事件： 12月 4日，公司发布 11月经营数据。2023年 11月公司实现签约面积 190.8万平方米，同比减少 8.0%；实现签约金额 307.0亿元，同比增加 0.9%。 点评：11月销售金额同比增加，优于百强销售数据。2023年 11月公司实现签约面积 190.8万平方米，同比减少 8.0%（10月为增加 0.6%），环比减少 4.6%；实现签约金额 307.0亿元，同比增加 0.9%（10月为下降 0.8%），环比下降 3.6%。销售表现优于百强房企整体表现，根据克而瑞数据，11月百强房企整体销售金额同比下滑 29.3%，金额环比下滑 3.1%。公司 1-11月累计实现销售金额 3431.4亿元，同比下降 9.0%；累计销售面积 2209.2万平方米，同比下降 5.7%；累计销售均价 15532元/㎡，同比下降 3.5%。 拿地聚焦核心城市，长三角和珠三角拿地金额占比近 8成。公司 11月拿地总金额 30.13亿元，拿地总建筑面积 26.80万方，拿地楼面均价 11241元/㎡，拿地金额占销售金额比重 9.8%。23年 1-11月，累计拿地金额 829.7亿元，拿地金额占销售金额比重 24.2%。2023年以来，公司拿地集中于长三角及珠三角地区，根据累计拿地金额计算，长三角占比 50.8%，珠三角占比 26.2%。其中：上海（24.3%），东莞（14.4%），杭州（8.6%），合肥（5.5%）。 三道红线持续保持绿档。1）23年公司累计新增发债 173.0亿元，新增公开市场债券成本进一步下降至 3.01%（22年发债成本为 3.11%）。2）三道红线持续达标。根据公司 2023年三季度报，公司现金短债比为 2.2，净负债率为 53.9%，剔除预收账款的资产负债率为 67.1%。3）财务管控稳健，债务结构也明显优化，一年内到期的有息负债占比为 14.8%。 公司首单消费 REIT 获批，有利于盘活存量资产。2023年 11月 26日，中金印力消费 REIT 获得中国证监会准予注册的批复，成为首批消费基础设施 REITs 之一。其目标基础设施资产为杭州西溪印象城。该 REIT 如成功发行，将有助于盘活公司商业不动产存量项目，打通重资产退出路径，提升购物中心的运营效率，吸引资金参与投资，增强流动性。 投资建议：公司销售规模保持第一梯队，投资质量提升，经营服务业务快速发展，具备中长期价值。我们维持万科 2023-2024年 EPS 分别预计为1.55元、1.56元，按照 2023年 12月 4日收盘价计算 PE 分别为 7.2倍、7.2倍，维持“买入”评级。 风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。

销售金额降幅收窄，获大股东深铁集团坚定支持，维持“买入”评级级万科发布2023年10月经营简报，公司销售金额累计降幅持续收窄，投资拿地同比增强，坚持“开发经营服务”并重的发展战略，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8亿元，EPS分别为2.33、2.69、2.87元，当前股价对应PE估值分别为5.0、4.3、4.0倍，维持“买入”评级。 销售金额同比降幅持续收窄，充足未结资源保障未来业绩公司10月实现合同销售面积200万方，合同销售金额318.3亿元，同比分别增长0.6%、下降0.8%（9月分别下降14.7%、7.8%），环比分别增长3.2%、下降0.6%。1-10月累计实现合同销售面积2018.4万方，合同销售金额3124.4亿元，分别同比下降5.5%、9.9%，销售金额仍保持行业第二排名。公司在“金九银十”窗口期逐渐发力，销售数据明显改善。截至9月末公司已售未结金额约4617亿元，充足未结资源助力未来业绩保持稳健。 投资力度同比增强，单月增新增1宗宗开发地块公司10月在合肥新增1宗开发地块，总建筑面积4.7万方，总地价6.6亿元。1-10月公司累计获取38宗开发项目，对应累计拿地建筑面积542.5万方，累计拿地金额799.5亿元，分别同比增长4.3%和26.3%，拿地权益比63.1%，拿地强度25.6%（2022年同期为18.3%），投资力度明显增强。公司投资聚焦于高能级城市，1-10月一二线城市拿地金额占比95.5%。 大股东深铁集团力挺，计划出资百亿盘活旧改项目根据公司公告，大股东深铁集团坚定看好公司的发展前景，从未制定过任何减持公司股份的计划，承诺将按照市场化、法治化方式，承接公司在深圳的部分城市更新项目，帮助公司盘活资产，交易金额预计超100亿元。同时深铁集团正在积极准备，择机购买公司在公开市场发行的债券。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

销售金额环比大增，投资力度同比增强，维持“买入”评级级万科发布2023年三季报，公司结转规模同比下降，投资力度明显增强，坚持“开发经营服务”并重的发展战略，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为278.0、320.5、342.8亿元，EPS分别为2.33、2.69、2.87元，当前股价对应PE估值分别为5.0、4.4、4.1倍，维持“买入”评级。 结转规模同比下降，结转毛利率承压下滑公司前三季度实现营业收入2903.1亿元，同比下降14.0%；实现归母净利润136.2亿元，同比下降20.3%；实现经营性现金流2.35亿元，每股收益1.16元；毛利率和净利率分别为17.6%和7.2%。公司营收利润下降主要源于房产结算面积和收入分别同比下降19.0%和17.4%，同时开发业务的税前毛利率降至18.5%。 销售数据同比仍降，投资力度明显增强公司前三季度累计实现合同销售面积1818.4万方，合同销售金额2806.1亿元，分别同比下降6.1%和10.8%，截至9月末已售未结转金额约4617.3亿元。公司前三季度累计获取37宗开发项目，对应累计拿地建面528.8万方，累计拿地金额792.9亿元，拿地金额权益比63.3%，拿地强度28.3%（2022年同期为16.4%），投资力度明显增强。截至9月末公司在建面积6966.1万方，规划建面3444.7万方，旧改项目储备建面373.9万方，开竣工分别完成年初计划的98.5%和58.6%。 多元业务齐头并进，债务结构持续优化公司前三季度仓储物流业务实现营收29.8亿元，同比增长14.8%；租赁住宅业务实现营收25.3亿元，同比增长9.4%；商业运营业务实现营收65.8亿元，同比增长5.2%。公司债务结构持续优化，截至9月底，净负债率为53.9%，一年内到期的有息负债占比较年初下降5.7个百分点至14.8%，货币资金对短期债务的覆盖倍数为2.2倍，前三季度境内新增融资的综合成本为3.64%。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

10月28日万科发布223023年三季报，公司前三季度累计实现营业收入12,903.1亿元，同比--14.0%；归母净利润人民币2136.2亿元，同比--20.3%。第三季度营收2894.2亿，同比--31.6%；归母净利润537.5亿，同比--22.5%。 营收利润同比下滑，项目复工竣工稳步推进前三季度公司实现营业收入2,903.1亿，较上年同期下降14.0%。其中，房地产开发业务结算面积为1,831.7万平方米，贡献营业收入人民币2,442.1亿元，同比分别下降19.0%和17.4%。主要原因有地产行业下行，地价上涨与限价的影响。前三季度，公司新增37个房地产开发项目，总计容建筑面积约528.8万平方米，权益计容规划建筑面积约306.3万平方米。在建项目总计容建筑面积约6,966.1万平方米，权益计容建筑面积约4,487.2万平方米；规划中项目总计容建筑面积约3,444.7万平方米，权益计容建筑面积约2,172.4万平方米，开发土储充足。1-9月，实现新开工及复工计容面积1,647.4万平方米，占全年开复工计划的98.5%；实现竣工计容面积1,891.7万平方米，占全年计划竣工面积的58.6%。开复工计划推进迅速，竣工计划稳步进行。 财务状况稳健，债务结构持续优化公司保持稳健的财务、资金状况。截至9月底，净负债率为53.9%。报告期内完成2022年度股息分派人民币80.6亿元。同时重视融资降本增效，持续通过各类融资工具优化债务结构。截至三季度末，一年内到期的有息负债占比为14.8%，较年初下降5.7个百分点。三季度，公司先后发行了20亿元的3年期中期票据，以及20亿元的3年期公司债券，发行利率分别为3.07%和3.10%。前三季度境内新增融资的综合成本为3.64%，优化效果显著。 多元业务布局，发展持续向好公司业务布局多元化，运营业务持续稳健发展。物业服务业务，“万物云”在2023中国物业服务力百强峰会暨品牌价值峰会上荣获“2023中国住宅物业服务力TOP1企业”、“2023中国物业服务质量领先企业”等多项荣誉，持续聚焦战略客户的项目拓展，新增阿里巴巴上海总部园区、北京小米M1手机工厂、扬州远景能源基地等项目。物流仓储业务1-9月实现营业收入29.8亿元（含非并表项目），同比增长14.8%，高标库收入17.0亿元，同比增长6.8%，冷链营业收入（不含供应链业务收入）12.8亿元，同比增长27.6%。租赁住宅业务方面，1-9月实现营业收入25.3亿元（含非并表项目），同比增长9.4%，第三季度新拓展房源4,761间，新增开业6,229间。 截至9月底共运营管理22.9万间租赁住房，开业18.0万间，出租率94.4%。商业开发与运营业务实现营业收入65.8亿元（含非并表收入），同比增长5.2%。多元业务布局下，细分领域业绩稳健增长，助力公司发展。 投资建议：2023年前三季度公司营收利润同比下滑主要因房地产行业大周期往下，市场销售整体疲软导致，公司作为行业标杆龙头，保持了稳健的财务状况，债务结构优化成效显著，在多元业务转型方面持续发展向好。考虑到房地产行业整体下行带来结转毛利率承压及存货减值因素，调整公司2023-2025年净利润预测至222亿、226亿、233亿（原值266亿、294亿、301亿），对应EPS1.86、1.89、1.95元/股（原值2.23、2.46、2.52元/股），维持公司“买入”评级。 风险提示：毛利率下行超预期，房地产市场销售回暖不及预期。

事件：公司发布 2023年中报，上半年实现营业收入 2008.9亿元，同比-2.9%；实现归母净利润 98.7亿元，同比-19.4%。 业绩低于预期，结算毛利率承压。上半年受开发结转规模下降影响，公司营收同比负增长，业绩降幅高于营收降幅，主要源于开发业务结算毛利率持续承压（税前毛利率同比下降 1.6pct 至 20.3%，税后毛利率同比下降 2.0pct 至 15.3%），拖累公司整体税前毛利率同比下降 1.6pct 至 18.9%、税后毛利率同比下降 1.8pct 至 14.6%。 此外货币资金规模下降带来利息收入减少，从而财务费用率同比提升 1.1pct。 销售去化稳健，量入为出提高拿地质量。公司 2023H1销售金额同比下降 5.3%至2039.4亿元，排名稳居行业第二，在 32个城市销售排名前 3，回款率近 100%。拿地方面，公司 1-8月新增 32个优质项目，拿地金额 718.6亿元，同比增长近 5成，整体投资强度回升至 29%，其中一二线拿地占比 100%，长三角及大湾区拿地金额合计占比 82%，投资兑现度稳步提高到 93%以上，整体投资质量持续改善。 坚守财务安全底线，负债结构优化。报告期末公司在手货币资金 1221.8亿元，现金短债比 2.7、剔预负债率 66.9%、净负债率 49.5%，三道红线指标维持绿档。报告期末公司有息负债规模较 22年末微增、结构有所优化，短债占比降至 14.2%低位，平均债务期限拉长至 5.02年。公司 1-7月境内累计发行信用债 100亿元，上半年境内新增融资的综合成本维持 3.73%低位，有望带动公司综合融资成本进一步下行。 经营服务业务稳中求进，运营效率提升。公司上半年经营服务业务实现全口径收入267.3亿元，同比+11.3%，其中物业服务/商业/物流仓储/租赁住宅业务营收分别达到 161.1/43.0/19.5/16.4亿元，同比稳健增长 12.2%/7.3%/17.0%/10.6%。运营效率方面，基础物管毛利率提升至 16.8%，印力委管的集团商业零售额和 NOI 双位数增长，租赁住宅业出租率较年初提升 0.3pct 至 95.9%，物流仓储出租率保持稳定。 维持买入评级，调整目标价至 19.80元。根据公司中报，我们下调公司结算规模及物管营收增速，同时下调公司开发毛利率并上调物管毛利率，调整公司 23-25年归母净利润预测值为 214.6/203.9/219.9亿元（原预测值为 227.8/231.1/242.4亿元）。可比公司 23年 PE 为 11X，对应目标价 19.80元。 风险提示：房地产销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。资产减值损失超预期。

事件：2023H1公司实现营收 2008.9亿元，同比下降 2.9%，实现归母净利润 98.7亿元，同比下降 19.4%。 业绩经营稳健，债务结构持续优化。房地产开发业务收入为 1843.6亿元，同比下降 3.8%；物业服务的营业收入为 140.4亿元，同比增长 15.1%。2023H1公司房地产开发及相关资产经营业务毛利率为 19.3%，下降 1.5pp。2023H1新增融资的综合成本为 3.73%，实现经营性现金净流入 18.6亿元，连续 14年为正。 期末有息负债金额 3214亿元，其中 85.8%为长期负债，无抵押无质押的有息负债占比为 93.9%。期末公司现金短债比为 2.7，资产负债率 76.95%，净负债率为 49.5%，三道红线长期处于绿档。 地产业务表现平稳，拿地投资聚焦一二线。2023H1公司实现销售面积 1297万平，同比增长 0.5%；销售金额 2039亿元，同比下降 5.3%，销售金额在 15个城市位列第一。1-8月公司累计获取新项目 32个，均位于一二线城市，总规划建筑面积 449万平方米，项目总地价 718.6亿元，新增项目平均地价 16003元/平方米。期末在建项目总建筑面积约 7311万平，规划总建筑面积约 3463万平，旧城改造总建筑面积 382.7万平，新开工面积约 1196万平，完成年初计划的71.5%；竣工面积约 1291万平方米，完成年初计划的 40%。 多元业务并重，实现稳步增长。1）仓储物流：2023H1物流业务实现营业收入19.5亿元，同比增长 17.0%。期末高标库的稳定期出租率 85%，冷链园区稳定期使用率 79%。2）租赁住宅：2023H1租赁住宅业务实现营业收入 16.4亿元，同比增长 10.6%。截至 6月底，租赁住宅业务共运营管理 22.47万间，累计开业17.39万间，出租率为 95.9%；3）商业开发与运营：报告期内商业业务营业收入 43.0亿元，同比增长 7.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入 27.4亿元，同比增长 2个百分点，整体出租率 94.7%。4）物业：2023H1万物云实现营业收入 161.1亿元，同比增长 12.2%，蝶城数量从年初的 584个增长到 601个，截至 6月底共推进 150个蝶城供应链改造，新增合同饱和收入中原有客户贡献约32%，新增拓展近 20个 500强及独角兽客户和 7个超高层项目。 盈利预测与投资建议。预计公司 2023-2025年归母净利润复合增速为 3.7%。考虑到公司深度挖掘行业管理红利，非房业务行业领先，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付或低于预期，销售及回款或不及预期，多元拓展或不及预期。

事项：公司公布2023年中报，上半年实现营业收入2,008.9亿元，较上年同期调整后下降2.9%；归母净利润98.7亿元，较上年同期调整后下降19.4%。 平安观点：多因素致业绩承压，未结金额仍多。公司上半年归母净利润同比下滑19%，主要因：1）开发业务结算规模下滑，导致整体营收同比降2.9%；2）受地价上涨与限价影响，期内毛利率同比降1.6pct至18.9%，同时期间费率同比增加0.4pct至5.3%，导致净利率同比降1.2pct至7.6%。期内无资产减值计提，投资净收益增加11.7亿元至17.9亿元。期末预收账款及合同负债4311亿元，为后续结转奠定基础。 开发收入同比略降，经营服务延续增长。分业务收入看，房地产开发业务结算收入1,708.4亿元，同比下降4.5%。经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17.0%、10.6%和7.3%。 销售额同比略降，拿地积极性提高。期内公司销售面积1,297.万平方米，同比增0.5%，销售金额2,039.4亿元，同比下降5.3%。销售金额在15个城市位列第一，在12个城市排名第二，在5个城市排名第三。期内新增土储总建面449万平方米、总价718.6亿元，拿地销售面积比跟拿地销售金额比分别为34.6%、35.2%，较上年同期（23.8%、18.0%）明显提升；实现新开工及复工计容面积1,196万平方米，完成全年计划72%，实现竣工计容面积1,290.5万平方米，完成全年计划40%。公司预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 保持绿档水平，长期负债占比提高。期末公司净负债率49.5%，剔除预收款负债率为67.9%；持有货币资金1,221.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.7倍；一年内到期的有息负债占比14.2%，较年初下降6.3个百分点，境内新增融资的综合成本3.73%，加权平均债务期限5.0年。另外，公司基于当前公司A股股价处于低位，决定终止向特定对象发行A股股票事项并撤回申请文件。 投资建议：维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润分别为233亿元、235亿元、245亿元，当前市值对应PE分别为7.3倍、7.2倍、6.9倍。随着政策逐步发力、地产基本面有望逐步改善，公司销售经营有望向好；同时多元化布局打开新的增长空间，维持“推荐”评级。 风险提示：1）当前地产修复仍不牢固，若后续销售再次回落，可能影响未来公司规模增长，并带来项目减值风险；2）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险；3）地价上升与销售促销导致毛利率进一步下行的风险。

2023 年 8 月 30 日万科 A 披露 2023 年半年报，2023 年上半年实现营业收入 2008.9 亿元，同比-2.9%；实现归母净利润 98.7 亿元，同比-19.4%。2023 年第二季度实现营业收入 1324.2 亿元，同比-8.2%；实现归母净利润 84.2 亿元，同比-22.1%。 开发结算面积&毛利率下滑，业绩略低于预期：1H23 公司房地产开发业务结算面积 1242 万方，同比-5.2%，贡献营业收入 1708 亿元，同比-4.5%。1H23 归母净利润降幅大于营业收入，主要由于：①毛利率水平延续下行态势，1H23 整体毛利率 18.87%，较 1H22 下降 1.59pct。 ②货币资金体量同比减少 188.9 亿元，财务费用增至 24.1 亿元，较1H22 同比增加 21.83 亿元。 开发销售规模小幅下滑，投资把握结构性机会：1H23 公司实现销售金额 2039.4 亿元，同比-5.3%，排名行业第二；销售金额在 15 个城市排第一，12 个城市排第二，5 个城市排第三。2023 年 1-8 月，公司累计获取新项目 32 个，均位于一二线城市，总建面 449 万方，总地价 719 亿元，平均楼面价达 16003 元/方。公司土储依然充足，1H23公司在建面积和规划建筑面积合计 1.08 亿方，土储权益比例 64%。 经营服务业务各板块继续保持增长态势：1H23 经营业务全口径收入267.3 亿元，同比+11.9%。物业板块，万物云营收 161 亿元/+12.2%，蝶城数量从年初 584 个增长到 601 个；物流仓储板块，营收 19.5 亿元/+17.0%，累计可租赁建面 985 万方；租赁住宅板块，营收 16.4 亿元/+10.6%，共运营管理 22.47 万间长租公寓，出租率 95.9%；商业板块，实现营收 43.0 亿元（含非并表）/+7.3%，其中印力管理项目营收 27.4 亿元。 信用评级行业领先，财务结构持续改善：1H23 公司净负债率 49.5%，现金短债比 2.7。经营性现金流净额连续 14 年为正，上半年为 18.6亿元。有息负债结构改善，短期有息负债占比 14.2%，较 2022 年下降6.3pct。融资成本降低，1H23 新增融资成本 3.73%。 公司开发销售略收缩，经营服务业务维持增长态势。考虑毛利率下滑和资产减值压力，我们小幅下调公司盈利预测，2023-25 年归母净利润分别为 231.8亿元、250.8亿元和 269.4 亿元，同比增速分别为2.5%、8.2%和 7.4%。公司股票现价对应 2023-25 年 PE 估值为 7.3/6.8/6.3倍，维持“增持”评级。 房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；其他房企违约

事件：公司发布 2023年中报，公司 2023年上半年实现营业收入 2008.93亿元，同比下降 2.91%；归母净利润 98.70亿元，同比下降 19.43%；基本每股收益 0.84元/股，同比下降 20%。 销售规模保持行业第一阵营：公司 2023年上半年实现销售金额 2039.4亿元，同比下降 5.3%；销售面积 1297万方，同比增长 0.5%；对应销售均价 15724元/平米，同比下降 5.71%。公司销售金额在 15个城市位列第一。 分区域看，上海区域、南方区域、北京区域、华中区域、西南区域、西北区域、东北区域的销售金额占比分别为 34.5%、24.0%、13.4%、9.4%、6.9%、6.1%、4.8%。 收入业绩同比下滑：公司 2023年上半年实现营收 2008.9亿元，同比下降2.9%，归母净利润 98.7亿元，同比下降 19.4%。归母净利润较收入下降较多主要由于：1）2023年上半年公司开发及相关资产经营业务毛利率为19.03%，较去年同期下降 1.5pct；2）2023年上半年公司信用减值损失 2.97亿元，较去年同期 2.42亿元有所增加。费用管控上，2023年上半年公司的销售费用率和管理费用率分别为 2.32%、1.66%，分别较去年同期下降0.02pct、下降 0.67pct，销售和管理费用率均有所下滑。 投资质量提升：2023年 1-8月，公司新增 32个项目，均位于一二线城市，总计容建面 449万方，权益建面 267.6万方；项目总地价 718.6亿元，权益地价 431亿元，对应的权益比例为 59.98%；新增项目平均地价为 16003元/平米，拿地均价/销售均价比例为 1.02。截至 2023年上半年末，公司总土储建面 7655.4万方，土地储备充足。2023年上半年累计新开工及复工计容面积约 1196万方，完成年初计划 71.5%；竣工计容面积 1290.5万方，完成年初计划的 40%，预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。 多元业务齐头并进：1）2023年上半年公司物业服务实现收入 161.1亿元，同比增长 12.2%，其中社区空间居住消费服务收入 91.1亿元，同比增长 12.6%；上半年万物云蝶城数量从年初的 584个增长到 601个。2）2023年上半年物流仓储服务实现经营收入 19.5亿元，同比增长 17%，其中高标库营业收入 11.4亿元，同比增长 9.1%；截至 2023年上半年末，万纬物流累计开业项目可租赁建面 985.2万方，其中高标库可租赁建面 843.7万方，稳定期出租率 85%。3）2023年上半年租赁住宅实现营收 16.4亿元，同比增长 10.6%，截至 2023年上半年末，泊寓在全国 34个城市共运营管理租赁住房 22.47万间，累计开业 17.39万间，出租率为 95.9%，出租率维持高位。4）2023年上半年商业业务实现收入 43亿元，同比增长 7.3%，截至 2023年上半年末，累计开业 203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建面 1118.3万方。其中印力管理的商业项目营收 27.4亿元，整体出租率 94.7%，体现公司卓越的运营能力。 融资成本降低：截至 2023年上半年末，公司净负债率 49.5%，货币资金覆盖短期债务 2.7倍，经营活动产生现金流净额 18.6亿元，连续 14年为正。债务结构持续优化，一年内到期的有息负债占比 14.2%，较年初下降 6.3pct。截至 2022年末公司存量综合融资成本为 4.06%，新增融资成本为3.73%，融资成本降低。 投资建议：公司销售规模维持行业前列，投资质量提升，多元业务齐头并进，债务结构优化，融资成本降低。作为行业龙头，公司稳健经营，投资聚焦核心，结合行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司 2023-2025年归母净利润为 231.22亿元、234.76亿元、243.79亿元，EPS 为 1.94元/股、1.97元/股、2.04元/股，对应 PE 为 7.33X、7.22X、6.95X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、运营业务不及预期等。

公司公布2023年一季报，一季度实现营业收入684.7亿元，较上年同期调整后增长9.3%；归母净利润14.5亿元，较上年同期调整后增长1.2%。 平安观点： 业绩平稳增长，经营管理提效。公司一季度归母净利润同比增1.2%，增速低于营收增速，主要受结算结构、地价上涨与限价影响，期内毛利率同比降3.4pct至15.4%（其中开发业务的结算毛利率17.2%）。期内公司经营进一步提效，人工及行政费用下降，带动期间费用率同比降2.7pct至6.8%。期末预收账款及合同负债4,884.3亿元，为2022年营收97%，为后续结转奠定基础。 销售同比略降，拿地保持谨慎。期内公司销售面积625.7万平方米，销售金额1,013.8亿元，同比分别下降1.1%和4.8%。公司全面检视在售项目、首开项目的操盘情况，重点提升产品性价比和精益管理水平，拉通优秀案例的操盘方案，将优秀实践复制推广；对于存量资源，以楼栋为单位对库存进行再分类并明确不同的销售策略。期内新增土储总建面87.6万平方米，拿地销售面积比为14.0%；实现新开工及复工计容面积590.0万平方米，完成全年计划35%，实现竣工计容面积344.1万平方米，完成全年计划10.7%。 多元业务向好，物流仓储收入增幅居前。物业方面，一季度万物云新增阿里巴巴集团北京总部等11个商企服务项目。租赁住宅业务（含非并表项目，下同）实现营业收入7.8亿元，同比增长10.8%，期末共运营管理21.7万间长租公寓。物流仓储业务实现营业收入9.6亿元，同比增长20.0%，期末万纬物流绿色仓库可租赁面积568万平方米，占已开业项目可租赁面积58%。商业开发与运营业务实现营业收入23.3亿元（含非并表收入），同比增长10.4%，其中印力集团管理的商业项目营业收入13.7亿元。 保持绿档水平，长期负债占比提高。期末公司净负债率45.5%，剔除预收款负债率为68.3%；持有货币资金1,400.1亿元，对短期借款和一年内到期有息负债覆盖倍数为2.4倍；长期负债占比进一步提高至81.5%；“三道红线”持续保持绿档，国际信用评级稳定。 投资建议：维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润分别为233亿元、235亿元、245亿元，当前市值对应PE分别为7.8倍、7.7倍、7.4倍。当前地产销售持续好转，公司销售经营有望向好，同时公司积极把握融资窗口期，股权融资与低成本信贷资金利于后续优质土地获取，进一步强化公司领先地位；同时多元化布局打开新的增长空间，维持“推荐”评级。 风险提示：1）当前地产修复仍不牢固，若后续销售再次回落，可能影响未来公司规模增长，并带来项目减值风险；2）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险；3）公司股权融资业务存在不确定性风险。

事件：公司近期发布2022年年报，全年实现营业收入5038.4亿元，同比+11.3%；实现归母净利润226.2亿元，同比+0.4%。 业绩企稳正增，料毛利率短期仍承压。公司2022年归母净利润同比正增0.4%，业绩增速低于营收增速，主要系低毛利项目结转，带来开发业务结算毛利率（扣土增税前）同比下降2.6pct至20.4%、投资收益同比下滑38.1%，此外成本法核算带来93.0亿元的折旧摊销同样影响经营性业务的报表利润。报告期内公司三项费率同比压降1.2pct至4.9%以应对毛利率下滑。考虑到2022年全年市场下行，房企普遍随行就市、销售毛利率承压，我们预计公司短期结算毛利率或较难有明显改善。 财务安全、融资渠道畅通，稳健经营穿越周期。公司2022年累计销售金额4170亿元，同比下降33.6%，优于行业Top20整体水平；2023Q1公司累计销售额同比下降4.8%，其中2-3月均同比正增长，销售额排名稳居行业前三。拿地方面，公司量入为出、优中选优，聚焦深圳、上海、东莞等高能级城市，全年获取36个项目，拿地金额886.3亿元，补货稍显不足但投资质量明显提升。期末公司在手货币资金1372.1亿元，现金短债比2.1、剔预负债率67.6%、净负债率43.7%，三道红线指标维持绿档。行业信用收缩背景下，公司保持财务指标稳健安全、融资渠道畅通，年内发行信用债301亿元，综合融资成本进一步下降至4.06%。此外若A股不超过150亿元定增落地，将进一步优化公司资债结构，提高公司抵御行业风险的能力。 多元化业务韧性较强，不动产价值有望释放。报告期内公司完成万物云分拆上市，实现营收303.2亿元，同比增长26.1%；商业/长租公寓/物流地产分别实现全口径营收87.2/32.4/35.6亿元，逆势稳健增长14.3%/12.1%/17.9%。随着保租房及消费基础设施REITs放开、不动产经营效益提升，公司有望打通“投融建管退”闭环，释放保租房、物流及商业等资产价值获取投资收益，并助力业务高质量成长。 维持买入评级，调整目标价至19.10元。根据公司年报，我们小幅下调公司营收增速及毛利率，调整公司23-24年归母净利润预测值为227.8/231.1亿元（原预测值为260.2/279.5亿元）并引入25年预测值为242.4亿元。可比公司23年PE为10X，对应目标价19.10元。 风险提示：房地产销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。资产减值损失超预期。 盈利预测与投资建议

业绩表现平稳，融资优势显著。 ] 2022年公司实现营收 5038.4亿元，同比增长11.3%，实现归母净利润 226.2亿元，同比上升 0.4%；每股基本盈利 1.95元，同比增加 0.65%；全面摊薄的净资产收益率为 9.3%，同比下降 0.23个百分点。 开发业务的营业收入为 4704.5亿元，同比增长 9.42%；物业服务的营业收入为257.7亿元，同比增长 30.0%。受土地市场成交面积和溢价率回落的影响，2022年公司开发业务结算毛利率由 2021年同期的 23.9%下降至 20.4%。财务表现方面，2022年新增融资的平均成本为 3.88%，存量融资的综合融资成本为 4.06%。 截至报告期末，有息负债金额 3141.1亿元，其中 79.5%为长期负债，无抵押无质押的有息负债占比为 95.2%。期末公司现金短债比为 2.1，资产负债率76.95%，净负债率为 43.7%，三道红线长期处于绿档。 地产销售降幅收窄，拿地投资审慎。2022年公司实现销售面积 2630万平方米，销售金额 4169.7亿元，同比分别下降 30.9%和 33.6%。报告期内公司累计获取新项目 36个，总规划建筑面积 690.2万平方米。截至报告期末，在建项目总建筑面积约 8,260.1万平方米，规划中项目总建筑面积约 3592.7万平方米，新开工面积约 1568.2万平方米，完成年初计划的 81.7%；竣工面积约 3629.1万平方米，完成年初计划的 93.1%。 多元业务稳步拓展。1）仓储物流：2022年物流业务实现营业收入 35.6亿元，同比增长 17.9%。截至报告期末高标仓的稳定期出租率 90%，冷链园区稳定期使用率 75%。2）租赁住宅：2022年租赁住宅业务实现营业收入 32.4亿元，同比增长 12.1%。截至 2022年底，租赁住宅业务共运营管理约 21.5万间，累计开业约 16.7万间，出租率为 95.6%；3）商业开发与运营：报告期内商业业务营业收入 87.2亿元，同比增长 14.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入 54.8亿元，同比增长 4.8%，整体出租率 93.2%。4）物业：2022年万物云实现营业收入 303.2亿元，同比增长 26.1%，蝶城数量从 2021年的 459个增长到 584个，新增项目个数 205个，饱和收入 12.9亿元，新增拓展 12个超高层地标项目和 16个世界及中国 500强企业客户。 盈利预测与投资建议。预计公司 2023-2025年归母净利润复合增速为 3.7%，考虑到公司深度挖掘行业管理红利，非房业务行业领先，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、销售及回款不及预期、多元拓展不及预期等风险。

2023年3月30日万科A披露2022年度报告，全年实现营业收入5038亿元，同比+11.3%；归母净利润226.2亿元，同比+0.4%。拟每10股派送人民币6.8元（含税）现金股息。 点评营收利润双双增长，基本符合预期：公司营业收入增长主要来自于房地产开发项目的结转；在行业下行背景下，公司毛利率水平依然承压，从2021年21.8%下降至2022年的19.8%。而归母净利润保持微增，主要因为：①在2021年较大规模计提减值后，公司2022年计提减值4.5亿元，同比少计提30.6亿元；②落实精细化管理，公司2022年销管费率合计4.5%，较2021年下降0.73pct。 地产开发业务重视保交付，严守投资标准优选项目：公司2022年实现全口径销售金额4170亿元，同比-33.6%，规模收缩、城市聚焦，在西安、成都等24个城市位列第一。全年竣工面积3629万方，同比+1.6%，平稳交付34万套住宅。获取新项目36个，总拿地金额886亿元，主要位于上海、深圳、东莞等城市，新开项目投资兑现度接近90%。 经营服务业务具有韧性，已成为公司新增长极：公司2022年经营服务业务收入513亿元，同比+23.1%。万物云成功分拆上市，收入首破300亿元，同比+26.1%；长租公寓业务收入同比+12.1%，规模维持行业第一，运营管理租赁住房21.5万间；商业营业收入同比+14.3%。未来在REITs、不动产私募基金等金融工具的持续带动下，公司经营服务业务或迎来快速发展。 坚守安全经营底线，债务结构改善：公司2022年三道红线水平持续居绿档，剔除预收款后的资产负债率67.6%，净负债率43.7%，现金短债比1.4。有息负债结构改善，短期有息负债占比20.5%，同比下降1.5pct；银行借款占比60.6%，同比提升4.5pct。平均融资4.06%，同比下降5bp。 投资建议公司开发业务销售和投资规模收缩，而经营服务业务快速发展，预计其对业绩贡献将加大，整体业绩维持小幅增长态势。我们小幅下调公司2023/2024年EPS预测至2.00/2.18元（原为2.21/2.43元），新增2025年EPS预测为2.33元，公司股票现价对应PE估值为7.8/7.2/6.7倍，维持“增持”评级。 风险提示房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；其他房企违约

事项：公司公布2022年年报，全年实现营收5,038.4亿元，同比增长11.3%；归母净利润226.2亿，同比增长0.4%；扣非归母净利润197.6亿元，同比减11.7%；公司拟每10股派发现金红利6.8元（含税）。 平安观点：业绩符合预期，期间费率持续下滑。全年营收同比增11.3%，归母净利润同比增0.4%，利润增速低于营收增速主要因：1）受限价及结算结构等影响，期内房地产开发及相关资产经营业务毛利率同比降2.0pct至19.8%；2）对联合营企业投资出现8亿元亏损，致期内投资净收益同比减少25亿元至40.9亿元。期内公司经营效率稳步提升，期间费用率同比降1.2pct至5.0%。期末预收账款与合同负债合计值4,668.4亿元，同比下滑26.9%，为后续业绩结转奠定基础。 44城销售位列当地前三，23年竣工计划下降。受地产行业下行影响，2022年公司销售面积2,630.0万平，销售金额4,169.7亿元，同比分别降30.9%、33.6%；销售均价15,854元/平，同比降3.8%。公司深耕策略效果显著，在24个城市销售额位列当地第一、11个城市位列第二、9个城市位列第三。2022年开发业务新开工1,568.2万平方米，同比下降52.0%，完成年初计划的81.7%；竣工3,629.1万平方米，同比增长1.6%，完成年初计划的93.1%。公司计划2023年新开工及复工1,672.8万平方米，竣工3,227.2万平方米，竣工同比降11.1%。 拿地保持谨慎，投资兑现度近90%。2022年新增土储建面690.2万平、总地价约849亿元，拿地销售面积比与拿地销售金额比分别为26.2%、20.4%，较2021年降43.8pct、9.1pct，楼面地价平均12297元/平，同比上升77.1%，印证公司更加聚焦核心城市与区域，同时新增土储已开项目投资兑现度近90%，新项目质量明显提高。期末在建及规划建设项目面积（剔除已售未结）约8491万平米，可保障未来2年左右销售。

2月销售同比转正，维持“买入”评级 万科作为行业龙头，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，叠加多元化业务持续发展，将助力公司整体盈利水平修复。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元，EPS分别为2.10、2.31、2.56元，当前股价对应PE估值分别为7.7、7.0、6.3倍，维持“买入”评级。 销售数据同比增长，3月销售有望持续改善 万科2月实现合同销售面积193.7万平方米，合同销售金额301.2亿元，同比分别增长4.6%和2.6%，环比1月分别增长15.8%和5.2%。公司1-2月实现合同销售面积361.0万平方米，合同销售金额587.5亿元，同比降幅缩窄至8.8%和9.6%。在首套房贷利率动态调整机制和因城施策宽松购房政策下，春节后热点城市市场成交量和带看量均有边际回暖，叠加2022年同期低基数影响，使得公司2月销售数据同比增长。我们认为在市场回暖预期下，公司在3月集中供货推盘后，后续销售业绩有望持续改善。 投资保持谨慎，单月新增一宗地块 在前两月集中供地较少的情况下，万科投资拿地依旧谨慎，1月无新增开发项目，2月在东莞万江街道新增1个开发项目，计容建面15.1万方，权益地价9.8亿元。我们认为公司2023年仍将维持稳健的投资策略，聚焦一二线城市优质地块。 完成港股配售，募资39亿港元 万科3月2日发布公告称与配售代理就配售3亿股新H股订立配售协议，配售价为每股H股13.05港元，相较于前一日联交所收市价折让约6.12%，配售所得款项总额预计约为39.15亿港元。公司拟将配售所得款项净额的60%资金用于偿还公司的境外债务性融资，剩余40%资金将用于补充公司营运资金。 风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。