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中南建设 建筑和工程 2020-01-20 10.00 -- -- 10.05 0.50% -- 10.05 0.50% -- 详细
事件描述 2020年1月13日公司公告,2019年归属上市公司股东净利润39.47-46.05亿元,同比增长80%-110%,对应基本每股收益1.06-1.24元。 事件评论 2019年业绩同比增长逾八成,2019年1800亿销售目标超额完成。公司2019年预计实现归属上市公司股东净利润39.47-46.05亿元,同比增长80%-110%。公司股权激励的行权条件为2019-2021年业绩不低于39.78/69.91/90.88亿元,2019年业绩达到行权条件大概率无忧。2019年公司销售金额约1960.5亿元,同比增长34%,销售面积1540.7万平,同比增长35%,全年销售均价12725元/平,同比微降0.7%。 2019年拿地审慎,权益比例明显提升。2019全年公司累计拿地总建面964.4万平,同比下降39.5%,权益建面654.3万平,同比下降25.5%,拿地权益比为68%,同比大幅提升13pct。2019年公司拿地价款合计512.5亿元,同比下降25.8%。拿地强度方面,2019年公司拿地面积/销售面积比为62.6%(2018年为139.3%),拿地金额/销售金额为26.1%(2018年为47.1%),无论从拿地面积、金额还是强度角度看,融资偏紧环境下公司拿地审慎。拿地成本方面,2019年公司拿地平均楼面价为5314元/平,同比上涨22.6%,拿地均价/销售均价的比值为41.8%(2018年为33.8%)。截至2019年9月底公司共有349个项目,在建开发项目规划建面3423万平方米,未开工项目1332万平方米。 净负债率下降,债务结构优化。截至2019年3季度公司有息负债690.6亿元,较2018年末增长19.2%,净负债率175.62%,较2018年末下降15.9pct。公司短债160.3亿元,占有息负债比23.21%,占比较2018年末下降7.88pct,债务结构持续改善。现金短债比由2019年中期的1.49提高至1.59,偿债能力增强。 投资建议:销售高增,高业绩兑现度标的配置价值延续。公司业绩高增且兑现度高,2019年同比增长逾八成,弹性可期;公司预收账款充足,截至2019Q3预收账款1278.8亿元,有效保障后期营收与业绩增长;净负债率下降,债务结构持续改善,费用率控制得当;公司坚持高周转模式,销售及业绩增速维持高位并逐步兑现。我们预测公司2019-2021年业绩为40.48、70.22、99.14亿元,增速为85%、73%、41%、对应当前股价的PE分别为9.29x、5.36x、3.79x,维持“买入”评级。 风险提示: 1.流动性环境或存不确定性; 2.房地产业务的调控政策或存不确定性。
中南建设 建筑和工程 2020-01-17 9.92 12.92 39.07% 10.18 2.62% -- 10.18 2.62% -- 详细
2019年业绩延续高增长,看好资源、周转、管理红利持续兑现 1月13日业绩预告显示,2019年公司预计实现归母净利39.5至46.1亿元,预计同比+80%至+100%。总体业绩符合预期,增长动力主要源于地产业务结算规模增加。我们认为公司资源、周转、管理红利有望持续兑现,维持2019-2021年EPS 1.08、1.90、2.46元的盈利预测,维持“买入”评级。 2019年业绩如期释放,预计2020年销售保持20%以上增长 2019年公司预计实现归母净利39.5至46.1亿元,同比+60%至+80%,预计如期完成股权激励2019年行权条件。2019年公司实现合同销售金额1960.5亿元,同比+34%,增速继续保持A股主流上市房企领先位置,克而瑞口径全行业排名第16,较2018年上升2名;销售面积1540.7万平,同比+35%;销售均价12725元/平,同比基本持平。我们预计公司2020年将继续实现20%以上平稳增长,好于行业平均水平。2019Q3期末预收款对2019年预测总营收的覆盖率高达160%,四季度销售延续高增长进一步支撑业绩弹性释放。 投资节奏稳健,继续聚焦核心城市群 公司全年新增土储建面约968.3万平,同比-39.3%;全年新增土储总价约512.3亿元,同比-26.1%;楼面均价同比+21.7%至5291元/平,拿地均价/销售均价上行7.7pct至41.6%,持续继续聚焦核心城市群战略,布局优化有望持续加速优质资源兑现、奠定利润率改善基础。2019Q3末在建拟建储备4755万平,2020货值充裕。 杠杆修复释放增长新空间 2019Q3公司杠杆率进一步修复,净负债率在2018基础上进一步下降15.9pct至175.6%,同时债务结构也有所优化,短债规模占比由去年末的31%降至23.21%,现金覆盖倍数由去年末的1.13升至1.59倍。公司7月境外子公司完成5亿美元债发行,9月27日获得核准发行27亿公司债,其中11月一期10亿元成功发行。销售提速叠加主动修复资产负债表,为公司新一轮增长释放空间。 股权激励加码,规模扩张,维持“买入”评级 2019年5月公司再次拟向486人授予总股本3.73%的期权激励,围绕中层管理纵深推进。公司中短期看点在于销售高速增长,拿地节奏稳健,负债率平稳下降,存量可结算资源丰富带动业绩高增长;长期看点在于职业经理人改善公司治理,高标准股权激励推动管理红利兑现。维持2019-2021年EPS为1.08、1.90、2.46元的盈利预测。参考可比公司2020年6.4倍的PE估值,公司正处于高速扩张期,我们认为2020年合理PE为6.8-7.8倍,目标价12.92-14.82元(前值10.80-11.88元),维持“买入”评级。 风险提示:行业销售增速下滑风险;融资收紧、基建业务增加资金链压力。
中南建设 建筑和工程 2020-01-17 9.92 12.50 34.55% 10.18 2.62% -- 10.18 2.62% -- 详细
业绩预增超行权承诺,高业绩指引彰显发展信心。公司发布2019年业绩预增公告,2019年公司预计实现归母净利润39.47-46.05亿元,预计2019年实现EPS1.06-1.24元,同比增长80%-110%,业绩指引中枢高于2018年7月和2019年5月公布的两次股权激励方案中2019年度39.80亿元净利润的行权条件。根据2019年5月公布的最新激励方案,2020、2021年公司的行权业绩目标分别为69.95亿元和90.93亿元,分别较2017年净利润增长1060%和1408%。公司连续两年发布股权激励,长期激励充分,高业绩承诺彰显公司发展信心。 销售增速领先行业,预收高覆盖保障未来业绩。公司2019年实现销售金额1960.5亿元,同比增长34%;实现销售面积1540.7万方,同比增长35%;实现销售均价12725元/平,同比下降1%。受行业基本面影响,公司销售增速有所放缓但仍然保持较快增长,增速水平位于行业前列。根据克而瑞2019年房企销售排行榜数据,公司全口径销售规模排名位列16,稳居行业前二十。截至2019年前三季度,公司预收账款1279亿元,同比增长21%,覆盖2018年营收4.6倍,高覆盖率保障了未来业绩的充分释放。 拿地相对谨慎,城市能级提升。公司2019年全年新增拿地项目74个,新增土储967.9万方,同比下降39.3%,拿地金额512.3亿元,同比下降25.8%。拿地金额/销售金额为26%,受行业整体融资收紧及土地投资回报率下降等影响,全年来看公司拿地相对谨慎。拿地均价5293元/平,同比+22.1%,楼面价提升主要缘于公司拿地能级有所提升,拿地金额二线、三线分别占比47%、53%,拿地面积二线、三线分别占比35%、65%。维持公司买入评级,预计2019、20、21年EPS分别为1.11、1.90、2.54元,对应的PE分别为9.1、5.3、4.0倍。 风险提示:调控政策放松不及预期、市场超预期下行。
中南建设 建筑和工程 2020-01-17 9.92 -- -- 10.18 2.62% -- 10.18 2.62% -- 详细
业绩增长靓丽。中南建设预计2019年实现归母净利润同比增长80%-110%,对应区间为39.47-46.05亿元,实现基本每股收益1.06-1.24元。净利润大幅增长的主要原因是房地产业务结算规模的增加,大概率超额完成公司所给业绩承诺。根据公司2018年7月、2019年5月公布的股权激励计划,承诺2018-21年业绩较2017年分别同比增长不低于240%、560%、1060%、1408%,即2019年实现归母净利润39.8亿。 销售大幅增长。2019年全年实现销售金额1,960.5亿元,同比增长33.72%;实现签约面积1,540.70万平方米,同比增长34.63%;销售均价1.27万元/平方米,同比下降0.7%。销售排名位于行业第16位,相较2018年的第18位有所提升。 保持拿地力度,精准布局。2019年全年拿地金额512.54亿元,拿地金额占销售金额的比重为26.14%;拿地面积964.44万方,拿地面积占销售面积的比重为62.6%。全年拿地均价5314元/平方米,占销售均价的比重为41.8%。从具体投资布局来看,主要集中在二三线城市,按拿地金额计算,二线城市占比为41.3%,三四线城市占比为58.7%;公司布局的三四线主要是长三角、珠三角基本面较好的三四线,受益19年三四线销售的超预期。 拿地金额排名前五的城市为:南通(17.2%)、杭州(13.0%)、西安(7.7%)、镇江(4.9%)、苏州(4.8%)、宁波(4.6%)、嘉兴(4.5%)、重庆(3.8%)。 净负债率持续下降,融资环境边际改善。截至2019Q3,公司净负债率为175.6%,相较2018年末降低了15.9个百分点。2019年12月,公司发行一笔10亿一般公司债,发行票面利率为7.6%,相较2019年6月发行相同期限的债券利率低0.2个百分点,融资环境边际改善。 投资建议:中南建设业绩大幅增长,销售表现靓丽,拿地布局以长三角、珠三角核心城市群为主,融资环境边际改善。我们预计公司2019-2020年公司EPS为1.08元、1.90元,以2020年1月14日收盘价计算,对应PE分别为9.17倍、5.21倍,维持“审慎增持”评级。
中南建设 建筑和工程 2020-01-16 9.75 14.88 60.17% 10.18 4.41% -- 10.18 4.41% -- 详细
事件:公司发布公告,2019年度业绩预期同向上升,归属于上市公司股东的净利润预计为39.47亿元-46.05亿元,预计比上年同期增长80%-110%。 业绩略超预期,2020年业绩也可能再超预期。根据公司2019年业绩预告,预计2019年归母净利润同比增长80%-100%,对应归母净利润39.5-46.1亿元,按中值计算公司2019年归母净利润约为42.8亿元,而此前公司股权激励行权业绩考核2019年净利润39.8亿元,考虑到公司2019年销售规模近2000亿,2019年拿地权益比明显提升、负债结构有序改善,我们认为公司2020年和2021年的业绩也存在超出承诺的可能。 销售增长亮眼,过去三年权益销售增速位居TOP房企第4位。公司2019年12月实现销售金额251.2亿元,同比增长22%,销售面积约为199.3万平米,同比增长12%。公司2019年全年实现销售金额1960.5亿元(权益销售额约为1235.1亿元),同比增长34%;累计销售面积为1540.7万平米,同比增长35%,销售均价为12724.7元/平方米,同比基本持平,在以三四线为主的对标房企里面销售价格明显占优,表现出一定的品质及品牌影响力。按全口径销售规模看公司排名16位,按权益销售口径排名18位,过去三年公司权益销售平均增速排在TOP房企里面第4位,仅次于融创、新城和阳光城,略高于金科。 拿地质量有所提升,更显著地深耕一二线城市群。2019年12月公司房地产业务新增项目6个,主要来自无锡、台州、成都、常德、汕头、沈阳等地,预计新增土地面积75.28万平米,同比下降约47%。公司全年拿地计容建筑面积为967.9万平米,同比下降5%,拿地金额为512.3亿元,同比增长约17%。由于公司拿地质量提升,2019年平均地价6608元/平方米,相较于前年有所上涨。拿地更多集中在二线城市,如杭州、苏州、西安等城市的核心位置,一二线城市拿地面积约为40%,深耕一二线城市群特征显著。 盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为1.15元、1.86和2.33元。考虑到公司项目布局前瞻、销售弹性突出、盈利能力明显提升,预计报表还将持续优化,我们维持“买入”评级,给予2020年8倍PE,对应目标价14.88元。 风险提示:拿地及销售增速或低于预期、负债成本优化或较为缓慢等。
中南建设 建筑和工程 2020-01-16 9.75 -- -- 10.18 4.41% -- 10.18 4.41% -- 详细
事件:中南建设发布2019年度业绩快报,2019年公司实现归母净利润39.47亿元~46.05亿元,同比增长80%~110%,EPS1.06元~1.24元,同比增速79.7%~110.2%。2019年1-12月,公司累计合同销售金额约1960.5亿元,比上年同期增长34%;累计销售面积约1540.7万平方米,比上年同期增长35%。 点评: 业绩增速符合预期,归母净利润增速较快。2019年公司实现归母净利润39.47亿元~46.05亿元,同比增长80%~110%,EPS1.06元~1.24元,同比增速79.7%~110.2%,符合我们的预期。公司2019年5月颁布的股权激励计划中确定2019年的绩效考核目标为净利润33.77亿元,略超初定目标,而股权激励计划中确定2020年的绩效考核目标为净利润63.92亿元,同比预期增速89.3%,彰显公司发展信心,对公司核心骨干激励作用明显,预计实现业绩承诺仍为大概率事件。 公司全年销售金额增速34%,在行业中属于较高水平。2019年1-12月,公司累计合同销售金额约1960.5亿元,比上年同期增长34%;累计销售面积约1540.7万平方米,比上年同期增长35%,实现签约均价1.27万元/平,与2018年(1.28万元/平)基本持平。12月单月合同销售金额约251.2亿元,比上年同期增长22%;销售面积约199.3万平方米,比上年同期增长12%,单月销售保持稳健。我们预测2020年公司销售金额将达到2400亿元。 公司在手货值偏少,但拿地积极性不断提升。2019H1公司在建项目3214万方、未开工项目1309万方,总计4723万方,我们预计2019年底公司在手货值约3711亿。拿地权益今年下降至61%(2018年底为83%),地售比低位0.26。2019年1-12月公司新增计容建面968万平,累计同比减少5%,但降幅比年初及年中有所收窄,表明公司拿地态度积极性提升,预计随土地市场溢价率回落,公司拿地积极度或更高。1-12月累计拿地权益比为69.68%有所下滑。累计拿地楼面均价为6034元/平,地售比0.26,为未来利润水平提供空间。 投资建议:报告期内公司归母净利润符合预期,增长80%~110%,预期2020年实现高速业绩增长仍为大概率事件;2019年公司销售增速表现优秀、拿地积极度持续提升,在手土储资源优质,整体货值偏低;公司负债水平稳定、在手现金充裕、融资成本较低,财务各项指标优秀,在总体融资收紧的环境下优势持续凸显。2020年我们预计公司销售金额将达到2400亿元,预计公司19/20年归母净利润分别为40.6亿元、70.2亿元,对应EPS分别为1.09元、1.88元,对应PE分别为9.25X、5.36X,维持“买入”评级。 风险提示:地产政策大幅收紧、房屋价格大幅下跌。
中南建设 建筑和工程 2020-01-15 10.33 -- -- 10.18 -1.45% -- 10.18 -1.45% -- 详细
销售逆势高增,业绩持续释放 销售方面,公司2019年1-12月份累计合同销售金额1960.5亿元,同比增长34%;累计销售面积1540.7万方,同比增长35%,销售均价12725元/平。公司销售逆势高增主要受益于三大“变革”:(1)淡化家族式管理模式,引进职业经理人;(2)淡化大盘开发,新增项目规模小型化,“跟投”叠加“短平快架构”提升执行力,实现快周转;(3)区域深耕,巩固都市圈,增强布局城市渗透率。业绩方面,归母净利润大幅增长源于公司结算规模的提升。截至2019Q3公司预收账款达1278.8,覆盖2018年营收约3.2倍,业绩持续释放可期。 拿地张弛有度,巩固长三角、辐射强三线 2019年,公司新增土地储备建筑面积合计约967.9万方,占比同期销售面积62.8%。新增权益建面646.5万方,权益比约66.8%。从城市能级构成来看,二线、三线新增建面占比分别为26.9%、73.1%,与2018年基本持平;从拿地价款来看,二线、三线占比分别为40.3%、59.7%。从布局区域构成来看,按建面,长三角占比超五成达50.8%,成渝、珠三角占比分别为7.1%、4.7%。截至2019Q3,公司在建待建面积合计4755万方,考虑到公司合并报表范围内已售未结情况,保守估计可售货值可满足公司未来2-3年的发展需求。 杠杆下行,负债结构持续优化 截至2019Q3,公司净负债率降至175.7%。我们认为主要来源于公司对现金流的管控能力不断增强及净资产规模得到增厚。受益于债务长短期的调整及结构的优化,货币资金对短期债务覆盖倍数提升至1.59,偿债能力明显增强。 我们预计公司2019-2021年EPS为1.10、1.87、2.44元,对应当前股价PE为9.2、5.4、4.1倍,予以“增持”评级。 风险提示:销售不达预期,资金端超预期收紧,杠杆水平提升等。
中南建设 建筑和工程 2020-01-15 10.33 -- -- 10.18 -1.45% -- 10.18 -1.45% -- 详细
事件: 中南建设公告:1、2019年年度业绩预增公告:2019年公司归母净利润区间在 39.47-46.05亿元,增速区间在 80%-110%;2、2019年 12月经营数据:公司房地产业务 2019年 12月份合同销售金额约 251.2亿元,同比增长 22%;销售面积约 199.3万平方米,同比增长 12%;2019年全年累计销售金额约 1960.5亿元,同比增长 34%;累计销售面积约 1540.7万平方米,同比增长 35%。 点评: 业绩大幅增长,中枢略超预期。公司发布预告,2019年归母净利润区间在 39.47-46.05亿元,增速区间在 80%-110%。此前发布股权激励计划,预计 2019-2020年归母净利润分别约 40、70、90亿元。此次业绩中枢略高于股权激励计划行权条件,考虑到公司 2016-2018年销售持续高增,未来业绩增长确定性强。 2019年实现销售金额近 2000亿元,增速靓眼。中南建设 2019年 12月份实现销售金额约 251.2亿元,同比增长 22%;销售面积约 199.3万平方米,同比增长 12%;销售均价 12604元/平米,同比增长 9%。从累计数据看,2019年公司累计实现销售金额约 1960.5亿元,同比增长 34%;销售面积约 1540.7万平方米,同比增长 35%;销售均价 12725元/平米,同比减少1%。根据 CRIC 公布的百强房企销售排行榜,公司销售规模排名行业第16名。 全年投资保持稳健,投资城市能级有所提升。12月公司在无锡、台州、成都、常德、汕头、沈阳等地获取 6幅地块,新增项目计容建筑面积 75万平米,同比减少 47%;拿地金额 31亿元,同比减少 65%,占同期销售金额的 12%,较前值继续下降 3个百分点,拿地成本权益比例为 43%,楼面均价 4069元/平米,占同期销售均价的 32%,较前值下降 5各百分点。 从累计数据看,公司 2019年全年新增拿地面积 968万平米,同比减少 5%; 拿地金额 512亿元,同比增长 17%,占全年销售金额的 26%,较 2018年下降 4个百分点;楼面均价 5293元/平米,同比增长 23%,占销售均价的42%,楼面价有所提升,主要系公司投资城市能级有所提升,二、三线城市拿地金额占比分别为 51%、49%。 投资建议:中南建设近年来从上到下进行了系统性战略调整,正在发生重大变化,公司在优秀人才引进、激励加强的助力下运营效率持续提速。 基于公司销售高增,盈利能力持续改善,业绩迎来快速释放。我们预计2019-2021年 EPS 分别为 1.09、1.87、2.46元人民币,对应 PE 分别为 9.27、5.40、4.10倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。
中南建设 建筑和工程 2020-01-10 10.30 -- -- 10.43 1.26% -- 10.43 1.26% -- 详细
事件描述 公司2019年实现销售金额1960.5亿元,同比增长34%,超额完成年初1800亿销售目标,实现销售面积1540.7万平,同比增长35%。其中12月单月实现销售金额251.2亿元,同比增长22%,销售面积199.3万平,同比增长12%。 事件评论 2019年公司1800亿销售目标超额完成,销售金额与面积同比增长34%、35%。公司12月销售金额251.2亿元,同比增长22%,销售面积199.3万平,同比增长12%,当月销售均价12604元/平,环比下跌3.1%。2019年销售金额约1960.5亿元,同比增长34%,销售面积1540.7万平,同比增长35%,全年销售均价12725元/平,同比微降0.7%。公司销售高增,超额完成年初1800亿元的销售目标。 2019年拿地审慎,权益比例明显提升。2019全年公司累计拿地总建面964.4万平,同比下降39.5%,权益建面654.3万平,同比下降25.5%,拿地权益比为68%,同比大幅提升13pct。2019年公司拿地价款合计512.5亿元,同比下降25.8%。拿地强度方面,2019年公司拿地面积/销售面积比为62.6%(2018年为139.3%),拿地金额/销售金额为26.1%(2018年为47.1%),无论从拿地面积、金额还是强度角度看,融资偏紧环境下公司拿地审慎。拿地成本方面,2019年公司拿地平均楼面价为5314元/平,同比上涨22.6%,拿地均价/销售均价的比值为41.8%(2018年为33.8%)。截至2019年9月底公司共有349个项目,在建开发项目规划建面3423万平方米,未开工项目1332万平方米。 净负债率下降,债务结构优化。截至2019年3季度公司有息负债690.6亿元,较2018年末增长19.2%,净负债率175.62%,较2018年末下降15.9pct。公司短债160.3亿元,占有息负债比23.21%,占比较2018年末下降7.88pct,债务结构持续改善。现金短债比由2019年中期的1.49提高至1.59,偿债能力增强。 投资建议:销售高增,高业绩兑现度标的配置价值凸显。公司预收账款充足,截至2019Q3预收账款1278.8亿元,有效保障后期营收与业绩增长;净负债率下降,债务结构持续改善,费用率控制得当;公司坚持高周转模式,销售及业绩增速维持高位并逐步兑现。我们预测公司2019-2021年业绩为40.48、70.22、99.14亿元,增速为85%、73%、41%、对应当前股价的PE分别为9.49x、5.47x、3.87x,维持“买入”评级。 风险提示: 1.流动性环境或存不确定性;2.房地产业务的调控政策或存不确定性。
中南建设 建筑和工程 2020-01-07 10.27 -- -- 10.65 3.70% -- 10.65 3.70% -- 详细
事件概述 中南建设发布12月经营简报,2019年1-12月公司实现销售金额1960.5亿元,销售面积1540.7万平方米。 分析判断: 销售规模快增,环比持续加速 公司12月单月实现销售金额251.2亿元,同比增长21.6%,环比上升6.5%,创历史新高;单月销售面积199.3万平方米,同比增长11.7%,环比增长9.9%;单月销售均价为12604.1元/平方米,同比上升8.8%,环比下降3.1%。2019年1-12月,公司累计实现销售金额1960.5亿元,同比增长33.7%,累计实现销售面积1540.7万平方米,同比增长34.6%,销售均价为12724.7元/平方米,同比下降0.7%。综合来看,公司全年销售规模保持较快增长,增速显著高于行业平均水平,展现出强大的销售能力,并在克而瑞销售排行榜中上升至行业第16位。 拿地力度减弱,聚焦核心都市圈 公司12月在无锡、台州、成都、汕头等地新获取6个项目,新增土地总计容建面75.3万平方米,同比下47.2%,环比上升0.9%;单月拿地金额为30.6亿元,同比下降64.6%,环比下降15.6%,仅占当月销售金额的12.2%,投资态度较为保守。从拿地区域结构来看,公司的拿地区域均位于长三角、珠三角、京津冀、中西部等重点都市圈,继续坚持布局核心城市群的战略。 投资建议 中南建设业绩与销售保持快速增长,拿地稳健保守,财务状况持续改善。预计公司19-21年EPS为1.14、1.93、2.43元,对应PE为9.1/5.4/4.3倍,首次覆盖给予公司“增持”评级。 风险提示 房地产调控政策持续收紧,销售不及预期。
中南建设 建筑和工程 2019-12-24 9.60 15.20 63.62% 11.04 15.00%
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公司深耕建筑、地产行业30余年,主要布局长三角二三线城市。近年销售高增,战略模式、管理团队、经营水平均发生了非常积极的变化。当前阶段核心城市群二三线城市高周转可创造阿尔法,公司是该逻辑优质标的,销售增速有望继续领跑。首次覆盖给予“买入”评级,目标价15.2元。 周转优势:求贤若渴,战略升级,“六先六快”促回款。1.运营战略全面升级:大盘囤地转向高周转。2.激励放权求贤若渴,人心所向志在必得。引进专业的经理人团队,到18年4月,中南置地基本完成了管理团队的更新。今年公司再次实行股票期权激励计划,受众更广,业务骨干更受益。3.“六先六快”运营模式,拿地到开盘平均用时7个月领跑行业。存货周转率显著提升,从2015年的0.37逐年提升至18年114。 土储优势:布局基本面良好且周转较快的核心城市群二三线城市。1.整体布局:公司2019年H1权益口径未竣工土储总货值为4339亿元,其中91%分布在19大城市群,其中七大城市群占比74%,十二大城市占比15%。2.存量土储一二线面积占比37%。新增投资看,一二线拿地占比提升至43%。3.总量可售土储充沛,可覆盖2020年预测销售面积1.4倍。 盈利能力显著改善且可持续,经营杠杆高,有息负债减少。1.三四线城市房价大幅上涨,带动盈利修复。公司当前2016年以前获取未结算的尚有2106亿货值,占比28.9%,该部分货值毛利率为39%。2.调仓核心城市群二三线,新增项目毛利率23%,盈利能力可持续。3.净有息负债率持续下降,公司经营杠杆2018年末67%,高于龙头平均水平58.4%。 盈利预测与估值。2019年三季度末公司预收账款1279亿元,覆盖当年房地产业务营业收入4.49倍,业绩高增有保障。预计19-21年公司归母净利润为43.0、77.5、97.8亿元,增速96.2%、80%、26.3%。公司是高成长性公司,当前股价对应2020年eps的PE为4.5倍,估值水平较低。叠加未来“一城一策”和融资端边际放松,估值有望修复。公司NAV估值法每股净资产21.23元,当前折价55%。 风险提示:房地产调控政策超预期收严。房企融资政策超预期收严。城市群二三线城市人口流入度不及预期。销售去化率大幅下滑。NAV测算的销售价格为周边项目均价计算得出。毛利率低于预期。
中南建设 建筑和工程 2019-12-19 9.76 -- -- 11.04 13.11%
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房地产业务:积极变革,成绩再上新台阶。 公司凭借建筑施工起家,后借助地产业务实现发展提速。 2015年受行业影响, 增速出现下滑。近几年,公司积极求“变”, 在行业下行阶段实现逆势高增长。 我们认为主要受益于三大变革:( 1) 淡化家族式企业属性,引进职业经理人, 并实施市场化的股权激励,增加核心团队凝聚力;( 2)淡化大盘开发, 新增单项目规模小型化,从土储端为实现高周转做准备。 “跟投机制+短平快组织架构”提升项目执行效率,助力销售规模再提升;( 3) 区域深耕,巩固都市圈布局,加强核心城市周边强三线渗透率。 公司避开热点城市的竞争,提前布局具备升值潜力的都市圈及核心城市周边卫星城,借助良好的市场基础,实现项目的快速去化。 建筑施工:业务转型已现成效。 经过 31年的发展,公司在建筑施工业务领域积累了丰富的经验。 在资质水平、业务范围、专利技术等方面具备充足的竞争优势。 2017年荣获中国建筑企业 500强第 8名, ERN2018年全球最大 250家工程承包商第 38名。 2015年业务受挫后,公司积极进行业务转型。 2018年,建筑施工业务实现营业收入 152.4亿元,同比增长 30.1%,同期建筑新增合同额 367亿元,同比增加 24%。随着业务构成的持续优化,预计建筑施工板块毛利率将逐步企稳。 负债结构与成本持续优化,杠杆水平下行。 为配合业务发展,近几年公司的负债规模有所增加。但值得注意的是, 2016年之前,公司有息负债规模的提升带来了净负债率的攀升, 2017年净负债率达 233.3%。但自 2018年至今,随着有息负债规模的增加,净负债率出现持续改善的迹象。 截至 2019Q3,公司净负债率降至 175.7%。究其原因,我们认为主要来源于公司对现金流的管控能力不断增强及净资产规模有所提升。货币资金对短期债务覆盖倍数由 2014年的 0.43倍增加至 2019Q3的 1.59倍,偿债能力明显增强。预计公司未来负债结构将得到进一步优化。 我们预计公司 2019-2021年 EPS 分别为 1.09、 1.86、 2.37元/股, 相对当前股价 PE 为 8.2、 4.8、 3.8倍。 首次覆盖予以“增持”评级。 风险提示: 销量不达预期,资金端超预期收紧,杠杆水平提升等。
中南建设 建筑和工程 2019-11-04 8.26 10.80 16.25% 8.70 5.33%
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核心观点10 月 28 日三季报显示,前三季度公司营业收入 409.6 亿元,同比+36.5%;归母净利 22.6 亿元,同比+78.7%;EPS0.61 元。其中三季度实现归母净利 9.52 亿元,同比+180%。业绩接近预报上限,业绩释放节奏逐步加快,符合预期。考虑到四季度业绩结转比重较高,因此依然维持 2019-2021 年EPS 1.08、1.90、2.46 元的盈利预测,维持“买入”评级。 业绩高速增长,销售稳步迈向 1800-2000 亿元前三季度业绩大幅增长,核心在于:1)并表口径内结算权益占比提升,少数股东占比由去年同期的 18%降至 3%;2)非并表口径项目结算量大幅增加,投资收益达 3.74 亿,同比+356%。报告期内地产结算额 284.6 亿元,同比+28.6%,地产业务毛利率 23.5%,同比上升 0.1BP。报告期末公司并表口径下已售未结金额达 1278.8 亿元,相当于 18 年营收的 310%,为未来业绩增长打下基础。2019 年 1-9 月公司地产业务实现销售金额 1300 亿元,同比+27%,销售增速高于行业平均水平,9 月以来销售热度持续,随着供货规模的提速,我们认为公司全年销售将向 1800-2000 亿元稳步迈进。 投资拿地强度不减,继续聚焦核心城市群战略和住宅主业根据三季报,1-9 月公司新增投资金额 415.9 亿元,同比+42.6%;投资强度(拿地金额/销售金额)同比提升 4 个百分点至 32%;投资强度不减,继续聚焦核心城市群战略,布局优化有望持续加速优质资源兑现。目前公司在建待建面积总计 4755 万平,以销售均价以及并表内已售未结总额推算,目前可售土储约 3000 万平,拿地预计还将继续发力。同时,公司向中南控股转让苏州中南中心项目,进一步聚焦住宅主业的同时,预计可为公司增厚 2.46 亿元投资收益。 杠杆收敛,财务结构进一步改善公司杠杆水平持续下降,前三季度净负债率在去年底基础上进一步下降15.9pct 至 175.6%,同时债务结构也有所优化,短债规模占比由去年末的31%降至 23.21%,现金覆盖倍数由去年末的 1.13 升至 1.59 倍。9 月 27日获得核准发行 27 亿公司债,二季度以来融资环境持续高压,公司主动改善杠杆以及加快回款,都为未来持续发展创造更好的条件。 股权激励加码,规模扩张,维持“买入”评级继去年 7 月之后,2019 年 5 月公司再次拟向 486 人授予总股本 3.73%的期权激励,围绕中层管理纵深推进。公司中短期看点在于销售高速增长,拿地稳健提升,负债率平稳下降,存量可结算资源丰富带动业绩高增长;长期看点在于职业经理人改善公司治理,高标准股权激励推动管理红利兑现。维持 2019-2021 年 EPS 为 1.08、1.90、2.46 元的盈利预测。参考可比公司 2019 年 6.9 倍的 PE 估值,公司正处于高速扩张期,我们认为 2019年合理 PE 为 10-11 倍,目标价 10.80-11.88 元,维持“买入”评级。 风险提示:销售增速下滑风险;融资收紧、基建资金沉淀增加资金链压力。
中南建设 建筑和工程 2019-11-04 8.10 11.40 22.71% 8.70 7.41%
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业绩总结: 公司2019年前三季度实现营业收入 409.6亿元,同比增长 36.5%; 实现归母净利润 22.6亿元,同比增长 78.7%。 前三季度业绩再超预期, 盈利能力稳步提升。 前三季度公司营业收入和归母净利润分别实现 36.5%和 78.7%的高增长, 业绩增速相比中报再度提升, 盈利能力稳中有升。 截至三季报末预收账款为 1278.8亿元,较 2018年末增长 16%,公司可结算资源充沛, 明年业绩具备保障。 前三季度公司综合净利率为 5.7%,较上年同期上升了 0.5个百分点,考虑到公司未结算资源隐含毛利率高于 2018年结算毛利率,预计全年结算毛利率、净利率将高于 18年全年。 销售依旧维持较高增速,全年销售料稳步增长。 2019年 1-9月公司实现合同销售金额 1300亿元,同比增长 27%, 销售面积约 1026万平方米,同比增长 32%,我们预计全年销售规模有望突破 1800亿元,前三季度平均销售价格 12625元每平方米。 同时, 前三季度公司经营性现金流入 938亿元,为一年内到期有息债务的 5.9倍,现金回款情况良好,经营风险可控。 拿地力度持续增强,积极补充土储。 2019年 1-9月公司新增 51个项目, 新进入济南、厦门、揭阳、镇江等城市, 新增计容建面 751万方,权益计容建面 468万方, 拿地权益比为 62.3%, 新增项目平均地价约 4832元/平方米。 分季度来看,公司第三季度拿地力度明显增强, 2019年 Q1、 Q2和 Q3分别新增项目 12个、 15个和 24个,对应计容建面分别为 192.8万方、 230.8万方和 327.1万方。 截止三季度末,公司已布局到全国 107个城市,共计 349个项目, 总土储 4755万方,其中在建计容建面 3423万平方米,未开工计容建面 1332万平方米。 有息负债规模可控,短期偿债能力显著提升。 截至三季度末,公司总有息负债规模为 690.6亿元, 相比年中仅增加 5.1亿, 总有息负债在同等规模的房企中处于低位, 经营风险可控。 三季度末公司短期有息负债 160.3亿元, 占总有息负债的 23.2%, 较 18年末减少了 8个百分点, 负债结构合理。公司在手现金充沛,截至三季度末现金为 254.5亿元,现金短债比 1.6倍。 盈利预测与投资建议。 预计 2019-2021年 EPS 分别为 1.09元、 1.90和 2.45元。考虑到公司盈利能力快速提升, 净负债率持续改善, 我们维持“买入”评级,目标价 11.4元。 风险提示: 销售增速或低于预期,负债结构优化或较为缓慢等。
中南建设 建筑和工程 2019-11-04 8.10 11.00 18.41% 8.70 7.41%
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事件公司发布 2019年前三季度业绩公告,实现营业收入 409.6亿元,同比增长36.5%;实现归母净利润 22.6亿元,同比增长 78.7%。 盈利能力提升, 现金短债比提升。 公司前三季度营收、业绩分别同比增长36.5%、 78.7%,三季报业绩增速较中期高 37.1个百分点, 兑现业绩的高速增长。 毛利率和净利率分别为 20.0%和 5.7%,较去年同期分别下降 1.3和上升 0.5个百分点,毛利率下降而净利率上升的主要原因是公司销售费用率和管理费用率较去年同期皆下降 0.9个百分点。 公司现金短债比为 1.59,较 2019H1提高 0.1,偿债能力提升。 销售金额稳健增长, 投资节奏稳健。 公司前三季度结算收入 284.6亿元,同比增长 28.6%。 公司 1~9月实现销售金额 1299.5亿元,同比增长 27.0%,实现销售面积 1024.3万平方米,同比增长 32.0%;销售均价 12687元/平,同比下降 3.9%。 公司 2019年前三季度累计土地投资金额为 415.9亿元,拿地面积 751.0万方, 平均楼面价为 5541元/平方米, 新增项目 51个,投资强度为 32.0%,较 2019H1下降了 1.0个百分点, 投资节奏稳健。 截止2019Q3,公司已售未结金额 1278.8亿元,为未来业绩增长奠定坚实基础。 建筑业务营收快速增长,新增业务量放缓。 公司前三季度建筑业务营业收入为 152.9亿元,同比增长 113.9%。受完工项目结构的影响, 建筑业务综合毛利率为 8.9%,同比下降 5.4个百分点。 截至 2019Q3, 公司新接项目合同总金额为 203.8亿元, 受政策收紧和去年高基数影响, 同比减少 30%。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价 11.00元。 我们预测 2019-2021年公司 EPS 为1.10/1.89/2.33元。 我们预计公司未来三年业绩增长高于行业龙头及同等规模二线开发商水平,因此给予公司 30%的估值溢价,根据可比公司 2019年8X 的 PE 估值,给予公司 2019年 10X 的 PE 估值,维持目标价 11.00元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名