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陈智旭

长城证券

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工作经历: 执业证书编号:S1070518060005,曾就职于中国银河证券<span style="display:none">。</span><a href="javascript:void(0)" id="toggleInfo">...>></a>

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万科A 房地产业 2020-09-09 28.60 -- -- 29.56 3.36% -- 29.56 3.36% -- 详细
事件:9月2日,万科发布2020年8月销售及近期新增项目情况简报,8月公司实现合同销售面积422.9万平方米,同比增长52.45%;实现合同销售金额587.2亿元,同比增长33.06%。8月公司新增全口径计容建面223.3万方,同比下降67.34%;对应全口径地价152.59亿元,同比下降55.54%。 8月销售延续强势表现,累计销售额同比转正:8月公司实现合同销售面积422.9万平方米,同比增长52.45%,环比增长7.34%;20年累计实现合同销售面积2893.9万平方米,同比增长5.58%,实现合同销售金额587.2亿元,同比增长33.06%,环比下降0.51%,销售均价13885元/方,较上月略有下降;20年累计实现销售金额4382.2亿元,同比由负转正至2.79%。 单月同比自5月转正后升幅持续扩大,8月公司销售延续强势表现,累计销售额同比转正。考虑到公司较强的推售能力,我们认为公司全年销售水平将实现稳健增长。 土地投资审慎,补货热点地区:8月公司于深圳、宁波、西安等地共获13宗开发项目,总体权益比例79.5%,对应全口径计容建面223.3万方,同比下降67.34%,环比下降54.88%;对应全口径地价152.6亿元,同比下降55.54%,环比下降51.57%;拿地均价6833元/方,占比销售均价49.2%,新获项目所处城市能级较上月有所上升致使拿地均价增长,拿地面积占比销售面积52.80%,拿地金额占比销售金额25.99%,土地投资保持审慎。 20年累计土地投资面积1590.3万平方米,土地投资金额992.1亿元,分别同比下降39.98%及43.00%,同比降幅扩大,布局上以珠三角、长三角及重点城市群为主。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,上半年业绩保持平稳增长,净负债率仅为27.9%,维持行业低位,融资优势明显。销售方面,8月公司销售延续强势表现,单月同比涨幅创年内新高,累计销售额同比转正。 考虑到公司较强的推售能力,我们认为公司全年销售水平将实现稳健增长。维持公司“推荐“评级,预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS3.89、4.48及5.05元/股,对应PE7.1、6.1及5.4倍。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,市场流动性超预期收紧,公司销售结算增长不及预期。
万科A 房地产业 2020-09-01 27.61 -- -- 29.56 7.06%
29.56 7.06% -- 详细
事件:8月27日,万科发布2020年半年度报告,上半年公司实现营业收入1463.5亿元,同比增长5.1%;实现归母净利润125.1亿元,同比增长5.6%;实现基本每股收益1.11元,同比增长4.0%。 利润率下降,业绩平稳增长:上半年公司业绩实现平稳增长,营收中房地产开发及相关业务比重仍占95%左右,物业服务比重由去年同期的3.8%提升至4.6%。房地产业务方面,上半年实现结算面积1049.8万平方米,同比增长24.0%;实现结算收入1289.7亿元,同比下降3.0%,结算均价由去年同期的15715元降至12286元,预计与公司结算项目的结构有关。从利润率来看,上半年房地产开发相关业务扣税毛利率24.1%,同比下降4.2pct,而三费率及少数股东损益有所改善,致归母净利率同比基本持平。截止上半年末,公司已售未结面积及金额分别为4743.2万方及6953.3亿元,已售未结金额覆盖上年营收1.9倍,可结算资源充足。 二季度销售明显改善:上半年公司实现合同销售面积2077万平方米,同比下降3.4%;实现合同销售金额3204.8亿元,同比下降4.0%,降幅较一季度收窄3.7个百分点,单月销售额自5月起同比转正,上半年销售均价15430元,基本与2019年水平一致。截至7月末,累计销售面积及销售额分别同比上升0.30%及下降0.70%,销售进度回追顺利。从销售业态来看,上半年销售产品中住宅比重由去年同期的88%小幅提升至91%。开竣工方面,公司上半年实现新开工面积1835.6万平方米,同比下降6.0%,实现全年开工计划的62.8%,去年同期为54.1%;实现竣工面积1074.5万平方米,同比增长1.4%,占全年竣工计划的32.4%,去年同期为34.5%。考虑到公司较强的推售能力及下半年疫情影响稀释,我们预计后续公司销售端将继续走强,实现全年稳步增长。 不确定性下拿地谨慎,在手项目充足:上半年公司新增加开发项目55个,全口径建筑面积980.2万平方米,同比下降6.0%;对应全口径拿地金额624.1亿元,同比下降34.1%;拿地均价6368元/方,占同期销售均价41.3%,上半年公司拿地保持谨慎。截至上半年末公司拥有在建项目建筑面积约11023.5万平方米;规划中项目权益建筑面积约4696.1万平方米,在手项目充足。 净负债率仅27.9%,融资优势凸显:上半年末公司资产负债率83.9%,净负债率仅27.9%,较2019年末继续下降6.9pct,净负债率维持行业低位,同期持有货币资金1881.4亿元,覆盖公司短期有息负债1.9倍,财务表现稳健。上半年,公司累计完成60亿元公司债发行,利率范围2.56%~3.90%,处于同期行业公司融资成本低位,优势凸显。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,上半年业绩保持平稳增长,净负债率仅为28%,维持行业低位,融资优势明显。销售方面,前7月公司销额同比基本维持平稳,二季度明显改善,考虑到公司较强的推售能力及下半年疫情影响稀释,我们预计后续公司销售端将继续走强,实现全年稳步增长。我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS3.89、4.48及5.05元/股,对应PE6.9、6.0及5.3倍,维持“推荐”评级。 风险提示:疫情发展超出预期,房产税出台超预期,地产政策超预期收紧,销售结算增长不及预期。
万科A 房地产业 2020-08-07 26.40 -- -- 28.65 8.52%
29.56 11.97% -- 详细
事件:8月4日,万科发布2020年7月销售及近期新增项目情况简报,7月公司实现合同销售面积394.0万平方米,同比增长25.68%;实现合同销售金额590.2亿元,同比增长22.47%。7月公司新增全口径计容建面494.9万方,同比增长23.08%;对应全口径地价315.05亿元,同比下降21.93%。 7月销售表现亮眼,累计销售面积同比转正:7月公司实现合同销售面积394.0万平方米,同比增长25.68%,环比下降21.44%;20年累计实现合同销售面积2471万平方米,同比由负转正至0.30%。7月公司实现合同销售金额590.2亿元,同比增长22.47%,环比下降19.56%,销售均价14980元/方,较上月小幅上升;20年累计实现销售金额3795.0亿元,同比降幅收窄至0.70%。综合来看,7月公司销售表现亮眼,同比涨幅创年内新高,累计销售面积同比由负转正,销售金额同比降幅进一步收窄。考虑到公司较强的推售能力及金九银十成交高峰即将到来,我们认为公司将继续回追销售进度,全年销售水平实现稳健增长。 投资力度显著增强,补货热点地区:7月公司于杭州、宁波、重庆等地共获29宗开发项目,总体权益比例67.4%,对应全口径计容建面494.9万方,同比上升23.08%,环比上升129.23%;对应全口径地价315.1亿元,同比下降21.93%,环比上升72.75%;拿地均价6366元/方,新获项目所处城市能级较上月有所下沉致使拿地均价下降,拿地面积占比销售面积125.61%,拿地金额占比销售金额53.38%,投资力度显著增强。20年累计土地投资面积1367.0万平方米,土地投资金额839.5亿元,分别同比下降30.46%及39.92%,同比降幅大幅收窄,布局上以珠三角、长三角及重点城市群为主。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,7月公司销售表现亮眼,累计销售面积同比由负转正,销售金额同比降幅进一步收窄。考虑到公司较强的推售能力及金九银十成交高峰即将到来,我们认为公司将继续回追销售进度,全年销售水平实现稳健增长。维持公司“推荐“评级,考虑到(1)公司估值处于相对低位,(2)公司股息率近4%,相对较高,(3)龙头房企融资成本降低,(4)基本面表现强势,我们维持公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS3.89、4.48及5.05元/股的判断,对应PE7.1、6.2及5.5倍。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,市场流动性超预期收紧,公司销售结算增长不及预期。
万科A 房地产业 2020-07-08 30.38 -- -- 30.90 -1.90%
29.80 -1.91%
详细
事件:7月2日,万科发布2020年6月销售及近期新增项目情况简报,6月公司实现合同销售面积501.5万平方米,同比增长2.49%;实现合同销售金额733.7亿元,同比增长10.51%。6月公司新增全口径计容建面215.9万方,同比下降52.91%;对应全口径地价182.37亿元,同比下降35.89%。 单月销售加速,全年销售水平有望实现稳健增长:6月公司实现合同销售面积501.5万平方米,同比增长2.49%,环比增长29.65%;20年累计实现合同销售面积2077万平方米,同比降幅收窄至3.40%。6月公司实现合同销售金额733.7亿元,同比增长10.51%,环比增长19.73%,销售均价14630元/方,较上月小幅下降;20年累计实现销售金额3204.8亿元,同比降幅收窄至4.05%。综合来看,6月公司销售明显提速,累计销售面积与销售金额同比降幅进一步收窄。考虑到下半年较强的推售能力及相对友好的政策环境,我们认为公司将加速回追销售进度,全年销售水平有望实现稳健增长。 上半年拿地力度大幅下降,补货热点地区:6月公司于深圳、东莞、宁波等地共获15宗开发项目,总体权益比例58.0%,对应全口径计容建面215.90万方,同比下降52.91%,环比上升22.08%;对应全口径地价182.37亿元,同比下降35.89%,环比上升10.51%;拿地均价8447元/方,新获项目所处城市能级较上月有所下沉致使拿地均价下降,拿地面积占比销售面积43.05%,拿地金额占比销售金额24.86%,近两月基本维持平稳。20年累计土地投资面积872.10万平方米,土地投资金额524.48亿元,分别同比下降44.22%及47.22%,上半年公司拿地力度相比去年大幅下降,布局上依然以珠三角、长三角等热点区域为主。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,19年业绩略低于预期不改公司业绩长期稳定增长趋势,6月公司单月销售明显提速,累计销售面积与销售金额同比降幅进一步收窄。考虑到下半年较强的推售能力及相对友好的政策环境,我们认为公司将加速回追销售进度,全年销售水平有望实现稳健增长。维持公司“推荐“评级,考虑到(1)公司估值处于相对低位,(2)公司股息率近4%,相对较高,(3)行业资金面整体边际转松下近期高评级房企信用利差明显缩小,融资成本降低,(4)长效地产政策持续出台,利好经营稳健的龙头个股。我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS4.00、4.60及5.19元/股,对应PE7.3、6.3及5.6倍。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,市场流动性超预期收紧,公司销售结算增长不及预期。
万科A 房地产业 2020-05-11 26.17 -- -- 27.96 6.84%
32.02 22.35%
详细
事件:5月6日,万科发布2020年4月销售及近期新增项目情况简报,4月公司实现合同销售面积303.8万平方米,同比下降17.89%;实现合同销售金额479.5亿元,同比下降20.31%。4月公司新增权益计容建面123.3万方,同比增长36.09%;对应权益地价35.22亿元,同比下降57.05%。 销售端回暖速度放缓,全年销售水平有望实现稳健增长:4月公司实现合同销售面积303.8万平方米,同比下降17.89%,环比下降19.65%;20年累计实现合同销售面积1188.6万平方米,同比下降8.20%。4月公司实现合同销售金额479.50亿元,同比下降20.31%,环比下降12.72%,销售均价15783元/方,较上月明显回升;20年累计实现销售金额1858.30亿元,同比下降11.34%。综合来看,4月公司销售回暖速度有所放缓,前4月累计销售面积与销售金额与去年同期水平存在一定差距。考虑到市场逐步回暖及公司较强的推售能力,我们认为公司将陆续回追销售进度,全年销售水平有望实现稳健增长。 单月拿地回暖,均价保持低位:4月公司于长沙、青岛、西安等地共获10宗开发项目,总体权益比例52.6%,对应全口径计容建面234.40万方,同比提升87.67%,环比提升66.36%;对应全口径地价68.23亿元,同比下降42.53%,环比上升52.35%;拿地均价2856元/方,处近期低位。拿地金额占比销售金额14.23%;拿地面积占比销售面积77.16%,20年累计土地投资面积480.50万平方米,土地投资金额177.08亿元,分别同比下降44.93%及66.60%,20年前4月拿地金额占比销售金额9.53%;拿地面积占比销售面积40.43%,相比去年分别下降15.77pct及26.95pct。4月公司拿地回暖,但年初至今整体来看依然偏谨慎。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,19年业绩略低于预期不改公司业绩长期稳定增长趋势,前4月累计销售面积与销售金额与去年同期水平存在一定差距。随着市场逐步回暖,结合公司较强的推售能力,我们认为公司将陆续回追销售进度,全年销售水平有望实现稳健增长。考虑到 (1)公司估值处于相对低位, (2)公司股息率近4%,相对较高, (3)行业资金面整体边际转松下近期高评级房企信用利差明显缩小,融资成本降低, (4)在经济与行业依然存在下行压力的背景下,我们维持对政策稳中偏松的判断,围绕“房住不炒”主基调,需求端一些力度相对较小的比如人才落户、放松限价限售等政策可能逐步出台,我们看好重点城市的结构性机会。维持公司“推荐“评级,我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS4.00、4.60及5.19元/股,对应PE6.6、5.7及5.1倍。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,销售结算增长不及预期。
万科A 房地产业 2020-05-04 26.20 -- -- 26.77 2.18%
32.02 22.21%
详细
事件:4月27日,万科发布2020年第一季度报告,一季度公司实现营业收入477.74亿元,同比减少1.24%;实现归母净利润12.49亿元,同比增长11.49%;实现基本每股收益0.11元,同比增长8.85%。 业绩稳增,疫情下地产结算收入小幅下降:一季度公司营收微降,其中房地产业务实现结算面积316.2万平方米,同比增长1.8%;实现营业收入393.6亿元,同比下降6.4%。归母净利润升11.5%主要是受少数股东损益下降影响,一季度扣税毛利率降幅超3pct。截止一季度末,公司已售未结面积及金额分别为4580万方及6599亿元,相比19年末分别增长6.8%及8.3%。 受疫情影响开竣工有所放缓,销售端显韧性:一季度公司实现合同销售面积884.8万平方米,合同销售金额1378.8亿元,同比分别下降4.3%和7.7%,销售均价15583元,基本与2019年的15341元持平,同比去年同期的16159元下降3.7%。总体来看一季度销售仅小幅走弱,疫情对公司销售端影响逐步稀释。综合公司较强的推售能力,我们预计公司后续销售情况将进一步好转,实现全年销售额稳步增长。开竣工方面,公司一季度实现新开工面积708.8万平方米,同比下降30.5%,占全年开工计划的24.3%,去年同期为28.2%;实现竣工面积242.6万平方米,同比增长8.9%,占全年竣工计划的7.3%,基本与去年同期持平。截至目前公司已实现项目全面复工,开竣工进度后续有望快速回归正轨。 不确定性下拿地谨慎,在手项目充足:一季度新增加开发项目11个,对应权益规划建筑面积187.6万平方米,同比下降57.09%。公司于当前宏观经济不确定性增加背景下拿地谨慎。同时,截至一季度末公司拥有在建项目权益建筑面积约6489.2万平方米;规划中项目权益建筑面积约3155.8万平方米,在手项目充足。 净负债率维持低位,融资成本优势凸显:一季度末公司净负债率34.3%,基本与2019年末持平,维持低位。同期公司持有货币资金1732.7亿元,全额覆盖公司短期借款和一年内到期有息负债总和的897.8亿元,财务结构稳健、偿债能力健康。2020年3月,公司完成25亿元公司债券发行,两品种票面利率分别为3.02%及3.42%,处于同期行业公司融资成本低位,优势凸显。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,疫情影响下2020年一季度业绩仍实现稳健增长,销售面积与销售金额仅略低于去年同期水平。3月以来随着国内疫情逐步受到控制,各地区现场看房渐次恢复,公司销售明显回暖,全年销售水平有望实现稳健增长。考虑到(1)公司估值处于相对低位,(2)宏观资金面整体转松下行业有望受益,(3)在经济与行业依然存在下行压力的背景下,我们维持对政策稳中偏松的判断,因此我们维持公司“推荐“评级,我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS4.00、4.60及5.19元/股,对应PE6.5、5.6及5.0倍。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,销售结算增长不及预期。
万科A 房地产业 2020-04-08 27.34 -- -- 27.75 1.50%
32.02 17.12%
详细
事件:4月2日,万科发布2020年3月销售及近期新增项目情况简报,3月公司实现合同销售面积378.1万平方米,同比上升4.91%;实现合同销售金额549.4亿元,同比微降4.24%。3月公司新增权益计容建面125.2万方,同比下降35.5%;对应权益地价39.3亿元,同比下降60.25%。 销售端明显回暖,累计销售仅略低于去年同期:3月公司实现合同销售面积378.1万平方米,同比上升4.91%,环比上升118.30%;20年累计实现合同销售面积884.8万平方米,同比微降4.33%。3月公司实现合同销售金额549.4亿元,同比微降4.24%,环比上升96.00%,销售均价14531元/方,较上月高点略降;20年累计实现销售金额1378.8亿元,同比下降7.74%。综合来看,3月以来随着国内疫情逐步受到控制,各地区现场看房渐次恢复,公司销售明显回暖,前三月累计销售面积与销售金额仅略低于去年同期水平,全年销售水平有望实现稳健增长。 拿地积极性回升,均价保持低位:3月公司于郑州、兰州等地共获4宗开发项目,总体权益比例88.9%,较上月明显上升。对应新增权益计容建面125.2万方,同比下降35.50%,环比大幅上升658.79%;对应权益地价39.3亿元,同比下降60.25%,环比大幅上升240.73%;拿地均价3141元/方。 拿地金额占比销售金额7.16%,;拿地面积占比销售面积33.11%。20年累计土地投资面积198.2万平方米,土地投资金额73.6亿元,分别同比下降64.66%及75.89%。在宏观经济不确定性增大环境下投资整体维持谨慎,拿地积极性回升同时维持较低均价,张弛有度。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,19年业绩略低于预期不改公司业绩长期稳定增长趋势,3月以来随着国内疫情逐步受到控制,各地区现场看房渐次恢复,公司销售明显回暖,前三月累计销售面积与销售金额仅略低于去年同期水平,全年销售水平有望实现稳健增长。考虑到(1)公司估值处于相对低位,(2)公司股息率近4%,相对较高,(3)行业资金面整体边际转松下近期高评级房企信用利差明显缩小,融资成本降低,(4)未来预计将有更多逆周期政策出台,尤其在“因城施策”框架下,行业及货币政策在地方层面出现进一步调整值得期待,继续利好资金面稳健的龙头个股。维持公司“推荐“评级,我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS4.00、4.60及5.19元/股,对应PE6.7、5.8及5.2倍。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,销售结算增长不及预期
大悦城 房地产业 2020-04-03 5.36 -- -- 5.51 2.80%
5.51 2.80%
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业绩同比增长15.3%,扣税毛利率下降:2019年公司实现营业收入337.9亿元,同比增长52.4%;实现归母净利润23.8亿元,同比增长15.3%,对应每股收益0.61元/股;实现加权平均ROE14.7%,同比增长0.72pct。营收中商品房销售收入269.0亿元,同比提升65.0%,占比提升超6pct至79.6%,主要是结算面积及结算金额的增长,2019年结算面积及金额(含权益类)分别为96.6万方及282.8亿元,同比分别增长28%及73%。业绩增速不及营收增速的原因主要是1)扣税毛利率下降近5pct至30.4%,2)投资收益下降近41%。尽管盈利水平及负债率有所下降,受益资产周转率提升公司ROE水平小幅提升。 租金收入稳步增长,在建拟建商业项目充足:2019年公司营收中投资物业相关收入51.4亿元,同比升17.4%,占比由2018年的19.8%降至15.2%。公司拥有北京西单大悦城、上海长风大悦城等10个已开业购物中心、1个祥云小镇项目及2个管理输出项目,主要集中于重点一二线城市,购物中心可租售面积达86万方,平均出租率97%。此外公司在建拟建大悦城8个、大悦城春风里3个及祥云小镇1个,均位于重点一二线城市。 净负债率大幅下降至97.7%:有息负债方面,2019年末公司有息负债691.4亿,同比升10.9%,其中短期有息负债比重24.3%,基本与上年末持平,随着货币水平的大幅提升,短期有息覆盖率由去年末的1.21升至1.64,净负债率由去年末的121.1%降至97.7%,2019年公司平均融资成本5.225%。此外公司于2019年12月成功完成非公开发行股份足额募集资金24.26亿元,为自2018年以来唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例。 销售高增,拿地积极:销售方面,2019年公司操盘口径实现销售面积259.6万平方米,同比增长71%;实现销售金额618.5亿元,同比增长27%,销售实现较快增长。拿地方面,公司19年新拓展7个城市,获取22个项目,新增计容建面500万方,当年新增建面占当年销售面积比例达193%,拿地态度积极。同时,公司19年拿地均价5525元/平方米,占比销售均价23%,新增土储中超80%位于一二线城市,为高质量发展打下良好基础。 投资建议:大悦城控股2019年初完成“A+H股”合并,成为中粮集团旗下唯一地产平台,在国改背景下完成战略转型,提质增效指日可待。同时,合并后公司形成住宅+商业双轮双核驱动商业模式,高质量住宅+强品牌力商业协同发展,共同加速。尽管2020年一季度住宅及商业业务均受到一定冲击,尤其商业业务,考虑到3月份以来市场回暖、政策环境友好以及销售业务比重较大,我们维持公司20~22年归母净利润分别为28.66、34.71及42.45亿元的判断,同比增长20.5%,21.1%及22.3%,按3月31日收盘价对应PE8.0、6.6、5.4倍,维持公司“推荐”评级。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,公司销售结算增长不及预期。
万科A 房地产业 2020-03-23 25.50 -- -- 27.75 8.82%
27.96 9.65%
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受扣税毛利率下降拖累业绩低于预期,ROE维持行业高位:2019年公司实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.59%;实现营业利润766.1亿元,同比增长13.50%;实现归母净利润388.7亿元,同比增长15.10%,业绩低于预期,业绩增速不及营收增速的主要原因为扣税毛利率下降了近2.5个百分点。受盈利水平下降影响,2019年公司ROE同比下降约1个百分点至20.7%,尽管有所下滑在行业内依然维持高位。 净负债率升至33.9%,仍处于行业较低水平:从负债率来看,2019年末,公司净负债率33.9%,较上年小幅上涨2.74pct,仍处于行业低位,资本结构稳定。从负债绝对金额来看,2019年末公司有息负债2578.5亿元,有息负债以中长期负债为主,短期借款和一年内到期的有息负债合计938.9亿元,占比为36.4%,同期在手现金1661.9亿元,全额覆盖短期有息负债,短期偿债能力健康。分借款对象来看,公司有息负债中银行借款占比为54.5%,应付债券占比为24.1%,其他借款占比为21.4%,借款成本较低。 销售稳步增长,开工因需制宜,拿地谨慎均衡:2019年公司实现销售面积4112万方,同比增长1.8%;实现销售金额6308亿元,同比增长3.9%,实现销售均价15341元/平方米,销售端增长稳健,按克尔瑞销售额排行榜稳居行业第二。细分来看,公司所销售产品中住宅占86.4%,商办占10.0%,产品继续坚持面向主流客户自住需求的定位,144平方米以下的中小户型占比91.2%。拿地方面2019年公司共获取房地产开发项目147个,对应权益计容建面2478万方,与上年基本持平;对应权益地价1550亿元,同比增长14.7%,土地均价6252元/平方米,全口径地价占比销售额34.9%,投资态度总体维持谨慎。分区域来看,中西部、北方、上海、南方四大区域拿地面积分别占比公司拿地总面积的38.3%、29.9%、20.3%及11.5%。分能级来看,一线、二线、三线拿地面积分别占公司拿地总面积的4.0%、66.9%及29.1%,拿地布局以二线为主。此外,2020年公司计划新开工面积2,921.2万方,同比下降31.1%,计划竣工面积3,319.3万方,同比增长10.4%,计划新开工面积下降较大,可能是2020年疫情对需求端产生一定冲击,基于现有库存和近期市场需求进行的安排。 成长有序,“城乡建设与生活服务商”定位稳步推进:(1)商业运营,2019年底公司商业平台印力集团运营管理项目108个,覆盖50多个城市,管理面积近900万平方米,已开业面积为644万平方米。(2)物流,截至报告期末公司物流平台万纬物流进驻44个城市,获取138个项目,其中高标库123个,冷库15个,可租赁物业建筑面积1086万方。(3)冰雪度假,目前公司运营吉林松花湖,北京石京龙与北京西山滑雪场三个项目,其中吉林松花湖度假区客流量、客户满意度持续保持国内领先,并连续第三年获得世界滑雪大奖“中国最佳滑雪度假区”称号。公司新兴业务成长有序,已成为各自行业领军者。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,19年业绩略低于预期不改公司业绩长期稳定增长趋势。考虑到(1)公司估值处于相对低位,(2)公司股息率3.99%,相对较高,(3)行业资金面整体边际转松下近期高评级房企信用利差明显缩小,融资成本降低,(4)未来预计将有更多逆周期政策出台,尤其在“因城施策”框架下,行业及货币政策在地方层面出现进一步调整值得期待,继续利好资金面稳健的龙头个股。维持公司“推荐“评级,我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS4.00、4.60及5.19元/股,按19日收盘价计算对应PE6.3、5.5及4.9倍。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,公司销售结算增长不及预期。
万科A 房地产业 2020-02-10 27.49 -- -- 32.70 18.95%
32.70 18.95%
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事件:2月6日,万科发布2020年1月销售及近期新增项目情况简报,1月公司实现合同销售面积333.5万平方米,同比增长;实现合同销售金额549.1亿元,同比增长12.34%。1月公司新增权益计容建面56.5万方,同比增长;对应权益地价22.74亿元,同比下降68.68%。 销售增长稳健,疫情影响尚未体现:1月公司实现合同销售面积333.5万平方米,同比增长,环比下降;实现合同销售金额549.1亿元,同比增长,环比微降;销售均价16465元/方,再回高位。综合来看,受春节影响公司销售表现较上月小幅走弱,但在销售面积与销售均价同步上涨下依然实现同比稳健增长。值得注意的是因为1)疫情爆发期与春节假期重叠,2)数据有一定滞后效应,疫情对销售的影响并未体现在公司1月经营数据中,其影响或将在2月有所体现。但基于公司强劲的推售能力,我们认为公司销售端受疫情损害有限,不改长期稳健增长势头。 拿地谨慎,布局均衡:1月公司于上海、南通、郑州、乌鲁木齐、重庆、太原等地获6宗开发项目,总体权益比例81%,布局均衡。对应新增权益计容建面56.5万方,同比增长,环比下降;对应权益地价22.74亿元,同比下降,环比下降70.76%;拿地均价4025元/方,较上月大幅下降,主要因除上海项目外其余5宗项目地价较低。拿地金额占比销售金额,较上月减少9.43pct;拿地面积占比销售面积16.94%,较上月小幅上升2.62pct,拿地总体维持谨慎。 投资建议:从历史数据来看,受春节及气温影响一季度向来是房地产公司销售与开竣工的淡季,疫情预计对行业一季度影响有限,疫情的发展仍需密切关注,资金面稳健的龙头企业或将呈现较大优势,另一方面经济下行压力下宏观及行业政策面或有稳增长政策出台。公司一直是国内地产行业龙头标杆企业,运营稳健,2018年进一步将其战略定位迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,并围绕开发主业积极开展物业、商业、租赁、物流、度假等新兴业务,主业与新兴业务间协同发展,未来业绩稳健增长依然可期。考虑到公司过去几年开竣工较大背离,随着竣工逐步提升,我们预计公司19~21年分别实现归母净利润406.2、477.6及565.7亿元,同比分别增长20.3%、17.6%及18.4%,EPS3.68、4.33及5.12元/股,对应PE7.6、6.4及5.4倍,维持“推荐”评级。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,销售结算增长不及预期。
万科A 房地产业 2020-01-21 30.50 -- -- 30.95 1.48%
32.70 7.21%
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战略迭代升级,多业务协同发展:公司于发展历程中不断更迭自身战略定位并进行多元化与专业化间的模式切换以适应市场,不变的是其超越周期的战略眼光与领先行业的管理能力。2018年公司进一步将战略定位迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,并围绕开发主业积极开展物业、商业、租赁、物流、度假等新兴业务,主业与新兴业务间协同发展。 开发业务:专注自住需求、审慎投资、平稳发展:公司房地产开发业务贡献收入的绝大部分。2018年后,公司销售面积增速放缓,销售额增长主要由销售均价的提升驱动。土地投资方面,公司维持审慎的土地投资态度,明确提出不拿地王,且逆周期拿地能力突出。从能级来看,公司拿地比重最大的始终是二线城市,随着一线城市供地面积逐渐减少、地价高企,近两年公司一线比重明显下降,加大了对核心城市群内三四线城市的投资。公司储备丰富,可售权益建面近1亿方,按19年上半年销售均价15534元/平方米计算,对应货值约1.54万亿元,覆盖2019年销售额近2.5倍,其中71.1%的可售面积位于商品房市场活跃度良好、去化较快的一二线核心城市;已售待结面积4404万方,同比增长19.2%,覆盖上年全年结算面积2.0倍,对应已售待结金额6216亿元,充足的未结资源为公司未来业绩提供良好保证。 利润率领跑行业,经营稳健典范:受益行业领先的毛利率水平、成本管控及资产周转能力,公司ROE始终处于行业前列,17、18年ROE均在20%以上,过去几年也基本维持在18%以上。从负债来看,19年三季度末公司净负债率50.4%,较上年末上升约19pct,基本与2018年同期持平,处于行业较低水平,从规模来看有息负债2329亿元,短期有息负债628亿元,占全部有息负债的比例仅为27%,同期公司在手货币1072亿元,全额覆盖短期有息负债。此外公司融资成本继续处于行业较低水平,融资优势明显。 维持公司“推荐”评级:公司一直是国内地产行业标杆企业,2018年进一步将其战略定位迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,并围绕开发主业积极开展物业、商业、租赁、物流、度假等新兴业务。主业与新兴业务间协同发展,未来业绩稳健增长可期。考虑到公司过去几年开竣工较大背离,随着竣工逐步提升,我们预计公司19~21年分别实现归母净利润406.2、477.6及565.7亿元,同比分别增长20.3%、17.6%及18.4%,EPS 3.68、4.33及5.12元/股,对应PE 8.3、7.1及6.0倍,维持“推荐”评级。 风险提示:行业政策面超预期收紧,房产税出台超预期,公司业务扩展不及预期。
大悦城 房地产业 2019-12-23 7.16 -- -- 7.42 3.63%
7.42 3.63%
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“A控红筹”整合完成,“住宅+商业”双核驱动:2019年3月份,大悦城地产与中粮地产147亿元重组落地,中粮地产更名为大悦城控股。重组完成后,大悦城地产成为大悦城控股子公司,大悦城控股成为中粮集团旗下唯一地产平台。重组完成后,“双轮双核”战略成为大悦城控股未来发展的重要策略,公司依靠销售型与持有型业务共同发展、“产品+服务”双核心,以“3+X”为主线,深耕粤港澳大湾区、长三角战略一体化城市、京津冀核心重点城市,形成“一线核心-二线中心-三线省域中心”分布格局。 商业地产:布局核心商圈,运营领先,扩张加速:项目选址方面,已经开业的大悦城城市综合体项目均位于同类资源稀缺、周边人口密集、交通便利的城市核心商业区内。而已规划的大悦春风里及祥云小镇则位于城市副中心商圈及新城中心,项目选址占据一二线城市核心商圈,辐射全城。项目出租方面,受益于GLA上升及出租率平稳,大悦城租金收入稳定上升,2019年上半年租金收入18.68亿元,同比增长27.6%,而项目平均租金自2013年以来亦呈稳步上涨趋势。目前公司采取轻重并举扩张策略并辅以配套管理体制及资本支持,未来公司商业地产扩张有望加速。 住宅地产:专注核心城市中高端客群、销售高增、可结算资源丰富:公司住宅业务立足京津冀、长三角、珠三角三大核心城市群中一二线省会及区域中心城市,重点关注以长江中游城市群、成渝城市群、一带一路沿线为主的强三线中心城市及高潜力城市,形成了“一线核心-二线中心-三线省域中心”的分布格局。截至目前,公司已累计进入北京、上海、深圳、天津、沈阳等30座城市,并计划将住宅业务进一步扩张至更多产业基础好、人口导入强、市场基本面健康的二线及强三线城市,拿地端与公司发展计划匹配。近年来住宅业务销售端持续走强,待进入结转期后业绩将快速提升。 盈利稳增、负债安全:2019年公司成功并表H股大悦城地产,受此影响公司盈利能力显著上升。2019年前三季度公司实现营业收入223.32亿元,同比增长183.7%、营业利润56.34亿元,同比增长191.6%,归母净利润24.35亿元,同比增长168.2%。后续整合影响消除后我们预计未来公司业绩将保持20%上下的增速。负债方面,受益于央企背景,公司融资成本较低,2018年全年融资成本区间介于4.40%~9.5%间。“A+H股”整合完成后公司未来融资手段更为灵活,且随着评级上升公司融资成本在未来有望继续下降。 给予公司“推荐”评级:大悦城控股年内完成“A+H股”合并,成为中粮集团旗下唯一地产平台,在国改背景下完成战略转型,提质增效指日可待。同时,合并后公司形成住宅+商业双轮双核驱动商业模式,高质量住宅+强品牌力商业协同发展,共同加速。我们预计公司19~21年归母净利润分别为26.62、32.08及38.69亿元,同比增长91.7%,20.5%及20.6%,对应PE10.7、8.8、7.3倍,首次覆盖,给予推荐评级。 风险提示:行业政策面超预期收紧,房产税出台超预期,公司业务扩展不及预期。
电子城 房地产业 2019-12-19 4.45 -- -- 5.60 25.84%
5.60 25.84%
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背靠北京国资委,北京地区优质资源丰富:电子城集团的前身是北京电子城有限责任公司,1994年北京市政府批准《北京电子城方案》,并批准成立北京电子城有限责任公司作为承担电子城老工业基地改造任务的实施主体。1999年经科技部和国务院批准,将电子城老工业基地纳入中关村科技园区;同年设立北京电子城科技园管理委员会与公司合署办公。2009年电子城与兆维科技进行资产置换及发行股份购买资产,成功重组上市,“电子城股份”作为产业地产运营商面向公众。目前,电子城的第一大股东为北京电子控股有限责任公司,总计持有47.61%的股份。 主业园区地产,近年开始积极扩张:2013年以前,电子城处于区域发展阶段,主要园区和商业地产项目都集中于北京酒仙桥区域。2013至2018年为公司跨区域发展阶段,此阶段公司通过品牌塑造、模式复制及科技产业聚集,先后向山西朔州、天津、厦门、昆明和南京等地其他区域扩张,向全国区域输出科技创新园区项目。 向科技服务积极战略转型:公司多年来聚焦产业地产领域,积累了丰富的产业地产开发建设及运营管理经验。同时,凭借自身独有的空间资源、产业资源、客户资源等竞争优势,在“科技创新聚集”、“智慧城市”、“科技城市更新”等业务板块的发展规模不断壮大。近年来,在科技空间服务基础上,不断探索和发展科技孵化、科技金融等方面的科技创新服务,全面推动了向“科技服务”的战略转型,进一步增加公司在科技服务转型上的重大进展,例如积极引入5G及集成电路设计产业、与国寿打造产业基金等等。 在建项目和拟建项目储备充足,能有效支撑未来的销售和收入:截至2019年6月末,公司在建项目建筑总面积共计245.13万平方米,拟建项目建筑面积共计89.90万平方米,项目储备较为充足,能够有效支撑公司未来发展阶段的销售和收入结转。 股权激励充分,彰显管理层增长信心:2019年4月10日,公司发布股票期权激励计划草案,拟向激励对象授予股票期权1118.6万股,占比已发行股本总额的1.0%,其中首次授予1006.8万股,占股本总额的0.9%,占激励计划股票期权授予总数的90.0%;预留111.8万股,占股本总额的0.1%,占激励计划股票期权授予总数的10.0%。首期授予的激励对象共计92名,具体包括:高级管理人员、核心骨干和核心业务人员,行权价格6.78元/股。2019年6月15日,该股权激励计划获得北京市国资委批复,属北京市国资委旗下第一家推进股权激励的房企。 给予公司“推荐”评级:随着公司开发销售部分逐步结算及自持部分逐步出租,且考虑到公司2019年11月21日股东大会通过的《公司拟入伙基金及全资子公司向基金出售资产暨关联交易的议案》涉及的40.39亿元资产包的出售,我们预计公司19~21年营业收入分别为24.76、46.42及64.49亿元,归母净利润3.64、4.76及6.51亿元,对应PE13.5X/10.3X/7.5X。考虑到1)公司拥有多年园区开发及运营经验,2)资产布局及质量优质,3)未来有望自国企改革中进一步获益,4)股权激励彰显信心,估值处于较低水平,我们给予“推荐”评级。 风险提示:调控政策及信贷政策超预期收紧,行业景气度持续下降,公司扩张效果不及预期。
万科A 房地产业 2019-10-29 26.96 -- -- 28.14 4.38%
33.60 24.63%
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事件:公司发布2019年三季报,实现营业收入2239.1亿元,同比增长27.2%;实现归母净利润182.4亿元,同比增长30.4%,业绩超出预期。 受益房地产结算上升及三费率改善公司业绩超预期:房地产业务方面,前三季度贡献营收2125.7亿元,结算面积1455万方,同比上升13.6%,结算均价提升11.7%,结算毛利率为27.6%,同比略降0.2pct,而三费率同比有较大幅度改善。截至三季度末,公司已售未结合同金额达6362.4亿元,较年初增长19.9%,可结算资源充足。 销售稳健增长,三季度投资力度提升:从销售来看,公司前三季度实现销售金额4756.1亿元,同比升10.2%,克而瑞全国销售排行榜位列第二,公司销售规模稳健增长,销售均价15534元/平,同比提升4.5%。从拿地来看,前三季度累计土地投资金额为1917.0亿元,拿地面积2832.1万方,新增项目116个。按布局来看,按权益投资金额81%位于一二线城市;按节奏来看,第三季度拿地金额924.5亿元,接近上半年的拿地金额,新增项目62个,超过上半年的新增项目数,投资力度显著提升,在行业基本面下行,资金面偏紧背景下拿地及资金优势凸显。 净负债率50.4%,依然处于行业较低水平:从负债来看,公司三季度末有息负债金额2306.3亿元,净负债率50.4%,比去年同期的51.2%有所下降,相比中报有所提升,但依然处于行业较低水平,现金/短债覆盖倍数为1.71,短债占比27%,同比下降,债务结构进一步优化。 投资建议:公司一直以来都是均好发展的龙头,2018年公司战略定位由“城市配套服务商”转变为“城乡建设与生活服务商”,传统开发业务稳步增长,新兴业务有序推进,我们预计公司2019-21年每股收益为3.62、4.12、4.70元,对应2019年动态PE不到8倍,依然处于相对较低水平,维持“推荐”评级。 风险提示:行业调控超出预期。
保利地产 房地产业 2019-08-21 14.21 -- -- 14.78 4.01%
16.44 15.69%
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事件: 保利发布 2019年半年报, 实现营业收入 711.41亿元,同比增长19.48%;实现营业利润 170.80亿元,同比增长 35.91%;实现归母净利润99.55亿元,同比增长 53.28%。 业绩高增受益毛利率及权益比例提高: 2019年上半年营收数据上行的主要动力来自项目竣工交付的结转面积与结转单价的提高。 上半年归母净利润大增 53.28%,主要受益公司毛利率及权益比例的提高。报告期内,得益于产品结转单价的提高,公司地产业务盈利水平较上年年末持续改善,房地产结算毛利率为 40.96%,较去年同期提升 5.68%,而综合毛利率及归母净利率分别提升至 39.77%和 13.99%,相比去年同期分别提升 4.36%及 3.09%。 此外随着结算项目权益比例的提高, 少数股东损益占净利润比重下降约 7pct 至 23.2%。 净负债率大幅改善,低成本融资优势明显: 报告期末公司资产负债率为79%,剔除预收款后的资产负债率由上年同期下降 2%至 66%,净负债率由去年同期的 93%大幅下降至 77%,公司负债水平在行业内处于相对较低位置。受益于公司央企背景的信用背书及公司较大的资产规模, 19年上半年公司成功发行 5亿美元债和中期票据 15亿元,并获批公司债券 150亿元,有息负债规模上升至 2710亿元,其中短期有息负债占比 17%,当前货币资产可覆盖其 2.6倍,短期偿债能力较强。公司综合融资成本4.99%,处于行业低位,在行业融资环境持续收紧的外部环境下,公司的低成本融资优势将更为凸显。 销售数据稳定增长,深耕战略效果显现: 上半年公司地产销售量价齐升,实现销售额 2526.24亿元,同比增长 17.33%,位列克尔瑞排行榜第四名,相比 2018年上升 1位;实现销售面积 1636.47万平方米,同比增长 12.56%; 实现销售均价 15437元/平方米,同比增长 5.48%。分能级来看,公司传统重视的一二线市场依然是销售额的主要来源,上半年一二线市场销售额贡献率达 75%。 土地投资力度有所放缓,三四线比重提升: 公司 19年上半年新进入 4座 事件: 保利发布 2019年半年报, 实现营业收入 711.41亿元,同比增长19.48%;实现营业利润 170.80亿元,同比增长 35.91%;实现归母净利润99.55亿元,同比增长 53.28%。 业绩高增受益毛利率及权益比例提高: 2019年上半年营收数据上行的主要动力来自项目竣工交付的结转面积与结转单价的提高。 上半年归母净利润大增 53.28%,主要受益公司毛利率及权益比例的提高。报告期内,得益于产品结转单价的提高,公司地产业务盈利水平较上年年末持续改善,房地产结算毛利率为 40.96%,较去年同期提升 5.68%,而综合毛利率及归母净利率分别提升至 39.77%和 13.99%,相比去年同期分别提升 4.36%及 3.09%。 此外随着结算项目权益比例的提高, 少数股东损益占净利润比重下降约 7pct 至 23.2%。 净负债率大幅改善,低成本融资优势明显: 报告期末公司资产负债率为79%,剔除预收款后的资产负债率由上年同期下降 2%至 66%,净负债率由去年同期的 93%大幅下降至 77%,公司负债水平在行业内处于相对较低位置。受益于公司央企背景的信用背书及公司较大的资产规模, 19年上半年公司成功发行 5亿美元债和中期票据 15亿元,并获批公司债券 150亿元,有息负债规模上升至 2710亿元,其中短期有息负债占比 17%,当前货币资产可覆盖其 2.6倍,短期偿债能力较强。公司综合融资成本4.99%,处于行业低位,在行业融资环境持续收紧的外部环境下,公司的低成本融资优势将更为凸显。 销售数据稳定增长,深耕战略效果显现: 上半年公司地产销售量价齐升,实现销售额 2526.24亿元,同比增长 17.33%,位列克尔瑞排行榜第四名,相比 2018年上升 1位;实现销售面积 1636.47万平方米,同比增长 12.56%; 实现销售均价 15437元/平方米,同比增长 5.48%。分能级来看,公司传统重视的一二线市场依然是销售额的主要来源,上半年一二线市场销售额贡献率达 75%。 土地投资力度有所放缓,三四线比重提升: 公司 19年上半年新进入 4座
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名