销售排名稳居首位， 年内一线城市拿地金额超六成， 维持“买入”评级保利发展发布 2024年 8月经营简报。 公司销售规模有所收缩， 销售行业排名稳居首位， 龙头地位稳固， 拿地强度回升，融资渠道畅通，资金成本优势明显， 有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计 2024-2026年公司归母净利润分别为 132.0、 142.5、 151.6亿元， EPS 分别为 1. 10、 1.19、 1.27元，当前股价对应 PE 估值分别为 6.8、 6.3、 5.9倍， 公司销售排名榜首，看好市占率持续提升， 维持“买入”评级。 销售排名稳居首位，累计项目均价同比增长2024年 8月，公司签约金额 221.15亿元，同比减少 29.36%；实现签约面积 125.43万平方米，同比减少 21.83%。 2024年 1-8月，公司实现签约金额 2207.69亿元，同比减少 26.20%； 实现签约面积 1224.64万平方米，同比减少 28.89%。 2024年8月，公司项目销售均价 17631.35元/平方米，同比下降 9.64%； 2024年 1-8月公司项目累计销售单价 18027.26元/平方米，同比增长 3.79%。据克尔瑞数据显示， 2024年 1-8月，公司全口径销售排名全行业第一。 单月获取上海一宗地块， 年内一线城市拿地金额超六成2024年 8月， 公司以招拍挂形式获取上海市青浦区一宗住宅用地，土地位于毛家角路南侧，用地面积 1.4万平方米，建筑面积 2.8万平方米，拿地成本 4.29亿元，权益比例 100%。 公司 1-8月拿地 20宗，总建筑面积 165.4万平方米，对应土地款 259.7亿元，分别同比下降 72.2%、 73.8%，拿地金额权益比 78.8%，拿地强度 11.8%（2023同期为 33.2%），其中在一线城市拿地金额占比 60.2%。 融资渠道畅通， 负债结构优化公司 2024年 1-7月成功发行公开市场债券 359.02亿元，包括 95亿元中票和 54亿元公司债，票面利率不超过 3.2%， 较年初下降 25BP；持续保持低位。截至 2024年上半年， 公司有息负债 3725亿元，综合成本降至 3.31%；扣除预收款的资产负债率为 65.67%、净负债率为 66.18%、现金短债比为 1.22，资产负债结构保持稳健。 风险提示： 行业恢复不及预期、 政策放松不及预期、 公司销售恢复不及预期。

收入平稳增长，资产负债结构保持稳健。2024年上半年，公司实现营业总收入1392亿元，同比+1.6%；毛利率16.0%，与2023年全年水平保持一致；归母净利润74亿元，同比-39.3%，主要是受结算权益比下降的影响所致；同时，公司持续加强各项费用管控，管理费用率较23年同期下降0.15个百分点。截至2024年6月末，公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，经营活动现金流净额为-171亿元。 销售金额稳居行业第一，市场份额稳中有升。2024年上半年，公司实现签约金1733.36亿元，同比-26.81%；签约面积954.25万平方米；销售权益比77%，较23年提升9个百分点；权益销售金额约1330亿元，较23年同期下降17%，低于全口径销售金额降幅。2024年上半年，公司市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%。同时，38个核心城市销售贡献同比提升2个百分点至89%。 做优增量投资，增强持续发展动能。2024年上半年，公司在保证新增项目税前成本利润率水平不下降的情况下，择机补充土地资源，共拓展项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿元。同时，公司持续加大力度去库存，1H24土地储备计容建面7140万平方米，较24年年初下降8%；核心38城面积储备占比约7成。 融资优势凸显，推出推出95亿元亿元转债方案。2024年上半年，公司积极把握低利率融资窗口，新增负债938亿元，其中直接融资199亿元，占新增融资的21%；新增融资平均成本较2023年下降21BP至2.93%。截至2024年6月末，公司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较24年年初下降25BP。 截至2024年6月末，公司累计实现回笼金额1466亿元，回笼率84.6%；现金余额1464亿元，占总资产10%以上；此外，公司并表口径已售待回笼资金（含销项税）1033亿元，整体现金流合理充裕。2024年8月，公司已获批注册100亿元公司债券并推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案，为进一步优化债务结构打下基础。 投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司各项业务扎实稳健，积极推动大股东增持回购并提升现金分红比例，体现出股东对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，我们给予公司2024年EPS为人民币1.03元，10-12倍PE估值，对应市值区间为1232-1478亿元、对应合理价值区间为每股10.29-12.35元。风险提示：1）行业销售存在下行风险；2）市场修复不及预期。

事件：24年 8月 19日，公司发布 24年中报。24年 H1，公司实现营业收入 1392亿元，同比增长 1.7%；归母净利润 74亿元，同比下降 39.3%。 点评：营收稳步增长，利润率延续承压，拿地力度有待提升，财务表现稳健。 24H1营收稳步增长，毛利率同比延续下滑：24年 H1，公司实现营业收入 1392亿元，同比增长 1.7%；其中，房地产销售收入 1278亿元，同比增长 1.8%，主要因项目竣工有序推进、项目结算均价提升，24年 H1公司完成竣工 1380万平米，占 24年计划竣工规模的 41%（同比提升 5pct），全部结算项目的结算均价 1.73万元/平米，同比增长 17%；公司综合毛利率为 16.0%，同比降低 5pct，与 23年全年水平保持一致，其中房地产销售的毛利率为 15.8%，开发业务毛利率仍处于下滑趋势；对合联营项目投资收益同比增长 95%助力增厚了公司净利润，但因结算项目毛利率下降，公司实现归母净利润 74亿元，同比下降 39.3%。 Q2销售边际回升，拿地强度有待提升：24年 H1，公司累计实现销售额 1733亿元，同比减少 26.8%，其中 24Q2推货 1254亿元，环比 24Q1增长 181%，实现销售额 1104亿元，环比 24Q1增长 75%，边际改善明显；公司新增 12个项目，总计容建面 116万平米，总地价 126亿元，权益地价 109亿元，拿地销售比为 7.3%，拿地权益比为 86.5%，新获取项目位于北京/上海/广州/西安/合肥等 10城，一线城市投资额占比 36%，公司拿地实力充足，下半年有望根据土地市场供给情况提升拿地强度，高权益比拿地可更好保障权益销售与结算空间。 融资规模净增长，融资成本持续下降：截至 24年 6月末，公司有息负债总额较23年末净增加 193亿元至 3735亿元，综合成本降低至 3.31%，较年初下降 25BP；公司扣除预收款的资产负债率为 65.67%、净负债率为 66.18%、现金短债比为 1.22倍（23年末为 1.28倍），保持稳健的资产负债结构。 推出 95亿元可转债计划，优化债务结构：24年 8月 19日，公司同步发布《向特定对象发行可转换公司债券预案》，公司拟向不超过 35名（含）特定对象发行总额不超 95亿元（含）可转债，其中债券期限为 6年，其中，公司实际控制人保利集团拟以现金方式认购本次可转债金额不超过人民币 10亿元。若可转债成功发行，可提升公司的直接融资占比，同时也有望增厚公司的净资产，长期来看，有利于优化公司的债务结构，节约公司财务成本，提升运营稳健性。 盈利预测、估值与评级：考虑目前房价延续承压，销售需求恢复较慢，或影响公司未来销售修复进度与利润率修复高度，我们下调公司 24-26年 EPS 预测分别为 0.83/0.90/0.95元（原预测为 1.04/1.18/1.29元），当前股价对应 24-26年PE 估值为 9.5/8.8/8.3倍，公司销售稳健，土储积极调仓升级，央企信用优势显著，看好公司作为行业龙头的未来发展空间，维持“买入”评级。 风险提示：销售、拿地不及预期，销售利润率不及预期，行业下行超预期等风险。

事件:2024年8月19日，公司发布2024年中期业绩报告。结转毛利率及权益比下滑致业绩承压，利润下滑幅度符合预期。公司2024年上半年实现营业收入1392.5亿元，同比+1.7%；归母净利润74.2亿元，同比-39.3%。按照结算之后销售的进度推断，结算峰值出现，年度营收峰值预计在2024年。受行业整体拖累，毛利率同比下行，利润下滑幅度符合预期，公司上半年毛利率16%，与上年全年持平，同比下降5.3pct。 销售金额稳居行业第一，核心城市市占率提升。2024年上半年，全国商品房销售金额4.7万亿元，同比下降25%。公司实现签约金额1733亿元，同比减少26.8%，销售金额稳居行业第一，全口径基本持平全国数据。上半年销售权益比77%，较去年提升9个百分点；权益销售金额约1330亿元，较去年同期下降17%，显著跑赢行业平均水平。上半年公司共拓展项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿元，其中，新增货值住宅业态占比达96%。上半年，公司市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%。同时，38个核心城市销售贡献同比提升2个百分点至89%。 融资成本持续下行。公司上半年新增融资的平均成本较2023年下降21BP至2.93%；截至6月底，公司有息负债3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP。上半年累计净增有息负债193亿元。受制于销售规模、销售回款的下降，在融资成本下行、拿地规模萎缩的背景下，有息负债出现了增长。上半年公司经营活动现金流净额-171亿元，较去年同期下降243亿元，主要因公司购买商品、接受劳务支付现金1062亿元，其中用于支付2023年度拓展项目的土地款366亿元，同比增长160亿元。随着拿地规模萎缩，相应需要支付的地价款减少，经营净现金有望改善。 拟发行不超过95亿定向可转债。8月19日，公司发布公告拟向特定对象发行可转换公司债券不超过95亿，其中保利集团拟认购不超过10亿，本次可转债的初始转股价格不低于认购邀请书发出前二十个交易日公司股票交易均价和前一个交易日公司股票交易均价，且不低于认购邀请书发出前最近一期末经审计的每股净资产和股票面值。地产公司已经有许久没有发行可转换公司债券，若成功发行有助于企业现金流的改善。 投资建议：考虑到公司作为央企龙头，经营稳健融资优势显著，且公司在核心城市积极拿地，土储质量不断优化，随着新增土储毛利率修复，结算利润率有望得到改善。我们预测公司2024/2025/2026年营业收入为3538/3477/3320亿元，归母净利润分别为126/135/135亿元，对应摊薄EPS为1.05/1.13/1.12元/股，当前股价对应2024年动态PE7.6倍。维持“买入”评级。 风险提示：政策放松不及预期，毛利率下行超预期，结算进度不及预期。

结转规模增加促营收同比正增， 两费费用提升及结算权益比下降致利润承压。 2024年上半年公司实现营收 1392.49亿元，同比上升 1.66%，主要系房地产竣工交楼结转规模增加，且公司仍有 3574亿元合同负债，未来收入保障度较高； 2024年上半年公司毛利率为 16.0%， 与 2023年全年水平保持一致； 截至2024年上半年， 公司扣非归母净利 72.30亿元，同比下降 38.35%，主要系销售费用因代理及渠道费增加、财务费用因利息收入减少所致的两费费用增加及结算权益比下降的影响；公司经营活动现金流净额-171亿元，较去年同期下降 243亿元，其中用于支付 2023年度拓展项目的土地款 366亿元，同比增 160亿元，预计随着以前年度地价支付完毕，公司经营活动现金流将改善。 销售金额稳居行业第一， 核心城市市占率不断提升。 2024年上半年公司实现销售金额 1733.36亿元，同比减少 26.81%，实现签约面积 954.25万平方米，销售金额稳居行业第一， 2024年上半年销售权益比 77%，较去年提升 9个百分点，权益销售金额约 1330亿元，较去年同期下降 17%，低于全口径销售金额降幅；2024年上半年，公司市场占有率较 2023年底提升 0.06个百分点至 3.68%，其中 38个核心城市市场占有率提升 0.3个百分点至 7.1%， 38个核心城市销售贡献同比提升 2个百分点至 89%。 融资成本进一步下降，现金流水平合理充裕。 2024年上半年公司新增融资的平均成本较 2023年下降 21BP 至 2.93%，截至 6月底公司有息负债总额 3735亿元，综合成本降低至 3.31%，较年初下降 25BP； 2024年上半年公司回笼金额1466亿元，销售回笼率 84.6%， 主要受二季度销售占比高、当期回笼周期短的影响所致，随着银行按揭的持续放款，全年签约回笼率有望稳步提升；截至 2024年上半年，公司现金余额 1464亿元，占总资产 10%以上，此外公司并表口径已售待回笼资金（含销项税） 1033亿元，整体现金流合理充裕。 合理布局核心城市，持续加大力度去库存。 公司共拓展项目 12个，均位于38个核心城市，总计容面积 116万平方米，权益地价 109亿元，总地价 126亿元，其中新增货值住宅业态占比达 96%；截至 2024年上半年， 土地储备计容建面 7140万平方米，较年初下降 8%， 核心 38城面积储备占比约 7成，已开工未售的存量住宅面积较年初下降 16%，对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。 投资建议：公司作为央企龙头，土地储备丰富，现金流充足， 我们预测 2024-2026年营收分别达 3501.18亿元/3579.38亿元/3745.64亿元，同比增长0.9%/2.2%/4.6%； 2024-2026年 PE 倍数为 9/7/6。维持“推荐”评级。 风险提示： 公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期

业绩符合预期，维持增持评级。2024年上半年公司实现营业收入1392亿元，同比增长1.6%，实现归母净利润74亿元，同比减少39.3%。维持2024~2026年EPS分别为0.95/1.01/1.10元，鉴于当前土拍市场和融资环境，利好央国企，给与行业龙头0.71XPB,维持目标价12.19元。 利润率依然处在下滑通道，未来随着房价的企稳和拿地权益比的提升利润率将企稳。2024年上半年，受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降，公司毛利率从2023年同期21.3%下滑5.2个pct至16.0%，与2023年全年水平保持一致；同时受结算权益比下降的影响，归母净利润率从2023年同期8.9%下滑3.6个pct至5.3%。 但是，公司近2年一直在提升拿地权益比，2024年拿地权益比维持在90%以上，未来随着房价的企稳，则公司利润率将实现改善。 控制投资节奏，持续加大力度去库存。上半年公司土地储备计容建面7140万方，较年初下降8%。同时，公司土地储备结构持续优化，核心38城面积储备占比约7成；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%；对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。 行业需要更多长期限、权益性的长期资本和耐心资本支持，公司拟发行可转债不超过95亿元。本次可转债发行对象为包括保利集团在内的不超过35名符合证监会及上交所规定条件的特定对象。其中，保利集团拟以现金方式认购本次可转债金额不超过10亿元。本次发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金，可有效满足项目的开发建设资金需求，保障施工和交付进度。在债券存续期内，随着本次可转债逐渐转换为公司股份，公司长期权益资本将得到有效补充，从而更好地匹配公司构建租售并举、增强资产经营能力的新发展模式需要。长远来看，权益资本的补充有利于改善公司负债结构，控制经营风险，加强跨越周期的能力，将有效增强资本市场投资者信心。 风险提示：销售去化下行；存货跌价损失计提大幅增加。

事项：公司公布2024年半年报，上半年实现营业收入1392.5亿元，同比增长1.7%，归母净利润74.2亿元，同比下降39.3%，与业绩快报基本一致。 平安观点：结转毛利率&权益比例下降致利润承压：2024年上半年公司实现营业收入1392.5亿元，同比增长1.7%，归母净利润74.2亿元，同比下降39.3%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降5.2个百分点至16%；2）少数股东损益占比同比提升11.8个百分点至30.6%。 销售份额稳中有升，项目拓展优中选优：2024年上半年公司实现签约金额1733亿元，同比下降26.8%，签约面积954万平米，同比下降31%，销售金额稳居行业第一。销售权益比77%，较上年提升9个百分点。销售市占率较2023年提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%。同时38个核心城市销售贡献同比提升2个百分点至89%。上半年公司共拓展项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平米，权益地价109亿元，总地价126亿元，新增货值住宅业态占比96%。上半年公司持续加大力度去库存，土地储备计容建面7140万平米，较年初下降8%。土储结构持续优化，核心38城面积储备占比约7成；已开工未售存量住宅面积较年初下降16%。 融资优势持续凸显，可转债发行方案推出：2024年上半年新增融资平均成本较2023年下降21BP至2.93%，上半年末有息负债总额3735亿元，综合成本3.31%，较年初下降25BP。上半年末公司债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比19.8%，较年初下降0.99个百分点，直接融资比重提升1.5个百分点至17.8%。截至半年报披露日，公司已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案，为进一步优化债务结构打下基础。现金流合理充裕，三条红线维持绿档：2024年上半年公司实现销售回笼1466亿元，回笼率84.6%。上半年末现金余额1464亿元，占总资产10%以上，同时并表口径已售待回笼资金（含销项税）1033亿元，整体现金流合理充裕。期末扣除预收款的资产负债率65.7%、净负债率66.2%、现金短债比1.2倍，三条红线维持绿档。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为1.12元、1.23元、1.35元，当前股价对应PE分别为7.3倍、6.6倍、6.0倍。公司融资优势明显，现金流合理充裕，持续优化土储结构，项目拓展优中选优，有望平稳穿越周期并稳步提升份额，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级保利发展发布2024年7月经营简报。公司销售数据降幅持续收窄，行业龙头地位稳固，拿地强度回升，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为7.8、7.2、6.7倍，公司销售排名榜首，看好市占率持续提升，维持“买入”评级。 营收小幅增长，归母净利润承压下降根据业绩快报，公司2024上半年实现营收1392.7亿元，同比增长1.6%；实现归母净利润75.1亿元，同比下降38.6%；实现基本每股收益0.63元，同比下降38.2%。 公司营收增长主要源于结转项目规模小幅增长，利润下滑主要由于市场下行及价格承压下项目结转毛利率下降，以及结转项目权益比例有所下降。 销售降幅收窄，单月拿地强度提升2024年7月，公司实现签约面积145.0万方，同比下降18.9%；实现签约金额253.2亿元，同比下降18.3%，单月销售金额增速再次转负。1-7月公司实现签约面积1099.2万方，同比下降29.6%；实现签约金额1986.5亿元，同比下降25.8%，累计销售降幅收窄，仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置。公司7月在北京、上海、成都等地拿地7宗，总建面46.6万方，对应土地款147.5亿元，单月拿地强度达58.3%。公司1-7月拿地19宗，总建面162.6万方，对应总土地款255.4亿元，分别同比下降64.6%和69.0%，拿地金额权益比78.5%，拿地强度12.9%（2023年同期为30.8%），其中在一线城市拿地金额占比59.5%。 融资渠道畅通，负债结构优化公司2024年1-7月成功发行公开市场债券327.5亿元，包括95亿元中票和54亿元公司债，票面利率不超过3.2%，持续保持低位。截至2024Q1，公司货币资金余额1295.5亿元，总资产和归母净资产较2023年末分别下降0.87%和增长0.75%，资产负债率为75.88%，较2023年末下降0.66个百分点。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

24H1营收同比+2%、业绩同比-39%，结算稳定、业绩下滑、略低预期。公司发布2024年半年度业绩快报，2024H1，公司营业总收入1392.7亿元，同比+1.6%；营业利润139.5亿元，同比-27.7%；利润总额141.0亿元，同比-28.7%；归母净利润75.1亿元，同比-38.6%；扣非后归母净利润73.1亿元，同比-37.6%；基本每股收益0.63元，同比-38.2%。受市场下行及价格承压影响，项目结转利润率下滑，24H1公司营业利润率、归母净利率分别为10.0%、5.4%，同比分别-4.1pct、-3.5pct，业绩承压、略低于市场预期。 24H1销售金额同比-27%，排名稳居行业第一，拿地较为保守。公司公告，24H1公司实现销售金额1733.4亿元，同比-26.8%；销售面积954.3万方，同比-31.0%；自517新政以来，公司全国项目5-6月周均总来访维持在5万组左右，较新政出台前4月环比提升32%，已恢复至23年3-4月相当的较高水平。其中6月单月销售金额420亿元，同比+4.6%，单月同比降幅自3月起连续4个月收窄，并于6月份首次转正。根据克而瑞，公司24H1销售额排名稳居行业第1位。投资方面，24H1公司拿地金额126亿元，同比-82%；拿地面积116万方，同比-70%；拿地销售金额比为7%、拿地销售面积比为12%。公司具备央企背景、资金优势明显，投资持续聚焦核心一二线城市。截至24Q1末，公司共有在建拟建项目635个，在建面积8150万平，待开发面积5758万平，土储规模充沛。 三条红线稳居绿档，资金回笼率持续提升。公司公告，2024Q1公司实现销售回笼576.5亿元，综合回笼率高达91.5%，同比+0.5pct；货币资金1,296亿元，同比-14.7%。至24Q1末，公司剔预资产负债率为67.2%、净负债率69.9%、现金短债比2.0倍，三条红线稳居绿档。 投资分析意见：业绩承压，销售边际好转、投资仍显谨慎，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。我们维持24-26年归母净利润预测为124、130、141亿元，现价对应24/25PE为8.7/8.3倍，维持“买入”评级。 风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权融资落地仍具备不确定性。

经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级保利发展发布2024年6月经营简报。公司单月销售数据改善，行业龙头地位稳固，销售及土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为7.7、7.2、6.7倍，公司销售排名榜首，看好市占率持续提升，维持“买入”评级。 单月销售金额同环比增长，销售结构持续优化2024年6月，公司实现签约面积206.4万方，同比下降11.3%；实现签约金额420.1亿元，同比增长4.62%，环比增长19.0%，销售金额同比降幅自3月以来持续收窄，并于6月首次转正。2024上半年，公司实现签约面积954.3万方，同比下降31.0%；实现签约金额1733.4亿元，同比下降26.8%；其中38城占比89%，销售单价20353元/平方米，同比增加17.97%；销售权益比77%，同比提升9个百分点，仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置。公司项目5-6月周均总来访维持在5万组左右，较4月环比提升32%，已恢复至2023年3-4月小阳春水平。 单月新增拿地4宗，7月上海高溢价摘地公司6月在广州、合肥、三亚和徐州拿地4宗，总建面44.1万方，对应土地款35.1亿元。公司2024上半年拿地12宗，总建面116.0万方，对应总土地款125.5亿元，分别同比下降67.7%和82.3%，拿地金额权益比71.9%，拿地强度7.2%（2023年同期为29.9%）。公司7月在上海土拍双限政策取消后，成功以21.18%溢价率竞得杨浦区平凉社区地块，成交楼板价8.85万元/平米，成交总价22.03亿元。 融资渠道畅通，负债结构优化公司2024上半年成功发行公开市场债券288.4亿元，包括95亿元中票和54亿元公司债，票面利率不超过3.2%，持续保持低位。截至2024Q1，公司货币资金余额1295.5亿元，总资产和归母净资产较2023年末分别下降0.87%和增长0.75%，资产负债率为75.88%，较2023年末下降0.66个百分点。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期

事件： 公司发布 2024年半年度业绩快报， 2024年上半年公司分别实现营业总收入 1392.69亿元、归母净利润 75.08亿元，同比分别增长 1.64%、下降 38.57%；对应 EPS 为 0.63元/股，同比下降 38.16%。 收入增长归母净利润下滑： 公司营业收入略有增长，主要受房地产项目竣工交付结转所致。营业利润同比下降 27.73%，主要受到市场下行及价格承压、结转毛利率下降等因素影响。由于期内结转项目权益比例下降，归母净利润同比下降 38.57%，下降幅度高于营业利润。 6月单月销售金额同比增速由负转正： 销售方面， 公司前六个月实现销售面积 954.25万方，销售金额 1733.36亿元，同比降幅分别为 31.01%、26.81%；对应上半年的销售均价为 18165元/平米，同比增长 6.09%。 从单月销售看， 2024年 3-6月的单月销售面积和金额同比降幅连续收窄，其中 2024年 6月单月销售金额同比增长 4.62%，自 2023年 6月以来首次单月销售金额同比正增长。 2024年 4月 30日中央政治局会议和“517”新政以来，市场热度有所提升，公司全国项目 5-6月周均总来访维持在5万组左右，较新政出台前的 4月环比提升 32%。 拿地聚焦核心： 公司 2024年上半年共新增 12个地块，新增建面 115.88万方，对应全口径地价 126.03亿元，计算得来楼面价 10876元/平米；新增项目权益口径建面 100.63万方，由此计算的权益比例 86.84%，其中 7个地块为 100%权益拿地。公司 2024年上半年新增项目的地售比为 60%，新增项目保持高质量公司拿地谨慎，新增地价占同期销售的 7.27%，由于销售市场尚待修复，公司保持较低的拿地力度。 新增 12个项目中， 10个项目位于一、二线城市，建面占全部新增项目建面的比例为 72.5%，公司投资依旧聚焦核心。 融资成本低： 公司二季度共发行两次中票——2024年第四、五期中票，共分别融资 20亿元、 6亿元，对应的利率 2.52%、 2.34%。 公司融资渠道通畅，融资成本低，体现公司的融资优势。 投资建议： 2024年上半年公司营收小幅度增长，受毛利率下滑、市场下行、 权益比例等因素降低的影响， 归母净利润下滑。 3月以来，全年累计销售同比降幅连续收窄，在新政刺激下，公司 6月单月销售金额实现正增长。拿地聚焦核心，新增项目以核心城市为主。 考虑到公司上半年业绩同比下滑， 我们下调公司 2024-2026年归母净利润至 111.74亿元、116.97亿元、 124.67亿元，对应 EPS 为 0.93元/股、 0.98元/股、 1.04元/股，对应 PE 为 9.31X、 8.89X、 8.34X，维持“推荐”评级。 风险提示： 宏观经济不及预期的风险、 房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、 资金回流不及预期的风险、 债务偿还不及预期的风险。

经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级保利发展发布2024年5月经营简报。公司行业龙头地位稳固，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为9.3、8.6、8.1倍，公司销售排名榜首，看好市占率持续提升，维持“买入”评级。 销售数据降幅收窄，销售龙头地位稳固2024年5月，公司实现签约面积194.3万方，同比下降26.0%；实现签约金额353.1亿元，同比下降13.5%（4月同比下降20.8%），环比增长6.9%，销售降幅有所收窄。2024年1-5月，公司实现签约面积747.8万方，同比下降35.0%；实现签约金额1313.2亿元，同比下降33.2%，销售规模有所下滑，但仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置，行业龙头地位稳固。 单月新增拿地2宗，投资强度同比下降公司5月在上海杨浦区和中山市东区拿地2宗，总建面3.9万方，对应土地款16.5亿元，拿地金额权益比91.0%，单月拿地强度4.7%。公司2024年1-5月拿地8宗，总建面71.9万方，对应总土地款90.3亿元，分别同比下降55.0%和72.1%，拿地金额权益比81.5%，拿地强度6.9%（2023年同期为16.5%），其中在一线、二线城市拿地金额占比分别为42.5%、55.7%。在销售市场疲软，公司销售回款不及预期的情况下，公司拿地强度同比下降。 融资渠道畅通，负债结构优化公司2024年前5月成功发行公开市场债券227.8亿元，包括89亿元中票和54亿元公司债，票面利率不超过3.2%，持续保持低位。截至2024Q1，公司货币资金余额1295.5亿元，总资产和归母净资产分别下降0.87%和增长0.75%，资产负债率为75.88%，较2023年末下降0.66个百分点。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

结转和权益比例下降影响利润。 2024年一季度，公司实现营业收入 497.48亿元，同比+24.51%；净利润 39.83亿元，同比+0.44%，归母净利润 22.24亿元，同比-18.28%，下降的主要原因是受项目结转毛利率、权益比例下降等影响。另一方面，公司继续紧抓销售资金回笼，一季度实现销售回笼 576.51亿元，综合回笼率为 91.53%；期末货币资金余额 1295.54亿元。截至 2024年一季度末，公司总资产为 14243.56亿元，较 2023年度末-0.87%，归属于上市公司股东的净资产为 2000.30亿元，较 2023年末+0.75%。资产负债率为 75.88%，较 2023年度末下降 0.66个百分点。 高基数影响销售同比下滑，规模保持行业领先不变。 2024年第一季度，公司实现签约金额 629.84亿元，同比-44.81%，签约面积 366.87万平方米，同比-41.84%，我们认为主要是受到 2023年同期高基数的影响。根据克而瑞公布的百强房企销售月度销售榜单，公司 2024年 1-3月的全口径销售金额为629.0亿元，继续保持行业第一；权益口径销售金额为 478.0亿元，位于行业第二。随着两会和政治局会议定调房地产政策持续宽松的主基调不变，一线城市限购、限价等限制性政策有望迎来充分调整，叠加房地产融资协调机制以及“以旧换新”政策支持臵换和改善需求的推进落地，我们认为行业销售有望回暖，继续看好公司销售规模保持行业领先优势和行业龙头地位不变。 投资保持力度， 100%聚焦核心 38城。 2024年一季度，公司新拓展房地产项目 4个，新增容积率面积 59万平方米，总获取成本 50亿元，全部位于 38个核心城市；新开工面积 283万平方米，同比+42.9%；竣工面积 542万平方米，同比+5.0%。截至 2024年一季度末，公司共有在建拟建项目 635个，在建面积 8150万平方米，待开发面积 5758万平方米。 投资建议：维持“优于大市”评级。 考虑到公司各项业务扎实稳健，积极推动大股东增持回购并提升现金分红比例，体现出股东对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，我们给予公司 2024年 EPS 为人民币 1.07元，10-12倍 PE 估值，对应市值区间为 1280-1536亿元、对应合理价值区间为每股10.69-12.83元。风险提示：市场修复不及预期。 风险提示： 市场修复不及预期。

公司 2024 年一季度实现营业收入 497.48 亿元，同比增长 24.51%，归母净利润 22.23 亿元，同比下降 18.28%。评论：已售待结转土储、计划竣工面积双下滑， 2024 年营收增速可能放缓。 1） 2023年增收不增利，毛利率下降和计提资产减值损失是主要因素， 2023 年结转毛利率 16.02%， 同比下滑 5.99pcts，低利润项目结转占比提升；另外，公司计提资产减值 50 亿元。 分区域来看，公司在中部、西部、东北区域项目毛利率下滑超过 10pcts，三片区毛利率分别降至 14.04%、 12.49%、 12.56%，主要原因是房地产市场呈现区域分化态势，部分项目流速及售价实现度不及预期。 2） 2024 年一季度公司结算毛利率 18.64%， 同比下滑 3.2pcts。 3）截至 2023 年底，公司已售待结转土储约 4449 万方，同比下滑 6.4%， 2024 年计划竣工面积 3400万方，较 2023 年实际竣工面积下滑 16%，预计 2024 年公司营收增速可能放缓。 一季度销售金额同比下降 45%， 投资强度偏低。 1） 2024 年一季度公司实现签约面积 366.87 万方，同比下降 41.84%，实现签约金额 629.84 亿元，同比下降44.81%，跌幅略小于百强房企（同比下降 48%），销售均价 17168 元/平，同比下降 5.1%。 2） 公司在西安、天津、太远获取 4 宗宅地，计容建面 59 万方，总地价 50 亿元，新增项目楼面均价 8501 元/平。 中西部、东北区域未售土储占比提升至 37%，仍需关注滞重库存消化。 截至2023 年底，公司未售土储 1.46 亿平（总建面-已签约面积），其中中部、西部、东北区域未售土储占比约 37%，较 2022 年底提高 6pcts，主要原因是房地产市场区域分化明显，中西部、东北区域库存去化速度较慢，核心城市拿地投资战略难以彻底扭转土储质量下滑。 投资建议： 融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和 ROE 回升的基础，但短期内公司存量土储可能存在减值压力。 我们预计 2024-2026 年公司 eps 分别为 1.02、 1.24、 1.64 元（24、 25 年预测前值为1.00、 1.18 元），基于剩余收益模型测算公司价值，同时考虑到 2024 年地产或存在销售下滑压力，公司 2024 年目标价 14 元，对应 2024 年 14 倍 PE，维持“推荐”评级。 风险提示： 行业继续单边缩表，市场超预期下行。

事件： 公司近期发布 2023 年年报，全年实现营业收入 3468.3 亿元，同比上升 23.4%；实现归母净利润 120.7 亿元，同比下降 34.1%。 营收稳步提升， 毛利率下降叠加资产减值导致业绩承压。 23 年公司竣工和结转规模带动收入同比增长 23.4%至 3468.3 亿元。 23 年期末，公司合同负债 3772 亿元， 可结算资源充足。 归母净利同比下降 34.1%至 120.7 亿元，主要由于 ： 1）低利润项目结转占比提升， 23 年公司结转毛利率同比下降 5.99pct 至 16.02%。 2） 结合当前市场情况， 计提存货和长期股权投资等资产减值损失 50.5 亿元， 同比增加 38.9 亿元。 销售额排名行业第一， 聚焦核心城市持续优化投拓。 23 年公司实现销售额 4222 亿元， 排名行业第一， 市占率提升至 3.6%。 核心 38 城销售贡献近 9 成， 珠三角、长三角销售贡献分别超 1100 亿元和 1400 亿元， 深耕效果显著。 拿地方面， 公司全年共拓展项目 103 个， 拿地总价 1632 亿元， 逆势同比增长 1.2%，其中一线城市拿地金额占比提升至 35%； 拓展权益比提升 16pct 至 83%；投资销售比增长 3.4pct 至38.7%； 新增项目税前成本利润率平均超 15%， 为后续盈利水平提供保障。 财务稳健、融资优势凸显， 资产经营质量提升。 23 年公司实现回笼金额 4304 亿元， 销售回笼率 102%， 连续 6 年保持经营活动现金流为正，三道红线指标维持绿档。截至 23 年末公司扣预收资产负债率 67.1%、净负债率 61.2%，分别较期初下降1.34/2.37pct， 现金短债比 1.28；期末有息债务余额 3543 亿元，较期初减少 271 亿元， 综合融资成本同比下降 36 BP 至 3.56%， 融资优势凸显。 资产经营方面， 公司对公寓、写字楼、商业业态进行资源整合，已开业资产回报率同比提升 0.5pct 至2.7%， ； 商业经营类资产项目新增 28 个至 135 个，管理面积同比增长 12%至 435万方； 在资产回报率和运营规模双重提升下， 资产经营类收入同比增长超三成。 维持买入评级，调整目标价至 11.22 元。 根据公司年报，我们调整了公司营收增速，下调 24 年开发业务毛利率，同时调整了期间费用率，调整公司 24-25 年 EPS 预测值为 1.02/1.03 元（原预测值为 1.80/1.96 元）并引入 26 年 EPS 预测值为 1.05 元。参考可比公司 24 年平均估值为 11X，对应目标价 11.22 元。 风险提示： 房地产销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。资产减值损失超预期。拿地强度不及预期