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万科A 房地产业 2020-11-13 29.76 35.28 14.36% 31.40 5.51% -- 31.40 5.51% -- 详细
单月销售稳定增长,继续看好全年销售。公司 10月销售金额 523.1亿元,同比增长 20.6%。公司单月销售金额有所改善,较上月同比涨幅扩大。1~10月累计销售金额为 5450.7亿元,同比增长 5.0%。10月销售面积 366.0万平方米,同比增长 34.9%,环比下跌 1.3%,同比增速较高。1~10月累计销售面积 3630.8万平方米,同比增长 8.9%。公司累计销售同比 8月转正后一直保持稳定增长,预计年末推盘力度能够保持,继续看好全年的销售情况。 保持审慎稳健投资策略,积极合作拿地权益比有所下降。公司 10月新增土储 195.4万平方米,同比减少 61.0%,拿地金额为 168.0亿元,同比减少18.2%,单月投资强度(拿地金额/销售金额)为 32.1%。1~10月累计新增土储 2076.1万平方米,同比下降 41.5%,1~10月累计拿地金额为 1335.6亿元,同比下降 37.1%。1~10月投资强度 24.5%,较去年同期低 16.4个百分点。公司投资水平从疫情影响中逐渐恢复,下半年仍保持审慎稳健的投资策略,累计投资强度逐步提升至 24.5%,位于一二线城市项目占比稳定在半数左右。公司的权益比例环比保持稳定,今年积极合作拿地整体权益占比有所下降,1~10月拿地权益比例为 66.6%,较去年同期降低 10.3个百分点。 财务预测与投资建议 维持买入评级,维持目标价 35.28元。我们预测公司 2020-2022年 EPS为 3.92/4.58/5.34元。可比公司 2020年估值为 7X,考虑到公司较可比公司积极拓展资管类业态的项目,向轻资产化运营,应享有更高估值溢价,我们给予公司 2020年 30%的估值溢价得到 9X 估值,对应目标价 35.28元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。
万科A 房地产业 2020-11-09 29.34 -- -- 31.40 7.02% -- 31.40 7.02% -- 详细
事件:10月29日,万科发布2020年三季度报告,前三季度公司实现营业收入2414.9亿元,同比增长7.9%;实现归母净利润198.6亿元,同比增长8.9%;实现基本每股收益1.74元,同比增长6.8%。 业绩平稳增长,房地产业务毛利率下降::前三季度公司业绩实现平稳增长,营收中房地产开发及相关业务比重下降至88.6%,物业服务等多元业务占比持续提升。房地产业务方面,前三季度实现结算面积1725.0万平方米,同比增长18.6%;实现结算收入2139.1亿元,同比增长7.4%,结算均价12400元,房地产开发相关业务毛利率22.9%,同比下降4.7pct。费用管理方面,前三季度期间费用率7.5%,同比下降0.8pct,运营效率有所提高。 前三季度归母净利率8.2%,略高于去年同期水平。截止三季度末,公司已售未结面积及金额分别为4913.1万方及7248.8亿元,已售未结金额覆盖上年营收2.4倍,可结算资源充足。 净负债率行业低位,融资优势凸显:三季度末公司剔除预收账款后的资产负债率74.2%,同比下降2.5pct;净负债率仅27.6%,同比下降超20个百分点,净负债率处于行业低位。细分来看,公司有息负债中短期有息负债850.7亿元,占比总有息负债33.2%,当同期公司持有货币资金1730.5亿元,覆盖公司短期有息负债2.03倍,短期偿债能力健康。年内公司累计完成60亿元公司债发行,利率范围2.56%~3.90%,处于同期行业公司融资成本低位,优势凸显。 三季度销售加速,竣工速度保持平稳:销售方面,前三季度公司实现合同销售面积3264.8万平方米,同比增长6.6%;实现合同销售金额4927.6亿元,同比增长3.6%。第三季度房地产业务实现合同销售面积1187.9万平方米,合同销售金额1722.8亿元,同比分别增长30.3%和21.7%,销售明显加速。开竣工方面,公司前三季度实现新开工面积2830.0万平方米,完成全年计划的96.9%;实现竣工面积1804.6万平方米,完成全年计划的54.4%,略高于去年同期的53.3%,竣工速度保持平稳。 拿地谨慎,在手项目充足:前三季度公司新增加开发项目101个,对应全口径建筑面积1832.3万平方米,同比下降近40%,占比销售面积约57%;对应全口径拿地金额1168亿元,同比下降34.1%;拿地均价约6200元/方,占同期销售均价23.7%,拿地总体保持谨慎。截至三季度末公司拥有在建项目建筑面积约11291万平方米;规划中项目权益建筑面积约4521.2万平方米,在手项目充足。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,业绩与销售均实现平稳增长。 同时,公司净负债率不到30%,长期处于行业低位,财务表现稳健,融资优势明显。此外公司物业等多元业务快速发展,未来有望成为公司新的利润增长点。我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS3.89、4.48及5.05元/股,对应PE7.2、6.3及5.6倍,维持“推荐”评级。 风险提示:疫情发展超出预期,房产税出台超预期,地产政策超预期收紧,销售结算增长不及预期。
万科A 房地产业 2020-11-09 29.34 -- -- 31.40 7.02% -- 31.40 7.02% -- 详细
事件概述万科A发布10月份销售简报,2020年10月公司实现销售金额523.1亿元,销售面积366.0万平方米。 销售保持强势,彰显龙头实力公司10月实现销售金额523.1亿元,同比+20.6%,环比下降4.1%;销售面积366.0万平方米,同比增长34.9%,环比下降1.3%;销售均价14292.3元/平方米,同比下降10.6%,环比下降2.8%。1-10月公司累计实现销售金额5450.7亿元,同比增长5.0%;销售面积3630.8万平方米,同比增长8.9%;销售均价15012元/平方米,同比下降3.6%。公司10月销售显著增长,增幅继9月明显扩大,累计同比自8月回正后增幅进一步扩大,全年销售有望保持稳定增长。 拿地节奏放缓,投资加码长三角10月公司在三亚、南京、杭州等地共获取14个新项目,新增计容建面206.3万平方米,同比下降58.5%,环比下降29.0%,拿地总价172.1亿元,同比下降16.2%,环比下降1.9%,拿地总价占当月销售金额的32.9%,较上年同期下降了14.5pct,较上月同期增加了0.7pct。1-10月公司累计新增计容建面2087.0万平,累计同比下降41.2%,对应拿地总价1376.4亿元,累计同比下降35.2%,累计拿地总价占累计销售金额的25.3%,较去年同期下降15.7pct。 公司拿地保持审慎。从新增土储能级分布来看,公司在一线、二线和三四线城市的拿地面积占比分别为5%、54%和41%;从新增土储的区域分布来看,公司在长三角、京津冀、珠三角和中西部的拿地面积占比分别为46%、36%、6%和12%,加仓布局长三角。 投资建议万科A业绩与销售稳定增长,核心城市土储丰富,财务状况良好,多元业务齐头并进。我们维持盈利预测不变,预计公司20-22年EPS为3.86/4.45/5.08元,对应PE为7.3/6.3/5.5倍,维持公司“增持”评级。 风险提示销售不及预期,计提存货减值准备影响业绩。
万科A 房地产业 2020-11-06 28.45 39.30 27.39% 31.40 10.37% -- 31.40 10.37% -- 详细
业绩总结:2020Q1-Q3公司实现营业收入2414.9亿元(+7.9%),其中,房地产开发业务收入为2139.1亿元(+7.4%),占总营收的88.6%;实现归母净利润198.6亿元(+8.9%),其中,公司2020Q3单季营收达951.4亿元(+12.5%),单季归母净利润达73.6亿元(+14.9%)。2020Q1-Q3房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率为22.9%。 累计合同销售额增速由负转正,土地储备维持合适比例。随着国内疫情平复,公司2020Q3单季合同销售额达1722.8亿元(+21.7%),单季合同销售面积达1187.9万平方米(+30.3%);2020Q1-Q3累计实现合同销售额4927.6亿元,同比增长3.6%,增速由负转正,2020Q1-Q3累计实现合同销售面积3264.8万平方米,同比增长6.6%。拿地方面,2020Q3新增开发项目46个,总规划建筑面积约851.3万平方米,截止2020年9月30日,公司在建项目总建面约11291万平方米,规划中总建面约4521.2万平方米,土储维持合适比例。 多元业务经营能力不断提升。1))物业服务:在武汉市江汉区、郑州市二七区引入城市空间整合服务,并正式推出以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”,万科物业更名为万科云空间科技服务股份有限公司,象征着公司对于科技的重视以及更长远和广阔的公司愿景。2))长租公寓:2020Q3新开业0.85万间,截止2020年9月30日,万科泊寓累计开业13.58万间,成熟期项目出租率达95.3%。3)商业运营:印力自营方面,8月上海南翔印象城MEGA开业,开业首月总客流突破300万人次;管理输出方面,2020Q3新获上海维璟广场、漕河泾等重要项目。4)物流仓储:2020Q3万纬物流新获取项目4个,截止2020年9月30日,公司物流仓储服务业务总建筑面积达1106万平方米。 财务、资金状况持续稳健。截止2020年9月30日,公司剔除预收账款后的资产负债率为74.2%,较2019年底下降2.3pp,公司净负债率为27.6%,较2019年底下降6.2pp,公司持有货币资金1730.5亿元,短期借款和一年内到期有息负债共850.7亿元,现金短债比为2.03x。 盈利预测与投资建议::预计公司2020-2022年实现的EPS分别为4.00元、4.45元、5.00元,考虑到公司地产主业稳健且新业务全面崛起,维持“买入”评级,目标价39.30元不变。 风险提示:地产销售回款不及预期;竣工交付不及预期;物业上市不及预期等。
万科A 房地产业 2020-11-06 28.45 -- -- 31.40 10.37% -- 31.40 10.37% -- 详细
事件:公司公告10月经营简况,10月实现合同销售金额523.1亿元,YOY+20.59%,实现合同销售面积366.0万方,YOY+34.91%;1-10月累计合同销售金额5450.7亿元,YOY+5.03%,累计合同销售面积3630.8万方,YOY+8.94%。 销售金额同比增长超20%,销售完成度较高10月实现合同销售金额523.1亿元,YOY+20.59%,环比-4.09%;实现合同销售面积366.0万方,YOY+34.91%,环比-1.35%;对应销售均价14292元/平米,YOY-10.62%,环比上月收缩408元/平米。1-10月累计合同销售金额5450.7亿元,YOY+5.03%,较上月增速提升1.42pct;累计合同销售面积3630.8万方,YOY+8.94%,较上月提升2.30pct,对应销售均价15012元/平米,YOY-3.59%。公司10月销售金额实现超20%同比增长,但10月环比继续走弱,整体量价齐跌;1-10月累计销售金额已完成上年全年的86.4%,完成率较高。 单月新增项目以二线城市为主,累计权益比例有所回落10月新增项目13个,分别为唐山(+3)、杭州(+2)、三亚(+2)、南京(+1)、无锡、徐州、嘉兴、哈尔滨、兰州,以总地价口径计算,按城市能级划分,二线城市:三线城市=86%:14%,按经济圈划分,长三角:环渤海:其他=73%:12%:15%,按区域划分,华东:华北:西北:东北:华南=73%:12%:7%:6%:1%。单月新增区域以华东二线城市为主,城市圈分布上以长三角及环渤海为主。 10月新增项目占地面积83.0万方(YOY-65%),新增规划建面195.4万方(YOY-61%),总地价168.0亿元(YOY-18%);对应权益建面119.9万方(YOY-68%),权益地价110.8亿元(YOY-29%)。1-10月累计新增项目117个,新增占地面积991.0万方(YOY-39%),新增规划建面2076.1万方(YOY-41%),总地价1335.6亿元(YOY-37%);对应权益建面1366.6万方(YOY-49%),权益地价889.9亿元(YOY-45%)。 以建面、价款口径看,单月权益比例分别为61.4%、66.0%,累计权益比例分别为65.8%、66.6%,均低于19年全年的72.6%、75.0%。 拿地力度整体较上半年有所提升10月单月拿地力度、权益拿地力度分别为32.1%、21.2%,较9月拿地力度分别收缩0.1pct、3.1pct。1-10月累计拿地力度、权益拿地力度分别为24.5%、16.3%,较上半年的拿地力度(16.4%)、权益拿地力度(9.7%)有所提升,但相比于19年全年拿地力度36.7%、权益拿地力度27.6%仍较弱。10月新增楼面价8598元/平米,较9月提升2556元/平米,楼面价/销售均价为60.2%,较9月提升19.1pct,主要由于新增项目的城市布局差异所致。 1-10月累计楼面价6433元/平米,累计楼面价/销售均价为42.9%,略高19年全年39.0%的水平。 投资建议:公司10月销售金额同比增长超20%,1-10月累计销售金额已完成上年全年的86.4%,完成率较高,单月新增项目以华东二线城市为主,拿地力度整体较上半年有所提升,累计楼面价/销售均价相对稳定。我们预计公司20-22年归母净利润分别为429.8、476.8、528.7亿元,对应EPS为3.70、4.10和4.55元,对应PE为7.58、6.83和6.16,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动
万科A 房地产业 2020-11-04 28.00 -- -- 31.40 12.14% -- 31.40 12.14% -- 详细
事件:10月30日,公司发布2020年三季报。报告期内,公司实现营业收入2414.9亿,同比增长7.85%;实现归母净利润198.6亿,同比增长8.9%;实现基本每股收益1.741元,较上年同期增长6.77%;营业收入增长亮眼,已售未结储备持续扩充。公司前三季度销售毛利率22.9%,同比下降6.05个百分点,但是仍实现利润增速略高于营收增速主要由于:1)税金及附加占销售比率同比降低2个百分点至6.8%;2)管理费用率同比下降0.61个百分点至2.92%;3)税后联营合营收益(合营联营收益*75%)占归母净利润的比重同比提升4.2个百分点至8.7%。截至报告期末,公司预收款项加合同负债共6414.63亿元,同比增长9.1%;并表已售未结面积4913.1万方,同比增长14.6%;已售未结金额7248.8亿元,同增19.0%,覆盖2019年结算收入2.1倍,未来业绩释放有保障。 销售金额持续增长,全年竣工面临压力。公司前三季度实现销售金额4927.6亿元,同比增长3.6%;实现销售面积3264.8万平方米,同比增长6.6%;实现销售均价15093.11元/平方米,同比下降2.8%。公司单月销售额同比自5月回正以来迅速回升,推升累计同比持续上涨。公司三季度新开工面积为2830万平方米,占全年开工计划的96.9%;竣工面积为1804.6万平方米,占全年计划竣工面积的54.4%。 拿地规模紧缩,土地储备策略保守。公司前三季度新增总建面1832.3万平方米,同比下降35.3%,为同期销售面积的56.1%;新增权益建筑面积1066.4万方,同比下降47.8%,权益比58%,较去年同期下降14个百分点;拿地均价约6211.86元/平方米,同比下降3.7%,地售比达到41.2%,与去年同期基本持平。新增土储一二三线占比分别为2.5%、46.8%和50.8%,分城市群来看,主要分布在长三角城市群、粤港澳大湾区和山东半岛城市群,占比分别为20%、15.4%和11.3%.多项负债率下降,债务结构更趋稳健。截至报告期末,公司总资产规模为18144.65亿元,较去年同期增长10.72%;净资产规模为3026.42亿元,较去年同期增长23.60%。公司资产负债率为83.32%,较去年同期下降1.74pct;净负债率27.6%,较去年同期下降22.8pct;剔除预收账款的资产负债率为74.2%,较去年同期下降2.5pct;现金短债比为2,短期偿债能力强。 投资建议:我们预测公司20/21/22年收入增速为18.3%/22.5%/19.4%,归母净利润为476/584/667亿元,增速分别为22.4%/22.8%/14.2%。2020年动态PE为6.8x,维持“买入”评级。 风险提示:结算进度低于预期,毛利率不及预期,多元业务拓展不及预期。
万科A 房地产业 2020-11-03 27.66 -- -- 31.40 13.52% -- 31.40 13.52% -- 详细
事件描述:公司发布2020年三季报,前三季度,公司实现营业收入2414.91亿元,同比+7.85%;归母净利润198.63亿元,同比+8.89%;其中Q3实现营业收入951.42亿元,同比+12.47%;归母净利润73.55亿元,同比+14.94%。 事件点评:公司业绩增长稳健,归功于结算收入增长。前三季度,公司房地产业务结算面积1725.0万平方米,贡献营业收入2139.1亿元,同比分别增长18.6%和7.4%。结算均价12400元,比2019年度下降13.5%。 销售逐渐恢复,投资相对积极。前三季度公司累计实现合同销售面积3264.8万平方米,合同销售金额4927.6亿元,同比分别增长6.6%和3.6%。 第三季度合同销售面积1187.9万平米,合同销售金额1722.8亿元,同比分别增长30.3%和21.7%,二季度以后公司销售逐渐恢复。前三季度新增土储建面1832.3万平米,其中第三季度新增土储建面851.3万平米,占全年新增土储的46.5%,前三季度拿地销售面积比为56%,三季度达到71.66%,公司投资开始变得积极。 公司未结及规划项目资源充足。截止3季度末,公司已售未结算建面4913.1万平米,在建项目总建面约11291万平方米,规划中项目总建筑面积约4521.2万平米,能够满足公司未来3-5年的开发需求。 资金充足,债务结构优化。截至9月底,公司经营性现金净流入333.8亿元,持有货币资金1730.5亿元,现金短债比1.97,净负债率28.5%,扣除预收房款后负债率76.21%;有息负债占所有者权益比重85.7%,长期负债占总负债比重66.1%,分别较年初下降10.4pct、3pct。 多业态发展成果显著。10月万科物业推出全新品牌“万物云城”,试点发布城市服务智慧运营平台;租赁住宅业务新增开业0.85万间,出租率提升1.6个百分点至95.3%;印力集团荣获“2020中国商业地产领先品牌”称号;物流仓储新获项目4个,累计总建筑面积达1106万平米。 投资建议:预计公司2020年、2021年EPS为3.82元、4.18元,对应10月30日收盘价27.55元,PE分别为7.20X、6.59X,处于行业中位数(7.35X、6.17X)水平。基于公司未来两年较高业绩确定性和目前较低的估值水平,我们维持公司“买入”评级。 风险提示:疫情可能引发的开复工、竣工延迟风险;货币政策收紧风险。
万科A 房地产业 2020-11-02 27.66 -- -- 31.40 13.52% -- 31.40 13.52% -- 详细
1.事件 公司发布了 2020年第三季度报告。 第三季度,公司实现营业收入 951.4亿元,同比增长 12.5%;公司实现归属上市公司股东的净利润 73.6亿元,同比增长 14.94%。 2.我们的分析与判断 (一) 业绩稳健增长,已售未结算资源丰富 20年 1-9月公司实现营业收入 2414.9亿元,同比+7.9%; 归母净利 润 198.6亿元,同比增长 8.9%;每股收益 1.74元,同比增 6.8%。 地产结 算毛利率为 29.9%,同比下降 6.1个百分点, 三费费率为 7.47%,同比 下降 0.81个百分点; 2020年 9月末公司合同负债为 6406亿元,同比增 9%;已售未结算资源金额为 7248.8亿元, 较上年末增长 19%,覆盖 2019年地产结算金额 1.97倍,未来业绩锁定性强。 (二) 前三季度销售实现正增长, 第三季度表现亮 眼, 新开工完成率高 2020年前三季度度,公司累计实现合同销售面积 3264.8万平米,合 同销售金额人民币 4927.6亿元,分别同比增长 6.6%和 3.6%。其中,第 三季度表现亮眼,第三季度实现房地产业务合同销售面积和销售金额分 别同比增长 30.3%和 21.7%。 1-9月,公司新开工面积占全年开工计划的 96.9%,竣工面积占全年竣工计划的 54.4%。 ( 三) 物业、租赁、商业、物流多元化成绩斐然 第三季度,万科物业与戴德梁行合资公司正式对外公布中文名称“万 物梁行”,租赁住宅业务新增开业 0.85万间,截止 9月底,累计开业 13.58万间。 成熟期项目(开业半年及以上)出租率为 95.3%。商业方面,印力 集团上海南翔印象城开业,成为上海最大单体购物中心。三季度,仓储 物流业务新获取项目 4个,总建筑面积达 1106万平米。 3.投资建议 万科公司多元化业务成绩斐然,基于对公司项目的结算节奏的推算, 我们预计公司 2020-2022年的每股收益分别为 3.8、 4.4、 5.05元。以 10月 30日 27.55元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为 7倍、 6.2倍、 5.4倍,市净率 1.7倍。我们继续维持对万科 A“推荐”评级。 4.风险提示 疫情超出预期风险,房价大幅下跌风险,毛利率下滑风险等。
万科A 房地产业 2020-11-02 27.60 37.08 20.19% 31.40 13.77% -- 31.40 13.77% -- 详细
事件10月29日晚间,万科发布2020年三季度业绩,1-9月实现累计营业收入2414.9亿元,同比增长7.9%;权益净利润198.6亿元,同比增长8.9%。 点评Q3结算略超预期;1-9月月结算平稳,营业利润率下降,净利率小幅下降,权益净利率基本持平,资债指标稳健,整体符合预期:①Q3数据略超预期,实现双位数增长:单季度实现营收同比增长12.5%,权益净利润实现同比增长14.9%。②1-9月结算整体符合预期,营收同比增长7.9%;权益净利润同比增长8.9%。③万科的营业利润率口径为扣除土地增值税口径,20年1-9月营业利润率为22.9%,较去年同期下降4.9PCTs。但经过费用率控制,19年减值计提,所得税缓冲以及投资收益增长,净利率较去年同期仅下降0.3PCTs。同时考虑到,20年结算的项目权益比例较19年同期高,所以20年1-9月的权益净利率与19年同期比基本持平,甚至略有上升。④随着土地市场降温,预计销售毛利率将企稳,但由于房价提升缓慢,其弹性也会变小。⑤分子分母剔除预收款的资产负债率为74.2%,略超过红线标准(70%),但较20H1下降1.3PCTs;净负债率为(27.6%)和现金短债比(2.03)均在红线内,总体上资债指标稳健,呈现优化改善趋势。 销售规模和投资强度稳步提升,主观上进入更加积极的销售和拿地周期:①万科1-9月实现累计合同销售金额4728亿元,同比增长3.6%,市占率为4.3%,较19年提升0.3PCTs。②获取新项目101个,其中Q3拿地积极,新增项目46个,拿地强度为37.3%,较Q2边际提升14%,表明万科主观上更加重视规模。我们预计其2023年能达到9000亿元合同销售额规模。 物业行业地位第一,持有型业务经营能力不断提升,数据披露透明度提高。 投资建议在调控加强的背景下,行业弹性变小,但行业风险因此大幅降低,同时考虑到万科开发业务主观上更加重视规模提升,万科物业一哥地位,持有型物业营运能力不断提升,我们认为其估值会持续提升。暂不上调盈利预测,维持对万科2020-2022年EPS的预测,分别为3.71/4.09/4.48元。维持37.08元目标价,目前股价明显低估,重申“买入”评级。 风险提示行业销售出现明显下降;融资调控强于预期;万科拿地强度低于预期。
万科A 房地产业 2020-11-02 27.60 -- -- 31.40 13.77% -- 31.40 13.77% -- 详细
事件概述万科A发布2020年三季报,公司前三季度实现营收2414.9亿元,同比+7.8%,实现归母净利润198.6亿元,同比+8.9%。 业绩稳健增长,成本管控优异2020Q1-3公司实现营业收入2414.9亿元,同比增长7.8%,归母净利润198.6亿元,同比增长8.9%,业绩稳定增长。报告期内,净利润增速高于营收增速主要系实现投资净收益45.0亿元,同比增长132.9%。公司销售费用率,管理费用率和财务费用率分别为2.40%、2.92%和1.99%,期间费用率同比下降0.74pct,展现了公司优异的成本管控能力。 销售平稳增长,拿地保持审慎2020Q1-3公司实现销售金额4927.6亿元,同比增长3.6%;销售面积3264.8万平方米,同比增长6.6%,公司销售在疫情冲击下仍保持韧性,全年销售有望进一步增长。拿地方面,前三季度新增计容建面1832.3万平方米,同比下降35.3%,对应拿地金额1173.7亿元,同比下降39.3%,拿地金额占销售金额的比例为23.8%,同比下降16.8pct,投资趋于谨慎。 财务状况稳健,在手货币充足截至报告期末,公司剔除预收账款后的资产负债率和净负债率分别为47.97%和28.51%,较去年同期下降1.21pct和21.88pct,杠杆水平显著改善。此外,公司在手货币资金1730.5亿元,现金短债比为1.97,偿债风险低。 投资建议万科A业绩与销售稳定增长,核心城市土储丰富,财务状况良好,多元业务齐头并进。我们维持盈利预测不变,预计公司20-22年EPS为3.86/4.45/5.08元,对应PE为7.1/6.2/5.4倍,维持公司“增持”评级。 风险提示销售不及预期,利润率下滑,计提存货减值准备影响业绩。
万科A 房地产业 2020-11-02 27.60 -- -- 31.40 13.77% -- 31.40 13.77% -- 详细
事项:公司公布2020年三季报,前三季度实现营收2414.9亿元,同比增7.9%,归母净利润198.6亿元,同比增8.9%,对应EPS为1.741元/股,符合市场预期。 平安观点:业绩稳健增长,未结资源充足。公司前三季度营收同比增长7.9%,归母净利润增长8.9%;扣非后归母净利润同比增长3.9%。受结算结构及限价影响,期内整体毛利率同比下降6.1个百分点至29.9%。疫情影响下竣工节奏有所放缓,期内竣工面积1805万平,同比增长10%,完成全年目标54%。由于销售金额远大于同期结算,期末集团并表已售未结资源达7248.8亿元,较上年末增长19.0%,为未来业绩释放奠定基础。 单季销售快速回升,新开工完成度高。前三季度公司实现销售金额4927.6亿元,同比增长3.6%;销售面积3264.8万平米,同比增长6.6%;销售均价15093元/平,较2019年全年下降1.6%。其中三季度实现销售额1722.8亿、销售面积1187.9万平,同比增21.7%和30.3%。前三季度新开工面积2830万平方米,同比减少12.7%,完成全年计划96.9%(2019年同期为89.9%)。 下半年拿地趋于积极,土储相对充足。随着行业金融监管趋严,土地市场逐步降温,公司积极把握拿地契机,三季度新增土储建面851.3万平,拿地销售面积比72%,较上半年47%明显提升。前三季度累计新增土储1832万平,拿地销售面积比56%,较2019年全年下降34个百分点;平均楼面地价6573元/平,地价房价比43.5%,较2019年全年上升2.8个百分点。期末在建及规划建设项目面积(剔除已售未结)约1.1亿平米,可保障未来2-3年销售。 在手现金充足,债务结构优化。公司坚持以现金流为基础的真实价值创造,不断提高资金管理的计划性和精细度。期内实现经营性现金净流入333.8亿元,期末在手现金1730.5亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和850.7亿元;有息负债占总资产的比例为14.1%,且有息负债中66.8%为长期负债,债务结构持续优化;期末净负债率28.5%,较上年末下降5.4个百分点,继续保持行业低位。 多元化业务延续良好发展。物业方面,公司正式推出国内首个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”,并试点发布城市服务智慧运营平台;租赁住宅方面,期内新开业0.85万间,累计开业13.58万间,期末成熟期项目(开业半年及以上)出租率达95.3%;商业地产方面,印力集团荣获“2020中国商业地产领先品牌”称号,8月上海南翔印象城MEGA盛大开业,成为上海最大单体购物中心,开业首月总客流突破300万人次;物流仓储方面,三季度新获取4个项目,总建面32万平,期末物流仓储服务业务总建筑面积约1106万平。 投资建议:维持原有盈利预测,预计2020-2022年公司EPS分别为3.96元、4.56元、5.20元,当前股价对应PE分别仅6.9倍、6.0倍和5.3倍。短期来看,行业金融监管趋严背景下,公司财务结构稳健、融资成本占优,有望把握潜在的拿地窗口期、进一步提升市场份额;中长期来看,中央坚持“稳地价、稳房价”等导向下,行业将从粗放型发展向精细化运营转变、由土地红利向管理红利、品牌红利迈进,房企拿地容错率大幅下降。公司融资管控、品牌优势突出,稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势,同时多元化布局打开新的增长空间,有望进一步扩大行业领先优势,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:(1)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期,或令公司销售承压,同时开工进一步延期,也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响;(2)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险;(3)2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险。
万科A 房地产业 2020-10-14 28.20 -- -- 30.01 6.42%
31.40 11.35% -- 详细
事件概述万科A发布9月份销售简报,2020年9月公司实现销售金额545.4亿元,销售面积371.0万平方米。 销售稳定增长,可售货值充裕公司9月实现销售金额545.4亿元,同比增长10.7%,环比下降7.1%;销售面积371.0万平方米,同比增长15.7%,环比下降12.3%;销售均价14701元/平方米,同比下降4.4%,环比增长5.9%。1-9月公司累计实现销售金额4927.6亿元,同比增长3.6%;销售面积3264.8万平方米,同比增长6.6%;销售均价15093元/平方米,同比下降2.8%。公司销售自5月开始持续保持同比正向增长,9月销售稳定增长,累计同比继8月回正后增幅进一步扩大,且可售货值充裕,全年销售有望保持稳定增长。 投资保持审慎,加仓布局京津冀9月公司在东莞、苏州、大连等地共获取17个新项目,新增计容建面293.2万平方米,同比下降26.4%,环比增长31.3%,拿地总价176.2亿元,同比下降0.9%,环比增长15.5%,拿地总价占当月销售金额的32.3%,较上年同期下降了3.8pct,较上月同期增加了6.3pct。1-9月公司累计新增计容建面1883.5万平,累计同比下降38.2%,对应拿地总价1205.0亿元,累计同比下降37.2%,累计拿地总价占累计销售金额的24.5%,较去年同期下降15.9pct。公司拿地保持审慎。从新增土储能级分布来看,公司在一线、二线和三四线城市的拿地面积占比分别为1%、37%和62%;从区域分布来看,公司在长三角、京津冀、珠三角和中西部的拿地面积占比分别为22%、49%、5%和24%,加仓布局京津冀。 投资建议万科A业绩与销售稳定增长,核心城市土储丰富,财务状况良好,多元业务齐头并进。我们维持盈利预测不变,预计公司20-22年EPS为3.86/4.45/5.08元,对应PE为7.3/6.4/5.6倍,维持公司“增持”评级。 风险提示销售不及预期,计提存货减值准备影响业绩。
万科A 房地产业 2020-10-13 28.16 45.00 45.87% 29.86 6.04%
31.40 11.51% -- 详细
9月销售545亿元、同比+11%,累计同比+4%、料全年销售稳增 9月公司实现签约金额545.4亿元,环比下降7.1%、同比增长10.7%;实现签约面积371万平,环比下降12.3%、同比增长15.7%;销售均价14,701元/平,环比增长5.9%、同比下降4.4%。1-9月公司累计实现签约金额4,927.6亿元,同比增长3.6%,较1-8月提高0.8pct;累计实现签约面积3,264.8万平,同比增长6.6%,较1-8月提升1.1pct;累计销售均价15,093元/平,同比下降2.8%,较1-8月下降0.2pct。考虑到房企全年销售计划完成约束,我们认为20Q4销售仍将保持稳增;并且在一二线市场销售平稳的背景下,我们预计公司2020年销售或将稳增。 9月拿地176亿元,对应拿地额/销售额比32%、拿地仍偏谨慎 9月公司在土地市场获取苏州、烟台等城市的16个住宅项目和1个物流项目,拿地仍聚焦一二线及环都市圈。9月公司新增建面293.2万平,环比增长16.1%、同比下降31.1%;对应总地价176.2亿元,环比增长11.5%、同比下降2.1%;平均楼面价6,009元/平,环比下降4%、同比增长42%。9月公司拿地/销售金额比达32.3%;拿地/销售面积比79%;拿地/销售均价比40.9%。1-9月,公司新增建面1,913万平,同比下降39.2%;对应总地价1,174亿元,同比下降39.3%,拿地均价6,136元/平,同比下降0.2%。1-9月,公司拿地/销售金额比23.8%;拿地/销售面积比58.6%;拿地/销售均价比40.7%。按销售均价1.51万元/平估算公司1-9月累计新增货值2,888亿元,低于同期销售金额4,928亿元,拿地仍较谨慎。 投资建议:销售稳增,拿地偏谨慎,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去销售和业绩的持续稳定增长中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中,同时公司在物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.87、4.34、4.87元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
万科A 房地产业 2020-10-13 28.16 -- -- 29.86 6.04%
31.40 11.51% -- 详细
事件 公司公告9月经营简况,9月实现合同销售金额545.4亿元,YOY+10.65%,实现合同销售面积371.0万方,YOY+15.68%;1-9月累计合同销售金额4927.6亿元,YOY+3.61%,累计合同销售面积3264.8万方,YOY+6.64%。 金九成色尚可、环比量跌价升 9月实现合同销售金额545.4亿元,YOY+10.65%,环比下降7.12%;实现合同销售面积371.0万方,YOY+15.68%,环比下降12.27%;对应销售均价14700.8元/平米,较上月提升815.7元/平米。1-9月累计合同销售金额4927.6亿元,YOY+3.61%,较上月增速提升0.81pct;累计合同销售面积3264.8万方,YOY+6.64%,较上月增速提升1.05pct;对应销售均价为15093.1元/平米。公司9月高基数下稳增长,但9月环比走弱,整体量跌价升;1-9月份累计销售金额已完成上年全年的78.11%,完成率较高。 单月新增项目以一二线为主、城市圈分布上以长三角环渤海等为主 9月新增项目16个,以城市能级分布看,项目数量上,一二线城市:三四线城市为12:4;总地价上,一二线城市:三四线城市为87%:13%。以城市圈分布看,项目数量上,珠三角:长三角:环渤海:中部:西部:其他为2:5:4:3:1:1;总地价上,珠三角:长三角:环渤海:中部:西部为9%:42%:27%:15%:1%:6%。单月新增区域以一二线城市为主,城市圈分布上以长三角、环渤海及中部区域为主。权益占比看,100%权益:非100%权益为4:12。9月单月新增项目占地面积213万方(YOY+22.4%),新增建面290.4万方(YOY-27.1%),总地价175.46亿元(YOY-1.3%);对应权益占地面积150.71万方(YOY+14.9%)、权益建面204.37万方(YOY-32.3%)、权益地价133.09亿元(YOY-10.1%)。1-9月累计新增项目104个,其中累计建面1880.70万方(YOY-38.3%),累计地价款1167.59亿元(YOY-39.1%);对应权益累计建面1246.65万方(YOY-45.6%),权益累计地价款779.03亿元(YOY-47.3%)。以建面、价款口径看,单月权益比例分别为70.4%、75.9%;累计权益比例分别为66.3%、66.7%,低于19年全年的72.6%、75.0%。 拿地力度较8月提升、累计楼面价/销售均价相对稳定 9月单月拿地力度32.2%,权益拿地力度24.4%,较8月拿地力度分别提升6.2pct、提升3.8pct;较上半年的拿地力度(16.4%)、权益拿地力度(9.7%)有所提升,但相比于19年全年拿地力度36.7%、权益拿地力度27.6%仍较弱。1-9月拿地力度、权益拿地力度分别为23.7%、15.8%,累计拿地力度处于16年来同期水平的低位。9月新增楼面价为6042.13元/平米,较8月楼面价下降791.47元/平米;单月楼面价/销售均价为41.1%,较上月下降8.1pct。1-9月累计新增项目楼面价为6208.98元/平米,累计楼面价/销售均价为41.1%,略高19年全年39%的水平。 投资建议:公司9月高基数下稳增长,1-9月份累计销售金额已完成上年全年的78.11%,完成率较高,单月新增项目以一二线为主,拿地力度较8月提升,累计楼面价/销售均价相对稳定。我们预计公司20-22年归母净利润分别为429.8、476.8、528.7亿元,对应EPS为3.70、4.10和4.55元,对应PE为7.58、6.83和6.16,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名