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万科A 房地产业 2020-08-07 27.38 -- -- 27.36 -0.07% -- 27.36 -0.07% -- 详细
事件:8月4日,万科发布2020年7月销售及近期新增项目情况简报,7月公司实现合同销售面积394.0万平方米,同比增长25.68%;实现合同销售金额590.2亿元,同比增长22.47%。7月公司新增全口径计容建面494.9万方,同比增长23.08%;对应全口径地价315.05亿元,同比下降21.93%。 7月销售表现亮眼,累计销售面积同比转正:7月公司实现合同销售面积394.0万平方米,同比增长25.68%,环比下降21.44%;20年累计实现合同销售面积2471万平方米,同比由负转正至0.30%。7月公司实现合同销售金额590.2亿元,同比增长22.47%,环比下降19.56%,销售均价14980元/方,较上月小幅上升;20年累计实现销售金额3795.0亿元,同比降幅收窄至0.70%。综合来看,7月公司销售表现亮眼,同比涨幅创年内新高,累计销售面积同比由负转正,销售金额同比降幅进一步收窄。考虑到公司较强的推售能力及金九银十成交高峰即将到来,我们认为公司将继续回追销售进度,全年销售水平实现稳健增长。 投资力度显著增强,补货热点地区:7月公司于杭州、宁波、重庆等地共获29宗开发项目,总体权益比例67.4%,对应全口径计容建面494.9万方,同比上升23.08%,环比上升129.23%;对应全口径地价315.1亿元,同比下降21.93%,环比上升72.75%;拿地均价6366元/方,新获项目所处城市能级较上月有所下沉致使拿地均价下降,拿地面积占比销售面积125.61%,拿地金额占比销售金额53.38%,投资力度显著增强。20年累计土地投资面积1367.0万平方米,土地投资金额839.5亿元,分别同比下降30.46%及39.92%,同比降幅大幅收窄,布局上以珠三角、长三角及重点城市群为主。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,7月公司销售表现亮眼,累计销售面积同比由负转正,销售金额同比降幅进一步收窄。考虑到公司较强的推售能力及金九银十成交高峰即将到来,我们认为公司将继续回追销售进度,全年销售水平实现稳健增长。维持公司“推荐“评级,考虑到(1)公司估值处于相对低位,(2)公司股息率近4%,相对较高,(3)龙头房企融资成本降低,(4)基本面表现强势,我们维持公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS3.89、4.48及5.05元/股的判断,对应PE7.1、6.2及5.5倍。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,市场流动性超预期收紧,公司销售结算增长不及预期。
万科A 房地产业 2020-08-07 27.38 -- -- 27.36 -0.07% -- 27.36 -0.07% -- 详细
事件:2020年7月份公司实现合同销售面积394.0万平方米,合同销售金额590.2亿元;2020年1~7月份公司累计实现合同销售面积2,471.0万平方米,合同销售金额3,795.0亿元。 点评:单月销售高位增长,累计销售面积增速首次转正,均价维持高位。公司单月销售金额590.2亿元,同比增长22.5%,增速较6月变动12个PCT;单月销售面积394万平米,同比增长25.68%,增速较6月变动23.18个PCT;单月销售均价1.5万元/平米,同比变动-2.55%,环比上月略有增加。2020年1-7月,公司累计销售面积增速首次转正,累计销售面积2471万方,同比增加0.3%,增速较6月增加3.7个PCT;累计销售金额3795亿元,同比下降0.7%,增速较6月增加3.3个PCT;累计销售均价1.54万元/平米,与6月份持平,继续高位维持稳定。公司前七个月累计完成2020年销售金额目标的57.5%,完成进度在top10房企中排名靠前,对比公司2019年前七个月销售完成度的60.6%,公司受疫情影响恢复良好,基于目前房地产市场仍处于供需持续改善阶段,继续维持公司可实现6600亿销售目标的判断,对应增速4.1%。 拿地力度提升,聚焦二线及环都市圈,长三角拿地金额占比达4成。公司7月份新增加开发项目29个,较去年多出9个;7月拿地计容建面494.9万平米,同比增长23.1%;7月支付拿地权益金额212.33亿元,同比下降32.2%。2020年1-7月公司累计新增项目75个,去年同期新增项目81个,累计新增计容建面1367万方,同比减少30.46%,增速较上月变动13.8个PCT;累计拿地金额524.7亿元,拿地销售金额比例为19.5%,公司累计拿地权益比例71%,环比提升15个PCT;公司1-7月拿地均价为0.54万元/平米,地售比0.35,较上月的0.41有所下降。拿地区域来看,公司主要分布于长三角、珠三角区域,以及青岛、重庆、郑州、沈阳等二线城市,为增长潜力较高的区域,其中长三角区域拿地计容建面152.8万平,占比31%,拿地金额83.95亿元,占比39.5%。公司7月份拿地积极,充分布局二线及环都市圈,为后续业绩释放提供优势。 投资建议:公司7月销售额、销售面积高位增长,累计销售面积增速首次转正销售均价维持高位;拿地方面,受益于充足的土地供应及良好的货币环境,公司拿地积极度提升且聚焦热门区域。我们认为公司业绩增长稳定,财务稳健,净负债率低,在手土储厚实,预计公司全年销售额有望突破6600亿元。预计公司20-21年归母净利润分别为460.23亿元、540.19亿元,对应PE为7X、5.97X,维持“买入”评级。 风险提示:重点布局区域调控加码,销售不达预期,融资收紧超预期
万科A 房地产业 2020-07-08 31.50 -- -- 30.90 -1.90%
30.90 -1.90% -- 详细
事件概述万科A发布6月份销售简报,2020年6月公司实现销售金额亿元,销售面积501.5万平方米。销售持续改善,龙头实力尽显公司6月实现销售金额733.7亿元,同比增长10.5%,环比上升;销售面积501.5万平方米,同比增长2.5%,环比上升;销售均价14630元/平方米,同比增长7.8%,环比下降。6月疫情影响基本消失,公司积极推货,销售环比大幅增长,规模排名行业第三,作为龙头企业公司展现出强劲韧性。拿地力度减弱,加仓布局珠三角6月公司在深圳、东莞、惠州、宁波、无锡、济南等地共获取个新项目,新增计容建筑面积215.9万平方米,同比下降,环比上升22.9%;拿地总价182.4亿元,同比下降,环比上升10.5%;拿地总价占当月销售金额的24.9%,较上年同期下降18.0pct,较上月同期下降2.1pct,拿地强度趋缓。从能级分布来看,公司新增土储中,一线、二线和三四线的面积占比分别为4%、36%和60%;从区域分布来看,公司新增土储在长三角、珠三角、京津冀和中西部面积占比分别为、48%、26%和4%,加仓布局珠三角。投资建议万科A业绩与销售稳定增长,核心城市土储丰富,财务状况良好。由于公司行使了超额配售权,股本总数发生变化,我们维持盈利预测不变,对应调整20-22年EPS为4.03/4.81/5.66元,对应PE为7.1/5.9/5.0倍,维持公司“增持”评级。风险提示销售不及预期,利润率下滑,计提存货减值准备影响业绩。
万科A 房地产业 2020-07-08 31.50 -- -- 30.90 -1.90%
30.90 -1.90% -- 详细
事件:7月2日,万科发布2020年6月销售及近期新增项目情况简报,6月公司实现合同销售面积501.5万平方米,同比增长2.49%;实现合同销售金额733.7亿元,同比增长10.51%。6月公司新增全口径计容建面215.9万方,同比下降52.91%;对应全口径地价182.37亿元,同比下降35.89%。 单月销售加速,全年销售水平有望实现稳健增长:6月公司实现合同销售面积501.5万平方米,同比增长2.49%,环比增长29.65%;20年累计实现合同销售面积2077万平方米,同比降幅收窄至3.40%。6月公司实现合同销售金额733.7亿元,同比增长10.51%,环比增长19.73%,销售均价14630元/方,较上月小幅下降;20年累计实现销售金额3204.8亿元,同比降幅收窄至4.05%。综合来看,6月公司销售明显提速,累计销售面积与销售金额同比降幅进一步收窄。考虑到下半年较强的推售能力及相对友好的政策环境,我们认为公司将加速回追销售进度,全年销售水平有望实现稳健增长。 上半年拿地力度大幅下降,补货热点地区:6月公司于深圳、东莞、宁波等地共获15宗开发项目,总体权益比例58.0%,对应全口径计容建面215.90万方,同比下降52.91%,环比上升22.08%;对应全口径地价182.37亿元,同比下降35.89%,环比上升10.51%;拿地均价8447元/方,新获项目所处城市能级较上月有所下沉致使拿地均价下降,拿地面积占比销售面积43.05%,拿地金额占比销售金额24.86%,近两月基本维持平稳。20年累计土地投资面积872.10万平方米,土地投资金额524.48亿元,分别同比下降44.22%及47.22%,上半年公司拿地力度相比去年大幅下降,布局上依然以珠三角、长三角等热点区域为主。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,19年业绩略低于预期不改公司业绩长期稳定增长趋势,6月公司单月销售明显提速,累计销售面积与销售金额同比降幅进一步收窄。考虑到下半年较强的推售能力及相对友好的政策环境,我们认为公司将加速回追销售进度,全年销售水平有望实现稳健增长。维持公司“推荐“评级,考虑到(1)公司估值处于相对低位,(2)公司股息率近4%,相对较高,(3)行业资金面整体边际转松下近期高评级房企信用利差明显缩小,融资成本降低,(4)长效地产政策持续出台,利好经营稳健的龙头个股。我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS4.00、4.60及5.19元/股,对应PE7.3、6.3及5.6倍。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,市场流动性超预期收紧,公司销售结算增长不及预期。
万科A 房地产业 2020-07-07 29.30 -- -- 32.02 9.28%
32.02 9.28% -- 详细
事件: 2020年 6月份公司实现合同销售面积 501.5万平方米,合同销售金额 733.7亿元;2020年 1-6月份公司累计实现合同销售面积 2077.0万平方米,合同销售金额 3204.8亿元。 单月销售增速持续为正,累计销售面积增速继续修复,均价维持高位公司单月销售增速回正,预计去化率 60%,环比 5月略有提升。6月单月销售面积 501.5万方,同比增加 2.49%,实现销售金额 733.7亿元,同比10.5%,增速环比 5月增速分别变动-3.2、4.8个 PCT,单月销售均价为 1.46万元/平,环比上月略有下降;20年 1-6月,公司销售面积增速持续回升,销售面积 2077万方,同比增速-3.4%,销售金额 3204.8亿元,同比-4.0%,环比分别回升 1.7、3.6个 PCT,累计销售均价 1.54万元/平米,维持高位。 公司累计销售增速在 TOP5房企中相对居前,表现较好。维持全年有望实现 6600亿元销售额的判断,对应增速 4.1%。 高地价影响下,6月拿地力度持续谨慎,前 6月累计新增土储同比-44%受地价上涨影响,公司拿地维持谨慎,平均项目规模略有提升。2020年 1-6月公司累计新增项目 46个,去年同期新增项目 61个,累计新增计容建面872.1万方,相比去年同期减少 44.2%,累计新增权益地价 312.4亿元,yoy-55.4%,占销售金额的 17%,远低于去年同期的 29.8%,单位地价 0.64万元/平,地售比 0.41有所提升,拿地权益比 56%比上月继续下降,低于去年年末的 75%;就拿地区域来看,主要分布于深圳龙华、东莞、中山、惠州以及宁波、无锡等大湾区+长三角核心区域,地价水平或相对较高,同时也有济南、烟台等地区,为增长潜力较高的区域,高低价搭配平均拿地价格得到均衡。总体来看 6月拿地仍然相对谨慎,后续或随土地市场热度下行增加拿地。 投资建议: 公司年报及一季度业绩增长稳健、财务指标优良,6月单月销售额增速边际继续上行、1-6月累计增速持续修复接近 0;拿地略显谨慎或为公司未来结转项目提供利润空间,当前拿地/销售金额比相对较低,后续或随土地市场降温后加大拿地力度。我们维持公司 20-21归母净利润预测分别为460.23、540.19亿元,对应 EPS 分别为 3.96、4.65元,对应 PE 为 7.17X,6.11X。 风险提示:新房销售不及预期,疫情影响超预期,房屋价格大幅下跌
万科A 房地产业 2020-07-06 28.65 45.00 66.48% 32.02 11.76%
32.02 11.76% -- 详细
事件: 万科公布公司6月销售数据,6月公司实现签约金额733.7亿元,同比增长10.5%;实现签约面积501.5万平方米,同比增长2.5%。1-6月,公司累计实现签约金额3,204.8亿元,同比下降4%;实现累计签约面积2,077.0万平方米,同比下降3.4%;1-6月,公司新增建面872.1万平方米,同比下降46.7%;总地价524.5亿元,同比下降47.9%。 点评: 6月销售734亿元、同比+11%,1H销售额同比-4%、料全年平稳略增 6月公司实现签约金额733.7亿元,环比增长19.7%、同比增长10.5%;实现签约面积501.5万平米,环比增长29.7%、同比增长2.5%;销售均价14,630元/平米,环比下降7.7%、同比增长7.8%。1-6月公司累计实现签约金额3,204.8亿元,同比下降4%,较1-5月提高3.6pct;累计实现签约面积2,077.0万平米,同比下降3.4%,较1-5月提升1.7pct;累计销售均价15,431元/平米,同比下降0.7%,较1-5月提升2pct。我们认为,新冠肺炎疫情对房地产市场销售造成的只是购房需求的延后、并非消失,预计总体销售负面影响可控。此外,在一二线市场销售平稳背景下,预计公司2020年销售或将平稳略增。 6月拿地182亿元、对应拿地额/销售额比25%,拿地仍较谨慎 6月公司在土地市场获取江门、深圳、无锡等城市的15个项目,拿地仍聚焦一二线及环都市圈。6月公司新增建面215.9万平米,环比增长22.9%、同比下降52.9%;对应总地价182.4亿元,环比增长10.5%、同比下降35.9%;平均楼面价8,447元/平米,环比下降10.1%、同比增长36.1%,6月公司拿地金额占比销售金额达24.9%;拿地面积占比销售面积43.1%;拿地均价占比当月销售均价57.7%。1-6月,公司新增建面872.1万平米,同比下降46.7%;对应总地价524.5亿元,同比下降47.9%,拿地均价6,014元/平米,同比下降2.3%。1-6月,公司拿地额占比销售额16.4%;拿地面积占比销售面积42%;拿地均价占比当年销售均价39%;按销售均价1.54万元/平米估算公司1-6月累计新增货值1,343亿元,低于同期销售金额3,205亿元,拿地仍较谨慎。 投资建议:销售稳步增长,拿地仍较谨慎,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去销售和业绩的持续稳定增长中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中,同时公司在物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
万科A 房地产业 2020-07-06 28.65 37.08 37.18% 32.02 11.76%
32.02 11.76% -- 详细
事件 7月2日晚间,万科公布了2020年6月销售及近期新增项目情况数据。6月份公司实现合同销售面积501.5万平方米,合同销售金额733.7亿元。6月份公司新增加开发项目15个,无新增物流地产项目。 点评 6月销售快速增长,销售均价同比提升近8%:①公司6月合同销售面积为501.5万平方米,环比增长29.7%,同比增长2.5%;合同销售金额为733.7亿元,环比增长19.7%,同比增长10.5%。根据克而瑞数据,6月头部房企销售金额快速增长,碧桂园、恒大、万科单月超700亿元。②我们计算公司6月销售均价为14630元,同比增长7.8%。 5、6月全口径拿地金额逐步提升,预计下半年会进一步加大拿地力度。①公司6月总体拿地金额口径的权益比例为55%,较5月下降8.1ptcs。新增项目全口径计容面积215万平方米,环比增长22.9%。我们计算公司6月全口径拿地金额182.4亿元,环比增长10.5%。②由于拿地决策到披露流程仍有时滞,我们预计下半年将看到万科逐月加大拿地力度。③万科转让广信资产包50%股权,回收约390亿元资金将为万科扩大拿地规模带来有力的支持。 行业存货质量提升周期叠加万科重回规模路线的可能性:①5月份以来多个重点城市房价提升,房企迎来存货改善周期。②结合5、6月拿地力度逐步加大,叠加转让广信资产包带来资金支持等信号的释放,我们进一步明确万科将重回规模增长路径的判断。 投资建议 ①存货质量提升周期对股价的推动是持续的,我们认为下半年房地产股票的上涨可以持续。②我们认为万科目前逐步进入销售和拿地良性循环的过程,叠加此前万科转让广信资产包股权,可以判断万科下半年开始将进入一个规模扩张的新阶段。③我们维持对公司的盈利预测,重申“买入”评级,并维持37.08元目标价。 风险提示 房价上涨弱于预期;地价上涨快于预期;万科拿地强度低于预期。
万科A 房地产业 2020-07-01 26.10 45.00 66.48% 32.02 22.68%
32.02 22.68% -- 详细
广信资产包引入战投、回款390亿元,提升资金效率并加速资产盘活 2017年6月29日,万科通过现场公开拍卖成交广信资产包,成交价551亿元;项目为广州市核心区16宗土地,预计权益计容建面211万平,对应超千亿货值。2019年1月9日,公司完成广信资产包破产清算,并完成项目交割。截至2020年6月29日,公司为广信资产包累计投入470.4亿元,其中包括已付转让对价416亿元,其他费用等合计54.4亿元。公司为加速广信资产包盘活,将资产包50%股权以70.4亿元转让给战略投资者,并收回320亿元,溢价转让可收回390.4亿元。战投为由中国信达资产管理股份有限公司(核心债权人)、深圳市绿景华城实业发展有限公司(深圳旧改为主)等7家公司共同委托中信信托发起的集合资金信托计划。战略投资者在不良资产经营、城市更新与改造等方面各有所长,有助于加速资产包盘活,进一步提升广信资产包价值。 万科与深铁成立合资公司,双方加强战略协同,轨道+物业开发稳步推进 6月29日,公司公告与深铁签署《深圳市地铁集团有限公司与万科企业股份有限公司成立合资公司之备忘录》,拟与深铁共同投资成立合资公司。注册资本暂定10亿元;其中万科和深铁各出资5亿元、各占比50%。5月15日,公司曾公告与深铁合资开发佛山南海新交通车辆段上盖项目,项目可售建面42.8万平,其中万科持股51%;后续万科和深铁各投资不超过22.15和21.29亿元用于项目开发。预计本次成立合资公司,有利于双方加强战略协同,充分发挥深铁集团在轨道交通建设、运营及地铁上盖物业开发经营等方面的综合优势,后续公司及深铁集团将实现强强联合,关注深圳市新基建及轨道相关重点片区及重点项目,并探索粤港澳大湾区及其它重点城市的TOD大型项目建设模式。 5月累计销售2,471亿元、同比-8%,拿地谨慎,拿地额/销售额比14% 1-5月公司签约金额2,471.1亿元,同比下降7.7%;签约面积1,575.5万平米,同比下降5.1%;累计销售均价15,686元/平米,同比下降2.7%。1-5月,公司新增建面656.2万平米,同比下降44.3%;对应总地价342.1亿元,同比下降52.7%,拿地均价5,214元/平米,同比下降15.1%。1-5月,公司拿地额/销售额13.8%;拿地面积/销售面积41.7%;拿地均价/当年销售均价33.2%。 投资建议:广信资产包引入战投,轨道+物业稳步推进,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去销售和业绩的持续稳定增长中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中,同时公司在物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
万科A 房地产业 2020-07-01 26.10 37.08 37.18% 32.02 22.68%
32.02 22.68% -- 详细
事件 6月29日晚间,万科发布《关于广信资产包引入战略合作的公告》,公告称万科计划将持有的广州万溪50%股权以人民币70.4亿元转让给战略投资者,同时收回前期向广州万溪或广信资产包提供的股东投入共计320亿元。 点评 广信资产包资金投入情况和本次交易概况:①三年以来,公司为广信资产包累计投入470.40亿元。②通过本次交易,本公司预计可收到资金390.4亿元,其中70.4亿元为广州万科转让广州万溪的股权转让款(含30.4亿元的预付溢价款),70.4亿元为通过新股东投入置换前期原股东投入,249.6亿元为通过并购贷款置换前期原股东投入。③如在5年内,广信资产包取得不少于210.98万平方米权益计容建面的批复文件,则本次股权转让公司预计将累计实现投资收益约34.79亿元,增加公司净利润约为26.10亿元。 对资产负债表的意义远大于对损益表的意义:①预计年内能确认的投资收益部分仅评估值和账面值之间的差值,税后影响小于10亿元。②万科对广信资产包的三年累计投入达470亿元,按照其转让部分50%权益对应投入为235亿元,即使按照30.4亿元的溢价来计算,回报率也较为普通。广信不良资产包是长周期、慢周转项目,不是万科高周转策略下的典型项目。③交易完成后,广州万溪将不再并表,万科可以回收现金或减少表内有息负债合计390.4亿元。在净负债率指标不变的情况下,万科可以新增390亿元的权益资金进行新的房地产开发业务。印证了我们在深度报告中提到的,预计万科将重回规模增长。④引入中国信达也非常有助于本项目复杂问题的解决。 有望撬动千亿元新增销售:按照60%的权益比例,2.2倍的货值率, 75%的新盘年度去化率计算,390亿元可撬动1073亿元合同销售额。我们在深度报告中提到21-23年7500亿元-9500亿元销售额实现的可能性大幅提高。 投资建议 万科转让广信资产包股权是一个很明显的加快周转、回到规模路线的信号。我们暂不上调盈利预测,但考虑到其规模增长确定性提高,我们上调公司目标价至37.08元,对应10X 2020PE,并重申对万科A的“买入”评级。 风险提示 房价上涨弱于预期;地价上涨快于预期;万科拿地强度低于预期。
万科A 房地产业 2020-06-16 25.50 33.38 23.49% 32.02 25.57%
32.02 25.57% -- 详细
万科作为高周转模式的开创者,深刻理解杜邦分解中周转和杠杆的重要作用,经修正后的总资产周转率和经营杠杆水平名列前茅。我们选取行业销售额前30名公司,用并表现金流替代营业收入,并在总资产中剔除非房地产部分以及已经实际上归属于客户的部分,计算得到万科的房地产业务总资产周转率排名靠前;同时,万科无息负债的使用充分表达出其对合作方、供应链、客户和地方政府等多方的信用能力,经营杠杆的使用程度名列前茅。我们认为万科将重回规模增长,可抵御毛利率长期下行的压力,从而提升未来利润可见性;预计2023年合同销售额达9500亿元,阿尔法机会显著: 原因:①行业目前的利润率水平进入有助于行业加速整合区间;②万科的市占率在4%左右稳定了三年,完成了阶梯式上升的巩固阶段;③持有类业务的培育周期比预期中长,第二增长曲线仍在探索的过程中,客观上需要更大的开发业务规模来支撑集团的现金流和利润池。 潜力:①合同销售额权益比例仍有下降空间(权益比例下降有助于资金效率提升);②城市能级上存在微下沉的空间;③一二线城市自身加大土地出让以及放松预售条件带来的周转加速;④长期库存的去化并非难事,降价去长库有利于盘活资金;⑤持有型业务的经营质量逐步提升,可金融化的资产增加;⑥有息负债仍有较大的上升空间。 近期,各主要一二线城市新房及二手房成交量持续放大,并且伴随着一手房及二手房成交价格的明显上涨。在这种情况下,我们一直比较担忧的房价地价比恶化带来的毛利率下降可能会得到阶段性缓解。行业有可能出现销售毛利率回升的小周期。鉴于目前市场对此预期过低,β机会随时可能出现。 投资建议 我们预计万科2020-2022年,对应EPS为3.71元、4.09元、4.48元。我们认为万科将重回规模增长,未来出现净利润负增长的概率极低;持有型业务已形成较大投资规模,存在逐步资本化的可能;最后,万科物业虽未上市,其一哥地位毋庸置疑。首次覆盖,给予万科A“买入”评级,我们给予其6-12个月内目标价33.38元,对应9X2020PE。 风险 行业毛利率持续恶化,销售不及预期、公司拿地低于预期。
万科A 房地产业 2020-05-12 26.20 -- -- 27.96 6.72%
32.02 22.21%
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事件概述万科 A 发布 4月份销售简报,2020年 4月公司实现销售金额479.5亿元,销售面积 303.8万平方米。 疫情影响仍在 , 静待市场恢复公司 4月实现销售金额 479.5亿元,同比下降 20.3%,环比下降12.7%;销售面积 303.8万平方米,同比下降 17.9%,环比下降19.7%;销售均价 15783元/平方米,同比下降 2.94%,环比上升8.62%。虽然前 3月公司销售显著复苏,但是 4月公司销售端出现下滑,增速落后于行业平均增速。我们认为,疫情对行业基本面的影响仍然存在,致使公司在 4月的销售较为疲软,预计待市场完全恢复后,公司销售规模的增速有望持续修复。 投资强度有所提升,持续加码中西部4月公司在长沙、柳州、惠州等地共获取 10个新项目,新增计容建筑面积 234.4万平方米,同比上升 87.7%,环比上升 66.4%; 拿地总价 68.2亿元,同比下降 42.5%,环比上升 52.3%;拿地总价占当月销售金额的 14.2%,较上年同期下降 5.5pct,但较上月提升了 6.1pct。公司拿地态度仍保持谨慎,但相较于 1-3月,投资强度有所提升。从能级分布来看,公司新增土储中,二线和三四线的面积占比分别为 37.2%和 62.8%;从区域分布来看,公司新增土储在长三角、珠三角、京津冀和中西部面积占比分别为13.1%、8.3%、14.7%和 64.0%,持续加码中西部区域。 投资建议万科 A 业绩与销售稳定增长,核心城市土储丰富,财务状况良好。我们维持盈利预测不变,预计公司 20-22年 EPS 为4.15/4.95/5.83元,对应 PE 为 6.2/5.2/4.4倍,维持公司“增持”评级。 风险提示销售不及预期,利润率下滑,计提存货减值准备影响业绩。
万科A 房地产业 2020-05-11 26.17 -- -- 27.96 6.84%
32.02 22.35%
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事件:5月6日,万科发布2020年4月销售及近期新增项目情况简报,4月公司实现合同销售面积303.8万平方米,同比下降17.89%;实现合同销售金额479.5亿元,同比下降20.31%。4月公司新增权益计容建面123.3万方,同比增长36.09%;对应权益地价35.22亿元,同比下降57.05%。 销售端回暖速度放缓,全年销售水平有望实现稳健增长:4月公司实现合同销售面积303.8万平方米,同比下降17.89%,环比下降19.65%;20年累计实现合同销售面积1188.6万平方米,同比下降8.20%。4月公司实现合同销售金额479.50亿元,同比下降20.31%,环比下降12.72%,销售均价15783元/方,较上月明显回升;20年累计实现销售金额1858.30亿元,同比下降11.34%。综合来看,4月公司销售回暖速度有所放缓,前4月累计销售面积与销售金额与去年同期水平存在一定差距。考虑到市场逐步回暖及公司较强的推售能力,我们认为公司将陆续回追销售进度,全年销售水平有望实现稳健增长。 单月拿地回暖,均价保持低位:4月公司于长沙、青岛、西安等地共获10宗开发项目,总体权益比例52.6%,对应全口径计容建面234.40万方,同比提升87.67%,环比提升66.36%;对应全口径地价68.23亿元,同比下降42.53%,环比上升52.35%;拿地均价2856元/方,处近期低位。拿地金额占比销售金额14.23%;拿地面积占比销售面积77.16%,20年累计土地投资面积480.50万平方米,土地投资金额177.08亿元,分别同比下降44.93%及66.60%,20年前4月拿地金额占比销售金额9.53%;拿地面积占比销售面积40.43%,相比去年分别下降15.77pct及26.95pct。4月公司拿地回暖,但年初至今整体来看依然偏谨慎。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,19年业绩略低于预期不改公司业绩长期稳定增长趋势,前4月累计销售面积与销售金额与去年同期水平存在一定差距。随着市场逐步回暖,结合公司较强的推售能力,我们认为公司将陆续回追销售进度,全年销售水平有望实现稳健增长。考虑到 (1)公司估值处于相对低位, (2)公司股息率近4%,相对较高, (3)行业资金面整体边际转松下近期高评级房企信用利差明显缩小,融资成本降低, (4)在经济与行业依然存在下行压力的背景下,我们维持对政策稳中偏松的判断,围绕“房住不炒”主基调,需求端一些力度相对较小的比如人才落户、放松限价限售等政策可能逐步出台,我们看好重点城市的结构性机会。维持公司“推荐“评级,我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS4.00、4.60及5.19元/股,对应PE6.6、5.7及5.1倍。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,销售结算增长不及预期。
万科A 房地产业 2020-05-08 26.18 45.00 66.48% 27.96 6.80%
32.02 22.31%
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事件: 万科公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额479.5亿元,同比下降20.3%;实现签约面积303.8万平方米,同比下降17.9%。1-4月,公司累计实现签约金额1,858.3亿元,同比下降11.3%;实现累计签约面积1,188.6万平方米,同比下降8.2%;1-4月,公司新增建面480.5万平方米,同比下降48.8%;总地价177.1亿元,同比下降67.4%。 点评: 4月销售480亿元、同比-20%,预计全年销售平稳略增 4月公司实现签约金额479.5亿元,环比下降12.7%、同比下降20.3%;实现签约面积303.8万平,环比下降19.7%、同比下降17.9%;销售均价15,783元/平,环比增长8.6%、同比下降2.9%。1-4月公司累计实现签约金额1,858.3亿元,同比下降11.3%,较1-3月降低3.6pct;累计实现签约面积1,188.6万平,同比下降8.2%,较1-3月下降3.9pct;累计销售均价15,634元/平,同比下降3.4%,较1-3月提升0.1pct。我们认为,近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响,短期房地产市场成交压力或将延续;但购房需求只是延后、并非消失,预计总体销售负面影响可控。此外,在一二线市场销售平稳背景下,预计公司2020年销售或将平稳略增。 4月拿地68亿元、拿地继续谨慎,拿地额/销售额比14% 4月公司在土地市场获取长沙、柳州、惠州等城市的10个项目,拿地仍聚焦一二线及环都市圈。4月公司新增建面234.4万平,环比增长66.4%、同比增长87.7%;对应总地价68.2亿元,环比增长52.4%、同比下降42.5%;平均楼面价2,911元/平,环比下降8.4%、同比下降69.4%,4月公司拿地金额占比销售金额达14.2%,拿地面积占比销售面积77.2%,拿地均价占比当月销售均价18.4%。1-4月,公司新增建面480.5万平,同比下降48.8%;对应总地价177.1亿元,同比下降67.4%,拿地均价3,685.4元/平,同比下降36.4%。1-4月,公司拿地额占比销售额达9.5%,较1-3月的7.9%提升1.6pct;拿地面积占比销售面积40.4%,较1-3月的27.8%提升12.6pct;拿地均价占比销售均价23.6%,较1-3月的28.4%下降4.8pct。按销售均价1.56万元/平估算公司1-4月累计新增货值750亿元,低于同期销售金额1,858亿元,拿地仍较谨慎。 投资建议:销售暂降,拿地谨慎,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
万科A 房地产业 2020-05-04 26.20 -- -- 26.77 2.18%
32.02 22.21%
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事件:4月27日,万科发布2020年第一季度报告,一季度公司实现营业收入477.74亿元,同比减少1.24%;实现归母净利润12.49亿元,同比增长11.49%;实现基本每股收益0.11元,同比增长8.85%。 业绩稳增,疫情下地产结算收入小幅下降:一季度公司营收微降,其中房地产业务实现结算面积316.2万平方米,同比增长1.8%;实现营业收入393.6亿元,同比下降6.4%。归母净利润升11.5%主要是受少数股东损益下降影响,一季度扣税毛利率降幅超3pct。截止一季度末,公司已售未结面积及金额分别为4580万方及6599亿元,相比19年末分别增长6.8%及8.3%。 受疫情影响开竣工有所放缓,销售端显韧性:一季度公司实现合同销售面积884.8万平方米,合同销售金额1378.8亿元,同比分别下降4.3%和7.7%,销售均价15583元,基本与2019年的15341元持平,同比去年同期的16159元下降3.7%。总体来看一季度销售仅小幅走弱,疫情对公司销售端影响逐步稀释。综合公司较强的推售能力,我们预计公司后续销售情况将进一步好转,实现全年销售额稳步增长。开竣工方面,公司一季度实现新开工面积708.8万平方米,同比下降30.5%,占全年开工计划的24.3%,去年同期为28.2%;实现竣工面积242.6万平方米,同比增长8.9%,占全年竣工计划的7.3%,基本与去年同期持平。截至目前公司已实现项目全面复工,开竣工进度后续有望快速回归正轨。 不确定性下拿地谨慎,在手项目充足:一季度新增加开发项目11个,对应权益规划建筑面积187.6万平方米,同比下降57.09%。公司于当前宏观经济不确定性增加背景下拿地谨慎。同时,截至一季度末公司拥有在建项目权益建筑面积约6489.2万平方米;规划中项目权益建筑面积约3155.8万平方米,在手项目充足。 净负债率维持低位,融资成本优势凸显:一季度末公司净负债率34.3%,基本与2019年末持平,维持低位。同期公司持有货币资金1732.7亿元,全额覆盖公司短期借款和一年内到期有息负债总和的897.8亿元,财务结构稳健、偿债能力健康。2020年3月,公司完成25亿元公司债券发行,两品种票面利率分别为3.02%及3.42%,处于同期行业公司融资成本低位,优势凸显。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,疫情影响下2020年一季度业绩仍实现稳健增长,销售面积与销售金额仅略低于去年同期水平。3月以来随着国内疫情逐步受到控制,各地区现场看房渐次恢复,公司销售明显回暖,全年销售水平有望实现稳健增长。考虑到(1)公司估值处于相对低位,(2)宏观资金面整体转松下行业有望受益,(3)在经济与行业依然存在下行压力的背景下,我们维持对政策稳中偏松的判断,因此我们维持公司“推荐“评级,我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS4.00、4.60及5.19元/股,对应PE6.5、5.6及5.0倍。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,销售结算增长不及预期。
万科A 房地产业 2020-05-04 26.20 -- -- 26.77 2.18%
32.02 22.21%
详细
事件:4月月27日,日,万科发布发布2020年年一季报,一季度实现营业收入营业收入477.74亿,同亿,同比比-1.24%;实现归母净利润12.49亿,同比+11.49%。 受疫情影响收入下降,少数股东权益占比下降业绩提升1)疫情因素致收入微降:受疫情影响,公司竣工节奏有所放缓,一季度实现竣工面积242.6万方,同比+8.9%;其中房地产业务结算面积316.2万方,同比+1.8%,结转收入393.6亿,同比-6.4%;2))权益比提升增厚业绩:公司一季度少数股东损益占比较去年同期下降16.43pct至48.60%,叠加投资收益转正及信用减值损失较去年同期减少4.15亿,归母净利润同比+11.49%;受结转结构影响,报告期内公司综合毛利率31.28%,同比下降3.76pct;3))已售未结资源创新高:截至报告期末,公司并表范围内已售未结资源4580.1万方,对应合同金额6598.9亿,较2019年底分别增长6.8%和8.3%,为未来业绩奠定坚实基础。 销售韧性十足,投资维持谨慎投资维持谨慎1)销售)销售强于大市::报告期内,公司实现合同销售面积884.8万方,销售额1378.8亿,同比分别下降4.3%和7.7%;1-3月,全国商品房销售面积21978万方,销售额20365亿,同比分别下降26.3%和24.7%,公司单季度销售表现远优于行业平均水平;2)投资稳健审慎:土地出让受疫情影响,2020年一季度公司新增项目11个,新增总规划建面239.7万方,同比-59.95%,权益建面187.6万方,同比-57.09%,新增项目按面积口径权益比78.26%,较去年同期提升5.22pct。 财务健康,融资成本优势明显优势明显1))在手现金充足::报告期末,公司持有资金1732.2亿,远高于一年内到期有息债之和897.8亿;2))杠杆保持低位::报告期末,公司净负债率34.3%,继续维持行业最优梯队;3))发债利率低于低于3.5%:2020年3月,公司完成25亿公司债发行,其中15亿5年期债券票面利率3.02%,10亿7年期债券票面利率3.42%,融资成本较行业平均水平继续保持较大优势。 投资建议:疫情下,公司销售大幅跑赢行业,彰显龙头抗风险能力和优秀的管控能力,报告期内业绩稳健,财务健康,秉持一贯优良传统。下行周期中,公司品牌、融资、管控等方面优势进一步凸显,市占率得以继续提升。预计公司2020-2022年EPS为4.11、4.86、5.70元,对应当前PE为6.41x、5.43x、4.63x,维持“买入”评级。 风险提示:新冠疫情对行业影响超预期,房地产市场回暖不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名