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万科A 房地产业 2022-01-10 21.38 27.40 26.62% 23.09 8.00% -- 23.09 8.00% -- 详细
12月销售环比增速企稳。公司12月单月实现合同销售面积350万平,合同销售金额636亿元,分别环比+37.7%和+47.3%,同比2021年12月-45.6%和-37.4%,同比2019年12月-15.7%和+10.9%。公司2021年全年累计实现合同销售面积3808万平,合同销售金额6278亿元,分别同比-18.4%和-10.8%。我们认为,受2020年底高基数影响公司12月单月销售同比下滑情有可原。 拿地权益比改善,楼面均价/销售均价比值维持,成本控制得当。2021年公司累计新增拿地152宗,新增建面2823万平,同比-16.1%,其中权益拿地建面2140万平,同比+4.0%,权益比上升至76%,较20年提升15pct。 2021年公司全口径拿地金额/销售金额33%,较2020年提升1pct,全口径拿地建面/销售建面74%,较2020年提升2pct,楼面均价/销售均价44%,和2020年持平。公司2021年拿地主要集中在南京、成都、西安、武汉等热点二线城市。 财务经营稳健,保持融资成本优势。截至2021Q3,公司净负债率31.9%,现金短债比1.79,剔除预收账款资产负债率70.5%,较中期下降0.7pct,负债结构改善,整体经营稳健。融资成本优势明显,国际评级保持稳定,年内发行利率2.99-3.98%,后续有望持续受益于融资政策纠偏。 多元业务支持中长期逻辑。公司较早布局多元业务,着重发力物管、租赁、商业、物流子赛道,规模位居行业前列。1)物管:截至2021H1万物云实现营收104亿元,同比+33.3%,2020年底在管面积5.66亿平,基本形成以住宅、商业、增值服务、城市服务为主的商业模式。公司21年11月公告分拆上市计划,加速业务转型,挖掘存量市场空间。2)“泊寓”长租公寓:截至2021H1泊寓实现营收13亿元,同比+25.6%,在管房源19.2万间,累计开业14.8万间,出租率95%,规模位列行业第一。3)商业:截至2021H1,商业累计开业989万平,同比+18.3%,整体出租率92.3%,项目储备丰厚,规划和在建549万平,实现营收36亿元,同比+19.0%,其中印力收入贡献占比约68%。4)物流:截至2021H1万纬累计管理可租赁面积1149万平,累计开业797万平,稳定期出租率约93%,实现营收13亿元,同比+64%。5)酒店:2020年公司整合原冰雪事业部后成立酒店与度假事业部,运营公司持有的23个酒店资产和3个滑雪场项目。 我们认为公司多元化业务的有序推进验证了公司综合开发能力和运营实力,行业格局优化过程中公司中长期发展竞争力较强。 投资建议:我们认为,公司稳健经营,融资成本优势明显,2021年有效补充优质土储为后续销售奠定基础。此外公司多元化业务持续推进,综合实力强劲,行业格局优化过程中具备较强竞争实力。我们预测公司2021、2022年EPS 为每股3.48元和3.65元,参考可比公司估值给予2022年7.5倍PE 估值,对应目标价为27.4元,对应市值为2663亿元,给予买入评级。 风险提示:开发业务短期利润下行,利润增速不及预期。
万科A 房地产业 2021-11-09 18.38 25.88 19.59% 20.84 13.38%
23.09 25.63% -- 详细
事件11月6日,公司公告第十九届董事会第十三次会议审议通过了拟分拆所属子公司万物云到香港联交所上市的相关议案。 核心观点 万科拟分拆万物云上市。作为行业领军者,万物云价值长期得到行业认可,成长可期。住宅物管服务品牌力多年保持行业领先。商企服务“万物梁行”是国内目前唯一本土物业公司与国际五大行战略联合的公司,收入规模已达行业头部。最早实践城市服务,“万物云城”商业模式已跑通,有望成为以“城市管家”为模式的城市综合服务商。此外,公司推动平台化战略(如与海康成立万御安防),有望通过重新组织产业,激发劳动力效率,扩张业务边界,最终可能成为产能持续扩大,效率不降低的平台型企业。20年公司实现营业收入 182.0亿元,实现营业利润 17.2亿元,在管面积约 5.7亿平。 截至 21H1,公司总资产为 190.1亿元,总负债为 119.3亿元;上半年实现营业收入 103.8亿元,实现营业利润 10.4亿元。截至公告日,万科直接或间接合计持有万物云 62.9%股权(未考虑阳光智博换股),预计本次发行的 H 股股数不高于万物云发行后总股本的 15%(超额配售选择权行使前)。 分拆上市拓宽公司融资渠道,利于规模扩张。考虑到目前房地产景气度下降,房企现金流恶化,预计后续更多房企可能出售物业公司股权。万科云有望抓住机会,借助资本市场力量实现规模逆势扩张。 多元业务价值逐渐显性化。此次分拆万物云于港交所上市,将加速物业服务板块的发展,与公司向“开发、经营、服务并重”转型发展的战略一致。随着物业服务上市价值释放,投资者受此启发,其他经营板如物流地产、商业地产等业务的隐性价值将可能逐渐被认可,整体有利于提升公司估值水平。 财务预测与投资建议 我们预计公司 21-23年 EPS 为 3.16/3.04/3.38元,维持目标价 25.88元,维持买入评级。 风险提示 销售毛利率持续恶化;房地产调控超预期。
万科A 房地产业 2021-11-08 18.38 -- -- 20.84 13.38%
23.09 25.63% -- 详细
事项:公司发布《关于拟分拆子公司到香港联交所上市的公告》,称第十九届董事会第十三次会议审议通过拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司(以下简称“万物云”)到香港联交所上市的相关议案。 平安观点:万物云拟分拆上市。万物云早于2001年成立,主要经营范围包括物业服务、家政服务,相关房屋维修、养护,楼宇机电设备,环境卫生及园林绿化设计等;上半年营业收入与利润分别为103.8亿元、10.4亿元,上半年末总资产、净资产分别为190.1亿元、70.8亿元。当前公司合计持有万物云62.889%股权。本次发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15%(超额配售选择权行使前),并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售选择权。具体上市时间将由万物云股东大会授权其董事会及董事会授权人士根据境外资本市场状况、审批进展等决定。 资本市场助力,物管龙头未来可期。万物云作为物管行业领先者,截至上半年末旗下社区空间服务进入105个城市、服务3490个项目,商企空间服务客户包括50家头部互联网科技企业与独角兽企业,城市空间服务覆盖21个城市、累计获取31个项目。分拆上市将有效增强万物云资本实力,拥有独立的资本运作平台以及投资者基础,为其业务发展提供更为多元化的融资渠道,特别在当前房地产行业资金偏紧、物管领域收并购机会增加背景下,万物云有望借助资本市场进一步扩大市场份额。同时,分拆上市有助于突出万科在空间科技服务领域的发展优势,有利于公司向开发、经营、服务并重的转型发展。 上市增强物管行业透明度,助推行业格局进一步集中。万物云作为物管行业领先者,其上市意味行业发展日趋成熟,同时体现优势企业较高资本认可度。万物云当前覆盖住宅物管、商业物管、智慧城市服务等领域,其上市带来的业务公开化亦有助于进一步增强行业透明度。竞争格局方面
万科A 房地产业 2021-11-02 18.17 -- -- 20.84 14.69%
23.09 27.08% -- 详细
事件公司发布2021年第三季度报告:2021Q1~Q3营业收入2714.9亿元(+12.4%);归母净利润166.9亿元(-16.0%);基本每股收益1.44元;2021Q3单季营业收入1043.6亿元(+9.7%);归母净利润56.4亿元(-23.3%);基本每股收益0.49元。 销售增长减缓,高地房比项目进入结转期致毛利率下降a)前三季度销售降速,加快销售回款仍是下阶段重点。2021Q1~Q3,公司实现销售金额4791.3亿元(同比-2.7%),以2020全年销售金额计得到占比为68.0%(2020Q1~Q3占比70%),销售面积达2946.4万方(同比-9.8%)。2021Q3单季销售金额1246.8亿元(同比-27.6%),销售面积达754.7万方(同比-36.5%),在整体销售降温的大环境,公司加快销售回款将是Q4阶段重点工作。b)结算收入有所提升,已售未结资源规模上升。2021Q1~Q3,公司房地产开发业务结算收入2370.4亿元(同比+10.8%);2021Q3单季,房地产开发业务结算收入927.1亿元(同比+9.2%)。公司合并报表范围内已售未结资源5211.1万方(同比+5.9%),合同金额7732.9亿元(同比+10.8%),未来业绩有望持续释放。c)单季度毛利率下降,净利润承压下行。由于前期高地价项目陆续进入结算阶段,2021Q1~Q3,整体毛利率22.1%(同比-7.8pct),2021Q3单季,整体毛利率20.8%(同比-6.3pct)。2021Q1~Q3,整体净利率9.1%(同比-3.4pct),2021Q3单季,整体净利率8.1%(同比-4.0pct)。 坚持理性拿地投资,注重投资质与量平稳前行公司土储方面坚持量入为出与理性投资,在保障优质投资质量的同时补充合适的项目资源。2021Q1~Q3,公司新增132个项目,新增计容建面2241万方(同比+22.3%),总体增长稳健;2021Q3单季,公司新增37个项目,新增计容建面735.7万方(同比-13.6%)。截至2021Q3末,公司城市更新项目权益建筑面积合计337.0万方。 长短期债务结构合理,财务稳健公司财务稳健,资产负债结构合理。截至2021Q3末,公司总资产规模约2.0万亿元(同比+5.3%);净资产3749亿元(同比+7.2%);货币资金1471亿元(同比-24.6%)。公司剔除预收账款资产负债率70.4%(2021H1为69.7%)、净负债率31.9%(2021H1为20.2%)、现金短债比约1.9倍(2021H1为2.3倍)。截至2021Q3末,公司有息负债占总资产比例13.6%,为2676亿,且有息负债中70.6%为长期负债,债务结构持续优化。 协同城市及客户共同发展,非开发业务经营能力持续提升公司战略彰显成效,“城乡建设与生活服务商”定位高度指引物管、商管、物流仓储、长租公寓等业务齐头发展,多元业务经营能力持续提升。 1)物业服务:报告期内,万物云武汉远处运营中心启用并实现3000余在管项目线上指挥调度与运营考核。万物云城未来将聚焦中国100个城市的1000条街道浓度,其中3公里半径的区域浓度要超过25%。2)商业开发与运营:截至2021Q3末,累计开业的商业项目建筑面积1020.6万方;2021Q3单季,新开业商业项目32.6万方。3)物流仓储服务:截至2021Q3末,物流仓储已运营项目建筑面积818万方,其中,高标库运营面积769万方,冷库运营面积49万方。2021Q3单季,新开业3个项目,新增物流仓储已运营项目建筑面积21万方,其中,高标库运营面积13万方,冷库运营面积8万方。4:)租赁住宅:截至2021Q3末,累计租赁住房业务房源超过19.5万间,开业约14.9万间(同比+7.6%),间天出租率为95%;2021Q3单季,新增房源3400间,新增开业约1000间。 投资建议公司坚持“城乡建设与生活服务商”战略转型,土储资源充裕且结构合理,财务稳健,融资成本处于行业较优水平。在行业增速放缓的大背景下,公司凭借多元化业务与主营业务联动,协同效应实现稳步增长并逐步进入回报期。预计公司2021~2023年EPS分别为3.69/3.97/4.23元/股,对应当前股价PE分别为4.9/4.6/4.3倍,维持“买入”评级。 风险提示销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等。
万科A 房地产业 2021-11-01 18.17 25.88 19.59% 20.84 14.69%
23.09 27.08% -- 详细
事件 公司公告2021 年三季报,实现营业收入2714.9 亿元,同比增长12.4%;实现归属于上市公司股东的净利润166.9 亿元,同比下降16.0%。 核心观点 结算毛利率下滑仍是业绩负增长的主要原因。公司前三季度房地产开发及相关资产经营业务毛利率(扣除营业税金及附加)为17.5%,同比下降5.4pcts。前三季度毛利率较上半年下滑,但整体仍高于21Q1 低点16.1%。 公司毛利率下降幅度高于同行,一方面由于持有型业务的经营亏损有影响,另一方面公司顺周期拿地更多,近几年的拿地成本偏高。同时,过去持有型不动产占用资源较多,导致合同销售额增速放缓,结算收入的提升难以抵御利润率下滑所产生的影响。预计21 年业绩双位数负增长;考虑到20 年销售毛利率同比仍小幅下滑,预计22 年业绩仍为负增长,但幅度低于21 年。 资债指标稳健,行业寒冬过后仍有机会。公司历来经营稳健,截至21Q3,公司净负债率31.9%,在手货币资金1471.1 亿元,远高于短期借款和年内到期有息负债782.9 亿元。当前行业阵痛仍在持续,短期内下行的局面难以扭转,但我们认为稳健的风格能够助公司渡过难关,回归常态后,仍有机会。 看好商业资产经营质量改善,隐性价值显性化。商业不动产投入早,存量大,但由于经营效率欠佳,其价值未在市值中体现出来,甚至拖累开发业务。集团COO 王海武调任印力总裁后,推动“开发经营服务并重”的战略调整,表明集团突破商业业务的决心。静待资产经营效率提高,推动市值提升。 财务预测与投资建议 维持买入评级,给予目标价25.88 元。根据公司三季报,预计结算毛利率持续承压,我们下调了结算收入增速和毛利率,调整公司21-23 年EPS 为3.16/3.04/3.38 元(原预测21-23 年为3.36/3.22/3.48 元)。可比公司2021年估值为6.3X,考虑到公司更积极拓展资管类业态的项目,向轻资产化运营,我们给予30%估值溢价,对应目标价25.88 元。 风险提示销售毛利率持续恶化;房地产调控超预期。
万科A 房地产业 2021-11-01 18.17 -- -- 20.84 14.69%
23.09 27.08% -- 详细
事件:10月28日,公司发布2021年第三季度报告。 毛利率下滑导致业绩负增长。2021年前三季度公司实现营业收入2714.9亿元,同比增长12.4%;归母净利润166.9亿元,同比降低16.0%;归母净利率6.1%,同比降低2.1pct。公司出现增收不增利的现象主要因为毛利率出现大幅下滑,前三季度公司综合毛利率22.1%,同比降低7.8pct,税后房地产及相关业务毛利率17.5%,同比降低5.4pct,毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。 销售增速随行业下滑,已售未结资源充足。公司前三季度实现销售额4791.3亿元,同比降低2.8%,根据克而瑞排行榜,公司全口径销售额维持行业第二位;实现销售面积2946.3万方,同比降低9.8%;销售均价16261.4元/平方米,同比增长7.7%。截至报告期末公司已售未结资源合同金额7732.9亿元,同比增长6.7%,可覆盖去年全年房地产结算收入的2倍。已售未结算面积5211.1万方,同比增长6.1%,可覆盖去年结算面积的1.8倍。前三季度新开工面积2837.2万方,同比增加0.3%,完成全年计划的90.1%(去年同期完成96.9%);竣工面积1992.6万方,同比增长10.4%,完成全年计划的55.5%(去年同期完成54.4%)。 单季度拿地金额同比下滑,累计同比增长。前三季度新增土储总地价1656.5亿元,同比增长41.9%;总建面2241万方,同比增长22.3%;平均楼面价7392元/平,同比增长16%。前三季度投销比同比提升,金额口径和面积口径投销比分别为34.6%和76.1%,同比分别+10.9pct和+19.9pct。拿地权益比显著提升,金额口径和面积口径的权益比分别为82.1%和71.5%,同比分别+15.4pct和+13.3pct。截至报告期末,公司在建+规划中项目建面15995.9万方,同比增长1.2%,权益比61.6%。 负债结构合理,资金稳健。公司期末有息负债2676亿元,同比增长3.2%,有息负债占总资产的比例为 13.6%,且有息负债中 70.6%为长期负债。截至报告期末公司净负债率31.9%,同比提高4.3pct;剔除预收账款的资产负债率70.4%,同比降低3.8pct;货币资金1471.1亿元,覆盖短期有息负债1.88倍。 投资建议:我们预测公司21/22/23年收入增速为12.8%/11.5%/10.7%,归母净利润为351.1/362/403亿元,增速分别为-15.4%/3.1%/11.3%。2021年动态PE为6,维持“买入”评级。 风险提示:结算进度低于预期,毛利率不及预期,多元业务拓展不及预期。
万科A 房地产业 2021-09-29 20.32 -- -- 22.85 12.45%
22.85 12.45%
详细
事件:4月 3日,万科发布公告称拟将万科物流发展有限公司(简称“万科物流”)63.2亿元的股东借款转为其股权出资;增资完成后,万科物流注册资本由 181亿元增加至 244.2亿元。9月 15日,万科物流发生股东变更,引入 5位新投资人;增资完成后,万科物流注册资本由 244.2亿元提升至 359.68亿元。 点评:1)万科物流引入新投资人,管理架构进一步规范。此次万科物流新增股东包括珠海市万纬盈合投资合伙企业(有限合伙)、DahliaInvestments Pte.Ltd.、Reco Meranti PrivateLimited、Top Yulan Investment Ltd、南京曦之万纬创业投资合伙企业(有限合伙)5位新股东,对应持股比例分别为 8.5%、6%、6%、3%、1.5%。本次增资后,万科物流的注册资本由 244.2亿元提升至 359.68亿元,万科持股比例由 100%下降至 75%。同时,万科物流通过调增董事及引入监事进一步规范管理架构。具体来看,万科物流新增李钰、藤樱君、韩慧华(万科执行副总裁、财务负责人)、叶昌荣、Shen Ye、刘肖(万科执行副总裁、首席运营官)六名董事,江炜监事;张旭、林聪智退出董事行列。今年上半年以来,万科陆续通过债转股、拓展战略合作、引入新投资人等方式,加强物流板块竞争力,或有进一步谋求万科物流资本运作的可能性。 2)积极探索多元化板块业务,长期增长动力十足。近年来万科积极探索商业地产、长租公寓等多元发展方向,协同地产主业的同时也为营收增长贡献新动力。 2015年万科正式推出万纬物流(万科物流品牌),经六年来加速扩张,已发展为物流行业本土龙头企业。万纬物流聚焦高标仓及冷链物流两大核心业务,截至2021H1,万纬物流于 44城累计管理 148个项目,可租赁建面达 1149万平。其中,高标库 126个,可租赁建面 1056万平;冷库 22个,可租赁建面 93万平。 疫情防控要求下,社会及消费者对于食品安全的重视度有所提升,生鲜新零售的加速涌现及餐饮消费的恢复推动冷链市场需求持续释放。2021年 H1,万纬物流营收增速持续向好,管理项目(含非并表项目)实现营业收入 13.4亿元,同比增长 64%;其中高标库营业收入 9.2亿元,冷库营业收入 4.2亿元。 盈利预测、估值与评级:基本盘稳健及财务审慎纪律为公司主业及多元化拓展打下坚实基础。上半年房地产开发项目利润率下滑拖累公司当期盈利,但公司多元化探索已取得一定成就,长期来看利润增长动力充足。公司陆续通过增资、战略合作等方式加强物流板块竞争力,或有进一步谋求万科物流资本运作的可能性。 维持公司 2021-2023年预测归母净利润 401.03亿元、462.77亿元、534.75亿元;当前 A 股股价对应 2021-2023年预测 PE 估值分别为 5.9/5.1/4.4倍,H 股股价对应 2021-2023年预测 PE 估值分别为 4.7/4.1/3.5倍,维持“买入”评级。 风险提示:多元化经营业务或由于竞争激烈而不及预期,行业调控政策不及预期。
万科A 房地产业 2021-09-03 20.95 25.62 18.39% 22.28 6.35%
22.85 9.07%
详细
公司公告 2021年半年报,实现营业收入 1671.1亿元,同比增长 14.2%;实现归属于上市公司股东的净利润 110.5亿元,同比下降 11.7%。 核心观点 结算毛利率下滑叠加结算收入增速放缓,导致业绩负增长。公司 21H1房地产开发及相关资产经营业务毛利率(扣除营业税金及附加)为 18.0%,比去年同期下降 5.6pcts。Q2毛利率(扣除营业税金及附加)为 19.5%,环比上升 3.5pcts。毛利率下滑,叠加结算收入增长放缓,使得净利润出现负增长。 结算收入增速放缓很大程度上与公司过去几年将资源投放到持有型不动产的战略相关,导致整体合同销售额增速放缓。我们预计 21年毛利率不会低于 Q1水平;考虑到 20年销售毛利率较 19年仍有小幅下滑,预计 22年毛利率仍有下行压力(结算通常滞后于销售两年),但不会明显低于 21年。 资债指标稳健。截至 21H1,公司剔预资产负债率 69.7%,净负债率 20.2%,扣除受限资金的现金短债比 1.67,符合绿档标准。融资环境恶化,房企信用利差扩张背景下,公司稳健的经营风格将有利于市占率缓慢提升。 战略调整,看好商业资产经营质量改善,隐性价值显性化。商业不动产投入早,存量大,但由于经营效率欠佳,其价值未在市值中体现出来,甚至拖累开发业务。近期集团 COO 王海武调任印力总裁,推动“开发经营服务并重”的战略调整,表明集团突破商业业务的决心。随着资产经营效率提高,有望推动市值提升。 财务预测与投资建议 维持买入评级,调整目标价至 25.62元(原目标价 37.04元)。根据公司半年报,预计结算毛利率持续承压,我们下调了未来毛利率,调整公司 21-23年 EPS 为 3.36/3.22/3.48元(原预测 21-23年为 3.94/4.39/4.99元)。可比公司 2021年估值为 5.9X,考虑到公司更积极拓展资管类业态的项目,向轻资产化运营,我们给予 30%估值溢价,对应目标价 25.62元。 风险提示 销售毛利率持续恶化;房地产调控超预期。
万科A 房地产业 2021-09-03 20.95 -- -- 22.28 6.35%
22.85 9.07%
详细
利润率下滑导致增收不增利。公司上半年实现营业收入1671.1亿元,同比增长14.2%,归母净利润110.5亿元,同比下降11.7%。业绩增收不增利主要源于项目结转利润率水平大幅下降,公司上半年结算毛利率较去年同期下降6.1个百分点至18%,归母净利率下降1.9个百分点至6.6%,前期高价地项目进入结转以及限价政策使得公司盈利能力降至近年来新低水平。公司上半年已实现结转收入1443.3亿元,对应增速11.9%,截至上半年末,公司合并报表范围内有5377.7万平方米已售资源未结算,同比增长9.3%,已售未结金额为7819.1亿元,同比增长12.0%,进一步保障公司全年营收增速实现双位数增长。 销售规模及均价保持稳步提升。上半年公司实现合同销售面积2191.7万平方米,同比增长5.5%,实现合同销售金额3544.3亿元,同比增长10.6%,销售均价16171.5元/平方米,同比增长4.8%,销售金额在38个城市市场中排名前三。分区域来看,上海区域占比37.3%,北方区域占比21.0%,南方区域占比20.4%。 拿地力度回升,项目资源充足。上半年新增项目总规划建筑面积1505.9万平方米,权益规划建筑面积1101.4万平方米,对应总地价1126.3亿元,权益地价886.5亿元,新增权益地价/销售金额25%,较2020年上升5个百分点,拿地力度回升但仍较为谨慎。截至上半年,公司在建项目和规划中项目总建面16065.9万平方米,在手资源满足未来发展需要。 多元业务发展势头良好,物流仓储增速最快。物业服务实现营收103.8亿元,同比增长33.3%。租赁住宅实现营收13.19亿元,同比增长25.6%,商业开发与运营实现营收36.39亿元,同比增长19.0%,物流仓储服务实现营收13.4亿元,同比增长64%,增长强劲。 “三道红线”保持绿档,融资成本优势凸显。上半年公司现金短债比为1.67倍,剔除预收账款的资产负债率为69.7%,净负债率为20.2%,均保持绿档企业标准。公司在手资金充足,货币资金是短期有息负债的2.3倍;有息负债2687.1亿元,其中一年以上有息负债占比68.6%,期限结构健康,综合融资成本4.27%,同比下降32个基点。 投资建议:我们预计公司2021-2023年实现归母净利润407.7亿/421.6亿/451.3亿,对应PE5.5/5.4/5.0倍,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:销售结转大幅下降、结转毛利率大幅低于预期等。
万科A 房地产业 2021-09-01 19.28 -- -- 21.88 13.49%
22.85 18.52%
详细
公司发布 2021年半年度报告:上半年实现营业收入 1671.1亿元,同比增长 14.2%;归母净利润 110.5亿元,同比下降 11.7%;基本每股收益0.95元。 销售维持增长,低毛利项目进入结算期致利润水平短期承压a)销售规模保持增长。报告期内,公司实现销售金额 3544.3亿元,同比增长 10.6%;销售面积 2191.7万方,同比增长 5.5%。b)毛利率下行带动净利润承压。受地产开发业务利润率下降影响,公司整体毛利率为22.94%,同比下降 8.87pct,净利率为 9.98%,同比下降 3.05pct。c)结算收入有所提升。报告期内,公司房地产开发及相关配套业务收入1558.7亿元(同比+48.8%);实现房地产开发业务结算收入 1443.3亿元(同比+11.9%)。d)已售未结资源规模上升。截至报告期末,公司合并报表范围内已售未结资源 5377.7万方(同比+13.4%),合同金额 7819.1亿元(同比+12.5%),未来业绩有望持续释放。 拿地坚持理性投资原则,兼顾投资质量与发展需要土储端公司坚持量入为出,在优先保障投资质量的前提下适度补充项目资源。a)公司在手项目资源保持在合理水平,为未来发展提供支撑。 截至报告期末,在建项目和规划中项目总建面 1.61亿方(同比+2.2%)。 其中,在建项目总建面 1.13亿方(同比+2.4%),规划中项目总建面 4783万方(同比+1.8%)。此外,城市更新项目权益建面达 340万方(同比-41.7%)。b)新增投资金额 92%位于一二线城市,报告期内,公司新增 95个项目,新增计容建面 1506万方(同比+53.6%);新增项目总地价 1126亿元,均价为 7480元/m2。 “三条红线”绿档达标,坚持一贯财务稳健策略截至报告期末,公司总资产规模达 1.96万亿,同比+8.24%;净资产 3637亿,同比+24.85%;货币资金 1952亿元,同比+0.46%。各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准,其中剔除预收账款资产负债率 69.7%,净负债率 20.2%,现金短债比约 1.67。截至报告期末,公司有息负债金额为 2687亿元,较年初增加 102亿元,占总资产比例 13.7%,持续优化债务结构。 与城市发展协同,多元化业务经营能力不断提升公司战略升级,从“城市配套服务商”到“城乡建设与生活服务商”,前瞻性布局物业、商业、物流、长租公寓等业务,多元化业务保持良好发展势头。1)物业服务:报告期内,万物云实现全口径营业收入 103.8亿元,同比增长 33.3%。其中,社区空间服务已布局 105个城市,服务3490个项目;商企空间服务项目超 1900个;城市空间服务覆盖 21个城市,累计获取 31个项目。2)商业开发与运营:报告期内,商业(含非并表项目)业务营业收入 36.3亿元,同比增长 19.0%,累计开业项目建筑面积 989万方(同比+18.3%);开业 3年以上项目出租率 93.9%, 营收 Top10项目平均出租率 98.5%。3)物流仓储服务:报告期内,万纬物流管理项目(含非并表项目)营业收入 13.4亿元,同比增长 64%,其中高标库营业收入 9.2亿元,冷库营业收入 4.2亿元,同比均增长64%。截至报告期末,已覆盖 44个城市管理 148个项目,累计开业项目建筑面积 797万方,规划中和在建物流仓储面积 352万方。4)租赁住宅:报告期内,营业收入 13.2亿元,同比增长 25.6%。截至报告期末,泊寓现已布局全国 33个城市,累计开业 14.8万间,已开业项目整体间天出租率达 95%,规模位列集中式公寓全国第一。 投资建议公司坚持“城乡建设与生活服务商”战略转型,土储资源充裕且结构合理,财务稳健,符合“绿档”要求,融资成本处于行业较优水平。在行业增速放缓的大背景下,公司凭借多元化业务与主营业务联动,协同效应实现稳步增长并逐步进入回报期。预计公司 2021~2023年 EPS 分别为 3.69/3.97/4.23元/股,对应当前股价 PE 分别为 5.27/4.90/4.60倍。 风险提示销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等。
万科A 房地产业 2021-08-31 20.00 38.23 76.66% 21.66 8.30%
22.85 14.25%
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公司发布 2021半年报,报告期内实现营业收入 1671.11亿元,同比上涨 14.2%,实现归母净利润 110.47亿元,同比下跌 11.7%。 营收稳增,毛利率下滑较多拖累净利润。营收稳增主要受地产结算规模增长拉动,期内地产结算金额 1443.30亿元,同比+11.9%;归母净利润下跌主要系本期毛利率下滑幅度较大影响,期内公司实现毛利率 22.9%,同比-8.9pct,较 2020年底下滑6.3pct,毛利率下滑幅度较大主要系 16~18年所获高地价项目陆续进入结转通道,其中地产业务毛利率为 18.0%,同比下降 6.02pct;实现归母净利率 6.6%,同比-1.9pct,较 2020年底下滑 3.3pct。截至期末录得合同负债 6952.32亿元,同比+12.9%,覆盖2020年营收 1.66倍,已售未结合同金额为 7819.1亿元,较 2020年底上升 12.0%,对应的已售未结面积为 5377.7万方,较 2020年底+9.3%。费用率方面,期内三费/营收为 6.6%,同比-1.0pct,销管费用/营收为 5.5%,同比+0.2pct,财务费用/营收为 1.0%,同比-1.2pct。 投资力度上行销售稳增,多元业务持续兑现。期内公司实现销售金额 3544.30亿元,同比+10.6%;实现销售面积 2191.70万方,同比+5.5%;实现销售均价 16171元/平,同比+4.8%。拿地方面,期内公司权益拿地面积 1101.40万方,同比+118.3%;权益拿地金额 886.5亿元,同比+175.9%,其中一二线占比 92%;楼面价 8049元/平,同比+26.4%,楼面价/销售均价 49.8%,同比+8.5pct;权益拿地金额/销售金额为 25.0%,同比+15.0pct。期内公司新开工 1748.3万方,同比-4.8%,完成年初计划的 55.5%; 竣工 1225.3万方,同比+14.0%,完成年初计划的 34.2%。物管方面,万物云实现营收 103.8亿元,同比+33.3%,其中住宅物业服务收入 57.1亿元,占比 55.0%;商业物业及设施服务 31.6亿元,占比 30.4%;智慧城市服务 6.3亿元,占比 6.1%;社区生活服务收入 5.6亿元,占比 5.4%;万物成长收入 3.2亿元,占比 3.1%。租赁住宅方面,期内公司实现营收 13.19亿元,同比+25.6%,共有房源 19.2万间,上半年在16个重点城市新开业 0.6万间,累计开业 14.8万间,规模位列集中式公寓全国第一。 商业方面,商业业务营业收入 36.29亿元,同比+19.0%,累计开业的商业项目建筑面积为 988.8万方,同比+18.3%。截至期末,已开业项目整体出租率 92.3%,其中稳定发展期(开业 3年以上)的商业项目出租率 93.9%。物流方面,万纬物流管理项目营业收入 13.4亿元,同比+64%,其中高标库/冷库营收 9.2/4.2亿元,同比+64/+64%。 期内,万纬物流新开业 98万方,截至期末,累计开业项目建筑面积 797万方。 三道红线维持绿档,现金流稳健信评行业领先。三道红线方面,资产负债率(扣除预收款)为 69.7%;净负债率为 20.2%,连续 20年低于 40%;现金短债比(扣除受限资金及预售监管资金)为 1.67,重回绿档。长短债方面,短期负债占比为 32.1%,同比-3.9pct;长期负债占比为 67.9%。期内经营性现金净流入 67.8亿元;评级方面,穆迪、标普及惠誉分别给予 Baa1、BBB+、BBB+的信用评级,持续保持行业领先。 投资建议:维持公司买入评级,考虑公司毛利率下滑幅度较大叠加新业务协同尚未完全成熟,预计公司 2021-23年 EPS 为 3.82/4.16/4.63元,对应 PE 为5.47/5.02/4.51倍。 风险提示:疫情反复存在不确定性;业绩预测和估值判断不达预期。
万科A 房地产业 2021-08-31 20.00 -- -- 21.66 8.30%
22.85 14.25%
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事项:公司公布2021年半年报,上半年实现营收1671.1亿元,同比增14.2%,归母净利润110.5亿元,同比降11.7%,对应EPS为0.95元/股。 平安观点:业绩下滑主要受毛利率拖累,未结资源仍充足。公司上半年营收同比增长14.2%,归母净利润同比降11.7%,利润增速低于营收增速,主要受地价上涨与限价影响,期内房地产开发及相关资产经营业务结算毛利率较2020年同期下滑6.0pct至18%。期内公司经营进一步提效,期间费用率同比降1.1pct至6.7%。期末并表已售未结资源达7819.1亿元,较上年末增长12.0%,为未来业绩释放奠定基础。 销售稳步增长,新开工完成度过半。上半年公司实现销售金额3544.3亿元,同比增10.6%;销售面积2192万平米,同比增5.5%;销售均价16171元/平,较2020年全年上升7.2%。上半年公司新开工1748.3万平米,同比降4.8%,占全年开工计划55.5%(2020H1为62.8%);竣工1225.3万平米,同比增14.0%,占全年竣工计划34.2%(2020H1为32.4%)。 坚持理性投资,下半年或趋积极。上半年土地市场整体火热背景下,公司坚持理性投资,新增土储建面1506万平、总价1126亿元,拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为68.7%、31.8%,较2020年全年降3.4个、0.3个百分点;平均楼面地价7480元/平,地价房价比46.3%,较2020年全年升1.8个百分点,主要因公司聚焦核心城市,期内新增投资金额92%位于一二线城市。 多元化业务保持良好发展势头。期内万科物业实现营收103.8亿元,同比增长33.3%,其中社区空间服务进入105个城市、服务3490个项目,商企空间服务客户包括50家头部互联网科技企业与独角兽企业,城市空间服务覆盖21个城市、累计获取31个项目;泊寓新增开业0.6万间,累计开业19.2万间,期内营收13.2亿元,同比增25.6%,间天出租率达95%;商业业务(含非并表项目)实现营收36.3亿元,同比增19.0%,期末已开业项目整体出租率92.3%,累计开业商业面积988.8万平米,同比增18.3%;万纬物流期内新开业98万平米,累计开业797万平米,其中高标库稳定期出租率94%,冷库稳定期使用率68%,期内万纬物流管理项目(含非并表项目)营收13.4亿元,同比增长64%。 债务持续优化,维持“绿档”水平。公司坚持以现金流为基础的真实价值创造,不断提高资金管理的计划性和精细度。期内公司实现经营性现金净流入67.8亿元,期末在手现金1952.2亿元,远高于短期借款和一年内到期的有息负债合计843.0亿元;一年以上有息负债1844.1亿元,占有息负债比重为68.6%,长短期债务结构合理;期末净负债率、剔除预收款后资产负债率分别为20.2%、69.7%,较上年同期降6.8个、5.8个百分点,其中净负债率连续20年低于40%。 投资建议:考虑毛利率下行幅度超过此前预期,我们下调公司盈利预测,预计公司2021-2023年EPS分别为3.70元、3.93元、4.22元(原为3.92元、4.26元、4.57元),当前股价对应PE分别为5.6倍、5.3倍、5.0倍。短期来看,供地新政、金融监管趋严背景下,公司财务结构稳健、融资成本占优,拿地优势扩大,有望把握后续热点城市集中供地的契机;中长期来看,中央坚持“稳地价、稳房价”等导向下,行业将从粗放型发展向精细化运营转变、由土地红利向管理红利、品牌红利迈进,房企拿地容错率大幅下降。公司融资管控、品牌优势突出,稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势,同时多元化布局打开新的增长空间,有望进一步扩大行业领先优势,维持“推荐”评级。 风险提示:1)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险;2)2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率仍面临下滑风险;3)公司多元化业务拓展存在不及预期的风险。
万科A 房地产业 2021-08-30 20.00 -- -- 21.50 7.50%
22.85 14.25%
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事件8月29日,万科发布1H21业绩,公司上半年实现收入1671.1亿元,同比增长14.2%;权益净利润110.5亿元,同比下降11.7%。 点评点评毛利率探底回升。1H21公司整体毛利率22.9%,相较去年同期下降8.9pcts,降幅较1Q有所收窄。如我们一季报点评所述,公司毛利率已见底回升。2Q21毛利率24.4%,相较1Q21回升4.0pcts。随着近期土拍新政对土地溢价率的限制,我们认为行业整体毛利率已进入底部区域,预计未来1-2年逐年回升。 销售保持正增长,已售未结资源充沛保证未来结算收入增长。1H21公司实现销售金额3544亿元,同比增长10.6%;实现销售面积2192万平方米,同比增长5.5%。截至1H21,公司已售未结合同金额达7819亿元,同比增长12.0%,足以支撑公司未来1-2年结算收入的增长。 非开发业务稳健。发展,物流仓储表现亮眼。1H121公司租赁住宅收入13.2亿元,同比+25.6%;万物云收入103.8亿元,同比+33.3%;商业开发与运营收入36.3亿元,同比+19.0%;物流仓储业务管理项目(含非并表项目)收入13.4亿元,同比+64%。 拿地权益比回升,在手现金充裕。公司上半年新获取项目建面1506万方,权益建面1101万方,对应权益比为73.1%,相较去年同期的51.5%权益比大幅回升。上半年新获项目对应总地价1126亿元,其中92%位于一二线城市,平均地价7480元/平方米,同比提升17.5%。至1H21,公司账面资金1952亿元,与2020年末持平,保持充裕。 资债指标保持稳健,三条红线指标保持绿档水平。截至1H21,公司剔除预收账款的资产负债率为69.7%,现金短债比(已扣除预售监管资金及受限资金)为1.67倍,净负债率20.2%,均满足监管要求,保持绿档企业水平。 投资建议投资建议鉴于1H21净利润下滑幅度较大,我们下调盈利预测,将2021-23年EPS由3.79元、4.10元、4.71元下调至3.70元、3.98元、4.37元。考虑到公司未来毛利率将有所修复,叠加物业板块有分拆上市的可能,我们给予公司29.61元/股目标价,对应2021年PE为8.0倍,维持“买入”评级。 风险提示风险提示需求端调控力度过大;土地价格上涨过快。
万科A 房地产业 2021-08-23 21.93 -- -- 22.12 0.87%
22.85 4.20%
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行业“变”中切换模 式,公司“不变”彰显格局中央继续坚持“房住不炒、因城施策”政策主基调,在行业增速预期放缓大前提下,政策调控方式进入“高频微调”常态期,重点在土地和金融两个工具上发力,并逐步向长效机制过渡:a)“两集中”土拍新政熨平地产传统周期以达“三稳”预期;b)“三条红线”相当于对房企负债进行全方位审查,压制公司风险,利好稳健经营及合理多元化企业。万科在此限制下,可以依托出色的经营状况、业务布局、及稳健的财务条件跳脱桎梏,“以不变应万变”。在自身拿地、销售、业务布局等方面更加“自有”,同时也避免疲于应对“政策补丁”而频繁改变经营策略,保持战略定力方可抓住新机遇,凝心聚力行稳致远。 主营业务稳居第一梯队,“软实力”接棒“硬实力”延续领跑行业在“三条红线”和“两集中”政策推出后基本消灭了弯道超车的“黑马”现象,马太效应凸显。a)土储端:2020年,公司新增总建面3366.5万方,权益比约61%。其中,86.6%投资额位于重点城市群,在建及规划项目可保障未来2~3年销售;提前布局TOD+城市更新,拓展土地获取渠道,做到“手里有粮,心中不慌”,可从容应对“两集中”供地白热化局面。b)销售端:2020年在43个城市的销售金额位列前三,市场占有率达4.03%,在上海、北京、杭州、成都、武汉等多个热点城市彰显“统治力”。c)财务端:截至2020年末,公司净负债率降至18.1%,有息负债2585.3亿元,占总资产的13.8%;货币资金短债比(非受限)提升至1.8;剔除预收款项后的资产负债率降至70.4%。相较“三条红线”要求,公司已符合净负债率和现金短债比两条要求,资产负债率较绿档仅差0.4%。总体杠杆水平处在行业低位水平,主要得益于行业领先的信用评级和极低的融资成本。 经营城市战略深化,多元化与主业协同实现“聚是火,散是星”万科战略升级,从“城市配套服务商”到“城乡建设与生活服务商”,落点从偏“硬实力”的“配套服务”转向偏“软实力”的“生活服务”。前瞻性布局多元化业务让万科有了第二赛道的选择,物业、商业和物流凭借开发业务优势打造护城河,皆位于各赛道领先地位,分别给予1104.5亿元、316.0亿元、460.9亿元乐观估值,1092.7亿元、277.0亿元、425.4亿元保守估值。长租公寓业务受短期重磅政策利好,给予乐观估值53.7亿元,保守估值34.6亿元。综上,结合主营开发业务NAV 估值测算,公司合理估值在5011.7~5451.1亿元之间。 投资建议公司坚持“城乡建设与生活服务商”战略转型,土储资源充裕且结构合理,提前布局TOD 和城市更新赛道,以应对土地市场的波动。国企背景+行业龙头双重属性,助力公司融资成本处于行业较优水平。在行业增速放缓的大背景下,公司凭借多元化业务与主营业务联动,协同效应实现稳步增长并逐步进入回报 期。据我们保守估算,公司合理市值约 5012亿元,对应当前每股股价折让47%,安全边际高。预计公司2021~2023年EPS 分别为3.81/4.11/4.45元/股,对应当前股价PE 分别为6.03/5.58/5.16倍。首次覆盖,给予“买入”评级。 风险提示房地产调控政策趋严,资金面大幅收紧,房地产销售及销售回款不及预期等。
万科A 房地产业 2021-08-11 20.99 -- -- 22.65 7.91%
22.85 8.86%
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事件:8月5日,公司发布2021年7月份销售及新增项目简报。 单月销售额同比连续三月为负,累计销售额增速放缓至7%。7月公司实现销售面积307.1万方(同比-22.1%,下同),销售金额515.4亿元(-12.7%),销售均价16782.8元/平(+12%)。1-7月公司实现销售面积2498.7万平方米(+1.1%);实现销售金额4059.7亿元(+7%),实现销售均价16247.2元/平方米(+5.8%),根据克而瑞排行榜,公司全口径销售额位于行业第二位。 7月拿地力度降低,累计金额口径权益比提高至84%达近年高位。公司7月新增14个项目,计容建面196.8万方(-60.2%),全口径金额149.3亿元(-52.6%);1-7月累计新增计容建面1844万方(+34.9%),全口径金额1337.4亿元(+59.3%),占去年全年拿地金额的64.5%,随着行业销售下滑,融资环境趋紧,公司在拿地上愈加理性。投资强度来看,7月全口径金额投销比为29%(-24.4pct),1-7月为32.9%(+10.8pct),权益口径为42.3%(+21pct)。公司拿地权益比不断提升,到达近几年高点,7月拿地金额口径权益比为88.3%,面积口径为80.7%,1-7月金额口径为83.6%(+21.1pct),面积口径为77.4%(+12.5pct)。楼面价同比提升,累计地价占售价比均维持在45%以内,7月楼面价7584.4元/平(+19.1%);1-7月7252.9元/平(+18.1%),占当期销售44.6%(+4.7pct)。 7月拿地集中山东半岛/长江中游/京津冀二线城市,1-7月加大了在长三角城市的布局力度。自6月以来公司拿地城市能级有明显提高,6、7月在二线城市拿地金额占当月比分别达到70%和65%,而在2-5月均为50%以内。1-7月整体来看公司在二线和三线城市拿地金额占比分别为54.3%和45.7%,较2020年分别增长了4.1pct和5.4pct。从城市群布局来看,公司7月拿地主要集中在山东半岛(金额占比27.8%)、长江中游(18.3%)和京津冀(12.9%),1-7月主要集中在长三角(36%)和粤港澳(12.8%)。相较于去年全年,公司前7月加大了在长三角三线城市的投资力度,拿地金额占比20.5%,较去年增加8个百分点。7月公告的拿地项目中,在福州、济南、天津、武汉四个集中供地城市有5宗地块,建面占比51.9%,地价占比59.8%。 投资建议:我们预测公司21/22/23年收入增速为14.8%/12.5%/10.7%,归母净利润为428.64/460.32/513.86亿元,增速分别为3.2%/7.4%/11.6%。2021年动态PE为5.7x,维持“买入”评级。 风险提示:结算进度低于预期,毛利率不及预期,多元业务拓展不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名