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万科A 房地产业 2019-11-06 26.90 45.00 68.22% 26.87 -0.11% -- 26.87 -0.11% -- 详细
事件: 万科公布公司10月销售数据,10月公司实现签约金额433.8亿元,同比下降19.8%;实现签约面积271.3万平方米,同比下降20.5%。1-10月,公司累计实现签约金额5,189.9亿元,同比增长6.9%;实现累计签约面积3,332.9万平方米,同比增长2.8%;1-10月,公司新增建面3,695.1万平方米,同比下降19.3%;总地价2,147.9亿元,同比下降12.8%。 点评: 10月销售434亿、同比-20%,累计销售5,190亿、同比+7%,稳定增长 10月公司实现签约金额433.8亿元,环比下降12%、同比下降19.8%,单月销售较弱主要由于去年10月高基数541亿;实现签约面积271.3万平方米,环比下降15.4%、同比下降20.5%;销售均价15,990元/平,环比增长4%、同比增长0.9%。1-10月公司累计实现签约金额5,189.9亿元,同比增长6.9%,较1-9月降低3.3pct;累计实现签约面积3,332.9万平方米,同比增长2.8%;累计销售均价15,571元/平方米,同比增长4%。在一二线销售平稳背景下,预计公司后续销售稳定增长。 10月拿地积极、聚焦一二线及环都市圈,拿地额占比销售额达49% 10月公司在土地市场获取漳州、杭州、兰州等地16个项目和5个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市及环都市圈。10月公司新增建面547.9万平方米,环比增长28.8%、同比增长40.9%;对应总地价213.7亿元,环比增长18.7%、同比增长9.7%;拿地金额占比销售金额达49.3%,环比增长0.3%,较上年50.5%下降1.2pct;平均楼面价3,901元/平米,环比下降7.8%、同比下降22.1%,拿地均价占比当月销售均价24.4%,环比下降0.1%,较上年36.6%下降12.2pct。1-10月,公司共新增规划面积3,695.1万平方米,同比下降19.3%;对应总地价2,147.9亿元,同比下降12.8%,拿地额占比销售额达41.4%,较上年50.5%下降9.1pct;平均楼面价5,813元/平米,同比增长8%,拿地均价占比当年销售均价37.3%。按销售均价1.56万元/平估算公司1-10月累计新增货值5,754亿元,高于同期销售金额5,190亿元,拿地较为积极。 投资建议:销售暂弱,拿地积极,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2019-21年每股收益预测分别为3.66、4.41、5.30元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧,行业融资政策超预期收紧。
万科A 房地产业 2019-11-04 26.56 35.00 30.84% 27.04 1.81% -- 27.04 1.81% -- 详细
公司 2019年前三季度实现营业收入 2239.1亿,同比增长 27.2%,实现归属于上市公司股东净利润 182.4亿,同比增长 30.4%%。 业绩快速增长,销售稳步前行: 公司业绩增长高于营业收入主要系公司结算质量明显提升。管控方面,公司成本控制能力进一步凸显,前三季度销售管理费用率继续下降,继续保持行业翘楚地位。展望全年,预计公司四季度将继续加大结算力度,按当前结算进度推算,全年结算规模将接近 2700万平,全年业绩将有望保持 20%左右增速,量价齐升的趋势将继续维持。 销售方面, 公司前三季度累计实现销售金额 4756.1亿元,同比增长 10.2%。在去年高基数压力之下,公司今年还能保持两位数增长,实属难得,展望全年,公司当前可推资源充裕,随着四季度公司推货节奏进入惯性推货高峰期,全年销售规模有望继续保持平稳增长。 拿地审时度势,货值相对充裕: 公司今年整体拿地力度有所收缩,但季节性调整明显,下半年以来补货力度明显增加,前三季度,公司累计新增项目 116个,对应总价 1918.2亿,同比下降 12.1%,占到销售金额的 40.3%,虽然公司拿地有所收缩,但明显加大了对核心城市的布局力度,除此之外公司还参与了一批旧城改造项目。截止 9月末公司总储备规模达到 1.6亿平,其中未开工储备约 5.6万平,货值储备相对充裕,助力公司后续扩张动作。随着公司三季度补货力度的上升,公司杠杆亦有所增加,但在行业内依然处于较低水平,叠加公司负债结构合理,所以在行业融资调整期内,公司受到影响相对不大。 多产业合纵连横,助力公司发展。 长租公寓方面: 截至 9月底,公司租赁住宅业务累计开业约 9.8万间; 物流地产方面: 三季度公司物流仓储服务业务新获取项目 4个,总建筑面积(指可租赁物业的建筑面积)约 27万平方米。截至 9月底,物流仓储服务业务总建筑面积约 998万平方米。 盈利预测及投资评级: 预计公司 2019-2020年 EPS3.63元和 4.26元,维持至“买入”评级。
万科A 房地产业 2019-11-04 26.56 32.35 20.93% 27.04 1.81% -- 27.04 1.81% -- 详细
事件: 公司昨天日披露 2019年三季报,报告期内, 实现营业收入 845.95亿元,同比增长20.77%;实现归属于母公司净利润 63.99亿元,同比增长 31.64%;EPS1.631元,同比增长 28.73%销售和营业收入较快增长,结算毛利率略有降低: 1-9月,本集团累计实现合同销售面积 3,061.6万平方米,合同销售金额人民币 4,756.1亿元,同比分别增长 5.5%和 10.2%, 分别占去年全销售面积和销售额的 75.8%和 78.4%。 已售未结合同金额 6362.4亿元,较年初上升 19.9% ,对应均价 1.42万元/方,后续结算提供了充足的资源。 第三季度,实现营业收入 845.9亿元,同比增长 20.8%; 实现归属于上市公司股东的净利润人民币 64.0亿元,同比增长 31.6%。; EPS0.566元,同比增长 28.58%。 1-9月,本集团房地产业务的结算毛利率为27.6%,较去年同期下降 0.2个百分点 ;实现归属于上市公司股东的净利润人民币 182.4亿元,同比增长 30.4%;净利率 11%,下降 0.8个百分点,归母净利率7.56%,上升 0.6个百分点。 预收款增长迅速, 已售未结合同金额上升: 截至报告期末, 公司预收款 6.96亿元,较 2018年增长 174.04%, 预收账款占销售收入的 0.8%, 为后续业绩的持续快速增长奠定了坚实的基础。 2019第三季度,公司实现合同销售面积 911.5万平方米,合同销售金额人民币 1,416.1亿元,同比分别增长 5.2%和 11.6%。 拿地依旧活跃,秉承稳健投资策略, 长线布局一二线城市: 万科 1-9月拿地面积2345万平方米,占销售面积的 76.6%,拿地金额 1381亿元,占销售金额的 29%。 新增土储同减 26%:公司 1-9月新增项目 116个、新增总建面 2832.1万方,权益建面 2042万方,权益比例为 72%,环比上半年明显提升。截止中报,公司总土储面积 1.534亿平米,同比增长 7.27%。 .第三季度新增 62个开发项目,总建筑面积约 1,479.0万平方米, 权益规划建筑面积约 1,155.3万平方米; 1-9月,公司累计新增 116个开发项目,总建筑面积约 2,832.1万平方米。新增开发项目 81%(权益投资金融)位于一、二线城市。 加强风险管控,计提存货跌价准备: 鉴于土地市场降温,房价回调趋势,本集团对个别存在风险的项目计提存货跌价准备。报告期内本集团计提存货跌价准备人民币 11.4亿元, 影响归属于上市公司股东的净利润人民币 7.8亿元, 截止 2019年半年报, 集团存货跌价准备余额达到人民币 41.4亿元,计提跌价准备的城市包
万科A 房地产业 2019-10-31 26.62 41.35 54.58% 27.04 1.58% -- 27.04 1.58% -- 详细
维持增持评级。万科作为国内住宅开发龙头,产品溢价能力及适应市场的能力较强;维持公司2019/2020/2021年EPS为3.82/4.52/5.52元,同比增长28%/19%/22%,维持目标价41.35元,现价对应2019年7倍PE。 合作项目结算加快,盈利能力小幅提升。前三季度,公司实现营业收入2,239亿元,同比增长27.2%;实现归母净利润182亿元,同比增长30.4%。 净利润超预期,主要是合作项目结算加快(同比增加32.5%);此外,虽然公司的结算毛利率较去年同期下降0.2个pct,但三费率也下降0.9个pct,主要是财务费用下降245个pct,且主因存货减值相比于去年亏损减少,资产减值损失同比减少49%,因此归母净利润率上升0.2个pct。 短期盈利能力和现金流匹配,以增加无息负债来降有息负债。从短期来看,公司货币资金覆盖率为1.71,与去年同期持平。从长期来看,公司有息负债为2306亿元,同比下降5.2%,为近4年来的首次下降,净负债率也较去年下降5.1%。但是,公司的应付票据及应付账款上升较快,增速从去年同期的23.3%上升到41.8%,说明公司在减少有息负债,增加无息负债。 保持市场敬畏,销售和结算几乎持平。原有地产开发业务方面,继续保持平稳,拿地强度略有下降,拿地面积(2832万方)和销售面积(3062万方)基本匹配,没有额外新增大量土储,因此财务报表中存货周转率略有上升。公司预收账款与合同负债增速从去年同期的35.7%下降为6%,说明公司销售和结算几乎持平,销售增速减缓和结算进度加快导致。 风险提示:市场景气度进一步下行。
万科A 房地产业 2019-10-31 26.62 -- -- 27.04 1.58% -- 27.04 1.58% -- 详细
前三季度公司业绩较快增长,已售未结资源进一步增长,未来业绩有保障。2019年1-9月,实现营业收入2239.1亿元,同比增长27.2%;实现归母净利润182.4亿元,同比增长30.4%。其中,房地产结算收入2125.7亿元,同比增长26.9%。截至9 月底,已售未结合同金额合计约6362.4亿元,较年初增长19.9%。此外,报告期内,公司计提存货跌价准备11.4亿元,截至9月末,存货跌价准备余额为人民币30.6亿元。 销售稳健增长,龙头地位稳固。前三季度公司累计实现合同销售面积3,061.6万平方米,同比增长5.5%,合同销售金额4,756.1亿元,同比增长10.2%。销售稳健增长,龙头地位稳固。 拿地集中一二线城市,土储资源丰富。1-9月累计拿地总金额1918.2亿元,拿地总金额占销售金额的比重为40.3%。按1-9月拿地总金额计算,一线城市占比13.6%,二线城市占比61.3%,三四线城市占比25.1%。土地资源丰富,截至9月底,公司在建及规划中项目总建筑面积16182万方。 融资优势明显,财务结构稳健。前三季度公司依然保持较低的融资成本,融资优势明显。截至9月底,持有货币资金人民币1072.4 亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币590.8 亿元。有息负债中,74.0%为长期负债,财务结构稳健。 投资建议:万科龙头地位稳固,拿地聚焦核心一二线城市,土储价值丰厚,融资优势明显,财务结构稳健,中长期看好公司投资价值。预计公司2019-2020年EPS分别为3.66元、4.28元,以2019年10月24日收盘价计算,对应PE分别为7.3倍、6.2倍,维持“买入”评级。
万科A 房地产业 2019-10-30 26.86 -- -- 27.04 0.67% -- 27.04 0.67% -- 详细
事件:10月24日,公司发布2019年三季报,前三季度实现营收2239.15亿,同比+27.21%;实现归母净利润182.41亿,同比+30.43%。 业绩高增,现金充足,负债低位再降 1)业绩稳定增长:公司前三季度实现营收2239.15亿,同比+27.21%,归母净利润182.41亿,同比+30.43%,主要由房地产业务结算面积与结算均价双升所致;2)结算毛利率略有下降:或因报告期内结转项目毛利率较低,公司前三季度房地产业务结算毛利率27.6%,较去年同期下降0.2个百分点;3)在手现金充足:报告期末,公司在手货币资金1072.4亿,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和590.8亿;4)以收定支,降低总债务规模:报告期末,公司经营活动现金流净额17.34亿,投资活动现金流净额-120.23亿、去年同期-711.36亿,筹资活动现金流净额-698.75亿、去年同期551.96亿,公司今年明显在抓回款的同时,减少拿地支出,主动降低融资欲望,公司并没有利用融资上的突出优势在当前格局下进行错位竞争或抄底,我们认为原因或是所处格局的不同,公司看的不是规模亦或排名、也不是短期利益得失,坚持与坚信的是自身品牌与管控的长期竞争力,及城市综合服务商的战略方向。 销售稳步增长,已售未结资源丰富,拿地坚持审慎投资 1)销售稳健:公司前三季度实现销售面积3061.6万方,同比+5.5%,实现销售金额4756.1亿,同比+10.2%;2)可结转资源充足:报告期末,公司并表口径有4474.3万方已售未结资源,对应合同金额6362.4亿,账上合同负债(前预收账款)5873.46亿,对今年全年业绩有较强支撑作用。3)项目布局聚焦核心区位:前三季度公司新获取项116个,总建面2832.1万方,权益建面2042.0万方;新增项目中81%(按权益投资金额算)位于一二线城市。 多元业务多点开花,强化各领域领先优势 1)物业业务名利双收:上半年万科物业收入52.8亿,同比+27.1%,新增项目签约饱和收入21.64亿,同比+113.8%,报告期内,万科物业继续领跑中指院“物业服务品牌价值研究成果榜”第一名;2)租赁业务规模与融资双向突破:截至9月底,公司租赁住宅业务累计开业约9.8万间;报告期内,公司成功发行2019年第二期住房租赁专项公司债券,发行规模25亿,票面利率3.55%;3)商业开发优化提效:上半年公司商管总建面超1350万方,其中印力平台110个项目,管理面积915万方,643万方已开业面积中90%为购物中心,购物中心整体出租率(不含改造项目)约97%;4)物流布局进一步完善:三季度,公司物流仓储服务业务新获取项目4个,总建筑面积(指可租赁物业的建筑面积)约27万平方米。截至9月底,物流仓储服务业务总建筑面积约998万平方米。 投资建议:万科前三季度业绩维持高增,得益于项目如期结转;销售额在高基数下实现10%的增长实属不易。公司经营端,在低杠杆背景下进一步降负债;投资端,坚持合理土地储备,前三季度拿地少而精,新增土储按金额81%位于一二线;多元业务在各领域继续扩大优势,我们看好公司作为地产旗舰继续引领行业的同时,多元业务也能相继成为各领域标杆,为后继者指明前进的方向。预计公司2019-2021年EPS为3.54、4.11、4.79元,对应当前PE为7.54、6.49、5.56x,维持“买入”评级。 风险提示:一二线城市调控政策收紧超预期,公司销售回款不达预期。
万科A 房地产业 2019-10-30 26.86 -- -- 27.04 0.67% -- 27.04 0.67% -- 详细
业绩整体靓丽,全年高增可期。受结算规模增加影响,期内公司营收同比增长27.2%、归母净利润同比增长30.4%。净利润增速高于营收增速主要因:1)期内房地产业务实现营收2125.7亿元,占比94.9%,对应结算毛利率同比下降0.2个百分点至27.6%,但受其他业务毛利率提升带动,整体毛利率同比上升1.2个百分点至36%;2)期间费用率同比下降0.9个百分点至8.3%;3)资产减值损失同比减少16亿。公司1-9月实现竣工面积1640.1万平米,仅完成全年计划的53.5%,占比低于上年同期(59.1%),随着四季度竣工高峰来临,全年业绩仍有望维持较高增长。 未结资源可观,奠定持续增长基础。期内公司实现地产结算面积1455万平米,结算收入2125.7亿元,同比分别增长13.6%和26.9%;结算均价14610元/平米,较2018年全年上升12.5%。由于销售规模远高于结算规模,期末已售未结资源4474.3万平米,按合同金额合计约6362.4亿元,较2018年末分别增长20.6%和19.9%;未结资源均价14220元/平米,较2018年微跌0.6%,充足未结资源为业绩持续业绩增长奠定基础。 销售平稳增长,土储资源丰富:期内公司累计实现销售面积3061.6万平米,销售金额4756.1亿元,同比分别增长5.5%、10.2%,销售额市占率较上年末提升0.2个百分点至4.3%。平均销售均价15535元/平米,较2018年全年上升3.3%。期内累计实现新开工面积3243.4万平米,同比下降11.1%,已完成全年计划的89.9%。三季度在融资端收紧、土地市场降温背景下,公司逆周期加大拿地力度,单季新增开发项目62个,总建面1479万平米,权益建面1155.3万平米,全口径拿地销售面积比160.1%,较二季度提升96.9个百分点。1-9月累计新增项目116个,总建面2832.1万平米,同比下降20.9%,权益比例较2018年全年提升18.9%个百分点至72.1%。按权益投资金额计,新增项目81%位于一二线城市。1-9月全口径拿地销售面积比92.5%、平均楼面地价(6293元/平米)为同期销售均价的40.5%,分别较2018年下降23.4个、上升4.4个百分点。期末在建及规划建设项目面积约1.6亿平米,可保障未来2-3年销售。 负债结构合理,短期偿债压力无虞:期末公司净负债率、剔除预收账款的资产负债率较年初分别上升19.5个、下降2.4个百分点至50.4%、49.2%,仍处行业较低水平。在手现金1072.4亿元,为一年内到期长短期负债的170.7%,长期负债占有息债务比重约74%,短期偿债压力无虞。由于期内公司抢抓销售回款,经营性现金流净流入17.3亿元。 投资建议:维持原有盈利预测,预计2019-2021年EPS分别为3.85元、4.79元、5.89元,当前股价对应PE分别为6.9倍、5.6倍、4.5倍。公司作为国内优质龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速,同时前瞻布局物流地产、长租公寓等地产细分领域,新业务协同发展、多点开花,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,带来公司部分三四线项目减值风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险;3)近期行业资金面调控从紧,而楼市销售难度明显加大,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险。
万科A 房地产业 2019-10-30 26.86 -- -- 27.04 0.67% -- 27.04 0.67% -- 详细
事件描述公司发布 2019年三季报,前三季度公司实现营业收入 2239.15亿元,同比增长27.21%;归母净利 182.41亿元,同比增长 30.43%。其中 Q3实现营业收入 845.9亿元,同比增长 20.8%;归母净利 64.0亿元,同比增长 31.6%。 事件评论收入与业绩高增,盈利能力维持高位。2019年前三季度实现营业收入 2239.15亿元,同比增长 27.21%;归母净利 182.41亿元,同比增长 30.43%。其中 Q3营业收入 845.9亿元,同比增长 20.8%;归母净利 64.0亿元,同比增长 31.6%。截至三季度末公司已售未结资源 4474.3万平方米,合同金额约 6362.4亿元,较年初分别增长 20.6%和 19.9%。盈利能力方面,前三季度房地产结算毛利率 27.6%,同比下降 0.2pct,ROE 为 11.16%,同比提升 1.12pct,盈利能力维持高位。 销售积极,拿地审慎,新增拿地权益比例明显提升。 前三季度公司销售面积 3061.6万平方米,合同销售金额人民币 4756.1亿元,同比分别增长 5.5%和 10.2%。累计销售均价 15535元/平,同比增长 4.47%。8、9月公司销售面积同比增速分别为 7.8%、6.0%,销售具有较强韧性,4季度冲刺业绩的关键时期,房企普遍加大推盘,紧抓回款,预计销售有望持续回暖。拿地方面公司较审慎,前 3季度新增土地总建面约 2832.1万平方米,同比下降约 21%,权益建面 2042万平方米,同比增长 5.26%,值得关注的是拿地权益比例高达 72.1%,同比提升 17.95pct。按权益投资金额看其中约 81%位于一二线城市,拿地仍布局核心都市圈。目前公司土储总计 16182万平方米(在建项目总建面 9867.6万平方米(权益比 59%),规划中项目总建面 5472.6万平方米(权益比 65%)),充沛土储有效保障后续销售。 净负债率提升但仍处行业低位,债务结构优化。截至 9月底据测算公司净负债率50.4%,环比 6月底提升 13.6pct,货币资金相比 6月末下降 25%至 1072.4亿元。三季度公司债务结构优化,短期借款、一年内到期流动负债相比 6月底下滑50.8%、8.3%,长期借款环比增长 13.8%,公司有息负债中 74%均为长债。 投资建议:龙头房企经营稳健,配置价值凸显。公司作为龙头房企销售积极,经营稳健,财务健康。4季度传统旺季销售有望持续回暖,龙头公司或将充分收益。 在稳住住宅开发基本盘基础上拓展多元化业务,有望获取超越同行的α收益。我们预测公司 2019-2021年 EPS 为 3.64、4.37、5.24元,增速为 22%、20%、20%、对应 PE 分别为 7.32x、6.10x、5.09x,维持“买入”评级。 风险提示: 1. 流动性环境或存不确定性; 2. 房地产业务的调控政策或存不确定性。 67287
万科A 房地产业 2019-10-29 26.96 38.30 43.18% 27.04 0.30% -- 27.04 0.30% -- 详细
公司核心优势在于战略及管理水平领先,拥有一般地产企业所不具备的业务内生与进化能力,在行业集中度提升趋势下,未来能够充分释放自身和行业波动带来的阿尔法。短期角度,公司业绩持续稳健增长能力较强,新业务潜在价值逐步凸显,与同行比估值溢价也不算高,三季度“宝能系”和大家人寿(原安邦人寿)减持或引发交易层面担忧对股价有一定压制,但交易层面的压力并不构成对公司价值的压制,持续看好公司长期价值且短期兼具性价比,维持“强烈推荐-A”评级,目标价 38.3元/股(对应 2020年 PE=9X)。 投资要点: (1)前三季度盈利略超预期。公司前三季度营收/营业利润/归母净利分别为 2239亿/420亿/182亿,同比分别 27%/33%/30%。具体来看,开发业务结算面积和结算均价同比分别增长 14%和 12%,推动结算收入同比增长 27%;考虑到资产减值损失(主要是存货跌价)和信用减值损失计提等虽较去年同期有所减少但仍有约 21亿,且期内投资收益亦有减少,结算项目权益比也在下降等,但归母净利增速仍实现了 30%增长,略超市场预期。 另外,前三季度新开工 3243万平,同比下降 11%,一是受去年高基数影响,二是受上半年拿地收敛影响。前三季度竣工面积 1640万方(同比+5%),而全年竣工计划面积 3077万平(同比+12%),预计全年结算面积或略高于全年竣工面积; 前三季度结算均价 1.46万元/平(同比+12%),截至三季度末已售未结资源均价约 1.42万元/米,预计全年结算均价增速较前三季度所收敛;综合来看,全年结算收入或维持稳健增长。 (2)权益拿地强度并未减弱,节奏上半年适当收敛而三季度积极补货。公司今年 1-9月全口径销售面积/金额分别为 3062万平米/4756亿元,同比分别增长5.5%/ 10.2%。1-9月新增全口径计容建面 2832万平米(权益比 72%,较 18年+19PCT),其中 83.6%位于一二线城市(土地款口径);1-9月全口径“新增计容建面/销量”约 92%,较 17、18全年水平虽有所下降但拿地权益比确有较明显提高,也即权益拿地强度并未减弱;拿地节奏上,上半年土地市场局部过热时适当收敛,对应“新增计容建面/销量”仅 64%,三季度土地市场降温后积极补货, 对应“新增计容建面/销量”高达 162%。截至年中公司全口径在建及未建土储面积约 1.5亿平,剔除已售未结后可售建面约 1.1亿方,再考虑三季度新增土储和销售面积,对应 9月末公司可售建面约 1.15亿方,可售货值 1.7万亿元,按 12个月滚动销售测算可供开发 2.6年,延续高周转特点。 (3)负债率维持低位,财务结构极为稳健。截至三季度末,公司账面有息负债约 2300亿元,有息负债规模较 18年底略有减少,但受三季度积极拿地补货等影响在手现金较明显下降,进而导致 19Q3净负债率较 18年底提高 25PCT 至50%,但仍位于行业较低水平;截至三季度末,公司在手现金 1072亿元,对即期有息负债的保障倍数仍高达 1.8倍,财务结构极为稳健。 投资建议:公司核心优势在于战略及管理水平领先,拥有一般地产企业所不具备的业务内生与进化能力,在行业集中度提升趋势下,未来能够充分释放自身和行业波动带来的阿尔法。短期角度,公司业绩持续稳健增长能力较强,新业务潜在价值逐步凸显,与同行比估值溢价也不算高,三季度“宝能系”和大家人寿(原安邦人寿)减持或引发交易层面担忧对股价有一定压制,但交易层面的压力并不构成对公司价值的压制,持续看好公司长期价值且短期兼具性价比,维持“强烈推荐-A”评级,目标价 38.3元/股(对应 2020年 PE=9X) 。 风险提示:股权结构不确定性导致的股价波动性风险、长效机制落地超预期、地产销售不及预期。
万科A 房地产业 2019-10-29 26.96 37.50 40.19% 27.04 0.30% -- 27.04 0.30% -- 详细
公司披露2019年三季报,公司前三季度实现营业收入2239亿元,同比增长27.2%;实现归母净利润182.4亿元,同比增长30.4%。公司前三季度实现合同销售额4756亿元,同比增长10.2%;已售未结算金额6362.4亿元,较18年末增长19.9%,可供结转资源充足。公司毛利率35.99%,较去年同期提升1.23pct,净利率12.77%,较去年同期提升0.39pct。 三季度拿地力度有所增加,融资优势明显。第三季度公司新增62个开发项目,总建面约1479.0万方,权益规划建筑面积约1155.3万方,公司把握三季度土地市场投资机会,三季度拿地面积超过上半年,拿地力度较上半年大幅增加。前三季度公司新增116个开发项目,总建筑面积约2832.1万平方米,权益规划建筑面积约2042.0万平方米,拿地权益建面已超过去年同期。其中81%权益拿地金额位于一二线城市。截止9月末,公司净负债率为50.4%,较中期有所增加15.4pct,主要系支付工程款、地款导致货币资金减少。报告期内,公司发行25亿住房租赁专项债,票面利率3.55%,融资成本位于行业绝对低位。 稳健开工,竣工提速。前三季度,公司新开工面积3243.4万方,同比减少11%,占全年开工计划的89.9%;竣工面积1640.1万方,同比增长5.5%,占全年计划竣工面积的53.3%。公司稳健出发,三季度末,公司存货跌价准备余额为30.6亿元。报告期内公司计提存货跌价准备11.4亿元,影响归母净利润7.8亿元。结算规模增加及土地增值税计提增加导致公司前三季度税金及附加为197.4亿元,同比增长56%。 维持买入评级。预计2019、2020和2021年EPS分别为3.75元、4.44元和4.98元。当前股价对应2019、2020和2021年PE分别为7.2倍、6.1倍和5.4倍。 风险提示:行业政策调控持续收紧;货币政策超预期收紧;汇率大幅波动。
万科A 房地产业 2019-10-29 26.96 32.76 22.47% 27.04 0.30% -- 27.04 0.30% -- 详细
核心观点 公司发布三季报,2019前三季度实现营收2239亿元,同比增长27%;实现归母净利润182亿元,同比增长30%;EPS1.63元,略高于预期。在房地产融资收紧背景下,公司经营和融资优势凸显,有望把握土地市场和收并购机遇;一二线为主的布局将受益于重点城市需求韧性。上调盈利预测,预计2019-2021年EPS为3.64、4.39、5.27元,维持“买入”评级。 计提减值不改业绩增长,结算体量提升推动业绩释放 1-3Q竣工面积1640万平,同比+6%,带动结算面积同比+13.6%,结算收入同比+27%。地产业务结算毛利率27.6%,同比微降0.2pct。根据公司半年报,全年竣工面积增速预计达11.6%,Q3末已售未结金额同比维持20%的增速,为全年结算收入增长打下基础。公司过去三年楼面价占销售均价的比例恒定在40%左右,保障远期毛利率平稳;同时,1-3Q公司计提存货跌价准备11.4亿,影响业绩7.8亿,去年全年因计提存货跌价准备影响业绩6亿,公司市场策略审慎,为未来业绩稳健增长的持续性备下注脚。 销售增速领跑TOP3,滚存充沛,全年有望稳健增长 1-3Q公司以加强去化库存为主,新开工3243万平,同比-11%,较中期收窄5pct。17H2-18H2新开工同比增速持续高达40%,滚存货值充沛,Q3末排除已售部分的在建面积为6114万方,较去年末+15%。销售增速继续大幅领跑TOP3房企,1-3Q实现销售面积3062万平,同比+6%;实现销售金额4756亿元,同比+10%,市占率达4.3%,较18年+0.2pct。公司深耕能力出众,我们预计公司全年销售有望保持稳健增长。 受益于融资收紧拓展渐趋积极,一二线和权益比例提升 上半年土地市场热度较高,公司适度放缓拿地力度,而随着5月以来融资收紧,公司逐渐转向积极拓展。前三季度开发项目新增建面2832万平,同比-20%;拿地总价1918亿元,同比-12%;拿地强度为40%,较去年-1.5pct,其中5-9月拿地强度已回升至52%。前三季度新增拿地项目权益达72%,按照权益投资额口径,一二线占比达81%,继续加强一二线城市布局,提升权益比例。目前可售总建面约1.2亿方,较18年底+4%。 融资优势助力把握拓展机遇,维持“买入”评级 公司股债融资优势明显,9月发行25亿住房租赁专项债利率仅3.55%,短融利率仅3.18%。三季度安邦减持1.9%股权,前海及钜盛华减持1.3%,我们认为短期减持影响不改长期发展空间,建议把握短期影响带来的布局机遇。根据结转情况,我们上调预测营收,上调2019-2021年EPS至3.64、4.39、5.27元(前值3.62、4.17、4.78元)。参考可比公司2019年7.29倍PE估值,基于融资优势、储备质量、龙头管理层溢价和以万科物业为代表的多元化业务加持,我们认为公司合理2019PE为9-10倍,目标价32.76-36.40元(前值32.58-36.20元),维持“买入”评级。 风险提示:行业政策和基本面风险;安邦、钜盛华及一致行动人减持风险。
万科A 房地产业 2019-10-29 26.96 32.00 19.63% 27.04 0.30% -- 27.04 0.30% -- 详细
事件:公司发布2019年三季报,前三季度实现营收2239亿元,同比增长27.2%,归母净利润182.4亿元,同比增长30.4%,整体略超市场预期。实现销售额4756亿元,同比增长10.2%,销售面积3062万方,同比增长5.5%。 已售未结资源充足,全年业绩高增可期。公司当前已售未结金额达6362.4亿元,覆盖18年结算金额的2.2倍。前三季度竣工面积1640万方,占全年竣工目标的53.3%,去年同期59.1%。近3年竣工目标完成率105%-142%。前三季度结算均价1.46万元/平,同比增长12%。根据测算,预计公司本年结算面积为2533万平方米,对应结算收入增长29%。 拿地节奏收放自如,积极补仓一二线,权益比例回升。公司上半年公司新增土地总价/销售金额为30%,第三季度该比例升至65%。而第三季度百城宅地平均溢价率11.75%,远低于上半年的20.2%,显示出公司拿地节奏较有前瞻性。公司持续深耕一二线城市,新增土储中一二线权益地价占比81%。新增土储权益面积占比72.1%,较去年同期54.1%有较大提升。 可售资源充足,新开工好于预期,销售稳健增长。公司当前可售建面约1.15亿方,覆盖18年销售面积2.72倍,土储充足。2019年计划新开工面积3609万方,与18年新开工面积4992.8万方相比下降27.7%。2019年前三季度新开工面积3240万方,占全年目标的90%,高于去年同期的目标完成率73%。预计全年销售金额增速10%。 综合毛利率提升,杠杆水平有所回落。公司1-9月综合毛利率36%,同比提升1.23个百分点;其中房地产业务结算毛利率为27.6%,同比略降0.2个百分点;三费占比8.0%,同比下降0.9个百分点;净利率12.8%,同比提升0.4个百分点。净负债率50.4%,同比下降0.8个百分点。 维持“买入”评级。我们预计公司2019年至2021年营业收入为3850亿元/4828亿元/5914亿元,归母净利润为426亿元/518亿元/617亿元,EPS为3.77元/4.58元/5.46元,当前股价对应PE为6.9倍/5.7倍/4.8倍。目标价32.0元(对应8.5倍PE)。 风险提示:公司竣工及结算不及预期,结算毛利率不及预期,新业务拓展长期不达预期,融资收紧超预期。
万科A 房地产业 2019-10-29 26.96 -- -- 27.04 0.30% -- 27.04 0.30% -- 详细
事件:公司发布2019年三季报,实现营业收入2239.1亿元,同比增长27.2%;实现归母净利润182.4亿元,同比增长30.4%,业绩超出预期。 受益房地产结算上升及三费率改善公司业绩超预期:房地产业务方面,前三季度贡献营收2125.7亿元,结算面积1455万方,同比上升13.6%,结算均价提升11.7%,结算毛利率为27.6%,同比略降0.2pct,而三费率同比有较大幅度改善。截至三季度末,公司已售未结合同金额达6362.4亿元,较年初增长19.9%,可结算资源充足。 销售稳健增长,三季度投资力度提升:从销售来看,公司前三季度实现销售金额4756.1亿元,同比升10.2%,克而瑞全国销售排行榜位列第二,公司销售规模稳健增长,销售均价15534元/平,同比提升4.5%。从拿地来看,前三季度累计土地投资金额为1917.0亿元,拿地面积2832.1万方,新增项目116个。按布局来看,按权益投资金额81%位于一二线城市;按节奏来看,第三季度拿地金额924.5亿元,接近上半年的拿地金额,新增项目62个,超过上半年的新增项目数,投资力度显著提升,在行业基本面下行,资金面偏紧背景下拿地及资金优势凸显。 净负债率50.4%,依然处于行业较低水平:从负债来看,公司三季度末有息负债金额2306.3亿元,净负债率50.4%,比去年同期的51.2%有所下降,相比中报有所提升,但依然处于行业较低水平,现金/短债覆盖倍数为1.71,短债占比27%,同比下降,债务结构进一步优化。 投资建议:公司一直以来都是均好发展的龙头,2018年公司战略定位由“城市配套服务商”转变为“城乡建设与生活服务商”,传统开发业务稳步增长,新兴业务有序推进,我们预计公司2019-21年每股收益为3.62、4.12、4.70元,对应2019年动态PE不到8倍,依然处于相对较低水平,维持“推荐”评级。 风险提示:行业调控超出预期。
万科A 房地产业 2019-10-28 26.81 45.00 68.22% 27.04 0.86% -- 27.04 0.86% -- 详细
3Q19营收同比+27%、业绩同比+30%,毛利率和预收款锁定率持续高位 3Q19公司实现营业收入2,239.1亿元,同比+27.2%;归母净利润182.4亿元,同比+30.4%;基本每股收益1.63元,同比+28.7%;结算面积1,455.0万平,同比+13.6%;地产结算收入2,125.7亿元,同比+26.9%;结算均价1.46万元,同比+11.7%;毛利率、净利率和归母净利率分别为36.0%、12.8%和8.1%,同比分别+1.2pct、+0.4和+0.2pct;三费费率为8.0%,同比-0.9cpt,其中财务费率-0.5pct;公司Q3计提存货跌价准备11.4亿元,影响业绩7.8亿元、占比4.3%。3Q19末已售未结金额6,362亿元,同比+19.9%,覆盖18年地产结算收入2.2倍,处于行业高位,确保后续业绩稳定释放;已售未结面积4,474万平,同比+20.6%;预收账款5,673亿元,同比+16.5%。 3Q19销售4,756亿、同比+10%,开工降幅收窄、竣工平稳增长 3Q19公司实现签约金额4,756.1亿元,同比+10.2%;销售面积3,061.6万平,同比+5.5%;销售均价1.55万元,同比+4.5%。3Q19公司新开工面积3,243.4万平米,占全年开工计划的90%,同比-11%,其中Q3新开工同比-3%,新开工降幅有所收窄;竣工面积1,640.1万平方米,同比+5.5%,占全年计划竣工面积的53%,其中Q3竣工同比-9%。考虑到未来结算竣工比的修复将推动结算量稳增。并综合考虑19年竣工计划同比+11.6%、3Q19结算均价同比+11.7%,隐含全年营收增速或为+25%。 3Q19拿地中性、货值相对充裕,负债率处于行业低位、回款平稳增长 3Q19公司新增拿地2,832.1万平,权益比例72%,较19H1提升3pct;根据公告披露加上物流拿地后,3Q19合计拿地面积3,147.2万平方米,同比-24.9%;对应总地价1,934.2亿元,同比-14.8%,拿地额占比销售额达40.7%,整体拿地中性;平均楼面价6,146元/平米,同比增长13.5%,拿地均价占比当年销售均价39.6%。3Q19末公司未结算总土储1.6亿平、权益比例61%;可售面积1.2亿平,按照1.5万元/平推算得到可售货值1.8万亿,覆盖18年销售金额3倍。19H1末资产负债率85.1%,同比+0.2pct;净负债率50.4%,同比-0.8pct,处于行业低位。报告期内,表内销售回款3,024亿元,同比+10.4%。 多元化业务稳步拓展,Q3宝能减持、但北上资金增持认可价值 报告期内万科物业品牌蝉联中指院2019物业品牌价值榜第一名;租赁住宅业务累计开业9.8万间,并成功发行25亿元/3.55%的租赁专项债;Q3万纬物流拿地面积27万方,截至期末可租赁物业的建筑面积998万平方米。从股东来看,香港中央结算有限公司(陆股通)持股比例由19H1末的2.43%上升至3.73%。此外,截至10月11日,港交所披露钜盛华和前海人寿分别持股7.0%和5.3%,即宝能合计持股万科比例由6月末的14.09%降至目前的12.25%。 投资建议:业绩高增、销售平稳,北上资金增持认可价值,维持“强推” 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。公司在物业服务、商业地产等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司19-21年EPS 预测分别为3.66、4.41、5.30元,对应19/20年PE 分别为7.3/6.0倍,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。
万科A 房地产业 2019-10-28 26.81 33.83 26.47% 27.04 0.86% -- 27.04 0.86% -- 详细
事件: 公司发布2019年三季报,1-9月实现营业收入2239亿元,同比增长27%;实现归母净利润182亿元,同比增长30%;报告期内基本每股收益1.63元,同比增长29%。 点评: 单季度利润释放节奏保持平稳,1-9月结算质量较2018年同期偏弱 边际层面来看,2019年第三季度公司营收/归母净利润分别同比+21%/+32%,与第二季度同比增速基本持平,对比第一季度同比增速分别为+57%/+25%。2019年第三季度,公司资产减值损失16亿元(其中计提存货跌价准备11亿元),虽然明显小于2018年同期资产减值损失27亿元,但相较于2019年上半年无资产减值损失,或仍可反映公司对于未来销售前景偏向谨慎。除资产减值损失减少外,单季度利润增长高于营收增长的主要原因还包括了财务费用同比下降30%、结算利润权益比例同比回升10pc。 整体来看,公司2019年前三季度营收增速(+27%)低于2018年同期水平(+50%),归母净利润增速(+30%)高于2018年同期水平(+26%),归母净利润率同比提升0.2pc至8.1%。值得注意的是,2019年前三季度地产结算扣税后毛利率(27.6%)略低于2018年同期水平(27.8%),少数股东损益占比(36.2%)略高于2018年同期水平(35.8%),显示结算质量仍较2018年同期偏弱,盈利水平提升主要来自于:1)三费比率同比下降0.89pc;2)资产减值损失同比减少16亿元。 结算保障力度维持高位,四季度业绩弹性更多依赖交付规模提升 截止2019年9月,公司并表已售未结金额6362亿元,较年初增长20%,并表已售未结金额/地产结算收入TTM约193%,结算保障继续维持高位;并表已售未结均价约14220元/平方米,低于前三季度地产结算均价14610元/平方米,显示涨价红利已基本完成兑现,后续利润率压力或有所显现。 2018年第四季度公司归母净利润率(16.3%)为2011年以来最高水平,因此推测2019年第四季度业绩弹性将更多依赖于交付规模提升。2019年公司计划竣工面积3077万方,同比增长12%;1-9月竣工面积同比增长5.5%,全年计划完成率约53%,与2016-2018年同期平均水平持平。考虑去年同期较高的利润率基数以及今年平稳的竣工铺排,我们预计公司全年业绩增速较前三季度将有所回落。 新开工有望超额完成全年计划,拿地意愿由弱转强,权益比例继续提升 2019年前三季度,公司销售面积3062万方,同比增长5%;销售金额4756亿元,同比增长10%。其中第三季度销售面积、销售金额增速分别为+5%、+12%,销售节奏维持平稳。展望未来,2019年前三季度新开工3243万方,已完全年计划的90%,新开工面积持续大于销售面积,或意味着短期供货具备一定支撑。 2019年前三季度,公司新增土储总建面2832万方,同比-5%;拿地面积/销售面积约93%,对比2018年全年水平为116%;按面积计算权益比例约72%,对比2018年全年水平为53%。具体到第三季度,公司新增土储总建面达到1479万方,占前三季度新增土储比重超过一半;拿地面积/销售面积达162%;按面积计算权益比例提升至78%。如我们前期报告所述,公司拿地权益比例已进入回升周期,并且得益于第三季度明显发力,全年补货-去化规模逐步趋于平衡。具体请参阅《涨价利尽短期利润率承压,逆势拿地中期权益比提升--万科A(000002.SZ、2202.HK)A+H跨市场研究动态报告》。 短期偿债压力较小,杠杆水平维持行业健康区间 截止2019年9月,公司货币资金1072亿元,较年初减少812亿元(-43%);总有息负债约2272亿元,较年初较少240亿元(-13%)。总有息负债中短债比例约26%,货币资金/短期有息负债比例约182%,短期偿债压力较小;净负债率约49%,仍处于行业健康区间。 2019年三季度钜盛华、大家保险、前海人寿减持,陆股通增持 2019年三季报显示,十大股东中,钜盛华减持1.26亿股,持股占比由6月末的8.19%下降至7.08%;大家保险减持2.15亿股,持股占比由6月末的6.19%下降至4.29%;前海人寿-海利年年减持2073万股,持股占比由6月末的3.04%下降至2.86%;前海人寿-自有资金掉出前十大股东。此外,三季度陆股通增持1.47亿股,持股占比由6月末的2.43%提升至3.73%。 盈利预测与投资建议 考虑到公司销售前景展望相对谨慎,并计入资产减值损失后,我们小幅下调2019-2020年预测EPS至3.56、4.03元(原为3.63、4.07元),维持2021年预测EPS为4.69元。公司土地投资数据边际向好,新开工/供货压力以及结算利润权益比例下行压力或将在中期维度得到逐步缓解,长期可持续发展潜力仍具备支撑。综合考虑,我们维持公司A股2019年9.5倍PE估值,对应目标价下调至33.83元,维持“买入”评级;维持公司H股2019年8.5倍PE估值,对应目标价下调至33.55港元,维持“买入”评级。 风险提示: 房地产持续调控,公司销售去化及毛利率不及预期;公司竣工、结算进度不及预期;部分新业务盈利兑现不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名