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保利地产 房地产业 2019-12-10 14.98 20.62 31.34% 15.83 5.67% -- 15.83 5.67% -- 详细
11月销售325亿、同比-3%,1-11月4,197亿、同比+14%,保持稳增 11月,公司销售金额325.0亿元,环比-19.6%,同比-3.0%,较上月-33.0pct;销售面积242.1万平米,环比-14.5%,同比+3.7%,较上月-30.5pct,高于我们高频跟踪的45城11月成交面积同比-4.5%;销售均价13,427元/平米,环比-6.0%,同比-6.5%。1-11月累计销售金额4,197.2亿元,同比+14.0%;累计销售面积2,818.8万平米,同比+14.2%;累计销售均价14,890元/平米,较18年均价上涨1.7%。11月公司销售暂时走弱,但1-11月累计同比继续稳增,考虑到12月仍处于低基数区间,并鉴于公司土储丰富、年末推盘稳定,布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,在当前一二线市场相对稳定的背景下,预计19年全年销售仍将保持稳增。 11月拿地金额同比+36%,拿地面积同比+118%,拿地低位略转积极 11月公司在太原、佛山、大连、福州、长春、邢台、舟山等9城共获取9个项目,对应新增建面326.0万平米,环比+96.1%,同比+118.4%,其中新增权益建面占比64.5%;对应总地价91.4亿元,环比+6.4%,同比+35.9%,拿地额占比销售额28.1%,较上月上升6.9pct。平均楼面价2,803元/平米,环比-45.8%,较18年拿地均价-55.0%,主要源于公司在舟山市和邹城市两幅商业用地、以及在福州闽侯县、西双版纳两幅商住用地;楼面价较低。11月公司拿地继续注重全国均衡布局并且拿地城市能级有所下沉。1-11月公司共获99个项目,新增建面1,986.9万平米,同比-32.9%;对应地价1,172.9亿元,同比-37.5%;平均楼面地价5,903元/平米,较2018年-5.2%;拿地额占比销售额为27.9%,拿地均价占比销售均价39.6%,较18年下降2.9pct。公司1-11月新增项目一二线及城市圈占比有所提升,但拿地成本略有下降。 投资建议:销售暂弱,拿地略转积极,维持“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股上市在即,有望增厚公司估值。我们维持公司2019-21年每股收益预测至2.06、2.47、3.00元,目前19-20年PE为7.3和6.1倍,18A、19E股息率分别达3.3%和4.3%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧及行业资金超预期收紧。
保利地产 房地产业 2019-11-13 14.19 -- -- 15.57 9.73%
15.83 11.56% -- 详细
10月销售延续增长态势。2019年10月,公司实现签约销售面积282.99万平米,同比增长34.15%;实现签约销售金额404.38亿元,同比增长29.95%。2019年1-10月,公司累计实现销售面积2576.77万平米,同比增长15.26%(增速较1-9月增加1.97pct);累计合同销售金额为3872.12亿元,同比增长15.67%(增速较1-9月增加1.47pct)。 拿地策略较为谨慎,拿地强度下降显著。2019年10月,公司在广州、武汉、郑州、太原等城市共获得6个项目,新增计容建面约166万平米(较2018年10月减少57.8%,较今年9月环比减少22.0%),土地总价约86亿元(较2018年10月减少53.1%,较今年9月环比减少33.6%)。2019年1-10月,公司累计新增计容建面约1654万平米,较2018年同期减少约42.0%;累计拿地总价约1081亿元,较2018年同期减少约37.0%。整体看,公司今年拿地策略较为谨慎,拿地强度较去年同期下降显著。 土地成本控制得当。2019年1-10月,公司累计拿地均价约6538元/平米(较2018年的拿地均价5855元/平米增长约11.7%),累计销售均价约15027元/平米(较2018年的销售均价14635元/平米增长约2.7%)。累计拿地均价/累计销售均价的比值约为43.5%(较1-9月环比减少0.8pct),公司土地成本控制较为得当,可在一定程度上保证未来的盈利空间。 投资建议:销售延续增长态势,土地成本控制得当,维持“买入”评级。 公司10月销售延续增长态势,土地成本控制得当。随着保利物业上市在即,有望大幅增强与公司的协同效应。与此同时,公司于近期公布第二期股权激励计划的行权结果,彰显对于长期发展的信心。我们预计公司2019—2021年EPS分别为2.03元、2.46元、2.94元,增速分别为28%、21%、20%,对应当前股价的PE值分别为7.2倍、5.9倍、5.0倍,维持“买入”评级。
保利地产 房地产业 2019-11-12 14.50 20.62 31.34% 15.16 4.55%
15.83 9.17% -- 详细
10月销售404亿、同比+30%,1-10月3,872亿、同比+16%,重回高增 10月销售金额404.4亿元,环比+9.8%,同比+30.0%,较上月+30.1pct,高于月初克而瑞公布的372.6亿元108%;销售面积283.0万平米,环比+4.1%,同比+34.2%,较上月+19.5pct;销售均价14,290元/平米,环比+5.5%,同比-3.1%。1-10月累计销售金额3,872.1亿元,同比+15.7%;累计销售面积2,576.8万平米,同比+15.3%;累计销售均价15,027元/平米,较18年均价上涨2.7%。10月公司销售好于月初克而瑞预告,同比增速在走弱两个月后重回高增,并同比增速创年内次高,考虑到11-12月仍处于低基数区间,并鉴于公司土储丰富,布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,在当前一二线市场相对稳定的背景下,预计19年全年仍将保持销售稳增。 10月拿地额86亿、同比-53%,拿地额/销售额比21%,拿地再转谨慎 9月公司在广州、武汉、郑州、太原、湘潭、莆田6城共获取6个项目,对应新增建面166.3万平米,环比-22.0%,同比-57.8%,其中新增权益建面占比54.6%;对应总地价85.9亿元,环比-33.6%,同比-53.1%,拿地额占比销售额21.2%,较上月下降13.9pct。平均楼面价5,168元/平米,环比-15.0%,较18年拿地均价-17.0%,主要源于公司在湘潭和莆田新增地块楼面价较低。10月公司拿地继续聚焦省会城市并注重全国均衡布局。1-10月公司共获90个项目,新增规划面积1,660.9万平米,同比-40.9%;对应地价1,081.5亿元,同比-40.2%;平均楼面地价6,512元/平米,较2018年+4.5%;拿地额占比销售额为28%,拿地均价占比销售均价43%,较18年上升0.8pct。公司1-10月新增项目一二线及城市圈占比明显提升,但拿地成本基本保持稳定。 投资建议:销售高增,拿地谨慎,维持“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股上市在即,有望增厚公司估值。我们维持公司2019-21年每股收益预测2.06、2.47、3.00元,目前19-20年PE仅为7.1和5.9倍,18A、19E股息率分别达3.4%和4.4%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧,行业资金超预期收紧。
保利地产 房地产业 2019-11-04 14.85 16.72 6.50% 15.15 2.02%
15.83 6.60% -- 详细
事件公司发布 2019 年前三季度业绩公告,实现营业收入 1117.9 亿元,同比增长17.8%;实现归母净利润 128.3 亿元,同比增长 34.1%。 核心观点 业绩增速快于营收增速,盈利能力提升,回款加快。公司前三季度营收、业绩分别同比增长 17.8%、34.1%,毛利率和净利率分别为 35.9%和 15.7%,较去年同期分别增长 3.2 和 1.5 个百分点。截至 2019Q3,公司实现销售回款 3098 亿元,回款率为 89.3%,较去年同期提升 3.6 个百分点。公司资产负债率为 79.6%,扣除预收款的资产负债率为 40.4%,负债结构合理。 销售金额稳健增长,三季度积极补充优质土储。公司 1~9 月实现销售金额3467.7 亿元,同比增长 14.2%,其中一二线城市销售金额占比 75%;实现销售面积 2293.8 万方,同比增长 13.3%;销售均价 15118 元/平,同比增长0.8%。公司 2019 年前三季度累计土地投资金额 996.0 亿元,其中一二线城市拿地金额占比 76%,与公司在一二线城市销售金额占比一致。拿地面积1493.0 万方,平均楼面价为 6671 元/平方米,新增项目 84 个,投资强度为28.7%,较 2019H1 提升 7.7 个百分点,公司在三季度把握窗口期积极拿地。 各项业务有序发展,保利物业分拆上市工作稳步推进。其中保利投资顾问加大与外部开发商的合作,累计覆盖城市超过 210 个。商业管理业务以轻资产模式继续推动管理输出,新拓展 14 个购物中心、酒店和公寓项目。物业管理业务方面,公司于 9 月 17 日收到证监会出具的《关于核准保利物业发展股份有限公司发行境外上市外资股的批复》,上市进程稳步推进。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价 16.72 元(原目标价 16.80 元)。我们预测公司 2019-2021 年的 EPS 为 2.09/2.60/3.16 元。可比公司 2019 年估值为 8X,给予公司 2019 年 PE 倍数 8X,对应目标价 16.72 元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。
保利地产 房地产业 2019-11-04 14.40 17.09 8.85% 15.15 5.21%
15.83 9.93% -- 详细
业绩符合预期,盈利能力进一步提升。 近期公司发布了 2019年三季报, 前三季度实现营业收入 1117.9亿元,同比增长 17.8%,实现归属于上市公司股东的净利润 128.3亿元,同比增长 34.1%,增速相比中报有所回落,但符合市场预期。 盈利能力方面,前三季度公司毛利率和净利率分别为 35.9%和 15.7%,同比分别增长 3.2和 1.5个百分点, 前三季度公司归母净利率 11.5%,同比提升 1.4个百分点, 盈利能力进一步提升。 销售稳步增长,净负债率同比减少。 2019年前三季度,公司累计实现签约销售金额 3468亿元, 同比增长 14%, 其中一二线城市销售金额占比 75%,并实现累计销售回笼 3098亿元,回笼率达到 89.3%,回款率较同比提升了 3.6个百分点。 实现累计销售面积 2294万方,同比增长 13%,销售均价 15152元/平方米; 2019年第一、第二、第三季度,公司分别实现销售金额 1097亿元、 1430亿元和 941亿元,同比分别增长 26%、 11%和 7%,分别实现销售面积 700万方、936万方和 657万方,同比分别增长 18%、 9%和 15%。 截至三季度末,公司总有息负债 2759亿元,净负债率为 82%,同比减少 19个百分点,其中短期有息负债 482亿元,现金短债比为 2.3倍。 坚持深耕一二线, 三季度拿地明显增多。 2019年前三季度,公司新增项目 84个,同比减少 22%,对应计容建面 1493万方,同比减少 39%,前三季度新增计容建面为 2018年全年新增计容建面 48%,同时新增权益建面 1130万方, 权益比 76%,一二线城市拿地占比约为 75%。前三季度,公司拿地金额 996亿元,权益地价 760亿元,同比减少 24%,新增土地楼面地价 6382元/平方米,同比持平。分季度来看, 2019年第一、第二、第三季度公司新增项目数量分别为 14、30、 40个,对应计容建面分别为 279.5万方、 541.3万方和 667.2万方,分别同比减少 62%、 30%、 29%, 2019年第一、第二、第三季度公司新增土地楼面地价分别为 5723元/平方米、6237元/平方米和 7185元/平方米。截至三季度末,公司已覆盖全国 108个城市,共计 666个项目,总建筑面积 24772万方,其中待开发面积 7654万方。 盈利预测与投资建议。 我们预计 2019-2021年的 EPS 分别为 2.01元、 2.49元和 3.08元, 考虑到公司物业拆分上市稳步推进有利于估值提升, 给予公司 2019年 8.5倍估值, 目标价 17.09元,维持“增持”评级。 风险提示: 拿地成本上升、物业分拆低于预期等。
保利地产 房地产业 2019-11-04 14.40 16.68 6.24% 15.15 5.21%
15.83 9.93% -- 详细
公司收入增速符合预期,结转项目利润率以及权益占比的提升,公司业绩释放进入快车道,维持增持评级,上调 2019~2021年 EPS 分别为2.15/2.58/2.91元(原 2019~2021为 1.98/2.43/2.91元),上调目标价至 16.68元,现价对应 2019年 PE 为 7.2倍。 2019年前三季度,公司实现营业收入 1117.9亿元,同比增长 17.8%;实现归母净利润 128.3亿元,同比增长 34.1%;实现基本每股收益 1.08元,同比增长 32.9%。 毛利率和归母净利率较去年同期分别提升 3.18、1.37个百分点,结转项目权益占比持续提升,全年业绩确定性高。因竣工交付的结转面积与结转单价的提高,公司毛利率和归母净利率分别提升至 35.9%、11.5%。同时,因结转项目权益比例的提高,公司少数股东损益增速同比下降了 85.3个 pct,占比净利润回落到 26.9%,实现归母净利润同比增长 34.1%。 以无息负债置换有息负债,公司净负债率较去年同期下降 28个百分点,土地投资强度大幅下降。公司的有息负债增从去年同期的 39.3%大幅下降到 1.4%,而公司的应付票据与应付账款增速则从去年同期的 19.6%大幅提升到 63.9%。同时由于净增负债减少,公司筹资活动产生的现金流量净额同比减少 109.0%,目前公司的净负债率为 127.1%。前三季度,公司土地投资强度大幅下滑,拿地面积新增 1493万方大幅小于 2293万方销售面积。 风险提示:公司拿地节奏踏错;销售回款率大幅下滑。
保利地产 房地产业 2019-11-04 14.40 -- -- 15.15 5.21%
15.83 9.93% -- 详细
投资建议:保利地产融资优势明显,土储主要布局一二线,长期看好公司的投资价值。我们预计2019-2020年公司EPS为1.99元、2.39元,以2019年10月25日收盘价计算,对应PE分别为7.8倍、6.5倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格。
保利地产 房地产业 2019-11-04 14.40 -- -- 15.15 5.21%
15.83 9.93% -- 详细
业绩靓丽,预收充足:公司期内实现营业收入1118.3亿元,同比增长17.8%;归母净利润128.3亿元,同比增长34.1%。归母净利润增速高于营收增速主要因:1)受结算产品及区域结构影响,毛利率同比提升3.2个百分点至35.9%;2)结转项目权益比例提高,少数股东损益占比同比下降2个百分点至26.9%;3)公允价值变动收益同比增长5亿元。期内实现竣工面积1723万平米,同比增长46.9%,完成全年计划的62.7%。由于销售金额远超结算收入,期末预收款较期初增长27.7%至3829.3亿元,为后续业绩增长奠定基础。 销售延续增长,新开工计划完成度较高:2019年前三季度公司实现销售面积2293.8万平米,同比增长13.3%;实现销售金额3467.7亿元,同比增长14.2%,市占率较2018年提升0.4个百分点至3.1%。其中一二线销售金额占比达75%;销售均价15118元/平米,较2018年全年上升3.3%。期内实现新开工面积3675万平米,同比增长11.5%,已完成全年计划的81.7%;期末在建面积1.2亿平米,同比增长42.7%。较高在建增速为后续提供充足可售货源,奠定销售增长基础。 拿地节奏稳中有降,物业分拆上市在即:期内公司新拓展项目84个,新增建面1493万平米、总地价996亿元,同比下降39.2%、39.1%,为同期销售面积(金额)的65.1%、28.7%,较2018年分别下降47.6个、18.9个百分点。平均楼面地价6671元/平米,较2018全年增长7.8%,为同期销售均价的44.1%,较2018年上升1.9个百分点。公司拿地区域重心仍聚焦核心一二线城市,期内对应区域拓展金额占达76%。期末在建拟建项目666个,总建面2.5亿平米,为公司持续快速发展奠定坚实基础。期内保利物业分拆上市稳步推进,9月已收到证监会批复;商业管理新拓展购物中心、酒店及公寓项目14个,以轻资产模式持续推动品牌及管理输出。 负债结构合理,短期偿债压力无虞:期末公司净负债率、剔除预收账款的资产负债率较年初分别上升1.7个、下降2.2个百分点至82.3%、40.4%,低于行业平均水平。公司抢抓销售回款,前三季度实现销售回笼3098亿元,回笼率89.3%,同比提升3.6个百分点。在手现金1125.7亿元,为一年内到期长短期负债的223.5%,短期偿债压力无虞。 投资建议:维持此前预测,期内公司存在股权激励行权,按最新股本计算,预计2019-2021年EPS分别为2.05元、2.50元、3.00元,当前股价对应PE分别为7.6倍、6.2倍、5.2倍。公司激励制度不断完善、业绩销售持续高增、物业板块拆分上市提升估值,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,带来公司部分三四线项目减值风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险;3)近期行业资金面调控从紧,而楼市销售难度明显加大,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险。
保利地产 房地产业 2019-11-04 14.40 -- -- 15.15 5.21%
15.83 9.93% -- 详细
整体观点:保利地产更名为保利发展,战略升级将带来规模与利润双增长。公司业绩多年来持续较快增长,并且土储丰富、布局区域理想;地产以外两翼业务市场化能力提升,协同发展格局逐步体现,并逐步形成利润及规模新增长点。 近年拿地及新开工明显提速为后续销售规模增长奠定基础,龙头地位稳固并有望排名进一步提升。公司在行业持续调控之下,销售增速领跑行业;作为央企项目获取及融资渠道更宽广,融资成本极具优势。而激励跟投等措施也在央企中步伐领先。公司国企改革持续推进,提效增速预期强烈,看好公司未来的发展。预测2019年-2020年EPS分别为2.0元和2.45元,对应PE分别为7.2倍和5.9倍,给予“推荐”评级,建议关注。 近年拿地及新开工提速积极为规模进一步上升奠定基础。从公司近年拿地及新开工情况可以看出,公司2016年及2017年拿地及新开工规模大幅提升,为后续提速发展奠定基础。同时持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕,2018年一二线城市拓展金额和面积分别为74%和61%。 成长性理想业绩保障度高。公司营收及归属净利六年复合增长率分别为20.8%和15.6%。2019年上半年实现营收同比增19.48%,归母净利润增长达53.28%。前三季度归属净利润增长也达三成四,账上预收账款为2018年结算收入1.96倍,全年业绩保障度极高。 负债率水平稳中有降融资成本较低极具优势。截止2019年6月末,公司扣除预收账款后资产负债率为40.46%,处于持续下降趋势中,也低于行业平均水平;净负债率76.64%,较年初降低3.92个百分点。有息负债综合成本仅约4.99%,融资成本较低,在行业中极具优势。 激励到位聚力增效分红率较高积极回报股东。公司将独特的军旅文化融入现代企业管理,跟投与股权激励措施在国企央企中步伐领先,改革创新焕发新活力可期。《2018-2020 年股东回报规划》提出每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于30%。未来继续保持较高分红率积极回馈股东值得期待。 风险提示。政策收紧超预期,房地产销售低于预期。
保利地产 房地产业 2019-11-01 14.59 -- -- 15.15 3.84%
15.83 8.50% -- 详细
营收和利润稳增长,盈利能力同比提升。2019Q1-3公司营业收入1117.94亿元,同比增长17.77%,净利润175.54亿元,同比增长30.36%,归母净利润128.33亿元,同比增长34.08%,基本每股收益1.08元,同比增长32.93%。利润率方面,公司2019Q1-3毛利率为35.89%,同比增长3.18个百分点,ROE约为10.24%,同比增加1.57个百分点。 回款保持高效,财务稳健且融资成本优势突出。公司2019Q1-3实现销售回笼3098亿元,回笼率达到89.34%,回笼率较去年同期提升3.62个百分点。2019Q1-3公司经营活动产生的现金流量净额约为92.21亿元,同比由负转正。截至2019Q3公司总资产9752.00亿元,净资产1985.09亿元,资产负债率为79.64%;扣除预收款项后,其他负债占总资产比重仅为40.38%。融资方面,公司在2019年1月和3月分别发行了15亿元人民币中期票据和5亿美元债券,利率分别为3.60%和3.875%,融资成本优势突出。 2019年前三季度销售稳步增长。2019Q3公司实现签约金额941.49亿元,签约面积657.31万平方米。2019Q1-3,公司累计实现签约金额3467.73亿元,同比增长14.20%,其中一二线城市的签约金额占比75%;实现签约面积2293.78万平方米,同比增长13.29%。 开竣工保持节奏,把握时机持续补充优质土储。2019Q1-3公司新开工面积3675万平方米,同比增长11.5%,竣工面积1723万平方米,同比增长46.9%,在建面积11852万平方米,同比增长42.7%。2019Q1-3公司累计新拓展项目84个,新增容积率面积1493万平方米,总拓展成本996亿元,其中一二线城市拓展金额占比76%。截止2019Q3,公司已覆盖国内外108个城市,共有在建拟建项目666个,总建筑面积24772万平方米,待开发面积7654万平方米,土地储备充足。 物业拆分上市有序推进。2019年4月11日,公司全资子公司保利物业终止新三板挂牌,并于8月6日向香港联交所递交了港股主板上市申请。2019年9月17日公司获得中国证监会核准批复,核准保利物业在发行总股数不超过约1.53亿股的境外上市外资股后,可到香港主板上市。 投资建议:“优于大市”。我们预测公司2019年EPS约为2.08元,给予公司2019年8-9倍PE估值,对应市值约为1983-2231亿元,对应合理价值区间为16.62-18.70元,对应2019年的PEG为0.32-0.36。 风险提示:保利物业发行境外上市外资股尚需取得香港证券及期货事务监察委员会、香港联合交易所有限公司等核准。
保利地产 房地产业 2019-10-29 15.30 20.62 31.34% 15.15 -0.98%
15.83 3.46% -- 详细
3Q19业绩同比+34%,毛利率和权益占比提升,维持全年业绩+30%判断 3Q19公司营业收入1,117.9亿元,同比+17.8%;归母净利润128.3亿元,同比+34.1%;基本每股收益1.08元,同比+32.9%;毛利率和净利率分别为35.9%和11.5%,分别+3.2pct、+1.4pct;三项费用率合计8.9%,同比+0.7pct,其中财务和管理费用率分别+0.4pct、+0.3pct;投资收益16.1亿元,同比-20.2%;净资产收益率10.0%,同比+1.5pct。业绩增速高于营收主要源于:1)高毛利率项目集中结算;2)少数股东权益占比26.9%,同比-2.0pct;3)持有金融资产分类调整导致公允价值变动收益同比多增5.0亿元。考虑到:1)19Q3末预收款达3,829亿元,较18年末+27.7%,可覆盖18年营收197%;2)3Q19竣工1,723万方,同比+46.9%,快于同期营收增速+17.8%,并19年计划竣工同比+24%,竣工态度积极;3)从历史结转规律看,10-18年前三季度营收和业绩分别平均占比全年50%、51%,因而维持全年业绩预测246亿判断、对应同比+30%。 3Q19销售3,468亿、同比+14%,低基数&一二线布局确保全年销售稳增 3Q19公司销售金额3,467.7亿元,同比+14.2%,其中一二线销售占比75%;签约面积2,293.8万方,同比+13.3%,销售均价15,118元/平米,较18年均价上涨3.3%;实现销售回款3,098亿元,回款率89.3%,同比+3.6pct,销售质量进一步提高;3Q19新开工3,675万方,同比+11.5%,完成全年计划新开工4,500万方的81.7%。考虑到公司资源分布集中于一二线,在当前一二线市场相对稳定以及公司Q4销售低基数的背景下,预计19年全年销售仍将保持稳增。 3Q19拿地结构优化、成本控制得当,融资优势凸显,负债率明显改善 3Q19公司新增土储建面1,493万方,同比-39.2%,对应总地价996亿元,同比-39.1%,其中一二线拿地额占比76%,同比+1pct;拿地额占比销售额29%,拿地偏谨慎;平均楼面地价6,671元/平米,同比持平,拿地结构优化并成本控制得当。19H1末有息负债综合成本4.99%,和18年持平,保持行业最低水平。 美元债和中票融资成本仅在3.6-3.9%之间,较18年3.9-4.9%水平进一步下行。19Q3末资产负债率79.6%,扣预收款后的资产负债率40.4%,净负债率82.3%,分别同比-0.2pct、-2.5%、-19.2pct,负债率明显改善。 多元化业务稳步推进,保利物业港股上市在即,有望增厚公司市值 3Q19,保利物业分拆上市工作稳步推进,于9月17日收到中国证监会出具的《关于核准保利物业发展股份有限公司发行境外上市外资股的批复》;保利投资顾问继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作,加大与外部开发商的合作,累计覆盖城市超过210个,持续提升市场竞争力;商业管理新拓展购物中心、酒店和公寓合计14个项目,以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。 投资建议:业绩高增,销售稳健,保利物业望增厚市值,维持“强推”评级 公司积极变革始于16年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;16-19年,公司积极拿地,重点布局一二线及城市圈,拿地结构优化的同时成本稳中有降,同期公司销售保持快增,目前业绩已进入丰收期。此外,保利物业港股上市在即,有望增厚公司市值。我们维持公司2019-21年每股收益预测2.06、2.47、3.00元,目前19/20年PE为7.5/6.3倍,18A/19E股息率为3.2%和4.2%,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业融资政策超预期收紧。
保利地产 房地产业 2019-10-29 15.30 17.70 12.74% 15.15 -0.98%
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事件:公司发布2019年三季报,前三季度实现营业收入1118亿元,同比增长17.8%,归母净利润128亿元,同比增长34.1%,实现销售额3468亿元,同比增长14.2%,销售面积2294万平方米,同比增长13.3%。 销售延续较快增长,全年销售可期。公司前三季度实现销售额3468亿元,同比增长14.2%,增速相对上半年小幅回落3.1pct,其中一二线占比为75%,销售面积2294万平方米,同比增长13.3%,增速相对上半年小幅提升0.7pct。我们认为,受益于相对合理的区域布局和较为充沛的可售资源,公司本年销售仍将维持10%以上的增速,预计在4500亿元以上。 竣工-结算剪刀差料将收窄,静待结算高峰到来。公司前三季度完成竣工面积1723万平方米,同比增长46.9%,增速相对上年全年提升4.9pct,与此同时,公司营收增速为17.8%,为18H1以来新低。从公司表内项目成熟度来看,我们认为公司竣工-结算剪刀差将在较短时间内收窄,结算高峰已然接近,营收增速提升可期。 毛利率预计维持高位,少数股东损益占比料将下降。公司19Q3综合毛利率为35.9%,相对H1下降3.9pct,相对上年同期提升3.2pct,考虑到高毛利区域在结算中的占比有望提升,我们认为公司毛利率仍将维持高位。同时,公司19Q3少数股东损益占比为26.7%,相对H1上升3.6pct,我们认为公司全年少数股东损益占比为25.5%,相对上年全年下降2.1pct。 拿地相对上半年更偏积极,在手土储仍然充沛。公司三季度新增计容建面667万平方米,占前三季度的44.7%,前三季度拿地总价996亿元,占销售金额的28.7%,相对上半年提升7.7pct,拿地相对上半年更偏积极。公司在手土储7654万平方米,可满足公司未来2年左右的开发需求。 静待结算高峰到来,维持“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为2677亿元/3561亿元/4613亿元,归母净利润为280亿元/359亿元/424亿元,EPS为2.36元/3.02元/3.56元,当前股价对应PE为5.6倍/4.4倍/3.7倍,维持目标价17.7元(对应7.5倍PE)。 风险提示:项目竣工及结算进度不达预期;结算毛利率不达预期;公司销售不达预期;融资超预期收紧。
保利地产 房地产业 2019-10-29 15.30 -- -- 15.15 -0.98%
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业绩符合预期,资金回笼率有所提升。保利地产发布2019年三季报,2019年1-9月实现营业收入1117.94亿元,同比增长17.77%;实现归母净利润128.33亿元,同比增长34.08%;实现基本每股收益1.08元。从签约数据看,2019年前三季度,公司累计实现签约金额3467.73亿元,同比增长14.20%,其中一二线城市的签约金额占比75%(2018年同期77%);实现签约面积2293.78万平方米,同比增长13.29%。2019年1-9月公司实现销售回笼资金3098亿元,回笼率达到89.34%,回笼率同比提升3.62个百分点。截至2019年9月末,公司预收账款3829亿元,较年初增长831亿元,未来业绩锁定度极强。 投拓力度下降,持续布局一二线城市。2019年1-9月公司累计新拓展项目84个,新增容积率面积1493万平方米,同比下降39.2%;总拓展成本996亿元,同比下降39.1%;其中一二线城市拓展金额占比76%,与2018年同期(75%)基本持平。公司资本结构持续优化,2019年9月末资产负债率79.6%,同比下降0.3个百分点;净负债率82.3%,同比下降19.2个百分点。 竣工提速,待开发土储规模有所下降。2019年1-9月,保利地产新开工面积3675万平方米,竣工面积1723万平方米,在建面积11852万平方米,分别同比增长11.5%、46.9%和42.7%。公司已覆盖国内外108个城市(同比增加4个),在建项目总建筑面积24772万平方米(同比增长7.1%),待开发面积7654万平方米(同比下降17.6%)。 物业分拆上市稳步推进,投资顾问和商管持续扩张。保利目前已经收到证监会批复,核准发行境外上市外资股,保利物业分拆工作稳步推进。保利投资顾问继续推进与合富辉煌的战略合作,累计覆盖城市超过210个;商业管理新拓展购物中心、酒店和公寓合计14个项目,以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。 投资建议:保利地产近年来投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售持续扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,坚持城市深耕和城市扩张并举,产品定位精准;管理团队经验丰富,有冲劲,品牌意识强,公司激励到位,上下一心促成长。同时公司借助强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和低融资成本,进一步提升竞争力。预计2019-2021年EPS分别为2.09、2.62、3.14元,对应PE为7.43、5.93、4.95倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
保利地产 房地产业 2019-10-29 15.30 -- -- 15.15 -0.98%
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事件: 保利地产( 600048)公布 2019年三季报显示,实现营业收入 1117.94亿元,同比增长 17.77%;归属上市公司股东净利润 128.33亿元,同比增长34.08%;基本每股收益 1.08元。 点评: 前三季度结算业绩增长三成四 令人满意。 公司 2019年前三季度实现营业收入 1117.94亿元,净利润 175.74亿元,归属上市公司股东净利润128.33亿元,分别同比增长 17.77%、 30.51%和 34.08%; 业绩增长三成四,令人满意; 基本每股收益 1.08元。 毛利率为 35.89%,较去年同期增长 3.18个百分点。 销售增速理想 龙头地位巩固。 2019年前三季度公司累计实现签约金额3467.73亿元,同比增长 14.20%,其中一二线城市的签约金额占比 75%; 实现签约面积 2293.78万平方米,同比增长 13.29%。 公司销售增速明显高于行业整体,也在龙头房企中增速领前。截止 9月末,公司账上预收账款达 3829亿, 同比增长 20.6%, 为 2018年结算业绩的 1.96倍, 全年业绩保障度极高。 开发进度提升 为持续发展奠定坚实基础。 前三季度,公司累计新拓展项目 84个,新增容积率面积 1493万平方米,总拓展成本 996亿元,其中一二线城市拓展金额占比 76%。公司新开工面积 3675万平方米,竣工面积 1723万平方米,在建面积 11852万平方米,分别同比增长 11.5%、46.9%和 42.7%。公司开发进度较快,后续可销售资源充裕。截至三季度末,公司已覆盖国内外 108个城市,共有在建拟建项目 666个,总建筑面积 24772万平方米,待开发面积 7654万平方米,为公司的持续发展奠定坚实基础。 回笼率进一步上升 负债结构合理。前 9月公司实现销售回笼 3098亿元,回笼率达到 89.34%,回笼率较去年同期提升 3.62个百分点。截至报告期末,公司总资产 9752.00亿元,净资产 1985.09亿元,资产负债率为79.64%;扣除预收款项后,其他负债占总资产比重仅为 40.38%,负债结构较为合理。 两翼业务加速市场化 形成新利润增长点可期。 公司提出“一主两翼”发展战略,坚定聚焦房地产开发主业的同时,加速培育两翼产业市场化能力。 2019年前三季度,保利物业分拆上市工作稳步推进,于 2019年9月 17日收到中国证监会出具的《关于核准保利物业发展股份有限公司发行境外上市外资股的批复》(证监许可[2019]1669号);保利投资顾问继续推进与业界龙头合富辉煌的战略合作,加大与外部开发商的合作,累计覆盖城市超过 210个,持续提升市场竞争力;商业管理新拓展购物中心、酒店和公寓合计 14个项目,以轻资产模式继续推动品牌及管理输出。 盈利预测与投资建议: 预计公司2019—2020年EPS分别为1.98元和2.45元, 对应当前股价PE分别为7.5倍和6倍,估值便宜。 公司国企改革积极推进,提速发展可期。 维持“推荐”评级。 风险提示: 楼市政策收紧,销售低于预期。
保利地产 房地产业 2019-10-29 15.30 -- -- 15.15 -0.98%
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事件:公司2019年前三季度实现营业收入1117.9亿元,同比增长17.77%,实现归母净利润128.3亿元,同比增长34.08%,实现扣非归母净利润122.59亿元,同比增长37.21%,实现基本每股收益1.08元,同比增长32.9%。 业绩大幅增长,毛利率、归母权益比例同比提高 公司2019年前三季度实现营业收入1117.9亿元,同比增长17.77%,较2018前三季度增速下降7.88个百分点。实现归母净利润128.3亿元,同比增长34.1%,较2018前三季度增速提升18.4个百分点。2019前三季度公司结转项目毛利率35.9%,同比2018前三季度提升3.19个PCT,实现结转净利率15.7%,同比提升1.49PCT,归母权益比例73.1%,同比提升2.2个PCT、环比18年末提升0.8个PCT。18、19年公司拿地权益持续提升,预计公司结算权益比例有望保持 销售增速略有回落,拿地积极性持续回升、 1)高基数下公司2019年1-9月销售增速有所回落,但仍然保持稳定增长:2019年1-9月,公司实现销售金额3467.73亿元,同比增速14.2%,略有放缓,实现销售面积2293.78万方,同比增速13.29%,累计销售均价1.51万元/平米,维持高位稳定。2)2019年1-9月公司累计新增计容建面1576.76万方,同比减少35.79%,环比前半年明显提升,地售比0.29,表明公司拿地态度积极性提升年,预计随土地市场溢价率回落,公司拿地积极度或更高。但公司在17年拿地均价同比上涨21%,或对后续结算毛利率产生影响。 杠杆水平稳中有降,在手现金极其充裕 上半年公司杠杆水平稳中有降,融资优势持续明显。公司资产负债率79.64%,基本保持稳定;净负债率82.3%,环比下降19.2个百分点,账面有息负债2758.9亿元。强化现金管控,现金短债覆盖倍数高达2.33。截至2019前三季度公司实现经营性净现金流入92.2亿元;在手货币资金1125.7亿元,现金/短债覆盖倍数达到2.33,与2018年底的2.33持平。 投资建议:报告期内公司营收、归母净利润均实现大幅增长,主要由于公司竣工节奏、结算毛利、权益比例均有明显提升,预计全年结算加快、且权益占比有望保持;年初至今公司销售增速表现优秀、拿地积极度较高,在手土地储备充足,足够未来2-3年发展,且具备资源优势,为未来业绩提供支撑;公司负债水平稳定、在手现金充裕、融资成本较低,财务各项指标优秀,融资优势持续凸显;加之物业板块在港交所IPO进展中,上市后长期看对估值带来提振作用。虽然2017年公司拿地成本或有提升,但公司结转业绩提速明显,我们预计公司19-20年归母净利润分别为250.26亿元/297.21亿元,对应EPS分别为2.1元/2.5元,对应PE为7.40X、6.23X。维持“买入”评级。 风险提示:销售增速不及预期,房屋价格大幅下降,保利物业IPO进展不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名