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谢皓宇

国泰君安

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工作经历: 证书编号:S0880518010002,曾就职于华泰证券和光大证券、长江证券...>>

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滨江集团 房地产业 2024-09-04 8.13 9.83 -- 11.35 39.61% -- 11.35 39.61% -- 详细
公司2024年上半年受结算项目低毛利及结算节奏影响,业绩暂时承压,维持增持评级。2024年上半年,公司营业收入242亿元,同比下滑10.5%;归母净利润11.7亿元,同比下滑28.7%。考虑到上半年公司共交付16个项目,下半年按计划尚有22个项目待交付,主要集中在四季度,全年计划合计交付计容建筑面积442.5万方,同比上涨6.8%,预期全年业绩修复可期。维持2024~2026年EPS为0.98元、1.10元、1.22元,参考行业平均估值水平给予公司10XPE,上调目标价至9.83元(原8.75元),维持增持评级。 受低毛利项目集中中结算的影响,上半年公司毛利率加速下行,预期随着低毛利项目基本结算完成叠加房价逐步企稳,毛利率将出现改善。2024年上半年公司毛利率同比下跌8.7pct至9.6%,其中核心主业房产销售业务毛利率同比下跌8.7pct至9.1%,主要因为上半年结算项目大多为2020、2021年获得的低毛利项目。同时,从可结算的规模上看,截至6月底,公司尚未结算的预收房款有1394.4亿元,可结算资源充裕,后续业绩有支撑。 在头部房企中,上半年公司拿地态度相对积极为,拿地销售比为0.38,且全部布局在大本营杭州。2024年上半年,公司新增10个土地储备项目,合计新增计容建筑面积87.5万方,总土地总价款222.7亿元,总权益对价112.2亿元。根据克而瑞统计,上半年公司拿地销售比为0.38,在权益销售TOP10房企中位列第2。截至6月底,公司尚有土地储备总建筑面积1289.5万方,其中杭州、浙江省内非杭州城市、浙江省外分别占66%、25%、9%。另外,下半年的拿地投资将继续聚焦杭州、深耕浙江、关注上海,并且在总量上控制全年投资金额在权益销售回款的40%以内。 保持财务稳健,不断压降融资成本。公司自2020年以来,平均融资成本已累积下降150bp至3.7%,创历史新低;在直接融资额度上,截至6月底,公司尚有已获批未发行的公司债额度15.52亿元,注册完成尚未发行的短期融资券额度23亿元、中票额度23亿元。 风险提示:需求下行超预期,杭州房地产市场竞争格局恶化。
保利发展 房地产业 2024-08-21 8.18 12.19 10.52% 8.48 3.67%
11.03 34.84% -- 详细
业绩符合预期,维持增持评级。2024年上半年公司实现营业收入1392亿元,同比增长1.6%,实现归母净利润74亿元,同比减少39.3%。维持2024~2026年EPS分别为0.95/1.01/1.10元,鉴于当前土拍市场和融资环境,利好央国企,给与行业龙头0.71XPB,维持目标价12.19元。 利润率依然处在下滑通道,未来随着房价的企稳和拿地权益比的提升利润率将企稳。2024年上半年,受市场下行及价格承压影响,项目结转毛利率下降,公司毛利率从2023年同期21.3%下滑5.2个pct至16.0%,与2023年全年水平保持一致;同时受结算权益比下降的影响,归母净利润率从2023年同期8.9%下滑3.6个pct至5.3%。 但是,公司近2年一直在提升拿地权益比,2024年拿地权益比维持在90%以上,未来随着房价的企稳,则公司利润率将实现改善。 控制投资节奏,持续加大力度去库存。上半年公司土地储备计容建面7140万方,较年初下降8%。同时,公司土地储备结构持续优化,核心38城面积储备占比约7成;已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%;对于未开工存量土地资源,公司正积极响应存量土地盘活政策,在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。 行业需要更多长期限、权益性的长期资本和耐心资本支持,公司拟发行可转债不超过95亿元。本次可转债发行对象为包括保利集团在内的不超过35名符合证监会及上交所规定条件的特定对象。其中,保利集团拟以现金方式认购本次可转债金额不超过10亿元。本次发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金,可有效满足项目的开发建设资金需求,保障施工和交付进度。在债券存续期内,随着本次可转债逐渐转换为公司股份,公司长期权益资本将得到有效补充,从而更好地匹配公司构建租售并举、增强资产经营能力的新发展模式需要。长远来看,权益资本的补充有利于改善公司负债结构,控制经营风险,加强跨越周期的能力,将有效增强资本市场投资者信心。 风险提示:销售去化下行;存货跌价损失计提大幅增加。
招商蛇口 房地产业 2024-07-31 8.13 13.18 7.59% 9.47 16.48%
12.30 51.29% -- 详细
业绩符合预期,维持增持评级。2024年上半年,公司实现营业收入512.7亿元,同比下降0.3%;实现归母净利润14.1亿元,同比下降34.2%。考虑到公司开发与经营并重,聚焦第二增长曲线,核心优质城市和项目将迎业绩上修,维持2024~2026年EPS分别为0.79/0.85/0.94元,维持目标价13.18元。 利润率依然在持续筑底,继续去库存。2024年上半年,公司营业总收入同比下降0.3%,且由于公司开发业务项目结转毛利率同比下降,以及转让子公司股权投资收益同比减少,造成公司营业利润率同比下滑3.8pct至5.7%,归母净利润率同比下滑1.4pct至2.8%。 与行业一致,2024年上半年土地投资谨慎。2024年上半年,公司拿地金额和面积分别同比下滑64.9%、66.2%,土地投资强度也从2023年同期的25%下滑至14%,上半年拿地TOP50房企拿地规模下滑了34%,整体土地端拿地均大幅收缩。此外,公司的权益拿地均价保持高位,说明公司拿地聚焦在核心优质城市。 围绕开发业务、资产运营、城市服务三类业务,聚焦培育第二成长曲线。2023年公司开发业务占营收比重首次下降至90%以下,占比87.8%,反观资产运营、城市服务占比分别从2022年的2.3%、7.2%上升至3.4%、8.6%,说明公司正朝着多元化稳定经营迈进。 风险提示:市场超预期下行,公司持续计提大规模减值。
万科A 房地产业 2024-07-05 7.12 11.53 18.62% 7.25 1.83%
9.72 36.52%
详细
新房市场低位运行,在存量房冲击下,公司以价换量是常态;继续去库存,土地投资强度大幅下滑至低位。 投资要点: 维持增持评级。 鉴于除深铁集团外,多家深圳国企通过大宗交易、 REITs认购、项目合作等方式支持万科,公司也正积极解决操盘离散度问题, 因此维持增持评级。 维持 2024/2025/2026年 EPS 分别为 0.74/0.82/0.65元,维持目标价 11.53元,对应 2024年 0.53X PB。 新房市场持续承压,销售整体保持低位运行状态。 2024年上半年, 公司累计实现合同销售面积 940万方, 同比下滑 27.6%,实现合同销售金额 1273亿元,同比下滑 37.6%。 尽管降幅环比在收窄,但是房地产新房市场整体处于低位运行, TOP10和 TOP50的销售额上半年分别同比下跌 34%、 39%。 以价换量是市场常态,尤其在存量房的冲击下。 2024年上半年,公司销售均价从年初的15510元/平下降到 13553元/平,环比下滑了 12.6%,相较 2023年同期 15722元/平下滑 13.8%。在当下二手房挂牌量不断增长且以价换量的环境下,对新房的冲击也较大。 继续去库存,土地投资强度大幅下降。 2024年上半年,公司累计拿地61万方,同比下滑 77%,累计拿地金额 29亿元,同比下滑 94%;公司拿地金额/销售金额相较 2023年上半年 23%下滑至 2%。在如今的环境下,头部企业不约而同放慢了拿地节奏,重心几乎都是放在去库存上。 风险提示:管理红利体现较慢,同时原开发业务大幅放缓。
外高桥 批发和零售贸易 2024-06-21 8.83 11.28 2.36% 8.87 0.45%
9.30 5.32%
详细
首次覆盖,给予增持评级。公司是上海自贸区的开发和运营主体,基于区位优势,依托以外高桥保税区、外高桥港综合保税区为代表的园区,主营园区物业运营、贸易和专业服务以及城市更新业务。综合考虑公司业务发展趋势以及行业现状,预计2024~2026年公司EPS为0.88元、0.90元、0.97元,增速为7.9%、2.5%、7.2%,目标价11.83元,增持。 公司持有470万方优质租赁物业资产,2023年带来17.8亿元租赁收入,未来仍有37%~79%的收入弹性增长空间。公司可租资产中85%为产业物业,15%为商业物业,客群广泛分布在“三基四重”核心行业,空置率仅为8%。展望未来,随着增量空间的不断投入,存量空间的有序改建,配合运营管理、招商引资能力的提升以及宏观环境的改善等,租赁收入有望迎来面积扩张及单位面积创收能力提升的双重驱动。测算得,若单位租金在2023年水平±10%浮动,空置率在2023年水平±3%浮动,则租赁收入尚有37%~79%的潜在增长空间。 多元融资渠道创新同步开展,重资产模式下的高资金需求得以通过更低成本的资金进行满足,能够在支撑规模扩张的同时,实现资产负债率和融资成本的压降。公司具备重资产投资特征,资金需求量大,过去以银行贷款、债务融资以及经营资金等为主要来源,目前正在尝试A股定增发行、仓储物流REITs发行、直接融资比例提升、非核心资产处置等融资渠道的创新。 资产荒格局下,公司有稳健增长的租赁收入,配合高分红特征,是市场风险偏好下行背景下的优选标的,将迎来价值重估。资产荒不是真正意义的没有资产,而是资产的风险偏好和资产的风险收益之间不匹配,从而形成部分资金找不到匹配资产的局面。2022年以来,宏观层面M2增速整体大于社融增速,行业层面房企融资渠道未得到明显改善、缩表持续进行,资产荒格局尤为凸显。在前述稳健向好的租赁收入外,公司提出将2023~2025年的现金分红比例提升至50%以上,高分红的特质进一步催化公司在资产荒格局下的价值发现。 风险提示:国际贸易活动减弱影响贸易服务业务开展;房地产市场需求修复不及预期公司住宅销售承压;A股定增发行、REITs发行等融资渠道创新的结果不及预期
招商蛇口 房地产业 2024-05-06 8.41 13.18 7.59% 11.56 32.72%
11.16 32.70%
详细
业绩符合预期,维持增持评级。2024年1季度,公司实现营业收入237亿元,同比增长58.2%;实现归母净利润3亿元,同比提升22.2%。 考虑到公司开发与经营并重,聚焦聚焦第二增长曲线,核心优质城市和项目将迎业绩上修,维持2024~2026年EPS分别为0.79/0.85/0.94元,维持目标价13.65元。 结转提速,但利润率还在持续筑底。2024年1季度,公司结算收入创同期新高。虽然整体毛利率同期提升了1.9pct至14.5%,但由于权益法投资收益同比减少85.3%,以及少数股东损益同比增加296.0%,造成公司归母净利润率同比继续下滑0.4pct至1.4%。 2024年拿地聚焦核心城市,头部房企拿地强度高于行业平均。2024年1季度,公司实现拿地金额99亿元,同比提升9.2%,实现拿地面积48万方,同比下滑35.8%,拿地均价为20766元/平(2023年同期拿地均价仅12201元/平),证明公司资源投放坚持“核心6+10城”。 此外公司土地投资强度也从2023年1季度的13%提升至2024年的25%,也即头部房企拿地强度好于行业平均水平。 围绕开发业务、资产运营、城市服务三类业务,聚焦培育第二成长曲线。2023年公司开发业务占营收比重首次下降至90%以下,占比87.8%,反观资产运营、城市服务占比分别从2022年的2.3%、7.2%上升至3.4%、8.6%,说明公司正朝着多元化稳定经营迈进。 风险提示:市场超预期下行,公司持续计提大规模减值。
保利发展 房地产业 2024-05-01 9.18 12.19 10.52% 11.89 29.52%
11.89 29.52%
详细
业绩符合预期,维持增持评级。2024年1季度,公司实现营业收入497.5亿元,同比增长24.5%,实现归母净利润22.2亿元,同比减少18.3%。 维持2024~2026年EPS分别为0.95/1.01/1.10元。鉴于当前土拍市场和融资环境,利好央国企,维持目标价12.8元。 利润率虽然同比下滑,但相较2023年有所回暖。受项目结转毛利率下滑影响,虽然2024年Q1公司整体毛利率同比下滑3.2pct,但相较2023年却上升2.6pct至18.6%;此外受结转权益比例下降等影响,2024年Q1归母净利润率同比下滑2.3pct,但相较2023年却上升1.0pct至4.5%。 Q1土地投资偏谨慎,拿地权益比维持在90%以上。2024年1季度,公司在天津、西安、太原三地获取4块项目,拿地金额50亿元,同比减少73%,拿地面积59万方,同比减少35%,土地投资强度从2023年1季度的16%下滑到2024年同期的8%,证明在市场下行期,公司投资力度也在减弱。此外,公司的拿地权益比依然维持在90%以上。 2024年整体施工节奏加快,资产周转率提速。公司一季度实现新开工283万方,占全年开工计划的16%(2023年同期为10%);实现竣工542万方,占全年竣工计划的16%(2023年同期为12%)。2024年全年竣工计划减少16%,新开工计划增长21%。 风险提示:销售去化下行;存货跌价损失计提大幅增加。
万科A 房地产业 2024-02-22 9.78 25.40 161.32% 10.25 4.81%
10.25 4.81%
详细
2024年1月,整体房地产市场持续承压,公司销售整体保持低位运行状态;1月通常为公司拿地低谷,土地投资强度仅为为9%。 投资要点:业绩符合预期,维持增持评级。鉴于公司拿地更加聚焦高能级核心城市,同时深铁董事长担任公司董事会副主席,公司未来长期发展有望获深国资强有力的支持,因此维持增持评级,维持2023/2024/2025年EPS分别为1.72/1.70/1.76元,维持目标价25.4元,对应2023年14.8XPE。 房地产市场持续承压,销售整体保持低位运行状态。2024年1月,万科实现合同销售面积125万方,同比下降25.0%;实现合同销售金额194.5亿元,同比下降32.1%。1月销售均价为15510元/平,和2023年年末相差不大。 1月通常为公司拿地低谷,土地投资强度仅为为9%。公司2024年1月新增3个地产项目,土地投资强度(拿地金额/销售金额)为9%,因为拿地项目在银川、昆明和贵阳,因此拿地均价为5080元/平米。 1月新增2个物流地产项目,需支付权益价款1.69亿元。1月公司新增佛山、济南2个物流地产项目,规划可租赁建筑面积为8.9万方,万科权益可租赁建筑面积为8.1万方。 风险提示:管理红利体现较慢,同时原开发业务大幅放缓。
保利发展 房地产业 2024-01-10 9.06 19.67 78.33% 10.25 13.13%
10.35 14.24%
详细
2023年下半年开始,公司单月销售增速由正转负且跌幅走阔;2023年公司拿地权益比提升至 80%以上,土地投资强度回到 39%,积极换仓。 投资要点: 维持增持评级。公司 2023年土地投资强度从 2022年的 30%提升至 39%。 拿地权益比也提升至 80%以上,积极换仓一二线核心城市。因此维持2023~2025年 EPS 分别为 1.69/1.87/1.86元,鉴于当前土拍市场和融资环境,利好央国企房企,公司也在聚焦核心城市换仓,维持增持评级,维持目标价 20.66元,对应 2023年 PE为 12.2X。 2023年上半年单月销售正增长,下半年起单月销售增速由正转负且跌幅走阔。从 6月开始,公司销售增速便由正专负,到 10月、11月、12月,单月销售金额增速分别为-23.0%、-15.6%、-60.2%,单月销售面积增速分别为-31.3%、-29.6%、-62.2%。可见政策出台后,开发商新房销售的压力依然较大,尤其当下面临二手房供应的增加和房价回归理性,房企 2024年的销售依然承压。 2023年销售额回到 2018年水平,但销售均价提升到 17000元/平。2023年全年,公司实现签约面积 2386万方,同比减少 13.2%;实现签约金额4222亿元,同比减少 7.7%。公司从 2021年开始销售面积转负增长,2022年开始销售金额开始转负增长,2023年的销售额已经回落到 2018年的水平,但是销售均价提升到了 17687元/平的水平,证明公司在积极换仓。 2023年拿地权益比提升至 80%以上,土地投资强度回到 39%。2023年全年,公司拿地金额 1632亿元,同比增长 18%,拿地面积 1075万方,同比增长 25%。土地投资强度从 2022年的 30%提升至 39%。 风险提示:销售去化下行;存货跌价损失计提大幅增加。
保利发展 房地产业 2023-12-13 10.10 19.67 78.33% 10.62 5.15%
10.62 5.15%
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因为股价持续低于每股净资产,公司拟以10~20亿元回购公司股份,且实控人拟以2.5~5亿元增持公司股份,回购及增持价格均不高于15.19元/股。 投资要点:[Tab维e_S持um增m持ar评y]级。公司之前承诺过若股价持续低于每股净资产时,公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施稳定股价。因此维持2023~2025年EPS分别为1.69/1.87/1.86元,鉴于当前土拍市场和融资环境,利好央国企房企,公司也在聚焦核心城市换仓,维持增持评级,维持目标价20.66元,对应2023年PE为12.2X。 公司目前股价大幅低于每股净资产,为维护公司价值及股东权益拟回购公司股份。公司最近一期第三季度的每股净资产为16.31元,而当前公司股价已经跌破10元,为维护公司价值和股东权益,促进公司健康可持续发展,基于对公司未来发展前景的信心和对公司股票价值的认可,公司拟以自有资金通过集中竞价交易方式回购公司A股股份。 公司拟10~20亿元回购公司股份,回购股份价格不超过15.19元/股。 公司本次拟使用自有资金进行回购股份,且回购期限为自董事会审议通过回购方案之日起不超过3个月。 公司实控人保利集团拟2.5~5亿元增持公司股份,增持价格不超过15.19元/股。基于对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可,公司实际控制人保利集团计划在未来12个月内,通过集中竞价交易方式增持公司A股股份,增持金额不低于2.5亿元,不超过5亿元,增持价格不超过15.19元/股,资金来源为保利集团自有或自筹资金。 风险提示:销售去化下行;存货跌价损失计提大幅增加。
保利地产 房地产业 2020-08-28 16.60 14.74 33.64% 17.38 4.70%
17.38 4.70%
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公司上半年结算因疫情拖累,考虑到公司结算均价仍然较低,预计业绩将保持相对快速增长。维持谨慎增持评级,维持2020~2022年EPS分别为2.73/3.32/4.05元,维持目标价17.63,目标价对应PE为6.5X。 疫情控制后公司结算同比较慢,但相较行业结算同步。一季度受疫情影响,公司营业总收入、净利润以及归母净利润增速分别为6%、8%、3%;二季度随着复工率和工人到岗率的提升,营业总收入、净利润以及归母净利润增速分别仅为3%、1%、1%,说明公司的结算进度还是低于预期。公司上半年这三项分别同比增长4%、3%、2%。但是如果相较行业,单看二季度行业竣工增速为-3%,公司结算相对行业较快。 投资收益大幅增加136%,虽毛利率下滑但净利润率却维持13.7%高位。虽然公司的毛利率同比下滑4%至35.7%,但一方面公司的三费占比同比下降0.6pct至8%,其中财务费用增速同比下滑8%,公司的有息负债综合成本仅约4.84%,较年初降低0.11个百分点,继续保持业内领先优势。另一方面,随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,公司实现投资收益同比大幅增长139%,综合使得归母净利率维持13.7%高位。 上半年预收账款+合同负债首次出现负增长,不过7月销售开始发力。上半年累计销售金额同比减少11%,在TOP20房企中销售乏力,且公司预收账款+合同负债首次出现负增长(-5%)。不过7月销售开始发力,单月实现销售金额80%的增长。 风险提示:公司去化下行;拿地节奏踏错。
蓝光发展 房地产业 2020-04-21 5.86 8.19 1,947.50% 5.90 -4.22%
6.29 7.34%
详细
公司超额完成归母净利润34亿元的股权激励条件,维持增持评级。 2020年激励行权条件为归母净利润50亿元,我们认为其具备保障,预计2020-2022年归母净利润为50.1/59.1/69.2亿元,对应下调EPS为1.66/1.96/2.29元(原2020-2021年为1.72/2.09元)。现价对应2020年3.7倍PE。 公司业绩保持高增长,符合预期。2019年营收392亿,同比增长27%,归母净利润34.6亿。同比增长56%。出于留足资金的考虑,计划分红8.7亿元,对应分红率25%,较2018年的35%有所减少。 因表外项目和经营杠杆利用较少,土储略有不足,为1773万方,计划拿地资金400亿元,对应千亿销售规模处于投资强度为40%的略扩张状态。2020年计划新开工1100万方,同比增长27%,竣工面积600万方,同比增长16%。2019年公司实际新开工和竣工面积分别为867万方和516万方,其中新开工因合作项目增加导致完成率较低,竣工面积则大幅超额完成。同时,公司净负债率水平下降至79%,考虑到公司正处于业绩快速释放期,归母净资产将以较快速度增长,潜在负债率水平将进一步下行,而当前已经进入合理区间,后续将保持平稳。 管理层变更,为新发展做足准备。2018年以来,公司管理层经历了较大幅度变化,新任管理层包括总裁迟峰、董事余驰等,逐步建立并购特色。2019年12月新总裁上任后,预计也将在发展上带来新思路。 风险提示:公司尚处快速增长阶段,市场变动对公司影响较大。
大悦城 房地产业 2020-01-22 6.76 9.37 178.87% 6.56 -2.96%
6.56 -2.96%
详细
2019年业绩低于预期,结算延迟,考虑到公司2019年下半年开始加大拿地力度,销售将于2020年释放,未来增长可期。维持增持评级,调整2019年-2021年EPS分别为0.65/ 0.72/0.91元(原为0.69/0.74/0.85元,2020年初股本数因定增发生变动,2019年EPS计算仍按原股本数计算),维持目标价9.65元,现价对应2019年PE为10.69倍。 公司2019年下半年结算趋缓,业绩低于预期。业绩预告全年归母净利润约23.5亿-25.5亿,同比增长14%-24%。分季度看,Q1/Q2/Q3归母净利润分别为11.97/7.34/5.04亿,Q4净利润仅约1亿。8月底转让长风大悦城、西安大悦城股份,前三季度合计实现投资收益7.47亿,扣除投资收益,预计全年归母净利润约20.41亿-22.4亿。 引入战投完成,2019年下半年加大拿地力度。1)2019年12月,向战略投资者太平人寿、工银瑞信投资定增募集资金24.26 亿元,太平人寿和工银瑞信投资分别持股6.61%、1.80%,太平人寿成为第二大股东。2)公司全年实现权益销售约481.1亿,同比增长约20%;2019年新增项目22个,权益计容建面约360万方,平均楼面价5409元/平,拿地规模大幅增加,且半数以上为底价拿地,勾地成效初显。 2020年释放2019年新增项目,维持增持评级。2018年提出“6915”战略,拿地到开工销售缩短。2019年新增土储在2020年将推盘入市,预计销售将放量增长,看好公司勾地资源住宅变现,维持增持评级。 风险提示:商业受到新零售冲击。
保利地产 房地产业 2020-01-10 16.18 14.75 33.73% 16.59 2.53%
17.35 7.23%
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2019年业绩持续超预期,考虑到公司结算均价仍然较低,预计业绩持续将保持快速增长。维持增持评级,上调2019~2021年EPS分别为2.23/2.62/2.93元(原2.15/2.58/2.91元),上调目标价至18.62元,现价对应2019年PE为7.0倍。 公司归母净利润大幅增长,增速远超营业收入对应的+21.1%(合计2355亿元),对应净利润率从9.7%提升到11.3%。从结算均价来看,公司2018年仅1.2万元/平方米,而公司自2014年以来销售均保持在1.2万元/平方米以上,且到2019年全年达到1.5万元/平方米,也即通过涨价,公司结算收入还将出现高速增长。 结算提速,业绩将持续快速增长。从结算面积来看,公司2018年为1519万方,略低于2016年1599万方的销售规模。综合结算均价和结算面积,我们认为公司平均结算周期为2.5年。那么考虑2017年下半年以来公司销售增速复合增长率为+24%,公司未来2.5年也将维持较快收入增长。 全年投资强度连续2年快速下降,财务稳健性优先,主动去土地库存。公司于2017年达到投资强度顶峰,此后连续两年下降,考虑到公司销售均价为1.5万元/平方米,而新增土地楼面价为0.6万元,隐含地货比(房价/楼面价)为2.5,那么2019年潜在新增货值/销售金额仅为0.85(对应2017和2018年分别为2.2和1.1),反映公司仍处于去土地库存状态。考虑到公司融资能力较强,当前去土地库存属于主动行为,而非被动行为。 风险提示:公司拿地节奏踏错。
万科A 房地产业 2019-12-23 31.35 33.77 247.43% 33.60 7.18%
33.60 7.18%
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维持增持评级。万科作为国内住宅开发龙头,产品溢价能力及适应市场的能力较强;维持公司2019/2020/2021年EPS为3.82/4.52/5.52元,同比增长28%/19%/22%,维持目标价41.35元,现价对应2019年8倍PE。 股权减持压力解除,钜盛华和前海人寿还持有万科5%的股票,大家人寿保险持股比例也在5%以下。2019年11月27日至12月19日,钜盛华和前海人寿通过集中竞价交易方式合计减持万科A股股票5.65亿股,占万科总股本的5.00%。本次权益变动后,钜盛华持有万科4.03亿股,占比万科总股本3.57%,前海人寿持有万科1.62亿股,占比万科总股本1.43%,两者合计持有万科5.00%的股票。此外,今年9月大家人寿保险通过ETF换股后,持有万科4.29%的股票,至此两大保险持股比例均在5%以下。 2018年和2019年前三季度分别计提23.5亿元、16.5亿元资产减值损失来平滑业绩,后续业绩将超预期。2018年公司计提资产减值损失23.5亿元,大约影响当年税后净利润17.7亿元,影响当年归母净利润11.7亿元;2019年前三季度报公司计提16.5亿的存货减值,影响当年税后净利润12.4亿元,影响当年归母净利润8.5亿元。而且前三季度,公司计提的减值损失同比减少49%,因此未来随着存货减值的计提减少,公司业绩也会超预期。 风险提示:市场景气度进一步下行。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名