1、 事件 公司公告2017年11月销售与拿地数据。 2、我们的分析与判断 (一)11月销售额同比大增137%,全年累计增45% 2017年11月公司实现销售额及销售面积364亿元及290万方,同比增速大幅攀升至137%及146%,环比10月分别升23%及45%,销售额创年内次高,表现靓丽。累计来看,前11月销售额2743亿元,同比升45%,全年有望超3000亿元。在经历了2014及2015年的低潮后2016年起公司销售强势反弹,尤其在2017年重点一二线城市调控后表现低迷的背景下,公司销售依然维持高增速,市场占有率快速提升。 (二)11月投资力度依然强劲,丰富储备为未来提供保障 2017年11月公司新增建面419万方,总地价281亿元,按面积及地价占同期销面及销额的比重来测算投资力度,分别为144%及77%,依然维持高位。公司前11月新增建面约3600万方,远超去年全年水平,同比增幅继续扩大至158%,2016、2017年公司持续加大投资,为未来销售提供有力保障。从分布来看,按权益建面测算2017年前11月拿地一线、二线及重点三线比重分别为6%、37%及9%,超过一半,按权益金额来看三者占比达74%,公司拿地依然以重点城市为主。从成本来看,2017年11月拿地成本小幅下降,前11月平均楼面价5894元/平米,略低于2016年高位。 3、投资建议 公司前三季度拿地已超去年全年水平,政策调控环境下无论是资金还是资源上龙头企业均呈现明显优势,此外随着央企地产业务加速整合,有利于公司进一步拓展资源,在土地市场的优势也将反映在未来行业集中度的进一步提升。此外公司土地储备以一二线城市为主,随着调控政策边际效应减弱叠加今年的低基数,明年一二线城市的整体表现可能会企稳回升。我们预计公司17-19年EPS分别为1.23/1.43/1.65元,按目前股价PE估值约为10.4/9.0/7.8倍,估值处于较低水平,我们维持公司“推荐”评级。

1、事件。 2017年11月30日公司公告董事会审议通过采用现金方式收购公司实际控制人保利集团持有的保利香港控股50%股权,成交价格为23.8亿元,并按照50%的持股比例承接保利香港控股应偿还保利集团的股东借款本金和应付未付利息27.7亿元。 2、我们的分析与判断。 (一)保利香港控股持股保利置业39.66%。 保利香港控股为一家投资控股公司,主要资产为持有香港上市的保利置业39.66%股份(40.39%表决权),此外还参股持有广州中信广场、北京新保利大厦等商业物业,保利集团是其唯一股东。本次股权转让价款较保利香港控股2017年6月30日合并报表中归母所有者权益账面价值增值96.4%。截止2017年11月30日保利置业总股本36.62亿股,收盘价3.45元(港币),按此价格估算保利置业20%股权市价基本与成交对价持平。 (二)保利置业土储约2000万方。 保利置业主营业务为房地产开发、投资及物业管理。房地产开发方面,公司2016年实现销售额及销售面积349亿元及279万方,同比分别升18.8%及9.0%,2017年前10月销售额及销售面积分别为328亿元、236万方。公司布局以一线及重点二三线城市为主,同时逐步拓展海外市场。截止2016年末公司土储约1940万方,按权益建面口径,贵阳、武汉、南宁、遵义及宁波占比56%。2017年上半年公司拿地总建面256.3万方。房地产投资方面,公司投资物业主要位于一线及二线省会城市,包括北京保利大厦、上海证券大厦等,截止2017年上半年公司持有权益建面约53万方。此外公司拥有物业管理项目139个,建面2890万方。 (三)内部整合加速,龙头地位巩固。 本次交易旨在以保利地产为核心对保利集团境内房地产业务进行整合,未来保利集团及其下属企业在境内新增的房地产开发项目均由保利地产为主进行开发,以逐步解决保利地产和保利置业的潜在同业竞争。 公司于2017年上半年刚刚完成并购中航工业地产业务,随着央企地产业务加速整合,公司作为央企中的重要地产平台,在资源获取上优势凸显,有助于公司进一步扩大业务布局与规模,巩固龙头地位。 3、投资建议。 公司前三季度拿地已超去年全年水平,政策调控环境下无论是资金还是资源上龙头企业均呈现明显优势,此外随着央企地产业务加速整合,有利于公司进一步拓展资源,在土地市场的优势也将反映在未来行业集中度的进一步提升。 此外公司土地储备以一二线城市为主,随着调控政策边际效应减弱叠加今年的低基数,明年一二线城市的整体表现可能会企稳回升。我们预计公司17-19年EPS分别为1.23/1.43/1.65元,按目前股价PE估值约为10.2/8.8/7.6倍,估值处于较低水平,我们维持公司“推荐”评级。

1、 事件 截止2017年11月27日,公司本月涨幅9.83%,板块中排名第8位。 2、我们的分析与判断 (一)前10月新增建面超去年全年,储备以一二线为主 2017年前10月公司新增建面约3200万平米,同比增幅达141%,已大幅超越2016年全年2404万平米的水平,按新增建面及总地价占同期销售面积及销售额的比重来衡量投资力度,前10月分别为189%及78%,相比2014、2015年的拿地水平,2016、2017年公司持续加大投资,为未来销售提供有力保障。从分布来看,2016、2017年前10月拿地依然以一二线城市为主,按金额占比分别约95%及80%。从成本来看,2017年前10月公司平均楼面价5800元/平米,略低于2016年高位,而2017年前10月销售均价13979元,创历史新高,给予公司维持相对较高的盈利水平一定支撑。 (二)前10月销售额增速37.01% 2017年前10月公司实现销额及销面2379亿元及1702万平米,同比分别增37.0%及30.0%,根据三季报披露,前三季度公司销售额中一二线城市贡献了84.6%。在经历了2014及2015年的低潮后2016年起公司销售强势反弹,尤其在2017年重点一二线城市调控后表现低迷的背景下,公司销售增速依然维持了30%以上的高增速,市场占有率快速提升。 (三)受益毛利率及权益比例提升前三季度业绩增16.3% 2017年前三季度公司营收、营业利润及归母净利润同比分别降13.3%、升0.7%及升16.3%,营收下降有营改增的因素,业绩提升主要是受益结算项目毛利率及公司权益比例的提升,前三季度公司毛利率24.7%,相比去年同期提升超3个百分点,少数股东损益占净利润的比例18.6%,相比去年同期下降超11个百分点。考虑到2017年拿地成本相对平稳,公司未来盈利能力有一定保障。 (四)拿地支出攀升,负债水平提高 随着拿地支出攀升,2017年前三季度公司经营支出同比大增118.4%,期末存货同比升幅达到32.0%。受存货增加影响,前三季度存货周转率放缓。从负债水平来看,三季度末公司长期有息负债同比大幅增加,净负债率达到102.6%,但货币覆盖短期有息负债的比例依然在3以上。 (五)租赁住房资产支持计划挂牌转让获批,房地产金融及社区消费服务逐步推进 2017年10月,公司作为发行人的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”挂牌转让获上交所批准,发行总额不超过50亿元,标志着首单央企租赁住房REITS获批。该计划由保利地产自持租赁住房作为底层资产,优先级及次级的比例为9:1。此外公司以“一主两翼”为业务布局,除了房地产开发经营之外,公司逐步推进房地产金融和社区消费服务。房地产金融方面,公司形成了信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式;社区消费服务方面,公司致力于成为涵盖物业管理、增值服务、社区商业、养老适幼服务在内的综合服务商。 3、投资建议 公司前三季度拿地已超去年全年水平,政策调控环境下无论是资金还是资源上龙头企业均呈现明显优势,在土地市场的优势也将反映在未来行业集中度的进一步提升。此外公司土地储备以一二线城市为主,随着调控政策边际效应减弱叠加今年的低基数,明年一二线城市的整体表现可能会企稳回升。我们预计公司17-19年EPS分别为1.23/1.43/1.65元,按目前股价PE估值约为9.7/8.4/7.2倍,估值处于较低水平,我们维持公司“推荐”评级。 4、风险提示 调控超出预期,新业务拓展缓慢。

1、 事件。 公司发布2017年三季报,前三季度实现营收1171亿,同比增0.04%,实现归母净利润111亿,同比增34.23%,基本每股收益1.005元,同比增34.36%。 2、我们的分析与判断。 (一)毛利率增长,盈利能力提升。 公司业绩大增主要受益毛利率的大幅提升,前三季度毛利率约为23.7%,同比提升近6个百分点。公司前三季度竣工面积1136万平米,占全年计划的46%,竣工结算量主要集中于四季度,公司全年业绩增速有望超30%。 (二)销售额大增51%,市占率加速提升。 前三季度公司实现销面及销额2665万方及3961亿元,同比分别增33.8%及50.7%,市占率约为4.3%,相比去年同期提升约1个百分点,政策压制下龙头企业集中度加速提升效果明显。截止9月末公司已售未结货值约为4321亿元,同比增速达41%,未结资源丰富,为公司未来业绩提供有力保障。 (三)第三季度积极补库存。 第三季度公司新增拿地权益建面约1116万平米,权益拿地金额约746亿元,相比同期销售额计算得到的投资力度达到60%,6月以来公司拿地力度明显提高。前三季度公司累计新增权益建面2100万平米,投资力度约48%,大幅高于去年水平,公司积极补库存,契合存货的快速去化。从布局来看,按投资金额计算,一二线城市占比超过90%。 (四)负债率提升,财务整体稳健。 三季度末公司净负债率38.2%,相比中期末接近翻番,但依然保持行业中的较低位。其中短期有息负债相比中期末提升8%,货币覆盖率1.74,长期有息负债相比中期末提升17%,主要是长期借款大幅攀升,总体来看财务依然相对稳健。 (五)新业务稳步拓展。 物流地产方面,前三季度公司新增物流项目23个,计容建面约190万平米,已超过2016年全年水平;此外公司参与普洛斯潜在私有化仍在进行中。长租公寓方面,截止9月末公司集中式长租公寓品牌“泊寓”覆盖24个城市,2017年预计总获取房间数将超过10万间。商业地产方面,以印力集团为平台,截止2017年中持有及管理商业面积850万平米,10月发起设立首个商业地产抵押贷款资产证券化产品。另外公司也在物业、冰雪度假、养老、教育等方面持续推进。 3、投资建议。 公司近两年销售表现亮眼,行业集中度加速提升,为未来业绩提供支撑;此外地铁集团成为基石股东支持公司混合所有制结构、事业合伙人机制、城市配套服务商战略,有利于公司长期稳定健康发展。我们上调公司17-19年EPS分别至2.43、3.07、3.68元,按目前股价PE 估值约为11.1、9.0、7.5倍,估值处于比较低的水平,我们维持公司“推荐”评级。 4、风险提示。 调控超出预期,新业务拓展缓慢。