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保利地产 房地产业 2019-10-21 15.73 -- -- 15.99 1.65% -- 15.99 1.65% -- 详细
事件描述2019年 1-9月,公司累计合同销售金额 3467.73亿元,同比增长 14.20%; 累计销售面积 2293.78万平方米,同比增长 13.29%。 事件评论? 9月销售维持平稳。 2019年 9月,公司实现合同销售金额 368.14亿元,同比下降 0.18%;实现签约销售面积 271.91万平方米,同比增长14.61%。2019年 1-9月,公司累计合同销售金额 3467.73亿元,同比增长 14.20%;累计销售面积 2293.78万平方米,同比增长 13.29%。 ? 拿地强度偏谨慎,土地成本控制得当。2019年 9月,公司在南京、郑州、太原、大连等城市获得土地。新增土地计容建面约 213万平米,土地总价约 129亿元。拿地强度方面,2019年 1-9月公司累计拿地计容建面约 1488万平米, 同比减少约 39.4%; 累计拿地总价约 996亿元,同比减少约 35.0%,2019年前三季度公司拿地偏谨慎。土地成本方面,2019年 1-9月公司累计拿地均价约 6691元/平米,累计销售均价约15118元/平米,累计拿地均价/累计销售均价的比值约为 44.3%,土地成本控制较为得当。 ? 保利物业上市在即,增加新看点。保利物业于 2019年 9月 17日收到中国证监会的核准批复,核准保利物业发行不超过 1.53亿股境外上市外资普通股,每股面值为 1元。截至今年 4月 30日,保利物业合同管理面积约 3.7亿平米,在管面积近 2.0亿平米,管理规模持续增大的同时市场竞争力不断提升,有望大幅增强与公司的协同效应。 ? 投资建议:销售稳健增长,土地成本可控,保利物业上市在即,维持“买入”评级。公司销售稳健增长,土地成本控制较为得当。2019年公司盈利有望持续提升,而保利物业即将上市,有望大幅增强与公司的协同效应。此外,近期公司公布第二期股权激励计划的行权结果,彰显对于长期发展的信心。 我们预计公司 2019—2021年 EPS 分别为 2.03元、 2.46元、2.94元,对应当前股价的 PE 分别为 7.8倍、6.4倍、5.3倍,维持“买入”评级。 风险提示: 1. 流动性环境或存不确定性,或对公司销售或融资端产生影响; 2. 房地产业务的调控政策或存不确定性,或对公司经营产生影响。
保利地产 房地产业 2019-10-15 15.75 20.62 30.67% 16.44 4.38% -- 16.44 4.38% -- 详细
事件: 10月11日,保利地产公布9月销售数据,9月实现签约金额368.1亿元,同比-0.2%;实现签约面积271.9万平方米,同比+14.6%。9月新增建面213.0万平方米,同比-7.4%;总地价129.5亿元,同比+3.7%。 点评: 9月销售368亿、同比-0%,1-9月3,468亿、同比+14%,高基数下销售暂缓 9月公司实现签约金额368.1亿元,环比+21.5%,同比-0.2%,较上月-10.1pct,低于克尔瑞主流50房企9月单月平均同比+31.6%;实现签约面积271.9万平米,环比+37.4%,同比+14.6%,较上月-4.9pct;销售均价13,539元/平米,环比-11.6%,同比-12.9%。1-9月公司累计实现签约额3,467.7亿元,同比+14.2%;累计实现签约面积2,293.8万平方米,同比+13.3%。累计销售均价15,118元/平米,较18年均价上涨3.3%。9月次高基数月下公司销售同比持平实属不易,考虑到4季度销售同比基数走低,并鉴于公司土储丰富,并布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,在当前一二线市场相对稳定以及Q4销售低基数的背景下,预计19年全年仍将保持销售稳增。 9月拿地130亿、同比+4%,拿地/销售额比35%,重点布局省会并成本可控 9月公司在重庆、南京、郑州、太原、大连、佛山、江门、济宁等12城共获取13个项目,对应新增建面213.0万平米,环比+51.2%,同比-7.4%,其中新增权益建面占比69.0%;对应总地价129.5亿元,环比+4.5%,同比+3.7%,拿地额占比销售额35.2%,较上月下降5.7pct。平均楼面价6,077元/平米,环比-30.9%,较18年拿地均价-2.4%,主要源于公司在岳阳、太原、邯郸等城市新增地块楼面价较低。9月公司拿地继续聚焦省会城市并注重全国均衡布局。1-9月公司共获84个项目,新增规划面积1,494.6万方,同比-38.2%;对应地价995.6亿元,同比-38.8%;平均楼面地价6,661元/平米,较2018年+6.9%;拿地额占比销售额为29%,拿地均价占比销售均价44%,较18年上升1.5pct。公司1-9月新增项目一二线及城市圈占比明显提升,但拿地成本基本保持稳定。 投资建议:基数下销售暂缓,Q4低基数值得期待,维持“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股上市在即,有望增厚公司估值。我们维持公司2019-21年每股收益预测2.07、2.48、3.00元,目前19-20年PE仅为7.6和6.4倍,18A、19E股息率分别达3.2%和4.1%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。
保利地产 房地产业 2019-09-17 14.74 17.70 12.17% 16.44 11.53%
16.44 11.53% -- 详细
穿越周期真龙头,首次覆盖给予“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为2677亿元/3561亿元/4613亿元,归母净利润为280亿元/359亿元/424亿元,EPS为2.36元/3.02元/3.56元,当前股价对应PE为5.6倍/4.4倍/3.7倍,首次覆盖目标价17.7元(对应7.5倍PE)。 行业小周期下行,结构性机会来自穿越周期的集中度提升。相对于中型房企,公司杠杆水平明显较低,2019H1净负债率为86%,低于主流房企平均;相对于碧万恒,公司2018年销售额相当于碧万恒的56%、67%和73%,布局城市共计131个,远低于碧桂园的269个和恒大的228个。 未售货值丰富,结构合理,开工积极,销售可期。货值仍然丰富,可售货值对上年和本年销售额的覆盖率达到3.1和2.6。结构方面,一二线货值占比约70%。推货方面,本年开工有望达到5400万平方米,同比增长23%,有力推动公司货值释放。 待结算资源量足、质佳、成熟度高,业绩高峰即将到来。数量方面,预收账款同比增长24.4%,对上年营收覆盖率进一步提升至186%;质量方面,毛利率短期内预计维持32%以上,少数股东损益占比有望下降至25%左右。 杠杆合理攻守兼备,融资优势更显可贵。公司杠杆稳中有降,净负债率下降2.6个百分点,目前低于A股多数主流房企。融资优势明显,账面有息负债综合成本为4.99%,有息负债成本显著低于行业平均,在融资整体收紧的大背景下,融资优势有望进一步转化为经营优势。 股息率接近公司发行债券,物业上市有望提升综合实力。我们估算公司2019年股息率将达到5.06%,高于公司发行债券的平均票面利率4.36%。保利物业成功上市后,有望进一步提升母公司的综合实力。 风险提示:项目竣工及结算进度不达预期;结算毛利率不达预期;公司销售不达预期;融资超预期收紧。
保利地产 房地产业 2019-09-11 14.08 20.62 30.67% 16.16 14.77%
16.44 16.76% -- 详细
事件: 9月8日,保利地产公布8月销售数据,8月实现签约金额303.0亿元,同比+9.9%;实现签约面积197.9万平方米,同比+19.5%。8月新增建面140.9万平方米,同比-71.1%;总地价123.8亿元,同比-47.4%。 点评: 8月销售303亿、同比+10%,1-8月3,100亿、同比+16%,销售稳增 8月公司实现签约金额303.0亿元,环比+12.1%,同比+9.9%,较上月下降3.3pct,低于克尔瑞主流50房企8月单月平均同比+22.5%;实现签约面积197.9万平米,环比+5.6%,同比+19.5%,较上月提升7.8pct;销售均价15,307元/平米,环比+6.1%,同比-8.0%。1-8月公司累计实现签约额3,099.6亿元,同比+16.2%;累计实现签约面积2,021.9万平方米,同比+13.1%。累计销售均价15,330元/平米,较18年均价上涨4.8%。公司8月销售同比继续稳增,鉴于公司土储丰富,并布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,在当前一二线市场相对稳定背景下,预计19年全年仍将保持销售稳增。 8月拿地124亿、同比-47%,拿地/销售额比41%,拿地相对积极 8月公司在上海、成都、长沙、厦门、东莞、江门、肇庆、三亚等10城共获取10个项目,对应新增建面140.9万平米,环比-55.0%,同比-71.7%,其中新增权益建面占比96.1%;对应总地价123.8亿元,环比-40.9%,同比-47.4%,拿地额占比销售额40.9%,较上月下降36.6pct。平均楼面价8,791元/平米,环比+31.5%,较18年拿地均价+41.1%,主要源于公司上海、厦门新增地块楼面价较高。8月公司拿地继续聚焦省会城市及珠三角区域。1-8月公司共获71个项目,新增规划面积1,281.6万方,同比-41.4%;对应地价866.1亿元,同比-42.3%;平均楼面地价6,758元/平米,较2018年+8.5%;拿地额占比销售额为27.9%,拿地均价占比销售均价44.1%,较18年上升1.5pct。公司1-8月新增项目一二线及城市圈占比明显提升,但拿地成本基本保持稳定。 投资建议:销售平稳增长,拿地相对积极,维持“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股上市在即,有望增厚公司估值。我们维持公司2019-21年每股收益预测2.07、2.48、3.00元,目前19-20年PE仅为6.7和5.6倍,18A、19E股息率分别达3.6%和4.7%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。
保利地产 房地产业 2019-09-02 13.83 18.63 18.06% 15.03 8.68%
16.44 18.87% -- 详细
结转意向积极, 业绩表现靓眼,盈利水平提升,业绩保障维持高位2019H1公司营收、归母净利润分别同比+19%、 +53%, 业绩大幅增长主要系: 1)高毛利项目入账推动房地产结算毛利率同比提升 5.7pc 至 41.0%; 2)结转项目权益比例提升,少数股东损益占比同比下降 7pc 至 23%; 3)表外项目结转推动合联营企业投资收益同比增长 117%至 7.4亿元。 2019H1公司竣工 1167万方,同比增长 53%,结转意向积极; 预收房款3601亿元,较 2018年末增长 21%,预收房款/结算收入 TTM 约 1.86倍,业绩保障力度继续处于历史高位。 顺周期导向存量变现,供给驱动销售较快增长公司长期保持了顺周期的发展策略, 2019H1土地投资明显收缩,新开工维持较高增长,资源更多用于存量变现,供给驱动销售延续较快增长。 我们估算公司 2019年可售资源接近 6300亿元,同比增长 30%。 考虑到公司城市布局受益于行业销售结构转换,去化率具备一定韧性,我们认为公司大概率可保持 15%的销售额增长,隐含去化率约 74% ( 上轮小周期低点 2014年为 72%)。 财务维持稳健, 融资优势明显, 保利物业合同面积 4.5亿方2019H1公司销售回款率同比提升 8pc 至 86%,公司净负债率约 83%,货币资金/即期债务约 2.63, 平均融资成本 4.99%,财务维持稳健,融资优势明显。 截止 2019年 6月,保利物业合同面积 4.5亿方,较年初增长 22%;其中在管面积 2.6亿方,较年初增长 32%; 2018年保利物业实现净利润 3.4亿元,同比增长 50%,净利润率 7.9%; 2019年 1-4月保利物业实现净利润 2.3亿元,同比增长 68%,净利润率大幅提升至 13.1%。 估值与评级我们维持 2019-2021年预测 EPS 分别为 2.07、 2.47、 2.73。当前股价对应公司 2019-2021年预测 PE 分别为 7.0、 5.8、 5.3倍,略低于万科,较招商蛇口折让近两成。行业资金面趋紧,我们认为公司仍可保障充足的融资头寸,维持行业低位的融资成本,开发业务中期市占率提升前景较为明朗。此外,物业板块拟赴港上市,资本助力下规模扩张提速。我们维持目标价 18.63元不变,对应 2019年预测 PE 为 9.0倍,维持“买入”评级。 风险提示房地产持续调控,公司销售去化及毛利率不及预期;公司竣工、结算进度不及预期。
保利地产 房地产业 2019-08-23 14.54 -- -- 15.03 3.37%
16.44 13.07% -- 详细
公司收入和利润高速增长,符合预期。公司 2019H1实现营业收入 711.4亿元,同比增长19.5%;归母净利润 99.6亿元,同比增长 53.3%;公司房地产业务结转利润水平持续改善,房地产结算毛利率为 41.0%,较去年同期提升 5.7个百分点,综合毛利率及净利率分别提升至 39.77%和 18.22%。公司 2019年上半年业绩高增,主要是由于公司持续加快结转。 销售稳健增长,资源结构不断优化。在行业销售规模增速放缓的背景下,2019H1公司实现签约金额 2526.24亿元,同比增长 17.33%,位列行业前四;实现签约面积 1636.47万平方米,同比增长 12.56%;新开工面积 2894万平方米,竣工面积 1167万平方米,分别同比增长 22.69%和 53.29%。2019年上半年公司新拓展项目 44个,新增容积率面积826万平方米,总成本 533亿元。其中,一二线城市拓展金额及面积占比分别为 78%和60%,三四线城市主要在珠三角、长三角等城市群周边布局,持续优化资源结构。 业绩保障性继续加强。公司 2019H1预收款项 3621.1亿元,环比增长 20.8%,是 2018年结算金额的 1.86倍,同时考虑到公司经营效率逐步提升,毛利率处于上升趋势,2019年业绩保障性进一步增强。截至上半年末,公司在国内外 104个城市合计拥有在建面积11067万平方米、待开发面积 7618万平方米,可满足未来 2-3年的开发需求,保障公司能够在不同的行业周期灵活应对市场变化。持续深耕核心区域,待开发面积中,一二线城市 4614万平方米,占比 60%以上;珠三角和长三角城市群 3498万平方米,占比 46%。 此外,公司坚持“一主两翼”战略,坚定聚焦房地产开发主业,加速培育两翼产业市场化能力。截至 4月 30日,保利物业合同管理面积约 3.7亿平方米,在管面积近 2.0亿平方米,并已向中国证监会、香港联交所递交首次公开发行境外上市外资股并上市的申请材料。 公司逐步形成多产业协同发展格局,开辟新的规模与利润增长点。 强化现金管控,资产负债结构改善。2019H1公司累计实现销售回笼 2168亿元,回笼率较去年同期上升 8个百分点至 86%,在资金趋紧的背景下实现回笼率显著提升。此外,公司发行 5亿美元债和中期票据 15亿元,以低成本储备长期资金,同时获批公司债券 150亿元,保持充足的融资空间。截至上半年末,公司资产负债率 79.27%,基本保持稳定; 净负债率 76.64%,较年初降低 3.92个百分点,资产负债结构持续改善,具备较强的抗风险能力;账面有息负债 2710亿元,有息负债综合成本仅约 4.99%。 维持增持评级,维持盈利预测。公司销售稳健增长,土地储备充足且具备资源优势,战略定力良好,资金成本低。维持增持评级,维持盈利预测。预计 2019-2021年归属于母公司的净利润为 231.5/274.5/331.8亿元,对应归母净利润增速:22.2%/18.6%/20.9%,对应 EPS:1.95元/2.31元/2.79元。当前价格对应的 PE 为 7.3X、6.2X、5.1X。
保利地产 房地产业 2019-08-21 14.21 16.62 5.32% 14.78 4.01%
16.44 15.69% -- 详细
事件: 公司近日发布 2019年中报,实现营业收入 711.4亿元,同比增 19.5%,归母净利润 99.6亿元,同比增 53.3%,EPS 为 0.84元。 毛利率提升,项目权益比提高。19上半年公司营业收入 711.2亿元,同比+19.5%;实现归属于上市公司股东净利润 99.6亿,同比+53.3%;基本每股收益 0.84元,同比+52.8%;毛利率为 39.8%,较去年同期提升 4.4%;公司归母净利润增速明显高于营业收入增速。主要源于以下三点:1)高毛利率项目集中进入结转期;2)报告期结转项目权益比例较高 3)公司成本控制能力、管理能力有所提高。 销售稳健增长,推盘货值充裕。公司 19年上半年实现签约面积 1636.47万方;实现签约销售金额 2,526.2亿元;公司销售金额行业排名位居行业第四名;一二线城市及六大核心城市群销售贡献均超 75%;公司上半年实现开工规模 2894万平,已完成全年开工计划的 64%,为下半年推盘储备了充裕的货值。 拿地谨慎,土地拓展模式多元化。上半年,公司新增容积率面积 826万平方米,同比下降 45.3%,拿地总成本 533亿元,同比下降 50.3%,拿地额占比销售额21.1%,整体趋于谨慎;楼面均价 6453元/平米,占同期销售均价的 41.8%,拿地成本较稳。从城市能级看,上半年一二、三四线城市拿地金额占比 78%和 22%。公司目前构建了招拍挂、收并购等多元土地拓展模式,借助国企平台,整合优质资源。 融资优势明显,财务状况稳健。2019年 H1,公司有息负债 2709.9亿元,负债综合成本仅 4.99%,融资优势明显。净负债率 76.6%,较去年同期-16.6pct,资产负债率(剔除预收款)66.1%,较去年同期-1.7pct,负债率明显改善。债务结构合理,账面现金余额/一年内有息负债为 2.63倍,短期偿债压力不大。截至 2019年H1,公司获得银行授信总额 5100亿元。随着下半年政策对资金端的收紧,公司凭借央企信用的融资优势将进一步凸显。 投资建议:公司土地储备充足,扩张意愿积极,高层提出“三年之内重返前三”的目标。在政策环境不断收紧的大背景下,公司作为央企加龙头,融资拿地优势将愈加明显,在央企整合的大背景下,保利地产作为集团核心的地产开发平台,不排除未来继续承接其他央企优质资源的可能性。在完成保利香港的整合,解决同业竞争问题后,业务区域和市占率有望加速提升。我们预计公司 19-21年EPS 分别为 2.01、 2.44及 2.94元,对应 PE 为 6.9X、 5.7X 及 4.7X,目标价为 16.62元,维持“买入”评级
保利地产 房地产业 2019-08-21 14.21 -- -- 14.78 4.01%
16.44 15.69% -- 详细
事件: 保利发布 2019年半年报, 实现营业收入 711.41亿元,同比增长19.48%;实现营业利润 170.80亿元,同比增长 35.91%;实现归母净利润99.55亿元,同比增长 53.28%。 业绩高增受益毛利率及权益比例提高: 2019年上半年营收数据上行的主要动力来自项目竣工交付的结转面积与结转单价的提高。 上半年归母净利润大增 53.28%,主要受益公司毛利率及权益比例的提高。报告期内,得益于产品结转单价的提高,公司地产业务盈利水平较上年年末持续改善,房地产结算毛利率为 40.96%,较去年同期提升 5.68%,而综合毛利率及归母净利率分别提升至 39.77%和 13.99%,相比去年同期分别提升 4.36%及 3.09%。 此外随着结算项目权益比例的提高, 少数股东损益占净利润比重下降约 7pct 至 23.2%。 净负债率大幅改善,低成本融资优势明显: 报告期末公司资产负债率为79%,剔除预收款后的资产负债率由上年同期下降 2%至 66%,净负债率由去年同期的 93%大幅下降至 77%,公司负债水平在行业内处于相对较低位置。受益于公司央企背景的信用背书及公司较大的资产规模, 19年上半年公司成功发行 5亿美元债和中期票据 15亿元,并获批公司债券 150亿元,有息负债规模上升至 2710亿元,其中短期有息负债占比 17%,当前货币资产可覆盖其 2.6倍,短期偿债能力较强。公司综合融资成本4.99%,处于行业低位,在行业融资环境持续收紧的外部环境下,公司的低成本融资优势将更为凸显。 销售数据稳定增长,深耕战略效果显现: 上半年公司地产销售量价齐升,实现销售额 2526.24亿元,同比增长 17.33%,位列克尔瑞排行榜第四名,相比 2018年上升 1位;实现销售面积 1636.47万平方米,同比增长 12.56%; 实现销售均价 15437元/平方米,同比增长 5.48%。分能级来看,公司传统重视的一二线市场依然是销售额的主要来源,上半年一二线市场销售额贡献率达 75%。 土地投资力度有所放缓,三四线比重提升: 公司 19年上半年新进入 4座 事件: 保利发布 2019年半年报, 实现营业收入 711.41亿元,同比增长19.48%;实现营业利润 170.80亿元,同比增长 35.91%;实现归母净利润99.55亿元,同比增长 53.28%。 业绩高增受益毛利率及权益比例提高: 2019年上半年营收数据上行的主要动力来自项目竣工交付的结转面积与结转单价的提高。 上半年归母净利润大增 53.28%,主要受益公司毛利率及权益比例的提高。报告期内,得益于产品结转单价的提高,公司地产业务盈利水平较上年年末持续改善,房地产结算毛利率为 40.96%,较去年同期提升 5.68%,而综合毛利率及归母净利率分别提升至 39.77%和 13.99%,相比去年同期分别提升 4.36%及 3.09%。 此外随着结算项目权益比例的提高, 少数股东损益占净利润比重下降约 7pct 至 23.2%。 净负债率大幅改善,低成本融资优势明显: 报告期末公司资产负债率为79%,剔除预收款后的资产负债率由上年同期下降 2%至 66%,净负债率由去年同期的 93%大幅下降至 77%,公司负债水平在行业内处于相对较低位置。受益于公司央企背景的信用背书及公司较大的资产规模, 19年上半年公司成功发行 5亿美元债和中期票据 15亿元,并获批公司债券 150亿元,有息负债规模上升至 2710亿元,其中短期有息负债占比 17%,当前货币资产可覆盖其 2.6倍,短期偿债能力较强。公司综合融资成本4.99%,处于行业低位,在行业融资环境持续收紧的外部环境下,公司的低成本融资优势将更为凸显。 销售数据稳定增长,深耕战略效果显现: 上半年公司地产销售量价齐升,实现销售额 2526.24亿元,同比增长 17.33%,位列克尔瑞排行榜第四名,相比 2018年上升 1位;实现销售面积 1636.47万平方米,同比增长 12.56%; 实现销售均价 15437元/平方米,同比增长 5.48%。分能级来看,公司传统重视的一二线市场依然是销售额的主要来源,上半年一二线市场销售额贡献率达 75%。 土地投资力度有所放缓,三四线比重提升: 公司 19年上半年新进入 4座
保利地产 房地产业 2019-08-19 13.98 -- -- 14.78 5.72%
16.44 17.60% -- 详细
归母净利大增53%,符合预期 2019年上半年公司实现营业收入711.2亿元,同比增长19.5%;归母净利润99.6亿元,同比大增53.3%,与7月19日披露的业绩快报接近,符合预期。 聚焦核心一、二线,资源储备充足 2019年上半年公司实现销售面积1636.5万平方米,同比增长12.6%;销售金额2526.2亿元,同比增长17.3%,其中一、二线城市及六大核心城市群销售贡献均超75%。2019年上半年新增容积率面积826万平方米,总成本533亿元,一、二线城市拓展金额及面积占比分别为78%和60%。公司坚持聚焦一、二线城市及核心城市群,截至2019年上半年末,拥有待开发面积7618万平方米,其中一、二线城市占比60%以上,可满足未来2至3年的开发需求。 短期偿债能力优,业绩锁定性佳 截至2019年上半年末,公司有息负债综合成本仅约5%,优势突出,剔除预收账款后的资产负债率40.5%,较2018年末下降2.1个百分点;净负债率76.6%,较2018年末下降3.9个百分点;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.6倍,短期偿债能力优。公司2018年末预收款为3621亿元,对2019年下半年wind一致预期营收的锁定度达208%(2019年下半年wind一致预期营收=2019年wind一致预期营收-已披露的上半年营收),业绩锁定性佳,在满足2019年wind一致预期营收后,剩余的1883亿元仍能锁定2020年wind一致预期营收的62%。 多元化资源整合优势突出 经过多年发展积累,公司构建了多元化的土地资源拓展模式,在招拍挂、收并购、合作开发、三旧改造、央企整合、产业拓展等渠道均形成了突出的资源整合优势,收购中航国际旗下的地产开发业务,落实及储备多个旧改、城市地标、主题公园、特色小镇、产业园等优质项目。公司旗下的保利物业已于8月6日向港交所递交境外首次公开发行股份并上市的申请材料。 央企龙头,业绩增长显著,维持“买入”评级 公司作为央企龙头,成本优势突出,业绩有保障。预计2019、2020年EPS为1.95、2.30元,对应PE为7.0、5.9x,维持“买入”评级。 风险 若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。
保利地产 房地产业 2019-08-16 13.46 -- -- 14.70 9.21%
16.44 22.14% -- 详细
结转毛利显著提升,业绩增速领跑行业。2019年H1公司实现营业收入711.4亿元,同比增长19.5%;实现归母净利润99.6亿元,同比增长53.3%。业绩增速大幅超市场预期主要因为:1)结转毛利率提升,2019H1结算毛利率39.8%、净利率18.2%,分别较去年同期增长4.3和2.6个百分点,创近年新高;2)期内投资收益增加;3)结转项目权益比例提高,2018年公司少数股东损益达28%,伴随合作拿地占比减少,权益比逐渐提高。2016-18年,公司销售额增速分别为36.3%、47.2%及30.9%,均高于当期营收及利润增速,未来业绩潜力可期;同时,19年6月末公司预收账款3,621亿元,覆盖18年结算收入1.9倍,业绩锁定性强。 销售稳健增长,布局聚焦一二线及核心城市圈。2019年上半年公司实现销售面积1,636.5万方,销售金额2,526.2亿元,分别同比增长12.6%、17.3%,销售规模全国第四名,在高基数下仍能实现稳健增长,增速领跑TOP5房企。投资方面,公司2019H1新获取项目44个,聚焦一二线及核心城市群,新增项目建面826万方、拿地金额533亿元,分别同比下降45.3%及50.3%。目前公司在建面积11,067万方,待开发面积7,618万方,可售货量充足达1.5-1.6万亿元;下半年销售基数下降,且公司布局以一二线城市为主,预计全年销售额达4,800-5,000亿元,延续稳健增速。 融资优势愈发显著,负债结构健康。2018年末公司资产负债率和净负债率分别为79.27%和76.64%,维持行业较低水平。2019年上半年,公司新增有息负债综合成本约4.99%,较去年下降超10bps,融资成本低位再下降;负债结构健康,银行贷款占比70%以上,除超2,000亿未使用银行授信头寸外,中票、公司债、超短融、REITs等产品均已发行,在行业整体融资收紧的背景下,央企优势愈发明显,龙头地位巩固。 估值 我们维持公司2019-21年EPS预测分别为2.15/2.73/3.05元,对应19年PE6.4倍,维持买入评级。 评级面临的主要风险 房地产行业销售下滑超预期;政策收紧超预期。
保利地产 房地产业 2019-08-15 13.92 20.62 30.67% 14.70 5.60%
16.44 18.10% -- 详细
积极变革、销售高增、排名提升,业绩进入丰收期、预收款锁定率创新高 16年以来,保利地产积极变革,目标高举、积极拿地、管理提升、周转加快,重回高增长轨道。16-18年销售分别达2,101、3,092、4,048亿元,销售额CAGR达38%,19H1销售达2,526亿元,同比+17%,行业销售排名从15年第六回升至19H1第四,距公司前三目标再进一步。鉴于历年上下半年销售占比50%:50%,预计公司19年销售额有望达5,000亿元,对应同比+24%。此外,在16年销售加速的两年后,公司进入集中结算期,18年开始竣工开始大幅提速,18和19H1竣工同比高达43%和53%,远高于同期营收同比33%和20%,竣工快于结算推动预收款持续提升,至19H1末达3,621亿元,覆盖18年营收186%,创历史新高。在此背景下,19年中报业绩同比+53%,大幅高于过去5年同期平均+14%,彰显龙头本色,也印证了公司业绩结算进入丰收期。 土储丰富,结构优异、布局一二线及城市圈,拿地积极、并成本稳中有降 公司土储丰富、结构优异。19H1末结算面积约1.3亿方(货值1.9万亿),其中可售面积约8,499万方(货值1.31万亿);区域结构上,一二线占比58%、三大城市圈占比61%,深耕一二线及城市圈。拿地方面,16年开始积极加库存,16-19H1年拿地额占比销售额分别高达56%、90%、48%、21%,其中19年5月开始重新积极拿地,中期公司将19年投资计划从年初2,700亿元提升至2,900亿元(同比+13%),进一步加大逆周期拿地力度。成本方面,17-19H1拿地均价占比销售均价分别为44.4%、42.3%、41.7%,同期新增建面一二线占比分别为53%、55%、59%,城市圈占比分别为66%、58%、69%,拿地结构优化同时拿地成本稳中有降实属不易。拿地结构上,19H1新增30万方以下项目占比达61.8%,较18年提升19.2pct,项目小盘化更利于加快周转。 央企龙头融资优势凸显、受益集中度提升,保利物业上市在即、增厚估值 公司作为央企龙头,凭借保利集团重要地产平台身份,融资渠道多样、成本低廉,拥有包括公司债、中票、CMBS等多种融资手段,19H1综合融资成本仅4.99%,处于行业最低水平,19H1美元债和中票融资成本仅3.6-3.9%,较18年3.9-4.9%进一步下行。在融资收紧背景下,公司兼具龙头规模优势和央企融资优势,预计后续将大幅受益于行业“融资、拿地和销售”三重集中度跳增。此外,近期保利物业上市在即,至19M4末,其在管面积达1.98亿方、合同面积达3.7亿方,自14年起百强企业综合实力排名持续保持前五,并居央企排名第一。保利物业16-18年净利润复合增速达50%,4M19净利润同比+67%,19年保守按照40%增速,则19年净利润预计为4.7亿元,按19年PE 30倍,则其市值预计为141亿元,保利物业上市有望增厚公司估值。 投资建议:央企龙头、优势凸显,被低估的核心资产,重申“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股上市在即,有望增厚公司估值。我们维持公司2019-21年每股收益预测为2.07、2.48、3.00元,目前19-20年PE仅为6.6和5.5倍,NAV折价35%,18A、19E股息率分别达3.7%和4.8%,维持目标价20.62元,重申“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。
保利地产 房地产业 2019-08-15 13.92 19.20 21.67% 14.70 5.60%
16.44 18.10% -- 详细
上半年盈利高增主要得益于毛利率提升叠加结转权益比提高;公司作为央企地产龙头融资优势相对显著,内部激励体系相对完善(跟投+股权激励)利于提升公司运营效率,外部可依托央企整合集团资源,整体经营效率相对偏上游,具备持续稳定的内生性现金流创造能力;且相对估值优势突出(2019PE=6.8X、市值较NAV折价近30%),物业也赴港积极准备上市;2019年动态股息率接近5%,已处于历史上偏高区间;维持“强烈推荐-A”投资评级,维持目标价19.2元/股。 上半年盈利高增主要得益于毛利率提升叠加结转权益比提高。公司上半年营收/营业利润/归母净利分别为711亿/171亿/100亿,同比分别19%/39%/53%。具体看,结转量价齐升推动收入平稳增长,但结转量较竣工而言(同比+53%),仍相对节制;而归母净利增速超预期主要得益于毛利率提升叠加结转权益比提高(投资收益增加亦有贡献但相对有限),毛利率大幅提升至41%推动营业利润增速较收入增速提高20PCT至39%,结转权益比提高则进一步推升归母净利增速至53%。展望全年,公司收入端将保持20%+的增长,毛利率下半年或有回落但全年较去年仍有较明显提升,而结转权益比在近年来拿地和销售权益比下降的大背景下全年较上半年或有收敛,预计今年归母净利全年增速较上半年增速收敛至30%左右,但仍将高于收入增速。 销售稳健增长,拿地战略顺势收敛。公司今年1-7月全口径销售面积/金额分别为1824万平米/2797亿元(上半年回款率86%),同比分别增长12.5%/16.9%,销售稳健增长;1-7月新增全口径计容建面1134万平米,对应拿地总价742亿,而“土地款/销售额”较18全年下降21PCT至27%,在连续几年积极拿地扩张后战略性收缩,期内新增项目楼面均价0.65万元/平米(18年全年为0.62万元/平米),“地价/售价”录得42%,较18年大致走平成本仍可控,也即拿地战略顺势收敛且成本可控。整体而言,公司未售货量充裕且且聚焦一二线和热点三四线,截至7月末公司全口径未售计容约0.8亿平米,对应未售货值约1.2万亿量级,按最近12个月滚动销售测算可供销售近3年。 物业管理规模快速扩张,赴港积极准备上市。保利物业18年收购区域校园物业管理龙头湖南天创物业,完善物业管理4+2的多业态布局,助推管理面积快速增长,截至4月30号,物业合同管理面积约3.7亿平,较18年中增长85%左右,其中在管里面近2.0亿平(外拓0.9亿平,占比45%);物业在快速扩张的同时也积极寻求上市,17年成功在新三板上市,19年4月正式退市,转而申请香港联交所上市并已于8月递交申请材料。另外,销售代理方面,保投顾继续强化与合富辉煌的战略合作(两者去年已完成股权整合),同时也加大与外部开发商合作,今年上半年新进城市11个,截至年中累计覆盖城市超200个;商管板块上半年新拓项目7个(18年全年14个),截至年中运营项目70+个,管理面积270+万平,稳步推进轻资产模式来实现品牌及管理输出。 适度降杠杆收敛拿地战略、作为央企地产龙头融资优势相对显著。截至年中,公司账面有息负债2710亿元,对应综合成本仅4.99%(18年底为5.03%),作为央企地产龙头,融资优势相对显著;净负债率约为83%(扣永续债),较18年底下降3PCT,反映公司在经过16-17连续两年加杠杆拿地扩张后18-19年适度降杠杆,顺势收敛拿地战略;公司在手现金1228亿元,对即期有息负债的保障倍数高达2.6倍,财务结构较为稳健。 维持“强烈推荐-A”投资评级。公司作为央企地产龙头融资优势相对显著,内部激励体系相对完善(跟投+股权激励)利于提升公司运营效率,外部可依托央企整合集团资源,整体经营效率相对偏上游,具备持续稳定的内生性现金流创造能力;且相对估值优势突出(2019PE=6.8X、市值较NAV折价近30%),物业也赴港积极准备上市;2019年动态股息率接近5%,已处于历史上偏高区间;维持“强烈推荐-A”投资评级,维持目标价19.2元/股。 风险提示:销售增长不及预期,结算不及预期。
保利地产 房地产业 2019-08-15 13.92 18.60 17.87% 14.70 5.60%
16.44 18.10% -- 详细
业绩快速增长,销售弹性十足。公司2019 年上半年实现营业收入711.2 亿,同比增长19.5%,实现归母净利99.6 亿,同比增长53.3%。销售方面,上半年公司实现签约金额2526.24 亿元,同比增长17.33%;实现签约面积1636.47 万平方米,同比增长12.56%,销售规模稳居行业前5,实现销售均价15437 元/平,再创历史新高,充分保障上半年销售项目的利润率水平。 拿地审时度势,平台优势突出。公司上半年延续了此前审慎的拿地态度,累计拓展项目44 个,合计新增计容建面820.8 万平,同比下降45%,对应总价532.8 亿,同比下降50%,占到上半年销售金额的21.1%。此外公司充分借助国企平台优势,不断实现同业整合,继17 年底展开对保利置业收购后,今年保利集团拟参与云南城投集团层面的混合所有制改革,随着国改进程的不断推进,公司平台优势越发明显。 杠杆持续改善,融资优势凸显。受益于公司今年拿地支出的收缩,公司杠杆明显改善,净负债率较年初下降3.9 个百分点至76.6%。同时公司充分利用自身国企信用背书优势和资本市场便利发挥融资优势今年以来先后发行了5 亿美元债和中期票据15 亿元,以低成本储备长期资金,同时获批公司债券150 亿元,保持充足的融资空间。 一主两翼稳定发展。公司坚定“一主两翼”发展战略,延伸产业链布局,也将助力公司未来长远发展。 投资建议:公司是目前A 股龙头企业中估值最具备优势的企业,预计公司19-20 年EPS 为1.93 元和2.36 元,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2019-08-15 13.92 -- -- 14.70 5.60%
16.44 18.10% -- 详细
投资建议:保利地产融资优势明显,土储主要布局一二线,长期看好公司的投资价值。我们预计2019-2020年公司EPS为1.99元、2.39元,以2019年8月12日收盘价计算,对应PE分别为6.99倍、5.82倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格。
保利地产 房地产业 2019-08-15 13.92 -- -- 14.70 5.60%
16.44 18.10% -- 详细
业绩快速增长,盈利能力显著提升 1-6月公司实现营业收入711.4亿元,同比增长19.5%,归母净利润为99.6亿元,同比增长53.3%,主要系项目竣工交付的结转面积与结转单价的提高,同时,转结项目权益比例亦有所上升。报告期内,公司销售毛利率及净利率为39.75%和18.23%,分别较上年同期提高4.36pct和2.58pct,整体盈利水平进一步向上。 销售保持稳健,因时而动调整投资节奏 公司1-6月实现销售金额2526.2亿元,同比增长17.3%,实现销售面积1636.5万平米,同比增长12.6%,继续排名行业前4;其中,一二线城市及六大核心城市群销售贡献均超75%,珠三角和长三角城市群占比达27%和22%。2019年上半年,公司拿地总价为533亿元,同比下降50%,拿地销售比0.21,投资意愿较弱;而当前,公司董事会已通过调整2019年度投资计划的议案,同意将2019年度投资计划从2700亿元调整至2900亿元,在土地溢价率回归合理的时间点因时而动调整投资节奏,彰显公司拿地策略的灵活性。 杠杆率持续下降,低成本融资优势显现 截止2019年半年度末,公司净负债率为42.85%,较年初下降3.92pct,负债率持续改善。报告期内,公司成功发行5亿美元债和中期票据15亿元,并获批公司债券150亿元,在资金趋紧的背景下,依旧保持了通畅的融资渠道,同时,公司综合融资成本仅约4.99%,处于行业较低水平,低成本融资优势尽显。 投资建议 保利地产业绩高增,销售稳健,土地储备丰富,财务稳健,融资优势显著。预计公司19-21年EPS为2.11、2.52、2.98元,对应PE为6.6/5.5/4.7倍,公司近三年最高、最低、中位数PE分别为13.9/7.1/9.0倍,维持公司“推荐”评级。 风险提示: 房地产调控政策收紧,销售不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名