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万科A 房地产业 2022-09-15 18.00 -- -- 18.65 3.61% -- 18.65 3.61% -- 详细
事件:2022 年8 月30 日,公司发布中报。22 年H1,公司实现营业收入2069.2 亿元,同比增长23.8%;归母净利润122.2 亿元,同比增长10.6%。 点评:中期业绩延续Q1 良好增长趋势,财务与资金状况稳健,拿地结构优化, 经营服务业务发展快速,万物云分拆上市进程顺畅,有望加大赋能内部发展。 1)营收稳步增长,毛利率降幅边际收窄。22 年H1,公司实现营收2069.2 亿元, 同比增长23.8%;综合毛利率与扣除税金及附加后毛利率分别为20.5%、16.4%, 分别较21 年H1 降低2.5pct、1.8pct,降幅边际收窄。房地产开发业务实现营收1788.8 亿元,同比增长23.9%,结算毛利率为21.9%,扣除税金及附加后毛利率为17.3%,毛利率表现逐步企稳。同时,公司22 年H1 对合联营公司的投资收益为-2.8 亿,较21 年H1 减少24.8 亿元,合联营公司盈利水平承压明显。 2)经营服务业务发展较快。22 年H1,公司物业服务板块营收为121.9 亿元, 同比增长42%,占总营收比重为5.9%,22 年7 月万物云境外上市的申请已获证监会核准,发展有望提速;物流业务(含非并表项目)实现营业收入18.6 亿元,同比增长39.1%;租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入14.8 亿元, 同比增长12.3%;商业业务(含非并表项目)营业收入40.1 亿元,同比增长10.4%。 3)地产销售短期承压。22 年H1,公司实现全口径销售额2152.9 亿元,销售面积1290.7 万平米,同比分别下降39.3%、41.1%,其中,上海区域、南方区域、北京区域销售金额占比分别为36.3%、22.1%、12.1%,核心区域销售贡献较大。 4)拿地审慎,聚焦核心城市。22 年H1,公司新增总土储建面307.8 万平米, 总地价386.8 亿元,权益地价248.3 亿元,全口径拿地销售比为18%,其中, 于一二线城市的拿地金额占比达95.6%,土储结构逐步优化。截至22 年H1 期末,公司在建及规划中总土储建面合计13722.8 万平米,未来土储充足。 5)财务状况稳健,融资结构优化。截至22 年H1 期末,公司净负债率为35.5%, 剔除预收款的资产负债率为68.4%,一年内到期短债占比为22.4%,较21 年H1 下降9pct,目前银行与直融渠道畅通,存量融资的综合融资成本为4.08%。 盈利预测、估值与评级:公司作为行业头部房企,应对行业风险准备充足,品牌成熟,拿地审慎,经营服务业务发展较快,财务管控稳健。考虑公司合联营公司投资收益减少等因素,小幅下调公司22-24 年EPS 预测为2.34 元(下调0.8%)、2.82 元(下调1.1%)、3.32 元(下调2.2%),当前A 股股价对应22-24 年PE 估值为7.8/6.4/5.5 倍,维持“买入”评级。 风险提示:销售与拿地不达预期,竣工与交付不达预期,市场下行超预期等风险。
万科A 房地产业 2022-09-14 18.11 -- -- 18.65 2.98% -- 18.65 2.98% -- 详细
销售同比下滑,四季度增速有望转正 万科发布2022年8月经营简报。公司8月合同销售面积202.6万平方米,合同销售金额309.7亿元,分别同比下滑7.7和16.4%。公司1-8月合同销售面积1709.8万平方米,合同销售金额2799.4亿元,分别同比下滑37.1%和36.8%,降幅有所缩窄,较好于克而瑞百强房企销售金额47.4%的下滑比例。我们认为公司8月销售业绩仍同比下滑,一是因为8月传统销售淡季供货不足的影响,二是因为多点散发的疫情影响购房信心,三是因为市场持续低迷导致的推货量不足。我们相信在政策组合拳和保交楼措施的影响下,公司销售增速有望在四季度同比回正。我们维持盈利预测不变,预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元,EPS分别为2.10、2.31、2.56元,当前股价对应PE估值分别为8.6、7.8、7.1倍,维持“买入”评级。 拿地相对谨慎,新增2个开发项目 公司8月投资拿地依旧相对谨慎,8月新增开发项目2个,分别位于苏州和银川,总计容建面31.8万平方米,权益建面14.7万平方米,建面权益比46.2%,需支付权益土地款17.56亿元,权益拿地楼板价11946元/平方米。同时公司8月在昆明新增一个物流项目,占地20.0万平方米,权益比100%。我们认为公司谨慎的拿地策略是敬畏市场的表现,9月7日万科董事会主席郁亮在全国媒体交流会上表示,单边上扬和单边下跌都不可持续,永远相信能力比规模重要,安全比增长重要。 融资渠道通畅,融资成本保持低位 8月万科发行了2022年度第二期绿色中期票据,发行金额为人民币20亿元,票面利率2.9%。截至8月底公司年内已发行债券378.15亿元,融资渠道畅通;上半年综合融资成本下降3BPs至4.08%,融资成本保持行业低位,资金优势明显。 风险提示:行业恢复不及预期,政策放松不及预期,公司销售恢复不及预期。
万科A 房地产业 2022-09-09 17.54 -- -- 18.65 6.33% -- 18.65 6.33% -- 详细
事件概述万科A发布2022年中报,公司实现营收2069.2亿元,同比+23.8%;实现归母净利润122.2亿元,同比+10.6%。 业绩稳定增长,融资优势显著2022H1,公司实现营收2069.2亿元,同比+23.8%,归母净利润122.2亿元,同比+10.6%。报告期内,公司毛利率和净利率为20.46%和8.75%,分别同比-2.48pct和-0.93pct,短期盈利水平仍有压力。上半年,公司剔除预收账款后的资产负债率为68.4%,净负债率为35.5%,现金短债比为2.1,三道红线保持绿档,同时,综合融资成本较2021年下降0.19个百分点至4.08%,低成本融资优势凸出。 销售稳居行业前33,拿地质量提升2022H1,公司实现销售金额2152.9亿元,同比-39.3%,销售面积1290.7万平方米,同比-41.1%,销售增速优于行业,稳居克而瑞销售排行榜前3。报告期内,公司拿地总价386.8亿元,拿地金额占销售金额的18%,同比-13.8pct,拿地趋于保守,但整体土地质量有所提升,一二线城市在上半年投资额中占比为95.6%。 多元业务持续向好,收入保持增长2022H1,物业业务营收143.5亿元,同比+38.2%,物流业务营收18.6亿元,同比+39.1%,租赁业务营收14.8亿元,同比+12.3%,商业业务营收40.1亿元,同比+10.4%,多元业务持续发力,各项收入持续攀升。 投资建议万科A业绩稳定增长,低成本融资优势显著,土储布局优质,财务状况良好。受疫情及利润率下滑所影响,我们下调公司22-23年营收528.3/567.9亿元的预测至505.8/564亿元,新增24年营收为622亿元,下调公司22-23年EPS为3.94/4.20元的预测至2.18/2.44元,新增24年EPS为2.68元,参考2022年9月2日收盘16.8元/股,对应PE分别为7.7/6.9/6.3倍,维持公司“增持”评级。 风险提示销售不及预期,结转毛利率持续下滑,政策出台不及预期
万科A 房地产业 2022-09-05 17.13 -- -- 18.65 8.87% -- 18.65 8.87% -- 详细
事件 公司发布2022年半年度报告:2022年上半年实现营业收入2069亿元(同比+23.82%);归母净利润122亿元(同比+10.64%);基本每股收益1.05元(同比+10.57%)。 营利双双高增,已售未结资源有所减少 1)2022H1营收和净利润双双高增,需注意到以下因素:i)结算项目毛利率承压,报告期内公司毛利率20.46%(同比-2.5pct),主要受到近年地货比上升的影响,我们预计2024年之前开发毛利率仍需承压;ii)当期结算收入保持增长,同时已售未结资源规模有所减少。报告期内,公司实现房地产开发业务结算收入1,788.8亿元(同比+23.9%);合并报表范围内已售未结资源4326.8万方(同比-7.4%),合同金额6672.7亿元(同比-6.1%),未来业绩有望持续释放。iii)经营服务业务迅猛发展。经营服务业务全口径收入241.1亿元,同比+30.6%,毛利率15.20%(同比-2.68pct)。iv)竣工速度仍然受到疫情影响,下半年有望提速。竣工面积1443.7万方,同比增长17.8%,完成年初计划的37.0%。报告期内公司实现11.5万套住宅的平稳交付,35%项目首创交房即办证。 扩储谨慎聚焦一二线,城市更新持续发力 在疫情影响和房地产修复不及预期情况下,公司坚持以销定投、谨慎拿地,表现在:a)新增土储同比大幅下降,但是集中于一二线优质区位,报告期内,公司新增土储权益地价总额约248.3亿元(同比-72.0%),新增项目平均地价为12,566元/平方米(同比+68.0%)。其中,22城集中供地的城市计容建筑面积占比53.5%,重仓深圳(11.83%)、杭州(10.62%)、福州(10.36%)等城市;b)存量角度看,在手资源保持在合理水平。截至报告期末,土储达1.37亿方,按照2021年销售水平,可供销售3.6年。其中,在建项目其权益约6281.5万方(同比-6.8%),规划中项目权益面积2345.9万方(-22.9%);c)城市更新方面持续发力。2022年2月9日,注册资本为100亿元人民币的上海城市更新引导私募基金注册成立,万科持股约20%,该引导基金聚焦于城市更新;6月8日,公司向绿景旗下深圳白石洲旧改项目注资23亿元人民币,享有项目第三期和第四期20%的利润分派;截至报告期末,公司参与旧城改造项目规模总计容建筑面积约523.4万方(+54.3%)。 “三条红线”维持绿档,坚持一贯财务稳健策略 截至报告期末,公司总资产规模达1.88万亿(同比-3.9%);净资产3917亿(同比+7.7%);货币资金1410.7亿元(同比-27.7%),对一年内到期的有息负债覆盖倍数2.3倍。各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准,其中剔除预收账款资产负债率68.4%,净负债率35.5%,现金短债比约1.5。财务稳健表现为:a)债务结构持续优化:截至报告期末,一年以内有息负债占比下降至22.4%(同比-9.0pct),公司有息负债金额为2802.3亿元,同比增长4.3%,融资结构58.9%为银行借款,24.5%为债券;76.8%为境内负债,23.2%为境外负债。2022年下半年到期债券共计55.45亿元,其中30.45亿元已在7、8月份兑付,一笔25亿元的公司债将在9月26日到期。b)融资成本进一步降低:2022H1公司境内发行信用债共计115亿元;分两次完成总额为29.9亿元的公司债券发行,最低票面利率为2.90%(3+2年期),分四次完成总额为85.1亿元的境内外中期票据发行,最低票面利率为2.95%(3年期)。截至2022H1末,公司存量融资的综合融资成本为4.08%,上半年新增融资的综合融资成本3.59%,在行业中属较优水平。 多元业务协同并举,经营服务业务快速发展 公司战略升级,开发、经营、服务业务并重,是公司实现未来价值增长的战略选择。1)物业服务:物业服务在疫情防控下加速融入社区基层治理,重要性日益凸显。报告期内,万物云实现营业收入143.5亿元(同比+38.2%)。其中,社区空间服务收入80.8亿元(同比+34.8%),占比56.0%;商企和城市空间服务收入51.1亿元(同比+39.7%),占比36.0%;AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元(同比+59.0%),占比8.0%。2022年4月1日万物云在港交所递交招股书,7月18日万科A公告分拆万物云境外上市获证监会核准,近期披露建议分拆万物云空间科技服务股份有限公司并于香港联合交易所有限公司主板独立上市。2)商业开发与运营:聚焦核心价值,长三角优势显著。报告期内商业业务(含非并表项目)营业收入40.1亿元(同比+10.4%)。其中,印力管理的商业项目营业收入27.5亿元(同比+12.2%),整体出租率91.3%,第三方项目占比63.5%。公司持续深耕长三角地区,长三角收入占比45%,近三年收入增长年均15.2%,管理规模515万方。3)物流仓储服务:物流行业对供应链体系的韧性和安全性要求进一步提高,冷链迎来发展机遇。2022年上半年物流业务(含非并表项目)实现营业收入18.6亿元(同比+39.1%)。在“强链、补链”等政策支持下,冷链营业收入8.2亿元,同比+94.7%。万纬物流新开业73.5万平方米,其中高标库57.8万平方米,冷链园区15.7万平方米,通过委托运营模式管理3个物流园区。4)租赁住宅:持续获政策支持,打通住房租赁行业“融投管退”的商业闭环。报告期内租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入14.8亿元(同比+12.3%)。截至报告期末,泊寓现已累计开业21万间,出租率94%,客户续租率56%。 投资建议 公司坚持“城乡建设与生活服务商”战略转型,土储资源充裕且结构合理,财务稳健,符合“绿档”要求,高信用加持下融资成本处于行业较优水平。在行业增速放缓的大背景下,公司凭借多元化业务与主营业务联动,协同效应实现稳步增长并逐步进入回报期。预计公司2022~2024年EPS分别为2.04、2.23、2.51元,对应当前股价PE分别为8.3、7.6、6.7倍,维持“买入”评级。 风险提示 销售不达预期、政策宽松不及预期、融资成本上行、新增项目权益比降低等。
万科A 房地产业 2022-09-05 16.93 -- -- 18.65 10.16% -- 18.65 10.16% -- 详细
地产交付规模增长,利润规模回归正增长2022年上半年, 万科实现收入 2069.2亿(YoY+23.8%),房地产开发结算量价起升,结算面积 1310万㎡(YoY+17.5%) ,结算均价 14463元/㎡(YoY+11.8%)。 归属母公司净利润 122.2亿(YoY+10.6%),结算毛利率下降至 20.5%(YoY-2.4pct)。 归母净利润增长主要由两方面驱动, 一方面地产开发结算规模增长推升收入规模,上半年开发业务结算收入 1788.8亿(YoY+23.9%),交房量提升驱动房地产业务收入增长。同时,上半年产生汇兑收益 10.6亿,进一步增厚净利润水平。 量入为出,拿地审慎聚焦一二线核心城市房地产业务销售方面, 上半年公司实现合同销售面积 1291万㎡(YoY-41.1%),销售金额 2153亿(YoY-39.3%),销售均价 16680元/㎡(YoY+3.1%)。 拿地方面进一步聚焦,新增项目 19个,合计总建筑面积 308万㎡(YoY-79.6%), 拿地总价 386.8亿(YoY-65.7%),平均楼面地价 12566.6(YoY+68%)。 行业整体下行压力下,公司销售拿地保持韧性, 南方、北京、上海区域贡献了主要的销售增长,销售面积占比 60.1%。拿地层面深耕聚焦, 一二线城市拿地金额占比 95.6%。 在目前行业销售处于弱复苏区间下,高质量精准拿地,降低公司经营风险的同时,保证了新增项目的经营质量。 多元化业务持续深耕,贡献收入持续增长多元化方面, 万物云实现收入 143.5亿(YoY+38.2%), 2022年 7月,拆分万物云境外上市申请获证监会核准; 物流业务实现收入 18.6亿(YoY+39.1%),累计开业可租赁见面 901.4万㎡,高标库稳定器出租率为 91%; 即使在疫情冲击下,长租公寓业务实现收入 14.8亿(YoY+12.3%), 上半年,泊寓业务在深圳、厦门、武汉等地已有 4.1万间房屋纳入各地保障性租赁住房范围; 商业业务实现收入 40.1亿(YoY+10.4),开业一年以上的商业项目出租率为 91.6%。 万科长期深耕发展房地产多元化业务,各类经营性业务陆续进入成熟经营期, 经常性收入贡献稳定的业绩增长。 已售未结项目丰富,潜在成长确定性较强已售未结项目方面,截至 2022年中期,万科并表范围内已售未结项目合计 4326.8万㎡(YoY-19.5%),已售未结合同金额 6672.7亿(YoY-14.7% ),已售未结项目平均销售均价 15421.8元/㎡(YoY+6.1%), 已售未结项目均价是当期结算均价的 113%。 万科储备未结算项目丰富, 已售未结项目均价高于当期结算均价, 公司持续克服疫情及行业冲击影响,保证 11.5万套住宅平稳交付。 伴随预售项目陆续竣工交房, 充沛的已售未结资源将持续驱动房地产业务结算收入量价增长。 负债结构持续优化,中长期债务占比提升截至 2022年 6月末,万科 A 持续保持稳健的债务结构,净负债率为 35.5%(YoY+15.3pct),有息债务 2802.3亿(YoY+4.3%),有息债务中中长期债务占比 77.6%(YoY+9pct),债务结构持续优化。 我们认为, 作为房地产行业的龙头开发商,万科正持续发挥其所具备的管控优势,在行业销售规模与交付压力增加时,公司持续保持拿地、 销售、施工正常经营,同时多元化业务持续贡献收入增长, 负债结构持续优化。 我们预计 2022年-2024年,公司实现营业收入 4972亿、 5585亿及 6216亿,同比增长 10%、 12%、 11%,实现归属母公司净利润 246亿、 266亿及 294亿,同比增长 9%、 8%、 11%,当前股价对应 2022年 PE 为 8.6倍,维持“买入”评级。 风险提示: 调控政策收紧超预期、 双集中出让规则变更、 引用数据滞后或不及时。
万科A 房地产业 2022-09-02 16.75 -- -- 18.65 11.34% -- 18.65 11.34% -- 详细
营收净利逆势增长,财务资金保持稳健。公司转型成效显著,2022H1公司实现营收2069亿元(+23.8%),实现归母净利润122亿元(+10.6%),整体毛利率20.46%(-2.48pp)。财务表现方面,公司融资渠道通畅,1-8月公司新发行信用债194亿元,3年期综合成本3.02%,存量融资的融资成本降至4.08%。截至2022H1公司持有有息负债2802亿元,其中境内负债占比76.8%,境外占比23.2%;经营性净现金流82.9亿元,货币资金1411亿元,2.3倍覆盖一年内到期的有息债务。公司现金短债比为1.5,扣除预收后的资产负债率达68.4%,净负债率35.5%,连续21年低于40%,三道红线长期处于绿档。 开发业务销售下滑,聚焦核心城市投资审慎。销售方面,2022H1公司实现销售金额2153亿元(-41.1%),销售面积1291万平方米(-39.3%),在41个重点城市销售额位居前三,其中上海、北京区域销售金额占比分别为36.3%/12.1%;投资方面,2022H1公司拿地趋于谨慎,获取新项目19个,总规划计容建筑面积307.8万平,项目总地价386.8亿元,其中一二线城市投资金额占比95.6%。截至6月底,在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约1.4亿平方米,已售未结合同面积4327万平(-7.4%),对应合同金额6673亿元(-6.1%)。同时,万科参与了一批旧城改造项目,按当前规划对应总建筑面积523.4万平方米。物业规模保质提升,万物云上市已获核准。2022H1万物云实现营业收入144亿元(+38.2%),其中社区空间服务/商企和城市空间服务/AloT及BpaaS解决方案分别增长34.8%/39.7%/59.0%,营收占比分别为56%/36%/8%。截至2022H1万物云布局全国逾120多个大中城市(含香港),服务4096个居住小区,1929栋写字楼/产业园,统筹管理59个街区项目。2022年7月,关于分拆万物云境外上市的申请已获中国证监会核准。经营业务全面开花,冷链物流高速增长。1)仓储物流:2022H1公司物流仓储业务实现营收18.6亿元(+39.1%),其中冷链营业收入8.2亿元(+94.7%)。截至22H1公司物流仓储已覆盖47个城市,可租赁建面1164万方,其中冷链园区以162万方居行业首位,同时与沃尔玛、泰森(全球最大肉类供应商)、百胜等多个行业头部达成合作;2)租赁住宅:泊寓管理长租公寓21万间,整体出租率94%,续租率56%,其中在深圳管理数量占比37.7%,出租率超96%。 同时在深圳、广州等7个城市新获取10个项目,房间数9674间,通过自有渠道拓客提升至79%;3)商业开发与运营:公司商业开发深耕长三角,收入占比45%,新开业上海南翔、温州、杭州奥体印象城等项目首年NOI回报率均超6%。盈利预测与投资建议。预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为5.21%,考虑到公司深度挖掘行业管理红利,非房业务行业领先,维持“买入”评级。风险提示:竣工交付低于预期,销售及回款不及预期,多元拓展不及预期。
万科A 房地产业 2022-09-02 16.75 -- -- 18.65 11.34% -- 18.65 11.34% -- 详细
2022 年8 月30 日,万科A 发布2022 年半年度报告。2022 年上半年实现营业收入2069.2 亿元, 同比+23.8%; 归母净利润122.2 亿元,同比+10.6%。2022 年二季度实现营业收入1442.5 亿元,同比37.6%;归母净利润107.9 亿元,同比+10.6%。 点评受益于结转交付增长,营收利润略超预期。公司2022 年上半年开发业务结算面积1310.2 万方,同比+17.5%,贡献营业收入1788.8 亿元(占总营收86.4%),同比+23.9%。受行业整体下行和疫情影响,公司房地产开发和物业管理业务毛利率均有所下滑, 整体毛利率20.46%,较去年同期下降2.48pct,较2021 年全年下降1.36pct。预计公司短期毛利率维持当前水平,业绩增长主要靠结转量提升带动。 销售增速承压,开工减缓、主保竣工。公司2022 年上半年销售金额2153亿元,同比-39.3%,主要销售来自长三角和珠三角,合计占比58.4%。以销定产调整开工量,上半年新开工1069 万方,同比-38.9%;保障竣工交付,上半年竣工面积1444 万方,同比+17.8%,实现11.5 万套的平稳交付。 量入为出提升拿地质量,维持合理土储。公司2022 年上半年新增项目19个,总地价386.8 亿元,同比-65.7%,一二线城市投资金额占比95.6%。土储资源合理,截至2022 年6 月底,公司总土储1.37 亿方,较2021 年末减少1200 万方,在维持充足货量的同时减少资金占用。 多元业务表现亮眼,贡献业绩新增长极。公司2022 年上半年物业服务、物流仓储服务营收增速超30%,租赁住宅、商业开发与运营营收增速超10%度。其中物业服务实现营收143.5 亿元,同比+38.2%,且在2022 年7 月,关于分拆万物云境外上市的申请已获得中国证监会核准。 投资建议公司结转量提升,多元业务贡献增加,小幅上调盈利预测,将2022-24 年归母净利润从 231.8 亿元、250.1 亿元、270.2 亿元调整为235.6 亿元、257.1亿元、282.0 亿元,调整幅度分别为1.6%、2.8%、4.4%。当前股价对应2022-24 年PE 分别为7.8x、7.2x 和6.5x,维持“增持”评级。 风险提示宽松政策对市场提振不佳;市场信心持续走低;多家房企出现债务违约
万科A 房地产业 2022-09-02 16.75 -- -- 18.65 11.34% -- 18.65 11.34% -- 详细
事件万科A(000002)发布2022年中报,主要内容如下:2022年上半年公司实现营业收入2069.16亿元,同比增长23.82%,归母净利润122.23亿元,同比增长10.64%,EPS1.05元。其中第二季度单季实现营业收入1442.49亿元,同比增长37.58%,归母净利润107.94亿元,同比增长10.65%,EPS0.93元。 核心观点业绩实现两位数增长,正向贡献因素包括收入上升、期间费用率下降等。公司上半年归母净利润同比上升10.64%,业绩同比实现两位数增长。公司业绩增长的正向因素包括:1)结算速度加快,营业收入同比上升23.82%;2)三项费用率均有所下降,销售费用率、管理费用率和财务费用率分别同比下降0.24、0.63和0.94个百分点,总计下降1.81个百分点;3)土地增值税与营业收入的比例由去年同期的3.99%下降至3.30%;4)实际所得税税率由去年同期的26.75%下降至25.78%。 城市深耕效果显著,41个城市销售额位居前三。受行业下行影响,公司上半年销售同比下降,实现销售面积1290.7万平方米,销售金额2152.9亿元,同比分别下降41.1%和39.3%。公司多年坚持城市深耕战略,提升市场占有率,上半年在41个城市销售额位居前三,其中16个城市位居第一,17个城市位居第二,8个城市位居第三。 公司上半年末已售未结面积约4326.8万平方米,已售未结金额约6672.7亿元,对未来业绩可以形成保障。 量入为出,审慎投资。公司上半年投资拿地较为审慎,坚持量入为出原则,提升投资质量。报告期内,公司获取新项目19个(去年同期为95个),总规划计容建筑面积307.8万平方米(去年同期为1506万平方米),权益计容规划建筑面积213万平方米(去年同期为1101万平方米),项目总地价387亿元(去年同期为1126亿元),权益地价总额约248亿元(去年同期为887亿元)。公司上半年投资金额中,一二线城市的占比为95.6%,楼面地价约为12567元/平方米,相比去年同期明显提升,意味着公司大幅提升了高能级城市的拿地比例。 融资渠道多元,融资成本降低,期限结构优化。公司保持多元化的融资渠道,在传统的银行借款以外,积极通过公司债券、中期票据、海外债等融资工具降低融资成本,优化期限结构。2022年上半年末,公司有息负债总额2802.3亿元,较上年末增长5.4%;短期负债占比22.4%,较去年同期下降9个百分点;银行借款占比58.9%,债券占比24.5%,其他借款占比为16.6%;境内负债占比76.8%,境外负债占比23.2%。 万物云持续成长,拆分于境外上市获批。万物云持续成长,2022年上半年实现营业收入143.5亿元,同比增长38.2%。其中,社区空间居住消费服务收入80.8亿元,占比56.3%,同比增长34.8%;商企和城市空间综合服务收入51.1亿元,占比35.6%,同比增长39.7%;AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元,占比8.1%,同比增长59.0%。 万物云拆分并于境外上市已获批准,通过资本市场支持有望获得更加良好的发展。 投资建议预计2022-2024年营业收入为4921.50亿元、5308.50亿元、5684.06亿元,归母净利润为250.67亿元、278.74亿元、302.27亿元,EPS为2.16元、2.40元、2.60元,对应PE为7.71倍、6.94倍、6.40倍,公司坚持城市深耕战略,市场竞争力强,多个城市销售额位居前列,未来持续受益于龙头集中度提升,首次覆盖给予“推荐”评级。风险提示房地产行业政策调整存在不确定性,结算节奏与毛利率存在不确定性。
万科A 房地产业 2022-09-01 16.38 -- -- 18.65 13.86% -- 18.65 13.86% -- 详细
事项:公司公布2022年中报,实现营收2069.2亿元,同比增长23.8%,归母净利润122.2亿元,同比增长10.6%。 平安观点:业绩平稳增长,经营稳中向好。上半年公司归母净利润同比增长10.6%,在行业低谷期表现实属不易。营收同比增23.8%,优于业绩增速,主要因:1)受限价等影响,期内毛利率同比降2.5pct至20.5%;2)对联合营企业投资收益下滑,致期内投资净收益同比减少78.5%至6.2亿元。公司经营稳中向好,期间费用率同比降1.8pct至4.9%。期末预收账款与合同负债合计值5,887.8亿元,较年初下滑7.7%,仍为2021年营收的1.3倍,为后续业绩结转奠定基础。 回款效率行业居前,投资坚持量入为出。受疫情反复、楼市低迷及推盘节奏等影响,上半年公司销售金额、销售面积分别为2152.9亿元、1290.7万平米,同比降39.3%、41.1%;在41个城市销售排名当地前三,城市深耕效果良好,且区域合计销售回款总额超过销售总额,回款效率行业领先。投资方面公司坚持量入为出,提升投资质量,期内新增土储规划建面308万平,总金额389亿元,拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为23.8%、18.0%,低于2021年全年(70.1%、29.5%),其中一二线城市拿地金额占比95.6%,土储质量明显提升。 经营服务业务快速发展,万物云分拆上市获证监会核准。期内经营服务业务全口径收入241亿元,同比增30.6%。具体来看,万物云营收143.5亿元,同比增38.2%,其中社区空间服务已进入超120个大中城市、服务4096个项目,7月万物云境外分拆上市获证监会核准。期内租赁住宅业务收入14.8亿元,同比增12.3%,期末已布局33个城市、管理长租公寓21万间(开业17万间),整体出租率94%。物流仓储营收18.6亿元,同比增39.1%,其中冷链营收同比增94.7%;目前物流仓储覆盖47个城市,可租赁建面1164万平米,稳定期的高标库出租率保持91%,冷链使用率78%。商业方面营收40.1亿元,同比增10.4%,期末累计开业建面1195万平米,已开业项目整体出租率91.3%。 保持“绿档”水平,融资渠道顺畅。期末公司净负债率为35.5%,连续21年低于40%;剔除预收款后资产负债率68.4%,在手货币资金1411亿元,对一年内到期的有息债务覆盖倍数为2.3倍,剔除受限现金与预售监管金后的现金短债比为1.5倍。 公司融资渠道畅通,期内分两次完成总额29.9亿元公司债发行,最低票面利率2.90%,分四次完成总额85.1亿元境内外中期票据发行,最低票面利率2.95%;于7月和8月完成总额34亿元公司债发行,以及分两次完成总额50亿元绿色中票发行,最低票面利率为2.9%。期末存量融资综合融资成本为4.08%,较2021年末下降3BP。 投资建议:维持此前盈利预测,预计公司2022-2024年归母净利润分别为235.9亿元、249.6亿元、271.1亿元,当前市值对应PE分别为7.8倍、7.4倍、6.8倍。短期来看,楼市压力犹存,后续政策有望持续改善,提振地产板块估值;中长期看,随着部分激进型房企被迫出清、行业格局逐步改善,利润率有望企稳修复,而公司融资管控、品牌优势突出,稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势,同时多元化布局打开新的增长空间,有望进一步扩大行业领先优势,维持“推荐”评级。 风险提示:1)当前行业基本面面临下行压力,若政策改善力度与出台时间低于预期,可能影响未来公司规模增长,并带来项目减值风险;2)因限价与地价上升,后续公司毛利率仍面临下滑风险;3)公司多元化业务拓展存在不及预期的风险。
万科A 房地产业 2022-06-22 17.50 -- -- 20.59 10.82%
19.39 10.80%
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万科作为行业龙头,盈利水平修复可期 展望未来,行业整体进入精细化运营发展阶段。万科作为行业龙头,以其敏锐的战略投资眼光、突出的品牌影响力、丰富的操盘运营经验、稳健的风险管理策略和多元的业务布局领先行业发展。我们认为公司有动力和机会保持现有规模,叠加多元化业务持续发展,将助力公司整体盈利水平修复。我们预计万科A在2022到2024年归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元,EPS分别为2.10、2.31、2.56元,对应PE估值分别为8.8、8.0、7.3倍,首次覆盖给予“买入”评级。 销售维持稳定,拿地谨慎土储丰厚 从销售端来看公司近四年销售额相对稳定,2021年累计签约销售金额6278亿元,较2020年同比下滑10.8%,克尔瑞排名重回行业前二。从拿地端来看公司2021年权益拿地金额1402亿,同比增长1.4%,拿地扩张有条不紊。从土储端看公司在二线城市土储较多,可满足未来近四年的开发需求,并且依托旧改、TOD等多元化拿地方式拓展新的业绩增长点。 多元化业务同发展,营收稳步提升 经过多年探索,万科在物业、长租公寓、仓储物流、商管等多个领域进入行业前列。2021年公司地产业务收入增速为7.36%,物业业务32.1%,物流仓储业务68.9%,商业开发运营业务20.6%,长租公寓业务13.9%,多元化布局已初现规模,将成为公司未来发展新的利润蓄水池和增长点。 负债结构健康,融资成本行业低位 公司负债结构健康,信用评级较高,有息负债水平连续四年保持相对稳定,截至2021年底三道红线均转为绿档,存量融资综合融资成本降至4.11%,保持行业低位。 风险提示:政策调控风险,销售及回款不及预期,物流地产、长租公寓发展不及预期。
万科A 房地产业 2022-05-16 18.00 23.30 32.39% 19.60 8.89%
20.59 14.39%
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2022年 5月 10日,公司微信平台公告与广州市政府签署战略合作框架协议,双方将在城市更新、保障性租赁住房、城市物业智能服务、城市开发建设、智慧冷链物流、养老服务、酒店与度假等方面加强合作。 多元业务能力备受重视,协同主业价值有望释放。综合本次协议签署,以及 2021年 8月与上海市政府签署战略合作框架协议来看,公司在城市更新、物业管理、长租公寓、物流等业务上的多元化能力备受重视,并与政府在非住业态上日益多样的诉求相匹配。根据公司公告,2021年万物云/商业/长租公寓/物流地产分别同比增长32.1%/20.6%/13.9%/68.9%,2022年一季度商业/长租公寓/物流地产增速分别为17.6%/12.8%/39.0%,多元业务快速发展,经营表现稳步提升。截至 3月末,公司城市更新项目总计容面积达 534.7万平方米。我们认为,多元化优势将助力公司在解决“政府所需”方面扮演重要角色,特别是核心城市土拍利润空间趋薄的背景下,多元业务有望在加速自身拓展的同时,更好地协同开发业务获取低地价资源。 业绩重回增长区间,毛利率有望企稳。公司一季度实现营收 626.7亿元,同比增长0.6%,归母净利润 14.3亿元,同比增长 10.6%,业绩重回增长区间;期内公司开发业务毛利率(不含土增税)为 17.1%,2021年全年为 17.8%。2022年 1-4月公司累计实现合同销售额 1,373.4亿元,同比降低 40.1%,优于百强房企累计同比降幅(-50.5%)。我们认为随着政策放松力度加大,销售市场有望复苏,叠加公司毛利率见底、多元业务协同拿地进一步打开利润空间,公司未来盈利增长可期。 资债结构安全稳健,融资成本优势明显。一季度末公司在手货币资金 1,417.8亿元,现金短债比 2.6、剔预资产负债率 68.1%、净负债率 34.6%,三道红线指标维持绿档。公司 1-2月分三次发行 80亿元 3年期中期票据,票面利率区间 2.95%-3.00%; 3月发行 19.9亿元公司债,其中 3年期品种的票面利率为 3.14%,5年期品种为3.64%,融资成本处于行业低位,将助力公司渡过行业低迷期并获得发展先机。 维持买入评级,维持目标价 24.74元。我们预测公司 22-24年 EPS为 2.21/2.41/2.66元,维持上次估值方式,可比公司 22年 PE 为 8.6X,给予 30%估值溢价,对应 22年 PE 为 11.2X,对应目标价 24.74元。 风险提示:毛利率下滑超预期。销售市场恢复不及预期。不动产经营存在不确定性。
万科A 房地产业 2022-05-12 18.50 23.73 34.83% 19.60 5.95%
20.59 11.30%
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事件:2022年5月10日,公司微信平台发布与广州市政府签署战略合作框架协议的公告。 投资要点签约广州市政府,继往开来深化合作:公司与广州市政府于5月9日签署战略合作框架协议。根据协议,双方将在城市更新、保障性租赁住房、城市物业智能服务、城市开发建设、智慧冷链物流、养老服务、酒店与度假等方面加强合作,并建立常态化沟通联络机制,推动合作事项落实。 持续发力城市更新,巩固增储能力:本协议提出,要强化公司与广州市政府在城市更新领域的合作。万科多年来一直积极布局城市更新赛道,在大湾区、长三角等地接连落子项目,成功开发深圳龙岗万科广场(原龙岗新老西村)、万科公园里(原龙岗樟树布村)、广州万科城市之光(原黄埔文冲村)、上海万科哥伦比亚公园(原长宁哥伦比亚社区)等旧改项目,并于2021年3月组建南方区域城市更新公司,整合区域内各城市公司的旧改项目,集中力量加快项目熟化。城市更新涉及大量面向政府及当地业主的前期工作,要求房企在当地有较强的资源积累能力。我们认为,万科凭借常年位列行业头部的品牌影响力以及在旧改方面的成功经验,更容易对接政府资源,在城市更新领域进一步形成优势壁垒,巩固多元增储能力。 多条赛道快速发展,多元化优势更受政府青睐:除城市更新外,本协议还约定双方在“城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面”加强合作。 近年来,基于优化当地产业结构、创造可持续税源等方面的考虑,各地方政府在选择合作房企时愈加关注其非住板块能力。公司在物管、商业、长租、冰雪文旅等领域均已步入快速发展期(如万物云21年实现全口径收入240.4亿元,同比+32.1%,近十年年复合增长率超30%;物流板块21年实现收入31.6亿元,同比+68.9%)。我们认为,公司在多元化产业上的优势,有利于吸引各地政府加强相关产业合作,持续打造品牌影响力。 q聚焦核心城市,深耕一二线市场:万科董事会主席郁亮在本次协议签署座谈会上表示“万科高度重视在广州投资布局,未来将加快落实战略合作协议有关事项,积极参与广州建设和发展”。公司已于2021年7、8月及2022年4月先后与深圳盐田区政府、上海市政府、深圳福田区政府签订合作协议,约定在城市建设与服务领域开展深入合作。当前行业处于周期拐点,位于中西部及东北地区、人口净流出的三四线城市市场面临下行压力,而大湾区、长三角等核心城市群将依旧保持市场潜力。我们认为,公司后续将继续加强与一线、强二线城市的政府层面合作,深耕当地市场。 投资建议:买入。我们认为,公司拥有丰富的旧改项目成功经验和多元化的城市运营服务能力,可进一步强化与一二线核心城市政府的合作关系,有助于巩固非公开增储能力,提升新拓项目盈利水平。我们预计公司22-24年归母净利润为244、264、280亿元,对应EPS 为2.10、2.27、2.41元每股,考虑到公司稳健的基本盘和稳居行业龙头的综合开发实力,给予公司22年12倍PE 估值,对应目标价25.2元,维持“买入评级”。 风险提示:行业需求修复不及预期;城市更新项目拆迁难度超预期。
万科A 房地产业 2022-05-04 19.52 -- -- 19.81 1.49%
20.59 5.48%
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地产龙头,多元先锋。公司耕耘房地产开发行业30余年,历经多轮周期,开发实力领先,全国化布局品牌认可度高。销售规模始终位于行业前三,2021年签约销售额6278亿元,市占率为3.5%。同时,公司积极发展物业管理、物流仓储、长租公寓、商业地产等多元业务,2021年房地产开发、物业管理及其他业务收入占比分别为95%、4.4%、0.7%。 成熟晚期赛道仍宽,“快周转”走向“慢时代”。我们测算2020-2030年商品住宅需求年均12亿㎡,行业并不会急剧萎缩,房地产开发仍是一个相对宽阔的赛道,标杆房企有望维持增长。短期基本面仍未好转,政策博弈将持续进行。长期房地产金融属性淡化,向制造业靠拢,一直坚守财务底线的低杠杆房企脱颖而出。 地产开发主业基本盘扎实。2021年,房开业务收入4299亿元,同比增长7%。 毛利率降至21.7%,预期伴随高价项目出清以及快周转模式退出止跌企稳。 公司谨慎投资量入为出,2021年拿地强度30%,新增土储覆盖销售倍数70%。 2021年Q1末,总土储建面1.47亿㎡,仍能满足未来两三年的开工需要。 多元业务领先优势明显。2021年,公司物业管理业务收入为164亿元,同比增长29%,毛利率17.4%;其他业务收入近年来在30亿元左右浮动,毛利率始终保持在60%以上。物管服务万物云明确社区、商企、城市空间三驾马车协同驱动,已于2022年4月向港交所递交招股书;万纬物流持续发力高标仓储和冷链物流,冷链仓储规模国内第一;租赁住宅泊寓开业规模和运营效率均跻身行业首位;商业地产依托印力平台,管理规模居前、追求轻重并举。 经营稳健,财务无忧。公司坚持稳健运营,2021年加权ROE水平为9.8%,较上年下降10个百分点,主要受利润率下行影响,为保障投资人收益上调分红比例至50%。公司重视财务安全,2021年经营性现金流净额为41亿元,连续13年为正。“三道红线”始终保持绿档,融资成本持续降低至4.11%。 估值与投资建议:公司作为地产龙头、多元先锋,主业基本盘稳固,且新兴业务快速成长。结合绝对估值与相对估值,我们认为公司合理股价区间为22.5至25.4元,较当前股价有16%至31%的空间。预计公司2022-2024年的归母净利润分别为258/273/287亿元,每股收益分别为2.22/2.35/2.47元,对应当前股价PE分别为8.7/8.3/7.8倍,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:行业基本面大幅衰退;政策宽松低于预期;融资环境恶化;公司销售失速、回款滞后、存货贬值;公司竣工结算节奏不及预期。
万科A 房地产业 2022-05-02 18.75 -- -- 19.81 5.65%
20.59 9.81%
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事件:公司发布2022年第一季度报告,公司实现营业收入626.67亿元,同比增长0.65%;归母净利润14.29亿元,同比增长10.58%;每股收益0.12元/股。 业绩双位数增长,费用管控有效公司2022年一季度实现营业收入626.67亿元,同比增长0.65%;归母净利润14.29亿元,同比增长10.58%。盈利能力方面,公司2022年一季度整体毛利率同比下降1.54pct 至18.9%,净利率同比上升0.42pct 至4.45%。净利率不降反增源于1)加强费用控制,销售费用率、管理费用率分别为2.92%、4.17%,同比分别下降0.1、0.36pct;2)所得税同比下降19.17%,下降幅度大于利润总额降幅。 销售下滑,拿地谨慎公司2022年一季度共实现合同销售金额1065亿元,同比下降40.7%;合同销售面积632.7万方,同比下降42.7%;对应的销售均价16833元/平米,同比增长3.58%,较2021年末销售均价提升2.10%。公司2022年一季度共新增6个项目,累计新增计容建面约145.8万方,权益建面112万方,权益比例76.82%;根据月度经营数据,公司一季度累计拿地总价174.51亿元,对应的拿地楼面价11937元/平米,地售比为0.71,拿地力度16.4%,投资较为谨慎。新开工面积599.4万方,占全年开工计划31.2%;竣工面积310.4万方,占全年竣工计划8%;新开工较为乐观。 在手现金充沛,保持融资优势截至2021年一季度末,公司净负债率34.6%,剔除预收账款的负债率68.1%,分别较2021年末升高4.9、下降0.3pct;在手货币资金为1417.8亿元,现金短债比1.6,较2021年末升高0.1;三道红线均满足绿档要求。有息负债中59%为长期借款,负债结构健康。2022年一季度发行的中期票据发行利率均不高于3%,公司债券发行利率不高于3.7%,保持融资优势。 各项业务齐头并进,印力实现轻资产拓展1)万物云城新增3个城市服务项目,新增物业项目中67%来自于独立第三方。2)商业开发与运营实现收入21.1亿元、印力拓展轻资产项目1个,新增管理面积16万方。3)物流仓储营收8.7亿元,新获取项目可租赁建面5.4万方。4)租赁住宅实现营收7亿元,新拓展房源超过6000间。 投资建议:公司2022年一季度销售下滑,投资谨慎;业绩同比双位数增长,费用管控有效;保持融资优势,杠杆较低;各项业务齐头并进。我们预计公司2022-2024年净利润235.99、252.26、266.98亿元,EPS 为2.03、2.17、2.30元/股,对应PE 为9.55X、8.93X、8.44X,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、业务推进不及预期、宏观经济不及预期
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名