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万科A 房地产业 2021-03-02 33.10 -- -- 34.60 4.53% -- 34.60 4.53% -- 详细
事件:2月5日,公司发布2021年1月份销售及新增项目简报。 1月月销售额销售额714.7亿元同增30.2%,延续去年末良好销售趋势,延续去年末良好销售趋势。1月公司实现销售面积398.6万方,同比增长19.5%;实现销售金额714.7亿元,亿元,同比增长同比增长30.2%,与去年单月销售金额(平均每月586.8亿元)相比处于亿元)相比处于高位,延续了去年末的良好销售趋势趋势(去年12月销售金额1015.4亿元,同增77.2%);销售额在TOP40房企中排名第一,且超过第二名23.0%;销售均价17930.26元/平,同比提升8.9%。 1月拿地月拿地金额占占1月销售月销售金额的的27.3%,拿地态度积极。公司1月新增项目17个,计容建面280.7万方,同比增长49.5%;1月权益建面223.7万方,同比增长295.9%;权益比79.7%,较去年同期下降1.4个百分点。权益拿地金额162.73亿元,同比增长615.6%;拿地金额占销售金额的拿地金额占销售金额的27.3%,该占比从2020年年1月的7.0%逐步逐步增长至增长至2020年年12月的月的52.5%,表现出公司自疫情得到控制后投资拿地节奏逐步恢复;1月单位地价7274.47元/平,同比提高80.7%;地货比40.6%,较去年全年地货比43.8%下降3.2个百分点。 1月新增月新增土储聚焦二线城市;公司深耕乌鲁木齐快速扩张。公司1月新增土储主要分布城市及计容建面占比分别为:乌鲁木齐(31.5%)、沈阳(11.6%)、南通(9.2%)、郑州(6.9%)、石家庄(6.4%);二三线计容建面占比分二三线计容建面占比分别为别为76.9%、23.1%,且主要分布在天山北坡城市群(31.5%)、长江三角洲城市群(19.3%)、辽中南城市群(11.6%)。从计容建面上看,自2020年1月到2021年1月,公司新增土储城市排名中,乌鲁木齐位列第二。 投资建议:投资建议:我们预测公司20/21/22年收入增速为17.7%/15.9%/15.3%,归母净利润为416/477/533亿元,增速分别为7.0%/14.7%/11.7%。2020年动态PE为9.2x,维持“买入”评级。 风险提示:结算进度低于预期,毛利率不及预期,多元业务拓展不及预期。
万科A 房地产业 2021-02-25 29.92 40.24 20.88% 34.60 15.64% -- 34.60 15.64% -- 详细
投资逻辑:公司作为龙头房企,开发业务践行城市深耕战略,拿地聚焦核心城市圈,未来在TOD&城市更新领域或将有所突破;物管业务在社区&商企&城市空间上形成三驾马车格局,并着力打造科技服务赋能平台;多元化业务在物流、商业等领域均进入行业前列,公司正逐渐成为平台型不动产资管公司。 逐浪行业三十余载,打造时代的企业。公司2020Q1-3营收同比增长8%至2415亿元,归母净利润同比增长9%至199亿元。公司负债结构健康,2020H1现金短债比为2.0,净负债率27%,仅扣除预收后的资产负债率达75.5%略超红线;公司融资成本稳居行业低位,信用评级位居行业第一梯队;2020H1公司毛利率微降至31.8%,随着地货比的降低,未来有望企稳。 开发业务稳健发展,践行城市深耕战略挖掘管理红利,TOD&城市更新成为新突破口。1)住宅销售:公司2020年销售额达7042亿元,公司单城销售额达90亿元,大幅超过其他房企,城市深耕战略为公司挖掘行业管理红利;2)土地资源:公司拿地聚焦核心城市圈,一二线城市投资额占比达80%,2020年新增土地楼面价为6838元/平,拿地策略趋于稳健;3)TOD和城市更新:TOD方面,截止2020年6月末,公司已获取49个TOD项目,涉及建面达1803万方,累计投资2400亿元,通过深铁合作强化业务拓展;旧改方面,2017-2020H1旧改土储权益建面由289万方增至583万方,CAGR达32%,旧改土储占比由3.4%逐渐提升至6.2%。 物管业务在社区&商企&城市三大赛道并驾齐驱,并着力打造科技服务赋能平台。公司更名为万物云,打造Tech、Space和Grow模块。1)空间服务(Space模块):2020H1公司合约管理面积6.8亿平,物管收入67亿元,其中55%由非万科系项目贡献。业务形成三驾马车结构,其中社区空间服务以万科物业和朴邻租房两大品牌支撑,资产保值增值效果显著;商企空间服务与戴德梁行共同打造国内龙头商企物管企业万物梁行,在管面积超过1亿平;城市空间服务推出“万物云城”品牌,制定3年落地百城及营收超百亿的“双百计划”,目前已落地十余个项目。2)科技赋能服务(Tech模块):包含BpaaS服务、智能硬件、空间OS及产品解决方案等4类内容。公司期望利用长期沉淀的物管服务体系和科技系统,为其他物管公司提供软硬件、系统及服务体系等能力,打造开放式科技服务赋能平台,剑指物管领域的“贝壳”。 多元业务开花结果,逐渐进入行业前列。1)万纬物流:2016-2020H1物流可租赁面积由147万方快速增长至1075万方,其中在建和规划建面占比43%,未来仍有较大增长动能;2020H1万纬物流营收8.3亿元,同比增长37%,市占率仅次于普洛斯,位居行业前列。2)印力集团:2020H1公司已开业面积836万方,营收30.5亿元,公司打造4大成熟产品线,业务规模和综合实力已进入行业Top4。3)万科泊寓:2020H1万科泊寓的开业规模及管理规模皆位列行业第一,开业规模超12.5万间,管理规模超18万间,仍在积极探索行业盈利模式。 盈利预测与估值。我们预计2020-2022年归母净利润年均复合增速达18.17%,考虑到公司开发业务深挖管理红利,物业业务具备科技服务赋能平台的潜力,分项估值潜力大,维持“买入”评级,目标价40.24元,相当于分项估值之和折让25%。 风险提示:竣工交付低于预期、销售及回款不及预期、文旅项目恢复不及预期。
万科A 房地产业 2021-02-25 29.92 36.40 9.34% 34.60 15.64% -- 34.60 15.64% -- 详细
销售取得开门红, 看好全年销售。 公司 1月销售金额 714.7亿元,同比 20年增长 30.2%, 较 19年同期增长 46.2%, 单月销售金额延续 2020年年末良好态势,取得开门红。 1月销售面积 398.6万平方米,同比 20年增长19.5%, 较 19年同期增长 25.5%。公司单月销售面积增幅低于销售金额,表明量价齐升,盈利质量有所改善。 开年疫情影响基本消除,经济反弹支持房企销售数据向好, 公司全年有望取得两位数销售增长。 把握土地窗口期补仓,权益比例明显提升。 公司 1月新增土储 280.7万平方米,同比 20年增长 302.7%, 较 19年同期增长 2.7%,拿地金额 195.1亿元,同比 20年增长 410.7%, 叫 19年同期增长 56.6%,单月投资强度(拿地金额/销售金额)为 27.3%。公司投资力度同比大幅增加,主要因为去年疫情时期基数水平较低, 自 2020年下半年以来公司投资力度明显回升, 目前投资强度基本恢复到疫情前的水平。 同时, 公司 1月拿地权益比例达到83.4%,同比提高 23.9个百分点,权益比例上升, 表明公司实际投资力度增强, 以及更加重视盈利的质量。 财务预测与投资建议维持买入评级, 调整目标价至 36.40元。 根据公司公告和经营情况, 我们调整公司 2020-2022年 EPS 预测为 3.64/3.99/4.39元(原预测值为3.92/4.58/5.34元) ,主要原因是受疫情影响,我们预计公司 2020年结算速度有所放缓,此外,受限价政策影响,我们预计结算项目毛利率也将有所下滑。可比公司 2020年估值为 7.4X, 考虑到公司较可比公司积极拓展资管类业态的项目,向轻资产化运营,应享有更高估值溢价, 我们给予公司 2020年 30%的估值溢价得到 10X 估值, 对应目标价 36.40元。 风险提示房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期
万科A 房地产业 2021-02-11 28.61 35.82 7.60% 34.60 20.94% -- 34.60 20.94% -- 详细
销售拿地保持积极态度,维持“买入”评级 公司1月销售维持高增长,拿地积极,“三道红线”下融资成本优化已经有所体现。我们预期公司2020-2022年EPS为3.55、3.98和4.51元,稳健的财务、多元化价值重估空间强化公司龙头地位,目标价35.82元(前值35.87元),维持“买入”评级。 1月销售延续高增长,全年有望实现两位数增长 2021年1月公司实现合同销售面积398.6万方,同比增长19.5%,销售额714.7亿元,同比增长30.2%,单月销售额仅次于公司20年12月(1015亿)以及6月(734亿),位列1月房企销售额克而瑞排行榜首。公司自20年下半年以来销售提速,20年12月销售额破千亿,同比增速高达77%,带动全年销售额同比增长11.6%达7041亿。1月销售延续高增长,我们认为公司21年全年销售额有望实现两位数增长。 拿地积极,权益有所提升 公司去年12月拿地额高达533亿,1月延续积极拓展态度,拿地面积280.7万方,拿地额195亿,同比增长411%,较19年1月增长57%,权益口径金额163亿,同比增长616%,较19年1月增长124%。平均地价6952元/平,相比去年全年上升6%,主要受拿地结构影响,1月新增项目中杭州项目地价占比达21%,楼面价达1.9万/平,拉高整体水平。地货比角度,1月新增项目楼面价/销售均价为39%,较去年全年低5个百分点。1月拿地权益有所提升,拿地额口径下拿地权益为83%,高于20年16个百分点。 “三道红线”下,融资优势进一步强化 基于“三条红线”标准,截至2020Q3公司属于黄档,净负债率27.6%,维持行业低位,短债覆盖率高达196.8%,财务结构健康。今年以来,公司发行了30亿公司债以及20亿中票,利率区间为3.38%-3.98%。其中7年期公司债利率为3.98%,较去年四季度发行的同期限公司债下降了13BP。我们认为融资新政会强化优质房企的融资优势,预计未来公司融资仍将进一步优化。 维持“买入”评级 由于近期房企计提减值准备步入高峰期,我们预计公司合作项目收益将受影响,下调20-22年EPS至3.55、3.98和4.51元(前值3.73、4.21、4.79元),参考可比公司2021年7.3倍平均PE估值(Wind一致预期),稳健的财务、多元化价值重估空间强化公司龙头地位,我们予以公司2021年9倍PE,目标价35.82元(前值35.87元),维持“买入”评级。 风险提示:行业销售下行风险;拿地节奏低预期致可售货量不足风险。
万科A 房地产业 2021-02-09 29.00 -- -- 34.60 19.31% -- 34.60 19.31% -- 详细
事件。万科 A 发布 2021年 1月份经营情况报告。1月份,公司实现合同销售面积 398.6万平方米,合同销售金额 714.7亿元。1月新增开发项目 17个,拿地建面 280.7万方,拿地价款 162.7亿元。 销售开年稳步增长,创历史同期新高。1月份万科实现销售面积398.6万方,同比增长19.5%;销售金额714.7亿元,同比增长30.2%,1月单月销售额创历史 1月份新高;销售均价 17930元/平米,同比增长 8.9%。2020年全年公司实现销售金额 7042亿元,同比增11.6%,12月份销售金额 1015亿元,同比增 77%,创单月历史新高。 按照克而瑞信息集团公布的百强销售榜单,万科 2021年 1月份全口径销售金额全国排名第一,按权益金额全国排名第二,开年销售稳健增长。公司在过去的两个月销售表现亮眼,未来增长势头强劲。 年初拿地仍秉持谨慎策略,未来有望加速。1月份,公司新增 17个开发项目,拿地面积 280.7万方,同比+302.7%;拿地金额 195.1亿元,同比+410.7%;平均楼面地价 6952元/平米,同比+26.8%。 低基数效应略有显现。从拿地强度的角度来看,面积口径拿地强度为 0.7,金额口径拿地强度为 0.3,强度均较上月有所减弱。2020年全年拿地强度来看,面积口径 0.7,金额口径 0.3,1月份拿地力度与 2020年全年持平。拿地区域来看,集中在二三线城市。按拿地金额,排名前三的城市分别为杭州(40.6亿元)、南通(38.7亿元)、乌鲁木齐(28.2亿元)。公司延续了 2020年的谨慎拿地态度,但公司财务稳健,融资成本低,三道红线中仅剔除预收款后的资产负债率略高于 70%,踩一条红线,未来边际提高空间较大,有望在2021年进入“绿档”,拿地强度有较大概率回升。 财务状况稳健,融资优势凸显,多元化不断突破。截至 2020Q3,公司剔除预收账款后的资产负债率 74.2%,净负债率 27.6%,现金短债比 1.97,踩一条红线,预计 2021年将全部达标。1月公司发行的两种公司债票面利率为 3.38%及 3.98%,保持业内较低水平。 多元化方面,物业管理、商业地产、物流地产领域均不断取得突破,平台化发展战略初现成效,并有望在未来更多转化为表内利润,公司拓展步伐坚实稳健。 投资建议:万科开年销售金额位居行业 TOP2,逆市凸显龙头风采,并连续两个月显现高增长势头。拿地方面仍略为谨慎,但考虑到公司财务状况稳健,融资成本低,在手现金充裕,预计公司将在核心城市土地市场加大发掘力度,未来拿地强度较大概率回升。预计公司 20、21、22年每股收益为 3.7、3.9、4.2元,当前 PE 为 7.6倍,我们看好地产行业估值修复的机会,并建议重点关注行业龙头企业,预计未来估值中枢有望回升至 10倍,给与公司“推荐”评级。 风险提示:行业及公司面临经济及行业下行压力的风险,销售超预期下行的风险,政策调控不确定性的风险。
万科A 房地产业 2021-02-08 29.00 -- -- 34.60 19.31% -- 34.60 19.31% -- 详细
事件:公司公告 1月经营简况,1月实现合同销售金额 714.7亿元,YOY+30.16%,实现合同销售面积 398.6万方,YOY+19.52%。 1月销售金额创往年同期历史新高1月实现合同销售金额 714.7亿元,YOY+30.16%;实现合同销售面积 398.6万方,YOY+19.52%;对应销售均价 17930元/平米,YOY+8.90%,较上月提升2119元/平米。公司 1月销售金额超预期,以往年同期的销售规模比较,1月销售金额创历史新高,次高点为 2018年 1月份;以过往单月销售金额的规模比较看,1月销售金额规模为历史第三(最高为 20年 12月份的 1015.4亿元,次高为 2020年 6月的 733.7亿元)。 单月新增项目以二线城市为主,集中于长三角区域1月新增项目 17个,权益占比看,100%权益:非 100%权益为 8:9。总地价口径看,城市能级分布上,二线城市:三线城市=84%:16%;城市圈分布上,环渤海:中部:长三角:西部=11%:11%:50%:28%;城市区域分布上,华北: 华东:华中:东北:西北:西南=5%:51%:11%:5%:19%:9%;单月新增区域以二线城市为主,城市圈分布上以长三角区域为主。 拿地面积同比大幅增长,权益比例高1月单月新增项目占地面积 127万方(YOY+254%),新增建面 281万方(YOY+303%),总地价 195亿元(YOY+411%);对应权益占地面积 98万方(YOY+247%)、权益建面 225万方(YOY+296%)、权益地价 163亿元(YOY+616%)。以建面、价款口径看,单月权益比例分别为 80.0%、83.4%; 高于 20年全年的 66.8%、68.6%。 拿地力度维持较高,楼面价微升1月单月拿地力度 27.3%,权益拿地力度 22.8%,较 2020年全年拿地力度、权益拿地力度比较分别为收缩 2.1pct、提升 2.6pct。单月拿地力度虽较 2020年全年有所收缩,但从单月拿地绝对量的同比增速变化看,较 2020年同期有较为积极的变化。1月新增楼面价为 6952元/平米,较 20年全年整体楼面价略微提升 512元/平米;单月楼面价/销售均价为 38.8%,较 20年末收缩 3.9pct。 投资建议:公司 1月份单月销售额创同期新高,延续上月亮眼成绩。拿地力度仍呈积极变化,看好本年度推货及销售。我们预计公司 20-22年归母净利润分别为429.8、476.8、528.7亿元,对应 EPS 为 3.70、4.10和 4.55元,对应 PE 为7.54、6.80和 6.13,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动
万科A 房地产业 2021-02-08 28.01 37.08 11.38% 34.60 23.53% -- 34.60 23.53% -- 详细
1月经营业绩靓丽,销售金额超 700亿元。①1月合同销售面积 398.6万平方米,合同销售金额 714.7亿元。单月销售额高增长,高于去年月均 587亿元;②1月销售均价为 17930元,同比+8.9%。均价上涨存在结构性因素,主要由于去年 12月热点城市推盘量大,认购未签结转至本月所致。 保持较高投资强度,预计 1季度拿地情况较好。①公司 1月新增项目权益拿地金额为 162.7亿元, 我们估算全口径拿地金额为 195.1亿元。拿地金额权益比例为 83%,较前值提升 9.5ptcs。②1月份投资金额较 2019-2020年同期增幅较大,延续了 12月的高拿地强度,预计 1季度拿地情况较好。整体上,公司投资强度自 2020年 4季度开始加大,拿地主观上更为积极,表明公司重新将更多资源倾斜于房地产开发业务。 预计 2021年销售毛利率企稳回升,合同销售额和权益创利有望重回双位数增长。①公司去年拿地稳健,投资失误少。同时,2017-2018年高价地已基本消化。我们预计 2021年房价平稳上涨,公司销售毛利率将企稳回升。②考虑到公司制定了较为积极的 2021年经营目标,及目前观测到的更为积极的经营举措,预计全年合同销售额和权益创造利润有望录得双位数增长。 投资建议目前,行业结算利润率下行已充分体现在股价中,估值处于历史低位。预计2021年行业销售利润率将企稳回升,基本面改善。三条红线下,万科作为头部房企,地位稳固,仍可兼顾规模增长,具备溢价性。同时考虑到公司 2021年较高的经营目标,以及非开发业务隐含价值将逐渐显性化的预期,我们认为 2021年将会有不错的股价表现。我们小幅下调 2020-2022年 EPS 预测至3.60元、3.96元和 4.35元,增速分别为 7.5%,10.0%,9.9%,重申“买入”评级,维持 37.08元目标价。 风险提示房价上涨弱于预期;地价上涨快于预期;万科拿地强度低于预期。
万科A 房地产业 2021-02-08 28.01 -- -- 34.60 23.53% -- 34.60 23.53% -- 详细
事件: 2月 4日, 公司发布 1月经营情况。 2021年 1月份公司实现合同销售面积 398.6万平方米,合同销售金额 714.7亿元。 1月新增开发项目 17个, 总建筑面积 280.7万方, 需支付价款 162.73亿元。 点评: 1月销售稳步增长。 2021年 1月,公司实现合同销售面积 398.6万平方米,同 比增加 19.5%,合同销售金额 714.7亿元,同比增加 30.2%;销售均价 17930元/平方米,同比上升 8.9%。 1月拿地谨慎, 聚焦一二线。 公司 1月新增 17个开发项目,拿地金额 195.14亿元,拿地总建面 280.7万方,拿地均价 7274元/平方米,拿地金额占销售金 额的比重为 27%, 去年全年该比例为 29.4%, 拿地谨慎。 1月拿地金额占比较 高的城市为杭州(20.8%)、 南通(19.8%)、 乌鲁木齐(14.5%)。 1月拿地按金 额计算, 二线城市占 68.7%,三四线城市占比 31.3%。 公司财务结构稳健,融资优势明显。 从三道红线来看, 2020年三季度末,公 司剔除预收账款资产负债率 74.2%,净负债率为 27.6%,现金短债比 1.97, 预 计未来有较大概率全部达标。 有息负债以银行借款和应付债券为主, 截至半年 度末有息负债中银行借款占比为 55.8%,应付债券占比为 25.5%,其他借款占 比为 18.7%。 从公司债券发行成本来看, 1月发行的两种公司债票面利率分别 为 3.38%、 3.98%, 保持较低水平, 融资优势明显。 投资建议: 万科龙头地位稳固,融资优势明显,极具安全性。拿地聚焦核心一 二线,土储价值丰厚。我们预计公司 2020-2021年的 EPS 为 3.80元和 4.31元, 以 2021年 2月 4日收盘价计算,对应的 PE 为 7.3倍和 6.5倍,维持买入评级。
万科A 房地产业 2021-01-13 29.78 -- -- 32.35 8.63%
34.60 16.19% -- 详细
事件: 1月 7日,公司发布 2020年 12月份销售及新增项目简报。 12月积极推盘销售同增 77.2%,全年销售突破 7000亿同增 11.6%。 12月公司实现销售面积 642.2万方,同比增长 54.8%; 实现销售金额 1015.4亿元,同比增长 77.2%, 今年底公司推盘量大幅提升带动销售创单月新高; 销售均价 15811.27元/平,同比提升 14.4%,由于 12月公司销售集中于南 方区域,故销售均价也有明显提升。 1-12月, 公司实现销售面积 4667.4万 平方米,同比增长 13.5%; 实现销售金额 7041.5亿元,同比增长 11.6%, 增速在 TOP40房企中排名 26位;实现销售均价 15086.56元/平方米,同比 下降 1.7%。 全年权益拿地金额同比降低 18.7%,权益比 66.9%同降 5.7pct。 公司 12月新增项目 34个, 计容建面 776.7万方,同比增长 93.5%;权益建面 530.2万方,同比增长 792.6%; 权益金额 393.82亿元,同比增长 406.4%。 1-12月累计新增土储计容建面 3199.5万方,同比降低 17.4%;权益建面 2141.6万方,同比降低 23.8%; 权益金额 1413.79亿元,同比降低 18.7%。 12月拿地面积口径权益比 68.3%, 全年权益比 66.9%, 较去年同期下降 5.7个百分点。 12月单位地价 7427.76元/平,同比降低 43.3%,地货比 47%; 全年地价 6601.56元/平,同比增长 6.7%,地货比 43.8%,同比提升 3.4pct。 12月新增拿地聚焦一二线核心城市,全年长三角占比最高 16.28%。 公司 12月新增土储主要分布城市及计容建面占比分别为: 昆明( 15.10%)、 长 春( 7.34%)、 唐山( 7.18%)、 重庆( 7.06%)、 广州( 6.28%);一二 三线计容建面占比分别为 8.73%、 62.31%、 28.96%,且主要分布在粤港澳 大湾区( 17.50%)、 滇中城市群( 15.10%)、 成渝城市群( 11.24%) 。 公司 1-12月累计新增土储计容建面一二三线占比分别为 3.56%、 51.52%、 44.92%, 分城市群来看主要集中在长三角( 16.28%)、 粤港澳大湾区 ( 14.27%) 和山东半岛城市群( 9.79%) 。 投资建议: 我们预测公司 20/21/22年收入增速为 8.3%/22.5%/19.4%,归 母净利润为 424/505/593亿元,增速分别为 9.1%/19.2%/17.3%。 2020年 动态 PE 为 8.2x,维持“买入” 评级。 风险提示: 结算进度低于预期, 毛利率不及预期, 多元业务拓展不及预期。
万科A 房地产业 2021-01-12 29.50 35.28 5.98% 32.35 9.66%
34.60 17.29% -- 详细
事件 公司公告12月销售及拿地情况,12月实现销售金额,销售面积分别为1015.4亿元,642.2万方,同比增长77.2%、54.8%。 核心观点 销售再上新台阶,单月销售金额破千亿。公司12月销售金额1015.4亿元,同比增长77.2%,环比增长76.5%,公司12月销售量价齐升,实现超预期增长。1~12月累计销售金额为7041.5亿元,同比增长11.6%,累计销售增速进一步扩大。12月销售面积642.2万平方米,同比增长54.8%,环比增长62.8%,环比大幅回升。1~12月累计销售面积4667.4万平方米,同比增长13.5%。公司在克而瑞公布的房企全年销售金额榜单位列第三,较去年排名下降一位。2021年,在“三条红线”监管下,优质资源或将持续向龙头房企倾斜,公司有望延续增长态势。 单月投资大幅提升,延续深耕一二线的审慎布局思路。公司12月新增土储776.7万平方米,同比增长583.1%,拿地金额为532.9亿元,同比增长358.5%,单月投资强度(拿地金额/销售金额)为52.5%,较去年同期提高32个百分点,单月投资力度显著加强。1-12月累计新增土储3221.4万平方米,同比减少13.2%,累计拿地金额为2061.8亿元,同比减少11.0%。公司1-12月投资强度29.3%,较去年全年减少7.4个百分点。2020年公司加大合作力度,1-12月权益比例为69%,较去年下降6个百分点。从投资布局来看,一线城市占比9.6%,二线城市占比50.8%,三、四线城市占比39.6%,体现了公司重点布局一二线城市深耕广拓的投资策略。 财务预测与投资建议 维持买入评级,维持目标价35.28元。我们预测公司2020-2022年EPS为3.92/4.58/5.34元。可比公司2020年估值为7X,考虑到公司较可比公司积极拓展资管类业态的项目,向轻资产化运营,应享有更高估值溢价,我们给予公司30%的估值溢价得到9X估值,对应目标价35.28元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。
万科A 房地产业 2021-01-11 28.98 -- -- 32.35 11.63%
34.60 19.39% -- 详细
事件:公司公告12月经营简况,12月实现合同销售金额1015.4亿元,YOY+77.18%,实现合同销售面积642.2万方,YOY+54.82%;1-12月累计合同销售金额7041.5亿元,YOY+11.62%,累计合同销售面积4667.4万方,YOY+13.50%。 全年销售超预期,单月量价齐升 12月实现合同销售金额1015.4亿元,YOY+77.18%,环比+76.47%;实现合同销售面积642.2万方,YOY+54.82%,环比+62.83%;对应销售均价15811元/平米,较上月提升1222元/平米。1-12月累计合同销售金额7041.5亿元,YOY+11.62%,较上月增速提升6.55pct;累计合同销售面积4667.4万方,YOY+13.50%,较上月增速提升4.64pct;对应销售均价为15086元/平米。公司全年销售超7千亿,规模再突破,全年表现超预期;其中12月份单月同比、环比量价齐升,规模高增明显,创历史来单月销售规模新高。 单月新增项目以一二线城市为主,累计权益比例有所下降 12月新增项目34个,总地价口径看,城市能级分布上,一线城市:二线城市:三四线城市=31%:54%:12%;城市圈分布上,环渤海:中部:其他:长三角:珠三角:西部:海南岛=9%:3%:2%:9%:41%:31%:2%;城市区域分布上,华北:华东:华中:东北:西北:华南:西南=2%:16%:3%:2%:4%:44%:26%;单月新增区域以一二线城市为主,城市圈分布上以珠三角、西部区域为主。12月单月新增项目占地面积320.3万方(环比+107%),新增建面776.7万方(环比+112%),总地价393.82亿元(环比+93%);对应权益占地面积223.6万方(环比+121%)、权益建面530.6万方(环比+111%)、权益地价336.8亿元(环比+142%)。1-12月累计新增项目167个,累计建面3219万方(YOY-17%),累计地价款1934亿元(YOY-17%);对应权益累计建面2149万方(YOY-24%),权益累计地价款1366亿元(YOY-21%)。以建面、价款口径看,单月权益比例分别为68.3%、85.5%;累计权益比例分别为66.8%、70.6%,低于19年全年的72.6%、75.0%。 年内拿地力度的次高点,权益拿地力度的最高点 12月单月拿地力度38.8%,权益拿地力度33.2%,较11月拿地力度分别提升3.3pct、提升9pct;为年内拿地力度的次高点、权益拿地力度的最高点,且高于19年全年拿地力度36.7%、权益拿地力度27.6%。1-12月拿地力度、权益拿地力度分别为27.5%、19.4%,累计拿地力度处于16年来同期水平的低位。12月新增楼面价为5070元/平米,较11月楼面价下降514元/平米;单月楼面价/销售均价为32.1%,较上月下降6.2pct。1-12月累计新增项目楼面价为6008元/平米,累计楼面价/销售均价为39.8%,略高19年全年39%的水平。 投资建议:公司12月份单月同比、环比量价齐升,规模高增明显,创历史来单月销售规模新高,全年销售超7千亿,规模再突破,全年表现超预期。我们预计公司20-22年归母净利润分别为429.8、476.8、528.7亿元,对应EPS 为3.70、4.10和4.55元,对应PE为8.35、7.53和6.79,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动
万科A 房地产业 2021-01-11 28.98 -- -- 32.35 11.63%
34.60 19.39% -- 详细
事件:1月6日,万科发布2020年12月销售及近期新增项目情况简报,12月公司实现合同销售面积642.2万平方米,同比增长54.82%;实现合同销售金额1015.4亿元,同比增长77.18%。12月公司新增全口径计容建面776.7万方,同比增长583.11%;对应全口径地价532.9亿元,同比增长358.47%。 12月销售同比高增,全年累计销售同比增长长11.62%::12月公司实现合同销售面积642.2万平方米,同比增长54.82%,环比增长62.83%,20年累计实现合同销售面积4667.5万平方米,同比增长13.50%,实现合同销售金额1015.4亿元,同比增长77.18%,环比增长76.47%,销售均价15811元/方,较上月增幅较大;20年累计实现销售金额7041.5亿元,同比增长11.62%。12月公司销售同比高增,单月销售额突破千亿,显示出公司强劲的推售能力。随着未来公司运营能力进一步提升,我们预计公司2021年销售有望保持稳健增长。 年末土地投资积极,权益比例持续提升::12月公司于深圳、重庆、三亚等地共获34宗开发项目,按金额口径权益比例73.9%,近两月土地投资权益比例持续提升。对应全口径计容建面776.7万方,同比大幅增长583.11%,环比增长112.33%;对应全口径地价532.9亿元,同比大幅增长358.47%,环比增长160.90%;拿地均价6861元/方,占比销售均价43.39%,部分新获项目所处城市能级较低致使拿地均价有所下降,拿地面积占比销售面积120.94%,拿地金额占比销售金额52.48%。20年累计土地投资面积3218.6万平方米,土地投资金额2072.7亿元,分别同比下降16.88%及10.59%,同比降幅快速收窄。年末公司土地投资力度明显提升。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,业绩与销售均实现平稳增长。 12月公司销售同比高增,单月销售额突破千亿,显示出公司强劲的推售能力。同时,公司净负债率不到30%,长期处于行业低位,财务表现稳健,融资优势明显。公司未来有望受益于房企三条红线及银行业房地产贷款集中度两条红线等相关规定,进一步强化融资优势。我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS3.89、4.48及5.05元/股,对应PE7.4、6.4及5.7倍,维持“推荐”评级。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,市场流动性超预期收紧,公司销售结算增长不及预期。
万科A 房地产业 2021-01-11 28.98 -- -- 32.35 11.63%
34.60 19.39% -- 详细
事件:1月7日,公司发布12月经营情况。2020年12月份公司实现合同销售面积642.2万平方米,合同销售金额1015.4亿元;2020年1~12月份公司累计实现合同销售面积4667.5万平方米,合同销售金额7041.5亿元。12月新增开发项目34个,总建筑面积365.8万方,需支付价款139.19亿元。 点评:12月销售大幅增长。2020年12月,公司实现合同销售面积642.2万平方米,同比增加54.8%,合同销售金额1015.4亿元,同比增加77.2%;销售均价15811元/平方米,同比上升14.4%。1-12月累计实现合同销售面积4667.5万方,同比增长13.5%;实现合同销售金额7041.5亿元,同比上升11.6%;销售均价15086元/平方米,同比下降1.66%。 12月拿地力度加大,聚焦一二线。公司12月新增34个开发项目,拿地金额532.88亿元,拿地总建面776.7万方,拿地均价6861元/平方米,拿地金额占销售金额的比重提升至52%,拿地力度加大。2020年1-12月累计拿地金额2072.7亿元,拿地总建面3218.6万方,拿地均价6440元/平方米,拿地金额占销售金额比重为29.4%,去年全年该比例为36.7%。12月拿地金额占比较高的城市为昆明(14.07%)、广州(11.84%)、深圳(11.26%)。1-12月拿地按金额计算,一线城市占比9.5%,二线城市占47.9%,三四线城市占比42.5%。 公司财务结构稳健,融资优势明显。从三道红线来看,2020年三季度末,公司剔除预收账款资产负债率74.2%,净负债率为27.6%,现金短债比1.97,预计未来有较大概率全部达标。有息负债以银行借款和应付债券为主,截至半年度末有息负债中银行借款占比为55.8%,应付债券占比为25.5%,其他借款占比为18.7%。从公司债券发行成本来看,11月发行的两种公司债票面利率分别为3.5%、4.1%,保持较低水平,融资优势明显。 投资建议:万科龙头地位稳固,融资优势明显,极具安全性。拿地聚焦核心一二线,土储价值丰厚。我们预计公司2020-2021年的EPS为3.80元和4.31元,以2021年1月7日收盘价计算,对应的PE为7.6倍和6.7倍,维持买入评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,居民去杠杆力度超预期
万科A 房地产业 2020-12-14 28.70 -- -- 29.87 4.08%
34.60 20.56% -- 详细
万科经历了“多元化-房地产-地产相关多元化”的探索过程。历经30余年发展,公司定位为“城乡建设与生活服务商”,物流地产、长租公寓等地产相关多元化业务齐发展。公司股权引入深圳地铁,深化“轨道+物业”发展模式。 探索旧城改造和TOD 模式。公司一直以来秉承不囤地理念,强调“量入为出”投资战略,保持稳健经营。在公司刚需产品定位支撑销售韧性、营收确认基础坚实、土地投资布局享受都市圈红利等传统优势的基础上,随着公开拍地竞争难度加大,公司逐渐打开旧城改造和TOD模式发展,为开发业务带来新增长曲线。 财务稳健,三道红线影响无忧。截至2020Q3,公司剔除预收账款后的资产负债率为74.20%,超过红线上限,净负债率28.51%,远低于红线标准,常年保持在行业低位,现金短债比1.97。公司对有息负债的控制相对严格,因而有息负债限制增长不超过10%对其整体发展影响不大。同时随着项目竣工确认收入后增厚净资产,公司剔除预收账款后的资产负债率能够得到有效控制。整体来看公司受三道红线影响有限。 “运营+服务”多元业务齐发展。万科多元业务均围绕“城市服务运营商”中心展开,在夯实住宅开发主业业务的基础上,实现业务拓展。其中,物业服务通过城市空间物业提升内在价值;长租公寓、商业地产、物流地产等业务在REITs 和资产证券化发展的推动下打开新局面。 盈利预测与投资建议:在行业由粗狂式发展进入精细化运营发展阶段中,公司以其突出的品牌影响力、丰富的运营管理经验、敏锐的战略前瞻性判断、严谨的风险控制策略,领先行业发展。预计公司2020、2021、2022分别实现422.38、506.67、578.41亿元,对应EPS 分别为3.73、4.36和4.98元。考虑到公司长期发展的稳健性和行业龙头地位,给予公司2021年底7-8倍PE,对应合理价格区间为30.52-34.88元,维持公司“推荐”评级。 风险提示:行业政策持续收紧,公司销售不及预期;公司计提大额减值准备影响业绩;多元业务发展不及预期。
万科A 房地产业 2020-12-08 30.05 -- -- 29.59 -1.53%
34.60 15.14% -- 详细
销售稳定增长,龙头实力凸显 公司 11月实现销售金额 575.4亿元,同比增长 5.5%,环比增长 10.0%;销售面积 394.4万平方米 ,同比增长 8.2%,环比增长 7.8%;销售均价 14589元/平方米,同比下降 2.5%,环比增长 2.1%。 1-11月公司累计实现销售金额 6026.1亿元,同比增长 5.1%;销售面积 4025.3万平方米 ,同比增长 8.9%;销售均价 14970.6元/平方米,同比下降 3.5%。 公司销售自 5月开始保持正 向增长, 11月销售稳健提升,增幅较 10月相比略有收窄,但可售 货值充裕,全年销售有望再创新高。 投资力度加大,扩大中西部布局 11月公司佛山、南京、南通等地共获取 18个新项目,新增计容建 面 376.6万平方米,同比增长 79.3%,环比增长 82.6%,拿地总价 205.1亿元,同比增长 162.0%,环比增长 19.2%,拿地总价占当月 销售金额的 35.6%,较上年同期提升了 21.3pct,较上月同期增加 了 2.7pct。 1-11月公司累计新增计容建面 2463.6万平,累计同比 下降 34.5%,对应拿地总价 1581.4亿元,累计同比下降 28.2%,累 计拿地总价占累计销售金额的 26.2%,较去年同期下降 12.1pct。 公司拿地节奏加快。从能级分布来看,公司在二线和三四线城市 的拿地面积占比分别为 51%和 49%,重点布局核心高能级城市;从 区域分布来看,公司在长三角、京津冀、珠三角和中西部的拿地 面积占比分别为 24%、 13%、 9%和 54%,加仓布局中西部地区。 投资建议 万科 A 业绩与销售稳定增长,核心城市土储丰富,财务状况良好, 多元业务齐头并进。我们维持盈利预测不变,预计公司 20-22年 EPS 为 3.86/4.45/5.08元,对应 PE 为 8.0/6.9/6.1倍,维持公司 “增持”评级。 风险提示 销售不及预期,利润率下滑,计提存货减值准备影响业绩。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名