10月销售171亿、同比+3%,累计销售1,791亿、同比+39%,销售稳增 10月销售金额170.6亿元,环比-27.3%、同比+2.5%,低于克而瑞主流50房企月平均同比+36.1%;销售面积86.3万方,环比-16.7%、同比+18.7%,高于我们高频跟踪的45城10月成交面积同比+7.9%;销售均价19,779元/平米,环比-12.7%,较18年-4.1%。1-10月累计销售金额1,791.0亿元,同比+34.8%,较上月-4.6pct;销售面积919.3万方,同比+46.1%,较上月-3.6pct。1-10月累计销售均价19,428元/平米,较18年-5.5pct;公司前10月销售同比保持稳增,已完成19年计划销售额2,000亿的89.6%,考虑到11月属于较低基数月,以及公司优异布局,预计全年销售超计划无虞。 10月拿地112亿,同比+594%,拿地/销售额比66%,拿地量创年内新高 10月公司在土地市场新获取上海、南京、昆明、嘉兴、温州等7城共9个项目,合计新增建面351.5万方,同比+2,065.1%,对应地价112.4亿,同比+593.6%;拿地面积权益占比45.6%,较上月+8.6pct;楼面价3,198元/平米,环比-36.1%,同比-68.0%,拿地均价大幅下降主要源于昆明和三亚3个大体量项目楼面价较低。公司拿地/销售额占比65.9%,较上月+35.5pct,属年内拿地最积极月份。 1-10月公司共新获59地块,共新增规划面积1,182.4万方,同比+14.9%;总地价736.3亿元,同比-11.5%;拿地面积权益占比52.4%,较18年-2.8pct;拿地额占比销售额41.1%,较18年下降14.0pct;平均楼面地价6,227元/平米,较18年楼面均价-14.0%,拿地扩张并注重成本可控。 投资建议:销售增速暂缓,拿地积极高增,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步大幅提升。我们维持公司19-21年每股收益2.26、2.71、3.26元,目前现价对应19-20年PE为8.3、6.9倍、较每股NAV35.20元折价47%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧,行业资金超预期收紧。

支撑评级的要点 结算节奏影响营收,全年业绩保障性强。2019年前三季度公司实现营业收入255.4亿元,同比下降24.4%;实现归母净利润50.9亿元,同比下降38.5%。营收下降主要由于竣工时间及结转时间分布不均衡,当期结转面积较少,预计四季度结算规模有所回升。业绩降幅大于营收降幅源于部分限价低毛利项目进入结算期,以及三项费用率提升,结算结构预计将得到改善。公司19年计划竣工面积1,000万方,同比+100.5%;三季度末预收账款达1,347.3亿,同比增长35.2%;计划竣工高增叠加预收账款充足,19年全年业绩保障性较强。 销售金额增长近四成,三季度扩储积极。2019年前三季度公司实现销售金额1,620.4亿元,同比增长39.4%,实现销售面积833万平方米,同比增长49.7%,增速领跑龙头房企。公司2019年前三季度新增项目52个,新增计容建面830.9万方,同比下降17.3%,拿地金额占比销售金额约36.7%,同比下降33%;三季度扩储相对积极,拿地建面447.6万方,同比增加126%,新增土储仍主要分布在一二线城市。 销售回款大幅增加,杠杆率显著下降。报告期末公司资产负债率75.6%,净负债率65.4%,分别下降1.6、11.9个百分点,杠杆率下降明显。报告期内,公司经营活动产生的现金流净额为90.9亿元,同比增长255.8%,销售回款明显增加。报告期末现金677.8亿元,现金短债比1.3,偿债能力较强。 估值 我们调整公司2019-2021年EPS预测分别至2.25/2.81/3.54元(原预测为2.61、3.24、3.92),对应19年PE8.4倍,维持买入评级。 评级面临的主要风险 四季度结算规模不及预期;三项费用率上升超预期。

事件描述 2019年前三季度,公司实现营业收入255.43亿元,同比减少24.39%;实现归母净利润50.93亿元,同比减少38.46%。 事件评论 三季度结转面积较小致当期业绩下滑,竣工及结转时间集中于四季度,全年业绩有望维持增长。2019年前三季度,公司实现营业收入255.43亿元,同比减少24.39%;实现归母净利润50.93亿元,同比减少38.46%。营收与业绩下滑主要源于三季度结转面积较小,结转收入及利润同比减少所致。公司2019年计划竣工1000万平米,高于2018年实际竣工面积(约499万平米),且项目竣工及结转主要集中于今年四季度。随着竣工交付逐步推进,全年业绩有望维持增长。 销售持续高增,提前完成全年计划可期。2019年前三季度,公司累计实现销售面积833.03万平米,同比增加49.71%;实现销售金额1620.40亿元,同比增长39.38%,已完成全年计划销售金额的81%(2019年计划销售额为2000亿元),提前完成全年销售计划可期。 三季度拿地强度有所回升,拿地成本控制得当。今年前三季度公司累计拿地总建面约831万平米,累计拿地总价约595亿元。继上半年采取相对谨慎的拿地策略以来,公司第三季度拿地强度有所回升,2019年7-9月累计新增土地面积约217万平米,较2018年7-9月增长近126%,大幅增厚土地储备。2019年前三季度,公司拿地均价约为7156元/平方米,累计楼面均价/累计销售均价的比值为36.79%。整体看,公司拿地成本控制得当,地价房价比持续下行,可在一定程度上支撑公司未来的利润空间。 投资建议:结转放缓致业绩下滑,竣工结转集中Q4,维持“买入”评级。2019年前三季度,受结转节奏影响公司业绩有所下滑,但随着竣工交付逐步推进,全年业绩有望持续增长。公司深耕粤港澳大湾区且在深圳土储丰富,随着深圳建设先行示范区持续推进,公司资产配置价值凸显。我们预计公司2019—2021年EPS分别为2.22元、2.75元、3.26元,同比增速分别为15%、24%、19%,对应当前股价的PE分别为8.7倍、7.0倍、5.9倍,维持“买入”评级。 风险提示: 1.流动性环境或存不确定性,或对公司销售或融资端产生影响; 2.房地产业务的调控政策或存不确定性,或对公司经营产生影响。

事件 招商蛇口发布2019年三季报,2019年前三季度公司实现营业收入255.43亿元,同比下降24.39%;归母净利润50.93亿元,同比下降38.46%;基本每股收益0.60元。 点评 结算分布不均衡拖累业绩。2019年前三季度公司实现营业收入255.43亿元,同比下降24.39%;归母净利润50.93亿元,同比下降38.46%;从单季度数据看,19Q3营业收入88.56亿元,同比下降30.77%;归母净利润1.95亿元,同比下降83.21%;由于竣工及结转分布不均衡,当期结转面积较少,导致营收持续下滑,公司项目竣工以及结转时间主要集中在第四季度,预计2019年公司房地产项目竣工及结转面积保持正增长。由于销售和结转不匹配,期间费率大幅提升,前三季度期间费率达14.8%,同比增长5.3个百分点,较18年末增长8.5个百分点;其中销售费率、管理费率、财务费率分别同比增长2.1、1.3、2.4个百分点。最终公司销售净利率22.8%,同比下降6.0个百分点。截至2019年三季度末,公司预收账款达1347.32亿元,同比增长35%,未来业绩可期。 销售增长靓眼,投资趋于谨慎。2019年1-9月房地产业务实现销售金额1620.4亿元,同比增长39.38%;销售面积833.0万平米,同比增长49.71%。公司投资较为谨慎,在资源储备方面,公司1-9月新增土储建面852万平米,同比下降18%,拿地金额595亿元,同比下降27%,占当期销售金额的37%,楼面价6977元/平米,占销售均价的36%。 杠杆水平可控,融资成本持续低位。截至2019年三季度末,公司资产负债率75.6%,同比下降1.6个百分点;净负债率62.4%,同比下降11.9个百分点。公司上半年发行2019年公司债券第一期35亿元,其中品种一23亿元、品种二12亿元,票面利率分别为4.21%和3.75%;两期超短期融资券,总额合计50亿元,票面利率分别为2.98%和2.80%;7月再次发行公司债15亿元,票面利率仅4.13%,公司融资成本始终处于行业低位。 投资建议:招商蛇口作为招商局集团旗下房地产板块的旗舰公司,定位于领先的城市及园区综合开发和运营服务商,是集团重要的核心资产整合及业务协同平台。公司在粤港澳大湾区资源储备充足,未来将充分受益于湾区发展红利。预计公司2019-2021年EPS分别为2.39、2.87、3.44元,对应PE分别为8.11、6.74、5.63倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。

事件: 10月 29日,公司发布三季报,前三季度实现营业收入 255.43亿元,同比下降 24.39%;实现归母净利润 50.9亿元,同比下降 38.46%,每股收益 0.60元,加权平均净资产收益率 6.89%,较去年同期下降 4.88个百分点。 点评: 前三季度业绩同比下滑。2019年前三季度实现营业收入 255.43亿元,同比下降 24.39%;实现归母净利润 50.9亿元,同比下降 38.46%。基本每股收益 0.60元,同比下降 41.2%。加权平均净资产收益率 6.89%,较去年同期下降 4.88个百分点。业绩下滑的主要原因是,本报告期结转面积较小,导致结转收入及毛利同比减少。 销售保持正增长。2019年 1-9月,公司累计实现签约销售面积 833.03万平方米,同比增加 49.71%;累计实现签约销售金额 1,620.40亿元,同比增加 39.38%。 拿地集中一二线城市。2019年前三季度,公司拿地总金额 594.5亿元,按拿地总金额计算,一线城市占比 9.9%,二线城市占比 62.5%,三四线城市占比 27.6%。此外,公司在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发的优质资源。 融资有优势,财务结构稳健。公司保持较低融资成本,上半年公司综合融资成本 4.91%,较 2018年末提升 6bp。保持了在行业内的领先优势。三季度末净负债率 62%,较 2018年有所提升,仍保持较低水平。 投资建议:融资有优势,在一二线核心区域有大量优质土地储备。我们预计 2019-2020年公司 EPS 为 2.42元、2.96元,以 2019年 10月 29日收盘价计算,对应 PE 分别为 8.0倍、6.5倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格。

事件描述 2019年1-9月,公司累计实现签约销售面积833.03万平米,同比增加49.71%;累计实现签约销售金额1620.40亿元,同比增长39.38%。 事件评论 销售持续高增,提前完成全年销售计划可期。2019年9月,公司实现签约销售面积103.57万平米,同比增加42.99%;实现签约销售金额234.57亿元,同比增加81.95%。2019年1-9月,公司累计实现签约销售面积833.03万平米,同比增加49.71%;累计实现签约销售金额1620.40亿元,同比增长39.38%。根据招商蛇口2018年报,公司2019年计划完成签约销售额2000亿元,前9月已完成全年计划的81%,提前完成全年销售计划可期。 拿地强度有所回升。2019年9月,公司拿地聚焦于温州、天津、扬州、西安等核心城市,新增土地面积约59万平米,新增土地总价约为71亿元。2019年1-9月,公司累计拿地总建面约831万平米,累计拿地总价约595亿元。随着下半年土地市场逐步回归理性,公司继上半年采取相对谨慎的拿地策略以来,三季度拿地强度有所回升,2019年7-9月累计新增土地面积约217万平米,较去年三季度同期增长近126%,大幅增厚土地储备。 拿地成本控制得当。2019年1-9月,公司拿地均价约为7156元/平方米,累计楼面均价/累计销售均价的比值为36.79%,较今年8月环比减少3.23个百分点。整体看,公司拿地成本控制得当,地价房价比持续下行,可在一定程度上支撑未来的利润空间。 投资建议:销售持续高增长,拿地强度有所回升,维持“买入”评级。2019年前三季度公司的销售持续高速增长态势,三季度以来拿地强度有所回升。公司深耕粤港澳大湾区,通过积极整合土储资源,业绩有望延续增长趋势。我们预计公司2019—2021年EPS分别为2.40元、2.97元、3.52元,对应当前股价的PE分别为8.3倍、6.7倍、5.7倍,维持“买入”评级。 风险提示: 1.流动性环境或存不确定性,或对公司销售或融资端产生影响; 2.房地产业务的调控政策或存不确定性,或对公司经营产生影响。

公司发布9月经营情况公告。2019年9月单月,公司实现签约销售面积103.57万平方米,同比增加42.99%;实现签约销售金额234.57亿元,同比增加81.95%。1-9月,公司实现销售面积833.03万平方米,同比增长49.71%,实现合同销售额1620.40亿元,同比增长39.38%。 销售业绩亮眼,高弹性优质房企。1-9月,公司实现合同销售额1620.40亿元,位列房企第12位,销售均价19451.88元/平方米。根据克而瑞数据,百强房企1-9月销售额增长仅4%,但公司却实现了远超行业的39.38%的同比增长,增速在主流房企中居前列。根据公司2019年2000亿的销售目标,目前已完成逾8成,预计公司有望实现近2200亿元的销售额,超额完成销售目标。 拿地节奏控制较好,低楼面价保障盈利空间优势。9月公司获取了温州、天津、西安等地项目,新增项目主要分布二三线,新增项目共计建筑面积152.17万平方米,权益地价31.24亿元,拿地销售比约30%,拿地节奏控制较好。新增项目平均楼面价4689.89元/平方米,新增项目尤其西安和天津项目楼面价较低,2019年上半年,公司毛利率37.88%,在行业中居前,盈利能力优异,盈利空间优势有望继续保持。 下半年竣工结算高峰,业绩有望修复。2019年上半年,公司实现营业收入166.87亿元,同比下滑20.49%,实现归母净利润48.98亿元,同比下滑31.17%。截至2019H1,公司预收款1111亿元,较年初上涨47.5%,可结算资源充沛。根据2018年年报和2019年半年报中公布的竣工计划,部分应于上半年竣工的项目延期至下半年竣工交付,下半年公司将迎来项目集中竣工,业绩增速有望得到修复。 物业管理板块重组落地。公司转让招商物业受让中航善达22.35%股权,招商物业与中航物业合并后,二者合计物业管理面积1.47亿平方米,将有力提升物业业务的行业地位和竞争力,公司也将受益于物业板块的盈利提升。 投资建议与盈利预测:公司作为央企背景的房企,销售业绩取得亮眼成绩,未来增长可期。预计公司2019/2020年实现归母净利润161.16、197.53亿元,EPS为2.04、2.50元,对应PE为9.7X、7.9X,考虑到行业估值水平和公司历史估值区间,给予公司2019年底10-12倍估值,对应合理区间为20.4-22.4元,给予公司“谨慎推荐”评级。 风险提示:销售不及预期;房地产政策收紧。

10月 9日,招商蛇口公布公司 9月销售数据, 9月公司实现签约金额 234.6亿元,同比+82.0%;实现签约面积 103.6万平方米,同比+43.0%; 9月公司新增建面 142.6万平方米,同比+582.9%;总地价 71.4亿元,同比+543.6%。 点评: 9月销售 235亿、同比+82%, 1-9月销售 1,620亿、同比+39%, 销售靓丽9月公司实现签约金额 234.6亿元,环比+29.9%、同比+82.0%, 大幅优于克而瑞主流 50房企月平均同比+31.6%; 实现签约面积 103.6万方,环比+11.4%、同比+43.0%, 大幅高于我们高频跟踪的 45城 9月成交面积同比+10.7%;销售均价 22,648元/平米,环比+16.6%,较 18年+9.8%。 1-9月公司累计实现签约金额 1,620.4亿元, 同比+39.4%,较上月+5.3pct; 实现签约面积 833.0万方,同比+49.7%,较上月-1.0pct。 1-9月累计销售均价 19,452元/平米,较 18年-5.7pct; 公司 9月销售继续靓丽, 销售同比连续 3个月扩大。 1-9月已完成 19年计划销售额 2,000亿的 81.0%, 考虑到 10-11月基数较低, 以及公司优异布局(未结转土储中一二线城市占比 84%,大湾区占比 31%), 在一二线市场韧性较强背景下,预计全年销售计划或将提前完成。 9月拿地 71亿,同比+544%, 拿地/销售额比 30%, 拿地仍相对积极9月公司在土地市场新获取天津、西安、温州、 扬州、 温岭 5城共 7个项目,合计新增建面 142.6万方,同比+582.9%,对应地价 71.4亿,同比+543.6%; 拿地面积权益占比 37.1%,较上月-30.5pct; 楼面价 5,004元/平米,环比-25.2%,同比-5.8%, 拿地均价下降主要源于西安和天津项目楼面价较低。 公司拿地/销售额占比 30.4%,较上月-25.7pct,拿地相对积极。 1-9月公司共新获 52地块,共新增规划面积 830.9万方,同比-18.0%;总地价 623.9亿元,同比-23.6%; 拿地面积权益占比 55.3%,较 18年+0.1pct; 拿地额占比销售额 38.5%,较 18年下降 16.6pct; 平均楼面地价 7,509元/平米,较 18年楼面均价+3.7%, 主要源于公司在重点一二线城市拿地力度加大。 投资建议: 销售表现靓丽,拿地相对积极, 维持“ 强推” 评级招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值望进一步大幅提升。我们维持公司 19-21年每股收益 2.32、2.78、3.34元,目前现价对应 19-20年 PE为 8.5、7.1倍、较每股 NAV35.20元折价 44%, 基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性, 维持目标价 26.4元,维持“强推” 评级。 风险提示: 房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。

事件: 9月9日,招商蛇口公布公司8月销售数据,8月公司实现签约金额180.6亿元,同比+36.1%;实现签约面积93.0万平方米,同比+41.3%;8月公司新增建面151.5万平方米,同比+113.9%;总地价101.4亿元,同比+41.2%。 点评: 8月销售181亿、同比+36%,1-8月销售1386亿、同比+34%,销售保持高增8月公司实现签约金额180.6亿元,环比-6.6%、同比+36.1%,优于克而瑞主流50房企月平均同比+22.5%;实现签约面积93.0万方,环比-23.3%、同比+41.3%,大幅高于我们高频跟踪的45城7月成交面积同比-9.6%;销售均价19,416元/平米,环比+21.8%,较18年-5.8%。1-8月公司累计实现签约金额1,385.8亿元,同比+34.1%,较上月+0.3pct;实现签约面积729.5万方,同比+50.7%,较上月-1.5pct。1-8月累计销售均价18,998元/平米,较18年-7.9pct;公司8月销售继续高增,考虑到9-11月基数较低,以及公司优异布局(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),在一二线市场韧性较强背景下,预计全年销售将大概率超年初预期。 8月拿地101亿,同比+41%,拿地/销售额比56%,融资优势下拿地积极8月公司在土地市场新获取合肥、福州、西安、长春、海门等10城共11个项目,合计新增建面151.5万方,同比+113.9%,对应地价101.4亿,同比+41.2%;拿地面积权益占比67.5%,较上月+3.3pct;楼面价6,689元/平米,环比+89.3%,同比-34.0%,其中合肥、张家港、福州项目楼面价均破万,海门邮轮产业园工业20万方地块楼面价仅129元/平米。公司拿地/销售额占比56.1%,较上月+28.1pct,占比连续两个月扩大,拿地渐转积极。1-8月公司共新获45地块,共新增规划面积688.2万方,同比-30.6%;总地价552.5亿元,同比-31.4%;拿地面积权益占比59.1%,较18年+3.8pct;拿地额占比销售额39.9%,较18年下降15.3pct;平均楼面地价8,028元/平米,较18年楼面均价+10.8%,主要源于公司在重点一二线城市拿地力度加大。 投资建议:销售继续高增,拿地相对积极,维持“强推”评级 招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值望进一步大幅提升。我们维持公司19-21年每股收益2.32、2.78、3.34元,目前现价对应19-20年PE为8.7、7.3倍、较每股NAV35.20元折价43%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,维持目标价26.4元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。

事件:公司近日发布2019年中报,上半年实现营业收入166.87亿元,同比下降20.49%;实现归母净利润48.98亿元,同比下降31.17%。 上半年结转节奏放缓,可结算资源大幅提升。2019年H1,公司实现营业收入166.87亿元,同比下降20.49%,其中社区开发实现营收124.08亿元,同比下降29.8%;园区开发实现营收40.08亿元,同比增长31.3%;邮轮业务实现营收2.7亿元,同比下降2.5%。上半年公司实现净利润54亿元,同比-32.2%,归母净利润48.98亿元,同比-31.17%;毛利率37.9%,较去年同期-4.9pct;净利率32.4%,较去年同期-5.6pct;结算节奏放缓导致营收与利润均出现不同比例下降。公司销售、管理及财务费用均有不幅度的上涨,主要系销售快速扩张及兑汇损失增长所致。截至2019H1,公司预收款1111亿元,较报告期初上涨47.5%,预收款/营业收入1.26,较18年底提高0.41,业绩锁定性大幅提升。 销售稳步增长,全年目标可期。2019年上半年,公司实现签约销售金额1,011.92亿元,同比增长34.75%;签约销售面积515.23万平方米,同比增长43.77%;销售均价为19640.16元/平方米,较去年同期有轻微下降。集团2019年销售目标为2000亿元人民币,截至2019年上半年,已完成全年销售目标约50.6%,预计大概率完成全年计划。邮轮业务方面,公司布局的上海、天津、厦门、深圳游轮母港接待出入境游轮257艘次,占全国的71%;累计客流量达142万人次,占全国总客流的81%。 土地储备充裕,重点布局一二线城市。截至2019年6月30日,集团土地储备面积为413.29万平方米,较期初增加13.66万平方米;土地储备金额为166.8亿元。2019年1-6月集团新增项目29个,计容建筑面积383.31万平方米,同比减少48.7%,拿地金额约367.59亿元,同比减少39%,楼面价9590元/平米,同比增加18.8%。拿地面积/销售面积0.74,拿地金额/销售金额比为0.37,均低于去年同期,拿地强度有所减弱;楼面价/销售均价0.49,较去年同期提高近一倍。公司拿地以一二线城市为主,投资额占比近九成,上半年来集团积极布局香港和肇庆住宅市场,目前已布局湾区9个城市。放眼7月数据,集团拿地积极性有所回升,当月新增建面153万平方米,预计下半年将加快进程。 负债结构健康,融资成本优势明显。截至2019年H1,有息负债共计1384亿元,其中一年以上到期负债占68%,一年内到期负债占比32%,长短债比2:1,负债结构健康。公司净负债率53%,较去年同期减少19.8pct,债务水平良好。短期借款及一年内到期的非流动负债共计446亿元,同比增速与上年持平。报告期内,公司直接融资成本优势明显,综合资金成本为4.91%,保持行业领先优势。 物业重组有序推进,股份回购彰显信心。为提升产业结构,开拓业务规模,公司积极推进物业模块重组。公司筹划受让中航善达22.35%股份,并以招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份,完成重组后,公司将直接及间接持有中航善达5.43亿股股份。央企资源强强联合,携手打造物业管理旗舰平台,未来将有利于增强公司综合实力及运营管理竞争力。2019年2月起公司以集中竞价交易的方式回购股份,截至2019年6月20日止,累计回购股份1.84亿股,总金额为约为人民币4亿元,彰显管理层对公司未来业绩良好的信心。 投资建议:公司销售业绩稳步增长,负债结构健康,融资优势明显,持续保持业内领先地位。公司积极改革管理制度,加速推进产业重组整合,拥有粤港澳大湾区大量的优质土地资源,预计未来将在建设大湾区及深圳先行示范区的政策中长期受益。我们预测2019-2021年公司EPS分别为2.4、2.9、3.5元人民币,对应PE分别为8.3X、6.8X、5.6X,目标价23.7元,维持“买入”评级。 风险提示:政策调控超预期,公司销售不及预期。

公司 2019年上半年实现营业收入 166.87亿元,同比减少20.49%;实现归母净利润 48.98亿元,同比减少 31.17%。EPS0.6元。 业绩短暂下滑,销售管理费用率保持平稳。 上半年业绩下滑主要系地产业务结转面积及结转单价同比减少,加之投资收益同比下降 11.38%至 44.04亿元;销售管理费用率(销售金额口径) 维持为 1.2%;结合公司预收款项同比增加 48%至 895.7亿元,预计下半年将推动业绩逐步释放。 销售冲刺两千亿大关,园区开发稳步前行。 上半年实现销售额1011.92亿元,同比增长 34.75%,完成目标 50.6%,全年销售有望突破两千亿大关。长租公寓已布局 2.5万间, 邮轮港接待客流量 142万人次,占全国总客流 81%;公司三大板块联动发展,业务指标稳步增进, “前港—中区—后城”综合发展模式进一步推进。 投资趋于谨慎,禀赋优势明显。 上半年新增规划计容建面 383.31万平,同比减少 48.98%,拿地总金额约 358亿元,占销售金额比重约 35.38%( -45pct),拿地力度有所放缓。从能级来看,一二线城市拿地金额占比近 90%; 此外, 公司目前已在大湾区布局 9座城市,公司深耕深圳的战略区位优势也将日益凸显。 财务稳健,融资成本维持低位。 报告期内净负债率为 52.99%,短债压力为 0.58,财务保持稳健。综合融资成本仅为 4.91%,维持行业低位,再度彰显大平台国企在融资端的显著优势。 深化组织变革,推动中航善达交易。 公司确定“区域做实、城市做强”的变革方向; 物管改革方面, 转让招商物业受让中航善达22.35%股份,以及招商物管 100%股权认购中航善达非公开发行股份,二者合并后合计物管规模 1.47亿平,本次交易有利于提升物管业务综合竞争力,为公司贡献持续、稳定的业绩。 投资评级与盈利预测: 我们预计公司 19-20年 EPS 分别为 2.49、3.2元,维持“买入”评级。

业绩总结:2019年上半年,公司实现营业收入总额166.87亿元,同比减少20.5%,实现归属于上市公司股东的净利润48.98亿元,同比减少31.2%。 收入结算存在短期不均匀,可结算资源充沛。2019年上半年,由于结转面积及结转单价同比减少,公司营业收入同比减少20.5%,而截止19年中期,公司预收账款895.7亿元,同比增长18%,可结算资源丰富,我们认为不必对未来结算规模过多担忧。盈利能力为业内领先,由于结转单价的减少,上半年公司毛利率为37.9%,同比下滑5.6个百分点,并由于同期投资收益有所下滑,上半年公司净利率32.4%,同比下滑5.6个百分点。并由于结转收入的同比不均匀,2019年上半年公司销售费用率和管理费用率分别为3.2%和4.1%,均同比提升1.2个百分点。 销售实现较高增长,稳步扩充土地储备,深圳大量优质土地储备稳步规划建设。2019年上半年,公司实现签约销售金额1011.92亿元,同比增长34.75%,销售增速亮眼并领跑行业;实现签约销售面积515.23万平方米,同比增长43.77%;实现销售均价19640元/平方米,同比回落6%。2019年上半年,公司通过招拍挂新增项目29个,扩充项目资源计容建筑面积383.31万平方米,一二线城市投资额占比近90%。同时,公司加大项目合作力度,完成深圳石岩艾美特、郑州马赛等项目的收购。8月18日,中央出台文件支持深圳建设成为中国特色社会主义先行示范区,而公司在大湾区的大部分资源聚焦在深圳,在蛇口自贸区、太子湾片区、前海妈湾片区、宝安空港新城的深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发资源,这些优质资源正在有序规划并逐步开发建设。 财务结构稳健,净负债率及融资成本。公司在融资环境整体趋紧下公司信用优势凸显,截止2019年上半年末,公司有息负债总额为1384亿元,同比增长6.5%,净负债率仅为53%,相较于2018年末提升8个百分点,相较于18年同期降低20个百分点,整体净负债率小幅提升但处于可控区间,短期有息负债占比约为32%,与18年末持平,现金短债比1.7X,同比持平,短期偿债能力强。 盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为2.35元、2.80元和3.23元,考虑到公司在大湾区的土储优势和信用优势,给予公司2019年10倍估值,对应目标价23.50元,下调至“增持”评级。 风险提示:销售增长或低于预期、园区地产协同效应持续性或不强等。

事件 招商蛇口发布 2019年半年报, 2019年 1-6月招商蛇口实现营业收入 166.87亿元,同比减少 20.49%,实现归属于上市公司股东的净利润 48.98亿元,同比减少 31.17%,基本每股收益为 0.6元/股,同比减少 31.82%。 点评 结算不足引起业绩下滑, 销售增长仍然强劲 公司业绩下滑主要是由于结算节奏影响所致, 因为项目竣工及结转时间主要集中在今年下半年, 今年上半年出现结算金额不足的现象,预计 2019年全年的公司业绩将实现稳健增长。 从销售业绩看, 2019年 1-6月,公司实现签约销售面积 515.23万平方米,同比增加 43.77%;累计实现签约销售金额 1011.92亿元,同比增加 34.75%,销售实现高速增长, 预计下半年新推货值超过千亿,全年大概率完成销售目标。 致力开发粤港澳大湾区核心地带,财务杠杆和融资成本偏低截至 2019年 6月底, 公司拟开发项目中土地储备面积为 413.29万平方米,土地储备金额为 166.86亿元,公司深入布局粤港澳大湾区, 较多在建开发项目集中在深圳,项目涉及太子湾片区、前海妈湾片区等区域。 另外,今年上半年公司在粤港澳大湾区的新增土地项目包括了深圳市宝安区石岩艾美特、 香港将军澳日出康城、 肇庆市新区中央绿轴带、 佛山市南海大沥水头等项目, 粤港澳大湾区新增土储资源较为丰富。 公司财务杠杆处于行业较低水平, 2019年 6月资产负债率为 76.72%, 虽然较 2018年 12月的 74.28%上升 2.44个百分点,但是净负债率只有 53.0%。 报告期内,公司成功发行总额为 35亿元的两种公司债券,票面利率分别为 4.21%和 3.75%,低于行业平均水平。 盈利预测预计 2019-2021年主营业务收入分别为 1134.55、 1388.23、 1681.43亿元,净利润有望达到 205.26、 245.64、 298.16亿元, EPS 分别为 2.07、 2.47和 2.99元。对应 PE 分别为 8.41、 7.03、 5.81倍。 给予招商蛇口“增持” 评级。 风险提示: 地产调控政策超预期, 经济增长不及预期等

投资建议:公司土地储备价值丰厚,融资优势明显,净负债率保持低位,中长期看好公司的投资价值。我们预计2019-2020年公司EPS为2.42元、2.96元,以2019年8月26日收盘价计算,对应PE分别为8.41倍和6.88倍,维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格。

事件描述 2019年上半年,公司实现营业收入166.87亿元,同比减少20.49%;实现归母净利润48.98亿元,同比减少31.17%。 事件评论 结转面积及结转单价下滑影响当期业绩,预收款项大幅增长支撑未来发展。2019年上半年,公司实现营收166.87亿元,同比减少20.49%;实现归母净利润48.98亿元,同比减少31.17%,营收与业绩下滑主要源于当期结转面积及结转单价同比减少所致。截止2019上半年,公司(预收账款+合同负债)共1111.03亿元,较2018年末的753.49亿元增长明显,一定程度上能够支撑未来业绩的持续增长。公司2019年竣工计划为1000万平(2018年计划为593万平),竣工以及结转大多集中于下半年,全年业绩或将维持增长态势。 销售持续增长,拿地聚焦核心城市。销售方面,上半年公司实现签约销售额1011.92亿元,同比增长34.75%;实现销售面积515.23万平,同比增长43.77%,销售实现稳健增长。拿地方面,上半年公司通过招拍挂新增项目29个,新增计容建面383.31万平,较2018年同期减少49%,整体拿地强度明显下降。同时,公司拿地聚焦核心城市,一二线城市投资额占比近90%。 深圳建设先行示范区,公司有望充分受益。8月18日,《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》提出将深圳作为“中国特色社会主义先行示范区”的战略定位,经济发展及人口吸附能力有望大幅提升。儿公司坐拥深圳地区优质土储,主要分布于前海蛇口自贸区范围内,重估价值较高。随着深圳战略地位的提升,公司资产价值或将大幅增长,有望充分受益。 投资建议:销售持续增长,资产价值有望大幅提升,维持“买入”评级。 公司凭借“前港—中区—后城”模式,园区地产储备丰富,社区地产经营提速。随着深圳建设先行示范区,公司在深圳地区的土地储备较为丰富,有望充分受益于政策红利。预计2019-2021年EPS分别为2.40、2.97、3.52元,对应当前PE值分别为8.5、6.9、5.8倍,维持“买入”评级。 风险提示: 1.流动性环境或存不确定性; 2.房地产业务的调控政策或存不确定性。