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中南建设 建筑和工程 2020-10-19 9.18 -- -- 9.73 5.99% -- 9.73 5.99% -- 详细
业绩表现亮眼,未结资源充足:公司2020年前三季度归母净利润预计同比增长53.6%-66.2%,三季度单季同比增长50%-80%,利润大幅上升主要得益于房地产业务结算规模增加。上半年末合同负债达1247.5亿元,为近一年营收1.6倍,叠加2020年52.1%的计划竣工增速,全年业绩仍有望延续高增长。 销售三季度发力,拿地相对积极:2020年前三季度累计销售额1430.9亿元,同比增长10.1%,已完成全年销售目标(2255亿元)63.5%;销售面积1070.4万平米,同比增长4.5%,销售均价13368元/平米。其中三季度单季实现销售额、销售面积617亿元、461.3万平米,同比分别增长26.5%、21.5%,增速明显回升。前三季度公司新增建面1047.6万平米,同比增长39.5;拿地销售面积比97.9%、平均楼面地价(4867元/平米)为同期销售均价的36.4,分别较2019年全年增长33.7个、下降4.9个百分点。三季度受房地产金融监管趋严影响,单季拿地销售面积比77.7%,较上半年降35.4个百分点,强度有所降低。 投资建议:维持原有盈利预测,预计公司2020-2022年EPS分别为1.84元、2.39元、2.91元,当前股价对应PE分别为5.1倍、3.9倍、3.2倍。公司坚定践行高周转策略、升级完善激励机制、城市布局持续优化,多因素助力销售表现持续优于行业,未来业绩持续释放值得期待,维持“推荐”评级。 风险提示:1)由于新冠疫情影响行业开工、复工节奏,可能对公司后续供货、交付产生影响;2)疫情影响下三四线城市春节返乡置业缺失,叠加供应较大、棚改退潮导致的需求弱化,对应区域楼市面临调整风险,进而影响公司三四线项目销售;3)2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险。
中南建设 建筑和工程 2020-10-19 9.18 -- -- 9.73 5.99% -- 9.73 5.99% -- 详细
公司介绍:中南建设以房地产业务及建筑施工为核心业务,双轮驱动,相互协同。房地产业务方面,公司以“美好就现在”的理念,聚焦健康住宅标准,不断建造适合普通大众居民的高品质住宅。建筑业务方面,依托公司核心主题江苏中南建筑产业集团,公司累计获得超过160项国家专利,业务从单一施工总承包不断向多元化建筑集团升级发展。 房地产业务五年高速成长,优质土地储备充沛:五年高速成长,优质土地储备充沛:1)快周转典范,销售额五年快周转典范,销售额五年九倍:中南建设近五年房地产销售增长显著,2015年至2019年复合增速71.8%,增长速度在头部房企中名列前茅。2)深耕长三角,辐射核心城市群:深耕长三角,辐射核心城市群:经过近三年的快速发展,中南建设在建房地产项目分布全国21个省份。在重点布局的长三角、珠三角、环渤海及中西部区域,公司优质充沛的项目储备保障了未来销售结算的持续增长。 激励机制完善,员工自上而下利益绑定:管理层激励方面,中南建设分别于2018年及2019年实施了两轮股权激励。自上而下完善的激励机制与高效的组织架构相得益彰,中南建设在周转速度上领先行业,成为快周转开发商的典范。 战略清晰、布局合理、高效运营三击,据公司财报披露,中南建设从项目获取至销售的平均周期保持在7至8个月左右,高效的项目周转能力保证公司持续快速的成长。 结算周期开启,项目集中交付推升业绩:结算周期开启,项目集中交付推升业绩:1)业业绩快速释放,盈利能力保持稳定绩快速释放,盈利能力保持稳定:中南建设近五年来业绩表现突出,收入层面自2015年204.5亿增长至718.3亿,复合增速36.9%,业绩层面,公司归属母公司净利润自2015年3.5亿增长至2019年41.6亿,复合增速85.5%。2)资本结构稳健,融资成本持续改资本结构稳健,融资成本持续改善:2020年中期,公司扣除预收账款后资产负债率51%,相比2019年末上升3pct。净负债率147%,相比2019年下降11pct。现金短债比0.78。财务结构保持稳健。3)拿地量入为出,现金流入支出匹配:拿地量入为出,现金流入支出匹配:公司秉承拿地与销售匹配的原则,量入为出,拿地金额与销售金额的比例保持在40%以内,净经营性现金流持续为正,保证公司高周转战略下良性的内生增长。4)净利率稳回净利率稳回升,周转加速提高升,周转加速提高ROE:2016年来,中南建设ROE水平持续提升,自低点3%提升至21.4%,股东回报效率持续提升。与行业普遍通过加杠杆提升ROE的方式不同,公司主要的ROE驱动因素为周转速度与净利润率的良性改善,带来的ROE的内生提升。 盈利预测及投资建议:我们预计,伴随2016年至2019年公司预售的房地产项目进入集中交付期,交房数量大幅上升将快速推升公司业绩增长。预计2020年至2022年,公司实现营业收入1131.01亿、1559.45亿、2050.39亿,同比增长57.45%、37.88%及31.48%%,实现归属母公司净利润71.17亿、95.15亿及111.03亿,同比增长70.96%、33.69%及16.69%;摊薄后每股收益1.88、2.52及2.94,对应PE为4.90倍、3.67倍及3.14倍。 目前申万房地产指数PE在9.61倍交易,公司2020年业绩对应目前股价为4.88倍。中南建设是在长三角核心城市坚持快周转模式的成长型房企。土地储备集中在核心城市优质地段,在快周转战略下,公司完善的激励机制将企业员工与公司成绩绑定,周转速度进一步提升。在当前融资环境面临结构性收紧情况下,公司快周转策略主要以来商品房销售回款,现金流稳健,抗风险能力较强。首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期
中南建设 建筑和工程 2020-10-14 9.53 13.23 46.67% 9.73 2.10% -- 9.73 2.10% -- 详细
前三季度业绩同比+54-66%,3Q销售额同比+10%、全年计划销售额+15% 公司预告,3Q2020公司实现归母净利润34.78-37.63亿元,同比+53.6%-66.2%;基本每股收益0.92元-1.00元,同比+50.8%-63.9%;Q3单季度归母净利润14.28-17.14亿元,同比+50-80%;业绩大增主要由于公司房地产业务结算规模增加。1-9月公司累计签约金额1,430.9亿元,同比增长10.1%,较1-8月提高2.5pct;累计签约面积1,070.4万平,同比增长4.5%,较1-8月提升2.4pct;累计销售均价13,365元/平,同比增长5.5%,较1-8月下降0pct。考虑到房企全年销售计划完成约束,我们认为20Q4销售仍将保持稳增。并且,在全国销售持续回升的背景下,公司年初至今拿地较积极,料2020年可售货值将有所增长,助力公司全年达成销售额+15%的目标。 9月拿地/销售金额比50%,累计拿地/销售金额比36%、拿地较为积极 9月公司在盐城、莆田等城市土地市场获取11个项目,拿地聚焦环都市圈城市。9月公司新增建面151.7万平,环比增长1,321.5%、同比增长57.4%;对应总地价117.5亿元,环比增长1,693.7%、同比增长89.1%;平均楼面价7,746元/平,环比增长26.2%、同比增长20.2%。9月公司拿地/销售金额比达49.7%;拿地/销售面积比83.6%;拿地/销售均价比59.5%,主要由于莆田、南通拿地。1-9月,公司新增建面1,048万平,同比增长39.6%;对应总地价510亿元,同比增长22.6%,拿地均价4,867元/平,同比下降12.2%。1-9月,公司拿地/销售金额比35.6%,较上年的26.1%提升9.5pct;拿地/销售面积比97.9%,较上年的62.8%提升35.1pct;拿地/销售均价比36.4%,较上年的41.6%下降5.2pct;按销售均价1.34万元/平估算公司1-9月累计新增货值1,404亿元,略低于同期销售金额1,431亿元。 投资建议:业绩靓丽,销售快增,维持“强推”评级 中南建设在2016-19年期间经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。2019年5月公司再推新激励,业绩承诺已延伸至2021年,并高达90亿元,彰显强烈发展信心。我们维持公司2020-22年每股收益预测为1.87、2.40元和2.88元,现价对应20-22年PE仅为5.0/3.9/3.3倍。考虑到公司利润率料将低位回升、同时预收款高覆盖,未来释放业绩潜力强劲,我们维持目标价13.23元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
中南建设 建筑和工程 2020-10-13 9.34 13.23 46.67% 9.73 4.18% -- 9.73 4.18% -- 详细
9月销售236亿、同比+25%,累计同比+10%、全年计划销售额+15% 9月公司签约金额236.2亿元,环比增长16.5%、同比增长24.9%;签约面积181.4万平,环比增长15.4%、同比增长18.0%;销售均价13,021元/平,环比增长1%、同比增长5.8%。1-9月公司累计签约金额1,430.9亿元,同比增长10.1%,较1-8月提高2.5pct;累计签约面积1,070.4万平,同比增长4.5%,较1-8月提升2.4pct;累计销售均价13,365元/平,同比增长5.5%,较1-8月下降0pct。考虑到房企全年销售计划完成约束,我们认为20Q4销售仍将保持稳增。并且,在全国销售持续回升的背景下,公司年初至今拿地较积极,料2020年可售货值将有所增长,助力公司全年达成销售额+15%的目标。 9月拿地/销售金额比50%,累计拿地/销售金额比36%、拿地积极 9月公司在盐城、莆田等城市土地市场获取11个项目,拿地聚焦环都市圈城市。9月公司新增建面151.7万平,环比增长1,321.5%、同比增长57.4%;对应总地价117.5亿元,环比增长1,693.7%、同比增长89.1%;平均楼面价7,746元/平,环比增长26.2%、同比增长20.2%。9月公司拿地/销售金额比达49.7%;拿地/销售面积比83.6%;拿地/销售均价比59.5%,主要由于莆田、南通拿地。1-9月,公司新增建面1,048万平,同比增长39.6%;对应总地价510亿元,同比增长22.6%,拿地均价4,867元/平,同比下降12.2%。1-9月,公司拿地/销售金额比35.6%,较上年的26.1%提升9.5pct;拿地/销售面积比97.9%,较上年的62.8%提升35.1pct;拿地/销售均价比36.4%,较上年的41.6%下降5.2pct;按销售均价1.34万元/平估算公司1-9月累计新增货值1,404亿元,略低于同期销售金额1,431亿元。 投资建议:销售持续快增,拿地较为积极,维持“强推”评级 中南建设在2016-19年期间经历了全方位的积极变革,自主权增强与市场化机制造就全新中南,推动公司进入高速增长阶段。2019年5月公司再推新激励,业绩承诺已延伸至2021年,并高达90亿元,彰显强烈发展信心。我们维持公司2020-22年每股收益预测为1.87、2.40元和2.88元,现价对应20-22年PE仅为5.1/4.0/3.3倍,考虑到公司利润率料将低位回升、同时预收款高覆盖,未来释放业绩潜力强劲,我们维持目标价13.23元,维持“强推”评级。 风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
中南建设 建筑和工程 2020-10-13 9.34 -- -- 9.73 4.18% -- 9.73 4.18% -- 详细
事件公司公告9月经营简况,9月实现合同销售金额236.2亿元,YOY+24.9%;销售面积181.4万方,YOY+18.0%。1-9月份累计实现合同销售金额1430.9亿元,YOY+10.1%;累计销售面积1070.4万方,YOY+4.5%。 金九成色十足、9月环比量价齐升9月实现合同销售金额236.2亿元,YOY+24.9%,环比提升16.5%;销售面积181.4万方,YOY+18.0%,环比提升15.4%;销售均价13020.95元/平米,YOY+5.8%,环比上月提升126.55元/平米。1-9月份累计实现合同销售金额1430.90亿元,YOY+10.1%,较上月增速提升2.5pct;累计销售面积1070.40万方,YOY+4.5%,较上月增速提升2.4pct;累计销售均价13367.90元/平米,YOY+5.4%。公司销售端持续修复,9月销售环比8月量价齐升,金九成色十足;1-9月公司累计销售金额已完成去年全年的73%,完成率较高。 单月新增项目以华东区域二线为主、累计权益比例略有回落9月新增项目11个,以城市能级看,项目数量上,二线城市:三线城市为8:3,总地价上,二线城市:三线城市为63%:37%;以经济圈看,项目数量上,长三角:西部:海峡西岸位9:1:1,总地价上,长三角:西部:海峡西岸为75%:5%:20%;以区域位置分布看,项目数量上,华东:西南为10:1,总地价上,华东:西南为95%:5%;公司9月新增项目主要集中于华东区域的二线城市,城市圈分布上,长三角仍为重点。以权益占比看,100%权益:非100%权益为4:7。9月单月新增项目占地面积65.88万方(YOY+53%),规划建面151.67万方(YOY+57%);总价款117.49亿元(YOY+89%)。权益口径看,新增权益占地面积36.36万方,权益规划建面85.71万方(YOY+33%),权益价款68.39亿元(YOY+52%)。1-9月累计新增项目占地面积486.87万方,累计规划建面1047.61万方(YOY+37%),累计价款509.85亿元(YOY+23%);权益口径看,累计权益规划建面651.80万方(YOY+21%)、累计权益价款312.28亿元(YOY-0.1%);以建面、价款口径下,单月权益比例分别为56.51%、58.21%,累计权益比例分别为62.22%、61.25%,低于19年全年拿地权益比。 单月拿地力度提升、结构性差异致单月楼面价/销售均价提升9月单月拿地力度49.74%,为年内拿地力度第二高月份;单月权益拿地力度28.95%。 9月新增项目平均楼面价7746.42元/平米,较8月楼面价提升1607.72元/平米,主要源于9月新增项目以华东区域二线城市为主,且75%以上价款占比位于长三角区域,拉高整体楼面价。单月楼面价/单月销售均价比重为59.49%,较上月水平提升11.88pct,主要源于新获取项目的区域布局与销售项目的结构上的差异。1-9月累计新增项目楼面价4866.79元/平米,累计楼面价/销售均价为36.41%,低于19年整体楼面价/销售均价(40.89%)的水平;整体累计新增项目相对于当前的整体累计均价而言仍具有一定的盈利空间。 投资建议:公司9月销售环比量价齐升,1-9月份已完成上年度73%,销售端持续向好;补货角度,单月新增项目以华东区域二线为主、长三角区域为主,补货积极,我们认为在未来货源增加及长三角深耕战略基础上,公司的表现仍值得期待。基于此,我们预计公司20-22年归母净利润预测分别为70.2、91.5、103.6亿元,对应EPS为1.86、2.42和2.74元,对应PE为5.00、3.84和3.39,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动
中南建设 建筑和工程 2020-10-12 9.34 -- -- 9.73 4.18% -- 9.73 4.18% -- 详细
事件概述。 中南建设发布9月份销售简报,2020年9月公司实现销售金额236.2亿元,销售面积181.4万平方米。 销售表现靓丽,增速维持高位。 公司9月实现销售金额236.2亿元,同比增长24.8%,环比增长16.5%;销售面积181.4万平方米,同比增长17.9%,环比增长15.4%;销售均价13021元/平方米,同比增长5.8%,环比增长1.0%。1-9月公司累计实现销售金额1430.9亿元,同比增长10.1%;销售面积1070.4万平方米,同比增长4.5%;销售均价13368元/平方米,同比增长5.4%。公司销售自4月同比正增,三季度维持高速增长,销售表现亮眼,全年有望实现较高增速。 投资大幅增强,重点布局长三角。 9月公司在常州、南通、苏州、宁波和合肥等地获11宗土地,新增计容建面151.7万平方米,同比增长57.4%,环比增长1321.5%,拿地总价117.5亿元,同比增长89.1%,环比增长1693.7%,拿地总价占当月销售金额的49.7%,较上年同期增长了16.9pct,较上月同期增长了46.5pct。1-9月公司累计新增计容建面1047.6万平,累计同比+39.6%,对应拿地总价509.8亿元,累计同比增长22.6%,累计拿地总价占累计销售金额的35.6%,较去年同期增长3.6pct。从能级分布来看,公司新增土储中,一线、二线和三四线的面积占比分别为0%、33%和67%; 从区域分布来看,公司新增土储在长三角、珠三角、京津翼和中西部面积占比分别为80%、11%、0%和9%,重点布局长三角。 投资建议。 中南建设业绩快速增长,销售稳中向前,拿地趋于积极,财务状况持续改善。我们维持盈利预测不变,预计20-22年EPS为1.91/2.39/2.76元,对应PE为4.9/3.9/3.4倍,维持公司“增持”评级。 风险提示。 销售不及预期,计提存货减值准备影响业绩。
中南建设 建筑和工程 2020-10-01 9.31 -- -- 9.73 4.51% -- 9.73 4.51% -- 详细
整体观点:公司近年积极推进改革及战略调整,企业文化及公司治理水平上一台阶。同时引进外部资历丰富职业经理人,推行股权激励、跟投等措施捆绑股东、管理层及员工利益,提速增效实现规模持续快速提升。公司从区域走向全国布局,进入城市量级逐渐上移,行业排位在TOP20阵营中稳步上升。同时公司盈利水平及财务指标均持续改善,近期穆迪也上调企业评级,彰显公司质与量同步跨越式进展。预测公司2020年-2021年EPS分别为1.86元和2.47元,对应当前股价PE分别为5倍和3.7倍,首次覆盖,给予“推荐”评级。房地产开发规模快速增长,行业地位稳固。公司近年抓住机遇积极扩充土地储备,为后续规模提升打下基础。2016年以来销售及结算业绩持续快速增长,行业排位稳步上移,成长性令人满意。2015年至2019年销售面积复合增长率达59.3%;销售金额复合增长率为71.8%。根据克而瑞销售榜,公司2019年销售金额(全口径)行业排名16位,2020年上半年销售金额(全口径)排名行业17位,行业地位稳固。 营收净利提升明显,业绩保障度高。公司营收规模从2015年204.5亿上升至2019年718.3亿,年复合增长率为28.5%;净利润年复合增长率为60%;归属净利润年复合增长率为64%。公司近年营收净利润实现持续高速增长,表现亮眼。截止2020年6月末,公司账上合同负债为1247.45亿,为2019年营收的1.73倍,业绩保障极高。 积极布局长三角及强三四线城市,土地储备相对充足。公司土储区域布局上,集中长三角及强三四线城市,并呈现土地储备城市量级稳步上升特点。在全部项目4411万平方米可竣工资源中,一二线城市面积占比约35%,三四线城市面积占比约65%。整体土地储备能满足2-3年开发销售。 利润率有所提升,负债及资金管理水平改善。公司2016年开始积极调整大盘开发模式,通过小盘开发,进行短平快销售,增加周转率,降低风险,同时实现ROE稳定提升。随着16年以前大盘开发逐步消化,同时近年三费率控制理想,资金管控及成本也逐步优化,在行业整体利润率下行情况下仍实现净利润率稳步提升,发展质量及效益改善有目共睹。 风险提示。楼市调控超预期;公司销售及利润率不达预期
中南建设 建筑和工程 2020-09-25 9.69 -- -- 9.73 0.41%
9.73 0.41% -- 详细
房地产业务:践行高周转,业绩持续释放公司2016-2019年销售面积、销售金额复合增速分别达55%、57%。 销售规模的大幅提升主要受益于公司清晰的快周转战略,随着“囤地即盈利”的淡化,行业粗放发展模式渐行渐远,公司通过(1)向小盘开发倾斜;(2)高激励、跟投机制提升执行力;(3)短平快的组织架构提升效率积极推进快周转,项目获取到销售的平均周期保持在7-8个月。 截至2020H1末,公司在建及待建项目合计建面约4411万平方米(可竣工资源),其中一二线占比约35%,三四线占比65%;公司合并报表范围内已售未结的合同负债达1247.5亿元,覆盖2019年房地产业务结算收入约2.4倍,业绩释放有保障。 建筑施工业务:业务升级,探索产业化、标准化公司以建筑起家,经过多年发展,中南建筑已形成“投资商、承建商、运营商”三商一体并提供“投资、设计、建造、运营”四位一体全产业链服务的业务构成。在与房地产业务协同发展的同时,建筑业务也在积极转型,探索发展的产业化、标准化。2020年上半年,公司建筑业务新承接(中标)项目合同总金额148.3亿元,同比增18.4%。其中3亿元以上项目19个,占新增合同额的64%。截至2020H1末,建筑业务未完工部分住宅占比56%,公建、政府和社会合作项目占比分别为21%、23%。 财务数据:负债结构优化、融资成本改善、杠杆水平下行截至2020H1末,公司净负债率降至147%;短期债务占比由2014年的58.3%下行至2020H1末的30.3%,长短期债务结构的调整,有效缓解公司短期的偿债压力;货币资金达282亿元,货币覆盖短债约1.2倍,短债偿付能力提升。截至2020H1末,有息负债781.4亿元,较2019年末增加10.7%。其中,银行贷款余额371.5亿元,占比47.5%;债券等融资工具占比近30.0%;其他渠道占比约22.5%。受益于公司良好的信用水平,银行贷款作为公司主要的融资方式,负债结构的调整有助于融资成本的改善。 投资建议公司2016-2019年销售规模大幅提升,当前业绩已步入释放期。股权激励较高的业绩考核条件彰显公司对未来发展的信心。公司通过项目规模小盘化、高激励与跟投机制、短平快的组织架构,积极推动高周转的开发战略,坚持大众主流住宅产品的定位,适应当下行业发展趋势。建筑板块协同房地产开发的同时,积极探索业务升级。多元化的融资渠道助力公司负债结构持续优化、融资成本改善及净负债率的下行。预计公司2020-2022年EPS分别为1.89、2.41、2.87元/股,相对当前股价PE为4.9、3.9、3.2倍。首次覆盖予以“买入”评级。风险提示销量不达预期,重点布局城市调控政策趋严,融资成本上行,负债率水平提升等。
中南建设 建筑和工程 2020-09-21 9.61 -- -- 10.20 6.14%
10.20 6.14% -- 详细
一、事件概述9月16日,穆迪将中南建设的家族企业评级(CFR)由“B2”上调至“B1”,同时还将相关现有票据的高级无抵押债务评级由“B3”上调至“B2”。我们认为,这是公司融资端改善逻辑的逐步兑现,伴随融资能力的提升,公司估值也将有望进一步提升。 二、分析与判断信用评级提升,融资端改善的逻辑逐步兑现从穆迪对于上调公司评级的说法看,主要为:“1、未来12-18个月,得益于强劲的合同销售和有控制的土地收购带来的收入确认增加,江苏中南建设的信贷指标将继续走强;2、中南具有强劲的销售执行力和快速的资产周转模式,提高了低于多元化和可观的经营规模。”公司作为具有较强的快周转开发能力,但过去融资端的提升相对不够显著,伴随信用评级的提升,看好公司融资端未来的持续改善。 高周转开发优势依旧,货值释放较快从今年的经营看,公司高周转开发依旧展现出显著的优势,货值释放速度在业内较为领先;而另一方面,公司主要布局区域今年需求较好,以环沪区域尤为明显;得益于此,8月单月销售增速依然维持在34.2%的水平;公司整体储备货值的周转性较高,19年末的3500亿货值,预计有2700亿可在今年实现推盘,结合公司上半年所拿土地,预计有300亿今年可形成销售,预计全年公司将大概率完成15%以上的增速目标。 规模与利润并重,保障未来成长的确定性我们以静态毛利率进行测算来看,即利用项目当前的可比售价,结合建安成本及利息资本化,在不考虑时间成本的基础上,对拿地质量进行测算。可以发现,今年上半年公司所获取项目的静态毛利率为近三年拿地最高水平;从实际经营看,公司确实实现了“规模与利润并重”,在规模扩张的同时,确实保障了较好的利润空间,未来成长确定性依然较高。 三、投资建议根据前文分析,公司储备布局较好,拿地持续改善,成长性仍具有显著的优势,预测公司20-22年每股收益为1.89、2.43、3.03元,对应PE为5.1、4.0、3.2倍,维持“推荐”评级。 四、风险提示:1、地产政策调控超预期收紧;2、外围风险不确定性加大。
中南建设 建筑和工程 2020-09-18 9.61 -- -- 10.20 6.14%
10.20 6.14% -- 详细
一、事件概述 9月16日,穆迪将中南建设的家族企业评级(CFR)由“B2”上调至“B1”,同时还将相关现有票据的高级无抵押债务评级由“B3”上调至“B2”。我们认为,这是公司融资端改善逻辑的逐步兑现,伴随融资能力的提升,公司估值也将有望进一步提升。 二、分析与判断 信用评级提升,融资端改善的逻辑逐步兑现。 从穆迪对于上调公司评级的说法看,主要为:“1、未来12-18个月,得益于强劲的合同销售和有控制的土地收购带来的收入确认增加,江苏中南建设的信贷指标将继续走强;2、中南具有强劲的销售执行力和快速的资产周转模式,提高了低于多元化和可观的经营规模。”公司作为具有较强的快周转开发能力,但过去融资端的提升相对不够显著,伴随信用评级的提升,看好公司融资端未来的持续改善。 高周转开发优势依旧,货值释放较快。 从今年的经营看,公司高周转开发依旧展现出显著的优势,货值释放速度在业内较为领先;而另一方面,公司主要布局区域今年需求较好,以环沪区域尤为明显;得益于此,8月单月销售增速依然维持在34.2%的水平;公司整体储备货值的周转性较高,19年末的3500亿货值,预计有2700亿可在今年实现推盘,结合公司上半年所拿土地,预计有300亿今年可形成销售,预计全年公司将大概率完成15%以上的增速目标。 规模与利润并重,保障未来成长的确定性。 我们以静态毛利率进行测算来看,即利用项目当前的可比售价,结合建安成本及利息资本化,在不考虑时间成本的基础上,对拿地质量进行测算。可以发现,今年上半年公司所获取项目的静态毛利率为近三年拿地最高水平;从实际经营看,公司确实实现了“规模与利润并重”,在规模扩张的同时,确实保障了较好的利润空间,未来成长确定性依然较高。 三、投资建议。 根据前文分析,公司储备布局较好,拿地持续改善,成长性仍具有显著的优势,预测公司20-22年每股收益为1.89、2.43、3.03元,对应PE为5.1、4.0、3.2倍,维持“推荐”评级。 四、风险提示: 1、地产政策调控超预期收紧;2、外围风险不确定性加大。
中南建设 建筑和工程 2020-09-09 9.15 -- -- 10.20 11.48%
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事件: 公司发布8月销售公告,2020年8月实现销售金额202.7亿元,同比增长34.1%;实现销售面积157.2万方,同比增长37.7%;实现销售单价12894.4万元/平方米,同比下降2.5%。1-8月,累计实现销售金额1194.6亿元,同比增长7.6%;实现销售面积889万方,同比增长1.9%;实现销售单价13437.6元/平方米,同比增长5.5%。 点评: 8月销售延续高增长,体现较强韧性。2020年8月实现销售金额202.7亿元,同比增长34.1%;实现销售面积157.2万方,同比增长37.7%;实现销售单价12894.4万元/平方米,同比下降2.5%。1-8月,累计实现销售金额1194.6亿元,同比增长7.6%,已完成全年销售目标的53%;实现销售面积889万方,同比增长1.9%;实现销售单价13437.6元/平方米,同比增长5.5%。 8月拿地较谨慎。2020年8月,新增1个地块,拿地建面为10.67万方,拿地金额为6.55亿元,拿地均价为6138元/平方米,拿地金额占销售金额的比重为3.2%,该项目位于常州武进。2020年1-8月,公司累计新增拿地金额为384.4亿元,拿地面积为883.4万方,拿地均价为4352元/平方米,拿地金额占销售金额的比重为32.3%,去年全年此比例为27.8%。 财务杠杆有所下降,现金短债比提高。截至2020年6月末,公司净负债率为147.2%,相较去年末下降了21.2个百分点。有息负债余额为781.4亿元,其中银行贷款占比为47.5%,非银机构贷款占比为22.5%(2019年末为27%),债券占比为30%。现金短债比为1.19,偿债保障度进一步提高。8月,公司发行一笔2+2年期一般中期票据,票面利率为7.2%,与6月发行利率保持一致。 投资建议:中南建设业绩大幅增长,销售表现靓丽,拿地布局以长三角、珠三角核心城市群为主。我们预计公司2020-2021年公司EPS为1.87元、2.41元,以2020年9月7日收盘价计算,对应PE分别为4.9倍、3.8倍,维持“审慎增持”评级。 风险提示:行业销售不及预期、大幅度收紧按揭等居民杠杆、融资环境收紧。
中南建设 建筑和工程 2020-09-08 9.40 -- -- 10.20 8.51%
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事件概述 中南建设发布8月份销售简报,2020年8月公司实现销售金额202.7亿元,销售面积157.2万平方米。 销售快速增长,均价小幅降低 公司8月实现销售金额202.7亿元,同比增长34.2%,环比增长13.7%;销售面积157.2万平方米,同比增长37.7%,环比增长28.1%;销售均价12894元/平方米,同比下降2.5%,环比下降11.2%。公司4月起销售当月同比持续为正,8月销售维持快增,随着下半年供货量的持续提升,公司的销售表现有望进一步向好。 投资大幅降低,持续加仓长三角 8月公司在常州新获1宗土地,新增计容建面10.7万平方米,同比下降91.3%,环比下降94.2%,拿地总价6.6亿元,同比下降76.3%,环比下降91.2%,拿地总价占当月销售金额的3.2%,较上年同期下降了15pct,较上月同期下降了38.3pct,投资强度转为稳健。从能级分布来看,公司新增土储为强三线城市;从区域分布来看,公司新增土储全部在长三角地区。公司着力发展低能级城市,坚持深耕长三角区域。 投资建议 中南建设业绩快速增长,销售稳中向前,拿地趋于积极,财务状况持续改善。我们维持盈利预测不变,预计20-22年EPS为1.91/2.39/2.76元,对应PE为5.0/4.0/3.5倍,维持公司“增持”评级。 风险提示 销售不及预期,利润率下滑,计提存货减值准备影响业绩。
中南建设 建筑和工程 2020-09-08 9.40 -- -- 10.20 8.51%
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事件 公司公告8月经营简况,8月实现合同销售金额202.7亿元,YOY+34.2%;销售面积157.2万方,YOY+37.7%。1-8月份累计实现合同销售金额1194.7亿元,YOY+7.6%;累计销售面积889.1万方,YOY+2.1%。 累计销售面积首度转正、8月环比量高价低 8月实现合同销售金额202.7亿元,YOY+34.2%,较上月增速提升13.3pct;销售面积157.2万方,YOY+37.7%,较上月增速提升27.9pct;销售均价12894元/平米,YOY-2.5%,环比上月减少1628.83元/平米。1-8月份累计实现合同销售金额1194.7亿元,YOY+7.6%,较上月增速提升4.2pct;累计销售面积889.10万方,YOY+2.1%,较上月增速提升5.5pct;累计销售均价13437.18元/平米,YOY+5.4%。公司销售端持续修复,累计销售面积首度转正,8月单月取得超30%增长;环比角度看,量高价低,或与单月推货结构、产品结构相关。 单月仅新增常州项目、为年内新获取项目低点 8月仅新增1个项目,为常州武进区项目,该项目公司所拥有权益为49%,占地面积5.33万方,规划建面10.67万方,土地价款6.55亿元,项目预计楼面价6138.71元/平米,楼面价相比于常州武进区均价为48%。8月单月新增项目较少,为年内获取项目低点,单月拿地力度仅3.23%。1-8月公司累计新增项目60个,累计土地面积420.99万方,累计规划建面895.94万方,YOY+34%;累计总地价392.36亿元,YOY+11%;对应权益建面566.09万方,YOY+20%,权益总地价243.89亿元,YOY-9%;以建面、价款口径看,累计权益比例分别为63%、62%,低于19年全年拿地权益比例。1-8月份累计新增项目楼面价为4379.31元/平米,楼面价/销售均价为32.59%,相对于当下的销售均价而言,年内新增项目仍有一定的盈利空间。1-8月份累计拿地力度、累计权益拿地力度分别为32.84%、20.41%,均好于19年的拿地力度、权益拿地力度水平。 投资建议:继半年度累计销售金额增速首度转正、8月公司累计销售面积首度转正,自此取得销售金额及销售面积双向正增长表现。公司8月单月销售增速超30%,销售端持续向好;我们认为在未来货源增加及长三角深耕战略基础上,公司的表现仍值得期待。我们预计公司20-22年归母净利润预测分别为70.2、91.5、103.6亿元,对应EPS 为1.86、2.42和2.74元,对应PE 为5.17、3.97和3.50,维持“买入”评级。 风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动。
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*说明:

1、“起评日”指研报发布后的第一个交易日;“起评价”指研报发布当日的开盘价;“最高价”指从起评日开始,评测期内的最高价。
2、以“起评价”为基准,20日内最高价涨幅超过10%,为短线评测成功;60日内最高价涨幅超过20%,为中线评测成功。详细规则>>
3、 1短线成功数排名 1中线成功数排名 1短线成功率排名 1中线成功率排名