事件: 1月9日,招商蛇口公布公司12月销售数据,12月公司实现签约金额234.3亿元,同比+7.6%;实现签约面积156.0万平方米,同比+34.8%。 点评: 12月销售234亿、同比+8%,全年2,205亿、同比+29%,完成计划110% 12月公司销售金额234.3亿元,环比+30.5%、同比+7.6%;销售面积156.0万平,环比+65.6%、同比+34.8%,高于我们高频跟踪的45城12月成交面积同比+3.3%;销售均价15,019元/平,环比-21.2%,较18年-27.2%。2019年公司合计实现销售金额2,204.7亿元,同比+29.3%,较上月-3.2pct;销售面积1,169.4万平,同比+41.4%,较上月-1.1pct。累计销售均价18,853元/平,较18年-8.6pct;公司19年销售同比继续快增,并完成年初计划销售额2,000亿的110%,考虑到公司土地资源优异,项目布局以一二线城市为主,在当前一二线市场去化相对稳定背景下,预计20年销售将继续保持高增。 12月拿地106亿、同比+112%,全年拿地额/销售额45%,继续保持稳增 12月公司在土地市场新获取上海、广州、南京、郑州以及新西兰奥克兰等7城共8个项目,合计新增建面94.5万平,同比-38.7%%,对应地价106.0亿,同比+112.4%;拿地面积权益占比52.1%,较上月-9.1pctpct;楼面价11,218元/平米,同比+246.4%,拿地均价大幅提升主要源于去年同期低基数以及公司12月一线及重点二线城市拿地力度明显加大。公司拿地/销售额占比45.2%,较上月-42.8pct。2019年公司共新获79地块,对应新增规划面积1,392.7万平,同比+7.2%;总地价1,000.2亿元,同比+6.3%;拿地面积权益占比53.1%,较18年-2.1pct;拿地额占比销售额45.4%,较18年-9.8pct;平均楼面地价7,182元/平米,较18年楼面均价-0.8%,拿地扩张同时并注重成本可控。 投资建议:销售超计划完成,拿地保持稳增,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。此外,公司前海土地整备已进入收尾阶段,前海项目开发加速,料将推动利润表和资产负债表的改善。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。我们维持预测公司19-21年每股收益2.26、2.71、3.26元,目前现价对应19-20年PE为8.8、7.3倍、较每股NAV35.20元折价44%,我们维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。

事件 公司2019年实现销售金额2204.7亿元,同比增长29.3%,销售面积1169.4万平方米,同比增长41.4%。 核心观点 老牌龙头焕发光彩,销售高增规模再上新台阶。公司12月单月实现销售金额234.3亿元,同比增长7.6%,销售面积156.0万平方米,同比增长34.8%。1~12月累计实现销售金额2204.7亿元,同比增长29.3%,销售面积1169.4万平方米,同比增长41.4%。公司销售规模成功突破2000亿,位居克而瑞销售排行榜第12位,接近30%的增速也处于行业领先水平。销售规模的扩张主要来自于销售面积的增加,公司全年销售均价为1.89万元/平方米,同比下降8.6%。这也反映出公司逐步加强二三线城市销售的战略。销售规模的高增长也为未来业绩的释放奠定坚实基础。 土地投资趋于谨慎,拿地均价大幅下降,未来利润率改善概率大。公司2019年获取项目78个,拿地金额869亿元,投资强度(拿地金额/销售金额)39.4%,较2018年下降32.7个百分点。公司土地投资从积极转向审慎,投资策略的调整与全年融资收紧的行业环境相适应。从投资布局来看,土地投资中一二线城市占比80.7%,较2018年上升11.5个百分点,可以看出公司坚定回归一二线城市的导向。全年拿地均价为5705元/平方米,同比下降40.8%。拿地均价的大幅下降为未来的销售提供了充足的利润空间,并且在进入结算期以后将改善公司的利润率。 财务预测与投资建议 维持买入评级,目标价28.32元。我们预测公司2019-2021年EPS 为2.36/2.94/3.59。我们维持公司2019年PE 倍数12X,对应目标价28.32元。 风险提示 房地产市场销售大幅低于预期。 利率上升超预期。

12月销售增速延续四季度以来较低水平,全年销售目标超额完成。单月销售情况来看,公司12月实现签约销售金额234亿元,同比增加7.6%,环比回落5个百分点,由于公司2019年销售发力主要在二三季度,因此12月延续了四季度以来销售增速在全年的较低水平;实现签约销售面积156万平,同比增加34.8%,环比扩大21个百分点;12月销售均价18100元/平,环比回落5个百分点。全年销售情况来看,公司实现签约销售金额2205亿元,同比增长29.2%,超额完成全年2000亿销售目标10%;实现签约销售面积1170万平,同比增长41.3%;累计销售均价18800元/平,较2018年下降8.6%。克尔瑞2019年全口径销售金额榜单显示,公司位列第12位,销售金额增速较top6-15房企整体22.3%的增速高出7个百分点,表现处于平均水平之上。 12月拿地力度有所减弱。12月,公司在上海、广州、南京、郑州、烟台、漳州6城共获取7个项目,另于新西兰获取1宗地块。除新西兰项目,12月公司拿地金额105亿元,为2019年第5个超过100亿元的月份,但较11月的158亿元有所回落,此外拿地权益比例45%,环比回落22个百分点。全年拿地情况来看,公司国内新增计容建面1383万平,较去年增长1.9%,总地价973亿元,平均楼面价7035元/平,其中权益拿地金额520亿元,权益比例54%,维持去年以来的较低水平;拿地金额占销售金额比重44%,拿地力度保持在合理水平;分能级来看,公司2019年于一线、二线、三四线拿地金额分别为212亿元、545亿元、216亿元,占比分别为22%、56%、22%,其中一二线合计占比78%,聚焦和深耕一二线的战略继续得到执行。我们预计2020年一二线销售将有所回暖,或将对公司今年的销售产生一定积极影响。 盈利预测与投资评级。我们预计公司2019-2021年EPS 分别为2.49/3.20/4.20元,维持“买入”评级。

增资后招商蛇口净资产增长约57%。控股子公司招商前海实业、前海投控拟分别对前海自贸投资(合资公司)增资,招商蛇口拟用于增资的标的资产为招商驰迪公司100%股权(暂定643.68亿元);前海投控拟用于增资的标的资产为前海鸿昱100%股权(暂定729.08亿元),即由合资公司主导以增资扩股的方式向招商前海实业、前海投控分别收购招商驰迪公司、前海鸿昱100%的股权,实现由合资公司统筹组织开发标的公司资产,同时招商前海实业以部分现金向合资公司增资(约85.40亿元),交易完成前后招商前海实业和前海投控仍各自持有合资公司50%股权。根据计算,截止2019年三季度末招商蛇口净资产为1287.31亿元,本次增资后公司净资产将增加729.08亿元至2016.39亿元,较2019年三季度末增长约57%。 前海片区综合竞争力优势凸显。本次资产重组是招商前海土地整备及合资合作的重要组成部分,合资公司将依托招商蛇口与前海投控在产业规划、制度创新、开发建设等方面的成功经验加快片区的开发建设以及产业引进,充分发挥产城融合效应。本次增资后,公司将进一步明确在前海区域的土地权益,提升在该片区的资源价值,在前海片区的综合竞争力优势凸显。 投资建议:前海土地整备提速,资产配置价值凸显,维持“买入”评级。公司聚焦园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块,形成了独特的“前港-中区-后城”综合发展模式,在深圳区域拥有高价值土地禀赋。随着2019年深圳建设先行示范区持续推进,公司资产配置价值进一步凸显。我们预计公司2019-2021年EPS分别为2.22元、2.75元、3.26元,同比增速分别为15%、24%、19%,对应当前股价的PE分别为8.6倍、6.9倍、5.8倍,维持“买入”评级。

事件: 12月 9日,招商蛇口公布公司 11月销售数据, 11月公司实现签约金额 179.5亿元,同比+12.8%;实现签约面积 94.2万平方米,同比+14.1%。 点评: 11月销售 180亿、同比+13%,累计 1,971亿、同比+32%,提前完成计划11月销售金额 179.5亿元,环比+5.2%、同比+12.8%;销售面积 94.2万方,环比+9.2%、同比+14.1%,高于我们高频跟踪的 45城 11月成交面积同比-4.5%; 销售均价 19,057元/平米,环比-3.6%,较 18年-7.6%。 1-11月累计销售金额1,970.5亿元,同比+32.4%,较上月-2.3pct;销售面积 1,013.5万方,同比+42.4%,较上月-3.7pct。 1-11月累计销售均价 19,443元/平米,较 18年-5.7pct;公司前11月销售同比继续稳增,并已完成 19年计划销售额 2,000亿的 99%,基本提前完成全年计划,考虑到公司项目布局以一二线城市为主,在当前市场去化仍较稳定背景下,预计全年销售继续保持高增。 11月拿地 158亿,同比+170%, 拿地/销售额比 88%, 拿地继续高增11月公司在土地市场新获取北京、上海、深圳等 7城共 10个项目,合计新增建面 115.8万方,同比+0.4%,对应地价 158.0亿,同比+170.1%;拿地面积权益占比 61.2%,较上月+15.5pct;楼面价 13,635元/平米,同比+169.1%,拿地均价大幅提升主要源于公司一线及重点二线城市拿地力度明显加大。 公司拿地/销售额占比 88.0%,较上月+22.1pct, 属年内次高。 1-11月公司共新增规划面积 1,298.3万方,同比+13.4%;总地价 894.3亿元,同比+0.4%;拿地面积权益占比 53.2%,较 18年-2.0pct;拿地额占比销售额 45.4%,较 18年-9.8pct;平均楼面地价 6,888元/平米,较 18年楼面均价-4.9%,拿地扩张并注重成本可控。 前海土地整备进入收尾阶段,后续料将推动利润表和资产负债表的改善12月 9日,公司公告,招商蛇口控股子公司招商前海实业、前海管理局控股子公司前海投控拟分别对前海自贸投资(合资公司)增资,增资完成后双方各持合资公司 50%股权,合计评估值 1,458亿元。这是继去年 12月《土地整备协议》和《合资合作协议》正式签署后,招商蛇口在土地确权程序上迈下的第二步,而于今年 4月 30日,招商蛇口与前海管理局已完成前海土地置换。至此,本次前海土地整备进入收尾阶段。此外,考虑到前海合资合作范围内全部的用地将由合资公司负责开发建设,并由招商蛇口合并财务报表,后续料将推动公司销售和营收快增,并将推动公司净资产规模明显提升,进而进一步降低负债率和 PB 估值水平。 投资建议: 销售稳增、拿地积极,前海土地整备收尾, 维持“ 强推” 评级招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。 公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步提升。 公司前海土地整备进入收尾阶段, 前海项目开发加速,这将推动利润表和资产负债表的改善。此外,招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将有望增厚公司估值。 我们维持公司 19-21年每股收益预测 2.26、 2.71、 3.26元,目前现价对应 19-20年 PE 为 8.4、 7.0倍、较每股 NAV35.20元折价 46%, 我们维持目标价 26.4元,维持“强推” 评级。 风险提示: 房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。

维持增持评级,维持目标价28.35元。维持2019/2020/2021年EPS分别为2.25元、2.59元、3.02元的判断。公司具备明显的区位和资源优势,也是粤港澳大湾区的核心标的,本次增资交易标志着前海土地整备第二阶段的完成,将加快约480万方总建面土地资源变现,进入到第三阶段。 前海土地整备实质性完成第二阶段,进入第三阶段。本次是由合资公司主导以增资扩股方式向招商前海实业、前海投控按照《增资协议》相关约定分别收购其合法持有的招商驰迪100%股权及前海鸿昱100%股权,交易完成前后招商前海实业和前海投控仍各自持有合资公司50%股权。 注入土储价格安全边际合理,土储类型较为丰富。招商驰迪拥有深圳前海妈湾片区42.53万方土地的使用权(包含先期启动项目一期项目用地,以及前海深港文创小镇一期项目用地),计容总建面约为212.9万方;此外,前海鸿昱拥有38.09万方的土地,计容总建面约为267.15万方。该片土地位于前海深港现代服务业合作区,是《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》政策的直接受益者。 本次重组完成后,前海区域开发建设将快速启动。本次交易完成后,招商蛇口在前海区域的土地权益将进一步明确,而且能一揽子解决包括土地变性与合资合作等创新合作模式在现有体制下存在的困难,其并表的合资公司将成为建设深港合作的重要平台载体,前海区域的开发建设将快速启动。 风险提示:园区项目开发进度低于预期。

10月销售171亿、同比+3%,累计销售1,791亿、同比+39%,销售稳增 10月销售金额170.6亿元,环比-27.3%、同比+2.5%,低于克而瑞主流50房企月平均同比+36.1%;销售面积86.3万方,环比-16.7%、同比+18.7%,高于我们高频跟踪的45城10月成交面积同比+7.9%;销售均价19,779元/平米,环比-12.7%,较18年-4.1%。1-10月累计销售金额1,791.0亿元,同比+34.8%,较上月-4.6pct;销售面积919.3万方,同比+46.1%,较上月-3.6pct。1-10月累计销售均价19,428元/平米,较18年-5.5pct;公司前10月销售同比保持稳增,已完成19年计划销售额2,000亿的89.6%,考虑到11月属于较低基数月,以及公司优异布局,预计全年销售超计划无虞。 10月拿地112亿,同比+594%,拿地/销售额比66%,拿地量创年内新高 10月公司在土地市场新获取上海、南京、昆明、嘉兴、温州等7城共9个项目,合计新增建面351.5万方,同比+2,065.1%,对应地价112.4亿,同比+593.6%;拿地面积权益占比45.6%,较上月+8.6pct;楼面价3,198元/平米,环比-36.1%,同比-68.0%,拿地均价大幅下降主要源于昆明和三亚3个大体量项目楼面价较低。公司拿地/销售额占比65.9%,较上月+35.5pct,属年内拿地最积极月份。 1-10月公司共新获59地块,共新增规划面积1,182.4万方,同比+14.9%;总地价736.3亿元,同比-11.5%;拿地面积权益占比52.4%,较18年-2.8pct;拿地额占比销售额41.1%,较18年下降14.0pct;平均楼面地价6,227元/平米,较18年楼面均价-14.0%,拿地扩张并注重成本可控。 投资建议:销售增速暂缓,拿地积极高增,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步大幅提升。我们维持公司19-21年每股收益2.26、2.71、3.26元,目前现价对应19-20年PE为8.3、6.9倍、较每股NAV35.20元折价47%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧,行业资金超预期收紧。

支撑评级的要点 结算节奏影响营收,全年业绩保障性强。2019年前三季度公司实现营业收入255.4亿元,同比下降24.4%;实现归母净利润50.9亿元,同比下降38.5%。营收下降主要由于竣工时间及结转时间分布不均衡,当期结转面积较少,预计四季度结算规模有所回升。业绩降幅大于营收降幅源于部分限价低毛利项目进入结算期,以及三项费用率提升,结算结构预计将得到改善。公司19年计划竣工面积1,000万方,同比+100.5%;三季度末预收账款达1,347.3亿,同比增长35.2%;计划竣工高增叠加预收账款充足,19年全年业绩保障性较强。 销售金额增长近四成,三季度扩储积极。2019年前三季度公司实现销售金额1,620.4亿元,同比增长39.4%,实现销售面积833万平方米,同比增长49.7%,增速领跑龙头房企。公司2019年前三季度新增项目52个,新增计容建面830.9万方,同比下降17.3%,拿地金额占比销售金额约36.7%,同比下降33%;三季度扩储相对积极,拿地建面447.6万方,同比增加126%,新增土储仍主要分布在一二线城市。 销售回款大幅增加,杠杆率显著下降。报告期末公司资产负债率75.6%,净负债率65.4%,分别下降1.6、11.9个百分点,杠杆率下降明显。报告期内,公司经营活动产生的现金流净额为90.9亿元,同比增长255.8%,销售回款明显增加。报告期末现金677.8亿元,现金短债比1.3,偿债能力较强。 估值 我们调整公司2019-2021年EPS预测分别至2.25/2.81/3.54元(原预测为2.61、3.24、3.92),对应19年PE8.4倍,维持买入评级。 评级面临的主要风险 四季度结算规模不及预期;三项费用率上升超预期。

事件描述 2019年前三季度,公司实现营业收入255.43亿元,同比减少24.39%;实现归母净利润50.93亿元,同比减少38.46%。 事件评论 三季度结转面积较小致当期业绩下滑,竣工及结转时间集中于四季度,全年业绩有望维持增长。2019年前三季度,公司实现营业收入255.43亿元,同比减少24.39%;实现归母净利润50.93亿元,同比减少38.46%。营收与业绩下滑主要源于三季度结转面积较小,结转收入及利润同比减少所致。公司2019年计划竣工1000万平米,高于2018年实际竣工面积(约499万平米),且项目竣工及结转主要集中于今年四季度。随着竣工交付逐步推进,全年业绩有望维持增长。 销售持续高增,提前完成全年计划可期。2019年前三季度,公司累计实现销售面积833.03万平米,同比增加49.71%;实现销售金额1620.40亿元,同比增长39.38%,已完成全年计划销售金额的81%(2019年计划销售额为2000亿元),提前完成全年销售计划可期。 三季度拿地强度有所回升,拿地成本控制得当。今年前三季度公司累计拿地总建面约831万平米,累计拿地总价约595亿元。继上半年采取相对谨慎的拿地策略以来,公司第三季度拿地强度有所回升,2019年7-9月累计新增土地面积约217万平米,较2018年7-9月增长近126%,大幅增厚土地储备。2019年前三季度,公司拿地均价约为7156元/平方米,累计楼面均价/累计销售均价的比值为36.79%。整体看,公司拿地成本控制得当,地价房价比持续下行,可在一定程度上支撑公司未来的利润空间。 投资建议:结转放缓致业绩下滑,竣工结转集中Q4,维持“买入”评级。2019年前三季度,受结转节奏影响公司业绩有所下滑,但随着竣工交付逐步推进,全年业绩有望持续增长。公司深耕粤港澳大湾区且在深圳土储丰富,随着深圳建设先行示范区持续推进,公司资产配置价值凸显。我们预计公司2019—2021年EPS分别为2.22元、2.75元、3.26元,同比增速分别为15%、24%、19%,对应当前股价的PE分别为8.7倍、7.0倍、5.9倍,维持“买入”评级。 风险提示: 1.流动性环境或存不确定性,或对公司销售或融资端产生影响; 2.房地产业务的调控政策或存不确定性,或对公司经营产生影响。

维持增持评级,维持目标价 28.35元。维持 2019/2020/2021年 EPS分别为 2.25元、2.59元、3.02元的判断。公司具备明显的区位和资源优势,也是粤港澳大湾区的核心标的,随着各项战略稳步的落地推进和招商局集团的资源支持,公司的盈利也将更加多元。 由于结算进度原因,业绩同比下滑,低于预期。2019年前三季度公司实现营收 255.4亿元,同比下降 24.4%,净利润 50.9亿元,同比下降 38.5%。公司项目竣工和结转时间集中在第四季度,预计全年仍能增长。毛利率 36.0%,较 2018年同期大幅上升 12.4个百分点;归母净利率 19.9%,较 2018年同期下降 4.6个百分点,净利率下降主要由于三项费用率的上升。预收房款合计 1347亿元,业绩锁定性较高。 销售快速增长,产城联动持续获取优质资源。2019年前三季度实现销售金额 1620亿元,同增 39%,完成全年 2000亿目标的 81%,预计能够超额完成年初目标。资源是公司的核心优势,公司在大湾区核心城市深圳的核心位置拥有大量待开发资源,且陆续以产城联动、港城联动的商业模式获取小镇、综合体等项目,确立公司增长的持续性。 重点事项稳步落地,盈利更加多元。随着前海土地整备后续合资合作事项正加快推进,前海片区开发已无实质性障碍,提速公司业绩的释放。同时,公司收购中航善达的股份已获证监会通过,央企物业管理旗舰平台启航在即,与公司开发业务形成良好协同,盈利更加多元。 风险提示:园区项目开发进度低于预期

在行业同质化越来越严重的当下,公司禀赋优势尤为突出。目前《粤港澳大湾区发展规划纲要》已顺利获得批准实施,公司作为在粤港澳区域最具资源优势的企业,有望优先受益于粤港澳大湾区战略的推进,在未来发展过程中将继续分享制度与资源的红利。公司成长诉求强烈,持续的激励机制都彰显了公司上下全方面的信心。我们认为公司从禀赋优势到发展模式,都具备长期看点,在管理市场化的程度上亦是首屈一指,我们预计公司19-20年EPS分别为2.49、3.2元,维持“买入”评级。

事件概述招商蛇口发布三季报,前三季实现营收 255.4亿元,同比-24.4%;实现归母净利润 50.9亿元,同比-38.5%。 分析判断: ?结算节奏放缓,回款显著改善公司 2019年 1-9月实现营收 255.4亿元,同比减少 24.4%;实现归母净利润 50.9亿元,同比减少 38.5%。营收增速同比下降主要系报告期内公司结算面积同比减少所致。前三季度,公司严控回款指标,使得房地产销售回款金额明显增加,报告期内,公司经营活动产生的现金流净额达 90.9亿元,同比增长 255.8%。 ?销售增速较快,投资相对积极报告期内,公司实现销售金额 1620.4亿元,同比增长 39.4%,实现销售面积 833万平方米,同比增长 49.7%,销售增速远超行业平均,规模位列行业第 12。前三季度,公司新增规划建面 830.9万平方米,同比下降 18%,拿地总价 623.9亿元,同比下降 23.6%,拿地销售比为 38.5%,较上年同期上升 0.1pct,拿地仍较为积极。 ?回购实施完毕,彰显投资价值报告期内,公司完成回购股份 184,144,410股,占总股本 2.33%,支付金额约 40亿元,最低成交价为 20.18元/股,仍高于 10月 29日的收盘价约 4.24%;整体来看,大笔回购展现出公司对未来发展的信心以及对当前股价的认可。 投资建议招商蛇口销售保持快增,回款率上行,深耕核心都市圈,财务状况良好,融资优势明显。预计公司 19-21年EPS 分别为 2.38/2.87/3.47元,对应 PE 分别为 8.1/6.7/5.6倍,首次覆盖给予公司“增持”评级。 风险提示房地产调控政策持续收紧,销售不及预期。

结算节奏拖累当期业绩,全年仍有望实现增长:公司前三季度实现营入255.4亿元,同比下降24.4%;归母净利润50.9亿元,同比下降38.5%。业绩下滑主要因:1)受公司工程节点铺排影响,竣工及结转面积年度内分布不均衡,期内结转面积较少;2)结算项目结构变化致期内毛利率同比降5.2个百分点至36%;3)销售签约额增长情况下,销售费用同比增长48.1%至10.7亿元,带动期间费用率同比增长5.3个百分点至14.8%。由于销售金额高于营收,期末预收款较年初增长78.8%至1347.3亿元,为近一年营收的1.7倍,叠加2019年100.5%的竣工高增长计划,全年业绩仍有望实现增长。 销售增速可观,拿地节奏稳健:公司前三季度实现商品房销售面积833万平米,同比增长49.7%;销售额1620.4亿元,同比增长39.4%,已完成全年2000亿目标的81%。平均销售均价19452元/平米,较2018年全年下降5.7%。尽管当前市场整体有所降温,但考虑公司四季度为传统推货高峰,且项目主要以核心一二线城市为主,我们判断全年销售目标有望超额完成。期内累计新增建面830.9万平米,同比下降16.9%,总地价582.7亿元,同比下降28%;拿地销售面积比99.7%,较2018年下降64.3个百分点。平均楼面地价7013元/平米,较2018年全年上升2.9%;地价房价比36.1%,较2018年上升3个百分点,仍处较低水平,未来盈利空间相对可观。 负债结构合理,短期偿债压力无虞:期末公司净负债率、剔除预收账款的资产负债率较年初分别上升17.4个、下降6.4个百分点至62.4%、50.1%,低于行业平均水平。在手现金678.1亿元,为一年内到期长短期负债的127.3%,短期偿债压力无虞。由于期内公司抢抓销售回款,期内经营性现金流净流入90.9亿元。 投资建议:维持此前预测,期内公司存在股权激励行权,按最新股本计算,预计2019-2021年EPS分别为2.41元、2.93元、3.53元,当前股价对应PE分别为8倍、6.6倍和5.5倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,带来公司部分三四线项目减值风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险;3)当前行业资金面调控从紧,且楼市销售难度明显加大,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险;4)产业新城建设开发进度存在不确定性风险。

事件 招商蛇口发布2019年三季报,2019年前三季度公司实现营业收入255.43亿元,同比下降24.39%;归母净利润50.93亿元,同比下降38.46%;基本每股收益0.60元。 点评 结算分布不均衡拖累业绩。2019年前三季度公司实现营业收入255.43亿元,同比下降24.39%;归母净利润50.93亿元,同比下降38.46%;从单季度数据看,19Q3营业收入88.56亿元,同比下降30.77%;归母净利润1.95亿元,同比下降83.21%;由于竣工及结转分布不均衡,当期结转面积较少,导致营收持续下滑,公司项目竣工以及结转时间主要集中在第四季度,预计2019年公司房地产项目竣工及结转面积保持正增长。由于销售和结转不匹配,期间费率大幅提升,前三季度期间费率达14.8%,同比增长5.3个百分点,较18年末增长8.5个百分点;其中销售费率、管理费率、财务费率分别同比增长2.1、1.3、2.4个百分点。最终公司销售净利率22.8%,同比下降6.0个百分点。截至2019年三季度末,公司预收账款达1347.32亿元,同比增长35%,未来业绩可期。 销售增长靓眼,投资趋于谨慎。2019年1-9月房地产业务实现销售金额1620.4亿元,同比增长39.38%;销售面积833.0万平米,同比增长49.71%。公司投资较为谨慎,在资源储备方面,公司1-9月新增土储建面852万平米,同比下降18%,拿地金额595亿元,同比下降27%,占当期销售金额的37%,楼面价6977元/平米,占销售均价的36%。 杠杆水平可控,融资成本持续低位。截至2019年三季度末,公司资产负债率75.6%,同比下降1.6个百分点;净负债率62.4%,同比下降11.9个百分点。公司上半年发行2019年公司债券第一期35亿元,其中品种一23亿元、品种二12亿元,票面利率分别为4.21%和3.75%;两期超短期融资券,总额合计50亿元,票面利率分别为2.98%和2.80%;7月再次发行公司债15亿元,票面利率仅4.13%,公司融资成本始终处于行业低位。 投资建议:招商蛇口作为招商局集团旗下房地产板块的旗舰公司,定位于领先的城市及园区综合开发和运营服务商,是集团重要的核心资产整合及业务协同平台。公司在粤港澳大湾区资源储备充足,未来将充分受益于湾区发展红利。预计公司2019-2021年EPS分别为2.39、2.87、3.44元,对应PE分别为8.11、6.74、5.63倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。

事件:2019年前三季度公司实现营业收入255.42亿元,同比减少24.39%,实现归母净利润50.93亿元,同比减少38.46%,实现扣非归母净利润50.06亿元,同比减少28.94%。 点评: 营收减少主要由于结算放缓,业绩锁定率环比大幅提升,为后续结算提升空间。2019年前三季度公司实现营业收入255.42亿元,同比减少24.39%,实现归母净利润50.93亿元,同比减少38.46%,其中三季度单季实现归母净利润1.95亿,同比减少83.21%,拖累总体业绩增速,主要由于当期结转面积较少。预计公司全年竣工及结转面积保持正增长:1)2019年前三季度公司实现预收账款1095.4亿元,对18年业绩锁定率124%,为后续业绩结算提供一定基础;2)公司销售仍然保持高增长,预计四季度推货动力较强。 销售实现快速增增长,全年大概率实现2000亿。19年1-9月,公司累计销售面积833.03万平方米,同比增加49.71%,销售金额1620.4亿元,同比增加39.38%,累计销售均价1.95万元/平米,相对稳定。根据2018年报情况,预计2019年公司可售货值3500亿,按照公司现有销售增速,全年有望实现19年目标销售额2000亿。三季度拿地积极性提升,累计新增土地权益下降。1-9月公司累计新增建面830.66万方,累计同比减少14%,环比上半年提升35PCT,拿地总价367.59亿,同比减少27%,环比上半年提升12PCT,累计楼面均价7200元/方。1-9月累计拿地销售面积比、金额比分别为1.00,0.37,均低于去年同期,但环比上半年度有所提升,表明公司积极度提升,主要由于7-9月当月新增建面分别为153、152、143万方。拿地权益方面,1-9月公司累计新增建面权益占比51.3%,环比18年末下降8个PCT。 物业板块整合后,中航善达并表,助力提振公司估值。中航善达重组招商物业后,公司将直接及间接持有中航善达5.43亿股股份(届时占比51.16%),成为中航善达控股子公司,实现在管物业面积近1.5亿平米,公司与中航善达物业服务互相支持、彼此协同促进,有利于提升公司综合竞争力。根据公司公告,目前重组已获证监会审核批复,年内有望完成重组。物业板块的并入,对公司估值产生一定提振作用。 REITs谋求上市,创新融资渠道。公司于香港设立招商局商业房地产投资信托基金(CMCREITS)拟向香港证监会递交上市申请,公司拟将新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦,及一项商场物业,即蛇口花园城中心的“五项物业资产”注入该REITS,该信托基金上市将有助于增进公司对商业物业的资本运作与管理能力,为公司提供新的融资渠道。 投资建议:前三季度公司受结算节奏拖累业绩下滑,业绩不及预期,但长期看好公司资源价值及后续增长。预计公司2019年可售货值3500亿,有望实现2019年销售目标2000亿,业绩继续高增长。拿地方面上半年相对放缓,但7-9月积极度明显提升,且公司在粤港澳大湾区核心片区拥有大量土地资源,随大湾区建设推进有望中长期受益。物业板块和中航善达整合进展顺利,未来业务协同效果显著,有利于提振公司估值。此外公司旗下REITs在香港谋求上市,有望开拓新型资金渠道并获得投资收益。基于此,我们将公司2019-2020年净利润约分别由195.0亿、239.3亿调整为178.4亿、214.3亿,对应EPS分别为2.25、2.71元,对应PE为8.59X、7.15X,维持“买入”评级 风险提示:政策变动不及预期,房屋销售大幅下滑。