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大悦城 房地产业 2020-05-11 5.07 6.25 11.01% 5.28 1.15%
6.30 24.26%
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核心观点。 一季度公司实现营收54.6亿元,同比-35.1%;归母净利1.9亿元,同比-84.0%;加权平均ROE0.97%,同比-6.3pct。我们预计公司2020-2022年EPS为0.56、0.69和0.85元(前值为0.64、0.80、0.98元),目标价6.44-7.00元(前值7.04-7.68元),维持“买入”评级。 结算节奏以及疫情影响归母净利大幅下降。 一季度公司归母净利大幅下降主要原因在于:1)一季度地产开发业务竣工及结算体量较小,同时疫情影响下,投资物业及相关服务收入下降,导致营收同比-35%;2)表外项目出现亏损,一季度投资收益-0.4亿元,同比去年同期-1.7亿;3)表内项目权益比例下降,少数股东损益占比同比+23.1pct至58.9%。报告期末公司预收款及合同负债346.8亿,同比+24.8%,对19年开发业务收入覆盖率达129%,构筑未来业绩增长韧性。 销售拿地或将发力,全年销售目标800亿。 据克而瑞数据,一季度公司实现全口径签约金额68亿元,位居行业第59位。一季度公司新增土地储备共4项,分别位于廊坊、眉山、以及成都,拿地总额约18.7亿元。公司维持全年销售额800亿的目标,我们预期二季度公司或将加大推盘力度。此外倚赖集团存量资源、城市更新以及产业整合能力,后续拓展空间为2021年销售突破千亿打下基础。 疫情对持有物业运营产生一定冲击,全年有望修复。 一季度疫情对持有运营板块业务的影响主要体现在:1)客流骤减导致购物中心抽成租金下降,平均租金同比-32%,同时酒店入住率也大幅下滑;2)公司积极履行社会责任,实施了部分租金减免。但我们预计全年持有运营板块收入会有所修复。截至一季度末,公司购物中心内商户复工率已达95%以上,公司也针对性采取促销及节流措施,随着疫情风险逐步下降,客流有望恢复,同时公司也在积极与各地政府沟通,争取税收以及补贴优惠。 凭借央企背景与商业地产运营优势,把握股债双机遇。 报告期末公司负债结构稳健,短期偿债能力进一步强化。一季度末净负债率106.0%,较19年底+8.3pct,现金覆盖倍数200.5%,较19年底+36.1pct。报告期子公司中粮置业发行15亿公司债,票面利率3.14%-3.60%,央企背景以及商业地产运营为公司带来的融资优势持续凸显。 商业地产陌上花开,维持“买入”评级。 因疫情或将影响商业地产运营及资本化节奏,我们预测2020-2022年EPS为0.56、0.69和0.85元(前值0.64、0.80、0.98元),参考可比公司2020年平均11.4倍PE估值,公司作为地产+商业双轮驱动的央企典范,商业运营板块收入占比高,规模成长空间大,给予公司2020年11.5-12.5倍PE估值,目标价6.44-7.00元(前值7.04-7.68元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情不确定性;一二线销售不及预期;商业地产竞争激烈。
大悦城 房地产业 2020-04-06 5.43 -- -- 5.51 1.47%
5.68 4.60%
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事件:公司披露2020年年报,实现营业收入337.87亿元,同比增加52%%,实现净利润37.05亿元,yoy4%,实现归母净利润23.78亿元,yoy15%,实现EPS0.61,yoy15%,每10股派息1.7元,yoy55%。 营业收入高增,开发+持有双驱动。2019年,公司并表大悦城地产(0207.HK),实现营收同口径同比增加52%,其中开发板块实现营收268.97亿元,yoy65%,占比由73%提升至80%,结算毛利率同比下降4.9个PCT至37.9%,主要由于公司结算规模大幅增加,来自持有型物业收入51.44亿元,yoy17.4%,主要由于公司持有型项目运营效率提升、租金均价提升;此外酒店经营实现收入8.42亿元,yoy14.87%,物业及其他实现收入6.92亿元,yoy41%,二者占比分别为2%、2%。综合来看公司实现毛利率41%、净利率11%均有所下滑,主要由于结算项目毛利率下滑,持有型物业毛利率稳中有升;三费中财务费率明显下降,销售、管理费用率略有提升,此外公司归母权益比重提升6.5个PCT至64.2%,并有望维持。 销售物业有望快速增长,截至2019年,公司销售住宅签约面积为259.5万平,金额达618.5亿元,同比增长26.9%,销售均价2.4万元/平,同比有所下滑,低于结算均价的2.9万元/平。高销售增速下公司结算加快同比提升73%至282.78亿元,截至2019年末,公司账面预收账款达到375.6亿元,对地产业务业绩锁定比率较高,可供结算业绩较为充裕,预计全年结转收入维持大幅增长,新增土储方面,2019年公司充分利用中粮与大悦城品牌优势,积极拓展土地储备,新增土储500万平,预计2020年可售货值超过1500亿元,运营方面公司周转加快,拿地-开工周期缩短2.2月、拿地-开盘周期缩短5.6月,为未来的销售、结算加快提供支撑。 持有物业方面,租金面积双提升、在建拟建项目12个,2020年预计新开业2家(含管理输出),同时积极寻求存量管理。2019年贡献收入共51.44亿元,其中大悦城贡献租金收入共计31.8亿元,同比增长18%,写字楼等收入合计6.71亿元。2019年公司已开业大悦城共14个,可出租面积86亿平,预计2020年有2个新开业项目(大兴春风里项目、鞍山大悦城),总的在建拟建项目12个(8个大悦城+1个春风里+1个祥云小镇)。公司大悦城项目位于一二线核心城市,具备行业领先的运营能力,租金水平逐年提升,在产品布局方面,重点培育的“春风里”与大悦城形成互补,并与社区商业构建将深化显现商住协同效应。市场布局方面,公司在稳固核心城市群的商业地产经营之外,继续攻向准一线及二线城市,公司还在积极推动存量商业的收并购及管理输出工作,在长沙、南京、广州、成都、重庆等地深入推进目标项目。经我们计算,2020年公司为商铺减免租金减少租金收入约4亿,但后续有望通过销售额增加回补。 长短期偿债压力尚可,融资积极、股债优势显著。并表后公司资产负债率76.8%,扣预资产负债率70.8%,同比分别下降1.0、9.2个PCT。报告期末持有货币资金276亿元,现金覆盖短期债务的倍数较高,达到1.64。2019年12月,公司成功完成非公开发行股份足额募集资金24.26亿元,引入持股比例超过5%以上的险资战略投资者太平人寿,进一步优化公司资本和治理结构。债权融资方面,公司子公司大悦城地产有限公司完成8亿元美元银团贷款低息融资;中粮置业投资有限公司于2019年年初发行23.6亿元公司债券,又于第四季度成功获批30亿元公司债券、10亿元中期票据及30亿元可续期中票。 投资建议:公司为央企背景的商业地产龙头,在拿地、融资方面具备优势,2019年周转效率明显提升,同时公司在开发物业拿地积极、持有型物业运营方面优势明显、“春风里”外拓积极,中长期来看,公司未来将积极新增购物中心(大悦城及春风里项目),持有型物业收入长期增长可期,且公司优质资产价值将长期受益利率下行。短期受疫情影响持有物业收入增速或有放缓,后续有望通过多种措施回补,基于此,我们将20-21年营收由392.11、460.07亿元调整为372.93、450.66亿元,净利润分别由36.89、40.94亿元调整为26.86、32.99亿元,对应EPS分别调整为0.68元、0.84元,对应PE分别为7.86X、6.40X倍,维持“买入”评级。 风险提示:业务拓展不及预期,房屋销售不及预期。
大悦城 房地产业 2020-04-03 5.36 -- -- 5.51 2.80%
5.51 2.80%
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业绩同比增长15.3%,扣税毛利率下降:2019年公司实现营业收入337.9亿元,同比增长52.4%;实现归母净利润23.8亿元,同比增长15.3%,对应每股收益0.61元/股;实现加权平均ROE14.7%,同比增长0.72pct。营收中商品房销售收入269.0亿元,同比提升65.0%,占比提升超6pct至79.6%,主要是结算面积及结算金额的增长,2019年结算面积及金额(含权益类)分别为96.6万方及282.8亿元,同比分别增长28%及73%。业绩增速不及营收增速的原因主要是1)扣税毛利率下降近5pct至30.4%,2)投资收益下降近41%。尽管盈利水平及负债率有所下降,受益资产周转率提升公司ROE水平小幅提升。 租金收入稳步增长,在建拟建商业项目充足:2019年公司营收中投资物业相关收入51.4亿元,同比升17.4%,占比由2018年的19.8%降至15.2%。公司拥有北京西单大悦城、上海长风大悦城等10个已开业购物中心、1个祥云小镇项目及2个管理输出项目,主要集中于重点一二线城市,购物中心可租售面积达86万方,平均出租率97%。此外公司在建拟建大悦城8个、大悦城春风里3个及祥云小镇1个,均位于重点一二线城市。 净负债率大幅下降至97.7%:有息负债方面,2019年末公司有息负债691.4亿,同比升10.9%,其中短期有息负债比重24.3%,基本与上年末持平,随着货币水平的大幅提升,短期有息覆盖率由去年末的1.21升至1.64,净负债率由去年末的121.1%降至97.7%,2019年公司平均融资成本5.225%。此外公司于2019年12月成功完成非公开发行股份足额募集资金24.26亿元,为自2018年以来唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例。 销售高增,拿地积极:销售方面,2019年公司操盘口径实现销售面积259.6万平方米,同比增长71%;实现销售金额618.5亿元,同比增长27%,销售实现较快增长。拿地方面,公司19年新拓展7个城市,获取22个项目,新增计容建面500万方,当年新增建面占当年销售面积比例达193%,拿地态度积极。同时,公司19年拿地均价5525元/平方米,占比销售均价23%,新增土储中超80%位于一二线城市,为高质量发展打下良好基础。 投资建议:大悦城控股2019年初完成“A+H股”合并,成为中粮集团旗下唯一地产平台,在国改背景下完成战略转型,提质增效指日可待。同时,合并后公司形成住宅+商业双轮双核驱动商业模式,高质量住宅+强品牌力商业协同发展,共同加速。尽管2020年一季度住宅及商业业务均受到一定冲击,尤其商业业务,考虑到3月份以来市场回暖、政策环境友好以及销售业务比重较大,我们维持公司20~22年归母净利润分别为28.66、34.71及42.45亿元的判断,同比增长20.5%,21.1%及22.3%,按3月31日收盘价对应PE8.0、6.6、5.4倍,维持公司“推荐”评级。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,公司销售结算增长不及预期。
大悦城 房地产业 2020-04-03 5.36 -- -- 5.51 2.80%
5.51 2.80%
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事件概述大悦城发布2019年年报,公司全年实现营业收入337.9亿元,同比增长52.4%;归母净利润23.8亿元,同比增长15.3% 业绩稳定增长,利润率略有下滑2019年公司实现营业收入337.9亿元,同比增长52.4%;归母净利润23.8亿元,同比增长15.3%,净利润增速低于营收增速主要系公司计提存货跌价准备3.7亿元所致。报告期内,公司销售毛利率和销售净利率分别为41.2%和10.97%,较去年同期-1.31pct和-3.23pct,盈利能力略有下滑,但仍处于行业较高水平。 销售保持高增,双轮驱动发展2019年公司实现销售金额711亿元,同比增长78%;销售面积290万平方米,同比增长125%,销售高速增长。2019年公司新增计容建面500万平方米,拿地金额276亿元,拿地金额占当年销售金额的39%,投资保持稳健。重组后,公司商业地产成为公司业绩新增长点,全年实现租金收入31.8亿元。 财务风险可控,分红率维持高位截至报告期末,公司剔除预收账款后的资产负债率和净负债率分别为56.27%和97.65%,较上年同期下降4.11和73.53pct;此外,公司货币资金为276亿元,同比增长130%;现金短债比为1.64,较去年下降0.27,整体杠杆率下降,短期偿债风险可控,财务状况稳健。公司2019年年度分红总额7.29亿元,分红比例达30.6%,连续两年在30%以上,分红率维持高位。 投资建议大悦城业绩稳增,销售规模快速上升,土储优质,商业运营能力强。我们前期预测公司20-21年EPS 为0.9/1.07元,当前,我们基于公司财务端的审慎性处理,下降盈利预测,预计公司20-22年EPS 分别为0.7/0.88/1.05元,对应PE 为7.7/6.1/5.1倍,维持公司“增持”评级。 风险提示销售不及预期,计提存货减值影响业绩,租金收入不及预期。
大悦城 房地产业 2020-04-02 5.38 8.49 50.80% 5.51 2.42%
5.51 2.42%
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商住并进营收高增,升运营提效租金提升。2019年公司实现营业收入337.87亿元,同比增长52%;实现归母净利润23.78亿元,同比增长15%。其中,商品房销售及一级开发业务贡献营收282.78亿元,同比增长65%,主要系期内竣工结算规模提升所致;投资物业贡献营收51.44亿元,同比增长17%,主要由于运营提效导致租金单价提升,其中购物中心租金收入贡献31.8亿元,全年平均出租率97%,保持行业高位,截至期末公司拥有10个已开业大悦城购物中心项目,可供出租面积共计86万方,此外还拥有管理输出项目2个,在建及拟建项目8个。利润率方面,期内实现毛利率41.2%,同比下降4.9pct,实现归母净利率7.0%,同比下降2.3pct。拆分来看,商品房销售及一级开发毛利率为37.9%,同比下降5.0pct,投资物业毛利率为62.4%,同比增加1.2pct。 销售稳增拿地积极,商业勾地量质双升。地产销售方面,2019年公司实现全口径销售金额710.82亿元,操盘金额618.54亿元,同比增长27%,销售稳增推高预收账款至297.75亿元,覆盖2019年地产结算收入的1.1倍。拿地方面,2019年公司新拓展7个城市,新增拿地面积500万方,对应拿地金额276亿元,拿地金额/销售金额为39%,拿地相对积极。从拿地分布来看,以一二线城市为主,占比78%。公司在西安、青岛、武汉等地利用大悦城品牌优势获取了大体量优质土储,商住协同效应彰显。 引入战投负债改善,融资成本保持低位。截至期末,公司净负债率水平为97.7%,同比下降23.5pct,融资成本5.23%,处于行业低位。2019年公司引入险资太平人寿作为战略投资者,持股比例达6.6%,进一步优化公司资本和治理结构,未来战略合作值得期待。 维持公司买入评级司,预计公司2020、2021、2022年年EPS为为0.71、0.86和和0.97元,对应2020、2021、2022年年的的PE分别为7.8、6.4和和5.7倍倍。 风险提示:疫情导致房地产市场超预期下行;房地产政策超预期收紧
大悦城 房地产业 2020-04-02 5.38 8.25 46.54% 5.51 2.42%
5.51 2.42%
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业绩稳定增长,利润率有所下行。2019年公司实现营业收入337.9亿,同比增长52.4%,实现归属于上市公司股东的净利润23.8亿,同比增长15.3%,EPS0.61元。公司业绩增长一方面来源于结算规模增加,而公司归母净利增速不及营业收入的原因在于:公司房地产结算毛利率较2018年下降5.0个百分点至37.9%;2、随着公司业务规模的扩大,公司费用率有所提升,较2018年分别提升0.3和0.4个百分点;3、报告期内公司少数股东损益占比较2018年提升5.1个百分点至35.8%。 销售弹性十足,拿地质量双升。2019年公司全年实现销售面积290万平,同比增长90.8%,实现销售金额710.8亿,同比增长62.9%。2019年,公司持续完善投资布局,优化投资节奏,以低成本获取土地。全年新拓展7个城市,获取22个项目,总计容面积500万平方米,同比增长66%,对应总价276.2亿。新获取土地均为聚焦产业基础好、人口导入强、市场基本面健康的二线及强三线城市。 持有物业表现稳健,静待新增项目开业。持有业务方面,公司在报告期内继续巩固提升自身在商业地产领域的优势地位,积极推动品牌推广、第二条产品线“大悦春风里”项目落地、商业项目收并购以及管理输出。报告期末,公司持有已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目(不含管理输出项目)。购物中心可出租面积共计86万平方米,全年平均出租率97%,全年实现租金收入31.8亿元。 融资实现突破,杠杆明显改善。公司积极开展融资活动,股权融资实现重大突破。2019年12月,公司成功完成非公开发行股份足额募集资金24.26亿元,为自2018年以来唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例。2019年,公司整体融资成本进一步降低,杠杆结构持续改善,公司短债压力较2018年下降26.9个百分点至164.4%,净负债率也较2018年下降73.5个百分点至97.7%,债务结构更加合理,资金实力及抗风险能力进一步提升,为公司未来发展提供了强有力支持。 维持买入评级,维持原目标价8.50元不变。我们预计2020-2022年公司EPS为0.59/0.70/0.87元,对应当前价格PE分别9.3x/7.9x/6.3x,我们维持原目标价8.50元不变。
大悦城 房地产业 2020-04-02 5.38 -- -- 5.51 2.42%
5.51 2.42%
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事件:大悦城(000031)公布2019年年报,实现营业收入337.87亿元,较上年同期(追调后)增长52.41%;归属于母公司所有者净利润23.78亿元,较上年同期(追调后)增加15.27%;基本每股收益0.61。 点评: 2019年业绩增长符合预期。公司实现营业收入337.87亿元,较上年同期(追调后)增长52.41%;净利润37.05亿元,较上年同期(追调后)增加3.67%;归属于上市公司股东的净利润23.78亿元,较上年同期(追调后)增加15.27%,各项指标同比去年有显著增长。基本每股收益0.61元,业绩增长符合预期。公司拟每10股派现金红利1.70元(含税)。全年实现全口径签约金额(包含权益类项目)710.82亿元(操盘口径为618.54亿元),向千亿销售目标稳步推进。 持有购物中心区位理想规模持续增长。公司持有已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目(不含管理输出项目),分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。购物中心可出租面积共计86万平方米,全年平均出租率97%,全年实现租金收入31.8亿元。通过管理输出模式运营天津和平大悦城项目及昆明大悦城项目。同时,公司拥有在建及拟建的大悦城8个,位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚等城市;在建拟建的大悦城春风里3个及祥云小镇项目1个,位于北京、苏州、青岛等城市。持有运营的写字楼项目数目5家,分别为北京中粮广场、西单大悦城写字楼、中粮·置地广场、香港中粮大厦及中粮地产集团中心大厦。写字楼可出租面积共计21.16万平米。 多元化方式拿地为加速发展奠定基础。公司通过公开市场与非公开市场并重,加大合作力度,充分利用“中粮”与“大悦城”品牌优势,获取成规模优质土地。另外充分盘活内外部资源,更新城市存量土地,落实片区开发与产业整合能力,争取投资回报最大化。2019年全年新拓展7个城市,获取22个项目,总计容面积500万平方米。新获取土地聚焦产业基础好、人口导入强、市场基本面健康的二线及强三线城市,新增土储规模及质量同比再上新台阶,为高质量发展打下良好基础。 产业地产布局积极推进。2019年8月大悦创邑031项目开园;9月创芯研发中心项目开园并成功举办以“食养天下健康中国”为主题的研讨峰会,启动国家技术创新中心建设;中粮宝安68区科技工业园引入高科技企业,实现园区产业结构优化;福安一期工业城将低端密集型工业园通过产业升级,发展为人工智能主导的科技产业园,实现园区年产值超过20亿元。产业地产品牌影响力持续扩大。 债务结构改善融资成本具备优势。2019年12月,公司成功完成非公开发行股份足额募集资金24.26亿元,为自2018年以来唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例。引入持股比例超过5%以上的险资战略投资者太平人寿,进一步优化公司资本和治理结构。2019年,公司整体融资成本5.23%,资产负债率降低至76.78%,债务结构更加合理,资金实力及抗风险能力进一步提升,为公司未来发展提供了强有力支持。 总结与投资建议:公司从以开发业务为主的传统房地产公司,转向了持有+销售,双轮双核发展的综合性全业态房地产公司。土储积极扩张提升公司经营规模,2021年实现千亿销售可期;同时快速扩大商业运营版图,现金收益将持续增长。预测公司2020年—2021年EPS分别为0.71元和0.84元,对应当前股价估值偏低,维持“推荐”投资评级。 风险提示:房地产销售低于预期,商业发展缓慢。
大悦城 房地产业 2020-04-02 5.38 -- -- 5.51 2.42%
5.51 2.42%
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1.事件。 公司发布了2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入337.86亿元,同比增长52.41%;公司实现归属上市公司股东的净利润23.8亿元,同比增长15.3%,扣非后归属上市公司股东的净利润为12.3亿元,同比增长0.51%;公司基本每股收益为0.61元,同比增长15.09%。公司2019年度分红派息预案:以2019年末公司总股份数4,286,313,339股计算,每10股派送人民币1.7元(含税)现金股息。 2.我们的分析与判断 (一)营收同比大增,毛利率保持稳定。 2019年公司实现营业收入337.86亿元,同比增长52.41%;实现归母利润23.8亿元,同比增15.3%。销售毛利率为41.2%,保持稳定,销售净利率由2018年的14.2%小幅下滑至10.97%。三费率由2018年的15.19%降至13.6%,原因是公司融资优势凸显,财务费用率由7.2%下降至4.9%。公司前三季度业绩同比增速为47%,四季度结算量较少,叠加资产减值准备的计提,导致全年业绩低于预期,影响了业绩释放节奏。公司2019年实现签约金额(操盘口径)618.5亿元,同比增长27%。 (二)多元化土地获取能力保证公司长期发展。 公司结合“中粮”及“大悦城”的品牌优势,公开市场和非公开市场并重,获取成规模的优质土地。同时,充分盘活内外部资源更新城市存量土地,最大化获取土地储备。公司旗下的大悦城地产是商业地产行业的标杆品牌,项目精准定位于18-35岁新兴中产阶级,运营优势明显。全年新拓展7个城市,获取22个项目,总计容面积500万方,基本位于市场基本面健康的二线及强三线城市,拿地金额276.2亿元,拿地均价5535元/平米,较18年年拿地均价6433元下降14%。公司整体运营效率提升,拿地至开工同比缩短2.2个月,拿地到开盘同比缩短5.6个月。公司2019年末持有已开业10个大悦城及1个祥云小镇,购物中心可出租面积共计86万平,全年出租率97%,实现租金收入31.8亿元,还通过管理输出模式运营天津和昆明的大悦城项目。 (三)融资积极,引入险资战投实现共同发展。 2019年12月,公司成功完成非公开发行募集24.26亿元,是2018年以来唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行案例。引入持股比例超过5%以上的险资战投太平人寿,优化公司资本及治理结构。债权融资方面,完成8亿美元银团贷款低息融资;中粮置业2019年初发行23.6亿元公司债,四季度又成功获批30亿公司债,10亿中期票据及30亿可续期中票。全年融资成本降低,资产负债率下降0.98个百分点。 3.投资建议。 基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场行情的考虑,我们预计公司2020-2021年的每股收益分别为0.75、0.90元。以3月30日5.5元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为7.3倍、6.1倍,市净率1.4倍。作为内资商业地产的标杆企业,公司坐拥一二线城市的核心地段优质资产、品牌优势尽显,商业+住宅双轮驱动协同发展一方面最大化公司的品牌价值、一方面助力多元化拿地,保证公司的未来发展,轻重资产模式并重,融资成本低于同业,我们继续维持对大悦城“推荐”评级。 4.风险提示。 疫情超出预期风险,房价大幅下跌风险,商业地产出租率不佳风险,毛利率下滑风险等。
大悦城 房地产业 2020-04-01 5.55 7.90 40.32% 5.51 -0.72%
5.51 -0.72%
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19年业绩24亿元、同比+15%,利润率高位略有下行、分红率31% 2019年公司营业收入337.9亿元,同比+52.4%;归母净利润23.8亿元,同比+15.3%,位于1月业绩预告23.5-25.5亿元的下沿;扣非归母净利润12.3亿元,同比+0.5%;每股基本收益0.61元,同比+15.1%;地产结算收入269.0亿元,同比+65.0%。毛利率和归母净利率为41.2%和7.0%,同比分别-4.9pct和-2.3pct;其中地产和持有型业务毛利率分别为37.9%和62.4%,同比分别-5.0pct和+1.2pct;三费费率13.6%,同比-1.1pct;公司计提资产减值损失2.4亿元,权益法核算的长投投资收益减值9.6亿元,合计影响12.0亿元(税后约9亿元)。 报告期末,预收账款297.8亿元,同比+31.7%,覆盖2019年地产结算额1.1倍。此外,公司拟每10股派息1.70元,分红率31%,股息率3.1%。 19年全口径销售711亿、操盘销售618亿,商场租金31亿、同比+18% 地产销售方面,公司2019年全口径销售额710.8亿元;操盘口径销售额618.5亿元,同比+26.9%;销售面积290万方,销售均价2.5万元/平。持有型物业方面,2019年公司实现租金收入51.4亿元,同比+17.4%。其中2019年末公司在北京、上海等8个城市开业10个大悦城及1个祥云小镇,可出租面积86万方,平均出租率97%,全年租金31.8亿元,同比+17.4%;轻资产运营2个项目,同时拥有在建及拟建的大悦城8个、大悦城春风里3个及祥云小镇1个。2019年末公司在北京、上海等城市持有5栋写字楼、可出租面积21万方,2019年实现租金6.2亿元,同比+34.0%;酒店收入8.4亿元,同比+14.9%。 逆周期拿地积极、拿地面积/销售面积172%,“商业+住宅”整合优势显现 2019年公司拿地积极,拿地面积500万方,权益比例50%,拿地面积/销售面积172%;拿地金额276亿元,拿地金额/销售金额39%;拿地均价5,525元/平,拿地均价/销售均价23%,考虑到公司拿地主要集中于天津、重庆等一二线城市,整体拿地成本处于低位,“商业+住宅”整合优势逐步显现;其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高。截至2019年末,公司未竣工面积(包括商业)1,529万方,其中83%位于一二线。 24亿股权融资占比8.41%,引入太平、工银助力发展、推动负债率优化 2019年末,公司资产负债率76.8%,同比-1.0pct;净负债率97.7%,同比-23.5pct;现金短债比1.4倍;融资成本5.23%,3月发债9亿/3年/3.14%和6亿/5年/3.60%,处于行业低位。1月公司定增完成,最终确定发行3.60亿股、募集资金24.26亿元;成功引入太平人寿和工银瑞信,定增价格为6.73元/股,两家战投持股比例分别为6.61%和1.80%,合计8.41%;未来太平人寿将与公司开展全面战略合作,料将推动公司更有质量的发展。 投资建议:销售快增、业绩稳增,商住协同优势显现,维持“强推”评级 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。鉴于公司19年业绩低于预期,我们将公司2020-22年EPS预测分别调整为0.68、0.85元(原预测值为0.76、0.92元),引入2022年为1.02元;现价对应20PE为8.1倍,低于定增价6.73元,我们按照2020年PE12.0倍下调目标价至8.14元(原目标价为9.86元),维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
大悦城 房地产业 2020-01-27 5.71 -- -- 6.20 8.58%
6.20 8.58%
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事件描述 2020年1月19日,公司公告2019年实现归属于上市公司股东的净利润23.5-25.5亿元,约比上年同期重组前增长69%-84%,同比重组后约增长14%-24%。 事件评论 2019年实现归母净利润约23.5-25.5亿元,同比重组后增长约14%-24%。2020年1月19日公司公告2019年实现归属于上市公司股东的净利润23.5-25.5亿元,约比上年同期重组前增长69%-84%,约比上年同期重组后增长14%-24%,业绩增长源于商品房销售收入以及投资物业运营收入同比增加。公司2019年前3季度实现归属股东净利润24.35亿元,同比增长47.08%,根据业绩预告推测2019Q4公司业绩约为-0.85至1.15亿元。截至2019年前3季度公司预收账款317亿元,为2018年营业收入的2.25倍,有效保障后期业绩结算释放。 销售高增,拿地意愿较强。根据克尔瑞数据显示2019年公司实现销售金额约620亿元,同比增长约27%,销售保持高增长。拿地方面,2019年公司拿地总建面498.3万平,同比增长约154%,拿地价款277.85亿元,同比增长46%,楼面价5576元/平,同比下降约42%。公司拿地均价下滑,一方面与三线城市布局增加有关,另一方面公司受益于利用大悦城品牌优势获取成规模的优质土储。 引入险资入局,增强资金实力。1月2日公司公告,以6.73元/股向太平人寿保险有限公司及工银瑞信投资管理有限公司非公开发行股份3.60亿股(分别对应发行2.83亿股和7702.55万股,对应持股比例6.61%和1.80%),募集配套资金24.26亿元(分别对应19.07和5.18亿元),中粮集团及其一致行动人明毅持股权益被动稀释至69.28%,太平人寿保险持股6.61%股权为第二大股东。扣除发行费用后实际募集资金24.02亿元,其中新增注册资本3.60亿元,余额20.42亿元转入资本公积,增加公司总资产及净资产。本次非公开发行新增股份于2020年1月6日上市,锁定期为上市日起12个月。 投资建议:销售高增,引入险资增强实力。公司优异的招商与运营赢得优良口碑,商业运营大资管模式减少资金沉淀、加速异地复制,在建储备丰厚保障后续租金收入增长;住宅开发销售积极,土储充沛,拿地优势凸显;募集资金增厚公司资产,增强资金实力。预计2019-2021年公司业绩24.6/28.2/32.8亿元,增速77%(未追溯调整)/15%/16%,对应P/E为11.77/10.28/8.83倍,维持“买入”评级。 风险提示:1.房地产业务的调控政策或存不确定性,或对公司经营产生影响。
大悦城 房地产业 2020-01-23 6.49 7.92 40.67% 6.53 0.62%
6.53 0.62%
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核心观点 公司发布2019年年报预告,归母净利23.5亿元-25.5亿元,较重组后同比增长14%-24%,EPS0.60-0.65元,低于预期。原因在于受结转节奏及结构影响,第四季度业绩贡献较低。作为地产+商业双轮驱动的央企典范,公司融资优势显著,助推其逆周期扩张,在19年规模提速的基础上为未来储能,同时也将受益于商业地产行业改善机遇。预计2019-2021年归母净利为24.72、29.34、36.85亿元(前值27.17、32.16、40.08亿元),对应2019-2021年EPS(摊薄后)为0.58、0.68、0.86元,维持“买入”评级。 全年业绩维持较快增速,销售规模再上台阶 以重组后口径,公司全年业绩同比增长14%-24%,而公司前三季度业绩同比增速为47%,即全年业绩增速在三季报基础上回落23-33pct,原因在于结转节奏影响了公司业绩的释放节奏,前三季度因结转体量大幅攀升,而第四季度结算量偏少,与此同时低毛利项目开始进入结算期,叠加减值准备的计提影响导致业绩增速收窄。销售角度,2019上半年公司跻身行业TOP50,下半年进一步加快推货节奏,预计全年规模再上台阶。 逆周期积极拓展,货值充沛 公司全年拿地面积约500万方,其中下半年拿地约400万方,踏准逆势扩张节奏。19年中期可售货值逾2600亿,新增500万方储备预计可贡献近1000亿货值,我们预计截至19年年底可售货值约3000-3200亿,为未来销售进一步扩张做好准备。倚赖集团存量资源盘活、大湾区城市更新机遇以及产业整合能力,公司未来拓展具备想象空间。 定增配资顺利完成,央企背景与商业地产品牌为融资优势背书 央企背景背书以及商业地产运营为公司带来的融资优势凸显。2020年1月3日公司定增顺利完成,实现配资24.26亿元;19年11月获准发行30亿公司债,并获得40亿中票发行额度,12月公司完成了15亿中票发行,利率仅为4.25%;美元债方面,2019年10月大悦城控股获8亿美元低息贷款,利率为2.97%-3.27%,融资成本显著优化。此外在持有物业管理输出层面,大悦城亦走在行业前端,我们认为这些都将强化公司的融资优势。 商业地产陌上花开,维持公司“买入”评级 商业地产正面临如下改善:政策红利等因素提升NOI,资本化率下行带来重估机遇,资产证券化打开管理半径,公司作为标杆企业相对优势得以凸显。此外依托规模效应、品牌优势和融资渠道,公司能够进一步打开未来发展空间。因公司19年四季度结算低预期,下修盈利预测,预计2019-2021年归母净利分别为24.72、29.34、36.85亿元(前值为27.17、32.16、40.08亿元),对应2019-2021年EPS(摊薄后)分别为0.58、0.68、0.86元,参考可比公司2020年平均12.16倍PE估值,给予公司2020年12-13倍PE估值,目标价8.16-8.84元,维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市销售结转不及预期;商业地产竞争激烈。
大悦城 房地产业 2020-01-22 6.76 9.57 69.98% 6.56 -2.96%
6.56 -2.96%
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19年业绩预增为23.5-25.5亿元,对应同比增长14-24%,低于我们预期 1月19日,公司预告2019年归母净利润约23.5-25.5亿元,约比上年同期重组前增长69%-84%;约比上年同期重组后增长14%-24%;基本每股收益盈利约在0.60-0.65元/股。公司业绩低于我们预期。根据克而瑞数据,公司2019年销售额约620亿元,较2018年同比增长27%。综合考虑到19年销售稳增推升预收款进一步增长、19年拿地积极以及地价较低隐含后续毛利率较高、以及19年业绩低于预期等三方面因素,我们下调公司19-21年业绩分别下调至24.7、30.0和38.0亿元,分别对应同比增长+20%、+21%、+26%。 逆周期积极拿地、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现 2019,公司拿地面积528万平、同比+168%,拿地金额292亿元、同比+130%,拿地态度积极;拿地均价5,334元/平,占比同期销售均价仅19%,并且较18年拿地均价6,433元/平下降14%,拿地成本控制优秀。其中19H2拿地面积395万平,拿地金额186亿元;拿地均价4,720元/平,较19H1拿地均价5,882元/平下降20%,较18年拿地均价6,433元/平下降27%,拿地大增同时成本控制优异,其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高。事实上,2017年至今,公司利用大悦城品牌与中粮产业协同在二线城市获得低价地块,总体平均拿地楼板价较周边住宅成交均价折价47%,其中我们估算分摊后住宅拿地均价较周边住宅成交价格平均折价38%,“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式持续验证。 24亿股权融资占比8.41%,引入太保、工银助力发展、推动负债率优化 1月2日,公司公告定增顺利完成,最终确定发行3.60亿股、募集资金24.26亿元;成功引入两家战略投资者,分别为太平人寿保险有限公司和工银瑞信投资管理有限公司,申购价格为6.73元/股;两家战投持股比例分别为6.61%和1.80%,合计8.41%;中粮集团及一致行动人明毅持股比例从75.64%稀释至69.28%。值得注意的是,本次定增是2018年至今唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例,并且定增完成后公司货币资金增加、股本增加,推动负债率优化;此外,根据规定本次引入定增参与方持有股票需要锁定3年,未来太平人寿将与公司开展全面战略合作,也有望推动公司更有质量的发展。 投资建议:业绩预告增长14-24%,商住协同拿地优势凸显,维持“强推” 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。鉴于公司19年业绩低于预期,我们将公司2019-21年每股收益预测分别下调至0.63、0.76、0.92元(原预测为0.76、0.88、1.11元),现价对应20PE为9.1倍,较每股NAV14.09元折价51%,目前现价仅略高于定增价6.73元,考虑到公司优质资产低估,维持目标价9.86元,维持“强推”评级。 风险提示:社零增速不及预期,公司住宅开发业务结算进度不及预期。
大悦城 房地产业 2020-01-22 6.76 9.37 66.43% 6.56 -2.96%
6.56 -2.96%
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2019年业绩低于预期,结算延迟,考虑到公司2019年下半年开始加大拿地力度,销售将于2020年释放,未来增长可期。维持增持评级,调整2019年-2021年EPS分别为0.65/ 0.72/0.91元(原为0.69/0.74/0.85元,2020年初股本数因定增发生变动,2019年EPS计算仍按原股本数计算),维持目标价9.65元,现价对应2019年PE为10.69倍。 公司2019年下半年结算趋缓,业绩低于预期。业绩预告全年归母净利润约23.5亿-25.5亿,同比增长14%-24%。分季度看,Q1/Q2/Q3归母净利润分别为11.97/7.34/5.04亿,Q4净利润仅约1亿。8月底转让长风大悦城、西安大悦城股份,前三季度合计实现投资收益7.47亿,扣除投资收益,预计全年归母净利润约20.41亿-22.4亿。 引入战投完成,2019年下半年加大拿地力度。1)2019年12月,向战略投资者太平人寿、工银瑞信投资定增募集资金24.26 亿元,太平人寿和工银瑞信投资分别持股6.61%、1.80%,太平人寿成为第二大股东。2)公司全年实现权益销售约481.1亿,同比增长约20%;2019年新增项目22个,权益计容建面约360万方,平均楼面价5409元/平,拿地规模大幅增加,且半数以上为底价拿地,勾地成效初显。 2020年释放2019年新增项目,维持增持评级。2018年提出“6915”战略,拿地到开工销售缩短。2019年新增土储在2020年将推盘入市,预计销售将放量增长,看好公司勾地资源住宅变现,维持增持评级。 风险提示:商业受到新零售冲击。
大悦城 房地产业 2020-01-16 7.15 -- -- 7.12 -0.42%
7.12 -0.42%
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整合后优势更为突出 实现1+1>2。中粮旗下两平台实现整合,发挥协同效力,提升整体优势。公司定立发展目标,力争2021年在现有32个城市基础上进一步拓展至45-50个城市;大悦城商业项目未来三年开业项目10个;住宅销售力争实现三年签约破千亿等,未来提速发展值得期待。 定增募资顺利完成 太平人寿成第二大股东。近日公司发布公告,已向太平人寿保险有限公司及工银瑞信投资管理有限公司等两名发行对象非公开发行股份360,443,001股,每股6.73元的价格,完成24.26亿配套资金募集。定增募集配套资金有利于公司资产负债结构进一步优化,降低资产负债率、提升资金实力及抗风险能力,为后续发展提供支持。太平人寿成为中粮集团后的第二大股东,后续与大悦城控股实现战略合作,协同共赢预期提升。 经营销售理想 规模加速提升可期。公司2019年前三季度实现营业收入223.32亿,同比增长68.28%;归属净利润24.35亿,同比增长达47.08%。公司前三季度业绩增幅四成七,令人满意。前三季度,公司签约销售面积209.1万平米,增长111.19%;签约销售金额达441.02亿,增长45%,销售增幅领跑行业。 积极加速土储获取 发展动力充足。公司当前累计进入城市合计32个,并且公司计划未来三年进入城市45-50个,重点进驻一二线和有产业支撑的强三线城市。公司整体区域布局良好,并且积极提速发展可期。截止2019年三季末,公司累计持有建筑面积约1600万平米,其中76%为销售型,24%为持有型;总销售货值达2700亿元。土地储备相对充裕,可支撑后续较快的开发销售增长。 总结与投资建议。公司纳入国企改革“双百企业”名单;与大悦城地产资产重组顺利落地;同时近几年积极拓展土储布局,实现发展提速。资产整合后,公司结合两个上市平台优势,提升效益及竞争力值得期待。业绩持续较快增长,并以较高的分红率水平持续回报投资者可期。预测公司2019年--2020年EPS分别为0.63元和0.71元,对应当前股价PE分别为11.5倍和10倍,给予“推荐”评级,建议关注。 风险提示。流动性收紧,房地产销售及业务发展低于预期。
大悦城 房地产业 2020-01-07 7.23 -- -- 7.42 2.63%
7.42 2.63%
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事件描述 2020年1月2日,公司公告以6.73元/股的价格向太平人寿保险有限公司及工银瑞信投资管理有限公司非公开发行股份3.60亿股,募集配套资金24.26亿元,中粮集团及其一致行动人明毅持股权益被动稀释至69.28%。 事件评论 引入险资入局,配套资金到位后增厚资产。公司非公开发行股份募集配套资金圆满落幕,本次发行的定价基准日为发行期首日即2019年10月24日,发行价格不低于6.63元/股,即不低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的90%,同时根据相关要求,也不低于6.73元/股。公司最终确定的发行对象为太平人寿保险有限公司和工银瑞信投资管理有限公司,认购价格均为6.73元/股,非公开发行股份3.60亿股(分别对应发行2.83亿股和7702.55万股,对应持股比例6.61%和1.80%),认购金额24.26亿元(分别对应19.07和5.18亿元),扣除发行费用后实际募集资金24.02亿元,其中新增注册资本3.60亿元,余额20.42亿元转入资本公积,增加公司总资产及净资产。本次非公开发行新增股份于2020年1月6日上市,锁定期为上市日起12个月。 中粮集团及其一致行动人股权被动稀释至69.28%,太平人寿保险持股6.61%股权为第二大股东。非公开发行新增股份上市后,公司总股本由39.26亿股增至42.86亿股,明毅有限公司持股数量不变(21.12亿股),但持股比例被动稀释至49.28%,中粮集团持股数量不变(8.57亿股),但持股比例被动稀释至20.00%。中粮集团及其一致行动人明毅持股权益合计从75.64%被动稀释至69.28%。本次权益变动不会导致公司控股股东及实际控制人情况发生变化。非公开发行后太平人寿保险持有公司6.61%股权,成为中粮集团外的公司第二大股东。 ?投资建议:商业品牌翘楚,引入险资增强资金实力。公司通过优异的招商与运营赢得优良口碑,商业运营大资管模式减少资金沉淀、加速异地复制,在建储备丰厚保障后续租金收入增长。住宅开发销售积极,土储充沛,拿地优势凸显。募集资金增厚公司资产,增强资金实力,预计2019-2021年公司业绩29.32/32.24/37.85亿元,增速111%(未追溯调整)/10%/17%,对应P/E为9.69/8.82/7.51倍,维持“买入”评级。 风险提示: 1.房地产业务的调控政策或存不确定性,或对公司经营产生影响。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名