排名较2020年全年前进一名。 拿地端:22月份延续较高拿地强度。2月份,公司新增15个房地产项目,拿地面积295万方,拿地金额161.9亿元;对应平均拿地楼面地价5490元/平米。2月份,从拿地强度的角度来看,公司面积口径拿地强度为1.42(1月为1.46),金额口径拿地强度为0.51(1月为0.38),延续较高拿地强度。2月份,面积口径拿地权益比例为62%(1月为85.7%),金额口径拿地权益58%(1月为93%),1-2月累计金额口径权益比例76%,仍高于2020年全年水平(66%);拿地区域来看,2月拿地集中在一二线城市。按拿地金额,一线城市占比12.7%,二线城市占比65%,三线城市占比22.3%。排名前三的城市分别为重庆(40亿元)、南京(22亿元)、北京(20.5亿元),公司拿地倾向于发达经济圈的核心城市,布局较为优越。 财务方面:三道红线全部达标,业绩锁定性较高。截至2020Q3,公司剔除预收账款后的资产负债率67%,净负债率70.9%,现金短债比1.7,稳守三道红线,属于绿档房企。在金融审慎管理制度的大背景下,作为“模范生”,公司更容易在土地市场加大投资力度,抓住土地溢价率整体下行的窗口期。2020Q3末期,公司预收账款+合同负债达3801亿元,较19年末+15.6%,覆盖2019年营收倍数为1.55,未来业绩锁定性较高。 投资建议:保利2月销售延续了开年的较高热度,2月份金额口径拿地强度高于1月,拿地态度仍将较为积极。公司属于绿档房企,财务状况稳健,央企背景融资成本在业内具有比较优势。根据业绩快报,20年预计归母净利润同比增3.4%;预计公司21、22年每股收益为2.61、2.89元,当前PE为5.6倍,给与公司“推荐”评级。 风险提示:行业及公司面临经济及行业下行压力的风险,销售超预期下行的风险,政策调控不确定性的风险
保利地产 房地产业 2021-02-22 14.27 -- -- 16.64 16.61%
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2020全年销售金额超5000亿,2021年开年销售实现开门红 2020年1-12月,公司累计实现销售面积约3409.2万平方米,同比增加9.2%;累计实现销售额5028.5亿元,同比增长8.9%;全年销售均价约14750元/平方米,同比基本持平。2021年1月,公司实现销售面积约210.5万平方米,低基数下(2020年初新冠疫情影响)同比增长约33.6%;实现销售金额约430.7亿元,低基数下同比增长约82.6%;销售均价约20467元/平方米,同比增长36.7%。 拿地策略逐渐积极,拿地均价提升明显,持续聚焦高能级城市 2020年1-12月,公司新增土地储备容积率建筑面积约为3185.7万平方米,同比增长约19.1%;拿地面积/销售面积比值约为93%(对比2019年约为86%),其中下半年拿地面积/销售面积比值约为115%,拿地策略逐渐积极;总地价为2353.5亿元,同比增长约51.4%;平均楼面地价约为7388元/平方米,同比增长约27.1%,主要原因系公司拿地结构持续向高能级城市聚焦。 财务稳健优势明显,三项红线指标均处于健康区间 截止2020Q3,公司总有息负债规模较年初增长12%,净负债率约71%(计入永续债后约86%),现金短债比约1.9,剔除预收账款后的资产负债率67%。公司三项指标均符合融资新政要求,长期稳健的财务表现不仅提供了低成本融资优势,也使得公司在土地市场的拿地表现可以更加积极和灵活,利于在土地市场较为低迷的时期获取性价比较高的地块。 合同负债稳步增长,业绩平稳增长具备基础 截止2020Q3,公司合同负债(含预收账款)约3797亿元,较年初增长约16%,相对于2020年营收预测(约2453亿元)约1.6倍;2020年公司计划竣工面积同比增长14%至3400万方,1-9月竣工面积同比增长约28%,其中Q3单季度同比增长约78%,为公司业绩后续平稳增长奠定良好基础。 盈利预测、估值与评级:鉴于2020年新冠疫情反复,影响竣工结算节奏,我们下调公司2020-2022年盈利预测为2.42元、2.78元、3.11元(原为2.64元、3.05元、3.43元),当前股价对应2020-2022年预测PE估值分别为5.9、5.2、4.6倍;公司财务指标稳健,信用优势明显,土地获取逐步积极,销售情况稳健向好,当前估值具备较强吸引力。综合考虑维持“买入”评级。 风险提示:存在疫情反复导致竣工交付进度不及预期的可能性;存在主要核心城市房地产销售受限于银行信贷而不及预期的可能性。
保利地产 房地产业 2021-02-09 13.98 -- -- 16.64 19.03%
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事件:公司公告经营简况,1月公司实现签约金额430.73亿元,YOY+82.61%;实现签约面积210.45万方,YOY+33.57%。 1月销售表现量价齐升,销售情况同比大幅改善1月公司实现签约金额430.73亿元,YOY-+82.61%;实现签约面积210.5万方,YOY+33.57%;对应销售均价20467元/平米,YOY+36.72%,较上月均价提升6736元/平米。公司1月签约金额规模环比20年12月提升8.21%,为近年来1月规模的新高水平,整体呈现量价齐升的态势。 单月新增项目以长三角、珠三角的二三线城市为主1月公司新增项目15个,100%权益:非100%权益=9:6;新增项目土地面积121.84万方(YOY+38.0%),新增规划建面308.09万方(YOY+33.1%),新增总地价163.10亿元(YOY+30.6%),对应权益土地面积102.88万方(YOY+34.6%),权益规划建面263.95万方(YOY+32.6%),权益地价151.72亿元(YOY+38.0%),以金额计算权益比例为93.0%,较20年末整体权益比例提升27.6pct。金额口径比较上,城市能级分布看,二线城市:三四线及其他城市=64%:36%;城市圈分布看,环渤海:中部:其他:长三角:珠三角=11%:19%:6%:41%:24%;城市区域分布看,华北:华东:华中:西北:华南=10%:42%:19%:6%:24%;公司新增项目主要集中于华东、华南,城市圈上主要以长三角、珠三角为主,城市能级上聚焦二线城市。 拿地力度下降,城市能级结构变化导致补货均价降低1月公司拿地力度37.87%,较20年末整体拿地力度收缩19.2pct;权益拿地力度35.22%,较20年末整体权益拿地力度提升4.6pct。从补货均价来看,1月新增项目楼面价为5294元/平米,较20年末整体楼面价收缩2094元/平米,楼面价较20年末整体有所回落,主要源于1月新增项目三四线及其他低能级城市的比重占比提升至36%,较20年全年比重提升约24%。1月楼面价/销售均价为25.87%,较20年末整体楼面价/销售均价收缩约24.2pct,除却拿地均价的回落,同时受益于当月销售均价的较大幅度的提升。 投资建议:1月份公司销售情况大幅改善,整体表现量价齐升。单月拿地力度有所下降,但新增拿地仍聚焦于长三角、珠三角核心区域。考虑到公司过往拿地态度较为积极,土储资源丰富,我们预计公司未来仍能实现较好的增长。我们预计公司2020-2022年归母净利润分别为352、432、516亿,对应EPS分别为2.94、3.61、4.31元,对应PE分别为5.59X、4.56X、3.82X,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动、政策调控超预期
保利地产 房地产业 2021-02-09 13.98 -- -- 16.64 19.03%
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事件。保利地产发布2021年1月份销售及获取土地情况报告。1月份,公司实现签约面积210.5万平方米,签约金额430.7亿元。 1月新增开发项目15个,计容建面308万方,权益建面264万方,拿地金额163亿元,权益拿地金额151.7亿元。 销售端:11月销售额创历史同期新高,百强全国排名第四。1月份保利实现销售面积210.5万方,同比增长33.6%;销售金额430.7亿元,同比增长82.6%,1月单月销售额创历史1月份新高;销售均价20467元/平米,同比增长36.7%,结转结构中高端项目比例增多提升销售均价。2020年全年公司实现销售金额5029亿元,同比增8.9%,12月份销售金额398亿元,同比略降4.7%。按照克而瑞信息集团公布的百强销售榜单,保利2021年1月份按全口径销售金额及权益金额均在全国排名第四,排名较2020年全年前进一名。 拿地端:拿地强度略低于020年年1122月,但高于2200年全年。1月份,公司新增15个房地产项目,拿地面积308万方,同比+33%;拿地金额163亿元,同比+30.6%;平均拿地楼面地价5295元/平米,同比-1.8%。1月份,从拿地强度的角度来看,公司面积口径拿地强度为1.46(20年为0.9),金额口径拿地强度为0.38(20年为0.47),强度均较上月有所减弱。但面积口径拿地强度仍高于2020年全年,公司仍然保持较积极的土地获取态度。拿地区域来看,1月拿地集中在二三线城市。按拿地金额,二线城市占比40.5%,三线及以下城市占比59.5%。排名前三的城市分别为杭州(26.1亿元)、佛山(22.3亿元)、苏州(21.4亿元),均为二线城市,公司拿地仍倾向于发达经济圈的核心城市,布局较为优越。 财务方面:三道红线全部达标,业绩锁定性较高。截至2020Q3,公司剔除预收账款后的资产负债率67%,净负债率70.9%,现金短债比1.7,稳守三道红线,属于绿档房企。在金融审慎管理制度的大背景下,作为“模范生”,公司更容易在土地市场加大投资力度,抓住土地溢价率整体下行的窗口期。2020Q3末期,公司预收账款+合同负债达3801亿元,较19年末+15.6%,覆盖2019年营收倍数为1.55,未来业绩锁定性较高。 投资建议:保利开年销售金额位居行业TOP4,从2020年下半年开始,公司拿地力度开始加强,1月份拿地强度仍高于2020年全年。 根据三道红线标准,公司属于绿档房企,财务状况稳健,融资成本在业内具有比较优势。预计公司20、21、22年每股收益为2.42、2.81、3.15元,当前PE为5.7倍,我们看好地产行业龙头企业估值修复的机会,给与公司“推荐”评级。 风险提示:行业及公司面临经济及行业下行压力的风险,销售超预期下行的风险,政策调控不确定性的风险。
保利地产 房地产业 2021-01-21 15.97 -- -- 15.66 -1.94%
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业绩稳健,销售复苏,拿地积极,维持“买入”评级保利地产坚持“一主两翼”战略,打造全产业的不动产生态发展平台。考虑2020年疫情对公司竣工结算产生影响,同时已经发布业绩快报,我们下调盈利预测,但中长期公司成长逻辑不变。预计2020-2022年公司归母净利润289.08、332.99、381.51亿元(此前预测分别为330.23、389.66、459.36亿元),EPS分别为2.42、2.78、3.19元,当前股价对应PE分别为6.7、5.8、5.1倍,维持“买入”评级。 全年业绩稳健释放,利润率维持稳定保利地产发布2020年业绩快报:2020年,公司实现营业总收入2452.62亿元,同比增长3.93%;利润总额525.49亿元,同比增长3.99%;归母净利润289.08亿元,同比增长3.39%;EPS为2.42元。其中4季度单季度营收、业绩增速分别为2.92%、3.83%。全年结算节奏相对稳健,归母口径的净利率11.80%。 销售持续好转,投资表现更为积极2020年,公司实现销售面积3409.19万平方米,同比增长9.16%;销售金额5028.48亿元,同比增长8.88%,年内销售持续好转。公司投资积极,全年累计拿地面积3185万平方米,同比增长19%;拿地金额2354亿元,同比增长51%;拿地金额占当期销售额的47%,同比提升13个百分点;楼面价占销售均价的50%。按城市能级看,公司在一二三线拿地金额占比18.5%、61.3%、20.2%,拿地面积分别占比5.3%、57.0%、37.7%,公司继续聚焦在核心一二线城市积极投资。截至三季度末,公司在建面积14021万平方米,待开发面积7075万平方米。 融资结构多样化,成本维持低位截至2020Q3,公司资产负债率为77.9%,净负债率70.9%,同比分别下降1.7个百分点、11.4个百分点;公司现金短债比为1.91,负债结构较为合理,短期偿债能力较强。公司2020年累计发行公司债、中票、ABS等148亿元,加权融资成本3.64%,公司持续探索融资方式,利好融资端持续改善。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;企业运营风险。
保利地产 房地产业 2021-01-20 15.75 -- -- 15.98 1.46%
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高基数及结转放缓影响业绩表现。公司 2020年预计实现营业总收入2452.6亿元,同比增长 3.9%;营业利润及利润总额同比分别增长 3.7%、4%;归母净利润 289.1亿元,同比增长 3.4%。归母净利润小幅增长主要因:1)受疫情影响,已售项目竣工结转增速放缓;2)上年同期基数较高。 2020年营业利润占营收比重 21.3%,与 2019年(21.4%)基本持平,结算项目盈利能力保持平稳。2020年归母净利润占利润总额 55%,较 2019年微降 0.3个百分点,少数股东损益占比整体稳定。 销售稳步增长,土储相对充足。公司 2020年实现销售金额 5028.5亿元,同比增长 8.9%;销售面积 3409.2万平米,同比增长 9.2%;销售均价 14750元/平米,同比微降 0.3%。2020年前三季度新开工 3839万平米,同比增长 4.4%;三季度末在建面积 1.4亿平米,待开发面积 7075万平米,充足货源奠定销售未来增长基础。 拿地强度提升,短期偿债能力较好。公司 2020年新增建面 3185.7万平,同比增长 18.9%,总地价 2353.5亿元,同比增长 51.3%;拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为 93.4%、46.8%,较 2019年升 7.6个、13.1个百分点。2020年平均楼面价 7388元/平米,为同期销售均价的 50.1%,较 2019年升 10.9个百分点。公司强化经营性现金流管理,2020年前三季度销售回笼率 90.3%,三季度末现金短债比 1.9倍,短期偿债能力较好。 投资建议:考虑公司项目结算进度低于预期,下调公司 2020-2022年 EPS预测至 2.42(-0.37)元、2.72(-0.57)元、3.04(-0.75)元,当前股价对应 PE 分别为 6.6倍、5.9倍、5.3倍。公司激励制度不断完善、融资方正中等线简体 优势延续,短期拿地强度提升为销售结转奠定基础,中长期“三稳”导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变,公司作为行业龙头有望充分受益集中度提升,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)若后续需求释放低于预期,未来存在以价换量提升需求可能,造成公司减值风险;2)若后续融资政策执行力度超出预期,将对公司规模发展产生负面影响,导致业绩表现不及预期风险; 3)新冠疫情影响下三四线城市春节返乡置业缺失,叠加供应较大、棚改退潮导致的需求弱化,对应区域楼市面临调整风险,进而影响公司三四线项目销售。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名