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保利发展 房地产业 2022-05-06 18.18 -- -- 17.36 -4.51% -- 17.36 -4.51% -- 详细
事件:公司发布2022年第一季度报告,公司实现营业收入335.37亿元,同比增长33.83%;归母净利润25.31亿元,同比增长1.18%;每股收益0.21元/股。 收入快速增长,业绩小幅提升公司2022年一季度实现营业总收入335.55亿元,同比增长33.74%;归母净利润25.31亿元,同比增长1.18%。归母净利润仅个位数增长主要原因在于:1)公司毛利率为27.93%,较2021年第一季度下降7.53pc;2)公司投资净收益同比下降84.64%至1.07亿元;3)公允价值变动净收益为-0.07亿元,较2021年第一季度减少0.1亿元。费用管理效率提升,公司销售费用率、管理费用率分别为3.14%、3.16%,分别较2021年一季度下降0.58、0.70pct。 销售均价略降低,投资拿地较积极公司2022年一季度共实现销售金额906.95亿元,同比下降27.02%;销售面积553.87万方,同比下降22.89%;对应销售均价16375元/平米,同比下降5.37%;销售量价均有所下降。新增土储14块,总建面194万方,权益建面142万方,权益比例73.1%;总地价341亿元,对应楼面均价17591元/平米;拿地力度37.58%,地售比1.07;公司在38个核心城市拓展金额占比近90%,进一步优化资源储备结构。2022年一季度新开工面积607万方,竣工面积471万方,分别同比下降41.29%、2.28%。 债务结构健康,在手现金充裕公司截至2022年一季度,公司长债占有息负债比例80.72%,债务结构健康。 公司实现现金回笼832亿元,回笼率为92%,较2021年一季度上升8pct;在手现金1374.82亿元,现金短债比1.98,偿债能力强。 参与设立租赁住房基金,利于保障性租赁住房业务发展2022年4月,公司公告全资子公司保利瑞驰参与设立并认购租赁住房基金。 租赁住房基金将由保利瑞驰与建信基金作为普通合伙人共同发起设立,主要收购保利方或市场化的租赁住房项目。公司此次参与设立及认购租赁住房基金,有利于扩大保障性租赁住房业务规模,构建并优化保障性租赁住房产业结构及战略布局,间接享受所投资项目股权价值增值收益。 投资建议:公司2022年一季度销售均价略有下降,投资拿地较为积极;收入快速增长,业绩小幅提升;债务结构健康,在手现金充裕。我们预计公司2022-2024年净利润292.18、306.83、327.92亿元,EPS为2.44、2.56、2.74元/股,对应PE为7.42X、7.07X、6.61X,维持“买入”评级。(报告财务模型中历史数据均为调整报表前数据)风险提示:房屋价格大跌、投资低于预期、宏观经济不及预期
保利发展 房地产业 2022-04-25 17.25 22.77 34.34% 18.48 7.13% -- 18.48 7.13% -- 详细
公司发布2021年年报,2021年实现营业收入 2849.3亿元,同比增长17.2%;实现归母净利润 273.9亿元,同比下降5.4%。 营收保持稳定增长,但结转利润率小幅下滑。公司结转节奏稳定,2021年营业收入保持两位数增长,但盈利能力有所下降,归母净利率同比下滑2.3个百分点至9.6%。利润率下滑主要系受行业调控影响,开发项目毛利润率普遍下滑,带动综合毛利率下滑5.8个百分点至26.8%。 销售规模逆势上涨,拿地权益比例回升。克而瑞数据显示,2021年百强房企销售增速同比下滑3.5%,公司销售逆市增长,实现销售金额5349.3亿元,同比增长6.4%,在排名榜单中再上升一位跃居第四位。实现销售面积3333.0万方,同比下降2.2%,销售均价稳中有升。公司全年新增项目145个,总计容建面2722万方,对应总投资额为1857亿元,同比下降21%。虽然公司投资强度同比下降,但在头部房企中依然位居前列,新增土储的权益比例为72%,同比增加7个百分点。 财务保持稳健,生态业务有序推进。 2021年公司实现回笼金额 5020亿元,回笼率为 93.8%,居于行业高位,连续 4年保持经营活动现金流为正。公司有息负债规模为 3382亿元,综合融资成本约 4.46%,较去年末下降 31bp,各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。此外,目前的监管政策重点支持优质的房地产企业兼并收购出险房企项目,公司在公开市场和收并购市场或许将有较好表现,有望超预期实现规模扩张。公司生态业务有序推进,保利物业在管面积达4.65亿平方米,全年实现营业收入107.8亿元,同比增长34.2%。保利商业已开业购物中心35个,开业面积247.5万平方米。公司积极践行国家战略,继续布局租赁租房市场,报告期末在营长租公寓项目43个,覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。 维持买入评级,上调目标价至22.77元(原目标价16.18元)。根据年报我们下调了对公司结算收入增速和结算毛利率的预测,调整2022-2024年EPS 预测值为2.53/2.74/3.03元(原2022-2023预测值为2.82/3.07元),可比公司2022年平均估值为9X,对应目标价22.77元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。
王嵩 7
保利发展 房地产业 2022-04-25 17.25 -- -- 18.48 7.13% -- 18.48 7.13% -- 详细
利润率跟随市场下滑,可结算资源丰富。公司2021年实现营业收入2849亿元,同比增长17.2%;归母净利润273.9亿元,同比下降5.4%。公司增收不增利主要由于结转项目的盈利水平出现下降,2021年全年毛利率为26.8%,同比下降5.8个百分点;净利率为13.1%,同比下降3.4个百分点。尽管公司利润率随行业下行,但仍处行业较高水平。2021年底公司预收账款为4169亿元,同比增长13.7%,对应为地产开发业务营收的1.6倍,未来业绩保障性仍处历年来相对高位。从可结转资源的角度,2022年公司计划竣工面积为4231万方,同比提升5.8%,综合来看公司营收规模仍将维持稳健增长,但部分低毛利项目的结转预计仍将对净利润增速形成拖累。 销售排名持续提升,坚持城市深耕策略。公司2021年实现销售金额5349亿元,同比上涨6.4%;销售面积3333万平米,同比下降2.2%;销售均价16049元/平,同比增长8.8%。公司持续坚持城市深耕策略,核心38城销售占比78%,同比提升3个百分点;珠三角、长三角签约销售合计超过2800亿,合计销售占比达53%。单城签约过百亿城市17个,较2020年增加2个,合计销售贡献超3400亿元,城市深耕效果显著。公司全年销售回款率达到93.8%,连续3年回款率维持93%以上,经营性现金流也已连续4年为正。一季度公司实现签约销售额907亿元,同比下降27%,降幅低于行业平均水平,行业排名也进一步提升至第三,全年市场占有率有望继续提升。 投资精准把握市场窗口,拿地成本有所下降。公司2021年新增建面2722万平米,同比下降14.6%;总地价为1857亿元,同比下降21%。投资节奏方面,公司在竞争激烈的首批供地中不追高、不盲从,而在第二批、第三批供地热度下降、市场回归理性时,迅速加大投资力度,获取了广州、南京、厦门等低溢价率的优质地块,公司全年拿地均价为6822元/平,同比下降7.6%。地价房价比42.5%,同比下降7.6个百分点,拿地强度(拿地金额/销售金额)为34.7%,同比下降12.1个百分点。2021年公司重点补仓销售贡献高的优质区域,全年新增资源中珠三角、长三角拿地金额占比合计为54%,较2020年提升7个百分点,公司拿地在捕捉市场窗口的同时进一步保障拓展质量。 强信用背景下凸显融资优势,融资成本持续下行。2021年末公司有息负债规模为3382亿元,其中一年内到期负债占比下降2.7个百分点至19.1%,债务结构愈加合理。三道红线方面,剔除预收账款后的资产负债率68%(-0.7pct),净负债率55.1%(-1.5pct),现金短债比1.86(+0.04),各项指标均进一步优化。公司在行业融资环境收紧、房企信用利差扩大的背景下,充分利用央企背景抢抓低成本资源,2021年公司发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元,全年综合融资成本为4.46%,同比下降31个基点。 投资建议:公司坚持“核心城市+城市群”深耕战略,在市场下行期的销售成长性优于行业平均水平,行业地位稳中有升。同时投资端始终保持定力,拿地周期的精准把握有利于未来盈利水平的企稳反弹,叠加央企信用背书下融资层面的持续改善,中长期有望成为最受益于行业格局变化的头部房企。我们预测公司2022-2024年EPS 分别为2.38元/2.5元/2.7元/股,对应PE 分别为7.3/7.0/6.4倍,维持“买入”评级。 风险提示:政策边际改善力度不及预期、销售去化不及预期、前期高价地减值风险等。
保利发展 房地产业 2022-04-22 17.30 -- -- 18.48 6.82% -- 18.48 6.82% -- 详细
事件:2022年4月19日,公司发布2021年年报2021年公司实现营收2850.2亿元+17.2%;实现归母净利润273.9亿元-5.4%。 点评:行业龙头地位稳固,深耕核心城市群;结转项目毛利率下滑致业绩承压,但盈利能力仍居行业前列;财务指标稳健,融资渠道畅通1)21年,公司累计实现签约额5349.3亿元,实现签约面积3333.0万方,分别同比增长6.4%和减少2.2%,位居21年克而瑞全口径销售榜单第4,较20年前进一位;对应销售均价16049.4元/平,同比增长8.8%,良好央企口碑及丰富住宅产品系列为公司的销售表现及市场溢价提供一定保障。期内,公司于珠三角、长三角签约销售合计超2800亿元;单城签约过百亿城市17个,其中广州及佛山合计实现销售规模超920亿元,城市深耕效果显著。同期公司实现回笼金额5020亿元,回笼率约93.8%,流动性相对充裕下利于后续补货。 2)21年,公司避开土地市场高点谨慎拿地,全年投资前松后紧,合计新拓项目145个,新增土储容积率面积2722.3万平,同比下降14.6%;对应投资额1856.8亿元,同比下滑21.1%;拿地单价(6820.7元/平)同比下滑7.6%的同时,珠三角及长三角拓展金额占比同比提升7pct 至54%。 3)21年,公司实现营收2850.2亿元,同比增长17.2%;实现归母净利润273.9亿元,同比下降5.4%,当期公司收入取得一定增长,主要系公司已销售的房地产项目加速交付,但由于高地价项目进入结算期,公司盈利空间亦跟随行业趋势持续下行。期内,公司录得毛利率26.8%,同比下降5.8pct;录得净利率13.1%,同比下降3.4pct。预期随着高地价项目的陆续体现,短期内公司盈利仍将承压,但受益于成本优化及充裕优质土储,或一定程度缓和下滑趋势。 4)截至21年末,公司扣预后资产负债率约69.2%,净负债率约55.1%,现金短债比约2.63X,财务指标维持稳健。期内,公司发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元,融资渠道畅通;合计有息负债规模3382亿元,综合融资成本约4.46%,同比下降31BP,持续保持业内领先优势。 盈利预测、估值与评级:维持22-23年公司预测归母净利润分别为288.6、305.1亿元,新增24年预测归母净利润为327.4亿元;当前股价对应22-24年PE 估值为7.6、7.2、6.7倍。公司销售表现较好,土地投资谨慎有度,业绩稳健增长,盈利能力于行业加速出清下有望迎来修复,两翼业务规模持续扩大,财务维持稳健,信用优势明显,看好公司作为行业龙头的未来发展空间,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期;销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期;项目施工和结算进度或不及预期。
保利发展 房地产业 2022-04-21 18.40 -- -- 18.48 0.43% -- 18.48 0.43% -- 详细
归母净利润同降 5.4%, 毛利率承压。 2021年公司实现收入 2849.3亿元, 同比增长 17.2%; 实现归母净利润 273.9亿元, 同比下降 5.4%。 增收不增利的主要原因是受地产项目利润率下降的影响。 2021年公司毛利率位 26.8%, 较上年末下降 5.8pct, 与行业整体利润率下行趋势一致, 未来随着高价地项目的陆续体现, 公司毛利率表现仍将有所承压。 销售保持稳健, 合理补充资源。 2021年公司实现销售额 5349.3亿元, 同比增长 6.4%; 实现销售面积 3333.0万平方米, 同比下降 2.2%。 公司 38个核心城市销售贡献达 78%, 珠三角、 长三角合计销售占比达 53%, 区域结构保持稳定; 单城签约过百亿城市 17个, 城市深耕效果显著。 全年拓展项目 145个, 下半年市场回归理性时, 公司迅速加大投资力度, 获取了广州、 南京、厦门等低溢价率的优质地块, 全年公司拓展楼面地价为 6821元/平方米, 同比下降 8%。 公司坚持“核心城市+城市群” 深耕战略, 重点补仓销售贡献高的优质区域, 珠三角、 长三角拓展金额占比合计为 54%, 较去年提升 7pct。 财务表现优秀。 截至 2021年末, 公司净负债率 55.1%, 剔除应收账款后的资产负债率 69.1%, 现金短债比 2.7, “三道红线” 指标处于绿档。 2021年公司实现回笼金额 5020亿元, 回笼率为 93.8%, 居于行业高位, 已连续 4年保持经营活动现金流为正。 截至 2021年末, 公司有息负债规模为 3382亿元,综合融资成本约 4.46%, 较去年末下降 31bp, 继续保持业内领先优势。 不动产生态产业加速发展。 2021年, 保利物业在管面积达 4.65亿平方米,合同面积达 6.56亿平方米, 合同管理项目 2428个, 实现营业收入 107.8亿元, 同比增长 34.2%。 保利商业积极扩展业务规模, 已开业购物中心 35个,项目分布于广州、 上海、 武汉等 38个城市, 开业面积 247.5万平方米。 保利酒管已开业酒店、 会议中心 20个, 客房数近 5000间。 公司继续布局租赁租房市场, 在营长租公寓项目 43个, 覆盖上海、 广州、 杭州、 成都等核心城市。 不动产金融方面, 公司基金累计管理规模超 1700亿元。 风险提示: 公司销售、 结算进度不及预期, 结算项目利润率不及预期。 投资建议: 公司寻求精细化发展, 作为经营稳健、 信用优异的央企龙头, 有望受益于行业新格局, 进一步提升销售规模和市场份额。 公司 2021年末合同负债为 4160亿元, 能较好的支撑未来的收入增长。 预计公司 2022、 23年的归母净利润分别为 288.6、299.8亿元, 对应最新股本的 EPS 为 2.41、2.50元, 对应最新股价的 PE 为 7.6、 7.3X, 维持“买入” 评级。
保利发展 房地产业 2022-04-19 18.88 21.81 28.67% 18.61 -1.43% -- 18.61 -1.43% -- 详细
事件2022年4月18日,保利发展发布2021年年度报告。2021年实现营业收入2849.3亿元,同比+17.2%;归母净利润273.9亿元,同比-5.4%,每股收益2.29元;每 10股派发现金红利 5.80元,分红比例25%。 点评经营业绩基本符合预期。公司2021年经营业绩与2022年1月的业绩快报基本一致,其归母净利润下滑主要因为公司结转毛利率大幅下滑,从2020年32.56%下降5.78pct 至26.78%。毛利率虽然随行业大势有所下滑,但仍处于行业较高水平。未来随着高地价项目的陆续结转,毛利率仍将承压。 地产销售投资保持稳健,物业服务能力持续增强。地产开发板块,公司2021年销售金额5349亿元,排名行业第4,同比+6.4%,增速高于行业平均水平(2021年百强房企全口径销售金额同比增速为-3.2%)。保持投资定力,2021年投资拿地金额1857亿元,同比-21%,但权益投资金额位居行业第一;同时,公司2021年在土地市场热度较低的第二、三批次集中土拍中加大投资拿地力度,获取低溢价高利润土地,平均楼面价6821元/㎡,同比下降 8%。物业板块,2021年营业收入107.8亿元,同比+34.2%,截至2021年末,在管面积4.65亿方/+22.4%,合同面积6.56亿方/+15.7%。 现金流安全稳健,三道红线稳居“绿档”。公司2021年实现回笼资金5020亿元,回笼率为93.8%;财务结构健康,三道红线稳居“绿档”;综合融资成本4.46%,较2020年下降31BP;受益于政策对房企并购的支持,是首批获得并购贷授权的房企,4月18日,公司拟发行15亿元并购专项债。 投资建议公司销售稳步增长,现金流安全稳健,在行业洗牌过程中占据优势地位,我们小幅上调盈利预测,将 2022-23年的归母净利润从 302.15亿元、347.97亿元上调至307.10亿元、355.81亿元,幅度分别为1.64%、2.25%,同时新增2024年归母净利润预测值400.40亿元。上调目标价至21.81元/股,对应2022-24年PE 分别为8.5x、7.3x 和6.5x,维持“买入”评级。 风险提示宽松政策落地不及预期;市场信心持续走低;新冠疫情持续蔓延
保利发展 房地产业 2022-03-30 16.69 -- -- 19.88 19.11%
19.88 19.11% -- 详细
报告关键要素:三十年来公司把握政策趋势发展,关注住房居住属性,保持经营规模稳步提升,商品房销售规模稳居行业前五,央企第一,并保持稳中求进的态势。 房地产行业在经历了政策严格调控、信用风险暴露等,目前处于低谷期,但政策面已在持续改善,公司作为具有财务优势的大型央企,行业逆境中韬光养晦保持优势,顺势中有望实现进一步突破。 投资要点: 央企地产龙头,深耕主业,革故鼎新:公司成立30年以来,顺应政策趋势发展,关注住房居住属性,保持经营规模稳步提升,多年以来商品房销售规模稳居行业前五,央企第一,并保持稳中求进的态势,冲击行业前三。 2021年公司销售规模达到5349.29亿元,近十五年复合增速达32%,稳居行业第四;公司深耕主业同时,发展两翼业务,已形成一定成果,尤其物业、商业等领域与公司主业形成有效互补,不断孵化新的增长点。 捕捉市场窗口,控制土地成本,保持竞争优势: (1)公司土储充足。截止2021年中期,公司土储货值2.5万亿元,居于行业第二,公司土地布局始终以一二线为核心,进行城市的纵深拓展。截止2021年中期末公司深耕的38核心城市资源储备占比超70%; (2)回顾公司上市以来拿地历程,公司精准把握市场变化趋势,在市场下行期进行集中发力,推动公司在行业上行期实现快速发展。 经营稳健,业绩持续保持在行业前列: (1)2006-2021年公司营收CAGR 达32.83%,归母净利润CAGR 达28.1%,利润增速保持在行业前列。受市场影响,公司毛利率承压,但整体依然维持较强韧性;费用管控能力显著,净利率保持小幅提升状态,由2016年11%提升至2021年三季度末的14.03%; (2)负债结构健康,杠杆水平合理,财务优势凸显。公司三条红线保持绿档,现金短债比维持两倍左右,融资成本仅4.7%,接近公司历史低位。 盈利预测与投资建议:预计公司2021-2023年营业收入分别为2850、3261、3680亿元,归母净利润分别为276、290、314亿元,当前股价(2022/3/28)对应PE 分别为7.4、7.0、6.5倍,首次覆盖并给与“买入”评级。 风险因素:房地产行业政策超预期收紧、行业信用风险持续超预期扩散、结算收入不及预期等。
保利发展 房地产业 2022-02-09 15.81 -- -- 17.61 11.39%
19.88 25.74%
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央企龙头具备穿越周期的战略定力。06年公司上市初销售规模仅84亿,20年达5028亿元,实现14年60倍跨越式增长,年复合增速34%;市占率从0.4%增至2.9%,规模始终位于行业前五,央企第一。我们认为公司穿越周期的能力主要因为其清晰的战略方向及强大的执行力。从战略看,公司自成立以来,始终契合国家发展方向,把握城镇化扩张带来的发展机会。一方面,坚实以刚需和改善性住宅为主,解决住房需求;另一方面,始终坚守住宅地产、坚守核心一二线城市为主、坚守地产相关多元化,没有进行盲目战略转型,保持了稳固的行业地位。与传统央国企不同,公司在推进市场化机制方面是央企中的领先者,股权激励及跟投机制充分;新管理层上任后积极增持,体现持续推动公司发展的决心。 n坚守地产主业,坚持“中心城市+城市群”深耕战略。公司21年实现销售额5349亿元,同比+6.4%,销售排名跃升至第四位。由于公司深耕一二线核心城市,销售均价相对较高,21年16049元/平,同比增长8.8%。21H1公司一二线城市销售贡献为67.6%,广州超260亿,佛山超200亿,上海、北京、东莞超100亿,战略聚焦的优势凸显,核心区域及城市深耕效果显著。公司擅长根据土地市场变化灵活调整节奏,合理把握投资节奏,补充优质土地资源,同时始终将拿地成本控制在合理水平,楼面均价/销售均价始终控制在50%以下,保障充足的盈利空间。截至21年6月在建面积1.4亿平,待开发面积7323万平,可满足2-3年开发需求,其中一二线城市占比61%,四大核心城市群占比37%。 n“一主两翼”战略清晰,两翼业务不断发展,合力打造不动产生态平台。截至21年6月末,1)不动产金融翼:公司拥有信保基金(持股40%)、保利资本(持股45%)、太平保利(持股49%)三家不动产基金管理机构,累计管理基金规模超1600亿。2)综合服务翼:公司有效整合行业生态系统资源,其中保利物业(持股72.3%)在管面积4.28亿平,市占率1.6%,38%为房企母公司提供的物业,营收从16年的25.6亿提升至20年的80.4亿,CAGR33%,21年有望破百亿;保利商业已开业购物中心29个,分布14个中心城市,开业面积193万平,在营项目出租率超80%,打造了“时光系”、“together系”商业品牌;保利酒店旗下拥有4个自主品牌,已开业酒店20个,客房数4873间;保利公寓18年面世,为满足不同客群居住需求,形成差异化品牌矩阵,目前共有N+及瑜璟阁两大品牌体系,当前在营项目40个,累计开业6120个房间。保利经纪方面,18年保投顾与业界龙头合富辉煌完成股权整合,公司持股43.9%,销售代理业务覆盖200多个城市,代理项目超2200个,代理销售规模超2500亿。 n财务指标:营收业绩稳步增长,盈利、偿债能力位于行业领先地位。公司营收业绩稳步增长;在行业面临利润率下滑压力下,公司开发业务毛利率与净利率整体稳中有升,2021H1以32.5%的毛利率位列TOP30房企第一。同时,多年来始终保持适中杠杆水平,是20年TOP5房企中唯一的绿档企业,截至21Q3依然保持着绿档优势,具备央企多元融资渠道及低息融资优势,融资成本仅4.7%。截至21年9月货币资金1321亿,同比增长7.7%,增速较20年提升3pct,得益于公司提高销售回款管理精细度,17-20年在资金趋紧背景下保持回笼率稳中有升,2021H1实现销售回笼2556亿,同比增长26.3%。 投资建议与盈利预测在当前“良性循环和健康发展”的基础上,优质房企在融资方面率先获得监管层支持,公司多年以来始终保持适中的杠杆水平,是2020年年TOP5房企中唯一实现“三道红线”绿档的企业,截至2021年第三季度末依然保持着绿档的优势,营收业绩及销售规模稳步增长,在整体行业面临利润率下滑的压力下,盈利能力仍保持在行业较高水平。同时,在2021年集中土拍中积极参与,新增项目多集中于高能级核心地区;在手土地储备充足,为未来销售增长提供支撑。我们认为,凭借强大的资源护城河、央企的融资优势、激励机制升级带来的效益提升等因素,公司规模增长将逐步提速,助力实现重返前三愿景。中长期来看,随着风险缓释,行业清整将进一步推动各类资金、土地等资源向优质头部房企聚拢,公司作为融资渠道畅通、综合能力突出的优质龙头房企将享有更高的估值溢价。我们预计公司2021-2023年营业收入分别为2851/3299/3790亿元;归母净利润分别为276/285/295亿元;对应EPS分别为2.30/2.38/2.46元。当前股价对应的PE分别为6.9X/6.7X/6.5X。首次覆盖,给予买入评级。 评级面临的主要风险销售与结算不及预期;房地产调控超预期收紧;融资持续收紧;多元业务发展不及预期。
保利发展 房地产业 2022-01-12 16.40 -- -- 16.80 2.44%
18.88 15.12%
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事件:1月10日,公司发布2021年年度业绩快报。 2021年公司营收同增17%,业绩同比降低近5%。公司2021年实现营业总收入2850.5亿元,同比增长17.2%;营业利润497.3亿元,同比下降4.9%,营业利润下滑主要由于结转项目毛利率下降所致;利润总额500.0亿元,同比下降4.8%;归属于上市公司股东的净利润275.8亿元,同比下降4.7%;基本每股收益2.30元,同比下降5.0%。 全年销售额同增6.4%,销售额规模行业第四。公司2021年实现签约金额5349.3亿元,同比增长6.4%;签约面积3333万方,同比下降2.2%;销售均价16049.4元/平方米,同比增长8.8%。根据CRIC 排名,公司全年销售金额位列行业第四,较去年提升一位,销售金额增速在TOP40房企中排名15名。截至2021第三季度,实现销售回笼3672亿元,回笼率达到89.5%。 12月拿地力度回暖,全年在强三线的拿地比例提升。2021年公司拿地金额1856.8亿元,同比下降21.1%;拿地面积2722万平方米,同比下降14.5%。 金额口径和面积口径的投销比分别为34.7%和81.7%,同比分别降低12.1pct 和11.8pct。金额口径权益比72.1%,同比提升10.1pct。12月公司拿地金额280.8亿元,环比增长近3倍,同比降低51.7%。8月以来随市场需求趋冷,公司拿地态度一直保持谨慎,单月金额口径拿地力度在55%以内,12月拿地力度回暖,拿地力度达到131.8%。从城市能级分布来看,一二三线拿地金额占比分别为11.2%、45.3%、43.5%,一二线占比较去年下降15pct;区域分布来看,主要集中在长三角(33.4%)、大湾区(14.7%)、海峡西岸(9.8%)、京津冀(8.4%)和成渝城市群(7.2%),合计占比达到73.5%。 财务稳健,三条红线维持绿档。截至2021年第三季度,公司有息负债3410亿元,同比增长12.9%;货币资金1321.09亿元,同比增长7.7%。公司扣除预收账款后资产负债率为65.62%,同比基本持平;净负债率67.6%,同比降低3.3pct;现金短债比2.32,同比增长0.4,短期偿债能力较强。 投资建议:虽然短期毛利率下滑导致业绩承压,但是前期获取的低毛利项目加速结算更有利于后期毛利率修复。考虑到公司财务稳健、销售增长稳定、年末在行业投资力度全面下降的情况下依然能够积极拿地,再加上近期央行银保监会发文支持房企项目并购,我们认为公司未来市占率提升将带动规模和业绩增长。我们根据公司业绩快报下调了盈利预测, 预测公司2021/2022/2023年归母净利润为275.8/284.2/293.4亿元,增速分别为-4.7%/3.1%/3.2%。2021/2022年动态PE 为7.15/6.94x,维持“买入”评级。 风险提示:结算进度不及预期。毛利率下降超预期。行业及融资政策收紧超预期。
保利发展 房地产业 2022-01-12 16.40 -- -- 16.80 2.44%
18.88 15.12%
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事件:公司发布20211年业绩快报2021年全年公司预计实现营业收入2850.5亿元(未经审计,下同),同比上升17.2%;实现归母净利润275.8亿元,同比下降4.7%。 点评:销售额实现正增长,营收稳健提升,结转项目毛利率下滑致盈利承压,财务指标稳健1)2021年销售额实现正增长,拿地单价优化。2021年公司累计实现签约额5349.3亿元,实现签约面积3333.0万方,分别同比增长6.4%和减少2.2%;对应销售均价16049.4元/平,同比增长8.8%。公司住宅产品享有一定市场溢价,且良好央企口碑预计将保障公司未来销售表现。 2021年公司新增土地储备2722.3万方,同比下降14.6%;对应投资额1856.8亿元,同比下滑21.1%;拿地单价约6820.7元/平,同比下滑7.6%,有助于公司未来盈利能力的恢复。 2)营收稳健提升,结转项目毛利率下滑致盈利承压。2021年全年公司实现营收2850.5亿元,同比上升17.2%;公司营业利润率约为17.4%,同比下滑4pct;实现归母净利润275.8亿元,同比下降4.7%。2021年,公司收入取得一定增长,主要系公司已销售的房地产项目加速交付,但由于高地价项目进入结算期,公司盈利空间亦跟随行业趋势持续下行。当前房地产行业正逐渐从类金融行业转为类制造业,高杠杆红利逐渐消逝,而成本优势、品牌壁垒及回血能力将成为未来房企构筑核心竞争力的关键所在,公司作为优质央企,预期将于马太效应下进一步提升市占率。 3)财务指标维持稳健。截至2021年三季度末,公司净资产3089.3亿元,净负债率约67.6%,资产负债率约77.9%,扣预后资产负债率约65.6%,资产负债结构稳健合理。此外,公司在手货币资金1321.1亿元,现金短债比约2.3倍,短期偿债能力较强。 盈利预测、估值与评级:受行业盈利空间持续下行影响,我们下调2021-2023年公司预测归母净利润为275.8亿元(下调10.6%)、288.6亿元(下调15.1%)、305.14(下调20.4%)亿元;当前股价对应2021-2023年PE估值为7.1/6.8/6.5倍。当前公司股价受市场环境影响出现小幅波动,但整体来看仍具备长期竞争力,公司业绩稳健增长,盈利能力于行业加速出清下有望迎来修复,两翼业务规模持续扩大,看好公司作为行业龙头的未来发展空间,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期;销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期;项目施工和结算进度或不及预期。
保利发展 房地产业 2022-01-11 15.78 19.60 15.63% 17.08 8.24%
18.88 19.65%
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事件2022年1月9日,保利发展公布2021年度业绩快报,公司预计2021年营业总收入2,850亿元,同比+17.2%;归母净利润276亿元,同比-4.7%。 点评点评。归母净利润略低于预期。公司2021年归母净利润低于我们此前预测大约8%,主要因为结转项目毛利率下滑幅度超我们预期。随着高价地逐渐结转完毕,我们预计公司今年的结算毛利率相较2021年会有小幅恢复。 全年销售金额。保持正增长,好于行业平均水平。保利发展2021年全年签约销售金额5,349亿元,同比增长6.4%,完成年初目标约97%,增速和销售目标完成程度均好于行业平均。克而瑞数据显示,百强房企2021年全年全口径销售金额同比增速为-3.2%,公布全年销售目标的房企2021年销售完成率平均为88%。 受益优秀的主体信用,发债渠道通畅。今年下半年以来,地产行业流动性紧张成共性,房企暴雷频繁,信用风险蔓延,发债融资渠道受阻。保利发展作为央企,主体信用优异,在融资方面相较民企更为通畅。2021年11月3日和11月20日,保利发展分别发行了2笔中期票据,金额分别为25亿元人民币和20亿元人民币,票面利率分别为3.25%和3.55%。2021年11月23日,公司又公布了发行债券的预案公告,预计发行规模不超过98亿元人民币,期限不超过10年的债券。我们认为在本轮地产行业出清过程中,公司手握大笔现金,有望逆势拿地,未来结算收入和销售规模仍有望保持正增长。 投资建议投资建议公司业绩快报公布的2021年业绩不及我们原先盈利预测,考虑到毛利率下滑幅度超预期,后续恢复需要时间,且地产行业整体销售目前尚未企稳,我们下调公司盈利预测,将2021-23年EPS由2.50元、2.73元、3.14元下调至2.31元、2.52元、2.91元,幅度分别为-7.7%、-7.5%、-7.4%。同时下调目标价至19.60元/股(相较此前目标价下调幅度为7.7%),对应2021-23年PE分别为8.5x和7.8x和6.7x,维持“买入”评级。 风险提示风险提示毛利率修复不及预期;结算收入增速不及预期;未来销售改善程度不及预期
保利发展 房地产业 2022-01-11 15.78 -- -- 17.08 8.24%
18.88 19.65%
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事项:保利发展公布 2021年业绩快报,预计2021年营业总收入同比增长 17.2%,利润总额同比下降 4.8%,归母净利润同比下降 4.7%,对应每股 EPS 2.3元。 平安观点: 毛利率下滑影响业绩表现。公司2021年预计实现营业总收入2850.5亿元,同比增长 17.2%;营业利润及利润总额同比分别下降 4.85%、4.83%;归母净利润 275.8亿元,同比下降 4.7%。利润下滑主要由于结转项目毛利率下降。2021年营业利润占营收比重17.4%,较 2020年降4个百分点。 2021年归母净利润占利润总额 55.2%,较 2020年微升 0.05个百分点,少数股东损益占比整体稳定。 销售额稳步增长,财务维持稳健。公司 2021年实现销售金额5349.3亿元,同比增长 6.4%;销售面积 3333万平米,同比下降 2.2%;销售均价 16049元/平米,同比增长 8.8%。2021年新增建面 2722.3万平米,同比下降14.6%,总地价 1856.8亿元,同比下降 21.1%;拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为 81.7%、34.7%,较 2020年降 11.8个、12.1个百分点。 2021年平均楼面价 6821元/平米,为同期销售均价的 42.5%,较 2020年降 7.6个百分点。尽管拿地强度降低,但公司三季度末在建面积 1.5亿平米,待开发面积 7153万平米,总可售货源仍相对充足。三季度末剔除预收款后的资产负债率 65.6%、净负债率 67.6%,现金短债比 2.3倍,持续符合“三条红线”绿档标准。 投资建议:考虑短期行业阵痛带来的结算毛利率承压及销售放缓,下调公司 2021-2023年 EPS 预测至 2.30元(原为 2.57元)、2.40元(2.79元)、2.48元(3.02元),当前股价对应 PE 分别为7.0倍、6.7倍、6.5倍。公司财务稳健、融资优势延续,有望借助短期政策改善春风扩大领先优势;中长期“三稳”导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变,公司凭借运营、管控等优势,市占率亦有望稳步提升,维持“推荐”评级。 风险提示:1)若楼市去化压力延续,导致销售以价换量,将带来减值风
保利发展 房地产业 2021-11-03 12.30 -- -- 15.20 23.58%
17.08 38.86%
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事件:公司发布2021年三季报,2021年前三季度公司实现营业收入1383.87亿元,同比增长长17.87%;实现净利润194.16亿元,同比增长5.94%;实现归母净利润135.83亿元,同比增长2.88%;实现基本每股收益1.13元/股,同比增长2.57%。 营收业绩稳健增长,三费率进一步改善公司前三季度实现营业收入1383.87亿元,同比增长约17.87%;实现净利润194.16亿元,同比增长5.94%,增长率较上年同期增长1.54个百分比;归母净利润为135.83亿元,同比增长2.88%,增长率与上年持平。1)毛利率下滑:毛利率29.82%,同比下降4.20个百分点,毛利虽表现承压但仍处行业高位;2)费用水平增速较快:销售费用为37.87亿元,同比增长15.07%;管理费用为32.97亿元,同比增长4.73%;销管费用率略有下降、财务费用收窄,销售、管理、财务费用率分别为:2.74%、2.38%、2.06%,分别较去年同期变化-0.06、-0.30、-0.74pct。3)净利率微降:净利率14.03%,同比下降1.58个百分点。4)营业税金及附加/营收比例为5.82%,较上年收缩1.35pct,营业税金及附加的减少有效对冲了毛利下滑的影响。 销售量价齐升,竣工增速助力业绩释放2021年前三季度,公司实现签约金额4102.32亿元,同比增长11.66%;实现签约面积2543.73万平方米,同比增长4.08%;销售均价1.61万元/平方米,同比上升7.3%。前三季度公司累计完成新开工面积3659万平方米,同比减少4.68%;累计完成竣工面积2437万平方米,同比增长10.60%,竣工面积快速增加助力业绩释放。 坚持等量拓展原则,土储投资趋于稳定前三季度公司新拓项目113个,拿地金额1434亿元。拿地销售比来看,拿地金额占比销售金额35.0%,低于去年同期的36%及40%最新政策要求;拓展面积占销售面积之比为86%,高于去年同期5pct;前三季度公司拓展楼面地价为6566元/平方米,与去年同期拓展楼面价6630元/平方米相比大致持平,土储投资趋于稳定,其中38个核心城市拓展金额占比75%,较去年同期略有下降。截至三季度末,公司共有在建拟建项目773个,在建面积14875万平方米,待开发面积7153万平方米。 三条红线继续达标,资金使用效益比例维持高位截至2021年Q3,公司剔除预收账款资产负债率65.62%,净负债率67.62%,现金短债比2.32,公司资产负债结构稳健合理,短期偿债能力较强:三道红线持续达标,保持“绿档”。前三季度,公司实现资金回笼3672亿元,回笼率达89.5%。在融资额度受限、房企信用利差扩大的情况下,2021第三季度发行公司债11.9亿,期末现金余额1321.09亿元,占总资产比重24.36%,现金流充盈。有息负债规模3410亿,较去年3674亿大致持平,以有息负债/销售金额比率看,截止2021年Q3,公司有息负债/销售金额为83.12%,相比较去年同期微增0.9pct,公司资金使用效益比例维持高位。 投资建议:公司2021前三季度业绩符合预期,毛利率虽有下滑,但毛利水平仍处行业高位,实现净利率的相对稳定。由于公司业绩表现及相关指引,我们预计公司21-23年净利润分别为299.77亿元、330.92亿元、376.46亿元,对应EPS分别为2.50、2.76、3.14,对应PE分别为5.02X、4.54X、3.99X,维持买入评级。 风险提示:政策调控收紧销售不及预期宏观经济波动
保利发展 房地产业 2021-11-02 12.56 16.18 -- 15.20 21.02%
17.08 35.99%
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公司发布 2021年三季报,2021年前三季度实现营收 1383.9亿元,同比增长 17.9%,归母净利润 135.8亿元,同比增长 2.9%。 核心观点 营收平稳增长,结转利润率承压。2021年前三季度实现营收平稳增长,业绩增速略低于营收,主要由于年内结转项目毛利率为 29.2%,较去年同期下降 4.2个 pct。从费率来看,销售管理财务费率分别下降 0.1、0.3和 0.7个pct,体现出公司优秀的经营能力。从单季度来看,三季度实现营收 484.7亿元,同比增长 10.9%,归母净利润 32.9亿元,同比增长 6.7%,单季度结转略有放缓。 销售稳健增长,投资节奏稳定聚焦。2021年前三季度,公司累计实现销售面积 2543.7万平方米,同比增长 4.1%;累计实现销售金额 4102.3亿元,同比增长 11.7%,全年销售有望再创新高。拿地方面,公司坚持以销定投,累计投资 1434亿元,拿地面积 2184万方,38个核心城市拿地金额占比达75%;平均楼板价 6566元/平,以同期售价计地货比达 2.5,推算后续销售利润率下滑压力不大。 保持优异财务结构,增持彰显管理层信心。2021年前三季度公司实现销售回款 3672亿,回款率达 89.5%,在市场下行期依旧保持优异回款。三道红线指标中扣除预收账款后资产负债率为 65.6%,净负债率 67.6%,现金短债比 2.3,财务稳健继续保持绿档。公司于 2021年 8月发布公告以来,公司实际控制人累计增持 50万股,公司董事长及公司董事、监事、高级管理人员累计增持 575.8万元,底部增持彰显管理层长期信心。 财务预测与投资建议 维持买入评级,上调目标价至 16.18元(原目标价 14.09元)。我们维持公司 2021-2023年 EPS 预测值为 2.61/2.82/3.07元,可比公司 2021年估值为 6.2X,对应目标价 16.18元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名