公司业绩短期受多重因素扰动：2022年公司收入保持基本平稳，主要源于房地产项目竣工交付并结转收入，同时受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响，营业利润及归属于上市公司股东的净利润均出现同比减少。公司预计2022年营业总收入2811.1亿元，同比下降1.37%，预计实现归母净利润183亿元，同比下降33.17%。 房地产年初至今回暖明显：从国家统计局最新数据来看，2023年1—2月份，房地产开发企业房屋施工面积750240万平方米，同比下降4.4%。 房屋新开工面积13567万平方米，同比下降9.4%。房屋竣工面积13178万平方米，增长8.0%。商品房销售面积15133万平方米，同比下降3.6%。 商品房销售额15449亿元，下降0.1%。地产行业改善趋势明显，尤其是竣工面积的正增长和销售额的同比基本回正印证了年初至今地产市场回暖的现实。公司2023年2月实现签约面积203.41万平方米，同比增加35.51%；实现签约金额342.84亿元，同比增加42.98%。2023年1-2月，公司实现签约面积387.35万平方米，同比增加15.33%；实现签约金额638.29亿元，同比增加22.09%。公司1-2月销售数据继续领跑市场，在行业整体下行趋势中，公司逆势强劲回暖显示出较强的韧性。 公司拿地较为稳健：近期公司在广州、苏州、西安、北京、南京、合肥、长沙等一二线高能级城市或核心区域持续拿地，为公司未来的销售打下坚实基础。其中公司1月并未拿地，2月拿地金额116亿元，截至22Q3末，公司待开发面积6,605万平、在建面积13,926万平，土地货值充沛，公司在行业低谷期仍奉行较为稳健的拿地策略，持续加深自身护城河。 积极通过股权融资助力公司健公康司扩最张近：三年资产负债率相对稳定，持续符合“三道红线”绿档标准，财务管理的稳健性较强。公司通过向特定对象发行募集资金不超过125亿元，拟投入广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等14个房地产开发项目和补充流动资金，作为央企上市公司，公司将积极响应国家提出的关于房地产行业“保交楼、保民生”相关政策号召，为房地产行业改善“保交楼”问题，实现“保民生”的目的提供坚实助力。 盈利预测与投资建议：我们预计公司2022-2024年营收2811.1/3194.5/3546.2亿元，归母净利润183/220/241亿元，PE估值9.4/7.8/7.1倍，给予“买入”评级。 风险提示：公司房产销售大幅下滑、公司拿地不及预期、房地产政策转向、股权融资进度不及预期等。

经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2023年2月销售简报。公司前两月销售数据同比企稳回正，克而瑞全口径销售排名位居行业首位，投资拿地保持稳健，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化，看好公司未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计2022-2024年公司归母净利润分别为183.0、236.2、283.2亿元，EPS分别为1.53、1.97、2.37元，当前股价对应P/E估值分别为9.5、7.4、6.1倍，维持“买入”评级。 累计销售数据同比增长，全口径销售排名行业第一 2023年2月公司实现签约面积203.41万平方米，同比增加35.51%；实现签约金额342.84亿元，同比增加42.98%。1-2月公司实现签约面积387.35万平方米，同比增加15.33%；实现签约金额638.29亿元，同比增加22.09%，在克尔瑞全口径销售排行榜中排名首位。得益于春节后销售回暖，公司2月销售金额同比大增，累计销售数据实现增长。公司土储充裕且集中在高能级城市，在后续核心城市持续回暖的预期下市场份额有望进一步提升，行业龙头地位稳固。 拿地保持稳健，单月新增四宗地块 公司2月新增4宗地块，分别位于广州、苏州、西安和天水，拿地总建面48.76万方，对应总土地款116.2亿元，拿地金额权益比接近100%。在前两月供地相对不足的情况下，公司单月投资强度（拿地金额/销售金额）为34%，拿地保持稳健，我们认为公司在销售回正趋势下补货动力充足，上半年投资有望持续发力。 融资渠道畅通，非公开发行股票预案获上交所受理 公司2月16日成功发行25亿元短期融资券，发行利率为2.26%，融资渠道保持畅通。公司3月1日向特定对象发行股票申请获得上海证券交易所受理，公司计划募资总额不超过125亿元用于14个住宅项目及补充流动资金，优化公司资本结构，提升公司主营业务的整体运作效益。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

事件：公司披露 2022年业绩快报，预计全年实现营业总收入 2811.1亿元，同比减少1.4%；预计实现归母净利润 183.0亿元，同比减少 33.2%。 疫情影响+行业波动冲击损益表，业绩低于预期。公司 2022年营业总收入同比下降1.4%，其中 Q4单季同比下降 14.9%，或源于疫情拖累竣工结算进度。营业利润/归母净利润/扣非归母净利润分别同比下降 30.2%/33.2%/32.9%，业绩下滑幅度较大主要系此前高地价及合作项目进入结转序列，持续拉低结算毛利率及权益比例，其中Q4单季度营业利润率、归母净利率分别降至 8.3%、4.2%低点（前三季度分别为15.6%、8.4%）。截至 2022Q3末，公司预收账款 4579亿，达全年营收的 1.6倍，可结算资源充足，随着前期低毛利项目逐步出清，未来业绩有望企稳回升。 销售端坚决去化，逆周期拿地强度和质量提升。根据克而瑞数据，公司 2022年累计销售金额 4573亿元，同比下降 15.1%，优于行业 Top10及百强整体水平（分别同比下降 33.2%、42.3%），销售额排名升至行业第 2。其中 12月单月销售金额约 572亿，同比增长约 56%，销售去化力度明显加强。拿地方面，公司 1-11月累计新增项目 83个，新增建面 964万方，拿地金额 1462亿元，前 11月投资强度较 2021年全年提升 2.1pct 至 36.5%。其中一线城市拿地金额占比达 34%，长三角、珠三角区域拿地金额合计占比近 8成，投资布局得到显著优化。我们认为，公司逆周期补储质、量兼顾，为后续销售持续复苏奠定良好基础，同时盈利水平有望逐步修复。 把握政策窗口发布定增预案，抗风险能力和扩表能力有望进一步增强。公司于 2022年 12月 31日公告 2023年度定增预案，拟非公开发行不超过 81914万股（占发行前股本的 6.8%），拟募资金额不超过 125亿元。若本次定增落地，将进一步降低公司综合融资成本、优化资债结构。权益资金的补充亦有利于撬动增量债权融资空间，增强公司抗风险能力以及在行业低谷期的扩表能力。 维持买入评级，调整目标价至 20.09元。根据业绩快报，我们下调了公司营收增速及毛利率，调整公司 22-24年 EPS 预测值为 1.53/1.83/2.15元（原预测值为2.24/2.38/2.60元），可比公司 2023年平均估值为 10X，考虑到公司为央企龙头，销售、融资、拿地等方面优势明显，预计 24年 EPS 增速高于可比公司平均值，给予 10%估值溢价，对应 2023年估值 11X，对应目标价 20.09元。 风险提示：房地产市场销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。

2023 年1 月5 日，保利发展发布2022 年业绩快报。2022 年全年实现营业收入2811 亿元，同比-1.37%；归母净利润183 亿元，同比-33.17%。2022年第四季度实现营业收入1247 亿元，同比-14.94%；归母净利润52 亿元，同比-62.26%。 点评 营收基本平稳，利润承压下行。公司全年稳步推进竣工交付工作，结转收入与去年基本持平。而归母净利润同比下滑幅度较大（尤其是四季度单季），主要原因是在行业整体下行背景下，项目结转毛利率、权益比例、合联营项目投资收益等均有所下滑。 销售排名跻身行业第二，单月销售持续恢复。据克而瑞数据，公司2022 年1-12 月实现全口径销售金额4573 亿元，同比-15%，降幅小于TOP10 房企整体-20%的水平，销售排名升至第2（2021 年为行业第4）；12 月单月销售金额超过500 亿元，居行业榜首，单月同环比增幅均超过40%。公司优质货量充足，预计2023 年销售能持续复苏。 积极错峰拿地，投资聚焦核心城市。公司把握2021 年下半年至今的拿地窗口期，保持合理拿地强度，错峰补充利润好、流动性高的优质项目。全年权益投资金额居行业第三，仅次于华润置地和中海地产；聚焦在上海、广州、厦门等38 个核心城市拿地。 财务结构安全稳健，融资渠道畅通。公司三道红线长期稳居绿档，2022 年公开市场发行22 笔公司债、中期票据合计263 亿元，票面利率在2.30%-3.51%之间；其中在房企融资困难的四季度发行65 亿元，且票面利率均在2.80%以下。 投资建议 2022 年业绩快报整体不及预期，处于探底阶段，后续随着优质项目入市结转，预计业绩将企稳回升。我们下调公司盈利预测，将2022-24 年归母净利利润从301.8 亿元、345.3 亿元和410.8 亿元调整为183.0 亿元、224.8 亿元和269.8 亿元，调整后增速分别为-33.2%、22.8%和20.0%。当前股价对应2022-24 年PE 分别为10.7x、8.7x 和7.3x，维持“买入”评级。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；毛利率持续下滑

保利发展 12月 30日公告，拟定增募资不超 125亿元（不超过 8.2亿股），其中公司实控人保利集团拟认购不低于 1亿元且不超过 10亿元。本次募集资金净额将全部用于广州保利领秀海、西安保利天汇等 14个项目的开发投资及补充流动资金。 投资要点 非公开定增 125亿元补充优质项目流动性保利发展此次非公开定增资金量充足，主要用于公司位于核心一二线城市项目的开发投资需要，其中补充资金 15亿元，获得此次资金支持项目销售净利润约为6.7-10%。我们认为保利发展作为优质头部房企，定增通过概率和速度均有望超过行业竞对。如能够顺利发行，我们认为此次定增能够为公司打通股权融资渠道，继销售回款和国内银行贷款两个渠道公司有相对竞争优势外，股权融资落地将为公司资金面锦上添花。 充分运用政策支持工具，优化资产负债表，厚积薄发我们认为，“第三只箭”融资支持政策出台后，公司积极筹备定增计划，推进股权融资落地，将有利于公司借助政策红利优化资产负债表，为 2023年市场转暖带来的发展机遇提前做好准备。2023年我们认为房地产销售面对政策放松+疫情管理优化+收入和就业预期恢复，会有确定性较高的温和修复。在此趋势下，优质头部房企获得发展机遇更多，而优先调节资产负债表、降低负债率的头部房企有机会进一步实现扩表。 投资建议：“买入”保利发展 12月股价经历回调，截至 12月 30日公司 PB＜1。我们认为本轮周期中，地产行业头部优质房企 PB＜1即是良好进入时点，复盘历次周期，行业和企业基本面修复有望推动 PB 持续走强。我们认为，公司行业龙头地位稳固，作为老牌央企，融资渠道通畅，综合实力强，能够更好地承接政策利好。我们预计公司 2022-24年 EPS 为每股 2.45元、2.69元、3.00元，参考其他头部房企 PE估值情况，给予公司 2023年 8倍 PE 估值，对应目标价 21.52元，维持买入评级。 风险提示：疫情感染扩散影响公司 1月销售额。

2022年12月30日公司公告，2023年度非公开发行A股股票预案。本次非公开发行股票的募集资金总额不超过125亿元，用于置换广州保利领秀海、西安保利天汇及大连保利城等15个项目先行投入的资金，项目测算的销售净利率最低为广州保利锦上6.73%，最高为广州保利和悦滨江10.01%，销售净利率处于较高水平。我们认为125亿元的资金补充至项目公司，能有效增加项目公司现金的流动性，减少项目公司的资金成本，加快项目的开工节奏。 股权融资工具的使用，将有效优化公司资本结构。我们认为“第三支箭”政策鼓励房地产开发商，充分利用股权融资工具，适时优化资本负债结构，助力“保交楼”政策的落地，作为央企龙头保利发展若能定增成功，也将为民营企业使用股权融资工具起到示范作用，更多优质民营企业或将陆续定增。 募集资金置换的现金流，或将用于2023年优质土地的拓展。2022年保利发展权益拿地金额为734亿元，同比下降42.3%；权益拿地面积536万㎡，同比下降65.7%。2023年随着疫情及消费的好转，销售市场和土地市场或将逐渐企稳，我们预计在行业修复的背景下，公司或将在2023年加大土地获取的力度。 置换的125亿元是2022年权益拿地金额的17%，这笔资金或将用于土地拓展、提升市场份额，从而巩固公司的龙头地位。 投资建议：2022年公司的全口径销售金额为4573亿元，同比下降14.51%，而2022年1-12月百强全口径销售金额为72878.7亿元，同比下降达42.3%，公司销售业绩仍处于行业较高水平。公司作为央企龙头在融资端不断拓展新的融资渠道，在投资端加大一二线核心城市核心项目的获取，在销售端客户交房信心充足。我们预测2022-2024年营收分别达2905.65亿元/3089.91亿元/3275.64亿元，同比增长1.9%/6.3%/6.0%；2022-2024年PE倍数为6.2/5.5/5.4。维持“推荐”评级。 风险提示：春节期间“保交楼”工作滞后；疫情多点散发影响返乡置业需求；公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期

公司发布 2022年三季报，前三季度实现营业收入 1564.4亿元，同比增长 13.0%；实现归母净利润 130.9亿元，同比减少 3.6%。 毛利率下滑是业绩负增长的主要原因。公司前三季度营收同比增长 13.0%，增速较上半年有所回落。归母净利润同比降低 3.6%，主要系毛利率持续下滑影响，1-9月公司整体毛利率同比下滑 5.3pct 至 24.5%低点，此外合联营公司投资收益下降、少数股东损益占净利润比例提升也一定程度影响业绩。净利率下滑幅度好于毛利率，主要源于公司管理效率提升，前三季度期间费用率较去年同期降低 1.3pct 至 6.5%。 考虑到此前高价地持续结转，及部分三四线城市土储或存在一定货值贬损压力，料公司毛利率短期仍承压。我们预计 2022年公司归母净利润同比小幅下滑 2.1%。 销售稳步复苏，高举高打优化投资布局。根据克而瑞数据，前三季度百强房企累计销售额、销售面积分别同比下滑 45.8%、49.3%。公司 1-9月累计销售额 3201亿元，销售面积 1920.5万平，同比降幅分别收窄至 22.0%、24.5%，明显优于同行。 Q3销售均价同比增长 25%，表明销售复苏主要来自高能级城市贡献，其中 9月单月销售额同比增长 6.6%达 384亿，表现亮眼。尽管高基数下 10月销售额同比增速回落至-13.9%，但环比增长 12.0%仍显示出销售向好。拿地方面，公司前三季度累计新增项目 70个，新增建面 771万方，拿地金额 1235亿元，投资强度较 2021年全年提升 3.9pct 至 38.6%。其中 Q3在销售端有力支撑下拿地金额逾 600亿元，且集中于上海、广州、深圳、杭州、成都等一二线核心城市，布局明显优化。考虑到整体竞争热度下降，料新增土储在保障销售回款的同时，未来盈利空间将有所改善。 融资优势明显，稳中有进适度扩表。公司 1-9月累计发行公司债和中期票据合计198亿元，平均融资成本进一步降至 3.04%，融资优势突出。截至 Q3末，公司剔预负债率 66.4%，净负债率 73.0%，现金短债比（未扣除受限资金）为 1.9，三道红线指标稳中有进、仍维持绿档。我们认为，公司央企背景和稳健的财务状况有利于持续获取优质资源，从而有机会在分化格局中获得市场份额和盈利能力的提升。 考虑到 Q4疫情或影响竣工，我们下调了公司营收增速，并根据三季报下调毛利率，调整公司 22-24年 EPS 预测值为 2.24/2.38/2.60元（原预测值为 2.53/2.74/3.03元），可比公司 2022年平均估值为 9X，对应目标价 20.16元，维持买入评级。 风险提示：房地产市场销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。

事件保利发展(600048)发布 2022年三季报，主要内容如下： 2022年前三季度公司实现营业收入 1564.37亿元，同比增长12.99%，归母净利润 130.94亿元，同比下降 3.61%；归母净利润率8.37%，同比下降 1.44个百分点， EPS 1.09元。其中第三季度单季实现营业收入 456.53亿元，同比减少 5.82%，归母净利润 22.68亿元，同比下降 30.96%；归母净利润率 4.97%，同比下降 1.81个百分点，EPS 0.19元。 核心观点业绩微幅调整，收入提升对冲毛利率下降。 公司前三季度业绩微幅回落， 归母净利润同比下降 3.61%。 公司报告期内业绩的正向因素主要包括： 1）营业收入同比增长约 12.99%， 2）税金及附加从去年同期的 80.50亿元下降至 62.76亿元， 3） 管理费用从去年同期的 32.97亿元减少至 30.48亿元， 原因主要为薪酬支出下降等。公司业绩的拖累项主要是毛利率下降，前三季度毛利率为 24.51%，较去年同期下降5.32个百分点， 与行业下行趋势一致。 销售额降幅收窄， 排名进入前二。 公司 2022年 1-9月销售额降幅相比 1-6月收窄， 1-9月实现销售额 3201.00亿元，同比下降 21.97%（1-6月为同比下降 26.29%）， 签约面积 1920.51万平方米， 同比下降24.50%（1-6月为同比下降 21.78%）。 2022年 1-9月全行业商品住宅销售额和销售面积分别同比下降 28.6%和 25.7%，公司销售降幅低于行业水平， 销售额行业排名相比 2021年进步二名至第二位。 拿地强度回升，聚焦核心城市。 公司在策略端收敛聚焦，在执行端坚守定力， 拿地强度相比去年同期提升 3.62个百分点。公司前三季度拓展项目 70个（去年同期 113个），新增容积率面积 771万平方米（去年同期 2184万平方米），拓展金额 1235亿元（去年同期 1434亿元）， 拿地均价 1.60万元/平方米（去年同期为 0.66万元/平方米）。 上述拿地数据表明公司拿地力度趋于审慎，拿地向高能级城市聚焦， 报告期内 38个核心城市拓展金额占比为 90%，同比提升 15个百分点。 其中，公司前三季度土地拓展金额在上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超过 45%。 销售回款率提升， 保持财务高度健康。 公司上半年抢抓资金回笼，保持资金合理储备， 实现销售回笼 2939亿元，回笼率达到 91.8%（同比提升 2.3个百分点），在手货币资金 1303亿元， 占总资产比重为 9%。 公司“三道红线”保持绿档， 债务期限结构合理， 短期偿债压力可控。 截至报告期末，公司扣除预收款的资产负债率为 66.35%、净负债率为73.02%、现金短债比为 1.19。 融资渠道顺畅，持续降低融资成本。 公司融资渠道顺畅， 第三季度内发行公司债 33亿元、中期票据 5亿元，平均融资成本仅 3.02%。 其中，公司 8月发行的 3年期中期票据票面利率均仅为 2.75%， 再创公司发行同类产品的历史最低利率。截至三季度末，公司有息负债规模为 3639亿元， 上半年末综合融资成本约 4.32%，较去年末下降 14个基点。 投资建议公司股东背景深厚， 管理积极作为， 今年拿地力度同比提升，拿地能级显著提高， 维持“推荐”评级。 考虑到行业销售下行及对公司的影响， 我们调整公司盈利预测为 2022-2024年营业收入 3134.36亿元、3390.51亿元、 3605.74亿元，归母净利润 285.95亿元、 298.15亿元、306.44亿元， EPS 2.39元、 2.49元、 2.56元，对应 PE 为 6.42倍、 6.15倍、 5.99倍。

事件公司发布 2022年第三季度业绩公告： 2022年 Q1~Q3实现营业总收入1564亿元，同比增长 13.0%；归母净利润 131亿元，同比小幅降低 3.6%； 基本每股收益 1.09元（YoY-3.5%）。 销售表现优于行业， 销售回款保持高效a） 销售表现优于行业， 销售规模排名升至第二。 2022年 1~9月公司实现签约金额 3201亿元，同比下降 22.0%， 销售均价 1.7万元/平方米（YoY+3.4%）， 同期全国商品房销售金额同比下滑 26.3%，公司表现优于行业。 1~9月公司全口径销售金额跃至克而瑞销售榜第 2名。 b） 销售回款保持高效。 2022年 1~9月实现回笼资金 2939亿元，回笼率高达 91.8%（去年同期为 89.5%），保障公司现金流安全可持续。 投资节奏积极进取，聚焦高质土储a） 投资积极进取，优化在手土储结构。 2022年前三季度公司新拓展项目 70个， 新增计容面积 771万平方米（YoY-64.7%）， 总拓展成本 1235亿元（YoY-13.9%），新增全口径土地价值位列克而瑞榜单第一。 b）聚焦优质土储， 高能级城市深耕。 2022年 1~9月公司新增土储中 38个核心城市拓展金额占比 90%（去年同期为 75%）， 其中上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超过 45%。 归母净利率保持相对高位， 在建拟建资源充裕a）毛利率水平受行业趋势影响有所下降。报告期内公司毛利率为 24.5%（YoY-5.3pct）； 归母净利率 8.4%（YoY-1.4pct）。 注意到， 归母净利率保持相对高位，且降幅小于毛利率，主要得益于： i） 公司精细化管理，前三季度期间费用率 6.3%（YoY-0.9pct）； ii） 并表项目权益比上升趋势明显， 公司 2020年销售权益比（72.0%） 相比 2019年（67.8%） 大幅提升； iii） 未存在明显的企业计提资产减值损失（前三季度 590.8万）。 b） 在建拟建资源充裕，保障业绩稳步提升。 截至 2022Q3季度末，公司共有在建拟建项目 795个，在建面积 1.39亿平方米（YoY-6.4%），待开发面积 6605万平方米（YoY-7.7%）， 丰富的储备为未来业绩提升提供坚实基础。 财务状况持续稳健，融资成本不断优化a） “三条红线”保持“绿档”行列， 资产负债结构稳定、 健康。 截至 2022年 6月 30日，公司剔除预收账款后资产负债率 66.5%，净负债率 64.1%，现金短债比 1.4， 三条红线保持“绿档”。 b） 央企背景和高信用资质加持，综合融资成本持续优化。 报告期内公司发行公司债、中期票据合计140亿元，平均融资成本仅 3.09%；银行端贷款利率下降，新增贷款平均成本较 2021年末下降 37bp。截至报告期末综合融资成本约 4.32%，较上年末下降 14bp。 投资建议在行业基本面下行的不利情况下， 公司凭借央企背景及行业龙头的双重效应， 高信用、 低成本的优势愈发凸显， 持续深化核心城市影响力。短期内销售虽有压力， 但价格稳健未以牺牲利润为代价；另一方面，行业市场排名跃居 TOP2； 且公司在投资环节抓住机遇，逆势积极拿地， 以较小代价改善土储结构， 未来业绩释放可期。 中长期看， 目前房开行业供给侧出清持续， 而需求侧下探空间有限，因此公司将大幅受益于竞争格局改善， 预计公司 2022~2024年 EPS 为 2.42、 2.61、 2.95元/股，对应当前股价 PE 分别为 6.3、 5.9、 5.2倍，维持“买入”评级。 风险提示销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等。

业绩点评：2022年前三季度公司实现营业收入1564亿元，同比增长13.0%；实现归母净利润131亿元，同比下降3.6%。由于结算高价地项目增多，报告期内公司毛利率为24.5%，同比下降5.3%。公司费用管控能力进一步增强，销售费用率降低至2.4%，管理费用率降低至2.2%。 销售恢复良好，可结算资源充足。2022年前三季度公司实现销售金额3201亿元，同比下降22.0%；销售面积1920.5万平方米，同比下降24.5%，优于市场总体表现。其中9月实现销售金额384亿元，同比增加6.6%，恢复良好。销售回笼2939亿元，回笼率达到91.8%。公司坚持核心城市深耕，上半年38个核心城市销售贡献率升至79%，22个城市销售规模排名第一，46个城市销售规模进入前三。截至报告期末，公司合同负债4570亿元，覆盖公司2021年收入1.6倍，为公司未来业绩稳定增长提供保障。 积极补充高质量土储，持续优化资源布局。2022年前三季度累计拓展项目70个，新增容积率面积771万平方米，新增拿地金额达1235亿元，拿地销售金额比为38.6%。克尔瑞数据显示，公司前三季度新增货值1900亿元，位居行业第2位。公司重点聚焦长三角、珠三角等核心城市及区位，38个核心城市拿地金额占比90%，其中上海、厦门、广州三个核心城市合计拿地金额占比超45%。截至三季度末，公司共有在建拟建项目795个，在建面积13926万平方米，待开发面积6605万平方米，未来可售货值充足。 财务保持稳健，融资优势突出。报告期末公司资产负债率为77.91%，扣除预收账款后资产负债率为66.35%，财务保持稳健。公司融资优势突出，渠道通畅，前三个季度累计发行公司债券98亿元，中期票据100亿元。公司紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，已分别向上海证券交易所、中国银行间市场交易商协会提交注册发行99亿元公司债券、100亿元债务融资工具的申请。 盈利预测与投资建议。预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为7%，考虑到公司业绩稳健、销售表现优于同行，给予公司2022年业绩10倍PE，目标价为24.10元，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产调控风险等。

创新管理模式，助力公司平稳发展。保利发展近五年销售规模一直稳居房企TOP5，公司引入包括香港中央结算有限公司、泰康人寿保险股份有限公司、中国证券金融股份有限公司等股东，同时2021年7月公司完成了管理层换届，均意在保证公司平稳发展。 深耕房地产开发主业，持续稳健经营。投资端：保利发展一直保持“核心城市+城市群”大规模的拿地节奏，2017-2021年权益拿地面积始终维持在1700万㎡以上，2022年1-9月保利发展权益拿地金额为530亿元，仅次于华润置地784亿元和中海631亿元，权益拿地面积以379万㎡排名第二，其中一二线城市的拿地面积占比达到了76.4%；销售端：公司已布局全国核心城市，拥有大量优质的土储，同时得益于公司低于行业平均水平的销管费4.11%，使得公司可以采取相对灵活的销售方式。2022年1-9月全口径累计销售金额已达3201亿元，仅次于越秀、华发、华润置地等位列第六。 “两翼”业务多点开花，战略价值逐渐显现。综合服务翼业务绑定产业链：（1）2022H1物业公司在管面积达到了5.23亿㎡，实现了22.15%的同比增幅，公司规模位列物业管理行业前二；（2）公司旗下保利酒店运营20家酒店及会议中心，储备中的拟建、在建项目共61家，面积达220万平方米；不动产金融翼规模持续增长：公司旗下拥有信保基金（40%直接持股）、保利资本（45%直接持股）及太平保利（49%直接持股）三大业务板块，截至2021年，累计基金管理规模已超1700亿元。 长期稳健经营，负债结构不断优化。（1）由于疫情及市场的原因，2019年以来公司归母净利增长放缓，2021年首次出现负增长，公司2022H1毛利率25.5%、净利率13.5%，虽然利润端承压，但公司合同负债及预收账款实现同比4.40%的增幅，可覆盖2021年营收1.5倍，公司可结算项目仍有较大体量，未来在高杠杆民企竞争力下降的市场上，公司利润增长空间仍存；（2）2022H1公司三道红线均处于绿档，且始终优于行业平均水平，公司负债结构逐渐优化；（3）2022H1公司的短期有息负债占总有息负债20.6%，占比逐渐平稳，在长期负债中2022年以后无海外债偿还压力，信用债超50%也将于2025年后偿还。 投资建议：（1）融资端：公司作为地产行业的央企龙头，拥有较低的融资成本；（2）销售端：客户对央企产品交付信心较为充足；（3）投资端：目前土拍市场拿地成本普遍较低。因此我们预测公司2022-2024年营业收入达2981.92亿元/3421.40亿元/3861.03亿元，同比增长4.6%/14.7%/12.8%，2022-2024年PE倍数为6.7/5.9/5.4。我们选择传统国央企业及国资背景混合所有制企业万科A、招商蛇口、建发股份、金地集团进行估值比较，公司对应2022/2023年盈利预测的PE估值为6.7/5.9倍，均比可比公司均值略低；在2022年4季度天气转凉后，需求端有望逐渐修复，我们认为公司无论在成本管控还是开发能力方面均具备较大优势，首次覆盖，给予“推荐”评级。 风险提示：市场回暖速度不及预期；土地拓展不及预期；政策兑现不及预期；结算不及预期；销管费控制不及预期。

公司信息更新报告投资布局高能级城市，经营能力持续稳健保利发展发布9月销售情况简报，公司9月投资力度依旧较高，新增地块基本位于长三角核心城市，拿地均价较高，去化相对有保障。九月底多部门针对刚需和改善出台相应放松政策，我们认为四季度行业增速有望企稳回暖。公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，已经深耕核心城市群多年，在未来的行业竞争中具有较大优势。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元，EPS分别为2.21、2.35、2.71元，当前股价对应P/E估值分别为8.3、7.8、6.8倍，维持“买入”评级。 单月销售金额同比增长，销售面积同比下降2022年9月，公司实现签约面积227.01万平方米，同比下降；实现签约金额383.95亿元，同比增长6.60%。2022年1-9月，公司实现签约面积1920.51万平方米，同比下降；实现签约金额3201.00亿元，同比下降21.97%。在当前销售市场分化背景下，具有较强基本面支撑的高能级城市项目去化确定性更强，对销售的贡献程度更高。 保持较高拿地强度，项目布局以长三角核心城市为主9月公司拿地金额与销售金额之比为，拿地依旧保持较强力度。公司9月在上海、南京、杭州、苏州、合肥这些城市新增9个项目，对应总计容积率面积77.60万方；总土地成交价款153.78亿元，同比增长3，环比下降17.52%；权益地价107.37亿元，同比增长，环比下降1.78%。公司1-9月累计新增土地计容面积775.41万方，对应土地总价1249.39亿元，权益地价792.34亿元。公司1-9月拿地金额与销售金额之比为39%。公司2022年拿地主要集中在高能级城市，将助力公司未来业绩持续兑现。风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

行业竞争格局改善，经营能力保持优秀 保利发展发布8月销售情况简报，公司8月拿地依旧保持较强力度，且拿地利润率可观，土地市场竞争格局改善明显。随着地产放松政策的持续出台，我们认为行业基本面或将逐步回归正常。公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，已经深耕核心城市群多年，在未来的行业竞争中具有较大优势。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元，EPS分别为2.21、2.35、2.71元，当前股价对应P/E估值分别为8.2、7.7、6.7倍，维持“买入”评级。 8月销售金额环比增长，销售面积环比下降 2022年8月，公司实现签约面积179.31万平方米，同比减少42.55%；实现签约金额384.84亿元，同比减少17.90%。2022年1-8月，公司实现签约面积1693.49万平方米，同比减少26.25%；实现签约金额2817.05亿元，同比减少24.72%。相较7月，公司8月单月销售金额环比增长，销售面积环比下降，说明公司8月销售项目均价较7月有所提升。我们认为当前市场分化明显，具有较强基本面支撑的高能级城市及区域项目去化确定性更强，而区位较差的项目去化水平依旧偏低。市场的全面恢复仍需时日。 公司8月保持拿地强度，项目主要布局高能级城市 8月公司拿地依旧保持较强力度，单月拿地金额与销售金额之比为48%。公司8月新增广州、上海、南京、杭州等10个项目，对应总规划容积率面积142.54万方，总土地成交价款186.45亿元，同比增长136.80%，环比下降35.20%；权益地价109.31亿元，同比增长86.03%，环比下降37.37%。公司1-8月累计新增土地规划容积率面积697.81万方，对应土地总价1095.61亿元，权益地价684.98亿元。公司1-8月拿地金额与销售金额之比为39%。公司2022年拿地主要集中在高能级城市，下游需求恢复确定性较强，将支持公司未来销售表现。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。