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大悦城 房地产业 2021-02-04 3.62 4.14 10.99% 4.40 21.55%
4.40 21.55%
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计提减值准备,全年业绩亏损1月29日晚公司发布20年业绩预告,2020年实现营收384-385亿元,同比+13.7%~14.0%,归母净亏损3.5~4.5亿元。计提减值以及疫情影响下业绩下滑,销售保持稳步增长,我们下调公司2020-2022年EPS至为-0.09、0.36和0.43元,目标价4.14元(前值6.33元),下调至“增持”评级。 在建在售项目亏损,商业收入亦受疫情影响20年全年业绩亏损,主要原因在于:1、因天津、厦门等在建在售项目销售价格不达预期,公司计提13亿存货跌价准备;2、持有物业运营业务受疫情影响显著,影响收入9.6亿元;3、非并表项目出现亏损,前三季度即亏损7.3亿元;4、去年结算上海、深圳高毛利项目,结算结构影响导致报告期毛利率同比-10pct至28%。展望2021年,17年所获低毛利项目带来的亏损大部分已计提,销售规模持续增长,20年下半年持有物业收入已恢复,我们预计21年公司运营回到正轨,扣非净利有望恢复至19年水平以上。 2020年销售额822亿亿,谨慎扩张据克而瑞数据,公司20年全年全口径销售面积358万方,销售金额822亿,位列全国房企销售额排行第54位,销售额同比增长约16%。拿地方面趋于谨慎,全年公司新增土储总建面约459万方,总土地额约172亿元,拿地额占销售额比重约21%。20年公司新开购物中心两座,疫情下商业地产扩张也趋于谨慎。据中报披露,截至2020H1未售土储合计1191万方,充沛货值下,我们预计2021年销售有望突破千亿规模。 央企背景与商业地产加持,融资成本具备优势基于“三条红线”标准,截至2020Q3公司属于橙档,但资产负债率指标仅超2pct,去化提速大幅提升短期偿债能力,我们预计年底财务结构会进一步改善。20年子公司中粮置业发行15亿公司债,票面利率3.14%-3.60%,7月获批发行20亿公司债,并于8月完成发行,利率3.78%。21年1月发行20亿购房尾款ABS,利率4.13%。 下调为“增持”评级由于公司存货亏损程度超预期,大幅计提减值准备,我们下调2020-2022年EPS至-0.09、0.36和0.43元(前值0.47、0.55和0.64元),参考可比公司2021年9倍PE估值(Wind一致预期),公司作为精耕商业地产的央企,规模效应、品牌和融资优势显著,我们维持公司2021年11.5倍PE估值不变,目标价4.14元(前值6.33元),下调为“增持”评级。 风险提示:疫情不确定性;存货亏损超预期;商业地产竞争激烈。
大悦城 房地产业 2020-11-03 4.57 6.33 69.71% 4.92 7.66%
4.99 9.19%
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受疫情影响业绩下滑,销售稳步增长30日公司发布三季报,前三季度实现营收178亿,同比-20.3%,归母净利7.6亿,同比-67.7%,EPS0.18元。疫情影响下业绩下滑,销售保持稳步增长,我们预计公司2020-2022年EPS为0.47、0.55和0.64元,目标价6.33元(前值6.58元),维持“买入”评级。 受结算结构以及疫情影响,归母净利同比大幅下降前三季度净利同比下降,主要原因在于:1、持有物业运营业务受疫情影响显著;2、地产开发业务竣工延迟,导致结算进度延缓;3、非并表项目出现7.3亿亏损;4、公司计提2.1亿存货跌价准备。5、去年同期结算上海、深圳高毛利项目,基数效应导致报告期毛利率同比-5pct至43.8%。公司可结算货值充沛,三季度末公司合同负债406亿,对19年结算收入的覆盖率达144%,待结算收入充沛,同时,去年第四季度公司归母净利为负,因此全年净利增速有望实现修复。 销售积极拿地谨慎,预计标完成全年销售目标800亿无虞据克而瑞数据,公司前三季度销售面积236万方,销售金额581亿,位列全国房企销售额排行第48位,销售额同比增长约16%,销售目标完成率达73%,预计全年可实现800亿销售规模。拿地方面趋于谨慎,前三季度公司新增土储总建面约357万方,总土地额约83亿元,预计楼面价2310元/平,拿地额占销售额比重约14%。但公司货值充沛,据中报披露,截至2020H1未售土储合计1191万方,以前三季度销售均价预测总货值约3000亿。充沛货值下,我们预计2021年销售有望突破千亿规模。 央企背景与商业地产背书,财务改善进行时公司负债结构稳健,短期偿债能力进一步强化。截至2020Q3净负债率97%,较19年底-1pct,现金覆盖倍数262%,较19年底+98pct,扣除预收账款的资产负债率72%,较19年底+1pct。基于“三条红线”标准,公司属于橙档,但资产负债率指标仅超2pct,去化提速大幅提升短期偿债能力,我们预计年底财务结构会进一步改善。报告期内,子公司中粮置业发行15亿公司债,票面利率3.14%-3.60%,7月获批发行20亿公司债,并于8月完成发行,利率3.78%。10月24日再获发行20亿购房尾款ABS的额度。整体而言,央企背景背书以及商业地产运营为公司带来的融资优势持续凸显。 商业地产陌上花开,维持“买入”评级我们维持2020-2022年EPS0.47、0.55和0.64元的盈利预测,参考可比公司2021年9.2倍PE估值(Wind一致预期),公司作为精耕商业地产的央企,规模效应、品牌和融资优势显著,我们予以公司2021年11.5倍PE估值,目标价6.33元(前值6.58元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情不确定性;一二线销售不及预期;商业地产竞争激烈。
大悦城 房地产业 2020-11-02 4.65 6.00 60.86% 4.92 5.81%
4.99 7.31%
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3Q20营收同比-20%、业绩同比-68%,利润率高位下行3Q2020公司营业收入 178.0亿元,同比-20.3%;归母净利润 7.6亿元,同比-67.7%;扣非归母净利润 7.4亿元,同比-49.3%;每股基本收益 0.18元,同比-70.0%。毛利率和归母净利率为 43.8%和 4.3%,同比分别-4.6pct 和-6.6pct。三费费率 13.0%,同比-0.7pct,其中财务费率-1.6pct;投资收益-7.3亿元,主要由于联营合营项目计提减值,而去年同期因发生处置子公司、追加投资实现非同一控制下企业合并等取得投资收益基数较高。2020Q3末预收账款 406亿元,同比+28.1%,覆盖 2019年地产结算额 1.5倍。 克而瑞显示 3Q20销售额 581亿,租金下降源于北京二次疫情影响克而瑞数据显示,3Q20公司销售额 581亿元,销售面积 236万平,销售均价2.5万元/平。2020H1末公司已售未结面积 558万平,同比+105.5%,覆盖 2019年结算面积 5.8倍。持有型物业方面,IP 租金 20.3亿元,同比-24.0%;酒店收入 1.7亿元,同比-60.9%。2020H1末公司开业 10个大悦城购物中心及 1个祥云小镇,GLA 合计 85万平,出租率 91.4%,租金 10.9亿元;并且期内新增2个轻资产项目(长沙和鞍山);储备大悦城 8个、春风里 3个和祥云小镇 2个。2020H1末公司在北京、上海等城市持有 5栋写字楼、GLA 合计 21万平,并轻资产拓展中糖大厦、双子座大厦等升级改造项目。 拿地积极、拿地/销售面积比达 151%,“商业+住宅”整合优势显现3Q2020公司拿地积极,拿地面积 357万平,权益比例 67%;拿地金额 120亿元,拿地均价 3,361元/平;对应拿地/销售面积比达 151%,拿地/销售均价比仅 14%。公司拿地能级有所下沉,但“商业+住宅”模式仍具有较强拿地成本折价优势,如武汉、重庆等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高。 2019年末,公司未竣工面积(包括商业)1,896万平,其中 80%位于一二线。 负债率下行、融资成本低位,引入太平人寿和工银、助力公司发展2020Q3末,资产负债率 77.8%,同比-1.1pct;净负债率 97.0%,同比-28.1pct; 现金短债比 2.6倍、大幅提升;2020H1末融资成本 5.14%,8月发债 20亿/5年/3.78%,处于行业低位。2019年定增完成,成功引入太平人寿和工银瑞信,定增价格为 6.73元/股,两家战投持股比例分别为 6.61%和 1.80%,合计 8.41%; 未来太平人寿将与公司开展全面战略合作,料将推动公司更有质量发展。 投资建议:业绩下降、拿地积极,商住协同优势显现,维持“强推”评级大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH 平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们维持公司 2020-22年 EPS 预测分别为 0.47、0.58、0.70元,现价对应20PE 为 9.8倍,低于定增价 6.73元,鉴于业绩仍然偏弱,我们下调目标价至6.00元(原目标价 8.14元),维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
大悦城 房地产业 2020-09-04 5.37 -- -- 5.35 -0.37%
5.35 -0.37%
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事件概述 大悦城发布2020年半年报,实现营业收入121.9亿元,同比下降33.3%,归母净利润5.7亿元,同比下降69.7%。 疫情影响业绩,盈利保持高位 2020H1公司实现营业收入121.9亿元,同比下降33.3%,归母净利润5.7亿元,同比下降69.7%。净利润增速低于营收增速主要系:1)毛利率下滑4.6pct至44.9%;2)投资净收益降至-3.7元,去年同期为-0.4亿元;3)期间费用率上升3.7pct至14.0%。此外,公司毛利率及净利率分别为44.92%、7.91%,同比下降4.59pct和8.44pct。受疫情冲击和结算产品结构变动影响,公司利润率水平有所下滑,但仍保持行业前列水平。 销售成绩亮眼,投资力度稳健 2020H1公司实现销售金额298.9亿元,同比上升17.7%,销售成绩亮眼。拿地方面,上半年公司新增计容建面273.5万平方米,同比上升164.5%,对应拿地金额101.5亿元,拿地金额占当期销售金额的34.0%,投资力度稳健。 财务杠杆优化,保持融资优势 截至报告期末,公司剔除预收账款后的资产负债率为59.75%,较去年同期下降0.04pct,净负债率为104.53%,较去年同期下降13.70pct。报告期内,控股子公司成功发行15亿元公司债券,公司整体融资成本5.14%,保持较低融资成本水平。 投资建议 大悦城业绩稳增,销售规模快速上升,土储优质,商业运营能力强。我们维持盈利预测不变,预计公司20-22年EPS分别为0.70/0.88/1.05元,对应PE为7.9/6.2/5.2倍,维持公司“增持”评级。 风险提示 销售不及预期,计提存货跌价准备影响业绩。
大悦城 房地产业 2020-09-03 5.49 6.58 76.41% 5.40 -1.64%
5.40 -1.64%
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受疫情影响业绩下滑,销售稳步增长 公司2020年上半年实现营收121.9亿,同比-33.3%,归母净利5.7亿,同比-69.7%,业绩符合中报业绩预告预期(归母净利同比降65%-76%)。疫情影响下业绩下滑,销售保持稳步增长,我们预计公司2020-2022年EPS为0.47、0.55和0.64元,目标价6.58元,维持“买入”评级。 受结算节奏以及疫情影响,归母净利大幅下降 中报业绩同比下降的主要原因在于:1、持有物业运营业务受疫情影响显著;、地产开发业务竣工延迟,结算面积同比-16%,结算结构变化,导致地产开发收入同比-35%;3、去年同期结算上海、深圳高毛利项目,基数效应导致上半年结算毛利率同比-5pct;4、非并表项目出现3.7亿亏损;5、公司计提2.1亿存货跌价准备。公司可结算货值充沛,2020H1公司合同负债368亿,对19年结算收入的覆盖率达138%,下半年业绩增速有望修复。 上半年销售稳健增长,拿地拓展发力 上半年公司签约面积118万方,签约金额299亿,同比分别+5.7%和17.7%,维持全年新开工334万方的计划,较19年销售面积+15%,保障全年销售稳健增长。上半年公司新增土储约273.5万方,同比增长165%,楼面价同比-24%。截至2020H1未售土储合计1191万方,以上半年销售均价预测,总货值约3004亿。货值充沛,我们认为2021年公司销售有望破千亿。 疫情对持有物业运营产生一定冲击,全年有望修复 上半年公司租金收入20.3亿,同比-24%,主要在于疫情的影响:1.客流骤减导致购物中心抽成租金下降,同时酒店入住率也大幅下滑;2. 公司积极履行社会责任,实施了部分租金减免。同时因长风、西安大悦城出表,购物中心租赁面积同比-2.4%,导致购物中心和酒店收入同比-32%和61%。但随着疫情风险逐步下降,我们预计全年持有运营板块收入会有所修复。 央企背景与商业地产背书,把握股债双机遇 公司负债结构稳健,短期偿债能力进一步强化。 截至2020H1净负债率105%,较19年底+7pct,现金覆盖倍数191%,较19年底+27pct。报告期整体融资成本5.14%,子公司中粮置业发行15亿公司债,票面利率3.14%-3.60%,7月获批发行20亿公司债,并于8月完成发行,利率3.78%。央企背景背书以及商业地产运营为公司带来的融资优势持续凸显。 商业地产陌上花开,维持“买入”评级 因上半年非并表项目亏损以及毛利率下行幅度较大,我们预计2020-2022年EPS为0.47、0.55和0.64元(前值0.56、0.69和0.85元),参考可比公司2020年平均PE12.8倍(Wind一致预期),公司作为精耕商业地产的央企,规模效应、品牌和融资优势显著,我们予以公司2020年14倍PE估值,目标价6.58元(前值6.44-7.00元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情不确定性;一二线销售不及预期;商业地产竞争激烈。
大悦城 房地产业 2020-09-01 5.59 6.80 82.31% 5.52 -1.25%
5.52 -1.25%
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营收同比下滑,毛利率有所提升。公司2020年上半年实现营收121.9亿元,同比下降33.3%,实现归母净利润5.7亿元,同比下降69.7%。公司收入下降主要由于疫情影响以及结算规模的下降,2020年上半年公司结算面积35.4万平方米,同比下降16.1%,结算收入96.9亿元,同比下降34.9%;此外,投资物业及酒店经营等业务同比增速均有不同程度的下降。利润率方面,上半年毛利率为44.9%,较2019年提升3.7个百分点;归母净利率为4.6%,较2019年下降2.4个百分点,主要由于投资收益由正转负,占营业利润比率下降4.5个百分点,此外少数股东损益占比提升至41.4%。 销售维持正增长,投资强度稳中有降。公司2020年上半年地产销售金额298.9亿元,同比增长17.8%,销售面积118.45万平方米,同比增长5.7%,销售均价25230元/平方米,同比增长11.4%,面对疫情冲击,依然保持量价齐增。投资方面公司上半年获取项目11个,对应总建面273万方,平均地价3719元/平方米。上半年投资额101.5亿元,投资强度34%,较2019年下降5个百分点,保持稳健的拿地策略。 净负债率略有上升,短期偿债能力提高。2020年6月末公司净负债率为104.5%,较2019年上升6.9个百分点,有息负债总额为796.8亿元,较2019年增加15.2%,其中主要是长期借款较去年年底增加21.1%。报告期末,公司现金余额354.2亿元,相比2019年末增加28.3%,短债覆盖比率提升至1.9,财务结构更加稳健。 财务预测与投资建议维持买入评级,调整目标价至6.80元(原目标价7.90元)。根据中报数据我们调整公司2020-2022年EPS的预测至0.68/0.85/0.99元(原预测为0.79/1.00/1.16元)。可比公司2020年估值为10X,我们给予公司2020年10X的PE,对应目标价6.80元。 风险提示房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。 宏观经济波动影响持有物业租金水平。
大悦城 房地产业 2020-05-11 5.07 6.25 67.56% 5.28 1.15%
6.30 24.26%
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核心观点。 一季度公司实现营收54.6亿元,同比-35.1%;归母净利1.9亿元,同比-84.0%;加权平均ROE0.97%,同比-6.3pct。我们预计公司2020-2022年EPS为0.56、0.69和0.85元(前值为0.64、0.80、0.98元),目标价6.44-7.00元(前值7.04-7.68元),维持“买入”评级。 结算节奏以及疫情影响归母净利大幅下降。 一季度公司归母净利大幅下降主要原因在于:1)一季度地产开发业务竣工及结算体量较小,同时疫情影响下,投资物业及相关服务收入下降,导致营收同比-35%;2)表外项目出现亏损,一季度投资收益-0.4亿元,同比去年同期-1.7亿;3)表内项目权益比例下降,少数股东损益占比同比+23.1pct至58.9%。报告期末公司预收款及合同负债346.8亿,同比+24.8%,对19年开发业务收入覆盖率达129%,构筑未来业绩增长韧性。 销售拿地或将发力,全年销售目标800亿。 据克而瑞数据,一季度公司实现全口径签约金额68亿元,位居行业第59位。一季度公司新增土地储备共4项,分别位于廊坊、眉山、以及成都,拿地总额约18.7亿元。公司维持全年销售额800亿的目标,我们预期二季度公司或将加大推盘力度。此外倚赖集团存量资源、城市更新以及产业整合能力,后续拓展空间为2021年销售突破千亿打下基础。 疫情对持有物业运营产生一定冲击,全年有望修复。 一季度疫情对持有运营板块业务的影响主要体现在:1)客流骤减导致购物中心抽成租金下降,平均租金同比-32%,同时酒店入住率也大幅下滑;2)公司积极履行社会责任,实施了部分租金减免。但我们预计全年持有运营板块收入会有所修复。截至一季度末,公司购物中心内商户复工率已达95%以上,公司也针对性采取促销及节流措施,随着疫情风险逐步下降,客流有望恢复,同时公司也在积极与各地政府沟通,争取税收以及补贴优惠。 凭借央企背景与商业地产运营优势,把握股债双机遇。 报告期末公司负债结构稳健,短期偿债能力进一步强化。一季度末净负债率106.0%,较19年底+8.3pct,现金覆盖倍数200.5%,较19年底+36.1pct。报告期子公司中粮置业发行15亿公司债,票面利率3.14%-3.60%,央企背景以及商业地产运营为公司带来的融资优势持续凸显。 商业地产陌上花开,维持“买入”评级。 因疫情或将影响商业地产运营及资本化节奏,我们预测2020-2022年EPS为0.56、0.69和0.85元(前值0.64、0.80、0.98元),参考可比公司2020年平均11.4倍PE估值,公司作为地产+商业双轮驱动的央企典范,商业运营板块收入占比高,规模成长空间大,给予公司2020年11.5-12.5倍PE估值,目标价6.44-7.00元(前值7.04-7.68元),维持“买入”评级。 风险提示:疫情不确定性;一二线销售不及预期;商业地产竞争激烈。
大悦城 房地产业 2020-04-06 5.43 -- -- 5.51 1.47%
5.68 4.60%
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事件:公司披露2020年年报,实现营业收入337.87亿元,同比增加52%%,实现净利润37.05亿元,yoy4%,实现归母净利润23.78亿元,yoy15%,实现EPS0.61,yoy15%,每10股派息1.7元,yoy55%。 营业收入高增,开发+持有双驱动。2019年,公司并表大悦城地产(0207.HK),实现营收同口径同比增加52%,其中开发板块实现营收268.97亿元,yoy65%,占比由73%提升至80%,结算毛利率同比下降4.9个PCT至37.9%,主要由于公司结算规模大幅增加,来自持有型物业收入51.44亿元,yoy17.4%,主要由于公司持有型项目运营效率提升、租金均价提升;此外酒店经营实现收入8.42亿元,yoy14.87%,物业及其他实现收入6.92亿元,yoy41%,二者占比分别为2%、2%。综合来看公司实现毛利率41%、净利率11%均有所下滑,主要由于结算项目毛利率下滑,持有型物业毛利率稳中有升;三费中财务费率明显下降,销售、管理费用率略有提升,此外公司归母权益比重提升6.5个PCT至64.2%,并有望维持。 销售物业有望快速增长,截至2019年,公司销售住宅签约面积为259.5万平,金额达618.5亿元,同比增长26.9%,销售均价2.4万元/平,同比有所下滑,低于结算均价的2.9万元/平。高销售增速下公司结算加快同比提升73%至282.78亿元,截至2019年末,公司账面预收账款达到375.6亿元,对地产业务业绩锁定比率较高,可供结算业绩较为充裕,预计全年结转收入维持大幅增长,新增土储方面,2019年公司充分利用中粮与大悦城品牌优势,积极拓展土地储备,新增土储500万平,预计2020年可售货值超过1500亿元,运营方面公司周转加快,拿地-开工周期缩短2.2月、拿地-开盘周期缩短5.6月,为未来的销售、结算加快提供支撑。 持有物业方面,租金面积双提升、在建拟建项目12个,2020年预计新开业2家(含管理输出),同时积极寻求存量管理。2019年贡献收入共51.44亿元,其中大悦城贡献租金收入共计31.8亿元,同比增长18%,写字楼等收入合计6.71亿元。2019年公司已开业大悦城共14个,可出租面积86亿平,预计2020年有2个新开业项目(大兴春风里项目、鞍山大悦城),总的在建拟建项目12个(8个大悦城+1个春风里+1个祥云小镇)。公司大悦城项目位于一二线核心城市,具备行业领先的运营能力,租金水平逐年提升,在产品布局方面,重点培育的“春风里”与大悦城形成互补,并与社区商业构建将深化显现商住协同效应。市场布局方面,公司在稳固核心城市群的商业地产经营之外,继续攻向准一线及二线城市,公司还在积极推动存量商业的收并购及管理输出工作,在长沙、南京、广州、成都、重庆等地深入推进目标项目。经我们计算,2020年公司为商铺减免租金减少租金收入约4亿,但后续有望通过销售额增加回补。 长短期偿债压力尚可,融资积极、股债优势显著。并表后公司资产负债率76.8%,扣预资产负债率70.8%,同比分别下降1.0、9.2个PCT。报告期末持有货币资金276亿元,现金覆盖短期债务的倍数较高,达到1.64。2019年12月,公司成功完成非公开发行股份足额募集资金24.26亿元,引入持股比例超过5%以上的险资战略投资者太平人寿,进一步优化公司资本和治理结构。债权融资方面,公司子公司大悦城地产有限公司完成8亿元美元银团贷款低息融资;中粮置业投资有限公司于2019年年初发行23.6亿元公司债券,又于第四季度成功获批30亿元公司债券、10亿元中期票据及30亿元可续期中票。 投资建议:公司为央企背景的商业地产龙头,在拿地、融资方面具备优势,2019年周转效率明显提升,同时公司在开发物业拿地积极、持有型物业运营方面优势明显、“春风里”外拓积极,中长期来看,公司未来将积极新增购物中心(大悦城及春风里项目),持有型物业收入长期增长可期,且公司优质资产价值将长期受益利率下行。短期受疫情影响持有物业收入增速或有放缓,后续有望通过多种措施回补,基于此,我们将20-21年营收由392.11、460.07亿元调整为372.93、450.66亿元,净利润分别由36.89、40.94亿元调整为26.86、32.99亿元,对应EPS分别调整为0.68元、0.84元,对应PE分别为7.86X、6.40X倍,维持“买入”评级。 风险提示:业务拓展不及预期,房屋销售不及预期。
大悦城 房地产业 2020-04-03 5.36 -- -- 5.51 2.80%
5.51 2.80%
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事件概述大悦城发布2019年年报,公司全年实现营业收入337.9亿元,同比增长52.4%;归母净利润23.8亿元,同比增长15.3% 业绩稳定增长,利润率略有下滑2019年公司实现营业收入337.9亿元,同比增长52.4%;归母净利润23.8亿元,同比增长15.3%,净利润增速低于营收增速主要系公司计提存货跌价准备3.7亿元所致。报告期内,公司销售毛利率和销售净利率分别为41.2%和10.97%,较去年同期-1.31pct和-3.23pct,盈利能力略有下滑,但仍处于行业较高水平。 销售保持高增,双轮驱动发展2019年公司实现销售金额711亿元,同比增长78%;销售面积290万平方米,同比增长125%,销售高速增长。2019年公司新增计容建面500万平方米,拿地金额276亿元,拿地金额占当年销售金额的39%,投资保持稳健。重组后,公司商业地产成为公司业绩新增长点,全年实现租金收入31.8亿元。 财务风险可控,分红率维持高位截至报告期末,公司剔除预收账款后的资产负债率和净负债率分别为56.27%和97.65%,较上年同期下降4.11和73.53pct;此外,公司货币资金为276亿元,同比增长130%;现金短债比为1.64,较去年下降0.27,整体杠杆率下降,短期偿债风险可控,财务状况稳健。公司2019年年度分红总额7.29亿元,分红比例达30.6%,连续两年在30%以上,分红率维持高位。 投资建议大悦城业绩稳增,销售规模快速上升,土储优质,商业运营能力强。我们前期预测公司20-21年EPS 为0.9/1.07元,当前,我们基于公司财务端的审慎性处理,下降盈利预测,预计公司20-22年EPS 分别为0.7/0.88/1.05元,对应PE 为7.7/6.1/5.1倍,维持公司“增持”评级。 风险提示销售不及预期,计提存货减值影响业绩,租金收入不及预期。
大悦城 房地产业 2020-04-03 5.36 -- -- 5.51 2.80%
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业绩同比增长15.3%,扣税毛利率下降:2019年公司实现营业收入337.9亿元,同比增长52.4%;实现归母净利润23.8亿元,同比增长15.3%,对应每股收益0.61元/股;实现加权平均ROE14.7%,同比增长0.72pct。营收中商品房销售收入269.0亿元,同比提升65.0%,占比提升超6pct至79.6%,主要是结算面积及结算金额的增长,2019年结算面积及金额(含权益类)分别为96.6万方及282.8亿元,同比分别增长28%及73%。业绩增速不及营收增速的原因主要是1)扣税毛利率下降近5pct至30.4%,2)投资收益下降近41%。尽管盈利水平及负债率有所下降,受益资产周转率提升公司ROE水平小幅提升。 租金收入稳步增长,在建拟建商业项目充足:2019年公司营收中投资物业相关收入51.4亿元,同比升17.4%,占比由2018年的19.8%降至15.2%。公司拥有北京西单大悦城、上海长风大悦城等10个已开业购物中心、1个祥云小镇项目及2个管理输出项目,主要集中于重点一二线城市,购物中心可租售面积达86万方,平均出租率97%。此外公司在建拟建大悦城8个、大悦城春风里3个及祥云小镇1个,均位于重点一二线城市。 净负债率大幅下降至97.7%:有息负债方面,2019年末公司有息负债691.4亿,同比升10.9%,其中短期有息负债比重24.3%,基本与上年末持平,随着货币水平的大幅提升,短期有息覆盖率由去年末的1.21升至1.64,净负债率由去年末的121.1%降至97.7%,2019年公司平均融资成本5.225%。此外公司于2019年12月成功完成非公开发行股份足额募集资金24.26亿元,为自2018年以来唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例。 销售高增,拿地积极:销售方面,2019年公司操盘口径实现销售面积259.6万平方米,同比增长71%;实现销售金额618.5亿元,同比增长27%,销售实现较快增长。拿地方面,公司19年新拓展7个城市,获取22个项目,新增计容建面500万方,当年新增建面占当年销售面积比例达193%,拿地态度积极。同时,公司19年拿地均价5525元/平方米,占比销售均价23%,新增土储中超80%位于一二线城市,为高质量发展打下良好基础。 投资建议:大悦城控股2019年初完成“A+H股”合并,成为中粮集团旗下唯一地产平台,在国改背景下完成战略转型,提质增效指日可待。同时,合并后公司形成住宅+商业双轮双核驱动商业模式,高质量住宅+强品牌力商业协同发展,共同加速。尽管2020年一季度住宅及商业业务均受到一定冲击,尤其商业业务,考虑到3月份以来市场回暖、政策环境友好以及销售业务比重较大,我们维持公司20~22年归母净利润分别为28.66、34.71及42.45亿元的判断,同比增长20.5%,21.1%及22.3%,按3月31日收盘价对应PE8.0、6.6、5.4倍,维持公司“推荐”评级。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,公司销售结算增长不及预期。
大悦城 房地产业 2020-04-02 5.38 8.49 127.61% 5.51 2.42%
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商住并进营收高增,升运营提效租金提升。2019年公司实现营业收入337.87亿元,同比增长52%;实现归母净利润23.78亿元,同比增长15%。其中,商品房销售及一级开发业务贡献营收282.78亿元,同比增长65%,主要系期内竣工结算规模提升所致;投资物业贡献营收51.44亿元,同比增长17%,主要由于运营提效导致租金单价提升,其中购物中心租金收入贡献31.8亿元,全年平均出租率97%,保持行业高位,截至期末公司拥有10个已开业大悦城购物中心项目,可供出租面积共计86万方,此外还拥有管理输出项目2个,在建及拟建项目8个。利润率方面,期内实现毛利率41.2%,同比下降4.9pct,实现归母净利率7.0%,同比下降2.3pct。拆分来看,商品房销售及一级开发毛利率为37.9%,同比下降5.0pct,投资物业毛利率为62.4%,同比增加1.2pct。 销售稳增拿地积极,商业勾地量质双升。地产销售方面,2019年公司实现全口径销售金额710.82亿元,操盘金额618.54亿元,同比增长27%,销售稳增推高预收账款至297.75亿元,覆盖2019年地产结算收入的1.1倍。拿地方面,2019年公司新拓展7个城市,新增拿地面积500万方,对应拿地金额276亿元,拿地金额/销售金额为39%,拿地相对积极。从拿地分布来看,以一二线城市为主,占比78%。公司在西安、青岛、武汉等地利用大悦城品牌优势获取了大体量优质土储,商住协同效应彰显。 引入战投负债改善,融资成本保持低位。截至期末,公司净负债率水平为97.7%,同比下降23.5pct,融资成本5.23%,处于行业低位。2019年公司引入险资太平人寿作为战略投资者,持股比例达6.6%,进一步优化公司资本和治理结构,未来战略合作值得期待。 维持公司买入评级司,预计公司2020、2021、2022年年EPS为为0.71、0.86和和0.97元,对应2020、2021、2022年年的的PE分别为7.8、6.4和和5.7倍倍。 风险提示:疫情导致房地产市场超预期下行;房地产政策超预期收紧
大悦城 房地产业 2020-04-02 5.38 8.25 121.18% 5.51 2.42%
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业绩稳定增长,利润率有所下行。2019年公司实现营业收入337.9亿,同比增长52.4%,实现归属于上市公司股东的净利润23.8亿,同比增长15.3%,EPS0.61元。公司业绩增长一方面来源于结算规模增加,而公司归母净利增速不及营业收入的原因在于:公司房地产结算毛利率较2018年下降5.0个百分点至37.9%;2、随着公司业务规模的扩大,公司费用率有所提升,较2018年分别提升0.3和0.4个百分点;3、报告期内公司少数股东损益占比较2018年提升5.1个百分点至35.8%。 销售弹性十足,拿地质量双升。2019年公司全年实现销售面积290万平,同比增长90.8%,实现销售金额710.8亿,同比增长62.9%。2019年,公司持续完善投资布局,优化投资节奏,以低成本获取土地。全年新拓展7个城市,获取22个项目,总计容面积500万平方米,同比增长66%,对应总价276.2亿。新获取土地均为聚焦产业基础好、人口导入强、市场基本面健康的二线及强三线城市。 持有物业表现稳健,静待新增项目开业。持有业务方面,公司在报告期内继续巩固提升自身在商业地产领域的优势地位,积极推动品牌推广、第二条产品线“大悦春风里”项目落地、商业项目收并购以及管理输出。报告期末,公司持有已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目(不含管理输出项目)。购物中心可出租面积共计86万平方米,全年平均出租率97%,全年实现租金收入31.8亿元。 融资实现突破,杠杆明显改善。公司积极开展融资活动,股权融资实现重大突破。2019年12月,公司成功完成非公开发行股份足额募集资金24.26亿元,为自2018年以来唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例。2019年,公司整体融资成本进一步降低,杠杆结构持续改善,公司短债压力较2018年下降26.9个百分点至164.4%,净负债率也较2018年下降73.5个百分点至97.7%,债务结构更加合理,资金实力及抗风险能力进一步提升,为公司未来发展提供了强有力支持。 维持买入评级,维持原目标价8.50元不变。我们预计2020-2022年公司EPS为0.59/0.70/0.87元,对应当前价格PE分别9.3x/7.9x/6.3x,我们维持原目标价8.50元不变。
大悦城 房地产业 2020-04-02 5.38 -- -- 5.51 2.42%
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1.事件。 公司发布了2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入337.86亿元,同比增长52.41%;公司实现归属上市公司股东的净利润23.8亿元,同比增长15.3%,扣非后归属上市公司股东的净利润为12.3亿元,同比增长0.51%;公司基本每股收益为0.61元,同比增长15.09%。公司2019年度分红派息预案:以2019年末公司总股份数4,286,313,339股计算,每10股派送人民币1.7元(含税)现金股息。 2.我们的分析与判断 (一)营收同比大增,毛利率保持稳定。 2019年公司实现营业收入337.86亿元,同比增长52.41%;实现归母利润23.8亿元,同比增15.3%。销售毛利率为41.2%,保持稳定,销售净利率由2018年的14.2%小幅下滑至10.97%。三费率由2018年的15.19%降至13.6%,原因是公司融资优势凸显,财务费用率由7.2%下降至4.9%。公司前三季度业绩同比增速为47%,四季度结算量较少,叠加资产减值准备的计提,导致全年业绩低于预期,影响了业绩释放节奏。公司2019年实现签约金额(操盘口径)618.5亿元,同比增长27%。 (二)多元化土地获取能力保证公司长期发展。 公司结合“中粮”及“大悦城”的品牌优势,公开市场和非公开市场并重,获取成规模的优质土地。同时,充分盘活内外部资源更新城市存量土地,最大化获取土地储备。公司旗下的大悦城地产是商业地产行业的标杆品牌,项目精准定位于18-35岁新兴中产阶级,运营优势明显。全年新拓展7个城市,获取22个项目,总计容面积500万方,基本位于市场基本面健康的二线及强三线城市,拿地金额276.2亿元,拿地均价5535元/平米,较18年年拿地均价6433元下降14%。公司整体运营效率提升,拿地至开工同比缩短2.2个月,拿地到开盘同比缩短5.6个月。公司2019年末持有已开业10个大悦城及1个祥云小镇,购物中心可出租面积共计86万平,全年出租率97%,实现租金收入31.8亿元,还通过管理输出模式运营天津和昆明的大悦城项目。 (三)融资积极,引入险资战投实现共同发展。 2019年12月,公司成功完成非公开发行募集24.26亿元,是2018年以来唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行案例。引入持股比例超过5%以上的险资战投太平人寿,优化公司资本及治理结构。债权融资方面,完成8亿美元银团贷款低息融资;中粮置业2019年初发行23.6亿元公司债,四季度又成功获批30亿公司债,10亿中期票据及30亿可续期中票。全年融资成本降低,资产负债率下降0.98个百分点。 3.投资建议。 基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场行情的考虑,我们预计公司2020-2021年的每股收益分别为0.75、0.90元。以3月30日5.5元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为7.3倍、6.1倍,市净率1.4倍。作为内资商业地产的标杆企业,公司坐拥一二线城市的核心地段优质资产、品牌优势尽显,商业+住宅双轮驱动协同发展一方面最大化公司的品牌价值、一方面助力多元化拿地,保证公司的未来发展,轻重资产模式并重,融资成本低于同业,我们继续维持对大悦城“推荐”评级。 4.风险提示。 疫情超出预期风险,房价大幅下跌风险,商业地产出租率不佳风险,毛利率下滑风险等。
大悦城 房地产业 2020-04-02 5.38 -- -- 5.51 2.42%
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事件:大悦城(000031)公布2019年年报,实现营业收入337.87亿元,较上年同期(追调后)增长52.41%;归属于母公司所有者净利润23.78亿元,较上年同期(追调后)增加15.27%;基本每股收益0.61。 点评: 2019年业绩增长符合预期。公司实现营业收入337.87亿元,较上年同期(追调后)增长52.41%;净利润37.05亿元,较上年同期(追调后)增加3.67%;归属于上市公司股东的净利润23.78亿元,较上年同期(追调后)增加15.27%,各项指标同比去年有显著增长。基本每股收益0.61元,业绩增长符合预期。公司拟每10股派现金红利1.70元(含税)。全年实现全口径签约金额(包含权益类项目)710.82亿元(操盘口径为618.54亿元),向千亿销售目标稳步推进。 持有购物中心区位理想规模持续增长。公司持有已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目(不含管理输出项目),分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。购物中心可出租面积共计86万平方米,全年平均出租率97%,全年实现租金收入31.8亿元。通过管理输出模式运营天津和平大悦城项目及昆明大悦城项目。同时,公司拥有在建及拟建的大悦城8个,位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚等城市;在建拟建的大悦城春风里3个及祥云小镇项目1个,位于北京、苏州、青岛等城市。持有运营的写字楼项目数目5家,分别为北京中粮广场、西单大悦城写字楼、中粮·置地广场、香港中粮大厦及中粮地产集团中心大厦。写字楼可出租面积共计21.16万平米。 多元化方式拿地为加速发展奠定基础。公司通过公开市场与非公开市场并重,加大合作力度,充分利用“中粮”与“大悦城”品牌优势,获取成规模优质土地。另外充分盘活内外部资源,更新城市存量土地,落实片区开发与产业整合能力,争取投资回报最大化。2019年全年新拓展7个城市,获取22个项目,总计容面积500万平方米。新获取土地聚焦产业基础好、人口导入强、市场基本面健康的二线及强三线城市,新增土储规模及质量同比再上新台阶,为高质量发展打下良好基础。 产业地产布局积极推进。2019年8月大悦创邑031项目开园;9月创芯研发中心项目开园并成功举办以“食养天下健康中国”为主题的研讨峰会,启动国家技术创新中心建设;中粮宝安68区科技工业园引入高科技企业,实现园区产业结构优化;福安一期工业城将低端密集型工业园通过产业升级,发展为人工智能主导的科技产业园,实现园区年产值超过20亿元。产业地产品牌影响力持续扩大。 债务结构改善融资成本具备优势。2019年12月,公司成功完成非公开发行股份足额募集资金24.26亿元,为自2018年以来唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例。引入持股比例超过5%以上的险资战略投资者太平人寿,进一步优化公司资本和治理结构。2019年,公司整体融资成本5.23%,资产负债率降低至76.78%,债务结构更加合理,资金实力及抗风险能力进一步提升,为公司未来发展提供了强有力支持。 总结与投资建议:公司从以开发业务为主的传统房地产公司,转向了持有+销售,双轮双核发展的综合性全业态房地产公司。土储积极扩张提升公司经营规模,2021年实现千亿销售可期;同时快速扩大商业运营版图,现金收益将持续增长。预测公司2020年—2021年EPS分别为0.71元和0.84元,对应当前股价估值偏低,维持“推荐”投资评级。 风险提示:房地产销售低于预期,商业发展缓慢。
大悦城 房地产业 2020-04-01 5.55 7.90 111.80% 5.51 -0.72%
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19年业绩24亿元、同比+15%,利润率高位略有下行、分红率31% 2019年公司营业收入337.9亿元,同比+52.4%;归母净利润23.8亿元,同比+15.3%,位于1月业绩预告23.5-25.5亿元的下沿;扣非归母净利润12.3亿元,同比+0.5%;每股基本收益0.61元,同比+15.1%;地产结算收入269.0亿元,同比+65.0%。毛利率和归母净利率为41.2%和7.0%,同比分别-4.9pct和-2.3pct;其中地产和持有型业务毛利率分别为37.9%和62.4%,同比分别-5.0pct和+1.2pct;三费费率13.6%,同比-1.1pct;公司计提资产减值损失2.4亿元,权益法核算的长投投资收益减值9.6亿元,合计影响12.0亿元(税后约9亿元)。 报告期末,预收账款297.8亿元,同比+31.7%,覆盖2019年地产结算额1.1倍。此外,公司拟每10股派息1.70元,分红率31%,股息率3.1%。 19年全口径销售711亿、操盘销售618亿,商场租金31亿、同比+18% 地产销售方面,公司2019年全口径销售额710.8亿元;操盘口径销售额618.5亿元,同比+26.9%;销售面积290万方,销售均价2.5万元/平。持有型物业方面,2019年公司实现租金收入51.4亿元,同比+17.4%。其中2019年末公司在北京、上海等8个城市开业10个大悦城及1个祥云小镇,可出租面积86万方,平均出租率97%,全年租金31.8亿元,同比+17.4%;轻资产运营2个项目,同时拥有在建及拟建的大悦城8个、大悦城春风里3个及祥云小镇1个。2019年末公司在北京、上海等城市持有5栋写字楼、可出租面积21万方,2019年实现租金6.2亿元,同比+34.0%;酒店收入8.4亿元,同比+14.9%。 逆周期拿地积极、拿地面积/销售面积172%,“商业+住宅”整合优势显现 2019年公司拿地积极,拿地面积500万方,权益比例50%,拿地面积/销售面积172%;拿地金额276亿元,拿地金额/销售金额39%;拿地均价5,525元/平,拿地均价/销售均价23%,考虑到公司拿地主要集中于天津、重庆等一二线城市,整体拿地成本处于低位,“商业+住宅”整合优势逐步显现;其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高。截至2019年末,公司未竣工面积(包括商业)1,529万方,其中83%位于一二线。 24亿股权融资占比8.41%,引入太平、工银助力发展、推动负债率优化 2019年末,公司资产负债率76.8%,同比-1.0pct;净负债率97.7%,同比-23.5pct;现金短债比1.4倍;融资成本5.23%,3月发债9亿/3年/3.14%和6亿/5年/3.60%,处于行业低位。1月公司定增完成,最终确定发行3.60亿股、募集资金24.26亿元;成功引入太平人寿和工银瑞信,定增价格为6.73元/股,两家战投持股比例分别为6.61%和1.80%,合计8.41%;未来太平人寿将与公司开展全面战略合作,料将推动公司更有质量的发展。 投资建议:销售快增、业绩稳增,商住协同优势显现,维持“强推”评级 大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。鉴于公司19年业绩低于预期,我们将公司2020-22年EPS预测分别调整为0.68、0.85元(原预测值为0.76、0.92元),引入2022年为1.02元;现价对应20PE为8.1倍,低于定增价6.73元,我们按照2020年PE12.0倍下调目标价至8.14元(原目标价为9.86元),维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名