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刘璐

华泰证券

研究方向: 房地产行业

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工作经历: 执业证书编号:S0570519070001,曾就职于中信建投证券...>>

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招商积余 房地产业 2020-06-22 32.58 36.38 11.15% 36.50 12.03%
38.80 19.09% -- 详细
公司6月17日发布董事会决议公告,审议通过《关于公司组织架构调整的议案》,董事会同意公司总部设立九个职能部门和两大事业群,组织架构变革落地,有望融合融效加速拓展、提升利润率水平。同时根据6月13日跟踪评级报告,公司Q1签约面积已经达到2019全年的36%,拓展战果卓越。我们维持20-22年EPS0.58、0.81、1.13元的盈利预测,目标价36.38-38.00元,维持“买入”评级。 组织架构融合融效,协同释放发展合力 根据公告,九个职能部门为战略管理中心、投资管理中心、科技与创新中心、财务管理中心、综合管理中心、风控法务部、安全生产监督管理部、监察部、董事会秘书办公室,两大事业群为物业事业群和资管事业群。九个职能部门主要为中后台,有望精简优化管理队伍,提升管理效率;两大事业群中,物业事业群有望推动中航和招商物业业务协同。总体来看,本次组织架构变革是公司2020年重点工作“重构总部、下属物业管理业务整合”的具体落地,有望通过融合融效加速规模拓展,提升利润率水平。 Q1签约面积达到2019全年的36%,多业态捷报频传 根据公司6月13日发布的跟踪评级报告,2020Q1公司签约面积1610万平(住宅352万平、非住宅1258万平),签约项目数量108个(住宅11个、非住宅97个),已达到2019全年签约面积和项目数量的36%、37%,疫情影响之下仍然实现快速拓展。根据公司官网,今年以来公司成功拓展高校、政府机关、场馆、公园、城市服务(三亚崖州湾科技城、青岛即墨经济开发区)等非住宅项目,设施管理专业化服务亦有斩获,与日照高新发展集团成立合资公司为其项目提供物管服务,推动政企合作新模式落地。 四大壁垒保拓展速度,四大手段提净利率空间 面对快速发展的非住宅物管市场和日趋激烈的竞争,我们认为公司具备四大竞争壁垒:1、区域、业态先发优势将转化为招投标优势;2、招商局集团内部资源支持;3、央企背景赋予特定业态拓展优势;4、智慧物业降本增效,扩大项目拓展覆盖面。公司利润率显著低于行业平均,后续有望凭借四大手段持续改善:1、融合融效,释放发展合力;2、提升项目密度,发挥规模效应;3、提升增值服务占比;4、提升管理效率,科技赋能。 组织变革释放发展合力,维持“买入”评级 我们维持20-22年EPS0.58、0.81、1.13元的盈利预测。物管可比公司21年平均PE为31倍(Wind一致预期),考虑到公司兼具扩张意愿和竞争壁垒,有望受益行业市占率和规模提升,利润率具有较大提升空间,且是A股稀缺的物管标的,我们认为物管和资管业务21年合理PE估值水平为40-42倍,对应价值345-362亿元,加上地产分部后整体价值为386-403亿元,目标价36.38-38.00元(前值31.46-32.61元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情、收购整合、人工成本上涨、剩余房地产项目处置风险。
大悦城 房地产业 2020-05-11 5.07 6.25 11.01% 5.28 1.15%
6.30 24.26%
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核心观点。 一季度公司实现营收54.6亿元,同比-35.1%;归母净利1.9亿元,同比-84.0%;加权平均ROE0.97%,同比-6.3pct。我们预计公司2020-2022年EPS为0.56、0.69和0.85元(前值为0.64、0.80、0.98元),目标价6.44-7.00元(前值7.04-7.68元),维持“买入”评级。 结算节奏以及疫情影响归母净利大幅下降。 一季度公司归母净利大幅下降主要原因在于:1)一季度地产开发业务竣工及结算体量较小,同时疫情影响下,投资物业及相关服务收入下降,导致营收同比-35%;2)表外项目出现亏损,一季度投资收益-0.4亿元,同比去年同期-1.7亿;3)表内项目权益比例下降,少数股东损益占比同比+23.1pct至58.9%。报告期末公司预收款及合同负债346.8亿,同比+24.8%,对19年开发业务收入覆盖率达129%,构筑未来业绩增长韧性。 销售拿地或将发力,全年销售目标800亿。 据克而瑞数据,一季度公司实现全口径签约金额68亿元,位居行业第59位。一季度公司新增土地储备共4项,分别位于廊坊、眉山、以及成都,拿地总额约18.7亿元。公司维持全年销售额800亿的目标,我们预期二季度公司或将加大推盘力度。此外倚赖集团存量资源、城市更新以及产业整合能力,后续拓展空间为2021年销售突破千亿打下基础。 疫情对持有物业运营产生一定冲击,全年有望修复。 一季度疫情对持有运营板块业务的影响主要体现在:1)客流骤减导致购物中心抽成租金下降,平均租金同比-32%,同时酒店入住率也大幅下滑;2)公司积极履行社会责任,实施了部分租金减免。但我们预计全年持有运营板块收入会有所修复。截至一季度末,公司购物中心内商户复工率已达95%以上,公司也针对性采取促销及节流措施,随着疫情风险逐步下降,客流有望恢复,同时公司也在积极与各地政府沟通,争取税收以及补贴优惠。 凭借央企背景与商业地产运营优势,把握股债双机遇。 报告期末公司负债结构稳健,短期偿债能力进一步强化。一季度末净负债率106.0%,较19年底+8.3pct,现金覆盖倍数200.5%,较19年底+36.1pct。报告期子公司中粮置业发行15亿公司债,票面利率3.14%-3.60%,央企背景以及商业地产运营为公司带来的融资优势持续凸显。 商业地产陌上花开,维持“买入”评级。 因疫情或将影响商业地产运营及资本化节奏,我们预测2020-2022年EPS为0.56、0.69和0.85元(前值0.64、0.80、0.98元),参考可比公司2020年平均11.4倍PE估值,公司作为地产+商业双轮驱动的央企典范,商业运营板块收入占比高,规模成长空间大,给予公司2020年11.5-12.5倍PE估值,目标价6.44-7.00元(前值7.04-7.68元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情不确定性;一二线销售不及预期;商业地产竞争激烈。
蓝光发展 房地产业 2020-05-04 5.42 6.73 27.95% 5.74 0.70%
6.29 16.05%
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一季度归母净利同比增长3.8%。 公司2020年一季度实现营收53.1亿元,同比-7.9%;归母净利5.1亿元,同比+3.8%;加权平均ROE同比-0.69pct至2.8%。我们维持2020-2022年EPS为1.67、1.93、2.20元的盈利预测,维持“买入”评级。 结算增速有所放缓,高预收维持业绩增长潜力。 一季度受疫情影响,公司竣工面积同比-69.0%至8.4万平,结算放缓拖累营收增速降至-7.9%。归母净利增速高于营收增速主要源于:1、受益于高质量预收款的兑现,综合毛利率维持30.2%的高位水平,同比+1.2pct;2、高权益比项目集中结算,少数股东损益占净利润比重同比-7.6pct至1.1%;3、汇率变动致金融资产公允价值变动收益增加至1.2亿元(去年同期为562万元)。一季度末公司预收账款较2019年末增长3.5%至705.6亿元,对2019年营收的覆盖率达180%。2020年公司计划竣工面积预计同比+16.3%,2020年业绩依然具备增长潜力。 疫情影响下一季度销售、投资有所回落。 一季度公司实现销售面积117.6万平,同比-43.3%;实现销售金额108.5亿元(占比前三大地区为华东34%、成都19%、华中17%),同比-42.5%;权益销售金额80.3亿元,同比-43.4%;销售均价9224元/平,同比+1.4%。 疫情影响下项目复工和销售回款均有所放缓。一季度新增土储计容建面98.9万平,同比-66.3%,面积口径投资强度84%。2019年末公司待开发土储建面1773万平,土储货值约2700亿。2020年计划土地投资不超过400亿元,预计同比+11.8%。我们预计公司2020年销售金额平稳增长,有望向1100亿迈进。 构建A+H双融资平台,物业内生外延高速发展。 一季度末公司扣除预收账款的资产负债率同比+0.5pct至49.3%,净负债率同比+13.2pct至102.4%。2020年继续通过类REITs、美元债、北交所债权等保持融资强度。3月大公国际上调公司主体信用评级至AAA,叠加流动性宽松预期融资有望改善。此外,2019年10月蓝光嘉宝登陆港交所,物业内生外延高速发展的同时,构建A+H双资本平台。 “人居蓝光+生活蓝光”引领高质量发展,维持“买入”评级。 公司销售和拿地有望延续稳健增长,同时资本引擎加速多元产业发展,2020年业绩有望延续高增长。我们维持2020-2022年EPS为1.67、1.93、2.20元的盈利预测,考虑权益性永续债利息分配后,EPS为1.57、1.83、2.10元。参考可比公司2020年5.1倍PE估值,维持公司2020年4.5-5.0倍PE估值,目标价7.07-7.85元,维持“买入”评级。 风险提示:疫情影响;行业政策风险;三四线市场风险;异地拓展待检验。
绿地控股 房地产业 2020-05-04 5.34 8.53 8.80% 5.72 2.51%
9.49 77.72%
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公司发布年报和一季报,2019年实现营收4278亿元,同比+23%;归母净利润147亿元,同比+30%,超出我们预期7亿元;加权平均ROE19.9%,同比+2.8pct;拟每10股派发现金股利4元(含税),分红率33%。2020Q1实现营收796亿元,同比-12%;归母净利润37亿元,同比-17%。我们预计2020-2022年EPS为1.46、1.78、2.18元,目标价8.91-9.78元,维持“买入”评级。 2019年地产和基建业务均实现量质齐升。 2019年公司地产和基建业务实现量质齐升。地产竣工面积2502万平,同比+29%,推动结算收入1943亿元,同比+20%;毛利率27.6%,同比+0.6pct,连续三年提升。基建营收1885亿元,同比+27%;毛利率4.3%,同比+0.6pct;在建和新签合同金额分别为4349、3766亿元,同比+33%、19%。尽管计提较多资产和信用减值准备,但转让吉盛伟邦和上海五里桥股权、雅生活服务股权增值等使得投资收益和公允价值变动收益大幅增加,驱动业绩高增长。2020Q1基建营收同比-26%,地产营收同比略增。 城际空间站逆势热销提振三四线销售,拿地成本优势显著、结构优化。 2019年公司新开工4199万平,同比+26%,销售3880亿元,同比+0.1%。去年末商办项目发力修复增速,城际空间站项目热销推动三四线住宅销售面积和金额同比+35%、26%。2019年拿地建面4006万平,总价977亿元,权益比例88%,新增货值近4500亿元,地售比仅19%,保障未来盈利水平。同时结构进一步优化,新增建面70%为住宅,新增货值约五成位于一二线城市。去年末在建+拟建面积1.8亿平,货值充足。2020Q1受疫情影响,销售同比-27%,公司全年力争稳中有进;拿地建面564万平,总价153亿元,新增货值560亿元,延续低成本、优结构的态势。 综合产业成果丰硕,负债改善评级提升。 2019年公司金融产业利润总额35亿元,同比+40%,投资入股涂鸦智能、佰才邦、瑞为技术、城云国际等前沿科技企业。商贸营收67亿元,同比+91%,借进博会谋发展契机。酒店营收25亿元,新拓展轻资产酒店18个,新开业、累计开业酒店分别达到12、57个,控股上航国旅。健康产业以产业园为载体,探索医康养相结合的商业模式。2020Q1健康、商贸产业危中寻机,推动医疗健康产业园和线上业态等转型。2019年末净负债率-20pct至161%,标普去年两次上调评级至展望正面,融资渠道畅通。 地产基建并驾齐驱,维持“买入”评级。 以4月27日股价计算,公司股息率已达7.5%,未来分红率预计稳中有升。考虑到土储质量改善,我们调高地产毛利率,上调20-22年EPS至1.46、1.78、2.18元(20-21年前值1.38、1.65)。参考可比公司2020年6.4倍PE估值(Wind一致预期),我们认为公司2020年合理PE估值水平为6.1-6.7倍,目标价8.91-9.78元(前值8.63-9.78),维持“买入”评级。 风险提示:疫情风险,行业政策风险,行业销售下行风险,资金链风险。
荣盛发展 房地产业 2020-05-04 7.56 9.57 16.71% 8.20 2.63%
9.70 28.31%
详细
公司2020年一季度实现营收82.1亿元,同比+23.3%;归母净利8.8亿元,同比+12.8%;加权平均ROE同比-0.16pct至2.1%。公司货值储备、杠杆空间充裕,产业链多元业务逐渐成型,销售、业绩有望保持稳健增长。我们维持2020-2022年EPS为2.53、3.04、3.63元的盈利预测,维持“买入”评级。 盈利延续稳健表现,保持稳定增长潜力。 一季度公司业绩延续稳健增长势头,地产结算规模增加带动营收同比+23.3%至82.1亿元。归母净利增速低于营收增速主要因为结算毛利率同比-2.7pct至31.1%,以及营业外利润减少至-8785万元(去年同期为+7859万元,主要源于违约金净收入的减少)。公司盈利总体维持较高质量,报告期销售、管理费用优化明显,期间费用率同比-3.5pct至17.3%,投资净收益同比+41.0%至1.5亿元。报告期末(预收款+合同负债)较2019年末微增0.4%至894.1亿元,与2019年营收的比值达到126%。 3月销售复苏势头良好,一季度土地投资发力。 公司2020年计划签约销售金额1210亿、计划销售回款968亿,预计同比+4.9%、+12.6%。2020年一季度签约面积135.4万平,同比-11.6%;签约金额138.9亿,同比-16.8%。其中3月签约金额77.3亿,同比+4.8%,复苏势头良好。一季度公司新增土储计容建面194.7万平(权益比例100%),同比+45.3%;新增土储总价76.0亿元,同比+222.1%;投资强度(金额口径)同比+41pct至55%;楼面均价与销售均价的比值38.1%。 杠杆率稳中有升,评级上调有望逐步优化融资表现。 一季度末公司扣除(预收账款+合同负债)的资产负债率相比2019年末降低0.3pct至47.2%,净负债率提升4.0pct至83.7%,杠杆率稳中有升。一季度公司及子公司成功发行3亿美元债(成本8.75%)、14亿超短融(成本6.98%),同时计划发行120亿公司债。2020年4月大公国际上调公司长期信用评级至“AAA”。公司2020年计划新增融资额520亿,同比+8.8%。随着评级上调以及19年杠杆优化释放投资空间,公司融资表现有望逐步优化。 估值优势和配置价值明显,维持“买入”评级。 公司货值储备、杠杆空间充裕,产业链多元业务逐渐成型,销售、业绩有望保持稳健增长。我们维持公司2020-2022年EPS为2.53、3.04、3.63元的盈利预测。参考可比公司2020年5.0倍PE估值,我们维持公司2020年PE估值4-4.5倍,维持目标价10.12-11.39元。估值优势和配置价值明显,维持“买入”评级。 风险提示:疫情不确定性;政策风险;行业下行风险;三四线销售风险。
华侨城A 房地产业 2020-05-01 6.11 7.46 2.05% 6.51 1.40%
8.70 42.39%
详细
2019年业绩平稳增长,疫情影响2020Q1业绩表现 2019年实现营收600.3亿元,同比+24.7%;实现归母净利123.4亿元,同比+16.7%;加权平均ROE同比+0.35pct至19.3%;拟每10股派发现金红利3元(含税),分红率19.9%。2020Q1实现营收68.2亿元,同比-13.9%;实现归母净利8.4亿元,同比-30.0%。2019年总体业绩略低于预期(我们此前预测值132.9亿元)。我们预测2020-2022年EPS为1.74、2.10、2.53元(2020、2021年前值2.03、2.53元),维持“买入”评级。 资源禀赋稳步兑现,盈利质量保持高位 公司2019年业绩增速低于营收增速,主要源于:1、地产结算增速放缓,报告期地产营收同比+3.9%至291.3亿元。结算毛利率同比+5.8pct至74.6%,盈利能力继续保持行业领先。2、旅游综合营收同比+58.8%至302.6亿元,毛利率同比-5.7pct至40.6%,拖累综合毛利率同比-3.8pct至56.6%。 3、少数股东损益占净利润的比重同比+7.7pct至14.0%。报告期合联营企业及股权出售带来投资净收益同比+90.8%至44.8亿元,继续通过股权转让加速优质资源的业绩兑现。2020Q1受疫情对文旅综合和竣工交付的影响,营收和归母净利增速分别同比-13.9%和-30.0%。 销售周转提档加速,一二线城市土储优渥 2019年公司通过加大“短平快”项目比重、股权合作和整售/团购等销售模式加快周转,全年实现签约面积252万平,同比+22%;签约金额863亿元,同比+45%。2019年新增土储1207.4万平,同比-12.7%;权益建面833.9万平,同比-4.5%;新增土储总价747.8亿元,权益地价492.7亿元;新增47个项目中的28个以底价摘牌,继续以低成本巩固资源禀赋,加大粤港澳大湾区和长三角布局。截至2020Q1,公司累计土储+主要在建项目(土地成交金额大于50亿元)的未竣工建面3571万平,一二线城市货值充裕,2020年销售有望迈向千亿。 文旅全面融合发展,稳固行业领军地位 年报显示,在全球主题公园大型企业集团排名中,华侨城连续6年位居亚洲第一、全球第四。2019年旗下18家景区、24家酒店、1家旅行社和2家开放式旅游区累计接待游客5209万次,同比+12%。受新冠疫情影响,短期文旅板块承压。公司明确表示在补短板、练内功、强服务的同时组织各景区、酒店做好营销和策划的充分准备,全力迎接旅游消费回升。 “文旅+地产”片区模式穿越周期,维持“买入”评级 公司2019年出台跟投机制,2020年启动不超过19.7亿元的大手笔回购,全部用于股权激励。“文旅+地产”模式持续改善盈利空间,依托央企背景的产业生态和融资优势明显。考虑疫情对文旅业务的影响,预测2020-2022年EPS为1.74、2.10、2.53元(2020、2021年前值2.03、2.53元)。 参考可比公司2020年4.9倍PE估值,给予公司2020年4.5–5.0倍PE估值,目标价7.83-8.70元(前值8.12-8.93元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情不确定性;文旅项目竞争;一二线城市销售不确定。
万科A 房地产业 2020-04-30 26.40 37.71 39.51% 27.15 2.84%
32.02 21.29%
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公司发布2020年一季报,实现营收477.7亿元,同比-1.2%;实现归母净利12.5亿元,同比+11.5%;EPS0.11元。作为规模和转型兼具看点的稳健龙头,我们看好万科在逆市中进一步成长,维持2020-2022年EPS4.03、4.75和5.66元的预测,维持目标价37.71-39.97元,维持“买入”评级。 结算节奏影响收入,基数影响下投资收益回补业绩一季度受疫情影响,结算额略有下滑。竣工面积同比+8.9%,结算面积同比+1.8%,结算收入同比-6.3%。因中西部项目结算占比提升,毛利率-3.7pct至31.3%。归母净利增速高于收入增速,主要在于:1.去年同期合营项目计提减值准备,基数效应下投资收益同比增3.2亿至1.1亿;2.减值准备计提收窄,信用减值损失由去年同期的4.2亿收窄至0.06亿。一季度末已售未结金额6598.9亿,较19年底+8.3%,为未来业绩稳健增长备下注脚。 销售小幅下降,全年有望维持增长2020年一季度,受疫情影响,新开工面积同比-30.5%。销售面积同比-4.3%,销售额达1378.8亿元,同比-7.7%,但销售额增速优于行业17pct,较TOP3、TOP 10、TOP11-50以及TOP51-100房企的销售额增速分别高-5、 5、15和20pct。一季度万科销售额市占率高达6.8%,同比+1.3pct。公司深耕能力出众,我们预计2020全年销售有望保持稳健增长。 创扩张审慎,新增土储楼面价创2014年以来新低一季度万科新增项目总建面约239.7万方,同比-67.1%,新增土储总价108.9亿元,同比-73.6%。权益地价总额约73.6亿元,同比-75.9%。受疫情影响,整体扩张大幅收缩,但公司在权益比例上维持去年以来的积极态度。面积以及金额口径下,新增土储权益分为80.5%和67.6%。结构上看,依然维持核心城市布局,一季度一二线城市投资占比达75%,平均楼面价控制在4423元/平,占销售均价比重28.4%,楼面价创2014年以来新低。 融资能力优异,2020年进一步大幅改善2020年一季度末公司净负债率为34.3%,较19年底+0.4pct,但依然处于行业低位,短债覆盖率193.0%,较19年年底+19.9pct。2020年以来融资优势进一步凸显,2020年3月发行25亿公司债,利率3.02%-3.42%,其中5年期利率同比-63BP,同时万科还具备港股增发的平台优势(4月28 日董事会进一步授权董事长办理发行事宜)。低杠杆的债务结构以及占优的 融资成本,利于公司把握土地市场和收并购机遇。 规模和转型兼具看点的稳健龙头,维持“买入”评级我们预计2020-2022年EPS为4.03、4.75和5.66元,我们认为分部估值法下万科市值约5328-5443亿。基于谨慎原则和行业折价情况,维持17%-20%的折价率,目标价37.71-39.97元,维持“买入”评级。 风险提示:行业政策和基本面风险;安邦、钜盛华及一致行动人减持风险。
华发股份 房地产业 2020-04-20 6.42 8.04 13.72% 6.85 1.33%
7.91 23.21%
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核心观点 公司发布年报,2019年实现营收331.49亿元,同比+40%;实现归母净利润27.85亿元,同比+22%;加权平均ROE为20.1%,同比增长2.6个百分点;拟每10股派4元(含税),加上中期分红后全年分红率高达46%。 公司业绩符合预期,销售高增带动预收账款大幅提升,分红率彰显诚意,股息率高达9%。考虑权益性永续债利息分配后,我们预计2019-2021年EPS为1.41、1.80、2.28元,目标价8.46-9.17元,维持“买入”评级。 地产开发量质齐升,2007年后ROE再破20% 2019年公司竣工面积+57%,带动开发营收同比+40%。历史高毛利项目结转带动开发毛利率同比+2.4pct至30.3%。但由于:1、结转合作项目较多,导致少数股东损益占比同比+11.1pct至16.0%;2、高毛利项目较多导致税金及附加同比+11.7亿元;3、业务规模扩大导致销售管理费用率同比+0.4pct至7.9%,公司归母净利润同比+22%,增速不及营收。公司加权平均ROE同比+2.6pct至20.1%,连续三年改善,自2007年后再次突破20%。 销售高增带动预收款大幅提升,高额分红推升股息率至9% 2017年以来的强拓展助推公司销售连续第二年保持高增长,2019年销售金额923亿元,同比+59%,根据克而瑞的数据,销售增速领跑主流房企。 公司稳居珠海龙头地位,同时区域布局更趋合理,有效避免单一市场风险。 销售高增驱动下,预收账款同比+50%,对营收覆盖度达177%,提升未来业绩韧性;经营性现金流净额同比+75%至280亿元,货币资金同比+36%。 公司拟每10股派4元(含税),加上中期分红,全年分红率高达46%,股息率(以4月16日收盘价计算)达到9%,配置价值凸显。 区域布局日趋完善,评级提升助力2020年以来发债利率创下历史新低 2019年公司以合理成本补充货值超1000亿元,新进入重庆、成都等11个城市,完成“6+1”区域布局。截至年末公司土储计容建面697万平,在建面积1367万平,估算存量可售货值超3000亿元,预计2020年货值充裕,销售有能力突破千亿、挑战1100亿。年初以来公司通过弹性运营、抢工期、保供货、线上售楼处对冲疫情影响,根据克而瑞的数据,2020Q1实现销售金额152亿元,首次闯入全国前30。财务改善带动主体信用评级提升至AAA,2020年以来发债利率均创下同品种同期限产品的历史新低。 珠海龙头快步前行,维持“买入”评级 考虑到疫情对于项目竣工的影响,我们调低公司2020年营收,但考虑到公司预收账款大幅增长,预计2021年营收增速将快于2020年。我们预计2020-2022年EPS为1.51、1.90、2.38元(2020-2021年前值1.68、2.07元)。考虑权益性永续债利息分配后,EPS为1.41、1.80、2.28元。可比公司2020年平均PE为5.9倍,考虑到公司销售高增和土储布局、财务质量的改善,我们认为公司2020年合理PE估值水平为6-6.5倍,目标价8.46-9.17元(前值10.08-10.92元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情、资金链、区域市场、房地产市场下行风险。
金科股份 房地产业 2020-04-15 7.55 8.75 -- 8.38 5.94%
9.99 32.32%
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一季度业绩超预期,延续高质量发展 公司2020年一季度实现营收76.3亿元,同比+19.0%;归母净利4.0亿元,同比+57.1%;加权平均ROE同比+0.22pct至1.27%。总体业绩超出预期。 区域行情的精准把握为新一轮全国扩张奠定基础,扎实的开发能力和立体激励加速优质资源周转兑现。维持2020-2021年EPS为1.31、1.60、1.91元的盈利预测,维持“买入”评级。 低基数下业绩逆势增长,投资收益贡献提升 一季度公司业绩延续高质量发展。1、19年末已售未结充裕叠加20年《企业会计准则第14号—收入》的执行预计加速收入确认,报告期营收依然实现19%的同比增长,报告期末合同负债同比微增1.4%至1163亿元;2、毛利率同比微降0.4pct至25.1%,但依然维持近5年同期高位;3、疫情期间线上销售占比提升,销售费用率同比-1.9pct;4、表外合作项目结算带动投资净收益同比+155.5%至7631万元;5、2019年一季度业绩基数较低,归母净利2.5亿,全年占比仅4.5%。 3月销售强势复苏,全年稳步迈向2200亿 一季度公司实现销售面积约271万平,同比-14%;销售金额约264亿元,同比-12%。亿翰数据显示公司3月全口径销售金额174.9亿元,同比+21%,一季度销售金额逆势跃居行业第15位。一季度公司新增土储302万平,同比-26%;新增土储金额109亿元,同比-27%;新增权益金额95亿元,同比-17%。报告期末净负债率131.8%,相比2019年末提升11.6pct,但相比2019同期大幅改善22.9pct。2月新发行公司债成本显著优化,为新一轮逆周期拓展奠定基础。2020年计划开工面积同比+14%;计划在建面积同比+26%,充裕货值支撑全年2200亿销售目标。 二期员工持股计划出炉,管理红利加速释放 公司卓越共赢一期员工持股计划总规模不超过25亿,继2月20日公告斥资3.4亿二级市场增持后,二期持股计划(草案)显示,二期计划按照公司2019年归母净利56.8亿的3.5%提取专项基金,即1.99亿元作为本期计划资金来源,同时拟采用的杠杆比例不超过1:1,二期计划设立的资金总额不超过3.97亿元。三至五期持股计划按照年度考核目标保守计算计划提取的专项基金约7.6亿元,未来可增持金额依旧充裕。 根基扎实,行稳致远,维持“买入”评级 维持2020-2021年EPS为1.31、1.60、1.91元的盈利预测,参考可比公司2020年5.1倍的PE估值,考虑到公司高成长预期以及近期地产板块总体估值水平的抬升,维持48%的估值溢价,给予公司2020年7-7.5倍PE估值,目标价9.17-9.83元(前值8.52-9.30元)。2019年股息率5.8%(4月13日收盘价计算),维持“买入”评级。 风险提示:疫情不确定性;西南市场影响;股权结构分散;行业政策风险。
招商积余 房地产业 2020-04-15 25.56 28.59 -- 33.13 29.62%
36.50 42.80%
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核心观点 公司发布年报,2019年实现营收60.78亿元,同比-9%;实现归母净利润2.86亿元,同比-67%,符合我们预期;加权平均ROE为5.6%,同比-13.2pct;拟每10股派发现金红利1元(含税),分红率37%。公司物管业务具备较强内生外延增长实力,目标成为国内领先的物业资产管理运营商。我们预计公司2020-2022年EPS0.58、0.81、1.13元,目标价28.59-29.74元,维持“买入”评级。 物管业绩量质齐升,逐步摆脱地产负累 公司2019年业绩大幅下滑的原因在于地产业务波动。公司物管业务则实现了量质齐升,实现营收51.50亿元,同比增长33%。其中,中航物业营收45.06亿元,同比增长16%。虽然由于整合期,公司物管业务毛利率同比下滑0.78pct至9.83%,但得益于业务整合带来的效率提升,中航+招商物管业务实现净利润2.42亿元(不含招商物业收购日前的业绩),净利率为4.75%,较2018年中航+招商物业净利率提升0.23pct。中航物业和招商物业全年合计净利润3.97亿元,同比增长25%。公司在未来战略和2020年重点工作中均强调提质增效,我们预计公司未来盈利能力将稳中有升。 多元拓展硕果累累,疫情之下仍有斩获 公司物管业务通过内生外延共同驱动规模扩张,2019年新签年度合同额22.08亿元,同比大幅增长38%。其中,住宅、非住宅增长43%、37%,第三方项目增长24%,占比达70%。新签项目涵盖企业总部、政府、商业写字楼、园区、高校、场馆、医院、公共交通等众多机构业态,更在城市服务项目取得突破。截至2019年末,公司合计管理项目1198个,管理面积1.53亿平,非住宅占比50%,第三方占比59%。尽管受到疫情影响,今年以来公司仍然成功拓展多个非住宅项目。公司在2020年重点工作中强调多维度提振业务发展速度,我们预计公司仍将保持较快的拓展速度。 奋战抗疫第一线,科技赋能促成长 新冠疫情暴发后,公司在引领行业标准、奋战抗疫一线、科技战疫等方面均有出色表现。2019年公司重点围绕助力战略落地和核心业务发展,加大研发投入与人才配置,加大标准研发与信息化,加快智慧物业平台迭代,完成了成熟的运营管控平台。2019年公司研发投入同比增长20%至1753万元,进一步强化未来服务品质和效率,助力“12347”战略实现。 打造“国内领先的物业资产管理运营商”,维持“买入”评级 我们预计公司2020-2022年EPS0.58、0.81、1.13元。沿用分部估值,预计物管和资管业务2020-2022年净利润为6.1、8.6、11.6亿元,可比公司2020年平均PE为33倍,考虑到市场对于物管公司价值的逐步认可以及公司A股稀缺性,我们认为物管和资管业务2020年合理PE估值水平为43-45倍,对应价值262-274亿元,加上地产分部后整体价值为303-315亿元,目标价28.59-29.74元(前值24.38-25.53),维持“买入”评级。 风险提示:疫情、收购整合、人工成本上涨、剩余房地产项目处置风险。
荣盛发展 房地产业 2020-04-09 8.15 9.57 16.71% 8.20 0.61%
10.25 25.77%
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核心观点 公司2019年实现营收709.1亿元,同比+25.8%;归母净利91.2亿元,同比+20.6%;ROE(摊薄)同比-0.2pct至22.3%。每10股派送现金红利4.8元,分红率22.9%。总体业绩符合预期。公司货值储备、杠杆空间充裕,产业链多元业务逐渐成型,销售、业绩有望保持稳健增长。预测2020-2022年EPS至2.53、3.04、3.63元,维持“买入”评级 盈利稳健,业绩保持稳定增长潜力 公司业绩稳健增长主要源于地产主业结算规模的增加,报告期结算收入同比+24.2%至620.4亿元,带动地产主业营收同比+26.9%;地产毛利率同比-1.8pct至29.5%,受益于物业、酒店等其他业务盈利能力的提升,综合毛利率依然稳定在30.1%;结算权益比提升致少数股东损益占比同比-3.7pct至4.9%。报告期末预收账款同比+2.3%至890.2亿,对同期营收覆盖率达125%。2020年计划竣工建面同比+40.3%至887.3万平,2020年业绩保持稳定增长潜力。 2020年销售目标1210亿,3月复苏势头良好 2019年公司实现签约销售面积1098.1万平,同比+11.7%;实现签约销售金额1153.6亿元,同比+13.6%,超额完成2019年初1120亿元的销售目标(完成率103%),销售金额稳居全国30强(克而瑞);全年实现销售回款860亿,完成年度计划93.5%,经营活动现金流净额连续3年为正。2020年计划签约销售金额1210亿、计划销售回款968亿,预计同比+4.9%、+12.6%。2020年一季度签约金额138.9亿,同比-16.8%,其中3月签约金额77.3亿,同比+4.8%,复苏势头良好。 新增货值超千亿,净负债率创2012年以来新低 报告期新增土储979.3万平,同比+28.8%;投资金额302亿,同比+73.2%;权益金额266亿,新增货值超千亿,报告期末土地储备3726.6万平。2020年计划新增土储1355.9万,同比+38.5%;计划新开工926.0万平,同比-1.9%。 报告期末净负债率79.7%,同比-8.2pct,创2012年以来新低。报告期末融资余额659.6亿(银行贷款占比51%、债券占比11%)。2020年计划新增融资额520亿,预计同比+8.8%。优化杠杆释放投资空间,2020年一季度新增土储总价76.0亿,同比+222%。 估值优势和配置价值明显,维持“买入”评级 鉴于疫情对竣工交付的影响,调整公司2020-2022年EPS至2.53、3.04、3.63元(2020、2021年前值2.57、3.08元)。参考可比公司2020年5.0倍PE估值,鉴于三四线城市销售景气度的不确定性,我们认为公司2020年合理PE估值为4-4.5倍,目标价10.12-11.39元(前值10.28-12.34元)。 最新股息率(过去12个月)和2020年预测股息率(假设分红率不变)分别5.8%、7.0%,估值优势和配置价值明显,维持“买入”评级。 风险提示:疫情不确定性;政策风险;行业下行风险;三四线销售风险。
新城控股 房地产业 2020-04-01 31.47 33.53 0.15% 32.46 3.15%
33.97 7.94%
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公司发布年报,2019年实现营收858.5亿元,同比增长58.6%;实现归母净利润126.5亿元,同比增长20.6%;EPS5.61元;拟每10股派发现金红利17元。公司货值充沛,股权激励彰显成长决心,我们预计2020-2022年EPS为7.03、8.66和10.78元,维持“买入”评级。 业绩稳健增长,待结算资源充裕 2019公司竣工面积大幅+89%,推动地产销售收入+58%,归母净利增速低于营收增速主要原因在于:1、因结算项目拿地成本同比上浮,毛利率同比下降4.5PCT至31.0%,流量口径销售管理费用率同比上升0.6PCT至4.9%;2、谨慎原则下公司计提存货减值准备9.8亿。截至2019年底合同负债1977亿元,同比+67%,相对全年开发业务营收覆盖率为246%,待结算资源非常充裕,也为未来业绩进一步增长打下基础。 销售运营如期完成目标,2020年商业地产积极开拓 2019公司实现销售面积2432万平,同比+34%;销售金额2708亿元,同比+22%。商业地产租管费收入41亿元,同比+83%,均完成全年销售目标。全年拿地金额607亿,同比-45%;二线城市新增建面占比38%,同比+9PCT。91%的拓展集中在上半年,今年1-2月拿地强度从去年下半年的4%恢复至23%,但整体依旧相对谨慎。截至2019年末,公司总土储建面约1.24亿平,货量充沛。因19年新开工同比-36%叠加疫情影响,公司2020年销售目标2500亿,同比-7.7%。吾悦广场计划新开30座,租金收入目标55亿,同比+35%。整体而言,公司2020年将稳中求进。 财务大幅去杠杆,评级机构恢复公司评级后步入改善通道 公司财务杠杆大幅优化。截至2019年末,公司净负债率为6.4%,同比-31.6PCT;货币资金短债覆盖率为262.0%。融资收紧环境下,平均融资成本同比+26bp至6.73%。19年12月,惠誉和标普恢复公司评级,标志着公司融资步入改善通道,20年前2月公司发行了3.5亿美元优先票据(票息6.8%)和6亿公司债(利率5.1%),利率同比19年初基本持平。整体而言,19年下半年公司收缩战线,去杠杆效果显著,资金最为紧迫的时机已经过去,融资窗口业已重启,为后续在土地拓展上审时度势赢得主动权。 股权激励彰显成长决心,维持“买入”评级 公司于19年9月公告股权激励计划,行权要求为19-21年扣非归母净利较18年分别增长20%、70%和120%。公司销售稳健增长,双轮驱动路径日益清晰;高分红回馈股东,股权激励提升管理团队凝聚力。因19年扩张节奏低于预期,我们调整2020-2022年EPS为7.03、8.66和10.78元(2020-2021年前值为8.24、10.73元)。参考可比公司2020年5.1倍PE估值,我们认为公司2020年合理PE估值为5.0-5.5倍,目标价35.15-38.67元(前值47.18-50.32元),维持“买入”评级。 风险提示:1.疫情影响行业销售下滑;2.公司已进行董事长变更,目前经营一切正常,但前董事长事件目前暂无定论,或存负面舆论等风险。
金科股份 房地产业 2020-03-26 7.75 8.13 -- 8.35 7.74%
8.38 8.13%
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核心观点 公司2019年实现营收677.7亿元,同比+64.4%;归母净利56.8亿元,同比+46.1%;加权平均ROE同比+4.18pct至23.6%。每10股派送现金红利4.5元,分红率42.9%。总体业绩符合预期。区域行情的精准把握为新一轮全国扩张奠定基础,扎实的开发能力和立体激励加速优质资源周转兑现。预测2020-2021年EPS至1.31、1.60、1.91元,维持“买入”评级。 延续高质量发展成色,盈利能力再创新高 2019年公司归母净利连续3年保持40%以上的高增长。1、销售高增长带动地产结转收入同比+66.1%至631.1亿元;2、地产业务结算毛利率同比+0.56pct至29.1%;3、周转和权益乘数带动加权平均ROE创上市以来新高的23.6%。报告期末预收款同比+50.4%至1146.9亿元,营收覆盖率169%。2019年计提存货跌价准备10.3亿元,未来或部分转回。 2020年销售展望2200亿,坚持高强度扩储 2019年实现销售金额1860亿,同比+57%,全年销售目标完成率124%。 其中重庆地区销售金额同比+21%,非重庆地区同比+82%。2020年销售目标2200亿,对应增速18%。2019全年新增土储总价888亿元,同比+26.7%,金额口径投资强度逆势保持48%的高位。报告期末在建面积约5776万平,总可售面积近6700万平。2020年计划开工面积约3600万平,预计同比+14%;计划在建面积7300万平,预计较2019年末同比+26%,净新增1524万平,2020年大概率保持高强度投资。 多元布局见成效,杠杆空间和融资成本持续优化 2019年金科服务营收同比+50%;科技产业园区布局8省11城,全年实现净利约5亿;新能源业务实现净利1.3亿。公司拟出资22.6亿受让安邦持有的和谐健康保险9.9%股权(银保监会批准),完善“四位一体”的同时进一步拓展产业和资本协同。2019年末净负债率122.1%,同比-20.9pct。 2020年2月新发行公司债成本显著优化,为新一轮逆周期拓展奠定基础。 短、中、长期激励机制结合,加速管理红利释放 2019年末总跟投金额15.3亿,其中17个项目累计分红0.93亿。此外2月20日公司公告卓越共赢一期员工持股计划斥资3.4亿二级市场增持(累计买入股本0.96%)。跟投机制、限制性股权激励、员工持股计划短、中、长期激励机制结合,加速管理红利释放。 根基扎实,行稳致远,维持“买入”评级 预测2020-2021年EPS至1.31、1.60、1.91元。参考可比公司2020年4.8倍的PE估值,考虑到公司高成长预期,给予2020年6.5-7.1倍PE估值,目标价8.52-9.30元(前值9.17-9.83元)。2020年预测股息率高达7.3%(假设分红率不变,截至2020.3.24收盘),维持“买入”评级。 风险提示:疫情不确定性;西南市场影响;股权结构分散;行业政策风险。
万科A 房地产业 2020-03-20 25.80 37.71 39.51% 27.75 7.56%
27.96 8.37%
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核心观点 公司发布2019年年报,全年实现营收3678.9亿元,同比+23.6%;实现归母净利388.7亿元,同比+15.1%;摊薄EPS2.44元,拟10派10.45元,整体低于预期。作为规模和转型兼具看点的稳健龙头,我们看好万科在逆市中进一步成长。考虑到疫情影响,我们预计2020-2022年EPS为4.03、4.75和5.66元,给予目标价37.71-39.97元,维持“买入”评级。 受会计准则变化影响毛利率下降,计提减值保障未来业绩增长 归母净利低于预期原因在于:1.结算结构影响整体毛利率;2.因会计准则调整推升折旧与摊销+115.8%,两方面因素导致报告期地产相关毛利率同比-2.5PCT;3.审慎计提减值准备:(1)投资收益确认资产减值损失达21.5亿(同比+257.7%);(2)计提存货跌价准备影响归母净利7.8亿。19年底已售未结金额+14.8%,2020年竣工计划同比+7.9%,地价成本稳定保障远期毛利率,叠加减值准备,为未来业绩稳健增长备下注脚。 19年销售稳健提升,20年市占率有望进一步增长 2019年销售额6308.4亿元,同比+4.0%。新开工面积同比-15.1%,展望2020年,我们认为万科市占率有进一步增长的潜力。首先,整体储备相对充沛;其次,万科往往在逆势下有优于全市场的表现。2020年1-2月,万科销售额达829.4亿元,市占率高达10.1%,同比+2.9PCT。尽管疫情影响,但公司深耕能力出众,我们预计2020全年有望保持稳健。 扩张审慎,权益比例呈现逆周期 2019年万科新增项目总建面同比-26.7%,权益地价同比-6.6%。虽然整体扩张体量有所收缩,但公司在权益比例以及扩张节奏上呈现逆周期属性。 2019年新增土储权益占比由2018年的56%提升至75%,平均楼面价占销售均价比重控制在39%。从结构上来看,万科坚持围绕城市经济圈布局。 融资能力优异,2020年进一步大幅改善 2019年净负债率为33.9%,同比上升8.9PCT,但依然处于行业低位,短债覆盖率173.1%。发行境内债约85亿,平均利率约3.60%;2020年融资优势进一步凸显,2020年3月发行25亿公司债,利率3.02%-3.42%,其中5年期利率同比-63BP,同时万科还具备港股增发的平台优势。低杠杆的债务结构以及占优的融资成本,利于公司把握土地市场和收并购机遇。 规模和转型兼具看点的稳健龙头,维持“买入”评级 疫情影响2020-2021年结算量低于预期,我们预计2020-2022年EPS为4.03、4.75和5.66元(20-21年前值4.44和5.47元),因多元化业务行业估值中枢略有下移,我们认为分部估值法下万科市值约5328-5443亿(前值5389-5507亿)。基于谨慎原则和行业折价情况,维持17%-20%的折价率,目标价37.71-39.97元(前值38.14-40.44元),维持“买入”评级。 风险提示:行业政策和基本面风险;安邦、钜盛华及一致行动人减持风险。
滨江集团 房地产业 2020-03-17 4.33 4.81 5.48% 4.39 -1.79%
4.32 -0.23%
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业绩持续释放,超额实现千亿目标,融资成本创新低 公司发布业绩快报,2019年实现营收250亿元,同比+19%;实现归母净利润16亿元,同比+35%,低于我们此前预期;加权平均ROE为10.3%,同比+2.0pct。公司2019年销售首破千亿,2020年有望受益杭州市场快速复苏;拓展延续2017年以来高力度;融资成本创新低,媲美头部房企,为未来加杠杆、提规模创造更大空间。我们预计公司2019-2021年EPS为0.53、0.68、0.86元,目标价4.96-5.30元,维持“增持”评级。 业绩修复,资产减值和少数股东损益占比降低 Q4公司如期迎来结转高峰,营收151亿元,同比+70%。全年来看,义乌公园壹号、江南之星、湘湖壹号等项目交付推动营收+19%,我们预计毛利率保持平稳,表外项目投资收益、资产减值损失均好于2018年,共同推动营业利润+28%、营业利润率+1.52pct至21.63%。2018年资产减值推高少数股东损益占比至61%,预计2019年有所修复,带动归母净利润+35%。 超额实现千亿目标,受益杭州市场复苏 根据克而瑞的数据,2019年公司销售金额1121亿元,同比+27%,超额实现千亿目标,销售金额排名提升6位至31名;销售均价3.24万/平,同比-23%,主要因为杭州外销售比例大幅提升;权益销售金额423亿元,权益比例38%。受疫情影响,今年1-2月公司销售金额同比-41%,但在杭州市场回暖带动下,增速有望逐步修复。根据杭州房管局的数据,3月1-10日杭州日均新房、二手房成交面积已恢复至2019全年日均的108%、61%。 我们估算公司2019年末可售货值2500亿元,2020年滚动+新推货值约1800亿元,销售有望再有提升,并向TOP30房企迈进。 拓展延续力度,融资成本创新低 根据公告,2019H2公司继续深耕浙江,在杭州、湖州、嘉兴、金华、台州竞得12宗地块,新增建面115万平,总价226亿元,加上收并购后拿地总价大概率超过2018年,延续2017H2以来的积极拓展趋势。公司杠杆稳中有升,地产债供需两旺下融资成本创下新低,近乎可与头部房企媲美,在民营房企中凸显难能可贵,为后续加杠杆、提规模创造更大空间。2019Q4至今发行的三笔1年期短融利率分别为4.5%、4.0%、3.0%,三笔3年期中票利率分别为5.4%、4.0%、3.9%。此外,2020年1月公司20亿元供应链资产支持专项计划获深交所无异议函,将进一步丰富融资手段。 业绩持续释放,维持“增持”评级 我们参考公司结转情况,调高营收,调低毛利率,调整2019-2021年EPS至0.53、0.68、0.86元(前值0.57、0.70、0.86元)。参考可比公司2020年5.2倍的PE估值,我们认为公司作为杭州龙头房企,品牌溢价突出,2019年合理PE估值水平为7.3-7.8倍,目标价4.96-5.30元(前值4.85-5.13元),维持“增持”评级。 风险提示:疫情风险;政策风险;区域市场风险;少数股东损益风险。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名