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乐加栋

广发证券

研究方向: 房地产行业

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工作经历: 执业证书编号:S0260513090001,毕业于复旦大学,从事房地产研究5年。2008年第六届新财富房地产最佳分析师第六名小组成员,2009年第七届新财富房地产最佳分析师第四名小组成员,2010年第一届金牛分析师房地产行业第一名小组成员,2010年第八届新财富房地产最佳分析师第二名小组成员,2011年第二届金牛分析师房地产行业第二名小组成员,2011年第九届新财富房地产最佳分析师第二名小组成员。2012年加入中信建投研发部,曾供职于长江证券和中信建投证券研究所。...>>

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万科A 房地产业 2020-03-23 25.50 -- -- 27.16 6.51% -- 27.16 6.51% -- 详细
收入稳步增长,管理效益显著提高。公司披露19年年报,实现营收3679亿元,同比增长24%,实现归母净利润389亿元,同比增长15%。毛利率方面,18年4季度地产结算毛利率属于异常的高位,导致19年毛利率相比下降1.2个百分点,整体来看19年单季毛利率水平稳定,全年毛利率36.2%。公司在地产员工同比大幅增长53%的情况下,销管研费用率下降0.7个百分点,管理效益显著提高。值得注意的是,公司存在提前计提大量土增税的可能,平滑了19年业绩的增长。 回款率边际改善,土地自有权益投资力度加大。19年并表回款率67%,较18年提高4个百分点。19年公司全口径拿地力度有所减弱,拿地金额同比下滑14%,但权益拿地金额同比增长15%,公司投入更多的资金聚焦于更少而精的土地上。分区域来看,19年公司土地投资主要聚集在销售增速最高且结算净利率回升最快的中西部区域。 融资具备优势,杠杆水平低于行业平均。19年公司偿债增多降低了在手货币资金水平,净负债率提高至34%,仍处于行业较低水平,短债覆盖倍数1.73x,资金状况良好。19年财务杠杆下降幅度较为显著,从17年开始到20年初,连续4年公司5年期公司债成本下降,且新发型7年期的品种,公司稳健的财务纪律得到资本市场广泛认可。 预计公司19、20年EPS分别为3.97、4.58元,维持“买入”评级.在行业景气度下行的背景下,2020年是万科的机会之年,而公司的经营决策对于未来5年的发展方向的确立,至关重要。行业龙头地位以及一二线城市的布局和土地储备,使万科持续超过行业平均的估值表现,给予公司A股、H股对应20年PE9x、9x的合理估值,则合理价值分别为35.71元/股、39.32港元/股(港元兑人民币汇率:0.90813)。 风险提示。景气程度不断下降,新业务拓展回报率不达预期。
蓝光发展 房地产业 2020-03-16 6.23 -- -- 6.42 3.05% -- 6.42 3.05% -- 详细
主体信用评级上调,融资渠道持续拓展。2020年3月11日,大公国际资信评估有限公司将蓝光发展的主体长期信用评级由“AA+”上调至“AAA”,评级展望维持稳定,信用评级上调有利于公司控制债券类渠道融资成本。此前非标融资在公司整体融资规模中占比较高,本次信用评级上调有利于公司未来疏通债券类融资渠道,降低融资成本。截至19年3季度末,公司净负债率102.1%,处于龙头房企中位水平,现金对短期有息负债覆盖倍数为1.54倍,扣除预收账款后资产负债率为47.3%,均处于相对安全位置。在销售放缓、融资需求上升的当前,公司具备增加有息负债,提升财务杠杆的空间。 业绩目标如期完成,拿地能级持续提升。根据业绩预增公告,公司预计2019年归母净利润同比增长53%,对应业绩规模34亿元,略超股权激励目标33亿元,基本符合预期。19年公司实现销售规模1015.4亿元,同比增长18.8%,增速较18年下降28.3pct,主要由于公司销售均价增速下降。自19年上半年起,公司重新回归“一线、二线、强三线”战略,并且加强三四线城市存货周转,因此19年公司销售均价出现较为显著的下降,拿地能级明显提升,二线城市金额口径拿地占比提升至66%,较18年提升29pct。随着二线及强三线城市销售占比提升,公司销售均价或将回升,带动销售金额增速提升。 19-20年业绩预计分别对应动态PE5.8x、3.8x。预计2019-2021年公司归母净利润分别为34/51/68亿元,对应19年5.8XPE,20年3.8XPE。我们维持此前合理价值10.04元/股,对应20年PE5.9x,维持“买入”评级。 风险提示。行业基本面景气下行,新进入城市去化放缓,结算进度不及预期。疫情影响超预期。
阳光城 房地产业 2020-03-03 8.01 -- -- 8.50 6.12% -- 8.50 6.12% -- 详细
业绩表现符合预期,净利率改善带动ROE提升。根据业绩快报,19年公司实现营业总收入614.91亿元,同比增长8.9%,归母净利润实现40.22亿元,同比增长33.3%,营业利润率为11.3%,归母净利率分别为6.5%,同比上升1.2个百分点。期末ROE为15%,较18年上升1.9个百分点,主要由结算归母净利率抬升拉动。 19年销售目标完成率117%,单项目贡献规模提升。销售方面,从年度来看,19年阳光城实现销售金额2110亿元,同比增长29.6%,目标完成率117%,在主流房企中排名靠前,从区域来看,19年长三角、内地销售金额同比分别增长53%、29%,对全年贡献较大。按照项目来看,19年单项目贡献销售金额11.5亿元,同比分别上升18%。 新城市布局发力,拿地货地比跟随行业下降。土地投资方面,19年公司新增总建面1245万方,总地价646亿元,拿地力度连续2年下降,投资策略较为谨慎,招拍挂占比降低至44%,拿地货地比及毛利率回归行业平均水平。从分布来看,长三角及中西部依旧是公司重点布局的区域,二者合计占70%,在布局3年内城市拿地金额的占比为72%(16-19年均值为72%),对于新城市的布局维持较大的投资强度。 预计20-21年业绩分别为1.47元/股、1.85元/股。公司整体经营能力以及财务利润率提升,债务结构优化,偿债压力下降,我们预计20、21年业绩分别为59.1亿元、75.0亿元,同比分别增长47%、27%,对应2020年5.4XPE,2021年4.2XPE。合理价值方面,近2年公司平均PE(TTM)为9.9X,给予20年7.0XPE估值,对应合理价值为10.21元,给予“买入”评级。 风险提示。疫情影响公司项目销售;行业景气度下行影响公司销售及工程进度;公司地产结算进度不及预期;土地投资力度下降。
保利地产 房地产业 2020-02-21 15.41 -- -- 17.35 12.59%
17.35 12.59% -- 详细
业绩表现超预期,规模利润率全面提升。根据业绩快报,19年公司实现营业总收入2355.4亿元,同比增长21%,实现归母净利润265.69亿元,同比增长41%,营业利润率及归母净利率分别为21.4%、11.3%,同比上升3.1、1.6个百分点(利润率的提高更多体现存量业绩的释放)。单季度来看,4季度实现归母净利润137.36亿元,同比增长48%,整体结算规模超预期,高毛利项目支撑整体业绩增速高于营收增速。 春节影响1月销售增速,均价维持稳定。销售方面,从年度来看,19年公司实现销售金额4618亿元,同比增长14.1%,高于TOP5房企平均增速,规模上涨主要由面积增长贡献,销售均价维持稳定。进入20年,1月公司实现销售金额235.9亿元,同比下降29.8%,销售面积157.6万方,同比下降30.9%,主要为春节及疫情因素影响。 拿地质量稳步提升,近期拿地力度维持高位。土地投资方面,19年公司新增总建面2679万方,总地价1555亿元,拿地质量边际改善,拿地区域上聚焦核心城市群,深入三四线。从拿地节奏来看,公司在前三季度拿地相对谨慎,四季度以来公司表现出较强的拿地积极性,19年12月单月补充千亿货值。进入20年,1月公司新增9个项目,总建面232万方,总地价125亿元,拿地规模高于其他头部房企。 预计19-21年业绩分别为2.23元/股、2.61元/股、3.01元/股。公司整体基本面表现超预期,我们预计20、21年业绩分别为312亿元、359亿元,同比分别增长17%、15%,对应2020年5.9XPE,2021年5.1XPE。合理价值方面,近3年公司平均PE(TTM)为8.9X,考虑到公司行业地位以及业务稳定性,给予20年8.0X估值的目标,对应合理价值为20.90元/股,给予“买入”评级。 风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。
新城控股 房地产业 2020-02-17 34.45 -- -- 35.40 2.76%
35.40 2.76% -- 详细
销售增长保障现金流稳定,结算体量创历史新高。根据公司经营公告,19年新城控股全年实现销售金额2708亿元,同比增长22%,中部、西部及环渤海区域提供主要总量,18年的中西部下沉计划得到了比较好的效果。从销售效率的角度来看,由于行业整体因素有所回落,结合拿地力度的下降对2020年规模提升造成较大压力。 商业运营表现快速提升。根据经营公告,19年商业租金收入规模41.1亿元,同比增长90%,15年以来复合增速128%。19年收入贡献主要增量的是18年开业的吾悦广场,租金收入水平14.5亿元,增幅达到340%。新增规模与坪效的协同发展,造就了商业地产的优异表现。 债券发行及财务情况。根据公司公告,债券发行方面,从19年12月开始,以新城控股集团下属境外子公司新城环球为主体的海外债务发行已经恢复,从12月16日到2月6日,累计发行7亿美金无抵押固定利率债券,从期限和成本综合来看优于去年年初的融资情况,债券发行的恢复也使公司的经营和现金流稳定得到提升。目前公司净负债率及短债覆盖倍数表现均优于行业平均水平。 预计公司19、20年EPS分别为5.13、6.87元,维持“买入”评级。考虑到疫情影响,预计19-21年公司全口径归母净利润为116亿元、155亿元和189亿元,增速分别为10%、34%和22%。按照6.5xPE(低于公司过去三年平均估值)给予合理价值,在20年155亿全口径归母净利润下计算,合理价值为44.58元/股。 风险提示。疫情传播对房地产行业和地产开发企业造成销售及其他经营活动造成影响,公司销售、结算及业绩水平存在下行风险。行业自身景气度存在下行压力,销售去化率压力加大,回款及投资承压,19年公共事件对公司的影响尚未完全解除,仍存在突发事件风险。
新湖中宝 房地产业 2019-12-20 3.90 -- -- 4.07 4.36%
4.07 4.36%
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新湖中宝向绿城子公司转让上海明珠城三期 4标 35%股权。 新湖中宝2019年 12月 17日晚发布公告, 拟向绿城房产转让上海新湖房地产35%股权,交易总对价 36亿元,其中股权对价 5.5亿元,债权对价30.5亿元。根据公司公告,本次交易约可为公司带来收益 4.5亿元。 老牌长三角地产商联手,合作谋共赢。 本次交易标的项目为上海明珠城项目三期 4标,规划总建筑面积 20.27万方,其中地上建筑面积 13.28万方,地下建筑面积 6.99万方。绿城房产是港股上市公司绿城中国(03900.HK)的境内全资子公司,新湖中宝及绿城具有长期良好合作的共识和基础。截至 19年半年度,新湖中宝在手未结算土地储备中48.1%分布于长三角, 7.8%分布于上海,而绿城中国未结算土储中长三角占比达到 49.6%,上海占比则为 1.5%。新湖中宝和绿城中国都是以长三角为主要根据地的老牌地产公司,二者联手有利于双方发挥比较优势互利共赢。 19-20年业绩对应动态 PE 分别为 10.8x、 8.7x。 预计 19-21年归母净利 润 分 别 为 31.4/39.1/47.0亿 人 民 币 , 同 比 分 别 上 涨25.1%/24.7%/20.3%,对应 19-21年的 EPS 分别为 0.36、 0.45、 0.55元/股, 19-21年动态 PE 分别为 10.8x/8.7x/7.2x。基于公司当前项目开发结算进度及 19年三季度末净资产规模,我们估算当前公司 NAV总规模为 771亿人民币,对应每股 NAV 为 8.97元人民币,相对于 19年 12月 18日收盘价折价 56.1%,显著低于主流地产股平均 28.6%的折价率,具备修复空间。 因此,我们维持前期 5.20元/股的合理价值,对应 NAV 折价 42.0%, 19年 14.3xPE,维持“买入”评级。 风险提示。 地产销售结算进度不及预期;对外股权投资存在不确定性。
万科A 房地产业 2019-12-06 27.95 -- -- 33.60 20.21%
33.60 20.21%
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高基数期整体压力较大,结构性因素价格略有回落。2019年11月份万科实现操盘口径合同销售金额545.4亿元,同比下滑6.5%,前11月累计销售金额5735亿元,同比上升5.4%,当月数据高于19年月均,但高基数下增速表现低于年内平均。与行业龙头公司相比,11月公司销售额增速显著弱于龙头房企(top10)平均销售增速,年内累计增速在9月达到下半年相对高点后开始进入高基数期,增速水平逐步回落,但从全年角度来看公司大概率仍将创历史销售新高。 拿地力度有所回落,新增项目质量维持稳定。19年11月份公司新增项目9个,合计建筑面积210.1万方,同比下滑46%,总地价78.3亿元,同比下滑70%。拿地强度来看,19年11月土地获取总建面占销售面积的比例为58%,拿地金额占销售金额的比重为14%,均为19年下半年以来拿地力度最低的一个月。土地成本方面,公司11月拿地楼面均价3726元/方,整体水平较低主要是由于拿地结构的原因。11月新增拿地测算毛利率水平约为31%,19年以来平均为34%,土地质量基本维持稳定。分线来看,一二线整体占比基本能维持稳定,而长珠三角占比显著下降,而中西部市场占比则大幅提升。 19-20年业绩分别对应动态PE7.6x、6.6x。预计2019-2021年公司归母净利润分别405/466/521亿元,对应19年7.6XPE,20年6.6XPE,给予万科A股19年PE11x的合理估值,对应合理价值为40.37元/股,维持“买入评级”,给予万科H股19年PE9.5x合理估值,对应合理价值为38.65港元/股,维持“买入”评级。 风险提示。行业基本面景气程度不断下降,新进入城市去化放缓,公司地产结算进度不及预期。
新湖中宝 房地产业 2019-11-05 4.55 5.20 67.20% 5.06 11.21%
5.06 11.21%
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地产竣工结算加速,业绩提速增长19年前三季度公司实现营业收入 110.6亿元,同比增长 56.2%,增速较 19年半年度扩大 26.1pct,主要由于地产业务竣工结算提速,前三季度公司地产业务竣工面积为 133.7万方,同比增长近 3倍,结算面积 68.8万方,同比增长 97.0%。在营收大幅增长的拉动作用下,前三季度公司实现归母净利润 24.57亿元,同比增长 38.8%,增速较 19年半年度扩大 20.7pct。 销售增速放缓,拿地力度加大19年前三季度公司实现合同销售金额 100.4亿元,同比下降 14.1%,其中三季度实现销售金额 25亿元,同比下降 42.1%。销售增速下降主要由于开工增速放缓, 19年前三季度公司开工面积 131.7万方,同比增长 2.1%,较 18年同期下降 50.4pct。土地投资方面,19年半年度公司无新增拿地,三季度则新增土地建筑面积 51.9万方,为 18年以来最高单季度拿地规模。 净负债率明显下降,杠杆结构优化截至三季度末公司有息负债 729.7亿元,较 19年半年度下降 8.9%,由此带动净负债率降至 166.5%,较 19年半年度下降 16.0pct。19年三季度公司杠杆乘数为 4.00x,较 19年半年度下降 0.22x,其中财务杠杆下降0.24x 至 2.06x,经营杠杆上升 0.03x 至 0.92x,公司杠杆结构持续优化。 19-20年业绩对应动态 PE 分别为 12.8x、10.2x预计 19-21年公司归母净利润分别为 31/39/47亿人民币,对应动态PE 分别为 12.8x/10.2x/8.5x。我们估算公司每股 NAV 为 9.11元人民币,维持公司 5.20元/股合理价值,对应 NAV 折价 43%,19年 14.3xPE。 风险提示地产销售和结算进度不及预期;对外股权投资存在不确定性。
金科股份 房地产业 2019-11-05 6.98 7.97 -- 7.07 1.29%
8.23 17.91%
详细
结算规模持续增长,基数影响单季度增速表现19年前三季度实现营业收入 432亿元,同比增长 61%,归母净利润40亿元,同比增长 82%;其中三季度实现营收 171亿元,同比增长 51%,归母净利润 14亿元,同比下降 9%。单季度业绩增速下降主要由于 18年三季度利润释放规模较大,而 19年前三季度增长主要来自二季度的贡献。 量价齐升带动销售高增长,拿地力度进一步加大19年前三季度实现销售金额 1255亿元,同比增长 44.6%,目标完成率为 83%,规模增长由量价共同作用。前三季度公司累计拿地 2446万方,同比增长 38.1%。19年以来公司始终保持较高的拿地力度,前三季度拿地面积/销售面积占比达到 196%,较 18年提升 43pct,三季度单季度更是进一步提升至 229%,在中西部三四线市场仍旧具备一定韧性情况下,较强的拿地力度是公司未来开工销售持续增长的资源保障。 净负债率小幅下降,杠杆结构进一步优化截至三季度末公司有息负债为 988.5亿元,较 18年末增长 21.4%。在少数股东权益增长的情况下,三季度末公司净负债率较 19年半年度回落3.1pct 至 144.3%。杠杆乘数方面,三季度末公司杠杆乘数较 19年半年度提升 1.0x 至 11.8x,其中经营杠杆提升 0.6x 至 5.9x,杠杆结构进一步优化。 19-20年业绩分别对应 PE7.0x、5.8x,维持“买入”评级预计公司 19-21年对应归母净利润分别为 53/64/79亿元,对应 19年7.0xPE,20年 5.8xPE。给予公司 19年 8.0xPE 合理估值,对应合理价值7.97元/股,维持“买入”评级。 风险提示棚改结束对三四线城市房地产市场影响,公司地产结算进度放缓。
华发股份 房地产业 2019-10-31 7.22 -- -- 7.46 3.32%
8.31 15.10%
详细
单季度结算规模回落,毛利率水平维持相对高位 19年前三季度,华发股份实现营业收入194.38亿元,同比增长48%,实现归母净利润17.3亿元,同比增长6.8%。三季度营业收入52.14亿元,同比上涨40.6%(18年同期低基数),三季度结算规模实际环比有所下降,与竣工较少有关。公司扣税毛利率边际上升,维持相对高位。 三季度回款持续改善,华南地区土地投资力度加大 销售方面,公司19年前三季度实现销售金额610亿元,同比增长51%,累计销售面积265万方,同比增长68%。受单季度均价下滑影响(同比下滑36%),单季度销售金额增速回落至16%。19年以来的回款水平持续改善。拿地方面,公司19年前三季度累计获得13个项目,总建面243万方,总地价152亿元,公司在17年以来加大土地投资力度,19年前三季度拿地力度有所回落,从区域来看,公司加大了优势华南地区的拿地力度,珠海大本营继续拿地,同时新进入汕尾、湛江。 杠杆结构进一步优化,短期偿债压力有所缓解 报告期末,经营杠杆倍数较二季度末上升0.6x,杠杆结构进一步优化。负债方面,货币现金覆盖短期有息负债的倍数从年初的43.5%提升至73.1%,随着19年土地投资力度的下降,短期偿债压力有所缓解。 预计公司19、20年EPS分别为1.40、1.90元,维持“买入”评级 根据公司销售及结算节奏,我们预计19、20年归母净利润分别为30亿元和40亿元,我们维持公司合理价值10.5元/股的观点不变,对应19年7.5xPE、20年5.5xPE,维持“买入评级”。 风险提示 行业景气度下行,去化难度上升影响公司销售,回款进一步恶化。
阳光城 房地产业 2019-10-30 6.40 8.89 26.10% 7.21 12.66%
8.86 38.44%
详细
三季度结算毛利率持续改善,带动业绩稳定增长19年前三季度,阳光城实现营业收入 320.3亿元,同比增长 23.5%,归母净利润 22.54亿元,同比增长 43%。三季度结算规模有所下降,而结算毛利率水平继续上行,三季度扣税毛利率上升至 26.7%,创 15年以来单季度新高,这是三季度营业利润增速高于结算收入的主因。 三季度销售维持高增速,并购拿地占比提升,拿地质量边际改善销售方面,公司三季度销售面积同比上涨 44%,带动金额上涨 45%,整体增速维持高增长。分区域来看,京津冀地区受调控影响表现稍差,三季度量价同比基本持平,且京津冀销售权益比例有明显下降。回款方面,公司现金流口径的回款率三季度较二季度有所下滑,后续并表口径的回款质量值得关注。土地拓展方面,公司前三个季度面积口径的拿地力度分别为80%、72%、76%,相对稳定,由于拿地逐步向三四线深入,拿地均价有所回落。三季度拿地建面中 89%为收购拿地,且拿地质量有所提升。 杠杆结构进一步优化,短期有息负债占比持续下降报告期末,经营杠杆倍数较二季度末上升 0.6x,杠杆结构进一步优化。 长期有息负债占比从 18年的 57%提升至 72%,货币现金覆盖短期有息负债倍数从 18年末的 79%上升至 136%,短期偿债压力有所缓解。 预计公司 19、20年 EPS 分别为 0.94、1.30元,维持“买入”评级公司过去 3年销售规模高增长将为未来结算收入增长提供支撑,叠加盈利能力的改善,我们维持合理价值 8.89元/股不变,维持“买入评级”。 风险提示行业景气度下行,去化难度上升影响公司销售,回款进一步恶化,期间费用水平上升,融资成本上升等。
华发股份 房地产业 2019-09-11 7.18 -- -- 7.93 7.45%
7.86 9.47%
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销售保障结算高增长,华南结算毛利率大幅提升 19年上半年公司主营业务收入142.24亿元,同比增长50.9%,营业利润21.85亿元,同比增长28.8%,归母净利润13.83亿元,同比提升2.7%。地产毛利率35.8%,较18年末上升7.9pct,主要为华南地区(不含珠海)高毛利项目结算拉动。 华东区域销售表现亮眼,土地拓展力度放缓 销售方面,公司上半年实现销售金额436亿元,同比上涨72.2%,其中销售面积179万方,同比上涨62%,销售均价24345元/平,同比上涨6.3%。上半年珠海销售规模154亿元,占比从18年的21%回升至35%,同时,公司重点拓展的华东地区销售规模169亿元超过珠海区域,同比去年同期上涨288%,占比为39%。 公司上半年新进入2个城市,新城市拓展速度放缓,单城市销售规模逐步提升。土地投资方面,公司上半年拿地谨慎,投资力度放缓,同时寻求国企资源合作的机会,公司于6月竞得广东湛蓝50%股权,项目总建面约180万方,这也是上半年华南地区拿地占比提升的主要原因。 预计公司19、20年EPS分别为1.40、1.90元,维持“买入”评级 地产开发与结算是华发股份目前的最主要的收入和利润来源,随着大湾区规划政策逐步落地,公司销售目标有望进一步提升。根据公司销售及结算节奏,我们预计19、20年公司结算规模将在320亿和450亿,同比分别增长41%和41%,归母净利润规模分别为30亿和40亿,同比分别上涨30%、35%。我们维持合理价值10.05元/股不变,维持“买入评级”。 风险提示 融资环境收紧对于行业利润率水平有较大影响;净负债率未改善等。
金地集团 房地产业 2019-09-05 11.35 -- -- 12.96 14.19%
13.50 18.94%
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结算均价提升带动收入高增长,华南毛利率创新高 公司上半年营业收入224.8亿元(同比+48.78%),结算金额上涨主要为结算均价拉动,受华南区域高毛利项目影响,地产毛利率40.37%(同比上升2.1pct),上半年实现归母净利润36.32亿元(同比+51.65%)。 华东地区销售量价齐升,投资权益比例提升 上半年实现销售金额855.7亿元(同比+35.68%),销售面积428万方(同比+14%),销售均价升至19993元/平米,同比上涨19%。分区域来看,华东、东南地区销售量价齐升,销售结构性的变化导致了销售均价的上涨。土地拓展方面,上半年拿地总地价554亿元,总建面675万方。整体拿地有2个特点:(1)拿地面积权益比例较18年末提升14pct;(2)新进入城市土地投资规模占比从14年以来持续提升。 杠杆比例提升,净负债率上升 19年上半年公司经营杠杆倍数从2.8x提升至3.2x,财务杠杆由1.7x提升至1.9x,整体杠杆水平进一步增长,也表明公司整体经营态度变得更加积极。净负债率73%,较18年末上升19pct。 预计公司19、20 年EPS 分别为2.15、2.46元,维持“买入”评级 预计19-21年归母净利润分别为97/111/120亿元,同比增长20%/15%/8%;对应19年5.3XPE,20年4.6XPE,当前可比公司19年PE估值为6.6x,我们给予公司19年6.6xPE估值,对应合理价值为14.16元/股,维持“买入”评级。 风险提示 行业景气度下行影响公司销售;公司周转提速及降杠杆存在不确定。
中国国贸 房地产业 2019-09-04 16.19 19.86 45.07% 17.15 5.93%
18.35 13.34%
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国贸东楼商城竣工营业带动租金收入增长19年上半年中国国贸主营业务收入 17.2亿元,同比增长 11.0%,归母净利润 4.9亿元,同比上升 20.8%。公司 19年经营计划预计实现营收 34.8亿元,利润总额 10.7亿元,较 18年公司经营计划提升 15%,截至 19年 6月底公司已实现利润总额 6.5亿元,同比增长 20.8%,完成全年利润目标的 60.8%,预计全年业绩有望超过经营计划表现。18年 7月公司东楼商场竣工营业,为公司贡献租金收入约 1.2亿元,是公司营收增长的主要支撑。 经营成本率继续改善,EBITDA 规模持续增长除预计 19年竣工的国贸公寓项目,公司暂时无更进一步的资本开支,而随着18年国贸三期B阶段项目和东楼商场逐步运营成熟和租金收入的增长,公司的当期经营成本率边际改善,19年上半年公司经营性成本率持续下降至 35.5%,创 12年以来历史新低,19年上半年实现 EBITDA 11.1亿元,较去年同期增长 1.2亿元,同比增长 12.2%。 预计公司 19、20年 EPS 分别为 0.92、1.04元,维持“买入”评级预计 2019-2021年公司归母净利润分别为 9.3/10.4/11.2亿元,当前EV 对应 19年 8.44X EV/EBITDA,20年 7.52X EV/EBITDA。我们认为当前公司估值较低,一方面公司逐步发展成一个纯现金流高分红企业,具有估值提升的空间,另一方面公司当前估值也低于自己的历史估值中枢水平(13X EV/EBITDA) , 我们认为公司的合理估值是19年10.0X EV/EBITDA,合理价值为 19.86元/股,给予“买入”评级。 风险提示新增物业招租进度低于预期,平均租金以及出租率增速较慢或下降。
蓝光发展 房地产业 2019-09-04 5.81 -- -- 6.44 10.84%
7.48 28.74%
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业绩高速增长,净利率改善明显 19年上半年公司实现营业收入 145.4亿元,同比增长 81.5%,其中地产业务结算收入同比增长 96.4%,传统优势的成都地区收入规模占比下降明显。扣非归母净利润 12.00亿元,同比增长 98.5%,占全年业绩考核目标 36.4%。19年上半年公司实现整体毛利率 29.4%,同比下降 3.0pct,归属净利率 8.7%,同比提升 1.0pct。 下半年推货力度加大,拿地结构进一步调整 19上半年公司实现销售金额 465.3亿元,同比增长 12%,权益口径销售回款率为 71.4%,下半年预计推货 800亿元,力争全年完成 1100亿元销售目标。土地投资方面,公司上半年拿地金额 185亿元,同比增长 41.1%,进一步加大北京、华东等区域的拿地力度,成都区域则有所下降,拿地权益比例提升,金额口径权益比例为 81%,较 18年提升 11pct。 资金状况总体安全,杠杆结构进一步改善 截至 19年 6月末,公司有息负债为 590.9亿元,较 18年末上升 11.5%,净负债率 109.4%,较 18年末上升 6.7pct,现金对短期有息负债的覆盖倍数为 1.64x,资金状况总体安全。截至 19年 6月末,公司杠杆乘数为 10.8x,较 18年提升 1.3x,其中经营杠杆提升 0.7x,整体杠杆结构进一步改善。 19-20年业绩预计分别对应动态 PE5.2x、3.4x预计 2019-2021年公司归母净利润分别为 33/51/68亿元,对应 19年5.2XPE,20年 3.4XPE。维持前期合理价格 10.04元/股,对应 19年动态PE9.0x,维持“买入”评级。 风险提示 行业基本面景气下行,新进入城市去化放缓,结算进度不及预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名