事项：公司公布2024年年报及2025年一季报，2024年实现营业收入3116.7亿元，同比下降10.1%，归母净利润50亿元，同比下降58.6%，与业绩预告基本一致；2025Q1实现营业收入542.7亿元，同比增长9.1%，归母净利润19.5亿元，同比下降12.3%。 平安观点：业绩同比下滑，重视股东回报：2024年公司实现营业收入3116.7亿元，同比下降10.1%，归母净利润50亿元，同比下降58.6%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降2.1个百分点至13.9%；2）投资收益同比减少4.2亿元；3）资产及信用减值损失同比增加6.4亿元至57.2亿元；4）少数股东损益占比同比提升16.1个百分点至48.6%。2024年初公司首次完成10亿元回购，年内推动保利集团完成2.5亿元增持，彰显发展信心；作为央企龙头，首批发布估值提升计划，系统性梳理估值提升措施、手段。 销售行业领先，土储持续优化：2024年公司实现签约面积1796.6万平米，同比下降24.7%；实现销售签约3230.3亿元，同比下降23.5%，销售金额连续两年稳居行业第一；实现权益销售金额2465亿元，同比下降14.5%。2024年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高。2022-2024年三年内，合计拓展项目总地价近4000亿元，总货值约7350亿元，居行业第一。2024年末公司在手土地储备计容面积约6258万平米，其中增量项目约1000万平米，基本集中在核心38城；存量项目约5280万平米，较年初下降20%，在手资源结构不断优化。 紧抓资金回笼，融资成本压降：2024年公司实现销售回笼3277亿元，签约回笼率超过100%。主动压降负债，逐步向高质量发展模式转型。 2024年末公司有息负债规模下降54亿元至3488亿元，连续两年实现债务规模压降；资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，实现连续四年下降。2024年公司新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，均创历史新低。 投资建议：维持原有预测，预计公司2025-2026年EPS分别为0.46元、0.54元，新增2027年EPS预测为0.63元，当前股价对应PE分别为18.4倍、15.4倍、13.3倍。公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步减轻，有望平稳穿越周期并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

事项：公司公告估值提升计划。 平安观点：计划多手段提升估值，中期分红、股份回购等增强信心：截至2024年12月31日收盘，公司股票连续12个月内每个交易日收盘价均低于最近一个会计年度经审计每股归母净资产（2024年1月1日至4月22日每股归母净资产15.64元、2024年4月23日至12月31日16.16元），经公司董事会审议制定估值提升计划。具体来看，公司计划通过稳经营、提质效，推动开发主业提质增效；积极开展多元资本市场融资；坚持丰厚、持续、稳定分红；适时开展回购、增持等多种方式，切实保障股东回报。其中，公司明确将根据实际经营情况确定分红规划，坚持至少每3年制定股东分红回报规划，拟计划于2025年实施中期分红（公司当前股东回报规划为2023-2025年现金分红占当年归母净利润比例不少于40%）；将考虑继续采取股份回购、股东增持、高管增持等手段，以稳定公司股价并增强市场信心；将在符合监管要求前提下，适时开展中长期激励计划，以激发管理层和员工提升公司价值的主动性和积极性。 销售维持领先，拿地持续聚焦：2024年公司实现商品房销售金额3230亿元，销售规模稳居行业第一。同时，公司进一步聚焦核心城市，2024年新拓展项目37个，总地价683亿元，占总地价74%、20%的项目分布在一、二线城市，市场确定性强、销售兑现度高。 投资建议：维持原有盈利预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.42元、0.46元、0.54元，当前股价对应PE分别为19.9倍、18.3倍、15.3倍。公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，估值提升计划增强信心，有望平稳穿越周期并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险

事件描述公司发布 2024年业绩快报， 2024年营收 3128.1亿元（ -9.8%），归母净利润 50.2亿元（ -58.4%），扣非归母净利润 44.9亿元（ -61.9%）。 事件评论 全年业绩表现低于预期， 周期压力在后端兑现。 2024年公司实现营收 3128.1亿元（ -9.8%），主因年内交付结转规模下降。 2024年公司竣工目标 3400万平（较 2023年实际量下降 16.1%， 2024Q1-3实际竣工面积同比-26.6%），尽管前期上涨的销售均价或在后端有所兑现，但仍难以冲抵交付结转规模的下行。周期压力下毛利率依旧承压，公司为加速现房库存去化也适度进行价格折让，全年结算毛利率继续下行（ 2024Q1-3综合毛利率同比-3.5pct 至 15.9%）；叠加较大手笔资产减值准备计提，公司最终实现归母净利润 50.2亿元（ -58.4%），扣非归母净利润 44.9亿元（ -61.9%），业绩表现低于预期。后续展望方面，公司当前已售未结资源对收入端仍有一定支撑（截止 2024Q3末合同负债规模 3728亿元），下行压力可控；结算端毛利率或仍有压力，但随着近年获取的优质土储陆续结转，盈利能力有望逐步探底；叠加资产减值体量相对平稳，推进土地置换与调规也有望改善土储质量，周期压力之下，公司未来业绩仍难免承压，但预计依然优于行业平均水平。 销售跟随行业趋势下行，投资端表现趋于审慎。2024年受行业需求低迷与供货节奏影响，公司实现销售金额 3230亿元（ -23.5%），面积 1797万平（ -24.7%），均价 1.80万元/平（ +1.6%）。需求表现低迷下公司倾向以销定产，拿地端更为审慎， 2024年拿地金额 683亿元（ -58.2%），面积 329万平（ -69.4%），楼面均价 2.08万元/平（ +36.8%）；拿地面积强度 18.3%（ -26.7pct），拿地金额强度 21.1%（ -17.5pct），拿地均价/销售均价 115.6%（ +29.7pct）。弱市背景下公司高度重视拿地质量，更为聚焦核心城市，流速与盈利均有一定保证。尽管 2024年公司整体投资强度较低，但下半年投资力度已经明显提升；考虑在手土储仍相对充裕，且 2025年仍会积极进行拓储，公司销售排名仍稳居前列。 可转债发行申请已获上交所通过，资金实力有望进一步提升。公司拟向特定对象发行不超过 95亿可转债，债券期限六年，当前可转债发行申请已获上交所审核通过，尚需等待证监会作出同意注册的决定。发行可转债有助于公司进一步优化债务结构，提升资金实力，使得公司在未来拓展优质土储、存量市场整合中占据先机，市占率有望持续提升，进一步增强抵御周期下行的资金实力。 周期压力压制业绩表现， 估值仍有修复空间。 尽管周期压力难免，但考虑公司在融资、拿地与品牌口碑等方面的竞争优势，公司有望获得持续超越行业平均的表现，估值端已处于相对底部，短期有一定修复空间。格局优化为公司长期投资逻辑，发行可转债则会加速市占率提升进程，行业量价进一步下行压力逐步缓解，公司中期规模和盈利能力有较大保障，稳态市值较当前估值有较大提升空间。预计 2025-2026年归母净利润分别为 47/45亿，对应 PE 为 21.9/22.9X，周期下行阶段市盈率参考性不强，维持“买入”评级。 风险提示 1、毛利率何时触底存在不确定性； 2、如若房价继续下行，公司仍有减值压力。

公司预计 2024年度营业总收入 3128亿元，同比下降 9.83%，归母净利润约50.16亿元，同比下降 58.43%。 评论： 公司 2024年 Q4归母净利润-28亿元，主要源于过去土储包袱结转仍在高峰期，结转毛利率仍有压力，房价下行导致部分项目计提减值。 1） 2024年营业总收入 3128亿元，同比下降 9.83%，主要源于项目交付结转规模下降， 公司近年来整体拿地换仓、销售节奏放缓， 我们根据销售面积拟合竣工面积，测算2025年公司营收或下滑约 12%，仍面临一定收缩压力。 2） 2024年 Q4公司归母净利润-28亿元， 全年归母净利润约 50亿元，同比下降 58.43%， 利润下滑速度快于营收， 主要原因为过去土储包袱结转仍在高峰期，结转毛利率下降，以及房价承压，公司对部分项目计提减值准备。 2024年签约金额同比下降 23.5%，土地投资强度 20%。 1） 2024年公司实现签约面积 1796.61万方，同比下降 24.71%，实现签约金额 3230.29亿元，同比下降 23.5%。 2） 2024年公司共获取 38宗地块，计容建面约 329万方，总地价657亿元，权益地价 602亿元，土地投资强度约 20%（地价/销售金额） 。 3）2024年 Q1-Q4投资强度分别为 8%、 7%、 42%、 30%， 下半年以来投资强度明显提升； 从城市能级来看，新增土地中一线、二线、三线城市计容建面占比分别为 32%、 42%、 26%。 三道红线绿档，持续保持融资优势。 1） 截至 2024年 9月底， 母公司口径货币资金 93亿元， 合并报表口径货币资金 1274亿元。 2） 三道红线保持绿档，剔除预收款的资产负债率 65.5%，净负债率 67.0%，现金短债比 1.99。 3） 公司拟发行总额不超过 95亿元的可转债，期限为六年，发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的 15个房地产开发项目及补充流动资金， 2025年 1月 16日获上交所审批通过。 投资建议： 融资优势保障公司不断聚焦核心城市，改善土储质量，奠定未来利润率和 ROE 回升的基础，但短期内公司存量土储可能存在减值压力。我们调整 2024-2026年公司 eps 分别为 0.42、 0.43、 0.53元（前值 0.75、 0.84、 0.97元） ，基于剩余收益模型测算公司价值， 给予 2025年目标价 12元， 对应 25年 28倍 PE， 维持“推荐”评级。 风险提示： 行业继续单边缩表，市场超预期下行。

事件： 公司发布 2024年业绩预告暨业绩快报。 预计 2024年实现营业收入 3128亿元，同比下降9.8%；实现归母净利润50亿元，同比下降 58.4%。 结转下降拖累营收，计提减值业绩承压。 近年来由于房地产市场持续下行等因素，公司销售规模逐年下滑并进一步影响结转情况， 2024年公司营业收入同比下降主要源于年内交付结转规模下降。 公司归母净利润下滑幅度远超营业收入下滑幅度的主要原因： 1）结转毛利率下降； 2）结合市场情况公司对部分项目计提减值。 销售规模同比下降，销售排名仍位居行业榜首。 受行业下行影响， 公司销售规模收缩， 2024年公司累计销售额 3230亿元， 同比下降 23.5%； 累计销售面积 1797万平方米，同比下降 24.7%；销售均价 17980元/平方米，同比上涨 1.6%。 根据克而瑞销售榜单， 2024年公司全口径销售额稳居行业头把交椅。 投资规模收缩，积极布局核心城市，有望受益于专项债收储并优化土储结构。 2024年公司新获取全口径土地建筑面积 329万平方米，同比下滑69.4%；新获取全口径土地地价 683亿元，同比下滑 58.2%；投资强度为 21.1%，较 2023年下滑 17.5pct。在城市布局上， 公司积极获取北京、上海、 广州、成都、西安等一线及核心二线城市的优质土地， 2024年新增土储中一线/二线城市的土地建筑面积占比分别为 31.6%/42.3%。同时公司积极与各地政府就收储事项保持沟通，后续有望通过调规、土地置换等方式盘活公司土地资源，优化土储结构。 三道红线保持绿档，融资渠道畅通。 截至 2024年 9月末，公司货币资金余额 1274亿元， 占总资产比例 9.3%；有息负债规模 3587亿元， 较年初基本持平。“三道红线”持续保持绿档水平： 剔除预收款的资产负债率 65.5%，较年初下降 2.67pct， 净负债率 67.0%， 现金短债比 1.99。 融资渠道畅通， 2024年 12月公司新发行的一笔 5亿元公开市场债券利率仅 2.2%，在当前的市场环境下， 公司凭借自身的稳健经营及央企背景具备明显的融资成本优势。 盈利预测与投资评级： 政治局会议以来，房地产政策密集出台，我们认为 2025年市场有望筑底企稳，公司作为行业龙头央企， 估值有望逐步修复。 我们调整公司 2024/2025/2026年归母净利润至 50.2/55.2/65.5亿元（原预测为 126.9/137.2/147.8亿元）， EPS 调整为 0.42/0.46/0.55元（原预测为 1.06/1.15/1.23元），对应 PE 分别为 20.7X/18.8X/15.8X。 公司经营稳健，融资渠道畅通， 积极布局高能级城市，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示： 毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

事项：公司公布2024年业绩预告暨业绩快报，预计2024年营业总收入同比下降9.8%，营业利润同比下降38%，利润总额同比下降36.9%，归母净利润同比下降58.4%。 平安观点：业绩同比下滑，增持彰显信心：公司2024年预计实现营业总收入3128.1亿元，同比下降9.8%，营业利润150.8亿元，同比下降38%，利润总额155.5亿元，同比下降36.9%，归母净利润50.2亿元，同比下降58.4%。 营业总收入同比下降主要源于房地产项目年内交付结转规模下降；利润下降主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提减值准备。2024年预计营业利润占营业总收入比重4.8%，较2023年下降2.2个百分点；归母净利润占利润总额比重32.3%，较2023年下降16.7个百分点，少数股东损益占比或有所增加。截至2024年12月13日，公司实控人保利集团累计增持公司股份2798万股，约占公司总股本0.23%，累计增持金额2.6亿元，已超过增持计划金额区间下限，增持计划实施期限届满并已实施完毕。2025年1月16日公司向特定对象发行可转债获上交所审核通过。 销售规模领先，拿地持续聚焦：公司2024年销售金额3230亿元，同比下降23.5%，销售金额稳居克而瑞排行榜首位；销售均价17980元/平米，同比增长1.6%。根据公司三季报及获得房地产项目月度公告统计，2024年全年拿地面积329万平米、拿地金额682亿元，拿地销售面积比18.3%、拿地销售金额比21.1%，并持续向核心城市核心区域集中。 投资建议：由于公司毛利率下滑、减值计提及权益比例降幅超出预期，下调公司盈利预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.42元（原为1.12元）、0.46元（原为1.23元）、0.54元（原为1.35元），当前股价对应PE分别为20.7倍、19.0倍、15.9倍。公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，有望平稳穿越周期并持续向好发展，前期股价调整一定程度反映悲观预期，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

土拍市场动作积极，年内一线城市拿地金额占比七成，维持“买入”评级保利发展发布2024年11月经营简报，公司11月签约销售情况有所收缩，签约销售金额、面积同比再度由正转负，公司销售行业排名依然稳居第一，年内一线城市拿地占比七成。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、141.9、151.0亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.26元，当前股价对应PE估值分别为9.0、8.3、7.8倍，维持“买入”评级。 销售金额同比仍降，行业排名保持第一2024年11月，公司签约金额240.01亿元，同比下降24.72%；实现签约面积137.99万平方米，同比下降16.93%，单月签约销售金额、面积均同比由正转负。2024年1-11月，公司实现签约金额3080.24亿元，同比减少22.90%；实现签约面积1710.2万平方米，同比下降24.25%。2024年11月，公司项目销售均价17393元/平方米，同比下降11.21%；1-11月累计销售单价18011元/平方米，同比增长1.78%。据克而瑞数据显示，1-11月公司全口径销售排名全行业第一。 土拍市场动作积极，一线城市重点部署2024年11月，公司新获取6宗地块，拿地总建筑面积32.0万平方米，权益总地价82.6亿元，其中四宗位于上海、一宗位于西安、一宗位于肇庆。上海四宗地块中，两宗位于杨浦，一宗位于浦东新区，一宗位于嘉定，四宗地块拿地总建筑面积19.65万平方米，权益地价73.65亿元。公司1-11月拿地31宗，总建筑面积268.7万平方米，对应土地款563.7亿元，权益土地款483.9亿元，同比分别下降66.6%、56.7%、64.9%，拿地强度25.5%（2023年同期为43.5%），一线城市拿地占比70.0%。 融资渠道畅通，两单共100亿元中票获准注册2024年1-11月，公司公开市场融资总额492.7亿元，12月3日成功发行15亿元公司债，票面利率不超2.57%。公司11月公告两期50亿元中期票据均获批准，首期将于12月4日发行，融资渠道畅通。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

单月数据强势反弹，年内一线城市拿地金额超七成，维持“买入”评级保利发展发布2024年10月经营简报，公司10月签约销售情况大幅改善，签约销售金额、面积均同比由负转正，签约销售面积实现自2023年6月以来18个月首次同比正增长，公司销售行业排名稳居第一，年内一线城市拿地超七成。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、141.9、151.0亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.26元，当前股价对应PE估值分别为10.6、9.8、9.2倍，维持“买入”评级。 单月数据强势反弹，签约面积18个月以来首次正增长2024年10月，公司签约金额423.37亿元，同比增长27.85%；实现签约面积222.59万平方米，同比增长23.98%。2024年1-10月，公司实现签约金额2840.23亿元，同比减少22.88%；实现签约面积1572.21万平方米，同比减少25.07%。 2024年10月，公司项目销售均价19020.17元/平方米，同比增长3.13%；2024年1-10月公司项目累计销售单价18065.21元/平方米，同比增长2.92%。公司10月签约销售金额、面积均同比由负转正，月度签约销售面积实现自2023年6月以来18个月首次同比正增长。据克而瑞数据显示，2024年1-10月，公司全口径销售排名全行业第一。 广州地区再添一子，年内一线城市拿地金额超七成2024年10月，公司以招拍挂形式获取广州1宗住宅用地，地块位于广州市海珠区凤浦中路南侧，地块拿地总地价59.00亿元，用地面积5.52万平方米，建筑面积13.80万平方米，权益比例100%。公司1-10月拿地25宗，总建筑面积236.8万平方米，对应土地款456.20亿元，对应权益土地款401.3亿元同比分别下降68.1%、61.1%、59.2%，拿地强度20.7%（2023同期为39.7%），一线城市拿地占比73.0%（2024年9月累计为69.0%），一线城市拿地占比持续提升。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

事件： 公司公告 2024年三季报 毛利率下滑影响经营业绩。 2024年 1-9月，公司实现营业收入 1827.74亿元，同比-5.06%；归属于上市公司股东的净利润 78.13亿元，同比-41.23%；毛利率为 15.92%，较 2023年同期下降 3.47个百分点。 2024年前三季度，公司实现销售回笼 2196亿元，回笼率为 91%；期末货币资金余额 1273.99亿元。截至 2024年三季度末，公司总资产为 13739.44亿元，较 23年年末下降 4.38%，归属于上市公司股东的净资产为 2007.49亿元，较 23年年末增长 1.11%。资产负债率为 74.89%，较 23年年末下降 1.66个百分点。 投资深耕核心 38城，销售规模保持行业第一。 2024年 1-9月， 公司实现签约金额 2416.86亿元，同比-27.89%，签约面积 1349.62万平方米，同比-29.66%，销售规模保持行业第一。投资方面，公司继续在核心城市发力，24年 1-9月新增容积率面积 223万平方米，总获取成本 415亿元，其中 38个核心城市拓展金额占比 99%。 2024年前三季度，公司新开工面积 856万平方米，同比-20.0%；竣工面积 2062万平方米，同比-26.6%。截至 2024年三季度末，公司共有在建拟建项目 652个，在建面积 8713万平方米，待开发面积 5286万平方米。 95亿元转债方案有序推进。 2024年 8月，公司推出不超过 95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案， 并于 2024年 10月 8日获得上交所受理。 本次发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的 15个房地产开发项目及补充流动资金，可有效满足项目的开发建设资金需求，保障施工和交付进度，共同维护房地产市场稳定。在债券存续期内，随着本次可转债逐渐转换为公司股份，公司长期权益资本将得到有效补充，从而更好地匹配公司构建租售并举、增强资产经营能力的新发展模式需要。长远来看，权益资本的补充有利于改善公司负债结构，控制经营风险，加强跨越周期的能力，有效增强资本市场投资者信心。 投资建议： 维持“优于大市”评级。 考虑到公司各项业务扎实稳健，积极推动大股东增持回购并提升现金分红比例，体现出股东对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，我们给予公司 2024年 EPS 为人民币 1.03元， 10-12倍 PE 估值，对应合理市值区间为 1228-1474亿元、对应合理价值区间为每股 10.26-12.31元。 风险提示： 市场修复不及预期。

事件：公司发布2024年三季报，前三季度营业收入1827.74亿元，同比下降5.06%；归母净利润78.13亿元，同比下降41.23%。基本每股收益0.66元，同比下降40.79%。Q3业绩累计同比降幅扩大，毛利率继续下滑。2024年前三季度，公司实现营业收入1827.74亿元，归母净利润78.13亿元，同比分别下降5.06%、41.23%，同比累计降幅较24年中期有所扩大。第三季度实现营业收入435.25亿元，同比下降21.62%；净利润3.93亿元，同比下降63.31%，主要受结转收入和项目毛利率下降影响。公司毛利率16.0%，较24H1下降0.1pct，较23年同期下降3.45pct。公司管研费率1.83%，较23年同期下降0.01pct，财务费率1.59%，较23年同期上升0.05pct，三费管控维持较高水平。 销售维持行业第一，三季度投资力度加大。销售端，2024年前三季度，公司实现签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%，签约面积1349.62万平方米，同比减少29.66%，克而瑞百强房企全口径、权益口径销售金额均排名行业第一，实现权益比例79%，开发销售能力继领跑行业。投资端，2024年前三季度，新增容积率面积223万平方米，较24H1增加107万方，总获取成本415亿元，较24H1增加289亿元。前三季度中38个核心城市拓展金额占比99%，土地储备结构持续优化。2024年前三季度，公司新开工面积856万平方米，同比减少20.0%；竣工面积2062万平方米，同比减少26.6%。截至三季度末，公司共有在建拟建项目652个，在建面积8713万平方米，待开发面积5286万平方米。2024年公司持续加大力度去库存，截至年中土地储备计容建面7140万平方米，较24年初下降8%；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%。对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。 现金整体充裕，计划发行可转债。2024年前三季度，公司实现销售回笼2196亿元，回笼率为91%。截至三季度末，公司货币资金余额1273.99亿元，较23年末下降13.9%，现金整体充裕；公司总资产为13,739.44亿元，较23年末下降4.38%，资产负债率74.89%，较23年末下降1.66pct，短期债务占比71.7%，较23年末下降2.78pct。10月8日，公司发布了向特定对象发行可转换公司债券募集说明，计划可转债发行总额不超过95亿元，保利集团拟以现金方式认购不超过10亿元，利好企业现金流继续改善。 投资建议：公司24年利润受行业下行波动，销售投资展现优于行业韧性，市占率提升逻辑稳步兑现，融资成本优势持续扩大。我们认为，公司龙头地位稳固，未来销售有望保持良好增速，结转毛利率有望逐步触底回升。考虑房价下行压力，项目结转及存货减值压力，我们预测公司24-26年归母净利润分别为110.78、120.31、134.59亿元，维持“买入”评级。 风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险

事项：公司公布2024年三季报，前三季度实现营业收入1827.7亿元，同比下降5.1%，归母净利润78.1亿元，同比下降41.2%。 平安观点：毛利率及权益比例下降致利润承压：2024年前三季度公司实现营业收入1827.7亿元，同比下降5.1%，归母净利润78.1亿元，同比下降41.2%，归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降3.5个百分点至15.9%；2）少数股东损益占比同比提升14.8个百分点至36.2%。销售增速优于百强，项目拓展优中选优：2024年前三季度公司实现签约金额2416.9亿元，同比下降27.9%，签约面积1349.6万平米，同比下降29.7%，降幅低于百强房企（-38.6%、-39.8%）；销售回笼2196亿元，回笼率91%。前三季度新开工面积856万平米，同比下降20%，竣工面积2062万平米，同比下降26.6%。新增容积率面积223万平米，总获取成本415亿元，拿地销售面积比16.5%、拿地销售金额比17.2%，较上半年（12.2%、7.3%）提升；38个核心城市拓展金额占比99%，持续向核心城市核心区域聚集。三季度末公司共有在建拟建项目652个，在建面积8713万平米，待开发面积5286万平米。10月8日公司95亿元向特定对象发行可转换公司债券申请获上交所受理。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为1. 12、1.23元、1.35元，当前股价对应PE分别为9.7倍、8.9倍、8.1倍。公司融资优势明显，现金流合理充裕，持续优化土储结构，项目拓展优中选优，有望平稳穿越周期并稳步提升份额，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复

结算毛利率维持平稳，投资力度有所收缩，维持“买入”评级保利发展发布2024年三季报，2024年1-9月公司营业收入、归母净利润同比下降，单三季度实现营收、归母净利润同比下降，整体随行业同步下行，投资拿地力度有所收缩，结算毛利率与2023全年水平基本持平，可结算资源保持充沛。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为9.7、9.0、8.5倍，维持“买入”评级。 三季度营收规模同比收缩，累计数据同比下降保利发展发布2024年三季报，2024年1-9月公司实现营业收入1827.74亿元，同比下降5.06%，实现归母净利润78.13亿元，同比下降41.23%。其中单三季度实现营收435.25亿元，同比下降21.62%；实现归母净利润3.93亿元，同比下降63.31%。 前三季度随行业同步下行，投资力度有所收缩2024前三季度公司实现签约金额2416.86亿元，同比下降27.89%，签约面积1349.62万平方米，同比下降29.66%。新增容积率面积223万平方米，同比下降65.9%；总获取成本415亿元，同比下降61.6%；投资强度17.2%，同比下降15pct。其中38个核心城市拓展金额占比99%，同比持平。前三季度，公司新开工面积856万平方米，同比下降20.0%；竣工面积2062万平方米，同比下降26.6%。 结算毛利率维持平稳，合同负债规模环比增长2024前三季度公司结算毛利率15.9%，同比下降3.5pct，与2023全年水平基本持平；结算净利率6.7%，同比下降2.1pct。2024年前三季度，实现销售回笼2196亿元，回笼率为91%；期末货币资金余额1273.99亿元。2024三季度末合同负债规模3728.90亿元，环比24H1增加154.62亿元，可结算资源充沛。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

国庆期间数据优异， 年内一线城市拿地金额近七成， 维持“买入”评级保利发展发布 2024年 9月经营简报， 公司销售行业排名保持第一， 年内一线城市拿地金额近七成，国庆期间数据表现优异。 我们维持盈利预测， 预计 2024-2026年公司归母净利润分别为 132.0、 142.5、 151.6亿元， EPS 分别为 1. 10、 1.19、 1.27元，当前股价对应 PE 估值分别为 9.0、 8.3、 7.8倍，维持“买入”评级。 销售排名保持第一，累计项目均价同比增长2024年 9月，公司签约金额 209.16亿元，同比减少 41.93%；实现签约面积 124.98万平方米，同比减少 36.36%。 2024年 1-9月，公司实现签约金额 2416.86亿元，同比减少 27.89%； 实现签约面积 1349.62万平方米，同比减少 29.66%。 2024年9月，公司项目销售均价 16735.48元/平方米，同比下降 8.75%； 2024年 1-9月公司项目累计销售单价 17907.71元/平方米，同比增长 2.51%。据克而瑞数据显示， 2024年 1-9月，公司全口径销售排名全行业第一。 单月获取四宗地块， 年内一线城市拿地金额近七成2024年 9月， 公司以招拍挂形式获取 4宗地块，拿地总地价 137.5亿元， 总建筑面积 57.55万平方米， 平均楼面单价 23899元/平方米。 第一宗地块位于广州天河区，建筑面积 17.56万平方米，拿地成本 117.55亿元；第二宗地块位于肇庆市端州区，建筑面积 11.20万平方米，拿地成本 9.59亿元； 第三宗地块位于石家庄市桥西区，建筑面积 10.44万平方米，拿地成本 9.59亿元； 第四宗地块位于长春市和平大街，建筑面积 18.35万平方米，拿地成本 7.40亿元。 公司 1-9月拿地 24宗，总建筑面积 223.0万平方米，对应土地款 397.2亿元，分别同比下降 65.9%、63.3%，拿地强度 18.0%（2023同期为 36.2%）， 一线城市拿地金额占比 69.0%。 国庆期间数据表现优异，多条线业务修复顺利2024年国庆期间， 公司实现客户来访量超 10万批次，累计成交额 260亿元。保利旗下保利商旅在管项目客流同比增长 17%，销售同比增长 13%；旗下在管酒店项目入住率同比增长 5.7%，新入会会员同比增长 42%；旗下保利物业国庆期间服务客流量超过 200万人次。 风险提示： 行业恢复不及预期、 政策放松不及预期、 公司销售恢复不及预期。

销售排名稳居首位， 年内一线城市拿地金额超六成， 维持“买入”评级保利发展发布 2024年 8月经营简报。 公司销售规模有所收缩， 销售行业排名稳居首位， 龙头地位稳固， 拿地强度回升，融资渠道畅通，资金成本优势明显， 有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计 2024-2026年公司归母净利润分别为 132.0、 142.5、 151.6亿元， EPS 分别为 1. 10、 1.19、 1.27元，当前股价对应 PE 估值分别为 6.8、 6.3、 5.9倍， 公司销售排名榜首，看好市占率持续提升， 维持“买入”评级。 销售排名稳居首位，累计项目均价同比增长2024年 8月，公司签约金额 221.15亿元，同比减少 29.36%；实现签约面积 125.43万平方米，同比减少 21.83%。 2024年 1-8月，公司实现签约金额 2207.69亿元，同比减少 26.20%； 实现签约面积 1224.64万平方米，同比减少 28.89%。 2024年8月，公司项目销售均价 17631.35元/平方米，同比下降 9.64%； 2024年 1-8月公司项目累计销售单价 18027.26元/平方米，同比增长 3.79%。据克尔瑞数据显示， 2024年 1-8月，公司全口径销售排名全行业第一。 单月获取上海一宗地块， 年内一线城市拿地金额超六成2024年 8月， 公司以招拍挂形式获取上海市青浦区一宗住宅用地，土地位于毛家角路南侧，用地面积 1.4万平方米，建筑面积 2.8万平方米，拿地成本 4.29亿元，权益比例 100%。 公司 1-8月拿地 20宗，总建筑面积 165.4万平方米，对应土地款 259.7亿元，分别同比下降 72.2%、 73.8%，拿地金额权益比 78.8%，拿地强度 11.8%（2023同期为 33.2%），其中在一线城市拿地金额占比 60.2%。 融资渠道畅通， 负债结构优化公司 2024年 1-7月成功发行公开市场债券 359.02亿元，包括 95亿元中票和 54亿元公司债，票面利率不超过 3.2%， 较年初下降 25BP；持续保持低位。截至 2024年上半年， 公司有息负债 3725亿元，综合成本降至 3.31%；扣除预收款的资产负债率为 65.67%、净负债率为 66.18%、现金短债比为 1.22，资产负债结构保持稳健。 风险提示： 行业恢复不及预期、 政策放松不及预期、 公司销售恢复不及预期。