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蓝光发展 房地产业 2021-04-20 4.07 -- -- 4.47 9.83%
4.47 9.83%
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事件: 4月 12日,蓝光发展发布 2020年年度报告。 营业收入同增 9.6%,归母净利润同降 4.5%,预收账款充足,费用管控加 强。 2020年公司实现营业收入 429.6亿元,同比增长 9.6%;每股分红 0.085元,分红率 10%。 公司 2020年合同负债及预收账款 790.2亿元, 覆盖当期营业收入 1.84倍,保障未来营业收入目标达成。 利润方面:公司 整体毛利率下降 5.7pct 至 22.6%。 归母净利润 33.0亿元,同比下降 4.5%, 归母净利率 7.7%,同比下降 1.1pct;每股基本收益 0.9967元,同比下降 5.4%。 费用管控方面: 公司 20年销管费率、财务费用率分别为 6.4%、 0.8%,较 19年分别下降 1.0、 1.1个百分点。 因此公司利润下降主要原 因是毛利率下降以及公允价值变动损失 2.5亿元。 销售额 1035.4亿同增 2.0%,一季度销售形势向好; 拿地聚焦华东和大西 部高能级城市,土储结构优化。 销售方面: 2020年公司房地产开发业务实现销售额 1035.4亿元,同比增 长 2.0%,同比下降 0.04pct;实现销售面积 1205.1万方,同比增长 10.0%; 销售均价 8592元/平,同比下降 7.3%; 2021年第一季度公司销售形势向 好,已实现销售额 252.2亿元,同比增长 132.5%。 拿地方面:公司 2020年新增房地产项目 60个,总建筑面积达 962万方,投销比(拿地建筑面积 /销售建筑面积)为 80%。 公司坚持调结构、调节奏策略,投资布局向高能 级城市倾斜,持续加强多元化拿地方式, 坚持“2+N”投资战略,深耕大 华东和大西部区域。 2020年新增项目数量新一线、二线及强三线占比达 80%,华东区域占比达 38%;截至去年底,公司总土地储备建筑面积 2640万方,覆盖 2020年销售面积 2.19倍;总土储货值约 2800亿元。 “三道红线”升至黄档, 资产配置持续优化,回购股份彰显公司信心。 公司 2020年“三道红线”指标为黄档: 剔除预收账款的资产负债率为 73.03%, 净负债率 88.57%,现金短债比 1.06;期末在手现金 297亿, 2020年融 资成本 8.20%,较 2019年末下降 45BP。公司聚焦房地产开发主业,逐 步收敛多元化业务布局,优化资产配置,转让迪康药业股份价值 9亿元,转 让蓝光嘉宝服务股份价值51.26亿元,成功发行办公物业类REITs募资10.65亿元。 截至 2021年 3月底,公司累计回购股份约 2848万股,已回购金 额约 1.35亿元,彰显公司对未来发展的信心。 投资建议: 我们预测公司 21/22/23年收入增速为 17.2%/15.3%/13.2%, 归母净利润为 36.22/40.23/44.94亿元,增速为 9.7%/11.1%/11.7%, EPS 为 1.19/1.33/1.48元/股,对应的 PE 为 3.4/3.0/2.7x。 维持“买入” 评级
王小勇 1 8
蓝光发展 房地产业 2021-04-19 4.01 6.65 259.46% 4.47 11.47%
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事件: 公司发布 2020年度报告,报告期内实现营业收入 429.57亿元,同比上涨 9.6%,实现归母净利润 33.02亿元,同比下跌 4.5%。 业绩增长确定性强,利润率有所回落。 本期归母净利润下滑主要系物业销售端毛利率下调,期内公司转让所持子公司成都迪康 100%股权使得投资收益有较大幅度上行,同时在公允价值变动收益和信用减值损失上分别确认了 2.52、 1.35亿元的损失。 利润率方面,期内公司实现毛利率 22.6%,同比-5.7pct,公司毛利率下探主要系2016~18年地价较高,在限价下利润空间收窄的行业共性问题;实现归母净利率7.7%,同比-1.1pct,截至期末录得合同负债 862.1亿元,同比+26.5%,覆盖 2020年营收 2.01倍;已售未结转面积 1050.40万方,覆盖 2020年结转面积的 2.86倍,未来业绩增长确定性较强。费用率方面,期内三费/营收为 7.2%,同比-2.1pct,销管费用/营收为 6.4%,同比-1.0pct,财务费用/营收为 0.8%,同比-1.1pct。 竣工预计提速,华东区域投资销售占比升至首位。 期内公司实现销售金额 1035.4亿元,同比+2.0%,公司 2021年目标销售金额为 1150亿元,较本期实际销售额+11.1%;实现销售面积 1205.1万方,同比+10.0%;实现销售均价 8592元/平,同比-7.3%。结构拆分方面,分区域来看,华东、华中、成都、滇渝、华南、华北区域的销售金额口径占比分别为 28.82%、 21.05%、 14.87%、 13.26%、 11.26%、 10.75%;分线来看,二线、三四线的并表权益销售金额占比分别为 39.65%、 60.35%。开竣工方面,公司实现新开工 1236.04万方,同比+42.57%,完成全年目标的 112.37%, 2021全年计划新开工 1200万方;竣工 507.32万方,同比-1.65%,完成全年目标的 84.55%, 2021全年计划竣工 650万方,较本期实际竣工面积+28.12%。拿地方面,期内公司拿地面积962.1万方,同比+26.9%,对应货值约 1300亿元,权益比例为 70%,新增项目华东区域占比 38%;楼面价为 5800元/平,楼面价/销售均价为 67.51%。公司将继续做强做大华东区域,并计划华东区域新增资源占比占比≥ 40%,拿地金额≤ 350亿元。截至期末,公司录得总土储 2640万方,对应总货值 2800亿元。从公司 2021年的投资、供货、销售规划来看,华东区域成为公司各项占比最高的区域,投资、供货、销售占比预计分别为 40%、 27%、 28%。 信评提升融资成本优化,三道红线达标在即。 期内公司融资成本为 8.20%,同比-0.45pct,公司计划 2021年降低 50~100bp。信评方面,公司获大公国际上调主体信评至 AAA,评级展望稳定。三道红线方面,公司资产负债率(扣除合同负债)为 73.03%,净负债率为 88.57%,现金短债覆盖比为 1.06,踩线一条位居黄档,其中扣除合同负债的资产负债率距离 70%的标准仅差距 3.03pct,值得一提的是,公司于 2021年 2月转让蓝光嘉宝服务 64.6%的股份(交易对价 51.26亿元)将助力公司进一步实现降档,三道红线达标可期。有息负债结构来看,短期负债占比为 39.5%,同比+3.3pct;长期负债占比为 60.5%,同比-3.3pct。 投资建议: 维持公司买入评级, 考虑盈利能力超预期下降及降档过程带来的降速,下调目标价至 6.65元, 同时下调 2021-22年 EPS 至 1.21/1.35,预计 2023年 EPS为 1.45元, 对应 PE 为 3.31/2.97/2.76倍
蓝光发展 房地产业 2021-04-16 4.03 -- -- 4.47 10.92%
4.47 10.92%
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年度业绩受疫情影响略低于预期,一季度回暖 2020年全年,公司实现营业收入 430亿元,同比增长 9.6%;归母净 利润 33亿元,同比下降 4.5%,略低于预期。主要受疫情影响,部分 项目竣工交付节奏放缓导致结算收入延后确认。 2021年一季度,公司 营业收入同比增长 29.0%;归母净利润同比增长 9.1%,恢复态势明显。 截止 2021年 3月末,公司预收账款金额为 878亿元,对预期营收的 覆盖比例较高。公司未来业绩平稳增长仍是大概率事件。 销售守住千亿规模,土储结构持续优化 2020年,公司实现销售金额 1035亿元,同比增长 2%;实现销售面积 2349万㎡ ,同比下降 3.4%。公司稳健制定 2021年销售目标为 1150亿元,公司不断优化土储结构, 2020年新增土储总建面 962万㎡ ,其 中华东区域占 38%,新一线、二线和强三线占 80%;截至 2020年末, 公司可售货值约 2800亿元, 可满足未来 2年的发展需要。 收敛多元业务,聚焦开发主业 公司逐步收敛多元业务布局,优化资产配置。 2020年通过发行办公物 业类 REITs 募资 10.65亿元,转让迪康药业股份回收 9亿元,转让蓝 光嘉宝服务股份回收 51亿元。此外,公司主动回购股份增强投资者信 心,截止 2021年 3月底累计回购 2848万股,回购金额约 1.35亿元。 财务状况改善,“三道红线”降档 截止 2020年末,公司剔除预收款后的资产负债率为 73.03%, 净负债 率为 88.57%、现金短债比为 1.06,从年中的“橙档”降至“黄档”。 提质增效, 稳健前行, 维持“买入”评级 公司坚决推进提质增效举措落地, 稳健前行。 预计公司 2021、 2022年的归母净利分别为 37、 42亿元,对应 EPS 为 1.22、 1.39元,对应 最新股价的 PE 为 3.3、 2.9倍,维持“买入”评级。
蓝光发展 房地产业 2020-11-09 5.05 -- -- 5.35 5.94%
5.35 5.94%
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竣工带动业绩平稳增长,已售未结资源充足。 20Q3蓝光发展实现营业 收入 155.7亿元,同比+16.7%,主要受益于竣工提速, 归母净利润 13.1亿元,同比增长 3.3%。 20Q1-3公司实现营业收入 313.8亿元,同比 增长 12.5%,归母净利润 26.7亿元,同比增长 5.4%,公司前三季度 总体实现平稳增长,截至 20Q3公司账面预收账款为 738亿元,对营 收覆盖倍数为 1.88x,已售未结资源较为充足。 开工高增推动销售扩张,成都、华东成土投重点。 销售方面, 20Q3公司实现销售金额 282亿元,同比增长 12.7%,主要受益于开工面积 的快速增长, Q3开工同比增长 51%。 20Q1-3销售金额 662亿元,同 比下降 7.4%,对应回款率为 54%,高于 19全年回款水平( 52%)。 土地投资方面, 20Q3公司拿地金额 82亿元,同比低基数下增长 131%, 成都区重新成为公司投资重点。 20Q3公司金额口径拿地力度为 29%, 较20H1大幅下降38pct, Q1-3拿地力度为51%,较19全年上升20pct。 有息负债减少成功降档,杠杆结构略有改善。 截至 20Q3公司账面有 息负债 707亿元,同比下降 1.0%。 20Q3公司成功实现降档,由三道 踩线转为两道踩线:净负债率由20H1的105.6%下降8.0pct至 97.6%, 回到安全区间( 100%以下)。杠杆结构方面,截至 20Q3公司杠杆乘 数为 11.0x,较 20H1下降 0.6x,其中财务杠杆、经营杠杆分别下降 0.3x,经营杠杆占比略有提升,杠杆结构小幅改善。 预测 20-21年业绩分别对应 PE3.8x、 3.0x。 预计公司 20-21年归母净 利润为 40/50亿元, 对应 PE3.8x/3.0x。我们维持公司合理价值 8.61元/股,对应 20年 6.5xPE,“买入”评级。 风险提示。 行业基本面景气程度不断下降,新进入城市去化放缓,影 响公司的销售情况。公司地产结算进度不及预期。
蓝光发展 房地产业 2020-11-05 5.05 6.89 272.43% 5.35 5.94%
5.35 5.94%
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10月30日公司披露2020三季报,前三季度公司实现营收313.8亿,同比+12.5%;实现归母净利26.7亿,同比+5.4%;实现扣非后归母净利27.1亿,同比+10.2%,前三季度盈利延续平稳表现。鉴于四季度竣工压力以及结算毛利率下行,我们调整2020-2022年EPS至1.38、1.63、1.85元(前值1.66、1.92、2.18元),维持“买入”评级。 结算毛利率微降,利润分流和公允价值变动收益拖累业绩增速三季度公司结算增速继续上行,前三季度营收同比+12.5%,归母净利同比+5.4%,增速较上半年略有放缓。主要因为报告期内1、综合毛利率同比-1.8pct至24.2%;2、少数股东损益同比+250.3%至2.0亿,占净利润比重同比+4.7pct至6.8%;3、美元债锁汇变动及投资性房地产处置导致公允价值变动收益由去年同期的2.6亿大幅降至-1.5亿。报告期末表内已售未结737.9亿,同比+8.3%,对2019全年营收的覆盖率188%。 均衡布局持续兑现,华东和滇渝地区销售增速领先前三季度公司实现销售金额662.1亿,同比-7.4%;实现合并报表权益销售金额471.4亿,同比-8.1%。销售金额占比前3大地区为华东30.8%、华中21.8%、成都15.7%,累计销售金额同比增速率先转正地区为滇渝+24.7%、华东+2.2%,持续兑现全国均衡布局。前三季度公司新开工面积同比+17.0%至834.7万平,完成全年计划76%。随着四季度开工推盘延续强度,销售增速有望持续修复。 土地投资动态平衡,迪康药业股权转让完成交割报告期公司新增土储建面774.8万平,同比-6.4%;投资强度(新增建面/销售面积)97.5%,保持可售资源动态平衡。报告期末公司考虑永续债口径的净负债率107.2%,较2019年末+18.0pct;扣除预收账款的资产负债率73.4%,较2019年末-0.3pct;现金短债比80.8%,同比-45.2pct。10月20日公司完成成都迪康药业100%股权转让的股权交割,公司预计增加当期损益约2.47亿,在增厚利润的同时加速负债率改善。 鉴于四季度竣工压力下调盈利预测,维持“买入”评级级前三季度公司实现竣工面积277.5万平,完成全年竣工计划的46%。鉴于四季度竣工压力以及结算毛利率下行,我们调整2020-2022年EPS至1.38、1.63、1.85元(前值1.66、1.92、2.18元),考虑权益性永续债利息分配后,EPS为1.28、1.53、1.75元。参考可比公司2021年4.5倍PE估值,给公司2021年4.5倍PE估值,目标价6.89元(前值7.02元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情影响;行业政策风险;三四线市场风险;异地拓展待检验。
蓝光发展 房地产业 2020-11-03 4.98 -- -- 5.34 7.23%
5.35 7.43%
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事件概述蓝光发展发布2020年三季度报,公司前三季度实现营收313.8亿元,同比+12.5%,实现归母净利润26.7亿元,同比+5.4%。 业绩持续增长,盈利水平微降2020Q1-3公司实现营业收入313.8亿元,同比+12.5%,归母净利润26.7亿元,同比+5.4%。净利润增速低于营收增速主要系:1)公允价值变动净收益同比-157.3%;2)少数股东损益占净利润的比例上升4.65pct至6.79%。报告期内,公司毛利率及净利率为24.20%、9.13%,较上年同期分别-1.81pct和-0.16pct,盈利能力小幅下降。 销售略有收窄,拿地保持积极2020Q1-3公司实现销售金额662.1亿元,同比-7.4%,实现销售面积795.0万平方米,同比+1.4%,受疫情影响,销售规模小幅收窄。拿地方面,2020Q1-3公司新增计容建面1486.8万平方米,拿地面积占当期销售面积的187.0%,投资强度明显提升。 财务状况改善,融资成本下行截至报告期末,公司剔除预收账款后的资产负债率为48.23%,较去年同期+0.93pct,净负债率为97.64%,较去年同期-4.49pct。融资方面,公司7月和9月分别发行了8亿元3年期一般公司债和10亿元2年期一般中期票据,利率分别为7%和7%。而3月和5月公司分别发行了7.5亿元3年期一般公司债和5亿元3年期一般中期票据,利率分别为7.15%和7.20%,公司融资成本逐步下行。 投资建议蓝光发展业绩稳健增长,优质土储资源充足,融资渠道多元,财务状况良好,全国化布局成效显著。我们维持公司盈利预测不变,预计公司20-22年EPS分别为1.70/2.13/2.43元,对应PE为2.9/2.3/2.0倍,维持公司“买入”评级。 风险提示销售不及预期,利润率下滑,计提存货减值准备影响业绩。
蓝光发展 房地产业 2020-11-03 4.98 -- -- 5.34 7.23%
5.35 7.43%
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事件:10月30日,公司发布2020年三季报。报告期内,公司实现营业收入313.76亿元,同比增长12.5%;归母净利润为26.71亿元,同比增长5.4%;归母扣非净利润为27.09亿元,同比增长10.2%;基本每股收益0.83元,同比增长7.8%,营收高速增长,业绩持续释放。公司前三季度归母利润增速低于营收增速主要由于:1)毛利率同比回落1.8个百分点至24.2%;2)少数股东损益占净利润的比重同比提升4.6个百分点至6.8%。公司前三季度预收款项与合同负债合计737.85亿元,同比增长21.89%,较19年末增长8.25%,可覆盖2019年营收1.88倍,业绩持续稳定释放。 销售稳步增长,六成销售目标已达成。三季度销售在经历年初疫情带来的低谷后全面回升,第三季度公司实现销售金额281.41亿元,同比增长12.6%;权益销售金额198.85亿元,权益比70.7%。前三季度累计销售额662亿元,同比降低7.4%,完成2020年千亿销售目标的66.2%;权益销售金额471亿元,权益比71.15%,考虑受到全年销售目标的约束,四季度有望积极开工与推货。 拿地策略积极,土地成本稳定。公司前三季度新增土储总建面775万方,同比降低6.4%;新增项目地价305.26亿元,均价3938.84元/平,拿地均价/销售均价43.2%,拿地成本稳定可控。从分布上看,新增土储分布在二、三线城市,计容建筑面积占比分别为38.1%和61.9%;土储分布均匀,长三角城市群、中原城市群与关中平原城市群列新增土储计容面积前三位,分别占比21.03%、16.23%和14.53%。 资产负债结构稳定。截至报告期末,公司总资产规模2329.62亿元,同比增长27.50%;净资产规模212.21亿元,同比增长22.32%;资产负债率79.9%,同比微降0.5pct;净负债率为105.6%,同比降低3.8个pct;剔除预收账款的资产负债率为70.6%,同比微降0.2pct,公司负债指标略有改善。截止报告期末,公司持有货币资金249.33亿元,现金短债比为0.81,同比降低72.8pct,原因是划入一年内到期的非流动性负债同比增加278.97%。 财务预测。我们预测公司2020/21/22年营业收入增速为24%/20%/17%,归母净利润增速为43.8%/22.0%/21.4%,2020年动态PE为3.4x。维持买入评级。 风险提示:结算进度不及预期,房地产调控政策超预期。
蓝光发展 房地产业 2020-11-02 4.98 -- -- 5.25 5.42%
5.35 7.43%
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事件: ( 1) 10月 30日,公司发布三季报,前三季度实现营业收入 313.76亿元,同 比增长 12.53%,实现归母净利润 26.71亿元,同比增长 5.36%。 ( 2) 10月 30日,公司发布 1-9月经营情况,实现销售金额 662.17亿元,合 并报表权益销售金额 471.37亿元。新增项目 47个,总建筑面积 774.78万方。 点评: 利润稳健增长。 第三季度,公司实现营业收入 155.72亿元,同比增长 16.69%, 实现归母净利润 13.08亿元,同比增长 3.26%。前三季度实现营业收入 313.76亿元,同比增长 12.53%,实现归母净利润 26.71亿元,同比增长 5.36%。加权 平均净资产收益率 15.93%,同比提升 1.93个百分点。综合毛利率 24.2%,同 比下降 1.8个百分点。 三季度销售较快回升。 第三季度,公司实现销售金额 281.55亿元,同比提升 12.7%,实现销售面积 377.28万方,同比提升 40.0%。前三季度,公司实现销 售金额 662.13亿元,同比下降 7.4%,实现销售面积 794.96万方,同比增长 1.4%。销售金额按区域来看,华东区域占比 31%,华中区域 22%,成都区域 16%, 滇渝区域 12%,华北区域 10%,华南区域 9%。 拿地较为积极,加大在华东和华中布局。 前三季度新增房地产项目 47个,新 增项目建筑面积 774.78万方,拿地面积与销售面积相当,估算拿地金额 353亿元,拿地金额占销售金额比重 53%。按城市能级来看,拿地面积一二线城市 占比 45%,三四线城市占比 55%;按区域来看,华中 37%,华东 30%,华北 13%, 滇渝 9%,华南 8%,成都 4%。 融资成本有所下降。 截至三季度末,公司剔除预收账款后的资产负债率为 70.58%,净负债率为 97.6%,现金短债比 0.81。今年公司评级上调为 AAA,融 资成本有所改善,前三季度,公司公开发行债券、票据规模 52.5亿元,评级 融资成本 6.97%,较 2019年下降 50bp。 投资建议:蓝光发展深耕中西部,全国布局。新 CEO 到来之后公司基本面持续 改善。我们调整公司 2020-2021年 EPS 分别为 1.35元和 1.65元,以 10月 30日收盘价计算,对应 PE 分别为 3.6倍和 3.0倍,维持“审慎增持”评级。
蓝光发展 房地产业 2020-09-03 5.48 -- -- 5.75 4.93%
5.75 4.93%
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业绩平稳增长,疫情影响基本消化。20H公司实现营业收入158.0亿元,同比增长9%,归母净利润13.6亿元,同比增长7%,上半年基本上消除疫情影响实现营收业绩正向增长。利润率方面,20H公司整体毛利率为27.3%,同比下降2.1pct,扣税毛利率为22.4%,较19年同期下降3.6pct,主要由于期内土地增值税同比大幅增长。此外,期内公司确认长投收益1.35亿元,19年同期为亏损0.7亿元,同时少数股东损益占比下降,对业绩增长有所增厚。 销售增速略有放缓,投资进一步向东迁移。20H公司实现销售规模381亿元,同比下降18%。土地投资方面,上半年公司新增土地建面439万方,同比下降15%,对应地价257亿元,同比上升39%,面积口径基本完成等量拓展,金额口径拿地力度显著提升,是15年以来最高水平。20H公司新增土地主要集中于华东、华中区域,金额口径占比分别为47%、23%,较19年同期分别提升21pct、18pct,而成都、滇渝区域合计占比则13%,未来公司经营结构将进一步向东迁移。 有息负债显著增加,财务杠杆占比上升。由于拿地力度的提升,公司账面有息负债714亿元,较19年末上升25%,对应净负债率105.6%,较19年末大幅上升26.3pct,现金对短债覆盖倍数为0.79x,较19年末下降0.46x。报告期内公司信用评级上调至AAA,在融资宽松的背景下,融资力度显著加大,负债规模扩张速度较快预测20-21年业绩分别对应PE4.2x、3.3x。预计公司20-21年归母净利润为40/50亿元,对应PE4.2x/3.3x。我们给予公司20年6.5xPE合理估值,对应合理价值8.61元/股,维持“买入”评级。 风险提示。行业基本面景气程度不断下降,新进入城市去化放缓,影响公司的销售情况。公司地产结算进度不及预期。
蓝光发展 房地产业 2020-09-01 5.45 -- -- 5.75 5.50%
5.75 5.50%
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事件:8月27日,公司公布2020年中报,公司上半年实现营业总收入158亿元,同比增长8.7%;实现归母净利润13.6亿元,同比增长7.5%;对应基本每股收益0.4元,同比增长7.1%。营收净利稳定增长,高预收保障业绩释放。报告期内公司归母净利润增幅略低于收入增幅主要由于: (1)毛利率同比降低2.1pct至27.3%; (2)财务费用率同比增长0.7pct至2.1%; (3)营业税金及附加占营业收入比重同比增长1.5pct至4.9%。截至报告期末公司预收款项756.3亿元,较2019年末增长11%,覆盖2019年营收1.9倍,全年业绩释放有保障。 二季度销售逐渐恢复,销售贡献聚焦华东华中。公司上半年房地产业务实现销售金额380.6亿元,同比降低18.2%;权益销售金额272.2亿元,同比降低22.1%;权益比71.5%,同比降低3.6pct;销售面积417.7万平方米,同比降低18.9%;单价约9111.8元/平米,同比小幅增长0.8%。经营活动产生的现金流入288.5亿元,同比降低4.3%,现金流口径的总回款率同比提升11pct至75.8%。分区域来看,销售金额占比前三的区域为华东(28.8%)、华中(25.1%)和成都地区(17.3%),其中华东占比同比增长明显(+3.3pct),成都地区占比降幅最大(-5.5pct)。 土储货值增长,长三角、中原城市群拿地力度加大。公司上半年新增土储建面588.5万方,同降13.2%,为同期销售面积的140.9%;新增土储货值约800亿元,预计销售均价1.35万元/平,为同期销售均价1.5倍,主要由于拿地结构调整所致。上半年新增项目36个,76%分布于华东和华中地区,长江三角洲城市群(21.72%)、中原城市群(21.66%)和关中平原城市群(15.6%)新增土储权益建面占比最大,相比去年同期拿地从成渝和京津冀向长三角和中原城市群倾斜。截至报告期末公司总土储货值3100亿元,较2019年末增长15%,其中新一线、二线及强三线占比约7成,土储布局不断优化。 信用评级上调,融资成本改善。截至报告期末公司有息负债714.3亿元,同增20.9%;资产负债率80.8%,同降0.5pct;剔除预收账款资产负债率47.7%,同增1.5pct;净负债率105.7%,同降3.7pct。报告期内大公国际上调公司主体信用评级至AAA,助力融资成本改善。上半年公司发行公司债7.5亿元,利率较去年下行0.5pct至7%;发行7亿超短期融资券,利率下行0.9pct至6.5%;7月发行办公物业类REITs10.65亿元。 投资建议:我们预测公司2020/21/22年营业收入486/583/682亿元,增速分别为24%/20%/17%;归母净利润50/61/74亿元,增速分别为43.8%/22.0%/21.4%,2020年动态PE为3.4x。维持“买入”评级。 风险提示:结算进度不及预期。行业及融资政策收紧超预期。
蓝光发展 房地产业 2020-09-01 5.45 -- -- 5.75 5.50%
5.75 5.50%
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业绩稳定增长,盈利水平微降2020H1公司实现实现营业收入158.0亿元,同比增长8.7%,归母净利润13.6亿元,同比增长7.5%,净利润增速低于营收增速主要系毛利率降至27.3%,同比下降2.1pct。公司净资产收益率、毛利率及净利率分别为6.92%、27.27%、9.56%,较上年同期下滑0.90pct、2.09pct 和0.82pct,盈利水平略有下降。 销售有所下降,坚持深耕战略2020H1公司实现销售金额380.6亿元,同比下降18.2%,销售规模略降。拿地方面,公司新增计容建面438.7万平方米,在二线和三四线城市占比为43和57%,在长三角、珠三角、京津翼和中西部的占比分别为32%、7%、5%和56%。公司采取“1+3+N”的城市战略布局,通过深耕及拓展并举,不断强化新一线、二级及强三线的投资占比。 财务趋于稳健,融资渠道通畅报告期末,公司净负债率为105.63%,同比降低3.76pct,杠杆率有所下降。报告期内,公司发行7.5亿元公司债、4.5亿美元美元债和5亿元中期票据,并在7月发行办公物业类 REITs 资产支持专项计划 10.65亿元,多元融资渠道畅通。 投资建议蓝光发展业绩稳健增长,优质土储资源充足,融资渠道多元,财务状况良好,全国化布局成效显著。我们维持公司盈利预测不变,预计公司20-22年EPS 分别为1.70/2.13/2.43元,对应PE为3.1/2.5/2.2倍,维持公司“买入”评级。 风险提示销售不及预期,利润率下滑,计提存货减值准备影响业绩。
王小勇 1 8
蓝光发展 房地产业 2020-08-31 5.30 9.12 392.97% 5.75 8.49%
5.75 8.49%
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事件:公司发布2020年半年度报告,报告期内实现营业收入158.04亿元,同比+8.7%,实现归母净利润13.62亿元,同比+7.5%。业绩稳定增长,开发物管齐头并进。营收增长主要由地产结算规模增长拉动,受疫情影响期内公司竣工面积114.8万方,同比-9.7%,仅完成全年目标(600万方)19%,按近两年情况看半年竣工完成率基本在30%左右,预计下半年结转将提速。利润率方面期内实现毛利率27.3%,同比-2.1pct,归母净利率8.6%,同比-0.1pct。费用率方面,期内三费/营收为10.3%,同比-1.4%。截至期末录得预收账款756.3亿元,同比+22.6%,覆盖2019年营收1.93倍,未来业绩增长确定性较强。公司下属物管公司蓝光嘉宝实现营收11.7亿元,同比+25.0%;实现净利润2.4亿元,同比+30.8%;期末在管建面8988万方,较上年末+25.4%;合约面积1.41亿方,较上年末+20.4%。销售小幅下滑,拿地能级提升。受疫情影响公司销售有所下滑,公司上半年实现销售金额380.6亿元,同比-18.2%;实现销售面积417.7万方,同比-18.9%;实现销售均价9112元/平,同比微增0.8%;权益销售比72%,实现权益销售回款率84%。公司二季度销售恢复较好,同比基本持平。拿地方面,期内公司拿地面积438.7万方(计容面积口径),同比-14.3%;拿地金额259.4亿元,同比+40.3%;拿地均价5912元/平,同比+63.7%,主要系土储结构优化、高等级城市拿地占比提高所致。拿地金额/销售金额为68.2%,同比+28.4pct,拿地力度进一步提升。拿地均价/销售均价为64.9%,同比+24.9pct。信用评级提升,回购彰显信心。期内大公国际资信将公司信用评级上调至AAA。截至期末公司净负债率为105.6%,同比-3.8pct;6月公司公告拟主动回购1-2%公司股份,彰显管理层发展信心。维持公司买入评级,预计公司2020、2021、2022年EPS为1.65、2.22和2.50元,对应PE分别为3.19、2.37和2.10倍。风险提示:调控政策超预期收紧;疫情反复带来不确定性影响
蓝光发展 房地产业 2020-08-31 5.30 8.30 348.65% 5.75 8.49%
5.75 8.49%
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营收业绩持续增长,盈利能力维持稳定。公司上半年实现营业收入158.0亿元,同比增长8.7%,实现归母净利润13.6亿元,同比增长7.5%,公司克服上半年疫情的影响仍然实现营收业绩双增长,预计下半年随着疫情影响渐弱,结算节奏恢复,全年业绩增速将大概率优于中期。利润率基本保持稳定,上半年毛利率为27.3%,较2019年下降1个百分点;归母净利率为8.6%,较2019年下降0.2个百分点。此外,少数股东损益占比下降至9.9%。 销售同比下滑,投资强度持续提升。公司2020年上半年地产销售金额380.6亿元,同比下降21.2%,销售面积417.7万平方米,同比下降21.1%,销售均价9111.8万元/平,同比下降1.7%。一季度销售情况受疫情影响大幅下滑,但二季度销售转正,预计下半年销售将继续修复。投资端,公司上半年积极拿地,新增项目36个,合计建面588.5万平方米,土地投资额251.4亿元,其中76%分布于华东和华中地区,土储结构布局进一步优化。上半年土地投资强度为66%,较2019年上升35个百分点,投资力度有所提升。 净负债率有所上升,短期偿债能力略有下降。公司2020年上半年净资产负债率105.6%,较去年年底上升26.6个百分点,主要由于有息负债规模增加,上半年有息负债总额714亿元,较去年年底增长20.8%。截至2020年6月,公司持有现金252.7亿元,短债覆盖比率0.8,短期偿债能力略有下降。预计下半年公司有息负债规模增速将放缓,叠加四季度的结算高峰,公司全年净负债率有望回落。 财务预测与投资建议 维持买入评级,调整目标价至8.30元(原目标价为8.35元)。由于股本数调整,我们调整公司2020-2022年EPS的预测至1.66/2.10/2.47元(原预测为1.67/2.11/2.49元)。可比公司2020年估值为5X,我们给予公司2020年5X的PE,对应目标价8.30元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。
蓝光发展 房地产业 2020-05-06 5.42 -- -- 5.74 0.70%
6.29 16.05%
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事件概述蓝光发展发布 2020年一季报,公司实现营收 53.1亿元,同比-7.9%,归母净利润 5.1亿元,同比+3.8%。 利润保持增长,经营质量提升2020Q1公司实现营业收入 53.1亿元,同比减少 7.9%,归母净利润 5.1亿元,同比增长 3.8%;净利润增速高于营收增速主要系公司公允价值变动净收益 1.25亿元,较上年同期的 0.06亿元大幅增加。报告期内,公司销售毛利率和净利率分别为 30.22%和 9.79%,分别较上年同期上升 1.17pct 和 0.38pct,盈利能力进一步提升。 疫情冲击销售, 投资 趋于谨慎2020Q1公司实现销售金额 108.5亿元,同比下降 42.5%;销售面积 117.6万平方米,同比下降 43.3%。受疫情影响,公司销售规模有所下滑,但随着全国逐渐复工,售楼处逐步开放,销售有望恢复增长。拿地方面,公司一季度新增 10个项目,新增土储计容建面 98.9万平方米,同比减少 66%,拿地强度有所下降。 杠杆率有所上升,短债风险可控报告期末,公司的剔除预收账款后的资产负债率和净负债率为 47.46%和 92.67%,较上年末提升 0.59pct 和13.60pct,杠杆率有所上升。在手货币资金 260.4亿元,与上年末持平,现金短债比为 1.12,短期偿债压力较小。 投资建议蓝光发展业绩持续兑现,销售有望恢复增长,土储资源充足,融资渠道多元,财务状况良好,全国化布局成效显著。我们维持公司盈利预测不变,预计公司 20-22年 EPS 分别为 1.71/2.15/2.45元,对应 PE 为3.4/2.7/2.4倍,维持公司“买入”评级。 风险提示销售不及预期,计提存货跌价准备影响业绩。 盈利预测与估值[Table_profit]财务摘要2018A 2019A 22020E 22
蓝光发展 房地产业 2020-05-04 5.42 6.73 263.78% 5.74 0.70%
6.29 16.05%
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一季度归母净利同比增长3.8%。 公司2020年一季度实现营收53.1亿元,同比-7.9%;归母净利5.1亿元,同比+3.8%;加权平均ROE同比-0.69pct至2.8%。我们维持2020-2022年EPS为1.67、1.93、2.20元的盈利预测,维持“买入”评级。 结算增速有所放缓,高预收维持业绩增长潜力。 一季度受疫情影响,公司竣工面积同比-69.0%至8.4万平,结算放缓拖累营收增速降至-7.9%。归母净利增速高于营收增速主要源于:1、受益于高质量预收款的兑现,综合毛利率维持30.2%的高位水平,同比+1.2pct;2、高权益比项目集中结算,少数股东损益占净利润比重同比-7.6pct至1.1%;3、汇率变动致金融资产公允价值变动收益增加至1.2亿元(去年同期为562万元)。一季度末公司预收账款较2019年末增长3.5%至705.6亿元,对2019年营收的覆盖率达180%。2020年公司计划竣工面积预计同比+16.3%,2020年业绩依然具备增长潜力。 疫情影响下一季度销售、投资有所回落。 一季度公司实现销售面积117.6万平,同比-43.3%;实现销售金额108.5亿元(占比前三大地区为华东34%、成都19%、华中17%),同比-42.5%;权益销售金额80.3亿元,同比-43.4%;销售均价9224元/平,同比+1.4%。 疫情影响下项目复工和销售回款均有所放缓。一季度新增土储计容建面98.9万平,同比-66.3%,面积口径投资强度84%。2019年末公司待开发土储建面1773万平,土储货值约2700亿。2020年计划土地投资不超过400亿元,预计同比+11.8%。我们预计公司2020年销售金额平稳增长,有望向1100亿迈进。 构建A+H双融资平台,物业内生外延高速发展。 一季度末公司扣除预收账款的资产负债率同比+0.5pct至49.3%,净负债率同比+13.2pct至102.4%。2020年继续通过类REITs、美元债、北交所债权等保持融资强度。3月大公国际上调公司主体信用评级至AAA,叠加流动性宽松预期融资有望改善。此外,2019年10月蓝光嘉宝登陆港交所,物业内生外延高速发展的同时,构建A+H双资本平台。 “人居蓝光+生活蓝光”引领高质量发展,维持“买入”评级。 公司销售和拿地有望延续稳健增长,同时资本引擎加速多元产业发展,2020年业绩有望延续高增长。我们维持2020-2022年EPS为1.67、1.93、2.20元的盈利预测,考虑权益性永续债利息分配后,EPS为1.57、1.83、2.10元。参考可比公司2020年5.1倍PE估值,维持公司2020年4.5-5.0倍PE估值,目标价7.07-7.85元,维持“买入”评级。 风险提示:疫情影响;行业政策风险;三四线市场风险;异地拓展待检验。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名