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万科A 房地产业 2023-12-07 10.79 -- -- 10.95 1.48% -- 10.95 1.48% -- 详细
事件: 12月 4日,公司发布 11月经营数据。2023年 11月公司实现签约面积 190.8万平方米,同比减少 8.0%;实现签约金额 307.0亿元,同比增加 0.9%。 点评:11月销售金额同比增加,优于百强销售数据。2023年 11月公司实现签约面积 190.8万平方米,同比减少 8.0%(10月为增加 0.6%),环比减少 4.6%;实现签约金额 307.0亿元,同比增加 0.9%(10月为下降 0.8%),环比下降 3.6%。销售表现优于百强房企整体表现,根据克而瑞数据,11月百强房企整体销售金额同比下滑 29.3%,金额环比下滑 3.1%。公司 1-11月累计实现销售金额 3431.4亿元,同比下降 9.0%;累计销售面积 2209.2万平方米,同比下降 5.7%;累计销售均价 15532元/㎡,同比下降 3.5%。 拿地聚焦核心城市,长三角和珠三角拿地金额占比近 8成。公司 11月拿地总金额 30.13亿元,拿地总建筑面积 26.80万方,拿地楼面均价 11241元/㎡,拿地金额占销售金额比重 9.8%。23年 1-11月,累计拿地金额 829.7亿元,拿地金额占销售金额比重 24.2%。2023年以来,公司拿地集中于长三角及珠三角地区,根据累计拿地金额计算,长三角占比 50.8%,珠三角占比 26.2%。其中:上海(24.3%),东莞(14.4%),杭州(8.6%),合肥(5.5%)。 三道红线持续保持绿档。1)23年公司累计新增发债 173.0亿元,新增公开市场债券成本进一步下降至 3.01%(22年发债成本为 3.11%)。2)三道红线持续达标。根据公司 2023年三季度报,公司现金短债比为 2.2,净负债率为 53.9%,剔除预收账款的资产负债率为 67.1%。3)财务管控稳健,债务结构也明显优化,一年内到期的有息负债占比为 14.8%。 公司首单消费 REIT 获批,有利于盘活存量资产。2023年 11月 26日,中金印力消费 REIT 获得中国证监会准予注册的批复,成为首批消费基础设施 REITs 之一。其目标基础设施资产为杭州西溪印象城。该 REIT 如成功发行,将有助于盘活公司商业不动产存量项目,打通重资产退出路径,提升购物中心的运营效率,吸引资金参与投资,增强流动性。 投资建议:公司销售规模保持第一梯队,投资质量提升,经营服务业务快速发展,具备中长期价值。我们维持万科 2023-2024年 EPS 分别预计为1.55元、1.56元,按照 2023年 12月 4日收盘价计算 PE 分别为 7.2倍、7.2倍,维持“买入”评级。 风险提示:地产销售不及预期,货币政策收紧,地产政策调控。
万科A 房地产业 2023-11-21 11.71 -- -- 12.30 5.04% -- 12.30 5.04% -- 详细
销售金额降幅收窄,获大股东深铁集团坚定支持,维持“买入”评级级万科发布2023年10月经营简报,公司销售金额累计降幅持续收窄,投资拿地同比增强,坚持“开发经营服务”并重的发展战略,我们认为公司有动力和机会保持现有规模,整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测,预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8亿元,EPS分别为2.33、2.69、2.87元,当前股价对应PE估值分别为5.0、4.3、4.0倍,维持“买入”评级。 销售金额同比降幅持续收窄,充足未结资源保障未来业绩公司10月实现合同销售面积200万方,合同销售金额318.3亿元,同比分别增长0.6%、下降0.8%(9月分别下降14.7%、7.8%),环比分别增长3.2%、下降0.6%。1-10月累计实现合同销售面积2018.4万方,合同销售金额3124.4亿元,分别同比下降5.5%、9.9%,销售金额仍保持行业第二排名。公司在“金九银十”窗口期逐渐发力,销售数据明显改善。截至9月末公司已售未结金额约4617亿元,充足未结资源助力未来业绩保持稳健。 投资力度同比增强,单月增新增1宗宗开发地块公司10月在合肥新增1宗开发地块,总建筑面积4.7万方,总地价6.6亿元。1-10月公司累计获取38宗开发项目,对应累计拿地建筑面积542.5万方,累计拿地金额799.5亿元,分别同比增长4.3%和26.3%,拿地权益比63.1%,拿地强度25.6%(2022年同期为18.3%),投资力度明显增强。公司投资聚焦于高能级城市,1-10月一二线城市拿地金额占比95.5%。 大股东深铁集团力挺,计划出资百亿盘活旧改项目根据公司公告,大股东深铁集团坚定看好公司的发展前景,从未制定过任何减持公司股份的计划,承诺将按照市场化、法治化方式,承接公司在深圳的部分城市更新项目,帮助公司盘活资产,交易金额预计超100亿元。同时深铁集团正在积极准备,择机购买公司在公开市场发行的债券。 风险提示:行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。
万科A 房地产业 2023-11-15 11.72 -- -- 12.30 4.95% -- 12.30 4.95% -- 详细
销售金额环比大增,投资力度同比增强,维持“买入”评级级万科发布2023年三季报,公司结转规模同比下降,投资力度明显增强,坚持“开发经营服务”并重的发展战略,我们认为公司有动力和机会保持现有规模,整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测,预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8亿元,EPS分别为2.33、2.69、2.87元,当前股价对应PE估值分别为5.0、4.4、4.1倍,维持“买入”评级。 结转规模同比下降,结转毛利率承压下滑公司前三季度实现营业收入2903.1亿元,同比下降14.0%;实现归母净利润136.2亿元,同比下降20.3%;实现经营性现金流2.35亿元,每股收益1.16元;毛利率和净利率分别为17.6%和7.2%。公司营收利润下降主要源于房产结算面积和收入分别同比下降19.0%和17.4%,同时开发业务的税前毛利率降至18.5%。 销售数据同比仍降,投资力度明显增强公司前三季度累计实现合同销售面积1818.4万方,合同销售金额2806.1亿元,分别同比下降6.1%和10.8%,截至9月末已售未结转金额约4617.3亿元。公司前三季度累计获取37宗开发项目,对应累计拿地建面528.8万方,累计拿地金额792.9亿元,拿地金额权益比63.3%,拿地强度28.3%(2022年同期为16.4%),投资力度明显增强。截至9月末公司在建面积6966.1万方,规划建面3444.7万方,旧改项目储备建面373.9万方,开竣工分别完成年初计划的98.5%和58.6%。 多元业务齐头并进,债务结构持续优化公司前三季度仓储物流业务实现营收29.8亿元,同比增长14.8%;租赁住宅业务实现营收25.3亿元,同比增长9.4%;商业运营业务实现营收65.8亿元,同比增长5.2%。公司债务结构持续优化,截至9月底,净负债率为53.9%,一年内到期的有息负债占比较年初下降5.7个百分点至14.8%,货币资金对短期债务的覆盖倍数为2.2倍,前三季度境内新增融资的综合成本为3.64%。 风险提示:行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。
万科A 房地产业 2023-11-08 12.20 -- -- 12.30 0.82%
12.30 0.82% -- 详细
10月28日万科发布223023年三季报,公司前三季度累计实现营业收入12,903.1亿元,同比--14.0%;归母净利润人民币2136.2亿元,同比--20.3%。第三季度营收2894.2亿,同比--31.6%;归母净利润537.5亿,同比--22.5%。 营收利润同比下滑,项目复工竣工稳步推进前三季度公司实现营业收入2,903.1亿,较上年同期下降14.0%。其中,房地产开发业务结算面积为1,831.7万平方米,贡献营业收入人民币2,442.1亿元,同比分别下降19.0%和17.4%。主要原因有地产行业下行,地价上涨与限价的影响。前三季度,公司新增37个房地产开发项目,总计容建筑面积约528.8万平方米,权益计容规划建筑面积约306.3万平方米。在建项目总计容建筑面积约6,966.1万平方米,权益计容建筑面积约4,487.2万平方米;规划中项目总计容建筑面积约3,444.7万平方米,权益计容建筑面积约2,172.4万平方米,开发土储充足。1-9月,实现新开工及复工计容面积1,647.4万平方米,占全年开复工计划的98.5%;实现竣工计容面积1,891.7万平方米,占全年计划竣工面积的58.6%。开复工计划推进迅速,竣工计划稳步进行。 财务状况稳健,债务结构持续优化公司保持稳健的财务、资金状况。截至9月底,净负债率为53.9%。报告期内完成2022年度股息分派人民币80.6亿元。同时重视融资降本增效,持续通过各类融资工具优化债务结构。截至三季度末,一年内到期的有息负债占比为14.8%,较年初下降5.7个百分点。三季度,公司先后发行了20亿元的3年期中期票据,以及20亿元的3年期公司债券,发行利率分别为3.07%和3.10%。前三季度境内新增融资的综合成本为3.64%,优化效果显著。 多元业务布局,发展持续向好公司业务布局多元化,运营业务持续稳健发展。物业服务业务,“万物云”在2023中国物业服务力百强峰会暨品牌价值峰会上荣获“2023中国住宅物业服务力TOP1企业”、“2023中国物业服务质量领先企业”等多项荣誉,持续聚焦战略客户的项目拓展,新增阿里巴巴上海总部园区、北京小米M1手机工厂、扬州远景能源基地等项目。物流仓储业务1-9月实现营业收入29.8亿元(含非并表项目),同比增长14.8%,高标库收入17.0亿元,同比增长6.8%,冷链营业收入(不含供应链业务收入)12.8亿元,同比增长27.6%。租赁住宅业务方面,1-9月实现营业收入25.3亿元(含非并表项目),同比增长9.4%,第三季度新拓展房源4,761间,新增开业6,229间。 截至9月底共运营管理22.9万间租赁住房,开业18.0万间,出租率94.4%。商业开发与运营业务实现营业收入65.8亿元(含非并表收入),同比增长5.2%。多元业务布局下,细分领域业绩稳健增长,助力公司发展。 投资建议:2023年前三季度公司营收利润同比下滑主要因房地产行业大周期往下,市场销售整体疲软导致,公司作为行业标杆龙头,保持了稳健的财务状况,债务结构优化成效显著,在多元业务转型方面持续发展向好。考虑到房地产行业整体下行带来结转毛利率承压及存货减值因素,调整公司2023-2025年净利润预测至222亿、226亿、233亿(原值266亿、294亿、301亿),对应EPS1.86、1.89、1.95元/股(原值2.23、2.46、2.52元/股),维持公司“买入”评级。 风险提示:毛利率下行超预期,房地产市场销售回暖不及预期。
万科A 房地产业 2023-09-07 13.88 19.80 83.67% 14.32 3.17%
14.32 3.17% -- 详细
事件:公司发布 2023年中报,上半年实现营业收入 2008.9亿元,同比-2.9%;实现归母净利润 98.7亿元,同比-19.4%。 业绩低于预期,结算毛利率承压。上半年受开发结转规模下降影响,公司营收同比负增长,业绩降幅高于营收降幅,主要源于开发业务结算毛利率持续承压(税前毛利率同比下降 1.6pct 至 20.3%,税后毛利率同比下降 2.0pct 至 15.3%),拖累公司整体税前毛利率同比下降 1.6pct 至 18.9%、税后毛利率同比下降 1.8pct 至 14.6%。 此外货币资金规模下降带来利息收入减少,从而财务费用率同比提升 1.1pct。 销售去化稳健,量入为出提高拿地质量。公司 2023H1销售金额同比下降 5.3%至2039.4亿元,排名稳居行业第二,在 32个城市销售排名前 3,回款率近 100%。拿地方面,公司 1-8月新增 32个优质项目,拿地金额 718.6亿元,同比增长近 5成,整体投资强度回升至 29%,其中一二线拿地占比 100%,长三角及大湾区拿地金额合计占比 82%,投资兑现度稳步提高到 93%以上,整体投资质量持续改善。 坚守财务安全底线,负债结构优化。报告期末公司在手货币资金 1221.8亿元,现金短债比 2.7、剔预负债率 66.9%、净负债率 49.5%,三道红线指标维持绿档。报告期末公司有息负债规模较 22年末微增、结构有所优化,短债占比降至 14.2%低位,平均债务期限拉长至 5.02年。公司 1-7月境内累计发行信用债 100亿元,上半年境内新增融资的综合成本维持 3.73%低位,有望带动公司综合融资成本进一步下行。 经营服务业务稳中求进,运营效率提升。公司上半年经营服务业务实现全口径收入267.3亿元,同比+11.3%,其中物业服务/商业/物流仓储/租赁住宅业务营收分别达到 161.1/43.0/19.5/16.4亿元,同比稳健增长 12.2%/7.3%/17.0%/10.6%。运营效率方面,基础物管毛利率提升至 16.8%,印力委管的集团商业零售额和 NOI 双位数增长,租赁住宅业出租率较年初提升 0.3pct 至 95.9%,物流仓储出租率保持稳定。 维持买入评级,调整目标价至 19.80元。根据公司中报,我们下调公司结算规模及物管营收增速,同时下调公司开发毛利率并上调物管毛利率,调整公司 23-25年归母净利润预测值为 214.6/203.9/219.9亿元(原预测值为 227.8/231.1/242.4亿元)。可比公司 23年 PE 为 11X,对应目标价 19.80元。 风险提示:房地产销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。资产减值损失超预期。
万科A 房地产业 2023-09-05 14.18 -- -- 14.32 0.99%
14.32 0.99% -- 详细
事件:2023H1公司实现营收 2008.9亿元,同比下降 2.9%,实现归母净利润 98.7亿元,同比下降 19.4%。 业绩经营稳健,债务结构持续优化。房地产开发业务收入为 1843.6亿元,同比下降 3.8%;物业服务的营业收入为 140.4亿元,同比增长 15.1%。2023H1公司房地产开发及相关资产经营业务毛利率为 19.3%,下降 1.5pp。2023H1新增融资的综合成本为 3.73%,实现经营性现金净流入 18.6亿元,连续 14年为正。 期末有息负债金额 3214亿元,其中 85.8%为长期负债,无抵押无质押的有息负债占比为 93.9%。期末公司现金短债比为 2.7,资产负债率 76.95%,净负债率为 49.5%,三道红线长期处于绿档。 地产业务表现平稳,拿地投资聚焦一二线。2023H1公司实现销售面积 1297万平,同比增长 0.5%;销售金额 2039亿元,同比下降 5.3%,销售金额在 15个城市位列第一。1-8月公司累计获取新项目 32个,均位于一二线城市,总规划建筑面积 449万平方米,项目总地价 718.6亿元,新增项目平均地价 16003元/平方米。期末在建项目总建筑面积约 7311万平,规划总建筑面积约 3463万平,旧城改造总建筑面积 382.7万平,新开工面积约 1196万平,完成年初计划的71.5%;竣工面积约 1291万平方米,完成年初计划的 40%。 多元业务并重,实现稳步增长。1)仓储物流:2023H1物流业务实现营业收入19.5亿元,同比增长 17.0%。期末高标库的稳定期出租率 85%,冷链园区稳定期使用率 79%。2)租赁住宅:2023H1租赁住宅业务实现营业收入 16.4亿元,同比增长 10.6%。截至 6月底,租赁住宅业务共运营管理 22.47万间,累计开业17.39万间,出租率为 95.9%;3)商业开发与运营:报告期内商业业务营业收入 43.0亿元,同比增长 7.3%。其中,印力管理的商业项目营业收入 27.4亿元,同比增长 2个百分点,整体出租率 94.7%。4)物业:2023H1万物云实现营业收入 161.1亿元,同比增长 12.2%,蝶城数量从年初的 584个增长到 601个,截至 6月底共推进 150个蝶城供应链改造,新增合同饱和收入中原有客户贡献约32%,新增拓展近 20个 500强及独角兽客户和 7个超高层项目。 盈利预测与投资建议。预计公司 2023-2025年归母净利润复合增速为 3.7%。考虑到公司深度挖掘行业管理红利,非房业务行业领先,维持“买入”评级。 风险提示:竣工交付或低于预期,销售及回款或不及预期,多元拓展或不及预期。
万科A 房地产业 2023-09-01 14.23 -- -- 14.33 0.70%
14.33 0.70% -- 详细
事项:公司公布2023年中报,上半年实现营业收入2,008.9亿元,较上年同期调整后下降2.9%;归母净利润98.7亿元,较上年同期调整后下降19.4%。 平安观点:多因素致业绩承压,未结金额仍多。公司上半年归母净利润同比下滑19%,主要因:1)开发业务结算规模下滑,导致整体营收同比降2.9%;2)受地价上涨与限价影响,期内毛利率同比降1.6pct至18.9%,同时期间费率同比增加0.4pct至5.3%,导致净利率同比降1.2pct至7.6%。期内无资产减值计提,投资净收益增加11.7亿元至17.9亿元。期末预收账款及合同负债4311亿元,为后续结转奠定基础。 开发收入同比略降,经营服务延续增长。分业务收入看,房地产开发业务结算收入1,708.4亿元,同比下降4.5%。经营服务业务继续保持增长态势,全口径收入267.3亿元,同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%,物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入(含非并表项目)增速分别为17.0%、10.6%和7.3%。 销售额同比略降,拿地积极性提高。期内公司销售面积1,297.万平方米,同比增0.5%,销售金额2,039.4亿元,同比下降5.3%。销售金额在15个城市位列第一,在12个城市排名第二,在5个城市排名第三。期内新增土储总建面449万平方米、总价718.6亿元,拿地销售面积比跟拿地销售金额比分别为34.6%、35.2%,较上年同期(23.8%、18.0%)明显提升;实现新开工及复工计容面积1,196万平方米,完成全年计划72%,实现竣工计容面积1,290.5万平方米,完成全年计划40%。公司预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 保持绿档水平,长期负债占比提高。期末公司净负债率49.5%,剔除预收款负债率为67.9%;持有货币资金1,221.8亿元,对于短期债务的覆盖倍数为2.7倍;一年内到期的有息负债占比14.2%,较年初下降6.3个百分点,境内新增融资的综合成本3.73%,加权平均债务期限5.0年。另外,公司基于当前公司A股股价处于低位,决定终止向特定对象发行A股股票事项并撤回申请文件。 投资建议:维持盈利预测,预计公司2023-2025年归母净利润分别为233亿元、235亿元、245亿元,当前市值对应PE分别为7.3倍、7.2倍、6.9倍。随着政策逐步发力、地产基本面有望逐步改善,公司销售经营有望向好;同时多元化布局打开新的增长空间,维持“推荐”评级。 风险提示:1)当前地产修复仍不牢固,若后续销售再次回落,可能影响未来公司规模增长,并带来项目减值风险;2)公司多元化业务拓展存在不及预期的风险;3)地价上升与销售促销导致毛利率进一步下行的风险。
万科A 房地产业 2023-08-31 14.10 -- -- 14.33 1.63%
14.33 1.63% -- 详细
2023 年 8 月 30 日万科 A 披露 2023 年半年报,2023 年上半年实现营业收入 2008.9 亿元,同比-2.9%;实现归母净利润 98.7 亿元,同比-19.4%。2023 年第二季度实现营业收入 1324.2 亿元,同比-8.2%;实现归母净利润 84.2 亿元,同比-22.1%。 开发结算面积&毛利率下滑,业绩略低于预期:1H23 公司房地产开发业务结算面积 1242 万方,同比-5.2%,贡献营业收入 1708 亿元,同比-4.5%。1H23 归母净利润降幅大于营业收入,主要由于:①毛利率水平延续下行态势,1H23 整体毛利率 18.87%,较 1H22 下降 1.59pct。 ②货币资金体量同比减少 188.9 亿元,财务费用增至 24.1 亿元,较1H22 同比增加 21.83 亿元。 开发销售规模小幅下滑,投资把握结构性机会:1H23 公司实现销售金额 2039.4 亿元,同比-5.3%,排名行业第二;销售金额在 15 个城市排第一,12 个城市排第二,5 个城市排第三。2023 年 1-8 月,公司累计获取新项目 32 个,均位于一二线城市,总建面 449 万方,总地价 719 亿元,平均楼面价达 16003 元/方。公司土储依然充足,1H23公司在建面积和规划建筑面积合计 1.08 亿方,土储权益比例 64%。 经营服务业务各板块继续保持增长态势:1H23 经营业务全口径收入267.3 亿元,同比+11.9%。物业板块,万物云营收 161 亿元/+12.2%,蝶城数量从年初 584 个增长到 601 个;物流仓储板块,营收 19.5 亿元/+17.0%,累计可租赁建面 985 万方;租赁住宅板块,营收 16.4 亿元/+10.6%,共运营管理 22.47 万间长租公寓,出租率 95.9%;商业板块,实现营收 43.0 亿元(含非并表)/+7.3%,其中印力管理项目营收 27.4 亿元。 信用评级行业领先,财务结构持续改善:1H23 公司净负债率 49.5%,现金短债比 2.7。经营性现金流净额连续 14 年为正,上半年为 18.6亿元。有息负债结构改善,短期有息负债占比 14.2%,较 2022 年下降6.3pct。融资成本降低,1H23 新增融资成本 3.73%。 公司开发销售略收缩,经营服务业务维持增长态势。考虑毛利率下滑和资产减值压力,我们小幅下调公司盈利预测,2023-25 年归母净利润分别为 231.8亿元、250.8亿元和 269.4 亿元,同比增速分别为2.5%、8.2%和 7.4%。公司股票现价对应 2023-25 年 PE 估值为 7.3/6.8/6.3倍,维持“增持”评级。 房地产市场销售低迷;经营服务业务发展不顺;其他房企违约
万科A 房地产业 2023-08-31 14.10 -- -- 14.33 1.63%
14.33 1.63% -- 详细
事件:公司发布 2023年中报,公司 2023年上半年实现营业收入 2008.93亿元,同比下降 2.91%;归母净利润 98.70亿元,同比下降 19.43%;基本每股收益 0.84元/股,同比下降 20%。 销售规模保持行业第一阵营:公司 2023年上半年实现销售金额 2039.4亿元,同比下降 5.3%;销售面积 1297万方,同比增长 0.5%;对应销售均价 15724元/平米,同比下降 5.71%。公司销售金额在 15个城市位列第一。 分区域看,上海区域、南方区域、北京区域、华中区域、西南区域、西北区域、东北区域的销售金额占比分别为 34.5%、24.0%、13.4%、9.4%、6.9%、6.1%、4.8%。 收入业绩同比下滑:公司 2023年上半年实现营收 2008.9亿元,同比下降2.9%,归母净利润 98.7亿元,同比下降 19.4%。归母净利润较收入下降较多主要由于:1)2023年上半年公司开发及相关资产经营业务毛利率为19.03%,较去年同期下降 1.5pct;2)2023年上半年公司信用减值损失 2.97亿元,较去年同期 2.42亿元有所增加。费用管控上,2023年上半年公司的销售费用率和管理费用率分别为 2.32%、1.66%,分别较去年同期下降0.02pct、下降 0.67pct,销售和管理费用率均有所下滑。 投资质量提升:2023年 1-8月,公司新增 32个项目,均位于一二线城市,总计容建面 449万方,权益建面 267.6万方;项目总地价 718.6亿元,权益地价 431亿元,对应的权益比例为 59.98%;新增项目平均地价为 16003元/平米,拿地均价/销售均价比例为 1.02。截至 2023年上半年末,公司总土储建面 7655.4万方,土地储备充足。2023年上半年累计新开工及复工计容面积约 1196万方,完成年初计划 71.5%;竣工计容面积 1290.5万方,完成年初计划的 40%,预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 多元业务齐头并进:1)2023年上半年公司物业服务实现收入 161.1亿元,同比增长 12.2%,其中社区空间居住消费服务收入 91.1亿元,同比增长 12.6%;上半年万物云蝶城数量从年初的 584个增长到 601个。2)2023年上半年物流仓储服务实现经营收入 19.5亿元,同比增长 17%,其中高标库营业收入 11.4亿元,同比增长 9.1%;截至 2023年上半年末,万纬物流累计开业项目可租赁建面 985.2万方,其中高标库可租赁建面 843.7万方,稳定期出租率 85%。3)2023年上半年租赁住宅实现营收 16.4亿元,同比增长 10.6%,截至 2023年上半年末,泊寓在全国 34个城市共运营管理租赁住房 22.47万间,累计开业 17.39万间,出租率为 95.9%,出租率维持高位。4)2023年上半年商业业务实现收入 43亿元,同比增长 7.3%,截至 2023年上半年末,累计开业 203个商业项目(不含轻资产输出管理项目),建面 1118.3万方。其中印力管理的商业项目营收 27.4亿元,整体出租率 94.7%,体现公司卓越的运营能力。 融资成本降低:截至 2023年上半年末,公司净负债率 49.5%,货币资金覆盖短期债务 2.7倍,经营活动产生现金流净额 18.6亿元,连续 14年为正。债务结构持续优化,一年内到期的有息负债占比 14.2%,较年初下降 6.3pct。截至 2022年末公司存量综合融资成本为 4.06%,新增融资成本为3.73%,融资成本降低。 投资建议:公司销售规模维持行业前列,投资质量提升,多元业务齐头并进,债务结构优化,融资成本降低。作为行业龙头,公司稳健经营,投资聚焦核心,结合行业整体毛利率下行的趋势,我们预计公司 2023-2025年归母净利润为 231.22亿元、234.76亿元、243.79亿元,EPS 为 1.94元/股、1.97元/股、2.04元/股,对应 PE 为 7.33X、7.22X、6.95X,维持“推荐”评级。 风险提示:宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、运营业务不及预期等。
万科A 房地产业 2023-05-01 14.80 -- -- 15.89 7.36%
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公司公布2023年一季报,一季度实现营业收入684.7亿元,较上年同期调整后增长9.3%;归母净利润14.5亿元,较上年同期调整后增长1.2%。 平安观点: 业绩平稳增长,经营管理提效。公司一季度归母净利润同比增1.2%,增速低于营收增速,主要受结算结构、地价上涨与限价影响,期内毛利率同比降3.4pct至15.4%(其中开发业务的结算毛利率17.2%)。期内公司经营进一步提效,人工及行政费用下降,带动期间费用率同比降2.7pct至6.8%。期末预收账款及合同负债4,884.3亿元,为2022年营收97%,为后续结转奠定基础。 销售同比略降,拿地保持谨慎。期内公司销售面积625.7万平方米,销售金额1,013.8亿元,同比分别下降1.1%和4.8%。公司全面检视在售项目、首开项目的操盘情况,重点提升产品性价比和精益管理水平,拉通优秀案例的操盘方案,将优秀实践复制推广;对于存量资源,以楼栋为单位对库存进行再分类并明确不同的销售策略。期内新增土储总建面87.6万平方米,拿地销售面积比为14.0%;实现新开工及复工计容面积590.0万平方米,完成全年计划35%,实现竣工计容面积344.1万平方米,完成全年计划10.7%。 多元业务向好,物流仓储收入增幅居前。物业方面,一季度万物云新增阿里巴巴集团北京总部等11个商企服务项目。租赁住宅业务(含非并表项目,下同)实现营业收入7.8亿元,同比增长10.8%,期末共运营管理21.7万间长租公寓。物流仓储业务实现营业收入9.6亿元,同比增长20.0%,期末万纬物流绿色仓库可租赁面积568万平方米,占已开业项目可租赁面积58%。商业开发与运营业务实现营业收入23.3亿元(含非并表收入),同比增长10.4%,其中印力集团管理的商业项目营业收入13.7亿元。 保持绿档水平,长期负债占比提高。期末公司净负债率45.5%,剔除预收款负债率为68.3%;持有货币资金1,400.1亿元,对短期借款和一年内到期有息负债覆盖倍数为2.4倍;长期负债占比进一步提高至81.5%;“三道红线”持续保持绿档,国际信用评级稳定。 投资建议:维持盈利预测,预计公司2023-2025年归母净利润分别为233亿元、235亿元、245亿元,当前市值对应PE分别为7.8倍、7.7倍、7.4倍。当前地产销售持续好转,公司销售经营有望向好,同时公司积极把握融资窗口期,股权融资与低成本信贷资金利于后续优质土地获取,进一步强化公司领先地位;同时多元化布局打开新的增长空间,维持“推荐”评级。 风险提示:1)当前地产修复仍不牢固,若后续销售再次回落,可能影响未来公司规模增长,并带来项目减值风险;2)公司多元化业务拓展存在不及预期的风险;3)公司股权融资业务存在不确定性风险。
万科A 房地产业 2023-04-13 16.08 18.17 68.55% 16.19 0.68%
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事件:公司近期发布2022年年报,全年实现营业收入5038.4亿元,同比+11.3%;实现归母净利润226.2亿元,同比+0.4%。 业绩企稳正增,料毛利率短期仍承压。公司2022年归母净利润同比正增0.4%,业绩增速低于营收增速,主要系低毛利项目结转,带来开发业务结算毛利率(扣土增税前)同比下降2.6pct至20.4%、投资收益同比下滑38.1%,此外成本法核算带来93.0亿元的折旧摊销同样影响经营性业务的报表利润。报告期内公司三项费率同比压降1.2pct至4.9%以应对毛利率下滑。考虑到2022年全年市场下行,房企普遍随行就市、销售毛利率承压,我们预计公司短期结算毛利率或较难有明显改善。 财务安全、融资渠道畅通,稳健经营穿越周期。公司2022年累计销售金额4170亿元,同比下降33.6%,优于行业Top20整体水平;2023Q1公司累计销售额同比下降4.8%,其中2-3月均同比正增长,销售额排名稳居行业前三。拿地方面,公司量入为出、优中选优,聚焦深圳、上海、东莞等高能级城市,全年获取36个项目,拿地金额886.3亿元,补货稍显不足但投资质量明显提升。期末公司在手货币资金1372.1亿元,现金短债比2.1、剔预负债率67.6%、净负债率43.7%,三道红线指标维持绿档。行业信用收缩背景下,公司保持财务指标稳健安全、融资渠道畅通,年内发行信用债301亿元,综合融资成本进一步下降至4.06%。此外若A股不超过150亿元定增落地,将进一步优化公司资债结构,提高公司抵御行业风险的能力。 多元化业务韧性较强,不动产价值有望释放。报告期内公司完成万物云分拆上市,实现营收303.2亿元,同比增长26.1%;商业/长租公寓/物流地产分别实现全口径营收87.2/32.4/35.6亿元,逆势稳健增长14.3%/12.1%/17.9%。随着保租房及消费基础设施REITs放开、不动产经营效益提升,公司有望打通“投融建管退”闭环,释放保租房、物流及商业等资产价值获取投资收益,并助力业务高质量成长。 维持买入评级,调整目标价至19.10元。根据公司年报,我们小幅下调公司营收增速及毛利率,调整公司23-24年归母净利润预测值为227.8/231.1亿元(原预测值为260.2/279.5亿元)并引入25年预测值为242.4亿元。可比公司23年PE为10X,对应目标价19.10元。 风险提示:房地产销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。资产减值损失超预期。 盈利预测与投资建议
万科A 房地产业 2023-04-04 15.24 -- -- 16.25 6.63%
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业绩表现平稳,融资优势显著。 ] 2022年公司实现营收 5038.4亿元,同比增长11.3%,实现归母净利润 226.2亿元,同比上升 0.4%;每股基本盈利 1.95元,同比增加 0.65%;全面摊薄的净资产收益率为 9.3%,同比下降 0.23个百分点。 开发业务的营业收入为 4704.5亿元,同比增长 9.42%;物业服务的营业收入为257.7亿元,同比增长 30.0%。受土地市场成交面积和溢价率回落的影响,2022年公司开发业务结算毛利率由 2021年同期的 23.9%下降至 20.4%。财务表现方面,2022年新增融资的平均成本为 3.88%,存量融资的综合融资成本为 4.06%。 截至报告期末,有息负债金额 3141.1亿元,其中 79.5%为长期负债,无抵押无质押的有息负债占比为 95.2%。期末公司现金短债比为 2.1,资产负债率76.95%,净负债率为 43.7%,三道红线长期处于绿档。 地产销售降幅收窄,拿地投资审慎。2022年公司实现销售面积 2630万平方米,销售金额 4169.7亿元,同比分别下降 30.9%和 33.6%。报告期内公司累计获取新项目 36个,总规划建筑面积 690.2万平方米。截至报告期末,在建项目总建筑面积约 8,260.1万平方米,规划中项目总建筑面积约 3592.7万平方米,新开工面积约 1568.2万平方米,完成年初计划的 81.7%;竣工面积约 3629.1万平方米,完成年初计划的 93.1%。 多元业务稳步拓展。1)仓储物流:2022年物流业务实现营业收入 35.6亿元,同比增长 17.9%。截至报告期末高标仓的稳定期出租率 90%,冷链园区稳定期使用率 75%。2)租赁住宅:2022年租赁住宅业务实现营业收入 32.4亿元,同比增长 12.1%。截至 2022年底,租赁住宅业务共运营管理约 21.5万间,累计开业约 16.7万间,出租率为 95.6%;3)商业开发与运营:报告期内商业业务营业收入 87.2亿元,同比增长 14.3%。其中,印力管理的商业项目营业收入 54.8亿元,同比增长 4.8%,整体出租率 93.2%。4)物业:2022年万物云实现营业收入 303.2亿元,同比增长 26.1%,蝶城数量从 2021年的 459个增长到 584个,新增项目个数 205个,饱和收入 12.9亿元,新增拓展 12个超高层地标项目和 16个世界及中国 500强企业客户。 盈利预测与投资建议。预计公司 2023-2025年归母净利润复合增速为 3.7%,考虑到公司深度挖掘行业管理红利,非房业务行业领先,维持“买入”评级。 风险提示:竣工交付低于预期、销售及回款不及预期、多元拓展不及预期等风险。
万科A 房地产业 2023-04-03 15.60 -- -- 16.25 4.17%
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2023年3月30日万科A披露2022年度报告,全年实现营业收入5038亿元,同比+11.3%;归母净利润226.2亿元,同比+0.4%。拟每10股派送人民币6.8元(含税)现金股息。 点评营收利润双双增长,基本符合预期:公司营业收入增长主要来自于房地产开发项目的结转;在行业下行背景下,公司毛利率水平依然承压,从2021年21.8%下降至2022年的19.8%。而归母净利润保持微增,主要因为:①在2021年较大规模计提减值后,公司2022年计提减值4.5亿元,同比少计提30.6亿元;②落实精细化管理,公司2022年销管费率合计4.5%,较2021年下降0.73pct。 地产开发业务重视保交付,严守投资标准优选项目:公司2022年实现全口径销售金额4170亿元,同比-33.6%,规模收缩、城市聚焦,在西安、成都等24个城市位列第一。全年竣工面积3629万方,同比+1.6%,平稳交付34万套住宅。获取新项目36个,总拿地金额886亿元,主要位于上海、深圳、东莞等城市,新开项目投资兑现度接近90%。 经营服务业务具有韧性,已成为公司新增长极:公司2022年经营服务业务收入513亿元,同比+23.1%。万物云成功分拆上市,收入首破300亿元,同比+26.1%;长租公寓业务收入同比+12.1%,规模维持行业第一,运营管理租赁住房21.5万间;商业营业收入同比+14.3%。未来在REITs、不动产私募基金等金融工具的持续带动下,公司经营服务业务或迎来快速发展。 坚守安全经营底线,债务结构改善:公司2022年三道红线水平持续居绿档,剔除预收款后的资产负债率67.6%,净负债率43.7%,现金短债比1.4。有息负债结构改善,短期有息负债占比20.5%,同比下降1.5pct;银行借款占比60.6%,同比提升4.5pct。平均融资4.06%,同比下降5bp。 投资建议公司开发业务销售和投资规模收缩,而经营服务业务快速发展,预计其对业绩贡献将加大,整体业绩维持小幅增长态势。我们小幅下调公司2023/2024年EPS预测至2.00/2.18元(原为2.21/2.43元),新增2025年EPS预测为2.33元,公司股票现价对应PE估值为7.8/7.2/6.7倍,维持“增持”评级。 风险提示房地产市场销售低迷;经营服务业务发展不顺;其他房企违约
万科A 房地产业 2023-04-03 15.60 -- -- 16.25 4.17%
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事项:公司公布2022年年报,全年实现营收5,038.4亿元,同比增长11.3%;归母净利润226.2亿,同比增长0.4%;扣非归母净利润197.6亿元,同比减11.7%;公司拟每10股派发现金红利6.8元(含税)。 平安观点:业绩符合预期,期间费率持续下滑。全年营收同比增11.3%,归母净利润同比增0.4%,利润增速低于营收增速主要因:1)受限价及结算结构等影响,期内房地产开发及相关资产经营业务毛利率同比降2.0pct至19.8%;2)对联合营企业投资出现8亿元亏损,致期内投资净收益同比减少25亿元至40.9亿元。期内公司经营效率稳步提升,期间费用率同比降1.2pct至5.0%。期末预收账款与合同负债合计值4,668.4亿元,同比下滑26.9%,为后续业绩结转奠定基础。 44城销售位列当地前三,23年竣工计划下降。受地产行业下行影响,2022年公司销售面积2,630.0万平,销售金额4,169.7亿元,同比分别降30.9%、33.6%;销售均价15,854元/平,同比降3.8%。公司深耕策略效果显著,在24个城市销售额位列当地第一、11个城市位列第二、9个城市位列第三。2022年开发业务新开工1,568.2万平方米,同比下降52.0%,完成年初计划的81.7%;竣工3,629.1万平方米,同比增长1.6%,完成年初计划的93.1%。公司计划2023年新开工及复工1,672.8万平方米,竣工3,227.2万平方米,竣工同比降11.1%。 拿地保持谨慎,投资兑现度近90%。2022年新增土储建面690.2万平、总地价约849亿元,拿地销售面积比与拿地销售金额比分别为26.2%、20.4%,较2021年降43.8pct、9.1pct,楼面地价平均12297元/平,同比上升77.1%,印证公司更加聚焦核心城市与区域,同时新增土储已开项目投资兑现度近90%,新项目质量明显提高。期末在建及规划建设项目面积(剔除已售未结)约8491万平米,可保障未来2年左右销售。
万科A 房地产业 2023-03-09 16.14 -- -- 16.34 1.24%
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2月销售同比转正,维持“买入”评级 万科作为行业龙头,我们认为公司有动力和机会保持现有规模,叠加多元化业务持续发展,将助力公司整体盈利水平修复。我们维持盈利预测不变,预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元,EPS分别为2.10、2.31、2.56元,当前股价对应PE估值分别为7.7、7.0、6.3倍,维持“买入”评级。 销售数据同比增长,3月销售有望持续改善 万科2月实现合同销售面积193.7万平方米,合同销售金额301.2亿元,同比分别增长4.6%和2.6%,环比1月分别增长15.8%和5.2%。公司1-2月实现合同销售面积361.0万平方米,合同销售金额587.5亿元,同比降幅缩窄至8.8%和9.6%。在首套房贷利率动态调整机制和因城施策宽松购房政策下,春节后热点城市市场成交量和带看量均有边际回暖,叠加2022年同期低基数影响,使得公司2月销售数据同比增长。我们认为在市场回暖预期下,公司在3月集中供货推盘后,后续销售业绩有望持续改善。 投资保持谨慎,单月新增一宗地块 在前两月集中供地较少的情况下,万科投资拿地依旧谨慎,1月无新增开发项目,2月在东莞万江街道新增1个开发项目,计容建面15.1万方,权益地价9.8亿元。我们认为公司2023年仍将维持稳健的投资策略,聚焦一二线城市优质地块。 完成港股配售,募资39亿港元 万科3月2日发布公告称与配售代理就配售3亿股新H股订立配售协议,配售价为每股H股13.05港元,相较于前一日联交所收市价折让约6.12%,配售所得款项总额预计约为39.15亿港元。公司拟将配售所得款项净额的60%资金用于偿还公司的境外债务性融资,剩余40%资金将用于补充公司营运资金。 风险提示:行业恢复不及预期,政策放松不及预期,公司销售恢复不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名