销售同比下降环比回暖，一季度拿地节奏增强， 维持“买入” 评级招商蛇口发布 2024年 3月经营简报， 受销售市场低迷影响， 公司一季度销售有所下降。公司拿地聚焦核心城市， 可售货源较充足， 重组资产完成过户， 定增募资顺利完成，看好未来市占率持续提升。 我们维持盈利预测，预计公司 2024-2026年归母净利润为 80.4、 94.8、 108.3亿元， EPS 为 0.89、 1.05、 1.20元，当前股价对应 PE 为 9.5、 8.0、 7.0倍， 维持“买入”评级。 单月销售同比下降环比回暖， 一季度销售排名位居第五2024年 3月公司实现签约销售面积 70.74万平方米， 同比下降 48.5%； 实现签约销售金额 191.56亿元，同比下降 43.6%，环比提升 112%，相比于前两月销售有所回暖。 一季度公司累计实现签约销售面积 166.59万平方米， 同比下降 45.4%； 累计实现签约销售金额 402.08亿元，同比下降 44.4%，在克而瑞全口径销售榜单排名第五；累计销售均价 24136元/平米，同比增长 2.0%。 单月竞得南京地块， 一季度拿地节奏增强公司 2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心 30城，进一步聚焦核心10城。2024年 3月公司获取南京市建邺区地块，计容建面 6.56万方， 总地价 23.5亿元， 权益地价 12.0亿元，权益比例 51%。 1-3月公司获取 4宗地块，分别位于上海、成都、合肥、南京四个核心一二线城市，计容建面 47.7万方，总地价 99.12亿元，同比提升 9.2%，拿地金额权益比达 85.3%（2023全年 76.5%），拿地强度24.7%（2023全年 38.6%）。 融资渠道畅通， 负债结构稳健公司 2023全年新增公开市场融资 324.3亿元，全年综合资金成本 3.47%，较 2023年初降低 42BP。 2024年一季度公司发行 4笔超短融共 47亿元，票面利率不超过 2.52%，融资渠道畅通。 截至 2023年末，公司有息负债 2124亿元， 一年内到期的有息负债 427亿元，占比 20.1%，同比下降 0.3个百分点；剔预负债率 62.41%、净负债率 54.58%、现金短债比为 1.28，三道红线维持绿档。 风险提示： 市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

事件：2023年，公司实现营业收入1750.1亿元，同比减少4.4%；归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%。 点评：业绩同比反弹显著，盈利能力边际改善，高能级城市深耕卓有成效。 业绩同比反弹显著，盈利能力边际改善：2023年，公司实现营业收入1750.1亿元，同比减少4.4%，收入同比减少主要因开发业务营收同比减少7.0%至1539.6亿元，而资产运营与城市服务营收分别同比增长40.6%及14.4%，资产运营收入反弹显著；公司归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%，同比增速较高一方面因公司上年业绩同比基数较低，另一方面因公司23年资产减值损失、信用减值损失分别同比减少54.9%、90.0%，以及少数股东损益占比同比降低22.5pct至30.6%等因素；从盈利能力上看，公司毛利率表现仍显承压，同比降低3.4pct至15.9%（其中开发业务毛利率17.1%），但ROE（归母，摊薄）已边际好转回升至5.3%（2022年为4.2%）。我们认为截至2023年末公司的存货跌价准备已计提至相对安全水平（占存货原值的1.6%），虽然市场销售价格、租金短期内仍有下行压力，但公司后期减值压力将边际减小，同时毛利率修复进度或放缓，随着公司积极优化其余运营成本，盈利能力边际改善趋势或将延续。 高能级城市深耕卓有成效，稳坐上海销售TOP1：2023年，公司实现销售金额2936亿元，同比+0.4%，销售规模跻身行业前五；在高能级城市深耕卓有成效，在全国13个城市进入当地流量销售金额TOP5，在核心“6+10城”销售额占比77%，其中，在上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1。2024年，公司不唯销售金额论，未来将进一步关注利润、质量、效益、转型、品质的均衡发展。 聚焦核心城市，注重优质土储：：2023年，公司共获取55宗地块，总地价约1134亿元，拿地销售比为38.6%，拿地力度较大；新增土储较为优质，拿地均价达19220元/㎡，在“核心6+10城”的投资金额占比为88%，奠定良好销售基础。 财务结构优化，融资端降本增效成效显著：截至2023年末，公司持有货币资金882.9亿元，同比增长2.4%，现金短债比为1.28；年内通过股票定增等方式，归母所有者权益同比增长17.7%至1197亿元，净负债率54.6%，财务稳健度提升；全年综合资金成本为3.47%，较年初降低42个bp，有效节约融资成本。 盈利预测、估值与评级：考虑近期市场销售压力仍较大，或影响公司销售规模及毛利率修复，我们下调公司24-25年EPS预测为0.68元、0.75元（原预测为0.87元、1.18元），新增公司2026年EPS预测为0.84元，当前股价对应24-26年PE估值分别为14.2/12.9/11.5倍，公司拿地与销售表现积极，信用优势显著，未来有望持续提升市占率和业绩，维持“买入”评级。 风险提示：销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等风险。

3月18日晚，招商蛇口发布2023年年报，公司2023年实现营业收入1750.08亿，同比-4.37%；归母净利润63.19亿，同比+48.20%。 收入略有下滑，资产信用减值的减少及权益比提升增厚业绩2023年，公司2023年实现营业收入1750.08亿，同比-4.37%，报告期内，公司收入下滑主要因结转规模同比减少；盈利能力方面，2023年公司毛利率为15.89%，同比下降3.36个百分点，主要因房地产行业在2021年左右的下行带来开发业务结算端利润率承压。公司期内净利润率5.20%同比上升0.23个百分点，主要因资产减值损失22.76亿与信用减值损失1.42亿，分别较2022年下降54.89%、89.96%，同时所得税48.82亿较2022年下降27.34%；期内公司归母净利润63.19亿，同比+48.20%，主要因2023年公司少数股东损益27.87亿同比压降了42.35%，公司期内结算项目权益比例的大幅提升带来了归母口径的净利润的增长。 销售稳健增长，拿地聚焦重点城市2023年全年公司累计实现签约销售面积1223.41万方，实现签约销售金额2936.35亿，销售规模跻身行业前五。公司在全国13个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1；投资方面，公司2023年累计获取55宗土地，计容建面590万方，总土地价格1134亿，权益地价867亿，在北上广深的投资占全投资额的51%，公司在在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%。当前房地产行业分化明显，公司聚焦核心城市拿地有助于确保未来销售的稳定性和持续性。 财务稳健，融资成本进一步降低截至报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，“三道红线”处于绿档；同时，公司抓住LPR下行的市场窗口，积极进行高息债务置换，优化资本结构，2023年新增公开市场融资324.3亿，全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。 投资建议：：2023年公司因结算结构影响收入略有下降，但凭借权益比的回升及减值影响的减少，实现了业绩的可观增长。同时得益于高能级城市布局，公司销售表现明显优于行业。公司2023年拿地主要集中在一二线城市，而当前楼市的调控限制也主要在一二线，随着越来越多重点城市放开限购，我们认为公司有望率先受益。 考虑到房地产行业依旧处在下行周期，我们调整公司2024-2025年净利润至81.67亿、96.99亿，（前值84.67亿、103.66亿），引入2026年净利润预测104.11亿，对应2024-2026年EPS分别为0.9、1.07、1.15元/股，维持公司“买入”评级。 风险提示：房地产市场回暖不及预期，政策出台时间及力度不及预期。

事件：公司发布 2023年年报，公司 23年实现营业收入 1750.08亿元，同比-4.37%； 归母净利润 63.19亿元，同比+48.2%；基本每股收益 0.65元/股，同比+58.54%。 利润增长亮眼，减值、少数股东损益减少。收入端，公司 23年实现营收 1750.08亿 元，同比-4.37%，Q4单季度实现营收 991.79亿元，约占全年营收的 56.67%。开 发业务收入 1539.57亿元，占总营收的 87.97%，同比-7.01%，主要系结转规模同比减少 ；利润端，归母净利润 63.19亿元，同比+48.2%。主要系：1) 23年计提资产减值损失 22. 76亿元，同比-54.90%，信用减值损失 1.42亿元，同比-89.99%；2）少数股东损益 27. 87亿元，同比-42.35%。公司 23年毛利率 15.89%，较 22年下降 3.36pct。其中 ，开发业务毛利率 17.08%，较 22年下降 3.98pct。 销售规模逆势微增，核心区域稳固聚焦。销售端，公司 23年签约销售面积 1,223. 41万平方米，签约销售金额 2,936.35亿元（权益比例 63.07%），同比+0.34%，23年克而瑞全口径、权益销售金额排名行业均为行业第 5，龙头地位稳固，公司市占率提 升具备坚实基础，业绩增长潜力较大。 拿地端，公司坚持区域聚焦，23年累计获取 55宗地块，总计容建面约 590万平方米，总地价约 1,134亿元，全口径投资强度 38.62%，其中权益拿地 612亿元，权益投资强度 33.05%。其中，在“强心 30城”、“核心 6+ 10城”的投资金额占比分别达 99%和 88%，在北、上、广、深的投资占公司全部 投资额的 51%，单城投放额达 46亿元，土储结构优质，业绩增长潜力持续。 融资成本再压降，REITs 扩募赋能融资。债务端，截至 23年底，公司剔除预收 账款的资产负债率 62.41%、净负债率 54.58%、现金短债比为 1.28，“三道红线”稳居绿 档。 公司一年内到期的长期借款为 275.22亿元，短期借款 13.79亿元。 融资端，23年新增公开市场融资 324.3亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；全年综 合资金成本 3.47%，较年初降低 42BP，资金成本显著降低。经营活动产生的现金流 量净额314.31亿元，经营表现优异，在手货币资金 882.90亿元，现金流充足。公司发 行蛇口产园 REIT 规模 12.44亿元，强化“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式 与投融资机制，继续赋能企业融资。 资产运营业态丰富，多点协同相得益彰。 公司 23年全口径资产运营收入 66.91亿 元。 1）集中商业：23年实现收入 14.48亿元，截至 23年底，在营项目 38个，在 建及筹开 44个；2）写字楼：实现收入 12.60亿元，在营项目 32个，在建及筹开 10个； 3）产业园：实现收入 12.77亿元，在营项目 30个，布局国内核心一二线 15个城 市； 4）长租公寓：实现收入 10.88亿元，在管项目 45个，布局全国 19城，在建及筹 开项目39个；5）酒店：实现收入 10.62亿元，布局 17个城市和 2个海外国家，在管项目 18个，在建项目 24个。 投资建议：公司 23业绩表现亮眼，整体销售稳健、拿地积极、信用良好，当前 利润率或接近相对底部，未来有望实现业绩触底回升。基于公司毛利率受行业影响回 落，我们调整公司 24-25年归母净利润至 74.01亿元、 82.33亿元（原值为 100.59、 121. 92亿元），预计 26年归母净利 91.51亿元，对应 PE 分别为 11.52X、 10.36X、 9.32X，维持“买入”评级。 风险提示：国内外宏观形势变化、 房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险

事件：2024年3月18日，招商蛇口发布2023年年报，2023年公司实现营收1750.1亿元，同比下降4.4%；归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%，业绩符合预期；经营性净现金流314.3亿元，同比增长41.75%；基本每股收益0.65元/股，公司预计分红28.99亿元，占归母净利润45.88%，即每10股派发现金红利3.20元；毛利率和净利率分别为15.89%和5.20%，其中开发业务毛利率17.08%。 营收同比微降，归母净利润同比高增，计提、结转、降本三大因素助力业绩行稳致远：2023年公司开发结转面积845万方，同比-2.21%，实现营收1750亿元，较2022年同比减少4.4%。公司利润总额同比下降11.56%。公司之所以能够在营收下降的情况下实现归母净利润的逆势高速提升，主要由于1）计提减值损失减少—2023年公司资产减值损失同比-54.9%，信用减值损失同比-90.0%，二者合计较2022年同比减少62.6%；2）结转项目权益比例提升—2023年在公司净利润较22年同期微增0.09%的基础上，少数股东损益同比大幅减少20.47亿元至27.87亿元，占净利润比例较22年同期下降22.5pct，仅为30.60%。 坚持投资聚焦，销售增加为业绩持续增长保驾护航。根据公司公告，截至2023年12月31日，公司全年签约销售面积1223.41万平方米、销售金额2936.4亿元。根据克而瑞数据，公司2023年销售额排名第5位，较去年同期上升1位，在行业波动中呈现出较强的稳定性。公司销售聚焦高能级城市，“强心30城”签约销售额占比高达91%，其中核心“6+10城”占比77%，聚焦成效显著。全年获取55宗地块，总计容建面约590万方，总地价约1134亿元，其中一线城市投资额占比51%。核心区域的优质土储和稳步提升的销售规模为公司未来业绩的增长打下坚实基础。 投资建议：公司作为具有低融资成本优势的央企，20-23年紧抓窗口期，积极拓展核心城市土储优势，计提减值轻装再出发，定增落地增长动能充足。我们预测公司2024-2026年营业收入达1928.43亿元/1980.41亿元/2016.75亿元，24-26年PB倍数为0.7/0.6/0.6。随着融资政策宽松、土储结构优化以及未来销售的企稳回升，我们认为公司在开发能力、土储质量和运营能力方面的优势将凸显，维持“推荐”评级。 风险提示：市场竞争上升风险；市场需求端变化不及预期风险；资产减值超预期风险；政策变动风险。

事件： 公司发布 2023 年年报，公司 2023 年实现收入 1750.08 亿元，同比下降4.37%；归母净利润 63.19 亿元，同比增长 48.20%；每股收益 0.65 元/股，每10 股派 3.2 元现金。 业绩快速增长： 2023 年公司实现营业收入 1750.08 亿元，同比下降 4.37%；归母净利润 63.19 亿元，同比增长 48.20%。 公司业绩实现快速增长主要受到公司权益比例提升明显，少数股东损益占净利润比例由 2022 年的 53.13%下降至 30.61%，由于公司近年来拿地趋向高权益拿地，少数股东损益占比因而下降。 2023 年公司资产减值损失 22.76 亿元，较 2022 年降低 54.89%。 盈利能力上， 1） 毛利率下降， 2023 年开发业务毛利率 17.08%，较 2022 年下降 3.98pct。主要受到结转产品的类型、体量、地区结构等因素影响； 2） 2023 年销售费用率和管理费用率分别为 2.47%、 1.36%，分别较 2022 年增加 0.24pct、 0.09pct，主要是广告费增加等因素所致。 销售逆势微增： 公司 2023 年实现销售面积 1223.41 万方，同比增长 2.49%，销售金额 2936.3 亿元，同比微增 0.35%， 对应销售均价 24001.36 元/平米，同比下降 2.09%。 销售规模跻身行业前五。 上海、苏州、合肥、长沙、南通排名第一，在深圳、南京、温州、徐州等城市销售排名进入前三。公司坚持“区域聚焦”， “强心 30 城”签约销售额占比 91%，其中核心“ 6+10 城”占比 77%，聚焦成效显著。 拿地聚焦核心： 2023 年公司累计新增 55 宗地块，总计容建面 590 万方，地价 1134 亿元，对应楼面价 19220 元/平米；公司需支付地价 867 亿元，对应的权益比例为 76.46%。 按照权益地价/销售金额（全口径） 计算得来的拿地力度为 29.53%。公司投资聚焦核心，在“强心 30 城”、“核心 6+10 城”的投资金额占比分别达到 99%、 88%，其中四个一线城市占公司全部投资额的 51%。 财务严控杠杆： 截至 2023 年末， 公司剔除预收账款的资产负债率为 62.41%、净负债率 54.58%，严控杠杆；现金短债比 1.28，维持充裕现金。全年综合资金成本 3.47%，较年初降低 42bp。债务结构合理， 1 年到期债务占全部融资规模的 20.10%。 资产运营齐头并进： 资产运营业务实现收入 66.91 亿元（全口径）， EBITDA33亿元，报告期内，成熟项目的 EBITDA 回报率 6.24%，较 2022 年提高 0.45pct，1） 商业业态实现收入 14.48 亿元，在营项目 38 个，总经营建面 216 万方； 在建及筹开项目 44 个，总经营建面 309 万方。 公司的“海上世界”系、“招商花园城”系等产品以打造成为具有差异化竞争力的产品。 运营上轻重结合，投资上 坚 持 聚 焦 核 心 城 市 布 局 。 2 ） 写 字 楼 业 态 实 现 运 营 收 入 12.60 亿 元 ，EBITDA8.55 亿元，在营项目 32 个，总经营建面 128 万方； 在建及筹开项目 10个，总经营建面 81 万方。 3）产业园业态实现运营收入 12.77 亿元， EBITDA6.7亿元，在营主要项目 30 个，总经营建面 226 万方，在建及筹建项目 5 个，规划经营建面 40 万方，布局国内核心一、二线城市 15 个。 4）长租公寓业态实现收入 10.88 亿元， EBITDA6.89 亿元，已开业项目 45 个，经营建面 115 万方，总房源数 2.95 万间，布局 19 个城市；期内在北京、上海、深圳、厦门等城市的7 个新项目开业。 5）酒店业态实现运营收入 10.62 亿元，布局 17 个城市和2 个海外国家，已开业项目 18 个，经营建面 55 万方；期内在深圳、西安、琼海等城市共有 4 个国际品牌酒店开业。 投资建议： 公司财务严控杠杆维持充裕现金；业绩快速增长， 权益比例提升明显；销售逆势微增，排名进入行业前 5，央企优势继续显现， 拿地聚焦核心。考虑到公司 2023 年毛利率下降， 我们下调公司 2024-2025 年归母净利润至81.05 亿元、 94.48 亿元， 预测 2026 年归母净利润为 107.43 亿元， 对应 EPS 分别为 0.89 元/股、 1.04 元/股、 1.19 元/股，对应 PE 为 10.64X、 9.13X、 8.03X，维持“推荐” 评级。 风险提示： 宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险。

事件： 公司发布 2023年年报。 2023年公司实现营收 1750.1亿元，同比下降 4.4%；归母净利润 63.2亿元，同比增长 48.2%，业绩符合预期。 营收同比略有下降，归母净利润恢复增长。 2023年公司营收略有下滑，但归母净利润同比增长 48.2%，原因主要有： 1）计提资产减值损失、信用减值损失同比减少 62.6%； 2）结转项目权益比例提升， 2023年少数股东损益占净利润比重为 30.6%，较 2022年的 53.1%大幅下降； 3）融资成本下降，公司 2023年财务费用同比减少 53.5%。 销售跻身行业前五， 坚持核心城市深耕策略。 截至 2023年 12月 31日，公司全年签约销售面积 1223.4万平、 销售金额 2936.4亿元。 根据克而瑞数据，公司 2023年销售额排名第 5位，同比上升 1位，在行业波动中呈现出较强的稳定性。公司销售聚焦高能级城市，“强心 30城” 签约销售额占比高达 91%。此外，公司在全国 13个城市进入当地流量销售金额 TOP5，其中，上海、苏州、合肥、长沙、南通排名 TOP1。 投资聚焦高能级城市， 一线城市投资额达 51%。 截至 2023年 12月 31日，公司全年获取 55宗地块，总计容建面 590万平，总地价 1134亿元。 公司全年权益拿地金额占比 75.9%、较 2022年增加 16.2pct， 投资强度 38.9%， 较 2022年的 43.6%略有下降， 但在 TOP20房企中仍处前列。 从拿地布局看，在“强心 30城”、“核心 6+10城”的投资金额占比分别达 99%、 88%，在一线城市的投资占公司全部投资额的 51%。 优质的土储有助于公司未来销售稳健增长。 融资成本进一步下降，高比例分红回馈股东。 公司紧抓 LPR 下行的市场窗口，充分发挥信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低，全年综合资金成本 3.5%，较年初降低 42BP，处于行业绝对低位，融资优势明显。 此外， 公司上市以来始终保持高分红， 2015-2022年年均分红率达 40.8%， 此次公司拟每 10股派发现金红利 3.2元(含税)，现金分红比例进一步提升至 45.9%，充分体现公司在兼顾业绩增长及高质量可持续发展的同时，持续提升股东回报。 盈利预测与投资评级： 我们根据公司 2023年年报情况， 小幅下调其2024/2025年归母净利润至 93.6/115.5亿元（前值为 100.2/140.5亿元），2026年归母净利润为 135.3亿元，对应 EPS 为 1.03/1.27/1.49元，对应PE 分别为 9.2X/7.5X/6.4X。公司作为地产龙头央企，销售稳健富有韧性、 跻身行业前五， 投资聚焦高能级城市， 我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。 风险提示： 毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。

销售增长投资积极，归母净利润同比高增，维持“买入”评级招商蛇口发布2023年年报。公司收入微降利润高增，销售增长拿地积极，重组资产完成过户，定增募资顺利完成。受销售市场低迷影响，我们下调2024-2025年并新增2026年盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为80.4、94.8、108.3亿元（2024-2025年原值为115.8、134.8亿元），EPS为0.89、1.05、1.20元，当前股价对应PE为10.7、9.1、8.0倍。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，看好未来市占率持续提升，维持“买入”评级。 归母净利润同比高增，债务结构持续优化2023年公司实现营业收入1750.08亿元，同比下降4.37%；归母净利润63.19亿元，同比增长48.20%；经营性净现金流314.3亿元，同比增长41.75%；基本每股收益0.65元/股，拟向全体股东每10股派发现金红利3.20元；毛利率和净利率分别为15.89%和5.20%，其中开发业务毛利率17.08%。公司利润增长主要由于：（1）计提资产减值损失、信用减值损失同比减少40.4亿元；（2）结转项目权益比例同比提升。公司全年新增公开市场融资324.3亿元，全年综合资金成本3.47%，较2023年初降低42BP。截至2023年末，公司有息负债2124亿元，剔预负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28，三道红线维持绿档。 全年销售逆势增长，拿地聚焦核心城市2023年公司实现签约销售面积1223.41万方，同比增长2.49%；销售金额2936.35亿元，同比增长0.35%，在克而瑞全口径销售金额榜单排名第五。2023年公司获取55宗地块，总计容建面约590万方，总地价约1134亿元，拿地权益比76.5%，拿地强度38.6%，公司在“强心30城”“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，一线城市投资额占比51%，单城投放额达46亿元。 资产运营稳中有升，招商积余业绩保持增长公司管理范围内全口径资产运营收入66.9亿元，实现EBITDA33亿元，其中成熟期项目EBITDA回报率达6.2%，同比提升0.45个百分点。公司可出租物业总面积586.5万方，实现出租收入44.9亿元，同比增加42.1%，总体出租率83.86%。 招商积余管理面积达3.45亿平米，营收和归母净利润分别同比增长20%和24%。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期

2024年3月18日招商蛇口发布2023年年度报告，全年实现营业收入1750.1亿元，同比-4.37%；实现归母净利润63.19亿元，同比+48.20%；基本每股收益0.65元，每股现金分红0.32元，分红比例45.88%，股息率约3.36%。 归母净利润高增，主因减值减少&&权益比例提升：2023年公司开发结转面积845万方，同比-2.21%，导致营收规模下滑。同期利润总额、净利润分别同比-11.56%和+0.09%，而归母净利润同比逆势+48.20%，主要由于：①公司当年计提资产&信用减值损失24.18亿元，较2022年少计提40.41亿元；②公司当年结转项目权益比例提升，少数股东损益27.87亿元，较2022年减少20.47亿元。 销售规模逆势微增，重点城市优质巩固：：2023年公司销售金额2936亿元，同比+0.4%（TOP10房企平均同比-13%），稳居行业前五。从区域看，公司“强心30城”销售贡献占比91%，“核心6+10城”占比77%。在全国13个城市进入当地销售榜TOP5，其中上海、苏州、合肥、长沙和南通五城居TOP1，持续巩固优势。 投资坚持聚焦深耕，资源投放强心城市：2023年公司获取55宗地块，总建面590万方，同比基本持平，总地价1134亿元，同比+6.9%，权益地价867亿元，同比+28.9%，权益比0.76，较2022年提升13pct。在“强心30城”和“核心6+10城”的投资金额占比分别为99%和88%，其中一线城市投资占总投51%，单城投放额达46亿元。新增项目运转高效，55个新增项目中有29个实现当年拿地当年开盘，贡献销售金额340亿元。 财务结构安全稳健，“三道红线”始终居绿档：截至2023年末，公司剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比1.28。全年公开市场融资324.3亿元，票面利率为行业同期最低；全年平均融资成本3.47%，较2022年降低42BP。 公司销售规模维持增长，投资布局聚焦深耕，2024年优质项目逐步结转，业绩有望持续回升。考虑当前房地产市场承压，我们小幅下调公司2023/2025年归母净利润至91.1和118.1亿元（原为107.3/140.8亿元），新增2026年归母净利润预测143.5亿元，同比增速分别为44.2%、29.6%和21.6%。公司股票现价对应PE估值为9.5/7.3/6.0倍，维持“买入”评级。 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。

公司公布2023年年报，全年实现营业收入1750.1亿元，同比下降4.4%；归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%，拟每10股派发现金红利3.20元（含税）。 平安观点： 归母净利同比增长，合同负债金额提升：公司2023年实现营业收入1750.1亿元，同比下降4.4%，归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%。 归母净利润增速高于营收主要因：1）资产及信用减值损失同比减少40.4亿元；2）少数股东损益占比同比下降22.5个百分点至30.6%。全年毛利率15.9%，同比下降3.4个百分点。期末合同负债1615.3亿元，同比增长11.5%。 销售规模逆势微增，投资区域持续聚焦：公司2023年销售面积1223.4万平米，同比增长2.5%；销售金额2936.4亿元，同比微增0.4%；销售均价24001元/平米，同比下降2.1%。“强心30城”销售额占比91%，其中核心“6+10城”占比77%，聚焦成效显著。2023年累计获取地块55宗，总计容建面约590万平方米、总地价约1134亿元（权益比例76.5%），拿地销售面积比48.2%、拿地销售金额比38.6%。其中“强心30城”、“核心6+10城”投资金额占比分别达99%、88%，北上广深投资占公司全部投资额51%。公司2023年新增项目中29个实现当年拿地当年开盘，期内贡献销售金额约340亿元。 三条红线维持绿档，资金成本延续下行：2023年末公司剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率54.6%、现金短债比1.28，三条红线维持绿档。期内公司充分发挥信用优势置换高息债务，资金成本显著降低，全年新增公开市场融资324.3亿元，期末综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。 投资建议：考虑房地产行业调整节奏超出预期，公司后续销售结转可能

全年销售增长投资积极，拿地权益比显著提升， 维持“买入” 评级招商蛇口发布 2023年 12月经营简报。 公司全年销售数据保持增长， 拿地权益比明显提升，重组资产完成过户， 定增募资顺利完成。 公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，看好未来市占率持续提升。 我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为 86.3、 115.8和 134.8亿元， EPS 为 0.95、 1.28、 1.49元，当前股价对应 PE 为 9.1、 6.8、 5.8倍，维持“买入”评级。 单月销售不及预期， 全年销售数据保持增长2023年 12月公司实现签约销售面积 129.08万方，同比下降 45.1%；实现签约销售金额 227.59亿元，同比下降 46.6%，环比下降 3.6%。 2023年公司累计实现签约销售面积 1223.41万方，同比增长 2.49%；累计实现签约销售金额 2936.35亿元，同比增长 0.35%，在克而瑞全口径销售金额榜单排名第五；累计销售均价24001元/平米，同比下降 2.1%。 单月新增 11宗地块，拿地权益比显著提升公司 12月在上海、广州、成都等核心一二线城市获取 11宗地块，总计容建面149.7万方，对应拿地金额 242.8亿元， 单月拿地强度 106.7%。 公司 2023年拿地55宗，拿地总建面 589.13万方，对应土地总价 1142.21亿元，分别同比下降 18.6%和 10.3%， 权益拿地面积和拿地金额同比增长 4.3%和 13.9%， 权益拿地金额占比提升至 75.9%（2022年为 59.7%）， 投资强度 38.9%， 其中一线和二线城市拿地金额占比分别为 53.3%和 45.2%，持续加强在一线城市的深耕。 融资渠道畅通， 融资成本保持行业较低水平公司 2023年公开发债 344.3亿元， 融资渠道保持畅通。 12月公司成功发行 16亿元中期票据，票面利率 3.2%，融资成本保持行业较低水平。公司上半年综合资金成本 3.65%，较年初降低 24BP， 截至上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率 62.9%、净负债率 47.0%、现金短债比为 1.1， 三道红线保持“绿档”。 风险提示： 市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

事件： 2024年 1月 9日，公司发布 2023年 12月经营数据。2023年 12月公司实现签约销售面积 129.08万平方米，同比减少 45.11%；实现签约销售金额 227.59亿元，同比减少 46.58%。2023年 1-12月，公司累计实现签约销售面积 1,223.41万平方米， 同比增加 2.49%；累计实现签约销售金额 2,936.35亿元，同比增加 0.35%。 点评：23年全年销售金额同比持平，12月金额单月同比下滑、环比基本持平。2023年 12月公司实现签约面积 129.08万平方米，同比-45.11%，环比+44.3%；实现签约金额 227.59亿元，同比-46.58%，环比-3.6%；销售均价 17632元/平方米，同比-2.7%。公司 1-12月累计实现销售金额 2936.4亿元，同比+0.4%；累计销售面积 1223.4万平方米，同比+2.5%；累计销售均价 24001.4元/㎡，同比-2.1%。 拿地持续布局核心城市，全年一二线城市拿地金额占比超 96%。12月新增 11宗，在上海、广州、成都、西安等地均有斩获。12月拿地建筑面积149.7万方，拿地金额 242.76亿元，拿地楼面均价 16220元/㎡，拿地金额占销售金额比重 106.7%。2023年 1-12月，累计拿地金额 1142.2亿元，拿地金额占销售金额比重 38.9%。从拿地结构来看，集中于一、二线城市，一线城市拿地金额占比 51.7%，二线 44.6%，三四线为 2.1%，海外 1.5%； 从城市来看，重仓城市分别为：上海（25.4%）、北京（19.2%）、杭州（7.8%）、西安（6.7%）、厦门（5.6%）。 融资成本为业内标杆。2023年 12月，公司新发行一笔中期票据，发行规模 16亿元，利率 3.2%。2023年以来，公司共计发行债券 344.28亿元，加权平均利率 2.71%，凸显央企融资优势。三条红线处于绿档并持续优化。 截至 2023年 9月 30日，根据公告计算，公司现金短债比为 2.09，净负债率为 41.02%，剔除预收账款的资产负债率为 60.5%。 投资建议：23年销售同比持平，拿地稳定优质资源丰厚，未来增长可期，看好公司中长期投资价值。维持预计 23-24年 EPS 为 0.69元和 0.95元，以 2024年 1月 9日收盘价计算，PE 分别为 12.5倍和 9.1倍，维持“买入”评级。 风险提示：核心城市恢复不及预期、地产政策不及预期。

单月销售数据改善， 投资强度较高， 维持“买入” 评级招商蛇口发布 2023 年 11 月经营简报。 公司单月销售数据同比转正， 累计销售保持增长，重组资产完成过户， 定增募资顺利完成。 公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，看好未来市占率持续提升。 我们维持盈利预测，预计公司 2023-2025年归母净利润为 86.3、 115.8 和 134.8 亿元， EPS 为 0.95、 1.28、 1.49 元，当前股价对应 PE 为 10.3、 7.7、 6.6 倍，维持“买入”评级。 单月销售金额增速同比转正， 累计销售金额保持增长2023 年 11 月公司实现签约销售面积 89.44 万平方米，同比下降 26.88%；实现签约销售金额 236.12 亿元，同比增长 0.68%，环比增长 12.7%， 单月销售数据有所改善。 2023 年 1-11 月，公司累计实现签约销售面积 1094.33 万平方米，同比增长 14.17%；累计实现签约销售金额 2708.76 亿元，同比增长 8.35%，在克而瑞全口径销售金额榜单排名第五；累计销售均价 24753 元/平米，同比下降 5.1%。 投资强度较高， 11 月新增 2 宗地块公司 11 月在上海静安区和西安高新区获取 2 宗地块，总计容建面 19.69 万方，对应拿地金额 85.21 亿元，在高能级城市持续深耕。 公司 1-11 月拿地 44 宗，拿地总建面 439.46 万方，对应土地总价 899.45 亿元， 分别同比下降 35.5%和 23.9%，拿地强度 33.2%， 权益拿地金额占比达 78.8%， 其中一线和二线城市拿地金额占比分别为 52.1%和 46.0%。 融资渠道畅通， 融资成本保持行业较低水平公司 1-11 月公开发债 328.3 亿元， 融资渠道保持畅通。 11 月公司成功发行 38.4亿元公司债，票面利率 3.2%，融资成本保持行业较低水平。公司上半年综合资金成本 3.65%，较年初降低 24BP， 截至上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率 62.9%、净负债率 47.0%、现金短债比为 1.1， 三道红线保持“绿档”。 风险提示： 市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期

2023年12月5日，公司发布11月经营数据。11月公司实现签约销售面积89.44万平方米，同比减少26.88%；实现签约销售金额236.12亿元，同比增加0.68%。 点评：11月销售面积环比增加，销售金额同环比增加。2023年11月公司实现签约面积89.44万平方米，同比-26.88%（10月同比+4.9%），环比+2.5%；实现签约金额236.12亿元，同比+0.68%（10月同比-16.0%），环比+12.7%；销售均价26400元/平方米，同比+37.7%。公司1-11月累计实现销售金额2708.8亿元，同比+8.4%；累计销售面积1094.3万平方米，同比+14.2%；累计销售均价24752.7元/㎡，同比-5.1%。 11月拿地稳定，新增2宗，在上海和西安均有斩获。11月拿地建筑面积7.5万方，拿地金额71.35亿元，拿地楼面均价95388元/㎡，拿地金额占销售金额比重30.2%。23年1-11月，累计拿地金额885.6亿元，拿地金额占销售金额比重32.7%。从拿地结构来看，集中于一、二线城市，今年1-11月份一线城市拿地金额占比52.1%，二线45.2%，三四线为2.7%；从城市来看，重仓城市分别为：上海（25.3%）、北京（24.4%）、杭州（9.9%）、厦门（7.1%）、苏州（6.1%）。 融资成本为业内标杆。截至12月5日，11月以来公司新增融资共计38.4亿元，包括1笔一般公司债，利率为3.2%。今年以来，公司共计发行债券302.28亿元，加权平均利率2.72%，凸显央企融资优势。三条红线处于绿档并持续优化。截至9月30日，根据公告计算，公司现金短债比为2.09，净负债率为41.02%，剔除预收账款的资产负债率为60.5%。 投资建议：销售面积环比提升，销售金额同环比提升，拿地稳定优质资源丰厚。 增强优质资产权益比例和资金优势。未来增长可期，看好公司中长期投资价值。 维持预计23-24年EPS为0.69元和0.95元，以2023年12月5日收盘价计算，PE分别为13.9倍和10.1倍，维持“买入”评级。 风险提示：核心城市恢复不及预期、地产政策不及预期。

归母净利润实现增长， 拿地坚守一二线城市，维持“买入” 评级招商蛇口发布 2023 年三季报。 公司归母净利润同比增长， 销售稳健投资维持一定强度， 重组资产完成过户， 优质土地储备增加。 公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，看好未来市占率持续提升， 我们维持盈利预测，预计公司 2023-2025年归母净利润为 86.3、 115.8 和 134.8 亿元， EPS 为 1.03、 1.39、 1.62 元，当前股价对应 PE 为 10.4、 7.8、 6.7 倍，维持“买入”评级。 结转项目权益比增加，归母净利润实现增长公司前三季度实现营业总收入 758.29 亿元，同比下降 15.26%；实现归母净利润37.69 亿元，同比增长 27.45%；基本每股收益 0.39 元， 加权平均净资产收益率上升 1.11 个百分点至 3.59%。 公司营收下降源于前三季度结转项目减少， 归母净利润增长源于结转项目权益比增加，少数股东损益大幅减少。截至 2023 年三季度末，公司总资产 9635.2 亿元，较年初增长 8.69%，仍处于规模扩张进程中。 销售保持增长， 拿地权益比维持高位公司前三季度实现签约销售面积 917.64 万平方米，同比增长 21.86%；累计实现签约销售金额 2263.09 亿元，同比增长 12.25%， 在克而瑞全口径销售金额榜单排名第五。 公司前三季度拿地 38 宗，拿地总建面 370.54 万方，对应土地总价 691.07亿元，分别同比下降 37.2%和 32.5%，权益拿地金额占比达 80.2%，其中一线和二线城市拿地金额占比分别为 42.8%和 54.7%。 融资渠道畅通， 定增募资顺利完成公司 1-9 月公开发债 256.8 亿元，融资渠道保持畅通，票面利率不超过 3.15%，上半年综合资金成本 3.65%，较年初降低 24BP。截至上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率 62.9%、净负债率 47.0%、现金短债比为 1.1，三道红线保持“绿档”。 2023 年 9 月 20 日，公司以每股 11.81 元的发行价格向特定对象发行 A股股票约 7.2 亿股，成功募集资金 85 亿元，定增募资顺利完成也表明了投资者及监管部门对公司的大力支持。 风险提示： 市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。