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万科A 房地产业 2021-07-16 23.21 -- -- 24.05 3.62% -- 24.05 3.62% -- 详细
事件: 7月 6日,公司发布 2021年 6月份销售及新增项目简报。 销售额稳居前三,累计销售额同比增长 11%。 6月公司实现销售面积 396万方(同比-21%,下同),销售金额 676.3亿元(-7.8%),销售均价 17078.3元/平(+16.7%) 。 1-6月公司实现销售面积 2191.6万平方米(+5.5%); 实现销售金额 3544.3亿元(+10.6%), 根据克而瑞排行榜,公司全口径销售额位于行业第三位; 实现销售均价 16172.2元/平方米(+4.8%)。 上半年拿地金额居首, 6月两集中积极参拍。 公司 6月新增土储计容建面329.6万方(+67.5%),全口径金额 299.9亿元(+88.4%); 1-6月累计新增计容建面 1647.2万方(+101.2%),全口径金额 1188.2亿元(+156.6%) ,达到去年全年拿地金额的 56.3%,根据中指排行榜,上半年公司拿地金额行业第一。 投资强度来看, 6月金额口径投销比 44.3%(+22.7pct),面积口径 83.2%(+44pct); 1-6月金额口径 33.5%(+19.1pct),面积口径 75.2%(+35.7pct)。 上半年拿地权益比例显著提升, 6月新增土储金额口径权益比为 84.3%,面积口径为 85%, 1-6月金额口径为 83%(+20pct),面积口径为 77%(+17pct)。 公司 6月在长春、长沙、郑州、南京、宁波、苏州、成都、重庆八个集中供地城市中共获 19个项目,建面占比 69.2%,地价占比 68.7%。 回顾上半年, 公司在 3、 4月拿地倾向于非 22城,且以长三角和珠三角城市居多,在 5、 6月拿地更倾向于 22城, 上半年总共在 14个集中供地城市获取了项目,金额约占总拿地金额的 30%。 公司加大在二线城市布局力度,结构性差异带来拿地均价提升。 1-6月公司新增土储计容建面在二线和三线城市占比分别为 66.4%和 33.7%,较 2020年分别增长了 14.8pct 和降低了 11.3pct。公司今年截至目前尚未在一线城市获取土地资源,但是在二线城市的拿地力度明显加大,同时减少了在三线城市的布局,带来公司拿地均价上升, 1-6月为 7213.3(+27.6%),占当期销售比重为 44.6%(+8pct)。 分城市群来看,公司新获土储主要集中在长三角,建面占比 20.5%,同时加大了在粤港澳(8.8%)、 哈长(8.3%)、兰西(8.3%)等城市群的布局。 投资建议: 我们预测公司 21/22/23年收入增速为 14.8%/12.5%/10.7%,归母净利润为 428.64/460.32/513.86亿元,增速分别为3.2%/7.4%/11.6%。 2021年动态 PE 为 6.4x,维持“买入”评级。 风险提示: 结算进度低于预期,毛利率不及预期,多元业务拓展不及预期。
万科A 房地产业 2021-07-08 24.20 -- -- 24.29 0.37% -- 24.29 0.37% -- 详细
事件:公司发布 6月经营公告, 6月单月实现销售金额 676.3亿元,销售面积 390.6万平方米。 2021年 1-6月累计销售金额 3544.3亿元,销售面积2191.7万平米。 上半年累计销售同比增长,销售均价增长明显公司 2021年 6月单月销售金额 676.3亿元,同比降低 7.82%; 6月销售面积 390.6万平方米,同比降低 22.11%,延续 5月的同比下降趋势;销售均价为 17314元/平方米,去年同期单月销售均价为 14630元/平方米,同比增长 18.35%,环比 5月销售均价 15041元/平方米增长 15.12%。上半年累计销售金额 3544.3亿元,同比增长 10.6%,较上月增速下降 5.5pct;累计销售面积 2191.7万平方米,同比增长 5.52%,较上月增速下降 8.46pct;累计销售均价为 16171元/平方米,较今年前 5月累计销售均价 15973元/平方米略有提升,较去年同期累计销售均价 15430元/平方米增长 4.81%。公司上半年销售同比增长,销售均价增长明显。 新增土地多位于二线城市,权益比例保持高位公司 2021年 6月新增 26个项目。从项目所在区域看, 11个项目在华东地区, 7个项目在华中地区,华北、东北、华南、西南、地区分别新增 1、 2、 2、 3个项目; 从城市能级看, 23个项目位于二线城市, 3个项目位于三线城市及以下。从权益地价占比看, 华东和华中地区分别占新增土地总权益地价的 48.01%、 20.64%;二线城市和三线城市及以下的地区分别占新增土地总权益地价的 79.64%、 20.36%。 6月单月的新增土地占地面积 147.4万平方米,新增土地总计容面积为 329.6万平方米,同比增长 52.66%, 环比增长 15.16%,单月新增土地同比环比均有所提升;单月新增土地权益建面280.1万平方米,同比增长 123.72%。1-6月累计全口径新增规划建面 1647.2万平方米,同比去年上半年累计新增建面同比增长 88.88%。从权益比例看,6月单月新增土地权益比例为 84.98%,较去年同期新增土地权益比例57.99%提升较大益比例;上半年累计新增土地权益比例为 83%,较去年全年 67%的水平提升明显。在土地集中供地政策出台后,公司具有龙头优势,今年以来的拿地权益比例保持在高位。 拿地力度提升,同比双位数提升6月单月总口径的拿地力度为 44.3%,较去年同期 24.9%提升 19.5pct;上半年累计总口径的拿地力度为 33.5%,较去年上半年累计拿地力度 16.4%提升明显,并高于去年全年 30%的拿地力度。从楼面价看, 2021年 6月新增项目平均楼面价为 9098元/平方米,当月楼面价/销售均价为 53%;上半年累计新增项目平均楼面价为 7213元/平方米,累计楼面积/销售均价为 45%。 投资建议: 公司上半年累计销售额同比增长,拿地力度仍保持积极,看好本年度推货及销售。我们预计公司 21-23年归母净利润分别为 440.89、472.08、 516.29亿元,对应 EPS 为 3.80、 4.06、 4.44元,对应 PE 为 6.45X、6.02X、 5.51X, 维持“买入”评级。 风险提示: 房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动
万科A 房地产业 2021-06-16 25.20 -- -- 25.40 0.79%
25.40 0.79% -- 详细
单月销售端同比持续降低,累计销售额同比增长 16%。 5月公司实现销售面积 382.7万方(同比-1.1%,下同), 销售金额 575.6亿元( -6.1%) ,销售均价 15040.5元/平( -5.1%),销售额下降主要受推盘节奏影响所致。 1-5月公司实现销售面积 1795.6万平方米( + 14%) ; 实现销售金额 2868亿元( +16.1%), 行业排名第二;实现销售均价 15972.38元/平方米( +1.8%) 。 5月金额口径投销比近 40%, 金额权益比例提升至 92.4%。 公司 5月新增土储计容建面 286.2万方( +62.9%),全口径金额 221.7亿元( +11.6%); 1-5月累计新增土储计容建面 1317.6万方( +100.8%),全口径金额 888亿元( +159.7%) 。 5月在杭州、无锡、沈阳、青岛、福州五个城市的集中供地中共获取 6个项目,建面占比 24.7%,地价占比36.7%。公司补货积极, 5月金额口径投销比为 38.5%( +11.6pct),面积口径为 74.8%( +29.4pct) ; 1-5月金额口径为 31%( +17.1pct),面积口径为 73.4%( +31.7pct)。拿地权益比例提升明显, 5月金额口径权益比为 92.4%,面积口径为 84.1%, 1-5月金额口径为 82.6%( +20.5pct),面积口径为 75%( +11.9pct)。 公司加大在二线城市布局力度,结构性差异使得地货比有所提升。 1-5月公司新增土储在二线和 三线城市计容建面占比 分别为 64.96% 和35.04%,较 2020年分别增长了 13.44pct 和降低了 9.88pct。公司今年截至目前尚未在一线城市获取土地资源,但是在二线城市的拿地力度明显加大,同时减少了在三线城市的布局,带来公司拿地均价上升, 1-5月为6741.89( +29.3%),占当期销售比重为 42.2%( +9pct)。 分城市群来看, 公司新获土储依然主要集中在长三角,建面占比接近两成( 20.51%) ,同时加大了在兰西( 8.81%)、辽中南( 8.32%)、关中平原( 8.07%)等城市群的布局。 投资建议: 我们预测公司 21/22/23年收入增速为 14.8%/12.5%/10.7%,归 母 净 利 润 为 428.64/460.32/513.86亿 元 , 增 速 分 别 为3.2%/7.4%/11.6%。 2021年动态 PE 为 7x,维持“买入”评级
万科A 房地产业 2021-05-10 27.91 -- -- 28.00 0.32%
28.00 0.32% -- 详细
oracle.sql.CLOB@498083c9
万科A 房地产业 2021-04-26 28.50 -- -- 28.47 -0.11%
28.47 -0.11%
详细
受毛利率下滑影响,业绩增长放缓。期内公司营收同比增长30.3%,归母净利润同比增长3.4%。净利润增速低于营收增速,主要因受地价上涨与限价影响,期内整体毛利率较2020年全年下滑8.8pct至20.4%。期内公司经营进一步提效,期间费用率同比降2.4pct至10.3%;投资净收益同比大增389.1%至5.4亿元。 销售显著增长,未结资源充足。一季度公司实现销售面积1104.4万平方米,合同销售金额1794.7亿元,分别同比增24.8%、30.2%;销售均价16250元/平,较2020年全年上升7.7%。期内房地产实现结算面积374.7万平,同比增长18.5%;实现营业收入530.0亿元,同比增长34.7%。由于销售规模远大于结算规模,期末合并报表范围内已售资源未结面积5352.0万平方米,合同金额7623.8亿元,较2020年底分别增长8.8%和9.2%,充足未结资源为2021年业绩增长奠定基础。 拿地保持理性,开竣工同比增加。期内新增土储规划建面480.6万平,同比增长100.5%,权益建面340.6万平,权益占比70.9%,较2020年全年提升9.7pct;全口径拿地销售面积比为43.5%,较2020年全年下降28.6pct。期内实现新开工面积804.7万平方米,同比增长13.5%,占全年开工计划的25.6%(2020年同期为24.3%);竣工面积309.9万平方米,同比增长27.7%,占全年竣工计划的8.6%(2020年同期为7.3%)。 债务持续优化,成功跻身“绿档”。期末持有货币资金1966.0亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和723.7亿元;净负债率15.5%,较上年末下降2.6pct,继续保持行业低位,剔除预收款后资产负债率为69.5%,较上年末下降2.2pct,顺利跻身“绿档”。 投资建议:考虑毛利率下行快于此前预期,下调公司2021-2023年EPS至3.92元(原为4.01元)、4.26元(原为4.49元)、4.57元(原为4.96元),当前股价对应PE分别为7.4倍、6.8倍、6.3倍。 短期来看,供地新政、金融监管趋严背景下,公司财务结构稳健、融资成本占优,拿地优势扩大,有望把握后续热点城市集中供地的契机;中长期来看,中央坚持“稳地价、稳房价”等导向下,行业将从粗放型发展向精细化运营转变、由土地红利向管理红利、品牌红利迈进,房企拿地容错率大幅下降。公司融资管控、品牌优势突出,稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势,同时多元化布局打开新的增长空间,有望进一步扩大行业领先优势。考虑到公司业绩增长放缓,且毛利率下行快于此前预期,将公司评级由“强烈推荐”下调至“推荐”。 风险提示:(1)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险;(2)2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率仍面临下滑风险;(3)公司多元化业务拓展存在不及预期的风险。
万科A 房地产业 2021-04-15 28.40 -- -- 29.08 2.39%
29.08 2.39%
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事件:4月3日,公司发布2021年3月份销售及新增项目简报。3月销售额628.4亿元同增14.4%,销售态势向好。3月公司实现销售面积429.5万方,同比增长13.6%,环比增长55%;实现销售金额628.4亿元,同比增长14.4%,并且相较19年单月销售金额(平均每月573.7亿元)有所提升;根据克而瑞统计数据,公司第一季度销售额在TOP100房企中排名第二,仅次于第一名碧桂园,1-3月公司累计实现合同销售面积1104.4万平方米,同比增长24.8%,合同销售金额1794.7亿元,同比增长30.2%。 3月投销比环比下降2.7pct,楼面价大幅下降。公司3月新增项目11个,当月新增拿地建面204.9万方,同比增长45.4%;3月权益建面147.3万方,同比增长17.7%;权益比71.9%。权益拿地金额86.93亿元,同比增长121.1%;当月拿地集中在二三线城市,楼面价大幅度下降,3月楼面价5901.56元/平,环比下降44.1%;地货比40.3%。当月投资力度(当月拿地金额/当月销售金额)为21.1%,环比下降2.7pct,拿地节奏放缓;1-3月公司累计新增计容建面为594.5万方,同比增长141.6%,累计权益拿地金额为345.1亿元,同比增长368.8%。 3月新增土储聚焦二三线城市,业务向中部平原地区拓展。公司3月新增土储主要分布城市及计容建面占比分别为:西安(20.9%)、渭南(11.6%)、济南(11.4%)、太原(11.2%)、中山(10.3%);二三线计容建面占比分别为62.96%、37.04%,且主要分布在关中平原城市群(32.55%)、粤港澳大湾区(18.74%)、山西中部城市群(11.22%)。 投资建议:我们预测公司21/22/23年收入增速为15.8%/14.5%/12.7%,归母净利润为450.54/510.47/575.15亿元,增速为8.5%/13.3%/12.7%,EPS为3.88/4.39/4.95元/股,对应的PE为7.4/6.5/5.8x。维持“买入”评级。 风险提示:结算进度低于预期,毛利率不及预期,多元业务拓展不及预期。
万科A 房地产业 2021-04-13 29.01 -- -- 29.08 0.24%
29.08 0.24%
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事件:公司公告3月经营简况,3月实现合同销售金额628.4亿元,同比增长+14.38%,实现合同销售面积429.5万方,同比增长+13.59%。3月销售金额同比持续增长3月实现合同销售金额628.4亿元,同比增长+14.38%;实现合同销售面积429.5万方,同比增长+13.59%;对应销售均价14631元/平米,同比增长+0.69%,较上月降低1720元/平米。1-3月累计销售金额1794.7亿元,同比增长+30.2%;累计销售面积1104.4万方,同比增长+24.82%,累计销售均价16250元/平米。公司3月销售金额超预期,以往年同期的销售规模比较,3月销售金额创历史同期新高;3月销售金额较2月增加176.8亿元,环比增长39.15%,同比增速较2月降低46.73pct。 单月新增项目以二线城市为主,集中于珠三角、长三角区域3月新增项目11个,权益占比看,100%权益:非100%权益为4:7。总地价口径看,城市能级分布上,二线城市:三线城市=96.7%:3.3%;城市圈分布上,珠三角:长三角:环渤海:中部:西部=32.82%:30.12%:15.30%:8.73%:13.03%;城市区域分布上,华南:华东:华北:华中:西北=32.82%:40.70%:4.71%:8.73%:13.03%;单月新增区域以二线城市为主,城市圈分布上以珠三角、长三角区域为主。拿地面积同比大幅增长,权益比例高3月单月新增项目占地面积84.8万方(同比增长+31.27%),新增建面204.9万方(同比增长+45.42%),总地价132.7亿元(同比增长+196.28%);对应权益占地面积60.87万方(同比增长+4.45%)、权益建面147.3万方(同比增长+17.65%)、权益地价86.93亿元(同比增长+121.08%)。以建面、价款口径看,单月权益比例分别为71.89%、65.51%。拿地力度维持较高,楼面价微升3月单月拿地力度21.12%,权益拿地力度13.83%,较2020年全年拿地力度、权益拿地力度比较分别为收缩8.92、6.37pct。 单月拿地力度虽较2020年全年有所收缩,但从单月拿地绝对量的同比增速变化看,较2020年同期有较为积极的变化。3月新增楼面价为6476元/平米,较20年全年整体楼面价略微降低94元/平米;单月楼面价/销售均价为44.26%,较20年末提升1.63pct。投资建议:公司3月份单月销售额创历史同期新高。拿地力度仍保持积极,看好本年度推货及销售。我们预计公司21-23年归母净利润分别为440.89、472.08、516.29亿元,对应EPS为3.80、4.06、4.44元,对应PE为7.60、7.10和6.49,维持“买入”评级。风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动
万科A 房地产业 2021-04-09 29.40 -- -- 29.32 -0.27%
29.32 -0.27%
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事件。万科 A 发布 2021年 3月份经营情况报告。3月份,公司实现合同销售面积 429.5万平方米,合同销售金额 1794.7亿元。3月新增开发项目 11个,拿地总建面 204.9万方,拿地权益金额 86.9亿元。1-3月,累计销售金额 1794亿元,销售面积 1104万方。 一季度销售稳健增长,百强榜单位列第二。3月份万科实现合同销售面积 429.5万方,同比增长 13.6%;合同销售金额 628.4亿元,同比增长 14.4%;销售均价 14631元/平米,同比增长 0.7%。1-3月份,万科累计合同销售面积1104.3万平,同比2020年增长24.8%,同比 2019年增长 19%;1-3月累计合同销售金额 1794亿元,同比2020年增长 30%,同比 2019年增长 20%。按照克而瑞信息集团公布的百强榜单,万科 2021年 1-3月份全口径销售金额以及操盘金额均全国排名第二,延续了一二月份的稳健增长势头。 拿地节奏保持稳定,3月新增货值全国排名第二。3月份,公司新增 11个开发项目,拿地面积 204.9万方,同比+45.4%;拿地金额 132.7亿元,同比+196.3%;平均楼面地价 6476元/平米,同比+103.7%。从拿地强度的角度,面积口径拿地强度为 0.5,金额口径拿地强度为 0.2,均较上月有所提升。拿地区域来看,集中在二三线城市,按拿地金额计算,二线城市占比 51.7%,三线城市占比48.3%;排名前三的城市分别为东莞(32亿元)、苏州(23.7亿元)、温州(16.2亿元)。根据克而瑞公布的房企月度新增货值排行,公司以 3月份 801亿元位列全国第二。公司财务稳健,融资成本低,三道红线中仅剔除预收款后的资产负债率略高于 70%,且有望在一季度成为绿档房企,未来拿地节奏有较大概率提速。 财务结构继续优化,融资优势凸显,多元化不断突破。截至 2020年末,公司剔除预收账款后的资产负债率 71.7%,净负债率 18.9%,现金短债比 2.3,暂为黄档,预计 2021年一季度将全部达标。多元化方面,物业管理、商业地产、物流地产领域均不断取得突破,平台化发展战略初现成效,并有望在未来更多转化为表内利润 。 投资建议:万科一季度销售保持稳健增长,拿地方面节奏稳定,考虑到公司财务状况稳健,融资成本低,在手现金充裕,预计土地出让“两集中”制度下,地价将逐步回归理性,充足的在手现金有利于公司在核心城市土地市场获取更多资源,未来拿地强度较大概率回升。公司拥有丰厚的已售未结算资源,未来业绩保障性高,我们预计公司 2021-2022年归母净利润分别为 442.64亿元、474.00亿元,对应的每股收益分别为 3.81元/股、4.08元/股,以 4月6日的收盘价 29.43元计算,对应的市盈率分别为 7.7倍、7.2倍,维持“推荐”评级
万科A 房地产业 2021-04-07 30.00 37.04 81.21% 29.72 -0.93%
29.72 -0.93%
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营收稳定增长,业绩增速略低于预期。 公司业绩增速略低于营收增速,主要系开发业务高地价低毛利项目进入结算期,导致综合毛利率(税后)下降 4.6个百分点至 22.7%。此外公司计提较多存货跌价准备,影响税后净利润 19.8亿元,影响归母净利润 14.5亿元。 多元化业务发展喜人,开发运营双轮驱动。 2020年万科物业实现对万科集团内和对外营业收入 182.0亿元,同比增长 27.4%, 在管面积 5.7亿平,规模和营收均稳居行业第一。 公司长租公寓营业收入 25.4亿元,同比增长72.3%,规模居行业第一。 商业业务营业收入 63.2亿元,同比增长 4.3%。 万纬物流管理项目的营业收入 18.7亿元,同比增长 37%。 公司多年布局非开发业务,均取得行业领先地位, 开发运营双轮驱动已经成型。 财务健康分红比例提升,未来可结算资源丰富。 公司净负债率仅为 18.1%,分红比例从 30%提升到 35%。截至 2020年末, 公司有 4918.6万平方米已售未结算资源,合同金额合计约 6981.5亿元,较上年末分别增长 14.7%和14.6%。 公司 21年预计项目竣工面积 3587.5万平方米, 推算 21年结算营收的增速可达 15%。此外, 2020年房地产业务实现销售金额 7,041.5亿元,同比增长 11.6%。我们预计未来营收和业绩均能保持两位数左右的增长。 财务预测与投资建议维持买入评级, 上调目标价至 37.04元(原目标价 36.40元) 。 根据公司年报, 我们预测公司 2021-2023年 EPS 为 3.94/4.39/4.99元(原预测 21-22年为 3.99/4.39元)。 可比公司 2021年估值为 7.2X, 考虑到公司较可比公司积极拓展资管类业态的项目,向轻资产化运营,应享有更高估值溢价, 我们给予公司 30%估值溢价得到 9.4X 估值, 对应目标价 37.04元。
万科A 房地产业 2021-04-07 30.00 34.50 68.79% 29.72 -0.93%
29.72 -0.93%
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公司发布2020年年度报告:公司2020年实现营收4191.1亿元,同比上涨13.92%;实现归母净利润415.16亿元,同比提升6.8%。销售方面,2020年公司实现销售面积4,667.5万平方米,销售金额7,041.5亿元,分别增长13.5%和11.6%。所销售的产品中,住宅占88.2%,商办占7.9%,其它配套占3.9%。2020年集团在全国商品房市场的份额约4.03%。 毛利率下降影响公司利润:2020年公司销售毛利率29.25%,较2019年下滑7个百分点,原因在于前期高价拿地,房屋售价被限制,低毛利项目进入转结,公司2017年拿地均价为0.79万元,处于较高水平,地产开发业务毛利率降7.2个百分点至29.4%。但观察2018年公司拿地均价大幅下滑,而当年销售均价有小幅提升,或支撑毛利率修复。 此外,公司计提资产与信用减值损失22.1亿元。 拿地撑力度下降,已售未结资源上升支撑2021年结算增长::公司2020年新增项目168个,总规划建筑面积3,366.5万平方米,同比下滑9.4%,权益规划建筑面积2,058.8万平方米,同比下滑16.9%,权益地价总额约1,381.5亿元,同比下滑10.8%。2020年公司新增拿地面积/销售面积72%,较上年减少18个百分点;当年拿地楼面均价6710元/平,同比上升7.3%,楼面价/销售均价为44.5%,同比上升3.7个百分点。2020年,公司合并报表范围内有4,918.6万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约6,981.5亿元,较上年末分别增长14.7%和14.6%,将支撑公司2021年结算收入的稳健增长。 多元业务齐发展:物业方面,万物云实现对万科集团内和对外营业收入182.04亿元,同比增长27.36%。租赁住宅方面,长租公寓营业收入25.40亿元,同比增长72.33%。商业开发运营业务营业收入63.22亿元,同比增长4.33%。仓储物流,万纬物流管理项目的营业收入18.7亿元,同比增长37%。公司多元化业务布局持续发展。 投资建议:公司2020年剔除预收账款的资产负债率70.4%,仅超线0.4个百分点,公司有望进入绿档。我们预计公司2021-2023年实现归母净利润445.27/481.41/571.19亿元,对应EPS分别为3.83/4.14/4.92元,对应PE分别为7.78/7.2/6.07倍,考虑公司龙头地位,稳健的财务指标,且公司多元化发展目标逐渐兑现,我们给予公司2021年年底9-10倍PE,对应股价34.5-38.3元,给予公司“推荐”评级。 风险提示:
万科A 房地产业 2021-04-05 30.00 37.50 83.46% 30.00 0.00%
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事件:公司发布2020年度报告,报告期内实现营业收入4191.12亿元,同比上涨13.9%,实现归母净利润415.16亿元,同比上涨6.8%。 盈利能力短期承压,管控效率稳中求进。利润率方面,期内公司实现毛利率29.2%,同比-7.0pct,毛利率下滑是行业所面临的共性问题,公司2016~17年拿地楼面价分别为6534、7908元/平,分别占2019~20年结算均价的48.1%、60.5%,对比2015年楼面价/2018年结算均价的39.3%上升幅度较大,高价地陆续进入结算通道下预计毛利率趋势短期内仍将延续,但值得关注的是,公司2018年后拿地均价有明显下降且整体销售均价保持稳健增长,预计在“管理红利”时代下公司的毛利率水平最终会回归到一个合理且具备竞争力的水平;实现归母净利率9.9%,同比-0.7pct,归母净利率下滑幅度较小主要系期内投资收益增长及所得税调节;截至期末录得合同负债6316.59亿元,同比+9.3%,覆盖2020年营收1.51倍;录得已售未结规模为6981.5亿元,同比+14.6%。费用率方面,期内三费/营收为6.2%,同比-0.8pct,销管费用/营收为5.0%,同比-0.5pct,财务费用/营收为1.2%,同比-0.3pct,管控效率稳中求进。 投资力度下滑结转提速,多元业务持续兑现。期内公司实现销售金额7041.50亿元,同比+11.6%,在23城位列TOP1,在43城位列TOP3;实现销售面积4667.50万方,同比+13.5%;实现销售均价15086元/平。拿地方面,期内公司权益拿地面积2058.80万方,同比-16.9%;权益拿地金额1381.50亿元,同比-10.8%,其中下半年权益拿地金额为1060.20亿元,同比+17.8%,得益于稳健的现金债务比例,公司于土地市场热度下行阶段逆势拿地;拿地均价6710元/平,同比+7.3%,楼面价/销售均价为44.5%,同比+3.7pct。期内公司新开工3960.4万方,同比-6.6%,完成年初计划的135.6%,2021年目标新开工3148.4万方;竣工3381.7万方,同比+12.4%,完成年初计划的101.9%,2021年目标竣工3587.5万方,近年来计划竣工规模首超开工;物管方面,公司升级全新品牌万物云,业务布局包含“住宅物业服务”、“商业与设施服务”、“智慧城市服务”、“社区生活服务”及“万物成长”,万物云实现营收182.04亿元,同比+27.4%,过去5年CAGR34%,在管面积5.66亿方,其中47%来自万科以外项目;租赁住宅方面,期内公司实现营收25.4亿元,同比+72.3%,累计开业14.24万间,集中式公寓规模全国第一,整体出租率大于95%;物流方面,期内公司新开业195万方,累计开业700万方,成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。此外,公司在商业、酒店与度假以及教育业务的布局也持续践行其长跑者理念,整体来看,公司穿越周期的稳健经营实力已经证明其拥有赚取行业超额收益的实力;在开发趋向制造业、经营趋向服务业的行业趋势下,公司领先布局的多元业务也正在持续兑现。 一季度有望重回绿档,良好信用基础下新业务试错成本可控。三道红线方面,资产负债率(扣除预收款)为70.4%,净负债率为18.1%,现金短债比为1.8,暂居黄档,管理层表示有信心于2021Q1重回绿档。公司连续20年净负债率<40%,连续12年CFO为正,财务表现长期稳健;短期负债占比32.8%,同比-4.2pct;长期负债占比67.2%,同比+4.2pct。评级方面,穆迪、标普及惠誉分别给予Baa1、BBB+、BBB+的信用评级,持续保持行业领先。 投资建议:重申公司买入评级,考虑早年多元化布局持续兑现,维持目标价37.5元。考虑毛利率下滑幅度较大且新业务协同尚未完全成熟,下调公司2021-23年EPS至3.83/4.17/4.64元,对应PE为7.84/7.20/6.47倍。 风险提示:疫情反复存在不确定性;业绩预测和估值判断不达预期。
万科A 房地产业 2021-04-05 30.00 -- -- 30.00 0.00%
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事件:公司公布2020年年报,实现营业收入4191.1亿元、归属于上市公司股东的净利润415.2亿元,同比分别增长13.9%和6.8%;实现销售金额7041.5亿元,同比增长11.6%。公司拟每10股份12.5元现金股息,合计145.22亿元。 销售端:销售金额超预期,221021销售继续稳健增长。2020年公司累计销售面积4667.5万方,同比增加13.5%,销售金额7041.5亿元,同比增加11.6%,累计销售均价1.5万元/平米,与上年持平。2020年公司销售面积市占率2.65%,较19年的2.4%进一步提升。分区域看,按照销售金额南方、上海、北方、中西部、西北和其他区域分别占总销售金额的21.33%、33.76%、21.33%、16.38%、6.59%、0.61%。我们预计2021年总可售货值2.4万亿元,基于去化率略有提升的前提下,我们预计2021销售有望达到7845亿元,较2020年销售金额增长11%,增速和去年持平。 投资端:拿地力度有所下降,拿地更重质量,总土储丰厚。2020年公司新增项目规划建面3366.5万方(低于当期销售面积),权益规划建面2058.8万方,权益比例61.16%,较2019年新增项目规划建面权益比例66.7%下降5.5pct拿地销售金额比为20%(2019年为25%)。拿地结构来看,根据权益建面口径,新增土储一二线城市占比68%,展现了管理层对项目质量的高要求与审慎态度。公司土储充裕,可供22--33年发展。总可售土储建面1.09亿方(在建10788+规划5050-已售未结4919万方),不考虑年内新增土储可供2-3年发展,公司土储权益比例60%,与上年基本持平。2020年公司新开工面积约3960.4万平方米,同比下降6.6%,完成年初计划的135.6%,实现竣工面积约3381.7万平方米,同比增长12.4%,完成年初计划的101.9%,竣工超额完成也解释了部分业绩增长。2021年公司计划开工面积3148.4万平,较2020年预计新开工面积同比增长7.8%,较2020年实际新开工面积下降,计划竣工面积3587.5万平,较2020年计划竣工面积同比增速8.1%,较2020年实际竣工面积略有提升。 结算端:竣工超额完成,结算毛利有所下降,业绩锁定度高。2020年公司营收增速13.9%,归母净利润增速6.8%,加权ROE同比下降2.34个PCT至20.13%,公司综合毛利率同比下降7个PCT至29.25%,其中地产相关业务毛利率为22.6%,较2019年下降4.6个PCT,目前公司结算毛利率仍面临压力。截至年底,公司合同负债6307.47亿元,主要为预售房款,业绩锁定度达150%。公司管理、财务费用率控制较好,2020年二者分别下降0.67、0.33个PCT。投资收益大幅增加,2020年实现135.12亿元,同比增长171.1%,主要由于长期股权投资收益增长明显。 财务端:距绿档一步之遥,负债率极低,分红比例略有提升。公司剔除合同负债的资产负债率71.75%,超过70%的标准1.75个pct,但较2019年下降4.78pct;净负债率18.09%,较2019年33.87%降幅明显,现金短债比2.35,较2019年1.77提升0.58。在手现金充裕,经营性现金流明显优于同业,经营现金流为正531.9亿,2020年末公司在手货币资金1952.31亿。公司总体债务结构合理,有息负债中短债占比32.1%,中长期负债为主,占比为67.9%,较2019年63.6%提升4.3个pct。公司融资结构基本稳定,2020年末债券融资余额比重21.9%,其他方式融资余额比重78.1%,公司财务费用率逐步降低,2020年财务费用率1.23%,较2019年1.56%下降0.33个pct。公司分红145亿持续回馈投资者,占归母净利润的34.98%,20年分红率较2019年有所提升。 业务端:物业和商业板块增长较快,内在估值持续提升:1)物业收入快速增长,住宅物业收入占比过半。2020年公司物业实现182.04亿元同比增长27.36%,在管面积5.66亿平方米。其中住宅物业服务收入100.52亿元,占总物业收入的55.22%。2)商业累计开业989.8万方,实现收入63.22亿元,同比增长4.33%,期内新开业128.9万方,包含3个购物中心和20个社区商业。 3)长租公寓实现收入25.4亿元,同比增长72.33%。已开业项目整体出租率超过95%。 投资建议:公司作为行业龙头,具有强运营能力和管理红利,且在手现金多、负债极低、分红高、经营现金流持续多年为正,公司物业和商业板块发展迅速,潜在价值被低估,在丰厚土储支撑下地产主业仍有望维持稳健增长,由于公司短期面临结算毛利压力和行业调控压力,我们将2021-2022年归母净利润分别由476.8亿,528.7亿略微下调为440.89亿、472.08亿,对应EPS分别由4.10、4.55元调整为3.80、4.06元,对应PE为7.91X、7.38X,维持“买入”评级。 风险提示:新房销售不及预期,房屋竣工不及预期,房屋价格大幅下跌
万科A 房地产业 2021-04-02 30.00 34.80 70.25% 30.08 0.27%
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事件:3月 30日,万科发布 2020年年度报告,全年公司实现营业收入4191.12亿元,同比增长 13.92%;实现归母净利润 415.16亿元,同比增长6.80%;实现基本每股收益 3.62元,同比增长 4.52%,每股拟派送 1.25元。 毛利率下滑,业绩平稳增长:营收中房地产开发及相关业务比重占 95.5%,物业服务比重占 3.7%,同上年年末基本持平。房地产业务方面,公司实现结算面积 2889.4万平方米,同比增长 17.4%;实现结算收入 3774.2亿元,同比增长 13.0%,结算均价由去年同期的 13577元降至 13062元。利润率方面,公司房地产开发相关业务扣税毛利率 22.6%,同比下降 4.6pct,创近几年新低,主要受过去两年地价较高而销售限价影响。受益三费率下降及投资收益大幅上升公司净利润实现正增长。截止 2020年末,公司已售未结面积及金额分别为 4918.6万方及 6981.5亿元,已售未结金额覆盖营收近 1.7倍,可结算资源充足。21年公司计划开竣工分别为 3148万方及 3588万方,竣工面积超过新开工面积,同比升 6%,为 21年业绩提供支撑。 财务表现整体稳健,预计年内降至绿档:2020年末公司剔除预收账款后的资产负债率 70.4%,仅高于三条红线标准 0.4pct;净负债率进一步降至18.1%,维持行业低位;现金短债比达 1.8倍。总体来看公司处于三条红线黄档,且距绿档差距较小,预计将于 2021年内降档,财务表现整体稳健。年内公司累计完成 89.8亿元公司债发行,利率范围 1.90%~5.35%,处于同期行业公司融资成本低位,优势凸显。 销售高基数下实现双位数增长:全年公司实现合同销售面积 4667.5万平方米,同比增长 13.5%;实现合同销售金额 7041.5亿元,同比增长 11.6%,全年销售于上半年疫情及去年高基数双重影响下依然实现双位数增长,展现了公司强劲的推售能力。从销售业态来看,销售产品中住宅比重 88.2%、商办占比 7.9%,分布与去年同期基本持平。考虑到公司较强的推售能力和丰富的项目储备,我们预计 2021年公司销售端将实现全年稳步增长。 趋紧政策环境下拿地谨慎:全年公司新增加开发项目 168个,对应权益口 径建筑面积 2058.8万平方米,同比下降 16.9%;对应权益地价 1381.5亿元,同比下降 10.8%;拿地均价 6710元/方,占同期销售均价 44.5%,20年公司拿地谨慎。截至 2020年末公司拥有在建项目权益建筑面积 6380.8万平方米;规划中项目权益建筑面积 3127.4万平方米。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,在三条红线、贷款集中度及土地集中出让等行业政策先后颁布的背景下,我们看好公司优质高效的运营能力。此外公司多元化业务稳步推进,未来发展值得期待。我们预计公司 21~23年分别实现归母净利润 449.96、508.12及 569.83亿元,同比分别增长 8.4%、12.9%及 12.1%,EPS 3.87、4.37及 4.90元/股,对应 PE 7.7、6.8及 6.1倍,给予公司 2021年 9-10倍 PE 估值,对应目标价 34.8-38.7元,维持“推荐”评级。 风险提示:疫情发展超出预期,房产税出台超预期,地产政策超预期收紧,销售结算增长不及预期。
万科A 房地产业 2021-04-02 30.00 -- -- 30.08 0.27%
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事件:3月30日公司发布2020年度业绩公告,经营表现符合预期 1)报告期内,公司实现营业收入4191.1亿元(我们预测为4137.7亿元),同比增长13.9%;归属上市公司股东的净利润415.2亿元(我们预测为420.3亿元),同比增长6.8%。 2)截至2020年末,公司剔除预收款后的资产负债率为71.7%,较上年同期下降4.8个pct.;净负债率为18.9%,较上年同期下降15.8个pct.;现金短债比2.27,较上年同期提升0.54;在手货币资金1952.3亿元,同比增长17.5%。 点评:公司多元化经营板块表现出色,地产开发基本盘维持稳健1)公司多元化经营表现出色,聚焦提升综合开发和服务的协同能力。物业服务板块:2020年万物云实现营业收入182.04亿元,同比增长27.36%;年末累计在管面积5.6亿平方米(截止2020年中期合约面积突破6.8亿平);“万物梁行”入驻149个城市,累计服务项目超1700个,全年新增拓展项目超200个。长租公寓板块:长租公寓品牌“泊寓”已成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商,截至2020年底,已开业14.24万间,全年营业收入25.4亿元,同比增长72.33%,整体出租率超过95%。物流仓储板块:万纬物流已成为规模较大的冷链物流综合服务商,2020年实现营业收入18.7亿元,同比增长37%,其中高标库和冷库收入同比分别增长29%和60%,入驻44个城市,管理148个项目,可租赁建筑面积达1148万平方米。 2)公司地产开发基本盘经营维持稳健。销售表现来看,2020年,公司在23个城市的销售金额位列当地第一,在14个城市位列第二;全年实现销售面积4,667.5万平方米,同比增长12.5%;实现销售金额7,041.5亿元,同比增长11.6%,占全国商品房市场份额约4.03%。拿地表现来看,2020年,公司获取新项目168个,权益规划建筑面积2058.8万,按照权益投资金额计算,新获取项目86.6%位于重点城市群。 盈利预测、估值与评级:鉴于近期房地产行业政策调控力度较大,银行实施贷款集中度管理,或对后续销售造成一定影响,我们小幅下调公司2021-2022年预测归母净利润为467.37亿(下调2.66%)、524.90亿(下调0.31%),新增2023年预测归母净利润为575.86亿;公司多元化经营表现出色,地产开发基本盘维持稳健,当前A股股价对应2021-2023年预测PE估值分别为7/7/6倍,H股股价对应2021-2023年预测PE估值分别为6/6/5倍,估值具备较强吸引力,维持“买入”评级。 风险提示:销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期;项目施工和结算进度或不及预期;多元化经营业务或由于竞争激烈而不及预期。
万科A 房地产业 2021-04-02 30.00 -- -- 30.08 0.27%
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经营业绩稳健提升,财务状况健康发展。2020年公司实现营收4191.1亿元(+13.9%),实现归母净利润415.2亿元(+6.8%)。公司负债结构健康,2020年现金短债比为1.8,净负债率18.1%,仅扣除预收后的资产负债率达70.4%略超红线,预计明年将全部转绿。公司融资成本稳居行业低位,信用评级位居行业第一梯队。2020年公司的毛利率由于结算项目结构原因,下降4.6pp至22.7%,预计未来随着项目地货比的降低,未来有望触底。 开发业务:销售践行城市深耕,探寻TOD&城市更新业务蓝海。2020年公司住宅销售金额实现7041亿元(+11.6%),公司践行城市深耕战略,在43个城市销售额位居前三,销售均价保持平稳。2020年公司新增土储建面3367万方,楼面价6710元/平,公司地价保持平稳且聚焦核心城市,重点城市群项目建面占比达86.6%,公司土储保持合理,可供开发2-3年。公司重点突破TOD和城市更新业务,TOD方面,公司已跑通“TOD四类开发模式”,持续提升综合开发和运营能力;城市更新方面,公司坚持改造经营并重,推动项目焕发活力。 物业业务:耕耘三大空间赛道,致力成为科技服务企业。万科物业改名万物云,定位为空间科技服务商,2020年实现全口径营收182亿元(5年CAGR达34%),在管面积5.66亿方,其中47%来自于非万科系,公司营收及在管规模均位居行业首位,竞争优势明显。公司业务布局不断完善,持续布局社区、商企及城市服务赛道,公司住宅物业服务、商业物业与设施服务、城市服务、社区生活服务和万物成长业务,分别贡献了55%、29%、6%、5%和5%的营收。万物云积极开展数字化建设,开展BpaaS服务、智能硬件、空间OS及产品解决方案等4类业务,为物业合作伙伴提供科技赋能。公司已服务3051个住宅物业项目、1700个商业物业项目、16个智慧城市项目、54个物业合作伙伴、连接超2200万位社区用户,公司未来业务拓展空间广阔。 多元业务:渐入佳境,成为细分领域龙头。1)印力集团:2020年在疫情的冲击下,公司商业运营实现营收63亿元,新开业商业面积达129万方,在管面积达1425万方(其中包括已开业面积990万方;在建及规模面积435万方),营收和在管面积规模已进入top3;2)万纬物流:2016-2020物流可租售面积由147万方增至1148万方(5年复合增长率50.8%),2020年万纬物流营收达18.7亿元(+37%),公司已成为国内物流地产龙头,未来仍有较大增长空间;3)万科泊寓:2020年万科泊寓开业规模位居全国第一,累计开业14.2万间,已开项目整体出租率>95%,营业收入达25亿元(+72.3%),仍在积极探索盈利模式。 盈利预测与投资建议。预计公司2021-2023年归母净利润复合增速为12.63%,考虑到公司深度挖掘行业管理红利,非房业务行业领先,维持“买入”评级。 风险提示:竣工交付低于预期,销售及回款不及预期,多元拓展不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名