事件： 2023年4月，招商蛇口发布2023年一季度报告。23年Q1，公司实现营业收入150.09亿元，同比下降20.17%；实现归母净利润2.72亿元，同比下降38.72%；实现扣非归母净利润2.70亿元，同比下降1.73%。 短期业绩承压，合同负债余额、计划竣工面积展现下半年充足资源23年Q1业绩略下滑：23年第一季度，公司实现营业收入150.09亿元（yoy-20.17%），主要系公司房地产项目竣工交付面积减少导致房地产开发业务结转收入减少所致；实现归母净利润2.72亿元（yoy-38.72%），扣非归母净利润2.70亿元（-1.73%）；毛利率为12.62%，较22年全年下滑6.63个百分点，环比22年Q4下降7.12个百分点。23年下半年资源充足：23年3月末公司合同负债余额为1736.92亿元，较初期增加19.85%，可结转资源充足；23年公司计划竣工计容建筑面积约1600万平米，主要集中在下半年竣工交付。 23年Q1销售表现亮眼，经营性现金流同比提升349.2%23年Q1，公司实现销售额722.66亿元（yoy+52.65%）；销售面积为305.27万平（yoy+51.24%）；销售均价为23673元/平（yoy+0.9%）；经营现金流净额提升至82.73亿元（yoy+349.20%），主要系房地产项目销售回款增加所致。 23年Q1公司拿地积极，土储充沛23年Q1公司新增6个项目，项目所在地分别为郑州（计容建面8.84万平米）、合肥（计容建面6万平米）、苏州（计容建面4.6万平米）、杭州（计容建面33.35万平米）、南京（计容建面10.42万平米）、深圳（计容建面11.19万平米），新增项目土地面积合计28.67万平米，计容面积合计74.4万平米，总地价约90.78亿元，权益地价约85.12亿元。 盈利预测、估值与评级我们预计公司2023-25年收入分别为2083、2371、2724亿元，对应增速分别为13.80%、13.83%、14.89%，EPS分别为0.75、1. 13、1.52元，三年CAGR为40.3%。鉴于公司销售表现佳、拿地积极、融资优势明显，参照可比公司估值，我们给予公司25年12倍PE，目标价18.24元。维持“买入”评级。 风险提示：市场恢复不及预期，土地出让规则变化，竣工交付节奏不及预期。

事件2023 年4 月21 日招商蛇口披露2023 年一季报，2023 年一季度实现营业收入150.1 亿元，同比-20.2%；实现归母净利润2.7 亿元，同比-38.7%。 点评单季交付面积减少，营收利润下滑：公司2023 年一季度房地产项目竣工交付面积减少，导致房地产开发业务结转收入减少。已售未结金额增加，截至一季度末，公司合同负债余额1740 亿元，较2022 年末增长19.9%；2023 年计划竣工计容建面约1600 万方，竣工交付主要集中在下半年。毛利率短期承压、长期将有改善，受结转项目影响，2023 年一季度公司毛利率12.62%，较2022 年全年下降6.63pct；2024 年随着深圳前海等优质项目结转，预计利润水平将改善。 销售金额快速恢复，经营现金大幅增加：公司2023 年一季度实现销售金额723 亿元，同比+52.6%（TOP10 房企平均同比+11%），行业排名第六。公司一季度经营性净现金流82.7 亿元，同比+349.2%，主要来自房地产项目销售回款的同比增加。 良好现金状况支撑积极拿地，多渠道补充土储：公司2023 年一季度新增拓展项目6 个，总建面74 万方，总地价91 亿元，分别位于深圳、南京、杭州、苏州、合肥和郑州等城市，获地方式包括公开招拍挂、合作拿地、收并购等。4 月在上海 2023 年一批次土拍中，公司获取 2 宗优质地块，拿地金额34 亿元。 投资建议受竣工交付节奏影响，公司2023 年一季度营收利润下滑，而全年计划竣工面积较2022 年同比增加21.7%，预计全年业绩能企稳回升。我们维持盈利预测不变，2023-25 年归母净利润分别为65.9亿元、106.5 亿元和140.0 亿元，同比增速分别为54.5%、61.7%和31.4%。公司股票现价对应PE 估值为17.1/10.6/8.1 倍，维持“买入”评级。 风险提示房地产市场销售持续低迷；公司增发融资受阻；竣工不及预期。

事项：公司公布2023年一季报，一季度实现营业收入150.1亿元，同比下降20.2%，归母净利润2.7亿元，同比下降38.7%。 平安观点：多因素拖累业绩表现，未结资源仍旧充足。2023Q1公司营业收入同比下降20.2%，归母净利润同比下降38.7%，营收同比下滑主要源于期内房地产项目竣工交付面积减少，导致房地产开发业务结转收入减少；利润增速低于营收主要因毛利率同比下降9.3个百分点至12.6%。期末合同负债1736.9亿元，较期初增长19.9%，可结转资源充足；2023年计划竣工1600万平米，同比增长21.8%，竣工交付主要集中于下半年，全年业绩释放仍旧值得期待。 销售快速增长，拿地持续聚焦。2023年初全国楼市修复之下，公司销售表现相对更好，2023Q1销售面积305.3万平米，同比增长51.2%；销售金额722.7亿元，同比增长52.6%；销售均价23673元/平米，同比增长0.9%。2023Q1获取6宗地块，计容建面74.4万平米，总地价90.8亿元，需支付地价85.1亿元。拿地销售面积比、拿地销售金额比24.4%、12.6%；平均楼面价12202元/平米，地价房价比51.5%。新获取6宗地块位于一二线城市，深圳、杭州、合肥、苏州等地均有所斩获，投资区域持续聚焦。 财务维持稳健，发行股份购买资产并募集配套资金获深交所受理。期末公司剔除预收款后的资产负债率61.8%、净负债率40%、现金短债比2.2倍，三条红线维持绿档。发行股份购买资产并募集配套资金持续推进，交易申请文件已获深交所受理。 投资建议：维持原有预测，预计公司2023-2025年EPS为0.72元、0.98元、1.37元，当前股价对应PE分别为20.1倍、14.8倍、10.6倍。公司业绩压力逐步消化，融资优势延续，通过持续聚焦核心城市实现项目储备有序换仓，以优质资产助力销售发展，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：若楼市复苏不及预期，房企销售仍普遍以价换量，将导致公司结算毛利率持续承压、减值计提超出预期风险；2）若核心城市核心地块竞争加剧，将影响公司投资节奏，并可能导致公司拿地利润空间收窄、拿地权益持续降低风险；3）发行股份购买资产进程不及预期风险。

事件：3月20日公司发布2022年年报，全年实现营业收入1830.0亿元，同比增长13.9%；实现归母净利润42.6亿元，同比减少58.9%；基本每股收益0.41元，同比减少64.7%；公司拟每股派发现金红利0.23元（含税）。 多方因素共致盈利水平短暂承压2022年公司营业收入同比增长13.9%，归母净利润同比减少58.9%，归母净利润下滑的主要原因：1）受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降。2）响应国家房租减免政策要求，对符合条件商户进行租金减免。 3）因市场变化，公司计提资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备同比增加。4）公司转让子公司产生投资收益同比减少。 销售排名逆势提升2022年公司累计实现销售面积1193.7万平方，同比下降18.5%；累计实现销售金额2926.0亿元，同比下降10.5%；销售数据虽受行业及疫情影响同比下滑，但表现明显好于行业整体水平。此外，公司行业排名（销售规模口径）在市场下行的背景下逆势前进，2022年已位列行业第六。 盈利预测、估值与评级预计公司2023-2024年营业收入分别为2102、2485亿元，对应增速分别为14.9%、18.2%；归母净利润分别为72.7、112.8亿元，对应增速分别为70.5%、55.2%；EPS分别为0.94、1.46元，3年CAGR为15.7%，当前股价对应PE分别为14.5、9.3倍。参考可比公司24年10倍PE，鉴于公司融资优势明显、土储优质充足、多元业务成长可期，我们给予公司24年12倍PE，目标股价17.5元，维持“买入”评级。 风险提示市场恢复不及预期，资产运营业务发展不及预期。

事项：公司公布2022年年报，全年实现营业收入1830亿元，同比增长13.9%；归母净利润42.6亿元，同比下降58.9%，位于业绩预告中间水平；拟每10股派发现金红利2.3元（含税）。 平安观点：多因素致业绩承压，计划竣工同比增长：公司2022年营收同比增长13.9%，归母净利润同比下降58.9%，利润增速低于营收主要因：1）受市场下行影响，毛利率同比下降6.2个百分点至19.3%；2）资产及信用减值损失同比增长20.1亿元；3）转让子公司产生投资收益同比减少，上年同期以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.6亿元；4）少数股东损益占比同比提升21.4个百分点至53.1%。期内公司持续推进提质增效，严格控制费用开支，期间费用率同比下降0.5个百分点至4.6%。2023年计划竣工面积1600万方，同比增长21.8%。 销售排名升至第六，投资韧性方式多元：公司2022年销售面积1194万平米，同比下降18.5%；销售金额2926亿元，同比下降10.5%；销售降幅低于同行，规模排名升至第六。销售均价24513元/平米，同比增长9.8%。2023年计划实现签约销售金额3300亿元，同比增长12.8%；计划新开工1000万方，同比增长11.4%，为销售计划实现提供支撑。公司2022年累计获取56宗地块，计容建面726万平米，总地价1279亿元，需支付地价766亿元。拿地销售面积比、拿地销售金额比60.8%、43.7%，投资强度优于同行。平均楼面价17617元/平米，地价房价比71.9%，较2021年提升10.1个百分点。投资持续聚焦，在“强心30城”和“深耕6+10城”投资金额占比达94%、90%。2022年新增项目中22个实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，贡献销售金额约300亿元。资源获取方式多元，期末累计获取排他资格城市更新项目25个，规划计容建面1200万平米；期内积极助力出险房企纾困，先后与佳兆业集团、半岛城邦房地产、富力集团签署战略合作协议，积极探讨合作可能性。 三条红线维持绿档，融资成本延续下行：期末公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率48.1%、现金短债比1.3倍，三条红线维持绿档；综合资金成本3.89%，较期初下降59BP。 投资建议：受房地产调整影响，公司毛利率下行及减值计提超出此前预期，下调公司2023-2024年EPS预测至0.72元（原为1.35元）、0.98元（1.46元），新增2025年EPS预测为1.37元，当前股价对应PE分别为18.8倍、13.9倍、10.0倍。公司业绩压力逐步消化，融资优势延续，投资呈现韧性，通过持续聚焦核心城市实现项目储备有序换仓，以优质资产助力销售发展，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：若楼市复苏不及预期，房企销售仍普遍以价换量，将导致公司结算毛利率持续下行、减值计提超出预期风险；2）若核心城市核心地块竞争加剧，将影响公司投资节奏，并可能导致公司拿地利润空间收窄、拿地权益持续降低风险；3）疫情反复风险。

事件2023 年3 月20 日招商蛇口披露2022 年度报告，全年实现营业收入1830.03 亿元，同比增长13.92%；实现归母净利润42.64 亿元，同比下降58.89%。 点评稳定结转推动营收增长，利润水平同比下滑：公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，带动营业收入增长，而归母净利润大幅下滑，主要原因为：①受市场下行影响，整体毛利率降至19.25%，同比下降6.22pct；②落实国家相关房租减免政策要求，对符合条件商户租金减免7.49 亿元（并表口径）；③计提资产减值准备和应收账款信用减值准备合计64.59 亿元，同比增加20.29亿元；④转让子公司产生投资收益同比减少，上年同期REIT 上市产生税后收益14.58 亿元。 销售表现优于行业平均，积极补货优质城市：销售端，公司2022年实现销售金额2926 亿元，同比-10%（TOP10 房企平均同比-19%），行业排名升至第六（2021 年排名第七）；2023 年1-2 月销售金额383 亿元，同比+52%，恢复强劲。投资端，公司2022 年获取56宗土地，总地价1279 亿元，权益比例60%，权益拿地金额居行业第五；聚焦深耕，在强心 30 城的投资金额占比达94%，在优质城市上海、深圳、合肥分别获取10 宗、5 宗、5 宗地块；新增项目去化良好，22 个项目当年拿地当年开盘，平均首开去化率77%。 资产运营和城市服务贡献稳定营收：公司2022 年集中商业、写字楼、产业园、长租公寓和酒店等资产全口径运营收入57 亿元（并表42 亿元），同比+6.2%（并表同比-8.7%）。物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务贡献营业收入132 亿元，同比+23.1%。 财务结构安全稳健，融资成本持续下降：公司三道红线始终处于绿档并持续优化剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比1.3。2022 年综合资金成本3.89%，较2021年大幅下降59BP。 投资建议公司当年业绩受多因素影响大幅下滑，而投销两端表现优秀，未来两年优质项目入市结转，预计业绩能企稳回升。我们小幅上调公司2023/2024 年EPS 预测至0.85/1.38 元（原为0.72/1.24 元），新增2025 年EPS 预测为1.81 元，公司股票现价对应PE 估值为16.0/9.9/7.5 倍，维持“买入”评级。 风险提示房地产市场销售持续低迷；公司增发融资受阻；其他房企违约。

投资要点： 开发业务基本盘稳固1）销售高速增长:得益于城市深耕战略的竞争优势，公司2022年实现全口径销售金额2926亿元，市占率约2.2%，行业排名提升至第六；2）土地储备充足补货强劲：至2021年底公司未售口径土储面积约4400万平米，土地存续比约3.0，整体规模可观；一二线城市土储占比约72%，分布能级较高；2022年全口径拿地金额约1280亿元，投资强度相较行业整体水平处于高位；3）供货能力稳定：公司开盘时间缩短，新开工面积稳定，可售存货可满足公司约两年销售需求，未来供货有所保障。 多元业务塑造第二价值曲线1）持有业务：十四五期间公司落实双百战略，着力发展集中商业及写字楼业务，未来营收贡献或可期；2）园区业务：公司注重提高园区操盘能力，并于2021年率先发布园区公募REITs，拓宽融资渠道，赋予持有资产流动性溢价，打通园区业务“投融管退”的闭环,营收增速有望继续提高；3）物业业务：招商积余市场份额持续提升，规模效应将不断凸显，盈利能力有望逐步回调。 盈利预测、估值与评级预计公司2022-2024年营业收入分别为1833、2102、2485亿元，对应增速分别为14.1%、14.7%、18.2%；归母净利润分别为41.2、72.7、112.8亿元，对应增速分别为-60.2%、76.3%、55.2%；EPS分别为0.53、0.94、1.46元，3年CAGR为15.7%，当前股价对应PE分别为27.5、15.6、10.0倍。 参考可比公司24年10倍PE，鉴于公司融资优势明显、土储优质充足、多元业务成长可期，我们给予公司24年12倍PE，目标股价17.5元，首次覆盖，给予“买入”评级。 风险提示市场恢复不及预期，多元业务发展滞后，土地出让规则变化。

事件2023年1月6日，招商蛇口发布2022年业绩快报。2022年全年预计实现归母净利润38亿元-46亿元，同比下降55.65%-63.36%；扣非归母净利润29亿元-37亿元，同比下降58.23%-67.27%。 点评毛利率下滑、计提减值等多因素影响，当期业绩不及预期。公司2022年归母净利润大幅下滑，主要因为：①受市场下行、结转区域结构变化影响，开发业务结转毛利率阶段性下降；②积极处置去化困难的项目（降价去库存影响短期利润），优化资产负债表；③在行业下行背景下，公司计提资产减值准备同比增加；④公司转让子公司产生的投资收益同比减少（去年公募REITs上市，产生税后收益14.58亿元）；⑤疫情对资产经营业务冲击明显，出租率和租金水平均受影响，同时累计减免租金约7.49亿元。随着宽松政策的落地和市场销售的复苏，公司优质项目持续结转，预计公司毛利率水平将企稳，减值规模逐步减少，未来业绩能稳步回升。 销售好于头部房企平均，深耕拿地支撑持续发展。公司2022年全年实现签约销售金额2926亿元，同比-10%（TOP10房企平均同比-19%），居行业第6位（2021年第7位）；12月单月销售426亿元，同比-3%，呈逐步复苏态势。保持合理拿地强度，公司2022年全年获取土地56宗，总拿地金额1283亿元，权益拿地金额766亿元，居行业第5位；投资区域聚焦、城市深耕，主要于上海、深圳、杭州等“强心30城”拿地；优选合作方，2022年权益比例60%（2021年权益比例为48%），同比提升12pct。 投资建议公司当年业绩受多因素影响大幅下滑，未来两年优质项目入市结转，预计业绩能企稳回升。我们下调公司盈利预测，将2022-24年的归母净利润从93.0亿元、121.4亿元、157.7亿元调整为42.1亿元、55.5亿元和95.9亿元，调整后同比分别为-59.5%、+32.1%、+73.7%。当前股价对应2022-24年PE分别为24.9x、18.8x和10.9x，维持“买入”评级。 风险提示宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；计提资产减值准备增加

事项：招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，同时拟向不超过35名特定投资者非公开发行股份募集配套资金，发行股份数量不超过交易前公司总股本30%，金额不超过向交易对方发行股份支付对价100%。 平安观点：资产注入叠加配套融资，积极优化资产负债表。本次发行股份购买资产为收购公司控股下属公司少数股权。交易完成后公司将直接及间接持有南油集团100%股权，对招商前海实业直接及间接持股比例将由83.10%增至85.99%，对招商前海实业权益比例提升约13.65%。募集配套资金用途方面，在扣除中介机构费用和相关税费后，将用于存量涉房项目、标的公司项目建设、补充流动资金、偿还债务等，不用于拿地拍地、开发新楼盘等。其中补充流动资金、偿还债务比例不超过交易作价25%，或不超过募集配套资金总额50%。 标的资产整体优质，关注资产交易价格。标的公司南油集团本部主要在中国境内从事物流仓储及实业投资等业务，同时南油集团通过直接及间接持股招商前海实业（南油集团重要联营企业）从事园区开发、建设和运营业务。当前已完工园区开发项目包括招商局前海经贸中心一期、前海经贸中心二期、前海经贸中心三期、招商领玺家园、招商港湾广场等，在建项目包括自贸时代中心、嵘玺家园、玖尚公寓等；物流仓储保税仓租赁主要包括易港中心（W6保税仓）、龙盛仓、南油易保中心（W7保税仓）等。2020年、2021年、2022年前三季度南油集团归母净利润分别为8.5亿元、2.8亿元、-0.2亿元，招商前海实业归母净利润分别为22.8亿元、8.8亿元、1.4亿元。本次交易控股公司持股比例提升有利于增加公司前海自贸投资权益比例，增加享有的深圳前海片区资源价值，加快前海蛇口自贸区开发建设，并夯实招商蛇口综合竞争力；同时持股比例提升亦有助于降低少数股权占比，促进归母净利润增厚，后续关注资产交易价格进展。 投资建议：考虑本次交易尚未完成，维持原有盈利预测，预计公司2022-2024年EPS为1.21元、1.35元、1.46元，当前股价对应PE分别为12.1倍、10.8倍、10.0倍。公司率先把握股权融资放开的政策机遇，借助资产注入及配套融资有望进一步优化资产质量，改善上市公司资产负债情况，在行业洗牌中脱颖而出，维持“推荐”评级。 风险提示：1）本次交易被迫暂停、中止或取消风险；2）本次交易摊薄公司即期回报风险；3）楼市去化压力延续，公司结算毛利率持续下行、前期高价地减值风险；4）公司产业新城建设开发进度低于预期，业绩修复进程放缓风险。

单月销售持续增长，投资拿地力度保持 招商蛇口发布2022年11月经营简报。公司11月销售金额与面积小幅下滑，累计销售降幅进一步缩窄，投资拿地保持稳健，一二线新增土储超过90%。公司资金实力雄厚，销售企稳回升，重启股权融资并购有望提升公司核心优质土地储备，改善公司负债结构，在政策端持续放松的预期下销售市占率有望持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2022-2024年归母净利润为91.0、154.0和177.4亿元，对应2022-2024年EPS为1.18、1.99、2.29元，当前股价对应PE为12.4、7.3、6.4倍，维持“买入”评级。 单月销售同比微降，累计销售降幅收窄 11月公司实现签约销售面积122.32万方，实现签约销售金额234.52亿元，分别同比减少3.25%和7.27%，销售均价19173元/平米，低于1-9月平均价格。2022年1-11月公司实现签约面积958.49万方，实现签约金额2499.98亿元，分别同比下降22.87%和11.06%，累计销售降幅进一步缩窄，销售表现优于行业均值。 投资拿地保持节奏，单月新增2宗地块 11月公司维持稳健的投资策略，单月在厦门和三亚新增2宗地块，总计容建面18.5万平方米，对应土地总价18.1亿元。1-11月公司累计新增拿地计容建面681.0万方，对应土地总价1181.4亿元，拿地面积和金额权益比分别为63.4%和61.1%，拿地与销售金额比例为47.3%；其中在一线城市拿地金额581.2亿元，占比49.2%，一二线城市拿地金额占比超过90%，投资拿地向高能级城市倾斜。 重启股权融资并购，融资渠道畅通 在房企股权融资放开后，公司发布公告称拟发行股份购买资产并募集配套资金，拟购买资产包括深圳市南油集团24%股权等资产，扩大前海区域优质资源控制权，充分盘活存量资产，改善负债结构。2022年1-11月公开市场发行债券284亿元，同时12月拟发行不超过36.4亿元公司债，11月以来获得工商银行、北京银行等多家银行意向性融资额度支持，融资渠道畅通。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

单月销售持续增长，投资拿地力度保持 招商蛇口发布2022年10月经营简报。公司10月销售金额与面积均同比增长，累计销售降幅进一步缩窄，累计销售均价持续提升，并且延续了积极的投资策略，拿地向高能级城市倾斜。公司资金实力雄厚，销售企稳回升，在政策端持续放松的预期下四季度销售业绩值得期待。我们维持盈利预测，预计公司2022-2024年归母净利润为91.0、154.0和177.4亿元，对应2022-2024年EPS为1.18、1.99、2.29元，当前股价对应PE为12.6、7.4、6.5倍，维持“买入”评级。 单月销售同比大幅增长，销售均价持续提升 10月公司实现签约销售面积83.16万方，实现签约销售金额249.35亿元，分别同比增加6.14%和50.71%，销售金额连续两月同比增幅超过50%，在2021年同期低基数下10月销售金额同比大幅增长，但环比9月下降28.9%。2022年1-10月公司实现签约面积836.17万方，实现签约金额2265.46亿元，分别同比下降25.10%和12.02%，累计销售降幅进一步缩窄，销售均价达27093元/平方米，同比增长17%，销售均价持续提升。 投资拿地积极，单月新增5宗地块 10月公司延续了积极的投资拓储策略，单月在一二线城市新增5宗地块，总计容建面72.2万平方米，对应土地总价139.2亿元，拿地面积和金额权益比分别为40.5%和39.7%。1-10月公司累计新增拿地计容建面662.5万方，对应土地总价1163.2亿元，拿地面积和金额权益比分别为64.6%和61.5%，拿地与销售金额比例为51.3%；其中在一线城市拿地金额581.2亿元，占比50.0%，一二线城市拿地金额占比超过90%，投资拿地向高能级城市倾斜。 融资渠道通畅，50亿元公司债上市 公司50亿元公司债已于11月3日上市，其中“22蛇口05”发行总额40亿元，票面年利率为2.6%；“22蛇口06”发行总额10亿元，票面年利率为3.12%，融资渠道通畅，融资利率保持低位。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

事件： 公司发布 2022年三季报，前三季度公司实现营业收入 894.84亿元，同比+9.45%；归母净利润 29.57亿元，同比-53.44%；每股收益 0.27元/股，同比-60.87%。 短期业绩承压，毛利率下行。前三季度，公司实现营收 894.84亿元，同比+9.45%，主要因公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长； Q3单季度，公司实现营收 319.22亿元，同比-13.96%。前三季度，公司实现归母净利润 29.57亿元，同比-53.44%； Q3单季度，公司实现归母净利润 10.70亿元，同比-49.04%。 公司短期业绩承压主要因 1）毛利率下滑：公司前三季度毛利率 18.74%，较去年同期下降 3.19pct，主要因房地产市场下行影响结转毛利率。 2）租金减免：受疫情影响，公司落实国家相关政策，对符合条件的商户进行了租金减免。 3）投资收益减少：去年同期蛇口产园 REIT 产生的税后收益 14.58亿元，转让子公司产生投资收益同比减少。前三季度，公司净利率较去年同期下降 3.58pct 至 7.09%； 销售费率增长 0.33pct 至 2.90%，管理费率下降 0.07pct 至 1.60%，财务费率增长 0.26pct 至 2.09%。 单季度销售回暖明显，一二线深耕基调不变。销售方面， 2022年 1-9月，公司签约销售面积 753.01万平方米，同比-27.45%；签约销售金额 2016.11亿元，同比-16.33%，较上半年公司销售额降幅显著收窄（22H1： -32.86%），优于Top100房企前三季度 44.5%的销售额平均降幅。 前三季度公司全口径销售额排名行业第 6， 7-9月均实现销售额同比正增长， Q3单季度销售提升明显，展现较强韧性。 拿地方面， 公司逆势扩张、投拓积极，前三季度获取土地 43宗，拿地面积 598.35万方，权益面积 258.21万方，全口径拿地强度达 46.28%。拿地范围延续聚焦高能级城市方向，补货集中上海、苏州、深圳等一二线核心城市，在一贯具有深耕优势的上海获取 10宗地块，占比近 32%，区域深耕基调不变， 后续去化保障性相对较高。 三道红线维持绿档， 财务稳健融资顺畅。 三道红线方面， 截至三季度末，公司剔除预收账款资产负债率 63.12%， 净负债率 47%，现金短债比 1.94，三道红线继续稳归绿档。 债务端， 公司前三季度有息负债规模 2054亿元，同比+19.82%； 短期借款仅 16亿，长期借款 1338亿元，同比+28.78%；应付债券 318亿元，同比+29.8%，整体偿债压力较小。在手现金 774亿元，流动性充裕。 融资端， 公司上半年综合资金成本 4.1%，较 2021全年下降 0.38pct。 10月公司发行 50亿元公司债及 12.9亿超短期融资券， 央企背景加持下融资通道顺畅，成本优势明显。 投资建议： 公司三季度销售明显改善，拿地积极、信用良好、财务稳健，业绩伴随行业趋势短期承压，但考虑龙头央企的资质背景和优质土储资源，未来有望实现业绩平稳回升。基于前三季度公司业绩降幅较高，我们调整公司 22-24年归母净利润分别为 77.95、 87.42、 99.42亿元（原值： 97.56、 107.05、 115.72），对应EPS 分别为 1.01元、1. 13、1.28元，对应 PE 分别为 13.70X、12.22X、10.74X，维持“买入”评级。 风险提示： 行业政策变动不及预期、房屋销售不及预期、宏观经济不及预期

事项：公司公布2022年三季报，前三季度实现营收894.8亿元，同比增长9.5%，归母净利润29.6亿元，同比下降53.4%。 平安观点：多因素致业绩承压。公司前三季度营收同比增长9.5%，归母净利润同比下降53.4%，利润增速低于营收主要因：1）受房地产市场下行、房租减免等因素影响，期内毛利率同比下降3.2个百分点至18.7%；2）期间费用率同比提升0.5个百分点至6.6%；3）转让子公司产生投资收益同比减少，上年同期以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.6亿元；4）少数股东损益占比同比提升26.2个百分点至53.4%。期末预收账款与合同负债合计值1850.1亿元，较年初增长24.3%，为近一年营收1.1倍，为后续业绩结转奠定基础。 销售降幅收窄，投资呈现韧性。公司前三季度销售金额2016.1亿元，同比下降16.3%，销售面积753万平米，同比下降27.5%，降幅较上半年明显收窄。销售均价26774元/平米，同比增长15.3%。前三季度新增土储建面593万平米、总地价1033.5亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为78.8%、51.3%，仍保持较高投资强度。平均楼面价17428元/平米，地价房价比65.1%，较2021年全年提升3.3个百分点。 财务保持稳健，维持绿档水平。三季度末公司在手现金773.9亿元，现金短债比1.9倍，短期偿债无忧；期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为63.1%、47%，较年初分别提升1.5个、4.2个百分点；三条红线仍维持绿档水平。 投资建议：维持此前盈利预测，预计公司2022-2024年EPS为1.21元、1.35元、1.46元，当前股价对应PE分别为11.6倍、10.4倍、9.6倍。公司作为央企龙头，融资优势突出，投资呈现韧性，且有望通过收并购、战略合作等方式继续补充优质土储，带动业绩逐步恢复，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若楼市去化压力延续，房企销售普遍以价换量，将带来公司结算毛利率进一步下行、前期高价地减值风险；2）若政策呵护力度不及预期，将对公司规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期；3）公司产业新城建设开发进度存在不确定性风险。

事件2022年 10月 30日，招商蛇口发布 2022年三季度报告。2022年前三季度实现营业收入 894.8亿元，同比+9.45%；归母净利润 29.6亿元，同比-53.44%。2022年单三季度实现营业收入 319.2亿元，同比-14.0%；归母净利润 10.7亿元，同比-49.0%。 点评受毛利率和投资收益下滑影响，短期业绩承压。公司前三季度房地产项目交付结转面积同比上涨，带来营收的增加；而归母净利润大幅下滑，主要因为：①房地产结转毛利率下滑，受行业下行影响，公司前三季度整体毛利率为 18.74%，同比下降 3.19pct；②园区租金减免，受疫情影响，公司对符合条件的商户进行了相应租金减免；③公司前三季度投资收益 12.71亿元，同比-58.6%（去年同期公募 REITs 上市，产生税后收益 14.58亿元）。预计公司四季度结转量有所增加，毛利率短期仍然承压，全年业绩或维持稳定。 单季销售金额同比改善明显。公司 2022年 1-9月实现签约销售金额 2016亿元，同比-16.3%（克而瑞百强房企平均同比-46%）；单三季度 828亿元，同比+29.4%，7-9月单月同比均为正，其中 9月单月销售金额 350亿元，同比+50.2%。在宽松政策和推货增加的背景下，预计公司四季度销售延续复苏趋势。 错峰拿地，聚焦高能级城市。公司 2022年 1-9月获取土地 43宗，总拿地金额 1033亿元，权益拿地金额 665亿元，居行业第 5位；主要上海、深圳、杭州等高能级城市拿地，其中在上海公开市场获取 10宗地块，拿地金额357亿元，占比约 35%。助力出险房企纾困，与长城资管、佳兆业签署战略协议，推进多个项目合作。 投资建议公司当年业绩受投资收益和毛利率影响有所下滑，中长期发展仍然稳健。我们下调盈利预测，将 2022-24年的归母净利润从 108.4亿元、129.7亿元、157.0亿元调整为 93.0亿元、121.4亿元和 157.7亿元，调整幅度分别为-14.3%、-6.4%、+0.4%。当前股价对应 2022-24年 PE 分别为 11.7x、8.9x和 6.9x，维持“买入”评级。 风险提示宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；多家房企出现债务违约