营收下降利润亏损，表内外盈利能力下降。 根据公司一季报， 24 年一季度万科实现营业收入 615.9 亿元，同比下降 10%，净利润 3.3 亿元，同比下降 88%，归属母公司净亏损 3.6 亿元（ 23Q1 为 14.5 亿元）， 竣工结算节奏放缓、 表内外规模及盈利能力的下降是公司 Q1 亏损的主要原因，后续资产处置提升投资收益或一定程度上有助于公司业绩修复。 拿地开工放缓，销售跟随市场波动。 销售方面， 24Q1 万科实现销售金额 580 亿元，同比下降 43%，受制于前期拿地规模及近期开工水平（ 24Q1 拿地 18 亿，拿地力度 3%，开工 170 万方，同比-71%），公司未来销售规模仍存在一定压力。从销售节奏来看， 24Q1 受市场及自身影响， 1-2 月万科单月销售在 160 亿左右，而 3 月销售回归 240 亿以上，后续市场景气及公司销售状况值得持续关注。 负债总规模稳定，短债占比上升。 截至 24Q1 万科有息负债 3240 亿元，较 23 年末基本持平，其中短债 842 亿元，与在手现金规模基本相当，公司偿债压力有所增大。公司在 23 年年报中提到， 24 年公司计划通过处置大宗资产实现交易回款不低于 300 亿元，这一部分资金将成为公司偿债的重要来源， 关注未来公司资产处置计划及进展情况。 盈利预测与投资建议。 预计 24-25 年归母净利润分别为 109 亿元、 109亿元，同比-10.2%、 -0.2%，对应 PE 为 8.1x、 8.1x。 维持公司 23 年末归母净资产 0.5 倍合理估值，对应 A 股合理价值 10.51 元/股， 考虑汇率及 AH 溢价因素对应 H 股 9.82 港元/股， 均维持“买入”评级。 风险提示。 改善不及预期，包括政策改善、居民需求持续性不及预期等；供给侧出清扰动市场情绪；结算规模及利润率不及预期等