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万科A 房地产业 2020-05-12 26.20 -- -- 26.56 1.37% -- 26.56 1.37% -- 详细
事件概述万科 A 发布 4月份销售简报,2020年 4月公司实现销售金额479.5亿元,销售面积 303.8万平方米。 疫情影响仍在 , 静待市场恢复公司 4月实现销售金额 479.5亿元,同比下降 20.3%,环比下降12.7%;销售面积 303.8万平方米,同比下降 17.9%,环比下降19.7%;销售均价 15783元/平方米,同比下降 2.94%,环比上升8.62%。虽然前 3月公司销售显著复苏,但是 4月公司销售端出现下滑,增速落后于行业平均增速。我们认为,疫情对行业基本面的影响仍然存在,致使公司在 4月的销售较为疲软,预计待市场完全恢复后,公司销售规模的增速有望持续修复。 投资强度有所提升,持续加码中西部4月公司在长沙、柳州、惠州等地共获取 10个新项目,新增计容建筑面积 234.4万平方米,同比上升 87.7%,环比上升 66.4%; 拿地总价 68.2亿元,同比下降 42.5%,环比上升 52.3%;拿地总价占当月销售金额的 14.2%,较上年同期下降 5.5pct,但较上月提升了 6.1pct。公司拿地态度仍保持谨慎,但相较于 1-3月,投资强度有所提升。从能级分布来看,公司新增土储中,二线和三四线的面积占比分别为 37.2%和 62.8%;从区域分布来看,公司新增土储在长三角、珠三角、京津冀和中西部面积占比分别为13.1%、8.3%、14.7%和 64.0%,持续加码中西部区域。 投资建议万科 A 业绩与销售稳定增长,核心城市土储丰富,财务状况良好。我们维持盈利预测不变,预计公司 20-22年 EPS 为4.15/4.95/5.83元,对应 PE 为 6.2/5.2/4.4倍,维持公司“增持”评级。 风险提示销售不及预期,利润率下滑,计提存货减值准备影响业绩。
万科A 房地产业 2020-05-11 26.17 -- -- 26.56 1.49% -- 26.56 1.49% -- 详细
事件:5月6日,万科发布2020年4月销售及近期新增项目情况简报,4月公司实现合同销售面积303.8万平方米,同比下降17.89%;实现合同销售金额479.5亿元,同比下降20.31%。4月公司新增权益计容建面123.3万方,同比增长36.09%;对应权益地价35.22亿元,同比下降57.05%。 销售端回暖速度放缓,全年销售水平有望实现稳健增长:4月公司实现合同销售面积303.8万平方米,同比下降17.89%,环比下降19.65%;20年累计实现合同销售面积1188.6万平方米,同比下降8.20%。4月公司实现合同销售金额479.50亿元,同比下降20.31%,环比下降12.72%,销售均价15783元/方,较上月明显回升;20年累计实现销售金额1858.30亿元,同比下降11.34%。综合来看,4月公司销售回暖速度有所放缓,前4月累计销售面积与销售金额与去年同期水平存在一定差距。考虑到市场逐步回暖及公司较强的推售能力,我们认为公司将陆续回追销售进度,全年销售水平有望实现稳健增长。 单月拿地回暖,均价保持低位:4月公司于长沙、青岛、西安等地共获10宗开发项目,总体权益比例52.6%,对应全口径计容建面234.40万方,同比提升87.67%,环比提升66.36%;对应全口径地价68.23亿元,同比下降42.53%,环比上升52.35%;拿地均价2856元/方,处近期低位。拿地金额占比销售金额14.23%;拿地面积占比销售面积77.16%,20年累计土地投资面积480.50万平方米,土地投资金额177.08亿元,分别同比下降44.93%及66.60%,20年前4月拿地金额占比销售金额9.53%;拿地面积占比销售面积40.43%,相比去年分别下降15.77pct及26.95pct。4月公司拿地回暖,但年初至今整体来看依然偏谨慎。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,19年业绩略低于预期不改公司业绩长期稳定增长趋势,前4月累计销售面积与销售金额与去年同期水平存在一定差距。随着市场逐步回暖,结合公司较强的推售能力,我们认为公司将陆续回追销售进度,全年销售水平有望实现稳健增长。考虑到 (1)公司估值处于相对低位, (2)公司股息率近4%,相对较高, (3)行业资金面整体边际转松下近期高评级房企信用利差明显缩小,融资成本降低, (4)在经济与行业依然存在下行压力的背景下,我们维持对政策稳中偏松的判断,围绕“房住不炒”主基调,需求端一些力度相对较小的比如人才落户、放松限价限售等政策可能逐步出台,我们看好重点城市的结构性机会。维持公司“推荐“评级,我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS4.00、4.60及5.19元/股,对应PE6.6、5.7及5.1倍。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,销售结算增长不及预期。
万科A 房地产业 2020-05-08 26.18 45.00 75.10% 26.56 1.45% -- 26.56 1.45% -- 详细
事件: 万科公布公司4月销售数据,4月公司实现签约金额479.5亿元,同比下降20.3%;实现签约面积303.8万平方米,同比下降17.9%。1-4月,公司累计实现签约金额1,858.3亿元,同比下降11.3%;实现累计签约面积1,188.6万平方米,同比下降8.2%;1-4月,公司新增建面480.5万平方米,同比下降48.8%;总地价177.1亿元,同比下降67.4%。 点评: 4月销售480亿元、同比-20%,预计全年销售平稳略增 4月公司实现签约金额479.5亿元,环比下降12.7%、同比下降20.3%;实现签约面积303.8万平,环比下降19.7%、同比下降17.9%;销售均价15,783元/平,环比增长8.6%、同比下降2.9%。1-4月公司累计实现签约金额1,858.3亿元,同比下降11.3%,较1-3月降低3.6pct;累计实现签约面积1,188.6万平,同比下降8.2%,较1-3月下降3.9pct;累计销售均价15,634元/平,同比下降3.4%,较1-3月提升0.1pct。我们认为,近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响,短期房地产市场成交压力或将延续;但购房需求只是延后、并非消失,预计总体销售负面影响可控。此外,在一二线市场销售平稳背景下,预计公司2020年销售或将平稳略增。 4月拿地68亿元、拿地继续谨慎,拿地额/销售额比14% 4月公司在土地市场获取长沙、柳州、惠州等城市的10个项目,拿地仍聚焦一二线及环都市圈。4月公司新增建面234.4万平,环比增长66.4%、同比增长87.7%;对应总地价68.2亿元,环比增长52.4%、同比下降42.5%;平均楼面价2,911元/平,环比下降8.4%、同比下降69.4%,4月公司拿地金额占比销售金额达14.2%,拿地面积占比销售面积77.2%,拿地均价占比当月销售均价18.4%。1-4月,公司新增建面480.5万平,同比下降48.8%;对应总地价177.1亿元,同比下降67.4%,拿地均价3,685.4元/平,同比下降36.4%。1-4月,公司拿地额占比销售额达9.5%,较1-3月的7.9%提升1.6pct;拿地面积占比销售面积40.4%,较1-3月的27.8%提升12.6pct;拿地均价占比销售均价23.6%,较1-3月的28.4%下降4.8pct。按销售均价1.56万元/平估算公司1-4月累计新增货值750亿元,低于同期销售金额1,858亿元,拿地仍较谨慎。 投资建议:销售暂降,拿地谨慎,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
万科A 房地产业 2020-05-04 26.20 -- -- 26.56 1.37% -- 26.56 1.37% -- 详细
事件:4月27日,万科发布2020年第一季度报告,一季度公司实现营业收入477.74亿元,同比减少1.24%;实现归母净利润12.49亿元,同比增长11.49%;实现基本每股收益0.11元,同比增长8.85%。 业绩稳增,疫情下地产结算收入小幅下降:一季度公司营收微降,其中房地产业务实现结算面积316.2万平方米,同比增长1.8%;实现营业收入393.6亿元,同比下降6.4%。归母净利润升11.5%主要是受少数股东损益下降影响,一季度扣税毛利率降幅超3pct。截止一季度末,公司已售未结面积及金额分别为4580万方及6599亿元,相比19年末分别增长6.8%及8.3%。 受疫情影响开竣工有所放缓,销售端显韧性:一季度公司实现合同销售面积884.8万平方米,合同销售金额1378.8亿元,同比分别下降4.3%和7.7%,销售均价15583元,基本与2019年的15341元持平,同比去年同期的16159元下降3.7%。总体来看一季度销售仅小幅走弱,疫情对公司销售端影响逐步稀释。综合公司较强的推售能力,我们预计公司后续销售情况将进一步好转,实现全年销售额稳步增长。开竣工方面,公司一季度实现新开工面积708.8万平方米,同比下降30.5%,占全年开工计划的24.3%,去年同期为28.2%;实现竣工面积242.6万平方米,同比增长8.9%,占全年竣工计划的7.3%,基本与去年同期持平。截至目前公司已实现项目全面复工,开竣工进度后续有望快速回归正轨。 不确定性下拿地谨慎,在手项目充足:一季度新增加开发项目11个,对应权益规划建筑面积187.6万平方米,同比下降57.09%。公司于当前宏观经济不确定性增加背景下拿地谨慎。同时,截至一季度末公司拥有在建项目权益建筑面积约6489.2万平方米;规划中项目权益建筑面积约3155.8万平方米,在手项目充足。 净负债率维持低位,融资成本优势凸显:一季度末公司净负债率34.3%,基本与2019年末持平,维持低位。同期公司持有货币资金1732.7亿元,全额覆盖公司短期借款和一年内到期有息负债总和的897.8亿元,财务结构稳健、偿债能力健康。2020年3月,公司完成25亿元公司债券发行,两品种票面利率分别为3.02%及3.42%,处于同期行业公司融资成本低位,优势凸显。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,疫情影响下2020年一季度业绩仍实现稳健增长,销售面积与销售金额仅略低于去年同期水平。3月以来随着国内疫情逐步受到控制,各地区现场看房渐次恢复,公司销售明显回暖,全年销售水平有望实现稳健增长。考虑到(1)公司估值处于相对低位,(2)宏观资金面整体转松下行业有望受益,(3)在经济与行业依然存在下行压力的背景下,我们维持对政策稳中偏松的判断,因此我们维持公司“推荐“评级,我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS4.00、4.60及5.19元/股,对应PE6.5、5.6及5.0倍。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,销售结算增长不及预期。
万科A 房地产业 2020-05-04 26.20 -- -- 26.56 1.37% -- 26.56 1.37% -- 详细
事件:4月月27日,日,万科发布发布2020年年一季报,一季度实现营业收入营业收入477.74亿,同亿,同比比-1.24%;实现归母净利润12.49亿,同比+11.49%。 受疫情影响收入下降,少数股东权益占比下降业绩提升1)疫情因素致收入微降:受疫情影响,公司竣工节奏有所放缓,一季度实现竣工面积242.6万方,同比+8.9%;其中房地产业务结算面积316.2万方,同比+1.8%,结转收入393.6亿,同比-6.4%;2))权益比提升增厚业绩:公司一季度少数股东损益占比较去年同期下降16.43pct至48.60%,叠加投资收益转正及信用减值损失较去年同期减少4.15亿,归母净利润同比+11.49%;受结转结构影响,报告期内公司综合毛利率31.28%,同比下降3.76pct;3))已售未结资源创新高:截至报告期末,公司并表范围内已售未结资源4580.1万方,对应合同金额6598.9亿,较2019年底分别增长6.8%和8.3%,为未来业绩奠定坚实基础。 销售韧性十足,投资维持谨慎投资维持谨慎1)销售)销售强于大市::报告期内,公司实现合同销售面积884.8万方,销售额1378.8亿,同比分别下降4.3%和7.7%;1-3月,全国商品房销售面积21978万方,销售额20365亿,同比分别下降26.3%和24.7%,公司单季度销售表现远优于行业平均水平;2)投资稳健审慎:土地出让受疫情影响,2020年一季度公司新增项目11个,新增总规划建面239.7万方,同比-59.95%,权益建面187.6万方,同比-57.09%,新增项目按面积口径权益比78.26%,较去年同期提升5.22pct。 财务健康,融资成本优势明显优势明显1))在手现金充足::报告期末,公司持有资金1732.2亿,远高于一年内到期有息债之和897.8亿;2))杠杆保持低位::报告期末,公司净负债率34.3%,继续维持行业最优梯队;3))发债利率低于低于3.5%:2020年3月,公司完成25亿公司债发行,其中15亿5年期债券票面利率3.02%,10亿7年期债券票面利率3.42%,融资成本较行业平均水平继续保持较大优势。 投资建议:疫情下,公司销售大幅跑赢行业,彰显龙头抗风险能力和优秀的管控能力,报告期内业绩稳健,财务健康,秉持一贯优良传统。下行周期中,公司品牌、融资、管控等方面优势进一步凸显,市占率得以继续提升。预计公司2020-2022年EPS为4.11、4.86、5.70元,对应当前PE为6.41x、5.43x、4.63x,维持“买入”评级。 风险提示:新冠疫情对行业影响超预期,房地产市场回暖不及预期。
万科A 房地产业 2020-05-01 26.90 45.00 75.10% 26.56 -1.26% -- 26.56 -1.26% -- 详细
一季度业绩同比+11%,利润率略降、已售未结充裕2020Q1,公司营业收入477.7亿元,同比-1.2%;归母净利润12.5亿元,同比+11.5%;每股基本收益0.11元,同比+8.9%;地产结算收入393.6亿元,同比-6.4%;地产结算面积 316.2万平,同比+ 1.8%;毛利率和归母净利率为31.3%和2.6%,同比分别-3.8pct 和+0.3pct;三费费率为12.5%,同比+0.4pct;投资收益1.1亿元,同比+153%。2019年末公司预收账款5,950亿元,同比+3.1%;并表已售未结面积4,580万平,同比+6.8%;并表已售资源金额为 6,599亿元,同比+8.3%,覆盖19年地产结算金额1.87倍,锁定未来业绩释放。 Q1销售额1,379亿元、同比-8%,拿地/销售面积比28%、拿地谨慎2020Q1,公司销售金额1,378.8亿元,同比-7.7%;销售面积884.8万平,同比-4.3%;销售均价15,583元/平,同比-3.6%。Q1公司拿地面积246.1万平,同比-69.7%;对应总地价108.8亿元,同比-74.4%,拿地均价4,423元/平米,同比-15.3%。Q1公司拿地额/销售额比7.9%,拿地面积/销售面积比27.8%,拿地均价/当年销售均价比28.4%,较上年的37.8%下降9.4pct。Q1新开工面积708.8万平,同比- 30.5%,占全年开工计划的 24.3%(19年同期 28.2%),主要由于疫情影响;竣工面积 242.6万平,同比+ 8.9%,占全年竣工计划的7.3%(19年同期7.2%)。截至2019年末,公司未结算面积1.7亿平,其中71%位于一二线。 财务稳健、负债低位、融资成本下行,物业拓展加速、估值可观2020Q1末,公司资产负债率84.2%,同比-0.5pct;净负债率仅34.3%,同比-10.5pct,处于行业低位;2019年至今发债多项利率处于行业低位,3月发行10亿/3.42%/7年公司债。2019年末,商业方面,印力运营管理项目108个、覆盖50多城,管理面积近900万平,已开业面积644万平;物业方面,2019年末物业签约面积6.4亿平(+26.1%),在管面积4.5亿平,新签约住宅/非住宅面积1.03/0.18亿平,将贡献收入33.4/20.7亿元,作为物业管理行业龙头,预计未来物业估值贡献可观。 投资建议:业绩稳增,拿地谨慎,维持“强推”评级万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
万科A 房地产业 2020-05-01 26.90 -- -- 26.56 -1.26% -- 26.56 -1.26% -- 详细
利润保持正增,业绩释放有保障 2020年一季度,公司实现营业收入447.7亿元,同比下降1.2%,归母净利润12.5亿元,同比增长11.5%;营收略有下滑主要系报告期内公司房地产业务实现营收393.6亿元,同比下降6.4%所致。 销售韧性十足,拿地趋于谨慎 2020年一季度,公司实现销售金额1378.8亿元,同比下降7.7%,销售面积884.8万平方米,同比下降4.3%,受疫情影响,公司一季度销售增速出现下滑,但增速仍远高于行业平均水平,彰显强大的综合实力。报告期内,公司新增土储建面246.1万平方米,同比下降67.1%,对应总地价为108.9亿元,同比下降73.5%,拿地金额占销售金额的比重为7.9%,较上年同期下降19.6%,投资力度显著下滑。 财务安全度高,短期偿债无忧 报告期末,公司剔除预收账款后的资产负债率和净负债率分别为50.01%和34.20%,分别较上年末下降0.95pct和上升0.36pct,财务风险低。截至一季度末,公司在手货币资金1732.7亿元,现金短债比为1.88,短期偿债压力较小。 投资建议 万科A业绩与销售稳定增长,核心城市土储丰富,财务状况良好。我们维持盈利预测不变,预计公司20-22年EPS为4.15/4.95/5.83元,对应PE为6.4/5.3/4.5倍,维持公司“增持”评级。 风险提示 销售不及预期,利润率下滑,计提存货减值准备影响业绩。
万科A 房地产业 2020-04-30 26.40 37.71 46.73% 27.15 2.84% -- 27.15 2.84% -- 详细
公司发布2020年一季报,实现营收477.7亿元,同比-1.2%;实现归母净利12.5亿元,同比+11.5%;EPS0.11元。作为规模和转型兼具看点的稳健龙头,我们看好万科在逆市中进一步成长,维持2020-2022年EPS4.03、4.75和5.66元的预测,维持目标价37.71-39.97元,维持“买入”评级。 结算节奏影响收入,基数影响下投资收益回补业绩一季度受疫情影响,结算额略有下滑。竣工面积同比+8.9%,结算面积同比+1.8%,结算收入同比-6.3%。因中西部项目结算占比提升,毛利率-3.7pct至31.3%。归母净利增速高于收入增速,主要在于:1.去年同期合营项目计提减值准备,基数效应下投资收益同比增3.2亿至1.1亿;2.减值准备计提收窄,信用减值损失由去年同期的4.2亿收窄至0.06亿。一季度末已售未结金额6598.9亿,较19年底+8.3%,为未来业绩稳健增长备下注脚。 销售小幅下降,全年有望维持增长2020年一季度,受疫情影响,新开工面积同比-30.5%。销售面积同比-4.3%,销售额达1378.8亿元,同比-7.7%,但销售额增速优于行业17pct,较TOP3、TOP 10、TOP11-50以及TOP51-100房企的销售额增速分别高-5、 5、15和20pct。一季度万科销售额市占率高达6.8%,同比+1.3pct。公司深耕能力出众,我们预计2020全年销售有望保持稳健增长。 创扩张审慎,新增土储楼面价创2014年以来新低一季度万科新增项目总建面约239.7万方,同比-67.1%,新增土储总价108.9亿元,同比-73.6%。权益地价总额约73.6亿元,同比-75.9%。受疫情影响,整体扩张大幅收缩,但公司在权益比例上维持去年以来的积极态度。面积以及金额口径下,新增土储权益分为80.5%和67.6%。结构上看,依然维持核心城市布局,一季度一二线城市投资占比达75%,平均楼面价控制在4423元/平,占销售均价比重28.4%,楼面价创2014年以来新低。 融资能力优异,2020年进一步大幅改善2020年一季度末公司净负债率为34.3%,较19年底+0.4pct,但依然处于行业低位,短债覆盖率193.0%,较19年年底+19.9pct。2020年以来融资优势进一步凸显,2020年3月发行25亿公司债,利率3.02%-3.42%,其中5年期利率同比-63BP,同时万科还具备港股增发的平台优势(4月28 日董事会进一步授权董事长办理发行事宜)。低杠杆的债务结构以及占优的 融资成本,利于公司把握土地市场和收并购机遇。 规模和转型兼具看点的稳健龙头,维持“买入”评级我们预计2020-2022年EPS为4.03、4.75和5.66元,我们认为分部估值法下万科市值约5328-5443亿。基于谨慎原则和行业折价情况,维持17%-20%的折价率,目标价37.71-39.97元,维持“买入”评级。 风险提示:行业政策和基本面风险;安邦、钜盛华及一致行动人减持风险。
万科A 房地产业 2020-04-29 26.15 -- -- 27.15 3.82%
27.15 3.82% -- 详细
事件 万科公告2020一季报,2020年1-3月万科实现营业收入477.7亿元,同比下降1.2%;实现归母净利润12.5亿元,同比增长11.5%。基本每股收益0.111元。 点评 疫情影响下结算规模小幅下降,业绩符合预期。2020年1-3月万科实现营业收入477.7亿元,同比下降1.2%;实现归母净利润12.5亿元,同比增长11.5%。其中,房地产业务实现结算面积316.2万方,同比增长1.8%;实现营业收入393.6亿元,同比下降6.4%。一季度万科实现新开工规模708.8万方,同比下降30.5%;竣工面积242.6万方,同比增长8.9%。从结算情况看,2020年一季度销售毛利率31.3%,同比下降3.7个百分点;考虑到一季度占全年结转比例很小,叠加疫情影响,未来结算毛利率趋势有待进一步确认。 销售规模小幅下降,但上海区域表现靓眼。2020Q1,房地产业务实现合同销售面积884.8万方,合同销售金额1378.8亿元,同比分别下降4.3%和7.7%。分区域看,上海区域表现较好,在疫情下逆势增长2.4%;其他三个区域均有一定下降,特别是北方区域下降较多。 已售未结资源充沛,拿地规模下降。截至2020Q1,万科有已售资源未竣工结算4580.1万方,对应合同金额为6598.9亿元,较2019年底分别增长6.8%和8.3%,未来业绩锁定度高。2020一季度万科新增加开发项目11个,总规划建筑面积239.7万方,同比下降60.0%;权益规划建筑面积187.6万方,同比下降57.1%。n负债结构良好,在手现金创一季报历史最高水平。截至2020Q1,公司资产负债率84.24%,同比下降0.53个百分点;净负债率34.3%,同比下降10.5个百分点,与2019年末基本持平。公司持有货币资金1732.7亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和897.8亿元。 投资建议:万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。同时在多元化业务方面,万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局,现在已逐渐成熟。预计公司2020-2022年EPS分别为4.02、4.73、5.43元,对应估值为6.4、5.5、4.8倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;棚改货币化不达预期。
万科A 房地产业 2020-04-14 26.74 -- -- 28.26 3.78%
27.75 3.78% -- 详细
战略:善于审时度势,战略布局先人一步。1993年公司判断房地产时代来临,果断聚焦住宅开发,并深耕具有人口产业支撑的城市圈(2002年三大城市圈营收占比68%),销售业绩大幅攀升(2002-2019年CAGR34%)。2010年行业面临政策严调控,公司在运营模式上又先后提出高周转、小股操盘,带动ROE水平持续提升。2014年考虑行业进入成熟期,公司居安思危、抢先布局多元化,打开成长新空间;此后又推行合伙人、项目跟投、人员架构调整等策略,积极应对未来市场下行压力。整体而言,领先的战略布局不仅令公司充分享受地产行业发展红利,更是契合行业未来发展趋势,先发优势有望带动业绩继续增长。 主业:开发主业基本盘扎实,未来稳健增长在握。公司销售稳居行业前二,2002-2019年市占率从0.8%提高到3.9%。考虑2014年以来销售增长以城市深耕为主,覆盖城市数量(70个)远少于碧桂园(282个)、恒大(254个)等,叠加较多城市市占率仍低(3.5%以下),未来无论是城市扩张还是进一步深耕,销售增长空间犹存。同时公司拿地策略灵活,近两年通过逆周期拿地,显著降低地价成本(2017-2019年地价房价比从54%降至41%),毛利率短期仍有望维持较高水平。目前公司土储规模合理适中,可覆盖未来三年销售,且主要分布在一二线城市(占比超过80%),楼市下行背景下销售去化将更有保障。展望未来,随着行业拿地门槛提高,多元化与融资优势将帮助公司继续扩充土储,支撑销售稳健增长。 多元化:跃居行业领先水平,打开中长期成长空间。1)物业服务:合同管理面积6.4亿平米,市占率(2.5%)居行业前二。行业随着竣工提速,未来将超过万亿规模,公司物业收入也有望达到数百亿规模,且物业估值高,有助于提升公司整体估值。2)物流仓储:旗下万纬物流市占率(5.7%)居行业前三,且公司为普洛斯第一大股东。随着REITs提速、市场空间广阔,叠加盈利水平高(行业毛利率超50%),未来业绩贡献同样可期。3)商业地产:印力管理面积近900万平,商业运营能力突出,整体出租率达97%。4)长租公寓:泊寓累计开业11万间,处于行业领先水平。 财务:善用无息杠杆,盈利及融资能力俱佳。2008-2019年公司ROE从13%提高到23%,远超行业水平。一方面得益于高周转、小股操盘等开发模式应用,另一方面则受益于无息杠杆的积极撬动,各项应付款占总负债比重从29%提高到36%,远高于其他主流房企。无息杠杆也使得公司真实负债水平低,净负债率仅34%、现金短债比高达175%,而债务稳健又带动融资成本下行,处于行业较低水平。 投资建议:维持“强烈推荐”评级。短期来看,疫情加剧楼市下行压力,公司凭借拿地与融资优势有望进一步提升市场份额,且低估值、高股息率下投资安全边际充足。我们维持业绩预测,预计2020-2022年公司EPS分别为4.07元、4.69元、5.35元,当前股价对应PE分别仅6.6倍、5.7倍和5.0倍,2019年分红股息率达3.9%。中长期来看,在中央坚持“稳地价、稳房价”等导向下,行业将从粗放型发展向精细化运营转变、由土地红利向管理红利、品牌红利迈进,房企拿地容错率大幅下降。公司融资管控、品牌优势突出,稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势,同时多元化布局打开新的增长空间,有望进一步扩大行业领先优势。 风险提示:(1)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期,或令公司销售承压,同时开工进一步延期,也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响;(2)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险;(3)2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险。
万科A 房地产业 2020-04-13 26.84 37.50 45.91% 28.26 3.37%
27.75 3.39% -- 详细
公司3月实现合同销售面积378.1万平方米,合同销售金额549.4亿元,销售均价为1.45万元/平。3月销售金额同比微降4.2%,环比大增。2020年一季度,公司累计实现合同销售金额1378.8亿元,同比下降7.7%。疫情发生后,公司及时有效的安排应对相关措施和复工,目前疫情对公司的影响已经逐步缓解,表现显著优于30强房企的平均水平。拿地方面,受疫情影响,3月公司拿地较为谨慎,拿地总价39.3亿元,同比下降73.5%,主要在中西部区域。 事业合伙人增持,彰显信心。公司事业合伙人盈安合伙于2020年3月31日通过深圳证券交易所大宗交易系统购入本公司A股股票约6500万股,占本公司总股本的0.58%,价格为25元/股,共使用约16.25亿元资金,管理团队的利益与公司发展长期绑定。 捐赠企业股,助力公共卫生事业发展。企业股中心将把经整理后可动用的全部资产2亿股万科股票,市值约53亿元,一次性全部捐赠给清华教育基金会设立的专项基金,将企业股资产用于公益事业,此举动彰显了企业的价值观和社会责任感。 截止2019年年报,公司4288.5万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约6091.0亿元,未来可结转资源充裕。公司预计2020年竣工面积3319.3万方,较2019年实际竣工面积增加约10%。公司经营稳健,财务杠杆低,未来业绩确定性强。 对疫情影响的谨慎态度,出于稳妥起见,公司2019年业绩结算较保守,并进行了存货减值准备,我们下调了公司的远期业绩预测,但当前股价对应2020年的PE仅为6.6倍,处于近5年的底部区间。维持“买入”评级。预计2020/2021/2022年EPS分别为4.1/4.9/5.4元,当前股价对应2020/2021/2022年PE分别为6.6/5.5/5倍,对应的股息率分别为4.6%/5.4%/6%。 风险提示:疫情导致房地产市场超预期下行;融资政策超预期收紧
万科A 房地产业 2020-04-08 27.34 -- -- 27.75 1.50%
27.75 1.50% -- 详细
事件:4月2日,万科发布2020年3月销售及近期新增项目情况简报,3月公司实现合同销售面积378.1万平方米,同比上升4.91%;实现合同销售金额549.4亿元,同比微降4.24%。3月公司新增权益计容建面125.2万方,同比下降35.5%;对应权益地价39.3亿元,同比下降60.25%。 销售端明显回暖,累计销售仅略低于去年同期:3月公司实现合同销售面积378.1万平方米,同比上升4.91%,环比上升118.30%;20年累计实现合同销售面积884.8万平方米,同比微降4.33%。3月公司实现合同销售金额549.4亿元,同比微降4.24%,环比上升96.00%,销售均价14531元/方,较上月高点略降;20年累计实现销售金额1378.8亿元,同比下降7.74%。综合来看,3月以来随着国内疫情逐步受到控制,各地区现场看房渐次恢复,公司销售明显回暖,前三月累计销售面积与销售金额仅略低于去年同期水平,全年销售水平有望实现稳健增长。 拿地积极性回升,均价保持低位:3月公司于郑州、兰州等地共获4宗开发项目,总体权益比例88.9%,较上月明显上升。对应新增权益计容建面125.2万方,同比下降35.50%,环比大幅上升658.79%;对应权益地价39.3亿元,同比下降60.25%,环比大幅上升240.73%;拿地均价3141元/方。 拿地金额占比销售金额7.16%,;拿地面积占比销售面积33.11%。20年累计土地投资面积198.2万平方米,土地投资金额73.6亿元,分别同比下降64.66%及75.89%。在宏观经济不确定性增大环境下投资整体维持谨慎,拿地积极性回升同时维持较低均价,张弛有度。 投资建议:公司一直是运营稳健的板块龙头,19年业绩略低于预期不改公司业绩长期稳定增长趋势,3月以来随着国内疫情逐步受到控制,各地区现场看房渐次恢复,公司销售明显回暖,前三月累计销售面积与销售金额仅略低于去年同期水平,全年销售水平有望实现稳健增长。考虑到(1)公司估值处于相对低位,(2)公司股息率近4%,相对较高,(3)行业资金面整体边际转松下近期高评级房企信用利差明显缩小,融资成本降低,(4)未来预计将有更多逆周期政策出台,尤其在“因城施策”框架下,行业及货币政策在地方层面出现进一步调整值得期待,继续利好资金面稳健的龙头个股。维持公司“推荐“评级,我们预计公司20~22年分别实现归母净利润451.86、520.00及586.68亿元,同比分别增长16.2%、15.1%及12.8%,EPS4.00、4.60及5.19元/股,对应PE6.7、5.8及5.2倍。 风险提示:疫情发展超出预期,地产政策超预期收紧,销售结算增长不及预期
万科A 房地产业 2020-04-06 26.75 45.00 75.10% 27.75 3.74%
27.75 3.74% -- 详细
3月销售549亿元、同比-4%,预计全年销售平稳略增 3月公司签约金额549.4亿元,环比+96%、同比-4.2%;签约面积378.1万平,环比+118.3%、同比+4.9%;销售均价14,531元/平,环比-10.2%、同比-8.7%。 1-3月公司累计签约金额1,378.8亿元,同比-7.7%,较1-2月提升2.2pct;累计签约面积884.8万平,同比-4.3%,较1-2月提升5.9pct;累计销售均价15,583元/平,同比-3.6%,较1-2月下降3.9pct。我们认为,近期受到新冠肺炎疫情的持续扩散影响,短期房地产市场成交压力或将延续;但购房需求只是延后、并非消失,同时一季度占比较小,预计总体销售负面影响可控。此外,在一二线市场销售平稳背景下,预计公司2020年销售或将平稳略增。 3月拿地45亿元、拿地继续谨慎,拿地额/销售额比8% 3月公司在土地市场获取包头、郑州等城市的4个项目,拿地仍聚焦一二线省会城市。3月公司新增建面140.9万平,环比+296.9%、同比-54.2%;对应总地价44.8亿元,环比+73.3%、同比-70.7%;平均楼面价3,179元/平,环比-56.3%、同比-36.1%,3月公司拿地额/销售额比达8.2%,较上月的9.2%下降1.1pct;拿地面积/销售面积比37.3%,较上月的20.5%提升16.8pct;拿地均价/当月销售均价比21.9%,较上月的45%下降23.1pct。1-3月,公司新增建面246.1万平,同比-69.7%;对应总地价108.8亿元,同比-74.4%,拿地均价4,422.9元/平米,同比-15.3%。1-3月,公司拿地额/销售额比达7.9%,较1-2月的7.7%提升0.2pct,较上年的37.3%下降29.4pct;拿地面积/销售面积比27.8%,,较1-2月的20.8%提升7.1pct;拿地均价/当年销售均价比28.4%,较1-2月的37.2%下降8.8pct,较上年的37.8%下降9.4pct。 投资建议:销售有所恢复,事业合伙人增持,维持“强推”评级 万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科在住宅开发行业料将继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持2020-22年每股收益预测为3.94、4.54、5.24元,维持目标价45元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
万科A 房地产业 2020-04-06 26.75 -- -- 27.75 3.74%
27.75 3.74% -- 详细
疫情影响渐退,销售逐步恢复 2020年3月,公司实现签约销售额549.4亿,同比-4.24%;销售面积378.1万方,同比+4. 91%,销售均价14530元/平,同比-8.72%。据克而瑞3月榜单公司销售金额位列行业第三。 随着新冠疫情得到基本控制,企业开始复工复产,销售逐步恢复正常。3月份公司销售额同比降幅已收窄至4.24%,销售面积同比增加近5%。考虑到一季度为施工与销售淡季,目前来看疫情带来的负面影响总体可控;此外,我们认为商品房作为耐用品,无论刚性还是改善需求均不会消失只是延期满足,加上公司优秀的品牌力与销售管理力,看好公司在疫情后的需求持续释放叠加逆周期调节的政策春风共同作用下,顺利实现全年销售目标。 投资稳健审慎,围绕城市经济圈布局 3月,公司在包头、乌鲁木齐、兰州和郑州共获取4个项目,合计计容建面140.9万方,需支付权益地价款39.32亿。3月公司土地投资偏少,其中有受疫情影响,土拍市场供地较少的缘故。此外,我们认为上半年是公司低价补库存的好时点:去年下半年至今行业融资长期偏紧,年末土地溢价率持续走低,流拍率创新高,预计今年上半年一二线城市或有较多的优质地块放出;据公司2019年年报,公司账面资金1661.9亿,现金短债比1.77;净负债率33.9%位列行业最优梯队,2019年公司发行各类债券约100亿,平均成本仅3.61%,2020年3月分别发行10亿7年期3.42%利率与15亿5年期3.02%利率公司债,资金成本优势突出。万科有望依靠扎实的基本面,在土地市场价值洼地抢先一步,补充大量优质土储。 “盈安合伙”继续增持,公司捐赠2亿企业股 1)据公司3月31日公告,代表万科事业合伙人的“盈安合伙”,通过大宗交易购入公司股票6500万股,占总股本0.58%,购买成本为25元/股,共使用约人民币16.25亿。“盈安合伙”继续增持彰显公司经营团队对公司未来发展和与股东共进退的坚定信心。 2)4月2日,万科企业股资产管理中心与清华大学教育基金会签署捐赠协议,将企业股中心的全部资产2亿股万科股票一次性捐赠给清华教育基金会,用于设立“清华大学万科公共卫生与健康学科发展专项基金”,同时万科将与清华大学一道,共建清华大学万科公共卫生与健康学院。在全球面临此次公共安全危机之时,万科的捐赠充分体现企业的社会责任担当,进一步巩固公司优秀的社会形象。 投资建议:随着国内疫情进入尾声,公司3月销售呈现明显恢复态势。事业合伙人在这一时点大手笔增持,体现对公司长期发展的战略性看好。万科三十年来始终把握住行业趋势,通过精准研判,数次穿越周期逆市成长。预计公司2020-2022年EPS为4.02、4.75、5.57元,对应当前PE为6.68、5.66、4.83x,维持“买入”评级。 风险提示:新冠疫情对行业影响超预期,公司项目复工不及预期。
万科A 房地产业 2020-04-03 26.50 38.30 49.03% 27.75 4.72%
27.75 4.72% -- 详细
(1)事业合伙人增持16亿元,彰显对公司中长期发展信心。3月31号,公司公告,代表事业合伙人的“盈安合伙”通过大宗交易形式继续购入公司0.65亿股(占当前总股本0.58%),平均价格25元/股,对应金额16.25亿元。盈安合伙成立于2014年5月,当时房地产市场低迷,公司估值偏低,同时,公司大股东持股比例较低,股权分散。公司在2014年5月至2015年1月期间,将当时“集体奖金”账户的资金作为劣后资金,通过资管计划(金鹏计划)累计购入公司4.96亿股(占当前股本4.39%)。时隔五年的这次增持完成后,盈安合伙总共持有公司5.61亿股,占总股本比例4.97%。我们认为,该事件充分彰显了对公司中长期发展信心,且当前股权结构已基本稳定;同时,公司股价已超调,对应2020PE=6.3X,安全边际显著,配置价值凸出。 (2)2019年权益拿地力度并未减弱,公司前端(拟开发)周转效率持续加快,2020年关注焦点应落在后续拿地上。公司19年全口径销售面积/金额分别为4112万平米/6308亿元,同比分别增长1.8%/3.9%,销售均价约1.53万元/平。全年新增全口径计容建面3717万平米,平均楼面价约0.63万元/平,从“拿地建面/销售面积”看拿地力度,19年仅90%,低于17、18年水平,但拿地权益比相较18年提升14PCT至67%,也即从权益角度看,19年拿地力度较18年并未减弱;从节奏上看,19年上半年土地市场局部过热时拿地适当收敛,下半年土地市场降温后积极补货,拿地纪律造就较好的踩点能力,全年新增土储80%位于一二线城市(权益土地款口径);地价房价比(楼面均价/销售均价)全年约41%,高于18年但跟过去3年平均水平相当,也即潜在盈利能力相对可控。 整体而言,公司未售货量充裕且聚焦一二线和热点三四线城市,截至19年底,公司全口径在建及拟开发建面约1.77亿平,剔除已售未结后可售建面约1.1亿方,对应可售货值1.6万亿元,按12个月滚动销售测算可供开发2.5年,本轮周期以来,公司前端(拟开发)周转效率持续加快,凸显极致的高质量周转特色。 (3)多元化业务潜在价值逐步凸显。 a.物业管理:在管面积4.5亿平,累计签约面积6.4亿平(同比+26%),19年全年营收127亿元,同比+30%(18年全年+33%),占比公司总营收的3.5%; 报告期内,一方面,继续积极拓展资源,全年新增项目签约饱和收入近54亿元,同比+33%,其中住宅/非住宅占比分别为62%/38%;另一方面,与戴德梁行成立合资公司,实现商业物业服务和设施管理的强强联合。万科物业近几年积极拓展项目资源,快速增长、且市场口碑好,具备较高潜在价值。 b.商业物业:截至19年末,公司合计管理商业项目总建筑面积超过1350万平(19年中);其中,印力集团运营项目逾108个(较年初减少了12个),管理面积近900万平,已开业面积为644万平方米(90%为购物中心,出租率90+%)。 另外,19年11月公司发起印象壹号商业投资基金,总规模30亿元,未来将投向购物中心的开发和运营。整体而言,公司商业物业规模已处于行业前列,且持续在提升既有项目的运营表现,潜在价值也较大。 c.物流地产:19年万纬物流新获取项目21个,对应可租赁物业建面191万方;截至19年底,已进驻44个城市,累计获取138个项目(123个高标库+15个冷库),对应可租赁物业建面1086万平,其中稳定运营项目53个,含45个高标库项目和8个冷链项目,高标库稳定运营项目平均出租率为92%,冷库的全年仓库使用率为82%。另外,公司持有普洛斯21.4%股权,为单一最大持有人。公司物流地产已处于行业领先地位,重估价值较为可观(数百亿量级)。 (4)负债率维持低位,财务结构极为稳健,无息负债驱动的标杆。截至19年末,公司账面有息负债2579亿元,从期限上看,即期有限负债占比仅36.4%,从融资对象上看,银行借款/债券/其他借款占比分别为55%/24%/21%,对应综合成本约5.4%,与18年持平;净负债率较18年底提高3PCT至34%,持续位于行业较低水平;公司在手现金1662亿元,对即期有息负债的保障倍数约1.8倍,财务结构极为稳健。 投资建议:行业整体去杠杆背景下,新的起跑线已出现,具备高质量周转的类万科公司或已和其余公司拉开距离,高质量周转=无息负债驱动+非囤地模式,特点是前端(拟开发)+后端(在建未售)周转效率均较高,基本盘拥有造血功能而不是靠周期来换账面盈利,在现金流量表上则体现为销售回款持续且稳定的高于融资回款(图3),理应享有估值溢价;短期角度,公司业绩持续稳健增长能力较强,新业务潜在价值进一步凸显,事业合伙人再次增持充分彰显对公司发展信心,,持续看好公司长期价值且短期性价比凸出,维持“强烈推荐-A”评级,目标价38.3元/股。 风险提示:疫情影响超预期、拿地力度低于预期、结算规模低于预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名