事项：公司公布2024年年报，全年实现营业收入213.6亿元，同比下降20.9%，归母净利润6.2亿元，同比下降59.1%，位于业绩预告中间水平，拟向全体股东每10股派发现金红利1元（含税）。 平安观点：收入利润阶段承压，毛利率同比改善：2024年公司实现营业收入213.6亿元，同比下降20.9%，归母净利润6.2亿元，同比下降59.1%。其中，城市建设板块营业收入115.2亿元，同比下降40.3%，综合开发板块营业收入103.1亿元，同比下降0.3%，城市服务板块营业收入19.2亿元，同比增长6.1%。归母净利润增速低于营收主要因减值计提，2024年资产及信用减值损失5.9亿元，同比增加4.3亿元。全年毛利率15.9%，同比提升1.3个百分点。 市场拓展增添新绩，融资畅通财务稳健：2024年公司主要项目销售面积21.5万平米、销售金额72亿元，其中深圳天健和郡府销售金额16.4亿元、深圳天健天骄北庐销售金额16亿元。深圳天健和郡府首轮选房两房售罄，销售总认购率超80%，超额完成年度目标。2024年土地市场成功竞得前海合作区赤湾地块，进一步夯实前海战略布局。城中村改造布局加速发力，紧跟政策导向，中标罗湖螺岭城中村改造项目前期服务商、福田沙尾项目意愿征集阶段服务。全年融资超146亿元，发行永续债25亿元，中票25亿元，均低于同期贷款利率，资产负债率较年初下降1.77个百分点。存量融资平均利率2.82%，再创历史新低。 投资建议：由于减值计提超出预期，下调公司2025-2026年EPS预测至0.37元（原为0.45元）、0.40元（原为0.45元），新增2027年EPS预测为0.44元，当前股价对应PE分别为10.3倍、9.5倍、8.7倍。短期公司前期销售项目陆续结转有望对业绩形成一定支撑，前海赤湾等项目开工入市保障持续发展，中期作为深圳建工资源整合平台，城建施工板块在深圳国资委做大特区建工大背景下，仍有望迎来较大发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若楼市修复不及预期，可能导致公司销售结转规模萎缩、减值计提超出预期风险；2）公司建筑业务可能存在资金回收难度大、应收账款规模增加等风险；3）公司城市更新改造项目规划调整和拆迁进度存在复杂性和不可控性，可能导致项目开发计划或棚改进度延后，相关成本增加等风险。

公司公布2024年年报，全年实现营业收入1789.5亿元，同比增长2.3%，归母净利润40.4亿元，同比下降36.1%，与业绩快报一致，拟向全体股东每10股派发现金红利1.9353元（含税），不以公积金转增股本。 平安观点： 利润阶段承压，投资收益&少数股东损益占比改善：2024公司实现营业收入1789.5亿元，同比增长2.3%，归母净利润40.4亿元，同比下降36.1%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降1.3个百分点至14.6%；2）资产及信用减值损失同比增加36.2亿元至60.3亿元。 全年投资收益同比增加14.1亿元，少数股东损益占比同比下降27个百分点至3.6%。 销售站稳行业五强，投资精准区域聚焦：2024年公司销售面积935.9万平米，同比下降23.5%，销售金额2193亿元，同比下降25.3%，销售排名站稳行业五强，14城进入当地流量销售前五。全年累计获取26宗地块，总计容建面约225万平米，总地价约486亿元，公司需支付地价约为335亿元。公司在“核心10城”投资金额占比90%，其中在一线城市投资占公司全部投资额59%。 经营性现金流持续为正，融资成本延续下行：2024年公司经营活动现金流量净额319.6亿元，期末货币资金余额1003.5亿元。期末剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率55.9%、现金短债比1.59，“三道红线”始终处于绿档。积极响应房地产融资新模式，全年落地经营性物业贷款92亿元；充分发挥公司信用优势进行债务置换，全年新增公开市场融资154.6亿元，票面利率均为同期同行业最低水平。2024年末公司综合资金成本2.99%，较年初降低48BP。 投资建议：由于公司减值计提超出预期，下调公司2025-2026年EPS预测至0.54元（原为0.73元）、0.59元（原为0.77元），新增2027年EPS预测为0.63元，当前股价对应PE分别为17.6倍、15.9倍、15.1倍。公司财务状况稳健，投资积极聚焦，土储结构优化，有望以优质资产助力未来发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

公司公布2024年年报，全年实现营业收入599.9亿元，同比下降16.8%，归母净利润9.5亿元，同比下降48.2%，拟每10股派发现金红利1.04元（含税）。 平安观点： 收入利润同比下滑，未结资源相对充足：2024年公司营业收入599.9亿元，同比下降16.8%，归母净利润9.5亿元，同比下降48.2%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降3.8个百分点至14.3%；2）公允价值变动损益同比减少6.4亿元至3.5亿元；3）资产及信用减值损失同比增加3.2亿元至19.7亿元。2024年投资收益同比增加6.9亿元，少数股东损益占比同比下降14.7个百分点至32.3%。年末预收楼款873.6亿元，合同负债812.7亿元，待结算资源相对充足。 销售保持千亿规模，投拓精准债务合理：2024年公司销售额1054亿元，同比下降16.3%，连续5年保持千亿销售规模。其中华东大区销售461.7亿元，销售占比43.8%，为公司销售奠定基石；华南大区销售320.8亿元，销售占比30.4%，销售指标增势明显；珠海大区销售249.8亿元，销售占比23.7%，稳居珠海龙头地位；北方区域销售22.2亿元，销售占比2.1%。坚持紧抓销售回款，实现回款金额499.8亿元。2024年公司投拓策略始终聚焦一线、强二线城市，分别在上海、广州、成都、西安等核心城市获取6个优质项目。“三道红线”持续绿档，其中剔除预收账款的资产负债率62.4%，负债指标持续优化；长期有息负债占全部有息负债比重为84%，综合融资成本同比下降26个BP至5.22%。 投资建议：由于公司盈利能力下降、减值计提超出预期，下调公司2025-2026年EPS预测至0.36元（原为0.75元）、0.43元（原为0.79元），新增2027年EPS预测为0.48元，当前股价对应PE分别为16.1倍、13.4倍、12倍。公司为珠海国资领先房企，股东方实力雄厚，多维支持公司发展，公司自身审慎投资区域聚焦，积极去化财务稳健，维持“推荐”评级。

公司公布2024年年报，全年实现营业收入171.7亿元，同比增长9.9%，归母净利润8.4亿元，同比增长14.2%，拟向全体股东每10股派发现金红利2.40元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。 平安观点： 业绩稳健增长，毛利率&费用率改善：2024年公司营业收入171.7亿元，同比增长9.9%，归母净利润8.4亿元，同比增长14.2%。其中，物业管理业务营业收入164.9亿元，同比增长11.7%，资产管理业务营业收入6.7亿元，同比下降4%；从物业管理业务收入构成看，基础物业管理营业收入134亿元，同比增长10.6%，平台增值服务营业收入5.4亿元，同比下降8.2%，专业增值服务营业收入25.5亿元，同比增长23.8%。2024年毛利率同比提升0.4个百分点至12%，其中物业管理业务毛利率同比提升0.4个百分点至10.5%，基础物业管理毛利率同比提升1.9个百分点至10.7%，管理费用率3.5%，同比下降0.4个百分点。 物业管理质效并进，资产管理能力提升：2024年末公司在管项目2296个，覆盖全国162个城市，管理面积3.65亿平米，其中非住宅管理面积2.27亿平米、第三方管理面积2.33亿平米，分别占比62.3%、63.8%。年内新签年度合同额40.3亿元，同比微降0.4%，非住宅新签年度合同额34.6亿元，同比微增0.1%，第三方新签年度合同额36.9亿元，同比增长4.4%。年末公司旗下招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个；年内在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%，客流同比提升34%，同店同比提升11%，会员总数783万，同比增长12%。年末持有物业总可出租面积46.89万平米，总体出租率95%。 投资建议：由于公司毛利率改善超出预期，小幅上调公司2025-2026年EPS预测至0.86元（原为0.81元）、0.94元（原为0.89元），新增2027年EPS预测为1.01元，当前股价对应PE分别为12.6倍、11.6倍、10.8倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市拓优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若国内经济有效需求修复缓慢，市场环境不确定因素增多，可能导致公司合同续签、价格竞争、收款等压力增大；2）若房地产修复不及预期，将导致物业行业发展空间受限、公司经营承压风险；3）存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争将导致公司业务拓展承压、经营利润下滑风险；4）增值服务、商业运营等业务发展不及预期风险

事项：公司公告估值提升计划。 平安观点：计划多手段提升估值，中期分红、股份回购等增强信心：截至2024年12月31日收盘，公司股票连续12个月内每个交易日收盘价均低于最近一个会计年度经审计每股归母净资产（2024年1月1日至4月22日每股归母净资产15.64元、2024年4月23日至12月31日16.16元），经公司董事会审议制定估值提升计划。具体来看，公司计划通过稳经营、提质效，推动开发主业提质增效；积极开展多元资本市场融资；坚持丰厚、持续、稳定分红；适时开展回购、增持等多种方式，切实保障股东回报。其中，公司明确将根据实际经营情况确定分红规划，坚持至少每3年制定股东分红回报规划，拟计划于2025年实施中期分红（公司当前股东回报规划为2023-2025年现金分红占当年归母净利润比例不少于40%）；将考虑继续采取股份回购、股东增持、高管增持等手段，以稳定公司股价并增强市场信心；将在符合监管要求前提下，适时开展中长期激励计划，以激发管理层和员工提升公司价值的主动性和积极性。 销售维持领先，拿地持续聚焦：2024年公司实现商品房销售金额3230亿元，销售规模稳居行业第一。同时，公司进一步聚焦核心城市，2024年新拓展项目37个，总地价683亿元，占总地价74%、20%的项目分布在一、二线城市，市场确定性强、销售兑现度高。 投资建议：维持原有盈利预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.42元、0.46元、0.54元，当前股价对应PE分别为19.9倍、18.3倍、15.3倍。公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，估值提升计划增强信心，有望平稳穿越周期并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险

事项：公司公布2024年业绩预告暨业绩快报，预计2024年营业总收入同比下降9.8%，营业利润同比下降38%，利润总额同比下降36.9%，归母净利润同比下降58.4%。 平安观点：业绩同比下滑，增持彰显信心：公司2024年预计实现营业总收入3128.1亿元，同比下降9.8%，营业利润150.8亿元，同比下降38%，利润总额155.5亿元，同比下降36.9%，归母净利润50.2亿元，同比下降58.4%。 营业总收入同比下降主要源于房地产项目年内交付结转规模下降；利润下降主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提减值准备。2024年预计营业利润占营业总收入比重4.8%，较2023年下降2.2个百分点；归母净利润占利润总额比重32.3%，较2023年下降16.7个百分点，少数股东损益占比或有所增加。截至2024年12月13日，公司实控人保利集团累计增持公司股份2798万股，约占公司总股本0.23%，累计增持金额2.6亿元，已超过增持计划金额区间下限，增持计划实施期限届满并已实施完毕。2025年1月16日公司向特定对象发行可转债获上交所审核通过。 销售规模领先，拿地持续聚焦：公司2024年销售金额3230亿元，同比下降23.5%，销售金额稳居克而瑞排行榜首位；销售均价17980元/平米，同比增长1.6%。根据公司三季报及获得房地产项目月度公告统计，2024年全年拿地面积329万平米、拿地金额682亿元，拿地销售面积比18.3%、拿地销售金额比21.1%，并持续向核心城市核心区域集中。 投资建议：由于公司毛利率下滑、减值计提及权益比例降幅超出预期，下调公司盈利预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.42元（原为1.12元）、0.46元（原为1.23元）、0.54元（原为1.35元），当前股价对应PE分别为20.7倍、19.0倍、15.9倍。公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，有望平稳穿越周期并持续向好发展，前期股价调整一定程度反映悲观预期，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

事项：公司公布2024年三季报，前三季度实现营业收入2198.9亿元，同比下降24.3%，归母净利润-179.4亿元，同比下降231.7%。 平安观点：多因素致业绩承压：2024年前三季度公司业绩亏损主要源于：1）开发业务结算规模和毛利率下滑，期内房地产开发业务结算面积1384.2万平米，贡献营业收入1732.3亿元，同比下降29.1%，公司整体毛利率9.5%，同比下降8.1个百分点，房地产开发业务毛利率8.3%，同比下降10.2个百分点；2）资产及信用减值损失74.7亿元，上年同期为3.6亿元；3）投资收益同比减少24.5亿元；4）部分大宗资产交易和股权交易亏损，期内资产处置损失25.4亿元。 全力保障高品质交付、公开债务兑付：2024年前三季度公司交付房屋11.3万套，多举措促进回款，保障公开债务顺利兑付：1）前三季度销售金额1812亿元，保持行业第一阵营，回款率超过100%；2）2023年至今累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿；3）前三季度实现大宗交易签约金额232.6亿元（含印力资产交易及REIT发行），涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目，遍布全国17个城市；4）拓展资产退出渠道，携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施PreREIT基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。第三季度公司实现经营性净现金流3.3亿元，自二季度以来继续保持为正。截至9月底完成197亿元公开债务偿还，年内已无到期境内外公开债券。 融资渠道顺畅，多元业务有质量增长：2024年前三季度公司合并报表新增融资与再融资774亿元，新增融资综合成本3.58%，经营性物业贷合计落地262亿元，其中合并报表范围内新增187亿元。三季度末公司有息负债3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比64.4%，净负债率66.2%，剔除预收款的资产负债率65.4%，较年初下降0.1个百分点，持有货币资金797.5亿元。前三季度经营服务业务全口径收入430.8亿元，同比增长6.3%。其中，万科物业拓展存量盘项目年化饱和收入同比增长12%，租赁住宅业务收入26.3亿元，同比增长3.7%，商业开发与运营业务收入66.7亿元，同比增长1.5%，物流仓储业务收入29.6亿元。 投资建议：考虑公司减值计提、投资收益减少超出预期，下调公司2024年EPS预测至-1.70元（原为-0.85元），维持2025-2026年EPS预测为0.10元、0.14元，当前股价对应PE分别为-5.5倍、93.0倍、67.1倍。公司积极化解债务，年内已无到期境内外公开债券，坚定围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”开展工作，全面化解潜在风险，多元业务有质量增长，仍具备持续发展潜力，当前股价一定程度反映业绩悲观预期，当前净资产对应PB0.47倍，明显低于可比公司均值（0.69倍），属于“止跌回稳”政策导向下高弹性标的，维持“推荐”评级。 风险提示：1）资金压力加剧风险；2）盈利能力进一步下探、持续减值等风险；3）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；3）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险。

事项：公司公布2024年三季报，前三季度实现营业收入780.1亿元，同比增长2.9%，归母净利润26亿元，同比下降31%。 平安观点：收入利润阶段承压：2024年前三季度公司实现营业收入780.1亿元，同比增长2.9%，归母净利润26亿元，同比下降31%，归母净利润增速低于营收主要因毛利率同比下降8.3个百分点至10%。前三季度公司投资收益同比增加21亿元，少数股东损益占比同比下降7.8个百分点至23.9%。销售稳居行业前列，投资强度边际提升：2024年前三季度公司销售面积642.4万平米，同比下降30%，销售金额1451.7亿元，同比下降35.9%；根据克而瑞中国房地产企业销售TOP100排行榜披露，公司销售额稳居行业前五。前三季度新增土储建面140万平米，总地价289亿元，公司需支付地价209亿元，权益比72.3%；拿地销售面积比21.8%、拿地销售金额比19.9%，较上半年（18.3%、14.5%）提升。10月17日公司董事会审议通过以集中竞价交易方式回购公司股份方案议案，回购价格不超过15.68元/股，回购金额不低于3.51亿元、不超过7.02亿元，后续回购方案需提交公司股东大会，自股东大会审议通过之日起12个月内实施。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS为0.72元、0.73元、0.77元，当前股价对应PE分别为15.7倍、15.4倍、14.7倍。公司财务状况稳健，投资积极聚焦，土储结构优化，有望以优质资产助力未来发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

公司公布2024年三季报，前三季度实现营业收入515.6亿元，同比下降27.7%，归母净利润14.5亿元，同比下降41.3%。 平安观点： 多因素致业绩承压，毛利率同比改善：2024年前三季度公司实现营收515.6亿元，同比下降27.7%，归母净利润14.5亿元，同比下降41.3%。 归母净利润增速低于营收主要因：1）财务费用率同比提升2.4个百分点至4.8%；2）投资收益同比减少7.2亿元；3）资产处置收益同比减少4.3亿元。前三季度毛利率20.2%，同比提升1.9个百分点；资产及信用减值损失2亿元，同比减少17.8亿元。 销售规模阶段收缩，商业运营持续扩容：2024年前三季度公司合同销售金额318.3亿元，同比下降47.1%，合同销售面积431.5万平米，同比下降42.7%。三季度末公司出租物业升至167个，总建面1541.9万平米，出租率97.65%；前三季度租金收入88.5亿元、商业运营总收入94.8亿元，同比均增长16.6%。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.33元、0.34元、0.35元，当前股价对应PE分别为43.9倍、43.1倍、42.1倍。公司商业地产运营良好，“住宅+商业”双轮驱动模式仍有望为后续发展保驾护航，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续楼市修复低于预期，购房者预期扭转缓慢，将对公司经营发展进一步产生冲击；2）消费释放持续性不足，商业地产经营转弱风险；3）盈利能力进一步下探、持续计提减值风险；4）资金压力加剧风险。

公司公布2024年三季报，前三季度实现营业收入315.6亿元，同比下降33.2%，归母净利润13.3亿元，同比下降39.6%。 平安观点： 收入利润同比下降，未结资源相对充足：2024年前三季度公司实现营业收入315.6亿元，同比下降33.2%，归母净利润13.3亿元，同比下降39.6%，主要因房地产项目交付结转规模减少，相应结转利润下滑。前三季度公司毛利率15.8%，同比下降1.9个百分点；少数股东损益占比24.8%，同比下降4.5个百分点。三季度末合同负债908.3亿元，为近一年营收1.6倍，未结资源相对充足。 投资聚焦核心区域，股份回购彰显信心：2024年前三季度公司销售金额651.2亿元，同比下降37%，销售面积227.6万平米，同比下降30%。新增上海闵行区、广州海珠区2宗土地，总建面9.3万平米，权益建面2.4万平米。10月29日公司董事局会议审议通过以集中竞价交易方式回购股份方案议案，预计回购金额3-6亿元、回购价格不超过9.83元/股，回购股份全部用于员工持股计划或者股权激励，回购实施期限为董事局会议审议通过后12个月；股份回购计划彰显公司未来发展信心，有助于进一步完善公司长效激励机制，促进公司长期可持续发展。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS为0.70元、0.75元、0.79元，当前股价对应PE分别为9.8倍、9.2倍、8.7倍。公司为珠海国资领先房企，股东方实力雄厚，多维支持公司发展，公司自身审慎投资区域聚焦，积极去化财务稳健，同时计划回购股份彰显发展信心，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激

事项：公司公布2024年三季报，前三季度实现营业收入1827.7亿元，同比下降5.1%，归母净利润78.1亿元，同比下降41.2%。 平安观点：毛利率及权益比例下降致利润承压：2024年前三季度公司实现营业收入1827.7亿元，同比下降5.1%，归母净利润78.1亿元，同比下降41.2%，归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降3.5个百分点至15.9%；2）少数股东损益占比同比提升14.8个百分点至36.2%。销售增速优于百强，项目拓展优中选优：2024年前三季度公司实现签约金额2416.9亿元，同比下降27.9%，签约面积1349.6万平米，同比下降29.7%，降幅低于百强房企（-38.6%、-39.8%）；销售回笼2196亿元，回笼率91%。前三季度新开工面积856万平米，同比下降20%，竣工面积2062万平米，同比下降26.6%。新增容积率面积223万平米，总获取成本415亿元，拿地销售面积比16.5%、拿地销售金额比17.2%，较上半年（12.2%、7.3%）提升；38个核心城市拓展金额占比99%，持续向核心城市核心区域聚集。三季度末公司共有在建拟建项目652个，在建面积8713万平米，待开发面积5286万平米。10月8日公司95亿元向特定对象发行可转换公司债券申请获上交所受理。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为1. 12、1.23元、1.35元，当前股价对应PE分别为9.7倍、8.9倍、8.1倍。公司融资优势明显，现金流合理充裕，持续优化土储结构，项目拓展优中选优，有望平稳穿越周期并稳步提升份额，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复

公司公布2024年三季报，前三季度实现营业收入92.4亿元，同比下降47.6%，归母净利润3.3亿元，同比下降68%。 平安观点： 毛利率同比反弹，未结资源相对充足：由于仅有存量地产项目结转，2024年前三季度公司营业收入92.4亿元，同比下降47.6%，归母净利润3.3亿元，同比下降68%。前三季度公司毛利率16.2%，同比提升0.4个百分点。上半年末公司主力项目深圳天健天骄北庐、深圳天健悦湾府等仍存待结转规模，有望为后续业绩释放形成支撑。 销售阶段承压，融资渠道畅通：2024年10月16日公司完成发行6.5亿元2024年度第三期超短期融资券，期限270日、利率2.33%。根据中指研究院披露，2024年前三季度公司销售金额48.6亿元，较2023年同期（101.3亿元）下降52%。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.45元、0.45元、0.45元，当前股价对应PE分别为9.2倍、9.1倍、9.1倍。公司短期深圳前海等重点项目结转有望对业绩形成一定支撑，中期作为深圳建工资源整合平台，城建施工板块在深圳国资委做大特区建工大背景下，仍有望迎来较大发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若楼市修复不及预期，可能导致公司销售结转规模持续萎缩、减值计提超出预期风险；2）公司建筑业务可能存在资金回收难度大、应收账款规模增加等风险；3）公司城市更新改造项目规划调整和拆迁进度存在复杂性和不可控性，可能导致项目开发计划或棚改进度延后，相关成本增加等风险。

事项：公司公布2024年半年报，上半年实现营业收入1427.8亿元，同比下降28.9%，归母净利润-98.5亿元，同比下降199.8%，降幅略超出业绩预告区间上限。 平安观点：多因素致业绩承压，管理层增持彰显信心：2024年上半年公司业绩亏损主要源于：1）开发业务结算规模和毛利率下滑，期内开发业务结算收入1116.8亿元，同比下降34.6%，综合毛利率同比下降10.8个百分点至8.1%，其中开发业务结算毛利率同比下降13.5个百分点至6.8%；2）计提存货跌价准备21亿元（含非并表项目计提1.7亿元），针对部分应收款项计提信用减值损失21亿元；3）部分非主业财务投资出现亏损，由于公司投资性房地产按照成本法计量，对投资标的普洛斯按公司会计政策调整为成本法，并计提折旧摊销，导致账面亏损约10亿元；4）部分大宗资产交易和股权交易亏损，期内资产处置损失25.5亿元。截至7月15日，公司骨干管理人员自筹资金20,074万元，共耗资人民币20,008万元（为初始承诺增持金额100.04%），完成公司股份增持计划，共增持公司股票2956.4万股，占公司总股本（包括库存股）0.25%，彰显对行业和公司未来发展长期信心。 全面聚焦开发、物业、租赁三大主业，提升产品服务竞争力：2024年上半年公司开发业务按期保质交付169个项目、262个批次合计7.4万套房；实现销售金额1273.3亿元，同比下降37.6%，但仍保持行业第一阵营，实现销售回款近1300亿元，回款率超100%；加速库存去化，年初现房实现销售240亿元，准现房销售320亿元，车（位）商（铺）办（公）销售150亿元，并在前沿产品研发、现房销售模式、代建服务等方面积极探索。物业服务业务深入贯彻蝶城战略，实现运营提效，累计完成200个蝶城流程改造，覆盖1337个住宅物业项目，占在管项目比例超30%。租赁住宅业务在运营管理规模扩大的情况下实现效率提升，上半年新获取房源1.5万间，其中80.6%位于一线城市，累计开业数量增加至18.3万间，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，继续保持行业领先水平。 推进大宗资产、股权交易，持续转变融资模式，如期兑付公开债务：1-7月公司共实现大宗交易签约金额204亿元（含印力资产交易及REIT发行）。REITs和Pre-REIT基金等创新型工具取得积极进展，其中印力集团完成32.6亿元商业基础设施REITs发行，保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs在申报过程中，建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募，设立消费Pre-REIT基金。上半年公司积极利用金融支持政策，推动融资模式转型，合计新增融资、再融资612亿元，新增融资综合成本3.66%。经营性物业贷合计落地219亿元，其中表内新增150亿元；“白名单”项目申报175个；银团贷款有序推进，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款；此外，6月落地交通银行65亿元固融资产包融资。截至7月末公司年内累计完成73亿元境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券偿付，年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付；合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元。 投资建议：考虑公司结算规模、盈利能力承压，减值及资产处置等也可能对利润表现形成扰动，下调公司2024-2026年EPS预测至-0.85元（原为1.06元）、0.10元（原为0.98元）、0.14元（原为1.01元），当前股价对应PE分别为-7.6倍、64.3倍、46.4倍。公司积极化解债务，总负债规模降低，坚定围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”开展工作，全面化解潜在风险，各项业务稳步推进，仍具备持续发展潜力，前期股价调整一定程度反映悲观预期，当前净资产对应PB0.32倍，明显低于可比公司均值（0.53倍），同时公司骨干管理人员增持彰显发展信心，维持“推荐”评级。 风险提示：1）资金压力进一步加剧、流动性承压风险；2）结算规模收窄、盈利能力进一步下探、持续减值等风险；3）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；4）核心城市地块获取概率降低、持续发展受阻风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足、持续开工销售受损风险；5）经营服务业务发展不及预期风险。

公司公布2024年半年报，上半年实现营业收入512.7亿元，同比下降0.3%，归母净利润14.2亿元，同比下降34.2%，与业绩快报一致。 平安观点： 毛利率下降及投资收益减少致业绩承压：2024年上半年公司实现营业收入512.7亿元，同比下降0.3%，归母净利润14.2亿元，同比下降34.2%，归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降4.3个百分点至12%；2）投资收益同比减少3.5亿元。 销售结构持续优化，强化投资管控：2024年上半年公司销售面积438.7万平米，同比下降35.9%，销售金额1009.5亿元，同比下降39.3%，销售规模稳居行业前五。销售权益比65%，同比提升9个百分点。高能级核心城市市场地位持续巩固，强心30城销售业绩贡献占比91%，核心10城销售业绩贡献占比66%，同比去年提升2个百分点；新推盘项目首开当日去化率同比提升17个百分点。上半年公司获取7宗地块，总计容建筑面积80.1万平米，总地价146.1亿元，公司需支付地价100亿元，在“核心10城”投资金额占比达86%；获取代建项目26个，合计新增管理面积178万平米；获取4个轻资产管理输出项目，涉及产业、公寓、办公等业态，合计新增管理面积16.3万平米。 财务状况稳健，“三道红线”维持绿档：2024年上半年末公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率59.2%、现金短债比1.63倍。在满足“三道红线”同时，公司采取稳杠杆和优结构融资策略，期末银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较2023年末降低3.3个百分点。期内新增融资成本3.01%，期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP。 投资建议：考虑公司盈利能力下行超出预期，下调公司2024-2026年 EPS预测至0.72元（原为0.81元）、0.73元（原为0.88元）、0.77元（原为0.97元），当前股价对应PE分别为12.8倍、12.6倍、12.0倍。公司财务状况稳健，投资积极聚焦，销售结构优化，有望以优质资产助力未来发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

事项：公司公布2024年半年报，上半年实现营业收入339亿元，同比下降18.8%，归母净利润13.2亿元，同比下降42.2%。 平安观点：多因素致业绩承压，毛利率同比改善：2024年上半年公司实现营收339亿元，同比下降18.8%，归母净利润13.2亿元，同比下降42.2%。归母净利润增速低于营收主要因：1）财务费用率同比提升2.4个百分点至5.2%；2）资产处置收益同比减少3.5亿元。上半年毛利率21.6%，同比提升2.6个百分点。上半年末已售未结面积1916.4万平米，高于近一年结算（1724万平米），未结资源相对充足。 紧抓销售资金回笼，商业运营成效彰显：2024年上半年公司合同销售金额235.5亿元，同比下降44.5%，合同销售面积326.2万平米，同比下降36.9%，根据中国指数研究院发布的《2024年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》，公司上半年房地产合同销售金额和面积在全国房地产企业中分别排名第20位和第9位。上半年公司实现247亿元全口径资金回笼，全口径资金回笼率105%。期内公司新开业吾悦广场6座，随着深度运营持续推进，商管业绩贡献度不断提升，吾悦广场商业运营总收入62亿元，同比增长19.6%。期末公司实现137个大中城市、201个综合体项目布局，吾悦广场开业面积1528万平米，出租率97.2%。 偿还债务压降负债，发行中票降低成本：5月17日公司发行“新城控股2024年度第一期中期票据”13.6亿元，中债增进提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。期末公司整体平均融资成本6.05%（2023年末为6.20%）。上半年公司如期偿还境内外公开市场债券19.7亿元，在保持信用同时，不断改善资产结构，压降有息负债，期末合联营公司权益有息负债合计39.5亿元。投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS分别为0.33元、0.34元、0.35元，当前股价对应PE分别为31.0倍、30.5倍、29.7倍。公司商业地产运营良好，“住宅+商业”双轮驱动模式仍有望为后续发展保驾护航，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续楼市修复低于预期，购房者预期扭转缓慢，将对公司经营发展进一步产生冲击；2）消费释放持续性不足，商业地产经营转弱风险；3）盈利能力进一步下探、持续计提减值风险；4）资金压力加剧风险。