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大悦城 房地产业 2019-11-22 7.12 9.86 37.90% 7.27 2.11% -- 7.27 2.11% -- 详细
逆周期积极拿地、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现 3Q19拿地面积403万平,拿地金额214亿元,分别相当于18年销售面积和销售金额的313%和54%,拿地态度积极;拿地均价5,315元/平,占比同期销售均价仅21%,并且较18年拿地均价6,433元/平下降17%,拿地成本控制优秀。 其中Q3拿地面积295万方,拿地金额151亿元;拿地均价5,108元/平,较19H1拿地均价5,882元/平下降13%,较18年拿地均价6,433元/平下降21%,拿地大增同时成本控制优异,其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高持续验证“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式。此外,公司与西安、青岛、武汉、长沙、郑州、成都等多地达成战略合作,积极推动项目落地。19H1末,住宅未结算面积1,082万方,权益比例53%;其中一、二线分别占比20%和67%,按照2.3万元均价估算总货值约2,453亿元;可售面积811万方、对应总货值1,837亿元,覆盖18年AH销售金额3.8倍,考虑19Q3积极拿地后,土储对销售的覆盖率将更高。目前公司土储布局优质,并且可售资源充裕,料将综合推动后续销售稳增。 大悦城品牌、中粮产业协同拿地,总体/住宅楼板价较周边折价47%/38% 2017年至今,公司利用大悦城品牌与中粮产业协同在二线城市获得低价地块,总体平均拿地楼板价较周边住宅成交均价折价47%,其中我们估算分摊后住宅拿地均价较周边住宅成交价格平均折价38%。拿地方式共三类:1)商业综合体地块招拍挂:重庆渝北大悦城拿地均价4,426元/平vs.周边宅地均价9,192元/平vs.周边住宅售价19,250元/平;武汉光谷大悦城拿地均价3,156元/平vs. 周边宅地均价9,832元/平vs.周边住宅售价15,000元/平;成都天府大悦城拿地均价4,815元/平vs.周边宅地均价6,761元/平vs.周边住宅售价20,000元/平;济南历城大悦城住宅拿地均价5,789元/平vs.周边宅地均价11,160元/平vs.周边住宅售价15,800元/平。2)中粮产业协同:2019年10月获取武汉蔡甸柏林小镇项目,其中拿地要求配套商业以及全国性食品企业总部,拿地均价较周边地块折价率38%。3)大悦城品牌效应:西安大雁塔大悦城(收并购项目)开业获得圆满成功,西安市政府于今年7月与公司签订战略合作协议,锁定上塔坡城市综合体中粮千禧国际区项目,计划总投资250亿元,用地面积990亩。 主要建设商业综合体、甲级写字楼、一贯制学校、创业公寓、住宅等。 投资建议:重组焕发活力,商业+产业协同拿地优势凸显,维持“强推”评级 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为0.76、0.88、1.11元,现价对应19/20PE为9.5/8.2倍,较每股NAV14.09元折价49%,目前现价仅略高于重组价格6.84元(除息后6.73元),优质资产低估,我们按照NAV折价30%以及20年目标PE11倍,维持目标价9.86元,维持“强推”评级。 风险提示:社零增速不及预期,公司住宅开发业务结算进度不及预期。
大悦城 房地产业 2019-11-08 7.09 -- -- 7.33 3.39% -- 7.33 3.39% -- 详细
资产重组完成,开启发展新篇章。2018年12月4日,公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事项获得中国证监会无条件通过。2019年1月底标的资产完成过户,2月新增股份上市,3月公司更名为“大悦城控股集团股份有限公司”。至此,原中粮地产对大悦城地产的重大资产重组完成,开启新“大悦城控股”的高质量发展新篇章。 重组后公司亮点: 城市布局融合,聚焦核心城市圈。在城市布局上,原中粮地产和大悦城地产重合度较高。重组完成后公司将以“3+X”城市群布局为主线,因城施策,重点布局京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等中国五大城市群的核心城市及周边辐射区域。公司计划到2021年,在现有26个城市布局的基础上,进一步拓展至45~50个城市。 销售规模显著提升,土地获取能力多元化。重组后,AH两大平台2018年的销售额体量可以达到487.47亿元,较原A股平台提升22.28%。中粮地产的土地获取方式主要包括:1)公开市场竞争;2)通过城市更新;3)通过产业整合。而大悦城地产的土地获取方式包括公开市场竞争、凭借“大悦城”商业品牌拿地、一级土地开发等。我们认为,重组后的大悦城控股将同时发挥AH两大平台的优势,具备多元化的土地获取能力,特别是在非公开市场竞争领域的土地获取,以应对竞争日趋激烈的土地市场。 大悦城品牌优势突出,商业运营成绩斐然。1)物业项目主要位于北京、上海、天津、成都、沈阳、杭州、西安等一线城市或二线城市的核心地段。公司的购物中心经营稳健,租金收入持续稳健增长,2014-2018年年均复合增速在14.4%。2)大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条产品线落地。3)稳步推进轻资产战略。2016年开始至今,大悦城地产先后成立了三只基金,通过盘活资产存量,建立可持续资本循环,推动从开发运营模式向资产管理模式的转型升级。 投资建议:给予“优于大市”评级。我们预计公司2019-2020年EPS分别为人民币0.67元、0.90元,截至2019年11月6日,公司收盘于7.14元,对应2019和2020年PE在10.66倍和7.93倍,每股RNAV为12.27元,当前股价较每股RNAV折价约42%。我们给予公司2019年13-16XPE,合理价值区间为8.71-10.72元,给予“优于大市”评级。 风险提示:公司拿地销售不及预期,投资性物业拓展、出租运营不及预期,行业面临基本面下行。
大悦城 房地产业 2019-11-05 7.26 9.11 27.41% 7.33 0.96% -- 7.33 0.96% -- 详细
核心观点 2019前三季度营业收入223.3亿,较调整后同比+68%,归母净利约24.4亿元,较调整后同比+47%,EPS0.62元,其中第三季度盈利5.0亿元,符合预期,主要源于报告期商品房销售收入结转增加。维持2019-2021年EPS0.69、0.82、1.02元的盈利预测,维持“买入”评级。 业绩延续高增长,销售突破500亿 三季报业绩维持高速增长,核心在于结转体量提升,推动营业收入大幅增长68.3%。因高毛利项目深圳天悦壹号以及上海前滩壹号处于结转期,整体毛利率维持48.4%的高位,第四季度公司还将北京长阳半岛项目的50%股权转让给万科,公司预计对利润总额影响约1.56亿,进一步增厚未来业绩。2019上半年公司跻身行业TOP50,第三季度加快推货节奏,截止到三季度全口径销售额突破500亿,预计全年销售额有望向700亿迈进。 以“大资管”模式实现存量盘活,拓宽管理边界 作为内地四大购物中心品牌之一的大悦城,一直是科技赋能下的创新者,在智慧平台、大资管布局层面均走在行业前列。三季度公司将上海长风大悦城以及西安大悦城成功注入境外并购改造基金,为公司带来总计8.7亿投资收益。对于商业地产运营而言,高沉淀低周转一直是行业痛点,大悦城在“大资管”战略下得以实现存量盘活,通过金融化拓宽管理边界,为未来的延展性加码。此外,公司商业地产产品线也日趋完善,更具备社区商业特征的“春风里”体系明年将有两个项目入市,进一步强化公司“住宅+商业”协同效应。 三季度加大拓展力度,央企背景与商业地产品牌为融资优势背书 第三季度公司逆势扩张,新增土储面积295万方,较上半年新增储备增长187%,拿地总额约151亿,拿地强度约60%。目前公司储备建面总计逾1200万方,对应可售货值逾2600亿,倚赖集团存量资源盘活、大湾区城市更新机遇以及产业整合能力,公司未来拓展具备空间。尽管加大扩张力度,净负债率较中期仅+7pct至125%。在融资集中度持续提升的大环境下,央企背景背书以及商业地产运营为公司带来的融资优势凸显。与此同时,通过基金等模式实现持有物业轻资产管理输出层面,大悦城亦是走在行业前端,我们认为这些都将强化公司的融资优势,占得先机。 商业地产陌上花开,维持公司“买入”评级 商业地产正面临如下改善:促消费政策红利、线上饱和、供需改善、管理溢价提升等提升NOI(运营净收入),资本化率下行带来重估机遇,资产证券化打开管理半径。我们认为公司资源整合的协同效应对盈利空间的改善有望持续,预计2019-2021年EPS分别为0.69、0.82、1.02元,参考可比公司2019年平均12.2倍PE估值,给予公司2019年13.2-14.2倍PE估值,目标价9.11–9.80元(前值9.45-10.14元),维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市销售结转不及预期;商业地产竞争激烈。
大悦城 房地产业 2019-11-04 7.26 9.65 34.97% 7.33 0.96% -- 7.33 0.96% -- 详细
投资收益兑现,商业物业“轻重并举”战略推进;住宅销售大幅增长,Q3加大拿地力度,收并购及“双轮驱动”拿地降低土地成本,公司有望保持高质量增长。投资要点: [Tabe_Summary] 维持增持评级,维持目标价 9.65元,维持 2019/2020/2021年 EPS 分别为 0.69元、0.81元、0.92元的判断。公司业绩符合预期,投资收益兑现;三季度加大土地投资,双轮驱动,有望保持高质量增长。 投资收益兑现,业绩保持高增长。2019年前三季度 223.32亿元,同比增长 68.28%,归母净利润 24.35亿元,同比增长 47.08%。Q3结转营收仅 40.62亿,较去年同期下滑 4.85%;毛利率 43.45%,与上半年基本相当,单季可比费用基本稳定,仅财务费用小幅提升。Q3利润主要来自于 8月底将长风大悦城、西安大悦城股份注入境外并购改造基金,分别实现投资收益约 4.2亿和 4.5亿。 销售大幅增长,三季度土地投资发力。截止三季度公司全口径销售达到 510亿元(克而瑞) ,同比增长 31%。伴随销售回款增加,公司三季度开始在土地市场发力。Q3新增项目 9个,计容建面约 256万平,土地投资金额 130亿,楼面价 5098元/平,土地成本较低。其中,济南、昆明项目均为协同拿地项目,天津及武汉项目为收购获得。 效率提升,多元化拿地降成本,基金助力商业物业扩张,高质量增长可期。公司运营效率提升,销售回款显著增长。开启多元化拿地:1)双轮驱动模式下拿地优势凸显,济南、昆明等项目为拿地典范;2)加大收购拿地力度,此类项目占比约 1/4,显著降低土地成本。另外,基金助力公司“轻重并举”战略,扩张资金瓶颈破解,增长可期。 风险提示:商业受到新零售冲击。
大悦城 房地产业 2019-11-04 7.26 8.75 22.38% 7.33 0.96% -- 7.33 0.96% -- 详细
结算提升营收高增, 处置资产增厚利润。 2019年前 3季度公司实现营收 223.32亿元,同比增长 68.28%, 营收高增主要由期内地产结算规模提升和投资物业收入提升贡献, 归母净利润 24.35亿元,同比增长47.08%。利润率方面,期内实现毛利率和归母净利率分别为 48.4%和10.9%,分别同比提升 2pct 和下降 1.6pct,净利率下滑以及利润增速低于营收增速的主要原因是去年同期处置 W 酒店导致的投资收益高基数,同时高毛利项目结算提升导致土增税增加和金融结构借款增加导致财务费用同比高增进一步摊薄了利润。 期内公司将持有的上海长风大悦城及西安大悦城项目资产相关股权注入境外并购改造基金,增厚前 3季度投资收益至 7.47亿元。 销售稳增结算充裕,拿地力度明显回升。 销售方面, 根据克而瑞数据,前 3季度公司实现全口径销售额 510亿元,同比增长 31%, 权益销售额 330亿元, 操盘面积 157.03万方, 推高预收账款至 317亿元, 同比增加 40.2%,分别覆盖当期营收和 18年营收的 1.4倍和 2.5倍, 可结算资源相对充裕。拿地方面, 根据公司公告统计, 公司前 3季度总计新增土储 403万方,对应拿地金额 214亿,拿地金额/销售金额为 42%,其中单第三季度拿地金额为 151亿元,占比全年累计拿地金额的 63%,土地投资力度 3季度明显回升。 融资规模提升,杠杆指标改善。 截至期末公司有息负债余额为 693亿元, 相较 18年底增加 338亿元, 公司在提升融资规模的基础上较好地控制了负债率, 期末公司净负债率水平为 125%,相较去年同期下降47pct, 改善明显。 现金短债比为 132%, 相较去年同期提升 2.4pct,短期偿债无虞。 给予公司买入评级, 预计 2019、 20、 21年 EPS 分别为 0.69、 0.78、0.94元,对应的 PE 分别为 10.7、 9.5、 7.8倍。 风险提示: 一二线城市调控继续加码、融资环境持续收紧、新拓展的自持项目租金上涨不及预期。
大悦城 房地产业 2019-11-04 7.70 9.86 37.90% 7.33 -4.81% -- 7.33 -4.81% -- 详细
3Q19业绩同比+47%、整合后业绩绽放光彩,预收款高锁定保障业绩稳增 3Q19公司实现营业收入223.3亿元,同比+68.3%;归母净利润24.4亿元,同比+47.1%;扣非后归母净利润14.6亿元,同比+109.0%;基本每股收益0.62元,同比+47.6%;毛利率、净利率和归母净利率分别为48.4%、16.8%和10.9%,同比分别+2.0pct、-5.1pct和-1.6pct,净利率下降主要由于财务费用增加以及去年处置W酒店导致的投资收益高基数;三费费率为13.7%,同比-0.2pct,其中管理费率和财务费率分别-2.3pct和+3.1pct;投资收益7.5亿元,主要由于西安和长风大悦城项目出售给并购基金。19Q3末预收账款317.0亿元,同比+40.2%,覆盖18年地产结算收入2.5倍,保证后续业绩稳定释放。 销售快增、三年销售计划千亿,19H1租管费31亿、预计全年同比+25% 销售方面,克而瑞数据显示,3Q19实现销售金额510亿元,同比+31%;销售面积197万方,同比+58%;公司计划在2021年实现千亿销售。公司19H1投资性物业及相关服务收入31亿元,其中大悦城购物中心和写字楼租金收入分别为16.01亿和3.34亿,同比分别+24%;酒店4.34亿元(持平)。3Q19公司旗下持有型物业租金单价同比+0-14%不等,其中成都大悦城、香港中粮大厦等租金表现强劲。我们预计全年持有型物业实现租管费收入约62亿元,同比+25%,并且公司将通过优秀的招商运营能力提升购物中心销售额、新项目逐步成熟贡献出租面积来获得内生与外延式双重增长。 Q3拿地大增、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现 3Q19拿地面积403万平,拿地金额214亿元;拿地均价5,315元/平,占比同期销售均价21%。其中Q3拿地面积295万方,拿地金额151亿元;拿地均价5,108元/平,较19H1下降13%,拿地大增同时成本控制优异,其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高持续验证“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式。此外,公司与西安、青岛、武汉、长沙、郑州、成都等多地达成战略合作,积极推动项目落地。19H1末,住宅未结算面积1,082万方,权益比例53%;其中一、二线分别占比20%和67%,按照2.3万元均价估算总货值约2,453亿元;可售面积811万方、对应总货值1,837亿元,覆盖18年AH销售金额3.8倍。19Q3末资产负债率和净负债率分别为78.9%和125.1%,较18年末分别-6.0pct和-46.1pct,AH整合后融资优势凸显,多种融资渠道平均融资成本低至4-5%。 投资建议:业绩和销售快增,商住协同后拿地优势凸显,维持“强推”评级大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH整合后拿地端获得溢价,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们维持预测公司2019-21年每股收益分别为0.76、0.88、1.11元,现价对应19-20年PE为9.7/8.3倍,较每股NAV14.09元折价48%,优质资产严重低估,我们按照NAV折价30%以及20年目标PE11倍,维持目标价9.86元,维持“强推”评级。 风险提示:社零增速不及预期,公司结算进度不及预期。
大悦城 房地产业 2019-11-04 7.70 8.50 18.88% 7.33 -4.81% -- 7.33 -4.81% -- 详细
公司 1-9月实现营业收入 223.3亿元,同比增长 68%;实现归母净利润 24.4亿元,同比增长 47%。 开发业务结转提速和毛利率提升推动业绩增长: 前三季度业绩取得较快增长。归母净利润增速不及营业收入的主要原因在于去年转让了 W 酒店导致投资收益高基数。公司前三季度综合毛利率同比提升 2个百分点至 48.4%,同时费用管控效率也有所提升,销售费用率和管理费用率分别为 3.2%( -1pct)、 4.4%( -2.2pct)。 但也应看到公司费用化利息支出同比增长 52%,增长较为明显。 此外,公司预收款项与合同负债合计为 18年营业收入的 268%,未来业绩保障程度处于高水平。 开发业务销售高增,投资提速:前三季度公司销售规模已突破 500亿元, 四季度新推加滚存货值合计约 700亿元,全年销售有望向800亿元发起冲击。 第三季度单季拿地计容面积 295.4万方,拿地总金额 168.9亿元,总计容面积 295.4万方,拿地金额和拿地建面分别是上半年的 2.4倍和 3倍,拿地力度和单项目体量均明显提升。 拿地能级结构来看,计容建面口径二、三线城市分别占比 44.4%、 55.6%。 持有业务运营向好: 持有业务方面,新增项目出租率均在 90%以上,存量项目出租率多在 95%以上,共同助力租金增长。 公司在商业地产运营方面具备丰富经验,开业 3年以上项目和新开业项目皆表现出色,未来公司商业地产运营将实现量质齐升。 有息杠杆下降, 基金运作模式渐入佳境: 净有息负债率较年初下降 46pct 至 125%,现金短债比较年初下滑 0.59x 至 1.32x。融资渠道拓展方面,公司将上海长风大悦城和西安大悦城注入并购改造基金,有利于做轻资产负债表,快速回笼资金用于新增项目从而扩大资产管理规模,最终也有助于公司业绩提升。 投资评级与盈利预测: 预计公司 19-20年的 EPS 至 0.68元和 0.77元,对应当前 PE 为 10.8倍和 9.5倍,维持“买入” 评级。
大悦城 房地产业 2019-11-04 7.70 -- -- 7.33 -4.81% -- 7.33 -4.81% -- 详细
事件概述大悦城发布三季报,前三季实现营收 223.3亿元,同比+68.3%;实现归母净利润 24.4亿元,同比+47.1%。 分析判断: ?业绩快速增长,盈利能力稳中有升公司 2019年 1-9月实现营业收入 223.3亿元,同比增长 68.3%;实现归母净利润 24.4亿元,同比增长 47.1%。 营收高增长源于报告期内公司商品房销售收入以及投资物业运营收入同比增加。报告期内,公司销售毛利率及净资产收益率为 48.41%和 14.12%,分别较上年同期上升 6.36pct 和 1.8pct,经营质量逐渐提高。 ?销售保持韧性,积极拓展项目根据克而瑞数据,报告期内,公司实现销售金额 510亿元,同比增长 31.4%,增速高于行业平均水平,闯进行业TOP50。前三季度,公司拿地金额约为 214亿元,其中,仅三季度的拿地金额就达 151亿元;公司在行业政策收紧的情况下,通过“住宅+商业”的模式逆周期加速扩张,增加土地储备,为将来的可持续发展奠定基础。 ?财务优化,短期偿债无忧截止报告期末,公司剔除预收账款后的资产负债率和净负债率为 57.56%和 125.10%,分别较上年同期下降1.25pct 和 47.11pct,杠杆率显著改善。报告期末,公司在手货币资金为 226.8亿元,同比增长 94.8%,现金短债比为 1.32优于上年同期的 1.30,可充分覆盖当期到期的有息负债。 投资建议大悦城业绩快速增长,销售稳健, “住宅+商业”双轮驱动发展,财务健康。预计公司 19-21年 EPS 分别为0.70/0.90/1.07元,对应 PE 分别为 10.5/8.2/6.9倍,首次覆盖给予公司“增持”评级。 风险提示房地产调控政策持续收紧,销售不及预期,商业地产发展受阻。
大悦城 房地产业 2019-11-04 7.70 -- -- 7.33 -4.81% -- 7.33 -4.81% -- 详细
营业收入保持高增长态势,持有型物业提升毛利率 2019年第三季度净利润大幅增长,毛利率有所提升。2019年前三季度,公司实现营业收入223.32亿元,同比重组后上升68.28%,实现归属于上市公司股东的净利润24.35亿元,同比重组后增长47.08%。公司毛利率同比提升6.4个PCT至48.4%,净利率同比下降0.4个PCT至16.8%,环比18年末攀升2.6%;财务费率明显下降,销售、管理费用率稳定,2019前三季度公司财务费用达13.66亿,同比增加240.82%,主要系利息支出大幅增加所致,但财务费用率同比下降2.5个PCT至6.1%,此外,销售费用率和管理费用率分别同比上涨0.4%和0.1%至3.2%、4.4%。 销售物业结转加快,持有物业稳步增长 业绩实现主要依赖于商业地产租金及销售住宅收入两方面,截至2019上半年,公司销售住宅签约面积为112万平方米,金额达253.98亿元,同比增长62.86%。高销售增速下公司结算加快同比提升138.78%至148.85亿元,截至2019前三季度,公司账面预收账款达到317.00亿元,对地产业务业绩锁定比率较高,可供结算业绩较为充裕,预计全年结转收入维持大幅增长;持有物业方面2019年H1租金收入共计26.64亿元,同比增长26.9%,其中购物中心收入合计16.01亿元,写字楼等收入合计3.34亿元,产业园等收入合计2.22亿元,线性外推下预计下半年也将维持20%以上的租金收入增速。在产品布局方面,以在建的“春风里”项目为代表的社区商业构建将深化显现商住协同效应。市场布局方面,公司在稳固核心城市群的商业地产经营之外,继续攻向准一线及二线城市,与西安、武汉、成都等城市均达成了战略合作意向,从而更好控制了拿地成本。 长短期偿债压力尚可,现金流改善明显 公司短期负债与19年年初相比提升明显,但由于持有现金数量水平较高,总体偿债压力并未明显增大。同时由于资产增厚,公司资产负债率78.92%,扣预资产负债率74.32%,环比年初分别变动-5.99、-5.69个PCT。报告期末持有货币资金226.81亿元,环比年初增加18.6%,现金覆盖短期债务的倍数较高,达到1.32。 投资建议:公司作为拥有央企背景的商业地产龙头,预计19年公司销售型物业同比大幅加快结算,积极销售回流现金,而持有型物业租金保持稳定增长,中长期来看,公司未来将积极新增购物中心(大悦城及春风里项目),持有型物业收入长期增长可期,且公司优质资产价值将长期受益利率下行。考虑到公司三季报营收及业绩超出预期,我们将19-20年营收由304.44亿元、386.15亿元上调至309.27亿元、392.11亿元,归母净利润分别由27.07亿元、31.86亿元调整为29.29亿元、36.89亿元,对应EPS分别调整为0.75元、0.94元,对应PE分别为10.3X、8.17X倍,维持“买入”评级。 风险提示:销售物业结转不及预期,商业地产竞争加剧。
大悦城 房地产业 2019-11-04 7.70 -- -- 7.33 -4.81% -- 7.33 -4.81% -- 详细
事件概述大悦城发布三季报,前三季实现营收 223.3亿元,同比+68.3%;实现归母净利润 24.4亿元,同比+47.1%。 分析判断: ?业绩快速增长, 盈利能力稳中有升公司 2019年 1-9月实现营业收入 223.3亿元,同比增长 68.3%;实现归母净利润 24.4亿元,同比增长 47.1%。 营收高增长源于报告期内公司商品房销售收入以及投资物业运营收入同比增加。 报告期内,公司销售毛利率及净资产收益率为 48.41%和 14.12%,分别较上年同期上升 6.36pct 和 1.8pct,经营质量逐渐提高。 ?销售保持韧性, 积极拓展项目根据克而瑞数据, 报告期内, 公司实现销售金额 510亿元,同比增长 31.4%,增速高于行业平均水平,闯进行业TOP50。 前三季度, 公司拿地金额约为 214亿元, 其中,仅三季度的拿地金额就达 151亿元;公司在行业政策收紧的情况下,通过“住宅+商业”的模式逆周期加速扩张, 增加土地储备,为将来的可持续发展奠定基础。 ?财务优化, 短期偿债无忧截止报告期末,公司剔除预收账款后的资产负债率和净负债率为 57.56%和 125.10%,分别较上年同期下降1.25pct 和 47.11pct, 杠杆率显著改善。 报告期末,公司在手货币资金为 226.8亿元,同比增长 94.8%,现金短债比为 1.32优于上年同期的 1.30,可充分覆盖当期到期的有息负债。 投资建议大悦城业绩快速增长,销售稳健,“住宅+商业”双轮驱动发展,财务健康。预计公司 19-21年 EPS 分别为0.70/0.90/1.07元,对应 PE 分别为 10.5/8.2/6.9倍, 首次覆盖给予公司“增持”评级。 风险提示房地产调控政策持续收紧,销售不及预期,商业地产发展受阻。
大悦城 房地产业 2019-10-18 7.87 9.45 32.17% 7.85 -0.25%
7.85 -0.25% -- 详细
核心观点 公司发布三季报业绩预报,2019前三季度归母净利约22.5-25.5亿元,较重组后业绩同比增长36%-54%,其中第三季度盈利3.2-6.2亿元,业绩超出预期。前三季度业绩保持快速增长,主要源于报告期商品房销售收入结转增加。重组完成后,公司融合住宅地产与商业地产,定位全产业综合地产开发平台,产业协同和核心竞争力进一步提升,2019-2021年EPS上调为0.69、0.82、1.02元(前值0.65、0.77、0.96元),维持“买入”评级。 业绩延续高增长,多元化拓展值得期待 公司发布三季度业绩预报,预计前三季盈利约22.5-25.5亿,较重组后业绩同比增长36%-54%,其中第三季度盈利3.2-6.2亿元,因结转体量提升延续中报的靓丽表现。2019上半年公司实现销售面积112.05万平方米,同比+115.8%,签约金额254亿元,同比+62.9%,跻身行业TOP50。下半年可售货值约800亿,截止到三季度全口径销售额突破500亿,预计全年销售额有望向700亿迈进。公司储备建面总计约1200万方,对应2600亿可售货值,倚赖集团存量资源盘活、大湾区城市更新机遇以及产业整合能力,公司未来多元化拓展具备空间。 商业+住宅双轮驱动,重组促进产业协同 作为内地四大购物中心品牌之一的大悦城,一直是科技赋能下的创新者,在智慧平台、大资管布局层面均走在行业前列。中报显示,购物中心租金收入16.1亿,同比增长30%。随着更具备社区商业特征的“春风里”体系逐步铺开,公司商业地产产品线也日趋完善。随着重组完成,以“大悦城”为品牌的城市综合体开发与运营更为顺畅,“住宅+商业”协同效应将成为公司独特优势。 央企背景与商业地产品牌为融资优势背书 在融资集中度持续提升的大环境下,央企背景背书以及商业地产运营为公司带来的融资优势凸显。大悦城地产中期融资成本为4.58%,较去年全年仅上升0.19个百分点,保持行业低水平。与此同时,通过基金等模式实现持有物业轻资产管理输出层面,大悦城亦是走在行业前端,我们认为这些都将强化公司的融资优势,在开发业务融资收紧的背景下占得先机。 商业地产陌上花开,维持公司“买入”评级 2019-2021年EPS盈利预测上调为0.69、0.82、1.02元(前值0.65、0.77、0.96元),主要基于1、商业地产正面临如下改善:促消费政策红利、线上饱和、供需改善、管理溢价提升等四因素提升NOI,资本化率下行带来重估机遇,资产证券化打开管理半径;2、我们认为公司资源整合的协同效应对盈利空间的改善有望持续显现;3、依托规模效应、品牌优势和融资渠道,看好公司综合业务板块的高质量发展。参考可比公司2019年平均12.7倍PE估值,考虑公司高成长预期,给予公司2019年13.7-14.7倍PE估值,目标价9.45-10.14元(前值7.80-8.45元),维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市销售结转不及预期;商业地产竞争激烈。
大悦城 房地产业 2019-10-16 7.78 9.86 37.90% 8.05 3.47%
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3Q19业绩同比大增 36-54%, 19H1租管费 31亿、预计全年同比+25%3Q19公司归母净利润为 22.5-25.5亿元,同比+36-54%(重组后) ,业绩大增主要源于住宅结算规模以及投资性物业运营收入同比增加所致; 基本每股收益0.57-0.65元,同比+36-55%。 19H1末已售未结面积 271.6万方,覆盖 18年地产结算面积 4.3倍; 预收账款 267.9亿元,较 18年末+19.8%,覆盖 18年地产结算收入 2.1倍,保证后续业绩稳定释放。 销售方面, 克而瑞数据显示, 3Q19公司实现销售金额 510亿元,同比+31%;销售面积 197万方,同比+58%;公司计划在 2021年实现千亿销售。 公司 19H1投资性物业及相关服务收入 31亿元,其中大悦城购物中心和写字楼租金收入分别为 16.01亿和 3.34亿,同比分别+24%; 酒店 4.34亿元(持平) 。 我们预计全年持有型物业实现租管费收入约 62亿元,同比+25%,并且公司将通过优秀的招商运营能力提升购物中心销售额、新项目逐步成熟贡献出租面积来获得内生与外延式双重增长。 三季度拿地大增、 成本控制再优化, “商业+住宅” 整合优势逐步显现3Q19公司拿地面积 403万平, 对应拿地金额 214亿元; 拿地均价 5,315元/平,占比前三季度销售均价 21%。 其中三季度拿地面积 295万方,拿地金额 151亿元;拿地均价 5,108元/平,较 19H1下降 13%, 三季度拿地大增同时成本控制优异,并且其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应, 拿地隐含毛利率较高持续验证“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式。此外,公司与西安、青岛、武汉、长沙、郑州、成都等多地达成战略合作,积极推动项目落地。截至 19H1末,住宅未结算面积 1,082万方,权益比例 53%;其中一、二线分别占比 20%和 67%,按照 2.3万元均价估算总货值约 2,453亿元;可售面积 811万方、对应总货值 1,837亿元,覆盖 18年 AH 销售金额 3.8倍。 19H1末资产负债率和净负债率分别为 78.6%和 118.2%,较 18年末分别-6.3pct 和-53.0pct, AH 整合后融资优势凸显,多种融资渠道平均融资成本低至 4-5%。 此外, 18年公司分红率提升至 31%,后续计划稳定在 30%上下。 投资建议: 业绩大增、拿地加速, 商住协同效应凸显,维持“ 强推” 评级大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。 AH 整合后拿地端获得溢价,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。此外,随着国内外流动性宽松升温,公司作为 A 股商业运营优质稀缺标的料将迎来价值重估。我们维持公司 2019-21年每股收益预测分别为 0.76、 0.88、 1.11元,现价对应 19/20PE 分别 10.3/8.8倍,较每股 NAV14.09元折价 45%,优质资产低估严重,按照 NAV 折价 30%以及 20年目标 PE11倍,上调目标价至 9.86元, 维持“ 强推”评级。 风险提示: 社零增速不及预期,公司结算进度不及预期。
大悦城 房地产业 2019-10-16 7.78 8.45 18.18% 8.05 3.47%
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事件 公司发布2019年前三季度业绩预增公告,预计归母净利润22.5~25.5亿元,比上年同期重组前增长148%~181%,比上年同期重组后增长36%~54%。 核心观点 地产和商业双轮驱动,业绩增长符合预期。公司预计2019年前三季度归母净利润为22.5~25.5亿元,比上年同期重组前增长148%~181%,比上年同期重组后增长36%~54%。三季度实现归母净利润3.2~6.2亿元,同比上年重组前增长12.7%~118.3%,同比上年重组后增长8.5%~110.2%。考虑到公司控股子公司8月出售项目股权取得投资收益8.7亿元,剔除此部分影响,前三季度盈利区间符合预期。业绩增长主要由于地产结算收入和商业地产项目运营收入的增加。 销售持续高增长,逆周期拿地充实土储。根据克而瑞排行榜数据,公司1~9月房地产销售金额为510亿,同比增长31.4%。在行业调控持续收紧的情况下依然保持了高增长。土地投资方面,1~9月拿地金额为212.8亿,投资强度(拿地金额/销售金额)为41.7%,相比于上半年24.4%的投资强度,公司在下半年明显加大了投资力度。土地储备的增加也为后续地产业务的持续发展奠定基础。商业地产方面,大悦城地产下半年在济南获取计容面积76.8万方的商住地块,标志着大悦城未来有望落子济南。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价至8.45元。我们预测2019-2021年公司EPS 为0.76/0.85/1.02元。可比公司2019年PE 估值为13X,给予公司2019年13X 的PE 估值,剔除股权出售带来的投资收益,EPS 为0.65元,对应目标价8.45元。 风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市房地产市场回暖不及预期。 土地储备的拓展不及预期。商业地产运营发展不及预期。
大悦城 房地产业 2019-10-01 6.76 -- -- 8.05 19.08%
8.05 19.08% -- 详细
重组落地竞争优势更为突出。2019年初完成重大资产重组,形成“A 控红筹”架构,成为中粮集团唯一地产业务平台,公司发展步入新阶段。 公司业绩持续较快增长成长性良好。公司近年业绩实现持续快速增长。净利润及归属净利润分别从2014年的9亿和6亿上升至2018年的20亿和13.89亿,四年复合增长率分别为22%和23.3%。重组后公司力争实现三年销售型业务签约破千亿的目标。截止2019年6月末,公司账上预收账款为267.86亿,约为2018年全年结算的1.9倍,业绩保障度极高。 拿地开发积极经营规模提升值得期待。截至目前公司已进入30个城市。预计整体土储货值约6400亿,权益货值达4800亿左右,同比增长达约263.62%。公司储备充裕,为销售持续提升奠定基础。计划未来3-5年新增土地储备超过6000万平方米,持续提升经营规模值得期待。 利润率持续上升融资成本极具优势。公司销售毛利率多年均维持在较高水平,并呈现逐步向上趋势;销售净利率也持续明显提升,令人满意。公司净负债率从2018年末的183.33%下降至2019年中期末的118.2%,负债水平明显降低。加权平均融资成本约4.58%,在行业中具备较大优势。 分红率提升引入战投可期。公司国企改革将加速推进。具体措施上,引入战略投资者及加速推进员工持股等绩效激励工作,提升公司经营效率及发展动能值得期待。2018年公司分红率为31%,按照股东回报计划,未来公司分红率维持较高水平可期。 总结与投资建议。从公司拿地及开发进度可以看出,公司近三年在积极提速发展,销售规模也在持续扩大。而公司纳入国企改革“双百企业”名单;与大悦城地产资产重组也顺利落地,未来加大市场化改革,提速增效,引入战略投资者等,并结合两个上市平台优势,整合资源提升效益及竞争力预期极高。公司发展及业绩有望持续较快提升,同时未来以较高的分红率水平持续回报投资者可期。预测公司2019年--2020年EPS分别为0.68元和0.78元,对应当前股价PE分别为9.8倍和8.6倍,给予“推荐”评级,建议关注。 风险提示。流动性收紧,房地产销售及业务发展低于预期。
大悦城 房地产业 2019-09-18 7.00 8.50 18.88% 8.05 15.00%
8.05 15.00% -- 详细
开发业务结转提速和毛利率提升推动业绩增长:上半年营收大增主要原因在于占82%比重的开发业务结算收入同比增139%;归母净利润增速不及营收增速的主要原因则在于去年同期出售W酒店实现11.7亿元投资收益导致高基期。展望全年,公司结转节奏有望保持,从而带动业绩高增。 开发业务销售高增,持有业务新增和存量项目同助租金增长:开发业务方面,公司上半年实现销售金额254亿元,同比增长62.9%,已完成600亿销售目标的42%。公司全年推货计划约1000亿左右,下半年为推货高峰期,推货比例约65%,预计全年完成600亿销售目标无虞。拿地方面,上半年公司累计获取9个项目,总计容面积103.4万方,对应总价71亿元,拿地金额占销售金额比重在28%;7-8月,公司拿地面积超过上半年,拿地力度和单项目体量均明显提升。我们认为,公司在非市场化拿地方面优势突出,集团存量、利用大悦城品牌优势、产业整合方面均大有作为空间,且公司目前也介入一二级联动和片区开发领域,有助于公司取得较大面积较低价格的优质项目。持有业务方面,新增和存量项目共同推动租金收入实现较快增长。截至目前,公司共10个自持大悦城项目开业,可租面积约87万方,尚有5个大悦城和4个大悦春风里项目在建或拟建,总可租面积126.4万方,9个项目预计于2020-2022年陆续开业贡献业绩。 有息杠杆下降,融资成本维持低位:净有息负债率较年初下降3pct,现金短债比较年初提升0.27x至1.47x。融资方面,发行23.6亿公司债,票面利率分别为3.94%-4.1%,继续维持低位。我们认为,央企属性将成为融资收紧背景之下资金方优先考虑的因素之一,公司充分享受中粮集团信用背书,融资优势将得以继续保持。 投资评级与盈利预测:预计公司19-20年的EPS至0.68元和0.77元,对应当前PE为10.1倍和8.9倍,维持“买入”评级。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名